Herontwikkeling van verouderde en planning van nieuwe bedrijventerreinen uit het moeras?

Herontwikkeling van verouderde en planning van nieuwe bedrijventerreinen uit het moeras? Drs. Paul Bleumink Managing Partner

Amsterdam Provada, 4 juni 2013

Buck Consultants International Postbus 1456 6501 BL Nijmegen Telnr : 024 379 02 22 Mobiel : 065 356 31 01 Fax : 024 379 01 20 E-mail : [email protected]

Agenda 1 Thermometer Herstructurering 2013 2 Toekomst van herstructurering

3 Vernieuwende aanpak in de praktijk 4 Planning nieuwe bedrijventerreinen

 Buck Consultants International, 2013

1

1 Thermometer Herstructurering 2013 Uitgifte nieuwe bedrijventerreinen daalt ………. 915 784 433

2007

2008

2009

418

2010

334

2011

……. maar hoe staat het met de herstructurering?  Monitoring via Ministerie I&M (IBIS) moeizaam  Dus: quickscan Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland en Buck Consultants International  Buck Consultants International, 2013

2

Participanten SKBN (niet landsdekkend)


3

Wat is de afgelopen 3 jaren tot stand gekomen? Recente jaren (2010-2012)

Realisatie / Uitvoering in hectaren

Oost Zuid

West

Oost NV

334

8,4 mln

‘1.170’

28 mln

130

4 mln

Regio Rotterdam

130*

-

Regio Den Haag

13

9,6 mln

122

8,5 mln

-

-

Noord-Holland Noord

97

7 mln

Gemeente Groningen

241

8,1 mln

2.237

73,6 mln

BOM/BHB Brabant LIOF Limburg

Metropoolregio Amsterdam OMU Utrecht

Noord

in euro’s

Totaal

Bron: Enquête SKBN *

Geen hectaren bekend RHOB Stadsregio Rotterdam


4

Conclusies  Op het eerste oog lijkt flinke progressie gemaakt, maar in Brabant-cijfers zitten ook Masterplannen  Realisatie per ha is slechts 33.000 €/ha Ter vergelijking Noordanus-normbedragen - revitalisering 230.000 €/ha - zware revitalisering 1.400.000 €/ha - herprofilering 1.400.000 €/ha  We zitten op pakweg 20% van de Noordanusopgave


5

Waarom zit herstructurering in het slop?  Markt

 geen marktvraag/flow  weinig ‘nieuw’ voor ‘oud’ (verevening)

 Financieel

 overheden moeten bezuinigen  ondernemers voorzichtig met geld uitgeven  weinig investeringsruimte voor verzakelijking

 Institutioneel  overheden andere prioriteiten


6

2 Toekomst van herstructurering Nabije toekomst (2013-2015)

Realisatie / Uitvoering in hectaren

Oost Zuid

West

in hectaren

Oost NV

170

4 mln

484

BOM/BHB Brabant

310

13,6 mln

3.786

LIOF Limburg

363

32 mln

972

Regio Rotterdam

140*

-

78

Regio Den Haag

18,5

6,6 mln

45

-

-

269

28

-

23

Noord-Holland Noord

102

1,7 mln

14

Gemeente Groningen

248

7,1 mln

70

Metropoolregio Amsterdam OMU Utrecht

Noord

in euro’s

Planvorming

Bron: Enquête SKBN

*

Geen hectaren bekend RHOB Stadsregio Rotterdam


7

Welke publieke financiële middelen kunnen worden ingezet?  Totaal (naar verwachting) in periode 2013-2015:

18%

153 mln euro

0%

43%

Gemeente / Regio Provincie 39%

Rijk EU + overig


8

 Opgave volgens ‘Noordanus’

:

6.500 ha

 Opgave SKBN  gerealiseerd 2010-2012 : 2.237 ha  in uitvoering 2013-2015 : ± 1.400 ha  planvorming : ± 5.700 ha  Opgave nu is groter dan geschat in 2008 : logisch!


9

Nieuwe dynamiek Top-3 instrumenten om beweging te krijgen in de herstructurering 

Co-creatie met bedrijfsleven (gebruikers) en/of eigenaren en óók private investeringen uitlokken c.q. aanjagen



Meer flexibiliteit, zowel in (ruimtelijk) instrumentarium en regelgeving, als in toelaten/denken over herbestemmen



Regionale samenwerking moet beter, behalve gemeenten ook de ‘koepels’ zoals KVK, VNO en MKB Bron: Enquête SKBN


10

Nieuwe partners Top-3 nieuwe partners om beweging te krijgen in de herstructurering 

Private partners: eigenaren, ondernemers c.q. gebruikers



Publieke partners: o.a. politie, milieudienst en gemeenten



Investeerders: lokale beleggers en ontwikkelaars, maar ook institutionele partijen

Bron: Enquête SKBN


11

Prioritering van herstructurering is noodzaak: voorbeeld Noord-Brabant Zeef 1: beleid

130 terreinen

1 Stedelijk Concentratiegebied 2 Multimodaliteit 3 Relatie topsectoren & speerpuntsectoren LONGLIST

Zeef 2: economisch belang

Voor samenhangende terreinen Voor individuele terreinen

Performance Dynamiek

Functionele kwaliteit Toekomstpotentie

Input voor afweging: SHORTLIST


92 terreinen (68 met herstructureringsopgave)

62 terreinen

12

Samenvatting Oplossingen worden vooral gezocht in: 

Méér samenwerking met private partijen



Méér flexibiliteit



Méér nieuwe concepten/ideeën


13

3 Vernieuwende aanpak in de praktijk Op zoek naar:

‘Schijf van zes’

 Co-creatie met bedrijfsleven  Gedeeltelijke herbestemming

Bron: Enquête SKBN, 2013  Buck Consultants International, 2013

Bron: Buck Consultants International, 2012 14

Organische herontwikkeling samen met ondernemers Voorbeeld: ondernemersgerichte benadering - Regio Achterhoek als illustratie

1 1 Verouderde bedrijventerreinen

4 4 Top-50 Grootste dalers (2010-2012)  Buck Consultants International, 2013

2 2 Bedrijven met een ontwikkelopgave

5 5 Top-50 Grootste werkgevers (2012)

3 3 Top-50 Grootste groeiers (2010-2012)

6 6 Totaalplaatje 15

Voorbeeld Achterhoek: concentraties van economische belang en ‘ontwikkelopgaven’ Locaties en bedrijventerreinen om verder op in te zoomen, in de zoektocht naar ondernemend en ondernemersgericht herstructureren

Verouderde bedrijventerreinen Bedrijven met een (ontwikkel)opgave

Bron: IBIS, 2012, PWE, 2012  Buck Consultants International, 2013

Grootste werkgevers (in aantal banen) (exclusief uitzend- en schoonmaakbedrijven e.d.)

16

A

B

KLASSIEKE BENADERING VAN HET VRAAGSTUK: OPGAVE IN HECTAREN

ONDERNEMERSGERICHTE BENADERING: OPGAVE IN ECONOMISCHE URGENTIE

 Klassieke- én ondernemersgerichte benadering van de herstructureringsopgave vullen elkaar aan  input van beide maakt inzichtelijk waar sprake is (of kan ontstaan) van urgentie of kansen  kaartbeelden vormen het startpunt om ‘in gesprek te gaan’, onder meer over prioriteiten en benodigde investeringen aan publieke en private zijde  oogst van bedrijven is indicatief en dynamisch: economisch belang en kansrijke investeringen zijn continu in beweging en daardoor niet te vangen in statische lijsten  informatie van beide sporen geeft richting in de zoektocht naar de -vanuit economisch perspectief- prioritaire investeringen op bedrijventerreinen  Buck Consultants International, 2013

17

Gedeeltelijke herbestemming: koppeling met andere functies Food Center Amsterdam  Midden in de stad (Jan van Galenstraat) – 23,5 ha  De ‘buik van Amsterdam’   

100 handels- en productiebedrijven op het gebied van (verse) levensmiddelen – alleen B2B 2.500 medewerkers Assortiment van 50.000 producten

 Noodzaak herstructurering/nieuwbouw groot  Basisinsteek:   

100.000 m2 bvo bedrijfsruimte vernieuwen Centrale Markthal in hergebruik nemen 12,5 ha voor woningbouw/ 1.570 woningen

 Concurrentiegerichte dialoog met als enige inschrijver Ballast Nedam/Volker Wessels  Buck Consultants International, 2013

18

Nieuwe concepten Campussen

Start

Bestaand

Campusinitiatieven met Campusinitiatieven met nieuwe revitalisering bestaand vastgoed locaties/nieuwe gebouwen  Research & Business Campus Chemelot (Sittard-Geleen)  Wetsus Leeuwarden

    

 Novio Tech Campus, Nijmegen  Life Sciences Campus, Oss  Aerospace en maintenance Campus (Ericsson, Gilze Rijen)

 AMC Medical Business Park (Amsterdam)  TU/e campus (Eindhoven)


Utrecht Science Park Technopolis Delft Space Business Park, Noordwijk Kennispark Twente Health Campus Maastricht

19

4 Planning nieuwe bedrijventerreinen Waarom zit uitgifte in het slop?  Markt

 zeer beperkte economische dynamiek  nieuwe buitenlandse investeringen meer kantoor georiënteerd

 Institutioneel  regionale samenwerking blijft moeilijk  lange procedures  Financieel

 bestaande terreinen worden nauwelijks uitgegeven  terreinen in pijplijn potentiële ‘bleeders’

Conclusie

: planning nog lastiger


20

EENS

0%

ONEENS

50%

100%

 De planning van nieuwe bedrijventerreinen moet voor onbepaalde tijd ‘bevroren’ worden, omdat er de komende jaren geen behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen is  De basis van de prognosemethodiek, met lange termijn scenario’s van het CPB en verwachte werkgelegenheidsontwikkeling als belangrijkste uitgangspunten, werkt niet meer  Er is meer regionaal maatwerk nodig bij de planning van nieuwe bedrijventerreinen, waarbij regio’s zelf moeten kunnen bepalen of en hoeveel nieuwe bedrijventerreinen ze willen aanleggen

 Regio’s die erin slagen veel ruimtevraag in de bestaande voorraad te faciliteren, moeten financieel worden beloond Bron: Enquête SKBN, 2013  Buck Consultants International, 2013

21

 Vraagprognoses op basis van CPB-scenario’s (economische groei per jaar 2002-2040)    

Global Economy Transatlantic Market Strong Europe Regional Communities

2,6% 1,9% 1,6% 0,7%

 Planning: op basis van Global Economy (sommige regio’s zelfs GE+) of Transatlantic Markets  Realiteit: Vraagprognose (uitgifte per jaar) Uitgifte 2001-2020

Global Economy

865 ha/jr

Transatlantic Market

740 ha/jr

Strong Europe

500 ha/jr

2001-2011

614 ha/jr

2009-2010-2011 396 ha/jr

Regional Communities 275 ha/jr  Buck Consultants International, 2013

22

Voorbeeld nieuwe doelgroep: e-fulfillment center

Front office  Product development  Webdesign  E-marketing

Logistics  Storage  Order picking  Shipping  Handling returns

Back office  Customer service  Inventory management  Management of returns  Financial-administrative services

E-fulfillment


23

Nieuwe functies - andere gebouwen Specificaties distributiecentra

Gebouweigenschappen

 Arbeidsintensief (verpakken, inpakken)  Veel machines, sorteerders en robots  Weinig heftrucks  Vaak meerdere kleine klanten (e-shops) die worden bediend: dus veel typen producten  Ruimte voor veel kleinere bussen / vrachtwagens  Andere werktijden: ook ‘s nachts en piek op maandag

 Grotendeels lage verdiepingen, vaak meerlaags  Veel kantoorruimte (soms tot 20-25%)  Vaak kleinere warehouses  Flexibel  In sommige gevallen cross docking  Veel parkeerplaatsen (voor personeel en eventueel afhaal door consumenten)


24

Voorbeeld: Docdata Waalwijk  12 meter hoog, vier verdiepingen hangende vloeren.  Material handling systeem bestaat uit aanvoerbanen vanuit de verschillende inpakgebieden, samenvoeging van pakketten, identificatie, pakketsorteersoftware, sorter en 35 uitgangen  het systeem sorteert 4.000 pakketten per uur .  Het magazijn heeft meer dan 1 miljoen voorraad locaties


25

Locaties van belangrijke e-fulfilment DCs (voorbeelden)


26

Nieuwe elementen verdisconteerd in prognoses? Verdisconteerd Ja

Enigszins



Uiteenlopende economische groeicijfers



Afnemende trek naar bedrijventerreinen



Afname ruimtegebruik





Jobless growth




Nee

 

27

Nieuwe elementen verdisconteerd in planning? Verdisconteerd Ja



Flexibelere planning



Tijdelijk gebruik



Samenhang met herstructurering


Enigszins

Nee

  

28

Herontwikkeling van verouderde en planning van nieuwe bedrijventerreinen uit het moeras?

Recommend Documents