Hufters en huurbazen. Een cursus toegepast huurrecht

Hufters en huurbazen Een cursus toegepast huurrecht

Een cursus toegepast huurrecht

Voorwoord Als je eerstejaars student bent en je woont ver weg van de nieuwe stad waarin je gaat studeren is het hebben van een kamer een noodzaak. Ik zal het niet rooskleuriger verkopen dan het is: voor veel mensen is het vinden van een kamer makkelijker gezegd dan gedaan. Je bent namelijk verre van de enige die een nieuwe kamer aan het zoeken is. Echter, ook hier geldt ‘de aanhouder wint’! Door de krapte op de kamermarkt zal de keuze in de eerste maanden beperkt zijn, maar je moet een kamer hebben, laten we dit “noodverhuizen” noemen. Als je uiteindelijk een kamer heb gevonden, dan kun je van daar uit naar een betere kamer verhuizen, laten we dit “wensverhuizen” noemen. Voor het noodverhuizen wordt er tegen je gezegd dat je niet kritisch moet zijn, je moet blij zijn dat je wat hebt. Daar is de VSSD het niet mee eens en daaruit is deze reader “Hufters en huurbazen” uit ontstaan. Als nieuwe student mag je, en in onze mening moet je zelfs, kritisch zijn, want anders word je misschien uitgebuit door die paar hufters die er zijn. Daarnaast is het belangrijk om te weten wat jouw rechten en de plichten van de verhuurder zijn. Weet je dat niet, dan kan de verhuurder je veel wijs proberen te maken, als hij tot de categorie hufters/huisjesmelkers hoort. In deze reader staan verschillende voorbeelden die onze bestuursleden zelf meegemaakt hebben of verteld zijn door mensen die bij het VSSD Steunpunt zijn langs geweest om hulp te zoeken. Sommige voorbeelden klinken absurd, maar hopelijk kunnen ze allemaal voorkomen worden na het lezen van deze reader.

Sietse Bolt Secretaris der VSSD, bestuur 2010-2011 Coördinator Steunpunt & beleidsgroep Huisvesting

1

Hufters en huurbazen

Inhoudsopgave VOORWOORD ........................................................................ 1 INHOUDSOPGAVE ................................................................. 2 INLEIDING .............................................................................. 3 INLEIDING .............................................................................. 3 HUURRECHT .......................................................................... 4 JE ZOEKT EEN KAMER .................................................................................................................................... 4 Privacy..................................................................................................................................................... 4 JE VINDT EEN KAMER ..................................................................................................................................... 5 Contract ................................................................................................................................................... 5 Overig papierwerk .................................................................................................................................... 5 ‘Maar ik mag me niet bij de gemeente inschrijven van mijn huisbaas!’ ...................................................... 6 HUUR BETALEN ............................................................................................................................................. 6 Huurverhogingen ..................................................................................................................................... 6 Huurtoeslag ............................................................................................................................................. 7 Extra kosten ............................................................................................................................................. 7 ONDERHOUD ................................................................................................................................................. 8 De huurder ............................................................................................................................................... 8 De verhuurder .......................................................................................................................................... 8 Servicecontract......................................................................................................................................... 8 Achterstallig onderhoud ........................................................................................................................... 9 DE HUUR WORDT OPGEZEGD .......................................................................................................................... 9 Jij zegt de huur op .................................................................................................................................... 9 De huisbaas zegt de huur op ..................................................................................................................... 9 ONENIGHEID MET DE VERHUURDER, WAT NU? .............................................................................................. 10 TIJDELIJKE HUUR......................................................................................................................................... 11 Wat is onderhuur? .................................................................................................................................. 11 Valkuilen ................................................................................................................................................ 11 Wat te doen? .......................................................................................................................................... 11

INSTANTIES ..........................................................................12

2


Inleiding Deze reader “Hufters en huurbazen” hoort bij de gelijknamige cursus die door de Vereniging voor Studie- en Studentenbelangen te Delft, de VSSD, wordt gegeven tijdens de Kamerzoekdagen in Delft. De Kamerzoekdagen worden georganiseerd door de studentenvereniging De Bolk en de VSSD en hebben als doel om aankomende eerstejaars studenten wegwijs te maken in het vinden van een kamer in Delft. De reader is opgezet als handig naslagwerk dat gebruikt kan worden bij het hele traject van het zoeken van een kamer tot aan de dag dat je de gevonden kamer weer gaat verlaten. Het doel is niet om zoveel mogelijke juridische kennis over te dragen, maar om een juridisch onderbouwd handvat te geven bij het proces. Met die kennis kunnen veel problemen voorkomen worden, immers: voorkomen is beter dan genezen! Stap voor stap worden de volgende onderwerpen behandeld, in dezelfde volgorde als jij ze waarschijnlijk zal doorlopen: 1. Je zoekt een kamer 2. Je vindt een kamer 3. Je moet huur betalen 4. De kamer moet worden opgeknapt 5. De huur wordt opgezegd 6. Onenigheid met de verhuurder, wat nu? 7. Tijdelijke huur (Onderhuur) Bij iedere stap worden de belangrijkste zaken behandeld waaraan gedacht moet worden en wordt vermeld welke wettelijke rechten en plichten je hebt. Mochten er uiteindelijk toch problemen ontstaan, dan zijn er verschillende manieren om daarover geadviseerd te worden. Zo heeft de VSSD een steunpunt waar je met al je vragen over huurrecht terecht kunt. Op de laatste bladzijde staan alle adressen die handig kunnen zijn voor het leven op kamers.

3


Huurrecht Je zoekt een kamer Hoewel dit niet op eerste gezicht veel te maken heeft met het huurrecht, is het toch bij deze eerste stap al belangrijk om na te gaan denken. Hoewel veel mensen zeggen dat het vinden van een kamer moeilijk kan zijn en dat je dus niet kritisch mag zijn, is het juist van groot belang dat je kritisch bent. Voor een noodverhuizing mag je dan wel een beetje minder kritisch zijn dan voor een wensverhuizing, maar het is toch belangrijk omdat je een deel van je leven in die kamer moet wonen. Een makkelijke manier om niet direct tegen de eerste kamer, die waarschijnlijk niet aan je eisen voldoet, ‘ja’ te zeggen, is een lijstje te maken met minimale eisen waaraan jouw kamer moet voldoen. Je kunt jezelf hierbij de volgende dingen afvragen:  Wil je huisgenoten, zo ja, hoeveel?  Hoe netjes en schoon moet het minimaal zijn  Ga je iedere week terug naar je ouders, of heb je liever een wasmachine in het huis?  In sommige hospitakamers kun je niet koken. Ga je iedere dag naar een open eettafel, of zoek je liever verder naar een plek waar je wel kunt koken?  Etc… Zoveel mensen, zoveel wensen. Toch ontbreken er altijd een paar zeer belangrijke punten als het lijstje af is. Vaak staan brandveiligheid en inbraakveiligheid heel laag op het lijstje met eisen die gesteld worden aan de eerste kamer, terwijl deze twee items vitaal zijn. In sommige huizen zijn de gangen geblokkeerd door de vele bierkratjes die niemand wegbrengt. Als er brand is, is er rook. Als er rook is, zijn deze bierkratjes een onneembaar obstakel om langs naar buiten te komen. Het gebeurt ieder jaar weer dat er brand uitbreekt in een studentenhuis door sigaretten op de bank of gebrekkige elektrische installaties. Sommige kamers worden niet voorzien van een slot. Aan de ene kant vermindert dit heel erg je privacy: je zult maar ergens mee bezig zijn in je kamer waarbij je niet gestoord wil worden en er komt om de haverklap een huisgenoot naar binnen gestormd. Aan de andere kant is het op het gebied van verzekering ook lastig omdat er zonder slot op je kamer er niet wordt uitgekeerd als er iets is gestolen, want er zijn immers geen braaksporen. Privacy Niemand, dus ook niet je huisbaas, mag zonder toestemming je huis binnenkomen. Dat geld dus ook voor de gemeenschappelijke ruimtes! Je hebt namelijk recht op ongestoord woongenot en dat houdt in dat ook je privacy gewaarborgd wordt. Een huisbaas heeft net zo veel recht om binnen te komen als een willekeurige vreemde. Uitzondering: dit gaat niet op als hij onderhoud moet plegen. Hij moet aankondigen wanneer dat gebeurt, en een huurder moet hem de ruimte geven het onderhoud uit te voeren. Emma heeft een kamer gehuurd. Ze had op korte termijn iets nodig, want twee uur reizen werd haar echt teveel. De enige kamer die zij dacht te kunnen krijgen had maar een klein nadeel, de deur kon niet meer op slot. Alles ging goed totdat ze na een paar maanden plotseling merkte dat haar digitale camera van haar kamer was verdwenen. Er werd wel vaker wat van elkaar geleend in het huis, maar geen van haar huisgenoten wist wat er met de camera was gebeurd. De camera werd opgegeven als gestolen en ze probeerde het geld terug te krijgen van haar verzekering. Deze heeft echter niets uitgekeerd omdat er geen braaksporen waren en de kamer niet voorzien was van goed hang- en sluitwerk.

4


Natuurlijk zullen niet alle kamers die je gaat bezoeken aan alle eisen voldoen die je er aan stelt. Zet voordat je een kamer gaat bekijken op een rijtje welke eisen je bereid bent te laten vallen en tegen welke prijs je de kamer toch nog accepteert. Je vindt een kamer Gefeliciteerd, je hebt een kamer gevonden! Er moeten nu een aantal dingen geregeld worden. Het eerste dat geregeld moet worden is een contract, maar daarnaast zijn er nog een aantal andere zaken die geregeld moeten worden. Contract Als het goed is zal je zodra je een overeenkomst bereikt met de eigenaar van de kamer een huurcontract voorgeschoteld krijgen. Om gelijk een mythe uit de weg te helpen, een contract is zeer gewenst maar niet nodig: een mondelinge overeenkomst is ook geldig. Je kunt met drie (maandelijkse) betalingen bewijzen dat je een kamer huurt. Drie rekeningafschriften vormen op die manier al een overeenkomst. Natuurlijk is het opstellen van een contract wel beter dan een mondelinge afspraak. Veel werk is het niet, want een standaard contract kan worden gedownload of opgehaald bij de VSSD. Nu kan het zo zijn dat het contract dat je krijgt (flink) afwijkt van het standaardcontract. Er kunnen dingen instaan die volgens het huurrecht helemaal niet mogen, maar toch staat jouw handtekening er onder. Het is dan belangrijk om te weten dat huurrecht voor het grootste gedeelte dwingend recht of semidwingend recht is. Dit betekent dat er in contracten niets anders mag worden afgesproken dan in de wet staan, tenzij de afspraak in het voordeel van de huurder is. Om dat laatste te verduidelijken: in het contract kan staan dat een huisbaas ook graag het kleine onderhoud op zich neemt. Dat hoeft hij niet te doen, want klein onderhoud is voor de huurder. Als hij het toch wil doen en dat wordt contractueel vastgelegd dan kan de huurder hem daar aan houden. De andere kant op werkt het niet. Bijvoorbeeld bij groot onderhoud: daar staat in de wet dat het groot onderhoud voor de verhuurder is. Een contract kan de huurder niet verplichten het groot onderhoud voor zijn rekening te nemen. Staat er toch iets in het contract wat niet mag, dan wordt die clausule nietig (ongeldig) verklaard, terwijl de rest van het contract gewoon geldig blijft. Mocht je denken dat er iets vreemds in je contract staat, dan kun je altijd langs komen bij het VSSD Steunpunt om het uit te laten zoeken. Marco is eerstejaars en heeft een aanbod gekregen voor een kamer in het centrum. In het contract staat dat de huur eindigt na 12 maanden en dat Marco dan de kamer moet verlaten. In het huurrecht staat dat het contract alleen mag worden opgezegd met een van de redenen die in de wet zijn genoemd, dus de clausule dat Marco de kamer moet verlaten over een jaar is nietig. Na contact met de huurbaas is deze zin geschrapt en is het huurcontract naar een normaal huurcontract voor onbepaalde tijd omgezet. Overig papierwerk Nadat het huurcontract is ondertekend zijn er nog een aantal zaken te regelen. De volgende stap is om zo spoedig mogelijk naar de gemeente te gaan om je vermelding in de de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) te laten aanpassen. Doe dit snel, want dit moet binnen 5 dagen nadat je verhuisd bent! De inschrijving bij de gemeente is belangrijk voor studenten omdat de systemen van de Dienst Uitvoering Onderwijs (DUO) gekoppeld zijn aan de GBA. Zonder inschrijving op je nieuwe adres kan er geen uitwonende beurs aangevraagd worden. Naast de inschrijving in de GBA en het omzetten van je studiefinanciering in een uitwonende beurs is het ook belangrijk om eens na te denken over verzekeringen. In een gemiddelde studentenkamer staat, naast een bed, bureau en kast, toch al snel een computer, een televisie en misschien nog wel andere apparatuur. Samen heeft dit al snel een waarde van meer dan €5000. Het kan worden aanbevolen om dit te verzekeren. Het ligt niet in lijn van deze reader om diep op verzekeringen in te gaan, maar mocht

5


er onafhankelijke advies nodig zijn dan kan er contact worden opgenomen met de VSSD Verzekeringen of met de adviseur van je ouders. ‘Maar ik mag me niet bij de gemeente inschrijven van mijn huisbaas!’ Een kamer waarbij je jezelf niet bij de gemeente mag inschrijven moet je niet accepteren, aangezien het dan huis waarschijnlijk illegaal verhuurd wordt. Hiervoor kan jijzelf ook verantwoordelijk gehouden worden omdat er een belletje moet gaan rinkelen zodra een huurder zich niet mag inschrijven van de verhuurder. Dit kan nadelige (financiële) gevolgen voor jezelf hebben, in de vorm van je huis kwijtraken en/of boetes, dus doe het niet! Huur betalen Huur is opgebouwd uit de zogenaamde kale huur en de bijkomende servicekosten. De kale huur betaal je voor de muren, de vloer en het dak boven je hoofd en is gebonden aan een maximum dat door de overheid is vastgesteld. Het maximum kan worden berekend met het puntensysteem van de huurcommissie. In het puntensysteem wordt alles van de woning gewaardeerd, van het aantal vierkante meters tot en met de verwarming en de douche. Uit de berekening rolt een puntenaantal dat met behulp van een omrekentabel kan worden omgerekend tot een maximum kale huurprijs. Meer informatie staat op de site van de huurcommissie (zie pagina 12). Sommige verhuurders denken dat het puntensysteem een richtprijs geeft die gevraagd kan worden voor de woning. Dat is echter onjuist, het is een wettelijke regelingen dus een maximumprijs. Mocht je ontdekken dat je teveel huur betaalt en je doet dit binnen 6 maanden vanaf de start van het huren, dan kan je alle teveel betaalde huur terug krijgen en wordt er een nieuwe huurprijs vastgesteld. Mocht je pas na 6 maanden tot die ontdekking komen, dan wordt er alleen een nieuwe huurprijs vastgesteld. Het vaststellen van de nieuwe huurprijs wordt gedaan door de huurcommissie. Bij het gebruik van een kamer kan het voorkomen dat je huisbaas het gas, water en licht betaalt. Deze kosten mag hij aan je doorberekenen in de vorm van servicekosten. De servicekosten die aan jou worden doorberekend zijn als het goed is de werkelijke kosten, dus de huisbaas moet één keer per jaar laten zien wat hij met het ontvangen geld heeft gedaan. Hierbij kan het voorkomen dat je wat geld terugkrijgt maar het kan ook zo zijn, bijvoorbeeld met de stijgende energiekosten, dat er wat bijbetaald moet worden. De afrekening van de servicekosten vindt meestal plaats begin mei, maar dit verschilt per verhuurder. Niet alle verhuurders splitsen de huur netjes op in kale huur en servicekosten, dit heet dan een zogenaamde “all-in huur”. Het nadeel van all-in huur is dat de huurder niet kan weten wat hij precies betaalt aan kale huur en servicekosten en dat er onmogelijk vastgesteld kan worden of de gevraagde prijs te hoog is. Op verzoek kan de huurcommissie de all-in huur splitsen in kale huur en servicekosten. Dit kan je veel geld opleveren: de huurcommissie stelt doorgaans de nieuwe huurprijs vast op 55% van het maximaal toelaatbare, en zorgt ervoor dat de verhuurder ook daadwerkelijk de kosten splitst. . Huurverhogingen Huurverhogingen voor woningen die onder het puntenstelsel vallen mogen één keer per jaar doorgevoerd worden met een door de overheid vastgesteld percentage, dat meestal rond de 3% ligt. Meestal wordt de huurverhoging tegelijkertijd doorgevoerd met de afrekening van de servicekosten en vind dit plaats rond juli, maar dat hoeft niet. Met de afrekening van de servicekosten wordt tegelijkertijd ook het nieuwe bedrag voor de servicekosten bepaald. Als je in een geliberaliseerde woning woont (de kale huurprijs is hoger dan € 652,52) moet er in je contract staan hoe er me huurverhogingen omgegaan wordt. Staat er niets, dan mag je huur niet om

6


hoog! Dit kan van toepassing zijn als je met meerdere studenten één huis huurt (i.p.v. losse kamers in een huis). Huurtoeslag In sommige gevallen kun je huurtoeslag krijgen. Dit kan echter alleen in enkele uitzonderlijke gevallen. Om te beginnen moet je een eigen voordeur hebben, en geen gedeelde voorzieningen als badkamer en keuken. Op www.toeslagen.nl kun je opzoeken of jouw kamer in aanmerking komt voor huurtoeslag. Extra kosten Je kunt naast de huur die je iedere maand moet betalen ook nog extra kosten verwachten. De meeste van deze kosten worden gevraagd aan het begin, dus als het contract wordt ondertekend. De kosten die het meest voorkomen, maar niet altijd mogen, zijn:  Een borgsom  Overnamekosten  Administratiekosten  Bemiddelingskosten  Sleutelgeld Toegestaan Een borgsom wordt meestal in de vorm van één tot twee maanden vooraf betaalde huur gevraagd en dient te worden teruggegeven als je de kamer verlaat in de te verwachten staat, dus net doch gebruikt: je hebt er een periode gewoond. Sommige huisbazen willen nog wel eens vergeten dat je een borgsom hebt betaald, dus probeer er zelf op te letten. Een makkelijke manier om de borgsom terug te krijgen is, in samenspraak met de verhuurder, deze te verrekenen met de laatste maand(en) huur. Overnamekosten zijn kosten die je maakt voor spullen die je overneemt van de vorige huurder. Dit kunnen meubelstukken zijn, maar ook aanpassingen aan de woning. Aan het eind van jouw huurperiode kun je natuurlijk de spullen weer proberen door te verkopen, als dit niet lukt ben jij er aansprakelijk voor. Dit is misschien niet zo belangrijk voor een bank die je hebt gekocht, maar misschien wel voor de aanpassingen die je hebt overgenomen. Peter kreeg in 2008 een nieuwe kamer waarin de vorige bewoonster een wasmachineaansluiting in had laten aanbrengen. Deze was niet origineel aanwezig en er was zelfs een extra gat in de muur gemaakt voor de doorvoer. Voor €0,- heeft Peter deze wasmachineaansluiting overgenomen, samen met alle verantwoordelijkheden daarvoor, omdat het wel handig leek om niet iedere week terug naar zijn ouders te hoeven. Nu hij weer gaat verhuizen moet hij de woning terugbrengen in originele staat, dus zonder de aansluiting, tenzij de volgende huurder deze wil overnemen van hem. Helaas voor Peter wilde de nieuwe huurder geen wasmachineaansluiting en moet hij dus de leidingen weghalen en het gat in de muur dicht maken. Administratiekosten vormen een grijs gebied binnen het huurrecht. Als deze redelijk lijken mogen deze gevraagd worden, maar mochten er hoge administratiekosten worden gevraagd worden deze als “niet eerlijk” zijnde beschouwd door de rechter. DUWO (de studentenhuisvestingorganisatie in de Randstad, onder andere in Delft) vraagt op dit moment administratiekosten van €15 voor het afsluiten van een nieuw contract voor een onzelfstandige woning, wat een redelijk bedrag is. (Misschien) Niet toegestaan: Bemiddelingskosten: Als degene waarvan je gaat huren zelf bemiddelingskosten rekent, dan hoef je die niet te betalen. Immers valt er niets te bemiddelen als er maar twee partijen in het spel zijn. Alleen een derde partij, de bemiddelaar, kan deze kosten rekenen. Sleutelgeld is iets wat altijd wordt beschouwd als “niet eerlijk”: er wordt geld gevraagd waar geen ‘wederdienst’ tegenover staat, oftewel je betaalt nergens voor. Een woning kan niet worden verhuurd

7


als de huurder geen sleutels krijgt van de verhuurder. Daarom is het niet eerlijk dat een huurder geld moet betalen voor de sleutels, tenzij het in de vorm is van de borgsom zoals hierboven is omschreven. Als sleutelgeld wordt gevraagd voor een woning, probeer dan de huurbaas erop attent te maken dat dit niet mag. Mocht de nood hoog zijn voor een woning, dan kun je er altijd voor kiezen om het wel te betalen en per brief aan te geven dat dit een onterechte betaling was en dat je het verrekent met de verdere huur die je betaalt. Onderhoud Als je lang genoeg in de woning woont, komt vanzelf de dag dat het huis opgeknapt moet worden. De kranen gaan lekken, het verfwerk gaat bladderen. Wie moet nu wat opknappen? Hieronder vind je het in het kort. Voor een uitgebreide lijst of als iets een twijfelgeval is kan je terecht op de website van de huurcommissie (zie achterin). De huurder Bijna alles wat aan de binnenkant van de woning zit is voor de rekening van de huurder: het zogenaamde ‘klein onderhoud’. Het plafond dat gewit moet worden, de lekkende kraan, etc. Een vuistregel voor de verdeling huurder/verhuurder is dat alles wat door slijtage door de huurder aan de binnenkant kapot gaat, vervangen wordt door de huurder. Als er gerookt wordt moet het plafond vaker gewit worden, dus het is normaal dat de veroorzaker, de huurder in dit geval, dit doet. Verstoppingen van de riolering zijn een verhaal apart. Zolang deze zich binnen de muren van de kamer bevinden is de huurder aansprakelijk, daarbuiten is dit voor de verhuurder. Een speciaal geval is als de schade veroorzaakt wordt doordat de verhuurder zijn onderhoudsverplichtingen niet nakomt. Als de verhuurder het dak niet op tijd repareert kan er vocht naar binnen komen waardoor het plafond bruin wordt. In dit geval is de verhuurder ook verantwoordelijk voor het opnieuw witten van het plafond. De verhuurder Alles wat aan de buitenkant van de woning zit is voor de rekening van de verhuurder. Het dak dat weer waterdicht moet worden, de kozijnen die geschilderd moeten worden. Dit zijn meestal de grotere klussen waarbij ook hoge investeringen en specialistisch gereedschap bij komen kijken en die meestal maar eens in de zoveel jaar voorkomen. De verhuurder is in de meeste gevallen ook verantwoordelijk voor het onderhoud aan de cv-ketel, ondanks dat deze zich binnen de woning bevindt. Het kan ook zijn dat de schade, ook al zit deze aan de buitenkant van de woning, komt door nalatigheid van de huurder. Dit kan bijvoorbeeld zijn dat als er door de huurder frituurvet door de gootsteen wordt gegooid, wat een verstopping buiten de woning veroorzaakt. De verhuurder moet dit repareren volgens zijn verplichtingen maar mag die kosten op zijn beurt natuurlijk wel weer verhalen op degene die de schade heeft veroorzaakt. Frituurvet hoort niet in de gootsteen thuis, dus in dit geval kunnende kosten voor het verhelpen van de verstopping doorberekend worden aan de huurder. Servicecontract Zoals eerder is aangegeven is huurrecht op veel plaatsen een dwingend recht, er mag dus niet van afgeweken worden. Het onderhoud valt onder het deel van het recht dat semi-dwingend is. Dit betekent dat er van afgeweken mag worden, maar alleen ten voordele van de huurder. In het huurcontract kan worden opgenomen dat er sprake is van een zogenaamd servicecontract waarin staat welke van de onderhoudsverplichtingen van de huurder worden gedragen door de verhuurder. Vaak wordt er voor zo’n servicecontract een klein bedrag in rekening gebracht.

8


Achterstallig onderhoud Wat moet je doen als je voordeur door de wind uit het kozijn is geblazen, maar de verhuurder het niet voor je wil oplossen? Of als het dak lekt? Dit soort zaken verstoren het woongenot zeer ernstig en als de verhuurder het niet wil oplossen nadat het schriftelijk aan hem is gemeld kun je twee dingen doen. 1. Het zelf (laten) repareren, en de kosten hiervoor doorberekenen aan de verhuurder (bijvoorbeeld door huur in te houden). 2. Naar de huurcommissie stappen. Deze stellen tijdelijk een nieuwe, lagere, huurprijs vast, afhankelijk van de ernst van het achterstallig onderhoud. Dit moet de verhuurder er toe aanzetten om de gebreken te gaan verhelpen, want zolang het niet is verholpen blijft de huurprijs voor de woning zeer laag. De huur wordt opgezegd De huur kan zowel door de verhuurder als door de huurder worden opgezegd. Als jij de huur zelf opzegt is er weinig aan de hand, waarschijnlijk mag men je feliciteren met het vinden van een nieuwe en hopelijk betere kamer. De verhuurder kan de huur ook opzeggen, maar hier zitten meer haken en ogen aan. Jij zegt de huur op Als de huurder de huur opzegt, is het enige waaraan gedacht moet worden de opzegtermijn. Deze is meestal één maand, maar deze kan ook contractueel langer zijn met een maximum van 3 maanden. Als de huur is opgezegd moet de kamer in originele staat weer worden opgeleverd en eventueel kunnen spullen en veranderingen worden doorverkocht aan de nieuwe huurder. Als de kamer in goede staat is opgeleverd moet de borgsom teruggegeven worden aan de huurder. Herinner de verhuurder hier eventueel aan. Voor je eigen zekerheid én die van de verhuurder is het beste om je huur schriftelijk op te zeggen per aangetekende brief met handtekening retour. Een speciaal geval is als de kamer voor een minimale periode is verhuurd. Veel mensen zien deze contracten als een contract voor bepaalde tijd, maar als huurder ben je niet verplicht de kamer te verlaten na de contractduur. Het enige waarop gelet moet worden is dat je niet eerder de huur mag opzeggen dan in het contract staat, met een maximum periode van een jaar. De huisbaas zegt de huur op De verhuurder kan niet zomaar de huur opzeggen, als huurder heb je huurbescherming. Vaak proberen huurbazen wel om je onterecht uit je kamer te krijgen, bijvoorbeeld omdat ze het huis willen verkopen, maar koop breekt geen huur. Dit betekent dat het huis ook verkocht kan worden met de huurders erin. Er zijn maar 6 redenen waarom een verhuurder de huur kan opzeggen. Behalve dat de verhuurder maar 6 redenen heeft, heeft hij ook te maken met een langere opzegtermijn van 3 maanden plus een extra maand voor ieder jaar dat de huurder er heeft gewoond, met een maximum van 6 maanden. Dit betekent dat jij als huurder die al 3 jaar in een kamer woont er nog 6 maanden mag blijven wonen als de verhuurder met geldige reden de huur opzegt. In alle gevallen waarbij de verhuurder de huur wil opzeggen en de huurder niet akkoord gaat, zal tussenkomst van een rechter nodig zijn. De redenen waarmee de verhuurder de huur kan opzeggen zijn: 1. Geen goed huurder. Je moet als huurder het heel bont hebben gemaakt al wil je als geen goed huurder aangemerkt worden. Goede manieren om geen goed huurder te worden zijn constant je huur niet betalen, de woning vernielen, overlast veroorzaken, etc. 2. Dringend eigen gebruik. Mocht de verhuurder dringend een huis nodig hebben om zelf in te wonen dan kan dit als opzeggrond gelden. Voordat een rechter dit toe kent zal de verhuurder aan moeten tonen dat hij meer belang heeft bij de woning dan de huurder. Als de eigen woning van de verhuurder afgebrand is zou dit bijvoorbeeld kunnen gelden. 3. Weigering redelijk aanbod. Mocht je contract vernieuwd moeten worden (door een verbouwing, verandering van de huurvoorwaarden, etc.) dan kan je besluiten daar niet mee akkoord te gaan. Een rechter kan dan wél besluiten dat de veranderingen niet ernstig in je

9


nadeel zijn en dus redelijk. Na een afweging van de belangen van de huurder en de verhuurder kan de rechter dan je huurcontract ontbinden. Dit geldt niet als je verhuurder de huurprijs wil veranderen (of je op wat voor manier dan ook meer wil laten betalen) en je daarvoor een nieuw contract wil geven, er moet iets veranderen aan de woning voordat je contract vernieuwd hoeft te worden. 4. Wijziging bestemmingsplan. Als student kun je boven een winkel wonen, of zelfs in een pand dat een winkelbestemming heeft (gekregen). In dit geval komt het gebruik niet overeen met wat het eigenlijk gebruik van het pand zou moeten zijn en kan het huurcontract worden opgezegd. 5. Hospita (9 maanden). Gedurende de eerste 9 maanden van het huren van een hospitakamer kan de hospita besluiten dat je niet in het huis past, dit is een soort proefperiode. De hospita kan de huur in de eerste 9 maanden opzeggen zonder reden. Wel geldt dezelfde opzegtermijn hiervoor, namelijk 3 maanden. 6. Campuscontract. Het campuscontract is ingevoerd om de doorstroming van studentenkamers te bevorderen. Als je in een kamer woont die is aangemerkt is als studentenkamer (bijna alle woningen van DUWO) dan kan je huur opgezegd worden als je geen student meer bent. Onenigheid met de verhuurder, wat nu? Het kan altijd voorkomen dat er onenigheid ontstaat tussen de verhuurder en de huurder. Dit kan gaan over alle onderwerpen die in deze reader zijn geschreven. Sommige problemen zijn onderling goed op te lossen, andere problemen zijn een stuk ingewikkelder. Zodra je het gevoel heb dat je meer informatie wil hebben over het probleem of als de huisbaas zijn machtspositie misbruikt kun je altijd langskomen bij het Steunpunt van de VSSD. Samen kunnen we kijken naar een oplossing van jouw probleem, maar kom wel op tijd zodat we nog wat aan de situatie kunnen doen. Met veel problemen kan je ook naar de huurcommissie. Voor een procedure bij de huurcommissie is het belangrijk dat er brieven naar de verhuurder verstuurd worden waarin het probleem dat jij als huurder hebt wordt benoemd, samen met een mogelijke oplossing voor het probleem en een termijn waarin het probleem opgelost moet zijn. Pas als de verhuurder een paar van deze brieven heeft genegeerd kan de huurcommissie optreden. De uitspraak van de huurcommissie is voor beide partijen bindend, tenzij een van de partijen de beslissing aanvecht bij het kantongerecht. Deze neemt echter vaak het advies van de huurcommissie over. Iets dat nooit uit het oog mag worden verloren, is dat je aan het einde van de dag nog door de deur moet kunnen met elkaar. Dit is letterlijk bedoeld als je in een hospitakamer woont, want je moet dan door dezelfde deur als je huisbaas die je al die klachtbrieven heb gestuurd en misschien wel voor de huurcommissie heb gesleept. Ook als je huisbaas niet in hetzelfde huis woont, is het raadzaam om de sfeer niet zo ver te verpesten dat je elkaar niet meer recht in de ogen kan kijken. Soms is het daarom bij erg grote ruzie beter voor je eigen leefplezier om je kamer te verlaten en een nieuwe te zoeken. Mocht dit het geval zijn dan kun je onderhandelen met je huisbaas over een “verhuisvergoeding”: geld wat jij zou krijgen als je vrijwillig het huis verlaat. Verhuizen kost geld, zoals geld voor nieuw behang, vloerbedekking, etc., neem dit ook mee in het bepalen van de hoogte van deze “oprotpremie”.

10


Tijdelijke huur De eerste kamer voor veel eerstejaars studenten is een kamer met een tijdelijk huurcontract of een kamer in onderhuur. Ze gebruiken deze kamer dan als een soort springplank naar een permanente kamer. Maar wat is tijdelijke huur nu precies, en wanneer is het toegestaan? Wat is onderhuur? Onderhuur is als iemand zijn kamer op dat moment niet gebruikt en deze wil verhuren aan een ander. Er zijn veel redenen waarom iemand zijn eigen kamer niet gebruikt en deze wil doorverhuren aan een ander. In het algemeen geldt dat er een goede reden moet zijn voor de einddatum, anders wordt het onderhuurcontract automatisch omgezet in een contract voor onbepaalde tijd. Voor de wet zijn er eigenlijk maar twee situaties mogelijk: 1. De verhuurder verhuurt zijn kamer, omdat hij zelf tijdelijk ergens anders gaat wonen en na die periode wil terugkeren. Met studentenkamers gebeurt dit heel vaak, bijvoorbeeld tijdens stages in het buitenland. 2. De verhuurder koopt een huis, maar gaat daar niet direct wonen. In plaats daarvan verhuurt hij het eerst aan iemand, om er later alsnog zelf in te gaan wonen. Maar dan moet aantoonbaar zijn dat de huurder na die periode het huis zelf dringend nodig heeft. De huisbaas kan zo’n contract voor tijdelijke huur opstellen, maar ook een student die een tijd naar het buitenland gaat kan een onderhuurcontract opstellen. Hij moet dan wel toestemming gevraagd hebben aan zijn huisbaas of hij zijn kamer mag onderverhuren aan een ander in de tijd dat hij zelf weg is. Onderhuur is toegestaan in Nederland, tenzij in het contract vermeld staat dat het niet toegestaan is, en heeft als doel om meer kamers beschikbaar te krijgen en zo de kamernood onder studenten te verlichten. Andere namen waaronder onderhuur ook wel bekend staat in de wet is tussenhuur of diplomatenovereenkomst. Valkuilen Aan onderhuur zitten niet zoveel valkuilen voor de onderhuurder, maar wel voor de huurder. Het enige waarvoor de onderhuurder moet zorgen is dat hij de kamer op tijd heeft verlaten en deze daarbij netjes achterlaat. De huurder moet echter op meer punten letten. Allereerst moet de huurder in het contract een vaste datum noemen waarop de kamer moet zijn verlaten door de onderhuurder. Soms komt het voor dat het verblijf in het buitenland verlengd wordt, bijvoorbeeld een stage waar een vakantie aan vastgeplakt wordt. Als de datum waarop de woning leeg moet zijn, verschoven wordt, kan dit gevaarlijk zijn. Immers kan de onderhuurder in het pand zich gaan beroepen op huurbescherming: hij heeft min of meer dezelfde rechten als dat de huurder bij de verhuurder heeft. Als je dan als huurder terugkomt moet je dan eerst nog een lastige onderhuurder uit je woning krijgen voordat je er zelf weer in kan. Om misbruik van onderhuur te voorkomen moet bij het beëindigen van het onderhuurcontract de originele eigenaar of huurder van de kamer er belang bij hebben dat hij weer in bezit komt van zijn kamer. Wat te doen? Als je kamer in onderhuur wil doen is het handig om dit eerst te overleggen met je huisbaas of woningbouwvereniging. Soms kan de huisbaas de onderhuur voor jou regelen, DUWO wil bijvoorbeeld graag weten als je naar het buitenland gaat of zij jouw kamer voor jou kunnen verhuren. Als je zelf een kamer in onderhuur aanneemt, betekent het automatisch dat je later nogmaals een kamer moet vinden en dat er een uiterste datum voor staat, namelijk de einddatum die in het onderhuur contract staat. Het prettige is wel dat je gewoon een goede uitvalsbasis hebt om vanuit te zoeken, en met een beetje geluk kan je ook nog in het complex waar je woont wat vinden.

11


Instanties VSSD De Vereniging voor Studie- en Studentenbelangen Delft houdt zich bezig met de belangenbehartiging van de studenten. Daarnaast biedt de VSSD enkele diensten aan aan studenten, waaronder verzekeringen en een steunpunt waar je terecht kunt met vragen over huurrecht, onderwijsrecht en arbeidsrecht. VSSD Algemeen Leeghwaterstraat 42 2628 CA Delft

VSSD Steunpunt

VSSD Verzekeringen

  

015-2782050 www.vssd.nl/steunpunt [email protected]

015-2781491 www.vssd.nl/verzekering [email protected]

015-2782050 www.vssd.nl [email protected]

DUWO Stichting DUWO is in Delft de studentenhuisvestingorganisatie, en verzorgt dan ook voor veel studenten de huisvesting in Delft. De DUWO verzamelt veel van de instemmingen in studentenhuizen op haar website. Ook veel hospitakamers worden via de DUWO aangeboden. Wijwonen is de bewonersorganisatie van DUWO, waar je als DUWO huurder terecht kan met je klachten en problemen. DUWO Kanaalweg 4 2628 EB Delft  015-2192200  www.duwo.nl  [email protected]

WijWonen

 wijwonendelft.nl  [email protected]

Huurcommissie De huurcommissie is een onafhankelijke organisatie van de overheid die een uitspraak doet of advies geeft over de hoogte van de huurprijs en andere betalingsverplichtingen.  

0800-4887243 www.huurcommissie.nl

Gemeente Delft Wanneer je gaat wonen in Delft moet je je inschrijven bij de gemeente om aanspraak te kunnen maken op uitwonende studiefinanciering. Dit kun je gemakkelijk doen via de website van de gemeente Delft bij het Gemeente Loket. Phoenixstraat 16 Postbus 78 2600 ME Delft  14015  www.delft.nl

12

Hufters en Huurbazen is een uitgave van de

Vereniging voor Studie- en Studentenbelangen te Delft ten behoeve van de kamerzoekdagen.

Deze druk is gereviseerd in 2011 door

Jelle Veraa & Sietse Bolt VSSD steunpunt 2011

VSSD Leeghwaterstraat 42 2628 CA Delft  015-2782050  www.vssd.nl  [email protected] (algemeen); [email protected] (juridische hulp)

Hufters en huurbazen. Een cursus toegepast huurrecht

Recommend Documents