Huurgeschil.nl Overzicht inhoud basiscursus bedrijfsruimte
Cursus huurrecht Indeling in modules
Systematiek van de wet
•
• •
Gelaagde structuur van de wetboeken; Algemene bepalingen huurrecht (artikel 7:201 BW– artikel 7:231 BW); o Huur van roerende zaken; o Huur van onroerende zaken; Woonruimte (verder nader geregeld v.a. art. 7:232 BW); Bedrijfsruimte (winkelruimte nader geregeld v.a. 7:290 BW); Kantoor - en opslag ruimte (artikel 7:228 BW -7:231 BW); Los land niet zijnde pacht; Huur van woonruimte (artikel 7:232 BW -7:782 BW); Huur van winkel bedrijfsruimte (artikelen 7:290 BW – 7:310 BW); Tussenstap
Een huurovereenkomst is een bijzondere overeenkomst. Gezien de gelaagde structuur van het wetboek is het algemene verbintenisrecht gewoon van toepassing. Een aantal veel voorkomende artikelen van het gewone verbintenissenrecht waarop op het gebied van het huurrecht door (ver)huurder terug wordt gegrepen zijn onder meer: • • • • • • • • • •
Artikel 3:35 BW (wettelijke vertrouwensregel); Artikel 3:42 BW (algemene conversie regel); Artikel 3:264 BW (hypotheekbeding in hypotheekakte); Artikel 6:74 BW (algemene regel i.v.m. toerekenbaar tekort schieten); Artikel 6:96 BW (doorbelaste kosten ter begroting van schade); Artikel 6:159 BW (contractsoverneming); Artikel 6:212 BW (ongerechtvaardigde verrijking); Artikel 6:258 BW (onvoorziene omstandigheden); Artikel 6:265 BW (ontbinding van de overeenkomst); Artikel 6:267 BW (schadevergoeding op grond van ontbinding); Algemeen gedeelte huurrecht Wat is een huurovereenkomst ? Gebrekenregeling
Huurgeschil.nl Overzicht inhoud basiscursus bedrijfsruimte
• • • • • • • • • •
Op welke wijze dient de verhuurder het gehuurde ter beschikking te stellen: Objectieve en subjectieve staat van onderhoud; Wat wordt onder een gebrek verstaan? Op welke wijze dient een huurder het gebrek te melden ? Wanneer is een verhuurder in verzuim op het ontstaan van een gebrek? Mogelijkheden opschorting van huur; Mogelijkheden van tijdelijke huurverlaging; Mag huurder herstelverplichtingen opschorten als de huur niet volledig is voldaan? Huurder dient zorg te dragen voor klein onderhoud; Besluit Kleine Herstellingen; Nulpuntenlijst; Gevolgschade wegens gebreken aan het gehuurde
• • • •
Geen risico aansprakelijkheid verhuurder; Toerekenbaarheid is kernbegrip; Gebreken die bij aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig waren; Mogelijkheden uitsluiting gevolgschade door de verhuurder;
Wijzigingen aan het gehuurde •
•
Wijziging binnenzijde van het gehuurde; o Geen sprake van slechtere verhuurbaarheid en schade aan het gehuurde door wijziging; o Zwaarwegend belang verhuurder; Wijziging aan buitenzijde van het gehuurde; o Regelend recht; o Echter 10 EVRM in het kader van bijvoorbeeld schotel antennes; Renovatie van het gehuurde
• Onderscheid tussen noodzakelijke werkzaamheden en renovatie; Noodzakelijke herstelwerkzaamheden
Noodzakelijke herstelwerkzaamheden door huurder; Noodzakelijke herstelwerkzaamheden door buurman; Gedoogplicht toelaten herstelwerkzaamheden;
Renovatiewerkzaamheden (Verbetering van het gehuurde); • • •
Redelijke voorstel (complexgewijze renovatie); Mogelijkheid bezwaar redelijk voorstel door de huurder; Verband met opzeggingsgrond en afwijzing bezwaar van de huurder;
Huurgeschil.nl Overzicht inhoud basiscursus bedrijfsruimte
• • • •
Vergoedingen bij renovatie (Bbsh); Relatie renovatie en Wet overleg huurder verhuurder; Renovatie en instandhouding van de huurovereenkomst; Renovatie en beëindiging van de huurovereenkomst (relatie mat 7:274 lid 1 sub c BW);
Schade aan het gehuurde • • • •
Alle schade behalve brandschade voor rekening van huurder, tenzij..; Brandschade; o Risico huurder wegend brand door derden? Bewijsvermoeden aanwezigheid schade; Het vermoeden van artikel 7:218 lid 3 BW en 7:224 BW (de oplevering); Oplevering van het gehuurde
• • • • • • • • • •
Aanvang huurovereenkomst vóór of na 2003; Beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst; Bewijslast ten aanzien van de toestand van het gehuurde; Schade aan het gehuurde en bewijslast; Bewijsvermoedens van artikel 7:218 BW en 7:224 BW; Recht om geoorloofde wijzigingen in het gehuurde te laten zitten, tenzij last; Ongeoorloofde wijzigingen dienen te worden verwijderd; Zaken die zonder noemenswaardige kosten verwijderd dienen te worden en de oplevering van de woning; Wijzigingen die gemeengoed zijn geworden; Ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW); Huurovereenkomst bepaalde duur voor woonruimte;
• • •
• • •
Campuscontract (artikel 7:274 lid 4 BW) Leegstandswet (verhuring in verband met sloop); Verhuring in verband met; o indien de verhuurder die de woonruimte niet zelf heeft bewoond, noch deze eerder heeft verhuurd, na afloop van die termijn de woning zelf wil betrekken; o indien de verhuurder die zelf de vorige bewoner van de woonruimte is, na afloop van die termijn die woonruimte zelf opnieuw wil betrekken; o indien de verhuurder jegens wie de vorige huurder het recht heeft verkregen na afloop van die termijn de woning opnieuw te betrekken, deze huurder daartoe gelegenheid wil geven. Verhuring in woning van huurder (artikel 7:232 lid 4 BW); Verhuring van woningen door gemeente die voor afbraak zijn bestemd; Verhuring voor korte duur; o Vakantiewoningen en wisselwoningen;
Huurgeschil.nl Overzicht inhoud basiscursus bedrijfsruimte
o Jurisprudentie over overige overeenkomsten van korte duur;
Ontbinding van de overeenkomst • •
Buitengerechtelijke ontbinding (artikel 7:210 BW valt wel onder algemene regeling); Gerechtelijke ontbinding (artikel 6:265 BW) o Niet betaling huur; o Gebruik gehuurde niet conform bestemming (woning voor bedrijfsmatige hennepteelt, gebruik woning als hotel, bordeel); o Overlast; Objectief criterium; Andere leefwijze is toegestaan als er maar zoveel mogelijk overlast wordt beperkt; Strafrechtelijke overtredingen door de huurder in relatie tot de positie als huurder; Overgang verplichtingen bij verkoop van de zaak
• • •
Integrale overdracht verplichtingen verhuurder op nieuwe eigenaar; Ontstane betalingsverplichtingen vóór levering van de zaak en na levering van de zaak; Ontbinding overeenkomst ook mogelijk door nieuwe eigenaar, maar bij tekort schieten bij voormalige eigenaar; OVERIGE BEDRIJFSRUIMTE Kantoren/opslagplaatsen/garages
• Bepaalde periode; o Verlenging van de overeengekomen periode; o Onbepaalde periode; • Noodzaak opzegging? o Gedurende de overeengekomen periode; o Gedurende de verlengde huurtermijn; • De wijze van opzegging; • Termijnen van opzegging; • Gevolgen van opzegging; o Einde van de huurovereenkomst; o Wettelijke ontruimingsbescherming; o Actie noodzakelijk aan de zijde van de huurder; • Verzoekschrift verlenging van de ontruimingstermijn; o Verlenging van de van de reeds verlengde termijn; o Huurprijs gedurende de verlengingstermijn
Huurgeschil.nl Overzicht inhoud basiscursus bedrijfsruimte
HUURRECHT MKB-BEDRIJFSRUIMTE Het begrip bedrijfsruimte •
• •
• •
De algemene wettelijke regeling; o Minder wettelijke regelingen dan bij de huur van woonruimte; o Raakvlakken met regeling woonruimte; Gemengde overeenkomsten; o Aparte huurovereenkomsten; Het begrip bedrijfsruimte; o Voor welke categorie bedrijven? Kleinhandelsbedrijf; Afhaal- of besteldienst; Hotel en horeca; Kampeerbedrijven; Ambacht; Bestemming van het gehuurde; o Voeren van exploitatie in het gehuurde; Afhankelijke woning;
De huurperiode •
• • •
Huurperiode; o Maximaal twee jaar; o Meer dan twee jaar; o Vijf jaar; o Meer dan vijf jaar; o Tien jaar; o Meer dan tien jaar; Afwijking wettelijke regeling mogelijk door toestemming rechter; Wettelijke toestand na verlenging huurperiode; Redelijkheid en billijkheid en huurperiode;
Opzegging van de huurovereenkomst • • •
•
Geen beëindiging van rechtswege; Einde overeenkomst in onderling overleg wel mogelijk; Formele eisen opzegging; o Aangetekend of door deurwaardersexploot; o Gronden opzegging; o Termijn opzegging; o Zes weken termijn; o Consequentie als niet aan de formele eisen is voldaan; Gronden van opzegging eerste periode;
Huurgeschil.nl Overzicht inhoud basiscursus bedrijfsruimte
o Geen goede bedrijfsvoering; o Dringend eigen gebruik; Afwezigheid belangenafweging; Wachttijd van drie jaar; Persoonlijk in gebruik nemen; Persoonlijk gebruik door natuurlijke persoon/rechtspersoon; Duurzaam Dringendheid van gebruik; Marginale toetsing; Renovatie; •
Gronden van opzegging na tweede periode;
• • •
o Geen goede bedrijfsvoering; o Dringend eigen gebruik; o Geen redelijk aanvaarden aanbod nieuwe overeenkomst; o Verwezenlijking bestemming; o Afweging van belangen; Verschillen beëindigingsgrond dringend eigen gebruik woonruimte; Schadevergoeding bij ontbreken wil dringend eigen gebruik; Schadevergoeding bij beëindiging overeenkomst;
Huurprijswijziging • • • • •
• • • • • •
Eerste Huurprijs mag volgens andere criteria dan wettelijke criteria tot stand komen; Tijdstip wijziging huurprijs; Wijziging binnen eerste overeengekomen periode niet mogelijk; Huurverlenging en wijziging huurprijs; Wijziging ook mogelijk bij overeengekomen huurprijs tweede periode? o Die wijziging is bij aanvang van de huurovereenkomst overeengekomen; o Die wijziging is overeengekomen na verlenging van de huurovereenkomst; o Wijziging overeengekomen na uitoefening optierecht; Onderscheid contractuele verlenging en wettelijke verlenging; Tijdstip instellen van vordering; Huurprijs wordt door rechter vastgesteld; Aanwijzing deskundige door partijen; Aanwijzing deskundige door rechter; Criteria vaststelling huurprijs; o Vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse; o Objectieve maatstaf; o Ter plaatse; o Bestemming gehuurde speelt normaliter geen rol; Uitzonderingen; o Wijzigingen aan het pand en huurprijs;
Huurgeschil.nl Overzicht inhoud basiscursus bedrijfsruimte
• • •
•
Bijzondere geschiktheid pand voor wijzigingen; Objectieve verbeteringen; Renovatie; o Referentieperiode; Ingangsdatum huurprijs; o Vertraagde ingangsdatum; Indexering van de huurprijs; De rol van de deskundige bij vaststelling huurprijs; o Onderling overleg; o Zonder overeenstemming verzoekschrift tot aanwijzing deskundige door de rechter; Rechtsverwerking huurprijsverhoging;
Indeplaatsstelling • • •
• • • • •
Begrip indeplaatsstelling; o Verschil met contractsoverneming; Dwingende recht; Criteria indeplaatstelling; o Overdracht aan derde van het in het gehuurde door de huurder zelf uitgeoefende bedrijf; Een door een ander in het gehuurde uitgeoefende bedrijf; o Er moet sprake zijn van bedrijfsuitoefening in het gehuurde; o Zwaarwichtig belang; o Voldoende waarborgen aspirant huurder; De huurder moet de indeplaatsstelling vorderen; o Machtiging de derde in zijn plaats te stellen; Indeplaatsstelling en de wet BIBOB; Gevolgen indeplaatstelling voor de huurovereenkomst; Afweging belangen door de rechter; Voorwaarde en last;
Dit document is eigendom van Huurgeschil.nl. Niets van dit document mag worden verveelvoudigd, opgeslagen of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm, of op welke andere mechanische of elektronische wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Huurgeschil.nl. Copyright ©
