Bankovní institut vysoká škola Praha
Hypoteční úvěry a jejich specifika
Bakalářská práce
Lucie Mihoková
Duben, 2014
Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie
Hypoteční úvěry a jejich specifika
Bakalářská práce
Autor:
Lucie Mihoková Bankovní management
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Denis Biedermann, Ph.D.
Duben, 2014
Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Mariánských Lázních, dne 14. 4. 2014
Lucie Mihoková
Poděkování: Ráda bych poděkovala panu Ing. Denisovi Biedermannovi, Ph.D. za odbornou pomoc při tvorbě mé bakalářské práce.
Anotace
Bakalářská práce je zaměřena na Hypoteční úvěry a jejich specifika. První část je věnována druhům hypotečních úvěrů, které jsou členěny dle různých kritérií. Druhá část je zaměřena na konkrétní specifika hypotečních úvěrů, na popis vybraných bank poskytujících hypoteční úvěry a na jejich výhody a nevýhody. Třetí část je zaměřena na vyhodnocení výhodnosti a četnosti hypotečních úvěrů z pohledu klienta. Výsledkem bakalářské práce je zjištění, že nejvýhodnějším a nejčetnějším tipem hypotečního úvěru na tuzemském finančním trhu je hypotéka, u které má klient možnost použít zároveň vlastní finanční prostředky resp. hypoteční úvěr do výše 85% zástavní hodnoty nemovitosti.
Klíčová slova: hypoteční úvěr, hypoteční banka, refinancování, hypoteční zástavní list
Annotation
The thesis is focused on mortgage loans and their characteristics. The first part of the thesis is focused on different types of mortgage loans that are classified according to different criteria. The second part of the thesis is focused on the specific mortgage loans, the description of some chosen banks providing mortgage loans and their advantages and disadvantages. The third part focuses on the evaluation of the advantages and frequency of mortgage loans from the client's perspective. The result of this work is the finding that the most advantageous and most frequent type of the mortgage loan on the domestic financial market is a mortgage in which the clients can use their own financial resources or mortgage loan to 85 % of the collateral value.
Keywords: mortgage loan, mortgage bank, refinancing, mortgage bond
OBSAH ÚVOD......................................................................................................................................... 7 1. HYPOTEČNÍ ÚVĚRY ........................................................................................................... 8 1.1. 1.1.1.
Definice hypotečních úvěrů ..................................................................................... 8 Historie hypotečního bankovnictví v ČR ............................................................ 9
1.2.
Zákonné podmínky hypotečních úvěrů .................................................................. 10
1.3.
Druhy hypotečních úvěrů ....................................................................................... 11
1.3.1.
Hypoteční úvěry dle účelu ................................................................................ 11
1.3.2.
Členění z hlediska míry rizikovosti .................................................................. 12
1.3.3.
Hypoteční úvěry fyzickým a právnickým osobám ........................................... 12
1.3.4.
Rozdělení hypotéky podle doložení příjmů ...................................................... 12
1.3.5.
Speciální hypotéky ............................................................................................ 13
1.3.6.
Nebankovní hypotéky ....................................................................................... 15
1.3.7.
Hypotéky podle výše zajištění .......................................................................... 15
1.3.8.
Rozdělení hypoték podle sazeb......................................................................... 16
2. SPECIFIKA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ .............................................................................. 16 2.1.
Výše hypotečního úvěru ......................................................................................... 17
2.2.
Úroková sazba ........................................................................................................ 17
2.3.
Prokazování příjmů ................................................................................................ 20
2.4.
Doba splatnosti hypotečního úvěru ........................................................................ 21
2.5.
Platební schopnost (bonita klienta) ........................................................................ 22
2.6.
Zajištění úvěru ........................................................................................................ 22
2.7.
Ručení .................................................................................................................... 23
2.8.
Pojištění .................................................................................................................. 23
2.9.
Ocenění .................................................................................................................. 24
2.10.
Čerpání a splacení hypotečního úvěru ................................................................... 24
2.11.
Splátka úvěru .......................................................................................................... 25
2.12.
Poplatky.................................................................................................................. 27
2.13.
Státní podpora ........................................................................................................ 28
2.14.
Nejdůležitější potřebné dokumenty........................................................................ 30
2.15.
Jaké změny nás v roce 2013 čekaly ve financích ................................................... 30
2.16.
Hypoteční banky .................................................................................................... 31
2.17.
Hypoteční zástavní listy ......................................................................................... 33
2.18.
Výhody a nevýhody hypotečních úvěrů z pohledu klienta .................................... 34
3. DOTAZNÍKOVÉ ŠETŘENÍ - VYHODNOCENÍ VÝHODNOSTI A ČETNOSTI HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ Z POHLEDU KLIENTA .......................................................... 36 3.1.
Sběr dat................................................................................................................... 36 5
3.2.
Distribuce dotazníku .............................................................................................. 36
3.3.
Vyhodnocení dotazníku ......................................................................................... 36
3.4.
Celkové shrnutí výsledků dotazníku ...................................................................... 45
ZÁVĚR ..................................................................................................................................... 47 Seznam použité literatury a zdrojů ....................................................................................... 49 Seznam tabulek ..................................................................................................................... 50 Seznam grafů ........................................................................................................................ 51 Seznam obrázků .................................................................................................................... 51 Seznam vzorců ...................................................................................................................... 51 Použité zkratky ..................................................................................................................... 51 Oficiální zadání bakalářské práce ......................................................................................... 52
6
ÚVOD Hypoteční úvěry (dále též hypotéky), jsou poskytovány již po staletí, jejich sazby se v ČR v posledních dvaceti letech snižují, ale zhoršují se podmínky k jejich dosažení. Každá banka má své vlastní podmínky pro poskytnutí hypotečního úvěru.
Bydlení patří k základním potřebám člověka. O hypoteční úvěr žádají klienti, kteří chtějí nemovitost koupit, zrekonstruovat či zmodernizovat nebo na stavbu nemovitosti a nemají dostatek vlastních finančních prostředků. Koupě nemovitosti, rekonstrukce i výstavba chtějí především hodně času na promyšlení a přípravu. Je zapotřebí dostatek financí, o které se postará hypoteční úvěr.
Na trhu se objevují stále nové druhy hypoték a někdy je opravdu těžké, vybrat si ten správný typ. V televizi na nás působí spousta reklam různých bank, které nás chtějí zaujmout a ovlivnit. Není to jen televize, ale jsou to i různé komunikační kanály, které nám sdělují, že právě tato banka má lepší úrokovou sazbu, že u jiné banky ušetříme na poplatcích atd. Mnoho lidí se tak právě pomocí rádia, billboardu nebo podle webových stránek rozhodne, kterou banku si vybere.
Banku, jako poskytovatele hypoték, je dnes možné navštívit i po internetu, což nám, klientům, šetří čas i peníze. Na internetových stránkách dané banky se dozvíme vše, co nás ohledně hypoték zajímá. Každá banka má svůj kalkulátor, který nám umožní představit si budoucí finanční náročnost.
První část bakalářské práce se zabývá teorií hypotéčních úvěrů. Od definice a zákonných podmínek, přes druhy hypotečních úvěrů až po jejich specifika. Následuje přehled bank poskytujících hypoteční úvěry v České Republice a to, co klienty zajímá při žádosti o hypoteční úvěr. Ve druhé, praktické části, pomocí dotazníkového šetření hodnotím hypoteční úvěry a jejich specifika z hlediska výhodnosti a četnosti. Cílem práce je vyhodnotit nejvýhodnější a nejčastěji využívané typy hypotečních úvěrů z pohledu klienta na tuzemském finančním trhu.
7
1.
HYPOTEČNÍ ÚVĚRY
O hypoteční úvěry je stále větší zájem a to z toho důvodu, že potřeby vlastního bydlení spolu se životní úrovní občanů České Republiky rostou. Je důležité uvědomit si, kolik druhů hypotečních úvěrů na finančním trhu existuje. Objevují se speciální, nebankovní hypotéky, hypotéky zaměřené k potřebám fyzických nebo právnických osob a hypotéky rozdělené podle určitých specifik.
1.1. Definice hypotečních úvěrů „Hypoteční úvěr je prakticky všude na světě chápán především jako úvěr na investice do nemovitostí, jehož splacení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti.” 1
Hypoteční úvěr je dlouhodobá půjčka, může být použit na pořízení pozemku, nemovitosti za účelem bydlení, rekreace nebo za účelem konsolidace (vyrovnání dříve poskytnutých úvěrů na bydlení). Dále může být poskytnut na vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k nemovitosti (včetně vypořádání společného jmění manželů), na splácení členských podílů (na družstevní byt) a na refundaci (zpětné proplacení klientem již zaplacené investice do nemovitosti). Může být poskytnut na pořízení nové nemovitosti nebo jen na rekonstrukci nebo modernizaci nemovitosti starší. 1 „Hypoteční úvěr slouží nejen k bydlení, ale i k podpoře (spíše drobného) podnikání.“ 2
Hypoteční úvěr musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti na území ČR. Jako zástava se obvykle využívá financovaná nemovitost, ale nemusí tomu tak být vždy. Hypotéku můžeme zajistit i jinou nemovitostí. Jedním z důvodů proč lidé čím dál více žádají o hypoteční úvěr je, že stále více lidí žije na dluh.
1
BARDOVÁ, Dagmar, Radka OPLTOVÁ a František PAVELKA. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Ilustrace Stanislav Holý. Praha: Consultinvest, 1997, 142 s., [3] s. příl. ISBN 80-901-4865-4 2 PAVELKA, František a Radka OPLTOVÁ. Jak správně na hypotéky. 2. vyd. Praha: Consultinvest, 2003, 151 s. ISBN 80-901486-7-3
8
Hypoteční úvěry zaznamenaly v posledních letech značný rozvoj. Čím dál častěji se hypoteční úvěry poskytují např. se stavebním spořením nebo s životním pojištěním. Říká se tomu hypoteční balíčky služeb. Jejich cílem je si zajistit pomocí těchto výhod stálé klienty. Banky se snaží vyjít dlužníkům, tedy těm co splňují podmínky vstříc a ulehčit jim splácení úvěrů včetně úroků.
1.1.1. Historie hypotečního bankovnictví v ČR První hypoteční úvěry a s nimi související hypoteční zástavní listy, se poprvé objevili v 18. století na území Slezska a to jako specifický druh finančních operací. V polovině 19. století zaznamenalo hypoteční bankovnictví velký nárůst, a to hlavně z důvodu rozvoje zemědělství, průmyslu a obchodu, kdy bylo zapotřebí obstarat finanční prostředky. První hypoteční banka nesla název Hypoteční banka Království českého a byla založena v roce 1865. Hypoteční bankovnictví bylo zlikvidováno nástupem Protektorátu v roce 1939 a znovu obnoveno až v roce 1990. První novodobý hypoteční úvěr byl poskytnut z důvodu nefunkčnosti kapitálového trhu až v roce 1995. Od té doby poskytování hypotečních úvěrů jen stoupalo. 3 Nárůst vedl k zostření konkurence, ale i k nárůstu dynamiky nabídek hypotečních úvěrů. V roce 1999 ČNB uvolnila svou měnovou politiku, kvůli podpoře ekonomického růstu a tím snížila diskontní sazbu, průměrné sazby z hypotečního úvěru se tehdy snížily z 18ti na přibližně 10 % p.a.
V letech 2000 až 2003 se hypoteční úvěry poskytovaly ve velkém počtu, jelikož úroková sazba klesla až na 7 % p.a. Tyto nízké sazby přinášely ale i nevýhody a to snížení státní finanční podpory (ze 4 % na 2 % p.a.). Na trh vstupovaly další hypoteční banky a nové produkty (např. hypoteční úvěr poskytnutý do plné výše ceny zástavy).
V letech 2004 - 2008 průměrná úroková sazba klesla až na 4,5 % p.a. Růst reálných mezd vedl k rozšíření okruhu osob, který si chtěly pořídit vlastní bydlení a zadlužit se. Nabídka kvalitních nemovitostí se zvětšovala. Začíná hit Amerických (bezúčelových) hypoték. Daří se developerským projektům. Důležitým faktorem podporujícím zájem o hypotéky byla také nenaplněná obava ze zvýšení cen nemovitostí po přistoupení ČR do EU. 3
E + M, ekonomie a management: Finance. ČECHLOVSKÁ, Šárka. Historie a současný stav českého hypotečního bankovnictví [online]. 2005 [cit. 2013-10-19]. Dostupné z: http://www.ekonomiemanagement.cz/archiv/detail/266-historie-a-soucasny-stav-ceskeho-hypotecniho-bankovnictvi/
9
V letech 2009 – 2010 se v plné míře projevila ekonomická nejistota a hypoteční krize. Zákon č.145/2010 Sb. o spotřebitelských úvěrech pozastavil či omezil poskytování některých typů hypotečních úvěrů. Rok 2011 byl vnímán jako příznivý pro hypoteční úvěr. Kvůli navýšení DPH v roce 2012 se snažilo mnoho klientů profinancovat své bydlení pávě ještě v roce 2011.4
1.2. Zákonné podmínky hypotečních úvěrů Hypoteční úvěr byl v české právní úpravě vymezen již v roce 1990 a to odstavcem 2 § 14 zákona č. 320/1990 Sb., o dluhopisech. 5 Dále v roce 1992 vzešel v platnost zákon č. 21/1992 Sb. o bankách, ale kvůli nedostatečným úpravám byl schválen v roce 1995 zákon č. 84/1995 Sb., který upravil poskytování hypotečních úvěrů, vešel v platnost 1.7.1995. 6 Hypoteční úvěry jsou zde vymezeny takto 6: 1. Jde o úvěry poskytované na investice do nemovitosti na území ČR nebo na její výstavbu či pořízení. 2. Jeho splacení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti na území ČR.
Další novelizace vyšla v roce 2004 a to díky vstupu ČR do Evropské unie. Aktuální verze je platná od 1. 7. 2013 zákon č. 227/2013 Sb. Hypoteční úvěry jsou poskytovány fyzickým osobám a to občanům ČR a podnikatelům nebo právnickým osobám včetně obcí.
Cizí státní příslušníci musí dodržovat tyto pravidla: o občané EU musí mít průkaz o povolení k pobytu v České republice, o ostatní cizinci musí mít povolen trvalý pobyt v České republice, o v případě manželů, jeden z nich může být cizozemec bez povolení k pobytu, druhý musí být občanem České republiky nebo musí mít povolen pobyt či trvalý pobyt v České republice.
4
Partners: Historie hypotečních úvěrů. Partners [online]. 2011 [cit. 2013-11-03]. Dostupné z: http://www.partners.cz/cs/produkty/hypoteky/historie-hypotecnich-uveru/ 5 KROH, Michael. Jak si vzít úvěr. 1.vyd. Praha: Grada Publishing, 1999, 54 s. ISBN 80-716-9617-X. 6 ŠIMÁNKOVÁ, Jitka, Petr SYROVÝ a Jan ŠÍMA. Jak na úvěry. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2004, 104 s. Otázky a odpovědi z praxe. ISBN 80-735-7015-7.
10
O hypoteční úvěr můžou žádat až 4 žadatelé, maximálně 2 domácnosti. (1 domácnost = druh + družka ve společné domácnosti).
1.3. Druhy hypotečních úvěrů Existuje spousta variant hypoték a dělí se podle různých hledisek.
Kromě různých
marketingových názvů se používají následující druhy hypotečních úvěrů, které jsou specifikovány buď podle účelu, způsobu splácení, výše nebo podle jiných faktorů. Druhů hypotečních úvěrů je tolik, jelikož se banky snaží přizpůsobit lidským přáním a potřebám. Orientovat se v těchto druzích je výhodné už z toho důvodu, že se lépe vyznáme v terminologii peněžních ústavů. Získáme také značný přehled o nabídkách finančního sektoru.
1.3.1. Hypoteční úvěry dle účelu o Neúčelové hypotéky Vyznačují se vyšší úrokovou sazbou. Mezi tyto druhy hypoték patří tzv. Americká hypotéka. Banka zde nesleduje, na co bude hypoteční úvěr použit.
Americká hypotéka Hypotéka, kterou klienti využívají, pokud si chtějí půjčit větší sumu peněz bez udání důvodu a můžou dát nemovitost do zástavy. 7 Úroky jsou zde nižší než u spotřebitelského úvěru avšak vyšší něž u standardní hypotéky. Úvěr se dá využít na cokoliv od splácení předchozích závazků až po nákup automobilu nebo cesty kolem světa. Tato hypotéka je pro banku rizikovější a proto má vyšší úrokové sazby. Výhody jsou dvě, nemusíme dokládat účel použití úvěru a může se kdykoliv splatit. K nevýhodám patří vyšší náklady.
Tato hypotéka se může kombinovat a to tak, že část je použita na financování nemovitosti a u druhé časti, banka nepožaduje vyúčtování využití peněžních prostředků. Neúčelová část bývá mnohdy úročena stejnou úrokovou sazbou jako účelová část a pro klienta je to tedy výhodnější než samostatná Americká hypotéka.
7
Golem finance. Rozdělení hypoték: Hypotéky podle výše zajištění [online]. 2012 - 2013 [cit. 2013-08-29]. Dostupné z: http://www.golemfinance.cz/cz/rozdeleni-hypotek
11
o Účelové hypotéky Jsou to hypotéky poskytované na konkrétní účel, tedy na bydlení a na vše, co s bydlením souvisí, tzn. koupě, rekonstrukce, výstavba, modernizace. Pro banku to znamená nižší riziko, a proto jsou úročeny nižší úrokovou sazbou.
1.3.2. Členění z hlediska míry rizikovosti Hypoteční úvěry na bydlení, zejména úvěry na vlastní bydlení jsou méně rizikové, protože pokud by klienti přestali splácet, ztratili by střechu nad hlavou. Bývají často podporovány státem. Dále jsou to úvěry na pořízení bytů, rodinných domů aj. za účelem např. jejich pronájmu nebo dalšího prodeje. 8 Hypoteční úvěry na ostatní účely jsou více rizikové.
1.3.3. Hypoteční úvěry fyzickým a právnickým osobám Fyzickým osobám – buď jsou to fyzické osoby s příjmy ze závislé činnosti (zaměstnanec) nebo fyzické osoby, jejichž finančním zdrojem jsou příjmy z podnikání (OSVČ). Poskytnutí hypotečního úvěru fyzickým osobám je méně rizikové. 9 Právnickým osobám – liší se podle obchodní společnosti (v.o.s., a.s., s.r.o., k.s.) nebo družstva, neziskové organizace, obce aj. Hypoteční úvěry obchodním společnostem jsou považovány za nejvíce rizikové. 8
1.3.4. Rozdělení hypotéky podle doložení příjmů Některé banky nepožadují dokládaní příjmů a to i u neúčelových hypoték, ale mají pro tyto klienty přísnější pravidla a jsou také dražší než u hypoték s doložením příjmů, kde klienti své příjmy prokazují na formuláři banky.
Podnikatelům nebo živnostníkům se poskytuje klasická hypotéka podle jejich posledního daňového přiznání, pokud ale využívají daňový paušál, pak mohou být jejich příjmy podle daňového přiznání o hodně nižší než ty skutečné. Problém mají i zaměstnanci, kteří dostávají peníze tzv. „bokem“, protože při žádosti o hypotéku, je uznána jen ta oficiální část mzdy. Pro ně, je proto více vhodná hypotéka bez doložení příjmů. 8
PAVELKA, František a Radka OPLTOVÁ. Jak správně na hypotéky. 2. vyd. Praha: Consultinvest, 2003, 151 s. ISBN 80-901486-7-3 9 BARDOVÁ, Dagmar, Radka OPLTOVÁ a František PAVELKA. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Ilustrace Stanislav Holý. Praha: Consultinvest, 1997, 142 s., [3] s. příl. ISBN 80-901-4865-4
12
1.3.5. Speciální hypotéky Na trhu se objevují i speciální hypotéky, které jsou zvlášť specifikovatelné.
o Offsetová hypotéka Je kombinací hypotéky a spořicího účtu. “ Využívá tzv. bilančního mechanismu, který spočívá ve vzájemném započítávání zůstatků na úvěrovém a spořicím účtu.“ 10 Znamená to, že se bude měsíční splátka vypočítávat pouze z rozdílu výše úvěru a uložených peněz na spořicím účtu. Offsetovou hypotéku můžeme použít pro všechny účely jako u klasické hypotéky. Podle objemu peněžních prostředků se odvíjí měsíční splátka. 11
Mezi výhodu offsetové hypotéky patří, že naspořené prostředky klient může využívat bez sankce. A nevýhodou je variabilní výše měsíční splátky a dále přirážka k úrokové sazbě. 12
Obrázek 1: Offsetová hypotéka
Zdroj: www.golemfinance.cz/cz/offsetova-hypoteka
o Předhypoteční úvěr „Jedná se o úvěr, který slouží k pořízení nemovitostí, které lze obecně financovat hypotékou, ale dočasně není možné vložit na nemovitost zástavní právo.“
12
To znamená, že v okamžiku
čerpání není možné mít zastavenou nemovitost. Po době splatnosti předhypotečního úvěru nebo ve chvíli zastavení nemovitosti, přechází úvěr na běžnou hypotéku. 11 10
Golem finance. Rozdělení hypoték: Hypotéky podle výše zajištění [online]. 2012 - 2013 [cit. 2013-08-29]. Dostupné z: http://www.golemfinance.cz/cz/rozdeleni-hypotek 11 Ministerstvo pro místní rozvoj ČR: Programy podpory bydlení pro rok 2013. Mmr.cz [online]. 2013 [cit. 201309-01]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytova-politika/Bytova-politika/ProgramyDotace/Programy-podpory-bydleni/Programy-podpory-bydleni-pro-rok-2013 12 Hypotéky informace: Informace o hypotékách pro vaše vlastní bydlení. Nebankovní hypotéky [online]. 2013 [cit. 2013-09-13]. Dostupné z: http://hypoteky-informace.cz/druhy-hypotek/
13
Poskytuje se vždy v kombinaci s hypotečním úvěrem. Tento úvěr je vhodný pro klienty, kteří chtějí odkoupit byt nebo pozemek od obce nebo družstva, pokud chtějí koupit nemovitost z dražby, na individuální výstavbu rodinného domu, kdy ještě není výstavba zapsaná v katastru nemovitostí nebo na výstavbu rodinného domu s velmi krátkými lhůtami výstavby (montované rodinné domy). Mezi nevýhody patří např. vyšší úroková sazba, některé banky si účtují navíc poplatky za hypotéku i předhypoteční úvěr.
o Variabilní hypotéka Neboli plovoucí hypotéka, s krátkou dobou fixace úrokové sazby např. na měsíc. To znamená, že se sazba každý měsíc mění na základě sazeb ČNB. Z variabilní hypotéky se může stát běžná hypotéka a to na základě zafixování hypotéky. Variabilní hypotéku zafixujeme, pokud se například ekonomická situace může zhoršit.
o Australská hypotéka Tuto hypotéku přivedla na tuzemský finanční trh Hypoteční banka, ale nejedná se o novinku. Prezentuje se tím, že čím víc peněz si půjčíte, tím větší slevu na úrokové sazbě získáte. Jedná se ale především o marketing. Při hypotéce do 1 mil. Kč klienti ušetří 0,1 procentního bodu, nad 1 mil. Kč ušetří 0,2 procentního bodu, nad 2 mil. Kč ušetří 0,3 procentního bodu a nad 3 mil. Kč ušetří 0,4 procentního bodu. Podmínkou je však hypotéka s fixací na 5 let. Podobný koncept nabízí i jiné banky.
o Reverzní hypotéka „Je to produkt, který má umožnit klientovi převést jeho majetek, například dům nebo byt, na pravidelný tok příjmů, aniž by mu byla omezena možnost jeho nemovitost používat.“13 Klientovi může být pak poskytnuta větší jednorázová půjčka, kterou může použít na financování své anuity. Klient si tedy půjčuje peníze proti hodnotě vlastní nemovitosti. Nevýhodou je, že tyto půjčky zahrnují větší vstupní poplatky a úroky. Je možnost, půjčit si mnohem méně, než kolik činí majetek alokovaný v nemovitosti. 13
13
Hypoindex.cz: Exotické hypotéky. Hypoindex.cz [online]. 2014 [cit. 2014-02-20]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/exoticke-hypoteky-tak-trochu-spekulace/
14
1.3.6. Nebankovní hypotéky Jsou to hypotéky, poskytované buď fyzickými osobami, nebo soukromými subjekty. Pokud si chceme např. koupit nebo zmodernizovat dům, nemusíme chodit jen do banky. Je spousta lidí, kteří v bance na hypoteční úvěr nedosáhnou, protože nesplňují určité podmínky, např. mají nízké příjmy. Proto je tu tzv. nebankovní sektor, ale ani tady nemusí uspět, protože i v nebankovním sektoru existují určité podmínky. Nebankovní hypotéky mají vyšší úrokové sazby, které se pohybují od 8 % p.a. a výše. Žadatel pak může zaplatit o mnoho peněz víc, což může vést až k jeho osobnímu bankrotu. Pokud žadatel musí žádat o hypoteční úvěr u nebankovních institucí, měl by si je pořádně prověřit a pečlivě prostudovat jejich obchodní podmínky. Může se stát, že se upíše instituci, která nebude plnit svoje závazky. 14 Jednou z nebankovních institucí je např. společnost CETELEM. Nabízí půjčku na bydlení, která je omezena 1 000 000 Kč a splatností 10 let. Společnost uvádí úrokovou sazbu 8,5 % p.a. a RPSN 9,67 % p.a. Při prohlížení internetu, se klientovi může zdát, že získat půjčku je opravdu snadné, ale po bližším zkoumání žadatel zjistí, že to až tak snadné není. Skoro na každé stránce žadatel naráží na stále tentýž formulář od společnosti CETELEM, akorát s jiným designem.
Další takovou podobnou společností, která poskytuje hypotéky a jiné produkty, je společnost FEDS s.r.o. Tato společnost spolupracuje s nejvýznamnějšími finančními institucemi na tuzemském trhu, na bázi obchodního partnerství. Nabízí hypoteční úvěry, předhypoteční úvěry, hypoteční úvěry s kapitálovým životním pojištěním aj. Výhodou je, že se konzultanti společnosti FEDS s.r.o. dostaví za klientem, který pak ušetří spoustu času, samozřejmě společnost má také kamenné umístění. Mnoho klientů se dostaví třeba jen pro radu a na konzultaci, za kterou neplatí.
1.3.7. Hypotéky podle výše zajištění Banky se snaží klientům vyjít vstříc, a proto se na trhu objevují hypoteční úvěry, které lze rozlišit podle maximální výše, kterou lze klient získat. Výše je dána procentem z hodnoty zastavené nebo pořizované nemovitosti. Klienti se tedy můžou nejčastěji setkat s úvěry do výše 70, 80, 90 či 100% ceny pořizované nemovitosti.
14
Hypotéky informace: Informace o hypotékách pro vaše vlastní bydlení. Nebankovní hypotéky [online]. 2013 [cit. 2013-09-13]. Dostupné z: http://hypoteky-informace.cz/druhy-hypotek/
15
Výše hypotečního úvěru je omezena zástavní hodnotou nemovitosti, ale ne každá banka poskytne úvěr ve výši 100% hodnoty této zástavy. Takovémuto úvěru se říká 100% hypotéka nebo hypoteční úvěr do 100% zástavní hodnoty nemovitosti. Je to hypotéka, kterou financujeme celou pořizovací cenu. Pokud financujeme jenom část, pak jde o běžnou hypotéku. 100% hypotéka je však dražší. 15
Banky si samy stanoví podmínky, kolika procentní hypoteční úvěr budou žadatelům poskytovat.
1.3.8. Rozdělení hypoték podle sazeb o S pevnou úrokovou sazbou která se nezmění po celou dobu trvání fixace úvěru (obvykle 1, 3 či 5 let). Klient se tedy může lépe zorientovat a zjistit, kolik peněz bude mít na konci období.
o S pohyblivou úrokovou sazbou Pohyblivá sazba znamená, že se může každý měsíc měnit. Při změně sazby banka informuje klienta, ten může přejít na pevnou sazbu, avšak za poplatek. Hypotéka s pohyblivou úrokovou sazbou je určena především klientům, kteří se vyznají a orientují na finančním trhu. Hypoteční úvěr s touto sazbou však není u všech bank dostupný.
Každá banka má svá pravidla, aby se odlišila. Například, čím větší je příjem klienta, tím větší slevy může dostat na sazbách. Banky mají také různé akce, které je dobré sledovat. Je pak na každém klientovi, který typ hypotečního úvěru si vybere, který pro něj bude nejvýhodnější.
2. SPECIFIKA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ Žadatele o hypotéku zajímá, jaký druh hypotečního úvěru zvolit, v jakých úrokových sazbách se v daném roce pohybují hypoteční úvěry, jaké podmínky hypotečních úvěrů banky nabízejí, jakou fixaci mají zvolit aj. Tato specifika spolu s dalšími, uvedenými v 1. kapitole, žadatele velmi ovlivňují.
15
Golem finance. Rozdělení hypoték: Hypotéky podle výše zajištění [online]. 2012 - 2013 [cit. 2013-08-29]. Dostupné z: http://www.golemfinance.cz/cz/rozdeleni-hypotek
16
2.1. Výše hypotečního úvěru O výši úvěru do značné míry rozhoduje tržní cena nemovitosti, za kterou je v případě nutnosti možno nemovitost prodat. Pokud by požadovaná výše hypotečního úvěru přesahovala cenu nemovitosti, pak by banka hypoteční úvěr neposkytla, resp. požadovala by další zajištění, kvůli případné ztrátovosti. V ČR se této ceně říká cena odhadní. Banka vychází ze situace na trhu a z cen v daném regionu. V Evropské unii jsou tato pravidla přísnější. Při oceňování se vychází z udržitelnosti nejnižší hodnoty nemovitosti. 16
Mnoho lidí si myslí, že odhadní cena se rovná ceně pořizovací, tedy ceně, za kterou nemovitost pořídíme. Odhadní cena ale může být nižší i vyšší. Odhadní cena je nižší např. pokud se jedná o výstavbu bytů nebo rodinných domů na místě, kde je velká nezaměstnanost nebo malá koupěschopná poptávka. Takové místo preferuje jen málokdo, a proto se odhadní cena liší od původní ceny pořizovací. Když jsme si například dostavěli byt, ve kterém jsme si udělali vlastní rekonstrukci (podlahu, dlaždice aj.) a chtěli bychom ho prodat, tak by prodejní cena byla jiná, než nás byt stál, kupec by si mohl raději koupit jiný byt, ve kterém si vše může zhotovit sám. Odhadní cenu stanoví spolupracující odhadce dané banky.
2.2. Úroková sazba Výše úrokové sazby záleží na ceně zdrojů, které jsou používány k financování hypotečních úvěrů. Úroková sazba může být pohyblivá nebo pevná. Používá se i kombinace těchto dvou sazeb. Úrokové sazby se uvádějí většinou ročně (p. a.).
Na úrokové sazby mají vliv následující faktory: o Úroková sazba na trhu „Úrokové sazby z hypotečních úvěrů jsou ovlivňovány úrokovými sazbami z dluhopisů, protože právě dluhopisy jsou zdroje peněz pro banky.“ 17
16
PAVELKA, František a Radka OPLTOVÁ. Jak správně na hypotéky. 2. vyd. Praha: Consultinvest, 2003, 151 s. ISBN 80-901486-7-3. 17 SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 4. Přepracované vyd. Praha: Grada, 2005, 123s. ISBN 80-2471097-8
17
V červenci 2013 bylo podle Fincentra Hypoindexu
18
zaznamenáno zastavení poklesu
úrokových sazeb na 3 % p.a. O prázdninách měli lidé menší zájem o hypoteční úvěry. Banky potvrdily přibližně 8770 hypotečních úvěrů o objemu 14,078 mld. Kč. To představuje meziroční polepšení trhu o 55,6 % p.a., ale meziměsíční pokles o cca 17,4 % p.a. Srpen zaznamenal lehký růst úrokových sazeb na 3,01 % p.a. Poprvé za 4 roky lidé uzavírali více hypotečních úvěrů v červenci než v srpnu.
Graf 1: Hypoindex vývoj
Zdroj: Fincentrum Hypoindex.cz 18
Největším tahounem hypotečního trhu je refinancování. Refinancování hypoték znamená doplacení stávající hypotéky novou hypotékou v jiné bance. Refinancování je poměrně nový trend. Měli bychom si udělat tzv. průzkum bank, kdy zajdeme do jiné banky, kde budou mít lepší podmínky, např. nižší úrok. Klienti hypotéky refinancují, protože právě před pěti lety byly vysoké úrokové sazby. Například klient měl sazbu 5,64 % p.a. Když klientovi končí fixace, tak mu měsíc předtím jeho banka pošle nabídku, jaká bude úroková sazba a nabídne např. 3,84 % p.a., on půjde do jiné banky a tam mu nabídnou 2,79 % p.a. Stávajícímu klientovi zkusí dát první vyšší sazbu a on musí přinést konkurenční nabídku a řekne, že u nich zůstane, jen když mu dají sazbu, kterou mu nabídla konkurence. Buď řeknou ano nebo ne. Kdežto novému klientovi dají automaticky např. 2,79 % p.a. U stávajících klientů to zkouší, protože ne každý si konkurenci oběhne, aby si zjistil možnosti.
18
ZÁMEČNÍK, Petr. Hypoindex.cz. Fincentrum Hypoindex červenec 2013: Úrokové sazby stouply na 3 % [online]. 2013 [cit. 2013-08-31]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/fincentrum-hypoindex-cervenec-2013urokove-sazby-stouply-na-3/
18
Často také klienti oslovují hypoteční makléře, protože ti porovnávají, jaké jsou akce. Proto je refinancování tak časté. Banky to dělají, protože chtějí úroky a chtějí nabídnout klientovi i jiné produkty např. kreditní kartu. Zjednodušené refinancování znamená, že do nové hypotéky jdou ti samí žadatelé např. rozvedení manželé. Jejich nová splátka nebude vyšší než ta původní, ale musí splácet původní hypotéku alespoň 36 měsíců a úvěrové registry musí mít v pořádku.
o Doba fixace Úroková sazba také záleží na tom, jak dlouho bude pevná neboli za jak dlouhou dobu se změní. „Máme - li kratší dobu fixace, budeme mít nižší úrokovou sazbu, chceme-li mít delší dobu fixace, budeme si muset připlatit.“ 19
Nejčastěji klienty preferovaná doba fixace je 5 let. Banky však klientům nabízejí fixace na 1, 3, 5 i 10 let. Doba fixace se odvíjí ze současné ekonomické situace nebo z budoucnosti, kterou očekáváme.
o Konkurence Konkurence ovlivňuje prostředí bank mimo jiné tím, že snižuje úrokové sazby.
o Druh produktu Banky nabízejí různé druhy úvěrových produktů, ty které jsou zajištěny lépe, mají nižší úrokovou sazbu než ty, které jsou zajištěny hůře z důvodu rizikovosti.
o Sazba pro nového klienta nebo konec fixace Banka se snaží novému klientovi zalíbit a nabídnout nižší úrokovou sazbu. Klientovi, kterému končí fixace a pokračuje ve splácení, banka nabídne obvykle sazbu vyšší. 19
o Prostředí úrokových sazeb Prostředí úrokových sazeb se značně mění, například klienti, kteří žádali o hypoteční úvěr před rokem, mají jinou úrokovou sazbu, než kdyby žádali v tomto roce. I dobře zorientovaný klient nemůže dopředu vědět, jakou sazbu mu banka nabídne. 19
19
SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 4. Přepracované vyd. Praha: Grada, 2005, 123s. ISBN 80-2471097-8
19
o Příjmy klienta Banky mají větší jistotu u klientů, kteří mají stabilní příjmy. Takovému klientovi banka může poskytnout nižší úrokovou sazbu. Klient, který má nestabilní příjmy je pro banku rizikovější a tudíž mu banka poskytne vyšší úrokovou sazbu.
Při změně úrokové sazby dochází ke změnám (k růstu nebo ke snížení) splátek. Úroková sazba ale neznamená vše, měli bychom se podívat na nabídku banky v celé její šíři. To znamená, obchodní podmínky, nárok na platební schopnost, výši poplatků, možnost částečného nebo celkového předčasného splacení, rychlost vyřízení žádosti o hypoteční úvěr, požadované množství dokladů k žádosti o hypoteční úvěr atd. Je dobré se zeptat i svých známých jestli nemají nějaké zkušenosti s hypotečním úvěrem. 20
2.3. Prokazování příjmů „Banky akceptují pouze prokazatelné příjmy nikoliv příjmy prokazatelně neprokazatelné.“
20
Tento způsob prokazování se liší hlavně tehdy, pokud jde o příjmy z podnikatelské anebo nepodnikatelské činnosti.
Banka rozděluje příjmy na následující typy: o Standardní o Doplňkové o Neakceptovatelné Banka nejčastěji akceptuje tyto zdroje příjmů 21: Standardní o příjem ze zaměstnání (ze závislé činnosti) Prokazování příjmu ze zaměstnání je snadné, bance stačí doložit čistý příjem od zaměstnavatele. Také se můžou dokládat výplatní pásky či výpisy z účtu. Akceptovatelné jsou i příjmy ze zahraničí. o příjmy z podnikání Potvrzením z podnikání nejčastěji bývá daňové přiznání, banka může požadovat i účetní doklady např. účetní výkazy (rozvaha, výkaz zisku a ztrát).
20
PAVELKA, František a Radka OPLTOVÁ. Jak správně na hypotéky. 2. vyd. Praha: Consultinvest, 2003, 151 s. ISBN 80-901486-7-3. 21 ŠIMÁNKOVÁ, Jitka, Petr SYROVÝ a Jan ŠÍMA. Jak na úvěry. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2004, 104 s. Otázky a odpovědi z praxe. ISBN 80-735-7015-7.
20
o příjem z pronájmu bytových prostor Nájemné musí být poukazováno na účet v bance.
Doplňkové příjmy (do 50 % součtu standardních příjmů) patří např.: o rodičovský příspěvek (na základě rozhodnutí o přiznání rodičovského příspěvku), o výsluhový příspěvek (pro vojáky, hasiče, celníky, vězeňskou správu aj.), o výživné (ve výši přiznané soudem, maximálně do 10 000 Kč/dítě), o vdovský důchod, o starobní důchod (HÚ s max. splatností 6 let), o cestovní náhrady (u řidičů z povolání).
Tyto příjmy se však musí nejprve s bankou projednat. Mezi neakceptovatelné příjmy patří: o podpora v nezaměstnanosti, o příjmy plynoucí z dohody o provedení práce, o příjmy plynoucí ze smlouvy o dílo, o příjmy z podnikání v zahraniční, o jednorázové odměny, o nemocenské dávky, ošetřovné, o dávky pro tělesně postižené.
2.4. Doba splatnosti hypotečního úvěru „Doba, na kterou je úvěr poskytnut, by neměla přesáhnout životnost objektu, který je z úvěru pořizován.“ 22 Dobu splatnosti si klient ujednává s bankou. Většinou se pohybuje od 5 do 30 let. Na kratší dobu to nemá smysl, jelikož by byly vysoké měsíční splátky a může dojít k ohrožení úvěru z důvodu návratnosti. Na delší dobu by tomu bylo sice naopak, ale je možné, že bychom tuto částku spláceli i v důchodu. Zde potom plyne riziko, že klientovi poklesnou příjmy a nebude mít na splátky peníze. 23 Proto obvykle nejdelší doba bývá na 20 let. „Z vyšších úroků banka vytváří rezervy pro úhradu případných ztrát z nezaplacení úvěru.“
22
24
BARDOVÁ, Dagmar, Radka OPLTOVÁ a František PAVELKA. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Ilustrace Stanislav Holý. Praha: Consultinvest, 1997, 142 s., [3] s. příl. ISBN 80-901-4865-4 23 SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 4. Přepracované vyd. Praha: Grada, 2005, 123s. ISBN 80-2471097-8 24 PAVELKA, František a Radka OPLTOVÁ. Jak správně na hypotéky. 2. vyd. Praha: Consultinvest, 2003, 151 s. ISBN 80-901486-7-3.
21
Životnost nemovitosti je doba, po kterou je nemovitost využívána ke konkrétním účelům a po kterou by si měla udržet svou hodnotu. Tyto doby představují maximální dobu, na kterou je banka ochotna poskytnout hypoteční úvěr. U starších nemovitostí se tato doba nazývá zbytková doba životnosti nemovitosti. 25
2.5. Platební schopnost (bonita klienta) Hypoteční úvěr je půjčka, která musí být splacena v určité době. Banka se chce proto ujistit, že budoucí dlužník je schopen tuto půjčku navýšenou o úroky splatit. „Schopnost splácet hypoteční úvěr představuje platební schopnost klienta a prokazuje se porovnáním jeho příjmů s velikostí splátek hypotečního úvěru.“26 Hodnotí se stabilita příjmů, jejich výše a zdroj. Banka sleduje také klientovo další závazky. Sleduje také, aby mu zbyl dostatek finančních prostředků na jeho životní minimum. Ne jenom banka, ale také my, klienti, se musíme rozmyslet, jestli si dlouhodobý závazek brát.
Např. pokud budeme mít měsíční příjem 30.000,- Kč, nemusíme být pro banku dostatečně bonitní, jelikož živíme šest dětí a manželku na rodičovské dovolené. 27 Pokud jsou tyto příjmy nižší než splátky hypotečního úvěru, pak je platební schopnost klienta nevyhovující. K poskytnutí hypotečního úvěru ale nestačí mít jen dostatek příjmů, jsou k tomu potřeba i další kritéria. Např. kvalitní zajištění úvěru.
2.6. Zajištění úvěru Zajištění úvěru je důležité z toho důvodu, kdyby se náhle změnila finanční situace klienta. Může to být z důvodu nezaměstnanosti, nemoci, špatného podnikatelského plánu aj. Banky se snaží dosáhnout toho, aby úvěr byl zajištěn i jiným způsobem. Může to být např. věcnými nebo peněžními hodnotami nebo příjmem jiné osoby. 25
Jako zástavu banka nemusí přijmout např. zapadlý neprofitující hotýlek, nádražní halu a jiné, neboť tyto nemovitosti nejsou za běžných okolností neprodejné. 25
25
PAVELKA, František a Radka OPLTOVÁ. Jak správně na hypotéky. 2. vyd. Praha: Consultinvest, 2003, 151 s. ISBN 80-901486-7-3. 26 BARDOVÁ, Dagmar, Radka OPLTOVÁ a František PAVELKA. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Ilustrace Stanislav Holý. Praha: Consultinvest, 1997, 142 s., [3] s. příl. ISBN 80-901-4865-4 27 VICHNAROVÁ, Lenka a Jolana NOVÁKOVÁ. Financování bydlení. 1. vyd. Brno: ERA, 2007, v, 90 s. Stavíme. ISBN 978-80-7366-079-6.
22
Pokud proběhlo prokázání příjmů a rodina má dostatek čistého příjmu k získání hypotečního úvěru, ještě se nemusí radovat, jelikož musí projít i investičním záměrem, je to účel, na který má být hypoteční úvěr poskytnut a výší celkových nákladů, které je potřeba vynaložit na jeho uskutečnění. 28 Pokud např. rodina požaduje hypoteční úvěr na modernizaci vlastnícího rodinného domu v rozsahu 500.000,- Kč, banka nemůže poskytnout víc, jinak by nebyla prokázána účelovost. Zlaté pravidlo říká, že splácení úvěrů je zajišťováno tím objektem, na který je úvěr poskytován, a to jsou ze zákona nemovitosti. 28 Mezi nevhodné nemovitosti pro zajištění patří například nemovitosti vyskytující se mimo území ČR, nemovitosti bez pevného spojení se zemským základem, bez právně zajištěného přístupu, nemovitosti nepoužívané v souladu s kolaudačním rozhodnutím a nemovitosti s omezením užívání (exekuce, věcná břemena).
2.7. Ručení Hypoteční úvěr vyžaduje ručení nemovitostí v osobním vlastnictví. Pokud nastane neschopnost splácet úvěr, pak banka může tuto nemovitost prodat a uspokojit svoji pohledávku ze získaných peněz. Je také možnost zažádat o předhypoteční úvěr, který je podmíněn pozdějším převodem kupované nemovitosti do osobního vlastnictví. Nelze však ručit družstevním bytem, jelikož je ve vlastnictví družstva a ne lidí, kteří si družstevní podíl koupili.
2.8. Pojištění Nemovitost musí být pojištěna a to např. proti přírodním živlům, vloupání a dalším rizikům, které najdeme v nabídce pojišťoven (výbuch, úder blesku, povodni, tíhou sněhu…). Pojistná částka by měla umožnit nahradit náklady na obnovení původního stavu nemovitosti při škodě. Tato částka je stanovena různými způsoby např. výpočtem provedeným pojišťovnou nebo na základě pojistné částky stanovené pojistníkem (tj. ten kdo pojištění sjednává), kombinací předešlých anebo odhadní cenou na základě posudku znalce. Banky také kladou důraz na životní pojištění dlužníka.
28
PAVELKA, František a Radka OPLTOVÁ. Jak správně na hypotéky. 2. vyd. Praha: Consultinvest, 2003, 151 s. ISBN 80-901486-7-3.
23
2.9. Ocenění Ocenit lze: o pozemek, o rozestavená nebo projektovaná nemovitost (stanoví se obvyklá cena stávající + obvyklá cena budoucí), o dokončená nemovitost.
Mezi typy ocenění patří např. standardní ocenění (s místním šetřením) nebo DTS (Desk Top Systém – je to moderní systém, který do druhého dne vyhodnotí rizika spojené se zástavou nemovitosti) nebo expresní ocenění (pro klienty, kteří chtějí hypotékou financovat koupi stávajícího dokončeného bytu). Ocenění nemovitosti provádí banka nebo její smluvní odhadci. Klient si musí odhad objednat, většinou se jeho cena pohybuje okolo 3.000,- Kč. Banky mají vlastní software, který odhadne cenu nemovitosti pomocí zadávaných údajů, např. jaká je lokalita nemovitosti, stáří bytu/domu, co je součástí bytu/domu (garáž, pozemek) aj.
2.10. Čerpání a splacení hypotečního úvěru Čerpání a splácení probíhá podle čerpacího a splátkového plánu. Porušení nebo nedodržení toho plánu je sankciováno. Pokud máme účelový hypoteční úvěr, musíme bance dokládat např. faktury, ze kterých bude patrné, že peníze jdou na bydlení, neboli že je splněn účel.
o Jednorázové čerpání. „K němu se přistupuje např. při koupi nemovitosti.“ 29 Dále je využíván při splacení již dříve poskytnutého úvěru, na investice poskytnuté do nemovitosti nebo při získání vlastního podílu na nemovitosti. Banka uvolní peněžní prostředky najednou na stanovený účet. 30
29
BARDOVÁ, Dagmar, Radka OPLTOVÁ a František PAVELKA. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Ilustrace Stanislav Holý. Praha: Consultinvest, 1997, 142 s., [3] s. příl. ISBN 80-901-4865-4 30 ŠIMÁNKOVÁ, Jitka, Petr SYROVÝ a Jan ŠÍMA. Jak na úvěry. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2004, 104 s. Otázky a odpovědi z praxe. ISBN 80-735-7015-7.
24
o Postupné čerpání „K tomu dochází například při financování výstavby nové nemovitosti nebo opravě, rekonstrukci či modernizaci nemovitosti již existující.“ 31 Při tomto čerpání banka požaduje, aby jí klient sdělil termín a částky čerpání. Banka nadále uvolňuje prostředky podle toho, jak klient předkládá jednotlivé faktury a účty. Většinou z toho důvodu, že dodavatelé materiálu nehodlají čekat až na dokončení stavby. Při postupném čerpání platí následující varianty 32: o po dobu čerpání se platí úroky z vyčerpané částky, o čím delší čerpání, tím více se zaplatí na úrocích, o jestliže na počátku čerpání vyčerpáme většinu úvěru, pak tím větší úroky zaplatíme a obráceně, čím větší částku vyčerpáme na konci čerpání, tím měně na úrocích zaplatíme.
Kromě doby čerpání se jednorázové a postupné čerpání liší i v nárocích na dodatečné náklady, které jsou spojeny s čerpáním. Můžou to být např. úroky a jiné platby (poplatky za správu úvěru). 32
„Okamžikem prvního čerpání úvěru začíná pro klienta povinnost platit bance úroky ve výši dohodnuté ve smlouvě o poskytnutí úvěru.“ 32
2.11. Splátka úvěru Splátka hypotečního úvěru v sobě zahrnuje splácení úroku a splácení jistiny. „Splátka jistiny je ta část splátky, která má za následek postupný pokles dluhu.“ „Jak výše úvěru klesá, klesá i výše splátky úroků a zároveň roste výše splátky jistiny.“ 33 o Degresivní Toto splácení znamená, že nejvyšší částku zaplatí klient na začátku splatnosti a tato částka nadále postupně klesá a s ní klesá i úrok. Úmor neboli splátka jistiny půjčené částky se nemění. „Tato metoda je vhodná u hypotečních úvěrů určených na podnikání.“ 33
31
BARDOVÁ, Dagmar, Radka OPLTOVÁ a František PAVELKA. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Ilustrace Stanislav Holý. Praha: Consultinvest, 1997, 142 s., [3] s. příl. ISBN 80-901-4865-4 32 PAVELKA, František a Radka OPLTOVÁ. Jak správně na hypotéky. 2. vyd. Praha: Consultinvest, 2003, 151 s. ISBN 80-901486-7-3. 33 SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 4. Přepracované vyd. Praha: Grada, 2005, 123s. ISBN 80-2471097-8
25
o Anuitní (konstantní) Toto splácení znamená, že částka, kterou klient splácí je stále stejná, nemění se. Úrok zde klesá a úmor neustále roste. U tohoto způsobu splácení lze dobře plánovat, protože je trvalý. „Anuitní metody jsou vhodné zejména u hypotečních úvěrů na bydlení, zvláště pak na bydlení fyzických osob.“ 34
Vzhledem k tomu, že v praxi při splácení hypotéky dochází obvykle po skončení doby fixace ke změně úrokové sazby, mění se také výše splátek. Konstantní zůstávají pouze v rámci fixačního období. 35
Hypoteční úvěry se ve většině případů splácejí anuitními splátkami. Pokud si chceme sami vypočítat, kolik by nás hypoteční úvěr stál např. při změně úrokové sazby nebo změně doby splatnosti, můžeme použít tzv. hypoteční kalkulačky, které jsou uvedené na webových stránkách bank anebo podle následujícího vzorce. Vzorec 1: Výše měsíční anuitní splátky úvěru 35 ∗ .. ∗ 1 .. 1 .. 1
ip.m. = ip.a./12 HU = výše hypotečního úvěru n = doba splatnosti v letech ip.m. = měsíční úroková sazba ip.a. = roční úroková sazba o Progresivní Toto splácení je opakem degresivního splácení, ze začátku se splácí méně a pak se částka zvyšuje. Nižší splátky na počátku splácení hypotéky rodině umožňují rychleji si vybavit byt či dům. Řadí se sem např. různé hypotéky s odloženou splátkou. Progresivní splácení je vhodné
34
PAVELKA, František a Radka OPLTOVÁ. Jak správně na hypotéky. 2. vyd. Praha: Consultinvest, 2003, 151 s. ISBN 80-901486-7-3. 35 Idnes.cz: Jak si spočítat výši splátky hypotéky. Idnes.cz [online]. 2006 [cit. 2014-02-14]. Dostupné z: http://finance.idnes.cz/jak-si-spocitat-vysi-splatky-hypoteky-dhq-/viteze.aspx?c=A061207_163959_fi_osobni_jjj
26
pro mladé žadatele, jejichž příjmy jsou na počátku kariéry nižší a tudíž nemají přístup ke klasickým hypotečním úvěrům. Toto splácení je užívané nejméně.
o Zlepšení finanční situace Pokud se u nás zlepšila finanční situace, pak nám banka umožní například hypotéku jednorázově splatit, můžeme také zvýšit naše splátky tím, že požádáme banku o změnu splátkového plánu.
o Zhoršení finanční situace Pokud se u nás jen dočasně zhoršila finanční situace například nemocí, nejdůležitější je pak komunikovat s bankou. Banka nám pomůže najít nejlepší řešení. Může to být například odklad splátek. Pokud se ale tato finanční situace zhoršila natrvalo, banka nám nabídne tzv. restrukturalizaci úvěru. „Restrukturalizace úvěru je celková změna splátkového plánu, obyčejně ve smyslu prodloužení doby splatnosti tak, aby se měsíční anuitní splátky snížily a dostaly na úroveň změněné úvěrové kapacity klienta.“ 36
2.12. Poplatky Klienti si také vybírají hypoteční úvěry podle výše poplatků. Banky by přeci neposkytovaly služby jen tak zadarmo. Některé klienty dokonce zajímají více poplatky než úrokové sazby. Mezi nejčastější poplatky patří např. 37: Příprava úvěru o poplatek za odhad nemovitosti – banka provede za poplatek odhad tržní ceny nemovitosti, která slouží k zajištění hypotéky. Tento odhad se pohybuje kolem 3 000 Kč – 5 000 Kč za bytovou jednotku nebo rodinný dům.
Zpracování hypotečního a předhypotečního úvěru o poplatek za zpracování hypotečního úvěru – je zde zahrnuto celkové posouzení a vyhodnocení úvěru, o poplatek za zpracování předhypotečního úvěru.
36
BARDOVÁ, Dagmar, Radka OPLTOVÁ a František PAVELKA. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Ilustrace Stanislav Holý. Praha: Consultinvest, 1997, 142 s., [3] s. příl. ISBN 80-901-4865-4 37 Hypo. Poplatky spojené s hypotékou [online]. 2008 [cit. 2013-09-10]. Dostupné z: http://www.khypo.cz/cs/standardni-hypoteka/poplatky-k-hypotece/
27
Čerpání úvěru a mimořádné splátky o poplatek za čerpání hypotéky – čerpání ze začátku bývá zdarma, dále pak individuálně ze sazebníku banky, o poplatek za mimořádnou splátku hypotečního úvěru – mimořádné splátky jsou zpoplatněny vyšší sazbou, o poplatek za nadstandardní služby.
Správa hypotečního úvěru o poplatek za vedení a správu hypotečního úvěru – poplatek se strhává každý započatý měsíc, o poplatek za zasílání výpisu poštou.
Výkyvy v úhradě, upomínky o poplatek za zasílání první výzvy – platí se k poslednímu dni v měsíci, kdy byla upomínka zaslána, o poplatek za zasílání třetí a další výzvy, o úrok z prodlení úhrady splátky jistiny úvěru.
Poplatků je opravdu mnoho, než bychom porovnali jednotlivé banky a zjistili, které jsou nejlevnější a které naopak nejdražší, tak bychom nad tím strávili mnoho času. Ukazatel, který nám ukáže, jestli je hypotéka výhodná nebo nevýhodná se nazývá RPSN, neboli roční procentní sazba nákladů. Banky mají povinnost tento údaj zveřejňovat. V této sazbě nákladů jsou zahrnuty veškeré poplatky související s úvěrem. Čím nižší je tato sazba, tím lépe pro nás. 38
2.13. Státní podpora Stát se snaží bydlení podporovat a to nejrůznějšími způsoby, od nenávratných dotací, přes daňové úlevy, po poskytování státních záruk nebo zvýhodněného pojištění. 39 Cílem těchto státních příspěvků je zvyšovat počet nově postavených bytů. Navržené podpory by měly zvyšovat počet domácností, které si nové bydlení budou moct dovolit. Investice
38
Golem finance. Rozdělení hypoték: Hypotéky podle výše zajištění [online]. 2012 - 2013 [cit. 2013-08-29]. Dostupné z: http://www.golemfinance.cz/cz/rozdeleni-hypotek 39 PAVELKA, František a Radka OPLTOVÁ. Jak správně na hypotéky. 2. vyd. Praha: Consultinvest, 2003, 151 s. ISBN 80-901486-7-3.
28
do vlastního bydlení představují velikou zátěž, a proto díky této podpoře budou moct domácnosti tuto finanční zátěž unést. 40 Je rozdíl mezi státní podporou na pořízení staršího bydlení a na novou bytovou výstavbu. Starším bydlením se rozumí, že uplynulá doba kolaudace je 2 a více let. Žadatel nesmí být starší 36 let. Příspěvek na novou bytovou výstavbu není omezen žádnou věkovou hranicí. „Žádost ale musí být předložena nejdéle do 4 let od skončení hypotečního úvěru.“ 40
Podmínky, za kterých můžeme dostat podporu, bývají občas nejasné. Stát také dříve poskytoval příspěvky pro mladé do 36let. Tato podpora byla poskytována dle nařízení vlády č. 249/2002 Sb. (novelizováno nařízením vlády č. 32/2004 Sb.). Pokud žádali o tuto podporu manželé, nesměli překročit věk 36 let. Cílem bylo právě podporovat mladé lidi v pořizování vlastního bydlení. „Její výše se pohybovala od 1 do 4 procentních bodů v závislosti na průměrné výši úrokových sazeb, za které poskytly hypoteční banky nové úvěry se státní podporou v předešlém kalendářním roce.“ 41 Stát tuto podporu zrušil v roce 2011 a ani letos v roce 2014 jí nehodlá obnovit, důvodem je, že průměrná sazba úroků se drží pod 5 %. Většina bank však stále nechává klientům do 36let podepsat s podpisem hypoteční smlouvy i žádost o státní příspěvek na hypotéku. Příspěvek, pro nově čerpané hypoteční úvěry se poskytuje pouze v případě, že jejich úroková sazba přesáhne zmíněných 5 %. Příspěvky se stále však vyplácí a to u smluv, u kterých bylo datum prvního čerpání hypotečního úvěru před 1. únorem 2011 a jejich úrokové sazby se doposud nezměnily. Podmínky poskytnutí byly takovéto 41: o žadatel ani jeho partner nesměl v době podání žádosti mít v osobním vlastnictví byt ani rodinný dům, o dům nebo byt, na který byla poskytnutá podpora, musel být uveden jako trvalé bydliště, o tento byt nebo dům musel být na území ČR a musel být starší 2 let.
40
ŠIMÁNKOVÁ, Jitka, Petr SYROVÝ a Jan ŠÍMA. Jak na úvěry. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2004, 104 s. Otázky a odpovědi z praxe. ISBN 80-735-7015-7. 41 Centrum hypotečního poradenství. Čerpání prostředků z dotací a fondů [online]. 2009 [cit. 2013-09-01]. Dostupné z: http://www.hypoteky-chp.cz/zelena-uspora/
29
Státní fond rozvoje bydlení: Fond rozvoje bydlení slouží ke shromažďování finančních prostředků na podporu bydlení. Tento fond poskytuje mladým lidem do 35 let včetně úvěr na bydlení. Pokud fond žádají manželé, stačí, když jeden nepřekročí věk 36 let. Úvěr je nízkoúročený a poskytuje se do částky 300 000 Kč. Splatnost musí být do 20 let a v roce 2013 se úročil 2 % p.a. Úvěr nemusí být zajištěn zástavou nemovitosti, aby nebránil složit danou finanční částku z více zdrojů. Úvěr může být poskytnut např. na výstavbu nebo koupi domu nebo bytu. 42
Dále existují programy podpory bydlení, kam zařadíme například podporu regenerace panelových sídlišť, podporu infrastruktury aj.
výstavby podporovaných
sídlišť,
výstavbu technické
43
2.14. Nejdůležitější potřebné dokumenty o žádost o poskytnutí úvěru, o doklady k identifikaci klienta (průkaz totožnosti), o doklady související s příjmy a výdaji klienta (např. Potvrzení o pracovním příjmu ze závislé činnosti, výpis z účtu), o doklady o závazcích a pohledávkách (např. smlouvy o úvěrech, půjčkách), o doklady vztahující se k nemovitosti (nabývací titul k nemovitosti), o doklady podle účelu úvěru (koupě - Kupní smlouva, event. smlouva o budoucí kupní smlouvě. Výstavba/rekonstrukce - projektová dokumentace, stavební povolení nebo doklad o ohlášení stavby, rozpočet stavby, smlouva o dílo, konsolidace úvěrová smlouva, smlouva o půjčce. 44
2.15. Jaké změny nás v roce 2013 čekaly ve financích o Bydlení Daň z převodu nemovitosti vzrostla z 3 % p.a. na 4 % p.a. Tato změna o jedno procento mohla znamenat pro ty, kdo prodávali byt rozdíl několik desítek i stovek tisíc korun. Tyto peníze platí prodejce, ale v budoucnu je pravděpodobně bude platit kupující. 42 42
Centrum hypotečního poradenství. Čerpání prostředků z dotací a fondů [online]. 2009 [cit. 2013-09-01]. Dostupné z: http://www.hypoteky-chp.cz/zelena-uspora/ 43 KOHOUTOVÁ, Zuzana. Novinky 2013: jaké změny nás letos čekají ve financích: Bydlení [online]. 3. ledna 2013. 2013 [cit. 2013-08-28]. Dostupné z: http://finance.idnes.cz/finance-2013-novinky0nf/viteze.aspx?c=A130102_123640_viteze_zuk 44 Měšec.cz: Doklady nutné k poskytnutí hypotečního úvěru. Měšec.cz [online]. 2013 [cit. 2013-10-29]. Dostupné z: http://www.mesec.cz/pujcky/hypoteky/pruvodce/doklady-nutne-k-poskytnuti-hypotecniho-uveru/
30
Majitelé, kteří vlastní více nemovitostí v jednom kraji, budou podávat jen jedno daňové přiznání. Obracet se budou na jeden úřad. 45
2.16. Hypoteční banky Hypotéky v ČR poskytuje několik peněžních ústavů. Podmínky hypoték se neustále mění, věnují se jim tzv. hypoteční specialisté, kteří jsou důkladně proškolení. Některé banky jsou v poskytování hypotečních úvěrů zkušenější více a jiné méně. V ČR jsou dvě specializované banky, které se zaměřují jen na hypoteční úvěry a to je Hypoteční banka a Wüstenrot hypoteční banka. Banky poskytující hypoteční úvěry v ČR a jejich vybrané produkty 46: o Hypoteční banka – nabízí hypotéku do 100% hodnoty zastavované nemovitosti, hypotéku do 85%, hypotéku bez doložení příjmu, Americkou hypotéku, Hypotéku do 70% hodnoty zastavované nemovitosti, předhypoteční úvěr aj. o Wüstenrot hypoteční banka - nabízí klasické hypotéky, hypotéční úvěry bez dokazování příjmů a účelu, speciální hypotéky určené pro refinancování a hypotéku na financování bydlení za účelem pronajímání a hypotéční úvěr až do 100 % hodnoty nemovitosti. o Komerční banka - nabízí klasické hypotéky, hypotéky bez dokládání příjmů, americkou hypotéku, předhypoteční úvěr a hypotéku s neúčelovou částí, i 100% hypotéku. o Česká spořitelna - nabízí klasické hypotéky, hypotéky bez dokazování příjmů a účelu, speciální hypotéky určené pro refinancování a hypotéku na financování bydlení za účelem pronajímání i 100% hypotéku. o UniCredit Bank - nabízí klasické hypoteční úvěry, americkou hypotéku, hypotéku s plovoucí úrokovou sazbou, speciální hypotéky určené pro refinancování a 100% hypotéku. o mBank - nabízí klasické hypoteční úvěry, hypotéční úvěr s plovoucí úrokovou sazbou, americkou hypotéku a hypotéční úvěr až do 0 % hodnoty nemovitosti.
45
KOHOUTOVÁ, Zuzana. Novinky 2013: jaké změny nás letos čekají ve financích: Bydlení [online]. 3. ledna 2013. 2013 [cit. 2013-08-28]. Dostupné z: http://finance.idnes.cz/finance-2013-novinky0nf/viteze.aspx?c=A130102_123640_viteze_zuk 46 Fbo.cz. Banky poskytující hypotéky [online]. 2012 [cit. 2013-09-11]. Dostupné z: kalkulackahypoteka.cz/hypoteky/banky-poskytujici-hypoteky/
31
o Equa bank - nabízí klasické hypotéky, hypotéky bez dokazování účelu, hypotéky určené pro refinancování s uzavřením až šest měsíců dopředu a hypotéční úvěr až do 90 % hodnoty nemovitosti. o AXA bank - nabízí standardní hypotéční úvěr pro financování bydlení, refinancování hypotéky a hypotéční úvěr až do 85 % hodnoty nemovitosti. o ČSOB -
nabízí klasické hypotéky, hypotéku bez dokazování příjmů, americkou
hypotéku a hypotéční úvěr až do 100 % hodnoty nemovitosti. o GE Money - nabízí klasické hypoteční úvěry, hypotéku s plovoucí sazbou, americkou hypotéku a hypotéční úvěr až do 80 % hodnoty nemovitosti. o Raiffeisen Bank - nabízí široký výběr klasických i nestandardních hypotéčních úvěrů, hypotéku bez prokazování výše příjmů či účelu, offsetovou hypotéku, hypoteční kontokorent a hypotéční úvěr až do 90 % hodnoty nemovitosti. o Sberbank - nabízí klasické hypotéky, hypotéční úvěry bez dokazování příjmů, speciální hypotéky určené pro refinancování a hypotéku s neúčelovou částí a bez dokazování příjmů a hypotéční úvěr až do 100 % hodnoty nemovitosti. Tabulka 1: Úrokové sazby v roce 2013 47 Úrokové sazby v % p.a. v roce 2013
Banka Česká spořitelna ČSOB Equa Bank Fio banka GE Money Bank Hypoteční banka Komerční banka LBBW mBank Raiffeisenbank UniCredit Bank Sberbank Wüstenrot
1 fixace 3,89 4,44 4,09 3,19
3 fixace 3,19 3,19 2,69 2,84
5 fixace 2,99 3,29 2,69 2,79
3,7
2,99
2,99
4,44 3,99
3,19 3,19
3,29 3,19
3,49
2,50
2,91
2,67 3,99
2,53 2,99
2,72 3,09
4,01
2,8
3,17
4,39 3,79
3,79 2,99
3,09 3,09
LTV do 100 % do 70 % do 100 % do 70 % do 85 % do 70 % do 85 % do 90 % od 61 % do 70 % do 100 % do 85 % do 70 % do 70 %
Zdroj: Hypoindex.cz
LTV neboli Loan to Value představuje poměr výše hypotečního úvěru k ceně nemovitosti, např. pokud si vezmeme úvěr ve výši 3 000 000 Kč a cena nemovitosti bude 4 000 000 Kč, pak LTV bude 75 %. 47
Hypoindex.cz: Fincentrum Hypoindex říjen 2013. Hypoindex.cz [online]. 2013 [cit. 2014-03-02]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/fincentrum-hypoindex-rijen-2013-sazby-rostou-pomalu-ale-jiste/
32
2.17. Hypoteční zástavní listy Hypotéční banky získávají zdroje k poskytování hypotečních úvěrů také v podobě prodávání hypotečních zástavních listů (dále jen HZL). Těm co si hypoteční zástavní listy koupí, se částka vrátí i s úroky. Jedná se o dluhopisy emitované hypotečními bankami, např. Českou spořitelnou, Hypoteční bankou nebo Reiffeisenbankou aj. Tyto banky, ale musí mít licenci udělenou Českou národní bankou. Hypoteční zástavní listy jsou dlouhodobé. Jejich cílem je zajistit finanční prostředky na poskytování hypotečních úvěrů. Lze je prodat na pražské burze nebo na RM – Systému, kde se s nimi dá obchodovat.
„Hypoteční zástavní listy jsou upraveny zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech a zákonem č. 591/1992 Sb., o cenných papírech.“ 48
Jmenovitá hodnota a hodnota poměrného výnosu HZL je kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Pro řádné krytí jmenovité hodnoty HZL musí být použity jen pohledávky z hypotečního úvěru, které nepřekračují 70 % ceny zastavěných nemovitostí. 48
Hypoteční zástavní listy jsou určené především klientům, kteří dávají přednost jistému výnosu a garanci výplaty jistiny a nechtějí se vystavovat velkému riziku. Výhody hypotečních zástavních listů 48: o jistota – HZL disponují takovou jistotou jako např. vkladní knížky nebo státní dluhopisy, protože jsou kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů, které jsou zajištěny prostřednictvím zástavního práva k nemovitosti, o výnosnost – je zde čistý výnos - úrok nepodléhá dani z příjmů a je fixní, o likvidita – majitel HZL je může kdykoliv prodat, protože patří mezi veřejně obchodovatelné cenné papíry.
48
Finance.cz: Hypoteční zástavní listy. Finance.cz: Hypoteční zástavní listy [online]. 2011 [cit. 2013-09-11]. Dostupné z: http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abeceda-hypotek/hypotecni-zastavni-listy
33
2.18. Výhody a nevýhody hypotečních úvěrů z pohledu klienta Hypoteční úvěr má určité výhody i nevýhody. Bez hypotečních úvěrů by se např. mnoho mladých lidí nemohlo osamostatnit. Vlastní bydlení je důležité a spousta lidí na něj v dnešní době nemá dostatek financí a tak shání pomoc u bank. Každá banka nabízí klientům jiné výhody a je jen na nich, které se jim budou zamlouvat. Tyto výhody a nevýhody, jsou stanoveny na základě průzkumu mezi jednotlivými, náhodně vybranými klienty.
Výhody hypotečních úvěrů: o peníze jsou dostupné rychle, o je zde nízká úroková sazba, o je zde možnost fixace úroků, o možnost rozložení splátek až na 30 let, o možnost zvolit si typ splácení, o hypoteční úvěr je dlouhodobý, tudíž je dlouhá doba k vrácení půjčených peněz, o klienti můžou žádat o úvěr i u jiné banky, než mají vedený běžný účet, o je zde možnost využít hypotéku bez doložení příjmů, která je čím dál více oblíbenější, o ocenění nemovitosti může provést odhadce dané banky a klienti se nemusí o nic starat, o některé banky nabízejí hypotéku až do 100% hodnoty zastavené nemovitosti, tato hypotéka je výhodná pro klienty, kteří potřebují financovat 100 % záměru, o u hypotečních úvěrů pomáhá podporování státu, o klienti si můžou nechat úvěr pojistit, o hypoteční úvěr lze použít i na věci spojené s bydlením (vestavěný nábytek), o ručitel není potřeba, o je vhodný pro mladé lidi.
Nevýhody hypotečních úvěrů o klient platí poplatky za vyřízení, za vedení i za mimořádné splátky, o je potřeba zástava nemovitosti, o někdy jsou přísné podmínky pro získání hypotečního úvěru, o je nutné splnit administrativní podmínky (např. doložení dostatečných příjmů), o je potřeba mít trvalý nebo dlouhodobý pobyt na území ČR, o neobsahují spořící složku, 34
o úroková sazba se pohybuje a tak může v průběhu let i vzrůst.
Hypoteční úvěry však dnes mají více výhod než nevýhod a samozřejmě se můžou během několika let změnit. Ale i přes to si stále klienti o hypoteční úvěry žádají. Viz Graf č. 2.
Graf 2: Objemy poskytnutých hypoték
Zdroj: realitymorava.cz 49
V roce 2012 bylo poskytnuto kolem 128,5 miliard korun. V roce 2013 a i nadále v roce 2014, se objem poskytnutých hypoték odvíjel a bude odvíjet např. od těchto faktorů 49: o vývoj úrokových sazeb – Realitymorava.cz odhadují, že sazby nebudou v roce 2014 nijak výrazně růst, o vývoj trhu s nemovitostmi – v roce 2013 došlo k pozastavení několikaletého poklesu cen bytů, některé malé byty se začaly i zdražovat, ale na trhu zůstává i spousta neprodaných nových bytů, o zásahy státu a EU – po loňském bouřlivém roce, se očekává stabilizace tržního prostředí. Navýšení DPH, by se mělo posunout na rok 2016, o chování vlastníků bank – banky soupeří a budou soupeřit v refinancování. Mají přebytek likvidity, a proto hledají a budou hledat kam tyto prostředky vhodně umístit. Nejlepším způsobem jsou hypotéky, které nejsou až tak rizikové.
49
OSTATEK, Libor. Realitymorava.cz [online]. Hypotéky budou v roce 2013 pro banky prioritou. 2012 [cit. 2013-09-09]. Dostupné z: http://www.realitymorava.cz/ekonomicke-noviny/779-hypoteky-budou-v-roce-2013pro-banky-prioritou
35
3.
DOTAZNÍKOVÉ ŠETŘENÍ - VYHODNOCENÍ
VÝHODNOSTI A ČETNOSTI HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ Z POHLEDU KLIENTA V tomto dotazníkovém šetření jsem se rozhodla zaměřit na hypoteční úvěry z hlediska jejich výhodnosti a četnosti z pohledu klienta a to proto, že ne každý žadatel ví, na jaký typ hypotečního úvěru dosáhne z hlediska jeho finančních možností. Z pohledu banky by se výhodnost a četnost odvíjela především od rizikových faktorů neboli čím větší riziko pro banku, tím vyšší úrok, ale též možný vyšší výnos.
3.1. Sběr dat Cílem zpracování dotazníku bylo posoudit, jaké základní typy hypotečních úvěrů se poskytují nejčastěji. Dotazník je rozdělen na část obecnou, v rozdělení na muže a ženy, podle věkových kategorií, na část, která se týká banky, kde byl hypoteční úvěr poskytnut a poslední část se skládá z informací ohledně základních parametrů hypotečního úvěru, tedy účelu úvěru, výše, splatnosti a fixace úrokové sazby.
3.2. Distribuce dotazníku Dotazníkovým šetřením bylo osloveno 163 náhodných respondentů. 100 z nich zodpovědělo dotazník zcela a 38 sdělilo, že zatím hypoteční úvěr nepotřebují, jelikož bydlí v pronajatém bytě. Dotazník byl distribuován na stránce www.survio.com, kde byl umístěn 2 měsíce a následně byla rozeslána jeho adresa (http://www.survio.com/survey/d/A4N5V2Y1V8T6U0X9A) osloveným respondentům, většinou pomocí stránky facebook. Většina bank, které mají právě na facebooku svojí stránku, byla ochotna dotazník vyplnit a publikovat mezi svými klienty. Informace byly sbírány od července 2013 do října 2013. Lidé v letních a podzimních měsících uzavírají více hypotečních úvěrů než v zimních obdobích, protože chtějí mít pravděpodobně na Vánoce vše vyřízené.
3.3. Vyhodnocení dotazníku Dotazník byl tvořen formou jednoduchých otázek. Odpovědi jsou zpracovány v následujících grafech. 36
Graf 3: Otázka č.1
1. Jste muž/žena?
46%
Muž Žena
54%
Tato otázka byla v dotazníku spíše pro odlehčení, odlehčení, protože někde hypoteční úvěr vyřizuje žena a jinde zase muž, protože žena této problematice např. moc nerozumí. Ale když jsou oba manželé, tak stejně o hypotéku žádají oba dva, pokud tedy nemají rozdělené jmění manželů, kde mají napsáno, že mé jsou dluhy, moje je nemovitost. Když jsou druh a družka, nejsou manželé a chtějí chtějí společně kupovat byt či dům, tak si můžou vzít hypoteční úvěr společně. Bydlet ydlet potřebují všichni, ať je to muž nebo žena.
Graf 4: Otázka č.2
2. Kolik je Vám let? 0% 7% 18% 18 - 25
22%
26 - 35 36 - 45 46 - 55 56 a více
53%
37
Nejvíce řeší bydlení mladé rodiny, nebo starší lidé, kteří se rozvedou a zůstanou sami. Starší Nejvíce lidé většinou modernizují a opravují starší byty a domky. domky Lidé ve věku 56 let a více, více nejsou v dotazníku zastoupeni zastoupen vůbec, protože jim poskytnout hypotéku je složitější, s ohledem na délku délku splatnosti hypotéky. Jee velký rozdíl, jestli má klient hypotéku splácet 10 nebo 30 let, protože spl splátky átky jsou tak vysoké že na ně lidé příjmově nedosáhnou, takže pak hledají produ vysoké, produkty např. u stavební spořitelny, které mohou čerpat až do věku 75 let.
Graf 5: Otázka č.3
3. U které banky jste si uzavřeli hypoteční úvěr? ČSOB Hypoteční banka
2% 2% 1%
2%
Komerční banka
0%
Raiffeisen bank
7% 22%
4%
Česká spořitelna GE Money Bank
5%
Wüstenrot Sberbank
16%
15%
Fio banka Poštovní spořitelna UniCredit bank
20%
mBank
4%
jiná
Banky si mezi sebou konkurují a předhání se v různých různých akcích. Na prvním místě si respondenti vybrali ČSOB, ČSOB, dále pak Českou spořitelnu a Komerční banku. Většina lidí, když si vybere konkrétní banku, tak od ní využívá využívá všechny služby, služby, jen málo lidí má více bank na různé služby, služby, výjimkou je refinancování. Nejvíce si lidé vybírají banku podle aktuální akce, kterou jim nabídne. U banky, kde mají klienti veden běžný účet účet, si také většinou vezmou hypoteční úvěr viz další otázka.
Co klienty nejvíce zajímá při žádosti o hypotéku? Je těžké rozhodnout se pro jednu banku, když jich je na tuzemském finančním trhu tolik. Např. ve ve společnosti FEDS s.r.o., se lidé nejvíce ptají, jestli jim společnost může provést vyhodnocení hodnocení výhodnosti výhod některých bank, se kterými společnost FEDS s.r.o. spolupracuje. spolupracuje. Tato společnost jim na základě požadavku sestaví tabulku, ve které jsou uved uvedenéé parametry daných bank. 38
Nejčastěji klienty zajímá: zajímá o měsíční ěsíční splátka u úvěru se splatností spla 25let, 25let o měsíčná ěsíčná splátka spl u úvěru se splatností 30 let, let o způsob prokazování p okazování příjmů, o možnost ožnost použití staršího znaleckého odhadu, odhad o možnost ožnost provádět mimořádné mimořádné splátky, splátky o výše ýše poplatku poplat za vedení hypotečního účtu u, o výše ýše poplatku poplat za úvěr, úvěr o výše ýše poplatku za sjednání úvěru. úvěru
Na základě těchto informací, už klientovi nedělá neděl problém se rozhodnout pro konkrétní banku.
Graf 6: Otázka č.4
4. Z jakého důvodu jste si zvolili právě U této banky mám účet tu banku? tuto 2%
8%
6%
0%
U této banky má někdo z rodiny účet Je zde výhodnější úroková sazba Na základě reklamy (rádia, internetu, bilboardu) Byla zde v danou dobu výhodná akce Nižší nebo žádné poplatky
1%
7%
49%
19%
Nedokládali jsme příjem Zdarma odhad nemovitosti
8%
Jiná možnost
V této otázce lidé nejvíce vybírali banku, u které mají vedený běžný účet účet.. Banka nutí klienta, klienta, aby splácel hypotéku z jejího ího účtu, aby jí tam pravidelně zasílal peníze, které jsou následně použity ke splácení hypotéky. hypotéky Většina ětšina bank má už v nabídkách slevu na úrokovou sazbu, sazbu, pokud splácení probíhá z jejich účtu. Ve většině případů banky klientovi hypoteční úvěr neposkytnou, pokud pokud u ní klient nevede běžný účet. Zároveň klientovi ani „nedovolí nedovolí“,, aby tam účet neměl. Například Například Česká spořitelna poskytuje slevu na úrokové sazbě ve výši 0,5 % p.a. Komerční banka 0,3 % p.a., p.a., ČSOB 0,3 % p.a. Banka anka požaduje, aby si k ní klient přesměroval platby by včetně výplaty, výplaty aby měla přehled o jeho příjmech. 39
Ale při při refinancování jdou klienti často do jiné banky, protože jim obvykle konkurenční banka nabídne lepší podmínky. Refinancování znamená, znamená že si klienti v jiné bance vezmou novýý hypoteční úvěr, ze z kterého doplatí zbývající část hypotéky původní bance bance. U nové banky dostanou ostanou obvykle lepší podmínky (banka (banka buď klientům odpustí poplatky za vedení účtu, klienti dostanou lepší úrokovou sazbu a častokrát nemusí prokazovat příjmy). Hlavním ím důvodem tohoto přístupu nové banky je existence historie klienta ohledně jeho platební morálky v minulosti.
Graf 7: Otázka č.5
5. Jaký druh hypotečního úvěru jste hypotéka uzavřeli? 100% Variabilní hypotéka 3%
Hypotéka bez dokládání příjmů Hypoteční úvěr se zápočtem úspor (offset) Hypoteční úvěr v kombinci se stav. Spořením
24%
Hypoteční úvěr s životním pojištěním
34%
2%
Americká hypotéka
3% 1% 16%
5% 4% 2% 1%
Předhypoteční úvěr
5%
Překlenovací úvěr Hypoteční úvěr do 70% zástavní hodnoty nemovitosti Hypoteční úvěr do 85% zástavní hodnoty nemovitosti Jiný
Na prvním místě se umístil hypoteční úvěr do výše 85% zástavní zástavní hodnoty nemovitosti a na druhém místě místě skončila 100% hypotéka. A to nejspíše proto, proto, že některé banky ani 100% hypotéky neposkytují. U 85% hypotéky řadě klientů pomáhají se splácením jejich rodiče. Jen málokdo z klientů má těch svých 15 % vlastních prostředků na pořízení nemovitosti. nemovitosti. Lidé se snaží najít cestu nebo možnost, aby si půjčili za výhodnější úrok. Klienti často použijí prostředky ze stavebního spoření nebo jim někdo z rodiny půjčí peníze anebo získají zástavu nemovitosti nemovitost od třetí osoby. Hodně lidí na 100% hypotéku nedosáhne, osoby. nedosáhne v bance jim řeknou, že mají nízký příjem nebo to jsou klienti, klienti, kteří nemají žádnou pozitivní historii v úvěrových registrech. registrech A pak pokud lidé chtějí bydlet, shání další možnostii jak získat vlastní prostředky aby jim banka mohla poskytnout místo 100% hypotéky hypotéky, 85% hypotéku. A proto na trhu převládá ta s 85 %.
40
Hypotéky se dělí také podle úrokové sazby. Lidé si berou i tu 100% přesto, že není tak výhodná, právě z důvodu vyšších úrokových sazeb a jsou i vyšší nároky na příjmy, protože rizikovost pro banku je daleko větší. Klient musí mít příjmy vyšší, protože v souvislosti s hypotékou nepoužívá žádné vlastní peněžní prostředky. Když klient přestane hypoteční úvěr splácet hned na začátku, tak nemá splaceno z jistiny úvěru vůbec nic. Při 85% hypotéce rizikovost není tak velká, protože do toho už klient vložil již nějaké vlastní prostředky. Nepotvrdila se původní domněnka, že se v dotazníku lépe umístí hypotéka bez dokládání příjmů, ale po sběru informací bylo zřejmé, že je složitější a to proto, že nám banka půjči jen 50 nebo 60 % z výše odhadu nemovitosti. Pokud chce člověk koupit byt, který má hodnotu 1 000 000 Kč, a banka mu půjčí 50 % (takhle půjčuje například Komerční banka), takže musí mít 50 % vlastních prostředků. Tato hypotéka je pro lidi, kteří disponují větším množstvím peněžních prostředků, např. podnikatelé, lidé kteří mají našetřeno nebo něco prodali a chtějí koupit něco většího. U této hypotéky musíme dát do zástavy pouze vlastní nemovitost.
Aby klienti dostali danou hypotéku, musí splnit kromě vhodné zástavy minimálně další 2 podmínky: 1) Musí mít v pořádku úvěrové registry - na základě klientovy žádosti o hypotéku a souhlasu s dotazem do mezibankovního registru (BRKI a NBRKI) zadá banka dotaz do těchto registrů, klient musí mít v pořádku čtyřletou úvěrovou historii, tedy nesmí být po splatnosti se splátkami jeho úvěrů, úvěrů kde ručil, s jeho kreditními kartami a kontokorenty. Většinou v případě, kdy má negativní 3 a více záznamů, banka mu hypotéku neposkytne. Až za 4 roky od negativního záznamu. 2) Rodina žádající o hypotéku musí splnit také bonitu, tedy musí mít dostatečné příjmy na splácení - každá banka má svůj propočet bonity a zároveň tzv. vnitřní scoring banky (tam hrají roli osobní data klienta - věk, stav, vzdělání, doba v zaměstnání, druh pracovní smlouvy, vlastní prostředky, příjem). Na základě vnitřního scoringu např. klientovi neposkytnou 100% hypotéku, přestože má dostatečný příjem a nemá negativní záznam v mezibankovních registrech.
41
Graf 8: Otázka č.6
6. Jste s tímto druhem hypotéky spokojeni? 9%
Ano Ne
91%
Z této otázky vyplývá, vyplývá, že lidé, kteří se rozhodnou pro daný typ hypotečního úvěru, jsou s ním také většinou spokojeni. spokojeni Jsou spokojeni s výší splátek, splátek see vstřícným jednáním ze strany banky aj. Jen málo lidí bývá spokojeno např. s úrokovou sazbou, když je příliš vysoká v porovnání s tržními podmínkami. podmínkami Graf 9: Otázka č.7
7. Z jakého důvodu jste se rozhodli uzavřit hypoteční úvěr? 1% 18%
Koupě nemovitosti Rekonstrukce
5%
Modernizace
13%
63%
Výstavba Jiný důvod
Lidé si nejvíce berou hypoteční úvěr z důvodu nutnosti řešení bytové situace a to zejména mladí lidé, kteří zakládají rodiny. Koupě, rekonstrukce, modernizace starého bytu nebo domu 42
nebo výstavba nového, nového má vždy své výhody i nevýhody. Vše se opět odvíjí od jejich finanční situace a od toho, co si můžou dovolit. Nová výstavba výstavba bývá více finančně náročná. Rekonstrukci a modernizaci starších nemovitostí provádí spíše starší lidé.
Graf 10: Otázka č.8
8. Jaká je výše Vašeho hypotečního úvěru? 16%
11% méně než 500 000
25%
500 000 - 1 000 000 1 000 001 - 2 000 000 2 000 001 a více
48%
Lidé si nejvíce půjčují mezi 1 000 000 Kč a 2 000 000 Kč. Tyto částky částky se samozřejmě mění podle místa, mís , kde se výzkum provádí. Například v Praze bude do výše 1 000 000 Kč poskytnuto hodně málo hypoték, protože ve větších městech jsou na jedné straně dražší nemovitosti, na druhé straně i vyšší příjmy. příjmy Maximální výši hypotečního úvěru dle příjmu, kterou si klient může půjčit, si může předběžně spočítat na internetové stránce u kterékoliv banky. Musí Musí zadat informace týkající se počtů členů domácnosti, měsíčního měsíční čistého příjmů a měsíčních výdajů.
Nejvíce ovlivňují maximální výši hypotečního úvěru příjmy a výdaje výdaje žadatel žadatele.. U většiny bank platí, že žadatel, který žije sám s příjmem 30 000 Kč, Kč s minimálními výdaji výdaji, dosáhne až na 3milionový úvěr, částka se však snižuje v případě splátek stavebního spoření nebo např. splácení leasingu. V případě stejného příjmu, příjmu, manželský anželský pár s dětmi dosáhne na nižší výši hypotečního hypoteční úvěruu než bezdětný manželský pár, pár, protože s dětmi rostou i náklady, záleží také na věku dítěte. Je také rozdíl mezi jednotlivci a manželskými páry, zde se vychází z faktu, že náklady
43
na společnou domácnost, domác ve které žijí dva dospělí lidé, lidé jsou větší než když se jedná o jednotlivce. Obecně však platí, že lidé se bojí půjčovat si větší částky a zadlužovat se na mnoho let z důvodu nejistoty, zejména obavy ze ztráty zaměstnání nebo nemoci, které by mohly ohrozit jejich příjmy.
Graf 11: Otázka č.9
9. Jaká je doba splatnosti Vašeho hypotečního úvěru 12% 31%
10%
5 - 10 let 11 - 15 let 16 - 20 let 21 let a více
47%
Splatnost hypotečního úvěru, jde doba, po kterou klient hradí bance úvěr. Doba splatnosti hypotečního úvěru se nejčastěji pohybuje v rozmezí 16 – 20 let, častokrát přesahuje ahuje i 21 let až k 25.. Půjčují si nejvíce mladí lidé, lidé kteří se chtějí zavázat zaváz k nízkým splátkám. Vezmou si hypotéku např. kolem 2 000 000 Kč, ale ví, že budou chtít založit rodinu, kdy žena stráví několik let na mateřské dovolené a tak pro ně není vhodná hypotéka na 5 let let. Naa druhé straně člověk, přestože dnes má velice dobré příjmy, se nechce uvázat k úplně velkým splátkám a radši si splatnost hypotečního úvěru prodlouží např. na 25 let s tím, že při fixaci a obnově úvěru si může část úvěru předčasně splatit. splatit Čím je delší delší doba splatnosti, tím je měsíční splátka menší a naopak. Celkově elkově se však dá konstatovat, že si lidé berou hypotéku raději na delší dobu, protože by neměli vycházet jen z jejich aktuální finanční situace, ale le také z toho, jaké mají plány plány do budoucna. budoucna Měli by počítat s tím, že je může překvapit jakákoliv nenadálá situace, nemoc nebo ztráta zaměstnání.
44
Graf 12: Otázka č.10
10. Na jakou dobu jste zvolili fixaci? 3%
5% 10% 6% 7%
Nulová fixace 1 rok 2 roky
42%
27%
3 roky 4 - 5 let
V současné době době si lidé volí fixaci na 5 let, protože tím, že je nízká úroková sazba, tak si jí lidé chtějí zafixovat na relativně dlouhou dobu a kratší fixaci si berou jen v případě, že mají nějaké peníze k dispozici nebo chtějí během té doby prodat byt či dům. Úroková sazba se pohybuje kolem 3 % p.a.,, proto zafix zafixování ování na 3 – 5 let doporučují i odborníci. Vše se musí ale samozřejmě dobře promyslet a zvážit např. další plány a potřeby do budoucna, budoucna, protože v době fixace je pak složité hýbat s hypotékou. Např. pro pár, který co nejdříve nejdřív plánuje rodinu a s ní i plánuje plán koupit byt, je vhodná fixace na 3 roky. Pro rodinu, která si chce pořídit definitivní bydlení, bydlení se vyplatí zafixovat sazbu na 5 let. Někteří klienti si fixují úrokové sazby na 10 a více let, což se však dnes příliš nedoporučuje, protože během tak dlouhé doby se může stát opravdu cokoliv. nedoporučuje, Fixace na 3-5 3 5 let patří mezi nejžádanější a v této době i mezi nejvýhodnější.
3.4. Celkové shrnutí výsledků dotazníku Takže výhodnost a to, o co se žádá v realitě nejvíce, nejvíc si odporuje. Nejvýhodnější Nejvýhodnější je, je čím vyšší ší hodnota zástavy, tím lepší úroková sazba a tím i lepší pohled na klienta.
Nejčastěji lidé, kteří si kupují nemovitost anebo si staví nemovitost nemovitost, se snaží dát tuto nemovitost do zástavy. Mohou však dát do zástavy i druhou nemovitost ve vlastnictví 3. osob, třeba rodičů. Ve většině případů, ale ale lidé nemají možnost získat do zástavy další nemovitost.
45
Občas se stane, že se sejde pár, kdy jeden z nich byt má, ale většinou ho chce prodat a půjčit si menší částku na bydlení.
Většinou si také lidé řeknou, že do rizika se splácením hypotečního úvěru nechtějí zatahovat rodinu a přátelé. Chtějí si to vyřešit sami, protože jsou si vědomi rizika, kdy se mohou dostat do situace jako je nemoc, rozvod, změna práce a pak se může stát, že nemají „půl roku“ prostředky na splácení hypotečních úvěrů, přestože by v normální situaci měli vůli splácet. Takže jedna věc je výhodnost a druhá věc je, na co lidé v dnešní době mají. Už není období, kdy dostanou byt od státu. Např. naši rodiče dostávali služební, státní byty. Lidé nemají vlastní prostředky, chtějí si byt třeba jen vybavit, a nechtějí zůstat bez koruny. Výhodnost je tedy jedna věc, ale v současné době lidé mají i málo našetřeno nebo nemají z čeho šetřit. 100% hypotéka je pro klienta méně výhodná a pro banku je rizikovější, banky vyžadují větší bonitu klienta a zároveň je zde zvýšená úroková sazba. Většinou je o 1 % p.a. vyšší, než v bance, kde je nabízena 85% hypotéka. Podmínky, za jakých banky poskytují hypotéky, jsou podmínky přímo těch bank, které si vytváří samy. Klient na 100% hypotéku nedosáhne ne jen např. kvůli nízkému příjmu, ale i proto, že nemá žádnou historii v úvěrových registrech a proto mu banka nabídne 85% hypotéku. Probíhá to tak, že banka s klientem nejdříve sepíše žádost o úvěr a prověří úvěrové registry (každá banka má vnitřní systém nějak nastavený) a vyhodnotí bonitu klienta (jeho vzdělání, práce na dobu určitou nebo neurčitou, bydlení u rodičů nebo vlastní). Pokud si klient nikde nikdy nepůjčil (a to je paradox), tak nemá žádnou úvěrovou historii a pro banku je to nejistý klient a tak 100% hypotéku většinou nedostane. Skoro je lepší když už klient nějaké dluhy z minulosti splácí a banka vidí, že splácí pravidelně.
U hypotéky je zapotřebí rozumě a dlouhodobě zvažovat, hodně lidí si řekne, my máme nyní vysoký plat, tak si vezmou hypoteční úvěr se splátkou 20 000 Kč měsíčně. Pak se stane, že lidé mohou onemocnět, rozvedou se a na splácení úvěrů a financování dalších běžných výdajů již nejsou dva. Takové věci se musí řešit včas. Často lidé přicházejí do banky, že potřebují snížit splátky a jak mají postupovat. Banka se jim snaží vyjít vstříc, pokud je to např. úmrtí nebo nemoc tak např. odloží splátky na půl roku. Rozvod většinou banku moc nezajímá. Hlavní je, veškeré problémy začít řešit hned a zbytečně je neodkládat.
46
ZÁVĚR V dřívějších dobách se dalo žít bez půjček a úvěrů, dnes si však musíme na pořízení vlastního bydlení často půjčit, pokud ovšem nezdědíme byt nebo nevyděláváme dostatek peněz. Hypoteční úvěr je hlavním předmětem této bakalářské práce, je to dlouhodobý finanční zdroj, který zajišťuje finanční prostředky na bydlení a žadatele zaváže na dlouhou dobu ke splácení. Je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Hypoteční úvěry se ve světě vyvíjí již od 18. století, dnes je tento koncept hypotečních úvěrů propracovanější a pro tuzemský finanční trh nepostradatelný, proto jsou také poskytovatelé hypotečních úvěrů považovány za jednu z nejdůležitějších finančních institucí. Na českém bankovním trhu poskytuje hypoteční úvěr v současnosti 18 subjektů, které se liší především výší nabízené úrokové sazby, různými poplatky a službami. Žadatelům o hypoteční úvěr bych především doporučila, poradit se předem s odborníkem. Měli bychom si dávat velký pozor na některé nebankovní spolčenosti, které nabízejí půjčky na splácení hypoték a to velmi rychle, z pohodlí domova, např. pomocí SMS zpráv, jejich využití je ale značně rizikové. Půjčky jsou nabízeny bez doložení příjmů, což může mít negativní vliv na rodinný rozpočet.
Bakalářská práce se snaží poskytnout náhled na veškerá specifika, která s hypotečním úvěrem souvisí. Jedním ze specifik je úroková sazba, která se v roce 2014 pohybuje ve výši okolo 3 % p.a., čímž se stala rekordně nízkou úrokovou sazbou. Těchto nízkých úrokových sazeb využívají především klienti, kterým končí fixace na refinancování hypoték a tak díky této sazbě budou platit na úrocích bankám méně. Úspory se můžou pohybovat v řádu stovek až tisíců korun měsíčně. Klienti si musí dávat velký pozor, pokud si zjišťují úrokové sazby na internetu, protože banky nabízejí jiné úrokové sazby pro nové hypotéky a pro ty refinancované. Úspěchu také dosáhli poskytovatelé v červnu roku 2013, kdy hypoteční úvěry byly poskytnuty v celkovém objemu 17,3 mld. Kč. K tomuto úspěchu vedly také nízké ceny nemovitostí, především bytů.
Podle dosažených výsledků dotazníkového šetření, ve kterém jsem se soustředila na cíl vyhodnotit výhodnost a četnost hypotečních úvěrů z pohledu klienta jsem usoudila, že člověk by si měl půjčovat jen na to, na co skutečně má, měl by vycházet ze své aktuální situace a potřeby by měl vždy přizpůsobovat svým příjmům. Ne vždy si klient může dovolit vzít hypotéku, která je pro něj nejvýhodnější. Jak už bylo řečeno, vždy se vychází z toho, jaké jsou skutečné podmínky klienta a jaká je klientova aktuální situace, zdali má vlastní finanční 47
prostředky, jaké má příjmy, jestli má možnost dát do zástavy ještě nějakou jinou nemovitost atd. Pokud tuto možnost nemá tak si tu nejvýhodnější hypotéku nemůže dovolit vzít. A pokud chce bydlet, rekonstruovat nebo stavět, tak si vezme to, na co má anebo si musí počkat, až si sám něco našetří. Čím dá klient do hypotéky více vlastních prostředků, tím je pro banku méně rizikový a ta mu nabídne výhodnější podmínky hypotéky.
Klienti si tedy vždy nemohou s úspěchem zažádat o hypotéku, která je pro ně nejvýhodnější. Pokud opravdu chtějí bydlet, potřebují řešit bytovou situaci, tak musí žádat o to, na co dosáhnou. Co mohou potenciální žadatelé dělat, když neseženou další peníze? Vezmou-li si milionovou hypotéku, pak 15 % vlastních prostředků činí 150 000 Kč. Kdo jen tak vezme a dá z mladých lidí dohromady tolik peněz? Když lidé chtějí dům za 3 000 000 Kč, tak to je 450 000 Kč, což nemají třeba našetřeno dopředu, ale jsou i lidé, kteří si šetří nebo rodiče jim šetří na stavební spoření. U každého žadatele je situace individuální. Z uvedeného vyplývá, že z pohledu klienta, je nejvýhodnější jakákoliv hypotéka, pokud má klient možnost použít zároveň vlastní finanční prostředky.
48
Seznam použité literatury a zdrojů ČESKÁ LITERATURA: [1] BARDOVÁ, Dagmar, Radka OPLTOVÁ a František PAVELKA. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Ilustrace Stanislav Holý. Praha: Consultinvest, 1997, 142 s., [3] s. příl. ISBN 80-901-4865-4 [2] KROH, Michael. Jak si vzít úvěr. 1.vyd. Praha: Grada Publishing, 1999, 54 s. ISBN 80716-9617-X. [3] PAVELKA, František a Radka OPLTOVÁ. Jak správně na hypotéky. 2. vyd. Praha: Consultinvest, 2003, 151 s. ISBN 80-901486-7-3. [4] SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 4. Přepracované vyd. Praha: Grada, 2005, 123s. ISBN 80-247-1097-8 [5] ŠIMÁNKOVÁ, Jitka, Petr SYROVÝ a Jan ŠÍMA. Jak na úvěry. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2004, 104 s. Otázky a odpovědi z praxe. ISBN 80-735-7015-7. [6] VICHNAROVÁ, Lenka a Jolana NOVÁKOVÁ. Financování bydlení. 1. vyd. Brno: ERA, 2007, v, 90 s. Stavíme. ISBN 978-80-7366-079-6.
INTERNET: [7] Centrum hypotečního poradenství. Čerpání prostředků z dotací a fondů [online]. 2009 [cit. 2013-09-01]. Dostupné z: http://www.hypoteky-chp.cz/zelena-uspora/ [8] E + M, ekonomie a management: Finance. ČECHLOVSKÁ, Šárka. Historie a současný stav českého hypotečního bankovnictví [online]. 2005 [cit. 2013-10-19]. Dostupné z: http://www.ekonomie-management.cz/archiv/detail/266-historie-a-soucasny-stav-ceskehohypotecniho-bankovnictvi/ [9] Fbo.cz. Banky poskytující hypotéky [online]. 2012 [cit. 2013-09-11]. Dostupné z: kalkulacka-hypoteka.cz/hypoteky/banky-poskytujici-hypoteky/ [10] Finance.cz: Hypoteční zástavní listy. Finance.cz: Hypoteční zástavní listy [online]. 2011 [cit.
2013-09-11].
Dostupné
z:
http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abeceda-
hypotek/hypotecni-zastavni-listy/ [11] Golem finance. Rozdělení hypoték: Hypotéky podle výše zajištění [online]. 2012 - 2013 [cit. 2013-08-29]. Dostupné z: http://www.golemfinance.cz/cz/rozdeleni-hypotek [12] Hypo. Poplatky spojené s hypotékou [online]. 2008 [cit. 2013-09-10]. Dostupné z: http://www.khypo.cz/cs/standardni-hypoteka/poplatky-k-hypotece/
49
[13] Hypoindex.cz: Exotické hypotéky. Hypoindex.cz [online]. 2014 [cit. 2014-02-20]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/exoticke-hypoteky-tak-trochu-spekulace/ [14] Hypoindex.cz: Fincentrum Hypoindex říjen 2013. Hypoindex.cz [online]. 2013 [cit. 2014-03-02]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/fincentrum-hypoindex-rijen-2013-sazbyrostou-pomalu-ale-jiste [15] Hypotéky informace: Informace o hypotékách pro vaše vlastní bydlení. Nebankovní hypotéky [online]. 2013 [cit. 2013-09-13]. Dostupné z: http://hypoteky-informace.cz/druhyhypotek/ [16] Idnes.cz: Jak si spočítat výši splátky hypotéky. Idnes.cz [online]. 2006 [cit. 2014-02-14]. Dostupné z: http://finance.idnes.cz/jak-si-spocitat-vysi-splatky-hypoteky-dhq/viteze.aspx?c=A061207_163959_fi_osobni_jjj [17] KOHOUTOVÁ, Zuzana. Novinky 2013: jaké změny nás letos čekají ve financích: Bydlení
[online].
3.
ledna
2013.
2013
[cit.
2013-08-28].
Dostupné
z:
http://finance.idnes.cz/finance-2013-novinky-0nf/viteze.aspx?c=A130102_123640_viteze_zuk [18] Měšec.cz: Doklady nutné k poskytnutí hypotečního úvěru. Měšec.cz [online]. 2013 [cit. 2013-10-29]. Dostupné z: http://www.mesec.cz/pujcky/hypoteky/pruvodce/doklady-nutne-kposkytnuti-hypotecniho-uveru/ [19] Ministerstvo pro místní rozvoj ČR: Programy podpory bydlení pro rok 2013. Mmr.cz [online]. 2013 [cit. 2013-09-01]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytovapolitika/Bytova-politika/Programy-Dotace/Programy-podpory-bydleni/Programy-podporybydleni-pro-rok-2013 [20] OSTATEK, Libor. Realitymorava.cz [online]. Hypotéky budou v roce 2013 pro banky prioritou. 2012 [cit. 2013-09-09]. Dostupné z: http://www.realitymorava.cz/ekonomickenoviny/779-hypoteky-budou-v-roce-2013-pro-banky-prioritou [21] Partners: Historie hypotečních úvěrů. Partners [online]. 2011 [cit. 2013-11-03]. Dostupné z: http://www.partners.cz/cs/produkty/hypoteky/historie-hypotecnich-uveru/ [22] ZÁMEČNÍK, Petr. Hypoindex.cz. Fincentrum Hypoindex červenec 2013: Úrokové sazby stouply
na
3
%
[online].
2013
[cit.
2013-08-31].
Dostupné
z:
http://www.hypoindex.cz/fincentrum-hypoindex-cervenec-2013-urokove-sazby-stouply-na-3/
Seznam tabulek Tabulka 1: Úrokové sazby v roce 2013 ................................................................................... 32
50
Seznam grafů Graf 1: Hypoindex vývoj ......................................................................................................... 18 Graf 2: Objemy poskytnutých hypoték .................................................................................... 35 Graf 3: Jste muž/žena?.............................................................................................................. 37 Graf 4: Kolik je Vám let? ......................................................................................................... 37 Graf 5: U které banky jste si uzavřeli hypoteční úvěr? ............................................................ 38 Graf 6: Z jakého důvodu jste si zvolili právě tuto banku?........................................................ 39 Graf 7: Jaký druh hypotečního úvěru jste uzavřeli? ................................................................. 40 Graf 8: Jste s tímto druhem hypotéky spokojeni? .................................................................... 42 Graf 9: Z jakého důvodu jste se rozhodli uzavřít hypoteční úvěr? ........................................... 42 Graf 10: Jaká je výše Vašeho hypotečního úvěru? ................................................................... 43 Graf 11: Jaká je doba splatnosti Vašeho hypotečního úvěru? .................................................. 44 Graf 12: Na jakou dobu jste zvolili fixaci?............................................................................... 45
Seznam obrázků Obrázek 1: Offsetová hypotéka ................................................................................................ 13
Seznam vzorců Vzorec 1: Výše měsíční anuitní splátky úvěru ......................................................................... 26
Použité zkratky ČR – Česká Republika Např. – například Aj. – a jiné HZL – Hypoteční zástavní listy Atd. – a tak dále Tzv. - takzvaný Sb. – sbírky Mld. – miliard
51
Oficiální zadání bakalářské práce
52
53
