HMOndernemend Van verouderde bedrijventerreinen naar dynamische werklocaties
3
Inhoud
Voorwoord
Voorwoord 2
Herstructurering werpt voor iedereen vruchten af
HMO 4
“Het kost tijd voor de HMO om aan ondernemers te laten zien wie
naar de omgeving. “Door maatwerk en een toegevoegde waarde te
ze zijn en wat ze kunnen betekenen”, zegt Overijssels gedeputeerde
leveren, en hun business centraal te stellen, worden ondernemers
Carry Abbenhues. “Maar er is al een goede stap gezet door de
gestimuleerd om te investeren. Dat willen ze namelijk best als ze zien
herstructureringsmaatschappij. Er is inmiddels 3,65 miljoen euro
dat het hen ook wat oplevert”, zegt Wiendels.
gestoken in het opnieuw bedrijfsklaar maken van 33,6 hectare grond.
Een budget van € 7,5 miljoen, kennis, ervaring en de ‘taal van de
Let wel, dit is een goede stap, maar slechts een éérste stap. Er moet
markt’ zorgen ervoor dat de HMO een wezenlijke bijdrage kan
nog veel meer gebeuren. Het is namelijk niet altijd de eerste prioriteit
leveren als het om het aanpakken van verouderde bedrijventerreinen
van ondernemers om zeer verouderde kavels met vuile grond of oude
gaat. “Gemeenten zeggen wel eens: ‘Daar kunnen we niets
opstallen te revitaliseren. Als provincie willen we bestaande terreinen
beginnen, want…’ Maar we accepteren geen enkele situatie als
weer toekomst geven, in plaats van ze op te geven en groene ruimte
gegeven. Als ze zeggen dat iets niet kan, beginnen we pas”, zegt de
op te offeren voor nieuwe terreinen. Er zijn verschillende middelen
HMO-directeur bondig.
voor om dat te bereiken, zoals subsidies. Die werken goed als het
Hij legt uit dat een herstructurering door de HMO bijna automatisch
om ‘gemakkelijke’ delen van bedrijventerreinen gaat. Maar de HMO
wordt omgedraaid tot een marktinitiatief; wat zijn de wensen van de
is een prima middel om de zware gevallen op te pakken, zoals
betrokken partijen, wat levert het op, waar liggen de kansen. Daarbij
bijvoorbeeld het laten saneren van vervuilde grond. Daardoor is
worden - met inbreng van alle betrokkenen - creatieve concepten
er weer perspectief om dit soort kavels geschikt te krijgen voor de
bedacht waarbinnen bedrijven zich thuis voelen. “De directe waarde
markt. Dat trekt klanten. Bovendien is de grond weer waardevast
hiervan is voor iedereen duidelijk. En indirect werk je als ondernemer
voor de ondernemer.”
mee aan waardebehoud van je bezittingen en het bedrijventerrein.
“Het gaat hier om een nieuw soort markt”, legt HMO-directeur Han
Dat werpt op termijn ook vruchten af.”
Wiendels uit. De HMO onderscheidt zich volgens hem van andere
“Ondernemers vinden het prettig dat de HMO er is”, stelt
ontwikkelingsmaatschappijen door gericht te sturen op financiële
gedeputeerde Abbenhues. “Ze zijn blij dat er een budget is om zaken
inspanningen van ondernemers. “We zijn een private organisatie
op gang te brengen. Kijk, als het allemaal vanzelf zou gaan, was de
met een maatschappelijke doelstelling en investeren in verouderde
HMO niet nodig. Het is trouwens ook een zaak van ondernemers om
bedrijventerreinen. Maar tegen ondernemers zeggen we: ‘Wij doen
de veroudering te stoppen, die is niet op het conto van de provincie
dit. En wat doen jullie?’ Want als eigenaren hebben zij belang bij
te schrijven.”
de verbetering, en dus willen we zien dat ze zich ook financieel
“Bij herstructureren draait het niet om geld. Het gaat om de houding.
verbinden.”
Daar kan de HMO een stukje bij helpen en de maatschappij doet dat
Dat uitgangspunt werkt goed. Want de HMO denkt daarnaast
op een uitstekende manier. Als het goed is, gaat de HMO over een
ook op alle fronten met de ondernemers mee. Daardoor kunnen
aantal jaren aan haar eigen succes ten onder.”
HMO-partners aan het woord
6
Strategie
8
HMO-partners aan het woord
10
Vooruit 12 HMO-partners aan het woord
14
Colofon 16
bedrijven op de juiste locatie terechtkomen, met andere bedrijven om zich heen die elkaar versterken en met een goede uitstraling
Herontwikkeling locatie Thales (totale locatie 40 ha), onderdeel van herstructurering Twentekanaal - Zuid • HMO: financiering nieuwbouw Norma MPM (2,3 ha) op terrein Thales, waarmee een herontwikkeling van in totaal 20 ha wordt geïnitieerd • Investering: € 3 miljoen (lening met looptijd van 4 jaar). Totale investering circa € 15 miljoen, waarvan € 2,8 miljoen door de gemeente Hengelo (aankoop en bouwrijp maken grond en uitgifte in erfpacht) en circa € 9 miljoen door private partijen • Type gebiedsverbetering: herprofilering • Vervolg: HMO werkt op basis van een gebiedsconcept met Thales en Norma aan de herontwikkeling van de locatie
Project
Hengelo
5
Wat is de HMO?
De Herstructureringsmaatschappij Bedrijventerreinen Overijssel (HMO) doet precies wat haar naam zegt. Sinds mei 2009 neemt de HMO bestaande bedrijventerreinen onder de loep, kijkt of tot versnelling van de herstructurering kan worden gekomen en hoe marktpartijen hierbij kunnen worden betrokken. Want soms zijn (delen van) bedrijventerreinen verouderd en niet aantrekkelijk meer voor gebruikers, worden locaties niet goed benut door bijvoorbeeld leegstand, verwaarlozing en speculatie of is er sprake van bodemvervuiling of iets dergelijks. De HMO kijkt wat en wie er nodig is om het terrein weer aantrekkelijk en economisch interessant te maken. Daarvoor levert zij geld, kennis en/of advies. Tegelijk maakt ze ondernemers, gemeenten en andere betrokkenen enthousiast om deel te nemen aan de herstructurering en te investeren in bestaande bedrijventerreinen. Iedereen is erbij gebaat als een bedrijventerrein floreert, en de HMO wil dan ook graag laten zien wat het oplevert als iedereen - letterlijk of figuurlijk - een duit in het zakje doet. Waarom doet de HMO dit De provincie Overijssel vindt dat er een goede balans moet zijn tussen ruimte, wonen en werken. Dat betekent dat er niet steeds weer nieuwe bedrijventerreinen bij moeten komen. De HMO is in het leven geroepen om bestaande bedrijventerreinen nieuwe impulsen te geven, zodat ondernemers daar graag hun bedrijf uitbreiden of vestigen. Daardoor ontstaat ruimtewinst omdat bestaande terreinen beter worden benut en er geen nieuwe ruimte in beslag hoeft te worden genomen. Dat is niet alleen gunstig voor ondernemers en gemeenten, maar voor iedereen die in Overijssel leeft en werkt. Hoe werkt de HMO Doel van de HMO is het aanjagen en stimuleren van private investeringen in herstructurering. Ruimtewinst en efficiënt ruimtegebruik zijn belangrijk. Dát is het maatschappelijk doel. Marktpartijen moeten voor die doelstelling worden gewonnen, en dat kan niet anders dan door met een zakelijke bril naar herontwikkelingen te kijken. De HMO ziet bedrijventerreinen als markt van bedrijfshuisvesting: wie zijn de eindgebruikers, hoe kan de HMO ze daar houden of krijgen, hoe kan gestuurd worden op waarde(ontwikkeling) van vastgoed en de kwaliteit van het gebied. Met de HMO-participatie moet een ‘hefboomeffect’ worden gerealiseerd: ondernemers moeten tot investeringen worden gebracht. Dat betekent dat het rendement van herstructurering in beeld moet worden gebracht. In haar strategie zoekt de HMO aangrijpingspunten in de werking van de markt van bedrijventerreinen.
Herstructurering De Enk (18 ha) • • • •
HMO: ontwikkeling publiek-private investeringsstrategie. Gemeente heeft locatie Westerhuis (0,5 ha) aangekocht (bedrijfsactiviteiten zijn beëindigd). Locatie wordt op termijn herontwikkeld Investering: Type gebiedsverbetering: herprofilering, transformatie (functieverandering) Vervolg: met diverse ondernemers wordt gewerkt aan herontwikkelingen. HMO initieert en ondersteunt de processen, met de optie om ook financieel te participeren
Project
Olst-Wijhe
7
HMO-partners aan het woord
‘Door HMO kwam er geld, goodwill en daadkracht’ “De HMO is voor 50 procent doorslaggevend geweest bij het oppakken van dit project”, zegt Erik Richters (rechts) van bouwadviesbureau SOM= uit Almelo. Samen met Paul Scholten (links) richt hij zicht op ‘dit project’, de renovatie van de vervallen Geldermanfabriek in Oldenzaal, met een industriële geschiedenis van circa honderdvijftig jaar. “De textielfabriek, bij de entree van Oldenzaal, wordt al tientallen jaren niet meer gebruikt. Wij willen dit unieke gebouw omvormen tot een complex voor ondernemers die elkaar kunnen inspireren”, vertelt Richters. Het bleek echter niet gemakkelijk om de mooie ideeën zonder meer tot uitvoer te brengen. Via een zakenrelatie hoorden de mensen van Som= van de HMO. De provinciale inbreng bleek net het duwtje te zijn wat het project nodig had. “Door een lening van de HMO kregen we een startkapitaal en dat bood ons net wat meer ruimte, wat meer armslag. Bovendien kweekte de betrokkenheid van de HMO goodwill bij andere partijen, zoals de gemeente. Die werd ook enthousiast.” “De HMO kon een brug slaan tussen alle partijen, waardoor meer daadkracht ontstond. Daardoor konden we al snel het braakliggende gebied bij de fabriek verkopen. En dat gaf ons weer financiële ruimte om verder te werken aan onze plannen”, zegt Richters. “Er hebben zich nu een aantal ondernemers gemeld die graag hun intrek willen nemen in de Geldermanfabriek.” Volgens Richters is de rol van de HMO nog niet uitgespeeld: “Integendeel, die krijgt nu pas echt vorm. We willen namelijk ook het gebied tegenover de Geldermanfabriek en het gebied rond het station herontwikkelen. Via de HMO lopen
“De HMO is voor 50 procent doorslaggevend geweest”
de benodigde contacten nu vlotter. Als bijvoorbeeld de aanpak van een sanering vertraging oploopt, hoeven we alleen maar te bellen en de HMO maakt er werk van. Er wordt concreet meegedacht en er worden contacten gelegd. Heel positief allemaal.”
Herontwikkeling Geldermanfabriek (0,7 ha), gelegen op bedrijventerrein De Eekte • • • •
HMO: financiering herontwikkeling Geldermanfabriek (braakliggend sinds 1982) Investering: € 30.000 (lening met looptijd van 2 jaar), geëffectueerd in januari 2011. Intentie uitgesproken om in totaal € 200.000 te financieren. Totale investering in aankoop en herontwikkeling circa € 2 miljoen Type gebiedsverbetering: herprofilering Vervolg: ontwikkelaar heeft mede door betrokkenheid HMO een vrije kavel in het te herontwikkelen gebied kunnen verkopen en gaat herhuisvesting realiseren voor een Oldenzaals bedrijf
Project
Oldenzaal
9
De strategie van de HMO
De HMO-strategie in een notendop: • Vraagsturing: activiteiten van eindgebruikers staan centraal (‘business leads the way’) • Zoeken naar ‘sense of urgency’: de noodzaak tot verbetering moet worden gevoeld • Toegevoegde waarde van de locatie: de locatie draagt bij aan de bedrijfsprestatie • Werken aan waardebehoud en –creatie: een goed functionerend terrein, met elkaar versterkende bedrijven, levert waardevolle panden en locaties op Dat betekent dus altijd ‘bottom up’ werken, maatwerk leveren en goede werkverbanden bouwen met ondernemers en gemeente. De HMO bestaat uit een directeur en extra capaciteit op projectbasis (conceptontwikkeling, financiën, makelaardij). De HMO opereert als netwerkorganisatie omdat kennis van lokale marktsituaties wezenlijk is voor de aanpak. Wat deed de HMO tot nu toe De HMO heeft gemerkt dat er steeds meer aandacht komt voor de herstructurering van bedrijventerreinen. Steeds meer mensen beseffen dat de bestaande terreinen goed moeten worden benut en dat herstructurering belangrijk is. Ook marktpartijen vinden dat en dat biedt mogelijkheden voor de manier van werken van de HMO. Maar ondertussen is duidelijk dat de wereld in een ander economisch perspectief is komen te staan. Beslissingen worden soms uitgesteld of helemaal niet meer genomen. Toch blijken er ook voor de zogenoemde rotte plekken nog wel zakelijke mogelijkheden te vinden. Dus ook in deze periode van (economische) herbezinning zien mensen kansen op bestaande bedrijventerreinen. In de meeste van de 25 Overijsselse gemeenten is de HMO inmiddels actief, investerend of adviserend, maar altijd aanjagend. Per januari 2011 heeft de HMO in totaal € 3,65 miljoen geïnvesteerd in bedrijventerreinen die geherstructureerd moeten worden. In totaal wordt door de HMOinvesteringen een totaal aan investeringen van € 17,25 miljoen aangejaagd, waarvan € 2,8 miljoen door gemeenten en € 10,8 miljoen door private partijen. Met deze projecten en investeringen wordt 33,6 ha bestaand bedrijventerrein aangepakt. Daarnaast heeft de HMO een procesmatige rol gespeeld bij de aankoop van drie locaties door gemeenten of private partijen. Deze locaties worden geherstructureerd zonder dat de HMO daarin heeft hoeven investeren. Hierbij gaat het om 2 ha bedrijventerrein. De HMO blijft bij alle projecten intensief betrokken om ervoor te zorgen dat de vaart erin blijft en er resultaten worden geboekt. Overige projecten Bij de overige projecten werd en wordt onderzocht of er mogelijkheden zijn om private kavels te herontwikkelen. De rol van de HMO bestaat hierbij uit het adviseren van gemeenten en ondernemers, het inventariseren en analyseren van belangen en motieven van betrokken partijen en het ontwikkelen van investeringsstrategieën. In alle projecten wordt door betrokkenen vastgesteld dat het specifieke publiek-private karakter van de HMO gunstig is voor het bijeenbrengen en houden van publieke en private partijen. De HMO heeft een zakelijke inslag met oog voor financiële en ruimtelijke groei, maar ook ‘publiek gevoel’. Deze mix biedt meerwaarde aan herstructureringsprocessen.
Herstructurering Hogelucht (12 ha) • • • •
HMO: stimuleren van ontwikkelaar tot aankoop locatie Steijn (0,3 ha), ontwikkeling publiek-private investeringsstrategie en ontwikkeling gebiedsconcept (‘Ondernemersdorp Hogelucht’). Investering: Type gebiedsverbetering: herprofilering Vervolg: implementatie gebiedsconcept
Project
Wierden
11
HMO-partners aan het woord
‘We zouden graag aan de Binnenhaven willen blijven´ “Je weet waar je aan toe bent”, zegt Gert-Jan Timmerman van TKT Kartservice in Enschede als hij het over ‘huisbaas’ HMO heeft. “Er is één aanspreekpunt bij wie we altijd terecht kunnen en de contacten verlopen hartstikke soepel.” Timmerman en zijn vriendin Geja van Swetselaar huren sinds juli 2010 een pand aan de Binnenhaven van Enschede. Daar verkopen ze onder andere onderdelen voor karts. Kort daarna kocht de HMO het pand op vanwege de geplande herstructurering van de landtong, die onderdeel is van bedrijventerrein Havengebied. Dat gebeurde om speculatie met het gebouw te voorkomen. “Op het moment dat we het bedrijf vorig jaar overnamen, liep het niet meer zo goed. We moesten de boel dus echt opnieuw opstarten, en dat kon alleen als de huur acceptabel zou blijven. Toen de HMO het pand kocht, zijn we in goed overleg tot een redelijke huurprijs gekomen”, zegt Timmerman. “Gelukkig kwamen we er met elkaar vlot uit.” Timmerman en Van Swetselaar kregen een huurcontract voor vijf jaar. Wat er daarna gaat gebeuren, weten ze nog niet. “Dit pand gaat misschien verdwijnen. We hebben begrepen dat de HMO met ons naar een oplossing gaat zoeken als de herstructurering van start gaat”, legt Timmerman uit. “Eventueel vinden we een plek ergens anders in Enschede, hoewel we in principe ook graag aan de Binnenhaven zouden blijven. Die wordt hartstikke mooi, zo blijkt uit de plannen. De kades worden vernieuwd, de weg wordt veranderd,
“Je weet waar je aan toe bent”
er worden panden gesloopt en sommige bedrijven gaan verhuizen. Ik heb al gehoord dat een aantal bedrijven vergaande interesse heeft in een locatie. Maar goed, met ons contract kunnen we nog 4,5 jaar vooruit. HMO houdt contact met ons over de ontwikkelingen.”
Herstructurering Binnenhaven (30 ha), onderdeel Havengebied fase 3 • • • •
MO: aankoop verouderd bedrijfspand ter voorkoming van speculatie (kavelgrootte 0,1 ha). H Het pand wordt op termijn ingebracht in de gebiedsontwikkeling Binnenhaven midden (1,5 ha) Investering: € 234.000 Type gebiedsverbetering: herprofilering (handhaving functie bedrijventerrein) Vervolg: gemeente heeft inmiddels een krediet van € 25,2 miljoen bijeen gebracht en werkt met HMO aan een aanpak om aanvullend € 22 miljoen aan private investeringen gerealiseerd te krijgen
Project
Enschede
13
Vooruit kijken
De HMO voegt iets toe aan de markt van bestaande bedrijventerreinen. De manier van werken, breed gedragen vanuit de basis, is pragmatisch en biedt volop mogelijkheden om marktpartijen en gemeenten op een creatieve manier met elkaar in contact te brengen. Beiden kunnen hierdoor van elkaar leren. ‘Rotte plekken’ op bedrijventerreinen kunnen worden aangepakt, waardoor verdere verbeteringen in het gebied in gang worden gezet. Gebieden die geherstructureerd worden, kunnen iets extra’s te bieden hebben aan bedrijven. Het is daarom belangrijk om erachter te komen wat de betekenis van een gebied kan zijn voor de kerntaken en het rendement van een bedrijf. Als je weet waardoor een bedrijf zich kan ontwikkelen en verbeteren, kun je een bedrijf ook enthousiast maken om investeringen te doen. Dit betekent ook dat het ‘merk’ en de marketing van gebieden een grote rol gaan spelen in een herstructureringsaanpak. Die ontwikkeling is al zichtbaar in de huidige HMO-projecten (High Tech Park Hengelo, Ondernemersdorp Hogelucht, Bedrijvengoed Nijhuis) en zal zich verder voortzetten. Daarbij is ook de inzet van sociale media volop aan de orde. De HMO verscherpt de actieve benadering van ondernemers om hen te interesseren voor te herstructureren bedrijventerreinen. Datzelfde geldt voor professionele vastgoedorganisaties (inclusief potentiële investeerders). De ervaringen tot nu toe laten zien dat herstructureringen ‘gewoon’ rendement op kunnen brengen en kansen bieden voor marktpartijen. De vastgoedmarkt ziet steeds meer in dat commerciële kansen gezocht moeten worden in de bestaande bebouwde omgeving, inclusief de bedrijventerreinen. Dat inzicht ontstaat door allerlei ontwikkelingen. Zo stagneren nieuwe ontwikkelingen (zie bijvoorbeeld de stand van zaken in de kantorenmarkt) en groeit het besef dat bestaande terreinen beter moeten worden benut. Ook de algemene economische ontwikkelingen en demografische trends (krimp en vergrijzing) leiden ertoe dat bestaande bedrijventerreinen aantrekkelijk worden voor investeringen. Partijen moeten creatieve huisvestingsoplossingen vinden in de bestaande omgeving, anders zullen ze merken dat hun bestaansrecht op een gegeven moment onder druk komt te staan. Maar de belangrijkste omwenteling is dat de traditionele aanbiedersmarkt een moderne vragersmarkt aan het worden is, doorzichtiger en met een verbeterde informatievoorziening. Dat leidt tot een andere manier van verkopen en dus ook tot een andere rol voor bijvoorbeeld makelaars. HMO juicht deze omwenteling toe en zal dit van de nodige stimulansen voorzien.
Herstructurering De Weijert Vollenhove (28 ha) • • • •
HMO: ondersteunen van herontwikkeling. De gemeente heeft de locatie Siebrand (1,2 ha) aangekocht, en die locatie wordt gesaneerd en opnieuw uitgegeven Investering: - (investering gemeente niet bekend) Type gebiedsverbetering: herprofilering (wellicht deels transformatie) Vervolg: HMO werkt met ondernemers en gemeente aan verdere herontwikkelingen
Project
Steenwijkerland
15
HMO-partners aan het woord
‘De HMO heeft een frisse kijk op bedrijventerreinen’ “Stel dat mij vandaag opnieuw gevraagd zou worden of de HMO betrokken zou moeten worden bij de ontwikkeling van Bedrijvengoed Nijhuis. Dan zou ik ‘ja’ zeggen”, zegt directeur Rob Nijhuis (rechts) van Nijhuis Bouw. “De HMO zet niet in op een standaardontwikkeling, in de hoop dat de markt het ‘eet’, maar heeft een frisse kijk op bedrijventerreinen en aanvullende expertise.” Bedrijvengoed Nijhuis is een initiatief van bouwbedrijf Nijhuis Bouw, de gemeente Rijssen-Holten en de HMO. Op het bedrijventerrein Molendijk-Noord wordt een gebied van 12,3 ha herontwikkeld. Ruim 10 ha daarvan is al tientallen jaren eigendom van de familie Nijhuis. “We gaan uit van co-creatie”, vertelt Alfred Tibben (links) van Explorius Vastgoedontwikkeling, een dochtermaatschappij van Nijhuis Bouw. “Dat wil zeggen dat we al in een zeer vroeg stadium overleggen met mogelijke gebruikers van dit bedrijventerrein met een landgoedachtige uitstraling. Deze vernieuwende aanpak komt uit de koker van de HMO. Door al vanaf het begin met elkaar te overleggen, kun je ervoor zorgen dat alle gebruikers zich herkennen in het eindresultaat. Samen maken we bijvoorbeeld afspraken over de indeling en het groen op het terrein. Als je op die manier tegemoet kunt komen aan de wensen van de gebruikers, kun je het terrein ook goed aan de man brengen. ” Dat laatste blijkt min of meer noodzakelijk in een markt waar ondernemers niet meer in de rij staan voor een bedrijventerrein. “We moeten ons onderscheiden en maatwerk leveren”, zegt Tibben. “Daarbij helpt de HMO ons heel goed. Ze zijn coöperatief en brengen kennis van marketing in. Bovendien vormen ze een link naar de provincie. Voor ons is de HMO de sleutel van de deur naar de provincie.” “Wij weten dan wel alles van bouwen en het ontwikkelen van
“De HMO zet niet in op een standaardontwikkeling”
woningbouwlocaties, maar het herontwikkelen van bedrijventerreinen is een vak apart”, besluit Rob Nijhuis. “Ik ben positief verrast door de duidelijke marktvisie van de HMO en alle kennis en ervaring die ze inbrengt.”
Herontwikkeling Molendijk - Noord (12 ha), onderdeel bedrijventerrein De Mors • • • •
HMO: toezegging medebekostiging sloop bedrijfspanden Nijhuis. Hiermee wordt een knelpunt weggenomen om tot herontwikkeling van het gebied te komen Investering: € 167.000 (totale kosten circa € 500.000) Type gebiedsverbetering: herprofilering Vervolg: HMO participeert in de projectgroep (met gemeente en Nijhuis Bouw), heeft een gebiedsconcept ontwikkeld (‘Bedrijvengoed Nijhuis’) op basis waarvan de marketing van het gebied vorm en inhoud krijgt en stuurt actief op de benadering van potentiële eindgebruikers
Project
Rijssen
HMO is partner van creatieve ondernemers én gemeenten die bedrijven en bedrijventerreinen vitaler willen maken. HMO is een 100% deelneming van de provincie Overijssel.
De Mors - Ootmarsum
Colofon HMOndernemend is een uitgave van de Herstructureringsmaatschappij Bedrijventerreinen Overijssel, april 2011. Wipstrikkerallee 95 • 8023 DW Zwolle • T (038) 7200 300 •
[email protected] • www.hmo.nl Raad van Commissarissen HMO N.V. Ir Ch. P. Bruggink - voorzitter, Mr H. van den Broek, G. Erents RA Teksten Tekstbureau MAW en HMO Foto’s Marlie Koggel Concept en Vormgeving Meindertsma Reclame
