HVO
- HuurdersVereniging Ommoord -
HVO
Inhoud 1. Inhoud 2. Van de voorzitter 3. Achmea, Altera\Verwey en Amvest\Verwey 4. Amvest\Verwey, Daelmans\Atrium en Havensteder 5. Havensteder, Laurens Wonen, Lokin&Tamse en Shearwater\Atrium 6. Shearwater, SOR, Vesteda , Vestia en Woonstad 8. Woonstad en Huurverlaging bij ongunstig label 9. Huurverlaging bij ongunstig label en Warmtewet niet altijd voordelig voor huurders 10. Idem 11. Idem 12. Beste wensen
Huurdersbulletin
Kerst 2013,
pagina 1
HVO
- HuurdersVereniging Ommoord -
HVO
Van de voorzitter Intussen gaat het kabinet maar door met de jaarlijkse extra huurverhogingen en laat deze afhangen van het gezamenlijke huishoudinkomen. Daarbij dient in het oog te worden gehouden, dat het hier gaat om huurverhogingen die bovenop de al doorgevoerde verhogingen worden opgeteld. Stapelen noemen we dat. Momenteel is het al zo ver dat je beter een huis kunt kopen dan huren. Kopers worden via de renteaftrek gesubsidieerd en de huurders extra belast. Bijna tweederde van de huurders maakt zich zorgen over de vraag of ze de huur kunnen blijven betalen. De helft verwacht dat het inkomen de komende jaren daalt. Van huurders met een inkomen boven de armoedegrens verwacht bijna 60 procent dat het inkomen zal dalen. Een reële zorg, omdat uit eerder onderzoek van het RIGO blijkt dat het aantal huishoudens dat in armoede leeft, de komende jaren met zo’n 170.000 huishoudens toeneemt, vooral als gevolg van de stijgende huren (bron: Woonbond). Laten we hopen dat het kabinet zal gaan inzien dat er grenzen zijn aan het ongelimiteerd verhogen van onze huren en tot matiging overgaat. Het z.g. scheef wonen los je hiermee echt niet op. Mede door de financiële crisis en de door het kabinet opgelegde verhuurdersheffing zijn zowel de corporaties als de partikuliere verhuurders flink aan het reorganiseren geslagen om vooral op de personeelskosten te bezuinigen. Tijdelijke contracten worden niet verlengd en er volgen gedwongen ontslagen. Deze maatregelen waren te verwachten. Het moest efficiënter allemaal en dat gebeurt nu dan ook. Daarnaast staan de buitensporige salarissen en bonussen ter discussie van de corporatiebestuurders. Maar laat ik me niet te veel overgeven aan doemdenken. Er bereiken ons gelukkig ook positieve berichten. Volgens de Nederlandse Bank staat de recessie op het punt van herstel. Alle betreffende indicaties wijzen in de zelfde (goede) richting. De economische groei zal in 2014 kunnen stijgen tot wel een 0,5% en tot 0,9% in 2015. Maar het zal pas in 2015 zover zijn, dat wij er als burgers iets van in onze portemonee zullen merken. Met deze toch nog enigszins opbeurende woorden wil ik besluiten en u mede namens mijn collega-bestuursleden, ondanks alles, fijne feestdagen toe te wensen en alle goeds voor het nieuwe jaar J.Lamers
Huurdersbulletin
Kerst 2013,
pagina 2
HVO
- HuurdersVereniging Ommoord -
HVO
Huurverhoging per 1-7-2014 Ook in 2014 wordt de huurverhoging inkomensafhankelijk. Weliswaar zijn de uitkomsten wat minder fors dan in 2013, maar toch maakt de Woonbond zich grote zorgen. Nu al concludeert men dan kopen goedkoper is dan huren en veel huurders komen door de forse huurstijgingen financieel in de problemen. Onderstaande huurverhogingen gelden voor de reguliere (sociale) sector. De verhogingen zijn, gerekend op basis van het gezamenlijke huishoudinkomen over 2012 als volgt: Tot € 34.085* huishoudinkomen is gelijk aan de inflatiecorrectie Tussen € 34.085 en € 43.602 inflatiecorrectie + 0,5% Boven € 43.602 inflatiecorrectie + 2,5%
= 2,71% = 3,26% = 5,21%
* Is tevens de maximum inkomensgrens 2012 tot waar corporaties sociale huurwoningen mogen toewijzen. Nu is dat € 34.229 en wordt voor 2014 € 34.678. Overigens is in de Tweede Kamers een motie aangenomen waarbij is voorgesteld om dit inkomen te verhogen naar € 38.000 (wordt in 2014 € 39.000) en minister Blok (Wonen) naar Brussel te sturen om een verdere verhoging naar € 43.000 te bepleiten. Indien door de huurverhoging de kale huur uitkomt boven het maximum tot waar men recht heeft op huurtoeslag, dan behoudt men dat recht, echter deze wordt dan beperkt tot de maximale huur (voor 2014 is dat € 699,48).
Huurtoeslag Met ingang van december 2013 wordt de huurtoeslag rechtstreeks overgemaakt naar de bankrekening van de rechthebbende (huurder). De bijzondere regel geclusterd betalen, waarbij de toeslag werd overgemaakt naar de corporaties, die dan de nettohuur bij de huurder in rekening brachten, komt daarmee te vervallen. De maximum huur tot waar huurtoeslag (afhankelijk van het inkomen) wordt toegekend is voor 2014 met 2,71% (inflatiecorrectie) opgetrokken van € 681,02 naar € 699,48. De maximum inkomens tot waar men recht heeft op huurtoeslag zijn eveneens (afgerond) met de inflatiecorrectie ad 2,71% verhoogd en zijn als volgt:
Éénpersoons huishoudens Meerpersoons huishoudens Éénpersoonsouderenhuishoudens Meerpersoonsouderenhuishoudens Huurdersbulletin
2014
2013
21.600 29.325 21.600 29.400
21.025 28.550 21.100 28.725
Kerst 2013,
pagina 3
HVO
- HuurdersVereniging Ommoord -
momenteel van de 168 appartementen er nog slechts 56 verhuurd.
Achmea/NVGM (Curieplaats)
Van de voorzitter van de huurderscommissie Curieplaats ontvingen wij onderstaande informatie. 1. aan de tuin, die geweldig wordt opgeknapt, wordt nog hard gewerkt. Er is wat tegenslag geweest wat vooral met het weer (regen en storm) te maken heeft. Veel mensen vinden de paden die extra zijn aangelegd heel leuk en er zijn dan ook nog al wat mensen die hier een wandelingetje maken. Ook is er een vijver aangelegd, die nog afgewerkt moet worden en de beplanting is, behalve de bomen (waarvan er enkele zijn gerooid), volledig vernieuwd. 2. Enige tijd geleden is een tuinopruimploeg geformeerd (de TOP, Tuin-Opruim-Ploeg). De leden, in totaal 11 bewoners, gaan iedere eerste donderdag van de maand een uurtje de rommel in de tuin opruimen. Er wordt eerst, afwisselend bij de ene en dan bij de andere topmedewerker thuis om een uur of 10 gezellig een kopje koffie gedronken en nieuws uitgewisseld, daarna wordt vol enthousiasme aan de slag gegaan. (Als de lezer van dit blad om zich heen kijkt rondom de eigen flat, zou dat wel eens een idee voor meer Topploegen kunnen zijn). 3. De nieuwe situatie koudwatermeting met één blokmeter bevalt heel goed. Iedereen betaalt nu minder aan waterkosten per maand dan toen werd afgerekend tegen het oppervlaktetarief. 4. Het aantal huurders neemt gestadig af. Voor zover mij bekend zijn
Huurdersbulletin
HVO
Altera/Verwey Vastgoed (De Hooghe Hes woontoren)
Renovatie entree De renovatie van de entree is inmiddels voltooid. Over het resultaat is men zeer tevreden. Ook het feit dat de toegang tot het gebouw nu zoveel veiliger is geworden, stemt tot tevredenheid. Naambord Ook het bord buiten boven de ingang met de naam van de woontoren met de huisnummers is tussen de aanwezige pilaren opgehangen. Nu is de entree, die enigszins schuil ging tussen de etalages van de winkels aan beide zijden, makkelijker te vinden. Bewoners initiatief Enige bewoners hebben elkaar gevonden om gezamenlijk het wonen prettiger te maken. Zo hebben zij zelf de containerruimte van een verfje voorzien en werd het parkeerdak schoongemaakt en wordt regelmatig de directe woonomgeving van zwerfvuil ontdaan. Een prima initiatief.
Amvest/Verwey Vastgoed (Joliotplaats)
Stalling scootmobielen Ook in de Joliotflat komen steeds meer scootmobielen. Momenteel kunnen er maximaal twee scootmobielen in de hal op de verdiepingen gestald worden. Lang niet alle plekken zijn momenteel al ingenomen, maar voor de toekomst zou dit wel eens een probleem kunnen gaan worden, waar nog geen oplossing voor is. Tenslotte groeit het aantal scootmobielen in onze vergrijsde wijk gestaag.
Kerst 2013,
pagina 4
HVO
- HuurdersVereniging Ommoord -
Watermeters Dit onderwerp staat nog steeds op onze agenda. We zijn niet tevreden over de huidige situatie en tarifering. Als u dit leest, heeft er inmiddels een gesprek op het kantoor van Amvest plaatsgevonden (19 december). Over de uitkomst hiervan berichten wij in ons volgende bulletin of eventueel per een bewonersbrief. Groenvoorziening Merkwaardig genoeg heeft Verwey Vastgoed geen vergunning gekregen om een drietal dode bomen te kappen. Dakvervanging Het vervangen van het dak gaat dit jaar toch niet door. In dit geval is dat goed nieuws, daar Amvest bezig is met het “groener” maken van zijn portefeuille. De Joliotplaats valt daar ook onder. Het ziet er nu naar uit dat er een totaalopdracht gaat volgen (denk hierbij aan aanpassingen van dak, gevel ed.). Kortom, dit jaar nog geen nieuw dak, maar hoogstwaarschijnlijk volgend jaar wél werkzaamheden die gaan zorgdragen voor betere energielabels en dus meer comfort voor de huurders.
Daelmans/Atrium (Nansen- en Söderblomplaats)
Onderhoud De kopgevels worden gerepareerd. Het isolatiemateriaal wordt verwijderd zodat de spouw goed kan doorluchten en de ventilatie wordt verbeterd. Dit kan effect hebben op de aanpalende woningen m.b.t. verwarming. Met de werkzaamheden werd in week 42 dit jaar van start gegaan. Deze zullen ca. twee weken in beslag nemen. Alle bewoners ontvingen een informatiebrochure. De overlast blijft zoveel mogelijk beperkt. Daarna is het de beurt aan de Nansenplaats. Balkonvloeren: 18 september was de start/werkvergadering. De vloeren aan de achterzijde worden verbeterd. Hierbij wordt 2-componentenmateriaal toegepast. De werkzaamheden gingen op 2 oktober (volgens de planning) van start en deze zullen per flatgebouw ongeveer twee maanden in beslag nemen. Portieken Nansenplaats In november worden de portieken van de Nansenflat gerenoveerd. De aanpak geschiedt per ingang waar het tegelwerk van de vloer en de wand wordt vervangen. De situatie op de begane grond dient als voorbeeld voor de overige etages.
Havensteder
Werkzaamheden Rond de Söderblomflat hebben de afgelopen periode met groot materieel diverse werkzaamheden plaatsgevonden. De parkeerplaats werd herbestraat en de groenvoorziening gerenoveerd. Daarnaast is er aan de kant van de Pres.Wilsonweg een z.g. snoeptuin ingericht, waar o.a. appel- en kersenbomen zijn geplant. De vruchten kunnen wanneer deze rijp zijn door de bewoners worden geplukt. Huurdersbulletin
HVO
Reorganisatie Per 1 april volgend jaar (zou ook nog 1 juli kunnen zijn) zal de organisatie van Havensteder er heel anders uitzien. Er verdwijnen diverse functies, andere worden gecombineerd en door minder personeel uitgevoerd. Tijdelijke arbeidscontracten worden niet verlengd (we hoorden dat er mogelijk wel zo’n 100 mensen hun baan verliezen).
Kerst 2013,
pagina 5
HVO
- HuurdersVereniging Ommoord -
Wijkbeheerders Per 1 april a.s. wenst Havensteder te gaan werken met wijkbeheerders, die meerdere complexen onder hun beheer krijgen. Hiermee verdwijnt het fenomeen huismeester (behalve in de zorg- en 55+ complexen, m.u.v. de Max Planckflat). Deze verandering moet nog worden voorgelegd aan de huurders en Havensteder heeft tenminste 70% van de stemmen per complex nodig die het voorstel goedkeuren. Werkgroepen In de complexen Eliot- en Sinclair Lewisplaats zijn werkgroepen opgericht. Men is uiterst ontevreden over de slechte isolatie, waardoor de appartementen niet voldoende verwarmd worden en ook het achterstallige onderhoud baart zorgen. Daarnaast verlangen zij met het oog op de veiligheid nieuwe toegangsdeuren en de installatie van camera’s. Waterleidingen In de Eliotknikflat komen nieuwe koud en warmwaterleidingen. De bewoners zijn hierover uitgebreid geïnformeerd.
Laurens Wonen Stalling scootmobielen In alle gebouwen van Laurens Wonen is nu een definitieve oplossing gevonden voor het stallingsprobleem van scootmobielen. Daar waar deze niet in de hallen of gangen terechtkunnen, worden op de begane speciale ruimten daarvoor geschikt gemaakt of gecreëerd. Door omstandigheden kon het najaarsoverleg met deze verhuurder geen doorgang vinden, zodat we verder geen nieuws hebben te melden. Huurdersbulletin
HVO
Lokin&Tamse/Nederwoon (Alb.Schweitzerplaats nrs. 32 t/m 138)
Inmiddels heeft met deze nieuwe beheerder van bovengenoemd complex (Nederwoon) het eerste overleg plaatsgevonden. Wij hebben dit als zeer positief en constructief ervaren. Ook is er een schouw gehouden, waarbij een lijst werd opgesteld van mankementen die de aandacht vragen. Zoals het er nu uitziet hebben wij er alle vertrouwen in dat we een goede samenwerking tegemoet gaan.
Shearwater/Atrium (Kellogg- en Cordell Hullplaats)
Schoonhouden galerij Het niet schoonhouden van het eigen stukje galerij, dat volgens het huishoudelijk reglement verplicht is, vormt nog steeds een bron van ergernis. Nog te veel bewoners lappen deze regel aan hun laars, reden waarom de VvE en Atrium daar extra aandacht aan gaan geven en zullen de overtreders worden aangepakt. Boete E-on Kellogg Over de door E-on aan de VvE kelloggplaats opgelegde boete voor het overschrijden van de z.g. piekdoorstroom gedurende het stookseizoen 2011, hebben we al enige malen bericht. Ook dat de VvE deze boete bestrijdt en derhalve E-on via een advocaat heeft gedagvaard om e.e.a. via de rechter uit te vechten. Omdat E-on de bereidheid toonde tot het treffen van een regeling en dat daarover wordt onderhandeld, is de zaak nog niet voorgekomen. Er is goede hoop dat het boetebedrag zal worden terugbetaald en dat de
Kerst 2013,
pagina 6
HVO
- HuurdersVereniging Ommoord -
bewoners van de Kelloggflat worden gecompenseerd. Verhoging voorschotten Tijdens het najaarsoverleg is o.a. gesproken over het verhogen van de voorschotten van de servicekosten a.h.v. een door de VvE gedaan voorstel. Omdat bedoelde voorschotten al jaren niet zijn verhoogd en door de stijgende (energie)kosten steeds meer bijbetaald moet worden, vinden we doorvoering een verstandige maatregel.
Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam (SOR) BCNO De bewonerscommissie Nieuw Oldenoord (BCNO) is eigenlijk een gemengde commissie, die namens de bewoners overleg voert met de SOR en daarnaast veel activiteiten organiseert. Om aan de vele evenementen deel te mogen nemen betaalt men een bescheiden jaarlijkse contributie. Niet alle bewoners doen dit echter en zijn dan geen lid van de BCNO. Tijdens de jaarlijkse ALV worden dan ook alleen de (betalende) leden uitgenodigd en dat vinden we niet terecht, omdat een bewonerscommissie tenslotte namens alle bewoners met de verhuurder het overleg voert. Kennelijk vindt de bewonerscommissie dit ook, want we kunnen met enige voldoening melden dat er op 29 november l.l. een algemene bewonersvergadering is gehouden; voor alle bewoners dus.
Vesteda
naar een meer bescheiden onderkomen. Maar omdat nog steeds voor de Woongalerie in het prestigieuze gebouw aan de Gedempte Zalmhaven geen nieuw baasje kon worden gevonden, wordt er niet verhuisd. Zoals eerder gemeld zijn de telefoonnummers nog in gebruik. Alleen het postadres is nu in Maastricht.
Vestia Onderdeel van de reorganisatie van Vestia is het samenvoegen van de diverse regio’s. Zo hebben we voor onze toekomstige overleggen niet meer te maken met ‘Vestia Rotterdam Noord’, maar gewoon met Vestia, opererend vanuit het kantoor aan de Goudsesingel. BC Jacq de Botflat Op 9 oktober l.l. is er een bijzonder overleg geweest tussen Vestia en genoemde bewonerscommissie. De commissieleden zijn van mening dat zij t.o.v. de andere Vestia-complexen worden achtergesteld. Zo is er al jaren niet meer geschilderd, dreigt de flat te verpauperen, heeft men verwarmingsklachten en ook v,w,b, veiligheidsvoorzieningen (nieuwe braakvrije voordeuren en camera’s) komt er gewoon geen budget. De sfeer tijdens het overleg was nu niet direct optimaal te noemen en men neemt geen genoegen met alle afwijzingen waar men steeds tegen aanloopt.
Woonstad Woonstad Rotterdam haalt truc uit met huismeesterskosten (bron: Woonbond)
Reorganisatie Onderdeel van de reorganisatie is o.a. in Rotterdam het plan om te verhuizen Huurdersbulletin
HVO
Alle huurders van woningcorporatie Woonstad Rotterdam hebben de afgelopen maanden twee brieven
Kerst 2013,
pagina 7
HVO
- HuurdersVereniging Ommoord -
HVO
ontvangen over een bijdrage aan de huismeester. Als minder dan 30 procent van de huurders daar bezwaar tegen maakt, zal vanaf januari volgend jaar € 2,- per maand in rekening worden gebracht via de servicekosten. Deze procedure om instemming van de huurders te krijgen voor de bijdrage in de huismeesterkosten is echter niet correct.
als antwoord dat afhankelijk van de uitslag van de enquête nog overleg zou plaatsvinden. De brief is volgens Woonstad namelijk ‘een vorm van inspraakrecht’. Nu blijkt echter dat Woonstad in het geheel geen overleg heeft gevoerd. Niet alleen de bewonerscommissies, maar ook de klantenraad van Woonstad is niet om advies gevraagd.
Op deze manier schuift Woonstad de bewijslast op het bordje van de huurder en dat is niet volgens de wet. Na de eerste brief die aan het eind van de zomer bij huurders op de deurmat lag, hebben diverse bewonerscommissies en –verenigingen direct bezwaar gemaakt tegen deze handelwijze. Over het nieuwe beleid voor de maandelijkse extra bijdrage voor de huismeester, was namelijk niet met hen overlegd.
Beraden op bezwaar Navraag door de Woonbond leert dat de klantenraad Woonstad tijdens de laatste vergadering ter verantwoording heeft geroepen, omdat zijn instemmingsrecht niet is gerespecteerd. Woonstad heeft aangegeven zich nog te beraden op de bezwaren en brieven over de huismeester. Bezwaar maken bij kantonrechter
De bewonerscommissies hebben moeite met het voorgestelde takenpakket van de huismeester. Soms gaat het om een wijkbeheerder die altijd al in de wijk rondliep maar die er geen nieuwe taken bij lijkt te krijgen. Ook hebben bewonerscommissies bezwaren geuit tegen de wijze van enquêteren van Woonstad om goedkeuring van huurders te krijgen. De enquête was namelijk op basis van geen akkoord. ‘Indien u niet akkoord gaat met het voorstel om de servicekosten met € 2,- per maand voor de diensten van de huismeester te verhogen, verzoek ik u vriendelijk de antwoordstrook volledig ingevuld, voor 21 september retour te zenden’, aldus de enquêtebrief aan de huurders van Woonstad. Geen overleg met klantenraad
De uitslag van de enquête is echter al aan de huurders meegedeeld. In een buurt waar er meer dan 30 procent van de huurders had aangegeven bezwaar te hebben tegen de extra bijdrage, kregen de huurders te horen dat er dan voor hen geen huismeester zal zijn. Woonstad geeft huurders acht weken de tijd om een procedure te starten bij de kantonrechter als zij bezwaar hebben tegen het besluit. Procedure onjuist Volgens de Woonbond kan Woonstad dit beleid echter niet doorvoeren zolang de corporatie niet de juiste procedure heeft gevolgd. Woonstad moet kunnen aantonen dat 70 procent van de huurders geen bezwaar heeft tegen de extra bijdrage voor de huismeester. Dat minder dan 30 procent van de huurders heeft aangegeven 'niet akkoord' te
Woonstad gaf de bewonerscommissies Huurdersbulletin
Kerst 2013,
pagina 8
HVO
- HuurdersVereniging Ommoord -
gaan, is nog geen bewijs dat (meer dan) 70 procent het ermee eens is.
zullen uitwerken. De HVO is positief gestemd, omdat er nu duidelijker plannen zijn en hoopt dat deze goed zullen uitwerken.
Overlegwet niet gevolgd Daarnaast heeft Woonstad ook niet de juiste procedures gevolgd in het kader van de Overlegwet. Aangezien Woonstad de wet niet correct heeft toegepast is de Woonbond van mening dat de acht weken termijn die Woonstad heeft gesteld voor een procedure bij de kantonrechter niet van toepassing is. De juristen van de Woonbond adviseren de huurders van Woonstad daarom voorlopig de extra bijdrage van € 2,niet te betalen, totdat Woonstad heeft aangetoond dat 70 procent van de huurders het ermee eens is.
Woonbron Reorganisatie (Zie ook ons bulletin van september 2013) Ondanks het samenvoegen van diverse regio’s, waarmee het verzorgingsgebied is teruggebracht tot vijf grote gebieden, streeft Woonbron er naar om ‘dicht bij de klant’ te komen staan. Dit o.a. door een goedwerkende klanten service centrum (KCC) bemand met goed opgeleid personeel. Het onderhoud zal, als onderdeel van de reorganisatie, centraal worden geregeld. Plannen Er zijn plannen opgesteld v.w.b. de huur en verkoop, die in maart 2014 moeten ingaan. Woonbron zal nauwlettend in de gaten houden hoe deze plannen in de praktijk binnen de nieuw gevormde regio’s,
Huurdersbulletin
HVO
Dawes flat De verbouwingsplannen die enige jaren geleden waren ontwikkeld voor de herindeling van de begane grond (de z.g. plint) gaan definitief niet door. Toen de plannen destijds bekend werden, was er vanuit de bewoners de nodige onvrede. Zij zijn dan hierbij gerustgesteld. Grasbuurt De woningen in deze buurt, die vrijkwamen toen de bewoners hiervan verhuisden naar het nieuwgebouwde appartementencomplex ‘Grashof’ aan de Brongras, worden na een opknapbeurt weer verhuurd.
Huurverlaging voor woningen met onzuinig label (bron: Woonbond) Bent u voor 2008 in uw huidige woning komen wonen, betaalt u een hoge huur, en heeft uw woning géén of een slecht energielabel? Dan hebt u per 1 januari 2014 mogelijk recht op huurverlaging. Op 1 juli 2011 werd het energielabel opgenomen in het woningwaarderingsstelsel (WWS). Voor die tijd kregen woningen punten voor voorzieningen als dubbel glas, een cvketel en vloer- of spouwmuurisolatie. Sinds 1 juli 2011 telt in plaats daarvan het energielabel mee. Hoe energiezuiniger het label, hoe meer punten een woning krijgt.
Kerst 2013,
pagina 9
HVO
- HuurdersVereniging Ommoord -
De oude
manier van punten tellen bestaat ook nog steeds. Die is op uw woning van toepassing als uw huurcontract vóór 2008 is ingegaan, en als het daarnaast ook nog eens zo is dat uw woning géén energielabel heeft. Per 1 januari 2014 vervalt de oude manier van punten tellen helemaal. De telling waarin het energielabel is opgenomen geldt vanaf dat moment voor alle sociale huurwoningen. Hoe lang u de woning al huurt maakt niet meer uit. Woningen die nog steeds geen energielabel hebben krijgen een fictief label. Punten op basis van bouwjaar Op www.ep-online.nl kunt u controleren of uw woning een energielabel heeft. Is dat niet het geval, dan wordt er een aantal punten toegekend op basis van het bouwjaar. Woningen die vóór 1976 gebouwd zijn hebben bijvoorbeeld het onzuinige label G, wat in de puntenwaardering 0 punten oplevert. Woningen die tussen ´76 en ´78 gebouwd zijn hebben label F. Dit levert 1 punt op voor appartementen en 4 voor eengezinswoningen.
HVO
woning ondanks zijn ouderdom toch cv heeft, of bijvoorbeeld dubbel glas. Voorheen kreeg uw woning immers punten voor die voorzieningen, maar vanaf 1 januari niet meer. Is uw huurprijs aan de hoge kant? Dan kan door een nieuwe puntentelling blijken dat u meer betaalt dan de wettelijke maximumhuur. In die situatie heeft u recht op huurverlaging.
Warmtewet niet altijd voordelig voor huurders Op 1 januari 2014 wordt de Warmtewet van kracht. Deze nieuwe wet moet consumenten beschermen tegen te hoge prijzen voor collectieve verwarming. Maar dat betekent niet altijd dat huurders minder gaan betalen. Speciaal voor huurdersorganisaties organiseert de Woonbond een voorlichtingsbijeenkomst. Als u een individuele cv-ketel hebt, kunt zelf kiezen welk energiebedrijf de warmte levert. Wie de tarieven te hoog vindt of ontevreden is met de service, kan naar een ander overstappen. Gebruikers van een collectief verwarmingssysteem hebben die vrijheid niet.
Maximumhuurprijs kan lager zijn Heeft uw woning het (fictieve) label G of F? Dan kan het puntentotaal van uw woning door de nieuwe manier van tellen fors lager uitvallen. Vooral als uw Huurdersbulletin
Huurt u een woning met stadsverwarming, dan zit u vast aan een specifieke energieleverancier. Vaak is dat een energiebedrijf, maar het kan
Kerst 2013,
pagina 10
HVO
- HuurdersVereniging Ommoord -
ook een verhuurder zijn. Er zijn namelijk verhuurders die stadswarmte afnemen bij een energiebedrijf, en dat vervolgens 'doorverkopen' aan hun huurders. Heeft uw huurwoning blokverwarming, dan is uw verhuurder de leverancier. In dat geval betaalt u via de servicekosten voor uw gasverbruik. Ook bij andere collectieve systemen kan de verhuurder volgens de wet een warmteleverancier zijn. Uit de Warmtewet volgen nieuwe verplichtingen voor deze verhuurders. Ze moeten schriftelijke leveringsovereenkomsten sluiten met hun klanten. Ze moeten gigajoulemeters installeren om het warmteverbruik te meten, tenzij dit technisch onmogelijk is of financieel niet redelijk. De prijs per gigajoule mag niet hoger liggen dan wat gebruikers van individuele cv betalen, het zogenaamde maximumtarief. En ook voor het vastrecht geldt straks een maximumtarief. Deze tarieven worden in december vastgesteld door de Autoriteit Consument en Markt. Verhuurders bereiden zich voor Verhuurders zijn zich al een tijdje aan het voorbereiden op de nieuwe wet. Zo heeft de koepel van woningcorporaties Aedes een handreiking geschreven, speciaal voor corporaties die volgens de wet een warmteleverancier zijn. In die handreiking staat hoe verhuurders straks moeten omgaan met meten, afrekenen, en met zaken als compensatie bij storingen. Te hoge kosten nog steeds mogelijk
HVO
bijkomende kosten in rekening brengen die volgens de Warmtewet niet in rekening gebracht mogen worden. Dat blijkt uit een juridische toets die de Woonbond heeft laten uitvoeren door Gaastra Advocaten Vergoeding bij storing verplicht Ook over compensatie bij storingen doet de handreiking suggesties waar de Woonbond het niet mee eens is. In de Warmtewet staat dat huurders recht hebben op een vergoeding als er een langdurige storing is. Volgens Aedes hoeft die vergoeding alleen uitgekeerd te worden als huurders daar zelf om vragen. Maar de juridische toets wijst uit dat verhuurders ook moeten betalen als huurders er niet om gevraagd hebben. Prijsdaling niet gegarandeerd Door de Warmtewet gaan veel verhuurders het warmteverbruik anders meten, en de kosten op een andere manier berekenen. Voor huurders kan dat gunstig uitpakken, maar dat is helaas niet altijd zo. Als huurdersorganisatie hebt u wel invloed op hoe uw verhuurder het straks aanpakt. Anders meten en afrekenen is een wijziging van het servicekostenbeleid. Op grond van de Overlegwet hebben huurders recht op informatie als dit beleid verandert. En huurdersorganisaties hebben instemmingsrecht. De Woonbond adviseert huurdersorganisaties om zich te verdiepen in de Warmtewet en tijdig te gaan praten met hun verhuurder. Om te voorkomen dat er straks prijsstijgingen volgen.
De Woonbond heeft via een klankbordgroep meegedacht over de handreiking van Aedes, maar is het op een aantal punten niet eens met de tekst. Op grond van de handreiking kunnen verhuurders nog steeds Huurdersbulletin
Kerst 2013,
pagina 11
HVO
- HuurdersVereniging Ommoord -
HVO
Het bestuur van de Huurdersvereniging Oommoord (HVO) wenst u en allen die u dierbaar zijn fijne feestdagen en een gezond Huurdersbulletin
2014 Kerst 2013,
pagina 12
