Het middenhuursegment in Kleidum
Het middenhuursegment In Kleidum
Voorbeeldrapport – ABF Research
2015
ABF Research | Verwersdijk 8 | 2611 NH | Delft | 015 - 27 99 300
Copyright ABF Research 2015 De informatie in dit rapport is met de grootste zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van (onderdelen van) dit rapport is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld.
Inhoudsopgave Samenvatting .............................................................................................................................................. 1 1
Inleiding............................................................................................................................................... 3
2
Ontwikkelingen en beleidsmaatregelen ........................................................................................... 5
2.1
Ontwikkelingen ............................................................................................................................ 5
2.2
Beleidsmaatregelen ..................................................................................................................... 6
3
Verwachtingen tot 2025 ..................................................................................................................... 9
3.1
Startpunt: de bestaande woningvoorraad .................................................................................... 9
3.2
Vraag en aanbod ....................................................................................................................... 10
3.3
“Nieuw aanbod” ......................................................................................................................... 11
3.4
Behoefte en voorraad ................................................................................................................ 12
3.5
Het geliberaliseerde huursegment ............................................................................................. 13
r2014-0049CP | De woningbeleggingsmarkt in 2015
Samenvatting
Mogelijkheden voor opbouw van een niet-DAEB portefeuille De woningcorporaties staan op dit moment in het middelpunt van de belangstelling. Niet alleen omdat extra huurverhogingen via de verhuurdersheffing een bijdrage leveren een de Rijkskas. Maar ook omdat de positie van de corporaties en hun prestaties zelf onderwerp van gesprek zijn in Den Haag. Zo wordt gesproken over het takenpakket van de corporaties waarbij de vraag aan de orde is in welke mate corporaties werkzaam zullen zijn of blijven in het zogenaamde niet-DAEB segment. Tegen die achtergrond wordt hier de marktpotentie van het niet-DAEB segment in Kleidum in kaart gebracht.
Achtergronden bij de ontwikkelingen op de woningmarkt De ontwikkelingen op de woningmarkt worden beïnvloed door een groot aantal afzonderlijke processen. Daarbij kan een onderscheid gemaakt worden tussen enerzijds maatschappelijke ontwikkelingen: ontwikkelingen vanuit het individu. En anderzijds beleidsontwikkelingen: ontwikkelingen geïnitieerd vanuit het collectief. Hoofdstuk 2 gaat daarop in. Bij de maatschappelijke ontwikkelingen gaat het om: ■
Demografische ontwikkelingen: de groei van het aantal huishoudens die voorlopig nog aanhoudt,
■
De inkomensontwikkeling: vanaf 2014 zullen de inkomens weer een stijging laten zien waarmee de inkomensdaling van de afgelopen jaren wordt afgesloten.
■
De woonvoorkeuren: deze blijken relatief stabiel. De komende jaren mag een zeker herstel van het vertrouwen in de koopsector verwacht worden. Tegelijk zal er meer belangstelling komen voor het niet-DAEB segment doordat de gereguleerde huursector niet meer toegankelijk is voor hogere inkomensgroepen als gevolg van EC regelgeving.
■
De woningbouw: is de komende jaren nog beperkt van omvang.
■
De prijsontwikkeling: de prijzen in de koopsector lijken uitgebodemd. De aantallen verkopen lopen weer op. De lage rente en het toegenomen consumentenvertrouwen worden gezien als de voornaamste oorzaak van de opverende markt.
Bij de beleidsmaatregelen gaat met name om het in 2013 overeengekomen Woonakkoord dat voorziet in boven inflatoire huurverhogingen, een verhuurdersheffing, verplichte aflossing van nieuwe hypotheken in de koopsector (willen ze fiscaal aftrekbaar zijn) en verlaging van het maximale aftrektarief.
r2014-0049CP | De woningbeleggingsmarkt in 2015
1
Te verwachten ontwikkelingen in Kleidum In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de te verwachten ontwikkelingen op de woningmarkt in Kleidum. In deze samenvatting beperken we ons tot de cijfers voor het geliberaliseerde huursegment.
Verwachtingen geliberaliseerde huursegment ■
Er blijkt anno 2015 een zeker tekort te zijn aan huurwoningen net boven de liberalisatiegrens en een evenwicht bij de woningen met een hoger prijsniveau (800+ per maand).
■
Verder komt naar voren dat de komende jaren de verhouding tussen het aantal vragers en het jaarlijks beschikbare aanbod minder gunstig is voor de zoekers in het segment net boven de liberalisatiegrens.
■
Vooral belangrijk is dat de behoefte in dit segment tot 2025 toeneemt met 2.400 woningen.
■
Overigens moet bij dit segment bedacht worden dat niet alleen de instroom op jaarbasis aanzienlijk is, maar ook de uitstroom. De verklaring daarvoor ligt in het feit dat de doelgroep betrekkelijk mobiel is en na enkele jaren dit huursegment ook weer verlaat.
Dit betekent dat de mogelijkheden tot uitbreiding van het niet-DAEB segment in Kleidum gelet op deze cijfers aanzienlijk zijn. Wel dient men zich te realiseren dat niet alleen corporaties maar ook particuliere verhuurders op deze mogelijkheden kunnen inspelen.
Hoe met deze ruimte het best omgegaan kan worden, is een vraag die op verschillende wijzen lokaal ingevuld kan worden. Nieuwbouw, sloop, verkoop en huurverhogingen kunnen in verschillende mate ingezet worden om in de uitbreidingsmogelijkheden te voorzien.
2
r2014-0049CP
1
Inleiding De ontwikkelingen op de woningmarkt worden beïnvloed door een groot aantal afzonderlijke processen. Daarbij kan een onderscheid gemaakt worden tussen enerzijds maatschappelijke ontwikkelingen: ontwikkelingen vanuit het individu. En anderzijds beleidsontwikkelingen: ontwikkelingen geïnitieerd vanuit het collectief. In hoofdstuk 2 wordt kort stilgestaan bij de voor de woningmarkt belangrijkste processen. Dit hoofdstuk is bedoeld als algemene inleiding en toelichting op de verschuivingen die zich op de Nederlandse woningmarkt – ook in Kleidum – voordoen.
Daarna wordt in hoofdstuk 3 meer specifiek ingegaan op de ontwikkeling zoals die verwacht mogen worden in Kleidum met een bijzondere focus op het niet-DAEB huursegment.
De cijfers die hier gepresenteerd worden, zijn ontleend aan de woningmarktprognoses die ABF jaarlijks opstelt. Hierbij wordt gebruik gemaakt van het Socrates rekenmodel waarmee vraag, aanbod en verhuisprocessen op de woningmarkt in beeld gebracht worden. In dit model wordt rekening gehouden met belangrijke sturende variabelen zoals de demografische groei, de inkomensontwikkeling, de voorkeuren van de consument en het bouwprogramma. Dit rekenmodel is rond het jaar 2000 ontwikkeld in opdracht van het Ministerie van VROM (nu BZK) en is sindsdien uitgegroeid tot een de facto standaard die gebruikt wordt door een veelheid van organisaties (overheden, corporaties, ontwikkelaars, beleggers en bouwers).
r2014-0049CP | De woningbeleggingsmarkt in 2015
3
Ontwikkelingen en beleidsmaatregelen
2
De Nederlandse woningmarkt heeft te maken met enerzijds een aantal (maatschappelijke) ontwikkelingen en anderzijds het beleid ten aanzien van de woningmarkt.
2.1
Ontwikkelingen
Belangrijke maatschappelijke ontwikkelingen betreffen (1) de demografische ontwikkelingen in termen van het aantal huishoudens, (2) de inkomensontwikkeling van diezelfde huishoudens, (3) de woonvoorkeuren en de vraag naar woningen van deze huishoudens, (4) de mate waarin voor die vraag gebouwd wordt en tenslotte (5) de prijsontwikkeling. In het onderzoeksrapport dat begin 2014 is uitgebracht voor het Ministerie van BZK, wordt uitgebreid ingegaan op deze ontwikkelingen.1
(1) Demografische ontwikkeling Slechts geleidelijk aan neemt de demografische groei af. Voorlopig groeit het aantal huishoudens in heel Nederland nog met circa 60.000 per jaar. Verder zal de demografische ontwikkeling resulteren in: ■
Vergrijzing: het aantal huishoudens in de leeftijdsgroep 45-64 jaar zal afnemen en het aantal oudere huishoudens van 65 jaar en ouder zal verder stijgen.
■
Een voortgaande individualisering: met de vergrijzing neemt ook het aantal (oudere) alleenstaanden toe; het aantal huishoudens met kinderen neemt verder af.
(2) Inkomensontwikkeling De inkomens zijn in de jaren negentig en begin 21e eeuw bijzonder snel gegroeid. Tussen 1994 en 2008 steeg het gemiddeld inkomen met 1,4% boven inflatie. Dat is ruim een procent meer dan de langjarige inkomensgroei die gemeten over een periode van 40 jaar uitkwam op 0,3% boven inflatie. Na het uitbreken van de crisis in 2008 is een deel van die inkomensgroei uit de jaren negentig weer ingeleverd. Vanaf 2014 zullen de inkomens weer een stijging laten zien. Op langere termijn wordt gerekend op een verdere maar beperkte stijging van de inkomens.
(3) Woonvoorkeuren De woonvoorkeuren worden ontleend aan een grootschalig consumentenonderzoek: het WoonOnderzoek Nederland (WoON 2012). Uit dit onderzoek komt naar voren dat de woonconsument zijn woonwensen door de crisis wel uitstelt, maar zeker niet afstelt. Door de crisis is de doorstroming in de koopsector ingezakt. Maar de verhuizingen die daardoor niet gerealiseerd konden worden, hebben ertoe geleid dat er nu juist meer woningzoekenden zijn.
1 Zie: “Socrates 2013”; ABF, Delft, 2013
r2014-0049CP | De woningbeleggingsmarkt in 2015
5
Het middenhuursegment In vergelijking met het verleden is een zekere verschuiving in de woonvoorkeuren te verwachten. Belangrijk in dit verband is het zgn. EC toewijzingsbeleid (zie ook de volgende paragraaf). De toegang tot het gereguleerde huursegment wordt door de EC regelgeving beperkt voor huishoudens met een wat royaler inkomen. Tegelijk is de toegang tot de koopsector voor deze zelfde huishoudens met een middeninkomen vaak niet eenvoudig. Zo hebben starters op de arbeidsmarkt, zeker tweeverdieners, vaak een te hoog inkomen om toegang te krijgen tot de sociale huursector. Aan de andere kant is een koopwoning voor hen vaak niet altijd haalbaar vanwege beperkte mogelijkheid voor een hypothecaire lening in verband met tijdelijke aanstellingen. Bovendien biedt een huurwoning meer mogelijkheden om van baan te veranderen. Het zijn daarom bij uitstek deze groepen (middeninkomens, jongeren) die zich meer dan voorheen naar verwachting zullen melden voor het niet gesubsidieerde middenhuursegment. Middeldure huurwoningen zouden verder ook aantrekkelijk kunnen zijn voor de groeiende groep 65+ers, wier eigen woning niet langer voldoet (te groot, te bewerkelijk, niet aangepast aan fysieke beperkingen).
(4) Woningbouw Vooralsnog wordt gerekend op een beperkt herstel van de bouwproductie in de komende jaren; en wel naar een niveau van circa 63.000 “echte” nieuwe woningen plus 7000 toevoegingen door verbouw; voor heel Nederland op jaarbasis in de periode 2015-2020.
(5) de prijsontwikkeling Uit de gegevens van het Kadaster blijkt dat de gemiddelde verkoopprijs – gerekend vanaf de top van de markt, welke in het derde kwartaal van 2008 lag - met circa 20% gezakt is. Op dit moment (begin 2015) trekken de prijzen ook weer aan. De lage rente en het toegenomen consumentenvertrouwen, in combinatie met de relatieve politieke rust, worden gezien als de voornaamste oorzaak van de opverende markt.
2.2
Beleidsmaatregelen
De afgelopen decennia zijn tal van (politieke) discussies gevoerd over de woningmarkt, maar zijn er weinig tot geen concrete beleidsmaatregelen genomen. In 2013 is daar verandering ingekomen. Nieuwe maatregelen zijn vastgelegd in het woonakkoord dat VVD en PvdA afgesloten hebben met D66, ChristenUnie en SGP. Dit woonakkoord is inmiddels ook de 1e Kamer gepasseerd. In deze paragraaf worden de belangrijkste maatregelen uit het woonakkoord besproken. Bovendien wordt toegelicht op welke wijze deze maatregelen doorwerken op de woningmarkt van vraag en aanbod.
(1) Het woonakkoord In het woonakkoord staan maatregelen die zowel huur als koopsector raken: jaarlijkse boveninflatoire huurverhogingen, een tot 1,7 miljard in 2017 oplopende verhuurdersheffing, een vereenvoudigd woningwaarderingsstelsel waaraan elementen uit de WOZ-waarde zijn toegevoegd, verplichte aflossing van nieuwe hypotheken in de koopsector (willen ze fiscaal aftrekbaar zijn), verlaging van het maximale aftrektarief en een verhoging van het budget voor de huurtoeslag. Voor de huursector zijn de boveninflatoire huurverhogingen voor het gereguleerde huursegment, het meest van belang. Daar tegenover staat een verhuurdersheffing. Voor BZK uitgevoerde berekeningen laten zien
6
r2014-0049CP
dat de in potentie haalbare extra huurverhogingen in evenwicht zijn met deze heffing. In de brief over huurbeleid en heffing aan de Tweede Kamer zijn echter ook andere mogelijkheden benoemd om geld bij verhuurders vrij te maken: verkoop van onroerend goed en kostenbesparing.
Daarnaast zijn voor de woningcorporaties vanzelfsprekend ook de voorstellen van Minister Blok richting Kamer(s), van groot belang. De herzieningswet en de novelle bevatten voorstellen om het werkterrein en de prestaties van corporaties scherper in te kaderen. De mate waarin corporaties werkzaam zullen zijn of blijven in het niet-DAEB segment is daarbij aan de orde.
(2) Effecten van het woonakkoord Net als de maatschappelijke ontwikkelingen zullen ook de maatregelen uit het Woonakkoord van invloed zijn op het gedrag van aanbieders en daarmee op de wensen en het gedrag van de consument. Hiervoor zijn twee scenario’s doorgerekend; een scenario met een voorzichtig huurbeleid (beperkte huurverhogingen) en een scenario met een meer voortvarend huurbeleid (maximale huurverhogingen). Gelet op de in 2013 en 2014 doorgevoerde huurverhogingen lijkt het tweede scenario op dit moment het meest plausibel. Om die reden fungeert dat scenario in dit rapport als leidraad.2
Extra uitgangspunten in de rekenmethodiek Daarnaast wordt in deze berekeningen rekening gehouden met een aantal andere elementen die hier kort beschreven worden. ■
Uitgangspunt vormt de huidige situatie op de woningmarkt zoals gemeten in het WoON2012,
■
Jaarlijks worden de huren boven inflatoir verhoogd,
■
Verder wordt rekening gehouden met huurharmonisatie waardoor bij 80% van de nieuwe verhuringen 90% van de maximale WWS huur gevraagd wordt,
■
Bij die huurontwikkeling gelden drie plafonds. Op de eerste plaats geldt het Woningwaarderingssysteem (WWS). Op de tweede plaats wordt rekening gehouden met een huurplafond op basis van de “markthuur”; deze is gesteld op 5,5% van de WOZ-waarde. En op de derde plaats wordt er vanuit gegaan dat huurwoningen alleen bij mutatie boven de liberalisatiegrens gebracht worden.
■
Tenslotte wordt rekening gehouden met het feit dat sociale verhuurders 90% van hun gereguleerde bezit moeten toewijzen aan huishoudens onder de EC inkomensgrens en dat ook de huurtoeslagregeling invloed heeft. Huishoudens met een laag inkomen worden daarom in de berekeningen vooral geplaatst in huurwoningen onder de aftoppingsgrens; huishoudens met een middeninkomen komen nog wel in aanmerking voor woningen onder de liberalisatiegrens maar huishoudens met een hoger inkomen niet.
2 Voor een meer uitgebreide toelichting op deze gedragsvarianten, zie: “Socrates 2014”; ABF, Delft, 2014
De woningbeleggersmarkt in 2015
7
Verwachtingen tot 2025
3
In dit hoofdstuk wordt stapsgewijs een aantal cijfers gepresenteerd voor de ontwikkelingen op de woningmarkt in Kleidum. In de eerste paragrafen wordt de algemene ontwikkeling beschreven. Daarna wordt meer specifiek ingegaan op de mogelijkheden en beperkingen voor het geliberaliseerde huursegment (nietDAEB). In het rekenmodel wordt gewerkt met een segmentering van de woningmarkt naar huur/koop, naar prijsklasse (en naar buurt en woonmilieu). Waar het gaat om de prijsklasse dient de opmerking gemaakt te worden dat de genoemde prijsgrenzen afkomstig zijn uit 2012. Dat komt doordat het WoonOnderzoek 2012 het startpunt voor de hier te presenteren ontwikkelingen. In de “namen” van de verschillende prijsklassen zijn de inmiddels opgetreden prijsmutaties niet verwerkt. Vandaar dat de liberalisatiegrens hier aangeduid wordt met de toen geldende huurprijs van 652 euro.
3.1
Startpunt: de bestaande woningvoorraad
In de gemeente Kleidum staan anno 2015 totaal ruim 70.000 woningen. De betreffende cijfers staan in tabel 3.1 waarbij huur en koopsector apart onderscheiden zijn. Per sector is bovendien aangegeven tot welk inkomenskwintiel de bewoners behoren.1 In de huursector wonen relatief veel huishoudens die tot de eerste inkomenskwintielen behoren. In de koopsector wonen juist veel huishoudens die tot de hogere inkomenskwintielen behoren. Tabel 3.1: Woningvoorraad naar type woning en naar inkomensklasse van de bewoner, Kleidum, 2015; bron: Socrates 2014 Bewoonde voorraad 2015 - Bewoond door inkomenskwintiel 1 (tot 16.500) - Bewoond door inkomenskwintiel 2 (16.500 - 24.700) - Bewoond door inkomenskwintiel 3 (24.700 - 34.900) - Bewoond door inkomenskwintiel 4 (34.900 - 48.400) - Bewoond door inkomenskwintiel 5 (> 48.400) Behoefte 2015 Tekort 2015 Tekort in % voorraad
Huur 34,200 10,500 10,500 6,800 4,000 2,400 35,100
Koop 37,900 2,100 5,500 8,300 9,900 12,100 39,300
900 2.7%
1,400 3.7%
Bar Hr 652-800 4,800 3,100 2,800 500 1,100 700 500 700 300 800 200 400 4,100 3,600 -700 -13.8%
500 15.9%
Hr >800 1,200 100 200 500 200 200 1,200
Huur >652 4,300 600 900 1,200 1,000 600 4,700
0 -1.1%
500 11.1%
Naast huur en koopsector zijn huishoudens gehuisvest buiten de reguliere woningmarkt, in zgn. Bewoonbare Andere Ruimten (BAR). Het gaat daarbij om bijna 5.000 huishoudens die met anderen samen een woning delen of die op kamers wonen, anti-kraak etc. Bekend is dat studenten vaak gehuisvest zijn een zgn. BAR. Met huur-, koopsector en BAR-ren is de totale voorraad woonruimten geteld en ook het totaal aantal huishoudens (bijna 77.000 anno 2015).
1 Bij deze indeling in inkomenskwintielen worden vijf even grote groepen onderscheiden. Hierbij vormen de 20% huishoudens met het laagste inkomen het eerste kwintiel. De 20% huishoudens met het hoogste inkomen vormen het vijfde kwintiel. Hierbij is gebruikt gemaakt van netto besteedbare huishoudensinkomens. Globaal geldt dat de eerste twee kwintielen (40% van alle huishoudens) de EC doelgroep omvatten.
r2014-0049CP | De woningbeleggingsmarkt in 2015
9
Verder valt uit de tabel af te lezen dat er 4.300 huurwoningen zijn met een actuele huurprijs boven de liberalisatiegrens. Hierin wonen huishoudens met een flinke variatie in inkomen: zowel huishoudens uit de lagere als de wat hogere kwintielen zijn vertegenwoordigd.
Tot slot is in de tabel weergegeven hoe groot de behoefte is aan de verschillende soorten woningen vanuit de op dat moment bestaande huishoudens. Wanneer die behoefte vergeleken wordt met de bestaande voorraad resulteert daaruit het tekort. In Kleidum blijkt er een tekort te zijn van (afgerond) 900 huurwoningen, 1.400 koopwoningen en een overschot van 700 Bar-ren. Nadrukkelijk zij daarbij aangetekend dat het gaat om de behoefte van de op dat moment al bestaande huishoudens die “ergens anders” naar toe willen verhuizen. De vraag van starters die nog geen huishouden vormen, is niet meegeteld.
Ingezoomd op de huurwoningen boven de liberalisatiegrens is er een tekort van (afgerond) 500 woningen net boven de liberalisatiegrens terwijl er een evenwicht is bij de huurwoningen van 800 euro en meer.
3.2
Vraag en aanbod
De ontwikkelingen in de komende jaren worden zoals toegelicht in hoofdstuk 2, beïnvloed door processen als demografische groei, inkomensontwikkeling etc. Deze processen resulteren in vraag en aanbod op de woningmarkt. In tabel 3.2 staan de cijfers voor vraag en aanbod, uitgedrukt in een gemiddeld aantal per jaar voor de periode 2015-2025. Jaarlijks vragen 7.700 huishoudens om een verhuizing naar een huurwoning en jaarlijks zoeken 6.500 huishoudens een koopwoning. Voor het geliberaliseerde huursegment geldt dat er jaarlijks 1.400 huishoudens een dergelijke woning zoeken. Tabel 3.2: Vraag en aanbod naar type woning en naar leeftijd van de vragers, Kleidum, gemiddeld per jaar 20152025; bron: Socrates 2014 Huur
Koop
Op jaarbasis Vraag - Vraag jongeren (<30 jaar) - Vraag middelbaar (30-64 jaar) - Vraag ouderen (> 65 jaar)
7,700 3,500 3,600 600
6,500 1,400 4,700 500
1,500 1,400 100 0
Aanbod - Aanbod voorraad - "Nieuw" aanbod
5,800 5,600 200
6,200 5,200 1,000
1.33
1.05
Vraag-aanbodverhouding
Bar Hr 652-800
Hr >800
Huur >652
1,200 400 700 200
100 0 100 0
1,400 400 800 200
1,700 1,700 0
1,100 900 200
200 200 0
1,300 1,100 200
0.88
1.09
0.50
1.08
In de vorige paragraaf is al aangegeven wat voor inkomensklasse de huishoudens in de verschillende segmenten hebben. Hier is voor degenen die willen verhuizen aangegeven om wat voor soort huishoudens het gaat qua leeftijd. Vooral jonge huishoudens zijn ruim vertegenwoordigd, zeker in de huursector. Ook een deel van de vragers naar een geliberaliseerde huurwoning is jonger dan 30 jaar.
Tegenover deze vraag staat aanbod. Het verreweg grootste deel van dit aanbod komt beschikbaar binnen de bestaande voorraad: doordat huishoudens overlijden, uit elkaar gaan, verhuizen etc. Daarnaast is er een veel kleiner aanbod van “nieuwe” woningen (daar komen we direct op terug).
10
r2014-0049CP
Wanneer de vraag / aanbod verhouding bepaald wordt blijkt dat er in Kleidum gemiddeld in de periode 20152025 133 vragers zijn voor 100 beschikbare huurwoningen. In het huursegment net boven de liberalisatiegrens zijn meer vragers dan aanbod: 109 per 100 beschikbare (jaarlijks vrijkomende) huurwoningen.
3.3
“Nieuw aanbod”
Het aanbod in de bestaande voorraad kan niet of amper aangestuurd worden. Maar het nieuwe aanbod wel. Daarbij gaat het om een drietal elementen die in tabel 3.3 vermeld zijn. Eerst op jaarbasis ter referentie aan de voorgaande tabel 3.2 en daarna samengeteld voor de hele periode. ■
Op de eerste plaats worden huurwoningen verkocht. In de hier gepresenteerde cijfers is de trend van de afgelopen jaren doorgetrokken. Globaal worden jaarlijks bijna 200 huurwoningen verkocht, resulterend in 1.600 huurwoningen voor de periode tot 2025.
■
Verder worden woningen gesloopt. Ook op dit punt wordt de trend doorgetrokken, waarbij er jaarlijks ongeveer 200 huurwoningen gesloopt worden. Voor de hele periode gaat het om 1500 huurwoningen en 600 koopwoningen.
■
Tenslotte is er de nieuwbouw die in zekere zin vrij ingezet kan worden, maar die wel gebonden is aan enkele randvoorwaarden (zie hieronder). Uitgaande van de wensen van de consument zouden er in de totale periode 4.700 huurwoningen en 8.700 koopwoningen gebouwd kunnen worden, waaronder een aantal van 1.800 nieuw te bouwen huurwoningen boven de liberalisatiegrens is inbegrepen.
Tabel 3.3: “Nieuw aanbod” door verkoop van huurwoningen, sloop en nieuwbouw naar type woning, Kleidum, 2015-2025; bron: Socrates 2014 Huur
Koop
"Nieuw" aanbod op jaarbasis - (Minder) aanbod door verkoop huurwoningen - Minder Aanbod door sloop - Aanbod door nieuwbouw > Aanbod "nieuw (per jaar)
Bar Hr 652-800
-200 -200 500 200
200 -100 900 1,000
0 0 0 0
Nieuw aanbod periode 2015-2025 - (Minder) aanbod door verkoop huurwoningen - Minder Aanbod door sloop - Aanbod door nieuwbouw >Nieuw aanbod totaal - Prijseffect Mutatie voorraad
-1,600 -1,500 4,700 1,600 0 1,600
1,600 -600 8,700 9,600 0 9,600
0 0 300 300 0 300
Hr >800
Huur >652
0 0 200 200
0 0 0 0
0 0 200 200
0 0 1,700 1,600 800 2,500
0 -100 100 0 200 200
0 -100 1,800 1,600 1,100 2,600
Aanvullend op dit “nieuwe aanbod” is het zo dat de opbouw van de huursector naar prijsklasse verandert door “prijs effecten”. Het gaat hierbij om de boven inflatoire huurverhogingen en de huurharmonisatie. Als gevolg hiervan schuiven huurwoningen geleidelijk aan in prijsklasse op. Dat levert overigens geen “nieuw aanbod” op jaarbasis op; vandaar dat het prijseffect alleen in het onderste deel van tabel 3.3 vermeld is. Kijkend naar het totaal effect over de periode 2015-2025, verandert de opbouw van de voorraad hierdoor wel. Voor Kleidum geldt dat er totaal 1.100 huurwoningen boven de liberalisatiegrens bijkomen als gevolg van deze prijseffecten.
De woningbeleggersmarkt in 2015
11
Nieuwbouw: consument gericht binnen randvoorwaarden De nieuwbouw kan in principe optimaal afgestemd worden op de wensen van de consument. Gegeven de vraag van de consument enerzijds en het beschikbare aanbod in de bestaande voorraad anderszins (en ook nog rekening houdend met de effecten van verkoop en sloop) kan de nieuwbouw zodanig ingericht worden dat deze bijdraagt aan een zo goed mogelijke invulling van de woningbehoefte over de volle breedte. Dit streven vormt het uitgangspunt waardoor de cijfers laten zien hoe een consumentgericht bouwprogramma het beste ingevuld zou kunnen worden. Het programma geeft (anders gezegd) inzicht in de marktpotentie: de nieuwbouw die het makkelijkst afgezet zou moeten kunnen worden. Hierbij gelden wel enkele randvoorwaarden: ■
Op de eerste plaats is de omvang van het nieuwbouwprogramma naar plaats beperkt. Het aantal nieuw te bouwen woningen (per gemeente, naar wijk en woonmilieu) vormt een gegeven.
■
Op de tweede plaats is het zo dat het programma per woonmilieu ingericht wordt op basis van de vraag in het desbetreffende woonmilieu. Er vindt geen compensatie plaats voor nieuwbouw die wel gewenst is, maar niet gebouwd kan worden in een ander woonmilieu.
■
Op de derde plaats wordt er vanuit gegaan dat er geen huurwoningen met een huurprijs onder 360 euro (anno 2012; nu ongeveer 400 euro) per maand nieuw gebouwd kunnen worden.
3.4
Behoefte en voorraad
Hiervoor is aangegeven dat het rekenmodel er vanuit gaat dat er zoveel mogelijk gebouwd wordt volgens de wensen van de consument. Het nieuwbouwprogramma biedt daarvoor mogelijkheden. In tabel 3.4 is weergegeven waar dit programma (inclusief de effecten van verkoop, sloop en prijsstijging) toe leidt. Met name door de sloop en verkoop van huurwoningen neemt het aantal huurwoningen in Kleidum beperkt toe en wel met 1.600 woningen. De koopsector daarentegen groeit met 9.600 woningen; gerekend over de periode 2015-2025.
Verder neemt de leegstand in de huursector met 100 woningen af; in de koopsector met 200 woningen. Hierdoor neemt het aantal bewoonde huurwoningen met 1.800 toe en het aantal bewoonde koopwoningen met 9.800 toe (afgeronde cijfers). Deze verandering van de bewoonde voorraad sluit goed aan bij de verandering van de woningbehoefte zoals ook bedoeld is met het consumentgerichte bouwprogramma. Al met al wordt het tekort zoals dat voor 2015 bepaald is (zie voorgaande paragraaf 3.1) hierdoor kleiner.
12
r2014-0049CP
Tabel 3.4: Ontwikkeling woningvoorraad en woningbehoefte, Kleidum, 2015-2025; bron: Socrates 2014 Voorraadontwikkeling periode 2015-2025 Mutatie voorraad Mutatie leegstand Mutatie bewoonde voorraad Mutatie woningbehoefte Saldo: mutatie behoefte minus mutatie bewoonde voorraad > mutatie tekort Bewoonde voorraad 2025 - Bewoond door inkomenskwintiel 1 (tot 16.500) - Bewoond door inkomenskwintiel 2 (16.500 - 24.700) - Bewoond door inkomenskwintiel 3 (24.700 - 34.900) - Bewoond door inkomenskwintiel 4 (34.900 - 48.400) - Bewoond door inkomenskwintiel 5 (> 48.400) Behoefte 2025 Tekort 2025 Tekort in % voorraad
3.5
Huur
Koop
Bar Hr 652-800
Hr >800
Huur >652
1,600 -100 1,800 1,300
9,600 -200 9,800 9,300
300 0 300 300
2,500 0 2,500 2,200
200 0 200 200
2,600 0 2,700 2,400
-500
-500
0
-300
0
-300
35,900 10,400 9,700 7,000 4,600 4,200 36,500
47,600 4,200 7,800 10,000 10,400 15,200 48,600
5,100 2,800 1,400 400 300 200 4,400
5,500 900 1,100 1,000 1,500 1,100 5,700
1,400 200 300 400 300 300 1,400
6,900 1,100 1,400 1,300 1,700 1,400 7,100
500 1.4%
1,000 2.0%
-700 -13.5%
200 3.8%
0 -0.6%
200 2.9%
Het geliberaliseerde huursegment
In de voorgaande paragrafen heeft de nadruk gelegen op het “totaal beeld” voor de gemeente Kleidum. In deze paragraaf zoomen we nog eens expliciet in op de cijfers voor het geliberaliseerde huursegment (de laatste kolom(men) uit de voorgaande tabellen).
■
Er blijkt anno 2015 een zeker tekort te zijn aan huurwoningen net boven de liberalisatiegrens en een evenwicht bij de woningen met een hoger prijsniveau (800+ per maand).
■
Verder komt naar voren dat de komende jaren de verhouding tussen het aantal vragers en het jaarlijks beschikbare aanbod minder gunstig is voor de zoekers in het segment net boven de liberalisatiegrens.
■ ■
Vooral belangrijk is dat de behoefte in dit segment tot 2025 toeneemt met 2.400 woningen. Overigens moet bij dit segment bedacht worden dat niet alleen de instroom op jaarbasis aanzienlijk is, maar ook de uitstroom. De verklaring daarvoor ligt in het feit dat de doelgroep betrekkelijk mobiel is en na enkele jaren dit huursegment ook weer verlaat.
Hoe nu om te gaan met het geliberaliseerde huursegment (niet-DAEB) in het licht van de verwachte mutaties in dit segment in de periode 2015-2025 door nieuwbouw, sloop, verkoop en prijseffecten? ■
Het segment boven de liberalisatiegrens neemt (in het rekenmodel) toe met 2.600 woningen.
■
Dat aantal is vrijwel gelijk aan de toename van de behoefte (in het rekenmodel) met 2.400 woningen. ■
In de werkelijkheid zou men meer woningen kunnen toevoegen, om het tekort dat voor 2025 nog verwacht wordt weg te werken; dat gaat overigens om een beperkt aantal van 200 woningen.
■
In het rekenmodel is de verwachte toename van de voorraad met 2.600 woningen (op 100 afgeronde cijfers) het gevolg van:
■
■
-100 woningen die gesloopt worden,
■
+1.800 nieuw te bouwen woningen
■
+1.100 woningen die door huurprijsbeleid de liberalisatiegrens passeren.
In de werkelijkheid zou men met deze aantallen kunnen “spelen”. Als er meer verkocht wordt, is er ruimte om extra ten opzichte van deze cijferopstelling woningen toe te voegen. Als randvoorwaarde geldt echter de genoemde toename van de behoefte met 2.400 woningen.
De woningbeleggersmarkt in 2015
13
