De waarde van winkels
Gerard Marlet Nederlandse Raad Winkelcentra 20 januari 2015
Smart people, strong cities (Cpb) aandeel hoogopgeleiden 50,9% tot 79,2% 46,5% tot 50,9% 39,8% tot 46,5% 37,7% tot 39,8% 35,5% tot 37,7% 32,2% tot 35,5% 31,8% tot 32,2% 29,2% tot 31,8% 27,5% tot 29,2% 26,7% tot 27,5% 24,9% tot 26,7% 23,8% tot 24,9% 21,8% tot 23,8%
Groei hoogopgeleiden in %-punt 1994-2012 22%
20% 18% 16%
Utrecht Eindhoven
14%
19,6% tot 21,8% 17,4% tot 19,6%
Amsterdam
12%
0,0% tot 17,4%
Rotterdam Den Haag
10% 8% 6% 4% 2% 0% 10%
Bron: Atlas voor gemeenten
20% 30% 40% Aandeel hoogopgeleiden 1994
50%
2
1
The paradox of urban triumph (E. Glaeser) bereikbaarheid banen
bereikbaarheid winkels
1.411 tot 1.605
506 tot 820
1.276 tot 1.411
293 tot 506
1.158 tot 1.276
199 tot 293
1.056 tot 1.158
144 tot 199
934 tot 1.056
109 tot 144
824 tot 934
84 tot 109
733 tot 824
64 tot 84
658 tot 733
49 tot 64
575 tot 658
38 tot 49
480 tot 575
29 tot 38
410 tot 480 358 tot 410
21 tot 29 15 tot 21
302 tot 358
11 tot 15
246 tot 302
7 tot 11
180 tot 246
4 tot 7
0 tot 180
0 tot 4
Bron: G. Marlet, 2009: De aantrekkelijke stad (VOC Uitgevers)
3
Agglomeratie en amenities hoge attractiewaarde
D iversiteit van winkels Maastricht A m sterdam Haarlem Venlo 's-H ertogenbosch Leeuwarden H ilversum Leiden A lkm aar Heerlen D en H aag A rnhem G roningen Breda Bergen op Zoom H oorn Sittard-G eleen Gouda Rotterdam N ijm egen gem iddelde G 50 Eindhoven D elft Roosendaal Utrecht H engelo (O.) Zwolle D ordrecht D eventer Em m en Enschede A m ersfoort Schiedam A lm elo Vlaardingen Tilburg Oss Leidschendam -Voorburg H elm ond Apeldoorn Velsen Ede Purm erend A lphen aan den Rijn Zaanstad Lelystad A m stelveen H aarlem m erm eer Zoeterm eer Spijkenisse A lm ere
1 2 3
lage attractiewaarde
4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45
veel banen bereikbaar
46 47 48 49 50
weinig banen bereikbaar
0
2
4
6
Bron: G. Marlet, 2009: De aantrekkelijke stad (VOC Uitgevers)
8
10
12
4
2
De maatschappelijke waarde van winkels Grondprijzen Produktie
Verklaarde variantie 34% 1%
Bruto uurloon
25%
Bereikbaarheid banen, per auto,
6%
Bereikbaarheid banen, per OV
2%
Nabijheid station
Consumptie
43%
Nabijheid natuur
4%
Nabijheid stadspark
3%
Ligging aan zee
3%
Aantal Rijksmonumenten
8%
Podium kunsten
7% 2%
Culinair aanbod
11%
Winkels voor mode en luxe artikelen
3%
Winkels voor dagelijkse boodschappen
2%
Overlast
Totaal
77%
Bron: De Groot, Marlet, Teulings, Vermeulen, 2011: Stad en land (Cpb)
5
Sterke stad, sterke regio 93,75 en hoger
93,75 en hoger
87,50 tot 93,75
87,50 tot 93,75
81,25 tot 87,50
81,25 tot 87,50
75,00 tot 81,25
75,00 tot 81,25
68,75 tot 75,00
68,75 tot 75,00
62,50 tot 68,75
62,50 tot 68,75
56,25 tot 62,50
56,25 tot 62,50
50,00 tot 56,25
50,00 tot 56,25
43,75 tot 50,00
43,75 tot 50,00
37,50 tot 43,75
37,50 tot 43,75
31,25 tot 37,50
31,25 tot 37,50
25,00 tot 31,25
25,00 tot 31,25
18,75 tot 25,00
18,75 tot 25,00
12,50 tot 18,75
12,50 tot 18,75
6,25 tot 12,50
6,25 tot 12,50
0,00 tot 6,25
0,00 tot 6,25
Bron: G. Marlet, 2009: De aantrekkelijke stad (VOC Uitgevers)
6
3
De gebruiker betaalt
7 Bron: Marlet, Van Woerkens, 2014: De nieuwe gemeentekaart (VOC Uitgevers)
Meer kansen in de aantrekkelijke stad
1,35
kans op werk laagopgeleiden y = 1,16+0,16x (t-waarde 2,4 ) Eindhoven
Enschede
1,25
1,20
1,15
Groningen
Helmond Venlo Weert
1,30
Hengelo (O.) Roermond Maastricht Zwolle Assen Apeldoorn Arnhem Zutphen Doetinchem Deventer Amersfoort Sittard-Geleen Tilburg Ede Meppel Leeuwarden Winterswijk s-Hertogenbosch Almelo Hoogeveen Hilversum Haarlem Oss Smallingerland Breda Heerlen Tiel Heerenveen Lelystad Alphen aan den Rijn Noordoostpolder Gorinchem Alkmaar Terneuzen Roosendaal Den Haag Delft Hoorn Bergen op Zoom Goes Gouda Súdwest Fryslân Emmen Rotterdam Dordrecht
Utrecht Amsterdam Nijmegen
Leiden
Middelburg (Z.)
aandeel hoogopgeleiden 1,10 15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
55%
60%
65%
Bron: Ponds, Marlet, van Woerkens: 2015: Trickle down in de aantrekkelijke stad
8
4
Ma(a)k(t)en winkels de stad? Ontwikkeling aantal winkels en horeca-bedrijven in Nederland Index (2005=100) 104 +3,5% 103 Winkels
Horeca
102 101 100 99 98 97 96 95
-5,30%
94 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Marlet, Ponds, Van Woerkens, 2013: De toekomst van de Gelderse stad (Atlas)
9
Verschraling en leegstand Ontwikkeling aantal winkels voor mode en luxe artikelen (2004-2012) 7,1% tot 38,0% 4,6% tot 7,1% 2,8% tot 4,6% 0,0% tot 2,8% -1, 9% tot 0,0% -2, 6% tot -1, 9% -4, 4% tot -2, 6% -9, 4% tot -4, 4%
Aantal leegstaande winkels als percentage van het totaal aantal winkels (2012) 8,9% tot 14,5% 8,1% tot 8,9% 6,8% tot 8,1% 5,9% tot 6,8% 5,2% tot 5,9% 4,3% tot 5,2% 3,7% tot 4,3% 0,0% tot 3,7%
10 Bron: Marlet, Ponds, Van Woerkens, 2014: Groeien aan de grens (VOC Uitgevers)
5
Vraaguitval Leegstaande winkelruimte (in miljoenen m2) 2,6
2013
2,4
2012
2,2
2011
2
2009 2010
1,8
2006 2007
1,6
2008
1,4 1,2 1 0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
Aandeel online (non-food)
Marlet, Ponds, Van Woerkens, 2013: De toekomst van de Gelderse stad (Atlas) 11
Gebrek aan opvolging
G. Marlet, 1994: Een eeuw vakmanschap. Slagerij Marlet 1894-1994 (Driebergen-Rijsenburg)
12
6
Krimp!? Ontwikkeling huizenprijzen 2006-2011
Percentuele ontwikkeling van het aantal inwoners per gemeente tussen 2003 en 2013
231, 232 to t 346,873
8,4% tot 34,1% 4,6% tot 8,4%
168, 446 to t 231,232
1,7% tot 4,6%
136, 145 to t 144,377 119, 215 to t 136 226 145 to t 119,215 102,
144, 377 to t 168,446
0,0% tot 1,7% -0, 8% tot 0,0% -1, 6% tot -0, 8%
94, 568 to t 1 02,226 78, 018 to t 9 4,568 67, 308 to t 7 8,018
-3, 0% tot -1, 6%
53, 602 to t 6 7,308
-10,2% tot -3,0%
48, 641 to t 5 3,602 35, 155 to t 4 8,641 21, 501 to t 35 0,0 155 00 tot 21 ,501 - 52,503 to t 0,00 0 - 598,776 to t - 52,503
s
13 Bron: Marlet, Ponds, Van Woerkens, 2014: Groeien aan de grens (VOC Uitgevers)
De maatschappelijke waarde van winkels Tabel 1 Samenhang met ontwikkeling huizenprijzen (per m2, tussenwoningen, 2006-2010) Afname werk Ontwikkeling aantal bereikbare banen Afname voorzieningen Ontwikkeling aantal bereikbare winkels Ontwikkeling aantal bereikbare basisscholen Ontwikkeling aanbod podiumkunsten binnen acceptabele reistijd Leegstand Leegstand winkels (gemiddelde 2004-2009) Controlevariabelen Huizenprijsniveau 2006 Ontwikkeling aandeel sociale huur Beschikbaarheid banen Bereikbare banen Overlast en onveiligheid Ligging aan de Noordzee Nabijheid natuur Universiteit Aandeel nieuwbouw Aandeel woningen uit de periode 1900-1940 Omvang historisch centrum in de kern
Coëfficiënt
T-waarde^
0,236
2,08**
0,220
2,47**
0,003
3,36***
0,007
2,26**
-0,059
-2,03**
5,66E-05
4,22***
-0,082
-2,26**
0,499
4,23***
4,31E-05
4,77***
-0,088
-5,03***
0,055
2,62***
6,42E-05
3,61***
0,041
13,71***
-0,044
-1 ,90*
0,018
2,31**
0,02 55
1,83*
N=3549 Adj.R2: 0,38
Bron: Marlet, Ponds, Van Woerkens, 2013: De toekomst van de Gelderse stad (Atlas) 14
7
Boutique City Tabel 4.1 Wat verklaart de verschillen in winkelleegstand in Nederland
1,0 0%
0,8 0%
-
Bevolkingssamenstelling
Aanbod musea Aanbod restaurants en bistro’s Aantal hotelbedden (als proxy voor aanwezigheid touristische of zakelijke attracties) Groei aanbod ‘leisure’
du re si
od
od
aa nb en st el li
gr oe
ng
ia
w
an b
aa rd e
g in
ng s
g ik ke li n tw
be vo lk
st an d
-0,4 0%
vi
-
sa m
Aanbod podiumkunsten
be le
Historische binnenstad
0,0 0%
-0,2 0%
gs on
Belevingswaarde
ke l le eg
Aandeel 65-plussers
0,2 0%
-
in
Aandeel woonachtige studenten
0,4 0%
lk in
Aandeel 10-19-jarigen
0,6 0%
W
Ontwikkeling bevolking in de regio – ruimtelijk gemiddelde Ontwikkeling aandeel hoogopgeleiden
-
be vo
Bevolkingsontwikkeling Ontwikkeling aantal huishoudens in de gemeente
-0,6 0%
2,5 0%
-
2,0 0%
+
1,5 0%
Aanbod
Samenstelling winkelaanbod
du
ng
re si
od aa nb
od ia
en st el li sa m
w
an b
aa rd e gr oe
in
vi ng s
tw gs on lk in
in
be vo
W
Methode WLS (gewogen met aantal winkels); Adjusted R2: 0,97
g
0,0 0%
-0,5 0%
be le
Aandeel overig
0,5 0%
be vo lk
Aandeel vrijetijd
g
Aandeel persoonlijke dienstverlening
1,0 0%
+ +
ik ke lin
Aandeel ‘in- en om huis’
st an d
Aandeel mode-luxe
ke l le eg
Groei van het aanbod
Marlet, Ponds, Van Woerkens, 2013: De toekomst van de Gelderse stad (Atlas)
15
8
