Het vermogen tot Co-creatie

Het vermogen tot Co-creatie Hoe kunnen ontwikkelaars eindgebruikersparticipatie accommoderen in hun bedrijfsproces?

Dion Mengerink 4003853 –P4

05-05-2015

P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015

2

P4 Onderzoeksverslag Titel: Lab: Datum: Presentatie datum:

Het vermogen tot co-creatie Urban Area Development (UAD) 5 mei 2015 12 mei 2015

Student Naam: Studentnummer: Adres: Telefoon: E-mail:

Dion Mengerink 4003853 Lisztstraat 122 2625 BN - Delft +31 (0)6 18659606 [email protected]

Universiteit Instituut: Richting: Adres: E-mail: Telefoon:

Technische Universiteit Delft Real Estate & Housing Julianalaan 132-134 2628 BL Delft [email protected] +31 (0)15 278 51 59

Mentoren Eerste mentor: Tweede mentor:

Ir. Agnes J. Franzen Dr. Ir. Sake Zijlstra

Gecommitteerde:

Drs. Dirk J. Dubbeling

A A A A A A A

Illustratie voorzijde - bron:

http://www.nai.nl - opgehaald 18-10-2014Aop


3

Voorwoord Beste Lezer, Voor u ligt de voorlopige verslaglegging van mijn afstudeeronderzoek. Dit onderzoek is voor mij het sluitstuk voor de master Real Estate and Housing aan de faculteit Bouwkunde van de Technische Universiteit van Delft. Het document komt voort uit negen maanden onderzoek. Dit document geeft de uitkomsten weer van mijn onderzoek. De tussenfase zal gepresenteerd worden op dinsdag 12 mei 2015. Het onderzoek valt binnen het veld van Urban Development Management, waarbij het thema “veranderde rollen en relaties” is. Binnen de studie Bouwkunde heeft mijn fascinatie altijd bij bouwen gelegen. Het realiseren van verandering die stevig in de aarde verankerd is. De mens beweegt zich dagelijks in een door mensen gerealiseerde omgeving. Het scheppen van deze ruimtes is wat me heeft geleid bij het maken van mijn studiekeuze. Echter het omzetten van een gedachte, een wil of een plan, in een gebouwd object of een interventie in de aanwezige structuur, is wat me tot de Master track Real Estate en Housing heeft gebracht. Een half jaar heb ik voltijd gewerkt voor de renovatie en onderhoudstak van het aannemersbedrijf Jurriëns-west, toen nog onder de naam Kozel Bouw. Hierbij zag ik de realisatiekant van de bouw van dichtbij. Ook de verschillende partijen met wie men bouwt en voor wie men bouwt ben ik hier op verschillende manieren tegengekomen. Wat mijn interesse in ontwikkeling heeft gewekt is de combinatie van enerzijds de omzetting van concept naar ruimte met, anderzijds, de relaties tussen de ontwikkelaar en andere partijen. Zowel professioneel als niet-professioneel, zowel gebruiker als regelgever als andere bouwende partij. En op dit veld is een verschuiving gaande die ik buitengewoon boeiend vind. Het heeft de partijen op de markt verschillende kanten opgeduwd en hier komt de eindgebruiker opeens sterker aan het woord. Met betrekking tot deze scriptie zou ik een aantal mensen willen bedanken. Graag zou ik mijn beide mentoren, Agnes Franzen en Sake Zijlstra, bedanken voor hun constructieve input en kritische noten. Ook voor alle hints en tips, de goede feedback en nuttige contacten. Daarnaast wil ik ook de mensen uit het werkveld bedanken, die ik heb mogen interviewen en die mij anderszins van input hebben voorzien. Ook wil ik bij dezen mijn dank uitbrengen aan Léon van der Wal en mijn vader, Ton Mengerink, voor het proeflezen van deze scriptie. Graag wil ik u als lezer van dit rapport veel leesplezier toewensen en ik hoop ook van harte op uw feedback. 05-05-2015 -Thijmen Dion Mengerink


4

Samenvatting Introductie In de afgelopen Jaren is de huizenmarkt drastisch verandert. Ontwikkelende partijen zijn gedwongen hun werkwijze aan te passen in het licht van deze nieuwe situatie. Een van deze aanpassingen is de verschuiving van aanbodgedreven naar vraaggerichte of zelfs vraaggedreven ontwikkeling. Daarnaast heeft Nederland ook te maken met de groei van de zogenaamde participatiesamenleving. Idealiter een verschuiving in de samenleving waarbij Nederlanders meer verantwoordelijkheid nemen voor zichzelf én hun omgeving. Participatie op zich is natuurlijk veel ouder. De huidige toepassing echter is een recente ontwikkeling. Gegeven het relatief jonge beroep van projectontwikkelaar is de manier waarop de vraaggedreven werkwijze is toegepast bijzonder interessant. Een goed inzicht hierin kan van betekenis zijn voor partijen die overwegen deze werkwijze te benutten voor enkele of meerdere projecten. Een ander perspectief hierop is de verandering in posities binnen de ruimtelijke ontwikkeling. Dit onderzoek kijkt naar hoe het de eindgebruiker mogelijk wordt gemaakt om invloed uit te oefenen. Daarbij ligt een belangrijke nadruk op de wijze waarop ontwikkelende partijen dit aanbieden.

Probleemstelling Het probleem dat deze scriptie onderzoek bestaat uit meerdere lagen.

De Markt De positie van ontwikkelende partijen is gewijzigd, net als de relatie tot de klant en eindgebruiker van hun producten. Deze wijziging is het resultaat van een veranderende context. Deze veranderende context heeft ook druk gelegd op de bankensector, waardoor deze minder investeert of krediet verleend. Ook de overheden hebben hun rol in ruimtelijke ontwikkeling aangepast. Beide wijzigingen hebben een negatieve invloed op de haalbaarheid van ruimtelijke ontwikkelingen.

Ontwikkelende partijen De wijzigende context waarvan gesproken wordt heft ontwikkelende partijen gedwongen hun methodes te heroverwegen. Er is een grotere behoefte ontstaan aan afzetzekerheid. Deze groei heeft zichzelf vertaald in een zoektocht naar mogelijkheden om tijdens een project risico’s te verminderen. Een van deze wijzen waarop ontwikkelende partijen proberen om risico’s weg te nemen is door samen te werken met andere partijen, zowel om afzet waarschijnlijker te maken en om vreemd vermogen aan te trekken.

Co-creatie met de eindgebruiker Een van de partijen waarop gedoeld wordt is de eindgebruiker van het te ontwikkelen product. Meerdere Nederlandse ontwikkelende partijen hebben een methode om te co-creëren. Maar het aantal initiatieven hiertoe is in de afgelopen jaren omhooggegaan als gevolg van de crisis in de bouw. Deze wijze van verandering is een innovatie in werkmethode. Voorgaand onderzoek toont echter aan dat er weinig bekend is betreft hoe ontwikkelende partijen innoveren. Dit onderzoek laat ook zien dat er geen duidelijke strategie achter deze innovaties zit. Daarom is een van de vormen van innovatie bestuderen zo interessant. Deze aspecten leiden ons naar de probleemdefinitie: P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015

5

Probleem definitie “De economische crisis heeft de voorwaarden voor ontwikkelen veranderd. Hierbij wordt er door ontwikkelende partijen gesproken over ontwikkelen met meer participatie van de eindgebruiker. De voorwaarden voor een ontwikkelende partij om de eindgebruiker te kunnen laten participeren zijn niet bekend in de theorie. Daarnaast is er weinig kennis over de wijze hoe ontwikkelende partijen zich aanpassen in hun bedrijfsproces om met de eindgebruiker tot succesvolle cocreatie te komen. Deze kennis zou kunnen helpen bij een strategieverandering of incidentele projecten van FIGUUR 1: CONCEPTUEEL ontwikkelende partijen en leiden tot een beter begrip van hun FOCUS (EIGEN ILL.) werkwijze.”

MODEL WITH

Onderzoeksvraag The main question developed from this problem definition is: “Hoe hebben ontwikkelende partijen hun bedrijfsproces ingericht, om bij de ontwikkeling van woningen plaats te bieden aan directe co-creatie met de eindgebruiker?”

Sub-vragen De hoofdvraag wordt verder uitgewerkt aan de hand van een aantal sub-vragen, deze zijn onderverdeeld in drie categoriën: A – Theoretisch kader en context 1. 2. 3. 4.

Hoe ziet het bedrijfsproces dat ontwikkelende partijen typeert eruit? Wat is co-creatie? Op welke manieren kunnen gebruikers betrokken zijn bij een proces? Welke gradaties en rollen zijn er in participatie te onderscheiden in de ontwikkeling van woningen?

B – Inventarisering voorwaarden 5. Wat bieden ontwikkelende partijen aan de potentiële eindgebruiker bij een ontwikkeling met eindgebruikersparticipatie? 6. Binnen welke kaders kan de eindgebruiker in de praktijk invloed uitoefenen bij een eindgebruikersparticipatie? C – Inventarisering activiteiten 7. Welke activiteiten worden door de ontwikkelende partij ingezet om bij een ontwikkeling met eindgebruikersparticipatie de eindgebruiker te betrekken? 8. Welke activiteiten worden ingezet om input van de eindgebruiker te verzamelen voor het eindproduct? 9. Welke activiteiten zijn noodzakelijk om te komen van de resultaten van eindgebruikersparticipatie naar het eindproduct van een ontwikkeling hiermee?


6

Doelen Dit onderzoek heeft een aantal doelen: -

-

-

Kennis opdoen met betrekking tot hoe ontwikkelende partijen eindgebruikersparticipatie een plaats hebben gegeven in hun bedrijfsproces, of hun proces aangepast hebben ten behoeve van eindgebruikersparticipatie. Handreikingen opstellen voor ontwikkelende partijen die geïnteresseerd zijn in eindgebruikersparticipatie over hoe er mee om te gaan en verbeterpunten op korte en langere termijn. Model van het bedrijfsproces van met participatie werkende ontwikkelaars. De vermoedelijke vorm van dit model wordt geschetst op de volgende pagina

Onderzoek Om de haalbaarheid van het onderzoek te garanderen zijn een aantal kaders geformuleerd: Context: Binnenstedelijke ontwikkeling. De grootste uitdaging in de gebouwde omgeving voor de komende is de herstructurering van de binnenstad. Dit is dan ook de context voor het onderzoek. Perspectief: ontwikkelende partijen. De ontwikkelende partijen hebben zich FIGUUR 2: RESEARCH FRAME (EIGEN ILL.) aangepast om participatie door de eindgebruiker te accommoderen. Aangezien hier de werkwijze verandert, is dit het gekozen perspectief. Werkwijze: Eindgebruikersparticipatie. In dit onderzoek wordt eindgebruikersparticipatie bij ruimtelijke ontwikkeling onderzocht. Het profiel van eindgebruikers verandert. Aangezien ontwikkelende partijen hun product voor de markt ontwikkelen, moeten zij uitvinden wat dit betekent. Wijziging: het bedrijfsproces. De methodes die ontwikkelende partijen benutten veranderen. Daarom is het interessant om te zien in welke wijze zij zich aanpassen, of afwijken van de norm. Voor het bereiken van de onderzoeksresultaten is er gebruik gemaakt van vier methoden. Literatuurstudie ten behoeve van het theoretisch perspectief, interviews met ontwikkelende partijen en andere betrokkenen, casusonderzoek ten behoeve van het praktisch perspectief en stellingmatig toetsen, opnieuw met ontwikkelaars en andere betrokkenen. Hierbij word de theorie gebruikt om een kader te scheppen, een set interviews om de praktijk te verkennen, case onderzoek om de schakels tussen een project met eindgebruikersparticipatie en het bedrijfsproces te onderzoeken en vervolgens een validatieronde om de bevindingen uit de interviews en cases te toetsen en te verrijken.


7

Theoretisch kader voor een werkwijze met eindgebruikersparticipatie bij ruimtelijke ontwikkeling. Het theoretische kader omvat de onder andere activiteiten van ontwikkelende partijen en de concepten van co-creatie en de huidige theorie die bestaat betreft de participatieve vormen van ontwikkeling die momenteel bestaan.

De ontwikkelende partij is: “… een bedrijf of persoon die investeert in een project voor de markt met als doel de realisatie ervan en om een winst te behalen, wat de premie is op de bouwkosten van het project” (Nozeman, 2008) De ontwikkelende partij is een bedrijf. Als zodanig bestaat het uit een uitvoeren de kern,

Technische Functie

Commerciële Functie

FIGUUR 3: ONDERDELEN VAN EEN BEDRIJF (EIGEN ILL)

met daarnaast ondersteunende en management functies. Bovendien kan deze worden onderverdeeld in een commerciële en technische functie. In het kort het tot stand brengen en verkopen van het product. De commerciele functie kan ook verdeelt worden in marketing en verkoop. Deze commerciele functies volgen niet op het FIGUUR 4: PROCESONDERDELEN (EIGEN ILL.) technisch proces, maar zijn simultaan. Het bedrijfsproces van een bedrijf bestaat uit een vast aantal onderdelen. Dit zijn: Input, throughput en output. De inputs en outputs scheppen een aantal voorwaarden voor het proces en product. Daarnaast vergt het een aantal activiteiten om van input output te maken. In het geval van ontwikkeling zijn grond en vermogen deze inputs. FIGUUR 5: TECHNICAL DEVELOPMENT P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015

PROCES (EIGEN ILL.)

8

Outputs zijn het gebouw en andere wijzigingen aan de fysieke input. Voor een ontwikkelende partij volgt deze technische functie, i.e. het productieproces, de fases van een ontwikkeltraject. Deze fases worden genoemd als zijnde initiatief, plan ontwikkeling, realisatie en beheer. Volgens de theorie ondersteunen en sturen andere onderdelen van het bedrijf dit technische proces. Na voltooing van een project wordt het proces opnieuw in gang gezet op een andere locatie. De situatie waarin het onderzoek plaatsvindt wordt gedreven door het feit dat in recente tijden de invloed binnen ruimtelijke ontwikkeling is verschoven. Daarbij is de markt meer vraaggedreven geworden. Deze verandering heeft geresulteerd in een zoektocht door ontwikkelende partijen naar werkwijzen om een beter product te maken. En bovendien sneller en tegen lager risico tot stand te brengen. Dit betekent dat ontwikkeling nu plaats moet vinden met een grotere betrokkenheid van de eindgebruikers.

FIGUUR 6: NIEUWE SITUATIE IN RUIMTELIJKE ONTWIKKELING De ontwikkeling van een product, EIGEN ILL. NAAR HEURKENS (2012) waarbij de eindgebruiker wordt betrokken in deze productontwikkeling, wordt co-creatie genoemd. Voorgaand onderzoek stelde dat co-creatie zowel direct als indirect kon plaatsvinden. Dit onderzoek kiest het voorgaande standpunt. Deze directe vorm van co-creatie vraagt om een grotere mate van participatie van de kant van de eindgebruiker. Aan de kant van de ontwikkelaar vraagt deze een bepaalde mate van participatie ook bepaalde eigenschappen van het proces. De literatuur stelt hier dialoog, transparantie en toegankelijkheid als belangrijke aspecten. De mate van participatie wordt in de literetuur vaak met een aantal vormen weergegeven op een schaal. Verschillende schalen komen uit de theorie naar voren. De traditionele schalen die op overheden gebaseerd zijn hebben een paar extremen die niet van toepassing zijn op een commerciëel perspectief. Daarom wordt een kleine schaal gebruikt.


9

Elke stap op deze schaal vertegenwoordigt een belofte van de organisator naar de participant. Deze stappen zijn daarmee ook een escalatie in de mate van actie die een ontwikkelaar FIGUUR 7: PARTICIPATION SCALE moet ondernemen om de eindgebruiker betrokken te houden. Er zijn voorbeelden in de Nederlandse te vinden waarin verschillende maten FIGUUR 8: OVERZICHT MOMENT BETREKKEN EINDGEBRUIKER BIJ van participatie zijn vertaald ONTWIKKELPROCES (EIGEN ILL.) in verschillende werkwijzen met betrekking tot het ontwikkelen van woningen. De ze verschillende werkwijzen hebben allemaal hun eigen kansen en beperkingen voor het proces. Daarbij verschillen de activiteiten die nodig zijn per actor significant. Dit geldt ook voor het moment waarop de potentiële eindgebruiker betrokken moet worden in het ontwikkelproces. Dit moment is ook een belangrijke invloed op de activiteiten van de ontwikkelende partij.

Activiteiten en voorwaarden in de praktijk Interviews Interviews met 7 deskundigen hebben een aantal activiteiten en werkwijzen aangestipt. Ee n aantal observaties en voorlopige conclusies kan getrokken worden met betrekking tot deze interviews. Voorwaarden 1. De ontwikkelende partij biedt naast een eindproduct ook een traject aan de eindgebruiker 2. De locatie is voor bijna alle initiatieven nog steeds het startpunt, in weinig gevallen de groep eindgebruikers. 3. De locatie en het eindproduct leveren een aantal kaders voor het eindproduct. Deze moeten helder zijn voor de potentiële eindgebruiker. 4. Het traject moet begeleid worden door professional, omdat de meeste eindgebruikers niet de noodzakelijke expertise en kennis hebben. 5. De mate van invloed die aan de eindgebruiker gegeven wordt levert een aantal voorwaarden voor het proces op. 6. Het vroeg betrekken van de eindgebruiker betekent vaak het vroeg betrekken van de marketingfunctie voor het project. Activiteiten 7. De ontwikkelende partij stimuleert geïnteresseerde potentiële eindgebruikers om deel te nemen aan een traject om input te geven aan het eindproduct. 8. Dit genoemde traject bestaat uit een set activiteiten waarbij het plan wordt toegelicht en verschillende vormen van input worden verzameld.


10

9. De activiteiten die worden ondernomen zijn voor de ontwikkelende partij een wijze om kennis op te doen, voornamelijk of een woning is afgestemd op de wensen en behoeftes van de markt. 10. De activiteiten die worden ondernomen worden gezien als een manier om de potentiële eindgebruiker aan het eindproduct te binden. Het participatietraject beweegt zich in de richting een moment van verkoop. 11. Deze activiteiten doorlopen een aantal schalen, vanaf een hoger plan niveau naar de individuele woning. 12. Een flink deel van de geïnterviewde partijen benutten reserveringsovereenkomsten. Na deze overeenkomst werken zij vaak het plan verder uit. 13. Potentiële eindgebruikers willen het product dat hen wordt aangeboden vaak nog aanpassen. Ontwikkelende partijen bieden hier in de uitwerking vaak mogelijkheden voor.

Verschillen & bijzonderheden 1. Om de potentiële eindgebruiker te leren kennen, hebben een paar partijen actief de interactie tussen de potentiële-eindgebruiker en de ontwikkelende partij geanalyseerd. Dit om te leren van de keuzes en voorkeuren van de potentiële eindgebruiker. 2. In een paar gevallen heeft het begeleiden van de eindgebruiker geresulteerd in het scheppen van specifieke functies. Deze functies hebben in deze gevallen ook de verkoop geregeld, gezien zij de eindgebruiker al kenden. 3. Verschillende partijen gaven aan dat bepaalde resultaten van een participatietraject hergebruikt konden worden. Dit moest dan wel gaan om een vergelijkbaar project (i.e. een volgende fase in het zelfde plan, of dezelfde lokale marktomstandigheden). 4. Enkele partijen noemden de noodzaak tot het informeren van alle geïnteresseerden. Zelfs als zij niet de behoefte hebben om te participeren, kunnen zij alsnog een goed doordacht product willen kopen.

Casus onderzoek Er is onderzoek gedaan naar drie casussen voor dit onderzoek. Hierbij is gekeken naar het voorkomen van de voorgenoemde observaties in de praktijk. In alle drie de casussen: Was het een recent project, geïnitieerd door de ontwikkelende partij met een methode waarbij de eindgebruiker betrokken wordt. Het project heeft voldoende schaal, qua aantal woningen en bevindt zich in een binnenstedelijke omgeving. De casussen hadden de volgende overeenkomsten: Voorwaarden 1. Elk van de ontwikkelende partijen hadden een method ontwikkeld waarmee de eindgebruiker vroeg in de ontwikkeling van woningen betrokken kan worden. 2. Invloed werd aan de potentiële eindgebruiker beloofd bij aanvang van het project. 3. Binnen de plannen zijn de kaders van te voren onderzocht en helder gesteld. 4. Deze kaders moesten bekend zijn zodat: a. Het voor de potentiële eindgebruiker helder was in wat voor opzichten hij de woning kon beïnvloeden. b. Het ontwikkelteam een aantal kaders had waarbinnen het project haalbaar was en de eindgebruiker gestuurd kon worden. 5. Een begeleid traject met waarbij de potentiële eindgebruikers het plan konden beïnvloeden werd aangekondigd. 6. Informatie werd naar dit traject toe opgebouwd en beschikbaar gemaakt. 7. Een aantal waarschijnlijke opties en vormen voor het plan werden verkend. P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015

11

Activiteiten 8. Elk traject kende een aantal activiteiten in de vorm van bijeenkomsten waarbij geïnteresseerden door deelname konden participeren in de planvorming. 9. In deze bijeenkomsten werden onderdelen van het plan toegelicht, waarbij de potentiële eindgebruiker ruimte werd geboden om hier input op te geven en wensen en behoeftes kenbaar te maken. 10. In het geval van een volgende bijeenkomst omvatte de toelichting ook een verantwoording van de gemaakte keuzes met betrekking tot de gegeven input. 11. De opeenvolgende bijeenkomsten werkten in schaal omlaag van het plan naar de individuele woning. 12. Deze reeksen bijeenkomsten bouwden allemaal op naar de mogelijkheid om het eindproduct aan te kopen. De potentiële eindgebruiker wordt ook door alle partijen aangeduid als potentiële klant. 13. De plannen boden allemaal een mogelijkheid tot het maken van een reservering of optie op een woning. 14. Nadat de propositie om te kopen gemaakt was, werd bij alle drie de casussen de mogelijkheid aangeboden om de woning verder aan te passen op individuele behoeftes en wensen. 15. Alle partijen boden de mogelijkheid voor interactie buiten de bijeenkomsten om. Interessante punten 1. In de beide plannen met meer dan een fase wilden beide partijen de resultaten gebruiken om het traject van de volgende fase bij te sturen. 2. Bij een plan werd gesignaleerd dat er te veel tijd tussen bijeenkomsten zat. Daarbij concludeerde de partij dat zij hierbij interesse en dus deelnemers verloren. 3. In een geval werd de keuze voor architect gemaakt door de deelnemers.

Validatie van voorlopige conclusies De voorlopige conclusies en vermoedens zijn getest. Dit door praktijkgebruikers te vragen om te reageren op een set van achtien stellingen. Deze konden beantwoordt worden met eens of oneens. Daarnaast wer der ruimte gelaten voor meningen en opmerkingen. Dit leverde ook een aantal interessante stukjes informatie op, die waardevol waren voor de conclusie. De stellingen waren verdeeld in drie categorieën: Voorwaarden, activiteiten en algemeen. De praktijk werd hier vertegenwoordigd door 15 deelnemers. Van deze 15 waren er 10 betrokken bij een ontwikkelende partij die een mate van participatie benutte in hun werkmethode. Daarnaast waren er 5 deelnemers die participatietrajecten begeleiden vanuit een ondersteunende partij. Dit onderscheid is waardevol voor een aantal van de conclusies.

Conclusie De conclusie is opnieuw opgesplitst in voorwaarden en activiteiten met betrekking tot de ontwikkelende partij. Voorwaarden De ontwikkelende partij biedt zowel een traject aan, als een eind-product. Dit traject moet begeleid worden door professionals omdat de potentiële eindgebruiker niet de noodzakelijke kennis of expertise heeft. Partijen moeten


FIGUUR 9: AANBIEDING VAN ZOWEL EEN TRAJECT ALS EEN EINDPRODUCT, LOCATIE ALS BEGINPUNT (EIGEN ILL.)

12

de kaders onderzoeken waarbinnen dit traject en het eindproduct gerealiseerd kunnen worden. Een aantal kaders werd genoemd, waarbij het volgende een categorisatie hiervan is: Kaders voor het eindproduct: 1. Financieel (doelstellingen ontwikkelende partij / grondeigenaar, budget eindgebruiker) 2. Legaal (bestemmingsplan) 3. Technisch (bouwbesluit) 4. Esthetisch (welstandseisen)

FIGUUR 10: DEELNAME EN BEGELEIDING (EIGEN ILL.)

Kaders voor het traject 1. Duur 2. Input & beslissingsmomenten 3. Dosering informatie en terugkoppeling (verwachtingsmanagement.) 4. Mate van begeleiding. De potentiële eindgebruiker moet vanaf een vroeg moment betrokken zijn. Dit betekent dat de marketingfunctie van een bedrijf vanaf een vroeg moment betrokken is bij het ontwikkelproces. Activiteiten Voor het betrekken van de eindgebruiker moet verkend worden wat er mogelijk en onmogelijk is binnen het aangeboden traject. Het stimuleren van de potentiële eindgebruiker is om te participeren is een belangrijke stap. Daarbij moet gezegd worden dat dit een van de functie van marketing is.

FIGUUR 11: ACTIVITEITEN IN AANLOOP NAAR PARTICIPATIETR AJECT (EIGEN ILL.)

Het participatietraject zelf bestaat uit een aantal activiteiten, welke meestal verzameld zijn in een bijeenkomst. Deze activiteiten omvatten: FIGUUR 12: ACTIVITEITEN

TIJDENS PARTICIPATIETR AJECT

(EIGEN ILL.)

1.

Het plan toelichten voor de potentiële eindgebruiker 2. Het faciliteren van input van de eindgebruiker 3. Het verwerken van de behoeftes en wensen van de potentiële eindgebruiker in het plan om te komen tot een beter eindproduct. 4. Het stimuleren van een binding FIGUUR 13: FACILITEREN VAN INPUT, SCHEPPEN VAN van de potentiële eindgebruiker BINDING (EIGEN ILL.) P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015

13

met het eindproduct om zo verkoop waarschijnlijker te maken. 5. Het geven van feedback met betrekking tot hoe de input verwerkt is. In deze casussen is een beter eindproduct een product dat beter is afgestemd op de markt (en dus de potentiële gebruikers). De bijeenkomsten doorlopen vaak achtereenvolgens verschillende schaalniveaus, meestal van een grote naar kleinere schaal. Welke schalen dit zijn is vaak afhankelijk van proceskaders en dus de mate waarin de potentiële eindgebruiker participeert. Voor veel ontwikkelende partijen die deelnamen zijn de bijeenkomsten toetsmomenten voor de kwaliteit van hun plan. Daarnaast bouwen deze bijeenkomsten ook op naar een punt waar het mogelijk is voor de eindgebruiker om het resultaat van het participatietraject door de eindgebruiker gekocht kan worden. Ook gebruiken een groot deel van de gevraagde partijen reserveringsovereenkomsten. Volgens een substantieel deel van de deelnemers aan de validatie, kan een reserveringsovereenkomst het commitment opleveren dat nodig is om een woning op een persoon af te stemmen.

FIGUUR 14: VAN AANBIEDING

NAAR VERKOOP (EIGEN ILL.)

Algemeen De deelnemers aan de validatie waren bijna unaniem met betrekking tot het participatieproces als onderdeel van het koopproces. Dit betekent dat de verkoopfunctie naar voren schuift met betrekking tot het ontwikkelproces. Daarnaast zijn de deelnemers ook bijna unaniem over de beperkte vertaalbaarheid van het de uitkomsten van een participatietraject. Daarbij werd ook opgemerkt dat het voor een ontwikkelende partij een leer ervaring is met betrekking tot de specifieke lokale markt. Met betrekking tot zowel kansen als kaders. Handreikingen voor de praktijk Voor ontwikkelende partijen biedt het direct laten participeren van de eindgebruiker volgens de experts in de praktijk een aantal voordelen. Participatie door de eindgebruiker kan bijdragen aan een beter winstperspectief. Daarnaast liggen er kansen voor de huidige samenleving als eindgebruikers van woningen. Ook geeft het een onderscheidend vermogen voor de ontwikkelende partij. Een aantal punten dragen aan dit perspectief bij. Deze punten zijn aangedragen door de praktijk als toegevoegde waarde:


14

-

Een grotere klanttevredenheid Het opdoen van marktkennis Een kortere doorlooptijd Grotere afzetzekerheid Lager risico op herontwikkeling

Bij het gebruik van eindgebruikersparticipatie moet een ontwikkelende partij: -

-

Bedenken dat het een, maar niet de enige werkwijze is. Het is een aanvullend gereedschap voor de ontwikkelende partij. Begrijpen dat er mensen zijn die weinig behoefte hebben aan participatie. Overwegen of eindgebruikersparticipatie van nut is voor de locatie. Overwegen welke mate van betrokkenheid de eindgebruiker beloofd moet worden in het participatietraject. Kaders verkennen waarbinnen de potentiële eindgebruiker zijn of haar invloed kan uitoefenen. Deze kaders worden ook gebruikt om het resultaat bij te sturen. Een consistent traject bedenken door middel welk de eindgebruiker kan participeren. Schatten welke mix van activiteiten zich het best leent voor de mate van invloed die de eindgebruiker krijgt, maar die ook de beste toetsing van het plan en meeste binding met de potentiële eindgebruiker. Schatten of het traject afgestemd moet worden op een bepaalde doelgroep. Schatten of het traject, gezien de mate van invloed van de potentiële eindgebruiker, gebaat is bij een onafhankelijke intermediair bij het proces.

Binnen het traject moet de ontwikkelende en / of de begeleidende partij: -

-

-

De geïnteresseerde voorzien van informatie betreft de mogelijkheden van het plan en de mogelijkheden en onmogelijkheden tijdens het participatietraject. I.e. Verwachtingsmanagement Uitvinden wat de wensen van deze geïnteresseerde zijn. Input van de geïnteresseerde faciliteren. Input van de geïnteresseerde verwerken. Terugkoppelen welke input wel en niet is verwerkt en waarom. De waargenomen voorkeuren van een groep benutten om het plan te verbeteren. Beseffen dat participatie zelf niet het doel is, maar het verkopen van het eindproduct. Dit betekent ook dat het product goed genoegd op de eindgebruiker is afgestemd, als deze bereid is het gevraagde bedrag er voor te betalen Bijsturen op input om de haalbaarheid van het plan te behouden. Een goed traject wordt echter ook gekenmerkt door ruimte om bijzondere wensen uit te werken. Ruimte laten in het proces zodat een geïnteresseerde ook nog op een later moment kan instappen. Een woning in het plan aan de deelnemer aanbieden, door middel van reservering, of directe koop. In een geval van een reservering bied dit een mate van commitment maar ook de ruimte om de woning verder te finetunen.

En in het bijzonder moet de ontwikkelende partij: -

Toegankelijk zijn. Luisteren en adviseren. Transparant zijn.

Bovendien moet de ontwikkelende partij aan het einde van het participatietraject:


15

-

Zorgdragen dat er geen onwenselijke situaties ontstaan in het plan. Zorgdragen dat de verwerking van woonwensen gerealiseerd wordt, zoals beloofd. Zorgdragen dat de kennis opgedaan tijdens het participatietraject verzameld wordt voor volgende projecten.

Model

FIGUUR 15: SAMENGEVOEGD

PARTICIPATIEMODEL

(EIGEN ILL.)


16

Management summary Introduction In recent years the real estate market has changed drastically. Developers of real estate have changed their ways of working to adapt to this new situation. One of these changes is moving from supply-driven development towards market-oriented, or even market-driven development. The Netherlands have recently also seen the rise of the term “participation society”. Ideally a new mode for society, it calls upon the Dutch to take responsibility for themselves and their surroundings. Participation in and of itself is far older. The use in this specific branch of the building industry is a more recent development. Given the relatively young profession of real estate developer, the way they do accommodate this “co-creation” between private and civil parties is highly interesting. It also might light the way for other developers who think on using it for single and multiple projects. Another pe rspective on this is the change in relations between parties in spatial development. This research highlights a way in which the civil party is being enabled to influence. Also notable is the way in which some developing parties have facilitated this.

Problem statement The problem this research examines is multi-layered.

The market The position of project developers has changed, as well as the relationship to the customers. This is a result of changing context. This changing context has also put pressure on the banking sector. Municipalities as well have altered their role in spatial development. Both changes have negatively influenced the feasibility of spatial developments.

Project developers The changing context mentioned has also made developers reconsider their working methods. During developments, developers now have a grown need for a greater surety of sale. This growth has expressed itself in the search for risk reduction during project. One of the ways developers have tried to reduce this risk, is trying to find new way to cooperate with involved parties, both to assure sale and to try and attract additional funds.

Co-creation with the end-user One of these parties is, of course, the end-user of the product they try to develop. Several Dutch developers already had a method for this type of co-creation. But the number of initiatives has increased drastically in the last few years after the economic crisis. This type of change is an innovation in the working method. Previous research however, has shown that little to none is known on how developers innovate. It also showed that most parties had no clear strategy. This leads us to the following problem definition:


17

Problem Definition ”The economic crisis has changed the preconditions for the development of real estate. Developing parties speak of developing real estate with the end-user. The preconditions for a developing party to enable the end-user to participate are unknown. Also, there is little knowledge on how developing parties adapt in their business process to make a successful co-creation with the end-user happen. This knowledge could be helpful in case of a change of strategy, or incidental projects. It could also help in establishing a better view on the working methods of developing parties.”

Main question The main question developed from this problem definition is: “How did project developers adapt their business proces, to enable direct co-creation with the enduser in the development of dwellings?” FIGUUR 16: CONCEPTUAL MODEL WITH

Sub questions

FOCUS (OWN ILL.)

The main question can be answered through the answers to a number of sub-questions. These are subdivided in three categories: A – Theoretic context 1.

What are the activities of the developing party in which co-creation must be embedded? Can these be mapped in a model? 2. What is co-creation? 3. In which ways can end-users participate in a process? 4. Which gradations of participation can be identified in the development of housing? B – Pre-conditions 5. What do developing parties offer to the potential end-user when developing with enduser participation? 6. Within which constraints can an end-user influence a project during a development with end-user participation? C – Activities 7. Which activities does the developing party employ to involve an end-user in developments with end-user participation? 8. Which activities does the developing party employ to gather input for the end product from potential end-users? 9. Which activities must the developing party employ to move from the results of the participation towards a finished end-product?


18

Goals This research has a number of goals: -

Attaining knowledge on how developers have accommodated end-user participation in their business process. Formulating some guidelines for developers interested in using end-user participation in one of their developments. Make a model of the changes within the business process of developers working with participation of end-users.

Research In the interest of keeping this research attainable in the period, some frames have been set. Context: Inner-city development. The greatest challenge in the built environment for the coming years is to be found in the inner-city. Perspective: Developing parties. The developer has to adjust to accommodate end-user participation. Given the fact his methods are changing, this is the perspective taken. Method: End-user participation In this research the method that is being studied is end- FIGUUR 17: RESEARCH FRAME (OWN ILL.) user participation as part of a spatial development. The profile of end-users is changing and the developing parties develop their product for the market, so they must find out what this change entails. Changes: The business process The methods with which developers work change and therefore, it is interesting in which way they adapt, or deviate from the norm. These should be identifiable in the case of participation by the end-user. Voor het bereiken van de onderzoeksresultaten is er gebruik gemaakt van vier methoden. Literatuurstudie ten behoeve van het theoretisch perspectief, interviews met ontwikkelende partijen en andere betrokkenen, casusonderzoek ten behoeve van het praktisch perspectief en stellingmatig toetsen, opnieuw met ontwikkelaars en andere betrokkenen. Hierbij word de theorie gebruikt om een kader te scheppen, een set interviews om de praktijk te verkennen, case onderzoek om de schakels tussen een project met eindgebruikersparticipatie en het bedrijfsproces te onderzoeken en vervolgens een validatieronde om de bevindingen uit de interviews en cases te toetsen en te verrijken.


19

Theoretical background for end-user participation during spatial development. The theoretical part advances through the project developers activities through co-creation towards different ways in which in Dutch practise the end-user is participating in development. “… a company or person that invests in a project for the market, with the purpose of realisation to attain a profit, which is a premium on the realisation costs of the project.” (Nozeman, 2008) The developer is a company. As such is has an operating core, as well as support and management functions. Moreover in this operating core, there can be distinguished a commercial and technical functions. I.e. in short making and selling the product, service etc. The commercial function can be subdivided in a marketing and sale part. These commercial functions do not follow the technical process, but are simultaneous.

Technical function

Commercial Function

FIGUUR 18: PARTS OF

The business process of a business is by the very virtue of being a process made up of a number of things. These are: input, throughput and output. The inputs and outputs create the constraints of a process. It also lays a number of activities that must be taken to make input from output. In the case of developments, land and funds to finance a project can be seen as these inputs. Outputs are the building and other changes to physical input. FIGUUR 19: PROCESS,

A COMPANY, OWN ILL.

OWN ILL.

For a developer, the technical function, i.e. the production process, follows the phases of the development process. These phases are: intiative, plan development, realisation and maintenance. It is also mentioned that other parts of the company support and steer the activities of the technical process. After the project is done,

P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015 FIGUUR 20: TECHNICAL DEVELOPMENT

PROCES , OWN ILL.

20

the process starts again on another location. The situation in this research is driven by the fact that in recent years the power within spatial development has shifted. The form of market has shifted towards a more demand-driven form. This has resulted in project developers looking for new ways to make a better product, faster and at lower risk. But concerning the power shift, their most important partners, the public parties, have reduced their role. This means that development now has to take place with a FIGUUR 21: NEW SITUATION, greater involvement of the civil parties. 2012)

OWN ILL. BASED ON

(HEURKENS,

The development of a product in which the end-user is involved in said development is called cocreation. Previous research has shown that co-creation can be both direct and indirect. This research choses the former standpoint. This direct form of co-creation asks for a greater participation from the side of the end-user. From the side of the developer the measure of influence that is offered also needs a number of properties in the process. Literature offers dialogue, transparency and accessibility as important aspects of this process. The measure of involvement can be measured on a scale. Various scales are offered by literature as well as a number of signifiers. Traditional public vs. government scales have a few extremes which are simply not applicable to the public vs. commercial perspective. This FIGUUR 22: PARTICIPATION SCALE, (GEESING, 2015) smaller scale is used. Each step in this scale carries a promise from the organiser towards the participant. These steps are also an escalation of the degree of action the developer has to take to involve and to keep involved the end-user. Examples can be identified in Dutch practice where through different degrees of participation methods have been formed to develop dwellings. These different types each carry a different constraint for the process and the activities demanded from the actor FIGUUR 23: OVERVIEW MOMENTS OF ENGAGING THE END -USER PER METHOD . (OWN ILL.) differ quite significantly.


21

This is also true for the moment of the development process at which the end-user becomes involved in the project. This moment of involvement offers another constraint for the activities of the developer.

Activities and preconditions in practice Interviews Interviews with 7 experts from practice delivered a number of activities and practices that are in use in current development practice. A number of observations and conclusions can be made from these interviews. Preconditions 1. The developer offers a good and a process to the end-user. 2. Location is still the starting point in almost all initiatives, a group of end-users less so. 3. This location sets a number of pre-conditions on the end-product, these also need to be clear to the potential end-user. 4. The process needs to be guided by professionals, because most end-users lack the necessary expertise and knowledge. 5. The amount of influence given to the potential end-users also sets a number of preconditions on the process to be undertaken. 6. The moment of involving the potential end-user means involving marketing for a project early on. Activities 1. The developer stimulates interested potential end-users in participating in a process to give input to its end-product. 2. This process consists of a set of activities where the plan is explained and different kinds of input for this current plan are gathered. 3. The activities undertaken are a means of gathering knowledge on parts of a plan, especially if the configuration of a dwelling fits the needs and wishes of the market. 4. The activities undertaken are seen as a means of introducing and binding the potential end-user to the end-product. The participation process all move towards a time of sale. 5. The activities are mentioned to move from a larger plan scale to an individual dwelling scale. 6. A lot of the interviewed parties use reservation agreements. Often they elaborate the plans, viewing this kind of agreement as a form of commitment that encourages further investment. 7. End-users often want to modify the proposition made to them. Developers have in a number of cases opted to allow for this in the elaboration of the plan. Differences 1. To get to know the customer in his preferences and learn from choices, some parties actively tracked the interaction between developer and potential end-user. 2. To guide the process of participants, some parties created specific functions. Moreover, these persons then also handled sale to the participants, because they already knew each other. 3. Some parties signalled some, but limited translatability of the results of a participation process to a next phase of the same plan or a comparable project under the same market conditions. 4. A few parties mentioned the need to keep all those interested informed. They might want to buy a good, thought-through end-product, but have no volition to participatie.


22

Case studies In the three cases undertaken for this study, these observations were looked for in practice. All three cases were: The project has been initiated by a developer with a method that includes participation with the end-user. The project comprises of a substantial number of dwellings in an inner-city environment. The following comparisons could be made from these cases. Preconditions 1. Each of the developers has established a method by which the end-user was encouraged to participate in the development of the dwellings. 2. Influence was promised to participants at the point of announcing the project. 3. Within the plans, pre-conditions were explored for the end-products. 4. The pre-conditions had to be known to: a. Let the potential end-user know to what degree he can influence the end-product. b. Give the internal members of the development team constraints to steer the potential end-user. 5. A guided process of interaction between interested participants and the developer was announced. 6. Information was built up and made available towards this process. 7. Possible options and forms for the plan were explored, based on current planning practice. Activities 1. Each process knew a number of activities in the forms of meetings by which people were involved in the planning and developments. 2. In these meetings the current plan was explained and the potential end-user was asked to give input for the plan, as well as their opinion on choices made and preferences. 3. In the case of a second meeting, the explanation of the plan is presented with justifications for the choices made concerning the input given. 4. The meetings all seemed to start at plan-level, working their way down to individual dwelling-level. 5. These meetings al built up towards a possibility of buying. Each of the interviewed parties signified the participant as potential customer. 6. The plans all offered a possibility for reservation or taking an option. 7. At the point a proposition was made, in all cases, there was the possibility to further modify and tailor the end-product to specific needs and wishes. 8. All parties accommodated communication outside of these meetings as well. Interesting points 1. In the two plans with more than a single phase, both parties wanted to use the results of the first process for the next one. This shapes additional pre-conditions. 2. One plan took too much time between meetings, losing interest from participants. The party concluded this diminished the number of participants. 3. In one case, selection of the designer was undertaken by the participant.

Validation of information from practice The presumptions made from the cases and interviews were validated by asking practitioners from the Dutch development practice to react to a set of eighteen statements. These could be answered with agree or disagree. Also space was given to elaborate their opinions. This also delivered a number of titbits of information that was valuable for the eventual conclusion. The statements were made in three categories, pre-conditions, activities and general. The


23

practitioners were 10 professionals from developers that have used a form of participation to develop dwellings as well as 5 professionals from parties that advise and support participation processes. This distinction has to be made, for some of the conclusions were carried stronger by the developers group than the by the total group.

Conclusion Again the conclusion is split in pre-conditions and activities for the side of the developer. Preconditions The developer offers both a process to participate in as well as an end-product. This process needs to be guided by a professional to make up for the knowledge and expertise lacking on the side of the potential end-user. Parties also recognised the need of exploring the pre- FIGUUR 24: OFFERING BOTH AN ENDPRODUCT AS WELL conditions, for both the plan and the process. A number AS A PROCESS. LOCATION AS STARTINGPOINT (OWN ILL.) of these preconditions were named. The following is an attempt at categorisation: Plan pre-conditions named during research 1. Financial (from the side of developer, potential end-user and possibly the landowner) 2. Legal (i.e. zoning regulations) 3. Technical (i.e. building regulations) 4. Aesthetic (i.e. design review) Process preconditions named during research 1. Duration 2. Decision/input moments 3. Dosage of information and feedback (i.e. expectation management) FIGUUR 25: 4. Amount of guidance PARTICIPATION AND The potential end-user must be involved early on. This demands the GUIDANCE (OWN ILL.) early involvement of marketing in the development process. Activities Stimulating the potential end-user to participate is but one of many of the functions of marketing during these early phases. This stimulation brings us to the actual participation process. This process consists of a number of activities, usually undertaken during meetings. During these activities the developer: 1. Informs the potential end-user on the plan 2. Facilitates input from the potential end-user. 3. Processes the needs and wishes of the potential end-user in the plan, to make a better end-product. 4. Stimulates a bond between de potential end-user and the end-product to increase the likelihood of sale. 5. Gives feedback on how this input was used and justifies decisions in the plan concerning input. P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015

24

In these cases, a better end-product is one that better fits the market (i.e. potential end-users). The meetings often advance through levels of scale, mostly from a large to a small scale. The extent of this advance is often dependent on the amount of influence given to the potential end-user. For many developers (though there is no total agreement) these interaction moments are testing FIGUUR 26: ACTIVITIES PROCESS ( OWN ILL.) moments for the quality of their plan. Also the interaction builds up towards a point the end-user can buy the dwelling that is based on his needs and wishes. Moreover, the developers in these processes often use a form of option or reservation agreement. According to a substantial number of participants of the validation, an agreement can ensure the commitment necessary to advance in tailoring the details of a dwelling for a FIGUUR 27: ACTIVITIES certain end-user. General In the use of the participation process to advance toward a possibility to buy, the participants of the validation almost unanimously agreed this process has become part of the sales process. The practitioners almost unanimously agree on the limited translatability of results of processes. Some noted that each process is a learning experience for the developer on that particular local market. This includes both chances and constraints.

TOWARDS PARTICIPATION

DURING A PARTICIPATION PROCESS (OWN ILL.)

FIGUUR 28: FACILITATING (OWN ILL.)

INPUT AND CREATING A BOND

Guidelines for practice In addition to these conclusions, a number of guidelines to developers can be offered on the basis of this research. -

-

Participation is not a solution an sich. It is an additional part of the toolkit of a developer. Some people have no volition to participate.

FIGUUR 29: FROM PROPOSITION


TO SALE (OWN ILL.)

25

-

In developing a location, actively deliberate what use participation will have during development. Deliberate what measure of participation and thus, influence, should be promised. Deliberate whether this measure warrants an independent intermediary. Know the pre-conditions of a plan, so these can be offered as boundaries for the participant. Developers and partners then also can steer the end-user. What process conditions would best suit the measure of participation offered. Estimate if this process should be tailored to a target group. Interested potential end-users are a segment of the local market. To ask for their opinion is to test a plan.

During the process, a developer should: -

-

-

Inform the participant on the plan and, particularly, its possibilities and impossibilities. Inform the participant on the process they can be part of. During interaction with a participant, a developer should: o Learn the wishes and needs of the participant. o Facilitate input for the plan to suit the needs and wishes. o Give feedback and justify choices concerning input given. o Use signalled preference to improve the end-product. Participation is not the goal; the end-product should be improved to better suit the local market. Selling the end-product is the goal. This also means that participants have attained the value the want. It is important to steer the participants input within the boundaries of a plan. Good process however, is also signified by space for special wishes. Those interested to participate later in the process should be able to do so. The space in a process to reserve a dwelling, is for many developers the moment to fine tune a dwelling to suit the end-users.

In contact with possible end-users, developers should: -

Be accessible . Listen and advise Be transparent.

On top of that, at the end of a project, developers should have taken care of: -

Avoiding unwanted situations in the plan. Wishes and needs having been processed as promised. Securing the knowledge gained through participants during the process.


26

Model

FIGUUR 30:

MERGED PARTICIPATION PROCESS , (OWN ILL.)


27

Inhoud Voorwoord .................................................................................................................................. 4 Samenvatting............................................................................................................................... 5 Management summary ...............................................................................................................17 Inhoud ........................................................................................................................................28 Leeswijzer...................................................................................................................................30 Definities.....................................................................................................................................31 1. Introductie ...............................................................................................................................32 1.1 Aanleiding en actualiteit ......................................................................................................32 1.2 relevantie onderwerp .........................................................................................................32 1.3 Probleemanalyse ................................................................................................................33 1.4 Probleem definitie ..............................................................................................................35 1.5 Onderzoeksvraag ...............................................................................................................35 1.6 Sub-vragen.........................................................................................................................36 1.7 Onderzoeksdoel .................................................................................................................36 2. Onderzoeksopzet ....................................................................................................................38 2.1 Conceptueel model.............................................................................................................38 2.2 Afbakening onderzoekskader.............................................................................................38 2.3 Onderzoeksontwerp ..........................................................................................................40 2.4 Onderzoeksmethoden .......................................................................................................41 3. Theorie....................................................................................................................................45 3.1 De ontwikkelende partij. .....................................................................................................45 3.2 Co-creatie...........................................................................................................................52 3.3 Participatie ladder ..............................................................................................................57 3.4 Participatie in projectontwikkeling .....................................................................................60 3.5 Voorlopige conclusies theoretisch kader ............................................................................65 4. Interviews ...............................................................................................................................67 4.1 Inleiding .............................................................................................................................67 4.2 Overeenkomsten ...............................................................................................................67 4.3 Activiteiten ........................................................................................................................71 4.4 Verschillen & bijzonderheden.............................................................................................74 4.5 Deelconclusies interviews ..................................................................................................77


28

5. Casusonderzoek ......................................................................................................................79 5.1 Inleiding .............................................................................................................................79 5.2 Casus 1: Bolton-à-la-Carte bij Woerden Centraal ..................................................................81 5.3 Casus 2: Wijzer Wonen bij het Beatrix-park .........................................................................86 5.4 Casus 3: De klant als coproducent bij de Nieuwe Kaai .........................................................91 5.5 Deelconclusies cases ..........................................................................................................95 6. Validatie onderzoek.................................................................................................................96 6.1 Inkadering toetsing ............................................................................................................96 6.2 Voorwaarden voor eindgebruikersparticipatietraject .........................................................97 6.3 Activiteiten ...................................................................................................................... 100 6.4 Algemene opmerkingen .................................................................................................. 103 6.5 Deelconclusies ................................................................................................................. 104 7. Conclusie ............................................................................................................................... 106 7.1 Theoretisch kader............................................................................................................. 106 7.2 Inventarisering voorwaarden ........................................................................................... 108 7.3 Inventarisering activiteiten............................................................................................... 109 7.4 Beantwoording hoofdvraag ............................................................................................. 112 7.5 Handreikingen praktijk ..................................................................................................... 113 7.6 Aanbevelingen vervolgonderzoek.................................................................................... 114 8. Reflectie................................................................................................................................ 116 8.1 Reflectie op proces ....................................................................................................... 116 8.2 Reflectie op inhoud ...................................................................................................... 117 8.3 Beperkingen................................................................................................................. 118 8.4 Persoonlijke reflectie.................................................................................................... 118 8.5Tot slot ......................................................................................................................... 119 Bronnen.................................................................................................................................... 120 Bijlage 1 – Stellingen ter Validatie............................................................................................... 123


29

Leeswijzer Deze scriptie is onderverdeeld in acht hoofdstukken. Hoofdstuk een behandelt de aanleiding van dit onderzoek, het probleem dat gesignaleerd wordt en de onderzoeksvragen die hier uit voortkomen. Hoofdstuk twee behandelt de onderzoeksopzet van dit onderzoek. In dit hoofdstuk worden kort de onderzoeksstappen uit de doeken gedaan. Ook wordt een vooruitblik gegeven op de invulling hiervan. Hoofdstuk drie behandelt de theoretische concepten en eerder onderzoek met betrekking tot de onderwerpen die dit onderzoek behandelt. Hoofdstuk vier behandelt de verkennende interviews met experts uit de praktijk die uitgevoerd zijn. Daarbij wordt gekeken naar de werkwijzen en in welke onderdelen deze overeenkomen en verschillen. Hoofdstuk vijf behandelt het casusonderzoek. De drie onderzochte casussen worden uit de doeken gedaan, als wel de eigenschappen die het traject dat werd ondernomen had. De concepten die in de interviews verkend werden, worden in de praktijk bekeken. Hoofdstuk zes behandelt de validatie. De eerdere onderzoeksonderdelen hebben enkele voorlopige conclusies naar voren gebracht. Deze worden in dit hoofdstuk getest. Deze test wordt ondernomen door mensen uit de praktijk te laten reageren op stellingen, gevormd uit de voorlopige conclusies. Hoofdstuk zeven behandelt de conclusie van dit onderzoek. In dit hoofdstuk worden de vragen, die bij dit onderzoek gesteld worden, behandeld. Daarnaast bevat dit hoofdstuk ook aanbevelingen en handreikingen voor de praktijk. Hoofdstuk acht behandelt de reflectie van het onderzoek. Deze reflectie gaat in op zowel de proces als de inhoud, maar ook op de methodiek en persoonlijke ervaringen.


30

Definities Hier worden kort de definities van termen die langskomen in het onderzoek besproken. Bedrijfsproces – “Een ordening van activiteiten om een product of dienst te leveren die toegevoegde waarde bieden aan de klant. (Hardjono & Bakker, 2006)” Bedrijfsmodel –De manier waarop een bedrijf waarde bij klanten aflevert, de klanten kan verlokken om te betalen voor de waarden en die betaling kan omzetten naar winst. Het reflecteert daarom de hypothese die de onderneming heeft betreft de wensen van de eindgebruiker. (Teece, 2010) Co-creatie - De consument en de marktpartij zijn intiem betrokken in het gezamenlijk creëren van waarde die uniek is voor de individuele consument en duurzaam voor de marktpartij. (Prahalad & Ramaswamy, 2004) Eindgebruiker – Een individu of een gemeenschap van individuen die het product dat gerealiseerd is door de projectontwikkelaar in gebruik neemt. De klant, of de klant van de klant. Eindgebruikersparticipatie - “Een meer interactieve besluitvorming, waarin bewoners steeds meer producent en opdrachtgever worden” (Hooghiemstra, 2012) Productontwikkeling – “Het ontwerpen van een product, het uitwerken van dit ontwerp tot een productierijp productontwerp en het ontwerpen en uitwerken van een productieproces waarmee het product kan worden vervaardigd in de juiste aantallen.”(Vroom, 2001) Project - “Vooraf omschreven, gezamenlijk te verrichten werkzaamheden, leidend tot een eindproduct”(Van Dale, 2010). Projectontwikkelaar - “Dit is een bedrijf of persoon die investeert in een project voor de markt met als doel de realisatie er van en om een winst te behalen, wat de premie is op de bouwkosten van het project” (Nozeman, 2008) – hierna aan te duiden als de ontwikkelaar. Strategie – Strategie is het bepalen van de algemene lange termijn doeleinden van een onderneming en het opzetten van een plan van aanpak als wel het toewijzen van middelen die benodigd zijn om deze doeleinden te bereiken.(Porter, 1991) Traject – Activiteiten die in een juiste volgorde na elkaar dienen plaats te vinden.


31

1. Introductie 1.1 Aanleiding en actualiteit De aanleiding voor dit onderzoek ligt in de actualiteit. Deze actualiteit laat zien dat economische neergang allerlei sectoren heeft getroffen, waaronder de bouw. Hierbij is onze sector laat-cyclisch getroffen, zoals deze haar eigen is. Opdrachten zijn terug gelopen en daarbij hebben veel bedrijven ingrijpende reorganisaties moeten ondergaan of zelfs opgehouden zijn te bestaan. Daarbij zijn vele partijen hun werkwijze gaan heroverwegen om met de daar aan gepaarde onzekerheid om te kunnen gaan (Franzen en Mak, 2014). “We hebben het meer gedaan, maar dan meestal beperkt tot de binnenkant van woningen. We waren zoals alle ontwikkelaars altijd heel aanbodgericht; het verkocht toch wel.” – Mieke Heim, Heijmans (van der Molen, 2011) Een andere trend van de laatste jaren op demografisch niveau, is dat de eindgebruiker steeds vaker beter opgeleid is. Dit is ook een van de oorzaken dat deze eindgebruiker steeds beter weet wat hij of zij wil. Bovendien heeft de verbreiding van de massamedia ook gezorgd voor een collectief bewustzijn van het scala van huidige mogelijkheden. Men hoeft alleen maar de televisie aan te zetten en men komt wel een programma over huizen of woninginrichting tegen. “We bedenken woningen, kantoren, winkelcentra en bedrijfsgebouwen waarvan we het vermoeden hebben dat er vraag naar is, zonder dat we de klant precies kennen.” – Rudy Stroink, Dutch Spring (Stroink, 2014) De verdere afbouw van de Nederlandse verzorgingsstaat heeft er ook voor gezorgd dat de overheden zijn teruggetreden op vele vlakken. Daarbij is hun positie verkleind of veranderd ten opzichte van de andere partijen die zich ook moeten aanpassen. Deze contextverandering is van grote invloed op de andere relaties in de markt. “…. ontwikkelingen gaan echter uit van een grotere rol van de markt en particuliere initiatieven en minder financiering en regels vanuit de gemeente.” – Sylvia van Wolveren, Triode (van Wolveren, 2014)

1.2 relevantie onderwerp De relevantie van het onderzoek heeft te maken met de verschijnselen van een veranderende markt. De woningbouwontwikkeling is op een historisch laagtepunt geweest. Het aantal woningen dat werd vergund is tussen 2006 en 2012 gedaald met ca. 61% In 2013 zijn er uiteindelijk 26.000 woningen vergund (Ridderhof, 2012). Ontwikkelende partijen zoeken naar zekerheid binnen de nieuwe randvoorwaarden om tot ontwikkelingen te komen. De crisis heeft een flinke schifting gemaakt tussen de in Nederland actieve ontwikkelende partijen. Faillissementen, ontslagen en reorganisaties hebben de organisaties van veel projectontwikkelaars ingrijpend veranderd. Volgens sommigen is hierdoor sprake van een nieuwe realiteit (Hooghiemstra, 2012). Wetenschappelijke relevantie Gezien het relatief jonge beroep van de professionele ontwikkelaar, bestaat er geen heldere eenduidige kennis betreft de werkmethode en het lerend vermogen van ontwikkelende partijen(de Hoog, 2011). Bovendien is “de ontwikkelaar” ook een verzamelnaam voor verschillende typen partijen. Afhankelijk van hun doelen zullen zij, als zij willen co-creëren P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015

32

verschillende criteria hebben. Maar wat zijn voor hen om daadwerkelijk de voorwaarden om de eindgebruiker te laten participeren? En binnen wat voor voorwaarden moeten ze hierbij opereren? Haak (2014) geeft aan dat het onduidelijk is hoe ontwikkelaars innoveren. Hij stelt dat er vaak geen duidelijke strategie is (waarbij hier de strategie wordt gezien als een plan van actie, bedoeld om bepaalde doelen te bereiken (Mintzberg, 1998)). Dit is een innovatie waarbij een deel van de ontwikkelende partijen in Nederland zou kunnen profiteren van deze werkwijze. Maatschappelijke relevantie Participatie op zichzelf is een modetrend geworden gedurende deze laatste jaren. Achter deze verzamelnaam verschuilen zich bij woningbouwontwikkeling een aantal werkwijzen, welke op verschillende manieren omgaan met de eindgebruiker. Daarnaast richten ontwikkelaars deze werkwijzen natuurlijk in aan de hand van hun eigen bedrijfsmodel (Straub, 2012). De kern van goedlopende participatie ligt in het aangaan van een constructieve communicatie met relevante betrokken partijen. Afgezien van wederzijds begrip is de algemene gedachtegang vaak dat projecten zo ook een groter draagvlak krijgen, door samen te werken. Een compromis op een vroeg moment in het proces is waardevol en brengt ook een positief imago met zich mee (Hooghiemstra, 2012). Zo wordt gebouwd op een manier waar de maatschappij een grotere stem in heeft gehad en op een wijze waarbij belangen worden gehord. Dit wil niet zeggen dat dit dé manier is waarop een ontwikkelaar te werk moet gaan, maar de maatschappij is bij een beweging richting de eindgebruiker in veel gevallen wel gebaat.

1.3 Probleemanalyse De Nederlandse vastgoedmarkt en ontwikkelende partijen hebben te maken met een aantal veranderingen. Deze veranderingen hebben tot een bepaalde situatie geleid waarbij het aantrekkelijk is om de eindgebruiker te laten participeren in een ontwikkeling. De analyse van het probleem doorloopt meerdere schalen. Ten eerste worden huidige problemen van de woningmarkt, waarin ontwikkeling plaatsvindt, doorgenomen. Ten tweede worden veranderingen in de werkwijze van ontwikkelende partijen doorgenomen. Ten derde het mogelijk gebruik van co-creatie. Markt verschijnselen Veranderende positie van de ontwikkelaar en zijn relatie tot de klant ten gevolge van veranderende context. De crisis heeft de woningen kantorenmarkt stevig veranderd. In deze markt zijn de voorwaarden voor een ontwikkeling veranderd. Deze voorwaarden hebben de mogelijkheden voor de ontwikkelaar veranderd. Niet alleen de ontwikkelaar is geraakt. Ook de overheid in verschillende lagen heeft zich moeten aanpassen. Ambities zijn bijgesteld en de werkwijzen worden grondig heroverwogen. Over de gehele linie heeft de projectontwikkelingsbranche moeten snijden in de organisatie, het personeelsbestand en de activiteiten(ten Have, Berns, van den Bouwhuijsen, & Celik, 2012). Daarnaast is de eindgebruiker er zowel financieel op achteruitgegaan, als wel dat het vertrouwen in de markt is verminderd. Voor eind 2008 was de vraag zo groot, dat de klant weinig kritisch was, waardoor men kon spreken van een aanbod-gedreven markt voor commercieel vastgoed (Straub, 2012). Ergens werd toch wel gebouwd wat de klant wilde. Deze eindgebruiker van de te ontwikkelen woning (i.e. het eindproduct) is echter volgens een aantal experts nu wel waar de oplossing voor het veranderde ontwikkelingsklimaat te vinden is. Adri Duivestein, Eerste Kamerlid


33

en voormalig wethouder van Almere sprak zelfs van een leidende rol voor de particuliere eindgebruiker (Bijsterveld, 2011). In dit licht is het van belang dat ontwikkelende partijen hun positie heroverwegen en om kennis van de afzetmarkt te vergroten om tot een meer gedegen proces te komen (Putman, 2010). De financierbaarheid van projecten is in de knel gekomen. Mede door de genoemde problemen in de crisis zijn ook de banken in een veranderde context geraakt. De regels voor het verstrekken van krediet zijn aangescherpt (Basel III). Dit zorgt ervoor dat de risicovolle beleggingen en gebiedsontwikkeling in het bijzonder, moeilijker van de grond komen (Rietberg, 2012). Hierdoor is het volume investeringen en kredietverleningen door banken dan ook flink afgenomen. Het aantal investeerders is geslonken; voornamelijk bij de commerciële vastgoedinvesteerders zijn klappen gevallen (Mak & Franzen, 2014). Andere randvoorwaarden voor de ontwikkelaar Behoefte aan grotere zekerheid betreft afzet op de markt en vermindering van uitval als wel het aantrekken van aanvullend vreemd kapitaal. Zekerheid in een woningbouwontwikkeling is afhankelijk van de afzetzekerheid en het uitvalsrisico. Naast o.a. een gemeenschappelijk doel of een gemeenschappelijk belang, zijn dit voor een ontwikkelende partij twee van de grote drijfveren voor samenwerking met niet-marktpartijen in Nederland (Straub, 2012). Daarnaast worden verschillende manieren van participatie door de (potentiële) eindgebruiker aangemerkt als geschikt of minder geschikt om de risico’s te dekken. Niet iedere werkwijze brengt dezelfde voordelen met zich mee. Iedere manier brengt een mogelijkheid met zich mee om de risico’s van de ontwikkeling kleiner te maken voor de ontwikkelaar. Dit door afhankelijk van de samenwerkingsvorm de verschillende risico’s van een project anders over de betrokken partijen te verdelen (Beenders, 2011). Groeiende interesse in andere samenwerkingsvormen met betrokken partijen. Verschillende partijen identificeren nu de grotere rol van de eindgebruiker in het ontwikkelingsproces. Daarbij wordt geprobeerd om proefsgewijs met initiatieven tot ontwikkeling te komen met de participatie van eindgebruikers en die van organisaties of experts die eindgebruikers vertegenwoordigen (Peek, 2013). Verschillende samenwerkingsvormen hebben een geïnteresseerd publiek gevonden in de praktijk nu de omgeving waarin geopereerd wordt ingrijpend is veranderd. Ontwikkelende en publieke partijen kijken naar participatieve modellen hierbinnen. Daarnaast muteren bestaande vormen van samenwerking ook onder invloed van de crisis. De voorheen gebruikelijke invullingen van samenwerking tussen publieke en private partijen (pps) zijn aan het veranderen. Dit vraagt echter wel om betrokkenheid in het proces van alle deelnemende partijen. Daarnaast wordt er gekeken naar nieuwe partner, als energiebedrijven en zorginstellingen (Nab, Rutten, Schalekamp, & Veldhuizen, 2011). Het gebruik van co-creatie met de eindgebruiker Een gebrek aan kennis bij de ontwikkelaar betreft het uiteindelijk effect van eindgebruikers participatie op het proces van ontwikkelen. De algemene term eindgebruikersparticipatie verzamelt alle vormen van het participeren van de eindgebruiker bij het ontwikkelingsproces, waarbij de eindgebruiker invloed kan uitoefenen op de ontwikkeling van het te ontwikkelen object.


34

Daardoor zijn er verschillende nieuwe samenwerkingsverbanden ontstaan, want dit vraagt om een wijziging in de relatie tussen eindgebruiker en ontwikkelaar die specifiek is per vorm van cocreatie. Daardoor verandert ook het proces waarmee de ontwikkelaar een object voor de eindgebruiker ontwikkelt, hetgeen vraagt om een wijziging in de bedrijfscultuur(Straub, 2012). Onduidelijk hoe ontwikkelende partijen zich aanpassen/innoveren. De Nederlandse bouwindustrie is één van de minst innovatieve branches binnen de commerciële economie. Hoewel ontwikkelende partijen vaak zeggen innovatief te zijn, blijft actie vaak uit die hen een voordeel kan geven in het ontwikkelproces ten opzichte van concurrenten (Doove & Prince, 2013). Daarbij doet het werkveld vermoeden dat de gemiddelde ontwikkelende partij geen heldere strategie heeft om zich aan te passen aan de veranderingen in de markt (Haak, 2014). Partijen die overgaan op een werkwijze met participatie van de eindgebruiker zijn hierdoor interessante voorbeelden om te kijken naar hoe zij zich aanpassen. Volgens Beenders (2011) kwam vaak de participatie door de eindgebruiker in directe of indirecte confrontatie met het eigen bedrijfsproces van de ontwikkelaar. Dit in relatie tot invloed of in sommige gevallen, zeggenschap bij de ontwikkeling van het eindproduct. Dit leidde volgens hem in deze gevallen vaak tot: A: het opnieuw uitvinden van het wiel door verschillende actoren B: het overschrijden van de financiële grenzen van een of meerdere partijen. C: het ontstaan van scheve constructies waarbij de verdeling (van risico’s, kosten etc.) tussen de ontwikkelende partij en de eindgebruikers onduidelijk is. Ondertussen blijkt uit de praktijk dat bedrijven gebruikersparticipatie hebben ingezet voor een aantal projecten op rij, of parallel aan elkaar. Het is daarom nuttig om te onderzoeken wat voor invloed dit heeft gehad op de daarvoor noodzakelijke activiteiten en daarmee dus het bedrijfsproces van deze ontwikkelaars.

1.4 Probleem definitie “De economische crisis heeft de voorwaarden voor ontwikkelen veranderd. Hierbij wordt er door ontwikkelende partijen gesproken over ontwikkelen met meer participatie van de eindgebruiker. De voorwaarden voor een ontwikkelende partij om de eindgebruiker te kunnen laten participeren zijn niet bekend in de theorie. Daarnaast is er weinig kennis over de wijze hoe ontwikkelende partijen zich aanpassen in hun bedrijfsproces om met de eindgebruiker tot succesvolle co-creatie te komen. Deze kennis zou kunnen helpen bij een strategieverandering of incidentele projecten van ontwikkelende partijen en leiden tot een beter begrip van hun werkwijze.”

1.5 Onderzoeksvraag De hoofdvraag van dit onderzoek die vervolgens uit de probleemdefinitie voortvloeit, is als volgt gedefinieerd: “Hoe hebben ontwikkelende partijen hun bedrijfsproces ingericht, om bij de ontwikkeling van woningen plaats te bieden aan directe co-creatie met de eindgebruiker?”


35

1.6 Sub-vragen De sub-vragen zijn ingedeeld aan de hand van het onderdeel waar deze betrekking toe hebben. Naast de theorie betreffende de ontwikkelende partij en eindgebruikersparticipatie, zullen enerzijds de interactie met de klant en aan de andere kant de voorwaarden en activiteiten van de ontwikkelende partij doorgenomen worden. A – Theoretisch kader en context 10. Hoe ziet het bedrijfsproces dat ontwikkelende partijen typeert eruit? 11. Wat is co-creatie? 12. Op welke manieren kunnen gebruikers betrokken zijn bij een proces? 13. Welke gradaties en rollen zijn er in participatie te onderscheiden in de ontwikkeling van woningen? B – Inventarisering voorwaarden 14. Wat bieden ontwikkelende partijen aan de potentiële eindgebruiker bij een ontwikkeling met eindgebruikersparticipatie? 15. Binnen welke kaders kan de eindgebruiker in de praktijk invloed uitoefenen bij een eindgebruikersparticipatie? C – Inventarisering activiteiten 16. Welke activiteiten worden door de ontwikkelende partij ingezet om bij een ontwikkeling met eindgebruikersparticipatie de eindgebruiker te betrekken? 17. Welke activiteiten worden ingezet om input van de eindgebruiker te verzamelen voor het eindproduct? 18. Welke activiteiten zijn noodzakelijk om te komen van de resultaten van eindgebruikersparticipatie naar het eindproduct van een ontwikkeling hiermee?

1.7 Onderzoeksdoel Het doel van dit document is te onderzoeken hoe ontwikkelende partijen hun bedrijfsproces hebben ingericht om te komen tot directe co-creatie met eindgebruikers. Hoe verschillende ontwikkelaars hierbij omgaan met de nieuwe relatie tot de (potentiële) eindgebruiker zal verschillen. Door onderzoek naar dit verschijnsel te doen naar de voorwaarden die hier gelden en de activiteiten die hiervoor ingezet worden kunnen nuttige lessen ontdekt worden. Daarnaast zullen er ook lessen te ontdekken zijn wanneer eigenschappen van een participatietraject averechts werken. Ook het gebruik van co-creatie als incidentele strategie voor een enkel project kan voor een tijdelijke projectbasis een interessante les opleveren. Organisaties moeten innoveren, maar de vraag is natuurlijk hoe permanent de innovatie is als na de crisis mogelijk de “oude” situatie terugkeert of de context op een andere manier verandert.


36

Verwachte resultaten -

-

Kennis met betrekking tot hoe ontwikkelende partijen eindgebruikersparticipatie een plaats hebben gegeven in hun bedrijfsproces, of hun proces aangepast hebben ten behoeve van eindgebruikersparticipatie. Handreikingen voor ontwikkelaars die geïnteresseerd zijn in eindgebruikersparticipatie over hoe er mee om te gaan en verbeterpunten op korte en langere termijn. Model van wijzigingen in het bedrijfsproces van met participatie werkende ontwikkelaars. De vermoedelijke vorm van dit model wordt geschetst op de volgende pagina

FIGUUR 31: RUWE SCHETSOPZET MODEL (EIGEN ILL.)


37

2. Onderzoeksopzet In het eerste hoofdstuk is de basis voor dit onderzoek besproken met betrekking tot de redenen, achtergronden en vragen betreft het onderwerp. Dit hoofdstuk spitst zich toe op het “hoe”. Het gaat in op hoe het onderwerp onderzocht wordt en de middelen die hiervoor worden aangewend. Daarnaast betrekt dit hoofdstuk ook de relaties tussen de onderzoeksmethoden.

2.1 Conceptueel model Het conceptueel model is een weergave van de onderdelen en relaties van het te onderzoeken onderwerp. Het geeft schematisch de begrippen weer die aspecten zijn van het onderwerp. Hierbij zijn ook de relaties van de aspecten tot uiting gebracht. Het conceptueel model is hieronder weergegeven. De aandacht ligt in dit onderzoek op het perspectief van de ontwikkelende partij, de activiteiten die het bedrijf ter ondersteuning van participatie onderneemt en de voorwaarden van het project die dat kunnen beïnvloeden. Hierin worden diverse aspecten weergegeven die in hun verdeling een invloed hebben op een project in participatie en daarbij wordt een link gelegd met de activiteiten van de ontwikkelende partij met betrekking tot de participatie van de eindgebruiker. De projectomstandigheden, i.e. de context en de verschillende voorwaarden en kaders van de ontwikkelende partij leiden tot de keus voor een bepaalde vorm van participatie. Hieraan vast zitten de verschillende verdelingen van rollen, activiteiten, risico en verantwoordelijkheden. De door de ontwikkelende partij aangeboden vorm van participatie heeft daardoor grote FIGUUR 32: CONCEPTUEEL MODEL (EIGEN ILL.) invloed op de indeling van het proces met als doel de totstandkoming van een product.

2.2 Afbakening onderzoekskader Ten behoeve van het onderzoek zullen er kaders gesteld moeten worden. Om verder op het onderzoeksgebied in te gaan is daarom op de volgende pagina het kader geschetst waarin dit onderzoek zal plaatsvinden. De redenen hiervoor zullen hieronder beschreven worden.


38

Context: Binnenstedelijke ontwikkeling De grootste opgave in de gebouwde omgeving voor de komende jaren ligt in de binnenstad en is daarom de context voor het praktisch onderzoek. Daarom komen hier ook de meeste partijen samen en is er vaak sprake van een wens om een divers woningbeeld te krijgen. Het is ook vaak een geliefde plek voor veel verschillende groepen om zich te vestigen, wat de diversiteit bevordert en dus ook de hoeveelheid belangen en verschillende smaken doet toenemen die door eindgebruikersparticipatie een FIGUUR 33: INKADERING plaats kan krijgen.

ONDERZOEK (EIGEN ILL.)

Perspectief: Ontwikkelaar Het perspectief van de ontwikkelaar is hetgeen dat gebruikt zal worden voor dit onderzoek. De ontwikkelaar is de organisatie/het bedrijf dat zich het hardst heeft moeten aanpassen. Volgens Doove and Prince (2013) is ook echter de bouwsector in het midden- en kleinbedrijf de sector die het minst innoveert. Lessen vanuit dit onderzoek zullen daarom ook het meest op hen toegespitst zijn gezien de door Straub (2012) gesignaleerde “sense of urgency”. Werkwijze: Eindgebruikersparticipatie Er is in dit onderzoek gekozen voor eindgebruikersparticipatie als onderzoeksgebied in de ontwikkelingssector om een aantal al eerder genoemde redenen. De eindgebruiker ontwikkelt zich tot een beter bewuste consument. Het profiel van de eindgebruiker is verdiept en diverser geworden. De wensen verschillen per groep en per individu meer en de eindgebruiker weet meer van deze wensen. Daarnaast is de aanbodgerichte markt niet langer houdbaar, in ieder geval niet in de vorm zoals deze tot 2008 waarneembaar was. De ontwikkelaar, die immers bestaat van het aan de man brengen van marktgerichte producten, is genoodzaakt om die positie ten opzichte van de markt en de eindgebruiker te heroverwegen en aan te passen. Wijzigingen: Het bedrijfsproces De werkwijze van de ontwikkelaar verandert en daarom is het interessant om te zien hoe de ontwikkelaar zich aanpast. Dit is dan ook te zien in de aard van de activiteiten die de ontwikkelaar onderneemt om tot een efficiënte co-creatie te komen. De bekwaamheden en middelen die hiervoor door de ontwikkelaar zijn ontwikkeld om hiertoe te komen zijn van extra belang. Mochten deze activiteiten en middelen verbeterd kunnen worden dan zou een verbetering van eindgebruikersparticipatie kunnen leiden tot een toegevoegde waarde.


39

2.3 Onderzoeksontwerp Het onderstaande onderzoeksontwerp laat de fases zien die het onderzoek doorloopt, van P1 tot en met P5. Het combineert verschillende methodes, hoofdzakelijk interviews en casusonderzoek gezien dit verschijnsel beter kan worden bestudeerd met experts en context. Data worden hierbij opgebouwd en in context bestudeerd (Bryman, 2012). In de eerste periode is het onderzoeksveld afgebakend door middel van een literatuur-studie. Vervolgens is in de periode in aanloop naar de P2 door theoretisch onderzoek het theoretisch kader samengesteld. Bovendien bleek maar spaarzaam beschikbare informatie het erg nuttig was om vroeg interviews af te nemen. Deze interviews hebben daarmee een meer verkennende aard gekregen.

FIGUUR 34: ONDERZOEKSONTWERP (EIGEN ILL.)

Daarnaast wordt een casusonderzoek opgezet om tot observaties uit de praktijk te komen, waarbij de aanpassingen ten behoeve van eindgebruikersparticipatie goed zichtbaar kunnen worden. Uit de interviews en de cases zullen een reeks conclusies voortkomen. Deze conclusies zullen middels een validatieronde getest worden. Hierbij zal een reeks experts gevraagd worden om op deze stellingen te reageren. Dit proces wordt door Groat en Wang (2002) “triangulatie” genoemd, het testen van de validiteit.


40

2.4 Onderzoeksmethoden Voor het bereiken van de onderzoeksresultaten is er, zoals te zien in het onderzoeksontwerp, gebruik gemaakt van vier methoden. Literatuurstudie ten behoeve van het theoretisch perspectief, interviews met ontwikkelaars en andere betrokkenen, casusonderzoek ten behoeve van het praktisch perspectief en stellingmatig toetsen, opnieuw met ontwikkelaars en andere betrokkenen. Hierbij word de theorie gebruikt om een kader te scheppen, een set interviews om de praktijk te verkennen, case onderzoek om de schakels tussen een project met eindgebruikersparticipatie en het bedrijfsproces te onderzoeken en vervolgens een validatieronde om de bevindingen uit de interviews en cases te toetsen en te verrijken. Literatuurstudie: Door middel van literatuuronderzoek wordt de theoretische basis gelegd voor het onderzoek als geheel. Een beter inzicht in co-creatie en eindgebruikersparticipatie als theorie en bijbehorende concepten is nodig voor de andere onderzoeksmethoden. Ook de invloed die een eindgebruiker op een project heeft is een belangrijke input. Hier is mogelijk op theoretisch niveau een link te leggen met onderdelen van het bedrijfsproces. Daarnaast is er ook een beperkte hoeveelheid informatie geschreven over ontwikkelaars die al co-creatie benutten, zowel in de scripties van voorgangers, als wel publicaties van professionals. Deze literatuur wordt vervolgens benut om de eerste onderzoeksvragen te beantwoorden. Ook wordt hiermee de basis gelegd voor eindproducten. Hierbij is wel een kritische blik nodig om deze theorie en concepten te wegen. De blik van de praktijk is daarom hier van belang voor dit onderzoek(Bryman, 2012). Interviews en casusonderzoek zijn daarom belangrijk in aanvulling op de literatuur. Interviews: Gebaseerd op huidige concepten uit literatuuronderzoek kunnen verschillende ontwikkelende partijen en ondersteunende partijen geïnterviewd worden betreft de wijze waarop zij eindgebruikersparticipatie gebruiken of ondersteunen. Dit is voornamelijk omdat de wijze waarop ontwikkelaars deze werkwijze in hun bedrijf ingevoerd hebben nog maar spaarzaam onderzocht is. De interviews zullen semi-gestructureerd zijn om de huidige ervaringen in kaart te brengen. Daarnaast is het doel ook de werkwijzen te verkennen. Dit werkt het vormen van theorie ook in de hand op een later moment(Bryman, 2012). Deze techniek zal voornamelijk benut worden bij de inventarisering van huidige activiteiten en omgang met de eindgebruiker en op welke wijze de participatie plaats kan vinden. Deze interviews en de betrokken bedrijven staan vermeld op de volgende pagina. De effecten die het in een vroeg stadium betrekken van de eindgebruiker met zich meebrengen zijn hierbij doorgenomen. Deze interviews zijn in eerste instantie doorge nomen en zullen met behulp van Atlas T.I. verder geanalyseerd worden.


41

Persoon

Bedrijf

Type bedrijf

Hanneke Diephuis

Sense Vastgoed

Communicatiebureau

Rob van Kalmthout

Heijmans

Ontwikkelaar

Florentien Vandehoek

Van Wijnen Projectontwikkeling

Ontwikkelaar

Patrick Joosen

BPD (Voorheen Bouwfonds)

Ontwikkelaar

Laura Zuidgeest

ERA Contour

Ontwikkelaar

Theo Dohle

De Wijde Blik

Marketingbureau

Nico Knipscheer

Venster Architekten

Architect

Casus onderzoek Om te onderzoeken hoe activiteiten en voorwaarden in de praktijk voorkomen, is het onderzoeken een waardevolle onderzoeksrichting. Projecten met eindgebruikersparticipatie die nu uitgevoerd worden of recent uitgevoerd zijn, geven een goed beeld van de huidige staat van het onderwerp. Daarom zijn drie studies van casussen uitgevoerd om onderzoek te doen naar hoe de ontwikkelaar de interactie met de eindgebruiker stuurt. Deze casussen hebben bij verschillende ontwikkelende partijen plaatsgevonden. Dit om meer inzicht te krijgen in de verschillende manieren waarop zij hun activiteiten structureren om co-creatie tot stand te brengen. Daarnaast vind ook documentonderzoek plaats om de gegevens en kaders van het project te onderzoeken. Criteria casus onderzoek Bij selectie van de casussen zijn een aantal criteria gebruikt. De eerste voorwaarde is dat de ruimtelijke ontwikkeling in kwestie ontwikkeld wordt door een marktpartij. De commerciële ontwikkelaar is immers het perspectief van waaruit dit onderzoek wordt gedaan. Daarbij is er vanuit de medewerking naar voren gekomen dat alle partijen in feite verbonden waren met een bouwende partij. Tweede voorwaarde is dat de ontwikkelende partij een eigen methodiek heeft voor het omgaan met participatietrajecten. In recente jaren hebben een aantal ontwikkelaars zich toegelegd op het ontwikkelen volgens een model met eindgebruikersparticipatie. Dit is van belang omdat er in deze gevallen een bewuste implementatie heeft plaatsgevonden van deze methodiek in de werkwijze. Hierbij is echter de keuze voor casussen wel sterk afhankelijk van derden. Derde voorwaarde is dat de ontwikkelaar in kwestie met behulp van deze methodiek het participatietraject in kwestie geïnitieerd heeft. Dit kan eigen inbreng zijn, of een voorwaarde voor de ontwikkeling in kwestie. Vierde voorwaarde is een redelijke grootte van het project. Er moet wel over een vertaalbare projectmaat kunnen worden gesproken. Dit houdt in dat er een minimum grootte aan vast zit. Daarnaast moet de schaal in deze tijd ook reëel zijn. Daarom wordt er ook voor gekozen om bij de P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015

42

casussen een maximumschaal van honderd woningen te pakken. Deze zullen gezien de huidige markt omstandigheden waarschijnlijk ook in fases opgeknipt zijn. Vijfde voorwaarde is dat het gaat om binnenstedelijke herstructurering. Gezien er in de huidige marktomstandigheden nauwelijks nog in uitleggebieden wordt gebouwd is er hier daarom gekeken naar projecten die binnenstedelijke opgaven waren. Dit past ook meer bij de opgave van deze tijd. Daarnaast is de generaliseerbaarheid in deze gevallen ook wel wenselijk. Zesde en laatste voorwaarde was de tijdschaal waar deze ontwikkelingen in hebben plaatsgevonden. Gekozen is voor projecten waar het participatietraject al afgesloten was. Deze zaten in de late verkoop of realisatiefase. Dit speelt aan de ene kant de huidige validiteit van de werkwijze in de hand. Aan de andere kant ligt op deze manier ook de kennis bij de deelnemende partijen nog vers in het geheugen. Casussen Op basis van deze criteria, als wel de medewerking van derden, zijn de onderstaande casussen gekozen. Bij onderzoek naar deze casussen zijn de ontwikkelende partijen geïnterviewd betreft de werkwijze die zij hebben toegepast als wel wat de kaders van participatie waren in hun project. Samen met bureauonderzoek vormen deze interviews de basis voor het casusonderzoek.

Algemeen

Woerden Centraal

Wonen bij het Beatrixpark

Nieuwe Kaai

Stad/plaats

Woerden

Vlaardingen

Bergen op Zoom

Ontwikkelende Partij

Hollands Midden Ontwikkeling

Kalliste Woningbouwontwikkeling

ERA Contour

Start ontwikkeling

2012

2013

2012

Verkoop gestart

2014 – eerste fase

2014


Realisatie

2015-2016

2015

Nog onbekend

Fase

Fase 1 in realisatie

In realisatie

Fase 1 in verkoop

43 woningen

Fase 1: 23 woningen Fase 2: 25 woningen

Fase 2 in bouwvoorbereiding Grootte

Fase 1: 43 woningen Fase 2: 29 woningen 21 appartementen

Validatie: De onderzochte casussen zijn samen met de interviews de basis voor de empirische data van het onderzoek. Op basis van deze resultaten en de bevindingen uit het literatuuronderzoek zijn een aantal conclusies te vormen. Echter om de validiteit van deze conclusies te waarborgen is het noodzakelijk om deze te toetsen aan de hand van experts. Deze stap is uitgevoerd en de data zijn benut om de voorlopige uitkomsten te valideren. Hierbij zullen in eerste instantie de deelnemers P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015

43

die betrokken waren bij de eerste onderzoek rondes gevraagd worden om te helpen met deze terugkoppeling. Daarnaast is gekeken worden naar demogelijke uitbreiding van deze poule experts. Van de 15 deelnemers zijn er 5 uit de interviews en casussen betrokken en 10 deelnemers zijn verder nog betrokken op gebied van hun expertise. Daarnaast vertegenwoordigen van deze 15 deelnemer 10 personen ontwikkelende partijen en 5 personen ondersteunende partijen. De voorlopige conclusies en vermoedens zijn aan deze personen voorgelegd in de vorm van stellingen. Op deze stellingen kon met eens of oneens geantwoord worden. Op basis van de uitkomsten en verdelingen kan gezegd worden of de conclusies aan te merken zijn als aannemelijk.


44

3. Theorie 3.1 De ontwikkelende partij. Het eerste deel van het theoretisch kader omvat de ontwikkelende partij. Als we kijken naar de functie van projectontwikkelaar, dan is het nuttig om te kijken naar zijn of haar eigenschappen. Volgens professor E.F. Nozeman is een ontwikkelaar: “… een bedrijf of persoon die investeert in een project voor de markt met als doel de realisatie ervan en om een winst te behalen, wat de premie is op de bouwkosten van het project” (Nozeman, 2008) Voor het perspectief van het onderzoek wordt deze definitie als ruggengraat gebruikt. Deze definitie is aan het begin van dit document aan het begrip (project)ontwikkelaar gekoppeld. Als deze definitie ontleed wordt dan komen we voor de ontwikkelaar als zodanig tot de volgende conclusies: 1) De ontwikkelaar is een persoon of bedrijf die investeert. Hij loopt risico met overwegend eigen middelen om tot geldelijk gewin te komen. 2) Het project is voor de markt. De ontwikkelaar is een marktspeler, hij concurreert als commerciële partij met andere ontwikkelaars om zijn goed of dienst te verkopen aan een afnemer, hetgeen gemaakt en in enige mate afgestemd is op de afnemer van de markt. Hier wordt het object verkocht aan een particulier, een groep particulieren, een publieke of markt partij. 3) Het project heeft als doel realisatie om tot winst te komen. De ontwikkelaar verzorgt de realisatie van het project, om waarde toe te voegen die hij als winst kan verkrijgen. 4) De winst is een premie op de bouwkosten van het project. De ontwikkelaar realiseert of verzorgt de realisatie, maar op zich komt tussen het verkoop bedrag en de bouwkosten als premie bovenop de bouwkosten het winstbedrag, als toegevoegde waarde voor de overige activiteiten van de ontwikkelaar die het realiseren van het project mogelijk maken. De ontwikkelende partij als bedrijf. De ontwikkelende partij is, in het merendeel van de vormen, een bedrijf gerelateerd aan de realisatie van vastgoed. Het product kan verschillen per type ontwikkelaar, maar de ontwikkelaar levert in ieder geval een product (goederen, maar soms ook diensten) waarvoor de ontwikkelaar beloond wordt bij verkoop aan de markt. Mintzberg (2001) onderscheidt binnen een bedrijfsorganisatie een aantal onderdelen. Dit zijn: 1) 2) 3) 4) 5)

De uitvoerende kern Het top-management Het middenmanagement De technische staf De ondersteunende staf


De ontwikkelaarsbranche in Nederland word vaak opgedeeld in een aantal “bloedgroepen”. Dit zijn: 1. Ontwikkelende partijen voortgekomen uit bouwbedrijven. 2. Zelfstandige ontwikkelende partijen. 3. Ontwikkelende partijen gelieerd aan institutionele beleggers. 4. Ontwikkelende partijen gelieerd aan financiële instellingen. 5. Ontwikkelende partijen als onderdeel van bedrijven die een andere corebusiness hebben. (Nozeman 2008)

45

Beginnend bij de uitvoerende kern hebben deze onderdelen verschillende eigenschappen. Het is het doel van deze kern om de daadwerkelijke functie die het bedrijf voor de markt vervult uit te voeren. De personen die in de uitvoerende kern van het bedrijf werkzaam zijn, voeren hoofdzakelijk taken uit die betrekking hebben tot het: 1) Voorzien in input voor de productie. 2) Transformeren van die input tot output. 3) Verzorgen van de distributie van deze output. Daarnaast zijn er nog ondersteunende diensten binnen deze organisatie die deze taken van de kern ondersteunen. Deze personen verrichten arbeid die afhankelijk van de routinematigheid meer of minder gestructureerd is. Mintzberg onderscheidt hier twee soorten staf. Dit zijn de personen in verschillende diensten die indirect bij het proces betrokken zijn en geen beslissingsmacht over het proces uitoefenen. Het onderscheid dat hij maakt is de technostructuur en de ondersteunende diensten. De ene verbetert in feite het proces en de andere verricht diensten buiten de uitvoerende competenties. Ook zijn er sturende lagen te erkennen in de vorm van het management aan de top en in het middenkader. Afhankelijk van de organisatie in kwestie zal elke afdeling en functie verschillen in invulling en grootte. Het is mogelijk om verschillende organisaties te karakteriseren op basis van deze groottes, onderlinge verhoudingen en invulling van functies. Ook de structuur van het management weegt hierin mee. Veranderingen in deze structuur hebben ook effecten op de bedrijfscultuur. Keuning (1989) stelt echter dat een bedrijf in traditionele zin een aantal functies omvat die de activiteiten uitvoeren. Dit zijn de: 1)commerciële functie, 2) technische functie, 3) financiële en informatievoorzienende functie, 4) personele functie en 5) de leidinggevende en organiserende functie. Binnen deze functies is een aantal sub-functies afhankelijk van de activiteiten van het bedrijf. De technische functie en de commerciële functies houden zich bezig met alle taken betreffende het produceren van een product en het verkopen ervan. De financiële en informatievoorzienende, als wel de personele functies ondersteunen het proces waarbij waarde wordt gecreëerd. Daarbij wordt aan het hele proces sturing gegeven door de leidinggevende en organiserende functie. Daarnaast is er binnen de commerciële functie nog een onderscheid te maken tussen de marketing en de verkoopfunctie. De afstemming tussen deze twee functies binnen de commerciële functie is per bedrijf verschillend (Kotler, Rackham, & Krishnaswamy, 2006). Het kan daarom gesteld worden dat de uitvoerende kern die Mintzberg stelt te zien in bedrijfsorganisaties bestaat uit de technische


FIGUUR 35: STRUCTUUR VAN EEN BEDRIJF , EIGEN ILL. 46 GEBASEERD OP MINTZBERG (2001) EN KEUNING (1989)

(i.e. producerende) functies en de commerciële (i.e. marketing en verkoop ) functies. Als men deze observaties in het model van Mintzberg (2001) verwerkt, dan levert dit de hiernaast geïllustreerde indeling op. Het bedrijfsproces van de ontwikkelende partij. Als een bedrijf zijnde, onderneemt de ontwikkelende partij een aantal activiteiten. De keten van deze activiteiten en de sturing hiervan via beslissingen is wat men het bedrijfsproces noemt. (Mulder & Tepper, 1999) Dit proces is gebaseerd op de routinematige activiteiten die verricht worden om een bepaald product te bereiken, of specifieker, in dit geval het ontwikkelen van een project. Zoals aan het begin van dit document in de definities is aangegeven, is een project een bundeling van activiteiten die leiden tot een eindproduct. Door middel van een terugblik op het vorige model, leert dit dat de activiteiten van een ontwikkelende partij dus onder te verdelen zijn in een set technische en een set commerciële activiteiten. Bij de technische functie beschrijft Keuning (1993) deze activiteiten als: 1) Input 2) Throughput 3) Output

Hammer en Champy (1993) beschrijven een proces als een set activiteiten die een of meerdere inputs opneemt en daarbij een output creëert die van waarde is voor de gebruiker. In dat zelfde jaar stelt Davenport (1993) dat door middel van de input en output ook de voorwaarden van het proces worden bepaald. Activiteiten zijn volgens hem de kleinere onderdelen FIGUUR 36: BEDRIJFSPROCES , EIGEN ILL. NAAR HAMMER EN binnen het proces, die begrensd CHAMPY(1993) worden door de voorwaarden die input en output met zich meebrengen. Daarmee worden de activiteiten die ondernomen kunnen worden ingekaderd op een pad tussen deze output en input. Daarnaast noemt hij o.a. als grenzen: 1) Wanneer moet de betrokkenheid van een proceseigenaar bij een proces beginnen en eindigen? 2) Wanneer moet de betrokkenheid van een klant beginnen en eindigen? In het geval van een ontwikkeling is de locatie voor woningen een vorm van input, gezien deze woninglocatie een aantal voorwaarden met zich meebrengt. Daarnaast zijn financiële middelen en andere middelen van de ontwikkelende partij een vorm van input. In het geval van eindgebruikersparticipatie is de invloed die aan de eindgebruiker wordt gegeven ook een vorm van input, als deze wordt verwerkt in het eindproduct.


47

De technische functie van de ontwikkelende partij “Investeert in een project……. Met als doel de realisatie….” Bij een project wordt volgens het projectmanagement-systeem PMBOK (PMI, 1996) een tijdelijke organisatie opgezet met als doel het bereiken van een uniek product. Het bedrijf van de projectontwikkelaar zal zich dus richten op de organisatie en realisatie van één of meerdere projecten, waarbij het bedrijfsproces van de ontwikkelaar deze tijdelijke organisaties ondersteund. Deze projecten kunnen, soms gedeeltelijk, repeterend zijn. Hierbij zullen werknemers onderdeel zijn van een of meer tijdelijke projecten, dan-wel van de ondersteunende organisatie. De organisatie van de projectontwikkelaar omvat als bedrijf zoals eerder in dit hoofdstuk is aangegeven de uitvoerende kern en daarnaast de ondersteunende en sturende onderdelen van de organisatie (Mintzberg, 2001). Hierbij is ook onderkend dat de activiteiten elkaar opvolgen met als doel om een product af te leveren. Dit proces is van herhalende aard waarbij in de toekomst een nieuw project met de zelfde volgorde aangegaan zal worden. Van 't Verlaat (2008) stelt hierbij dat hierbij de activiteiten in vier hoofdonderdelen zijn te verdelen, zijnde: 1. 2. 3. 4.

Initiatief planvorming realisatie beheer

Hierbij vangt na de beheerfase de keten weer van voren af aan. Wolting (2006) stelt hierbij dat planvorming het meest gecompliceerde is van deze fasen. Hij maakt binnen planvorming onderscheid in nog eens 3 sub-fasen: 1. Definitie 2. Ontwerp 3. Voorbereiding Volgens hem zijn deze fasen binnen planvorming in zichzelf ook cyclisch. Deze fases worden namelijk elk getoetst aan de hand van in de vorige fase vastgestelde eisen. In het ontwerpproces worden deze sub-fases ook wel gekoppeld aan het vast stellen van het plan van eisen(PVE), het voorlopig ontwerp(VO) en het definitief ontwerp(DO). Als we de voorgaande procesonderdelen combineren dan ziet het ontwikkelproces er ruw geschetst uit als in de volgende afbeelding.

P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015 FIGUUR 37: TECHNISCH PROCES ONTWIKKELAAR (EIGEN ILL.)

48

De commerciële functie

“…..een project voor de markt…..” Bij terugblik op Keuning stelt deze dat het doel van de commerciële activiteiten, i.e. marketing en verkoop, bestaat uit een aantal onderdelen. Hiertoe behoren: 1) 2) 3) 4)

Het bepalen van de te leveren producten of de te verlenen diensten. Het zoeken en bewerken van afnemers en cliënten. Het kiezen van distributiekanalen. Het vaststellen van een te volgen prijsbeleid en een verkoopsbevorderingsbeleid.

In deze theorie noemt Keuning ook de onlosmakelijkheid van deze functie met andere onderdelen van het bedrijfsproces. Hierbij noemt hij in het bijzonder het productieproces, i.e. het technische proces dat uitgevoerd wordt door de technische functie. Daaruit kan worden opgemaakt dat deze marketing- en verkoopprocessen niet opeenvolgend, maar simultaan zijn (Keuning, 1994). Daardoor is er in het eigenlijke bedrijfsproces ook samen te vatten in het volgende schema:

Marketing en Verkoop

FIGUUR 38: POSITIE

MARKETING EN VERKOOP IN PROCES ONTWIKKELAAR

(EIGEN ILL.)

Recente ontwikkeling van de ontwikkelende partij Het algemene proces van de ontwikkelende partijen is in bedrijfskundige termen beschreven, maar voor dit proces zijn een aantal eigenschappen noodzakelijk bij deze partij. Putman (2010)stelt de eigenschappen van de projectontwikkelaar als volgt: -

Risicodragend vermogen in grondposities Risicodragend vermogen in planvorming en voorbereiding Conceptontwikkeling Productontwikkeling Projectmanagement Kennis van de afzetmarkt


49

-

Marketingkennis Contracteren en organiseren Netwerk van relaties (andere actoren)

Deze eigenschappen zijn terug te vinden in de ontleding van de definitie van Nozeman (2008). Daarbij merkte Putman twee dingen op, namelijk dat: 1) de toegevoegde waarde van een ontwikkelaar enerzijds de samenvoeging van al deze competenties in één organisatie is en anderzijds het risicodragend vermogen, en 2) dat tijdens de crisis een aantal zwaktepunten naar boven zijn komen drijven. Ontwikkelaars hadden volgens haar veel last van: -

Een gebrek aan transparantie Een reputatiecrisis, mede dankzij de vastgoedfraude Sterk interne gerichtheid, voornamelijk het herhalen van het proces en dat efficiënter maken. Een kennis van de afzetmarkt die beperkt of discutabel is.

Terugkijkend naar de ontleding van de definitie aan het begin kan gesteld worden dat het tweede punt, een project voor de markt, in het gedrang is gekomen bij deze blik op de activiteiten die niet goed lopen. Het is een project voor de markt, maar men is minder goed op de hoogte van de markt dan men zou moeten zijn. De eindgebruiker heeft weinig vertrouwen, gezien imagoschade en een gebrek aan transparantie aan de kant van de ontwikkelende partij. Dit leidde volgens Putman tot een verschuiving van focus bij vastgoedontwikkeling.

FIGUUR 39: VERSCHIL FOCUS VASTGOEDONTWIKKELING (PUTMAN, 2010) Veranderende voorwaarden. Putman stelde dat door de crisis een aantal zwaktepunten duidelijk is geworden binnen deze benodigde eigenschappen. Daarbij signaleren Ten Have et al. (2012) dat deze crisis voor projectontwikkelaars veroorzaakt wordt doordat het moeilijker werd de financiering van


50

projecten rond te krijgen. Dat wil dus zeggen, dat het risicodragend vermogen voornamelijk was gebaseerd op vreemd vermogen. Nu dit minder voorhanden is blijven de risicodragende eigenschappen nauwelijks overeind. Naast een verandering in de markt voor vastgoed, moet ook rekening gehouden worden met de verhouding tot de andere partijen in de ruimtelijke ontwikkeling. Wolting (2006) stelt dat bij ruimtelijk ontwikkeling drie partijen belang hebben. Dit zijn: 1) De private partij De ontwikkelende partij in een van zijn vormen. Een marktpartij die investeert in de markt en daarmee dus een risico nemende partij. Deze is voorgaand uitvoerig besproken. 2) De publieke partij. Rijk, provincies, gemeentes en andere lagere overheden. Deze groepen ondersteunen de maatschappij en houden zich bezig met de inrichting van het land. Deze laatste taak oefenen zij uit door middel van redelijk restrictieve regulering met betrekking tot ruimtelijk beleid. Daarmee dienen zij de publieke belangen. 3) De particuliere partij. Ruwweg op te delen in individuele burgers en maatschappelijke partijen. Dit onderzoek focust voornamelijk op de particuliere partij als individuele eindgebruikers van een woning. Deze wordt door marktpartijen ook wel aangeduid als de klant of consument. Een manier om deze partij verder in te delen, is door op demografische aspecten te gaan selecteren om onderscheid te maken tussen groepen eindgebruikers. In de ruimtelijke ontwikkeling voor 2008 vulde de ontwikkelende partij gebruikelijk in wat er gebouwd ging worden, wat zij in opdracht van andere partijen deed. Daarbij stelde de gemeente als partij de kaders in de vorm van de mate van gronduitgifte, de planologische bestemming en de randvoorwaarden voor planologische ontwikkeling. Hier lag voor de gemeente een evenwicht tussen politieke doelstellingen, stedenbouwkundige argumenten en grondopbrengsten. Hierbij moet gerealiseerd worden dat deze werkwijze is ontstaan ten tijde van een sterk groeiende economie en ook demografische groei. Dit betekende een groeiende vraag om gebouwen en werk en leefruimte (Nozeman, 2008; Putman, 2010). De beslissing lag dus bij de ontwikkelende partij, die hierin beïnvloed en gestuurd werd door de lagere overheden. Bij de vraagkant was de diversiteit en grootte van de groep afnemers zo dat met in acht name van de redelijkheid elke vorm van woning gebouwd werd, die geschikt was voor de locatie en die verkocht kon worden(Van 't Verlaat, 2008). De markt had dan ook schematisch de vorm zoals hiernaast afgebeeld. De aandacht van de ontwikkelende partij lag dus voornamelijk bij de FIGUUR 40: MACHTSEVENWICHT IN grond en de regelgeving voor wat mogelijk was. De GEBIEDSONTWIKKELING 2000-2010 focus lag dus voornamelijk op de gemeente als HEURKENS (2012) partner, zeker wanneer deze ook de grond bezat (Heurkens, 2012) .

VOLGENS

Het maken van een beslissing, is het maken van een keuze tussen twee of meer alternatieven. Het heeft dus te maken met een voorkeur voor het ene alternatief boven de andere alternatieven (Binnenkamp, 2010). In deze zal een ontwikkelende partij, zoals werd geconcludeerd in een P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015

51

eerder onderdeel van dit theoretische kader, als commercieel bedrijf te werk gaan. Dit houdt in dat het behalen van een zo groot mogelijke winst tegen een zo laag mogelijk risico de is voor de genoemde keuze tussen alternatieven stuurt. Aan de kant van de eindgebruiker steeds duidelijker geworden dat de marktkennis waarop de ontwikkelende partij zich baseert niet up to date was(Putman, 2010). Bovendien verschuift de rol van de gemeente waarmee de ontwikkelende partij in een machtsevenwicht verkeerde. Dit is een beweging die nu enkele jaren gaande is. Deze heeft namelijk zijn actieve grondbeleid in de crisis beetje bij beetje laten varen. De gemeentes konden zich niet langer in hun ontwikkelrol behouden (Heurkens, 2012). Tegelijkertijd was er ook overproductie en een verzadiging van de markt ontstaan. In sommige segmenten eerder dan bij andere. In de regel werd samengewerkt met de overheden om hun wederzijdse doelen te realiseren. Maar vaak werd er te weinig gekeken naar wat de markt op kon nemen en wat de eindgebruiker van zijn woning wilde. De voorwaarden om tot ontwikkeling te komen FIGUUR 41: VERSCHUIVING MACHTSVERHOUDING NA 2010 zijn hier dus op een aantal plekken VOLGENS HEURKENS veranderd.

3.2 Co-creatie Keers en Butter stellen (2003) dat er in de jaren ’90 al behoefte was aan meer invloed op de woning door de eindgebruiker. Daarbij was echter de speculatieve aard van de markt dermate dat dit voor ontwikkelende partijen niet aantrekkelijk is. De financiële crisis van 2008 heeft dus de mogelijkheden om deze behoefte van de eindgebruiker te uiten vergroot. Dit doordat de randvoorwaarden voor de traditionele ontwikkeling hier ernstig zijn veranderd. Beenders (2011) merkt op dat deze omstandigheden een vraaggedreven markt in de hand werken. Een markt waar volgens hem: 1) De vraag van de particulier (i.e. eindgebruiker) centraal staat. 2) Er sprake is van samenwerking tussen de ontwikkelende partij en andere actoren. 3) De particulier (i.e. eindgebruiker) aanwezig is bij de startfase van het ontwikkelproces. Bij het onderzoek van Straub (2012) stelt zij, op basis van eerder onderzoek van Prahalad en Ramaswamy(2004), dat deze vraaggedreven markt mogelijkheden schept voor de wens van eindgebruikers om invloed uit te oefenen op het eindproduct. Hierbij is er sprake van interactie tussen eindgebruiker en de ontwikkelende partij, waarbij de eindgebruiker invloed heeft op de eigenschappen van het eindproduct. Hij heeft daarmee dus ook invloed op de waarde die gecreëerd wordt. Daarbij word gesteld dat zij samen de waarde creëren. Dit noemen Prahalad en Ramaswamy co-creatie. Dit definiëren zij als: “De consument en de marktpartij zijn intiem betrokken in het gezamenlijk creëren van waarde die uniek is voor de individuele consument en duurzaam voor de marktpartij.”


52

Bij het onderzoek van Straub (2012) naar co-creatie in de vastgoedsector gaf zij een overzicht van de huidige staat van vraag-gedreven ontwikkeling. De meeste vormen van co-creatie vindt men volgens haar in de woningmarkt, waar de wens en de eisen het meest divers zijn, het meest afhankelijk qua activiteiten van het gebouw, maar de klant ogenschijnlijk het minst georganiseerd. In de kantorenmarkt is er een goede samenwerking en inspraak van de klant. Straub (2012)concludeerde echter dat in de retail-sector in Nederland er geen tekenen van co-creatie waar te nemen waren. Hier was een strikte verhuurder-huurder relatie, hoewel er wel tekenen van interesse waren. Waarde binnen co-creatie Wanneer co-creatie benut wordt in het ontwikkelproces, heeft dit proces andere eigenschappen dan een traditioneel proces, aangezien de activiteiten verschillen. De ontwikkelende partij ontwikkelt traditioneel vastgoedobjecten. Zij verdient hierbij hoofdzakelijk geld aan de verkoop van deze objecten. Er vindt hier een uitwisseling plaats van geld voor een object en dienst, de primaire interactie tussen een bedrijf (de ontwikkelende partij) en een klant (de eindgebruiker) (Prahalad & Ramaswamy, 2004). De waarde die het eindproduct heeft wordt bepaald door de handeling van uitwisseling. De waarde wordt gerealiseerd door het bedrijf (i.e. de ontwikkelende partij). Evengoed is het mogelijk om deze waarde anders te bepalen afhankelijk van de positie die de ontwikkelende partij inneemt tegenover de eindgebruiker.

FIGUUR 43:MARKTINTERACTIE BIJ CO-CREATIE, EIGEN ILL. NAAR FIGUUR 42: TRADITIONELE WAARDECREATIE, (PRAHALAD & RAMASWAMY, 2004)

EIGEN ILL NAAR

Er is ook onderzoek gedaan naar het voordeel in waardecreatie dat ontstaat door het innemen van de juiste positie. Er werd beargumenteerd dat het creëren van een product dat voldoet aan de verwachtingen van de klant een positioneel voordeel biedt in waardecreatie. Daarbij werden ook vier vormen van waarde voor de eindgebruiker geïdentificeerd. (O'Cass & Ngo, 2010) 1. 2. 3. 4.

Prestatiewaarde Prijsvormingswaarde Connectiewaarde Co-creatiewaarde

Hierbij wordt co-creatiewaarde gezien als een waarde die gebaseerd is op een samenwerking. Deze samenwerking tussen klant en eindgebruiker vormt een vorm van proces, waarbij dit proces P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015

53

resulteert in een product dat voldoet aan de verwachtingen van de klant en een specifieke consumptie-ervaring met zich meebrengt. Ander onderzoek stelt in het geval van co-creatie dat het aanbod van een firma in dit geval niet puur een dienst óf goed is(Normann & Ramirez, 1994). Het aangeboden product is een combinatie van de twee. Dit is de mogelijkheid tot en begeleiding van het zelf creëren van een deel van de uiteindelijke waarde én de dienst die de aanbieding anders maakt dan een kant en klaar product. De eindgebruiker als klant helpt de ontwikkelende partij als bedrijf in het bereiken van de maximale gebruikerswaarde voor die gebruiker. Hier wordt dus samen waarde gecreëerd (Vargo, Maglio, & Akaka, 2008). Het proces moet voor beide een toegevoegde waarde hebben. De ontwikkelende partij als commercieel bedrijf moet immers ook voordeel hebben bij de interactie met de eindgebruiker (Prahalad & Ramaswamy, 2004). Deze prikkel was minder aanwezig in de situatie voor 2008. Eigenschappen co-creatie Volgens Ramaswamy (2009)zijn er vier bouwstenen en in feite voorwaarden voor een proces met co-creatie. Dit zijn namelijk: 1. 2. 3. 4.

Dialoog Toegang Transparantie Risico-voordelen

In al deze bouwstenen is interactie met de eindgebruiker essentieel. Daarnaast zorgt openheid van informatie voor een beter proces tussen markt en eindgebruiker, waarbij de markt eerlijker en verantwoordelijker zal moeten zijn, hetgeen in het verleden een reden is geweest voor reputatie- en imagoschade bij ontwikkelende partijen. Bovendien is de markt verder aan het fragmenteren en is de klant met een wens dankzij de nieuwe vormen van media steeds beter in staat om zijn weg te vinden naar een specifiek product én de aanbieder daarvan (Levine, Locke, Searls, & Weinberger, 2000) Het is daarom belangrijk om de interactie in één keer goed te doen, want iedereen kan uitvinden waar het fout gaat.

FIGUUR 44: BOUWBLOKKEN

VAN

CO-CREATIE (RAMASWAMY , 2009) (EIGEN ILL.)


54

Dit vraagt om interactie tussen de ontwikkelende partij en de eindgebruiker, waarbij de eindgebruiker een deel van de oplossing voor zijn probleem aandraagt. In plaats van dat een eindgebruiker een kant en klare oplossing aangeboden krijgt door de ontwikkelende partij, heeft de eindgebruiker de mogelijkheid zijn of haar ervaring om te zetten in een invloed. Deze kan uitgeoefend worden op de eigenschappen van het te realiseren object. De eindgebruiker wordt daarbij gefaciliteerd door de ontwikkelende partij. Deze zet een interactie in gang die leidt tot het vormen van een gemeenschappelijk beeld van het eindproduct. De eindgebruiker consumeert als klant in feite een dienst die bestaat uit de interactie waarbij hij kan bijdragen aan de waarde die uit eindelijk voor hem of haar zelf word geschapen door de ontwikkelende partij als bedrijf (Grönroos, 2008). De ontwikkelende partij draagt haar ervaring bij in dit proces en faciliteert het vertalen van de wensen van de eindgebruiker in invloed op het object. Daarnaast stelt de ontwikkelende partij bij co-creatie de randvoorwaarden voor deze invloed of in sommige gevallen keuzemogelijkheden. Dit vormt een kader waarbinnen de co-creatie plaats kan vinden(Ramaswamy & Gouillart, 2010). Het gaat volgens hen om “engaging people to create valuable experiences together, while enhancing network economics”. Het betrekken van mensen om waardevolle ervaringen te scheppen waarbij het economisch netwerk wordt versterkt. Daarnaast blijft het noodzakelijk voor de eindgebruiker om samen te blijven werken met professionals. Zelforganisatie lijkt niet voor iedereen geschikt. Er zijn immers “behoeften waarvan De beweging vanuit een ontwikkelende partij als marktpartij om te gaan samenwerken met de klant is ook interessant om te zien vanuit markt-perspectief. Het laat zien dat de markt nieuwe interesse heeft in het zogenaamde “Rijnlandse model” waarbij de partijen veel meer samenwerkingsbereidheid hebben. De belangen van de ander worden ook meegenomen in de eigen beslissingen. Het bied een langere termijn visie met grotere sociale(Bakker, Evers, Hovens, Snelder, & Weggeman, 2005). Bedrijven die hier zich in interesseren verliezen kennelijk het vertrouwen dat ze het puur alleen kunnen doen, of hebben er kennelijk meer vertrouwen in dat samen in deze tijd meer zekerheid bied. Het aanbodgerichte denken was meer geënt op het “Angelsaksisch model” waar het behalen van korte-termijn winst centraal staat. (Brouwer & Moerman, 2007) Het gaat hier veel meer om de individuele belangen waarbij een bedrijf concurreert op een markt waarbij een marktaandeel veroverd moet worden en waar het efficiëntie-denken hoofdzakelijk de inrichting van een bedrijf stuurt. Ons land is in de laatste decennia steeds meer verschoven naar dit Angelsaksische model Amerika volgend. Tegelijkertijd duiken er in de Angelsaksische literatuur ook steeds meer gedachten op die bij nader onderzoek overgenomen blijken te zijn uit het Rijnlandse model. de consumenten meestal zelf geen weet heeft.”(Hooghiemstra, 2012). Het is daarom van belang een partnerschap aan te gaan voor de eindgebruiker, die in veel gevallen geen knowhow heeft van de bouw, de manier waarop een woning ingedeeld kan worden en de effecten van verschillen keuzes op de prestaties van de onderdelen van een gebouw. Modellen van co-creatie Hooghiemstra (2012) stelde op basis van literatuuronderzoek en interviews dat er drie co-creatie modellen zijn welke een ontwikkelaar kan inzetten bij een participatieproces. Deze zijn afhankelijk


55

van met wie de co-creatie ondernomen word. Bij een terugblik op het model van de vorige pagina kan gezegd worden of deze nuttig zijn voor directe of indirecte co-creatie. Deze modellen zijn: 1. De expert als co-creator 2. De representatieve vertegenwoordiger als co-creator 3. De eindgebruiker als co-creator Daarnaast worden volgens haar onderzoek vaak meerdere modellen doorlopen in een ontwikkeling in co-creatie. De mate van participatie kan wel veranderen. Het kan voorkomen dat eerst bijvoorbeeld de representatieve vertegenwoordiger wordt geconsulteerd. Hierbij worden de uiteindelijk de beslissingen gemaakt door de nu in beeld gekomen eindgebruiker. Enige overlap tussen groepen kan aanwezig zijn. Ook moet opgemerkt worden dat volgens Arnstein (1969)het simpelweg consulteren van een groep niet automatisch op echte participatie duidt, aangezien dit gecombineerd moet worden met hogere sporten op de ladder. Consulteren leidt immers niet automatisch tot het verwerken in beslissingen, aangezien er geen verantwoording wordt afgelegd voor deze beslissingen. Wat met betrekking tot de theorie van rollen nuttig is om te beseffen is dat op basis hiervan verschillende modellen voor verschillende participatiestappen in het proces gekozen kan worden. Daarbij merkt Hooghiemstra (2012) op dat voor elk van deze modellen een afweging gemaakt moet worden tussen marketing en het betrekken van de eindgebruiker. Voor elk van deze modellen ligt het zwaartepunt dan ook anders.

FIGUUR 45: MODELLEN 2012)

VAN

CO- CREATIE, EIGEN

ILL. NAAR

(HOOGHIEMSTRA,

De expert als co-creator De expert als co-creator is een modus waarbij de ontwikkelaar in zee gaat met een groep experts om te bepalen wat de toekomstige wens van de eindgebruiker is. Deze vorm gaat uit van innovatie en het voorspellen er van. De eindgebruiker wordt hier indirect betrokken door middel van de kennis die de expert over hem heeft(Hooghiemstra, 2012). In het geval van de expert als co-creator is er geen sprake van participatie door de eindgebruiker bij ontwikkeling van het eindproduct. Hier wordt de kennis die experts van de eindgebruiker opgedaan hebben, benut om een benadering van de wensen en voorkeuren te maken. Hierbij ligt het zwaartepunt meer bij marketing De representatieve vertegenwoordiger als co-creator Deze modus van co-creatie kan ingezet worden door de ontwikkelaar om achter de waarschijnlijke wensen van een groep toekomstige klanten en eindgebruikers te komen. In deze vorm wordt een groep mensen betrokken die vrijwel dezelfde eigenschappen hebben als de beoogde doelgroep. Deze groep kan de ontwikkelaar bijstaan om de beslissingen te maken die aansluiten op de wensen van de toekomstige bewoner. De eindgebruiker wordt hier indirect betrokken doordat men de wensen van een vergelijkbare groep mensen extrapoleert. Enige van deze mensen kunnen de eindgebruikers worden, maar dat staat niet vast. Dit hangt af van de ontwikkelaar en het project in kwestie(Hooghiemstra, 2012). In het geval van de representatieve vertegenwoordiger iemand die de eigenschappen van de eindgebruiker heeft. Daarbij moet P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015

56

gesteld worden dat deze daarmee de eindgebruiker zou kunnen zijn. De eindgebruiker participeert hierbij indirect in het ontwikkelproces van het product. Hooghiemstra signaleerd hier dat het zwaartepunt hier het midden houdt tussen marketing en betrekken. De eindgebruiker als co-creator Deze modus is de puurste vorm van co-creatie, waar interactie tussen ontwikkelaar en eindgebruiker het meest aansluit op de wens zoals geformuleerd door de mogelijke klant. De invloed van de groep klanten heeft merkbare invloed op hoe het object eruit komt te zien. De eindgebruiker wordt hier direct betrokken(Hooghiemstra, 2012). In het geval van de eindgebruiker als co-creator, participeert de eindgebruiker van het product direct in het ontwikkelproces van dit product. Hooghiemstra geeft aan dat offline bijeenkomsten hier de voorkeur hebben. Alternatieven kunnen dan eenvoudig besproken worden om afhaken te voorkomen. De nadruk ligt bij dit type co-creatie op korte doorlooptijden en kleinere projectgrootte om afzetzekerheid te garanderen. Bij deze vorm ligt het zwaartepunt bij betrekken.

3.3 Participatie ladder Bij co-creatie raakt een eindgebruiker vroeg betrokken bij het ontwikkelproces. Als de ontwikkelende partij dit proces initieert, dan participeert de eindgebruiker hier in. De laatste halve eeuw is er veel onderzoek gedaan naar participatie. Daarbij moet gezegd worden dat deze participatie in verschillende stappen verdeeld kan worden. Het klassieke werk hierover van Arnstein (1969) behandelt burgerparticipatie. Haar model is in vele opzichten door te trekken naar eindgebruikersparticipatie. Waar bij overheden echter bepaalde vormen van participatie al decennia lang in een vaste vorm gecodificeerd zijn, is de organisatie in een enkel project anders. Volgens de methode Prince 2 (Bentley, 2010) is een project: “Een tijdelijke organisatie die is opgezet met als doel één of meer zakelijke producten op te leveren volgens een overeengekomen Business Case.” Bij een ontwikkelende partij kan de organisatie en de participatiegraad dus per project of fase van een project verschillen. Daarbij is het verloop tussen gradaties veel dynamischer. Dit doet niets af aan Arnsteins theorie, maar versterkt deze. Het belangrijkste is dat burgers/betrokkenen deel kunnen nemen aan een beslissingsproces, ook al zou dit vanuit hun eigenlijke machtspositie niet gebeuren. Vaak gebeurt dit vanuit een bewuste organisatie door de initiator. Een verfijning in dit model verdeelt de acht stappen voor de eindgebruiker onder in keuze en zeggenschap (choice and voice). Bij keuze gaat het er hier om dat de eindgebruiker het moet doen met wat de ontwikkelende partij aanbiedt, maar wel een vorm van keuze heeft. Bij zeggenschap heeft de eindgebruiker daadwerkelijk invloed en inbreng in de besluitvorming(Qu & Hasselaar, 2011). Het FIGUUR 46: BEWERKING VAN ARNSTEINS (1969) MODEL DOOR QU EN HASSELAAR(2011), EIGEN ILL. model wordt hiernaast weergegeven.


57

Dit relateert aan de rol die de ontwikkelaar op zich kan nemen binnen een veranderde markt. Zoals Putman (2010)stelde, ging de aanbodgerichte markt uit van een “business-as-usual” situatie. Daarbij was de ontwikkelende partij vaak als bedrijf aan het produceren. Het wordt door Putman ook gesteld dat een van de kerncompetenties van de ontwikkelaar, zijnde kennis van de afzetmarkt, gebrekkig is in veel gevallen. In de huidige markt echter is een ontwikkeling van de grond krijgen echter precisie-werk, waarbij de organisatie veel project-specifieker te werk moet gaan in plaats van de eerder genoemde serieproductie. Beenders (2011) stelt daarom dat vraaggestuurd bouwen en dus participatie van de eindgebruiker een mogelijke antwoord is op de veranderende markt. Daarbij moet de ontwikkelaar in kwestie aanzienlijk meer cateren richting de smaak van de klant. De markt is niet alleen kleiner, maar ook steeds meer een kwestie van maatwerk en minder een van herhaling geworden. Bovenop deze krimp komt ook dat met de emancipatie van de burger en zijn grotere drang naar kennis de verscheidenheid binnen de groep die samengevoegd “eindgebruikers” word genoemd ook herhaling van projecten minder voorkomt en de bouw weer terugbrengt richting organisatie van enkele projecten.

Verplichtingen en rollen Het vorige onderdeel ging over hoe direct een eindgebruiker betrokken is. Hierbij moet worden gesteld dat het betrekken van experts en personen die de eindgebruiker gelijken, niet helemaal voldoen aan de frase “Co-creatie met de eindgebruiker” zoals gesteld in de hoofdvraag. Dit duidt voornamelijk op de laatste vorm van co-creatie. Door te kijken naar verschillende activiteiten die ondernomen kunnen worden en zullen worden, kan men daaruit de rollen van de klant aflezen en de rol die de ontwikkelaar als de proceseigenaar op zich neemt. Publiek participatie spectrum De internationale associatie voor publieke participatie (IAP2, 2007) heeft een spectrum ontwikkeld waarin ze bij de participatieve stappen aangeven wat de feitelijke actie is die dat

P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015 FIGUUR 47: PARTICIPATIES PECTRUM, SPECTRUM (IAP2, 2007)

EIGEN ILL. BEWERKING EN AANVULLING VAN HET

58 PUBLIC PARTICIPATION

niveau van participatie mogelijk maakt. Het is dus aan de hand van dat niveau mogelijk om een rol te beschrijven. Deze verschillende stappen kunnen tijdens een project doorlopen worden. Hierbij gaan bedrijven werkend met participatie op verschillende momenten andere verplichtingen aan. Het spectrum doorloopt de niveaus van informeren tot machtigen. Dit zijn in feite de vijf niveaus van participatie waarbij de participant in het proces aanwezig is. Deze worden gekenmerkt door dat er rekening met hem of haar wordt gehouden, maar niet de leiding heeft. Van informeren tot gedelegeerde macht in feite, terugkijkend op Arnstein’s participatieladder. Crobach (2014) en Geesing (2015) hebben dit model ingezet voor onderzoek naar respectievelijk een participatiesysteem bij reconstructie na catastrofes en naar het participatie systeem in grote ontwikkelingen in het Verenigd Koninkrijk. Dit model wordt op de volgende pagina weergegeven. Wat het gemeenschappelijk heeft is dat een partij die niet zelf de eindgebruiker gaat zijn, het proces initieert en organiseert, waarbij de burger in enige mate participeert. Dit is daarom ook logisch vanuit de rol van ontwikkelaar als initiatiefnemer voor het participatieproces om vanaf deze schaal te werken.

FIGUUR 48: PARTICIPATIE

LADDER ZOALS BENUT DOOR

G EESING (2015),(EIGEN

ILL).

Rollen Als we uitgaan van deze indeling van de participatieve stappen zoals ze vermeld staan in het model, dan is er de mogelijkheid om te zeggen dat de hoofdactiviteiten van deze stappen informeren, consulteren, betrekken, samenwerken en machtigen zijn. Daarnaast neemt bij deze stappen een andere partij dan de eindgebruiker het oorspronkelijke initiatief. Ook liggen er aan de basis van het proces natuurlijk ook de initiërende rol en de organiserende rol (i.e. de rol die belooft dat een bepaalde mate van participatie word ondernomen). Gesteld kan worden dat deze rol bij elke stap van participatie moet worden ondernomen. De rol van kadersteller hoort ook bij de ontwikkelaar als hij de initiator is, gezien deze vaststelt wat de voorwaarden voor participatie zijn. Een rol die er in de hogere sporten van de participatie ook nog bij komt is naast samenwerker ook die van facilitator, oftewel iemand die het groeps- of organisatieproces ondersteund om zo tot een effectieve samenwerking te komen (Kaner et al., 2014). Rol ontwikkelaar 1. 2. 3. 4.

Initiator/organisator Facilitator Kadersteller Samenwerkingspartner


59

Daarbij kunnen dus de rollen initiator en organisator geïdentificeerd worden. In een onderzoek naar bestuursstijlen met betrekking tot participatie, hebben Pröpper en Steenbeek(1999) rollen aan de participant toebedeeld op basis van de stijl van beleid en de mate van participatie:

Beleidsstijl 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Gesloten autoritair Open autoritair Consultatief Participatief Delegerend Samenwerkend Faciliterend

Rol eindgebruiker -

Geen rol Toehoorder/ontvanger informatie Adviseur eindspraak Adviseur beginspraak Medebeslisser Samenwerkingspartner Gezaghebbende

Deze rollen zijn over te dragen op het model dat benut is door Geesing (2015). Hierbij moet opgemerkt worden dat Pröpper et al.(2006) hierbij stellen dat consultatief hier het reageren op een eindproduct is en participatief het vragen om advies aan het begin van het traject. De rol van adviseur blijf in beide gevallen overeind. Dit resulteert in een rolverdeling afhankelijk wat voor bestuursrol de ontwikkelaar aanneemt, weergegeven hieronder:

FIGUUR 49: ROLVERDELING NAAR MATE BETREKKEN EINDGEBRUIKER (EIGEN ILL.)

3.4 Participatie in projectontwikkeling Dit hoofdstuk omvat de verschillende gradaties van relaties tussen ontwikkelende partijen en de eindgebruiker die eerder onderzocht zijn. Daarbij zal aangemerkt worden wie de initiator is en de relatie tussen de marktpartij en de eindgebruiker. De voornaamste verklarende literatuur van de afgelopen jaren over co-creatie, betreft scripties. Deze identificeren een aantal vormen van invloed van de eindgebruiker aan de hand van een aantal vormen van opdrachtgeverschap.

Eerder onderzoek In zijn scriptie “Particulier Opdrachtgeverschap in stedelijke ontwikkeling” identificeerde Prins (2008) vijf vormen van opdrachtgeverschap. Dit zijn: 1. Particulier Opdrachtgeverschap 2. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015

60

3. Mede Opdrachtgeverschap 4. Consumentgerichte Ontwikkeling 5. Serieproductie Elk van deze vormen wordt volgens hem gekenmerkt door de aspecten zeggenschap en keuzevrijheid (ook zoals bij Qu en Hasselaar(2011) “Voice and Choice”). Beide zijn natuurlijk sterk aan elkaar gerelateerd, daar ze beiden een mate van invloed op het te realiseren object vertegenwoordigen. De begrippen verschillen aangezien zeggenschap invloed in het algemeen suggereert terwijl keuzevrijheid invloed suggereert binnen een aantal mogelijkheden. In zijn scriptie “Vraaggestuurd Bouwen” breid Beenders (2011)dit echter uit naar zeven vormen van opdrachtgeverschap. Namelijk: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Particulier Opdrachtgeverschap (PO) Collectief Particulier Oprachtgeverschap (CPO) Mede Opdrachtgeverschap (MO) Co-housing (CH) Co-ontwikkeling (CO) Consumentgerichte Ontwikkeling (CGO) Serieproductie (SP)

Opgemerkt moet worden dat waar Prins in hoofdzaak keek naar particulier opdrachtgeverschap, Beenders focus’ ligt bij vraaggestuurd bouwen, exact zoals de titels van hun scripties naar voren brengen. Beenders legt de focus op de participatie van de eindgebruiker, waar de nuancering ter hoogte van de gemengde vormen van invloed uit voortkomt. Hoewel vraaggestuurd ontwikkelen volgens hem betrekking heeft op vorm 1 tot en met 5, richt zijn onderzoek zich voornamelijk op Mede Opdrachtgeverschap, Co-housing en Co-Ontwikkeling. Dit zijn de vormen waar de ontwikkelende partij de bal in handen heeft, maar waar zijn focus ligt bij de eindgebruiker. Hooghiemstra (2012) breidt dit nog uit in “Eindgebruikersparticipatie als marketing instrument”. Hier wordt ook catalogusbouw (CB) geïntroduceerd als vorm van opdrachtgeverschap binnen de schaal van al genoemde vormen. Dit fenomeen positioneert zij tussen co-ontwikkeling en serieproductie. De gemeenschappelijke eigenschap van deze vormen met betrekking tot de klant is dat deze pas laat in het proces wordt geïntroduceerd door de ontwikkelaar. Terugkijkend echter is er nog een nuancering in dit systeem. Keers noemde hier systeembouw (SB) als optie. Deze vorm geeft meer vrijheid aan de particulier dan bij catalogusbouw (Keers & Butter, 1999). Deze vorm wordt ook door Keers benoemd en hij positioneert dit dan ook vanaf catalogusbouwgezien aan de kant van particulier opdrachtgeverschap. Op basis van de indeling van Prins (2008), is hier beneden de verdeling van beslissingsmacht weergegeven.

FIGUUR 50: ZEGGENSCHAP IN ONTWIKKELING GEÏNSPIREERD OP PRINS (2008)(EIGEN ILL.) P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015

61

Beschrijving vormen opdrachtgeverschap Hier volgt een beschrijving van de bovengenoemde vormen van opdrachtgeverschap, geordend naar de mate van zeggenschap.

FIGUUR 51: PARTICIPATIEACTIVITEITEN DOOR ONTWIKKELAAR PER ACTIVITEIT GEBASEERD OP HOOFDSTUK 3.3 (EIGEN ILL.) Particulier Opdrachtgeverschap Vorm van opdrachtgeverschap waarbij de particulier zelf de grond aanschaft voor zijn of haar gebruik dan wel bezit en waarbij hij of zij bepaalt met welke partijen in zee te gaan voor de realisatie van zijn plan. Deze vorm heeft veruit de langste traditie van gebruik in Nederland (SEV, 2010) De opdrachtgever in kwestie ontwikkelt en ontwerpt zijn eigen woning. Vaak gebeurt dit in samenwerking met een architect. Een aannemer wordt later ingeschakeld voor de uitvoering. Gemeenten in Nederland hebben hier vaak gronden voor gereserveerd. In de praktijk kiezen sommige particulieren voor een catalogus woning. Hierbij valt de ontwikkelende partij weg, wat bijdraagt aan lagere kosten in vergelijking met seriematige productie. Dit komt ook doordat de opdrachtgever een deel van het werk van de markt partij naar zich toe trekt en niemand ervoor hoeft te betalen. (Beenders, 2011) Gezegd moet worden dat, naast seriematige productie, dit de meest traditionele vorm is van bouwen. Hoewel seriematig het grootste deel van de traditionele markt vormde, had particulier opdrachtgeverschap ook een karakteristieke aanwezigheid. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Vorm van opdrachtgeverschap die oorspronkelijk in het zuiden van Duitsland is ontwikkeld in de jaren ’90, daar ook wel bekend als “Baugruppe”, en later ook in Nederland zijn neerslag heeft gevonden. De CPO vertegenwoordigt een collectief van individuele particuliere opdrachtgevers die als coöperatie zonder winstoogmerk zijn georganiseerd. Deze vorm wordt vaak gebruikt bij een specifieke collectieve wens of nood binnen de groep (bejaarden, invaliden) (Boelens en Visser, 2011). De complexe taken van een CPO hebben veelal ervoor gezorgd dat sturing dan wel ondersteuning gedeeltelijk door marktpartijen verzorgd wordt (Straub, 2012). Deze vorm van opdrachtgeverschap is vrij nieuw. In het begin van deze eeuw echter is in de VROM-nota mensen, wensen, wonen een doelstelling voor de markt van 30% gesteld van enige P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015

62

vorm van particulier opdrachtgeverschap (VROM, 2000). Hierbij werd CPO dan ook omarmd door verschillende publiek partijen om bij te dragen aan deze ambitie. Mede Opdrachtgeverschap “Collectief ontwikkelen met bewoners en professionele ontwikkelaar. De professionele ontwikkelaar heeft bouwgrond of een herstructureringslocatie (of krijgt die toegewezen op basis van verzamelde groep toekomstige bewoners) en werft en organiseert bewoners om gezamenlijk woningen te (her)ontwikkelen. De zeggenschap voor het project wordt door beide partijen gezamenlijk ingevuld en ook de risico’s worden gede eld.” (Noorman, 2006) De initiator (i.e. de ontwikkelende partij) heeft bij deze vorm van zeggenschap op een vroeg moment de potentiële eindgebruikers betrokken (SEV, 2010). Dit om er voor te zorgen dat het realisatieproces, de vorming van de woning en het ontwerp van de omgeving aansluit op de wensen van de eindgebruiker. De potentiële bewoners kunnen hier de vorm aannemen van individuele particulieren als wel een collectief. Co-Housing “Cohousing projecten zijn geïnitieerd, ontwikkeld en beheerd door bewoners met in sommige gevallen assistentie van een ontwikkelaar. Cohousing streeft expliciet naar een community gevoel binnen de buurt. Koopwoningen zijn gesitueerd rond een uitgebreide ‘gezamenlijke basis’, waar bijvoorbeeld gezamenlijk wordt gekookt en gegeten of een kinderdagverblijf aanwezig is. Cohousing zet participerend management in met een collectief en gelijkwaardig besluitvormingsproces.” (Fenster, 1999). Beenders (2011) stelt dat deze vorm van opdrachtgeverschap meer neigt naar CPO dan naar MO. De opdrachtgever zal de initiator zijn en hier een collectief bij betrekken. De nadruk ligt hierbij op een groep gelijkgestemden en een van de doelen van het te realiseren is vaak ook het stimuleren van gezamenlijke activiteiten. Tummers (2011) identificeert cohousing als een “intentional community” van eindgebruikers. Ook wordt het door Beenders genoemde collectief geïdentificeerd door zijn gemeenschappelijke activiteiten en eigenschappen. In vergelijking met CPO, waar het vaak om een collectief gaat van particulieren met wensen waaraan voldaan moet worden, kan men hier stellen dat het óók gaat om de gemeenschappelijke wensen van het collectief.

Co-Ontwikkeling “Bij co-ontwikkeling krijgen de toekomstige eindgebruikers zeggenschap en zekerheid, zonder de plicht om een kavel kopen of te investeren in een ontwikkeling waarvan de prijs nog niet duidelijk is. Daarmee hebben zij meer invloed dan bij ‘consumentgericht bouwen’ en minder risico dan bij ‘particulier opdrachtgeverschap’. Bovendien is co-ontwikkeling toegankelijk voor kopers en huurders, zonder onderscheid naar woonbudget” (L. Kwee, 2006; L. Kwee, 2008). Beenders (2011)merkt hierbij kort op dat in tegenstelling tot medeopdrachtgeverschap de ontwikkelende partij de enige opdrachtgever is. De toegankelijkheid lijkt vanuit de literatuur het


63

voordeel van deze vorm te zijn. Het commitment is logischerwijze wel lager dan bij andere vormen van co-creatie. Consumentgerichte Ontwikkeling Consumentgerichte ontwikkeling betekent dat het ontwikkelingsproces erop is gericht om een woning te realiseren die voldoet aan de wensen van de eindgebruiker. Hierbij dient de eindgebruiker gedurende de ontwikkelingsfase duidelijkheid, keuzevrijheid en flexibiliteit te worden geboden (Zijgers, 2008) In de richting op van serieproductie, maar de consument wordt in een later stadium betrokken via bijvoorbeeld een klankbordgroep. Zo kan een ontwikkelaar seriegericht produceren waarbij de woningen toch aansluiten op de wensen van een klantsegment.

Systeembouw Samen met de systeembouwer, vaak een bouwende ontwikkelaar, stelt de eindgebruiker hier een woning samen uit gestandaardiseerde onderdelen die vaak geprefabriceerd kunnen worden. (Keers & Butter, 1999) Deze vorm van ontwikkelen vraagt om een samenwerking tussen eindgebruiker en ontwikkelaar. De klant heeft weliswaar te maken met meer invloed, maar dit komt meer voort uit de keuzevrijheid die de ontwikkelaar in kwestie hem laat, dan dat deze meer zeggenschap krijgt in wat er allemaal gebouwd kan worden. Tegenwoordig wordt dit ook bij andere vormen aangeboden, waarbij een woonconfigurator wordt ingezet.

Catalogusbouw Bij catalogusbouw heeft de eindgebruiker minder zeggenschap – deze kiest tenslotte een kanten-klaar ontwerp -, maar is daarbij nog steeds opdrachtgever. (SEV, 2010) “….is catalogusbouw een variant op serieproductie. Hierbij is de zeggenschap over type, indeling en uitrusting van de woning groot, maar over andere elementen heeft de eindgebruiker weinig te zeggen.” (Haan, 2010) De klant is bij catalogusbouw de opdrachtgever, maar de keuzes die hij/zij krijgt blijven beperkt door de marktpartij. De keuzemogelijkheden kunnen enigszins aangepast worden, maar de ontwikkelende partij heeft de zeggenschap betreft de woningen er gebouwd kunnen worden.

Serieproductie Productie van een grote hoeveelheid woningen met weinig variatie, waarbij de eindgebruiker pas wordt betrokken op het moment dat de woning en wijk al klaar zijn (Terpstra, 2007) Serieproductie als productiemethode vraagt om geen enkele vorm van input van de eindgebruiker, afgezien van de koop van het te realiseren object. Daarbij is er geen


64

keuzemogelijkheid afgezien van te kopen of niet te kopen. Dit vormt volgens het SEV in 2008 90 % van de woningproductie. Uit onderzoek van Hooghiemstra bleek echter dat het in 2012 nog maar 45% van het marktaandeel was (Hooghiemstra, 2012)

3.5 Voorlopige conclusies theoretisch kader In dit hoofdstuk zijn een aantal onderwerpen behandelt. Deze hebben betrekking tot de mate waarin een ontwikkelende partij de eindgebruiker van het eindproduct kan laten participeren bij de ontwikkeling er van. Hierbij wordt gesteld dat: De ontwikkelende partij investeert in de ontwikkeling en realisatie van een project voor de markt met als doel van de realisatie winst te maken, het geen een premie is op de realisatiekosten. Als commercieel bedrijf produceert de ontwikkelende partij een eindproduct én verkoopt dit aan de markt. Daarbij is er dus een technisch traject waarbij het eindproduct uiteindelijk wordt ontwikkeld en een commercieel traject waarbij het product uiteindelijk wordt verkocht. De activiteiten die ondernomen worden om een ontwikkeling tot eindproduct te brengen behoren tot deze technische dan wel commerciële activiteiten. Gezien een verandering van de markt en een verandering van de relaties bij ruimtelijke ontwikkeling, is de positie van de ontwikkelende partij veranderd. Gesteld wordt dat de kennis van de afzetmarkt niet meer up to date is. Ook is de betekenis van publieke partijen bij ruimtelijke ontwikkeling veranderd. Dit heeft geleid tot een sterkere focus van de ontwikkelende partij op de eindgebruiker, als één van de oplossingen voor de problematiek. Het concept van co-creatie sluit aan op deze veranderde relatie tot de eindgebruiker. Binnen het concept van co-creatie zijn er verschillende wijzen om de eindgebruiker direct of indirect te betrekken. In het geval van directe co-creatie en dus directe betrokkenheid van de eindgebruiker bij de ruimtelijke ontwikkeling, betekent dit dat de eindgebruiker in enige mate participeert in het ontwikkelproces. Aangezien de input gedeeltelijk door de eindgebruiker wordt verzorgd, levert dit ook andere voorwaarden voor het proces. Daarbij zal de relatie in het proces dus wijzigen en de rollen van partijen ook. Dit heeft als gevolg dat de activiteiten die voor deze relatie nodig zijn ondernomen worden. De relaties vallen te karakteriseren aan de hand van acties ondernomen door de ontwikkelende partij. Dit loopt samen met de mate waarin de eindgebruiker participeert. Deze relaties hebben in de Nederlandse projectontwikkeling een aantal vormen aangenomen. Deze worden in onderzoek gekenmerkt door de mate van zeggenschap die de eindgebruiker hierbij heeft over de verschillende onderdelen van het plan.


65

FIGUUR 52: OVERZICHT MOMENT BETREKKEN EINDGEBRUIKER BIJ ONTWIKKELPROCES (EIGEN ILL.) We kunnen na de inventarisatie van deze vormen stellen dat als we kijken naar opdrachtgeverschapsvormen, participatie in de breedste zin plaatsvindt bij alle vormen behalve particulier opdrachtgeverschap en serieproductie. Bij particulier opdrachtgeverschap heeft de klant alle invloed en organiserende macht in handen. Bij serieproductie ligt alle macht in handen van de ontwikkelaar en heeft de eindgebruiker maar een hele minieme invloed. PO – Particulier Opdrachtgeverschap CPO – Collectief Particulier Opdrachtegerschap MO –Medeopdrachtgeverschap CH – Co-Housing CO – Co-Ontwikkeling CGO – Consumentgerichte Ontwikkeling CB –Catalogusbouw SB – Systeembouw SP – Seriematige Productie Gebruikmakend van de 5 vormen van Prins (2008), benoemd Straub (2012) de vormen van CPO, MO en CGO als zijnde een “….demand driven development as a co‐creation effort”, een vraaggestuurde ontwikkeling als inspanning tot co-creatie. Beenders (2011) had 7 vormen en onderzocht in zijn onderzoek naar vraaggestuurd bouwen specifiek MO, CH en CO, gezien hier bij de ontwikkeling: 1) De ontwikkelaar meestal de initiator is. 2) De eindgebruiker vanaf het begin van het proces betrokken wordt. Deze lijn wordt verder doorgezet door Hooghiemstra (2012) met het oog op de marketing in gebiedsontwikkeling die hiervoor plaats moet vinden. In dit onderzoek word de lijn voortgezet, gezien de wijziging in het bouwproces van de ontwikkelaar met betrekking tot co-creatie wordt onderzocht. De drie vormen genoemd door Beenders vormen de locus van co-creatie vanuit de ontwikkelaar gezien ze in tegenstelling tot SB, CB en CGO een partnerschap suggereren met de eindgebruiker. De benutte instrumenten worden in een verwaterde vorm ingezet voor SB, CB en CGO. Daarom zal dit onderzoek zicht hoofdzakelijk bezighouden met de door Beenders gebruikte vormen van co-creatie.


66

4. Interviews 4.1 Inleiding Voor de verkenning van eindgebruikersparticipatie in de praktijk zijn zeven partijen geïnterviewd, 4 ontwikkelende bedrijven en 3 ondersteunende bureaus. Deze partijen zijn: Partij

Naam

Functie

BPD ( Voorheen Bouwfonds )

Patrick Joosen

Regiodirecteur Zuidwest

ERA Contour

Laura Zuidgeest

Conceptontwikkelaar

Heijmans Ontwikkeling

Rob van Kalmthout

Commercieel manager

Sense Vastgoed

Hanneke Diephuis

Partner & Conceptontwikkelaar

Venster Architekten

Nico Knipscheer

Directeur & architect

De Wijde Blik

Theo Dohle

Partner & Senioradviseur

Van Wijnen projectontwikkeling

Florentien Vandehoek-van Es

Projectontwikkelaar

In de analyse worden eerst de overeenkomstige eigenschappen doorgesproken. Daarna volgen de eigenschappen waarin de partijen zich van elkaar onderscheiden in hun werkmethode.

4.2 Overeenkomsten De overeenkomsten zijn eigenschappen die na het analyseren van de interviews bij een groot deel van de geïnterviewde partijen op enige manier terugkwam. Ook eigenschappen bij de ontwikkelende partijen naar voren zijn gekomen zijn hierin meegenomen. Daarbij zijn steekhoudende punten van geïnterviewde personen benut om deze eigenschappen te verduidelijken.

Voorwaarden Voor het ontwikkelproces met een participatietraject geldt voor alle partijen de locatie nog steeds als beginpunt van een ontwikkeling. De geïnterviewde partijen kiezen bij het opstarten van het proces bewust voor een mate van eindgebruikersparticipatie. De deelname aan een participatie traject wordt bij deze projecten aangeboden. Bij sommige interviews werd dit traject als een stukje dienstverlening gezien. Hierbij geeft van Kalmthout (2014) aan dat dit voor veel mensen de voorkeur geniet ten opzichte van het kiezen uit een brochure. Ook Joosen (2015) stelt hier dat de klant als mens behandeld wil worden.

FIGUUR 53: PROCES

EN EINDPRODUCT

- G ROND ALS STARTPUNT, EIGEN ILL.


67

De ontwikkelende of publieke partij neemt in alle gevallen het initiatief voor dit traject en de beoogde eindgebruiker is in de besproken gevallen niet georganiseerd. Bij een dergelijk initiatief ligt de taak van het verkennen van de kaders primair bij deze initiatief nemende partij. Joosen (2015) merkt op dat uit intern onderzoek van Bouwfonds is gebleken dat de locatie van de woning leidend is voor de gewildheid er van. Het kwam bij de partijen maar een enkele keer voor dat vanuit de doelgroep gestart werd met het zoeken naar een locatie. Het is volgens de partijen belangrijk om te kijken wat hierbinnen de mogelijkheden van een locatie zijn. Vanaf het begin van het proces, moeten deze mogelijkheden helder gecommuniceerd worden naar de eindgebruiker. Ook wordt hier opgemerkt dat deze kaders juist belangrijker zijn binnen het proces als er sprake is van een participatietraject. Door partijen worden hiervoor twee redenen genoemd: Marketen van het product Bijsturen van de uitkomst. Daarbij brengt de locatie voor het plan een aantal kaders met zich mee die aan de voorkant het ontwikkelproces beïnvloeden. Deze kaders ontstaan vanuit de private partij die ontwikkelt en de publieke partij die de regel- en wetgevende macht is. Daarnaast is de prijs die de markt wil betalen ook een kader voor het eindproduct. Dohle (2015) merkt op dat mensen als eerste getrokken moeten worden met alle mogelijkheden van een plek. Hij stelt wel dat het van belang is ook helder de eventuele beperkingen te bespreken, maar dat hier minder nadruk op ligt. Volgens van Kalmthout (2014)moet je de locatie hebben en weten wat voor mensen daar op af komen. Daarop moet volgens hem het proces afgestemd worden dat wordt gecommuniceerd. Daar tegenover staat dat een project dat in participatie wordt ontwikkeld ook moet voldoen aan de regels en de kaders van de partij die het ontwikkelt. Door hier van te voren de doelstellingen en kaders voor te hebben, kan ook tijdens het participatietraject hierop bijgestuurd worden. Daarnaast moet het eindproduct ook gerealiseerd worden. Zowel in technisch als in esthetisch opzicht moet het kloppen. Een woning moet voldoen aan Bouwbesluit en welstandseisen. Bovendien zijn er legale eisen aan grondgebruik die voortvloeien uit wet en regelgeving. Niet alleen de locatie brengt kaders met zich mee. Ook aan de indeling van het traject hangen kaders vast. De ontwikkelende partij belooft deelnemers aan dit traject een mate van invloed. Maar deze invloed moet wel gestructureerd worden zodat het ontwikkelproces er mee geholpen wordt. Het is volgens Dohle ook een doelstelling om aan het begin meteen een zo groot mogelijke poule geïnteresseerden te krijgen. Dit om voldoende input te krijgen en voldoende potentiële kopers in zicht te krijgen.


FIGUUR 54: RANDVOORWAARDEN WORDEN VERKEND DOOR DE ONTWIKKELENDE PARTIJ, EIGEN ILL.

68

Het doel van de belofte is potentiële eindgebruikers enthousiast te krijgen voor het product dat aangeboden wordt. Op dat moment is de belofte een woning op de voorgestelde locatie en een traject waarmee deze op maat gemaakt kan worden voor de deelnemer. De beschrijvingen van beloftes voor dit traject variëren. Daarbij kan enerzijds het “meedenken” worden gesteld als inbreng, anderzijds kan de belofte ook zijn dat de beoogde eindgebruiker “zijn eigen huis mag ontwerpen”. Daarbij moet een ontwikkelende partij heel helder zijn over het verloop van het traject. Knipscheer (2015) stelt dat mensen afhaken bij participatietrajecten waar ontwikkelaars gaan afwijken van het beloofde traject. Het is dus belangrijk om meteen vanaf het begin helder en consequent in de beloftes te zijn. De geïnterviewde partijen hebben nadruk gelegd op de bereikbaarheid tijdens het proces. Vaste bijeenkomsten worden in het proces georganiseerd om de interactie tussen ontwikkelende partij en potentiële eindgebruiker te faciliteren. De partijen bieden ook mogelijkheden om via e -mail en telefoon in contact te komen. In een project met veel geïnteresseerden is Van Wijnen zover gegaan om een medewerker als specifiek contactpersoon aan te wijzen(Vandehoek, 2014). Een andere voorwaarde voor het proces is de mate van informatie die gedeeld wordt. Diephuis (2014)geeft aan dat dosering van informatie belangrijk is. Zeker aangezien de ontwikkeling vaak nog niet uitgekristalliseerd is, zijn enkele gegevens nog niet helder. De informatie die gegeven wordt moet wel goed toegankelijk zijn. Alle partijen structureren dit middels een projectwebsite, waar de gegeven informatie verzameld en vrij toegankelijk is. De marketing richting de eindgebruiker is zodanig dat terugverwezen wordt naar deze website. Deze marketing wordt opgebouwd rondom de site. Om de geïnteresseerden te werven gebruiken ook alle partijen facebook en andere social media. De mate blijkt te verschillen per partij en project. Dit is ook afhankelijk van de doelgroep die ze willen bereiken aldus Zuidgeest (2015). FIGUUR 55: TERUGKOPPELEN NAAR EEN PUNT WAAR Daarbij dienen deze andere middelen een ALLE INFORMATIE TOEGANKELIJK IS . korter termijn doel dan de website en social media. Namelijk mensen interesseren en prikkelen aldus (Dohle, 2015). Het is volgens de partijen belangrijk om de eindgebruiker zo vroeg mogelijk te betrekken, het liefst in de initiatieffase. In tegenstelling tot veel traditioneel ontwikkelde projecten, moet bij het participatietraject al naar buiten getreden worden met een product, voordat dit uitontwikkeld is. Volgens Joosen (2015) moeten ontwikkelende partijen in deze gevallen naar buiten treden met stukken die nog niet af zijn.


69

Beperkende factor op het moment van betrekken kan volgens (Zuidgeest, 2015) de deelname aan een tender of prijsvraag zijn. Het product moet dan namelijk vrij ver uitontwikkeld zijn, waarna de eindgebruiker minder inbreng heeft. Het vroeg betrekken van een eindgebruiker duidt ook op de vroege aanwezigheid van de marketingfunctie van een partij. Dit kan zowel een interne functie als een externe partner zijn. Dit is afhankelijk van de partij. Echter kan wel gesignaleerd worden dat de commerciële functie van een bedrijf vroeger aan tafel zit in de vorm van deze marketing. Ook de duur van een participatietraject is belangrijk als eigenschap. In het plan wordt binnen verschillende onderdelen de input van de potentiële eindgebruikers meegenomen. Enige tijd tussen twee momenten van input is wenselijk voor de verwerking. Daarnaast moet op enig moment tussen bijeenkomsten ook de Welstand de plannen toetsen. Dit is zeker van belang wanneer in vrijere projecten de woningen in vorm variëren. Tegelijkertijd signaleert Joosen (2015) dat er ook een spanningsboog is met betrekking tot hoe lang mensen betrokken blijven bij een woningontwikkeling en wanneer zij beslissingen moeten nemen. Daarbij gelden volgens hem en van Kalmthout dat te veel en te lang participeren niet ten goede komen aan de uitkomst van het traject. Als laatste voorwaarde wordt hier de keuzevrijheid genoemd. In de interviews kwamen enkele voorbeelden hiervan naar voren. Het ging om: Een ingekaderde keuze tussen alternatieven. Een vrije invulling binnen gegeven kaders. Een peiling naar de populairste opties. Partijen stellen dat het belangrijk is om de eindgebruiker te begeleiden tijdens dit traject. Om terug te komen op de opmerking van Diephuis: tijdens deze trajecten moet er veel informatie gegeven en georganiseerd worden. Daarbij was volgens van Kalmthout de persoonlijke begeleiding belangrijk. Het participatietraject wordt niet eenduidig door eenzelfde type partij georganiseerd en begeleid. In het geval van de ontwikkelende partijen organiseren ERA Contour en Heijmans zelf het traject, terwijl Van Wijnen een partij betrekt om het voor hen te organiseren (Joosen, 2015; van Kalmthout, 2014; Vandehoek, 2014; Zuidgeest, 2015). Daarbij zijn de ondersteunende bureaus alle drie aanbieder van trajectbegeleiding. Hierbij gaat het om een: Architectenbureau. (Venster) Communicatie en verkoop. (Sense) Marketingbureau. (De Wijde Blik)

FIGUUR 56: DEELNAME EN BEGELEIDING, EIGEN ILL.

De capaciteiten om een proces met participatie te organiseren liggen dus niet puur bij één partij. Ook de grootte van het bedrijf is niet van invloed of deze het zelf kan of niet.


70

4.3 Activiteiten De betrokken partijen bouwen in hun informatievoorziening allemaal op naar het participatietraject. Daarbij worden eigenschappen van het plan beetje bij beetje geïntroducee rd. Dit gebeurd via de voorgenoemde media. Ook worden de mogelijkheden en de onmogelijkheden hier al enigszins uit de doeken gedaan. Op enig moment wordt in dit opbouwende verhaal de mogelijkheid geboden om deel te nemen aan het participatietraject. Dit traject is in de regel een fysieke interactie, maar in sommige gevallen is er ook sprake van digitale, of gemengde trajecten. Dohle (2015) geeft in dit geval het voorbeeld van het benutten van een digitale enquête om de voorkeur voor architectuurstijl te peilen. Deze interactie heeft vaak als doel het opdoen van kennis die het product kan verbeteren. Dit speelt FIGUUR 57: ACTIVITEITEN IN AANLOOP NAAR in op het gebrek aan marktkennis PARTICIPATIETR AJECT, EIGEN ILL. dat Putman (2010) signaleert. Daarbij vergt een fysiek traject vaak een aanmelding. Aanmelding hiervoor voorloopt vaak via email of de projectwebsite. Vaak is het daarbij ook mogelijk om aan te melden voor een nieuwsbrief. De fysieke interactie neemt in een participatietrajecten vaak de vorm aan van bijeenkomsten. Deze bijeenkomsten hebben verschillende benamingen afhankelijk van de partij. Voorbeelden zijn woonworkshop, of woonpanel. Voor deze bijeenkomsten komen leden van het ontwikkelteam en geïnteresseerde potentiële eindgebruikers bij elkaar. In de regel zijn dit een aantal, opeenvolgende, bijeenkomsten voor één project. Doelstelling is dat potentiële eindgebruikers kunnen participeren in de ontwikkeling en input kunnen geven op onderdelen van het plan. Volgens Diephuis is hier veel capaciteit voor nodig aangezien er bij het input leveren door de klant veel informatie gegeven en opgenomen moet worden.

FIGUUR 58: TRAJECT MET BIJEENKOMSTEN, EIGEN ILL.


71

Het eerste deel van een dergelijk bijeenkomst is vaak plenair. Vaak wordt dit gebruikt om de huidige staat van het plan uit de doeken te doen. Ook worden opties voor het totaalplan gepeild. Als aan de bijeenkomst een eerdere bijeenkomst vooraf is gegaan, dan moet dan met betrekking tot de gegeven input teruggekoppeld worden hoe FIGUUR 59: ACTIVITEITEN TIJDENS PARTICIPATIETR AJECT (EIGEN ILL.) deze is verwerkt. Ook stelt in deze Zuidgeest (2015) dat ook keuzes om bepaalde opties niet mee te nemen in de ontwikkeling uitgelegd moeten worden aan de deelnemers. Bovendien geeft Knipscheer aan dat in deze gevallen ook mensen deelnemen die geen deelnemer waren van de vorige bijeenkomst. Dat levert een ongelijkheid op in kennis en behoeft dus herhaling van bepaalde informatie. De kennis en input van de potentiële eindgebruiker wordt in deze ingezet om het eindproduct te verbeteren. Volgens Vandehoek is het niet alleen relevant voor het bereiken van een optimale woning. Volgens haar is het voor Van Wijnen ook belangrijk te leren wat een bepaalde klant denkt van bepaalde trends. Daarbij kan het er om gaan om wensen, voorkeuren of behoeftes(Vandehoek, 2014). Een groot gedeelte van de partijen noemt hier het woord toetsmoment met betrekking tot de bijeenkomsten gebruikt. De potentiële eindgebruikers hebben immers een mening over het plan zoals dat er op dat moment ligt. Daarnaast zijn zij een segment van de markt dat een oordeel velt over het plan en de aannames van de ontwikkelende partij aldus Dohle (2015). Door op verschillende onderdelen te testen kun gekeken waar het plan goed is én waar het aangepast moet worden aldus (Zuidgeest, 2015). Qua onderwerpen geven de partijen aan dat het noodzakelijk is om te trechteren bij deze activiteiten. Hierbij was er sprake in de meeste gevallen van beginnen op het schaalniveau van de wijk waarbij daarna in een volgende workshop de resultaten werden teruggekoppeld. Bij de volgende workshop was er dan de mogelijkheid om de plattegrond vorm te gaan geven. Dit hangt ook samen met de mogelijkheden in het plan om keuzes te maken op een schaal. Naarmate de tijd vordert is er voor de beoogde eindgebruiker een steeds kleinere mogelijkheid om terug te koppelen. Hier moet ook op gestuurd worden om zo eventuele vertraging in het project te voorkomen aldus Zuidgeest. Het is immers mogelijk om scherper te worden op het punt dat er meer kennis is van wat de beoogde eindgebruiker FIGUUR 60: ACTIVITEITEN OM EINDGEBRUIKER TE FACILITEREN wil. (EIGEN ILL.)


72

Een typisch verschijnsel dat alle partijen waarnemen is dat met het eerder starten van de deelname van de beoogde eindgebruiker het verkooptraject naar voren schuift. Alle geïnterviewde partijen spreken van de potentiële klant. Vaak zijn in bedrijven de functies van marketing en verkoop al nauw verbonden. Daarbij laten de interviews zien dat deze soms al vroeg in het proces deel zijn van de ontwikkeling. Hoewel het nog geen daadwerkelijke verkoop is vanaf vroeg in het proces, is er volgens van Kalmthout (2014)wel sprake van dat bij Heijmans de verkoopfunctie aan de voorkant van het proces aanwezig is. Dit door de vorm van participatie die bij Heijmans benut wordt. Ook bij de andere interviews linken partijen het traject direct aan in verkoop gaan. Daarbij speelt volgens een paar van de partijen een binding met het eindproduct een rol. Dit is een verschijnsel waarvan zij vermoeden dat een participatietraject deze binding in de hand speelt. Bij het traject wordt ingezet op het opwarmen van de beoogde eindgebruiker om een daadwerkelijk eindgebruiker te worden. I.e. een geïnteresseerde enthousiast maken om een klant te worden. Het traject is immers ingericht om een eindproduct op hem af te stemmen. Dit enthousiast maken blijft van belang aldus Knipscheer (2015), want deze moeten bij een volgende bijeenkomst ook willen langskomen. Over het hele project gezien is het ook van belang om door enthousiasme mensen aan het project te binden. Een middel dat wordt ingezet om de potentiële eindgebruiker te binden, is een optie of reservering. Een flink aantal van de partijen gaven aan dat zij hier gebruik van maakten. De inhoudt hiervan is echter verschillend per partij. Vaak is er echter sprake van een reserveringssom, maar niet in alle gevallen. In sommige gevallen is er sprake van loting om een plek, terwijl in andere een reservering de kaveltoewijzing louter bevestigt. Dit bied ook mogelijkheden om de potentiële eindgebruiker te belonen voor zijn bijdrage aan het traject. Dohle (2015) stelt hier dat dit op twee manieren kan: Voorrang bij de voorgenoemde loting. Een korting ter hoogte van het reserveringsbedrag op de uiteindelijke woning.

FIGUUR 61: VAN AANBIEDING

NAAR VERKOOP

(EIGEN ILL.)


73

Het hanteren van een reserveringsperiode heeft ook als bijkomende voordeel dat de ontwikkelende partij met die zekerheid verder kan investeren in de eindgebruiker. Vaak wordt een woning nog verder afgestemd vanaf de woning die voortkomt uit het participatietraject. Volgens Joosen (2015) wil het grootste deel van de eindgebruikers nog modificeren op basis van een voorstel dat ze krijgen. Zuidgeest (2015) geeft aan dat een aantal opties bij ERA Contour vast zijn, maar sommige ontstaan ook tijdens het traject. Deze laatste afstemming wordt ook 1-op-1 uitgevoerd met de projectontwikkelaar en mogelijk de architect er bij. Knipscheer stelt hierbij dat professionals helpen om de woonwensen die bij de workshops door de eindgebruiker naar voren zijn gebracht bij te werken. Dit is noodzakelijk volgens hem om de woning leefbaar maar ook verkoopbaar te maken. Er moet geen “raar” product ontstaan. Dat komt mogelijk niet door de wetgeving en dat kan de koper mogelijk hinderen. Daarnaast zijn er gevallen waar de woningen of onderdelen van de woningen niet in de vooraf aangegeven kaders passen. In dit geval moet er geschoven of bijgestuurd worden in de opzet van het blok. Ook geeft Knipscheer (2015) aan dat binnen het proces noodzakelijk is om later te kijken of het beeld dat je krijgt binnen alle kaders valt voor je te maken krijgt met welstand. Verder gaf hij ook aan dat vanuit sociaal oogpunt het wenselijk is om verder af te stemmen. Bij het inzoomen qua schaal kunnen er door de verschillende vormen woningen onwenselijke situaties ontstaan waarbij woningen elkaar hinderen. Een aantal verschijnselen die wenselijk of minder wenselijk zijn kunnen van te voren worden afgestemd in de inrichting van het openbaar terrein en de algemene uitstraling van de buurt. Maar daarnaast zal er aan het einde gekeken moeten worden of er geen onwenselijke situaties ontstaan. Na het bereiken van een woningontwerp dat binnen de vastgestelde kaders ligt kan een bouwaanvraag ingrediënt worden. Dit gebeurd vaak na het bereiken van een bepaald percentage verkoop, waarbij 70 of 80% van de woningen zijn verkocht. Dit heeft als resultaat dat de voorfinanciering beter loopt.

4.4 Verschillen & bijzonderheden Naast de genoemde overeenkomsten zijn door maar een of twee van de partijen genoemd. Deze zijn echter wel interessant vanuit het perspectief van de ontwikkelende partij. Verschillende partijen gaan op verschillende manieren om met de eindgebruiker. Verschillende invullingen hiervan zijn goede voorbeelden hoe dit in de praktijk loopt.

Doelgroepen De partijen waren verdeeld over de noodzaak om het ontwikkeltraject af te stemmen op een bepaalde doelgroep. Daarbij gebruikten ERA Contour en Heijmans het als vast onderdeel van hun werkwijze. Dit was voor BPD en Van Wijnen niet het geval. Soms is het zo, volgens Zuidgeest, dat de

FIGUUR 62: SMARTAGENT METHODE P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015

74

doelgroep waar op afgestemd wordt niet helemaal overeenkomt met de groep die op de ontwikkeling afkomt. (Joosen, 2015; van Kalmthout, 2014; Vandehoek, 2014; Zuidgeest, 2015) In het geval van ERA Contour en Heijmans was er ook sprake van methodes om deze doelgroepen te herkennen. In beide gevallen werd er gebruik gemaakt van SmartAgent. Daarnaast kwam ook Motivaction ter sprake, een ander model. Zuidgeest noemt vooronderzoek naar een locatie noodzakelijk om de link te kunnen leggen tussen een doelgroep en een bepaalde doelgroep, gebruik makend van SmartAgent. Eigenschappen die zij hierbij noemt waar dit afhankelijk is, zijn de stedenbouwkundige situatie, identiteit en voorzieningen. Het kiezen van een doelgroep tijdens de initiatieffase en conceptontwikkeling levert een inkadering van de opties binnen een traject. Volgens Zuidgeest (2015) leveren de gedeelde voorkeuren ook een beperking in de benodigde variaties op. Dit is een geval van indirecte cocreatie, zoals Hooghiemstra (2012) signaleert. Daarbij geldt ook voor het traject dat aangeboden wordt dat dit aangepast kan worden aan de doelgroep. Bovendien kan communicatie en marketing hier op afgestemd worden.

Tracking tijdens het traject Een ander interessant verschil dat naar voren kwam bij BPD en ERA Contour was het tracken van de eindgebruiker bij zijn interactie met het bedrijf. Hierbij was er sprake van twee verschillende methodieken. 1.

ERA Contour maakt gebruik van Room-DNA. Dat is een systeem waarbij samen met de partners van ERA Contour, zoals de makelaar en de hypotheekadviseur, wordt bijgehouden wie wanneer contact heeft gehad met een beoogde eindgebruiker. Daarbij is dit volgens Zuidgeest bedoeld om de inhoud van een telefoongesprek, of van een emailconversatie voor het hele projectteam overzichtelijk te maken. Hierdoor is het volgens haar ook mogelijk om beter interesse te peilen en daarnaast te zien waarom potentiële eindgebruikers afhaken. Men kan dan actief analyseren waar het goed gaat en waar het mis gaat, aldus Zuidgeest (2015). 2. BPD tracht een groot deel van de interactie met de beoogde eindgebruiker via digitale middelen te verzorgen. Dit wordt via projectwebsites over het algemeen met een type vraag-antwoord-spel ondernomen. Het publiek wordt daarbij op een aantal onderwerpen bevraagd. Zo heeft de eindgebruiker wel directe invloed op het ontwerp. Hierbij geeft Joosen (2015)aan dat via de website van Bouwfonds via heatmaps geanalyseerd wordt wat de populaire locaties en opties zijn, waardoor Bouwfonds indirect de representatieve vertegenwoordiger van eventuele kopers raadpleegt. Deze twee voorbeelden laten zien dat ontwikkelende bedrijven die daartoe de capaciteit hebben, actief proberen te leren van de beoogde eindgebruiker. Nieuwe technologieën worden ingezet naast de fysieke methodes om te leren. Van de eindgebruiker, en in het verlengde van de markt. Voor een dergelijke methodiek is alleen wel afdoende capaciteit nodig om die analyse en profilering te doen.

Functies in het traject In het geval van Heijmans en ERA Contour zijn er functies ontstaan die te maken hebben met de begeleiding van de beoogde eindgebruiker. Dit zijn respectievelijk de “woonontwikkelaar” en de


75

“woonadviseur”. Beide functies zijn in feite ontstaan met het oog op het begeleiden van de beoogde eindgebruiker naar een aankoop. Niet alleen is goede communicatie met de eindgebruiker van belang, maar ook met de makelaar en hypotheekadviseur aldus Zuidgeest (2015). Deze functies bestaan in beide gevallen naast de technische projectontwikkelaar. In het geval van Heijmans noemt van Kalmthout (2014)ook een marketingteam dat alle woonontwikkelaars ondersteunt. In dit geval is het een team specialisten dat inspringt om de participatietrajecten te ondersteunen. Deze omvatten in dit geval een marketonderzoeksspecialist, een participatiespecialist, een social mediaspecialist en een vormgevingsspecialist. Door het ondersteuningsteam zo te organiseren, zegt (van Kalmthout, 2014), kunnen ook ervaringen bij verschillende projecten toegepast worden op andere projecten.

Dit schema is een interpretatie van een schets die dhr. Dohle maakte tijdens het interview. Dit is niet theoretisch onderbouwd, maar gestoeld op zijn ervaring. (Dohle, 2015)

Vertaalbaarheid van uitkomsten Een van de waardes van deze trajecten die wordt genoemd is dat de uitkomsten ook vertaalbaar zijn naar andere fases binnen hetzelfde plan. Vandehoek (2014) merkt hier op dat de redenen waarom mensen uiteindelijk hebben gekozen er te gaan wonen en de redenen waarom niet informatie zijn die bij een nieuwe fase of een ander project ook weer bruikbaar is. Hierbij stelt zij wel als noot dat bij andere projecten deze wel in de omgeving moeten zijn. Dohle merkt ook op dat binnen faseringen de Wijde Blik kijkt naar waar in eerdere delen mensen tevreden over zijn. Maar ook naar wat mensen voor aandachtspunten hebben bij deze trajecten. In een geval noemde (Zuidgeest, 2015) het hergebruik van een klantenbestand. Hierbij was er sprake van een tweede vergelijkbaar plan in dezelfde stad. In dit geval waren de mensen al in beeld, maar er waren meer gegadigden dan woningen. Op grotere schaal merkt Vandehoek wel op dat het interessant is om trends te zien in de keuzes voor verschillende opties. Daarbij stelt ze dat bepaalde opties vaak worden meegenomen in plannen, maar dat uit workshops kan blijken dat opties niet meer interessant zijn.

Meedoen vs. Toekijken Een laatste interessante observatie die door Dohle (2015) werd gedaan, is het feit dat naast een groep mensen die participeert er ook altijd een groep mensen is die meekijkt. Deze doen niet mee omdat zij de tijd of wil niet hebben om mee te doen. Dit terwijl ze misschien wel geïnteresseerd zijn in een woning op die plek. Hij benadrukt ook dat hoewel deze groep niet actief participeert, deze wel op de hoogte gehouden moet worden. Op het punt dat het participatietraject te lang duurt kunnen er namelijk mensen afhaken. Dohle merkt op dat dan juist mensen uit deze groep


76

geïnteresseerden die gaten in de potentiële groep eindgebruikers vaak opvullen. Hierbij zijn volgens Dohle de oorspronkelijke deelnemers veelal representatief voor de groep toeschouwers.

4.5 Deelconclusies interviews Binnen de interviews blijkt dat bij door ontwikkelaars geïnitieerde participatietrajecten met de eindgebruiker een aantal eigenschappen naar voren komen.

Voorwaarden Ontwikkelende partijen bieden zowel een product aan, als een traject waar de eindgebruiker aan kan deelnemen. Via dit traject kan hij of zij dan invloed uitoefenen op het eindproduct van een ontwikkeling. De mate van deze invloed is afhankelijk van de ontwikkelende partij als proceseigenaar. De locatie is het merendeel van de tijd het startpunt van een ontwikkeling. Het gebeurt minder vaak dat dit een groep is met gemeenschappelijke behoeftes en wensen. Daarbij zorgt de locatie voor een aantal kaders waarbinnen het eindproduct uiteindelijk een vorm kan aannemen. Dit beïnvloedt de vrijheid die mensen hebben met betrekking tot het beïnvloeden van het eindproduct. Vanwege de beperkingen en kansen die dit met zich meebrengt, moeten deze voor de potentiële eindgebruiker al vroeg helder zijn. Aangezien de potentiële eindgebruiker in het merendeel van de gevallen niet de kennis of expertise heeft die noodzakelijk is tijdens het proces, moet hij of zij begeleid worden. Professionals kunnen het proces begeleiden, waarbij zij deel kunnen zijn van de ontwikkelende partij of een ondersteunende partij. Deze begeleidende rol kan door verscheidene partijen op zich genomen worden. Afhankelijk van de mate van participatie die de ontwikkelende partij, als proces-eigenaar, wil scheppen, heeft dit invloed op de activiteiten van een participatie bijeenkomst. Een aantal voorwaarden die hier uit voort kwamen waren: Wat voor belofte doe je de potentiële eindgebruiker? Wanneer krijgt de potentiële eindgebruiker welke informatie? Hoe stel je informatie beschikbaar? Wanneer betrek je de eindgebruiker? Hoe lang betrek je de eindgebruiker? Wat voor flexibiliteit laat je bij welke onderdelen? Door het vroeg geven van informatie bij een participatietraject, raakt ook de marketingfunctie vroeger betrokken bij een ontwikkeling. Het is een van hun functies om naar buiten te treden met producten richting de markt. Deze functie en de rol hiervan verschuiven dus enigszins in het bedrijfsproces van de ontwikkelende partij.

Activiteiten Door naar buiten te treden met informatie betreft het project en de mogelijkheden die door het participatietraject worden geschapen, hopen ontwikkelende partijen mensen te trekken om te participeren in dit traject. Daarbij is het doel van het traject dat de potentiële eindgebruiker invloed kan uitoefenen op het eindproduct, door het geven van input tijdens het traject.


77

Het participatietraject bestaat meestal uit een set activiteiten. Deze worden door de meeste geïnterviewde partijen ondervangen in bijeenkomsten. Bij deze bijeenkomsten wordt volgens hen het plan uitgelegd. Ook wordt de potentiële eindgebruiker de mogelijkheid geboden om input te leveren voor verschillende onderdelen van het plan. Deze activiteiten hebben als doel het verkrijgen van kennis betreft de geschiktheid van een plan. Daarmee wordt bij een segment van de lokale markt in feite gevraagd wat er nodig is om de woning af te stemmen op hun wensen en eisen. De activiteiten doorlopen ook verschillende schaalniveaus. Meestal verloopt dit vanaf een hoger naar een lager planniveau. Zo kunnen potentiële eindgebruikers later in het traject met meer kennis van het plan invloed uitoefenen op wat voor hen het belangrijkst is. De eigen woning. De activiteiten bouwen ook op naar een bijeenkomst waar de woningen die zijn ontwikkeld worden aangeboden. Bij de activiteiten wordt ook getracht om de mogelijke eindgebruiker aan het eindproduct te binden. Deze woningen zijn voortgekomen uit het ontwikkelproces, waar middels het participatietraject, de eindgebruiker invloed op heeft kunnen uitoefenen. Het participatietraject eindigt hiermee in verkoop van het eindproduct. Het merendeel van de geïnterviewde partijen noemt reserveringsovereenkomsten. De inhoud van de overeenkomsten verschilt per partij. Een van deze verschillen is het al dan niet moeten betalen van een reserveringssom. Waar deze overeenkomst recht op geeft verschilt ook. Vaak is het wel zo dat de eindgebruikers nog willen aanpassen op basis van de propositie. Verschillende partijen geven daarom de mogelijkheid om de woning na het groepstraject nog individueel met de ontwikkelende partij aan te passen.


78

5. Casusonderzoek 5.1 Inleiding Bij het praktijkonderzoek is gekozen om ook casusonderzoek te doen naar het toepassen van methodieken in de praktijk. Een drietal casussen is onderzocht, waarbij drie verschillende partijen hun methodieken in de praktijk hebben gebracht. De casussen zijn Nederlands en binnenstedelijk. Bij elke casus heeft een andere partij haar licht laten schijnen op de door hen ontwikkelde methodiek en de daarbij spelende factoren en onderdelen. Hoewel de methodieken onderling gemeenschappelijke onderdelen hebben, zorgen de verschillende partijen en de locaties waar zij ontwikkelen voor een verschillende uitwerking. Gemeenschappelijke onderdelen van een proces zijn wel terug te herkennen. Bovendien zijn de drie casussen recente projecten, waarbij de realisatie nog niet, of net gestart is. Dit geeft een beter beeld van de huidige stand van zaken te geven. In dit hoofdstuk wordt gekeken naar de praktische uitwerking van de door de geïnterviewde partijen gesignaleerde eigenschappen. Dit hoofdstuk is gericht op het identificeren van deze verschijnselen in de praktijk. Daarbij is het doel van dit hoofdstuk om de conclusies van het vorige hoofdstuk te verfijnen en verder uit te werken. Dit is in feite een aanscherping en toetsing van die conclusies.

Selectiecriteria Naar gelang de beschikbaarheid van data voor de cases zijn er enige criteria zodat er vergelijkingen gemaakt kunnen worden per plan of deelplan: -

-

De eerste voorwaarde is dat de ruimtelijke ontwikkeling in kwestie ontwikkeld wordt door een marktpartij. Tweede voorwaarde is dat de ontwikkelaar een eigen methodiek heeft voor het omgaan met participatietrajecten. Derde voorwaarde is dat de ontwikkelaar in kwestie met behulp van deze methodiek het participatietraject in kwestie geïnitieerd heeft. Vierde voorwaarde is een redelijke grootte van het project. Er moet wel over een vertaalbare projectmaat kunnen worden gesproken. In praktische zin is een minimum van 25 woningen en een maximum van 100 woningen aangehouden. Vijfde voorwaarde is dat het gaat om binnenstedelijke herstructurering. Zesde en laatste voorwaarde was de tijdschaal waarbinnen deze ontwikkelingen hebben plaatsgevonden.

De casussen die hieruit volgen worden op de volgende bladzijde weergegeven met hun eigenschappen.


79

Casusoverzicht De toepassing van de selectiecriteria, als wel de medewerking van derden heeft geleid tot de volgende casussen: Algemeen

Woerden Centraal

Wonen bij het Beatrixpark

Nieuwe Kaai

Gemeente

Woerden

Vlaardingen

Bergen op Zoom

Type Locatie

Voormalig fabrieksterrein.

Voormalige woningbouw

Voormalig fabrieksterrein

Ontwikkelende Partij



ERA Contour

Initiatiefnemer


Gemeente Vlaardingen

Gemeente Bergen op Zoom

Start ontwikkeling

2012

2013

2012

Verkoop gestart

2014 - eerste fase

2014


Realisatie

2015-2016

2015

Nog onbekend

Grootte

Fase 1: 43 woningen Fase 2: 29 woningen 21 appartementen

43 woningen

Fase 1: 23 woningen Fase 2: 25 woningen

Prijzen

€164.000 - €600.000

Vanaf €157.500

€205.500 – €399.500

FIGUUR 64: EIGENSCHAPPEN CASUSSEN Bij de beschrijving van de casus zal eerst ingegaan worden op de ontwikkelende partij en de werkwijze zoals de ontwikkelende partij deze zelf beschrijft, waarna daarna ingegaan wordt op de casus en de bewuste ontwikkelingzelf. Daarbij zullen een aantal onderdelen worden besproken, waarbij het werkconcept en daarnaast de middelen en activiteiten worden besproken. Daarna zal op basis van het ontwikkelproces het participatietraject geïllustreerd worden. Hier volgt na uitleg van de trajecten vervolgens een vergelijking bij. FIGUUR 63: LOCATIES


CASUSSEN

80

5.2 Casus 1: Bolton-à-la-Carte bij Woerden Centraal Locatie:

`

Woerden, Staatsliedenkwartier

Grootte:

72 grondgebonden woningen, ca. 100 appartementen.

Fase:

Fase 1 (blok 1 en 2) in uitvoering, fase 2 (blok 3) in bouwvoorbereiding.

Ontwikkelende partij:

Hollands Midden/Bolton Ontwikkeling

Bolton-a-la-Carte Bolton is een 40-jaar oud familiebedrijf dat ontstaan is vanuit de aannemerij. Het bedrijf is zich in deze tijd ook als bouwend ontwikkelaar gaan opstellen. Bolton heeft in de laatste jaren Bolton-à-la-Carte als werkwijze ontwikkeld. Dit is een model van FIGUUR 65: LOGO BOLTON medeopdrachtgeverschap waarbij de klant onder begeleiding zelf zijn eigen woning ontwerpt, aldus Peter Kranenborg (2015a), projectleider van het project Woerden Centraal. Volgens hem gaat het er om dat mensen kunnen kiezen hoe ze willen wonen, niet om louter esthetische kenmerken of aantal bouwlagen, maar om het totaalplaatje. De propositie die gedaan wordt volgens Kranenborg is: “Mensen zijn hier de architect van hun eigen woning. Wij begeleiden mensen professioneel samen met de architect.” Te zien is dat in aanvulling op de woning, een traject wordt aangeboden om af te stemmen op de individuele eindgebruiker. Gesignaleerd wordt dat voor dit traject er professionele begeleiding moet worden aangeboden. Deze begeleiding is noodzakelijk zodat de eindgebruiker binnen de gestelde kaders zelf zijn woning kan ontwerpen. Zo kan gesteld worden dat de beoogde klant niet zelf de capaciteiten in voldoende mate bezit die in het domein van de ontwerper en ontwikkelaar liggen. Bolton biedt bij het traject dus aan om verregaande invloed te geven aan de eindgebruiker van de woning. Venster Architekten uit Gouda hebben enige ervaring met dit soort trajecten. Naar de mening van haar directeur, Nico Knipscheer (2015), moeten de eindgebruikers niet met een “raar” product komen te zitten. Daarbij benadrukt hij dat er gestuurd moet worden op de technische voorwaarden voor een woning.

Locatie In 2005 werd in Woerden de oude Campinafabriek gesloopt. Het terrein van de fabriek is gelegen in de nabijheid van het NS-station van Woerden. Dit liet de weg open voor herontwikkeling in de vorm van woningbouwontwikkeling. Volgens de visie van de gemeente ontstond de kans om: “een nieuw,

FIGUUR 66: LOCATIE WOERDEN CENTRAAL P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015

81

bijzonder en intensief woonmilieu toe te voegen aan de diverse woonmilieus die Woerden al had”. De nabijheid van het Centrum en het station waren hierbij belangrijke eigenschappen. Deze kans heeft de Woerdense Bolton-groep benut. De partij, bestaande uit Bolton Bouw en Hollands Midden Ontwikkeling (thans Bolton Ontwikkeling) heeft het perceel van de Campinafabriek gekocht. Zij zijn sinds 2012 bezig met het ontwikkelen van de locatie volgens hun “Bolton-a-la-Carte”-principe. De ontwerpende partij van dit project was Venster Architecten uit Gouda. Na 3 jaar ontwikkeling worden in april 2015 de eerste woningen opgeleverd van de eerste fase. De start van de realisatie van de tweede fase start in juni.

Rollen Bij de “Bolton-à-la-Carte”-methode is de eindgebruiker de architect van zijn eigen woning. Dit vergt het uithanden geven van veel invloed van Bolton Ontwikkeling. Daarbij had deze het voordeel gelieerd te zijn aan zijn eigen bouwer. Deze korte lijn heeft in het plan een grootte mate van flexibiliteit opgeleverd. Daarbij zijn er echter wel een aantal bijzondere oplossingen noodzakelijk geweest. Hierbij zijn bijvoorbeeld door de vele verschillende onderdelen de gevels zo onvoorspelbaar geworden, dat tussen de verschillende huizen vrij grootte dilataties zaten. Dit was ook voor de onderaannemers merkbaar. De vrije keuze leidde in het plan tot 72 verschillende gevels. Dit leidde tot onvoorspelbaarheid in de eerste fase(Kranenborg, 2015b). Zoals eerder genoemd is Venster Architekten uit Gouda de ontwerper van het plan. Doordat de eindgebruiker veel invloed heeft op de woning die ontstaat, ligt in de taak van de architect een meer begeleidende rol. Het aandragen van inspiratie en het verwerken van input worden genoemd door Knipscheer. Daarnaast heeft Venster ook het definitief ontwerp van de door de beoogde eindgebruiker bedachte woningen gemaakt. Een afstemming heeft hierna nog plaatsgevonden tussen architect en eindgebruiker. De woning die uit de workshops voortkwam was hierbij het uitgangspunt. In traditionele trajecten vindt de verkoop van woningen vaak plaats door een makelaar. Kranenborg (2015a) geeft echter aan dat als gevolg van het participatietraject, de rol van de makelaar als partij beperkt was. Het merendeel van de woningen werd door middel van het traject verkocht. Aan het einde van de ontwikkelfase van fase twee bleven een aantal woningen over. In dit geval viel aan Woerden Makelaardij om deze laatste woningen te verkopen.

Voorwaarden In januari 2013 is Hollands Midden gestart met de bekendmaking dat zij woningen wilden ontwikkelen op de locatie van de oude Campina-fabriek. Meteen werd ingezet op het concept dat men kon wonen naar eigen idee. De belangrijke kaders voor het project waren voor de aankoop van de grond al gesteld. Kuyper Compagnons hadden in 2007 al een plan gevormd voor de gemeente Woerden. Als zodanig lagen de stedenbouwkundige kaders al vast waarin het eindproduct gevormd moest worden. De individuele woningen hebben twee individuele kaders gehad, qua vormgeving, vanuit de overheden. Ten eerste moesten woningen op enig moment getoetst worden door de welstandscommissie van de gemeente Woerden. Kranenborg geeft hier aan dat om deze redenen er principeafspraken zijn gemaakt met Welstand over het traject en de toetsing van verschillende


82

keuzes door welstand. Daarnaast is er vanuit de gemeente een bestemmingsplan waaraan voldaan moet worden. Daarnaast zijn er aan het blok als totaal ook een aantal kaders gesteld. Zo wilde Hollands Midden/Bolton als ontwikkelende partij en grondeigenaar ook een bepaalde opbrengst behalen per woning. Hierbij was dus sprake van een gemiddelde dat het aantal woningen moesten opbrengen, volgens Kranenborg. Daarnaast waren er op planniveau ook een aantal configuraties van woningen die niet aantrekkelijk waren. Dit kon komen doordat FIGUUR 67: STEDENBOUWKUNDIG PLAN KUYPER COMPAGNONS woningen, hoewel technisch en esthetisch in orde, afbreuk konden doen aan de kwaliteit van andere woningen. Daarom waren als aanvullend kader nog een paar spelregels betreft configuraties van woningen die zich naast elkaar mochten bevinden. Informatie voor de eindgebruikers is bekend gemaakt via een website. Deze informatie werd opgebouwd naar de participatie. Een voorbeeld hiervan is een schetsontwerp. Zowel fysieke als digitale middelen zijn voor de opbouw van deze informatie ingezet. Ook social media zijn hiervoor ingezet. Deze middelen zijn in alle gevallen teruggekoppeld aan de website. In juni 2013 volgde hierbij de eerste aankondiging voor workshops, via verschillende media. Deze berichtgeving bevatte in alle gevallen een link naar de projectwebsite(Hollands Midden Ontwikkeling, 2013). De aankondiging maakte melding van de eerste twee van een reeks workshops. Deze zouden een maand later plaats vinden. Op dit moment gingen tegelijkertijd de eerste fase van de grondgebonden woningen en de eerste appartemententoren in ontwikkeling. Ook werd van te voren duidelijk gemaakt dat deze workshops zonder enige verplichting waren.

Activiteiten Het participatietraject vond plaats doormiddel van vier bijeenkomsten. Deze bijeenkomsten, genaamd woonworkshops, begonnen met een plenair deel, waarbij de status van het plan werd toegelicht. Daarnaast was er een individueel niveau waarbij men bezig kon met het schaalniveau van de woning. Er waren in het kader van het participatietraject vierbijeenkomsten. Bij de eerste drie ging het om workshops. Hierbij is het belangrijk volgens zowel Kranenborg (2015a) als Knipscheer (2015) dat de eerste bijeenkomst mensen ook inspireert. Door de architect worden referentiebeelden aangedragen om gezamenlijk te kiezen op een architectuurstijl. De tweede workshop gaat op een iets dieper niveau in op de mogelijke indelingen van woningen. De ontwikkelaar gebruikt hievoor een woningconfigurator voor mogelijke indelingen, maar daarop viel ook nog te varieren. Bij de vierde bijeenkomst werden de verwerkte plannen, incl. verwerkte verkaveling, gepresenteerd. Een ander belangrijk punt dat Kranenborg noemt voor deze bijeenkomst is dat er ook een prijs wordt gehangen aan de woning. Ook wordt inzichtelijk gemaakt wat alle keuzes voor effect hebben gehad bij de vorige workshop. Daarmee startte ook de voorverkoop, waarbij P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015

83

een reserveringsovereenkomst getekend kon worden. Het plan ging officieel in verkoop in januari 2014. In het geval van de eerste appartementenblok werkte men ook met workshops. Hierbij waren ook, net als bij fase een van de grondgebonden woningen, drie workshops, die rond dezelfde tijd plaatsvonden. De structuur van de appartementen bleek echter een uitdaging te zijn. Daarbij kan gesteld worden dat de betrokken partijen uiteindelijk moesten terug komen op de hoeveelheid vrijheid die deze appartementen boden qua indeling. Door het terugkomen op de belofte van wat er allemaal kon heeft dit deel van het plan er langer over gedaan. In tegenstelling tot fase een van de grondgebonden woningen, staan er van het appartementenblok nog steeds woningen te koop.

FIGUUR 68: PARTICIPATIETR AJECT WOERDEN CENTRAAL De tweede fase van de grondgebonden woningen heeft opnieuw een workshoptraject plaatsgevonden, maar in verkorte vorm. Hierbij geeft Kranenborg (2015b) aan dat in het tweede traject er meer gestandaardiseerde keuze was, dan de keuzevrijheid van het eerste traject. Voor dit traject is dan ook een workshop minder gebruikt(Hollands Midden Ontwikkeling, 2013). De voorverkoop begon in oktober 2014 en de officiële verkoop ging in november 2014 van start. Bij het Bolton-à-la-Carte Model wordt er na het maken van een reservering nog aanvullende gesprekken gehouden om de woning verder uit te werken. Een ontwerpgesprek van een uur was deel van de reserveringsovereenkomst. Knipscheer merkt ook op dat, hoewel men erg enthousiast was bij de workshops, de tijd tussen de workshop en aankoop ook waardevol is. Bij het verder afwegen van de opties komen sommige mensen hierbij terug op bepaalde keuzes. Daarnaast stond vanaf dit punt de plaats van de woning in het plan vast. In aanloop hiernaar toe was geschoven in de woningtypes. Hierbij ging het voornamelijk om twee dingen: 1) Het Straatbeeld dat gevormd moest worden. Daarbij was de totaalcompositie van het blok van belang. Hierbij ging het niet louter om de steenkleur. Het werd door Welstand niet wenselijk geacht dat er zich twee woningen met platte daken naast elkaar bevonden. Dit zou leiden tot een verschraling van het straatbeeld(Kranenborg, 2015b). 2) Hoe de achterzijden van de woningen ten opzichte van die van de buren uitkwamen. Een ongewenst verschijnsel hierbij was dat woningen die ondiep waren tussen twee hele diepe woningen zou komen te liggen, waardoor deze oogkleppen kregen(Knipscheer, 2015). Deze spelregels zijn in bijna alle gevallen nageleefd. Daarnaast is er voor de oplossing van een of twee gevallen geschoven in de woningen.


84

Huidige Situatie De huidige situatie van deze ontwikkeling is als volgt: De grondgebonden woningen van de eerste fase worden in april opgeleverd. Deze zijn alle 43 verkocht. De bouw van de grondgebonden woningen van de tweede fase vangt in juni aan. Daarbij staan van deze29 woningen er nog 3 te koop. Daarnaast is men begonnen met de realisatie van het appartementengebouw.

FIGUUR 69: HUIDIGE

SITUATIE

WOERDEN CENTRAAL

Toegevoegde waarde voor ontwikkelende partij. Door dhr. Kranenborg worden een aantal waardes gesignaleerd die voor Bolton Ontwikkeling als toegevoegde waarde worden gesignaleerd van hun à-la-Carte systeem en in het verlengde dus participatie door de eindgebruiker. Hierbij noemt hij: 1.

Afzetzekerheid omdat de mensen geënthousiasmeerd en voorbereid worden op iets kopen dat al voor een stukje van hen is. 2. Kortere projectduur omdat de beoogde koper al tijdens de ontwikkeling in zicht is. 3. Onderscheidend vermogen voor opdrachtgevers ten opzichte van andere ontwikkelende partijen. (Kranenborg, 2015a) 4. Marktkennis betreft wat mensen echt willen in de locale markt.(Kranenborg, 2015b) Een interessante voetnoot; bij het locatiebezoek aan Woerden Centraal was geen opnameapparatuur voor handen. Dit lag ook aan het feit dat de informatie besproken werd terwijl de rondleiding van huis tot huis ging. Associatief denken levert hier een voordeel. Door binnen een paar dagen aan de hand van een luchtfoto de route uit te stippelen waren de meeste besproken onderwerpen te achterhalen en vervolgens te verwerken in samengevatte vorm.


85

5.3 Casus 2: Wijzer Wonen bij het Beatrix-park Locatie:

Schiedam, Nieuwland

Grootte:

43 woningen

Fase:

Begin uitvoering



Wijzer Wonen Kalliste Woningbouwontwikkeling is opgericht op basis van het Wijzer Wonen concept Hierbij geven dat zij aan vanuit de pure woonwens van de individuele eindgebruiker ontwikkelen. De werkwijze wordt omschreven als het halen van wijsheid bij de doelgroep, in andere woorden, mensen worden gevraagd hoe het plan zou kunnen aansluiten op hun persoonlijke situatie. De propositie die gedaan wordt ten opzichte van de beoogde klant en dus eindgebruiker, is volgens Aalpol, dat “Hij krijgt FIGUUR 70: LOGO KALLISTE het product dat hij wil hebben en de tijd om daar over na te WONINGBOUWONTWIKKELING denken.” Afgezien dus van een aantal vierkante meters woning voor een bepaalde prijs, is er dus ook een traject om dit te bereiken. Daarbij maakt de flexibiliteit die wordt aangegeven als inherent aan een Wijzer Wonen-huis deel uit van het traject. Het traject naar deze woning toe maakt deel uit van de waarde die Kalliste aanbied aan de klant. Dit traject omvat de begeleiding op weg naar de optimale woning voor de klant, aldus Aalpol (2015).

Locatie

De wijk Schiedam Nieuwland werd in 2007 door de FIGUUR 71: W IJZER WONEN VOLGENS KALLISTE (BRON: KALLISTE toenmalige minister voor Wonen, Wijken en Integratie WONINGBOUWONTWIKKELING) aangemerkt als een van de veertig probleemwijken van Nederland. Deze, naar de minister genoemde, Vogelaarwijken kregen extra aandacht en investeringen (Huisman, 2013). Deze sloten aan bij een eerder ingezet wijkverbeteringsprogramma door de gemeente Schiedam en woningcoöperatie WoonPlus (Gemeente Schiedam, 2007). Dit programma omvatte ook de sloop van meer dan 750 verouderde huurwoningen in het plan gebied van Wonen bij het Beatrixpark, Over het Water. Deze zouden vervangen worden door zo’n 500 grondgebonden en gestapelde woningen. Hierbij werkte Woonplus samen met ProperStok om deze wijk in 2010 weer bewoont te krijgen.(Gemeente Schiedam, 2013)


86

Door de crisis en de veranderde omstandigheden waarbinnen woningcorporaties moeten opereren heeft Woonplus uiteindelijk een klein deel van dit programma weten te realiseren. In 2013 werd voor de meest oostelijk gelegen blokken een selectie gehouden voor marktpartijen die deze konden ontwikkelen. In september 2013 werd Kalliste Woningbouwontwikkeling, onderdeel van de Giesbers groep, gekozen om een van deze blokken te ontwikkelen. Hierbij sloot volgens Sander Aalpol, acquisitie manager van Kalliste, de werkwijze aan op de Schiedamse ambitie om het woonaanbod in de wijk Nieuwland te diversifiëren. Het sloot aan bij de vraag “hoe neemt u de koper mee in het proces?” die de gemeente Schiedam stelde. Het door hen ontwikkelde blok bevat 43 woningen FIGUUR 72: LOCATIE WONEN BIJ HET BEATRIXPARK (BRON: die ontwikkeld zijn volgens het G OOGLE – MAPS, EIGEN BEWERKING ) WijzerWonen-concept(Aalpol, 2015).

Rollen Bij het Wijzer Wonen concept is de eindgebruiker van een woning naast klant ook een meedenker aldus Kalliste. Hierbij wordt de dialoog met de eindgebruiker als belangrijke waarde gezien voor het ontwikkelproces. Daarbij is de visie dat de potentiële eindgebruiker een evolutie doormaakt van geïnteresseerde, naar meedenker, naar klant en als laatste naar ambassadeur, aldus de directeur van Kalliste, Jeroen Suijkerbuijk(Kalliste Woningbouwontwikkeling, 2015a). Kalliste werkt bij Wonen bij het Beatrixpark met de Rotterdamse tak van Giesbers als bouwende partij. Naar de mening van Aalpol moet een bouwende partij bij het Wijzer Wonen-concept ook de klant meenemen in het proces. Daarbij is volgens hem de begeleiding belangrijk, met daarbij dat deze ook helder en transparant moet zijn richting de eindgebruiker. De ontwerper van het plan dat Kalliste realiseert is Wolfs Architecten uit Tilburg. In het geval van de architect geeft Aalpol aan dat deze goed moet kunnen communiceren met een groep. Dit is volgens hem belangrijker dan een esthetisch sterk plan maken. Daarbij wordt ook gesteld dat de architect een deel van de verkoop kan genereren door het goed overbrengen van zijn of haar enthousiasme. Daarbij moet een architect die deelneemt uit het participatietraject de gemeenschappelijke delers en de sterke wensen kunnen halen. Op het gebied van marketing is het voor Kalliste belangrijk om op een doelgroep te kunnen richten. Daarbij benutten zij Smartagent, om af te stellen op een bepaald segment van een bepaalde doelgroep. Bovendien moet een marketingbureau in deze ook kunnen afstemmen op deze doelgroepen, in marketing, maar ook in de beelden, sferen en taal die hierop aanspreekt.


87

De verkoop realiseert Kalliste grotendeels zelf. Hierbij signaleert Aalpol (2015) dat het verkoopproces is ingekort. Dit op basis van een intensievere betrokkenheid bij de beoogde eindgebruiker. Hierdoor valt de makelaar als gebruikelijke partij in een andere rol. Enerzijds betrekt Kalliste de makelaar voor de verkoop van de eerste 70% van de woningen niet. Anderzijds geef Aalpol aan dat lokale marktkennis nuttig is. Een rol als adviseur blijft daardoor aanwezig. Daarnaast hebben beoogde eindgebruikers vaak nog een eigen woning die ze moeten verkopen, waarbij een plaatselijke makelaar dus het verkoopproces kan ondersteunen.

Voorwaarden Na het winnen van de selectie in september 2013, is Kalliste naar buiten getreden met haar plan voor Wonen bij het Beatrixpark. Inschrijving van deze selectie begon in mei 2013. Naast het aanprijzen van de mogelijkheden van de locatie, werd ook aangekondigd dat deze ontwikkeling met de toekomstige eindgebruiker tot stand zou worden gebracht. Een belangrijk kader dat deze mogelijkheden van het plan vormgaf, was het stedenbouwkundig programma van eisen Park Weg Noord uit 2011. Deze was gebaseerd op basis van een SPVE uit 2005, dat door de gewijzigde marktomstandigheden echter sterk gewijzigd moest worden. Op basis hiervan werd in mei FIGUUR 73: PLANGEBIED OVER HET WATER(KALLISTE 2013 een selectie van WONINGBOUWONTWIKKELING , 2015B) marktpartijen gemaakt die plannen voor deze blokken hadden verkend. Daarnaast vormde ook het in 2005 gevormd bestemmingsplan een ander juridisch kader voor de ontwikkeling. Ook moet in de planvorming welstand in het verlengde worden meegenomen, aangezien de uitkomst van het project onzekerder is dan bij een traditionele ontwikkeling(Gemeente Schiedam, 2013). Daarnaast zijn er de doelstellingen van de bezitter van de grond, in dit geval de gemeente Schiedam. Grondbezitters hebben vaak een financiële doelstelling bij een plan, hoewel dit niet altijd de belangrijkste hoeft te zijn. In dit geval werd dit vereiste gebalanceerd met de maatschappelijke doelstellingen. Aalpol (2015) geeft aan dat het voor Kalliste ook een taak is om het plan haalbaar te maken binnen de financiële doelstelling. De financiële doelstellingen van de grondeigenaar en in het verlengde Kalliste zijn dus ook een kader. Hierbij moet verkend worden binnen wat voor randvoorwaarden het plan voldoet aan deze doelstelling. In aanloop naar de eerste bijeenkomst werd informatie opgebouwd. Deze was publiekelijk toegankelijk via de project-website welke in november 2013 online kwam. De berichtgeving liep daarnaast ook via nieuwsbrieven en facebook. Naast de mogelijkheden van de locatie werden hier ook de schetsontwerpen van de drie architecten op gezet. Daarnaast werden de mogelijkheden voor de woningen bekend gemaakt en ook een vanaf-prijs. De eerste bijeenkomst werd in december 2013 bekendgemaakt. Deze workshop vond in februari 2014 plaats en men kon na aanmelding hier gratis aan deelnemen. P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015

88

Activiteiten Het traject bestond uit twee bijeenkomsten. Deze bijeenkomsten zijn in de vorm van woonworkshops. In het geval van Wonen bij het Beatrixpark kon aan de eerste bijeenkomst worden deelgenomen in februari 2014. Hier werd het plan aan de potentiële eindgebruiker geïntroduceerd. Bij deze workshop waren ook drie architecten die middels schetsontwerpen hun plannen voor het project presenteerden. Daarbij konden de potentiële eindgebruikers in discussie over het plan met deze architecten. Daarbij waren onderwerpen als gevels en het ontwerp van de woningen het onderwerp. Ook kon de indeling van het buitengebied worden besproken met de architecten.(Kalliste Woningbouwontwikkeling, 2015b)

FIGUUR 74: PARTICIPATIETR AJECT WONEN BIJ BEATRIXPARK Aan het eind van deze bijeenkomst was het aan de potentiële eindgebruikers om te stemmen op het ontwerp dat hen het meest aansprak. Door een meerderheid werd gekozen voor het ontwerp van Marinus Wolfs van Wolfs architecten. Deze architect mocht door de directe keuze van de potentiële eindgebruikers het plan verder gaan uitwerken. Bij het einde van de bijeenkomst werd de mogelijkheid gegeven om in de daaropvolgende weken een kavel te reserveren in het plan. Aalpol (2015) geeft aan dat bijeenkomsten worden benut om de populariteit van een locatie te beoordelen. Bij het plan, dat 43 woningen bevatte in het schetsontwerp, waren er meer dan 200 geïnteresseerden aanwezig bij de workshop.

FIGUUR 75: SCHETSONTWERP WONEN BIJ HET BEATRIXPARK - WOLFSARCHITECTEN Een tweede bijeenkomst vond plaats in maart onder de titel “Voorverkoop”. Op dit moment waren de 43 woningen allemaal onder optie. Hierbij overschreed het aantal inschrijvingen na twee weken het aantal kavels. Deze kavels zijn daarna middels loting toegewezen. Deze tweede bijeenkomst werd door Kalliste gekarakteriseerd als zijnde de première. Daarbij presenteerde Kalliste de definitieve woningontwerpen die gemaakt waren op basis van de input die bij de eerste bijeenkomst verkregen was. Ook werd aan deze definitieve ontwerpen een prijs gehangen. Daarbij kregen de potentiële eindgebruikers die gereserveerd hadden de informatie P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015

89

die nodig was om de woonwensen in deze woning te kunnen verwerken, aldus Aalpol. Gedacht moet worden aan verkooptekeningen, afwerkopties en een meer- en minderwerkoverzicht. Na de reserveringsovereenkomst en de terugkoppeling vindt volgens Kalliste een fase plaats die zij als Woonwens karakteriseren. Deze fase neemt de vorm aan van individuele gesprekken, waarbij individuele woonwensen in het plan verwerkt kunnen worden. Een afstemming van de voorgestelde woningen op specifieke woonwensen in feite. Deze afstemming was onderdeel van de overeenkomst die bij de reservering werd afgesloten. Tijdens deze gesprekken konden beoogde eindgebruikers uitvallen. In dit geval kondigde Kalliste dit aan, waarbij opnieuw op dat kavelnummer ingeschreven kon worden. Na deze gesprekken sloot de beoogde eindgebruiker een koopcontract, of viel uit. De eerste ronde gesprekken werden vanaf half maart tot en met april gevoerd. Kalliste geeft hierbij aan dat eind augustus 2014 naar aanleiding van de gesprekken 20 van de 43 woningen verkocht waren. In november 2014 werd het stadium bereikt van 85% verkoop. Op basis hiervan is vervolgens de omgevingsvergunning aangevraagd voor de realisatie van het plan(Kalliste Woningbouwontwikkeling, 2015b). FIGUUR 76: IMPRESSIE

UITEINDELIJKE PROJECT

Huidige situatie In januari 2015 is voor dit plan de omgevingsvergunning verleend. Daarbij zijn in het begin februari de laatste woningen verkocht. De totale verkoop van het plan had hiermee 7 maanden geduurd. Daarbij is het plan momenteel in de fase van bouwvoorbereiding.

Toegevoegde waarde voor ontwikkelende partij Door Aalpol worden ook de belangrijkste toegevoegde waardes gesignaleerd die Kalliste ervaren heeft door het Wijzer Wonen concept en daardoor in het verlengde van participatie door de eindgebruiker. Dit zijn volgens hem: -

Het opdoen van meer kennis over een doelgroep. Het toetsen van het project aan de markt op verschillende momenten. Het haalbaar maken van projecten. Het bereiken van de ambities van gemeente en grondeigenaar. De klant als ambassadeur voor Kalliste Woningbouw.


90

5.4Casus 3: De klant als coproducent bij de Nieuwe Kaai Locatie:

`

Bergen op Zoom, Scheldevesting

Grootte:

48 grondgebonden woningen

Fase:

Fase 1 (23 woningen) in verkoop, fase 2 (25 woningen) in initiatieffase.


ERA Contour

De Consument als Co-producent ERA werd gesticht in 1964 en past sinds 2003 het principe “de consument als co-producent” toe. ERA Contour is onderdeel van TBI, een groep ondernemingen die hun missie karakteriseert als het vernieuwen, inrichten en onderhouden van de leefomgeving. Hierbij merkt Laura Zuidgeest (2015), conceptontwikkelaar bij ERA Contour, op dat de link met woningbouwcorporaties heeft geholpen om voor de huidige trend uit een klantgerichte strategie te gaan ontwikkelen. ERA Contour heeft door de herontwikkeling van voormalige coöperatie-wijken aan het begin van vorig decennium moeten schakelen om zich aan te passen aan een markt die niet aanbodgericht is. Zuidgeest stelt dat de werkwijze van ERA Contour begint met het doen van professioneel onderzoek naar een locatie. Dit onderzoek focust enerzijds op de locatie en anderzijds op de doelgroep die voorhanden is en aansluit op het gebied. De doelgroep staat hier centraal, daar sluit de indeling van het proces en de marketing op aan. ERA Contour gebruikt hierbij de methode Smart Agent om een FIGUUR 77: LOGO ERA CONTOUR analyse te maken van de doelgroepen die aansluiten. Arjen de Groot, projectontwikkelaar van de Nieuwe Kaai stelt hierbij dat hoewel het huis misschien het huis niet verschilt, het wel aansluit op de leefstijl van de mensen die op een plek afkomen(de Groot & Dansberg, 2015). Daarbij merkt hij op dat het product wordt afgestemd op de wensen en eisen die bewoner met zich meebrengt. Er wordt sterk ingezet op een concept dat aansluit bij deze plaats en de mensen die het aantrekt.

Locatie De Nieuwe Kaai is een deelgebied van het grotere plan “de Nieuwe Vesting” een deel van de binnenstedelijke herontwikkeling van Bergen op Zoom, bekend als Schelde Vesting. Op deze plek was van 1899 tot 2010 de Nedalco gevestigd, een bedrijf dat gespecialiseerd was in de vervaardiging van alcohol. Nadat het bedrijf door interne crisis gedwongen was de deuren te sluiten,

FIGUUR 78: LOCATIE NIEUWE KAAI P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015

91

probeerde de gemeente Bergen op Zoom het fabrieksterrein een andere invulling te geven. De provincie Brabant kocht grond op in grote hoeveelheden voor het project dat op dat moment bekend stond als de Bergse Haven. Het stedenbouwkundig plan voor deze nieuwe uitbreiding van Bergen-op-Zoom was gemaakt door Soeters en Van Elsdonk Architecten. Nadat dit project te ambitieus bleek met de crisis op de achtergrond, is dit plan herontwikkelt tot de Schelde Vesting. Hierbij had de gemeente Bergen-op-Zoom echter al miljoenen verloren De gemeente is vervolgens dan ook gerechtelijke procedures tegen de toenmalige ontwikkelaars, AM en Amvest, gestart in 2011. Het uiteengaan van de partijen betekende ook voor de gemeente dat deze in het plan het roer om moest gooien. Hierbij is toegewerkt naar een nieuw plan. Hiervan werd in 2013 het nieuwe bestemmingsplan vastgesteld. Selectie van nieuwe marktpartijen om dit plan te ontwikkelen vond in augustus en september van dat jaar plaats. Bij de selectie was er vanuit de gemeente een grote vraag naar ontwikkelaars die de eindgebruiker naar hun project konden trekken. Dit leverde de deelname van ERA Contour op.

FIGUUR 79: MASTERPLAN SOETERS EN VAN ELSDONK

FIGUUR 80: NIEUWE PLANKADERS

Rollen Volgens Zuidgeest is de ontwikkelende tak van ERA Contour opgesplitst in conceptontwikkeling en projectontwikkeling. De conceptontwikkeling neemt het initiatief op zich, terwijl de projectontwikkeling het plan verder uitwerkt in de plan-fase. Ook is ERA Contour niet alleen de ontwikkelende partij. Binnen het plan zal ERA Contour de uitvoering ter hand nemen en is daarmee dan ook de bouwende partij. Daarbij heeft ERA een eigen marketing functie die bij het interview vertegenwoordig was door Lydia Dansberg. Zij stelde dat deze marketing zich meer instelt op een communicatie vanuit doelgroepen die voortkomen uit het onderzoek tijdens de initiatieffase(de Groot & Dansberg, 2015). De verkoop van de woningen loopt via een makelaar. Deze is in dit geval Helmig Maakelaardij. Helmig Makelaardij was is een lokale partij, waarbij ERA gebruik maakt van de lokale kennis van de makelaar. Zo kan volgens Zuidgeest vroeg in het proces lokale kennis ingezet worden betreft lokaal gewenste woningen. Daarbij zorg de aanwezigheid van deze partij bij de workshops voor een bekendheid van de makelaar met het plan en de mensen die hij na het participatietraject kan verwachten. Daarnaast wordt ook een toegevoegde waarde gezien voor de makelaar in de zin dat deze een potentiële eindgebruiker kan helpen met het verkopen van een vorige woning. Het ontwerp van het plan was in handen van Van Manen, een architect uit Noordwijk. De Groot stelde dat er niet noodzakelijk een bijzonder soort architect nodig is voor het proces dat ERA Contour aanbied. Hij merkte hierbij op dat bij de Nieuwe Kaai het plan uitgewerkt moest worden tot een bepaald niveau. Hierna werd de versie van het plan dan getoetst door middel van een klantenpanel. P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015

92

Voorwaarden Na de selectie van marktpartijen in 2013, treed ERA Contour begin 2014 naar buiten. Ook wordt direct via Facebook verwezen naar een panel dat in mei dat jaar gehouden zal worden. Het huidige plan voor de ontwikkeling is onderhevig aan een bestemmingsplan dat in 2013 is vastgesteld naar aanleiding van de herontwikkeling van het plan “de Bergse Haven”. H et oude bestemmingsplan van de Bergse Haven sloot niet langer aan op de nieuwe realiteit. Op basis van de planvorming is in 2013 ook een selectie uitgeschreven voor marktpartijen die op vlakken binnen dit plan een ontwikkeling tot stand wilden brengen. Voor deze vlakken is in november 2013 uiteindelijk het bestemmingsplan ook vastgesteld. In dit deelgebied zijn dan ook enige andere ontwikkelende partijen actief. Opvallend is dan ook de aanwezigheid van Bolton Ontwikkeling (zie Casus 1) die hier het plan Waterveste gaat realiseren. Een andere voorwaarde voor de Nieuwe Kaai was financiële haalbaarheid. Zuidgeest stelt dat nadat ERA Contour voor een wijk het concept vaststelt, men dit op het gebied van financiële uitwerking verder gaat detailleren. De gemeente zal ook enige financiële doelstellingen hebben. De gemeente Bergen op Zoom heeft ernstige verliezen geleden op de eerdere plannen voor de Bergse Haven en projecten in andere delen van Bergen-op-Zoom. Daartoe heeft zij grond ingekocht en deze zal ook nog financiële doelstellingen hebben bij de grondverkoop. Via Facebook en met een fysieke informatiestand werd het voornemen om een deel van de Nieuwe Vesting te ontwikkelen aangekondigd. Bij deze uitingen wordt ook terugverwezen naar de website voor dit project. Daarbij wordt de naam FIGUUR 81: IMPRESSIE NIEUWE KAAI “de Nieuwe Kaai” bekend gemaakt en gepeild bij mensen wat voor type woning of wijk ze willen via digitale enquête. In april worden de eerste beelden van de locatie openbaar gemaakt. Daarnaast heeft ERA Contour volgens Dansberg ook in plaatselijke kranten geadverteerd (de Groot & Dansberg, 2015).Halverwege april volgt ook de mogelijkheid om in te schrijven voor de eerste workshop. Ook worden referentiebeelden geplaatst om de potentiële eindgebruiker te prikkelen om na te denken over de toekomstige woning. De eerste bijeenkomst vindt plaats op 21 mei, 2014.

Activiteiten Het participatietraject bestaat volgens de Groot uit bijeenkomsten in de vorm van klantenpanels (de Groot & Dansberg, 2015). Deze panels bestonden uit twee delen. Een algemeen deel waarbij de huidige status van het plan werd toegelicht en een deel waar in groepen onderdelen van het plan werden getoetst. Volgens de groot werden bij het eerste panel het schetsontwerp van de buurt en sfeerbeelden getoetst. De architect had een schetsontwerp waarbij hij verschillende referentiebeelden van mogelijke architectuurstijlen kon toepassen. Volgens de Groot lag een deel van de afweging in de aansluiting op de binnenstad of toch een meer landelijke stijl. Uiteindelijk P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015

93

werd hier gekozen voor een beeldtaal die qua stedelijkheid meer aansloot op de Bergse binnenstad. Daarnaast werden in groepjes de woninguitstraling besproken, maar ook de indeling van de openbare ruimte(ERA Contour, 2014). De tweede bijeenkomst in het traject stond in het teken van de individuele woningen. Eerst is gepresenteerd hoe het plan er op dat moment uitzag en hoe eerdere input verwerkt was. Daarna konden mensen hun woonwensen in plattegronden vertalen. Daarbij had ERA Contour een interieurarchitect ingeschakeld. Dansberg stelt ook dat hier dieper op de flexibiliteit van het plan is ingegaan. Er was de mogelijkheid voor verschillende beukmaten en dieptes. De Groot geeft aan dat om dieper in detail te kunnen treden, de groep deelnemers over twee avonden verspreid was. Een verrassende uitkomst hier was dat veel mensen de kaders van de woningplattegrond zoals deze was voorgesteld anders wilden. Dit kwam door de keuken die standaard aan de voorzijde van de woning werd aangeboden, maar waarbij veel deelnemers deze toch aan de achterzijde wilden.

FIGUUR 82: PARTICIPATIETR AJECT

NIEUWE KAAI

Op basis van de twee bijeenkomsten is in het plan dat geformuleerd is een bepaalde mix van woningen opgenomen (de Groot & Dansberg, 2015). De standaardbreedte hiervan was 5,40 meter, met een paar varianten van meer dan 6 meter. De woningen hadden dezelfde diepte qua kavels. Daarbij moet wel gesteld worden dat in totaaloppervlaktes is gevarieerd op basis van aantal verdiepingen. Het plan ging op 20 december in de verkoop. Het was het mogelijk om een optie te nemen op een woning(ERA Contour, 2014). Hoewel ERA Contour niet een reserveringsovereenkomst hanteert, was het dus mogelijk om een optie op een woning te nemen. Daarbij kon de potentiële eindgebruiker in gesprek met de makelaar en de woonadviseur van ERA Contour over de verschillende opties. Naast een standaardindeling op basis van de workshops waren er nog een aantal opties en varianten per woning. Daarnaast is er de mogelijkheid om een aantal variaties nog los te bespreken in aanloop naar aankoop. Zo kon de diepte van een woning ook nog uitgebreid worden middels uitbouw.

Huidige Situatie Een maand na de start van de verkoop, januari 2015, waren nagenoeg alle woningen van de 23 onder optie. Inmiddels zijn er begin mei 9 van de 23 verkocht.

FIGUUR 83: IN GRIJS DE VERKOCHTE WONINGEN P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015

94

Uiteindelijke toegevoegde waarde voor ontwikkelende partij. Door de Groot en Dansberg(2015) als wel Zuidgeest (2015) worden aan de methode die ERA Contour benut een aantal toegevoegde waardes geïdentificeerd. Dit zijn onder meer: -

Het opdoen van marktkennis Een verminderd risico op herontwikkelen Klanttevredenheid

5.5 Deelconclusies cases In de gevallen van alle cases is er sprake van het aanbieden van een traject waarbij de eindgebruiker de mogelijkheid wordt beloofd om de ontwikkeling te beïnvloeden. Deze invloed wordt gegeven door middel van een door de ontwikkelende partij gehanteerde methode. Daarbij gaven de ontwikkelende partijen aan dat dit traject eindigt door de beoogde eindgebruiker een propositie te doen. Deze propositie is een woning afgestemd op de eindgebruiker. Deze afstemming heeft plaats kunnen vinden door het benutten van de kennis die de eindgebruiker heeft betreft zijn eigen woonwensen. Bij alle cases was het zo dat voor het traject dat aangeboden werd, professionele begeleiding nodig was. Het was zo dat de ontwikkelende partij anders in dit proces moest staan dan bij traditionele seriematige ontwikkeling. Dit gold in twee van de gevallen ook voor partners die deelname als onderdeel van het team van de ontwikkelaar. Er werd ook gesproken over kaders. Bij alle drie de casussen werd door de ontwikkelende partij bevestigd dat de potentiële eindgebruiker vroeg op de hoogte gebracht moet worden van de mogelijkheden en onmogelijkheden van het plan. Door de begeleidende partij moet op de kaders gestuurd worden. Bij alle drie de cases is er sprake van een workshopmatige aanpak. Deze bijeenkomsten werken met het geven van informatie betreffende de staat van het plan en het daarvoor terugvragen van input. De verwerking van deze input wordt bij een volgende bijeenkomst teruggekoppeld. In alle drie de gevallen werd vanaf een hoger naar een lager schaalniveau gewerkt. De partijen gaven alle drie aan dat een aantal waardes door gebruikmaking van hun werkwijze werden toegevoegd. De gemeenschappelijke hiervan waren: -

Afzetzekerheid Marktkennis Toetsen van projectonderdelen

Daarnaast was in een geval ook het onderscheidingsvermogen dat de werkwijze met zich mee bracht belangrijk. Bij alle drie de cases werd er middels de bijeenkomsten opgebouwd naar een uiteinde lijke verkoop van de woning. Daarbij kan dus opgemerkt worden dat het participatietraject onderdeel is van het verkoopproces. In alle drie de plannen was er sprake van een voorlopige overeenkomst. Daarbij was het doel van deze overeenkomst een reservering te leggen op een kavel in het plan voor de eindgebruiker. Deel van deze reserveringsovereenkomst is een verdere afstemming van het eindproduct met de woonwensen van deze potentiële eindgebruiker. Dit om een degelijk en goed eindproduct te realiseren.


95

6. Validatie onderzoek Bij het onderzoek zijn bevindingen gedaan met betrekking tot hoe ontwikkelende partijen omgaan met participatie door de eindgebruiker. In hoofdstuk 4 zijn de overeenkomsten tussen verschillende partijen besproken in hoe deze eindgebruikersparticipatie aanpakken. Dit was de uitkomst van een set interviews met ontwikkelende partijen en hen ondersteunende partijen. In hoofdstuk 5 zijn praktische uitwerkingen van deze werkwijze besproken. Aan de hand van case studies zijn drie projecten bekeken. Dit met aandacht voor welke stappen de ontwikkelende partij in de richting van de potentiële eindgebruiker neemt. In dit hoofdstuk zal aan de hand van een aantal stellingen en de toetsing van deze stellingen de validiteit van de voorlopige conclusies worden ondernomen. Voor deze toetsing zijn mensen die in de praktijk betrokken zijn bij eindgebruikersparticipatie gevraagd.

6.1 Inkadering toetsing Voor het onderzoek is op basis van de deel conclusies van vorige hoofdstukken een toetsing wenselijk. Het onderzoek behandelt de praktische uitwerking van eindgebruikersparticipatie bij gebiedsontwikkeling. Daarom zijn experts uit de praktijk, die hier ervaring mee hebben, de aangewezen personen om deze te toetsen. Het zijn dus mensen van de ontwikkelende partij of een ondersteunende partij die participatietrajecten begeleid. Deze zijn gevraagd om de stellingen te beantwoorden met eens of oneens. Daarbij is hen de ruimte gelaten om opmerkingen te maken met betrekking tot de stelling. Voor de analyse van de toetsing is het van belang een groep mensen te hebben die groot genoeg is, maar ook diverse partijen vertegenwoordigen. Daarbij zal het verschil tussen de ontwikkelende partijen en de ondersteunende partners gebruikt worden om verschillen in beoordelingen te onderbouwen. Daarbij werd dit deel van het onderzoek beperkt door tijdsdruk. Een uitgebreidere enquête van verschillende ontwikkelende partijen had meer data op kunnen leveren. Ook was het geven van uitleg met betrekking tot bepaalde oordelen niet verplicht. Echter wordt deze mogelijkheid wel veel gebruikt om te commentariëren op de stelling. De verwachting is dat niet alle geponeerde stellingen representatief zullen zijn voor de ontwikkelende partijen. Daarbij moet opgemerkt worden dat deze werkwijze(n) re latief jong is. Dit levert een aanvullende beperking op. De bewoording die bepaalde ontwikkelende partijen gebruiken in hun beschrijving komt niet overeen met de vocabulaire die een andere partij hiervoor benut. Uiteindelijk hebben 15 deelnemers meegewerkt aan de toetsing. Binnen deze 15 deelnemers was er een verdeling van 2/3 ontwikkelende en 1/3 ondersteunende partijen. Daarbij hebben zij via een online-formulier hun medewerking verleend. Het schema op de volgende pagina weer wie zij zijn en welke partij zij vertegenwoordigen.


Partijen

Ontwikkelen de

33% 67%

Ondersteun ende

96

Partij

Naam

Type partij

BPD (Voorheen Bouwfonds

René Kamperman

Ontwikkelend - Financieel

Blauwhoed

Merel Putman

Ontwikkelend - Zelfstandig

Bolton Ontwikkeling

Peter Kranenborg

Ontwikkelend - Bouwend

Dura Vermeer

Giselle Stolwijk


ERA Contour

Laura Zuidgeest


Heijmans

Menno Molenaar


Heijmans

Rob van Kalmthout



Sander Aalpol


Sense Vastgoed

Hanneke Diephuis

Ondersteunend

Synchroon

Tobias Verhoeven


Urbannerdam

Frans van Hulten

Ondersteunend

Urbannerdam

Martijn Schutte

Ondersteunend

Visade

Frank van der Wijde


Zelfstandige

Mireille Wiegman

Ondersteunend

Zijgers Consultancy

Harma Zijgers

Ondersteunend

6.2 Voorwaarden voor eindgebruikersparticipatietraject De aanbieding – meer dan een product. Het onderzoek gaat om een project waarbij de eindgebruiker participeert, dat geïnitieerd wordt door een ontwikkelende partij. De interviews gaven aan dat de potentiële eindgebruiker van een woning gevoelig is voor participatie. Dat deze afhankelijk van het type persoon op een bepaalde manier wil worden meegenomen in het proces. Daarbij werd deze als volgt in een stelling voorgelegd: 1.

Bij een ontwikkeling met eindgebruikersparticipatie wordt naast een eindproduct een traject aangeboden door de ontwikkelende partij.

Alle deelnemers waren het in het geval van deze stelling het eens over deze stelling. Daarbij werd aanvullend opgemerkt dat dit een proces was dat liep van de projectontwikkeling tot ingebruikname van het eindproduct, de woning. Wanneer de eindgebruiker intensiever betrokken wordt, vergt dit volgens een van de deelnemers ook dat de potentiële eindgebruiker invloed heeft op de vorm van dit traject. SsASADADSAD


Stelling 1 Eens Oneens

97

Begeleiding is noodzakelijk Op basis van theorie en interviews is gesteld dat een project, waarbij de eindgebruiker participeert en daadwerkelijk invloed heeft, begeleiding nodig heeft. De klant kan het niet alleen. Daarbij is een voorwaarde voor het traject dat aangeboden wordt, dat dit begeleid wordt. Dit werd gesteld als de volgende stelling: 2. Professionele begeleiding is noodzakelijk bij deze eindgebruikersparticipatie. Daarbij geven 14 van de 15 deelnemers aan dat dit het geval is. Een belangrijke opmerking die wordt gemaakt is dat de begeleiding naast professioneel, ook persoonlijk moet zijn. Dit heeft te maken met de aspecten transparantie en toegankelijkheid. Uit de eerdere interviews sluit dit aan. Dit duidt ook op de andere relatie die de (potentiële) eindgebruiker hierbij heeft met de ontwikkelende partij. Wie deze begeleidende functie op zich neemt verschilt echter. De reacties op de vraag of deze begeleider hierin gespecialiseerd moet zijn is iets minder eenduidig. De stelling:

Stelling 2

Eens Oneens

3. De bijbehorende rol van begeleider kan door de ontwikkelende partij zelf worden waargenomen zolang de persoon die deze functie heeft hiertoe gespecialiseerd is. Deze stelling kende een uitkomst van 13 keer eens en 2 keer oneens. De overeenstemming is nog steeds redelijk. Daarbij worden twee overwegingen aangekaart door de personen die het oneens zijn met de stelling. De eerste is dat de persoon ook gewoon betrokken bij het project kan zijn en in contact treed met de potentiële eindgebruiker. Interactie met de eindgebruiker en het actief verwerken van de informatie is volgens deze deelnemer het belangrijkste. De twee overweging is dat om de invloed van de betrokken (potentiële) eindgebruikers tot zijn recht te laten komen, de begeleider een intermediair moet zijn om dit te waarborgen.

Stelling 3

Eens Oneens

Kaders voor het proces Uit de interviews kwam naar voren dat er een bijzondere aandacht moet zijn voor hoe het aangeboden proces wordt ingedeeld. Daarbij moet het ook helder zijn voor de potentiële eindgebruiker wat er allemaal mogelijk is. De grenzen van wat kan moeten ook worden aangegeven. In de validatie werd dit vertaald in de volgende stelling: 4. Kaders voor externe deelnemers (i.e de potentiële eindgebruikers) moeten voor aanvang van het participatietraject gesteld worden, zodat deze bewust is van hoeveel invloed hij op het eindproduct kan uitoefenen. Deze stelling had opnieuw een beoordeling van 13 keer eens en 2 keer oneens. Opvallend was hier dat de 2 deelnemers die het oneens waren ondersteunende partijen vertegenwoordigden. Vanuit de ontwikkelende partijen was de mening onverdeeld dat het proces dat aangegaan wordt ingekaderd moet worden. Door hen werden de volgende kaders genoemd:


98

Stelling 4 -

Mate waarin de woning flexibel is. Wanneer moet besluiten genomen te worden. Wanneer gaat de potentiële eindgebruiker risico dragen. Wettelijke kaders Financiële kaders Planning

Deze stelling laat zien dat de ontwikkelende partijen zelf er huiverig voor zijn om het proces los te laten. Als zij dit initiëren willen zij hierbij vaak de regisseur zijn. Het woord “verwachtingsmanagement” komt hier terug. Dit is tijdens de interviews naar voren gekomen als term, waarbij de eindgebruiker begeleid wordt in zijn beeldvorming van het project. Ook de mogelijkheden en onmogelijkheden van een project zijn van belang volgens een van de deelnemers. Betreft interne kaders is een bijna gelijke verdeling te zien. Deze is getoetst met de stelling:

Eens Oneens

Ontwikkelende partijen

Eens Oneens

5. Kaders voor interne deelnemers (i.e. de ontwikkelende partij en haar partners)moeten voor aanvang van het participatietraject gesteld worden, zodat deze dit traject kunnen bijsturen op een haalbaar eindproduct. Deze stelling had een beoordeling van 12 eens, 3 oneens. Opnieuw zaten aan de kant van de oneens weer dezelfde twee ondersteunende partijen die het met de vorige stelling ook oneens waren. Daarbij stelde een ontwikkelende partij dat dit wegens verschillende kaders die intern in het bedrijf zitten moeilijk is. Deze kunnen daardoor niet noodzakelijk voor het participatietraject gesteld worden. Wel stelt deze ontwikkelende partij een aantal voorbeelden waarbij worden genoemd: -

Stelling 5

Eens Oneens

Gemeente als grondleverancier Interne bedrijfsdoelstellingen Locatiebeperkingen

Marketing Uit de interviews en de casussen kwam een grotere rol voor marketing vroeg in het traject. Daarbij moet opgemerkt worden dat bij de casussen in alle drie de gevallen bij het bekend maken van het concept ook de belofte van invloed werd gedaan. Daaruit volgde de volgende stelling: 6. De belofte van invloed op het eindproduct moet tegelijkertijd bekendgemaakt worden met het idee van het eindproduct. De stelling had een beoordeling van 13 eens, 2 oneens. Een argument tegen was dat het eindproduct niet te voorspellen is als er een participatietraject aan is gekoppeld. Dit is een kwestie van de hoeveelheid vrijheid die de potentiële eindgebruiker krijgt in het proces. Ook moet gesteld worden dat dit afhankelijk is met hoe “blank” het vel is waar mee begonnen wordt.


Stelling 6

Eens Oneens

99

Een ander aspect van marketing dat is getoetst, is de rol tijdens het vroege proces. Bij de interviews werd door geïnterviewde partijen opgemerkt dat het prikkelen om mee te doen aan het participatieproces erg belangrijk is. Daarbij leken de casussen dit ook te bevestigen. De volgende stelling toetste dit: 7. Het prikkelen van de potentiële eindgebruiker om te participeren bij de ontwikkeling van het eindproduct is de belangrijkste functie van marketing in aanloop naar een participatietraject. Dit is de stelling die verworpen moet worden. De beoordeling was 7 eens en 8 oneens. Daarbij was deze stelling gechargeerd. Opmerkingen bij oneens geven aan dat het prikkelen tot deelname een belangrijke rol is voor de marketing, maar dit is niet dé belangrijkste. De ontwikkelende partijen noemen een aantal voorbeelden van marketing doelen anders dan prikkelen tot participatie.

Stelling 7

Eens Oneens

6.3 Activiteiten De participatie tijdens een ontwikkeling met eindgebruikersparticipatie vindt vaak plaats door middel van bijeenkomsten. Daarbij onderscheiden de geïnterviewde partijen een aantal activiteiten die deze bijeenkomsten moeten bevatten. Deze zijn gevat in een aantal stellingen. Het participatieproces omvat volgens de stellingen: 8. Activiteiten waarbij de potentiële eindgebruiker input levert voor onderdelen van het plan en eindproduct. Een voorbeeld hiervan is het schetsen van de gewenste woningindeling. 9. Activiteiten waarbij de ontwikkelende partij terugkoppelt hoe de input van de potentiële eindgebruiker in het plan verwerkt is. Een voorbeeld hiervan is het presenteren van het resultaat van de verwerking van gemeenschappelijke keuzes voor het totaalplan. 10. Activiteiten waarbij de ontwikkelende partij kennis van de woonwensen van de eindgebruiker benut om een beter eindproduct te realiseren. Een voorbeeld hiervan is het ontwerp van de woning aanpassen aan de wens om er te kunnen blijven wonen op een latere, meer zorgbehoevende leeftijd. 11. Activiteiten waarbij de ontwikkelende partij waargenomen voorkeuren van de eindgebruiker benut om een beter eindproduct te realiseren. Een voorbeeld is het aanbieden voor alle woningen van een veelgevraagde optie, zoals dubbele terrasdeuren. De eerste stelling wordt hierbij unaniem, 15 uit 15, gesteund door alle deelnemers. Daarbij is dit de kern van een participatietraject. Het terugkoppelen van de verwerking van deze input wordt ook door bijna alle deelnemende partijen ondersteund, 14 uit 15. Een uitzondering is de ontwikkelende partij die ook de ontwikkeling van de eerste casus deed. Gezien deze partij een vrijer proces heeft, stelt deze persoon dat hier zowel sprake is van nieuwe, sturende inbreng, als wel het terugkoppelen van de verwerkte keuzen. In het geval van de activiteiten waarbij de kennis van de woonwensen van de eindgebruiker wordt benut, is er een uitkomst van 13 eens, 2 oneens. Dit is opnieuw het vrijere proces van de P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015

100

eerder genoemde ontwikkelende partij. Daarnaast is een andere deelnemer van mening dat klantgedreven ontwikkelen puur vanuit de input van de klant gebeurt. Deze verdeling van uitkomsten en aanmerkingen vindt opnieuw plaats bij de waargenomen voorkeuren. Geconcludeerd kan worden betreft de activiteiten die worden ondernomen, dat deze gekleurd worden door de kaders en de mate van invloed die de eindgebruiker heeft. Bij het geven van meer vrijheid ligt de nadruk op de activiteiten van input en terugkoppeling. Een strakkere

Stelling 8

Stelling 9

Stelling 10

Stelling 11

Eens

Eens

Eens

Eens

Oneens

Oneens

Oneens

Oneens

inkadering lijkt echter tot gevolg te hebben dat er meer gestuurd wordt door de ontwikkelende partij en de activiteiten van stelling 10 en 11 beter zichtbaar zijn. Dit is te zien in de beperking van de mogelijkheden en het invullen van keuzes door de ontwikkelende partij. Daarbij worden een aantal eigenschappen genoemd door de ontwikkelende partijen bij de interviews.

Gedeelde eigenschappen activiteiten Uit de interviews kwam naar voren dat de ontwikkelende partijen activiteiten waarbij geparticipeerd kan worden als toetsmomenten zien van hun plan. Daarbij werd dit in de volgende stelling verwoord: 12. Alle activiteiten waarbij de potentiële eindgebruiker invloed heeft op het eindproduct zijn toetsmomenten voor het plan van de ontwikkelende partij.

Stelling 12

Eens Oneens

Ontwikkelende

Deze stelling was minder zeker in de verdeling, 12 eens, 3 oneens. partijen Daarbij kwam deze onenigheid puur uit de hoek van de ontwikkelende partijen. Dit betekent dus dat 7 van de 10 van de Eens ontwikkelende partijen het eens zijn met de stelling, waarbij een deelnemer zover gaat te stellen dat alle contactmomenten in feite Oneens toetsmomenten zijn. Dit is een zwakke overeenstemming. Ook zijn twee van deze genoemde drie, de partijen die aanmerkelijk meer vrijheid geven in hun traject. Zij vinden dit tekort doen aan de rol die de eindgebruiker in hun traject heeft. Bij de interviews was er ook grote nadruk op koop van het eindproduct als laatste stadium van het participatietraject. Alle geïnterviewde partijen benoemden de eindgebruiker ook als klant of consument. Het feit dat het participatietraject hiernaartoe lijkt op te bouwen levert de volgende stelling:


101

13. De activiteiten waarbij een potentiële eindgebruiker invloed kan uitoefenen op het eindproduct werken toe naar een mogelijkheid om dit product aan te kopen. De stelling leidde tot een uitkomst van 13 eens en 2 oneens. Daarbij twijfelt een van de deelnemers die het oneens is over of de potentiele eindgebruiker niet al eerder in het proces vastgelegd moet worden. Daarbij zien andere deelnemers aan de toetsing in de verkoop van de woning een geslaagd participatietraject, gezien de woonwens kennelijk goed is vertaald. Een andere eigenschap die getoetst moet worden zijn de schaalniveaus die de participatietrajecten doorlopen. Hierbij werd tijdens de interviews opgemerkt dat de activiteiten van hoog naar laag schaalniveau gingen. Dit werd verwoord in de volgende stelling: 14. De activiteiten waarbij de potentiële eindgebruiker invloed heeft op het eindproduct doorlopen alle schaalniveaus van een plan, van stedenbouwkundig plan, naar indeling van de woning.

Stelling 13

Eens Oneens

Stelling 14

Eens

Oneens

Deze stelling was opnieuw gechargeerd. Dit resulteerde in een uitkomst van 11 eens en 3 oneens. Een nuancering ligt opnieuw in de inkadering van het proces. Reservering In de interviews was er vaak sprake van de mogelijkheid tot het reserveren van een kavel. Ook in twee van de drie casussen was er de mogelijkheid tot het reserveren van een woning of kavel. De derde casus had een mildere variant, een optie. Na het nemen van Stelling 15 deze optie of het maken van een reservering binnen het plan. In enkele gevallen werd aangegeven dat dit meer zekerheid gaf betreft de “commitment” van geïnteresseerden. Dit is vertaald in de volgende stelling: Eens 15. Het tekenen van een reserveringsovereenkomst geeft zowel de ontwikkelende partij als de eindgebruiker een mate van zekerheid betreft de afzet van het eindproduct.

Oneens

De uitkomst van het toetsen van deze stelling was 11 eens en 4 oneens. Een argument dat werd gebruikt, was dat er pas echte zekerheid was bij daadwerkelijke verkoop. Nuancering hierop werd door een andere deelnemer aan de toetsing aangebracht. Deze merkte op dat dit afhing van de details en afspraken die onderdelen zijn van deze overeenkomst. Nou moet gezegd worden dat tussen de deelnemers die het eens waren met de stemming de mening dat het noodzakelijk was of Stelling 16 hielp ook naar voren kwam. Tijdens de casussen kwam ook naar voren dat na reservering de woning verder uitgewerkt werd. In een geval werd het idee van de workshop verder uitgewerkt met een architect. Ook in de andere


Eens Oneens

102

gevallen werd er verder afgestemd op de woningen. Dit is in de verder bevraagd in de volgende stelling: 16. Individuele afstemming van het eindproduct met de woonwensen van de eindgebruiker moet plaatsvinden na het afsluiten van een reserveringsovereenkomst. Deze stelling werd beantwoord met een uitkomst van 10 eens en 5 oneens. In het geval van de tegenstanders zijn dit de adviserende partijen en de twee van de ontwikkelende partijen. De inhoud van de overeenkomst is het punt waar dit van afhangt volgens de tegenstanders. Zij merkten op dat dit afhankelijk was van wanneer deze reserveringsovereenkomst in het spel kwam. Daarbij werd gewezen op het belang van het opnemen van flexibiliteit in deze overeenkomst. In het geval van de voorstanders van de stelling werd hier opgemerkt dat deze afstemming wel om het “op maat maken” van de woning moet gaan.

6.4 Algemene opmerkingen Hiervoor vermeld zijn de stellingen betreffende de voorwaarden en activiteiten voor een participatieproces. Daarnaast zijn er ook nog andere vermoedens betreft het participatieproces bij de interviews naar voren gekomen. Dit betreft als eerste de plaats van dit traject in de bedrijfsfuncties. Eerder werd al gesteld dat participatietrajecten vanuit de optiek van de ontwikkelende partij opbouwen naar verkoop. In interviews werd in bijna alle gevallen gerefereerd naar de eindgebruiker als klant. Daarom werd de volgende stelling gepeild: 17. Het participatietraject is daarmee onlosmakelijk onderdeel van het verkoopproces. Deze stelling kende een uitkomst van 13 eens en 1 oneens. Daarbij werd opgemerkt dat de duur van het participatietraject van invloed is op de slagingskans. Ook moet gesteld worden dat dit voor de ontwikkelende partij een bredere markttoets is voor zijn visie en plannen. Deze zelfde deelnemer stelt daarom dat de uitkomsten ook weer input zijn voor de nog niet verkochte woningen.

Stelling 17

Eens Oneens

Stelling 18

Eens

Oneens

Deze bruikbaarheid van resultaten is ook ter sprake gebracht. In enkele interviews was er sprake van de bruikbaarheid van de uitkomsten van een participatietraject. Gesteld werd in de interviews dat binnen bepaalde grenzen resultaten bruikbaar waren voor andere projecten, of andere fases binnen het zelfde project. Dit leidde tot de volgende stelling: 18. Resultaten van eerdere eindgebruikersparticipatietrajecten zijn bruikbaar om kaders te scheppen voor een volgend eindgebruikersparticipatietraject Deze stelling werd beoordeeld met 13 eens en 2 oneens. Daarbij werd gesteld dat kaders en kansen bruikbaar waren voor volgende projecten.


103

6.5 Deelconclusies Uit de validatie komen een aantal conclusies naar voren. De stellingen werden in verschillende mate gesteund. Twee van deze stellingen werden onverdeeld gesteund. Hieruit kan geconcludeerd worden dat een project waarbij de ontwikkelende partij de eindgebruiker aanbiedt te participeren in een ontwikkeling de volgende eigenschappen heeft: Bij een dergelijk project wordt niet allen een eindproduct aangeboden, maar ook deelname in de ontwikkeling hiervan. Daarbij kan de potentiële eindgebruiker invloed uitoefenen op het eindproduct via verschillende activiteiten. De volgende eigenschappen zijn iets onzekerder, gezien er geen 100% overeenstemming is.

Voorwaarden Begeleiding van dit proces is een voorwaarde, gezien de potentiële eindgebruiker hier niet zelf de kennis voor heeft. Of deze begeleiding door een daartoe gespecialiseerde persoon moet plaatsvinden is wat onzekerder. Daarbij wordt persoonlijk contact aangestipt als een niet te missen voorwaarde voor deze begeleiding. Naast begeleiding moeten kaders gesteld worden vanuit het project, waarbinnen het plan voor de ontwikkelende partij haalbaar blijft en waarbinnen de eindgebruiker de ruimte heeft. De mogelijkheden moeten volgens de ontwikkelende partijen vroeg aan de eindgebruiker duidelijk gemaakt worden. Dit geldt in deze gevallen ook voor de beperkingen. Daarbij kwamen in aanvulling op kaders die uit de locatie voortvloeiden ook de indeling van het traject naar voren. In deze gevallen was het duidelijk te zien dat de ontwikkelende partijen een grotere invloed wilden hebben op het traject. Dit door het traject dat doorlopen zou worden van te voren al vast te stellen. De vorm van de het proces zelf zijn hier in feite ook kaders De invloed die het aanbieden van een participatietraject heeft op de marketing is wat onduidelijker. De invloed van de potentiële eindgebruiker moet wel beloofd worden op een vroeg moment. Daarbij wordt het prikkelen van de potentiële eindgebruiker om deel te nemen aan dit traject gezien als een van de functies van marketing.

Activiteiten Betreffende de activiteiten van een participatietraject vallen een aantal opmerkingen te maken. Bij het traject vinden volgens de deelnemers zonder twijfel activiteiten plaats waarbij de potentiële eindgebruiker input kan leveren voor het project. Daarbij koppelt de ontwikkelende partij volgens de deelnemers bijna zeker terug naar de eindgebruiker hoe deze input benut wordt. Een andere activiteit die een groot gedeelte van de partijen signaleren zijn het benutten van eigenschappen van de groep potentiële eindgebruikers om het eindproduct te verbeteren. Dit kan door voorkeuren die zij actief of minder actief naar voren hebben gebracht in het eindproduct te verwerken. Deze activiteiten werden door een steekhoudende meerderheid waargenomen. Afwijkingen hiervan neigen naar meer input van de potentiële eindgebruiker. Het doel dat deze partijen hebben voor het benutten van een participatietraject is meerledig. Tijdens de interviews werden de activiteiten benoemd als toetsmomenten voor het plan. Hier bleken 7 van de 10 van de ontwikkelende partijen het mee eens te zijn. Dit is dus een geen sterke P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015

104

conclusie, maar het vermoeden is met een totaal van 12 eens, 3 oneens wel waarschijnlijk. Daarbij zijn volgens een groot deel van de deelnemers deze activiteiten een opmaat naar verkoop. Deze activiteiten doorlopen een aantal schalen, maar er was geen echte overeenstemming over welke schalen dit zouden moeten zijn. Een aantal keer werd de stedenbouwkundige schaal genoemd als niet van toepassing zijnde, maar dit werd ook genuanceerd tot het punt dat dit locatieafhankelijk is. In de interviews is de reserveringsovereenkomst gesignaleerd als middel om zekerheid te krijgen over de afname van een product. De vermoedens hieromtrent zijn niet met zekerheid be vestigd, maar lijken voor een groot deel van de ontwikkelende partijen toch wel te wijzen op overeenstemming. Daarbij is de noodzaak tot het verder afstemmen van de woning afhankelijk van de afspraken in de reserveringsovereenkomst. Tot slot twee algemene bevindingen. Ten eerste wordt een participatietraject met een vrij grote zekerheid door ontwikkelende partijen gezien als onderdeel van het verkoopproces. Een van de deelnemers ging zo ver om te vragen of het verkoopproces niet onderdeel is geworden van he t participatieproces. Dit lijkt een stap te ver, maar dit is waarschijnlijk afhankelijk van hoe dit traject is ingekleed. Ten tweede worden de uitkomsten van participatietrajecten gezien als input voor daaropvolgende projecten. Met vrij grote overeenstemming kan gesteld worden dat de partijen zeker voor volgende projecten, de uitkomsten van participatietrajecten een nuttige input vinden.


105

7. Conclusie De vraag waar dit onderzoek op gefundeerd is, luidt: “Hoe hebben ontwikkelende partijen hun bedrijfsproces ingericht, om bij de ontwikkeling van woningen plaats te bieden aan directe co-creatie met de eindgebruiker?” Ten behoeve van de beantwoording zijn een aantal sub-vragen geformuleerd. Deze worden met hun eigen deelconclusies beantwoord. De vragen betreffen zowel theoretische onderwerpen als empirisch onderzoek. Op basis van deze vragen kunnen aanbevelingen gedaan worden betreft ontwikkelen met een participatietraject.

7.1 Theoretisch kader 1.

Hoe ziet het bedrijfsproces dat ontwikkelende partijen typeert eruit?

De ontwikkelende partij investeert in de ontwikkeling en realisatie van een plan voor de markt. Dit kunnen woningen zijn, maar ook kantoorpanden of winkels. Daarbij kent deze partij de markt en kan deze kennis van de markt benutten om kansen op te sporen én om deze kansen te vertalen naar een vastgoedconcept. De ontwikkelende partij stuurt hierbij de realisatie van het project en de betrokken partijen binnen de randvoorwaarden naar het einddoel. De ontwikkelaar neemt ook vaak het initiatief voor de ontwikkeling. De ontwikkelende partij fungeert als bedrijf. Dit houdt in dat er zowel een technisch productieproces is, als een commercieel verkoopproces. De activiteiten van de ontwikkelende partij hebben daarmee betrekking op het technische realisatie proces en het commerciële verkoopproces. Deze activiteiten zijn simultaan. Daarbij is het technische proces gekoppeld aan de typische fases van ruimtelijke ontwikkeling.

Marketing en Verkoop

FIGUUR 84: BEDRIJFSPROCESSEN

ONTWIKKELENDE PARTIJ


106

2. Wat is co-creatie? Co-creatie is een proces waarbij alle deelnemers invloed hebben op de uitkomst er van. Bij eerder onderzoek naar co-creatie in verband met projectontwikkeling zijn verschillende vormen waargenomen. Hieruit kwam naar voren dat er drie verschillende vormen van co-creatie zijn. 1) Co-creatie met experts 2) Co-creatie met representatieve vertegenwoordigers 3) Co-creatie met eindgebruikers. Daarbij wordt gesteld dat de eerste en tweede vorm zijn gebaseerd op kennis van de woonwensen van de eindgebruiker. Deze vormen zijn daarmee indirect. De derde vorm is echter directe co-creatie. De eindgebruiker heeft dan directe invloed op het eindproduct van de ontwikkeling, doordat deze tijdens het ontwikkelproces betrokken wordt. 3. Op welke manieren kunnen gebruikers betrokken zijn bij een proces? Betrokken zijn, i.e. participatie van de kant van de eindgebruiker, gebeurd niet op één manier. Een aantal stappen is te onderscheiden die beschrijven in welke mate eindgebruikers kunnen participeren. Bij eerder onderzoek is er een spectrum gemaakt met de mogelijke gradaties waarin organisaties (en dus ontwikkelende partijen) de eindgebruiker kunnen laten participeren. Daarbij vergt elke stap in dit spectrum meer activiteit van de kant van de ontwikkelende partij om de participatie tot stand te brengen. Het spectrum is een ingekorte versie van Arnstein’s ladder. De twee meest extreme gradaties zijn door logisch redeneren afgevallen. Daardoor kan de mate van betrokkenheid eindgebruiker in zes reëel mogelijke categorieën vallen. Met deze mate van participatie verandert ook de rol van de ontwikkelende partij en de eindgebruiker.

FIGUUR 85: MATE VAN

BETROKKENHEID , EIGEN ILL. NAAR

(G EESING, 2015)

4. Welke gradaties en rollen zijn er in participatie te onderscheiden in de ontwikkeling van woningen? Deze vormen van het betrekken van de eindgebruiker zijn in de praktijk uitgewerkt in een aantal vormen. Daarbij wordt niet de intensiteit van de betrokkenheid, maar de zeggenschap in het project benut om een indeling te maken. Daarnaast verschillen per gradatie van deze vormen wanneer in de ontwikkeling de eindgebruiker betrokken raakt. Alle partijen die geïnterviewd zijn benadrukken dat hoe vroeger deze betrokken wordt, hoe beter. Daar staat echter tegenover dat bepaalde beperkingen, zoals wedstrijden of selecties, dit moment van betrekken uitstellen.


107

FIGUUR 86: MOMENT

VAN BETREKKEN EINDGEBRUIKER (EIGEN ILL.)

7.2 Inventarisering voorwaarden 5. Wat bieden ontwikkelende partijen aan de potentiële eindgebruiker bij een door hen geïnitieerde ontwikkeling met eindgebruikersparticipatie? Bij ontwikkelingen met eindgebruikersparticipatie bieden ontwikkelende partijen een traject aan waarbij de potentiële eindgebruiker kan participeren in de ontwikkeling. Bij dit participatietraject kunnen de potentiële eindgebruikers onder professionele FIGUUR 87: AANBIEDING VAN ZOWEL EEN TRAJECT ALS begeleiding invloed uitoefenen op het eindproduct van EEN EINDPRODUCT, LOCATIE ALS BEGINPUNT. EIGEN de ontwikkeling. Participatietrajecten worden vaak ILL. gekenmerkt door de belofte die de ontwikkelende partij hierbij doet. Dit kan variëren van “meedenken” bij een plan tot het “ontwerpen van je eigen huis”. Vaak wordt deze belofte gedaan voordat het schetsontwerp uitgewerkt is. Belangrijke eigenschappen van het aanbod zijn de locatie en de mogelijkheden en onmogelijkheden. De locatie is hierbij nog steeds vaak het startpunt van het ontwikkelingstraject. De begeleiding die bij deze trajecten plaatsvindt, wordt meestal ondernomen door de ontwikkelende partij óf een van de partners van de partij. Daarbij hebben deze partners zich vaak gespecialiseerd om deze begeleiding te kunnen geven. De mate van invloed die een eindgebruiker krijgt is van belang bij de vraag of deze zich al dan niet als intermediair moet opstellen. FIGUUR 88: DEELNAME EN BEGELEIDING , EIGEN ILL. 6. Binnen welke kaders kan de eindgebruiker in de praktijk invloed uitoefenen bij een eindgebruikersparticipatie? Er zijn twee sets kaders te herkennen in de casussen en interviews. De eerste set heeft te maken met de mogelijkheden voor het project. De tweede set heeft te maken met het proces dat doorlopen gaat worden.


108

Daarbij is het zo dat deze kaders met betrekking tot het project bepalen wat de mogelijkheden zijn voor het plan en de individuele woning. Verschillende partijen zijn in deze gevallen de leveranciers van deze kaders. De vorm van de woning wordt zo ingeperkt. De kaders die over het algemeen worden genoemd met betrekking tot het project zijn: -

Financieel – i.e. welke marktprijs kan een woning verkocht worden Juridisch – i.e. bestemmingsplan Esthetisch – i.e. welstandseisen Technisch – i.e. bouwbesluit

De kaders met betrekking tot het proces hebben meer te maken met het traject dat uitgezet wordt. Hierbij spelen aantal momenten waarop invloed uitgeoefend kan worden, maar ook de beslismomenten zijn voor de potentiële eindgebruikers. Ook signaleerden verschillende partijen dat er een maximale duur zit aan een participatietraject. -

Duur Beslis/Input-momenten Dosering van informatie Hoeveelheid begeleiding

Een belangrijke distinctie hierin is het onderscheid tussen interne en externe kaders. Zo zal de ontwikkelende partij, wanneer deze het proces leidt een complexere planning hebben. Daarnaast zijn er interne doelen voor een ontwikkelende partij. Op basis van financiële reden kan er door een ontwikkelende partij gestuurd worden op een paar opties. Een afweging moet dan gemaakt worden tussen de beloofde flexibiliteit en de belangen van de ontwikkelende partij.

7.3 Inventarisering activiteiten 7. Welke activiteiten worden door de ontwikkelende partij ingezet om bij een ontwikkeling met eindgebruikersparticipatie de eindgebruiker te betrekken? Het prikkelen van de eindgebruiker om mee te doen vindt plaats door middel van marketing. Deze marketingmiddelen prikkelen de eindgebruiker met de mogelijkheid om een woning te kopen, waarbij zij zelf hebben meegewerkt aan de ontwikkeling van deze woning. Wonen op de locatie speelt een rol, maar ook belangrijk is de mogelijkheid om de eigen woonwensen te realiseren in deze aanbieding. Deze communicatie wordt middels een aantal media uitgezet, zoals een project website en digitale media, fysieke reclame en middels aanwezigheid bij evenementen. Geïnterviewde partijen hebben in deze opgemerkt dat hier een intensievere marketingcampagne noodzakelijk is om potentiële eindgebruikers te laten participeren.


FIGUUR 89: ACTIVITEITEN IN AANLOOP PARTICIPATIETR AJECT, EIGEN ILL.

NAAR

109

Voor het realiseren van deze woonwensen is, zoals genoemd, het aanbieden van een participatietraject van belang. De ontwikkelende partij biedt deze meestal kostenloos aan in de vorm van bijeenkomsten. Geïnteresseerden moeten zich hiervoor kunnen aanmelden. Daarbij is een terugkoppeling van marketingmiddelen naar de plek waar deze aanmelding kan plaatsvinden van belang. Ook moet gezien de kaders duidelijk gemaakt worden hoeveel bijeenkomsten er gaan komen. De aspecten waarop men input kan leveren, moeten ook aangekaart worden.

8. Welke activiteiten worden ingezet om input van de eindgebruiker te verzamelen voor het eindproduct? Bij participatie gedurende projectontwikkeling is het gangbaar dat de ontwikkelende partij of een van zijn FIGUUR 90: ACTIVITEITEN TIJDENS PARTICIPATIETR AJECT (EIGEN ILL.) partners voorgenoemde bijeenkomsten organiseert. Vaak worden deze workshops of panels genoemd. Deze bijeenkomsten omvatten een aantal activiteiten. Deze worden zowel plenair als in kleinere groepen ondernomen. Daarbij zijn naar het inzicht van dit onderzoek de activiteiten tijdens deze bijeenkomsten te zien als: FIGUUR 91: FACILITEREN VAN INPUT, SCHEPPEN VAN BINDING , EIGEN ILL. -

Activiteiten waarbij de ontwikkelende partij het plan toelicht Activiteiten waarbij de potentiële eindgebruiker input levert voor het eindproduct van de ontwikkeling. Activiteiten waarbij de ontwikkelende partij terugkoppelt hoe de input van de potentiële eindgebruiker verwerkt zijn in het plan. Activiteiten waarbij de ontwikkelende partij kennis van de woonwensen van de potentiële eindgebruiker benut om een beter eindproduct te maken. Activiteiten waarbij de ontwikkelende partij waargenomen voorkeuren van de potentiële eindgebruiker benut om een beter eindproduct te maken.

Een “beter eindproduct” moet in deze gezien worden als een product dat beter is afgestemd op de afzetmarkt. Van belang is hier dat de deelnemers aan het participatie traject gezien worden als een segment van deze afzetmarkt. Een aantal ontwikkelende partijen signaleren ook dat voor hen deze activiteiten een markttoets zijn van hun plannen. Naast marktoets is het voor hen ook een onderdeel van het verkooptraject. In deze optiek zijn de activiteiten van het participatietraject ook bedoeld om de potentiële eindgebruiker te overtuigen daadwerkelijk eindgebruiker te worden. In andere woorden, het product aan te kopen.


110

Deze activiteiten doorlopen in veel gevallen bewust een aantal schaalniveaus, van groot naar klein. Daarbij is er geen echte overeenstemming tussen ontwikkelende partijen welke schalen dit moeten zijn. Geobserveerd is dat dit ook afhankelijk is van het plan en de locatie. Naast bijeenkomsten wordt ook vaak informatie ingezameld door middel van verschillende vormen van enquêtes, zowel digitaal als fysiek. Deze dienen vaak om te testen of bepaalde aannames correct zijn. Ook worden deze ingezet om een referentiekader te vormen voor de mensen waarmee de ontwikkelende partij de bijeenkomsten in gaat. Daarnaast geeft het een beeld van de lokale afzetmarkt. Een aantal partijen ziet echter van deze methode af omdat zij fysieke interactie willen met de potentiële eindgebruiker.

9. Welke activiteiten zijn noodzakelijk om te komen van de resultaten van eindgebruikersparticipatie naar het eindproduct van een ontwikkeling hiermee? Bij het einde van een participatietraject wordt het eindproduct van dit traject doorgaans te koop aangeboden aan de participanten. Als zij ingaan op zo’n bod dan bieden de meeste ontwikkelende partijen vaak nog aan om de propositie verder aan te passen aan persoonlijke wensen en behoeftes. Bij de stap om over te gaan van het collectieve participatie traject, benutten veel partijen reserveringsovereenkomsten. Reserveringsovereenkomsten waren een veel voorkomend verschijnsel bij de onderzochte ontwikkelende partijen. Deze overeenkomsten worden door ontwikkelende partijen ingezet om commitment voor het project vast te leggen. De eigenschappen van zo’n overeenkomst verschillen per ontwikkelende partij. Een kans op een woning in het plan dat gebaseerd is op de woonwensen van de groep is het ene uiterste. Een ander uiterste is wanneer de reserveringsovereenkomst recht geeft op een kavel in het plan en de tijd die noodzakelijk is om de woonwensen van die individuele eindgebruiker vorm te geven met een architect. Tussen deze vormen (en mogelijk er buiten) liggen nog een aantal andere opties. Afhankelijk van de gestelde kaders en afspraken zal verder afgestemd moeten worden. Hier wordt gedoeld op twee vormen van afstemmen. De noodzaak hiervan is afhankelijk van hoeveel vrijheid er in het plan is. De casussen maakten duidelijk dat de woning intern “op maat” van de wensen van de eindgebruiker moet worden gemaakt. Daarnaast kan bij een grote mate van vrijheid in het plan het voorkomen dat combinaties van woningen naast elkaar onwenselijke situaties oplevert. Dan moet afgestemd worden tussen de woningen op plan niveau zodat deze situaties niet gerealiseerd worden.

FIGUUR 92: VAN EINDPRODUCT


PARTICIPATIE NAAR VERKOOP

111

7.4 Beantwoording hoofdvraag “Hoe hebben ontwikkelende partijen hun bedrijfsproces ingericht, om te komen tot directe cocreatie met de eindgebruiker?” Door als ontwikkelende partij een begeleid participatietraject aan te bieden. Bij dit traject krijgt de potentiële eindgebruiker een mate van invloed op de te ontwikkelen woning, zodat deze zijn woonwensen hierin kan verwerken. Middels dit traject wordt de potentiële eindgebruiker vanaf een vroeg moment betrokken bij de ontwikkeling van een woning. Door een aantal activiteiten kan de woning tijdens dit traject aangepast worden aan deze potentiële eindgebruiker. Ontwikkelende partijen gebruiken hierbij de actieve input als wel de eigenschappen van deze potentiële eindgebruiker om een beter eindproduct te realiseren. Veel partijen zien de participatie als een toets voor hun plan. Daarnaast zien ontwikkelende partijen dit participatietraject als onderdeel van het verkoopproces. Participatietrajecten bouwen dan ook vaak op naar een verkoopbijeenkomst, i.e. de eerste kans om een ontwikkelde woning te reserveren of te kopen. Ook is er vaak een mogelijkheid om een woning of kavel voor een woning te reserveren in het participatietraject. Deze overeenkomsten worden vaak opgenomen om een mate van commitment zeker te stellen. Op individuele basis wordt na een dergelijke overeenkomst de woning nog aangepast naar de smaak van de eindgebruiker. Bij aankoop in een participatietraject suggereert dit dat het eindproduct de waarde heeft bereikt die het aankopen waard maakt voor de potentiële eindgebruiker. Model Op basis van de activiteiten die gesignaleerd zijn en de eigenschappen die deze hebben is een model opgesteld. In dit model worden de acties die en ontwikkelende partij ten opzichte van een participerende eindgebruiker moet nemen vermeldt.

FIGUUR 93: SAMENGEVOEGD

MODEL VAN PARTICIPATIETR AJECT, EIGEN ILL.


112

7.5 Handreikingen praktijk Voor ontwikkelende partijen biedt het direct laten participeren van de eindgebruiker volgens de experts in de praktijk een aantal voordelen. Participatie met de eindgebruiker kan aldus de praktijk bijdragen aan een beter winstperspectief. Daarnaast liggen er kansen voor de huidige samenleving als eindgebruikers van woningen. Ook geeft het een onderscheidend vermogen voor de ontwikkelende partij. Een aantal punten dragen aan dit perspectief bij. Deze punten zijn aangedragen door de praktijk als toegevoegde waarde: -

Een grotere klanttevredenheid Het opdoen van marktkennis Een kortere doorlooptijd Grotere afzetzekerheid Lager risico op herontwikkeling

Bij het gebruik van eindgebruikersparticipatie moet een ontwikkelende partij: -

-

Bedenken dat het een, maar niet de enige werkwijze is. Het is een aanvullend gereedschap voor de ontwikkelende partij. Begrijpen dat er mensen zijn die weinig behoefte hebben aan participatie. Overwegen of eindgebruikersparticipatie van nut is voor de locatie. Overwegen welke mate van betrokkenheid de eindgebruiker beloofd moet worden in het participatietraject. Kaders verkennen waarbinnen de potentiële eindgebruiker zijn of haar invloed kan uitoefenen. Deze kaders worden ook gebruikt om het resultaat bij te sturen. Een consistent traject bedenken door middel welk de eindgebruiker kan participeren. Schatten welke mix van activiteiten zich het best leent voor de mate van invloed die de eindgebruiker krijgt, maar die ook de beste toetsing van het plan en meeste binding met de potentiële eindgebruiker. Schatten of het traject afgestemd moet worden op een bepaalde doelgroep. Schatten of het traject, gezien de mate van invloed van de potentiële eindgebruiker, gebaat is bij een onafhankelijke intermediair bij het proces.

Binnen het traject moet de ontwikkelende en / of de begeleidende partij: -

-

-

De geïnteresseerde voorzien van informatie betreft de mogelijkheden van het plan en de mogelijkheden en onmogelijkheden tijdens het participatietraject. I.e. Verwachtingsmanagement Uitvinden wat de wensen van deze geïnteresseerde zijn. Input van de geïnteresseerde faciliteren. Input van de geïnteresseerde verwerken. Terugkoppelen welke input wel en niet is verwerkt en waarom. De waargenomen voorkeuren van een groep benutten om het plan te verbeteren. Beseffen dat participatie zelf niet het doel is, maar het verkopen van het eindproduct. Dit betekent ook dat het product goed genoegd op de eindgebruiker is afgestemd, als deze bereid is het gevraagde bedrag er voor te betalen Bijsturen op input om de haalbaarheid van het plan te behouden. Een goed traject wordt echter ook gekenmerkt door ruimte om bijzondere wensen uit te werken. Ruimte laten in het proces zodat een geïnteresseerde ook nog op een later moment kan instappen.


113

-

Een woning in het plan aan de deelnemer aanbieden, door middel van reservering, of directe koop. In een geval van een reservering bied dit een mate van commitment maar ook de ruimte om de woning verder te finetunen.

En in het bijzonder moet de ontwikkelende partij: -

Toegankelijk zijn. Luisteren en adviseren. Transparant zijn.

Bovendien moet de ontwikkelende partij aan het einde van het participatietraject: -

Zorgdragen dat er geen onwenselijke situaties ontstaan in het plan. Zorgdragen dat de verwerking van woonwensen gerealiseerd wordt, zoals beloofd. Zorgdragen dat de kennis opgedaan tijdens het participatietraject verzameld wordt voor volgende projecten.

7.6 Aanbevelingen vervolgonderzoek Gezien dit onderzoek ingaat op het onderwerp op een verkennende wijze, zijn e r een aantal aanbevelingen te doen betreft vervolgonderzoek.

Perspectief Dit onderzoek behandelt eindgebruikersparticipatie bij projectontwikkeling, vanuit het perspectief van de ontwikkelende partij. Het is een verkenning van de verschillende activiteite n en voorwaarden die aanwezig zijn vanuit de ontwikkelende partij, wanneer deze eindgebruikersparticipatie benut en aanbied. In deze is het nuttig om te kijken hoe deze wijze van ontwikkelen wordt ervaren vanuit de eindgebruiker in kwestie. Deze kennis kan gebruikt worden om het ontwikkelproces verder op de eindgebruiker af te stemmen. Wat zijn hier de eigenschappen die hem of haar aantrekt én dan doet besluiten om het eindproduct van de ontwikkeling te kopen? Zijn dit mensen die gelokt worden door de belofte van invloed en anders op een andere plek gaan wonen? Of hadden ze dan eenvoudigweg langer afgewacht met kopen? Dit zijn interessante aspecten aan eindgebruikersparticipatie die mogelijk onderbelicht zijn. Daarbij is het echter duidelijk dat het aanbieden van de mogelijkheid een behoefte aanboort die bij (een deel van) de markt leeft. Onderzoek naar achterliggende mechanismen zou nuttig kunnen zijn om beter in te spelen op marktomstandigheden. Daarnaast lijkt de behoefte er te zijn om onvervulde wensen tot uiting te brengen in een woning. De persoon te herkennen die met deze wensen zit is een mogelijke grond voor onderzoek. Een speler die onderbelicht is in dit onderzoek, is de gemeente als partij. De heroverweging van de rol van gemeente als faciliterende partner is een jonge. Het is daarom interessant om te zien hoe deze partij inspringt op projecten waar burgers en marktpartijen de ontwikkeling sturen. Een onderzoek naar de faciliterende overheid, ook met betrekking tot bijvoorbeeld hoe deze CPO en andere vormen van opdrachtgeverschap stimuleert zou geen gek idee zijn. Gemeentes hebben hier een groot belang bij, gezien dit de partij is die participatie op een áántal beleidsvelden gebruikt en dus moet vormgeven.

Type project Een blinde vlek in dit onderzoek is dat het uitgaat van grondgebonden koopwoningen. Immers is hier veel diversiteit mogelijk. Desalniettemin zijn tijdens het onderzoek ook een paar voorbeelden P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015

114

gevonden van een gestapeld concept waarbij geparticipeerd kon worden in de ontwikkeling van appartementen. De processen die hieraan vastzitten lijken logischerwijze complexer en daarbij is het interessant om de achterliggende processen te verkennen. Een andere wijziging in type project zou het kijken naar eindgebruikersparticipatie bij commerciële huur kunnen zijn. Daarbij is het sturen op een unieke woning die tegelijkertijd voor iedereen bewoonbaar is een belangrijk aspect. Weer een andere variant is terug te vinden in een beweging die de laatste jaren gaande is. In het kader van de crisis wordt er gekeken naar transformatie van leegstaand vastgoed. Participatie bij renovatieprojecten zou een interessante wending kunnen geven aan een vervolgonderzoek, gezien de kaders waarmee gewerkt moeten worden waarschijnlijk anders zijn. Binnenstedelijke vernieuwing is een goede grond voor de invloed van de burger, gezien deze partij hier al aanwezig is. Toch behandelt dit onderzoek louter de nieuwe invulling van braakliggende gebieden en sloop-nieuwbouw.

Wat levert het op? Een bijzonder lastige vraag die opdook tijdens dit onderzoek was de vraag: levert eindgebruikersparticipatie onder de streep iets op? Als gekeken wordt naar de toegevoegde waardes van welke beweerd worden dat ze aan het proces vasthangen, zijn deze het waard? Klanttevredenheid is ook een belangrijk aspect hier. Daarnaast is de financiële kant van het plaatje ook onderbelicht. Het bewijzen van de financiële voordelen van de afzetzekerheid en de risicovermindering zou een sluitstuk kunnen zijn voor de toegevoegde waarde van eindgebruikersparticipatie bij projectontwikkeling. Geïnterviewde partijen waren van mening dat het wel bijdraagt en waren redelijk tevreden met de door hen genoemde voordelen. Zij waren echter niet instaat om hier preciezer over te zijn.

Internet als drijvende kracht Bij dit onderzoek is gefocust op traditioneel, fysiek samenwerken. Echter zijn bedrijven in dit digitale tijdperk steeds meer in staat om de eindgebruiker via data te bestuderen. Big Data is een onderwerp dat maar net boven komt drijven. Onderzoeken hoe data van personen kan leiden tot bepaalde eigenschappen van woningen is een ander interessant onderwerp dat aanbevolen kan worden. Verschillende partijen hebben aangegeven de eindgebruiker te volgen en de interactie met de partij te documenteren. Daarnaast is crowdfunding in participatietrajecten is een mogelijke optiek hierin. Gebruik maken van verschillende platformen om de inbreng en commitment te faciliteren zou financieringsmogelijkheden kunnen vergroten.

Participatie en selecties Selecties en wedstrijden werden herkend als beperkende factor voor het betrekken van de eindgebruiker. Daarbij is het noodzakelijk om een plan tamelijk ver uit te werken om een selectie te kunnen winnen. Bovendien zijn de redenen voor het selecteren van een partij vaak terug te voeren op financiële doelstellingen. Onderzoek naar een type selectie waar vroegtijdig de eindgebruiker wordt meegenomen is hierdoor een interessante uitdaging.


115

8. Reflectie Met dit onderdeel is dit onderzoek toegekomen aan het sluitstuk. Deze reflectie is een terugblik op bijna een vol jaar afstuderen. Daarbij wordt teruggekeken naar het onderzoek zelf en het onderwerp. Daarnaast worden een aantal van de beperkingen van het onderzoek aangekaart.

8.1 Reflectie op proces Weinig plannen lopen uiteindelijk zoals ze oorspronkelijk zijn uitgedacht. Het klinkt als een cliché, maar dit is voor dit onderzoek toch zeker waar. Iedere student die in enige vorm te maken heeft gekregen met strategie, weet dat de voorgenomen strategie vaak groeit naar een “ emergent strategie”. Gesteld kan worden dat voortschrijdend inzicht dit altijd teweeg kan brengen. Zo is het proces dat doorlopen is niet perfect of rechtlijnig. De onderwerpen die behandeld zijn hebben een zeker abstractieniveau. Termen als “co-creatie”, “klantgestuurd ontwikkelen” en “eindgebruikersparticipatie” hebben allemaal een vorm van overlap met elkaar. Het is daarom bij dit soort onderzoek zeker dat valkuilen ontstaan. Zeker bij praktijkonderzoek, waar de woorden op plekken subtiele en minder subtiele manieren andere betekenissen hebben. Het is deze definitiekwestie die praktijkonderzoek belangrijk maakt, maar theorievorming lastig. Ook gezien het relatief jonge vak van ontwikkelaar is dit geen unieke situatie. De genoemde valkuilen, als wel de kansen en onmogelijkheden die praktijk onderzoek met zich meebrengen, doen de weg naar het eindresultaat kronkelen. Dit kost tijd en energie, waarbij de wil tot doorgaan soms onder druk staat. Methodiek In de methodiek is veel geschakeld. Bij de aanzet tot een onderzoeksvoorstel was er binnen de empirie sprake van twee rondes interviews om informatie uit de praktijk te halen. Daarbij is er gaandeweg in het jaar een verschuiving richting cases gekomen met in plaats van een tweede ronde diepte interviews een validatieronde middels stellingen. Daarnaast is het lastig om een ontwikkelproces te structureren. Dit kwam ook pas later om de hoek kijken. De observatie dat de ontwikkelende partij als bedrijf te maken heeft met een technische en commerciële functie heeft hierbij echter geholpen. Bestudering op operationeel niveau in plaats van op een hoger abstracter niveau is daarom de uiteindelijke werkwijze van dit onderzoek. Literatuuronderzoek Hoewel co-creatie en participatie twee veel beschreven thema’s zijn, is er weinig wetenschappelijk onderzoek naar te vinden met betrekking tot projectmatige ontwikkeling. In de laatste jaren beperkt zich dit voornamelijk tot scripties van voorgangers in Real Estate and Housing. Daarom was het belangrijk om een goede basis te leggen met betrekking tot de thema’s die werden aangesneden. Veel van de gebruikte typologieën van samenwerkingsvormen zijn daarnaast beperkt. Ze zijn herkenbaar, maar in de praktijk zorgen context en omstandigheden vaak voor mengvormen. Interviews De interviews waren interessante stappen op weg naar een beeldvorming met betrekking tot de praktijk van eindgebruikersparticipatie. Gezien het onderwerp en de verschillende werkwijzen was het nuttig en waardevol om te zien hoe verschillende professionals van verschillende achtergronden hiernaar kijken. Het werd duidelijk hoe mensen het gebruikten en hoe de vormen die zijn beschreven niet vast staan maar in kleine onderdelen verschuiven. Ook de P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015

116

contextafhankelijkheid van werkwijzen werd door alle deelnemers benadrukt. Daarbij kon bijvoorbeeld consumentgerichte ontwikkeling eigenschappen van medeoprdachtgeverschap aannemen. Ook kunnen dit soort gradaties verschillen tussen de fases of binnen de onderdelen van het plan. Casusonderzoek In het verlengde hiervan waren de case studies ook bijzonder nuttig. Het werd hier ook duidelijk dat bepaalde eigenschappen van verschillende partijen afhangen. Ook het geven van een voedingsbodem, in de vorm van een casus, aan een theorie laat meer zien dan alleen de abstracte werkwijze. Het geeft daarnaast ook een aanvullend beeld van de andere veranderingen die in de context van het project plaatsvinden. Validatie Tijdens de P-2 van dit onderzoek was er nog sprake van diepte-interviews om de gevormde vermoedens te testen. Dit was een vorm van validatie geweest, waarbij de informatie door enkele experts grondig getest kan worden. Echter veranderde deze voorkeur in de periode tussen P-2 tot P-4. Bovendien bleek de tijd na afloop van de casussen redelijk beperkt. Daarom zijn de vermoedens en deelconclusies in stellingen samengevat en via een online formulier getoetst. De voordelen die dit had, waren dat er een aanmerkelijk aantal deelnemers was. Op deze wijze kon ook eenvoudig teruggekoppeld worden naar de oorspronkelijke deelnemers aan de interviews. Een nadeel van deze methode was de abstractie van termen. Waarschijnlijk heeft tussen de respondenten enig verschil in interpretatie plaatsgevonden. Maar dit had ook bij diepte interviews kunnen plaatsvinden.

8.2 Reflectie op inhoud Het thema waar dit onderzoek binnen plaats heeft gevonden was “Changing Roles”. Een van de twee thema’s waaruit in het afgelopen jaar het afstudeerlab van UDM bestond. Dit onderzoek speelt zich af in de nieuwe relatie die bij eindgebruikersparticipatie ontstaat tussen de ontwikkelende partij en de eindgebruiker. Hoewel beperkt tot het perspectief van de ontwikkelende partij, geeft dit onderzoek een voorbeeld van hoe samenwerking ingericht kan worden. En hoe participatie voortkomt uit de veranderende posities die het gevolg zijn van de recente economische crisis. Participatie op zich is niet een recent verschijnsel. Echter moet Nederland steeds meer wennen aan een “participatiesamenleving” zoals deze in 2013 benoemd is door onze vorst. De uitwerking van participatie is lastig, aangezien deze voor projectmatige werkwijzen altijd op contextuele basis met nieuwe kaders moet plaatsvinden. Daardoor verandert continu de invloed van de eindgebruiker, per project. Tijdens dit onderzoek was er de kans om een aantal voorbeelden hiervan in de praktijk te bestuderen. Hoewel de theorie een aantal tussenvormen kent waarbij de ontwikkelende partij een proces initieert, zijn deze vormen in de praktijk soms moeilijk te onderscheiden. Dit hangt enerzijds met het vocabulaire van de partij samen. Anderzijds is ruimtelijke ontwikkeling een complex, meer-laags, verschijnsel. Als men naar woningen kijkt dan kunnen deze op verschillende niveaus beïnvloed worden. In dit onderzoek is er op bepaalde punten voor teruggeweken om te snel termen te benutten als “co-ontwikkeling” en “medeopdrachtgeverschap”. In de casussen was er op bepaalde schaalniveaus ook sprake van wat men consumentgerichte ontwikkeling zou noemen. Terwijl op lagere schaalniveaus sprake


117

was van een bijzonder grote vrijheid. Ervaring leert dat het eerder een spectrum is dan een ordinale schaal. Andere valkuilen van het participatie denken zijn dat dit dé oplossing is voor iedereen. In de samenleving en daarmee ook de markt zijn gedifferentieerde groepen te onderscheiden. Deze hebben hun eigen behoeftes en activiteiten. Een zo hoog mogelijke hoeveelheid zeggenschap over hoe de toekomstige woning er uit komt te zien, is voor een kleine groep zaligmakend. Desalniettemin is er ook een grotere groep die wel iets van zichzelf willen terugzien in de woning die zij gaan bewonen.

8.3 Beperkingen Het onderzoek is op een paar manieren beperkt. Het bestudeert alleen de Nederlandse situatie. Door de complexe verschillen in woningmarkten als wel wetgevende kaders is het lastig om te gaan vergelijken tussen verschillende methodieken in verschillende landen. Daarnaast beperkt dit onderzoek zich tot grondgebonden woningen. Hoewel de methodieken hiervoor het best zijn ontwikkelt, is het lastig om vanuit dit type uitspraken te doen over andere woning typologieën en de verschillen in werkwijze die hiervoor noodzakelijk zijn.

8.4 Persoonlijke reflectie Op dit moment stap ik als auteur van dit onderzoek uit het beschrijvende perspectief. Dit onderzoek was interessant om te doen en ik vond het bijzonder leuk om mensen uit de praktijk te interviewen. Daarbij was het bij tijd en wijle ook confronterend. In zo verre kan ik zeggen dat ik een associatief denker ben. Dit is een eigenschap waarbij frictie ontstaat bij een logisch, gestructureerd, stap voor stap onderzoek. Ik ben me er van bewust dat dit onderzoek makkelijker had kunnen gaan als ik misschien een andere methode had ingezet. Het was wellicht beter geweest om zoals enkele van mijn voorgangers een Delphi studie te doen. Daarbij moet ik zeggen dat ik dan een volledig ander type onderzoek had gedaan. Maar dit is een blik terug, over de schouder. Enthousiasme voor het onderwerp heeft me een eind gebracht, ook al was de richting niet altijd helder. Inzet voor dit onderzoek is ook nodig om het tot een goed einde te brengen. Dit had minder met een strakke planning te maken en meer met 100% inzet wanneer deze noodzakelijk was. Daarbij wil ik aan toekomstige afstudeerders enige tips meegeven. Als je begint, zorg dat je je onderwerp goed overdenkt en maak dan de beslissingen en ga daarop verder. Beslissingen te lang uitstellen omdat je niet zeker bent slokken tijd op, kan ik nu uit ervaring zeggen. Tegelijkertijd levert het met een idee in zee gaan, louter vanwege de tijdsdruk, niet de allerbeste ideeën op. Een andere tip: mocht je vanuit een bedrijf willen afstuderen, dan kan het nuttig zijn om vroeg in je onderzoek met dat bedrijf aan tafel te gaan zitten. Kijken waar zij mee zitten binnen jouw onderwerp levert vaak relevante vragen op. Hiervoor hoef je, net zoals plannen volgens dit onderzoek, nog niet alle onderdelen helemaal uitgewerkt te hebben. Uiteindelijk heb ik mijn afstuderen gecombineerd met werken bij een Haags bedrijf, betrokken bij het herontwikkelen van leegstaand vastgoed. Dit stond los van mijn onderzoek, maar heeft zondermeer mijn horizon verder verbreed in een positief opzicht. Terugkijkend op afgelopen jaar kan ik zeggen dat dit onderzoek niet alleen een verkenning was van co-creatie, maar ook een ontdekkingstocht binnen de wereld van de woningbouwontwikkeling. De nieuwe inzichten die ik heb opgedaan en de mensen die ik heb P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015

118

ontmoet en gesproken waren goede ervaringen. Het uitwerken van de uitkomsten was niet altijd even gestructureerd maar ook een uitdaging.

8.5Tot slot De gebouwde omgeving heeft mij altijd mateloos geboeid. Daarbij ben ik een voorstander van het betrekken van de eindgebruiker bij het ontwikkelen wanneer dit kan. Eindgebruikersparticipatie is naar mijn inzicht namelijk één van de manieren waarop de ontwikkelingsbranche bewuster is geworden van de producten die zij aflevert en waarmee ze blijvend op haar toekomstbestendigheid kan sturen. En als wij, ook als gebruikers een product krijgen dat beter op onze behoeften aansluit, dan kan de samenleving hier alleen maar beter van worden.


119

Bronnen Aalpol, S. (2015). Interview met Sander Aalpol. In T. D. Mengerink (Ed.). Arnstein, S. (1969). A ladder of citizen participation. Journal of the American institute of planners, 35(4), 216-224. Bakker, P., Evers, S., Hovens, N., Snelder, H., & Weggeman, M. (2005). Het Rijnlands model als inspiratiebron. Holland management review(103). Beenders, R. (2011). Vraaggestuurd bouwen: Een processtructuur voor de samenwerking tussen een particulier collectief en een marktpartij. (MSc), TU Delft, Delft. Bentley, C. (2010). Prince2 (3 ed.). Oxford: Butterworth Heinemann. Bijsterveld, K. (2011). Duurzaamheid uit de kaboutersfeer. Building business. Binnenkamp, R. (2010). Preference-based design in architecture. (Doctor), TU Delft, Delft. Brouwer, J. J., & Moerman, P. (2007). Angelsaksen versus Rijnlanders: zoektocht naar overeenkomsten en verschillen in Europees en Amerikaans denken. Apeldoorn: Garant. Bryman, A. (2012). Social research methods. Oxford: Oxford University Press. Crobach, Y. B. T. M. (2014). Participation in Post-Disaster Redevelopment. (MSc), TU Delft, Delft. Davenport, T. (1993). Process Innovation: Reengineering work through information technology. Boston: Harvard Business School Press. de Groot, A., & Dansberg, L. (2015). Interview met Arjen de Groot en Lydia Dansberg. In T. D. Mengerink (Ed.). de Hoog, W. (2011). Learning within urban area development: the case of HafenCity Hamburg. (MSc), TU Delft, Delft. Diephuis, H. (2014). Interview met Hanneke Diephuis. In T. D. Mengerink (Ed.). Dohle, T. (2015). Interview met Theo Dohle. In T. D. Mengerink (Ed.). Doove, S. T., & Prince, Y. M. (2013). De innovativiteit van het MKB in 2013. Zoetermeer: Panteia. ERA Contour. (2014). De Nieuwe Kaai. Retrieved 18 april, 2015, from http://www.denieuwekaai.nl/nieuws/ Fenster, M. (1999). Community by covenant, process, and design: cohousing and the contemporary common interest community. Journal of Land Use & Environmental Law, 151. Geesing, C. (2015). Public engagement from a developers perspective. (MSc), TU Delft, Delft. Gemeente Schiedam. (2007). ‘Een aandachtswijk op de goede weg’. Schiedam: Gemeente Schiedam. Gemeente Schiedam. (2013). Informatiebrochure: Europese openbare inschrijving Parkgrachtblok en Parkblok 2. Schiedam. Groat, L., & Wang, D. (2002). Chichester: John Wiley and Sons Ltd. Grönroos, C. (2008). Service logic revisited: who creates value? And who co-creates? European Business Review, 20(4). Haak, M. (2014). De veranderende ontwikkelaar: Succes door innovatie. Delft: TU Delft. Haan, d., H. . (2010). Collectief particulier opdrachtgeverschap Partijen en proces. . Amsterdam. Hammer, M., & Champy, J. (1993). Reengineering the Corporation: A Manifesto for Business Revolution. New York: Harper Business. Hardjono, T. W., & Bakker, R. (2006). Management van bedrijfsprocessen. Alphen aan de Rijn, ZH: Kluwer. Heurkens, E. W. T. M. (2012). Privaat-gestuurde gebiedsontwikkeling: Sturing, samenwerking en effecten in Nederland en Engeland Hollands Midden Ontwikkeling. (2013). Woerden Centraal: Jij kiest jouw Woerden Centraal. Retrieved 8 maart, 2015, from http://woerdencentraal.nl/ Hooghiemstra, T. (2012). (Eindgebruiker)participatie als commercieel marketinginstrument. (Msc), TU Delft, Delft. Huisman, C. (2013). Planbureau: Aanpak Vogelaarwijken mislukt. Volkskrant. Retrieved from http://www.volkskrant.nl/leven/planbureau-aanpak-vogelaarwijken-mislukt~a3483782/ P4 verslag - Dion Mengerink 4003853, 05-05-2015

120

IAP2. (2007). IAP2 Spectrum of public participation. Retrieved 13 december, 2014, from http://www.iap2.org.au/documents/item/84 Joosen, P. (2015). Interview met Patrick Joosen. In T. D. Mengerink (Ed.). Kalliste Woningbouwontwikkeling. (2015a). Jeroen Suijkerbuijk. Retrieved 10 april, 2015, from http://www.kalliste.nl/over-ons/members/ Kalliste Woningbouwontwikkeling. (2015b). Wonen bij Beatrixpark. Retrieved 10 april, 2015, from http://www.wonenbijbeatrixpark.nl/ Kaner et al., S. (2014). Facillitator's guide to participatory decision-making. San Francisco: JosseyBass. Keers, G., & Butter, S. (1999). Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw. Amsterdam: RIGO Research en Advies. Keers, G., & Butter, S. (2003). Toekomst voor consumentgericht ontwikkelen Amsterdam: RIGO Research en Advies. Keuning, D. (1989). Management en organisatie. Leiden: Stenfert Kroese. Keuning, D. (1993). Bedrijfskunde. Houten: Stenfert Kroese. Keuning, D. (1994). Bedrijfskunde. Houten: Stenfert Kroese. Knipscheer, N. (2015). Interview met Nico Knipscheer. In T. D. Mengerink (Ed.). Kotler, P., Rackham, N., & Krishnaswamy, S. (2006). Ending the war between sales and marketing. Harvard Business Review, July - August. Kranenborg, P. (2015a). Interview met Peter Kranenborg. In T. D. Mengerink (Ed.). Kranenborg, P. (2015b). Locatiebezoek Woerden Centraal. In T. D. Mengerink (Ed.). Kwee, L. (2006). Participatie en personalisatie. Wooninnovatiereeks, 10. Kwee, L. (2008). Co-ontwikkeling. Wooninnovatiereeks, 20. Levine, R., Locke, C., Searls, D., & Weinberger, D. (2000). The Cluetrain Manifesto. Cambridge: Perseus Publishing. Mak, A., & Franzen, A. (2014). Geld en gebiedsontwikkeling: morgen gezond weer op. Retrieved 16 oktober, 2014, from http://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikel/10969-geld-engebiedsontwikkeling-morgen-gezond-weer-op Mintzberg, H. (2001). Organisatiestructuren. Den Haag: Academic Service. Mulder, F. A., & Tepper, H. J. (1999). Resultaatgerichte bedrijfsvoering. Alphen a/d Rijn: Samsom. Nab, M., Rutten, P., Schalekamp, M., & Veldhuizen, J. (2011). Samenwerking tussen publiek en privaat suplement. In F. d. Zeeuw & A. Franzen (Eds.). Delft: Praktijkleerstoel gebiedsontwikkeling TU Delft. Noorman, A. W. (2006). Particulier opdrachtgeverschap. Rotterdam: Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting. Normann, R., & Ramirez, R. (1994). Designing interactive strategy : from value chain to value constellation. Chichester: Wiley. Nozeman, E. F. (2008). Handboek projectontwikkeling. Voorburg: NEPROM. O'Cass, A., & Ngo, L. V. (2010). Value creation architecture and engineering: A business model encompassing the firm‐customer dyad. European Business Review, 22(5). Peek, G.-J. (2013). 'Ontschotten' als kern van duurzame gebiedsontwikkeling. Retrieved 15 oktober, 2014, from http://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikel/4295-ontschotten-als-kern-vanduurzame-gebiedsontwikkeling PMI. (1996). A guide to the project management body of knowledge. Sylva, North Carolina: PMI Publishing Division. Prahalad, C. K., & Ramaswamy, V. (2004). Co-creation experiences: The next practice in value creation. Journal of Interactive Marketing, 18(3). Prins, E. (2008). Particulier opdrachtgeverschap en stedelijke gebiedsontwikkeling. (MCD), Erasmus Universiteit Rotterdam Technische Universiteit Delft, Utrecht.


121

Pröpper, I., Litjens, B., & Weststeijn, E. (2006). Wanneer werkt participatie: Een onderzoek bij de gemeenten Dordrecht en Leiden naar de effectiviteit van burgerparticipatie en inspraak. Vught: Partners + Pröpper. Pröpper, I., & Steenbeek, D. (1999). Evaluatie van interactieve methoden: "De aanpak van interactief beleid: elke situatie is anders". Amsterdam: Partners Pröpper. Putman, M. (2010). Een nieuwe ontwikkelaar? (MSc ), Erasmus, Rotterdam. Qu, L., & Hasselaar, E. (2011). Making room for people: Choice, voice and liveability in residential places. Amsterdam: Techne Press. Ramaswamy, V. (2009). Towards an expanded paradigm of value creation. Marketing Review St. Gallen, 6. Ramaswamy, V., & Gouillart, F. (2010). The power of co-creation. New York: Free Press. Ridderhof, J. (2012). Woningnieuwbouw daalt naar 35.000 woningen. Retrieved from http://www.bouwkennis.nl/persberichten/woningnieuwbouw-daalt-naar-35-000-woningen/ Rietberg, P. (2012). Het financieren van vastgoedontwikkelingen. (MSc), TU Eindhoven, Rijssen. SEV. (2010). Zelfbouw in Nederland: Tien jaar experimenteren. Rotterdam: Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting. Straub, S. (2012). Co-creation in real estate. (MSc), TU Delft, Delft. Stroink, R. (2014). De klant kan het niet zelf. from http://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikel/11775-de-klant-kan-het-niet-zelf Teece, D. (2010). Business models, business strategy and innovation. Long Range Planning, 43(2). ten Have, F. J. M., Berns, S. W., van den Bouwhuijsen, E. C. M., & Celik, H. (2012). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven - Actualisatie 2012: Deloitte. Terpstra, P. R. A. (2007). Consumentgericht bouwen: Niet zonder haken en ogen. B&G, Mai/Juni, 22‐ 25. Tummers, L. (2011). Intentional communities: methods for reviewing the rise of citizens' housing initiatives in a European perspective. Paper presented at the European Network for Housing Research 2011, Toulouse. Van 't Verlaat, J. (2008). Stedelijke gebiedsontwikkeling in hoofdlijnen. Rotterdam: Erasmus Universiteit Rotterdam. Van Dale. (2010). Van Dale, Groot woordenboek van de Nederlandse taal (14 ed.). Utrecht: Van Dale. van der Molen, F. (2011). Co-creatie bij Wiener & Co. Nul20, 57. van Kalmthout, R. (2014). Interview met Rob van Kalmthout. In T. D. Mengerink (Ed.). van Wolveren, S. (2014). Gebiedsontwikkeling, nieuwe stijl. from http://www.triode.nl/nieuwsbrief/art05.html Vandehoek, F. (2014). Interview met Florentien Vandehoek. In T. D. Mengerink (Ed.). Vargo, S., Maglio, P., & Akaka, M. (2008). On value and value co-creation: A service systems and service logic perspective. European Management Journal, 26(3). VROM. (2000). Mensen, wensen, wonen. Den Haag. Vroom, R. W. (2001). Zicht op producten procesontwikkelingsinformatie - In het bijzonder bij toeleveranciers aan de automobielindustrie. (Doctor), TU Delft, Delft. Wolting, B. (2006). PPS en gebiedsontwikkeling. Den Haag: Sdu Uitgevers. Zijgers, H. (2008). Consumentgericht ontwikkelen. (MSc), TU Delft, Delft. Zuidgeest, L. (2015). Interview met Laura Zuidgeest. In T. D. Mengerink (Ed.).


122

Bijlage 1 – Stellingen ter Validatie

Eindgebruikersparticipatie door ontwikkelaars Dit formulier is opgesteld naar aanleiding van mijn afstudeeronderzoek naar hoe projectontwikkelaars eindgebruikersparticipatie hebben geaccommodeerd in hun bedrijfsproces. Hierbij wordt gekeken hoe zij omgaan met een proces waarbij de potentiële eindgebruiker het eindproduct van een woningbouwontwikkeling kan beïnvloeden. De voorlopige conclusies zijn gevat in achttien stellingen. Deze zijn onderverdeeld in de voorwaarden een participatietraject met zich meebrengt en de activiteiten die tijdens een participatietraject noodzakelijk zijn. Daarbij deze stellingen te beantwoorden zijn met "eens" of "oneens". Daarnaast biedt het formulier ook nog ruimte voor eventuele opmerkingen. Wat is uw naam? ____________________________________________________________________________

Participatie Voorwaarden 1. Bij een ontwikkeling met eindgebruikersparticipatie wordt naast een eindproduct een traject aangeboden door de ontwikkelende partij.* Ver pl i cht



Eens



Oneens Opmerkingen ____________________________________________________________________________ 2. Professionele begeleiding is noodzakelijk bij deze eindgebruikersparticipatie.*

Ver pl i cht



Eens



Oneens Opmerkingen ____________________________________________________________________________ 3. De bijbehorende rol van begeleider kan door de ontwikkelende partij zelf worden waargenomen zolang de persoon die deze functie heeft hiertoe gespecialiseerd is.* Ver pl i cht



Eens



Oneens Opmerkingen ____________________________________________________________________________

Kaders voor partijen Het is noodzakelijk om vooraf de kaders vast te stellen om de ontwikkeling met eindgebruikersparticipatie haalbaar te maken.


123

4. Kaders voor externe deelnemers (i.e de potentiële eindgebruikers) moeten voor aanvang van het participatietraject gesteld worden, zodat deze bewust is van hoeveel invloed hij op het eindproduct kan uitoefenen.* Ver pl i cht



Eens



Oneens Kunt u deze kaders noemen? ____________________________________________________________________________

5. Kaders voor interne deelnemers (i.e. de ontwikkelende partij en haar partners)moeten voor aanvang van het participatietraject gesteld worden, zodat deze dit traject kunnen bijsturen op een haalbaar eindproduct.* Ver pl i cht



Eens



Oneens Kunt u deze kaders noemen? ____________________________________________________________________________

Marketing Om eindgebruikers te trekken voor het eindproduct van een ruimtelijke ontwikkeling is marketing noodzakelijk. Bij het vroeg betrekken van de potentiële eindgebruiker zal deze marketing dus ook vroeg opgestart moeten worden. 6. De belofte van invloed op het eindproduct moet tegelijkertijd bekendgemaakt worden met het idee van het eindproduct.* Ver pl i cht



Eens



Oneens Opmerkingen ____________________________________________________________________________ 7. Het prikkelen van de potentiële eindgebruiker om te participeren bij de ontwikkeling van het eindproduct is de belangrijkste functie van marketing in aanloop naar een participatietraject.*

Ver pl i cht



Eens




Participatie Activiteiten Bij een eindgebruikersparticipatietraject wordt dit traject gevormd door ee n set activiteiten die verschillende vormen kunnen aannemen. Dit zijn: 8. Activiteiten waarbij de potentiële eindgebruiker input levert voor onderdelen van het plan en eindproduct. Een voorbeeld hiervan is het schetsen van de gewenste woningindeling.* Opmerkingen Ver pl i cht



Eens





124

9. Activiteiten waarbij de ontwikkelende partij terugkoppelt hoe de input van de potentiële eindgebruiker in het plan verwerkt is. Een voorbeeld hiervan is het presenteren van het resultaat van de verwerking van gemeenschappelijke keuzes voor het totaalplan.* Ver pl i cht



Eens



Oneens Opmerkingen ____________________________________________________________________________ 10. Activiteiten waarbij de ontwikkelende partij kennis van de woonwensen van de eindgebruiker benut om een beter eindproduct te realiseren. Een voorbeeld hiervan is het ontwerp van de woning aanpassen aan de wens om er te kunnen blijven wonen op een latere, meer zorgbe hoevende leeftijd.* Ver pl i cht



Eens



Oneens Opmerkingen ____________________________________________________________________________ 11. Activiteiten waarbij de ontwikkelende partij waargenomen voorkeuren van de eindgebruiker benut om een beter eindproduct te realiseren. Een voorbeeld is het aanbieden voor alle woningen van een veelgevraagde optie, zoals dubbele terrasdeuren.* Ver pl i cht



Eens




Eigenschappen Activiteiten 12. Alle activiteiten waarbij de potentiële eindgebruiker invloed heeft op het eindproduct zijn toetsmomenten voor het plan van de ontwikkelende partij.* Ver pl i cht



Eens



Oneens Opmerkingen ____________________________________________________________________________ 13. De activiteiten waarbij een potentiële eindgebruiker invloed kan uitoefenen op het eindproduct werken toe naar een mogelijkheid om dit product aan te kopen. * Ver pl i cht



Eens



Oneens Opmerkingen ____________________________________________________________________________ 14. De activiteiten waarbij de potentiële eindgebruiker invloed heeft op het eindproduct doorlopen alle schaalniveaus van een plan, van stedenbouwkundig plan, naar indeling van de woning.* Ver pl i cht



Eens



Oneens Tot welke schalen beperkt zich dit volgens u? ____________________________________________________________________________


125

Reserveren Bij een eindgebruikersparticipatietraject wordt vaak gewerkt met een vorm van optie - of reserveringsovereenkomst. 15. Het tekenen van een reserveringsovereenkomst geeft zowel de ontwikkelende partij als de eindgebruiker een mate van zekerheid betreft de afzet van het eindproduct.* Ver pl i cht



Eens



Oneens Opmerkingen ____________________________________________________________________________ 16. Individuele afstemming van het eindproduct met de woonwensen van de eindgebruiker moet plaatsvinden na het afsluiten van een reserveringsovereenkomst.* Ver pl i cht



Eens




Slot Bij een eindgebruikersparticipatietraject worden potentiële eindgebruikers gestimuleerd het eindproduct van het traject te kopen. 17. Het participatietraject is daarmee onlosmakelijk onderdeel van het verkoopproces.* Ver pl i cht



Eens



Oneens Opmerkingen ____________________________________________________________________________ 18. Resultaten van eerdere eindgebruikersparticipatietrajecten zijn bruikbaar om kaders te scheppen voor een volgend eindgebruikersparticipatietraject* Ver pl i cht



Eens



Oneens Opmerkingen

Uw reactie is opgeslagen. Hartelijk dank voor uw medewerking.


126

Het vermogen tot Co-creatie

Recommend Documents