Hoe bouwt u flexibel, duurzaam en echt toekomstbestendig?
Nieuwe zienswijzen, nieuwe uitdagingen Bouwen voor vandaag én morgen. Hoe doe je dat als je niet weet hoe morgen eruit ziet? Of als je verwacht dat morgen er totaal anders uit ziet? Hoe realiseer je een gebouw dat ruimte biedt aan vernieuwing en tegelijk – letterlijk – aan fluctuerende gebruikersaantallen? Een duurzame, betaalbare en gezonde omgeving, waarmee je ook nog eens voor de dag kunt komen? We deden ons huiswerk en schetsen u hier een beeld van verschillende bouwmethodieken.
Alles verandert… dus waarom zouden we bouwen voor de eeuwigheid? Terecht of niet, de bouwnijverheid gold lange tijd als een vrij traditionele, behoudende sector. Innovaties kwamen vooral voort uit de fabrieken en van de tekentafels van toeleveranciers. Die reputatie blijkt inmiddels al lang door de werkelijkheid te zijn ingehaald. Onderzoekers en bouwers, architecten en techneuten zoeken samen naar nieuwe methodieken en concepten om de voortdurende veranderende opgaven vanuit een voortdurend veranderende samenleving te kunnen adresseren. In versneld tempo, nu marktontwikkelingen elkaar steeds sneller blijken op te volgen. De wijze waarop we willen wonen en werken bijvoorbeeld. Opvattingen over hoe de zorg eruit moet zien, of over hoe we het onderwijsproces willen inrichten? Niets staat vast, alles verandert. Waarom zouden we dan bouwen voor de eeuwigheid?
Functionele levensduur als uitgangspunt Wat is de levensduur van een gebouw? Is dat de technische levensduur? De tijd dat materialen en constructies meegaan? Of dat de uitstraling binnen en buiten niet al te zeer is gedateerd? In de huidige samenleving, waarin veranderingen elkaar inderdaad in hoog tempo opvolgen, lijkt het zinvoller de levensduur van een gebouw te definiëren als de tijd dat we het gebouw echt kunnen gebruiken. Dat de ruimte voldoet aan de functie.
02
Vanuit dat perspectief constateren we een toenemende vraag naar flexibele, aanpasbare huisvestingsoplossingen. Naar gebouwen die wat betreft capaciteit en functionaliteit toekomstbestendig zijn, doordat ze zich kunnen voegen naar de actuele vraag. Ook uit oogpunt van duurzaamheid, want als gebouwen door hun flexibiliteit aanpasbaar zijn, kunnen we de functionele levensduur uitbreiden tot de technische levensduur. De marktvraag gaat zelfs nog verder en daagt de bouwsector uit om na te denken over oplossingen die steeds opnieuw herinzetbaar zijn en daarmee passen binnen de ambitie om te komen tot een duurzame, circulaire economie.
Een wezenlijk andere insteek De bouw staat voor de opgave om wezenlijk te innoveren. Om nieuwe bouwmethodieken en concepten aan te dragen die efficiënter, voordeliger en beter toepasbaar zijn. Zonder concessies te doen aan kwaliteit. Integendeel, zowel vanuit toenemende wet- en regelgeving als vanuit almaar hoger wordende verwachtingen van opdrachtgevers en gebruikers, dienen huisvestingsoplossingen steeds beter te scoren op aspecten als energieprestatie, duurzaamheid, comfort, veiligheid en gezondheid. Ondertussen hebben kostenbeheersing en beperking van investeringsrisico’s prioriteit nummer één. Dit alles vraagt meer dan een aantal slimme innovaties uit de koker van toeleveranciers. Het bouwproces dient op wezenlijk andere wijze te worden ingestoken.
De samenleving vraagt om nieuwe bouwoplossingen Zijn de ‘algemene’ opgaven voor bouwend Nederland al fors, diverse factoren voegen daar nog eens een aantal specifieke uitdagingen aan toe. Zo wordt de rol van zorg steeds anders ingevuld. Eenzelfde ontwikkeling zien we in het onderwijs. Ons land kent veel verouderde scholen met hoge onderhoudslasten. Leeromgevingen die niet alleen qua functionaliteit, maar ook qua klimaat niet meer voldoen aan de
Kortom, er is een sterke behoefte aan nieuwe bouw-
huidige eisen. Binnen het bedrijfsleven kunnen we denken
oplossingen. Oplossingen die financieel haalbaar zijn, maar ook
aan de impact op huisvesting door bijvoorbeeld het nieuwe
flexibel met het oog op verdere daling van gebruikersaantallen.
werken. Ondertussen staan budgetten echter fors onder druk
En bij voorkeur ook veranderbaar, zodat ze op termijn ook
en lopen organisaties vast in het restrictieve kredietverlenings-
andere sociaal-maatschappelijke functies kunnen faciliteren,
beleid van banken.
zonder dat daarvoor extra investeringen nodig zijn.
Flexibele oplossingen, met het oog op veranderende gebruikersaantallen.
Toekomstbe
03
Ontwikkelingen in de bouw Het nieuwe bouwen: flexibel, financierbaar, hergebruik
Systeembouw
De hiervoor genoemde ontwikkelingen maken dat de bouw
Bij systeembouw worden vooraf gedeelten van een gebouw
in versneld tempo evolueert. Het ‘nieuwe bouwen’ dient zich
in de fabriek geproduceerd, om vervolgens op de bouwplaats
aan, met flexibiliteit, financierbaarheid en hergebruik als
te worden gemonteerd. Te denken valt aan prefab draag-
sleutelwoorden. Er ontstaan nieuwe bouwmethodieken,
constructies, wanden, vloeren en plafonds. De productie
nieuwe oplossingen en concepten. Allemaal met hun eigen
daarvan vindt plaats onder geconditioneerde omstandigheden,
voor- en nadelen, mogelijkheden en beperkingen. Wat de
in een industrieel proces dat zo duurzaam, efficiënt en
beste oplossing is, blijft afhankelijk van de specifieke situatie,
effectief mogelijk wordt ingericht. De bouwtijd op locatie is
wensen ambities en mogelijkheden van opdrachtgever en
veel korter en dus is er veel minder overlast. Ook het aantal
gebruikers.
transportbewegingen en de hoeveelheid afval liggen aanzienlijk lager. Deze voordelen worden ‘betaald’ met een ietwat
Traditionele bouw
mindere mate van ontwerpvrijheid.
Bij traditionele bouw wordt de huisvesting op locatie
Traditionele bouw: gerealiseerd. Stap voor stap, van fundering tot en met laatste
Systeembouw:
afwerking. Het is een lineair proces, waarbij de verschillende
Aanpasbaarheid
disciplines die bij de bouw betrokken zijn, na elkaar hun
Modulair
Aanpasbaarheid
Aanpasb
Snelheid
Snelheid
Ontwerpvrijheid
Ontwerpv
Duurzaamheid
Duurzaam
werkzaamheden verrichten.
Snelheid
Het voordeel van traditioneel bouwen is zonder meer de hoge mate van ontwerpvrijheid. Zowel in esthetische als functionele zin. Indeling, materialisatie, verschijningsvorm; ieder ontwerp Ontwerpvrijheid is in principe mogelijk, zo lang het maar technisch en financieel haalbaar is. Anderzijds kent traditioneel bouwen
Duurzaamheid behoorlijk wat nadelen. Een langdurig bouwproces op locatie bijvoorbeeld. Daarmee ook een grotere afhankelijkheid van weersomstandigheden, met alle risico op vertraging en kwaliteitsverlies van dien. Traditioneel bouwen kent in vergelijking met andere industrieën extreem hoge faalkosten. Verder ook veel afval op de bouwplaats en veel transportbewegingen. Niet erg duurzaam dus.
Traditionele bouw:
Systeembouw:
Modulaire
Aanpasbaarheid
Aanpasbaarheid
Aanpasbaar
Snelheid
Snelheid
Snelheid
Ontwerpvrijheid
Ontwerpvrijheid
Ontwerpvrijh
Duurzaamheid
Duurzaamheid
Duurzaamhe
04
Modulaire bouw kent veel vrijheid om indeling, uitstraling en identiteit van het gebouw in te vullen.
Modulair bouwen De meest recente ontwikkeling in bouwinnovatie is modulair bouwen. Hierbij wordt zoveel mogelijk gebruikgemaakt van industrieel vervaardigde bouwelementen. Bouwdelen worden vooraf volledig geprefabriceerd in de fabriek, waarna ze op de bouwplaats in zéér korte tijd worden geassembleerd en afgewerkt. Bij modulaire bouw gaat het industriële productieproces nog een stap verder dan bij systeembouw en worden complete bouwmodules integraal geproduceerd. Inclusief technische installaties. Eenzelfde ontwikkeling zien we in de automobielindustrie, waar bijvoorbeeld een dashboardfabrikant niet enkel de kunststof omkasting, maar een integrale plug & play oplossing levert, compleet met tellers, meters, bekabeling en navigatiesysteem. Modulair bouwen kent net als systeembouw wat minder ontwerpvrijheid. Het is echter een misvatting dat deze bouwmethodiek alleen maar standaard ‘catalogusgebouwen’ oplevert. Wat betreft indeling hoeven er maar weinig beperkingen te zijn en ook de uitstraling en identiteit van het gebouw laten zich met zeer veel vrijheid invullen. Door het modulaire karakter van het gebouw zijn eenvoudig aanpassingen mogelijk in binnen- en buitenschil. Zo is het opschaalbaar in volume en aanpasbaar in functie. Ook zijn complete gebouwen of gebouwdelen herinzetbaar.
Systeembouw:
Modulaire bouw:
Aanpasbaarheid
Aanpasbaarheid
Snelheid
Snelheid
Ontwerpvrijheid
Ontwerpvrijheid
Duurzaamheid
Duurzaamheid 05
Nieuwe perspectieven met modulair bouwen Het móet anders
Modulair bouwen betekent belangrijke tijdwinst
Het lijkt erop dat modulair bouwen antwoord geeft op heel
Modulaire bouwoplossingen komen tot stand op basis van
veel actuele vragen die de bouwsector momenteel krijgt
learned lessons en best practices. Het geïndustrialiseerde
voorgelegd. Vragen die dringend móeten worden beantwoord,
productieproces in de fabriek is snel en efficiënt. Het maakt
constateert Herman de Ridder in zijn boek ‘LEGOlisering van
dat de totale bouwtijd met wel 50% kan worden teruggebracht.
de Bouw’. Immers, gerekend over de gehele levenscyclus
Dat betekent tevens de helft minder overlast op de bouw-
van bouwwerken neemt de bouw ongeveer de helft van het
locatie. Veel minder risico op vertraging en het overschrijden
energieverbruik en de CO2-uitstoot – wereldwijd! – voor
van deadlines en budgetten door bijvoorbeeld slecht weer.
zijn rekening. De sector zorgt bovendien voor onevenredig
En als de oplevering eerder plaatsvindt, kan het gebouw ook
veel afval en transport. En de faalkosten en de geringe
eerder in gebruik worden genomen. En hoe eerder het
winstmarges zoals de bouw die kent, zouden in geen enkele
exploitabel is, hoe eerder het rendeert.
andere bedrijfstak acceptabel zijn. De Ridder pleit voor een alternatieve aanpak waarbij bouwwerken eenzelfde DNA
Passend in tijden van groei én krimp
delen, maar hun uiteindelijke vorm laten bepalen door locatie,
Modulair bouwen leidt niet alleen tot tijdwinst. Het meest
gebruik en tijd. Het kán niet meer zo zijn dat bij ieder
belangrijke voordeel is misschien nog wel de flexibiliteit die
bouwproject het wiel opnieuw wordt uitgevonden. We moeten
deze methodiek in gebouwen brengt. Modulair bouwen maakt
leren, herhalen en verbeteren; precies dat ligt ten grondslag
optimaal flexibele huisvestingsoplossingen mogelijk, die in
aan het modulaire bouwen.
tijden van groei en krimp blijven passen qua volume, functie, comfort en identiteit. Simpelweg door bouwdelen moeiteloos toe te voegen of weg te nemen, te veranderen of te verplaatsen of van een nieuwe buitenschil te voorzien.
Planningsvergelijk per fase Bouwvoorbereiding
Bouw in fabriek
Bouw op locatie
Vertraging weersinvloeden
Traditionele bouw: Modulaire bouw: * Gemiddelde scores. Afhankelijk van project en ambitieniveau
De totale bouwtijd kan tot 50% worden teruggebracht.
Snelheid
06
Herinzet van materialen en bouwdelen, met een maximum aan economische restwaarde.
Financierba
Ook financieel gunstiger
Verschillende financieringsmodellen
De Total Costs of Ownership van een modulair gebouw zijn
Doordat modulair gebouwde huisvestingsoplossingen
aanmerkelijk gunstiger dan een gebouw dat op traditionele
verplaatsbaar en dus opnieuw inzetbaar zijn, kunnen ze
wijze is gebouwd. Allereerst door de benodigde investering
makkelijker binnen verschillende financieringsmodellen
die beduidend lager ligt. Door een optimale inrichting van het
worden aangeboden. Kopen, huren, leasen en gecombineerde
geïndustrialiseerde proces, liggen de bouwkosten gemiddeld
constructies zijn mogelijk. Het zal slechts een kwestie van tijd
zo’n 15% lager. Faalkosten, bij traditioneel bouwen gemiddeld
zijn dat aanbieders van modulaire oplossingen nog een stap
zo’n 10%, blijken in de praktijk met modulair bouwen tot 3% te
verder gaan en ook onderhoud, beheer en verzekering tot
worden teruggebracht. Aan het einde van het traject doen zich
onderdeel van hun propositie maken. Wellicht zelfs inclusief
nauwelijks opleverpunten voor.
inrichting en facilitaire diensten als schoonmaak en beveiliging. Daarmee wordt niet langer een gebouw aangeboden, maar
De exploitatie is vergelijkbaar aangezien de kwaliteit van het
een integrale huisvestingsoplossing.
gebouw, de voorzieningen en installaties op een gelijk niveau
Bouwkosten
Faalkosten
liggen. Het adaptieve vermogen van het gebouw verlengt de levensduur en voorkomt onnodige kapitaalvernietiging. Het kan immers groeien en krimpen en makkelijk worden aangepast
-15%
-7%
aan gewijzigde of totaal nieuwe functies. En is het gebouw helemaal niet meer nodig, dan kan het in zijn geheel of in delen worden hergebruikt. Met maximaal behoud van de restwaarde.
Procentuele kostenreductie voor modulaire bouw t.o.v. traditionele bouw Bouwkosten
-15%
Faalkosten
-7%
* Gemiddelde scores. Afhankelijk van project en ambitieniveau
07
Industriële productie en herinzet als pijlers voor een duurzame toekomst.
Duurzaam
In alle opzichten duurzaam
Zo bouwt u een flexibel, duurzaam en betaalbaar gebouw
Modulair bouwen is in meerdere opzichten duurzaam. Dat
“Bouwwerken die zich het makkelijkst en snelst kunnen
begint al in de fabriek waar het productieproces op de meest
aanpassen aan de veranderende wereld zullen blijven,
energie-efficiënte wijze kan worden ingericht. Met maximaal
de andere sterven uit”, concludeert Hennes de Ridder in zijn
rendement en minimale verspilling. Ook de hoeveelheid
boek ‘LEGOlisering van de bouw’. Daarmee lijkt modulair
transportbewegingen van en naar de bouwplaats ligt aanzien-
bouwen de meest voor de hand liggende keuze.
lijk lager dan bij traditioneel bouwen. Minder wegverkeer, minder fijnstof, minder CO2. Het concept van modulair bouwen past naadloos in het streven naar een circulaire economie. Een modulair gebouw kan immers worden beschouwd als een spaarbank van materialen, bouwdelen en grondstoffen die opnieuw kunnen worden ingezet. Met een maximum aan economische restwaarde. Daar komt bij dat het gebouw optimaal flexibel is. Eventuele aanpassingen tijdens de gebruiksfase zijn snel en probleemloos realiseerbaar. Dit adaptieve vermogen geeft het een veel langere levensduur. In die zin is modulair bouwen letterlijk duurzaam.
08
Schoolvoorbeeld van herinzet uit het onderwijs In 2009 nam de Technische Universiteit Delft een nieuw modulair gebouwd onderwijsgebouw in gebruik, dat geldt als schoolvoorbeeld van herinzet. Het pand, zo’n 5.000 m² groot, huisvest onder meer de faculteit Lucht- en Ruimtevaarttechniek. Eerder deed het dienst als kantoorgebouw en school in respectievelijk Eindhoven en Rotterdam. Over duurzaam bouwen gesproken.
Van Rotterdam naar Delft
Assemblage tot een compleet nieuw gebouw
TU Delft kocht het gebouw van InHolland in Rotterdam.
Het hele gebouw is nagenoeg hergebruikt. Lift, glazen
Het werd gedemonteerd, verplaatst, opnieuw gebouwd en
binnenwanden, binnendeuren, betonnen vloeren, kolommen,
zorgvuldig gerenoveerd. Vervolgens is het als permanente
dak, buitenwanden, kunststof kozijnen, verwarmings-
huisvesting in dienst genomen, niet van nieuw te onderscheiden.
installaties (exclusief de ketels) en windverbanden. Nadat
Het was de eerste keer in Nederland dat een gebouw
de welstandscommissie akkoord ging met het ontwerp zijn
meerdere malen voor korte duur werd neergezet om daarna
275 diepladers in een periode van 12 dagen van InHolland
een permanente bestemming te vinden.
naar de TU Delft gereden om de gebouwdelen te vervoeren. Op locatie zijn vervolgens de plafonds extra brandwerend gemaakt, zodat ze voldoen aan de strengere permanente bouweisen. Daarnaast is het pand voorzien van luxe vloerbedekking, rolluiken, tourniquetdeur, diverse aansluitpunten, plafonds, tubes, verlichting, een gebalanceerd luchtsysteem en een voorzet buitengevel.
naar TU Delft Van InHolland...
09
De Meeuw Oirschot Modulair bouwen blijkt voor veel organisaties een slim en verantwoord antwoord op hun huisvestingsvraag. Een aanpak die door de jaren heen is geëvolueerd tot een volwassen methodiek, die in functioneel, kwalitatief en esthetisch opzicht iedere vergelijking met traditioneel bouwen kan doorstaan. De Meeuw Oirschot gold en geldt nog steeds als kartrekker in deze ontwikkeling. De Meeuw bewijst zich al jaren als toonaangevend bouwer van tijdelijke én permanente huisvesting. Of het nu gaat om een schoolgebouw, zorghuisvesting, een operatiekamercomplex of modern kantoorgebouw, De Meeuw biedt ruimte voor huisvesting. Met functionele en representatieve oplossingen die exact aansluiten bij de wensen en het budget van de opdrachtgever. Oplossingen die snel kunnen worden gerealiseerd, of het nu gaat om plaatsing of verplaatsing, tijdelijke of permanente uitbreiding of inkrimping. Daarbij ontzorgt De Meeuw opdrachtgevers gedurende het gehele huisvestingstraject. Van ontwerp en realisatie tot en met exploitatie en onderhoud. Inclusief voorstellen voor passende financieringsconstructies.
De Meeuw ZilverSelectie Een van de meest belangrijke beloftes van modulair bouwen is herinzetbaarheid. De Meeuw doet deze belofte daadwerkelijk gestand met de ZilverSelectie. Dit is een aanbod van kwalitatief hoogwaardige gebouwen die aan het einde van de huur- of leaseperiode terugkeren van de gebruiker. Na uitgebreide inspectie en zorgvuldige update worden ze opnieuw ingezet. Niet of nauwelijks van nieuw te onderscheiden, maar wel 25 tot wel 40% voordeliger dan nieuwbouw. Wilt u meer informatie over de modulaire huisvestingsoplossingen van De Meeuw?
www.demeeuw.com 0499 57 20 24
