ii iii iriri ii iiii iii i ii

112.04371

ii iii iriri ii iiii iii i ii

Norg, 3 mei 2012

Natuurlijk Norg 2000 p/a Tweede Laan 4, 9331 BJ Norg [email protected]

Aan: de leden van de Gemeenteraad en het College van B&W van de gemeente Noordenveld

Betreft: aanbieding rapport"Binnendorpse woningbouwlocaties - Nieuwe en vervangende woningbouw voor starters en senioren in Norg

Geachte heer/mevrouw, Hierbij biedt de vereniging Natuurlijk Norg 2000 u een exemplaar aan van haar rapport "Binnendorpse woningbouwlocaties - Nieuwe en vervangende woningbouw voor starters en senioren in Norg". Dit rapport is een geactualiseerde versie van het rapport "Potentiële woningbouwlocaties" dat de vereniging Natuurlijk Norg 2000 op 14 juli 2005 heeft aangeboden aan het College van B&W en de leden van de Gemeenteraad van Noordenveld. De directe aanleiding voor een actualisering van dat rapport is de vraag van de heer Bossina, fractievoorzitter van de W D in de Gemeenteraad van Noordenveld, tijdens de Raadscommissievergadering van 7 maart 2012, naar alternatieve woningbouwlocaties in Norg, in het geval er niet gebouwd zou worden op het Oosterveld. Ik verzoek u het rapport "Binnendorpse woningbouwlocaties - Nieuwe en vervangende woningbouw voor starters en senioren in Norg" op de agenda te plaatsen van één van uw volgende Raadscommissievergaderingen. De vereniging Natuurlijk Norg 2000 zal dan graag van de gelegenheid gebruik maken om in te spreken en haar rapport nader toe te lichten. GEMEENTE= NOORDENVELD Met vriendelijke groeten, Class.nr.

Wijbrand Attema, secretaris Natuurlijk Norg 2000

NR,

2 5 MEI 2012 •aal «oef arcfcel

Nieuwe en vervangende woningbouw voor starters en senioren in Norg

•

i

I

^5

• ••- .

...

.

.

Natuurlijk Norg 2000 p/a Tweede Laan 4, 9331 B J Norg natuurlijknorg2000(S)hotmail,com

S3

Inhoudsopgave ^" ^ b^rtestn K

1

Inleiding

pagina 3,4

2

Bouwlocaties Norg, overzichtskaart

pagina 5

Locatie Hekakkerstraat, Dorpshuisstraat en omgeving

pagina 6

Locatie Klinkenkampweg en omgeving

pagina 7

Locatie Eikenlaan, Westeind, Eenerstraat en omgeving

pagina 8

6

Locatie Brinkhofweide

pagina 9

7

Locatie Norg West (Grootveen)

pagina 10

8

Locatie Donderseweg

pagina

3 4 5

n

1.

Inleiding

Dit rapport is een geactualiseerde versie van het rapport "Potentiële woningbouwlocaties", dat de vereniging Natuurlijk Norg 2000 op 14 juli 2005 heeft aangeboden aan het College van B&W en de leden van de Gemeenteraad van Noordenveld. De directe aanleiding tot een actualisering van het rapport is de vraag van de heer Bossina, fractievoorzitter van de W D in de Gemeenteraad van Noordenveld, tijdens de Raadscommissievergadering van 7 maart 2012, naar alternatieve woonlocaties in Norg, in het geval er niet gebouwd zou worden op het Oosterveld. De vereniging Natuurlijk Norg 2000 voldoet met dit rapport gaarne aan de wens van de heer Bossina. Beperking regionale woningbouwopgave (IGS Leek-Roden) In haar brief aan de Gemeenteraad dd.24 februari 2012 inzake resultaten regionale woningbouwafstemming, meldde het College van B&W onlangs dat de stuurgroep van de Regio Groningen-Assen, waarin B&W van Noordenveld vertegenwoordigd is, heeft besloten tot een beperking van de regionale woningbouwopgave (IGS Leek-Roden) met 60%. Volgens B&W vormen de economische en financiële crisis en de op dit moment slecht functionerende woningmarkt de aanleiding tot een beperking van de regionale bouwopgave. De wérkelijke reden is echter een geheel andere. Dat is de buitenproportionele omvang van de woningbouwafspraken die jaren geleden voor en in deze regio zijn gemaakt en de daarop volgende grondaankopen, zoals bijvoorbeeld het Oosterveld. Als het aan B&W ligt wordt nog op de volgende locaties gebouwd binnen het thans afgesproken regionale woningbouwscenario van 1000 woningen: de Lange Streken en de Oude Velddijk (Peize), het Oosterveld en de Brinkhofweide (Norg), het Roderveld en de Ronerborg (Roden) en de Veldkampen (Een). Wèl zullen de fasering en programmering van de locatie Oosterveld kritisch tegen het licht worden gehouden, aldus B&W. Geen bebouwing van het Oosterveld De oorspronkelijke bouwopgave voor het Oosterveld was 225 woningen. Nu het er naar uitziet dat er een fasering van de bouwplannen voor het Oosterveld zal komen, zullen de financiële opbrengsten veel later binnenkomen terwijl de initiële kosten (rondweg en infrastructuur) wèl genomen moeten worden. Hierdoor, en als gevolg van de in rekening te brengen rentekosten, zal de exploitatierekening van het Oosterveld zeer ongunstig uitkomen. Daarbovenop komen dan nog de kosten voor het compensatieplan, dat momenteel onder de rechter is. Mede gezien de veel te hoge grondprijs, dreigt het hele plan in financieel drijfzand te geraken, omdat de grondexploitatie - om hogergenoemde redenen - niet langer rendabel is. Daarnaast is het ronduit zonde om een schitterende es als het Oosterveld op te offeren aan woningbouw, als er slechts een plukje huizen wordt gebouwd. Bovendien zal er bij fasering 1

De es van Norg staat op de T plaats in de top-10 van bedreigd erfgoed die de erfgoedvereniging Heemschut heeft opgesteld om alarm te slaan over afbraak en aantasting van het Nederlands cultureel erfgoed (Dagblad van het Noorden, 25.2.2010)

3

jarenlang een grote bouwplaats zichtbaar zijn in plaats van een fraaie es. Of het Oosterveld ooit volgebouwd zal worden is inmiddels uiterst twijfelachtig. De vereniging Natuurlijk Norg 2000 pleit er daarom voor om af te zien van bebouwing van het Oosterveld om de gemeente Noordenveld voor een nieuwe financiële catastrofe te behoeden en de onvervangbare cultuurhistorische en natuurwaarden van het Oosterveld te bewaren. 2

Inbreiden in plaats van uitbreiden, kwaliteit in plaats van kwantiteit De stuurgroep van de Regio Groningen-Assen gaat uit van relatief veel binnendorpse ontwikkeling met vervangende nieuwbouw binnen het 1000-woningen scenario. De stuurgroep bepleit met name het kwalitatief versterken van het woningbouwprogramma. Er dient voldoende balans te zijn in het aanbod: huur/koop, binnenstedelijks/dorps of uitbreiding. Niet alleen vanuit financieel oogpunt, maar ook vanwege het verminderen van de druk op natuur & landschap, de samenhang met de bereikbaarheid, het versterken van binnenstedelijke/dorpse functies en het vergroten van de invloed van de woonconsument. Conclusie De vereniging Natuurlijk Norg 2000 sluit zich bij de argumentatie van de stuurgroep Regio Groningen-Assen aan, en wijst er in dit rapport op dat er voldoende binnendorpse bouwlocaties in Norg voorhanden zijn. Het is dan niet meer nodig om het Oosterveld te bebouwen. Deze binnendorpse locaties zijn: • • • • • •

locatie Hekakkerstraat, Dorpshuisstraat en omgeving; locatie Klinkenkampweg en omgeving; locatie Eikenlaan/Westeind/Eenerstraat en omgeving; locatie Brinkhofweide; locatie Norg West (Grootveen); locatie Donderseweg.

De bestaande infrastructuur maakt het mogelijk om op deze locaties tegen lagere kosten te bouwen dan op het Oosterveld, waar deze nog geheel moet worden aangelegd. Alle locaties liggen op korte afstand van de voorzieningen aan het Westeind, het Oosteind en de Brinkhof. Hogergenoemde locaties bieden voldoende ruimte om aan de vraag naar starters- en seniorenwoningen te voldoen. Het voordeel van deze benadering is dat het Oosterveld gespaard blijft. Dit is niet alleen belangrijk uit cultuurhistorisch- en natuurwetenschappelijk oogpunt, maar vooral omdat hierdoor het karakter van Norg als esdorp wordt bewaard. Uitgangspunt moet zijn, dat de kip met de gouden eieren niet mag worden geslacht. In een toeristisch dorp als Norg, dat zo afhankelijk is van toerisme, moet men voorzichtig omgaan met de aanwezige natuurlijke open ruimte. Norg, april 2012 2

Ook de Nota Belvedere, Beleidsnota over de relatie cultuurhistorie en ruimtelijke inrichting, benadrukt de belangrijke conserverende factor van de Norger essen voor het behoud van het karakteristieke esdorpkarakter van Norg (Bijlage: Gebieden, p.33).

4

\ .-

wc

%

1

fit * ™

—

5. •

I

\ s©3

3© uit

%

z 2 s 03 S

Oh

CO

(O

^

5

d l 3 O m

c

c «j

I

0)

0) O c

5

e

,0

^ iu m 7 Q

N

O

^

lO (D

S

3. LOCATIE HEKAKKERSTRAAT, DORPSHUISSTRAAT EN OMGEVING Bijzonderheden: • • • • • • • • • • • • •

Deze locatie komt bij voorrang in aanmerking voor herstructurering en revitalisering zoals thans ook wordt geadviseerd door het samenwerkingsverband IGS. In een deel van dit gebied zijn al 46 woningen gesloopt; dit deel ligt momenteel braak Voor een inmiddels gesloopt deel van dit gebied is recent het bestemmingsplan Esweg Zuid-Oost Norg vastgesteld. Er worden ter vervanging 50 merendeels levensloop bestendige woningen en enkele eensgezinswoningen gebouwd De panden aan de Disselwand staan deels leeg maar moeten nog gesloopt worden zodat in dat deel van dit gebied ook nieuwe woningen gebouwd kunnen worden. Verdergaande herstructurering en revitalisering zijn relatief snel en eenvoudig uitvoerbaar. Infrastructuur is reeds aanwezig. Landschappelijke waarde is matig. Goede toegankelijkheid van het terrein. Locatie ligt op korte afstand van voorzieningen. Locatie kent geen bijzondere beschermde waarden. Locatie grenst aan een es met een houtwallenlandschap. Bebouwing van de omgeving van de Esweg, Vreding en Disselwand kan mogelijkheden bieden om uitzichten te creëren op het aanliggende fraaie landschap. De es kan dienen als een landschapspark, waaraan de woningen gesitueerd kunnen worden. De nieuwe wijk staat daardoor in nauwe relatie met z'n omgeving.

4. LOCATIE KLINKENKAMPWEG EN OMGEVING Bijzonderheden: • • • • • •

• • •

• • •

Locatie kent geen hoge cultuurhistorische waarde Landschappelijk waarde is redelijk Goede toegankelijkheid van het terrein Locatie ligt op korte afstand van zowel voorzieningen aan het Westeind, het Oosteind en de Brinkhof Locatie is reeds ontsloten en infrastructuur is aanwezig Uitbreiding is mogelijk door toevoeging/herstructurering woonwagenkamp en omgeving en het gedeelte grenzend ten zuiden aan het woonwagenkamp waar een gedeelte wordt gebruikt als volkstuin alsmede het kweken van struiken. Voorts kan het speelveldje op de hoek van de Klimopstraat en de Bremstraat worden toegevoegd aan het woningbestand van de Klimopstraat. Stedenbouwkundig kan deze woonlocatie een versterking bieden van de huidige woningen aan de Klinkenkampweg en omgeving. Woningbouw voor starters sluit goed aan bij bestaande woningbouw. Een overgangsbebouwing is niet noodzakelijk. De bebouwing kan ten dele zo worden gesitueerd met uitzicht mogelijkheden op het aangrenzende landschap van de es en het Peelinckbos. Doorzichten kunnen worden gecreëerd in relatie met het landschap en de omgeving. De omgeving van de Klinkenkampweg (Bremstraat en Klimopstraat) lenen zich voor renovatie en herstructurering van de bestaande woningvoorraad waardoor mogelijkheden ontstaan voor bijzondere doelgroepen zoals starters op de woningmarkt. De locatie leent zich bij uitstek voor een krachtige dorpsvernieuwing en een kwalitatieve versterking van het woningaanbod voor starters dat bovendien betaalbaar is doordat de infrastructuur en de ontsluiting van wegen reeds aanwezig zijn Het bestaande bestemmingsplan behoeft niet gewijzigd te worden voor een renovatie / herstructurering zodat op relatief snelle termijn starters woningen gerealiseerd kunnen worden. Afwikkeling van verkeer kan via Klinkenkampweg en Zandvoort. Daar de locatie op redelijke afstand ligt van de voorzieningen kan deze dorpsvernieuwing ook worden ingezet voor de doelgroep senioren.

5. LOCATIE EIKENLAAN / WESTEIND / EENERSTRAAT EN OMGEVING Bijzonderheden: Locatie kent geen grote landschappelijke waarde. Locatie heeft geen cultuurhistorische waarde. Locatie ligt op optimale afstand van het centrum en voorzieningen. Ontsluiting is mogelijk vanaf Westeind of Eenerstraat of Eikenlaan . Locatie heeft geen bescherming in het kader van de Flora- en faunawet Door omliggende bebouwing wordt een wooncomplex van bijvoorbeeld twee woonlagen grotendeels onttrokken aan het zicht. Locatie is zeer geschikt voor een woonzorgcomplex waardoor de potentiële huisvesting van de snel groeiende doelgroep senioren in Norg een kwalitatieve versterking ondergaat. De investeringen in ontsluitingswegen en infrastructuur zijn bescheiden waardoor ook woningbouw voor starters mogelijk is. De campingplaatsen die komen te vervallen zijn gemakkelijk op te vangen door de overige campings rondom Norg De locatie leent zich voor een krachtige dorpsvernieuwing en biedt stedenbouwkundig een aanleiding voor verbetering van de kwaliteit van het centrum. In de huidige situatie is hier nu sprake van een " achterkant situatie " die in het centrum van Norg minder fraai oogt.

7

3s

8

6. LOCATIE BRINKHOFWEIDE

Bijzonderheden: • • • • • • • •

Bouw op deze locatie is opgenomen in het Bestuursprogramma van de huidige coalitiepartijen (Partij van de Arbeid, Gemeentebelangen, CDA, GroenLinks). Bouw op deze locatie kan worden uitgevoerd binnen het thans afgesproken regionale woningbouwscenario van 1.000 woningen. Bouw op deze locatie past in het IGS-scenario van inbreiding en revitalisering van een dorpscentrum. Bouw is relatief snel en eenvoudig uitvoerbaar. Infrastructuur is reeds aanwezig. Goede toegankelijkheid van het terrein. Locatie ligt op zeer korte afstand van voorzieningen. Locatie is zeer geschikt voor kwalitatief hoogwaardige seniorenappartementen en / of starters.

7. LOCATIE NORG WEST (GROOTVEEN) Bijzonderheden: • • • • • • • • • • •

• • •

Locatie kent geen hoge cultuurhistorische waarde. Landschappelijk minder aantrekkelijk vanwege jonge veenontginningsgronden. Locatie reeds als uitbreidingsrichting genoemd in de structuurplannen Norg van 1974 en 1992. Goede toegankelijkheid van het terrein zowel vanuit de bestaande wijk Grootveen als vanaf de Eenerstraat via de Entinge. Locatie ligt op redelijke afstand van het centrum (winkelvoorzieningen Westeind). Westkant Norg kent minder natuur- en cultuurhistorische bescherming en maakt geen onderdeel uit van de EHS waardoor geen compensatieplicht en het aangrenzende Tonckensbos zal niet worden aangetast. Ontsluitingsweg via de Entinge is reeds aanwezig. Voor de afvoer van water is reeds een waterlozing aanwezig naar de Slokkert De nieuwe wijk kan gesitueerd worden tussen de bestaande woningen aan de Entinge en de waterlozing naar de Slokkert. Er is voldoende ruimte voor circa vijf en twintig starterswoningen. Stedenbouwkundig sluit deze locatie, geschikt voor starters op de woningmarkt, goed aan bij de uitstraling van de bestaande wijk Grootveen (ter hoogte van de Entinge en de Havixhorst). Een overgangsbebouwing is dan ook niet noodzakelijk. De verkeersdruk in de Eenerstraat is thans geringer dan op de andere uitvalswegen van Norg. Een nieuwe wijk zal dan ook tot een aanvaardbare toename van verkeersbewegingen leiden. Door de Entinge te verlengen kan de ontsluiting van de wijk eenvoudig aangesloten worden op het bestaande wegennet van Norg. De fiets- en wandelroutes naar de voorzieningen (school, Brinkhof, en winkels) kunnen gemakkelijk via de bestaande routes in de wijk Grootveen en dus niet via de uitvalsweg aan de Eenerstraat. Dit is een kindvriendelijke en veilige ontsluiting. Locatie ligt niet onder af- en aanvliegroute Eelde. Bestemmingsplan aan de westzijde biedt nu reeds ruimte voor een bescheiden woningbouw en vanwege reeds aanwezige ontsluiting via de Entinge is een rendabele grondexploitatie voor starters woningen mogelijk.

10

8. LOCATIE DONDERSEWEG

Bijzonderheden:

Locatie is van redelijke landschappelijke waarde. Goede toegankelijkheid van het terrein vanaf de Donderseweg Locatie ligt aan de noordzijde van de Donderseweg tegenover de wijk Oost, en grenst aan de eerste bebouwing van het dorp. Locatie ligt op zeer korte afstand van zowel voorzieningen aan het Oosteind en van de Brinkhof en is daardoor ook geschikt voor woningbouw voor senioren. Stedenbouwkundig biedt deze locatie de mogelijkheid van een voortzetting van het bebouwingslint aan het Oosteind. Middels bescheiden gelaagde woningbouw, maximaal 2 woonlagen, is de locatie geschikt voor zowel starters als senioren. De bebouwing kan ten dele zo worden gesitueerd dat het uitzichtmogelijkheden biedt op het fraaie aangrenzende houtwallen landschap en de omgeving. Doorzichten kunnen worden gecreëerd in relatie met het landschap. Overgangsbebouwing ten opzichte van omliggende woningen is niet noodzakelijk. Van uitzichtschade voor bestaande woningen is geen sprake.

11