de effectiviteit van de taxatie-instructie voor de waardering van winkels era winkelcentra in het kader van de ROZDPD Vastgoedhdex

de effectiviteit van de taxatie-instructie voor de waardering van winkels era winkelcentra in het kader van de ROZDPD Vastgoedhdex

- op weg naar een zuivere retailbenchmark-

Auteur: mr. A. Eijkelhoff Begeleiders: de heren Drs. C.A. Vos en Drs. A.C. Hordijk ARICS Datum: 7 september 2000 Postdoctorale Opleiding Vastgoedkunde Universiteit van Amsterdam

O 7/9/2000 inr. A. Eijkelhoff

Voorwoord Op weg naar een zuivere retailbenchmark voor de ROZIIPD Vastgoedindex is eeii uitspraak die enige ambitie niet vreemd is. net waarderen van winkels en winkelcentra is een moeiiijke opgave vanwege de specifieke kennis die nodig is van retail. Zeker wanneer daarnaast ook nog eens de huunvetgeving in ogenschouw wordt genomen, met name op het punt van huurherzieningen ex artikel 7A:1632A Burgerlijk Wetboek. tlet was een uitdaging om voor het eerst een commercicel onderzoek te doen naar de uitkomsten van een aantal huurherzieningsprocedure:, en de ontstaansgeschiedenis van de lil Terrns of Zone A methode (ITZA). De aanwezigheid van een professioneel kader in de vorm van een speciale commissie van de ROZ/IPD heeft voor een uitstekende voedingsbodem gezorgd. Het initiatief zal er uiteindelnjk toe kunnen leiden dat vrile prijsvorming ook het uitgangspunt wordt voor winkelruimte. Tot die tijd zullen w!j het met de erfenis van de wetgever moeten doen. Tevens is hier een woord van dank op z ~ j nplaats voor mijn begeleiders Ger Jan Vos en Aart Hordijk. Dit geldt ook voor diegene die zeer coulant zijn geweest in het beschikbaar stellen van vertrouwelijke informatie. Daarnaast worden Hans van Luijken. René Baart en Michel de Waal bedankt voor het lezen van de concepten en het geven van kritische beschouwingen. Ook mag mijn werkgever DTZ Zadelhoff niet worden vergeten die mij de kans heeft geboden om aan de Postdoctorale Opleiding Vastgoedkunde deel te nemen. Door het enthousiasme en de steun van één ieder wordt het waarderen van winkelruimte in een nieuw perspectief geplaatst. De aanbeveling voor de ROZIIPD, die deze scriptie heeft, zal er toe moeten leiden dat de taxatie van winkelvastgoed effectiever wordt. En tenslotte een speciaal dankwoord voor mijn vrouw Eline en mijn zoontje Maurits die er nooit een probleem van hebben gemaakt als papa er weer eens niet was ei1 mij tot het eind zijn blijven motiveren.

Hoorn, 5 september 2000

'Grrkert duen i& weten wut een rrnder niet weet" O?zn,ssis

.

1.a

Inleiding ................................................................................................................................................................ I De vraagstelling ..................................................................................................................................................... 2 V1iûeïzueksmeihûÛe .............................................................................................................................................. 2

2. 2.1 2.2

De ROZIIPD retailbenchmark .............................................................................................................................. 4 Algemeen .De ROZIIPD Vastgoedindex ............................................................................................................. 4 De samenstelling van d e ROZIIPD Vastgoedindex en d e retailbenchmark .......................................................5

1 1.2 1 2

Het doel van de ROZIIPD taxatie instructie en het doel en methoclen van de taxaties .................................... 8 Inleiding ................................................................................................................................................................ 8 Het doel van d e ROZIIPD taxatie-instructie ....................................................................................................... 8 Het doel en waardebegrip van taxaties volgens de ROZIIPD taxatie-instructie ............................................... 9 De methoden van taxatie volgens de ROZIIPD taxatie-instructie .................................................................... 10 IJitvoeringsrichtlijuen voor d e bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat ...........................................12 Is de uitvoeringsrichtlijn voldoende gedifferentieerd naar vastgoed segment? ................................................13 I n hoeverre leidt de taxatie instructie tot een uniforme vaststelling van de ......................................................I 3 marktwaarde in verhuurde staat voor het vastgoedsegment winkels en kantoren? Hoe luidt d e huidige ROZIIPD taxatie-instructie voor de vaststelling van de ..................................................14 m:irkthuur? Samenvatting ......................................................................................................................................................... IJ In hoeverre wordt het uitgangspunt van d e markthuurwaarde door de vigerende ..........................................15 huurwetgeving van winkelruimten beïnvloed? Inleiding ................................................................................................................................................................. 15 Is vergelijken van huurtransacties volgens de ROZIIPD taxatie instructie vergelijkbaar met .......................17 d e wijze van vergelijken voor een nadere huurprijsvaststelling ex artikel 74: 1632A BW? Hoe worden d e artikel 7A: 1632A B W bedrijfsruimten met elkaar vergeleken? .......................................... 17 Is e r uniformiteit van vergeli.jken bij de winkelstand van de betrokken panden? ........................................19 Is e r uniformiteit van vergelijken van de grootte. front en indeling van de betrokken panden? ....................21 In welke mate wordt de markthuurwaarde benadert door d e uitkomsten van het advies van d e ..................28 BHAC en het vonnis van de rechter? 32 Het schikkingsgedrag van verhuurders en huurders .......................................................................................... Samenvatting ......................................................................................................................................................... 33 S. S.1 5.1.1

5.1.2 5.2

6.

Welke taxatiemethodiek doet het meeste recht bi.j een afwijking van d e markthuurwaarde met ...................35 d e huurprijs na een huurherziening bij winkelruimte? Fictieve case ........................................................................................................................................................... 35 Markthuurwaarde versus huurherzieningshuurwaarde bij de conventionele methode ................................. 36 Markthuurwaarde versus huurherzieningshuurwaarde bij d e contante waarde methode ............................ 39 Samenvatting - Overzicht uitkomsten conventionele en contante waarde methode ......................................... 41 van d e fictieve case

Conclusies & aanbevelingen ................................................................................................. 43

Bijlagen: Bijlage A Bijlage B Bijlage C Bijlage D Index

ROZIIPD taxatie-instructie ..................................................................................................................... I Literatuurlijst ........................................................................................................................................ IS Lijst van geraadpleegde personen ...................................................................................................... S11 Samenstelling commissie ROZIIPD inzake 1632-A en ITZA .......................................................... X111 Index figuren en tabellen .................................................................................................................. XIV

De effecti\iteit van dc tautie-instructie voor de wazirdering van \zii~lcel\en winkrlce~itravooi de 1107IIP1~Vditgoedindeu

I

Inleiding

De ROZIIPD Dutch Property Index geeft sedert 1995 inzicht in de prestaties van het vastgoed van de deeinemers in deze iiidex met ais doei om tot een uniforme performance nieetmethode voor de Nederlandse Vastgoedmarkt te komen. Een belangrijk onderdeel van de uiteindelijke data verzameling is op welke grondslag de onroerende zaken gewaardeerd moeten worden en de periodiciteit waarmee de taxaties plaatsvinden. De hiervoor vervaardigde taxatie-instructie wordt door de huidige deelnemers unaniem toegepast. Na de laatste periodieke taxatieronde in 1999 zijn er een aantal deelnemers geweest die de uitgangspunten van deze taxat~e-instructievoor de waarderingen van winkels en winkelcentra ter discussie stelden. I-iet waarderen van winkels en winkelcentra in verhuurde staat zou moeten afwijken van het waarderen van kantoren en bedrijfsruinite in verhuurde staat. De reden hiervan is dat het Burgerlijk, Wetboek een verschil maakt bij de aanpassing van de huurprijs tussen winkels enerzijds en kantoren en bedrijfsruimte anderzijds De mogelijkheid bestaat hiervoor op bepaalde expiratie trjdstippen bij een lopende huurovereenkomst. Bij kantoren en bedrzjfsruimten is de markthuiirwaarde op moment van een huurprijsaanpassing het uitgangspunt. Daarentegen wordt bij winkelruimten de gemiddelde huurprijs vastgesteld van vergelijkbare panden ter plaatse over een periode van 5 jaar voorafgaande aan deze aanpassing. De leeftijd van de huurovereenkomsten van deze vergelijkbare panden speelt geen rol. De wetgever wilde met dit systeem van huurherziening' voor winl<elruimte bereiken dat de huurprijzen het algemene prijsniveau in een winkelgebied zouden volgen. De afgelopen jaren is er veel te doen geweest over deze wijze van het herzien van huren voor winkelruimte. Onlangs heeft de wetgever nog besloten om de huidige wijze van de nadere huurprijsvaststelling voort te laten duren. De enige verandering die te verwachten is, is in de wijze van procederen. Verhuurder en huurder zullen zich hierbij eerst moeten laten adviseren over de huurprijs met inachtneming van de wettelijke systematiek alvorens zich tot de rechter te kunnen wenden. Een groot deel van de deelnemers in de ROZIIPD heeft een aanzienlijk aandeel in wilikelvastgoed belegd en beschikt daarmee ook over gegevens en gedragingen op dit specifieke terrein. Toch is er weinig bekend over hoe zij en diverse andere vastgoed actoren omgaan met deze problematiek. Iedere deelnemer heeft zo zijn eigen opvattingen. Als gevolg van het gebruik van de ROZIIPD Vastgoedindex is er juist een grote behoefte aan uniformiteit ontstaan. In januari 2000 is hiervoor een commissie samengesteld uit deelnemers van de ROZIIPD en een aantal externe deskundigen om deze problematielc in kaart te brengen. Na een gesprek met de heer R. Baart van DTZ Zadelhoff Winkels en de heer M.J. de Waal MRE van Amvest, die beide uitgenodigd waren om deel te nemen aan deze comn~issie,heb ik deze problematiek tot scriptieonderwerp gelilaakt. Vervolgens heeft de onderhavige auteur een gesprek gehad met de heer drs. A.C. Hordijk ARICS van de Stichting ROZ Vastgoedindex en hierbij zijn bijdrage toegezegd voor een nader vast te stellen onderzoek voor de hierboven aangehaalde commissie van de ROZIIPD.

I

Niet zijnde de indexering

De effectiviteit van de taxatie-instructie voor de waai-dcring vali wirikels en wiiihclccntr~voor de KOZIIPLI Vastgocdiiidcs

Uiteindelijk hebben de ROZIIPD regels grote invloed op de werkzaamheden van de institutioizele beleggers en hun werknemers. Dit onderwerp is derhalve niet alleen vanwege taxatie doeleinden belangrijk maar heeft ook zeker zijn impact op het beleggingsbeleid van de deelnemers. Door meer unihrmiteit te ontwikl<elen wordt de mafkt verder transparant zodat rendement en risico beter inzichtelijk gemaakt kunnen worden. 1.2

De vraagstelling

Hei is voor beleggers belangrijk om juiste inschattingen te kunnen maken over hun rendement en risico. Bij de vaststelling van de indices van de ROZIIPD worden directe en indirecte rendementen, inkomsten en inkomstengroeipotentieel gescheiden. Wanneer deze als benchinark gebruikt worden, moet er antwoord op de vraag komen of er op de juiste w'jze mee kan worden vergeleken. De hoofdvraap van deze scriptie luidt als volgt: In hoeverre voldoet de huidige taxatie-instructie voor de waardering van winkels en winkelcentra bij de vaststelling van ROZIIPD retailbenchmark? Om tot een oordeel te komen in hoeverre de huidige ROZIIPD taxatie-instructie voldoet, zullen de volgende onderwerpen worden uiteengezet: in hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de vraag hoe het retailsegment van de ROZIIPD Vastgoedindex is opgebouwd alsmede de te onderscheiden benchmarks. Daarna volgt de samenstelling van de ROZIIPD retailportefeuille, 0 in hoofdstuk 3 wordt, naast het doel dat de ROZIIPD taxatie-instructie nastreeft, met name aandacht besteed met welk doel en uitgangspunten de taxaties verricht moeten worden. Het gaat hier om de wijze waarop de markthuurwaarde en de marktwaarde in verhuurde staat bepaald worden, in hoofdstuk 4 wordt onderzocht in hoeverre het uitgangspunt van de markthuurwaarde door de vigerende huurwetgeving voor winkelruimte wordt beïnvloed. Hierbij zal onder andere uitgebreid ingegaan worden op diverse methoden om winkelruimte van verschillende oppervlakte onderling te vergelijken, 0 in hoofdstuk 5 wordt naar de invloed gelteken van de vigerende huurwetgeving voor winkelruimte op de vaststelling van de marktwaarde in verhuurde staat. Aan de hand van een fictieve case wordt per ROZIIPD taxatiemethode (2) het effect van hoofdstuk 4 inzichtelijk gemaakt. Tenslotte zal in hoofdstuk 6 een antwoord worden gegeven of het doel van de ROZIIPD taxatie-instructie in het retailsegment wordt bereikt en welke aanbevelingen gedaan kunnen worden voor de ROZIIPD taxatie-instructie. 1.3

Onderzoeksmethode

1.3.1 Literatuuronderzoek

Omdat het onderwerp een samenloop van vastgoedonderwerpen met zich brengt heeft ondergetekende literatuur, wetgeving, artikelen, scripties e.d. geraadpleegd over:

De effectiviteit van de tauatie-instriictit. voor de w vaar de ring viui winkels en winhelcentra \oor de ROL'IPL) Vaitgoedindc\

e e

benchinarken, taxeren van winkelvastgoed, de tot standkoming van de huidige wijze van huurherziening voor winkelruimte ex artikel 7A: 1626, 163 1A en 1632A B W bedrijfsruimte.

In bijlage B is een lijst weergegeven van deze geraadpleegde bronnen. k3.2

Marktonderzoek

Een belangrijk onderdeel voor het beantwoorden van de hoofdvraag is het gedrag van verhuurders en huurders bij een huurherziening ex artikel 7A: 1626, 1631A en 1633A BW (in het vervolg artikel 7A. l h32A BW-procedure genoemd). Om het scliiltkingsgedrag te kunnen inventariseren zijn zowel verhuurders als huurders geïnterviewd. Deze interviews bestonden uit open vragen. De vragen bestonden er onder andere uit hoe actief men bezig is met huurherzieningen en hoe men schikt. Behalve het schikkingsgedrag is een goede graadmeter het aantal keren dat de bedrijfshuuradviescommissie jaarlijks door de rechter om advies gevraagd wordt. Ter bepaling van het commerciële effect van de nadere huurprijsvaststelling ten opzichte van de markthuunvaarde is vervolgens naar uit geprocedeerde huurzaken gezocht. Zowel van de zijde van verhuurder als huurders bestond een grote bereidheid om, voorzover er procedures geweest waren, deze ter beschikking te stellen. Er zijn 46 huurherzieningszaken bestudeerd en geanalyseerd op: ide wijze van vergelijken waarbij met nadruk is gelet op winkelstand en oppervlak/front, ide afwijkingen tussen de huidige huurprijs, het advies van de bedrijfshuuradviescommissie, de nadere huurprijsvaststelling door de rechter en de markthuunvaarde op moment van de aanpassing. Uit de geconstateerde afwijkingen is een (voorlopige) conclusie geformuleerd welke met de hiervoor aangestelde commissie van de ROZIIPD is besproken. De samenstelling van deze commissie is als volgt: ideelnemers van de ROZIIPD die verantwoordelijk zijn voor de performance van hun winkelportefeuilles, ieen aantal vooraanstaande winkelmakelaarsldeskundigen en (voormalig) bedrijfshuuradviescommissie-leden. Tevens is een aantal vooraanstaande retailers en juristen om hun mening gevraagd. De uitkomsten hiervan leiden tot de uiteindelijke aanbevelingen welke deze commissie aan het bestuur van de ROZIIPD zal overbrengen met als doel tot een effectievere taxatieinstructie te komen. In bijlage C is een lijst opgenomen van de geïnterviewde personen en in bijlage D de namen van de commissieleden. 1.3.3 Eigen ervaring

Daar waar noodzakelijk bij de uitvoering van het marktonderzoek heeft ondergetekende zijn eigen ervaring ingebracht. Met deze ervaring is vooral getracht bij een ieder die betrokken is geweest bij het onderzoek een realistische houding ten opzichte van het onderwerp te bewerkstelligen. De bruikbaarheid van de uitkomsten voor de praktijk hebben steeds voorop gestaan.

De efkctiviteit van de taxatie-instructie voor de waardering van winkels en winkelcentra voor de KO%IIPI> Vastgocdindes

2.1

Algemeen - De ROZIIPD Vastgoedindex

De ROZIIPD Vastgoedindex meet sinds 1995 periodiek de rendementen op vastgoedobjecten en vastgoed-beleggingsportefeuilles en heeft een tweeledig doel. Het gebruik van rendementsindices is er 7owel voor het verrichten van allocatiestudies en het samenstellen van optimale belegg~iigsportefeuillesals het kunnen vergelijken van de prestaties van vastgoed zowel intern als extern. De samenstelling van de index wordt bepaald door objecten die meer dan één jaar 1n exploitatie zijn en niet het voorwerp zijn van ingrijpende heroiltwikkelingsoperaties. Het soort informatie dat specifiek door een vastgoed-object wordt afgegeven zijn: Q

Q

0

totaal rendement over een bepaalde termijn, in casu per jaar: het totale rendement wordt berekend als de som van de waardegroei (exclusief investeringen) en de netto inkomsten, uitgedrukt als een percentage van de zemiddelde waarde gedurende het jaar. De rendementen zijn money-weighted. Kapitaalsinvesteringen worden geacht halverwege het jaar gedaan te zijn, waardegroei, inkomsteii: de netto inkomsten worden bepaald door de bruto huurinkomsten gedurende het jaar te verminderen met de exploitatiekosten. Onder deze laatste worden gerekend: belastingen, verzekering, objectbeheer, onderhoud, kosten huurdersmutaties, verhuur- en marketingkosten en overige kosten. Exploitatie kosten worden uitgedrukt als percentage van het gemiddelde kapitaal, per m2 of als percentage van de bruto huur, markthuurwaardegroei en waardegroei: markthuurwaardegroei en waardegroei zijn jaarlijks aangepaste waarden voor een indentieke groep van objecten. De reversionary yield is de markthuurwaarde ten opzichte van de taxatiewaarde per 3 1 december.

De bepaling van deze grootheden geschiedt voornamelijk met behulp van taxaties. Om ervoor te zorgen dat de deelnemers dezelfde informatie aanleveren zijn door de ROZIIPD uniforme begrippen alsmede een uniforme taxatieaanpak geformuleerd. Deze grootheden bepalen de ROZIIPD Vastgoedindex en is daarmee een goede benchmark voor het vergelijken van actief beheerde portefeuilles. Overigens geeft de ROZIIPD het vastgoedrendeinent weer exclusief de kosten, winsten en verliezen vali actief portefeuille beheer. De schattingen van de omvang van het direct in onroerende zaken belegd vermogen door institutionele beleggers bedraagt circa 75-80 miljard gulden. Wanneer daar de totale waarde van de objecten van de ROZIIPD, circa 70 miljard gulden per l januari 2000, tegen afgezet wordt dan geeft dat een delckingsgraad van 85%' van het institutioneel belegd vermogen in Nederland. In de hieronder staande tabel is de ontwikkeling van de databank opgenomen sedert de start van de ROZIIPD Vastgoedindex in 1995 tot en met 1999.

' Comparative report ROZIIPD Netherlands Property index 199912000.

De efkctiviteit van de tdxdtie-instructie voor de wadrdesing van winkek ei1 winkelcentla voor de RO'/JIPD Vastgoedindex

-

II

Ontwikkeling databank ROZIIPD Vastgoedindex 1995-1999

waarde objecten (X mln.)

4nnc

1996

maantal objecten

Figuur l

2.2

bron: VGM juli 2000

De samenstelling van de ROZAPD Vastgoedindex en de retailbenchmark

De ROUIPD Vastgoedindex wordt samengesteld uit de vastgoedsegmenten winkels en winkelcentra, kantoren, woningen, industrieel en gemengd gebruik. in de jaarlijkse rapportage worden de resultaten per sector aangegeven. Per sector is

vervolgens wel een differentiatie aangebracht. Dit is alleen gedaan om per sector de meting tot stand te brengen en wordt niet gepubliceerd. De gegevens worden per object rechtstreeks van de deelnemers verzameld. De basis voor de bepaling van de rendementen is de in 1994 tot stand gekomen ROUIPD taxatie-instructie. De samenstelling per segment naar waarde was per 3 1 december 1999 als volgt:

Iinductrials Ogemengd gebru~k

Figuur 2

bron: VGM juli 2000

In het vervolg zal verder worden ingegaan op het segment winkels. Het winkelsegment is te onderscheiden in 8 subsegmenten. Het begrip winkelcentrum wordt hierbij gebruikt voor zowel solitaire winkels in de hoofdwinkelstraten als de planmatig ontwikkelde winkelcentra. Deze subsegmenten sluiten in grote lijnen aan op de segmentatie van winkelcentra door D&P, die de volgende indelingen gebruikt:

07-09-00Imr. A. Eijkelhoff

-5-

De elfectiviteit van de taxdtie-ii~structievoor de wdardering vdii wtnkels en winkelcentra voor de Ro'/lIPL, Vaslgoedindex

Tabel 1

bron: D&P

Voor de vaststelling van de retailbenchmark worden de categorieën 1 en 3 in de hierboven vermelde tabel nader onderverdeeld in hoofdwinkelstraten en aanloopstraten. De KOZIIPD onderscheidt de volgende winkelcentra:

D&P = 1 D&P = 2 D&P = 2 D&P = 3 D&P = 4 D&P = 5

I larger city centres

Imedium city centres 1 medium city centres I smaller citv centres

Ilarge suburban centres

I smal1 suburban centres

I secondary

I prime

1 secondary

I

I I

Tabel 2

De winkelportefeuille structuur per subsegment naar waarde per 3 l december 1998 zag er als volgt uit:

larger city centres prime 20% larger city centres s m a l l suburban

large s u b u r b a n

Wguur 3

bron: ROZIIPD 1999

De afgelopen 5 jaar heeft de markt een opgaande lijn van de rendementen getoond welke volledig zijn toe te schrijven aan de waarde groei. Voor kantoren en winkels stegen vooral de niarkthuunvaarden.

07-09-001mr. A. Eijkelhoff

-6-

De effectiviteit van de taxatie-instructie voor de [vaardering vdn winkel\ cn winkelcentra voor (ie KOZIIPD Vcistgoedinde\

Bij de ROZIIPD wordt pcr object getaxeerd in hoeverre de huurprijs van de lopende huurovereenkomst afwijkt van de markthuurwaarde. Het is de vraag in hoeverre deze infomiatie voor het winkelsegment bruikbaar c.q. leidt tot een zuivere retailbenchmark. i\/lomeilteei onderzoekt een commissie voor de KOZIIPU of en hoe de taxatierichtlljn voor het winkelsegment moet worden aangepast. Onderhavige auteur is met liet onderzoek belast.

I k eficctiviteit van de taiatie-instructie voor de u'lardering van ainkcl\ en winhel~cntr~t voor de K0711P1) Vastgoedindei

3

Het doel van de WOZIPPBD taxatie-instructie en het doel en methoden van van de taxaties

3.1

Inleiding

Tot begin jaren '90 werd de beleggingsprestatie van het asset vastgoed in Nederland nauwelijks gemeten, dit in tegenstelling tot andere assets als vastrentende waarde, obligaties en aandelen. Door de behoefte van de diverse vastgoed actoren in de Nederlandse vastgoedmarkt om deze prestatie te kunnen meten werd in 1993 door het bestuur van de Raad van Onroerende Zaken (ROZ) het initiatief gelanceerd oin te komen tot een real-estate investment performance meetsysteem. Omdat in Engeland sedert 1985 aan performancemeting van vastgoed wordt gedaan. werd er gekozen voor een samenwerking met het krigelse instituut Investment IJroperty Databank (IPD). Op IS november 1994 wordt het start sein gegeven om te komen tot een dergelijk meetmethode. Het projekt heeft als doel om tot realisatie te komen van: de ontwikkeling van een onafhankelijke en vertrouweiijke databank, e de ontwikkeling van een performance meetsysteem (benchmark) in de vorm van een index. De verschillende deelnemers moesten dezelfde basis gaan gebruiken voor de verzameling van de ruwe gegevens zoals soort vastgoed, huurinltomsten, exploitatiekosten. Daarnaast was het van essentieel belang geworden om op dezelfde wijze te waarderen. De ROZIIPD heeft hiervoor het benodigde begrippen kader en een taxatie-instructie ontworpen. In bijlage A is deze opgenomen. 3.2

Het doel van de ROZIIPD taxatie-instructie

Om te voorlcomen dat onvergelijlcbare grootheden in de index terecht zouden komen was het een voorwaarde dat alle deelnemers regelmatig en op basis van dezelfde uitgangspunten hun vastgoedwaarderiiigen, zowel intern als extern, zouden gaan uitvoeren. De ambitie om zo tot een éénduidig vergelijk van de diverse vastgoed-objecten te koinen gaf de aanleiding tot het formuleren van de ROZIIPD taxatie-instructie. Dit model geeft regels aan voor het doel, de methoden en de onderbouwing van de taxaties en is gericht op een uniforme, toetsbare inzichtelijke financiële berekening. Alvorens in te gaan op de samenstelling van deze instructie zal hier eerst nog worden stil gestaan bij het verschijnsel taxeren. Omdat taxaties voor diverse doeleinden mogelijk zijn, zijn er uiteenlopende waardebegrippen en waardemodellen. Uit een oobyunt van validiteit zou ieder waarderingsmodel een nauwkeurige schatting van de marktprijs of waarde van de vastgoedinvestering moeten opleveren. Op een markt met volkomen mededinging3 waar alle marktspelers de beschikking hebben over het volledige scala aan infomiatie, en deze informatie door alle deelnemers op een uniforme en consistente manier wordt geanalyseerd, zullen de meningen en visies ellcaar weinig ontlopen.

'

Bijv. Amsterdamse Beurs, New York Stock Exchange

07-09-001mr. A. Eijkelhoff'

- 8-

r)e effectiviteit van de taxatie-instructie voor de maaidering van winliels en wrnkelccntra vooi de R07/1PD Vastgoedindei

De vastgoedmarkt is echter een gedifferentieerde markt waarbij investeerders veelal over eigen informatiebronnen en visie over de aantrekkelijkheid van de investering beschikken. De prijs zal zich in vergelijking met een markt van volkonien concurrentie bewegen binnen een breder bereik van inogeiijke waarden. Hier worden tevens de verschiiien tussen taxaties (de beste verkoopprijs van de schatting van een gebouw) van een hele serie taxateurs mee verklaard. In het kader van deze scriptie wordt voorbijgegaan aan het onderscheid tussen twee aparte, maar onderling gerelateerde markten, te weten de markt van eigenaarschap voor investeringsdoeleinden en voor gebruikersdoeleinden. Bij de ROZIIPD Vastgoedindex gaat het om de markt van eigenaarschap voor investeringsdoeleinden zodat hiermee het doel van de waardering is bepaald en een waarde definitie geformuleerd kan worden. 3.3

Het doel en waardebegrip van waarderingen volgens de ROZJPPD taxatieinstructie

De ROZIIPD Vastgoedindex is een instrument voor de professionele vastgoedbeleggers die zich concentreren op de prijs waartegen het vastgoedbezit kan worden verkocht en de waarde uitsluitend benaderen vanuit investeringsoptiek. Was het in het verleden al een moeilijke opgave, nu te meer is één van de voornaamste punten van zorg dat de informatie duidelijk en taxeren voor dit segment van de ondubbelzinnig gepresenteerd wordt. Het doel\au vastgoedmarkt is inzicht te verkrijgen in de marktwaarde van het individuele vastgoed-object. Voor het begrip marktwaarde worden uiteenlopende definities gehanteerd. Drie markante voorbeelden zijn: I. de door de Royal Institute of Chartered Surveyors gebruikte definitie voor marktwaarde: het geschatte bedrag waartegen een activum op de taxatiedatum na passende marketing door een willige verkoper zou kunnen worden verkocht aan een willige koper middels een zakelijke transactie waarbij de bij de transactie betrokken partijen goed geinformeerd zijn en zorgvuldig en zonder dwang handelen, 2. de door de European Group of Valuers of Fixed Assets gebruikte definitie van marktwaarde: met marktwaarde wordt bedoeld de prijs waartegen een belang in een onroerende zaak redelijkerwijs kan worden verwacht onderhands verkocht te worden op de taxatiedatum ervan uitgaande: dat er een willige verkoper is, dat er een redelijke periode is oin de verkoop tot stand te brengen, rekening houdende met de aard van het onroerend goed en de marktsituatie, dat de waarde gedurende de gehele periode onveranderd zal blijven, dat de onroerend zaak met voldoende publiciteit vrijelijk op de markt wordt gebracht, dat ieder bod van een andere speciale koper buiten beschouwing wordt gelaten.

1

European Valuation Practice. hoofdstuk 3.

L)e effectiviteit van de tauatie-instructie voor de uaarderirig van winkels en \viiikclcei~tnrvoor de liOL/IPD Vastgoedindex

3.

de door de NVM gebruikte definitie voor (vrije) marktwaarde in verhuurde staat: de prijs die bij onderhandse verkoop bij aanbieding in verhuurde staat en op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.

In feite gaat het om prijsdefinities waarbij de verschillen, veelal veroorzaakt door de verkoopdatum (het illiquide karakter van een onroerende zaak), vrij klein z~jn. Als doel voor de ROZIIPD taxaties is er uiteindelijk tot formulcri~igvan de definitie marktwaarde in verhuurde staat besloten en luidt als volgt: het bedrag dat de onroerende zaak bij onderhandse verkoop naal. schatting zal opbreitgen nadat de verkoper de onroerende zaak na de beste voorbereidiizg op de gebruikeleke wiji.e in de markt heeft aangeboden en waarb" de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestaizddoeniizg van de lopende huurovereenkomst(eiz) met alle daaraan verbonden rechten en plichten (def. 226.4).

De ontwikkeling van de definitie marktwaarde staat overigens niet stil en ook de ROZIIPD zal in verband met het toenemende belang van trends' van de vastgoedmarkten haar definitie upto-date dienen houden. Overigens is het opvallend dat in de formulering van het waardebegrip nadrukkelijk de verhuurde staat wordt opgemerkt. Is het voor het onderhavige segment in de vastgoedmarkt niet een conditio sine qua non dat de onroerende zaak verhuurd is (of ltan worden) of dient dit een ander doel? Hieronder wordt daar op terug gelcomen. 3.4

De methoden van taxatie volgens de ROZIIPD taxatie-instructie

De taxatie methodelmodel zal het gedachten proces van de spelers in de markt in kaart moeten brengen. In een markt waar frequent transacties plaatsvinden is het observeren van het niveau van de prijzen voldoende zonder de achterliggende gedachten te kennen. De prijslwaarde wordt direct vastgesteld door het handelsgedrag van partijen te vergelijken. Deze taxatiemethode is de eenvoudigste vorm van de vergelijltingsmethode omdat zij slechts een kleine stap van dit oorspronkelijke gedachten proces is verwijderd. In de praktijk wordt veel van deze methode gebruik gemaakt in de woniiigmarlct, welke gekenmerkt wordt door een hoge mate van gelijkenislhomogeniteit. Door de heterogeniteit van commercieel onroerend goed is een modificatie van deze methode op zijn plaats door huurprijslwaarden en aanvangsrendementen te onderzoeken, die behaald zijn bij het (ver)huren en (ver)kopen. Het gaat hier om de investeringsmethode ook wel het model van kapitalisatie van opbrengsten genaamd. Als methode voor de bepaling van de waarde van beleggingsvastgoed wordt veelal een eenvoudige vorm van discouilted cashflow (DCF)" toegepast. Deze eenvoudige vorm is feitelijk een vorm van de vergelijkingsinethode.

' Globalisering van vastgoedmarkten en securisatie van vastgoed

" European Valuation Practice. blz. 40.

I k effecti\iteit van de taxatie-inbtructie voor de waardering van n inkcls en winhelcentr'i voor de ROL'/II'D Vastgoeciindei

Op het meest eenvoudige niveau maakt het beleggingstaxatie model gebruik van dc huidige huurprijs en maakt deze contantlkapitaliseert haar alsof deze cashflow in het oneindige voortduurt (initial yield approach1 aanvangsrendement benadering). Deze kapitalisatie vindt plaats tegen een yieid die ai het risiko en potentie van het object in zich heribergt, zoais (toekomstige) huurgroei, leegstand e.d.. De betrouwbaarheid van deze methode is afhankelijk van een redelijke stroom van actuele prijsinformatie (recent vergelijkbare transacties). Een iets geavanceerdere methode zorgt ervoor dat er rekenmg wordt gehouden met de huurprijs en huurwaarde De formules die behoren bij de initial yield approach c.q. een meer verfijndere benadering7 luiden als volgt: 1. uitgangspunt huidige huurprij s

kapitaalswaarde van de investering = i

huidige huumriis i

= aanvangsrendement

2. uitgangspunt: markthuur en de expiratie van de huuvrijs voor een aanpassing aan de huurwaarde kapitaalswaarde van de investering = huidige huurprijs k k t

+ huurwaarde - huidige huurpriis k[(l+k)tl

= kapitalisatie

percentage = tijd tot expiratie van de huurovereenkomst

De ROZIIPD heeft een afgeleide van 2. gekozen. De formule, met dien verstande dat er rekening wordt gehouden met een exploitatie traject van de kosten, wordt in het vervolg aangeduid met de conventionele methode. Zij luidt als volgt: kapitaalswaarde van de investering -

fbruto markthuurwaarde-exploitaitie kosten) - c.w. O h tot t (markthuurwaarde-huidi~ehuurpriis)

h

h t

1

= netto

aanvangsrendement tot expiratie van de huurovereenkon~st % = 7% (zie uitvoeringsrichtlijn ROZIIPD taxatie-instructie) = tijd

Daarnaast bestaat de mogelijkheid om gebruik te maken van DCF-waarderingen die, in plaats van cashflows tot in het oneindige, een beperkte periode beslaan. Deze methode heeft een aantal specifieke eisen: e cashflows over een periode van minimaal l 0 jaar, aanname restwaarde in laatste jaar,

7

European Valuation Practice. blz. 40.

De effecti\iteit van de taxatie-initriictie $oor de w,iardering van ~ ~ i i i l \en e l \~inltelcentrn ~ boor de RO/IlPD Vastgoedindc*

s,

er is gekozen voor het vaststellen varr de "net present values" van de te onderscheiden netto cashflows. De IRR wordt vastgesteld als een van te voren gedetermineerde "target rate".

Bij het gebruik van deze twee methodes doet de ROZIIPD tenslotte nog een aantal aanbevelingen. Twee hiervan zijn in het kader van deze scriptie van belang: de yield en IRR moeten afgeleid zijn uit de markt. De onderbouwing moet ingaan op zowel de algemene onroerende zaak risico's als de specifieke projekt risico's en gekwant~ficeerd worden, e de markthuur moet worden oncierbouwd aan de hand van de m a k t (markt e-viderice).

3.5

Uitvoerlngsrichtijnen voor de bepaling van de marktvvaarde In verhuurde staat

Na de elementaire keuzes over het doel van de taxatie en de methode om deze te benaderen is het meest wezenlijke van de taxatie-instructie de uitvoeringsrichtlijn. Hier zullen een vijftal elementen worden belicht. de keuze van de nzethode L Er mag alleen gebruikt gemaakt worden van een van de twee hierboven beschreven methodes, met dien verstande dat de contante waarde methode met een beperkte periode de voorkeur heeft bij : s, te verwachten uitgaven binnen 5 jaar die hoger zijn dan 35% van de bruto huurprijs voor renovatie, onderhoud e.d., 50% van de huurovereenkomsten die binnen 5 jaar expireren en er in het geval van winkels geen sprake is van individuele winkels.

IL de vaststelling van de netto yield bij de conventionele methode Dit wordt beschouwd als de meest kenmerkende activiteit van de werkzaamheid van de taxateur en komt daarmee volledig voor zijn eigen verantwoordelijltheid. de disconteringsvoet van correctieposten bij de converztionele methode IU De gehanteerde correctieposten worden berekend vanaf de taxatiedatum tot het moment van afloop. Om ook hier de uniformiteit te verhogen is een percentage gekozen van 7%"sedert 1994). de opbouw van de IRR IC: Doorgaans wordt door de taxateurs de volgende opbouw gebruilct: 3 effectief rendeinent op staatsleningen, 3 opslag voor de onroerend zaak, 3 opslag voor de onroerende zaak categorie. Het objekt specifiek risico wordt geacht te zijn opgenomen in het DCF-model

Daarnaast is van belang de periode (minimaal I0 jaar) waarover de cashflows contant gemaakt worden alsmede het rendementspercentage voor de bepaling van de eindwaarde.

8

Rendement op staatslening met een looptijd van 3 jaar per ~iltiino1994. Andere percentages zijn verdedigbaar echter het verschil is zeer klein.

Ile ctlectiviteit \dn de taxatie-instructie \oor de \\wardering van winl<el\ en ~+inbelcentrdvoor de ROIIIF'D V,istgoedindc.i

K vergelgkbare ba1esactie.5 Dit is het meest revolutionaire van de taxatie-instructie. Het is de bedoeling dat een taxateur een vergaande onderbouwing van zijn taxatie afgeeft. Zowel van de gehanteerde yield als van de markthuur zuiien minimaal drie referentietransacties vermeld moeten wordeii. Wanneer deze ontbreken worden ook als referenties geaccepteerd verwijzingen naar marktrapporten en transacties uit eigen portefeuille. In alle gevallen zal bij de referentie aandacht besteed inoeten worden aan de vergelijkbaarheid" met het object in kwestie. Er zijn hiervoor geen criteria atmgegeven.

CT. aanvullende uib~~ering~~richtlijn bij taxaties van ~ ~ o n i n g e n In de aanvullende richtlijn wordt de opmerking gemaakt dat er. naast een groot aantal overeenkomsten, een aantal duidelijke verschillen bestaan tussen kantoren, winkelcentra enerzijds en woningen anderzijds. 3-6

Is de uitvoeringsrichtlijn voldoende gedifferentieerd naar vastgoedsegment'?

Het meest in het oog springende van de taxatie-instructie is dat er een aanvulling is gemaakt voor het segment woningen. Hiermee rijst onmiddellijk de vraag of er wel voldoende is gekeken naar het onderscheid tussen het vastgoedsegment kantorenlbedrijfsruimten en winkels. Dat raakt tevens de kern van de vraagstelling van de scriptie en wordt in de volgende hoofdstukken beschreven. 3.7

In hoeverre leidt de ROZIIPD taxatie-instructie tot een uniforme vaststelling van de marktwaarde in verhuurde staat voor het vastgoedsegment winkels en kantoren?

In de taxatie instructie wordt als waardebegrip de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerd. De verhuurde staat van een object is juist het kenmerk van beleggingsvastgoed. De ROZIIPD vindt dat het wezenlijk verschil tussen verhuurde woningen en verhuurd commercieel vastgoed rechtvaardigt dat dit tot uitdrukking moet Itomen in de wijze van waardering. Toch is er ook binnen het verhuurde commercieel vastgoed een wezenlijk verschil tussen de vastgoedsegmenten ltantorenlbedrijfsruimten en winkels. Deze wordt veroorzaakt doordat bij deze laatste categorie bij huurherzieningen" andere wetsregels van toepassing zijn en oude en nieuwe jurisprudentie gebruikt wordt. Voor de beantwoording van de vraag of de beoogde uniforme vaststelliilg door de ROZIIPD gehaald wordt, wordt hier een splitsing gemaakt tussen de volgende twee onderdelen: l . welke huurwaarde -markthuurwaarde versus herzieningshuurwaarde- uitgangspunt moet zijn, 2. afhankelijk van de uitkomsten van l . welke taxatiemethodiek de voorkeur heeft.

" Exacte criteria ontbreken. 10

Bi.; huurherzieningen (niet zijnde de indexering) wordt ervan uitgegaan dat de lopeiide huurovereenhonist wordt voortgezet.

De etfecti~iteitarin de taxatie-iil~tructievoor de waardering van ~ ~ i i i l ~en e lwinhel~entr~l s boor de ROZIIPI) Vastgoediildex

3.8

Hoe luidt de huidige ROZIIPD taxatie-instructie voor de vaststelling van de markthuur?

In de taxatie-instructie van de KOLIlPL) wordt alleen gerept over de markthuur. ben exacte definiëring van dit begrip vindt niet plaats dit in tegenstelling tot de definitie van de marktwaarde. Analoog redenerend aan de eisen van minimaal drie vergelijkbare transacties van recente datum voor de marktwaarde In verhuurde staat wordt hiermee blijkbaar gedoeld op evenzo recente huurtrunsacties. In dat geval zal moeten worden uitgegaan van de volgende definiëring: de prijs die bij aanbieding fen r~erhuur,op de voor de onrnoerende zaak meest pschikte wiJ,.een rta de beste voorbereiding9 dom dp memt biedende ,gegadigde zou zijn b e & ~ t ~ e $ I

E iet betreft hler de dehikring van de economische huurwaarde waarbij het uitgangspunt is dat de desbetreffende te verhuren ruimte, op moment van verhuur, vrij van huur en gebruik, leeg en ontruimd is. Dit is in ieder geval de situatie als het een nieuwbouw object betreft met als doel om het te verhuren. Bij een bestaand object voor de verhuur kan het moment van opzegging van de lopende huurovereenkomst op een seconde na samenvallen met de volgende verhuur. In geval er een situatie ontstaat van een verhuur bij leegkomst van een ruimte is er tussen kantoren en winkels geen onderscheid. In hoeverre dit uitgangspunt echter gebruikt kan worden ingeval van een expiratie van de lopende huurovereenkomst, zal hierna worden behandeld. Om te komen naar een commerciële vertaling van de markthuunvaarde ingeval een huurherziening zich voordoet is bepalend in hoeverre de wetgever de ideale situatie van vrije prijsvorming voor ogen heeft gehad. 3.9

Samenvatting

Het doel van de ROZIIPD taxatie-instructie is om te komen tot een verdere uniformering van de waarderingen voor het vastgoed dat in de ROZIIPD Vastgoedindex wordt gebruikt. Bij de waarderingen gaat het om beleggingsvastgoed waarbij het uitgangspunt van de waarderingen de marktwaarde in verhuurde staat is. Vervolgens is er een uitvoeringsrichtlijn opgesteld waarbij de taxatiemethoden, correcties, het verzamelen van market evidence e.d. beschreven worden. In deze uitvoeringsrichtlijn wordt op geen enkele wijze het uitgangpunt van de waardering van de huurwaarde aangegeven. Vanwege de eis van het verzamelen van 3 recente huurtrailsacties kan ook hier het uitgailgspunt van de markthuunvaarde verdedigd wordeil. Hier bevindt zich juist een cruciaal verschil tussen kantorenlbedrijfsruimte enerzijds en winkels anderzijds. Zolang nieuwbouw c.q. recent verhuurde winkels getaxeerd worden zal de markthuunvaarde wel het uitgangspunt kunnen zijn. Echter het waarderen van winkels onder gestailddoening van de lopende huurovereenkomst heeft het probleen1 van de huurprijsvaststelling overeenkomstig artikel 7A: 1632A BW. De methode belernrnert de vrije marktwerking en lijkt strijdig met het uitgangspunt van de markthuunvaarde bij waarderingen van winkels voor de ROZIIPD Vastgoedindex. Dit komt nader aan de orde in de hoofdstukken 4 en 5 . 1l

Taxatieleer, hoofdst~ik2.3. ten Flave.

De effectiviteit van de tci~c~tie-initructie \oor de waardering \dn winkels en winhelcentrCìvoor de K07/IPD V,istgocdinde~

4

In hoeverre wordt het uitgangspunt van de markthuurwaarde door de vigerende huurwetgeving voor winkelruimten beïnvloed?

4.1

Inleiding

Kantoren en bedrijfsruimte vallen onder de werking van de Huurwet, voor het eerst in werking getreden in 195 1 . De wet kent alleen de terminologie bedrijfsruimte en woning. Het commerciële vakjargon kantoor valt in deze wet onder de noemer van het juridische begrip bedrijfsiuirnte. De bedrijfsruimte die evenwel onder artikcl 7A: 1634 e.v. BW, in conrrnercieel vakjargon veelal als winkel of detailhandelsruimte aangeduid, valt hier nlet onder en wordt nader behandeld. Uitgangspunt is voor de wetgever steeds geweest de markt zijn werk te laten doen en geen beletsels te creëren dre een vrije prijsvonn~ngIn de weg staan. Omdat een huurovereenkomst bij deze bedriifsruimte vormvrij is, wordt i11 de praktijl< dit commerciële belang vaak vastgelegd in een artikel waarin de markthuur telkens weer opnieuw wordt bepaald na ommekomst van bepaalde en telkens na opvolgende huurperioden. Hier wordt vaak het begrip vergelijkbare transacties als referentie kader voor de vaststelling van de rnarkthuur aangehaald. Het zal dan gaan om transacties die rond het moment van de huurherziening hebben plaatsgevonden. Omdat het mogelijk is om nagenoeg tot geheel de markthuur -zoals in het geval bij beschikbaar komen van de bedrijfsruimte voor verhuur- te kunnen realiseren is het verdedigbaar dat het uitgangspunt van markthuurwaarde voor bedrijfsruimte terecht gekozen is omdat zij een vertaling is van hetgeen zich in de markt afspeelt. Ondanks dat de wetgever in 1970 bij de tot standkoming van de artikelen voor middenstandsbedrijfsruimte ex artikel 1624 BW e.v. BW, vrije prijsvorming voor ogen had, werd deze in een periode van l 0 jaar beperkt. De eerste breuk ontstond in 1975 toen voor het eerst het oude artikel 1632A BW werd opgenomen. Hierin werd expliciet vermeld dat ingeval van een huurherziening naar vergelijkbare panden moest worden gezocht. Tevens werd ook het begrip ter plaatse ingevoerd. Dit laatste begrip had ervoor moeten zorgen dat bij het vergelijk niet alleen de meest recent verhuurde panden maar ook van panden in een redelijke periode in de nabije omgeving voorafgaande aan het moment van huurherziening zouden worden gebruikt. De markt ontwikkelde zich wederom explosief en agressief en in huurherzieningsprocedures werd dan ook vaak met succes een beroep gedaan op recent hoog verhuurde panden. De wetgever zag daarmee wederom haar doel, om de nader vast te stellen huurprijzen het algemene huurniveau ter plaatse te laten volgen, verloren gaan. Een reactie kon dan ook niet uitblijven en in 1980 waagde de wetgever opnieuw een poging om haar doel te realiseren. Hierbij kreeg het huidige artikel 7A:1632A BW, inmiddels het meest verguisde wetsartikel van de winkelvastgoedwereld, haar huidige gedaante en luidt sedertdien als volgt: bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het genziddelde van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse welke zich hebben voorgedaan in een tijdvak van 5 jaren voorajgaande aan de dag van het instellen van de vordering.

07-09-00lmr. A. Eijkelhoff

-1 5-

De effectiviteit van de taxatie-iiistructie voor dc waardering van winkels en winkelcentra voor de ROZIIPU Vastgoedindcs

ledere aldus irz de vergelijking te betrekken huurprgs wordt herleid volgens de alger~ene prijsontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering. De rechter zal de vordering tot verhoging van de huurprijs evenwei afwijzen voorzover deze gegrond is op verbeteriïzgen van het gehuurde, die door huurder zijn aangebracht.

Dit artikel heeft inmiddels haar 20''' verjaardag gevierd en de wetgever heeft recent de wijziging van de huunvetgeving wederom op de lange baan geschoven ten gunste van de huidige wijze van het nader vaststellen van de huurprijs voor detailhandeluruirnte. Het was de bedoeling geweest om bij deze wijziging een "nieuwe" maatstaf voor de nadere vaststelling van de huurprijzen te introduceren in de vorm van de "rnarlztwaarde". De rol van de rechter zou gehandhaafd blijven en zou rekening moeten houden met de omstandigheden van de voorliggende casus i.e.: - ligging, grootte, indeling, kwaliteit van en voorzieningen in en om het object, - onderling overeengekomen en door de rechter vastgestelde huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte, - de aard van het uit te oefenen bedrijf, - inhoud van de huurovereenkomst, - verbeteringen door huurder aangebracht blijven buiten beschouwing. In het geval de huurprijs voor een van de partijen te veel omhoog of omlaag gaat kan de rechter een geleidelijke verlaginglverhoging uitspreken. In de politiek werd onvoldoende draagvlak gevonden om terug te keren naar vrije prijsvorming, daar waar in het verleden de wetgever tot tweemaal toe haar doel niet heeft gehaald. Bovendien blijkt in de praktijk relatief weinig geprocedeerd te worden. Hiervan is in 1991 in het kader van een afstudeerscriptie'~oorde Postdoctorale Opleiding Vastgoedkunde onderzoel< gedaan. Het betrof een onderzoek naar het aantal keren dat de rechter de speciaal voor deze nadere huurvaststelling in 1980 in het leven geroepen bedrijfshuuradviescommissie^'^ (in het vervolg BHAC genoemd) heeft geraadpleegd (op dat moment 1 1 jaar voorbij). Ook de kamer heeft regelmatig hiernaar onderzoek laten doen, waarbij men steevast tot de conclusie kwam dat er in verhouding tot de hoeveelheid winkelpanden in Nederland in weinig gevallen (200-250) hun advies wordt gevraagd. Voor de markt levert deze constatering hoogstens een vermoeden op dat er on~ekerheidis op een "goede" afloop van het huurprijsgeschil. Het ingaan van de procedure wordt dan ook meermaals afgeschilderd als het spelen van Russisch roulette. In het geval dat een rechter tot een uitspraak komt in een dergelijke procedure zijn de uitkomsten vaak spraakmakend. Het feit dat de wetgever zich als doel heeft gesteld om tot een vertraagde doorwerking van de markthuur te komen en dat uitspraken van de rechter vaak verrassend zijn, geeft aanleiding tot verder onderzoek. In hoeverre is het nog verdedigbaar dat de markthuur -zoals in het geval bij beschikbaar koine11 voor verhuur- het uitgangspunt moet zijn voor het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat bij winkelruimte'?

De taxatiepraktijh van 1624 BW bedrijfsruimte. J.A.M. van Pelt, SRV 199 1. Het betreft hier een coinmissie die door een Kamer van Koophandel wordt ingesteld voor dit soort nadere huurprijsvaststellingen. De rechter heeft de vrijheid om van hun diensten gebruik te maken. I:

07-09-0011nr. A. Eijkelhoff

- 16-

Dc effectiviteit van de taxatie-iiiatru~tievoor de waardering van winkel\ en winkelcentri~\ooi de IIO7IIPU V'~';tg»edinde\

In hoeverre levert dan het aanreiken van vergelijkingsobjecten voor de ROZIIPD (market evidence), waar recent een markthuur is overeengekomen, nog een realistisch beeld c.q. voldoende onderbouwing op?

4.2

Is vergelijken van huurtransacties volgens de ROZIIPD taxatie-instructie vergelijkbaar met de wijze van vergelijken voor een nadere huurprijsvaststelling ex artikel 7A:1632A BW?

Rij de ROZIIPD taxatie-instructie wordt er vergelelten om een bewi-is te leveren van de markthuurwaarde. Het gaut hierbij om minimaal 3 referentie transacties van vergelijkbare of vergeli-jkbaarte maken objecten welke rond de datum van taxatie tot stand zijn gekomen. Het heeft er veel weg van dat bi! het maken van deze instsuctie de kantoren en hedrijfssuimten model hebben gestaan. omdat zoals hierboven al is gesteld de rnurkthuur een duist uitgangspunt oplevert. Het vergelijk bij een nadere huurprijsvaststelling van winkelruimte 1s wezenlijk anders, omdat het doel is om tot een vertraagde doorwerking van de markthuur te komen, door bepaling van de gemiddelde huurprijs over een periode van 5 jaar. Hierbij wordt niet gekeken naar de ouderdom van de huurovereenl
4.3

Hoe worden de artikel 7A:1632A BW bedrijfsruimten met elkaar vergeleken?

In de twintig jaar dat dit artikel heeft geregeerd, is de rechter degene geweest die bepalend is geweest op welke wijze detailhandelsmin~tenmet elkaar vergeleken moeten worden in geval van een nadere huurprijsvaststelling. Een van de meest cruciale uitspraken is geweest HR 27 juni 1974, NI 1974, 513 (met noot G.J. Scholten), waarbij het hoogste rechtscollege het volgende overwoog: "&t de als vergelijkingsobjecteïz gebezigde percelen ziet gelijkwaardig aan het ten processe bedoelde pand behoeven te zijn, mits bij de waardering met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten enerzijds een het litigieuze pand anderzijds rekelzing wordt gehouderi "

De efiectiviteit van de t,iutie-instructie voor de aaarderiilg vcrn miilkel\ en \binkelcentra voor de KOLIIPD V'i~tgoedindcl

"dat te dezerz voldoende is te achten, dat deskundigen zich, zich zoals door herz gesteld, bij hen vergelijkenderwzjs opgebouwde waardering hebben Laten biden door de pr@ per vierkante meter, waarbij zij mede in aanmerking hebben genomen: 1 stand I oppervlakte

gevelbr*eedte diepte (hoek)ligging bijbehorende ruimte. Deze lijst i.7 niet limitatiqfhedoeld I I I I

Ten aanzien van stand is er in 1997 nog een belangwekkend arrest gewezen (Wiiil<elcentrurn Aarhof te Alphen aíd Rijn). Wordt winkelstand gevormd door de aanwezigl~eidvan een trekker erdof passanten of zijn er nog andere elementen'? De feitenrechter zal hier haar oordeel moeten geven hetgeen zal leiden tot het inzetten van deskundigen. Over de relatie oppervlak(grootte)/front/indeling en huurprijs doen een scala van benaderingen de ronde. Er worden diverse methodes gebruikt, waarbij de meest modieuze wel de in Terms of Zone A methode is. Het doel van deze methode, ook wel ITZA-methode genoemd, is dat de huurprijs van een object bepaald wordt via de vaststelling van het A-zone oppervlak direct achter het front van de winkel gelegen. In het kader van deze scriptie zal op deze laatste twee genoemde onderwerpen worden ingegaan omdat hier commercieel veel van afhangt bij een huurprijstoetsing. Hiervoor zijn het gedrag van eigenaren en huurders alsmede 46 huurprijsprocedures van solitaireIJ winkelruimten onderzocht en op deze aspecten getoetst. De 46 huurprijsprocedures zijn gevoerd in veelal prominente winkelgebieden in Nederland waaronder: II Amsterdam II Rotterdam iDen Haag iUtrecht iMaastricht B Eindhoven M Breda iZwolle M Nijmegen iAllcniaar iTilburg iHilversum iZwijndrecht

Kalverstraat, Leidsestraat Lijnbaan Spuistraat, Grote Marktstraat, FIoogstraat Nachtegaalstraat, Vredenburg Grote Staat Markt Ginnekenstraat, Eindstraat Diezerstraat Broerstraat Langstraat Heuvelstraat Kerkstraat WC Walburg

" Solitaire wordt hier gebezigd vanuit de gedachte van een versplinterde eigendoinsverhoudingen in een bepaald winkelgebied.

De efictiviteit van de taxatie-iiistructie \ooi. de ~~aarderirig ban \viribcls ei1 winkelcentra boor de KOLIIPL) Va\lgoedindex

iLeidschendain

WC Leidschenhage

In het vervolg van 4.3 en 4.4 zal hierop verder worden ingegaan. In planmatig ontwiltkelde winltelcentra wordt nagenoeg niet geprocedeerd. Op dit moment zijn er procedures bekend in het WC Hoogvliet in Hoogvliet, WC De Binnenhof in Amstelveen en WC Amsterdamse Poort in Amsterdam Zuidoost. 3

Is er uniformiteit van vergelijken bij de winkelstand van de betrokken panden?

De lokatie van een winlcel is van de allergrootste invloed op de hoogte van de huurprijs. In het Verenigd Koninltrijk is het bijvoorbeeld te doen gebnrikelijk om een markthuurwaarde patroon van een winkelgebied te identificeren. Uitgailgspunt fiierb~jis de lokatie dle de maximale marlcthuurwaarde vertegenwoordigd en wordt aangeduid met de 1 00o/o-positie. Door het analyseren van huren op andere plaatsen in de straat worden dan de lokaties die een lagere markthuurwaarde genereren beschreven met bijvoorbeeld een 75(%-positie, 80%positie e.v.. In lange winkelstraten kan het een zware opgave zijn om verschuivingen van markthuurwaarde per positie te identificeren. Daar waar de winkelstraat is onderbroken wordt deze natuurlijke grens voor de afbakening van een positie met een bepaalde markthuunvaarde rating gebruikt. Deze problematiek van het vinden c.q. monitoren van een markthuurwaardel" patroon in een winkelstraat is er niet eenvoudiger op geworden. De oorzaak is veelal het toevoegen van nieuw winkelareaal aan de bestaande voorraad die een (radicale) verstoring oplevert van de bestaande patronen. Een andere oorzaak is het gebrek aan historische gegevens bijvoorbeeld in geval van nieuwbouw van een stadsdeelcentrum. In het geval van aanvangshuren zal de taxateur zich moeten baseren op de aanvangshuur en op basis van zijn ervaring een relatie leggen met andere vergelijkbare centra (bestaand en in ontwikkeling). Het leggen van een relatie moet dan tevens gekoppeld worden aan een economische onderzoek. Dit onderzoek bestaat uit de bepaling van het verzorgingsgebied, de inkomensgroepen en het bestedingsgedrag van de potentiële consument. Bij dit laatste zal oolt gekeken moeten worden naar trends zoals winkelgebieden die zich specialiseren in bepaalde goederen enlof diensten. Dit kan winkelgebieden conjunctuur gevoelig maken en een hoge mate van volatiliteit van markthuurwaarde veroorzaken. Het monitoren van winkelgebieden in het Verenigd Koninkrijk is een direct gevolg van de huunvetgeviiig die gelegenheid geeft, om telkens na ommekomst van 3 jaar'" onafhankelijk van de overeengekomen termijn, de huurprijs te herzien. Het uitgaiigspunt bij deze huurherziening is de markthuurwaarde. De diverse maltelaarsorganisaties hebben een code om gegevens met elkaar uit te wisselen op straffe van het niet meer geinformeerd worden over recente transacties. Omdat het resultaat voor verhuurder en huurder een directe afgeleide is uit de markt, hebben eigenaren en gebruikers alsmede de intermediairs er alle belang bij om geinformeerd te bli-jven over de stand van de markt. E-Iet monitoren van de markt is dan ook een dagelijkse bezigheid van degene die zich bezighouden met huurherzieningen en een bij uitstelt informatie gevoelige bezigheid en geen transactie gerichte activiteit. Opmerkelijk is dat bij herzieningen op basis van de markthuurwaarde regelmatig een "redelijke huur"" wordt overeengekomen. IS

In de UK wordt in tegenstelling tot hetgeen wel gedacht wordt nauweli-jks gebruik gemaakt van omzethuren. I n recent ontwikkelde winhelcentra wordt hier in eeii aantal gevallen wel gebruik van gemaakt. Ih Huurherzieningen kunnen nu ook per 5 jaar plaatsvinden. l7 Zoiets als het gevolg van een compromis in de finale van de onderhandelingen waardoor de nieuwe huur iets minder bedraagt dan de markthuur.

07-09-Ooiinr. A. Eijkelhoff

-1 9-

De efiectivitcit van de talatie-instructie voor de waardcrinp

\:in

winkels en winhelcentra \oor de KOLIIPD Vaslgocciinclex

De ervaring leert dat er in Nederland in het algemeen nauwelijks systematisch en uniform de winkelstand in een winkelgebied gedifferentieerd wordt in inarkthuurwaarde gebieden, althans dat er weinig over bekend is. Naast de eigenaren en de retailers houdt zich een kleine groep makeiaars en adviseurs zich intensief bezig met het vastgoedsegnzent winkels. Door hun marktkeiinis maken zij bij hun werk naar alle waarschijnlijkheid wel het onderscheid echter brengen zij dit niet naar buiten toe. In geval van de publikaties over winkelhuren gaat het merendeels over de markthuurwaarde per m' per jaar van een standaard unit met een oppervlak van circa 120 m' en 6 in1front. gelegen op de beste lokatie van een winkelstraat. Overigens houden diverse organjsaties als D&P- B R 0 en Kolprori zich wel bezig met de consumentenbestedingen in relatie tot winkelvastgoed in winkelgebieden. Weergave verschil itz in zicht irz winkelstand bij het onder*zoclkin h uurh ~rzkenkngszake~z

Om een antwoord te ltrijgeir op de vraag rri hoeverre er uniformiteit is in het vergelijken van de winkelstand heeft het volgende onderzoek plaatsgevonden. In 46 adviezen van diverse bedrijfshuuradviescommissies (BIIAC) is gekeken naar: e de winkelstand van de vergelijkbare objecten ten opzichte van het in geding zijnde object, of er discussies waren over de ingebrachte panden. In nagenoeg alle gevallen werden de winkels uit de directe omgeving van het te herziene object gekozen, waarbij er nagenoeg geen discussie ontstond. In het algemeen kan gezegd worden dat er geen duidelijk kwalificatie werd aangetroffen, welk een bepaald winkelgedeelte in een gebied ten deel viel. Voorzover er correctie faktoren werden gebruikt waren deze subjectief van aard en waren niet anders onderbouwd dan op basis van intuïtie en ervaring. in een enkel geval probeerden partijen andere panden in te brengen, echter deze werden door de kantonrechter slechts in een enkel geval opgenomen na opnieuw de BHAC om advies gevraagd te hebben. Deze scriptie beperkt zich tot het winkelbezit van de beleggers welke deelnemen aan de ROZIIPD. Het betreft hier winkels in de belangrijkste winkelstraten en planmatig ontwilckelde winkelcentra in Nederland. Vanwege het grote belang (zie hoofdstuk 2) zou een goede graadmeter voor het verschil in lokatie een markhuurwaarde patroon in een winkelgebied kunnen zijn. Er moeten dan wel voldoende mutaties zijn om deze te kunnen afleiden. Overigens wanneer er binnen een planmatig ontwikkeld wiiikelcentrum er geschillen ontstaan dan is het in het geval van 1 eigenaar eenvoudig om het referentiekader te vinden omdat alles zich iii l hand bevindt. Een andere vraag is, wanneer na een relatief grote uitbreiding, de nieuwbouw huren na een periode van 5 jaar met de oude huurprijzen van het bestaande deel van het winkelcentrum kunnen worden vergeleken. E-iet zal namelijk enige tijd duren voor een huurwaarde patroon tussen het oude ei1 nieuwe deel ontstaat, die de meest objectieve correcties voor het verschil in winkelstand kunnen opleveren. Wanneer daarnaast ook nog eens de variatie aan winkelvastgoed wordt genomen dan mag gesteld worden dat de taxateur een grotere test ondergaat in hoeverre zijn expertise toereikend is dan bij andere types van vastgoed.

Ile elfccti~itcit van de t'lxdtie-in\tructie voor de m'iarderirig \'in wwinhcls cn winhclccntra voor de RO//IPD Vdstgoedlndeu

4.3.2 Is er uniformiteit van vergelijken van de grootte, front en indeling van de betrokken panden?

De meeste binnensteden in Nederland bezitten een oud centrum en dito keniwinltelgebied, vaalt eeuwen geleden ontstaan. De verschiji~ingsvormvan winkelsuimte in deze winkelstraten waren vaak winkels met bovenwoningen waarbij de winkels vaak een oppervlak hadden op de begane grond van circa 100-120 m2 met een fiont van 5,0-6,0 ml. De afgelopen jaren heeft zich in de vraag naar winkelruimte een kentering voorgedaan door de behoefte van retuilers aan grotere winkels, 250- 600 m?. in de grote en middelgrote steden en de stadsdeelcentra. Het niveau van vraag en aanbod per oppervlakte segment is essentieel voor de taxateur om de markthuuwaarde te kunnen interpreteren Het mag namelijk niet zo zijn dat door de grote vraag naar ken kleine hoekwinkel op een bepaalde lokatre een extreem hoge markthuurwaarde wordt gegenereerd die zomaar als vergelijk kan dienen voor grotere winkels. Andersom kan de vraag naar een grote winkelruimte een markthuurwaarde genereren die net zo hoog zijn, zo niet hoger dan bij de gebmikelijke standaard unit. Voor beide gevallen geldt dat zelfs wanneer er correcties voor oppervlakte gemaakt worden, zoals zoneren, dat al snel misleidend kan zijn. Voor hun huisvesting heeft de meerderheid van de retailers secundaire ruimte nodig voor opslag en personeel. Deze bevindt zich normaal gesproken achter in de winkel, in de kelder of op de eerste verdieping. Door het analyseren van winkels in verschillende gedaante zou een taxateur de markthuunvaarde van dergelijke secundaire suimte kunnen bepalen. Dit leidt ook tot pogingen om dit oppervlak op deze bouwlagen te waarderen als een percentage van de markthuunvaarde op de begane grond. in de praktijk echter is het bepalen van de markt voor dit soort oppervlakte niet erg betrouwbaar. Overigens in het gedachtenproces van de retailer speelt het mathematisch analyseren van huurprijzen per m2 per soort ruimte geen rol bij de bepaling van de huurprijs die hij zich kan permitteren. Zijn huurprijs wordt bepaald door het maken van een bedrijfseconoinische berekening. Verreweg de belangrijkste parameter daarvan is de omzetprognose! In hoeverre bij de analyse van huurprijzen uniformiteit heerst bij het vergelijken op grootte, front en indeling, komt alleen aan de orde als er panden zijn die afwijken van het pand dat ondenverp is van de nadere huurprijsvaststelling. In het ideale geval dat er in de maatvoering en bouwkundige gedaante van de te analyseren panden geen verschillen zijn, dan zal bij een consistente benadering per pand de weging van elke vierkante meter hetzelfde zijn. In alle andere gevallen doet zich de vraag voor hoe het vergelijk van iil oppervlak afwijkende maar wel in bouwkundige gedaante identieke winkelruimte zo objectief mogelijk kan plaats vinden. In de pralttijk zijn er voor het vergelijken van winkelniimte van verschillende maatvoering/oppervlak verschillende methoden. Het gaat daarbij om het vergelijk dat het meest aan de markt tegemoet komt. Omdat er in het Verenigd Koninkrijk een hoge mate van consistentie op dit vlak is, wordt hier wederom een uitstap gemaakt naar de praktijk aldaar. Een belangrijk aanltnopingspunt is hetgeen de RICS in het Verenigd Koninkrijk op dit punt i11 haar "Appraisal and Valuation Manual" heeft geschreven. Er worden drie benaderingen gegeven voor liet analyseren van huren van winkelsuimte die alleen verschillen van maatvoering/oppervlak, te weten:

De effectiviteit t an de taxatie-ini;truciie voor de waardering

\dil

winhels en uinkelcentr'i voor de KOLIIPD Vdstgoedinde\

Deze benadering gaat uit van een gemiddelde huurprijs per m2 van het verhuurbare oppervlak ( N b N 2580). De uitkomsten van deze methode komt gelijk onder druk te staan als er kelders, verdiepingen of bovenwoningen zijn die geen relatie hebben met het gebruik als winkel c.q. zelfs niet in gebruik zijn. Het isoleren van de huren van de feitelijk winkelruimte zal dan moeten plaatsvinden. Deze methode is maltl<elijk toepasbaar, met name voor kleine winltelboulevards en voor de retailers die veel winkelru~mtenodig hebben. B1.1 deze laatste gaat het om retailers die met name supermarkten, van kleine tot grote warenhuizen en de grotere winkels exploiteren.

Deze methode kwam vooral op in de periode 1918- 1940 als gevolg van de introductie van de Rating and Valuation Act 1925. Doel hierbij was te komen tot een uniformering van taxaties van onroerend goed waarb~jrekening moest worden gehouden met de grootte (maatvoering), type, kwaliteit en lokatie. Het zoneren sloeg alleen op de grootte van waaruit verdere correcties gemaakt kunnen worden. Deze benaderingswijze staat oolt wel bekend als in Terms of Zone A methode (in het vervolg de ITZA-methode). De filosofie achter deze methode is dat de aantrekkingskracht van vooral het voorste deel van de winkel bepalend is of de consument in het pand verder gaat winkelen. In deze benadering is het front aan de straat of promenade in een winkelcentrum het meest waardevol. Deze benadering wordt gebruikt bij de kleine, de standaard en de middelgrote winkelsx' in de winkelstraten en winkelcentra. Voor de ruimten die geen relatie met de winkel hebben geldt onverminderd hetgeen onder 1. is vermeld. Hierbij is de informele afspraak in de markt dat het oppervlak van een winkel over maximaal 3 zones verdeeld kan worden. De eerste 2 zones (zone A en B) hebben hierbij een diepte van 20 feet en een "remainder" (zone C) voor het resterende deel van de winkel. De zone die direct achter het front ligt wordt aangeduid als de A-zone. Volgens de conventionele methode is de waarde van de volgende zone steeds de helft van de vorige zone, gemeten vanaf het front van de winkel. Dit wordt ook wel "halving-back genoemd. Voor ruimte in kelders en op verdiepingen is het gebruikelijk dat deze gerelateerd is aan de huurprijs van de A-zone. De relatie van tweede en derde verdieping kan uitgedrukt worden in relatie tot de begane grond vloer of eerste verdieping. Er is overigens oolt in het Verenigd Koninkrijk nauwelijks belangstelling voor tweede verdiepingen laat staan voor derde verdiepingen. Er zijn afwijkende praktijken zoals de 30 feet diepte van een zone op Oxfordstreet in Londen en in Schotland. Ook zijn er gebieden met 4 zones. Door zowel het vertrek van de lokale winkelier en de toerlame en de komst van de landelijk opererende filiaalbedrijven alsmede door de verkoop van winkelruimte van lokale beleggers aan institutionele beleggers is deze informele afspraak (ITZA) voor deze partijen zeer belangrijk voor de communicatie als het gaat om "inarket evidence".

1S

De gemiddelde huurpri.js per m' methode. Meetkundige-methode. 20 Let op de opmerking bi.i 1. overall methode in geval er sprake is van grote winkels I0

De effectiviteit van de taxatic-instruct~r:voor dc uaardering van a i n k e k ei1 r\ inl<elceiltra voor de K0711PD Vastgoedrilde\

Belangrijk is dat de ervaring leert dat kleine winltelunits, zoals kiosken, forse correcties teweeg brengen op de zone-A huurprijs. Bij grote winkelruimten, vanaf 10.000 sq. ft. (-t 929 m2), kan de methode van de 3 zones leiden tot onregelmatigheden zeker in het geval van diepe winkels. Bij deze laatste type winkels is de relatie tussen de breedte van het front en de diepte niet zo veelbetekenend als bij een standaard winkelunit. Hier biedt juist de overall methode of beide methoden naast elkaar een betere basis om tot een passend vergelijk te komen. Een andere ervaringsregel is dat in geval van een stijgende markt er verschillen ontstaan in de bepaling van de huurprijs van de A-zone, soms met percentages boven de 20%. Dit als gevolg van weinig transacties (schaarste) en de grilliglieid van de markt. Toch kan het niet genoeg benadrukt worden dat zoneren een middel is en dat de echte test is of de inarktbuurwaarde ook daadwerkelijk gehaald wordt. Ten aanzlen van dit laat5te is dat niet zo vreemd omdat de markthuurwaarde niet bepaald wordt door de zones e.d. maar door de omzetpotentie. Bij elke bepalinglschatting van de markthuurwaarde zal deze in het licht van de markt en gezond verstand moeten worden gezien. Vragen zoals "wellte gebruiker er geen nut voor winkeliers in dit voor een dergelijke ruimte is" of "zijn de laatste CO m"an winkelgebied" zullen daarbij steeds moeten worden beantwoord. Het antwoord hierop word bepaald door de deskundigheid.

3.

Natura1 Zoning/?Vatuurlijke zonering

De basis van deze methode is het vergelijken van diverse winkelruimtenlunits, waarbij een regelmatig voorkomende grootte een standaard wordt voor de waardering van de afwijkende objecten. De effectiviteit is alleen te verwachten in winkelstraten en winkelcentra en is afhankelijk van het beschikbaar zijn van gegevens van een behoorlijk aantal units. Voor de ruimte die niet aan de winkel kan worden toegerekend geldt onverminderd hetgeen onder 1. is vermeld. De logica van deze methode komt al snel onder druk te staan als het meerderelmindere oppervlak van één bepaalde unit ten opzichte van de standaard unit een afwijkende huur heeft ten opzichte van andere in oppervlak afwijkende winkelunits. Hier is vooral deskundigheid van de taxateur vereist van de specifielte eisen van de verschillende retailers. De beschrijving van de praktijk van het vergelijken van groottes van winkels voor huurprijsanalyse in het Verenigd Koninkrijk wordt hierbij afgesloten met de opmerking dat er vervolgens nog correcties gemaakt moeten worden voor afwijkende vormen, type, bouwltundige gedaante, lokatie e.d.. Het verschijnsel zoneren wordt op zeer kleine schaal ook in Nederland toegepast. In twee haiidboeken" over vastgoed wordt dit aangehaald. Vanuit het uitgangspunt van taxatieleer wordt bij de beschrijving van de ITZA-methode de methodiek integraal overgenomen uit het Verenigd Koninkrijk. Daarbij wordt voor het analyseren van markthuurprijzen van winkelniimte een grote nadruk gelegd op deze methode. Tevens wordt daarbij aangegeven dat bij de beoordeling nagegaan moet worden of de gevonden vierkante meter ITZA-huurprijs marktverhoudingen en marktontwikkelingen op korte of langere termijn een correctie kunnen rechtvaardigen.

" 1. Tasatieleer onroerende zaken, G.G.M. ten Have 2. Produktvorn~ingin de detailhandel, drs. E.J. Rolt 07-09-001mr. A. Eijkelhoff

-23-

De effectiviteit i a n de tautic-instructie vooi cie w,i,irdcring van uinhel\ en \vinhelcentr,i voor de KOLIIPrl Vaatgoedindeu

De methode van natuurlijke zonering wordt uitgebreid beschreven en vei-toont verwantschap met het gebruik in het Verenigd Iconinkrijk. Er wordt geen opmerking geinaakt over de vergaande deskundigheid van de taxateurs. In de beschrijving van de taxatieinethodieken ontbreekt een standpunt over welke analyse methode de beste reflectie van de markt geeft bij het tot stand brengen van het vergelijk bij de grote heterogeniteit aan winkelruimten (gebouwen). Dat de heterogeniteit van winkelruimte een duidelijke commercieel effect heeft op de tot standkoming van huurprijzen. wordt aangetoond in het ccrmmerciële essay van Produktvorrning in de Detailhandel. Bij het bepalen van faktoren die de winkelhuur bepalen, zijn onder andere de volgende twee analyses gemaakt, te weten: 1.

verdeling naar winkelgrootte klasse (b.v.o.) val1 verhuurde winkels (periode 1989194) per hoofdcentrum categorie en standkwaliteit

bron: Produlitvorniing in de detailhandel, drs. E.J. Bolt, 1994

'l'abt.1 3

Een behoorlijke vergelijking op A-lokaties is met name mogelijk in de grootte klassen van 75 tot 200 m' oiiidat hier regelmatiger transacties plaatsvinden. Wanneer een winkel in het segment boven de 200 m q . v . 0 . vergeleken moet worden, neemt de kans op een vergelijking van recente transacties uit dezelfde grootte klasse fors af. In de klasse tussen de 200 ei1 650 m2 doet zich een absoluut tekort voor. Dat heeft direct gevolgen voor het verkrijgen van een representatief huurprijsbeeld in de loop van de tijd bij een huurherziening. 2.

winkelgrootte als produkt van winkeldiepte en breedte

Onder 1. is aangetoond dat alleen in bepaalde grootte klassen er regelmatig transacties aanwezig zijn. I-Iet is dan de vraag in hoeverre objecten uit een bepaalde grootte klasse, in geval van afwezigheid van voldoende transacties, vergeleken kunnen worden met objecten uit andere grootte klassen. F-Iiervoor is eerst een gemiddelde verhouding tussen breedteldiepte ei1 grootte van winkeloppervlaktes bepaald en wordt in tabel 4 weergegeven. 7,

-- Amsterdam, Rotterdam, Den Haag. Utrecht, Eindhoven. Arnhem, Groningen, Maastricht. Breda

07-09-00Imr. A. Eijkelhoff

-24-

I)e effectiviteit van de tdxatie-mstructie boor de waardermg vuil wmkeb cn winkelccntrd voor de ROii/IPI) Vdstgoedindex

bron: Produktvorming in de detailhandel, drs. E J Bolt, 1994

Tabel 4

Vervolgens is de maskthuur per m2 b.v.o. (begane grond) bepaald bij toenemende winkeldiepte per lokatie(winke1stand A-IIA-2IB-IIB-2IC-I) bij 3 soorten winkelcentra". Het resultaat is grafisch weergegeven in figuur 4.

huur per m 2 (fllm 2 )

'3

900

700

Bolt heeft een gemiddelde bepaald in 3 typen van de Nederlandse hoofdwinkelcentra

07-09-001mr. A. Eijkelhoff

-35-

De efkctiviteit van (ie taxatie-instructie \oor de wanrdering van winkels en winkelcentra voor de KO%IIPU Vastgoedindcs

De lokatie differentiatie van A- l tot C- l is bepaald aan de hand van de passantenstromen en zijn vertaald in een passantenindex. Afhankelijk van de dichtheid van de passantenstroom in relatie tot het totaal aantal passanten is de volgende tabel samengesteld:

'I'abel 5

bron: Bolt

Uit de 3 grafieken per type hoofdctontrum uit figuur 4, waarin de markthuurpr~jsns afgezet tegen de winkeldiepte, kan duidelijk geconstateerd worden dat naarmate de wmkel dieper (ei? groter) wordt de gemiddelde huurprijs exponentieel daalt. In tabel 4 1s de gemiddelde relatie opgeizomen van welke grootte bi.; eet1 bepaalde diepte hoort Wanneer nu bij de verschilleilde grootte klassen uit tabel 3 de bijbehorende markthuurprtjs in figuur 4 wordt gezocht dan kan een correctie gemaakt worden tussen verschillende grootte klassen. Ter verduidelijking volgt hier een voorbeeld: in de eerste grafiek (negen gewestelijk verzorgende centra) van figuur 4 behoort bij een diepte van 13,s m' een gemiddelde huurprijs van f 1.600,-- per m2 en een grootte van circa 75 m2. Voor een grootte van 125 m2 geldt daarentegen (bij een diepte van 19,s mi) een gemiddelde huurprijs van f 1.440,-- per m2 etc.. Wanneer de benchmark (noemer in de index) nu de grootte klasse is van 75 m2 dan is de correctie index:

Op deze wijze zijn bij de 3 type winkelcentra (figuur 4) de volgende correctie matrixen opgesteld. Afhankelijk van wellte grootte klasse als basis wordt gebruikt kan dan uit de tabel de correctie worden afgelezen.

I

I

correctie gemiddelde huurprijs per m2 begane grond tot grootte klasse

I

correctie gemiddelde huurprijs per mZbegane grond tot grootte klasse

I

rabel b

l650

1 3,92

13.15

12.67

1 1,85

I

I 1.00

l abel 7

07-09-00Imr. A. Eijkelhoff

-26-

De effectiviteit van cic taxatie-instructie voor dt: waardering v'in winkels en ~inl<elcentrit voor dc KOLIJPD Vastgoedinde\

1 abel 8

Ondanks dat het gemiddelden betreft uit drie verschillende type hoofdcentra, liggen de meeste correctie indexen vrij dicht bij elkaar. Omdat het gemiddelden betreft zal er per individuele stad een bij de gemiddelde trendlijn liggende lijn zijn waardoor de correctiefactoren weinig zullen afwijken. Toch zullen deze correctiefactoren moeten worden onderhouden. Dat wil zeggen dat er gekekzn moet kborden of er geen verschuiving is van de vraag en aanbod naar grootte klasse ter actualisering van de gemiddelde huurprijs per stand van vandaag. Omdat de bovenliggende trends een weergave zijn van de stand per 199411995 kan er nu al gesteld worden dat het gemiddelde huurprijsniveau reeds op basis van het CP1 werknemers laag, 1995=100, circa 12,5% hoger liggen. De belangstelling voor schaalvergroting van winkels is ook toegenomen, hetgeen heeft geleid tot hogere gemiddelde huurprijzen per m2 voor winkelunits vanaf 250 m?. Voor de gemiddelde trendlijn betekent dit dat deze minder stijl wordt tussen de diepte van 10-54 ml. Daarmee is de correctie afgenomen ten opzicht van de markthuurprijzen van de kleinere units (uitgaande van een correctie van klein naar groot). In de praktijlt in Nederland wordt nagenoeg alleen de overall methode en de natuurlijke zoneringsmethode toegepast. Soms wordt de 1 ~ ~ ~ - m e t h o dofe een " variant die meer lijkt op de natuurlijke zoneringsmethode toegepast. De hierboven genoemde werkwijze voor het bepalen van correctiefactoren voor grootteldieptelbreedte is dan een betrouwbaardere methode. Het zomaar toepassen van een meetkundige zonering als de ITZA zonder aantoonbare relatie met de markt is misleidend. Dit wordt anders als de winltelinarkt deze uit het Verenigd IConinkrijlt afkomstige methode aanvaardt en steeds toetst aan recente transacties. Overigens staat de bruikbaarheid van de ITZA-methode in het Verenigd Koninkrijk ter discussie. De huidige Nederlandse praktijk wordt nog eens bevestigd naar aanleiding van het hierna te besprelten onderzoek vali een 46-tal huurherzieningsprocedures bij het vergelijken van panden op het punt van grootteldieptelbreedte voor de herleiding van de gemiddelde huurprijs per m2. Weergave uniformiteit h uurherzien ingszaken

correctie

grootte/dieptehreedte

bij

het

onderzoek

in

Om een antwoord te krijgen op de vraag in hoeverre er uniformiteit is in het vergelijken van de grootte, front en indeling van de betrokken panden heeft het volgende onderzoek plaatsgevonden:

'' In Nederland wordt hierbij als vanzelfsprekend uitgegaan van .'halving baclc" van de zones (A 10096, B 50?ó, C 25%)

07-09-00lmr. A. Eijkelhoff

-27-

De effectiviteit lali de tauatie-instructie voor de waarderirig v'in ~viiihel\cn winkelceiitra voor de ROZIIPLI Vastgocdindeu

e

de wijze van zoneren, correctie faktoreil bij afwijkingen in grootte, dieptelbreedte, front en indeling.

Bij hun advisering van de rechter gebruiken de BHAC's de overall methode (gemiddelde huurprijs per m2). In geval van splitlevel en niveau verschillen op de begane grond vindt er meermaals een afwaardering plaats ten opzichte van de begane grond op maaiveld die voor 100% telt. Van geval tot geval is er een verschil tussen de toerekeningspercentages aan verdiepingen, echter hier is wel steeds een bepaalde bandbreedte terug te vinden. Voorzover de BWAC zich genoodzaakt ziet om te corrigeren bij panden van verschillende grootte ltlassen ontstaan veelal problemen over de correctie faktoren. Net als bij de winkelstand zijn deze correcties vaak gebaseerd op intuïtie en ervaring en worden als subjectief en slecht onderbouwd ervaren. liltgebreide onderbouwingen daarentegen leiden vaak tot matig inzichtelijke en voor de kantonrechter moeilrjk leesbare adviezen 4.4

In welke mate wordt de markthuurwaarde benaderd door de uitkomsten van het advies van de BNAC en het: vonnis van de rechter?

Omdat het onderzoek een vertrouwelijk karakter heeft kunnen hier alleen de gemiddelde resultaten vermeld worden. 111 vrijwel alle grotere steden in Nederland hebben zich een aantal huurherzieningsprocedures voorgedaan. Zoals hierboven vermeld zijn er 46 huurprocedures onderzocht, voornamelijk in de grotere steden van Nederland. De meeste procedures hebben gelopen in de periode van 1989190 tot 1999. Een tweetal langlopende procedures duren nog steeds voort. Bij het onderzoek hebben wij de volgende elementen van de procedures geïnventariseerd en met elkaar vergeleken: istart de verhuurder of huurder de huurherziening, H huurprijs op moment van herziening, imarkthuurwaarde per moment van huurherziening, iadvies van de bedrijfshuuradviescommissie (BHAC), ivonnis kantonrechter c.q. vonnis in hogere aanleg, iuitkomsten van schikkingen.

In 93% van de onderzochte procedures is de verhuurder de huurherziening gestart. De verhuurders zijn hierbij te verdelen in buitenlandse beleggers 5%, Nederlandse particuliere beleggers 6894, institutionele beleggers 25% en een overige groep van 8%". In de hierna volgende 5 grafieken wordt het volgende weergegeven: 1. 2. 3A. 3B. 4A. 4B. 75

[markthuurwaarde - huurprijs van de BHAC]/markthuurwaarde, in hoeveel huurprocedures wijkt de rechter af van de huurprijs van de BFIAC, [hogere huurprijs van het vonnis - huidige huurprijs]/huidige huurprijs, [hogere huurprijs vonnis - huidige huurprijs]/[markthuunvaarde - huidige huurprijs], [lagere huurprijs van het vonnis - huidige huurprijs]/huidige huurprijs, [lagere huurprijs vonnis - huidige huurprijs]/[markthuurwaarde - huidige huurprijs],

Bijiv. situaties van onderhuur die niet meer parallel lopen.

De effectiviteit van de tdxdlie-instructie voor de wdardering van winkels en winkelcentra voor de ROUIPD Vastgoedindex -

Na de bepaling van de absolute verschillen, welke niet worden vermeld, zijn de grafieken als volgt opgebouwd: 1. per huurherziening is het absolute verschil bepaald van hetgeen wordt onderzocht en vervolgens in een percentage uitgedrukt, 2. vervolgens zijn alle deze percentages naast elkaar gelegd en zijn de meest voorkomende percentage gegroepeerd per blok van 10% (0-10110-20 etc.). Daar waar nagenoeg geen percentage per blok konden worden vastgesteld zijn de bandbreedtes vergroot. Dit wordt weergegeven op de X-as.

3. vervolgens is het absolute aantal huurprocedures per blok onder 3. geteld, 4. vervolgens zijn deze uitgedrukt in een percentage van het aantal huurherzieningen van hetgeen wordt onderzocht. Dit wordt weergegeven op de Y-as.

Hier volgen de grafieken: 1.

[markthuunvaarde - huurprijs van de BHAC] in percentage van de markthuurwaarde

in percentage van de markhuunivaarde (in % van onderzochte huurherzieningsprocedures)

onderzochte huurherzienings-

30% 20%

O-10% 10-20% 20-30% 30-40% >40%


[markthuurnaarde - huurprijs BHAC] in % van de markthuurnaarde

Figuur 5

Toelichting: Bij 46 huurherzieningsprocedures is op de datum van de dagvaarding de markthuurwaarde en de huurprijs van de BHAC met elk vergelen. Het verschil tussen beide is uitgedrukt in een percentage van de markthuunvaarde. In 66% van de huurprocedures week de huurprijs van de BHAC tussen de 20-40% af van de dan geldende markthuurwaarde. Slechts in 2% lag de huurprijs van de BHAC hoger dan de markthuurwaarde.

07-09-00Imr. A. Eijkelhoff

-29-

De cffectivitcit van de taxatie-uistructie voor de wadrdermg van winkels en wuikelccntra voor de ROjl'lIPD Vastgoedmdex

2.

Aantal huurprocedures waarin rechter afwijkt van de huurprijs van de BHAC. 2: ifi hoeireel huuïpuce-jUres in 3 een afwijking tussen huurprijs BHAC en huurprijs vonnis (% van onderzochte huurherzieningsprocedures) % van 46 onderzochte huurherzieningpr ocedures

10% T

7%

[markthuutwaarde - huurprijs BHAC] in % van de markthuutwaarde

Figuur 6

Toelichting: Het doel van deze grafiek is te laten zien dat de rechter slechts in een klein aantal gevallen afwijkt van het advies van de BHAC. Het gaat hier om 15% van de onderzochte huurprocedures. Bij de huurprocedures, waarin het verschil tussen markthuurwaarde en huurprijs van de BHAC 10-20% van de markthuurwaarde bedraagt, wordt er het meest gecorrigeerd, te weten 7%. In alle gevallen werd een lagere huurprijs dan de BHAC vastgesteld. Overigens is uit de grafiek niet af te lezen hoe groot de correcties zijn.

3A.

[hogere huurprijs vonnis - huidige huurprijs] in percentage van de huidige huurprij s:

(in % van onderzochte huurherzieningsprocedures)

huurherzieningsO-10% 10-20% 20-30% 30-40% >40%

Figuur 7

Toelichting: Deze grafiek geeft aan dat in 24 huurprocedures een hogere huurprijs is vastgesteld dan de huidige huurprijs, waarbij dit verschil is uitgedrukt in een percentage van de huidige huurprijs. In 6 1 % van de 24 onderzochte procedures kwam er een huurverhoging tot stand van 10-30%.

De effccliviteit vdil de taxdtie-instructie voor de w'r~rdcrmgvan winkels en winkelcentra voor de ROYJIPD Vdstgoedmdcx

3B.

[hogere huurprijs vonnis - huidige huurprijs] in percentage van [markthuurwaarde huidige huurprij s] grafiek 38: [hogere huurprijs vonnis - h

in % van 24 onderzochte huurherzienings-

Figuur 8

Toelichting: Deze grafiek geeft een beeld van in hoeverre de verhoging van de huurprijs het verschil tussen de markthuurwaarde en de huidige huurprijs beslaat. Het blijkt dat in het gunstigste geval maximaal 65% van dit verschil gerealiseerd wordt. Voor het overige zijn het aantal procedures gelijkmatig verdeeld over het verschil dat 10-65% beloopt.

4A.

[lagere huurprijs van het vonnis - huidige huurprijs] in percentage van de huidige huurprijs:

(in % van 14 onderzochte huurherzieningsprocedures)

-[O-1O%]

[l0-20%]

-[20-30%]

-[30-40%)

>-[40%]

[lagere huurprijs vonnis - huidige huurprijs] in %van de huidige huurprijs

Toelichting: Het beeld dat deze grafiek schetst is dat in 57% van de onderzochte 14 huurprocedures een verlaging van de huurprijs met 0-20% heeft plaatsgevonden. De huurverlaging is uitgedrukt in een percentage van de huidige huurprijs.

I k ctfectiviteit

4B.

vd11 de

taxatie-instructie voor de wadrdering van winkels en winkclcentrd voor de IIOïIIPD Vastgoedindex

[lagere huurprijs vonnis - huidige huurprijs] in percentage van [markthuurwaarde huidige huurprijs]

-

Grafiek 4B: [lagere huurprijs vonnis huidige huurprijs] percentage van [markthuurwaarde-huidige huurprijs] (in % van 1 4 onderzochte huurherzieningsprocedures)

in O/a van 14 onderzochte huurherzienings-

20%

[lagere huurprijs vonnis-huidige huurprijs] in % van [markthuurwaarde-huidige huurprijs]

Figuur 10

Toelichting: Deze grafiek geeft een beeld van in hoeverre de verlaging van de huurprijs het verschil tussen de markthuurwaarde en de huidige huurprijs beslaat. Het blijkt dat in 84 % van de procedures een huurprijsverlaging plaatsvindt met 0- 150% van dit verschil ! Van de onderzochte procedures van de grafieken 3 tot en met 4 kon het vergelijk in 38 huurprocedures gemaakt worden omdat de huurprijs bekend was. In de overige gevallen ontbrak deze.

4.5

Wet schikkingsgedrag van verhuurders en huurders

Naast het onderzoek van deze concrete huurzaken zijn diverse partijen gevraagd naar hun schikkingsgedrag. De rode draad was dat de professionele beleggers en retailers het uiterste doen om met elkaar tot een vergelijk te komen. De hoofdreden hiervoor is dat het systeem dat door de wet geboren is een grote kans geeft voor op een voor partijen onbevredigend resultaat. Omdat het resultaat van een juridische procedure sterk afhangt van de keuze van de vergelijkingspanden en dit een uiterst willekeurige bezigheid is, worden de uitkomsten als evenzo ervaren. Men is er mee bekend dat de uitspraken in het grootste deel van de zaken gunstig tot zeer gunstig voor de huurder zijn. Daarnaast speelt een rol dat deze partijen elkaar meer tegenkomen in het land. Omdat inmiddels een groot deel van de winkelstraten en winkelcentra gefilialiseerd is beschikken beide partijen over een ruime hoeveelheid van huurgegevens. De netwerken in dit circuit zijn zeer verfijnd en er bestaat meestal ook de bereidheid om elkaar te informeren. Ten aanzien van het effect op de huurprijs werd wel duidelijk dat de markthuurwaarde bij een huurgeschil in geen enkel geval gehaald werd. In één van de interviews van de huurders werd echter wel het signaal gegeven dat bij de winkelexploitaties het effect van de huurprijs-ontwikkeling van de afgelopen 10 jaar bij huurherzieningen duidelijk gemerkt begint te worden. De oorzaak hiervan is een toename van het initiatief van verhuurders om de huurprijzen te herzien. 07-09-00Imr. A. Eijkelhoff

-32-

De ef'fcctiviteit van de taxatie-instructie boor de waardering van winkels e n \vinkrlceiltra \oor de KOZIIPD Vastgoedindex

4.6

Samenvatting

Bij het onderzoek naar het effect van het huidige systeem van huurherziening op de huurontwikkeling van detailhandelsruimte voor de ROZIIPD-retailbenchmark 1s een inventarisatie gemaakt van 46 huurherzieningsprocedures. In winkelcentra werd nagenoeg niet geprocedeerd. In de procedures waarin de rechter advies vraagt aan de BHAC is uit deze 46 onderzochte huurherzieningszaken op het gebied van het vergelijken het volgende naar voren gekomen: e

e

e

e

winkelstand wordt in verband met het wettelijk kader ter plaatse in enge zin toegepast, hetgeen betekent dat uitwi-jltingen naar elders in een zeldzaam geval geaccepteerd worden. Omdat de wetgeving uitgegaan is van plaatsgebondenheid van de ondernemer hij de tot standkoming van de huurwetgeving is door de vergaande tilialisering van de drverse winkelgebieden de wilikelmarkt in een ander licht komen te staan. Deze markt heeft zich van een plaatsgebonden tot één met landelijk karakter ontwikkeld. Met de vergaande mogelijkhedeii van informatie en communicatie technologie kunnen data op een manier met elkaar matched worden, zodat vergelijkbaarheid van verzorgingsgebieden op landelijk niveau tot stand gebracht kan worden, voor de correcties voor oppewlakte/diepte/breedte wordt een nagenoeg consistente benaderingswijze toegepast, te weten de "overall methode". Voor fysieke verschillen in panden zoals splitlevels e.d. worden ook correcties toegepast. Er wordt in Nederland maar op zeer bescheiden schaal de 1TZA-methode gehanteerd en in geval zij gebuikt wordt draagt zij niet bij tot de inzichtelijkheid van het advies. Met dit laatste wordt vooral gedoeld op de afleiding van het oppervlak naar de ITZA-oppervlakte en de gemiddelde huurprijs naar de ITZA-huurprijs. Zeker wanneer er sprake is van grotere panden en bij een gebrek aan vergelijkingen kan deze methode niet als enige methode worden toegepast. Daarnaast zal de overall methode gebruikt moeten worden. Nederland onderscheidt zich hierbij niet van het gebruik in het Verenigd Koninkrijk waar het gaat oin het gebruik van verdiepingen. Afgezien van de warenhuizen is de populariteit voor verdiepingen zeer laag. De huurprijs op de begane grond kan eerst met elkaar vergelelten worden als deze verminderd is met een toerekening van een bepaald bedrag voor functies op andere bouwlagen, bij het gebruik van ITZA zullen eerst de markthuurgegevens herleid moeten worden, omdat op deze manier de juiste verschillen kunnen worden bepaald bij niet vergelijkbare panden. Vervolgens kan gekeken worden naar de ITZA-huurprijzen in een periode van 5 jaar voorafgaand aan de datum van huurprijsvaststelling, er worden diverse huurovereenkomsten van diverse leeftijden gebruikt. Er worden echter geen correcties gemaakt op huurovereenkomsten die in het verleden wel de mogelijkheid hadden tot een huurherziening, echter die ongebruikt voorbij zijn gegaan. klierdoor blijven de huurprijzen op een historisch laag niveau zitten met alle gevolgen voor de dempende werking, zodra voldoende panden gevonden zijn voor het vergelijk dan wordt de zoektocht gestaakt. Echter het gaat om het algemene prijsniveau in een straat zodat het toch een vereiste zou moeten zijn om na te gaan in hoeverre deze vergelijkbare panden hiermee in de pas lopen. Het lijkt erop alsof van het eenmalig vergelijk van een serie panden het algemene huurprijsniveau in een winkelgebied bepaald wordt. Dit is echter de wereld op zijn kop. Er mag toch verwacht worden van de deskundigen in een BHAC dat zij in de ontwikkeling van een algemene prijsniveau in een winkelstraat een bepaald beeld hebben.

Dc eitcctiviteit van de taxatie-instructie voor de wdardcririg van winkels en winkelcentra voor de KO//IPD V;istgoedlnde\

Uit de advisering aan de rechter wordt hiervan geen melding gemaakt en beperkt het advies zich tot sec het vergelijk van de panden, 0 de uitspraken vallen veelal uit teil gunste van de huurder, bij het gebruik van herziene huren in een nadere huurprijsvaststelling betekent dit een demping van een demping, * het schikkingsgedrag van de professionele partijen maakt gebruik van deze wetenschap uit de praktijk dat uitspraken een voor beide partijen ongewenst resultaat kunnen hebben. De veruit belangrijkste constatering is dat bil een lopende huurovereenkoinst de huurpri-js niet op het niveau van de markthuurwaarde is te brengen op het moment van de huurherziening. Dit is het effect van de huidige huunvetgeving. Omdat echter het resultaat van de nadere huurprijsvaststellingen een zo uiteenlopend beeld laat zien, is het niet na te pari In hoeverre de wetgever haar doel behaalt. Tenslotte had de wetgever met de wettelijke regeling een huurprijsontwikkeling overeenltomstig een algemeen huurprijsniveau in een winkelgebied voor ogen Het onderzoek heeft aangetoond dat bij de waardering van winkelvastgoed het uitgangspunt van de markthuurwaarde bij een lopende huurovereenkomst op geen enkele wijze recht doet aan het effect van de vigerende huunvetgeving. Vanwege de uiteenlopende uitspraken van de onderzochte procedures is het onmogelijk om op voorhand een vuistregel te introduceren. Toch is door accuraat met huurdata in een bepaald winkelgebied om te gaan een benadering mogelijk over hetgeen als een rationele huurwaarde in die specifieke marktomstandigheden zal worden ervaren. Deze zal dan als uitgangspunt bij de ROZIIPD-taxaties voor de retail benchmark moeten gaan gelden. Het is evident dat hier een vergaand beroep op de deskundigheid van partijen en met name de externe taxateurslmakelaars wordt gedaan. Tevens zullen de bedrijfshuuradviescommissies zich verder moeten professionaliseren en als belangrijk onderdeel van hun werkzaamheden de winkelmarkt intensiever moeten monitoren. Bij de vergelijking van panden bij de toepassing van de huidige huurwetgeving in het geval van een nadere huurprijsvaststelling zal het effect van de winkelstand op de huurprijs meer inzichtelijk moeten worden gemaakt. Ook bij het vergelijkbaar malten van huurprijzen van panden die verschillen van grootte, breedte, diepte en front zal door de marktpartijen gestreefd moeten worden naar één taal. De wijze van het gebruik van de ITZA-methode in het Verenigd Koninkrijk lijkt de meest voor de handliggende, echter vraagt een ingrijpende transformatie van ons denken. Er zullen hier afspraken geinaakt moeten worden tot welke grootte panden nog met deze methode vergeleken kunnen worden. Een voorwaarde voor het welslagen van een uniform gebruik is van meet af aan het vertalen van recente transactiegegevens omdat zo beter de verschillen in vraag en aanbod van verschillende maten van panden bepaald kunnen worden. Dan pas zijn er ook objectieve correcties te maken. Toch is het noodzakelijk om hier een kanttekening te maken. In geval van forse marktbewegingen komen echter alle methoden onder druk te staan, zelfs economische theorieën. tiet naast elltaar gebruiken van meerdere methoden is ten alle tijde nuttig om het marktgevoel te behouden.

De eftectiviteii van de taucltie-instructie \oor dc waardering vm uiwinhel5 en wi~ihelcentrd\ooi de KO(/IPI> Vastgoedindex

5.

Welke taxatiemethodiek doet het meeste recht bij een afwijking van de markthuurwaarde met de huurprijs na een huurherziening bij winkelruimte?

De ROZIIPD heeft bij de taxatie-instructie een tweetal waarderingsmethoden voorgeschreven en daarbij een uitvoeringsrichtliji gegeven. In hoofdstuk 3.4 en 3.5 is dit in detail beschreven. Met de conclusie uit hoofdstuk 4 worden de effecten van het verschil tussen markthuurwaarde en een huurherzieningshuurwaarde bij de beide methoden aan de hand van een fictieve case inzichtelijk gemaakt. 5,1

Fictieve case

h de stad A (650000 inwoners) bevindt zich in het centrum het kernwinkelgebied met I lang gerekte hoofdstraat, de Koeiensteeg, met op het A-l segment circa 200 winkels. Ter vereenvoudiging wordt aangenomen dat alle winkels alleen bestaan uit een begane grond en het oppervlak bij het grootste deel van de winkels zich bevindt tussen de 75 m' en 200 m7, allen met een goede breedteldiepte verhouding. Dat betekent dat in deze case niet naar de huurwaarde van de objecten onderling bij een vergelijk hoeft te worden gekeken omdat ervan uitgegaan wordt dat er voldoende vergelijkbare panden ter plaatse aanwezig zijn. De jaarlijkse prijsinflatie sedert 1990 heeft 2% bedragen. Op iiummer 50 krijgen op 1 januari 2000 verhuurder De Snelle Winst Pakker B.V. en huurder De Eeuwige Winkelier N.V. een dispuut over de huurprijs. De huurovereenkomst bevat de volgende informatie: object

Koeiensteeg 50, verhuurbaar oppervlak 175 m2 (NEN2580), front 8 m aanvang huurovereenkomst l januari 1990 aanvangshuurprijs 70.000 f huidige huurprij s 85.400 f soort huurovereenkomst ROZ-huurovereenkomst model 1989 De afgelopen 2 jaar heeft het huurniveau zich ontwikkeld tot circa 800 f per m2 per jaar voor een vergelijkbare winkel. Echter door een gering aantal mutaties zijn partijen zich bewust van het effect hiervan bij een officiële huurherzienings-procedure. Er wordt besloten om een representatief aantal vergelijkbare panden, ook op het niveau van huurontwikkeling, te vinden. Partijen komen tot een vergelijk en komen per 1 januari 2000 voor de eerste optie periode van 5 jaar een herziene huurprijs overeen van 575 f per m' per jaar. De huur stijgt hiermee 18% tot 100.625 =E per jaar. Dit komt nagenoeg overeen met een geïndexeerde uitspraak van de BHAC in een huurherzieningsprocedure van 3 jaar geleden. De afgelopen 6 maanden zijn in de Koeiensteeg een drietal vergelijkbare panden verkocht. De panden zijn kort voor de verkoop in de vrije markt verhuurt voor een eerste periode van 10 jaar iiiet een inarktconforme huurprijs en voorwaarden. De gemiddelde huurprijs per m' per jaar bedroeg 800 f . In alle gevallen is 14x de huurprijs betaald.

L)e efiectikiteit ran di: taxatie-inatructic boor de \%a,udcring\dil \tinkel\ er1 \ziiibclcentici \.oor dc KOIIIPD V,~stgoedindcx

Zeer recent is ook een tweetal andere vergelijkbare winltels eveneens verkocht. Van beide huurovereenkomsten is bekend dat op het moment van verkoop de huurprijs 87.500 f' per jaar bedroeg en de eerste expiratie van deze huurovereenkomsten plaatsvindt per I januari 2004 (is tevens eerste moment van wettelijke huurherzieningsmogelijkheid). Hiervoor is 17 x de huur neergelegd Pensioenfonds Hoe ouder, Hoe beter heeft een vergclijkbaar pand in de Koeiensteeg en wenst deze gewaardeerd te hebben volgens regels van de waardering voor de ROZIIPD Vastgoedindex. De hu~~rovereenkomsten heeft de volgende kenmerlten:

Als kosten koper wordt een percentage gebruikt van 7,2590. Jn deze case wordt aangenomen dat de jaarlijkse lasten 10% van de huurprijs bedragen en dat de lasten zich evenals de huurprijs zich ontwikkelen met een met 2% per jaar. Tevens zijn alle partijen op dezelfde wijze geinformeerd zodat geen voordelen hieruit genoten kunnen worden. Hieronder volgt de uitwerking per ROZIIPD taxatie-methode. 5.1.1 Markthuurwaarde versus huurherzieningshuurwaarde bij de conventionele methode Alvorens de analyse te kunnen vertalen in aanvangsrendementen van de conventionele methode zal de boerenrekenmethode (x keer de huur) herleid moeten worden. De markt gebruikt deze faktor zonder rekening te houden met de kosten koper component, hetgeen bij de analyse van aanvangsrendementen wel gebeurd. Voor de recente verkoop transacties leidt dit tot het volgende investeringsniveau: (huurprijs x (zoveel keer de huur) x (likosten koper)

= totale

investering

dat heeft tot gevolg dat voor de 3 recent verhuurde en recent verkochte panden een investering per pand is gepleegd van, hierna te noemen investering I:

dat heeft tot gevolg dat voor de 2 reeds langer verhuurde en recent verkochte panden een investering per pand is gepleegd van, hierna te noen~eninvestering Tl:

Voor de recente verkoop transacties leidt tot het volgende bruto- en netto aanvangsrendement met als uitgangspunt de markthuurwaarde: bruto of netto markthuurwaarde : investering = bruto of netto aanvangsrendement

07-09-00Imr. A. Eijkelhoff

-36-

De effectiviteit va11de taxatie-instructie voor de naardering v a l winkels ei1 winkelcentra voor cte KOZIIPl) Vastgoedirides

dat heeft tot gevolg dat investering I een bruto en netto aanvangsrendeme~itheeft van: (175 x 800) : 2.102.100 = ( ( l 7 5 x 800) x ( i - O , l ) ) : L.lOt.lU0 =

6,66 % bruto aanvangsrendement 5,99 % netto aanvangsrendement

Dit zijn ideale vergelijkingsobjecten voor de ROZIIPD omdat zij zowel op het vlak van de huurprijs als de verkoopprijs de beste omstandigheden uit de markt vertegenwoordigen op het moment van taxatie. dat heeft tot gevolg dat investering 11 een bruto en netto aanvangsrendement hebben van: in geval uitgegaan wordt van een niarkthuurwaarde zonder correcties voor het verschil met de huurprij s: ( l 75 x 800) : 1.595.345 = ((175 x 800) x (1-0,l)) : 1.595.345 = Q

8.78 "/o bruto aanvangsrenden~ent 7*89 netto aanvangsrendement

in geval uitgegaan wordt van de huidige huurprijs zonder correcties voor het verschil met de markthuurwaarde:

(175 x 500) : 1.595.345 = ((175 x 500) x (l-0,l)) : 1.595.345 =

5,48 % bruto aanvangsrendement 4,94 % netto aanvangsrendement

De berekening van deze laatste vier aanvangsrendementen zijn niet zuiver omdat het risico van het behalen van de huurgroei niet vertaald wordt. Vanuit de gedachte van de conventionele methode wordt uitgegaan van een DCF in het oneindige. Wanneer deze gedachte ook gebruikt wordt om het risico van het behalen van de huurgroei naar een koopsom te vertalen dan geldt de volgende relatie van de analyse vanuit de markttransacties. in casu zijn er kopers in de markt die bereid zijn om het risico te nemen met de volgende investering met een kans op huurgroei: l . huurgroei I: huurherzieningshuurwaarde - huurprijs = (175*575) - (175* 500) = 13.125 het kunnen bereiken van de huurherzieningshuurwaarde over 4 jaar is bij gelijkblijvende economische omstandigheden een zekere faktor. Voor dit zekere gedeelte kan aangenomen worden dat voor dit uitgestelde vermogensbestanddeel dan 14 x de huur betaald wordt onder aftrek van de periode dat dit niet gegenereerd wordt, in casu: (13.125 x 14) x (I 152.615

+ 0,0725) - contante waarde (13.125, 7%

4 jaar)

=

197.072 - 44.457

=

2. huurgroei 11: markthuurwaarde - huurherzieningshuurwaarde = (1 75 x 800) - (1 75 x 575) vanwege het wettelijk huurherzieningssysteem valt het moeilijk in te schatten wanneer men dit uitgestelde vermogensbestanddeel zal verwerven.

De effectititeit \,in de tautic-instructie voor de wadrdeiing van winhela en ~.iiikcleentr,~ voor iie KC>L/IPlIVastgoedinde-,

Voor dit onzekere gedeelte wordt blijkbaar betaald:

Na deze analyse van de markt vindt hieronder de waardering van de beide winkels voor het pensioenfoilds Hoe ouder, Hoe beter plaats. De waardering volgens de conventionele methode van de ROZIIPD taxatie-instructie is als volgt: 1. bruto markthuunvaarde - kosten = netto markthuunvaarde 2. netto markthuurwaarde verdisconteren tegen netto aanvangsrendement = investering 3 investering - contante waarde (bruto huurwaarde - bruto huurprijs)

eerste per 1 januari 3004

ad. 1 (175 x 800) x (l-0,l) = 126.000 ad. 2 126.000 x (llnetto aanvangsrendement) = investering ad. 3 investering - contante waarde2" (140.000 - 87.500) over periode 1/1/2000 - 1/1/2004 Omdat het model ervan uitgaat dat de markthuunvaarde bij de eerst volgende expiratie behaald wordt (de ideaal situatie) vindt er voor het verschil in huurprijs en huurwaarde een éénmalige correctie plaats. Voor het bruto/iletto aanvangsrendement betekent dit dat zij altiid een directe afgeleide is uit de ideale marktsituatie. Dat betekent dat het netto aanvangsrendement volgens de instructie voor deze taxatie moet bedragen 5,99%. ad. 2 126.000 x (1/5,99) = 126.000 x 16,69 = 2.102.100 ad. 3 2.102.100 - cw (52.500, 7%, 4 jaar) = 2.102.100 - 177.829 = 1.924.271 Deze correctie is niet in overeenstemming met de markt omdat voor het huurgroeipotentieel van 52.500 een desinvestering plaatsvindt op de ideaal situatie van: 2.102.000 - 1.595.345 = 506.665 Er is dan een verschil tussen de inarktcorrectie en de ROZ/iPD-correctie van: 506.665 - 177.829 = 328.836 Dat betekent dat om de taxatie in overeenstemming te brengen met de transacties in de markt met het aanvangsrendernent "gespeeld" moet worden om de marktwaarde in verhuurde staat tot stand te brengen. In casu zal het netto aanvangsrendement naar 7,11% gebracht moeten worden als weerspiegeling van de markt. Het niag gezegd worden dat door het rendementsverschil van 1,1296 de markt misleid wordt. De enige reden hiervoor is dat het uitgangspunt is dat de markthuunvaarde voor 100% gerealiseerd wordt op de eerst volgende expiratie van de huurovereenkomst en derhalve de werkelijkheid niet op een juiste wijze vertaald . I" Zie

ook de ~iitvoeringsrichtlijnvan de taxatieinstructie voor de ROZIIPD: disconteringspercentage 706

07-09-00Imr. A. Eijkelhoff

-3 8-

De effectiviteit van de tautie-instructie voor de \za,irdering van winkels en wirikelcentra voor de ROZIIPD V'lstgoedindex

5.11.2 Markthuurwaarde versus Itnuurlherzieningshuurwaarde bij de contante waarde methode

De efkectikiteit ban de Iux;itte-instructie voor de aarder ring van .rainkels en winLelcentr,i aoor de KO//IPIl Va\tgoediildeu

De el'fectiviteit vun dc taxatie-instructie voor de waurderiilg vun winkels cn winkclccntra voor de ROZJIPD Vastgoedindex

Ook in deze rekenexcercitie blijkt dat het hanteren van een ander uitgangspunt voor de markthuurwaarde op de uitkomst van de iRR een zeer groot effect heeft. Er ontstaat een verschil van 2,9%. De enige variabele die overblijft om de IRR met als uitgangspunt de markthuunvaarde weer in evenwicht te brengen is dan de eindwaarde of de R R zelf. Dat betekent dat bij de eindwaarde deze omlaag zal moeten naar 1.700.000 o (vrij op naam). Dat betekent een afwaardering van de eindwaarde van 2.500.000 met 800.000 bij het uitgangspunt van de markthuunvaarde. Dit soort correcties kunnen alleen gemaakt worden in een markt die instort. 5.2

-

Samenvatting overzicht uitkomsten conventionele en contante waarde methode van de fictieve case

In het volgende overzicht worden de uitkomsten uit 5.1.1 en 5.1.2 naast elkaar gezet:

07-09-00Imr. A. Eijkelhoff

-4 1-

[>e effectiviteit van de taxatie-instructie voor de waitrderirig vali winkels er1 \\inkelceritra voor de KO%/IPI> Vastgoedindes

De verschillen zijn zonder meer groot te noemen. Er is aarigetoond dat de NAR en IRR, in geval dat de markthuurwaarde als uitgangspunt geldt, tot correcties leiden die niet vanuit rationele overwegingen tot stand komen. Een pand met een groei mogelijkheid laat zich vertalen in een lager aanvangsrendement dan de ideaal situatie. Wanneer de groei verwachting gerealiseerd worden op het geplande tijdstip dan zal de IRR van de ideaal situatie benaderd worden. Tevens wordt met het overzicht aangetoond dat het noodzakelijk is om de beide waarderingsmethoden naast elltaar te gebruiken. Tenslotte zal de IRR meer dan de BAR/NAK bepalend zijn voor investeringsbeslissingen.

De effectiviteit van de t'fi'itic-instructie voor de \+\.a'~rcicriiig \an winkeli en winkelccntr'~voor de IiOL/lPD Va\tpoedindex

6.

Conclusies en aanbevelingen

De ROZIIPD heeft een werkgroep in het leven geroepen voor het onderzoeken van de effecten van de huunvetgeving van winkelruimte bij de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat. Voornaamste punt van aandacht is hierbij de wijze waarop deze huurherzieningen verlopen. Dit was een gevolg van de behoefte van de deelnemers aan de ROZIIPD Vastgoedindex, die een groot deel van hun onroerend goed portefeuilles in winkelvastgoed beleggen. Per 3 1 december 1999 bestond de databank voor 22% uit winkels en winkelcentra. Met de uitlcomsten van dit onderzoek zou opriieuw naar de huidige taxatie-instructie gekeken moeten worden in hoeverre wijzigingen in de uitgangspunten nood zal tel ijl^ zouden zijn. In de huidige taxatie-instructie wordt namelijk op geen enkele w i j ~ eaandacht besteed aan de vertaling van de commerciële effecten van met name huurherzieningen van winkelruimte. Ook bij de uitvoeringsrichtlijn is niets opgenomen. Voor kantoren, bedrijfsruimte, winkels en winkelcentra geldt bij het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat dat bij de waardering de markthuurwaarde gebruikt dient te worden. Een eenvoudige correctie van meerlminder huur verdisconteerd tegen 7% zou voldoende moeten zijn om verschillen tussen markthuunvaarde en de huidige huurprijs op te vangen. ln hoofdstuk 4 wordt uitvoerig uiteengezet dat het regiem voor huurprijsherziening van kantoren en bedrijfsruimte wezenlijk verschilt met die van winkelruiinte. Zowel de verhuurder als de huurder van winkelruimte kunnen bij ommelcomst van de in wet aangegeven termijnen naar de rechter toe stappen om een nadere huurprijsvaststelling te verzoeken. De huurprijsbepaling die dan volgt, wordt geregeerd door vergelijlcpanden ter plaatse en de gemiddelde huurprijs per pand over een periode van 5 jaar. De rechter schakelt hierbij in veel gevallen de bedrijfshuuradviescommissie (BHAC) van de desbetreffende Kamer van Koophandel in omdat zij als onafhankelijk derde functioneert. Per jaar worden er ongeveer tussen de 200-250 adviezen aan deze commissies gevraagd. De adviezen worden vrijwel altijd opgevolgd door de rechter met hier en daar een marginale afwijking. Eens te meer blijkt hieruit hoe belangrijk het is om op de hoogte te zijn van het functioneren van deze commissies van de Kamers van Koophandel. Bij het onderzoelc van 46 huurherzieningsprocedures is komen vast te staan dat elke commissie wel haar methoden van vergelijken heeft. Dit maakt het niet eenvoudig om een uniforme basis te vinden. Bij het vergelijken vindt zelden een onderbouwing van het algemene huurprijsniveau in een winkelgebied plaats, hetgeen van deskundigen toch verwacht mag worden. De bepalende faktor bij de uitkomsten zijn niet zozeer de winkelstand en de grootte e.d. van een winkelpand maar de ouderdom van de voor de vergelijking gebruikte huurovereenkomsten. De ervaring leert dat als retailers zich eenmaal gevestigd hebben op goede winkelstand de mutatiegraad zeer laag wordt en daannee de gemiddelde ouderdom van de huurovereeilkomst toeneemt. Tevens is komen vast te staan dat er bij het vergelijk van objecten van verschillende grootte er in Nederland, niet zoals in het Verenigd Koninkrijk, geen concensus is over de wijze van corrigeren. De In Terms of Zone A-methode heeft bij een consistente toepassing alleen zin bij markthuur transacties omdat hiermee veranderingen in vraag en aanbod naar kleine eii grote panden en de verandering in huurprijzen beter achterhaald kunnen worden. De betrouwbaarheid neemt af naarmate de winkels een oppervlak van circa 1000 rn2 bereiken.

I k effectiviteit van cie tauatie-instructie voor de w;lurdering var1 uiiikeli en \vinkelcentr'i voor dc KOLIIPD Vaitgoedindex

De betrekkelijke willekeur in Nederland over het hanteren van dieptes die afhankelijk ~ i j van n het front maken een zuivere vergelijking moeilijk. Daarom is meer uniformiteit gewenst in de methode van vergelijken waarbij de ITZA model kan staan zoals in het Verenigd Koninkrijk wordt toegepast. Wanneer bij de vergelijking van panden in Nederland de 1TZA-methode toegepast gaat worden dan zal een heel winkelgebied met deze methode in kaart gebracht moeten worden ter voorkoming van verlies van het gevoel hoe de huurprijzen in de markt tot stand komen. De methode is verder ongeschikt bij vergelijkingen van huurprijzen van warenhuizen, supermarkten en de kleine hoekwinkel op een top-lokatie. Hier is de overallmethode de objectieve maatstaf. De huidige praktijk in Nederland geeft aan dat de overall-methode en natuurlijke zoneringsmethode in elkaars verben2de gebruikt worden. Dan zullen ook correctiefactoren op deze basis gemaakt moeten worden bij onderling verschillende panden. De gemiddelde huurprijzen nemen degressief af naarmate het pand groter wordt. De laatste jaren is door de grote vraag naar dit soort panden en het lage aanbod een trendlijn te zien die minder degressief is. De uitspraken van de onderzochte huurherzieningsprocedures laten een duidelijk beeld achter dat de markthuurwaarde in geval van een huurherziening niet gehaald wordt. De uitspraken leveren een divers patroon op zodat er geen rode draad te vinden is hoe groot de gemiddelde afwijking is. In 66% van de gevallen ligt de markthuurwaarde tussen de 20%-40% boven de vastgestelde huurherzieningshuunvaarde. In het maximale geval gaat het nog om een verschil van 35% van het verschil tussen markthuurwaarde en huidige huurprijs (zie grafiek 3B). Bij een aantal huurovereenkomsten die 8-10 jaar geleden afgesloten zijn, daalde de huurprijs na een nadere huurprijsvaststelling zelfs onder de aanvangshuurprijs (zie grafiek 4B). Hierinee lijkt een plausibele verklaring gevonden te zijn voor het schikkingsgedrag van de institutionele beleggers en de landelijke filiaalbedrijven. Zij zullen hun uiterste best doen om tot een schikking te komen, zeker in het geval er een onderling dispuut dreigt te ontstaan. Dit heeft tot gevolg dat bij taxaties vooral gekeken moet worden naar de situatie ter plaatse, zowel op het gebied van de ontwikkeling van de huurprijzen over een lange reeks van jaren als de uitspraken van de BHAC. De toegankelijkheid van deze uitspraken laat overigens te wensen over waarmee de rechtszekerheid niet gediend is. De bepaling van de huurherzieningshuurwaarde is dus sterk afhankelijk van de deskundigheid van de taxateur en laat zich moeilijk vereiligen met een vuistregel. Bij de vaststelling van de marktwaarde in verhuurde staat wordt uitgegaan van de markthuurwaarde die bij het uitgangspunt van voortzetting van de lopende huurovereenkomst niet gehaald zal worden. Dit is niet het geval bij een recent ingegane huurovereenkomst. Er wordt echter uitgegaan van de ideaal situatie dat bij de eerst volgende expiratie van de huurovereenkomst de markthuurwaarde gehaald wordt. Vervolgens wordt er gecorrigeerd met de contante waarde van meerlminder huur. Om nu toch uit te komen op het prijsniveau in de markt is het onvermijdelijk dat er met het aanvangsrendernent, eindwaarde of IRR "gespeeld" moeten worden. Wanneer deze gepubliceerd worden, geven deze een vertekend beeld van de werkelijkheid.

De effectiviieit van de tautie-tristructie voor de waardering vdn \vinkel\ en wiiihelcentra voor de ROZIIPI) Va5tgoediilde.t -

De beste oplossing zou zijn dat het uitgangspunt de huurherzieningshuurwaarde zou worden. De primaire correctie voor meerlminder huur, zoals nu in de uitvoeringsrichtlijn bij de conventionele methode wordt gehanteerd kan gehandhaafd blijven met dien verstande dat het verschil dan betreft de huurherzieningshuunvaarde minus de huidige huurprijs. De contante waarde methode zal vanwege de expliciete voorspellingen van de cashflows kunnen leiden tot een betere vertaalslag. Ook hier bestaat het probleem bij de huidige instructie dat op de eerste expiratiedatum van de lopende huuroveree~lkomst de markthuunvaarde wordt gebruikt. Er is hier geen sprake van een correctie voor meerlminder huur omdat uitgegaan wordt van de cashflows. Wanneer nu in plaats van de inarkthuunvaarde de huurherzieningshiiunvaarde wordt opgenomen zal de IRR een zu~verderweergave zijn van het rendement over een bepaalde toekomstige periode. De bovenstaande conclusies hebben geleid tot de volgende aanbevelingen aan de Stichting ROZ Vastgoedindex met betrekking tot de taxatie-instructie voor winkelruimte: Ii het

uitgangspunt van de markthuunvaarde

Deze zal moeten vervallen omdat deze niet in overeenstemming met het commerciële effect van het herzien van huren voor winkelruimte. Het nieuwe uitgangspunt zal de huurherzieningshuunvaarde moeten worden. Om tot een voor de markt werkbaar uitgangspunt te komen zal er een overleg situatie moeten ontstaan tussen eigenaren, retailers en bedrijfshuuradviescommissies. Dit is met name van belang om tot een betere uitwisseling van gegevens te komen. Met het transparanter worden van de markt op dit punt zal de rechtsonzekerheid afnemen. Met betrekking tot de uitvoeringsrichtlijn van de taxatie-instructie wordt de volgende procedure aanbevolen: Ii taxateurs en BHAC zullen een beeld moeten gaan geven van de algemene prijs-

ontwikkeling binnen een winkelgebied, Ii de vaststelling van de huurherzieningshuurwaarde zal onderbouwd moeten worden met huurtransacties die een goede weerspiegeling van het algemeen prijsniveau in een winkelgebied geven, Ii zolang er geen duidelijke afspraken in de markt zijn over het panden die qua grootte, dieptelbreedte vergelijkbaar gemaakt moeten worden, verdient de overall methode in samenhang met de natuurlijke zoneringsmethode de voorkeur, Ii de ITZA-methode kan gelijktijdig daarnaast gebruilct gaan worden, voorlopig voor winkels tot maximaal 200 m2 verhuurbaar oppervlak NEN 2580), itaxateurs zullen verslag geven van de huidige stand van adviezen die door de bedrijfshuuradviescommissie zijn gegeven, ide keuze van de methode voor het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat zal de contante waarde methode moeten worden. Deze methode kan als geen andere zulke belangrijke cashflows als de huur expliciet maakt. Ondanks dat het volgende buiten de reikwijdte van de vraagstelling ligt worden eigenaren, huurders en bedrijfshuuradviescommissies de volgende suggesties gedaan.

De rfiectiviteit van de td\e~tie-iiistructie>oor de wdardering van winkels en wlr~helcentr~i voor dc KOLIIPD Vdstgoedindeu

Wil de winl<elvastgoedmarkt zich verder professionaliseren dan zal er een overleg situatie gecreëerd moeten worden tussen deze partijen. De bedoeling is om te komen tot een uniforme aanpak van winkelhuurherzieningen. Een BHAC zou bijvoorbeeld jaarlijks de gemiddelde huurprijs voor een standaard winkelunit moeten kunnen herleiden. Tevens zouden afspraken gemaakt moeten worden welke vergelijkingsinethode voor verschillen in grootte gehanteerd moeten worden. Dit is cruciaal voor het herleiden van recente huurtransacties. Een ander belangrijk aspect is wat onder het algemeen huurprijsniveau in een winkelgebied wordt verstaan. De eerste gedachte is dat oude en nieuwe overeenkomsten met elkaar gemiddeld moeten worden. Echter soms is het huurprijsniveau van een huurovereenkomst zodanig verouderd dat in alle redelijkheid niet meer gezegd kan worden dat deze een bijdrage levert in de afspnegeling van het algemeen huuvrijsniveau. Het voortdurend monitoren van de huurpri~jsoiltwiklteli~ van winkelgebieden zal er ulteindel!jk toe moeten leiden dat de willekeurigheid van de huidige wettelijke regeling te niet wordt gedaan. In het Verenigd IConinltrijk is immers allang bewezen dat vrije prijsvorming bij winkelvastgoed werkt.

07-09-001inr. A. Eijkelhoff

-46-

De effectiviteit van de taxatie-in\tructie \oor de wdardeiirig vim winhels en winkel~eiitiavoor de ROLIIPD Vd\tgoedindex

nxatle- en waarderingsafspraken WOZIIPD Vastgoedindex

Inhoud: 1. Inleiding 2. Gekozen waardebegrip 3. Toegestane taxatie methodenlmodellen

4

De conventionele methode, gebaseerd op de BARINAR benadering

5, De contante waarde methode (CW) Discounted cashflow methode (DCF) 6. Aanbevelingen (voor de waarderingsmodellen) 7. Uitvoeringsrichtiijnen voor de bepaling van de Marktwaarde in verhuurde staat voor commercieel onroerend goed. 8. Aanvullende uitvoeringsrichtlijnen voor de bepaling van de Marktwaarde voor woningen.

07-09-00lmr. A. Eijkelhoff

Bijlage A

-I-

De effectiviteit van dc taatie-instructie voor de \vaardering k a n ninhel\ en wiilkelcentra voor cie RO//IPIl Vdstpoectinde\

l.Inleiding In het kader van de ROZ-Vastgoedindex zal periodiek een waardevaststelling/taxatie van de deelnemende objecten plaats dienen te vinden. Nu kunnen taxaties onderling nogal verschillen. De vaststelling van een waarde is mede afhankelijk van het doel waarvoor dit geschiedt. Bovendien bestaan er verschillen in de gedetailleerdheid van onderbouwing en methodiek van taxaties. Hierdoor ontstaat het gevaar dat op deze wijze onvergelijkbare grootheden in de index te recht komen. Om dit te voorkomen is het noodzakelijk om een taxatiemodel voor te schrijven dat zowel intern als extern gevolgd dient te worden. Het model stelt regels met betrekking tot de te kiezen waarderingsmethoden en voor de inhoudelijke onderbouwing daarvan. Het is gericht op een toetsbare inzichtelijke financiele berekening. 2. Gekozen waardebegrip

Het gekozen waardebegrip voor de ROZ-taxatiewaarde is de Marktwaarde /n verh~lurdestaaf het j verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de bedrag dat de onroerende zaak b ~ onderhandse verkoper de onroerende zaak na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten (def. 26.4). 3. Toegestane taxatie methodenlmodellen

In het kader van de ROZ-Vastgoedindex zijn twee waarderingsmethoden toegestaan: de zogenaamde "conventionele methode" en de "contante waarde methode". De wijze waarop beide methoden financieel moeten worden onderbouwd wordt aangegeven in paragraaf 6 "Aanbevelingen" en de paragrafen 7 en 8 "Uitvoeringsrichtlijnen". 4. De conventionele methode, gebaseerd op de BARINAR benadering

Deze is gebaseerd op: a. de cashflow geschat op basis van markthuur; b. aftrekposten voor marktconforme eigenaarslasten; c. waardebepaling, via kapitalisatie van de netto aanvangsrendementen van vergelijkbare transacties; d. eventuele correctieposten voor ondermeer aanloopleegstand en voor de contante waarde van het verschil tussen feitelijke huur en markthuur, achterstallig onderhoud, mogelijke toekomstige renovaties etc.. De conventionele methode heeft de volgende voordelen: simpel te bepalen; markttechnisch goede vergelijkingsmaatstaaf; goed communiceerbaar. De conventionele methode heeft o.a. de volgende nadelen: een discrepantie tussen de NAR bij taxaties en de BAR bij nieuwe investeringen; wanneer er weinig markttransacties zijn wordt de NAR minder betrouwbaar; er zijn verborgen aannames verstopt in de NAR, met name de aanname van een oneindige huurstroom op het huurniveau ten tijde van de taxatie; er is enige vrijheid om al dan niet correctieposten op te voeren voor bijvoorbeeld een groot verschil tussen markthuur en de contracthuur.

5. De Contante waarde methode (CW), Discounted cashflow methode (DCF)

Deze methode is gebaseerd op: a. een spreadsheet met cashflows voor tenminste de komende l O jaar, een aanname voor de restwaarde in het laatste jaar, b. een als discontovoet te hanteren gewenste internal rate of return (IRR) percentage. c. De voordelen van deze methode zijn:

07-09-00Imr. A. Eijkelhoff

Bijlage A

-11-

De cffccti~iteit van de t'iuatitie-iiistructie voor de wdardering l a n winhels en wir~kelcentr~ì voor dc ROLIIPD Vastgoedindcx

goed inzicht in het verloop van kosten en opbrengsten in de tijd gezien; toetsbare resultaten door inzichtelijkheid van de methode; geen "verborgen" aannames mogelijk. Nadelen van deze methode zijn: dat er aannames moeten worden gemaakt met betrekking tot de eindwaarde. Deze zijn nog wel eens te optimistisch, hetgeen nauw samenhangt met de verhoudingen tussen de bijbehorende caprate en de caprate in het eerste jaar (de BAR in het eerste jaar is geheel iets anders dan het geëiste rendement); dat er aannames moeten worden gemaakt met betrekking tot het IRR percentage (niet altijd inzichtelijk). 6. Aanbevelingen (voor de waarderingsmodellen)

In het kader van de ROZ-Vastgoedindex zijn, zoals reeds eerder waarderingsmethoden toegestaan; de CW methode en de conventionele methode.

genoemd,

twee

De huidige vastgoedpraktijk kent een grote verscheidenheid in toepassing van deze twee methodes. In het kader van de ROZ-Vastgoedindex is het ondoenlijk om al deze verschillen te willen stroomlijnen. Wel is het zo, dat het aantal vrijheidsgraden bij de taxaties enigszins moet worden ingeperkt en dat de inzichtelijkheid van met name de financiële berekening zo groot mogelijk moet zijn. De aanbevelingen luiden dan ook als volgt: a. het gehanteerde rendementspercentage (IRR en yield) moet gebaseerd zijn op de markt. De onderbouwing moet ingaan op: - algemene Onroerende Zaak risico's; - specifiekc projectrisico's; Deze risico's dienen zoveel mogelijk gekwantificeerd te worden. b. de markthuur moet worden onderbouwd aan de hand van de markt(evidence). Indien te weinig evidence aanwezig is, dient anderszins de markthuur beargumenteerd te worden. (zie uitvoeringsrichtlijn G) c. de opbouw van het bruto netto traject moet inzichtelijk zijn. De diverse kosten dienen te worden uitgesplitst (vaste en variabele kosten, en met name instandhoudingsonderhoud); (zie uitvoeringsrichtlijn B). d. de geactiveerde uitgaven - tussentijdse investeringen moeten geëxpliciteerd worden; e. alle zaken die wezenlijke invloed hebben op de taxatie-uitkomst moeten worden aangegeven (achterstallig onderhoud, renovatielupgrading etc.); f. standaard definities (zoals aangegeven in de aparte definitielijst) moeten zoveel mogelijk worden gehanteerd. 7. Uitvoeringsrichtlijnen voor de bepaling van de Marktwaarde in verhuurde staat voor commercieel vastgoed De Stichting ROZ-Vastgoedindex heeft besloten om zowel in geval van hantering van de Conventionele methode als van de CW-methode de richtlijnen aan te geven waarbinnen de financiële onderbouwing moet plaatsvinden. Deze richtlijnen luiden als volgt: A. Keuze van de methode In het voorgaande is al duidelijk geworden dat de conventionele methode niet noodzakelijkerwijs rekening hoeft te houden met op korte termijn te verwachten grote uitgaven voor renovaties c.q. instandhoudingsonderhoud.

De richtlijn is dat: Alleen de BARINAR-methode of de DCF-methode zijn toegestaan voor taxaties

07-09-00Imr. A. Eijkelhoff

Bijlage A

-111-

D e ei'kctivitcit van de taxatic-instructie voor de waardering van winkels en winl\elcentra voor de KOZ/IPI) Vastgocdindes

Indien er gekozen is voor een van beide methoden dient er naar gestreefd te worden deze methode ook het volgende jaar te gebruiken. De DCF-methode heeft de voorkeur indien, a. er grote investerings-, renovatie- of instandhoudingsonderhoud uitgaven te verwachten zijn tussen nu en 5 jaar (meer dan 35% van de bruto huur op jaarbasis); b. meer dan 50% van de huurcontracten binnen nu en 5 jaar aflopen en er, in het geval van winkels, geen sprake is van individuele winkels; Indien in deze gevallen toch de BARINAR-methode wordt toegepast dient deze vergezeld te gaan met een uitgebreide toelichting.

B. Exploitatiekosfen en -opbrengsten Normaliter worden door de taxateur marktconforme inschattingen gemaakt met betrekking tot de exploitatiekosten en -opbrengsten. Het gaat dan om een gemiddeld patroon (op jaarbasis) van bijvoorbeeld onderhoudsuitgaven. Deze inschattingen moeten goed zijn onderbouwd, met name voor wat betreft markthuurontwikkeling en leegstandsinschatting De richtlijn is dat de taxateur van alle kosten en opbrengsten, zoals opgenomen in Inputform 2 + 3, een inschatting maakt en eventueel aanvult met nog niet genoemde categorieen kosten of opbrengsten. De inschatting dient gebaseerd te zijn op een gemiddelde van tenminste 5 jaar vooruit. C. Neffo (yield) De netto yield is het percentage dat in de taxatie is gebruikt om de bruto kapitaalswaarde te berekenen. (zie raamwerk opzet BARINAR-taxatie).

De vaststelling hiervan wordt als typische verantwoordelijkheid van de taxateurs gezien. De onafhankelijkheid zou bovendien in het geding zijn, wanneer opdrachtgevers yields gaan voorschrijven. De richtlijn is dat een inzichtelijke onderbouwing van de yield moet worden gegeven. Dit geldt eveneens voor interne taxaties. Tevens dient te worden aangegeven welke yield voorgaand jaar van toepassing was. Wijzigingen dienen gemotiveerd te worden aan de hand van gewijzigde marktomstandigheden, dan wel gewijzigde inzichten op het projectniveau. D. De opbouw van de IRR (vereisfe rendemenf/dísconferingsvoef voor de DCF-mefhode) De taxateurs die de contante waarde methode hanteren, gaan uit van een bepaalde opbouw van het vereiste rendement. Doorgaans wordt dit opgebouwd uit het effectieve rendement op staatsleningen plus een opslag, wisselend per onroerend goed categorie en een object-specifiek risico.

De richtlijn is dat een inzichtelijke onderbouwing moet worden gegeven bij de opbouw van het gekozen IRR-percentage (disconteringsvoet voor de DCF-methode). Expliciet dient daarbij te worden vermeld, het gekozen percentage waarmee de cashflows contant worden gemaakt, de periode (minimaal 10 jaar) en het rendementspercentage dat ten grondslag ligt aan de berekening van de eindwaarde. Het totaal moet een rendementspercentage zijn waarvan aannemelijk gemaakt kan worden dat dat de gevraagde rendementen zijn van de beleggers in die niche voor die soort onroerend goed.

E. Renfevoet voor correcfieposten bij de conventionele methode. De rentevoet die hiervoor wordt gekozen verschilt nogal. Sommige taxateurs kiezen het gekozen netto rendementspercentage anderen de rente op kort geld. Het door de Stichting ROZ-Vastgoedindex voor de index van 1994 disconteringspercentage voor correctieposten bij BARINAR-taxaties is 7,O procent.

voorgeschreven

Toelichting: Het percentage is voorgeschreven om grote verschillen in de gehanteerde percentages te voorkomen. Om onderschatting van de correctieposten te voorkomen is gekozen voor een niet al te hoog percentage van 7%. Dit percentage komt ongeveer overeen met de rente op een staatslening met een looptijd van 3 jaar per ultimo 1994. De afwijking van de contante waarde, berekend tegen een constante 7 procent ten opzichte van een percentage gerelateerd aan de geld- en kapitaalmarkt, is voor bedragen in de eerste 5 jaar minder dan 2% en in het tiende jaar maximaal 6,4 procent.

07-09-001mr. A. Ei-jkelhoff

Bijlage A

-1V-

Dc effectiviteit van de taxatie-instructie voor dc waardering va11 wirihels en winkelcentra voor dc KO%IIPI~Vastgoedindex

Deze laatste afwijking is minder dan verschuiving van de kasstroom van de correctiepost met 1 jaar tot gevolg zou hebben (bijv. van jaar 8,5 naar 9,5 (535 - 494)1535 = k 8%). Berekening contante waarde f 1.000,

F. Leegstand Bij de conventionele methode is het mogelijk om leegstand als kosten in het brutolnetto traject mee te nemen en ook als (contant gemaakte)correctiepost na de waardebepaling. Het is noodzakelijk gebleken om hierin enige uniformiteit aan te brengen. De richtlijn luidt voor de diverse soorten leegstand als volgt: a. feitelijke leegstand is een cashflow item en heeft als zodanig voor de taxateur alleen informatieve waarde bij de oordeelsvorming. b. structurele leegstand wordt opgenomen in het bruto/netto traject. Het betreft hier leegstand t.g.v. markttechnische omstandigheden. Dit kan zowel gelden voor de markt als geheel (structureel overaanbod)- als voor het gebouw in kwestie (moeilijk verhuurbaar door veroudering, locatie e.d.). c. mutatieleegstand c l eenmalig bij vertrek van grote huurder In dat geval is het een (contant gemaakte) correctiepost na de waardebepaling c2 voortdurend bij bijvoorbeeld een kantoor met veel huurders waar altijd wel wat leegstaat. Dan opnemen in het brutolnetto traject. d. aanloopleegstand Dit doet zich voor na gereedkomen van een gebouw dat niet geheel is voor verhuurd. Tot twee jaar na de oplevering kan dit als correctiepost na de waardebepaling worden meegenomen, daarna wordt het structureel (zie b.). G. Vergelijkbare transacties In taxatierapporten worden soms wel en soms geen vergelijkbare transacties opgevoerd. Voor kleine marktgebieden of in het geval van geringe beleggingsactiviteiten kan dit een probleem zijn Toch moeten er aanknopingspunten worden gezocht. De richtlijn is dat minimaal drie referentietransacties worden opgegeven voor zowel de markthuren (per m2) als de yield. Van deze referentietransacties dient onderbouwd te worden dat dit vergelijkbare transacties zijn.

In het geval van een kleine markt of geringe activiteit mag ook gebruik gemaakt worden van transacties in vergelijkbare steden of transacties uit het verleden (maximaal drie jaar terug met toelichting). Verwijzing naar marktrapporten worden, evenals referentiesitransacties uit de eigen portefeuille, ook als referentie geaccepteerd (mits er aandacht wordt besteed aan vergelijkbaarheid van het marktbeeld en het te taxeren object). H. Inflatie Taxateurs maken gebruik van veelal verschillende bronnen en dit leidt tot grote inconsistentie (soms 50% verschil in inflatie inschatting).

07-09-001mr. A. Ei,jkelhoff

Bijlage A

-V-

Dc effectiviteit vali de taxatie-initructit: voor de waarderirig Fan winkels en winkelccntiil koor de ROZ/IPT) Vastgoedindex

De richtlijn is dat dit percentage wordt voorgeschreven door de Stichting ROZ-Vastgoedindex, Dit voorgeschreven percentage is gelijk aan het 10 jaars inflatie scenario van het Centraal Plan Bureau. Concern richtlijnen zijn ook toegestaan 8. Aanvullende uitvoeringsrichtlijnen voor de bepaling van de Marktwaarde voor woningen

Al hoewel er veel overeenkomsten zijn met de richtlijnen voor kantoren en winkelcentra, blijken er toch een aantal duidelijke verschillen te bestaan, A. Taxaties Uitgangspunt van de ROZ-taxatiewaarde blijft de waarde in verhuurde staat: het bedrag dat de onroerende zaken bij onderhandse verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper de onroerende zaak na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden waarbij de koper de onroerende zaken aanvaardt onder gestanddoening dan de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten

Waardebegrippen Bij woningen doet zich het fenomeen voor dat de leegwaarde hoger is dan de waarde in verhuurde staat. in feite is er sprake van een viertal waardebegrippen: Marktwaarde in verhuurde staat. Deze waarde wordt mede vastgesteld op basis van een markttechnische rendementseis zonder rekening te houden met eventuele vermogenswinsten c.q. -verliezen bij verkoop. Daardoor zal de waarde wat theoretisch zijn en bovendien aan de veilige kant. De taxatie op deze basis sluit onvoldoende aan bij de waarde in het economisch verkeer en kan dus geen dienst doen als basis voor de ROZ-index. Een transactie zal tot stand komen op basis van alle potentiële kasstromen en niet alleen op basis van de huurinkomsten. Complexgewijze verkoop aan een derde. Hier wordt bedoeld de hoogste prijs welke een marktpartij zou willen geven waarbij doorgaans de effecten van individuele verkoop van de woningen worden meegenomen. Doorgaans wordt hierbij afhankelijk van de mutatiegraad, huizenprijsontwikkeling, rente en verkoopmogelijkheden aan zittende huurders het tempo van de te realiseren vermogenswinsten bepaald. De contante waarde van al deze opbrengsten wordt vervolgens gehanteerd om de huidige waarde vast te stellen. Dit soort calculaties wordt meestal uitgevoerd door marktpartijen die woningen complexgewijs aankopen van o.a. institutionele beleggers om deze vervolgens individueel door te verkopen. De markt voor deze transacties beperkt zich doorgaans tot woningcomplexen die al wat ouder zijn (minstens 15 tot 20 jaar oud). Vroeger was hier toch een regelmatige handel in, zodat er sprake was van een redelijke mate van market-evidence c.q. referentie-projecten. De laatste tijd is de trend onder beleggers meer om de individuele verkoop zelf dan wel via bemiddelaars ter hand te nemen. De spectaculaire stijging in de huizenprijzen is daar een belangrijke reden voor. Door de belaste economische overdracht is deze vorm prijstechnisch minder aantrekkelijk geworden. Hoewel de omschrijving dicht aansluit bij de uitgangspunten van de ROZ-taxaties is waarschijnlijk de market evidence een probleem. "Zelf uitponden". Zoals hierboven gesteld is de trend meer en meer om wanneer een belegger besluit een project af te stoten hij vervolgens zelf of via een bemiddelaar de individuele verkoop ter hand neemt. In feite is dit de waarde in verhuurde staat waarbij bestaande kasstromen (=huurinkomsten) en potentiële kasstromen (vermogenswinsten), naarmate deze gerealiseerd zouden kunnen worden, in aanmerking worden genomen. Dit houdt in dat naarmate market-evidence aanwezig is, de door derden gehanteerde parameters gebruikt kunnen worden (conform Complexgewijze verkoop aan derde) en indien deze gegevens onvoldoende aanwezig zijn de deelnemers zelf de genoemde parameters zullen moeten schatten en zelf een disconteringsvoet moeten vaststellen die voldoende recht doet aan afzet- en prijs-risico's. --

07-09-001mr. A. Eijkelhoff

Bijlage A

-m-

De cifectiviteit van de t'iwtic-instructie voor de naardering tan winkels en winLelcentra \.oor de RO//IPI) Vcistgocdindex

Doorgaans ligt aan deze beslissing een DCF (discounted cashflow) model ten grondslag. Als belangrijkste parameters worden daarin meegenomen: - de disconterings-voet; - de gemiddelde mutatiegraad; - totale leegwaarde, eventueel per woning uitgesplitst; - aanname huurgroei; - exit yield en markthuur in jaar 10. Dit sluit aan op de wijze waarop met het DCF-model wordt omgegaan bij commercieel onroerend goed. In principe worden dezelfde parameters gehanteerd die een "derde" mal gebruiken onder Complexgewijze verkoop aan een derde, waardoor theoretisch ten opzichte van Complexgewijze verkoop aan een derde geen grote verschillen mogen ontstaan. Beperkte verschillen kunnen ontstaan doordat partijen verschillende risico-opslagen hanteren en door factoren als de mate van specialisatie, schaalgrootte etc. Leegwaarde Dit is de waarde welke door de NVM worden verstrekt m.b.t. de vrije verkoopwaarde van verkochte woningen. Het in opdracht van NVM door I N 0 vervaardigde softwarepakket Taxus met de daarbij behorende NVM database kan hierbij goede diensten bewijzen. Omdat de ROZ-taxatie uitgaat van verkoop in verhuurde staat komt deze waarde niet in aanmerking als basis voor de ROZ-taxatie. Het is wel een parameter bij de berekening van de ROZ-waarde. Bovendien kunnen de uitkomsten van de taxaties tegen deze waarde worden afgezet hetgeen een indicatie geeft ten aanzien van de plausibiliteit van de uitkomsten. De richtlijn luidt om uit te gaan van de waarde op basis van complexgewijze verkoop aan een derde. B. Markfhuur versus feitelijke huur De meeste woning-taxateurs hanteren als uitgangspunt de feitelijke huur en niet de markthuur als argument dat de markthuur niet snel bereikt kan worden door de huurbescherming. Vaak stijgt de markthuur namelijk sneller dan de trendmatige huurverhoging, waardoor huurders relatief goedkoper wonen dan markttechnisch haalbaar zou zijn. Hoewel afwijkend van het uitgangspunt bij commercieel onroerend goed, sluit deze benadering goed aan bij de feitelijke kasstromen en wordt daarom in de ROZ-taxatie gehandhaafd. De richtliin is om uit te gaan van de feitelijke huur bij de taxatie en niet van de markthuur.

07-09-0011nr.A. Eijkelhoff

Bijlage A

-w-

De cfikctiviieit van de taxatie-iri\tructie voor de wcardering \,m winkel5 cn w~iihelcentr~~ boor de ROYIIPD Vastgocdindeu

Toelichting op 8A: De performance-meting gaat uit van: de waarde in verhuurde staat waarbij bestaande kasstromen (huurstromen) en potentiële kasstromen (vermogenswinsten), naarmate deze gerealiseerd zouden kunnen worden, in aanmerking worden genomen. Deze definitie sluit zowel de "complexgewijze verkoop aan een derde", "zelf uitponden" als de "beleggingswaarde" in. Hiertoe staan analoog aan de waardering van het commercieel onroerend goed twee methoden ter beschikking: e de directe methode: gebaseerd op verkopen in zijn geheel aan een derde van soortgelijke complexen; o de indirecte methode: gebaseerd op een eigen berekening waarbij dezelfde parameters een rol spelen die professionele uitponders hanteren, en indien de leegwaarde lager is dan de waarde in verhuurde staat uitgegaan wordt van voortgezette verhuur.

Essentie is dat "complexgewijze verkoop aan een derde" en het "zelf uitponden" model bij een juiste hantering theoretisch slechts geringe verschillen laat zien. De directe methode sluit het beste aan bij de definitie van open marktwaarde zoals gehanteerd door de commissie. Een probleem bij de directe methode of "complexgewijze verkoop aan een derde" is dat niet altijd transacties van soortgelijke projecten voor handen zijn, waarbij terug moet worden gevallen op de indirecte methode. De indirecte methode heeft als bezwaar dat zelf aannamen moeten worden gedaan (a het commercieel onroerend goed) en dat de te hanteren disconteringsvoet voldoende opgehoogd moet worden vanwege het prijs en afzetrisico van de uit te ponden woningen. De commissie heeft de keus tussen de twee methoden in principe opengelaten, omdat (theoretisch) beide methoden tot een ongeveer gelijke waarde moeten leiden. Het blijkt nu echter dat er een voorkeur bestaat voor het kiezen van één methode en wel de complexgewijze verkoop aan een derde als uitgangspunt voor de waardering. Uitgangspunt is de complexgewijze verkoop aan een derde. Dit zal in veel gevallen tot gevolg hebben dat op basis van market evidence alleen een verhouding tussen bruto huur en waarde bekend zal zijn (zoveel maal de huur). Aan de taxateur wordt overgelaten om een nadere analyse te maken op basis van een discounted cashflow model. Dit is vooral van belang wanneer market evidence zou ontbreken.

07-09-00Iinr. A. Ei-jkelhoff

Bijlage A

-VIIl-

De efketlviteit van de taxdtie-instructie \oor de lvaardcring van winkels en winkelcentra voor de ROZIIPI) Vastgoedindc~

Eiteratuurliist Boeken: Adair Alastair, Mary Lou Downie, Stanley McGreal and (;er Jan Vos 1996, eerste druk, Europearz Vuluation Practices, E & FN Spon, London Bolt, E.J. 1995, eerste druk, Produktvorming in dc) Detuilhaizdel, Drukkerij Rosbeek B.V., Nuth Brown, G.R. 1991 , Pi-oyertv Investmcrlt urzd 2hc Capitul Markr~ts,E 8r FN Spon, London Brown, C.R., George A. Matysnak 2000, eerste druk, Real Estate Ilzvestement A Capita1 Mlrket ilppuoach, Financial TimesIPrentice Hall. Pearson Education Limited, Essex (UK) Crosby, Niel, Geoffrey Keogh, Geraldine Rees 1992, Journal ofqPr-operty Valzaation & Investmerzt: hlethodology and Convention irz the Standardisation of Retail Reizts. Cool van, Dr. P, Drs. R.M. Weisz R.A. & Drs. P.G.M. van Wetten 1993, Onroerend goed als belegging, Stenfert Kroese, Culemborg Have ten, G.G.M. 1999, tweede druk en tweede oplage, Taxatieleer. onroererzde zaken, Educatieve Partners Nederland B.V., Houten Hill, J.C. 1992, ?/aluation: Princip1e.s into Practice: Shops, Estate Gazette, London Kousemaeker de, F.J.M. 1990, derde geheel herziene druk, Onroerend Goed Leidraad voor studie en praktijk, Samson H.D. Tjeenk Willing, Alphen aan de Rijn Millington A.F. derde druk, Arz introdz~ctionto Pr-operp Val~ltion:Tbc. investrnent ~izethod(?f'valution Smit, Mr. W.A.P. 1997, zesdedruk, Hu~~rrecht he~l'rij~sr~tirnte, Kluwer, Deventer Artikelen, scripties en memo's: Betten van, Drs. MRE R.L. 1999, Vijf janl. herzchmarkcn met de ROZ/IPD-index: "vechten niet eerz beest irz het donker, afstudeerscriptie P D 0 Bol, Drs. Ing. N.J.T, 2000 juli, vastgoed indice.^ de maat genornen, VGM

07-09-001mr. A. Ei.jkelhoff

Bijlage B

-1X-

Dc effecttkiteit eaii de taxatie-instructie \oor de waardcrii-ig van winkels en winkelcentra koor de KOZIIPD Vastgoedinde\

Brown, G.R., George A. Matysiak 1995, Using comnzercial proper-ty indices for measuring portfolio perjor.mance, Joumal of Property Finance, Vol. 6 No. 3 Buckingham, J 1998, Zone of Contention, Property Week Suppleinent Ende van der, Mr. J.P.M. (secretaris BHAC Kamer van Koophandel Amsterdam) 1999; tekst ten behoeve van het Pruktijkboek Huur & Verhuur, Amsterdam Hordijk. drs. A.C. 1999, .(;BV calli;.ii ta.xntirleer, Amsterdam 2000. SB I.' college portfoliobelt~iden college. Amsterdurn Horsey, T. 2000 juli, ROZ/.D-index leidt tot ac.c~enh~er~c.huit~zngc~z in vl.zrrnagtlrnent,VGM Hul van 't, J 1997, De DCF-taxatiemethode op waarde geschat, afstudeer scriptie Faculteit der Econoinische Wetenschappen, Vakgroep Financiering en Belegging, Erasmus Universiteit van Rotterdam IPD Cornparative Report 1999, Mock portfolio Comparison Against: ROZ/IPD Retails, IPD, London Luijken, H.A. 1993, WiriarderingsprocesJ L W Vastgoed Taxaties B. V., Amsterdam Oliver, A. 1996, Have retailers lost the plot?, Estate Gazette, London Pelt van, J.A.M. 199 1, De taxatiepraktijk van 1624 B W hedrlïfsrziirntt),afstudeerscriptie P D 0 1 7 Retail 1995, Twtilight Zone, Property Weel< McAllister, P., G. Bowles & H. Tarbert 1997, Sirnulating the ~ffect of valuation error on properg' ini~estnze~zt per-for.rilance, RICS Research ROZIIPD 1 999, Conzpa~ativereport ROZ/IPD Nethet- land,^ P~*operS> inde.^ l Y Y 9 Rust, Ir. W.N.J. 2000 juli, Tien Itritische izotcJngekraakt over de vastgoedindex, VGM Soro, L.C.

07-09-00Imr. A. Ei-ikelhoff

Bijlage B

-X-

l>e efkctiviteit van de taxatie-instructie voor dc ~vaarcieringvan winkels en winkelceiltra voor de KOZIII'I) Vastpoediiides

1996, De BeJr(jfLih~~urudvie,r~onztrzissitic. Dc vverkwij-e en be/.eke~zing,runetIzode en De rol In de Toekomst, afstudeer scriptie HEAO makelaardij, Hogeschool Eindhoven Waal de, MRE M.J, 1998, De effecten van de nieuwe huurwetgeving op een commerciële beleggingsportefeuille: "aanzetten tot een anticiperende opstelling", afstudeer scriptie PDO 327

1 989- 1 999, Hziurherzieningsp~'o~'edure~~, 46 advies rapportages van diverse bedrijf'shuuradviesco~nmissies, 46 vonnissen van kantonrechters, 3 vonnissen van de rechtbank

07-09-001mr. A. Ei.jkelhoff

Bijlage B

-X1-

De effectiviteit v n i i de tax'iiie-i~istiuctic voor de wardering van \cinhels en winkelcentra hoor de KOZIIPD Vasigocdinde\

Lijst van geïnterviewde personen

De volgende personen zijn geraadpleegt voor deze scriptie: ide

heer F. Beekman

particuliere winkelbelegger, DBN

ide

heer Ir. J.H. de Boer

acqursitie en beheer speciaalzaken Ahold, Ahold vastgoed B.V.

ide heer R. Datema

adjunct directeur Koproperty voor Rodameo Retail N.V.

ide

wastgoedmanager, Coltex B. V.

heer drs. S. Elzas

imiss

huurherzieningspecialist in het Verenigd Koninkrijk, DTZ Debenham Tie Leung

Samantha R. Dodd Bsc (Hons) Arics

ide

heer Drs. A.C. Hordijk Arics

directeur ROZIIPD Vastgoedindex

ide

heer A. Janssen

acquisiteur/vastgoedmanager, Vendex KBB N.V.

ide

heer J Laurense

hoofd vastgoedmanagement, Vastned Groep

imevrouw J. van der Mispel

acquisitrice winkels, 't Kruidvat Holding B.V.

ide heer P. Van Moorse1

voormalig BHAC Eindhoven, Kamer van Koophandel Eindhoven

ide heer Drs. R. Van Nieuwkerk MRE

particuliere winkelbelegger, UMW

ide

heer P. Paternotte

partner Kroese & Paternotte

ide

heer E. Pot

acquisiteurlvastgoedrnanager,Blokker Holding B.V.

ide heer C.J.A.M. Segeren

vastgoedmaiiagement Fortis Investment Vastgoed Stedelijk

ide

directeur Retail, ING Vastgoed Asset Management

heer Ing. J. Vermaas

ide heer M.J. Waal

ide

heer Drs. R.M. Weisz R.A.

07-09-00Imr. A. Eijkelhoff

portefeuille manager AMVEST wink winkel fonds particuliere winkelbelegger, DBN

Bijlage C

-XII-

De eficctiviteit van de taxatie-instructie voor de waardering van winhel\ c11winkelcentra koor de ROLIIPD Vastgoedindex

Samenstelling commissie ROZIIPD voor het onderzoel
de heer C.J.A.M. Segeren

Amvest Winke lfonds

de heer M.J. de Waal

Winkel Beleggingen Nederland

de heer K. vali der Meulen

Kroese & Patemotte

de heer P. Patemotte

DTZ Zadelhoff Winkels

de heren R. Baart en A. bijkelhoff

RoProperty Services Nederland

de heer M. Burghout

RoProperty Services Nederland

de heer G.T.J. Dröge

Kamer van ICoophandel Eindhoven

de heer P. Van Moorse1

ROZ Vastgoedindex

de heren A.C. Hordijk en A.P. van Riel

07-09-00lmr. A. Eijlcelhoff

Bijlage D

-XIII-

De eftectiviteit van dc taxatie-instructie voor de waardering kan winbels en \\inkelcenira koor dc ROIIIPD Vasigoedinde\

Index van fig-uren en tabellen Figuur 1 Figuur 2 Figuur 3 Figuur 4 Figuur S Figuur 6 Figuur 7 Figuur 8 Figuur 9 Figuur 10

Ontwiltkeling databank ROZIIPD Vastgoed Index 1995- 1999 Samenstelling databank KOZIIPU-inciex per 3 i december i999 Portefeuille structuur subsegment winkels 1998 Markthuur per m9.v.o. (b.g.) bij toename winkeldiepte (1995) [marktliuurwaarde-huurprijs B WAC] in % markthuurwaarde Aantal procedures waarin rechter afwijkt van BHAC [hogere huurprij s voniiis-huidige huurprij s] in % huidi ge huurprij s [hogere hp vonnis-huidige hp] in % [markthw-huidige hp] [lagere hiiurprijs vonnis-huidige huurprijs] in % huidige huurprijs [lagere hp vonnis-huidige hp] in % [rnarlcthw-huidige hp]

Tabel 1 Tabel 2 Tabel 3 Tabel 4 Tabel 5 Tabel 618

Indeling naar type wrnkelcentrum D&IJ ROZIIPD indeling van tabel 1 Verdeling winkel grootte klasse verhuurde winkels 1989-1994 Winkelbreedte en -diepte per grootte klasse Passantenindex Correctie matrixen voor oppervlak

07-09-00imr. A. Eijkelhoff

index figuren en tabellen

6 6

24 25 26 26/27

-XIV-