Secretariaat Bos en Duinlaan 2 d 2061 VP Bloemendaal telefoon 023-5765928 email:
[email protected] website: huurdersverenigingbrederode.nl KvK nummer 53913027
HUURDERSVERENIGING BREDERODE CONCEPT JAARVERSLAG 2014 •Inleiding 2014: Een turbulent jaar voor alle huurdersverenigingen in Nederland. De parlementaire enquête bracht veel onjuistheden aan het licht en heeft als gevolgd gehad dat er wettelijke regelingen zijn veranderd, ten gunste van huurdersverenigingen. Ook de jaarlijkse inkomensafhankelijke huurverhoging had onze aandacht. HVB heeft intensief overleg gevoerd met Brederode Wonen. Zo zijn de volgende onderwerpen aan de orde geweest: verkoopbeleid, doorstroming huurders, tuinenbeleid, nieuw huurcontract, planning onderhoud. Door de stijging van alle kosten heeft ook HVB gekeken hoe en waar te bezuinigen. Het bestuur Het bestuur heeft in 2014 de nodige wisselingen ondergaan. Er is een nieuwe voorzitter per maart aangetreden, de heer Nieuwenhuyse. Helaas is deze voorzitter gestopt per december 2014. Vanaf juni 2014 hebben wij Liselot Been als aspirant bestuurslid erbij. Het bestuur bestond in 2014 uit de volgende personen: Co Nieuwenhuyse - voorzitter (vanaf maart 2014 tot december 2014) Tine Westerveld - algemeen bestuurslid Hetty van der Ven - Vicevoorzitter Cees Sieswerda - Penningmeester Yvonne Smorenburg - Secretaris Hans Turba -algemeen bestuurslid Luuk Hendriksen -algemeen bestuurslid (vanaf april 2014) Liselot Been -aspirant bestuurslid Eind 2014 bestond het bestuur uit 7 personen. •Vergaderingen met het bestuur van Brederode Wonen Er is vijfmaal vergaderd met Brederode Wonen. In deze overleggen zijn de volgende onderwerpen besproken: * Vaststelling jaarstukken De jaarstukken zijn uitgebreid besproken. Deze zijn door de HVB goedgekeurd. * Verkoopbeleid Brederode Wonen Het verkoopbeleid is uitgebreid geëvalueerd. Wij hebben vragen gesteld over de wijze van verkoop en de wijze van toepassen van de kortingsregeling. Eind 2014 is deze kortingsregeling deels gewijzigd 1
door Brederode Wonen. Wij zijn met deze wijziging akkoord gegaan. Wij zijn er steeds attent op dat er gedurende het uitvoeren van het verkoopbeleid genoegd sociale woningen overblijven. *
Ondernemingsplan Brederode Wonen 2014-2018
* Samenwerking met nieuwe directeur Brederode Wonen Het aantreden van een nieuwe directeur bij Brederode Wonen heeft ook geleid tot nieuwe afspraken over de communicatie tussen Brederode Wonen en de huurdersvereniging. Naast een aantal officiële overlegmomenten zijn er ook inofficiële (tussentijdse) overlegmomenten met de directie van Brederode Wonen geweest. Dit om de veelheid aan onderwerpen gedurende het jaar te kunnen blijven behappen. *
Meerjarenbegroting
* Prestatie-afspraken en contacten met de gemeente Bloemendaal In 2014 hebben wij geen uitvoering kunnen geven aan ons plan om actief met de gemeenten te overleggen. Wij hopen in 2015 dit wel te kunnen oppakken. Wij zijn akkoord gegaan met de prestatie-afspraken met de gemeente Bloemendaal, zoals deze in januari met Brederode Wonen zijn vastgesteld. De harde afspraken in deze prestatie-afspraken zijn een jaar geldig, overige zaken lopen door tot in 2018. Nu per 1-1-2015 de wettelijke regels over prestatie-afspraken gewijzigd zijn zal HVB in 2015 een nieuw overleg met de gemeente Bloemendaal voeren, omdat in 2015 het een wettelijk vereiste is dat de gemeente direct overleg voert met de huurdersverenigingen en ook haar instemming nodig heeft bij de vaststelling van de woonruimteverdeling. Met de gemeente Velsen zijn nog niet definitieve prestatie-afspraken gemaakt. HVB heeft eind 2014 contact gelegd met de betreffende wethouder. Hieruit zijn afspraken voor overleggen in 2015 voortgevloeid. * Huurbeleid HVB sprak zich in 2014 uit tegen de door Brederode Wonen voorgenomen huurverhogingen. Wij zijn van mening dat de huren teveel stijgen en dat de kosten voor de huurders daardoor teveel oplopen. Wij hebben ons zowel tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging als tegen de huurverhoging van 4% uitgesproken. Wij hadden graag gezien dat er voor alle huurders een huurverhoging geldt van maximaal 2,5% (het inflatiepercentage) en verder dat er voor de inkomens boven de € 34.085 geen inkomensafhankelijke huurverhoging werd ingesteld. Helaas heeft Brederode Wonen ons advies hierover niet overgenomen, maar wij hebben begrepen dat mogelijk voor 2015 wel met ons standpunt deels rekening gehouden gaat worden. * Nieuwe huurovereenkomsten voor nieuwe huurders per 1-1-2015 HVB heeft bij het bespreken van een opzet voor nieuwe huurcontracten voor nieuwe huurders haar advies neergelegd bij Brederode Wonen over diverse onderdelen van dit huurcontract. Uitgangspunt van ons was dat een huurcontract zo simpel mogelijk leesbaar en transparant moet zijn voor huurders. Wij zijn accoord gegaan met een uitbreiding in het huurcontract die het aanpakken van overlast door bijv. Oneigenlijke bewoning mogelijk maakt. Wij hebben ons uitgesproken tegen het onnodig uitbreiden van het huurcontract met bepalingen die al in andere delen van het wetboek zijn geregeld. Brederode Wonen heeft het nieuwe huurcontract wel uitgebreid met deze bepalingen 2
omdat zij het advies van de branche-organisatie Aedes hierin heeft gevolgd. Bij het inspreken over dit onderwerp heeft HVB uitgebreid contact gehad met de Woonbond. * Basiskwaliteit huurwoningen HVB heeft dit onderwerp uitgebreid besproken. De teamleider onderhoud van Brederode Wonen heeft de punten toegelicht. HVB is akkoord gegaan met het stuk “basiskwaliteit huurwoningen”van Brederode Wonen. In dit stuk wordt duidelijk omschreven hoe een huurwoning opgeleverd wordt voor een nieuwe huurder. * Tuinenbeleid In 2014 hebben wij advies gegeven over het tuinenbeleid van Brederode Wonen. Ons uitgangspunt hierbij was dat ook hier een zo transparant en leesbaar stuk door Brederode Wonen opgesteld diende te worden en dat onnodige betutteling van huurders in dit beleidsstuk diende te worden vermeden. Wij onderschrijven het doel van het opstellen van dit beleid, namelijk aanpakken van excessieve situaties, maar hebben ons uitgesproken tegen de uitgebreidheid van dit stuk. Brederode Wonen heeft een deel van ons advies overgenomen. Het beleidsstuk wordt in de toekomst nog geëvalueerd. * Contributie service-abonnement HVB is uiteindelijk accoord gegaan met de verhoging van de contributie van het service-abonnement, onder vermelding dat dit wel een relatief forse verhoging van kosten voor huurders betreft. Wij hebben in onze reaktie aan Brederode Wonen laten weten dat het wel voor huurders duidelijk moet zijn dat zij vòòr ingang van de verhoging de mogelijkheid hebben het service-abonnement te beëindigen. Dit heeft Brederode Wonen vervolgens ook in de Breeduit duidelijk gemaakt naar huurders. Onze voorstel len om de contributie stapsgewijs te verhogen of om een korting te geven op degene die een jaar lang geen gebruik maakt van het service-abonnement konden helaas niet worden meegenomen omdat Brederode Wonen anders niet kostendekkend kan werken. * Contributie glasverzekering De HVB is akkoord gegaan met de verhoging van de contributie van de glasverzekering. * Warmtewet Per 1-1-2014 is er een Warmtewet van kracht geworden die landelijke maximumtarieven voor warmte hanteert voor collectieve huurders. Voor een aantal huurders van Brederode Wonen geldt dat zij onder deze nieuwe warmtewet vallen. De prijzen die Brederode heeft vastgesteld voor de betreffende complexen blijven allemaal onder het maximum dat is vastgesteld door de Autorieit Consumenten Markt. * Energielabeling HVB heeft hierover vragen gesteld. Brederode Wonen heeft op ons verzoek aandacht hieraan besteed in de Breeduit. Huurders kunnen het label van hun woning bij hun verhuurder opvragen. * Communicatiemiddelen HVB heeft aangegeven dat verdere digitalisering van het contact met huurders prima is mits ook het persoonlijk contact met huurders genoeg aandacht blijft krijgen. HVB vindt een goed voorbeeld van een persoonlijk contact de nieuwjaarsbijeenkomsten. 3
Overleg met Raad van Toezicht Er heeft eenmaal een overleg met de Raad van Toezicht plaatsgevonden. HVB heeft vragen gesteld over: financiën, huurverhogingsbeleid, samenwerking met andere verhuurders, het verkoopbeleid. HVB heeft t.a.v. het huurverhogingsbeleid gewezen op de gevolgen voor huurders. De Raad van Toezicht heeft aan gegeven dat zij het ook van belang vindt om een gedegen huurverhogingsbeleid op te stellen, waarbij ook de effecten voor huurders worden belicht. In dit overleg is afgesproken het contact met HVB verder vorm te geven middels periodiek overleg met de twee huurderscommissarisssen. De HVB heeft zich uitgesproken voor een verlenging van de benoeming van de heer M. Vink als toezichthouder bij de RvT. Vergaderingen HVB HVB heeft in 2014 vijfmaal vergaderd. Er zijn drie extra vergaderingen gehouden in verband met het houden van de informatie-avonden over het lidmaatschap. Voortaan een vereniging met betalende leden Omdat het juridisch onjuist is huurders min of meer automatisch lid te laten worden en doordat Brederode Wonen huurders een duidelijke keuze wilde geven om lid te worden van de verhuurder en/of huurdersvereniging is besloten voortaan contributie te heffen en huurders dienen zich op te geven bij ons als lid. In het najaar van 2014 zijn er twee informatie-avonden geweest, georganiseerd samen met Brederode Wonen, waarin wij aan alle huurders hebben uitgelegd wat het verschil is tussen lid worden van de verhuurder of van de huurdersvereniging. Het bestuur heeft veel tijd gestoken in deze avonden en een juiste informering van de huurders. Er is gekozen voor een lage contributie die geïnd wordt door de verhuurder. Alle huurders die lid zijn geworden hebben hiervan een bevestiging gekregen Regio-overleg met Huurdersraden Huurdersvereniging Brederode heeft in 2014 helaas geen vorm kunnen geven aan het overleg met de overige huurdersverenigingen in de regio. Er is wel onderling contact over landelijke ontwikkelingen en speerpunten. Doordat het bestuur een aantal wisselingen heeft ondergaan was er te weinig mankracht om feitelijk overlegmomenten met de overige huurdersverenigingen te organiseren. Wij proberen in 2015 hier verandering in te brengen. Zo hopen wij op het gebied van bijscholing door de Woonbond meer samen te werken met de andere huurdersverenigingen in de regio. Website Wij hebben in de tweede helft van 2014 veel tijd gestoken in het opzetten van een eigen website: www.huurdersverenigingbrederode.nl Wij zijn trots op het resultaat. U zult zien wanneer u deze site bezoekt dat er, naast onze plaatselijke activiteiten, veel informatie op staat over de landelijke ontwikkelingen. Financiën De uitgaven zijn binnen het begrotingsbedrag gebleven. Er is bezuinigd op de kosten van het notuleren. Dit betekent dat er geen extern notulist onze vergaderingen meer bijwoont, maar dat onze secretaris zelf de notulen opstelt. 4
Nieuwsbrieven Er zijn twee nieuwsbrieven uitgegeven in 2014. Dat is 1 exemplaar minder dan gepland. Contact met huurders Huurdersvereniging Brederode vindt het contact met de huurders van belang. In 2014 is er daarom een vragenlijst op de website van de verhuurder geplaatst en uitgegeven op de ALV. Dit is onze eerste actie geweest om in nader contact te komen met onze achterban. Wij hebben de indruk dat huurders ons steeds beter wisten te vinden in de loop van 2014. Huurders hebben veelvuldig ons secretariaat gebeld met vragen, en ook per email is er het nodige contact geweest. Het bestuur heeft zo zorgvuldig mogelijk alle vragen van huurders beantwoord. Dat betekent dat in individuele gevallen ook hierover contact is geweest met de directie van Brederode Wonen. Wij vinden het prettig dat huurders ons steeds beter weten te vinden voor allerlei vragen. Tot slot 2014 was een jaar waarin huurdersvereniging Brederode ondanks wisselingen in het bestuur, toch op een groot aantal onderwerpen heeft kunnen inspreken bij de verhuurder. Alle beleidsstukken van de verhuurder zijn door ons minutieus besproken. Wij hebben de landelijke ontwikkelingen in 2014, mede door de parlementaire enquête scherp gevolgd. Er werden in 2014 de nodige wijzigingen in wettelijke regels pe r2015 voorzien. Wij hebben in onze overleggen met Brederode Wonen deze wijzigingen steeds uitgebreid besproken. Door onze korte lijnen met de Woonbond komen wij steeds voldoende beslagen ten ijs in de onderhandelingen met Brederode Wonen. Veel wijzigingen zijn nog niet uitgekristaliseerd en wij zullen ook in 2015 op de verdere uitwerking hiervan attent blijven. Bloemendaal, januari 2015
5
