ÚČTOVÁNÍ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK A JEJICH SPECIFIKA

SOUKROMÁ VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ ZNOJMO s.r.o.

Bakalářský studijní program: Ekonomika a management

Studijní obor:

Účetnictví a finanční řízení podniku

ÚČTOVÁNÍ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK A JEJICH SPECIFIKA

BAKALÁŘSKÁ PRÁCE

Autor:

Jana ROUPCOVÁ st.

Vedoucí bakalářské práce:

Ing. Petra PTÁČKOVÁ MÍSAŘOVÁ, Ph.D.

Znojmo, 2013

PROHLÁŠENÍ Prohlašuji, že bakalářskou práci „Účtování společenství vlastníků jednotek a jejich specifika“ jsem vypracovala samostatně pod vedením Ing. Petry Ptáčkové Mísařové, Ph.D. a za použití odborné literatury a jiných zdrojů uvedených v seznamu použité literatury. Ve Znojmě 23. dubna 2013

_______________________ Jana ROUPCOVÁ st.

PODĚKOVÁNÍ Tímto bych chtěla poděkovat své vedoucí bakalářské práce paní Ing. Petře Ptáčkové Mísařové, Ph.D. za pomoc při zpracování bakalářské práce, za její vstřícný přístup, cenné podněty, připomínky a rady.

ABSTRAKT Bakalářská práce se zabývá procesem založení a vznikem společenství vlastníků jednotek, charakteristikou a specifikací účetních metod a postupů při účtování společenství vlastníků a bytového družstva. Analýzou základního financování společenství vlastníků jednotek je vyvozen teoretický rámec účtování společenství vlastníků jednotek. Dále se zabývá rozdílem účtování a zdaňování příjmů bytového družstva, společenství vlastníků jednotek a jednotlivých vlastníků. Závěrečná část je věnována účetní závěrce společenství vlastníků a navrhuje vhodná řešení k problémům, jež se v praxi objevují. Klíčová slova: společenství vlastníků jednotek, bytová družstva, vlastníci jednotek, správa domu, účetnictví.

ABSTRACT This bachelor’s thesis deals with the way homeowners associations are established, the description and analysis of accounting methods and accounting procedures applied by homeowners associations and housing cooperatives. By analysing principles of homeowners associations funding, a theoretical framework of their accounting is derived. Further, the thesis deals with the difference between bookkeeping and taxation of income of housing cooperatives, homeowners associations and individual homeowners. The final section is devoted to financial statements of homeowners associations, addresses main issues encountered in practice and proposes possible solutions.

Key words: homeowners associations, housing cooperatives, homeowners, condominium management, accounting.

OBSAH 1

ÚVOD

2

CÍL PRÁCE A METODIKA

10

3

TEORETICKÁ ČÁST

11

3.1

VÝVOJ PRIVATIZACE BYTOVÉHO FONDU

11

3.2

VZNIK NOVÝCH FOREM PO PRIVATIZACI

12

9

3.2.1

SDRUŽENÍ S PRÁVNÍ SUBJEKTIVITOU

12

3.2.2

SPOLEČNOST S RUČENÍM OMEZENÝM

13

3.2.3

DRUŽSTVO

13

3.2.4

PŮVODNĚ VZNIKLÁ DRUŽSTVA A JEJICH PRIVATIZACE

15

3.2.5

SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK

15

3.3

ÚČETNICTVÍ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK A BYTOVÝCH DRUŽSTEV

23

3.3.1

ÚČETNÍ PŘEDPISY

23

3.3.2

ÚČETNÍ POSTUPY

24

3.3.3

ÚČETNÍ ZÁVĚRKA

26

3.4

DOTACE

27

3.5

DANĚ A SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK

29

3.5.1

DAŇ Z PŘÍJMŮ

29

3.5.2

DAŇ Z NEMOVITOSTÍ

30

3.5.3

DAŇ Z PŘIDANÉ HODNOTY

30

3.5.4

OSTATNÍ DANĚ

31

4

PRAKTICKÁ ČÁST

32

4.1

ÚČTOVÁNÍ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK

32

4.1.1

NÁKLADY SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK

32

4.1.2

VÝNOSY SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK

35

4.1.3

DOTACE NA TECHNICKÉ ZHODNOCENÍ

36

4.1.4

PRONÁJEM SPOLEČNÝCH ČÁSTÍ DOMU

37

4.1.5

MAJETEK

38

4.1.6

ZÁVAZKY

38

4.2

ÚČTOVÁNÍ BYTOVÉHO DRUŽSTVA

39

6

4.2.1

ÚČTOVÁNÍ NÁKLADŮ A VÝNOSŮ DRUŽSTVA

39

4.2.2

ROZDÍLY ZDAŇOVÁNÍ PŘÍJMŮ DRUŽSTVA, SVJ

41

A JEDNOTLIVÝCH VLASTNÍKŮ 4.3

41

ÚČTOVÁNÍ A ZDAŇOVÁNÍ PŘÍJMŮ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK TŘEBÍČ 43

4.3.1

ODSTRANĚNÍ CHYB V ÚČTOVÁNÍ A ZDAŇOVÁNÍ PŘÍJMŮ SVJ

47

5

ZÁVĚR

49

6

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY

51

7

ABECEDNÍ SEZNAM UŽITÝCH ZKRATEK ČSOB

Československá obchodní banka

ČÚS

České účetní standardy

IOP

Integrovaný operační program

IPRM

Integrovaný plán rozvoje měst

OBCHZ

Obchodní zákoník

SVJ

Společenství vlastníků jednotek

ZÚČ

Zákon o účetnictví

ZOVB

Zákon o vlastnictví bytů

ZDP

Zákon o dani z příjmů právnických osob

8

1 ÚVOD Bydlení je pro mnohé z nás základní lidskou potřebou, avšak ještě donedávna nebylo vlastní bydlení úplnou samozřejmostí. V minulosti byly byty nedostatkovou komoditou, což přetrvávalo až do zhruba přelomu tisíciletí, kdy developerské firmy za pomoci bank, které poskytovaly výhodné úvěry a hypotéky, během krátké doby zahltily trh. Ale také slovo bydlení znamená pohodu, odpočinek, klid. Radost z toho, že tam kde bydlíme i vlastně žijeme a není to jen doslova prostor, kde trávíme volný čas, kde přespáváme, ale je to domov a ten je pro každého z nás to nejdůležitější v životě, je to místo, kde se lidé stávají rodinou, vychovávají děti, plánují svoji budoucnost. Svůj domov můžeme mít ve vlastním rodinném domě, nebo se můžeme rozhodnout zvolit bydlení v bytovém domě. Pro většinu z nás, kteří hledají vytoužený byt, je jedním z důležitých hledisek budoucí právní vztah k bytu, k dané nemovitosti. Většina kupujících již dlouhodobě preferuje byt v osobním vlastnictví oproti bytu ve vlastnictví družstva a netuší, co vůbec obnáší být majitelem bytové jednotky. Dohodnout se s ostatními na společných problémech a navíc vybrat ze svých řad ty, kteří jsou ochotni zastávat funkci statutárního orgánu a tak svůj volný čas zaměřit na starosti a zajištění fungování celého domu. Historie privatizace bytového fondu a vznik právnických osob jako nového vlastníka bytových domů sahá do počátku devadesátých let, kdy se původní vlastníci potýkali s mnoha problémy, nebyla dostatečná právní podpora, nebyly žádné zkušenosti, vznikal zákon o vlastnictví bytů a postupně se novelizoval, vznikaly první vzorové stanovy pro společenství vlastníků. Od té doby uběhlo téměř dvacet let, ustálily se právní normy, nabylo se spousty zkušeností se správou těchto vlastnických domů. Mnohé společenství vlastníků se zapojily do dotačních programů, celá sídliště nejsou jen „šedý“ beton, ale v rámci dotací „Panel“, „Zelená úsporám“ byla provedena revitalizace, tj. zateplení, výměna oken a vnitřní úpravy, výtahy a zmodernizovalo se opět bydlení.

9

2 CÍL PRÁCE A METODIKA Hlavním cílem práce je na základě analýzy financování společenství vlastníků jednotek stanovit teoretický rámec účtování, následně pak vyvodit obecný přístup účtování pro Společenství vlastníků jednotek Třebíč, který povede k odstranění chyb v účtování. Dílčím cílem je nalézt rozdíl mezi účtováním a zdaňováním příjmů družstva, společenství vlastníků a jednotlivých vlastníků. Je totiž důležité při účtování a zdaňování těchto zmíněných subjektů rozlišovat, jedná-li se o družstvo, společenství vlastníků, či přímo vlastníky bytových jednotek. Účtování se liší účetními předpisy a postupy. Zdaňování příjmů se liší zdaněním právnické osoby a zdaněním fyzické osoby. Tato práce má identifikovat nedostatky a úpravy v tom smyslu, aby nedocházelo k chybám vznikajících nesprávným pochopením odlišností obou právních forem, jak společenství vlastníků jednotek, tak bytového družstva. Společenství vlastníků jednotek na rozdíl od bytového družstva nemá hlavní předmět činnosti podnikání a tím má odlišné účetní předpisy, účetní metody i účetní potupy, i když ve stanovách jak společenství vlastníků jednotek i bytového družstva mají předmět činnosti shodný, tj. správa domu a pozemku. Postup práce: 1.

Studium literatury

2.

Teoretický rámec účtování společenství vlastníků jednotek

3.

Analýza financování společenství vlastníků jednotek

4.

Porovnání rozdílů účtování a zdaňování družstva a společenství vlastníků jednotek

Použitými metodami v bakalářské práci je metoda deskripce, která spočívá v popisu teorie vzniku nové právnické osoby a to společenství vlastníků jednotek a bytového družstva, rozdílností právních předpisů. Dále pak analýza shodných a rozdílných jevů a to hlavně v rozdílnosti jak účtování společenství vlastníků jednotek a bytového družstva, tak zdaňování společenství vlastníků, bytového družstva a jednotlivých vlastníků. Pak následuje syntéza zjištěných výsledků, kde na konkrétním společenství vlastníků jednotek budou zjištěné rozdíly v účtování a zdaňování příjmů

10

3 TEORETICKÁ ČÁST 3.1 VÝVOJ PRIVATIZACE BYTOVÉHO FONDU Před vznikem společenství byly původními vlastníky převážně: -

Bytová družstva

-

Obce

-

Jiné právní subjekty (např. nezprivatizované státní podniky, firmy vzniklé privatizací)

-

Fyzické soukromé osoby.

Zákonem č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí, ve znění pozdějších předpisů došlo k „odstátnění“ stávajícího státního bytového fondu, což byl první krok privatizace a do majetku obcí zdarma přešly bytové domy a pozemky tvořící s nimi jeden funkční celek. Marta Neplechová ve své knize Účetnictví pro bytová družstva a společenství vlastníků jednotek od A do Z1 uvádí, že obce se staly správci bytového fondu a tento krok pro většinu obcí znamenal velkou finanční zátěž. Obcím scházely finanční prostředky, protože v té době regulované nájemné nepokrývalo veškeré náklady spojené s provozem a údržbou domu a takto vzniklá situace vyžadovala zřízení organizace, která by toto problematiku byla schopna vyřešit. A tak se na základě obchodního zákoníku obecní a městské úřady pokusily najít řešení, takže zakládaly společnosti s ručením omezeným a tento trend je zachován dodnes zvláště u domů s velice lukrativními nebytovými prostory. Takto získané finanční prostředky jsou využity na pokrytí nákladů spojených s provozem domu. Jinou možností, které obce využily a tím se vypořádaly s nedostatečnou tvorbou finančních prostředků nutných ke správě domu, byl prodej bytového fondu nájemcům, kteří v těchto domech bydlí. Variantami, jak tuto situaci řešit byl buď prodej jednotlivých bytů nájemcům podle zákona o vlastnictví bytů, nebo prodej celých domů právnické osobě založené nájemníky, třetí možností pak byl prodej domů do podílového spoluvlastnictví nájemníků.

1

NEPLECHOVÁ, Marta. Účetnictví pro bytová družstva a společenství vlastníků jednotek od A do Z včetně příkladů souvztažností. 4.aktualizované vyd. Olomouc: ANAG , 2008. 361 s. ISBN 80-7263 -4583., str. 10.

11

Ukázalo se však, že první varianta, tedy prodej jednotlivých bytů jednotlivým fyzickým osobám podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, přináší vyšší náklady v podobě zpracování prohlášení vlastníka vloženého do katastru nemovitostí, kterým se rozdělí dům na jednotlivé byty a jsou potom posuzovány jako jednotlivé nemovitosti s tím, že společné prostory a pozemky, na kterých nemovitost stojí, jsou rozpočítány poměrem jako podíl na společných částech domu. Dále jsou to smlouvy o převodu jednotlivým zájemcům a výsledkem je, že ne všechny bytové jednotky byly prodány a obcím tak zůstávají některé bytové jednotky dál ve vlastnictví. Výhodou je, že nájemník se přímo stává vlastníkem bytu. Druhá varianta, a to prodej celých domů právnické osobě založené nájemníky, se realizuje smlouvou o převodu, kde na jedné straně je vlastník a na straně druhé je právnická osoba, zpravidla družstvo, které je vytvořeno z řad nájemníků, kteří mají o koupi zájem a tvoří nadpoloviční většinu nájemců. V tomto případě odpadá prohlášení vlastníka a ocenění jednotlivých bytů. Tato varianta se jevila jako nejlepší možný způsob, ale co je nutné vzít v úvahu, je to, že zakladateli této právnické osoby jsou nájemci a zároveň mají i k těmto bytům nájemní vztah, což způsobilo mnohá nedorozumění, kdy se změnil jen pronajímatel. Družstvo může také vzniknout jen dočasně za účelem zakoupení celého domů a následně prodat byty nájemníkům. A zde nastává otázka, která varianta je lepší? Zda zvolit osobní nebo družstevní vlastnictví bytu. Výhodná pro nájemníky je koupě celého domu, zvláště pro ty, kteří nemohou byt zaplatit ihned a nevýhodná pro ty, kteří mají okamžité peněžní prostředky na zaplacení bytu a co je důležité pro rozhodnutí, že nekupují byt do vlastnictví, ale pouze podíl na celém domě. 1.července 2000 vstoupil v účinnost zákon č. 103/2000 Sb., který upřesňuje vznik společenství vlastníků a jeho zápis do obchodního rejstříku.

3.2 VZNIK NOVÝCH FOREM PO PRIVATIZACI 3.2.1 SDRUŽENÍ S PRÁVNÍ SUBJEKTIVITOU Formou právnické osoby, kterou si mohou nájemci zvolit je podle občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů, zvláště pak novelou č. 509/1991 Sb., sdružení s právní subjektivitou. Dalším zákonem, který řeší občanská sdružení za účelem správy bytového domu je zákon č. 83/1990 Sb., o sdružování občanů, ve znění pozdějších předpisů. 12

Nevýhodou těchto sdružení je, že mohou vykonávat jen správu domu a nesmí být založeny za účelem podnikání, např. pronajímání nebytových prostor.

3.2.2 SPOLEČNOST S RUČENÍM OMEZENÝM Další formou právnické osoby je společnost s ručením omezeným ve smyslu obchodního zákoníku č. 513/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů, (zvláště pak § 105 až § 153e). Společnost s ručením omezeným může být založena fyzickou i právnickou osobou, dále pak i jednou osobou a může mít pouze padesát společníků. Tato právnická osoba je vždy účetní jednotkou bez ohledu na výši obratu a vede účetnictví, kde právní úprava je dána zákonem o účetnictví, vyhláškou č. 500/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů a českými účetními standardy pro podnikatele. Společnost vzniká za účelem odkoupení bytového domu a jeho hlavní činností je pronajímání bytů společníkům a s tím související i služby spojené se správou domu. Marta Neplechová ve své knize Účetnictví pro bytová družstva a společenství vlastníků jednotek od A do Z2 uvádí, že nevýhodou zvolení této formy je složení vkladu, který pro každého společníka představuje 20 000 Kč, což nestačí na úhradu kupní ceny domu a tak dochází k upsání dalších vkladů, kdy vzniká celá řada komplikací s jejich úhradou a v neposlední řadě i ke změně ve společenské smlouvě a dalším nemalým problémem je změna společníka, kdy prodá byt a tím i svůj obchodní podíl. Praxe ukázala, že tato právní forma pro správu domů není tou vhodnou a v současné době se již nevyužívá.

3.2.3 DRUŽSTVO Více využívanou formou správy domu jsou družstva vzniklá po roce 1991 založena nájemci bytů v obecním či podnikovém domě k jeho koupi. Tato družstva mají jiný základ financování než družstva vzniklá před rokem 1991, což jsou stavební bytová družstva. Družstvo je založené stejně jako společnosti s ručením omezeným podle obchodního zákoníku, zvláště pak §§ 221-260, kde je stanoveno: „družstvo je společenství neuzavřeného počtu osob, založené za účelem podnikání nebo zajišťování hospodářských, sociálních nebo jiných potřeb

2

NEPLECHOVÁ, Marta. Účetnictví pro bytová družstva a společenství vlastníků jednotek od A do Z včetně příkladů souvztažností. 4.aktualizované vyd. Olomouc: ANAG , 2008. 361 s. ISBN 80-72634583., str.12.

13

svých členů.“3 Družstvo musí mít nejméně pět členů, což neplatí, jsou-li jeho členy alespoň dvě právnické osoby. Do družstva mohou přistupovat i další členové a zároveň může docházet i k zániku členství dosavadních členů. Družstvo odpovídá za závazky svým majetkem a to nejen majetkem základním, ale celým svým majetkem a členové družstva neručí za jeho závazky. Členové mají však uhrazovací povinnost, která kryje ztrátu vzniklou z jeho hospodaření a tato povinnost nesmí být vyšší než je trojnásobek členského vkladu. Základní kapitál tvoří souhrn členských vkladů, k jejich splacení se členové družstva zavázali a podmínkou vzniku členství je splacení členského vkladu, tzv. základního členského vkladu. Zapisovaný základní kapitál je stanoven na dolní hranici 50 000 Kč. Obce nebo podniky prodávají nájemníkům bytové domy, kteří v těchto domech bydlí. Buď jim prodají celý dům nebo jednotlivé byty. Celý dům je prodán družstvu s tím, že nájemcičlenové družstva hradí pohledávky spojené s nákupem domu. „Pokud je družstvo založeno maximálně 3 měsíce před koncem kalendářního roku, nemusí k 31.12. příslušného roku sestavovat účetní závěrku v souladu s § 4 odst. 1 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví. Účetní závěrka následujícího roku bude mít o toto období více měsíců.“4 Výhodou družstev založených k privatizaci bytového fondu je, že jsou založeny větším počtem členů a tím jsou větší finanční zdroje jak pro koupi domu, tak i pro jeho správu. Nevýhodou je tak jako společnosti s ručením omezeným k problémům a komplikacím v rozhodovacích otázkách. Přeměna podílového spoluvlastnictví budovy na vlastnictví jednotky je v současné době docela často diskutovaným problémem a ve svém článku JUDr. František Lébl v časopise Byt magazín5 k tomu poskytuje základní orientaci: „zákon o vlastnictví bytů § 5 odst. 6 upravuje, že podle něhož mohou vlastníci všech jednotek v domě formou notářského zápisu uzavřít 3

§ 221 OBCHZ

4

VYŠTEJNOVÁ, Alena. Účetnictví bytových družstev. 1.vyd.Praha: Linde, 2009. 144 s. ISBN 97880- 7201-790-4., str. 22.

5

LEBL, František. Přeměna podílového spoluvlastnictví budovy na vlastnictví jednotek. Časopis Praktik+Byt

magazín, roč XVIII, č. duben 2013 str. VII.

14

dohodu o tom, že vlastnictví jednotek změní na podílové spoluvlastnictví budovy. Tento zpětný proces má za následek zánik vlastnictví jednotek a vznik podílového spoluvlastnictví, přičemž velikost spoluvlastnických podílů na budově se rovná velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu.“

3.2.4 PŮVODNĚ VZNIKLÁ DRUŽSTVA A JEJICH PRIVATIZACE Počátkem 90. let, zejména pak v roce 1992 zasahuje do bytového družstevnictví nový trend, a to vlastnické bydlení. Zákon č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů ukládá povinnost převést byt jako jednotku do vlastnictví člena bytového družstva, tzv. nájemce, který měl povinnost vyzvat bytové družstvo k jeho převodu a lhůta pro tento převod byla stanovena do 31. 12. 1995, podmínkou bylo doplacení úvěru poskytnutého na jeho výstavbu. Většina členů tento termín splnila a pořádala o převod do osobního vlastnictví, termín pro uskutečnění však zvolila po řádném splacení původního úvěru na výstavbu. A tak dochází k tomu, že družstevní dům je prohlášením vlastníka zapsaného na katastru nemovitostí, rozdělen na jednotky. Dochází k tomu, že vznikají společenství vlastníků, ale zároveň některé byty jsou i nadále ve vlastnictví družstva. Až novelizací zákona o vlastnictví bytů č. 103/2000 Sb., ve znění pozdějších předpisů dochází k právní úpravě: „v družstvu se obvykle hlasuje podle zásady „co člen, to hlas, kdežto ve společenství (které je právní novinkou z roku 2000) podle zásady „co metr čtvereční podlahové plochy, to hlas“.6 Ve své práci bych se na tuto problematiku více zaměřila v kapitolách účetnictví bytových družstev.

3.2.5 SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK Společenství vlastníků jednotek je definováno legislativní normou, která je stěžejní a obsahuje právní rámec pro vznik a existenci této právnické osoby a tím je zákon č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (dále je „zákon o vlastnictví bytů“), v § 9, odst. 1 je definováno jako: „Společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat 6

Článek Realit. Autor JUDr. Dan Holubkov [online]. Dostupný na: http://www.realit.cz/clanek/cast-3-bytova-

druzstva-od-lbd-pres-sbd-do-soucasnosti-casto-az-dosvj/ [citováno 28.12.2012]

15

se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „správa domu“), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první.“7 Tento zákon upravuje:  Vznik spoluvlastnictví jednotek  Práva a povinnosti vlastníků jednotek, tj. bytů a nebytových prostor  Vzájemné vztahy vlastníků jednotek  Spoluvlastnictví společných částí domu  Práva a povinnosti subjektů v souvislosti se vznikem a s převodem nebo přechodem spoluvlastnictví budovy  A také některá práva a povinnosti při výstavbě bytů a nebytových prostorů. Dalším předpisem, který doplňuje zákon o vlastnictví bytů jsou vzorové stanovy podle zákona č. 322/2000 Sb., ve znění pozdějších předpisů, kde v čl. III je upraven předmět činnosti společenství: Správou domu se rozumí zajišťování:8  Provozu domu a pozemku,  Údržby a oprav společných částí domu,  Protipožárního zabezpečení domu, včetně hromosvodů,  Revizí a oprav společných částí technických sítí, rozvodů elektrické energie, plynu, vody a odvodu odpadních vod, tepla a teplé užitkové vody včetně radiátorů, vzduchotechniky, výtahů, zařízení pro příjem televizního a rozhlasového signálu a elektrických sdělovacích zařízení v domě a dalších technických zařízení podle vybavení domu,  Revizí s oprav domovní kotelny či výměníkové (předávací) stanice v rozsahu a způsobem odpovídajícím skutečným vybavením domu,  Prohlídek a čištění komínů,  Administrativní a operativně technické činnosti spojené se správou domu, včetně

7

§ 9, odst.1 ZOVB

8

Zákon č. 322/2000 Sb., nařízení vlády, kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek. Čl. III, odst. 1.

16

vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu,  Správy jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví všech členů společenství,  Dalších činností, které vyplývají pro společenství z právních předpisů a technických postupů spojených se správou domu. Podle § 9, odst. 3 zákona o vlastnictví bytů: „ společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků…“ Výše uvedený okamžik vzniku je konstitutivní. Do 31. 12. 2001 se dle § 10 zákona zapisovalo společenství vlastníků jako právnická osoba do obchodního rejstříku. Od 1. 1. 2002 dle novelizovaného § 10, odst. 1 do speciálního rejstříku vedeného příslušným soudem. Tento zápis je deklaratorní, nepovažuje se za okamžik vzniku této právnické osoby. K deklaratornímu vzniku jsou nutné postupné kroky, a to ustavující schůze společenství vlastníků, která se koná za přítomnosti notáře a je z ní pořízen notářský zápis. Ustavující schůzi je povinen svolat původní vlastník do 60 dnů po konstitutivním vzniku a jsou schváleny stanovy a voleny statutární orgány. Na základě konání ustavující schůze, kdy byly schváleny stanovy a zvoleny statutární orgány, se podává návrh na zápis do rejstříku společenství vlastníků jednotek vedeného soudem. Od okamžiku konstitutivního vzniku právnické osoby až do okamžiku zvolení statutárních orgánů, vystupují vůči třetím osobám pouze jednotliví vlastníci jednotek jako samostatné osoby. Společenství vlastníků je specifická forma právnické osoby, která vznikla ze zákona bez předchozího projevu vůle jeho jednotlivých členů. Zákon o vlastnictví bytů řeší i situaci, kdy by se nesešlo shromáždění vlastníků a nedošlo k volbě orgánů společenství. Funkci orgánu společenství plní vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, jinak vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku. Vznik členství ve společenství vlastníků jednotek vzniká současně s převodem nebo přechodem vlastnictví jednotek a toto nelze žádnou dohodou vyloučit. U ostatních vlastníků vzniká dnem nabytí vlastnictví k jednotce. Členové společenství získávají spolu s vlastnictvím jednotky některá práva a také povinnosti dané zákonem o vlastnictví bytů a stanovami

17

společenství. Především se musí podílet na správě domu, a to v míře svého spoluvlastnického podílu na společných částech domu, pokud si rozsah vlastníci neupraví jinak. „Správa domu“ představuje hlavně správu, provoz a opravy společných částí domu a tomu také odpovídající předem určená výše finančních prostředků, které slouží k tomu, aby společenství bylo schopné pokrýt pokud možno veškeré předpokládané budoucí náklady. Každý vlastník také ručí za veškeré závazky společenství a to takovou mírou, která odpovídá velikosti jeho spoluvlastnického podílu na společných částech domu. A tady je důležité si uvědomit, že by všem vlastníkům nemělo být lhostejné, co se v objektu děje, měli by se zúčastnit schůzí a rozhodování. V článku „Společenství vlastníků – komunistické principy v tržních podmínkách“,9 Kateřina Trnková uvádí, že v současném tržním hospodářství se bydlení, což je základ pro každého člověka, mít svůj domov, opírá o myšlenku fungování komunistické společnosti a to, že když všichni mají všechno společné, spíš upadá než by vzkvétalo a o tom se přesvědčují také i někteří vlastníci bytových domů. Na svolaných schůzích je nedostatečný počet vlastníků, kteří nejsou oprávněni dle stanov rozhodovat o větších investicích a když už se sejde potřebný počet usnášeníschopných vlastníků, tak zase nemají zájem investovat do těch společných částí, které je netíží. Dalším problémem, který se objevuje, je vytvořit nový výbor. Ten původní již rezignoval, protože byla spousta starostí a stálé dohady s nezodpovědnými vlastníky. Oproti tomu, ale je zase spousta společenství vlastníků, která se o svůj dům starají s péčí řádného správce a jejich dům vzkvétá, využili a využívají možnosti dané státem v podobě různých dotací na úsporu tepla, dotací na částečnou úhradu úroků z úvěrů a tím mají správný odpovědnostní vztah k majetku. Společenství vlastníků má nejvyšší a výkonné orgány dle zákona o vlastnictví bytů a dále pak volitelné orgány, které vznikají dle specifických potřeb společenství. Jedná se o:  Shromáždění vlastníků jednotek (dále jen „shromáždění“)  Výbor společenství (dále jen „výbor“), pokud není zvolen výbor, pak vlastník jednotky je pověřen výkonem funkce shromážděním vlastníků (dále jen

9

TRNKOVÁ, Kateřina. Společenství vlastníků – komunistické principy v tržních podmínkách. Časopis: bytová družstva – SVJ – správa domů, 2012, roč. IX, č. 3, str. 36-37.

18

„pověřený vlastník“)  Další orgány podle stanov.

3.2.5.1 SHROMÁŽDĚNÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK Nejvyšším orgánem společenství vlastníků jednotek je shromáždění. První schůzi svolává původní vlastník a to nejpozději do 60 dnů po vzniku společenství. Na této schůzi je účasten notář, který pořídí notářský zápis, jenž obsahuje zápis o průběhu schůze, o volbě a složení orgánů společenství a o schválení stanov, které jsou jeho přílohou. „Pokud se nesejde shromáždění vlastníků k volbě společenství nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní funkci orgánů společenství vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, jinak vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku.“ 10 Obdobná situace nastává, pokud nejsou schváleny stanovy, v takovém případě se řídí společenství vlastníků stanovami, které vydala vláda ve svém nařízení č. 322/2000 Sb., a společenství se jimi řídí do chvíle, než schválí své vlastní stanovy. Podle zákona o vlastnictví bytů je důležité a tímto také specifické hlasování členů společenství o vybraných záležitostech na shromážděních vlastníků jednotek: Souhlas všech vlastníků je nutný pro: -

Změnu účelu užívání stavby,

-

Změnu stavby.

Tříčtvrtinová většina všech vlastníků je nutná pro: -

Modernizace, rekonstrukce

-

Stavební úpravy Opravy společných částí domu – pokud se výše nezmění vnitřní uspořádání domu ani velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu.

Tříčtvrtinová většina přítomných hlasů je nutná pro: 10

Schválení a změna stanov

§ 9, odst. 9 ZOVB

19

-

Usnesení o věcech, jež jsou obsahem prohlášení vlastníka

-

Rozúčtování cen služeb

-

Uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám.

V případě, že členy společenství jsou jen tři vlastníci, je nutný pro přijetí usnesení souhlas všech vlastníků.

3.2.5.2 VÝBOR Výkonným orgánem společenství vlastníků je výbor, složený z minimálně tří členů, kteří rozhodují o věcech týkajících se správy domu, pokud tato rozhodnutí není vyhrazeno shromáždění vlastníků. Výbor nebo pověřený vlastník je volen shromážděním vlastníků a jejich funkční období nesmí překročit 5 let a je určeno stanovami. „Výbor zejména:  Zajišťuje plnění usnesení shromáždění a odpovídá za svou činnost.  Na základě rozhodnutí shromáždění uzavírá smlouvy ve věcech předmětu činnosti společenství, zejména k realizaci oprav modernizací, rekonstrukcí, pojištění domu a zajišťuje dodávky služeb spojených s užíváním jednotek. Zajišťuje vedení účetnictví a předložení přiznání k daním, pokud tato povinnost vyplývá z právních předpisů.  Připravuje podklady pro jednání shromáždění, svolává shromáždění, předkládá shromáždění zprávu o plnění závazků ze smluv uzavřených na základě rozhodnutí shromáždění. Zajišťuje řádné vedení písemností společenství.  Sděluje jednotlivým členům společenství podle usnesení shromáždění výši příspěvků na náklady spojené se správou domu a pozemku a výši záloh na úhradu za služby, včetně jejich vyúčtování a v případě záloh na služby i vypořádání.  Výbor SVJ vymáhá jeho jménem plnění povinností uložených členům společenství dle § 9a odst. 3.  Podle § 9 odst. 13 ZOVB je výbor oprávněn jednat jménem SVJ navenek ve všech věcech. Je tedy orgánem statutárním ve smyslu § 20 odst. 1 ObčZ.  Jako statutární orgán vystavuje v řízeních, ve kterých je dána aktivní nebo pasivní legitimace SVJ.  Dle § 9 odst. 11 ZOVB musí být výbor alespoň tříčlenný. Horní hranice počtu jeho 20

členů není v ZOVB stanovena. Lze tedy předpokládat, že bude určena shromážděním před volbou výboru. Je vhodné, aby výbor měl lichý počet členů. Dalšími náležitostmi rozhodování výboru je ze ZOVB nezabývá (upravuje je pouze u shromáždění). Obdobné postavení jako výbor má pověřený vlastník.“11 Výbor společenství vlastníků je povinen do 60 dnů od svého zvolení podat ke krajskému soudu návrh na zápis do tzv. rejstříku společenství vlastníků jednotek. K návrhu přikládají:  „Výpis z katastru nemovitostí pro dům s byty a nebytovými prostory;  Notářský zápis o průběhu první schůze shromáždění, na níž byly schváleny stanovy společenství a zvoleny orgány společenství, včetně listiny osvědčující přítomnost vlastníků jednotek na této schůzi;  Schválené stanovy společenství“.12 Následuje zápis do rejstříku, kde je zapsáno:  „Název společenství, jeho sídlo a identifikační číslo,  Den vzniku společenství,  Orgány společenství a jména členů výboru nebo jméno pověřeného vlastníka“.13

3.2.5.3 HOSPODAŘENÍ SVJ Jak jsem uvedla v předešlé kapitole, společenství vlastníků vzniká za účelem zajištění správy společných částí domu a záležitostí s tím spojených, tj. správa, údržba a provoz společných částí domu, vedení účetnictví a zajištění společného rozhodování mezi členy společenství. „Je-li SVJ právnickou osobou, která vznikla za účelem zajišťování správy domu, přičemž tato činnost nemůže být zisková, lze z toho dovodit, že cílem SVJ nemůže být dosahování zisku (jako např. u obchodních společností). Ani v případě, že má SVJ kromě příspěvků na správu domu a úhrad za služby od svých členů i jiné výnosy (např. úroky z bankovních účtů, peněžité sankce od dlužníků – členů SVJ i jiných osob aj.), nemusí zisk vzniknout. V ZOVB ani 11

SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla; aj. Praktický rádce pro Společenství vlastníků jednotek. 15. aktual. vydání, Praha: Verlag Dashofer, 2012. 1452 s., ISSN 20080905. část 3, díl 6, kapitola 3, str. 2-3.

12

§ 10 odst. 2 ZOVB

13

§ 10 odst. 1 ZOVB

21

vzorových stanovách se se ziskem v SVJ neuvažuje.“14 Vlastníci jednotek mají povinnost se podílet na správě domu a to v rozsahu, který odpovídá jejich spoluvlastnickému podílu, pokud se nedohodnou jinak. „Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu.“15 Každý vlastník bytové jednotky se zajímá o to, jakou částku bude platit a jak je tato částka na výdaje na správu, údržbu a opravy společných částí domu stanovena. JUDr. František Lebl ve svém článku Výdaje na správu, údržbu a opravy společných částí domu – pravidla pro přispívání v časopise Praktic+Byt magazín uvádí „Podle § 4 odst. 2 písm. g) ZOVB má vlastník budovy právo určit v Prohlášení závazným způsobem pravidla pro přispívání budoucích vlastníků jednotek na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu.“16 Jakmile vznikne ustavující schůzí společenství vlastníků, tato pravidla pozbývají platnost a platí ta ustanovení Stanov, která se touto problematikou, zejména pak dle vzorových stanov čl. XVII – úhrada nákladů spojených se správou domu a pozemku a úhrada za služby. Společenství vlastníků si tvoří dlouhodobou zálohu, tzv. „fond oprav“, který u nově vzniklých společenství vlastníků je sestavován na základě předpokládané tvorby a čerpání. U společenství vlastníků vzniklých z původního bytového družstva je zůstatek fondu převeden na bankovní účet vzniklého společenství vlastníků a toto pokračuje v jeho tvorbě ve stejné výši, případně zohlední budoucí opravy a výši příspěvků jednotlivých vlastníků upraví ve výši odpovídající jejich spoluvlastnickému podílu. Z fondu oprav jsou financovány běžné opravy, revize, ale také revitalizace bytového fondu, tzn. zateplení domu, výměna oken, rekonstrukce kotelen, výměníků, opravy střech, balkonů, lodžií. Dále tvoří krátkodobou zálohu na pojištění domu, odměnu statutárnímu orgánu, odměnu za správu domu, příp. na provozní náklady domu. Tuto zálohu na konci zúčtovacího období vyúčtuje a podle dohody vlastníků případný přeplatek nebo nedoplatek zúčtuje s dlouhodobou

14

SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla; aj. Praktický rádce pro Společenství vlastníků jednotek. 15. aktual. vydání, Praha: Verlag Dashofer, 2012. 1452 s., ISSN 20080905. část 5, díl 2, kapitola 1 str. 2.

15

§ 15, odst. 1 ZOVB

16

LEBL, František. Výdaje na správu, údržbu a opravy společných částí domu – pravidla pro přispívání. Časopis Praktik+Byt magazín, roč XVII, č. listopad 2012 str. VII.

22

zálohou nebo vyrovná s jednotlivými vlastníky. Společenství vlastníků na základě smluv s dodavateli zajišťuje např. dodávku tepla a teplé užitkové vody, elektřiny, vody a odvod odpadních vody, úklid společných prostor, užívání výtahu, zařízení pro příjem televizního a rozhlasového signálu. Výši měsíčních záloh na služby spojené s užíváním bytů se stanoví jako 1/12 předpokládaných ročních nákladů. Společenství vlastníků po skončení zúčtovacího období, zpravidla k 31.12. kalendářního roku, zálohy s jednotlivými vlastníky vyúčtuje a vypořádá rozdíly vzniklé tímto vyúčtováním.

3.3 ÚČETNICTVÍ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK A BYTOVÝCH DRUŽSTEV 3.3.1 ÚČETNÍ PŘEDPISY Předpisy, které upravují účetnictví společenství vlastníků jednotek: 

Zákon č. 563/91 Sb., o účetnictví



Vyhláška č. 504/2002 Sb., ve znění dalších předpisů



České účetní standardy pro nevýdělečné organizace (401-414)



Vnitřní směrnice

Předpisy, které upravují účetnictví bytových družstev: 

Zákon č. 563/91 Sb., o účetnictví



Vyhláška 500/2002 Sb., ve znění dalších předpisů



České účetní standardy pro podnikatele (001-023)



Vnitřní směrnice

Společenství vlastníků jednotek jako účetní jednotka má povinnost vést účetnictví ode dne svého vzniku a až do dne svého zániku. Jsou povinni účtovat podvojnými zápisy o skutečnostech, jež jsou předmětem účetnictví a to do účetního období, s nimiž časově a věcně souvisí. Společenství vlastníků jednotek si může sestavit účtový rozvrh v úrovni účtových skupin, může spojit účtování v deníku s účtováním v hlavní knize, neúčtovat analyticky a na

23

podrozvahových účtech a může sestavovat účetní závěrku ve zjednodušeném rozsahu. V praxi se ovšem tento způsob ve většině případů nepoužívá, už proto, že v rámci čerpání dotací z Evropské unie je o rozsahu prací a výši dotací vedena evidence právě na podrozvahových účtech. Zákon o účetnictví stanoví: „Účetní jednotky účtují o stavu a pohybu majetku a jiných aktiv, závazků a jiných pasiv, dále o nákladech a výnosech a o výsledku hospodaření.“ 17 „Účetní jednotky jsou povinny vést účetnictví tak, aby účetní závěrka sestavená na jeho základě podávala věrný a poctivý obraz předmětu účetnictví a finanční situace účetní jednotky.“18

3.3.2 ÚČETNÍ POSTUPY 3.3.2.1 ÚČETNÍ OBDOBÍ Účetnictví SVJ je specifickou právnickou osobou, která se řídí zákonem o účetnictví, příslušnými účetními předpisy, postupy dle ČÚS, ale také vnitřními předpisy, které si účetní jednotka tj. společenství vlastníků jednotek, kde si stanoví vlastní metody a postupy. Společenství vlastníků se stává účetní jednotkou svým vznikem a má předepsané povinnosti s tímto vznikem spojené, především sestavení účtového rozvrhu. Účtový předpis obsahuje účty, které účetní jednotka bude používat a budou sloužit k potřebám zaúčtování daných účetních případů a sestavení účetní závěrky. Většinou se účtový rozvah sestavuje podle směrné účetní osnovy a obsahuje syntetické a analytické účty, protože společenství vlastníků ve většině případů účtuje v plném rozsahu. Společenství vlastníků jednotek otevírá účetní knihy dnem vzniku a sestavuje zahajovací rozvahu. Marta Neplechová a Martin Durec ve své knize Účetnictví pro bytová družstva a společenství vlastníků jednotek,

19

uvádí, že vzhledem obtížím zápisu do obchodního rejstříku, a to jak

17

§ 2 ZÚČ

18

§ 7 ZÚČ

19

NEPLECHOVÁ, Marta; DUREC, Martin. Účetnictví pro bytová družstva a společenství vlastníků jednotek od A do Z včetně příkladů souvztažností. 1. vyd. Olomouc: ANAG , 2011. 400 s. ISBN 978-80-7263-686, str. 77.

24

subjektivního, tak i objektivního rázu, s tím souvisí otázka, zda může být finanční postih pro společenství vlastníků jednotek. Zákon o vlastnictví neukládá přímý postih za nesplnění povinnosti registrace. Podle občanského soudního řádu i obchodního zákoníku může být uložena pořádková pokuta. Podle zákona o účetnictví lze uložit účetní jednotce pokutu v případě porušení ustanovení zákona o účetnictví. Kontrola dodržování povinností a také uložení pokut je v pravomoci územních finančních orgánů a kontrolních orgánů podle zvláštních právních předpisů. Družstvo je založeno usnesením ustavující schůze a zápisem do obchodního rejstříku otevírá účetní knihy a prvním účetním zápisem jsou zřizovací výdaje. „Družstvo může zapsat pouze část upsaného základního kapitálu, tj. zapisovaný základní kapitál (nejméně však 50 000 Kč). Výši základního kapitálu družstva, která se zapisuje do obchodního rejstříku, určují stanovy. Členové družstva se mohou zavázat k dalšímu členskému vkladu (pokud to stanovy připouštějí).“20

3.3.2.2 ÚČTOVÁNÍ A JEHO ZÁKLADNÍ PRINCIP Účetnictví společenství vlastníků jednotek vychází z toho, ze společenství vlastníků jako právnická osoba nebylo založeno za účelem podnikání a má ze zákona o vlastnictví bytů mandát k činnosti související se správou domu a pozemku. Jednotliví vlastníci jednotek přispívají na náklady spojené se správou domu formou měsíčních záloh. Tyto zálohy jsou stanoveny na základě předpokládaných nákladů na správu domu a pozemku a cen služeb. Stanovy společenství stanovují splatnost těchto záloh, způsob stanovování apod. Skutečné náklady jsou hrazeny jednotlivým dodavatelům na základě smluv a to z předem zaplacených záloh. Ke konci kalendářního roku je provedené roční vyúčtování nákladů na správu domu a vyúčtování služeb. Společenství vlastníků si na své ustavující schůzi schvalují pravidla pro tvorbu a rozúčtování jednotlivých nákladů spojených se správou domu a také pravidla pro rozúčtování služeb. A podle těchto pravidel je pak postupováno při ročním vyúčtování. Zpravidla náklady spojené se

20

NEPLECHOVÁ, Marta. Účetnictví pro bytová družstva a společenství vlastníků jednotek od A do Z včetně příkladů souvztažností. 4.aktualizované vyd. Olomouc: ANAG , 2008. 361 s. ISBN 807263-4583, str. 21.

25

správou domu jsou stanoveny podle velikosti spoluvlastnických podílů jednotlivých vlastníků, pokud není stanoveno jinak a to dohodou všech vlastníků. Společenství vlastníků může rozhodovat o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky kromě služeb, které jsou rozúčtovány zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu, např. vyhláška 372/2001 Sb., která stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody. Rozúčtování nákladů na dodávku pitné vody z vodovodu a na odvádění odpadních vod kanalizací je upraveno cenovým výměrem ministerstva financí. Ostatní služby např. užívání výtahu, spotřeba el. energie společných prostor apod. je rozúčtováno podle velikosti spoluvlastnického podílu jednotlivých vlastníků. „Nezbytnou stránkou hospodaření nově vzniklých družstev je zabezpečení prostředků především pro financování:  Provozuschopnosti bytového domu (tzn. jeho obyvatelnosti)  Režijních nákladů spojených s vlastnictvím nemovitosti (pojištění, daně z nemovitosti aj.)  Úhrady služeb spojených s užíváním bytů  Úhrady případných splátek kupní ceny podle přijatého harmonogramu aj. Financování nákladů na zabezpečení provozu bytového domu musí zajistit nájemné.“21

3.3.3 ÚČETNÍ ZÁVĚRKA „Společenství je povinno (tak jako každá jiná účetní jednotka) zpracovat za každé účetní období (kalendářní rok) účetní závěrku. Ta čítá tradiční sestavy:  Rozvahu  Výkaz zisků a ztrát  Přílohu k účetní závěrce“22

21

NEPLECHOVÁ, Marta. Účetnictví pro bytová družstva a společenství vlastníků jednotek od A do Z včetně příkladů souvztažností. 4.aktualizované vyd. Olomouc: ANAG , 2008. 361 s. ISBN 807263-4583., str. 28.

22

Účetní a daňové souvislosti společenství vlastníků bytových jednotek. Autor RNDr. Ivan Brychta [online]. Dostupné z:
26

Účetní závěrku sestavuje v plném, nebo zjednodušeném rozsahu. Je-li sestavena ve zjednodušeném rozsahu, rozvaha i výkaz zisku a ztrát obsahuje méně podrobné členění údajů a příloha je pro obě varianty stejná a měla by poskytovat vlastníkům všechny důležité informace o činnosti společenství, dále je kladen důraz na opravy, rekonstrukce a modernizace společných prostor domu. Účetní závěrka musí být schválena shromážděním vlastníků a to nadpoloviční většinou přítomných hlasů a za předpokladu, že je shromáždění usnášení schopné. Společenství vlastníků má povinnost zveřejnit účetní závěrku uložením do sbírky listin vedené příslušný rejstříkovým soudem. S podrobným rozsahem účetnictví, o účetních postupech bude praktická část mé bakalářské práce.

3.4 DOTACE Společenství vlastníků jednotek jsou také příjemci různých druhů dotací. V rámci programu PANEL již několik let uplatňují státní dotaci k úroku z úvěru. V letošním roce se tento program nazývá PANEL 2013+ a vznikl inovací programu PANEL A NOVÝ PANEL. Další dotací je dotace ZELENÁ ÚSPORÁM na energeticky úsporné projekty nebo dotace v rámci plánu rozvoje měst, která je financována z peněz Evropské unie a vyhlášena MMR jako dotace IPRM – Integrovaný plán rozvoje měst. Jednou z oblastí tohoto programu je „Zlepšení prostředí v problémových sídlištích“, jejímž cílem je zvýšení kvality života pro obyvatele problémových sídlišť prostřednictvím revitalizace prostředí a regenerace bytových domů v těchto sídlištích. Regenerací se rozumí zejména zateplení obvodového pláště domu a vybraných vnitřních konstrukcí, rekonstrukce technického vybavení domů (např. modernizace otopné soustavy, výměna rozvodů tepla, plynu a vody, modernizace vzduchotechniky, výtahů apod.), výměny či modernizace lodžií a balkonů včetně zábradlí atd. Touto revitalizací dochází k technickému zhodnocení cizího majetku (společné části domu jsou ve spoluvlastnictví členů SVJ) a v účetnictví SVJ se na majetkové účty v účtové třídě 0 standardně neúčtuje a v příručce vydané pro žadatele a příjemce IOP je uvedeno: „Způsobilé jsou pouze investiční výdaje (pořizovací cena převyšuje částku 40 000 Kč, případně jinou částku stanovenou dle interních postupů příjemce), tzn. příjemce účtuje při dodržení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, zákona č. 586/1992 Sb., o daních 27

z příjmů, ve znění pozdějších předpisů případně svých interních směrnic, výdaje projektu jako pořízení investic (zhodnocení dlouhodobého hmotného majetku). Poznámka: Kategorie technického zhodnocení není kategorií majetkovou v právním slova smyslu. U SVJ se může vyskytovat prakticky pouze technické zhodnocení cizího majetku, neboť samo SVJ žádný majetek nevlastní, pouze jej spravuje (až na výjimky). Pokud tedy vlastníci majetku – vlastníci bytových jednotek a spoluvlastníci společných částí – dají SVJ svůj souhlas s provedením technického zhodnocení pak může SVJ technické zhodnocení provést a účtovat o něm. SVJ může o technickém zhodnocení účtovat jako o pořízení investic – dlouhodobý hmotný majetek, resp. Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek.“ 23 Tyto dotace je vyplácena až po ukončení akce a po úhradě faktur za stavební práce. Další dotací, kterou mohou společenství vlastníků také získat je dotace až do výše 500 tis. Kč od Československé obchodní banky. Musí splnit podmínkou, kterou jsou investice do energeticky úsporných opatření, což je zateplení bytových domů, výstavba vlastních zdrojů tepla a teplé vody, výměna oken či kotlů. Tato dotace je nenávratná a činí 1 % z objemu investičního úvěru. Je vyplácena až po skončení kalendářního roku, a to postupně po dobu pěti let. Rozdělení dotací  Podle účelu použití -

Dotace k úhradě úroků v rámci programu Panel

-

Dotace v rámci programu ZELENÁ ÚSPORÁM

-

Dotace od ČSOB ve výši 1 % úvěru

-

Dotace z Evropské unie přerozdělované prostřednictvím obcí – IPRM

 Podle způsobu účtování

23

-

Opravy

-

Technické zhodnocení

PŘÍRUČKA PRO ŽADATELE A PŘÍJEMCE finanční podpory v rámci INTEGROVANÉHO OPERAČNÍHO PROGRAMU pro prioritní osu 1a a 1b-dostupné na:www.mvcr.cz/soubor/prirucka-prozadatele-a-prijemce-1-1-pdf.aspx [citováno 15.1.2013]

28

3.5 DANĚ A SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba, která nebyla založena za účelem podnikání, přesto se na společenství vztahuje:  Daň z příjmů právnických osob,  Daň z nemovitosti,  Daň z přidané hodnoty,  Ostatní daně.

3.5.1 DAŇ Z PŘÍJMŮ SVJ je podle § 18 ZDP odst. 3 považováno za poplatníka, který nebyl založen za účelem podnikání: „U poplatníků, kteří nejsou založeni nebo zřízení za účelem podnikání, jsou předmětem daně vždy příjmy z reklam, z členských příspěvků a příjmy z nájemného …“24 Výnosy, které nejsou předmětem daně podle § 18, odst. 4 ZPD, jsou příspěvky vlastníků na správu domu a pozemku a úhrady na služby spojené s bydlením. Jsou to výnosy, které se vztahují k poslání SVJ, tj. správa domu a pozemku za podmínky, že vynaložené náklady s prováděním této správy jsou vyšší nebo rovny. I další výnosy společenství vlastníků jednotek např. náhrady za pojistné události, přijaté sankce, výnosy z prodeje majetku aj. jsou také výnosy vztahující se k hlavní činnosti společenství a do předmětu daně se mohou zahrnout až na základě porovnání s náklady na jejich dosažení. Výnosy, které nejsou předmětem daně:  Výnosy z úroků z vkladů na běžném účtu,  Výnosy z dotací a jiných podpor z rozpočtů obcí a krajů – dotace na úhradu nákladů SVJ zaúčtované do výnosů. Výnosy, které jsou předmětem daně:  Úroky z termínovaných vkladů, spořicích účtů,  Úroky z vkladů na účtu stavebního spoření – smlouva uzavřena mezi stavební spořitelnou a SVJ, 24

§ 18, odst.3 ZDP

29

 Úroky přijaté z titulu prodlení vlastníků jednotek,  Výnosy z prodeje majetku SVJ,  Sankce zaplacené třetími osobami – např. dodavatelé oprav. Společenství vlastníků může využit snížení základu daně podle § 20, odst. 7 ZDP až o 30 %, maximálně však o 1 mil. Kč, použije-li takto získané peněžní prostředky ke krytí nákladů spojených se správou domu a pozemku v následujícím zdaňovacím období. „ V případě, že 30% snížení činí méně než 300 000 Kč, lze odečíst částku ve výši 300 000 Kč, maximálně však do výše základu daně“25.

3.5.2 DAŇ Z NEMOVITOSTÍ Společenství vlastníků jednotek není vlastníkem nemovitosti, pouze zajišťuje správu domu a pozemku a dále služby s touto správou spojené a daň z nemovitosti neplatí. Ale může nabývat majetek koupí nebo darem a v takovém případě již se stává plátcem daně z nemovitostí.

3.5.3 DAŇ Z PŘIDANÉ HODNOTY Společenství vlastníků jednotek se může stát i plátcem daně z přidané hodnoty, a to v případě, kdy je vlastníkem kotelny a prodává teplo a pak je i příjem z pronájmů střechy nebo štítů zdanitelným plněním. „Společenství vlastníků jednotek je podle zákona o vlastnictví bytů oprávněno uzavírat smlouvy o nájmu společných částí domu a o nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek.“26 „Nájem staveb, bytů a nebytových prostorů jako specifická služba v rámci poskytování práva využití věcí jsou podle zákona o dani z přidané hodnoty plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně.“27 Společenství vlastníků jednotek se může rozhodnout, že u nájmu jinému plátci pro účely uskutečňování jeho ekonomické činnosti daň uplatní. Zdanitelným plněním je rovněž, kdy společenství vlastníků jako pláce umožní jiné osobě –

25

§ 20, odst. 7, ZDP

26

§ 9a, odst.1, písm. c) ZOVB

27

§ 56, odst. 3 ZDPH

30

plátci, umístění zařízení za úplatu na domě (reklama na fasádě, telekomunikační zařízení). Podle vyjádření Ministerstva financí:28 „při poskytnutí nájmu je rozhodující, které osoby uzavírají smluvní vztah (nikoliv osoby, které jsou vlastníky, příp. spoluvlastníky předmětu nájmu). Jestliže smlouvu o nájmu společných částí domu, nebytového prostoru nebo bytu uzavřelo SVJ – plátce daně, poskytuje plnění osvobozené od daně, příp. zdanitelné plnění, rozhodne-li se nájem zdaňovat. Jestliže uzavře smlouvu, na základě které poskytuje právo umístění věci na společných částech domu za úplatu, poskytuje zdanitelné plnění.“ Podle vyjádření ing. Harákové29 jsou příjmem členů společenství vlastníků platby od nájemce společné části domu, příp. nájemce jednotky ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek v domě. V účetnictví společenství vlastníků jednotek se tento příjem neúčtuje do výnosů ale jako závazek vůči jednotlivým vlastníkům ve výši jejich spoluvlastnického podílu na účtech zúčtovacích vztahů a tento příjem neovlivňuje základ daně z příjmu právnických osob. Stejný postup je uplatněn při rozdělení nájemného mezi své členy a neúčtuje jej do svých nákladů. Při uplatnění tohoto postupu účtování společenství vlastníků jednotek neposkytuje zdanitelné plnění a neodvádí DPH. Pokud je ovšem člen společenství vlastníků jednotek plátce DPH, odvádí DPH z části nájemného připadající na jeho spoluvlastnický podíl.

3.5.4 OSTATNÍ DANĚ Společenství vlastníků jednotek může ještě být plátcem daně z příjmů ze závislé činnosti placené zaměstnavatelem z odměn statutárních orgánů případně z pracovně právního vztahu – pracovní smlouvy, dohody o provedení práce, z dohod o pracovní činnosti.

28

Vyjádření Ministerstva financí č.j. 18/88767/2009-181 ze dne 12.1.2010

29

SČMBD - DPH v SVJ: [online]. Dostupné z: http://www.scmbd.cz. [citováno 15.1.2013]

31

4 PRAKTICKÁ ČÁST 4.1 ÚČTOVÁNÍ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK 4.1.1 NÁKLADY SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK 4.1.1.1 NÁKLADY NA SPRÁVU DOMU A POZEMKU U společenství vlastníků jednotek je důležité rozlišit náklady na správu domu a pozemku a náklady spojené s užíváním jednotek. Náklady na správu domu a pozemku zahrnují např. náklady na opravy, náklady za vedení účetnictví, mzdové náklady, bankovní poplatky, pojištění domu a další. Náklady spojené s užíváním jednotek zahrnují služby, které jsou spojené s bydlením, a tyto služby pro vlastníky jednotek zajišťuje právě společenství vlastníků. Patří sem náklady na dodávku tepla, dodávka a ohřev teplé užitkové vody, dodávka studené vody, elektřina společných prostor apod. Společenství vlastníků si může stanovit, jak bude účtovat náklady na správu domu a pozemku, a to:  Výsledkově  Rozvahově Tabulka č. 1 Účtování nákladů na správu domu a pozemku Účetní případ

MD

D

1.

Zálohové příspěvky na správu domu

311

324 (955)

2.

Zálohové příspěvky na opravy

311

955

3.

Výsledkově: v průběhu roku náklady na účty

324

602

324

315

5.účtové třídy a současně: 4.

Rozvahově: v průběhu roku náklady na účet 315 a současně:

32

5.

Pouze mzdové náklady, náklady na vedení účetnictví,

náklady

spojené

324

602

s uvedením

běžného příp. úvěrového účtu vždy na účty 5.účtové třídy a současně

Zdroj: [vlastní zpracování] Zálohové příspěvky na správu – pravidla pro předpis záloh je obsažen v Českém účetním standardu 17 – zúčtovací vztahy. Je možné, aby společenství vlastníků přijaté zálohy účtovaly na účet 324 – Přijaté provozní zálohy, nebo na účet 955 – Přijaté dlouhodobé zálohy, tzv. „fond oprav“, na kterém se tvoří zálohy na budoucí opravy a případně i na náklady spojené se správou domu. Účetní postupy pro společenství vlastníků jednotek nejsou přímo stanoveny žádným předpisem, proto je možné zvolit účtování jak výsledkové tak rozvahové, poněvadž SVJ žádný zisk nevytváří. Ze zákona o vlastnictví bytů § 13 a § 15 vyplývá, že vlastník jednotky se podílí na správě domu v rozsahu velikosti svého spoluvlastnického podílu na společných částech domu, pokud se nedohodnou jinak, např. že přeplatek i nedoplatek je zúčtován s dlouhodobou zálohou a není předepsán jednotlivým vlastníkům.

4.1.1.2 NÁKLADY SPOJENÉ S UŽÍVÁNÍM JEDNOTEK Náklady spojené s užíváním jednotek, tzv. „služby“, zahrnují tyto náklady na:  Vytápění a dodávku teplé užitkové vody,  Dodávku pitné vody,  Odvádění odpadních vod kanalizacemi,  Osvětlení společných prostor v domě,  Užívání výtahu,  Kontrola a čištění komínů,  Odvoz splašků a čištění odpadních jímek,  Odvoz a likvidace komunálního odpadu,  Vybavení bytu společnou televizní anténou,  Nálady na odpočty bytových měřičů vody a tepla, 33

 Úklid společných prostor,  A další sjednané služby. Zajišťování těchto služeb spojených s užíváním jednotek je upraveno v zákoně o vlastnictví bytů § 9a, společenství uzavírá smlouvy s dodavateli těchto služeb a rozhoduje o rozúčtování cen za tyto služby na jednotlivé vlastníky. Stanovy společenství určují způsob stanovení záloh, platby záloh a výpočet, jakým způsobem jsou jednotlivé služby rozúčtovány na jednotlivé vlastníky. Některá společenství vlastníků jednotek provádí vyúčtování služeb pro vlastníky prostřednictvím mandátní smlouvy uzavřené se správcem, ve většině případů s původním vlastníkem např. stavebním bytovým družstvem a toto vyúčtování je prováděno dvěma způsoby a to tak, že veškeré náklady týkající se služeb jsou fakturovány od dodavatelů přímo na správce. Všichni vlastníci společenství platí celkovou výši úhrad za byt na účet společenství a tyto zálohy na služby poskytované s bydlením jsou převáděny ve výši součtu předpisů záloh na služby za všechny vlastníky na účet družstva. Po skončení zúčtovacího období provede družstvo vyúčtování zálohových plateb s jednotlivými vlastníky a vyrovná s nimi i případné přeplatky a nedoplatky. Druhý způsob je, že veškeré náklady i zálohy jsou účtovány v účetnictví společenství vlastníků a po skončení zúčtovacího období se výsledné přeplatky a nedoplatky vyrovnávají přímo z účtu společenství vlastníků jednotek. Ceny služeb se rozúčtují na jednotlivé vlastníky podle zvláštních právních předpisů (Vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele), popř. rozhodnutí cenového orgánu. Ceny služeb, pro které není stanoven způsob rozúčtování, se rozúčtují na základě pravidel pro rozúčtování nákladů na služby schválených hlasováním tříčtvrtinovou většinou přítomných hlasů. Tabulka č. 2 Účtování nákladů spojených s užíváním jednotek Účetní případ

MD

D

1.

Předpis krátkodobých záloh na služby

311

324

2.

Vyúčtování dodavatelům za dodávky tepla,

315

321

324

315

teplé vody, vodné a stočné, úklid spol. prostor apod. 3.

Použití

zálohy

na

služby

poskytované

34

s užíváním bytů na úhradu výdajů za služby

Zdroj: [vlastní zpracování]

4.1.2 VÝNOSY SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK 4.1.2.1 PŘÍSPĚVEK NA SPRÁVU DOMU Členové společenství vlastníků jednotek přispívají na náklady spojené se správou domu, tzv. zálohy, které se předepisují k úhradě, a tento předpis je pak k rozvahovému dni vyúčtován se skutečnými náklady. Charakterem a předmětem činností SVJ je správa společných částí a podle účetních předpisů se vyžaduje účtování o předpisu. A zálohy z obecného principu tak podléhají vyúčtování.

4.1.2.2 PŘÍJMY Z ÚROKŮ Úroky z vkladů na bankovních účtech jsou příjmem společenství vlastníků jednotek, ať už se jedná o úroky z běžného účtu, tak i z účtu termínovaného. Názory odborníků však říkají, že tyto úroky mohou být výnosem SVJ a stejně tak i příjmem jednotlivých vlastníků po odečtení nákladů s tímto příjmem spojených. Lze to chápat v případě, že všichni vlastníci uzavřou dohodu o rozdělení příjmů plynoucích z úroků běžného, příp. termínovaného vkladu. Ale i když se takto dohodnou a rozdělí si úroky mezi sebe, prvotně jsou úroky výnosem SVJ a podléhají dani z příjmu (úroky z termínovaných vkladů) a následně jsou příjmem jednotlivých vlastníků. V Zákoně o dani z příjmu - § 18, odst. 4, písm. c) se říká, že úroky z vkladů na běžném účtu u SVJ nejsou předmětem daně z příjmů, ale u jednotlivých vlastníků ano, proto je doporučován postup, že úroky z běžného účtu i termínovaného vkladu jsou příjmem společenství vlastníků a jsou současně zúčtovány v krátkodobé záloze.

4.1.2.3 PENÁLE, ÚROK Z PRODLENÍ, SANKCE Společenství vlastníků má na základě zákona o vlastnictví bytů právo svým jménem vymáhat plnění povinností jednotlivých členů. Pokud vlastníci jednotek uhradí příspěvky na správu domu a pozemku a zálohy na služby po termínu splatnosti, má právo společenství vlastníků předepsat úrok z prodlení. Tento příjem je příjmem společenství vlastníků jednotek. Dalším úrokem z prodlení je vyměření nájemcům společných, příp. nebytových prostor ve spoluvlastnictví členů společenství za nesplnění 35

povinností vyplývajících ze smlouvy o pronájmu a tento úrok je příjmem jednotlivých vlastníků ve výši jejich spoluvlastnického podílu. Penále a sankce jsou předepisovány v případě neplnění dodavatelských vztahů.

4.1.2.4 DOTACE Státní fond rozvoje bydlení motivací vlastníků k opravám a modernizacím bytových domů a s ohledem na zajištění rychlejší návratnosti poskytnutých úvěrů, přistoupil k diferencování úrokových sazeb. A proto cílem je zajistit optimální návratnost finančních prostředků, jak z pohledu možných zdrojů financování, objemu oprav, tak i z pohledu možnosti splácení. Jedná se o provozní dotaci na úhradu úroků z úvěrů. Tabulka č. 3 Účtování oprav a dotací Panel Účetní případ

MD

D

1.

Dodavatelská faktura za opravu

315

321

2.

Úhrada faktury z úvěru

321

951

2.

Úrok z úvěru

544

378

3.

Předpis dotace Panel

378

346

4.

Zúčtování dotace Panel

346

691

Zdroj: [vlastní zpracování]

4.1.3 DOTACE NA TECHNICKÉ ZHODNOCENÍ Společenství vlastníků jednotek žádný majetek nevlastní, proto se v jeho účetnictví nemůže projevit navýšení majetku jednotlivých členů společenství. Záleží na tom, zda má SVJ před započetím stavby zdroje financování na dlouhodobé záloze nebo zda bude technické zhodnocení domu financovat z úvěru a následně bude uplatňovat dotaci v rámci programu ZELENÁ ÚSPORÁM nebo dotaci v rámci IPRM-integrovaný plán rozvoje měst.

36

Tabulka č. 4 Účtování dotací na technické zhodnocení Účetní případ

MD

D

1.

Dodavatelská faktura za tech. zhodnocení

315

321

2.

Úhrada faktury vlastními zdroji

321

221

3.

Úhrada faktury z úvěru

321

951

4.

Čerpání dlouhodobé zálohy

955

315

5.

Předpis dotace Zelená úsporám

378

346

6.

Připsání dotace na běžný účet

221

378

7.

Vyúčtování dotace

346

315(955)

Zdroj: [vlastní zpracování]

4.1.4 PRONÁJEM SPOLEČNÝCH ČÁSTÍ DOMU Společenství vlastníků jednotek může schválením shromáždění vlastníků uzavřít smlouvu o nájmu společných částí domu nebo nebytových prostor. Většinou se jedná o reklamu na fasádě domu, pronájem části střechy k umístění telekomunikačního zařízení a nebytový prostor k podnikání. Ve všech případech se jedná o příjem vlastníků jednotek, který je zúčtován na účtu zúčtovacích vztahů a dohodou všech vlastníků jednotek pak může tento příjem být převeden na účet 955 – dlouhodobá záloha na opravy. Potom na základě oznámení o výši připadající dle spoluvlastnického podílu na každého vlastníka, si tuto částku každý zahrne do svého daňového přiznání a tento příjem je zdaňován jako příjem z pronájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů. Tabulka č. 5 Účtování pronájmu společných částí domu Účetní případ

MD

D

1.

Příjem z pronájmu společných částí domu

221

379

2.

Převod do dlouhodobé zálohy

379

955

37

3.

Případné vyplácení členů společenství

379

221 (211)

Zdroj: [vlastní zpracování]

4.1.5 MAJETEK Společenství vlastníků jednotek vzniká za účelem správy domu a spravuje majetek svých členů. Zde však dochází ke zpochybnění, že majetek pořízený z příspěvků vlastníků není majetkem společenství, ale ve spoluvlastnictví jednotlivých členů. Tuto problematiku neřeší ani zákon o účetnictví ani vyhláška č. 504/2002 Sb., ani České účetní standardy, proto se postupuje podle účetních předpisů týkajících se majetku obecně. Společenství vlastníků jednotek může nabývat majetek (kancelář, archiv, mycí stroj atd.) jen pro účely správy. Majetek může nabývat buď darem, nebo koupí. Společenství vlastníků si na základě odpisového plánu stanoví účetní odpisy dlouhodobého hmotného i nehmotného majetku. Při výpočtu vychází z ceny vedené v účetnictví a sazby účetních odpisů si stanovuje samo. V případě podílového spoluvlastnictví provádí každý spoluvlastník účetní odpisy ze svého podílu.

4.1.6 ZÁVAZKY 4.1.6.1 BANKOVNÍ ÚVĚR Společenství vlastníků jednotek využívá dotačních programů na revitalizaci bytových domů a nemá dostatek finančních prostředků ve fondu oprav a dotace nepokryjí celkové náklady na revitalizaci, má právo SVJ požádat o bankovní úvěr. S uzavřením smlouvy o poskytnutí úvěru je nutný souhlas všech vlastníků bytových jednotek.

4.1.6.2 STAVEBNÍ SPOŘENÍ Stejný způsob financování oprav nebo technického zhodnocení v budoucnosti je i využití stavebního spoření a následně pak překlenovacího úvěru ze stavebního spoření. V případě stavebního spoření jsou dvě možnosti jeho uzavření a to, jednotliví vlastníci uzavírají smlouvu o stavebním spoření, anebo druhý způsob, kde účastníkem stavebního spoření je společenství vlastníků jako právnická osoba. Nevýhodou je, že právnická osoba nemá nárok na státní podporu. 38

4.2 ÚČTOVÁNÍ BYTOVÉHO DRUŽSTVA Účetnictví bytových družstev se řídí zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon o účetnictví). Prováděcím předpisem pro bytová družstva je vyhláška č. 500/2002 Sb., kterou se provádí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, pro účetní jednotky, které jsou podnikateli účtujícími v soustavě podvojného účetnictví. Dále ČÚS pro účetní jednotky, které účtují podle vyhlášky č. 500/2002 Sb.

4.2.1 ÚČTOVÁNÍ NÁKLADŮ A VÝNOSŮ DRUŽSTVA 4.2.1.1 NÁKLADY SPOJENÉ SE SPRÁVOU DOMU A POZEMKU Družstvo účtuje náklady spojené se správou domu a pozemku v průběhu roku buď:  Rozvahově  Výsledkově Rozvahový nebo-li zálohový způsob účtování spočívá v tom, že náklady spojené se správou domu a pozemku účtuje družstvo v průběhu roku na účty účtové třídy 5 a k 31. 12., rozpustí krátkodobou zálohu ve výši skutečných nákladů, sníženou o zdanitelné příjmy (příjmy z pronájmu nebytových prostor, z pronájmů střech apod.) ve prospěch výnosů. Pak je výsledek hospodaření nula. Výsledkově to znamená, že se nepoužívá zálohové nájemné. K 31. 12. vytvoří družstvo hospodářský výsledek. Na opravy si tvoří rezervy účtované do nákladů, zákonných dle zákona o rezervách, a ostatních rezervách. Tabulka č. 6 Účtování nájemného Účetní případ

MD

D

1.

Předpis nájemného za družstevní byty

1.a)

Nájemné

602

1.b)

Dlouhodobá záloha na opravy

475

1.c)

Zálohy na služby

324

311

Zdroj: [vlastní zpracování]

39

4.2.1.2 NÁKLADY SPOJENÉ S UŽÍVÁNÍM BYTŮ Na nákladové účty tř. 5 se účtují všechny náklady, které se týkají tepla a ohřevu teplé užitkové vody. Na účty zúčtovacích vztahů tř. 3 se účtují všechny ostatní služby. Náklady na teplo se převádí přes výnosový účet tř. 6 na účet 315. Při ročním zúčtování se všechny náklady z účtu 315 převedou na účet pohledávek, současně se na tento účet převedou všechny zálohy a rozdílem je pak přeplatek nebo nedoplatek. Co je důležité zmínit je to, že ne všechny náklady spojené s užíváním bytů jsou do konce zúčtovacího období vyúčtovány, pak se o těchto nevyfakturovaných dodávkách účtuje na účtech - dohadné položky pasivní.

4.2.1.3 VÝNOSY Z NÁJEMNÉHO Na účty úč. sk. 60 – Tržby za vlastní výkony se účtují účetní operace spojené s účtováním nájemného. Příspěvky na správu domu od nájemců jsou výnosem družstva.

4.2.1.4 POPLATKY Z PRODLENÍ, SANKCE Předpisem stanovené nájemné uhrazené nájemcem po stanoveném datu splatnosti, podléhá penalizaci a v tomto případě pak poplatku z prodlení dle občanského zákoníku a nařízením vlády je stanovena jeho výše. Tyto výnosy se účtují na účty účtové skupiny 64 – Jiné provozní výnosy.

4.2.1.5 ÚROKY Z BANKOVNÍCH ÚČTŮ, PROVIZE Úroky z bankovních účtů, provize poskytnuté pojišťovnami za bezeškodní průběh jsou účtovány na účty finančních výnosy.

4.2.1.6 DOTACE Stejně jako SVJ má i družstvo nárok na dotace a to jak dotace na opravy, tak dotace na technické zhodnocení a dotace ke krytí části úroků z úvěrů poskytnutých bankami bytovým družstvům na opravy, modernizace, regenerace panelových domů, tzv. Panel a tyto dotace se časově rozlišují, neboť dotace je poskytována paušální částkou ročně ve dvou splátkách a proto je třeba zjistit, jaká výše dotace k úrokům souvisí s daným účetním obdobím a jaká výše bude výnosem v roce dalším.

40

4.2.1.7 MAJETEK Při založení družstva členové skládají členské vklady do vlastního kapitálu, tzv. základní kapitál družstva, případně další členské vklady dle stanov. Z těchto vkladů je pak uhrazena kupní cena bytového domu, případně pozemku. Tabulka č. 7 Účtování členských vkladů Účetní případ

MD

D

1.

Členské vklady

1.a)

Základní kapitál zapisovaný

411 AE

1.b)

Základní kapitál nezapisovaný

411 AE

2.

Úhrada členských vkladů

353

221

353

Zdroj: [vlastní zpracování] Se vznikem družstva jsou spojené i zřizovací výdaje, a pokud splní hranici pro zařazení do dlouhodobého majetku, tj. 60 tis. Kč jsou zařazeny jako dlouhodobý nehmotný majetek, pokud nedosahují této hranice, jsou účtovány přímo do provozních nákladů.

4.2.2 ROZDÍLY ZDAŇOVÁNÍ PŘÍJMŮ DRUŽSTVA, SVJ A JEDNOTLIVÝCH VLASTNÍKŮ Společenství vlastníků jednotek je neziskový subjekt a nebylo zřízeno za účelem podnikání, většina z jeho příjmů není předmětem daně z příjmů právnických osob. Opakem jsou bytová družstva, protože zákon o daních z příjmů se vztahuje na ně stejně jako na každého jiného poplatníka. A příjmy jednotlivých vlastníků jednotek (příjmy z pronájmů nebytových prostor) podléhají ovněž dani z příjmů fyzických osob.

41

Tabulka č. 8 Přehled rozdílů zdaňování příjmů družstva, SVJ, jednotlivých vlastníků Příjmy, které jsou předmětem

SVJ

BD

daně z příjmů:

Vlastníci-fyzické osoby

Úroky z prodlení, sankce -předepsané vlastníkům,

Ano

Ano

Ne

Ne

Ano

Ano

Ano

Ano

Ne

-z běžného účtu

Ne

Ano

Ne

-z termínovaného, spořícího

Ano

Ano

Ne

Ne

Ano

Ano

Ne

Ano

Ano

-ve vlastnictví SVJ, BD

Ano

Ano

Ne

-ve spoluvlastnictví vlastníků

Ne

Ne

Ano

nájemcům za pozdní úhradu záloh -předepsané nájemcům nebytových prostor za pozdní úhradu -sankce předepsané za nedodržení podmínek při revitalizaci bytového domu Úroky z bankovních účtů

účtu Příjmy z pronájmů nebytových prostor Ostatní příjmy (např. reklama umístěná na štítě domu, pronájem střechy apod.) Prodej majetku:

jednotek

Zdroj: [vlastní zpracování] 42

4.3 ÚČTOVÁNÍ A ZDAŇOVÁNÍ PŘÍJMŮ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK TŘEBÍČ Pro svoji bakalářskou práci jsem si vybrala účetní závěrku konkrétního Společenství vlastníků jednotek Třebíč, a z podkladů rozvahy, výkazu zisků a ztrát, hlavní knihy a výsledovky stanovím teoretický postup účtování. Měsíční rozpis poplatků na správu domu a pozemku, dále na služby spojené s bydlením zahrnuje:30 Dlouhodobá záloha na opravy

36 113 Kč

Splátka úvěru

126 917 Kč

Správní poplatek

18 445 Kč

Ostatní provozní náklady

9 520 Kč

Pojištění domu

2 821 Kč

Zálohy na služby

249 894 Kč

Celkový měsíční rozpis

443 710 Kč.

SVJ účtuje předpis poplatků spojených se správou domu a pozemku a záloh na služby: MD 311 20

443 710 Kč

/ D 324 10

30 786 Kč

955 10

163 030 Kč

324 20

249 894 Kč

Tabulka č. 9 Interní výkaz zisků a ztrát za období 1 – 12/ 2012 Účet

Náklady celkem v Kč

Text

518 10

Správa domu

222 768,00

521 11

Mzdové náklady

114 240,00

527 10

Zákonné sociální náklady

544 10

Úrok z úvěrového účtu

549 10

Jiné ostatní náklady

30

300,00 624 872,14 15 365,80

Rozpis poplatků na správu domu a nákladů spojených s bydlením k 1.1.2012 – SVJ Třebíč

43

Výnosy celkem v Kč

Náklady celkem 602 29

Úhrada nákladů

641 10

Smluvní pokuty a úroky

644 10

Úroky BÚ

977 545,94 975 985,75 1 137,00 423,19

Výnosy celkem

977 545,94

Hospodářský výsledek

0,00

Pramen: Vlastní zpracování – údaje převzaty z účetní závěrky Společenství vlastníků jednotek zvolilo rozvahový způsob účtování nákladů spojených se správou domu a pozemku. Náklady na opravy domu a pozemku účtuje přímo čerpáním dlouhodobé zálohy, náklady na služby spojené s bydlením nemá, původní vlastník dále zajišťuje s dodavateli tyto služby a jsou fakturovány od dodavatelů přímo na správce. Společenství vlastníků pouze přeposílá zálohy od vlastníků na účet správce a správce po skončení zúčtovacího období provede vyúčtování zálohových plateb s jednotlivými vlastníky a vyrovná s nimi i případné nedoplatky a přeplatky. Společenství vlastníků jednotek pronajímá štít domu pro reklamní účely a takto získané příjmy účtuje jako závazek vůči jednotlivým vlastníkům a tento příjem na základě souhlasu všech vlastníků převádí do dlouhodobé zálohy. Jednotlivým vlastníkům vystaví přehled příjmů z pronájmu k případnému dalšímu zdanění. Společenství vlastníků v roce 2012 provádělo revitalizaci bytového domu v rámci dotačního programu IPRM. Jedná se o technické zhodnocení, a jak bylo zmíněno již v teoretické části, jde o technické zhodnocení majetku všech vlastníků, proto opravy se nepromítají v nákladech na opravy, ale na účtu 315 – ostatní pohledávky IPRM. Společenství vlastníků část revitalizace financovalo z vlastních zdrojů a část z úvěru. Úroky z úvěru se účtují na účet 544 10 – úrok (revitalizace) a přes účet 602 jako čerpání dlouhodobé zálohy. Splátka úvěru se účtuje snížením pohledávky za vlastníky vedená na účtu 315 90 a současně čerpání dlouhodobé zálohy.

44

Vyúčtování krátkodobé zálohy k 31.12.2012: Přijaté krátkodobé zálohy: 324 10

pojištění, správa, mzdové náklady

369 432,00

Náklady: 315 30

pojištění domu

518 10

správa domu

222 768,00

521 11

mzdové náklady

114 240,00

527 10

zákonné soc. náklady

549 10

jiné ostatní náklady

32 840,00

300,00 15 365,80

Výnosy: 641 10

smluvní pokuty a úroky

644 10

úroky BÚ

1 137,00 423,19 - 14 521,61 Kč

Nedoplatek na KZ Pramen: Vlastní zpracování – údaje převzaty z účetní závěrky

Společenství vlastníků jednotek tvoří krátkodobou zálohu na náklady spojené se správou domu, tyto zálohy tvoří během roku na účtu 324 10. Po skončení zúčtovacího období, tj. k 31.12. vyúčtuje tyto zálohy s náklady a výnosy, které tvoří krátkodobou zálohu. Případný nedoplatek může předepsat jako pohledávku za vlastníky, společenství vlastníků zvolilo způsob úhrady tohoto nedoplatku z dlouhodobé zálohy. Případný přeplatek vyúčtuje ve prospěch dlouhodobé zálohy. Tabulka č. 10 Inventarizace majetku a závazků k 31.12.2012 – rozpis účtů v Kč Účet

Popis účtu

Počáteční

Obrat MD

Obrat D

Konečný zůstatek

zůstatek 221 10

Banka

2865921,32

5250384,39

6025809,98

2090495,73 MD

311 20

Odběratelé-vlastníci

4551,00

5257553,00

5248400,00

13704,00 MD

311 21

SIPO

56340,00

66739,00

56340,00

66739,00 MD

315 90

Ost.pohl.-IPRM

0,00

17000000,00

412429,84

16587270,16 MD

321 10

Dodavatelé

461919,00

7175145,00

6812169,00

98943,00 D

379 12

Jiné závazky –Koop.

0,00

200,00

300,00

100,00

D

379 30

Jiné závazky

100,00

250,00

250,00

100,00

D

95110

Dlouh.bank.úvěr

11600189,00

412729,84

5399811,00

16587270,16

D

955 10

Dlouh.přij.záloha

2618271,32

2377576,59

1830876,00

2071570,73

D

45

Podrozvah.účty: 974 57

Majetek IPRM

974 58

Majetek IPRM nezp.

999 99

Spoj.účet

4727139,00

5127947,00

0,00

9855086,00 MD

0,00

9439484,00

0,00

9439484,00 MD

4727139,00

0,00

14567431,00

19294570,00

Pramen: Vlastní zpracování – údaje převzaty z účetní závěrky Společenství vlastníků k 31.12. sestaví účetní závěrku, provede dokladovou inventarizaci všech účtů. Sestaví výkaz zisků a ztrát a rozvahu, oboje ve zjednodušeném způsobu a přílohu. Tyto výkazy ukládá společenství vlastníků jednotek do Sbírky listin vedené Krajským soudem v Brně. Zpracovanou účetní závěrku předkládá společenství vlastníků shromáždění vlastníků ke schválení. Přiznání k dani z příjmů právnických osob za rok 2012 Ř. 10 výsledek hospodaření (zisk +, ztráta -) ke dni 31.12.

0

Ř. 40 výdaje (náklady) neuznávané za výdaje (náklady) k dosažení, Ř. 70

zajištění a udržení příjmů ….

977 546

mezisoučet

977 546

Ř. 101 příjmy, jež u poplatníků, kteří nebyli založeni nebo zřízeni za účelem podnikání….

976 409

Ř. 170 mezisoučet

976 409

Ř. 200 základ daně před úpravou

1 137

Ř. 251 částka podle § 20 odst. 7 zákona, o níž si mohou poplatníci, kteří nejsou založeni nebo zřízeni za účelem podnikání (§18, odst. 3 zákona), dále snížit základ daně Ř. 340 celková daň

1 137 0

Pramen: Vlastní zpracování – údaje převzaty z účetní závěrky Společenství vlastníků jednotek mělo za kalendářní období roku 2012 zdanitelné příjmy, a to úroky z prodlení za opožděné platby vlastníků. Tyto příjmy jsou příjmem společenství a musí proto podat daňové přiznání za rok 2012, i když výsledná daň je 0 Kč a současně využije snížení základu daně.

46

D

4.3.1 ODSTRANĚNÍ CHYB V ÚČTOVÁNÍ A ZDAŇOVÁNÍ PŘÍJMŮ SVJ Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba podle zákona o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů, založena za účelem správy domu a pozemku a při vzniku se stává účetní jednotkou a toto účetnictví vede až do svého zániku. Již tato věta dává podnět k zamyšlení, co se rozumí pojmem správa domu a pozemku. Je dům i pozemek ve vlastnictví společenství vlastníků jednotek nebo ve vlastnictví jednotlivých členů? Je třeba již od počátku vzniku společenství rozlišit vlastnictví. Převodem z původního vlastníka na jednotlivé vlastníky je majetek, a tím se rozumí dům i pozemek vyřazen z účetnictví původního vlastníka.

Zapsáním

prohlášením

vlastníka

do

katastru

nemovitostí

v poměru

spoluvlastnických podílů se stává spoluvlastnictvím jednotlivých vlastníků. Dále může SVJ pro svoji činnost nabývat majetek, např. kancelář, archiv a pak tento majetek je majetkem právnické osoby, tj. společenství vlastníků jednotek. Majetek je pak účtován v případě vlastnictví SVJ právnické osoby na majetkové účty tj. účty úč. třídy 0. Spoluvlastnické podíly jednotlivých vlastníků se pak účtují jako závazek vůči vlastníkům a je veden na podrozvahových účtech. Je zastáván názor, že majetek pořízený společenstvím vlastníků jednotek je financován příspěvky jednotlivých vlastníků ve výši spoluvlastnických podílů z tzv. dlouhodobé přijaté zálohy - „fondu oprav“. Pak se ale nejedná o majetek společenství vlastníků, ale o majetek jednotlivých vlastníků. Opora správného výkladu v právních předpisech není a je třeba přímo v zákonech ustanovit nabytí a financování majetku pořízeného společenstvím vlastníků z dlouhodobé přijaté zálohy. Dotace na technické zhodnocení majetku tzv. IPRM – Integrovaný plán rozvoje měst předpokládá, že technické zhodnocení bude účtováno na účet 042 – pořízení majetku a následně bude o toto zhodnocení navýšena hodnota domu. Ale společenství vlastníků jednotek dům nevlastní, a tudíž by ani nemělo zvolit tento způsob účtování. Přesto se stává, že některá společenství vlastníků jednotek účtují toto zhodnocení na účet 511 – opravy a současně účtují čerpání dlouhodobé zálohy na stranu MD a na straně D účet 649 – Jiné výnosy. Ale tento způsob není tím správným, protože pravidla pro čerpání dotace z prostředků Evropských fondů stanoví, že se jedná o technické zhodnocení, ne opravu. A jak se v této svízelné situaci zorientovat a postupovat správně? Pro tento případ je vhodné zvolit rozvahový způsob účtování, a to použít účet 315 – ostatní pohledávky – pohledávky za 47

vlastníky a úhrada z dlouhodobé přijaté zálohy, případně z úvěrového účtu. Celou akci vést na podrozvahové evidenci, a to jak způsobilé i nezpůsobilé náklady snížené o přijatou dotaci. Náklady a výnosy týkající se právnické osoby, tj. společenství vlastníků jednotek nebo náklady a výnosy vztahující se k spoluvlastnickým podílům jednotlivých vlastníků je důležité pro správný způsob účtování rozlišit. A tímto rozlišením je také nutno přistupovat i ve vztahu k dani z příjmů právnické osoby, případně dani z příjmů fyzických osob. Je dána možnost účtování nákladů rozvahově nebo výsledkově. Každá volba má své výhody i nevýhody, je třeba si uvědomit, že náklady, které se týkají přímo společenství vlastníků jednotek např. mzdové náklady – odměny statutárnímu orgánu, náklady na vedení běžného účtu, případně úvěrového účtu, náklady na správu domu musí být účtovány na účty 5. třídy. Rovněž tak i úroky z běžného účtu, termínovaného účtu, úroky z prodlení z titulu pozdní úhrady vlastníků se účtují na účty 6. třídy. Opravy společných částí domů, revize, drobný nákup (čistící prostředky, žárovky apod.) je výhodné účtovat přímo čerpáním dlouhodobé zálohy. Výnosy plynoucí ze společných částí domu a z nebytových prostor ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek, úroky ze stavebního spoření členů SVJ nejsou výnosy společenství vlastníků jednotek, ale vlastníků jednotek a tyto příjmy vstupují do daňového základu jednotlivých vlastníků. Nelze tyto výnosy zaměnit s příjmy společenství vlastníků jednotek.

48

5 ZÁVĚR Cílem bakalářské práce bylo stanovit obecný přístup účtování společenství vlastníků jednotek a na jeho základě vytvořit teoretický rámec účtování pro konkrétní společenství. Vycházela jsem nejprve z legislativy, která se vztahuje k dané tématice, tj. k založení a k samotnému vzniku společenství vlastníků. Kdy z původního vlastníka vzniká vlastník nový a je důležité rozlišit, jaká nová forma vlastnictví vzniká, zda společenství vlastníků nebo bytové družstvo. Jsou to dva rozdílné subjekty vlastnictví bytových domů. A podle toho se odvíjí nejen účetnictví ale i zdaňování příjmů. Společenství vlastníků i bytové družstvo vzniká za účelem správy společných částí domů a pozemků, ale na společenství vlastníků je nahlíženo jako na subjekt, který nebyl založen za účelem podnikání a řídí se i příslušnými předpisy a nově vznikající bytové družstvo je podnikatelský subjekt, který pouze uspokojuje potřeby svých členů a mnohdy žádnou podnikatelskou činnost nevyvíjí. Od roku 2014 vstupuje v platnost nový zákon o obchodních korporacích, který nově specifikuje, že bytové družstvo může být založeno za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů, může spravovat domy s byty a nebytovými prostorami ve vlastnictví jiných osob a může provozovat i jinou činnost pokud tím neohrozí uspokojování bytových potřeb svých členů a tato činnost bude pouze doplňková nebo vedlejší. Nová právní úprava vnese jasnější pravidla jak samotná družstva, správce těchto bytových domů a také pro kontrolní orgány. Pro společenství vlastníků novým občanským zákoníkem od roku 2014 nastává velmi důležitá změna a to, že tento zákon nahradí zákon č. 72/1994 Sb. (zákon o vlastnictví bytů) i vzorové stanovy. Nově jsou specifikovány společné části, spoluvlastnický podíl, příspěvky na správu domu a pozemku, kde je stanoveno, že shromáždění vlastníků schvaluje celkovou výši příspěvků na správu domu pro příští období a rozhoduje o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků a co je důležité je i nový pojem a to správa domu, která říká, že správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Od roku 1994, kdy vstoupil v platnost zákon o vlastnictví bytů a stále probíhala jeho novelizace, která v roce 2000 stanovila právní rámec pro vznik společenství vlastníků a je již po letech praxe přesně specifikováno, co se rozumí pod pojmem správa a další důležité otázky tímto zákoníkem jsou řešeny. Je to již usnadnění pro účetní, protože díky chybějícím právním předpisům mohli sice uplatnit svoji kreativitu,

49

ale mohlo docházet k chybám. Doporučila bych, aby i vyhláška č. 504/2002 Sb. i ČÚS se více věnovali tomuto tématu a byly i přesně specifikovány účetní metody a postupy, protože použití ustanovení těchto vyhlášek jsou v praxi zbytečná. Bylo by dobré jasněji specifikovat a doplnit ty mezery vyhlášky týkající se účtování např. majetku, nákladů a výnosů. Tak jako účetní předpisy, tak i předpisy daňové přímo nespecifikují příjmy, které jsou předmětem daně společenství vlastníků jednotek a názory odborníků se v této oblasti liší. A proto je nutné přijmout taková opatření, aby nedocházelo k chybám a mezery v zákonech byly odstraněny. Původní vlastníci bytových domů, tj. bytová družstva jak stavební, tak lidová dnes ztrácí svůj význam a mění se na správu nově vznikajících společenství vlastníků. Novou výstavbou bytových domů rovněž vzniká spousta společenství vlastníků a orientace v této oblasti je hodně složitá proto bych závěrem své bakalářské práce chtěla upozornit na to, že účetnictví i zdaňování příjmů je pro hospodaření společenství vlastníků jednotek nezbytné. Úprava občanského zákoníku i zákona o obchodních korporacích proběhla, čas ukáže zda správným směrem a můžeme doufat, že i další související zákony doznají úprav v této složité oblasti bydlení.

50

6 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY ODBORNÉ PUBLIKACE:  HOLEJŠOVSKÝ, Josef., NEPLECHOVÁ, Marta., OLIVOVÁ, Květa. Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. Plzeň: Aleš Čeněk, 2008. 473 s. ISBN 978-80-7380-091-8.  HRADCOVÁ, Hana. Souvstažnosti k účtové osnově pro nevýdělečné organizace ve zněn pro společenství vlastníků jednotek. Praha: Šel, 2002. 84 s.  NEPLECHOVÁ, Marta. Účetnictví pro bytová družstva a společenství vlastníků jednotek od A do Z včetně příkladů souvztažností. 4.aktualizované vyd. Olomouc: ANAG , 2008. 361 s. ISBN 80-7263-4583.  NEPLECHOVÁ, Marta., DUREC, Martin. Účetnictví pro bytová družstva a společenství vlastníků jednotek od A do Z včetně příkladů souvztažností. 1. vyd. Olomouc: ANAG, 2011. 400 s. ISBN 978-80-7263-686-0.  SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla; aj. Praktický rádce pro Společenství vlastníků jednotek. Praha: Verlag Dashofer, 2009. 1452 s., ISSN 20080905. část 3, díl 6, kapitola 3.  VYŠTEJNOVÁ, Alena. Účetnictví bytových družstev. 1.vyd.Praha: Linde, 2009. 144 s. ISBN 978-80-7201-790-4.  LEBL, František. Výdaje na správu, údržbu a opravy společných částí domu – pravidla pro přispívání. Časopis Praktik+Byt magazín, roč XVII, č. listopad 2012. INTERNETOVÉ ZDROJE  Článek Realit. Autor JUDr. Dan Holubkov [online]. Dostupné z: < http://www.realit.cz/clanek/cast-3-bytova-druzstva-od-lbd-pres-sbd-do-soucasnosticasto-az-do-svj />. Citováno dne 28. 12. 2012  Informační portál – společenství vlastníků jednotek http://www.portalsvj.cz/  Daňaři online – portál daňových poradců a profesionálů < http://www.danarionline.cz/> Citováno dne 28. 12. 2012  Svaz českých a moravských bytových družstev http://www.scmbd.cz/ 51

LEGISLATIVA:  Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník (ObchZ)  Zákon, kterým se mění zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budování a některé vlastnické (ZOVB)  Zákon č. 322/2000 Sb., nařízení vlády, kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek.  Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví (ZÚČ)  Vyhláška č. 504/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví  České účetní standardy č. 401 až 414 vydané Ministerstvem financí ČR pro účetní jednotky, jejichž hlavním předmětem činnosti není podnikání  Vyhláška č. 500/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví  České účetní standardy č. 001 až 023 vydané Ministerstvem financí ČR pro účetní jednotky, které účtují podle vyhlášky č. 500/2002 Sb.  Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů  Zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád

52

SEZNAM TABULEK

Tabulka č. 1 Účtování nákladů na správu domu a pozemku

str. 32

Tabulka č. 2 Účtování nákladů spojených s užíváním jednotek

str. 34

Tabulka č. 3 Účtování oprav a dotací Panel

str. 36

Tabulka č. 4 Účtování dotací na technické zhodnocení

str. 37

Tabulka č. 5 Účtování pronájmu společných částí domu

str. 37

Tabulka č. 6 Účtování nájemného

str. 39

Tabulka č. 7 Účtování členských vkladů

str. 41

Tabulka č. 8 Přehled rozdílů zdaňování příjmů družstva, SVJ, jednotlivých vlastníků

str. 42

Tabulka č. 9 Interní výkaz zisků a ztrát za období 1 – 12/2012

str. 43

Tabulka č. 10 Inventarizace majetku a závazků k 31.12.2012 – rozpis účtů v Kč

str. 45

53