Het nieuwe (stads)kantoor. Thema: Duurzaam bouwen

Het nieuwe (stads)kantoor Thema: Duurzaam bouwen

21 januari 2008

1.

INLEIDING.................................................................................................................................... 1

2.

ENERGIE EN MILIEU .................................................................................................................. 1

3.

FLEXIBILITEIT ............................................................................................................................. 1

4.

ONDERHOUD .............................................................................................................................. 4

BIJLAGEN: - Bijlage A: Convenant FSC-gecertificeerd Haaglanden (2007) - Bijlage B: Rapport ‘Kwantificatie milieukwaliteit stadskantoor Delft’ - Bijlage C: Richtlijnen ten behoeve van onderhouds- en exploitatievriendelijk bouwen

1.

INLEIDING Delft wil HNK op een milieuvriendelijke en duurzame wijze realiseren en exploiteren. Het Nieuwe kantoor is een van de pilotprojecten uit het Klimaatplan Delft en de gemeente onderscheef ook het “Convenant voor het bevorderen van het gebruik van FSC-gecertificeerd hout in de bouw binnen Haaglanden in 2007’ . Ook in het coalitieakkoord 2006-2010 is gesteld dat de gemeente HNK wil zien als voorbeeld van duurzaam bouwen en energiebesparing. Duurzaamheid moet integraal onderdeel zijn van de architectuur. Duurzaamheid in de zin van energie en milieu maar ook in de zin van flexibiliteit, toekomstwaarde en mobiliteitsontwikkelingen. Dit werkdocument – dat onderdeel vormt van het Programma van Eisen - geeft een gekwantificeerde prestatie die de gemeente wil bereiken met betrekking tot de duurzaamheid van HNK. Deze prestatie vertoont een grote overlap met de ambities die ook op andere thema’s zijn geformuleerd.

2.

ENERGIE EN MILIEU Een belangrijk onderdeel van duurzaam bouwen vormt de milieukwaliteit van het gebouw. In het Programma van Eisen d.d. 10 mei 2007 waren deze eisen uitgebreid beschreven. Inmiddels heeft de gemeente deze milieu-uitgangspunten gekwantificeerd. Hiertoe zijn de eisen vertaald in een Greencalc+ score voor het ontwerp. Met deze methodiek kunnen de ontwerpende partijen zelf een optimaal pakket van maatregelen vaststellen om aan de voorgeschreven prestatie te voldoen, waarbij geen sprake is van voorgeschreven maatregellijsten. De oorspronkelijk uitgangspunten zijn hiermee dus niet gewijzigd en blijft nog steeds gelden dat de EPC-eis 20% lager is dan de eis in Het Bouwbesluit op het moment van indiening bouwaanvraag. Daarnaast dient minimaal 20% van de verbruikte hoeveelheid elektriciteit lokaal, duurzaam dient te worden opgewekt. In bijlage B is het rapport opgenomen met de vertaling van het oorspronkelijke Programma van Eisen naar de Greencalc+ invoer. De gemeente heeft haar milieu-ambities laten vertalen in een gekwantificeerde prestatie-eis, zijnde Greencalc+ score (Gebouw Index) van 300. De berekening op basis van het programma Greencalc+V2.00. Daarbij is de toepassing van FSC-hout een verplicht onderdeel. Belangrijk onderdelen om de Duurzaam bouwen prestatie te behalen ligt in de flexibiliteit en onderhoud. Deze thema’s zijn hieronder richtinggevend uitgewerkt.

3.

FLEXIBILITEIT Gebouwen moeten onder invloed van maatschappelijke ontwikkelingen, technische vernieuwingen, organisatorische veranderingen kunnen wijzigen. Om eventuele wijzigingen in de organisatiestructuur en krimp of groei in de toekomst op een adequate wijze in de huisvesting te kunnen opvangen, zal de huisvesting flexibel moeten zijn. Praktisch leidt dit tot het principe van scheiding van ‘drager’ (de gebouwstructuur, het casco) en ‘inbouw’ (de scheidingswanden en verdere inrichting). De drager wordt ontworpen om gedurende een lange periode (bijvoorbeeld 40 à 50 jaar) in stand te blijven; de inbouw kan voortdurend aan actuele eisen en behoeften worden aangepast. Ook een zonering in het gebouw kan bijdragen aan de flexibiliteit. Naarmate het wijzigen van een gebouw(deel) i.v.m. aanpassing aan een veranderend gebruik gepaard gaat met minder kosten en minder verbouwtijd wordt een gebouw meer flexibel genoemd. Verhogen van de graad van flexibiliteit kan een verhoging van de investeringskosten betekenen, maar betekent ook een verhoging van de (toekomst)waarde van het gebouw. Investeren in een te grote mate van flexibiliteit betekent dat een deel van de investering nooit rendement zal opleveren (teveel ruimte, te hoge exploitatiekosten, meer onderhoud, te dure verplaatsbare scheidingswanden) en kan leiden tot het niet optimaal voldoen aan de beoogde functie. In het onderstaande worden de uitgangspunten beschreven voor het realiseren van flexibele huisvesting. Daarbij wordt moet onderscheid gemaakt worden in de volgende elementengroepen: de draagconstructie; de installaties; de ruwe afbouw; de fijne afbouw. Er moet op worden gelet dat deze onderdelen evenredig bijdragen aan de mate van flexibiliteit en dat deze onderdelen ook in dat opzicht op elkaar worden afgestemd. In het algemeen verhoogt royaal dimensioneren qua ruimte, constructies en installaties de flexibiliteit, maar uit oogpunt van kostenbeheersing is dit doorgaans niet verantwoord. Flexibiliteit kan ook worden bevorderd door het gebruik van gestandaardiseerde elementen en materialen.

1

3.1 Draagconstructie De constructie moet zodanig ontworpen worden, dat de gebruiksmogelijkheid van het gebouw minimaal wordt beperkt door de draagconstructies, zodat aanpassing en veranderbaarheid (flexibiliteit) van het gebouw mogelijk zijn. Dit houdt in, dat vrijstaande kolommen in ruimten moeten worden vermeden en dat binnenwanden, als daar kolommen in worden opgenomen, aan de vertrekzijde vlak zijn. De binnenwanden moeten in principe geen dragende functie hebben. In aangrenzende vertrekken, die ooit door het weglaten van scheidingswanden gecombineerd kunnen worden, moeten de plafonds en vloeren op hetzelfde peil worden afgewerkt. De draagconstructie draagt bij aan de flexibiliteit als: grote overspanningen en grote kolomafstanden mogelijk zijn; stabiliteit vooral wordt gerealiseerd door de kolom-, balken vloerconstructies en weinig of geen andere stabiliteitselementen nodig zijn; verticale tracés (schachten, trappen) zelfdragend, niet stabiliserend zijn en op logische plaatsen in het gebouw zijn opgenomen; zoveel mogelijk vrije installatieruimte in twee hoofdrichtingen beschikbaar is (sparingen in hoge balken voor leidingdoorvoer); functionele stramien- en traveematen worden gekozen. 3.2 Installaties De installaties moeten zo uniform en flexibel mogelijk worden ontworpen, zodanig dat latere wijziging en/of uitbreiding met minimale kosten kunnen worden gerealiseerd. Als uitgangspunt wordt gehanteerd dat er geen (zo min mogelijk) installatievoorzieningen op, aan of in binnenwanden worden gemonteerd. De installaties dragen bij aan de flexibiliteit als: de hoofdtracés buiten veranderbare zones worden gelegd (bijvoorbeeld wel in gangzones, niet in zones voor kantoor- en ondersteunende ruimten); distributiesystemen met aan- en afvoerpunten en aansluitingen worden geordend op basis van het gebouwmoduul (stramien- en traveematen); installaties ‘gelaagd’ worden aangebracht; boven verlaagde plafonds, van boven naar beneden: wateraan- en afvoerende leidingen; luchtkanalen; sterk- en zwakstroom (of vanuit de gevel). schakelpanelen, armaturen, sanitair etc. worden gestandaardiseerd. 3.3 Ruwe afbouw De ruwe afbouw draagt bij aan de flexibiliteit door: de maatvoering van gevels of gevelelementen, scheidingswanden, sanitaire ruimten e.d. te baseren op het gebouwmoduul (stramien- en traveematen); te kiezen voor elementen die ‘droog’ kunnen worden gemonteerd en gedemonteerd; het toepassen van standaard producten en -materialen, waarmee wordt voldaan aan algemeen geldende eisen; het voldoen aan plaatselijk zwaardere eisen moet worden bereikt door daar afwijkende producten en materialen toe te passen of door toevoegingen aan de standaard producten en -materialen. 3.4 De fijne afbouw De fijne afbouw draagt bij aan de flexibiliteit door: de maatvoering van wanden vloerafwerkingen, separaties, vrijdragende plafonds, vast meubilair e.d. te baseren op het gebouwmoduul (stramien- en traveematen); te kiezen voor elementen en materialen die ‘droog’ kunnen worden gemonteerd en gedemonteerd; het toepassen van standaard producten en -materialen, als verplaatsbare scheidingswanden en systeemplafonds, waarmee wordt voldaan aan algemeen geldende eisen; het voldoen aan plaatselijk zwaardere eisen moet worden bereikt door daar afwijkende producten en materialen toe te passen of door toevoegingen aan de standaard producten en -materialen; beperking van het aantal vloer-, wanden plafondafwerkingen. Maatsystemen; stramienmaat en traveediepten Het maatsysteem (stramienma(a)t(en) en traveediepte(n)), waarvan de ruimtematen kunnen worden afgeleid, moet leiden tot een flexibel gebouw, maar mag niet leiden tot inefficiënt ruimtegebruik. Er

2

moet worden gestreefd naar een uniforme flexibiliteit van de vertrekindelingen, waarbij rekening moet worden gehouden met standaardafmetingen van systeemplafonds en -wanden.

3

ONDERHOUD 4. Omdat duurzaamheid ook vertaald kan worden in toekomstwaarde, is het ook van belang dat tijdens het ontwerp rekening wordt gehouden met de toekomstige exploitatiekosten. Uitgangspunt daarbij is dat het gebouw onderhoudsarm moet worden uitgevoerd. Dit kan worden bereikt door extra te investeren in materiaalgebruik en uitvoering van installaties. Aan een hogere investering moet evenwel een reële terugverdientijd worden gesteld. De som van de investeringen en exploitatiekosten moet over de levensduur van de gebouwen installatieonderdelen zo laag mogelijk zijn. Om dit te bewerkstelligen zijn per onderhoudsaspect de te hanteren uitgangspunten nadere beschreven. 4.1 Schoonmaakonderhoud De afwerkingen en constructiedetails van de gebruiksruimten moeten het reinigen op eenvoudige en grondige wijze mogelijk maken. In concreto vloeien hier de volgende eisen uit voort: wanden worden in het algemeen glad en vlak afgewerkt in de verkeersruimten prevaleert de constructieve opzet boven de vlakke afwerking van wanden; uit- en inspringende hoeken in binnenwanden moeten zoveel mogelijk worden vermeden; kozijnen moeten slechts van de technisch noodzakelijke sponningen zijn voorzien; de aansluiting van steenachtige vloeren en wanden moet bij voorkeur zijn afgerond (holle hoek); vloeren wandafwerkingen (in overeenstemming met het materiaal) moeten wasbaar en stofvrij zijn, dat wil zeggen: reinigbaar met water, waaraan een huishoudelijk reinigingsmiddel is toegevoegd, bij een zoveel mogelijk beperkte opnamemogelijkheid en/of afgifte van stof; de kleurstelling van afwerkingen moet zodanig zijn dat dit geen extra schoonmaakonderhoud met zich meebrengt; de plafondafwerking moet eenvoudig vochtig afneembaar zijn; afval moet gescheiden en goed toegankelijk ingezameld en opgeslagen worden; de losse en eventueel vaste inrichting van een ruimte moet bestand zijn tegen eenzelfde wijze van reiniging als voor de afwerking van de desbetreffende ruimte is vereist. 4.2 Bouwkundig onderhoud Er moet gestreefd worden naar standaardisatie van onderdelen en detaillering, waarbij zoveel mogelijk gebruik moet worden gemaakt van in de handel zijnde standaard onderdelen en materialen. Materialen moeten eenvoudig uitwisselbaar zijn. 4.3 Onderhoud installaties Bij het ontwerpen van de werktuigkundige installaties moet rekening worden gehouden met de duurzaamheid en de corrosiebestendigheid van de installaties. Doelmatig en economisch onderhoud (onderhoudsarme uitvoering) moet mogelijk zijn. Hiertoe moeten de technische ruimten, opstellingen van technische apparaten, schachten en dergelijke zodanig zijn geprojecteerd, dat deze goed bereikbaar zijn voor het uitvoeren van onderhoud en inspectieactiviteiten. Tevens moet er voldoende (droge) ruimte beschikbaar zijn om de installaties te kunnen bedienen en te onderhouden, waarbij onderdelen eenvoudig uitgewisseld kunnen worden. Kabel- en leidingzones moeten goed bereikbaar zijn voor aanpassing en onderhoud. Alle installatieonderdelen moeten, zoveel als mogelijk, van een standaardtype zijn en moeten gedurende een periode van minimaal 10 jaar na oplevering tegen een normale marktprijs en met korte levertijd bij een Nederlandse onderneming te verkrijgen zijn. In verband met de mogelijkheid van latere aanpassingen van inrichting en uitrustingen van gebruiksruimten moeten centrale installatieonderdelen blijvend goed bereikbaar en toegankelijk zijn. 4.4 Richtlijnen Vastgoed Door het vakteam Vastgoed van Gemeente Delft zijn richtlijnen opgesteld ten behoeve van onderhouds- en exploitatievriendelijk bouwen, die in dit document integraal zijn over genomen en daarmee onderdeel uitmaken van het Programma van Eisen (zie bijlage C).

4

BIJLAGE A. Convenant FSC-gecertificeerd hout Haaglanden (2007)

BIJLAGE B. Rapport ‘Kwantificatie milieukwaliteit stadskantoor Delft’

BIJLAGE C. Richtlijnen ten behoeve van onderhouds- en exploitatievriendelijk bouwen

Richtlijnen ten behoeve van onderhouds- en exploitatievriendelijk bouwen

mei 2006

Richtlijnen ten behoeve van onderhouds- en exploitatievriendelijk bouwen -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

4.5

1.

Inhoud.

1.

Inleiding

.

.

.

4.

1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6. 1.7.

Algemeen. . . . . Begrippen. . . . . Doel- en probleemstelling. . . . Opbouw van het rapport. . . . Plaats in het Programma van Eisen. . Documenten te leveren door de ontwerpende partij. Betrokken partijen. . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. .

.

4. 5. 6. 7. 7. 7. 8.

2.

Samenvatting. .

.

.

.

.

.

.

9.

3.

Onderbouw.

.

.

.

.

.

.

10.

3.1. 3.2. 3.3. 3.4.

Inleiding. . Ontwerpfase. . Onderhoudsinspecties. Flexibiliteit. .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

10. 10. 10. 11.

4.

Constructie.

.

.

.

.

.

.

12.

4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5.

Inleiding. . Algemeen. . Ontwerpfase. . Onderhoudsinspecties. Flexibiliteit. .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

12. 12. 12. 13. 13.

5.

Installaties.

.

.

.

.

.

.

15.

5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5.

Inleiding. . Ontwerpfase. . Onderhoudsinspecties. Gezondheid. . Flexibiliteit. .

. . . . .

. . . . .

. . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

15. 15. 15. 16. 16.

6.

Schil.

.

.

.

.

.

.

18.

6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5.

Inleiding. . . Ontwerpfase. . . Flexibiliteit. . . Vervuiling en reinigbaarheid. Onderhoudsinspecties. .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

18. 18. 20. 20. 20.

7.

Inbouw..

.

.

.

.

.

.

23.

7.1. 7.2. 7.3. 7.4. 7.5.

Inleiding. . Ontwerpfase. . Onderhoudsinspecties. Gezondheid. . Flexibiliteit. .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

23. 23. 23. 23. 24.

8.

Arbo en veiligheid.

.

.

.

.

.

.

25.

8.1. 8.2. 8.3. 8.4.

Inleiding. . . . . Arbeidsomstandigheden. . . . Gebruiksveiligheid. . . . Veiligheid tijdens onderhoudswerkzaamheden.

. . . .

. . . .

. . . .

25. 25. 25. 26.

9.

Informatieverstrekking. .

.

.

.

.

.

28.

9.1. 9.2. 9.3.

Inleiding. . . . Gebruikershandleidingen. . . Inspectie- en onderhoudsafspraken.

. . .

. . .

. . .

. . .

28. 28. 28.

10.

Kosten. .

.

.

.

.

.

29.

10.1. 10.2. 10.3.

LifeCycle Costs (LCC). . . LevenduurVerlengend onderhoud. . Prioriteiten. . . .

. . .

. . .

. . .

. .

29. 30. 30.

. .

. .

. .

31. 32.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

Bijlage 1 Schema onderhoudsactiviteiten . Bijlage 2 Stroomschema model Life Cycle Cost.

.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Gemeente Delft 080121 HNK PvE_Thema Dubo_def.doc 3


1.

Inleiding.

1.1.

Algemeen. Dit rapport heeft betrekking op alle bouwprojecten van onroerende zaken waarbij de gemeente Delft als opdrachtgever optreedt.

Onder andere de volgende onroerende zaken ten behoeve van gemeentelijke beleidsdoelen en eigen huisvesting: -

utiliteitsbouw;

-

monumentale gebouwen.

Als opdrachtgever wil de gemeente Delft onder andere effectieve en efficiënte gebouwen. -

effectief: vastgoed dat voldoet aan de gestelde kwaliteitseisen en geschikt voor het doel waarvoor het bestemd is;

-

efficiënt: lage exploitatiekosten ten opzichte van investeringskosten.

Het vastgoed moet goed beheersbaar zijn. Dit betekent dat het vastgoed en de bijbehorende installaties op een zodanige wijze te structureren zijn dat: -

op effectieve wijze tot uitvoering van de onderhoudsactiviteiten besloten kan worden;

-

de onderhoudsactiviteiten op een effectieve wijze aangestuurd kunnen worden;

-

de beschikbare middelen efficiënt kunnen worden ingezet.

Om onderhouds- en exploitatievriendelijk vastgoed te realiseren, moeten alle te onderhouden elementen in de beheerfase goed bereikbaar en vervangbaar zijn. Het gaat daarbij vooral om het casco (gevels, daken, draagconstructie) en de gebouwgebonden installaties. Bovendien is flexibiliteit in gebruik en functionaliteit vereist. Flexibele gebouwen zijn duurzaam; bij verandering van de oorspronkelijke functie en gebruik zijn er geen ingrijpende verbouwingen nodig. In een flexibel gebouw kunnen verschillende functies van elkaars nabijheid profiteren: zo kan bijvoorbeeld de parkeergarage, de receptie en de bedrijfskantine gedeeld worden. Maar ook de energiehuishouding en afvalverwerking kunnen op elkaar afgestemd zijn. Soms is het zinvol en op termijn economisch interessant om een zekere mate van overdimensionering in het ontwerp te betrekken. Bijvoorbeeld een iets zwaardere constructie, maakt het in de toekomst eenvoudig om “op te toppen”. Een flexibel gebouw hoeft niet duurder te zijn dan een conventioneel gebouw. Berekeningen waarin de besparingen op toekomstige verbouwingen worden afgezet tegen de hogere startkosten laten zien dat een flexibel gebouw zich op de langere termijn meer dan terug kan verdienen. Tot slot dient bij de materiaalkeuze en het ontwerp rekening te worden gehouden met de beperking van de belasting van het milieu, zowel bij de realisatie als bij de sloop van het gebouw. De mogelijkheden van demontabel bouwen en hergebruik van bouwmaterialen dient te zijn onderzocht. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Gemeente Delft 080121 HNK PvE_Thema Dubo_def.doc 4


1.2.

Begrippen. In deze paragraaf zijn algemene basisbegrippen opgenomen. In de volgende hoofdstukken zijn nog andere specifieke begrippen opgenomen. Zie hiervoor ook de index.

Beheer. Onder beheer van vastgoed wordt verstaan: alle maatregelen die nodig zijn om de oorspronkelijke prestatie en gebruik van gebouwen in stand te houden (te borgen) gedurende een zekere gebruiksperiode. De gebruiksperiode is de periode van ingebruikname van een gebouw met een bepaalde functie tot aan de wijziging van die functie of de sloop van het desbetreffende vastgoed.

In dit kader worden de volgende fasen onderscheiden: -

instandhouding;

-

aanpassing.

Instandhouding (zie bijlage 1. schema onderhoudsactiviteiten van prof. Ir. H.A.J. Henket). De instandhouding is gericht op de borging van prestaties. Het is het geheel van technische en organisatorische acties die ertoe dienen een bestaand gebouw in een technische staat te behouden of terug te brengen en schoon te houden, met als doel het borgen van de oorspronkelijke prestatie zoals die in het Programma van Eisen (PvE) is vastgelegd.

Bij instandhouding worden twee gebieden onderscheiden: -

schoonmaakonderhoud;

-

technisch onderhoud.

Schoonmaakonderhoud. Het geheel van uitvoerings- en organisatorische activiteiten die nodig zijn voor het verwijderen van vuil en het reinigen van de inwendige en uitwendige gedeelten van het vastgoed, alsmede het terrein waarop het vastgoed staat.

Technisch onderhoud. Het geheel van technische en organisatorische acties die ertoe dienen een bestaand gebouw in een technische staat te behouden of terug te brengen, waardoor het vastgoed tijdens een bepaalde gebruiksperiode functioneel en technisch kan blijven voldoen aan het PvE dat aan het huidige vastgoed ten grondslag ligt. Bij technisch onderhoud wordt onderscheid gemaakt in: -

niet-gepland onderhoud;

-

planmatig onderhoud.



Niet-gepland onderhoud. Het technische onderhoud waarvan, om vervolgschade te voorkomen, de uitvoering geen uitstel toelaat. Met het doel een onderdeel terug te brengen in een staat waarin het aan de verlangde functie kan voldoen. Bijvoorbeeld: bij het (gepland) vervangen van de dakranden, blijkt dat er aantasting is van de boeiboorden. Het is dan economisch en efficiënt om de boeiboorden meteen te repareren, ondanks het feit dat het niet gepland was. Het tegelijkertijd uitvoeren van herstel van de boeiboorden is dan: ‘niet-gepland onderhoud’.

Onder niet-gepland onderhoud vallen onder andere: -

klachtenonderhoud;

-

niet-gepland preventief onderhoud.

Planmatig onderhoud. Het in een onderhoudsplan vastgelegd technisch onderhoud dat op basis van verwachtingen, conditiemetingen, inspecties en/of klachten wordt georganiseerd en uitgevoerd, met het doel de kans op storingen of visuele degradatie van gebouwen of onderdelen daarvan te verkleinen of te voorkomen. Planmatig onderhoud bestaat onder meer uit onderhoudsactiviteiten die periodiek, preventief en als vervanging worden uitgevoerd.

Onder planmatig onderhoud vallen onder andere de begrippen: -

conditieafhankelijk onderhoud;

-

gepland preventief onderhoud;

-

klein onderhoud;

-

groot onderhoud;

-

inspectief onderhoud;

-

tijdstip-bepaald onderhoud (mutatieonderhoud).

1.3.

Doel- en probleemstelling.

1.3. 1.

Probleemstelling. In de praktijk van het ontwerpproces worden ontwerpaspecten die leiden tot beheersproblemen niet afdoende meegenomen, waardoor beheer en exploitatie van gemeentelijk onroerend goed niet optimaal efficiënt verloopt.

1.3.2.

Doelstelling. Het komen tot richtlijnen voor onderhouds- en exploitatievriendelijk ontwerpen van vastgoed, die onderdeel uitmaken van het PvE van gemeentelijk onroerend goed. Hiermee krijgt de ontwerper uitgangspunten aangereikt, waarmee de ontwerper ook verantwoordelijkheid heeft voor gemaakte keuzes, door het leveren van analyses (zie 1.6).



Door het toepassen van ontwerprichtlijnen in de ontwerpfase zal het beheer en de exploitatie van het gemeentelijk onroerend goed efficiënter verlopen. Daarnaast dient in de ontwerpfase een optimale afweging te worden gemaakt tussen de initiële investeringskosten enerzijds en de toekomstige onderhouden exploitatiekosten anderzijds. Hierbij dienen rekenmodellen voor de bepaling van de levensduurkosten (LCC: Life Cycle Costs) en de bepaling van het levensduurverlengende onderhoud (LVO) te worden gehanteerd.

1.4.

Opbouw van het rapport. Om dit rapport een zo pragmatisch mogelijke opbouw te geven, zijn de verschillende aspecten behandeld per bouwdeel in hoofdstukken 2 t/m 6. Hier worden richtlijnen gegeven. Verder worden hier tevens de belangrijkste aandachtspunten bij onderhoudsinspecties benoemd, zodat per bouwdeel de gevoelige punten en de onderdelen die bereikbaar moeten blijven, op een rij staan. In hoofdstuk 7 worden algemene gezondheids- en veiligheidsaspecten behandeld. Hoofdstuk 8 gaat over de informatieverstrekking en de communicatie ten behoeve van de beheersfase en hoofdstuk 9 geeft inzicht in de verschillende kostenaspecten.

1.5.

Plaats in het Programma van Eisen. Dit rapport maakt onderdeel uit van de programma’s van eisen (PvE) die betrekking hebben op onroerend goed waarbij de gemeente Delft als opdrachtgever optreedt.

1.6.

Documenten te leveren door de ontwerpende partij. De gemeente Delft beschikt over een protocol voor aan te leveren documenten. In aanvulling hierop worden in deze richtlijn enkele documenten gevraagd van de ontwerpende partijen. Het doel hiervan is onder andere om: -

de ontwerper verantwoordelijkheid te laten nemen voor gemaakte ontwerpkeuzes;

-

de gemeente Delft als beheerder van het vastgoed te informeren en de mogelijkheid te bieden het ontwerp bij te sturen;

-

gegevens ten behoeve van het beheer van het vastgoed te documenteren.

Hieronder volgt een opsomming van de in deze richtlijnen geëiste documenten.

1.6.1.

Schetsontwerp of VO-fase. -

analyse LifeCycle Costs (LCC) schil- en installatieconcept (zie 10);

-

analyse van Levensduurverlengend Onderhoud (LVO) van de schil- en het installatieconcept (bij renovatie, verbouwingen en aanpassingen enzovoorts).



1.6.2.

Uitvoering of DO-fase. -

analyse LifeCycle Costs (LCC) schil- en installatieconcept (zie 10);

-

analyse van Levensduurverlengend Onderhoud (LVO) van de schil- en het installatieconcept (bij renovaties, verbouwingen en aanpassingen enzovoorts);

-

rapportage over het gebruik van de installaties (inregeling en onderhoud) en flexibiliteitsaspecten hoe de installaties aangepast kunnen worden binnen de bandbreedte van functionele invulling (zie 5.3);

-

1.7.

1.7.1.

gebruikershandleiding (zie 9.2).

Betrokken partijen.

Opdrachtgever. Gemeente Delft, Vakteam Vastgoed, Taakveld Technisch Beheer, Postbus 63, 2600 AB DELFT, contactpersoon de heer A. Voogt

1.7.2.

Opdrachtnemer. ABT bv, Adviesgroep Bouwkunde, Vakgroep Transformatie & Onderhoud, Postbus 82, 6800 AB ARNHEM, contactpersoon de heer M.T.M. Klerkx (Vakgroephoofd T&O)



2.

Samenvatting.

In opdracht van de gemeente Delft zijn richtlijnen ten behoeve van onderhouds- en exploitatievriendelijk bouwen opgesteld die deel uit maken van het PvE en van toepassing zijn op alle bouwprojecten waarbij de gemeente Delft als opdrachtgever of als gebouwbeheerder optreedt.

De belangrijkste aandachtspunten zijn: -

zorg voor bereikbaarheid, toegankelijkheid en vervangbaarheid van de te onderhouden onderdelen. Vooral de schil en de installaties en filters hebben regelmatig onderhoud nodig en dienen royaal en eenvoudig toegankelijk te zijn;

-

realiseer een neutrale (draag)constructie;

-

realiseer - waar zinvol - een overdimensionering in de constructie en schachten en kanalen;

-

realiseer een hogere netto verdiepingshoogte dan geëist in het Bouwbesluit;

-

houd bij de detaillering rekening met hoe en waar de bouwdelen zullen degraderen (lekwater, vochtophoping, U.V. enzovoorts.);

-

zorg voor eenvoudige repareerbaarheid en vervangbaarheid van materialen: wees kritisch ten aanzien van het toepassen van specifiek voor het project ontworpen en gefabriceerde materialen;

-

de bouwkundige detaillering dient het onderhoudsvriendelijke ontwerp te ondersteunen;

-

voorkomen van bouwen ontwerpfouten;

-

stel integrale exploitatiemodellen op in de VO-fase, DO-fase en voor aanvang van de uitvoering. Hiermee heeft de opdrachtgever tijdig inzage in de gebruiksduurkosten (levensloopkosten) van het ontwerp;

-

toon - op verzoek van de gemeente Delft - aan dat bij de schil en installaties voor een gunstige variant is gekozen ten aanzien van LifeCycle Costs (LCC, zie hoofdstuk 10), respectievelijk LVO (levensduurverlengend onderhoud);

-

maak gebruik van eenvoudige en gangbare detaillering;

-

houd rekening met het werkelijke gebruik van het gebouw bij de toepassing van materialen, beschermingen en geluidwering (zowel naar binnen als naar buiten).



3.

Onderbouw.

3.1.

Inleiding. Onder onderbouw van onroerend goed wordt in dit rapport verstaan: Het deel van een bouwwerk dat dient tot steun van het daarop gebouwde. Hieronder vallen de NL/SfB-codes (10) t/m (19).

Hieronder vallen onder andere:

3.2.

-

bouwrijp maken;

-

bodemvoorzieningen;

-

fundering(constructies);

-

vloeren op grondslag (niet constructief);

-

nutsvoorzieningen.

Ontwerpfase. Om problemen in de beheersfase te voorkomen is een gedegen onderzoek van de onderbouw van wezenlijk belang. Aanpassingen achteraf zijn lastig en kostbaar: -

zorg voor een gedegen grondonderzoek, inclusief historisch onderzoek (watergangen) en onderzoek naar de belendingen;

-

beperk de hoeveelheid plantenresten en boomwortels; humus heeft een andere dichtheid en wortels kunnen opnieuw aangroeien;

-

zorg dat een kruipruimte droog blijft. Ontwerp zonodig voorzieningen zoals drainage. Houd deze bovendien gemakkelijk toegankelijk met voldoende ruimte en licht;

-

creëer tijdens de bouw een schone werkvloer, met schoon zand in de bouwput of betonnen werkvloeren. Hierdoor is de kruipruimte tijdens het beheer beter bereikbaar.

3.3.

Onderhoudsinspecties. Houd onder andere rekening met de hieronder beschreven aandachtspunten, waar inspecties in de beheersfase zich vooral op richten: -

verzakkingen;

-

lekkages (via stortnaden);

-

zettingen, denk hierbij bijvoorbeeld aan de gevolgen door grondwaterstandverlaging;

-

vocht/schimmels;

-

roestvorming stalen elementen;

-

houtaantasting;

-

betonschade: afboerschade, carbonatatieschade;

-

ongedierte;

-

vrije ventilatie muurroosters.



3.4.

Flexibiliteit. Het vastgoed moet aan veranderende eisen en wensen in de toekomst voldoen, zonder de fundering aan te passen: -

zorg voor een overwaarde in draagkracht van de fundering. Bijvoorbeeld ten behoeve van een toekomstige optopping (afhankelijk van mogelijkheden in bestemmingsplan);

-

de mate waarin een eventuele overdimensionering economisch en zinvol is, dient per project bepaald te worden;

-

houd rekening met uitbreidingen in de toekomst bij de inrichting van het terrein om het bouwwerk heen.



4.

Constructie.

4.1.

Inleiding. Onder de constructie van onroerend goed wordt verstaan: De onderdelen die bestemd zijn om belasting te dragen.

Het betreft de NL/SfB-codes (20) t/m (29); voor zover het de constructieve onderdelen betreft.

4.2.

Hieronder vallen:

NL-SfB

buitenwanden (dragende delen)

(21)

dragende binnenwanden

(22)

vloeren en galerijen

(23)

trappen en hellingen

(24)

metaalconstructiewerk

(25)

dakconstructies

(27)

hoofddraagconstructie

(28)

Algemeen. -

alle constructieve berekeningen en tekeningen van leveranciers/fabrikanten laten controleren door de hoofdconstructeur;

-

alle constructieve berekeningen en tekeningen van leveranciers/fabrikanten ter beoordeling indienen bij Bouw- en Woningtoezicht door de hoofdconstructeur.

4.3.

Ontwerpfase. -

zorg voor bereikbaarheid en toegankelijkheid van de te onderhouden onderdelen: -

-

goed toegankelijke (lift)putten en kruipruimten en kapconstructies;

gebruik materialen en hun afwerkingen waarvan de onderhoudsactiviteiten en de recyclingkosten bekend c.q. beperkt zijn. Wees kritisch ten aanzien van geavanceerde en speciaal ontwikkelde materialen en afwerkingen;

-

beperk bij de keuze van materialen en hun vormen de sloopkosten en milieubelasting;

-

4.3.1.

zorg voor herbruikbare en demontabele materialen en elementen.

Betonconstructies. -

zorg voor duidelijke communicatie ten behoeve van toekomstige aanpassingen; -

documentatie over de wapening en dergelijke beschikbaar houden op de locatie; eventueel meestorten van info-plaatje in de liggers en kolommen.



4.3.2.

Staalconstructies. -

houd de constructie bereikbaar voor visuele controles op corrosie en brandbescherming: -

zorg voor goed toegankelijke verlaagde plafonds;

-

voorkom koudebruggen;

-

voorkom vocht- en vuilophoping op alle horizontale delen;

-

verduurzaam (verzinken) alle delen die mogelijk onder invloed komen te staan van vocht . Ook alle boorgaten, lasnaden en sneden verduurzamen.

4.3.3.

Houtconstructies. -

detailleer dusdanig dat de constructieonderdelen niet onder invloed komen te staan van vocht. Voor alle delen die mogelijk onder invloed komen te staan van vocht geldt: -

verduurzaam de constructie delen, let vooral op de kopse kanten van het hout;

-

gebruik corrosiebestendige verbindingsmiddelen;

-

beperk het aantal verbindingen, juist daar ontstaan vaak de eerste aantastingen van het materiaal;

-

zorg dat bij de aansluiting met de schil geen interne condensatiepunten op of in de constructie vallen;

-

zorg voor voldoende ventilatie langs de constructie om de constructie te drogen bij eventuele vochtigheid.

4.4.

Onderhoudsinspecties. Zorg er voor dat onderdelen waar onderhoud aan gepleegd dient te worden op eenvoudige wijze zijn te benaderen en te inspecteren. Houd onder andere rekening met de hieronder beschreven aandachtspunten, waar inspecties in de beheersfase zich vooral op richten:

4.5.

-

verzakkingen en zettingen (bijvoorbeeld ten gevolge van grondwaterstandverlaging);

-

roestvorming stalen elementen en hout- en betonrot (betoncarbonatatie);

-

hout aantastende insecten (bijvoorbeeld houtworm en boktor);

-

vervormingen aan de draagconstructie;

-

aantastingen bij de opleggingen (vloeren, bordessen, balken);

-

mechanische beschadigingen;

-

standzekerheid hekwerken (balkons en galerijen).

Flexibiliteit. Het casco moet ingesteld zijn op mogelijke veranderingen van gebruik in de toekomst. Realiseer daarom een neutrale draagconstructie die aanpassingen en uitbreidingen in de toekomst niet in de weg staan of zelfs vereenvoudigen. Multifunctioneel (her)gebruik moet



op eenvoudige wijze realiseerbaar zijn. Ruimtes dienen op eenvoudige wijze opnieuw indeelbaar te zijn voor een veranderd (her)gebruik. -

realiseer overmaat in ruimte en constructie, waardoor het gebouw mogelijkheden heeft voor toekomstige ontwikkelingen: -

indicatie: 10 tot 20% extra constructieve speling, betekent een stijging van de investeringskosten van circa 3 tot 5%.

Ook hier geldt weer dat per project beoordeeld moet worden of en in welke mate overdimensionering economisch en zinvol is; -

vergroot de verdiepingshoogte ten opzichte van Bouwbesluit, waardoor meer luchtvolume per persoon beschikbaar is en er meer mogelijkheden worden gecreëerd voor onder andere toekomstige aanpassingen van de installaties;

-

ontwerp de locatie van ‘niet verplaatsbare’ constructieve elementen, zoals stabiliteitsschotten, liftschachten, bijzondere constructieve elementen en voorzieningen, zodanig dat deze bij herindeling van de ruimten geen belemmeringen vormen of verplaatst dienen te worden.



5.

Installaties.

5.1.

Inleiding. Onder de installaties van onroerend goed wordt verstaan: De apparatuur die noodzakelijk is voor het functioneren van het onroerend goed. In deze richtlijn zijn daar onder de gebouwgebonden installaties te verstaan. De beveiliging en de bedrijfsinstallaties vallen buiten de context van de richtlijn.

Het betreft de NL/SfB-codes (50) t/m (67).

5.2.

Hieronder vallen:

NL-SfB

werktuigbouwkundige installaties

(50) t/m (59)

elektrotechnische installaties

(60) t/m (67)

Ontwerpfase. -

maak een analyse ten aanzien van LifeCycle Costs (LCC) en toon aan dat er voor een gunstig concept is gekozen. Idem voor LVO bij verbouwingen, renovaties en aanpassingen enzovoorts);

-

pas systemen toe waarvan de onderhoudsactiviteiten bekend zijn. Wees kritisch ten aanzien van geavanceerde en speciaal ontwikkelde systemen en hun afwerkingen;

-

maak gebruik van standaard producten en maten;

-

zorg in het ontwerp voor bereikbaarheid en toegankelijkheid van de te onderhouden onderdelen;

-

zorg naast voldoende opstelruimte ook voor voldoende werkruimte bij de opstellingen: -

-

indicatie: ongeveer evenveel ruimte voor opstellingen als onderhoud;

zorg bij installaties op het dak voor veilige bereikbaarheid. Bijvoorbeeld de opstelplaats >4m1 van de dakrand;

-

stem de installatie af op het gewenste gebruik;

-

stem geluidwering af op het gebruik;

-

ontwerp de installatie zodanig dat op eenvoudige wijze geanticipeerd kan worden op toekomstig gebruik;

-

houd rekening met vigerende regelgeving en met regelgeving die vermoedelijk in de toekomst een rol gaat spelen.

5.3.

Onderhoudsinspecties. -

de ontwerper maakt - vóór de oplevering - een rapportage over het gebruik van de installaties: -

in samenspraak met de gemeente Delft over de mogelijke invulling van het gebouw (welke gebruikers en functies zijn gewenst en in welke verhoudingen);



-

in samenspraak met de installatieadviseur hoe de installaties aangepast kunnen worden aan mogelijke veranderingen bij de invulling en het gebruik van het gebouw;

-

pas een gebouwbeheerssysteem toe dat in de gebruiksfase het comfort en de efficiency van het gebruik op economische wijze ondersteunt.

Houd onder andere rekening met de hieronder beschreven aandachtspunten waar inspecties in de beheersfase zich vooral op richten:

5.4.

-

comfort klachten (bijvoorbeeld geluid, vochtigheid en temperatuur);

-

vervuilingen filters;

-

lekkages;

-

corrosie aansluitingen;

-

bewegende delen;

-

opvallende stijgingen in energie- en/of waterverbruik;

-

benodigde naregeling installaties.

Gezondheid. -

zorg dat ventilatieroosters en filters goed bereikbaar zijn, zodat ze op eenvoudige wijze regelmatig gecontroleerd en schoongemaakt kunnen worden; -

drukverschilmeters op de filters die centraal een melding geven als de filters niet meer voldoen zijn wenselijk;

-

stem het installatieconcept af op het beoogde gebruik en houd rekening met flexibel en multifunctioneel gebruik in de toekomst;

5.5.

-

zorg voor individuele regeling;

-

zorg voor gladde oppervlakken van luchtbehandeling en -kasten;

-

bij luchtbevochtiging: kies voor een systeem met stoom (steriel).

Flexibiliteit. -

realiseer een overdimensionering in de luchtkanalen van circa 20%, om functionele aanpassingen in de toekomst te kunnen doen, maar ook om overlast van geluid te voorkomen;

-

zorg voor toekomstgerichte concepten: -

de verwachting is dat de traditionele klimaatconcepten van ketel en radiator weinig ontwikkeling meer zullen doormaken. Het is verstandig aan te sluiten bij (de toekomstige ontwikkelingen ten aanzien van) lage temperatuurverwarming (LTV met iedere ‘ruimte’ een eigen regelunit). Besef dat de meeste installaties na circa 25 jaar vervangen worden;

-

maak de installaties aanpasbaar en uitbreidbaar voor toekomstige veranderingen en veranderingen in gebruik;

-

zorg voor een goed bereikbare installatieruimte, waarbij ruimte is om installaties te onderhouden en vervangen. Ideale opstelplaats van installaties is per concept



verschillend, maar met oog op de toekomst (LTV en warmtepompen) bij voorkeur goed bereikbaar op maaiveldniveau: -

luchtbehandeling op het dak;

-

ketels normaal op dak, maar kunnen ook op maaiveld;

-

warmtepompen bij voorkeur op maaiveld.



6.

Schil.

6.1.

Inleiding. Onder de schil van onroerend goed wordt verstaan: De bouwdelen die de scheiding vormen tussen een voor mensen toegankelijke ruimte van onroerend goed en de buitenlucht, de grond of het water. Over het algemeen betreft dit de regendichting en de thermische schil. Het betreft de NL/SfB-codes (30) t/m (33), (37), (41) en (47).

6.2.

Hieronder vallen:

NL-SfB

gevel(bekleding)

(21) en (41)

gevelopeningen (kozijnen, beglazing, deuren)

(31)

dak (inclusief dakbedekking en -goten)

(27) en (47)

dakopeningen

(37)

begane grondvloer

(23) en (33)

(externe) zonwering

(31.8)

Ontwerpfase. -

maak een analyse ten aanzien van LifeCycle Costs (LCC) en toon aan dat er voor een gunstig concept is gekozen;

-

pas systemen toe waarvan de onderhoudsactiviteiten bekend zijn. Wees kritisch ten aanzien van geavanceerde en speciaal ontwikkelde systemen en hun afwerkingen;

-

gebruik eenvoudige standaard vormen en detaillering, producten en materialen die gemakkelijk te vervangen zijn;

-

houd met de dakvormen rekening met vervuiling, de loop van het hemel- en zakwater, sneeuw en overlopen en -storten;

-

voorkom inpandige afvoeren;

-

maak de achter- en onderconstructie toegespitst op de vervangingsgraad van de gevel en dak(-bekleding), bijvoorbeeld dezelfde levensduur;

-

zorg in het ontwerp voor bereikbaarheid en toegankelijkheid van de te onderhouden onderdelen;

-

houd rekening met vandalisme, ook door graffiti. Ontwerp ‘hufterproof’ op die plaatsen waar vandalisme kan optreden. Ontwerp ‘niet uitnodigend’ voor vandalisme en het aanbrengen van graffiti.

6.2.1.

Gevel. -

zorg dat de gevel overal bereikbaar is voor onderhoud: -

zorg voor een gevelonderhoudinstallatie of zorg dat een hoogwerker rondom het gebouw langs de gevel kan bewegen over een geschikte ondergrond (afhankelijk van type hoogwerker en hefhoogte);

-

beperk de hoeveelheid sprongen in gevels, deze zijn onderhoudsgevoelig;



-

beperk geveldelen die niet verticaal zijn, deze zijn onderhoudsgevoelig;

-

kies op plaatsen die gevoelig zijn voor vandalisme of mechanische beschadiging voor materialen die hier zo goed mogelijk rekening mee houden;

-

sterk (‘hufterproof’): -

gemakkelijk reinigbaar (graffiti) of pas een voorziening toe om de graffiti eenvoudig te kunnen verwijderen (bijvoorbeeld een antigraffiti coating);

-

gemakkelijk repareerbaar of vervangbaar;

voorkom kitten in de detaillering. Kitten moeten regelmatig worden vervangen anders bestaat er kans dat de achterconstructie wordt aangetast;

-

sluit inwendige condensatie uit: -

sluit dampremmende lagen aaneen: plak naden af en voorkom perforaties;

-

zorg dat spouwventilatie blijvend kan functioneren;

-

voorkom oppervlakte condensatie;

-

voorzie kozijnprofielen van een isolator met voldoende dikte;

-

voorkom kortsluiting van de isolatoren, met name bij de beëindigingdetails;

-

beperk doorstekende niet-geïsoleerde ankers en dergelijke;

-

bij hout in de gevel: voorkom stalen pennen en beperk het aantal schroeven (condensatie en corrosie);

-

laat open geveldelen zoveel mogelijk terugvallen in de gevel. Kozijnen, ramen en deuren die buiten het gevelvlak uitsteken worden zwaarder belast door weersinvloeden;

-

betrek in het ontwerp zoveel mogelijk gangbare details;

-

voorkom ongelijkmatige verkleuringen: -

bij houtsoorten: onder afdak en bij verbindingsmiddelen ontstaan plaatselijk andere verkleuringen;

-

bij metalen: metalen trekken vuil aan, vooral bij spoorlijnen en drukke wegen.

6.2.2.

Dak. -

zorg dat daken veilig van binnenuit bereikbaar zijn met permanente voorzieningen (kooiladders, leuningen, toegangsdeur/luik, afzettingen, markeringen);

-

voorkom vochtophopingen: -

realiseer voldoende afschot;

-

realiseer verdiepte afvoerpunten, waardoor de meest voorkomende vochtophoping gecontroleerd en geconcentreerd plaatsvindt;

-

zorg dat ieder (af)dak een passende hemelwaterafvoer heeft;

-

voer hemelwater zo direct mogelijk en buiten het gebouw af;

-

zorg voor zo min mogelijk dakdoorbrekingen;

-

zorg voor windvaste en opwaaibestendige bevestigingen;

-

voorkom gevolgschades in of aan het gebouw bij lekkage of overstromingen:



-

zorg dat ieder dakvlak minimaal via twee afvoerpunten het hemelwater afvoert;

-

plaats dakgoot niet direct óp de gevel, maar buiten de gevel;

-

voorkom inpandige hemelwaterafvoeren;

-

plaats zichtbare noodoverlaten, ook als signaal van een probleem;

-

houd in het ontwerp rekening met de aanbevelingen uit de VROM richtlijn: ‘wateraccumulatie op lichte daken’;

-

bij leidingen op daken: breng voorzieningen aan ter voorkoming van beschadigingen, bijvoorbeeld loopbruggen;

-

voorkom ophopingen van vuil en zorg dat plaatsen waar dit niet te voorkomen is goed bereikbaar zijn. Houd rekening met vervuilende elementen in de omgeving. Op daken en in nissen kunnen bladeren en vuil ophopen.

6.3.

Flexibiliteit. -

6.4.

maak gevelbekleding vervangbaar, door eenvoudige de- en montage.

Vervuiling en reinigbaarheid. -

zorg dat alle open geveldelen bereikbaar zijn. De gebruiker mag ervan uit gaan dat de ramen op eenvoudige wijze, veilig en tegen redelijke kosten door henzelf of door derden zijn te reinigen;

-

voorkom grof en/of poreus oppervlak van afwerkingen bij zwaarbelaste geveldelen of behandel tegen de invloeden van vocht en vuil. In de poriën vindt vocht- en vuilophoping plaats waardoor eerder mos- en algengroei zal ontstaan;

-

voorkom randen waar vogels gaan zitten, waardoor er door vogelpoep vervuiling aan gevel optreedt of breng vogelwering aan;

-

voorkom druip- en lekwater langs de gevel: -

zorg voor vergrote dakoverstekken, dagkanten en/of druiplijsten;

-

laat dakrand met voldoende afschot terugvallen (circa 30 graden);

-

maak een gecontroleerd hemelwater afvoersysteem aan de gevel, met overlopen in het zicht (signaalfunctie);

-

zorg dat de gevelafwerking op de wind- en regenbelaste gevel voldoende kan drogen; maak de gevelafwerking eventueel per oriëntatie verschillend in verband met verschillende gradaties van verwering.

6.5.

Onderhoudsinspecties. Houd onder andere rekening met de hieronder beschreven aandachtspunten, waar inspecties in de beheersfase zich vooral op richten.

6.5.1.

Gevel. Gevelafwerking: -

verankeringen gevelbeplating (vooral bij sterk windbelaste onderdelen);



-

corrosie;

-

vervuiling (waterslagdetaillering).

Kozijnen en draaiende delen:

6.5.2.

-

vocht, tocht en lekkages;

-

houtaantasting door insecten;

-

conditie hout en verflagen;

-

conditie verbindingen;

-

conditie slabben;

-

conditie kozijnankers;

-

conditie hang- en sluitwerk;

-

vervormingen (scheluw);

-

tochtweringen;

-

ventilatie.

Dak. Dakconstructie: -

houtaantasting door insecten.

Vlakke daken: -

lekkages (onthechting naden, overlappen en aansluitdetailleringen);

-

vochtblazen;

-

bescherming tegen af- en opwaaien;

-

beloopbaarheid;

-

spanningen en/of scheuren ter plaatse van dakrand/kimafwerking/dakdoorbrekingen;

-

accumulatie van wateropslag, afschot dakbedekking;

-

vervuiling;

-

conditie ballastlaag.

Hellende daken: -

lekkages;

-

aantasting onderzijde dakbeschot;

-

mosgroei;

-

toegepaste hulpstukken (ondervorsten, vogelkam, ventilatieopeningen en dergelijke);

-

ventilatie onder de dakbedekking;

-

bescherming tegen af- en opwaaien (pannen, dakranden);

-

conditie dakramen en -kapellen.

Goot- en hemelwaterafvoerconstructie: -

vervuiling en verstoppingen;

-

hoeveelheid afschot;

-

standvastheid;

-

conditie materialen;

-

dilataties.



6.5.3.

Begane grondvloer. De kruipruimte moet bereikbaar zijn voor geregelde onderhoudsinspecties, in het bijzonder bij vloerconstructies van hout en bij na-isolatie: -

conditie isolatie;

-

conditie hout;

-

conditie verbindingen;

-

ventilatie kruipruimte;

-

schade aan betonconstructie (kwaaitaalvloeren);

-

bodemafsluiters;

-

werking drainage / grondwater.



7.

Inbouw.

7.1.

Inleiding. Onder de inbouw van onroerend goed wordt hier verstaan: Dat deel van het gebouw dat gaat over het niet constructieve binnenwerk.

7.2.

Hieronder vallen:

NL-SfB

niet dragende binnenwanden;

(22) en (42)

binnendeuren en –ramen

(32)

sanitair

(74)

vast meubilair

(79)

vloerbedekking

(43)

Ontwerpfase. -

zorg voor bereikbaarheid en toegankelijkheid van de te onderhouden onderdelen;

-

zorg voor reinigbaarheid van de materialen:

-

-

zorg voor gladde oppervlakken;

-

zorg voor reinigbare aansluiting tussen vloeren wand;

ontwerp die onderdelen vandaalbestendig waar een belasting door vandalisme is te voorzien;

-

ontwerp gebruiksvriendelijke materialen die eenvoudig zijn te schoon te maken en schoon te houden;

-

zorg voor een goede geluidsisolatie van de schil, in verband met specifiek gebruik van het gebouw of gedeelten daarvan;

-

neem werkkasten op, waar geschikte onderhoudsapparatuur, passend bij de afwerkingen, ondergebracht kunnen worden.

7.3.

Onderhoudsinspecties. Houd onder andere rekening met de hieronder beschreven aandachtspunten, waar inspecties in de beheersfase zich vooral op richten: -

vochtplekken;

-

onthechting afwerklagen;

-

vlakheid en verticale stand binnenwanden;

-

conditie verflagen en behang;

-

slijtage;

-

beschadigingen;

-

vervuiling;

-

geluidsoverlast door binnenwand en plafond(aansluitingen).



7.4.

Gezondheid. Inbouw en afwerking heeft - samen met het installatieconcept - invloed op de gezondheid van de gebruiker: -

voorkom randen en richels waar stofophoping plaatsvindt;

-

voorkom materialen die vezels in de binnenlucht veroorzaken: -

omhul vezelrijke materialen in folie (bijvoorbeeld de absorberende isolatie bij akoestische plafonds en ventilatiekanalen);

-

voorkom contactallergenen op plaatsen waar de huid geregeld fysiek met het gebouw in aanraking kan komen (bijvoorbeeld epoxy op wanden);

-

voorkom emissies in het binnenmilieu: -

beperk het gebruik van schadelijke schoonmaakmiddelen;

-

beperk het (al) schilderwerk binnen, ook watergedragen systemen kennen emissie;

-

voorkom afwerkingen waarbij val- en uitglijdgevaar kan ontstaan. Te denken valt aan gladde vloeren, scherpe hoeken en ruwe afwerkingen (epoxycoating met een minerale toeslag);

-

7.5.

voorkom akoestische problemen. Deze zijn later relatief moeilijk op te lossen.

Flexibiliteit. -

stem vervangbaarheid af op het gebruik;

-

stem herindeelbaarheid af op het gebruik.



8.

Arbo en veiligheid.

8.1.

Inleiding. Het secundaire proces (onderhoud) heeft invloed op het primaire proces (het gebruik). Het onderhoud staat ten dienste van het in goede staat houden van het vastgoed ten behoeve van het primaire proces.

De staat van het vastgoed heeft invloed op de gebruikers. De eisen en wensen aan het gebruik (bijvoorbeeld werkplekken of bedrijfsprocessen) zullen veranderen. Hierop anticiperen is een meerwaarde.

8.2.

Arbeidsomstandigheden. In de Arbo worden voorschriften gegeven voor het opzetten van een goed Arbobeleid. Het doel is een veilig en doelmatig gebruik van het vastgoed. Hierbij moet zowel rekening worden gehouden met de gebruiker van het vastgoed als met de partij die het onderhoud verzorgt.

Om de gebruiker optimaal te laten functioneren, moet naast de Arboregelingen rekening worden gehouden met: -

zorg voor een ergonomisch ingerichte ruimte (en meubilair);

-

beperk het geluid door interne bronnen en zorg voor ruim voldoende geluidswering/absorptie;

-

houd rekening met de belevingswaarde/perceptie. De belevingswaarde is niet altijd de meetbare waarde: -

zorg dat de ramen opengezet kunnen worden;

-

zorg voor voldoende daglicht in de ruimte, maar voorkom verblinding;

-

zorg voor een verzorgde omgeving, met de juiste kleurstelling voor het beoogde gebruik.

8.3.

Gebruiksveiligheid. Veiligheid heeft prioriteit. -

zorg voor voldoende veiligheid bij brand: -

stem afmetingen van gangen, doorgangen, vluchtlengtes en -routes af op het gebruik; houd hierbij rekening met te verwachten gebruiksveranderingen in de toekomst;

-

ontwerp duidelijke vluchtwegaanduidingen;

-

de noodzaak en het ontwerp van de brandmeld- en ontruimingsinstallaties dient volgens regelgeving plaats te vinden;

-

zorg voor sociale veiligheid rond het gebouw: -

voorkom donkere hoeken;

-

gebruik actieve beveiligingsmiddelen, zoals camera’s;



-

garandeer bouwkundige veiligheid: -

zorg voor veilige hekken/balustrades;

-

plaats permanente voorzieningen bij hoogteverschillen van >0,5m (daken, vloeren en maaiveld);

-

voorkom vallend materiaal;

-

voorkom mogelijk val- en uitglijdgevaar;

-

maak lichtopeningen in het dak draagkrachtig of zorg voor permanent gaaswerk onder de opening;

-

drinkwaterinstallatie;

-

de gehele drinkwaterinstallatie dient legionellavrij en hygiënisch drinkwater te leveren en te voldoen aan de vigerende NEN-normering en de meest recente VEWIN-werkbladen.

8.4.

Veiligheid tijdens onderhoudswerkzaamheden. -

alle te onderhouden elementen moeten veilig bereikbaar en toegankelijk zijn: -

bij gebouwen moet het dak bereikbaar zijn door middel van een toegangsdeur of door een luik met bijbehorende trap;

-

de eventuele installaties op het dak moeten bij voorkeur veilig bereikbaar zijn door leuningwerk, anders een andere fysieke afzetting op >2m van de dakrand of door een looppad met waarschuwingssignalering op >4m van de dakrand;

-

als dakopstand of leuningwerk geen optie zijn, gaat bij valbeveiligingssystemen op het dak de voorkeur uit naar individuele verankeringspunten, omdat het struikelgevaar bij permanente rail- of kabelsystemen groter is;



-

realiseer rondom het vastgoed voldoende ruimte voor eventuele hoogwerkers langs de gevel, zelfs als gekozen is voor een gevelonderhoudsysteem;

-

zorg voor voldoende veiligheid bij brand. Stem blusmiddelen af op mogelijke types van brand (bijvoorbeeld CO2-blussers bij elektrische branden en poederblussers bij brandbare vloeistoffen).



9.

Informatieverstrekking.

9.1.

Inleiding. Informatie is van wezenlijk belang voor prognoses in de toekomst.

9.2.

Gebruikershandleidingen. De ontwerpende en/of realiserende partij moet zorgen voor duidelijke gebruikershandleidingen die beschikbaar zijn zowel in het gebouw als bij het Vakteam Vastgoed, Taakveld Technisch Beheer. Alle stukken dienen ook digitaal te worden aangeleverd. Zie ook het protocol van de gemeente Delft in deze.

In ieder geval moeten de volgende onderdelen moeten hierin uitgelegd worden: Actief beheer: -

locatie van regelpunten en gewenste inregelperiodiek die specifiek is voor de geplaatste installaties om optimale inregeling te houden;

-

het te verwachten jaarlijkse normverbruik;

-

uitleg voor het lokaal gebruiken van de installaties (bijvoorbeeld schakelingen, individuele temperatuurregelingen);

-

de te verwachten LifeCycle Costs van de gevel(afwerking), dak(afwerking) en installaties.

Veiligheid:

9.3.

-

plaats en gebruik van blusmiddelen;

-

vluchtroutes;

-

gebruik veiligheidsvoorzieningen t.bijvoorbeeld onderhoud gevel en dak.

Inspectie- en onderhoudsafspraken. -

de ontwerper maakt - vóór de oplevering - een rapportage over het gebruik van de installaties (zie 5.3);

-

gegarandeerde prestatie-eisen van het vastgoed worden vastgelegd en aan de opdrachtgever ter beschikking gesteld;

-

direct na overdracht wordt door de gemeente Delft, Vakteam Vastgoed, Taakveld Technisch Beheer een meerjaren onderhoudsbegroting opgesteld op basis van de (ontwerp) NEN-2767 conditiemeting van bouwen installatiedelen;

-

alle garantieverklaringen dienen aan de gemeente overhandigd te worden;

-

de opdrachtgever dient in alle fasen van het proces - op verzoek - inzage te hebben in de consequenties van vormen materiaaltoepassingen.



10.

Kosten.

10.1.

LifeCycle Costs (LCC). De LifeCycle Costs (LCC) zijn de levensduurkosten. Dit zijn de bouwwerkgebonden kosten gedurende de totale levensduur van een bouwwerk. Ramingen vallen uiteen in vier onderdelen, met ieder hun specifieke deelraming(-en): -

bouwkosten NEN 2631;

-

investeringskosten NEN 2631;

-

exploitatiekosten NEN 2632;

-

sloopkosten c.q. restwaarde NEN 2631.

Let hierbij ook op NEN 2634 waarin termen van kosten en kwaliteit zijn opgenomen.

Bij LCC’s worden geen reserveringen gemaakt ten behoeve van vervanging van het totale gebouw en ook de kosten in verband met de financieringsvormen worden hier buiten beschouwing gelaten. De LCC toont aan wat de consequenties zijn van de gekozen vormen en materialen gedurende de levensduur van het ontwerp. En kunnen verder dienen om de keuzes van de juiste materialen en vormen te onderbouwen.

Vaststellen van de kosten geschiedt op basis van: -

oppervlakteanalyse conform NEN 2580;

-

integrale exploitatiemodellen moeten worden opgesteld vóór aanvang van de uitvoering. Hiermee heeft de opdrachtgever tijdig inzage in de gebruiksduurkosten van het ontwerp.

Bouwkosten en investeringskosten. De bouwkostenraming ligt ten grondslag aan de raming van de investeringskosten waarbij naast de Bouwkosten tevens de Grondkosten, de Inrichtingskosten en de Bijkomende Kosten zijn opgenomen.

Exploitatiekosten. De investeringsraming ligt op zijn beurt weer ten grondslag aan de Exploitatieraming. De totale Exploitatiekosten bestaan uit: -

vaste Kosten;

-

onderhoud (technisch en schoonmaak);

-

energiekosten (en drinkwater);

-

administratieve Beheerskosten;

-

specifieke Bedrijfskosten.

Vaststellen van de kosten geschiedt op basis van: -

oppervlakteanalyse conform NEN 2580;



-

uitsplitsing van de exploitatiekosten conform NEN 2634;

-

uitsplitsing van de exploitatiekosten conform NEN 2748.

Sloopkosten c.q. Restwaarde. Het einde van de levensduur kan gepaard gaan met de sloop van het bouwwerk. Daarnaast kan het tevens voorkomen dat aan het einde van de gestelde levensduur het bouwwerk nog een restwaarde heeft. Bij het laatste onderdeel wordt zodoende gesproken over “sloopkosten” en “restwaarde”.

De uitsplitsing van de Exploitatiekosten conform NEN 2632 geeft per kostensoort aan voor welk deel de kosten voor rekening van de eigenaar c.q. gebruiker komen. Daartoe moet de codering volgens NEN 2632 (a, b of c) worden overgenomen. De uitsplitsing conform NEN 2748 is soortgelijk en sluit aan bij systematieken uit het Facilities Management.

10.2.

LevensduurVerlengend onderhoud. Bij het realiseren van grote aanpassingen, verbouwingen en/of renovaties dienen onderhoudsactiviteiten in de ontwerpen de gebruiksfase te worden geoptimaliseerd op basis van het LVO-model.

10.3.

Prioriteiten. Beheer en onderhoud is van wezenlijk belang om een gebouw functioneel te houden. Door conditiemetingen kan de werkelijke fysieke kwaliteit en de gewenste kwaliteit van vastgoed objectief en uniform worden vastgesteld. Op basis hiervan kunnen prioriteiten worden vastgesteld.

De financiële implicaties van beheer en exploitatie zijn ondergeschikt aan veiligheid en het bedrijfsproces. Het bedrijfsproces en de gezondheid van de gebruikers garanderen, heeft de hoogste prioriteit. De kosten door productiviteitsverlies door een slecht (onderhouden) gebouw (inclusief installaties) bedraagt al snel meer dan de jaarlijkse kosten voor de installaties per werkplek (zie bijlage 2, voorbeeld 1.1).

De gemeente Delft deelt de prioriteiten als volgt in:

1.

Veiligheid.

2.

Voorkomen gevolgschade.

3.

Esthetica.


Het nieuwe (stads)kantoor. Thema: Duurzaam bouwen

Recommend Documents