HBN HOOGBOUWNOTA ANTWERPEN

HBN HOOGBOUWNOTA ANTWERPEN

COLOFON

Redactie I Veva Roesems Eindredactie I Alix Lorquet Projectteam Veva Roesems | projectleider Kristiaan Borret | stadsbouwmeester Antwerpen Katlijn Van der Veken | afdelingshoofd ruimte Peter Vanden Abeele | projectleider stedenbouw Wim Van Roosendael | adviseur architectuur stedenbouwkundige vergunningen Projectwerkgroepen Bram De Pooter | mobiliteitsdeskundige Britt Niemans | projectleider stadsprojecten Christoph Pyliser | projectleider stadsprojecten Esther Jacobs I consulent stedenbouw Filip Pittillion | programmaleider stadsprojecten Filip Smits | programmaleider Eilandje Geert De Grave | stedenbouwkundig ambtenaar Gert Van Oost | gis-consulent Hélène Roose | team ontwerpend onderzoek Isabelle Verhaert I ruimtelijk planner Jan Verhaert I beleidscoördinator stadsontwikkeling Johan Pieraerts | coördinator ontwerp publiek domein Johan Veeckman I adjunct coördinator monumentenzorg Katrien Embrechts I adjunct coördinator team stadsbouwmeester Kitty Haine | programmaleider Groene Singel Klaas Meester | ruimtelijk planner Koen De Langhe | team ontwerpend onderzoek Kris Peeters | consulent mobiliteit en verkeer Kris Wilms | ruimtelijk planner Kristof Peeters I bestuurscoördinator publieke ruimte Lieve Custers I projectleider duurzame ontwikkeling

Peter Claeys † | team ontwerpend onderzoek Petra Panis | deskundige communicatie Pieter Beck | ruimtelijk planner Philippe Teughels | programmaleider Scheldekaaien Sandra Vanveldhoven | ruimtelijk planner Tine Tuyls I consulent architectuur Tom Phlix | consulent communicatie Virge Smets I consulent sociologie Wouter Willems | stedenbouwkundig ontwerper Kernteam Jef Van den Broeck | voorzitter GECORO Christine de Ruijter | welstandscommissielid Tim Bisschops | GECORO-lid Sven De Vocht | GECORO-lid David Verhoestraete | GECORO-lid Bart Mermans | GECORO-lid Roeland Smits | GECORO-lid Illustraties Team ontwerpend onderzoek Beeldmateriaal Stan Dederen (blz 6, 14, 21, 32, 37) Jan Kempenaers (blz 5, 11, 13, 27) Verantwoordelijke uitgever Patricia De Somer I Bedrijfsdirecteur stadsontwikkeling Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen Vormgeving en opmaak www.onraad.be, Patriek D

Disclaimer: deze brochure is een uitgave van de dienst stadsontwikkeling Antwerpen en werd redactioneel afgesloten op 30 augustus 2013. De stad Antwerpen is niet verantwoordelijk voor informatie die niet meer correct is als gevolg van wijzigingen na deze datum. Behoudens de uitdrukkelijk bij wet bepaalde uitzonderingen mag niets uit deze uitgaven worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt zonder voorafgaande, schriftelijke toestemming van de verantwoordelijke uitgever. Wie meent aanspraak te kunnen maken op beeldrechten kan zich wenden tot de verantwoordelijke uitgever.

B_HoogBouwNota Antwerpen_ p. 2B

Voorwoord :

Als schepen van Ruimtelijke ordening, Stadsontwikkeling, Groen en Erfgoed ben ik opgetogen te kunnen aankondigen dat de hand-out van de Hoogbouwnota voor de Stad Antwerpen een feit is. Antwerpen, geliefd en gewaardeerd voor zijn potentie, dient zich onderbouwd aan te sluiten bij de heersende tendensen met de ons omringende en beeldbepalende watergebonden steden zoals Keulen, Rotterdam, Amsterdam, Parijs en Londen. Grootstedelijkheid wordt afgemeten aan de tendens van vooruitgang, dynamisme, progressiviteit en alle hiermee gepaard gaande ontwikkelingen. Het fenomeen van hoogbouw is hiervan het meest zichtbare icoon en geeft gestalte aan de ambities van de stad voor het heden en zijn toekomst. Samen met onze gespecialiseerde diensten is er hard en intens gewerkt aan een platform binnen dewelke deze Hoogbouw zich kan en moet ontwikkelen. Maatschappelijk draagvlak, economische opportuniteiten en stedenbouwkundige high-end oplossingen zijn de hoekstenen waarbinnen deze toekomstige ontwikkelingen zich dienen in te passen. Via een uitgebreid instrumentarium en toetsingskader zal de haalbaarheid van elk project worden gevaloriseerd en zo nodig ondersteund. Antwerpen kan deze ontwikkelingen niet aan zich laten voorbijgaan en zal met de grootste professionaliteit mee bouwen aan de toekomstige skyline van onze stad.

Rob van de Velde, schepen Ruimtelijke Ordening, Stadontwikkeling, Groen en Erfgoed.

INHOUD 0 INLEIDING? HOOGBOUW OP DE AGENDA........................................................................ 4 1 WAT? HOOGBOUW(NOTA) IN ANTWERPEN .................................................................... 7 1.1

Hoogbouw ................................................................................................................................8

1.2

Hoogbouwnota ..........................................................................................................................9

2 WAAROM? REDENEN OM TE KIEZEN VOOR EEN HOOGBOUWBELEID ..............................12 2.1

Verdichten en vrijwaren............................................................................................................15

2.2

Uitzicht en zichtbaarheid..........................................................................................................16

2.3

Skyline en bakens..................................................................................................................... 17

2.4

Functiemix en draagvlak...........................................................................................................18

2.5

Leefomgeving en duurzaamheid...............................................................................................19

3 WAAR? EEN LOCATIEBELEID VOOR HOOGBOUW?...........................................................20 3.1

… Waar het principieel niet kan................................................................................................22

3.2

… Waar hoogbouw gemakkelijker te motiveren is vanuit de visie op stadsontwikkeling........................................................................................23

3.3

… Waar het uitzonderlijk overwogen kan worden....................................................................24

3.4

… Samenvattend.......................................................................................................................25

4 HOE? CRITERIA VOOR HOOGBOUWINITIATIEVEN............................................................26 4.1

Criteria voor de locatiegeschiktheid..........................................................................................29 4.1.1 Stedelijk functioneren.................................................................................................... 29 4.1.2 Stadsbeeld..................................................................................................................... 30 4.1.3 Mobiliteit....................................................................................................................... 31 4.1.4 Milieueffecten................................................................................................................ 33 4.1.5 Lucht en geluid ................................................................................................... 33

4.2

Criteria voor de architecturale geschiktheid..............................................................................35

4.2.1 Beeldkwaliteit............................................................................................................... 35 4.2.2 Verblijfskwaliteit............................................................................................................ 36 4.2.3 Keuze-architectuur en modal split.................................................................................. 38 4.2.4 Duurzaamheid...................................................................................................... 38

5 WIE? BEOORDELING EN BESPREKING: IN DIALOOG.........................................................39 5.1

Beoordeling en bespreking.......................................................................................................40

5.2

Participatie en communicatie...................................................................................................44

6 NOG? DE HBN ALS BELEIDSKADER.................................................................................45 6.1

HBN (hoogbouwnota)...............................................................................................................46

6.2

HBA (analyse)............................................................................................................................46

6.3

HBB (bevraging)........................................................................................................................46

6.4

HBC (checklist)...........................................................................................................................46


0 INLEIDING HOOGBOUW OP DE AGENDA

Gedurende meer dan dertig jaar stond hoogbouw in talrijke Europese steden op een laag pitje. Hoogbouw werd immers veelal geassocieerd met slechte voorbeelden uit de laat-modernistische stadsontwikkeling van de jaren 1960-1970. Vandaag is het tij gekeerd en wordt hoogbouw zowel door stedenbouwkundigen, architecten en beleidsmensen, als door de publieke opinie opnieuw gezien als deel van de hedendaagse stadsontwikkelingspraktijk. In Europa is er sprake van een trendbreuk. Nederland maakte het afgelopen decennium een hoogbouwpiek mee en in Parijs staat de mogelijkheid van hoogbouw binnen de Boulevard Périphérique voor het eerst sinds lang opnieuw op de agenda. Ook in Antwerpen is er sinds een aantal jaren een nieuwe vraag naar wonen en werken in hoogbouw. Dit blijkt ook uit de interesse in lopende of recente hoogbouwprojecten, zoals het Eilandje of de kop van Park Spoor Noord. De stedelijke diensten krijgen ook regelmatig de vraag naar mogelijkheden om op een bepaalde plek hoog te bouwen of om de functie van bestaande hoogbouw te wijzigen.


Hoogbouw is als stedelijke bouwvorm dus opnieuw actueel. Deze tendens werd door het strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen (s-RSA) reeds vastgesteld en in de ruimtelijke visie geïntegreerd. Het opmaken van een hoogbouwnota werd zelfs opgenomen in het bindend gedeelte van het s-RSA. Het structuurplan pleit dus uitdrukkelijk voor hoogbouw, maar daarom niet overal en in gelijk welke vorm. Volgens het s-RSA kan hoogbouw bijdragen aan een sterker stedelijk weefsel en een leesbare ruimtelijke structuur. Torens kunnen de band van de stad met de rivier accentueren: langs het water kunnen ze het bekende redezicht aanvullen. Ze kunnen open ruimte vrijwaren of strategisch verdichten. Het structuurplan noemt in dit verband het Eilandje, Nieuw Zuid en de Groene Singel. De visienota Groene Singel doet een overwogen uitspraak betreffende de locatie van gebieden voor compacte dense ontwikkelingen met uitstraling op bovenlokaal niveau, namelijk de top- en kantoorlocaties in de ruimte van de Singel. Hoogbouw is als typologie ook een interessante figuur in de bredere context van een sterk verstedelijkt Vlaanderen dat aankijkt tegen een belangrijke nakende bevolkingsgroei.

Hoogbouw is dan ook een van de te onderzoeken figuren voor de 20ste-eeuwse gordel in de verdichtings- en stadsvernieuwingstudie die de stad opmaakt (voor de 20ste-eeuwse gordel) en in het kader van stadsregionale samenwerking rond demografische evoluties in Antwerpen en de omliggende gemeenten.


1 WAT? HOOGBOUW(NOTA) IN ANTWERPEN

Om een hoogbouwnota (HBN) op te maken voor de stad, moet er allereerst een zekere consensus zijn over wat hoogbouw nu eigenlijk is. Wat betekent hoogbouw in Antwerpen? En, bij uitbreiding, wat kan een hoogbouwnota betekenen voor Antwerpen? De opmaak van deze HoogBouwNota is dan ook voorafgegaan door een vergelijkende studie van hoogbouw en hoogbouwnota’s in andere Europese steden en een analyse van de planningscontext en de bestaande bouwhoogtes in Antwerpen. De neerslag van dit onderzoekstraject werd opgenomen in het document HoogBouwNota Antwerpen - Analyse (HBA)1.

1.1 Hoogbouw Er bestaat alvast niet zoiets als een universele standaardmaat voor hoogbouw. Hoogbouw definiëren op basis van definities van andere steden, is moeilijk. Een ‘hoog gebouw’ is een relatief begrip: het is vooral de vergelijking met de omgeving die bepaalt of een gebouw als hoog ervaren wordt. De meest fundamentele definitie van hoogbouw luidt dan ook dat een gebouw hoog is als het zich als zodanig duidelijk van de gemiddelde bebouwing onderscheidt. Van zodra de bouwhoogte dus niet langer “in harmonie” is met de omgeving. Op schaal van een wijk of andere samenhangende ruimtelijke eenheid is het zinvol om te werken met zulk een relatieve definitie, die eerder uitdrukking geeft aan “hoog bouwen” dan aan “hoogbouw”. Dit relatieve criterium wordt in de vorm van de harmonieregel vandaag al als beoordelingstoets gehanteerd bij de stedenbouwkundige vergunningsaanvragen.

1 De HBA en bijbehorende documenten kunnen geraadpleegd worden op de website van de stad: www.structuurplanantwerpen.be B_HoogBouwNota Antwerpen_ p. 8B

“Hoogbouw” in de HoogBouwNota dient echter gedefinieerd te worden volgens de veel grotere schaal van de stad als geheel. Uit een grondige analyse van de bouwhoogtes van alle bestaande bebouwing in Antwerpen blijkt dat gebouwen met een hoogte vanaf 50 à 60 meter mee vorm geven aan het silhouet of de skyline van de stad2. Toch zal de drempelhoogte van 50 meter bewust niet als ijzeren regel worden gehanteerd. Het blijft mogelijk om gebouwen die lager zijn als hoogbouw te beschouwen en beoordelen.

1.2 HoogBouwNota Vandaag bestaat er geen generiek, stadsbreed beleidskader om vanuit een specifieke visie over hoogbouw ruimtelijke voorwaarden te formuleren voor de locatie of de kwaliteit van nieuwe torengebouwen. De omgang met hoogbouw blijft eerder ad hoc. Het ontbreken van een duidelijke ruimtelijke beleidsvisie over hoogbouw is een knelpunt. Projecten worden vergunningsmatig beoordeeld op basis van het gewestplan, de bouwcode, ruimtelijke uitvoeringsplannen of bijzondere plannen van aanleg. Met het aanwenden van dit plannenkader voor de beoordeling van hoogbouw stellen er zich echter twee problemen. Ten eerste is het beoordelingskader niet voldoende specifiek voor hoogbouw. Het gewestplan doet weinig concrete uitspraken over de bouwhoogte. Dit impliceert dat de toegelaten bouwhoogte in het merendeel van de gevallen afhankelijk is van de reeds bestaande bouwhoogte in de omgeving (harmonieregel). In principe kan hoogbouw volgens het gewestplan dus enkel daar waar er reeds hoogbouw aanwezig is. De verordenende bouwcode volgt de principes van de harmonie. Het s-RSA waarschuwt echter net tegen al te grote concentraties van hoogbouw3.

2 3

HBA p.7-39 s-RSA, p.35-36 , www.ruimtelijkstructuurplanantwerpen.be. Zie ook HBA p.49. B_HoogBouwNota Antwerpen_ p. 9B

Voorschriften in een bijzonder plan van aanleg (BPA) of ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) kunnen hoogbouw wel toelaten in de gebieden waarop zij van toepassing zijn. Hierbij kan de harmonieregel vervallen. RUPs en BPA’s zijn echter gebiedsgerichte en veeleer juridische instrumenten. Zij vormen geen specifiek kader voor hoogbouw op schaal van de stad. De HoogBouwNota kan door middel van sturing en aanvulling zorgen voor de nodige specifieke uitspraken over hoogbouw. In gebieden waar hoogbouw wenselijk is, maar er geen RUP van kracht is, zal de HoogBouwNota sturend werken voor de opmaak van het nieuwe RUP. Het RUP zal dan worden opgemaakt aan de hand van de visie en criteria van de HoogBouwNota. Daar waar er reeds een vigerend planologisch kader van kracht is – hetzij een RUP of BPA, hetzij voorschriften uit het gewestplan – zal de HoogBouwNota aanvullend werken. De criteria zullen gelden in de mate van toepasbaarheid. Ze zullen bijdragen tot een gefundeerde onderbouwing van een hoogbouwproject, bijkomend ruimtelijk inzicht bieden en een extra garantie vormen op kwaliteit. Ten tweede is het vigerende juridische en planologische instrumentarium ontoereikend voor hoogbouw. De besproken instrumenten (RUP, BPA, harmonieregel) werken gebiedsgericht en doen dus slechts uitspraak over een klein deeltje van het grondgebied. De stad wil echter een generieke visie voor hoogbouw en niet louter een visie op de bouwhoogte voor een of meerdere afgebakende gebieden. De HoogBouwNota zal de implementatie van een stadsbrede visie en een samenhangend beleid rond hoogbouw verzekeren.


De HoogBouwNota biedt hiertoe enerzijds een algemeen en duidelijk beoordelingskader voor de behandeling van aanvragen van stedenbouwkundige vergunningen. Anderzijds kan de initiatiefnemer van een hoogbouwproject zijn aanvraag optimaal voorbereiden. Hij kan de motivatie van zijn project opbouwen aan de hand van de specifieke criteria voor hoogbouw. Door ten slotte een belangrijk gedeelte van dit proces te situeren in het voortraject van de vergunningsaanvraag – voorafgaand, dus, aan de eigenlijke procedure – worden alle kansen op een kwaliteitsvol project ten volle benut in een sfeer van dialoog. De HoogBouwNota zal echter geenszins op automatische wijze bouwrechten verlenen of eender welk hoogbouwproject individueel verantwoorden. Er blijft een wisselwerking met de bestaande ruimtelijke planningscontext en met bestaande en wenselijke gebiedsgerichte visies, zoals masterplannen, RUPs, ontwikkelingsstrategieën, beeldkwaliteitsplannen, wijkontwikkelingsplannen... Ieder toekomstig hoogbouwproject dient dus telkens gemotiveerd en getoetst te worden binnen de relevante planningscontext.


2 WA AROM? REDENEN OM TE KIEZEN VOOR EEN HOOGBOUWBELEID

Een ander belangrijk punt om op scherp te stellen in de voorbereidingsfase van de HoogBouwNota, was: waarom willen we een hoogbouwbeleid voeren? Zoals aangegeven in de inleiding, is er bij stedenbouwkundigen en architecten een heropleving van de interesse in de bouwtypologie. Hoogbouw kan inderdaad een aantal stedenbouwkundige en stedelijke vraagstukken helpen oplossen, onder andere rond spaarzaam ruimtegebruik en de (grootschalige) toepassing van duurzame technieken. Hoogbouw kan architecten uitdagen tot de ontwikkeling van zeer creatieve en innoverende ontwerpen. Daarnaast is er ook een toegenomen marktvraag. Hoogbouw kan een interessante figuur zijn om veel return te creëren op een kleine oppervlakte. Het is ook een beeldbepalende bouwvorm die uitstraling kan verlenen aan de bedrijven of bewoners die het gebouw gebruiken. Het biedt unieke uitzichten over de stad vanuit de kantoren of woningen die erin gehuisvest zijn. Het vormt een baken in de skyline en kan het gezicht worden van een bedrijf, een buurt of een wijk. De doelstelling van de HoogBouwNota is vooral om vanuit een samenhangende visie te sturen hoe de hoogbouw die binnen het huidige planningskader kan worden toegelaten, er mag komen.


Het betreft alvast een positief beleid, waarbij er van wordt uitgegaan dat hoogbouw specifieke voordelen kan hebben die andere bouwtypologieën niet – of niet op dezelfde schaal – kunnen hebben. Maar de grotere schaal waarop hoogbouw effecten sorteert op de omgeving en de stad werkt in beide richtingen. De HoogBouwNota is er enerzijds op gericht om het positieve potentieel van hoogbouw ten volle uit te spelen. Anderzijds worden de potentiële negatieve effecten van hoogbouw aangepakt. Meer zelfs, de initiatiefnemer wordt gemotiveerd om potentieel negatieve effecten (bv windval, geluidsoverlast …) om te buigen tot troeven (bv windenergie, geluidsbuffering …). Wat volgt is een niet-limitatief overzicht van potentiële voordelen van hoogbouw die de stad met het hoogbouwbeleid wil optimaliseren. Hierbij wordt telkens kort aangegeven hoe de stad het positieve effect wil optimaliseren en negatieve bijwerkingen wil vermijden of ombuigen.


2.1 Verdichten en vrijwaren

Verdichten en vrijwaren van ruimte

Hoogbouw kan op specifieke plekken zorgen voor een hogere densiteit en intensiever ruimtegebruik. Hoogbouw is een interessante ruimtelijke figuur om aan de stedelijke ruimteclaims te voldoen. De compacte bouwvorm en de beperkte grondinname van hoogbouw laten toe strategische of goed bereikbare plekken maximaal te benutten. Zo kan hoogbouw aan infrastructurele knopen en stations of nabij grootstedelijke voorzieningen voor kwaliteitsvolle verdichting zorgen. Door de mogelijkheid om een grote hoeveelheid vloeroppervlakte te realiseren met een kleine inname van grond, kan er vaak groene ruimte gevrijwaard worden. Die moet dan wel ingericht worden als volwaardige gebruiksruimte. Bijvoorbeeld als groene ruimte met ecologische of natuurwaarde of als publieke gebruiksruimte (buurtplein …). Het hoogbouwbeleid waakt erover dat verdichting door hoogbouw op kwaliteitsvolle manieren gerealiseerd wordt en gevrijwaarde ruimte rond het gebouw optimaal ingericht. Dit vereist onder andere een toets aan de ruimtelijke structuur en draagkracht van de omgeving. Voor de open ruimte rondom het gebouw, wordt bijvoorbeeld het criterium van de verblijfskwaliteit vooropgesteld.


2.2 Uitzicht en zichtbaarheid

Uitzicht en zichtbaarheid

Hoogbouw kan als één van de mogelijke innovatieve gebouwtypologieën ingezet worden om de stadsvlucht tegen te gaan en de prognose van bevolkingstoename op te vangen. Hoogbouw kan immers inspelen op de nood aan een gedifferentieerd aanbod van woon- en levensstijlen in de stad. Het unieke uitzicht over de stad is hierbij een bijzondere troef. De meerwaarde van de typologie kan ook zitten in het zicht vanuit de stad op de toren, zowel van veraf (stadsbeelden of stadspanorama’s), als van dichterbij (beeldimpact op de buurt ). De toren is een object, een landmark van de bewoonde wereld. Diverse functies in een stad zijn gebaat bij een gebouw met zulk een grote beeldwaarde en visibiliteit. Een toren geeft uitdrukking aan de functie die er in zit, het is een eyecatcher voor het imago van de gebruiker of bewoner. Het hoogbouwbeleid besteedt bijzondere aandacht aan de vormgeving van de relatie tussen interieur en exterieur. De relatie met het maaiveld zowel als het panorama verdient bijzondere uitwerking. Maar hierbij vormt de potentiële impact op de privacy in omliggende gebouwen en tuinen een belangrijk criterium. Ook het uitzicht op het gebouw vanuit de stad wordt bewaakt door uitvoerig aandacht te besteden aan beeldkwaliteit.


2.3 Skyline en bakens

Bakens en skyline

Doordat torens zo zichtbaar zijn van op grote afstand en ook lokaal beeldbepalend zijn, beïnvloeden ze sterk de structuur en leesbaarheid van het betrokken gebied en zelfs van de stad. Hoge gebouwen hebben historisch gezien altijd al een oriënterende functie gehad. Het zijn bakens die plekken van centraliteit, van stedelijkheid aanduiden. Ze maken als structuurbepalende elementen het landschap inzichtelijk. Binnenin een stedelijk weefsel kan een toren een lokaal referentiepunt worden. Hoogbouw kan een buurt, wijk of gedeelte van de stad ‘in beeld brengen’ en typeren. Het gebouw wordt geassocieerd met de plek en omgekeerd. Torens vallen op door hun vorm en hoogte. Ze hebben een grote representativiteit. Het hoogbouwbeleid heeft aandacht voor de beeldimpact van hoogbouw op de stad, de skyline, de wijk, de buurt en de straat. Op deze laatste twee niveaus moet deze impact ook een positieve identificatie inhouden met de buurt. Idealiter wint de buurt met de toren aan uitstraling.


2.4 Functiemix en draagvlak

Draagvlak en functiemenging

Hoogbouw laat toe verschillende functies binnen een gebouw te stapelen. Het kan een gemengde en geconcentreerde vorm van stedelijkheid realiseren, met een mix van woningtypes van verschillende prijsklassen, met diverse voorzieningen, met kantoren…. De menging van functies in het gebouw en vooral ook op de gelijkvloerse en eerste paar verdiepingen, draagt bij tot de nodige levendigheid van de straat. Hoogbouw moet volwaardig deel uitmaken van de zogenoemde ‘stedelijke plint’ – het deel van een gebouw dat door de voorbijganger het meest direct ervaren wordt. Op de begane grond en de eerste verdiepingen moet de toren contact maken met de straat, o.a. met een levendige plint, een duidelijke adressering, een relevante naam ... De gelijkvloerse oppervlakte wordt bovendien best ingevuld met functies waaraan de buurt een tekort heeft. Hoogbouw kan zorgen voor voldoende kritische massa voor bepaalde functies en voorzieningen. Door de toename en concentratie van gebruikers ontstaat er lokaal behoefte aan zowel commerciële voorzieningen (retail, horeca …) als gemeenschapsvoorzieningen (kinderdagverblijf, wijkkantoor, sportfaciliteiten, open ruimte …). Deze ondersteunende functies kunnen in of rond de toren worden voorzien (of zelfs opgelegd worden als stedenbouwkundige last) of spontaan in de omgeving ontstaan door de bijkomende vraag. Door de concentratie aan gebruikers kan er ook een draagvlak ontstaan voor hoogwaardig openbaar vervoer. Zoals het algemeen ruimtelijk beleid is ook het hoogbouwbeleid erop gericht om de juiste functies en functiemix in een gebouw te voorzien. Dit wordt onder andere gestuurd aan de hand van GIS-analyses. De draagkracht van de omgeving mag niet overschat worden. Bovendien dient toegenomen verkeer of parkeervraag niet louter ‘opgevangen’ worden, maar als een opportuniteit opgevat worden om de keuze voor de meest duurzame vervoersmodus te stimuleren. Het gebouw moet ook letterlijk een meerwaarde betekenen voor de buurt, o.a. door contact te maken met de straat, door kwaliteitsvolle openbare ruimte te bieden of door in ontbrekende functies te voorzien.


2.5 Leefomgeving en duurzaamheid De impact op de leefomgeving omvat onder andere de eventuele beschaduwing van publieke ruimte, privé-vertrekken of tuinen, daglicht- en zichtbelemmering, inkijk in private ruimtes, geluids- en windoverlast. De meeste problemen kunnen door de juiste inplanting van het gebouw tot een minimum beperkt worden, vermeden worden, of soms zelfs tot een voordeel worden omgebogen. Door het gebruik van duurzame, innovatieve, technieken op grote schaal kan hoogbouw een neutrale of positieve impact hebben op het leefmilieu. Door zijn schaal biedt hoogbouw mogelijkheden voor collectieve initiatieven zoals warmte/ energievoorziening op wijkniveau, vergisting van afval tot biogas voor de aansturing van warmtekrachtkoppeling, het plaatsen van een windmolen op het dak, het gebruik van rivierwater voor koeling … Door bijvoorbeeld ondergrondse parkings te voorzien, fietsenbergingen en een betere aansluiting op de openbaar vervoersnetten, kan de mobiliteitssituatie van voor het hoogbouwproject sterk verbeterd worden in de nieuwe situatie. Tot slot moeten ook de kwaliteit, duurzaamheid en flexibiliteit van de constructie de tand des tijds kunnen doorstaan: esthetisch, onderhoudsmatig en in het licht van eventuele functiewijzigingen. Het hoogbouwbeleid wil verzekeren dat beschaduwing en inkijk beperkt of vermeden worden met een optimale inplanting. Bovendien wil de stad dat er optimaal gebruik gemaakt wordt van duurzame zonnetechnieken en windenergie. Het gebouw moet geluidsneutraal zijn en mag geen versterkende werking hebben op het omgevingsgeluid. Soms zal de inplanting zelfs kunnen zorgen voor een werking als geluidsbuffer. Van de schaal van het gebouw moet gebruik gemaakt worden om het beste te halen uit de meest geavanceerde beschikbare duurzame technologieën. De techniciteit van bevestiging en gebruikte materialen dienen de tijd te doorstaan, en op termijn op een eenvoudige manier vervangen te worden (die de tijd niet hebben doorstaan). De structuur en materialisatie moeten toelaten om het gebruik van het gebouw mee te laten evolueren met veranderende noden en behoeften.


3 WA AR? EEN LOCATIEBELEID VOOR HOOGBOUW?

Een belangrijke vraag die zich stelt bij een hoogbouwnota, is of er een locatiebeleid zal gevoerd worden. Zijn er met andere woorden plaatsen in de stad waar we hoogbouw willen weren, dan wel stimuleren? Het antwoord hierop is genuanceerd. Hoogbouw kan vandaag overal in Antwerpen, mits niet strijdig met relevante planningscontext. Daar horen de reeds aangehaalde juridisch planologische instrumenten bij (gewestplan, BPA’s en RUP’s, bouw- of stedenbouwkundige verordeningen, verkavelingen), maar ook visiedocumenten (RSV, PRSP, s-RSA) en sectorale richtlijnen en instrumenten (beleidsrichtlijn kantoren, seveso, aanvliegroute Deurne, VRT-transmissie, VLAREM, brandnorm …)4. De HoogBouwNota betekent geen breuk met deze planningscontext en kiest ook niet voor een strak locatiebeleid. De HoogBouwNota opteert voor een genuanceerde benadering. Enerzijds worden de technische, sectorale richtlijnen gerespecteerd en worden bepaalde historische plekken en zichtassen beschermd (3.1). Anderzijds worden kansen benut voor de realisatie van belangrijke ambities uit het s-RSA (3.2). Maar tot slot worden ook alle kansen open gelaten voor een weloverwogen ontwikkeling van hoogbouw binnen een overkoepelend kwaliteitsbeleid (3.3).

4 Zie HBA p. 41-67 voor een volledig overzicht B_HoogBouwNota Antwerpen_ p. 21B

3.1 … waar het principieel niet kan Het zijn vooral enkele van de sectorale richtlijnen die beperkingen of zelfs een verbod opleggen voor hoogbouw in bepaalde gebieden. Zo bepalen de aanvliegroute van het vliegveld van Deurne en de transmissievrije ruimte van de VRT in belangrijke mate waar hoogbouw in Antwerpen niet mogelijk is. Voor gebouwen vanaf een bepaalde hoogte geldt adviesplicht om de veiligheid van het luchtverkeer te garanderen. En door de transmissievrije ruimte is er voor gebouwen vanaf een bepaalde hoogte in bepaalde zones advies van de VRT vereist. Een overzicht van sectorale richtlijnen werd opgenomen in de HBA5. Daarnaast bouwt de HoogBouwNota een bescherming in van zichtassen op het historische stadscentrum. Het belang hiervan kwam sterk naar voren uit de benchmarkingfase6. Op basis van de stadsbeeldanalyse7 worden de zeer markante assen met zicht op de OLV Kathedraal uitgesloten van hoogbouw. Op zeer grote afstand zijn dat de assen Boomsesteenweg en Blancefloerlaan. Op basis van het s-RSA wordt de historische binnenstad (Burchtstad, Ruienstad, Torenstad, Pieterpotstad) gevrijwaard van hoogbouw8.

5 6 7 8

HBA p.69 e.v. Zie het voorbeeld van Keulen, HBA p. 104 HBA, p.25 e.v. s-RSA p.104, www.ruimtelijkstructuurplanantwerpen.be


3.2 … waar hoogbouw gemakkelijker te motiveren is vanuit de visie op stadsontwikkeling De gebieden waar hoogbouw ‘makkelijker te motiveren’ is, zijn aan dezelfde criteria onderworpen als de andere. Een hoogbouwinitiatief kan hier wel de facto vlotter te motiveren zijn in het kader van een aantal belangrijke ambities uit het s- RSA. Hoogbouw kan volgens het structuurplan een belangrijke rol spelen in de versterking van de skyline en herstel van de band met de rivier. Het s-RSA benoemt in deze context uitdrukkelijk het Eilandje, Nieuw Zuid en de top- en kantoorlocaties in de Groene Singel. Ter hoogte van het Eilandje en Nieuw Zuid kunnen torens ‘de Antwerpse skyline ten noorden en ten zuiden vervolledigen’9. Hiermee wordt verwezen naar het eenzame overwicht in de Antwerpse skyline van het iconische trio Kathedraal- BoerentorenPolitietoren. Ondertussen hoeft ‘het redezicht’ echter niet meer te slaan op het beperkte gedeelte langs de binnenstad. In het noorden, bijvoorbeeld, prijken het Museum aan de Stroom en de woontorens aan het Kattendijkdok aan de hemel. Dit zijn zeer recente aanvullingen van de skyline, maar nu reeds iconisch voor de stad en het Eilandje in het bijzonder. Ook in het zuiden van de stad is een gelijkaardige aanvulling welkom. Maar de nadruk ligt hier geenszins op kwantiteit. Het s-RSA maakt zeer bewust een keuze tegen een ‘front’ van hoogbouw langs het water10. Op de top- en kantoorlocaties in de Groene Singel kunnen kwaliteitsvolle gebouwen echte visitekaartjes worden voor de stad. Hoogbouw kan overigens goed worden ingepast in de visie van het Beeldkwaliteitsplan Groene Singel voor de top- en kantoorlocaties (Zuidstation-kantoorlocatie, Berchem station-top- & kantoorlocatie, al zal hoogbouw hier niet kunnen door de aanvliegroute van de luchthaven, cultuurpark-toplocatie en omgeving sportpaleis-toplocatie) als dense ontwikkelingen die echter geen afbreuk doen aan de ecologische waarde van de Singel als Groene Rivier11. Ook hier gaat het om sporadisch en weloverwogen ingeplante hoogbouw van vrijstaande torengebouwen, zonder een muur te creëren.

9 s-RSA p. 35-36, www.ruimtelijkstructuurplanantwerpen.be 10 Het gaat hier in hoofdzaak om het leggen van kwalitatieve accenten in de skyline. Het is niet de bedoeling een ‘atlantic wall’ of “muur” te creëren langs de Kaaien. (strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen, p. 35-36) 11 Beeldkwaliteitplan Groene Singel. Principenota 13 juli 2012, p. 17 B_HoogBouwNota Antwerpen_ p. 23B

De in het Structuurplan geselecteerde top- en kantoorlocaties worden ontwikkeld als Keien in de Groene Rivier. Het zijn compact afgebakende ontwikkelingen met een hoge densiteit, waardoor de belangrijke open ruimte tussen binnen- en buitenstad zoveel mogelijk gespaard kan worden12.

… waar het uitzonderlijk overwogen kan worden Buiten de beperkte uitsluitingsgebieden kan hoogbouw in Antwerpen uitzonderlijk overwogen worden. Hoogbouw hoeft niet enkel en exclusief gemotiveerd te worden in termen van de aanvulling van de skyline en de versterking van de band van de stad met de rivier. Hoogbouw kan op verschillende manieren gemotiveerd worden; in het teken van concentratie en menging van functies, weloverwogen verdichting, vrijwaring van open ruimte, optimalisering van mobiliteitsstromen, innovatieve woontypologieën, gebruik van duurzame technieken … Hoogbouw zal in bestaand, al dan niet historisch en dens stadsweefsel op andere manieren functioneren en ervaren worden, en dus op bepaalde punten heel anders geconcipieerd en wellicht ook anders gemotiveerd worden dan in stadsdelen in ontwikkeling (Eilandje, Nieuw Zuid). Hoogbouw is in theorie overal mogelijk, maar zal altijd grondiger en anders gemotiveerd moeten worden dan in de gebieden ‘waar het vanuit de visie op stadsontwikkeling gemakkelijker te motiveren is’. Buiten die gebieden zal hoogbouw daarom slechts uitzonderlijk overwogen worden.

12

Dromen van een groene rivier, p. 40 B_HoogBouwNota Antwerpen_ p. 24B

3.3 … samenvattend Er zijn enerzijds beperkte uitsluitingsgebieden ‘gebieden waar het principieel niet kan’ en anderzijds gebieden ‘waar hoogbouw gemakkelijker te motiveren is vanuit de visie op stadsontwikkeling’ en gebieden ‘waar het uitzonderlijk overwogen kan worden’. Daarbij dient er steeds rekening gehouden te worden met de bestaande visies en plannen voor het projectgebied.

principieel uitgesloten …

gemakkelijker te motiveren...

uitzonderlijk overwogen …


4 HOE? CRITERIA VOOR HOOGBOUWINITIATIEVEN

Cruciaal in de opmaak van een hoogbouwbeleid, is natuurlijk de vraag naar de vertaling en implementatie van het hoogbouwbeleid in een werkbaar instrument. In de benchmarkingfase bleek dat veel Europese steden werken met een checklist van criteria13. Op basis van zo’n checklist moet de aanvrager de haalbaarheid en verenigbaarheid van het project met ruimte en milieu aantonen. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de keuze van de stad voor een checklist van criteria voor hoogbouwprojecten in Antwerpen. Het Antwerps hoogbouwbeleid kiest voor twee sets van criteria die corresponderen met twee fasen in de beoordeling van een initiatief. Aan de hand van de eerste set van criteria wordt de locatie voor het initiatief beoordeeld. Dit houdt een verantwoording en beoordeling in van het voorgenomen project op een stedenbouwkundige schaal. De tweede set laat toe om de architectuur van het gebouw te motiveren en te evalueren. De onderbouwing van het project komt hier zeker niet los te staan van de stedenbouwkundige schaal en context, maar er wordt wel ingezoomd op het geplande gebouw in zijn onmiddellijke omgeving.

13

Met name in Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland, zie HBA p. 81 B_HoogBouwNota Antwerpen_ p. 27B

De initiatiefnemer van het hoogbouwproject stelt een hoogbouwrapport op, waarin hij aantoont hoe het project rekening houdt met of inspeelt op de verschillende criteria. Eventuele afwijkingen of alternatieve oplossingen worden in het hoogbouwrapport verantwoord. Samen met de criteria vormt het rapport het afwegingskader voor de beoordeling van het voorstel. Hieronder volgt een beknopt overzicht van de verschillende criteria voor hoogbouwprojecten in Antwerpen. Deze criteria werden volledig uitgewerkt in de HBC (HoogBouwNota Antwerpen – Checklist). Voor een goed begrip en een correcte toepassing en interpretatie van deze criteria is het dus nodig om dit document ter hand te nemen. De milieutechnische rapportering geeft uitleg over het in beeld brengen van enkele milieueffecten. Deze zijn: windhinder en windgevaar, akoestische aspecten en licht-en zonnetoetreding. FASE 1 : Criteria voor de locatiegeschiktheid Stedelijk functioneren Ruimtelijke draagkracht en structuur Meerwaarde voor stads- en buurtleven Stadsbeeld Impact op stads- en wijkniveau Impact op privacy Mobiliteit Openbaar vervoer Mobiliteitstoets Milieueffecten Windhinder en windgevaar Lucht en geluid Licht- en zonnetoetreding Energie

← FASE 2 : Criteria voor de architecturale geschiktheid → ← → ← → ← → ← →

Beeldkwaliteit Verblijfskwaliteit Basis Plint Adressering Terrassen Open ruimte Beheer van gebouw en omgeving Relatie tussen binnen en buiten Keuze –architectuur en modal split Duurzaamheid Flexibele structuren Comfort en kwaliteit van binnen- en buitenruimte Duurzaam grondstoffengebruik


4.1 Criteria voor de locatiegeschiktheid Bij de inplanting van een torengebouw moeten de aard en omvang van de functie, de typologie en schaal van het project worden afgetoetst aan de ruimtelijke structuur en de draagkracht van de omgeving. Meer zelfs, de toren moet een meerwaarde betekenen voor het stads- en buurtleven.

4.1.1 Stedelijk functioneren Ruimtelijke draagkracht en structuur De ruimtelijke structuur wordt vormgegeven door een samenspel van gebouwen en open ruimte, functies, vormen, relaties en bewegingen. Elke ruimtelijke structuur heeft een zekere ‘draagkracht’: een bepaalde en begrensde capaciteit om gebouwen, functies, verkeer … op te vangen, zonder ‘uit evenwicht’ te raken. Elke toevoeging of weglating heeft impact op deze draagkracht en kan de ruimtelijke structuur verbeteren, dan wel verstoren of ontwrichten. Als de typologie of de schaal van het hoogbouwproject overlast genereren, kunnen een vermindering van het bouwvolume, een vermenging van functies of andere bijkomende maatregelen opgelegd worden.

Meerwaarde voor stads- en buurtleven De intensivering van een gebied met hoogbouw moet voor de publieke gemeenschap, voor het omringende weefsel en voor de omwonenden een voordeel opleveren. Een belangrijke meerwaarde kan liggen in de gewonnen open of publieke ruimte of in publieksgerichte functies waarmee het gebouw aansluiting vindt op de wijk.


4.1.2 Stadsbeeld Hoge gebouwen hebben een visuele impact op de stad en de wijk. Deze beeldimpact moet op alle niveaus positief zijn. De impact op de privacy van de omwonenden dient beperkt te blijven.

Impact op stads- en wijkniveau Op stadsniveau vormt hoogbouw een herkenningspunt in de skyline. Elke aanvulling van de skyline moet weloverwogen gebeuren en kwaliteitsvol zijn. ‘De’ skyline van de stad omvat als begrip eigenlijk alle uitzichten die de stad als een geheel doen ervaren: brede panorama’s, bijzondere zichtassen, zichten van op publieke uitkijkpunten en, tot slot, het redezicht. Op wijkniveau kan een hoog gebouw een identificerende en oriënterende functie hebben binnen de wijk en ten opzichte van andere wijken. Het gebouw moet positief bijdragen aan de leesbaarheid en uitstraling van het stadsweefsel. De beeldimpact en beleving van hoogbouw op straatniveau vormen belangrijke criteria op architecturale schaal.

Verschillende standpunten met uitzicht op ‘de’ skyline van Antwerpen.


Impact op de privacy Vanuit hoogbouw kijkt men neer op de directe omgeving. Er ontstaat inkijk in de omliggende woningen en private buitenruimtes. De hoogte van waaruit gekeken wordt, speelt een bepalende rol. Hoe hoger men zit, hoe verder men kan kijken. Maar tegelijkertijd vervaagt met de hoogte de relatie met wat er gezien wordt. Ook bij een nabije ordening van torengebouwen mag de onderlinge afstand geen problemen met privacy teweegbrengen.

4.1.3 Mobiliteit Hoogbouw genereert door zijn schaal een zekere geconcentreerde verhoging van mobiliteit. De effecten van bestemmings- en herkomstverkeer rond torengebouwen op de capaciteit van het verkeersnet kunnen aanzienlijk zijn. Een hoogbouwproject moet positief scoren in termen van bereik en van bereikbaarheid. Het aspect bereikbaarheid wordt nader geëvalueerd op de architecturale schaal.

Openbaar vervoer Het project dient zo weinig mogelijk bijkomend autoverkeer te genereren. Hoogbouw kan en moet zelfs net bijdragen tot het verminderen van het congestieprobleem en tot een beter gebruik van het openbaar vervoersnetwerk. De evaluatie van mobiliteit is verschillend al naargelang van het mobiliteitsprofiel van de functie die voorzien zal worden. Voor de aansluiting op het openbaar vervoer wordt daarom een onderscheid gemaakt volgens het schaalniveau waarop een geplande functie werkt.


Voor een functie op regionale schaal (bv kantoren) zijn de verbinding met een hoogwaardig treinstation en een kwaliteitsvol voor- en natransport tussen station en bestemming essentieel. De looptijd vanaf Antwerpen-Centraal, Berchem of Antwerpen-Zuid voor voetgangers en de reistijd met tram of hoogwaardige buslijn mogen maximum 15 minuten duren. Voor een functie op stedelijke schaal (bv wonen) is vooral de verbinding met de onmiddellijke omgeving (de buurt) van belang. De bereikbaarheid te voet of per fiets dient optimaal te zijn en de verbinding met openbaar vervoer is essentieel. De loopafstand tot een hoogwaardige openbaar vervoersverbinding mag maximaal 400 m vogelvlucht (dus 500m werkelijke afstand) bedragen. De meeste hoogbouwprojecten zullen op gemengde schaal functioneren. De criteria van beide schaalniveaus dienen dan toegepast te worden.

Mobiliteitstoets Voor een hoogbouwproject wordt er een mobiliteitstoets opgemaakt. De inhoud van de mobiliteitstoets is gelijkaardig aan een mobiliteitseffectenrapportage (MOBER) en omvat vier onderdelen: het bereikbaarheidsprofiel van de plek, het mobiliteitsprofiel van de activiteiten, de confrontatie van de profielen en maatregelen. In de selectie van maatregelen wordt mobiliteitsmanagement als uitgangspunt gehanteerd. Dit is een hiërarchische set van maatregelen in vier disciplines: ruimtelijke ordening, vervoersmanagement, verkeersplanologie en verkeersmanagement.


4.1.4 Milieueffecten Een torengebouw heeft belangrijke effecten op het leefklimaat van de onmiddellijke omgeving. Er moet daarom aandacht worden besteed aan de windeffecten, de schaduwwerking en de geluidsimpact. De effecten kunnen zelfs positief worden ingezet, bijvoorbeeld voor energieopwekking, ... De berekening en ondervanging van de impact van wind, geluid en schaduw zijn bepalend voor een intelligent en knap geïntegreerd ontwerp.

Windhinder en windgevaar Windhinder en windgevaar vormen belangrijke bedreigingen voor het comfort en de leefbaarheid van het publiek domein rond hoogbouwprojecten. Windhinder houdt ongemakken in zoals wapperende kleding, verwaaide haren, moeilijkheden om bv een krant te lezen … Windgevaar heeft betrekking op evenwichtsverlies en de onmogelijkheid om rechtop te blijven staan of verder te lopen. Het ontwerp van het gebouw, de vorm en de inplanting moeten zo veel mogelijk nadelen van de wind vermijden, en liefst ook zo veel mogelijk opportuniteiten verzilveren, zoals het gebruik van de wind voor energieopwekking.

4.1.5 Lucht en geluid Een voorgenomen hoogbouwproject moet aangeduid worden op de lucht- en geluidskaart van Antwerpen. Het is niet aangewezen om bepaalde functies op zulke grote schaal onder te brengen in een omgeving waar de luchtkwaliteit reeds ondermaats is of de geluidsoverlast extreem. Maar hoogbouw kan ook zelf invloed hebben op de luchtkwaliteit en het geluid in de omgeving, bv door het genereren van extra of andere types verkeer, technische ruimtes of windgeluiden veroorzaakt door het gebouw zelf. Het gebouw kan een versterkend effect hebben op de geluidsvoortplanting in de omgeving. Hoogbouw moet streven naar een zo klein mogelijke toename van geluidsproductie en -overlast, en waar mogelijk zelfs positief bijdragen tot de geluidskwaliteit van de omgeving, bv door een slimme inplanting als geluidsbuffer.


Licht- en zonnetoetreding Voldoende bezonning en daglicht zijn belangrijk voor de verblijfskwaliteit in de omliggende gebouwen en buitenruimte. Hoogbouw moet langdurige beschaduwing van omliggende gebouwen en andere gebruiksruimten vermijden. Een slim gebruik van zonlicht kan dan weer duurzame invulling geven aan de energiebehoefte en het meeste halen uit de werking van actieve zonnesystemen.

Energie Collectieve energievoorzieningen spelen een belangrijke rol in de stedelijke scenario’s voor het bereiken van CO2 –neutraliteit. De omschakeling naar hernieuwbare energiebronnen en inschakeling van reststromen (warmte, biomassa) is efficiënter te organiseren voor grootschalige collectieve systemen. . De haalbaarheid en rentabiliteit van een collectief systeem voor productie en verdeling van warmte en koude hangt af van de absolute omvang, de ruimtelijke spreiding en het tijdsprofiel van de energievraag. Hoogbouw heeft ten opzichte van laagbouw een voordeel. Daarom is het van belang om in de planningsfase van elke nieuwe ontwikkeling de haalbaarheid en het bereik van collectieve energievoorziening te onderzoeken.


4.2 Criteria voor de architecturale geschiktheid In deze fase wordt er ingezoomd op het gebouw in zijn onmiddellijke omgeving. Dit wil uiteraard niet zeggen dat de eerder stedenbouwkundige schaal van de locatiecriteria hier niet meer relevant is. Er zal integendeel een verdere uitwerking of een herziening (bv door ondertussen gewijzigde omstandigheden) aan de orde zijn van de reeds gerapporteerde punten. De stad wenst hier het grote belang te benadrukken van een kwaliteitsvol ontwerp. De initiatiefnemer kan proactief tewerk gaan om de kansen op een hoogstaand ontwerp te verhogen. Dit begint bij een heldere projectdefinitie en een weloverwogen selectie van de architect die het torengebouw ontwerpt. De organisatie van een ontwerpwedstrijd verschaft de beste garanties op de selectie van de juiste ontwerper – maar vooral ook het juiste ontwerp. Er zijn diverse, ook lichte vormen van wedstrijden mogelijk.

4.2.1 Beeldkwaliteit Voor wat betreft de vorm van de gebouwen, worden er geen regels opgelegd. Er zijn diverse mogelijkheden: een schijf, een naald, een blok, een hybride vorm, met of zonder sokkel, op pilotis ... De vormgeving, textuur, gevelopbouw … van de toren dient te reageren op de functie, de perceelstructuur, de omgevende bebouwing, bepalende zichten van op specifieke plekken in de omgeving, zichten vanuit het gebouw … De sokkel, de bovenbouw en de top, en de verhoudingen ertussen zijn hiervoor de cruciale elementen, maar ook de materialisatie vraagt om extra aandacht (bv weerspiegeling van de gevel).


4.2.2 Verblijfskwaliteit Bij de architecturale uitwerking dient rekening te worden gehouden met een kwaliteitsvolle inrichting van de open ruimte rond de toren, de aansluiting op de bestaande bebouwing in de omgeving, het programma in de sokkel en de publieksaantrekkelijke vormgeving van de gelijkvloerse functies.

Basis De basis of de sokkel van een toren raakt het maaiveld. Het zijn de eerste 3 tot 5 bouwlagen. De sokkel is belangrijk voor de belevingskwaliteit van de omgevende publieke ruimte. Van dichtbij is een hoog gebouw immers een wezenlijk deel van de stedelijke morfologie en dient de ritmiek van de straat of de omgeving aan te sluiten.

Plint De plint van elk gebouw, ook van hoogbouw, is zeer belangrijk voor de levendigheid van het straatbeeld. De architecturale uitwerking en functionele invulling van de plint moeten voor een positieve relatie zorgen met activiteit op het publiek domein.

Adressering Het gebouw dient een duidelijke en logische adressering te krijgen. Er mag geen misverstand ontstaan door de aanleg van de open ruimte rondom, de positionering van de torens, het openbaar domein, het ontwerp van de plint, de inplanting van de toegangen …

Terrassen De vraag naar buitenruimte kan in hoogbouw opgelost worden met terrassen. Vanwege de verschillen in de windhuishouding is er echter een kwaliteitsvolle en intelligente oplossing nodig.


Openbaar domein De inrichting van het openbaar domein speelt zeker bij hoogbouw mee in de inpassing in en de verblijfskwaliteit van de omgeving. Hier is het belangrijk dat de tweedelingen ‘privaat – openbaar’ en ‘afgesloten – toegankelijk’ op een intelligente en robuuste manier wordt opgelost.

Beheer van gebouw en omgeving Een vaak voorkomend punt van kritiek bij bewoners en gebruikers is het beheer van het gebouw en de omgeving (Zie HBB14). Dit dient vastgelegd te worden in de nodige overeenkomsten.

Relatie tussen binnen en buiten Voor het functioneren van de toren zelf, is de relatie tussen binnen en buiten ook een kwaliteitsbepalende factor. Bij de uitwerking van een hoog gebouw dient bewust een relatie aangegaan te worden met de omgeving en de horizon. Sleutelaspecten hierbij zijn de raamdimensionering en het niveau waar de verdeling van de verschillende functies in het gebouw samen komen.

14 Hoogbouwnota Antwerpen – Bevraging, Hoofdstuk 1: Wonen in hoogbouw. Belangrijkste aandachtspunten.


4.2.3 Keuze-architectuur en modal split Het bereikbaarheidsprofiel van een hoogbouwproject moet op architecturale schaal grondig uitgewerkt worden. Aandacht dient besteed te worden aan vlotte, aangename en conflictvrije bereikbaarheid van de verschillende functies in het gebouw. Dit dient kwalitatief worden opgelost voor al de verschillende modi in en rond het gebouw. De bewegingen van mensen (verschillende modi) spelen zich af in de directe omgeving van het gebouw. De keuze van plaatsing van toegangen, bestemmingen (bv. haltes, stallingplaatsen …), inrichting openbaar domein, en plaatsing van infrastructuur … zijn bepalende aspecten.

4.2.4 Duurzaamheid Een hoogbouwproject dient duurzame principes te benutten in alle stadia van de bouw en het gebruik. Het moet kansen en mogelijkheden optimaliseren om een lage milieubelasting tot stand te brengen. Het gaat tenslotte om een omvangrijk bouwproject, dat een voorbeeldfunctie kan hebben. (zie HBA15). Op energetisch vlak heeft hoogbouw van nature een kleinere energiebehoefte voor de ruimteverwarming dan niet-hoogbouw gebouwen met gelijkaardige constructiekenmerken. De inplanting en de vorm van het gebouw kan een belangrijke impact hebben op het energieverbruik en de energiewinning. De verwachte levensduur van hoogbouw is langer dan bij laagbouw. Het voordeel hiervan is dat collectieve klimatisatietechnieken vaak technisch hoogstaander en de bedrijfszekerheid en het rendement hoger zijn. Ook moet er op termijn een optimalisatie van de energienormen en energiestandaarden voorzien worden. De capaciteit van hoogbouw om van functie te veranderen door een flexibele structuur kan het inspelen op niet-voorspelbare wijzigingen. Maar ook het gebruik van een duurzaam grondstoffenbeleid (energie, water en materialen) en het comforten de kwaliteit van de buiten- en binnenruimtes (lucht, geluid, wind en lichttoetreding) is met betrekking tot het aspect duurzaamheid essentieel.

15

HBA, p. 118 e.v. Hoogbouwnota Antwerpen – Analyse, Hoofdstuk: good practices B_HoogBouwNota Antwerpen_ p. 38B

5 WIE? BEOORDELING EN BESPREKING: IN DIALOOG

Tot slot dient zich de vraag aan wie er allemaal betrokken moet worden in de beoordelingsfase. Hier heeft de stad zeer bewust gekozen voor een traject in dialoog met de initiatiefnemer. De aanpak is vergelijkbaar met de voorbespreking die de stad hanteert voor ‘gewone’ stedenbouwkundige vergunningsaanvragen. Het betreft een beoordelingstraject voorafgaand aan de eigenlijke indiening van de vergunningsaanvraag. De initiatiefnemer kan zich hier optimaal op voorbereiden aan de hand van de HBN en de bijbehorende documenten. Het hoogbouwrapport dat de initiatiefnemer opstelt aan de hand van de criteria uit de HBC, dient als ‘levend’ beoordelings- en besprekingsdocument.

5.1 Beoordeling en bespreking De initiatiefnemer van een hoogbouwproject gaat eerst de verenigbaarheid van het voorgenomen project na met de vigerende planningscontext. Hij maakt een hoogbouwrapport op volgens visie en de criteria en technische richtlijnen die in deze HBN, de HBC en de bijbehorende milieutechnische studies (windhinder en windgevaar, akoestische aspecten, lichten zonnetoetreding) worden aangehaald. Het hoogbouwrapport wordt gebruikt als toetsings- en besprekingsdocument. De initiatiefnemer van het hoogbouwproject dient aan de hand hiervan de verenigbaarheid met de ruimtelijke context aan te tonen.


I. START Elk hoogbouwinitiatief start met een vraag of wens om op een bepaalde plek of in een bepaalde zone hoogbouw te voorzien. In de startfase wordt nagegaan of het voorstel van locatie niet ingaat tegen de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) en de stedelijke visie (de HBN, het s-RSA, masterplannen en visies voor het potentieel projectgebied …). De initiatiefnemer gaat eveneens na in welke van de drie zones (uitsluiting, te motiveren, uitzonderlijk overwogen) zijn voorgenomen project gelegen is.  De HBN is inspirerend bij de start van het initiatief.

II. VOORBESPREKING IN TWEE FASEN Het hoogbouwrapport van de initiatiefnemer wordt besproken en beoordeeld op de niveaus ‘locatiegeschiktheid’ en ‘architecturale geschiktheid’. Er wordt advies gegeven en eventueel wordt het dossier tussentijds aangepast. De beoordelings- en besprekingsaanpak in twee fasen is klantvriendelijk. Het heeft als voordeel dat het project niet helemaal uitgewerkt dient te worden. De procedure vermijdt onnodige kosten en tijd. Het is stapsgewijs zodat er tussenin gereageerd kan worden en er is tijd voor dialoog.

Fase 1. Beoordeling van de locatie De geschiktheid van de locatie voor de (stedenbouwkundige) inpassing van een hoogbouwproject dient door de initiatiefnemer te worden onderbouwd aan de hand van de criteria voor de locatie, zoals uiteengezet in de HBC. De initiatiefnemer dient de verschillende deelonderzoeken met betrekking tot de locatiecriteria te bundelen in het hoogbouwrapport. Een eventueel reeds geplande nieuwe toestand voor het omliggend gebied dient meegenomen te worden in de rapportage.


Het hoogbouwrapport wordt geadviseerd door verschillende stedelijke diensten. Zij beoordelen alle criteria voor de locatiegeschiktheid. In een gemeenschappelijke zitting van de Gemeentelijke Commissie Ruimtelijke Ordening (GECORO) en de Welstandscommissie (WSC) wordt het stedelijk functioneren en het stadsbeeld geadviseerd. In een plenair overleg zorgen de stedelijke diensten vervolgens dat alle adviezen worden verwerkt in één geïntegreerd stedenbouwkundig advies. Op basis van dit advies voert de initiatiefnemer eventueel aanpassingen door, en legt deze opnieuw voor. Na een positief advies met betrekking tot de locatiegeschiktheid, kan de tweede beoordelingsfase (architecturale criteria) worden aangevat en wordt er indien nodig een RUP opgesteld. Bij een negatieve evaluatie van de locatie wordt het project in deze fase afgewezen. De locatie is niet geschikt voor het hoogbouwproject.

Fase 2. Architecturale beoordeling In deze fase wordt de ruimtelijke kwaliteit beoordeeld van het ontwerp van het gebouw en de inpassing in de onmiddellijke omgeving. De criteria voor de locatiegeschiktheid blijven van belang. Zij zullen moeten worden verfijnd of eventueel herzien – de context zou gewijzigd kunnen zijn op het moment dat de architecturale aspecten uitgewerkt worden. De kwaliteit van het architectuurontwerp voor de toren dient door de initiatiefnemer te worden onderbouwd aan de hand van de criteria voor de architecturale geschiktheid, zoals uitgewerkt in de HBC. Hiervoor worden naast een duidelijke weergave van het ontwerpvoorstel ook verschillende aanvullende deelonderzoeken gebundeld in het hoogbouwrapport. De onderbouwing van de architecturale aspecten in het hoogbouwrapport wordt voorgelegd aan de Welstandscommissie. Het advies wordt meegenomen in de behandeling van de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag. Het biedt echter geen garantie op een stedenbouwkundige vergunning, noch een volledig zicht op de randvoorwaarden.  De HBN is adviserend bij de voorbespreking.. B_HoogBouwNota Antwerpen_ p. 42B

III.

STEDENBOUWKUNDIGE VERGUNNINGSAANVRAAG. De indiening en behandeling van de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag verloopt volgens de normale procedure. De stedenbouwkundige ambtenaar maakt een verslag op, waarin hij onder andere toetst aan de goede ruimtelijke ordening. Hierbij houdt hij rekening met alle adviezen. In het geval van een hoogbouwinitiatief zijn dat uiteraard de resultaten van de beoordeling en bespreking van de locatieen architecturale geschiktheid.  De HBN is controlerend bij de behandeling van de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag..

IV. REALISATIE Na het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning kan er gestart worden met de werken, conform de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) en de relevante uitvoeringsbesluiten.


5.2 Participatie en communicatie Vanwege de schaal en impact van een hoogbouwproject, is het van belang om de burger tijdig over het project te informeren en vooral de buurtbewoner tijdig te betrekken. Hiervoor dient de initiatiefnemer van het project een aanpak op maat (van de buurt en van het project … uit te werken. De initiatiefnemer voorziet in een informatiepunt waar alle nuttige informatie verzameld wordt over het project: 3D model, maquette, beeldsimulaties, mobiliteit, openbare ruimte, de opvang van tekorten in de buurt, groen, etc. Het participatietraject moet realistisch, haalbaar en efficiënt zijn. Ook bij de opmaak van een RUP met hoogbouw en bij de vergunningverlening wordt een specifiek participatietraject uitgewerkt. De uitwerking hiervan gebeurt in een samenwerking tussen de stedelijke diensten en de initiatiefnemer. Het creëren van een maatschappelijk draagvlak bij een hoogbouwproject is essentieel. Een efficiënte communicatie omtrent het hoogbouwbeleid, een heldere informatie verlening aan het vergunningenloket, een transparante procedure (wie?) een participatietraject op maat van het project, een uitgewerkt openbaar onderzoek, etc zijn elementen die bijdragen tot het creëren van draagvlak.


6 NOG? DE HBN ALS BELEIDSKADER

De HoogBouwNota is een beknopte nota. Verschillende documenten (bijlagen) kunnen een belangrijke aanvulling zijn bij het opmaken ter ondersteuning van het HB rapport.

6.1 HBN (HoogBouwNota) Goedgekeurd beleidsdocument dat de visie weergeeft van het beleid. Deze visie vormt het opportuniteitsgedeelte bij een stedenbouwkundige aanvraag.

6.2 HBA (Analyse) De HBA bevat een stadsbrede analyse van de bouwhoogtes en de planningscontext in Antwerpen. Daarnaast bevat de HBA de neerslag van de benchmarkingfase en voorbeelden van good practices.

6.3 HBB (Bevraging) Van januari tot en met maart 2011 konden Antwerpenaars online een reeks vragen over hoogbouw beantwoorden. De resultaten werden opgenomen in de HBB.

6.4 HBC (Checklist) HBC werkt de twee sets van criteria (locatiecriteria en architecturale criteria) uit waaraan Antwerpse hoogbouwinitiatieven dienen te voldoen. Dit is net als deze HBN een belangrijk document voor de initiatiefnemer of planner (zowel intern als extern) van een hoogbouwproject. De milieutechnische rapportering van windhinder en windgevaar, akoestische aspecten en de lichten zonnetoetreding, zijn uitvoerig beschreven en aangevuld met een toepassing op een case.


www.antwerpen.be

V.U.: Patricia De Somer

HBN HOOGBOUWNOTA ANTWERPEN

Recommend Documents