Het faciliteren van innovatie Hoe vastgoed een rol kan spelen in het succes van jonge start-ups

ST

RT

Het faciliteren van innovatie

Hoe vastgoed een rol kan spelen in het succes van jonge start-ups

M.W. Iamnak Masterthesis Delft University of Technology Faculty of Architecture Real Estate Management April 2015

Colofon

Het faciliteren van innovatie: Hoe vastgoed een rol kan spelen in het succes van jonge start-ups

Document Masterscriptie P5 Date 17-04-2015 Naam Studentnummer Adres Mobiel E-mail Universiteit Faculteit Adres Master Afdeling Eerste mentor Faculteit Afdeling Domein

Personalia Weeraphon Iamnak 1302337 Schoolstraat 14a, 2511AX, Den-Haag +31 6 81 92 93 04 [email protected] Onderwijsinformatie TU Delft Architecture Julianalaan 134, 2628BL, Delft Architecture, Urbanism & Building Real Estate Management Afstudeerbegeleiding Dr. ir. Alexandra den Heijer Architecture Real Estate & Housing Real Estate Management

Tweede mentor Dr. A. Romein Afdeling OTB Externe examinator Dr. Ir. Ivan Nevzgodin Afdeling Real Estate & Housing Domein Real Estate Management

C

Voorwoord

Voorwoord: De aanleiding voor dit afstudeeronderzoek is mijn fascinatie en relatie met startende ondernemingen. Samen met twee vrienden van de TU Delft ben ik in 2011 een onderneming gestart. Via onze eigen wegen zoeken we onze eigen weg naar gestage groei. Huisvesting is een factor die de succeskans van een start-up zou kunnen vergroten. Zelf hebben wij geluk gehad met onze huisvesting, qua prijs en locatie. Echter zijn we niet verbonden aan een incubator, die wellicht onze ontwikkeling zou kunnen versnellen. Waar moeten incubators zich op richten om zo goed mogelijk start-ups te kunnen ondersteunen? Vier pijlers zijn belangrijk gebleken uit literatuur. Dit afstudeeronderzoek presenteert een nieuw model, het Incubator Real Estate Management model, welke gebaseerd is op de vier pijlers. Ik hoop dat ik met dit onderzoek een basis kan leggen voor een model, waar bestaande en nieuwe incubators van kunnen leren en inzien hoe waardevol de huisvesting kan zijn in het vergroten van de succeskans van een start-up. Weeraphon Iamnak

E

Samenvatting

INLEIDING De aanleiding voor dit onderzoek komt voort uit mijn persoonlijke interesse als medeoprichter van een start-up. Daarnaast is er een groeiende aandacht voor technologische en innovatieve start-ups. Ook het aantal technologische en innovatieve start-ups groeit. De invloed van vastgoed op het succes van jonge start-ups is niet breed onderzocht. De meeste onderzoeken richten zich op financiële en menselijke aspecten die de succeskans beïnvloeden. De fysieke aspecten worden vaak slechts als een bijkomend verschijnsel beschouwd. Daarnaast wordt in de meeste onderzoeken de focus gelegd op het succes van start-ups aan het einde van een incubatieperiode van, meestal, 5 jaar. Gedurende de incubatieperiode worden start-ups ondersteund, waarna start-ups op eigen benen dienen te staan.

LITERATUURVERKENNING Het doel van de literatuurverkenning is het verkrijgen van inzicht in de vastgoedfactoren van belang op de succeskans van jonge start-ups. Levenscyclusfasen kunnen helpen met het verkrijgen van inzicht in de veranderende gebruik en vraag naar vastgoed door start-ups. De succeskans kan worden vergroot, indien een beter inzicht is verkregen in de veranderende vraag naar vastgoed naarmate start-ups levenscyclusfasen doorlopen (tabel 2.4).

In de eerste fasen van een levenscyclus moet vastgoed de succeskans van een startup vergroten. De eerste twee fasen staan in het teken van een groeien leerproces, wat onzekerheden en risico’s met zich meebrengt (tabel 2.3). Vastgoed moet risico’s reduceren en de succeskans vergroten door een start-up ondersteuning te bieden in het behalen van haar doelen. De fysieke omgeving versterkt het creatieve proces en vergroot de kans op succes, indien juiste voorwaarden zijn geschapen.

In de fysieke omgeving moet een mix aanwezig zijn van woon-, werk-, en vrijetijdsfuncties. Deze functies moet een moeten een start-up voorzien van een ondernemerschapsnetwerk, ontmoetingsplekken en een ondernemerschapscultuur op zowel locatie-, gebouw-, en werkplek niveau. Het creatieve proces benodigd extensief contact tussen peers om samenwerking (netwerk), serendipiteit (ontmoetingsplekken) en identiteit (cultuur) te stimuleren. Werk en vrijetijd komen samen in zogenaamde ‘third places’. In deze third places wordt ontmoeting gestimuleerd. Daarmee wordt de succeskans van een jonge start-up vergroot.

G

Samenvatting Jonge start-ups moeten creatief omgaan met beperkte beschikbare middelen. Over het algemeen hebben ze beperkte toegang tot financiën, personeel, kennis, kunde, faciliteiten en diensten. Ongeacht de beschikbare financiën begint elke start-up moet in elke start-up een idee worden omgezet naar een bedrijfsplan. Het gebruik van extensieve vastgoedobjecten is over het algemeen beperkt in de eerste fasen. Start-ups kunnen optimaal gebruik maken van beperkte middelen, indien zoveel mogelijk waarde is toegevoegd.

Vastgoed kan waarde toevoegen aan een start-up indien het haar doelen ondersteund. Met een juiste mix tussen vraag en aanbod zal vastgoed van toegevoegde waarde zijn op een organisatie. Anderzijds kan de potentie van vastgoed niet ten volle worden benut indien er geen balans is tussen vraag en aanbod. Voor start-ups moet vastgoed waarde toevoegen aan haar strategische-, financiële-, functionele,- en fysieke doelen. Om deze doelen te ondersteunen moet vastgoed voorzien in een mix van woon-, werk-, en vrijetijdsfuncties. Bij voorkeur met een lage huur in een gerenoveerd gebouw in de binnenstad of nieuwbouw op een moderne campus. Interactie tussen start-ups en de mogelijkheid om zich van elkaar te kunnen onderscheiden moeten worden gefaciliteerd door het vastgoedobject. Kortom, vastgoed is van toegevoegde waarde voor een start-up in het vergroten van de succeskans.

ONDERZOEKSVRAGEN Naar aanleiding van de literatuurverkenning is de volgende onderzoeksvraag geformuleerd: In hoeverre kan vastgoed bijdragen aan het vergroten van de succeskans van jonge innovatieve start-ups onder studenten en pas afgestudeerde studenten?

Het doel van dit onderzoek is om inzicht te verkrijgen in de vastgoedfactoren die van invloed zijn op de succes van start-ups. Deze onderzoeksvraag ondersteunt het maatschappelijke doel: het vergroten van de succeskans van jonge start-ups. Daarnaast ondersteunt de hoofdvraag het wetenschappelijke doel: inzicht verkrijgen in de vraag naar vastgoed van jonge start-ups in de eerste twee levenscyclusfasen.

Om de hoofdvraag te kunnen beantwoorden zijn de volgende deelvragen opgesteld:

A) Wat zijn jonge en innovatieve start-ups? (introductie);

B) Wat is succes voor start-ups en hoe kan de succeskans worden vergroot?

(literatuur: §2.1);

C) Hoe kan vastgoed waarde toevoegen aan een start-up? En welke vastgoedfactoren

hebben invloed op het succes van jonge start-ups? (literatuur: §2.2 en §2.3);

H

Samenvatting

D) Wat voor vastgoedmogelijkheden worden er op dit moment geboden voor jonge

start-ups (literatuur: §2.4 en casus) en wat zijn de voorkeuren van start-ups met

betrekking tot vastgoed (survey);

E) Op welke manieren kunnen aanbieders van vastgoed de huisvestingsmogelijkheden

aantrekkelijk en toegankelijk maken voor jonge start-ups?

THEORIE EN HYPOTHESE Het onderzoek kan worden gecategoriseerd als een toetsingsonderzoek. Het doel van het toetsingsonderzoek is om de hoofdvraag te beantwoorden en te achterhalen in hoeverre vastgoed kan bijdragen aan het vergroten van de succeskans van jonge innovatieve start-ups.

Aan de hand van resultaten uit de literatuur is de volgende theorie opgesteld:

Propositie 1: De succeskans van jonge start-ups kan worden vergroot als het

vastgoedaanbod van toegevoegde waarde is voor een jonge start-up in het doorlopen van verschillende fases in de levenscyclus.

Propositie 2: De toegevoegde waarde van vastgoed aan strategische-, financiële-,

functionele-, en fysieke doelen worden vorm gegeven door de kwaliteit van de ruimte (quality of space) op locatie-, gebouwen werkplek niveau.

Propositie 3: Locatie, gebouw en werkplek bieden een onderneming naast faciliteiten

en diensten ook netwerk, serendipiteit, en cultuur.

Propositie 4: Voor jonge start-ups is het van belang om optimaal gebruik te maken van

de geboden faciliteiten en diensten, netwerkmogelijkheden, kans op serendipiteit en cultuur omdat zij creatief om moeten gaan met de beperkte financiële, fysieke en personele middelen.

Propositie 5: In een binnenstad locatie of moderne campus krijgen jonge en

innovatieve ondernemers de ruimte om creatief om te gaan met de beschikbare middelen, omdat deze past hun identiteit en vanwege en de aanwezigheid van een mix van functies: wonen, werken en vrije tijd

Hypothese (propositie 6): Vastgoed in de binnenstad of een moderne campus

vergroot de kans op succes van jonge start-ups.

OPZET EN UITVOERING VAN HET ONDERZOEK Het onderzoek kan worden gekarakteriseerd als een toetsend onderzoek. Bij toetsend onderzoek worden de eerder beschreven hypothesen en theorie (§ 4.1) onderzocht. Casusonderzoek en een survey vormen het empirische deel van dit toetsend onderzoek. Het doel van het casusonderzoek is om inzicht te verkrijgen in het vastgoedaanbod voor startI

Samenvatting ups door de geschiedenis en de huidige situatie van het vastgoed voor start-ups in kaart te brengen. Twee casussen worden behandeld: Delft en Eindhoven, waarin respectievelijk YES! Delft en Brainport Development als incubators een belangrijke rol spelen in het faciliteren van start-ups.

Het doel van de survey is om inzicht te verkrijgen in het huidige gebruik van, en de voorkeuren voor vastgoed van jonge start-ups in kaart te brengen. De survey is eenmalig afgenomen onder jonge start-ups in Delft en Eindhoven. De onderzoekspopulatie bestaat uit ondernemende studenten en pas afgestudeerde studenten, die maximaal twee jaar een onderneming drijven.

In eerste is de survey verspreid onder bedrijven die zijn gehuisvest binnen de incubators van YES! Delft, Brainport Development of een ondernemerschapsnetwerk in Delft of Eindhoven. Vanwege een laag aantal respondenten is er voor gekozen om de survey ook via social media te verspreiden. Het verspreiden van de survey heeft er voor gezorgd voor een vertroebeling van de onderzoekspolatie.

RESULTATEN CASUS Zowel Delft als Eindhoven zijn in de jaren ‘90 van de vorige eeuw gestart met regionale ontwikkelingen waarbij ondernemerschap een actieve rol speelt. Het is duidelijk dat de Regio Eindhoven middels Brainport en Brainport Development een sterke lijn heeft ingezet met betrekking tot innovatie en start-ups. Delft daarentegen is qua huisvesting en start-up cultuur minder ontwikkeld. De enige grote aanbieder van huisvesting voor technologische en innovatieve start-ups is YES! Delft.

Het belangrijkste verschil in de ontwikkeling lijkt het regionale beleid en de betrokken actoren. In en rondom Eindhoven hebben grote multinationals zoals Philips, DAF en ASML een duidelijke stempel gedrukt op de ontwikkeling van de regio Eindhoven. Deze multinationals, met name Philips, hebben qua infrastructuur en vastgoed een basis gelegd voor de huidige ontwikkelingen in Eindhoven. In Delft biedt het oude centrum van diverse bedrijfsverzamelgebouwen en flexwerkplekken waar start-ups terecht kunnen. Het centrum van Delft biedt naast werkplekken ook woningen en vrijetijdsfuncties. YES! Delft ontwikkelt daarentegen huisvesting aan de rand van de stad in het onderontwikkelde Technopolis.

J

Samenvatting RESULTATEN SURVEY De survey laat zien dat de meeste respondenten op dit moment niet of nauwelijks gebruik maakt van de faciliteiten van een incubator. De voorkeur voor huisvesting gaat echter wel uit naar de incubator. Respondenten die reeds gebruik maken van een incubator of een eigen kantoor gebruiken kunnen worden beschouwd als meer volwassen start-ups. Volwassenheid wordt gekenmerkt door een toenemend aantal werknemers, werkuren en kosten.

Geconcludeerd kan worden dat het huidige gebruik en de voorkeur voor vastgoed niet overeen komen. De incubator krijgt de voorkeur boven, een eigen kantoor, flexwerkplek, thuis, faculteit en openbare werkplek. Des te jonger de start-up, de meer gebruik wordt gemaakt van gratis faciliteiten. Aan de andere kant krijgt een duurdere incubator de meeste voorkeur.

IMPLEMENTATIE Het profiel van een incubator, bij voorkeur met een lagere prijs, lijkt de meest ideale huisvestingsvorm voor start-ups. Het gebruik van bestaande gebouwen reduceert grote investeringskosten, waardoor huur ook kan worden gereduceerd. Het is wel van belang dat het bestaande gebouw in een omgeving met bestaand vastgoed en infrastructuur staat waar wonen, werken en vrije tijd bij elkaar komen. Ook kan het gebruik van bestaande gebouwen een tijdelijke oplossing zijn om leegstand te voorkomen. Jonge start-ups hebben doorgaans een kleine organisatie en maken minder gebruik van vaste faciliteiten, zoals uit de survey is gebleken. Dit brengt met zich mee dat ze meer flexibel zijn en minder gebonden aan een vaste locatie. Faciliteiten voor jonge start-ups kunnen dan ook een oplossing zijn voor tijdelijke leegstand.

CONCLUSIES, DISCUSSIE EN AANBEVELINGEN Geconcludeerd kan worden dat vastgoed een positieve rol kan spelen in de succeskans van start-ups, mits gesitueerd is in een omgeving met een mix van woon-, werk-, en vrijetijdsfuncties. Deze locatie ligt bij voorkeur op een hightech campus of in de binnenstad. Het vastgoed dient de start-up te ondersteunen in haar organisatorische-, financiële-, functionele-, en fysieke doelen om verschillende levenscyclusfases te kunnen doorlopen. Verder dient het vastgoed een netwerk te bieden en ontmoeting tussen ondernemers te stimuleren om de kans op serendipiteit te vergroten. Ondernemers moeten zich tot slot aan een netwerk kunnen spiegelen en zich binnen een netwerk positief kunnen onderscheiden ten opzichte van peers en concurrenten.

K

Samenvatting Een kanttekening moet worden gemaakt bij de representativiteit van de respondenten. De respondenten representeren de beoogde doelgroep wellicht niet volledig, aangezien slechts 11% (van 45) van de respondenten uit Eindhoven kwam. Verder laten de survey resultaten niet zien in welke sector de respondenten actief zijn. Geen directe relatie gemaakt kan worden tussen ruimtegebruik en het type onderneming. In dit onderzoek is er vanuit gegaan dat startups, ongeacht de sector, in de eerste twee fasen niet frequent test of laboratoria ruimte nodig hebben.

Verder onderzoek kan worden gedaan naar de verschillen tussen vraag en aanbod. Welke waarden verklaren het verschil tussen vraag en aanbod? Verder weten we dat er een mix tussen wonen, werken en vrijetijd nodig is, maar is het niet bekend in welke verhouding. In verder onderzoek kunnen onder anderen waarden als prijs, afstand tot en gebruik van faciliteiten en diensten worden onderzocht om beter inzicht te verkrijgen in het gebruik van vastgoed in verhouding tot de mate van succes.

L

Summary INTRODUCTION The reason for this research stems from my personal interest as co-founder of a start-up. Furthermore there is a growing attention for technological and innovative start-ups, and the number of technological and innovative start-ups is growing. The impact of real estate on young start-ups success has not been studied widely. Most studies focus on how financial and human aspects influence the chance of success. Physical aspects are often only regarded as an additional phenomenon. In addition, most studies focus on the success of start-ups at the end of a 5-year incubation period, whereas a start-up’s organizational structure, -demands and -needs change over the course of the incubation period.

LITERATURE REVIEW The purpose of the literature review is obtaining an understanding in real estate factors that affect a start-up’s development and chance of success. Lifecycle phases have been used to assess how success and chance of success can be increased. Lifecycle phases are a series of processes all start-ups will be dealing with in early stages of their development.

While start-ups process through lifecycle phases, the organizational need and demand for property will change (table 2.4). In early stages property should boost a young start-ups chance of success. Early stages are dominated by growth and learning, thus come with uncertainties and risks (table 2.3). Property should reduce risks and increase chances of success by supporting start-ups with achieving goals. With right conditions, physical environment will enhance the creative process and therefore increase chance of success for start-ups.

The physical environment should consist of a mix of housing, working and leisure functions. These functions should provide an entrepreneurial network, places for interaction and an entrepreneurial culture on location, building and workplace level. The creative process requires extensive contact between peers in order to boost cooperation (network), serendipity (places for interaction) and identity (culture), which need to be provided by the physical environment. Work and leisure are should be interrelated and facilitated in so-called ‘third places’. These places provide a mix of work and meeting places that increase start-ups chance of success.

Young start-ups have to be creative with limited resources. Typically, they have limited access to finance, personnel, knowledge, skills, facilities and services. Regardless of the financial resources available, every start-up begins with an empty drawing board where an idea needs to be converted to a viable business model. These early stages do not typically require M

Summary extensive property usage. Adding as much value as possible to limited resources, start-ups resources can be used to the fullest.

Real estate adds value to a start-up if its goals are supported. In a right mix between supply and demand, realty estate will add value. In case of a mismatch between demand and supply, the potential of real estate might not be benefitted from optimally. For start-ups, real estate can add value to four core objectives: strategic, financial, functional, and physical objectives. To support these objectives, real estate should provide a mix of housing-, working- and leisure facilities. Preferably in a low rent, modern- or renovated building. Interaction between startups, and the possibility to distinguish one from another, should be facilitated by the property. Thus, real estate will add value to young start-ups by increasing chances of success.

RESEARCH QUESTIONS Following the literature review, the final research question is stated as follows: To what extent can the chance of success of young innovative start-ups among students and recent graduates be supported by real estate?

The goal is to get insights in real estate factors that affect start-up’s success. The research question supports the social goal: to increase the success rate of young start-ups. In addition, the main question supports the scientific objective: get insight in real estate factors that are important for innovative start-ups in the first two years of the start-up.

To answer the main question, following sub-questions have been formulated:

A) Who are young and innovative start-ups? (introduction);

B) What is success for start-ups and how can the chance of success be increased?

(literature: section 2.1);

C) How can real estate add value to a start-up? And what real estate factors affect the

success of young start-ups? (literature: section 2.2 and section 2.3);

D) What kind of real estate opportunities are currently provided for young start-ups

(literature: §2.4 and case) and what are the preferences of start-ups relating to real

estate (survey);

E) In what ways can property owners create attractive and accessible to young start-

ups?

N

Summary

THEORY EN HYPOTHISIS This research can be categorized as a confirmatory research. The aim of the research is to confirm and to determine the extent to which real estate can increase the chance of success of young innovative start-ups among students and recent graduates.

Following theory, derived from the literature review, has been formulated:

Proposition 1: Young start-ups chance of success can be increased if property adds

value to the organization while processing different stages in the life cycle.

Proposition 2: The added value of property to strategic, financial, functional, and

physical goals are formed by the quality of the space on location, building and workplace level.

Proposition 3: A location, building and workplace should provide a start-up with

network, serendipity, and culture, besides facilities and services.

Proposition 4: Important for young start-ups is to make the best use of the provided

facilities and services, networking opportunities, chance of serendipity and the creative culture due to limited financial, physical and human resources.

Proposition 5: In city centres, or modern campus, young and innovative start-ups are

able to creatively deal with the resources available, as it matches the identity their identity. Furthermore the mix of functions: living, working and third places is provided in city centres and modern campuses.

Hypothesis (proposition 6) Property in the city centre or a modern campus increases

the chance of success of young start-ups.

DESIGN AND EXECUTION In confirmatory research, the theory and hypothesis are examined. The empirical part of this research is formed by a case study and a survey. The purpose of the case study is to get insight in the supply of properties for start-ups by comparing history to current situation and by mapping the property for start-ups. Two cases are considered: Delft and Eindhoven in which respectively YES! Delft and Brainport Development play an important role in facilitating start-ups as incubators.

The purpose of the survey is to gain insight into the current use of, and preferences for real estate by young start-ups. The survey was primarily conducted among young start-ups in Delft and Eindhoven. The population consists of entrepreneurial students and newly graduates who run a start-up in Delft or Eindhoven. Initially, start-ups connected to YES! Delft, Brainport development or other entrepreneurial networks in Delft and Eindhoven were approached. Due to a small number of respondents, it was decided to share the survey through social media. O

Summary

CASE RESULTS Both Delft as Eindhoven started developing a high-tech oriented regional development with an important role for entrepreneurship during the 90s of the last. Results show that the Eindhoven Region has developed strongly with regard to innovation and start-ups. In contrary to Delft, Eindhoven has a got more defined locations for entrepreneurship with different clusters. These locations provide with a functional mix of housing, working and leisure, whereas in Delft the location for start-ups is underdeveloped in terms of this mix.

Large multinationals such as Philips, DAF and ASML, have put a clear mark on the development of the Eindhoven region. These multinationals, particularly Philips, have laid the foundation for the current developments in terms of real estate. In contrast, Technopolis in Delft is still in early stages of development, as only few companies are established in the area. Within Delft’s old city centre, various multi-tenant buildings and flex offices are available for young start-ups. YES! Delft, in contrary, develops its property in the outskirts of Delft, on a location with a lack of functional mix of housing, working and leisure facilities.

SURVEY RESULTS The survey shows that most respondents currently make little or no use of incubator facilities. On the other hand, most respondents prefer an incubator as workplace. Respondents whom are already are using incubator facilities or own their own office can be considered as more mature start-ups. Maturity is reflected in the number of employees, working hours and costs. It can be concluded that the current use and the preferences of young start-ups do not match. The incubator is preferred in all cases over: a private office, flex-office, home, faculty and public workplace. The younger the start-up, the more they tend to use free facilities such as a faculty or public workspace. Though, they prefer using more expensive incubator facilities.

IMPLEMENTATION The ideal property profile for housing young start-ups can be described as the incubator; preferably with less cost. Using existing facilities might provide in a decrease of cost. Large investment costs are reduced by re-use, thus rents can be reduced. The property should be located in an area with existing real estate and infrastructure, with a mix of housing, working and leisure facilities. Young start-ups usually have a small organization and make all less use of fixed facilities, as the survey showed. This implies that they are more flexible and less bound to a fixed location. Therefore, young start-ups are can ideally be housed in empty buildings with short-term leases to fill up vacancy. P

Summary

CONCLUSIONS, DISCUSSION AND RECOMMENDATIONS It can be concluded that real estate can play a positive role in a start-ups chance of success, provided that the property is located in an environment with a mix of housing, working and leisure functions. Preferably located on a modern campus or city centre. The property has to support the start-up in its organizational, financial, functional, and physical goals in processing different lifecycle stages. Furthermore, the property has to offer networking opportunities and stimulate interaction between entrepreneurs to increase the chance of serendipity. Finally, culture is important, as start-ups need to be able to confirm to a network, but also be able to excel within the network.

With regards to there representativeness of the respondents, a side note needs to be made. Desired target group might not be representative, as there were only 11% (out of 45) respondents out of Eindhoven. Furthermore, survey results do not show in what exact sector respondents are operating.

Further research could investigate the difference between demand and supply. Which values determine the difference between supply and demand? Furthermore, we now know that a mix between housing, working and leisure is needed, but we don’t know to what extent the mix is needed. In further research, values as price, proximity to services and facilities, and the use of facilities and services can be investigated in order to get a better understanding in the use of property in relation to chance of success.

Q

Inhoudsopgave 1. Inleiding

5

2. Literatuurverkenning: vastgoed en succes

9

2.1

Succes en succeskans van start-ups: groei in levenscyclusfasen. . . . . . .10 2.1.1

Levenscyclusfasen in de ontwikkeling van start-ups . . . . .10

2.1.2

Succes: het doorlopen van een levenscyclusfase. . . . . . . 15

2.1.3

De succeskans van een ondernemer en zijn start-up: . . . . .

randvoorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 2.1.3.1

Persoonlijke randvoorwaarden: De ondernemer, . . .

netwerk en serendipiteit . . . . . . . . . . . . . . . . 16

2.1.3.2

Fysieke omgeving als randvoorwaarden: faciliteiten . .

en diensten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

2.1.3.3

Sleutelrol van Universiteiten in voorzien van . . . . . .

randvoorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19 2.1.3.4 2.1.4

Creatief omgaan met beperkte middelen: financiering, . . . .

netwerk, serendipiteit, faciliteiten en diensten . . . . . . . . 22 2.1.4.1

Financiering: eigen geld en kleine investeringen . . . 22

2.1.4.2

Netwerk van jonge ondernemers . . . . . . . . . . . 22

2.1.4.3

Serendipiteit tussen jonge ondernemers . . . . . . . 23

2.1.4.4

Faciliteiten en diensten . . . . . . . . . . . . . . . . .24

2.1.5 2.2

Cultuur en identiteit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

Innovatieproces en levenscyclusfases. . . . . . . . . . . . . 25

De toegevoegde waarde van vastgoed aan een start-up. . . . . . . . . . . 27 2.2.1

Waarde van vastgoed voor stakeholders: meer dan alleen . .

financiële waarde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

2.2.2

Vastgoed ondersteunend in behalen van doelen. . . . . . .28

2.2.3

Creatief omgaan met beperkte middelen: netwerk, . . . . . .

serendipiteit en cultuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30

2.3

Vastgoedfactoren van invloed op jonge start-ups: locatie, gebouw en . . . .

werkplek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

2.4

Huidig vastgoedaanbod voor start-ups: de incubator. . . . . . . . . . . . . 32

2.5

2.4.1

De invloed van incubators op het succes van start-ups . . . 33

2.4.2

Definitie van een incubator: multi-tennant gebouw . . . . . 34

2.4.3

Locatie van een incubator . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35

2.4.4

Aanbod en gebruik van faciliteiten en diensten. . . . . . . . 36

Conclusies literatuuronderzoek: Ruimte voor onderzoek . . . . . . . . . . 37

3. Onderzoeksvragen en definities

39

3.1

Onderzoeksvragen: invloed van vastgoed op jonge start-ups. . . . . . . . 39

3.2

Centrale begrippen en definities . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

4. Onderzoekstype en conceptueel model

45

5. Opzet en uitvoering van het onderzoek

49

5.1

Methodiek: onderzoeksontwerp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

5.2

Onderzoekspopulatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

5.3

Beschrijving en verantwoording onderzoeksinstrumenten. . . . . . . . . .50

5.4

Materiaalverzameling. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .53

5.5

Analyse van de gegevens. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .53

6. Vastgoed en jonge start-ups: resultaten 6.1

6.2

55

Casus Delft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 6.1.1

Algemene informatie Delft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

6.1.2

Geschiedenis ondernemerschap in Delft . . . . . . . . . . . 57

6.1.3

Huidige situatie Delft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59

6.1.4

Huidige situatie: YES! Delft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

6.1.5

Overige huisvesting voor start-ups. . . . . . . . . . . . . . . 66

Casus Eindhoven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .68 6.2.1

Geschiedenis ondernemerschap in Eindhoven. . . . . . . .68

6.2.2

Huidige situatie Eindhoven . . . . . . . . . . . . . . . . . . .69

6.2.3

Huidige situatie Brainport Development . . . . . . . . . . . 71

6.2.4

Overige huisvestingsmogelijkheden in Eindhoven . . . . . . 76

6.3

Conclusie casus: Eindhoven verder in de ontwikkeling . . . . . . . . . . . .78

6.4

Resultaten survey onderzoek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .80 6.4.1

Algemene vragen: Profiel van respondenten . . . . . . . . .80

6.4.2

Correlaties algemene vragen. . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

6.4.3

Gebruik en voorkeur op omgeving niveau. . . . . . . . . . . 83

6.4.3.1

Huidig gebruik: voorkeur voor binnenstad . . . . . . 83

6.4.3.2

Voorkeur voor locatie: hightech campus . . . . . . . 84

6.4.3.3

Correlaties huidig gebruik locatie . . . . . . . . . . . 85

6.4.3.4

Café, restaurant en koffiecorner meest gebruikte . . .

faciliteiten in de omgeving . . . . . . . . . . . . . . . 87

6.4.4

Gebruik en voorkeur op gebouw niveau. . . . . . . . . . . .88

6.4.4.1

Huidig gebruik: thuis en eigen kantoor . . . . . . . . 88

6.4.4.2

Correlatie gebouwtypen en volwassenheid start-up. 88

6.4.4.3

Voorkeur gebouw: incubator . . . . . . . . . . . . . .89

6.4.4.4

Correlaties voorkeur gebouwtypering: volwassenheid en prijs

6.4.4.5

Mismatch huidig gebruik en voorkeur voor werkplek.91

6.4.5

Gebrruik van voorzieningen binnen het gebouw. . . . . . . 92

90

6.4.6

Gebruik en voorkeur op werkplek niveau. . . . . . . . . . .94

6.4.6.1

Huidig gebruik: een bureau is essentieel . . . . . . . 94

6.4.6.2

Eigenschappen van vastgoed: netwerk, meerdere . . .

ondernemers, imago en uitstraling en 24/7 open . . 96

6.4.7

Resultaten vergelijking variabelen vignettevragen. . . . . . 98

6.4.8

Ideale profiel: incubator. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102

6.4.9

Conclusies empirisch onderzoek: jonge start-ups geven . . .

minder uit, maar willen meer. . . . . . . . . . . . . . . . . 102 6.4.9.1

Casussen: clusters van ondernemersactiviteiten . . . .

en incubators. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102

6.4.9.2

Survey: jonge onderneming , minder kosten. . . . 103

7. Implementatie: gebruik bestaande voorzieningen

105

8 Conclusie en discussie

107

9 Reflectie, aanbevelingen en suggesties voor verder onderzoek

111

III

Inleiding 1. INLEIDING De aanleiding voor dit onderzoek komt voort uit mijn persoonlijke interesse en de groeiende aandacht voor technologische en innovatieve start-ups, alsmede de groei van het aantal technologische en innovatieve start-ups. Bij het vergroten van de succeskans van start-ups wordt vaak gedacht aan de management en financieringsvraagstukken waarmee start-ups te maken hebben. Naar de invloed van vastgoed is slechts beperkt onderzoek gedaan. Om startende ondernemers nog beter te kunnen ondersteunen, is het nodig om inzicht te krijgen in de vastgoedfactoren die een rol spelen in het ontstaan en het succes van start-ups. De locatie, het gebouw, de werkplek en aanwezige faciliteiten en diensten op deze schaalniveau’s hebben direct verband met vastgoed. Ook netwerk, serendipiteit en ondernemerschapscultuur zijn vastgoed gerelateerde factoren.

De centrale vraag in dit onderzoek gaat over de mate waarin vastgoed een ondersteunende rol kan spelen voor jonge start-ups en hoe het toenemende aantal op een adequate manier kan worden gehuisvest. Om de hoofdvraag te kunnen beantwoorden moet informatie worden verzameld over: A) Om wat voor start-ups gaat het; B) succes voor start-ups; C) de toegevoegde waarde van vastgoed aan een start-up en de vastgoedfactoren die van invloed zijn op een start-up.; D) het huidige vastgoedaanbod en het gebruik daarvan door start-ups en E) Implementatiemogelijkheden.

Het wetenschappelijke doel is inzicht verkrijgen in de vraag naar vastgoed van jonge startups in de eerste twee levenscyclusfasen. Het maatschappelijke doel is om betere huisvesting voor start-ups te aan kunnen aanbieden en daarmee de succeskans van jonge start-ups te vergroten.

Het onderzoek bestaat uit een theoretisch deel (literatuurstudie) en een empirisch deel. Naar aanleiding van de literatuurstudie is een theorie met hypothesen opgesteld. Het empirisch deel bestaat uit een casusbeschrijving van Delft en Eindhoven en een survey onder technologische en innovatieve start-ups. Aan de hand van resultaten uit de survey, casussen en literatuurstudie worden de theorie en hypothesen getoetst. De gevonden resultaten worden gebruikt voor implementatieaanbevelingen en verder onderzoek.

Het lijdend voorwerp, jonge en innovatieve start-ups zijn in dit onderzoek ondernemingen die maximaal 5 jaar zijn ingeschreven bij de KVK en een nieuw innovatief -danwel een nieuwe toepassing op een bestaand - product, proces of dienst leveren. De jonge en innovatieve startups zijn technostarters (Wissema, 2009) die ook onderdeel van de creatieve klasse van Florida (2012). 4

Deel 1

Theoretisch kader

Literatuuronderzoek

2. LITERATUURVERKENNING: VASTGOED EN SUCCES De invloed van vastgoed op het succes van jonge start-ups is niet breed onderzocht. De meeste onderzoeken richten zich op financiële en menselijke aspecten die de succeskans beïnvloeden. De fysieke aspecten worden vaak slechts als een bijkomend verschijnsel beschouwd. Daarnaast wordt in de meeste onderzoeken de focus gelegd op het succes van start-ups aan het einde van een incubatieperiode van, meestal, 5 jaar (Bergek & Norman, 2008; McAdam & McAdam, 2008; Aerts et al., 2007; Detwiller et al., 2006; Grimaldi & Grandi, 2005; Phan et al., 2005; CSES, 2002, Barrow, 2001).

Gedurende de incubatieperiode worden start-ups ondersteund, waarna start-ups op eigen benen dienen te staan,. Over ondersteuning op management, financieel en educatief gebied is uitgebreid onderzoek gedaan. De vastgoedaspecten in deze studies zijn in mijn ogen erg onderbelicht. Het doel van de literatuurverkenning is dan ook: het verkrijgen van inzicht in de vastgoedfactoren die van belang zijn voor de ontwikkeling van start-ups en een positieve invloed hebben op de succeskans van jonge start-ups.

In dit hoofdstuk wordt een antwoord gegeven op de mate van invloed van vastgoed op jonge start-ups. In de inleiding is het leidend voorwerp van dit onderzoek beschreven: jonge en innovatieve start-ups. In dit hoofdstuk wordt onderzoek verder afgebakend. Ten eerste is vastgesteld wat succes is en hoe de succeskans vergroot kan worden (§2.1). Vervolgens is onderzocht wat de invloed is van vastgoed op een onderneming en in welke mate vastgoed van invloed is op de succeskans van een onderneming; met name jonge start-ups (§2.2). In §2.3 worden de vastgoedfactoren die van invloed zijn op jonge start-ups beschreven. De laatste stap van de literatuurverkenning is het in kaart brengen van eerder uitgevoerd empirisch onderzoek naar het succes van start-ups en de rol van vastgoed.

Dit hoofdstuk eindigt met een conclusie van gevonden resultaten uit de literatuurstudie, van waaruit een theorie en hypothesen zijn opgesteld. De literatuurstudie heeft dus voornamelijk gediend als afbakening van het theoretisch kader en ruimte voor onderzoek vast te stellen.

8

Literatuurverkenning: vastgoed en succes

2.1

Succes en succeskans van start-ups: groei in levenscyclusfasen

Om het succes en het vergroten van de succeskans van een start-up te kunnen bepalen moet worden gekeken naar een samenhang van processen die alle start-ups meemaken: levenscyclusfasen. Deze paragraaf geeft inzicht in de relatie tussen verschillende levenscyclusfasen en succes. Als eerst worden verschillende levencyclusfasemodellen met elkaar vergeleken (§2.1.1). Vervolgens wordt in (§2.1.2) een koppeling gemaakt tussen ‘succes’ en het doorlopen van verschilende levenscyclusfasen. In §2.1.3 wordt beschreven hoe de succeskans van een start-up kan worden vergroot. Vervolgens worden de vastgoedfactoren die invloed hebben op het succes van jonge start-ups beschreven (§2.1.4). Het innovatieproces waar jonge en innovatieve start-ups mee te maken hebben wordt in (2.1.5) een beschreven. Tot slot wordt de relatie tussen de succeskans van jonge start-ups en vastgoed in een samenvattende conclusie beschreven. Hoe vastgoed van positieve invloed kan zijn op jonge start-ups wordt aan het einde van dit hoofdstuk duidelijk.

2.1.1 Levenscyclusfasen in de ontwikkeling van start-ups Elke jonge start-up doorloopt een aantal levenscyclusfases. Levenscyclusfasen weergeven een aantal overeenkomende processen die start-ups doorgaans tegenkomen in hun eerste levensjaren. Het gebruik van levenscyclusfasen kan faciliteitsmanagent helpen in het toevoegen van waarde voor de organisatie die gebruik maakt van het vastgoedobject. Voor elke fase (en type organisatie) is de toegevoegde waarde van vastgoed anders. Levenscyclusfasen helpen een beter onderscheid te maken tussen de behoeften van jonge- en dev meer volwassen start-ups. Voor dit onderzoek worden vijf verschillende levenscyclusfases onderscheiden, afgeleid uit diverse studies naar levenscyclusfases van start-ups (Wissema, 2009; McAdam & McAdam, 2008; Bigliardi et al., 2006; Bessant et al., 2005; Beverland & Lockshin, 2001; Greiner, 1998; Churchill & Lewis, 1983), zie BIJLAGE I.

Het is opvallend dat de meeste modellen op elkaar lijken, maar in details verschillen (Tabel 2.1 en Tabel 2.2). Zo beschrijven 5 van de modellen de levenscyclus in vijf fasen. Deze fasen zijn grofweg verdeeld van het ontstaan van een start-up tot het punt dat ‘volwassenheid’ is bereikt. Het oudst gevonden model is van Churchill en Lewis (1983). Volgens dit model ondervindt een start-up in elke fase een ander probleem dat de onderneming moet overwinnen. Wat opvalt aan dit model is dat er geen tijd aan de groei is gekoppeld. De modellen van Beveland & Lockshin (2001) en McAdam & McAdam (2008) koppelen wel een tijdsindicatie aan hun model. Opvallend aan deze modellen is de erkenning van de pre-start-up fase; een periode tussen 0 en 1 jaar, waarin de onderneming nog moet worden gevormd. Ook Wissema (2009) 9


erkent een dergelijk fase voor de daadwerkelijke vorming van een start-up. Verder bestaat er een positieve relatie tussen de leeftijd van een start-up en de interne- en externe synergie tussen start-ups en een incubator, aldus McAdam en McAdam. Ook het model van Greiner (1998) toont een relatie tussen de doorlooptijd van een fase. Evolutie en revolutie markeren verschillende levenscyclusfasen in het model van Greiner. Wissema koppelt de financiering van start-ups aan zijn model en doet geen uitspraken met betrekking tot de doorlooptijd van een fase. Alle bovenstaande modellen tonen verschillende indicaties waar een jonge onderneming mee te maken krijgen alvorens ze door kunnen groeien naar een volgende fase.

Bessant et. al (2005) hebben een andere kijk op de levenscyclus van een jonge onderneming. De verschillende levenscyclusfasenmodellen hebben volgens Bessant et. al niet genoeg empirisch bewijs geleverd om het doorlopen van een cyclus in fasen aan te tonen. Zij gaan voor een meer radiale benadering, waarbij organisaties moeten leren in diverse dimensies: Operationele verbeteringen, people management, verkrijgen van financiering, formele systemen, strategy en markttoenadering. Organisaties moeten bewust worden van het bestaan van elke dimensie, leren van elke dimensie om vervolgens toe te kunnen passen. Een relatie tussen de leeftijd van een onderneming en tijd wordt niet gegeven in de benadering van Bessant et al. In dit model speelt het leerproces juist de belangrijkste rol.

In alle modellen begint een onderneming met een schaarste aan middelen, alvorens het gaat groeien. Een gebrek aan financiering, kennis, mankracht, leiderschap vormen onder anderen een basis waar elke start-up mee te maken heeft. Het doorlopen van een leerproces verkleint de schaarste aan middelen, zoals in de verschillende modellen is te zien. Groei en progressie kan worden geboekt bij het doorlopen van verschillende leerprocessen.

Bovenstaande levenscyclusmodellen zijn gecombineerd tot een eigen model met vijf fases (Tabel 2.3). Als metafoor voor het ontstaan en de groei van een start-up wordt de geboorte van een kind gebruikt. Een start-up doorloopt vergelijkbare stappen als een foetus tot kleuter doorloopt. Diverse fases staan in het teken van groeien en leren, maar nemen ook de nodige onzekerheden en risico’s mee. Daarnaast geldt dat ieder kind anders is, maar wel in grote lijnen hetzelfde moet leren. Ook elke start-up is anders, maar bepaalde overeenkomende stappen dienen te worden gemaakt.

Dit onderzoek richt zich specifiek op fase 1 en 2, de eerste 2 jaar, waarin een onderneming haar eerste stappen zet richting een hoopvolle toekomst. In deze fasen moeten bedrijven 10

Overzicht en vergelijking levencyclusfasemodellen Auteur / naam model

Churchill & Lewis (1983) Characteristics of Small Business at Each Stage of Development

Beschrijving fasen Fase 1: Het bestaan (Existence) Probleem: het aantrekken van klanten en het leveren van de afgesproken diensten Fase 2: Overleving (Surviva') Probleem: de link tussen inkomsten en uitgaven. De start-up heeft een werkbaar businessmodel en er zijn genoeg klanten Fase 3: Succes Probleem: het vinden van balans tussen uitbreiding of stabilisatie. Bij uitbreiding kan de organisatie doorgroeien naar fase 4 Fase 4: Doorgroei (Take-off) Probleem: De financiering en management van snelle groei. Slecht management kan leiden tot faillissement Fase 5: Stabiliseren van bronnen (Resource maturity) Probleem: het consilderen en controle krijgen over de financiën

Opmerking: er zijn geen levensjaren aan het model gekoppeld Beverland & Lockshin (2001) Fase 1: Pre-birth (0-6 maanden) Organizational Life Cycles in Small New Zealand Wineries

Fase 2: Start-up (0-5 jaar)

Fase 3: Uitbreiding (5-8 jaar)

Fase 4: Groei (8+ jaar)

Opmerking: toevoeging van de pre-geboorte fase Greiner (1998, origineel in 19979)

Fase1 : Evolutie = creativiteit, revulotie = leiderschap Na het omzetten van ideeën in producten is leiderschap nodig om het bedrijf vorm en sturing te geven.

The five phases of growth

Fase 2: Evolutie = sturing, revolutie = autonomie Een bedrijf moet richting duurzame groei. Management krijgt een belangrijkere rol. Fase 3: Evolutie = delegatie, revolutie = controle Management zal meer moeten delegeren door groei. Controle is nodig om groei en processen binnen de onderneming in bedwang te houden. Fase 4: Evolutie = coördinatie, revolutie = 'red tape ' Coördinatie dient gevonden te worden door gebruik te maken van formele systemen. Systemen kunnen spanningen binnen de organisatie met zich meebrengen. De 'red tape' moet ervoor zorgen dat de organisatie als geheel bij elkaar blijft. Fase 5: Evolutie = samenwerking, revolutie = onbekend De organisatie gaat als geheel verder na onenigheden. De revolutie kan op verschillende manieren worden ingevuld

Tabel 2.1: Overzicht en vergelijking van levenscyclusfasemodellen 1/2 (Eigen illustratie)

Opmerking: relatie tussen tijd en groei. Een periode begint met evolutie en eindig met revolutie om door te groeien

11

Overzicht en vergelijking levencyclusfasemodellen Auteur / naam model

Beschrijving fasen

McAdam & McAdam (2008),

Fase 0: 0-1 jaar

gebasseerd op Carson et.al (1995)

Start-up valt nog buiten de incbutaor en focust zich op de start

Lifecycle development within the USI

Fase 1: 1-2 jaar Eerste fase van de start-up bij een incubator Fase 2 en 3: 2-3 jaar Start-up maakt een rechtlijnige groei door binnen incubator. Aan het einde van fase 3 zwakt de groei af. Fase 4: Exit Groei en toegevoegde waarde van een start-up binnen incubator stagneert. Start-up maakt zich klaar om incubator te verlaten Fase 5: Volwassenheid Start-up staat op eigen benen buiten de incubator Opmerking: Naarmate de start-up groeit binnen de incubator zal meer gebruik worden gemaakt van de cohesie binnen de incubator, maar zal de start-up ook meer toevoegen totdat de incubator is ontgroeid

Wissema (2009)

Fase 1: Ontwerkp- / voorfinancieringsfase Initiële ontwerp of product, marktonderzoek en businessplan. Financiering uit spaargeld, familie en frienden

Know-how creation and exploitation: Phases in the development of a new enterprise

Fase 2: ontwikkelings- / financieringsfase Voorbereiding van prototypes en oprichten van productie en sales faciliteiten. Financiering van familie, vrienden en 'business angels' Fase 3: Start-up fase Groei van omzet en productie, extensieve marketing en personeelsuitbreiding. Financiering via 'business angels' en 'venture capital' Fase 4: Groeifase Herstructurering en professionalisering, snelle groei van omzet en verkoop, positieve cash flow. Financiering van 'venture capital', investeerders en bankleningen Fase 5: Rijpingsfase Start-up wordt een 'volwaardig' bedrijf, diversificatie, interesse voor overname. Financiering van investeerders of overname Opmerking: toevoeging van financiering aan levenscyclusfases

Bessant et. al (2005)

Model gebasseerd op zes dimensies: Operationele verbeteringen, people management, verkrijgen van financiering, formele systemen, strategy en markttoenadering

The absorptive capacity/tipping point framework for growth firm states

Bedrijf kan groeien in elke dimensie beginnend van ontkenning, naar bewustzijn, naar kennis, naar implementatie Model werkt niet met fases, omdat volgens de auteurs niet genoeg empirisch bewijs is voor de werkign van levenscyclusfases

Een organisatie zal in alle richtingen moetne groeien om tot volledige wasdom te kunnen komen

Tabel 2.2: Overzicht en vergelijking van levenscyclusfasemodellen 2/2 (Eigen illustratie)

12

Literatuurverkenning: vastgoed en succes Levenscyclusfases: Foetus tot kleuter; idee tot stabiel bedrijf Fase

Kenmerk

Omschrijving

Fase 1

Foetus

Met minimale middelen wordt een idee omgezet tot een bedrijfsplan. Kosten worden laag gehouden en de beschikbare kennis wordt gebruikt.

Fase 2

Pasgeborene

Deze fase staat in het teken van overleven. Met weinig middelen moeten de start-ups zien te overleven en door te groeien. Creatief omgaan met beperkte middelen is essentieel in deze fase om het bedrifjsplan tot uitvoering te brengen en omzet te genereren

Fase 3

Zuigeling

In deze fase moet er sturing worden gegeven aan de start-up. Management krijgt een belangrijke rol binnen de start-up.

Fase 4

Peutertijd

Deze fase staat in het teken van controle. Nadat in fase 3 een richting gekozen, moet deze richting worden gecontroleerd.

Fase 5

Kleutertijd

De laatste fase staat in het teken van coördinatie. Hierna kan de startup de incubator verlaten. Een start-up is dusdanig gegroeid, dat het duidelijk overzicht over de sturing en richting nodig heeft.

Tabel 2.3: Levenscyclusfases: vergelijking met de mens (eigen illustratie)

Figuur 2.1: Key performance indicators voor innovatieve ondernemingen

13


overleven met weinig middelen, zoals financiën en personeel. Vaak hebben de start-ups in deze fasen genoeg aan eigen financiering, van spaargeld, familie en vrienden. Gebrek aan een werkruimte en communicatie binnen en tussen jonge ondernemingen vormen een andere bottleneck voor jonge ondernemingen (Wissema, 2009).

In dit onderzoek wordt dus een onderscheid gemaakt tussen verschillende levenscyclusfasen, waarbij specifiek wordt gekeken naar de eerste twee fasen. Een basis van eigen kennis en financiering vormt de basis van de onderneming. Creatief omgaan met beperkte middelen is dan ook de sleutel om door te kunnen groeien. Specifieke processen worden niet genoemd in mijn model, omdat immers elke onderneming een andere kennis basis heeft. Daarmee heet elke onderneming een andere behoefte patroon. Eerdere onderzoeken richtten zich voornamelijk op financierings- en management aspecten van een organisatie. Dit onderzoek richt zich specifiek op de invloed van vastgoed op de gehele organisatie

2.1.2 Succes: het doorlopen van een levenscyclusfase Succes is een moeilijk te definiëren begrip, omdat succes voor de een niet per se succes is voor een ander. Key Performance Indictators (KPI’s) kunnen worden gebruikt om te bepalen wat succes is voor een start-up (Figuur 2.1). Doelen en mijlpalen van start-ups kunnen gemeten en vergeleken worden met andere start-ups. Bij het gebruik van KPI’s geldt dat voor niet voor iedere start-ups dezelfde KPI’s gelden, zodat een goede score op een bepaalde KPI voor de ene start-up, voor een andere start-up deze KPI minder succes uitsluit. Het ontwikkelen van een nieuw product bijvoorbeeld vereist bijvoorbeeld meer financiële middelendan het ontwikkelen van software. Daarom kunnen KPI’s niet goed met elkaar worden vergeleken.

In dit onderzoek is gekozen om het doorlopen van levenscyclusfasen (Tabel 2.3) te beschouwen als succes. Interne groei van een start-up wordt bewerkstelligd bij het doorlopen van levencyclusfasen. De groei kan bijvoorbeeld op financieel vlak zijn door omzetten te behalen, maar ook op organisatorisch vlak door toename van kennis en ervaring. Door het doorlopen van verschillende fases kan worden gesteld dat een start-up interne groei doormaakt en daarmee ook dichter bij komt in het realiseren van hun doelen. Er wordt vanuit gegaan dat de intrinsieke motivatie van een start-up is om van maatschappelijke en/of economische betekenis gaat zijn.

14


2.1.3 De succeskans van een ondernemer en zijn start-up: randvoorwaarden De succeskans van een start-up kan worden vergroot door het creëren van de juiste randvoorwaarden voor startende ondernemers. Met de juiste randvoorwaarden kunnen start-ups zich richten op de core-business en de (leer)processen die nodig zijn om de onderneming te kunnen laten groeien. De volgende factoren die de succeskans van een onderneming kunnen vergroten zijn naar analyse van de onderzoeken van Wissema (2009) en Florida (2002). Persoonlijke randvoorwaarden (§2.1.3.1), fysieke omgeving (§2.1.3.1), universiteiten (2.1.3.3) en de cultuur (2.1.3.4). 2.1.3.1 Persoonlijke randvoorwaarden: De ondernemer, netwerk en serendipiteit Persoonlijke randvoorwaarden liggen aan de basis van een start-up. Het ontstaan van een start-up komt voort uit een idee en technische ontwikkeling. Een idee en technologische ontwikkeling vormen samen een uitvinding. Veel mensen hebben ideeën die in de potentie een bedrijf kunnen worden, maar dit uiteindelijk nooit worden. Ook zijn uitvindingen een goede basis voor een bedrijf, maar bieden geen garantie gezien het aantal patenten dat niet gebruikt wordt. De uitvindingen zullen in de markt moeten worden gezet om uiteindelijk tot een bedrijf te kunnen uitgroeien. Hiervoor is ondernemerschap nodig. De ondernemer vormt samen met de uitvinding uiteindelijk de innovatie: een product, proces of dienst welke een bijdrage levert aan economie en maatschappij (Figuur 2.2).

Niet iedereen is geschikt voor het ondernemerschap. Een ondernemer moet bereid zijn om grote risico’s te nemen om te slagen. Een onverbiddelijke inzet voor de onderneming ten koste van persoonlijk leven en snel beslissingen durven nemen op basis van gevoel zijn vereisten. Goede voorlichting en onderwijs kunnen er voor zorgen dat studenten en pas afgestudeerde studenten zichzelf beter leren kennen en daarmee beter vanzichzelf kunnen aanvoelen of ze een ondernemer zijn en welke in welke competenties ze zich kunnen verbeteren (Wissema, 2009).

Een cluster en netwerk van peers is naast onderwijs een belangrijke maatstaf voor jonge ondernemers. Ideeën kunnen worden uitgewisseld, er kan van elkaar worden geleerd, inspiratie van anderen kan worden opgedaan en studenten en jonge ondernemers kunnen elkaar stimuleren. Verder brengt een netwerk ook een bepaalde cultuur en identiteit met zich mee. Ondernemingen kunnen meeliften in de cultuur en identiteit, maar kunnen zich binnen dit netwerk ook juist onderscheiden via hun eigen cultuur en identiteit. Concurrentie wordt daarmee gestimuleerd. Een netwerk en cluster biedt dus ruimte voor herkenning, maar ook erkenning. 15

Figuur 2.2: Van idee tot innovatie (Wissema, 2009)


Binnen een cluster en netwerk wordt de kans op serendipiteit vergroot indien ontmoeting en interactie gestimuleerd wordt. Wanneer de kans op serendipiteit toeneemt, kan dat positieve invloed hebben op de succeskans van een onderneming. Serendipiteit is letterlijk een vinding dat door toeval tot stand komt. Des te meer interactie tussen personen, des te groter de kans op serendipiteit wordt. Het stimuleren van ontmoetingen tussen ondernemers is dan ook een goede manier om de succeskans te vergroten.

2.1.3.2 Fysieke omgeving als randvoorwaarden: faciliteiten en diensten Werkzaamheden voor een onderneming gebeuren in een fysieke omgeving. Van het bedienenvan een laptop tot aan experimenten in een laboratorium; dit gebeurt in een fysieke omgeving. De fysieke omgeving bestaat uit verschillende schalen: continent(deel), land, provincie, regio, gemeente, wijk, gebouw en werkplek. Voor dit onderzoek is specifiek gekeken naar de kleinere schaalniveau’s: stad, wijk, gebouw en werkplek.

Op werkplek niveau is er een relatie tussen het gebruik van faciliteiten en diensten door start-ups in verschillende levenscyclusfases (McAdam & McAdam, 2008). Start-ups maken in verschillende fases gebruik van andere faciliteiten en diensten (Tabel 2.4). De basis bestaat uit: parkeergelegenheid, kantoorruimte, kantine, receptie en een internetaansluiting. In het prille begin van een start-up is naast de basisbenodigdheden een vraag naar ondernemerschapsprogramma’s en het uitwisselen van advies. De vraag naar faciliteiten en diensten neemt toe naarmate de start-up groeit. In dit onderzoek gaat het om de eerste twee fasen van een start-up. In deze twee fases staan een computer/laptop, internet en telefoon centraal. Daarnaast worden, zoals blijkt uit het onderzoek van McAdam en McAdam (2008), een gedeelde receptie, kantoorruimten, kantine en parkeerplaatsen veelvuldig gebruikt door jonge start-ups.

Nieuwe gebouwen of werkplekken op gerenoveerde werkplekken in ‘oudere’ gebouwen hebben de voorkeur van jonge en innovatieve ondernemers (Florida, 2012). Gerenoveerde werkplekken hebben met name de voorkeur bij kleinere bedrijven die minder kantoorruimte vereisen en een eigen cultuur en identiteit willen opbouwen. Voorzieningen zoals lunchmogelijkheden, koffievoorzieningen, ontmoetingsplekken, etc. zijn vaak te vinden in of rondom deze gebouwen. De omgeving voorziet in faciliteiten en diensten zoals café,s winkels, restaurants, etc. De werkplekken moeten ontmoeting tussen peers stimuleren, zodat ondernemers zich kunnen meten aan peers, maar ook hun eigen identiteit ten opzichte van 16


Vastgoedgerelateerde behoefte start-ups in fases Fase

Kenmerk

Omschrijving

Fase 1

Noodzakelijk

Computer, internet en telefoon. In deze fase moet een bedrijfsplan worden opgesteld. Wat betreft vastgoed zijn technostarters in deze fase nog ‘footloose’.

Fase 2

Basispakket

Gedeelde receptie, - kantoorruimten, - kantine en parkeerplaatsen. Deze vier faciliteiten zijn de basis van een incubator waar technostarters in alle fasen behoefte aan hebben.

Fase 3

Leerpakket

Basisbakket + ondernemerschapsprogramma’s en het uitwisselen van advies. Sturing moet worden gegeven en management krijgt een belangrijkere rol. De start-ups kunnen van elkaar leren en van de ondernemerschapsprogramma’s.

Fase 4

Groeipakket

Sommige technostarters hebben in deze fase voldoende aan het leerpakket. Anderen hebben een bredere behoefte, waaronder: toegang tot investeerders, toegang tot universiteitsonderzoek, toegang tot universiteitsdiensten en advies ter plaatse. Deze fase staat in het teken van controle, welke gevonden kan worden in advies, maar ook bij investeerders en in universiteitsonderzoek.

Fase 5

Groeipakket

Zie fase 4. De coördinatie die technostarters in deze fase nodig hebben komen vanuit advies en van investeerders.

peers kunnen etaleren (Florida, 2012).

Nieuwe gebouwen zijn bij voorkeur gelegen op een moderne campus. Gerenoveerde werkplekken in oudere gebouwen liggen doorgaans in de binnenstad of woonwijken rondom de binnenstad. De kwaliteit van de locatie belangrijk op wijkniveau: wat is er, wie zijn er en wat gebeurd er (Florida, 2012). De kwaliteit van de locatie is een set van onderling verbonden ervaringen: een gezonde arbeidsmarkt, lifestyle, sociale interactie, diversiteit, authenticiteit, trends / ‘scenes’ en identiteit zijn belangrijk om een locatie aantrekkelijk te maken voor innovatieve ondernemers (Florida, 2012).

Een wijk en stad moet naast de primaire behoefte (wonen) ook voorzien in de secundaire behoefte (werken) en de tertiaire behoefte (vrije tijd). De tertiaire behoefte heeft een toenemende overlap met de secundaire behoefte, welke samenkomen in zogenaamde ‘third places’. Dit zijn plekken waar ontmoetingen worden gestimuleerd en gefaciliteerd en waar vrije tijd en werken bij elkaar komen. Eerder werd reeds vastgesteld dat het stimuleren van ontmoeting een positief effect kan hebben op de succeskans van jonge start-ups.

17

Tabel 2.4: Vastgoedgerelateerde behoeftes van start-ups in verschillende levenscyclusfases (eigen illustratie, naar McAdam & McAdam, 2008))


2.1.3.3 Sleutelrol van Universiteiten in voorzien van randvoorwaarden Universiteiten spelen een sleutelrol voor jonge innovatieve start-ups. Enerzijds moeten universiteiten handelen vanuit een maatschappelijk belang en anderzijds hebben universiteiten te maken met het bedrijfsleven. De universiteit dient dan ook een bijdrage te leveren aan de 3 T’s: technologie, talent en tolerantie (Wissema, 2009). Universiteiten helpen met het neerzetten van een bredere kwaliteit van de plaats van de omgeving waarin het zich bevindt door bij te dragen aan de 3 T’s. Om intellectueel eigendom om te zetten in economische welvaart, moet de omgeving van de universiteit de mogelijkheid hebben om de universiteit te gebruiken binnen de sociale structuur van creativiteit. De universiteit is slechts een deel van de sociale structuur. De gehele gemeenschap dient alle andere stukken bij elkaar te brengen: economische infrastructuur en de kwaliteit van de plaats om de talenten te behouden die universiteiten aantrekken (Florida, 2012).

Aanvankelijk was de rol van universiteiten puur gericht op onderwijs en onderzoek, de 2e generatie universiteiten. De 3e generatie universiteit legt zich in toenemende mate toe op maatschappelijke en economische vraagstukken. De competitie tussen universiteiten onderling wordt sterker en de bijdrage aan economie en maatschappij wordt belangrijker geacht in het aantrekken van (getalenteerde) studenten (Wissema, 2009).

Technostarters spelen een belangrijke rol voor universiteiten, aldus Wissema. Technostarters zijn studenten die een eigen onderneming opzetten met een wetenschappelijke en/of technologische insteek. Technostarters durven initiatief, verantwoordelijkheid en risico te nemen. Ze combineren technische mogelijkheden met marktpotentie. Verder zijn technostarters goede netwerkers, goede recruiters, kunnen ze charismatisch zijn, maar ook kritische leiders en hebben ze de vaardigheid om een team te vormen. Samen met cum laude afgestudeerde studenten en PhD’s zijn technostarters de top van een universiteit. Technostarters komen veelal voort uit technologische universiteiten, wetenschappelijke en medische faculteiten en landbouwkundige universiteiten. Ook R&D afdelingen en onafhankelijke onderzoeksorganisaties kunnen een bron van technostarters zijn. Aangenomen kan worden dat technostarters universitair opgeleid zijn.

Technostarters spelen een belangrijke rol vanwege twee redenen: 1) Hun rol in de know-how carousel. Technostarters hebben een binding met grote ondernemingen en onafhankelijke onderzoeksinstituten wat de competitieve positie van de universiteit kan versterken (de knowhow carousel). Kortgezegd het commercialiseren van kennis. 2) Technostarters leveren een 18


bijdrage aan de economie door het creëren van banen op hoog niveau. Dit is in lijn met de theorie van Florida (Florida, 2012; Wissema, 2009).

De theorie van Wissema met betrekking tot het faciliteren van technostarters luidt: indien een universiteit goede faciliteiten voor technostarters aanbiedt, zullen betere studenten worden aangetrokken. Het aantrekken van goede studenten is belangrijk in een tijd van ‘strijd’ tussen universiteiten. Een populair voorbeeld is Massechusetts in de Verenigde Staten. Daar willen de beste studenten en technostarters naar toe, om te kunnen profiteren van de aanwezigheid van MIT. Op MIT worden de meeste technostarters ‘geïmporteerd’ en worden relatief weinig spinoffs gehuisvest. Een combinatie van uitstekende faciliteiten, diensten, kennis en financiering maakt MIT een populaire plek voor technostarters om hun onderneming te starten. Goede randvoorwaarden kunnen dus zorgen voor het aantrekken en behouden van jonge innovatieve ondernemers.

Voor universiteiten moet het creëren van banen geen doel op zich zijn. Universiteiten moeten zich richten op het creëren van nieuwe producten, welke in een globaliserende markt voor een verbetering van de concurrentiepostie kan zorgen. Het aantrekken van technostarters kan op twee manieren worden benaderd: top-down en bottom-up. Bij de top-down benadering zal een universiteit meer aansturen om spin-offs. De universiteit heeft meer controle heeft de technostarters. Bij een bottom-up benadering anderzijds, zal een universiteit zich moeten focussen op het creëren van de ideale omstandigheden voor technostarters. Het aantrekken van talent heeft bij deze benadering de nadruk. In beide gevallen zal de universiteit hier profijt van hebben.

Geconcludeerd kan worden uit de onderzoeken van McAdam en McAdam (2008), Florida (2014) en Wissema (2009), dat universiteiten een sleutelrol spelen bij het faciliteren van startende ondernemingen. Zo blijkt uit eerdere onderzoeken dat technologische startups de beste overlevingskansen hebben bij incubators die nauwe verbanden hebben met een universiteit. Daarnaast zorgen universiteiten ook voor aanwas van nieuwe startende ondernemers, door studenten te onderwijzen en enthousiasmeren. Naast het geven van de juiste voorlichting en onderwijs in ondernemerschap, heeft een universiteit ook de beschikking over vastgoed. Start-ups gehuisvest kunnen worden gehuisvest in dit vast vastgoedcomponent, danwel kunnen ze gebruik maken van de beschikbare faciliteiten.

19


2.1.3.4 Cultuur en identiteit De drie meest belangrijke elementen voor bedrijven in creatieve klasse zijn: individualiteit, waardigheid en diversiteit en openheid (Florida, 2012). Individualiteit en zelfexpressie worden hooggewaardeerd door de creatieve klasse. De individualistische identiteiten weerspiegelen de creativiteit van deze individuen. Verder zorgt waardigheid van gelijken voor motivatie en respect. Ondernemers zijn allemaal harde werkers met een resultaat- en doelgericht werkproces. Tot slot hebben ondernemers diversiteit en openheid nodig. Iedereen moet binnen een organisatie passen en zich gewaardeerd voelen. Diversiteit moet in de breedst mogelijke zin worden opgevat en heeft als doel dat iedereen divers kan zijn en daardoor zichzelf kan zijn. Individualiteit, waardigheid en openheid kan worden samengevat als cultuur en identiteit.

De cultuur en identiteit liggen aan de basis van het creatieve proces. Een innovatieve starter zoekt uitdagend werk, verantwoordelijkheid, flexibiliteit, baangarantie, compensatie, respect van gelijken, technologie en locatie. Vastgoed speelt een rol in de locatie, aangezien vastgoed plaatsgebonden is. Ook kan vastgoed een rol spelen in de flexibiliteit, als het gaat om werkplekken voor ondernemers. De mogelijkheid hebben om te kiezen tussen verschillende typen werkplekken, of zelfs type kantoren wordt door de creatieve klasse als zeer belangrijk gewaardeerd. Daarnaast is het creatieve proces, centraal voor ondernemers, een sociaal proces en niet een individueel proces. Een brede creatieve omgeving is cruciaal voor het genereren van technologische creativiteit en de commerciële innovaties en welvarendheid daaruit voortvloeiend. Ook in dit sociale proces speelt vastgoed een cruciale rol. Vastgoed is dus kortgezegd de vormgever van het creatieve proces.

De fysieke omgeving kan individuele creativiteit versterken en doen excelleren als er een juiste cultuur bestaat met een mix is tussen: individualiteit, verschillen in meningen en inzichten en sociale interactie. Voor de creatieve klasse betekent flexibiliteit ook de mogelijkheid hebben om input te leveren in het ontwerp van de werkomgeving. Daarnaast is het belangrijk om veel gelijken om zich heen te hebben om zichzelf te kunnen vergelijken en motivatie te halen uit gelijken. De locatie en communicatie lijken belangrijker dan ooit. (Florida, 2012). Een ondernemerschapscultuur en de mogelijkheid om een persoonlijke identiteit uit te stralen kan dus zorgen voor het vergroten van de succeskans van een onderneming.

20


2.1.4 Creatief omgaan met beperkte middelen: financiering, netwerk, serendipiteit, faciliteiten en diensten Jonge start-ups moeten creatief omgaan met de beperkte middelen die ze hebben om van een idee een onderneming te maken en de eerste twee fases te overleven. Ze hebben doorgaans beperkte beschikking over financiering, personeel, kennis en kunde en faciliteiten en diensten.

2.1.4.1 Financiering: eigen geld en kleine investeringen In het onderzoek naar het gebruik van beschikbare middelen is er vanuitgegaan dat startups over weinig financiële middelen beschikt. Volgens Wissema (2009) hebben start-ups in de eerste fase voldoende aan eigen spaargeld (of studiefinanciering) en geld van familie en vrienden om een eerste ontwerp te maken en het idee om te zetten in een onderneming. In de tweede fase worden start-ups ook interessant voor angel investeerder. Dit zijn bijvoorbeeld ervaren ondernemers die kennis en financiering met zich mee brengen om een start-up een kick-start te geven. Ongeacht de beschikbare financiële middelen moet in elke start-up een idee worden omgezet naar een bedrijfsplan wat vervolgens een eerste product, proces of dienst moet opleveren.

2.1.4.2 Netwerk van jonge ondernemers Door het functioneren van sociale netwerken in te zetten en de juiste mensen op de juiste plekken neer te zetten, kan samenwerking worden bevorderd. Een gedegen netwerk, waarbij overheid, universiteit en bedrijven met elkaar samenwerken, is van groot belang voor mogelijke successen van start-ups. Daarnaast is het uitwisseling van kennis essentieel voor innovatie. De groei van een jong bedrijf is meer afhankelijk van sociale netwerken dan pure individuele prestaties.

Een netwerk tussen incubator, universiteit en onafhankelijke onderzoeksinstituten zijn nodig om start-ups te voorzien van universiteitsfaciliteiten, kennis en onderzoeksruimten / laboratoria. Bij veel incubators ontbreekt het daarnaast aan relevante actoren zoals industriële klanten, leveranciers, crediteuren en ondernemingsgerichte bedrijven (Tang et al., 2014; Culkin, 2013; Weterings & Ponds, 2007). Een goed netwerk biedt bij een juiste mix van actoren ook faciliteiten de benodigde faciliteiten voor start-ups. Deze mix zorgt dan ook weer voor het vergroten van de succeskans van eens tart-up.

“Een sociaal netwerk, dat in het spraakgebruik als “netwerk” wordt aangeduid, is een netwerk van mensen of groepen mensen, bijvoorbeeld een groep personen die elkaar kennen of organisaties 21


(bedrijven, instellingen) die samenwerken. Sociale netwerken zijn onderwerp van studie in de sociale psychologie. Van een sociaal netwerk bestudeert men in dit vakgebied onder andere de sociale rollen van de mens, zijn identificatie en conformisme, afwijkend gedrag en leiderschap. Er zijn verschillende sociale netwerken te onderkennen. In een gezin, straatbendes of op een kantoor waar men elkaar elke dag ziet en spreekt, hebben de intensieve sociale contacten een andere invloed dan bijvoorbeeld onder wetenschappers die elkaar een keer per jaar bij een congres zien. Men onderscheidt onder meer primaire en secundaire groepen. Op grond van de intensiteit van de contacten van de leden van een groep kan men die groep indelen” (Wikipedia).

Vier sleutelrollen van een netwerk zijn (Culkin, 2013):

1) Voorzien van toegang tot nieuwe ideeën en middelen die

ondernemerschapsactiviteiten ondersteunen;

2) het bereiken van geloofwaardigheid vergemakkelijken door de vorming van

allianties tussen verschillende start-ups;

3) newerken worden benut om te leren door kennis te ontwikkelen en te delen; en

4) binnen nieuwe netwerken worden verschillende relaties ontwikkeld, welke het

bereiken van de doelen van ondernemers, en daarmee de groei, vergemakkelijken.

Op locatie, gebouw en netwerkniveau bestaan verschillende netwerksvormen. Een bijdrage aan het netwerk wordt geleverd via de fysieke infrastructuur in een stad door de overheid. Verschillende soorten vastgoed en mensen worden met elkaar worden verbonden in de stedelijke omgeving. (Culkin, 2014; Florida, 2012). Incubators dragen bij aan het netwerk binnen een gebouw, door het omarmen van competitiviteit. Op lokale en regionale schaal kunnen incubators bijdragen aan de economische ontwikkeling en hierin het micro economische netwerk versterken. Om een innovatiegedreven en competitieve omgeving te creëren moeten gemeenten, universiteit en bedrijven samenwerken in het neerzetten van een innovatie gericht netwerk.

2.1.4.3 Serendipiteit tussen jonge ondernemers Serendipiteit is het vinden van iets onverwachts en bruikbaar terwijl je op zoek bent naar iets totaal anders. Voor onderzoekers en innovators kan serendipiteit de uitweg betekenen wanneer een proces stuk lijkt te lopen. Vele uitvindingen zijn te danken aan serendipiteit, zoals de uitvinding van penicilline, het vulkaniseren van rubber en de magnetron.

Serendipiteit is echter niet alleen een afhankelijk van geluk en kans. Kennis en expertise zijn 22


nodig om relvantie en de waarde van een toevallige ontdekking te herkennen. Daarnaast zal de onderzoeker of ondernemer bij het gehele vraagstuk betrokken moeten zijn en een diepgaande begrip van het vraagstuk moeten hebben. ‘Geluk’ kan worden gestimuleerd door focus, betrokkenheid en bewustzijn. Vooral innovatieve ondernemers, met een gevoel voor ondernemerschap, kunnen veel baat hebben bij serendipiteit (Verloop, 2013; Horan, 2011; Cunha et al., 2010; Tagliaventi, 2010).

Om serendipiteit en interactie te bevorderen, moeten werkplekken dusdanig worden ingedeeld zodat zo veel mogelijk contact is tussen mensen. Mensen hebben de meeste interactie met de personen die fysiek dicht bij hun zijn gesitueerd. Het is gebleken dat werknemers die meer dan 22 meter bij elkaar vandaan werken, nauwelijks interactie met elkaar hebben (Florida, 2012, naar: Allen (1977) in Managing the flow of Technology). De beste ideeën in elke werkplek ontstaan vanuit informele contacten tussen verschillende groepen binnen hetzelfde bedrijf. De meest vruchtbare informele interactie is vaak tussen mensen met verschillende perspectieven, maar met gelijke interesses om te weten wat van wederzijdse waarde kan zijn.

Om serendipiteit te bevorderen, en daarmee de kans op innovatie te vergroten, zullen gelijkdenkenden met overlappende interesses met elkaar in contact moeten komen. Het contact kan tussen individuen binnen een organisatie zijn, maar ook tussen verschillende organisaties. Zo kunnen werknemers tijdens een rook- of koffiepauze waardevolle informatie uitwisselen, maar kunnen ook speciale werkgroepen worden opgezet waardoor de kans op serendipiteit kan worden vergroot. Netwerken en ontmoetingen tussen personen, vrienden, collega’s en andere peers, zijn een belangrijke bron voor serendipiteit en moeten derhalve worden gestimuleerd (Cunha et al., 2010).

2.1.4.4 Faciliteiten en diensten Veel start-ups worden gehuisvest binnen incubators. Dit zijn bedrijfsverzamelgebouwen welke speciaal gericht zijn op start-ups. Binnen incubators worden overheadkosten gedeeld en is er doorgaans kennis aanwezig met een netwerk van ondernemers, professinals, ondersteunend personeel en investeerders. Ook in andere bedrijfsverzamelgebouwen worden overheadkosten gedeeld. Een andere mogelijkheid voor start-ups is om gebruik de maken van de faciliteiten en diensten van flexwerkplekken. Over het algemeen kunnen hier (flex)werkplekken worden gehuurd al vanaf een dagdeel. Ook dit is een plek waar veel ondernemers bij elkaar komen met de beschikbaarheid van koffie- en lunchfaciliteiten. Verder 23


kunnen start-ups gebruik maken van een eigen kantoor, openbare werkplek zoals bibliotheek of thuis werken. Een eigen kantoor en thuis werken heeft niet het voordeel van het delen van overhead kosten. Het gebruik van een openbare werkplek betekent geven minder privacy en geven doorgaans minder ruimte tot geconcentreerd werken. Omdat er in dit onderzoek wordt gefocust op ondernemers in de eerste en tweede fase, wordt er vanuit gegaan dat start-ups qua huisvesting ‘foot-loose’, waardoor ze qua huisvesting veel flexibiliteit genieten.

2.1.5 Innovatieproces en levenscyclusfases Het innovatieproces is een centrale spil in de aanzet tot een start-up. Eerst moet onderzoek worden gedaan naar de mogelijkheden voor innovatie (zoeken). Vervolgens moet worden geselecteerd wat gedaan kan worden en waarom (selecteren). Het derde deel van de strategie bestaat uit de vraag hoe de innovatie uitgevoerd kan worden (implementeren). Tot slot moet worden bepaald waar de verdiensten vandaan komen (opbrengsten) (Tidd & Bessant, 2009). De eerste twee fasen van het innovatieproces (zoeken en selecteren) komen overeen met de eerste twee fasen van de levenscyclus.

Voor het zoeken en selecteren van de juiste innovatie in product, proces of dienst zijn over het algemeen geen vaste faciliteiten nodig. Uitzoekwerk kan met moderne technologieën veelal op computers worden gedaan. Het selecteren van de juiste oplossingen kan via computersimulaties. Het gebruik van (dure) laboratoria en testfaciliteiten worden relevant bij het implementeren van de innovatie.

Het innovatieve proces dat jonge en innovatieve start-ups doorlopen behoeft weinig vaste werkplek. De jonge start-up is minder aan een plaats gebonden, omdat het meeste uitzoekwerk verricht kan worden op (draagbare) computers. De organisaties zijn doorgaans klein, waardoor ze veel flexibiliteit genieten. Het is dan niet nodig dat start-ups gebruik maken van dure en permanente faciliteiten in de eerste twee fasen van de levenscyclus.

24

Figuur 2.3: De toegevoegde waarde van vastgoed aan een organisatie Den Heijer (2011)..

Figuur 2.4: De toegevoegde waarde van vastgoed aan een Start-up (eigen illustratie)

25


2.2

De toegevoegde waarde van vastgoed aan een start-up

Vastgoed is van toegevoegde waarde als deze de doelen van een onderneming ondersteunt. De waarde van vastgoed speelt meer dan alleen een financiële rol (2.2.1). Ook de doelen van een organisatie worden ondersteund door vastgoed (2.2.2). De doelen zijn onder te verdelen in strategische-, financiële-, functionele-, en fysieke doelen. De waarde van vastgoed speelt een rol in het gehele bedrijfsproces van een start-up. Bij jonge start-ups staat het bedrijfsproces in het teken van overleven. Creatief omgaan met de beperkte middelen is dan ook het devies in de eerste fasen (2.2.3). Vastgoed en een start-up zijn met elkaar verwoven. Vastgoed voegt waarde toe bij het juiste aanbod, maar kan ook van negatieve waarde zijn bij een verkeerd aanbod.

2.2.1 Waarde van vastgoed voor stakeholders: meer dan alleen financiële waarde Dat vastgoed meer dan alleen een financiële waarde heeft is in de laatste decennia duidelijk geworden. Vastgoed voegt waarde toe voor alle stakeholders die gebruik maken van het vastgoedobject. De toegevoegde voor in de mensen, het proces, de economie en de omgeving. Op het niveau van mensen draagt vastgoed onder andere bij aan het imago, de cultuur en de tevredenheid (van werknemers). Op het proces niveau zorgt vastgoed voor productiviteit, flexibiliteit, innovatie, de kwaliteit van de plaats en kan het samenwerking en innovatie stimuleren. Op economisch gebied spelen de kosten van vastgoed een rol, maar ook de waarde van vastgoed en het verspreiden van risico door bijvoorbeeld te huren / leasen of in gebruik te maken van een bedrijfsverzamelgebouw. Op omgevingsniveau speelt vastgoed een rol bij onder andere in de sociale context, zoals veiligheid, maar ook op duurzaamheid door het reduceren van de footprint (Jensen et al., 2008; De Vries et al., 2008; Den Heijer, 2011; Sarasoja et al., 2012; Jensen et al., 2013).

De toegevoegde waarde van vastgoed voor een organisatie in vier categorieën worden verdeeld: competitief voordeel, winstgevendheid, productiviteit en duurzame ontwikkeling (Figuur 2.3). Binnen deze vier categorieën spelen zowel interne stakeholders als externe stakeholders een rol. Competitief voordeel is belangrijk voor de beleidsmakers en wordt gestuurd dor strategische doelen. Winstgevendheid is belangrijk voor de financiële controleurs en kan worden gestuurd door middel van financiële doelen. De productiviteit is afhankelijk van de gebruikers, voor wie functionaliteit van het gebouw belangrijk is. Productiviteit kan worden gestuurd door functionele doelen. Duurzame ontwikkeling is belangrijk voor de technische managers van een gebouw en is afhankelijk van de het gebruik en bouw van het vastgoedobject. Duurzame ontwikkeling kan worden gestuurd door fysieke doelen. 26


Een stakeholder analyse met betrekking tot start-ups en de toegevoegde van vastgoed is weergegeven in Figuur 2.4.. Vastgoed kan competitieve voordelen voor start-ups meebrengen door onder andere het stimuleren van samenwerking, het stimuleren van innovatie, het creëren van een cultuur en het imago. Financieel gezien kan de start-up gebruik maken van gratis of goedkope huisvestingsmogelijkheden of vaste huisvestingslasten met andere ondernemers te delen in bijvoorbeeld een bedrijfsverzamelgebouw. De productiviteit van een start-up kan worden vergroot door het aanbod van faciliteiten en diensten, het vergroten van de tevredenheid met betrekking tot het gebruikte vastgoed en een toename in flexibiliteit. Start-ups dragen niet per definitie bij aan een duurzame ontwikkeling, maar kunnen wel een duurzame bijdrage leveren aan de omgeving. Voor een start-up kan het verder belangrijk zijn dat alle gewenste faciliteiten en diensten dicht bij elkaar liggen, wat reisafstanden verkleint en hiermee ook een reductie van CO2 uitstoot. Ook voor externe stakeholders speelt vastgoed van start-ups een toegevoegde waarde. Zo kunnen start-ups van competitieve waarde zijn voor aanbieders van vastgoed door dezelfde type start-ups of veelbelovende start-ups bij elkaar te brengen en te huisvesten. Financieel gezien dragen start-ups ook bij aan huuropbrengst, maar ook op een grotere schaal aan het imago van een regio. Op productiviteit kunnen start-ups van waarde zijn voor elkaar. Via netwerk en serendipiteit, maar ook competitiviteit kunnen start-ups leren van elkaar, maar zich ook meten aan elkaar. Start-ups kunnen in regio’s bijdragen aan de duurzame ontwikkeling van de regio door het aantrekken en behouden van hoog opgeleiden, door bijvoorbeeld gentrificatie (Florida, 2002). Vastgoed kan dus waarde toevoegen aan start-ups in vier kerndoelen: strategische-, financiële-, functionele-, en fysieke doelen.

2.2.2 Vastgoed ondersteunend in behalen van doelen Via de kerndoelen van vastgoed worden de interne doelen van jonge start-ups ondersteund. Vastgoed ondersteund of geeft vorm aan het imago en de cultuur van een onderneming, maar kan ook gebruikerstevredenheid vergroten. Verder kan vastgoed ondersteunen in productiviteit, flexibiliteit, innovatie en het stimuleren van samenwerking. De kwaliteit van een plek kan ook worden vergroot door een vastgoedobject. Op economisch gebied kan vastgoed bijdragen aan het reduceren van kosten en het controleren van risico’s. Tot slot kan de fysieke functies van vastgoed bijdragen aan de duurzaamheidsdoelen van een start-up.

Vastgoed voor jonge start-ups moet voornamelijk bijdragen aan de interne organisatie, omdat de start-up zich probeert te overleven door zich te ontwikkelen. Een overzicht van interne 27


doelen van een start-up wordt gegeven in Figuur 2.4. Samenwerking en innovatie stimuleren moet worden gestimuleerd om competitief voordeel te kunnen behalen. Daarnaast moet de cultuur binnen- en de imago van het vastgoedobject aansluiten bij de jonge start-up. Het reduceren van kosten en risico’s en het vergroten van de omzet vormen de financiële doelen van een start-up. Voor de functionele doelen heeft een start-up baat bij het aanbodniveau van faciliteiten en diensten. Daarnaast moet het vastgoedobject bijdragen aan de tevredenheid van de start-ups en moet het flexibiliteit waarborgen gezien de grimmige situatie waarin een jonge start-up zich bevindt. Tot slot kunnen de fysieke doelen worden ondersteund door het bieden van doorgroeimogelijkheden, het liefst binnen het vastgoedobject om hiermee tijd en geld te besparen. Gunstige positionering van vastgoedobjecten (wonen, werken, vrijetijd) kan de uitstoot van CO2 reduceren, wat een bijdraagt aan de fysieke doelen. Ook voor externe stakeholders spelen start-ups een belangrijke rol (Figuur 2.4). Externe stakeholders zijn bijvoorbeeld andere start-ups, klanten, professionals, maar ook aanbieders van huisvesting. Universiteit, bedrijven en overheid (triple helix) kunnen in diverse vormen huisvesting bieden. De triple helix zorgt voor huisvesting voor start-ups in zogenaamde incubators. De incubator als vastgoedobject draagt bij aan het behalen van de incubator als organisatie.

Een positieve bijdrage aan de cultuur en imago van een omgeving door het huisvesten van start-ups is een van de doelen van een incubator. Daarnaast zijn start-ups een bron van inkomsten via huuropbrengsten. Verder dragen jonge start-ups ook bij aan de huisvestingsbehoefte van hoger opgeleiden. Het binden van succesvolle innovatieve start-ups zal er voor zorgen dat meer kennis aangetrokken en behouden kan worden voor een regio. Het aantrekken en behouden van kennis kan ook weer een positieve invloed hebben op de Horeca in een omgeving. Ook zorgen start-ups onderling voor concurrentie en competitie en creëren ze zelf een netwerk met een vergrootte kans op serendipiteit.

De ondersteuning van vastgoed voor start-ups heeft een dubbele betekenis. Enerzijds ondersteunt het vastgoed de doelen van een individuele start-up bij het behalen van haar doelen. Anderzijds ondersteunt het vastgoedobject de strategische,- financiële,- functionele-, en fysieke doelen van de aanbieder van vastgoed. Een goed vastgoedobject versterkt zowel een individuele organisatie, als de overkoepelende organisatie in het behalen van haar strategische,- financiële,- functionele-, en fysieke doelen.

28


2.2.3 Creatief omgaan met beperkte middelen: netwerk, serendipiteit en cultuur Jonge start-ups kunnen met weinig middelen gebruik maken het netwerk, serendipiteit en de cultuur en identiteit om hun succeskans te vergroten, zoals in § 2.1.4 duidelijk is geworden. Omdat jonge start-ups weinig middelen tot hun beschikking hebben, moet een vastgoedlocatie niet alleen goedkoop zijn, maar ook voorzien in een netwerk. Voor een sociaal netwerk moet er een verbinding zijn tussen wonen, werken en vrijetijd (Florida, 2012). Daarnaast moet de cultuur van een omgeving moet aansluiten bij de identiteit van start-ups. Om aan deze verwachtingen te kunnen voldoen zou het vastgoedaanbod moeten aansluiten bij het gebruik en de wensen van de start-ups. Kortom, een plek met een innovatieve- en creatieve cultuur, waar start-ups hun identiteit aan kunne spiegelen met een mix van functies waar ontmoetingen worden gefaciliteerd en gestimuleerd.

Een cultuur kan onderverdeeld worden in clusters van peers (gelijkgestemden). Binnen deze clusters ontstaan dan weer sub-clusters, welke niet alleen zorgen voor competitie en concurrentie, maar ook de kans op serendipiteit vergroten. Indienfaciliteiten en diensten dusdanig ingericht zijn dat peers of - geïnteresseerde ondernemers met elkaar in aanraking komen, wordt de succeskans vergroot. Een vastgoedlocatie kan hierin voorzien door het bijeenbrengen van alledaagse handelingen, zoals het centreren van een koffiemachine, lunch- / dinervoorzieningen, toiletten en klusruimten. Des te meer contact wordt gestimuleerd, des te groter de kans op serendipiteit wordt.

Belangrijk van een cultuur en sub-culturen voor een start-up is dat ze zich aangesloten voelen bij een grotere community, maar ook dat ze zich juist kunnen onderscheiden van andere ondernemers. Het mogelijk maken van ruimte om permanent de eigen bedrijfsidentiteit te tonen, zoals in een logo of indeling van ruimte, zorgt ervoor dat een bedrijf zich kan onderscheiden van een concurrent. Vastgoedobjecten kunnen actief voorzien in het aanbieden van dergelijke mogelijkheden.

Door creatief om te gaan met beperkte middelen, hoeven start-ups minder afhankelijk te zijn van financiering. Gebruik maken van het aanwezige netwerk, het stimuleren van ontmoeting en het erkennen en onderscheiden van start-ups kan zorgen voor een cohesie tussen ondernemers. Start-ups kunnen elkaar aanvullen in kennis en kunde.

29


2.3

Vastgoedfactoren van invloed op jonge start-ups: locatie, gebouw en werkplek

Vastgoed kan worden gedefinieerd als ruimte afgebakend door de mens, relatief tot een vaste geografische positie, bedoeld om een activiteit te bevatten voor een specifieke periode. Naast de dimensies van ruimte (lengte, diepte en hoogte), heeft vastgoed een vierde dimensie: tijd van bezit en baten” (Graaskamp, 1970). Vastgoed is onderdeel van de bestaande omgeving en staat daarmee niet op zichzelf; vastgoed is onderdeel van een ‘specifieke’ voorraad. De waarde van commercieel vastgoed wordt hoofdzakelijk bepaald door de locatie, bezetting van het pand en de kwaliteit. De kwaliteit is onder te verdelen in faciliteiten en diensten binnen en rondom het vastgoedobject. Een vastgoedlocatie voor jonge start-ups moet op een goedkope wijze moet voorzien in netwerkmogelijkheden, het stimuleren van serendipiteit en de identiteit waaraan innovatieve start-ups zich willen meten moet voldoen op verschillende schaalniveau’s: locatie, gebouw en werkplek.

De locatievoorkeuren van jonge ondernemers hebben betrekking op de omgeving en de aanwezige mix van functies, faciliteiten en diensten. Uit onderzoek van Florida (2014) blijkt dat de creatieve klasse, waar (jonge) ondernemers ook onder vallen, voor zowel haar persoonlijke huisvesting, alsmede haar bedrijfshuisvesting specifieke voorkeuren heeft. Voor de creatieve klasse is het van belang om op een plek te wonen (primaire behoefte) en te werken (secundaire behoefte) waar werk en gemeenschap (tertiaire behoefte) bij elkaar komen. Deze plekken zijn bedoelt om even te ontsnappen aan het werk, maar ook om bijvoorbeeld e-mails te beantwoorden, bijhouden van sociale media, maar ook voor vergaderingen. Veel hightech bedrijven geven de voorkeur aan een stedelijke omgeving vanwege het verticale karakter, speciaalzaken, activiteiten op straat, amusement en de nabijheid van een grote mix tussen zakelijke en culturele activiteiten.

Op gebouwniveau spelen incubators een belangrijke rol. Het huisvesten van innovatieve start-ups gebeurt veelal in incubators, welke ontstaan zijn vanuit een samenwerking tussen gemeentes, universiteiten en overheid ter stimulering van de innovatie in de gemeente (zie § 2.4). Een incubator is een broedplaats voor startende ondernemingen, waarbij fysieke en programmatische ondersteuning worden gegeven. Een incubator biedt over het algemeen:

1) Gedeelde kantoorruimten met gunstige huurprijzen;

2) Gedeelde ondersteunende services om overhead kosten te reduceren;

3) Professionele bedrijfsondersteuning en/of advies en de mogelijkheid tot vorming

van een intern en/of extern netwerk. 30


Het doel van een incubator is het versnellen van de creatie van succesvolle ondernemingen en de overlevingskans van nieuwe ondernemingen te vergroten. Vanuit het perspectief van een start-up is haar overlevingskans groter indien de start-up is gevestigd binnen een incubator (Bruneel et al., 2012; Aaboen, 2009; von Zedtwitz & Grimaldi, 2006; Grimaldi & Grandi, 2005; Rothschild & Darr, 2005; Ferguson & Olofsson, 2004; Colombo & Delmastro, 2002). Zoals uit het onderzoek van McAdam en McAdam (2008) blijkt, hebben start-ups in de eerste twee fases voornamelijk behoefte aan gedeelde kantoorruimten met gunstige huurprijzen en een reductie van overheadkosten.

Op werkplek niveau gaat de voorkeur van start-ups uit naar een gebouw dat gesitueerd is in:

1) Nieuwe gebouwen: vaak op een campus of hightech park waarbij alle voorzieningen,

zoals lunch, koffie, ontmoetingsplekken, etc. zich binnen eenzelfde gebouw bevinden.

2) Gerenoveerde werkplekken in oudere gebouwen: vaak in de binnenstad of

woonwijken rondom de binnenstad. Dit type werkplek is populairder bij kleinere bedrijven die minder kantoorruimte vereisen en een eigen identiteit willen opbouwen. De omgeving voorziet in faciliteiten en diensten zoals café,s winkels, restaurants, etc.

Belangrijk aan de werkplekken is dat ontmoeting tussen peers wordt gestimuleerd, uit netwerken serendipiteitsoogpunt. Daarnaast moeten ondernemers zich kunnen meten aan peers en de mogelijkheid hebben om hun eigen identiteit ten opzichte van peers kunnen etaleren (Florida, 2012).

Locatie, gebouw en werkplek moeten de onderneming voorzien in netwerk, serendipiteit en cultuur op drie verschillende schaalniveau’s. Het is belangrijk dat het vastgoed op alle niveau’s een mix van functies aanbiedt, ontmoeting stimuleert en past bij de identiteit van een start-up. Alle drie niveau’s kunnen elkaar dan ook versterken in het ondersteunen van jonge start-ups en het vergroten van de succeskans.

2.4

Huidig vastgoedaanbod voor start-ups: de incubator

Het huidige vastgoedaanbod voor start-ups wordt veelal gelinkt aan incubators. Een incubator is eenvoudig gezegd een bedrijfsverzamelgebouw dat gericht is op het huisvesten, ondersteunen en accelereren van start-ups. In het literatuuronderzoek zijn geen artikelen gevonden over de invloed van andere type huisvestingsmogelijkheden op het succes van start-ups. Andere huisvestingsmogelijkheden zijn onder andere flexwerkplekken, Horeca 31


gelegenheden, openbare werkplekken (zoals een bibliotheek), een eigen kantoor (al dan niet in een bedrijfsverzamelgebouw), of thuis werken.

2.4.1 De invloed van incubators op het succes van start-ups De invloed van incubators op het succes van start-ups is breed onderzocht. Verschillende typen incubators worden onderscheiden door doelen van stakeholders, toelatings- en exitcriteria, de kennisintensiteit van projecten en de precieze configuratie van faciliteiten en diensten (CSES, 2002). In hoofdlijnen kunnen incubators, ongeacht de maatschappelijke achtergrond, onderscheid worden in ‘for-profit’-incubators en ‘not-for-profit’-incubators (CSES, 2002; Barbero et al., 2012).

Grimaldi en Grandi (2005) maken een onderscheid tussen vier type incubators: Business Innovation Centres, University Business Incubators, Independent Private Incubators en Corporate Private Incubators. VonZedtwitz en Grimaldi (2006) maken een onderscheid tussen vijf typen incubators: universiteit business-, regionaal business-, bedrijfsintern-, onafhankelijk commercieel- en virtuele incubators. Grimaldi en Grandi (2005)

Aerts et al. (2007, p. 256) omschrijven drie periodes die het verschil in incubators aangeven. Bij de eerste generatie incubators lag de nadruk op het creëren van banen en vastgoedwaardering. Huurders kregen kantoorruimte en een aantal gedeelde faciliteiten. De tweede generatie, vanaf 1990, breidde de diensten uit met het aanbieden van consultancy, trainingen, toegang tot netwerk en kapitaal van investeerders die risico durfden te dragen. De derde generatie, vanaf eind jaren ‘90, focussede op veelbelovende start-ups in de ICT en hightech sector (Hackett & Dilts, 2004; Aerts, 2007). Bij het onderscheid in periodes moet de kanttekening gemaakt worden dat het gaat om de overkoepelende term ‘business incubator’.

Barbero et al. (2012) hebben een verschillende onderzoeken naar incubators vergeleken. Daarmee hebben ze een onderscheid kunnen maken tussen een aantal verschillende typen incubators (zie BIJLAGE III voor een uitgebreid overzicht). Het type incubator lijkt in relatie te staan met het overheidsbeleid. Om beslissingen in het overheidsbeleid beter te kunnen sturen moet gekeken worden naar het type incubator.

Business Innovation Centres en University Business Incubators zijn non-profit incubators. Deze incubators zijn opgezet door overheidsinstanties met als doel het stimuleren van regionale ontwikkelingen. Independent Private Incubators en Corporate Private incubators 32


zijn winst georiënteerd en zijn opgezet door private partijen met als doel het genereren van winst (Grimaldi & Grandi, 2005). Barbero et. al (2012) lijken het meest gevarieerde en recente onderzoek te hebben verricht. Zij maken een onderscheid tussen de volgende vier type incubators: 1) Basis onderzoeksincubator; 2) Universiteitsbusiness incubator; 3) Economische ontwikkelingsincubator; 4) Private incubator.

2.4.2 Definitie van een incubator: multi-tennant gebouw Incubators zijn een populaire manier om start-ups te faciliteren overkoepelende voorzieningen en diensten (Bruneel et al., 2012; Rothschild & Darr, 2005; vonZedtwitz & Grimaldi, 2006; Grimali & Grandi, 2005; Aaboen, 2009). Incubators die door publieke instellingen en private bedrijven worden gecreëerd, proberen een genereuze omgevingen neer te zetten waar nieuwe ondernemingen worden verzorgd (Phan, Siegel & Wright, 2005). Heel globaal kan een incubator omschreven worden als een omgeving waar ondersteuning wordt geboden aan startende ondernemingen (Aaboen, 2009; CSES, 2002). Incubatoren blijken enorm te verschillen, zowel fysiek als procesmatig; er zijn net zoveel definities voor incubators als dat er incubators bestaan (Wissema 2009, p. 146) (Voor een volledig overzicht van incubators, zie BIJLAGE III.).

In dit onderzoek wordt uitgegaan van een broedplaats voor bedrijven. Nog specifieker, startende bedrijven. De term business incubation (bedrijfsincubatie) is een dynamisch bedrijfsontwikkelingsproces, welke een grote variëteit aan processen dekt die de faalkans reduceren van startende ondernemingen. Daarnaast wordt de groeisnelheid gestimuleerd van veelbelovende bedrijven. Volgens de Europese Unie (CSES, 2002) voorzien incubators drie hoofdcomponenten voor groeiende succesvolle bedrijven: een ondernemers- en leerklimaat, toegang tot mentoren en investeerders en aandacht in de markt.

Bergek en Norman (2008) geven aan dat er geen eenduidige definitie van incubators bestaat. De volgende elementen kwamen bij vergelijking van verschillende definities naar voren:

(1) Gedeelde kantoorruimten met gunstige huurprijzen, (2) Een pool van gedeelde ondersteunende services om overhead kosten te reduceren, (3) Professionele bedrijfsondersteuning of advies, (4) Vorming van intern en/of extern netwerk.

33


De Europese Unie (CSES, 2002) geeft de volgende, uitgebreide, definitie van een incubator. Een business incubator is een organisatie die het proces van het creëren van een succesvolle onderneming versneld en systematiseert door in een uitgebreid en geïntegreerd aanbod van diensten te voorzien. Het gaat om het aanbieden van onder andere ruimte, bedrijfsondersteunende service en clustering en netwerkmogelijkheden. Door het voorzien van diensten, kan overhead gereduceerd worden door het delen van kosten. Business incubatoren verbeteren de overlevignskans van nieuwe ondernemers significant (CSES, 2002 p. 9).

Het onderzoek van Bergek en Norman (2008) en de beschrijving van (Phan, Siegel & Wright, 2005) suggereren dat de incubator een omgeving biedt waar meerdere startende onderneming gebruik van kunnen maken van faciliteiten en diensten. Voor dit onderzoek wordt dan ook vanuit gegaan dat incubators zogenaamde multi-tenant gebouwen zijn.

Kort samengevat betekenen incubators voor dit onderzoek een broedplaats voor startende ondernemingen, waar gedeelde fysieke en programmatische ondersteuningen worden gegeven omwille de ondersteuning van de startende ondernemingen.

2.4.3 Locatie van een incubator De fysieke locatie van een incubator vertelt iets over de missie en doelen van een incubator (Grimandi & Grandi, 2005). Incubators kunnen gevestigd zijn op verschillende locaties. Het CSES (2002) omschrijft de volgende locaties: stedelijk, Greenfield en landelijke gebieden. In Europese context zijn Greenfield locaties gerelateerd aan nieuwe locaties, meestal dichtbij een universiteit of buiten een binnenstad.

De hightech campus is een veelgebruikte synoniem voor een greenfield locatie. Hightech campussen bevinden zich meestal aan de randen van een stad en zijn goed omsloten door infrastructuur. Op de hightech campus komen bedrijven uit de hightech sector bij elkaar. Door een cluster te vormen van hightech bedrijven, wordt netwerk, serendipiteit en concurrentie beoogd. Hightech campussen zijn doorgaans een initiatief van de triple helix, waar bedrijfsleven, universiteit en gemeenten de voornaamste stakeholders zijn.

Het sciencepark lijkt qua verschijning veel op de hightech campus. De meer prominente relatie met universiteit is het voornaamste verschil met de hightech campus. Het sciencepark wordt gedreven uit het oogpunt van een universiteit en gebruikt voor het behalen van haar doelen 34


2.4.4 Aanbod en gebruik van faciliteiten en diensten Wat de voorkeuren voor faciliteiten en diensten zijn voor een start-ups is afhankelijk van de levenscyclusfase waarin een start-up zich bevindt. Aan de hand van het gebruikspatroon in de verschillende fases kan achterhaald worden of er verschillen bestaan in de behoeften gedurende de levenscyclus fases van een start-up.

De basisbehoeften voor een start-up zijn, naast het internet, telefoon en fax het hebben van gedeelde faciliteiten, zoals kantoorruimte, administratieve medewerkers, kantine en receptie (McAdam & McAdam, 2008; Barrow, 2001). De bovenstaande faciliteiten hebben als doel om praktische problemen van een start-up te minimaliseren en de aandacht te focussen op de organisatie en het snel kunnen handelen van de start-up. In de eerste fase is het voor een start-up van belang om zo snel mogelijk waarde toe te voegen aan de onderneming en niet aan overhead kosten.

Uit het onderzoek van McAdam en McAdam (2008) blijkt dat start-ups in alle fases zeer regelmatig gebruik maken van gedeelde kantoorfaciliteiten, gedeelde kantine en parkeerplaatsen. In fase 1 en 2, grofweg de eerste twee jaar, hebben start-ups over het algemeen dezelfde eisen; regelmatig wordt gebruik gemaakt van een gedeelde receptie en administratief personeel.

Verder gaan de start-ups in fase 3 ook regelmatig gebruik maken van ondernemerschapsprogramma’s en het uitwisselen van advies. Tot slot fase 4, waarna de start-up de incubator gaat verlaten, wordt het uitwisselen van advies en volgen van ondernemerschapsprogramma’s omgewisseld voor toegang tot investeerders en universiteitsonderzoek. Daarnaast is er regelmatig vraag naar universiteitsvoorzieningen en advies ter plaatse.

Voor dit onderzoek wordt uitgegaan van de resultaten van McAdam en McAdam (2008), waarbij kantoorruimte, gedeelde kantine en parkeerplaatsen in de basisfaciliteiten vormen. Verder onderzoek is echter wel nodig, zoals de auteurs ook aangeven. Voor verder onderzoek geven zij aan dat het interessant is om te onderzoeken of ze bepaalde faciliteiten over het hoofd hebben gezien.

Daarnaast is er op technologisch gebied veel vooruitgang geboekt in de afgelopen vijf jaar. Zo wordt fax inmiddels niet veel meer gebruikt en spelen smartphones een belangrijke rol in de 35


dagelijkse communicatie. In de case studie moet dan ook onderzocht worden of de faciliteiten die McAdam en McAdam gebruiken (nog steeds) van toepassing zijn en of de genoemde faciliteiten ook van toepassing zijn op technostarters. Daarnaast moet worden onderzocht of bepaalde faciliteiten missen. Zie BIJLAGE II voor een volledig overzicht van het onderzoek van McAdam & McAdam naar gebruik van faciliteiten en diensten binnen een incubator door startups.

2.5

Conclusies literatuuronderzoek: Ruimte voor onderzoek

Uit het literatuuronderzoek kan worden geconcludeerd dat er nog ruimte is voor onderzoek naar de mogelijke invloed van vastgoed op met name jonge en beginnende start-ups. De meeste onderzoeken naar succesfactoren en huisvesting gaan over incubators, welke uitgaan van een incubatietijd van circa 5 jaar. Hierbij worden start-ups over het algemeen als een geheel gezien, terwijl uit onderzoek van McAdam en McAdam (2008) blijkt dat de vastgoedbehoefte van een onderneming in de eerste twee fases erg anders is dan in de latere fases.

Omdat succes een subjectief begrip is, wordt bij het begrip succes in dit onderzoek uitgegaan van het doorlopen van verschillende levenscyclusfases en daarmee de ontwikkeling van de onderneming. Indien de randvoorwaarden aansluiten bij de behoeften van een jonge start-up, zal de succeskans van een start-up kunnen worden vergroot, omdat de start-up zich volledig kan concentreren op haar kern taken.

Vastgoed kan ondersteunen in het faciliteren van de kerntaken, zodat een onderneming haar strategische-, financiële-, fysieke-, en functionele doelen kan behalen. Hiervoor dient de vastgoedlocatie, naast het aanbieden van goedkope huisvesting, ook netwerk en serendipiteit te bevorderen en moet de locatie mogelijkheid hebben om het imago van de onderneming te reflecteren in de ondernemerscultuur. Alles tezamen komt voor op drie schalen: locatie, gebouw en werkplek.

Aan de hand van resultaten uit de literatuur zijn de volgende uitspraken opgesteld:

1) Om de succeskans van een start-up te kunnen vergroten, moeten de

randvoorwaarden zorgen voor toevoeging van waarde voor een jonge start-up;

36


2) De toegevoegde waarde voor een organisatie moet jonge start-up moet

ondersteunen in haar strategische-, financiële-, functionele-, en fysieke doelen.

3) De strategische-, financiële-, functionele-, en fysieke doelen kunnen worden

gefaciliteerd door vastgoed in de vorm van een locatie, gebouw en werkplek.

4) De toegevoegde waarde van vastgoed voor een jonge start-up bieden ook een

netwerk, vergroten van de kans op serendipiteit en een cultuur naast de benodigde

faciliteiten en diensten om de kans op serendipiteit.

5) Een jonge start-up heeft in de eerste twee fasen van de levenscyclus beperkte

middelen. Om progressie te kunnen boeken, zal de jonge start-up creatief moeten

omgaan met de beperkte middelen. Ze zullen het meeste uit het netwerk, kans op

serendipiteit en de cultuur moeten maken om de hun overlevingskans te vergroten.

6) De voorkeur van innovatieve jonge start-ups gaat uit naar een traditionele

binnenstadlocatie of moderne campus locatie, vanwege de mix van primaire (wonen),

secundaire (werken) en tertiaire (vrije tijt/ontmoeten). Deze mix van functies komt

bijeen in een cultuur welke aansluit bij de identiteit van een onderneming.

Bovenstaande zes proposities vormen de basis voor de theorie en hypothese (hoofdstuk 4). Empirisch onderzoek moet uitwijzen of gevonden resultaten overeenkomen met praktijkvoorbeelden in Delft en Eindhoven om te kunnen bepalen in hoeverre vastgoed een positieve rol kan spelen in het vergroten van de succeskans van jonge start-ups.

37

Onderzoeksvraag en definities

3. ONDERZOEKSVRAGEN EN DEFINITIES In dit hoofdstuk wordt de definitieve onderzoeksvraag met ondersteunende subvragen geformuleerd. De definitieve hoofdvraag is opsgesteld na afronding van de literatuurverkenning. De subvragen geven ondersteuning in het beantwoorden van de hoofdvraag. Antwoord op een deel van de subvragen is reeds gevonden in literatuur. Empirisch onderzoek moet het gat in de literatuur aanvullen. Verder wordt in dit hoofdstuk definities gegeven van veelgebruikte begrippen in dit onderzoek. De definities vormen, samen de hoofd- en subvragen, de afbakening van het onderzoeksgebied. Een operationalisering van begrippen valt niet onder de definities, deze worden behandeld in hoofdstuk 5.

3.1

Onderzoeksvragen: invloed van vastgoed op jonge start-ups

Centrale onderzoeksvraag Naar aanleiding van de literatuurverkenning luidt de definitieve onderzoekvraag als volgt:

In hoeverre kan vastgoed bijdragen aan het vergroten van de succeskans van jonge innovatieve start-ups onder studenten en pas afgestudeerde studenten?

Het doel van dit onderzoek is om inzicht te verkrijgen in de vastgoedfactoren die invloed hebben op het succes van start-ups. Daarnaast groeit het aantal start-ups en daarmee ook het aantal initiatieven om start-ups te huisvesten. Deze onderzoeksvraag ondersteunt het maatschappelijke doel: het vergroten van de succeskans van jonge start-ups. Daarnaast ondersteunt de hoofdvraag het wetenschappelijke doel: inzicht verkrijgen in de vraag naar vastgoed van jonge start-ups in de eerste twee levenscyclusfasen. Een periode dat in het teken staat van overleven. Een start-up is bezig met het ontwikkelen van een idee tot een product, waarbij de ondernemer creatief moet zijn vanwege beperkte beschikbare middelen.

Uit de literatuurstudie is gebleken dat het ontstaan en de groei van start-ups wordt beïnvloed door financiële-, management- en vastgoed gerelateerde factoren. De financiële- en management gerelateerde factoren zijn onder andere: de beschikbaarheid van financiële middelen, competentie van de ondernemers (eventueel aangevuld met een managementteam),

38

Onderzoeksvragen en definities

aanbod van (extra)curriculaire ondernemerschapsactiviteiten of onderwijs, beschikbaarheid van universiteitsdiensten en de beschikbaarheid van universiteits- of extern advies. De vastgoedfactoren hebben onder andere te maken met de aanwezige faciliteiten en diensten, de locatie, de mogelijkheden tot het creëren van een netwerk, serendipiteit, de beschikbaarheid van onderzoeksfaciliteiten en faciliteiten voor vrijetijdsbesteding aansluitend bij de wens van de creatieve klasse.

Jonge start-ups zijn in dit onderzoek het leidend voorwerp. Het succes van jonge start-ups heeft betrekking op het creëren van de juiste randvoorwaarden zodat jonge start-ups de prille fases overleven en door kunnen groeien richting meer stabiliteit en zekerheid. Vastgoed vormt het onderwerp van de hoofdvraag. Hoe kan vastgoed een ondersteunende rol spelen in de huisvesting van start-ups en het creëren van de juiste randvoorwaarden voor startups? Steden, universiteiten en (commerciële) bedrijven moeten zorgen voor het juiste vastgoedaanbod met het juiste aanbod en mix van functies.

Het onderzoek gaat dus niet specifiek in op de financiële behoefte van start-ups, het nodige ondernemerschapsonderwijs en -voorlichting en de exacte samenwerking en wisselwerking tussen verschillende partijen van de Triple Helix. Dat er een duurzame samenwerking moet zijn tussen de actoren van de triple helix wordt gezien als een essentieel gegeven. Het onderzoek richt zich het aanbod en de vraag naar vastgoed onder start-ups om een betere verhouding tussen kwaliteit en prijs te kunnen verkrijgen.

Deelvragen Om de hoofdvraag te kunnen beantwoorden zijn de volgende deelvragen opgesteld:

A) Wat zijn jonge en innovatieve start-ups? (introductie);

B) Wat is succes voor start-ups en hoe kan de succeskans worden vergroot?

(literatuur: §2.1);

C) Hoe kan vastgoed waarde toevoegen aan een start-up? En welke vastgoedfactoren

hebben invloed op het succes van jonge start-ups? (literatuur: §2.2 en §2.3);

D) Wat voor vastgoedmogelijkheden worden er op dit moment geboden voor

jonge start-ups (literatuur: §2.4 en casus) en wat zijn de voorkeuren van start-ups met

betrekking tot vastgoed (survey);

E) Op welke manieren kunnen aanbieders van vastgoed de huisvestingsmogelijkheden

aantrekkelijk en toegankelijk maken voor jonge start-ups?

Deelvraag A) wordt behandeld in de introductie, waarin het kader van dit onderzoek 39


wordt neergezet. De specifieke doelgroep, jonge innovatieve start-ups is in de introductie gedefinieerd.

Deelvraag B) is reeds beantwoord met de literatuurstudie. Succes voor een start-up is in dit onderzoek gedefinieerd als het doorlopen van verschillende levenscyclusfases en daarmee een ontwikkeling binnen de start-up te bewerkstelligen. Het vergroten van de succeskans kan door het aanbieden van de juiste randvoorwaarden, waardoor jonge start-ups creatief om kunnen gaan met de beperkte middelen die ze hebben.

Deelvraag C) is ook beantwoord door middel van literatuur. Vastgoed kan op verschillende vlakken waarde toevoegen aan een start-up: op competitief vlak, qua winstgevendheid, qua productiviteit en ook qua duurzame ontwikkeling. Naast het reduceren van overheadkosten, is het wenselijk dat vastgoed bijdraagt aan het netwerk van de onderneming, de kans op serendipiteit vergroot en de identiteit van ondernemingen tot uiting kunnen komen, samengevat als de interne en externe cultuur van een omgeving, gebouw en werkplek.

Ook deelvraag D) is deels beantwoord door middel van literatuur. De vastgoedfactoren die van invloed zijn op start-ups zijn: de omgeving, het gebouw, de werkplek, de aanwezige en beschikbare faciliteiten en diensten in zowel de omgeving, als binnen het gebouw en op de werkplek. Verder is het huidige vastgoedaanbod bekeken aan de hand van twee casussteden: Delft en Eindhoven. Het tweede deel van vraag D) wordt beantwoord door middel van een survey, waarbij hethuidige aanbod (uit literatuur en casus) wordt vergeleken met het huidige gebruik van vastgoed en de voorkeuren voor vastgoed van jonge start-ups.

Tot slot kan deelvraag E) worden beantwoord aan de hand van alle resultaten uit het onderzoek. Conclusies van andere deelvragen moeten uitwijzen aan welke voorwaarden het vastgoedaanbod voor jonge start-ups dient te voldoen.

De rest van dit verslag zal zich dan ook richten op deelvragen D) en E). Na het empirisch onderzoek naar deze deelvragen kan een conclusie worden getrokken over in hoeverre vastgoed kan bijdragen aan de succeskans van jonge start-ups.

40


3.2

Centrale begrippen en definities

In deze paragraaf worden de centrale begrippen uit dit onderzoek gedefinieerd. Een samenvattende beschrijving van verschillende begrippen en de kenmerken of dimensies van de belangrijkste begrippen worden gedefinieerd. De operationele definitie, wordt nog niet gegeven in deze paragraaf. De operationalisering van begrippen wordt weergegeven in §5.3.

Succes van start-ups Het succes van start-ups is de doorloop van verschillende levenscyclusfases door een onderneming. Naarmate een levenscyclusfase is doorlopen zal het bedrijf groeien in ervaring en mogelijk ook in personeel, financiële middelen en netwerk.

Succeskans van start-ups De succeskans van een start-up is de mate van waarschijnlijkheid dat een start-up een levenscyclusfase kan doorlopen.

Levenscyclusfase Een levenscyclusfase is een periode welke een start-up moet doorlopen als onderdeel van de totale ontwikkeling van een start-up periode verdeeld over 5 perioden van ongeveer 5 jaar. Elke van de vijf perioden kan worden vergeleken met de eerste vijf jaar van een kind; van foetus tot kleuter.

Netwerk Een netwerk is de samenhang van individuen en groepen die een connectie met elkaar hebben en door middel van communicatie gedachten kunnen uitwisselen.

Serendipiteit Serendipiteit is de toevallige ontdekking van iets waardevols. Een oplossing voor een probleem kan worden gevonden, terwijl naar hele andere mogelijkheden werd gekeken.

Vastgoed voor start-ups Vastgoed is een materieel vast activa, wat gekenmerkt wordt door haar functie, locatie, kwaliteit (faciliteiten en diensten), bezetting en prijs. Vastgoed voor start-ups zijn een samenhang van locatie, gebouw en werkplek waar een mix van woon,- werk,-- en ontmoetingsfuncties bij elkaar komen.

41


Identiteit van start-ups De identiteit van een start-up is de weerspiegeling van een start-up ten opzichte van peers, waarin cohesie kan ontstaan door herkenning, maar ook concurrentie kan ontstaan door erkenning..

Ondernemerschapscultuur Ondernemerschapscultuur is een samenhang van het doen en handelen van een groep ondernemers, waar netwerk, serendipiteit en identiteit tezamen komen op verschillende niveau’s welke uiteen kunnen lopen van continentaal, nationaal, regionaal, gemeentelijk, locatie, gebouw tot werkplek.

Incubator Een incubator is een bedrijfsverzamelgebouw dat gericht is op het opzetten en accelereren van start-ups, door onder andere huisvesting, advies, onderwijs, netwerk en kennis aan te bieden.

Hightech campus Een hightech campus is een terrein waar bedrijven uit de hightech sector bij elkaar komen, met als doel het vergroten van netwerk, serendipiteit en identiteit in het creëren van een ondernemerschapscultuur.

Science park Een sciencepark is een terrein dat zich in de nabijheid van een universiteit bevindt en ingericht is om de activiteiten open van een universiteit te ondersteunen.

42

Theorie en hypothesen

4. ONDERZOEKSTYPE EN CONCEPTUEEL MODEL Toetsingsonderzoek Het type onderzoek kan worden gecategoriseerd als een toetsingsonderzoek. Bij een toetsingsonderzoek wordt nagegaan of een of meer hypothesen worden ondersteund. De hypothese komen in dit geval voort uit gevonden theorie in de literatuurstudie. Het doel van het toetsingsonderzoek is om de hoofdvraag te beantwoorde en te achterhalen in hoeverre vastgoed kan bijdragen aan het vergroten van de succeskans van jonge innovatieve start-ups onder studenten en pas afgestudeerde studenten?

Een theorie met een hypothese zijn opgesteld aan de hand van literatuur. Een serie proposities vormt de theorie welke voortkomt uit de literatuurverkenning. Een sluitende hypothese is opgesteld om de proposities te kunnen toetsen en de hoofdvraag te kunnen beantwoorden. Door empirisch onderzoek kan de hypothese worden bevestigd, danwel ontkracht.

Theorie De theorie bestaat uit een zestal proposities vanuit het literatuuronderzoek: Propositie 1: De succeskans van jonge start-ups kan worden vergroot als het vastgoedaanbod van toegevoegde waarde is voor een jonge start-up in het doorlopen van verschillende fases in de levenscyclus.

Propositie 2: De toegevoegde waarde van vastgoed aan strategische-, financiële-, functionele-, en fysieke doelen worden vorm gegeven door de kwaliteit van de ruimte (quality of space) op locatie-, gebouwen werkplek niveau.

Propositie 3: Locatie, gebouw en werkplek bieden een onderneming naast faciliteiten en diensten ook netwerk, serendipiteit, en cultuur.

44

Onderzoekstype en conceptueel model

Propositie 4: Voor jonge start-ups is het van belang om optimaal gebruik te maken van de geboden faciliteiten en diensten, netwerkmogelijkheden, kans op serendipiteit en cultuur omdat zij creatief om moeten gaan met de beperkte financiële, fysieke en personele middelen.

Propositie 5: In een binnenstad locatie of moderne campus krijgen jonge en innovatieve ondernemers de ruimte om creatief om te gaan met de beschikbare middelen, omdat deze past hun identiteit en vanwege en de aanwezigheid van een mix van functies: wonen, werken en vrije tijd

Hypothese (propositie 6): Vastgoed in de binnenstad of een moderne campus vergroot de kans op succes van jonge start-ups.

Conceptueel model Het conceptueel model weergeeft de relatie tussen de afhankelijke en de onafhankelijke variabelen weer en zorgt voor een schematisch overzicht van het onderzoek. Literatuuronderzoek en empirisch onderzoek moeten uitwijzen of alle onafhankelijke variabelen van invloed zijn op de afhankelijke variabele, zoals gesteld in de hypothesen. Alle hypothesen samen zorgen voor de beantwoording van de theorie. Vervolgens kan aan de hand van de theorie de sub-vragen en de hoofdvragen worden beantwoord.

45

Deel 2

Empirisch onderzoek

Figuur 5.1: Schematische weergave van onderzoek opzet

Onderzoeksopzet 5. OPZET EN UITVOERING VAN HET ONDERZOEK De hoofdvraag kan worden gecategoriseerd als een samenhangonderzoeksvraag. In de hoofdvraag gaat het om de samenhang tussen twee kenmerken: diverse vastgoedgerelateerde kenmerken in relatie tot het succes van deze start-ups. Het type onderzoek kan worden gekarakteriseerd als een toetsend onderzoek, omdat er al duidelijke ideeën zijn over de werkelijkheid door de literatuurverkenning (Baarda et al., 2012). Bij toetsend onderzoek worden de eerder beschreven hypothesen en theorie (§ 4.1) onderzocht. De hypothese die wordt onderzocht in deze studie is de positieve invloed van een binnenstad locatie, voorzien van diverse vastgoed gerelateerde kenmerken welke het opzetten van start-ups en de groei van start-ups kunnen stimuleren. Een schematische weergave van dit afstudeeronderzoek wordt weergegeven in Figuur 5.1

5.1

Methodiek: onderzoeksontwerp

Casusonderzoek en een survey vormen het empirische deel van dit onderzoek. Het doel van het casusonderzoek is om inzicht te verkrijgen in het vastgoedaanbod voor start-ups door de geschiedenis en de huidige situatie van het vastgoed voor start-ups in kaart te brengen. Twee casussen worden behandeld: Delft en Eindhoven, waarin respectievelijk YES! Delft en Brainport Development als incubators een belangrijke rol spelen in het faciliteren van start-ups.

Het doel van de survey is om inzicht te verkrijgen in het huidige gebruik van-, en de voorkeuren voor vastgoed van jonge start-ups in kaart te brengen. De survey is eenmalig afgenomen onder jonge start-ups in Delft en Eindhoven. De vragen uit de survey bestaan uit gesloten vragen met een optie tot een open antwoord om mogelijkheden te benoemen die bij het opstellen van de survey over het hoofd waren gezien. Middels de literatuurverkenning, de survey en de casussen kan het huidige aanbod, huidig gebruik en voorkeur met elkaar worden vergeleken (Figuur 5.1)

5.2

Onderzoekspopulatie

De onderzoekspopulatie bestaat uit ondernemende studenten en pas afgestudeerde studenten, die maximaal twee jaar een onderneming drijven, binnen de twee casusgebieden Delft en Eindhoven. Daarnaast moeten de ondernemingen zich bezighouden met

48

Opzet en uitvoering van het onderzoek

technologische innovatie. De populatie behelst een zeer specifieke groep waar onderzoek is gedaan waardoor een steekproefonderzoek niet nodig is (Baarda, 2012). In de survey is een controlevraag gesteld aan het begin van de survey om ondernemers die buiten de onderzoekspopulatie vallen uit het onderzoek te filteren.

In eerste instantie heb ik zelf een database gemaakt van bedrijven die zijn gehuisvest binnen de incubators van YES! Delft of Brainport Development en start-ups die aangesloten waren bij een netwerk wat voldeed aan de criteria van technologische innovatie en start-ups. Dit was een lijst van in totaal 213 start-ups. De initiële respons was slechts 4,7%. Extra na mailen van respondenten resulteerde in tweede instantie in een verdubbeling van het aantal respondenten naar 20 (9,4%). Omdat het aantal respondenten uit de mailinglijst erg laag bleef, is er voor gekozen om de enquête ook via social media te verspreiden. De consequenties hiervan waren dat de enquête niet meer gericht was op alleen start-ups binnen Delft en Eindhoven en de mogelijkheid dat start-ups die niet een technologische of innovatieve onderneming drijven ook de enquête zouden invullen. Door deze maatregel is het aantal totaal ingevulde surveys gestegen naar 41 met een totaal van 45 respondenten.

Het verspreiden van de survey heeft er voor gezorgd voor een vertroebeling van de onderzoekspolatie. Het aantal respondenten dat niet in Delft of EIndhoven zijn onderneming heeft gevestigd steeg als logisch gevolg van het verspreiden van de survey via social media. Het was ook onmogelijk om vast te stellen of alle respondenten technologische en innovatieve ondernemingen dreven, omdat daar geen vraag naar was gesteld.

5.3

Beschrijving en verantwoording onderzoeksinstrumenten

In dit onderzoek wordt een literatuurstudie aangevuld met empirisch onderzoek. Het empirische deel van het onderzoek bestaat uit een casusbeschrijving en een survey. Deze twee methoden zijn gekozen om vast te kunnen stellen wat voor vastgoedtypologieën beschikbaar zijn voor start-ups (casus en survey) en vervolgens te bepalen welke vastgoedtypologieën gebruikt worden door start-ups en wat de voorkeuren zijn van start-ups met betrekking tot het vastgoedaanbod. Met de casusbeschrijvingen van Delft en Eindhoven worden twee steden met elkaar vergeleken die beiden een technische universiteit hebben en een duidelijk beleid hebben ten opzichte van technologisch innovatieve start-ups. Met de survey kan worden bepaald van welke vastgoedmiddelen start-ups in Delft en Eindhoven op dit moment gebruik van maken en wat hun voorkeuren zijn met betrekking tot het vastgoedaanbod. Met voorkeur wordt bedoelt de mate van belangrijkheid van bepaalde vastgoedaspecten voor een start-up. 49


Met de voorkeursvragen is geprobeerd om de voorkeur van de onafhankelijke variabelen in kaart te brengen die volgens in literatuur gevonden theorieën van belang zijn voor start-ups: locatie, faciliteiten, diensten, netwerk, serendipiteit en identiteit.

De survey bestaat uit drie onderdelen: 1) algemeen; 2) huidige gebruik van vastgoed; 3) voorkeur voor vastgoed. De algemene vragen gaan over de ondernemer en de start-up, zoals de leeftijd van de ondernemer, de leetijd van de onderneming en het aantal werknemers. Via de vraag over de leeftijd van de onderneming kunnen start-ups die ouder zijn dan 2 jaar worden vergeleken met start-ups jonger dan 2 jaar. Aan de start-ups die ouder zijn dan 2 jaar is gevraagd of ze de vragen willen beantwoorden terugkijkend op de eerste twee jaar van hun periode. Het kan interessant zijn als oudere start-ups verschillende voorkeuren hebben dan de jonge start-ups.

De vragen over het huidige gebruik zijn onderverdeeld in drie sub-categorieën: locatie, gebouw en werkplek. De vragen over locatie gaan onder andere over de frequentie van het gebruik van locaties, maar ook de reistijd, reisafstand van huis naar werkplek, de reiskosten en het gebruik van faciliteiten in de omgeving. De vragen over het gebouw gaan over de frequentie van het gebruik van verschillende gebouwtypologieën: thuis, bibliotheek, café/lunchroom/koffiecorner, incubator of een eigen kantoor. Daarnaast worden vragen gesteld over de frequentie van gebruik van faciliteiten en diensten binnen het gebouw en de huidige huurkosten. Tot slot wordt er een vraag gesteld over de frequentie van gebruik van verschillende typen werkplekken. De type werkplekken zeggen iets over de ruimtevraag van een start-up.

Tot slot zijn er vragen gesteld over de voorkeur van vastgoed. Allereerst zijn er vragen gesteld over een aantal gebouweigenschappen, waarop respondenten de mate van belangrijkheid moesten aangeven. Vervolgens is er een vraag gesteld of de respondenten mogelijk meer willen betalen voor een andere locatie. Tot slot moesten de respondenten 6 gebouwtyperingen bekijken en met elkaar vergelijken. Alle 6 huisvestingsopties bestonden uit 11 variabelen met 2, 3 of 4 niveau’s. Respondenten werd gedwongen een keuze te maken, doordat alle zes typeringen een andere combinatie van niveau’s bij variabelen had. De 6 gebouwtyperingen zijn vervolgens in 15 tweekeuzevragen (vignetten) met elkaar vergeleken waarbij de respondenten werden gedwongen om 15 keer een keuze te maken tussen twee gebouwtyperingen. Alle gebouwtyperingen kwamen evenvaak aan bod. De survey en coderingsschema van de vignettevragen zijn bijgevoegd in BIJLAGE V.

50


Operationaliseren van begrippen Het operationaliseren van de onafhankelijke variabelen gebeurd via een aantal voorkeursvragen. Met de locatie wordt bedoelt de fysieke omgeving waarin de start-up werkt. De variabelen voor fysieke omgeving zijn: binnenstad, universiteitscampus, high-tech campus of industrieterrein. Ook wordt de locatie geoperationaliseerd door de bereikbaarheid en reistijd naar de locatie vanuit thuis of een centraal punt.

Met faciliteiten en diensten worden zowel de faciliteiten en diensten in de directe omgeving van het gebouw bedoeld, alsmede de faciliteiten en diensten binnen het gebouw. De faciliteiten en diensten worden geoperationaliseerd door vragen te stellen over het gebruik van faciliteiten en diensten zowel binnen het gebouw, als buiten het gebouw alsmede het gebruik van eigen faciliteiten en diensten of gedeelde faciliteiten en diensten. Belangrijke faciliteiten en diensten zijn bijvoorbeeld een koffiemachine, parkeerplaatsen en lunchvoorzieningen. Ook de openingstijden van een de werkplek is een indicator voor faciliteiten en diensten.

Met netwerk wordt bedoelt het netwerk van jonge ondernemers onderling, maar ook met professionals zoals adviseurs en financiers. Het netwerk wordt geoperationaliseerd door te vragen hoe belangrijk de respondenten het vinden om een netwerk van ondernemers te hebben. Verder worden in de vignetten de mogelijkheden tot netwerken met elkaar vergeleken van een uitgebreid netwerk, tot slechte netwerkmogelijkheden. Serendipiteit is in deze context de kans dat door toevaligheden een proces kan worden versneld. Om de kans te vergroten moeten start-ups elkaar op onbewuste momenten tegen het lijf lopen bij gedeelde faciliteiten, zoals bij een koffiemachine, in een kantine of in een café / restaurant. Ook het type werkplek kan zorgen voor een vergrote kans dat start-ups elkaar tegen het lijf lopen; in een eigen kantoor is de kans kleiner dan op een flexplek.

Met de identiteit wordt bedoelt de mate waarin een start-up zich kan onderscheiden van anderen. De interne cultuur van een start-up en de vergelijking van deze cultuur met andere start-ups wordt voor een deel bepaald door de mogelijkheid voor start-ups om hun eigen ruimte in te delen of het permanent tonen van hun logo. Daarnaast wordt het identiteit ook vormgegeven door het netwerk, het imago van de locatie en de uitstraling van de werkplek.

51


5.4

Materiaalverzameling

Voor de materiaalverzameling is gebruik gemaakt van gegevens gevonden via het internet, zoals websites en openbare documenten, interviews en e-mail. Via websites en openbare beleidsdocumenten zijn de casussen in kaart gebracht. De online gevonden informatie is aangevuld met interviews met bestuurders van YES! Delft en Brainport Development. De surveys zijn verstuurd aan jonge ondernemers per e-mail en online openbare oproep om een zo groot mogelijke groep respondenten te krijgen. Niet alle jonge ondernemers staan immers geregistreerd in een database. E-mail adressen van jonge ondernemers zijn verkregen via YES! Delft, YES! Delft Students, Brainport Development en van online platformen.

Vanwege lay-out redenen is in eerste instantie gekozen om de enquête in een PDF formulier te maken, welke de respondenten via Adobe reader konden invullen en automatisch laten verzenden. Het voordeel was, dat de lay-out geheel naar eigen design in te delen was, wat met name bij de vignetten vragen ten goede kwam. Het grote nadeel was, dat respondenten de enquête in Adobe Reader of Adobe Acrobat moesten openen. Het extra gedoe dat respondenten moesten ondergaan kan een belangrijke reden zijn geweest voor het geringe aantal initiële respondenten.

Om het openen van de enquête te vergemakkelijken voor respondenten is de survey later overgezet in Collector. Voor een deel heeft Collector er voor gezorgd dat het aantal respondenten steeg. Daarnaast is de enquête ook verspreid via LinkedIn groepen van YES! Delft, TU Delft, Brainport Development en TU Eindhoven, wat een lichte groei in respondenten heeft opgeleverd. Tot slot is de enquête ook verspreid via Facebook, wat heeft geleid tot de laatste groei in respondenten.

5.5

Analyse van de gegevens

Voor het analyseren van de gegeven is gebruik gemaakt van het statistiek programma SPSS en excel. Via excel zijn frequenties van antwoorden op variabelen met elkaar vergeleken. Daarnaast is Excel gebruikt bij het opstellen van non-parametrische scores voor de voorkeurs- en frequentie van gebruik vragen. SPSS is gebruikt om correlaties tussen antwoordmogelijkheden en respondenten te berekenen.

Het totaal aantal respondenten was 45 (N=41 volledig ingevulde). Voor nominale vragen gebruik gemaakt van non parametrische scores om een zo betrouwbaar mogelijke analyse te kunnen maken. Bij non parametrische scores worden antwoordmogelijkheden per vraag 52


Frequentie gebruik locaties Nooit

Bijna nooit

Af en toe

Bijna dagelijks

Dagelijks

4

11

16

6

5

42

N

10%

26%

38%

14%

12%

100%

%

8

15

12

6

1

42

N

19%

36%

29%

14%

2%

100%

% N

Binnenstad Universiteitscampus High-tech campus Industrieterrein

Totaal

25

8

3

2

4

42

60%

19%

7%

5%

10%

100%

%

29

6

3

3

1

42

N

69%

14%

7%

7%

2%

100%

%

Figuur 5.2: Frequentie voorkeur voor locatietype (N=42)

Non parametrische score Gebruik locaties Score

N-P Score

1

2

3

4

5

Totaal

Nooit

Bijna nooit

Af en toe

Bijna dagelijks

Dagelijks

(f)

f / tot

Binnenstad (b)

4

22

48

24

25

123

33%

40%

Universiteitscampus (u)

8

30

36

24

5

103

28%

34% 26%

Indicator

Hightech Campus (h)

25

16

9

8

20

78

21%

Industrieterrein

29

12

9

12

5

67

18%

Totaal

66

80

102

68

55

371

100%

f/B+u+h

gerangschikt. De laagste waarde, nooit of zeer onbelangrijk, krijgen de laagste punten score. De hoogste waarde, dagelijks of zeer belangrijk, krijgen de hoogste scores. Alle scores bij elkaar opgeteld geven dan een totaalscore per variabele. Figuur 5.2 en Figuur 5.3 illustreren hoe scores met betrekking tot de frequentie van het gebruik worden omgerekend tot een nonparametrische score.

Correlaties zijn berekend met behulp van SPSS. Via de optie bivariate in het correlate menu. De Pearson correlatie, Kendall’s Tau-b en Speraman’s rho met een 2-tailed singifianctie. Een significantie van 0.05 wordt aangeduid met * (een ster) geeft aan dat een correlatie significant is. Bij een significantie van 0.01, aangeduid met ** (twee sterren) is het zeer aannemelijk dat er een significante correlatie tussen twee variabelen bestaat. Met name de de correlaties met een significantie van twee sterren worden in dit onderzoek gebruikt om het huidige gebruik en de voorkeur van de respondenten met elkaar te vergelijken en een profielschetsen van respondenten te kunnen opstellen (§6.4). Voor andere gevonden correlaties, zie

53

Figuur 5.3: Non-parametrische score voor voorkeur locatietype

Onderzoeksresultaten

6. VASTGOED EN JONGE START-UPS: RESULTATEN De centrale onderzoeksvraag is in hoeverre vastgoed een bijdrage kan leveren aan een toename van het aantal, en het interne succes van start-ups kan bevorderen. Om deze vraag te kunnen beantwoorden is eerst in de literatuurverkenning onderzocht wat succes is voor start-ups, en welke vastgoedfactoren van invloed kunnen zijn op dit succes van start-ups. Met empirisch onderzoek moet worden bepaald welke vastgoedmogelijkheden momenteel worden geboden en welke vastgoedfactoren momenteel worden gebruikt door start-ups. Het aanbod van vastgod is in kaart gebracht middels twee casussen: Delft (§6.1) en Eindhoven (§6.2). De twee casussen zijn gekozen vanwege hun vergelijkbare situatie met betrekking tot innovatie en ondernemerschap. Daarnaast is middels een survey in kaart gebracht wat de voorkeuren zijn van start-ups (§6.4).

6.1

Casus Delft

De casus Delft is gekozen vanwege de aanwezigheid van een Technologische Universiteit en de ambitie van stad en universiteit om uit te groeien tot een technologische regio van wereldformaat met de nodige aandacht voor ondernemerschap. In deze paragraaf zal allereerst een korte beschrijving gegeven worden van de geschiedenis van Delft met betrekking tot ondernemerschap. Vervolgens is de huidige situatie omtrent start-ups in Delft in kaart gebracht, met daarbinnen YES! Delft als incubator voor start-ups. Vervolgens is gekeken naar de overige huisvestingsmogelijkheden voor start-ups. Tot slot wordt de toekomstvisie van Delft met betrekking tot ondernemerschap geschetst, uit de visie van de Gemeente Delf ten TU Delft.

Figuur 6.1: Algemene gegevens Delft (Eigen illustratie)

54

Vastgoed en jonge start-ups: resultaten

6.1.1 Algemene informatie Delft Delft is gesitueerd in de Randstad tussen Den-Haag (9 km) en Rotterdam (14 km). In de buurt van Delft zijn twee vliegvelden: Rotterdam The Hague Airport (10 km) en Amsterdam Airport Schiphol (53 km) (Figuur 6.1). Delft wordt gekenmerkt door haar monumentale en historisch bepaalde binnenstad met een compleet voorzieningenpakket. Delft is onderverdeeld in 12 wijken Figuur 6.3). Met een oppervlakte van 24,08 km2 en 98.673

Figuur 6.3: Overzicht wijken in Delft (Eigen illustratie, basisplattegrond van Google Maps)

inwoners in 2012 is Delft een middelgrote stad. De gevestigde bedrijven in Delft kunnen worden gekenmerkt als kennisintensieve bedrijven. VIer locatietypen zijn waar activiteiten van start-ups plaatsvinden zijn weergegeven in (Figuur 6.4) In 2011 telde Delft 53.663 (55%) inwoners tussen de 15 en 49 jaar. De prognose is dat dit aantal zal groeien tot 57.525 (53%) in 2025 (BIJLAGE V). In 2011 waren er 17.249 geregistreerde studenten aan de TU Delft (17,7% van de bevolking). De TU Delft heeft 1.610 patenten geregistreerd bij de European Patent Office (EPS, 2015). Dat komt neer op 1 patent op de 62 inwoners, of ongeveer 1 patent per 10 studenten.

Figuur 6.4: Clustergebieden Delft en hoofdontsluiting (Eigen illustratie, basisplattegrond Google Maps)

Op 1 januari 2011 waren er in totaal 1.602 (28,7%) gevestigde bedrijven welke kennisintensieve activiteiten (productie en dienstverlening) ondernamen. Het aantal werkzame personen (12 uur of meer per week, inclusief uitzendkrachten) in de kennisintensieve sector was 16.485. Dit was 36,2% van de totaal 45.548 werkzame personen in Delft. De grootste werkgevers in de kennisintensieve sector waren DSM, TU Delft en TNO (BIJLAGE V).

In 2014 had Delft 296 geregistreerde Horeca ondernemingen, waarvan er 207 (70%) gesitueerd is in de binnenstad (BIJLAGE V). De meeste Horeca gelegenheden in Delft concentreren zich in de binnenstad (Figuur 6.5). De binnenstad is daarnaast populair onder kleine bedrijven met 1 tot 4 werkzame personen. Ook van de kennisintensieve bedrijven zijn veelal gesitueerd in de binnenstad, samen met de Wippolder [BIJLAGE V]. In vergelijking 55

Figuur 6.2: Concentratie van Horeca gelegenheden binnenstad Delft (Google Maps)


met de Wippolder, waar de TU Delft campus ligt, zijn er relatief weinig personenen in de kennisintensieve sector werkzaam in de binnenstad. Van de doelgroep, personen in de leeftijd tussen 20 en 29 jaar (23% van de 100.000 inwoners) woont (BIJLAGE V). In Figuur 6.5 is te zien dat de grootste concentratie van studentenwoningen aangeboden door DUWO, de grootste aanbieder van studentenhuisvesting in Delft, voornamelijk geconcentreerd zijn in en rond de binnenstad. Omdat er vanuit de gemeente geen cijfers zijn gevonden vanuit de gemeente met betrekking tot de huisvesting van studenten per wijk, wordt uitgegaan van Figuur 6.5: Studentenhuisvesting in Delft via DUWO (DUWO, 2015).

de beschikbare gegevens van DUWO.

6.1.2 Geschiedenis ondernemerschap in Delft Delft heeft zich al sinds het begin van de jaren ‘90 van de vorig eeuw gekozen om zich te positioneren als ‘kennisstad’. Een uitgebreide beschrijving van de ontwikkeling van Delft met betrekking tot ondernemerschap is in opdracht van de Delftse Rekenkamer onderzocht door het NYFER (Van der Geest & Sheikkariem, 2010).

Tussen 1994 en 1998 richtte het kennisbeleid zich vooral op het ontwikkelen van bedrijventerreinen en bedrijfsverzamelgebouwen voor kennisintensieve bedrijven. In deze periode zijn onder andere Delftech Park en Bacinol ontwikkeld. Het beoogde doel was om Delft aantrekkelijk te maken voor starters in de kennissector. Verder werd in deze periode aandacht besteed aan het bijeenbrengen van kennisinstellingen en kennisintensieve bedrijven.

In de periode van 1998 tot 2002 kwam men er achter dat lang niet alle projecten uit de periode er voor even succesvol waren. Zo werd ondervonden dat er te weinig samenhang was tussen de losse projecten. Om meer samenhang in het geheel te brengen werd er voor gekozen om te richten op Informatie- en communicatietechnologie, Water en Bodem, Milieutechnologie, Ontwerpen en Architectuur en Innovatieve vervoerssystemen. Daarnaast werd er sterker ingezet op de samenwerking met de TU Delft.

Tussen 2002 en 2006 was het centrale thema de regionale dimensie en het internationale karakter van de kenniseconomie, wat zich resulteerde in de oprichting van de Kennisalliantie in 2003. Verder werden kennisactiviteiten geïntensiveerd, onder meer door de Stichting Delft 56


Kennisstad en de opening van het Meisjeshuis als ontmoetingsplaats. Vanaf deze periode ging Delft zich voornamelijk richten op innovatie en technologische kennis. Vanaf 2006 tot 2010 wordt de aandacht voornamelijk gericht op de creatieve sector, welke moet dienen als aanjager van de kenniseconomie. Het versterken van de culturele infrastructuur en het aantrekkelijk maken van de binnenstad zou kenniswerkers naar Delft moeten trekken die op hun beurt moeten bijdragen aan de innovatieve kracht in Delft. Het historische karakter in combinatie met de TU Delft zou Delft een prominente positie moeten verzorgen als ‘Centre of Technology’. Verder is in deze periode het besef gegroeid dat:

1) Een intensieve samenwerking tussen overheid, kennisinstellingen en ondernemers

noodzakelijk is om innovatie te bevorderen;

2) Innovatiebeleid niet lokaal maar regionaal is en nauw verbonden met het

provinciale, nationale en internationale (EU) beleid;

3) Je niet kan uitblinken in alles, dus dat er keuzen moeten worden gemaakt welke

moeten aansluiten bij de reeds aanwezige of ontwikkelde sterkten;

4) Duidelijke profilering noodzakelijk is om Delft te midden van de nationale en

internationale concurrentie te onderscheiden;

5) De overheid geen innovatie kan afdwingen en ook niet de richting er van kan

bepalen. Het innovatiebeleid moet ondersteunend zijn en aansluiten bij de initiatieven

die de wisselwerking tussen bedrijven en kennisinstellingen als kansrijk naar voren

komen.

Door de jaren heen heeft het kennisbeleid van Delft zich ontwikkeld tot een versterking van het regionale innovatiesysteem. In Delft zijn de financiële middelen voor het kennisbeleid door de jaren heen nooit meer dan 1% van de totale gemeentelijke begroting geweest, wat lager is dan het landelijke gemiddelde van 2%. Ondanks het lagere budget is Delft Kennisstad wel steeds neergezet als de centrale strategie die de bloei van de locale economie en groei van werkgelegenheid moet bewerkstelligen.

In 2005 is YES! Delft opgericht als ondernemersbroedplaats van de TU Delft. In 2012 is YES! Delft B.V. opgericht. De vraag naar een B.V. kwam voor tuit de belastingvoordelen en de 57

verdere professionalisering van de organisatie, waarbij in toenemende mate wordt gedacht aan de tegenprestatie van startende ondernemers. De aandelen van YES! Delft zijn verdeeld over YES! Delft, TUD Hodling B.V., TNO en de Gemeente Delft (Van der Geest & Sheikkariem, 2010; Verkerk & Andriessen, 2012).

Om kennisvalorisatie onder wetenschappers en binnen faculteiten te stimuleren is in 2004 het Valorication Centre opgericht vanuit de TU Delft. Ook TNO speelt een belangrijke rol als grote kennisinstelling naast de TU Delft door het leveren van talent aan de maatschappij. Technopolis is, samen met testfaciliteiten op het DSM-terrein bestempeld als het Technologisch Innovatie Complex (TIC) Delft. Technopolis is hierbij opgericht volgens het ‘open innovatie’ principe, waarbij bedrijven en kennisinstellingen op een niet-concurrerende manier met elkaar samenwerken om kennis te ontwikkelen en te delen. De High Tech Campus in Eindhoven is ook een voorbeeld van een park ingericht naar de open innovatie standaard. Het is de bedoeling dat Technopolis het hart van de kenniseconomie in Delft gaat vormen.

Het Delftse ondernemerschapsbeleid voert een belangrijk onderdeel van het gemeentelijk beleid. De financiering van het ondernemerschapsbeleid ligt echter onder het landelijk gemiddelde. Daarnaast is sinds de vormgeving van het ondernemerschapsbeleid geen eenduidige invulling gehad. In de loop van de tijd is de focus van het ondernemerschapsbeleid veranderd van een kennisbeleid naar meer een innovatiebeleid met oog voor culturele aspecten.

6.1.3 Huidige situatie Delft De huidige situatie van Delft wordt beschreven vanaf 2013. Een van de pijlers van Delft is ‘de stad van innovatie en participatiesamenleving, om te investeren in de kenniseconomie. Het ruimtelijk beleid van Delft richt zich op een dynamische, duurzame en verbonden stad. Delft wil haar positie als stad van innovatie versterken door meer kenniswerkers aan te trekken en vast te houden met duurzame en aantrekkelijke woonmilieus, openbare ruimte met verblijfskwaliteit, goede voorzieningen voor werken, ontmoeten en vrije tijd in de Spoorzone, Binnenstad en Campus (Gemeente Delft, 2013).

De inkomsten van de gemeenten dalen en de uitgaven staan onder druk, als gevolg van de aanhoudende economische recessie, rijksbezuinigingen en de overdracht van taken naar de gemeenten. De totale omzet van de gemeente was in 2013 begroot op 348,3 miljoen euro, met een totale bezuigingstaakstelling van bijna €57 miljoen in 2017. Een daling in budget van 58


ruim €500.000 voor investeringen in economie, werk en participatie is hiervan een gevolg. Voor de groei van de kenniseconomie is echter tussen 2014 en 2017 heeft Delft in totaal €740.000 begroot. €200.000 daarvan is voor de Technologische innovatiecampus Delft (TIC). YES! Delft ontvangt €150.000 per jaar voor het structureel faciliteren van Technostarters. Daarnaast heeft Delft in 2014 besloten tot de investering in het YES! Delft doorgroeigebouw, met een toezegging van 1 miljoen euro. Daarnaast werkt Delft actief mee aan de inrichting van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag in Europa en wereldwijd met de Technologische Innovatie Campus Delft.

De TU Delft wilt een aantrekkelijke vestingsplaats zijn voor R&D bedrijven, zoals te zien in is in het meerjarenplan Roadmap 2020. Het aandeelhouderschap in Science Port Holland N.V. moet bijdragen aan de aantrekkelijkheid van Delft als vestigingsplaats. Science Port Holland heeft als doelstelling om de Technologische Innovatiecampus Delft te ontwikkelen (TIC). Het is de bedoeling dat de TIC een integraal onderdeel wordt van de TU Delft campus. In deze gedachte zou de TU Delft zou bijvoorbeeld de rol aan kunnen nemen van medeprojectontwikkelaar. (V.d. Berg et al., 2010). De focus met betrekking tot de innovatieve regio ligt op het versterken van regionale innovatieclusters op het gebied van publiek-private samenwerking zoals te lezen is het jaarverslag van 2013 (Van den Berg et al., 2014). Het Science Park Technopolis wordt genoemd als vestigingsplaats voor onder andere spin-offsen maakt onderdeel van de TU Delft campus. De huisvesting voor start-ups wordt door de TU Delft volledig toebedeeld aan YES! Delft, welke naast faciliteren ook informeren en onderwijzen over ondernemerschap. 6.1.4 Huidige situatie: YES! Delft Locatie

Universiteitscampus Binnenstad

YES! Deft is ligt ten zuiden van de TU Delft campus en is

Industrieterrein Hightech Campus

onderdeel van Technopolis, een gebied van 63 hectare (Figuur 6.6). Het is de planning dat Technpolis in 2035 is ontwikkeld als Science Park. Technopolis is op haar beurt weer onderdeel van de Technologische Innovatie Campus (TIC), waarin de regio’s Delft, Den-Haag en Rotterdam in participeren. YES! Delft is zeer goed bereikbaar met de auto, vanwege de ligging aan de A13 tussen Rotterdam en Den-Haag. Vanaf de binnenstad is het

500m

ongeveer 20 minuten fietsen naar YES! Delft. Voor het openbaar vervoer kan gebruik worden gemaakt van bus lijnen 40 en 69. De reistijd bedraagt ongeveer 17 minuten en de bussen rijden 59

Figuur 6.6: Ligging van Technopolis en YES! Delft. (Eigen illustratie)


Figuur 6.8: Reismogelijkheden vanaf Delft Centraal station naar Technopolis (Eigen illustratie)

500m elke 10 minuten vanaf Delft Centraal. Ook kan men lopend vanaf station Delft Zuid, wat ongeveer 20 minuten lopen is (Figuur 6.8).

Op het moment van schrijven ligt de stedebouwkundige structuur van Technopolis gereed, wat inhoudt dat de infrastructuur afgerond is en de kavels bebouwbaar zijn (Figuur 6.7). In totaal zijn, op moment van schrijven 9 bedrijven gevestigd, waaronder Exact Software, YES! Delft, Holland Metrology Group, Deltares en 3M. Toekomstige nieuwbouwprojecten betaan uit The Datacenter Group, Holland PTC en YES! Delft 2. In de toekomst is het de bedoeling dat er een Shared Figuur 6.7: Stedebouwkundige structuur Technopolis (Bestemmingsplan Technopolis, AMER Adviseurs)

Facility Centre wordt gebouwd, welke geschikt is voor het organiseren van grootschalige conferenties, kleinschalige seminars en tentoonstellingen, inclusief een restaurant en een grand café. Daarnaast zullen er Horeca voorzieningen komen, zoals een brasserie, een goed restaurant en lunch-en cateringfaciliteiten. Ook zullen er commerciële voorzieningen komen, zoals een boekenhandel, fietsverhuur en een supermarkt. Verder komen er recreatieve faciliteiten en een proeftuin. Al deze faciliteiten zijn, op het moment van schrijven, nog niet bewerkstelligd. De dichtsbijzijnde (semi-)openbare lunchvoorziening is de Aula, op ongeveer 10 minuten fietsen. De dichtstbijzijnde supermarkt is op bijna 15 minuten 60


500m

Universiteitscampus Binnenstad Industrieterrein Hightech Campus

fietsen en de restaurants zijn voornamelijk te vinden in de binnenstad op 20 minuten fietsen (Figuur 6.9). De dichtsbijzijnde woonwijk is ongeveer 15 minuten fietsen vanaf het YES! Delft gebouw.

Gebouw Het gebouw van YES! Delft bestaat uit een kantorendeel en een hal. De hal had oorspronkelijk een andere functie, namelijk als opslagruimte. In deze hal zijn volumes geplaatst met ruimte voor kantoren, vergaderruimten, klusruimten, een auditorium, een restaurant en lounge ruimten (Figuur 6.10 en Figuur 6.11).Bij de entreehal bevindt zich tevens een receptie, welke beschikbaar is voor alle huurders binnen YES! Delft.

Het interieur kan worden omschreven als ruim, licht en modern. Door de grootte van de hal, zijn de gezamenlijke ruimtes en logistieke ruimtes zeer ruim opgezet. In de gezamenlijke ruimte staan onder andere een gedeelde koffie machine, flexwerkplekken en loungeplekken (Figuur 6.11). Koffie en thee kan voor €7,40 per m2 per jaar onbeperkt worden gebruikt.

61

Figuur 6.9: Overzicht vervoer en reisafstanden (Eigen illustratie)


Figuur 6.11: Plattegrond YES! Delft (Architektenkombinatie)

De huurprijzen (exclusief BTW) van een kantoorruimte zijn in 2013 vanaf €119,95 per m2 per jaar voor eerstejaars bedrijven tot €156,48 per m2 per jaar voor bedrijven ouder dan 4 jaar. Bovenop de huurprijzen worden servicekosten verrekend van €55,80 per m2 per jaar. Een kantoorruimte van 30m2 kost omgerekend €439,38 per maand aan basiskosten voor een eerstejaars bedrijf.

Figuur 6.10: Interieur flexwerkplek en lounge, YES! Delft (studior.nl).

Het gebruik van een werk-/ klusruimte kost €88,67 per m2 per jaar en opslagruimten zijn verkrijgbaar van €99,37 voor 7,8 m2 tot €194,87 voor 15,4 m2 per maand. De servicekosten van deze ruimtes bedragen €32,83 per m2 per jaar. Nieuwe huurders bij YES! Delft ontvangen twee naamborden; een bij de receptie en een bij het kantoor. De gedeelde werkplaats is te gebruiken voor €10,00 per uur of €20,00 per dagdeel. Voor het gebruik van gereedschap dient men €20,00 per keer te betalen. Internet is verkrijgbaar vanaf €25,00 per maand. Telefonie kost eenmalig €100,00 en is verkrijgbaar vanaf €6,95 per maand. Een A4 print kost €0,10 voor zwart/wit en €0,40 voor kleur.

62


Ook zijn er bij YES! Delft flexplekken beschikbaar. Deze zijn te huur per maand, per week en per dag(deel). De kosten van een werkplek zijn €135,00 per maand voor de eerste flexwerkplek. Volgende flexwerkplekken kosten €85,00 per plek. Per week kost een flexwerkplek €55,00, per dag €17,50 en per dagdeel €12,50.

Binnen YES! Delft zijn ook vergaderkamers, een business lounge en auditorium beschikbaar per dag(deel. De prijzen van een business lounge zijn voor starters vanaf €30 voor een dagdeel tot €75,00 voor een dag en avond. De vergaderkamers kosten voor starters €2,50 tot €3,50 per uur. Het auditorium is beschikbaar vanaf €60,00 per dagdeel tot €125,00 voor een dag en avond. Alle genoemde prijzen zijn gevonden via TDGV, de beheerder van het YES! Delft gebouw en zijn gebaseerd op de prijzen van 2013.

Netwerk binnen YES! Delft en directe omgeving Alle huurders binnen YES! Delft peers zijn, wat een waardevolle basis voor een netwerk kan zijn. Binnen YES! Delft zijn bedrijven in vijf categorieën in te delen, te weten: CleanTech, Industrial Solutions, Consumer Products, MedTech en ICT (YesDelft.nl). Allen van de start-ups binnen YES! Delft vallen onder zogenaamde Technostarters. Daarnaast hebben alle bedrijven gemeen dat ze nieuwe technologieën ontwikkelen, danwel nieuwe toepassingen van bestaande technologieën ontwikkelen. Verder is er een eis dat de bedrijven een schaalbaar product maken.

YES! Delft investeert ook in evenementen waarin start-ups met elkaar, maar ook met professionals, in contact kunnen komen. Deze evenementen zouden ook de mogelijkheden van netwerken van de start-ups kunnen vergroten. In 2013 investeerde YES! Delft circa €200.000 in onder andere een Network Event, inspiratie activiteiten en workshops.

Buiten YES! Delft is er een connectie met de TU Delft campus. Door de ligging van YES! Delft komt dit echter nog niet volledig van de grond. Het Op het Technopolis terrein zijn nog geen faciliteiten en voorzieningen geplaatst voor ontmoeting en netwerk, zoals een congrescentrum, lunchgelegenheden, restaurants en een supermarkt (Figuur 6.12). Daarnaast is er een fysieke barrière tussen de TU Delft campus en YES! Delft. De afstand tussen YES! Delft en de faculteiten op de TU Delft campus zijn circa 5 tot 10 minuten fietsen, met tussengelegen geen andere voorzieningen of bebouwing. Verder is er ook een fysieke barrière: de N470 scheidt de TU Delft campus van Technopolis.

63


Dus afgezien van de evenementen die YES! Delft zelf organiseert, zijn in de omgeving weinig andere organisaties of mogelijkheden voor het opbouwen van een netwerk. Science Port en de Technologische Innovatiecampus moeten zorgen voor een regionaal Netwerk, van Leiden, Den-Haag, Delft en Rotterdam. Naast de bewerkstelliging van Technopolis is hier geen fysieke indicator voor. Daarnaast zouden start-ups gebruik kunnen maken van de kennis en netwerk van YES! Figuur 6.12: Impressie Technoplis Delft (Google Maps, 2015)

Delft en de TU Delft vanwege haar naam en reputatie. Serendipiteit binnen YES! Delft Het YES! Delft gebouw is opgebouwd uit twee delen, een kantoren deel en een hal met kantoren en werkplekken. Het kantorendeel heeft een eigen voorzieningenruimte per verdieping met een gezamenlijke koffiemachine en lounge ruimte. Ook de hal heeft een gezamenlijke koffiemachine en loungeruimte. Tevens zijn de klusruimten, flexwerkplekken en het restaurant te vinden in de centrale hal. Door een onderscheid tussen het kantoren deel en de hal, met beiden hun eigen loungeruimten en koffiemachines, zullen huurders van deze aparte onderdelen elkaar niet of nauwelijks treffen bij deze voorzieningen. Omdat er maar een restaurant is, kan worden aangenomen dat alle huurders hier wel gebruik van (kunnen) maken.

In de directe omgeving van YES! Delft zijn geen faciliteiten en voorzieningen welke ontmoeting stimuleren. De dichtstbijzijnde faciliteiten zijn de sport en cultuurvoorzieningen van de TU Delft op 10 minuten loopafstand, faculteiten en aula op ongeveer 10 minuten fietsen, een supermarkt op 15 minuten fietsen en lunchrooms, café’s en restaurants op 20 minuten fietsen. De omgeving van YES! Delft is dan ook geen inspirerende omgeving voor start-up (Figuur 6.12).

Mogelijkheid om een eigen identiteit te vormen Huurders van een kantoor in YES! Delft krijgen twee naamborden waarop het logo van het bedrijf kan worden gedrukt. Deze borden worden naast het kantoor en in de centrale receptiehal geplaatst. Verder kunnen de start-ups hun eigen kantoor indelen naar eigen identiteit met de mogelijkheid tot het plaatsen van extra ophangsystemen, omdat het verboden is spullen op te hangen aan de muur. Gebruikers van de flexwerkplekken hebben niet de mogelijkheid om hun eigen identiteit permanent te tonen.

64


Figuur 6.13: Huisvestingsmogelijkheden voor start-ups in Delft. (Eigen illustratie)

6.1.5 Overige huisvesting voor start-ups Andere huisvestingsmogelijkheden in Delft zijn onder andere kantoren, al dan niet in een bedrijfsverzamelgebouw of openbare voorzieningen. De kantoren zijn beschikbaar via onder andere Makelaars en particulieren, maar ook via professionele instellingen die gespecialiseerd zijn in het aanbieden van werkplekken voor ondernemers. De openbare voorzieningen zijn onder andere café’s, koffiecorners en bibliotheken waar de beschikbaarheid van gratis WiFi is en een stoel en tafel.

De meeste huisvestingsmogelijkheden voor start-ups zijn in Delft gesitueerd in en rond de historische binnenstad van Delft (Figuur 6.13). De weergegeven panden via makelaars zijn beschikbaar voor <€150,00 per m2 per jaar. De Zuster is een van de flexwerkplekken binnen Delft. Hier kunnen flexwerkplekken worden gehuurd voor €8,00 per dagdeel, €16,00 per dag en €5,00 in de avond. Een vaste flexplek kost €150,00 per maand. Een kleine vergaderzaal kost €25,00 per uur en de grote vergaderzaal kost €37,50 per uur. De openingstijden van de Zuster zijn van 7.00 - 22.00. Ook is het mogelijk om in De Zuster, via een makelaar, vaste kantoorruimte te huren voor €100,00 per m2 per jaar bij een huurovereenkomst van 5 jaar. In overleg kan er worden geschoven in de prijs en in de lengte van de huurovereenkomst (De 65


Zuster, 2015; Bjornd Makelaardij, 2015).

Bacinol 2 is een voorbeeld van een bedrijfsverzamelgebouw. Bacinol 2 is gesitueerd aan de rand van de binnenstad. Een flexplek kost hier €200,00 per maand inclusief servicekosten. Huurprijzen van een vast kantoor liggen tussen €80,00 en €127,50 per m2 per jaar. Glasvezelaansluiting kost €50,00 per maand. Verder is er binnen het pand een café-brasserie aanwezig dat kan dienen als ontmoetingsplek. Een ander voorbeeld van een bedrijfsverzamelgebouw is Burgwal offices, centraal in de binnenstad. Hier kunnen bedrijfsruimten worden gehuurd vanaf €95,00 per m2 per jaar. Huurders in dit pand delen geen faciliteiten. Supermarkten, café’s, restaurants, lunchrooms en koffiecorners zijn allemaal te vinden binnen 5 minuten lopen. Op de begane grond bevindt zich een café-restaurant, wat tevens bijdraagt aan de uitstraling van het gebouw.

Netwerk binnen Delf Binnen Delft zijn diverse netwerkorganisaties, die ontmoeting tussen ondernemers in Delft stimuleren. Voorbeelden van organisaties zijn de Delft ICT-kring, Delft design, Breakfast for Profit, Technet Delft, Open Coffee Delft en Zorg en Techniek. Veel van deze organisaties organiseren periodieke bijeenkomsten zoals lezingen, excursies, debatten, workshops, etc.

Serendipiteit binnen Delft Kleine ondernemingen in Delft zijn verspreid over voornamelijk de binnenstad en de Wippolder. In de binnenstad bevinden zijn veel zogenaamde ‘third places’, zoals café’s, restaurants, koffiecorners en lunchrooms. Dit zijn plekken waar ondernemers elkaar tegen het lijf zouden kunnen lopen en waar serendipiteit kan ontstaan.

66


Figuur 6.14: Algemene gegevens Eindhoven (Eigen illustratie)

6.2

Casus Eindhoven

6.2.1 Geschiedenis ondernemerschap in Eindhoven De regionale innovatieontwikkelingen in Eindhoven zijn in de begin jaren ‘90 van de vorige eeuw ontstaan uit noodzaak. Met Philips, de grootste werkgever in de regio ging het niet goed en DAF ging zelfs failliet. Hierdoor werden er 36.000 mensen werkloos. Om kennis in de regio te behouden werd een samenwerking opgezet tussen gemeente, universiteit en bedrijven wat later is uitgegroeid tot Brainport Regio Eindhoven. Eindhoven heeft met onder andere Philips, DAF en ASML grote mondiaal opererende organisaties aan de regio gebonden.

In Eindhoven zijn drie duidelijk geconcentreerde plekken met innovatieve activiteiten te onderscheiden: de High Tech Campus, Strijp-S en het Science Park (voorheen TU/e Campus). De ontwikkeling van de High Tech Campus en Strijp-s vindt zijn oorsprong bij Philips. Eind jaren ‘90 lagen de R&D activiteiten van Philips verspreid door heel Eindhoven, waarna er is gekozen om de R&D activiteiten te concentreren in de High Tech Campus. Een omgeving met de sfeer van openheid en een concentratie van hoogstaande kennis en faciliteiten leverden veel interactie op tussen onderzoekers. Vanaf 2003 besloot Philips om de High Tech Campus open te stellen voor andere technologische bedrijven, wat een enorme groei van het gebied tot gevolg had. Sinds maart 2012 is Hight Tech Campus Eindhoven een zelfstandige organisatie (High Tech Campus Eindhoven, 2015).

Strijp-S was het voormalig industriegebied van Philips. Op dit terrein produceerde Philips de spaarlampen van grondstof tot aan eindproduct. Van 1928 tot en met de Tweede Wereldoorlog worden er zes gebouwen ontwikkeld op het terrein. Later wordt ook het NatLab ontwikkeld waar diverse technologieën werden ontwikkeld. Vanaf 2000 vertrekt Philips langzaam uit de stad. In 2004 wordt het gebied opnieuw ontwikkeld door Park Strijp Beheer. Enkele gebouwen die nog wel door Philips worden gebruikt, huren ze terug van Park Strijp Beheer. Vanaf 2006 wordt het gebied actief ontwikkeld en komt er bedrijvigheid in de vorm 67


1km

Figuur 6.15: Overzicht stadsdelen in Eindhoven (Eigen illustratie, basisplattegrond Google Maps)

van de creatieve sector naar Strijp-S (Park Strijp Beheer, 2015). In Eindhoven is sinds de jaren ‘90 van de vorige eeuw een sterke regionale groei en binding aangegaan met betrekking tot innovatie in de vorm van Brainport Regio Eindhoven.

6.2.2 Huidige situatie Eindhoven Eindhoven is een stad gelegen in het zuidoosten van de provincie Noord-Brabant en beslaat een grondgebied van 88,84 km2. Eindhoven telt in totaal 220.932 inwoners. De stad ligt op een kruispunt van verschillende snelwegen; de A2, A67 en A50. Daarnaast heeft Eindhoven een eigen vliegveld, gelegen aan de A2 op 8km van de binnenstad (Figuur 6.14 en Figuur 6.15).

Op 1 januari 2014 telde Eindhoven 36.915 inwoners tussen de 20 en 29 jaar. Van dit aantal woont de grootste groep in Woensel-Noord en -Zuid. De TU Eindhoven telt in totaal 8.393 geregistreerde studenten (3,8% van de bevolking). De TU Eindhoven heeft 419 patenten geregistreerd staan bij de European Patent Office (EPS, 2015). Dat komt neer op 1 patent per 527 inwoners, of 1 pattent per 20 studenten. In 2013 telde Vestide, de grootste aanbieder van studenten woningen, 2.995 wooneenheden voor studenten.

Eindhoven is onderdeel van de Brainport Regio, welke is ontstaan in de begin jaren 90 vanuit onder ander DAF en Philips. Grote bedrijven gevestigd in de Brainport Regio Eindhoven zijn onder andere ASML, DAF, Océ Technologies, Philips en VDL. Brainport Regio Eindhoven bestaat onder andere uit de TU/e Science Park en de High Tech Campus Eindhoven. Het TU/e 68


Science Park is van origine de universiteitscampus, welke door de gemeente Eindhoven en de TU Eindhoven vernoemd is als Science Park. Naast de traditionele universiteitsactiviteiten en aantrekkelijke ontmoetingsplaats voor studenten moet de TU/e Science Park ook een ontmoetingsplaats zijn voor onderzoekers en ondernemers. De TU/e sciencepark moet als broedplaats dienen voor innovatie met uitstekende faciliteiten en voorzieningen. In Figuur 6.16 is te zien dat op het terrein een mix is van universiteit, Hogeschool (Fontys), woningen, instituten en bedrijven met een onderlinge clusters van functies. De High Tech Campus Eindhoven (HTCE) ligt in het Zuid-Westen van Eindhoven in het stadsdeel Giste (Figuur 6.14). Vanaf het centraal station is het ongeveer 20 minuten fietsen naar de HTCE, of ruim 20 minuten met een van de drie buslijnen (Figuur 6.17). De HTCE is eind jaren 90 opgericht door Philips, als oplossing voor de R&D-activiteiten van het bedrijf welke verspreid waren over Eindhoven. Vanaf 2003 is de Campus open voor andere technologische bedrijven. Er zijn circa 135 instituten en bedrijven gevestigd, met ongeveer 10.000 onderzoekers, ontwikkelaars en ondernemers. Door toegang tot hightech faciliteiten en een internationaal netwerk is de kans groter om innovatie te versnellen.

De HTCE biedt naast kantoorruimten voor start-ups ook flexwerkplekken aan (Figuur 6.18). Een maandelijks opzegbaar flexwerkplek is beschikbaar vanaf €750,00 per maand. Verder biedt de HTCE technische faciliteiten, zoals meet- en testruimten, laboratoria en instrumenten- en gereedschap verhuur. Daarnaast heeft de HTCE ook indoor en outdoor sport faciliteiten. Centraal gelegen ligt The Strip. Een 400 meter lang gebouw dat alle andere gebouwen bij elkaar brengt met onder andere 8 verschillende horecaconcepten, een auditorium, winkels, waaronder een supermarkt en een Wellness Center. The Strip is een plek waar bewoners en bezoekers van de HTCE elkaar ontmoeten tijdens de lunch of een van de 150 netwerk bijeenkomsten en technische conferenties die plaatsvinden op The Strip.

Binnen de Brainport Regio Eindhoven bestaat Brainport Development. Het doel van Brainport Development is het versterken van de Brainport Regio. Onder Brainport Development vallen technologiebedrijven die zich onderscheiden, snel kunnen innoveren en door kunnen groeien 69

Figuur 6.16: Plattegrond TU/E Science Park (Peels, 2013)


Figuur 6.17: Vervoersmiddelen en reisafstanden in Eindhoven (Eigen illustratie, basisplattegrond, Google Maps)

1km tot middelgrote bedrijven. In Eindhoven heeft Brainport Development vier bedrijvencentra: Bèta, Catalyst, Mu en Twinning Center. Met name Twinning Center en Catalyst kunnen worden gecategoriseerd als incubators, welke gericht zijn op het faciliteren van startende bedrijven. Deze incubators zijn gesitueerd in de TU/e Science Park. Bèta en Mu zijn meer accelerators, waar bedrijven kunnen doorgroeien welke gevestigd zijn in de HTCE.

De TU Eindhoven heeft ook haar eigen innovatieprogramma’s waar studenten en pas afgestudeerde studenten aan kunnen deelnemen: het TU/e Innovation Lab en STARTUP/ eindhoven. Het TU/e Innovation Lab is een expertisecentrum dat zich bezighoudt met kennisvalorisatie. Speciaal voor ondernemende studenten heeft de TU/e Innavtion Lab ook het STARTUP/eindhoven opgericht, welke studenten adviseren met betrekking tot ondernemerschap. Naast advies wordt er een incubator programma geboden, een netwerk van professionals, hulp bij financiering en een gratis werkplek in de ‘Flexroom’.

6.2.3 Huidige situatie Brainport Development Met betrekking tot de bedrijvencentra van Brainport Development wordt voor dit onderzoek gefocust op de bedrijvencentra Twinning Center en Catalyst. Deze twee bedrijvencentra worden door Brainport Development omschreven als incubators en richten zich meer dan de andere twee bedrijvencentra, Mu en Bèta, op startende en jonge ondernemingen.

70


Locatie De twee incubators van Brainport Development, zijn gevestigd op het TU/e Science Park. De bedrijven op het TU/e Science Park zijn ongeveer 10 tot 15 minuten lopen vanaf het centraal station, of 5 minuten fietsen. Daarnaast is het Science Park goed bereikbaar met diverse buslijnen, wat ongeveer 10 minuten reizen is vanaf het centraal station (Figuur 6.17). Het Science Park biedt ruimte voor onder andere starters en doorstarters in diverse bedrijfsverzamelgebouwen, waaronder Catalyst en Twinning Center als onderdeel van Brainport Development. Het Science Park wordt herontwikkeld van een traditionele universiteitscampus naar een park, waarbij diverse functionaliteiten bij elkaar komen, zoals studeren, sporten, wonen, werken en recreatie. In het ontwerp van het nieuwe Science Park hebben de groenvoorzieningen een prominente rol, wat onder andere tot uiting komt in het Dommeldal, waar een park is gecreëerd rondom de rivier De Dommel.

Op het Science Park zijn twee Horeca voorzieningen aanwezig: Grandcafé / filmhuis De Zwarte Doos en brasserie-restaurant de Univeresity Club. Het grandcafé van De Zwarte Doos is een ontmoetingsplek voor studenten, medewerkers en bezoekers van buiten de TU/e. Daarnaast zijn er drie vergaderruimten, een lounge en een filmzaal beschikbaar voor verhuur. In Brasserie-restaurant de University Club kan men terecht voor ontbijt, lunch, borrel, receptie en vergadering. Ook de ruimten van de University Club zijn te huur. Naast deze Horeca gelegenheden is er ook een kapsalon op het TU/e Science Park. Verder worden diverse culturele activiteiten op het terrein georganiseerd en is er een Bibliotheek en sportcentrum voor studenten. Op het terrein van het Science Park is geen supermarkt. De dichstbijzijnde supermarkt is op circa 10 minuten fietsen van de bedrijven op de campus (Figuur 6.17).

Faciliteiten en diensten Catalyst en Twinning Center Catalyst en Twinning Center hebben voornamelijk overeenkomende interne faciliteiten en diensten, maar ook een aantal verschillende (Tabel 6.1). Beide centra bieden onder andere kantoorruimten aan van 23 m2 tot 350 m2 en hebben units die in combinatie te huur zijn. Naast de werkplekken zijn er diverse vergader- en conferentiefaciliteiten en is er internet via een glasvezelverbinding beschikbaar. Daarnaast zijn er flexibele werkplekken aanwezig en is er in het gebouw een centrale receptie inclusief telefoon beantwoording. Beide centra hebben een eigen parkeerplek.

Het grootste verschil tussen beide centra is de doelgroep. In Catalyst is de doelgroep bedrijven in die een onderneming drijven in werktuigbouwkunde, natuurkunde, scheikunde 71


Tabel 6.1: Faciliteiten en diensten Twinning Center en Catalyst van Brainport Development.

en (bio)chemie. Daarom zijn er ook diverse werktuigbouwkundige, fysische en (bio)chemische laboratoria beschikbaar binnen Catalyst. Twinning Center richt zich op technologisch innovatieve bedrijven in technologische dienstverlening en ontwikkeling. Deze bedrijven hebben niet de beschikking nodig tot laboratoria. De twee incubators zijn vanaf de eerste verdieping verbonden met elkaar middels een loopbrug, waardoor gebruikers eenvoudig gebruik zouden kunnen maken van de faciliteiten en diensten in het andere gebouw.

Beide gebouwen hebben de indeling van een traditioneel kantoor met een centrale gang en aan weerszijden kantoren / werkplekken. (Figuur 6.19 en Figuur 6.20). Het grote verschil tussen beide plattegronden is, dat bij Catalyst, de ene zijde is ingedeeld met kantoorruimten en de andere zijde met werkruimten en laboratoria met daartussen algemene ruimten voor vergadering, opslag, toiletten en koffie. Bij Twinning Center zijn de algemene ruimten te vinden aan de uiteinden van het gebouw. Op elke verdieping is een koffieruimte, welke aan een uiteinde is gepetitioneerd. Flexplekken en vergaderplekken zijn te vinden op de 1e etage en op de 5e etage. In beide gebouwen is er geen restaurant of kantine aanwezig.

Netwerk binnen Catalyst, Twinning Center en de rest van Brainport Development Positionering van bedrijven uit overeenkomende sectoren binnen een gebouw biedt niet alleen fysieke voordelen, maar biedt ook ruimte voor een netwerk van peers. Door het plaatsen van 72


Figuur 6.18: Plattegrond Catalyst (Brainport Development, 2015).

Figuur 6.19: Plattegrond Twinning (Brainort Development, 2015

73


peers bij elkaar binnen Catalyst en binnen Twinning wordt ruimte gecreëerd voor een netwerk binnen deze gebouwen. Doordat de gebouwen direct met elkaar zijn verbonden, wordt het peer netwerk vergroot. De bedrijven binnen Catalyst en Twinning vallen niet alleen onder een dak, maar ook onder een organisatie: Brainport Development.

Brainport Development heeft naast de Catalyst en Twinning Center nog twee, zogenaamde accelerators, op de High Tech Campus Eindhoven. Om de bedrijven van diverse centra bij elkaar te brengen en onder de aandacht te brengen heeft Brainport Development een online ondernemersportaal opgezet. Via dit portaal kan gezocht worden naar mensen en bedrijven, maar is er ook marktplaats waar onder andere vacatures op geplaatst kunnen worden. Daarnaast organiseert Brainport Develpoment een aantal keer per jaar bijeenkomsten voor ondernemers met als doel om te netwerken.

Catalyst en Twinning Center zijn onderdeel van het TU/e Science Park. Jonge ondernemers zijn, via hun eigen netwerk, dicht gesitueerd bij de studenten op de campus. Niet alleen door STARTUP/eindhoven, als onderdeel van TU/e Innovation Lab, worden evenementen georganiseerd. Ook via de Eindhoven Student Business Club (ESBC) worden diverse activiteiten georganiseerd om studenten kennis te laten maken met ondernemerschap, maar ook om studenten, jonge ondernemers en professionals bij elkaar te brengen.

In de stad Eindhoven worden ook jaarlijks diverse evenementen en congressen georganiseerd, waar ondernemers in Eindhoven de kans hebben om hun netwerk te verruimen. Bekende voorbeelden van deze evenmenten zijn de Dutch Technology Week, de Dutch Design Week. Daarnaast zijn er diverse netwerkorganisaties waar jonge ondernemers zich bij kunnen aansluiten zoals de Eindhoven University Business Club, de Jonge Bedrijven Sociëteit en de Stichting 2 Connect. De stad Eindhoven en Brainport Development vallen op hun beurt weer onder de Brainport Regio Eindhoven waarin niet alleen MKB, maar ook multinationals bijdragen aan de maatschappelijke en economische positie van de regio. Ook Brainport Regio Eindhoven organiseert diverse activiteiten waar ondernemers, politici, bedrijven en profesionals bij elkaar komen.

Bovengenoemde netwerkmogelijkheden zijn slechts een greep van alles wat wordt aangeboden in Eindhoven. Al met al kan worden geconcludeerd dat er in Eindhoven goede mogelijkheden zijn tot het verruimen van het netwerk.

74


Serendipiteit binnen Catalyst en Twinning Center en de rest van Brainport Development Binnen de gebouwen van Catalst en Twinning Center zijn diverse plekken ingericht waar ontmoeting tussen peers wordt gefaciliteerd. Zoals te zien is in Figuur 6.20 liggen in Catalyst de gezamenlijke ruimten centraal per verdieping. Bij Twinning Center zijn er per verdieping keukenblokken beschikbaar en op de vijfde verdieping flexwerkplekken. In deze gedeelde ruimten wordt de kans op serendipiteit vergroot tussen peers. Daarnaast wordt de kans ook vergroot vanwege het feit dat Twinning Center en Catalyst fysiek met elkaar zijn verbonden middels een luchtbrug. Binnen de gebouwen zijn geen restaurant of kantine aanwezig. De aanwezige Horeca gelegenheden liggen in het westen van het Science Park, waar de bedrijven juist aan de oostzijde liggen. De afstand tussen de bedrijven en de Horeca gelegenheden circa 10 minuten lopen.

6.2.4 Overige huisvestingsmogelijkheden in Eindhoven Strijp-S Strijp S is een voormalig bedrijvenpark van Philips waar voornamelijk bedrijven in de creatieve sector zijn geclusterd. Op het terrein van Strijp-S staan verschillende bedrijfsverzamelgebouwen waar kantoren kunnen worden gehuurd, maar ook flexwerk beschikbaar zijn. Via bijvoorbeeld Seats2Meet kan er op Strijp-S gebruik worden gemaakt van een gratis werkplek met onbeperkt gebruik van WiFi. Een stiltewerkplek voor een dag kost €7,50, naast onbeperkt WiFi is er ook onbeperkt koffie beschikbaar. Bij Strijp-CS kan vanaf €125,00 per maand een flexwerkplek worden gehuurd. Een vaste werkplek kost €275,00 per maand, waarbij de huurders ook ruimte hebben voor branding. Via S-Clusiv kan in het Videolab een flexwerkplek gehuurd worden voor €250,00 per maand of €325,00 voor een vaste werkplek. Beschikbare faciliteiten en diensten zijn onder andere 24/7 toegang, vergaderruimtes, glasvezel internet, een lounge en koffie en thee. Binnen alle genoemde panden zijn ook voorzieningen voor lunch aanwezig. Op het terrein van Strijp-S zijn werkplekken nog vele andere faciliteiten en diensten, zoals diverse Horeca gelegenheden, sportfaciliteiten en winkels.

75


1km

Figuur 6.20: Huisvestingsmogelijkheden jonge start-ups in Eindhovn (Eigen illustratie, basisplattegrond Google Maps)

Flexroom De Flexroom is een onderdeel van de TU/e Innovation Lab en is speciaal voor studenten die naast hun studie ook bezig met hun eigen bedrijf. De Flexroom is gesitueerd binnen de TU/e Science Park aan de oostzijde, geclusterd met andere technologisch innovatieve bedrijven. Binnen de flexroom zijn diverse werkplekken beschikbaar, waaronder 14 concentratiewerkplekken en informele overlegplaatsen in een open ruimte van 160 m2.

Binnenstad In de binnenstad zijn diverse flexwerkplekken, zoals de Grand Café van Aristo kan gratis gebruik worden gemaakt van werkplekken. Beschikbare faciliteiten zijn onder andere een printer, glasvezel internet, lunch en diner en koffie en thee voorzieningen. Via Flexplek Eindhoven kan voor €3,50 per uur gebruik worden gemaakt van een ruimte met twee flexplekken. Beschikbare faciliteiten zijn onder andere gratis koffie en thee, gratis parkeren, een receptie, gratis internet en een keuken.

76


6.3

Conclusie casus: Eindhoven verder in de ontwikkeling

Zowel Delft als Eindhoven zijn in de jaren ‘90 van de vorige eeuw gestart met het ontwikkelen van een, op high-tech gerichte, regionale ontwikkeling waarbij ondernemerschap een actieve rol speelt. Eindhoven heeft drie gebieden (Strijp-S, TU/e Science Park en de High Tech Campus Eindhoven), waar start-ups worden gehuisvest. Met name Strijp-S en de HTCE zijn qua voorzieningen in de omgeving erg uitgebreid. Het TU/e Science Park is op het moment van schrijven nog volop in ontwikkeling. Verder speelt de regio Eindhoven een belangrijke rol in de ontwikkeling van Zuid-Oost Nederland. In de gehele regio lijken de beleiden op elkaar aan te sluiten en te versterken. Het is duidelijk dat de regio Zuid-Oost Nederland en met name de Regio Eindhoven middels Brainport en Brainport Development een sterke lijn heeft ingezet met betrekking tot innovatie en start-ups.

Delft daarentegen is qua huisvesting en start-up cultuur minder ontwikkeld. De enige grote aanbieder van huisvesting is YES! Delft, welke op een nog volledig onderontwikkelde Technopolis terrein ligt. Het terrein hoort welliswaar bij de universiteitscampus, door een fysieke barricade (viaduct) en de afstand tussen verschillende gebouwen, lijken de universiteitscampus en Technopolis twee losse entiteiten. De binnenstad van Delft en het noordelijke deel van de campus bieden, qua locatie, een uitgebreid aanbod van huisvestingsmogelijkheden en faciliteiten en diensten zoals Horeca en supermarkten. Op het gebied van beleid lopen er nog verschillende beleiden door elkaar. Aan de ene kant is de gemeente aan het bezuinigen, vanwege tegenvallende financiële resultaten. Anderzijds maakt Delft deel uit van een samenwerking tussen Leiden, Delft en Den-Haag, maar ook tussen Delft en Rotterdam.

YES! Delft biedt een gebouw waarbij allerlei interne faciliteiten en diensten zijn verwerkt. Brainport Develpoment heeft meerdere gebouwen en heeft specialisaties binnen de gebouwen. Verder zijn de faciliteiten en diensten bij Brainport development beperkter, zo is er bijvoorbeeld geen kantine of algemene klusruimte aanwezig.

Het belangrijkste verschil in de ontwikkeling lijkt het regionale beleid en de daarbij betrokken actoren. In en rondom Eindhoven hebben grote multinationals zoals Philips, DAF en ASML een duidelijke stempel gedrukt op de ontwikkeling van de regio Eindhoven. Philips heeft het fundament gelegd voor twee campussen, waar innovatie en ondernemerschap bij elkaar komen: Strijp-S en High Tech Campus Eindhoven. Met Brainport Regio Eindhoven wordt er een duidelijk beleid gevoerd, waarbij clusters van bedrijven worden gegenereerd welke elkaar 77


onderling, maar ook tussen clusters, een versterkende werking hebben. Alle toonaangevende gebieden waar innovatieve start-ups zich huisvesten zijn in Eindhoven niet in het centrum gevestigd, maar reeds ontwikkelde terreinen: Strijp-S, High Tech Campus en TU/e Science Park.

In Delft bestaan in het oude centrum van Delft veel bedrijfsverzamelgebouwen en flexwerkplekken waar start-ups terecht kunnen. YES! Delft ontwikkelt daarentegen huisvesting buiten het centrum, in een nog te ontwikkelen gebied: Technopolis. Op het moment van schrijven zijn slechts een handvol bedrijven gevestigd op dit terrein en zijn de dichtstbijzijnde voorzieningen op circa 15 minuten afstand fietsen. Verder heeft Delft wel een beleid met betrekking tot innovatie en ondernemerschap, wat te zien is in de ontwikkeling van het Delftech Park, Bacinol en Technopolis. Echter loopt het budget wat Delft in de ontwikkeling van innovatie steekt achter bij het landelijke gemiddelde. Daarnaast heeft Delft met haar unieke centrum een locatie waar wonen, werken en ontmoetingen bij elkaar komen. Dit is wat volgens de literatuur juist nodig is voor jonge start-ups. Daarom lijkt het ook onlogisch dat de grootste aanbieder van huisvesting voor start-ups ver buiten het centrum ligt zonder de mix van wonen, werken en ontmoeten.

Impressie tijdens lunch op de Hightech Campus Eindhoven. The strip is de plek waar diverse lunchgelegenheden bijeen komen. Op woensdag 25 maart rond half 1 waren alle lunchgelegenheden drukbezocht. The strip is de plek op de High Tech campus waar werk en ontmoeting bij elkaar komen (Eigen foto’s)

78


6.4

Status van de ondernemers (N=45)

Resultaten survey onderzoek

Het doel van het surveyonderzoek was om inzicht te krijgen in het huidige aanbod en gebruik

>2 jaar afgestudeerd

van vastgoed onder jonge en innovatieve start-ups. Daarnaast verschaft de survey inzicht in de Student

22% 40% 38% <2 jaar afgestudeerd

voorkeuren van jonge start-ups met betrekking tot vastgoed. De survey is opgedeeld in

a) algemene vragen;

b) vragen met betrekking tot het huidige gebruik;

c) vragen met betrekking tot de voorkeuren.

Alle vragen hebben betrekking op drie verschillende schaalniveau’s: omgeving, gebouw Leeftijd van de start-up (N=45) Nog niet ingeschreven bij KVK

> 2 jaar

13%

en werkplek. Bij de vragen met betrekking tot voorkeuren, kregen de respondenten de mogelijkheid om in 15 tweekeuzevragen hun voorkeur voor een van de zes eerder opgestelde typeringen te kiezen op basis van verschillende factoren. Op deze manier

33% 29%

<1 jaar

24% >1 <2 Jaar

werden respondenten gedwongen een keuze te maken tussen twee mogelijkheden, waarbij onderliggende factoren een (onbewust) belangrijke rol spelen in de keuze.

6.4.1 Algemene vragen: Profiel van respondenten

Vestigingsstad (N=45) Anders

In totaal hebben 45 respondenten de enquête gestart, waarvan er 41 de enquête volledig

Delft

hebben ingevuld. De leeftijd van de respondenten ligt tussen 22 en 37 jaar ( ). De meeste van de respondenten (72%) zijn nog student of korter dan twee jaar geleden afgestudeerd

31%

( ). 53% van de respondenten heeft een onderneming jonger dan 2 jaar ( ). De meerderheid

58% 11%

(58%) van de respondenten werkt voor zijn start-up vanuit Delft ( ). Een ruime meerderheid

Eindhoven

van de respondenten heeft tussen de 3 en 5 werkzame personen binnen de start-up ( ) en

Aantal werknemers (N=45) 25

steekt meer dan 40 uur per week in de onderneming ( ). Verder zijn de meeste ondernemers minder dan €10,00 per week kwijt aan reiskosten naar de werkplek en hebben de meeste

20

respondenten geen vaste kosten in de eerste twee jaar.

15 10 5 0 1

2

3-5

6-9

Leeftijd ondernemer (N=45) Mean: 26,44 Std. Dev: 4,01

>10

Figuur 6.23: Status van de ondernemer (eigen illustratie)

10

Figuur 6.24: Leeftijd van de onderneming (eigen illustratie)

8

Figuur 6.25: Vestigingsstad van de start-up (eigen illustratie) Figuur 6.26: Aantal werkzame personen bij start-up (eigen afbeelding) Figuur 6.22: Leeftijd van respondenten (eigen afbeelding)

6 4 2 0

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

79


Figuur 6.27: Tijdsbesteding aan start-up per week (eigen afbeelding) Figuur 6.28: Reiskosten per week (eigen afbeelding) Figuur 6.29: Huurkosten per maand (eigen afbeelding)

Tijdsbesteding aan de start-up in uren / week (N=45) 20

Reiskosten in € / week (N=45) 15

25 20

15

10

15

10

10 5

Huidige Huur in € / maand (N=42)

20

5

5

0 <8

8-16

17-24

25-323

3-40

>40

0

<10

10-19

20<49

>50

0

0

<100 100 200 300 400 >500 199 299 399 500

6.4.2 Correlaties algemene vragen Met behulp van het statistiekverwerkingsprogramma SPSS zijn de survey data geanalyseerd. Doormiddel van de ‘bivariate’ correlatie analyse is de Kendall’s tau-b correlatie coëfficiënt tussen verschillende nominale vragen bepaald. De significantie is bepaald bij een niveau van 0,01 en 0,05 niveau (‘2-tailed’). Met betrekking tot de algemene vragen zijn de volgende opvallende correlaties gevonden: Hoe ouder een ondernemer is, des te ‘volwassener’ is zijn start-up. Dit houdt in dat de oudere respondenten ook over het algemeen verder Leeftijd

Huidige status (0,710** - 0,000)

Leeftijd

Leeftijd start-up (0,316**- 0,008)

Leeftijd

Tijdsbesteding (0,459** - 0,000)

waren in hun start-up. Dus hoe ouder de respondent, des te groter de kans is dat hij of zij een onderneming van ouder dan twee jaar drijft en al langer dan 2 jaar is afgestudeerd aan een universiteit. Daarnaast is de kans ook groter dan oudere respondenten meer tijd per week aan hun start-up besteden.

Een oudere ondernemer heeft een hoger uitgavenpatroon Hoe ouder een ondernemer is, des te groter de kans is dat hij een auto in

Leeftijd

Gebruik fiets (-0,276* - 0,042)

Leeftijd

Reiskosten (0,264* - 0,040)

Leeftijd

Huurkosten (0,493** - 0,000)

per week zullen naar waarschijnlijk hoger zijn, net als de huurkosten voor de

Leeftijd

Gebruik auto (0,307*- 0,042)

werkplek zullen maandelijks hoger zijn voor oudere ondernemers.

plaats van een fiets gebruikt om naar zijn werkplek te komen. De reiskosten

Een oudere ondernemer heeft waarschijnlijker een eigen plek Naarmate de ondernemer ouder is, neemt de kans af dat deze gebruik maakt Leeftijd

Eigen kantoor (0,391** - 0,002)

van de universiteitscampus of zijn werkzaamheden verricht in een café, lunchroom of koffiecorner. De kans is groter dan een oudere ondernemer een eigen kantoor heeft.

80


Verband tussen huidige status en leeftijd ondernemer Correlaties gevonden bij de huidige status van een ondernemer komen erg Huidige status

Leeftijd start-up (0,361** - 0,006)

Huidige status


Huidige status

Reiskosten ( 0,383** - 0,006)

Huidige status

Huurkosten (0,480** - 0,000)

Huidige status

Fiets (-0,300* - 0,042)

Huidige status

Auto (0,368* - 0,022)

overeen met gevonden correlaties van met betrekking tot de leeftijd van een ondernemer. Des te langer geleden een ondernemer is afgestudeerd, des te volwassener de start-up is en des te hoger het kostenpatroon. Dit patroon komt heel erg overeen met zowel de leeftijd van de ondernemer, als ook de leeftijd van de onderneming.

Hoe ouder de start-up, des te meer werknemers De kans is groot dat een oudere start-up ook meer werknemers heeft en Leeftijd start-up

Aantal werknemers (0,351** - 0,007)

Leeftijd start-up

Huurkosten (0,449** - 0,001)

Leeftijd start-up

Leeftijd ondernemer (0,316**- 0,008)

Leeftijd start-up

Bus (-0,428*- 0,022)

daarmee ook hogere huurkosten heeft. Zoals eerder al duidelijk werd, wordt de kans dat de kosten toenemen groter, naarmate een ondernemer meer tijd besteedt aan zijn start-up. Meer tijdsbesteding aan de start-up heeft dan weer het logische gevolg dat er ook meer reiskosten worden gemaakt.

Negatief verband tussen ‘volwassenheid’ start-up en Aantal werknemers

Huurkosten (0,319* - 0,015)

vervoersmiddelen Een negatief verband tussen de volwassenheid van een start-up en de gebruikte vervoersmiddelen is terug te zien in de leeftijd van de

Tijdsbesteding

Reiskosten (0,600** - 0,000)

ondernemers, de leeftijd van de start-up en de huidige status. Naarmate

Tijdsbesteding

Huurkosten (0,463* - 0,000)

een start-up ouder is, neemt het gebruik van een fiets en bus af. Ook hogere

Tijdsbesteding

Fiets (-0,300* - 0,042)

huurkosten, wat een positief verband heeft met de volwassenheid van een

Tijdsbesteding

Auto (0,575** - 0,000)

start-up, tonen een negatief verband tussen het gebruik van een fiets en lopen om van huis naar de werkplek te komen.

Reiskosten

Fiets (-0,423** - 0,003)

Reiskosten

Auto (0,623** - 0,000)

Overige verbanden Verder valt op dat er een postieve relatie bestaat dussen reistijd en het gebruik van de trein om te forenzen van huis naar werkplek. Dit is gevolg

Reistijd

Trein (0,431** - 0,003)

Reistijd

Reiskosten ( 0,341* - 0,013)

van het logische feit dat indien iemand de trein gebruikt, ook andere vervoersmiddelen gebruikt dienen te worden om van huis naar werkplek te forenzen.

Huurkosten

Lopen (-0,324*- 0,021)

Huurkosten

Fiets (-0,334* - 0,017)

81


Een oudere start-up heeft hogere kosten en een jongere start-up maakt meer gebruik van de fiets. Geconcludeerd kan worden dat oudere en meer volwassen start-ups hogere kosten hebben, doordat ze meer tijd aan de start-up besteden, meer reiskosten hebben regelmatiger een auto gebruiken, meer personeel hebben en ook hogere huurkosten.

Een kanttekening dient te worden geplaatst bij de gevonden correlaties. Bij de vragenlijst stond een opmerking voor start-ups ouder dan 2 jaar om de survey in te vullen terugkijkend op de eerste twee jaar van hun start-up. Een mogelijkheid voor de positieve correlatie tussen kosten en leeftijd kan te maken hebben met vernieuwde inzichten van de respondenten. Een andere mogelijkheid kan zijn dat de vragen toch zijn ingevuld uit het oogpunt van hun startup op dat moment. Aan de andere kant, lijkt het te kloppen dat jongere start-ups een lager kostenpatroon hebben dan de meer volwassen start-ups als gevolg van de beperkte middelen van jonge start-ups.

6.4.3 Gebruik en voorkeur op omgeving niveau 6.4.3.1 Huidig gebruik: voorkeur voor binnenstad Het gebruik van verschillende locaties is gemeten met behulp van matrix keuzevragen. Respondenten konden kiezen tussen de frequentie van gebruik op een vijf puntsschaal, van nooit tot dagelijks. Vanwege het lage aantal respondenten is gebruik gemaakt van nonparametrische scores om de betrouwbaarheid van de statistieken te vergroten. Indien een respondent aangaf een locatie nooit te gebruiken, kreeg deze de laagste score: 1 punt. Indien een respondent aangaf een locatie dagelijks te gebruiken, kreeg deze de hoogste score: 5 punten. In is te zien dat de binnenstad als locatie het meest frequent wordt gebruikt en industrieterrein het minst frequent door de respondenten. Verder valt op dat 25 respondenten (score van 1 * nrespondenten) nooit gebruik maakt van de high-tech campus als locatie voor hun start-up activiteiten. Figuur 6.30: Huidig gebruik van locatietypen voor werkzaamheden start-up (eigen afbeelding)

Non-Parametrische scores: Huidig omgeving

Binnenstad Universiteitscampus High-tech campus

Industrieterrein

Score opbouw non-parametrische waarden 4

8 48 24 25

25 30

22

33%

36 24

29

16

28%

5

12

21%

9 8 20

9 12 5

18%

Nooit Bijna nooit Af en toe Bijna dagelijks Dagelijks

ftot = 371 82

Vastgoed en jonge start-ups: resultaten Voorkeur omgeving (Fr / Frtot)

Figuur 6.31: Voorkeur van respondenten voor type omgeving (eigen afbeelding)

31%

20%

49%

ftot = 328 Voorkeur locatie boven andere opties (Fr / Ntot) 36%

40%

Figuur 6.32: Het aantal gevallen waarbij uit een keuze van twee een locatietype werd verkozen boven de andere twee mogelijkheden (eigen afbeelding)

Ntot=287 40% van de gevallen Binnenstad boven andere opties

Ntot=164 36% van de gevallen Universiteitscampus boven andere opties

78% Ntot=205 78% van de gevallen High-tech Campus boven andere opties

Voorkeur tussen twee locatie typen Vragen waarbij direct een keuze gemaakt moest worden tussen twee verschillende locaties

76%

85% 52%

Figuur 6.33: Het aantal gevallen waarin de voorkeur voor een locatie werd bepaald in de directe keuze tussen twee locatie typen (eigen afbeelding)

High-tech Campus (n=35) v.s. Binnenstad (n=6)

High-tech Campus (n=125) v.s. Universiteitscampus (n=39)

Universiteitscampus (n=59) v.s. Binnenstad (n=64)

6.4.3.2 Voorkeur voor locatie: hightech campus VIGNETTE

LOCATIE

Voor het bepalen van de voorkeur is gebruik gemaakt van zes verschillende vignetten

Incubator

High-tech Campus

waarbinnen drie verschillende type locaties. In totaal waren er 15 vragen, waarbij de

Universiteitscampus

respondenten moesten kiezen uit twee verschillende type gebouwen met allemaal gevarieerde

Faculteit Kantoor

Binnenstad

Flexwerkplek

Binnenstad

Openbare werkplek

Binnenstad

Thuis

Binnenstad

Bereidheid om meer te betalen

38% (N=42) is bereid om meer te betalen voor een andere locatie: Binnenstad N=13

waarden ten opzichte van elkaar. De indeling van locaties bij verschillende typeringen is te zien in . De grootste beperking die de verdeling van locaties over vignetten met zich mee brengen is het feit dat de binnenstad oververtegenwoordigd is als locatiemogelijkheid. Daarnaast is er geen enkele typering dat gesitueerd is op een industrieterrein, waardoor een 1 op 1 vergelijking tussen huidig gebruik en voorkeur niet is te maken.

In is te zien dat uit de vignettevragen blijkd dat de grootste voorkeur van de respondenten uit gaat naar de high-tech campus als omgeving voor hun start-up. In totaal waren er ftot=328 vragen waarbij een keuze moest worden gemaakt uit twee mogelijkheden. In figuur zijn de

Universiteitscampus N=4

keuzes tussen twee directe mogelijkheden weergegeven. Hierin is te zien dat de hightech

High-tech Campus N=8

campus de directe voorkeur heeft tussen de twee andere mogelijkheden; binnenstad en

Industrieterrein N=3

83


Huidig gebruik (ftot=304) v.s. Voorkeur Omgeving (ftot=328) Binnenstad 50%

Huidig gebruik 40%

Voorkeur 30% 20% 10%

Figuur 6.34: Vergelijking van huidig gebruik van locatie met de voorkeur voor locatietype (eigen afbeelding)

High-tech campus

Universiteitscampus

universiteitscampus. toont het aantal keer dat er gekozen is voor een locatietype boven de andere twee locatietypen. In het geval van de hightech campus, werd 160 van de 205 mogelijke keren gekozen voor een typering met de hightech campus als locatie boven binnenstad respectievelijk universiteitscampus.

Geconcludeerd kan worden dat de huidige locatietype niet overeenkomt met de voorkeur voor locatietypering. In zijn de waarden van de industrieterrein bij het huidige gebruik weggelaten, waardoor een vergelijking kan worden gemaakt tussen het huidige gebruik en de voorkeur. Duidelijk is te zien dat de universiteitscampus op door de respondenten meer wordt gebruikt dan de voorkeur aangeeft. Aan de hand van correlaties wordt geprobeerd te achterhalen waardoor dit verschil in gebruik en vraag wordt gecreëerd.

6.4.3.3 Correlaties huidig gebruik locatie Hightech campus boven binnenstad Twee significante correlaties geven aan dat de kans dat respondenten die zowel de universiteitscampus als hightech campus als frequent gebruikte locatie gebruiken, de voorkeur geven aan een locatie op de hightech campus boven de binnenstad. In de directe keuze tussen flexwerkplek (gelegen in de binnenstad) en incubator Universiteitscampus

(a) Kantoor (binnenstad) (b) incubator (hightech campus) Kendall’s tau-b (0,338* - 0,019)

Hightech campus

(a) flexwerkplek (binnenstad) (b) incubator (hightech campus) Kendall’s tau-b (0,623** - 0,000)

(gelegen op een hightech campus), is de kans groter dat de voorkeur van de respondenten die de hightech campus frequent gebruiken de voorkeur geven aan de incubator op de hightech campus. Hetzelfde geldt voor respondenten die frequent gebruik maken van de hightech campus als

84


locatie, welke de voorkeur geven aan een incubator op een hightech campus boven een flexwerkplek in de binnenstad. Uit de vignettevragen blijkt niet dat er een duidelijke correlatie is tussen respondenten die bij huidige voorkeur meer frequent de universiteitscampus gebruiken en hightech campus als voorkeur hebben.

Binnenstad

Werknemers (0,351** - 0,008)

Binnenstad

Lopen (0,360* - 0,011)

Binnenstad

Fiets (0,292* - 0,039)

Binnenstad meer werknemers en minder gebruik auto’s

Binnenstad

Auto(-0,298* - 0,036)

Respondenten die frequenter gebruik maken van de binnenstad als locatie voor werkzaamheden van de start-up hebben meer werknemers. Daarnaast maken de start-ups uit de binnenstad meer gebruik van de fiets en lopen en gebruiken minder de auto om te forenzen tussen werkplek en thuis.

Universiteitscampus

Leeftijd (-0,344** - 0,006)

Universiteitscampus

Status (-0,389** - 0,004)

Universiteitscampus

Tijdsbesteding (-0,343** - 0,008)

Gebruik universiteitscampus door minder volwassen start-ups

Universiteitscampus

Auto (-0,290* - 0,043)

Er is een negatief verband te zien tussen het gebruik van de

Universiteitscampus

Reiskosten (-0,299* - 0,028)

universiteitscampus als locatie en de leeftijd van de respondenten. Dit

Universiteitscampus

Huurkosten (-0,287* - 0,026)

negatieve verband is ook te zien bij de status van de start-up en de tijdsbesteding. Daarnaast is er ook een negatief verband te vinden tussen de huurkosten, reiskosten en het gebruik van een auto. Eerder is vastgesteld dat de volwassenheid van start-ups gepaard gaat met oudere respondenten, meer tijdsbesteding, meer gebruik van de auto, hogere reis- en huurkosten. Uit deze gegevens kan dan ook worden geconcludeerd dat naarmate een respondent frequenter gebruik maakt van de universiteitscampus, des te

Hightech campus

tijdsbesteding (0,265* - 0,044)

minder volwassen de start-up van de respondent is.

Industrieterrein en hightech campus meer tijdsbesteding Naarmate meer frequent werkzaamheden van de start-up worden uitgevoerd Industrieterrein

Tijdsbesteding (0,302* - 0,024)

Industrieterrein

Fiets (-0,404** - 0,007)

Industrieterrein

Auto (-0,333* - 0,025)

Industrieterrein

Reistijd (0,283* - 0,043 - 0,040)

negatieve relatie is tussen industrieterrein als locatie en het gebruik van de

Industrieterrein

Reiskosten (0,306* - 0,030)

fiets. Anderzijds is er een positief verband te zien tussen het gebruik van een

op een hightech campus of industrieterrein, des te meer tijd wordt door de respondent aan de start-up besteed. Verder is te zien dat er enerzijds een

industrieterrein en het gebruik van de auto, de reistijd en de reiskosten. Dit is het logische gevolg van de ligging van industrieterreinen, vaak langs een snelweg.

85


Non-parametrische score voorzieningen in de omgeving (ftot=375)

50

Gebruik voorzieningen in de omgeving (N=42)

12%

40

31%

N.v.t. Dagelijks

22%

30

Bijna Dagelijks Af en toe

34%

20

Figuur 6.35: Verhoudingen non-parametrische scores in gebruik van voorzieningen in de omgeving (eigen afbeelding)

Bijna nooit Nooit Sportvoorzieningen

10

Koffiecorner Café / Restaurant

Figuur 6.36: Frequentie van huidig gebruik van faciliteiten in de omgeving (eigen afbeelding)

0

Lunchroom

6.4.3.4 Café, restaurant en koffiecorner meest gebruikte faciliteiten in de omgeving Qua voorzieningen in de omgeving wordt door de respondenten het meest frequent gebruik gemaakt van een café / restaurant voor de werkzaamheden van de start-up, gevolgd door de koffiecorner ( ). In is door middel van non-parametrische scores de verhouding tussen de verschillende voorkeuren bepaald. Ook in de non-parametrische scores is duidelijk te zien dat de koffiecorner en café / restaurant het meest frequent worden gebruikt voor werkzaamheden van de onderneming. Met correlatieberekeningen in SPSS valt op dat er een positieve relatie is tussen gebruikers die veelal een lunchroom gebruiken en een koffiecorner. Lunchroom Café/restaurant

Koffiecorner (0,464** - 0,000)

Daarnaast is er ook een positief verband tussen het gebruik van een café

Sportvoorzieningen (0,472** - 0,000)

/ restaurant en sportvoorzieningen. Sportvoorzieningen hebben hun beurt weer een positieve relatie met de huidige status van een onderneming.

Sportvoorziening Koffiecorner

Naarmate een onderneming ouder is, is de kans groter dat deze meer

Huidige status(0,297* - 0,031)

regelmatig gebruik maakt van sportvoorzieningen. Verder is te zien dat

Bereid meer te betalen (-0,298** - 0,033)

ondernemers die frequenter gebruik maken van een koffiecorner minder bereid zijn om meer te betalen voor een werkplek op een andere locatie.

Lunchroom

(a) Flexwerkplek (binnenstad) (b) Incubator (hightech campus) (-0,280* - 0,050)

Koffiecorner

(a) Incubator (hightech campus) (b) Kantoor (binnenstad) (-0,283* - 0,045)

Tot slot valt duidelijk te zien dat respondenten die regelmatiger een café /

Café/restaurant

(a) Faculteit (universiteitscampus) (b) Flexwerkplek (binnenstad) (0,363* - 0,012)

Café/restaurant

(a) Faculteit (universiteitscampus) (b) Openbare werkplek (binnenstad) (0,389** - 0,007)

restaurant gebruiken voor werkzaamheden van hun start-up, de voorkeur geven op een locatie in de binnenstad boven de universiteitscampus.

86

Vastgoed en jonge start-ups: resultaten Gebruik gebouwtypen voor werkzaamheden start-up (N=42)

Non-parametrische score gebruik gebouwtypen voor werkzaamheden start-up (ftot=375)

50 N.v.t.

20%

Dagelijks

40

Bijna Dagelijks

29%

Af en toe

16%

30

19% 15%

Bijna nooit Nooit Thuis

20

Bibliotheek Figuur 6.37: Verhoudingen non-parametrische scores in gebruik van gebouwtypen (eigen afbeelding)

Lunchroom / Café / Restaurant

10

Incubator Eigen kantoor

0 Figuur 6.38: Frequentie van huidig gebruik van verschillende gebouwtypen (eigen afbeelding)

6.4.4 Gebruik en voorkeur op gebouw niveau 6.4.4.1 Huidig gebruik: thuis en eigen kantoor Uit en is te zien dat de respondenten het meest frequent thuis werkzaamheden voor hun start-up verrichten, gevolgd door een eigen kantoor en lunchroom / café / restaurant. Opvallend is verder dat de bibliotheek voor alle respondenten wel beschikbaar is, maar dat deze door geen enkele respondent op (bijna) dagelijkse basis gebruikt wordt. Verder valt ook op dat 43% (f=18) van de respondenten nooit gebruik maakt van een incubator.

6.4.4.2 Correlatie gebouwtypen en volwassenheid start-up Thuis Bibliotheek Café/lunchroom/ koffiecorner

Café/lunchroom koffiecorner (0,358** - 0,009) Eigen kantoor (-0,310* - 0,020) Eigen kantoor (-0,399** - 0,003)

Respondenten die meer frequent gebruik maken van een bibliotheek of café/ lunchroom/koffiecorner (openbare voorzieningen), maken doorgaans minder gebruik van een eigen kantoor. Verder valt het op dat er een positief verband is tussen het gebruik van thuis als locatie en het gebruik van een café/

Thuis Bibliotheek

Huurkosten (-0,315* - 0,016)

Café/lunchroom/ koffiecorner

Leeftijd ondernemer (-0,285* - 0,026)


Huurkosten (-0,474** - 0,000)

IncubatorT

lunchroom/koffiecorner.

Tijdsbesteding(-0,290* - 0,028)

ijdsbesteding (0,312* - 0,015)

Zo is er ook een negatieve relatie te zien in het gebruik van thuis en café/ lunchroom/koffiecorner en de huurkosten. Daarnaast is er een aantoonbare

Eigen kantoor

Leeftijd (0,312* - 0,015)

correlatie tussen het gebruik van een bibliotheek en de tijdsbesteding. De

Eigen kantoor


openbare voorzieningen (café/lunchroom/koffiecorner en bibliotheek) samen

Eigen kantoor


Eigen kantoor


met thuis als werkplek geven een indicatie dat jongere en minder volwassen

Eigen kantoor

Huurkosten (0,695** - 0,000)

Eigen kantoor

Bereid om meer te betalen (-0,288* - 0,044)

start-ups meer gebruik maken van deze gebouwtypen.

87


De aanname dat minder volwassen start-ups voor de goedkopere voorzieningen gebruik maken, wordt versterkt door het feit dat een incubator Universiteitscampus (0,288* - 0,031)

en eigen kantoor een positieve relatie heeft met de tijdsbesteding van de


Binnenstad (0,357** - 0,008)

respondenten. Daarnaast valt het eigen kantoor in het profiel van een meer


Universiteitscampus (0,355* - 0,0009)

volwassen onderneming, waar ook positieve correlaties zijn in de leeftijd van

Bibliotheek

IncubatorH

ightech campus (0,405** - 0,002)

Eigen kantoor

de ondernemer, de huidige status van de onderneming, de leeftijd van de

Universiteitscampus (-0,312* - 0,017)

Bibliotheek

start-up en de huurkosten.

Sportvoorzieningen (0,307* - 0,024)

Incubator

Café / restaurant (-0,300* - 0,021)

6.4.4.3 Voorkeur gebouw: incubator De voorkeur voor het type gebouw is gemeten door de respondenten in 15 tweekeuzevragen te laten kiezen uit een voorkeur tussen 6 verschillende gebouw typologie. Elke van de typologieën komt voor in 5 vragen. Het aantal respondenten dat de survey volledig had Figuur 6.39: Frequentie waarin voor een gebouwtypering werd gekozen uit een keuze van 2 (eigen afbeelding) Figuur 6.40: Absolute voorkeur voor gebouwtypering boven de 5 andere mogelijkheden (eigen afbeelding)

Voorkeur gebouwtypering (ftot=615)

ingevuld is 41. In totaal was het dus mogelijk dat 205 (5 x 41) keer werd gekozen voor een bepaalde typologie. In figuur en is duidelijk te zien dat de incubator de grootste voorkeur heeft van de respondenten. Van de 615 mogelijkheden (15 vragen * 41 respondenten) werd 26% van de keren gekozen voor de incubator. Van de 205 vragen waarin de incubator voorkwam, betekent het dat in 78% van de gevallen de incubator werd verkozen boven een andere optie. Voor kantoor, met een frequentie van 17% wordt in 62% van de gevallen

Voorkeur gebouwtypering (Ntot = 205) Aantal keer type werkplek verkozen boven andere opties (F/Ntot)

10% 26%

13%

13% 21% 17%

Incubator

Faculteit

78% voorkeur boven andere opties


Flexwerkplek

Openbare werkplek

Eigen Kantoor


Openbare Werkplek Thuis Faculteit Flexwerkplek Kantoor Incubator



Thuis


88


verkozen boven een andere huisvestingsoptie. De openbare werkplek, waar

Bibliotheek

a) Incubator b) Faculteit (0,310* - 0,036)

Bibliotheek

a) Openbare werkplek b) Flexwerkplek (-0,306* - 0,038)

Incubator

a) Incubator b) Kantoor (-0,326* - 0,024)

onder andere een bibliotheek en koffiecorner / lunchroom onder vallen is de minst populaire keuze.

Correlaties met betrekking tot het huidige gebruik en de voorkeur laten een negatief verband zien tussen frequente gebruikers van de bibliotheek met gebruikers van een incubator en meer een voorkeur voor het gebruik van de faculteit. Daarnaast hebben bibliotheekgebruikers meer de voorkeur voor een openbare werkplek dan flexwerkplekken.

6.4.4.4 Correlaties voorkeur gebouwtypering: volwassenheid en prijs Ook uit de correlaties van de vignettevragen blijkt dat de meer volwassen

Kantoor - Openbare werkplek (-0,305* - 0,041) Flexwerkplek - kantoor (3,06* - 0,036)

start-ups kiezen voor duurdere gebouwtyperingen. Dit blijkt onder andere uit

Aantal werknemers

Kantoor - faculteit (-0,304* - 0,040)

de negatieve relatie tussen de status van de ondernemer en de keuze tussen

Tijdsbesteding aan start-up

Incubator - faculteit (-0,346* - 0,015)

(a) kantoor en (b) openbare werkplek. De oudere ondernemer kiest dus meer

Maandkosten

Incubator - faculteit (-0,292* - 0,050)

voor kantoor als voorkeur. Naarmate de start-up ouder is, is de kans groter

Maandkosten

Thuis - kantoor (0,394* - 0,014)

dat de respondent heeft gekozen voor kantoor boven flexwerkplek. Ook een

Maandkosten

Kantoor - openbare werkplek (-0,391** - 0,006)

groei in het aantal werknemers is gekoppeld aan de voorkeur voor kantoor,

Maandkosten


boven de goedkopere mogelijkheid van een faculteit.

Maandkosten

Flexwerkplek - kantoor (-0,386** - 0,006)

Huidige status Leeftijd start-up

Reistijd

Incubator - kantoor (-0,355* - 0,016)

Wat betreft maandkosten wordt achtereenvolgens gekozen voor incubator

Reistijd

Flexwerkplek - kantoor (-0,296* - 0,044)

boven faculteit, kantoor boven thuis, kantoor boven openbare werkplek, kantoor boven faculteit en kantoor boven flexwerkplek. Uit de vignettevragen blijkt er een positief verband te zijn tussen de hoogte van de maandkosten en de keuze voorkeur voor een eigen kantoor. Verder is er een negatieve correlatie te zien tussen de reistijd en de keuze tussen incubator en flexwerkplek ten opzichte van het kantoor. Dus een toename van reistijd betekent een grotere kans op de voorkeur voor een eigen kantoor.

Frequente gebruikers van de universiteitscampus zullen eerder kiezen Universiteitscampus Universiteitscampus Universiteitscampus Hightech campus

Kantoor - Openbare werkplek (0,363* - 0,012) Flexwerkplek - incubator (0,338* - 0,019) Faculteit - openbare werkplek (-0,357* - 0,013) Flexwerkplek - incubator (-0,358* - 0,016)

voor een gratis alternatief, waar een openbare werkplek wordt verkozen boven een kantoor en een flexwerkplek wordt verkozen boven een incubator De faculteit is dan weer meer gekozen door gebruikers van een universiteitscampus dan de openbare werkplek. Eerder is er een negatief verband gevonden tussen de gebruikers van de universiteitscampus en 89


het kostenpatroon. Deze gegevens ondersteunen het vermoeden dat Flexwerkplek - incubator (-0,280* - 0,050)

Lunchroom Koffiecorner


Koffiecorner

Flexwerkplek - kantoor (-0,278* - 0,050)

gebruikers van de universiteitscampus voornamelijk studenten zijn of recent afgestudeerde studenten. Verder is er een positieve relatie te zien tussen frequente gebruikers van de hightech campus en de voorkeur voor een incubator boven een flexwerkplek. Dit versterkt de positieve correlatie tussen

Café/restaurant

Flexwerkplek - incubator (-0,315* - 0,030)

Café/restaurant

Faculteit - flexwerkplek (0,363* - 0,012)

Café/restaurant

Faculteit - openbare werkplek (-0,399** - 0,007)

Qua voorzieningen in de omgeving is er een positief verband waar te nemen

Sportvoorziening

Incubator - faculteit (0,309* - 0,036)

tussen respondenten die openbare voorzieningen zoals een lunchroom,

Sportvoorziening

Flexwerkplek - thuis (0,299* - 0,016)

koffiecorner en café/restaurant gebruiken met flexwerkplekken. Er wordt de

gebruikers van een incubator als gebouw met de hightech campus als locatie.

voorkeur gegeven voor een flexwerkplek boven en incubator, eigen kantoor en faculteit door respondenten die meer frequent gebruik maken van een lunchroom, koffiecorner en/of café/restaurant.

Wat verder opvalt is dat de meer frequente gebruikers van een bibliotheek Bibliotheek

Incubator - thuis (0,310* - 0,036)

Bibiotheek

Openbare werkplek - flexwerkplek (-0,306* - 0,038) Incubator- kantoor (-0,326*- 0,024)

Incubator

thuis werken boven een incubator en een openbare werkplek boven een flexwerkplek verkiezen. Verder is te zien dat frequente gebruikers van een incubator over het algemeen consequent zijn en ook de incubator boven een eigen kantoor als voorkeur hebben.

6.4.4.5 Mismatch huidig gebruik en voorkeur voor werkplek Huidig gebruik kantoortype (ftot=552) v.s. Voorkeur kantoortype (ftot=430) Thuis Huidig gebruik

40%

Voorkeur

30%

gebruik van gebouwtype en de voorkeur voor het gebouwtype. De respondenten hebben een duidelijke voorkeur voor een incubator als gebouw, maar maken voornamelijk gebruik van een openbare werkplek (bibliotheek, café/restaurant/koffiecorner). Een verklaring voor deze

20%

constatering kan liggen in het feit dat een meerderheid van de respondenten

10% Kantoor

Geconcludeerd kan worden dat er een mismatch is tussen het huidige

Openbare Werkplek

student is, of korter dan twee jaar afgestudeerd is. 67% van de respondenten heeft dan ook een onderneming jonger dan twee jaar, waarvan er 13% zich nog niet heeft ingeschreven bij de KVK en 29% jonger dan een jaar is. Dus jonge start-ups maken nog geen gebruik van een eigen kantoor of incubator,

Incubator

Figuur 6.41: Vergelijking tussen huidige locatie en de voorkeur voor locatie (eigen afbeelding)

maar zouden dit dus wel graag willen.

90

Vastgoed en jonge start-ups: resultaten Huidig gebruik faciliteiten en diensten binnen gebouw (n=42) N.v.t. Dagelijks Bijna Dagelijks Af en toe Bijna nooit Nooit Gedeelde faciliteiten Printer Koffiemachine WiFi Bedraad internet Kantine Receptie

Figuur 6.42: Gebruik van voorzieningen binnen een gebouw (eigen afbeelding)

P

P 0

10

20

30

40

Parkeervoorziening

50

Non-parametrische score gebruik faciliteiten en diensten binnen gebouw (ftot= 978) Figuur 6.43: Non-parametrische score gebruik faciliteiten binnen gebouw (eigen afbeelding)

Minst Frequent

Meest frequent

P

8%

8%

9%

10%

10%

10%

12%

13%

20%

6.4.5 Gebrruik van voorzieningen binnen het gebouw Gedeelde printer

Eigen koffie (-0,310* 0,014)

Nagenoeg alle respondenten maken met grote regelmaat gebruik van

Gedeelde koffie (0,439** - 0,001)

WiFi, zoals te zien is in en . Op gepaste afstand volgen de gedeelde koffie

Eigen printer

Eigen koffie (0,286* - 0,024)

voorzieningen, een gedeelde kantine en een gedeelde printer. Uit de

Eigen printer

Internet met draad (0,309* - 0,016)

Eigen printer

Parkeervoorziening (0,295* - 0,018)

literatuurstudie is gebleken dat het belangrijk is dat ondernemers de ruimte

Gedeelde koffie

Eigen koffie (-0,499** - 0,000)

hebben om elkaar te ontmoeten. De minst gebruikte voorzieningen, zijn

Gedeelde koffie

Gedeelde kantine (0,392** - 0,002)

Gedeelde koffie

Gedeelde receptie (0,326* - 0,012)

Gedeelde printer

Gedeelde koffie Eigen koffie

Parkeervoorziening (0,383** - 0,002)

allemaal voorzieningen waar alleen een onderneming zelf baat bij heeft en geen interactie tussen ondernemers onderling faciliteert.

Gedeelde kantine (-0,262* - 0,038)

Internet met draad


Internet met draad


Gedeelde kantine

Gedeelde receptie (0,410** - 0,001)

Gedeelde kantine


Gedeelde receptie


Uit de correlaties tussen het gebruik van de voorzieningen binnen het gebouw kan worden geconcludeerd dat enerzijds gedeelde faciliteiten positief aan elkaar zijn verbonden. Anderzijds zijn juist de eigen voorzieningen negatief verbonden met gedeelde voorzieningen.

91


Verder blijkt uit de correlaties dat een eigen printer, internet met draad en parkeervoorzieningen een positieve correlatie hebben met de algemene gegevens die aansluiten bij het profiel van een meer volwassen start-up. Een oudere start-up maakt, zoals eerder geanalyseerd, doorgaans volgens de statistieken meer gebruik van een auto en daarmee ook de parkeervoorzieningen. Daarnaast is de kans groter dat een meer volwassen onderneming een eigen kantoor bezit.

Een gedeelde kantine en -receptie worden meer gebruikt door respondenten die hun werkzaamheden uitvoeren op een hightech campus. Dit lijkt in overeenstemming te komen met de positieve correlaties tussen gedeelde koffie, -kantine en -receptie met de incubator. Dus respondenten die gebruik maken van gedeelde faciliteiten, verrichten hun werkzaamheden waarschijnlijker uit in een incubator.

Eigen printer

Leeftijd (0,387** - 0,002)

Eigen printer


Eigen printer


Eigen printer

Huurkosten (0,399** - 0,002)

Eigen printer


Internet met draad

Aantal werknemers (0,341* -0,010)

Internet met draad


Internet met draad

Huurkosten (0,336** - 0,009)

Parkeervoorziening

Leeftijd (0,273* - 0,024)

Parkeervoorziening

Huidige status (0,302* - 0,022)

Parkeervoorziening


Parkeervoorziening

Huurkosten (0,408** - 0,001)

Eigen printer Gedeelde koffie Eigen koffie

Hightech campus (0,343** - 0,009) Binnenstad (-0,369** - 0,004) Binnenstad (0,290* - 0,024)

Gedeelde kantine

Hightech campus (0,273* - 0,038)

Gedeelde receptie

Hightech campus (0,413** - 0,002)

Parkeervoorziening


Parkeervoorziening

Industrieterrein (0,379** - 0,004)

Gedeelde koffie Gedeelde kantine Gedeelde receptie Gedeelde receptie

Incubator (0,390** - 0,002) Incubator (0,268* - 0,035) Incubator (0,0421** - 0,001) Bibliotheek (0,293* - 0,028)

Parkeervoorziening

Thuis (-0,326* -0,012)

Parkeervoorziening

Incubator (0,326** - 0,010)

92

Vastgoed en jonge start-ups: resultaten Huidig gebruik type werkplekken (N=42) 50

N.v.t. Dagelijks

40

Bijna Dagelijks Af en toe

30

Bijna nooit Nooit Bureau

20

Concentratieruimte Vergaderruimte

10

Figuur 6.44: Frequentie gebruik van type werkplekken (eigen afbeelding)

Laboratorium Klusruimte

0

Testruimte

Non-parametrische score gebruik type werkplekken (ftot= 562) Figuur 6.45: Non-parametrische scores van gebruik type werkplekken (eigen afbeelding)

Minst frequent

Meest frequent 7%

8%

13%

15%

21%

36%

6.4.6 Gebruik en voorkeur op werkplek niveau 6.4.6.1 Huidig gebruik: een bureau is essentieel Concentratieruimte Laboratorium

Vergaderruimte (0,425** - 0,001) Testruimte (0,772** - 0,000)

Bij het huidige gebruik valt direct op dat een bureau door alle respondenten op zeer regelmatige basis wordt gebruikt, zoals te zien is in en . Verder valt op dat de klusruimte, laboratorium en testruimte door slechts enkele respondenten op regelmatige basis wordt gebruikt.

Bureau

Leeftijd (0,300* - 0,026)

Bureau


Uit de correlaties is te zien dat zowel een vergaderruimte en


concentratieruimte als laboratorium en testruimte positief aan

Concentratieruimte Vergaderruimte

Leeftijd start-up (0,290* - 0,028)

Vergaderruimte

Aantal werknemers (0,384** - 0,004)

elkaar verbonden zijn. Dus een respondent die meer frequent een

Vergaderruimte


concentratieruimte gebruikt, zal ook vaker een vergaderruimte gebruiken.

Vergaderruimte

Huurkosten (0,519** - 0,000)

Hetzelfde gaat op voor een laboratorium respectievelijk testruimte.

Verder is een duidelijke correlatie te zien tussen het gebruik van een vergaderruimte en algemene gegevens die gerelateerd zijn aan een meer volwassen start-up. Dus naarmate een start-up meer volwassen is, zal deze meer waarschijnlijk ook gebruik maken van een vergaderruimte en indirect dus ook een concentratieruimte. 93


De kans dat een laboratorium of testruimte wordt gebruikt is postief gecorreleerd aan een gedeelde kantine, -printer, -receptie, wat kan wijzen op de voorzieningen binnen een incubator. Verder wordt het vermoeden versterkt dat een vergaderruimte meer wordt gebruikt door de meer volwassen start-ups, gezien de positieve relatie tussen een eigen kantoor en vergaderruimte, in combinatie met parkeervoorzieningen. Ook de gemaakte keuzes in de vignettevragen duiden op een positieve relatie tussen het gebruik van een vergaderruimte en de voorkeur voor een kantoor.

Bureau

Vergaderruimte

Bureau

Universiteitscampus (-0,340* - 0,016)

Eigen kantoor (0,325* - 0,013)

WiFi (0,494** - 0,001)

Concentratieruimte

Gedeelde printer (0,350** - 0,006)

Vergaderruimte


Vergaderruimte


Laboratorium

WiFi (0,288** - 0,047)

Laboratorium


Testruimte

Gedeelde printer (0,289** - 0,031)

Testruimte


Testruimte


Bureau

Kantoor - Openbare werkplek (-0,353* - 0,022)

Vergaderruimte

Thuis - Kantoor (0,356* - 0,026)

Vergaderruimte


Vergaderruimte

Flexwerkplek - Kantoor (0,288* - 0,048)

Testruimte

Faculteit - Flexwerkplek (0,302* - 0,045)

94


Voorkeuren met betrekking tot het gebouw (N=42)

Non-parametrische score gebruik faciliteiten en diensten binnen gebouw (ftot= 1106)

Zeer belangrijk

24/7

20%

Belangrijk

15%

Neutraal

10%

Onbelangrijk Zeer onbelangrijk

5%

Mogelijkheid tot plaatsen logo Netwerk van ondernemers Meerdere ondernemers binnen pand Imago van de locatie Uitstraling van de werkplek Aanwezigheid flexplekken

Figuur 6.47: Non-parametrische scores van voorkeur eigenschappen van gebouw (eigen afbeelding)

24/7

24/7 24/7 openingstijden

0

10

Figuur 6.46: Voorkeuren met betrekking tot eigenschappen van het gebouw (eigen afbeelding)

20

30

40

6.4.6.2 Eigenschappen van vastgoed: netwerk, meerdere ondernemers, imago en uitstraling en 24/7 open In en zijn de voorkeuren van de respondenten met betrekking tot de eigenschappen van een pand weergegeven op een vijfpuntsschaal, van zeer

Logo Netwerk van onernemers Imago locatie Uitstraling werkplek

Meerdere ondernemers (0,288* - 0,032) Meerdere ondernemers (0,693** - 0,000) Uitstraling werkplek (0,565** - 0,000) 24/7 open (0,397** - 0,004)

onbelangrijk tot zeer belangrijk. Duidelijk is te zien dat over het algemeen de meeste van de eigenschappen als belangrijk of zeer belangrijk wordt geacht. Uitschieters van belangrijkheid zijn te zien bij netwerk, meerdere ondernemers, uitstraling van de werkplek en 24/7 openingstijden. Een logo als permanente uitstraling en de aanwezigheid van flexplekken wordt als minst belangrijk ervaren door de respondenten.

Logo

Huurkosten (0,453* - 0,000)

Imago

Leeftijd (0,4842** - 0,000)

Imago

Status start-up (0,372** - 0,008)

Imago


Imago

Huurkosten (0,443** - 0,001)

Uitstraling

Huurkosten (0,340* - 0,010)

24/7 open

Leeftijd start-up (0,309* - 0,021)

24/7 open

Werknemers (0,302* - 0,026)

24/7 open

Huurkosten (0,295* - 0,024)

Het imago en de locatie van de locatie en de uitstraling van de werkplek zijn positief aan elkaar gecorreleerd. De uitstraling van de werkplek is op haar beurt weer positief gecorreleerd met 24/7 openingstijden. Wat verder opvalt is dat het hebben van meerdere ondernemers binnen een pand positief is gecorreleerd aan zowel een netwerk van ondernemers als een logo. Het lijkt er op dat ook het imago, mogelijkheid tot plaatsing van een logo, 24/7 openingstijden en uitstraling van de werkplek gecorreleerd zijn aan de volwassenheid van een start-up. De positieve correlaties tussen imago en

Binnenstad (-0,304* - 0,019)

leeftijd, status start-up, tijdsbesteding en huurkosten zetten dit vermoeden

Meerder ondernemers


kracht bij.

Imago locatie


Logo

95


De positieve relatie tussen meerdere ondernemers binnen een pand en de imago van de locatie met gebruik maken van de hightech campus doen Logo

Café/lunchroom/koffiecorner (-0,404** - 0,003)

Logo

Eigen kantoor (0,274* - 0,036)

vermoeden dat dit belangrijke eigenschappen zijn voor gebruikers van een incubator (Incubator: Hightech campus [0,405** - 0,002]). Echter is er

Netwerk

Incubator (0,364** - 0,008)

Meerdere ondernemers

Incubator (0,550** - 0,000)

geen direct significant verband gevonden tussen imago van de locatie en

Eigen kantoor (0,275* -0,041)

het gebruik van een ondernemer. Wel is het verband gevonden tussen de

Uitstraling werkplek

voorkeur voor meerdere ondernemers en het gebruik van een incubator.

Vergaderruimte (-0,373** - 0,004)

Het vermoeden dat de voorkeur voor netwerk, meerdere ondernemers,

Netwerk

Laboratorium (0,362* - 0,011)

imago van de locatie en uitstraling van de werkplek gelieerd is aan gebruikers

Netwerk

Testruimte (0,419** - 0,003)

Logo

Meerdere ondernemers Imago Uitstraling

Testruimte (0,309* -0,026)

van een incubator wordt versterkt door de positieve relaties met het gebruik

Klusriumte (0,266* -0,049)

van een laboratorium, testruimte en klusruimte. Ook is de voorkeur voor

Klusruimte (0,332* -0,013)

netwerk en meerdere ondernemers positief gekoppeld aan meer frequent gebruik van een gedeelde koffieautomaat en een gedeelde receptie; beiden

Logo

Gedeelde koffie (-0,322* - 0,013)

Netwerk

Gedeelde koffie (0,331* - 0,015)


Gedeelde koffie (0,301* - 0,023)


Gedeelde kantine (0,334* -0,011)


Gedeelde receptie (0,351* -0,009)


Parkeervoorziening (0,264* -0,042)

met een significante correlatie met gebruikers van een incubator.

Tot slot valt op dat in de directe keuze tussen incubator en kantoor, er een relatie te vinden is met netwerk en meerdere ondernemers, waarbij de voorkeur uitgaat naar de incubator. Het imago van de locatie heeft dan weer een positieve relatie met de voorkeur voor een kantoor boven een faculteit en flexwerkplek. Wat verder nog opvalt is dat in de keuze tussen kantoor - openbare werkplek en incubator - thuis, de voorkeur voor uitstraling uit

Netwerk


gaat naar zowel het kantoor als de incubator; beiden gerelateerd aan de


Incubator - kantoor (-0,436** - 0,003)

volwassenheid van een start-up. Dit vermoeden wordt versterkt door de

Imago locatie


relatie tussen 24/7 openingstijden en de keuze tussen een kantoor en

Imago locatie

Flexwerkplek - Kantoor (0,309*- 0,039)

openbare werkplek, gezien de 24/7 openingstijden positief gecorreleerd zijn



aan de leeftijd van de start-up, het aantal werknemers en de huurkosten.


Incubator - Thuis (-0,416** - 0,005)

24/7 open


96


Levenscyclusfases Greiner: Evolutie en revolutie Attribute

Level 1

Level 2

Level 3

Locatie

Hightech campus

Vast / variabel oppervlak

Vast aantal m

Prijs

400 / maand

€150 / maand / persoon

250 / maand / persoon

Huurverplichting

1 jaar, 6 maanden opzegtermijn

Maandelijks opzegbaar

Geen huurverplichting

Niveau van faciliteiten en diensten

Gedeelde en eigen faciliteiten en diensten

Alleen eigen faciliteiten en diensten

Alleen gedeelde faciliteiten en diensten

Flex- of open werkplekken

Flexwerkplekken en besloten werkplekken

Alleen besloten werkplekken

Alleen flexwerkplekken

Voorzieningenniveau

Alles is aanwezig

Alles moet zelf worden geregeld

Basis: internet, printer, koffie en lunch

Netwerkmogelijkheden

Uitgebreide netwerk mogelijkheden via intern netwerk

Beperkte netwerkmogelijkheden

Gemengd netwerk van peers en niet-peers

Mogelijkheid tot permanent tonen identiteit

Ja

Nee

Openingstijden

Beperkte openingstijden gedurende werkdagen

24/7 open

Tabel 6.2: Attributen en levels bij vignettevragen (eigen afbeelding)

2

Binnenstad

Variabel aantal m

Level 4

Universiteitscampus

2

Gratis

Alleen internet beschikbaar

Beperkte openingstijden 7 dagen per week

6.4.7 Resultaten vergelijking variabelen vignettevragen Via de vignettevragen waren 10 verschillende variabelen te onderscheiden met verschillende niveaus’s , zoals te zien is in . De respondenten werd 15 vragen voorgelegd, waarbij ze een keuze moesten maken tussen twee verschillende locatie typologieën. De typologieën waar uit een keuze gemaakt moest worden waren: incubator, faculteit, kantoor, flexwerkplek, openbare werkplek en thuis. Zoals eerder vastgesteld, heeft de incubator als typologie de grootste voorkeur boven de andere opties. In deze paragraaf worden de voorkeuren voor attributen vergeleken met elkaar. Eerder werd al duidelijk dat in 78% van de 205 gevallen de hightech

Voorkeur vaste of variabele m2 (Ftot= 369)

34% 66% Vast aantal m2 Variërend aantal m2 In 66 % van de gevallen wordt er een vaste werkplek verkozen boven een variabele (wisselende) werkplek

campus als locatie werd verkozen boven binnenstad en universiteitscampus ( ).

Een vaste werkplek boven een variabele werkplek In 66% van de 359 gevallen waarin een keuze moest worden gemaakt tussen een typologie met een vast aantal vierkante meter kantooroppervlak ten opzichte van een variabel vloeroppervlak, werd er gekozen voor een vast vloeroppervlak. Dit komt overeen met de algemene voorkeur voor zowel de incubator als het eigen kantoorpand. Voorkeur voor een gebouw dat van alle gemakken voorzien is 97

Vastgoed en jonge start-ups: resultaten Voorkeur voorzieningenniveau (41 respondenten) Vragen waarbij direct een keuze gemaakt moest worden tussen twee verschillende locaties, met 4 verschillende voorzieningenniveauÕs

B

B

71%

77%

A

A

68%

A

B

B

B

62%

B

88%

A

A

Ntot= 123

Ntot= 41

Ntot= 123

Ntot= 123

Ntot= 41

Ntot= 41

(A) Alles aanwezig v.s. (B) Basis

(A) Alles aanwezig v.s. (B) Alles zelf regelen

(A) Basis v.s. (B) Alles zelf regelen

(A) Basis v.s. (B) Alleen internet

(A) Alles aanwezig v.s. (B) Alleen internet

(A) Alles zelf regelen v.s. (B) Alleen internet

Overall voorkeur voorzieningenniveau (ftot=492 onder 41 respondenten)

Voorkeur voorzieningenniveau boven andere opties (Fr / N)

Alles aanwezig

13% 33% 26% 29%

Basis Alles zelf regelen Alleen internet

N = 205 78% van de gevallen Alles aanwezig boven andere opties

27%

N = 205 62% van de gevallen Zelf regelen boven andereopties

N=205 30% van de gevallen Alleen internet boven andereopties

Voorkeur type werkplek boven andere opties (Fr / N)

Voorkeur type werkplekken (Ftot= 451)

37% 35%

N = 369 39% van de gevallen Basis boven andere opties

Mix van flex- en besloten werkplekken Alleen flexwerkplekken Alleen besloten werkplekken N = 205 78% van de gevallen Mix van werkplekken boven andere opties

N = 369 34% van de gevallen Alleen ßexwerkplek boven andere opties

N = 328 51% van de gevallen Alleen besloten werkplek boven andere opties

De voorkeur van de respondenten gaat uit naar een gebouw waarin qua faciliteiten en diensten alles aanwezig is. Naast het benodigde basisniveau met internet, koffie en lunchfaciliteiten, hebben de respondenten bij voorkeur ook de beschikking over laboratoria, receptie, kantine, adviseurs, etc.

Mix van flexwerkplekken en besloten werkplekken In eerste instantie wordt er nagenoeg evenvaak gekozen voor een mix van flex- en besloten werkplekken (35%) en allleen besloten werkplekken (37%). Als we kijken naar het aantal keer wanneer er een mix s verkozen boven de andere twee mogelijkheden, is te zien dat er een duidelijke voorkeur is voor een mix van flex- en besloten werkplekken, waarbij er in 79% van de 205 keer de gekozen werd voor een mix van werkplekken. Mix van gedeelde- en eigen faciliteiten en diensten

98

Vastgoed en jonge start-ups: resultaten Voorkeur staat van faciliteiten en diensten boven andere opties (Fr / N)

Voorkeur staat van faciliteiten en diensten (Ftot= 451)

27% 37% 35%

Alleen eigen faciliteiten & diensten Mix eigen- en gedeelde faciliteiten en diensten Alle faciliteiten en diensten gedeeld N = 205 78% van de gevallen Mix van gedeelde en eigen F&D boven andere opties

Voorkeur voor huurprijs (Ftot= 533)

19%

46%

15% 20%

N = 328 51% van de gevallen Alleen eigen F&D boven andereopties

Voorkeur prijs boven andere opties (Fr / N)

€400/maand €250/maand/ persoon €150/maand/ persoon Gratis N = 328 75% van de gevallen Û400 / maand boven andere opties

N = 205 N = 205 51% van de gevallen 39% van de gevallen Û250 / maand / persoon Û150 / maand / persoon andere opties boven andereopties

N=328 31% van de gevallen Gratis boven andereopties

Voorkeur huurverplichting boven andere opties (Fr / N)

Voorkeur huurverplichting (Ftot= 492) Jaarcontract

21% 29%

N = 369 34% van de gevallen Alleen gedeelde F&D andere opties

50%

Maandcontract Geen contract N = 328 75% van de gevallen Jaarcontract boven andere opties

N = 328 44% van de gevallen Maandcontract andere opties

N = 328 31% van de gevallen Geen contract boven andereopties

Ook als we kijken naar de cijfers voor de staat van faciliteiten en diensten gaat de voorkeur uit naar een mix van faciliteiten en diensten. Ook in dit geval wordt in 79% van de 205 gevallen een mix van gedeelde en eigen faciliteiten en diensten verkozen boven alleen gedeelde-, of alleen eigen, faciliteiten en diensten.

Wel een huurprijs betalen boven gratis opties Opvallend is, dat de grootste voorkeur uit gaat naar een vaste huur van €400,- per maand, boven goedkopere opties. Verder valt op dat slechts in 31% van de 328 mogelijkheden gekozen wordt voor een gratis locatie boven een betaalde locatie. Dit geeft dus aan dat de voorkeur in mindere mate wordt bepaald door de prijs.

Jaarcontract boven flexibiliteit Opvallend is, dat in 50% van de totaal 492 antwoorden een locatie wordt verkozen, waarvoor een jaarcontract getekend dient te worden. Als we kijken naar de directe keuzes, wordt zelfs in 75% van de 328 mogelijke vragen gekozen voor een jaarcontract boven een flexibeler

99


Voorkeur netwerkmogelijkheden (Ftot= 451)

32% 35% 33%

Voorkeur netwerkmogelijkheden boven andere opties (Fr / N)

Uitgebreid netwerk van peers Beperkte netwerkmogelijkheden Gemengd netwerk van peers en geen peers N = 205 78% van de gevallen Uitgebreid netwerk boven andere opties

Voorkeur openingstijden (Ftot= 492)

26%

N = 328 44% van de gevallen Gemengd netwerk andere opties

N = 369 40% van de gevallen Beperkte netwerkmogelijkheden boven andere opties

Voorkeur openingstijden boven andere opties boven andere opties (Fr / N) Alleen op weekdagen geopend

40%

34%

24/7 open Verruimde openingstijden in het weekend N = 328 61% van de gevallen Alleen op werkdagen geopend boven andere opties

N = 328 51% van de gevallen 24/7 open andere opties

N = 328 38% van de gevallen Verruimde openingstijden in het weekend boven andereopties

maandcontract, danwel geen contract. Ook deze gegevens geven een indicatie dat het contractduur geen bepalende drijfveer is voor de gemaakte keuze.

Een uitgebreid netwerk met peers Qua netwerkmogelijkheden is door de respondenten nagenoeg in alle drie mogelijkheden een gelijk aantal antwoorden gegeven. De directe keuze tussen het uitgebreid netwerk van peers krijgt daarentegen in 79% van de gevallen 205 mogelijkheden gekozen boven beperkte netwerkmogelijkheden en een gemengd netwerk van peers. Dit komt overeen met de voorkeur van het netwerk voor ondernemers, waarbij 90% van de 41 respondenten aangaf een netwerk van ondernemers belangrijk, of zeer belangrijk te vinden.

Alleen beperkte openingstijden Wat betreft de openingstijden gaat ook niet de voorkeur naar flexibiliteit, maar naar locaties die alleen op werkdagen zijn geopend. Echter de voorkeur voor alleen wekdagen geopend (welke onder andere hoort bij de incubator) krijgt een significant lagere voorkeur van 61% van de 329 mogelijkheden ten opzichte van de 75% of hoger in andere variabelen welke horen bij de incubator.

100


Voorkeur mogelijkheid tot permanent tonen van bedrijfsidentiteit (Ftot= 328)

Geen mogelijkheid om permanent een logo te tonen In 75% van de 328 mogelijke keuzes is gekozen voor een locatietype waarbij het wel mogelijkheid is om permanent de eigen identiteit te tonen. Het tonen van de identiteit komt

25% 75% Wel mogelijk om permanent identiteit te tonen Niet mogelijk om permanent identiteit te tonen In 75 % van de gevallen wordt de voorkeur gegeven aan de mogelijkheid tot het permanent tonen van de eigen bedrijfsidentiteit op locatie

overeen met de algemene voorkeur voor een incubator of eigen kantoor.

6.4.8 Ideale profiel: incubator Als alle hoogste waarden vanuit de 15 tweekeuzevragen worden genomen, blijkt dat de incubator de meeste voorkeur geniet boven andere typologieën. Ook als we kijken naar alle factoren afzonderlijk blijkt dat alle factoren aansluiten bij het profiel van een incubator. Qua locatie heeft de hightech campus de voorkeur. In de vignetten is een prijs van €400 per maand gebruikt voor een incubator. Deze prijs komt overeen met de huidige marktprijzen in Delft en Eindhoven. De respondenten geven een voorkeur aan voor een jaarlijks huurcontract. Voor de faciliteiten en diensten gaat er een voorkeur uit naar een mix van eigen en gedeelde faciliteiten en diensten. Qua werkplek wordt de voorkeur gegeven aan zowel besloten- als flexwerkplekken. Het liefst hebben de respondenten een uitgebreid voorzieningenniveau. Voor het netwerk wordt de voorkeur gegeven aan een uitgebreid netwerk. Ook vinden de respondenten het belangrijk dat ze hun eigen bedrijfsidentiteit kunnen tonen op de werkplek. Tot slot gaat de voorkeur voor openingstijd uit naar beperkte doordeweekse openingstijden. De voorkeuren zoals hierboven beschreven sluiten aan bij de factoren behorende bij een incubator.

6.4.9 Conclusies empirisch onderzoek: jonge start-ups geven minder uit, maar willen meer De meest globale conclusie dat getrokken kan worden uit het empirisch onderzoek is dat de meeste faciliteiten en diensten die worden gericht zijn op de oudere start-ups. Het doel van het empirisch onderzoek was om inzicht te krijgen op het huidige aanbod van vastgoed voor jonge start-ups, het gebruik van vastgoed door de jonge ondernemers en tot slot de voorkeur van vastgoed . Middels de casussen in Delft en Eindhoven is onderzocht wat voor vastgoed er wordt geboden. Via de survey is onderzocht waar de start-ups gebruik van maken en wat hun voorkeuren zijn.

6.4.9.1 Casussen: clusters van ondernemersactiviteiten en incubators Uit de casussen blijkt dat over het algemeen activiteiten voor ondernemers en start-ups bij elkaar geclusterd zijn in gebouwen, maar ook in hele wijken. In beide casussen speelt een incubator een grote rol in het huisvesten van start-ups. In Delft heeft de locatie van de incubator een slechte mix van wonen, werken en vrijetijd vanwege de ligging 101


op een nog te ontwikkelen terrein. Verder bevindt zich in Delft een concentratie aan huisvestingsmogelijkheden in het centrum, waar ondernemers gebruik van kunnen maken die niet gelieerd zijn aan YES! Delft; de incubator van Delft.

In Eindhoven bevinden zich de grootste concentraties aan vastgoed voor start-ups in drie clusters, waar op de locatie zelf een mix aanwezig is van werken en vrije tijd. Woonfuncties liggen in de nabijheid van deze locaties. Vooral op Strijp-S en High Tech Campus Eindhoven is er een grote mix van werken en plekken waar ontmoetingen worden gestimuleerd. Het stimuleren van ontmoetingen is dus belangrijk, zoals in het literatuuronderzoek is gevonden, voor het vergroten van de succeskans van een start-up.

6.4.9.2 Survey: jonge onderneming , minder kosten Uit de survey komt duidelijk naar voren dat de meeste respondenten op dit moment niet of nauwelijks gebruik maakt van de faciliteiten van een incubator, maar hier wel een duidelijke voorkeur voor hebben. De respondenten die reeds gebruik maken van een incubator en met name een eigen kantoor komen meer overeen met het profiel van een meer volwassen start-up. De meer volwassen staat van een onderneming wordt gekenmerkt door de volgende uitspraken, gevonden in diverse positieve correlaties.:

- De ondernemer is ouder;

- De ondernemer is langer geleden afgestudeerd;

- De onderneming is ouder;

- De reis- en huurkosten zijn hoger

- De onderneming heeft een groter aantal werkzame personen

- De huurkosten per maand zijn hoger

Voor jongere respondenten geldt dus over het algemeen het tegenovergestelde van het bovenstaande. Daarnaast maken jongere respondenten meer gebruik van de universiteitscampus en gebruiken ze significant vaker de fiets om naar de werkplek te komen. Uit de survey blijkt dat er een significante relatie bestaat in de uitspraak dat jongere start-ups meer gebruik maken van de universiteitscampus dan oudere start-ups voor werkzaamheden. Verder besteden ze gemiddeld minder tijd aan hun onderneming dan oudere start-ups en maken ze logischerwijs ook minder reiskosten en huurkosten. Ook is aan te tonen dat jongere start-ups minder gebruik maken van een eigen kantoor en eigen printer. Omdat ze doorgaans meer de fiets gebruiken om te reizen van thuis naar werkplek, maken ze ook minder gebruik 102


van parkeervoorzieningen. Tot slot is er een sterke significantie tussen de leeftijd van een startup en de mate van belangrijkheid van de uitstraling van de werkplek. Oudere start-ups hebben dus, precies de tegenovergestelde correlaties, wat inhoudt dat zij eerder gebruik maken van een eigen kantoor, meer kosten hebben

Verder is er een negatieve relatie tussen de leeftijd van een start-up en de bereidheid om meer te betalen voor de hightech campus als locatie. Dit houdt dus in dat er een relatie bestaat tussen jonge start-ups die momenteel naar waarschijnlijkheid meer frequent gebruik maken van de universiteitscampus als locatie, meer zouden willen betalen voor een locatie op de hightech campus.

Geconcludeerd kan worden dat het huidige gebruik en de wensen van jonge start-ups niet overeen komen. De incubator krijgt de voorkeur boven, in deze volgorde, een eigen kantoor, flexwerkplek, thuis, faculteit en openbare werkplek. De faculteit krijgt dus onder de respondenten een lage voorkeur, terwijl deze door de jongere start-ups wel meer wordt gebruikt.

103

Implementatie: gebruik bestaande voorzieningen

7. IMPLEMENTATIE: GEBRUIK BESTAANDE VOORZIENINGEN Het meest ideale huisvestingsaanbod voor jonge start-ups heeft hetzelfde profiel als dat een incubator maar dan met minder kosten. Het gebruik van bestaande voorzieningen kan hierin voorzien. De hypothese luidde: Vastgoed in de binnenstad of een moderne campus vergroot de kans op succes van jonge start-ups. Uit de survey is geen directe relatie gevonden tussen jonge start-ups en het gebruik van de binnenstad als locatie. Wel is een relatie gevonden tussen de voorkeur voor een hightech campus, echter zegt dit niks over de succeskans.

De succeskans van een onderneming kan worden vergroot indien er een mix van wonen, werken en vrije tijd is waar ontmoetingen worden gestimuleerd. Ontmoetingen er voor dat de kans op serendipiteit toe neemt. In de casussen is gebleken dat binnen de incubators wel een mix van werk en ‘vrije tijd’ is in de vorm van gedeelde koffiefaciliteiten en een kantine. Verder hebben incubators doorgaans veel netwerk activiteiten en connectie met zowel universiteiten als bedrijven. Al met al kan worden gesuggereerd dat een incubator een positieve invloed kan hebben op de succeskans van een ondernemer.

Wat betreft de hightech campus zijn er veel grote verschillen te zien tussen Delft en Eindhoven. Waar in Eindhoven de faciliteiten voor start-ups zijn opgebouwd binnen een bestaande infrastructuur van (oude) gebouwen, wordt er in Delft een totaal nieuwe omgeving gebouwd. In deze bestaande faciliteiten was het voor (creatieve) ondernemers mogelijk om met weinig middelen hun intrek te doen in de bestaande faciliteiten. Verder wordt in Eindhoven duidelijk gewerkt met verschillende clusters waar verschillende type ondernemers bij elkaar komen. In Delft zijn niet duidelijke geografische clusters te onderscheiden en is de aan te wijzen hightech campus nog ver onderontwikkeld. Tot slot worden de drie grootste clustergebieden in Eindhoven omgeven door woonwijken op maximaal 15 minuten fietsafstand. De dichtsbijzijnde woonwijk rond Technopolis in Delft is op meer dan 15 minuten fietsen (Figuur 6.3). Het verschil tussen Delft en Eindhoven is dus de mix van wonen, werken en vrije tijd (ontmoetingen).

Vastgoed voor jonge starters moet zorgen voor werkplekken in een omgeving waar wonen, werken en vrije tijd bij elkaar komen en waar ontmoetingen worden gefaciliteerd en gestimuleerd. Bij voorkeur is er een mix van flexwerkplekken en besloten werkplekken waar in rust geconcentreerd kan worden gewerkt. Vanzelfsprekend moeten de faciliteiten zo goedkoop mogelijk zijn om start-ups zoveel mogelijk te stimuleren en ondersteunen in een periode waarbij ze over weinig middelen beschikken. Echter is gebleken uit de voorkeuren van 104


de respondenten dat de andere randvoorwaarden zoals netwerk en meerdere ondernemers binnen een pand van een grotere doorslag geven.

Het gebruik van bestaande gebouwen reduceert hoge investeringskosten, waardoor huur ook kan worden gereduceerd. Het is wel van belang dat het bestaande gebouw in een omgeving met bestaand vastgoed en infrastructuur staat en waar een mix van wonen, werken en vrije tijd bij elkaar komen. Ook kan het gebruik van bestaande gebouwen een tijdelijke oplossing zijn om leegstand te voorkomen. Jonge start-ups hebben doorgaans een kleine organisatie en maken minder gebruik van vaste faciliteiten, zoals uit de survey is gebleken. Ze zijn daardoor meer flexibel zijn en minder gebonden aan een vaste locatie.

Strijp-S en High Tech Campus in Eindhoven zijn een goed voorbeeld waar gebruik is gemaakt van een bestaande infrastructuur met vastgoed wat is (her)ontwikkeld en nog steeds in ontwikkeling is. Op de bestaande locaties was al een mix aanwezig van wonen, werken en vrije tijd. In Delft wordt door de incubator juist gericht op nieuwbouw faciliteiten in een nog volledig te ontwikkelen gebied. Infrastructuur is aangelegd, maar nog niet volledig, het bestaande vastgoedaanbod is gering en er is geen mix van wonen, werken en vrije tijd.

105


8. CONCLUSIES EN DISCUSSIE Geconcludeerd kan worden dat vastgoed een positieve bijdrage kan leveren aan het succes van jonge start-ups, mits aan de juiste voorwaarden wordt voldaan. Daarmee kan de hoofdvraag - In hoeverre kan vastgoed bijdragen aan het vergroten van de succeskans van jonge innovatieve start-ups onder studenten en pas afgestudeerde studenten? - positief worden beantwoord. Over de mate van succes kan echter geen uitspraak worden gedaan.

Succes is een moeilijk te definiëren begrip. Succes voor de ene start-up hoeft niet succes te betekenen voor een andere start-up. Het begrip succes is daarnaast subjectief en afhankelijk van de doelen en verwachtingen die een persoon heeft van zijn of haar start-up. Alle ondernemingen hebben echter gemeen dat ze een bepaalde vorm van groei willen bereiken. Althans, daar kan vanuit worden gegaan aangezien een ondernemer een gedreven individu is die kennis omzet in een bedrijf met als doel een idee om te zetten in een innovatief product, dienst of proces met economische- en maatschappelijke waarde. Groei van een jonge startup moet bewerkstelligd worden door het doorlopen van een leerproces. De mate waarin een onderneming groei doormaakt en ‘succes’ boekt ten opzichte van peers is dus niet te bepalen aan de hand van dit onderzoek.

Door succes te omschrijven als het doorlopen van een leerproces in levenscyclusfases worden individuele doelen en verwachtingen buiten beschouwing gelaten. Het doorlopen van verschillende levenscyclusfases is wat elke onderneming meemaakt als het wil groeien, ongeacht waarin de onderneming wil groeien. In dit onderzoek zijn de levenscyclusfases vergeleken met de geboorte van een baby. Van foetus tot kleuterfase maken kinderen globaal gezien dezelfde stappen. De baby moet een aantal cruciale handelingen leren om te kunnen overleven. Naarmate de baby groeit wordt het per individu verschillend waarin zij sturing nodig hebben en wat hun interesses zijn.

Bovenstaande metafoor gaat ook op voor jonge start-ups. Elke onderneming zal een aantal basisvaardigheden van het ondernemerschap moeten doorlopen om te overleven. Naarmate een start-ups ouder worden zullen doelen en verwachtingen ook in meerdere mate uit elkaar gaan lopen. Uit dit onderzoek is gebleken dat jonge start-ups verwachten dat incubators het beste aan hun verwachtingen op het gebied van huisvesting kan voldoen in de toekomst.

Over het vergroten succeskans kan wel een uitspraak worden gedaan. Een coiffeuse (incubator voor baby’s) is gemaakt om de overlevingskans van zwakke baby’s te vergroten 106


door het creëren van de juiste omstandigheden en randvoorwaarden. Hetzelfde gebeurd in een incubator voor start-ups. De omstandigheden worden gunstig gemaakt met als doel een toename op de kans op overleven van jonge ondernemingen. Het vergroten van de succeskans kan dan ook door het vormen van de juist omstandigheden en randvoorwaarden voor jonge start-ups.

Resultaten uit de literatuurstudie en het empirisch onderzoek tonen aan dat de voorkeur voor huisvesting uit gaat naar een incubator als gebouwtype. Het huidige gebruik van vastgoed laat echter zien dat de incubator een weinig gebruikte locatie is onder jonge start-ups. De mismatch tussen gebruik en voorkeur kan wellicht te maken hebben met de kosten. Jonge start-ups worden gekenmerkt door een lagere kostenpatroon. Ze maken juist meer gebruik van gratis faciliteiten en dan met name de universiteitscampus.

Een probleem van de meeste incubators is dat ze ingericht zijn op start-ups op de gehele incubatieperiode, van circa 5 jaar. Dit houdt in dat vooraf een strenge selectie gemaakt dient te worden met bedrijven die de potentie hebben om de volledige vijf jaar vol te maken. Start-ups moeten na toelating huurbedragen gaan betalen van circa €400,00 per maand. Meerdere drempels worden opgeworpen om te starten met ondernemen en er ontstaat geen wijdverspreide ondernemerschapscultuur, maar meer binnen de incubator.

Juist de cultuur is een belangrijk aspect voor jonge ondernemers. Omdat ze creatief om moeten gaan met de beperkte middelen die ze hebben om te overleven, zijn ze gebaat om mee te kunnen liften in een ondernemerscapscultuur. De cultuur omvat onder andere een netwerk van ondernemers. Door het bijeenbrengen van ondernemers wordt de kans op serendipiteit vergroot. Al met al zorgen het netwerk, de kans op serendipiteit en cultuur voor een grotere succeskans van het doorlopen van de eerste levenscyclusfasen van ee onderneming.

Netwerk, serendipiteit en cultuur komen tezamen in een omgeving waar er een mix van woon-, werk-, en vrijetijdsfuncties bij elkaar komen zoals blijkt uit de literatuur. Netwerk wordt door de respondenten ook aangemerkt als een zeer belangrijk onderdeel dat aanwezig moet zijn binnen een gebouw. Verder blijkt het dat respondenten al veel gebruik maken van faciliteiten die de serendipiteit bevorderen, zoals een gedeelde koffiemachine, -kantine en --printer. Verder blijkt het dat jonge start-ups regelmatig gebruik maken van ontmoetingslocaties zoals een lunchroom of café / restaurant voor werkzaamheden aan hun start-up. Vragen over 107


het gebruik van supermarkten en de kosten voor lunch zouden een beter inzicht kunnen geven in de locatie waar start-ups lunchen. Lunchtijd is bij uitstek een moment waar werk en ontmoeting bij elkaar komen, zoals te zien is in The Strip op de Hightech Campus Eindhoven. Met het oog op netwerk en serendipiteit is het interessant om te weten of start-ups op hun eigen werkplek lunchen, of buiten de deur lunchen.

Qua locatie worden de binnenstad en universiteitscampus het meest frequent gebruikt voor werkzaamheden aan de start-up. De voorkeur gaat echter uit naar de universiteitscampus. In de binnenstad en op de universiteitscampus zijn locaties waar gratis of tegen een lage vergoeding per gebruik gewerkt kan worden aan de start-up. De hightech campus is meestal verbonden aan een incubator, wat hogere kosten betekent. Zowel resultaten uit literatuur- en empirisch onderzoek wijzen uit dat de binnenstad en hightech campus voorkeurslocaties zijn van jonge innovatieve ondernemers. De voorkeur en het gebruik kunnen helaas niet een op een met elkaar worden vergeleken, omdat bij het huidige gebruik respondenten konden kiezen voor een industrieterrein. In de voorkeursvragen was er geen bedrijfsprofiel dat op een industrieterrein was gelegen.

De hypothese, dat vastgoed in de binnenstad of moderne campus de succeskans van jonge start-ups vergroot, wordt deels gesteund door resultaten uit het onderzoek. Het huidige gebruik geeft aan dat er veel gebruik wordt gemaakt van faciliteiten en diensten in de binnenstad. In het geval dat een moderne campus geen mix van functies bevat en een beperkt netwerk, kans op serendipiteit en cultuur levert, zal deze juist een lagere kans op succes hebben volgens gevonden literatuur. Over de succeskans indien niet alle functies aanwezig zijn. kan aan de hand van gevonden resultaten geen uitspraak worden gedaan.

Uit het empirisch onderzoek is echter niet aan te wijzen waar het verschil in gebruik en voorkeur exact vandaan komt. Wat we weten is dat jonge start-ups over het algemeen de voorkeur kiezen voor een incubator, maar dat het gebruik daarvan beperkt is onder de respondenten. De huurkosten van een incubator kunnen een reden zijn dat start-ups niet de beschikking hebben over de financiële mogelijkheden. Ook de toelatingsdrempel kan het verschil tussen gebruik en voorkeur verklaren. In het onderzoek wordt niet gevraagd naar de reden voor huidig gebruik. Door te vragen naar de reden waarom respondenten iets wel of niet gebruiken, kan helpen met het aanscherpen van de mogelijkheden van jonge start-ups.

De beperkte spreiding van respondenten uit Delft en Eindhoven vormt een andere beperking 108


aan het onderzoek. Een grote meerderheid van de respondenten komt uit Delft of een andere stad en het aantal respondenten uit Eindhoven is marginaal (11% van 45 respondenten). Zoals in de casussen is gebleken zijn de situaties van de incubators in Eindhoven en Delft totaal anders. Waar in Eindhoven de incubator wordt omgeven door een mix van functies, is dit in Delft niet het geval en is het zelfs onderontwikkeld.

Het analyseren van het huidige gebruik en de voorkeur was niet altijd eenvoudig, omdat niet exact dezelfde waarden waren gebruikt bij gebruiks- en voorkeursvragen. Hierdoor kon geen een op een vergelijking worden gemaakt tussen huidig gebruik en voorkeur. Door gebruik te maken van de vignettevragen zijn de voorkeuren in kaart gebracht. Met een groter aantal respondenten en een grondige analyseren van de vignettevragen is het wellicht mogelijk te achterhalen welke variabelen in de vignetten aan elkaar gecorreleerd zijn.

Al met al kan worden geconcludeerd dat vastgoed een positieve rol kan spelen in de succeskans van start-ups, mits gesitueerd is in een omgeving met een mix van woon-, werk-, en vrijetijdsfuncties. Deze locatie is bij voorkeur op een hightech campus of in de binnenstad. Het vastgoed dient de start-up te ondersteunen in haar organisatorische-, financiële-, functionele-, en fysieke doelen om verschillende levenscyclusfases te kunnen doorlopen. Verder dient het vastgoed een netwerk te bieden en ontmoeting tussen ondernemers te stimuleren om de kans op serendipiteit te vergroten. Tot slot speelt de ondermerschapscultuur met clusters ook een belangrijke rol voor met name de meer volwassen start-ups. Ondernemers moeten zich aan een cluster kunnen spiegelen en binnen een cluster moeten ze zich positief kunnen onderscheiden ten opzichte van peers en concurrenten.

109

Reflectie 9. REFLECTIE, AANBEVELINGEN EN SUGGESTIES VOOR VERDER ONDERZOEK In dit hoofdstuk wordt een reflectie gegeven op het doorlopen onderzoekstraject gedurende de afstudeerperiode. De reflectie is een onderdeel van de P4 / P5 fase van het afstudeertraject. Gereflecteerd wordt op, het onderzoeksonderwerp, de onderzoeksmethoden en -ontwerp, het onderzoeksobject (de casus), de gebruikte methode van aanpak in vergelijking met de rest van het afstudeerlab en de relatie tussen het onderzoek en de economische en maatschappelijke bijdrage.

Onderzoek Na een langdurig proces heb ik uiteindelijk onderzoek gedaan naar de toegevoegde waarde van vastgoed voor jonge start-ups in het vergroten van hun succes. Het succes van start-ups heb ik gedefinieerd als het doorlopen van levenscyclusfases, welke in eerdere onderzoeken zijn omschreven. Het doorlopen en afronden van een fase kan worden opgevat als groei binnen het bedrijf en daarmee is succes behaald.

Al snel kwam ik er achter dat er weinig onderzoek is gedaan naar de huisvesting voor start-ups. De meeste studies naar start-ups gaan over financiële en management vraagstukken en de bijdrage daarvan in het succes van een start-up. De toegevoegde waarde van vastgoed wordt in vele studies als slechts een noodzaak gezien. Ook in onderzoek naar incubators, welke naast een organisatie en programma ook bekend staan om hun huisvesting, wordt de mogelijke toegevoegde waarde van start-ups niet erkend.

In dit onderzoek heb ik speciaal gefocust op technologisch innovatieve start-ups vanwege hun toenemende maatschappelijke en economische bijdrage. Twee steden die dergelijke start-ups faciliteren zijn Delft en Eindhoven. Vanwege hun technologische universiteiten zijn studenten en start-ups uit deze twee steden goed met elkaar te vergelijken.

De resultaten van het onderzoek verschillen enigszins met mijn persoonlijke verwachtingen, waar ik dacht dat financiële overwegingen met betrekking tot de huisvesting voor start-ups vel zwaarder zou wegen. In de overwegingen werden financiën wel meegenomen, maar waren

110


niet materiële factoren zoals netwerk en ‘feeling’ van de plek belangrijker. Van dit onderzoek heb ik voornamelijk geleerd hoe ik doelen, onderzoeksvragen en onderzoeksmethoden moet opstellen en dat het belangrijk is om stap voor stap te werk te gaan op een iteratieve wijze. Achteraf gezien keek ik te veel naar mijn eigen inzichten en gevoel, waardoor ik essentiële stappen in het onderzoeksproces wilde overslaan. Daarnaast heeft het onderzoek me inzicht gegeven in de toegevoegde waarde voor start-ups. Deze kennis kan ik gebruiken en toepassen bij mijn eigen onderneming.

Onderzoeksproces Het onderzoeksproces was verre van optimaal. Het ontbeerde mij aan kennis en kunde in het uitvoeren van een lijvig onderzoek als het afstudeeronderzoek. Ik had moeite met het focussen van het onderwerp en het afbakenen van hetgeen dat ik wilde onderzoeken. Het afstudeeronderzoek gaf niet het resultaat wat ik van tevoren had gehoopt. Dit heeft er toe geleid dat de eerste go/no go met een herkansing gehaald werd. Na deze periode zakte het onderzoek echter in door een gebrek aan focus voor het afstudeertraject. In dit stadium wist ik nog steeds niet goed wat ik precies wilde onderzoeken en hoe ik dit moest doen.

Nadat mijn tweede mentor een handvat had aangereikt, in de vorm van het boek Basismethoden en technieken van B. Baarda, werd mij veel meer duidelijk wat een afstudeeronderzoek echt inhoudt. Dit boek heeft mij geholpen met het opnieuw opstellen van doelen, onderzoeksvragen, onderzoeksmethoden en technieken. In eerste instantie lag de focus op incubators en universiteiten als aanbieder van huisvesting. Door vernieuwde inzichten en een gebrek aan medewerking vanuit de incubators in Delft en Eindhoven heb ik besloten om het huisvestingsaanbod breder te trekken en commerciële initiatieven, zoals flexwerkplekken en openbare werkplekken, ook mee te nemen in het onderzoek.

Nadat het duidelijk was wat ik daadwerkelijk wilde onderzoeken ging het onderzoek een stuk voortvarender en heb ik uiteindelijk alle stappen kunnen doorlopen die nodig zijn voor een afstudeeronderzoek en -verslag. Het begrijpen van het belang van het opstellen van duidelijke doelen en het stellen van de juiste vragen is belangrijk geweest in mijn persoonlijke leerproces.

Methoden De gebruikte onderzoeksmethoden bestaan uit een literatuuronderzoek en empirisch onderzoek. Het empirisch onderzoek bestaat uit de beschrijving van twee casussen en een survey. Deze onderzoeksmethoden zijn veelgebruikte onderzoeksmethoden binnen mijn 111


afstudeerlab; Real Estate Management. Het uitvoeren van een literatuuronderzoek is een verplicht onderdeel. Ik kan tevreden terugkijken op mijn literatuuronderzoek, vanwege het grote aantal 100+ wetenschappelijke bronnen die ik heb bekeken en beoordeeld op hun waarde voor mijn eigen onderzoek. Daardoor kan ik een vrij volledig beeld krijgen over het beperkte aantal onderzoeken dat de mogelijke toegevoegde waarde van vastgoed aan start-ups onderkent. Ik heb gezocht naar de fatoren die invloed hebben op het succes van start-ups en welke gestuurd kunnen worden door middel van vastgoed. Het ontbreekt in dit onderzoekscontext aan een framework waaraan beleidsbepalers en andere initiatiefnemers van huisvesting voor start-ups zich kunnen optrekken en meten. Dergelijk framework zou een toegevoegde waarde kunnen zijn om een goede verhouding tussen prijs en kwaliteit van huisvesting te kunnen bewerkstelligen voor start-ups.

Het casusonderzoek is eigenlijk meer een casusbeschrijving geworden van twee situaties. Delft en Eindhoven zijn gekozen vanwege hun overeenkomsten. Een snelle aanname was dat de ontwikkeling in huisvesting voor start-ups in Eindhoven verder is dan in Delft, vanwege het feit dat in Eindhoven al langer de focus ligt op het opzetten van- en faciliteren van start-ups. In de twee casussen zijn de huidige situaties met betrekking tot vastgoed voor start-ups beschreven van de twee steden. De in literatuur gevonden vastgoedfactoren die van toegevoegde waarde zijn op start-ups heb ik geprobeerd te onderzoeken in beide steden. Helaas waren niet alle factoren een op een terug te vinden in beide casussen, waardoor niet alle factoren goed met elkaar kunnen worden vergeleken.

Het was de bedoeling dat de survey uit ging naar technologische en innovatieve start-ups in Delft en Eindhoven middels een mailing. Daarnaast was er bewust voor gekozen om de enquête in PDF t maken, zodat de lay-out en informatievoorziening beter af te beelden was. Helaas bleef het aantal respondenten van deze groep zeer laag (slechts 10 van de ca. 200 benaderde start-ups). Daardoor is besloten om de enquête via een Collector te maken en ook te verspreiden via social media, wat tot gevolg had dat er geen aselecte steekproef meer was onder de doelgroep en de doelgroep verruimd werd naar ook start-ups buiten deze twee steden. Mogelijk hebben ook start-ups die niet een technologische innovatieve onderneming drijven deze enquête ingevuld. Het aantal respondenten is echter gestegen naar 43. In eerste instantie was het de bedoeling dat de voorkeursvragen in de enquête via de zogenaamde vignetten methode ging. Nu moesten de respondenten in 15 tweekeuze vragen een keuze maken waarin 6 typologieën twee aan twee met elkaar werden vergeleken. Vanwege tijd 112


gebrek zijn de vignetten niet van tevoren getest en waren de 15 vragen niet op een random manier opgesteld. Achteraf gezien had ik van tevoren een beter transcript moeten maken van mijn enquête, waardoor het analyseren van de vignetten eenvoudiger zou zijn geweest.

Sociale context Door de toenemende aandacht voor start-ups, maar ook de groei van het aantal start-ups en het aantal huisvestingsinitiatieven voor start-ups kan het belang van huisvesting niet meer achter blijven op de financiële en management aspecten van ondernemen. Ik denk dan ook dat ik met mijn onderzoek een eerste stap heb kunnen zetten in het erkennen van de toegevoegde waarde van vastgoed voor start-ups en een inzicht heb gegeven in de vastgoedfactoren die belangrijk zijn voor start-ups. Na verder onderzoek, het opstellenvan een theorie en hypothesen zou een framework kunnen worden gemaakt waar aanbieders van huisvesting voor start-ups zich kunnen meten en kunnen gebruiken in het vinden van een balans tussen vraag en aanbod en prijs en kwaliteit.

Aanbevelingen en suggesties voor verder onderzoek Uit dit onderzoek blijkt dat er aanleiding is voor verder onderzoek. Nu we weten dat er een verschil is tussen het gebruik van- en de voorkeur voor vastgoed van jonge start-ups niet overeenkomt, kan verder onderzocht worden welke variabelen in meerdere of mindere mate van invloed zijn op de succeskans. De vraag en het aanbod stroken niet met elkaar. We weten dat er een mix moet zijn tussen wonen-, werken en vrije tijd maar hoe ziet die mix er uit? Wat zijn de maximale prijzen die gevraagd kunnen worden voor woningen, werkruimtes en vrijetijdsbestedingen. Start-ups maken niet of nauwelijks gebruik van (dure) testruimten en laboratoria. Maar indien een jonge start-up dat wel nodig heeft, waar kan deze dan terecht en wat voor kostenplaatje is daar aan verbonden?

In verder onderzoek zou een survey met goed uitgedachte vignetten kunnen bepalen waar de voorkeur van start-ups ligt. Door de vignetten per variabele in te voeren in SPSS kan een uitgebreide analyse gedaan worden naar de effecten per variabele op de eventuele succeskans. Daarnaast is de huidige populatie vertroebeld. Door een vraag te stellen in welke sector een start-up een onderneming drijft kan een beter onderscheid worden gemaakt tussen het type onderneming en de vastgoedvoorkeuren.

113

Bronnen

Aaboen, L. (2009). Explaining incubators using firm analogy. Technovation, 29(10), 657-670. doi: http://dx.doi. org/10.1016/j.technovation.2009.04.007 Aerts, K., Matthyssens, P., & Vandenbempt, K. (2007). Critical role and screening practices of European business incubators. Elsevier, Technovation(27), 254-267. Barbero, J. L., Casillas, J. C., Ramos, A., & Guitar, S. (2012). Revisiting incubation performance: How incubator typology affects results. Elsevier, Technological Forecasting & Social Change(79), 888-902. Barrow, C. (2001). Incubators: A Realist’s Guide to the World’s Business Accelerators. Chichester: Wiley. Bergek, A., & Norrman, C. (2008). Incubator best practice: A framework. Elsevier, Technovation(28), 20-28. Bessant, J., Phelps, B., & Adams, R. (2005). External Knowledge: A review of the literature addressing the role of external knowledge and expertise at key stages of business growth and development. London: Advanced Institute of Management Research (AIM Research). Beverland, M., & Lockshin, L. S. (2001). Oranizational Life Cycles in Small New Zealand Wineries. Journal of Small Business Management, 39(4), 354-362. Bigliardi, B., Dormio, A. I., Nosella, A., & Petroni, G. (2006). Assessing science parks’ performances: directions from selected Italian case studies. Elsevier, Technovation(26), 489-505. Bruneel, J., Ratinho, T., Clarysse, B., & Groen, A. (2012). The Evolution of Business Incubators: Comparing demand and supply of business incubation services across different incubator generations. Elsevier, Technovation(32), 110-121. Churchill, N. C., & Lewis, V. L. (1983). The Five Stages of Small Business Growth. Harvard Business Review, Reprint 83301(May-June). Colombo, M. G., & Delmastro, M. (2002). How effective are technology incubators? Evidence from Italy. Elsevier, Research Policy(31), 1103-1122. CSES (Centre for strategy & Evaluation Services). (2002). Benchmarking of Business Incubators, final report. Sevenoaks: European Comission - Enterprise Directorate General. Culkin, N. (2013). Beyond being a student: An exploration of student and graduate start-ups (SGSUs) operating from university incubators. Journal of Small Business and Enterprise development, 20(3), 634-649. doi: 10.1108/ JSBED-05-2013-0072 Cunha, M. P. e., Clegg, S. R., & Mendonça, S. (2010). On serendipity and organizing. European Management Journal, 28(5), 319-330. doi: http://dx.doi.org/10.1016/j.emj.2010.07.001 De Vries, J. C., de Jonge, H., & Van der Voordt, T. J. M. (2008). Impact of Real Estate Interventions on Organisational Performance. Journal of Corporate Real Estate, 10(4), 208-223. Den Heijer., A. (2011). Managing the University Campus. (PhD Thesis), Delft University of Technology, Delft. Dettwiler, P., Lindelöf, P., & Löfsten, H. (2006). Utility of location: A comparative survey between small new technology-based firms located on and off Science Parks - Implications for facilities management. Elsevier, Technovation(26), 506-517. Espacenet Patent search. (2015, 11-12-2013). Result list: delft univ as the applicant. Retrieved 24-02, 2015, from http://worldwide.espacenet.com/ Ferguson, R., & Olofsson, C. (2004). Science Parks and the Development of NTBFs— Location, Survival and Growth. The Journal of Technology Transfer, 29(1), 5-17. doi: 10.1023/B:JOTT.0000011178.44095.cd

114


Florida, R. (2012). The rise of the creative class ... and how it’s transforming work, leisure, comunity, & everyday life. Cambridge: Basic Books. Giardino, C., Wang, X., & Abrahamsson, P. (2014). Why Early-Stage Software Startups Fail: A Behavioral Framework. In C. Lassenius & K. Smolander (Eds.), Software Business. Towards Continuous Value Delivery (Vol. 182, pp. 27-41): Springer International Publishing. Greiner, L. E. (1998). Evolution and Revolution as Organizations Grow. Harvard Business Review, Reprint 98308(MayJune). Grimaldi, R., & Grandi, A. (2005). Business incubators and new venture creation: an assessment of incubating models. Technovation, 25(2), 111-121. doi: http://dx.doi.org/10.1016/S0166-4972(03)00076-2 Hackett, S., & Dilts, D. (2004). A Systematic Review of Business Incubation Research. The Journal of Technology Transfer, 29(1), 55-82. doi: 10.1023/B:JOTT.0000011181.11952.0f Jensen, P. A., Nielsen, K., & Nielsen, S. B. (2008). Facilities Management Best Practice in the Nordic Countries - 36 cases Centre for Facilities Management: Technical University of Denmark. Jensen, P. A., Sarasoja, A. L., Van der Voordt, T. J. M., & Coenen, C. (2013). How can Facilities Management add value to organisations as well as to society? Paper presented at the CIB World Building Congress, Brisbane, Australia. Jensen, P. A., Voordt, T. v. d., & Coenen, C. (2012). Performance measurement in the context of CREM and FM The added value of facilities management: concepts, findings and perspectives. Lyngby: Polyteknisk Forlag. McAdam, M., & McAdam, R. (2008). High tech start-ups in University Science Park incubators: The relationship between the start-up’s lifecycle progression and use of the incubator’s resources. Elsevier, Technovation(28), 277-290. Peels, A. (2013). Van Universiteitscampus naar Science Park: Samenvatting Masterplan TU/e Science Park Technische Universiteit Eindhoven. In T. e. Eindhoven (Ed.). Eindhoven: Zelv. Peels, A., Duijn, H. v., Ham, J. v., & Roumen, H. (2011). Where innovation starts: Profiel TU/e 2011. Eindhoven: TU Eindhoven. Phan, P. H., Siegel, D. S., & Wright, M. (2005). Science parks and incubators: observations, synthesis and future research. Elsevier, Journal of Business Venturing(20), 165-182. Rothschild, L., & Darr, A. (2005). Technological incubators and the social construction of innovation networks: an Isaeli case study. Elsevier, Technovation(2005), 59-67. Sarasoja A-L., & Aaltonen A. (2012). Green FM as a Way to Create Added Value The Added Value of Facilities Management - Concepts, Findings and Perspectives. Sink, D. S., & Tuttle, T. C. (1989). Planning and measurement of your organisation of the future. Norcross, USA. Verloop, J. (2013). 8 - External Factors. In J. Verloop (Ed.), Success in Innovation (pp. 105-117). Amsterdam: Elsevier. vonZwedtwitz, M., & Grimaldi, R. (2006). Are Service Profiles Incubator-Specific? Results from an Empirical Investigation in Italy. Journal of Technology Transfer, 31, 459-468. Weaterhead, M. (1997). Real Estate in corporate strategy: Chapter 4 Corporate strategy incorporating real estate: Pelgrave MacMillian. Wissema, J. G. (2009). Towards the Third Generation University: Managing the University in Transition. Cheltham: Edward Elgar Publishing Limited.

115

BIJLAGE I: Lifecycle models

Figuur 7.2: Overzicht levenscyclusfases (Wissema, 2009).

Figuur 7.1: Dimensies groei van start-ups (Bessant et al., 2005).

116


Figuur 7.3: Levenscyclusfasesmodel Churchill en Lewis (1983).

Figuur 7.4: Levenscyclusmodel Greiner (1979 en 1998)..

Figuur 7.5: Levenscyclusfasesmodel McAdam & McAdam (2008).

117


Levenscyclusfases Greiner: Evolutie en revolutie

Tabel 7.1: Levenscyclusfases Greiner: Evolutie en Revolutie (Greiner, 1972).

Fase

Kenmerk

Omschrijving

Fase 1

Evolutie: Creativiteit Revolutie: Leiderschap

Na het omzetten van ideeën in producten, is leiderschap nodig om het bedrijf vorm en sturing te geven.

Fase 2

Evolutie: Sturing Revolutie: Autonomie

Een bedrijf moet een koers op met duurzame groei. Bij groei komen bedrijven op een punt waarbij management een belangrijkere rol krijgt.

Fase 3

Evolutie: Delegatie Revolutie: Controle

Fase 4

Evolutie: Coördinatie Revolutie: 'Red tape'

Fase 5

Revolutie: Geen algemene

Na de onenigheden moet de organisatie als geheel verder. De revolutie die bij fase 5 hoort kan op verschillende manieren worden ingevuld. Hier is dan ook geen alles

bewoording

omvattende term voor te benoemen.

Evolutie: Samenwerking

Naarmate het bedrijf groeit zal het management meer moeten delegeren. Om de groei en processen binnen het bedrijf in bedwang te houden is controle nodig.

Door gebruik te maken van formele systemen moet de uitbreidende onderneming coördinatie vinden. Doordat meer formele systemen worden gebruikt, kunnen spanningen ontstaan binnen de organisatie. De ‘red tape’ revolutie moet ervoor zorgen dat de organisatie als geheel bij elkaar blijft.

118

BIJLAGE II: Gebruik van faciliteiten en diensten door start-ups

119

120

BIJLAGE III: Classificatie van incubators

121

BIJLAGE IV: Survey vastgoedgebruik en voorkeur van start-ups LET OP! Open dit bestand in Adobe Reader of Adobe Acrobat om volledig gebruik te maken van alle digitale functionaliteiten. Bedankt voor het openen van mijn enquête in het kader van mijn masterscriptie aan de TU Delft. Het doel van mijn onderzoek is om de huisvestingsvoorkeuren van jonge innovatieve start-ups in kaart te brengen. Op het gebied van huisvesting voor jonge start-ups is nog weinig onderzoek gedaan, terwijl innovatieve start-ups een steeds grote bijdrage leveren aan de economie en maatschappij. Met deze enquête wordt het gebruik, beschikbaarheid en voorkeuren van huisvesting in kaart gebracht voor jonge start-ups. Het invullen van de enquête duurt c.a. 15 minuten. H et is belangrijk om het bestand te openen in Adobe Reader of Acrobat. Aan het einde kan de enquête eenvoudig worden teruggestuurd via de verzendknop. Alle gegevens worden volledig anoniem verwerkt en gegevens zullen niet aan derden worden verstrekt. Bij voorbaat dank voor het invullen van de enquête. Weeraphon Iamnak Student MSc. Real Estate & Housing | TU Delft

START ENQUÊTE

122

123

124

125

126

127

BIJLAGE V: Tabellen en grafieken Delft

Tabel 7.2: Leeftijdsopbouw + progrnose Delft, 2011 - 2025 (Gemeente Delft, 2012)

Leeftijdsopbouw Delft (+prognose) leeftijd

prognose prognose

prognose

1-1-2015

1-1-2020

1-1-2025

13.085 28.935 26.335 18.120 14.815

13.655 29.905 27.430 18.480 16.295

14.190 29.325 28.200 18.135 17.890

totaal 97.699 101.290 105.765 bron: Burgerlijke stand & Burgerzaken en

107.740

0-14 15-29 30-49 50-64 65+

Tabel 7.3: Kennisintensieve bedrijven in Delft, 2011. (Gemeente Delft, 2012)

1-1-2011 12.951 27.506 26.157 18.036 13.049

Informatie, BBI/O&S (dec. 2011) V VVestigingen en daarin werkzame personen* naar kennisactiviteit

1 januari 2011 vestigingen werkz.p. kennisintensieve productie 43 1.895 kennisintensieve dienstverl. 1.559 14.590 overige 3.978 29.063 totaal 5.580 45.548 * werken 12 uur of meer per week (incl. uitzendkr.) bron: Informatie, BBI/Onderzoek & Statistiek

Kennisintensieve bedrijven en instellingen met >200 werkz.pers.*

Tabel 7.4: Grote kennisintensieve bedrijven en instellingen in Delft, 2011. (Gemeente Delft, 2012)

Tabel 7.5: Bevolking tussen 20 en 29 naar wijk, Delft (Data op maat, 2015).

1 januari 2011 bedrijfsgrootte kennisintensieve productie DSM BV 1.000 of meer Prysmian Cables and Systems NV 200-499 kennisintensieve dienstverlening TU Delft 1.000 of meer TNO 1.000 of meer Stichting Deltares 500-999 Exact Software BV 500-999 Allseas Engineering BV 200-499 Nederlands Normalisatie-instituut 200-499 TOPdesk BV 200-499 * werken 12 uur of meer per week (incl. uitzendkr.) bron: Informatie, BBI/Onderzoek & Statistiek

5-jaars leeftijdsklassen , 2014 - Wijken (wa 8 gebieden)

Binnenstad

Bevolking naar leeftijd en geslacht, 20-24 [aantal]

Bevolking naar leeftijd en geslacht, 25-29 [aantal]

totaal aantal inwoners op 1 januari [aant.pers] 12.534

2.201

1.696

Vrijenban (incl. Delftse Hout)

1.022

869

9.332

Hof van Delft

1.963

1.261

13.179

Voordijkshoorn

699

822

10.637

Tanthof (incl. Abtswoude)

1.193

904

14.433

Voorhof

2.061

1.688

13.031

Buitenhof

1.528

1.104

14.031

Wippolder (incl. Schieweg en Ruiven)

2.797

1.613

12.884

13.464

9.957

100.061

Totaal Bronnen: GBA

128

Tabel 7.7: Werkzame personen in kennisintensieve bedrijven in Delft, per wijk (Data op maat, 2015).

werkzame personen [werk.pers], 2014 - Wijken (wa 8 gebieden) totaal aantal werkzame personen (man+vrouw; 12 uur of meer per week; incl. uitzendkr. (vanaf 1999))

werkzame personen kennisintensieve bedrijven

werkzame personen niet-kennisintensieve bedrijven

Binnenstad

1.375

4.467

5.842


1.483

3.986

5.469

Hof van Delft

1.360

2.604

3.964

Voordijkshoorn

175

994

1.169


946

1.498

2.444

Voorhof

595

2.437

3.032

Buitenhof

219

4.559

4.778


10.239

6.080

16.319

Totaal

16.392

26.625

43.017

Bron: Bedrijvenregister Haaglanden

Tabel 7.8: Kennisintensieve bedrijven in Delft, per wijk (Data op maat, 2015).

vestigingen van bedrijven en instellingen [aant_vest], 2013, 2014 - Wijken (wa 8 gebieden)

bedrijven/instellingen kennisintensief 2013

bedrijven/instellingen niet-kennisintensief

2014

2013

2014

totaal aantal vestigingen van bedrijven en instellingen op 1 januari 2013

2014

Binnenstad

391

409

1.144

1.148

1.535

1.557


122

128

356

348

478

476

Hof van Delft

205

228

454

467

659

695

Voordijkshoorn

136

148

294

304

430

452


145

137

385

394

530

531

Voorhof

118

126

402

411

520

537

80

84

327

333

407

417

439

444

640

669

1.079

1.113

1.636

1.704

4.002

4.074

5.638

5.778

Buitenhof Wippolder (incl. Schieweg en Ruiven) Totaal Bron: Bedrijvenregister Haaglanden

Tabel 7.6: Openbare voorzieningen inDelft Binnenstad. (Data op maat, 2015)

voorzieningen [aant_vest], 2013, 2014 - Buurten uit Wijk (wa 8 gebieden) Binnenstad horeca (april) 201 3

1100 - Bedrijventerrein Wateringseweg 1101 - Centrum-Noord 1102 - Centrum-West 1103 - Centrum-Oost 1104 - Centrum 1105 - Stationsbuurt

0

cultuur (april)

201 4

201 3

201 4

ontspannin g (april)

particuliere dienstverlenin g (april)

201 3

2013

201 4

2014

totaal (april) 201 3 0

201 4

0

0

0

0

0

0

0

0

1

1

0

0

0

0

0

0

1

1

26

28

9

8

1

1

3

7

48

52

18

18

4

5

0

0

3

3

33

34

123

121

10

9

2

3

20

18

189

186

1

1

0

0

0

0

0

0

4

4

1106 - Centrum-Zuidwest

14

16

1

0

1

1

3

4

28

32

1107 - In de Veste

14

14

1

1

0

0

5

5

40

38

1108 - Centrum-Zuidoost

5

5

0

0

0

0

3

2

10

8

1109 - Zuidpoort

2

3

2

2

1

0

1

1

7

9

204

207

27

25

5

5

38

40

360

364

Totaal

•

Bron: Locatus

129

totaal aantal vestigingen van bedrijven en instellingen op 1 januari

bedrijven/instellingen met 100 of meer werkzame personen

bedrijven/instellingen met 5-99 werkzame personen

bedrijven/instellingen met 2-4 werkzame personen

bedrijven/instellingen met 1 werkzaam persoon

bedrijven/instellingen met 0 werkzame personen

2014

2013

2014

2013

2014

2013

2014

2013

2014

2013

2014

2013

1.557

1.535

5

4

255

264

372

410

820

767

105

90

Binnenstad

476

478

10

13

71

77

62

73

296

278

37

37


695

659

7

8

59

63

79

91

490

439

60

58

Hof van Delft

452

430

2

1

40

38

54

58

329

306

27

27

Voordijkshoorn

531

530

5

3

56

62

66

79

363

350

41

36


537

520

6

8

86

95

122

113

291

269

32

35

Voorhof

vestigingen van bedrijven en instellingen [aant_vest], 2013, 2014 - Wijken (wa 8 gebieden)

Bron:Bedrijvenregister Haaglanden

Tabel 7.9: Werkzame personen per bedrijf in Delft (Data op maat, 2015)

130

417

407

8

7

54

58

54

66

268

243

33

33

Buitenhof

1.113

1.079

42

21

277

284

248

231

474

442

72

101


5.778

5.638

85

65

898

941

1.057

1.121

3.331

3.094

407

417

Totaal

Het faciliteren van start-ups. Hoe vastgoed een rol kan spelen in het succes van jonge start-ups

Het faciliteren van innovatie Hoe vastgoed een rol kan spelen in het succes van jonge start-ups

Recommend Documents