Concept. Jaarverslag Jaarverslag Begroting

Concept

Jaarverslag Jaarverslag 2012 2012 Begroting 2013 | 1

Jaarverslag 2012 | 2

Inhoudsopgave 1

Inleiding

pag. 5

2 2.1 2.2 2.3 2.4

Ontwikkelingen en opgaven 2012 Ontwikkelingen mondiaal, Europa en Nederland Overheidsbeleid Regionale (demografische) ontwikkelingen Opgaven en ambities

pag. 7 pag. 7 pag. 7 pag. 8 pag. 10

3 Resultaten gegroepeerd naar prestatievelden 3.1 Het betrekken van huurders bij beleid en beheer 3.1.1 Huurdersparticipatie 3.1.2 Regionale Geschillencommissie 3.1.3 Huurcommissie 3.1.4 Keuzevrijheid voor huurders 3.2 Leefbaarheid 3.2.1 Speerpunten 2012 3.2.2 Lokale afspraken met gemeenten 3.2.3 Sponsoring 3.3 Het verhuren van woningen 3.3.1 Aantal woningen 3.3.2 Huurprijsbeleid 3.3.3 Woonlasten 3.3.4 Huurachterstanden en ontruimingen 3.3.5 Verhuur 3.3.6 Bijzondere doelgroepen 3.3.7 Leegstand 3.4 Wonen en zorg 3.5 Kwaliteit van de woningen 3.5.1 Investeringen in de bestaande voorraad 3.5.2 Investeringen in herstructurering en nieuwbouw 3.5.3 Aankoop, verkoop en sloop 3.5.4 Energie en duurzaamheid

pag. 12 pag. 12 pag. 12 pag. 13 pag. 13 pag. 13 pag. 14 pag. 14 pag. 17 pag. 18 pag. 19 pag. 19 pag. 19 pag. 20 pag. 20 pag. 20 pag. 22 pag. 23 pag. 23 pag. 25 pag. 25 pag. 26 pag. 27 pag. 28

4 Financiële continuïteit 4.1 Waarborgen van de financiële continuïteit 4.2 Financiële positie 4.3 Fondsen, liquiditeit en leningen 4.3.1 Waarborgfonds Sociale Woningbouw 4.3.2 Overzicht faciliteringsvolume 4.3.3 Centraal Fonds Volkshuisvesting 4.3.4 Liquiditeit 4.3.5 Financieringen 4.3.6 Leningen- en derivatenportefeuille 4.4 Jaarresultaat 2012

pag. 31 pag. 31 pag. 32 pag. 34 pag. 34 pag. 34 pag. 35 pag. 35 pag. 35 pag. 36 pag. 37


5 De organisatie van Domesta 5.1 Personeel 5.1.1 In-, door- en uitstroom 5.1.2 Ziekteverzuim en arbeidsomstandigheden 5.1.3 Medewerkertevredenheidsonderzoek 5.1.4 Opleidingen 5.1.5 Stagiairs 5.2 Projecten/activiteiten gericht op de bedrijfsvoering 5.2.1 Doorontwikkeling Woon+ 5.2.2 Professionaliseren vastgoedprocessen 5.2.3 Primair systeem 5.3 Control 5.3.1 Audits 5.3.2 Risicomanagement 5.4 Ondernemingsraad

pag. 38 pag. 38 pag. 38 pag. 39 pag. 39 pag. 39 pag. 40 pag. 40 pag. 40 pag. 40 pag. 40 pag. 41 pag. 41 pag. 41 pag. 41

6 6.1 6.2 6.3 6.4

pag. 43 pag. 43 pag. 44 pag. 44 pag. 44

Governance Visitatie Accountant Integriteit Benchmark

7 Bestuurlijke verklaringen 7.1 Verklaring van het bestuur 7.2 Verslag van de raad van commissarissen

pag. 46 pag. 46 pag. 47

8

Kengetallen en financiële gegevens

pag. 52

9

Balans per 31 december 2012

pag. 54

10 Winst- en verliesrekening

pag. 56

11 Kasstroomoverzicht

pag. 57

Controleverklaring

pag.58


1 Inleiding Politiek gezien is 2012 een bijzonder boeiend jaar geweest. Het gedoogkabinet sneuvelde in het voorjaar, er kwam een begrotingsakkoord, verkiezingen en een nieuw kabinet Rutte. Het leek erop dat de herziene Woningwet eindelijk door de Tweede en Eerste Kamer zou komen, maar dat lukte weer niet. Inmiddels zitten we ruim in 2013 en heeft het kabinet een meerderheid in beide kamers om het woonakkoord te kunnen uitvoeren. Het woonakkoord is beter dan de oude plannen die in het regeerakkoord stonden. Gelukkig is de koppeling tussen de maximale huur en de WOZ-waarde eruit. De verhuurderheffing blijft echter wel bestaan. Huurders krijgen de komende jaren dus forse huurverhogingen voor de kiezen om zo het tekort in de schatkist te verkleinen. Ik blijf het wonderlijk vinden dat de koopmarkt fors gesubsidieerd blijft worden en de huurmarkt nauwelijks. Huurders zijn zo de dupe en dat stoort mij. Jammer genoeg kan Domesta niet anders dan meegaan in het verhogen van de huren wanneer wij onze investeringsplannen (in duurzaamheid, maar ook in levensloopbestendig bouwen) zo veel mogelijk intact willen houden. Domesta heeft samen met 7 andere corporaties gelobbyd om de pijn van het regeerakkoord te verzachten. De groep van corporaties heeft dit gedaan onder de naam Het Vitale Noorden. Dit omdat de gezamenlijke drive is om in het noorden een goed leef- en woonklimaat te houden. Nu en in de toekomst. De landelijke woonsector was in 2012 helaas regelmatig negatief in het nieuws. Wat binnen de sector niet voor mogelijk werd gehouden, gebeurde bijna: het omvallen van de grootste corporatie van Nederland, Vestia. Maar ook bij andere corporaties zoals Vitaal Wonen, WSG en Laurentius is veel niet goed gegaan, en daar schaam ik me voor. Door dit alles is wel des te helderder geworden dat corporaties goed geworteld moeten zijn in de samenleving en dat het uitoefenen van toezicht (extern en intern) nog serieuzer genomen moet worden. Een correcte mentaliteit van het bestuur is daarbij het uitgangspunt. Het bestuur moet dienend zijn aan de samenleving, de oren en ogen openhouden bij huurders en stakeholders, en voldoende kritisch vermogen om zich heen organiseren. Ondanks de landelijke excessen doen de meeste lokale corporaties, zo ook Domesta, over het algemeen gewoon waar ze voor bedoeld zijn, namelijk het verhuren van woningen aan mensen met een lager inkomen of bijvoorbeeld een zorgvraag. Domesta is daarnaast actief op het gebied van leefbaarheid. Samen met huurders, bewoners en andere partijen willen we wijken en dorpen in Drenthe vitaal houden. In deze woelige tijd kwam bij Domesta het nieuwe ondernemingsplan tot stand. Daarbij hebben we nadrukkelijk naar buiten gekeken: welke uitdagingen zijn er de komende jaren voor onze corporatie? Bij dit proces hebben we (vertegenwoordigers van) huurders, stakeholders en personeel intensief betrokken. Op 12 juli 2012 heeft de raad van commissarissen het nieuwe ondernemingsplan goedgekeurd, na een positief advies van zowel Huurdersplatform als ondernemingsraad. In het nieuwe ondernemingsplan is de volgende missie geformuleerd: “Domesta is een ondernemende, maatschappelijk gedreven organisatie, die zorgt voor een betaalbare en vitale woon- en leefomgeving voor mensen voor wie het om financiële of andere redenen moeilijk is dat zelf te regelen. De meeste klanten van Domesta weten zich prima te redden, kwetsbare klanten die dat nog onvoldoende kunnen daagt Domesta hiertoe uit. Domesta stimuleert daarom samenspraak, samenwerking en gedeelde verantwoordelijkheid met klanten, stakeholders en partners.”


Op deze plek past tot slot ook de herinnering aan de tragische brand die woedde op 22 december in een van onze woningen in Hoogeveen, waarbij helaas een dodelijk slachtoffer is gevallen. Graag leggen we met dit verslag verantwoording af over al onze prestaties en het gevoerde beleid in 2012. Dankzij de inzet van alle medewerkers en onze samenwerkingspartners hebben we laten zien dat u ook in onzekere en roerige tijden op ons kunt rekenen. Wij wensen u veel plezier bij het lezen van dit jaarverslag.

Emmen, mei 2013 Dick Mol directeur-bestuurder


2 Ontwikkelingen en opgaven 2012 In dit hoofdstuk worden de ontwikkelingen beschreven waarmee Domesta in 2012 te maken had. Ook gaan we in op de opgaven voor 2012, die daaruit voortvloeiden.

2.1

Ontwikkelingen mondiaal, Europa en Nederland

De kredietcrisis heeft wereldwijd een enorme impact. De economie stagneert en krimpt zelfs, nationale overheden hebben banken overeind moeten houden en fors geïnvesteerd. De financiële situatie van een aantal Europese landen is zorgelijk. Nederland staat er in Europa weliswaar niet het slecht voor, maar moet ook hard bezuinigen om de Europese begrotingsnorm te halen. Het vertrouwen van consumenten heeft door de crisis een dreun gehad. Consumenten zijn daardoor nog steeds terughoudend bij de aanschaf van bijvoorbeeld woningen en duurdere consumptiegoederen. Mede daardoor is de bouw grotendeels stilgevallen. Ook woningcorporaties worden door de bezuinigingen getroffen, bijvoorbeeld door de introductie van een verhuurderheffing van 50 miljoen euro in 2013, oplopend tot 1,7 miljard euro in 2017. Deze heffing moet opgebracht worden uit de huren, waardoor huurders de rekening gepresenteerd krijgen die Den Haag aan de corporaties oplegt. Hoewel de lasten van Domesta lager zijn dan het sectorgemiddelde, zijn we de uitdaging aangegaan om onze lasten nog verder naar beneden te brengen. Dat Domesta daarin niet alleen staat, merken we aan de bezuinigingen bij voor ons belangrijke partners zoals gemeenten en zorg- en welzijnspartijen. Die partijen zullen in toenemende mate een beroep op corporaties doen. Doordat de financieringsmogelijkheden bij banken moeilijker zijn geworden, komen nieuwbouwcomplexen in de koopsfeer niet of nauwelijks van de grond. Het beroep op huurwoningen blijft hierdoor groter dan een aantal jaren geleden werd voorspeld. Voor Domesta zal het kortom een uitdaging worden om de goede dingen te kunnen blijven doen. Samenwerking met andere partijen is daarvoor bittere noodzaak.

2.2

Overheidsbeleid

Het beleid uit Den Haag heeft direct zijn weerslag op de speel- en financiële ruimte van corporaties. In deze paragraaf bespreken wij enkele recente overheidsbesluiten. Het is zeer aannemelijk dat wij meer dan 90% van onze vrijkomende woningen toewijzen aan huishoudens tot een inkomensgrens van € 33.600. Echter de regels zoals gesteld door het ministerie geven hiervoor onvoldoende houvast. Om deze reden hebben wij eind 2012 besloten om toch een inkomensgrens te gaan hanteren. Door nieuwe regelgeving worden de bezigheden van woningcorporaties tegenwoordig verdeeld in zogenoemde DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang)-activiteiten en niet-DAEB activiteiten. Alleen voor DAEB-activiteiten mag staatssteun worden ontvangen. Jaarverslag 2012 | 7

De definitieve regels hiervoor zijn echter op dit moment nog niet bekend, omdat de Woningwet eind 2012 nog niet door beide Kamers is gegaan. Volgens de concept-Woningwet zouden nietDAEB investeringen mogelijk moeten zijn, maar dit is in de praktijk nog nauwelijks het geval. Dit heeft te maken met het ’eigen middelen eerst’-beleid van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de huidige opstelling van banken. Omdat Domesta weinig niet-DAEB activiteiten heeft, leidt dit bij ons niet tot problemen. Door de verplichte verhuurderheffing voor corporaties die in 2013 ingaat, wordt ons investeringsvermogen aangetast. Hoewel Domesta een sterke financiële uitgangspositie heeft met een aanzienlijke positieve kasstroom, noodzaakt dit ons om onze ambities, organisatie en investeringen kritisch tegen het licht te houden. Om de verhuurderheffing te kunnen betalen, worden wij geacht om in 2013 en 2014 huishoudens met een inkomen boven de 33.600 euro meer huurverhoging te vragen. Na 2014 komt er een systeem waarin de corporaties door een huursombenadering zelf kunnen bepalen welke huren met welk bedrag kunnen stijgen. In het Woonakkoord is echter nog niet bepaald hoeveel procent dit boven het inflatiegemiddelde mag zijn. Door de grote onzekerheden van het regeerakkoord Rutte-II voor de corporatiesector was het WSW genoodzaakt een streep te zetten door het faciliteringsvolume van de hele sector voor 2014. Het WSW heeft uiteindelijk alleen het volume voor 2013 vrijgegeven. Zo konden wij ultimo 2012 nog maar een kleine 43 miljoen euro lenen. Wij zijn benieuwd naar de uitwerking van het Woonakkoord en de reactie van het WSW daarop. Dit zal in belangrijke mate bepalen in hoeverre wij onze investeringen kunnen doorzetten. Vanaf 1 maart 2013 wordt de btw verlaagd van 21% naar 6% voor onderhoud en renovaties. Dit is niet van toepassing op nieuwbouw. Ook wordt er een investeringsfonds opgezet van 150 miljoen euro voor duurzaamheidsinvesteringen. Wij hopen dat de voorwaarden zodanig worden uitgewerkt dat ook wij, en dus onze huurders, hiervan kunnen profiteren. Ten slotte is per 1 januari 2013 de Wet Normering Topinkomens ingegaan. Hierin is de beloning voor onder andere de bestuurders en commissarissen van woningcorporaties geregeld.

2.3

Regionale (demografische) ontwikkelingen

In 2012 is het portefeuilleplan van Domesta opgesteld. In dit plan is de doorvertaling gemaakt naar de individuele kernen. Voor elke kern is aangegeven wat de visie van Domesta is en welke activiteiten we hier willen ontplooien de komende twintig jaar. Doel hierbij is voortdurend te streven naar een optimale hoeveelheid en samenstelling van het bezit in relatie tot de veranderende bevolking en huishoudenssamenstelling in ons werkgebied. Het wordt steeds duidelijker dat Nederland de komende twintig jaar behoorlijke veranderingen ondergaat in aantallen inwoners en samenstelling van de bevolking. Dit geldt ook voor de provincie Drenthe. Domesta gebruikt demografische prognoses om uitspraken te kunnen doen over de veranderingen in bevolking en huishoudens in de regio Zuidoost-Drenthe. Hoe groot deze veranderingen zijn, en wat de invloed ervan voor Domesta is, blijft lastig te voorspellen. De prognoses zijn eenduidig in hun richting, maar lopen uiteen qua aantallen. Zo heeft onderzoeksbureau ABF Research haar landelijke PRIMOS-prognose in 2012 positief bijgesteld, maar heeft de provincie Drenthe het omgekeerde gedaan. Het feit dat ABF zich baseert op landelijke cijfers terwijl de provincie vooral kijkt naar de situatie in ons werkgebied Drenthe, pleit in de ogen van Domesta voor de prognose van de provincie. Ondanks het onzekere karakter van de prognoses, ontstaat op deze manier wel een bandbreedte waarbinnen we een richting kunnen kiezen.


Duidelijk is in elk geval dat de bevolking in Drenthe rond 2025 haar piek van circa 500.000 personen gaat bereiken, en dat de bevolking daarna in aantal zal teruglopen. Het aantal huishoudens blijft tot 2040 wél stijgen, tot circa 236.000 in 2040. Coevorden Welke prognose we ook als uitgangspunt nemen, helder is dat de bevolking in Coevorden al vanaf 2010 langzaam aan het teruglopen is. Gegeven de verschillende prognoses lijkt duidelijk dat er een afname zal zijn van de huidige 36.000 inwoners naar circa 32.000 in 2040. Over het verloop van de huishoudens bestaat meer twijfel. De positiefste prognoses voorspellen nog een groei van circa 500 huishoudens, de negatiefste scenario’s een afname van rond de 1000 huishoudens.

Emmen In Emmen lopen de prognoses uiteen van een bevolkingsafname van circa 1000 tot 9000 mensen tussen nu en 2040. Ook in de huishoudsontwikkeling is er een grote spreiding te zien. Van een groei van circa 3000 huishoudens tot een afname met dezelfde aantallen. Domesta acht het scenario van de provincie hier waarschijnlijker dan dat van ABF.

Hoogeveen Voor Hoogeveen liggen de prognoses wat dichter bij elkaar. Hier lopen de prognoses uiteen van een groei van circa 1000 tot circa 4000 inwoners. Ook de prognoses van de huishoudens komen meer overeen. Tot 2040 wordt hier een groei van 1500 tot circa 2500 huishoudens verwacht. Voor Domesta is dit dus de enige gemeente waar nog groei is te verwachten, zowel in inwoners als in huishoudens.


Vergrijzing en verdunning Naast het feit dat er veranderingen in de omvang van de bevolking en de huishoudens optreden, verandert ook de samenstelling van de bevolking. In onderstaand plaatje is te zien dat de bevolking in Zuidoost-Drenthe in de leeftijden tot en met 65 jaar daalt, terwijl de 65plussers met grote aantallen toenemen.

In 2030 zijn er 75 procent meer 75-plussers dan er in 2011 waren, in 2040 is deze groep zelfs in aantal verdubbeld (van circa 13.500 naar circa 28.500). Mensen uit deze leeftijdscategorie hebben veelal hulp nodig. Doordat de groep groeit, neemt de zorgvraag naar verwachting ook toe.

2.4

Opgaven en ambities

Naast onze reguliere werkzaamheden, zoals de verhuur van woningen aan de doelgroep, het ontwikkelen van nieuwbouw en het onderhouden van onze woningen, hebben we in 2012 ook enkele bijzondere projecten uitgevoerd. Daaruit doe ik voor u onderstaand alvast een greep.  Domesta schreef een nieuw ondernemingsplan.  Samen met het Huurdersplaform is hard gewerkt aan een nieuw participatiemodel. De invoering daarvan volgt in 2013.  Emmen: de verdere uitwerking van het lokaal akkoord. De projecten Heidehiem en de Springplank zijn opgeleverd en in gebruik genomen.  Coevorden: gemeente, Domesta en Woonservice hebben samen hard gewerkt aan een nieuwe set prestatieafspraken. Deze zullen in 2013 worden afgerond. Verder werd gestart met de bouw van de projecten Brandweerkazerne en Bogas, waarmee het centrum van Coevorden een flinke oppepper krijgt. In Poppenhare is aan bewoners gevraagd Foto: Kinderen onthullen kunstwerk de wat ze van hun wijk vinden, zodat we daar in 2013 samen met bewoners, gemeenten en Springplank Torenslak tijdens opening De andere partners voortvarend aan de slag kunnen gaan.




  

Hoogeveen: het komen tot prestatieafspraken is doorgeschoven naar 2013, dit vanwege de onduidelijkheid over de invloed van het regeerakkoord. Goed nieuws is dat na vele jaren en plannen eindelijk het project Bilderdijk doorgang vindt. In Wolfsbos is samen met andere partijen een ‘achter de voordeur-project’ gestart. In 2012 hebben we een sprong gemaakt met het energiezuiniger maken van onze woningen. Samen met zeven andere corporaties uit het noorden zijn we bezig onze krachten en ideeën te bundelen, met als doel het noorden zo vitaal mogelijk te houden. Met de Rabobank, de Kamer van Koophandel, Stenden Hogeschool en Zorggroep Tangenborgh hebben we het initiatief BindNu opgezet. In BindNu willen we krimp als kans zien en samen met mensen en partijen uit de regio positieve ideeën ontwikkelen.

Voor 2012 stelde Domesta drie prioriteiten: 1. Afronden ondernemingsplan en doorvertaling in beleid; 2. Afronden interne verbetertrajecten die in gang gezet zijn, maar geen nieuwe aangaan; 3. De focus op van buiten naar binnen werken. Afronden ondernemingsplan en doorvertaling in beleid Na de zomer is het ondernemingsplan geaccordeerd door onze raad van commissarissen en heeft de terugkoppeling naar de stakeholders plaatsgevonden. Alle reacties op ons plan waren positief; de koers is ambitieus en helder. Domesta kiest er bewust voor om een rol te spelen in de maatschappij. Vervolgens werd duidelijk wat het kabinetsplan inhoudt voor de sector. Het vertalen van het ondernemingsplan naar beleid en activiteiten heeft daarmee een andere lading gekregen. Afronden interne verbetertrajecten In 2012 zijn diverse interne verbetertrajecten uitgevoerd, zoals het project Woon+ (implementatie van het klantgericht werken en het optimaliseren van de dienstverlening), en het professionaliseren van het projecten contractmanagement. Verder is in 2012 gestart met de migratie van het huidige primaire systeem SG Tobias naar SG Tobias/AX van SG Automatisering BV. Paragraaf 5.2 gaat dieper op deze interne verbetertrajecten in. Focus van buiten naar binnen Om ‘buiten naar binnen te halen’, voerden we in 2012 onder meer regulier overleg met belangrijke partners als gemeenten, welzijnsinstellingen en zorgpartijen. Ook bij de presentatie van het ondernemingsplan in september 2012 hebben we met stakeholders gebrainstormd over het samen optrekken bij het bereiken van onze doelen. Maar we hebben meer gedaan om te weten te komen wat onze huurders en stakeholders van ons verwachten. De samenwerking met onze vaste schildersbedrijven hebben we een impuls gegeven door met elkaar te overleggen over hoe we klanten meer kunnen betrekken bij het onderhoud. Ook het brandveiligheidsbeleid van Domesta is van buiten naar binnen tot stand gekomen, tijdens sessies met brandweer, hulpverleningsdienst Drenthe, Zorggroep Leveste Middenveld, Zorggroep Tangenborgh en Promens Care. Verder hebben we een representatieve groep huurders gevraagd naar de communicatiemiddelen die ze gebruiken en hoe ze op de hoogte willen blijven van nieuws over Domesta. De resultaten worden verwerkt in het nieuwe communicatiebeleid. Ook zijn huurders gevraagd naar hun ervaring met de online dienstverlening van Domesta. Mede op basis hiervan willen we deze dienstverlening verbeteren. Dat doen we binnen het project Kanaalsturing. In wijken, buurten en complexen hebben we bewoners gevraagd naar hun wensen. Zie mooie voorbeelden in hoofdstuk 3.1.1. Intern is hard gewerkt aan het participatiebeleid, dat ons stimuleert om bewoners meer te betrekken bij beleidsvorming en uitvoering. Ook hierover is te lezen in het volgende hoofdstuk.


3 Resultaten gegroepeerd naar prestatievelden In dit hoofdstuk en het volgende gaan we nader in op onze resultaten van 2012. Dit gebeurt aan de hand van de zes prestatievelden van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). De prestatievelden zijn:  betrekken van bewoners bij beleid en beheer;  leefbaarheid;  verhuur van de woningen;  wonen en zorg;  kwaliteit van de woningen;  financiële continuïteit. In hoofdstuk 4 bespreken we de financiële continuïteit.

3.1 Het betrekken van huurders bij beleid en beheer Wij hechten aan intensieve contacten en samenwerking met belanghebbende partijen en huurders, zodat we ons handelen kunnen laten aansluiten bij de vraag van de omgeving. 3. 1. 1 Huu rd er sp a rt i c ip at i e Het contact met huurders vindt op diverse fronten plaats conform de Wet op het overleg huurders verhuurder, kortweg de Overlegwet. Voor de drie gemeenten gezamenlijk is er het Huurdersplatform. Dat is voor Domesta het formele aanspreekpunt als het gaat over onderwerpen uit de Overlegwet. Regionaal is er het overleg met de huurdersverenigingen DoCo (Coevorden) en DoHo (Hoogeveen) en met Stichting Bewonersraad Domesta Emmen. Op complexniveau zijn daar de bewonerscommissies waar onze bewonersparticipant optreedt als contactpersoon naar en van de werkorganisatie.

Foto: Bijeenkomst Woonbond en Huurdersvereniging Domesta Coevorden 22 oktober 2012

In 2012 is zesmaal constructief overleg gevoerd tussen het Huurdersplatform en de directie van Domesta. Verschillende onderwerpen zijn de revue gepasseerd en over diverse beleidsnotities heeft het Huurdersplatform een advies uitgebracht. Te denken valt aan zaken als het nieuwe ondernemingsplan, het verkoopbeleid, het brandbeleid en aan prestatieafspraken met de gemeente Coevorden. Uiteraard is in het overleg ook volop aandacht besteed aan lopende zaken.


Ook heeft het Huurdersplatform twee maal overleg gevoerd met een delegatie van de Raad van Commissarissen. Het is steeds lastiger om leden voor de huidige vertegenwoordiging te vinden en we missen in de vertegenwoordiging een groot deel van onze doelgroep. Daarom zijn we in 2012 gestart met het project Bewonersparticipatie. Leden van het Huurdersplatform zijn hierbij vertegenwoordigd in zowel de stuurgroep als de projectgroep. Het doel van dit project is om te komen tot een nieuwe, en goedwerkende structuur van de huurdersvertegenwoordiging en om tijdelijke vormen van participatie te ontwikkelen om onze bewoners meer en beter te betrekken bij beleid en uitvoering. Te denken valt aan internetpanels, de inzet van sociale media en aan bewonersadviesgroepen. Dit project zal in 2013 worden afgerond, waarna de uitkomst wordt geïmplementeerd. Binnen de nieuwe structuur zal een deel van het huidige Huurdersplatform een rol krijgen zodat we de kennis en ervaring voorlopig kunnen benutten en behouden. Los van de nieuwe ontwikkelingen, doet Domesta ook nu uiteraard al aan huurdersparticipatie. In de wijk Poppenhare in Coevorden bijvoorbeeld heeft een deel van de bewoners een ander deel van de bewoners geïnterviewd en zijn ook samen met de bewoners diverse achterpaden opgeruimd en voorzien van verlichting. In Hoogeveen zijn in verschillende wijken zogenaamde parasolgesprekken gevoerd waarin op een informele manier het gesprek met de bewoners wordt aangegaan. Een van de uitkomsten hiervan was dat een bewoner heeft aangeboden om bij een andere bewoner de tuin te onderhouden omdat deze dat zelf niet meer kan. 3. 1. 2 Reg ion a le G es ch il le n com mi s si e De Regionale Geschillencommissie (RGC) behandelt bezwaren van huurders die van mening zijn dat de wooncorporatie hun klacht onvoldoende heeft afgewikkeld. In 2012 is één klacht over Domesta ingediend bij deze commissie. Na schriftelijke reactie van Domesta heeft de RGC de klacht niet verder in behandeling genomen. Domesta heeft de klacht opgelost. 3. 1. 3 Huu rc om mi ss i e De Huurcommissie is een onafhankelijke organisatie die zich bezighoudt met geschillen tussen huurder en verhuurder over onderhoud, huurprijs en servicekosten van huurwoningen. In 2012 zijn tien verzoekschriften ingediend, waarvan negen ongegrond zijn verklaard en één gegrond is verklaard. Twee verzoeken gingen over toetsing aanvangshuurprijs, twee over huurverlaging, een over verlaging in verband met gebreken, een over bezwaar huurprijsverhoging en vier verzoeken over afrekening servicekosten waarvan één verzoek gegrond is verklaard. Dit betrof het verzoek tot inzage in de kostenpost ‘huismeester’ die volgens huurder niet werd afgegeven. 3. 1. 4 Keuz ev ri jhe id v oo r h uurd e r s In het jaarplan 2012 is aangegeven dat Domesta ook in 2012 een vervolg wil maken in het bevorderen van de keuzevrijheid van onze huurders. Dit hebben we in 2012 op twee manieren vormgegeven. Ten eerste door meer woningen te labelen voor verkoop. In 2012 zijn we gestart met een herijking van ons beleid waarbij het uitgangspunt wordt dat in principe alle woningen te koop zijn, mits… De mitsen moeten nog worden bepaald, maar hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan wijken waar een herstructurering gepland staat, etc. Door de verkoop op deze manier te benaderen krijgen steeds meer klanten van Domesta de keuze om hun woningen te kopen of uiteraard gewoon te blijven huren. Ten tweede zijn wij een project gestart om te komen tot nieuwe vormen van participatie. Ook daarmee vergroten we de keuzevrijheid van onze huurders, door ze op allerlei manieren mee te laten denken en waar mogelijk mee te laten bepalen.


3.2 Leefbaarheid 3. 2. 1 Sp e er punt en 2 0 12 In ons nieuwe ondernemingsplan is leefbaarheid wederom een van de strategische thema’s. Dat is logisch want onze huurders geven aan niet alleen te hechten aan een prettige woning maar ook aan een prettige leefomgeving. Wij zetten in op vitale wijken en dorpen met zelfredzame bewoners en een grote saamhorigheid. In ons ondernemingsplan wordt een schone, hele en veilige woonomgeving genoemd als van groot belang voor een vitale buurt. Ook in onze missie is vastgelegd dat een vitale woon- en leefomgeving belangrijk is. Dit wordt nog eens onderstreept in onze visie op leefbaarheid. Hierin staan vijf speerpunten op dit gebied: 1. wijken dorpsprogramma's opstellen en uitvoeren; 2. zeggenschap en betrokkenheid bewoners bevorderen; 3. intensiveren van maatschappelijk vastgoed; 4. werken aan een woonomgeving die schoon, heel en veilig is; 5. woonoverlast adequaat aanpakken. Hieronder bespreken we wat Domesta in 2012 heeft gedaan aan deze vijf speerpunten. Wijk- en dorpsprogramma´s & Intensiveren van Maatschappelijk Vastgoed Verdeeld over de drie regio’s waarin wij actief zijn, is er in diverse wijken en dorpen in samenwerking met bewoners en partners gewerkt aan wijken dorpsprogramma’s en daarnaast ook onderzoek naar mogelijkheden voor de realisatie van maatschappelijk vastgoed. De plannen die hierbij gemaakt worden dienen als uitgangspunt voor alle activiteiten die organisaties en bewoners in hun wijk of dorp ondernemen. Vanuit de samenwerkingsverbanden Emmen Revisited en de Smederijen van Hoogeveen wordt al een aantal jaren wijken dorpsgericht gewerkt in zo’n 16 wijken waar wij bezit hebben. Naast de hierboven beschreven samenwerking is in 2012 ook een nieuw initiatief tot stand gekomen dat de wijken dorpsplannen te boven gaat, maar zeker raakvlak heeft met de leefbaarheid in deze dorpen. Dit is BindNu. Met de Rabobank, de Kamer van Koophandel, Stenden Hogeschool en Zorggroep Tangenborgh hebben we dit initiatief opgezet. In BindNu willen we krimp als kans zien en samen met mensen en partijen uit de regio positieve ideeën ontwikkelen Om een beeld te schetsen van onze activiteiten op het gebied van wijken dorpsgericht werken volgt hieronder per gemeente een korte uiteenzetting van actuele programma’s en projecten waar in 2012 aan is gewerkt. Emmen In 2012 is in de wijk de Rietlanden, en in het dorp Nieuw-Schoonebeek gestart met de opzet van een wijk- of dorpsprogramma. Dit wordt verzorgd vanuit Emmen Revisited. Domesta participeert hierin als een van de partners. Dit loopt door in 2013. Verder is in het vierde kwartaal van 2012 het dorpsprogramma Klazienaveen in concept opgeleverd aan de partners en bewoners met als doel dit programma in het eerste kwartaal van 2013 te ondertekenen. Coevorden In Coevorden is in 2012 gestart met het ontwikkelen van visies op de dorpen Dalerpeel en Geesbrug en de wijk Poppenhare. Doordat er in deze gemeente geen structureel samenwerkingsverband bestaat zoals in de andere gemeenten heeft Domesta hier meer het voortouw genomen om te komen tot gedragen visies en programma’s.


In Dalerpeel spelen verbeteropgaven voor onze huurwoningvoorraad en voor het gebruik en beheer van het multifunctionele centrum. Een dorpsteam van organisaties en Plaatselijk Belang heeft de regie in dit proces. In Geesbrug haken we aan bij een gemeentelijk initiatief om de onderlinge dienstverlening binnen het dorp te verbeteren. Dit vanuit het decor van de gemeentelijke decentralisatieoperaties en de beweging naar ‘minder overheid en meer burger’. De opgave hierbij is om mensen met afstand tot de arbeidsmarkt diensten aan hun medebewoners te laten verrichten. Die daar vervolgens wel iets voor moeten terugdoen! Het grootste deel van onze inspanning heeft in Coevorden ook in 2012 gelegen in de wijk Poppenhare. Dit is een vroeg naoorlogse wijk in de stad Coevorden. De afgelopen jaren is door partijen geconstateerd dat op zowel op sociaal als economisch en ruimtelijk vlak steeds meer problemen ontstaan. Er heerst in de wijk veel werkloosheid en ook achter de voordeuren is de nodige problematiek geconstateerd. Doordat dit samenvalt met de veroudering van het bezit en de noodzaak om juist in deze oude wijken de komende jaren tot verdunning te komen, wordt de noodzaak om samen aan de slag te gaan steeds helderder. Samen met de bewoners en professionals zullen wij ons in moeten zetten voor activering van bewoners, stimuleren van de wijkeconomie en het komen tot een gezonde woningvoorraad die past bij de vraag van de toekomst. In Poppenhare wordt onder regie van het wijkteam ‘IkJijWij Poppenhare’ (bestaande uit organisaties en bewoners in de wijk) gewerkt aan het opstellen van een gezamenlijk wijkprogramma. Dit wijkprogramma moet richtinggevend zijn voor alles wat organisaties en bewoners in Poppenhare gaan doen. In het kader van IkIijWij Poppenhare is het afgelopen jaar een belangrijke slag gemaakt in de verbetering van de samenwerking tussen de professionals en de bewoners van de wijk. Er is hernieuwde energie in de wijk ontstaan die een goede basis vormt voor de verdere wijkaanpak. Het wijkteam IkJijWij heeft de regie in dit proces. Het afgelopen jaar is het aantal partijen in het wijkteam verdubbeld, een bewijs dat de gezamenlijke IkJijWij-aanpak weerklank in de wijk vindt. Inmiddels zijn in 2012 ook al de eerste projecten uitgevoerd: 1. er is samen met de bewoners achterpadverlichting aangebracht; 2. er is een Coop-winkelfiliaal in De Schutse gerealiseerd dat door deelnemers van de Bentheimer wordt gerund; 3. er is gestart met de plannen voor een wijktuin bij De Schutse, dit in samenwerking met een aantal andere partijen (Nieuwe Veste, Welzijnswerk, Bentheimer).

Foto: Opknappen achterpaden Poppenhare

Verder heeft Domesta heeft in samenwerking met de gemeente Coevorden gewerkt aan een overeenkomst voor het bouwen van een Brede School in de wijk Poppenhare in Coevorden.


Afbeelding: Winnende ontwerp Bredeschool Som in Poppenhare

Domesta ziet kansen om als eigenaar van het gebouw een belangrijke voorziening voor de wijk te realiseren waar jong en oud uit de wijk gebruik van kunnen maken. In het gebouw zijn alle dienstverleners rondom ‘het kind’ gehuisvest waardoor het onderwijskundige en het sociaal klimaat worden versterkt. De bouw van de school zal in het voorjaar van 2013 starten waarna het in de zomer van 2014 wordt opgeleverd.

Hoogeveen In het dorp Elim is onder regie van de Smederijen in 2011 een dorpsprogramma vastgesteld. In 2012 is onder regie van een projectleider van Domesta gestart met de vertaling van deze visie naar een concreet uitvoeringsprogramma. Er is een start gemaakt met de uitvoering van de belangrijkste thema’s die spelen in het dorp. Besloten is om te starten met het thema Wonen en Leven. Er wordt ingezet op talentontwikkeling van jeugd en op bestrijding van alcohol- en drugsgebruik onder jongeren. Ook is met de gemeente Hoogeveen gewerkt aan de haalbaarheid van het ontwikkelen van een multifunctionele omgeving in de wijk Wolfsbos. Ook in dit project zijn alle partners op het gebied van regulier en bijzonder onderwijs vertegenwoordigd. Dit project valt onder de samenwerkingsvisie Wolfsbos Multifunctioneel, waarbij naast een fysieke opgave ook een sociaal- maatschappelijke opgave is geformuleerd. Voor Domesta is met name dit laatste van belang om samen met bewoners en professionals de sociale ontwikkeling in de wijk een impuls te geven. De haalbaarheidsfase is begin 2013 afgerond. Daarna besluiten de gemeente en Domesta over de rolverdeling binnen deze ontwikkeling. Zeggenschap en betrokkenheid bewoners bevorderen In 2012 is in het project ‘Vernieuwing Bewonersparticipatie’ een nieuw participatiebeleid ontwikkeld. Samen met leden van het Huurdersplatform is gezocht naar een nieuwe structuur. In 2013 wordt het beleid uitgevoerd, er zal een start gemaakt worden met een bewonersadviesgroep en een medewerkersadviesgroep. Zie ook 3.1.1. Schoon, heel en veilig Voor het speerpunt ‘Schoon, heel en veilig’ is in 2012 het project achterpadverlichting in Poppenhare uitgevoerd. In de vier na-oorlogse wijken in Coevorden is een nieuwe wijkconciërge aan de slag gegaan. Dit is samen met de gemeente gerealiseerd. De wijkconciërge heeft in Lootuinen een inventarisatie van de achterpaden gedaan. Volgend jaar worden deze achterpaden aangepakt. Een voorbeeld waaruit blijkt dat inzet van een wijkconciërge direct positieve gevolgen heeft. Woonoverlast / Woonkansen Om woonoverlast te verminderen is een overlastconvenant opgezet in Emmen. Dit convenant zal in 2013 van kracht worden. Binnen het thema woonoverlast leggen we de nadruk steeds meer op preventie. Een voorbeeld is het zogenaamde Woonkansbeleid waaraan - in opdracht van de stuurgroep OGGz ZuidoostDrenthe - in 2012 verder handen en voeten is gegeven.


In het Woonkansbeleid worden alle bestaande afspraken om problematisch woongedrag te voorkomen gebundeld om tot een integrale aanpak te komen voor Emmen, Coevorden en Borger-Odoorn. Het gaat om afspraken tussen de woningcorporaties, welzijnsorganisaties, gemeenten en maatschappelijke opvang. Dit geldt voor alle gebieden, dus van preventieve ingrepen tot aan het huisvesten van mensen met zeer zware woonproblematiek. In 2012 is het document opgesteld. Begin 2013 wordt het ondertekend door de deelnemende partijen. Daarnaast is na een lange voorbereidingstijd eind 2012 het Cliënt Volgsysteem (CVS) voor de OGGz Drenthe van start gegaan. Dit levert een betere begeleiding van de individuele cliënten van de OGGz op, en daarmee een vermindering van de woonoverlast. Incassobeleid Ook bij het incassobeleid streven wij naar het voorkomen van problemen. De optimalisatie in 2012 van het incassobeleid heeft geleid tot meer inzet van de afdeling leefbaarheid van Domesta. Huisbezoeken en het volgen van huurders met achterstanden leidden in 2012 tot minder uitzettingen, ondanks toename van de schuldenproblematiek. Dit levert naast individuele ‘winst’ voor betrokken bewoner(s), ook financieel voordeel op voor Domesta. Iedere mutatie kost de corporatie gemiddeld €10.000,-. Ook maatschappelijk gezien rendeert deze directe en stringente aanpak, ontruiming levert vaak alleen verliezers op. In Emmen participeert Domesta in een project om te komen tot een gezamenlijk administratief kantoor Schulden met de gemeente Emmen en andere instellingen. Als het gaat om incasso, dan mag daarnaast niet onvermeld blijven dat we in dezelfde gemeente een zeer goede ketensamenwerking met het Schuldhulpmaatjesproject van het Leger des Heils hebben. Deze goed opgeleide vrijwilligers (kwalitatief eigenlijk professionals) voorkomen veel onnodige uitval. Overlast Domesta streeft er in wijken naar om mensen vooruit te helpen op zo’n manier dat de leefbaarheid toeneemt en overlast dus wordt voorkomen. In dit kader willen we nog twee projecten in Hoogeveen noemen. In deze gemeente hebben we deelgenomen aan de vrijwilligersmarkt. Hier hebben we aangegeven dat mensen die nu werkloos zijn bij Domesta een werkervaringsplek kunnen krijgen. Eind 2012 zijn al twee mensen gestart. Het biedt ze de regelmaat van het werken bij een bedrijf. Na afronding van hun werkervaringsplek hebben ze door de opgedane ervaring een betere kans op de arbeidsmarkt. Samen met Actium, Woonconcept, het Leger des Heils en de gemeente Hoogeveen is Domesta gestart met het project ‘Paradijsvogels’. Dit is een project waarbij een woonoplossing wordt gezocht voor mensen (alleenstaanden) die het moeilijk vinden om samen met anderen in een wijk te wonen. Deze mensen veroorzaken veel overlast en hebben zelf ook veel last van hun buren. In het project wordt op een rustige (wat geïsoleerde) plek een woning (wooncontainer/woonwagen) aangeboden. Hulpverlening is hierbij verplicht. Er komt regelmatig een ‘beheerder’ langs om de situatie in de gaten te houden. In 2012 is het plan geschreven, in 2013 hopen we een pilot te kunnen houden.

3. 2. 2 Lok al e af sp r ak en m et ge m een ten Met de gemeente Emmen hebben we prestatieafspraken. In 2012 is verder gegaan met de uitwerking van de diverse thema’s door projectgroepen waarin de drie corporaties participeren. Een van de belangrijkste zaken vanuit deze samenwerking in 2012 is het feit dat de Woonvisie van de gemeente Emmen gereed is. De corporaties zijn in dit proces vroeg betrokken waardoor er een document tot stand is gekomen dat door alle partijen wordt herkend. Dit is dus een mooi uitgangspunt voor verdere samenwerking in de gemeente.


Met de gemeente Hoogeveen was de afspraak om in de loop van 2012 te starten met het formuleren van nieuwe prestatieafspraken. In verband met de ontwikkelingen rond het nieuwe regeerakkoord, is besloten dit traject te bevriezen totdat er meer duidelijkheid is. Wel zal in het eerste kwartaal 2013 een inventarisatie van onderwerpen plaatsvinden. Doel van deze inventarisatie is om gezamenlijk te bepalen over welke zaken er op korte termijn wel afspraken gemaakt moeten worden om stagnatie te voorkomen. De ambitie was om met de gemeente Coevorden in 2012 te komen tot prestatieafspraken. Dit proces heeft langer geduurd dan gepland: in 2011 is een basis-visiedocument opgesteld; het gehele proces zou worden afgerond in het eerste halfjaar van 2012. Het visiedocument en de uitvoeringsagenda zijn in goede samenwerking tot stand gekomen en zijn gereed voor ondertekening. Echter, ook in Coevorden is besloten om dit proces voor nu te bevriezen in afwachting van meer duidelijkheid rond het regeerakkoord. Zowel op bestuurlijk als ambtelijk niveau voeren we met de gemeenten Emmen, Coevorden en Hoogeveen structureel overleg. Met de gemeente Borger-Odoorn gebeurt dit niet, omdat we hier slechts achttien woningen verhuren. 3. 2. 3 Spo ns or ing Door onze sponsoring wil Domesta bijdragen aan onze doelstellingen op het gebied van wonen, leefbaarheid en zorg. We sponsoren steeds in dorpen en wijken waar wij een aanzienlijk bezit hebben en geven hiermee uiting aan onze maatschappelijke verantwoordelijkheid. We sponsoren alleen activiteiten en evenementen die gratis en voor iedereen toegankelijk zijn. In 2012 heeft Domesta een kleine € 20.000 uitgegeven aan sponsoring. Zo sponsorden we het Full Colour Festival in Emmen, de Ganzenmarkt in Coevorden en – dit jaar voor het eerst – de Noorderlichtjesparade in Hoogeveen. Verder sponsoren we in diezelfde plaatsen sportieve evenementen als de Rietplasloop, de Grachtenloop en de Cascaderun. Maar ook kleinere activiteiten in dorpen en wijken maken we mede mogelijk door onze sponsoring. Samen met buurtgenoten een succesvol evenement organiseren, levert veel meer op dan alleen het evenement zelf. De betrokkenheid en saamhorigheid in de wijken varen er wel bij!

Foto: Domesta sponsort onder meer de Rietplasloop in Emmen


3.3

Het verhuren van woningen

3. 3. 1 Aa n t a l w oni nge n Op 31 december 2012 had Domesta 10.780 percelen in bezit. Deze zijn als volgt over de gemeenten verdeeld, waarbij Borger-Odoorn onderdeel is van de cijfers van Emmen. Rayon

Woningen

Bezit

Rayon

Overige Perc.typen

Bezit

Emmen

Eengezinswoning

1174

Emmen

Bedrijfsonroerend goed

34

Emmen

Eengezinswoning levensloopbes

327

Emmen

Parkeergelegenheid

367

Emmen

Appartement

513

Emmen

Zorgcentrum

433

Emmen

Appartement levensloopbes

1252

Emmen

Zorgwoning

1

61 Som:

3327

Som:

834

Rayon

Woningen

Bezit

Rayon

Overige Perc.typen

Bezit

Hoogeveen

Eengezinswoning

1613

Hoogeveen


18

Hoogeveen


234

Hoogeveen

Parkeergelegenheid

259

Hoogeveen

Appartement

501

Hoogeveen

Woonwagen

52

Hoogeveen

Appartement begane grond

4

Hoogeveen


707

Hoogeveen

Zorgwoning

26 Som:

3085

Som:

329

Rayon

Woningen

Bezit

Rayon

Overige Perc.typen

Coevorden

Eengezinswoning

1644

Coevorden


34

Coevorden


200

Coevorden

Parkeergelegenheid

177

Coevorden

Appartement

283

Coevorden

Zorgcentrum

266

Coevorden


556

Coevorden

Zorgwoning

63 Som:

Domesta

Bezit

Woningen

2728

Som:

Bezit

Domesta

Emmen

3327

Emmen

834

Hoogeveen

3085

Hoogeveen

329

Coevorden

2728

Coevorden

477

Totaal

Overige Perc.typen

477

9140 TOTAAL

Bezit

Totaal

1640

10780

3. 3. 2 Huu rp ri js be l eid In het kader van het landelijke huurbeleid is per 1 juli 2012 de maximale huurverhoging gerealiseerd van 2,3%. Woningen die binnen een jaar worden gesloopt kregen geen verhoging doorgevoerd. De huurprijsstijging is gekoppeld aan de inflatie over het voorgaande kalenderjaar (2011). Wanneer een woning vrijkomt, passen we de huur aan conform het streefhuurpercentage dat per cluster van woningen is vastgesteld.

1

Het betreft de volgende aantallen huurcontracten: Emmen 45, Hoogeveen 15 en Coevorden 31.


De gemiddelde huurprijs van onze woningen was ultimo 2012 € 445,-. In 2011 was dit € 428-. In 2010 was dit nog € 421,- De stijging komt vooral door toevoegen van nieuwbouw met een hogere huurprijs dan van de woningen die gesloopt worden. In onderstaande tabel staat de verdeling van de huurwoningen naar huurprijscategorieën: Hoogeveen % Boven huurtoeslaggrens

Em m en

%

Coevorden %

Borger

%

Totaal

Totaal %

0

0,00%

23

0,77%

26

1,00%

0

0,00%

49

0,57%

304

9,98%

307

10,23%

256

9,86%

11

61,11%

878

10,14%

Tot aftoppingsgrens 1&2pph

2.037

66,87%

2.179

72,63%

1.867

71,89%

7

38,89%

6.090

70,32%

Tot kw aliteits-kortingsgrens

705

23,15%

491

16,37%

448

17,25%

0

0,00%

1644

18,98%

Tot huurtoeslaggrens

Totaal:

3.046

3.000

2.597

18

8.661

Uit dit overzicht valt op te maken dat 89,3% van de woningen van Domesta een huurprijs heeft beneden de aftoppingsgrens voor huurtoeslag (de hoogte van dit aftoppingsbedrag verschilt per doelgroep). Het percentage van het bezit van Domesta boven de maximale huurgrens (€ 664,66) is 0,57%. In 2011 is een nieuw streefhuurbeleid geïntroduceerd. Dit is uiteraard afgestemd met onze huurdervertegenwoordiging. Kern van het nieuwe beleid is dat in de streefhuur meer aansluiting wordt gezocht bij populariteit en marktwaarde van de woningen, waardoor een realistischer beeld ontstaat in de differentiatie in huurprijzen. 3. 3. 3 W oonl a st e n In ons ondernemingsplan zijn ´de kosten van het wonen´ een speerpunt. Wij streven ernaar deze kosten zo laag mogelijk te houden. Woonlasten van huurders bestaan niet alleen uit de huurbedragen maar ook uit energielasten en diverse (gemeentelijke) heffingen. De totale woonlasten blijken jaar in jaar uit te stijgen. Ook in 2012 was dit het geval. Gemeentelijke lasten stijgen zelfs boven de inflatie uit. Daar waar Domesta de woonlasten kan beïnvloeden, doen we dat. We kennen een gematigd huurverhogingsbeleid en hebben daarnaast een programma met energiebesparende maatregelen. 3. 3. 4 Huu ra cht e r st a nd en e n ont ru im ing en Ten opzichte van de jaarhuur bedraagt de totale huurachterstand van onze huurders op 31 december 2012 0,72%. In vergelijking met 31 december 2011 (0,68%) betekent dat een lichte stijging. In 2012 zijn negen woningen en één garage ontruimd wegens wanbetaling en hebben twaalf huurders zelf de sleutel ingeleverd naar aanleiding van een ontruimingsaanzegging (waarvan één door hennep). In 2011 hebben in totaal 18 ontruimingen plaatsgevonden. In 2012 schakelde Domesta 153 keer een deurwaarder in om achterstallige huur te innen (2011: 212). In 2012 zijn we gestart met ons nieuwe incassoproces, waarin we proberen in een vroeg stadium contact met onze huurders te krijgen. We zetten hierbij de volgende middelen in: telefoon, e-mail, brief, sms en als het nodig is een persoonlijk bezoek door onze wijkconsulent. Ondanks alle inspanningen is het aantal en totaalbedrag afgeboekte vorderingen toegenomen in 2012. Met name de incasso van vorderingen op vertrokken huurders valt tegen en hier heeft een groot deel van de afgeboekte vorderingen betrekking op. 3. 3. 5 V er huu r Optiemodel We bieden onze woningen aan via het optiemodel. In Zuidoost-Drenthe hanteren ook al onze collega-corporaties het optiemodel. Te Woon In 2012 hebben we het concept Te Woon geëvalueerd. We hebben besloten om Te Woon niet verder uit te rollen. We hebben wel gekeken naar een goed alternatief. Daarom starten we in 2013 met de Domesta starterslening.


Woningzoekenden In 2012 is het totaal aantal ingeschreven woningzoekenden bij Domesta ten opzichte van 2011 met 358 gedaald. Het aantal passief woningzoekenden is met 137 toegenomen. Het aantal actief woningzoekenden is daardoor gedaald met 495. Opties in: Hoogeveen Emmen Coevorden Geen opties Emmen & Coevorden Hoogeveen & Coevorden Emmen & Hoogeveen Emmen & Hoogeveen & Coevorden Totaal

Actief 1.037 1.994 553 310 179 80 69 74 4.296

Passief 1.966 994 413 106 83 63 44 31 3.700

Totaal 3.003 2.988 966 416 262 143 113 105 7.996

Na een stijging van het aantal woningzoekenden over de afgelopen jaren is nu een daling waarneembaar: 1/1/

1/1

1/1/

1/1/

1/1/

Opties in: Hoogeveen Emmen Coevorden Geen opties Emmen & Coevorden Hoogeveen & Coevorden Emmen & Hoogeveen Emmen & Hoogeveen & Coevorden

2008 2.433 4.174 1.055

2009 2.419 4.066 986

2010 2.495 2.773 899 690 117 72 64 53

2011 2.974 2.981 1.018 747 239 107 96 86

2012 2013 3.113 3003 3.056 2988 995 966 554 416 280 262 131 143 116 113 109 105

1/1/

Totaal

7.662

7.471

7.163

8.248

8.354

7996

Verhuizingen Het aantal verhuizingen/mutaties is vergelijkbaar met 2011. In totaal zijn er in 2012 814 huuropzeggingen geweest, wat neerkomt op 8,9% voor ons hele werkgebied. In 2010 lag het aantal verhuizingen nog op 11,5%. Per rayon is de verdeling van de mutaties als volgt: Jaar

Coevorden

Emmen

Hoogeveen

Domesta totaal

2007

245

8,60%

311

9,60%

237

8,20%

793

8,80%

2008

293

10,30%

358

11,10%

240

8,30%

891

9,90%

2009

283

9,20%

300

8,80%

264

8,30%

847

8,80%

2010

306

9,40%

413

13,50%

291

11,60%

1010

11,50%

2011

251

9,10%

326

9,70%

240

7,70%

817

8,87%

2012

252

9,17%

273

8,17%

289

9,33%

814

8,86%


Gemiddelde inschrijfduur van woningzoekenden Onderstaande tabel maakt duidelijk wat in 2012 de gemiddelde inschrijfduur was van woningzoekenden op het moment dat zij de woningen kregen aangeboden. Gemiddelde inschrijfduur in maanden Gemeente Coevorden

Totaal Coevorden Emmen

Totaal Emmen Hoogeveen

Totaal Hoogeveen Eindtotaal

Plaats Coevorden Dalen Dalerpeel Dalerveen Geesbrug Oosterhesselen Emmen Erica Klazienaveen Nieuw Schoonebeek Schoonebeek Weiteveen Zandpol Elim Hollandscheveld Hoogeveen Nieuwlande Noordscheschut

Totaal in Totaal in Totaal in maanden jaren maanden over 2012 over 2012 over 2011 19,1 1,6 18,2 1,5 14,2 1,2 16 1,3 19 1,6 11,3 0,9 18,6 1,6 22,6 20,2 1,7 13,0 1,1 36,3 3,0 9,8 0,8 19,2 1,6 10,4 0,9 14,2 1,2 21,9 1,8 22 17,9 1,5 20,4 1,7 35,6 3,0 89,5 7,5 10,6 0,9 33,5 2,8 28,8 24,7

2,1

24,5

Uiteraard is er verschil in wachttijd tussen de straten, wijken en dorpen waar wij woningen verhuren. Er zijn diverse kernen en complexen waar de wachttijd (soms aanzienlijk) korter is dan de gemiddelde wachttijd van twee jaar. Klanten die snel andere woonruimte zoeken, adviseren wij om in overleg met onze klantadviseurs te kijken naar geschikte locaties met een kortere wachttijd. 3. 3. 6 Bij z ond e re do e lg roe p en In 2012 hebben we de Prince in Coevorden opgeleverd. Dit is een bijzondere woonvorm voor cliënten van Promens Care. Het betreft hier een kleinschalige woonvorm voor mensen met een beperking in het centrum van de stad Coevorden. Domesta werkt al jaren samen met Promens Care. Het woongebouw de Prince is een waardevolle aanvulling op de reeds bestaande voorzieningen van Promens Care in deze regio. Bovendien is de realisatie van dit nieuwbouwproject weer een stap in de goede richting voor de revitalisering van het centrum van Coevorden.


Foto: opening de Prince in Coevorden

3. 3. 7 Le eg st a nd Op 31 december 2012 stonden in totaal 199 woningen leeg. Hierbij dient opgemerkt te worden dat leegstand een dynamisch gegeven is en deze weergave dus een momentopname. De gemiddelde leegstandsduur was in 2012 43,7 dagen. Dit is een samenvoeging van alle leegstand-redenen. Het gemiddelde aantal dagen is bijvoorbeeld ook opgebouwd door leegstaande woningen die te koop staan. Reden leegstand

Coevorden Emmen

Hoogeveen

Eindtotaal

Mutatie

14

7

17

38

Organisatie

8

6

3

17

Verhuurproblemen

10

6

5

21

Renovatie

1

5

2

8

Sloop

1

49

3

53

Verkoop

19

22

10

51

Niet actief Eindtotaal 31/12/12 woningen

7

4

0

11

60

99

40

199

Eind 2012 staan er 19 zakelijke panden leeg. 4 in Emmen, 8 in Coevorden en 7 in Hoogeveen.

3.4

Wonen en zorg

Voor 2012 stond een aantal ingrijpende wijzigingen op het gebied van zorgfinanciering op het programma. Met ingang van 2012 werd de prestatiebekostiging voor het vastgoed van kracht. Dit betekent dat tien procent van de huisvestingslasten vergoed wordt op basis van de daadwerkelijke bezetting van een intramurale zorginstelling. Nog voordat de sector de gelegenheid kreeg om te wennen aan het nieuwe beleid, viel het kabinet (Rutte-I). Vanuit het daaropvolgend ‘Lenteakkoord’ werden de financiële teugels nog verder aangehaald. Mensen met lichte zorgzwaartes (ZZP1 t/m 3) komen niet meer in aanmerking voor een plaats in een verzorgingshuis. Ook is een plafond gesteld voor de groei van zwaardere zorg. Kortom, zorgaanbieders moeten op zoek naar andere verdienmodellen om de uitstroom van deze groep zorgvragers te compenseren zodat de zorg-, facilitaire en vastgoedexploitaties overeind gehouden kunnen worden.


Domesta heeft een risico-inventarisatie laten uitvoeren om de invloed van deze ontwikkelingen op haar zorgvastgoedportefeuille in kaart te brengen. Belangrijkste conclusie was dat de risico’s voor Domesta beperkt blijven doordat de kwaliteit van de verzorgingshuizen voldoet aan de huidige vraag van de doelgroep. Domesta heeft altijd ruime appartementen gebouwd waardoor deze, in combinatie met de ontmoetingsruimtes, aantrekkelijk zijn om in te wonen. Omdat veel maatregelen nog niet zijn uitgewerkt, zijn nog niet alle maatregelen te definiëren. De komende jaren zal er aandacht blijven voor de financiële dekking van algemene ruimtes in een verzorgingshuis en het aanbieden van zorg in combinatie met wonen. Ontwikkelingen op het gebied van de transitie van de AWBZ naar WMO kunnen risico’s verkleinen of vergroten. Hier zal Domesta de komende jaren aandacht aan besteden. Voor nieuw te ontwikkelen vastgoed verandert er veel meer. Traditionele verzorgings- en verpleeghuizen kunnen als gevolg van de nieuwe financiering niet meer gebouwd worden. Het wonen binnen deze disciplines zal verder genormaliseerd worden waarbij wordt aangesloten bij het huurbeleid dat is afgestemd op de sociale woningbouw. Een mooi voorbeeld hiervan zijn de projecten in voorbereiding voor Zorgpalet in Hoogeveen (Bilderdijk) en Baalderborg in Emmen (Emmerhout) waarbij de cliënten zelf huur betalen en de zorg geleverd krijgen van de zorgaanbieder. De gebouwen zijn zodanig ontworpen dat ze na afloop van het contract met de zorgaanbieder geschikt te maken zijn voor verhuur op de reguliere woningmarkt. Een ander mooi voorbeeld van toekomstbestendig bouwen is het in 2012 opgeleverde Heidehiem in Emmen. Dit gebouw is in nauwe samenwerking met Zorggroep Tangenborgh ontwikkeld en stelt mensen in staat om in hun woning te blijven wonen terwijl de zorgvraag toeneemt. Naast een aantal appartementen beschikt het complex over een verpleegafdeling en veel ontmoetingsruimtes om samen te recreëren en te eten.

Foto: Heidehiem in gebruik (foto Sonja Klerk)

Ook Zorggroep Leveste Middenveld speelt in op de nieuwe ontwikkelingen door verzorgingshuizen open te stellen voor de buurt. Mensen vanuit de wijk zijn welkom om deel te nemen aan activiteiten in het verzorgingshuis of kunnen gebruikmaken van voorzieningen zoals een kapper, fysiotherapeut of buurtwinkel die daarin zijn gevestigd. Voor de Saxenburgh Groep heeft Domesta een twee-onder-een-kapwoning geschikt gemaakt voor dagbestedingsactiviteiten voor dementerende ouderen. Door gebruik te maken van ‘normale’ woningen voor deze functie, wordt de huiselijkheid en kleinschaligheid benadrukt.


3.5

Kwaliteit van de woningen

3. 5. 1 Inv e st er ing en in d e b est a and e v o or r a ad Domesta verhuurt alleen woningen die in goede staat zijn. Een woning moet veilig en prettig zijn en een gezond binnenklimaat hebben. Niemand zit te wachten op een lekkage of een cv-ketel die het op een winterse dag begeeft. Onze huurders mogen verwachten dat wij het onderhoud regelmatig laten uitvoeren zodat dit voorkomen wordt. De investeringen in de bestaande voorraad kunnen we onderverdelen in:  planmatig onderhoud, contractonderhoud en groot onderhoud;  klachten- en mutatieonderhoud;  kwaliteitsverbetering vanuit strategisch voorraadbeleid;  overige onderhoudsuitgaven. Planmatig onderhoud Onder planmatig onderhoud verstaan we het complexgewijs uitvoeren van met enige regelmaat terugkerende onderhoudswerkzaamheden. Het gaat hier onder meer om schilderwerk, onderhoud aan daken, herstel metselwerk. Ook vallen de diverse onderhoudscontracten eronder, zoals voor cv, mechanische ventilatie, warmte-terugwin-installatie (wtw) en liften. Dit geplande onderhoud is naast mutatieonderhoud een uitgelezen kans om woningen op een hoger kwaliteitspeil te brengen. Dit geldt ook voor het afwerkingsniveau, de inrichting, de installaties en het energieverbruik. Zo zetten we bijvoorbeeld, waar mogelijk en waar nodig, tijdens schilderwerk meteen dubbel glas. De totale uitgaven aan planmatig onderhoud bedroegen € 6.900.000 in 2012 (2011: € 6.500.000). Begroot was € 7.600.000. Per verhuureenheid komt het bedrag neer op € 748 per jaar in 2012 (in 2011 was dat € 704,-). De onderhoudsuitgaven blijven redelijk constant in de afgelopen jaren. De realisatie blijft ruim binnen de begroting. Dit komt doordat er tijdens het uitvoeringsjaar aanbestedingsvoordelen worden behaald en onderhoud om technische en/of klant gerelateerde redenen wordt uitgesteld. lag 2011 | 18

Groot onderhoud In 2012 zijn de hieronder vermelde groot onderhoudsprojecten, zoals keuken, douche en toiletrenovaties, voorbereid en of uitgevoerd. Een aantal ervan wordt in 2013 opgeleverd. De totale uitgaven voor groot onderhoud in 2012 bedroegen ruim € 6,4 miljoen. In de eerste tabel staan enkele bijzondere projecten waar aanpassingen zijn gedaan aan ‘de buitenschil’ en algemene ruimtes, waardoor de uitstraling, veiligheid en kwaliteit van de complexen is vergroot. In de tweede tabel staan de grootonderhoudsprojecten aan de binnenzijde van de woningen. Bijzondere projecten, buitenschil Complex

Omschrijving

135 woningen aan de Calthornerbrink/Zweelerbrink in Emmen 10 woningen aan de Van de Wijckstraat in Hoogeveen 16 appartementen Boerhoorn in Oosterhesselen

renovatie van de buitenschil (balkon, hekwerk, ramen, deuren en kozijnen) groot schilderwerk en dubbelglas plaatsen groot schilderwerk in combinatie met binnenschilderwerk trappenhuis en dakvervanging

C


Grootonderhoudsprojecten, binnenzijde woningen Complex

Omschrijving

10 woningen aan de Van de Wijckstraat in Hoogeveen 44 appartementen Tamboerpassage in Hoogeveen 108 appartementen LomanlaanVeenluydenstraat in Hoogeveen 76 appartementen Laan van de Iemenhees in Emmen 16 woningen Wilhelmina Druckerstraat in Coevorden 40 woningen Oranjewijk in Coevorden 40 woningen Vincent van Goghstraat in Coevorden

douche - en toiletrenovatie toilet-, douche -en keukenrenovatie doucherenovatie douche- en toiletrenovatie toilet-, douche- en keukenrenovatie douche- en toiletrenovatie toilet-, douche- en keukenrenovatie

De realisatie is veel lager dan de begroting. Dit wordt veroorzaakt doordat het aantal huurders dat daadwerkelijk deelneemt aan deze renovaties lager is dan begroot. Met name de binnenrenovaties hebben een grote impact op de huurders. Om verschillende persoonlijke redenen kiezen huurders ervoor om niet mee te doen aan de renovatie. Zodra deze huurders verhuizen, wordt de renovatie alsnog uitgevoerd in de periode dat de woning leegstaat. Ook is het zo dat een aantal renovaties wel begroot zijn, maar al uitgevoerd waren (vooruitlopend op de planmatige renovatie) bij mutatie. Als een woning leeg komt te staan en de keuken, douche en/of toilet zijn dringend toe aan vernieuwing, dan wordt er niet gewacht op het planmatige uitvoeringsjaar. Tevens zijn de prijzen het afgelopen jaar voor een renovatie weer gedaald vanwege de markt omstandigheden. Domesta kan hierdoor met minder geld, meer realiseren. Hierbij houden we oog voor de kwaliteit van het werk. Om die reden kiest Domesta voor een aanbestedingsstrategie op basis van Economisch Meest Voordelige Inschrijving (EMVI). 3. 5. 2 Inv e st er ing en in h e rs t ru ctu r er ing e n n i eu w bouw Als gevolg van de voornemens uit het regeerakkoord heeft Domesta eind 2012 besloten een groot aantal projecten ‘on hold’ te zetten. Dit heeft vooral consequenties voor de projecten die in voorbereiding zijn. Onderstaand de projecten die zijn gerealiseerd, de projecten die in uitvoering zijn en de projecten die in voorbereiding zijn en die vooralsnog doorgang kunnen vinden. Gerealiseerde projecten In 2012 heeft Domesta in totaal 167 huurwoningen/bedrijfsruimtes en 17 koopwoningen opgeleverd.  In Elim zijn in aansluiting op de gerealiseerde fase 1 bij de Wiekswal nog eens 10 seniorenwoningen opgeleverd.  In Emmen is de nieuwbouw van woon- en zorgcentrum Heidehiem opgeleverd. Het complex bestaat uit 91 intra- en extramurale appartementen en 19 verpleegplaatsen.  In samenwerking met Zorggroep Leveste Middenveld is bij het Scheperziekenhuis in Emmen de nieuwbouw van De Springplank gerealiseerd. Dit is een multifunctioneel zorgverzamelgebouw met een Mytylschool, een kinderdagverblijf, een afdeling kinderrevalidatie, diverse kantoren, een afdeling radiotherapie en een orthopedische instrumentmakerij. Er staan nog drie verdiepingen (circa 2700 m2) te huur.  In Coevorden zijn 12 appartementen voor cliënten van Promens Care gerealiseerd.  In de wijk Binnenvree in Coevorden zijn circa tweehonderd woningen betrokken bij een grootschalige herstructurering. Fase 1 en 2 zijn inmiddels gerealiseerd: 31 koop-, 64 huuren 40 gerenoveerde huurwoningen. In 2012 is fase 3 in uitvoering genomen: 9 huuren 5 koopwoningen.


Projecten in uitvoering Eind 2012 zijn de hieronder vermelde projecten in uitvoering.  In het centrum van Coevorden wordt gebouwd aan 27 woningen op de locatie van de voormalige Brandweerkazerne en 37 woningen op het voormalig Bogas-terrein.  Aan de Vos van Steenwijklaan in Hoogeveen is de bouw van 4 eengezinswoningen in uitvoering. De woningen zijn bedoeld ter vervanging van de bestaande woonwagens. Het project is in nauwe samenspraak met de bewoners tot stand gekomen. Projecten in voorbereiding Domesta heeft een groot aantal projecten in de planning. Deze verkeren in diverse stadia van voorbereiding. In de gemeente Hoogeveen is in voorbereiding:  de bouw van 117 zorgwoningen aan de Bilderdijklaan in samenwerking met Zorggroep Leveste-Middenveld;  de bouw van 39 woningen aan de Schutlandenweg. In Emmen is in voorbereiding:  de bouw van 11 appartementen in Nieuw-Schoonebeek;  de vervangende nieuwbouw van 44 en 12 woningen in respectievelijk Schoonebeek en Nieuw-Schoonebeek;  de bouw van 24 woningen voor cliënten van zorggroep Baalderborgh;  de vervangende nieuwbouw van circa 36 seniorenappartementen Holdert;  de bouw van een ‘Herbergier’ (16 verpleegplaatsen) in samenwerking met de Drie Notenboomen in een voormalig schoolgebouw. In de gemeente Coevorden wijk Poppenhare is in samenwerking met de gemeente een brede school in voorbereiding. 3. 5. 3 Aa n ko op, v e r koop en s loop In 2012 zijn 55 eenheden in exploitatie genomen en 62 woningen en 1 strategische aankoop verkocht. Er zijn 25 woningen gesloopt en er zijn 2 woningen aangekocht. In de regio Coevorden zijn 17 woningen geleverd, in Emmen 13 woningen en in Hoogeveen 32 woningen. Totaal zijn in 2012 dus 62 woningen geleverd (verkocht) met een omzet van € 7.560.067,-- Ten opzichte van de streefhuur hadden deze woningen een gemiddeld bruto aanvangsrendement van 5,36%. Aankoop Domesta heeft in 2012 twee woningen aangekocht. Omschrijving Kromme Elleboog 5 is aangekocht voor het project Sallandsestraat (Coevorden) Zonnedauw 3 is aangekocht voor Weiteveen betonwoningen (Weiteveen) Totaal

Bedrag (incl. kosten) € 140.800,22 € 162.494,00 € 303.294,22


Verkoop In 2012 zijn in totaal 62 woningen verkocht waarvan een Te Woon. De verkoopgegevens per gemeente zijn: Gemeente

Aantal

Emmen Hoogeveen Coevorden Totaal

13 32 17 62

Gemiddelde verkooprijs € 110.100 € 132.100 € 111.700 €121.900

Gemiddelde boekwinst € 95.200 € 79.000 € 80.300 € 82.750

Onze ambitie is om over 2013 vijfenzeventig woningen regulier bestaand bezit te verkopen. De gemiddelde verkoopopbrengst is in 2012 gedaald als gevolg van de veranderde marktomstandigheden en een stijging van de gemiddelde verkoopkosten en boekwaarde. Op basis van marktontwikkelingen verwachten we overschotten van type(n) woningen voor de huursector, maar nog wel een kopersvraag naar deze woningen. De gelabelde woningen voor verkoop worden in eerste instantie aangeboden aan de zittende huurder. Wanneer de zittende huurder niet tot aankoop overgaan, worden deze woningen na vertrek van de zittende huurder uitgepond op de vrije markt. Sloop In 2012 werden 25 woningen gesloopt:  Weiteveen 2 woningen Zonnedauw;  Coevorden 11 woningen in de wijk Binnenvree;  Schoonebeek 6 woningen Spanjaardspad;  Hoogeveen 6 woningen De Vos van Steenwijklaan.

3. 5. 4 En e rgi e en du urz a am hei d De verwachting is dat de energiekosten in de komende jaren stijgen. Domesta werkt daarom hard aan haar doelstelling om het gemiddelde energieverbruik van een bestaande woning met tien procent te laten dalen. Een lagere energierekening betekent voor onze huurders lagere woonlasten, ook op langere termijn. Daarom zijn we enkele jaren geleden een energieprogramma begonnen. Die energiemaatregelen bieden we de huurder steeds kosteloos aan; we berekenen ze pas bij mutatie door in de huur. We combineren de uitvoering ervan zo veel mogelijk met planmatig onderhoud, zodat de huurder de minste overlast ondervindt. Labels Het totaal aantal gelabelde woningen is in 2012 met 49 stuks gestegen. Ten opzichte van januari 2012 is het opvallend dat alle labels tot en met C zijn afgenomen en de labels A en B zijn toegenomen. Dit laat de goede richting zien naar label A- en B-woningen. De gemiddelde energie-index is gedaald van 1,65 naar 1,58. Ter vergelijking: een label Cwoning heeft een energie-index tussen de 1,31 en 1,60.


Toename / daling aantal labels 2012

Peildatum:

Verdeling totale voorraad januari-13 aantal woningen absoluut procentueel

EI gem

A+ A

0 284

0% 3%

0,00 0,94

B C

1.461 3.983

16% 45%

1,22 1,44

D E

1.990 831

22% 9%

1,78 2,17

F G Totaal

295 55 8.899

3% 1% 100%

2,60 3,14 1,58

64%

87%

32% 4%

13%

Aantal woningen zijn excl. garages, Bedrijfsonroerend goed en intramurale zorg

Totale CO2-emissie in kg CO2/jaar: CO2-emissie in kg CO2/jaar/woning:

23.805.804 2.675

Alternatieve energiebronnen In de gemeente Coevorden loopt sinds 2010 een initiatief om de haalbaarheid van een warmtenet te onderzoeken. Dit project bleek helaas geen kans van slagen te hebben en is daarom gestopt. In 2011 is een dergelijk initiatief ook in Emmen gestart. Dat heeft daar geresulteerd in een intentieovereenkomst tussen meerdere partijen, waaronder Provincie, Gemeente, Zorggroep Leveste, Lefier, Domesta en de Dierentuin. Dit net maakt gebruik van de restwarmte van plaatselijke industrie. Domesta ziet mogelijkheden om nieuw te bouwen woningen hierop aan te sluiten en daarmee aanmerkelijk minder CO² uit te stoten. In 2012 is een gezamenlijk project met de gemeente en Lefier voorbereid voor het plaatsen van zonneboilers in de wijk Bargeres van Emmen. Dit project start in januari 2013 met een informatiebijeenkomst.


Cradle to cradle Cradle tot cradle is een duurzaamheidsconcept dat ervan uitgaat dat elk materiaal hergebruikt kan worden. Domesta heeft de markt op dit gebied actief geconsulteerd. Er zijn verkennende gesprekken gevoerd over de mogelijkheden om bitumen dakbedekking te hergebruiken en om hennep te gebruiken als isolatiemateriaal. Ook zijn de bedrijven die onze levensloopbestendige conceptwoningen bouwen uitgedaagd om na te denken over het verduurzamen van deze concepten. De bouwkundige leveranciers van de shortlist van Domesta hebben allen een brief ontvangen met de mededeling dat wij graag over willen gaan op het gebruik van enkel duurzaam FSChout. Dit staat inmiddels voorgeschreven in de bestekken. Slechts twee van de dertien leveranciers waren gecertificeerd. Door de keuze van Domesta komt dit nu wel in een stroomversnelling. Een aantal aannemers geeft aan inmiddels ook gecertificeerd te zijn of zich te gaan certificeren.


4 Financiële continuïteit 4.1

Waarborgen van financiële continuïteit

Het financieel beleid van Domesta is gericht op financieel gezond zijn én blijven en het vermogen maximaal inzetten om een betaalbare en vitale woon- en leefomgeving te realiseren. De invoering van de verhuurderheffing zet het realiseren van ons nieuwe ondernemingsplan onder druk. Het financiële beleid van Domesta bevindt zich in een spanningsveld tussen gezonde bedrijfsmatigheid en continuïteit aan de ene kant en het leveren van maatschappelijke prestaties aan de andere kant. We willen voldoende rendement met ons vastgoed genereren om ook onrendabele werkzaamheden te bekostigen. Sinds 2010 hanteert Domesta een financieel sturingsmodel dat is gebaseerd op vier aandachtsgebieden: 1. winstgevendheid van de exploitatie; 2. rendement realiseren bij investeringen; 3. waardeontwikkeling van het bezit; 4. vermogensontwikkeling, Hier wordt invulling aan gegeven door onder meer ons calculatiestatuut, de jaarbegroting, de financiële meerjarenprognose en ons vastgoedsturingsproces. De normen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw blijven belangrijke randvoorwaarden. Daarnaast sturen we sterk op de normen uit ons financiële sturingsmodel: Omschrijving

Norm

Realisatie 2012

Objectbeheerresultaat 1)

50%

54,8%

Direct rendement uit verhuur 2)

6,5%

6,3%

Indirect gerealiseerd rendement 3)

1,5%

1,5%

Gerealiseerd rendement 4)

8%

7,8%

Rentedekkingsgraad 5)

>2

2,8

1) Het totaal van huuromzet + vergoedingen.+ geactiveerde kosten .+overige opbrengsten minus het totaal van personeelslasten + onderhoudslasten + overige bedrijfslasten gedeeld door de huuromzet. 2) Objectbeheerresultaat gedeeld door de bedrijfswaarde per 1 januari 3) De gerealiseerde verkoopopbrengst gedeeld door de bedrijfswaarde per 1 januari 4) Het totaal van direct en indirect gerealiseerd rendement 5) Netto kasstroom (=objectbeheerresultaat) gedeeld door de rentelasten Domesta sluit het financieel verslagjaar 2012 af met een negatief resultaat – vóór aftrek vennootschapsbelasting – van € 15,4 miljoen. Begroot was een positief resultaat van € 1,4 miljoen. Het resultaat over 2012 wordt met name bepaald door de wijziging in de waardering van de materiële vaste activa op basis van toepassing van herziene Richtlijn 645 per 1 januari 2012. Deze wijziging is verwerkt in het ontwikkelresultaat. Bedragen in € * 1.000

Begroting

Realisatie

-2.071

-23.189

Verkoopresultaat

4.129

4.663

Verhuurresultaat

-681

3.169

1.377

-15.357

Ontwikkelresultaat

Resultaat voor vennootschapsbelasting


4.2

Financiële positie

Volgens de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving vindt waardering van de activa en passiva plaats tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, c.q. tegen de lagere bedrijfswaarde (toepassing van de minimumwaarderingsregel). Het uitgangspunt van het financiële beleid is financiële continuïteit. Op de lange termijn moet sprake zijn van evenwichtige kasstromen. Deze zijn primair van belang om ook in de toekomst financieel gezond en financierbaar te blijven. Voor het verkrijgen van een juist inzicht is waardering op basis van actuele waarde zeer gewenst. Onze meerjarenprognose is daarom ook opgesteld op basis van waardering tegen beleidswaarde. De doorrekeningen van het regeerakkoord (verhuurderheffing en maximering van de huren op 4,5% WOZ) laten een forse aanslag op onze vermogenspositie zien. Als gevolg hiervan zullen een gedeelte van de oorspronkelijke geplande investeringen in nieuwbouw en bestaand bezit voorlopig niet doorgaan. In de verantwoording naar het Centraal Fonds Volkshuisvesting dPi 2012 zijn we uitgegaan van het bevriezen van huren welke een huur boven 4,5% WOZ kennen en het toepassen van huurverhoging totdat de grens van 4,5% WOZ bereikt is. Tevens is hierin de verhuurderheffing op basis van het regeerakkoord ingerekend. Het investeringsprogramma in nieuwbouw is beperkt tot de zogenaamde de groene projecten (0.scen Regeerakkoord DPI). Interne doorrekening op basis van de uitgangspunten van het centraal fonds volkshuisvesting laat een daling tot 4% van de solvabiliteit zien. In deze berekening wordt geen rekening gehouden met ons verkoopprogramma. Inmiddels is middels het zogenaamde woonakkoord de begrenzing tot 4,5% WOZ losgelaten en is de verhuurderheffing naar beneden bijgesteld. Tevens is de inkomensafhankelijke huurverhoging inmiddels door de eerste kamer aangenomen. Op basis van deze uitgangspunten zijn een drietal scenario’s doorgerekend waaruit geconcludeerd kan worden dat door het woonakkoord de financiële continuïteit niet in gevaar hoeft te komen. In scenario 1 worden alle voorgenomen activiteiten ingerekend met uitzondering van het investeringsprogramma in nieuwbouw. Hierbij worden alleen de zogenaamde groene en oranje projecten ingerekend. De geboden ruimte in de jaarlijkse verhoging wordt volledig uit genut. In scenario 2 wordt extra geïnvesteerd in het bestaande bezit en is voor het overige gelijk aan scenario 1. In scenario 3 wordt de huurverhoging beperkt tot inflatie en is voor het overige gelijk aan scenario 2 Beleidswaarde Hieronder staan grafisch weergegeven de ontwikkeling van solvabiliteit, de financiële ruimte, de operationele kasstroom en de ICR van de verschillende scenario’s.


Financiële ruimte

Solvabiliteit 60 250.000 50 200.000

in € * 1000

percentage

40

30

150.000

100.000

20 50.000

10

0

0

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

0. Scen Regeerakk DPI

1. Scen Woonakkoord + basis

2. Scen Woonakkoord + slimvitaal

3. Scen 2 huur inflatievolgend

2021

2012

2022

Minimaal Streefniveau

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021





Operationele kasstroom na aflossingsfictie

2022

ICR

30.000

in € * 1000

3,5

25.000

3

20.000

2,5

2 15.000 1,5 10.000

1

5.000

0,5 0

0 2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020









Minimumwaarde

2021

Minimumwaarde

Uit de grafische presentaties kan opgemaakt worden dat in elk scenario de solvabiliteit, de operationele kasstroom na aflossingsfictie en de ICR boven de vastgestelde minimumwaardes blijven. Ook is in elke scenario nog sprake van financiële ruimte, ruimte die aangewend kan worden voor financieel, minder rendabele investeringen. Tevens valt op dat de waarden in omvang behoorlijk verschillen tussen de verschillende scenario’s. Voor de zomer van 2013 willen we besluitvorming en goedkeuring hebben op de nog nader in te vullen voorgestane koers. Hiertoe is sinds de impact van het regeerakkoord helder is geworden een projectorganisatie onder de naam Slim Vitaal actief binnen Domesta. Deze projectorganisatie gaat voorstellen doen hoe en waar we ons vermogen in willen zetten. Enerzijds zullen we daarbij inzetten op besparing van de organisatie- en onderhoudskosten, anderzijds zullen we een afweging moeten maken welk deel van geboden ruimte voor extra huurverhoging we daadwerkelijk willen gaan benutten. Op basis van de huidige financiële positie en de vermogensontwikkeling in de meerjarenprognose zijn wij van mening dat onze continuïteit gewaarborgd is. Naast ons eigen oordeel is de jaarlijkse beoordeling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) een belangrijke indicator van onze financiële continuïteit. Op grond van hun oordeel over ons vermogen en toekomstig beleid mag worden geconcludeerd dat deze continuïteit gewaarborgd is.


De financiële positie ultimo 2012 in vergelijking met 2011 is op hoofdlijnen in het overzicht hieronder vermeld (op basis van minimumwaardering): Bedragen in € * 1000

31-12-2012

31-12-2011

Vaste activa

383.710

387.356

Schulden op lange termijn

268.624

258.983

Financiering met eigen middelen

115.086

128.373

-/- 21.401

-/- 25.304

93.686

103.068

Saldo vlottende activa minus kortlopende schulden Eigen vermogen en voorzieningen

De totale vaste activa ultimo 2012 zijn voor 24,4% gefinancierd met eigen middelen. In 2011 was dat 26,6%.

4.3

Fondsen, liquiditeit en leningen

4. 3. 1 W aa rb or gf ond s Soc i a le W on ingb ouw Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is hét onafhankelijke instituut dat optimale financiering van vastgoed in de publieke sector mogelijk maakt voor aangesloten instellingen. De corporaties die deelnemen aan het WSW staan voor elkaar in via de obligoverplichting. Een obligo is een voorwaardelijke verplichting van de deelnemer om aan het WSW een bepaald bedrag over te maken. De hoogte van dat bedrag is afhankelijk van het bedrag aan geborgde leningen. Door de obligoverplichting staan deelnemers onderling garant voor elkaar. Deze verplichting is voorwaardelijk: zolang de borgstellingsreserve van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Sinds 2008 beoordeelt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zijn deelnemers volgens ‘het nieuwe faciliteren’. Hiermee wordt bedoeld of de organisatie vanuit de exploitatiestroom in staat is de rente te voldoen, vermeerderd met een normale aflossing van 2% van haar langlopende schulden. Voor de totale financieringscapaciteit (te borgen door WSW) geldt een maximum van 50% van de WOZ-waarde van het bezit. Op dit moment ligt de WOZ-waarde van ons bezit op € 1,21 miljard (peildatum 1-1-2011; bezit in exploitatie per 1-12012). Vanaf 2012 rapporteren we per kwartaal over onze derivatenpositie aan het WSW. Hieruit zijn geen bijzonderheden gebleken. Ultimo 2012 heeft het WSW haar Eigen Middelen beleid verscherpt. De nadere uitwerking hiervan begin 2013 levert voor Domesta voldoende ruimte op om haar niet- DAEB activiteiten te kunnen financieren uit de vrije kasstroom en de opbrengst van verkoop van woningen uit bestaand bezit. 4. 3. 2 O v erz ic ht f a ci lit e rin g sv olu me Aan Domesta werd voorheen haar faciliteringsvolume voor de eerste drie prognosejaren vrijgegeven. Als gevolg van de onzekerheden over de toekomst van de corporatiesector heeft het WSW in november 2012 aangekondigd dat voor 2014 en verder voorlopig geen faciliteringsvolume wordt afgegeven. De achtergrond hierbij is de aangekondigde verhuurderheffing en de (inmiddels geschrapte) maximering van de huren op 4,5% van WOZ-waarde.


Hieronder het overzicht faciliteringsvolume (in € * 1.000): Faciliteringsvolume volgens prognose 2012 t/m 2014 Claim (Faciliteringsvolume 2014) Vooruit ontvangen leningen Uitgegeven leningen sinds 1 januari 2011 Vrijgegeven faciliteringsvolume en stand per december 2012

€ 131.758 € 48.427 € 9.076 € 31.500 €

42.755

Het WSW heeft in zijn brief van 20 december 2012 verklaard dat Domesta voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Op grond hiervan kunnen we, als we aan de voorwaarden van borging voldoen, gebruikmaken van de faciliteiten van het fonds. 4. 3. 3 Cen t r a al Fon ds Vol k s hui sv e sti ng Het Centraal Fonds hanteert de methodiek financiële beoordeling om te berekenen of een corporatie haar voorgenomen activiteiten kan uitvoeren binnen de beschikbare financiële ruimte en of de corporatie in financieel opzicht haar volkshuisvestelijke beleid kan continueren. Op basis van de ingediende prognosegegevens van de jaren 2012 tot en met 2016 van Domesta concludeert het Centraal Fonds Volkshuisvesting dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van de corporatie. Het fonds meldt in zijn brief van 26 juni 2012 dat het Domesta het continuïteitsoordeel type A1 toekent.. Dit betekent dat de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van de corporatie. Hierbij wordt opgemerkt dat in het oordeel met de invoering van de verhuurderheffing voor 2014 en saneringssteun vanaf 2013 geen rekening is gehouden. In haar beoordelingsmethodiek neemt het begrip volkshuisvestelijk vermogen een belangrijke plaats in. Hieronder wordt verstaan het eigen vermogen op basis van een (nadere) waardering van alle balansposten plus de overige voorzieningen, de voorziening onderhoud en de egalisatierekening minus de immateriële vaste activa. Het Centraal Fonds heeft het feitelijk volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2016 op 25,9% bepaald met een bijbehorende ondergrens van 19,5%. In 2012 heeft Domesta twee maal de stresstest van het Centraal Fonds Volkshuisvesting uitgevoerd op haar derivatenportefeuille. Hieruit zijn geen bijzonderheden gebleken. 4. 3. 4 Liqu idi t e it De current ratio, het kengetal dat aangeeft of op korte termijn kan worden voldaan aan de verplichtingen, bedraagt ultimo 2012 0,4 (2011: 0,3). Het getal geeft de verhouding aan tussen de vlottende activa en kortlopende schulden. Bij Domesta is de current ratio vaak kleiner dan 1 vanwege de verantwoording van de rente en aflossingsverplichtingen (inclusief de aflossingen ineens die het komende kalenderjaar verschuldigd zijn). De aflossingsverplichtingen en aangegane verplichtingen kunnen we, rekening houdend met eventueel aanwezige eigen middelen, zonder problemen financieren door het aantrekken van leningen onder borgstelling van het WSW. Daarnaast beschikt Domesta voor korte, eventueel onvoorziene, omstandigheden over een kredietfaciliteit van € 10 miljoen. 4. 3. 5 Fin an ci e ring en Het financieringsbeleid van Domesta is erop gericht de renterisico’s en de rentelasten te beheersen door ze evenwichtig over de jaren te spreiden. De bandbreedten voor de risico's geven we aan in het treasury-jaarplan. Daarin bepalen we ook jaarlijks het gedeelte dat maximaal variabel rentend gefinancierd mag worden. Overfinanciering vermijden we door louter financiering aan te trekken op grond van de opgestelde kasstroom- en liquiditeitsprognoses.


In 2012 is voor € 31,5 miljoen aan nieuwe financiering gestort. In 2010 hebben we onze financieringsbehoefte voor 2012 en 2013 reeds grotendeels ingevuld. Voor 2012 was al voor € 20 miljoen aan afspraken over te storten vastrentende financiering gemaakt. In 2012 is voor € 11,5 miljoen extra financieringsbehoefte ingevuld door middel van een vastrentende fixe lening met een looptijd van 30 jaar tegen 3,75%. Per Ultimo 2012 hebben we een bedrag van in totaal € 29 miljoen aan nog op te nemen financiering met een variabele rente en hoofdsom. Op bestaande leningen is € 28,0 miljoen afgelost, waarin begrepen eindaflossingen ter waarde van € 20,3 miljoen. De reguliere jaarlijkse aflossing bedroeg € 2,7 miljoen. Daarnaast is € 5 miljoen teruggeplaatst op een variabele roll-over lening met een variabele hoofdsom. 4. 3. 6 Len ing en - e n d e riv at enpo rt ef eui ll e Per 31 december 2012 heeft Domesta een leningenportefeuille met een schuldrestant van € 283,1 miljoen (2011: € 279,6 miljoen). De marktwaarde van de leningportefeuille bedraagt € 356,5 mln. In 2012 zijn de gemiddelde rentelasten, rekening houdend met derivaten uitgekomen op 4,26% (2011: 4,31%). Zonder de rentelast vanuit derivaten bedroeg de gemiddelde rentevoet uit langlopende financiering 3,70% (2011: 4,02%). Wij hebben het renterisico op een deel van onze leningenportefeuille met een rentetypische korte looptijd (op basis van driemaands Euribor) door middel van swaps en caps afgedekt. Het totaalvolume aan swaps bedroeg ultimo 2012 € 21 miljoen. Hiervan is voor € 4,5 miljoen sprake van swaps met marktwaardeverrekening. De marktwaarde van deze swap bedroeg ultimo 2011 € 0,403 miljoen negatief. De overige € 16,5 miljoen aan afgesloten swaps kennen geen marktwaardeverrekening. Vanuit de huidige swapportefeuille ultimo 2011 bestaat derhalve nauwelijks een liquiditeitsrisico. Naast swaps heeft Domesta ook voor € 30 miljoen aan caps en voor € 5 miljoen een collar in haar portefeuille ter afdekking van het renterisico op rente typische kortlopende financiering. Bij de caps wordt een plafond gelegd in het te betalen rentetarief, in de collar is naast een plafond ook een minimum te betalen rente afgesproken. In september 2012 heeft het ministerie beleidsregels inzake het gebruik van derivaten bij toegelaten instellingen gepubliceerd. De portefeuille van Domesta voldoet aan de gestelde eisen met uitzondering van de toezicht belemmerende bepalingen. Hiervan is een inventarisatie gemaakt welke aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting zijn gemeld. Nadat de afgrenzing van het begrip “toezichtbemmerend” door het Centraal Fonds Volkshuisvesting is gedefinieerd, zullen we een plan van aanpak opstellen over de afbouw van het deel van de derivatenportefeuille welke toezichtbelemmerende bepalingen kent. In het tweede kwartaal van 2013 wordt ons treasury statuut aangepast aan de nieuwe regelgeving waarbij moet worden opgemerkt dat we tot die tijd binnen de vigerende regelgeving zullen handelen. Het aangaan van derivatencontructies wordt door het Treasury Comité voorgesteld en ter goedkeuring aan de directeur bestuurder voorgelegd. Derivaten worden niet zonder goedkeuring van de RvC aangetrokken. De accountant beoordeelt achteraf of we ons aan de geldende externe wetgeving en interne procedures hebben gehouden.


4.4

Jaarresultaat 2012

Onderstaand vergelijken we op hoofdlijnen het exploitatieresultaat en de realisatie van 2012 met de begroting en de realisatie van 2011. Bedragen in € * 1000

2012

2012

2011

Realisatie

Begroting

Realisatie

Bedrijfsopbrengsten

59.541

59.476

56.333

Bedrijfslasten

45.176

47.596

45.482

Exploitatieresultaat

14.365

11.880

10.851

-/- 11.196

-/- 12.561

-/- 9.740

Verhuurresultaat

3.169

-681

1.111

Verkoopresultaat

4.663

4.129

2.390

Ontwikkelresultaat

-/- 23.189

-/- 2.071

-/- 6.739

Bedrijfsresultaat

-/- 15.357

1.377

-/- 3.238

-/- 0

0

-/- 1.443

-/- 15.357

1.377

-/- 4.681

Financiële baten en lasten

Vennootschapsbelasting Resultaat

Resultaat 2012 ten opzichte van de begroting Het bedrijfsresultaat vóór vennootschapsbelasting over 2012 bedraagt € 15,4 miljoen negatief. Begroot was een positief bedrijfsresultaat van € 1,4 miljoen. Ten opzichte van de begroting is het resultaat dus € 16,7 miljoen minder gunstig. De totale bedrijfsopbrengsten vallen € 65.000 hoger uit dan begroot en dat wordt voornamelijk veroorzaakt door hogere opbrengsten verkoop onroerende goederen vanwege meer verkopen dan was begroot; De totale bedrijfslasten vallen € 2.400.000 lager uit dan begroot met name door:  € 3.400.000 lagere afschrijvingskosten als gevolg van wijziging waarderingsgrondslagen op grond van richtlijn 645 voor de jaarverslaggeving;  € 900.000 meer uitgaven aan personeelskosten voornamelijk veroorzaakt door de incidentele inhuur van derden voor de overgang naar een nieuw financieel systeem, in het kader van Woon+ en vanwege de noodzakelijke vervanging van mensen met een langdurige ziekte  € 268.000 hogere uitgaven overige bedrijfslasten. Hieronder worden onder andere verantwoord de lasten voor belastingen, verzekeringen, dotatie voorziening dubieuze debiteuren, servicekosten onderhoud. Deze lasten zijn voor Domesta slechts beperkt beïnvloedbaar. Resultaat 2012 ten opzichte van de realisatie in 2011 In 2011 was het negatieve bedrijfsresultaat € 4,7 miljoen. Ten opzichte van 2011 is het resultaat over het jaar 2012 € 10,7 miljoen minder gunstig. Het verschil zit met name in het ontwikkelresultaat, dit is € 16,5 miljoen negatiever. Dit wordt veroorzaakt door de herwaardering van het vastgoed (RJ645). Hiertegen over staan € 3 miljoen aan extra huuropbrengsten en € 2,3 miljoen aan extra verkoopopbrengsten.


5 De organisatie van Domesta In onderstaand organigram is de structuur van de organisatie in 2012 weergegeven. Raad van Commissarissen

Directie Directie Control

Directie- & management

Control

secretariaat

Vastgoedsturing

Zorg en Maatschappelijk vastVastgoed

Wonen

Vastgoed

Wonen

Vastgoed

Bedrijfsvoering Bedrijfsvoering

Klantadviescentrum

Vastgoedontwikkeling

Financiën

Klantadviescentrum

Vastgoedontwikkeling

Financiën

Leefbaarheid en Beleid

Vastgoedbeheer

Facilitarie zaken en ICT

Leefbaarheid en Beleid

Vastgoedbeheer

Facilitaire zaken en ICT

Onderhoud

Communicatie

Onderhoud

Communicatie Inkoop

Personeel en Organisatie

5.1

Personeel

Op 31 december 2012 is de formatie 101,29 fte, met 119 medewerkers in dienst van Domesta. Dit is exclusief tijdelijke inhuur voor vervanging wegens ziekte en projecten. Eind 2011 was het aantal fte’s met medewerkers in dienst bij Domesta nog 107,35. De vermindering in fte’s van medewerkers in dienst bij Domesta heeft vooral te maken met meer tijdelijke (inhuur)contracten op projectbasis. Daarmee is de flexibele arbeidsschil groter geworden. 5. 1. 1 In- , do oren uit st roo m In 2012 zijn acht medewerkers in dienst en zijn zeventien medewerkers uit dienst getreden, waarvan er twee gebruikmaakten van de mogelijkheid van vervroegde uittreding. Twee medewerkers zijn intern doorgestroomd naar een andere functie. Bij Domesta werken 51 vrouwen (43 %) en 68 mannen (57%). Kijkend naar het aantal dienstjaren werkt 52% van de medewerkers tien of meer jaar bij Domesta. Ingedeeld naar de leeftijdscategorieën – zie hieronder – zijn de meeste medewerkers (40%) tussen de 45 en 54 jaar oud. 23% is ouder dan 55 jaar. Dit betekent dat 75% van de medewerkers van Domesta 45 jaar en ouder is. De vergrijzing neemt verder toe. De leeftijdsverdeling van de Domesta-medewerkers is op 31 december 2012 als volgt: Leeftijd 15 t/m 24 jaar

Aantal medewerkers 0

25 t/m 34 jaar

14

35 t/m 44 jaar

30

45 t/m 54 jaar

48

55 t/m 64 jaar

27


5. 1. 2 Zie kt ev e rz u im e n a rb eid so ms tan dig he de n Het gemiddelde ziekteverzuim in 2012 was 5,4%. Het gemiddelde verliep als volgt: 2013

%

1e kwartaal

6,3

2e kwartaal

6,8

e

5,0

e

4 kwartaal

3,6

Gemiddeld

5,4

3 kwartaal

Het verzuim was daarmee aanzienlijk hoger dan in 2011. Dit hoge ziekteverzuimpercentage is ontstaan in het eerste halfjaar van 2012 door een aantal middellange periodes van ziekte van medewerkers waarbij stress een rol heeft gespeeld. Uit onderzoek van de arbodienstverleners blijkt dat een verhoogd ziekteverzuim na een ingrijpende reorganisatie veel voorkomt. Aan het eind van 2012 was het ziekteverzuim 5%. In december zijn er nog een paar langdurige ziektegevallen die niet aan het werk gerelateerd zijn. 5. 1. 3 M edew er ke r st ev r ed e nhe id sond e rz o ek In 2012 is het tweejaarlijkse medewerkertevredenheidsonderzoek uitgevoerd. Er zijn 122 vragenlijsten uitgezet. De respons was 88% en dit is ruim 22% hoger dan de respons in 2010 (64%). Dit resulteerde in een eindcijfer van 7,45. Een aantal punten uit dat onderzoek verdient nog speciale aandacht. Vanuit de organisatie wordt vooral gevraagd om een betere informatievoorziening in zijn algemeenheid, en meer informatie-uitwisseling tussen de afdelingen in het bijzonder. Daarnaast wordt hier en daar werkdruk ervaren. Deze twee aandachtspunten kwamen ook uit het vorige medewerkertevredenheidsonderzoek (2010). Toen werden de volgende speerpunten benoemd:  informatievoorziening  arbeidsvoorwaarden  werkdruk  beoordelingscyclus Hoewel al deze punten in de tussenliggende periode door de afdelingen zijn opgepakt moet toch in 2012 geconcludeerd worden dat het verbeteren van de informatievoorziening en werkdruk nog beter aangepakt kan worden. De afdelingen zijn daarom uitgedaagd mee te werken aan verbetering van de informatievoorziening. Dit gebeurt onder andere door de zogenaamde Domesta-café’s en door een werkgroep waarin medewerkers van alle afdelingen vertegenwoordigd zijn. Het ervaren van werkdruk wordt door de leidinggevenden bespreekbaar gemaakt en krijgt zorgvuldige aandacht. Daarvoor hebben de leidinggevenden in juli 2012 een workshop van een arbeidsdeskundig psycholoog van de arbodienst gevolgd. 5. 1. 4 O pl eid ing en Domesta hecht grote waarde aan het ontwikkelen van haar medewerkers en dat komt tot uitdrukking in de uitgaven aan studiekosten in 2012 van circa € 240.000. Het management heeft in 2012 ook diverse opleidingen gevolgd. Met alle medewerkers wordt in het kader van de beoordelingscyclus gesproken over zijn/haar inzetbaarheid. In 2012 zijn intern verschillende groepstrajecten gevolgd zoals Domesta Academy III, de training Adviesvaardigheden en het management development traject.


Aan deze trajecten doen in totaal 35 medewerkers mee. Daarnaast worden individuele opleidingen en cursussen gevolgd. 5. 1. 5 St agi a ir s In 2012 hebben er het hele jaar door studenten bij Domesta hun stage gelopen. Gemiddeld over het jaar waren dat er negen. Studenten hebben in toenemende mate moeite een geschikte stageplaats te vinden. Domesta neemt hierin ook haar verantwoordelijkheid als maatschappelijk onderneming. In 2012 zijn vier werkzoekenden voor kortere of langere tijd geplaatst op een werkervaringsplaats bij Domesta. Twee daarvan zijn werkzoekenden uit onze wijken, het resultaat van de samenwerking in een pilot met de gemeente Hoogeveen. In 2013 wordt onderzocht in hoeverre deze samenwerking uitgebreid kan worden naar de gemeenten Coevorden en Emmen.

5.2

Projecten/activiteiten gericht op de bedrijfsvoering

5. 2. 1 Doo ront w i kk e ling W o on+ De reorganisatie van de afdeling Wonen is in 2011 afgerond. Om het nieuwe concept dat hierbij is geïntroduceerd verder uit te bouwen is in 2012 de focus gelegd op de implementatie van het klantgericht werken en het optimaliseren van de dienstverlening over de verschillende klantcontactkanalen. We hebben daarom bedrijfsbreed normen afgesproken over bijvoorbeeld het beantwoorden van e-mails en brieven van klanten én collega’s, maar ook de wachttijd die wij acceptabel vinden aan de telefoon. Daarnaast is er een start gemaakt om een aantal klantprocessen te optimaliseren en doorlooptijden van bijvoorbeeld het verhuurproces te verkorten. Dit project, Doorontwikkeling Woon+ genaamd, is nog niet afgerond en loopt door in 2013. 5. 2. 2 P rof es s ion al is e r en p roj e ct - en cont r act m a nag em ent Op het gebied van professionalisering van projecten contractmanagement zijn de volgende resultaten behaald. - Het onderhoud aan de elektrotechnische en werktuigbouwkundige installaties van negen zorgcomplexen zijn gebundeld aanbesteed. Met de nieuwe contractpartner Strukton worksphere wordt in 2013 een traject ingezet om binnen drie jaar te komen tot een prestatiecontract. - Het contractmanagement van het Resultaatgericht Vastgoedonderhoud (RGVO) schildercontract is verder ingericht. Met de partners wordt kennis uitgewisseld onder andere op het gebied van prestatiemonitoring. Bovendien is er bijzondere aandacht geweest voor klantgerichtheid en participatie van bewoners binnen het contract. Er zijn projecten aangewezen die geschikt zijn als 100% leerlingbouwplaats. Met diverse partijen is hier een samenwerking voor opgezet. 5. 2. 3 P ri ma i r s yst e em In 2012 is gestart met de migratie van het huidige primaire systeem SG Tobias naar SG Tobias/ AX van SG Automatisering BV. Het gehele project kent een doorlooptijd van 2,5 jaar waarbij de implementatie in twee delen is gesplitst. In 2012 zijn de financiële- en projectadministratie gemigreerd. In 2013 wordt gestart met overgang van de andere administraties.


5.3

Control

De focus vanuit control ligt op de aandachtsgebieden: planning en control, projectcontrol, vastgoedsturing, risicomanagement, governance en treasury.

5. 3. 1 Au di t s In 2012 zijn twee interne audits uitgevoerd: woningtoewijzing en verkopen bestaand bezit. Van beide audits zijn rapporten opgesteld, die zijn besproken en vastgesteld in het MT. Aansluitend zijn beide rapporten ter informatie aangeboden aan de RvC. 5. 3. 2 Ri si co man ag e men t In 2012 was risicomanagement prominent onderwerp van gesprek, vanuit verschillende invalshoeken. De belangrijkste aanleiding was het regeerakkoord waarvan de risico’s door ons zijn onderkend door het berekenen van diverse scenario’s. De uitkomsten waren zodanig dat dit heeft geleid tot het ‘on hold’ zetten van diverse ontwikkelprojecten. Tevens was het reden om de trom te roeren richting politiek en stakeholders. Het risicomanagement maakt onderdeel uit van de planning- en controlcyclus. De risicoeigenaren rapporteren periodiek over de voortgang van hun acties om mogelijke risico’s en de gevolgen daarvan te beheersen. Dit is onderdeel van het focusmodel. Domesta heeft deelgenomen aan een onderzoek van Aedes dat is uitgevoerd door het NAR (Nederlands Adviesbureau voor Risicomanagement ) over de ’Volwassenheid van Risicomanagement’. Het onderzoek was erop gericht na te gaan hoe vergevorderd het risicomanagement is ontwikkeld bij woningcorporaties. In totaal hebben 120 woningcorporaties de vragenlijst ingevuld. Elke corporatie kreeg een eigen terugkoppeling van de resultaten. Onze rapportage laat zien dat Domesta over de gehele linie scoort op niveau 3. Deze score betekent dat het risicomanagement in de organisatie is gestructureerd/geformaliseerd. Het onderdeel risicostrategie en -beleid bevindt zich bij Domesta aan de onderkant van de bandbreedte (2,5) en risicomanagementprocessen aan de bovenkant (3,2). De sector en corporaties van vergelijkbare grootte komen gemiddeld ook uit op niveau 3, waarbij hun totaalscore en de scores op onderdelen lager liggen dan die van Domesta.

5.4

Ondernemingsraad

Helaas heeft de OR-voorzitter in 2012 wegens ziekte de ondernemingsraad vroegtijdig moeten verlaten. De voorzittershamer is ad interim opgepakt door een mede-OR-lid, die eind 2012 is verkozen tot nieuwe voorzitter. De hierdoor vrijgekomen OR-plek is opgevuld door een enthousiaste collega, zodat vrijwel alle afdelingen nu weer goed vertegenwoordigd zijn in de OR. Specifieke onderwerpen die in 2012 aan de orde zijn geweest:  evaluatie Woon+;  onderzoek werkdruk Wonen;  het nieuwe ondernemingsplan;  begroting 2013;  medewerker tevredenheidsonderzoek;  gevolgen van het regeerakkoord. De OR heeft het contact met de achterban geïntensiveerd door aan te schuiven bij afdelingsoverleggen en met verschillende individuele werknemers te spreken.


In de tweede helft van 2012 is de OR op cursus geweest. Onderdeel was onder andere een nieuwe manier van werken en het aanpakken van het OR-werk. De OR heeft geleerd dat naast het vaste OR-team ook commissies kunnen worden gevormd waarin naast een OR-lid collega’s op afroep zitting nemen om bepaalde stukken te behandelen. Voordeel daarvan is dat de communicatie verder verbeterd en er meer draagvlak is voor besluiten. Een ander onderwerp uit de cursus was de plaats die de OR wil innemen bij belangrijke besluiten. Naar aanleiding van de cursus onderzoeken de OR en directeur gezamenlijk hoe de OR in een vroeg stadium kan aansluiten bij advisering en besluitvorming. De nieuwe werkwijze wordt in 2013 verder uitgediept.


6 Governance De Raad van Commissarissen en het Bestuur vinden goed ondernemingsbestuur (corporate governance) van groot belang. Het helpt Domesta om slagvaardig, beheerst en transparant te handelen. Om beter aansluiting te krijgen met de governancecode zijn de statuten in 2011 aangepast en is aanvullend hierop een reglement raad van commissarissen en een reglement bestuur vastgesteld. Sinds 2012 is ook onze internetsite www.domesta.nl governanceproof. Dat wil zeggen dat invulling is gegeven aan bepaalde eisen zoals genoemd in de Governancecode. Zo hebben wij onder andere het Reglement RvC, onze integriteitscode en het visitatierapport op de website geplaatst. Wie kijkt op de site onder ‘Dit zijn wij’ en vervolgens klikt op ‘Over ons’ ziet een keuzemenu verschijnen bestaande uit:  Governance;  Onze doelen;  Resultaten;  Onze werkwijze. Onder ‘onze doelen’ staan het ondernemingsplan en de begroting. Onder ’resultaten’ zijn opgenomen het jaarverslag, het visitatierapport, de CFV-publicatie Corporatie in Perspectief en de oordeelsbrieven van het ministerie. Een populaire versie van de procuratieregeling, de algemene inkoopvoorwaarden en het treasury-statuut zijn terug te vinden onder ’onze werkwijze’ De hoofdlijnen van de governancestructuur bij Domesta zijn:  Domesta heeft als rechtsvorm de stichting;  het bestuur bestuurt de onderneming Domesta;  de raad van commissarissen ziet toe op het bestuur en op de algemene gang van zaken van de stichting en geeft het bestuur gevraagd en ongevraagd advies;  Domesta streeft naar een organisatie en processen die gebaseerd zijn op principes als betrouwbaarheid, controleerbaarheid, checks and balances en integriteit;  voor Domesta zijn de Governancecode Woningcorporaties en de Aedes-code leidend;  de corporate governanceprincipes komen tot uitdrukking in documenten als: - de statuten van Domesta; - het reglement raad van commissarissen; - het reglement bestuur; - de profielschets raad van commissarissen Domesta; - het treasurystatuut Domesta; - het calculatiestatuut Domesta; - de integriteitscode Domesta; - de klokkenluidersbepaling Domesta; - het onafhankelijkheidsprotocol externe accountant; - het bestuursverslag over werkzaamheden van de klachtencommissie.

6.1 Visitatie Alle woningcorporaties hebben in de Aedes-code de afspraak gemaakt om zich eens per vier jaar te laten visiteren. Ook Domesta heeft zich hieraan geconformeerd. Onze laatste visitatie vond plaats in 2010, door een onafhankelijke visitatiecommissie. Met deze visitaties legt Domesta verantwoording af over haar maatschappelijke prestaties Daarnaast geeft de beoordeling handvatten om Domesta verder te verbeteren. Jaarverslag 2012 | 43

De visitatiecommissie heeft in 2010 vastgesteld dat Domesta een evenwichtig beeld te zien geeft, met vanuit alle invalshoeken een ruime voldoende. Verbetering van prestaties zijn te vinden in het verder optimaliseren van de beleidscyclus en het beter inzichtelijk maken van resultaten voor de omgeving. Het visitatierapport is te vinden op de website van Domesta.

6.2 Accountant Met ingang van het boekjaar 2010 heeft de Raad van Commissarissen BDO Audit & Assurance B.V. benoemd als accountant.

6.3 Integriteit Domesta beschikt over een integriteitscode. In 2010 is deze geëvalueerd, op enkele onderdelen aangescherpt en opnieuw door de RvC goedgekeurd. De code geeft aan wat integriteit voor ons betekent en hoe we met elkaar, met onze relaties, met onze bedrijfsmiddelen en met onze belangen willen omgaan. Domesta heeft haar beleid op het gebied van integriteit als volgt vormgegeven:  er is een integriteitscode, met als onderdeel een klokkenluidersregeling en een geschenkenrichtlijn;  binnen Domesta is een vertrouwenspersoon aangesteld voor melding van zaken die verband houden met de integriteit van de organisatie;  Domesta kent een gedragsrichtlijn voor e-mail en internet. De bestuurder geeft aan dat hij zijn functie in 2012 onafhankelijk en integer heeft uitgeoefend. Dit komt onder meer tot uitdrukking in het feit dat voldaan wordt aan de onafhankelijkheidscriteria zoals omschreven in de Governancecode Woningcorporaties. Het reglement Bestuur geeft aan hoe de bestuurder dient te handelen bij mogelijke onverenigbaarheden. Kern daarvan is dat de bestuurder een mogelijke onverenigbaarheid direct meldt aan de voorzitter van de RvC. De bestuurder neemt niet deel aan de bespreking van en besluitvorming over dergelijke onderwerpen. In 2011 deden zich bij de besluitvorming door de bestuurder geen onverenigbaarheden voor. Er zijn geen transacties geweest waarbij sprake is van tegenstrijdig belang.

6.4 Benchmark Het Centraal Fonds publiceert elk jaar een bedrijfsvergelijking van alle vierhonderd corporaties onder de titel ‘Corporatie in Perspectief’. Hierin worden de belangrijkste financiële en volkshuisvestelijke gegevens in beeld gebracht (basis boekjaar 2011). Ook over Domesta is weer een rapportage gemaakt met daarin de vergelijking met de landelijke cijfers, cijfers van de referentiegroep en waar mogelijk met de regio. Hieronder een summiere analyse. 



De netto kasstroom van Domesta is ten opzichte van het jaar daarvoor met 12% gestegen tot € 2.014,- per verhuureenheid (vhe). Dit is een relatief hoog niveau in vergelijking met de referentiegroep en het landelijke gemiddelde die niveaus kennen van respectievelijk € 1.244 en € 1.073 per verhuureenheid. De hoge netto kasstroom is met name te verklaren doordat Domesta lage variabele lasten (€ 2.575,-/vhe) heeft in vergelijking met de referentiegroep en het landelijk gemiddelde van respectievelijk € 3.109 en € 3.243 per verhuureenheid.






 



De vierjaars toename van omzet en netto bedrijfslasten van respectievelijk 9% en 7,2% geeft bevestiging van onze interne begrotingsregel dat de lasten procentueel niet harder mogen stijgen dan de omzet. Het volkshuisvestelijke vermogen van Domesta bedraagt 39,5% en is daarmee hoog in vergelijking met de referentiegroep en het landelijke gemiddelde van respectievelijk 34,9% en 27,7%. De overmaat van Domesta, zijnde het vermogen dat maatschappelijk aangewend kan worden, bedraagt rekening houdend met risicobuffer van 19,5% (risicobeoordeling prognose in % van het balanstotaal 2016) 20% ofwel circa € 81 miljoen. Onze prijs-kwaliteitverhouding ligt enigszins gunstiger dan het landelijk gemiddelde; € 2,93 per punt ten opzichte van € 3,17 per punt. Domesta heeft een grondpositie met een gemiddelde waarde van € 496,- per vhe (landelijk gemiddelde € 855,- per vhe) waarvan 11.822 m2 met bouwbestemming en 16.838 m2 zonder bouwbestemming. Domesta heeft 61% van haar vastgoed gefinancierd met vreemd vermogen uitgaande van de volkshuisvestelijk exploitatiewaarde. De schuldpositie uitgedrukt in de wozwaarde bedraagt 20%.


7 Bestuurlijke verklaringen 7.1

Verklaring van het Bestuur

Het Bestuur van Stichting Domesta is van mening dat in 2012 op een juiste wijze inhoud is gegeven aan de verantwoordingsvelden uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Het bestuur verklaart in het verslagjaar uitsluitend werkzaam te zijn geweest op het terrein van de volkshuisvesting en voldoet conform de vereisten aan artikel 11 van het BBSH en verklaart dat de middelen conform artikel 22 van het BBSH bestemd zijn voor de volkshuisvesting. Emmen, 16 mei 2012

……………………………………… D. Mol directeur-bestuurder


7.2

Verslag van de Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen (Raad) houdt intern toezicht op het bestuur en de algemene gang van zaken in de onderneming. Toezichtkader De Raad zoekt in het toezicht de balans tussen de volkshuisvestelijke doelen en de financiële kaders. Meer in het bijzonder heeft Domesta een relatief grote portefeuille in de zorg en staat leefbaarheid in de wijken waar wij veel bezit hebben hoog in ons vaandel. Relevante onderdelen van het toezichtkader zijn:  de begroting en meerjarenbegroting  het ondernemingsplan  het treasurystatuut en het treasury jaarplan  de uitgevoerde risicoanalyse Nieuwe projecten worden door de organisatie getoetst aan een calculatiestatuut, waarin verschillende doelgroepen worden onderscheiden met de daarbij te realiseren rendementen. De Raad kan projecten die afwijken van de norm goedkeuren wanneer bijv. sociale- of maatschappelijke aspecten in het geding zijn. Ondernemingsplan 2012-2016 In 2012 is een nieuw ondernemingsplan vastgesteld waarin Domesta zijn positie heeft bepaald en de gewenste ontwikkelingsrichting heeft aangegeven. De Raad is geregeld geïnformeerd over de voortgang en heeft inhoudelijk commentaar geleverd. Jaarlijks wordt een plan opgesteld met concrete doelen. Periodieke 4-maandsrapportages geven inzicht in voortgang en risico’s. Governance Medio 2012 heeft de Raad een dagdeel uitgetrokken om met de bestuurder van gedachten te wisselen over de relatie bestuur-toezicht. Dit leverde waardevolle inzichten op over wederzijdse rolopvattingen en verantwoordelijkheden en de fricties daartussen. Besloten werd om met deze inzichten in het voorjaar 2013 -wanneer een nieuwe commissaris is benoemd- o.l.v. een extern adviseur het functioneren van de Raad en de relatie met de bestuurder te optimaliseren. Functionele contacten De Raad vindt het belangrijk om -waar gewenst en mogelijk- rechtstreeks input van Domesta’s belanghebbenden te krijgen. In dat kader hadden leden van de Raad contact met verschillende personen en instanties. Voor de uitrol van het nieuwe ondernemingsplan zijn 4 stakeholdersbijeenkomsten gehouden. Een delegatie van de Raad heeft deze bijeenkomsten bijgewoond. In mei heeft de Raad met de Ondernemingsraad gesproken over o.a. ondernemingsplan en het jaarverslag 2011. In september heeft de Raad met het Huurdersplatform gesproken over de voortgang werving nieuw Raadslid, de ontwikkelingen bij de plannen voor het vernieuwen van huurdersparticipatie, de verwachtingen t.a.v. het nieuwe ondernemingsplan van Domesta en de communicatie tussen Huurdersplatform en werkapparaat. De commissarissen op een huurderszetel hebben ook tussentijds contacten met de huurders onderhouden.


Meerjarenbegroting 2013-2022 De behandeling van de meerjarenbegroting 2013-2022 is met het oog op het Regeerakkoord aangehouden. De gevolgen van het Regeerakkoord zijn vervolgens in meerdere scenario’s uitgewerkt en begin 2013 besproken. Project De Springplank Emmen Het Ministerie van Binnenlandse zaken heeft Domesta opgedragen dat dit project binnen 2 jaar na oplevering moet zijn verkocht. Deze termijn loopt af in mei 2014. In mei 2012 hebben particuliere investeerders interesse getoond in dit project. Gedurende het hele jaar heeft de Raad de ontwikkelingen rond dit project gevolgd. Helaas was aan het einde van dit verslagjaar nog geen zicht op verkoop, mede omdat banken veel terughoudender zijn bij de financiering. Werving nieuwe commissarissen Per 31 december 2012 was mr. M.E van der Eijk-Klinkhamer aftredend en niet herkiesbaar. De werving van een nieuwe commissaris is in handen gegeven van het Huurdersplatform omdat het om een huurderszetel gaat. Het platform heeft zich laten ondersteunen door een extern bureau. Met ingang van 1 januari 2013 is de heer R. van Oirschot op deze zetel benoemd. Beloning bestuurder De directeur-bestuurder D. Mol is ingeschaald in functiegroep E conform de salaristabellen van de beloningscode voor corporatiebestuurders die op 3 juni 2010 is vastgesteld. De overgangsregeling van de WNT is van toepassing op zijn benoeming die afloopt in maart 2015. Omschrijving

Honorering 2012

Beloning bestuurder over 2012 Pensioenlasten werkgever Aanschafwaarde leaseauto (incl. BTW) Eigen bijdrage auto

€ 131.627 € 29.143 € 48.985 € 2.400 p/jr

Nevenfuncties bestuurder De heer D. Mol bekleedt de volgende -onbezoldigde- nevenfuncties:  Bestuurslid Stichting Mondiale Woonhulp m.i.v. november 2011  Bestuurslid Aedes Kennisnetwerk Drenthe-Groningen m.i.v. november 2011  Eigenaar van Dick Mol interim en advies BV. Vanaf 1 maart 2011 (datum indiensttreding) worden vanuit deze BV geen activiteiten verricht. Auditcommissie Gezien de nieuwe samenstelling van de Raad, is begin 2012 besloten een auditcommissie in te stellen. Deze vergadert apart met de bestuurder over het financiële beleid en aspecten van risicobeheersing. Hierover brengt zij advies uit aan de voltallige Raad. De leden Kiers en Meindertsma zijn daarin benoemd, eerstgenoemde als voorzitter. Beiden ontvingen voor hun commissiewerk een toeslag conform de honoreringscode van de VTW. Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie, bestaande uit de voorzitter en een jaarlijks roulerend lid heeft het functioneren van de bestuurder in 2012 besproken en een aantal afspraken gemaakt voor 2013. Integriteit De organisatie beschikt over een integriteitcode en een breed pakket aan procedures voor de administratieve organisatie en interne controle die onderdeel zijn van de accountantscontrole. De integriteitscode is in januari 2011 opnieuw door de Raad vastgesteld. De integriteitscode staat op de website van Domesta.


Profielen en rooster van aftreden Diversiteit in de Raad is een belangrijk uitgangspunt. Voor de leden van de Raad is een profielschets opgesteld. Onderkende aandachtsgebieden -naast algemene kennis en vaardigheden als toezichthouderzijn:  volkshuisvesting/ruimtelijke ordening  financieel-economisch  juridisch  communicatie  zorg en welzijn  bewonersparticipatie  innovatie. De leden van de Raad hebben geen arbeidsovereenkomst met Domesta, maken geen deel uit van een College van Burgemeester en Wethouders van een gemeente waarin Domesta werkzaam is en hebben geen zitting in het College van Gedeputeerde Staten van de provincie Drenthe. Samenstelling en honorering Raad van Commissarissen De Raad was per 31-12-2012 als volgt samengesteld: Naam

J.M. Bal

Functie

Voorzitter en lid remuneratiecommissie M.E. van der Lid op Eijkvoordracht Klinkhamer van de huurders M.C. Lid op Meindertsma voordracht van de huurders en lid Auditcommissie J. Kiers Lid en voorzitter Auditcommissie G. Evenhuis Lid

Geboortedatum

Honorarium Toeslag BTW Onkosten Benoemd Rooster 2012 (excl. (excl. BTW) 2012 per van BTW) aftreden 13-7-1945 € 9.000 € 4.500 € 709 € 1.715 28-9-2009 31-12-2013

8-5-1948

€ 9.000

€ 1.476

21-1-1943

€ 9.000

€ 2.250

30-1-1948

€ 9.000

19-11-1947 Totaal

€ 9.000 € 45.000

1-1-2005

31-12-2012

€ 2.194

€ 335 14-1-2010

31-12-2013

€ 2.250

€ 1.125

€ 355 1-12-2011

31-12-2015

1-12-2011

31-12-2014

€ 9.000

€ 4.028

€ 3.881

De honorering van de leden in 2012 was conform aan de honoreringscode van de VTW (schaal E). Nevenfuncties De leden vervulden in 2012 de volgende functies en nevenfuncties Naam Functie en nevenfuncties Gepensioneerd J.M. Bal RIBW Kennemerland/Amstelland, lid Raad van Toezicht Bureau Jeugdzorg Overijssel, voorzitter Raad van Toezicht Fokus (org. woonbegel. lich. gehandic.), voorzitter Raad van Toezicht Kenniscentrum Bipolaire Stoornissen, voorzitter Raad van Toezicht Nationale Reisopera, bestuurslid Ixta Noa tot 1-7-2012 voorzitter Raad van Toezicht Stichting KOPP, voorzitter Bestuur Mediator M.E. van der Eijk lid Raad van Toezicht Stichting De Zijlen Lid Raad van Toezicht Stichting Nijegaast, koepel van 15 PCBO scholen.


Naam M.C. Meindertsma

J. Kiers

H. Evenhuis

Functie en nevenfuncties Adviseur stedelijke ontwikkeling Voorheen lid van de PvdA-fractie van de Eerste Kamer Lid Raad van Toezicht Gelre ziekenhuizen (Apeldoorn/Zutphen) Vicevoorzitter Raad van commissarissen Havensteder Rotterdam Vicevoorzitter Raad van Toezicht Stichting Reclassering Nederland (tot 1-6) Voorzitter Raad van Toezicht Gnaffel (jeugdtheater) Zwolle Financieel Adviseur- Management, voorheen Registeraccount Deloitte Directeur Westmaden Holding BV en haar dochters Cerise Financieel Management en Cerise Investments Lid Raad van Commissarissen Woningcorporatie Mitros in Utrecht Directeur Alfa Film Services BV in Amsterdam (via Cerise) Bestuurslid van de Stichtingen Princehof Vastgoedfondsen I/II en III Gepensioneerd Voorheen wethouder van de gemeente Emmen Nestor Stendenhogeschool (adviesfunctie) Adviseur relatie Onderwijs-Overheid-Bedrijfsleven Voorzitter Kennis café Emmen Voorzitter FNV-Lokaal Lid Stichting Instandhouding Dierentuin Emmen (namens aandeelhouder Gemeente Emmen) Adviseur Stichting Brands Collectie (museum Nieuw-Dordrecht) Bestuurslid Huus van de Toal Interim bestuurslid Stichting Basis (schoolbestuur gemeenten Tynaarloo en Haren ) Talentscout PvdA

Decharge In opdracht van de Raad is de jaarrekening gecontroleerd door BDO Accountants. De Raad heeft zich over de uitkomst van de controle laten informeren en is tot de conclusie gekomen dat de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de activiteiten en de financiële positie van de Stichting. Op grond van die bevindingen keurt de Raad van Commissarissen dit jaarverslag goed, inclusief de daarin opgenomen jaarrekening en verleent het bestuur decharge. Emmen, 16 mei 2013 Namens de Raad van Commissarissen van Stichting Domesta

, J.M. Bal, voorzitter

, M.C. Meindertsma, vicevoorzitter

, J. Kiers

, G. Evenhuis

, R. van Oirschot


Jaarrekening 2012


8 Kengetallen en financiële gegevens (bedragen * € 1 miljoen) Kerncijfers Aantallen Woningen Kamers verzorgingshuizen Woonwagens en standplaatsen Garages en bedrijfsruimten Totaal verhuureenheden Voorraad koopwoningen Eenheden strategische voorraad Totaal eenheden in bezit Kengetallen woningen Goedkope woningen huur < € 374,44/mnd. Betaalbare woningen Dure woningen huur > € 681,02/mnd.

Gemiddelde huurprijs/vhe Gemiddelde WOZ-waarde/ vhe Verhouding WOZ/ jaar huur Huurachterstand Financiële kengetallen Liquiditeit Solvabiliteit Rentabiliteit totaal vermogen Rentabiliteit eigen vermogen ICR (rentedekkingsgraad) DSCR (aflossingsruimte)

31-12-2012

31-12-2011

31-12-2010

9.230 602 52 875 10.759

9.203 528 59 746 10.536

21

9.237 518 58 865 10.678 10 22

10.780

10.710

Aantal 1.960

Aantal 1.948

Aantal 2.079

7.223 47

6.829 460

6.745 379

9.230

9.237

9.203

€ 454,62 € 119.724 4,46%

€ 433,40 € 123.360 4,22%

€ 429,48 € 123.605 4,17%

0,63%

0,54%

0,8%

0,4 20,7% -0,6% -15,8%

0,3 24,5% 1,6% -/- 4,6%

0,4 26,2% 5,7% 12,0%

2,76 1,8

3,02 1,9

2,67 1,8


BALANS PER

31-122012

31-122011

31-122010

31-122009

31-122008

356,8 26,3 0,6 13,2 396,9

384,8 1,9 0,7 9,9 397,2

374,0

351,4

347,6

3,4 11,5 388,9

13,8 9,2 374,4

10,6 13,0 371,2

82,0 11,7 268,6 34,6 396,9

97,3 5,7 259,0 35,2 397,2

102,0 7,3 251,8 27,8 388,9

91,1 12,2 240,6 30,5 374,4

87,6 12,8 242 28,7 371,2

WINST- EN VERLIESREKENING OVER

2012

2011

2010

2009

2008

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Verkoop onroerende zaken Mutatie onderhanden werk Geactiveerde kosten Overige opbrengsten Totaal opbrengsten

58,8 5,0 -0,3 0,5 0,3 64,2

55,7 2,4 0,3 0,4 58,8

54,3 1,4 0,1 0,3 0,8 56,9

52,7 1,5 0,7 0,3 0,3 55,5

50,7 2,0 0,1 0,5 0,4 53,7

Bedrijfslasten Afschrijvingen Afwaarderingen Salarissen en premies Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten

16,9 23,1 8,0 10,8 9,5 68,4

19,1 6,7 7,5 9,6 9,3 52.2

11,8 -/- 0,3 6,8 9,5 8,7 36,5

10,9 4,4 7,0 9,5 9,1 40,9

10,0 9,7 7,6 11,8 7,9 47,0

ACTIVA Materiele Vaste activa Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Vlottende activa Totaal activa PASSIVA Eigen vermogen Voorzieningen Langlopende schulden Kortlopende schulden Totaal passiva

Bedrijfsresultaat Rentelasten minus rentebaten Jaarresultaat voor belastingen Vennootschapsbelasting Resultaat na belasting

-4,2 -/- 11,2

-/-

6.6 9,8

20,4 -/- 11,2

14,6 -/- 11,6

6,7 -/- 11,3

-/- 15,4 -/- 0 -/- 15,4

-/-/-/-

3.2 1,5 4.7

9,2 1,7 10,9

3,1 0,4 3,5

-/- 4,6 -/- 0,7 -/- 5,3


9 Balans per 31 december 2012 Balans 31/12 2012 na winstbestemming (bedragen * € 1.000) ACTIVA A. VASTE ACTIVA II. Materiele Vaste activa - Sociaal Vastgoed in exploitatie - Sociaal Vastgoed in ontwikkeling - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Subtotaal MVA III. Vastgoedbeleggingen - Commercieel Vastgoed in exploitatie - Onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden VoorwaardenVastgoed in ontwikkeling - Commercieel Subtotaal VgB IV. Financiële vaste activa - Overige Effecten (Derivaten) - Overige vorderingen Subtotaal FVA TOTAAL VASTE ACTIVA B. VLOTTENDE ACTIVA I. Voorraden - Vastgoed bestemd voor verkoop - Vastgoed in ontwikkeling voor verkoop - Overige voorraden Subtotaal Voorraden II. Onderhanden projecten III. Vorderingen - Huurdebiteuren - Gemeenten - Overige vorderingen - Overlopende activa Subtotaal Vorderingen IV. Liquide middelen TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA TOTAAL ACTIVA

31-12-2012

31-12-2011

345.877 3.732 7.217

336.789 29.421 7.486

356.826

7.988 373.696

19.612 6.248

10.762 1.929

439 26.299

293 12.984

0 585 585 383.710

91 585 676 387.356

3.704 0 134 3.838 0

3.595 1.414 137 5.146 1.497

317 259 541 290 1.407 7.992 13.237

257 101 329 1.591 2.278 965 9.886

396.947

397.242


Balans 31/12 2012 na winstneming (bedragen * € 1.000)

31-12-2012

31-12-2011

97.322 22 15.357 81.987

102.003 0 -/- 4.681 97.322

10.870 502 327 11.699

5.422 0 324 5.746

261.914 6.278 431 268.623

256.602 1.926 455 258.983

21.188 3.195 1.287 8.968 34.638

22.985 2.889 1.648 7.669 35.191

396.947

397.242

PASSIVA

C. EIGEN VERMOGEN -

Algemene bedrijfsreserves Waardeveranderingen VOV Resultaat boekjaar Totaal Eigen Vermogen

-/-

D. VOORZIENINGEN -

Voorziening onrendabele investeringen Voorziening VOV in ontwikkeling Overige voorzieningen Totaal Voorzieningen

E. LANGLOPENDE SCHULDEN -

Schulden/leningen kredietinstellingen Verplichting Verkocht Onder Voorwaarden Overige Schulden (Waarborgsommen) Totaal langlopende schulden

F. KORTLOPENDE SCHULDEN -

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

TOTAAL PASSIVA


10

Winst- en verliesrekening

Per 31 december 2012 (bedragen* € 1.000) Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Vergoedingen Verkoop bestaand bezit Verkoop nieuwbouw Geactiveerde kosten Overige opbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten

2012

2011

56.432 2.377 4.974 -311 452 280 64.204

53.481 2.187 2.390 0 273 392 58.723

Bedrijfslasten Afschrijvingen Waardeveranderingen vastgoed Lonen en Salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten

16.870 23.188 6.168 832 1.017 10.832 9.458 68.365

19.131 6.739 5.732 761 980 9.586 9.292 52.221

Bedrijfsresultaat

-4.161

6.502

822 -/- 12.018 -/- 15.357

2.143 -/- 11.883 -/- 3.238

0

-/- 1.443

-/- 15.357

-/- 4.681

Rentebaten Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

Vennootschapsbelasting

Resultaat na belastingen


11

Kasstroomoverzicht (bedragen * € 1.000) 2012

a. Kasstroom uit operationele activiteiten Jaarresultaat Aanpassingen voor: - Afschrijvingen - Waardeveranderingen - Mutatie voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal: - Mutatie voorraden - Mutatie onderhanden werk - Mutatie vorderingen - Mutatie kortlopende schulden

Desinvestering van MVA Desinvesteringen van VG Mutatie financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten

c. Kasstroom uit financieringsactiviteiten Aflossing leningen Nieuwe leningen Mutatie waarborgsommen Kasstroom uit financieringsactiviteiten

2011

-15.357

2011

-4.681

16.870 23.056 5.953

19.131 6.610 -/- 1.602

1.308 1.497 871 1.244

-/- 1.467 29 1.808 137

Kasstroom uit operationele activiteiten b. Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investering in materiele vaste activa Investering in Vastgoed beleg. Mutatie naar voorziening MVA Mutatie naar voorziening VB

2012

50.799

24.646

35.442

19.965

-18.751 -10.123 -4.502 -946

-/-40.589

2.148

1.560

177 91

2.702

1.615

-31.906

-27.985 31.500 -24

-/- 34.712

-/- 19.515 33.000 -/-17 3.491

13.468

Toename c/q afname liquide middelen

7.027

-/- 1.279

Liquide middelen 31 december Liquide middelen 1 januari Toename c/q afname

7.992 965 7.027

965 2.244 -/- 1.279




Concept. Jaarverslag Jaarverslag Begroting

Recommend Documents