Januari 2013
Hoe zit het met op 31-12-2012 al bestaande hypotheken vanaf 1-1-2013? Voor alle op 31 december 2012 bestaande hypotheken blijven de oude hypotheekregels van kracht.
Oversluiten van een bestaande schuld onder overgangsrecht blijft mogelijk. Dit geldt ook indien verhuisd wordt naar een andere woning en de schuld in dat kader wordt overgesloten;
Bij tijdelijk twee huizen op 31 december 2012 die als eigen woning kunnen worden aangemerkt is het overgangsrecht van toepassing op de eigen woning die overblijft;
Wie al een aflossingsvrije hypotheek heeft kan de rente ook vanaf 1-1-2013 gewoon blijven aftrekken. De maximale duur is nog onveranderd 30 jaar. Als u al een hypotheek hebt verandert er dus niets! Het omzetten van de huidige hypotheekvorm (bijv. belegging/aflossingsvrij/leven) naar een bankspaarhypotheek wordt verruimd! NIEUWS: Omzetten naar een nieuwe belastingvrije (bank)spaarhypotheek is verlengd en mogelijk tot april 2013. Wij verwachten dat de geldverstrekkers in de praktijk een aanvraag tot begin maart 2013 zullen accepteren om alles tijdig te kunnen verwerken.
Op dit moment is er ook veel aandacht voor het geheel of deels aflossen van de hypotheek. Vanaf 2013 moeten starters op de woningmarkt al gaan aflossen als zij een hypotheek afsluiten. En is het misschien bij bestaande hypotheken ook aantrekkelijk om af te lossen? Hieronder zetten wij voor u de voor- en nadelen van het aflossen op uw bestaande hypotheek op een rijtje. Voordelen aflossen Hieronder geven wij u enkele voordelen van het aflossen op uw hypotheek. Dit zijn uiteraard slechts enkele voordelen. Er kunnen natuurlijk nog meer voordelen bij aflossen zijn. 1. Lagere rente Een lagere hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning, heeft als voordeel dat u minder rente hoeft te betalen aan uw bank. Als uw bank minder risico loopt over het uitgeleende bedrag, wordt er een lagere rentevergoeding gevraagd. Houd hierbij aan dat, als uw lening onder de 80% of zelfs 60% van de waarde van uw woning komt, u ongeveer 0,3% tot 0,5% renteopslag minder betaalt over uw geleende bedrag. Let op; voor hypotheken gesloten onder NHG, geldt dat er geen renteopslag van toepassing is. Uw rentepercentage wordt niet aangepast als u op deze hypotheken aflost. 2. Aanvullende aftrek Als de aftrekbare kosten van de hypotheek lager zijn dan de bijtelling uit het eigenwoningforfait, kunt u recht hebben op een aanvullende aftrek in verband met een lage of geen eigenwoningschuld.
Januari 2013
3. Lagere maandlasten Als u een bedrag aflost op uw hypotheek, bent u geen rente meer verschuldigd over dit bedrag. Bij een rentetarief van 5% bespaart u per € 1.000 die u aflost, € 50 bruto per jaar. Lost u bijvoorbeeld € 10.000 af op uw hypotheek? Dan bespaart u dit € 500 bruto per jaar. Als uw hypotheek nog 20 jaar loopt, bespaart u, door die € 10.000 af te lossen, in het totaal een bruto bedrag van € 10.000. Als u denkt aan minder werken (bijvoorbeeld door gezinsuitbreiding ) en een lager inkomen verwacht, of als u een lager inkomen na pensionering verwacht, dan kan het aantrekkelijk zijn om extra af te lossen op uw hypotheek. Een lagere hypotheek betekent lagere maandlasten. 4. Belastingdruk in box 3 verlagen Als u nu belasting betaalt in box 3 van de inkomstenbelasting, kunt u deze belastingdruk verlagen door een deel van uw hypotheek af te lossen. Uw vermogen in box 3 wordt hierdoor lager en, als gevolg van de aflossing, betaalt u mogelijk minder, of zelfs geen belasting meer over het vermogen in box 3. Let op; uw hypotheekrenteaftrek wordt wel verlaagd door de hypotheek te verkleinen. 5. Verlaagd risico op een restschuld U heeft minder kans op een restschuld bij de verkoop van de woning, bijvoorbeeld bij een gedwongen verkoop bij echtscheiding, of als u aan het einde van de looptijd van de hypotheek uw woning wilt verkopen om de lening terug te betalen. Als u zelf geen vermogen heeft opgebouwd om de hypotheekschuld terug te betalen, moet u wellicht de eigen woning verkopen om de lening terug te betalen aan de geldverstrekker. Nadelen aflossen Uiteraard zijn er ook nadelen te bedenken als het over extra aflossen gaat. Hieronder geven wij u enkele nadelen van het aflossen op uw hypotheek. Dit zijn uiteraard slechts enkele voordelen. Er kunnen natuurlijk nog meer nadelen bij aflossen zijn. 1. Bijleenregeling Als u aflost op de eigenwoningschuld krijgt u, als u verhuist naar een andere koopwoning, mogelijk te maken met de bijleenregeling. U moet namelijk de verkoopopbrengst van de eigen woning voor de aankoop van een nieuwe woning gebruiken. In verband daarmee is de rente over de hypotheek voor de nieuwe eigen woning maximaal aftrekbaar over de totale investering in de nieuwe eigen woning, verminderd met de verkoopopbrengst. Als u voor een periode van 3 jaar geen eigen woning meer aankoopt, maar bijvoorbeeld een woning huurt, vervalt deze verplichting. 2. Uw financiële buffer wordt lager Als u uw hypotheek gedeeltelijk aflost uit uw vermogen, dan wordt uw financiële buffer kleiner. Op de website van het Nibud kunt u bepalen hoe groot uw gewenste buffer moet zijn. Als u wilt aflossen, bepaal dan eerst welke buffer u nodig heeft voor onvoorziene uitgaven. Los nooit af met geld waarvan u verwacht dat u dit mogelijk op korte termijn nodig heeft. Als u eerst aflost en vervolgens geld uit uw hypotheek nodig heeft, zonder dat dit voor de eigen woning gebruikt wordt, dan is de rente over dit geld niet aftrekbaar. Het opgenomen bedrag wordt dan gezien als een consumptieve lening.
Januari 2013
3. Hogere belastingdruk Als u aflost op uw hypotheek wordt uw hypotheekschuld lager. De rente die u voor uw eigenwoningschuld betaalt, is aftrekbaar van uw inkomen. Als u minder rente kunt aftrekken, kan het zijn dat uw belastbare inkomen hoger wordt. Hierdoor betaalt u uiteindelijk mogelijk ook meer inkomstenbelasting. 4. Boete bij aflossen Het kan zijn dat u een boete verschuldigd bent als u aflost op uw hypotheek. In veel gevallen mag u tot 10% van de hoofdsom aflossen zonder dat u een boete hoeft te betalen. Kijk in de voorwaarden van uw geldverstrekker om te zien welk percentage voor u geldt. In de voorwaarden treft u alle informatie aan over boetevrij aflossen op uw hypotheek. 5. Let op bij (bank) spaarhypotheek Heeft u een (bank)spaarhypotheek en u wilt extra aflossen? Neem dan altijd contact op met ons kantoor. Een (bank)spaarhypotheek heeft namelijk enkele fiscale voorwaarden waaraan voldaan moet worden, waarover u zich goed dient te laten adviseren. Advies Als extra wilt aflossen op uw hypotheek maak dan een goede afweging tussen uw wensen en de voor- en nadelen van aflossen op uw hypotheek. Neem altijd contact met ons op. Wij kunnen u vertellen welke keuzes u kunt maken in de overweging tussen wel of niet aflossen. AANVULLENDE BELASTINGAFTREK? LOS UW HYPOTHEEK AF! De Nederlandse wetgever heeft een regeling in de wet opgenomen om aflossen op uw hypotheek te stimuleren. Dit is vastgelegd in de Wet Hillen. Wet Hillen In de Wet Hillen is per 1 januari 2005 vastgelegd, dat u een aanvullende aftrekpost krijgt als u minder aftrekbare kosten van de eigenwoningschuld heeft dan de bijtelling wegens het eigenwoningforfait bedraagt. Eigenwoningforfait Het eigenwoningforfait is een fictief inkomen, dat u als eigenwoningbezitter moet optellen bij uw inkomen uit werk en woning in box 1 van de inkomstenbelasting. Voor de bepaling van de hoogte van dit bedrag geldt de WOZ-waarde van de eigen woning. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde. U moet, om de fictieve bijtelling te bepalen, het voor u geldende percentage vermenigvuldigen met de WOZ-waarde. WOZ-waarde 2012 € 0 t/m € 12.500 0,00% € 12.501 t/m € 25.000 0,20% € 25.001 t/m € 50.000 0,35% € 50.001 t/m € 75.000 0,45% € 75.001 t/m villagrens* 0,60% Waarde hoger van villagrens € 6.240 + 1,55% boven de villagrens *) Villagrens is € 1.040.000 in 2012
Januari 2013
Aanvullende aftrek Als u geen of weinig hypotheekrente betaalt, omdat u geen of een kleine eigenwoningschuld heeft, dan zou het eigen woningforfait tot een belastingnadeel leiden. Dit wordt voorkomen door de werking van de Wet Hillen. U heeft in een dergelijke situatie wellicht recht op een aanvullende aftrek vanwege geen of een kleine eigenwoningschuld. De aanvullende aftrek is meestal gelijk aan het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten, zoals de door u betaalde hypotheekrente. U betaalt per saldo dus geen belasting over het eigenwoningforfait. Voorbeeld geen eigenwoningschuld Stel dat uw eigen woning een WOZ-waarde van € 200.000 heeft en u heeft geen eigenwoningschuld. Dan geldt de volgende berekening: Eigenwoningforfait € 200.000 x 0,6% Aftrek wegens geen of geringe eigen woningschuld Te betalen inkomstenbelasting voor de eigen woning
€ 1.200 € 1.200 €0
Voorbeeld geringe eigenwoningschuld Als u bij dezelfde woning nog een eigenwoningschuld heeft waarvoor u € 600 aan hypotheekrente heeft betaalt, dan is de berekening als volgt: Eigenwoningforfait € 200.000 x 0,6% Betaalde hypotheekrenteaftrek Te betalen inkomstenbelasting voor de eigen woning Aftrek wegens geen of geringe eigen woningschuld Te betalen inkomstenbelasting voor de eigen woning
€ 1.200 € 600 € 600 € 600 €0
Versneld aflossen Heeft u momenteel een hypotheek waarover u wel de bijtelling heeft vanuit het eigenwoningforfait en slechts een beperkt voordeel aan hypotheekrenteaftrek en u heeft voldoende spaargeld, dan kan het voordelig zijn om uw hypotheek geheel of gedeeltelijk af te lossen. Vraag onze hypotheekadviseur om advies voor een berekening welk bedrag u het beste kunt aflossen. UW WONING MINDER WAARD DAN UW HYPOTHEEK? EEN GOEDE REDEN OM EXTRA AF TE LOSSEN! In de huidige woningmarkt komt het vaak voor dat uw woning minder waard is dan de hypotheek die u bent aangegaan. Dit belemmert u niet alleen in de mogelijkheden om een andere woning aan te schaffen, maar heeft ook vaak grote consequenties bij bijvoorbeeld een echtscheiding of bij overlijden. De woning staat "onder water" Uw woning staat uiteraard niet letterlijk onder water, maar deze term wordt veel gebruikt om aan te geven dat een woning minder waard is dan de hypotheek die erop rust. Rente over de restschuld aftrekbaar In de uitwerking van het regeerakkoord is voorzien in de aftrekbaarheid van de rente op een restschuld bij de verkoop van uw eigen woning. Als u bij de verkoop van uw woning
Januari 2013
geconfronteerd wordt met een restschuld, omdat de hypotheek hoger was dan de verkoopopbrengst, mag u 10 jaar lang de rente over deze restschuld aftrekken van uw belastbare inkomen. Voorwaarde is dat de restschuld ontstaat in de periode van 29 oktober 2012 tot en met 31 december 2017. Let wel op dat deze restschuld wordt meegewogen in de maximale hypotheek die u kunt aangaan voor een nieuwe woning. U bent niet verplicht de restschuld in 10 jaar af te lossen, maar dat is wel verstandig. Als uw woning minder waard is dan de geschatte verkoop opbrengst, los dan extra af op uw woning. Eerst de duurste lening, dan de grootste Als uw hypotheek uit meerdere lening delen bestaat, los dan eerst extra af op uw "duurste” lening. Betaalt u voor het eerste leningsdeel 6% en voor het tweede leningsdeel 4% dan is het uiteraard verstandiger om op het eerste leningsdeel af te lossen. Spaarhypotheek Heeft u een spaarhypotheek, die in een volledige aflossing voorziet op de einddatum? Let dan op met extra aflossingen. De polis van een spaarhypotheek kan zowel in box 1 als in box 3 van de inkomstenbelasting vallen. Dit verschil is van belang voor het antwoord op de vraag of aflossen op de hypotheek verstandig is. Box 1 inkomstenbelasting Valt de polis van uw spaarhypotheek in box 1 van de inkomstenbelasting en wordt de gehele eigenwoningschuld op de einddatum afgelost? Dan heeft een tussentijdse aflossing fiscale gevolgen. Het spaardeel wordt namelijk onbelast opgebouwd in box 1 gedurende de looptijd. Hierbij geldt als voorwaarde dat u in de polis heeft opgenomen, dat u aan het einde van de looptijd met de uitkering de eigenwoningschuld aflost. Is de uitkering groter dan de eigenwoningschuld? Dan bent u over het meerdere belasting verschuldigd in box 1 van de inkomstenbelasting. Het tarief in box 1 loopt op tot maximaal 52%. Wilt u extra aflossen bij een spaarhypotheek in box 1? Neem dan contact op met uw bank of uw tussenpersoon om u hierover te laten adviseren. Let op; dit geldt ook voor een bankspaarhypotheek. Box 3 inkomstenbelasting Als de polis van uw spaarhypotheek in box 3 van de inkomstenbelasting valt, bent u niet verplicht om aan het einde van de looptijd met de uitkering uw eigenwoningschuld af te lossen. In dit geval hoeft u dus geen inkomstenbelasting over de uitkering te betalen, als de eigenwoningschuld kleiner is dan de uitkering uit uw polis. Als de polis in box 3 valt, moet u wellicht wel belasting betalen in box 3 gedurende de looptijd. Als u meer vermogen heeft dan het heffingsvrije vermogen in box 3 (in 2012: € 21.139 per persoon), kan het aantrekkelijk zijn om met een deel van uw vermogen de hypotheek te verlagen. Aflossen of niet? Als u extra wilt aflossen op uw hypotheek, neem dan altijd contact op met onze hypotheekadviseur. Afhankelijk van uw wensen en mogelijkheden kan hij de voor- en nadelen van extra aflossen voor u op een rijtje zetten. BELASTING BESPAREN OVER UW VERMOGEN, UW HUIS ALS SPAARPOT Als u vermogen heeft, waarover u nu inkomstenbelasting verschuldigd bent in box 3, dan is (extra) aflossen op de eigenwoningschuld wellicht aantrekkelijk voor u.
Januari 2013
Heffingsvrij vermogen Over uw vermogen betaalt u belasting als uw vermogen boven het heffingsvrij vermogen uitkomt. U heeft per belastingplichtige een heffingsvrij vermogen ter grootte van € 21.139. Naast dit heffingsvrije vermogen bestaat er een aparte vrijstelling voor maatschappelijke beleggingen. Groene beleggingen vallen tot 1 januari 2013 ook onder deze vrijstelling. Vanaf 1 januari 2013 blijft deze vrijstelling alleen nog voor Groene beleggingen bestaan. De vrijstelling voor maatschappelijke beleggingen bedraagt € 56.420 per belastingplichtige. Belastingtarief Het belastingtarief in box 3 bedraagt 30%. De overheid gaat hierbij uit van een fictief rendement in box 3 ter grootte van 4%. Per saldo betaalt u 30% over het fictieve rendement van 4% ofwel 1,2% belasting over uw niet vrijgestelde vermogen. Het heffingvrij vermogen bedraagt dus € 21.139 per belastingplichtige. Uw eigen woning Uw eigen woning valt in box 1 van de inkomstenbelasting. De rente, die u betaalt over de eigen woningschuld, is aftrekbaar van uw belastbare inkomen mits deze gebruikt is voor de aanschaf of verbetering van uw eigen woning. De waarde van uw eigen woning telt niet mee als onderdeel van de grondslag voor uw bezittingen in box 3 van de inkomstenbelasting. U dient wel een percentage van de waarde van de eigen woning, het zogenoemde eigenwoningforfait, tot uw inkomen van box 1 te rekenen. Aflossen van de eigenwoningschuld Als u vermogen heeft, waarover u nu inkomstenbelasting verschuldigd bent in box 3, dan is (extra) aflossen op de eigenwoningschuld wellicht aantrekkelijk voor u. Over het deel van uw vermogen waarover u belasting betaalt in box 3 wordt uw rendement verminderd met 1,2%.Bij een opbrengst van bijvoorbeeld 2,3% over uw vermogen, houdt u dus 1,1% aan rendement over uw vermogen over. Als u aan uw hypotheek 5% rente betaalt bij een belastingtarief van 42% dan kost uw hypotheek u netto 2,9%. Een voorbeeld Belast vermogen € 20.000 Opbrengst bij 2,3% € 460 Verschuldigde belasting € 240 Netto opbrengst € 220 Hypotheek € 20.000 Verschuldigde rente bij 5% € 1.000 Belastingvoordeel (42% IB) € 420 Netto kosten € 580 Per saldo blijkt uit bovenstaande voorbeeld dat een extra aflossing op uw hypotheek een netto voordeel oplevert van € 360 per jaar. Aflossen of niet? Als u extra wilt aflossen op uw hypotheek neem dan altijd contact met ons op. Afhankelijk van uw wensen en mogelijkheden kan onze hypotheekadviseur de voordelen en de nadelen van extra aflossen voor u op een rijtje zetten.
Januari 2013
En dan nog het volgende: Restschuld met 10 jaren fiscale aftrek Door de prijsdalingen op de huizenmarkt zijn er steeds meer huizen waarvan de waarde lager is dan de eigenwoningschuld die de belastingplichtige heeft op die woning. Indien die woning wordt verkocht zal de verkoopopbrengst van die woning niet voldoende zijn om de eigen woningschuld en de verkoopkosten te dekken en kan er een schuld overblijven. Een dergelijke restschuld behoort onder de huidige regels tot de rendementsgrondslag in Box 3 en de rente over die restschuld is niet aftrekbaar in box 1. Belastingplichtigen kunnen de rente van de restschuld op hun inkomen in mindering brengen. Dit geldt voor de restschulden die zijn ontstaan in de periode van 29 oktober 2012 tot en met 31 december 2017. Aan de aftrekbaarheid van rente en kosten voor de geldlening wordt niet de voorwaarde gesteld dat deze wordt afgelost. Maar na 10 jaar zijn de rente en kosten niet meer aftrekbaar. De regeling staat ook open voor huiseigenaren die na verkoop bijvoorbeeld gaan huren. Het is geen voorwaarde dat na verkoop van de eigen woning een nieuwe woning wordt gekocht. De faciliteit om een restschuld te financieren zou in eerste instantie ingaan per 1-1-2013. Om te voorkomen dat verkopers met een eventuele restschuld zouden wachten met de verkoop van de woning tot 2013, is bepaald dat als aanvangsdatum geldt de datum van de bekendwording van het regeerakkoord, zijnde 29 oktober 2012. Verhoging leeftijdsgrens naar 40 jaar voor de schenkingsvrijstelling Er bestaat nu een eenmalig verhoogde schenkingsvrijstelling voor ouders aan hun kinderen van 18 tot 35 jaar voor de aankoop, verbetering of onderhoud van de eigen woning van maximaal € 51.407 (bedrag 2013). De leeftijdscategorie voor de verhoging wordt nu verruimd naar 18 tot 40 jaar!
Aan dit document kunnen geen rechten worden ontleend. Wijzigingen voorbehouden.
