Huurprijsherziening winkels & Waardering ontwikkelingsprojecten

Huurprijsherziening winkels & Waardering ontwikkelingsprojecten

Actualiteiten BV 2014 Dag 2

1

© KPE bv Bassin 120 6211 AK Maastricht tel. (043) 325 77 10

Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of op enig ander manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Voor zover het maken van kopieën uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16B Auteurswet 1912 jº het Besluit van 20 juni 1974, St.b.351, zoals gewijzigd bij Besluit van 23 augustus 1985, St.b.471 artikel 17 Auteurswet, dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan de Stichting Reprorecht (Postbus 882, 1180 AW Amstelveen). Voor het overnemen van gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken (artikel 16 Auteurswet 1912) dient men zich tot de uitgever te wenden.

januari ’15

Versie 1.0 - Dag 2: Actualiteiten – BV 2014

2

Inhoud Onderwerp 1: Huurprijsherziening winkels

4

1.

Relevante wetgeving

5

2.

Het taxeren van winkels

8

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12

Inleiding .................................................................................................. 8 Totstandkoming van huurprijzen ................................................................ 8 Huurwaarde bepalen............................................................................... 11 Analyseren referentietransacties .............................................................. 12 In Terms of Zone A (ITZA) ...................................................................... 15 Herleiden van werkelijk betaalde huren ..................................................... 18 Exploitatielasten .................................................................................... 18 Netto aanvangsrendementen / Yields ........................................................ 21 Correctieposten ..................................................................................... 21 Contante waarde huurherzieningswaarde versus huuropbrengst ................... 22 Omrekenen van vrij op naam naar kosten koper ......................................... 23 BAR/NAR- of DCF-methode? ................................................................... 23

3.

Tot slot: taxeren in crisisjaren

25

Bijlage 1: Begrippen

26

Bijlage 2: Locatietheorieën

29

Onderwerp 2: Waardering ontwikkelingsprojecten

31

4.

Ontwikkelingsprojecten

32

4.1 4.2

Gronden die (mogelijk) voor ontwikkeling bestemd zijn ............................... 32 Ontwikkelingsprojecten anno 2013 .......................................................... 34

5.

(Internationale) richtlijnen voor het waarderen van ontwikkelingsprojecten

5.1

Richtlijnen ............................................................................................. 41

6.

Waarderingsmethodieken

6.1 6.2 6.3 6.4

Residuele grondwaarde-methodiek ........................................................... 43 Comparatieve (grond)waardemethodiek .................................................... 45 Rekenen aan grondexploitaties................................................................. 45 Vastgoedontwikkelingsproces.................................................................. 47

7.

Financiering van ontwikkelingsprojecten

7.1 7.2 7.3

Zijn ontwikkelingsprojecten nog te financieren? ......................................... 48 Hoe ga je om met de disconteringsvoet van een project? ............................ 48 Hoe krijgt de financiering en de opbouw hiervan een plek in calculatie? ........ 48

8.

Casuïstiek


41

43

48

50

3

Onderwerp 1: Huurprijsherziening winkels Het eerste dagdeel van de tweede cursusdag wordt aan dit onderwerp besteed. Gedurende dit dagdeel worden de volgende deelonderwerpen behandeld: 

Wetgeving en jurisprudentie



Actuele ontwikkelingen

Leerdoelen 

De cursist heeft kennis van wetgeving en jurisprudentie met betrekking tot de huurprijsherziening.



De cursist kan de methodiek, zoals beschreven in de wetgeving en jurisprudentie, toepassen bij de huurprijsherziening van winkels.



De cursist is op de hoogte van actuele ontwikkelingen met betrekking tot nieuwe winkelcontracten.

Randvoorwaarden Het MKB-vastgoed, in het bijzonder winkels, is een aandachtspunt in de hercertificering van 2014. In dit dagdeel staat de toepassing van de methodiek uit de wetgeving en jurisprudentie bij de huurprijsherziening van winkels centraal. Het grootste gedeelte van dit dagdeel zal daarom ingevuld worden door casussen en sprekende voorbeelden, waarvan enkele ter illustratie worden aangeleverd door de auteur en/of de leden van de Werkkamer Bedrijfsmatig Vastgoed. Leeswijzer In hoofdstuk 1 zullen de wetartikelen behandeld worden die direct van invloed (kunnen) zijn op de waarde van een winkelpand, waarna in hoofdstuk 2 het taxeren van winkels in verschillende facetten wordt uitgediept. Hoofdstuk 3 bestaat uit een conclusie.


4

1.

Relevante wetgeving

Volgens de wet moeten middenstanders (winkeliers, horecaondernemers en recreatiebedrijven) wettelijk beter beschermd worden dan gebruikers van bijvoorbeeld bedrijfsruimten en kantoren. De reden hiervoor is dat deze middenstanders zich enerzijds fors investeren in uitstraling en aantrekkelijkheid van de winkel en anderzijds ter plaatse naamsbekendheid opbouwen. De winkelier voegt dus mogelijk waarde toe aan het gebouw en aan de locatie, waarbij het redelijk is dat er voldoende tijd c.q. mogelijkheden zijn om deze investering te gelde te maken. De eerste wettelijke regeling voor de huur en verhuur van de zogenaamde middenstandsbedrijfsruimte trad in werking op 1 mei 1971. De artikelen 7:290 tot en met 7:310 van het Burgerlijk Wetboek zoeken de balans tussen enerzijds de positie van de eigenaar van het pand (verhuurder) en anderzijds de ondernemer die het pand exploiteert (huurder). Het uitgangspunt van de wetgeving is altijd geweest een zo groot mogelijke ‘genotszekerheid’ voor de huurder, maar daarnaast ook de mogelijkheid tot een vrije huurprijsvorming voor verhuurder. In de artikelen zijn bepalingen opgenomen die met name betrekking hebben op duur, verlenging en opzegging van contracten, huurprijs, onderhoud, indeplaatsstelling en onderhuur. Deze artikelen zijn semi-dwingend: in beginsel kan er niet ten nadele van huurder worden afgeweken, tenzij hiervoor aan de rechter toestemming wordt verkregen. In dit hoofdstuk zullen de wetartikelen behandeld worden die direct van invloed (kunnen) zijn op de waarde van een winkelpand. 7:204 BW (gebrek) Een verhuurder is in beginsel verplicht om het verhuurde ter beschikking te stellen zonder gebreken en het te onderhouden. Op die manier kan de huurder het gehuurde gebruiken voor het doel waarvoor hij het heeft gehuurd en waarvoor hij betaalt. Een huurder heeft de plicht om gebreken die hij ontdekt direct aan de verhuurder te melden, zodat die in de gelegenheid wordt gesteld om ze te verhelpen. Hiertoe is hij overigens ook verplicht op grond van artikel 7:206 BW. De huurder is op basis van hetgeen is opgenomen in artikel 7:217 BW verplicht om kleine gebreken zelf te verhelpen. Daarbij gaat het om onderhoud dat de gemiddeld handige huurder zelf kan en mag uitvoeren, met weinig kosten en zonder specialistische kennis. Aanpassingen van het gehuurde aan de aard van het bedrijf zijn uiteraard voor rekening van de huurder. Bij de beoordeling van een winkel in het kader van een waardering of een huurprijsherziening is erg relevant of de aanvangssituatie goed is vastgelegd in een opleveringsrapport. Het zou immers kunnen zijn dat een lage huurprijs is overeengekomen, juist vanwege de erbarmelijke staat van onderhoud.


5

7:290 BW (winkel) Een 290-bedrijfsruimte kan grofweg worden aangeduid als bedrijfsruimte voor het middenen kleinbedrijf. De letterlijke tekst van lid 2 van dit artikel luidt: “Onder een bedrijfsruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan; die krachtens overeenkomst van huur en verhuur; bestemd is voor ofwel de uitoefening van een klein handelsbedrijf, restaurant- of cafébedrijf, afhaal- of besteldienst, ambachtsbedrijf, mits in deze ruimten een voor publiek toegankelijk lokaal aanwezig is voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening; ofwel bestemd is voor de uitoefening van een hotel-of kampeerbedrijf.” In lid 3 van dit artikel wordt vervolgens gesteld dat tot de 290-bedrijfsruimte ook wordt gerekend de onroerende aanhorigheden, bijbehorende grond en de van bedrijfsruimte afhankelijke woning. 7:291 BW (dwingend) In artikel 7:291 BW staat letterlijk vermeld dat van de bepalingen uit het wetboek die betrekking hebben op bedrijfsruimte, niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken, tenzij hiervoor toestemming van de rechter is verkregen. Een taxateur dient zich dit te realiseren wanneer hij stuit op bijzondere afspraken in een huurcontract. 7:292 BW (duur overeenkomst) Een makelaar moet zich realiseren dat een huurovereenkomst voor winkelruimten in beginsel gesloten wordt voor vijf jaar en daarna in beginsel wordt verlengd met nog eens vijf jaar: tien jaar in totaal. Zou een overeenkomst gesloten worden voor vier jaar, dan wordt het automatisch vijf. Zou een overeenkomst gesloten worden voor zeven jaar, dan wordt het automatisch een overeenkomst voor tien jaar. Huurovereenkomsten korter dan twee jaar zijn zonder goedkeuring van de rechter mogelijk, hetgeen staat opgenomen in artikel 7:301 BW. 7:303 BW (huurprijsaanpassing) De tekst van artikel 7:303 BW lid 1 luidt als volgt: “Zowel de huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat een rechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen” In lid 2 staat vervolgens het volgende: “Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van 5 jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering”


6

Deze huurprijzen van referenties dienen volgens de algemene ontwikkelingen van prijspeil herleid te worden naar de datum van vordering van de huurprijsaanpassing. Lid 3 van dit artikel stelt dat de door huurder aangebrachte verbeteringen buiten beschouwing gelaten dienen te worden en in lid 4 staat dat de door rechter vast te stellen huurprijs in principe geldt vanaf de dag dat deze is gevorderd. 7: 304 BW (gezamenlijk advies) Dit artikel stelt een voorwaarde aan het vorderen van een nadere huurprijsvaststelling: “Een vordering tot nadere huurprijsvaststelling is slechts ontvankelijk indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door één of meer, door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen”. Lid 2 van dit artikel voorziet in de mogelijkheid dat ook de rechter op verzoek van één der partijen een deskundige kan benoemen. De wetgever heeft voor ogen gehad dat partijen op deze manier tweemaal zullen nadenken of ze kiezen voor een schikking enerzijds of een langdurige procedure (en daarmee oplopende kosten) anderzijds. Op het moment dat bij de rechter een verzoek wordt gedaan om een huurprijs opnieuw vast te stellen, zal dit verzoek niet ontvankelijk worden verklaard indien daar geen (in gezamenlijke opdracht uitgevoerd) huurprijsadvies aan wordt toegevoegd. In de praktijk is het benoemen van één of meerdere deskundigen niet het grootste probleem. Het venijn zit in de kans dat de verwerende partij tracht om zo lang mogelijk te rekken. Zolang er nog geen overeenstemming is over de deskundigen, is er immers ook nog geen advies en zolang er geen advies is geldt er geen nieuwe huurprijs. Kan een eisende partij echter aantonen dat de verwerende partij niet tot minnelijk overleg bereid is, dan is er voldoende aanleiding om de rechter te verzoeken een deskundige aan te wijzen. Het tijdstip waarop de nieuwe huurprijs zal gelden, wordt daarmee gelijkgesteld aan de benoeming van deskundige(n) door de rechter. In 2013 is bekend geworden dat het oude fenomeen BedrijfsHuurAdviesCommisse (BHAC) door de Kamer van Koophandel per 1 januari 2014 zal worden afgeschaft. Deze commissies kenden veel voor- en tegenstanders, maar waren voor veel rechters in ieder geval een veilige keus als het om objectiviteit ging. Professionele marktpartijen weten inmiddels wel welke partijen op dit gebied deskundig zijn en of gestreefd moet worden naar een één- of driedeskundigenadvies. Voor met name kleinere partijen en de beperktere huurprijskwesties zal een kosten-baten afweging gemaakt moeten worden.


7

2.

Het taxeren van winkels

2.1

Inleiding

De waarde van een winkel (bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW) kan voor diverse doeleneinden bepaald worden. Het bekendste voorbeeld is de waardebepaling ten behoeve van een voorgenomen aan- of verkoop. Een ander doel is balanswaardering en/of performancemeting. Performancemeting wordt in Nederland in veel gevallen gedaan door de gerealiseerde rendementen op jaarbasis af te zetten tegen de benchmark van de van IPD Nederlandse Vastgoedindex. Figuur 1 - Aanleidingen voor taxaties

Het taxeren van winkels wijkt op een paar onderdelen af van het taxeren van ander commercieel vastgoed. Belangrijk is het gegeven dat partijen om aanpassing van de huurprijs mogen vragen. Deze huurprijs wordt vervolgens niet getoetst aan de markthuurwaarde, maar aan de ‘herzieningshuurwaarde’. Daarom moet elke taxatie gebaseerd worden op drie variabelen: actuele markthuur; huuropbrengst; huurherzieningswaarde.

2.2

Totstandkoming van huurprijzen

De huurprijs van een bepaalde winkelruimte wordt ten tijde van de verhuurtransactie bepaald door de kwaliteiten van de onroerende zaak zelf, de kwaliteiten van de betreffende locatie en de mate waarin sprake is van beschikbaar alternatief aanbod. De volgende aspecten zijn hierbij relevant.


8

2.2.1 Aard van het winkelgebied In de regel liggen de huurprijzen in het kernwinkelgebied van de binnenstad het hoogst en zijn ze het laagst bij de verspreid gelegen solitaire winkels. In het algemeen kan worden gesteld hoe groter het verzorgingsgebied en het aantal passanten ter plaatse, des te hoger de huurprijzen. 2.2.2 Specifieke locatiekenmerken Bepaalde winkelgebieden zijn relatief kleinschalig in relatie tot het aantal consumenten in het verzorgingsgebied. Hierdoor kan schaarste ontstaan, wat prijzen opdrijft. Een andere mogelijkheid is dat de welvaartsklasse opvallend hoog (Amstelveen) of juist laag is (Kerkrade). Winkeliers zullen bedacht zijn op de omzetmogelijkheden in dat gebied en hun huisvestingslasten in relatie tot de omzet in de gaten houden. Dit is van invloed op huurprijzen ter plaatse. 2.2.3 Schaalgrootte Gebleken is dat de huurprijzen per m² winkelruimte hoger zijn naarmate een winkel kleiner is. Extreme voorbeelden hiervan zijn een geldautomaatopstelling (GEA), een hakkenbar en een snackcounter. Andersom geldt dit ook voor bovenmatig grote winkelruimten, waarbij warenhuizen als voorbeeld kunnen worden genomen, die per m² goedkoper worden naarmate de oppervlakte toeneemt. Al jarenlang wordt aangenomen dat de ideale winkelmaat 120 tot 150 m² is en dat grotere winkelvloeren een lagere prijs per m² kennen. De laatste jaren blijkt dat deze ideale winkeloppervlakte aan het verschuiven is naar 200 tot 250 m². 2.2.4 Uitstraling en functionaliteit Sommige retailers geven de voorkeur aan strak en modern, terwijl anderen juist een gevel willen met karakteristieke uitstraling. Ditzelfde geldt voor de ligging op een hoek. De ene retailer stelt dat dit leidt tot meer attentiewaarde en de andere retailer zal zich beperkt zien in de uitstallingsmogelijkheden in de winkel en juist de voorkeur geven aan een pand met twee gesloten wanden. Een taxateur zal per geval de courantheid moeten beoordelen. 2.2.5 Economische omstandigheden Los van alle plaatselijke en gebouwtechnische kwaliteitscriteria is de economische situatie uiteraard ook van invloed op de huurprijzen. Als de uitgavenpatronen van consumenten leiden tot hogere detailhandelsomzetten, kan de retailer zich een hogere huurlast permitteren. Met klem moet worden benadrukt dat een huurprijs van een bepaalde onroerende zaak niets te maken hoeft te hebben met de waarde ervan. De prijs is een resultante van twee partijen die samen een overeenkomst sluiten. Deze prijs kan hoger of lager zijn dan de marktwaarde of de huurherzieningswaarde vanwege andere belangen die ook kunnen spelen. Voorbeelden hiervan zijn faillissementen met doorstarts, sale-and-lease-backconstructies of package deals. Versie 1.0 - Dag 2: Actualiteiten – BV 2014

9


10

Wordt enkele jaren later naar diezelfde huurprijs gekeken, dan kan deze in een nieuwe tijdsbesef als hoog of laag voorkomen, hetgeen niet ongebruikelijk is. Na aanvang is er immers niets anders gedaan dan een inflatiecorrectie toegepast, terwijl de marktomstandigheden zich lokaal heel anders ontwikkeld kunnen hebben.

2.3

Huurwaarde bepalen

Zou sprake zijn van een huurcontract dat niet aan invloeden van buitenaf onderhevig zou zijn, dan zou een waardering gebaseerd kunnen worden op onderstaand toekomstperspectief, zie figuur 2. Figuur 2 - Voorbeeld huurstijging door inflatiecorrectie

In de praktijk is het echter zo dat een winkelgebied zich ontwikkelt en dat op verschillende momenten verschillende marktomstandigheden van kracht zijn. Daarnaast is er in veel gevallen sprake van verschillende eigenaren en verschillende huurders. Hierdoor kan het dus voorkomen dat de huurprijzen die in een gebied in de afgelopen jaren op verschillende momenten gerealiseerd zijn, er op het peilmoment als volgt uitzien: Figuur 3 - Verschillende huurprijzen voor vergelijkbare winkels

Met deze kennis zou het dus naïef zijn om er van uit te gaan dat het te taxeren pand, tot in de lengte der dagen verhuurd zal blijven voor € 500,- per m² per jaar. Een huurder zal artikel 7:303 BW aangrijpen om na afloop van zijn huurtermijn om aanpassing van de huurprijs te vragen.


11

Op een moment dat een winkelpand op een gewilde winkelstand is gelegen is de kans klein dat het ooit leegkomt. Wanneer zittende partijen van hun contract af willen of moeten, zal de dialoog tussen vertrekkende huurder, nieuwe huurder en verhuurder zich toespitsen op de manier van indeplaatsstellen en het betalen van vergoedingen, maar de kans is klein dat de actuele markthuurwaarde ‘bereikt’ kan worden. De huurherzieningswaarde dient dus altijd het uitgangspunt te zijn voor de taxatie van een winkel. Toch dient er ook wel degelijk goed naar de actuele markthuurwaarde gekeken te worden. Twee voorbeelden met fictieve cijfers om dit te verduidelijken. Voorbeeld 1: PC Hooftstraat Amsterdam Deze straat kent een lange historie met winkels op de begane grond en woningen erboven. Het aantal particuliere eigenaren was hoog. De straat is geleidelijk veranderd in een luxe modestraat met flagshipstores. De vraag is structureel groter dan het aanbod waardoor huurprijzen zijn gestegen. Actief huurprijsbeleid wordt echter door de meeste pandeigenaren niet gevoerd. Zo kan het voorkomen dat bij een bepaalde winkel sprake is van een huuropbrengst van € 750,- per m² terwijl sprake is van een huurherzieningswaarde van € 1.000,- per m² en dat de markthuurwaarde € 2.000,- per m² bedraagt. Een makelaar moet dit soort situaties doorzien en snappen dat het wellicht de moeite loont om de zittende huurder uit te kopen en daarmee het pand leeg te krijgen om te kunnen verhuren voor de hogere markthuurwaarde. Voorbeeld 2: zeventiger jaren stadsdeelcentrum Dit soort centra is veel gebouwd in Nederland. Aan de binnenzijde zaten veelal de modezaken, Hema, Blokker, drogisterijen, etc. Aan de buitenranden zat de fietsenmaker, het reisbureau, de dierenzaak, de videotheek, de cafetaria, het Chinees restaurant, de makelaar, het uitzendbureau, etc. Als de herzieningshuurwaarde wordt bepaald is het geen uitzondering dat deze hoger is dan € 200,- per m². In de dagelijkse praktijk blijkt echter dat het invullen van dit soort ruimten nauwelijks meer gaat. Huurprijs is niet eens het belangrijkste beslissingscriterium, maar genoemde branches hebben het moeilijk, zijn verdwenen of kiezen voor heel andere benadering van hun klanten. Als blijkt dat het markthuurniveau bijvoorbeeld € 100,- per m² is, dan is het ook niet zinvol om een zittende huurder op basis van huurherzieningswaarde te bewegen meer te gaan betalen. Met deze ontwikkeling moet de makelaar bij zijn taxatie rekening houden.

2.4

Analyseren referentietransacties

De manieren waarop in Nederland transacties worden bijgehouden zijn zeer divers. Databases van makelaarsorganisaties en van de bladen PropertyNL en Vastgoedmarkt zijn grotendeels gevuld op basis van vrijwilligheid. Transacties komen met enige regelmaat tot stand in een groter verband. Marktpartijen nemen elkaar over, er wordt gedeald met curatoren of er is sprake van een zodanig groot volume dat er maar een paar partijen aan tafel kunnen komen.


12

Dergelijke informatie is vaak alleen inzichtelijk bij betrokken partijen (en hun adviseurs) en het is vaak niet gewenst dat dit naar buiten komt. Onderstaand voorbeeld is afkomstig uit een willekeurige publicatie in Vastgoedmarkt van enige jaren geleden. Specificatie transactie – gebruikstransactie Adres: Kalverstraat xx 1012 NZ AMSTERDAM Soort: Winkelruimte Metrage : 210 m² v.v.o. Jaarhuurprijs : € 175.000 Publicatiedatum : 18-11-2009 Zonder nadere kennis van dit pand, de situatie en/of de transactie zou de volgende conclusie getrokken kunnen worden:

210 m²

EUR 175.000 : 210 m²= EUR 833 Echter, wanneer iemand wel kennis zou hebben van dit onroerend goed, dan zou de conclusie ook als volgt kunnen zijn:

35 m²

60 m²

115 m²

EUR 175.000 : 129 m² = EUR 1.359 Die 125 m² is niet de optelling van de werkelijke oppervlakten, maar de optelsom van de volgende gewogen oppervlakten (115 x 100%) + (60 x 20%) + (35 x 5%). Deze manier van benaderen heet het waarderen op basis van ITZA: In Terms of Zone A. In de volgende paragraaf zal deze term nader uitgelegd worden. Navolgend voorbeeld is nog een voorbeeld van de valkuil van het verkeerd interpreteren van huurprijssituaties. In onderstaand winkelcentrum zijn twee winkels verhuurd met ongeveer dezelfde oppervlakte. Winkel 1

130 m²

€ 55.000

€ 430,- per m²

Winkel 2

125 m²

€ 52.500

€ 420,- per m²


13

De snelle beoordelaar zal stellen dat het gemiddelde in dit winkelcentrum zo’n € 425,- per m² is. Tot dat naar de feitelijke situatie ter plaatse wordt gekeken, zie figuur 4: Figuur 4 - Twee Fictieve winkels in GOAD Helmond

In onderstaande afbeelding zijn dezelfde winkels uitgelicht en is aangegeven hoe een gemiddelde consument door dit soort winkels zal bewegen. Figuur 5 - Twee fictieve winkels met dezelfde oppervlakte


14

De bovenste winkel heeft dus op alle meters ongeveer evenveel omzetpotentieel, terwijl de onderste winkel het moet hebben van het voorste deel. Achterin zal sprake zijn van pashokjes, minder courante artikelen of zelfs opslag. Dit alles leidt er toe dat feitelijk betaalde huurprijs per m² eigenlijk als volgt herleid zou moeten worden:

Winkel 1

130 m²

€ 55.000

€ 430,- per m²

Winkel 2

125 m²

€ 52.500

€ 420,- per m²

65 m² x 100% = 65 m²

= 110 m²

€ 477,- per m²

65 m² x 75% = 45 m² Hieruit blijkt dus dat de gemiddelde huurprijs in het onderhavige winkelcentrum anders is dan gedacht, waardoor de ene winkel wat oververhuurd is en de andere wat onderverhuurd. Kortom, bij elke taxatie is het zowel bij het bepalen van de huurwaarden, als bij het analyseren van referentietransacties relevant om in te zoomen op detailniveau.

2.5

In Terms of Zone A (ITZA)

De term ITZA staat voor het Engelse In Terms of Zone A, ofwel het zoning principle. Dit is feitelijk niet één methode, maar een benaderingswijze voor het bepalen van de gebruikswaarde van een geheel winkelpand. Het uitgangspunt van deze wijze van het vaststellen van een huurprijs komt voort uit het gegeven dat het front het meeste attentiewaarde heeft en dat winkelend publiek zich makkelijker beweegt in die gedeelten van een winkel, waar men oogcontact heeft met het front. Gebleken is dat de omzetpotentie per m² afneemt naarmate een vierkante meter verder naar achteren ligt. Als voor een retailer het omzetpotentieel afneemt, zal hij daarvoor minder huur willen betalen. 2.5.1 ITZA: verschillende interpretaties Hoewel ITZA een veelgebruikte term is in de wereld van het winkelvastgoed, worden er in de praktijk veel verschillende interpretaties gebruikt. De Nederlandse en de Engelse methode lijken erg op elkaar. Ze worden beiden gezien als rekenkundige zonering, maar gaan uit van verschillende variabelen. Daarnaast is er ook nog de natuurlijke zonering die als het ware bij het vergelijken van verschillende winkels uitgaat van de ‘grootste gemene deler’. De oppervlakten van verschillende ruimten die zich in een pand bevinden worden uitgedrukt als een percentage van de A-zone. Het gedeelte op de begane grond dat het best bewinkeld wordt door de consument, wordt aangemerkt als A-zone die wordt gesteld op 100%. Vervolgens wordt aan alle resterende meters buiten deze A-zone evenals op verdiepingen en in kelders een lager percentage toegekend. Geen van de gebruikelijke richtlijnen houdt rekening met frontbreedte van panden, terwijl de invloed van frontbreedte enorm groot is. Onderstaand voorbeeld laat twee sets van winkels zien die qua werkelijke oppervlakte even groot zijn.


15

Zou de zoneringsrichtlijn van 10 m¹ stringent worden toegepast, dan laten de winkels 1 een relatief hoge prijs per m² zien (huurprijs / gecorrigeerde oppervlak) , simpelweg omdat er weinig meters A-zone zijn en veel meters B-zone. In de praktijk zal een retailer echter voorkeur geven aan de winkels 2, omdat de attentiewaarde en functionaliteit van het voorste deel veel groter is. Hij zal hier een hogere huurprijs voor over hebben. Figuur 6 - Verschillende frontbreedten met dezelfde oppervlakte, andere zonering

Te adviseren is het om duidelijk en consequent te zijn in de benadering, waarbij het verkoopoppervlak van het te taxeren winkelpand maatgevend is voor de samenstelling van de referentieset. Heeft het te taxeren pand weinig verkoopruimte op de begane grond en veel op de verdieping, dan is het niet realistisch om referenties te hanteren met veel verkoopoppervlak op de begane grond. Is het te taxeren winkelpand smal en diep, dan is vergelijking met ondiepe, brede panden niet realistisch. De toe te passen zonering moet derhalve zijn afgestemd op de casus. Meestal betreft het dan zones van telkens 10 m¹ diep, waarbij de huurwaarde met behulp van percentages gehalveerd wordt van 100% tot respectievelijk 50%, 25% en 12,5% (halving back principle). In de praktijk noemt men dit het uitgaan van de gebruikswaarde van de verschillende ruimten, maar feitelijk is hier sprake van behoorlijk wat ruimte voor subjectieve interpretatie. Hierdoor kunnen grote verschillen ontstaan bij het taxeren en vergelijken van 290-bedrijfsruimten. In modelmatig ontwikkelde winkelcentra is deze methodiek redelijk betrouwbaar gebleken. In dergelijke centra is de straminering en basisvorm vrijwel altijd identiek en hebben alle winkels dezelfde frontbreedtes. Daarnaast trekt een winkelcentrum als geheel vaak dezelfde bezoekersaantallen. Vooral in historische binnensteden blijkt dat het klakkeloos toepassen van de ITZA methode leidt tot onjuiste taxaties. In de Nederlandse steden bestaat het winkelaanbod immers grotendeels uit vooroorlogse woon-/ winkelpanden die in de loop der jaren zijn aangepast en uitgebreid. Omdat vaak sprake is geweest van verschillende (particuliere) eigenaren zijn bouwaard, uitstraling en vorm vaak erg verschillend en aangepast aan de bebouwingsmogelijkheden ter plaatse. Versie 1.0 - Dag 2: Actualiteiten – BV 2014

16

Niveauverschillen in vloeren, brede en smalle gedeelten en bijvoorbeeld ongelukkig geplaatste stijgpunten zijn vaak niet te vatten in een standaard richtlijnen, terwijl ze wel degelijk van invloed zijn op de functionaliteit van een ruimte. 2.5.2 Natuurlijke zonering Teneinde dit soort situaties desondanks te kunnen benaderen vanuit de ITZA gedachte wordt ook wel de “natuurlijke zonering” gehanteerd. Dit komt er eenvoudigweg op neer dat zoveel mogelijk gezoneerd wordt met vaste zones, maar dat er ruimte is voor het subjectief oprekken of inkrimpen van de verschillende zones als daarvoor aanleiding is in de vorm van bijvoorbeeld niveauverschillen in de vloeren, trappen, kolommen, hoeken, versmallingen, etc. Behalve het toekennen van percentages aan de verschillende zones van het winkelvloeroppervlak, worden ook percentages toegekend aan ruimten zoals kelders, opslagruimten en verdiepingen. Opvallend is daarbij dat er geen maximum wordt gehanteerd voor het aantal ‘niet-winkelmeters’, terwijl deze extra ruimten er vaak ‘bijgenomen’ moeten worden, maar feitelijk niet de beslissing beïnvloeden om een winkelruimte aan te huren of niet. Bij taxatie moet derhalve ook nagedacht worden over afnemend nut van secundaire ruimten. Een retailer met een behoefte aan een verkoopoppervlakte op de begane grond van zo’n 60 m² zal op de verdiepingen echt niet meer nodig hebben dan een beetje opslag, kantine en kantoor. De tijd van volle magazijnen ligt ver achter ons door snel wisselende collecties en wekelijkse of dagelijkse bevoorrading. Zou zo’n winkel van 60 m² ook nog drie verdiepingen hebben van 60 m², dan is het niet realistisch om daaraan tot in het oneindige een percentage van de A-zone te koppelen. Op enig moment is het eenvoudigweg niets meer waard. 2.5.3 Bandbreedte voor wegingspercentage Op basis van praktijkervaring van de auteur, eigen onderzoek en inventarisatie van diverse rapportages van marktpartijen en BedrijfsHuurAdviesCommissies, is het te adviseren om binnen de volgende bandbreedtes te blijven hanteren voor het toekennen van wegingspercentages: Begane grond

winkel A

100,0%

winkel B

75,0%

-

50,0%

winkel C

50,0%

-

25,0%

Overig D

25,0%

-

12,5%

entresol +1

50,0%

-

25,0%

entresol -1

50,0%

-

25,0%

Winkel

50,0%

-

25,0%

Overig

25,0%

-

0,0%

2e verdieping

Overig

10,0%

-

0,0%

3e verdieping

Overig

5,0%

-

0,0%

Kelder

Winkel

50,0%

-

25,0%

overig

25,0%

-

0,0%

1e verdieping


100,0%

17

Duidelijk moet zijn dat in enkele gevallen sprake is van afnemend nut. Schroom dus niet om op enig moment op een verdieping of in een kelder de onderverdeling te maken tussen enerzijds een bepaald gedeelte met ‘nut’ en daarna een gedeelte ‘zonder nut.

2.6

Herleiden van werkelijk betaalde huren

De wet stelt dat uitgegaan dient te worden van het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. In de afgelopen jaren is uit jurisprudentie en de methodiek van BedrijfsHuurAdviesCommissies gebleken dat de verkregen huurprijsinformatie als het ware welvaartsvast gemaakt moet worden. Onderstaand voorbeeld gaat uit van een huurprijs van vijf jaar geleden die herleid wordt naar prijspeil heden op basis van jaargemiddelden. Figuur 7 - Voorbeeld herleiden huurprijs

Een berekening zoals deze komt in de praktijk zelden voor. De peildatum voor huurprijsaanpassing ligt immers zelden gelijk aan het indexmoment van de referentiepanden. In de praktijk is het dus aan te bevelen om de werkelijke maandhuren van de referentiepanden te herleiden tot het indexcijfer op de peildatum.

2.7

Exploitatielasten

Veel partijen hanteren voor het budgetteren van de jaarlijkse exploitatielasten een percentage van de jaarhuur. Dit is op zich een onjuiste benadering, omdat een groot deel van deze exploitatielasten niet huurgerelateerd is, maar gebouwgerelateerd. Het bouwen, verzekeren en onderhouden van een winkelpand kost immers in vrijwel heel Nederland ongeveer hetzelfde. Voor zover bij een taxatie geen inzage kan worden verkregen in werkelijke exploitatielasten op jaarbasis, zal bij de taxatie een inschatting gemaakt moeten worden teneinde deze kosten te benaderen. Hierna zal per post een nadere toelichting gegeven worden. Versie 1.0 - Dag 2: Actualiteiten – BV 2014

18

2.7.1 Onroerende zaakbelasting (OZB) Vanuit taxatieperspectief is alleen het eigenaarsdeel relevant. Het gebruikersdeel zal de huurder moeten voldoen. Vrijwel elke gemeente publiceert haar tarief op haar website, dus de enige onbekende variabele is de heffingsgrondslag. De Wet WOZ gaat uit van de fictie ‘vrij en onverhuurd’ en daarmee dient dus uitgegaan te worden van de actuele markthuurwaarde. Kapitaliseer deze huurwaarde met een passende factor en hanteer het gemeentelijk tarief. 2.7.2 Waterschaps-/rioollasten Deze lasten zijn ofwel gerelateerd aan de aansluiting, ofwel de WOZ/waarde. Ook dit is eenvoudig bij elke gemeente op te vragen, waarbij wederom rekenschap moet worden gehouden met het feit dat een eigenaar niet het gebruikersdeel hoeft te voldoen. 2.7.3 Beheerkosten Het verzorgen van de administratie, het versturen van de huurfacturen, het bewaken van betalingen en ook het coördineren van herstel- en onderhoudswerkzaamheden wordt vaak uitbesteed aan gespecialiseerde bedrijven. In het verleden was een beheervergoeding vaak afhankelijk van de jaarlijkse huurstroom. De laatste jaren is waar te nemen dat er ruimte is om proactief beheer te belonen met extra verdiensten. Daarnaast blijkt dat juist incourante ruimten, verouderd vastgoedgoed en leegstand heel erg beheerintensief zijn, terwijl hier vaak (tijdelijk) geen huurstroom tegenover staat. Bij elke taxatie moet dus ingeschat worden hoe omvangrijk het beheer van het te taxeren winkelvastgoedobject is. Is sprake van één enkele huurder, een onderhoudsarm pand en dus jaarlijks niet veel meer dan vier kwartaalfacturen sturen, dan zal de beheerfee ook minimaal zijn. Is sprake van een grootschalig stadsdeelcentrum met flink wat huur- en onderhoudsperikelen, dan zal dit uiteraard ook een intensiever beheer vergen en daarmee meer kosten. 2.7.4 Onderhoud Voor zover er geen NEN/meting beschikbaar is, zal een inschatting gemaakt moeten worden van de bruto oppervlakte van het te taxeren pand. Een eigenaar is immers verantwoordelijk voor het buitenonderhoud. Op basis van deze bruto oppervlakte, ook van verdiepingen en kelders zal aan de hand van de bekende naslagwerken op het gebied van exploitatielasten, de jaarlijkse post voor onderhoud opgenomen moeten worden. Let op dat de BAR-NAR methodiek ervan uit gaat dat met het stelselmatig opnemen van een onderhoudsreservering, alle voorkomende onderhouds- en vervangingswerkzaamheden uitgevoerd kunnen worden. Deze post is dus gericht op het creëren van een voorziening voor de toekomst. 2.7.5 Verzekering De jaarlijkse premie voor verzekeringen is gebaseerd op de stichtingskosten, exclusief fundering. Er wordt vanuit gegaan dat bij totale verwoesting door bijvoorbeeld brand het ondergrondse deel niet zal worden aangetast.


19

Ook hier dient te worden uitgegaan van de bruto oppervlakte van het gebouw en de kosten om dit gebouw met dezelfde functionaliteit en uitstraling te herbouwen na een calamiteit. Ook voor dit soort kosten per m² zijn naslagwerken verkrijgbaar. 2.7.6 Niet door te belasten kosten Kosten die een eigenaar moet maken als gevolg van deelname in een Vereniging van Eigenaren of winkeliersvereniging worden in de regel afgewenteld op diegene die daar baat bij heeft, de huurder. In de praktijk is in de grotere complexen vaak sprake van ‘lekkages’, oftewel er worden elk jaar kosten gemaakt die niet meer afgewenteld kunnen worden op zittende huurders. Voor zover dit structureel is kan dit in de jaarlijkse exploitatielasten worden opgenomen. 2.7.7 Erfpachtcanon Gebruikelijk is het om de jaarlijkse canon voor erfpacht op te nemen als exploitatielast, het zijn immers kosten. Binnen de taxatierichtlijnen van ROZ/IPD worden ze buiten de exploitatielasten gehouden en contant gemaakt in de staart van de waardebepaling teneinde de diverse taxatievariabelen in de benchmark niet te vervuilen 2.7.8 Overige posten voor exploitatielasten Structurele leegstand is een post die in combinatie met verhuur- en marketingkosten, feitelijk best zou kunnen passen in de jaarlijkse exploitatielasten, voor zover elke winkelunit dezelfde huurwaarde zou hebben en voor zover uit meerdere jaren gebleken zou zijn dat er altijd wel een bepaald deel (oppervlakte/percentage) onverhuurd is. In de praktijk zijn de stand -en oppervlakteverschillen echter zodanig dat niet gesteld kan worden dat bijvoorbeeld 3% van de huurwaarde per jaar niet gerealiseerd wordt. Beter is het om kritisch naar een dergelijk centrum te kijken en op unitniveau te beoordelen of deze courant is of niet en dit tot uitdrukking te laten komen in het netto aanvangsrendement. Belangrijk is het om in grotere complexen ook goed te letten op die partijen die niet geopteerd hebben voor btw belaste verhuur. Er ontstaat voor een eigenaar een nadeel op dat gedeelte van de kosten dat betrekking heeft op de winkelruimten waarvoor niet geopteerd is. In een DCF/rekenmodel kan op unitniveau in tijd uitgezet worden wanneer dit nadeel komt te vervallen c.q. minder wordt en ook in hoeverre hiervoor door de betreffende huurder een compensatie betaald wordt. Bij een BAR/NAR benadering zal dit lastiger inzichtelijk te maken zijn omdat de BTW-kwestie van een huurder afhankelijk is en daarmee feitelijk niet gezien kan worden als structurele kostenpost in de exploitatielasten. Let in het geval van een Vereniging van Eigenaars vooral op de kosten die door de vereniging gedragen worden. Zo zijn onder andere onderhoud en verzekering vaak geregeld middels een voorziening binnen de vereniging waaraan alle eigenaren naar rato van hun stemverhouding bijdragen. Is een dergelijke situatie aan de orde bij een taxatie, dan zal de taxateur moeten beoordelen of de jaarlijkse bijdrage aan de VvE toereikend is voor ´normaal´ onderhoud en verzekering en hier vervolgens op passende wijze rekening mee houden bij het bepalen van de jaarlijkse exploitatielasten. Versie 1.0 - Dag 2: Actualiteiten – BV 2014

20

2.8

Netto aanvangsrendementen / Yields

Elke makelaar en taxateur zal zich moeten realiseren dat netto aanvangsrendementen en interne rekenrenten (IRR) niet uit transacties af te leiden zijn als niet alle details van een transactie bekend zijn. Een koopsom is vaak eenvoudig op te vragen bij het kadaster en ook de huurprijs is nog wel eens bekend. Wat vaak niet duidelijk is, is de vraag of sprake was van een over- of onderverhuurde situatie. Ook aspecten zoals bouwkundige staat, leegstand, incentives, solvabiliteit van huurders of looptijden van huurcontracten zijn vaak niet openbaar. Met grote moeite trachten researchers te achterhalen wat het bruto aanvangsrendement is geweest bij bepaalde transacties, maar volledig transparant is het alleen voor betrokkenen. Bij elke taxatie van winkelvastgoed zal de taxateur zich af dienen te vragen welk type koper en verkoper bij de deal betrokken waren. Was het volume zodanig dat sprake was van slechts een kleine kopersdoelgroep, of was het zodanig kleinschalig en regionaal dat het object landelijk helemaal niet is aangeboden?. Bepaalde regio’s in Nederland zijn niet meer interessant voor bepaalde grote spelers omdat ze eenvoudigweg moeilijker (duurder) te managen zijn. Ditzelfde geldt voor bepaalde vastgoedtypes. Met dit besef dient bij elke waardering in ogenschouw te worden genomen dat er dus voor bepaalde andere partijen aantrekkelijk vastgoed te koop is. Eenvoudigweg omdat ze het zelf kunnen exploiteren, of omdat ze ‘thuis’ zijn in het gebied en geen vertrouwen hebben in andere assets dan vastgoed. De winkelmarkt is, voor wat betreft beleggingen, meer dan andere vastgoedmarkten steeds minder een lokale, maar een landelijke markt. Beleggers hebben zich een bepaalde spreiding binnen de vastgoedportefeuille voorgenomen en kijken vervolgens in heel Nederland naar passend aanbod.

2.9

Correctieposten

Op het moment dat bij het waarderen van een pand de huurwaarde en het netto aanvangsrendement zijn bepaald, dan is feitelijk een waarde toegekend aan de basis kasstroom enerzijds en het verlangde rendement anderzijds. Er zijn echter een paar posten die deze weergave nog kunnen verstoren, maar die feitelijk wel te overzien zijn. Hieronder zullen ze puntsgewijs worden toegelicht: 

Onderhoud/renovatie Mede als gevolg van de wetgeving op dit vlak, kan worden gesteld dat de huurwaarde is bepaald op basis van een object dat zich in goede staat bevindt. Is dit niet het geval, dan zal een stelpost opgenomen moeten worden om tot deze ‘goede staat’ te komen;



Verhuur-/marketingkosten Voor zover sprake is van tijdelijke leegstand, dan zal het niet de bedoeling zijn om dit te laten voortduren. Het is te adviseren hiervoor een stelpost op te nemen;



Incentives Het kan zijn dat met bepaalde huurders afspraken zijn gemaakt die tot in de toekomst reiken ten aanzien van bijvoorbeeld huurkortingen. Deze kunnen ofwel in de huuropbrengst contant gemaakt worden, maar meer transparant is het om ze in de correctieposten op te nemen;


21



Additionele kasstromen Het kan voorkomen dat er financiële lusten of lasten zijn ten aanzien van derden. Ook dergelijke afspraken zijn aan te merken als afspraken die feitelijk niets met het vastgoed te maken hebben en om die reden niet moeten worden meegenomen in de waardering;



Erfpacht Als nu reeds te voorzien is wat het afkopen van de canon voor de komende erfpachtperiode zal kosten, dan is het te adviseren deze post hier als contante waarde op te nemen en niet in de exploitatielasten;



Contante waarde huurverschil Dit onderdeel sluit aan op het bepalen van de huurherzieningswaarde en zal in de paragraaf hierna nader worden toegelicht.

2.10

Contante waarde huurherzieningswaarde versus huuropbrengst

Bij elke winkeltaxatie zal rekening gehouden moeten worden met het feit dat een aanpassing van de huurprijs mogelijk is. De tijd tot dat moment, waarbij de huuropbrengst hoger is dan het herzieningsniveau moet gezien worden als een tijdelijke extra kasstroom, die contant gemaakt moet worden, zie figuur 8. Figuur 8 - Voorbeeld verschil huurwaarde huuropbrengst

Bij gelijkblijvende omstandigheden zal er dus in dit voorbeeld, jaarlijks € 27.000 te veel huur ontvangen worden. Deze kasstroom kan contant gemaakt worden op basis van een gebruikelijke rekenrente. rekenrente

6,0%

huuropb

100.000

102.000

104.040

106.121

108.243

huurwrd

73.000

74.460

75.949

77.468

79.018

verschil

27.000

27.540

28.091

28.653

29.226

CW

25.472

24.511

23.586

22.696

21.839

totaal

118.102

Door het op deze manier te benaderen is het een belegger dus € 118.102 extra waard om dit te duur verhuurde winkelpand te kopen voor een prijs die hoger is dan de gekapitaliseerde herzieningshuurwaarde. Misschien heeft hij geluk en zal huurder na afloop van zijn huurperiode niet direct om aanpassing vragen.


22

Het kan echter ook zijn dat er in de directe omgeving in de komende vijf jaar transacties gaan plaatsvinden, waardoor het huurherzieningsniveau sneller stijgt dan de huuropbrengsten die alleen een inflatiecorrectie kennen.

2.11

Omrekenen van vrij op naam naar kosten koper

De belegger die gekocht zou hebben in de veronderstelling dat € 100.000 huuropbrengst per jaar een soort vast gegeven was en in lijn lag met huurwaarde, zou deze huuropbrengst gekapitaliseerd hebben en daardoor te veel voor het pand betaald hebben. De taxatierichtlijnen van ROZ/IPD schrijven voor dat deze omrekening op basis van 7% moet gebeuren, zijnde een deel overdrachtsbelasting en een deel notariskosten. Naarmate de volumes van koopsommen toenemen zal het notaristarief minder bedragen dan die 1% en in het geval van transacties met een heel klein volume, maar hoge moeilijkheid, wellicht zelfs meer. Te adviseren is om duidelijk te stellen bij een taxatie welke aanname gedaan is.

2.12

BAR/NAR- of DCF-methode?

Onder druk van overheden en financiële instellingen gaan steeds meer geluiden op om taxaties uit te voeren met behulp van DCF, de discounted cash flow-methode. Het principe is eenvoudig: zet de komende jaren alle inkomsten naast elkaar en zet daar alle kosten onder. Het verschil wordt contant gemaakt op basis van een rekenrente. Deze rekenrente wordt door de koper zelf bepaald op basis van interne richtlijnen, maar bestaat uit een ondergrens van de kapitaalmarktrente op bijvoorbeeld staatsobligaties vermeerderd met opslagen die afhankelijk zijn van het type vastgoed en meer specifiek het betreffende object. Het voordeel is dat hiermee uitstekend inzichtelijk gemaakt worden welke afwegingen zijn gemaakt ten aanzien van gebeurtenissen die in de toekomst kunnen plaatsvinden. Het blijven echter inschattingen van gebeurtenissen die helemaal niet hoeven plaats te vinden. Waar een DCF zich uitstekend voor leent is het waarderen van complexen met een duidelijke levenscyclus. Is zo’n complex op enig moment te gedateerd en aan het eind van zijn cyclus, dan kan in een DCF goed tot uitdrukking worden gebracht of gekozen wordt voor een lagere positionering van de huurprijzen, of dat gekozen wordt voor een grootscheepse renovatie, waardoor huurprijzen niet zakken, maar waardoor kosten wel gedurende enkele jaren pieken. Ook leent een DCF zich goed voor projecten waarbij sprake zal zijn van een gefaseerde transformatie van oud naar nieuw. Er kan immers inzichtelijk gemaakt worden hoe lang units verhuurd zijn voor de oude prijs, welke kosten vervolgens gemaakt worden en wat de nieuwe prijs zal worden. Dergelijke benaderingen zijn in een huurwaardekapitalisatie (BAR/NAR) niet te maken. Tot voor enkele jaren geleden deed ook niemand dat. De meeste vastgoedtransacties vonden plaats onder tijdsdruk, waarbij een groot deel van de kopers betrekkelijk onervaren was, maar met een gunstige hypotheekconstructie een leuke belegging kon kopen. Partijen waren blij dat ze werden uitgenodigd om überhaupt mee te mogen bieden.


23

In die tijden kon niet al te kritisch gedacht en gerekend worden, want dan kocht een andere partij het. Inmiddels is die druk haast verdwenen is het moeilijk geworden om een koper te vinden die de prijs wil betalen die nog in de boeken staat. Ook is gebleken dat het nauwelijks te voorspellen is hoe de inflatiecijfers en markthuurwaardegroeireeksen zich zullen ontwikkelen. Gaan deze reeksen gelijk op, of gaat inflatie omhoog en markthuur omlaag? Is dit structureel of tijdelijk? Wie wel eens heeft geëxperimenteerd in een DCF-rekenmodel met deze twee variabelen zal zien dat de uitkomsten enorm gaan fluctueren. Datzelfde geldt voor de vaste rentevoet die per jaar zo maar eens een procentpunt kan verschillen.


24

3.

Tot slot: taxeren in crisisjaren

In tijden waarin oplossingen niet meer voor de hand liggen en fouten uit het verleden aan de oppervlakte komen, moet een taxateur sterk staan. Is de verkoper wel bereidwillig en is de koper wel de meest biedende partij, of is er sprake van tijdsdruk? Bij elke taxatie zal meer dan ooit de vraag gesteld moeten worden of het te taxeren object nog voldoet aan de wensen van de potentiële gebruiker. Is dit niet het geval, dan is de vraag of er sowieso potentiële gebruikers zijn, en zo ja, of die comfort hebben bij de prijsstelling of dat ze voor dat geld beter kunnen krijgen. Die keus is om te rekenen met een post renovatie, of door herpositionering van de huurprijs. Vanuit dit perspectief is te zien dat er een grote belangstelling is voor vastgoed dat voor langere termijn is verhuurd aan (ogenschijnlijk) sterke marktpartijen. Het verschil tussen goed en redelijk wordt groter. Winkelvastgoed is in deze tijd of ‘top’ of matig. Bijna de hele middenlaag zit qua beleggingen vast: in kleinere woonkernen en wijkcentra is het leegstandsrisico behoorlijk toegenomen en met leegstand gaat ook de totale gebiedsuitstraling snel achteruit. Opfrissen in combinatie met het toevoegen van woningen om de kosten te dekken is niet meer mogelijk vanwege de vastzittende woningmarkt. Kortom, het meer lokale, kleinschalige vastgoed is moeilijk tot niet meer financierbaar voor particuliere beleggers en daarmee niet meer interessant. Omgekeerd is ook dus ook het geval. Voor veel beleggers geldt dat ze de voorkeur geven aan vrijwel geen leegstandsrisico en weinig ‘handling’ op een top-A1-locatie voor een zeer mager rendement. Vanuit de bancaire- en de accountantswereld wordt gezocht naar zekerheden die er niet altijd zijn. Van de taxateur wordt verwacht dat hij die zekerheden biedt, door met concrete referenties elke variabele te kunnen onderbouwen. In een markt met heterogene producten, verschillende regio’s en slechts een beperkt aantal spelers en transacties, kan eenvoudigweg niet alles verklaard worden. Ervaring en intuïtie blijven daarmee daarom belangrijke elementen in taxeren, hetgeen een Hoge Raad in 1989 al bedacht had (898, Le Bastion / Keff).


25

Bijlage 1: Begrippen Branchering Een branche is een groep van bedrijven die wordt gekenmerkt door één bepaalde (dominante) assortimentsgroep of door een veel voorkomende combinatie van assortimentsgroepen (bijv. warenhuizen). Elke branche heeft zijn eigen soort uitstraling en ruimtebehoefte. Hebben eigenaren van winkels in een winkelcentrum zich geconformeerd aan een toets van elke nieuwe huurder door de brancheringscommissie, dan dient hier bij een taxatie rekening mee gehouden te worden. Casco In beginsel is het bij 290-bedrijfsruimten gebruikelijk dat een ruimte geheel casco wordt opgeleverd. Dit betekent dat sprake is van glad afgewerkte wanden, plafonds en vloeren en dat alle aansluitingen op de nutsvoorzieningen aanwezig zijn in de meterkast. De huidige wetgeving en het ROZ-huurcontract hebben er toe geleid dat partijen er vaak voor kiezen voor geheel casco, zowel bij aanvang als bij einde huur. Hierdoor voorkomen partijen discussies over onrechtmatige verrijking, onderhoudsverplichtingen, etc. Frontbreedte Breedte van de winkelruimte aan de straatzijde. In de praktijk worden zowel netto als bruto aanduidingen gebruikt. Netto omdat het in relatie kan staan tot de winkeloppervlakte, bruto omdat de gehele gevel bijdraagt aan de attentiewaarde. Een blind gedeelte in de voorgevel kan bijdragen aan de exposure van de winkel, maar een trapopgang naar de bovenverdieping bijvoorbeeld niet. Meer breedte leidt vaak tot grotere courantheid omdat de attentiewaarde toeneemt en omdat ook de A-zone van een winkel grotere wordt. Kortom, breedte van het front is een aspect dat bij elke taxatie moet worden meegenomen. GOAD-plans GOAD-plans zijn plattegronden van winkelconcentraties waarop straat, huisnummer en gebruiker staan vermeld. Daarnaast zijn ook zaken opgenomen zoals parken, straten en aan winkels grenzende gebouwen zoals kantoren, woningen, etc. Locatus Sinds 1994 verzamelt Locatus, voor eigen rekening en risico, structureel gegevens over alle verkooppunten in Nederland. Dit bedrijf is marktleider op het gebied van winkelinformatie van de Benelux. De database van Locatus bevat momenteel circa 250.000 verkooppunten in Nederland, waarvan onder andere de volgende gegevens bekend zijn: winkelnaam, branche, verkoopvloeroppervlak en passanten. Deze gegevens zijn zowel te gebruiken als data, als in kaartvorm.


26

NEN 2580 / oppervlakten De afkorting NEN is afkomstig van Nederlandse Norm, een term die geïntroduceerd is door het Nederlands Normalisatie Instituut. In de richtlijn 2580 is exact omschreven hoe de bruto of de netto oppervlakte bepaald moet worden. Door Locatus wordt de term Winkelvloeroppervlak (WVO) gehanteerd. De term staat voor alle overdekte, voor de consument toegankelijke en zichtbare ruimte. Kiest een retailer voor het afscheiden van een gedeelte ten behoeve van secundaire ruimte, magazijn of iets dergelijks, dan wordt het WVO dus feitelijk kleiner. De cijfers die ten aanzien van WVO beschikbaar zijn, zijn dus niet meer dan indicatief. Omzethuur Vooral in winkelcentra waar de eigenaar/verhuurder tegelijkertijd manager van het centrum is, kan het interessant zijn om niet elke winkelier op zijn eigen wijze promotie te laten voeren, maar om het winkelcentrum als product uit te dragen. Daar waar in concepten en totaalproducten wordt gedacht is de eigenaar erbij gebaat als hij een bepaalde mate van flexibiliteit heeft ten aanzien van bijvoorbeeld de vestigingsplaatsen van trekkers. Diverse retailers kennen hun toegevoegde waarde in de branchemix en zullen eerder bereid zijn in te stappen c.q. mee te werken als hun bedrijfsrisico minder groot is. Het relateren van huurprijzen aan de omzetcijfers is op dat moment een middel. Nederlandse wetgeving heeft onvoldoende voorzien in deze manier van verhuren. Incidenteel wordt echter wel gekeken naar meerjarige omzetcijfers om op die manier te komen tot een soort ’gemiddelde vaste huurprijs’. Dit op zich boeiende onderwerp zal waarschijnlijk als gevolg van het steeds meer thematisch ontwikkelen van vastgoed, een steeds belangrijkere rol gaan spelen, Openingstijden Het onderwerp openingstijden moet zich nog verder zetten. Op gemeentelijk niveau wordt overal verschillend gedacht over dit onderwerp en regels worden heel verschillend uitgelegd of gehandhaafd. In het geval van supermarkten en zondagopenstellingen zien diverse gemeenten zelfs verdienmodellen en worden er loterijen of inschrijvingen georganiseerd. De CAO voor winkelpersoneel voorziet nog in een hogere salariëring voor avond- en weekendwerk. Gesteld zou kunnen worden dat dat niet meer van deze tijd is, vooral ook omdat veel van dit werk gedaan parttime gedaan wordt in combinatie met gezinsleven of school. Veel winkeliers zien dus liever dat hun klanten gedwongen worden om binnen de reguliere, goedkopere uren hun aankopen te doen. De vraag is hoe realistisch dat nog is. Als gekeken wordt naar de verschillende functies van binnensteden en er wordt van overheidswege gestreefd naar leefbaarheid, dan is er veel voor te zeggen om winkels open te laten zijn wanneer ze willen. Veel internetaankopen worden gedaan omdat de winkels dicht zijn als mensen vrij zij en open als mensen moeten werken. Veel mensen mijden binnensteden vanwege de slechte bereikbaarheid, maar als een winkelcentrum ruimere openingstijden kent, zullen ook bezoekers zich over verschillende momenten spreiden. Vanuit het waarderingsperspectief van een makelaar zal rekening gehouden met termen als meer of minder courant of met meer of minder kosten als ruimere openingstijden toegestaan zijn. Versie 1.0 - Dag 2: Actualiteiten – BV 2014

27

Passantentellingen Tellingen van passanten gebeurt per stad minimaal één keer per jaar. Deze cijfers worden vervolgens op basis van kennis en ervaring, alsmede het weertype en de tijd van het jaar, geëxtrapoleerd naar een herwogen en opgehoogd weekcijfer. Passantentellingen zijn zeer relevant omdat ze een indicatie geven van het omzetpotentieel van een bepaalde locatie. Er is namelijk een drietrapsverband tussen het aantal mensen dat passeert, het aantal mensen dat binnenkomt en het aantal mensen dat daadwerkelijk tot koop overgaat. Ook op winkelcentrumniveau zijn diverse eigenaren druk met het monitoren van hun bezoekers. Er zijn systemen waarbij camera’s en intelligente software in staat zijn om een onderscheid te maken tussen bijvoorbeeld jong en oud of donker en licht op basis van lichaamskenmerken. Er zijn systemen die de wifi-of bluetooth signalen van smartphones registeren. Op basis van een gemiddelde ‘telefoondichtheid’ kan bepaald worden hoeveel mensen er in het betreffende centrum zijn. Ook kan bekeken worden hoe lang ze blijven en hoe ze bewegen. Standplaatskwaliteiten Om te kunnen aangeven of sprake is van een goede of slechte winkellocatie wordt onder andere in Nederland gewerkt met standplaatskwaliteiten. Het uitgangspunt hierbij is dat het drukst bewinkelde gedeelte van een binnenstad wordt aangemerkt als A1-locatie en dat straten hier omheen hiertegen worden afgezet. De volgende locaties worden onderscheiden: 

A1-locatie kan worden gekenmerkt als het drukste punt in het kernwinkelgebied, veelal gedomineerd door landelijk filiaalbedrijf, enkele publiekstrekkers, nagenoeg geen leegstand en deel uitmakend van het voetgangersgebied in een binnenstad;



A2-locatie heeft circa 50 tot 70% van het aantal passanten van een A1-locatie waarbij de landelijke filiaalbedrijven minder vertegenwoordigd zijn en de regionale partijen juist wat meer dan op A1;



B1-locatie heeft circa 25 tot 50% van het aantal passanten van A1 en wordt gekenmerkt door lokale detaillisten en soms beperkte autobereikbaarheid;



B2-locatie heeft circa 10 tot 25% van het aantal passanten van A1 en hier zijn vaak ook daghorecabedrijven gevestigd naast lokale detaillisten;



C-locatie kan worden getypeerd als aanloop-/aanrijdstraat waar partijen zijn gevestigd met meer specifieke assortimenten.

Wittevlekkenplannen / Programma van Eisen Retailbedrijven die op professionele wijze omgaan met hun expansie hebben een programma van eisen ten aanzien van de voorgenomen groei. Dit betekent dat ze zowel op pandniveau als op locatieniveau hebben nagedacht over de eisen waaraan elke nieuwe winkel moet voldoen.


28

Bijlage 2: Locatietheorieën Er zijn diverse theorieën ten aanzien van de spreiding van en binnen marktgebieden. Voor een betere kijk op Nederlands winkelvastgoed worden in deze bijlage een viertal theorieën besproken. Christaller De theorie van Christaller gaat er van uit dat voor elke voorziening een minimaal draagvlak nodig is, omdat een dienst anders niet kan voortbestaan: er moeten genoeg potentiële klanten in de buurt wonen of werken. Dit wordt ook wel de drempelwaarde van de voorziening genoemd. De drempelwaarde is voor elk type voorziening anders, er is sprake van hiërarchie. Oftewel, voor een dagelijkse boodschap blijft een inwoner van bijvoorbeeld Vianen in zijn eigen dorp (groene stip), voor een paar schoenen gaat hij naar Nieuwegein (blauwe stip), voor een dagje winkelen naar Utrecht centrum (oranje stip), maar voor een filiaal van Primark naar Rotterdam (rode stip). Figuur 9 - http://www.danieljlewis.org

Nelson De theorie van Nelson stelt dat winkelgebieden ontstaan door de wil van consumenten om te kunnen vergelijken voordat werkelijk tot koop wordt overgegaan. Er is vooraf geen vaste winkel waar de consument naar toe wil, maar hij wil kunnen vergelijken tussen verschillende aanbieders van soortgelijke producten. De outletcentra en woonboulevards van heden ten dage laten zien dat het inderdaad zo is dat concentratie weliswaar leidt tot concurrentie, maar tegelijkertijd ook tot meer winkelende consumenten. Juist het samenvoegen van concurrerend aanbod, leidt tot een grotere aantrekkingskracht.


29

Myrdal en Alonso De theorie van Myrdal lijkt op die van Nelson, maar stelt dat winkelconcentraties niet ontstaan vanuit de behoefte van consumenten, maar vanuit de behoefte van de detailhandel. In deze theorie wordt de concentratie van economische activiteiten verklaard door de koppeling van gunstige productie-omstandigheden aan de economische ontwikkeling van gebieden. Kortom, door winkels te concentreren ontstaat schaalgrootte en daardoor meer traffic, waardoor winkeliers kunnen inspelen op de consumenten die feitelijk met een ander doel naar deze winkels waren gekomen. Een actueel voorbeeld hiervan zijn de Brainwashkappers, die zich bij voorkeur in de buurt van een supermarkt vestigen. Als gevolg van de fysieke grenzen van onze winkelcentra ontstaan er in de winkelconcentraties verschillende standplaatskwaliteiten, de zogenaamde A-, B- en Clocaties. De theorie van Alonso gaat er vanuit dat veel winkels bij elkaar resulteren in hogere huren en weinig winkels in lagere huren. Van grote invloed is daarbij het aantal passanten, omdat in het algemeen blijkt dat hoge bezoekersaantallen resulteren in omzetpotentie voor de detailhandel. Reilly De theorie van Reilly is gebaseerd op het primaire gedrag van consumenten. Zodra sprake is van een keuzemogelijkheid, zal de consument in eerste instantie kiezen voor de grootste winkelconcentratie en in tweede instantie voor de locatie die het makkelijkst te bereiken is. De theorie van Reilly gaat daarbij in op de gevolgen van koopkrachtafvloeiing en toevloeiing op de ontwikkeling van winkelcentra.


30

Onderwerp 2: Waardering ontwikkelingsprojecten Op basis van nieuwe landelijke en internationale richtlijnen Het tweede dagdeel van de tweede cursusdag wordt aan dit onderwerp besteed. Gedurende dit dagdeel worden de volgende deelonderwerpen behandeld: 

Definitie ontwikkelingsobjecten



Nieuwe IPD en internationale richtlijnen



Uitvoering residuele grondwaardemethode



Uitvoering comparatieve waardemethode

Leerdoelen 

De cursist kan een ontwikkelingsobject definiëren.



De cursist kan het nieuwe IPD en nieuwe internationale richtlijnen beschrijven.



De cursist kan de residuele grondwaardemethode toepassen.



De cursist kan de comparatieve waardemethode toepassen.

Randvoorwaarden Het onderwerp ‘Waardering ontwikkelingsprojecten’ maakte al onderdeel uit van de hercertificering in 2011. Het huidige onderwerp is een vervolg op de cursus in 2011, waarbij de nieuwe landelijke en internationale richtlijnen centraal staan. De nadruk ligt hierbij op het toepassen van de twee beschreven methodes aan de hand van voorbeeldberekeningen. Voor beide methodes moet zowel een berekening in Excel als een berekening in TMI uitgevoerd worden. Leeswijzer Voor u ligt de syllabus ‘Waarderen van ontwikkelingsprojecten’ voor de hercertificering BV van 2014. De syllabus is hoofdzakelijk beschrijvend van aard. Uitgebreide rekenmodellen en taxatievoorbeelden zijn geen onderdeel van dit boekwerk. De docent die u krijgt, heeft zelf de vrijheid praktijkvoorbeelden en rekenvoorbeelden te tonen. Ik ben er immers van overtuigd dat het vertellen vanuit de eigen beroepspraktijk de enige manier is om op goede wijze de kennisstof over te brengen. Het presenteren van voorbeelden van anderen leidt immers vrijwel altijd tot ongewenste discussies waar niet tot de juiste antwoorden wordt gekomen, omdat zowel de docent als de cursist niet betrokken is geweest bij de betreffende casus. De tijdsperiode om het onderwerp te behandelen is één dagdeel. Dat is bijzonder kort, zeker gezien de complexiteit van het onderwerp. De syllabus reikt derhalve de hoofdlijn aan, geeft via diverse voorbeelden aan wat er zoal bij komt kijken. De casussen aan het einde van de syllabus zijn bedoeld om u mee te nemen in het vak. Het zijn geen rekensommetjes, maar realistische casussen waarbij u hoofdzakelijk gevraagd wordt aan te geven wat uw aanpak en methodiek zal zijn. De concrete uitwerking en rekentechnische onderbouwingen gaan buiten het kader van deze syllabus.


31

4.

Ontwikkelingsprojecten

Ontwikkelingsvastgoed wordt door Ten Have als volgt gedefinieerd1: Een ontwikkelingsvastgoed is een vastgoedobject dat bestemd is voor projectontwikkeling en/of daartoe in een stadium van uitvoering verkeert, om daarmee tot waarde maximalisatie te komen. Het gaat dus om vastgoed dat ‘bewerkt’ gaat worden om daarmee tot een optimalisatie van de waarde te komen. Hierbij kunnen we denken aan het herontwikkelen van bestaand vastgoed, het slopen van panden om er iets nieuws op te zetten, het ontwikkelen van grond zodat er een nieuwe bestemming op komt wat waardecreatie met zich meebrengt. Er is altijd sprake van de beschikbaarheid van ‘ruimte’ en plannen voor nieuw, dan wel te renoveren vastgoed. Achtereenvolgens behandelen wij de hoofdcategorieën van ontwikkelingsprojecten.

4.1

Gronden die (mogelijk) voor ontwikkeling bestemd zijn

4.1.1 Maagdelijke gronden Maagdelijke grond is de meest basale start van een potentieel ontwikkelingsproject. Denk hierbij aan de uitbreidingsgebieden waar ontwikkelaars en gemeenten in het verleden vele hectares grond van agrariërs hebben ingekocht. De aankoop was vaak het gevolg van aanwijzingen in structuur- en streekplannen. Gemeenten gaven in grote lijnen aan waar zij de uitbreiding van hun gemeente dachten vorm te geven. Gronden werden aangekocht voor soms wel vijf tot tien keer de agrarische waarde. In veel gevallen in combinatie met een nabetalingsregeling als de bouwmogelijkheden werden geformaliseerd in een onherroepelijk, niet meer voor bezwaar vatbaar, bestemmingsplan. Dit type gronden staat bij vele ontwikkelaars en gemeente op de balans en vragen om een waardering. Het waarderen van dit soort grond is sterk afhankelijk van de verwachtingen die men heeft over de toekomst van de gebieden. Zeker in deze tijden van crisis gaan alle plannen de kast in en ontstaat er een algemeen sentiment dat de gronden niet meer waarde hebben dan de agrarische waarde. Dit hoeft echter niet zo te zijn. In de toekomst gaat er ongetwijfeld weer behoefte aan bouwgrond ontstaan. Maar waar dat dan is en welke plannen dan door de markt gevraagd worden, is nog onzeker. Dan komt het aan op het ontwikkelen van een goede en onderbouwde visie door de taxateur op wat het meest aannemelijke scenario zal zijn. Eventueel kan de taxateur naast de waarde op basis van een ontwikkelingsplan ook de waarde vaststellen, uitgaande van een blijvend agrarisch gebruik. Hierbij zal ook rekening gehouden moeten worden met eventuele afspraken tussen de huidige eigenaar en voormalige eigenaar die betrekking hebben op een eventueel voortgezet agrarisch gebruik ‘om niet’ tot een afgesproken moment. Dit drukt uiteraard ook de waarde van voortgezet agrarisch gebruik.

1

George G.M. ten Have, Taxatieleer Vastgoed 2, (2007, 4e druk)


32

4.1.2 Gronden die in ontwikkeling zijn Gronden die in ontwikkeling zijn, zijn voor wat betreft het vooruitzicht op een alternatieve bestemming, al een aantal stappen verder dan de maagdelijke gronden waar nog geen zicht is op een bestemmingswijziging. Een voorbeeld van een dergelijke locatie is de Locatie Valkenburg tussen Katwijk en Wassenaar. De gronden staan vaak nog steeds in de structuurvisies benoemd als mogelijke uitbreidingsgebieden, Gemeenten ontwikkelen plannen en maken, als ze dat willen, gebruik van hun Voorkeursrecht, middels de Wet voorkeursrecht gemeenten die stamt uit 1981. In 2010 is het Besluit voorkeursrecht gemeenten in werking getreden. Dit besluit geeft aanvullende regels ter uitvoering van de Wet voorkeursrecht gemeenten2. Afhankelijk van de fase waarin de gronden qua planologische mogelijkheid verkeren kan de waarde muteren, bij voorkeur in opwaartse richting. Mijlpalen bij dit type gronden zijn onder andere de volgende: 

huidige bestemming;



omschrijving in de structuurvisie van het Rijk en de Provincie;



gemeentelijk beleid ten aanzien van de provinciale structuurvisie;



voortgang met betrekking tot het aangaan van een anterieure overeenkomst3;



vaststellen nieuw bestemmingsplan.

Afhankelijk van de voortgang van het verkrijgen van de nieuwe bestemming kan ‘waarde’ aan de gronden worden toegekend. Stel, er ligt een strook van 500 meter grond aan de rand van een gemeente. Een aangewezen deel van 250 meter heeft gemeente in haar beleid opgenomen als uitbreidingsplan. Zij heeft hiertoe plannen gemaakt, ontwikkelaars hebben posities ingenomen. Ondanks dat de huidige bestemming gelijk is aan de overige 250 meter, moge het duidelijk zijn dat de waarde van de strook grond waar de gemeente met de plannen bezig is duidelijk hoger is dan de resterende grond, er is immers zicht op een hoogwaardiger bestemming die meer geld opbrengt dan de huidige bestemming. Dat geldt ook als een gemeente in haar visie bepaalde delen in toekomst ziet als mogelijke woningbouwlocatie. Dan ontstaat er toch een meerwaarde ten opzicht van soortgelijke gronden die dat ‘label’ niet hebben. Gronden die voorzien zijn van een nieuw bestemmingsplan, maar nog niet bebouwd zijn, vallen ook onder deze categorie. Denk hierbij aan bouwkavels voor woningen of voor bedrijfsruimte op het industrieterrein.

2

zie voor verder detailinformatie http://wetten.overheid.nl De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht gemeenten om de kosten van grondexploitatie op de ontwikkelende grondeigenaren te verhalen. Voordat een exploitatieplan wordt vastgesteld, proberen de gemeenten eerst om een privaatrechtelijke overeenkomst te sluiten met de particuliere eigenaren: de anterieure grondexploitatieovereenkomst waarbij meer onderhandelingsruimte is voor beide partijen. In een anterieure overeenkomst worden afspraken gemaakt over financiële bijdragen aan concrete ruimtelijke gebiedsontwikkelingen (bovenplanse kosten) die passen binnen een vastgestelde structuurvisie, bijvoorbeeld bijdragen aan infrastructurele voorzieningen, groenaanleg en recreatie. 3


33

4.1.3 Gronden met opstal in aanbouw Gronden waar de opstal reeds in aanbouw is, heeft de nieuwe bestemming al gekregen. Dit is in feite het geval bij ieder project wat in aanbouw is. Er is gestart met de bouw. Het eindbeeld is duidelijk en gekaderd. Dit type project moet gewaardeerd worden alsof het gereed is, onder aftrek van nog te maken kosten. In feite is dit type waardering niet al te ingewikkeld, alhoewel het wel van groot belang is of de markt daadwerkelijk om het project vraagt. Een grote stapel stenen is misschien mooi, maar of het wat waard is bepaalt de markt! In een neergaande markt zijn partijen verplicht om jaarlijks tijdens de ontwikkeling een eventueel verlies op te nemen in hun financiële jaarstukken. 4.1.4 Herontwikkelingsprojecten Bij herontwikkelingsprojecten hebben we het over bestaand vastgoed dat een nieuwe functie krijgt. Dit kan zijn binnen de huidige bestemming of gaat gepaard met een wijziging van de bestemming. Voorbeelden zijn bijvoorbeeld leegstaande kantoren die worden herontwikkeld naar een hotel, appartementen of studentenwoningen. Maar ook bijvoorbeeld een camping die herontwikkeld wordt naar een bungalowpark. Er is bij dit soort projecten een huidige bestemming en bijbehorende opstallen. De markt geeft kennelijk ruimte om een nieuwe invulling te geven die theoretisch gezien altijd moet leiden tot ‘waardecreatie’. Is er geen zicht op het creëren van meerwaarde, dan heeft herontwikkelen in feite geen economisch nut en zal een marktpartij dit niet gauw oppakken. 4.1.5 Herstructureringsprojecten Bij herstructureringsprojecten gaat het in veel gevallen om het opnieuw inrichten van delen van een stad of dorp. Vaak is er sprake van een bestaande situatie die ongewenst is en om een nieuwe invulling vraagt. Voorbeelden zijn de wijk Overtoomse Veld Zuid, Vogelaarwijk nummer 1 waar op grote schaal op dit moment sloop-nieuwbouw wordt gepleegd. Maar ook binnenstedelijke projecten als de herontwikkeling van Hoog Catharijne in Utrecht vallen onder deze categorie. Projecten variëren van enkele woningen tot grootschalige stedelijke projecten. In dit soort projecten is vaak sprake van een tijdelijke exploitatie, panden worden tijdelijk gebruikt, er vinden (tijdelijke) verhuisbewegingen plaats van bewoners maar ook van winkels en bedrijven. Het is over het algemeen complex, gaat gepaard met veel geld en duurt vaak lang (vijf tot tien jaar). De voorbereiding van dit soort projecten vergt vaak ook lange tijd, het op één lijn krijgen van alle betrokkenen en belanghebbenden in het gebied is één van de meest uitdagende opgaves.

4.2

Ontwikkelingsprojecten anno 2013

In de volgende paragraaf beschrijven we wat actueel is in 2013. Wat is allemaal van invloed op de waarde van een ontwikkelingsproject? Dit beschrijven we weer in grote lijnen op basis van de eerder gehanteerde indeling.


34

4.2.1 Grondposities in uitleggebieden, zijn deze nog van waarde? In de jaren 2000-2010 is er nog op grote schaal door ontwikkelaars op risico grond ingekocht. Het betrof vaak voormalig agrarische gronden welke in diverse toekomstvisies mogelijk als toekomstige woningbouwgebieden of bedrijventerreinen konden worden herbestemd. Door heel Nederland is dit op grote schaal gebeurd. Of het nu gaat om Friesland, Noord-Holland of Gelderland, overal hebben agrariërs hun gronden duur verkocht met een mogelijke bijbetaling in het vooruitzicht. Prijzen lagen gemiddeld tussen de € 15 en € 25 per m² grond. Bijbetalingen over maximaal 10 tot 15 jaar van eenzelfde bedrag en tot die tijd een gratis, ‘om niet’, gebruik van de grond waren niet-ongebruikelijke onderdelen van de deals. Voor een groot deel zijn de gronden ook daadwerkelijk tot ontwikkeling gekomen en is nieuwbouw gerealiseerd. Maar wat te doen met de gronden die nu nog volop als agrarische grond in gebruik zijn en waar gemeenten geen visies meer hebben op een alternatief gebruik? Provinciale structuurplannen benoemen ook weinig concrete uitbreidingsgebieden meer. Zelfs in de omgeving van Amsterdam is men weinig concreet meer. Hier heeft de taxateur dus een stuk minder houvast aan publieke documenten. Waardering op basis van een mogelijke herontwikkeling in de toekomst wordt moeilijker en minder aannemelijk te maken. Waarderen puur op basis van allerlei plannen van partijen/ ontwikkelaars/grondeigenaren is niet eenvoudig te onderbouwen met officiële stukken. Regionale kennis en een helder beeld van de lokale markt en toekomstperspectieven kunnen helpen, maar het blijft waarderen op basis van ‘verwachtingen’ die niet hard zijn te onderbouwen. In structuurplannen valt op dat er wel duidelijk invulling wordt gegeven aan bijvoorbeeld de ontwikkeling van natuurgebieden. Dit legt voor de toekomst wel een zware beperking op het mogelijke alternatieve gebruik. Een trend is ook dat her en der locaties, grootschalig in bezit van ontwikkelaars, nog neutraal als agrarisch gebied worden aangewezen. De provincie legt in die zin nog weinig ‘beperkingen’ op om op een later moment toch nog te kunnen wijzigen zonder dat er al te zware beperkingen zijn opgelegd in het verleden. Praktijkvoorbeeld regio Amsterdam Een belangrijk punt in de omgeving van Amsterdam is de invloed van Schiphol. Het vliegverkeer intensiveert, aanvliegroutes wijzigen en vlieghoogtes nemen af. Dit heeft invloed op de bruikbaarheid van nabijgelegen locaties waar men eerder voornemend was bijvoorbeeld woningbouw te realiseren. In de regio Haarlemmermeer heeft dit zo zijn effect. De invloed van de vliegroutes kan woningbouw in de weg staan en dus heeft dit invloed op de waarde van de desbetreffende gronden waar dit aan de hand is. Het kabinet moet daarvoor beleidskeuze maken. Dit gebeurt in de Structuurvisie Mainport Amsterdam Schiphol Haarlemmermeer (SMASH). In dit programma wordt onderzocht welke randvoorwaarden voor ruimte en infrastructuur nodig zijn om de positie van Schiphol te


35

versterken. De ruimtelijke keuzes worden juridisch vastgelegd in het Luchthavenindelingsbesluit (LIB)4. Amsterdam heeft zelf in 2011 de Structuurvisie Amsterdam 2040 opgesteld. Hierin heeft zij een aantal ruimtelijke opgaven benoemd die bepalend zullen zijn voor de richting waarin Amsterdam zich ontwikkelt5. In deze structuurvisie wordt ook een link gelegd met de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Men verwacht dat de MRA blijft groeien, mogelijk met 300.000 huishoudens in drie decennia (2010-2040). Die groei komt voor het grootste deel van binnenuit: natuurlijke aanwas en individualisering (minder mensen per huishouden). Een kleiner deel, ongeveer een derde, komt van buiten: instroom vanuit andere delen van Nederland en vanuit het buitenland6. Daarnaast bestaat dan ook nog de structuurvisie Noord-Holland 2040. Deze is inclusief de eerste herziening vastgesteld door Provinciale Staten op 23 mei 2011. Een belangrijke uitspraak in deze visie is dat gemeenten eerst moeten laten zien dat beoogde ontwikkelingen niet binnen het stedelijk gebied kunnen worden gerealiseerd. Mocht dat niet kunnen, dan kan het alleen in het landelijk gebied als wordt gebouwd “met behoud van kwaliteit en identiteit”. Gedeputeerde Staten hebben daarom een Leidraad Landschap en Cultuurhistorie opgesteld en een bijbehorende Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkelingen die advies moet geven over ontwikkelingen in het landelijk gebied van Noord Holland. Al met al kunnen we uit bovenstaand voorbeeld constateren dat het een wirwar van informatie en regelgeving is die van invloed is op de waarde van de te waarderen grond. We hebben te maken met onder andere de Provincie, de Metropoolregio, het Rijksbelang bij Schiphol, de stad Amsterdam en ga zo maar door. De ontwikkelingen in Almere hebben ook weer direct invloed op wat er in de Metropoolregio Amsterdam actueel is. Als taxateur moeten we kennis nemen van al deze informatie en tot een waardering komen. Als taxateur moet je je dus een beeld vormen van de toekomst en de verwachting die je hebt bij het al dan niet tot stand komen van meerwaarde ten opzichte van de huidige waarde bij het huidig gebruik. Dit is een uitdagende opgave! Belangrijk is te weten wat er zich op het gebied van Ruimtelijk Ordening afspeelt. Veel informatie is via het internet te traceren. Maar gesprekken met lokale kenners en gemeenten of provincies zijn ook een belangrijke informatiebron. We kunnen niet een standaard ‘kookboek’ geven met hoe je een dergelijke taxatie aanpakt. De residuele grondwaardemethodiek, die later behandeld wordt, is de meest voor de hand liggende methode om een goed gevoel te ontwikkelen. Maar ook de comparatieve methode is in deze situaties vaak een hanteerbare methodiek. Het hangt er echter sterk van af hoe realistisch een ‘ontwikkelscenario’ is: hoe realistischer, hoe vaker de residuele methodiek de meest aangewezen methodiek is, tenzij er voldoende comparatieve 4

http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/ruimtelijke-ordening-engebiedsontwikkeling/gebiedsontwikkeling/amsterdam-schiphol-haarlemmermeer 5 6

http://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/structuurvisie/ http://www.metropoolregioamsterdam.nl/verstedelijking/


36

goed vergelijkbare transacties zijn geweest in de directe omgeving. Je zult altijd heel goed je veronderstellingen duidelijk moeten stellen en je waarde altijd afzetten tegen de huidige waarde met het huidig gebruik. 4.2.2 Gronden in ontwikkeling, wat bepaalt de waarde? Gronden die in ontwikkeling zijn bevinden zich al verder op de route naar een bepaalde eindbestemming. Afhankelijk van de voortgang van de planontwikkeling en ruimtelijke ordeningsprocedures kan een waarde bepaald worden. Deze waarde zal altijd afhangen van de waarde bij voortgezet huidig gebruik in combinatie met een opslag voor toekomstige waardeontwikkeling. De hoogte van de opslag is afhankelijk van de voortgang in het proces, maar ook sterk afhankelijk van het ‘gevoel’ wat de taxateur heeft over de realiteit van een ontwikkeling. Dit klinkt wellicht ‘vaag’, maar soms is waarde ook meer een ‘onderbuikgevoel’ dan harde wetenschap, het komt dan aan op je vakmanschap als taxateur. Uiteraard zal je dat onderbuikgevoel altijd moeten afzetten tegen een rekenkundige onderbouwing. Maar puur op het sommetje afgaan is ook geen optie! Taxeren is en blijft een echt vak waar we trots op zijn en waar de afweging van de berekeningen versus het marktgevoel het vakmanschap toont. Praktijkvoorbeeld IJburg II te Amsterdam In Amsterdam is een groot deel van IJburg I inmiddels gerealiseerd. Voor IJburg II zijn in de afgelopen jaren ook diverse plannen gemaakt, er is ook een bestemmingsplan vastgesteld. Studies naar het ‘land maken’ zijn ook ver uitgewerkt. Ook is inmiddels een klein stuk land gemaakt. Wat is echter de waarde? Amsterdam heeft laten weten te stoppen met de verdere ontwikkeling van IJburg II. Hoe de toekomst zal zijn weten we echter niet. Er zijn al initiatieven die de ontwikkeling zelf ter hand willen nemen. Wethouder Van Poelgeest heeft in april 2013 gezegd: “We zetten de ontwikkeling stop, maar als er morgen iemand komt die een berg zand in het IJ wil kopen, kan dat natuurlijk7”. Initiatieven als CPEI (Collectief Particuliere Eilandontwikkeling) onderzoeken de mogelijkheden om een eiland in particuliere handen te ontwikkelen. Maar wat is de waarde als zij ‘een berg zand’ van de gemeente willen kopen? De waarde die de grond heeft kan uiteraard weer met een residuele methode bepaald worden. Wat zijn de bebouwingsmogelijkheden? Wat brengt het op? Wat is men kwijt voor het inrichten van het openbaar gebied? Et cetera. Trekken we alle te maken kosten af van de opbrengstwaarde, dan ontstaat de waarde van de zogenaamde ‘berg zand’. Belangrijk in dit kader is wel welke kosten gemaakt moeten worden door de koper en welke kosten de verkoper voor zijn rekening neemt. In welke staat wordt grond geleverd? Is die bouwrijp of ook woonrijp? Dit vergt een heel helder en duidelijk afsprakenkader. Verder is ook van belang dat alle zogenaamde kosten voor bovenwijkse voorzieningen en reeds gemaakte toerekenbare kosten goed in beeld zijn.

7

http://www.parool.nl/parool/nl/4/AMSTERDAM/article/detail/3429788/2013/04/22/Amsterdam-zetbouwprojecten-in-de-koelkast.dhtml Versie 1.0 - Dag 2: Actualiteiten – BV 2014

37

4.2.3 In aanbouw zijnde projecten, wat bepaalt de waarde? In feite kan de waarde van een in aanbouw zijnde project bepaald worden door een berekening te maken die de waarde bij oplevering als eerste vaststelt, waarna de nog te maken kosten hiervan worden afgetrokken. Zaken als rente en prijsontwikkelingen dienen in de berekening te worden meegenomen. Later komen we hier op terug. Ingewikkelder wordt het als er nog geen vooruitzicht is op een toekomstig gebruik. De verhuur loopt niet, verkoop wil ook niet lukken. Wat is dan de waarde? Ook hier zal de taxateur toch een visie op moeten ontwikkelen. Hoe schat hij de markt in, tegen welke prijs zal een verhuur/verkoop op redelijke termijn toch mogelijk zijn, of bouwen we echt voor de leegstand? In de huidige tijd weten we niet hoe het op korte termijn zal gaan. Duurt de crisis nog lang? En als die voorbij is, hoe heeft zich dan vraag en aanbod ontwikkeld? Is deze locatie dan nog wel zo geschikt? Voldoet het concept nog wel aan de marktvraag? Zo zijn er vele vragen die meespelen de waardering. Het waarderingsconcept als het puur om de waarde gaat is dus in feite redelijk eenvoudig. Wat is het bij oplevering waard onder aftrek van de nu nog te maken kosten? Als het gaat om een balanswaardering heeft de IAS/IFRS8 een waarderingsconcept vastgesteld. Ook hier komen we later op terug. Praktijkvoorbeeld Markthal Rotterdam9 Het project Markthal in Rotterdam is een grootschalige ontwikkeling bestaande uit een marktvloer met ca. 12.000 m² verkoopruimte, 228 huur- en koopappartementen en circa 100 stands, foodshops en een kookschool. De waarde van een dergelijk project wordt als volgt vastgesteld: wat zou de waarde zijn als het project nu klaar is? Hiervan trekken we de nog te maken kosten af. Wat dan resteert is in feite de waarde per heden. Belangrijk in dit soort waarderingen, waarbij wellicht nog niet alle appartementen en commerciële ruimten zijn verhuurd dan wel verkocht, is de inschatting van de verkoop-/ verhuurbaarheid van de diverse ruimten. Hoeveel tijd is nodig om alles te verhuren? In hoeverre gaat het koopproduct aanslaan en wordt er mogelijk toch overgegaan naar een tijdelijke huursituatie? Al deze overwegingen moet de taxateur meenemen in zijn waardering.

8

9

IAS: International Accounting Standards IFRS: International Financial Reporting Standards informatie over het project: http://markthalrotterdam.nl/het-concept/


38

4.2.4 Herontwikkeling van bestaand vastgoed, hoe realistisch is het en wat is het waard? Een herontwikkelingsproject heeft in de basis de waarde die het heeft bij doorgaande exploitatie van de huidige functie. Een oud bedrijfspand is bijvoorbeeld te verhuren voor een bepaald bedrag. Door middel van het kapitaliseren van de huur kan op relatief eenvoudige wijze de waarde vastgesteld worden. Rekenen we echter ook met de potentie die het project heeft, dan spreken we over de Highest And Best Use (HABU) van het object. Kan de locatie herontwikkeld worden naar bijvoorbeeld een woongebouw, dan is een waardering op basis van de residuele grondwaardemethodiek een goede mogelijkheid. Zeker bij binnenstedelijke bedrijvigheid is dit regelmatig aan de orde. Maar ook bijvoorbeeld in geval van een herontwikkeling van een ‘oud’ gedateerd winkelcentrum. Praktijkvoorbeeld Ministerie van Justitie & Binnenlandse zaken (Jubi)10 2 juli 2013. In 2014 wordt gestart met de transformatie van de voormalige ministeriegebouwen van Justitie en Binnenlandse Zaken in Den Haag. In de panden aan de Turfmarkt en Scheldedoekshaven komen woningen, commerciële ruimten en een vestiging van de Faculteit Campus Den Haag (Universiteit Leiden). Dat heeft bouwbedrijf Heijmans, dat de eerste fase van de herontwikkeling voor diens rekening neemt, dinsdag bekendgemaakt. Medio 2014 wordt gestart met de realisatie van 170 appartementen, 1.000 m² aan commerciële ruimte, 13.000 m² voor de Faculteit Campus Den Haag en 224 parkeerplaatsen. De eerste fase van de transformatie moet in 2016 zijn afgerond. Geurst & Schulze architecten is als architect aan het project verbonden. Heijmans heeft tevens het tijdelijk beheer en de exploitatie van de gebouwen op zich genomen. Het Today Arts Festival heeft er een tijdelijk onderkomen gevonden. Het complex bestaat uit een tweetal torens met een gezamenlijke basis waarin onder andere parkeervoorzieningen en het bedrijfsrestaurant in gevestigd waren. Het gebouw is in feite gelijk aan het kantoorgebouw van Rijkswaterstaat in Utrecht, wat in 2012/2013 tijdelijk ontruimd is geweest als gevolg van ‘trillingen in het gebouw’ welke achteraf waarschijnlijk zijn toe te schrijven aan de glazenwasinstallatie. Het waarderen van een dergelijk complex, in de huidige staat, is in feite weer een residuele benadering. De taxateur zal een visie op de toekomst moeten hebben wat je met een dergelijk gebouw kan gaan doen. Deze toekomstige waarde moet ‘afgeprijsd’ worden, vervolgens deze waarde corrigeren voor de te maken kosten, de rentelasten, et cetera. Wat dan resulteert is de waarde in huidige staat. Hierbij houden we uiteraard ook rekening met de factor ‘tijd’ waarin alle kasstromen in zijn verwerkt. Zeker in economisch moeizame tijden is het moeilijk om een goede inschatting te maken van de gebruiksmogelijkheden. Het helpt als bijvoorbeeld de gemeente reeds een visie heeft op het complex en het gebied eromheen. Bij objecten die op kwalitatief magere locatie staan zal een herontwikkelscenario niet per definitie leiden tot meerwaarde. In sommige gevallen is sloop en het gebied teruggeven aan de natuur wellicht de beste optie. 10

informatie afkomstig van http://www.architectenweb.nl/aweb/redactie/redactie_detail.asp?iNID=31724


39

4.2.5 Herstructurering, is dit de nieuwe opgave van de corporaties? Met name in de steden, maar ook in vele kleinere dorpen, ligt een grote herstructureringsopgave. In de jaren voorafgaand aan de crisis is het onderhoud aan veel wijken stopgezet omdat er grootschalige plannen waren voor nieuwbouw. Op dit moment is dat in veel gevallen niet meer haalbaar. Corporaties hebben veel minder investeringskracht dan voorheen. Op dit moment hebben veel corporaties de investeringskraan helemaal dichtgedraaid. Gelukkig zijn er ook nog partijen die wel kunnen investeren. Belangrijk is om de woonkwaliteit in wijken die dat hard nodig hebben weer op peil te krijgen, nog langer wachten leidt in veel gevallen tot sociale onrust, verloedering, toenemende criminaliteit, enzovoorts. Praktijkvoorbeeld Overtoomse Veld Zuid te Amsterdam (Woningcorporatie Eigen Haard)11 Woningcorporatie Eigen Haard, ERA Contour, Architectenbureau KOW en amoveerder Oranje hebben hun krachten gebundeld voor het concept Co-Green. Middels een hechte samenwerking werken de partijen collectief aan het realiseren van de ambitieuze doelstelling: klimaatneutraal en kostenneutraal slopen, ontwikkelen en bewonen. Het eerste project waar dit concept wordt toegepast is Stadstuin Overtoom. De huidige 350 woningen, voornamelijk portiek-etageflats in de sociale huur, worden gesloopt, hiervoor in de plaats komen 470 nieuwe woningen in sociale huur, vrije sector huur en koop. De bewoners zijn coproducent en spelen een belangrijke rol in het vormgeven en uitwerken van de plannen. De eerste woningen worden in 2013 opgeleverd. Bijzonder aan de wijk is dat het groen en de architectuur feilloos in elkaar overlopen. Het project past binnen het vernieuwingsplan voor het Middengebied van Overtoomse Veld, dat ook door de gemeente is vastgesteld. Het doel is om meer differentiatie in de buurt te brengen door nieuwe woningen te bouwen. Het is de bedoeling dat de helft van de huidige bewoners kan terugkeren in de buurt. Enkele van de ambities op klimaatneutraal gebied zijn: 

90% van het recyclebare sloopmateriaal wordt hoogwaardig hergebruikt of wordt gerecycled;



alle energie en water benodigd voor de sloop/bouw en bewoning, wordt bespaard òf duurzaam opgewekt op locatie, zonder gebruik te maken van fossiele brandstoffen.

Dergelijke herstructureringsprojecten zijn vandaag de dag actueel. In bestaande woonomgevingen liggen grootschalige opgaven tot verbouw of nieuwbouw. Deze opgaven zijn ook bijvoorbeeld in Friesland veelal aan de orde: woningen uit de jaren ’50 waar de afgelopen tien tot vijftien jaar niets meer aan gedaan is. De kwaliteit is mager, ooit had men nieuwbouwplannen, maar vandaag de dag ligt een grootschalige renovatie/herstructurering meer voor de hand. Dit gaat onder andere gepaard met woningen samenvoegen, of uit lange rijen een woning weghalen om lucht en ruimte te creëren. Een ingewikkelde en tijdrovende,

11

Informatie afkomstig van http://www.eracontour.nl/nl/projecten/project-zoeken/project/30/stadstuinovertoom/


40

maar uitdagende opgave!

5.

(Internationale) richtlijnen voor het waarderen van ontwikkelingsprojecten

5.1

Richtlijnen

In de taxatiepraktijk is een aantal richtlijnen waar we ons als taxateur aan moeten houden. Zo zijn er de volgende te noemen: ‐ International Valuation Standards 2011 (IVS); ‐ Red Book Royal Institution of Chartered Surveyors maart 2012 NL-editie; ‐ Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed (TMI); ‐ International Accounting Standards (IAS); ‐ International Financial Reporting Standards (IFRS). 5.1.1 International Valuation Standards (IVS) De IVSC12 publiceert en herziet regelmatig de IVS waarin internationaal aanvaarde, hoogwaardige taxatieprincipes en -definities zijn vastgelegd. Eventuele aanpassingen of nieuwe standaarden worden gepubliceerd op http://www.ivsc.org. 5.1.2 RICS Red Book Het Rics Red Book bevat de taxatiestandaarden die de RICS-gekwalificeerde taxateur moet volgen bij het opstellen van zijn taxatierapporten. Hierdoor worden gebruikers van de taxatie ervan verzekerd dat een taxatie is uitgevoerd conform de hoogste professionele normen en dat deze onafhankelijk en objectief is overeenkomstig de internationaal geaccepteerde standaarden van de IVSC. In het Red Book is sinds de meest recente versie van maart 2012 de IVS integraal opgenomen. Hoewel sommige RICS-standaarden noodzakelijkerwijs op een andere manier gepresenteerd worden dan de IVS, zijn de principes, doelstellingen en gedefinieerde termen identiek. Daarom stelt de RICS dat een taxatie die aan de standaarden van het Red Book voldoet, automatisch ook conform IVS is. De RICS is immers nauw betrokken bij de totstandkoming van de IVS. 5.1.3 Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed (TMI)13 De Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed© omvat de randvoorwaarden voor de opdrachtverlening, onderzoeksvereisten, uitvoering en verslaglegging van taxaties. Enerzijds sluit de Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed© volgens TMI aan bij bestaande kaders en standaarden op dit gebied zoals IVS en het RICS Red Book. Anderzijds is het systeem zo toegankelijk en hanteerbaar mogelijk gemaakt voor mkb-taxateurs. De Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed© is bestemd voor elke gekwalificeerde taxatieprofessional die hiermee wil werken.

12 13

International Valuation Standards Council http://www.taxatiemanagementinstituut.nl/wp-content/uploads/2011/11/Taxatierichtlijn-versie-0.9.pdf


41

TMI exploiteert een rekenmodel voor het waarderen van vastgoed. In 2013 is TMI een module voor ontwikkelingsprojecten aan het ontwikkelen. Ten tijde van het schrijven van deze syllabus is de module nog niet gereed.Veel taxatiebureaus hanteren hun eigen Excelrekenmodellen die vaak hetzelfde doen als TMI. 5.1.4 IAS / IFRS De International Accounting Standards Board (IASB) is een onafhankelijk internationaal orgaan belast met het opzetten van standaarden voor het opzetten van jaarverslagen en jaarrekeningen. De IASB is ontstaan uit de IASC. Belangrijkste beweegreden voor het opzetten van deze vorm was het garanderen van de onafhankelijkheid van de IASB. De IASB is verantwoordelijk voor het opzetten en beheren van de internationale standaarden voor financiële verslaglegging: IAS (International Accounting Standards) en IFRS (International Financial Reporting Standards). IFRS, de International Financial Reporting Standards is een boekhoudkundige standaard voor jaarverslagen van bedrijven. Sinds 1 januari 2005 zijn alle beursgenoteerde bedrijven in de EU verplicht op deze wijze te rapporteren. IFRS omvat de oudere IAS (International Accounting Standards). De oudere IAS-standaarden zijn niet komen te vervallen, maar zijn uitgebreid en verder uitgewerkt. Daarnaast is een aantal IFRS-normen toegevoegd. De basis voor IFRS is het rapporteren op basis van ‘fair value’, wat zo veel inhoudt als dat er gerapporteerd moet worden op basis van de actuele waarden (dit in tegenstelling tot de oude verslagleggingsregels, waarbij de aankoopwaarde de basis kon vormen). Voor bijvoorbeeld aandelen in het bezit van het bedrijf kan de actuele waarde aanzienlijk variëren, wat met name duidelijk is als ze beursgenoteerd zijn. Deze veranderingen in de waarde beïnvloeden het vermogen en de winst, ook als het resultaat van de bedrijfsactiviteiten zelf niet is veranderd. Met betrekking tot vastgoed is de IAS 40 relevant die gaat over vastgoedbeleggingen. Het gaat hier dan over hoe vastgoedbeleggingen op de balans moeten verschijnen, tegen kostprijs of tegen reële waarde).


42

6.

Waarderingsmethodieken

6.1

Residuele grondwaarde-methodiek

Grond heeft een waarde. De waarde ontleent de grond niet aan zichzelf, maar aan het gebruik van de grond. In de 19e eeuw ontwikkelde de Engelse Econoom Ricardo zijn grondprijstheorie die dit als uitgangspunt heeft. Grond als één van de productiefactoren voor het realiseren van vastgoed ontleent zijn waarde aan de waarde van het vastgoed net zoals landbouwgrond zijn waarde ontleent aan het gebruik als weide- of landbouwgrond. De methode om op deze manier de grondwaarde te bepalen heet de residuele methode, de resulterende grondwaarde noemen we de residuele grondwaarde. De residuele grondwaarde is de waarde van een object minus de kosten voor het voortbrengen van het object.14 Tot de jaren ’90 werden uitgifteprijzen niet bepaald op basis van deze theorie, maar vanuit de kostprijsbenadering: de grondwaarde is gelijk aan de kosten van de productie van bouwrijpe grond. In 2001 is het Convenant grondwaardebeleid ondertekend, waarbij markt en overheid overeen kwamen dat de residuele benadering als uitgangspunt zou worden genomen bij onderhandelingen. In figuur 1 is de residuele grondwaarde voor drie situaties opgenomen. In de eerste situatie is de residuele grondwaarde positief (30), in de tweede nihil (0) en in de derde negatief (-30). Figuur 1 - Residuele grondwaarde gevisualiseerd

14

Belangrijk is wel vast te stellen of het ‘object’ ook daadwerkelijk alles dekt. Dit is belangrijk om per casus goed te omkaderen.


43

Hoewel dit simpel lijkt, is de residuele grondwaarde niet altijd eenvoudig te bepalen en in sommige gevallen een lastig instrument. Als instrument kan de methodiek lastig zijn in de contractvorming: 

Op welke moment bepalen we de grondwaarde?



Wat doen we als we werkelijk afrekenen, op het moment van uitgifte van de bouwrijpe grond? Nemen we de eerder berekende grondwaarde en indexeren we die, rekenen we rente, of voeren we de berekening op dat moment opnieuw uit?



Welke parameters gebruiken we? Hoe ziet de kosten opbouw eruit? Rekenen we AK over de grond inclusief bouwkosten en bijkomende kosten? Of alleen over de bouwkosten en bijkomende kosten?



Wie neemt het risico? De grondexploitant als hij de grondwaarde vastzet? Of juist de vastgoedontwikkelaar?

Kortom, het gebruik van de residuele grondwaarde vraagt een duidelijk afgebakend begrippen-, methodiek en gegevenskader. Afgezien van de afspraken die we maken, stellen we een aantal zaken voorop: 

we berekenen eerst de residuele grondwaarde bij oplevering;



indien over de periode tussen uitgifte en oplevering rente over de grond moeten worden betaald, dan verminderen we de residuele grondwaarde bij oplevering met die kosten en krijgen zo de residuele grondwaarde bij start bouw.

6.1.1 Rekenmethodiek De berekening van de residuele grondwaarde gaat volgens het volgende principe: 1.

Benoemen alle parameters en geef vooral aandacht aan de grondslagen die voor opslagen als bijkomende kosten, AK en winst en risico worden gehanteerd;

2.

Geef alle parameters een waarde en wees bewust van de impact van bepaalde parameters als vormfactor en BAR;

3.

Werk het geheel uit in een stichtingskostenberekening volgens de regels (zie hoofdstuk 7) zijn benoemd: houd rekening met tijdstippen, bouwperioden, indexen en rentes;

4.

Bereken op basis van de index en rente regels de eindwaarde (tijdstip oplevering) van zowel de kosten als de opbrengsten (de waarde van het object);

5.

Bereken op basis van de eindwaarden de residuele grondwaarde bij oplevering;

6.

Bereken de rentekosten over de grond gedurende de bouwperiode. Houd er rekening mee dat voor voorverkochte woningen geen rente op de grond moeten worden berekend;

7.

Trek de rentekosten af van de residuele grondwaarde op tijdstip oplevering om de residuele grondwaarde bij start bouw, d.w.z. op het moment van uitgifte, te berekenen.

6.1.2 Fasering en planning Het rekenen aan grondwaarden op basis van de residuele grondwaardemethodiek is erg gevoelig voor het moment waarop kasstromen plaatsvinden. Als het gaat om de waardering van een plangebied waarvan verwacht wordt dat het over drie jaar gerealiseerd gaat worden, dan leidt dat tot een heel andere grondwaarde per heden als wanneer het uitgangspunt is Versie 1.0 - Dag 2: Actualiteiten – BV 2014

44

dat er pas over zeven jaar gestart wordt. Datzelfde geldt voor de planning. Waar het tempo eerder bijvoorbeeld op 50 woningen per jaar lag en dat is weggezakt naar tien woningen per jaar, dan heeft dat een grote invloed op de huidige waarde van de locatie. De grondeigenaar moet immers veel langer de grond financieren wat uiteindelijk stevig geld kost. 6.1.3 Risico’s Aan een ontwikkelingsproject zijn altijd grote risico’s verbonden. Deze risico’s moeten meegewogen worden in de waardering van de onderliggende grondwaarde. Al deze risico’s in de waardering meenemen leidt tot een te lage uitkomst. Het is daarom verstandig om de invloed van een aantal parameters separaat vast te stellen. Hierbij kan gedacht worden aan prijsniveaus van te realiseren woningen, huurprijzen voor winkels, et cetera. Vervolgens moet de taxateur een gewogen beslissing nemen in hoeverre hij de risico’s door laat tellen in zijn eindoordeel. Het is van belang altijd te denken vanuit het perspectief van de ontwikkelaar. Een ander risico is de omvang van het te realiseren programma, het type woningen of winkels, de afzetsnelheid, et cetera.

6.2

Comparatieve (grond)waardemethodiek

De comparatieve methode is in de basis gestoeld op het waarderen waarbij we ons hoofdzakelijk baseren op resultaten van ‘soortgelijke’ transacties voor ‘soortgelijk’ vastgoed/grond. Voor het waarderen van gronden en ontwikkelingstrajecten lijkt de comparatieve methode in eerste instantie niet de meest voor de hand liggende. Wel kan de methode toegepast worden om bijvoorbeeld verwachte opbrengstwaarden te toetsen of vast te stellen. Als in de hoofdzaak de residuele methode wordt toegepast, kunnen ook de realisatiekosten op comparatieve wijze worden vastgesteld als onderdeel van de waardering. In dat soort gevallen val je vaak terug op recente ervaringen in projecten of worden kostenkengetallenboekjes gehanteerd die jaarlijks worden uitgegeven. Sec waarderen op basis van vergelijkbare grondtransacties in het licht van ontwikkelingsgronden is vrijwel niet mogelijk. In een actieve markt waar meerdere gronden in grotere gebieden worden verworven kan de comparatieve methode wel toegepast worden, maar in deze tijd waarin transacties (zeker met betrekking tot grond) schaars zijn, is dat niet betrouwbaar en vaak ook niet uitvoerbaar. Dit laatste door het gebrek aan referentiemateriaal.

6.3

Rekenen aan grondexploitaties

De meest voor de hand liggende methode die gebruikt wordt om de waardering van ontwikkelingsprojecten, en dan in het bijzonder die projecten waar ook een grondexploitatie bij hoort, tot stand te brengen is de residuele grondwaarde-methode. Deze methodiek is ook een veelgebruikte methodiek bij taxaties in het kader van ongeoorloofde staatssteun.


45

Hierbij moet middels een taxatie aangetoond worden dat de gemeente tegen een marktconforme prijs een stuk grond koopt of verkoopt. Het gaat dan vaak om gronden die (her)ontwikkeld moeten worden. De methode gaat uit van de mogelijkheden van de locatie. Het volgende stappenplan wordt doorlopen: 1.

Definiëren van het plangebied, wat is het ‘complex’ dat de basis vormt;

2.

Programma uit het (ontwerp/voorlopig) bestemmingsplan zo goed als mogelijk vertalen naar een zo marktconforme en concrete invulling van het gebied. Het is niet per definitie zo dat het programma dat het bestemmingsplan mogelijk maakt ook daadwerkelijk de beste invulling is. Soms is er ruimte in diverse functies die uitwisseling mogelijk maakt tussen functies;

3.

Bepalen van alle benodigde infrastructurele werken. Zijn er nog ‘bovenwijkse’ bijdragen verschuldigd?

4.

Alle benodigde kosten voor bouwen woonrijp bepalen;

5.

Alle kosten en opbrengsten van het vastgoedprogramma bepalen. We bepalen hier de residuele grondwaarde per functie in m² bvo of per stuk. Deze methodiek is hiervoor beschreven;

6.

Inventariseren van eventueel vaste grondprijzen voor sociale woningbouw en eventuele gebouwde parkeerplaatsen;

7.

Onderbouwde inschatting maken van verwachte opbrengsten- en kostenontwikkelingen;

8.

Vaststellen van de fasering. Wanneer worden investeringen in infrastructuur, bouwen woonrijp maken gedaan? Wanneer verwachten we dat de grondexploitatie opbrengsten uit grondverkoop gaat realiseren?;

9.

Eventuele subsidies inventariseren en bepalen wanneer deze worden uitgekeerd, en of er mogelijk een indexering op het subsidiebedrag zit of niet;

10. Bepalen van de disconteringsvoet die voor het project van toepassing is. Let op dat deze correct wordt bepaald vanuit het juiste perspectief! Een lage discontovoet resulteert in een relatief hoge waarde en een hoge discontovoet zorgt voor een relatief lage waarde. In dit soort projecten is het van groot belang dat de wijze van financiering van de grondexploitatie enigszins bekend is. Eigen vermogen zal er lang in zitten, en vreemd vermogen wordt vaak staffelsgewijs met verschillende looptijden en rentevoeten ingebracht; 11. Als al het bovenstaande is bepaald, kan berekend worden wat de maximale inbrengwaarde van grond mag zijn om de grondexploitatie sluitend te krijgen, oftewel een eindwaarde van € 0 of een bepaald gewenst resultaat op het einde. Het komt erop neer dat in de beschouwingsperiode die de grondexploitatie kent alle opbrengsten en kosten in kaart worden gebracht en zo goed mogelijk worden geraamd. Op basis van de te verwachten kasstromen, het financieringsmodel en het winstperspectief kan een huidige marktwaarde van de in te brengen grond, of de reeds ingebracht grond, bepaald worden. Dit soort berekeningen is vaak complex, zeker als het een groter plangebied betreft en een lange doorlooptijd.


46

In de afgelopen jaren is het aantal ontwikkelingsprojecten hard afgenomen door de crisis. Vandaag de dag wordt er nog wel het één en ander aan projecten geïnitieerd maar het leeuwendeel van de taxaties betreft het aanpassen van grondexploitatie, het verkleinen van projecten en heronderhandelingen. Dit alles gaat vaak weer samen met staatssteunkwesties.

6.4

Vastgoedontwikkelingsproces

Figuur 2 geeft in hoofdlijnen aan hoe het vastgoedontwikkelproces er, vanuit kasstroomgedachte, uitziet. De grondexploitant heeft zijn kosten die hij moet maken voor verwerving, bouwen woonrijp maken, sanering, etc. De ontwikkelaar koopt in feite bouwrijpe grond van de grondexploitant, realiseert vastgoed en verkoopt dat aan de belegger/gebruiker. Deze laatste gaat op zijn beurt het vastgoed exploiteren of heeft het voor eigen gebruik. Het rekenen in een grondexploitatie gebeurt dan ook altijd vanuit de verwachte opbrengstwaarde van het vastgoed, de rechterkant van de figuur, vervolgens worden de te maken kosten voor realisatie hiervan afgetrokken inclusief een winstvergoeding. Wat resteert is de waarde voor de bouwrijpe grond, waar de grondexploitant dan weer kosten voor moet maken, eventueel een marge op pakt, en aan het begin dus maagdelijke grond moet inkopen. Dit proces gaat vaak van gemeente, naar ontwikkelaar, naar belegger/gebruiker. Maar ook ontwikkelaars hebben vaak de rol van grondexploitant op zich genomen en hebben ook maagdelijke gronden ingekocht. Figuur 2 - Vastgoedontwikkelingsproces


47

7.

Financiering van ontwikkelingsprojecten

7.1

Zijn ontwikkelingsprojecten nog te financieren?

Financiering van ontwikkelingsprojecten is vandaag de dag lastig. Banken zijn terughoudend en marktpartijen hebben vaak onvoldoende eigen kapitaal beschikbaar om het geheel te financieren. Goede projecten op de juiste plek waar duidelijk een markt voor is onderscheiden zich echter: voor dergelijke projecten is wel financiering beschikbaar. Dit is vrijwel altijd in combinatie met een kapitaalinjectie van de geldnemer. Wat je ook ziet is dat in gevallen waar de eindbelegger bekend is, deze vaak al tijdens de bouw financiert in ruil voor een discount op de inkoopprijs. In feite is dit niets anders dan de particulier die bouwtermijnen betaalt als hij een nieuwbouwwoning heeft gekocht. Daarnaast is er een beperkt aantal bouwers dat kapitaalkrachtig is en op die wijze haar productie kan voorfinancieren. Daardoor kunnen zij toch projecten realiseren. Voorwaarde om hier mee te starten is uiteraard wel een redelijk zeker beeld over de afzetbaarheid van het project bij oplevering. Afzetbaarheid kan zowel in verkoop als in verhuurmogelijkheden zich uiten.

7.2

Hoe ga je om met de disconteringsvoet van een project?

Welke disconteringsvoet hanteer je nu bij het doorrekenen van een ontwikkelproject? Het meest zuiver is om alle risico’s in de kasstromen te verwerken, inclusief de vergoeding voor winst en risico. Op het moment dat je dat immers doet, is het concreet bediscussieerbaar en aantoonbaar waar we het over hebben. Door opslagen in de discontovoet op te nemen wordt het daadwerkelijk risico in feite versluierd. Maak het inzichtelijk, dat is voor iedereen een stuk duidelijker. Als alle risico’s in de kasstromen zijn opgenomen, kan in feite met de gemiddelde vermogenskostenvoet gerekend worden als discontovoet. Dit zal het gewogen gemiddelde zijn van de kosten van vreemd en van eigen vermogen. Wanneer er een goed vergelijkbaar object is waarvan de disconteringsvoet bekend is, zou deze als referentie kunnen dienen wanneer er nog onzekerheid bestaat over sommige kasstromen. Maar de voorkeur geniet om alle kasstromen invulling te geven en geen risico’s te verstoppen in de risico-opslag van de disconteringsvoet.

7.3

Hoe krijgt de financiering en de opbouw hiervan een plek in calculatie?

In de calculatie van projecten is het belangrijk mee te wegen hoe het kapitaalsverloop is. Banken zullen in eerste instantie vaak eisen dat upfront eerst het eigen vermogen van de ontwikkelaar in het project geïnvesteerd wordt. Vervolgens vult de bank aan, maar bij (gedeeltelijke) verkoop zal zij ook als eerste haar lening, eventueel pro rato, terug willen hebben. Het eigen vermogen zit derhalve het langst in het project. Rekenen met een gewogen vermogenskostenvoet is daardoor in feite niet helemaal juist.


48

Het duurste vermogen (het eigen vermogen) zit verhoudingsgewijs immers veel langer in het project dan het vreemde vermogen. De uiteindelijke gemiddelde vermogenskostenvoet zal daardoor iets hoger uitvallen dan de rekenkundige gewogen vermogenskostenvoet waarbij we er fictief van uit gaan dat vreemd en eigen vermogen ieder even lang in het project zitten. Als de cashflowplanning van het project gereed is, is het tijd om de cash flow waterfall in te brengen. Dit betekent dat helder aangegeven wordt wanneer hoeveel eigen vermogen en daarnaast bankleningen er in het project gestoken worden en wat per periode de rentekosten zijn. Als dat helder in kaart is gebracht, wordt in één oogopslag duidelijk wat het vermogensbeslag (eigen vermogen + bankleningen) is van het project gedurende de doorlooptijd. Ook kan inzicht verkregen worden wat het maximaal vermogensbeslag van een project is. In de praktijk zie je vaak dat het beslag van het eigen vermogen over de looptijd van het project varieert, terwijl een bancaire lening meestal minder flexibel is. Mocht er nog een tijdelijke exploitatie aan de orde zijn dan moeten de bijbehorende tijdelijke opbrengsten en kosten ook verwerkt worden in de cash flow-planning van het project.


49

8.

Casuïstiek

Onderstaand treft u een aantal casussen. Bespreek deze casussen in groepen en bepaal uw werkwijze. U wordt gevraagd één iemand in uw groep aan te wijzen die uw aanpak en de resultaten op beknopte wijze aan de gehele groep presenteert. Afhankelijk van de groepsgrootte wordt een indeling gemaakt voor de groepen en de opdracht die zij meekrijgen. Een stuk grond dat ‘mogelijk’ te ontwikkelen is Aan de oostzijde van Purmerend, grenzend aan onder andere de golfbaan ligt een strook van circa 300 hectare landbouwgrond. De gronden zijn grotendeels in eigendom van diverse ontwikkelaars, corporaties en grondbedrijven. Het feit dat er zoveel partijen positie hebben verworven duidt er op dat er indertijd sprake was van een uitbreiding van de gemeente in deze richting. Het totale programma bedroeg globaal zo’n 6.000 woningen. Een opdrachtgever van u heeft 10 hectare in dit gebied in eigendom. U wordt als taxateur gevraagd een taxatierapport van deze gronden te maken. Uw opdrachtgever vraagt u twee waarden af te geven: a. de huidige marktwaarde b. de huidige waarde, ervan uitgaande dat de ontwikkeling op termijn daadwerkelijk gaat plaatsvinden. Vragen/opdrachten 1. Welke informatie gaat u raadplegen? 2. Hoe oordeelt u over de ‘waarde’ van de grond, zowel nu als later? 3. Hoe houdt u rekening met toekomstige potentiele ontwikkelingen? 4. Geef in grote lijnen aan hoe u deze waardering vorm en inhoud wilt gaan geven.


50

Casus van een stuk grond ‘in ontwikkeling’ Een opdrachtgever is in het bezit van een gedateerd winkelcentrum. Er zijn vergaande gesprekken met de gemeente om het gebied volledig opnieuw in te richten. Het bestaande winkelcentrum zal verdwijnen en plaats maken voor een nieuw project dat bestaat uit parkeergarages, appartementen, winkels en horeca. Uw opdrachtgever heeft inmiddels serieus geïnvesteerd in het planontwikkelingsproces. Met de gemeente is uw cliënt in gesprek om de anterieure15 overeenkomst te sluiten. De gemeente is voornemens positief mee te werken aan deze nieuwbouwontwikkeling. Dat heeft zij uw cliënt in een schrijven ook medegedeeld. U verwacht dat de anterieure overeenkomst over twee maanden is gesloten. Vragen/opdrachten 1. Wat zijn de stappen die u gaat maken in uw waardering? 2. Hoe gaat u om met de huidige invulling en bestemming van het plangebied? 3. Wat is voor u de toegevoegde waarde van de situatie als de anterieure overeenkomst is gesloten? 4. Zijn er nog latere momenten waarop u voornemens bent meer ‘waarde’ aan het project toe te kennen?

15

zie definitie eerder in de syllabus


51

Casus van een in aanbouw zijnde ontwikkelproject Momenteel is de Markthal in Rotterdam in aanbouw. De kerngegevens zijn als volgt: marktvloer met ca. 12.000 m² verkoopruimte; 228 huur- en koopappartementen, ga uit van ca. 120 m² bruto vloeroppervlakte per stuk; circa 100 stands, foodshops en een kookschool, ga uit van ca. 10.000 m². De bouw is op dit moment (fictief) voor 50% gereed.

Opdracht Geef in grote lijnen aan hoe u deze waardering op gaat pakken en van welke uitgangspunten u gebruik gaat maken.


52

Waarderen van herstructureringsen herontwikkelingsprojecten Uw opdrachtgever is in het bezit van een in zijn ogen verouderd kantoor en vraagt u naar een taxatie die invulling geeft aan de Highest And Best Use van de locatie. Het kantoor staat al jaren leeg. De beoogde invulling bestaat uit een combinatie van start-up kantoorruimten en studentenwoningen. Vragen 1. Hoe pakt u deze waardering aan? 2. Wat moet u expliciet vermelden in uw rapport? 3. Hoe gaat u met uw opdracht om als u zich de plannen niet kunt voorstellen dat ze ooit zo gerealiseerd gaan worden? Welke rol speelt voor de taxateur de Wet ter voorkoming van Witwassen en Financieren van Terrorisme (Wwft) in deze?


53

Huurprijsherziening winkels & Waardering ontwikkelingsprojecten

Recommend Documents