Eerste blad
HET JAAR TWEEDUIZEND EN TWAALF OP DERTIEN NOVEMBER Voor mij, meester Albert J A N S S E N, notaris met standplaats te Tienen, ZIJN VERSCHENEN : 1. De heer NEIRINCKS Bart Leo Victor, geboren te Ninove op 10 april 1962 (rijksregisternummer 62.04.10 393-55), echtgescheiden, wonende te 3000 Leuven, SintJacobsplein 21 bus 00.01; 2. de heer BILLEN Geert Marcel Jozef, geboren te Tienen op 5 mei 1964 (rijksregisternummer 64.06.05 42337), echtgenoot van mevrouw Judith VREYS, wonende te 3350 Linter, Papenstraat 13; Gehuwd onder het beheer van het stelsel der scheiding van goederen met gemeenschap van aanwinsten, ingevolge huwelijkscontract verleden voor notaris Tallon te Geetbets op 17 september 1991, ongewijzigd tot op heden, zoals hij het verklaart. Hierna samen genoemd "de grondeigenaar"; 3. De Besloten Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid “IMMO10” met maatschappelijke zetel te 3000 Leuven, Sint-Jacobsplein 21 bus 00.01, ingeschreven in het rechtspersonenregister met ondernemingsnummer 0878.368.850, opgericht ingevolge akte verleden voor notaris Luc VAN VAERENBERGH, te Lierde, op 19 december 2005, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van 12 januari 2006 onder nummer 06012777, waarvan de statuten éénmalig gewijzigd werden ingevolge proces-verbaal van buitengewone algemene vergadering gesloten door notaris Luc VAN VAERENBERGH, te Lierde, op 14 juli 2008, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van 12 augustus 2008, nummer 08133422. Hier vertegenwoordigd door haar zaakvoerder, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid “BELTIM”, met maatschappelijke zetel te 3000 Leuven, Sint-Jacobsplein 21 bus 00.01, ingeschreven in het rechtspersonenregister met ondernemingsnummer 0879.070.715, hiertoe benoemd ingevolge beslissing van de bijzondere algemene vergadering van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid “IMMO10” de dato 27 november 2009, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad op 13 januari 2010 nummer 10006769. Hier vertegenwoordigd door haar vaste vertegenwoordiger de heer NEIRINCKS Bart Leo Victor, geboren te Ninove op 10 april 1962 (rijksregisternummer 62.04.10 393-55), wonende te 3000 Leuven, SintJacobsplein 21 bus 0101, hiertoe benoemd ingevolge 1
beslissing van het college van zaakvoerders de dato 24 september 2010, gepubliceerd in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van 3 december nadien onder nummer 10176140. Hierna genoemd "de bouwpromotor". “De grondeigenaar” en “de bouwpromotor” hierna ook samen genoemd “de comparant(en)”. De comparanten verklaren de nodige bekwaamheid te hebben om deze handeling te stellen, niet te zijn geviseerd door een beschermingsmaatregel of beschikkingsbeperking. HOOFDSTUK 1.- VOORAFGAANDE UITEENZETTING 1. De comparant verklaart eigenaar te zijn van het navolgende onroerend goed, zoals hierna beschreven: STAD TIENEN – Tweede kadastrale afdeling Een perceel bouwgrond, gelegen in een goedgekeurde en niet vervallen verkaveling aan de Hannuitsesteenweg, kadastraal bekend volgens titel sectie E deel van nummer 281/M/6 en volgens recent kadastraal uittreksel sectie E nummer 281/Z/6 voor eenzelfde oppervlakte van twee are zesenzestig centiare (2a 66ca). Palende of gepaald hebbende aan: gezegde steenweg; Luc Gregoire; Someja El Khalifioui; Margaretha Dumont. Hierna genoemd “het goed” of “het gebouw”. OORSPRONG VAN EIGENDOM Oorspronkelijk en ingevolge omstandigheden van sedert nu meer dan dertig jaar geleden hoorde voormeld goed, onder grotere oppervlakte, toe aan de echtgenoten Lambert HALLET-COENEN Magdalena, te Tienen. Gezegde heer HALLET is overleden op 3 maart 1981, waarbij zijn nalatenschap is toegevallen aan zijn voormelde echtgenote voor het vruchtgebruik en aan zijn drie kinderen, de heren HALLET Jan, Herman en René, elk voor een onverdeeld derde deel in blote eigendom. Het goed behoorde toe aan mevrouw Margaretha DUMONT om het te hebben aangekocht van mevrouw Magdalena COENEN en de consoorten HALLET ingevolge akte verleden voor notaris Jacques Springer, alsdan te Tienen, op 4 juni 1986, overgeschreven op het eerste hypotheekkantoor te Leuven op 18 juni nadien, boek 2976 nummer 41. Het goed behoorde toe aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid “Bouwbedrijf Vanderstukken” om het te hebben aangekocht van mevrouw Margaretha DUMONT ingevolge akte verleden voor notaris Philip Adriaens, te Hoegaarden, op 6 augustus 2008, overgeschreven op het eerste hypotheekkantoor te Leuven op 23 september nadien, referentie 72-T-23/09/200810562. 2
Tweede blad
Het goed behoorde toe als een perceel bouwgrond aan de grondeigenaar om het te hebben aangekocht van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid “Bouwbedrijf Vanderstukken” ingevolge akte verleden voor notaris Benjamin Depuydt, te Hoegaarden, op 22 februari 2011, overgeschreven op het eerste hypotheekkantoor te Leuven op 15 maart nadien, referentie 72-T-15/03/2011-02835. Ingevolge akte verleden voor ondergetekende notaris op 9 juni 2011, overgeschreven op het eerste hypotheekkantoor te Leuven op 14 juni nadien, referentie 72-T-14/06/2011-06161, werd door de grondeigenaar een recht van opstal toegekend aan de bouwpromotor voor een periode van vijf jaar, ingevolge welk recht de bouwpromotor het hierna vermelde gebouw heeft opgericht. 2. BODEMDECREET: A. De comparant verklaart dat de grond, voorwerp van onderhavige akte, bij zijn weten geen risicogrond is. Daarmee wordt bedoeld dat op deze grond geen risico-inrichtingen gevestigd zijn of geweest zijn, zoals fabrieken, werkplaatsen, opslagplaatsen, machines, installaties, toestellen en handelingen die een verhoogd risico op bodemverontreiniging kunnen inhouden en die voorkomen op de lijst door de Vlaamse Regering opgesteld in overeenstemming met artikel 6 van het Decreet betreffende de bodemsanering en de bodembescherming. B. De inhoud van het bodemattest dat door de OVAM werd afgeleverd op 24 augustus 2012, met referte A20120351906, luidt als volgt: "2. Inhoud van het bodemattest De OVAM beschikt voor deze grond niet over relevante gegevens met betrekking tot de bodemkwaliteit. Dit bodemattest vervangt alle vorige bodemattesten. Opmerkingen: 1. Risicogronden kunnen slechts overgedragen worden als er vooraf een oriënterend onderzoek aan de OVAM is bezorgd met melding van de overdracht. 2. Bijkomende informatie over de overdrachtsregeling: www.overdracht.ovam.be. 3. Als er bodem wordt uitgegraven, afgevoerd of ontvangen, gelden de regels van grondverzet. Meer informatie: www.ovam.be/grondverzet. 4. De OVAM staat niet in voor de juistheid van de aan haar verstrekte gegevens.” C. De comparant verklaart, onverminderd de 3
gegevens opgenomen in hogervermeld bodemattest, met betrekking tot voormeld onroerend goed verder zelf geen weet te hebben van bodemverontreiniging die schade kan berokkenen aan de latere kopers of aan derden, of die aanleiding kan geven tot saneringsverplichting, tot gebruiksbeperkingen of tot andere maatregelen die de overheid in dit verband kan opleggen. 3. VLAAMSE CODEX RUIMTELIJKE ORDENING A. De comparant verklaart dat het goed bij zijn weten niet valt onder de wetgeving op de ruilverkaveling, noch het voorwerp uitmaakt van een geplande onteigening of van een planbatenheffing en er evenmin een as-built-attest werd uitgereikt en gevalideerd noch werd geweigerd. B. De instrumenterende notaris vermeldt en informeert, in toepassing van artikel 5.2.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, hierna “De Codex” genoemd, dat, zoals blijkt uit 1° een inlichtingenformulier van de stad Tienen van 10 september 2012, 2° verklaringen van de comparant en 3° het hypothecair getuigschrift: - het goed volgens het gewestplan Tienen-Landen de dato 24 maart 1978 gelegen is in woongebied; - voor het goed een stedenbouwkundige vergunning werd uitgereikt op 31 januari 2011 voor het bouwen van een appartementsgebouw met vier appartementen (referte B 13209); - er met betrekking tot het goed geen dagvaarding werd uitgebracht overeenkomstig artikel 6.1.1 of 6.1.41 tot en met 6.1.43 van de Codex noch enige beslissing werd gewezen; - het goed niet gelegen is in een zone die in een definitief vastgesteld uitvoeringsplan zou zijn aangeduid als een zone met voorkooprecht; - voor het goed een verkavelingsvergunning werd afgeleverd op 4 juni 2007 (referte V 1063), welke werd gewijzigd op 17 mei 2010 (referte V 1188). C. Ondergetekende notaris deelt mee dat geen werken of handelingen vermeld in artikel 4.2.1 van de Codex mogen worden opgericht of uitgevoerd zolang er geen stedenbouwkundige vergunning is verkregen; in bepaalde gevallen is de vergunningsplicht vervangen door een meldingsplicht. HOOFDSTUK 2.- BASISAKTE 1. De comparant heeft mij, notaris, verklaard: - dat hij kennis heeft genomen van de bepalingen en het toepassingsgebied van de wet van 8 juli 1924 op de appartementsmede-eigendom, een eerste maal gewijzigd ingevolge de wet van 30 juni 1994 en een laatste maal 4
Derde blad
gewijzigd ingevolge de wet van 2 juni 2010; - dat hij het gebouw onder het regime van medeeigendom en gedwongen onverdeeldheid wenst te plaatsen, doch dat hij beslist heeft dat afdeling II van hoofdstuk III van het Burgerlijk Wetboek betreffende de gedwongen mede-eigendom van gebouwen (artikel 577-3 tot en met 577-14 van het Burgerlijk Wetboek) niet van toepassing is, aangezien dit gebouw slechts een zeer beperkt aantal gemeenschappelijke delen bevat, te weten een gemeenschappelijke inkom, een tellerlokaal, de traphall en trap, gemeenschappelijke parkeerruimte, alsook een zeer beperkt aantal privatieven, hetzij vier wooneenheden en bijgevolg de toepassing van voormelde bepalingen van afdeling II van hoofdstuk III van het Burgerlijk Wetboek de werking van de gedwongen medeeigendom, onnodig zou verzwaren en desgevallend belemmerend en niet-kostenbesparend zou werken. - dat hij, door voormeld appartementsgebouw te plaatsen onder het regime van mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid, de juridische verdeling van betreffend goed maakt op basis van de plannen, waarvan hierna sprake, als volgt: * enerzijds, in vier (4) privatieve gedeelten, genaamd “appartement 1.0”, “appartement 2.0”, “appartement 3.0” en “appartement 4.0”, die de uitsluitende eigendom zullen zijn van de onderscheiden eigenaars; * anderzijds, in gemeenschappelijke delen die de gemeenschappelijke en ondeelbare eigendom zullen zijn van het geheel der mede-eigenaars. Zij zullen ingedeeld worden in duizend/duizendsten (1.000/1.000sten) en ten titel van onafscheidbare bijhorigheden gehecht zijn aan de privatieve delen. Als gevolg van deze verklaring worden vier (4) privatieve kavels tot stand gebracht, juridisch onderscheiden goederen vormend, vatbaar om het voorwerp te worden van zakelijke rechten, van overdrachten tussen levenden of wegens overlijden en van alle andere overeenkomsten. Ieder van deze kavels vormt een juridische entiteit, en omvat enerzijds als privatieve en uitsluitende eigendom het “appartement 1.0”, “appartement 2.0”, “appartement 3.0” en “appartement 4.0” en anderzijds een aandeel in de gemeenschappelijke delen onder de vorm van mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid. Hieruit volgt dat elke vervreemding, in der minne of gerechtelijk, of het bezwaren met zakelijke rechten van een privatieve kavel, niet alleen de vervreemding of de bezwaring van de privatieve eigendom met zich meebrengt, maar tevens van het aandeel in de gemeenschappelijke delen dat er onafscheidelijk aan verbonden is. 5
De verwervers van de privatieve kavels, evenals hun rechthebbenden of rechtsopvolgers uit gelijk welken hoofde, zullen gehouden zijn om onderhavige basisakte en reglement van mede-eigendom op alle punten te respecteren. HOOFDSTUK 3. VASTSTELLING VAN DE PRIVATIEVE EN GEMEENSCHAPPELIJKE DELEN – VERDELING VAN DE AANDELEN IN DE GEMEENSCHAPPELIJKE DELEN 3.1. Aangehechte documenten De hierna volgende beschrijving van de privatieve kavels en de gemeenschappelijke delen, is gebaseerd op de bouwplannen die van de residentie werden opgemaakt, in opdracht van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid IMMO 10, voormeld, door de heer Jo NAEGELS en mevrouw Hilde VAN GEITE, architecten, te 3150 Haacht, Sint-Remigiusweg 8. De comparant overhandigt mij, werkende notaris, de hierna opgesomde documenten om aan deze basisakte en reglement van mede-eigendom gehecht te blijven om er één geheel mee te vormen: 1. Een kopie van het afschrift van de stedenbouwkundige vergunning goedgekeurd en afgeleverd door het College van Burgemeester en Schepenen van de Stad Tienen op 31 januari 2011. 2. De plannen genummerd 1, 2, 3 en 4, opgemaakt en ondertekend door de heer Jo NAEGELS en mevrouw Hilde VAN GEITE, architecten, te 3150 Haacht, Sint-Remigiusweg 8, welke de stempel dragen van de stad Tienen, gedateerd op 31 januari 2011 en ondertekend door de heer Luc Janssens, secretaris, en mevrouw Martine Rens, schepen van Ruimtelijke Ordening. Voormeld plan genummerd 1 geeft de inplanting, het liggingsplan, het omgevingsplan, de kelder en de gelijkvloers weer; Voormeld plan genummerd 2 geeft de eerste verdieping en de dakverdieping weer; Voormeld plan genummerd 3 geeft de achtergevel en de voorgevel weer; Voormeld plan genummerd 4 geeft de snede AB weer. Voormelde vergunning en plannen genummerd 1, 2, 3 en 4 blijven aan onderhavige akte gehecht om er mee geregistreerd te worden en er samen één ondeelbaar geheel mee uit te maken. Een gewaarmerkte kopie van voormelde plannen zal door ondergetekende notaris op het bevoegde hypotheekkantoor ter archivering worden neergelegd. 3.2. Beschrijving van de privatieve kavels De privatieve delen telkens verbonden met een aandeel in de gemeenschappelijke delen worden afgebakend als volgt: 1) Het appartement 1.0 Het appartement bestaat uit: 6
Vierde blad
a) IN DE KELDERVERDIEPING omvattende: keuken, living, slaapkamer, badkamer, w.c. en kelder 1, het exclusief genotsrecht van het terras, het exclusief genotsrecht van de tuin. 2) Het appartement 2.0 Het appartement bestaat uit: a) IN DE KELDERVERDIEPING omvattende: kelder 2; b) OP DE GELIJKVLOERS omvattende: w.c., berging, keuken, living, nachthal, kamer één, badkamer, kamer twee; het exclusief genotsrecht van het terras. 3) Het appartement 3.0, links gelegen gevelgewijs bekeken vanop de Hannuitsesteenweg, links op het plan van de eerste en dakverdieping Het appartement bestaat uit: a) IN DE KELDERVERDIEPING omvattende: kelder 3; b) OP DE EERSTE VERDIEPING omvattende: keuken, berging, w.c., living, trap naar de dakverdieping, het exclusief genotsrecht van het terras. b) OP DE DAKVERDIEPING omvattende: trap komende van de eerste verdieping, overloop, badkamer, kamer één, kamer twee, w.c.. 4) Het appartement 4.0, rechts gelegen gevelgewijs bekeken vanop de Hannuitsesteenweg, rechts op het plan van de eerste en dakverdieping Het appartement bestaat uit: a) IN DE KELDERVERDIEPING omvattende: kelder 4; b) OP DE EERSTE VERDIEPING omvattende: keuken, berging, w.c., living, trap naar de dakverdieping, het exclusief genotsrecht van het terras. b) OP DE DAKVERDIEPING omvattende: trap komende van de eerste verdieping, overloop, badkamer, kamer één, kamer twee, w.c.. 3.2.1 Onderdelen van de privatieve kavels: Maken deel uit van de eerder beschreven kavels, de elementen waaruit ze zijn samengesteld, en de onderdelen ervan die zich binnen de kavel bevinden of daarbuiten zoals ondermeer hetgeen hierna is beschreven : Binnen de kavel: de vloeren, de tegelvloeren en andere bekledingen met de elementen waarop zij rusten met uitzondering van het betonnen geraamte; - de bekleding der muren en de plafonnering met versiering; - de vensters begrijpende het raam en het glaswerk, de luiken en zonneblinden; - de binnenmuren en beschotten met deuren, met uitzondering der steunmuren, betonnen pijlers en balken; - de bevloering en bekleding der terrassen; - de deuren binnen de kavels, de deuren van de privatieve afhankelijkheden; - de sanitaire installaties; - het schrijnwerk; - de verwarmingsinstallaties die autonoom werken 7
voor elke woongelegenheid; - de apparaten van parlo- of videofoon en deuropener; - de leidingen dienende tot het uitsluitend gebruik van een kavel voor het deel ervan dat zich binnen de kavel bevindt. Buiten de kavel: - de belinstallatie, de parlo- of videofoon en deuropener; - de brievenbussen in de overdekte inkom; - de leidingen dienende tot het uitsluitend gebruik van een kavel voor het deel ervan dat zich buiten de kavel bevindt; behalve de onderdelen van deze elementen die tot gemeenschappelijk gebruik dienen. 3.2.2. Het genot van de privatieve delen: De eigenaars hebben het genot en gebruik van hun respectieve kavels binnen de perken gesteld door de wet en op voorwaarde de rechten van de andere eigenaars niet te storen en niets te doen dat de stevigheid van het gebouw zou kunnen in gevaar brengen. Geen enkele toegeving kan mettertijd een verworven recht uitmaken. 3.3. Beschrijving van de gemeenschappelijke delen A. Opsomming van de gemeenschappelijke delen 1) Ondergronds : buiten de grond de grondvesten, alle leidingen voor gemeenschappelijk gebruik. 2) Kelderverdieping: de traphall, de trap komende van het gelijkvloers; het tellerlokaal; 3) Gelijkvloers: de parkeerruimte voor het gebouw, de inkom met deur, de traphall, de trap naar de kelderverdieping, de trap naar de eerste verdieping, alle leidingen van gemeenschappelijke gebruik en de buitenmuren. 3) Eerste verdieping: de traphall, de trap komende van de eerste verdieping, alle leidingen van gemeenschappelijke gebruik en de buitenmuren. 4) Dakverdieping: alle leidingen van gemeenschappelijke gebruik, de buitenmuren, het dak met zijn bekleding, de ruimten en schouwen voor verluchting, afvoer, aanvoer en leidingen. B. Gemeenschappelijke zaken : a/ Zaken in onverdeeldheid tussen alle medeeigenaars die ook door alle mede-eigenaars van het gebouw worden gebruikt De hierna volgende zaken behoren in onverdeeldheid toe aan alle mede-eigenaars van het gebouw in verhouding tot hun aandelen in de gemeenschappelijke delen: - de grond, het voetpad, de grondvesten en steunmuren, het betonnen geraamte, het ruw metselwerk, de gewelven; - het buizennet der riolering, afvoerleidingen, goten en putten welke voor de beide privatieve kavels 8
Vijfde blad
dienstig zijn; - de bekleding en versiering van de gevels; - de ruwbouw van de terrassen en de onderliggende dakdichting; - het dak met zijn bekleding; - de schouwen, verluchtingspijpen met kappen en schachten over de hele hoogte ervan voor zover zij voor alle privatieve kavels dienstig zijn; - de leidingen voor water, gas, elektriciteit, telefoon, televisie- en radiodistributie, hetzij ter gemeenschappelijk gebruik, hetzij ter uitsluitend gebruik van privatieve kavels, voor de onderdelen ervan die zich buiten de kavels die zij bedienen bevinden. In het algemeen alle delen van het gebouw bestemd tot het gebruik van alle kavels van het gebouw. b/ Gemeenschappelijke delen met exclusief genot TUIN OP DE KELDERVERDIEPING Voor het exclusief genotsrecht van de tuin op de kelderverdieping gelden volgende voorschriften: - De eigenaars, huurders en/of gebruikers van deze privatieve kavel zullen voor het gedeelte van de gemeenschappelijke vaste grond waarvan zij het uitsluitend genot en gebruik hebben, alleen en op eigen kosten instaan voor de aanleg en het onderhoud, met in acht name van de esthetiek en de globale harmonie; - De beplanting zal verplichtend bestaan uit sierplanten en uit laagbegroeiing opdat het uitzicht van de hoger gelegen appartementen geenszins zou gehinderd worden. - Zo een eigenaar, huurder en/of gebruiker inzake aanleg en onderhoud in gebreke blijft, kunnen de eigenaars van andere privatieve kavels deze eigenaar, huurder en/of gebruiker bij aangetekend schrijven in gebreke stellen en vervolgens bij verder nalaten zelf in de aanleg of het onderhoud doen voorzien door de aannemer van zijn keuze op kosten van de in gebreke gebleven eigenaar, huurder en/of gebruiker. Het onderhoud van de tuinafsluitingen is ten laste van de eigenaars, huurders en/of de gebruikers van de tuin. Met betrekking tot de tuin is het bovendien verboden: - waterpartijen te installeren; - fonteinen of beelden te plaatsen; - moestuinen te houden. TERRASSEN OP DE KELDER-, GELIJKVLOERSE EN EERSTE VERDIEPING Voor het exclusief genotsrecht van de terrassen, gelegen op de kelder-, gelijkvloerse en eerste verdieping, gelden volgende voorschriften: - de eigenaars, huurders en/of gebruikers van deze privatieve kavels zullen van het terras, waarvan zij het uitsluitend genot en gebruik hebben, alleen en op eigen 9
kosten instaan voor de aanleg en het onderhoud, met in acht name van de esthetiek en de globale harmonie; - er zullen geenszins gaten mogen geboord worden in de terrasbedekking, noch in de ruwbouw van het terras. - het is verboden op het terras beplanting in vaste grond aan te brengen of een grasperk aan te leggen; - ter verfraaiing van het terras is het steeds toegelaten bloem- of plantenbakken te bevestigen aan de binnenzijde van de eventuele terrasleuning; het is echter slechts toegelaten bloem- of plantenbakken te bevestigen aan de buitenzijde van de eventuele terrasleuning, mits specifieke toelating van de eigenaars van de andere privatieve kavels, met het oog op de veiligheid en de eenvormigheid van de gehele residentie; - zo een eigenaar, huurder en/of gebruiker inzake aanleg en onderhoud in gebreke blijft, kunnen de eigenaars van de andere privatieve kavels, deze eigenaar, huurder en/of gebruiker bij aangetekend schrijven in gebreke stellen en vervolgens bij verder nalaten zelf in de aanleg of het onderhoud doen voorzien door de aannemer van hun keuze op kosten van de in gebreke gebleven eigenaar, huurder en/of gebruiker. 3.3.1. Genot en juridische toestand van de gemeenschappelijke delen van de residentie De mede-eigenaars moeten van de gemeenschappelijke delen gebruik maken overeenkomstig de bestemming ervan en in de mate verenigbaar met de rechten van hun medebewoners. De gemeenschappelijke delen behoren in onverdeeldheid toe aan al de mede-eigenaars in verhouding tot hun aandeel in de mede-eigendom. 3.3.2. Vaststelling van de quotiteiten in de gemeenschappelijke delen van het complex en in de grond De gemeenschappelijke delen van het gebouw en de grond worden aan de privatieve gedeelten verbonden in de volgende verhoudingen: 1) Appartement 1.0: 230/1.000 2) Appartement 2.0: 240/1.000 3) Appartement 3.0: 265/1.000 3) Appartement 4.0: 265/1.000 Totaal:duizend/duizendsten: 1.000/1.000 HOOFDSTUK 4. - ERFDIENSTBAARHEDEN Alle mede-eigenaars en alle titularissen van een zakelijk recht in het gebouw, zullen gesubrogeerd zijn in alle rechten en verplichtingen die voortspruiten uit de titels van eigendom van de comparant of van zijn rechtsvoorgangers, zoals hiervoren reeds omschreven. De kopers zullen gesubrogeerd zijn in de rechten en plichten van de verkoper en alle geschillen 10
Zesde blad
dienaangaande zullen dienen beslecht te worden zonder zijn tussenkomst. Door de juridische verdeling van het gebouw in private kavels, ontstaan er erfdienstbaarheden en gemeenschappen tussen de verschillende private kavels. Deze ontstaan uit de aard en indeling van het complex of vinden hun oorsprong in de bestemming van de huisvader, voorzien in de artikelen 692 en volgende van het Burgerlijk Wetboek, in de plannen van de architect en de uitvoering van de werken, en in de overeenkomst tussen verkoper en de kopers van privatieve kavels, die louter door hun aankoop, deze onderschrijven. Dit geldt ondermeer voor : - de zichten die zouden bestaan van een private kavel op een andere; - de leidingen, riolen en aflopen van alle aard; - alle doorgangen en gangen tussen private kavels; - de luchtkokers en leidingen voor water, gas, elektriciteit en teledistributie; - en in het algemeen voor alle erfdienstbaarheden en gemeenschappen die ontstaan uit de aard van de constructies en het normaal gebruik dat ervan wordt gemaakt. De comparant verklaart dat bij zijn weten het goed niet bezwaard is met enige erfdienstbaarheid en dat hij er zelf geen heeft gevestigd. HOOFDSTUK 5.- REGLEMENT VAN MEDE-EIGENDOM Artikel 1.- Algemene interpretatieregel. De eigenaars hebben het gebruik en het genot van hun respectieve kavels binnen de perken vastgesteld door het huidig reglement van mede-eigendom en door de wet. Artikel 2.- Splitsing en samenvoeging van kavels. Het is de eigenaars, doch niet de bouwpromotor, verboden een deel van hun kavel af te staan aan anderen dan eigenaars van een kavel van het gebouw. Twee of meer kavels of een kavel en een gedeelte van een andere kavel, die aan dezelfde eigenaar toebehoren, mogen zowel verticaal als horizontaal samengevoegd worden. Indien deze samenvoeging de stevigheid of het esthetisch uitzicht van het gebouw in het gedrang kan brengen, moet, behalve wanneer de bouwpromotor zelf tot samenvoeging overgaat het voorschrift van artikel 4 hierna in acht genomen worden. Indien één of meer kavels samengevoegd worden, worden de aan deze kavels verbonden aandelen samengeteld. Artikel 3.- Uitzicht van privatieve kavels. 3.1 Het is de eigenaars verboden hun kavels te wijzigen indien deze wijzigingen vanaf de straat of vanaf de gemeenschappelijke delen binnen het gebouw zichtbaar zijn. Het onderhoud en de herstelling van dergelijke privatieve elementen geschiedt volgens de 11
hierna bepaalde regels die ook voor het onderhoud en de herstelling van gemeenschappelijke zaken gelden. 3.2 Aan ramen, terrassen en borstweringen mogen geen voorwerpen hangen of zichtbaar zijn die het ordelijk en esthetisch uitzicht van het gebouw kunnen schaden; aldus worden geen (schotel)antennes, paraboolantennes, ontvangers of toestellen voor het opvangen of omzetten van zon- of windenergie geplaatst. 3.3 Eenvormigheid moet heersen voor het uitzicht van de naamplaatjes (met eventuele aanduiding van het beroep) van de bewoners, zowel op de deuren van de private kavels als op de brievenbussen, bij de belinstallatie. Artikel 4.- Werken aan private kavels. 4.1 Wanneer werken aan private kavels de stevigheid van gemeenschappelijke zaken in het gedrang kunnen brengen, moet de eigenaar vooraf de andere medeeigenaars hierover inlichten, met voorlegging van de plannen van de voorgenomen werken. Ingeval van onenigheid tussen de mede-eigenaars, heeft elke mede-eigenaar het recht het geschil voor te leggen aan het vredegerecht van het kanton Tienen. Artikel 5.- Voorschriften over het gebruik. A. De appartementen 5.1 De appartementen zijn bestemd tot privéwoning. Uitoefening van een vrij beroep of vestiging van een kantoor, een handelsactiviteit uitgesloten, zijn slechts toegelaten voor zover zulks verenigbaar is met de geldende urbanisatievoorschriften, en voor zover hieruit geen burenhinder ontstaat. 5.2 De kavels die bestemd zijn tot privé-bewoning mogen niet worden bewoond door een aantal personen dat hoger is dan datgene wat in verhouding staat met de oppervlakte en de inrichting van de kavels. 5.3 De eigenaars moeten bij het gebruik van hun kavel en van de gemeenschappelijke delen de regels van normale zorgvuldigheid en alle geldende hygiëne- en veiligheidsvoorschriften in acht nemen. Ze zorgen voor de beperking van geluidshinder bij het gebruik van radio of televisietoestellen. Ze zorgen ervoor dat elektrische toestellen geen stoornis veroorzaken en plaatsen in hun kavels geen andere motoren dan degene die huishoudelijke toestellen bedienen, of noodzakelijk zijn voor de uitoefening van hun beroep of voor de werkzaamheden in dienstenactiviteit. Ze zorgen voor veilige elektriciteits- en gasleidingen, in overeenstemming met de geldende veiligheidsvoorschriften. 5.4. Huisdieren met een schofthoogte van dertig centimeter, met uitzondering van exotische dieren, reptielen en knaagdieren, worden in het gebouw gedoogd voor zover hiermee geen burenhinder wordt veroorzaakt. 12
B. Terras 5.4 Het genot van de terrassen is privatief bij de appartementen waartoe ze behoren, zoals hoger omschreven. De bekleding van de terrassen is eveneens privatief. Voor het overige zijn de terrassen (ruwbouw) gemeenschappelijk. De kosten van onderhoud van de terrasbekleding, de bevloering en de balustrades, evenals de eventuele vernieuwing hiervan, zijn ten laste van de eigenaars van de appartementen waartoe ze behoren. Daarentegen zijn alle kosten met betrekking tot de ruwbouw van de terrassen lastens de gemeenschap en als gemeenschappelijke kosten te dragen door iedere medeeigenaar in verhouding tot zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen ongeacht de terrasoppervlakte van het desbetreffende privatief. De bewoners van gezegde privatieve eenheden dienen toegang te geven tot deze terrassen voor de eventuele werken van onderhoud, herstelling en vernieuwing aan de terrassen, de gevels en/of het dak te kunnen uitvoeren. C. Parkeerplaatsen De parkeerruimte voorzien voor het gebouw, is bestemd om te worden gebruikt door de eigenaars, huurders of gebruikers van de respectieve appartementen. Het is de eigenaars, huurders of gebruikers niet toegestaan meerdere parkeerplaatsen in te nemen, zij het voor zichzelf, zij het voor derden. Bij overtreding hiervan, is het de andere eigenaars, huurders of gebruikers toegestaan het voertuig in overtreding te laten verwijderen, op kosten van de eigenaar in overtreding. Artikel 6.- Bewoning - terminologie. In de tekst van het reglement van mede-eigendom wordt verder met de termen "zakelijk of persoonlijk recht of toelating tot bewoning" aangeduid, ieder zakelijk recht, met uitsluiting van het exclusief voleigendomsrecht, dat op een privatieve kavel is toegekend en recht verleend op gebruik en genot, ieder persoonlijk recht dat gebruik of genot verleent, evenals een louter gedogen van de titularis van een dergelijk recht, waarbij een tijdelijke toelating tot bewoning aan een derde wordt verleend. De titularis van een zakelijk recht of persoonlijk recht of toelating tot bewoning wordt verder in het reglement van mede-eigendom aangeduid als "bewoner"; of de term "bewoner" duidt dus onder meer zowel op een vruchtgebruiker, erfpachter, huurder of tijdelijke gast als op inwonend personeel, maar in geen geval op een persoon aan die zich zonder recht noch titel in een kavel bevindt of deze bewoont. Artikel 7.- Verhuring. Zevende blad
13
7.1 De bepalingen van het reglement van medeeigendom zijn door de overschrijving van de basisakte van het gebouw in de registers van de bevoegde hypotheekbewaarder aan derden tegenstelbaar. Aldus ook aan iedere bewoner in de zin als omschreven in artikel 6. 7.2 Bij toekenning van een zakelijk of persoonlijk recht of toelating tot bewoning zal de bewoner erop worden gewezen dat hij tot naleving van alle bepalingen van dit reglement van mede-eigendom is gehouden. Een afschrift van de basisakte en het reglement van mede-eigendom, minstens een uittreksel ervan waarin de tekst van artikel 5 letterlijk is overgenomen, zal hem worden overhandigd. 7.3 Iedere mede-eigenaar die een zakelijk of persoonlijk recht op een privatieve kavel vestigt of een toelating tot bewoning verleent, licht de andere medeeigenaars hiervan onverwijld en schriftelijk in, met mededeling van de volledige identiteit van de nieuwe bewoners en de datum waarop hun recht op bewoning is ingegaan. 7.4 Op eerste verzoek van een mede-eigenaar zal de eigenaar die een zakelijk of persoonlijk recht of een toelating tot bewoning heeft toegekend het bewijs leveren dat de door dit reglement opgelegde kennisgevingen aan de bewoner werden gedaan. 7.5 De eigenaars van privatieve kavels waarop een zakelijk of persoonlijk recht of een toelating tot bewoning is verleend, zorgen ervoor dat ook de aansprakelijkheid van de bewoners tegenover andere medeeigenaars en buren, en alle huurdersrisico's behoorlijk verzekerd zijn, met afstand van verhaal tegen de medeeigenaars. 7.6 Een zakelijk of persoonlijk recht of een toelating tot bewoning kan alleen worden toegekend aan personen die de standing van het gebouw en de bestemming van de privatieve kavels eerbiedigen. 7.7 Toekenning van een zakelijk of persoonlijk recht of van een toelating tot bewoning op een deel van een privatieve kavel is verboden. Rechten en plichten van de eigenaars met betrekking tot de gemeenschappelijke delen. Artikel 8.- Algemene interpretatieregel. De eigenaars van privatieve kavels hebben het recht op het gebruik en het genot van de gemeenschappelijke zaken overeenkomstig hun bestemming en in zover zulks met het recht van de andere eigenaars verenigbaar is. De eigenaars mogen aan gemeenschappelijke zaken geen wijzigingen aanbrengen, tenzij in de mate waarin het reglement van mede-eigendom dit toelaat. Artikel 9.- Toepassing van deze regel. Onder voorbehoud van nadere regelingen die in het 14
Achtste blad
huishoudelijk reglement kunnen worden getroffen, gelden onder meer volgende verbodsbepalingen. Toegevingen of gedogen ten aanzien van welke activiteit ook die met de normale gebruikswijze van gemeenschappelijke zaken onverenigbaar is kunnen niet als een stilzwijgende instemming worden uitgelegd, en kunnen dus op ieder ogenblik worden herroepen. Artikel 10.- Antennes en ontvangers. Antennes, schotelantennes, paraboolantennes, ontvangers of toestellen voor het opvangen of omzetten van zon- of windenergie worden niet op het dak geplaatst dan ingevolge een beslissing van alle mede-eigenaars. Artikel 11.- Onderhouds- en herstellingswerken. 11.1 De reiniging, het onderhoud en de herstelling van gemeenschappelijke zaken, en in het algemeen alle werken die de gemeenschappelijke zaken betreffen, evenals van privatieve elementen die zichtbaar zijn vanuit de straat of vanuit gemeenschappelijke delen van het gebouw, worden uitgevoerd op de tijdstippen en op de wijze door de mede-eigenaars bepaald. 11.2 Elke mede-eigenaar ondergaat, zonder recht op vergoeding, de stoornis die ontstaat als gevolg van dergelijke werken. Artikel 12.- Initiatiefrecht van de medeëigenaars. 12.1 Iedere mede-eigenaar kan aan zijn medeeigenaars vragen om de door hem gewenste werken aan de gemeenschappelijke delen uit te voeren. 12.2 Wanneer er geen unanimiteit kan worden bekomen, kan iedere mede-eigenaar aan de rechter toestemming vragen om zelfstandig, doch op kosten van alle mede-eigenaars, de door hem gewenste werken aan de gemeenschappelijke delen te laten uitvoeren, voor zover ze dringend en noodzakelijk zijn. 12.3 Wanneer de mede-eigenaars zich zonder gegronde reden tegen de uitvoering van dergelijke werken verzet, kan de mede-eigenaar aan de vrederechter van het kanton Tienen toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke delen. Criteria en berekeningswijze van de verdeling van de lasten Artikel 13.- Opsomming. Zijn gemeenschappelijk: alle lasten en kosten die betrekking hebben op de uitgaven in verband met het onderhoud, het gebruik, de herstelling, de vernieuwing, het beheer van de gemeenschappelijke zaken. Belastingen, taksen en retributies, voor zover deze niet bij afzonderlijke aanslag ten laste van een eigenaar worden gebracht. Artikel 14.- Bijdrage in de lasten. 14.1 In de gemeenschappelijke lasten draagt iedere mede-eigenaar bij, hetzij volgens de waarde van de private kavels, hetzij in evenredigheid met het nut dat 15
de gemeenschappelijke delen en diensten in deze kosten teweegbrengen voor elk van de privatieve kavels. 14.2 Iedere mede-eigenaar kan aan de vrederechter van het kanton Tienen vragen de verdeling van de lasten in de gemeenschappelijke delen te wijzigen, indien die verdeling onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen of door een mede-eigenaar ontwikkelde activiteit of uitgevoerde werken. Artikel 15.- Verdeling van de lasten. 15.1 Algemene verdeelsleutel Alle lasten zullen tussen alle mede-eigenaars van het gebouw worden omgeslagen in verhouding tot hun aandelen in de gemeenschappelijke delen, tenzij in een afwijkende verdeelsleutel is voorzien. 15.2 Afwijkende verdeelsleutel Uitzondering op de algemene verdeelsleutel wordt gemaakt voor de hierna volgende lasten, waaromtrent de kosten worden omgeslagen naar evenredigheid van het nut, dat de gemeenschappelijke delen en diensten voor elk van die privatieve delen hebben: De kosten welke betrekking hebben op de tuin, waarvan het exclusief genot uitsluitend toebehoort aan het appartement 1.0 zoals nader omgeschreven onder punt 3.3.B.b, zal enkel gedragen worden door de eigenaar van het appartement 1.0. Artikel 16. - Onverdeeldheid - Vruchtgebruik. In geval van splitsing van het eigendomsrecht van een kavel in vruchtgebruik (of ander zakelijk gebruiksrecht) en blote eigendom, of wanneer een kavel het voorwerp is van een gewone onverdeeldheid, zijn de kosten aan deze kavel verbonden door alle deelgenoten met ondeelbaarheid en hoofdelijkheid tussen hen verschuldigd, zonder dat wie ook onder hen enig voorrecht van uitwinning of wettelijke of conventionele verdeelsleutel voor deze kosten aan de andere medeeigenaars mag tegenwerpen. Artikel 17. - Brandverzekering. Het gehele gebouw wordt verzekerd tegen de gevaren van brand, blikseminslag, ontploffingen, neerstorting van vliegtuigen, elektriciteitsrisico’s, storm en aanverwante risico’s, door één of meerdere polissen die de volgende waarborgen omvatten: a) het gebouw voor de waarde van haar heropbouw; b) het verhaal der buren; c) de onbeschikbaarheid van het gebouw; d) de kosten voor de ontruiming en de afbraak; e) de kosten van bluswerken, reddingswerken en werken tot behoud van het gebouw. Tegen deze gevaren en voor deze waarborgen wordt een collectieve verzekeringspolis afgesloten. De verzekeringspolis dekt zowel de gemeenschappelijke als de privatieve delen. Het bevat een verzaking door de verzekeraar aan 16
Negende blad
elk verhaal tegen de mede-eigenaars en hun personeel, de huurders en alle andere bewoners van het gebouw en hun personeel, te welken titel ook, met uitzondering van de gevallen van kwaad opzet of zware fout, gelijkgesteld met kwade trouw. In ieder geval moet het gebouw gedekt zijn tegen risico’s van brand, ontploffingen en aanverwante risico’s voor zijn geïndexeerde nieuwbouwwaarde. Iedere mede-eigenaar kan een exemplaar van de verzekeringspolissen bekomen. De extra-premie verschuldigd uit hoofde van het beroep uitgeoefend door één van de mede-eigenaars of uit hoofde van het personeel dat hij te werk stelt, of uit hoofde van zijn huurder, of bewoner van zijn privatieve kavel, of in het algemeen om eender welke persoonlijke reden, valt uitsluitend ten laste van de mede-eigenaar uit wiens hoofde deze premie verschuldigd is. Artikel 18. - Gemeenschappelijke baten en lasten. 18.1 De mede-eigenaars zijn gerechtigd op de baten en inkomsten betreffende de gemeenschappelijke zaken in verhouding tot hun aantal aandelen in deze gemeenschappelijke zaken voor zover het gaat om gemeenschappelijke zaken mede tot gebruik bestemd. 18.2 Zo ook is iedere mede-eigenaar in dezelfde verhouding gerechtigd op de schadevergoeding die krachtens een van de in vorige artikelen vermelde polissen aan de mede-eigenaars wordt uitbetaald. In geval van gehele of gedeeltelijke vernietiging worden de vergoedingen die in de plaats komen van het vernietigde gebouw bij voorrang aangewend voor de heropbouw ervan, indien daartoe beslist wordt. Onverminderd de vorderingen tegen mede-eigenaars, bewoners of derden die voor het schadegeval aansprakelijk zijn, zijn de mede-eigenaars verplicht in geval van heropbouw of herstel tussen te komen in de kosten, naar evenredigheid van hun aandeel in de medeeigendom, dit wil zeggen in de algemene onverdeeldheid van het hierop te richten gebouw. Artikel 19.- Meerderheidsvereisten. Alle beslissingen moeten bij volstrekte meerderheid, te weten de helft plus één, genomen worden, behoudens de uitzonderingen waarin voorzien in onderhavige akte. HOOFDSTUK 6. DIVERSE SLOTBEPALINGEN. A. Deze basisakte vormt een geheel met het reglement van mede-eigendom en haar bijlagen; zij stelt de rechten en verplichtingen vast van de mede-eigenaars. Deze rechten en plichten gaan ook over op alle rechtsopvolgers. Alle akten van overdracht of aanwijzing van eigendom of genot, met inbegrip van huurovereenkomsten, moeten uitdrukkelijk vermelden dat de nieuwe belanghebbenden de bepalingen van de basisakte grondig kennen en 17
dat zij verplicht zijn die na te leven. B. Stookolietank De comparant verklaart dat zich in het goed geen stookolietank bevindt. C. Postinterventiedossier De comparant verklaart dat ondergetekende notaris hem uitdrukkelijk gewezen heeft op de bepalingen van het Koninklijk Besluit van 25 januari 2001 betreffende de tijdelijke of mobiele werkplaatsen, zoals gewijzigd door het Koninklijk Besluit van 19 januari 2005. De comparant verklaart dienaangaande dat het postinterventiedossier thans nog niet volledig is samengesteld, doch dat dit zal overhandigd worden aan de toekomstige kopers van de privatieve kavels. D. Keuze van woonplaats. Iedere mede-eigenaar die geen woonplaats in België heeft of er niet gewoonlijk verblijft, moet woonplaats in België kiezen, op een adres waar hem alle berichten, kennisgevingen en aanmaningen ter uitvoering van deze statuten kunnen worden gezonden. Bij gebreke aan dergelijke keuze van woonplaats worden deze mede-eigenaars geldig bereikt op het adres van de privatieve kavel waarvan hij eigenaar is. E. Kosten. De kosten voor het opstellen van de basisakte van het gebouw worden ten laste gelegd van de kopers van de privatieve kavels in dit gebouw. F. Ontslag van ambtshalve inschrijving. De hypotheekbewaarder wordt uitdrukkelijk ontslagen van de verplichting tot het nemen van een inschrijving naar aanleiding van de overschrijving van de onderhavige akte. G. Overeenkomstig artikel 19 alinea 3 van de Organieke Wet Notariaat bevestigen de comparanten uitdrukkelijk dat de akten waarnaar in deze akte of haar eventuele bijlagen verwezen zou worden, één geheel vormen om samen als authentieke akte te gelden. H. Voor de uitvoering dezer doen partijen woonstkeuze op hun respectieve woonplaatsen/maatschappelijke zetels. I. Bevestiging van identiteit. Conform de Organieke Wet Notariaat bevestigt de instrumenterende notaris de identiteit van de comparanten te hebben nagezien aan de hand van hun identiteitskaarten en/of opzoekingen in het rijksregister. De rijksregisternummers werden vermeld met uitdrukkelijk akkoord van betrokkenen. Overeenkomstig de Hypotheekwet waarmerkt de instrumenterende notaris betreffende de bij deze akte 18
betrokken partijen : - voor natuurlijke personen: de namen, voornamen, geboorteplaatsen en –data en woonplaatsen op basis van de registers van de burgerlijke stand en/of hun trouwboekje; - voor rechtspersonen: de naam, de rechtsvorm, de zetel, de datum van de oprichting en het BTW-nummer of rijksidentificatienummer. BEPALINGEN IN VERBAND MET HET WETBOEK VAN DIVERSE RECHTEN EN TAKSEN De ondergetekende notaris verklaart desbetreffende conform artikel 2 van het Koninklijk Besluit ontvangen te hebben vanwege de comparanten een bedrag van vijftig euro rechten op geschriften, waarover kwijting en ontlasting. Voormeld bedrag werd betaald op aangifte van ondergetekende notaris Albert Janssen. WAARVAN AKTE. Verleden te Tienen, op het kantoor van ondergetekende notaris. Op voormelde datum. Na integrale voorlezing en toelichting van de akte en haar bijlagen, hebben de comparanten, tegenwoordig of vertegenwoordigd zoals gezegd, met mij, notaris, getekend.
Tiende en laatste blad
19
