Het rendement van de ruimte?

Het rendement van de ruimte? Huisvestingseconomie, een nieuw vakgebied

7 april 1999

De Nederlandse vereniging van bouwkostendeskundigen (nvBK) bestaat dit jaar 25 jaar. De nvBK verenigt een relatief nieuwe beroepsgroep binnen de brede discipline van bouw- en constructie-economie. Vroeger was het de architect die, als gemachtigde van de bouwheer, de acceptabele kostprijs voor bouwwerken calculeerde en het geraamde budget in de loop van het project beheerde. Deze taken hebben zich verzelfstandigd in het vele werk waarvoor men tegenwoordig de bouwkostendeskundige kan inhuren. Inmiddels is het takenpakket in dit vlak van kostenraming en kostenbeheersing (kostenmanagement) uitgebreider aan het worden. Niet langer wordt van bouwkostendeskundigen gevraagd om snel en exact budgetten te calculeren, noch beperkt hun taak zich tot het managen van de kostenbewaking tijdens ontwerp, besteding en/of uitvoering van een (ver)bouwproject. Met vragen over de mate waarin bepaalde gebouwen ook werkelijk economisch zijn ontworpen, gaat de bouwkostendeskundige steeds vaker opereren als adviseur constructie-economie. In zijn rol als bouwkostenmanager was hij al vaak adviseur bouweconomie. Momenteel zien we de behoefte ontstaan aan advies in het nog bredere veld van de huisvestingseconomie. Medio vorig jaar organiseerde het bestuur van de nvBK een werkgroepje om over de perspectieven van dit voor ons land nieuwe vak van huisvestingseconomie te brainstormen. Dit groepje mensen, een soort discussie platform waarbij ook niet-leden van de nvBK werden uitgenodigd, is inmiddels een paar keer bijeen geweest om te praten over een drietal vragen: 1. Hoe zou huisvestingseconomie gedefinieerd moeten worden? 2. Is huisvestingseconomie een zaak van bouwkostendeskundigen en/of bouweconomen? 3. Is er behoefte aan een eigen beroepsorganisatie voor huisvestingseconomen (binnen de nvBK)? De gesprekken verliepen buitengewoon stimulerend en een groeiend aantal mensen geeft inmiddels blijk van interesse om mee te praten. Kortom, het wordt tijd dat we proberen concreet te worden. Korte geschiedenis Al meer dan zes jaar geleden richtte de nvBK een aparte sectie ‘Building Experts’ op, die, als we de discussies van de toen betrokken mensen goed begrijpen, ook al met het Nederlandse begrip huisvestingseconomen’ werd aangeduid. Ook toen werden de bijeenkomsten niet alleen door bouwkostendeskundigen bevolkt. De panelleden van nu zitten over het algemeen evenwel toch iets dichter bij het vak van ‘Construction Economist’ (in ons land misschien iets te snel vertaald met bouwkostendeskundige). Op een moment dat Europees gezien de Construction Economists (verenigd in de CEEC) en de Building Experts (samenkomend in de AEEBC) elkaar opnieuw lijken te vinden, lijkt het moment aangebroken om ook in eigen land te bezien of de tijd nu rijp is voor een expliciete organisatie van deze relatief nieuwe discipline. De sectie building experts c.q. huisvestingseconomie van destijds, ging uit van een interessante vraagstelling: “Wat gebeurt er als accountants, bedrijfskundigen en bouweconomen bij elkaar komen om voor een bedrijf een zgn. building audit op te stellen? En hoe zouden zij de portefeuille of investeringsplannen van een exploitant van vast goed beoordelen?” (Han Joppe, in een interne notitie, eind 1993) Met deze vragen werd geprobeerd een Nederlandse vertaling te maken van het vakgebied dat in de Angelsaksische wereld bekend staat als dat van de zgn. ‘Building Surveyor’, ‘Building Economist’ of ‘Building Expert’. In de toelichting op de vakgebieden binnen de Royal Institute of Chartered Surveyors, lezen we hoe Building Surveyors (Kwaliteitsdeskundigen), door zich te specialiseren in constructies, milieurisico’s, gebreken en verzekeringsaangelegenheden, als Gebouwdeskundigen (Building Experts) bij uitstek deskundig zijn op het gebied van de bouwtechniek.

Han Joppe initieerde een werkgroepje van vooral niet-nvBK leden. Hij vond aandacht voor het nvBK initiatief onder accountants, arbeidsdeskundigen, facilities-managers en een enkele bouwkostendeskundige. Hijzelf noemde zich in die tijd, terecht of niet, in ieder geval voorbarig, bouweconoom. Het kleurrijk gezelschap, (met banen bij toonaangevende bedrijven als bijvoorbeeld Deloite & Touche, ABNAMRO, Schiphol) had enige moeite met de nvBK als leider van dit initiatief, maar was wel degelijk geporteerd voor het idee dat ze een nieuw vakgebied op het spoor waren, een snel opkomend vakgebied ook, het best in het Nederlands te vertalen als huisvestingseconomie. Om uit te vinden of hun enthousiasme terecht was, bedachten ze dat ze de concrete vraag zouden moeten kunnen beantwoorden wat de beoefenaren van dit vak zouden kunnen betekenen voor het midden en klein bedrijf. Uiteindelijk hebben ze maar drie keer gezamenlijk vergaderd. Misschien hadden ze zichzelf niet zo’n moeilijke markt moeten kiezen, misschien waren ze hun tijd vooruit. Misschien was hun definitie te beperkt en hadden er meer disciplines bij betrokken moeten worden. Waarschijnlijk was het de combinatie van alle drie geopperde redenen dat de nieuwe sectie zo’n snelle dood vond. Steeds heeft het bestuur van de nvBK de kwestie van de huisvestingseconomie op haar agenda gehouden. Alle jaarvergaderingen werd het beleidsvoornemen geformuleerd om uitbreiding van ons vakgebied te zoeken in die richting. Onze ‘Nieuwsbrief’ werd al bijna een jaar geleden omgedoopt tot ‘Tijdschrift voor Bouwkostenkunde en Huisvestingseconomie’. Eindelijk vonden we de tijd rijp om binnen onze eigen gelederen mensen voor een vergadering bijeen te roepen. De discussie in de werkgroep In de gesprekken van de laatste maanden probeerden de gesprekspartners één voor één antwoord te geven op de bovengenoemde drie vragen. In de vergadering van september 1998 kwam het volgende naar boven. Harriet Wildenberg (sinds kort in dienst bij een belangrijke woningbouwvereniging in Amsterdam) zou het vak zeer breed willen zien. Volgens haar gaat het de huisvestingseconoom niet alleen om het ‘rendement’ van een gebouw, maar is ook zeker de locatie waarop het bouwwerk gesitueerd is en het stedenbouwkundige concept waarin het moet functioneren van doorslaggevend belang. Ze onderstreept bijvoorbeeld de factor bereikbaarheid, die voor elk soort gebouw weer anders bepaald moet worden. De functionaliteit van elk soort vast goed wordt m.b.v. wisselende parameters bepaald. Juist de potenties van de omgeving en/of de aard van de verzameling van een aantal gebouwen samen, bepalen het ‘rendement’ en dus de toekomst. Hans Wouters (GEAM Consult) pleit voor het integreren van Facilities Management in alle gebieden van de bouweconomie. Voor huisvestingsdeskundigen is dat natuurlijk een evidente zaak, maar voor veel bouwkostendeskundigen zou in dit gebied wel eens de start van hun werk kunnen liggen. De meeste toekomstige bouwprojecten zullen immers uitgaan van bestaande huisvesting. Joop Helms (Inbo BV, adviseurs, stedenbouwkundigen en architecten) noemt de tendens van toenemend dubbel of meervoudig grondgebruik. Veel gebeurt zowel boven als onder de grond (zie in Den Haag de Ministeries; zie in Rotterdam de Koopgoot). Cees Gerritse (afdeling Bouwkunde, TU Delft) stelt de relevantie van het vakgebied als vanzelfsprekend, mits het primaire proces dat op, in of rondom bouwwerken plaats vindt, (dat door die bouwwerken wordt gefaciliteerd) als uitgangspunt wordt genomen. Het gaat altijd om de dynamiek van dat primaire (bedrijfs-)proces. Eerst moet een organisatie geanalyseerd worden. Bij de bouw van een bank, moet bekend zijn hoe de bank denkt. De analyse van het bedrijfsproces en de bedrijfslogistiek moet steeds vertaald kunnen worden naar eisen aan het bouwwerk waarin dat proces moet kunnen plaatsvinden. En bij het zoeken naar de optimale voorwaarden voor dat primaire proces moet men zeker ook naar de locatie kijken. Bert Karsens (…) vindt ook dat huisvestingseconomie een heel breed gebied bestrijkt. Alles heeft er mee te maken. Waarschijnlijk is de samenkomst van slechts drie disciplines (accountancy, bedrijfseconomie en bouwkostenkunde) te weinig. Je moet ook naar architectuur en constructie kijken. Jeacques Derksen (ABC, Arnhem) onderstreept nogmaals het verschil tussen bouwkostendeskundigen en gebouw-economen. Natuurlijk praten bouwkostendeskundigen ook mee over kosten en baten in de gebruiksfase van een bouwwerk, maar de economie van het efficiënte gebouwgebruik gaat over zoveel meer zaken dan de economie van het efficiënte e/o effectieve bouwen, dat zeker sprake zal moeten zijn van een aparte deskundigheid of beroep.

Willum Cornelissen (schrijver van dit verslag, inmiddels ook werkzaam bij Inbo BV) herinnert de aanwezigen aan het grote streven van veel bouwkostendeskundigen om naast de gebruikelijke elementenramingen ook zgn. functionele begrotingen te kunnen maken. Een tweedeling in het bouweconomisch advies die enigszins paralel loopt aan de tweedeling in de leer van de bouwobjecten: fysieke (bouw)componenten naast (gebouw)ruimten. Juist in de vroege fasen van een (potentieel) bouwproject is behoefte aan die functionele begrotingen of analyses. En die zullen veelal gevoed moeten worden met cijfers uit het gebruiksfasen van gebouwen; het is alsof hier de fasen zich tot een cirkel sluiten. Maar dan zou het onderscheid tussen bouw- en huisvestingseconomen toch minder groot moeten zijn dan nu gesuggereerd wordt. In dit groepje mensen bleek dat er heel veel te praten valt over het vak huisvestingseconomie. De stelling dat huisvesting altijd vanuit het primaire proces moet gebeuren werd in vele toonaarden herhaald en bevestigd, daar werden we het blijkbaar eens. Er blijft steeds sprake van een wisselwerking. Een bank moet een rijk image uitstralen, maar dat wil nog niet zeggen dat de elke dure investering de beste is. Want ook voor een bank geldt dat de exploitatielasten waarschijnlijk het belangrijkste zijn; de financieringslasten van de investeringen vormen immers slechts een onderdeel van die exploitatielasten. En dan kan het best zo zijn dat lage financieringslasten een dure functionaliteit met zich brengen, en dat moet worden meegenomen. Van belang is hierbij: hoe kun je het primaire proces beoordelen op efficiency. Een bouwkostendeskundige wil steeds alles in geld uitdrukken. Dit is niet altijd mogelijk. Er ligt een wereld open voor onderzoek op dit gebied. De verantwoordelijkheid in deze gaat ver. Exploitatie lasten zijn moeilijk te geven op het moment van het schetsontwerp. Hoe kun je bedrijfseconomische functionaliteit meten vanuit een schets? Bedrijfseconomisch onderzoek naar de meest optimale manier van bouwen is van belang, ook waar het bijvoorbeeld gaat om de tijd die beschikbaar is om een bouwwerk gereed te hebben voor gebruik. Hoe wordt eigenlijk in een zgn. “building audit” de output gemeten? Functionele exploitatie daar gaat het om, maar dat brengt ons op het prestatie bestek, en dat blijkt toch een moeilijke zaak te zijn. Het voortraject zou gewijzigd moeten worden in de zin dat misschien nog veel meer disciplines betrokken zouden moeten worden bij het opzetten van programma’s van eisen. En daarmee werd impliciet ontkennend antwoord gegeven op de vraag of huisvestingseconomie alleen een zaak van bouwkostendeskundigen en/of bouweconomen is. Dat het óók een zaak van hen is, zeker, maar niet van hen alléén. De vraag of er behoefte is aan een vakorganisatie voor huisvestingseconomen (al of niet binnen de nvBK) werd naar een volgende bijeenkomst doorgeschoven Het rendement van de ruimte In een tweede bijeenkomst in januari van dit jaar (1999) werd de centrale stelling van de vorige bijeenkomst nog eens voorop gesteld: huisvesting moet altijd vanuit het primaire proces gebeuren. Zonder analyse van het proces dat gehuisvest moet worden, kan geen zinnig woord gezegd worden over de economie van bestaande of toekomstige bouwwerken. Voor alle ruimten geldt dat het rendement (financieel, sociaal, cultureel, etc.) bepaald wordt door de mate waarin het voldoet of bijdraagt aan de behoeften van het proces dat zich binnen die ruimten moet afspelen. Inmiddels hebben zich twee nieuwe deelnemers op ons platform gemeld: Frits Seijffert (vakgroep vastgoedmanagement en gebouwbeheer van de faculteit bouwkunde aan de T.U.D) houdt vervolgens een vurig pleidooi voor het integraal benaderen van alle economische vragen in de bouw. Hij verfoeit de splitsing tussen allerlei gespecialiseerde afdelingen. Beheerders hebben andere visies dan beleggers; beleggers kijken weer anders tegen plannen voor ver- of nieuwbouw aan dan gebruikers. Huisvestingseconomie zou juist al die verschillende belanghebbenden met elkaar moeten kunnen laten praten. Rob de Wildt (RIGO research en advies Amsterdam) herinnert aan de ontwikkelingen bij de Rijksgebouwendienst (RGD). Vroeger kende de dienst een grote hoeveelheid regionale bouwkostenafdelingen. Daar werd zeer terzake kundig controle uitgeoefend op de bouw- en onderhoudsprocessen voor de verschillende overheidsklanten. Inmiddels rekent men bij de RGD alle beslissingen over (ver)bouw, aankoop en onderhoud van gebouwen door vanuit het zgn. exploitatie-rendement.

Met deze interventies is de toon gezet: Huisvestingseconomie overstijgt de bouw- en constructie-economie, want zij houdt zich bezig met het rendement (kernbegrip uit de economie) van investeringen in nieuwe of bestaande gebouwen. Huisvestingseconomie moet uitspraken kunnen doen over het rendement van de ruimte zelf.

opbrengsten,  onderhoudskosten  +  cashflow   (inkomsten  m inus  totaal  k osten  (incl.  beheer  &  financiering)) onderhoud   g eindexeerd inkomsten   -­‐   k osten inkomsten   g eindexeerd cashflow   ( expl.periode) Beheer   +   D otatie   O hd-­‐fonds (reële)   financieringskosten

fl  1.600.000

fl  1.200.000

fl  800.000

fl  400.000

39

37

35

33

31

29

27

25

23

21

19

17

15

13

9

11

7

5

3

1

fl  0

-­‐fl  400.000

Bovenstaand grafiekje toont wat voor soort mensen, puur economisch gezien, bij het vak betrokken zijn: • Marktonderzoekers • Makelaars • Beleggers • Verzekeringsdeskundigen • Bouwkostendeskundigen • Accountants en fiscalisten • Facilities-managers en onderhoudsmensen En misschien kunnen er nog wel meer financiële beroepen worden toegevoegd. De beperking van de figuur en dit lijstje zit in het verscholen blijven van deskundigen buiten de financiële disciplines. Er kan ook sprake zijn van sociale of culturele rendementen. Probleem is dan wel dat die zo moeilijk direct meetbaar zijn. We houden het erop dat de andere disciplines argumenten aandragen die in economische kunnen worden vertaald, desnoods als PM-posten. Wel is duidelijk dat het plaatje nog teveel zich concentreert op de zgn. financiële input. Er zal uitgebreider ingegaan moeten worden op de mogelijke output. Dat was overigens ook een van de cruciale vragen die vorige bijeenkomst was blijven liggen: hoe meet men bij een building audit de effectiviteit van een gebouw? De vraag naar het rendement van de ruimte is en blijft altijd een vraag naar de effectiviteit van een bepaalde ruimtelijke constructie!

Voorbeeld: Een medisch centrum moet, om effectief haar diensten te kunnen uitvoeren, bereikbaar zijn. Maar als de feitelijke gebouwvorm te krap is of om andere bouwtechnische redenen eigenlijk niet voldoet, zal perfecte nieuwbouw buiten het bereik van haar directe verzorgingsgebied geen oplossing zijn. Zo zal de verhuizing van gehandicapte mensen uit een oude verzorgingsflat in een dorpskern, naar een hypermodern en luxueuze behuizing vlak naast een modern ziekenhuis ergens in de weilanden ver buiten het dorp, voor veel bewoners waarschijnlijk geen verbetering inhouden. Veel meer voorbeelden kan men verzinnen om aan te geven dat investeringen in verhuizingen, verbouwingen, nieuwbouw of voortgaande instandhouding van bestaande bouwwerken misschien toch niet zo effectief (rendabel) zijn als de kwaliteit van het object waarin werd geïnvesteerd op zich zelf deed vermoeden. Natuurlijk kan men volhouden dat indien een investering niet voldoet aan de behoeften van mensen of organisaties, zich dat zeker zal vertalen in teruglopende of uitblijvende inkomsten: de klanten blijven weg. Moeilijker wordt het echter als klanten geen keus hebben, of wanneer het gaat om een bedrijf dat door verkeerde investeringen in de huisvesting de productiviteit ziet teruglopen bijvoorbeeld omdat het niet meer de juiste werknemers kan verleiden om er te komen werken. Zo zijn we weer terug bij de eerste stelling dat huisvestingseconomie de discussie tussen alle belanghebbende bij de ruimte voor bepaalde activiteiten meetbaar moet maken en vertalen naar de meest effectieve (of rendabele) oplossing, nu en in de toekomst. Bouwkostenkunde en Huisvestingseconomie En zo komen we bij de vraag of het noodzakelijk is, dat huisvestingseconomie wordt ontwikkeld als een eigen beroep? Een nieuw vakgebied met een aansprekende titel, zoals building experts in andere landen. Het vak van hen die gezamenlijk een audit kunnen opzetten van een bestaand of nieuw te bouwen gebouw voor een bepaalde verzameling activiteiten. Want het zal die audit moeten zijn die antwoord geeft op de vraag of en in welke mate: 1. Doorgegaan moet worden met het instandhouden van de bestaande huisvesting; 2. Naar een andere al bestaand ruimte zal moeten worden verhuist; 3. Een project voor nieuwbouw en/of grondige renovatie moet worden gestart. File: Building Audit GEBOUW EXPLOITATIE Instandhouding Onderhoud

BOUWPROJECT Programma

Audit initiatief

Eisen & Definities

Kontrakt Bestek & Tekeningen

Werkplan

Uitvoering Oplevering

a = actie i = informatie b = besluit

Toets

investeringsanalyse budget bewaking

VERHUIZEN

prijsvorming

kwaliteitsevaluatie

Binnen dit grote kader is het eigenlijk niet zo belangrijk of een econoom die gespecialiseerd is in de bouw eerder een bedrijfseconoom is met kennis van huisvesting dan een huisvestingsdeskundige die een opleiding heeft als econoom of cost-engineer. Het doel van ons discussieplatform is: verbreden van het eigen vakgebied door actief te zijn op dit nieuwe. Huisvesting is een actueel onderwerp van belang. Facilities manager, gebouw expert, huisvestingsdeskundige, het zijn allemaal beroepen die zeker veel te doen hebben met economie. Je ziet overal nieuwe organisaties ontstaan op dit gebied van efficiënt huisvestingsmanagement en gebouw beheer. De COMOG, de VOGON, de FMN. Aan de universiteiten groeit en bloeit het zgn. vast goed management. Bij de rijksbelastingen werkt men aan uniformering van de taxatie-methoden voor allerlei soorten vast goed, denk ook aan de W.O.Z. Er lijkt voldoende actualiteit om gemotiveerd door te gaan en een eigen ontwikkeling op dit terrein warm te houden. Wil de nvBK groeien, vooral ook kwalitatief, dan is het tijd om de trom te roeren. Het gaat ook in de bouwkostenkunde uiteindelijk om het rendement van de ruimte. De een start vanuit het gebouw en de ander start vanuit de exploitatie, doch steeds vanuit het primaire proces gedacht. De markt en het afzetgebied is en blijft van belang. De maatschappelijke context van locatie, gebouw en bedrijfsmiddelen is evenzeer van belang. Gebruikersdata, kennis en know-how van dat veel genoemde primaire (bedrijfs-)proces spelen hierbij een rol. Milieubelasting, gebruikskosten als sturings-instrumenten, er zijn teveel factoren om op te noemen. Er zal gewerkt moeten worden aan een overzicht van oude en nieuwe kennis voor dit grote gebied van huisvestingseconomie. Wellicht dat de ideeën van PARAP uitgewerkt moeten worden. De aftasting van ontwikkelingen op het terrein van de huisvestingseconomie blijkt inspirerend. Het nvBK tijdschrift voor bouwkostenkunde en huisvestingseconomie zal verslag blijven doen van de gesprekken. Een thema-avond zou aan dit onderwerp kunnen worden gewijd. Meer namen moeten worden genoemd van personen die bij deze discussies betrokken moeten worden, omdat zij actief zijn op dit gebied: prof. Hans de Jonge (TUD), prof. Wim Keeres, prof. Dries Zwagenberg (TUE), Wietze van Houten (RGD), Willem Meijer, David Meijer (HEVO), Vincent Gruis (woningcorporaties), Piet Wentzel (PRC BC, COMOG), toonaangevende mensen uit de accountancy, institutionele beleggers, makelaars, redacteuren en uitgevers van tijdschriften voor de bouw, et cetera. We besloten dat het tijd werd om een soort openbare bijeenkomst te organiseren. De vakgroep bouwmanagement en vastgoed beheer (BMVB) aan de faculteit Bouwkunde van de TU Delft is bereid gelegenheid te bieden. Misschien is een leuke vraag als thema voor die bijeenkomst als volgt te formuleren: “Moet de vakgroep BMVB van de faculteit Bouwkunde van de TU Delft worden omgedoopt tot vakgroep Huisvestingseconomie?” (Ondertitel: “bij het afscheid van prof. Frits Seijffert”) Voor wat betreft de nvBK staat de vraag op de agenda hoe we in Nederland een erkende discipline huisvestingseconomie kunnen ontwikkelen. Op basis van de inhoud en het verloop van de geannonceerde openbare bijeenkomst in Delft zal de vereniging bezien hoe een aparte sectie vorm kan geven aan de organisatie van deze nieuwe beroepsgroep. Willum Cornelissen - Eindhoven, Badhoevedorp, Woudenberg – 07/04/1999 Ps. De organisatie van de openbare bijeenkomst is in handen van de vakgroep BMVB. De nvBK biedt haar diensten daarbij aan. Dit artikel kan als bijlage bij de uitnodiging gebruikt worden.