KEPASTIAN HUKUM MENGENAI PROSEDUR PENDAFTARAN HAK-HAK ATAS TANAH
SKRIPSI
OLEH : YOSEF SENSI NPM: 28120101 PROGRAM STUDI ILMU HUKUM FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS WIJAYA PUTRA SURABAYA 2012
KEPASTIAN HUKUM MENGENAI PROSEDUR PENDAFTARAN HAK-HAK ATAS TANAH
SKRIPSI
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar Sarjana Hukum Pada Fakultas Hukum Universitas Wijaya Putra Surabaya
OLEH : YOSEF SENSI NPM: 28120101
PROGRAM STUDI ILMU HUKUM FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS WIJAYA PUTRA SURABAYA 2012
KEPASTIAN HUKUM MENGENAI PROSEDUR PENDAFTARAN HAK-HAK ATAS TANAH
NAMA
: YOSEF SENSI
FAKULTAS
: HUKUM
JURUSAN
: ILMU HUKUM
NPM
: 28120101
DISETUJUI dan DITERIMA OLEH : PEMBIMBING
ANDY USMINA WIJAYA.,SH.MH
LEMBARAN PERSETUJUAN
Telah diterima dan disetujui oleh Tim Penguji Skripsi serta dinyatakan LULUS. Dengan demikian skripsi ini dinyatakan sah untuk melengkapi syarat-syarat mencapai gelar Sarjana Hukum pada Program Studi Ilmu Hukum di Fakultas Hukum Universitas Wijaya Putra Surabaya.
Surabaya, Agustus 2012 Tim Penguji Skripsi : 1.
Ketua : Tri Wahyu Andayani, SH.,CN.,MH
(
)
(
)
Ketua : 1.___________________________ (
)
( Dekan ) 2.
Ketua : Andy Usmina Wijaya.,SH.,MH ( Pembimbing )
3.
( Dosen Penguji I ) 2.___________________________ ( Dosen Penguji II )
(
)
“MOTTO” “Hidup
penuh problema merupakan wujud
bertanggung jawab problemanistis”.
dan berjuang untuk
kehidupan
yang sukses
menghadapi dan
melawan
KATA PENGANTAR
Puji syukur kepada Tuhan Yang Maha Esa atas segala rahmat dan pertolonganNYA yang telah dicurahkan kepada saya dalam menyelesaikan pembuatan penulisan skripsi ini yang dengan judul ” KEPASTIAN HUKUM MENGENAi PROSEDUR PENDAFTARAN HAK-HAK ATAS TANAH ”. Ucapan terima kasih dan penghargaan yang setinggi-tingginya kepada: 1. Bapak Budi Endarto,SH.,M. Hum.,selaku Rektor Universitas Wijaya Putra Surabaya yang telah memimpin serta membina dalam melaksanakan kegiatan perkuliahan. 2. Ibu Triwahyu Andayani,SH.,CN.,MH.,selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Wijaya Putra Surabaya yang telah membantu dan membimbing saya dalam melaksanakan kegiatan perkuliahan dengan baik. 3. Bapak Andy Usmina Wijaya, S.H., M.H.,selaku Dosen Pembimbing Skripsi yang telah membantu dan meluangkan waktunya untuk saya dalam menyelesaikan penulisan skripsi ini. 4. Bapak /Ibu Dosen pengajar dan Staf Universitas Wijaya Putra Surabaya yang telah memberikan banyak ilmu pengetahuan selama belajar di Universitas Wijaya Putra Surabaya. 5. Saudara,sahabat,teman-teman dan orang-orang yang ada disekitar saya yang membantu kelancaran penulisan Skripsi ini. Semoga TYME membalas segala kebaikan mereka yang terlibat dalam penulisan skripsi ini.
Semoga skripsi ini juga bermanfaat bagi semua orang secara khusus bagi teman – teman di Fakultas Hukum Universitas Wijaya Putra Surabaya.
Surabaya,
Agustus 2012
Penulis
YOSEF SENSI
i
DAFTAR ISI Kata Pengantar ........................................................................................... i Daftar isi ...................................................................................................... ii BAB I
PENDAHULUAN 1. Latar Belakang ............................................................ 1 2. Rumusan Masalah ...................................................... 5 3. Penjelasan Judul ......................................................... 5 4. Alasan Memilih Judul ................................................... 6 5. Tujuan Penelitian ......................................................... 6 6. Manfaat Penelitian ....................................................... 6 7. Metode Penelitian ........................................................ 7 8. Pertanggung Jawaban Sistematika .............................. 8
BAB II
PROSEDUR PENDAFTARAN HAK – HAK ATAS TANAH 1. Pengertian Pendaftaran Tanah ..................................... 10 2. Tujuan Pendaftaran Tanah .......................................... 10 3. Prosedur Pendaftaran Hak Atas Tanah ....................... 11 a. Prosedur Pendafataran Hak Milik Atas Tanah .......... 11 b. Prosedur Pendaftaran Hak Guna Bangunan ............ 16 c. Prosedur Pendaftaran Hak Guna Usaha .................. 18 d. Prosedur Pendaftaran Hak Pengelolaan .................. 21
BAB III
KEPASTIAN HUKUM MENGENAI PENDAFATRAN HAK-HAK
ATAS TANAH
1. Kepastian Hukum Mengenai Pendaftaran Tanah ......... 27 2. Kepastian Hukum Mengenai Pendafatran Hak Atas tanah .......................................................................... 28
a. Kepastian hukum bah milik atas tanah ................ 28 b. Kepastian hukum hak guna uasaha ................... 30 c. Kepastian hukum hak guna bangunan ................ 33 d. Kepastian hukum hak penglolaan ....................... 35
BAB IV
PENUTUP ........................................................................ 39 1. Kesimpulan .................................................................. 39 2. Saran-saran ................................................................. 40
DAFTAR BACAAN
ii
1
BAB I PENDAHULUAN
1. Latar Belakang Masalah pertanahan merupakan salah satu sektor pembangunan yang memerlukan penanganan yang amat serius dan ekstra hati-hati dari pemerintah. Di perlukannya ekstra hati-hati ini karena tanah merupakan kebutuhan yang sangat vital bagi masyarakat, khususnya masyarakat yang menggantungkan
hidup
pada
tanah.
Sebab
posisi
pemerintah dalam
menangani permasalahan pertanahan dihadapkan pada masalah yang serba sulit. Pada sisi sebagai pemerintah, mempunyai kewajiban untuk melindungi, mengatur ketertiban dan kesejahteraan masyarakat, dan pada sisi lain, tuntutan akselerasi pembangunan ekonomi yang harus dipacu yang pada akhirnya membutuhkan tanah sebagai tempat pijakan aktivitas ekonomi tersebut.1 Sejak bergulirnya era revormasi pada tahun 1998 yang ditandai dengan tumbangnya rerim orde baru, maka sejumlah pekerjaan rumah disegala bidang pembangunan. Termasuk bidang pertanahan perlu dilakukan penataan kembali setahun
setelah
munculnya
era
reformasi
tersebut
maka
Indonesia
melaksanakan pemilihan umum secara langsung pertama kalinya. Dengan adanya pemilihan umum yang berlangsung ini maka pemerintahan yang terbentuk tersebut mencanangkan pembangunan lima tahun kedepan, terkait dengan adanya tuntutan reformasi disegala bidang pembangunan tersebut maka Majelis Permusyawaratan Rakyat (MPR) pada tahun 2001 telah 1
Supriadi, Hukum Agraria, Sinar Grafika, Jakarta 2008, hal. .84
1
2
mengeluarkan suatu ketetapan Nomor : IX/MPR/2001 tentang pembaruan agraria dan pengelolan Sumber Daya Alam.2 Dalam pasal 2, pasal 4, dan pasal 5 ayat (1) Tap MPR tersebut bertujuan untuk mewujudkan kosepsi, kebijakan dan sistem pertanahan nasional yang untuh dan terpadu, sehingga pengelolaan pertanahan benar-benar menjadi sumber bagi sebesar-besarnya kemakmuran rakyat sebagaimana yang telah diamanatkan dalam pasal 33 ayat (3) UUG isus dalam kerangka Negara Republik Indonesia. Untuk menindak lanjuti amanat Tap MPR Nomor IX/MPR/2001 tentang pembaharuan agraria dan pengelolaan Sumber Daya Alam tersebut, Presiden selaku pemegang mandataris dari MPR dan pelaksanaan utama bidang pembangunan termasuk di dalamnya pembangunan bidang agraria. Pada tahun 2003 mengeluarkan keputusan Presiden Nomor 34 Tahun 2003 tentang Kebijaksanaan Nasional di bidang pertanahan. Dalam pasal 1 Kepres Nomor 34 Tahun 2003 dinyatakan bahwa dalam rangka mewujudkan konsepsi, kebijakan dan sistem pertanahan nasional yang utuh dan terpaduh serta pelaksanaan Tap MPR IX/MPR/2001 tentang pembaruan agraria dan pengelolaan Sumber Daya Alam, Badan Pertanahan Nasional melakukan langkah-langkah percepatan : a. Penyusunan rencana undang-undang penyempurnaan undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang peraturan dasar pokok agraria dan rencana undang-undang tentang hak atas tanah serta peraturan perundangundangan lainnya dibidang pertanahan. b. Pembangunan sistem informasi dan manajemen pertanahan yang meliputi : 2
Ketetapan MPR No.:IX/MPR/2001, tentang pembaruan agrarian dan pengelolaan Sumber Daya Alam. 2001, hal. 760
3
1) Penyusunan basis data tanah-tanah aset negara / pemerintah / pemerintah daerah di seluruh Indonesia. 2) persiapan aplikasi data tekstual dan spesial dalam
pelayanan
pendaftaran tanah dan penyusunan basis data penguasaan dan dcomerce, dan e-payment. 3) Pemetaan Kadasteral dalam rangka inventarisasi dan registrasi penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah dengan menggunakan
teknologi
satelit
dan
teknologi
informasi
untuk
menunjang kebijakan pelaksanaan sandrefrom dan pemberian atas tanah. 4) pembangunan dan pengelolaan penggunaan dan pemanfaatan tanah melalui sistem informasi geografi, dengan mengutamakan penetapan sawah beririgasi, dalam rangka memelihara ketahanan pangan nasional. Dalam langkah-langkah tersebut yang dilakukan oleh Badan Pertanahan merupakan wujud pengaturan pertanahan di Indonesia yang terbagi dalam beberapa macam hak atas tanah terdapat dalam berbagai konsep yang bersifat primer. Konsep hak yang bersifat primer merupakan hak-hak atas tanah yang dapat dimiliki atau dikuasai secara langsung oleh seorang atau badan yang mempunyai waktu sama dan dapat dipindah tangankan kepada orang lain atau ahli warisnya. Dalam UUPA terdapat beberapa hak atas tanah yang bersifat primer yaitu : Hak Milik, Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Pakai (HP). Dalam hak atas tanah tersebut akan memiliki kepastian hukum yang kuat dengan mendaftarkan terlebih dahulu hak-hak tersebut di
4
Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan agar hak-hak tersebut terjamin memiliki Akta Otentik. Disebabkan
oleh
perkembangan
perekonomian
yang
pesat
dan
banyaknya tanah yang tersangkut dalam kegiatan ekonomi, misalnya jual beli, sewa menyewa, pembebanan hipotik atas tanah yang dijadikan jaminan karena adanya pemberian kredit, maka oleh pembuat UUPA dianggap perlu adanya jaminan kepastian dan kepastian hak dalam bidang keagraria.3 Oleh karena itu pasal 19 UUPA diperintahkan kepada pemerintah untuk mengadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia. Yang dimaksud dengan kewajiban mendaftarkan menurut Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) adalah : a. Penguluran, perpetaan dan pembukuan tanah b.
Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut
c.
Pemberian surat-surat tanah bukti hak yang berlaku sebagai alasan pembuktian yang kuat Dengan demikian maka pendaftaran ini akan menghasilkan peta-peta
pendaftaran, surat-surat ubur (untuk kepastian tentang letak, batas dan luas tanah), keterangan dari subjek yang bersangkutan (untuk kepastian siapa yang berhak atas tanah yang bersangkutan), status dari pada haknya, serta beban apapun yang berada diatas tanah hak tersebut dan yang terakhir menghasilkan sertifikat (sebagai alat pembuktian yang kuat). Dengan menentukan bahwa akan diadakan kadaster atau pendaftaran untuk semua tanah-tanah yang berada di dalam wilayah Republik Indonesia, pemerintah telah mengedepankan 3
Sudargo Gautama, tafsiran Undang – undang poko Agraria, citra Aditya Bakti, Bandung 1990, hal. 41.
5
bahwa hukum agraria ini akan disesuaikan dengan prinsip-prinsip yang dikenal dengan stelsel-stelsel hukum agraria di negara modern. Dengan adanya pendaftaran tanah ini barulah dapat dijamin tentang hak-hak seseorang diatas tanah. Pihak ketigapun secara mudah dapat melihat hak-hak apa atau beban apa yang terletak diatas sebidang tanah. Dengan demikian terpenuh syarat tentang pengumuman (open baarheid), yang merupakan salah satu syarat yang melekat kepada hak-hak yang bersifat kebendaan. Hanya dengan adanya sistem kedaster untuk semua hak-hak tanggungan atas tanah tidak akan dapat dilaksanakan dalam praktek bilamana tidak terdapat kewajiban untuk pendaftaran ini.
2. Rumusan Masalah 1. Bagaimana prosedur pendaftaran hak atas tanah di Indonesia ? 2. Bagaimana kepastian hukum hak atas tanah di Indonesia ?
3. Penjelasan Judul Kepastian hukum mengenai pengaturan hak atas tanah di Indonesia merupakan suatu kepastian yang memberikan kepahaman kepada masyarakat namun tentang sejauh mana cara-cara pendaftaran hak-hak atas tanah dan bagaimana juga untuk menjaga kepastian hukum yang terletak pada hak-hak atas tanah di Indonesia. Kepastian mengenai pendaftaran hak-hak atas tanah sangat penting agar bisa melindungi dan memberikan kekuatan hukum mengenai adanya suatu pembuktian yang kuat terhadap hak-hak atas tanah di Indonesia.
6
Berbagai macam hak-hak atas tanah di Indonesia, maka sangat diperlukan suatu pendaftaran agar bisa memperoleh kepastian hukum dan perlindungan-perlindungan suatu hak tersebut. Seperti yang terkutip dalam undang-undang bahwa terjadinya pendaftaran hak atas tanah agar bisa mengetahui sejauh mana penguasaan tanah tersebut dilaksanakan.
4. Alasan Memilih Judul Maksud dengan memilihnya judul ini yaitu untuk belajar memahami pengaturan pendaftaran pada hak-hak atas tanah di Indonesia dan untuk memberikan pemahaman kepada masyarakat luas tentang pengaturan hak atas tanah serta mendapatkan kepastian hukum sesuai dengan Undangundang Pokok Agraria (UUPA) yang berlaku
5. Tujuan Penelitian 1. Tujuan akademik yaitu untuk memenuhi salah satu persyaratan pada studi akhir agar memperoleh gelar sarjana hukum dan fakultas hukum Universitas Wijaya Putra Surabaya. 2. Tujuan praktek yaitu penulis ikut berpartisipasi dalam mensosialisasi dan memberikan
pemahaman
kepada
masyarakat
umum
mengenai
peraturan tentang pendaftaran hak-hak atas tanah dan kepastian hukum sesuai hukum yang berlaku. 6. Manfaat Penelitian Manfaat penelitian dalam skripsi ini, selain tujuannya untuk mendapat gelar sarjana hukun, tetapi juga :
7
1. Untuk memberikan gambaran lebih jelas mengenai pengaturan pendaftaran hak-hak atas tanah yang terdapat dalam Undang-undang Pokok Agraria Nomor : 5 tahun 1960 yang berlaku sekarang. 2. Menambah, serta memahami secara lebih detail mengetahui cara-cara pendaftaran pada hak atas tanah.
7. Metode Penelitian 1. Tipe penelitian Tipe yang digunakan dalam penulisan skripsi ini adalah tipe normativ. 2. Pendekatan masalah Penulisan skripsi ini akan menggunakan metode normativ yuridis yaitu mempelajari terlebih dahulu masalah-masalah yang selalu berkaitan dengan pokok pembahasan, kemudian menarik kesimpulan dari data yang diperoleh. Sebagai penelitian objek hukum maka bahan yang akan digunakan diambil dari pendekatan Statue Aproach yaitu menguasai isi hukum dalam penelitian normatif. 3. Sumber data atau langkah-langkah penelitian dalam mengolah sumber bahan hukum yang berkaitan dengan materi penelitian ini, maka penulisan melakukan dengan cara penelusuran perpustakaan, peraturan perundang-undangan, karya ilmiah yang berkaitan dengan masalah yang masih dibahas.
8
8. Pertanggungjawaban Sistematika Dalam penulisan skripsi ini, sistematika pembahasannya akan diuraikan bab demi bab agar maksudnya mempermudah dipelajari, menganalisa dan memahami sehingga materi ini lebih jelas dan terarah. BAB I PENDAHULUAN Akan menjelaskan berbagai macam-macam rangkaian pembahasan skripsi, dimana dalam bab ini berisikan mengenai gambar namun masalah yang akan dibahas yang terdiri dari latar belakang, perumusan masalah, penjelasan judul, alasan memilih judul, tujuan penelitian, manfaat penelitian, metode penelitian dan pertanggungjawaban sistematika. BAB II PENDAFTARAN HAK-HAK ATAS TANAH Akan menjelaskan pembahasan mengenai cara-cara pendaftaran pada hak atas tanah secara terperinci yang diatur dalam Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 Tahun 1960. BAB III KEPASTIAN HUKUM MENGENAI HAK-HAK ATAS TANAH DI INDONESIA Dalam bab ini akan membahas mengenai bagaimana kepastian hukum untuk menjamin hak-hak atas tanah yang sudah didaftar sesuai Undangundang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 Tahun 1960 yang berlaku agar hakhak atas tanah dapat terlindungi dan dalam penguasaannya sesuai dengan aturan hukum yang berlaku. BAB IV PENUTUP Dalam bab ini merupakan bagian tertentu akhir dari penulisan skripsi yang terdiri
atas
kesimpulan
dan
saran
sebagai
penyusun
singkat
untuk
9
mempergunakan mengenai rumusan masalah yang dibahas dan pada bagian akhir juga akan memberikan kesempatan untuk menyambungkan pemikiran serta sebenarnya masukan mengenai norma hukum yang sebenarnya sehingga melalui ini bisa mempertimbangkan kedepan terhadap penjelasan tentang masalah mengenai kepastian hukum terhadap peraturan hak-hak atas tanah menurut Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 Tahun 1960 yang berlaku sekarang.
10
BAB II PROSEDUR PENDAFTARAN HAK – HAK ATAS TANAH
2.1 Pengertian Pendaftaran Tanah Pendafataran tanah merupakan suatu rangkaian kegiatan yang dilakukan pemerintah secara terus menerus dan teratur berupa pengumpulan keterangan atau data tertentu mengenai tanah-tanah tertentu yang ada di wilayah tertentu, pengelolaan, penyimpanan dan penyajiannya bagi kepentingan rakyat, dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan termasuk penerbitan tanda bukti dan pemeliharaannya.
2.2 Tujuan Pendaftaran Tanah Tujuan pendaftaran tanah diatur dalam pasal 3 PP Nomor 24 tahun 1997, dinyatakan pendaftaran bertujuan : 1. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak dalam suatu bidang tanah. Sistem rumah susun dari hakhak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. 2. Untuk menyesuaikan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah didaftar. 3. Untuk terselenggaranya tertib adminitrasi pendaftaran.
10
11
2.3 Prosedur Pendaftaran Hak-Hak Atas Tanah 2.3.1.Prosedur Pendaftaran Hak Milik Atas Tanah Pendaftaran pertama kali merupakan suatu rangkaian kegiatan yang dilakukan pemerintah secara terus menerus dan teratur berupa pengumpulan keterangan atau data tertentu mengenai tanah-tanah tertentu yang ada di wilayah tertentu,pengelolaan,penyimpanan dan penyajiannya bagi kepentingan rakyat, dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan termasuk penerbitan tanda bukti dan pemeliharaannya.prosedur pendaftaran hak milik atas tanah pertama kali adalah kegiatan pendaftaran terhadap sebidang tanah yang semula belum didafatr menurut ketentuan peraturan pendaftaran tanah yang bersangkutan.pendaftaran menggunakan sebagai dasar objek satuan-satuan bidang tanah yang disebut persil (parsel), yang merupakan bagian-bagian permukaan bumi yang terbatas dan berdimensi dua
dengan
ukuran
luas
yang
umumnya
dinyatakan
dalam
meter
persegi.adapun data yang dihimpun pada dasarnya meliputi 3 (tiga) bidang kegiatan, antara lain: a. Kegiatan di bidang fisik mengenai tanahnya, yaitu sebagaimana telah dikemukakan bahwa untuk memperoleh data mengenai letaknya, batasbatas luasnya, bangunan-bangunan dan / atau tanaman-tanaman penting yang ada di atasnya.setelah dipastikan letak tanah, kegiatan dimulai dengan penetapan batas-batas serta pemberian tanda-tanda batas disetiap sudutnya.
12
b. Kegiatan bidang yuridis yaitu bertujuan untuk memperoleh data mengenai haknya, siapa pemegang haknya dan ada atau tidak adanya hak pihak lain yang membebaninya. c. Kegiatan penerbitan surat tanda bukti haknya.bentuk kegiatan pendaftaran dan hasilnya, termasuk apa yang merupakan surat tanda bukti hak, tergantung
pada
sistem
pendaftaran
yang
digunakan
dalam
penyelenggaraan pendaftaran tanah oleh negara yang bersangkutan. Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dapat dilakukan melalui 2 (dua) cara,yaitu : a. Secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara
serentak yang meliputi semua obyek
pendaftaran tanah yang belum terdaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan. Hal ini diselenggarakan atas prakarsa pemerintah berdasarkan suatu rencana kerja panjang dan tahunan serta dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan peraturan Menteri Negara/Kepala
Pendafataran
tanah
merupakan
suatu
rangkaian
kegiatan yang dilakukan pemerintah secara terus menerus dan teratur berupa pengumpulan keterangan atau data tertentu mengenai tanahtanah tertentu yang ada di wilayah tertentu, pengelolaan, penyimpanan dan penyajiannya bagi kepentingan rakyat, dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan termasuk penerbitan tanda bukti dan pemeliharaannya. Dalam suatu desa/kelurahan belum ditetapkan sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematis pendaftaran tanah secara dilaksanakan secara seporadik.
13
b. Secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal.pendaftaran
tanah
secara
sporadik
dilaksanakan
atas
permintaan pihak yang berkepentingan yaitu pihak yang berhak atas obyek
pendaftaran
tanah
yang
bersangkutan
atau
kuasanya.pendaftaran itu sangat penting dan tersebut didaftarkan untuk kepentingan ekonomi atau pendaftaran dilakukan untuk kepentinga dari penggunaan terhadap tanah, sehingga akan terlihat pemanfaatan dari tanah tersebut,artinya pendaftaran tanah adalah untuk memberikan kejelasan atau keterangan supaya tidak menimbulkan pemasalahan dan di bidang pertanahan terutama terhadap status tanah tersebut. Sesuai ketentuan Pasal 20 ayat (1) dan (2) UUPA yang berbunyi sebagai berikut : Hak milik adalah hak turun temurun, terikat dan terpenuhi yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat kebutuhan dalam pasal 6. Hak memiliki dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Menurut A.P. Perlindungan, kata-kata terkuat dan terpenuh itu bermaksud untuk membedakannya dengan Hak Guna Usaha, Hak Guna Usaha Bangunan, Hak Pakai dan Hak-hak lainnya, yaitu untuk menunjukan bahwa diantara hakhak atas tanah yang dapat dipunyai orang, hak miliklah yang “ ter “ (paling kuat dan penuh).4 Begitu pentingnya hak milik, pemerintah memberikan perhatian yang sangat serius terhadap persoalan hak milik atas tanah tersebut.
4
A.P Perlindungan, Komentar Atas Undang – undang Hukum Agraria, Mandar Maju, Bandung, hal. 124
14
Dalam peraturan menteri Negara Agraria / Kepala badan Pertahanan Nasional No. 9 Tahun 1999 tentang Tata cara pemberian dam pembatalan hak atas tanah Negara dan hak pengelolaan yang meliputi tentang syarat-syarat permohonan hak milik, tata cara pemberian hak milik dan prosedur pendaftaran hak milik. Pendaftaran hak milik dilakukan atau didaftarkan dikantor Pertahanan Kabupaten / Kota setempat, yang dimana pendafataran ini merupakan alat pembuktian yang kuat sesuai penjelasan Undang- undang pokok Agraria Pasal 23, yang berbunyi “ Hak milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak- hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan Peraturan Perundang- undangan5. Dalam penjelasan pasal 18 UUPA ayat 1 menjelaskan, Hak Milik dapat diberikan kepada : 1. Warga Negara Indonesia 2. Badan-badan Hukum yang ditetapkan oleh pemerintah sesuai dengan ketentuan Peratuarn Perundang-undangan yang berlaku, yaitu : a. Badan Pemerintah b. Badan
Keagamaan
dan
Badan
Sosial
yang
ditunjuk
oleh
pemerintah. Pada Permohonan hak Milik Atas Tanah Negara diajukan secara tertulis seperti yang dijelaskan dalam Undang-undang Pokok Agraria (pasal 19), yaitu : 1) Keterangan Mengenai Pendaftaran :
5
Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999, Tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan, Hal. 365.
15
a. Apabila perorangan : Nama, Umur, Kewarganegaraa, Tempat yinggal, dan pekerjaannya serta keterangan mengenai istri / suami dan anaknya yang masih menjadi tanggungannya. b. Apabila badan hukum, nama, tempat kedudukan, akta atau pengetahuan pendiriannya, tanggal dan nomor surat keputusan pengesahannya oleh penjabat yang berwenang terutama penunjukkannya sebagai badan hukum yang dapat mempunyai hak milik berdasarkan ketentua Peraturan Perundang-undangan yang berlaku. 2) Keterangan mengenai tanah yang meliputi hak yuridis dan hak fisik. a. Dasar penguasaan atau alas budaya dapat berupa sertifikasi, girik, Surat Kapling, Surat-surat bukti pelaporan hak dan peluasan tanah dan rumah atau tanah yang telah dibeli dari pemerintah, putusan pengadilan, akta PPAT, akta pelepasan hak, dan surat- surat bukti perolehan tanah lainnya. b. Letak batas-batas dan luasnya (jika ada surat ukur atau gambar desain). c. Jenis tanah (pertanian / nonpertanian). d. Rencana penggunaan tanah e. Status Tanahnya ( Tanah hak atau Tanah Negara). 3) Lain – Lain a. Keterangan mengenai jumlah bidang, luas dan status tanah-tanah yang dimiliki oleh pemohon, termasuk bidang tanah yang dimaksud. b. Keterangan lain yang dianggap perlu. Selanjutnya Permohonan Hak Milik tersebut hanya dilampiri dengan :
16
1. Mengenai Pemohon a. Jika
pemohon
:
Foto
Copy
surat
bukti
identitas,
surat
bukti
kewarganegaraan republic Indonesia. b. Jika Badan Hukum : Foto Copy Akta atau peraturan pendiriannya dan selinan surat keputusan pemajukkannya sesuai dengan ketentuan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku. 2. Mengenai Tanahnya a. Data Yuridis : Sertifikat, girik, surat kapling, surat-surat bukti pelepasan hak dan peluasan tanah dan
dan atau tanah yang telah dibeli dari
pemerintah : Akta PPAT, Akta pelepasan hak, putusan pengadilan, dan surat-surat bukti perolehan tanah lainnya. b. Data fisik surat ukur, gambar situasi dan IMB, apabila ada. c. Surat lain yang di anggap perlu. 3. Surat Pernyataan permohonan mengenai jumlah bidang luas dan status tanah yang telah memiliki oleh pemohon termasuk bidang tanah yang dimohon. permohonan hak milik sebagaimana dimaksud dalam pasal 9 ayat 1 diajukan kepada Menteri melalui kepala Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan.setelah berkas permohonan diterima,kepala kantor pertanahan melakukan: 1. Memeriksa dan meneliti kelengkapan data yuridis dan fisik. 2. Mencata dalam formulir isian 3. Memberikan tanda terima berkas permohonan sesuai formulir isian
17
4. Memberitahukan kepada pemohon untuk membayar biaya yang diperlukan untuk menyelesaikan permohonan tersebut dengan rinciannya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
2.3.2 Prosedur Pendaftaran Hak Guna Bangunan Prosedur pendaftaran hak guna bangunan akan dijelaskan dalam Undang-undang
pokok
Agaria
(UUPA)
yang
memerintahkan
kepada
pemerintah untuk melakukan pendaftaran tanah di sebuah wilayah Indonesia, hal ini sesuai dengan ketentuan dalam pasal 19 UUPA6 dinyatakan sebagai berikut : 1. Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah di dalam pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia membuat ketentuanketentuan yang diatur dengan peraturan pemerintah. 2. Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi : a.
Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah.
b.
Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut.
c.
Pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
3. Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara dan masyarakat, keperluan lalulintas sosial ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraannya menurut pertimbangan menteri Agraria. 4. Dalam peraturan pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendafatran tanah tersebut dalam ayat (1) diatas dengan 6
Penjelasan UUPA, Tentang Pendaftaran Tanah, hal. 348.
18
ketentuan bahwa rakyat tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biayabiaya tersebut. Pada asasnya pendafatran tanah merupakan fundamental yang berasal dari suatu kegiatan. Dalam pendaftaran tanah ini terdapat asa yang harus menjadi patokan dasar dalam melakukan pendafatran tanah dalam pasal 2 PP No. 24 tahun 1997 dinyatakan bahwa pendaftaran tanah dilaksanakan berdasrkan asas sederhana, aman, terjangkau, mutakhir dan terbuka. Sejalan dengan asas yang terkandung dalam pendaftaran tanah, maka tujuan yang ingin dicapai dari adanya pendaftaran tanah adalah untuk mengetahui kepastian hukum terhadap hak atas tanah7. Dalam pasal 35 UUPA memberikan pengertian Hak Guna Bangunan, yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun. Pendaftaran hak guna bangunan dilakukan atau didaftarkan dikantor Pertahanan Kabupaten / Kota setempat, yang dimana pendafataran ini merupakan alat pembuktian yang kuat sesuai penjelasan Undang- undang pokok Agraria Pasal 23, yang berbunyi “ Hak milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak- hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan Peraturan Perundang- undang.pendaftaran hak
7
PP No. 24 Tahun 1997 ,Tentang Pendaftaran Tanah, Asas dan Tujuan Pendaftaran Tanah,hal. 552.
19
guna bangunan diatur sama oleh undang-undang pokok agraria seperti hak-hak lainnya8. Hak Guna Bangunan dapat diberikan kepada : 1. Warga Negara indonesia 2. Badan
hukum
yang
didirikan
menurut
hukum
Indonesia
dan
berkedududkan di Indonesia.
2.3.3 Prosedur Pendaftaran Hak Guna Usaha Hak Guna Usaha (HGM) merupakan hak atas tanah yang bersifat Primer yang memiliki spesifikasi. Spesifikasi hak guna usaha tidak terkuat dan terpenuh. Dalam artian bahwa hak Guna Usaha ini terbatas daya berlakunya walaupun dapat peralih dan dialihkan pada pihak lain. Dalam penjelasan UUPA telah diakui dengan sendirinya bahwa hak guna usaha ini sebagai hak-hak baru guna memenuhi kebutuhan masyarakat Nodun dan hanya diberikan terhadap tanah-tanah yang dikuasai langsung oleh Negara. Jadi, tidak dapat terjadi atas suatu perjanjian antara pemilik suatu hak milik dengan orang lain. Prosedur pendaftarannya diatur sama oleh undang-undang dengan hak-hak lain, yang dijelaskan dalam pasal 19 undang-undang pokok agraria (UUPA). Pendaftaran
dan permohonan pemberian hak guna usaha
Pasal 20
Peraturan Menteri Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 menjelaskan bahwa :
8
Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999, Tentang Tata
Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan, Hal. 365.
20
1. Permohonan Hak Guna Usaha diajukan kepada Menteri melalui Kepala Kantor Wilayah, dengan tembusan kepada Kepala Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan. 2. Apabila tanah yang dimohon terletak dalam lebih dari satu daerah Kabupaten/Kota, maka tembusan permohonan disampaikan kepada masing-masing Kepala kantor Pertanahan yang bersangkutan. Pemberian hak atas tanah berkaitan dengan subjek dan objek serta proses yang terjadi dalam pemberian hak tersebut, termasuk pula pemberian Hak Guna Usaha, Menyangkut subjek Hak Guna Usaha diatur dalam pasal 2 PP 40 Tahun 1996, dinyatakan bahwa yang dapat mempunyai Hak Guna Usaha adalah : 1. Warga Negara Indonesia 2. Badan
Hukum
yang
didirikan
menurut
Hukum
Indonesia
dan
berkedudukan di Indonesia. Berkaitan dengan ketentuan pasal 2 PP Nomor 40 tahun 1996 di atas, Sudargo Gautama mengatakan bahwa : di Indonesia dipentingkan system inkorporasi dan disamping itu juga prinsip Legal Seat atau Real Seat (tempat kedudukan menurut hukum atau menurut keadaan yang sebenarnya). Jika subjek pemegang HGU tersebut beralih menjadi warga Negara lain atau status badan hukum tersebut telah berubah, yang tadinya berstatus nasional menjadi berstatus asing atau pemilikan sebuah PT telah beralih ketangan Pihak Asing maka status HGU menurut teori Ketiga dari Sudargo Gautama menyatakan jika jatuh semua dalam tangan asing, maka dipandang perseroan terbatas bersangkutan ini sebagai sudah berstatus asing, dengan demikian maka harus
21
dilepaskan HGU yang telah dimilikinya semula sesuai ketentuan Pasal 3 PP Nomor 40 tahun 1996. Jika tidak dilakukan pelepasan ini dalam waktu 1 tahun set5elah perubahan status dari pemegangnya, maka karena hukum HGU bersangkutan menjadi hapus dan tanah menjadi tanah negara. Menyangkut tanah yang dapat diberikan dengan hak Guna Usaha (HGU) telah diatur dalam pasal 4 PP Nomor 40 Tahun 1996 sebagai berikut : 1. Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Usaha adalah tanah negara. 2. Dalam Hal Tanah yang akan diberikan dengan HGU itu adalah tanah negara yang merupakan kawasan hutan, maka pemberian HGU dapat dilakukan setelah tanah yang bersangkutan dikeluarkan dari statusnya sebagai kawasan hutan. 3. Pemberian HGU atas tanah yang telah dikuasai dengan hak tertentu sesuai ketentuan yang berlaku, pelaksanaan ketentuan HGU tersebut baru dapat dilaksanakan setelah terselesainya pelepasan hak tersebut sesuai dengan tata cara yang diatur dalam peraturan perundangundangan yang berlaku. 4. Dalam hal diatas tanah yang akan diberikan dengan HGU itu terdapat tanaman dan / atau bangunan milik pihak lain yang keberadaannya berdasarkan atas hak yang sah, pemilik bangunan dan tanaman tersebut diberi ganti kerugian yang dibebankan pada pemegang Hak Guna Usaha baru.
22
2.3.4 Prosedur Pendaftaran Hak Pengelolaan Semula pendaftaran hak pengelolaan diatur oleh pasal 9 peraturan Menteri Agraria No.9 tahun 1965 yang menyatakan: a. Hak pakai dan hak pengelolaan tersebut yang sepanjang jangka waktunya melebihi 5 (lima) tahun didaftar menurut ketentuan-ketentuan peraturan pemerintah no.10 tahun 1961. b. Jika tidak ditentukan jangka waktunya maka hak tersebut dianggap akan berlangsung lebih dari 5 (lima) tahun. c. Jika hak tersebut pada pasal 1 dan 2 belum didaftar pada kantor pendaftaran tanah maka pemegang hak yang bersangkutan wajib datang pada
kantor
pendaftaran
tanah
yang
bersangkutan
untuk
mendaftarkannya dengan mempergunakan daftar isian yang contohnya akan ditetapkan sendiri. Pelaksanaan pendaftaran hak pengelolaan seperti juga pendaftaran hakhak atas tanah lainnya, adalah berpedoman kepada peraturan
pemerintah
No.10 Tahun 1961, yang mengatur tentang pendaftaran tanah merupakan pelaksanaan dari pasal 19 undang-undang No.5 Tahun 1960 yang diatur dalam pasal 19 ayat 2 yang meliputi: a. Pengukuran,pemetaan dan pembukuan tanahPendaftaran hakb. Hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut. c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Sejauh mana arti penting pendaftaran hak pengelolaan ini,patutlah diperhatikan surat Direksi Jenderal Agraria No.Btu.3 /692 /3/77 tanggal 30
23
Maret 1997 yang ditujukan kepada Gubernur Kepala Daerah Tingkat 1 seluruh indonesia9 ,yang menyatakan: “Hak pengelolaan yang berasal dari pengkoverisan hak penguasaan berdasarkan peraturan Menteri Agraria nomor 9 tahun 1965. Memberi wewenang yang sama dengan hak pengelolaan tersebut di atas, dan pada saat berlakunya peraturan Menteri Dalam Negeri nomor 1 Tahun didaftarkan di kantor Sub. Direktorat
Agraria setempat
1977 sudah
serta sudah ada
sertifikatnya dipersamakan dengan hak pengelolaan sebagaimana dimaksud dalam pasal 1 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 Tahun 1977 jo Pasal Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974. Dengan demikian hak pengelolaan asal konversi yang tidak memenuhi syarat – syarat tersebut di atas, bila oleh pemegang haknya dikehendaki untuk memperoleh sifat dan materi yang sama dengan hak pengelolaan. Dari ketentuan tersebut di atas jelas, bahwa hak pengelolaan harus didaftarkan pada seksi pengukuran dan pendaftaran Tanah Kantor Pertanahan setempat pemberian hak pengelolaan, termasuk juga pemberian hak - hak atas bagian – bagian tanah hak pengelolaan yang diserahkan kepada pihak ke-tiga diproses dengan menempuh prosedur yang ditetapkan oleh Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 6 Tahun 1972. Berdasarkan kepada keputusan Presiden Republik Indonesia No. 26 Tahun 1988, sekarang menjadi wewenang Kepala Badan Pertanahan
Nasional
sebagai
suatu
lembaga
Non
Departemen
yang
bertanggungjawab langsung kepada presiden. Sebagai konsekuensi dengan 9
surat Direksi Jenderal Agraria No.Btu.3 /692 /3/77 tanggal 30 Maret 1997 yang ditujukan kepada Gubernur
Kepala Daerah Tingkat 1 seluruh indonesia
24
adanya pendaftaran tersebut, maka terhadap tanah – tanah hak pengelolaan yang belum didaftar
tidak dapat disebut sebagai telah terdapat suatu hak
pengelolaan dan pemegang hak pengelolaan tidak dapat memberikan kepada pihak ketiga. Demikian pula terhadap tanah-tanah yang belum dibebaskan atau belum diberi suatu ganti rugi maka belum dapat didaftarkan. Adapun dengan adanya Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertahanan Nasional Nomor 3
Tahun 1999 Tentang Prlimpahan
kewenangan Pemberian dan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak atas Tanah Negara pasal 2 ayat ( 1 ) menyatakan bahwa kewenangan pemberian hak atas tanah secara individual dan secara kolektif, dan pembatalan keputusan pemberian hak atas tanah dilimpahkan sebagian kepada Kepala Kantor Wilayah Badan Pertahanan Nasional Provinsi atau Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten / Kota. Di samping itu, dalam peraturan Menteri Dalam Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang tata cara pemberian dan pembataklan hak atas tanah negara dan hak pengelolaan pasal 68 dan 70 menyebutkan bahawa, pengajuan permohonan hak pengelolaan diajukan secara tertulis kepada Menteri melalui
Kepala Kantor Wilayah Pertahanan
yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan.
.
Hak pengelolaan merupakan hak atas tanah yang tidak dikenal dalam UUPA tahun 1960. Hak pengelolaan ini lahir dan berkembang sesuai dengan terjadinya perkembangan suatu daerah. Suatu kenyataan yang tidak dapat dipungkiri bahwa banyak perkantoran yang terdapat dikota-kota besar mempergunakan tanah dengan hak pengelolaan. Menurut A.P. Parlindungan,
25
secara tidak langsung pasal 2 ayat 14) UUPA menyatakan bahwa Hak menguasai dari Negara diatas, pelaksanaannya dapat dikuasakan kepada daerah-daerah Swatantra dan masyarakat-masyarakat hukum adat, sebadan diperlukan dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional, menurut ketentuan-ketentuan peraturan pemerintah10. Pasal 67 peraturan menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9/tahun 1999 menjelaskan bahwa : hak pengelolaan dapat diberikan kepada : 1. Instansi pemerintah termasuk pemerintah daerah 2. Badan usaha milik Negara 3. Badan usaha Milik Daerah 4. PT. Persero 5. Badan Otorita 6. Badan-badan hukum lainnya yang ditunjuk pemerintah. Pada pasal 68 juga menjelaskan bahwa : 1. Permohonan hak pengelolaan diajukan secara tertulis 2. Permohonan Hak pengelolaan sebagaimana dimaksud pada ayat 1 memuat : a. Keterangan mengenai pemohon: nama Badan Hukum, Tempat kedudukan, akta atau akta pendiriannya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. b. Keterangan mengenai tanahnya yang meliputi data yuridis dan data fisik:
10
A.P. Perlindungan, Hak Pengelolaan Menurut Sistem UUPA, Mandar Maju, Bandung, 1999, Hal. 1.
26
1. Bukti pemilikan dan atau bukti perolehan tanah berupa sertifikat penunjukan atau penyerahan dari pemerintah, pelepasan kawasan hutan dari instansi yang berwenang, akta pelepasan bekas tanah milik adat atau bukti perolehan tanah lainnya. 2. Letak, batas-batas dan luasnya (jika ada surat ukur atau gambar situasi sebutkan tanggal dan nomornya). 3. Jenis tanah (pertanian/non pertanian) 4. Rencana penggunaan tanah 5. Status tanahnya (tanah hak atau tanah Negara) c. Lain-lain 1. Keterangan mengenai jumlah bidang luas dan status tanah-tanah yang dimiliki oleh pemohon, termasuk bidang tanah yang dimohon 2. Keterangan lain yang dianggap perlu. Permohonan Hak Pengelolaan
akan diajukan kepada Menteri melalui
Kepala Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan, lebih lanjut pasal 75 menjelaskan keputusan pemberian atau penolakkan pemberian Hak pengelolaan disampaikan kepada pemohon melalui surat tercatat atau dengan cara lain yang menjamin sampainya keputusan tersebut kepada yang berhak.namun jika melihat prosedur pendaftaran yang dijelaskan dalam menteri agraria no.9 tahun 1965,bahwa jangka waktu yang melebihi 5 tahun harus didaftarkan.berarti dalam hal ini jangka waktu hak pengelolaan tidak ditentukan dan sangat panjang.
27
BAB III KEPASTIAN HUKUM MENGENAI PENDAFTARAN HAK-HAK ATAS TANAH 3.1 kepastian Hukum Mengenai Pendaftaran Tanah Dalam pasal 19 Undang-undang pokok agraria menjelaasksan bahwa untuk menjamin kepastian hukum, oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Indonesia dengan suatu peraturan pemerintah. Adapun peraturan pemerintah tersebut, diatur pendaftaran tanah dengan dituangkan didalam peraturan pemerintah nomor 10 tahun 1961, tertanggal 23 Maret 1961 Tentang11 Pendaftaran Tanah, mengenai kepastian hukum, maka yang menyangkut pertanahan khususnya mengenai kepemilikan dan penguasaan tanah yang meliputi; a. Kepastian mengenai subyek hak, yaitu orang atau Badan Hukum yang menjadi pemegang hak. b. Kepastian mengenai obyek hak, yang mengenai; 1. Letak Tanah 2. Batas-batas Tanah 3. Luas Bidang-bidang Mengenai pendaftaran tanah diselenggarakan dengan cara yang sederhana, murah dan mudah dimengerti oleh rakyat, karena pendaftaran akan diselenggarakan dengan
11
mengingat kepada
kepentingan serta keadaan
H.Ali Achmad Chomzah,SH,Hukum Agraria(pertanahan indonesia) jilid 2,pustakaraya,jakarta 2004,hal.4
27
28
negara dan masyarakat keperluan lalu lintas, sosial ekonomi dan kemungkinankemungkiannya dalam bidang personil dan peralatannya, maka lambat laun akan mengingat melliputi seluruh wilayah negara ini.
2. Kepastian Hukum Mengenai Pendaftaran Hak- Hak Atas Tanah a. Kepastian Hukum Hak Milik Atas Tanah Untuk mengetahui suatu hak atas tanah akan diilakukan dengan pendaftaran terlebih dahulu agar memiliki kapastian hukum yang kuat. Mengingat yang sudah dijelaskan dalam Undang-undang dasar. Pendaftaran hak-hak atas tanah harus memberikan kepastian hukum yang jelas dengan menerangkan berbagai macam letak kepastian hukum yang berupa subyek hak dan obyek hak atas tanah. 1. Subyek Hak Milik Atas Tanah Dalam pasal 8 peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 9 tahun 1999 Tentang Tata Cara Pemberian dan Pendaftaran hak atas tanah negara dan hak pengelolaan menjelasksan bahwa subyek hukum hak milik adalah; a. Wilayah Negara Indonesia b. Badan - badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah sesuai dengan ketentuan - ketentuan peraturan perundang - undangan yang berlaku yaitu: 1. Bank Pemerintah 2. Badan keagamaan dan badan sosial yang ditunjuk oleh pemerintah.
29
Terhadap hak milik yang bagi pemilik tanah tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak milik atas tanah, maka dalam waktu 1 (satu) tahun harus melepaskan atau mengalihkan hak milik atas tanahnya kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Apabila hal ini tidak dilakukan, maka tanahnya hapus karena hukum dan tanahnya kembali menjadit anah yang dikuasai langsung oleh Negara. 2. Luas Tanah dan Batas Tanah Luas tanah hak milik ditentukan sesuai dengan asal tanah yang mereka miliki, baik karena warisan, jual beli maupun hibah. Setelah team hak pendaftaran tanah mengukur tentang luas tanahnya barulah hak atas tanah milik tersebut memiliki kepastian hukum. Begitu juga dengan batas-batas haknya setelah tim melakukan pendaftaran, maka secara jelas ditentukan bahwa hak tersebut akan diterangkan dengan suatu batasan. Panitia pendaftaran tanah dalam PP Nomor 10 tahun 1961, menerangkan mengenai cara yang dipakai dalam menentukan batasan atas hak milik. Cara yang digunakan yaitu kontrakdiktur (Contradictore deeknifatrie), yaitu penetapan batas yang dilakukan dengan persetujuan pada pemegang hak yang berbatasan dapat memperoleh kata sepakat, sehingga batas yang diukur dan dipetakan adalah batas yang sebenarnya.hasil usaha penetapan batas dimaksud ditulis dalam daftar isian khusus untuk keperluan tersebut dan ditanda tangani oleh panitia maupun oleh pihak yang bersangkutan, dengan tenggang waktu selama 3
30
(tiga) bulan. Dari hal tersebut, di samping panitia menentukan batas – batas bidang, memerlukan persetujuan para pemegang hak, juga memperhatikan bukti-bukti tertulis yang dapat diper oleh dari sumber sumber lain maupun dari pihak yang berwenang. 3.
Jangka Waktu Hak Milik Atas Tanah. Dalam menentukan jangka waktu dari hak milik tersebut sebagai salah
satu factor kepastian hukum tidak di tentukan batas waktunya, karena hak milik sangat kuat kepemilikanya. Namun demikian, hak milik tersebut bisa dihapus apabila : a.karena pencabutan hak b.karena penyerahan dengan suka rela oleh pemiliknya. c.karena di telantarkan d.beralih kepada orang asing e.tanahnya musnah.
b. Kepastian Hukum Hak Guna Usaha Dalam hak guna usaha atas tanah harus didaftarkan karena sangat menentukan sejauh mana letak kepastian dan perlindungan hukum dari hak tersebut dalam menentukan kepastian hukum hampir sama dengan hak-hak atas tanah yang lain karena konsepnya pada ketentuan Undang-undang yang sama seperti yang sudah dijelaskan dalam hak milik. 1. Subyek hukum hak guna usaha Berdasarkan pasal 30 Undang-undang hukum hak guna usaha atas tanah yaitu a. Warga negara Indonesia
pokok agraria(UUPA) subyek
31
b. Badan hukum yang didirikan oleh hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia Bagi pemegang hak guna usaha yang tidak memenuhi syarat berbagai subyek hak guna usaha, maka dalam waktu 1 tahun wajib melepaskan akan menjadikan tanahnya kepada pihak lain yang memenuhi syarat, kalau hal ini tidak dilakukan, maka hak guna usahanya hapus karena hukum dan tanahnya menjadi tanah negara. 2. Luas Tanah Hak Guna Usaha Luas tanah guna usaha untuk perorangan luas minimalnya 5 hektar dan luas maksimalnya 25 hektar. Sedangkan untuk badan hukum luas minimalnya 5 hektar dan luas maksimal. 3. Jangka Waktu Hak guna usaha mempunyai jangka waktu untuk pertama kalinya, paling lama 35 tahun dan dapat dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun. Pasal 8 PP nomor 40 tahun 1996 mengatur jangka waktu hak guna usaha adalah untuk pertama kalinya, paling lama 35 tahun. Permohonan perpanjangan jangka waktu atau permohonan hak guna usaha diajukan selambat-lambatnya 2 tahun sebelum berakhirnya jangka waktu hak guna usaha tersebut.12 Perpanjangan atau pembaharuan dicatat dalam buku tanah pada kantor pertanahan kabupaten/ kota setempat. Persyaratan yang harus dipenuhi oleh pemegang hak untuk perpanjang jangka waktu atau pembaharuan hak guna usaha adalah;
12
.Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996,Tentang Hak Guna Usaha,hal.102
32
a. Tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak tersebut. b. Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak. c. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak. 4.Hapusnya Hak Guna Usaha Berdasarkan pasal 34 undang-undang pokok agrarian (UUPA),hak guna usaha hapus karena : a. Jangka waktunya berakhir. b. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena suatu syarat tidak terpenuhi. c. Dilepas kan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir. d. Dicabut untuk kepentingan umum. e. Diterlantarkan f.
Tanahnya musnah
4. Asal Tanah Hak Guna Usaha Asal tanah hak guna usaha adalah tanah negara kalau asal tanah hak guna usaha berupa tanah hak, maka tanah hak tersebut harus dilakukan pelepasan atau penyerahan hak oleh pemegang hak dengan pemberian ganti rugi oleh celon pemegang hak guna usaha dan selanjutnya mengajukan permohonan pemberian hak guna usaha kepada badan pertanahan nasional, maka tnah tersebut harus dikeluarkan statusnya sebagai kawasan hutan. Selain hak guna usaha diperoleh dari
33
tanah yang dikuasai oleh Negara, hak guna usaha juga terjadi melalui penetapan pemerintah. Dalam hal ini , hak tersebut terjadi melalui permohonan pemberian hak guna usaha oleh pemohon kepada Badan Pertanahan Nasional. Apabila semua persyaratan yang ditentukan dalam permohonan tersebut sudah lengkap dan terpenuhi, maka Badan Pertanahan Nasional menerbitkan Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH).Surat keputusan permohonan hak ini wajib di daftar ke Kantor Pertanahan kabupaten / kota setempat, untuk dicatat dalam buku tanah dan diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti haknya.
c.
KepastianHukumHak Guna Bangunan Untuk memastikan adanya kepastian hukum dan perlindungan mengenai
Hak Guna Bangunan, pada dasarnya harus didaftarkan agar mengetahui subyek hukum, status tanah dan jangka waktu dari hak guna bangunan yaitu; 1. Subyek Hukum a. Warga negara Indonesia b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia. Apabila subyek hak guna bangunan tidak memenuhi syarat sebagai warga negara Indonesia atau Badan Hukum Indonesia, maka dalam waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan Hak Guna Bangunan tersebut kepada orang lain yang memenuhi syarat, bila hal ini tidak dilakukan maka hak guna bangunannya hapus karena hukum dan tanahnya menjadi tanah negara. 2. Asal Tanah Hak Guna Bangunan
34
Pasal 37 UUPA menegasksan bahwa hak guna bangunan terjadi pada tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain. Tanah yang dikuasai oleh negara yanag diberikan keapda pemegang hak guna bangunan merupakan kepatuta yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan nasional, dan hak guna bangunan terjadi karena tanah pemberiannya oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah (PPAT) dan akta tersebut wajib didaftarkan kepada kantor pertanahan kabupaten / Kota setempat. 3. Jangka Waktu Hak Guna Bangunan Dalam PP No. 40 Tahun 1996 pasal 26 sampai dengan pasal 29 menyebutkan bahwa jangka waktu hak guna bangunanberlaku sesuai dengan asal tanah yaitu; a. Hak guna bangunan atas tanah negara, berjangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun,dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun. Permohonan jangka waktu atau pembaharuan hak guna bangunan ini diajukan selambat-lambatnya 2 (dua) tahun sebelum berakhirnya jangka waktu hak guna bangunan tersebut atau perpanjangannya. Perpanjangan jangka waktu atau pembaharaun hak guna bangunan dicatat dalam buku tanah pada kantor pertanahan kabupaten / kota setempat. Dalam perpanjangan jangka waktu tersebut akan terpenuhi dengan berbagai syarat-syarat oleh pemeganghak, yaitu:
35
1. Tanahnya masih di gunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak. 2. Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak. 3. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak. 4. Tanah tersebut masih sesuai dengan rencana tataruang wilayah yang bersangkutan. a. Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak milik berjangka waktu paling lama 30 tahun, tidak ada perpanjangan jangka waktu, namun atas kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang hak guna bangunan dapat diperbaharui dengan pemberian hak guna bangunan dengan akta yang dibuat oleh PPAT dan wajib didaftarkan pada kantor pertanahan Kabupaten / Kota setempat. b. Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak Pengelolaan ini, berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 30 tahun, dapat di perpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun dan dapat di perbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun. Perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan hak guna bangunan ini di ajukan selambatlambatnya 2 (dua) tahun sebelum berakhirnya jangka waktu hak guna bangunan tersebut atau perpanjangannya. Dan perpanjangannya akan di catat dalam buku tanah pada kantor pertanahan kabupaten / kota setempat.
36
d. Kepastian Hukum Mengenai Hak Pengelolaan Dalam mencari kepastian hukum mengenai pendaftaran tanah terhadap hak pengelolaan akan diterang mengeani subkek dan obyek hukum dari hak pengelolaan tersebut, dengan berpedoman kepada pasal 2 UUPA Nomor 5 tahun 1960, secara eksplisif dijelaskan mengenai obyek hak pengelolaan yaitu bahwa kekuasaan negara atas tanah yang tidak mempunyai dengan sesuatu hak seseorang atau pihak lainnya adalah lebih luas dan penuh. Dengan berpedoman pada tujuan yang disebutkan diatas, negara dapat memberikan tanah yang demikian itu kepada seseorang atau badan hukum dengan sesuatu hak menurut peruntukan dan keperluannya, misalnya hak miilik, hak guna usaha, hak guna bangunan atau diberiakan dalam pengelolaan kepada sesuatu badan penguasa ( Departemen, jawatan atau daerah swatantra) untuk dipergunakan bagi pelaksanaan tugasnya masing-masing.13 1. Subyek hak pengelolaan Menurut peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 tahun 1997 menyebutkan bahwa subyek hukum hak pengelolaan yaitu Pemerintah Daerah,Lembaga,instansi dan atau Badan Hukum Milik Pemerintah atau Daerah
untuk
pemukiman,wilayah
pembangunan industri
dan
dan
pengembangan
pariwisata,serta
wilayah
lembaga,instansi
pemerintah atau badan-badan hukum indonesia yang seluruh modalnya dimiliki oleh pemerintah atau pemerintah daerah yang bergerak dalam kegiatan-kegiatan
usaha
sejenis
dengan
perusahan
industri
dan
pelabuhan.dengan demikian dapat disimpulkan bahwa pemegang hak
13
.Dr.Winahyu Erwiningsih,SH.,M.Hum,Hak Pengelolaan,Total Media,Yogyakarta 2011,hal.72
37
pengelolaan
adalah
Departemen,lembaga-lembaga
pemerintah(non
departemen),pemerintah daerah.Badan-badan hukum yang dibentuk(milik) oleh pemerintah dan masyarakat hukum adat.para pemegang hak pengelolaan sebagai subyek hukum merupakan badan yang menjalankan pemerintah negara. Dalam tata cara pemberian hak dan pembantalan hak atas tanah Negara dan hak pengelolaan, menyebutkan bahwa adanya kembali pemberian hak secara individual dan pemberian hak secara umum. Pemberian hak secara individual merupakan pemberian hak atas sebidang tanah kepada seseorang atau sebuah badan hukum secara bersama sebagai penerima hak bersama yang dilakukan dengan satu penetapan, sedangkan pemberian hak secara kolektif merupakan pemberian hak atas beberapa bidang tanah masing-masing kepada seseorang atau sebuah badan hukum sebagai penerima hak yang dilakukan dengan satu penetapan. Dan pemberian hak secara umum merupakan pemberian hak atas sebidang tanah yang memenuhi criteria tertentu yang dilakukan dengan satu penetapan pemberian hak seperti pemberian hak milik atas tanah untuk rumah tinggal. 2. Obyek Hak Pengelolaan. Obyek hak pengelolaan adalah berupa tanah yang dikuasai langsung oleh negara.pasal 2 peraturan pemerintah nomor 8 tahun 1953 menetapkan bahwa;kecuali jika penguasaan atas tanah negara dengan undang-undang atau peraturan lain pada waktu tertentu berlakunya peraturan pemerintah ini telah diserahkan kepada suatu kementerian, jawatan atau swatantra, maka
38
penguasaan atas tanah negara ada pada menteri dalam negeri. Jika di kaitkan dalam undang-undang bahwa hak pengeloaan merupakan hak atas tanah Negara, maka tanah Negara yang di maksudkan merupakan tanah yang langsung di kuasai oleh Negara. Maka dalam hal ini juga sangat jelas mengenai obyek hak pengelolaan sesuai ketentuan peraturan perundangan adalah tanah yang di kuasai oleh Negara.
3. Jangka Waktu Hak Pengelolaan Jangka waktu hak pengelolaan tidak terbatas karena dalam undangundang pokok agraria tidak dijelaskan mengenai batasan waktu untuk hak pengelolaan. Namun dalam perkembangan, hak pengelolaan mengarah kepada penegasan suatu hak atas tanah, hal ini Nampak dalam hal adanya keharusan untuk di daftarkanya hak pengelolaan yang memenuhi jangka waktu 5 (lima) tahun. Setelah di daftarkannya hak pengelolaan tersebut barulah pemegangnya menggunakan hak tersebut sampai kapan hak tersebut di pergunakan, karena jangka waktu berlakunya tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu.
39
BAB IV PENUTUP 1. Kesimpulan a. Begitu pentingnya diadakannya pendaftaran pada hak-hak atas tanah agar bisa memberikan kepastian hukum kepa pemenang hak yang bersangkutan. Pada pendaftaran itu juga akan membedakan pemegang hak dalam rangka membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Di dalam
pendaftaran itu juga akan membantu
pemerintah dalam mempermudah untuk menginformasikan dan memper oleh data yang di perlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah yang tidak di daftar. b. Kepastian hukum yang ada pada pendaftaran hak-hak atau tanah tersebut akan di tentukan dalam berbagai segi atau bidang pendaftaran nya yang berupa subjek hukum sebagai pemilik pada hak-hak objek pada hak-hak tersebut luas tanah yang di peroleh batas hak tanah yang di tentukan dan jangka waktu pemberlakuan hak,yang dimana sudah di atur dalam undang-undang. Dalam ini juga hak – hak atas tanah di dalam pendaftarannya hampir sama karena di tentukan atau di atur dalam Undang–undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960 Pasal 19 yaitu : 1.
Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah di dalam pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia membuat ketentuan-ketentuan yang diatur dengan peraturan pemerintah.
39
40
2.
Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi : a. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah. b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut. c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
3.
Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara dan masyarakat, keperluan lalulintas sosial ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraannya menurut pertimbangan menteri Agraria.
2.
Saran-saran
a. Dalam proses pendaftaran hak-hak atas tanah tersebut.pemerintah seharusnya menentukan atau mengatur undang-undang pendaftaran hak atas tanah ini dalam satu sumber aturan-aturan mengenai ketentuan pendaftaran ini, karena dalm peraturan perundang-undangan khusus untuk pertanahan tidak begitu terarah mengenai sumber hukumnya di mana di samping pendaftaran di tentukan dalam undang-undang politik agraria, pendaftaran tersebut juga diatur melalui peraturan pemerintah politik Menteri Agrarian. seharusnya juga pemerintah lebih tegas terhadap para pemengang hak yang sampai saat ini belum mendaftarkan hak-haknya ke lembaga atau instansi yang berwenag yang mengurusi pertanahan di Indonesia. b. pemerintah juga harus mampu mengatasi atau menangani segala bentuk persoalan yang ada pada hak-hak atas tanah, yang saat pendaftarannya yang masih kurang memenuhi syarat-syarat yang di tentukan dalam
41
undang-undang dan pemerintah juga harus bersikap tegas untuk mencabut hak tersebut bilamana ketidak sesuai mengenai pembuktian pada hak-hak atas tanah tersebut.
42
DAFTAR BACAAN A.P Perlindungan, Hak Pengelolaan menurut system UUPA, mandar maju, Bandung, 1999. A.P Perlindungan, Komentar atas Undang-Undang Hukum Agraria, mandar maju, Bandung Ketetapan MPR No. IX/MPR/2001, tentang Pembaharuan Agraria dan Pengelolaan Sumber Daya Alam, 2001. Penjelasan UUPA, Tentang Pendaftaran Tanah PP No. 24 tahun 1997, Tentang Pendaftaran Tanah, asas dan Tujuan Pendaftaran Tanah. Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999, tentang cara pemberian dan pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan. Supriadi, Hukum Agraria, Sinar Grafika, Jakarta 2008. Sudargo Gautama, tafsiran Undang-Undang Pokok Agraria, Citra Aditya Bakti, Bandung 1990.
