wonenetc. 16
'Elke aardbeving maakt woning minder waard'
Hoe stel je waardedaling vast?
Nabij industrie en windmolenparken zien woningbezitters hun huis minder waard worden. Maar hoe stel je vast dat het één tot het ander leidt? En welke compensatie mag je dan vragen? Nieuwe onderzoeken proberen in Groningen de discussie te beslechten. TEKST ILLSE AKKERMANS BEELD AKIMOTO EN ISTOCK
eigen huis magazine mei 2015 17
18 eigen huis magazine mei 2015
Dit vindt de vereniging
W
ie een huis bezit, kan te maken krijgen met waardedaling door gebeurtenissen waarop je bar weinig invloed hebt: een industrieterrein wordt achter huis gebouwd, een snelweg ervoor, windmolens vlakbij. In Groningen staan tienduizenden woningen die door de gaswinning te maken kregen met aardbevingen en daardoor mogelijk minder waard zijn. Mogelijk, want: hoe stel je dat precies vast? ‘Dat is ingewikkeld’, zegt hoogleraar Peter Boelhouwer (TU Delft). Hij leidt een nieuw onderzoek naar de gevolgen van de aardbevingen voor de woningmarkt. ‘In Groningen worden nu weinig woningen verkocht, maar dat hoeft niet alleen aan de aardbevingen te liggen. In heel Nederland is de woningmarkt in mineur, bovendien is Groningen een krimpgebied. Dat maakt het lastig iets te zeggen over een ontwikkeling in waarde.’ Huiseigenaren in het aardbevingsgebied kunnen bij de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) aankloppen voor compensatie van de waardedaling. Maar op de regeling daarvoor hebben Groningers kritiek: te ingewikkeld, de compensatie is te laag, en je kan er pas een beroep op doen als je huis is verkocht. Carolien Nijland (41) en haar ex-man moesten hun woning verkopen na een scheiding. Het huis staat in Woltersum, middenin aardbevingsgebied. In 2008 hadden ze het oude en statige herenhuis voor 305 duizend euro gekocht. In 2014 verkochten ze het voor 243
'Stel Groningers volledig schadeloos' Vereniging Eigen Huis wil dat getroffen Groningers nu en in de toekomst schadeloos worden gesteld. De huidige systematiek om waardedaling te bepalen is volstrekt onvoldoende. Die leidt tot ongeloofwaardig lage compensatiebedragen. Het effect van onverkoopbare woningen en schade aan woningen wordt onvoldoende meegewogen. Het is te simpel om verkochte woningen (die beperkt in aantal zijn) in het gebied als uitgangspunt te nemen voor vergelijking. Een veel bredere benadering is nodig. Daarom spreekt het nieuwe onderzoek van het OTB de vereniging aan. Als blijkt dat hogere compensatiebedragen gerechtvaardigd zijn, moeten deze met terugwerkende kracht ook gaan gelden voor degenen die al zijn gecompenseerd.
FOTO HENK VEENSTRA
Carolien Nijland (41) bij haar huis in Woltersum, middenin aardbevingsgebied.
duizend euro: een verlies van 62 duizend euro. ‘We hebben geluk dat een dorpsbewoner het wilde kopen’, zegt Nijland. Over de compensatieregeling is ze niet tevreden. ‘De NAM stelde voor 5.000 euro te vergoeden. Een aanbod van niks, nog geen twee procent van wat het huis waard was.’ Nijland maakte bezwaar tegen het aanbod van de NAM. Ze heeft nog geen uitsluitsel.
Voor het eerst vastgesteld
In het geval van windturbines is in het najaar van 2014 voor het eerst wetenschappelijk aangetoond dat het
plaatsen ervan bij woonhuizen tot waardeverlies leidt. Een windturbine op een afstand van minder dan twee kilometer, maakt een woning 1,4 tot 2,6 procent minder waard, blijkt uit onderzoek van economen Martijn Dröes (Universiteit van Amsterdam) en Hans Koster (Vrije Universiteit Amsterdam). Ze baseerden zich op gegevens van de makelaarsorganisatie NVM, tussen 1985 en 2011. De huizenprijzen beginnen volgens de onderzoekers al te dalen drie jaar voordat de windturbine in gebruik wordt genomen. Ook bij tot nu toe verricht onderzoek naar waardedaling in Groningen werd vooral gebruikgemaakt van het verkoopbestand van de NVM, en gegevens van het Kadaster. Een van die onderzoeken is gedaan door Ortec Finance, in opdracht van het ministerie van Economische Zaken. Ortec Finance zegt in Groningen geen waardedaling te zien als gevolg van de aardbevingen. Alleen een ‘moeizamer verkoopproces’. Eerder stelde het bureau al kwartaal op kwartaal dat de prijsontwikkeling van woningen in het gebied niet significant verschilt van die in andere gebieden. Ortec Finance kreeg uit verschillende hoeken kritiek. Maar cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) wijzen in dezelfde richting. De prijzen van verkochte woningen in Groningen daalden volgens het CBS tussen 2008 en 2014 met ruim 19 procent. Nauwelijks meer dan de landelijk gemiddelde daling van 18,7 procent. Toch meende in maart van dit jaar
iemand de waardedaling als gevolg van aardbevingen te kunnen vaststellen. Het was Hans Koster van de Vrije Universiteit van Amsterdam, dezelfde van de windmolenstudie. Met collega Jos van Ommeren deed hij onafhankelijk onderzoek. Hij concludeert dat bij elke beving zwaarder dan 2,2 op de Schaal van Richter, de waarde van woningen in het gebied met 1,2 tot 1,9 procent daalt. ‘Als je in het epicentrum woont, is het effect sterker’, zegt Koster. De onderzoekers legden de prijzen van verkochte woningen tussen 1996 en 2013 (gegevens van de NVM) naast gegevens over aardbevingen van het KNMI. Wat deden Koster en Van Ommeren anders dan Ortec Finance? ‘Ortec keek alleen of een woning wel of niet in het aardbevingsgebied lag’, zegt Koster. ‘Wij hebben ook gekeken naar verschillen binnen gemeenten, en naar het effect van sterkere en minder sterke aardbevingen.’ Per beving gaat volgens de VU-onderzoekers de waarde van een huis van 180 duizend euro met circa 2.500 euro omlaag. ‘Door verminderd woongemak en onzekerheid over de toekomst.’ Volgens Koster en zijn collega zijn er sterke aanwijzingen dat de omvang van de waardedaling niet alleen afhangt van het aantal en de kracht van aardbevingen, maar ook van het type woning. Ongeveer een derde van de woningen in Groningen is gebouwd voor 1945. De prijzen van deze woningen dalen waarschijnlijk sterker. Toch richt ook dit onderzoek zich op reeds verkochte woningen. Het eigen huis magazine mei 2015 19
Leden en waardedaling Bij een kleine rondgang onder leden van Vereniging Eigen Huis gaven ruim vijftig leden aan dat hun woning ooit in waarde was gedaald door ondere andere hoogspanningsmasten, bebouwing waar voorheen vrij uitzicht was, de vestiging van een coffeeshop, veranderde vliegprocedures van Schiphol en het verleggen van een dijk. Gemiddeld stellen de gedupeerde leden ruim 24.000 euro schade te hebben geleden. Tot nog toe kregen slechts zeven van hen een schadevergoeding.
ondervangt niet het probleem van woningen die – mogelijk juist door waardedaling – niet te koop staan, of niet verkocht worden. Hoogleraar Peter Boelhouwer vraagt zich af of het niet te vroeg is om al conclusies te trekken. In het onderzoek dat hij met bureau OTB gaat doen, wordt eerst een analyse gemaakt van het onderzoek dat al is gedaan. Om te bepalen of het anders moet. Boelhouwer zegt ook het onderzoek van de VU te zullen bekijken.
Leefbaarheid
Vervolgens moet het nieuwe onderzoek meer aan het licht brengen over regionale verschillen binnen het aardbevingsgebied dan tot nog toe is gebeurd. ‘We kijken of inderdaad meer mensen weg willen uit het gebied’, zegt Boelhouwer. ‘We gaan de verhuisbewegingen in kaart brengen, en hoeveel woningen, waar worden aangeboden. We kijken naar de financiele gevolgen van de aardbevingen voor gemeenten en de kredietverlening in de regio. We gaan een enquête houden onder gemeenten over de leefbaarheid. Er komt een website waar de tussentijdse resultaten worden gepubliceerd, en een database zodat je de ontwikkeling van de waarde van woningen in de tijd kunt volgen. En we kijken naar de situatie in aardbevingsgebieden elders in de wereld. Het is heel complex.’ Het onderzoek moet in het najaar klaar zijn. Ondertussen heeft de projectgroep van de regeling waardedaling van de
Planschadevergoeding Als waardedaling het gevolg is van een wijziging van het bestemmingsplan, kan de huiseigenaar proberen een zogeheten planschadevergoeding te krijgen. ‘De aanpassing mag dan niet al bekend zijn geweest toen hij het huis kocht’, zegt Remco Maat, die met zijn juridisch adviesbureau planschadeprocedures begeleidt. Wie planschade wil claimen, moet een aanvraag indienen bij de gemeente. Een onafhankelijke commissie vergelijkt dan de waarde van de woning bij zowel het oude als het nieuwe bestemmingsplan. De eerste twee procent aan waardeverlies is altijd voor rekening van de eigenaar.
Mijnbouw In Limburg kampen huiseigenaren met schade aan hun woning als gevolg van de mijnbouw. Volgens de provincie Limburg en twaalf mijnbouwgemeenten verdienen deze mensen hiervoor net als de Groningers compensatie. De mijnen, waarin steenkool werd gewonnen, gingen in de jaren zeventig dicht, maar in een groot deel van de ondergrond in Zuid-Limburg liepen nog mijngangen. Door grondwater dat omhoog kwam ontstonden grondverzakkingen met als gevolg schade aan huizen, garages en tuinen. Het is nog onduidelijk hoeveel huiseigenaren zijn getroffen. Minister Kamp kondigde in het najaar van 2013 een onderzoek aan. Dat moet volgend jaar klaar zijn.
NAM al wel de taak de waardedaling van woningen door aardbevingen te beoordelen. De regeling geldt alleen voor woningen die zijn verkocht na 25 januari 2013. Projectleider Goffe Venema legt uit hoe zijn groep te werk gaat. ‘Onze opgave is de aardbevingsrisico’s te filteren uit andere ontwikkelingen op de woningmarkt, zoals demografische ontwikkelingen en krimp. We zoeken vergelijkbare woningen, zowel in het bevingsgebied als in soortgelijke gebieden – referentiegebieden – waar geen aardbevingen
zijn. Van die woningen vergelijken we de waardeontwikkeling.’ Voor het vinden van soortgelijke woningen maakt de projectgroep gebruik van de databases van de NVM en de Atlas voor gemeenten, die gebiedskenmerken in relatie tot de grondprijzen verzamelt. ‘We sturen twee taxateurs naar de woning’, zegt Venema. ‘Een van hen is van Arcadis, dat de regie over het taxatieproces heeft, de ander is een lokale taxateur van de NVM, VastgoedPro of VBO Makelaar. Hun advies eigen huis magazine mei 2015 21
Een windturbine maakt een woning tot 2,6 procent minder waard
gaat naar de NAM, die de eigenaar een voorstel doet.’ Tot half maart ontving de NAM 350 aanvragen voor de waardedalingsregeling. In 60 procent van de beoordeelde gevallen werd waardedaling vastgesteld. ‘Dat varieert van 2 tot 5 procent van de verkoopprijs’, zegt Venema. In negentig gevallen werd inmiddels een aanbod voor compensatie gedaan, drie kwart van de gedupeerden accepteerde dat. ‘Als mensen niet akkoord gaan, kunnen ze een tweede taxatie laten doen.’ Maar voor dat kan, moet de NAM van de externe commissie die de regeling op verzoek van de Dialoogtafel beoordeelde, aanpassingen doen. ‘We moeten onder meer wederhoor inbouwen, waarbij de aanvrager op het conceptrapport kan reageren.’
Met smart
Carolien Nijland, die haar woning in het aardbevingsgebied noodgedwongen verkocht, wacht met smart. Aan de hand van het onderzoek van de Vrije Universiteit berekende ze het waardeverlies van haar oude woning. Tussen augustus 2012 – toen in Huizinge een zware aardbeving plaatsvond – en 2013 zou haar huis volgens haar berekening 27,5 duizend euro in waarde zijn gedaald. ‘Heel wat anders dan de 5000 euro die de NAM voorstelde. Ik heb nu een restschuld bij de bank, daar heb je veel gedonder van. Een snelle afhandeling door de NAM zou op zijn plaats zijn.’ Kunnen Nijland en andere Groningers iets met
het VU-onderzoek? Volgens onderzoeker Koster wel: ‘De NAM zou gedupeerden ook moeten compenseren voor het verminderde woonplezier, niet alleen voor de directe schade aan het huis. Dit onderzoek kan helpen de immateriële schade te bepalen.’ In Groningen klinkt al enige tijd de roep om een uitkoopregeling voor moeilijk verkoopbare woningen. Inmiddels hebben het Rijk, de provincie en gemeenten afspraken gemaakt. De regeling moet nog worden uitgewerkt. Gedeputeerde William Moorlag is een van de voorstanders. ‘Mensen mogen niet opgesloten zitten in onverkoopbare woningen.’ Hij vindt ook dat mensen die hun huis verkopen vooraf duidelijkheid moeten krijgen over de opbrengst. ‘En niet achteraf de hand hoeven ophouden bij de NAM, zoals nu.’ Ongeveer 750 particulieren sloten zich bovendien aan bij de Stichting Waardevermindering door Aardbevingen Groningen (WAG). Zij stellen samen met twaalf woningcorporaties in Groningen de NAM aansprakelijk voor de waardedaling van hun panden. De woningcorporaties bezitten tienduizenden woningen in het aardbevingsgebied. In augustus hoort de rechter de verschillende partijen in de zaak voor het eerst.
Lees meer in het dossier Gasschade Groningen: eigenhuis.nl/groningen
Uitkoopregeling Moerdijk De woningmarkt van Moerdijk liep vast toen de haven en industriesector er wilden uitbreiden. De inwoners komen in aanmerking voor een uitkoopregeling. Als een woningbezitter weg wil, krijgt de gemeente een half jaar de tijd om het huis te verkopen op de particuliere markt. Als dat niet lukt, koopt de gemeente het huis voor 95 procent van de taxatiewaarde. Ook als mensen over een paar jaar hun huis willen verkopen, komen ze voor de regeling in aanmerking. Hoogspanningslijnen In het hele land komen vanaf 2017 ongeveer 370 woningen in aanmerking voor een uitkoopregeling omdat ze onder hoogspanningslijnen staan. Circa tachtig van deze woningen staan in Zaanstad en Molenwaard. Volgens het ministerie van Economische Zaken is nergens sprake van een onveilige situatie, maar wordt de aanleg van hoogspanningsverbindingen vlak bij woningen tegenwoordig zoveel mogelijk vermeden. Veel kabels gaan onder de grond. Wonen nabij hoogspanningslijnen kan ongezond zijn vanwege de magnetische velden, stelt het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu. eigen huis magazine mei 2015 23
