NIEUWE KANSEN VOOR VEROUDERDE BEDRIJVENTERREINEN BIJLAGENRAPPORT

NIEUWE KANSEN VOOR VEROUDERDE BEDRIJVENTERREINEN BIJLAGENRAPPORT

Een verkenning van de financieel economische haalbaarheid van de herontwikkeling en transformatie van verouderd vastgoed

Maart 2006 STOGO onderzoek + advies/City Beautiful Niasstraat 1 3531 WR Utrecht

INHOUDSOPGAVE

VOORWOORD ................................................................................................................... 3 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

GEBIEDS- EN MARKTPOTENTIES VAN RIJNHAVEN ...................................... 4 Inleiding ................................................................................................................ 4 Huidige karakteristiek.......................................................................................... 4 Herontwikkelingsgebieden ................................................................................. 8 Markperspectieven .............................................................................................. 9 Conclusie ............................................................................................................ 11 GRONDWAARDEN VAN ALTERNATIEVE ONTWIKKELINGSRICHTINGEN .... 12

4.1 4.2 4.3 4.4 4.6

Inleiding .............................................................................................................. 12 Methodiek ........................................................................................................... 12 Handhaven van de bestaande bedrijfsfunctie ................................................ 14 Herontwikkelen tot nieuw bedrijfsmilieu ......................................................... 15 Transformeren tot woningbouwlocatie ........................................................... 19 VERKENNING FINANCIELE HAALBAARHEID ................................................... 21

5.1 5.2 5.3 5.4

Inleiding .............................................................................................................. 21 Locatie-afhankelijke kosten .............................................................................. 21 Confrontatie van kosten en opbrengsten........................................................ 23 Conclusie ............................................................................................................ 28

4

5

BIJLAGEN ........................................................................................................................ 29 Verantwoording van het onderzoek Kaart onderzochte deelgebieden Kaart inventarisatie leegstand onderzochte deelgebieden

VOORWOORD

Doel van het onderzoek ‘Nieuwe kansen voor verouderde bedrijventerreinen’ is een financieel-economische verkenning van de haalbaarheid van de strategie ‘nieuw voor oud’ op het bedrijventerreinen Rijnhaven in Alphen aan den Rijn. De strategie is gericht op het vervangen van verouderde incourante bedrijfspanden door moderne bedrijfspanden (herontwikkeling) of door kantoren, winkels of woningen (transformatie). Over het onderzoek wordt gerapporteerd in een kernrapport en een bijlagenrapport. Het kernrapport bevat de belangrijkste resultaten van de verkenning en doet suggesties over flankerend beleid en aanvullend instrumentarium. Dit bijlagenrapport bevat de nadere analyse, berekeningen en onderbouwing. De hoofdstuknummering sluit aan bij de nummering uit het hoofdrapport. Hoofdstuk 3 brengt de gebiedsen marktpotenties van Rijnhaven in beeld en geeft een beschrijving van de potentiële ontwikkelingsgebieden op het terrein. Hoofdstuk 4 gaat dieper in op de alternatieve ontwikkelingsstrategieën en toetst de haalbaarheid van de onderscheiden ontwikkelingsstrategieën aan de karakteristieken van de ontwikkelingslocaties. Hoofdstuk 5 zoomt in op het exploitatieresultaat, indien de alternatieve strategieën worden toegepast op de ontwikkelingslocaties.

nieuwe kansen voor verouderde bedrijventerreinen bijlagenrapport

3

3

GEBIEDS- EN MARKTPOTENTIES VAN RIJNHAVEN

3.1

Inleiding

In dit hoofdstuk staan de perspectieven van Rijnhaven op lange termijn centraal. Op basis van de ligging van het terrein binnen het stedelijke gebied, de kwaliteit en gebruik van het bedrijfsmatig vastgoed en de kwaliteit van de openbare ruimte zijn deelgebieden geselecteerd die in aanmerking komen voor herontwikkeling. Hierbij is tevens aangegeven welke functies geschikt zijn voor de deelgebieden (gebiedspotenties). Confrontatie met de marktkansen voor deze functies leert welke ontwikkelingsperspectieven er zijn voor de deelgebieden op het terrein (marktpotenties).

3.2

Huidige karakteristiek

Ligging en ontstaansgeschiedenis Het bedrijventerrein Rijnhaven ligt aan de westkant van Alphen langs de Oude Rijn. Het terrein is 102 hectare bruto groot, waarvan 70 hectare netto uitgeefbaar.1 Een netto-bruto verhouding van ca. 70% is gebruikelijk voor zowel “oude” bestaande terreinen als voor veel nieuwe terreinen. De in het gebied aanwezige haven neemt naast de wegen een belangrijk deel van de openbare ruimte in beslag. In het gebied is relatief weinig groen aanwezig. De ontwikkeling is gestart in de jaren vijftig in het oostelijke deel van het terrein. Eén van de eerste bedrijven op het terrein, was de cacao- en chocoladefabriek Baronie aan de Prinses Beatrixlaan die zich in 1956 vestigde. In het begin van de jaren zestig werd de haven aangelegd. In de directe omgeving van de haven staat ook de televisietoren die in 1964 werd gebouwd en die nog altijd één van de blikvangers op het terrein is. Rijnhaven was aan het begin van de jaren tachtig grotendeels uitgegeven. Rijnhaven maakt deel uit van een groter bedrijvengebied, waarvan ook Hoorn-West en Molenwetering deel uitmaken. De ontwikkeling van Molenwetering is gestart in het midden van de jaren tachtig. Hoorn-West is in de jaren negentig op de markt gekomen. Het totale gebied is 240 hectare groot, waarvan nog 16 hectare uitgeefbaar is. Op de nog beschikbare gronden in Hoorn-West is een ijsbaan en een leisurecentrum gepland. Ruimtegebruik Kenmerkend voor grote delen van het terrein is de hoge bebouwingsdichtheid op de percelen. Op delen van het terrein is 85% van kavels bebouwd. Dit is een gevolg van de ouderdom en de voortdurende uitbreiding van bestaande panden door op- en aanbouw. Er zijn nauwelijks braakliggende kavels op het terrein. De mogelijkheden tot intensiveren van het ruimtegebruik zijn daarom relatief beperkt. 1

De terreininventarisatie is mede gebaseerd op informatie die INBO Adviseurs Ruimte & Vastgoed heeft verzameld voor de in opdracht van de gemeente op te stellen ontwikkelingsvisie voor Rijnhaven.


4

Figuur 3.1

Ligging bedrijventerrein Rijnhaven in Ouderijn Zone

Bedrijventerrein Rijnhaven

Figuur 3.2

Ligging bedrijventerrein Rijnhaven in Alphen aan de Rijn

Bedrijventerrein Rijnhaven


5

Rijnhaven bestaat uit drie delen, die min of meer onafhankelijk van elkaar functioneren: • Rijnhaven-Oost (gebied ten oosten van de haven). Hier bevinden zich voornamelijk kleinere bedrijven; er komen verspreid bedrijfswoningen voor. Het meest in het oog springt de leegstaande fabriek van Baronie. Het gebied grenst in oosten deels aan vogelpark Avifauna en ligt in de directe nabijheid van woongebieden • Kerngebied (ten zuiden en ten westen van de haven). In dit gebied bevinden zich enkele grote logistieke bedrijven (Electrolux en Technische Unie). Ten zuiden van de Eikenlaan is sprake van kleinschalige verkaveling. Het gebied dat direct aan de haven grenst, is sterk verouderd. • Rijnhaven-Noord (gebied tussen de Rijnhaven en de Oude Rijn). In dit gebied zijn diverse functie gevestigd. Langs de Oude Rijn bevinden zich enkele grotere bedrijven, waaronder een betonfabriek. Langs de doorgaande weg de Hoorn zijn enkele kantoorvilla’s en historische gebouwen gevestigd. Het gebied rond de Ondernemingsweg functioneert als traditioneel bedrijventerrein vergelijkbaar met het Kerngebied. Bereikbaarheid De bereikbaarheid van het bedrijventerrein is goed. Het ligt op korte afstand van de N11. De externe ontsluiting verloopt via de Leidse Schouw. De Eikenlaan fungeert als belangrijkste hoofdontsluiting voor het gebied. Het deelgebied rond de Ondernemingsweg wordt ontsloten via de Hoorn. Daarnaast beschikt het terrein over drie stamspoorlijnen en een haven. De haven wordt nauwelijks gebruikt. Op dit moment gebruiken slechts drie bedrijven het water voor de aan- en afvoer van goederen. Twee bedrijven gebruiken de Rijnhaven voor bluswater. Het toekomstperspectief van de haven is beperkt. De verwachting is niet dat de vraag naar watergebonden kavels sterk zal groeien. De lage brug bij de ingang vormt bovendien een belemmering voor de verdere uitbreiding van vervoer over water. Van de drie stamspoorlijnen is er nog één in gebruik voor Electrolux aan de Magazijnweg. Bedrijvigheid Op Rijnhaven waren in 2004 229 bedrijven gevestigd met 4.200 werkzame personen. De hoge bebouwingsdichtheid vertaalt zich in relatief veel werkzame personen per netto hectare uitgegeven terrein (60). Mede door het moment van ontstaan is Rijnhaven een traditioneel bedrijventerrein. De gevestigde bedrijven behoren tot de groothandel, en in minder mate tot de industrie en het vervoer. Kantoren zijn slechts beperkt aanwezig en gebonden aan de gevestigde bedrijven. Verspreid over het terrein zijn enkele bedrijven in de hogere milieucategorieën (HMCbedrijven) gevestigd. Volgens de afspraken in de Transformatievisie Oude Rijnzone zal Rijnhaven ook in de komende jaren ruimte moeten bieden aan HMC-bedrijven. Binnen de huidige milieuzonering is op grote delen van het terrein ruimte voor bedrijven in de milieucategorieën 4 en 5. In het direct aan de woonbebouwing grenzende RijnhavenOost is ruimte voor bedrijven in maximaal milieucategorie 3.


6

Rijnhaven heeft samen met het terrein Hoogewaard in Rijnwoude een gezamenlijke zone industrielawaai. De binnen de geluidscontouren beschikbare geluidsruimte is volledig vergund. Dit betekent dat nieuwe ontwikkelingen op het terrein gebonden zijn aan de vergunde geluidsruimte op de kavel die zij betrekken. Uitbreiding van de geluidruimte is niet mogelijk. Problemen Rijnhaven bevindt zich aan het einde van haar levenscyclus. Dit uit zich onder meer in de teruglopende kwaliteit van de openbare ruimte en de leegstand in vaak gedateerde incourante bedrijfsgebouwen. Begin 2005 bedroeg het bij makelaars geregistreerde 2 aanbod aan bedrijfsruimte 30.000 m . Dit actieve aanbod is overigens geen betrouwbare maat voor de echte leegstand. Er komt ook leegstand voor in (incourante) panden die niet actief worden aangeboden op de markt. Een aantal leegstaande panden is tijdelijk in gebruik. In Rijnhaven-Oost en in het Kerngebied is op circa 15 hectare van de uitgegeven grond sprake van leegstand of gedeeltelijke leegstand. In de periode tussen 1 januari 2000 en 1 januari 2004 verdwenen 1.300 van 5.500 arbeidsplaatsen van het terrein. Dit is een kwart van de werkgelegenheid. De kwaliteit van de bebouwing is afwisselend. Vooral langs de Industrieweg en de Energieweg en in het gebied rond de Ondernemingsweg bevindt zich veel verouderde bebouwing. Volgens lokale makelaars is het merendeel van de aanwezige bedrijfsruimte nog courant. Aangezien een aantal panden al geruime tijd leegstaat, is het de vraag of dit realistisch is. Vanuit het perspectief van 2020 moet een groot deel van het vastgoed in ieder geval als weinig kansrijk worden beschouwd. Op grote delen van het terrein is het vastgoed zodanig verouderd dat herontwikkeling c.q. transformatie in de komende jaren nodig is. De meest verouderde delen liggen in Rijnhaven-Oost. Dit gebied is volledig verouderd met uitzondering van de locatie rond de Praxis en de aan de overzijde van de Van Foreestlaan gelegen kavel. De kwaliteit van het openbaar gebied is matig. In het kader van de al uitgevoerde herstructurering is een deel van de infrastructuur in het gebied opgeknapt. Een groot deel van het vastgoed is verouderd. Op diverse plaatsen komt leegstand voor. Het gebied functioneert nog als reservaat voor bedrijven en activiteiten die profiteren van de lage huurprijzen. Voor de locatie van de cacao- en chocoladefabriek Baronie bestaan concrete plannen voor de ontwikkeling van (perifere) detailhandel, leisure en overige functies. Het kerngebied laat een wisselend beeld zien. Naast goed functionerende grootschalige bedrijfspanden (Electrolux en Technische Unie) komen er verspreid over het gebied ook veel gedateerde bedrijfsgebouwen voor en is er sprake van leegstand. De problemen zijn het grootst in het gebied tussen de Industrieweg en de haven. Ook tussen de Eikenlaan en de Handelsweg vraagt een aantal kavels om herontwikkeling. In het deelgebied Rijnhaven-Noord ontbreekt een eigen heldere eigen identiteit door de ongestructureerde mix van functies. De zichtbare leegstand is aanzienlijk lager dan in de overige twee deel gebieden.


7

3.3

Herontwikkelingsgebieden

Op grond van de terreininventarisatie zijn twee deelgebieden geselecteerd als potentieel herontwikkelingsgebied. Dit zijn: • Rijnhaven-Oost; • Kerngebied (met uitzondering van de kavels van Electrolux en de Technische Unie) Rijnhaven-Oost Dit deelgebied bestaat uit circa 27 hectare. Het gebied is gelegen in het meest oostelijke deel van Rijnhaven. Aan de zuiden zuidoostzijde grenst het gebied aan een woongebied. Aan de oostzijde van het ontwikkelgebied bevindt zich het zwembad De Hoorn en het vogelpark Avifauna. Gezien het feit dat Rijnhaven-Oost voor een groot deel grenst aan woongebied, kent het gebied voor een aanzienlijk deel een lage milieuzonering. Voor herontwikkeling betekent dit dat een grote verscheidenheid aan invulmogelijkheden bestaat. Zowel bedrijfsmilieus als woonmilieus kunnen in het gebied worden gerealiseerd. Daarnaast kunnen de mogelijkheden voor herontwikkeling worden vergroot door de zuidelijke tak van de haven te dempen. Hierdoor komt extra grond (3,8 hectare) vrij voor de ontwikkeling van vastgoed. Rijnhaven-Oost bestaat voor circa 70% uit bedrijfspercelen. Hiervan is gemiddeld 60% bebouwd (107.000 m²). Op basis van de inventarisatie van de panden en het aanbod van makelaars wordt geschat dat negen bedrijfspanden leeg, dan wel gedeeltelijk leeg staan. Het grondoppervlak (footprint) van deze panden bedraagt 57.000 m² (tabel 3.1). Bij een gemiddeld bebouwingspercentage van 60% gaat het om 9,5 hectare grond. Dit is de helft van de uitgegeven grond op Rijnhaven-Oost. Een deel van de aanwezige bedrijfsbebouwing is zodanig verouderd dat het zeer de vraag is of deze nog wel een bedrijfsmatige bestemming hebben dan wel ooit nog zullen krijgen. Tabel 3.1

Bebouwd oppervlak op Rijnhaven-Oost grondoppervlak (footprint)(m²) In gebruik 50.000 Gedeeltelijke leegstaand 28.000 Leegstaand 29.000 Bebouwd oppervlak totaal 107.000

Percentage 47% 26% 27% 100%

Bron: STOGO/CB, 2006

Kerngebied Het gedeelte van het kerngebied dat voor herontwikkeling in aanmerking komt, bestaat uit circa 25 hectare en ligt centraal in Rijnhaven. In het overgrote deel van het gebied zijn bedrijven uit de zwaardere milieucategorieën toegestaan. De milieuzonering in het


8

vigerende bestemmingsplan laat van oost naar west steeds hogere milieucategorieën toe. Dit betekent het uitsluiten van bijvoorbeeld woningbouw in het gebied. De bebouwingsintensiteit is aanzienlijk hoger dan in Rijnhaven-Oost. Het gemiddelde bebouwingspercentage is 78%. Het overgrote deel van de bedrijfspercelen is voor circa 85% bebouwd. Het gevolg is dat een deel van het parkeren door ruimtegebrek op de kavel in het openbare gebied plaatsvindt. De reden dat de parkeerdruk in het openbaar gebied niet overmatig is, komt waarschijnlijk door het extensief gebruik van de panden en doordat een deel van werknemers parkeert op percelen met leegstaande gebouwen. Op basis van de inventarisatie van de panden en het aanbod van makelaars wordt geschat dat circa zeven bedrijfspanden leeg, dan wel gedeeltelijk leeg staan. Het grondoppervlak (footprint) van deze panden bedraagt 38.000 m². Bij een gemiddelde bebouwing van 78% is dit circa 5 hectare (een kwart van de uitgegeven gronden). Tabel 3.2

Bebouwd oppervlak in het Kerngebied grondoppervlak footprint (m² ) In gebruik 108.000 gedeeltelijke leegstaand 18.000 Leegstaand 20.000 bebouwd oppervlak totaal 146.000

percentage 74% 12% 14% 100%

Exclusief kavels Electrolux en Technische Unie Bron: STOGO/CB, 2006

3.4

Markperspectieven

De mogelijkheden van herontwikkeling van Rijnhaven zijn mede afhankelijk van de vraag naar commercieel vastgoed en woningen in Alphen aan den Rijn. Deze paragraaf gaat hierop kort in. Bedrijfsruimte Alphen aan den Rijn vervult een regiofunctie voor de Rijnstreek. Indien het aandeel van Alphen aan den Rijn in de door STOGO geraamde regionale vraag naar nieuwe bedrijventerreinen (50 hectare) gelijk zou zijn aan het aandeel in de regionale uitgifte in het recente verleden (60%) zou er in Alphen aan den Rijn tot 2015 circa 30 hectare nieuw bedrijventerrein nodig zijn. Dit is ongeveer het al beschikbare aanbod aan bouwrijp gemaakte terreinen. De vervangingsvraag is aanzienlijk groter. Uitgaande van een gemiddelde levensduur van bedrijventerreinen van veertig jaar is tot 2020 vervanging nodig van circa 90 hectare netto bedrijventerrein. Voor Rijnhaven ligt het accent op vernieuwing van de bestaande voorraad. Het grootste 2 deel van de vraag zal zich richten op bedrijfspanden tussen 2.000 en 5.000 m b.v.o. 2 Voor lokale bedrijven zijn daarnaast ook bedrijfsruimten kleiner dan 1.000 m b.v.o. nodig. Tevens moet rekening worden gehouden met kwalitatieve verschuivingen in de vraag. Die hebben onder meer betrekking op de verhouding kantoor: bedrijf, op uitstraling


9

en representativiteit, op de indeling en op het gebruik van het onbebouwde deel van de kavel (minder buitenopslag). De verwachting is dat de vraag zich meer dan het verleden zal richten op representatieve bedrijfsruimten met 30% tot 50% kantoor en op woonwerkeenheden en bedrijfsverzamelgebouwen. Kantoren De Alphense kantorenmarkt is vooral een lokale en regionale markt. Regionaal ligt het zwaartepunt voor kantoren op Leiden en de A4 zone. Bij het station in Alphen is nog ruimte voor de bouw van ruim 25.000 m2. Daarnaast wil de gemeente een locatie voor zelfstandige kantoren ontwikkelen bij de toekomstige halte van de Rijn-Gouwe Lijn aan de westzijde van de stad. De gemeente gaat ervan uit dat hiermee ruim voldoende capaciteit beschikbaar is om tot 2020 in de vraag te voorzien. Ontwikkeling van zelfstandige kantoren op Rijnhaven lijkt binnen de regionale kantorenmarkt niet haalbaar. Wel is er ruimte voor aan industriële en handelsondernemingen verbonden kantoorfuncties. Zo heeft de Technische Unie plannen het hoofdkantoor vanuit Amstelveen te verplaatsen naar de locatie Rijnhaven. Winkels Het detailhandelsbeleid geeft prioriteit aan versterking van de stadscentra en de bestaande wijkcentra. Wat betreft perifere detailhandel lijkt er buiten de plannen voor de herontwikkeling van de cacao- en chocoladefabriek geen vraag naar ruimte te zijn Wonen Volgens de woningbehoefteramingen van de provincie Zuid-Holland is binnen de Oude Rijnzone in de periode 2005-2025 een uitbreiding van de woningvoorraad met ruim 11.000 woningen nodig, waarvan 7.500 in Alphen aan den Rijn. Tot 2015 kan de vraag naar woningen voor 80% worden opgevangen binnen de vastgestelde contouren in het streekplan Zuid-Holland Oost. In Alphen aan den Rijn is er nog een tekort van circa 1.000 woningen. Op de langere termijn (tot 2025) moet er in Oude Rijnzone ruimte worden gevonden op nieuwe locaties voor de bouw van 6.100 woningen. In Alphen aan den Rijn betekent dit de bouw van ruim 4.000 woningen buiten de contouren. Transformatie van delen van Rijnhaven naar woningbouw past kwantitatief binnen het regionale programma voor de woningbouw en kan een alternatief vormen voor bebouwing van nu nog betwiste uitleglocaties.


10

3.5

Conclusie

Gezien de gebiedskarakteristieken heeft de verkenning voor Rijnhaven-Oost betrekking op een multifunctionele invulling waarbij ruimte is voor zowel woon- als werkmilieus. Voor het Kerngebied is gekozen voor een invulling met uitsluitend bedrijfspanden met maximaal 30% kantoorruimte. De ruimte voor HMC-bedrijven en de aanwezigheid van productiegerichte bedrijven zijn hier belangrijke belemmeringen c.q. conditionerende factoren voor een multifunctionele invulling.


11

4

GRONDWAARDEN VAN ALTERNATIEVE ONTWIKKELINGSRICHTINGEN

4.1

Inleiding

Om de herontwikkeling financieel haalbaar te maken moet in veel gevallen de waarde van het vastgoed worden verhoogd. Op basis van de in hoofdstuk 3 geschetste gebiedsen marktpotenties zijn in dit hoofdstuk drie ontwikkelingsrichtingen uitgewerkt. Onderdelen van de ontwikkelingsrichtingen kunnen in verschillende combinaties in de geselecteerde herontwikkelingsgebieden worden ingezet. De drie ontwikkelingsrichtingen zijn: • handhaven bestaande bedrijfsfunctie; • herontwikkelen tot nieuw bedrijfsmilieu; • transformeren tot woningbouwlocatie. Transformatie tot kantorenlocatie lijkt gezien de geringe potenties van Alphen aan den Rijn als kantorenstad en de al beschikbare planvoorraad buiten Rijnhaven weinig kansrijk. Een uitzondering vormen kantoren voor aan op Rijnhaven gevestigde ondernemingen. Bij de uitwerking van nieuwe bedrijfsmilieus is hiermee rekening gehouden. Ook de transformatie naar winkels lijkt binnen de huidige marktverhoudingen geen realistische optie met uitzondering van de plannen voor de voormalige cacao- en chocoladefabriek Baronie. Alle strategieën gaan uit van herontwikkeling door sloop en nieuwbouw. Aangezien voor de herontwikkeling van Rijnhaven geen concrete plannen bestaan, worden de twee herontwikkelingslocaties op basis van een normatief programma ingevuld. Dit betekent, dat nieuwe bedrijfsmilieus naar bebouwingsoppervlakte en kavelgrootte worden bepaald en worden doorvertaald naar percelen en (deel)gebieden.

4.2

Methodiek

Doel van de verkennende studie is het vinden van een financiële balans tussen aankoop en sloop van oude bedrijfspanden en percelen enerzijds en de opbrengsten en investeringen van nieuwe milieus anderzijds. Basis voor de financieel-economische benadering is de residuele waardemethode. De residuele waardemethode gaat uit van de waardering van de grondwaarde op basis van de marktwaarde van de functies. Nieuwe functies op bedrijventerreinen genereren een andere marktwaarde en daarmee een andere grondwaarde. Functies die een substantieel hogere grondwaarde mogelijk maken, betekenen daarom een meerwaarde voor het mogelijk maken van herstructurering.


12

Box 1: De residuele grondwaarde De residuele grondwaarde is de restwaarde van de opbrengst van een functie, na aftrek van alle bouwkosten. In de bouwkosten zijn alle kwaliteiten in kosten omgezet, waardoor in de benadering zowel de prijs, de kwaliteit en de kosten tot uitdrukking komen. De methodiek maakt het mogelijk prijzen, kosten en kwaliteiten integraal af te wegen. De bepaling van de grondprijs is dan ook sterk afhankelijk van de ambities en van de programmatische uitgangspunten. De residuele waardebenadering is de enige grondwaardebenadering, waarbij de marktwaarde van vastgoed een directe koppeling kent met de grondwaarde. Opwaardering van vastgoed heeft een positieve invloed op de waardering van grond. Figuur 4.1

De residuele grondwaarde

btw bouw en bijkomende kosten

stichtings kosten

vastgoedprijs

residu grond productiekosten

residuele grondwaarde


Om de kosten-batenanalyse te kunnen uitvoeren, zijn verschillende woon- en bedrijfsmilieus geformuleerd. De milieus bestaan uit een combinatie van functies en ruimtegebruik. Op basis hiervan is een programma gedestilleerd met een bijbehorende exploitatie. De waarde van het milieu wordt uitgedrukt in een grondopbrengst per m² plangebied voor het te realiseren milieu. De potentiële opbrengsten zijn afgeleid uit de in de regio gangbare huur- en verkoopprijzen. De kosten voor de inrichting van de kavels zijn locatie-onafhankelijk vastgesteld. Voor de Rijnhaven in Alphen zijn vervolgens de locatie-afhankelijke kosten voor verwerving en sloop bepaald en afgezet tegen de (potentiële) waarde van een bedrijfs- of woonmilieu (tabel 4.1).


13

Hoofdstuk 4 richt zich op de grondopbrengsten van de alternatieve ontwikkelingsrichtingen met bijbehorende woon- en bedrijfsmilieus (saldo van A en B in tabel 4.1). In hoofdstuk 5 komen de locatie-afhankelijke kosten (C in tabel 4.1) aan de orde en is de financiële haalbaarheid van de alternatieven punt van aandacht. Tabel 4.1

Kosten en baten van te realiseren woon- en bedrijfsmilieus A B C Opbrengsten Kosten inrichting Locatie-afhankelijke programma nieuwe kavel kosten (+) (-) (-) Vastgoedwaarde – Bouw en woonrijp maken Verwerving en Bouwkosten= + overige locatiesloop Grondwaarde onafhankelijke kosten programma + opbrengsten milieu

SALDO

HAALBAARHEID HERONTWIKKELING?


4.3

Handhaven van de bestaande bedrijfsfunctie

Bij deze ontwikkelingsrichting blijft het bestaande bedrijfsmilieu gehandhaafd. Binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan wordt de maximale ruimte gezocht en waar mogelijk benut. Dit is uitsluitend mogelijk wanneer in de bestaande situatie de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt niet volledig zijn benut. Deze strategie is vooral bruikbaar op terreinen met een relatief lage bebouwingsdichtheid. Voor Rijnhaven is de strategie minder geschikt. Uit de terreininventarisatie is immers naar voren gekomen, dat de bedrijfspercelen in het Kerngebied zeer dicht zijn bebouwd. Intensivering binnen het bestaande bedrijfsprofiel behoort hier nauwelijks nog tot de mogelijkheden. In Rijnhaven-Oost zijn de mogelijkheden door de wat lagere dichtheid groter. Om zicht te krijgen in de kosten en baten van het bestaande bedrijfsmilieu zijn de opbrengsten per m2 grond doorgerekend voor een kavel met een bebouwingspercentage van 70%, waarvan 85% bedrijvigheid in een hal en 15% in een kantoor (tabel 4.2). Hieruit blijkt dat dit in het licht van de kosten een weinig aantrekkelijke strategie is. Aangezien er slechts 15% kantoren worden gerealiseerd op de kavel, is de bijdrage van de grondwaarde van het kantoor naar rato relatief laag. De grondwaarde van dit bedrijfsmilieu ligt met 140 tot 145 per m² kavel onder de gemiddelde gronduitgifteprijs in de regio. Verhoging van het aandeel kantoren naar 30% leidt tot een verhoging van de grondwaarde, die in richting neigt van de gemiddelde grondprijzen, maar die is nog altijd te laag in relatie tot de te maken kosten voor herstructurering.


14

Op Rijnhaven zijn er incidenteel kansen voor deze ontwikkelingsrichting, bijvoorbeeld op de verouderde kavel achter de Praxis langs de Stuyvesantlaan, waar relatief veel onbebouwde grond aanwezig is.

4.4

Herontwikkelen tot nieuw bedrijfsmilieu

Deze ontwikkelingsvisie gaat uit van invulling met een nieuw bedrijfsmilieu. Daarmee worden het bestaande bedrijfsmilieu en de voorschriften uit het bestemmingsplan losgelaten. Het bebouwingspercentage, de bebouwingshoogte en de verhouding kantoor : hal zijn de variabelen op basis waarvan een nieuw bedrijfsmilieu wordt samengesteld. Doordat het bestemmingsplan niet meer kaderstellend is, kan een nieuw bedrijfsmilieu sterk afwijken van de bestaande situatie Evenals bij handhaving van de bestaande bedrijfsfunctie geldt dat de omvang van de te herontwikkelen locatie van een dusdanige omvang dient te zijn, dat de ontwikkeling zowel financieel haalbaar, als kwalitatief hoogwaardig is. De combinatie van een hoger bebouwingspercentage, een gunstiger verhouding tussen kantoor en hal en het toevoegen van twee bebouwingslagen zorgt voor een toename van het aantal b.v.o.’s. De floor space index kan hiermee verdubbelen. Om inzicht te krijgen in de financiële potenties van vernieuwing van het bedrijfsmilieu zijn vijf nieuwe milieus op kosten en baten doorgerekend. Drie milieus hebben betrekking op de combinatie van wonen en werken. De milieus zijn: • Bedrijf, verhouding kantoor : hal, 30 %: 70% • Bedrijf, verhouding kantoor : hal, 50 %: 50% • Woonwerk, kantoor • Woonwerk, bedrijf • Mixed area (appartementenblok met in de plint bedrijven en kantoren) De realisatie van kantoorruimte levert een hogere grondwaarde per m² b.v.o. (bruto vloeroppervlakte) op dan die van een bedrijfshal (tabel 4.2 en figuur 4.2). Dit komt doordat de verhouding marktwaarde : bouwkosten bij het kantoor gunstiger ligt dan bij de bedrijfshal. Tevens wordt opgemerkt dat op 70% van de kavel door vastgoedontwikkeling een waarde ontstaat, die op 100% kavel wordt gepresenteerd Een dergelijk bedrijfsmilieu zal overigens eerder voor eigenaar-gebruikers worden gerealiseerd, dan projectmatig. De kavelprijs kan dan ca. 50 hoger liggen dan het traditionele bedrijfsmilieu met 15% kantoren.


15

Tabel 4.2

Grondopbrengst per m² grond, bebouwingspercentage 70% bandbreedte Bedrijfsmilieu 15 : 85 140 150 Bedrijfsmilieu 30 : 70 190 210 Bedrijfsmilieu 50 : 50 290 310 Bron: STOGO/CB, 2006

Het bedrijfsmilieu, met 50% kantoren en 50% bedrijfshal wordt vooral gebruikt door industrie die meer hoogwaardig produceert en meer dienstverlening kent. De hallen worden tevens gebruikt voor bijvoorbeeld opslag van apparatuur en kleinschalige assemblage (bijvoorbeeld in de ICT sector). Door andere vormen van productie ontstaat hierdoor verkantorisering van bedrijventerreinen zonder dat op de kavel de totale overgang van productie naar dienstverlening wordt gemaakt. Dit bedrijfsmilieu levert met gemiddeld 300 een duidelijk financiële meerwaarde op ten opzichte van het huidige gebruik en de bij het huidige gebruik behorende grondwaarde. 2

Grondopbrengsten alternatieve bedrijfsmilieus per m grond (bebouwingspercentage 70%)

350 300 250 200 150 100 50 50 :5 0 u Be dr

ijf sm ilie

u ijf sm ilie Be dr

Be dr

ijf sm ilie

u

30 :7 0

Grondopbrengst per m2 uitgeefbaar

18 :8 5

grondopbrengst per m2 uitgeefbaar

Figuur 4.2

bedrijfsmilieu Bron: STOGO/CB, 2006

Intensiveren Het is mogelijk, dat herontwikkeling en intensivering “hand in hand” gaan. Dit kan doordat met intensiever vormen van bebouwing op de percelen gebouwd parkeren wordt gerealiseerd. Een alternatief is geconcentreerd parkeren in het openbare gebied. In het laatste geval ligt er een belangrijke opgave voor de regisseur van de herontwikkeling, in veel gevallen de gemeente. Uit eerdere studies naar intensivering door City Beautiful is


16

gebleken, dat gebouwd parkeren op bedrijfspercelen vooral tot de mogelijkheden behoort bij meer projectmatige en grootschalige ontwikkelingen. Opgemerkt wordt wel, dat de extra opbrengsten uit intensievere bouwvormen nodig zijn om de investeringskosten van gebouwd parkeren op de kavel te kunnen dekken. In figuur 4.3 en in tabel 4.3 is de grondwaarde per m² uitgedrukt bij 85% bebouwingsdichtheid van de kavel. Vooral bij een hoger aandeel kantoor neemt de grondwaarde per m² toe. De grondwaardestijging is respectievelijk 30 (milieu 85/15), 42 (milieu 70/30) en 63 (milieu 50/50). 2

Grondopbrengsten alternatieve bedrijfsmilieus per m grond (bebouwingspercentage 85%)

400 350 300 250 200 150 100 50 50 :5 0 ilie u

30 :7 0 Be dr ijf sm

ilie u Be dr ijf sm

ilie u

18 :8 5


Be dr ijf sm


Figuur 4.3

Bedrijfsmilieu Bron: STOGO/CB, 2006

Tabel 4.3

Grondopbrengst per m² grond, bebouwingspercentage 85% bandbreedte Bedrijfsmilieu 15 : 85 170 180 Bedrijfsmilieu 30 : 70 230 250 Bedrijfsmilieu 50 : 50 350 370 Bron: STOGO/CB, 2006

De parkeerdruk in het openbare gebied neemt met intensivering toe. In tabel 4.4 staat de toename van de parkeerdruk waarbij opvalt dat bij het milieu met 50% kantoor meer dan 50% van de parkeerbehoefte in het openbare gebied plaats dient te vinden.


17

2

Tabel 4.4

Parkeerdruk bij bebouwingspercentage 85% % parkeren op kavel Bedrijfsmilieu 15 : 85 66% Bedrijfsmilieu 30 : 70 56% Bedrijfsmilieu 50 : 50 44%

% parkeren openbaar 34% 44% 56%


Woonwerkmilieus In toenemende mate is er vraag naar woonwerkunits, waarbij het werkdeel zowel uit kantoorgerelateerde bedrijvigheid kan bestaan als gericht kan zijn op productie, opslag e.d. De twee woonwerkcombinaties geven de grondwaarde van een woning met een kantoor en een woning met een bedrijfshal. Het gaat om kleinschalige invullingen op kavels tussen de 500 en 750 m². Ook hier wordt wederom het verschil in waarde van het kantoor en de bedrijfshal duidelijk in de gemiddelde grondwaarde per bedrijfsprofiel (tabel 4.5 en figuur 4.4). 2

Grondopbrengsten bij woonwerk-combinaties per m grond Gemiddelde grondwaarde per m² kavel Wonen-werken met kantoorruimte 325 Wonen-werken met bedrijfsruimte 255- 260 Mixed area 600 Bron: STOGO/CB, 2006

Tabel 4.5

Grondopbrengsten bij woonwerk-combinaties per m2 grond

Figuur 4.4


700 600 500 400

Grondopbrensgt per m2 uitgeefbaar

300 200 100 Woonwerk kantoor

Woonwerk bedrijf

Mixed areas

bedrijfsmilieus Bron: STOGO/CB, 2006 2

Norm:

1 pp per 100 m² b.v.o. bedrijfshal 1 pp per 75 m² b.v.o. kantoor


18

De derde combinatie wordt aangeduid als mixed area. In dit stedelijke milieu gaat het om een kleinschalige gebiedsinvulling met appartementen en plintfuncties op de begane grond. De dichtheid die hierdoor op de kavel wordt behaald is circa 120 woningen per hectare. Dit komt overeen met circa 60 woningen per ha in een groter plangebied (inclusief openbare ruimte). De floorspace index op de kavel bedraagt 2 tot 2,2. Dergelijke specifieke invullingen maken hoge opbrengsten mogelijk. Bij kavelsgewijze transformatie kan dit milieu de haalbaarheid van herontwikkeling aanzienlijk vergroten. Bij de woonwerk-combinaties is uitgegaan van parkeren op eigen terrein.

4.6

Transformeren tot woningbouwlocatie

Bij deze ontwikkelingsrichting wordt het bestaande bedrijfsmilieu vervangen door woningbouw. Bij het transformeren naar woningbouw verandert de functie van de kavel. Het transformeren van bedrijventerreinen naar woningbouw kent meer beperkingen dan de twee eerder genoemde ontwikkelingsrichtingen. Naast het feit dat de omvang van de te herontwikkelen locatie van grote invloed is op de slagingskans van de herontwikkeling, spelen zowel de ligging op het bedrijventerrein, als de directe omgeving van het bedrijventerrein een grote rol. Bij herontwikkeling tot woonmilieu zijn twee schaalniveaus voor de hand liggend: • kavelsgewijze herontwikkeling doordat een klein deel wordt getransformeerd naar woningbouw, bijvoorbeeld in de overgangszone tussen een woonwijk en een bedrijventerrein; • transformatie van een geheel gebied naar woningbouw. In het tweede geval vindt ook herinrichting plaats van de openbare ruimte, omdat een woonwijk een duidelijk andere stedenbouwkundige structuur kent dan een bedrijventerrein. Dit is de reden, dat een meer planmatige ontwikkeling de basis is geweest voor het uitwerken van de woonmilieus. De woonmilieus zijn afgestemd op huidige vraag op de woningmarkt, waarbij ook de component sociale woningbouw een rol speelt. Het woongebied kan op diverse wijzen worden ingevuld. In de studie is zowel gekeken naar suburbane milieus (30 woningen per ha) als meer stedelijke milieus (50 woningen per ha). Er zijn vier woonmilieus geformuleerd: • VINEX - sociaal • VINEX - markt • Stedelijk - sociaal • Stedelijk - markt Tabel 4.6 toont de kenmerken van de verschillende milieus. Het verschil tussen een VINEX milieu en een stedelijk milieu ligt in de woningdichtheid per hectare plangebied, in de mate van stapeling en daarmee in de differentiatie in woningbouwprogramma.


19

Tabel 4.6

Kenmerken van te onderzoeken woonmilieus woningen differentiatie

type Vinex-soc Vinex-markt Stedelijk-soc Stedelijk-markt

per hectare 35 35 50-55 50-55

sociaal 20% 0% 20% 0%

midden 40% 55% 55% 65%

duur 40% 45% 25% 35%

egz 90% 90% 40% 40%

verhouding egz - mgz mgz 10% 10% 60% 60%

De saldi per m² voor de woonmilieus lopen uiteen van 170 tot 340. Kavelsgewijze ontwikkeling levert meer op, doordat geen ingrepen plaatsvinden in het openbare gebied. De opbrengsten van de woonmilieus kennen eenzelfde range van opbrengsten als de bedrijfsmilieus. Grondopbrengsten van verschillende woonmilieus per m2 grond

Figuur 4.5

Grondopbrengst per m2 plangebied

Grondopbrengsten woonmilieus 400 350 300 250 200 150 100 50 -

Extra grondopbrengsten kavelgewijs Grondopbrengsten plangewijs

VINEX sociaal

VINEX markt

Stedelijk Stedelijk sociaal markt

Woonmilieu Bron: STOGO/CB, 2006


20

5

VERKENNING FINANCIELE HAALBAARHEID

5.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt voor de diverse woon- en bedrijfsmilieus een kosten-batenanalyse uitgevoerd. De specifieke kenmerken van de terreinen (o.a. de hoge mate van bebouwing) maken dat voorzichtig dient te worden omgegaan met de doorvertaling naar de twee cases (Rijnhaven-Oost en Kerngebied). Daarom ligt het accent op een “vierkante-meter-benadering” die inzicht geeft in de algemene mogelijkheden voor herontwikkeling. In de laatste paragraaf wordt voor de twee deelgebieden een globale kosten-bantenanalyse uitgevoerd. In hoofdstuk 4 zijn de woon- en bedrijfsmilieus getoetst op hun financiële potentie, uitgedrukt in een grondwaarde per m² kavel. Hiermee zijn de milieus te vergelijken en kunnen ze worden ingezet in de Alphense situatie. De bedrijfsmilieus zijn afgestemd op lokale en regionale marktverhoudingen. Dit betekent dat de gebruikte koop- en huurprijzen voor nieuwbouw van kantoren en bedrijfshallen alsook de gebruikte aanvangsrendementen passen binnen de Alphense markt. Bij herontwikkeling twee strategieën onderzocht: • kavelsgewijze herontwikkeling door binnen de bestaande verkaveling leegstaande of incourante panden te herontwikkelen of te transformeren • gebiedsgerichte herontwikkeling door de bestaande verkaveling aan te passen en grote gebieden te herontwikkelen of te transformeren. De tweede strategie is in het algemeen duurder dan de eerste strategie. Er vindt bij herontwikkeling naar woonmilieus ook herinrichting plaats van de openbare ruimte, omdat het nieuwe milieu een duidelijk andere stedenbouwkundige structuur kent dan het huidige bedrijventerrein. De tweede strategie biedt echter ook meer mogelijkheden voor herontwikkeling, omdat er minder belemmeringen zijn vanuit de omgeving. Transformatie naar woningbouw zal daarom vaak gebiedsgewijze herontwikkeling vragen. Dit hoofdstuk brengt voor de twee ontwikkelgebieden in beeld wat de locatiespecifieke kosten zijn (paragraaf 5.2). De kosten zijn uitgedrukt per m² grond. Per ontwikkelgebied zijn de kosten en opbrengsten met elkaar geconfronteerd (paragraaf 5.3). 5.2

Locatie-afhankelijke kosten

De locatie-afhankelijke kosten voor herontwikkeling op Rijnhaven bestaan uit: • Aankoop bebouwing; • Sloop bestaande bebouwing en vrijmaken terreinen; • Verplaatsingkosten.


21

Aankoop bebouwing De bebouwing in het plangebied is te verdelen in enerzijds leegstaande bebouwing en anderzijds functionele bebouwing. De leegstaande bebouwing is weer te verdelen in bebouwing die structureel leeg staat en in niet-structureel leegstaande bebouwing.3 Van structurele leegstand is sprake, indien er langere tijd (langer dan een jaar) sprake is van leegstand en de kwaliteit van de bebouwing zo laag is dat het niet aannemelijk is dat deze bebouwing in de toekomst nog verhuurd/verkocht gaat worden. Van niet-structurele leegstand is sprake indien de bebouwing sinds korte tijd (korter dan een jaar) leeg staat en de kwaliteit van de bebouwing zodanig is dat deze binnen afzienbare tijd verhuurd of verkocht zal worden. Tevens is gedeeltelijke leegstand in gebouwen die verder in gebruik zijn, aangemerkt als conjuncturele leegstand. Bij kavelsgewijze aanpak van het plangebied is aankoop van leegstaande panden een mogelijkheid. De hoogte van de aankoop bedraagt de huidige reële marktwaarde van de bebouwing per m² b.v.o. De oppervlakte bedrijfsbebouwing is van belang bij de bepaling van de aankoopkosten. De bebouwingsdichtheid is daarmee een belangrijke factor voor de hoogte van de verwervingsprijs, wanneer deze wordt uitgedrukt in een prijs per m² grond. Naast de bebouwingsgraad is de verhouding kantoor : bedrijfsruimte bepalend voor de hoogte van de aankoopprijs. Sloop en bouwrijp maken Naast de verwervingskosten worden ook bij de locatieafhankelijke kosten, de kosten voor sloop en bouwrijp maken meegenomen. Voor deze is een richtbedrag meegenomen van ca. 50 per m² . Verplaatsingskosten Bij een gebiedsgewijze aanpak van het plangebied is het noodzakelijk nog functionerende bedrijven aan te kopen en te verplaatsen. Deze bedrijven worden verplaatst naar een andere locatie. Er zijn diverse benaderingen voor verplaatsing waaronder die op basis van onteigening. De berekeningen gaan ervan uit dat de desbetreffende ondernemer de stichtingskosten van zijn nieuwe bedrijfsruimte betaald krijgt. Daartegenover staat dat de kosten voor nieuwe gronden, voor de verplaatsing en voor de inrichting van het nieuwe pand voor rekening van de ondernemer komen. Bij de stichtingskosten van een nieuw te bouwen pand per m² b.v.o. dient een bedrag van 50 per m² voor sloop en bouwrijp maken te worden toegevoegd. Duidelijk is dat de mate waarin functionerende bedrijven uitgeplaatst dienen te worden in hoge mate de aankoopkosten bepalen bij gebiedsgewijze herontwikkeling.

3 Gezien de verkennende aard van de studie is een aantal aannames gedaan voor bepaling van de omvang van de bedrijfspercelen en de kosten. In alle gevallen is uitgegaan van een verhouding bedrijf: kantoor van 85:15. Om te komen tot bepaling van het oppervlak zijn alle footprints opgemeten. 85% daarvan is 1-laags en de aanname is dat 15% 2-laags bebouwd is. Dit leidt tot 110% van de footprint = bebouwde oppervlakte. Algehele leegstand en gedeeltelijke leegstand wordt voor 100% als leegstand meegenomen.


22

Totale locatie-afhankelijke kosten De te maken kosten voor herstructurering verschillen aanzienlijk tussen de twee deelgebieden. De lagere leegstand leidt bij gebiedsgerichte ontwikkeling in de te herontwikkelen delen van het kerngebied tot een hogere verwervingsprijs per m². Er moeten immers veel meer bedrijven verworven en verplaatst worden. Daarbij komt, dat in het kerngebied het bebouwde oppervlak per kavel hoger is, wat tevens leidt tot hogere kosten (tabel 5.1). Gebiedsgerichte herontwikkeling van het Kerngebied leidt tot kosten in orde van grootte van 700 tot 750 per m². De kavelsgewijze ontwikkeling gaat uit van de aanpak van uitsluitend leegstaande bedrijfsruimtes. De kosten daarvoor worden geschat op ca. 400,- per m². Rijnhaven-Oost kent meer leegstand en een lagere bebouwingsdichtheid. Dit komt tot uiting in lagere kosten. Gebiedsgerichte herontwikkeling kost hier circa 400,- per m², terwijl de kosten voor kavelsgewijze aanpak tot onder de 400,- per m² kunnen zakken.

Tabel 5.1

Bandbreedtes locatieafhankelijke kosten per ontwikkelgebied bandbreedte Kerngebied Gebiedsgewijs 725 750 Kavelsgewijs 375 395 Rijnhaven-Oost Gebiedsgewijs 380 400 Kavelsgewijs 350 370 Bron: STOGO/CB, 2006

5.3

Confrontatie van kosten en opbrengsten

Kerngebied Uitgangspunt voor het kerngebied is dat bedrijfsfuncties met maximaal 30% kantoor worden teruggeplaatst. Confrontatie van kosten en opbrengsten van de te herontwikkelen delen van het Kerngebied leren dat herontwikkeling naar bedrijfsmilieus financieeleconomisch weinig perspectief biedt. De tekorten zijn in omvang groter dan de opbrengstpotentie per milieu (tabel 5.2) Tabel 5.2

Financiële haalbaarheid herstructurering Kerngebied

kavelsgewijs Bedrijfsmilieu 18:85 Bedrijfsmilieu 30:70 gebiedsgewijs Bedrijfsmilieu 18:85 Bedrijfsmilieu 30:70


opbrengsten 140 - 150 190 - 210

kosten 375 - 395 375 - 395

nominaal saldo ca. - 250 ca. - 200

opbrengsten 140 - 150 190 - 210

kosten 725 - 750 725 - 750

nominaal saldo ca. - 600 ca. - 550


23

De grote tekorten in het Kerngebied hebben vooral te maken met de aanwezige bedrijven en de toegestane milieucategorieën. Deze sluiten herontwikkeling niet uit, maar determineren een bedrijfsprofiel dat aansluit bij de huidige. Het tekort van de nieuwe bedrijfsmilieus kavelsgewijze herontwikkeling lijkt ligt rond 200 per m2. Herontwikkeling is bij dit resultaat niet aantrekkelijk. Bij gebiedsgerichte herontwikkeling lopen de tekorten op. Dit heeft voornamelijk te maken met de hoge kosten voor verplaatsing en met het grote aantal bedrijven dat verplaats dient te worden. De tekorten lopen hierdoor op tot 500 à 600 per m2. Rijnhaven-Oost De perspectieven voor Rijnhaven-Oost zijn aanzienlijk gunstiger. Dit is het gevolg van de grotere differentiatie in te herontwikkelen woon- en werkmilieus en de lagere locatiegebonden kosten. De belangrijkste conclusie uit de confrontatie van kosten en opbrengsten zijn: • De gemiddelde opbrengstpotentie ligt hoog, doordat er relatief weinig beperkingen zijn. Ook vanuit marktoptiek kunnen de meer hoogwaardige milieus hier goed een plek krijgen. Op specifieke locaties is een mixed area-invulling mogelijk (appartementencomplex met bedrijven en kantoren in de plint); • De locatie-afhankelijke kosten zijn lager doordat de bebouwingsgraad van de bestaande percelen lager is dat in het centrale deel van Rijnhaven. Tevens is het aantal te verplaatsen bedrijven (relatief) minder. • Herontwikkeling lijkt vooral goede kansen te hebben met toevoeging van een wooncomponent. Volledigheidshalve dient gesteld te worden, dat een dergelijke ontwikkeling bij gebiedsgerichte aanpak de meeste kansen heeft. Er zijn dan immers weinig of geen beperkingen door bestaande bedrijven. Tabel 5.3

Financiële haalbaarheid herstructurering Rijnhaven-Oost

kavelsgewijs Bedrijfsmilieu 30:70 Bedrijfsmilieu 50:50 Woonwerk kantoor Woonwerk bedrijf Mixed area Woonmilieu (gemiddeld) gebiedsgewijs Bedrijfsmilieu 30:70 Bedrijfsmilieu 50:50 Woonwerk kantoor Woonwerk bedrijf Mixed area Woonmilieu (gemiddeld) Bron: STOGO/CB, 2006

opbrengsten 190 - 210 290 - 310 320 - 330 255 - 260 590 - 600 300 - 310

Kosten 350 - 370 350 - 370 350 - 370 350 - 370 350 - 370 350 - 370

nominaal saldo -/- 160 - -/- 170 -/- 60 - -/- 70 -/- 30 - -/- 40 -/- 100 - -/- 110 230 - 240 -/- 50 - -/- 60

opbrengsten 190 - 210 290 - 310 320 - 330 255 - 260 590 - 600 300 - 310

Kosten 375 - 395 375 - 395 375 - 395 375 - 395 375 - 395 375 - 395

nominaal saldo -/- 190 - -/- 200 -/- 90 - -/- 100 -/- 60 - -/- 70 -/- 130 - -/- 140 200 - 210 -/- 80 - -/- 90


24

De tabel laat diverse functies zien die een beperkt tekort kennen. Het samen in een programma brengen van de diverse functies vindt plaats in de volgende paragraaf. Intensivering van de bedrijfsmilieus met bedrijfspanden tot een bebouwingspercentage van 85% kan het tekort terugbrengen. Bij Investeringen in dat geval moet ongeveer de helft van het parkeren plaatsvinden in het openbare gebied. Gebiedsexploitatie Om een beeld te krijgen van het resultaat van de gebiedsexploitaties van Rijnhaven-Oost en het Kerngebied zijn de verschillende functies gecombineerd tot twee programma’s. In Rijnhaven-oost is gewerkt met twee varianten; een variant (1) met een gelijkmatige invulling met bedrijfsmilieus 30/70, 50/50 en woonwerk met kantoor en een variant (2) met vervanging van 1 ha bedrijfsmilieu 30/70 door bedrijfsmilieu “Mixed area”. Combinatie van bedrijfsmilieu 50/50 met het woonwerkmilieu en het toevoegen van een gemiddeld woonmilieu op een derde van het terrein leidt tot een vergelijkbaar exploitatieresultaat. Het Kerngebied is zowel gebieds -als kavelgewijs ingevuld met uitsluitend het bedrijfsmilieu 30/70. Tabellen 5.4 en 5.5 laten het resultaat van de gebiedsexploitaties zien. Voor het kerngebied is hierbij de mogelijkheid van verdichting meegenomen. Door de beperking van functies laat de exploitatie een groot tekort zien. Voor Rijnhaven-Oost is naast intensivering het dempen van de haven onderzocht. Het combineren van nieuwe en verouderde terreinen is een formule die vaak wordt gehanteerd bij herstructurering. Gebiedsgewijze invulling van Rijnhaven-oost leidt tot grondopbrengsten variërend tussen de ca. 50 mln. en 63 mln. De grondkosten bedragen ca. 75 mln. Gebiedsgewijze herontwikkeling van Rijnhaven-Oost laat dan een tekort zien van circa 50 per m². Voor specifieke invullingen zijn er (op kleine schaal) financieel haalbare varianten. Kavelsgewijze herontwikkeling van Rijnhaven-Oost behoort tot de mogelijkheden.


25

Tabel 5.4

Gebiedsexploitatie Kerngebied

kavelsgewijs beb.perc. 70% Programma Kerngebied Bedrijfsmilieu 30/70 Financieel resultaat Kerngebied Opbrengsten Kosten Saldo nominaal Saldo nominaal per m² inrichtingsgebied

Intensief beb.perc. 85%

100%

100%

8,9 mln. 17,4 mln. -/- 8,5 mln. -/- 188

10,9 mln. 17,4 mln. -/- 6,6 mln. -/- 145

gebiedsgewijs beb.perc. 70% Programma Kerngebied Bedrijfsmilieu 30/70 Financieel resultaat Kerngebied Opbrengsten Kosten Saldo nominaal Saldo nominaal per m² inrichtingsgebied


100%

100%

33,8 mln. 126,0 mln. -/- 92,1 mln. -/- 533

41,3 mln. 126,0 mln. -/- 84,9 mln. -/- 490



26

Tabel 5.5

Gebiedsexploitatie Rijnhaven-Oost

gebiedsgewijs

Programma Rijnhaven Oost Bedrijfsmilieu 30/70 Bedrijfsmilieu 50/50 Woonwerk kantoor Mixed area Financieel resultaat Rijnhaven-oost Opbrengsten Kosten Saldo nominaal Saldo nominaal per m² inrichtingsgebied Financieel resultaat Rijnhavenoost+ haven Opbrengsten Kosten Saldo nominaal Saldo nominaal per m² inrichtingsgebied kavelsgewijs

Programma Rijnhaven Oost Bedrijfsmilieu 30/70 Bedrijfsmilieu 50/50 Woonwerk kantoor Mixed area Financieel resultaat Rijnhaven-oost Opbrengsten Kosten Saldo nominaal Saldo nominaal per m² inrichtingsgebied Financieel resultaat Rijnhavenoost+ haven Opbrengsten Kosten Saldo nominaal Saldo nominaal per m² inrichtingsgebied

Rijnhaven-Oost Variant 1 Intensief beb.perc.70% beb.perc.85%

-/-

-/-

Variant 2 beb.perc. 70%


33,3% 33,3% 33,3% 0%

33,3% 33,3% 33,3% 0%

28,1% 33,3% 33,3% 5,2 %

28,1% 33,3% 33,3% 5,2 %

51,8 mln. 74,3 mln. 22,5 mln. -/- 118

58,6 mln. 74,3 mln. 15,7 mln. -/- 83

55,8 mln. 74,3 mln. 18,5 mln. -/- 97

62,1 mln. 74,3 mln. 12,2 mln. -/- 64

60,0 mln. 78,1 mln. 18,0 mln. -/- 82

-/-

-/-

67,8 mln. 78,1 mln. 10,2 mln. -/- 46

Rijnhaven-Oost Variant 1 Intensief beb.perc.70% beb.perc.85%

-/-

-/-

68,1 mln. 78,1 mln. 10,0 mln. -/- 45

-/-

75,0 mln. 78,1 mln. -/- 3,1 mln. -/- 14

Variant 2 beb.perc. 70%


33,3% 33,3% 33,3% 0%

33,3% 33,3% 33,3% 0%

18,4% 33,3% 33,3% 14,9 %

18,4% 33,3% 33,3% 14,9 %

18,2 mln. 24,3 mln. -/- 6,1 mln. -/- 91

20,6 mln. 24,3 mln. -/- 3,7 mln. -/- 56

22,2 mln. 24,3 mln. -/- 2,1 mln. -/- 31

24,2 mln. 24,3 mln. -/- 0,2 mln. -/- 3

26,4 mln. 28,1 mln. -/- 1,7 mln. -/- 17

29,9 mln. 28,1 mln. 1,8 mln. 18

34,5 mln. 28,1 mln. 6,4 mln. 65

37,0 mln. 28,1 mln. 8,9 mln. 92


27

5.4

Conclusie

De confrontatie van kosten en opbrengsten levert het navolgende beeld van kansen voor herstructurering. Tabel 5.6

Kansen voor herstructurering Strategie Milieus

Schaal revitalisering Voornamelijk kavelsgewijs

Kerngebied

Vernieuwing

Bedrijven met maximaal 30% kantoor

RijnhavenOost

Vernieuwing

Bedrijven met Kavelsgewijs maximaal 50% kantoor; Woonwerkcombinaties Gebiedsgericht

Transformatie

Woonmilieus

Kansen Op termijn financieel met additionele middelen en intensivering van beleid Kansrijk

Kansrijk met additionele middelen en Gebiedsgericht intensivering van beleid


De financiële conclusies dienen in het licht gezien te worden van: • Een nominale analyse. De aankoop en herontwikkeling beslaan vaak een lange tijd. Een lange termijn van voorinvestering is nodig Dit hoeft in termen van rente geen probleem te zijn (er is terugverdiencapaciteit in bijv. tijdelijke verhuur), wel in termen van cash flow. • De vraagprijs en de waarde. Er is vaak een groot verschil tussen de vraagprijs en de werkelijke waarde. Vooral (particuliere) eigenaar-gebruikers hebben “moeite” met het besef, dat het gebouw waar ze jaren in hebben gefunctioneerd nauwelijks waarde heeft. Niet verkopen is voor hen een acceptabel alternatief. • Het vernieuwingsperspectief. Indien de zittende bedrijven zelf ook behoefte hebben aan vernieuwing en zij vernieuwing ondersteunen, kunnen veel herontwikkelingskosten worden bespaard. Een deel van de kosten zouden de bedrijven ook maken, wanneer zij vrijwillig zouden verhuizen. Het draagvlak voor vernieuwing beïnvloedt dus het kostenplaatje. • De eigendomsverhouding en waardebenadering. Indien er in het gebied ontwikkelende partijen aanwezig zijn zullen deze bij een perspectief op bouw en ontwikkeling mogelijk bereid zijn de waarde van hun onroerend goed anders te benaderen. Verwezen wordt in dit verband naar herstructureringsgebieden in naoorlogse woonwijken. Veel corporaties zijn hier bereid niet de marktwaarde maar de boekwaarde van de woningen te gebruiken voor de bepaling van de kosten.


28

BIJLAGEN Verantwoording van het onderzoek Kaart onderzochte deelgebieden Kaart inventarisatie leegstand onderzochte deelgebieden

VERANTWOORDING VAN HET ONDERZOEK

Het onderzoek dat is verricht is een globale verkenning van de financiële haalbaarheid. Deze verkenning moet in het licht gezien worden van de beschikbare tijd, de tijdsinzet van onderzoekers en (on)mogelijkheden tot het verkrijgen van gegevens van bedrijven en gemeenten. Voor een aantal aspecten uit het onderzoek wordt uitgegaan van gemiddelden. Tevens is voor onderdelen aannames gedaan, waarvoor bij de feitelijke herontwikkeling diepgaand onderzoek nodig is. Tegen deze achtergrond dient dan ook de inventarisatie van het terrein en de doorvertaling naar de twee deelgebieden gelezen en beoordeeld te worden. Onderwerpen buiten beschouwing Binnen de kaders van het onderzoek is geen diepgaand onderzoek verricht naar: Locatiespecifieke elementen en problemen zoals bodemsanering, asbestproblemen in gebouwen e.d.; Gebiedsspecifieke onderdelen zoals de (on)mogelijkheden voor woningbouw als gevolg van aanwezige belemmeringen (zoals de aanwezigheid van de zendmast). De invloed van deze effecten is buiten beschouwing gelaten. Optimalisaties door meer specifieke programmatische invullingen van kavels of deelgebieden zijn eveneens geen onderdeel van het onderzoek. Inventarisatie leegstand De conclusies van het onderzoek zijn een “dwarsdoorsnede” van de locatiekosten en marktpotenties. Individuele locaties binnen de deelgebieden zijn niet apart onderzocht. Het leegstandsaspect dient te worden geïnterpreteerd tegen de achtergrond van het feit, dat: Voor bepaalde percelen sprake is van gedeeltelijke leegstand die als gehele leegstand is meegenomen; Bepaalde gebouwen niet als leegstaand zijn opgenomen, terwijl op basis van (marginale) activiteiten de gebouwen eigenlijk leegstaand zijn met het oog op een bedrijfsfunctie; Wanneer de huidige ontwikkelingen zich doorzetten steeds meer gebouwen met gedeeltelijke leegstand binnen een afzienbare periode geheel leegstaand zullen zijn. Vastgoedexploitaties De doorrekening van bedrijfsmilieus heeft plaatsgevonden tegen de achtergrond van bestaande plannen en gerealiseerde referenties, waarvan stichtingskostenberekeningen zijn gemaakt in andere onderzoekssituaties. Voor de woonmilieus is gebruik gemaakt van een volledig programma aan woningen met bijbehorend kaveloppervlakte, verharding, groen, water e.d.

Grondverwerving en gebouwen Ook voor de bepaling van de aankoopkosten geldt, dat dit een “gemiddelde” is voor het gebied: Er zullen voorbeelden zijn die qua verhouding kantoor: bedrijfshal afwijken van het gemiddelde en hierdoor een andere en mogelijk hogere prijs kennen. Er zijn voorbeelden van bestaande panden die dusdanige ouderdom vertonen, dat afgevraagd kan worden of hieraan nog een commerciële waarde kan worden toegekend. Bedrijfsverplaatsing Voor de bedrijfsverplaatsing zijn vele benaderingen mogelijk waar het, het kostenaspect betreft. Wij hebben gekozen voor een “nieuw-voor-oud”-benadering. Dit betekent, dat de bouwkosten voor het bouwen van nieuwe bedrijfspanden de basis is voor de kosten van aankoop van het bestaande. Tegenover de kosten voor de aankoop staat dat de eigenaar van het bedrijfspand zelf voor verhuizing e.d. zorgt en dat de efficiëntievoordelen van het nieuwe gebouw zijn afgezet tegen het feit, dat de aankoop van de grond in de benadering voor rekening van de eigenaar van het te verplaatsen bedrijf zijn. Ten slotte De case study kan dus niet zondermeer 1-op-1 op Rijnhaven doorvertaald worden, maar geeft wel voldoende inzicht in de mogelijkheden van herontwikkeling in ontwikkelingsrichting en omvang. Mede tegen de achtergrond van de herontwikkelingsopgave in de transformatievisie achten de onderzoekers het mogelijk de algemene conclusies en aanbevelingen te doen, waarbij herontwikkeling van verouderde terreinen haalbaar en kansrijk is onder specifieke voorwaarden.

KAART ONDERZOCHTE DEELGEBIEDEN

KAART INVENTARISATIE LEEGSTAND ONDERZOCHTE DEELGEBIEDEN

NIEUWE KANSEN VOOR VEROUDERDE BEDRIJVENTERREINEN BIJLAGENRAPPORT

Recommend Documents