Het kenmerk: UV 20150471 De heer M.T. van der Sluis Folgerster Loane 68 9222 LJ Drachtstercompagnie Behandeld door: Team Vergunningen Telefoon: 14 0515
Onderwerp: beschikking omgevingsvergunning uitgebreide procedure
Sneek, 28 april 2016
Geachte heer Van der Sluis, Op 8 juli 2015 hebben wij een aanvraag voor een omgevingsvergunning ontvangen voor het slopen van het bestaande pand en vervangen door nieuwbouw op het perceel plaatselijk bekend Kleinzand 17 A, B te Sneek. Uw aanvraag is geregistreerd onder nummer UV 20150471. In deze brief leest u welke definitieve beslissing wij nemen. Verlenen omgevingsvergunning De ontwerpvergunning is gepubliceerd en heeft zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is er één zienswijze ingediend. Omdat deze zienswijze betrekking heeft op een privaatrechtelijke overeenkomst tussen de aanvrager en een omwonende, welke betrekking heeft op een vergunningvrij onderdeel van het plan, is deze zienswijze later ingetrokken. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Súdwest-Fryslân verleend de door u gevraagde omgevingsvergunning. Wat gebeurt er nu? De wet bepaalt dat wij het besluit moeten publiceren en ter inzage moeten leggen. Het besluit publiceren wij op de website http://overuwbuurt.overheid.nl in de staatscourant, op de website www.ruimtelijkeplannen.nl en via de gemeentelijke website: www.sudwestfryslan.nl. Wij leggen de vergunning en de stukken die daarbij horen ook digitaal ter inzage bij de gemeenteloketten in Bolsward, Sneek en/of Workum. Tegen dit besluit kan door belanghebbenden beroep worden aangetekend. Wanneer kunt u gebruik maken van de vergunning? U mag de vergunning pas gebruiken als deze in werking is getreden. De vergunning treedt na zes weken in werking. Die zes weken beginnen te lopen nadat wij de omgevingsvergunning hebben gepubliceerd. Wat kost het? Voor de behandeling van uw aanvraag moet u een deel van de door ons gemaakte kosten betalen. Het totale bedrag hebben wij berekend op: € 5.797,70. De regels die wij gebruiken bij het berekenen van dit bedrag zijn opgenomen in de legesverordening. De legesverordening kunt u vinden op onze website www.sudwestfryslan.nl. Let op: bij deze beschikking zit de nota. U ontvangt geen aparte acceptgirokaart.
Gemeente Súdwest-Fryslân
T
14 0515
Postbus 10.000
F
0515-48 99 99
Kerkstraat 1, Bolsward
8600 HA Sneek
E
[email protected]
Marktstraat 15, Sneek
IBAN NL42BNGH0285149431
W
www.sudwestfryslan.nl
Merk 1, Workum (tijdelijk gesloten vanaf
Kvk nr. 51791811
Gemeenteloketten
29 mei 2014)
Vragen? Heeft u nog vragen? Neem dan contact op met de medewerkers van ons team Vergunningen. U kunt ons elke werkdag tussen 9.00 en 12:30 uur bereiken op het telefoonnummer 14 0515 , of via de mail:
[email protected]. Neemt u contact met ons op? Houd dan uw kenmerk bij de hand of zet het in uw e-mail. Het kenmerk staat linksboven in deze brief. Met vriendelijke groet, namens het college van burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân, teammanager Vergunningen,
H.E. de Hoo
Bijlage(n)
- omgevingsvergunning + bijlagen + kaartjes + aanslag leges
-
-2-
Datum besluit: 28 april 2016
Beschikking UV20150471 Burgemeester en Wethouders hebben op 8 juli 2015 een aanvraag voor een omgevingsvergunning ontvangen op het perceel plaatselijk bekend Kleinzand 17 A, B te Sneek. De aanvraag is geregistreerd onder nummer UV 20150471 met de volgende activiteiten: OV Bouwen
het slopen van het bestaande pand en vervangen door nieuwbouw
OV Strijdig gebruik OV Slopen
planologisch
het slopen van het bestaande pand en vervangen door nieuwbouw het slopen van het bestaande pand en vervangen door nieuwbouw
De besluitvormingsprocedure is uitgevoerd volgens het bepaalde in artikel 3.10 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.
Burgemeester en wethouders van de gemeente Súdwest-Fryslân besluiten: I.
Burgemeester en wethouders besluiten, gelet op artikel 2.1, 2.10 en 2.12 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht de gevraagde omgevingsvergunning te verlenen. De omgevingsvergunning wordt verleend onder de bepaling dat de gewaarmerkte stukken deel uitmaken van de vergunning. Tevens dient te worden voldaan aan de voorwaarden, zoals hieronder zijn aangegeven. De omgevingsvergunning wordt verleend voor de volgende activiteiten: -
bouwen strijdig planologisch gebruik slopen
II.
Burgemeester en wethouders besluiten af te wijken van het geldende bestemmingsplan Beheersverordening Binnenstad Sneek, conform artikel 2,12, 1e lid, onder a, onder 3° van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
III.
Burgemeester en wethouders besluiten vrijstelling te verlenen voor het indienen van een onderzoeksrapport naar de gesteldheid van de bodem. De gemaakte overweging is na te lezen in bijlage 1;
Bent u het niet eens met dit besluit? Bent u het niet eens met dit besluit? Dan kunt u hiertegen in beroep gaan. U doet dit door een brief te sturen naar de Rechtbank Noord-Nederland. Let erop dat u reageert binnen zes weken na de verzenddatum van onze brief. In uw beroepschrift moet het volgende staan: • uw naam en adres • de datum • het besluit waartegen u in beroep gaat • de redenen waarom u in beroep gaat • uw handtekening -3-
Stuur uw brief naar: Rechtbank Noord-Nederland Afdeling bestuursrecht Postbus 150 9700 AD GRONINGEN U kunt ook digitaal in beroep gaan via http://loket.rechtspraak.nl/bestuursrecht. Daarvoor heeft u wel een elektronische handtekening (DigiD) nodig. Wilt u de uitspraak op uw beroep niet afwachten? Als u in beroep gaat, blijft ons besluit in ieder geval geldig totdat er een uitspraak gedaan is over het besluit door de rechter. Wilt u deze uitspraak niet afwachten en snel duidelijkheid? Vraag dan de voorzieningenrechter om een voorlopige voorziening. Dit betekent dat de rechter snel naar uw verzoek kijkt en alvast een voorlopige uitspraak doet. Het adres van de voorzieningenrechter is: Voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland, Postbus 150, 9700 AD Groningen. U moet hiervoor wel kosten betalen. Vraag dit na bij de rechtbank. namens het college van burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân, teammanager Vergunningen,
H.E. de Hoo
-4-
Bijlagen De volgende onderdelen zijn als bijlage gevoegd bij de beschikking voor het slopen van het bestaande pand en vervangen door nieuwbouw op het perceel Kleinzand 17 A, B te Sneek met het nummer UV20150471 en moeten worden geacht deel uit te maken van deze omgevingsvergunning. Bijlage 1: Overwegingen. Bijlage 2: Gewaarmerkte stukken. Bijlage 3: Voorschriften.
-5-
Bijlage 1 - Overwegingen In deze bijlage zetten wij uiteen welke overwegingen hebben geleid tot ons besluit. Activiteit Bouwen Wij hebben uw aanvraag voor een omgevingsvergunning ontvangen op 8 juli 2015. Op het moment van indiening was uw aanvraag niet ontvankelijk. Naar aanleiding van ons verzoek om aanvullende gegevens heeft u aanvullende gegevens ingediend. Als gevolg hiervan hebben wij uw aanvraag als ontvankelijk aangemerkt/. Wij hebben uw aanvraag getoetst aan de weigeringsgronden genoemd in artikel 2.10 van de Wabo. Uw plan is op 21 december 2016 voorgelegd aan de Welstandscommissie. Het advies luidt: voldoet mits (advies nr. W15SWF461-4). Aan de genoemde kritiek van de welstandscommissie is tegemoetgekomen in de vorm van een aangepast ontwerp. De besluitvormingsprocedure is uitgevoerd overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.10 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Het is het aannemelijk gemaakt dat het plan voldoet aan de voorschriften van de bouwverordening van de gemeente Súdwest Fryslân en voldoet aan de voorschriften van het Bouwbesluit. Het vereiste bodemonderzoek kan pass worden uitgevierd voordat de bestaande bebouwing is gesloopt. Voordat er wordt begonnen met de bouwwerkzaamheden geldt de plicht dat een bodemonderzoek wordt uitgevoerd. Wij willen u er op wijzen dat wanneer er bij de bouwactiviteiten grond vrij komt welke niet kan worden hergebruikt op het eigen perceel, het bevoegd gezag van de gemeente waar de grond wordt toegepast kan verlangen dat de grond is getoetst volgens de regelgeving van het Besluit bodemkwaliteit.
Activiteit Strijdig planologisch gebruik Wij hebben het plan getoetst aan de regels van de beheersverordening ‘Binnenstad - Sneek’. De grond waarop het plan zal worden uitgevoerd is daarin bestemd voor ‘gemengde doeleinden’ en ‘erf’ (artikel 6 en 21 van de regels). In samenhang met deze bestemmingen toetsen wij het plan ook aan de algemene bouwregels van de beheersverordening. Op grond van deze bouwregels constateren wij dat: • het pand uit één bouwlaag met kap mag bestaan, waarbij de goothoogte maximaal 4 meter mag bedragen en de bouwhoogte maximaal 10 meter mag bedragen. Het pand heeft twee bouwlagen met kap. De goothoogte is 7,50 meter en de bouwhoogte is 11,20 meter; • de gevelhoogte van het pand maximaal 6,40 mag bedragen. Het pand heeft een gevelhoogte van 11,20 meter; • op gronden met de bestemming ‘erf’ niet mag worden gebouwd. Het pand wordt deels op grond met de bestemming ‘erf’ gebouwd; • de bestemming ‘Gemengde doeleinden’ in samenhang met de blokzijderegeling aangeeft welke functies op de begane grondvloer zijn toegestaan. Het pand valt in blokzijde nr. 48. Binnen deze blokzijde zijn 3 horecavestigingen toegestaan. Deze 3 horecavestigingen zijn aanwezig. Het vestigen van horeca in het pand – ook al is het een uitbreiding – is niet toegestaan.
-6-
Wij concluderen dat het bouwplan in strijd is met bouw- en de gebruiksregels van de beheersverordening ‘Binnenstad - Sneek’. Het realiseren van de woningen op de etages is wel in overeenstemming met de beheersverordening ‘Binnenstad – Sneek’. Cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit Vanuit cultuurhistorisch oogpunt en vanuit oogpunt van ruimtelijke kwaliteit hebben wij geen bezwaar tegen de sloop en nieuwbouw van het pand. Hierbij overwegen wij het volgende: Qua hoofdvorm (2 lagen + kap) past deze invulling prima in het straatbeeld van het beschermde stadsgezicht. Ter plaatse van de aansluiting met het rechter pand is een hoogteverschil aangebracht. Hierdoor blijven de individuele panden goed herkenbaar. Qua gevelindeling is er gekozen voor een traditionele vorm in donker metselwerk, wat goed in het beschermde gezicht past. De kozijnen op de eerste verdieping zitten traditioneel in de gevel, terwijl die op de 2e verdieping verbijzonderd is. Het is positief dat de kozijnen niet op dezelfde hoogte als het rechter buurpand zitten. De invulling met blank houten kozijnen in het pand is passend. De relatief smalle doorbraak tussen beide panden is positief voor het behoud van het individuele karakter van beide panden. Het hergebruik van de bestaande dakpannen beoordelen wij als zeer positief. Het verplaatsen van de steeg naar de andere kant van het pand is geen probleem. Dit is altijd beter dan een volledige opvulling van de perceelbreedte en stegen horen nu eenmaal bij een binnenstad met een beschermde status. Horecabeleid Het horecabeleid van de gemeente Súdwest-Fryslân geeft voor wat betreft de vestiging van horeca aan dat het beleid in het bestemmingsplan als uitgangspunt voor toetsing van bouwplannen geldt. In dit geval geeft de beheersverordening aan dat nieuwe vestiging van horeca in de blokzijde nr. 48 niet is toegestaan. In dit gebied zijn al 3 horecavestigingen aanwezig. Echter over de uitbreiding van een bestaande horecagelegenheid stelt het bestemmingsplan geen andere voorwaarden dan dat de totale oppervlakte van de bedrijfsvloeroppervlakte na samenvoeging van twee panden niet meer dan 500 m² mag bedragen. Hoewel wij niet over een inrichtingstekening beschikken van het restaurant na uitbreiding, kunnen wij op basis van de plattegrondtekeningen van de nieuwe uitbreiding en uit kadastrale informatie concluderen dat het restaurant ook na uitbreiding ruimschoots onder de oppervlakte van 500 m² zal blijven. Andere eisen die het bestemmingsplan aan een samenvoeging van twee panden stelt, is dat voor wat betreft de uiterlijke verschijningsvorm afzonderlijke gebouwen gehandhaafd blijven. De bestaande zijgevel dient over een diepte van ten minste 2 meter gemeten uit de voorgevel te worden gehandhaafd. Het plan voldoet aan deze criteria.
-7-
Bijlage 2 - Gewaarmerkte stukken De volgende documenten worden meegezonden met het besluit en zijn als gewaarmerkt stuk bijgevoegd, deze maken onderdeel uit van deze omgevingsvergunning:
-8-
Bijlage 3 – Voorschriften Aan de omgevingsvergunning worden de volgende voorschriften verbonden: Activiteit Bouwen Constructieve veiligheid. Wat moet u 6 tot 3 weken vóór de bouw aanleveren? Het aangeleverde constructieprincipe (t.b.v. de ontvankelijkheid van de omgevingsvergunning) is op hoofdlijnen gecontroleerd en akkoord bevonden. Dit betekent dat de basisopzet van de constructie akkoord is maar dat er nog geen definitieve berekeningen en tekeningen zijn gecontroleerd omdat die nog niet zijn aangeleverd. Constructieve veiligheid. Wat moet u 6 tot 3 weken vóór de bouw aanleveren? U moet nog definitieve constructieve berekeningen en tekeningen aanleveren. Zoals de fundering, de beton-, staal- en houtconstructies. U moet deze gegevens uiterlijk drie weken voor de start van de bouwwerkzaamheden aanleveren. In de praktijk blijkt de periode van drie weken te kort. Als de gemeente fouten ziet leidt dit al snel tot vertragingen in de bouw. Wij raden daarom aan om een periode van zes weken aan te houden. De constructies moeten zijn ontworpen en berekend om voldoende sterkte en stabiliteit te bezitten. De berekeningen moeten voldoen aan eisen zoals die vermeld zijn in de Eurocodes. De Eurocodes zijn technische voorschriften voor het maken van constructieberekeningen. U mag pas bouwen als de gemeente de berekeningen en tekeningen heeft goedgekeurd. Wat moet u 2 dagen vóór de start van de bouw doen? U moet tenminste twee dagen van te voren de start van de bouw bij de gemeente melden. Dit kan door het gele antwoordkaartje in te vullen en op te sturen. U mag pas bouwen als de gemeente het peil en de rooilijnen heeft gecontroleerd. Het peil is de hoogte van de afgewerkte begane grondvloer. De rooilijnen zijn de grenzen op uw terrein waarbinnen u moet bouwen. Dit geldt natuurlijk niet voor een interne verbouwing, een dakkapel of bijvoorbeeld een aanbouw. De peilhoogte en de plaats op het terrein is dan al bekend. U kunt contact opnemen met de gemeentelijke toezichthouders via het algemene telefoonnummer 14 0515. Vraag naar het team Toezicht en Handhaving. Ook moet u minimaal twee dagen van te voren een melding doen van: • de start van het graafwerk; • de start van de werkzaamheden voor grondverbetering; • de start van de heiwerkzaamheden of het boren van de funderingspalen; • de start van het betonstorten. Als u werkzaamheden laat uitvoeren door een aannemer, spreek dan goed af wie de meldingen aan de gemeente zal doen. Mag u grond afvoeren? Wij adviseren om te werken met een gesloten grondbalans. Dit betekent dat u vrijkomende grond op uw eigen terrein verwerkt. Als dit niet kan dan moet u contact opnemen met de gemeente via 0515-489000. Vraag naar het team Vergunningen. Vrijkomende grond mag u alleen afvoeren als u daarvoor toestemming krijgt van de gemeente of provincie. Er kan in dat geval ook een bodemonderzoek nodig zijn. Wilt u een rioolaansluiting aanvragen? Is uw woning of gebouw niet aangesloten op de riolering? Ga naar de gemeentelijke website en zoek op “rioolaansluiting aanvragen”. U moet een formulier invullen en opsturen. Gaat u ook slopen? Voordat met de sloop wordt begonnen dient een type B onderzoek te worden overlegd.
-9-
Wat doet u als de bouw klaar is? Als de bouw klaar is meldt u dit aan de gemeente. Zonder gereed melding mag het gebouw niet in gebruik worden genomen. U kunt het werk gereed melden door het groene antwoordkaartje in te vullen en op te sturen. Een toezichthouder kan dan een afspraak met u maken en controleren of volgens de vergunning is gebouwd. Als alles in orde is, wordt uw bouwdossier afgesloten. U mag daarna het gebouw in gebruik nemen. Als het gebouw een (nieuw) adres heeft gekregen moet u binnen 14 dagen een huisnummerplaatje aanbrengen. Archeologie De locatie ligt in de historische kern van Sneek en kent een archeologische waarde volgens de gemeentelijke uitsnede van de FAMKE. De plannen vallen buiten de gestelde vrijstellingsgrens van 50 m2. Derhalve is archeologisch onderzoek noodzakelijk om de archeologische waarde in voldoende mate vast te kunnen stellen. Dit wordt gedaan aan de hand van één of meerdere archeologisch vooronderzoeken. In eerste instantie moet een bureau- en booronderzoek worden uitgevoerd. Eventueel volgt hierop nog een proefsleuvenonderzoek. Na iedere onderzoeksfase dient de rapportage van het betreffende onderzoek ter beoordeling aan de gemeente voorgelegd te worden. Het vooronderzoek wordt afgesloten als uit de beoordeling van de rapportage blijkt dat de waarde van het te verstoren terrein in voldoende mate is vastgesteld. Vervolgens kan namelijk worden besloten of voorwaarden aan de omgevingsvergunning moeten worden verbonden (opgraven, begeleiden en/of planaanpassing) of dat het plangebied archeologisch wordt vrijgegeven ten behoeve van de werkzaamheden. Het betreffende adres is onderdeel van het beschermde stadsgezicht. Dit betekent dat aan sloopvergunningen van bouwwerken archeologische voorwaarden kunnen worden gekoppeld. Uit artikel 5.2, derde lid, van het Besluit omgevingsrecht in samenhang met artikel 2.1, eerste lid, onder h, van de Wabo vloeit nl. voort dat alleen aan sloopvergunningen die betrekking hebben op bouwwerken in beschermende stads- of dorpsgezichten archeologische voorschriften kunnen worden gekoppeld. Voordat de archeologische waarde in voldoende is bepaald en duidelijk is geworden wat voor voorschriften worden verbonden aan de vergunning is het verboden om de bodem dieper te verstoren dan de bestaande fundering. Brandveiligheid 4 weken voor de ingebruikname van het restaurant moet er een melding brandveilig gebruik worden gedaan door Pata Negra. Intrekking vergunning De omgevingsvergunning kan geheel of gedeeltelijk worden ingetrokken: • als blijkt dat de houder van de omgevingsvergunning niet heeft voldaan aan een voorwaarde als bedoeld in artikel 2.2 van de Wabo; • als binnen de in de bouwverordening gestelde termijn geen begin met de werkzaamheden is gemaakt of indien de werkzaamheden langer dan de in bouwverordening gestelde termijn hebben stilgelegen; • op verzoek van de aanvrager.
- 10 -
