INKGR : 16GR Ũ266 R eg 20/06/2016
I
I
I III
Ruimtelijke Ontwi kkeli ng
Casenummer: 1( 2 00 o:321 ftan:
Raadslid of-leden
B-INFO: R vO svr
Griffie gemeente Houten
Onderdoor 25 Postbus 30, 3990 DA Houten Telefoon 030 639 26 11 Fax 030 639 28 99 E-mail:
[email protected] Internet: www.houten.nl
e
De fractie van SGP t.a.v. de heer P. Ooms Spanhout 2 3991 PE HOUTEN
O
X a
Datum
Uw kenmerk
2 0 JUN 2016
Uw brief van
Ons kenmerk
Bijlagen
28-5-16
RO/ \ b ^ f t O 2 3 0
2
S it
Onderwerp
Beantwoording artikel 36 vragen in verband met de koopgarantregeling Geachte heer Ooms, Op 28 mei 2016 heeft u schriftelijke vragen gesteld op grond van artikel 36 van het R eglement van Orde van de gemeenteraad over de koopgarantregeling. Voor zover mogelijk volgt hieronder de beantwoording van uw vragen. In uw inleiding stelt u het volgende. De gemeente heeft zi ch een aantal jaren geleden sterk gemaakt om betaalbare koopwoni ngen voor jongeren (starters) te reali seren. Jongeren konden van Vi veste woningen kopen met een korting. Met een (aanvullende) leni ng van maxi maal derti gdui zend euro vi a een regeli ng van de gemeente Houten konden deze jongeren een koopwoni ng kopen. Bij verkoop moet de woning aan Viveste worden aangeboden di e verpli cht i s de woni ng terug te kopen, waarna parti jen elk een deel van de winst of de waardedaling voor zi jn rekening neemt. Di t laatste afhankeli jk van de i ndi vi duele afspraken die gemaakt zi jn. Meer dan 170 koopgarantwoni ngen zi jn vi a deze regeli ng op de woni ngmarkt gekomen. Wij zijn i nmi ddels een aantal jaren verder en een deel van deze jongeren gaat verhui zen, bijvoorbeeld door een gewi jzi gde gezi nssi tuati e. Conform afspraak bi eden zi j hun koopgarantwoning aan Viveste aan. Die laat de woning taxeren. Echter, Vi veste doet deze teruggekochte woningen ni et meer i n de verkoop, maar onttrekt deze woningen aan het bestand koopwoni ngen en bestemt deze woningen vervolgens als sociale huurwoni ng. Dit heeft tot gevolg dat de waarde van de teruggekochte koopgarantwoni ngen sterk daalt. Gevolg i s dat de verkoper met een restschuld wordt geconfronteerd wat tot problemen lei dt bi j de aankoop van een ni euwe woning. De restschuld bli jkt veelal ni et te kunnen worden gefi nanci erd. Onze reactie op het bovenstaande. De koopgarantwoningen zijn gebouwd en aangeboden met als basis de afspraken tussen Viveste en de gemeente Houten (Open Plekken Studie Houten-Vinex, 2007). Hierin is onder andere opgenomen dat 15 jaar na ondertekening (april 2023) óf na drie nieuwe mutaties van een woning, Viveste mag bepalen wat met de woningen te doen: blijven verkopen als Koopgarantwoning, verhuren als sociale huurwoning of verkopen als normale woning. In de loop der tijd zijn in 7 woningcomplexen (naast andere woningen) in totaal 200 Koopgarantwoningen gerealiseerd (twee- en driekamer appartementen). In het traject tot vaststelling van de Woonvisie (vastgesteld door de gemeenteraad van Houten op 8 maart 2016) is duidelijk geworden dat de woningvoorraad van Viveste niet in de pas loopt met de voorwaarden die het rijk stelt aan het passend toewijzen van sociale huurwoningen aan huishoudens met lagere inkomens. Kort gezegd zijn veel woningen van de huidige woningvoorraad te groot en te duur. De komende jaren zullen de inspanningen er op gericht moeten zijn om de juiste stappen te zetten om goedkopere, kleinere woningen aan te trekken en grotere, duurdere af te stoten. De
Bij beantwoording datum en kenmerk vermelden.
koopgarantwoningen passen prima in dat plaatje. Het college heeft begrip voor het voornemen en is van mening dat dit een stap in de goede richting is wat betreft de transformatieopgave van Viveste. Daarom is het college van B&W op 26 januari 2016 akkoord gegaan met het verzoek van Viveste om teruggekochte koopgarantwoningen verder als sociale huurwoningen te exploiteren. SGP Houten heeft de volgende vragen aan het College: 1.
Is het College op de hoogte van de onrust die er is ontstaan onder eigenaren van koopgarantwoningen in de gemeente Houten, doordat ze bij verkoop aan Viveste worden geconfronteerd met een niet geringe restschuld, doordat Viveste s i n d s januari 2016 teruggekochte woningen niet meer doorverkoopt maar als sociale huurwoning worden aangeboden?
Het college is op de hoogte van ontstane onrust onder een aantal eigenaren van koopgarantwoningen. 2.
Wat is de reden dat de koopgarant woningen zo laag worden getaxeerd door Viveste?
De aanname in de vraagstelling is even suggestief als onjuist. De woningen worden getaxeerd door een onafhankelijk taxateur die wordt ingeschakeld door Viveste. De eigenaren zijn vrij om hier een andere taxateur tegenover te zetten. Viveste volgt de procedure zoals is opgesteld in de Koopgarantbepalingen (onderdeel van de leveringsakte). Deze bepalingen zijn bekend bij de woningeigenaren. Volgens de voorwaarden moet een taxateur de woning taxeren alsof deze weer wordt verkocht. Zie verder het antwoord bij vraag 9. 3.
Heeft Viveste met het College overleg gevoerd over het onttrekken van koopgarantwoningen aan het koopwoningenbestand in Houten?
Er is ambtelijk overleg geweest tussen Viveste en de gemeente. Viveste heeft toegezegd het onderwerp in een memo uiteen te zetten. Dat is gebeurd (bijlage 1). Op 26 januari 2016 is dit memo inclusief een gemeentelijk memo (bijlage 2) voorgelegd aan het college. Het college is in die vergadering akkoord gegaan met het verzoek van Viveste om teruggekochte koopgarantwoningen verder als sociale huurwoningen te exploiteren. 4.
Zo ja, wanneer heeft dat overleg plaatsgevonden, wat voor redenen voerde Viveste aan en wat was het standpunt van het College?
Verwezen wordt naar het antwoord bij vraag 3 en de inhoud van beide memo's. 5.
Is het College op de hoogte van het aantal koopgarantwoningen die inmiddels zijn teruggekocht door Viveste en als sociale huurwoning worden aangeboden? Zo ja, hoeveel zijn er dat dan?
Viveste heeft onlangs aan gemeente Houten doorgegeven dat er per eind mei 2016 vijf woningen zijn verhuurd als sociale huurwoningen en dat circa tien woningen op korte termijn worden teruggekocht door Viveste en vervolgens in de sociale huursector aangeboden. 6.
Is de handelwijze van Viveste wettelijk toegestaan of handelt Viveste in strijd met vigerende bestemmingsplannen of andere regelingen? Als Viveste in strijd handelt met wet- regelgeving waarom is er niet ingegrepen?
Viveste handelt conform de wet- en regelgeving. 7.
Als Viveste hier in strijd handelt met wet- regelgeving is het College dan bereid hier alsnog met de meeste spoed handhavend op te treden? En is het College hier iets te verwijten in de zin dat er onvoldoende toezicht is geweest en de Gemeente dus nalatigheid kan worden verweten?
Niet van toepassing. 8.
Als Viveste inderdaad in strijd heeft gehandeld en door (voormalige) eigenaren van koopgarantwoningen aansprakelijk wordt gesteld, heeft dat dan ook financiële gevolgen voor de Gemeente Houten? Zo ja, welke?
Niet van toepassing.
Bij beantwoording datum en kenmerk vermelden.
Pagina 2 van 3
9.
Is het College het met de SGP-fractie eens dat het destijds nooit de bedoeling is geweest dat starters (kopers van een koopgarantwoning) op deze manier met een restschuld worden geconfronteerd, doordat koopwoningen nu als sociale huurwoning te koop worden aangeboden?
Het is nu eenmaal een feit dat eigendom van koopwoningen zowel kansen als risico's met zich meebrengt. In het geval van de koopgarantconstructie is sprake van het delen van eventuele winst maar ook van het delen van eventueel verlies, in dit geval tussen de eigenaar en Viveste. Verder brengen wij onder uw aandacht dat de woningen zijn gekocht door de koopstarters in de periode vanaf 2008/2009, met een aanzienlijke korting. Met behulp van deze korting (door Viveste betaald) zijn de koopstarters in staat gesteld deze woningen te kopen. Als gevolg van de financieel-economische crisis in de periode daarna zijn de prijzen van koopwoningen fors in waarde gedaald. Na een dieptepunt in 2013 zien we nu de koopwoningmarkt weer herstellen. Deze ontwikkelingen waren in 2008 niet te voorzien, en deze zijn voor de toekomst ook niet te voorzien. Dit behoort tot het algemeen geaccepteerde risico van woningeigenaren wat betreft eventueel ontstane restschuld. Een bijkomend verschijnsel is dat eigenaren wellicht extra investeringen in de woning hebben gedaan (zoals keukens of badkamers) die door hoge afschrijvingen niet in zijn geheel terugkomen in de waardebepaling. Volgens de afspraken tussen Viveste en de gemeente zou Viveste vanaf 15 jaar (als de eigenaar de woning dan of later zou hebben verkocht aan Viveste), of na het minimaal 3 maal verkopen aan koopstarters en het door Viveste terugverkopen daarvan, een besluit hebben kunnen nemen. Namelijk de woning zonder maatschappelijk gebonden eigendom vrij op de markt verkopen of verder exploiteren als sociale huurwoning. 10. Kan het College iets betekenen voor de 'jongeren' die door toedoen van Viveste met een restschuld blijven zitten? Gelet op het antwoord bij vraag 9 is het antwoord ontkennend. 11. Is het College bereid in overleg met Viveste te treden en te kijken hoe kan worden voorkomen dat nog meer eigenaren worden geconfronteerd met een waardedaling van hun woning? Eveneens verwijzend naar het antwoord bij vraag 9 ziet het college daar geen aanleiding toe. 12. Een laatste effect is dat de eigenaren met deze koopgarantregeling vastzitten aan de woning omdat zij het zich niet kunnen veroorloven om te verhuizen. Hier dreigen dus ongewenste maatschappelijke effecten te ontstaan. Kan het College ook hier een rol spelen, omdat de woningen op zich goed in de markt liggen? Nee, het college kan hierin geen rol spelen. De gemeente heeft geen taak in het beperken van risico's van eigenaren van koopwoningen. Het is bijzonder vervelend als een woning 'onder water' staat. Ondertussen zien wij dat de woningmarkt zich in een snel tempo herstelt. Als u nog vragen heeft kunt u contact opnemen met de heer C A . Strooper via telefoonnummer (030) 63 92 6 1 1 . Met vriendelijke groet, het college van burgemeester en wethouders de secretaris, de burgemeęster, de burgem eęst er
den Biem an
W.M. de Jong
Bijlage(n): 2 1. Mem o Viveste, 24-12-2015 2. Mem o aan B&W, 18-1-2016
Bij beantwoording datum en kenmerk vermelden.
Pagina 3 van 3
MEMO Van: Aan: Datum: Onderwerp: Gevraagd/voorstel:
Viveste I Vastgoed gemeente Houten 24 december 2015 Voorstel wat doen met Koopgarantwoningen Heroverwegen Koopgarantvoorwaarden
Besluit Gegeven de huidige kaders van de koopgarant woningen wenst Viveste de huidige koopgarantwoningen op te nemen in de sociale huurvoorraad na de eerstvolgende keer dat de woning terug wordt verkocht aan Viveste. Hiertoe is toestemming van de gemeente nodig. Onder de meeste woningen liggen namelijk afspraken tussen gemeente en Viveste. Aanleiding heroverwegen Koopgarant Sinds de start van de Koopgarantwoningen zijn er veel nieuwe ontwikkelingen en inzichten gekomen waardoor we opnieuw willen kijken wat te doen met de woningen die we nog terugkrijgen uit de Koopgarant (200 woningen in Houten Zuid). » Door de vluchtelingenproblematiek verwachten we een grotere groep statushouders te huisvesten. » Daarnaast hebben we geconstateerd dat we een grote transitieopgave hebben van ons woningbezit. Onze woningen zijn te groot, te luxe om op een gezonde manier sociaal te verhuren. De transitie moet met name plaatsvinden naar meer kleinere, goedkopere 'sociale huur-waardige' woningen, die eerst geschikt zijn voor starters, later voor senioren. » We weten ook dat we binnen de Rondweg weinig mogelijkheden hebben om sociale huurwoningen te realiseren. » Het aanhouden van koopgarantwoningen drukt op de balans van Viveste wat niet wenselijk is. Criteria Een manier om een substantieel aantal passende woningen aan onze voorraad toe te voegen is het terugkopen van Koopgarantwoningen en als sociale huurwoning te verhuren. Om een goede aanvulling I vervanging te zijn op onze woningvoorraad, moeten de woningen in ieder geval aan onderstaande criteria voldoen: » Woningen tot ca. 180 punten zijn (financieel) nog goed verhuurbaar als sociale huurwoning » Voldoen aan transitie naar meer meergezinshuurwoningen (gelijkvloers: eerst voor jongeren, later voor senioren) en toevoegen kleine eengezinswoningen. 200 woningen terugkopen en inzetten voor sociale verhuur In Houten Zuid staan 200 woningen die onder Koopgarant verkocht zijn en die op enig moment bij ons terug komen. Op basis van bovenstaande criteria stellen we voor om deze terug te kopen om ze vervolgens sociaal te verhuren. Circa 14 woningen passen niet in onze transitieopgave omdat het eengezinswoningen zijn of slechts per trap bereikbaar. Deze willen we inzetten voor jongeren, zolang de vraag er is. Op het moment dat ze niet meer passend zijn ten opzichte van de doelgroep (in de toekomst senioren), willen we deze woningen wellicht verkopen. Met ons voorstel wordt de sociale huurwoningen voorraad met 200 woningen vergroot; dit is dus een extra aanbod aan huurwoningen specifiek voor onze doelgroep.
1
Document nr Case nr.:
16MBW.0006 16CV000025
Memo aan het College van BenW Aan:
Het College van B&W, t.a.v. wethouder Rensen
Van:
C.A. Strooper Ruimtelijke Ontwikkeling tst.: 650
CC: Onderwerp:
Koopgarantwoningen Viveste
Datum
18 januari 2016
Aanleiding Vanaf ongeveer 8 jaar geleden heeft Viveste zo'n 200 woningen in de markt gezet in maatschappelijk gebonden eigendom. Het betrof kleine woningen (twee-kamerwoningen) die met een aanzienlijke korting gekocht werden door met name jonge eenpersoonshuishoudens. "Maatschappelijk gebonden eigendom" houdt in dat als een eigenaar een dergelijke woning wil verkopen er een terugkoopverplichting is aan Viveste (die moet afnemen). Via een onafhankelijke taxatie wordt de prijs bepaald en winst of verlies wordt gedeeld tussen eigenaar en Viveste. Dit instrument om startende huishoudens te helpen heeft goed gewerkt, maar inmiddels zijn er ontwikkelingen waardoor Viveste met deze constructie wil stoppen. Viveste wil de woningen terugkopen als de mogelijkheid zich voordoet en verder als sociale huurwoning exploiteren. Ten eerste is met een nieuwe Woningwet (2015) het werkveld van corporaties ingeperkt tot het verhuren en exploiteren van sociale huurwoningen. Ten tweede zijn corporaties verplicht op hun balans de terugkoopverplichting op te nemen. Dit weegt financieel/fiscaal zwaar voor Viveste. Ten derde is inmiddels (in het kader van de vast te stellen woonvisie) de transformatieopgave van Viveste duidelijk geworden. Door langzaam maar zeker deze woningen weer als huurwoning te exploiteren wordt een stap in de goede richting gezet wat betreft de transformatieopgave naar meer kleinere en goedkopere sociale huurwoningen.
Kernboodschap Viveste wil stoppen met de Koopgarantconstructie (voor ongeveer 200 woningen). Viveste wil deze om verschillende redenen vanuit maatschappelijk gebonden koop terugbrengen naar sociale huur. Viveste vraagt of de gemeente hier mee kan instemmen.
Consequentie Het gevolg is dat het aantal goedkope koopwoningen afneemt, maar dat het aantal goedkope sociale huurwoningen (kleine wooneenheden voor met name eenpersoonshuishoudens) dus evenredig toeneemt. Het gevolg daarmee is dat deze woningen langer als volkshuisvestelijk instrument ingezet kunnen worden. Dat zou niet het geval zijn als de Koopgarantconstructie wordt voortgezet, omdat afgesproken is dat Viveste na 15 jaar de woningen (na terugkoop) definitief marktconform had kunnen verkopen zonder terugkoopverplichting. Door deze woningen als sociale huurwoningen te gaan voortzetten wordt een stap in de goede richting gezet wat betreft de transformatieopgave van Viveste.
Wat betekent dit voor het College (procedureel) Deze inspanning van Viveste om Koopgarantwoningen in de markt te zetten maakte onderdeel uit van de prestatieafspraken tussen Viveste en de gemeente. De laatste zijn afgesloten voor de periode 2011-2015. Met de komst van de Woningwet zullen vanaf medio 2016 nieuwe prestatieafspraken gemaakt worden, die jaarlijks kunnen worden geactualiseerd. Een onderdeel van nieuwe afspraken zou kunnen zijn te bezien op welke wijze startende jongere huishoudens terecht kunnen komen in
goedkope koopwoningen. Dan zal de vraag moeten worden beantwoord of Viveste daarin een rol moet spelen.
Bijlage(n):
1. Memo Viveste 24-12-2015 (1)
Laatst afgedrukt op 1-6-2016 15:39:00
Pagina 2 van 2
