Handboek Woningcorporaties 2014 Een handreiking voor de praktijk

Handboek Woningcorporaties 2014 Een handreiking voor de praktijk

Inhoudsopgave Inhoudsopgave .................................................................................................................................................................2 Voorwoord ........................................................................................................................................................................7 Lijst met afkortingen ..........................................................................................................................................................9 1 Inleiding en leeswijzer ..................................................................................................................................................12 1.1 Inleiding .................................................................................................................................................................12 1.2 Actuele ontwikkelingen ..........................................................................................................................................12 1.3 Leeswijzer .............................................................................................................................................................12 Deel A - Jaarverslaggeving .............................................................................................................................................15 2 Jaarverslaggeving ........................................................................................................................................................16 2.1 Inleiding .................................................................................................................................................................16 2.2 Welke weten regelgeving is van toepassing? ......................................................................................................16 2.3 Model voor de balans ............................................................................................................................................19 2.4 Modellen voor de winst-en-verliesrekening ............................................................................................................19 2.5 Functioneel model winst-en-verliesrekening ..........................................................................................................19 2.6 Het kasstroomoverzicht .........................................................................................................................................20 2.7 Accountantscontrole ..............................................................................................................................................20 2.8 Opmaken en vaststellen van de jaarrekening ........................................................................................................22 2.9 Ondertekenen van de jaarrekening........................................................................................................................22 2.10 Openbaarmaking van de jaarverslaggeving.........................................................................................................23 2.11 Verslaggeving van de nevenstructuur..................................................................................................................23 3 Algemene grondslagen ................................................................................................................................................25 3.1 Inleiding .................................................................................................................................................................25 3.2 Activa, vreemd vermogen, eigen vermogen, baten en lasten ................................................................................25 3.3 Stelselwijzigingen ..................................................................................................................................................28 3.4 Schattingswijzigingen ............................................................................................................................................31 3.5 Foutenherstel ........................................................................................................................................................31 3.6 Gebeurtenissen na balansdatum ...........................................................................................................................32 3.7 Continuïteitsveronderstelling .................................................................................................................................33 4 Het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag ..........................................................................................................37 4.1 Inleiding .................................................................................................................................................................37 4.2 Het jaarverslag ......................................................................................................................................................37 4.3 Het volkshuisvestingsverslag.................................................................................................................................40 4.4 Handige links .........................................................................................................................................................41

5 Onroerende zaken in de jaarrekening ..........................................................................................................................42 5.1 Inleiding .................................................................................................................................................................42 5.2 Indeling onroerende zaken in de jaarrekening .......................................................................................................42 5.3 Welke elementen spelen een rol bij de indeling van het bezit in kasstroomgenererende eenheden? ....................43 5.4 Onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur ....................................................................................44 5.5 Onroerende zaken in exploitatie bestemd voor verkoop ........................................................................................48 5.6 Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie ........................................................................49 5.7 Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor verkoop .....................................................................................50 5.8 Hoe worden gecombineerde bouwprojecten in de jaarrekening verwerkt? ............................................................52 5.9 Materiële vaste activa verkocht onder voorwaarden ..............................................................................................52 5.10 Hoe kunnen kosten van groot onderhoud worden verwerkt? ...............................................................................56 5.11 Welke informatie moet in de toelichting worden opgenomen? .............................................................................58 6 Het bepalen van de historische kostprijs ......................................................................................................................60 6.1 Inleiding .................................................................................................................................................................60 6.2 Welke uitgaven behoren tot de historische kostprijs van onroerende zaken? ........................................................60 6.3 Welke elementen spelen een rol bij het bepalen van de afschrijvingen? ...............................................................62 7 Het bepalen van de bedrijfswaarde ..............................................................................................................................64 7.1 Inleiding .................................................................................................................................................................64 7.2 Hoe wordt de bedrijfswaarde bepaald? .................................................................................................................64 7.3 Uitgangspunten en parameters voor de bedrijfswaardebepaling ...........................................................................64 7.4 Schatting van toekomstige in- en uitgaande kasstromen .......................................................................................68 7.5 Disconteringsvoet ..................................................................................................................................................68 7.6 Afschrijven op bedrijfswaarde ................................................................................................................................69 7.7 Verwerken van waardemutaties bedrijfswaarde ....................................................................................................69 7.8 Voorbeeld van de bepaling van de bedrijfswaarde ................................................................................................70 7.9 Voorbeeld inzake afschrijving bedrijfswaarde en realisatie herwaardering door afschrijving bedrijfswaarde .........71 7.10 Handige links .......................................................................................................................................................72 7.11 Tot slot ................................................................................................................................................................72 8 Het bepalen van de marktwaarde ................................................................................................................................73 8.1 Inleiding .................................................................................................................................................................73 8.2 Het begrip marktwaarde ........................................................................................................................................73 8.3 Hoe wordt de marktwaarde bepaald bij toepassing van de DCF-methode?...........................................................74 8.4 Validatie van de marktwaarden .............................................................................................................................77 8.5 Het verwerken van waardemutaties bij waardering tegen marktwaarde ................................................................78 8.6 Toelichtingsvereisten .............................................................................................................................................79 8.7 Handige links .........................................................................................................................................................79

3

9 Financiële instrumenten ...............................................................................................................................................80 9.1 Inleiding .................................................................................................................................................................80 9.2 Begripsbepaling .....................................................................................................................................................80 9.3 Waardering en resultaatbepaling ...........................................................................................................................83 9.4 Hedge accounting..................................................................................................................................................89 9.5 Verwerkingswijzen van kostprijshedge-accounting ................................................................................................91 9.6 Toelichting .............................................................................................................................................................94 9.7 Beleidsregels derivaten vanaf 1 oktober 2012 .......................................................................................................96 Bijlage 1 - Voorbeeld kostprijshedge-accounting .........................................................................................................97 10 Kasstroomoverzicht..................................................................................................................................................101 10.1 Begripsbepaling .................................................................................................................................................101 10.2 Doel en functie van het kasstroomoverzicht ......................................................................................................101 10.3 Vorm en inhoud van het kasstroomoverzicht .....................................................................................................102 10.4 Toelichting op het kasstroomoverzicht ...............................................................................................................107 11 Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) .......................................... 108 11.1 Inleiding .............................................................................................................................................................108 11.2 Werkingssfeer WNT ..........................................................................................................................................108 11.3 Begrip topfunctionaris ........................................................................................................................................108 11.4 Maximale bezoldigingsnorm en ontslaguitkering voor topfunctionarissen ..........................................................109 11.5 Overgangsregime WNT .....................................................................................................................................110 11.6 Publicatieverplichting bezoldiging ......................................................................................................................112 11.7 Publicatieverplichting uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband .................................................. 112 11.8 Rol van de accountant .......................................................................................................................................113 11.9 Handhaving .......................................................................................................................................................113 11.10 Wetsvoorstellen tot aanpassing WNT ..............................................................................................................114 11.11 Handige link .....................................................................................................................................................114 12 Staatssteun en Europese aanbesteding...................................................................................................................115 12.1 Woningcorporaties en staatssteun.....................................................................................................................115 12.2 Woningcorporaties en Europese aanbesteding .................................................................................................118 Deel C - Fiscaliteiten .....................................................................................................................................................120 13 Vennootschapsbelasting in de jaarrekening .............................................................................................................121 13.1 Inleiding .............................................................................................................................................................121 13.2 Vennootschapsbelasting in de balans ...............................................................................................................122 13.3 Vennootschapsbelasting in het resultaat ...........................................................................................................131 13.4 Enkele specifieke deelonderwerpen ..................................................................................................................137 13.5 Corporatiespecifieke ontwikkelingen inzake de vennootschapsbelasting ..........................................................140

4

14 Omzetbelasting ........................................................................................................................................................141 14.1 Inleiding .............................................................................................................................................................141 14.2 Het ondernemerschap .......................................................................................................................................141 14.2.2. Ondernemerschap commissarissen ..............................................................................................................141 14.3 De gevolgen van het ondernemerschap ............................................................................................................142 14.4 Uitgangspunten bij de beoordeling van prestaties .............................................................................................150 14.5 Enkele voor woningcorporaties kenmerkende prestaties nader beschouwd ......................................................152 15 Overdrachtsbelasting ...............................................................................................................................................155 15.1 Inleiding .............................................................................................................................................................155 15.2 Waarover wordt overdrachtsbelasting geheven? ...............................................................................................155 15.3 De verkrijging van aandelen in onroerendezaakrechtspersonen .......................................................................156 15.4 Rechten op onroerende zaken ..........................................................................................................................156 15.5 Opeenvolgende verkrijgingen ............................................................................................................................157 15.6 Vrijstellingen ......................................................................................................................................................157 15.7 Fusie van woningcorporaties .............................................................................................................................159 15.8 Overdracht aan/door dochtervennootschap .......................................................................................................159 16 Loonheffingen ..........................................................................................................................................................160 16.1 Inleiding .............................................................................................................................................................160 16.2 Juistheid van de loonadministratie .....................................................................................................................160 16.3 Werkkostenregeling ...........................................................................................................................................161 16.4 Wijzigingen per 1 januari 2015 ..........................................................................................................................163 16.5 Premiedifferentiatie Ziektewet en WGA-flex ......................................................................................................164 16.6 Eigenbouwer en ketenaansprakelijkheid ...........................................................................................................164 16.7 Risico pseudo-eindheffing bij ontslagvergoedingen (o.a. bij fusies en reorganisaties) ....................................... 165 17 Wet waardering onroerende zaken (WOZ) ...............................................................................................................166 17.1 Waardepeildatum ..............................................................................................................................................166 17.2 Objectafbakening...............................................................................................................................................166 17.3 Waarde in het economische verkeer of gecorrigeerde vervangingswaarde .......................................................166 17.4 Waarde in het economische verkeer .................................................................................................................167 17.5 Gecorrigeerde vervangingswaarde ....................................................................................................................167 17.6 Btw ....................................................................................................................................................................169 18 Verhuurderheffing ....................................................................................................................................................170 18.1 Inleiding .............................................................................................................................................................170 18.2 Belastingplichtigen.............................................................................................................................................170 18.3 Grondslag voor de verhuurderheffing ................................................................................................................170 18.4 Heffingsvermindering .........................................................................................................................................170 18.5 Tarief .................................................................................................................................................................171 18.6 Enkele formele aspecten aangifte verhuurderheffing .........................................................................................171 18.7 Aandachtspunten Verhuurderheffing .................................................................................................................172

5

19 Heffingen lagere overheden .....................................................................................................................................174 19.1 Onroerendezaakbelastingen..............................................................................................................................174 19.2 Rioolheffing .......................................................................................................................................................175 19.3 Rechten (waaronder reinigingsrechten en leges omgevingsvergunning) ...........................................................175 19.4 Precariobelasting ...............................................................................................................................................176 19.5 Baatbelasting .....................................................................................................................................................176 19.6 Watersysteemheffingen gebouwd en ongebouwd .............................................................................................176 19.7 Wegenheffing ....................................................................................................................................................177 Bijlage 1: Cases ............................................................................................................................................................178

6

Voorwoord De corporatiesector bevindt zich (nog steeds) in een turbulente periode. Zo drukt Europa en de (voorgenomen) Woningwet haar stempel op de sector. Daarnaast spelen thema’s als marktwaardering, verhuurdersheffing, de sectorale WNT-staffel en de werkkostenregeling.. Dit handboek poogt op een duidelijke en praktische manier inzicht te geven in de regelgeving die voor woningcorporaties van toepassing is en geeft antwoord op veel voorkomende vragen uit de praktijk. Het handboek is bestemd voor bestuurders en commissarissen van woningcorporaties. Ook controllers, accountants en andere bij woningcorporaties betrokken personen rekenen wij tot de doelgroep van dit handboek. Hoofdstuk 1 van het handboek bevat een leeswijzer zodat u snel kunt zien welke hoofdstukken voor u van belang zijn. Tevens zijn in dit hoofdstuk enkele belangrijke thema's waarmee woningcorporaties momenteel worden geconfronteerd kort beschreven. Deze worden in het vervolg van het handboek nader uitgewerkt. Via de website van Deloitte kunt u de checklist jaarverslaggeving woningcorporaties 2014 aanvragen. Aan de hand van dit document kunt u snel en efficiënt nagaan of uw jaarrekening over 2014 aan de vereisten die in de weten regelgeving zijn opgenomen voldoet. In de bijlage bij dit handboek hebben wij cases opgenomen die inzicht geven in de praktische toepassing en vertaling van de in het handboek opgenomen weten regelgeving. In de hoofdstukken zelf zijn diverse voorbeelden opgenomen die dienen ter verduidelijking van de theorie. Rotterdam, december 2014

Handboek Woningcorporaties 2014 Redactie: drs. Ronald van Dijk RA drs. Ruud van Moll RA Auteurs: Harald van den Bighelaar Msc Mr. Willeke J. Franken Mr. dr. Gerda Groeneveld-Louwerse Ernst-Jan Jungheim Msc drs. Frank de Koeijer RA drs. Michel Kooij drs. Olga Menger drs. Gert-Jan de Ruiter drs. Mark van der Wielen Mr. Liesbeth Gramsbergen De auteurs zijn allen werkzaam bij Deloitte. De auteurs zijn zich volledig bewust van hun taak een zo betrouwbaar mogelijke uitgave te verzorgen. Niettemin kunnen zij geen aansprakelijkheid aanvaarden voor onvolledigheden en/of onjuistheden die eventueel in deze uitgave voorkomen. Alle rechten zijn voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder voorafgaande toestemming van de uitgever. © Deloitte, december 2014

8

Lijst met afkortingen ABP

Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds

AFM

Autoriteit Financiële Markten

A-G

Advocaat-Generaal

ALV

Algemene Ledenvergadering

AMvB

Algemene Maatregel van Bestuur

ANBI

algemeen nut beogende instelling

ANW

Algemene nabestaandenwet

AO/IB

administratieve organisatie/interne beheersing

Bao

Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten

BAW

Besluit actuele waarde

BBL

beroepsbegeleidende leerweg

Bbsh

Besluit beheer sociale-huursector

BOL

beroepsopleidende leerweg

btw

belasting toegevoegde waarde (omzetbelasting)

BV

besloten vennootschap

BW

Burgerlijk Wetboek

BZK

Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

CAO

collectieve arbeidsovereenkomst

CFV

Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting

COS

Controle- en overige standaarden voor de accountantscontrole

CV

commanditaire vennootschap

DAEB

diensten van algemeen economisch belang

DC

directeurencontact

DCF

Discounted Cashflow

EC

Europese Commissie

EG

Europese Gemeenschap

EIA

energie-investeringsaftrek

EU

Europese Unie

fbi

fiscale beleggingsinstelling

HOED

huisartsen onder één dak

Lijst met afkortingen

IAS

International Accounting Standards

IPD

Investment Property Databank

IRS

Interest Rate Swap

IVS

International Valuation Standards

KvK

Kamer van Koophandel

LIBOR

London Interbank Offered Rate

MG

minister aan gemeenten

MGE

maatschappelijk gebonden eigendom

MIA

milieu-investeringsaftrek

NV

naamloze vennootschap

NVBW

Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties

OB

omzetbelasting

OCW

Onderwijs, Cultuur en Wetenschappen

OR

ondernemingsraad

OVR

Openbare vennootschappen die rechtspersoon zijn

PoC-methode

percentage of completion-methode

RJ

Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving

RvC

Raad van Commissarissen

SHBM

staat van herkomst en besteding van middelen

TIV

toegelaten instellingen volkshuisvesting

VAR-DGA

verklaring arbeidsrelatie directeur groot aandeelhouder

VAR-WUO

verklaring arbeidsrelatie winst uit onderneming

VEX

Vastgoed Exploitatiewijzer

VNG

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

VOF

vennootschap onder firma

VOV

verkoop onder voorwaarden

Vpb

vennootschapsbelasting

VSO

vaststellingsovereenkomst

VTW

Vereniging van toezichthouders in woningcorporaties

VUT

vervroegde uittreding

VVE

vereniging van eigenaren

WAO

Wet op de arbeidsongeschiktheidsverzekering

WCS

Woondiensten Cafetariasysteem

10

Lijst met afkortingen

WGA

Wet gedeeltelijk arbeidsgeschikten

WIA

Wet werk en inkomen naar arbeidsvermogen

WKO

Warmte koude opslag

WNT

Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector

Wopt

Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens

WOR

Wet op de ondernemingsraden

WSW

Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Wta

Wet toezicht accountantsorganisaties

WUL

Wet uniformering loonbegrip

WW

Werkloosheidswet

Zvw

Zorgverzekeringswet

ZW

Ziektewet

11

1 Inleiding en leeswijzer 1.1 Inleiding Woningcorporaties spelen een belangrijke rol in onze maatschappij. Gezien de vele recente ontwikkelingen is actuele kennis op het gebied van de jaarverslaggeving, fiscaliteit en overige wetgeving voor bestuurders, toezichthouders, controllers en accountants van woningcorporaties van belang. In dit Handboek Woningcorporaties 2014 brengen wij u op de hoogte van de belangrijkste wetenswaardigheden op deze gebieden.

1.2 Actuele ontwikkelingen 1.2.1 Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) Voor woningcorporaties is een specifieke regeling opgesteld, waarin de klasseindeling van de woningcorporaties is gekoppeld met daarbij toepasselijke bezoldigingsmaxima ten aanzien van hun topfunctionarissen. De indeling vindt plaats op grond van het aantal verhuureenheden en het aantal inwoners van de grootste gemeente waarin een woningcorporatie op de peildatum minimaal 20% van haar verhuureenheden in eigendom of beheer heeft. Deze regeling is met ingang van 1 januari 2014 in werking getreden. In hoofdstuk 11 wordt nader ingegaan op de WNT.

1.2.2 De Novelle De novelle wordt in het najaar van 2014 in de Eerste en Tweede Kamer behandeld. De verwachting van het ministerie voor Wonen en Rijksdienst is dat de aangepaste Woningwet (als alles meezit) 1 januari 2015 van kracht wordt. Officieus is de verwachting dat deze per 1 juli 2015 zal worden ingevoerd. Zolang er nog geen nieuwe (aangepaste) Woningwet is, blijft de Tijdelijke regeling DAEB van kracht. In hoofdstuk 12 wordt ingegaan op Staatssteundossier.

1.2.3 Werkkostenregeling Vanaf 1 januari 2015 is de werkkostenregeling verplicht. Dit betekent dat de werkkostenregeling in 2014 volledig dient te zijn geïmplementeerd in de organisatie van de woningcorporatie. Het jaar 2015 zal voor woningcorporaties gebruikt kunnen worden om de geïmplementeerde werkkostenregeling te monitoren en daar waar nodig keuzes, arbeidsvoorwaarden, boekingsinstructies et cetera te optimaliseren. In hoofdstuk 16 van dit handboek gaan wij nader in op de loonheffingen.

1.3 Leeswijzer Het Handboek Woningcorporaties 2014 bestaat uit drie delen. Deel A – Jaarverslaggeving Hoofdstuk 2 vormt een inleiding op de volgende hoofdstukken. Wij behandelen welke weten regelgeving van belang is bij het opmaken van uw jaarrekening. Verder gaan wij in op de accountantscontrole, het vaststellen, het ondertekenen en het openbaar maken van de jaarrekening. Wij behandelen daarbij enkele bepalingen die in de Governancecode Woningcorporaties zijn opgenomen. In hoofdstuk 3 behandelen wij enige algemene grondslagen voor de jaarverslaggeving. Wij gaan in op de elementen activa, vreemd vermogen, eigen vermogen, baten en lasten. Voor het opmaken van de jaarrekening is het van belang om te weten welke verwerkingscriteria gelden voor deze voornoemde elementen. Zij bepalen namelijk een belangrijk deel van uw balans en winst-en-verliesrekening. De behandeling van deze definities en het verkrijgen van een nader inzicht achten wij noodzakelijk voor de verdere behandeling van de jaarrekening in dit handboek. Bij het opstellen van de jaarrekening moet stelselmatigheid worden betracht. Soms is het niettemin nodig om veranderingen in de uitgangspunten voor de jaarverslaggeving aan te brengen. Wij gaan in op de vraag wanneer die veranderingen moeten worden aangemerkt als een stelselwijziging of als een schattingswijziging en hoe die veranderingen in de jaarrekening moeten worden verwerkt. In hoofdstuk 4 behandelen wij welke informatie in het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag moet worden opgenomen. Wij besteden daarbij aandacht aan de AedesCode en de Governancecode Woningcorporaties.

1 Inleiding en leeswijzer

Woningcorporaties moeten het bezit classificeren in sociaal en commercieel vastgoed. Ten aanzien van de verslaggeving heeft de woningcorporatie de keuze tussen waardering volgens het kostprijsmodel en het actuele waardemodel. Daarnaast kan de woningcorporatie haar bezit kwalificeren als bedrijfsmiddel of als vastgoedbelegging. In hoofdstuk 5 gaan wij nader in op de verschillende keuzemogelijkheden. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de waardering volgens het kostprijsmodel. Belangrijke aspecten hierbij zijn de verwerking van de kosten van een materieel actief in de balans dan wel in de winst-en-verliesrekening, de bepaling van afschrijvingen en de toepassing van de componentenbenadering. Bij de berekening van de bedrijfswaarde worden een aantal aannames en veronderstellingen gedaan. Aannames en veronderstellingen zijn onder meer de exploitatieduur, de jaarlijkse huur- en lastenontwikkeling, de disconteringsvoet en restwaarde. Gedurende de exploitatieduur van de woningen kunnen de veronderstellingen en uitgangspunten wijzigen. De gekozen uitgangspunten en veronderstellingen en de wijzigingen daarin hebben een belangrijke invloed op de omvang van de bedrijfswaarde en daardoor op de waardering van de onroerende zaken en op de financiële positie en het resultaat van de woningcorporatie. De bedrijfswaarde komt in hoofdstuk 7 aan de orde. Waardering van sociaal en commercieel vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging tegen het actuele waardemodel van RJ 213 komt in hoofdstuk 8 aan de orde. In dit hoofdstuk wordt uitgebreid stilgestaan bij de bepaling van de marktwaarde middels de DCF-methode. De wijze van verwerking van derivaten is de afgelopen tijd veelvuldig in het nieuws geweest. Ook woningcorporaties beschikken vaak over dergelijke financiële instrumenten. Daarom gaan we in hoofdstuk 9 nader in op de verwerking, de waardering en de toelichting van derivaten, waarbij tevens wordt ingegaan op kostprijshedge-accounting. Kasstromen staan fors onder druk bij woningcorporaties. Het zit economisch nog altijd tegen, woningcorporaties betalen vennootschapsbelasting en moeten verhuurderheffing betalen. Het conform RJ 360 op te stellen kasstroomoverzicht wordt inmiddels gezien als één van de belangrijke financiële overzichten in de jaarrekening, met name ten behoeve van het verlangde inzicht in de liquiditeiten (kasstromen). In hoofdstuk 10 wordt ingegaan op het kasstroomoverzicht. Deel B – Andere weten regelgeving De Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) is in werking getreden met ingang van 1 januari 2013. De WNT regelt niet alleen de openbaarmaking van topinkomens in de publieke en semipublieke sector, zoals nu de Wopt, maar stelt ook maxima aan de hoogte van de bezoldiging van topfunctionarissen en tevens aan de ontslagvergoedingen. In hoofdstuk 11 wordt ingegaan op de WNT. In hoofdstuk 12 van dit handboek gaan wij nader in op het Europadossier. Deel C – Fiscaliteiten In hoofdstuk 13 staat de vennootschapsbelastingplicht centraal. De vennootschapsbelasting voor woningcorporaties is nog steeds volop in beweging. Door deze ontwikkelingen is het niet eenvoudig om overzicht te houden over de voor woningcorporaties van belang zijnde regels. In dit hoofdstuk schetsen wij daarom de algemene regels over de belastingplicht, maar gaan wij daarnaast in op een aantal specifieke onderwerpen en het Belastingplan 2014. Daarnaast besteden wij aandacht aan de verwerking van de vennootschapsbelasting in de jaarrekening. Wij gaan hierbij uitgebreid in op het complexe onderwerp latente belastingen. Hoe kunnen latente belastingverplichtingen en -vorderingen ontstaan en hoe worden deze verwerkt en gewaardeerd in de jaarrekening? De omzetbelasting vormt voor woningcorporaties in de praktijk een lastig vraagstuk. Enerzijds houdt dit verband met de aard en complexiteit van de activiteiten van woningcorporaties. Anderzijds wordt de regelgeving steeds complexer. In hoofdstuk 14 gaan wij onder meer in op de voorbelasting op de bouwkosten van onroerende zaken en op de ontwikkelingen rond de integratieheffing. Daarnaast komen de gevolgen voor de btw-heffing op tal van andere activiteiten aan de orde, zoals het beheer en onderhoud van woningen, verhuur van gemeubileerde appartementen en mutatieonderhoud. Hoofdstuk 15 behandelt een aantal aspecten van de overdrachtsbelasting. Nadat wij hebben behandeld waarover overdrachtsbelasting wordt geheven gaan wij in op enkele belangrijke aspecten van de overdrachtsbelasting voor woningcorporaties. Daarbij komen onder meer aan de orde de overdrachtsbelasting bij verkrijging van aandelen in onroerende zaaklichamen, de vrijstellingen van overdrachtsbelasting bij verkrijging van onroerende zaken en de overdrachtsbelasting bij fusies van woningcorporaties. In hoofdstuk 16 staat de loonheffing centraal. Met betrekking tot de loonheffingen is met name de juistheid van de loonaangiften en de afdekking van de ketenaansprakelijkheid (eigenbouw) relevant. Verder wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de zogenoemde ‘werkkostenregeling’ en de wijzigingen voor het jaar 2014.

13

1 Inleiding en leeswijzer

Hoofdstuk 17, ten slotte behandeld de verhuurderheffing, welke in 2013 is ingevoerd. Het is vooral van groot belang een nauwgezette administratie bij te houden en een goede voorbereiding te treffen op de jaarlijkse aangifte. Tot slot Via de website van Deloitte kunt u de checklist jaarverslaggeving 2014 aanvragen. Aan de hand van deze checklist kunt u snel en efficiënt nagaan of uw jaarrekening over 2014 aan de vereisten, die in de weten regelgeving zijn opgenomen, voldoet. In de bijlage hebben wij cases opgenomen die inzicht geven in de praktische toepassing en vertaling van de in het handboek opgenomen weten regelgeving. In de hoofdstukken zelf zijn diverse voorbeelden opgenomen die dienen ter verduidelijking van de theorie. De teksten van dit handboek zijn afgesloten op 1 november 2014. De WNT-teksten zijn geactualiseerd per 1 december 2014. De redactie van dit handboek houdt zich aanbevolen voor uw op- en aanmerkingen ([email protected]).

14

Deel A - Jaarverslaggeving

15

2 Jaarverslaggeving 2.1 Inleiding Dit hoofdstuk vormt een inleiding op de volgende hoofdstukken, waarin wordt behandeld welke weten regelgeving u in acht moet nemen bij het opmaken van uw jaarrekening. Verder gaan wij in op de accountantscontrole, het vaststellen, het ondertekenen en het openbaar maken van de jaarrekening. Wij behandelen daarbij onder meer enkele bepalingen die in de Governancecode Woningcorporaties zijn opgenomen.

2.2 Welke weten regelgeving is van toepassing? Woningcorporaties zijn op grond van art. 26 Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) verplicht jaarlijks een jaarrekening, een jaarverslag en een volkshuisvestingsverslag op te stellen. Verder moeten zij aan de jaarrekening en het jaarverslag overige gegevens toevoegen (art. 2:392 BW). De jaarrekening en het jaarverslag moeten worden opgemaakt overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW. Enkele afdelingen van Titel 9 Boek 2 BW zijn niet van toepassing op woningcorporaties, te weten: • afdeling 1: algemene bepaling; • afdeling 9: deskundigenonderzoek; • afdeling 12: bepalingen omtrent rechtspersonen van onderscheiden aard; • afdelingen 14 en 15: bepalingen voor banken en verzekeringsmaatschappijen. Volgens artikel 362 lid 1 van het BW dient de jaarrekening volgens normen die in het maatschappelijk verkeer als aanvaardbaar worden beschouwd een zodanig inzicht te geven dat een verantwoord oordeel kan worden gevormd omtrent het vermogen en resultaat alsmede, voor zover de aard van een jaarrekening dit toelaat, omtrent de solvabiliteit en de liquiditeit van de woningcorporatie. Invulling van de in het maatschappelijk verkeer als aanvaardbaar beschouwde normen vindt plaats met behulp van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving. Overigens kan een woningcorporatie op grond van het zogenoemde ‘inzichtsvereiste’ (artikel 362 lid 4 van het BW) gemotiveerd afwijken van deze richtlijnen. In de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving is een afzonderlijk hoofdstuk opgenomen voor woningcorporaties: RJ 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting (RJ 645). Dit hoofdstuk gaat in op de voor woningcorporaties specifieke jaarrekeningposten. Voor de overige jaarrekeningposten en informatieverstrekking zijn de algemene Richtlijnen voor de jaarverslaggeving van toepassing. Hiervoor verwijzen wij u naar het Handboek Externe Verslaggeving van Deloitte. Dit handboek is een naslagwerk voor woningcorporaties die de jaarrekening opstellen in overeenstemming met RJ 645. Op grond van RJ 645.601 kunnen woningcorporaties geen beroep doen op vrijstellingen die gelden op basis van de omvang van de woningcorporatie (groottecriteria). Naast de jaarrekening moeten woningcorporaties tevens een volkshuisvestingsverslag opmaken. Dit is geregeld in artikel 26 lid 2 van het Bbsh. In hoofdstuk 4 gaan we hierop nader in. De overige gegevens worden aan het jaarverslag en de jaarrekening toegevoegd. Onder de overige gegevens wordt de volgende informatie opgenomen (artikel 2:392 BW): • de controleverklaring of een mededeling waarom deze ontbreekt; • de statutaire regeling omtrent de resultaatbestemming; • een opgave van de winstbestemming of de verwerking van het verlies, dan wel het voorstel daartoe; • een opgave van de gebeurtenissen na de balansdatum met belangrijke financiële gevolgen voor de woningcorporatie en de in zijn geconsolideerde jaarrekening betrokken maatschappijen tezamen, onder mededeling van de omvang van die gevolgen. In artikel 2:382a wordt aangegeven dat organisaties in hun jaarrekening toelichten wat de accountantshonoraria in het afgelopen boekjaar zijn geweest. Artikel 2:382a is opgenomen in afdeling 5 van Titel 9 Boek 2 BW en dus van toepassing op woningcorporaties. Op grond van artikel 2:382a worden de honoraria in de toelichting gesplitst in de volgende categorieën: a. controle van de jaarrekening; b. andere controleopdrachten (bijvoorbeeld controle van subsidieverantwoordingen en de dVi); c. fiscale adviesdiensten; en d. andere niet-controlediensten. Uitgangspunt van deze wettelijke bepaling is dat de opgave dient ter beoordeling van de onafhankelijkheid van de externe accountant die de jaarrekening heeft gecontroleerd.

2 Jaarverslaggeving

Verwerking en vermelding van accountantskosten In de praktijk worden accountantskosten op twee verschillende methoden ten laste van het resultaat verwerkt. De gehanteerde verwerkingsmethode is voor het vermelden van accountantskosten van belang. Immers, de in het boekjaar ten laste van het resultaat gebrachte honoraria moeten worden vermeld. Volgens de eerste verwerkingsmethode worden alle accountantskosten die gemaakt moeten worden om de jaarrekening over een boekjaar te controleren, toegerekend aan het boekjaar waarop de jaarrekening van toepassing is. Voor de na het boekjaar uit te voeren (controle)werkzaamheden wordt dan een post te betalen accountantskosten opgenomen. De tweede verwerkingsmethode is gebaseerd op de definitie van verplichtingen en sluit aan op de diensten die zijn verricht in het verslagjaar. De woningcorporatie heeft ultimo boekjaar doorgaans nog niet alle (controle)diensten geleverd gekregen, waardoor de post nog te betalen accountantskosten formeel niet aan de definitie van een verplichting voldoet. De post nog te betalen accountantskosten wordt om deze reden niet in de jaarrekening opgenomen. Bij deze tweede verwerkingsmethode worden derhalve de honoraria toegerekend aan het boekjaar waarin de werkzaamheden zijn uitgevoerd. De Raad voor de Jaarverslaggeving heeft vastgesteld dat er in de praktijk sterke voorkeur bestaat voor de eerste verwerkingsmethode. In oRJ 390.301a heeft zij daarom een aanbeveling opgenomen om de in de toelichting te vermelden totale honoraria te baseren op die eerste verwerkingsmethode, ongeacht of de werkzaamheden door de externe accountant en de accountantsorganisatie reeds gedurende dat boekjaar zijn verricht. Het blijft echter toegestaan om de in de toelichting te vermelden totale honoraria (stelselmatig) te baseren op de tweede verwerkingsmethode. In oRJ 390.301a is opgenomen dat toegelicht dient te worden welke methode van vermelding van de totale honoraria voor het onderzoek van de jaarrekening is gehanteerd. Van welke organisatieonderdelen moeten de honoraria worden vermeld? De accountantsorganisatie genoemd in art. 1 Wet toezicht accountantsorganisaties betreft uitsluitend de accountantsorganisatie die is belast met de wettelijke controle van de jaarrekening. Op basis van de huidige formulering van art. 2:382a BW hoeven de honoraria van andere organisatieonderdelen (bijvoorbeeld de belastingadviseurs of managementconsultants) niet te worden vermeld, indien die organisatieonderdelen geen deel uitmaken van het organisatieonderdeel dat de wettelijke controle uitvoert. Hetzelfde kan gesteld worden voor honoraria die in rekening zijn gebracht door gelieerde buitenlandse accountants die wel deel uitmaken van het netwerk, maar niet van het Nederlandse organisatieonderdeel dat de wettelijke controle uitvoert. Volgens de Raad voor de Jaarverslaggeving is de beoordeling van de onafhankelijkheid van de externe accountant erbij gebaat dat ook de honoraria van het netwerk van de accountantsorganisatie in de opgave worden betrokken. Daarom beveelt de Raad sterk aan om ook de honoraria te vermelden van het (internationale) netwerk waartoe de externe accountant behoort (RJ 390.301). Bovendien wordt - indien van toepassing - aanbevolen om te melden dat een materieel deel van de in de consolidatie betrokken dochtermaatschappijen wordt gecontroleerd door een andere externe accountant, met vermelding van diens honoraria (RJ 390.302). In NIVRA-wijzer 1 ‘Vermelding accountantshonorarium in de jaarrekening’ van 13 februari 2009 is een voorkeur uitgesproken om zowel de honoraria van het organisatieonderdeel dat is belast met de wettelijke controle te vermelden, alsmede de honoraria van het gehele netwerk waartoe de accountantsorganisatie behoort. Indien deze informatie wordt gesplitst voorzien van vergelijkende cijfers, dan wordt in de visie opgenomen in de NIVRA-wijzer enerzijds voldaan aan de letterlijke wettekst en anderzijds wordt informatie verstrekt die voor belanghebbenden relevant is om zich een beeld te vormen van het totale pakket aan dienstverlening door de accountantsorganisatie en het daaraan verbonden netwerk.

17

2 Jaarverslaggeving

Voorbeeld: Vermelding accountantskosten volgens voorkeur NBA 20XX

X Accountants

Overig X netwerk

Totaal X netwerk

X Accountants

Overig X netwerk

Totaal X netwerk

Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten

Totaal

20XX - 1 Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten

Totaal Heeft art. 2:382a lid 2 BW betrekking op de enkelvoudige of geconsolideerde jaarrekening? Art. 2:382a lid 2 BW bepaalt dat de honoraria die in het boekjaar ten laste zijn gebracht van zijn dochtermaatschappijen en van andere maatschappijen waarvan hij de financiële gegevens consolideert, in de opgave van de woningcorporatie moeten worden begrepen. Dit houdt volgens de Raad voor de Jaarverslaggeving in dat de honoraria die in het boekjaar ten laste van deze maatschappijen zijn gekomen in de opgave worden begrepen (RJ 390.302). De Raad voor de Jaarverslaggeving is voorstander van een opgave die betrekking heeft op de geconsolideerde jaarrekening. Een begrijpelijk standpunt vanuit het uitgangspunt dat de opgave dient ter beoordeling van de onafhankelijkheid van de externe accountant die de jaarrekening heeft gecontroleerd. In lijn met dit standpunt wordt aanbevolen om de opgave in de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening op te nemen (RJ 390.302). De vraag is echter hoe zich dat verhoudt tot art. 2:410 lid 1 BW, waarin expliciet is bepaald dat art. 2:382a BW niet van toepassing is op de geconsolideerde jaarrekening. Op basis van de wettekst kan naar onze mening ook worden verdedigd dat art. 2:382a lid 2 BW betrekking heeft op de enkelvoudige jaarrekening. In art. 2:382a lid 2 BW wordt aangegeven dat als de rechtspersoon dochtermaatschappijen heeft of de financiële gegevens van andere maatschappijen consolideert, de honoraria die ‘te hunnen laste’ (c.q. ten laste van de dochtermaatschappijen en andere in de consolidatie betrokken maatschappijen) zijn gebracht, in ‘de opgave’ worden begrepen. Waarbij ‘de opgave’ ons inziens terugslaat op het in lid 1 genoemde ‘opgegeven worden’. In ‘de opgave’ in de enkelvoudige jaarrekening van de woningcorporatie worden mede begrepen de honoraria die ten laste zijn gebracht van de dochter- of andere maatschappijen die zijn meegeconsolideerd. Inderdaad zijn deze maatschappijen niet ‘meegeconsolideerd’ in de enkelvoudige jaarrekening van de woningcorporatie, maar dat doet naar onze mening aan deze bepaling in lid 2 niets af. Voorts is in dit kader van belang dat deze informatie over de accountantshonoraria van de meegeconsolideerde maatschappijen niet in de geconsolideerde jaarrekening van de woningcorporatie behoeft te worden opgenomen (art. 2:410 BW).

18

2 Jaarverslaggeving

Overigens kan men zich terecht de vraag stellen of deze laatste keuze van de wetgever, om art. 2:382a BW te noemen in art. 2:410 BW, een gelukkige en juiste is geweest. Art. 49 lid 2 van Richtlijn 2006/43/EG, waarmee een punt (nr. 16) is toegevoegd aan art. 34 van de zevende EG-richtlijn, lijkt namelijk - gelet op de term ‘afzonderlijk’ - ervan uit te gaan dat (ook) in de geconsolideerde jaarrekening een opgave van deze honoraria dient te worden gedaan. Kennelijk heeft de Nederlandse wetgever er in weerwil van deze richtlijnbepaling voor gekozen dat een ‘eenmalige’ vermelding van deze honoraria volstaat, namelijk in de enkelvoudige jaarrekening en dat opgave daarvan in (ook) de geconsolideerde jaarrekening niet nodig is. Daarmee ontstaat in ons land de wellicht op het oog wat vreemde figuur dat ‘geconsolideerde honoraria’ worden opgenomen in de enkelvoudige en niet in de geconsolideerde jaarrekening van de woningcorporatie. Mag de vermelding achterwege blijven uit oogpunt van te verwaarlozen betekenis? Wettelijk vereiste vermeldingen mogen doorgaans achterwege blijven indien vermelding van te verwaarlozen betekenis is voor het wettelijk vereiste inzicht. Bij die wettelijke bepaling in art. 2:363 lid 3 BW zijn echter een aantal uitzonderingen gemaakt. Zo moeten bijvoorbeeld het gemiddeld aantal werknemers en (voor grote en middelgrote rechtspersonen) de bezoldiging bestuurders en commissarissen altijd worden vermeld. Er lijkt te zijn verzuimd om aan art. 2:363 lid 3 BW een uitzondering toe te voegen voor het vermelden van de accountantshonoraria. Strikt genomen mag de vermelding dus achterwege blijven op grond van te verwaarlozen betekenis voor het wettelijk vereiste inzicht. Dit lijkt echter niet goed verenigbaar met het doel van de verplichte vermelding van de accountantshonoraria. Een dergelijke uitzonderingsmogelijkheid is ook niet opgenomen in de EG-richtlijn waarop die eis tot vermelding is gebaseerd.

2.3 Model voor de balans De balans is een weergave van de vermogenspositie van de woningcorporatie aan het einde van het verslagjaar. Het is dus een momentopname van de activa, de schulden en het eigen vermogen. De balans moet worden opgesteld in overeenstemming met het in bijlage 1 van RJ 645 opgenomen model (RJ 645.501). In de balans moeten vergelijkende cijfers van het voorgaand verslagjaar worden opgenomen. De balans mag het eigen vermogen weergeven voor of na resultaatbestemming. In het opschrift van de balans moet worden aangegeven of daarin de bestemming van het resultaat is verwerkt (art. 2:362 lid 2 BW). In de jaarrekening moeten de balansposten door middel van verwijzingen worden gerelateerd aan de bijbehorende onderdelen van de toelichting (RJ 300.104). Veelal worden de balansposten hiertoe genummerd waarbij de nummering in de toelichting terugkomt.

2.4 Modellen voor de winst-en-verliesrekening De winst-en-verliesrekening geeft de financiële gevolgen weer van de activiteiten die de woningcorporatie in het verslagjaar heeft verricht. Voor de winst-en-verliesrekening zijn twee modellen beschikbaar (RJ 645.501): • een functioneel model; • een categoriaal model. Deze modellen zijn opgenomen in bijlage 1 van RJ 645. In de winst-en-verliesrekening moeten vergelijkende cijfers van het voorgaand verslagjaar worden opgenomen. In de jaarrekening moeten de winst-en-verliesrekeningposten door middel van verwijzingen worden gerelateerd aan de bijbehorende onderdelen van de toelichting (RJ 300.104). Veelal worden de winst-en-verliesrekeningposten hiertoe genummerd waarbij de nummering in de toelichting terugkomt.

2.5 Functioneel model winst-en-verliesrekening Het CFV vraagt met ingang van 2013 in de gegevensopvraging op grond van bijlage II van het Bbsh de winst-enverliesrekening op basis van de functionele indeling op. Bij toepassing van de functionele indeling worden de kosten en opbrengsten van de verschillende activiteiten, gesplitst per activiteit. De functionele indeling geeft inzicht in de opbouw van het jaarresultaat van een woningcorporatie en in welke mate de verschillende activiteiten hebben bijgedragen aan dit resultaat.

19

2 Jaarverslaggeving

In het functionele model worden de opbrengsten en kosten, die samen het “resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen” vormen, uitgesplitst naar de verschillende te onderkennen bedrijfsactiviteiten, namelijk: • netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille; • netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling; • netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille; • waardeveranderingen vastgoedportefeuille; • netto resultaat overige activiteiten; • overige organisatiekosten; • leefbaarheid; • financiële baten en lasten. Bij toepassing van de functionele indeling dient in de toelichting aanvullende informatie te worden opgenomen over een aantal categoriale kostensoorten, waaronder het totaalbedrag van de in de winst-en-verliesrekening verwerkte lonen en salarissen (RJ 270.504). Hierbij dient het totaal van de personeelskosten afzonderlijk in de toelichting van de jaarrekening te worden vermeld en wel als volgt: • lonen en salarissen; • pensioenlasten; • overige sociale lasten; • totaal personeelskosten. Ook dient in de toelichting het totaalbedrag van de in de winst-en-verliesrekening verwerkte afschrijvingen te worden vermeld (RJ 270.504). Op de internetsite van CorpoData is de “Handleiding voor het toepassen van de functionele indeling van de winsten-verliesrekening voor woningcorporaties” gepubliceerd. Deze Handleiding geeft nadere richting aan de toepassing van de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening.

2.6 Het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is een overzicht van de geldmiddelen die in de verslagperiode beschikbaar zijn gekomen en van het gebruik dat van deze geldmiddelen is gemaakt. Het kasstroomoverzicht wordt veelal opgenomen na de balans en de winst-en-verliesrekening. In de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving is een afzonderlijk hoofdstuk opgenomen over het kasstroomoverzicht (RJ 360 Kasstroomoverzicht). Een kasstroomoverzicht geeft inzicht in ingaande en uitgaande geldstromen ingedeeld naar verschillende activiteitencategorieën. Wanneer een geconsolideerde jaarrekening wordt opgesteld, wordt het kasstroomoverzicht op geconsolideerde basis opgesteld (RJ 360.106). Bij het kasstroomoverzicht worden vergelijkende cijfers over het voorafgaand boekjaar vermeld (RJ 360.107). Het kasstroomoverzicht moet worden toegelicht. RJ 645 geeft geen model voor het kasstroomoverzicht. Gezien het toenemende belang voor woningcorporaties om inzicht te verschaffen in de liquiditeitenstroom, wordt in Hoofdstuk 10 van dit handboek nader ingegaan op het kasstroomoverzicht.

2.7 Accountantscontrole In artikel 27 lid 1 Bbsh is opgenomen dat woningcorporaties accountantscontrole moeten laten verrichten op hun jaarverslaggeving. De jaarrekeningcontrole van woningcorporaties betreft een wettelijke controle. Dit betekent dat de controle valt onder het toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Welk orgaan bevoegd is tot het verlenen van de opdracht tot accountantscontrole aan een accountant is vastgelegd in de statuten. Veelal zal deze bevoegdheid statutair zijn toegekend aan de Raad van Commissarissen. Wanneer niets is geregeld, komt deze bevoegdheid toe aan het bestuur. In de Governancecode Woningcorporaties is opgenomen dat de Raad van Commissarissen de externe accountant moet benoemen (principe IV.2). De accountant onderzoekt of de jaarrekening het in art. 2:362 BW bedoelde inzicht geeft. In art. 2:362 BW is opgenomen dat de jaarrekening volgens normen die in het maatschappelijk verkeer als aanvaardbaar worden beschouwd een zodanig inzicht moet geven dat een verantwoord oordeel kan worden gevormd omtrent het vermogen en het resultaat alsmede, voor zover de aard van een jaarrekening dat toelaat, omtrent de solvabiliteit en de liquiditeit van de rechtspersoon. Ten aanzien van het jaarverslag gaat de accountant, voor zover hij dit kan beoordelen, na of: • dit overeenkomstig de wettelijke voorschriften is opgesteld; • dit verenigbaar is met de jaarrekening (en met de overige gegevens).

20

2 Jaarverslaggeving

Conform art. 2:393 BW lid 5e vermeldt de accountant gebleken tekortkomingen van materieel belang in zijn controleverklaring. Voor de overige gegevens gaat de accountant na of deze zijn toegevoegd. Naast de jaarrekening moet de accountant ook onderzoeken of (art. 28 Bbsh): • het volkshuisvestingsverslag, voor zover hij dat kan beoordelen, is opgesteld overeenkomstig art. 26 lid 2 Bbsh en met de jaarrekening verenigbaar is; • het overzicht met cijfermatige kerngegevens bedoeld in artikel 26, vijfde lid, voldoet aan de daaraan volgens het controleprotocol te stellen eisen. Op het overzicht met cijfermatige kerngegevens gaan wij in dit handboek niet nader in, omdat dit buiten het bestek van de jaarverslaggeving valt. De accountant stelt naar aanleiding van de accountantscontrole de volgende rapporteringen op: • een controleverklaring met betrekking tot de jaarrekening en het jaarverslag; • een assurance-rapport inzake de naleving van specifieke weten regelgeving (melding verkoop bezit, aanbesteding maatschappelijk vastgoed en van de Beleidsregels voor derivatentransacties); • een assurance-rapport inzake de dVi over het verslagjaar (inclusief verantwoording over de woningtoewijzing). Deze rapporteringen moeten worden opgesteld overeenkomstig de modellen in bijlage III bij het Bbsh (art. 29 lid 3 Bbsh). In de Governancecode Woningcorporaties zijn rapporteringsvoorschriften voor de externe accountant opgenomen. Deze voorschriften gelden naast de wettelijke rapporteringvoorschriften in het Burgerlijk Wetboek en de Nadere voorschriften controle- en overige standaarden (COS). In de Governancecode Woningcorporaties is opgenomen dat het verslag van de externe accountant ingevolge artikel 2:393 lid 4 BW moet bevatten datgene wat de accountant vanuit de controle van de jaarrekening en de daaraan gerelateerde controles onder de aandacht van het bestuur en de raad van commissarissen wil brengen. Daarbij komen ten minste de volgende onderwerpen aan de orde (uitwerking principe IV.4):

Met betrekking tot de accountantscontrole: • •

informatie over zaken die van belang zijn voor de beoordeling van de onafhankelijkheid van de externe accountant; informatie over de gang van zaken tijdens de controle als ook de samenwerking met interne accountants en eventueel andere externe accountants, discussiepunten met het bestuur, een overzicht van niet aangepaste correcties, etc.

Met betrekking tot de financiële cijfers: •

•

•

analyses van ontwikkelingen van het vermogen en resultaat, die niet in te publiceren cijfers voorkomen en die naar de mening van de externe accountant bijdragen aan het inzicht in de financiële positie en resultaten van de woningcorporatie; commentaar op de verwerking van eenmalige posten, de effecten van schattingen en de wijze waarop deze tot stand zijn gekomen, de keuze van accountingpolicies (grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling) wanneer ook andere keuzes mogelijk waren, alsmede bijzondere effecten als gevolg daarvan; opmerkingen over de kwaliteit van prognoses en budgetten.

Met betrekking tot de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen (inclusief betrouwbaarheid en continuïteit van de geautomatiseerde gegevensverwerking) en de kwaliteit van de interne informatievoorziening: • • •

verbeterpunten, geconstateerde leemten en kwaliteitsbeoordelingen; opmerkingen over bedreigingen en risico’s voor de woningcorporatie en de wijze waarop daarover in te publiceren gegevens gerapporteerd dient te worden; naleving van statuten, instructies, regelgeving, vereisten van externe toezichthouders, etc.

21

2 Jaarverslaggeving

2.8 Opmaken en vaststellen van de jaarrekening In de hierna opgenomen tabel zijn de volgorde, verantwoordelijken en termijnen voor het opmaken, vaststellen en deponeren van de jaarrekening samengevat, die gelden voor woningcorporaties in de rechtsvorm van vereniging of stichting (voor NV’s en BV’s gelden andere verantwoordelijken en termijnen): Onderwerp

Wie

Termijn

A. Opmaak jaarrekening

Bestuur

Zes maanden na afloop boekjaar, respectievelijk elf maanden bij verlenging vanwege bijzondere omstandigheden.

B. Vaststellen jaarrekening

Stichting: statutair aangewezen persoon (vaak RvC)

Geen wettelijke termijn. Bestuur moet jaarrekening onverwijld openbaar maken als vaststellen niet binnen twee maanden na opmaak heeft plaatsgevonden.

Vereniging: Algemene Ledenvergadering C. Publiceren door deponering bij het handelsregister

Bestuur

Acht dagen na vaststelling, en/of acht maanden na afloop van het boekjaar respectievelijk dertien maanden na afloop boekjaar bij verlenging termijn voor opmaak.

Bij een woningcorporatie die de rechtsvorm heeft van een vereniging vindt het vaststellen van de jaarrekening plaats door de algemene ledenvergadering (art. 2:49 lid 3 BW). Bij een woningcorporatie die de rechtsvorm heeft van een stichting vindt vaststelling plaats door het statutair daartoe aangewezen orgaan. De bevoegdheid tot vaststelling van de jaarrekening is veelal toegekend aan de Raad van Commissarissen. Voor het vaststellen van de jaarrekening is geen wettelijke termijn gegeven. Indien de jaarrekening niet binnen twee maanden na afloop van de voor het opmaken voorgeschreven termijn - van zes maanden dan wel verlengde termijn van maximaal elf maanden - is vastgesteld, dan dient onverwijld de opgemaakte (nog niet vastgestelde) jaarrekening openbaar gemaakt (gedeponeerd) te worden. Op een openbaar gemaakte, maar nog niet vastgestelde ('voorlopige') jaarrekening dient expliciet te worden vermeld dat deze nog niet is vastgesteld (art. 2:394 lid 2 BW). De reden voor het feit dat de jaarrekening nog niet is vastgesteld hoeft niet te worden vermeld. In ieder geval dient dus openbaarmaking van de jaarrekening uiterlijk dertien maanden na afloop van het boekjaar plaats te vinden (art. 2:394 lid 3 BW). Vaststelling van de jaarrekening kan pas plaatsvinden nadat het bevoegde orgaan kennis heeft kunnen nemen van de controleverklaring (art. 29 lid 2 Bbsh). De controleverklaring kan niet eerder worden gedateerd dan het moment waarop de jaarrekening is opgemaakt. De controleverklaring mag pas gedeponeerd worden bij de Kamer van Koophandel en/of gepubliceerd worden op het moment dat de jaarrekening is vastgesteld door het daartoe bevoegde orgaan.

2.9 Ondertekenen van de jaarrekening De jaarrekening moet worden ondertekend door de bestuurders en, indien van toepassing, door de commissarissen. Door ondertekening van de jaarrekening nemen bestuurders en commissarissen verantwoordelijkheid voor de jaarrekening. Voor zover een bestuurder of commissaris niet wenst te tekenen staat dit hem vrij, maar dan moet de reden daarvan in de jaarrekening worden vermeld. Ook wanneer een persoon niet in staat is te tekenen, bijvoorbeeld door ziekte of afwezigheid, moet deze reden worden vermeld (art. 2:49 lid 2 BW, 2:300 lid 2 BW). Voor zover de wettelijk vereiste handtekeningen op het oorspronkelijke exemplaar van de jaarrekening zijn gesteld, mag op de andere exemplaren daarvan worden volstaan met vermelding van de namen der ondertekenaren. Indien een handtekening op het oorspronkelijke exemplaar ontbreekt, wordt de reden daarvan ook op de andere exemplaren vermeld (art. 15 Besluit modellen jaarrekening). De Kamers van Koophandel bevelen aan om op de jaarrekening die ter openbaarmaking in het handelsregister wordt aangeboden geen handtekening(en) te plaatsen, maar te volstaan met de namen van de ondertekenaren. Ondertekening van de jaarrekening vindt plaats door de op het moment van het opmaken van de jaarrekening fungerende bestuurders en commissarissen. Dit kan betekenen dat bestuurders of commissarissen verantwoordelijkheid nemen voor een jaarrekening die betrekking heeft op een periode waarin zij niet in functie waren.

22

2 Jaarverslaggeving

2.10 Openbaarmaking van de jaarverslaggeving Woningcorporaties moeten jaarlijks vóór 1 juli de volgende stukken aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) verstrekken (art. 30 Bbsh): • een jaarrekening; • een jaarverslag en een volkshuisvestingsverslag; • een accountantsverslag; • de assurance-rapportages. De jaarrekening moet zijn voorzien van een controleverklaring. Afdeling 10 van Titel 9 Boek 2 regelt de openbaarmaking van de jaarrekening en de controleverklaring. Via art. 26, eerste lid, onderdeel a van het Bbsh is deze afdeling ook voor woningcorporaties van toepassing. Openbaarmaking c.q. publicatie van de jaarstukken vindt in beginsel plaats door deponering van de jaarrekening (geconsolideerd en enkelvoudig), het jaarverslag en de overige gegevens bij het handelsregister ten kantore van de Kamer van Koophandel. De woningcorporatie kan er voor kiezen om het jaarverslag en een deel van de overige gegevens (namelijk statutaire regelingen of –rechten en lijst van nevenvestigingen) niet op deze wijze te deponeren bij het handelsregister. De woningcorporatie dient dan deze stukken ten kantore van de woningcorporatie (voor een ieder) ter inzage te leggen en op verzoek een afschrift daarvan te verstrekken. Deze wijze van openbaarmaking van het jaarverslag en (een gedeelte van de) overige gegevens moet worden opgegeven bij het handelsregister (art. 2:394 lid 4 BW). Het ondertekenen van de jaarrekening door de bestuurder(s) en commissarissen geldt voor de opgemaakte jaarstukken (‘het oorspronkelijke exemplaar van de jaarrekening’) en niet voor de jaarrekening die gedeponeerd (gepubliceerd) wordt. In het te deponeren/publiceren exemplaar van de jaarrekening kan worden volstaan met vermelding van de namen der ondertekenaren (omdat de originele handtekeningen op het oorspronkelijke exemplaar staan), tenzij het oorspronkelijke exemplaar van de jaarrekening wordt gedeponeerd bij het handelsregister. Indien een ondertekening op het oorspronkelijke exemplaar ontbreekt, wordt de reden daarvan ook op de andere exemplaren vermeld. Op grond van art. 394 lid 1 van BW 2 is de woningcorporatie verplicht tot openbaarmaking van de jaarrekening binnen acht dagen na de vaststelling. Is de jaarrekening niet binnen twee maanden na afloop van de voor het opmaken voorgeschreven termijn overeenkomstig de wettelijke voorschriften vastgesteld, dan maakt het bestuur onverwijld de opgemaakte jaarrekening openbaar, waarbij op de jaarrekening wordt vermeld dat deze nog niet is vastgesteld. Uiterlijk dertien maanden na afloop van het boekjaar moet de rechtspersoon de jaarrekening openbaar hebben gemaakt. Voor woningcorporaties zal dit normaliter het geval zijn, omdat op grond van het Bbsh de jaarrekening (vastgesteld door het daartoe bevoegde orgaan) voor 1 juli na afloop van het boekjaar moet zijn ingediend bij het ministerie van BZK en het CFV.

2.11 Verslaggeving van de nevenstructuur Veel woningcorporaties kennen een nevenstructuur. De entiteiten in deze nevenstructuren zijn vaak NV’s, BV’s, vennootschappen onder firma, commanditaire vennootschappen en stichtingen en verenigingen. De wijze waarop deze entiteiten verslag moeten leggen is niet geregeld in het Besluit beheer sociale huursector (dit besluit is alleen van toepassing op de toegelaten instellingen zelf). Ook RJ 645 is dus niet van toepassing op deze entiteiten. Afhankelijk van de rechts- of organisatievorm van de entiteit zal moeten worden bepaald welk kader voor de jaarverslaggeving van toepassing is.

23

2 Jaarverslaggeving

Het hierna volgende schema is hier een handvat voor: Rechts- of organisatievorm entiteit

Welk kader van toepassing

Besloten vennootschap

Titel 9 Boek 2 BW

Naamloze vennootschap

Titel 9 Boek 2 BW

Commerciële stichting of vereniging

Titel 9 Boek 2 BW en RJ 630

Niet commerciële stichting of vereniging

Geen wettelijke bepalingen. RJ 640 van toepassing op jaarrekeningen.

Vennootschap onder firma en commanditaire vennootschap

Afhankelijk van de bepalingen in het vennootschapscontract.

Aandachtspunt voor woningcorporaties als deelnemer in deze entiteiten zijn de diverse wettelijke eisen die van toepassing zijn op het opstellen van de jaarrekening, het vaststellen hiervan en het openbaar maken. Deze eisen hebben zowel betrekking op termijnen als de inhoud. Zoals uit het hiervoor opgenomen overzicht blijkt, variëren deze eisen afhankelijk van de rechts- of organisatievorm. Het niet naleven van deze eisen is een economisch delict en kan leiden tot problemen op het gebied van bestuurdersaansprakelijkheid indien bijvoorbeeld sprake zou zijn van een faillissement van de entiteit. Voor de naleving van Titel 9 Boek 2 BW en de overige RJ-bepalingen die ook voor woningcorporaties integraal van toepassing zijn brengt Deloitte jaarlijks een Handboek Externe Verslaggeving uit. Dit handboek is ook voor de nevenstructuur van uw woningcorporatie te gebruiken. Wij verwijzen u daarom voor de relevante verslaggevingsvereisten van entiteiten vallend onder Titel 9 Boek 2 BW en de reguliere Richtlijnen voor de jaarverslaggeving naar het Handboek Externe Verslaggeving van Deloitte. Voor de naleving van RJ 630 en RJ 640 verwijzen wij u naar het Handboek Jaarverslaggeving Stichtingen en Verenigingen van Deloitte.

24

3 Algemene grondslagen 3.1 Inleiding De jaarrekening geeft de financiële gevolgen van transacties en andere gebeurtenissen weer. Dat bereiken woningcorporaties door deze transacties en gebeurtenissen in te delen in gelijksoortige groepen. Deze groepen worden als elementen van de jaarrekening aangeduid. De elementen voor de balans bestaan uit activa, vreemd vermogen en eigen vermogen en voor de winst-en-verliesrekening uit baten en lasten. Voor het opmaken van de jaarrekening is het van belang om te weten welke criteria gelden voor deze voornoemde elementen. Zij bepalen namelijk een belangrijk deel van de balans en winst-en-verliesrekening. De behandeling van deze definities en het verkrijgen van een nader inzicht is noodzakelijk voor de verdere behandeling van de jaarrekening in dit handboek. In paragraaf 3.2 gaan wij in op deze definities. Bij het opstellen van de jaarrekening moet stelselmatigheid worden betracht. Dat wil zeggen dat een eenmaal gekozen stelsel zoveel als mogelijk wordt gehandhaafd. Wanneer het niettemin toch nodig is veranderingen in de uitgangspunten voor de jaarverslaggeving aan te brengen, is de vraag of die verandering moet worden aangemerkt als een stelselwijziging of als een schattingswijziging en hoe die verandering in de jaarrekening moet worden verwerkt. In de paragrafen 3.3 en 3.4 gaan wij in op deze vragen. In de paragrafen 3.5 en 3.6 wordt ingegaan op respectievelijk foutenherstel en gebeurtenissen na balansdatum. In paragraaf 3.7 wordt ingegaan op de continuïteitsveronderstelling.

3.2 Activa, vreemd vermogen, eigen vermogen, baten en lasten De elementen voor de balans bestaan uit activa, vreemd vermogen en eigen vermogen en voor de winst-enverliesrekening uit baten en lasten.

3.2.1 Wat zijn activa, vreemd vermogen en eigen vermogen? Activa De definitie van een actief is opgenomen in RJ 115.102.

Een actief is een uit gebeurtenissen in het verleden voortgekomen middel, waarover de woningcorporatie de beschikkingsmacht heeft en waaruit in de toekomst naar verwachting economische voordelen naar de woningcorporatie zullen vloeien. Activa is een ander woord voor bezittingen. De bezittingen van een woningcorporatie worden aangewend om daarmee goederen (onroerende zaken) te produceren of diensten te verrichten waarvoor afnemers bereid zijn geld te betalen. Bezittingen brengen dus toekomstige economische voordelen met zich mee. Het toekomstig economisch voordeel dat een actief met zich meebrengt wordt gevormd door de potentie om, direct of indirect, bij te dragen aan de stroom van geldmiddelen naar de woningcorporatie. De toekomstige economische voordelen die een actief in zich bergt, kunnen op verschillende wijze aan een woningcorporatie ten goede komen. Zo kunnen bezittingen: • worden gebruikt bij de bouw van huur- of koopwoningen of de verhuur van huurwoningen; • worden verwisseld in andere activa; • worden gebruikt om verplichtingen af te wikkelen. Aan veel bezittingen, zowel de fysieke als niet-fysieke, zijn juridische rechten verbonden waaronder het eigendomsrecht. Zoals hiervoor is aangegeven is echter niet alleen de vorm, maar ook het wezen van belang bij de beoordeling of een post wel of niet in de jaarrekening kan worden opgenomen. Dat betekent dat voor het antwoord op de vraag of een post wel of niet als een bezit moet worden aangemerkt, dus niet uitsluitend bepalend is wie de juridische eigenaar van dat bezit is, maar vooral wie de economische risico’s draagt ten aanzien van dat bezit. Deze laatste zal dit bezit in zijn jaarrekening moeten opnemen.

3 Algemene grondslagen

Vreemd vermogen Het begrip vreemd vermogen is gedefinieerd in RJ 115.102.

Een post van het vreemd vermogen is een bestaande verplichting van de woningcorporatie die voortvloeit uit gebeurtenissen in het verleden, waarvan de afwikkeling naar verwachting zal leiden in een uitstroom uit de woningcorporatie van middelen die economische voordelen in zich bergen. Een essentieel kenmerk van vreemd vermogen is dat er voor de woningcorporatie een verplichting bestaat. Dit kan een juridisch afdwingbare verplichting of een feitelijke verplichting zijn. Opgenomen leningen zijn een bekend voorbeeld van juridisch afdwingbare verplichtingen. Feitelijke verplichtingen zijn verplichtingen die voortvloeien uit handelingen van de woningcorporatie waarbij: a. de woningcorporatie aan andere betrokkenen door een in het verleden gevolgde gedragslijn, gepubliceerde beleidsregels of een voldoende specifieke, actuele uitspraak heeft aangegeven zekere verantwoordelijkheden te aanvaarden; en b. als gevolg daarvan, de woningcorporatie bij de onder a. genoemde andere betrokkenen de gerechtvaardigde verwachting heeft gewekt dat hij de verantwoordelijkheden zal nakomen. Een feitelijke verplichting is derhalve geen in rechte afdwingbare verplichting (RJ 252.110). Op grond van het hiervoor genoemde geldt als criterium voor het opnemen van feitelijke verplichtingen: ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’ (RJ 645.216). Indien bijvoorbeeld een woningcorporatie als gedragslijn heeft om nagekomen gebreken in opgeleverde nieuwe koopwoningen gratis te herstellen zijn de bedragen die naar verwachting nog zullen worden uitgegeven voor het verwachte herstel van reeds opgeleverde woningen eveneens als verplichting aan te merken. Doorgaans wordt de eis gesteld dat wil er van een verplichting sprake zijn er een evenwicht dient te bestaan tussen de verplichting en de genoten contraprestatie. De afwikkeling van verplichtingen houdt gewoonlijk in dat de woningcorporatie middelen afstaat die economische voordelen in zich bergen. Een dergelijke afwikkeling kan op verschillende manieren geschieden, zoals door: • betaling van geldmiddelen; • overdracht van andere activa; • het verlenen van diensten; • vervanging van de verplichting door een andere verplichting; of • omzetting van de verplichting in eigen vermogen. Indien de omvang en/of het tijdstip waarop een verplichting zal worden afgewikkeld niet vaststaat, kan er desondanks sprake zijn van een in de jaarrekening op te nemen verplichting. Een dergelijke verplichting zal doorgaans worden omschreven als een voorziening. Bekende voorbeelden hiervan zijn de voorziening voor verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen en de reorganisatievoorziening. Eigen vermogen

Eigen vermogen is het overblijvend belang in de activa van een woningcorporatie na aftrek van al het vreemd vermogen (RJ 115.102). Doordat het eigen vermogen een saldopost is van de bezittingen en de verplichtingen is de omvang van het eigen vermogen afhankelijk van de waardering van de bezittingen en de verplichtingen. Met name de gekozen waarderingsgrondslag van de materiële vaste activa speelt hierbij een belangrijke rol. In hoofdstuk 5 gaan wij nader in op de verschillende waarderingsgrondslagen die voor de materiële vaste activa kunnen worden gehanteerd.

3.2.2 Wat verstaan wij onder de begrippen baten en lasten? Resultaten bestaan uit het saldo van baten en lasten. Voor de vaststelling van het resultaat dienen dus eerst de baten en lasten te worden bepaald. Bedacht dient te worden dat niet alle baten en lasten zonder meer in de winst-enverliesrekening kunnen worden opgenomen. De criteria waaraan baten en lasten moeten voldoen, willen zij in aanmerking komen om in de winst-en-verliesrekening te worden opgenomen, worden in paragraaf 3.2.3 behandeld. Voor de beoordeling van de aard en omvang van baten en lasten is het relevant te beoordelen uit welke bron deze afkomstig zijn. Het bekendste onderscheid is dat tussen baten en lasten die wel of niet voortvloeien uit de normale bedrijfsuitoefening.

26


Dat onderscheid is van belang omdat de herkomst van baten en lasten relevant is voor de beoordeling van het vermogen van een woningcorporatie om ook in de toekomst geldmiddelen te kunnen genereren. Dat geldt vanzelfsprekend in belangrijk mindere mate voor incidentele baten en lasten. Het is daarom van belang om op de aangegeven wijze onderscheid te maken tussen de herkomst van de periodieke baten en lasten. Baten De definitie van baten is opgenomen in RJ 135.102.

Baten zijn vermeerderingen van het economisch potentieel gedurende de verslagperiode in de vorm van de instroom van nieuwe of de vermeerdering van bestaande activa, dan wel in de vorm van vermindering van het vreemd vermogen, hetgeen resulteert in een toename van het eigen vermogen. Baten bestaan uit opbrengsten en andere voordelen (RJ 135.102). Opbrengsten zijn het resultaat van de uitvoering van de normale activiteiten van een woningcorporatie. Hierbij kan worden gedacht aan huuropbrengsten, opbrengsten van verkochte woningen, renteopbrengsten enz. Andere voordelen zijn doorgaans baten die niet uit de normale bedrijfsuitoefening voortvloeien en daarom min of meer incidenteel van karakter zijn. Een voorbeeld hiervan is de winst die wordt behaald bij de verkoop van het eigen kantoorgebouw. Ook niet-gerealiseerde voordelen, die bijvoorbeeld ontstaan als gevolg van het herwaarderen van activa, vormen baten. Wanneer andere voordelen in de winst-en-verliesrekening worden opgenomen, worden zij vanwege hun meestal incidentele karakter vrijwel altijd afzonderlijk in de winst-en-verliesrekening of in de toelichting hierop opgenomen. Dit omdat het kennen daarvan nuttig is voor het doel van economische besluitvorming (RJ 135.102). Het realiseren van baten gaat doorgaans gepaard met de ontvangst van of de vermeerdering van activa. Een voorbeeld is het ontstaan van een vordering als gevolg van de verkoop van huurwoningen aan zittende huurders. Lasten De definitie van lasten is opgenomen in RJ 135.102.

Lasten zijn verminderingen van het economisch potentieel gedurende de verslagperiode in de vorm van uitstroom of uitputting van activa, dan wel het ontstaan van vreemd vermogen, hetgeen resulteert in een afname van het eigen vermogen. Lasten worden onderscheiden in kosten en verliezen. Kosten zijn die lasten die verband houden met de normale uitoefening van de bedrijfsactiviteiten (RJ 135.102). Hierbij kan worden gedacht aan lonen en afschrijvingen. Deze kosten leiden doorgaans tot een uitstroom van geldmiddelen. Kosten hoeven niet per se tot een uitstroom van activa te leiden maar worden ook veroorzaakt door een uitputting van activa. Hierbij moet worden gedacht aan afschrijvingslasten op vaste activa. Verliezen zijn doorgaans lasten die niet uit de normale bedrijfsuitoefening voortvloeien en daarom min of meer incidenteel van karakter zijn. Een voorbeeld hiervan is de sloop van een huurwoning als gevolg van brand. Wanneer dergelijke verliezen in de winst-en-verliesrekening worden opgenomen, worden zij vanwege hun meestal incidentele karakter vrijwel altijd afzonderlijk in de winst-en-verliesrekening of in de toelichting daarop getoond, omdat het kennen daarvan nuttig is voor het doel van economische besluitvorming (RJ 135.102).

3.2.3 Wanneer worden activa en vreemd vermogen in de jaarrekening verwerkt? Algemeen Hiervoor is al aangegeven dat niet alle posten die als activa en vreemd vermogen moeten worden aangemerkt, voor verwerking in de jaarrekening in aanmerking komen. Een actief wordt in de jaarrekening verwerkt indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden (RJ 115.104): • het moet waarschijnlijk zijn dat enig aan de post verbonden toekomstig economisch voordeel aan de woningcorporatie ten goede zal komen; • de post moet een kostprijs of waarde hebben, waarvan de omvang met betrouwbaarheid kan worden vastgesteld.

27


Vreemd vermogen wordt in de jaarrekening verwerkt indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden (RJ 115.105): • de afwikkeling van een bestaande verplichting gaat gepaard met een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergen; • de omvang van het bedrag waartegen de afwikkeling zal plaatsvinden, kan op betrouwbare wijze worden vastgesteld. Waarschijnlijkheid Uit de eerstgenoemde voorwaarde blijkt dat als eis voor verwerking van een post in de jaarrekening geldt dat het waarschijnlijk moet zijn dat de economische voordelen aan de woningcorporatie ten goede zullen komen. De waarschijnlijkheid heeft betrekking op de mate van onzekerheid die hieraan is verbonden. Aan de eis van waarschijnlijkheid wordt voldaan indien de kans van optreden groter is dan de kans van niet optreden (in feite dus een kans van meer dan 50%). Daarvoor zijn dikwijls inschattingen noodzakelijk. Deze inschattingen moeten worden gemaakt op basis van de beschikbare gegevens op het moment van het opmaken van de jaarrekening. Voor het wel of niet mogen verwerken van een verkooptransactie en dus voor het opnemen van een actief in de vorm van een vordering en een bate in de vorm van een verkoopopbrengst, is het dus noodzakelijk dat er een inschatting wordt gemaakt van de kans dat de vordering zal worden ontvangen. Voor een afzonderlijke vordering moet deze inschatting voor die individuele vordering worden gemaakt. Indien er echter sprake is van een omvangrijke debiteurenportefeuille (bijvoorbeeld huurvorderingen) zal deze inschatting doorgaans niet per individuele vordering gebeuren, maar voor het totaal van de vorderingen. In die situatie is het daarom toegestaan deze inschatting te maken op dit totaal en voor de ingeschatte onbetaald blijvende rekeningen een voorziening en dus tevens een kostenpost in aanmerking te nemen. Betrouwbaar bepaalbare kostprijs of waarde Een jaarrekeningpost dient een betrouwbaar te bepalen kostprijs of een waarde te hebben, wil deze voor verwerking in de jaarrekening in aanmerking komen. Indien er geen redelijke schatting kan worden gemaakt van deze kostprijs of waarde, dan is het niet toegestaan deze post in de jaarrekening op te nemen.

Voorbeeld: Bepaling kostprijs Indien door een woningcorporatie in een rechtsgeding een claim tegen een derde is ingediend, dan kan de verwachte opbrengst voldoen aan zowel de criteria die gelden voor een actief als die voor een bate. Indien het echter niet mogelijk is de met deze claim verband houdende vordering op een betrouwbare wijze te bepalen, is het niet toegestaan deze vordering in de jaarrekening te verwerken. Wel moet hiervan dan in de toelichting melding worden gemaakt. Duidelijk zal zijn dat voortschrijdend inzicht hierin verandering kan brengen en de claim alsnog als een actief (vordering) en bate in de jaarrekening moet worden verantwoord. Voldoen aan verwerkingscriteria Het voorgaande betekent dat voordat een post in de jaarrekening wordt opgenomen, in alle gevallen moet worden bepaald of voldaan is aan de eisen die gelden voor de verwerking van bedoelde post in de jaarrekening. De lasten die samenhangen met de verrichte prestaties door de woningcorporatie dienen in beginsel te worden toegerekend aan de periode waarin de baten die voortvloeien uit die prestaties zijn verantwoord. Deze toerekening van lasten aan de baten mag er echter niet toe leiden dat activa worden verwerkt in strijd met de criteria voor de verwerking van activa (RJ 135.205).

3.3 Stelselwijzigingen Van een stelselwijziging is sprake indien één of meer grondslagen en/of regels van het stelsel voor de huidige jaarrekening anders zijn dan die bij het opstellen van de voorafgaande jaarrekening zijn gebruikt. Dit betreft ook de overgang van een stelsel dat niet of niet meer als aanvaardbaar wordt beschouwd naar een wel toelaatbaar geacht stelsel (RJ 140.102). Een stelsel omvat het geheel van grondslagen en regels voor het opstellen van jaarrekeningen. Een stelsel bestaat uit (RJ 140.102): a. Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling, namelijk: 1. de grondslagen voor waardering van activa en passiva; 2. de grondslagen voor de resultaatbepaling; 3. de criteria betreffende de noodzaak of de toelaatbaarheid van rechtstreekse mutaties van het eigen vermogen.

28


b.

c. d.

Consolidatiegrondslagen, namelijk de regels voor het al dan niet in de geconsolideerde jaarrekening opnemen van dochtermaatschappijen, groepsmaatschappijen en joint ventures en de regels voor de verwerking van onderlinge transacties. Grondslagen voor de indeling en andere aspecten van de presentatie, waaronder het groeperen van posten, het samenvoegen van posten, het ontleden van posten en het rangschikken van posten. Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht, waaronder de indeling en andere aspecten van de presentatie van dit overzicht, zoals beschreven onder c.

Voorbeelden: Stelselwijziging Een voorbeeld van een stelselwijziging waarbij de grondslagen voor waardering en resultaatbepaling worden gewijzigd (ad a1 en a2), is de overgang van de waardering van de onroerende zaken in exploitatie tegen historische kosten naar waardering tegen actuele waarde. Indien een joint venture die eerst tegen nettovermogenswaarde werd gewaardeerd voortaan proportioneel wordt geconsolideerd, is er sprake van een stelselwijziging voor de consolidatiegrondslagen (ad b). Wijzigingen in de rubricering van posten vormen een stelselwijziging die betrekking heeft op de grondslagen voor de presentatie. Dit betreft bijvoorbeeld het presenteren van posten als bijzondere baten en lasten terwijl deze voorheen als buitengewone baten en lasten werden aangemerkt. Een stelselwijziging inzake de grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht (ad d) is bijvoorbeeld het presenteren van de kasstroom uit operationele activiteiten volgens de directe methode terwijl in de voorafgaande jaarrekening de indirecte methode werd gehanteerd. Geen stelselwijziging Onder een stelselwijziging wordt bijvoorbeeld niet begrepen een wijziging in de consolidatiekring door een andere kwalificatie van een vennootschap, zonder dat de criteria voor die kwalificatie zijn gewijzigd (RJ 140.102). Dit is bijvoorbeeld het geval als een vennootschap niet meer tot de consolidatiekring kan worden gerekend omdat er niet langer sprake is van een groepsmaatschappij of het kunnen uitoefenen van overheersende zeggenschap en ook niet de centrale leiding wordt gevoerd, met als onvermijdelijk gevolg dat deze vennootschap niet langer in de consolidatie wordt opgenomen. Een stelselwijziging moet worden onderscheiden van een schattingswijziging. In paragraaf 3.4 gaan wij nader in op het begrip schattingswijziging.

3.3.1 Wanneer kan een stelsel worden gewijzigd? Stelselmatigheid In de wet is op diverse plaatsen de eis van stelselmatigheid van de jaarrekening vastgelegd. De balans met de toelichting moet getrouw, duidelijk en stelselmatig de grootte en samenstelling van het vermogen weergeven (art. 2:362 lid 2 BW). De winst-en-verliesrekening met de toelichting moet getrouw, duidelijk en stelselmatig de grootte van het resultaat weergeven (art. 2:362 lid 3 BW). Voorts mogen slechts wegens gegronde redenen de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat plaatsvinden op andere grondslagen dan die welke in het voorafgaande boekjaar zijn toegepast (art. 2:384 lid 6 BW). Verder mag de indeling van de balans en van de winst-en-verliesrekening slechts wegens gegronde redenen afwijken van die van het voorafgaande boekjaar (art. 2:363 lid 4 BW). De vereiste stelselmatigheid houdt onder meer in dat voor naar aard en gebruik gelijksoortige activa of activiteiten dezelfde grondslagen en regels dienen te worden toegepast (RJ 140.202). Dit betreft de gelijktijdige stelselmatigheid. Een eenmaal gekozen stelsel moet worden gehandhaafd tenzij een stelselwijziging verplicht of toelaatbaar is (RJ 140.203). Dit betreft de volgtijdige stelselmatigheid. Het in een reeks van jaren gebruiken van hetzelfde stelsel voor het opstellen van de jaarrekening, bevordert de mogelijkheid tot het vormen van een verantwoord oordeel omtrent de ontwikkeling van het vermogen, het resultaat en de kasstromen van de woningcorporatie (RJ 140.204). De stelselkeuze beoogt dus te bewerkstelligen dat de jaarrekening in het desbetreffende jaar het vereiste inzicht geeft. Daarnaast zorgt de consequente handhaving gedurende een reeks van jaren van een eenmaal gekozen stelsel ervoor dat het inzicht bevorderd wordt (RJ 140.205).

29


Redenen voor stelselwijziging Zoals hiervoor gesteld wordt een eenmaal gekozen stelsel gehandhaafd tenzij een stelselwijziging verplicht of toelaatbaar is. In de wet is opgenomen dat sprake moet zijn van een gegronde reden voor een stelselwijziging. Bij de beslissing tot stelselwijziging moet de bevordering van het inzicht centraal te staan (RJ 140.206). In RJ 140.206 is bepaald dat een stelselwijziging verplicht is indien: • de wet dat vereist; • de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving dat verlangen; • de wijziging leidt tot een belangrijke verbetering van het inzicht dat de jaarrekening geeft. Een stelselwijziging is toelaatbaar indien er sprake is van gegronde redenen (art. 2:384 lid 6 BW). Voorbeelden hiervan zijn stelselwijzigingen als gevolg van (RJ 140.207): • een voorkeur in de wet of in de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving voor de toepassing van een ander dan het tot dan toe gehanteerd stelsel; • het gaan toepassen van nieuw ingevoerde alternatieven in de wet of de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving; • het gaan toepassen van een stelsel dat algemeen gebruikelijk is bij woningcorporaties.

3.3.2 Hoe wordt een stelselwijziging verwerkt? Stelselwijzigingen worden op grond van RJ 140.208 retrospectief verwerkt. Dit betekent dat de stelselwijziging met terugwerkende kracht wordt doorgevoerd. Bij deze verwerkingswijze wordt het eigen vermogen aan het eind van het voorgaande boekjaar herrekend op basis van de gewijzigde grondslagen. Het verschil tussen het eigen vermogen aan het eind van het voorgaande boekjaar voor en na herrekening (dit wordt het cumulatieve effect van de stelselwijziging genoemd) wordt als een rechtstreekse mutatie in het eigen vermogen verwerkt aan het begin van het boekjaar waarin de stelselwijziging is doorgevoerd. De vergelijkende cijfers van het voorafgaande boekjaar worden aangepast aan de gewijzigde grondslag (RJ 140.211). De verschillen met de oorspronkelijke cijfers dienen in de toelichting te worden aangegeven. Indien de aanpassing van de vergelijkende cijfers praktisch niet uitvoerbaar is, moet de reden voor het niet-aanpassen in de toelichting worden vermeld. Prospectieve verwerking Tenzij specifiek voorgeschreven of toegestaan, is de prospectieve verwerkingswijze van een stelselwijziging alleen toegestaan in het uitzonderlijke geval dat het cumulatieve effect redelijkerwijs niet kan worden bepaald. In dat geval dienen de boekwaarden aan het begin van het huidige boekjaar, gebaseerd op het oude stelsel, als uitgangspunt te worden genomen bij de toepassing van het nieuwe stelsel (RJ 140.209). Er vindt bij de prospectieve verwerkingswijze dus geen herrekening plaats van het eigen vermogen aan het eind van het voorgaande boekjaar. Het nieuwe stelsel wordt slechts toegepast vanaf het begin van het huidige boekjaar.

3.3.3 Welke informatie moet in de toelichting worden opgenomen? Alle stelselwijzigingen dienen duidelijk in de toelichting te worden vermeld, waarbij aangegeven moet worden hoe het nieuwe en het oude stelsel van elkaar verschillen en welke redenen er zijn die tot de stelselwijziging hebben geleid (RJ 140.217). Dit sluit aan bij de bepalingen in art. 2:363 lid 4 en 384 lid 6 BW, waarin is voorgeschreven dat de gegronde redenen voor de wijziging van de grondslagen in de toelichting moeten worden uiteengezet. Voor stelselwijzigingen in de grondslagen voor waardering en resultaatbepaling en in de criteria met betrekking tot rechtstreekse mutaties in het eigen vermogen, moet worden vermeld (RJ 140.214): • de toegepaste wijze van verwerken van de effecten van de stelselwijziging; • de betekenis van de stelselwijziging voor vermogen en resultaat; en • de betekenis van de stelselwijziging voor individuele posten. In de toelichting moet de betekenis van de stelselwijziging voor het vermogen en resultaat van het boekjaar zelf worden weergegeven, dus ongeacht de toegepaste methode van verwerking van de stelselwijziging (RJ 140.214). Op die wijze wordt inzicht gegeven in het effect van de stelselwijziging in het jaar waarin de beslissing is genomen en waarover wordt gerapporteerd. Dit betekent dat het effect van de stelselwijziging voor twee boekjaren moet worden weergegeven, namelijk het boekjaar waarin de stelselwijziging wordt doorgevoerd en het voorafgaande boekjaar. Het effect voor het voorafgaande boekjaar wordt weergegeven door de vermelding van het effect van het aanpassen van de vergelijkende cijfers. Als een betrouwbare berekening of schatting van de betekenis van de stelselwijziging voor vermogen en resultaat niet mogelijk is, moet de reden hiervoor in de toelichting worden vermeld (RJ 140.215).

30


In het geval dat kan worden verwacht dat een stelselwijziging belangrijke kwantitatieve invloed zal hebben op een of meer volgende boekjaren, moet een cijfermatige indicatie van deze invloed gegeven worden. Indien deze indicatie niet kan worden bepaald, wordt dit in de toelichting vermeld (RJ 140.216). In de bijlage wordt aan de hand van een casus (nummer 1) aangegeven hoe een stelselwijziging in de jaarrekening wordt verwerkt.

3.4 Schattingswijzigingen 3.4.1 Wat is een schattingswijziging? Van een schattingswijziging is sprake als een eerdere schatting wordt herzien. Dit kan noodzakelijk zijn op grond van wijzigingen in de omstandigheden waarop de schatting was gebaseerd of het beschikbaar komen van nieuwe informatie met betrekking tot de te schatten grootheid. Onder een schattingswijziging wordt ook verstaan een wijziging in de schattingsmethode (RJ 145.201). Het is soms moeilijk een schattingswijziging te onderscheiden van een stelselwijziging. In het geval dat dit onderscheid niet duidelijk is, wordt de wijziging verwerkt als een schattingswijziging met een adequate toelichting (RJ 145.202). Een wijziging in de schattingsmethode valt dus onder de definitie van een schattingswijziging. Als voorbeeld kan worden genoemd de wijziging van het afschrijvingssysteem van materiële vaste activa van progressieve afschrijving (bijvoorbeeld op annuïteitenbasis) naar lineaire afschrijving.

3.4.2 Hoe moet een schattingswijziging worden verwerkt? Schattingswijzigingen moeten prospectief verwerkt worden. Retrospectieve verwerking is dus niet toegestaan. Dit is dus duidelijk anders dan de verwerkingswijze van stelselwijzigingen die, zoals in de vorige paragraaf is aangegeven, slechts bij hoge uitzondering prospectief verwerkt mogen worden. Het effect van een schattingswijziging wordt verwerkt in de winst-en-verliesrekening (RJ 145.301): • in de periode waarin de schattingswijziging plaatsvindt, indien de wijziging alleen invloed heeft op die periode; • in de periode waarin de schattingswijziging plaatsvindt, alsmede in toekomstige perioden, indien de wijziging zowel van invloed is op de huidige periode als op de toekomstige perioden. Het effect van een schattingswijziging wordt verwerkt in hetzelfde onderdeel van de winst-en-verliesrekening als waarin de oorspronkelijke schatting is verwerkt. Dit is van belang voor de vergelijkbaarheid van opeenvolgende jaarrekeningen.

3.4.3 Welke informatie moet in de toelichting worden opgenomen? Indien een schattingswijziging van belang is voor de verslagperiode of naar verwachting voor toekomstige perioden, wordt de aard van de schattingswijziging alsmede het kwantitatieve effect op de huidige periode en toekomstige perioden vermeld. Indien dit kwantitatieve effect niet te bepalen is, wordt dit in de toelichting vermeld (RJ 145.304-305).

3.5 Foutenherstel Foutenherstel dient in de jaarrekening plaats te vinden als er sprake is van een fundamentele fout. Onder een fundamentele fout wordt verstaan een zodanige onjuistheid in een jaarrekening geconstateerd na het vaststellen van die jaarrekening door de Raad van Commissarissen dat de jaarrekening ernstig tekortschiet in het geven van het inzicht als bedoeld in artikel 2:362 lid 1 BW (RJ 150.102). Als er sprake is van een dergelijke fout dan dient deze fout te worden hersteld in de eerste nog niet vastgestelde jaarrekening waarin de fundamentele fout is gemaakt. In de toelichting dient de aard en voor zover van toepassing de omvang en de wijze van herstel van de fundamentele fout te worden vermeld (RJ 150.201). Als de jaarrekening van het eigen vermogen aan het einde van het boekjaar waarin de fundamentele fout is gemaakt leidt tot een verschil met het oorspronkelijke gerapporteerde eigen vermogen, dient dit verschil te worden verwerkt als een rechtstreekse mutatie van het eigen vermogen aan het begin van het boekjaar waarin het herstel plaatsvindt. De vergelijkende cijfers dienen indien mogelijk te worden gepresenteerd zoals deze zouden zijn geweest zonder het maken van de fundamentele fout. Indien de aanpassing van de vergelijkende cijfers praktisch niet mogelijk is, dient de reden daarvan te worden vermeld alsmede de aard van de aanpassing indien deze wel had plaatsgevonden (RJ 150.202).

31


Voorbeeld: Foutenherstel In jaar 1 blijkt dat een woningcorporatie ultimo jaar 1-1 een te lage vordering heeft opgenomen voor een bedrag van € 100. De jaarrekening jaar 1-1 is al vastgesteld. Indien deze fout als fundamenteel kwalificeert dan wordt deze hersteld in de jaarrekening over jaar 1 door deze te verwerken als een rechtstreekse mutatie in het beginvermogen per 1 januari jaar 1. Het herstel van deze fout heeft derhalve geen effect op de winst-en-verliesrekening over jaar 1. De vergelijkende cijfers over jaar 1-1 worden in de jaarrekening jaar 1 gepresenteerd zoals deze zouden zijn geweest zonder het maken van deze fout, dus € 100 hoger dan in de jaarrekening jaar 1-1 oorspronkelijk gerapporteerd. De aanpassing van de vergelijkende cijfers moet worden toegelicht. Indien het geen fundamentele fout betreft wordt deze hersteld in de jaarrekening over jaar 1 door deze te verwerken in de winst-en-verliesrekening over jaar 1. Het resultaat over jaar 1 wordt derhalve € 100 hoger. Er vindt dan geen aanpassing plaats van de vergelijkende cijfers over jaar 1-1. Aard en omvang van de fout worden toegelicht in de jaarrekening over jaar 1.

3.6 Gebeurtenissen na balansdatum Bij het opmaken van de jaarrekening dient rekening te worden gehouden met gebeurtenissen na balansdatum. Hierbij worden de volgende perioden onderscheiden: • balansdatum tot datum opmaken van de jaarrekening; • datum opmaken van de jaarrekening tot datum vaststellen van de jaarrekening (bijvoorbeeld door de Raad van Commissarissen); • periode na deze vaststelling. Ten aanzien van gebeurtenissen na balansdatum worden de volgende twee soorten gebeurtenissen onderscheiden: • gebeurtenissen die nadere informatie geven over de feitelijke situatie op balansdatum; en • gebeurtenissen die geen nadere informatie geven over de feitelijke situatie op balansdatum. Afhankelijk van de soort gebeurtenis en de periode waarin deze zich voordoet schrijft RJ 160 een verwerkingswijze voor. In het hierna opgenomen schema is dit weergegeven. Periode

Gebeurtenissen die nadere informatie geven over de feitelijke situatie op balansdatum.

Gebeurtenissen die geen nadere informatie geven over de feitelijke situatie op balansdatum.

Balansdatum tot datum opmaken jaarrekening

De effecten van deze gebeurtenissen dienen in de jaarrekening te worden verwerkt.

De effecten van deze gebeurtenissen dienen niet in de jaarrekening te worden verwerkt, tenzij deze een grote betekenis hebben omdat hieruit blijkt dat er sprake is van discontinuïteit, of de continuïteit aan gerede twijfel onderhevig is.

Datum opmaken jaarrekening tot datum vaststellen jaarrekening

De effecten van deze gebeurtenissen worden alleen in de jaarrekening verwerkt voor zover dat onontbeerlijk is voor het vereiste inzicht.

Geen verplichtingen tot enige vermelding of andere actie.

32


Periode

Gebeurtenissen die nadere informatie geven over de feitelijke situatie op balansdatum.

Gebeurtenissen die geen nadere informatie geven over de feitelijke situatie op balansdatum.

Periode na vaststelling jaarrekening (en deponering bij Kamer van Koophandel)

Indien op grond van deze gebeurtenissen wordt geconcludeerd dat de jaarrekening in ernstige mate tekortschiet in het geven van het vereiste inzicht, dienen de gebruikers van de jaarrekening (o.a. CFV, ministerie en gemeente) onverwijld te worden geïnformeerd en moet een mededeling hierover bij de Kamer van Koophandel worden gedeponeerd.

Geen verplichtingen tot enige vermelding of andere actie.

Hierna volgt een voorbeeld van een gebeurtenis na balansdatum en de wijze waarop deze verwerkt wordt in de jaarrekening.

Voorbeeld: gebeurtenis na balansdatum Eind januari jaar 2 wordt geconstateerd dat de ondergrond van een flatgebouw in eigendom van de woningcorporatie zwaar verontreinigd is. Op grond van weten regelgeving is de woningcorporatie verplicht deze grond te saneren. De verontreiniging is ontstaan in jaar 1. De jaarrekening jaar 1 wordt opgemaakt in maart jaar 2. Er is sprake van een gebeurtenis na balansdatum (ontdekking van de verontreiniging). Deze gebeurtenis geeft nadere informatie over de toestand op balansdatum (de grond was immers op balansdatum 31 december jaar 1 ook al verontreinigd). Omdat de jaarrekening jaar 1 nog niet is opgemaakt moet de woningcorporatie bij het opstellen hiervan rekening houden met het feit dat zij verplicht is de grond te saneren. Er is sprake van een feitelijke (en juridisch afdwingbare) verplichting. In de jaarrekening jaar 1 wordt daarom op basis van een inschatting van de saneringskosten een voorziening gevormd. Als de verontreiniging was geconstateerd na datum van opmaken van de jaarrekening maar vóór het vaststellen hiervan dan wordt alleen een voorziening opgenomen indien dit onontbeerlijk is voor het inzicht (afhankelijk van de financiële omvang).

3.7 Continuïteitsveronderstelling 3.7.1 Algemeen Jaarrekeningen worden opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling tenzij die veronderstelling niet juist is. Dit houdt in dat verondersteld wordt dat het geheel der werkzaamheden van een woningcorporatie wordt voortgezet (art. 2:384 lid 3 BW). Hierbij wordt de woningcorporatie geacht haar activiteiten te kunnen voortzetten zonder noodzaak of intentie tot liquidatie dan wel staking van alle bedrijfsactiviteiten (RJ 170.101). Er kunnen de volgende situaties inzake continuïteit van een woningcorporatie worden onderscheiden: • geen onzekerheid omtrent de continuïteit; • gerede twijfel (dan wel ernstige onzekerheid) omtrent de continuïteit; of • discontinuïteit is onontkoombaar. De beoordeling of de jaarrekening kan worden opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling moet plaatsvinden naar de situatie per de datum van opmaken van de jaarrekening. Immers, ook door gebeurtenissen na balansdatum kan discontinuïteit of ernstige onzekerheid omtrent de continuïteit ontstaan. Zo kan verslechtering in operationele resultaten en/of de financiële positie na de balansdatum aanleiding geven tot het heroverwegen van de continuïteitsveronderstelling (RJ 170.305). Geen onzekerheid omtrent de continuïteit Bij de waardering van de activa en passiva wordt uitgegaan van de continuïteitsveronderstelling. In deze situatie is normaliter geen toelichting vereist inzake de continuïteitsveronderstelling. Er kunnen echter omstandigheden zijn dat onzekerheid bestaat over de continuïteit, maar niet zodanig dat sprake is van ernstige onzekerheid (zie hierna).

33


Teneinde het wettelijk vereiste inzicht te verschaffen kan het in een dergelijke situatie noodzakelijk zijn de omstandigheden waarin de woningcorporatie verkeert toe te lichten, ter aanvulling van hetgeen reeds specifiek krachtens Titel 9 Boek 2 BW wordt verlangd (art. 2:362 lid 4 BW).

Voorbeeld: Toelichting continuïteit A is het afgelopen jaar in een verliessituatie gekomen en heeft daardoor ultimo het boekjaar een slechte financiële positie, hetgeen onder meer tot uitdrukking komt in een laag eigen vermogen en heeft geresulteerd in liquiditeitsspanningen. Ultimo het boekjaar en in de eerste paar maanden van het nieuwe boekjaar verkeert A in een situatie van ernstige onzekerheid omtrent de continuïteit. Gedurende die periode wordt hard gewerkt aan maatregelen om de continuïteit te waarborgen, met name door een strategische heroriëntatie, een reorganisatie en het aantrekken van nieuwe financiering. Juist voor het opmaken van de jaarrekening heeft een bank de benodigde financiering toegezegd, op voorwaarde dat de reeds in gang gezette reorganisatie wordt afgerond. Op grond daarvan is op het moment van opmaken van de jaarrekening de continuïteit gewaarborgd. Moet A een toelichting opnemen omtrent de continuïteit nu deze bij het opmaken van de jaarrekening is gewaarborgd? Bij het opmaken van de jaarrekening is er geen ernstige onzekerheid over de continuïteit en hoeft niet de daarbij behorende (in de volgende paragraaf beschreven) verplichte toelichting te worden opgenomen in de jaarrekening. Voor het in art. 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht kan het echter noodzakelijk zijn om toch de omstandigheden waarin de woningcorporatie verkeert toe te lichten, ter aanvulling van hetgeen reeds specifiek krachtens Titel 9 Boek 2 BW wordt verlangd (art. 2:362 lid 4 BW). Of deze toelichting is vereist zal op basis van de specifieke omstandigheden moeten worden beoordeeld. Gerede twijfel (ernstige onzekerheid) omtrent de continuïteit Tenzij de discontinuïteit onontkoombaar is (zie hierna) kan in het algemeen de jaarrekening worden opgesteld op basis van de continuïteitsveronderstelling. Wel kan sprake zijn van gerede twijfel (ernstige onzekerheid) over de continuïteit van het geheel van de werkzaamheden van de woningcorporatie, waarbij de woningcorporatie niet meer op eigen kracht aan zijn verplichtingen zal kunnen voldoen. Zolang onzekerheid bestaat of deze aanvullende medewerking van belanghebbenden zal worden verkregen of voldoende zal zijn, maar er wel een reële kans bestaat dat het geheel van de werkzaamheden van de woningcorporatie zal kunnen worden voortgezet, wordt de jaarrekening opgesteld op basis van de continuïteitsveronderstelling (RJ 170.302). In deze situatie kunnen zich wel bijzondere waardeverminderingen van vaste activa voordoen (RJ 170.301). In de toelichting dient een adequate uiteenzetting te worden opgenomen van de omstandigheden waarin de woningcorporatie verkeert (RJ 170.305). In RJ 170.303 zijn voorbeelden opgenomen van gebeurtenissen of omstandigheden die afzonderlijk of tezamen mogelijk een indicatie vormen dat sprake is van een ernstige onzekerheid over de continuïteit: Financiële indicatoren: • een relatief gering of negatief eigen vermogen; • het niet langer voldoen aan financieringsconvenanten zonder dat duidelijk is wat de gevolgen zijn voor de voortzetting van de financiering; • aanwijzingen dat debiteuren niet aan hun verplichtingen zullen voldoen en/of dat crediteuren verstrekte financiële steun zullen intrekken; • negatieve operationele kasstromen blijkend uit actuele of toekomstgerichte financiële overzichten; • aanzienlijke negatieve bedrijfsresultaten of belangrijke waardedalingen van activa die worden aangewend om kasstromen te genereren. Indicatoren vanuit de bedrijfsvoering: • het verlies van een belangrijke afzetmarkt, concessie, licentie of een essentiële leverancier; • personeelsproblemen of een tekort aan belangrijke grondstoffen. Uit de Memorie van Toelichting bij art. 2:384 lid 3 BW blijkt dat indien er gerede twijfel is over de continuïteit, er reden kan bestaan tot waardering op een andere grondslag dan de gebruikelijke, zoals de liquidatiebasis. Dit is het geval indien er niet meer een reële kans bestaat dat het geheel van de werkzaamheden van de woningcorporatie zal kunnen worden voortgezet. Voor de situatie dat de jaarrekening niet op basis van de continuïteitsveronderstelling wordt opgesteld, wordt verwezen naar de navolgende alinea.

34


Discontinuïteit is onontkoombaar Indien discontinuïteit onontkoombaar is, vervalt de continuïteitsveronderstelling. De jaarrekening moet dan worden opgesteld uitgaande van liquidatie van het geheel van de werkzaamheden van de woningcorporatie (RJ 170.201). Van onontkoombare discontinuïteit is sprake als duurzame voortzetting van het geheel van de werkzaamheden van de woningcorporatie onmogelijk is geworden doordat voldoende aanvullende medewerking van belanghebbenden niet kan worden verkregen, of doordat de directie een besluit heeft genomen het geheel van de werkzaamheden (onmiddellijk c.q. op termijn) te beëindigen (RJ 170.202). Wanneer de directie (of een ander bevoegd orgaan) na de balansdatum, maar voor het opmaken van de jaarrekening, heeft besloten de woningcorporatie te liquideren of de bedrijfsactiviteiten te beëindigen, of wanneer er geen ander realistisch alternatief is dan hiertoe over te gaan, dient de woningcorporatie zijn jaarrekening uitgaande van liquidatie van het geheel van de werkzaamheden van de woningcorporatie op te stellen (RJ 170.203). Deze paragraaf behandelt verslaggevingsaspecten in geval van discontinuïteit van de woningcorporatie als geheel. Dit moet worden onderscheiden van de beëindiging van een deel van de bedrijfsactiviteiten. Indien discontinuïteit onontkoombaar is vervalt de continuïteitsveronderstelling (art. 2:384 lid 3 BW) en dient de jaarrekening te worden opgesteld uitgaande van liquidatie van het geheel der werkzaamheden van de woningcorporatie (RJ 170.201). Voorts dient in de toelichting te worden vermeld wat de gevolgen van de discontinuïteit zijn voor het vermogen en het resultaat (art. 2:384 lid 3 BW). Hiermede wordt derhalve het verschil met de waardering op continuïteitsbasis tot uitdrukking gebracht. In Titel 9 Boek 2 BW en in de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving wordt echter niet verder uitgewerkt op welke wijze liquidatiegrondslagen moeten worden ingevuld. Ook de Faillissementswet bevat hier geen regeling voor. Naar onze mening zijn twee uitgangspunten denkbaar: • de grondslagen voor waardering en resultaatbepaling van Titel 9 Boek 2 BW blijven van toepassing; of • deze grondslagen zijn niet langer volledig van toepassing.

3.7.2 NBA Alert 30 Door ingrijpende kabinetsmaatregelen (verhuurderheffing, verruiming huurbeleid) en de heffing voor saneringssteun zoals opgelegd door het CFV bestaan onzekerheden over de (financiële) toekomst van woningcorporaties. Deze onzekerheden zullen in de jaarrekeningen van woningcorporaties nadrukkelijk aan de orde moeten komen. De NBA heeft daarom in 2013 een Alert opgesteld. NBA Alert 30 gaat in op de mogelijke consequenties voor de controleverklaring, als gevolg van de samenloop van hiervoor genoemde maatregelen en de daaruit voortvloeiende onzekerheden met betrekking tot de (toekomstige) financiële positie van woningcorporaties. Ook wordt in de Alert aandacht besteed aan mogelijke consequenties voor het jaarverslag. De gevolgen van de hiervoor beschreven maatregelen zullen per woningcorporatie moeten worden bezien door woningcorporatie en accountant. Dit is maatwerk. De NBA Alert geeft aan dat er naar verwachting een driedeling ontstaat onder de woningcorporaties, te weten: a. Corporaties die de verwachte heffingen kunnen voldoen en kunnen blijven voldoen aan de in de sector gebruikelijke financiële kengetallen zonder wezenlijke aanpassing in de bedrijfsvoering (personeel, organisatie, onderhoud en investeringsvolume) en slechts beperkt gebruik hoeven te maken van de verruiming van het verhuurbeleid; b. Corporaties die wezenlijke aanpassingen moeten doorvoeren in hun bedrijfsvoering (personeel, organisatie, onderhoud en investeringsvolume) en gebruik moeten maken van de verruiming van het verhuurbeleid om de operationele kasstroom op het vereiste niveau te kunnen houden om te voldoen aan de door externe partijen vereiste financiële kengetallen; c. Corporaties die ondanks wezenlijke aanpassingen in de bedrijfsvoering en ondanks gebruikmaking van het verruimde huurbeleid niet kunnen voldoen aan de door externe partijen vereiste financiële kengetallen. Deze corporaties zullen, al of niet in overleg met het WSW en/of CFV, tot aanvullende maatregelen moeten komen.

35


De mogelijke consequenties zijn in de NBA Alert als volgt in tabelvorm weergegeven: Categorie

Jaarverslag: Toelichting

Jaarstukken: Opname onder overige gegevens

Controleverklaring: continuïteitsparagraaf

Controleverklaring: Paragraaf ter benadrukking van aangelegenheden

NEE

JA/NEE*

A

JA

JA

B

JA

JA

C

JA

JA

JA** JA***

NEE

*) Indien de accountant van mening is dat een toelichting van het management van fundamenteel belang is voor het begrip van de gebruikers, neemt de accountant een paragraaf ter benadrukking van aangelegenheden op in de controleverklaring. Bijvoorbeeld het opnemen van een paragraaf ter benadrukking van de paragraaf in de jaarrekening waarin de schattingsonzekerheden in de bepaling van de bedrijfswaarde zijn toegelicht en/of de paragraaf waarin de mogelijke gevolgen van de kabinetsplannen en saneringsheffing worden beschreven. **) In deze situatie zal een paragraaf ter benadrukking van aangelegenheden worden opgenomen. Als er een onzekerheid van materieel belang inzake de continuïteit bestaat is deze toelichting verplicht op grond van Standaard 570 alinea 19. In andere gevallen zal deze toelichting verstrekt worden op grond van Standaard 706 alinea 6 omdat de aangelegenheden van fundamenteel belang is voor het begrip gebruikers. ***) In deze situatie zal de accountant aandacht moeten besteden of de continuïteitsveronderstelling passend is. Impact jaarrekening De onzekerheden zullen tot uitdrukking moeten worden gebracht in de jaarverslaggeving van de woningcorporatie. Hierbij zal ook een uitgebreide uiteenzetting moeten plaatsvinden van de veronderstellingen en aannames die door de woningcorporatie zijn gemaakt in het kader van hun eigen inschatting ten aanzien van de effecten van de kabinetsmaatregelen en de heffing voor saneringssteun ter onderbouwing van de (financiële) toekomst van de woningcorporatie. De toelichting in de jaarrekening zoals opgesteld door de woningcorporatie is maatwerk, afhankelijk van de specifieke situatie van de woningcorporatie. Impact jaarverslag RJ 400.1 stelt dat het jaarverslag onder meer een beschrijving van de voornaamste risico’s en onzekerheden bevat alsmede een toekomstparagraaf. Dit houdt in dat het jaarverslag van de woningcorporatie een adequate beschrijving bevat van de effecten van het (voorgenomen) kabinetsbeleid en de heffing voor de saneringssteun op elementen zoals toekomstige investeringen, personeelsbezetting en financieringsbehoefte. Hierbij is bijzondere aandacht voor in de sector gebruikelijke financiële kengetallen gewenst. Het bestuur vermeldt daarbij tevens wat de financieringsbehoefte is in die periode voor de in de prognose opgenomen ambitie op gebied van vastgoedontwikkeling. Het bestuur neemt daarbij in overweging te vermelden wat de impact is van het eigen middelen beleid van het WSW en de beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen. Ook zullen de gevolgen van het (voorgestelde) kabinetsbeleid en de saneringssteun voor bepaalde maatschappelijke aspecten worden beschreven door het bestuur (kwantitatief en kwalitatief) waarbij het bestuur ook aangeeft wat het effect is of zou kunnen zijn op de waardering van het vastgoed en het eigen vermogen voor zover dit niet is verwerkt in de jaarrekening alsmede de onzekerheden die hiermee samenhangen. De toelichting in het jaarverslag zoals opgesteld door de woningcorporatie is maatwerk, afhankelijk van de specifieke situatie van de woningcorporatie.

36

4 Het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag 4.1 Inleiding Woningcorporaties stellen jaarlijks een jaarverslag en een volkshuisvestingsverslag op (art. 26 Bbsh). In dit hoofdstuk wordt behandeld welke informatie in beide verslagen wordt opgenomen. Hierbij wordt aandacht besteed aan de bepalingen over het jaarverslag die zijn opgenomen in de AedesCode en de Governancecode Woningcorporaties. Woningcorporaties die aangesloten zijn bij Aedes dienen aan deze bepalingen te voldoen volgens het principe 'pas toe of leg uit'. Voor woningcorporaties die niet zijn aangesloten bij Aedes zijn deze bepalingen niet bindend, maar verdient het wel aanbeveling de belangrijkste bepalingen toe te passen. In de Herzieningswet is opgenomen dat de minister van BZK bij Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) een governancecode kan aanwijzen die op alle woningcorporaties van toepassing is. Woningcorporaties die geen lid zijn van Aedes kunnen daardoor ook onder het regime van de Governancecode Woningcorporaties komen. Hoewel het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag volgens het Bbsh twee afzonderlijke overzichten zijn, beveelt de Raad voor de Jaarverslaggeving aan om van beide verslagen één stuk te maken. Hierbij moeten dan specifieke elementen van het jaarverslag in het volkshuisvestingsverslag worden opgenomen (RJ 645.605).

4.2 Het jaarverslag Het jaarverslag is een schriftelijk verslag waarin het bestuur verantwoording aflegt over de gang van zaken bij de woningcorporatie en over het gevoerde beleid gedurende het boekjaar en mededeling doet over de verwachte gang van zaken.

In het jaarverslag komen de volgende aspecten aan de orde (art. 2:391 BW): •

• •

de toestand per balansdatum, de ontwikkelingen gedurende het boekjaar en de resultaten van de woningcorporatie en van de groepsmaatschappijen waarvan de financiële gegevens in zijn jaarrekening zijn opgenomen (lid 1); mededelingen omtrent de verwachte gang van zaken (lid 2); ten aanzien van het gebruik van financiële instrumenten de doelstelling en het beleid van de woningcorporatie inzake risicobeheer (lid 3).

In de volgende paragrafen gaan wij nader in op elk van deze informatievereisten.

4.2.1 Informatie over de toestand per balansdatum, de ontwikkelingen gedurende het boekjaar en de resultaten Om de jaarrekening zinvol te kunnen interpreteren bevat het jaarverslag algemene informatie over de woningcorporatie en de daaraan verbonden onderneming(en) (RJ 400.108). Deze informatie omvat in ieder geval: • de doelstelling van de woningcorporatie; • een aanduiding van de (kern)activiteiten van de woningcorporatie; • de juridische structuur van de woningcorporatie, met inbegrip van de groepsstructuur; • de interne organisatiestructuur en personele bezetting; en • belangrijke elementen van het gevoerde beleid. In het jaarverslag wordt een evenwichtige en volledige analyse opgenomen van (RJ 400.109): • de ontwikkeling gedurende het boekjaar; • de behaalde omzet en resultaten; • de toestand op balansdatum (solvabiliteit en liquiditeit); • de voornaamste risico’s en onzekerheden; en • de kasstromen en financieringsbehoeften. Deze analyse is in overeenstemming met de omvang en complexiteit van de woningcorporatie en haar groepsstructuur. Veelal zal deze analyse betrekking hebben op de in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen rechtspersonen en vennootschappen. In de geconsolideerde jaarrekening worden alle rechtspersonen en vennootschappen opgenomen waarop de woningcorporatie beleidsbepalende invloed kan uitoefenen.

4 Het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag

Het is van belang om onderscheid te maken tussen de opbrengsten en resultaten uit kernactiviteiten en nevenactiviteiten. Als het noodzakelijk is om de ontwikkelingen bij de woningcorporatie goed te begrijpen, moeten ook niet-financiële prestatie-indicatoren worden vermeld. Hierbij kan onder meer worden gedacht aan kengetallen met betrekking tot leegstand en oninbaarheid.

4.2.2 Mededelingen omtrent de verwachte gang van zaken In de paragraaf over de verwachte gang van zaken moet, voor zover gewichtige belangen zich hier niet tegen verzetten, in het bijzonder aandacht worden gegeven aan: • investeringen; • financiering; • personeelsbezetting; • omstandigheden waarvan ontwikkeling van omzet en rentabiliteit afhankelijk is. Met betrekking tot de investeringen, de financiering en de personeelsbezetting gaat het om het lange termijn beleid. De mededelingen in het jaarverslag betreffen dus de verwachte gevolgen van het gevoerde beleid op deze gebieden. Kwantitatieve projecties kunnen daarbij nuttig zijn maar zijn niet vereist (RJ 400.134). Tot de omstandigheden waarvan de ontwikkeling van de opbrengsten en de rentabiliteit afhankelijk is, behoren relevante interne en externe ontwikkelingen. Bij externe ontwikkelingen kan worden gedacht aan de gevolgen van het overheidsbeleid voor de toekomstige opbrengsten en rentabiliteit. Een voorbeeld hiervan is de invloed van de invoering van de Verhuurderheffing op de rentabiliteit van de activiteiten van de woningcorporatie. De ontwikkeling van de opbrengsten en de rentabiliteit is mede afhankelijk van omstandigheden die de woningcorporatie niet in de hand heeft. De mededelingen kunnen in dit opzicht dan ook beperkt blijven tot de omstandigheden die naar het oordeel van het bestuur de ontwikkeling in het bijzonder zullen bepalen (RJ 400.135). In het jaarverslag wordt tevens ingegaan op de werkzaamheden van de woningcorporatie op het gebied van onderzoek en ontwikkeling. Het gaat hierbij niet om toekomstgerichte informatie maar om informatie over de activiteiten op het gebied van onderzoek en ontwikkeling in het verslagjaar. Bijvoorbeeld over de (betrokkenheid van de woningcorporatie bij de) ontwikkeling van een glasvezelnetwerk of duurzame vormen van energie.

4.2.3 Doelstelling en het beleid inzake risicobeheer van financiële instrumenten Ten aanzien van het gebruik van financiële instrumenten door de woningcorporatie moet het jaarverslag ook aandacht besteden aan de doelstellingen en het beleid op het gebied van het beheer van de risico's betreffende de financiële instrumenten (art. 2:391 lid 3 BW). Dit betreffen de doelstellingen en het beleid van de woningcorporatie én de groepsmaatschappijen waarvan de financiële gegevens in zijn jaarrekening zijn opgenomen. Aandacht moet onder meer worden besteed aan het beleid over de afdekking van risico's verbonden aan alle belangrijke soorten voorgenomen transacties. Voorts moet aandacht besteedt worden aan de door de woningcorporatie en de groepsmaatschappijen gelopen prijs-, krediet-, liquiditeits- en kasstroomrisico's. Naast deze informatie in het jaarverslag, wordt in de toelichting op de jaarrekening informatie verstrekt over het gebruik van financiële instrumenten. Om vast te stellen welke informatie door de woningcorporatie moet worden toegelicht verwijzen naar de website van Deloitte (www.deloitte.nl/checklists) waar de checklist jaarverslaggeving woningcorporaties 2014 kan worden aangevraagd en hoofdstuk 9 van dit handboek. Ingevolge art. 26 lid 2, sub k van het Bbsh geeft de woningcorporatie (als onderdeel van haar volkshuisvestingsverslag) een overzicht van haar activiteiten op het gebied van beleggingen en de daarmee verbonden risico’s.

4.2.4 De AedesCode en het jaarverslag Aedes is de brancheorganisatie voor woningcorporaties in Nederland. Aedes richt zich op het behartigen van de belangen van de bij haar aangesloten woningcorporaties. De meeste woningcorporaties zijn lid van Aedes. Het lidmaatschap van Aedes is gekoppeld aan de AedesCode. In de AedesCode is de maatschappelijke functie van de leden op het terrein van wonen vastgelegd en uitgewerkt. De code geldt voor leden. In de AedesCode is opgenomen dat woningcorporaties in hun jaarverslag verslag doen over de toepassing van de AedesCode door de woningcorporatie. Het verdient aanbeveling melding te maken van de wijze waarop de woningcorporatie aan de afzonderlijke onderdelen van de code invulling heeft gegeven. Tevens verdient het aanbeveling dat de woningcorporatie in het verslag gemotiveerd aangeeft op welke onderdelen zij niet voldoet aan de code.

38


In de AedesCode is verder opgenomen dat woningcorporaties zich één maal in de vier jaar laten visiteren. Voor de allerkleinste woningcorporaties (met minder dan 1.000 verhuureenheden) is een aangepaste visitatie-methodiek beschikbaar. Deze aangepaste visitatie-methodiek heeft tot doel de visitatie voor de kleinere woningcorporaties in organisatorische en financiële zin minder belastend te maken.

4.2.5 De Governancecode Woningcorporaties en het jaarverslag: het governanceverslag De Governancecode Woningcorporaties (verder Governancecode) is per 1 juli 2011 in werking getreden. Deze Governancecode bevat normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing bij woningcorporaties. De Goverancecode gaat expliciet in op het risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen en investeringen. De Governancecode is onderverdeeld in vijf hoofdstukken: 1. naleving en handhaving van de code; 2. het bestuur; 3. raad van commissarissen; 4. de audit van de financiële verslaggeving en de positie van de interne controlefunctie en van de externe accountant; 5. maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden. De mogelijkheid bestaat om van bepalingen van de code af te wijken. Dit betekent echter niet dat sprake is van vrijblijvendheid. Uit de maatschappelijke verantwoordelijkheid van woningcorporaties vloeit voort dat zij zich verantwoorden over hun governance. Van woningcorporaties mag worden verwacht dat zij jaarlijks in hun jaarverslag gemotiveerd uitleggen of en zo ja waarom en in hoeverre zij afwijken van de bepalingen van de Governancecode (de regel van ‘pas toe of leg uit’). Een drietal principes heeft een verplicht karakter, waar de regel van ‘pas toe of leg uit’ dus niet van toepassing is. Dit betreft de volgende principes: Principe

Bepaling

Vereisten jaarverslag

Vereisten jaarrekening

II.2 Bezoldiging van bestuurders

Het bezoldigingsbeleid wordt vastgesteld met inachtneming van de Sectorbrede beloningscode Bestuurders Woningcorporaties.

Hoofdlijnen renumeratierapport met bezoldigingsbeleid en uitwerking in de praktijk in het afgelopen boekjaar.

Vermelding van de hoogte en de structuur van de bezoldiging van de individuele leden van het bestuur in de toelichting op de jaarrekening.

III.7 Honorering van commissarissen

De bezoldiging van leden van de raad van commissarissen wordt vastgesteld met inachtneming van de Honoreringscode commissarissen van de VTW en onafhankelijk van de resultaten van de woningcorporatie.

III.3.5 Zittingstermijn van commissarissen

Maximaal tweemaal voor een periode van vier jaar zitting.

Vermelding van de hoogte en de structuur van de bezoldiging van de individuele leden van de raad van commissarissen in de toelichting op de jaarrekening.

De toetsing van de naleving van de Governancecode maakt geen onderdeel uit van controle van de jaarrekening. In het controleprotocol Bbsh zijn geen specifieke bepalingen opgenomen. Het niet naleven van (bepalingen uit) de Governancecode heeft geen invloed op de strekking van de controleverklaring bij de jaarrekening van woningcorporaties.

39


4.3 Het volkshuisvestingsverslag Naast het jaarverslag stellen woningcorporaties jaarlijks een volkshuisvestingsverslag op (art. 26 lid 2 Bbsh). Het volkshuisvestingsverslag bevat een uiteenzetting van de geleverde prestaties op het gebied van de volkshuisvesting. In het volkshuisvestingsverslag geeft de woningcorporatie een uiteenzetting over het in het verslagjaar gevoerde beleid en de activiteiten op een groot aantal gebieden. Deze werkzaamheden zijn genoemd in art. 26 lid 2 a tot en met n van het Bbsh. In dit artikel wordt diverse malen gerefereerd aan de artikelen 11 tot en met 17 en artikel 21 en 22 van het Bbsh. Deze artikelen bevatten de kernactiviteiten (werkdomein) van woningcorporaties. Woningcorporaties mogen uitsluitend actief zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Dat houdt in dat zij woningen bouwen of aankopen en deze woningen beheren, verhuren of verkopen. Ook zorgen zij voor het onderhoud van de woningen en de directe woonomgeving. Daarnaast zijn zij actief op het gebied van huisvesting van ouderen, gehandicapten en personen die zorg of begeleiding nodig hebben. Verder kunnen ze diensten verlenen die direct verband houden met het bewonen van een woning. Het afbakenen van het werkdomein van de woningcorporaties is een belangrijk actueel thema. Een transparante verslaggeving in het volkshuisvestingsverslag over de activiteiten die de woningcorporatie ontplooit en de motivatie dat deze activiteiten passen binnen het werkdomein dragen bij aan het verder verbeteren van het imago en de reputatie van de sector.

In het volkshuisvestingsverslag wordt de volgende informatie verstrekt (art. 26 lid 2 Bbsh): •

• •

•

•

•

•

• •

•

•

Het in het verslagjaar gevoerde beleid inzake het bouwen, kopen, slopen en onderhouden (verbeteren) van woongelegenheden en onroerende aanhorigheden en het in stand houden en verbeteren van de direct daaraan grenzende omgeving (sub a). De in het verslagjaar geleverde inspanningen op het gebied van de leefbaarheid van de buurten en wijken waarin de woningcorporatie werkzaam is (sub b). De in het verslagjaar geleverde inspanningen op het gebied van de huisvesting van ouderen, gehandicapten en personen die zorg en begeleiding nodig hebben (sub c). Afhankelijk van de behoefte zal een substantieel deel van de woningvoorraad toegankelijk dan wel geschikt moeten zijn of worden gemaakt om de genoemde doelgroepen te kunnen huisvesten. De in het verslagjaar geleverde inspanningen op het gebied van het bij voorrang en passend huisvesten van woningzoekenden met lagere inkomens, de zogenoemde primaire doelgroep (sub d). De geleverde inspanningen kunnen onder meer betrekking hebben op het bouwen van woningen met een huur die past bij de primaire doelgroep dan wel op het bouwen van woningen met een wat hogere huur zodat door middel van doorstroming naar die duurdere woningen meer woningen beschikbaar komen voor de primaire doelgroep. De in het verslagjaar geleverde inspanningen op het gebied van het toewijzen, verhuren en verkopen van de woningen (sub d). Feitelijk betekent dit dat toewijzing van woningen zodanig moet plaatsvinden dat zo weinig mogelijk een beroep wordt gedaan op de individuele huurtoeslag. De in het verslagjaar geleverde inspanningen op het gebied van het betrekken van bewoners bij beleid en beheer (sub e). Hierbij kan worden gedacht aan het instellen van een klachtencommissie en het overleg tussen de woningcorporatie en de huurders (huurderorganisatie). Het in het verslagjaar gevoerde beleid en beheer op financieel gebied (sub f). Hierbij moet de woningcorporatie aannemelijk maken dat het beleid op financieel gebied voldoet aan de eis van de financiële continuïteit (artikel 21 Bbsh). Verder moet de woningcorporatie aannemelijk maken dat zij batige saldi uitsluitend bestemt voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting (artikel 22 Bbsh). Het volkshuisvestingsverslag moet inzicht bieden in de (toekomstige) financiële positie. Inzicht in de ontwikkeling van enkele kengetallen zoals liquiditeit, rentabiliteit en solvabiliteit is daarbij onontbeerlijk. Verder is inzicht vereist in de uitgangspunten die bij het opstellen van de meerjarenprognose zijn gehanteerd zoals de ontwikkeling van de variabele lasten, de huurprijzen, de leegstand, de onderhoudsuitgaven en het rentepercentage. Ook het opnemen in het volkshuisvestingsverslag van een analyse van de afwijkingen van de jaarrekening ten opzichte van de begroting met de vermelding van de gevolgen voor het toekomstig financieel beleid ligt zeer voor de hand. De overige werkzaamheden in het verslagjaar op het gebied van de volkshuisvesting (sub g). Het gevoerde overleg met de gemeenten waar de woningcorporatie feitelijk werkzaam is over het in de gemeenten geldende volkshuisvestingsbeleid. De woningcorporatie geeft een uiteenzetting over de met de gemeenten gemaakte afspraken inzake de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid (sub h). Een overzicht van de in het verslagjaar aangegane verbindingen met andere rechtspersonen en vennootschappen. De woningcorporatie moet aannemelijk maken dat het aangaan van de verbindingen noodzakelijk is voor de uitoefening van de volkshuisvestelijke kerntaken (sub i). Een overzicht van de werkzaamheden alsmede de financiële situatie van de verbindingen van de woningcorporatie (sub j).

40


• • • •

Een overzicht van haar activiteiten op het gebied van beleggingen (sub k). Een overzicht van haar onrendabele investeringen in het verslagjaar (sub l). Een verklaring dat de woningcorporatie in het verslagjaar haar middelen uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting (sub m). Een overzicht van de activiteiten in het kader van de uitvoeringsovereenkomst, bedoeld in artikel 1, onderdeel c, van het Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (sub n). Dit is de overeenkomst tussen een gemeente en één of meer toegelaten instellingen, waarin voor elk jaar van de looptijd van het betrokken wijkactieplan de werkzaamheden van elke toegelaten instelling ten behoeve van dat plan en de inzet van middelen, wat betreft elke toegelaten instelling uitgedrukt in rendabele en onrendabele investeringen en overige kosten, zijn benoemd. Het Bbsh stelt geen vormvereisten aan dit overzicht. Aansluiting zoeken bij de indeling van de afgesloten uitvoeringsovereenkomsten lijkt in dit geval het meest voor de hand liggen.

Verder maakt de woningcorporatie indien van toepassing in het volkshuisvestingsverslag melding: • van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03, MG 2010-03 en MG 2011-02. Hiervan moet zowel in de jaarrekening als het volkshuisvestingsverslag melding worden gemaakt; • (‘met naam en toenaam’) van grondaankopen (MG 2001-26); • van welke sponsoractiviteiten zij uitvoert en voor wie (MG 2006-04). Woningcorporaties mogen jaarlijks slechts 0,3 promille van het totaal van de beginbalans (op basis van bedrijfswaarde) van hun enkelvoudige jaarrekening aan financiële ondersteuning verlenen. De ondersteuning mag uitsluitend bestaan uit schenkingen en te verstrekken garanties. Garanties mogen alleen betrekking hebben op rente- en aflossingsverplichtingen van een door de buitenlandse instelling aangetrokken lening. In MG 2001-26 is opgenomen dat de woningcorporaties elke grondaankoop met naam en toenaam dient te vermelden in haar jaarverslag. Voor het begrip grondaankoop wordt aangesloten bij de daadwerkelijke juridische levering in het verslagjaar. Het begrip naam en toenaam wordt ingevuld met de locatie van de aankoop en de betaalde prijs. De woningcorporatie moet gemotiveerd uiteenzetten, welke sponsoractiviteiten zij uitvoert en voor wie. Vanuit pragmatische overwegingen is het acceptabel dat de woningcorporatie identieke sponsoractiviteiten totaliseert. Het Bbsh kent op het punt van de informatieverstrekking geen ‘materialiteitscriterium’. Dat betekent onder meer dat van alle aanwezige groepsmaatschappijen voornoemde informatie wordt verstrekt.

4.4 Handige links De tekst van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) kunt u downloaden vanaf de website: www.cfv.nl/wetten_regels. Op de websites www.aedes.nl en www.vtw.nl is informatie te vinden over de Governancecode en de Monitoringcommissie Governancecode Woningcorporaties. Jaarlijks stelt Deloitte checklisten op voor het volkshuisvestingsverslag en het governanceverslag. U kunt deze checklists aanvragen via de website van Deloitte.

41

5 Onroerende zaken in de jaarrekening 5.1 Inleiding Een belangrijk element in de herziene RJ 645 betreft het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie. In de volgende paragrafen wordt ingegaan op de mogelijke classificaties en kwalificaties van het bezit en de bijbehorende wijze van waardering.

5.2 Indeling onroerende zaken in de jaarrekening Door de invoering van de EU-beschikking en de herziene RJ 645 is een classificatie van het vastgoedbezit van woningcorporaties aan de orde. Voor de classificatie van het vastgoed geldt in de herziene RJ 645 een tweetal basisprincipes: 1. Het eerste principe gaat ervan uit dat woningcorporaties beschikken over een tweetal typen vastgoed. Dit zijn sociaal vastgoed en commercieel vastgoed. De voorgeschreven indeling sluit aan bij de uitgangspunten zoals opgenomen in de beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009. Het zogenoemde DAEB-bezit betreft het sociaal vastgoed en het niet-DAEB-bezit het commerciële vastgoed (huurwoningen met een huurprijs boven de sociale huurgrens (2014: € 699,48)). Ook bedrijfsonroerend goed en garages die niet zijn gekoppeld aan sociale huurwoningen vallen onder commercieel vastgoed. Deze indeling geldt overigens voor elke verhuureenheid afzonderlijk. Binnen een bestaand complex van woningen kan dus zowel commercieel als sociaal vastgoed zijn opgenomen (bijvoorbeeld in geval van een duurdere hoekwoning of een penthouse). Na het indelen van het bezit in sociaal vastgoed en commercieel vastgoed zal derhalve ook de complex/PMC-indeling daar op dienen te worden aangepast. 2. Het tweede principe schrijft voor dat de sociale vastgoedportefeuille dient te worden gekwalificeerd als vastgoedbelegging of bedrijfsmiddel. Dit geldt voor de sociale vastgoedportefeuille als geheel! Deze keuze dient te worden gebaseerd op het eigen beleid van de woningcorporatie. • Indien de nadruk van het beleid ligt op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken, het volkshuisvestelijk beleid staat centraal: kwalificatie als bedrijfsmiddel. • Indien de nadruk ligt op het realiseren van een zo optimaal mogelijk rendement, het financieel beleid staat centraal: kwalificatie als vastgoedbelegging. Als de twee basisprincipes zijn ingevuld en de afwegingen hierbij zijn gemaakt, leidt dit per onderdeel van het vastgoedbezit tot een keuze voor de waardering van het vastgoed op historische kosten of actuele waarde. De actuele waarde is de bedrijfswaarde of marktwaarde. In bijgaand schema is deze beslisboom in drie stappen zichtbaar gemaakt.

5 Onroerende zaken in de jaarrekening

In het balansmodel van de herziene RJ 645 worden de volgende actiefposten onderscheiden voor de onroerende zaken: Materiële vaste activa

Vastgoedbeleggingen

Sociaal vastgoed in exploitatie

Commercieel vastgoed in exploitatie (commercieel vastgoed + sociaal vastgoed als vastgoedbelegging)

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

In dit hoofdstuk komt de verwerking en waardering van het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie en sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling aan de orde. Daarnaast wordt in paragraaf 5.9 ingegaan op onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV). In paragraaf 5.7 wordt ook nog ingegaan op onroerende zaken in exploitatie bestemd voor verkoop. Omdat de verwerking en waardering van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie in de praktijk weinig vragen oproept is dit onderwerp niet in dit handboek opgenomen.

5.3 Welke elementen spelen een rol bij de indeling van het bezit in kasstroomgenererende eenheden? Het indelen van het bezit in kasstroomgenererende eenheden heeft belangrijke consequenties voor de waardering van de onroerende zaken in de jaarrekening, zowel bij waardering tegen actuele waarde als tegen historische kostprijs. Woningcorporaties moeten voor de waardering in de jaarrekening hun bezit indelen in kasstroomgenererende eenheden (complexen). Dit geldt voor zowel het sociaal als het commercieel vastgoed in exploitatie. Een kasstroomgenererende eenheid is volgens RJ 121.106 de kleinst identificeerbare groep van activa die kasstromen genereert bij voortgezet gebruik en die in grote mate onafhankelijk is van kasstromen van andere activa of groepen van activa. In RJ 645.208 is daarbij bepaald dat de indeling moet aansluiten bij het interne beleid en de bedrijfsvoering van de woningcorporatie. De indeling in kasstroomgenererende eenheden is derhalve een gevolg van de beleidskeuze van de directie van een woningcorporatie. Het heeft sterk de voorkeur dat de indeling in complexen volgt uit de inrichting van de interne sturingsinformatie. Deze informatie sluit immers aan op het geformuleerde beleid.

Voorbeelden van het interne beleid zijn: • • •

•

het strategisch voorraadbeleid; het huur- en onderhoudsbeleid; levensduurschattingen: − sturing op het niveau van fysieke bouwblokken; − gebiedsgerichte sturing; beleid gericht op bepaalde productmarktcombinaties.

Als productmarktcombinaties kunnen worden beschouwd een samenstel van onroerende zaken waarvoor de woningcorporatie een gelijkluidend beleid heeft bepaald. Voorbeelden kunnen zijn seniorenwoningen, eengezinswoningen of starterswoningen. De woningcorporatie heeft een bepaalde mate van vrijheid bij de indeling van haar bezit in kasstroomgenererende eenheden. Het CFV heeft enkele vuistregels geformuleerd die kunnen worden gehanteerd bij de indeling van het bezit: • een toekomstvaste indeling: een indeling die is gebaseerd op een te groot aantal productmarktcombinaties is gevoelig voor aanpassingen; • een indeling die aansluit bij de wijze van vastgoedsturing door de woningcorporatie: bij sturing op het niveau van fysieke bouwblokken ligt een indeling naar bouwblokken voor de hand, bij een gebiedsgerichte sturing ligt een complexindeling die aansluit bij het gebied meer voor de hand. Voor gebruikers van de jaarrekening van woningcorporaties is inzicht in de gekozen indeling naar kasstroomgenererende eenheden belangrijk omdat deze keuze grote invloed kan hebben op de waardering van het bezit en dus op de financiële positie en de resultaten van de woningcorporatie. Zoals in paragraaf 5.4 zal worden

43


behandeld heeft de indeling naar kasstroomgenererende eenheden (en wijzigingen hierin) namelijk invloed op het al dan niet verantwoorden van duurzame waardeverminderingen en de hoogte hiervan. De woningcorporatie licht daarom haar wijze van het bepalen van de kasstroomgenererende eenheden in de jaarrekening toe en motiveert deze. Bij het bepalen van de indeling van de kasstroomgenererende eenheden moet een consistente gedragslijn worden gevolgd. Het is daarbij niet toegestaan het gehele bezit als één kasstroomgenererende eenheid te kwalificeren. Voor de wijze waarop de wijzigingen in de indeling in kasstroomgenererende eenheden in de jaarrekening moeten worden verwerkt, wordt verwezen naar paragraaf 5.4.

5.4 Onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur 5.4.1 Inleiding Onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur zijn onroerende zaken die voor de verhuur worden aangehouden en waarop geen verkoopbestemming rust. In paragraaf 5.2 is aangegeven dat in de herziene RJ 645 drie categorieën onroerende zaken in exploitatie worden onderscheiden: • sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel; • sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging; • commercieel vastgoed. Hoewel onder de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur niet alleen woningen maar bijvoorbeeld ook garages, winkels en parkeergelegenheden vallen, wordt hierna veelal gemakshalve de term huurwoningen gebruikt. De Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving maken onderscheid tussen waardering bij eerste verwerking en waardering na eerste verwerking. Met waardering bij eerste verwerking wordt bedoeld de waardering van de onroerende zaken bij bouw of aankoop. Met waardering na eerste verwerking wordt bedoeld de waardering na de ingebruikname van de onroerende zaken. In RJ 645.202 is bepaald dat de eerste waardering voor alle drie de categorieën onroerende zaken in exploitatie plaatsvindt tegen kostprijs. Na eerste verwerking biedt ook de herziene RJ 645 de optie om het vastgoed te waarderen volgens het kostprijsmodel dan wel het actuele waardemodel. De invulling van deze modellen is in de herziene RJ 645 wel gewijzigd.

5.4.2 Hoe vindt waardering bij eerste verwerking plaats? De eerste waardering van onroerende zaken die worden toegevoegd aan de onroerende zaken in exploitatie vindt plaats tegen kostprijs (RJ 645.202). Het is niet toegestaan om onroerende zaken bij eerste verwerking reeds te waarderen tegen actuele waarde. De uitwerking van het kostprijsmodel is voor alle drie de categorieën onroerende zaken in exploitatie gelijk: waardering tegen kostprijs, verminderd met afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingen. Het kostprijsmodel is echter niet meer uitgewerkt in de RJ 645 zelf, maar in RJ 212 ‘Materiële vaste activa', RJ 212 dient dan ook te worden toegepast (RJ 645.207). Dit betekent onder andere dat de componentenbenadering moet worden toegepast. De inhoudelijke aspecten van het kostprijsmodel, het bepalen van afschrijvingen en de componentenbenadering worden behandeld in hoofdstuk 7. In de herziene RJ 645 is bepaald dat RJ 121 ‘Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa’ gehanteerd dient te worden bij het bepalen of sprake is van bijzondere waardeverminderingen (RJ 645.208). Dit betekent dat op het niveau van de kasstroomgenererende eenheden op balansdatum de boekwaarde getoetst dient te worden aan de realiseerbare waarde. Via RJ 645.208 en 209 wordt de realiseerbare waarde gelijk gesteld aan de actuele waarde van de categorieën onroerende zaken in exploitatie. Hiervoor wordt verwezen naar de volgende paragraaf over het actuele waardemodel. Bij de beoordeling of en in hoeverre er sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies bij de eerste waardering, wordt conform RJ 645.208 rekening gehouden met het verschil tussen de boekwaarde en de actuele waarde van de onroerende zaken die onderdeel zijn van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de nieuw te waarderen onroerende zaken gaan behoren. Een eventuele onrendabele top op de nieuwe woningen kan in dat geval worden gedekt uit de aanwezige verdiencapaciteit van de kasstroomgenererende eenheid. De onrendabele top hoeft dan – tot het bedrag van de aanwezige verdiencapaciteit – niet als bijzondere waardevermindering ten laste van de winst-en-verliesrekening te worden gebracht. In de bijlage wordt aan de hand van een casus (nummer 2) aangegeven hoe de eerste waardering van materiële vaste activa in de jaarrekening wordt verwerkt.

44


5.4.3 Hoe vindt waardering na eerste verwerking plaats bij de prijsgrondslag historische kostprijs? Na eerste verwerking heeft de woningcorporatie per categorie de keuze onroerende zaken in exploitatie te waarderen volgens het kostprijsmodel of het actuele waardemodel (RJ 645.205). In deze paragraaf wordt de waardering volgens het kostprijsmodel behandeld. Waardering volgens het kostprijsmodel houdt in dat het bezit wordt gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. Hierbij dient RJ 212 te worden toegepast. Voor een nadere toelichting op de regelgeving over de bepaling van de vervaardigingsprijs en de afschrijvingen wordt verwezen naar hoofdstuk 7. Door per kasstroomgenererende eenheid een vergelijking te maken tussen de boekwaarde en actuele waarde op balansdatum wordt getoetst of sprake is van bijzondere waardeverminderingen. Indien de actuele waarde duurzaam lager is dan de boekwaarde, is sprake van een bijzondere waardevermindering die ten laste van het resultaat (overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa) wordt verantwoord. Het begrip duurzaam lager is in de RJ niet nader uitgewerkt. In RJ 121.104 is aangegeven dat bij de bepaling van de bedrijfswaarde een schatting wordt gemaakt van de toekomstige kasstromen over de resterende levensduur en dat daarmee voldaan wordt aan de eis van duurzaamheid indien een afwaardering plaatsvindt naar de lagere bedrijfswaarde. Voor sociaal vastgoed, gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, biedt dit voldoende handvatten, aangezien de actuele waarde (een vorm van) de bedrijfswaarde is (zie paragraaf 5.4.4). Voor vastgoedbeleggingen zal de duurzaamheid onderbouwd moeten worden met verwachte marktontwikkelingen. Ten aanzien van de bepaling van de hoogte van de waardemutatie is in de ‘Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011)’ inzake het kostprijsmodel nog een opvallende uitspraak gedaan. Waardemutaties die ontstaan door verandering van de bedrijfswaarde (dus van toepassing bij sociaal vastgoed) door tijdsverloop, mogen niet worden verantwoord in het resultaat. Alleen waardemutaties door verandering van de bedrijfswaarde door wijziging van de parameters zijn reden tot verwerking waarderingsverschil in het resultaat. Indien er op basis van de jaarlijkse impairmenttoets van de boekwaarde ten opzichte van de bedrijfswaarde een waarderingsverschil bestaat, moet dus allereerst bepaald worden welk deel van de verandering in de bedrijfswaarde is veroorzaakt door tijdsverloop en welk deel is veroorzaakt door wijzigingen in de parameters. Na verwerking van de bijzondere waardevermindering is het verder nog van belang dat de afschrijvingslast voor de toekomstige periode wordt herberekend op basis van de herziene boekwaarde. Dit betekent dat wanneer de boekwaarde van een complex (kasstroomgenererende eenheid) is afgewaardeerd naar een lagere actuele waarde, de jaarlijkse afschrijvingslast over de resterende levensduur herberekend moet worden op basis van de nieuwe lagere boekwaarde. Ook indien (een deel van) een afwaarderingsverlies is teruggenomen en de boekwaarde is gestegen ten opzichte van het voorgaande boekjaar, dient herberekening van de jaarlijkse afschrijvingslast plaats te vinden. Het is in beide situaties onjuist om de afschrijving te continueren op basis van de oorspronkelijke kostprijs. Verwerking van na-investeringen Voor de verwerking van na-investeringen wordt verwezen naar de ‘Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011)’. In paragraaf 2.3 van deze handreiking is het volgende vastgelegd omtrent de verwerking van na-investeringen:

Kostprijsmodel, paragraaf 2.3 'Uitgaven materieel vast actief na eerste verwerking' Na verkrijging of realisatie zullen gedurende de gebruiksduur eveneens uitgaven aan het materieel vast actief worden gedaan. Bij deze uitgaven is van belang of sprake is van activeerbare kosten. Er dient dus onderscheid gemaakt te worden tussen investeringsuitgaven en onderhoudskosten. Ook op deze uitgaven zijn dus de algemene activeringscriteria volgens RJ 212.206 (waarschijnlijkheid van economische voordelen) van toepassing. De eis 'waardeverhoging van het actief' wordt niet meer nadrukkelijk gesteld; ook kosten met een (groot) onderhoudskarakter (dat wil zeggen instandhouding van het actief, bestemd om het - resterend - prestatievermogen te handhaven) kunnen in specifieke omstandigheden worden geactiveerd (RJ 212.204 'kosten gemaakt om bestanddelen te vervangen of om het actief te onderhouden'). Dit past bij de componentenbenadering, waarbij ook uitgaven die voor handhaving van het oorspronkelijke prestatievermogen zorgen, voor activering in aanmerking komen. Derhalve is de componentenbenadering ook van toepassing op geactiveerde uitgaven na eerste verwerking. Bij uitgaven na eerste verwerking ter vervanging van bepaalde componenten dient volgens RJ 212.448 de boekwaarde van de te vervangen componenten ineens ten laste van de winst-en-verliesrekening te komen.

45


Uitgewerkt naar de soort van uitgaven bij woningcorporaties is het onderscheid naar investeringsuitgaven en onderhoudskosten als volgt te maken: •

•

Klachten- en mutatieonderhoud: conform RJ 212.447 zijn dit regelmatig voorkomende onderhoudskosten die niet verwerkt worden in de boekwaarde van het actief (m.a.w. geactiveerd worden) of in een onderhoudsvoorziening, maar ten laste van de winst-en-verliesrekening worden gebracht wanneer dat zij gemaakt worden. Groot onderhoud: dit is onderhoud dat telkens na een langere gebruiksperiode wordt uitgevoerd. De verwerking is kort samengevat: − In de boekwaarde van het actief (af te schrijven als afzonderlijke component), indien wordt voldaan aan de algemene activeringsvereisten (zie hiervoor), anders − via een onderhoudsvoorziening, dan wel − rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening.

Na-investeringen welke voldoen aan de algemene activeringscriteria volgens RJ 212.206 worden geactiveerd, bijv. renovaties die leiden tot hogere huuropbrengsten en kwaliteitsverbetering met levensduurverlenging. Verder moet hierbij rekening worden gehouden met een bijzondere waardevermindering (afwaardering) indien de bedrijfswaarde van het complex waarin de na-investering wordt opgenomen, lager is dan de historische boekwaarde van het complex (RJ 645.208, 3e alinea).

Voorbeeld: verwerking na-investering In jaar 1 wordt een 50 jaar oud flatgebouw na het vertrek van de huurders gerenoveerd zodat dit flatgebouw weer voldoet aan de woonwensen van deze tijd. De huurprijs voor de nieuwe huurders wordt als gevolg van de renovatie verhoogd. De uitgaven als gevolg van de renovatie bedragen € 3 miljoen. De bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het flatgebouw behoort, bedroeg op 1 januari jaar 1 € 18,5 miljoen. Mede als gevolg van de renovatie is de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid in jaar 1 gestegen tot € 21 miljoen ultimo 2014. De boekwaarde op basis van historische kostprijs bedroeg per 1 januari jaar 1 € 17 miljoen en op 31 december 2014 € 19,6 miljoen (na activering van de uitgaven van renovatie, rekening houdend met afschrijvingen). De uitgaven voor de renovatie van € 3 miljoen kunnen geheel worden geactiveerd. Immers, de boekwaarde op basis van historische kostprijs van de kasstroomgenererende eenheid bedraagt per 31 december jaar 1 na activering € 19,6 miljoen terwijl de bedrijfswaarde op die datum € 21 miljoen bedraagt.

5.4.4 Hoe vindt waardering na eerste verwerking plaats bij de prijsgrondslag actuele waarde? Na eerste verwerking heeft de woningcorporatie per categorie de keuze onroerende zaken in exploitatie te waarderen volgens het kostprijsmodel of het actuele waardemodel (RJ 645.205). In deze paragraaf wordt de waardering volgens het actuele waardemodel behandeld. Bij toepassing van het actuele waardemodel is in de herziene RJ 645 een aantal belangrijke wijzigingen opgenomen. De actuele waarde voor bezit gekwalificeerd als bedrijfsmiddel wordt in de praktijk gedefinieerd als bedrijfswaarde. Actuele waarde van vastgoedbeleggingen staat bekend als marktwaarde, ook wel reële waarde genoemd. Het belangrijkste verschil tussen bedrijfswaarde en marktwaarde is dat bij de bedrijfswaarde het beleid van de woningcorporatie centraal staat in de waardering. Bij toepassing van de marktwaarde zijn de marktomstandigheden bepalend voor de waardering. In deze paragraaf wordt een overzicht gegeven van de invulling van de actuele waarde per categorie vastgoed en de verschillen hiertussen. In hoofdstuk 7 en 8 wordt nader ingegaan op de wijze waarop de bedrijfswaarde respectievelijk de marktwaarde wordt bepaald.

46


In de hierna opgenomen tabel zijn de verschillende actuele waardemodellen samengevat. Onderdeel

Sociaal vastgoed bedrijfsmiddel

Sociaal vastgoed vastgoedbelegging

Commercieel vastgoed

Actuele waardemodel

RJ 212: Actuele waarde (RJ 212.403)

RJ 213: Reële waarde

RJ 213: Reële waarde

Waardebepaling

Algemeen: Vervangingswaarde (zie RJ 212.405) of lagere bedrijfswaarde (zie RJ 121.309 tot en met 327). Woningcorporaties: op basis van RJ 645.210 is de actuele waarde de bedrijfswaarde, omdat deze veelal lager is dan de vervangingswaarde.

Algemeen: Reële waarde (RJ 213.503), vastgesteld volgens RJ 213.508 of RJ 213.509. Woningcorporaties: op basis van RJ 645.209 wordt de reële waarde voor sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging gebaseerd op de uitgangspunten van RJ 213.509c: contante waarde geprognosticeerde kasstromen

Algemeen: Reële waarde (RJ 213.503), vastgesteld volgens RJ 213.508 of RJ 213.509. Woningcorporaties: geen specifieke bepalingen, derhalve in principe de courante prijs op de vastgoedmarkt.

Toepassing

Dient te voldoen aan de definitie van materiële vaste activa (RJ 212.106)

Dient te voldoen aan de definitie vastgoedbelegging (RJ 213.104)

Dient te voldoen aan de definitie vastgoedbelegging (RJ 213.104)

Verwerking en realisatie waardeveranderingen

Waardevermeerderingen rechtstreeks in het eigen vermogen, tenzij terugname eerdere waardevermindering, dan verwerking in het resultaat. Waardeverminderingen (cumulatief) in het resultaat, tenzij m.b.t. het desbetreffende actief eerder een bedrag als ongerealiseerde herwaardering is verantwoord, dan eerst tot dat bedrag direct in mindering hierop (in toelichting) en evt. restant t.l.v. het resultaat. Realisatie herwaarderingen (als gevolg van afschrijving of verkoop) naar keuze in resultaat of binnen eigen vermogen. Aanhouden herwaarderingsreserve niet toegestaan (RJ 645.506).

Waardeveranderingen in het resultaat. In de toelichting dient het ongerealiseerde deel van de herwaardering te worden verantwoord.

Waardeveranderingen in het resultaat. In de toelichting dient het ongerealiseerde deel van de herwaardering te worden verantwoord.

Afschrijvingen

Boekwaarde wordt afgeschreven over resterende gebruiksduur, rekening houdend met mogelijke restwaarde.

Geen afschrijvingen.

Geen afschrijvingen.

Verwerking van na-investeringen Bij waardering tegen bedrijfswaarde worden na-investeringen in beginsel geactiveerd. Wanneer de na-investeringen, bijvoorbeeld renovatie-uitgaven, niet geheel kunnen worden terugverdiend uit toekomstige opbrengsten, is volledige activering niet mogelijk en wordt een verlies verantwoord voor het onrendabele deel van de investering.

47


Voorbeeld: Verwerking van na-investeringen bij waardering actuele waarde In jaar 1 wordt een 50 jaar oud complex na het vertrek van de huurders gerenoveerd zodat de woningen weer voldoen aan de woonwensen van deze tijd. De huurprijs voor de nieuwe huurders wordt als gevolg van de renovatie verhoogd. De uitgaven als gevolg van de renovatie bedragen € 3 miljoen. De bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het hoogbouwcomplex behoort, bedroeg vóór renovatie € 18,5 miljoen en na renovatie € 21 miljoen. De journaalposten inzake de uitgaven van renovatie respectievelijk de mutatie in de bedrijfswaarde in het boekjaar zijn als volgt: Onroerende zaken in exploitatie

€ 3 miljoen

Aan liquide middelen

€ 3 miljoen

En Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Aan onroerende zaken in exploitatie (18,5 + 3 – 21)

€ 0,5 miljoen € 0,5 miljoen

5.5 Onroerende zaken in exploitatie bestemd voor verkoop Onroerende zaken in exploitatie bestemd voor verkoop zijn onroerende zaken die conform het verkoopplan van de woningcorporatie voor verkoop zijn aangewezen. Dit kan zowel sociaal als commercieel vastgoed betreffen.

5.5.1 Waardering tegen historische kostprijs Bij waardering van de onroerende zaken op basis van historische kostprijs blijven onroerende zaken in exploitatie bestemd voor verkoop gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen (RJ 645.209; RJ 213.515). De winst op verkochte woningen wordt pas in de winst-en-verliesrekening verwerkt wanneer wordt voldaan aan alle volgende voorwaarden (RJ 270.110): • de woningcorporatie heeft alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de onroerende zaken overgedragen aan de koper; • de woningcorporatie behoudt over de verkochte onroerende zaken niet een zodanige voortgezette betrokkenheid, zoals bij de eigenaar, dat hij feitelijk kan blijven beschikken over die onroerende zaken en daarmee kan besluiten over de aanwending van die onroerende zaken; • het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; • het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de woningcorporatie zullen toevloeien; en • de reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met betrekking tot de transactie kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald. Verkoopopbrengsten van onroerende zaken worden gewoonlijk verwerkt op het moment dat de juridische eigendom wordt overgedragen. De reden hiervan is dat de juridische en economische eigendom veelal op hetzelfde moment wordt overgedragen. Het is evenwel mogelijk dat de koper reeds de economische eigendom van de onroerende zaak verkrijgt voordat de juridische eigendom wordt overgedragen. In dat geval zijn de rechten op economische voordelen alsmede de risico’s met betrekking tot de onroerende zaak reeds overgedragen aan de koper (voorbeeld 9 van bijlage 1 bij RJ 270) en kan de winst op de woningen in de winst-en-verliesrekening worden verwerkt. Onroerende zaken bestemd voor verkoop (ook de onroerende zaken die binnen één jaar worden verkocht) blijven in de balans opgenomen onder de onroerende zaken in exploitatie, zolang deze woningen nog worden verhuurd. Over het algemeen vindt geen overboeking plaats naar de post voorraden. Vanaf het moment dat een voor verkoop bestemde woning leeg komt te staan, wordt deze gerubriceerd onder de voorraden.

5.5.2 Waardering tegen actuele waarde Onroerende zaken in exploitatie bestemd voor verkoop worden bij de prijsgrondslag actuele waarde gewaardeerd tegen reële waarde. De invulling van de reële waarde verschilt voor woningen die vanuit sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel worden aangemerkt voor verkoop van de invulling voor woningen die vanuit vastgoedbelegging worden aangemerkt voor verkoop.

48


(Commercieel) vastgoed dat wordt bestemd voor verkoop, valt op dat moment niet (meer) onder de definitie van vastgoedbelegging, maar wordt aangemerkt als voorraad. Deze voorraad wordt op basis van RJ 220 gewaardeerd. De actuele waarde is in dit geval de opbrengstwaarde (RJ 220.332), wat voor het vastgoed veelal de geschatte leegwaarde per balansdatum zal zijn. Ongerealiseerde herwaarderingen als gevolg van waardevermeerderingen dienen te worden toegelicht in de jaarrekening. Op het moment van vervreemding van een woning bestemd voor verkoop wordt: 1. het saldo van de ongerealiseerde herwaardering verminderd met het uit hoofde van die woning in de reserve opgenomen bedrag. Dit gebeurt afhankelijk van het door de woningcorporatie gekozen stelsel ten gunste van de overige reserves dan wel een afzonderlijke post in de winst-en-verliesrekening (RJ 220.404); 2. de boekwaarde van de woning ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht (RJ 220.403). Hiertegenover wordt ook de gerealiseerde verkoopopbrengst geboekt. De reële waarde van woningen die vanuit sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel worden aangemerkt voor verkoop, wordt op basis van RJ 645.210 meegenomen in de bedrijfswaarde. Waardering tegen marktwaarde van woningen die niet op korte termijn (binnen één jaar) worden verkocht geeft de feitelijke situatie niet juist weer. Immers, de woningen worden voorlopig nog verhuurd en pas na langere tijd (ten minste na één jaar) verkocht. Zij genereren dus nog inkomende en uitgaande kasstromen wegens verhuur en kosten. Waardering tegen bedrijfswaarde geeft de feitelijke situatie dan beter weer. Bij de berekening van de bedrijfswaarde moet de verwachte verkoopprijs als ‘restwaarde’ in de bedrijfswaardeberekening worden opgenomen. Woningen waarvan het redelijk zeker is dat deze binnen één jaar zullen worden verkocht en geleverd, kunnen naar onze mening wel tegen de verwachte verkoopwaarde worden gewaardeerd. Waardemutaties die ontstaan door de ‘herberekening’ van de bedrijfswaarde worden rechtstreeks in het eigen vermogen verantwoord in de periode waarin de wijziging zich voordoet. De waardemutatie vormt dus geen onderdeel van het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening. Waardering tegen actuele waarde leidt, bij verkoop, dus niet tot verantwoording van een opbrengst onder de post ‘verkoop onroerende zaken’. Deze opbrengst wordt op moment van het nemen van de beslissing tot verkoop direct in het eigen vermogen verwerkt via de mutatie van de bedrijfswaarde. Opvallend neveneffect is dat wanneer de daadwerkelijke verkoop plaatsvindt, er geen of een beperkt verkoopresultaat wordt gerealiseerd. Alleen prijs- en hoeveelheidsafwijkingen ten opzichte van de oorspronkelijke schatting worden zichtbaar in de winst-en-verliesrekening onder de post ‘verkoopresultaat vastgoedportefeuille’. Voor een goed inzicht is het noodzakelijk in de toelichting de daadwerkelijke verkoopopbrengsten, de boekwaarde (bedrijfswaarde) van het verkochte vastgoed en een analyse van de prijs- en hoeveelheidsverschillen op te nemen (bij een functionele indeling van de winst-en-verliesrekening wordt hier grotendeels reeds in voorzien). Voor een betrouwbare waardering van de woningen bestemd voor verkoop is een realistische onderbouwing van het verkooptempo en de verkoopprijs van de huurwoningen van belang. Immers, een te optimistische verkoopinschatting leidt in eerste instantie tot een forse winst in de jaarrekening. Bij achteraf tegenvallende verkopen ontstaan verliezen. Een goede en voorzichtige planning kan dit voorkomen. De woningcorporatie dient hiermee in haar meerjarenbegroting rekening te houden. Prognoses dienen een periode te bestrijken van maximaal vijf jaar, behalve wanneer een langere periode kan worden gerechtvaardigd (RJ 121.310). De huidige economische ontwikkelingen en de (mogelijke) invloed hiervan op het toekomstige verkooptempo en -prijzen van de te verkopen woningen vergen extra aandacht van uw woningcorporatie bij het bepalen van de bedrijfswaarde ten behoeve van de jaarrekening 2014. In de bijlage wordt aan de hand van casus 3 aangegeven hoe verkoopwinsten op koopwoningen bij toepassing van historische kostprijs en bij toepassing van actuele waarde in de jaarrekening worden verwerkt.

5.6 Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie zijn onroerende zaken die na gereedkomen bestemd zijn voor de verhuur. Hierbij wordt in de herziene RJ 645 onderscheid gemaakt voor vastgoed in ontwikkeling bestemd voor sociale huur en bestemd voor commerciële verhuur. De eerst wordt onder de materiële vaste activa gepresenteerd en de tweede onder de vastgoedbeleggingen (zie ook paragraaf 5.2). Onroerende zaken in ontwikkeling worden gewaardeerd op basis van historische kostprijs of lagere actuele waarde. Waardering tegen hogere actuele waarde is niet toegestaan.

49


Voor vastgoed in ontwikkeling gelden dezelfde uitgangspunten en keuzemogelijkheden met betrekking tot de invulling van de actuele waarde en de waardering na eerste verwerking als voor onroerende zaken in exploitatie. Dit betekent dat de actuele waarde van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor sociale verhuur de bedrijfswaarde van de toekomstige exploitatiestromen is. Voor vastgoed in ontwikkeling ten behoeve van exploitatie als vastgoedbelegging is de actuele waarde de reële waarde. In de Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011) is de bepaling van deze reële waarde als volgt uitgewerkt:

De reële waarde van een vastgoedbelegging in ontwikkeling dient te worden bepaald door taxatie van het bedrag, waartegen het object bij oplevering bestens kan worden aangewend, onder aftrek van de nog te besteden kosten. Dit betreft de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs op de markt kan worden gerealiseerd. Derhalve dient een verschil te worden gemaakt tussen de reële waarde van het vastgoed in ontwikkeling, gegeven de contractuele ontwikkelingsverplichtingen en de (eventueel lagere) reële waarde van de vastgoedportefeuille in exploitatie, zodra inzake de aanwending is besloten. Als tijdens de ontwikkelingsperiode in rechte afdwingbare dan wel feitelijke verplichtingen zijn aangegaan worden deze in de waardering betrokken in zoverre zij de waarde waartegen het object bij oplevering bestens kan worden verkocht, beïnvloedt. Voorbeelden hiervan kunnen zijn in rechte afdwingbare afspraken met de lokale overheid over de huurhoogte of de in het gronduitgifte contract opgenomen restricties met betrekking tot huurhoogte of verkoop. De woningcorporatie moet ieder jaar op balansdatum toetsen of er aanwijzingen zijn dat de onroerende zaken in ontwikkeling aan een bijzondere waardevermindering onderhevig zijn. Indien de door de woningcorporatie te ontvangen prestatie (bedrijfswaarde/reële waarde van het vastgoed in ontwikkeling) lager is dan de te verrichten contraprestatie (stichtingskosten), is sprake van een bijzondere waardevermindering. Bij de vaststelling of sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt rekening gehouden met de ruimte die de kasstroomgenererende eenheid biedt waartoe de te bouwen onroerende zaken gaan behoren (RJ 645.208). Een eventuele bijzondere waardevermindering moet in aftrek worden gebracht op de waardering van de post onroerende zaken in ontwikkeling. Als de afwaardering hoger is dan de boekwaarde, wordt de post onroerende zaken in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt aan de creditzijde van de balans een voorziening gevormd (RJ 645.218). Een belangrijk attentiepunt voor de jaarrekening vormt het moment waarop een onrendabele top op een onroerende zaak in ontwikkeling wordt verantwoord. Op grond van RJ 645.218 wordt voor toekomstige nieuwbouwprojecten, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, beoordeeld in hoeverre het project kwalificeert als een verlieslatend project conform RJ 252. Indien de verwachte verkrijgings- of vervaardigingsprijs van het project hoger is dan de actuele waarde, dan wordt voor het verschil een voorziening opgenomen. Wel wordt eerst vastgesteld of de kasstroomgenererende eenheid waartoe het nieuwbouwcomplex gaat behoren onvoldoende overwaarde heeft om de onrendabele investering op te vangen. Van een feitelijke verplichting is sprake als het project intern is geformaliseerd en extern is gecommuniceerd (RJ 645.216). In de bijlage wordt aan de hand van casus 4 aangegeven hoe onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie in de jaarrekening worden verwerkt.

5.7 Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor verkoop In deze paragraaf wordt de verwerking en waardering van onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor verkoop behandeld. Deze paragraaf gaat niet over gecombineerde projecten van koop- en huurwoningen. Daarop wordt in de volgende paragraaf ingegaan.

5.7.1 Welke verslaggevingsregels zijn van toepassing? In RJ 645.215 wordt voor de waardering van onroerende zaken bestemd voor de verkoop verwezen naar de toepassing van RJ 221 ‘Onderhanden projecten’. Hoewel dit nu explicieter is benoemd in de herziene RJ 645, betekent dit geen inhoudelijke wijziging ten opzichte van de oude RJ 645. Projecten die (nog) niet in opdracht van derden in ontwikkeling zijn, worden verwerkt en gewaardeerd overeenkomstig RJ 220 ‘Voorraden’. Activiteiten op het gebied van de projectontwikkeling waarbij de voor- en nadelen van het economische eigendom van de uit de projectontwikkeling voortvloeiende activa vóór of tijdens de constructie zijn overgedragen aan de koper (RJ 221.105) worden verwerkt conform RJ 221. Voorbeeld hiervan is de bouw van een appartementencomplex waarbij zowel voor als tijdens de bouw de appartementen worden verkocht. Het economisch eigendom wordt hiermee aan de koper overgedragen. Voor nog niet verkochte woningen die wel in ontwikkeling en/of aanbouw zijn worden de reeds gemaakte uitgaven verantwoord onder de post ‘Voorraden’ en vindt geen verantwoording van kosten en opbrengsten plaats via de winst-en-verliesrekening (RJ 221.321).

50


5.7.2 Verwerking van opbrengsten en kosten projectontwikkeling De voor- en nadelen verbonden aan het economisch eigendom van eenheden van projectontwikkeling kunnen voor of tijdens de constructie worden overgedragen aan de koper. In dat geval wordt voor deze eenheden het toe te rekenen deel van opbrengsten en kosten aangemerkt als projectopbrengsten en -kosten. De woningcorporatie verwerkt de projectopbrengsten en -kosten naar rato van de verrichte prestaties in de winst-en-verliesrekening in overeenstemming met RJ 221.301. Dit betekent het toepassen van de ‘percentage of completion’ (PoC)-methode indien het resultaat tussentijds op betrouwbare wijze kan worden geschat. Toepassing van de PoC-methode bij projectontwikkeling (koopproject) betekent dat de opbrengsten en kosten naar rato van de verrichte prestaties in de winst-en-verliesrekening van enig jaar worden verwerkt gerelateerd aan en naar verhouding van de verwachte opbrengsten van het gehele project. Uiteraard voor zover voldaan wordt aan de voorwaarden van de PoC-methode (RJ 221.320). Zowel de fysieke voortgang als de voortgang van de verkopen zijn bij het voorgaande relevant. Indien de onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor de verkoop nog niet zijn verkocht worden de kosten samenhangend met deze woningen niet verwerkt als kosten in de winst-en-verliesrekening (RJ 221.321). Deze kosten worden geactiveerd als voorraden. De te activeren kosten representeren het toe te rekenen deel van de totale projectkosten die zijn gemaakt en verband houden met toekomstige prestaties die in volgende perioden zullen worden verricht. De waardering van dergelijke activa vindt plaats volgens RJ 220 ‘Voorraden’ (RJ 221.321). Zodra tijdens de uitvoering van het project extra woningen worden verkocht, worden de geactiveerde kosten die toewijsbaar zijn aan deze woningen eveneens aangemerkt als projectkosten en verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties (RJ 221.322). Het kan voorkomen dat in contracten een duidelijk onderscheid wordt gemaakt tussen de verkoop van de grond en de aanneemsom voor bouw van de woningen. Als dit het geval is dan moet het resultaat gescheiden worden verantwoord. De verkoop van de grond classificeert namelijk als ‘verkoop van onroerende zaken’ op grond van RJ 270. Bij juridische levering van de grond kan ook de winst op deze grond in het resultaat worden verantwoord. Uiteraard moet hierbij voor de realisatie van het resultaat op de grondtransactie rekening gehouden worden met de eisen van RJ 270. De opbrengsten en kosten die voortvloeien uit het aanneemcontract voor de bouw van de woningen moet worden verantwoord naar rato van de fysieke voortgang en het aantal verkochte woningen in verhouding tot de totaal te verwachten opbrengsten. De aan een bouwproject bestede kosten worden, voor verkochte woningen, gedurende het boekjaar in de winst-enverliesrekening verantwoord. Het woningcorporatiemodel van de winst-en-verliesrekening voorziet niet in de posten ‘kosten van grond en hulpstoffen’ en ‘kosten uitbesteed werk’ (zoals die wel in de categoriale modellen van het Besluit modellen jaarrekening zijn opgenomen). Doordat woningcorporaties de bouw van koopwoningen veelal uitbesteden, zou kunnen worden volstaan met één post ‘kosten uitbesteed werk’. Teneinde het onderhanden werk op een juiste wijze in de winst-en-verliesrekening te verantwoorden wordt geadviseerd de benodigde posten toe te voegen onder de bedrijfslasten (met name de post kosten uitbesteed werk). Onder de post ‘verkoop onroerende zaken’ worden naar rato van de voortgang van het project de verkoopopbrengsten verantwoord. Per saldo wordt op deze wijze het resultaat op de verkochte nieuwbouwwoningen verantwoord. De door de woningcorporatie bij de kopers gedeclareerde termijnen kunnen zichtbaar in mindering worden gebracht op de post onderhanden projecten (RJ 221.409). In RJ 221.409 wordt aanbevolen een onderhanden project in de balans te presenteren als een gesaldeerde post van de per project gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst, verminderd met verwerkte verliezen en gedeclareerde termijnen. Het saldo van het onderhanden project kan per balansdatum een debetstand of een creditstand zijn, afhankelijk van de mate van de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst, verwerkte verliezen en de reeds gedeclareerde termijnen. Indien het saldo van het onderhanden project een debetstand vertoont, wordt het nettobedrag verwerkt als actief. Indien het saldo van het onderhanden project een creditstand vertoont wordt het nettobedrag verwerkt als een schuld. Als alternatief op de verwerkingsmethode in RJ 221.409 wordt het aanvaardbaar geacht om het saldo van alle onderhanden projecten als één totaal te verwerken en te presenteren in de balans. Indien het totaalsaldo van alle onderhanden projecten een debetstand vertoont, wordt het nettobedrag verwerkt als actief. Indien het totaalsaldo van alle onderhanden projecten een creditstand vertoont wordt het nettobedrag verwerkt als een schuld. De uitsplitsing van de debet- en creditstanden van individuele projecten dient dan wel in de toelichting te worden gegeven.

51


In de bijlage wordt in casus 5 een voorbeeld gegeven van de verwerking van resultaten op nieuwbouw koopwoningen in de jaarrekening bij toepassing van RJ 221.

5.7.3 Wanneer is een bouwproject beëindigd? Het bouwproject is beëindigd zodra de koper akkoord is met de eerste oplevering van het project, dat wil zeggen dat de koper het project in belangrijke mate heeft geaccepteerd en nog slechts ondergeschikte werkzaamheden moeten worden verricht, behoudens garantiewerk. Voor kosten die waarschijnlijk nog te maken zijn na het gereedkomen van bouwprojecten (garantiewerk) wordt een voorziening getroffen voor zover deze kosten ten laste van de woningcorporatie komen en deze kosten betrouwbaar kunnen worden geraamd.

5.7.4 Wanneer moet een voorziening voor verwachte verliezen worden gevormd? Indien voor een onderhanden bouwproject een verlies wordt verwacht wordt ten laste van het resultaat van de periode waarin de verwachting van dit verlies ontstaat een voorziening te worden gevormd voor het gehele verlies (RJ 221.323). Het bedrag van een voorziening voor verwachte verliezen dient te worden bepaald ongeacht (RJ 221.324): • de vraag of het bouwproject al dan niet is begonnen; • het stadium waarin het bouwproject verkeert; • het bedrag aan winst verwacht op andere, niet-gerelateerde bouwprojecten. Voorwaarde is uiteraard dat de woningcorporatie een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting is aangegaan voor de bouw van het project koopwoningen (RJ 645.216). Het te verwachten verlies op een onderhanden project wordt bepaald door rekening te houden met de aan het project toegerekende (consistent bepaalde) opslagen voor indirecte kosten. Voor de bepaling van de hoogte van het te verwachten verlies op het desbetreffende project is het van belang in hoeverre de verantwoorde (en nog te verwachten) kosten naar verwachting zullen worden goedgemaakt door de (verantwoorde en) toekomstige opbrengsten van het bouwproject. Zeker in de huidige economische omstandigheden betekent dit dat een actueel en betrouwbaar inzicht in de te verwachten projectresultaten essentieel is. Een voorziening voor verwachte verliezen voor een bouwproject, voor zover deze groter is dan de post onderhanden projecten, wordt binnen de rubriek voorzieningen als voorziening onderhanden projecten credit in de balans gepresenteerd. Dit geldt ook voor voorzieningen op reeds afgesloten contracten waarvoor nog geen prestaties zijn verricht. Wanneer sprake is van naar aard gelijksoortige werken kan dit principe per groep van gelijksoortige werken worden toegepast.

5.8 Hoe worden gecombineerde bouwprojecten in de jaarrekening verwerkt? De bepalingen aangaande de verwerking van de zogenoemde gecombineerde bouwprojecten zijn vervallen. Het principe van het verwerken van gecombineerde projecten conform de oude RJ 645 is derhalve in de herziene RJ 645 dan ook niet meer toegestaan. In de praktijk heeft dit niet zozeer effect op de wijze van activering van gecombineerde projecten, aangezien de activering reeds gescheiden plaatsvond voor het huur- en het koopdeel (onder respectievelijk onroerende zaken in ontwikkeling en voorraden/onderhanden projecten). Het effect van het vervallen van deze bepaling betekent dat verwachte verkoopwinsten op de koopwoningen binnen een project niet meer mogen worden gesaldeerd met de onrendabele toppen op de nieuwbouw van huurwoningen in het betreffende project.

5.9 Materiële vaste activa verkocht onder voorwaarden In toenemende mate worden door woningcorporaties woningen verkocht onder voorwaarden, waarbij bij de verkoop wordt vastgelegd dat de koper de woning bij (door)verkoop als eerste aan de woningcorporatie moet aanbieden en dat waardemutaties over de tussenliggende periode tussen beide partijen wordt verdeeld volgens de vooraf afgesproken verdeelsleutel. Door deze woningen onder voorwaarden te verkopen blijven de woningen bestemd als ‘maatschappelijk gebonden eigendom’ (MGE). Doelstelling van deze verkopen is tweeledig. Enerzijds wordt hiermee het eigen woningbezit in Nederland bevordert en anderzijds maken woningcorporaties hun ‘stille reserves’ liquide en kunnen zij deze middelen gebruiken om investeringen in nieuwbouw en herstructurering te financieren. In RJ 270 ‘De winst-en-verliesrekening’ is bepaald op welke wijze verkopen onder voorwaarden worden verwerkt in de jaarrekening. Voor de verwerking van de verkopen onder voorwaarden in de jaarrekening is het relevant om vast te stellen of sprake is van een verkoop met terugkooprecht of -plicht.

52


Verkopen onder voorwaarden met terugkooprecht Bij een transactie waarbij een woningcorporatie een woning verkoopt en in de overeenkomst is opgenomen dat de woningcorporatie een recht heeft om de woning in de toekomst terug te kopen is het afhankelijk van de specifieke voorwaarden of wel of niet sprake is van een feitelijke verkoop. Hierbij worden twee situaties onderscheiden: 1. De woningcorporatie heeft het recht de woning terug te kopen tegen de reële waarde op het moment van terugkoop. 2. De woningcorporatie heeft het recht de woning terug te kopen tegen een prijs die significant lager is dan de verwachte reële waarde op het moment van terugkoop. Situatie 1 Terugkooprecht tegen de reële waarde op het terugkoopmoment Wanneer sprake is van een terugkooprecht voor de woningcorporatie tegen reële waarde op het moment van terugkoop is sprake van een ‘normale’ verkooptransactie en wordt een eventuele boekwinst of -verlies via de winst-enverliesrekening verantwoord. Situatie 2 Terugkooprecht tegen een prijs die significant lager is dan de verwachte reële waarde op het moment van verkoop Indien sprake is van een terugkooprecht voor de woningcorporatie tegen een prijs die significant lager is dan de reële waarde op het moment van terugkoop is geen sprake van een ‘normale’ verkooptransactie, maar van een financieringstransactie. In deze situatie zal een bedrijfseconomisch handelende woningcorporatie onder normale omstandigheden altijd overgaan tot terugkoop van de woning als deze wordt aangeboden. Hiermee behoudt de woningcorporatie feitelijk een deel van het restwaarderisico, namelijk het risico dat de reële waarde lager is dan verwacht, maar nog wel hoger dan de terugkoopprijs. De woningcorporatie loopt dus het risico dat hij bij terugkoop een beperkter voordeel uit hoofde van uitoefening van de optie tot terugkoop behaalt. Dit betekent dat er over het algemeen geen sprake is van een verkoop, omdat er geen overdracht is van nagenoeg alle economische voordelen en risico's (voorbeeld 3a uit RJ 270 bijlage 2 bij paragraaf 1). Hierbij dienen overigens altijd alle feiten en omstandigheden ten aanzien van de transactie in overweging te worden genomen, dit kan betekenen dat in specifieke gevallen toch sprake is van een feitelijke verkoop. De verwerking van verkoop met terugkooprecht tegen een prijs significant lager dan de verwachte reële waarde op moment van terugkoop is gelijk aan de verwerking van woningen verkocht onder voorwaarden met een terugkoopplicht. Verkopen onder voorwaarden met terugkoopplicht Naar de mening van de Raad voor de Jaarverslaggeving voldoet een transactie waarbij een woning wordt verkocht maar waarbij tevens is overeengekomen dat deze woning weer wordt teruggekocht en waarbij de waardeontwikkeling van de woning wordt gedeeld tussen koper en verkoper niet aan de criteria om als feitelijke verkoop te worden verantwoord. Er is niet voldaan aan criteria voor opbrengstrealisatie zoals genoemd in RJ 270.110, omdat de woningcorporatie niet alle belangrijke risico’s en rechten op economische voordelen aan de koper heeft overgedragen. Dit betekent dat indien sprake is van verkopen met terugkoopplicht er geen verkoopopbrengst wordt verantwoord. De bij de transactie ontvangen liquide middelen leiden tot een toename van de schuldpositie van de woningcorporatie (ter hoogte van de terugkoopplicht). De woningen die onder voorwaarden zijn verkocht blijven hierbij op de balans staan van de woningcorporatie, onder een afzonderlijke categorie materiële vaste activa ‘verkocht onder voorwaarden’. De Raad voor de Jaarverslaggeving heeft aangegeven dat voor deze aparte categorie materiële vaste activa het wordt toegestaan, en de voorkeur heeft, om deze op actuele waarde te waarderen (contractprijs). Bij het waarderen van de woningen verkocht onder voorwaarden wordt de jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van de woningen verkocht onder voorwaarden en de mutatie van de waarde van de verplichting verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Op grond van het inzichtvereiste is hiervoor een aparte regel in de winst-en-verliesrekening gebruikt. Journalisering verkopen onder voorwaarden die niet kwalificeren als verkoop In het hierna opgenomen voorbeeld wordt uitgegaan van de voorkeursmethode van de Raad voor de Jaarverslaggeving waarbij de woningen verkocht onder voorwaarden gewaardeerd worden op de contractprijs (reële waarde).

53


Eerste verwerking (initiële verkoop van de woning onder voorwaarden) Debet Liquide middelen

Credit

Verkoopprijs VOV

Aan Verplichting VOV

Verkoopprijs VOV

+ Onroerende zaken VOV

Verkoopprijs VOV

Aan Onroerende zaken in exploitatie

Boekwaarde

Aan Eigen vermogen

Verkoopprijs -/- boekwaarde

Vervolgwaardering onroerende zaken VOV (bij waardering VOV op actuele waarde) De Raad voor de Jaarverslaggeving heeft aangegeven dat de vervolgwaardering van de op actuele waarde gewaardeerde woningen verkocht onder voorwaarden plaatsvindt tegen de contractprijs, zijnde de marktwaarde minus het verleende kortingspercentage op de VOV. Jaarlijks wordt beoordeeld of de verplichting moet worden bijgesteld op basis van de verwachte waardeontwikkeling en de in de contractvoorwaarden opgenomen verdeelsleutels. De waardering van de terugkoopverplichting vindt plaats op basis van de contractprijs van de woningen verkocht onder voorwaarden op balansdatum, gecorrigeerd voor het aandeel van de woningcorporatie in de waardemutatie. Daarbij wordt uitgerekend welk deel van de waardemutatie voor rekening van de woningcorporatie komt en welk deel voor rekening van de koper. De waardemutatie voor rekening van de woningcorporatie, maakt geen onderdeel uit van de prijs waartegen de woning teruggekocht zal worden. Bij prijsmutaties zal de waardering van de VOV derhalve gaan afwijken van de waardering van de terugkoopverplichting. Hiervan worden de volgende journaalposten gemaakt (uitgaande van prijsstijging). Een cijfermatig voorbeeld is uitgewerkt in casus 6.

Waardeverandering woningen verkocht onder voorwaarden Debet Onroerende zaken VOV

Credit

Mutatie contractprijs

Aan Waardeveranderingen VOV

Mutatie contractprijs

Mutatie verplichting VOV Debet Waardeveranderingen financiële passiva Aan/ Verplichting VOV

Credit

Mutatie verplichting Mutatie verplichting

Verkopen onder voorwaarden bij nieuwbouw Ook bij nieuwbouw kan sprake zijn van verkopen onder voorwaarden. Op basis van de nu bekende verwerkingswijze wordt een eventueel ‘verlies’ indien de verkoopprijs (rekening houdend met de korting) onder de stichtingskosten ligt voorzien op het moment dat de feitelijke verplichting tot bouw van de woningen is aangegaan.

54


De boekingen zijn dan als volgt:

Bij aangaan feitelijke verplichting project Debet Overige waardeveranderingen MVA

Credit

Stichtingskosten-/- verkoopprijs

Aan Voorziening nieuwbouw

Stichtingskosten-/- verkoopprijs

Bij oplevering van het project c.q. naar rato van de voortgang Debet Liquide middelen

Credit

Verkoopprijs VOV

Aan Verplichting VOV

Verkoopprijs VOV

+ Onroerende zaken VOV

Verkoopprijs VOV

Aan MVA in ontwikkeling

Verkoopprijs VOV

Afwaardering project Debet Voorziening nieuwbouw

Credit

Stichtingskosten -/- verkoopprijs

Aan MVA in ontwikkeling / Onroerende zaken VOV 1

Stichtingskosten -/- verkoopprijs

Terugkoop De terugkoop van een woning die in het verleden is verkocht met een terugkooprecht- of plicht wordt als een reguliere aankoop van een actief verwerkt. Daarbij hangt de verwerking en waardering af van de vervolgbestemming van het actief. Hierbij zijn twee situaties denkbaar: 1. de woning blijft beschikbaar voor verkoop (eventueel wederom onder voorwaarden); of 2. de woning wordt opnieuw als huurwoning in exploitatie genomen. De journaalposten zijn als volgt:

Afboeking verplichting VOV De verplichting verkocht onder voorwaarden is, door de waardering van deze verplichting op de reële waarde van de terugkoopplicht, in principe gelijk aan de te betalen terugkoopprijs. Een eventueel verschil wordt alsnog in de winsten-verliesrekening verwerkt onder de ‘Waardeveranderingen financiële activa en passiva’. Verplichting VOV Aan Liquide middelen

Terugkoopprijs Terugkoopprijs

1

Afhankelijk van waar de activering staat op het moment dat (gedeeltelijke) saldering plaatsvindt: MVA in ontwikkeling als nog niet verkocht en Onroerende zaken VOV als reeds verkocht.

55


Terugkoop van de woning VOV Afhankelijk van de bestemming van het actief zijn de volgende journaalposten denkbaar. Situatie 1 – Woning beschikbaar voor verkoop (onder voorwaarden). In dit geval blijft het actief tegen dezelfde waarde geactiveerd (uitgaande van ongewijzigde contractvoorwaarden / kortingspercentages), maar omdat de woning bestemd is voor de verkoop en nog niet daadwerkelijk is verkocht, vindt rubricering plaats onder ‘Voorraad woningen’. Beschikbaar voor verkoop: Voorraad woningen

Actuele waarde (= contractprijs)

Aan Onroerende zaken VOV


Bij waardering van de onroerende zaken in exploitatie op historische kostprijs vindt een toets op lagere bedrijfswaarde plaats binnen de kasstroomgenererende eenheid. Eventueel leidt de overboeking van de ‘teruggekomen’ woningen verkocht onder voorwaarden tot een afwaardering tot lagere bedrijfswaarde ten laste van de winst-en-verliesrekening. Situatie 2 - Na terugkoop weer in exploitatie nemen: Onroerende zaken in exploitatie

Kostprijs (= contractprijs)

Overige waardeveranderingen MVA

Actuele waarde -/bedrijfswaarde

Aan Onroerende zaken VOV


Bij waardering van de onroerende zaken in exploitatie op historische kostprijs vindt een toets op lagere bedrijfswaarde plaats binnen de kasstroomgenererende eenheid. Eventueel leidt de overboeking van de ‘teruggekomen’ woningen verkocht onder voorwaarden tot een afwaardering tot lagere bedrijfswaarde ten laste van de winst-en-verliesrekening. Bij waardering van de onroerende zaken in exploitatie op bedrijfswaarde zal de actuele waarde van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden bijgesteld naar de bedrijfswaarde. Tot slot Contracten voor de aan- en verkoop van woningen moeten altijd beoordeeld worden op specifieke kenmerken die van belang kunnen zijn voor het al dan niet verantwoorden als bezit van de woningcorporatie (financieringstransactie) of als feitelijke verkoop (verkooptransactie). Verantwoording in de jaarrekening hangt dus altijd samen met de specifieke feiten en omstandigheden in de contracten.

5.10 Hoe kunnen kosten van groot onderhoud worden verwerkt? Onderhoudskosten Onderhoudskosten (groot, dagelijks- en mutatieonderhoud) zijn kosten die worden gemaakt om te realiseren dat bestaande activa hun prestaties binnen de gestelde economische levensduur kunnen blijven leveren. Deze kosten worden in beginsel ineens ten laste van de winst-en-verliesrekening verwerkt. Kosten voor groot onderhoud kunnen ook op andere wijze worden verantwoord, hetgeen hierna wordt behandeld. Kosten van groot onderhoud Uitgaven voor groot onderhoud van onroerende zaken die telkens na een langere gebruiksperiode plaatsvinden, worden op één van de volgende drie wijzen verwerkt (RJ 212.445): • in de boekwaarde van het actief (componentenbenadering); • via een onderhoudsvoorziening; of • ineens in de winst-en-verliesrekening. Wellicht ten overvloede wordt opgemerkt dat de uitgaven voor groot onderhoud bij waardering tegen bedrijfswaarde reeds zijn ingerekend in de bedrijfswaarde. Deze paragraaf is daarom alleen relevant voor woningcorporaties die waarderen tegen historische kostprijs.

56


Indien belangrijke bestanddelen van een materieel vast actief van elkaar te onderscheiden zijn en verschillen in gebruiksduur of verwachte gebruikspatroon, dienen deze bestanddelen volgens RJ 212.418 afzonderlijk te worden afgeschreven. Deze zogenoemde ‘componentenbenadering’ houdt in dat de kostprijs van een materieel vast actief die bij de eerste verwerking is bepaald wordt toegerekend aan de afzonderlijke bestanddelen overeenkomstig de gebruiksduur of verwachte gebruikspatroon, waarna afzonderlijk wordt afgeschreven over het deel van de kostprijs dat is toegerekend aan de bestanddelen. Daarbij dienen de investeringen te worden opgedeeld in componenten op basis van de economische levensduur van deze componenten. De invulling van de componentenmethode is afhankelijk van de specifieke situatie bij de woningcorporatie en hangt bijvoorbeeld af van bouwstijlen en de met de historische kostprijs van de componenten (welke componenten zijn van materieel belang voor het inzicht). In de waarderingsgrondslagen geeft de woningcorporatie aan welke componenten worden onderscheiden en welke afschrijvingstermijnen voor de componenten gelden. De componentenbenadering houdt tevens in dat kosten van groot onderhoud bij aanvang van het gebruik van de onroerende zaken als een afzonderlijke component worden geïdentificeerd en in de boekwaarde van het actief worden opgenomen (RJ 212.448). De desbetreffende component van de onroerende zaak wordt dan afgeschreven in de periode tot aan het moment van uitvoeren van het volgende groot onderhoud. Bij de uitvoering van het groot onderhoud worden de uitgaven hiervoor opnieuw geactiveerd. Deze afzonderlijke component wordt daarna opnieuw op dezelfde wijze afgeschreven. Om deze variant van verwerking te kunnen toepassen dient wel aan de algemene activeringsvereisten te worden voldaan. Overigens mag volgens de Raad voor de Jaarverslaggeving de componentenbenadering ook worden toegepast indien bij aanvang van het gebruik van de onroerende zaak nog geen component voor groot onderhoud was geïdentificeerd (RJ 212.448). Indien als gevolg van het uitvoeren van groot onderhoud de uitgaven worden opgenomen als component van onroerende zaken in exploitatie, wordt de resterende boekwaarde van de vervangen component niet langer in de balans opgenomen en als gedesinvesteerd (verlies) beschouwd (RJ 212.449). De componentenbenadering leidt, beter nog dan de voorziening voor groot onderhoud, tot egalisatie van de uitgaven voor groot onderhoud in de tijd. Nadeel van de componentenbenadering is de administratieve belasting doordat de staat van activa in omvang en het aantal mutaties toeneemt.

Voorbeeld: Componentenbenadering Een materieel vast actief dat is aangeschaft en in gebruik genomen aan het begin van jaar 1 heeft een aanschafwaarde van € 140.000 en een gebruiksduur van twaalf jaar. Om de vier jaar is groot onderhoud nodig dat naar inschatting € 20.000 kost. Bij de aanschaf wordt het actief in twee componenten opgedeeld. Een hoofdcomponent van € 120.000 dat in twaalf jaar wordt afgeschreven en een onderhoudscomponent van € 20.000 dat in vier jaar wordt afgeschreven. De lineaire afschrijving per jaar (stel restwaarde is nihil) bedraagt dan € 15.000 (= 1/12 van € 120.000 vermeerderd met 1/4 van € 20.000). Na vier jaar bedraagt de boekwaarde € 80.000 en worden de uitgaven voor het groot onderhoud ad € 20.000 opnieuw geactiveerd. Na acht jaar bedraagt de boekwaarde vóór de uitvoering van het groot onderhoud € 40.000 en ná de uitvoering € 60.000. Na twaalf jaar bedraagt de boekwaarde nihil. Als tweede verwerkingswijze is het toegestaan gedurende het gebruik van het actief tot aan het moment dat het groot onderhoud plaats gaat vinden, een voorziening te vormen. Deze verwerkingswijze wordt expliciet door art. 2:374 lid 1 BW toegestaan. De voorziening voor groot onderhoud heeft ten doel om kosten die ongelijkmatig in de tijd plaatsvinden, op gelijkmatige wijze te spreiden in de tijd. De toevoegingen aan de voorziening dienen te worden bepaald op basis van het geschatte bedrag van het groot onderhoud en de periode die telkens tussen de werkzaamheden van groot onderhoud verloopt (RJ 212.451). Aan de onderhoudsvoorziening moet een lange termijn onderhoudsplan ten grondslag liggen. De derde verwerkingswijze betreft het ineens ten laste van de winst-en-verliesrekening verwerken van het bedrag van het groot onderhoud op het moment dat dit groot onderhoud plaatsvindt. Deze verwerkingswijze wordt de laatste jaren door steeds meer woningcorporaties gehanteerd. Door de omvang van het bezit van veel woningcorporaties vertonen de uitgaven voor groot onderhoud meer en meer een constant verloop in de tijd. In dat geval is verwerking ineens ten laste van de winst-en-verliesrekening een geschikte en eenvoudige verwerkingswijze van groot onderhoud. Beleidsmatig voordeel is dat de werkelijke uitgaven c.q. prestaties in het boekjaar tot uitdrukking worden gebracht en sluit daardoor ook aan bij de gedachte van het ‘all inclusive concept of income’.

57


Tot slot Wanneer woningcorporaties in 2014 verplichtingen aangaan voor het uitvoeren van planmatig onderhoud in 2015, kan in 2014 nog geen verplichting op de balans worden opgenomen (RJ 252.110; RJ 115.113). Doordat de prestatie en tegenprestatie in 2015 plaatsvinden, worden de lasten ook in dat jaar verwerkt. Wel worden deze verplichtingen, afhankelijk van de aard en omvang, toegelicht onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

5.11 Welke informatie moet in de toelichting worden opgenomen? Grondslagen In de toelichting moet voor iedere categorie onroerende zaken de volgende informatie worden opgenomen (RJ 212.701): • de wijze waarop classificatie en kwalificatie van het sociaal en commercieel vastgoed heeft plaatsgevonden; • de grondslagen van waardering en resultaatbepaling; • een beschrijving en motivering van de keuze voor het bepalen van kasstroomgenererende eenheden; • de wijze van verwerking van kosten van groot onderhoud; • de gebruikte afschrijvingsmethoden; • de gebruiksduur of toegepaste afschrijvingspercentages; en • indien rente over vreemd vermogen is geactiveerd als onderdeel van de kostprijs, de gedurende de verslagperiode geactiveerde rente. Mutatieoverzicht Het verloop van elk van de posten van de materiële vaste activa moet in een mutatieoverzicht worden weergegeven (art. 2:368 lid 1 BW). Het mutatieoverzicht laat een aansluiting zien tussen de boekwaarde aan het begin en einde van de periode, met afzonderlijke vermelding van (RJ 212.702): • investeringen; • desinvesteringen; • verwervingen via fusies en overnames; • waardemutaties bij waardering tegen bedrijfswaarde; • bijzondere waardeverminderingsverliezen; • terugnemingen van bijzondere waardeverminderingsverliezen; • afschrijvingen; • overige mutaties. In het mutatieoverzicht behoeven geen vergelijkende cijfers van het voorgaand boekjaar te worden opgenomen. Verder moet voor elke post van de materiële vaste activa de volgende informatie worden vermeld (art. 2:368 lid 2 BW): • de som van afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen op balansdatum; en • de som van herwaarderingen die betrekking hebben op activa die op balansdatum aanwezig zijn. Waardering Afhankelijk van de classificatie, kwalificatie en waarderingsmethode van het vastgoedbezit, moeten de volgende zaken worden verantwoord in de toelichting:

58


Overige toelichtingsvereisten In de toelichting wordt de volgende informatie opgenomen: Jaarrekeningpost

Toelichting

Materiële vaste activa

• • •

het bestaan en aard van beperkingen op eigendom materiële vaste activa die als zekerheid dienen voor verplichtingen het bedrag aan contractuele investeringsverplichtingen inzake materiële vaste activa het totaal aantal woningen bestemd voor de verkoop het aantal woningen dat naar verwachting binnen één jaar zal worden verkocht en de daarbij behorende verwachte opbrengstwaarde en boekwaarde

Sociaal en commercieel vastgoed bestemd voor verkoop

• •

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden financieringstransactie

• •

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden verkooptransactie

De terugkooprechten en -plichten toelichten onder de 'Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen'

het aantal woningen verkocht onder voorwaarden beschrijving van de condities van de transacties

59

6 Het bepalen van de historische kostprijs 6.1 Inleiding Het kostprijsmodel kan bij de waardering van onroerende zaken in exploitatie van een woningcorporatie volgens RJ 645.207 worden toegepast op zowel het sociaal vastgoed als het commercieel vastgoed. In dit hoofdstuk behandelen wij een aantal aspecten die een rol spelen bij de waardering van het woningbezit tegen historische kostprijs. Wij behandelen in dit hoofdstuk deze bepalingen, toegespitst op het bezit van woningcorporaties.

6.2 Welke uitgaven behoren tot de historische kostprijs van onroerende zaken? De kostprijs van onroerende zaken bestaat uit de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs en overige kosten om het actief in de staat te krijgen noodzakelijk voor het beoogde gebruik (RJ 212.302). De verkrijgingsprijs omvat de inkoopprijs en de bijbehorende kosten, zoals de notariskosten. De vervaardigingsprijs omvat de aanschaffingskosten van de gebruikte gronden hulpstoffen en de overige kosten die rechtstreeks aan de bouw kunnen worden toegerekend. In de vervaardigingsprijs kunnen daarnaast worden opgenomen een redelijk deel van de indirecte kosten en de rente op schulden over het tijdvak van de vervaardiging (art. 2:388 lid 1 BW). Dit is dus geen verplichting. De indirecte kosten die in de vervaardigingsprijs kunnen worden opgenomen betreffen indirecte fabricagekosten (dus geen overheadkosten). Indien grond is gekocht met opstallen met de intentie tot sloop of tenietgaan van de opstallen en tot het realiseren van nieuwbouw, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond (RJ 212.511).

6.2.1 Directe kosten en indirecte fabricagekosten Voorbeelden van vervaardigings- en overige rechtstreeks toerekenbare kosten zijn (ontleend aan RJ 212.303): • personeelskosten die rechtstreeks toerekenbaar zijn aan de bouw van de woningen; • kosten voor het bouwrijp maken van het terrein; • saneringskosten van de bouwgrond; • sloopkosten van de oude woningen; • verhuiskostenvergoedingen; • aanneemsom en uitgaven voor meer- en minderwerk; • honoraria van architecten. Kosten die niet in de kostprijs kunnen worden verwerkt zijn (ontleend aan RJ 212.304 en 212.305): • kosten om nieuwe woningen onder de aandacht van potentiële huurders en kopers te brengen (met inbegrip van advertentie- en promotiekosten); en • verliezen door leegstand; • administratie- en andere algemene overheadkosten. De vervaardiging of de ontwikkeling van woningen kan aanleiding geven tot bedrijfsactiviteiten die niet noodzakelijk zijn om het actief in de staat te brengen voor de beoogde wijze van functioneren. Deze incidentele bedrijfsactiviteiten kunnen vóór of gedurende de vervaardiging of ontwikkelingsactiviteiten plaatsvinden. Een bouwterrein kan bijvoorbeeld tijdelijk opbrengsten genereren door dit als parkeerterrein te gebruiken totdat de bouw van start gaat. De opbrengsten en de daaraan gerelateerde kosten worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dergelijke incidentele bedrijfsactiviteiten zijn niet noodzakelijk om het bouwterrein in de staat te brengen voor de beoogde wijze van functioneren (RJ 212.306).

6.2.2 Activering uitgaven na eerste verwerking Na eerste verwerking (verkrijging) zullen gedurende de gebruiksduur eveneens uitgaven aan het materieel vast actief worden gedaan. Bij deze uitgaven is van belang of sprake is van activeerbare kosten. Er dient dus een onderscheid te worden gemaakt tussen investeringsuitgaven en onderhoudskosten. Ook op laatstgenoemde uitgaven zijn dus de algemene activeringscriteria volgens RJ 212.206 (waarschijnlijkheid van economische voordelen) van toepassing.

6 Het bepalen van de historische kostprijs

Volgens RJ 212 dient er voor de activering sprake te zijn van een verhoging van het prestatievermogen. Onder verhoging van het prestatievermogen wordt gerekend, levensduurverlengingen, huurverhogingen maar ook kosten met een (groot) onderhoudskarakter (dat wil zeggen instandhouding van het actief, bestemd om het - resterend prestatievermogen te handhaven) kunnen in specifieke omstandigheden worden geactiveerd (RJ 212.204: 'kosten gemaakt om bestanddelen te vervangen of om het actief te onderhouden'). Dit past bij de componentenbenadering (het activeren en afschrijven van belangrijke onderdelen van het actief; zie hierna paragraaf 6.3.1) waarbij ook uitgaven die voor handhaving van het oorspronkelijke prestatievermogen zorgen, voor activering in aanmerking komen. Derhalve is de componentenbenadering (zie paragraaf 6.3.1) ook van toepassing op geactiveerde uitgaven na eerste verwerking. Bij uitgaven na eerste verwerking ter vervanging van bepaalde componenten dient volgens RJ 212.448 de boekwaarde van de te vervangen componenten ineens ten laste van de winst-en-verliesrekening te komen. Normaliter, bij een juiste inschatting van de levensduur van een component, zal de resterende boekwaarde van de component die vervangen wordt gering zijn. Ten aanzien van de soort van uitgaven bij woningcorporaties geldt het volgende onderscheid naar investeringsuitgaven en onderhoudskosten: • Klachten- en mutatieonderhoud: conform RJ 212.447 zijn dit regelmatig voorkomende onderhoudskosten die niet verwerkt worden in de boekwaarde van het actief (m.a.w. niet geactiveerd worden) of niet in een onderhoudsvoorziening worden opgenomen, maar ten laste van de winst-en-verliesrekening worden gebracht wanneer zij gemaakt worden. • Groot onderhoud: dit is onderhoud dat telkens na een langere gebruiksperiode wordt uitgevoerd. De verwerking vindt als volgt plaats: − in de boekwaarde van het actief (af te schrijven als afzonderlijke component), indien wordt voldaan aan de algemene activeringsvereisten, anders − via een onderhoudsvoorziening, dan wel − rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening. • Na-investeringen welke voldoen aan de algemene activeringscriteria volgens RJ 212.206 worden - indien relevant onder toepassing van de componentenbenadering - geactiveerd, bijvoorbeeld renovaties die leiden tot hogere huuropbrengsten en kwaliteitsverbetering met gebruiksduurverlenging.

6.2.3 Activering van rente In de vervaardigingsprijs kan een redelijk deel van de rente op schulden over het tijdvak van de vervaardiging worden opgenomen (art. 2:388 lid 2 BW). Dit is dus geen verplichting. Het voordeel van het activeren van de rente op schulden die aan een bouwproject kunnen worden toegerekend, is dat zodoende de integrale kostprijs van het project zichtbaar wordt gemaakt. Het opnemen van rente in de vervaardigingsprijs is slechts aanvaardbaar voor kwalificerende activa. Dit zijn activa waarvoor noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd benodigd is om ze gebruiksklaar te maken (RJ 273.103). De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over de specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen over het tijdvak dat aan de vervaardiging van het actief kan worden toegerekend. Op de verschuldigde rente worden eventuele beleggingsopbrengsten die met tijdelijke beleggingen van deze opgenomen leningen zijn verkregen, in mindering gebracht. Als geen specifieke financiering is aangetrokken wordt de te activeren rente berekend op basis van een gewogen gemiddelde rentevoet van de op dat moment aanwezige financieringen (RJ 273.207). De renteactivering vangt aan op het moment dat voor het eerst uitgaven worden gedaan voor de bouw van de woningen. De renteactivering eindigt als de woningen gereed zijn voor gebruik (RJ 273.208). In het algemeen zal dit zijn op het moment van eerste oplevering. Indien gedurende langere tijd geen vervaardigingactiviteiten plaatsvinden wordt de renteactivering tijdelijk onderbroken. Wanneer de onderbreking van de vervaardiging noodzakelijk is om het actief (bijvoorbeeld grond) bouwrijp te maken of als er gedurende de periode van onderbreking belangrijk technisch en organisatorisch werk wordt verricht, wordt de renteactivering niet onderbroken (RJ 273.208-210). Dit kan bijvoorbeeld aan de orde zijn als het bouwrijp maken van de grond wordt onderbroken wegens verplicht onderzoek naar bodemverontreiniging. De woningcorporatie moet een vaste gedragslijn volgen voor het activeren van rentekosten voor kwalificerende activa (RJ 273.206).

61


6.3 Welke elementen spelen een rol bij het bepalen van de afschrijvingen? 6.3.1 Componentenbenadering De Raad voor de Jaarverslaggeving bepaalt in RJ 212.417 dat materiële vaste activa met een beperkte gebruiksduur dienen te worden afgeschreven. Wanneer een materieel vast actief kan worden gesplitst in afzonderlijke bestanddelen met een verschillende verwachte gebruiksduur, moeten deze bestanddelen afzonderlijk worden afgeschreven (RJ 212.418). Het afzonderlijk afschrijven van belangrijke bestanddelen van een materieel vast actief wordt aangemerkt als de componentenbenadering. Bij woningcorporaties kan worden gedacht aan de situatie dat het toepassen van een andere afschrijvingsduur op belangrijke onderdelen van complexen leidt tot een materieel effect op de totale afschrijvingslast. Volgens de RJ 645.211 zijn voor woningcorporaties de volgende belangrijke, te onderscheiden componenten van toepassing. Hierbij worden de afschrijvingstermijnen vermeld die daarbij doorgaans van toepassing zijn: • grond: geen afschrijvingen (niet-slijtend actief); • casco (buitenschil): 50 jaar; • installaties (cv-installatie, elektrische installatie, mechanische ventilatie e.d.): 20 tot 25 jaar; • inrichting (keuken, badkamer, toilet e.d.): afschrijving 10 tot 15 jaar. Materialiteitsbeginsel Bij de toepassing van de componentenbenadering ten aanzien van het onderscheid naar casco, installaties en inrichting is het van belang het materialiteitsbeginsel in aanmerking te nemen. Hierbij kunnen volgens de Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011) de volgende stelregels als leidraad worden gehanteerd: 1. Financiële omvang van de component: Als de financiële omvang van één van de genoemde componenten niet meer dan indicatief 10% uitmaakt van de totale kosten van de woning, kan een onderscheid naar die betreffende component achterwege blijven. In de praktijk zal het casco in financiële zin de grootste component zijn en is daarmee in materieel opzicht een belangrijk te onderscheiden component. De componenten installaties en inrichting kunnen elk afzonderlijk minder dan 10% van de totale investering bedragen. Indien de beide componenten samen de 10%-drempel overschrijden, worden zij samengevoegd tot één component waarop een gewogen gemiddelde afschrijvingstermijn op basis van de beide componenten wordt toegepast. Blijven de beide componenten onder de 10%-drempel dan worden deze componenten bij het casco gevoegd en als één geheel afgeschreven. 2. Financiële omvang van de afschrijving inzake de componenten installaties en inrichting: Indien het verschil tussen: • de afschrijving op basis van de volgens punt a benoemde componenten (hetzij installaties en inrichting elk als afzonderlijke component, hetzij beide samengevoegd tot één component); en • de afschrijving van deze componenten op basis van de gebruiksduur van het casco bijvoorbeeld 50 jaar (in het geval de componentenbenadering niet wordt toegepast) niet meer is dan indicatief 10%, kan toepassing van de componentenbenadering op installaties en inrichting achterwege worden gelaten. Bij het toepassen van de componentenbenadering en het 10%-criterium daarbij verdient het aanbeveling aan te sluiten bij het niveau van de kasstroomgenererende eenheid (complex). Voor een huurwoning (i.c. sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel/vastgoedbelegging en commercieel vastgoed) is het aannemelijk dat installaties en inrichting ieder als afzonderlijke hoofdcomponent binnen het 10%-criterium zullen blijven, zodat een onderscheid naar deze afzonderlijke componenten achterwege kan blijven. Samengevoegd kunnen zij wel het 10%-criterium overschrijden, waarmee de beide (sub)componenten tot één (hoofd)component moeten worden onderscheiden. Voor appartementen met liftinstallaties en maatschappelijk vastgoed zoals een woonzorgcomplex met bijzondere voorzieningen, zal het 10%-criterium op installaties of inrichting waarschijnlijk worden overschreden, waardoor afschrijving naar deze componenten van toepassing is. Daarnaast wordt activering van groot onderhoud aangemerkt als afzonderlijke component (RJ 212.448). Hierbij kan ook gebruik worden gemaakt van de hiervoor genoemde stelregels. Van groot onderhoud is geen sprake indien een specifieke component van het actief wordt vervangen (RJ 212.447).

6.3.2 Afschrijvingsmethode De afschrijvingsmethode wordt gebaseerd op het verwachte gebruikspatroon van de activa (RJ 212.423). Een belangrijke wijziging van het verwachte gebruikspatroon leidt tot een aanpassing van de afschrijvingsmethode. Een aanpassing van de afschrijvingsmethode moet in de jaarrekening worden verwerkt als een schattingswijziging (zie hoofdstuk 3).

62


De Raad voor de Jaarverslaggeving schrijft niet één bepaalde afschrijvingsmethode voor maar noemt daarentegen verschillende mogelijke systemen zoals lineaire afschrijving, degressieve afschrijving (bijvoorbeeld op boekwaarde) of afschrijving afhankelijk van de intensiteit van het gebruik. Voor de keuze van de methode is slechts relevant dat de vermindering van het verbruikte prestatievermogen van het actief zo goed mogelijk wordt benaderd. Deze keuze moet daarom voor gelijksoortige activa eenduidig zijn. Een progressief afschrijvingssysteem (bijvoorbeeld annuïtaire afschrijving) zal, gezien het gebruikspatroon, vrijwel nooit passend zijn. De woningcorporaties konden op grond van vroegere regelgeving in een groot aantal gevallen de annuïtaire afschrijvingsmethode hanteren. Toepassing van RJ 212 Materiële vaste activa heeft tot gevolg dat een annuïtaire afschrijvingsmethode vrijwel nooit passend is voor het vaststellen van het verwachte verbruikspatroon (RJ 645.212). De periodieke afschrijvingskosten dienen verwerkt te worden in de winst-en-verliesrekening.

6.3.3 Aanvangen en beëindigen van afschrijven Wanneer de woning beschikbaar is voor de verhuur wordt gestart met de afschrijving. Het is dus niet relevant of de woning verhuurd is op dat moment. De afschrijving wordt beëindigd bij buitengebruikstelling of wanneer de woning is gedesinvesteerd (RJ 212.427).

6.3.4 Wijziging gebruiksduur en restwaarde Onder de gebruiksduur wordt verstaan (RJ 212.106): • de periode gedurende welke een woning naar verwachting beschikbaar is voor gebruik; of • het aantal jaren dat de woningcorporatie verwacht opbrengsten uit de verhuur van de woningen te verkrijgen. De restwaarde van een woning is het bedrag dat een corporatie nu voor de woning zou ontvangen bij vervreemding, na aftrek van de geschatte vervreemdingskosten, ervan uitgaande dat de woning reeds de verwachte ouderdom zou hebben en in de staat zou verkeren die aan het einde van de gebruiksduur wordt verwacht (RJ 212.106). Bij woningcorporaties is bij doorexploitatie de restwaarde van het casco als onderdeel van het materieel vast actief aan het einde van de gebruiksduur in principe nihil (uitgezonderd zijn wellicht monumenten). De restwaarde van sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel (gewaardeerd volgens het kostprijsmodel) met verkoopbestemming (waarvan de verkoopopbrengst in de bedrijfswaarde voor de eerstkomende vijf jaar wordt ingerekend) zal vermoedelijk hoger zijn dan de boekwaarde van het actief. In dat geval zijn de afschrijvingskosten nihil omdat de restwaarde reeds bereikt is. De woningcorporatie kan de gebruiksduur en restwaarde van een woning alleen aanpassen wanneer zich wijzigingen in de omstandigheden voordoen of nieuwe informatie beschikbaar komt ten aanzien van de resterende gebruiksduur of de restwaarde van de woning (RJ 212.428). Zo kan de constatering van constructiefouten of betonrot leiden tot een verkorting van de resterende gebruiksduur. Bij het bepalen van de gebruiksduur moet ook rekening worden gehouden met factoren anders dan alleen het gebruik (RJ 212.432). Bij de bepaling van de gebruiksduur van woningen worden onder meer de volgende factoren in aanmerking genomen: • het verwachte gebruik (meer of minder intensief); • de verwachte fysieke slijtage; • de technische of economische veroudering van de huurwoningen. Indien de gebruiksduurverwachting of de restwaarde van huurwoningen wijzigt is sprake van een schattingswijziging. Deze mag niet retrospectief (ineens met terugwerkende kracht) worden verwerkt. De wijziging in gebruiksduur of restwaarde kan uitsluitend effect hebben op de afschrijvingen van het lopende jaar en de resterende gebruiksduur. Wel kan de kortere economische levensduur een indicatie zijn van een bijzondere waardevermindering (RJ 121) en zal in voorkomende gevallen een bijzonder waardeverminderingsverlies worden verantwoord. Indien sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies, dient dit verlies direct als last te worden verantwoord in de winst-enverliesrekening. Het toerekenen van een bijzonder waardeverminderingsverlies aan toekomstige perioden is niet toegestaan. In de bijlage wordt aan de hand van casus 7 aangegeven hoe een schattingswijziging als gevolg van het aanpassen van de afschrijvingsduur in de jaarrekening wordt verwerkt.

63

7 Het bepalen van de bedrijfswaarde 7.1 Inleiding In hoofdstuk 5 zijn op basis van het keuzeschema de keuzemogelijkheden weergegeven voor de waardering van het sociaal vastgoed. Indien gekozen is het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel tegen actuele waarde te waarderen, dient het actuele waardemodel van RJ 212.403 te worden toegepast. Veelal geldt dat sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel (en niet bestemd voor verkoop) zal worden gewaardeerd op basis van bedrijfswaarde, omdat de bedrijfswaarde veelal lager is dan de vervangingswaarde doordat er meestal sprake is van onrendabele toppen bij nieuwbouw van sociaal vastgoed. Bij de berekening van de bedrijfswaarde worden een aantal aannames en veronderstellingen gedaan. Aannames en veronderstellingen zijn onder meer de exploitatieduur, de jaarlijkse huur- en lastenontwikkeling, de disconteringsvoet en restwaarde. Gedurende de exploitatieduur van de woningen kunnen de veronderstellingen en uitgangspunten wijzigen. Bijvoorbeeld wanneer een renovatie leidt tot een verlenging van de exploitatietermijn of tot een verhoging van de jaarlijkse huur. De gekozen uitgangspunten en veronderstellingen en de wijzigingen daarin hebben een belangrijke invloed op de omvang van de bedrijfswaarde en daardoor op de waardering van de onroerende zaken en op de financiële positie en het resultaat van de woningcorporatie. Daarom besteden wij in dit hoofdstuk afzonderlijk aandacht aan de bepaling van de bedrijfswaarde. Op grond van RJ 645 vormt de bedrijfswaarde een afspiegeling van de waarde van de exploitatie van het woningbezit. De bedrijfswaarde geeft de verdiencapaciteit uit exploitatie weer van dit bezit, rekening houdend met de voorgenomen besluiten over sloop en verkoop. Met andere woorden: de aanwending van het actief (exploitatie, verkoop, sloop) bepaalt de bedrijfswaarde. In RJ 121.310 (stellige uitspraak) staat dat “bij het meten van de bedrijfswaarde dienen kasstroomprognoses gebaseerd te worden op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de leiding van de rechtspersoon weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. Hierbij dient een relatief groot gewicht te worden toegekend aan externe informatie”.

7.2 Hoe wordt de bedrijfswaarde bepaald? Onder de bedrijfswaarde van onroerende zaken wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen geschatte toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf (zie artikel 3 Besluit actuele waarde). De bepaling van de bedrijfswaarde voor woningwoningcorporaties is niet in RJ 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting uitgewerkt. Hiervoor wordt in RJ 645.210 verwezen naar RJ 121 Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa, alinea 309 tot en met 327. Het bepalen van de bedrijfswaarde omvat de volgende stappen (RJ 121.309): • het schatten van de toekomstige in- en uitgaande kasstromen bij voortgezet gebruik en bij het uiteindelijk afstoten of slopen; • het toepassen van een passende disconteringsvoet. In de volgende drie paragrafen behandelen wij deze stappen.

7.3 Uitgangspunten en parameters voor de bedrijfswaardebepaling De bedrijfswaarde wordt bepaald op het niveau van de kasstroomgenererende eenheid (complex). Voor het begrip kasstroomgenererende eenheid verwijzen wij naar paragraaf 5.3. In dit hoofdstuk gebruiken wij de term complex omdat deze term beter aansluit op de gangbare praktijk dan het begrip kasstroomgenererende eenheid. Verder gebruiken wij de term huurwoningen in plaats van onroerende zaken in exploitatie bestemd voor verhuur. Wanneer wij spreken over huurwoningen, bedoelen wij tevens andere onroerende zaken als garages, etc. Om de bedrijfswaarde van een complex te bepalen, moet de woningcorporatie een aantal uitgangspunten en parameters formuleren. De volgende uitgangspunten en parameters zijn van belang: • de exploitatieduur (economische levensduur); • de jaarlijkse huurontwikkeling;

7 Het bepalen van de bedrijfswaarde

• • •

de mutatiegraad; de jaarlijkse lastenontwikkeling; en de restwaarde en de sloopkosten.

Wanneer de woningcorporatie het voornemen heeft om complexen te gaan verkopen, zijn ook de volgende parameters aanvullend van belang: • verkooptempo woningen; en • ontwikkeling van de verkoopwaarde van de woningen. Het is voor een juiste waardering van de woningen in de jaarrekening noodzakelijk dat de woningcorporatie de uitgangspunten en de parameters jaarlijks opnieuw beoordeelt en zo nodig aanpast. De weten regelgeving biedt voor woningcorporaties vrijheid ten aanzien van de wijze waarop de bedrijfswaarde wordt berekend. In de praktijk blijkt dat ook. Door het CFV als toezichthouder wordt dit als een knelpunt ervaren. Met ingang van het verslagjaar 2008 voert het CFV dan ook uniformeringsslagen door ten aanzien van de door de woningcorporaties aan het CFV opgegeven bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde na uniformering wordt door het CFV de ‘volkshuisvestelijke exploitatiewaarde’ genoemd 2. Voor 2014 worden de volgende uniformeringsslagen toegepast 3: 1. Moment van disconteren. Het CFV veronderstelt dat de exploitatiekasstromen gemiddeld halverwege het jaar worden gerealiseerd. 2. Verkoopportefeuille. Het CFV houdt geen rekening met de door de woningcorporatie in de bedrijfswaarde ingerekende verkopen en gaat dus uit van de bedrijfswaarde op basis van voortgezette huur. 3. Parameters. Het CFV uniformeert parameters en uitgangspunten, zoals huur- en lastenstijging binnen een bepaalde bandbreedte. 4. Levensduur. Het CFV hanteert de door de woningcorporatie opgegeven restant levensduur, mits deze sterk afwijkt van de gemiddelde restant levensduur van woningcorporaties met vergelijkbare kenmerken van het bezit. 5. Restwaarde. Het CFV hanteert voor niet in de sloopportefeuille opgenomen vastgoed een vaste netto restwaarde van € 5.000 voor een zelfstandige woongelegenheid (restant levensduur 0 jaar) en € 2.500 voor een onzelfstandige wooneenheden (restant levensduur 0 jaar). Voor het sloopvastgoed wordt de door de woningcorporatie bepaalde restwaarde ongewijzigd overgenomen. 6. Lastenniveau. Het CFV vergelijkt het lastenniveau voor woongelegenheden dat uit de bedrijfswaarde kan worden afgeleid met sectorcijfers en met de aangeleverde kasstroomprognoses. Indien het niveau niet plausibel is in relatie tot de kasstroomprognose voor de eerste vijf jaar, een extrapolatie van de beheerkosten voor de resterende periode en sectorcijfers voor onderhoud voor de resterende periode, wordt rekening houdend met een bandbreedte, het niveau aangepast. 7. Verhuurdersheffing. Het CFV bepaalt, rekening houdend met de levensduur van de portefeuille en de door het Rijk vastgelegde reeks aan heffingen, de contante waarde van de verhuurdersheffing. Het verdient aanbeveling kennis te nemen van deze uniformeringsgrondslagen bij het bepalen of herijken van uw uitgangspunten en parameters voor het bepalen van de bedrijfswaarde. De publicatie van het CFV is te downloaden via de website van het CFV: www.cfv.nl.

7.3.1 Levensduur Bij de aanvang van de exploitatie van huurwoningen wordt een inschatting gemaakt van de exploitatieduur van de woningen. Bij de exploitatieduur gaat het om de verwachte periode dat de woning kan worden verhuurd. Bij de inschatting van de exploitatieduur houdt de woningwoningcorporatie rekening met de verwachte toekomstige vraag naar huurwoningen, de kwaliteitseisen van huurders en de feitelijke staat van onderhoud. In de praktijk wordt de exploitatieduur van nieuwe huurwoningen veelal vastgesteld op vijftig jaar. De exploitatieduur van woningen kan gedurende de exploitatie wijzigen. Zo kan een woningcorporatie een complex oudere huurwoningen ingrijpend renoveren waardoor de geschatte exploitatieduur met bijvoorbeeld 20 jaar wordt verlengd. Deze verlenging van de exploitatieduur moet na het uitvoeren van de renovatie in de berekening van de bedrijfswaarde tot uitdrukking komen. RJ 121.316 bepaalt dat een woningcorporatie kasstromen in verband met investeringen pas in de berekening van de bedrijfswaarde mag opnemen als ze zich juridisch heeft verplicht tot die investeringen.

2 3

Centraal Fonds Volkshuisvesting. De volkshuisvestelijke exploitatiewaarde 2008. Centraal Fonds Volkshuisvesting. Beleidsregels 2013.

65


Het kan ook voorkomen dat de exploitatieduur in de loop van de exploitatie korter blijkt te zijn dan oorspronkelijk geschat. Een oorzaak hiervan kan bijvoorbeeld zijn dat de wijk waarin het complex is gelegen sterk is verpauperd, waardoor de vraag naar huurwoningen in deze wijk is afgenomen en de woningwoningcorporatie voortijdig besluit de woningen te slopen. Renovatie en sloopbesluiten kunnen dus leiden tot aangepaste levensduurinschattingen. Jaarlijks dient te worden vastgesteld of aanpassing van de levensduurinschatting noodzakelijk is. Het strategisch voorraadbeheer van de woningcorporatie is in principe leidend. Volgens de Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011) dient voor sociale huurwoningen uitgegaan te worden van het weerlegbaar vermoeden dat de resterende economische levensduur maximaal vijftig jaar en minimaal vijftien bedraagt. Indien de restant levensduur korter is dan vijftien jaar, is bijzondere aandacht nodig voor een hernieuwde inschatting van de restant levensduur. De door de woningcorporatie gehanteerde uitgangspunten bij de bepaling van de resterende economische levensduur dienen in de toelichting bij de jaarrekening uiteengezet te worden.

7.3.2 Jaarlijkse huurontwikkeling De woningcorporatie schat op basis van haar huurbeleid en de marktpositie van haar bezit de huurontwikkeling gedurende de resterende exploitatieperiode in. In RJ 121.310 is bepaald dat kasstroomprognoses een periode van maximaal vijf jaar kunnen bestrijken, behalve wanneer een langere periode is gerechtvaardigd. Dit betekent dat de woningwoningcorporatie: • voor de eerste vijf jaar de voorgenomen jaarlijkse huurstijging per complex kan toepassen zoals deze blijken uit het goedgekeurde meerjarenbeleidsplan/eigen (streefhuur)beleid. Deze huurstijgingen moeten passen binnen het vigerende wettelijke kader. De huurstijging omvat: inflatie en huurharmonisatie bij mutatie (gebaseerd op een realistische inschatting van de mutatiegraad en de marktomstandigheden; • voor de periode na het vijfde jaar ligt het voor de hand om de in de sector gebruikelijke huurstijgingspercentages te hanteren. Hierbij kan worden aangesloten bij de door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) vastgestelde percentages. Op basis van RJ 645 wordt ook de huurharmonisatie na het vijfde jaar in principe niet ingerekend.

7.3.3 Mutatiegraad De woningcorporatie kan de mutatiegraad van complexen schatten door gebruik te maken van ervaringen uit het verleden en rekening te houden met de marktpositie van de woningen en de kwaliteitseisen van huurders.

7.3.4 Jaarlijkse lastenontwikkeling Bij de inschatting van de toekomstige lastenontwikkeling zijn vooral externe, niet door de woningcorporatie te beïnvloeden factoren van belang. Bij het lastenstijgingspercentage wordt, evenals bij het huurstijgingspercentage, onderscheid gemaakt tussen de eerste vijf jaar en de daarna resterende exploitatieperiode. Bij de inschatting van het percentage voor de eerste vijf jaar kan de woningcorporatie rekening houden met het eigen geformuleerde beleid. Voor de periode daarna ligt het voor de hand om de in de sector gebruikelijke lastenstijgingspercentages te hanteren. Hierbij kan worden aangesloten bij de door het WSW vastgestelde percentages. De lastenontwikkeling wordt in de praktijk vaak gesplitst in onderhoudslasten en overige exploitatielasten: Onderhoudslasten Bij het inrekenen van onderhoudslasten dienen de contractuele onderhoudsverplichtingen ingerekend te worden. Na de contractperiode gaat het om de verwachte onderhoudslasten zoals deze blijken uit de meerjarenonderhoudsbegroting van de woningcorporatie. Een attentiepunt hierbij is dat uitgaven voor planmatig onderhoud waarvoor in 2014 een verplichting is aangegaan, maar waarvan de prestatie in 2015 wordt geleverd en waarbij pas in 2015 een uitgaande geldstroom plaatsvindt, in de bedrijfswaardeberekening ultimo 2014 moet worden opgenomen. De uitgaven voor het planmatig onderhoud worden dus in de berekening van de bedrijfswaarde opgenomen. Bij waardering tegen bedrijfswaarde is derhalve het treffen van een voorziening voor groot onderhoud in de jaarrekening niet aan de orde. Onderhoudslasten dienen ingerekend te worden voor zover zij betrekking hebben op het instandhouden van het bezit (RJ 121.317). Verbeteringen dienen niet als onderhoudslast te worden meegenomen in de bedrijfswaardeberekening. Verbeteringen (geen betrekking hebbend op het instandhouden van het bezit) worden geactiveerd op het moment dat de investering is gerealiseerd.

66


Overige exploitatielasten Uitsluitend de lasten die toerekenbaar zijn aan de kasstroomgenererende eenheid worden ingerekend. De overige exploitatielasten bestaan uit: de directe overige exploitatielasten (zoals belastingen en verzekeringspremies), de toerekenbare indirecte overige exploitatielasten (zoals administratieve lasten voor verhuur en beheer en overheadkosten bestuur, beleid, automatisering en stafafdelingen). De toerekenbare indirecte overige exploitatiekosten dienen op basis van plausibele en periodiek herijkte verdeelsleutels toegerekend te worden (met behulp van een kostenverdeelstaat). Deze toerekening kan bijvoorbeeld plaatsvinden op basis van aantal verhuureenheden, vierkante meters, omzet, fte's/tijdschrijfgegevens etc. Lasten die betrekking hebben op bijvoorbeeld projectontwikkelingsactiviteiten, verkoop van (commercieel) vastgoed, verhuur van commercieel vastgoed, treasury, sponsoring etc., dienen niet ingerekend te worden omdat deze geen relatie hebben met de exploitatie van sociaal vastgoed. Leefbaarheidsuitgaven worden uitsluitend ingerekend voor zover toerekenbaar aan de kasstroomgenererende eenheid. Heffingen van overheidswege die gekoppeld zijn aan het sociaal vastgoed in exploitatie wordt in de bedrijfswaardeberekening betrokken, zodra het wettelijk kader is geformaliseerd. De door de woningcorporatie gehanteerde uitgangspunten bij de toerekening van de indirecte exploitatielasten worden in de toelichting van de jaarrekening uiteengezet.

7.3.5 Restwaarde en de sloopkosten Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt een schatting gemaakt van de te ontvangen of te betalen kasstroom bij het afstoten van het complex aan het einde van de exploitatieperiode (RJ 121.320; RJ 121.321). Volgens de Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011) dient de restwaarde van de grond als volgt te worden bepaald: • De restwaarde wordt bepaald als de resultante van de huidige waarde van de grond gegeven de verwachte bestemming aan het eind van de levensduur gecorrigeerd voor te maken kosten zoals uitplaatsingskosten, kosten van sloop en opnieuw bouwrijp maken (met ander woorden: gecorrigeerd voor te maken kosten om de grond weer in oorspronkelijke staat te brengen). • Met betrekking tot de kosten van bouwrijp maken kan ook worden gesteld dat deze kosten dienen te worden toegerekend aan de toekomstige exploitatie ná het verstrijken van de huidige levensduur. In dat geval dient de huidige betaalde grondprijs te worden gesplitst en dient over de in de aankoopprijs betrokken kosten van bouwrijp maken afgeschreven te worden gedurende de restant levensduur. • Uitgangspunt bij de verwachte bestemming van de grond (uitgaande van continue exploitatie) is bouwrijpe grond met een sociale huurbestemming. Deze waarde zal veelal ontleend kunnen worden aan het grondprijsbeleid van de gemeente. Dit betreft veelal een huidige waarde. Deze huidige waarde wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en contant gemaakt met de disconteringsfactor. • Indien zich een bestemmingswijziging voordoet, bijvoorbeeld bij inbreng in een project dat te verkopen nieuwbouwwoningen betreft, verandert de restwaarde van de grond van de desbetreffende huurwoning in het bestaande complex. • Indien er een besluit tot vervreemding is genomen wordt de restwaarde gebaseerd op de kasstroom (verwachte verkoopopbrengst) bij het vervreemden van de (grond)positie.

7.3.6 Verkooptempo woningen aan zittende huurders Voor de berekening van de bedrijfswaarde van complexen waarvan de woningcorporatie huurwoningen verkoopt, is een realistische onderbouwing van het verkooptempo van de woningen belangrijk. Immers, een te optimistische verkoopinschatting kan in eerste instantie tot een forse (ongerealiseerde) winst leiden. Bij achteraf tegenvallende verkopen moeten deze eerder genomen winsten naar beneden worden bijgesteld. Een goede en voorzichtige planning kan dit voorkomen. De woningcorporatie zal op basis van gericht onderzoek bij bestaande huurders en ervaringscijfers over de mutatiegraad een inschatting moeten maken van het verwachte verkooptempo per complex. Hierbij kunnen ervaringen uit het verleden behulpzaam zijn. Verder zijn ook aspecten als de huidige huurprijs in relatie tot de woonlasten bij koop, de inkomenssituatie van de huurders en de eventuele kortingspercentages die de woningcorporatie bij verkoop wil verstrekken van belang. Gelet op de economische ontwikkelingen en de verwachtingen/vooruitzichten zal de woningcorporatie goed aandacht moeten schenken aan het realiteitsgehalte van de verkoopprognoses.

67


7.3.7 Ontwikkeling van de verkoopwaarde van de woningen Bij het maken van een inschatting van de toekomstige verkoopwaarde van de woningen kan de woningcorporatie gebruikmaken van taxatierapporten en van de verwachte stijging- of dalingspercentages van marktprijzen van woningen. Hierbij is de wijk waarin de woningen zijn gelegen alsmede de soort en kwaliteit van de woning van belang. In de huidige economische situatie kan het lastig zijn een schatting te maken van de ontwikkeling van de verkoopprijzen. In bepaalde regio’s is een daling van de prijzen aan de orde. Van belang is na te gaan in welke mate uw woningcorporatie voor de realisatie van het beleid afhankelijk is van toekomstige woningverkopen en de ontwikkeling van de verkoopprijzen. Naar mate die afhankelijkheid toeneemt, ligt het voor de hand een bandbreedte te bepalen en de invloed van de ontwikkeling te relateren aan de bandbreedte(s). Gegeven de eerder genoemde beleidshorizon van maximaal vijf jaar in RJ 121.310 kunnen de geschatte verkoopopbrengsten van voor verkoop aangewezen huurwoningen voor een periode van maximaal vijf jaar in de berekening van de bedrijfswaarde worden opgenomen, tenzij een langere periode kan worden gerechtvaardigd. Het in de bedrijfswaarde rekening houden met toekomstige verkopen vereist dat de woningcorporatie beschikt over een deugdelijk verkoopplan en dat de verkoop van de woningen juridisch mogelijk is.

7.4 Schatting van toekomstige in- en uitgaande kasstromen Schattingen van toekomstige kasstromen dienen te omvatten een prognose van (RJ 121.311): 1. prognoses van de kasontvangsten bij voortgezet gebruik van het actief; 2. prognoses van de kasuitgaven die noodzakelijk zijn om de kasontvangsten te genereren (inclusief de kasuitgaven om het actief gebruiksklaar te maken) en die direct kunnen worden toegewezen of toegerekend op een redelijke en consistente basis; 3. netto kasstromen, indien van toepassing, te ontvangen (of te betalen) bij het afstoten van het actief aan het einde van de levensduur. Hierna behandelen wij de punten 1 en 2. Voor punt 3, de netto kasstroom aan het eind van de exploitatieperiode (de restwaarde), verwijzen wij naar paragraaf 7.3.5. Bij de schatting van toekomstige kasstromen moeten uitgaven en ontvangsten uit financieringsactiviteiten (rente en aflossing) en vennootschapsbelasting buiten beschouwing worden gelaten (RJ 121.318).

7.4.1 Prognoses van de kasontvangsten bij voortgezet gebruik van het actief Bij de schatting van de huurontvangsten vormen de huidige huurprijzen het uitgangspunt. Deze huurprijzen worden geïndexeerd op basis van de in paragraaf 7.3.2 beschreven huurstijgingparameters. Bij de schatting van de kasstromen uit huur houdt de woningcorporatie rekening met de geschatte leegstand en met mogelijke oninbaarheid van vorderingen (huurderving). Voor de kasontvangsten uit verkoop verwijzen wij u naar paragraaf 7.3.6.

7.4.2 Kasuitgaven die noodzakelijk zijn om kasontvangsten te genereren De kasuitgaven die noodzakelijk zijn om de kasontvangsten te genereren kunnen worden onderscheiden in uitgaven die direct kunnen worden toegewezen aan een complex en uitgaven die niet direct kunnen worden toegewezen maar moeten worden toegerekend aan complexen. Voor het inrekenen van kasuitgaven verwijzen wij u naar paragraaf 7.3.4.

7.5 Disconteringsvoet De hoogte van de bedrijfswaarde per complex wordt sterk beïnvloed door de hoogte van de gekozen disconteringsvoet. Volgens RJ 121.323 moet de disconteringsvoet vóór belastingen zijn die zowel de actuele marktrente en de specifieke risico’s met betrekking tot het actief weergeeft. Als basis voor het bepalen van de uiteindelijke disconteringsvoet mag de woningcorporatie kiezen uit de volgende disconteringsvoeten (RJ 121.326): • de gewogen gemiddelde vermogenskosten; • de marginale rentevoet; of • andere marktrentes.

68


De disconteringsvoet wordt normaliter gebaseerd op de ontwikkeling van de actuele reële rente op 10 jaar staatsleningen, de lange termijninschatting van de inflatie en de inschatting van de specifieke risico's die verbonden zijn aan de exploitatie van het actief en dan specifiek de risico's dat de kasstromen in omvang en tijdstip afwijken van de schattingen. Het ligt voor de hand om voor de vaststelling van deze disconteringsvoet aansluiting te zoeken bij de door het WSW als borgingsinstituut gehanteerde disconteringsvoet. Nominale rente en nominale kasstromen Het is van belang dat de schatting van de toekomstige kasstromen en de disconteringsvoet op consistente wijze veronderstellingen omtrent de inflatie weergeven. Dit betekent dat wanneer in de disconteringsvoet het effect van prijsstijgingen als gevolg van inflatie is opgenomen (nominale rente) ook de kasstromen in nominale termen moeten worden geschat (RJ 121.312). Omdat met kasstromen vóór belasting dient te worden gerekend, dient ook met een disconteringsvoet vóór belasting te worden gerekend (RJ 121.326). Volgens de Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011) zal het moment van disconteren medionumerando moeten plaatsvinden met de veronderstelling dat de kasstromen gemiddeld gedurende het jaar plaatsvinden.

7.6 Afschrijven op bedrijfswaarde Volgens RJ 645.210 dient bij het actuele waardemodel bij sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel RJ 212 toegepast te worden. Dit betekent dat de kosten van een actief stelselmatig dienen te worden toegerekend aan de levensduur in de vorm van jaarlijkse afschrijvingen (zie RJ 212.426). Dus niet alleen bij het historisch kostprijsmodel maar ook bij toepassing van de waarderingsgrondslag actuele waarde zal jaarlijks afgeschreven moeten worden ten laste van het resultaat. Bij de bepaling van de afschrijving zal in overeenstemming met RJ 212.434 de bedrijfswaarde gesplitst moeten worden naar de componenten grond, opstal en overige componenten (installaties en inventaris). In overeenstemming met de componentenmethode zoals deze geldt bij de waardering tegen historische uitgaafprijs. Over het aandeel van de grond wordt niet afgeschreven. De waarde van de opstal en de overige componenten worden bij voorkeur lineair afgeschreven over de restant levensduur. De splitsing naar componenten kan plaatsvinden analoog aan de splitsing van de oorspronkelijke kostprijs. Dit betekent dat over de grondwaarde (op basis van historische kostprijs) niet wordt afgeschreven. De grondwaarde die is ingerekend in de bedrijfswaarde wordt verdeeld over de componenten opstal en overige componenten. Jaarlijks zal door de nieuwe bepaling van de bedrijfswaarde de bedrijfswaarde een andere waarde kennen dan de bedrijfswaarde minus afschrijving van het jaar ervoor. Dit betekent dat de afschrijving jaarlijks zal fluctueren. Over de mutatie van de bedrijfswaarde, uitsluitend het gevolg van tijdsverloop (overgang boekjaar) dient niet te worden afgeschreven. Alleen door het wijzigen van de parameters, normbedragen en beleid dient het hierdoor ontstane waarderingsverschil in het resultaat te worden verantwoord. De verdiencapaciteit komt namelijk uitsluitend door parameterwijzigingen op een structureel ander niveau te liggen, niet door het tijdsverloop. In RJ 121.607 wordt aangegeven dat de bedrijfswaarde van een actief hoger kan worden dan de boekwaarde, omdat de contante waarde van de toekomstige kasontvangsten toeneemt naarmate deze dichterbij komen, echter de bijdrage aan het actief is niet toegenomen. Er is in dat geval slechts sprake van een toename door het verstrijken van de tijd. In de praktijk zal veelal geen sprake zijn van uitsluitend (een terugname van) een waardevermindering door tijdsverloop maar van een combinatie hiervan met (een terugname van) waardeverminderingen wegens parameterwijzigingen. Indien het elimineren van het tijdseffect bij het terugnemen van het bijzonder waardeverminderingsverlies praktisch niet uitvoerbaar is, is het aan te bevelen de reden voor het niet elimineren toe te lichten. In paragraaf 7.9 hebben wij ter nadere verduidelijking de afschrijving op de bedrijfswaarde in een voorbeeld uitgewerkt.

7.7 Verwerken van waardemutaties bedrijfswaarde Voor de verwerking van waardemutaties bij waardering tegen bedrijfswaarde wordt aangesloten bij de RJ 212.412, op basis waarvan waardevermeerderingen van materiële vaste activa rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt dienen te worden in een herwaarderingsreserve. Indien er sprake is van waardevermeerderingen die een terugname zijn van eerder als last verwerkte waardevermindering dan dient de waardevermeerdering voor dat deel wel in de winst-enverliesrekening verwerkt te worden. Een waardevermindering van materiële vaste activa dient op grond van RJ 212.413 ten laste van de herwaarderingsreserve te worden verwerkt tot maximaal het bedrag waarvoor een herwaarderingsreserve is gevormd voor het betreffende actief. Indien de waardevermindering hoger is dan de gevormde herwaarderingsreserve, wordt het meerdere ten laste van de winst-en-verliesrekening verwerkt ('overige waardeveranderingen').

69


Bij woningcorporaties is op grond van art. 26 lid 1 van het Bbsh geen sprake van een herwaarderingsreserve. Dit betekent dat de herwaarderingen van materiële vaste activa (stille reserves) in de jaarrekening niet als wettelijk gebonden reserve kunnen worden gepresenteerd. Mutaties die volgens RJ 212 in de herwaarderingsreserve worden verwerkt, worden als gevolg hiervan in de overige reserves verwerkt. Wel moet op grond van RJ 645.506 bij het eigen vermogen het cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde herwaarderingen worden gevolgd per kasstroomgenererende eenheid. De vrijval van de herwaarderingsreserve vanwege afschrijvingen en verkopen kan zowel rechtstreeks ten gunste van de overige reserves of in een afzonderlijke post ten gunste van het resultaat worden verantwoord (RJ 212.415).Een deel van de herwaarderingsreserve wordt gerealiseerd en overgeboekt wanneer het actief gebruikt wordt. Het over te boeken bedrag komt overeen met het verschil tussen de afschrijving gebaseerd op de geherwaardeerde boekwaarde en de afschrijving gebaseerd op de oorspronkelijke kostprijs van het actief. De herwaarderingsreserve wordt eveneens verminderd indien bedragen betrekking hebben op activa die zijn vervreemd.

7.8 Voorbeeld van de bepaling van de bedrijfswaarde Hierna hebben wij een eenvoudig voorbeeld opgenomen van de berekening van de bedrijfswaarde.

Uitgangspunten en parameters bedrijfswaardeberekening Jaarlijkse huurstijging

2%

Jaarlijkse lastenstijging

3%

Disconteringsvoet

5,25%

Exploitatieduur

5 jaar

Verwachte verkoopprijs ultimo jaar 5

€ 18.000

De kasstromen (in euro’s) in jaar 1 tot en met 5 geven het volgende beeld:

Kasstroom uit verhuur

Jaar 1

Jaar 2

Jaar 3

Jaar 4

Jaar 5

4.950

5.049

5.150

5.253

5.358

Kasstroom uit verkoop Kasstroom i.v.m. lasten Saldo kasstromen

18.000 - 2.500

- 2.575

- 2.652

- 2.732

- 2.814

2.450

2.474

2.498

2.521

20.544

De bedrijfswaarde, zijnde de contante waarde van de verwachte in- en uitgaande kasstromen, bedraagt primo en ultimo jaar 1 op basis van de disconteringsvoet van 5,25% € 24.665 respectievelijk € 23.510. De mutatie bedraagt derhalve € 1.155. Het verloop van de bedrijfswaarde ad € 1.155 in jaar 1 wordt in dit voorbeeld veroorzaakt door twee componenten: • •

de vrijval van de voorgecalculeerde positieve kasstroom in jaar 1 (€ 2.450); het financieel effect van het met een jaar opschuiven van de toekomstige kasstromen (5,25% van € 24.665 = € 1.295).

Standpunt primo jaar 1

24.665

Af: positieve kasstroom uit huur en lasten in jaar 1

- 2.450

Bij: effect van opschuiven disconteringsmoment kasstromen Stand ultimo jaar 1

1.295 23.510

70


7.9 Voorbeeld inzake afschrijving bedrijfswaarde en realisatie herwaardering door afschrijving bedrijfswaarde Voorbeeld afschrijving bedrijfswaarde Woningbezit

Bedrijfswaarde (tijdsverloop) (in €)

Bedrijfswaarde (aangepast) (in €)

Jaar (in €)

Afschrijving (in €)

Bedrijfswaarde 1-1-jaar 1

200.000

jaar 1

4.000


200.700

jaar 2

4.000


201.400

jaar 3

4.000


202.000

jaar 4

4.000


202.500

jaar 5

4.546

227.600

In het hiervoor opgenomen cijfervoorbeeld betreft de verhoging van de bedrijfswaarde excl. tijdsverloop: (€ 227.600 -/- € 202.500) = € 25.100. De resterende levensduur: 46 jaar. De extra afschrijving ten opzichte van jaar 4 betreft dus: € 546 (= € 25.100/46).

Voorbeeld realisatie herwaarderingsreserve door afschrijving Uit het hierna opgenomen cijfervoorbeeld blijkt dat het verschil tussen bedrijfswaarde en historische kostprijs tot uitdrukking komt in de herwaarderingsreserve (onder overige reserves). De realisatie van de herwaardering kan op twee methoden worden verwerkt: Methode 1: ten gunste van de resultatenrekening Methode 2: ten gunste van de overige reserves Uit het voorbeeld blijkt dat bij methode 1 het resultaat dat via de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt gelijk is aan de afschrijving op basis van historische kosten. Woningbezit

Bedrijfswaarde (in €)

Historische kostprijs (in €)

Herwaardering (in €)

Investeringen op 1-1-jaar 1

200.000

180.000

20.000

Afschrijvingen jaar 1

-/- 4.000

-/- 3.600

-/- 400

Subtotaal

196.000

176.400

19.600

4.700

0

4.700

200.700

176.400

24.300

Methode 1 (in €)

Methode 2 (in €)

Openingsbalans

20.000

20.000

-/- gerealiseerde herwaardering (door afschrijvingen)

-/- 400

-/- 400

4.700

4.700

24.300

24.300

Herwaardering Waarde per 31-12-jaar 1 Reserve herwaardering

+/+ ongerealiseerde herwaardering mutatie bedrijfswaarde 31-12-jaar 1 = Eindbalans

71


Algemene/overige reserve

Methode 1 (in €)

Methode 2 (in €)

Openingsbalans

0

0

+/+ gerealiseerde herwaardering (door afschrijvingen)

0

400

Resultaat

-/- 3.600

-/- 4.000

= Eindbalans

-/- 3.600

-/- 3.600

Methode 1 (in €)

Methode 2 (in €)

-/- 4.000

-/- 4.000

400

0

-/- 3.600

-/-4.000

Winst-en-verliesrekening

Afschrijvingen (bedrijfswaarde) +/+ gerealiseerde herwaardering (door afschrijvingen) = Resultaat

7.10 Handige links De publicatie over Toepassen van de bedrijfswaarde alsmede over de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van het CFV en de Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011) opgesteld door de werkgroep van de Raad voor de Jaarverslaggeving kunt u downloaden vanaf de website van het CFV (www.cfv.nl) (onder publicaties respectievelijk Raad voor de Jaarverslaggeving). Parameters WSW voor bepaling bedrijfswaarde. U kunt deze terugvinden op de website van het WSW (www.wsw.nl).

7.11 Tot slot Indien gesproken wordt over ‘de bedrijfswaarde’ is het belangrijk te realiseren dat, afhankelijk van de gekozen parameters, er meerdere bedrijfswaarden (uitkomsten) zijn. Naast het belang van de bedrijfswaarde voor de jaarverslaggeving is de bedrijfswaarde ook een belangrijk instrument bij het doorrekenen van de beleidskeuzes die woningcorporaties maken en wat de (financiële) effecten vervolgens zijn op het vrij besteedbaar vermogen. Via een aantal scenario’s kan inzicht worden verkregen in de ontwikkeling van vermogen en resultaat, gegeven de gekozen uitgangspunten.

72

8 Het bepalen van de marktwaarde 8.1 Inleiding In hoofdstuk vijf zijn op basis van het keuzeschema een aantal keuzemogelijkheden weergegeven voor de waardering van het vastgoed. Indien gekozen wordt het commercieel vastgoed en/of het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging tegen actuele waarde te waarderen, dient het actuele waardemodel van RJ 213 Vastgoedbeleggingen te worden toegepast. Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed, zoals bepaald in de beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009. Het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging betreft de totale vastgoedportefeuille sociaal vastgoed wanneer de woningcorporatie vanuit sturing of andere afweging de keuze maakt om zich te richten op het realiseren van een zo optimaal mogelijk rendement. De actuele waarde van het sociaal gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed wordt bepaald volgens RJ 645.209 (i.c. de marktwaarde voor commercieel vastgoed en sociaal vastgoed als vastgoedbelegging). In dit hoofdstuk gaan wij nader in op de bepaling en de verwerking van de marktwaarde en de aandachtspunten die hierbij gelden.

8.2 Het begrip marktwaarde Onder de actuele waarde van een vastgoedbelegging wordt verstaan de reële waarde (in het Besluit actuele waarde (BAW) marktwaarde genoemd) (RJ 213.503). De marktwaarde wordt gedefinieerd als het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn (art. 4 BAW). Aanbevolen wordt de marktwaarde te bepalen op basis van de waardering door een onafhankelijke en deskundige taxateur (RJ 213.502). De reële waarde wordt bepaald op basis van de geschatte transactieprijs, indien het onroerend goed daadwerkelijk verkocht zou worden. Deze waarde dient met de kennis en informatie van de feiten en omstandigheden zoals bekend op balansdatum te worden vastgesteld. Als benadering van de reële waarde kan de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen worden gehanteerd (art. 11 lid 1 BAW).

8.2.1 Marktwaarde bij commercieel vastgoed De marktwaarde kan het best worden vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt (indien aanwezig) voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat (RJ 213.508). Omdat er vaak geen sprake is van een actieve markt, kan op basis van (RJ 213.509 a en b) de waardering van het commercieel vastgoed plaatsvinden op basis van aan de actieve markt voor gelijksoortig vastgoed ontleende bruto aanvangsrendementen en/of netto-aanvangsrendementen per te onderscheiden segment van de commerciële vastgoedportefeuille. De marktwaarde wordt idealiter vastgesteld door een onafhankelijk en deskundig taxateur. Indien de waardering van een commerciële vastgoedbelegging niet afgeleid kan worden van courante/recente prijzen op de vastgoedmarkt, kan de waardering op basis van de contante waarde van geprognosticeerde kasstromen gebaseerd op betrouwbare schattingen, plaatsvinden (RJ 213.509 c). Gebruikelijke methode voor de bepaling van de contante waarde is het Discounted Cashflow (DCF)-model. Hierbij worden de actuele marktgegevens voor gelijksoortig onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat betrokken.

8.2.2 Marktwaarde bij sociaal vastgoed als vastgoedbelegging Met betrekking tot het sociaal vastgoed dat wordt gekwalificeerd als een 'vastgoedbelegging' geldt veelal dat er geen courante prijzen op een actieve markt beschikbaar zijn. RJ 645.209 geeft aan dat de waardering van sociaal vastgoed dient te geschieden op basis van een modelmatige benadering om te komen tot een adequate invulling van de bepaling van de marktwaarde van de vastgoedobjecten van woningcorporaties. RJ 645 verwijst daarbij naar RJ 213.509 c waarbij wordt uitgegaan van genormeerde kasstromen: "de contante waarde van de kasstromen zijn gebaseerd op betrouwbare schattingen, ondersteund door bepalingen in de bestaande huur- en andere contracten en (waar mogelijk)

8 Het bepalen van de marktwaarde

extern bewijsmateriaal zoals actuele huurprijzen voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat en gebruik makend van een disconteringsvoet, die de onzekerheid ten aanzien van de hoogte en het realisatietijdstip van de kasstromen weerspiegelt". De DCF-benadering is hierbij het meest gebruikelijke model voor de bepaling van de contante waarde van de kasstromen.

8.3 Hoe wordt de marktwaarde bepaald bij toepassing van de DCF-methode? RJ 645.209 geeft aan dat: “de reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH”. Daarnaast bepaalt RJ 213.507: “de waarde van de vastgoedbelegging dient de actuele marktsituatie en omstandigheden weer te geven op balansdatum en niet die op enige datum in het verleden of toekomst.”. Uit deze richtlijnen blijkt dat in het DCF-model de actuele marktsituatie per balansdatum het uitgangspunt moet zijn. Dit impliceert dat wordt uitgegaan van lopende huurcontracten met alle daaraan verbonden rechten en verplichtingen en genormeerde jaarlijkse exploitatiekasstromen die op balansdatum zijn afgeleid van de 'marktgegevens'. De marktwaarde van vastgoedbeleggingen dient te worden bepaald als de meest waarschijnlijke prijs, die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is op balansdatum (RJ 213.505). Dit betekent dat als waardebegrip de marktwaarde in verhuurde staat wordt gehanteerd. Bij dit waardebegrip staan bij woningen alle lopende huurovereenkomsten centraal met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Daarnaast wordt gekeken naar het effect van individuele verkoop van de woningen uit het object. Aan de hand van de mutatiegraad, huizenprijsontwikkeling, rente en verkoopmogelijkheden aan huurders wordt het tempo en de omvang van de te realiseren vermogensopbrengst bepaald. Bij bedrijfsmatig onroerend goed (BOG) staan de huurcontracten centraal. De waarde van het object wordt voornamelijk bepaald door het soort contract, de looptijd en de hoogte van de met de exploitatie samenhangende cashflows. Indien de lopende huurovereenkomst niet wordt verlengd, wordt verondersteld dat het object aan een nieuwe huurder wordt aangeboden. Het object wordt bij het beëindigen van de huurovereenkomst, in tegenstelling tot bij woningen, niet verkocht maar opnieuw verhuurd, ofwel duurzaam geëxploiteerd. Hiermee is dan eveneens sprake van een waardering volgens het waardebegrip 'marktwaarde in verhuurde staat'. Volgens de Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011) kan de marktwaarde in verhuurde staat worden berekend op basis van het scenario doorexploiteren en op basis van een uitpondscenario. De marktwaarde in verhuurde staat dient te worden bepaald als hoogst realiseerbare waarde die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is (i.c. de meest waarschijnlijke prijs), berekend op basis van een doorexploitatie en uitpondscenario. Indien uitponden op basis van actuele juridische en feitelijke verplichtingen binnen de beschouwde periode (veelal vijftien jaar, zie hierna) niet mogelijk is, dient de marktwaarde van de vastgoedportefeuille te worden bepaald op basis van het scenario doorexploiteren. Volgens de Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011) kan voor de waardering, naast het laten uitvoeren van taxaties, (op onderdelen) worden aangesloten bij gangbare principes zoals Investment Property Databank (IPD). Hierbij worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: • een exploitatietermijn van vijftien jaar; • een tienjaars interest rate swap als basis voor de investering; • de bepaling van de exit yield (rendementseis die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de DCFperiode wil kopen).

8.3.1 Marktwaarde in verhuurde staat - scenario doorexploiteren Bij het scenario doorexploiteren wordt het uitgangspunt gehanteerd dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Voor de exploitatieperiode wordt veelal een periode van vijftien jaar gehanteerd. Voor de waarde na deze periode wordt één eindwaarde bepaald als het quotiënt van een rendementseis (exit yield) en de jaaropbrengst van het vastgoed aan het einde van de exploitatieperiode. De jaaropbrengst kan zijn de jaarhuur minus de kosten (netto-rendementseis) of de jaarhuur (bruto-rendementseis). Het DCF-scenario doorexploiteren betreft een contante waardeberekening, waarbij wordt aangenomen dat alle woningen blijvend verhuurd worden. Na beëindiging van een huurcontract zal dan wederom worden verhuurd aan een derde, maar dan tegen een markthuurprijs.

74


In de DCF berekening (scenario doorexploiteren) kunnen volgende elementen worden onderscheiden: 1. huur; 2. onderhoud; 3. verhuur en beheerlasten; 4. directe exploitatielasten; 5. eindwaarde. Daarnaast zijn van belang voor de berekening van de DCF: 1. de disconteringsvoet; 2. de exploitatieperiode. Ten aanzien van de hiervoor vermelde elementen worden in de Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011) de volgende richtlijnen gegeven: Huurinkomsten •

• •

De huurinkomsten worden gebaseerd op de lopende huurcontracten per balansdatum. Na de ingeschatte beëindiging van het lopende huurcontract (is mutatiemoment) zal, indien het object niet wordt verkocht, het vastgoed opnieuw worden verhuurd aan een derde onder marktconforme condities, rekening houdend met de vigerende kaders van de Huurwet. Er wordt een generiek percentage huurstijging gehanteerd, gebaseerd op het wettelijk vastgestelde huurbeleid. Er wordt - voor de onderscheiden complexen - een percentage huurderving gehanteerd op basis van gegevens, zoals deze voor dit type vastgoed van de markt zijn afgeleid.

Onderhoudslasten •

•

•

• •

De ingerekende onderhoudslasten worden genormeerd tot een vaste onderhoudsnorm per woning, uitgaande van onderhoud gericht op een instandhoudingsdoelstelling van het te waarderen object, gegeven de onderhoudsconditie per balansdatum. Hierbij dient te worden uitgegaan van een marktconforme exploitatie en uitgangspunten, die typerend zijn voor de exploitatie van dit type vastgoed onder marktconforme omstandigheden. Hierbij kan aangesloten worden op de externe normen afgeleid van de vastgoedmarkt. In de praktijk ook wel aangeduid als 'VEX-normen'. Indien de externe norm materieel afwijkt van de intern gehanteerde norm en deze afwijking veroorzaakt wordt omdat het complex in de huidige staat niet aan de markteisen voldoet, dan zal de externe norm (voor de periode waarop dit van toepassing is) worden aangepast. Voor zover aanwezig dienen de contractuele en feitelijke aangegane verplichtingen op het terrein van onderhoudsverplichtingen van de corporatie voor de vastgoedportefeuille te worden ingerekend. De (prijs)stijging van de in te rekenen onderhoudsnorm is gelijk aan de inflatie voor de bouwkostenontwikkeling.

Verhuur en beheerlasten •

•

•

De ingerekende verhuur en beheerlasten worden genormeerd tot een vaste norm voor verhuur en beheerlasten per woning. De VEX-normen kunnen hierbij bijvoorbeeld worden gebruikt als externe onderbouwing van de gehanteerde normen. De intern gehanteerde normen voor verhuur en beheerlasten worden veelal bepaald en afgeleid van de apparaatskosten en overhead van de corporatie. Deze interne normen worden vergeleken en worden geanalyseerd met de omvang van de externe normen. Indien de externe norm materieel afwijkt van de intern gehanteerde norm en deze afwijking wordt veroorzaakt omdat het complex in de huidige staat niet marktconform verhuurt en beheert kan worden, dan zal de externe norm (voor de periode waarop dit van toepassing is) worden aangepast naar een norm die wel gebaseerd is op deze markt eis. Volgens de Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011) dienen corporatie- c.q. bedrijfsspecifieke 'overhead' niet in de bepaling van de marktwaarde te worden betrokken, omdat er geen causale relatie wordt verondersteld tussen deze uitgaven en de (marktconforme) exploitatie van het bezit van de woningcorporatie. De ingerekende jaarnorm wordt in het DCF-model jaarlijks met de prijsinflatie verhoogd.

Directe exploitatie uitgaven •

•

De overige directe exploitatie uitgaven worden genormeerd tot een vaste norm voor directe exploitatie uitgaven per woning. De VEX-normen kunnen hierbij bijvoorbeeld worden gebruikt als externe onderbouwing van de gehanteerde normen. De lasten bestaan primair uit lasten direct veroorzaakt door exploitatie van de vastgoed objecten, zoals WOZbelastingen en opstalverzekeringen.

75


•

•

De directe exploitatie uitgaven worden veelal ook uit het eigen primaire informatie systeem worden afgeleid, waarbij deze worden vergeleken en worden geanalyseerd met de omvang van de externe normering. Indien de externe norm materieel afwijkt van de intern gehanteerde norm en deze afwijking wordt veroorzaakt omdat het complex in de huidige staat niet marktconform verhuurt en beheert kan worden dan zal de externe norm (voor de periode waarop dit van toepassing is) worden aangepast naar een norm die wel gebaseerd is op deze markt eis. De ingerekende jaarnorm wordt in DCF model jaarlijks met de prijsinflatie verhoogd.

Eindwaarde Aan het einde van de beschouwde periode waarin de genormeerde kasstromen contant worden gemaakt wordt een eindwaarde ingerekend. Deze eindwaarde wordt bepaald aan de hand van het quotiënt van een exit yield (rendementseis die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de DCF-periode wil kopen) en de netto genormeerde exploitatie kasstroom aan het einde van de beschouwde periode.

Voorbeeld berekening eindwaarde Als we uitgaan van een netto-rendementseis dan zal de laatste waarde (eindwaarde) in het model bij een maandhuur van € 850, een kosten niveau van € 200 per maand en een rendementseis (exit yield) van 5,5% als volgt zijn: 12 * (€ 850-€ 200) / 5,5% = € 141.818. Disconteringsvoet De disconteringsvoet wordt bepaald op basis van de som van: 1. risicovrije rentevoet; 2. opslag vastgoedrisico; 3. opslag marktsegment; 4. opslag objectrisico. Risicovrije rentevoet: Als basis voor de disconteringsvoet wordt het 24-maandsgemiddelde van de 10-jaars IRS (Interest Rate Swap). Het 24-maandsgemiddelde wordt bepaald door de IRS zoals deze geldt op het moment van waardebepaling op peildatum en de IRS op de laatste dag van de 23 daaraan voorgaande kalendermaanden te middelen. Opslag vastgoedrisico: Opslag ter compensatie van het verschil tussen het generieke onroerend goed risico van het te waarderen object en de generieke risicovrije rentevoet. Opslag marktsegment: Opslag voor de in te schatten exploitatierisico's van het object, die specifiek voortvloeien uit het gebied en de markt waar het vastgoedobject in is gelegen, ten opzichte van het eerder bepaalde generieke onroerend goed risico. Opslag objectrisico: Opslag voor het specifieke vastgoedsegment waartoe het object behoort, ten opzichte van het eerder onderscheiden generieke vastgoedrisico en het specifieke marktrisico. Het objectrisico is afhankelijk van het imago van de omgeving van het betreffende complex, de omvang van het complex, het type woning, het bouwjaar en eventueel vergelijkbare transacties. De opslag voor het objectrisico wordt door de woningcorporatie bepaald. Hoe hoger het ingeschatte risico van het object hoe hoger het te hanteren percentage. Het is aan te bevelen om de opbouw van de gehanteerde disconteringsvoet(en) in de verslaggeving nader in detail toe te lichten en eventueel intern vastgelegde procesvoorwaarden voor de bepaling van het objectrisico, als onderdeel van de bepaling van de disconteringsvoet, jaarlijks door een externe taxateur te laten valideren. Exploitatieperiode De beschouwde periode waarover de genormeerde kasstromen contant worden gemaakt bedraagt in beginsel vijftien jaar. Deze beschouwde periode is in lijn met de internationale richtlijnen van de International Valuation Standards (IVS).

8.3.2 Marktwaarde in verhuurde staat - scenario uitponden Wanneer het scenario uitponden kan worden gevolgd is het uitgangspunt dat bij de eerste mutatie de woning direct wordt verkocht, tegen de leegwaarde van de individuele woning. Hierbij wordt expliciet opgemerkt dat het niet relevant is of (dit deel van) de vastgoedportefeuille beleidsmatig ook daadwerkelijk gelabeld is voor verkoop. Bij de bepaling van de marktwaarde, wordt immers in tegensteling tot de bedrijfswaarde geen rekening gehouden met eigen beleid van de woningcorporatie, tenzij dit beleid op basis van actuele juridische en feitelijke verplichtingen kan worden afgedwongen.

76


De volgende genormeerde kasstromen worden in de DCF berekening (scenario doorexploiteren) onderscheiden: • de verkoopkasstroom; • de exploitatiekasstroom; • de eindwaarde. De verkoopkasstroom is gebaseerd op de mutatiegraad en de leegwaarde van de individuele woningen. Voor de exploitatiekasstroom geldt in principe hetzelfde als bij het scenario doorexploiteren (zie paragraaf 8.3.1). De exploitatiekosten en -uitgaven op basis van marktuitganspunten, worden voor een periode van vijftien jaar zo goed mogelijk ingeschat, conform het doorexploitatie scenario, voor de niet verkochte woningen. Lopende contracten dienen echter wel in aanmerking te worden genomen. De eindwaarde wordt ingeschat voor de ultimo het vijftiende jaar nog niet verkochte woningen. De eindwaarde wordt gebaseerd op de rendementseis (exit yield) die een marktpartij heeft als hij het bezit aan het einde van de DCF periode wil kopen (cf. paragraaf 8.3.1).

8.4 Validatie van de marktwaarden Op basis van RJ 213.802 lid e dient de mate waarin de reële waarde van vastgoedbeleggingen is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur te worden vermeld. Indien de waardering niet op deze wijze tot stand gekomen is, dient dit feit toegelicht te worden. Om te komen tot de waardering worden in het rekenmodel de waarderingsparameters ingevuld. Deze zijn voor een deel (bijvoorbeeld mutatiegraden) afkomstig uit de eigen administratie van de woningcorporatie en worden voor het overige deel bepaald door een externe erkende en onafhankelijke taxateur. De afspraken met de taxateur en verantwoordelijkheden worden vastgesteld in een offerte/opdrachtbevestiging. In deze offerte worden daarnaast de relevante (RICS en IVS) standaarden benoemd. In dit kader verwijzen wij ook naar de 28 aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten van het Platform Taxateurs en Accountants. De gehanteerde generieke uitgangspunten voor het bepalen van de marktwaarde zullen jaarlijks moeten worden getoetst. Deze toetsing is noodzakelijk om vast te stellen of wijzigingen ten opzichte van eerdere taxaties hebben plaatsgevonden en ter validering van de uitkomsten. In de Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011) wordt aanbevolen de getaxeerde waarde van de vastgoedportefeuille - evenredig verspreid in deze periode - eens in de drie jaar integraal door een onafhankelijke en externe taxateur te laten valideren, ofwel per jaar 1/3 deel van de vastgoedportefeuille. Voor het overige 2/3e deel van het bezit wordt – indien aanwezig - gebruik gemaakt van omslagaannames ten opzichte van de parameters van het voorgaande jaar. De taxateur stelt hiervoor een ‘omslagdocument’ op gebaseerd op de marktontwikkelingen in de betreffende regio(’s). De selectie van de steekproef van de complexen wordt onderbouwd. In het eerste jaar van deelname is een representatief deel van de complexen geselecteerd en de jaren daarna is hetzelfde gebeurd. Nieuw toegevoegde objecten worden gewaardeerd in het jaar van oplevering. De delen van de steekproef bevatten allemaal een representatief deel van de eventuele verschillende vestigingen, gemeenten, bouwperioden en bouwvormen. Indien de marktwaarde van de vastgoedportefeuille intern is bepaald, zonder gebruik te maken van de toetsing van de uitgangspunten, c.q. van de validatie van de uitkomst van de bepaling van de berekende marktwaarde door een erkende externe en onafhankelijke taxateur, dan dient dit expliciet te worden toegelicht, waarbij de wijze waarop de interne taxatie is bepaald nader in detail wordt toegelicht (RJ 213.802 lid e). Verwerking van juridische en feitelijke verplichtingen in de marktwaarde Inzichtelijk dient te zijn in welke mate bij de bepaling van de marktwaarde rekening is gehouden met alle juridische en feitelijke verplichtingen. Hiertoe dient een beoordeling uitgevoerd te worden in hoeverre de bestaande convenanten, beleidskeuzes en beklemmingen uit het Bbsh kwalificeren als een juridische dan wel feitelijke verplichting. Een feitelijke verplichting is een verplichting die voortvloeit uit handelingen van de rechtspersoon, waarbij (RJ 252.110): • de rechtspersoon aan andere betrokkenen door een in het verleden gevolgde gedragslijn, gepubliceerde beleidsregels of een voldoende specifieke, actuele uitspraak heeft aangegeven zekere verantwoordelijkheden te aanvaarden; en • als gevolg daarvan, de rechtspersoon bij deze betrokkenen de gerechtvaardigde verwachting heeft gewekt dat hij die verantwoordelijkheden zal nakomen. Tevens dient de woningcorporatie te beoordelen in hoeverre deze verplichtingen direct of indirect verbonden zijn aan het vastgoed.

77


Verplichtingen van de woningcorporatie (in rechte afdwingbaar of feitelijk) die het vastgoed volgen (bijvoorbeeld bij verkoop) en derhalve direct zijn verbonden aan het vastgoed, dienen opgenomen te worden in de vastgoedwaardering (bijvoorbeeld: de prestatieafspraken met de gemeente, het huur- en verkoopbeleid en relevante afspraken met overige stakeholders). Voor de verplichtingen van de woningcorporatie (in rechte afdwingbaar of feitelijk) die niet direct zijn verbonden aan het vastgoed dient te worden onderbouwd in hoeverre deze indirect aan het vastgoed toegerekend moeten worden en derhalve in de totale vastgoedwaardering dienen te worden betrokken.

8.5 Het verwerken van waardemutaties bij waardering tegen marktwaarde Waardemutaties als gevolg van de periodieke bepaling van de marktwaarde van tegen marktwaarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen worden in de winst-en-verliesrekening in een afzonderlijke post opgenomen gebruikmakend van de relevante benamingen van de posten uit de modellen voor de jaarrekening zoals deze zijn opgenomen als bijlage bij de herziene RJ 645. Ook voor vastgoedbeleggingen die tegen reële waarde zijn gewaardeerd geldt de wettelijke bepaling dat voor het positieve verschil tussen de reële waarde en de historische kostprijs een herwaarderingsreserve moet worden gevormd. De herwaarderingsreserve wordt gevormd ten laste van de vrije reserves of uit het resultaat van het boekjaar (art. 2:390 lid 1 BW). Gegeven het feit dat op basis van het Bbsh het woningcorporaties niet toegestaan is een herwaarderingsreserve in de balans op te nemen, wordt de omvang van en de mutatie in de ongerealiseerde herwaardering van de vastgoedportefeuille, als onderdeel van de overige reserves, in de toelichting opgenomen. De gehele herwaarderingsreserve moet op individuele basis per vastgoedbelegging worden bijgehouden (art. 2:390 lid 3 BW). Indien voor een vastgoedbelegging wordt vastgesteld dat de reële waarde lager is dan de verkrijgings- of vervaardigingsprijs (rekening houdend met afschrijvingen) vindt verwerking van de afwaardering plaats via de winst-enverliesrekening. In tegenstelling tot geherwaardeerd onroerend goed voor eigen gebruik, mag over de tegen reële waarde opgenomen vastgoedbeleggingen niet worden afgeschreven.

8.5.1 Afstoting en buitengebruikstelling Bij verkoop of buitengebruikstelling van een vastgoedbelegging vindt niet langer activering plaats en wordt het resultaat verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de netto-opbrengst en de boekwaarde (RJ 213.703). Daarbij wordt tevens rekening gehouden met de kosten verbonden aan de verkoop of buitengebruikstelling.

8.5.2 Van vastgoedbelegging naar een andere categorie Bij het overgaan van een vastgoedbelegging, gewaardeerd op reële waarde, naar een andere categorie, hetzij als vastgoed voor eigen gebruik, hetzij als voorraad, zal de eerste waardering in de nieuwe bestemming overeenkomen met de reële waarde van het object op het moment van overgang. Er vinden derhalve geen waardemutaties plaats op dat moment (RJ 213.604).

8.5.3 Van vastgoed voor eigen gebruik naar vastgoedbelegging Indien het eigen gebruik van een object wordt gestaakt en het vervolgens wordt aangehouden als vastgoedbelegging en de rechtspersoon waardeert zijn vastgoedbeleggingen tegen reële waarde, moet een dan blijkend waardeverschil tussen boekwaarde en de reële waarde conform RJ 212 worden verwerkt (RJ 213.605). Dit houdt in dat (RJ 213.606): • een eventuele waardevermeerdering van de boekwaarde van vastgoed als gevolg van een herwaardering rechtstreeks in het eigen vermogen (herwaarderingsreserve) wordt verwerkt. De waardevermeerdering wordt echter in de winst-en-verliesrekening verwerkt, voor zover deze een terugneming van een waardevermindering van hetzelfde vastgoed betreft die voorheen als last was verwerkt in de winst- en verliesrekening. De terugneming van een waardevermindering in de winst-en-verliesrekening mag niet leiden tot een hogere boekwaarde dan de boekwaarde die zou zijn bepaald indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het vastgoed zou zijn verantwoord; en • een eventuele waardevermindering van de boekwaarde van vastgoed in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt; de waardevermindering wordt echter ten laste van de herwaarderingsreserve verwerkt, voor zover de waardevermindering niet groter is dan het bedrag met betrekking tot het desbetreffende vastgoed dat in de herwaarderingsreserve is opgenomen.

78


8.5.4 Van voorraad naar vastgoedbelegging Bij de overgang van een als voorraad geclassificeerd object naar vastgoedbeleggingen gewaardeerd tegen reële waarde, wordt het verschil tussen de huidige boekwaarde en de reële waarde in de winst-en-verliesrekening verantwoord (RJ 213.607). Deze verwerking is consistent met de behandeling van een verkoop van een van de voorraad deel uitmakende onroerende zaak. Opwaardering naar de hogere reële waarde betreft een waardevermeerdering waarvoor op grond van art. 2:390 BW een herwaarderingsreserve moet worden gevormd.

8.6 Toelichtingsvereisten Waarderingsgrondslagen reële waarde Vermeld worden de grondslagen van de waardering en resultaatbepaling, aangevuld met gegevens over de wijze van bepaling van de reële waarde van vastgoedbeleggingen. Indien de waarde van vastgoedbeleggingen wordt benaderd, wordt in de toelichting vermeld (art. 11 lid 2 BAW): • welke benaderingsmethode is toegepast; en • indien de waarde is geschat op basis van de contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen, de aannames waarop de verwachtingen zijn gebaseerd en de gehanteerde rentevoet. Indien bij waardering tegen reële waarde één of enkele objecten zijn opgenomen tegen historische kosten omdat geen betrouwbare informatie over de reële waarde (marktwaarde) te verkrijgen is, wordt dit feit per object toegelicht, waarbij ook de oorzaak wordt vermeld en indien mogelijk ook een inschatting van de range waar binnen de reële waarde zich bevindt, wordt vermeld (RJ 213.804). Op grond van art. 2:368 lid 2 BW wordt voor vastgoedbeleggingen die tegen reële waarde worden gewaardeerd, de som van de herwaarderingen per balansdatum vermeld. Bij waardering tegen historische kosten wordt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in de toelichting vermeld (RJ 213.805). Overige toelichtingen Verder dienen de volgende elementen te worden toegelicht: • de mate waarin gebruik is gemaakt van externe taxateurs (RJ 213.802); • de criteria aan de hand waarvan de classificatie is bepaald (RJ 213.802); • de cijfermatige toelichting van de in de winst-en-verliesrekening opgenomen huurinkomsten en exploitatiekosten gesplitst in die welke betrekking hebben op verhuurd en niet verhuurd onroerend goed (RJ 213.802); • in geval van herwaarderingen of een latente belastingverplichting is gevormd (art. 2:390 lid 5 BW); • het bedrag aan rente dat is geactiveerd gedurende de verslagperiode. Op grond van art. 2:366 lid 2 BW wordt vermeld of de rechtspersoon op of met betrekking tot vastgoedbeleggingen slechts een beperkt zakelijk of persoonlijk duurzaam genotsrecht heeft.

8.7 Handige links De handreiking voor het toepassen van RJ 645 opgesteld door de werkgroep van de Raad voor de Jaarverslaggeving kunt u downloaden vanaf de website van het CFV (www.cfv.nl) (onder wetten en regels, Raad voor de Jaarverslaggeving).

79

9 Financiële instrumenten 9.1 Inleiding De Raad voor de Jaarverslaggeving heeft de regels voor de verslaggeving van financiële instrumenten opgenomen in RJ 290 'Financiële instrumenten'. Hierin wordt de verwerking, de waardering, de resultaatbepaling en de toelichting van de financiële instrumenten behandeld. Ook zijn in RJ 290 richtlijnen opgenomen voor het bepalen van het onderscheid tussen eigen vermogen en vreemd vermogen. RJ 290 is een nadere uitwerking en toelichting op de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW inzake financiële instrumenten. Ook in andere hoofdstukken die op bepaalde financiële instrumenten van toepassing zijn, zijn bepalingen opgenomen voor de verslaggeving van de financiële instrumenten. Bijvoorbeeld in de hoofdstukken inzake financiële vaste activa, vorderingen, effecten, overlopende activa, liquide middelen, eigen vermogen, schulden en leasing. Financiële instrumenten omvatten zowel primaire instrumenten zoals vorderingen, schulden en aandelen, als afgeleide instrumenten (ook wel derivaten genoemd) zoals financiële opties, futures en termijncontracten en renteswaps. Derivaten kunnen worden gebruikt om bepaalde risico's af te dekken of te verminderen. Met een renteswap kan bijvoorbeeld de variabele rente van een langlopende lening worden omgezet in een vaste rente, waardoor het renterisico wordt afgedekt. Ingeval van afdekkingstransacties (ook wel hedgetransacties genoemd) kan onder bepaalde voorwaarden hedge accounting worden toegepast. Dit kan nodig zijn om mismatches in waardering of verwerking te voorkomen. In dit handboek zullen slechts de hoofdlijnen van RJ 290 worden behandeld.

9.2 Begripsbepaling In deze paragraaf worden belangrijke begrippen besproken voor de verslaggeving van financiële instrumenten. Deze begrippen zijn mede van belang om vast te stellen wanneer er sprake is van een financieel instrument. Financiële instrumenten Een financieel instrument is een overeenkomst die leidt tot een financieel actief van de ene partij en een financiële verplichting of eigenvermogensinstrument van een andere partij. Uit de definitie blijkt dat een actief of een verplichting die niet voortkomt uit een overeenkomst geen financieel instrument is. Er moet dus sprake zijn van een rechtshandeling tussen twee partijen. Zo is een belastingschuld geen financieel instrument, omdat deze niet ontstaat uit een overeenkomst, maar rechtstreeks uit de wetgeving voortvloeit. Financiële activa Een financieel actief is elk actief dat (RJ 940): • een liquide middel is; • een eigenvermogensinstrument van een andere partij is; • een contractueel recht is om: − liquide middelen of een ander financieel actief te ontvangen van een andere partij (bijvoorbeeld een debiteur of een verstrekte lening); of − financiële activa of financiële verplichtingen te ruilen met een andere partij onder voorwaarden die potentieel voordelig zijn voor de rechtspersoon (bijvoorbeeld een gekochte optie met een positieve waarde); of • een contract is dat in eigenvermogensinstrumenten van de rechtspersoon zal of kan worden afgewikkeld en dat: − een niet-derivaat is waarbij de rechtspersoon verplicht is of kan worden, om een variabel aantal van de eigenvermogensinstrumenten van de rechtspersoon te ontvangen; of − een derivaat is dat zal of kan worden afgewikkeld op een andere wijze dan door de ruil van een vast bedrag aan liquide middelen of een ander financieel actief voor een vast aantal van de eigenvermogensinstrumenten van de rechtspersoon. Financiële verplichtingen Een financiële verplichting is elke verplichting die (RJ 940): • een contractuele verplichting is om: − liquide middelen of een ander financieel actief aan een andere partij te leveren (bijvoorbeeld crediteuren of een ontvangen lening); − financiële activa of financiële verplichtingen te ruilen met een andere partij onder voorwaarden die potentieel nadelig zijn voor de rechtspersoon (bijvoorbeeld een geschreven optie met een negatieve waarde); of

9 Financiële instrumenten

•

een contract is dat in eigenvermogensinstrumenten van de rechtspersoon zal of kan worden afgewikkeld en dat: − een niet-derivaat is waarbij de rechtspersoon verplicht is of kan worden, om een variabel aantal van de eigenvermogensinstrumenten van de rechtspersoon te leveren; of − een derivaat is dat zal of kan worden afgewikkeld op een andere wijze dan door de ruil van een vast bedrag aan liquide middelen of een ander financieel actief voor een vast aantal van de eigenvermogensinstrumenten van de rechtspersoon.

Eigenvermogensinstrumenten Een eigenvermogensinstrument is elk contract dat het overblijvende ('residual') belang omvat in de activa van een partij, na aftrek van alle verplichtingen. Derivaten Een derivaat is een financieel instrument dat de volgende drie kenmerken bezit (RJ 940): • de waarde verandert als gevolg van veranderingen van marktfactoren als een bepaalde rentevoet, prijs van een financieel instrument, goederenprijs, valutakoers, prijsindex, kredietwaardigheid, of andere variabele (soms 'de onderliggende waarde' genoemd); • er is geen of slechts een geringe netto aanvangsinvestering benodigd in verhouding tot andere soorten contracten die op vergelijkbare wijze reageren op veranderingen in marktomstandigheden; en • het wordt op een tijdstip in de toekomst afgewikkeld. Derivaten zijn dus financiële instrumenten die zijn afgeleid van een ‘onderliggende waarde’. Daarom worden derivaten ook wel aangeduid als ‘afgeleide financiële instrumenten’. Embedded derivaten Embedded derivaten zijn een component van een samengesteld (hybride) financieel instrument dat (RJ 290.825): • voldoet aan de definitie van een derivaat; en • als contractuele voorwaarde of groep van contractuele voorwaarden is besloten in een basiscontract ('host contract'). Het gevolg van het bestaan van een derivaat in een basiscontract is dat sommige kasstromen die deel uitmaken van het samengestelde financiële instrument op dezelfde wijze veranderen als die van een losstaand derivaat (RJ 290.825). Op basis van de hiervoor genoemde definities omvatten financiële instrumenten zowel primaire financiële instrumenten als afgeleide financiële instrumenten (veelal aangeduid met derivaten). Voorbeelden van primaire financiële instrumenten zijn handelsvorderingen, crediteuren, effecten, ontvangen leningen, verstrekte leningen en liquide middelen. Voorbeelden van derivaten zijn opties, swaps, futures en termijncontracten (RJ 940). Reële waarde Een belangrijke waarderingsgrondslag bij de verslaggeving van financiële instrumenten is de reële waarde (marktwaarde). De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn (art. 4 BAW). De reële waarde is niet de waarde die de woningcorporatie zou ontvangen of betalen indien er sprake zou zijn van een gedwongen transactie. Er moet rekening worden gehouden met de actuele marktomstandigheden. Als de woningcorporatie bijvoorbeeld het voornemen heeft het instrument op korte termijn te verkopen, moet rekening worden gehouden met de actuele marktomstandigheden (RJ 290.525). Als een financieel instrument wordt verhandeld op een actieve markt is de genoteerde marktprijs de beste aanwijzing voor de reële waarde (RJ 290.526). Soms is de genoteerde marktprijs geen goede indicatie van de reële waarde. Dit kan onder meer het geval zijn indien er geen sprake is van een actieve markt, de markt niet goed ontwikkeld is of er te geringe volumes worden verhandeld in verhouding tot het aantal te waarderen financiële instrumenten (RJ 290.527). Indien niet direct een betrouwbare reële waarde voor financiële instrumenten is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door het toepassen van bepaalde technieken.

81


Geamortiseerde kostprijs Een andere veel voorkomende waarderingsgrondslag voor financiële instrumenten is de geamortiseerde kostprijs. De geamortiseerde kostprijs is de boekwaarde van het financiële instrument bij de eerste verwerking in de balans, verminderd met de aflossingen op de hoofdsom, vermeerderd of verminderd met de via de effectieve-rentemethode bepaalde cumulatieve amortisatie van het verschil tussen het bedrag dat bij de eerste verwerking is opgenomen en het aflossingsbedrag (RJ 940). Bovendien wordt rekening gehouden met eventuele afboekingen (direct, dan wel door het vormen van een voorziening) wegens bijzondere waardeverminderingen of oninbaarheid. Overigens wordt als alternatief toegestaan lineaire amortisatie toe te passen bij het bepalen van de geamortiseerde kostprijs in plaats van het toepassen van de effectieve-rentemethode, indien lineaire amortisatie niet tot belangrijke verschillen leidt ten opzichte van het toepassen van de effectieve-rentemethode (RJ 940 onder definitie geamortiseerde kostprijs).

Voorbeeld: Geamortiseerde kostprijs en effectieve-rentemethode Op 1 januari jaar 1 koopt een woningcorporatie een obligatie voor een bedrag van € 90, hieraan is een bedrag van € 5 transactiekosten verbonden. Een rentebate van € 4 (3,64% over € 110) wordt jaarlijks ontvangen voor de komende 5 jaar (31 december jaar 1 tot en met 31 december jaar 5). De obligatie heeft een verplichte aflossing van € 110 op 31 december jaar 5. (in €)

Geamortiseerde kostprijs

Renteopbrengst

Kasstroom

Contante waarde kasstroom

Jaar 1

95,00

6,61

4

97,61

Jaar 2

97,61

6,79

4

100,40

Jaar 3

100,40

6,99

4

103,39

Jaar 4

103,39

7,19

4

106,58

Jaar 5

106,85

7,42

114

0

Het effectieve rentepercentage ter hoogte van 6,96 is het percentage dat de verwachte kasstromen op de obligatie contant maakt naar de geamortiseerde kostprijs ter hoogte van € 95 (=4/1,0696 + 4/1,06962 + 4/1,06963 + 4/1,06964 + 114/1,06965). Toepassing van lineaire amortisatie leidt tot de volgende renteopbrengsten en geamortiseerde kostprijzen: (in €)


Renteopbrengst

Kasstroom

Geamortiseerde kostprijs (31/12)

Jaar 1

95

7

4

98

Jaar 2

98

7

4

101

Jaar 3

101

7

4

104

Jaar 4

104

7

4

107

Jaar 5

107

7

114

0

In dit eenvoudige voorbeeld lijkt toepassing van lineaire amortisatie niet tot belangrijke verschillen te leiden ten opzichte van toepassing van amortisatie op basis van de effectieve-rentemethode. Vanzelfsprekend is de vraag of in dit voorbeeld toepassing van lineaire amortisatie ten opzichte van toepassing van de effectieve-rentemethode tot belangrijke verschillen leidt niet te beantwoorden. Voor het beantwoorden van die vraag dient het effect van het toepassen van lineaire amortisatie te worden beoordeeld in de context van de gehele jaarrekening.

82


9.3 Waardering en resultaatbepaling 9.3.1 Inleiding Belangrijk is dat in RJ 290 diverse categorieën financiële instrumenten worden onderscheiden. De waardering en resultaatbepaling hangt af van tot welke categorie een financieel instrument behoort. Daarnaast bestaat de mogelijkheid dat hedge accounting wordt toegepast. Het toepassen van hedge accounting heeft tot gevolg dat er wordt afgeweken van de basisregels. Doel van hedge accounting is om de resultaten van het hedge-instrument en de afgedekte positie gelijktijdig in de winst-en-verliesrekening te verwerken. Op die wijze kan de afdekking van risico's in de verslaggeving tot uitdrukking worden gebracht.

9.3.2 Wettelijke bepalingen De wettelijke bepalingen over financiële instrumenten vormen de basis van RJ 290. Wettelijke bepalingen over de waardering van financiële instrumenten zijn opgenomen in 2:384 BW en art. 10 BAW. De wet staat toe financiële instrumenten tegen actuele waarde te waarderen, tenzij art. 10 BAW dit niet toestaat. De wet staat echter ook toe om financiële instrumenten tegen kostprijs te waarderen (art. 2:384 lid 1 BW). Dit geldt niet alleen voor primaire financiële instrumenten, maar ook voor derivaten. Aangezien de kostprijs van bepaalde derivaten, die veelal dienen voor afdekking van financiële risico's, vaak gering of nihil is, betekent dit dat bij een waardering tegen kostprijs deze derivaten in feite niet in de balans worden opgenomen. Alle waardeveranderingen worden zogezegd 'off balance' gehouden. Alleen dalingen van de waarde tot onder de kostprijs moeten wel verwerkt worden. Dit in tegenstelling tot waardering van derivaten tegen actuele waarde, waarbij alle waardeveranderingen in de balans worden verwerkt. Indien financiële instrumenten worden gewaardeerd tegen de actuele waarde, komt daarvoor in aanmerking de reële waarde (marktwaarde genoemd door het BAW). Waardeveranderingen van primaire financiële instrumenten, die tegen reële waarde worden gewaardeerd, kunnen onmiddellijk in het resultaat worden verwerkt (art. 2:384 lid 7 BW). De directe verwerking in het resultaat van waardeveranderingen van primaire financiële instrumenten is dus niet voorgeschreven. Verwerking rechtstreeks in het eigen vermogen (herwaarderingsreserve) is wettelijk ook toegestaan. Als derivaten tegen reële waarde worden gewaardeerd, worden de waardeveranderingen onmiddellijk ten gunste of ten laste van het resultaat gebracht (art. 2:384 lid 7 BW). Hier bestaat dus geen keuzemogelijkheid ten aanzien van de wijze van verwerking van waardeveranderingen, zoals bij primaire financiële instrumenten. Van deze bepaling wordt afgeweken bij toepassing van kasstroomhedge-accounting. De waardering tegen actuele waarde is niet toegestaan voor (art. 10 lid 3 BAW): • tot de vervaldag aangehouden primaire financiële instrumenten (bijvoorbeeld obligaties); • door de woningcorporatie verstrekte leningen of te innen vorderingen (bijvoorbeeld debiteuren); en • belangen in dochtermaatschappijen en in deelnemingen als bedoeld in art. 2:389 lid 1 BW. Verplichtingen kunnen slechts tegen de reële waarde gewaardeerd worden indien sprake is van afgeleide financiële instrumenten (art. 10 lid 2 BAW). Indien niet direct een betrouwbare reële waarde voor de financiële instrumenten is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze (art. 10 lid 1 BAW): • af te leiden uit de reële waarde van zijn bestanddelen of van een soortgelijk instrument indien voor de bestanddelen ervan of voor een soortgelijk instrument wel een betrouwbare markt is aan te wijzen; of • te benaderen met behulp van algemeen aanvaarde waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Indien het niet mogelijk is om door middel van de hiervoor genoemde benaderingswijzen een betrouwbare reële waarde vast te stellen voor financiële instrumenten, worden zij tegen de verkrijgingsprijs gewaardeerd (art. 10 lid 3 BAW).

9.3.3 Waardering bij eerste verwerking De waardering bij eerste verwerking van financiële activa en financiële verplichtingen dient altijd tegen reële waarde plaats te vinden (RJ 290.501). Daarbij is alleen de vraag hoe de transactiekosten verwerkt moeten worden. De verwerking daarvan hangt samen met de gekozen waardering na de eerste verwerking (de vervolgwaardering). Dit kan als volgt worden samengevat (RJ 290.501):

83


Vervolgwaardering

Verwerken transactiekosten

Reële waarde met waardeveranderingen via winst-enverliesrekening

In eerste periode van waardering in de winst-enverliesrekening

Reële waarde met waardeveranderingen rechtstreeks in eigen vermogen

In waardering bij eerste verwerking. Bij overdracht aan derden of door toepassing effectieve rentemethode in de winst-en-verliesrekening


In waardering bij eerste verwerking. Door toepassing effectieve-rentemethode in de winst-en-verliesrekening

Hieruit blijkt dat bij een vervolgwaardering tegen reële waarde met de waardeveranderingen via de winst-enverliesrekening de transactiekosten geheel drukken op de winst-en-verliesrekening waarin de verwerving plaatsvindt. Dit is bij een vervolgwaardering tegen reële waarde met waardeveranderingen rechtstreeks in het eigen vermogen en bij een vervolgwaardering tegen geamortiseerde kostprijs niet het geval. Bij deze vervolgwaarderingen worden de transactiekosten geleidelijk als onderdeel van de effectieve rente ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht.

9.3.4 Waardering na eerste verwerking 9.3.4.1 Algemeen Categorieën financiële activa RJ 290 staat voor de meeste financiële instrumenten, in navolging van de wet, waardering en resultaatbepaling op basis van zowel kostprijs als reële waarde toe. Voor het bepalen van de waardering na eerste verwerking en resultaatbepaling van financiële activa worden de volgende categorieën onderscheiden (RJ 290.4): • derivaten; • gekochte leningen en obligaties; • verstrekte leningen en overige vorderingen; en • investeringen in eigenvermogensinstrumenten. Waardering van financiële activa In geval van derivaten met beursgenoteerde aandelen als onderliggende waarde wordt waardering tegen reële waarde waarbij de waardeveranderingen via de winst-en-verliesrekening worden verwerkt voorgeschreven. Waardering tegen reële waarde waarbij een keuze kan worden gemaakt voor verwerking van de waardeveranderingen via de winst-en-verliesrekening dan wel via het eigen vermogen (herwaarderingsreserve) is alleen voorgeschreven voor investeringen in beursgenoteerde eigenvermogensinstrumenten die niet tot de handelsportefeuille behoren. Waardering tegen (geamortiseerde) kostprijs is voorgeschreven voor gekochte leningen en obligaties die tot het einde van de looptijd worden aangehouden alsmede voor verstrekte leningen en overige vorderingen. Voor de overige financiële activa is een keuze aanwezig deze te waarderen tegen (geamortiseerde) kostprijs of reële waarde. Beursgenoteerde obligaties en derivaten met beursgenoteerde obligaties als onderliggende waarde kunnen gewaardeerd worden tegen geamortiseerde kostprijs of tegen reële waarde (RJ 290.504).

84


De meeste van de categorieën financiële activa zijn in het kader van de vervolgwaardering weer onder te verdelen in subcategorieën. Deze te onderscheiden categorieën en subcategorieën worden in het volgende schema weergegeven:

Categorieën financiële verplichtingen Voor de vervolgwaardering en resultaatbepaling van financiële verplichtingen worden de volgende categorieën onderscheiden afhankelijk van het gebruik door de woningcorporatie (RJ 290.4): 1. derivaten; en 2. overige financiële verplichtingen. Waardering van financiële verplichtingen Derivaten met beursgenoteerde aandelen als onderliggende waarde worden gewaardeerd tegen reële waarde waarbij waardeveranderingen via het resultaat worden verwerkt. Voor andere derivaten is een keuze aanwezig tussen kostprijs en reële waarde. Overige financiële verplichtingen worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

85


Classificatie individueel of op portefeuillebasis Financiële activa en financiële verplichtingen dienen individueel of op portefeuillebasis te worden toegedeeld naar (sub)categorieën. Per (sub)categorie dient één grondslag voor waardering en resultaatbepaling te worden toegepast (RJ 290.502). De vervolgwaardering en de resultaatbepaling hangen direct samen met de categorieën financiële activa en financiële verplichtingen. Daarom is het van belang te weten hoe de afbakening van die categorieën is. Daarvoor zijn geen bijzondere regels opgenomen anders dan dat de categorieën zijn gedefinieerd (RJ 290.4 ). Er dient dus te worden getoetst aan de hand van de in RJ 290.4 opgenomen definities.

9.3.4.2 Overzicht waardering en resultaatbepaling na eerste verwerking De vervolgwaardering en resultaatbepaling hangen af van de (sub)categorieën financiële activa c.q. de (sub)categorieën financiële verplichtingen. Bij de verschillende categorieën zijn de volgende combinaties van vervolgwaardering en resultaatbepaling mogelijk (schema ontleend aan RJ 290.504): Categorie/Type financieel instrument

Subcategorie

Waardering na eerste verwerking

Verwerking van waardeveranderingen

Reële waarde

Direct in de winst-en-verliesrekening.

Reële waarde

Volgens de hedge accountingmodellen.

Kostprijs

Samen met de afgedekte positie in de winst-enverliesrekening. Indien de afgedekte positie tegen reële waarde wordt verantwoord, verwerkt de rechtspersoon ook de waardemutatie van het derivaat en past hij reële-waarde- of kasstroomhedge-accounting toe. Dit betekent echter niet dat de waardemutatie van het derivaat die betrekking heeft op de periode voor toepassing van hedge accounting alsnog in de balans wordt verwerkt.

Overig - met beursgenoteerde aandelen als onderliggende waarde

Reële waarde


Overig - met een andere onderliggende waarde dan beursgenoteerde aandelen

Kostprijs

In de winst-en-verliesrekening bij overdracht aan een derde of bij een bijzondere waardevermindering.

Reële waarde


Handelsportefeuille (financiële activa en financiële verplichtingen). Derivaten (activa en passiva)

Hedging

(geen onderdeel handelsportefeuille)

86


Categorie/Type financieel instrument

Subcategorie

Waardering na eerste verwerking

Verwerking van waardeveranderingen

Gekochte leningen en obligaties.

Tot het einde van de looptijd aangehouden


Effectieve rente in resultatenrekening.

Overig


Effectieve rente in de winst-en-verliesrekening.

Reële waarde


(geen onderdeel handelsportefeuille)

Bijzondere waardevermindering direct in de winst-en-verliesrekening.

In resultatenrekening bij overdracht aan een derde of bij een bijzondere waardevermindering.

Eerst rechtstreeks in eigen vermogen (herwaarderingsreserve), bij realisatie in de winsten-verliesrekening. Effectieve rente in de winst-en-verliesrekening. Waardeverminderingen onder de (geamortiseerde) kostprijs direct in de winst-enverliesrekening. Verstrekte leningen en overige vorderingen.



Reële waarde


(geen onderdeel handelsportefeuille) Investeringen eigenvermogensins trumenten. (geen onderdeel handelsportefeuille)

Geen onderdeel van een handelsportefeuille - Beursgenoteerd


Eerst rechtstreeks in eigen vermogen (herwaarderingsreserve), bij realisatie in de winsten-verliesrekening. Waardeverminderingen onder de kostprijs direct in de winst-en-verliesrekening.

Geen onderdeel van een handelsportefeuille - Nietbeursgenoteerd

Kostprijs


Reële waarde

Direct in de winst-en-verliesrekening. Eerst rechtstreeks in eigen vermogen (herwaarderingsreserve), bij realisatie in de winsten-verliesrekening. Waardeverminderingen onder de kostprijs direct in de winst-en-verliesrekening.

Overige financiële verplichtingen.

Geen onderdeel van een handelsportefeuille



87


Derivaten met andere onderliggende waarde dan beursgenoteerde aandelen Uit dit schema blijkt dat derivaten waarvan de onderliggende waarde een andere is dan beursgenoteerde aandelen (bijvoorbeeld renteswaps), tegen kostprijs kunnen worden gewaardeerd. De mogelijkheid om tegen kostprijs te waarderen is in overeenstemming met de hiervoor behandelde wettelijke voorschriften voor de waardering van financiële instrumenten. Als er voor wordt gekozen om deze (sub)categorie derivaten niet te waarderen tegen kostprijs, maar tegen actuele waarde, dan dienen de baten en lasten die voortvloeien uit de verandering van de reële waarde te worden verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Bij waardering tegen kostprijs dienen de gerealiseerde baten en lasten die voortvloeien uit deze derivaten te worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden (RJ 290.513). Uiteraard moet daarbij eveneens rekening worden gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering (zie de alinea hierna).

Voorbeeld: Toerekening baten en lasten uit derivaten Woningcorporatie A heeft een lening afgesloten met een variabele rente. Om zich in te dekken tegen een stijging van de rentelasten heeft A voor een bedrag van € 144.000 een rentecap gekocht met een looptijd van 5 jaar. Door de rentecap wordt over een nominaal bedrag van € 10 miljoen aan A het verschil vergoed tussen 5% en LIBOR wanneer LIBOR boven 5% uitkomt. A waardeert derivaten tegen kostprijs en past geen hedge accounting toe. A verwerkt in haar resultaat: • • •

als bate de periodieke renteontvangst die uit de swap volgt indien LIBOR boven 5% uitkomt; als last gedurende 5 jaar een bedrag van € 28.800 (€ 144.000 / 5) bij lineaire toerekening van de betaalde kostprijs; en als last een eventuele bijzondere waardevermindering. Het bedrag daarvan zal uiteraard in mindering komen op de nog aan toekomstige perioden toe te rekenen kostprijs.

Lagere reële waarde van tegen kostprijs gewaardeerde derivaten of reële waarde negatief Een woningcorporatie kan een derivaat (bijvoorbeeld een renteswap) waarderen tegen kostprijs. Als de reële waarde van het derivaat echter negatief wordt, is in feite sprake van een verlieslatend contract. Dat betekent dat een verplichting moet worden opgenomen uit hoofde van het verlieslatende derivaat (contract). Die verplichting moet worden opgenomen tegen het bedrag van de negatieve reële waarde. RJ 290.541 bepaalt namelijk dat op kostprijs gewaardeerde derivaten ten laste van de winst-en-verliesrekening moeten worden afgewaardeerd naar de lagere reële waarde per balansdatum.

Voorbeeld: Reële waarde negatief Woningcorporatie A heeft een lening afgesloten met een variabele rente. Om zich in te dekken tegen het risico van variabele kasstromen heeft A een renteswap afgesloten met een looptijd van 5 jaar. De kostprijs van de renteswap is nihil. Uit hoofde van de renteswap ontvangt A een variabele rente ter hoogte van LIBOR over een nominaal bedrag van € 10 miljoen en betaalt A een vaste rente van 5% over het nominale bedrag van € 10 miljoen. A waardeert derivaten tegen kostprijs en past geen hedge accounting toe. Bij het aangaan van de swap wordt de swap bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde (gelijk aan de kostprijs), derhalve nihil. Doordat LIBOR is gedaald moet A per saldo het verschil tussen 5% en LIBOR betalen. Per balansdatum 31 december heeft de swap een voor A negatieve reële waarde van 150. Op grond van RJ 290.541 moet A een verlies verwerken van € 150 en wordt het derivaat gewaardeerd tegen de negatieve reële waarde van € 150. Verwerking van dit verlies had kunnen worden voorkomen als A kostprijshedge-accounting had toegepast. De lagere reële waarde moet worden vastgesteld op een wijze die de lopende rente buiten beschouwing laat. Bij toepassing van kostprijshedge-accounting wordt voor het effectieve deel geen verlies verantwoord. In paragraaf 9.5 wordt hier nader op ingegaan. Gekochte leningen en obligaties Onder de categorie 'Gekochte leningen en obligaties' vallen financiële activa met vaste of bepaalbare betalingen die van derden zijn verkregen. Dus ook van derden gekochte vorderingen vallen hieronder. In deze categorie wordt een subcategorie onderscheiden 'tot het einde van de looptijd aangehouden'. Deze subcategorie wordt gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. Een belangrijk argument voor de waardering tegen de geamortiseerde kostprijs voor de categorieën 'Leningen en vorderingen' en 'Tot het einde van de looptijd aangehouden', is dat de houder gezien zijn intentie niet ontvankelijk is voor wijzigingen in de reële waarde gedurende de looptijd. Informatie omtrent wijzigingen van de waarde levert dan voor de houder van deze instrumenten geen nuttige informatie op.

88


9.4 Hedge accounting 9.4.1 Inleiding Hedge accounting heeft in beginsel betrekking op financiële instrumenten die worden gebruikt ter afdekking of vermindering van financiële risico's van andere activa of passiva, veelal eveneens financiële instrumenten. Bij hedge accounting worden dus onderscheiden enerzijds het hedge-instrument dat dient ter afdekking van een bepaald financieel risico en anderzijds de afgedekte positie; een positie waardoor de woningcorporatie een bepaald financieel risico loopt. Bij toepassing van de normale regels voor waardering en resultaatbepaling voor de afgedekte positie en het hedge-instrument kan er een mismatch ontstaan in de toerekening aan de winst-en-verliesrekening. Dit kan het gevolg zijn van het toepassen van verschillende grondslagen van waardering voor de afgedekte positie en het hedgeinstrument (mismatch in waardering). Een andere oorzaak kan het verschil in moment van verwerken zijn van de afgedekte positie en het hedge-instrument (mismatch in verwerking). Zo wordt een zeer waarschijnlijke in de toekomst verwachte transactie nog niet in de balans verwerkt, terwijl het hedge-instrument wel dient te worden verwerkt. Bij het toepassen van hedge accounting worden de normale regels voor waardering en de wijze van verwerken van de waarderingsverschillen zodanig aangepast dat de waardeveranderingen van de afgedekte positie en die van het hedgeinstrument gelijktijdig in de winst-en-verliesrekening worden verwerkt, om op die wijze de afdekking van het risico ook in de verslaggeving op juiste wijze tot uitdrukking te brengen. De wijze waarop deze aanpassing van de normale regels plaatsvindt, hangt af van de het model van hedge accounting dat wordt toegepast (zie hierna). Hedge accounting is dus een specifieke wijze van verwerking, waardering en resultaatbepaling voor situaties waarin risico's zijn afgedekt.

Voorbeeld: Toepassing hedge accounting (1) Woningcorporatie A heeft een lening ter hoogte van 10 miljoen afgesloten met een variabele rente. Om zich in te dekken tegen het risico van variabele kasstromen heeft A een renteswap afgesloten met een looptijd van 5 jaar. De kostprijs van de renteswap is nihil. Uit hoofde van de renteswap ontvangt A een variabele rente ter hoogte van LIBOR over een nominaal bedrag van 10 miljoen en betaalt A een vaste rente van 5% over het nominale bedrag van 10 miljoen. A waardeert derivaten tegen kostprijs. Bij het aangaan van de swap wordt de swap bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde, derhalve nihil. Doordat LIBOR is gedaald moet A per saldo het verschil tussen 5% en LIBOR betalen. Per balansdatum 31 december heeft de swap een voor A negatieve reële waarde van 150.000. Als A geen hedge accounting toepast moet zij op grond van RJ 290.541 een verlies verwerken van 150.000 en wordt het derivaat gewaardeerd tegen de negatieve reële waarde van 150.000. Toepassing van hedge accounting houdt in dit geval in dat geen verlies wordt verwerkt. Gevolg daarvan is dat de rentelasten in de toekomstige perioden bestaan uit de variabele rente op de lening en de verrekening uit hoofde van de swap, per saldo dus een vaste rente van 5%. Hedge accounting kan alleen worden toegepast indien en voor zover sprake is van een effectieve afdekking van het betreffende risico. Eventuele ineffectiviteit wordt wel in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

Voorbeeld: Toepassing hedge accounting (2) Woningcorporatie A uit het vorige voorbeeld heeft een vervroegde aflossing gedaan op de lening waardoor het saldo daarvan nog 7,5 miljoen bedraagt. De renteswap is echter niet gewijzigd en is nog steeds gebaseerd op het nominale bedrag van 10 miljoen. Dit betekent dat nog maar 75% van de swap een effectieve afdekking van het renterisico is en dat 25% ineffectief is geworden. Bij toepassing van hedge accounting wordt derhalve een deel van het verlies van 150.000 verwerkt en wordt het derivaat in de balans gewaardeerd tegen een negatieve waarde ter grootte van dat verlies. Aan hedge accounting is dus alleen behoefte als er sprake is van een mismatch in de toerekening aan de winst-enverliesrekening. Bij de waardering van zowel de afgedekte positie als het hedge-instrument tegen reële waarde met waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening bestaat geen mismatch. De waardeveranderingen matchen dan 'automatisch' als gevolg van de toegepaste grondslagen van waardering en resultaatbepaling.

9.4.2 Modellen en toepassen van hedge accounting RJ 290 onderscheidt verschillende modellen van hedge accounting: • Reëlewaardehedge-accounting: dit is de wijze van verslaggeving die kan worden toegepast als door middel van een hedge-instrument het risico van een verandering van de reële waarde van een afgedekte positie wordt afgedekt (mismatch in waardering).

89


•

•

Kasstroomhedge-accounting: dit is de wijze van verslaggeving die kan worden toegepast als door middel van een hedge-instrument het risico samenhangend met de variabiliteit van toekomstige kasstromen wordt afgedekt (mismatch in verwerking). Kostprijshedge-accounting: dit is de wijze van verslaggeving die kan worden toegepast als het hedge-instrument tegen kostprijs wordt gewaardeerd en als door middel van het hedge-instrument het risico van een verandering van de reële waarde van een afgedekte positie, of het risico samenhangend met de variabiliteit van toekomstige kasstromen wordt afgedekt (mismatch in waardering en verwerking).

Reëlewaardehedge-accounting en kasstroomhedge-accounting worden toegepast bij waardering van derivaten tegen reële waarde. Volgens Titel 9 Boek 2 BW en RJ 290 is het echter geenszins verplicht om derivaten tegen reële waarde op de balans te waarderen. Ook waardering tegen kostprijs is toegestaan. Bij die waarderingsgrondslag kan kostprijshedge-accounting toegepast worden. Toepassen hedge accounting Het toepassen van hedge accounting is in beginsel facultatief. Het is dus geenszins verplicht om hedge accounting toe te passen, ook niet als er mismatches in de toerekening van resultaten ontstaan met betrekking tot enerzijds de onderliggende positie en anderzijds het hedge-instrument. Indien een woningcorporatie hedge accounting wenst toe te passen zijn er twee mogelijkheden aanwezig: • toepassen van hedge accounting op basis van generieke documentatie; of • toepassen van hedge accounting op basis van documentatie per individuele hedgerelatie. Indien een woningcorporatie heeft gekozen voor het toepassen van hedge accounting op basis van generieke documentatie, dient de woningcorporatie bepaalde afgedekte risico's wel consistent (in de tijd en naar soort van hedgerelatie) volgens de regels van hedge accounting te verwerken en daarmee af te wijken van de algemene regels voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling (RJ 290.614). De keuze van de woningcorporatie om hedge accounting toe te passen voor een bepaalde hedgerelatie blijkt uit de generieke documentatie. Uit deze documentatie moet blijken op welke wijze de hedgerelatie past in de doelstellingen van risicobeheer en van de hedgestrategie. Vanuit het beschreven beleid moet op eenduidige wijze kunnen worden vastgesteld of de woningcorporatie in een verslagperiode hedge accounting voor een hedgerelatie zal gebruiken (RJ 290.614). Het documenteren van het beleid is een van de vereisten voor het mogen toepassen van hedge accounting op basis van generieke documentatie. Het toepassen van hedge accounting op basis van documentatie per individuele hedgerelatie biedt een woningcorporatie meer flexibiliteit. Hiertegenover staat dat de administratieve lasten hoger zullen zijn als gevolg van de verplichting om per individuele hedgerelatie documentatie op te moeten stellen. Voor het toepassen van hedge accounting op basis van generieke documentatie gelden de volgende vereisten (RJ 290.613): • de afgedekte posities en hedge-instrumenten moeten voldoen aan de gestelde voorwaarden voor de toepassing van hedge accounting; • de woningcorporatie documenteert hoe de hedgerelaties passen in de doelstellingen van risicobeheer en beschrijft de hedgestrategie, waaronder de verwachting aangaande effectiviteit van de hedgerelatie (dat is de mogelijkheid van het bereiken van compensatie van aan het afgedekte risico toe te rekenen veranderingen in reële waarden of kasstromen); • de woningcorporatie beschrijft de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities die voldoen aan de voorwaarden voor toepassen van hedge accounting; • de ineffectiviteit wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Voor het toepassen van hedge accounting op basis van documentatie per individuele hedgerelatie gelden de volgende vereisten (RJ 290.614): • de woningcorporatie documenteert hoe de individuele hedgerelatie past in de doelstellingen van risicobeheer en beschrijft de hedgestrategie, waaronder de verwachte effectiviteit van de hedgerelatie; • de woningcorporatie beschrijft het in de individuele hedgerelatie betrokken hedge-instrument en de afgedekte positie die voldoen aan de voorwaarden voor toepassen van hedge accounting; en • de ineffectiviteit wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

90


9.5 Verwerkingswijzen van kostprijshedge-accounting 9.5.1 Inleiding Wij verwachten dat woningcorporaties hoofdzakelijk gebruikmaken van rentederivaten en kostprijshedge-accounting zullen toepassen. Om die reden wordt in dit handboek alleen het model van kostprijshedge-accounting geïllustreerd. In de bijlage bij dit hoofdstuk is een voorbeeld opgenomen van kostprijshedge-accounting bij het afdekken van renterisico's door middel van een renteswap. Daarnaast wordt in de volgende paragraaf ingegaan op de voorwaarden voor het toepassen van kostprijshedge-accounting met een renteswap.

9.5.2 Voorwaarden voor toepassen kostprijshedge-accounting met een renteswap De kostprijs van een renteswap is veelal nihil. Bij kostprijshedge-accounting wordt de swap niet gewaardeerd in de balans en wordt het uit hoofde van de swap ontvangen of betaalde renteverschil als rentelast verwerkt in de winst-enverliesrekening, naast de op de lening betaalde variabele rente. Per saldo is de rentelast dan de vaste rente die voortvloeit uit de gecombineerde leningen swapcontracten. Indien de swap wel een kostprijs heeft, dan wordt die kostprijs bij toepassing van kostprijshedge-accounting uitgesmeerd over de looptijd. Voorwaarden voor toepassen van hedge accounting Allereerst moet worden vastgesteld of het afdekkingsinstrument (hier: de renteswap), de afgedekte positie (hier: de toekomstige rentebetalingen op de lening) en het hedge-accountingmodel (hier: kostprijshedge-accounting) toegestaan zijn om hedge accounting op toe te passen. Dat is hier het geval, omdat een renteswap als afdekkingsinstrument kan worden aangewezen, de afgedekte positie de winst-en-verliesrekening beïnvloedt (RJ 290.610) en kostprijshedgeaccounting een van de in RJ 290 toegestane modellen is. Vervolgens gelden de navolgende voorwaarden voor het mogen toepassen van hedge accounting: • documentatie van de hedgerelatie; • vaststellen dat de hedgerelatie effectief is; en • verwerken van ineffectiviteit in de winst-en-verliesrekening. Voorwaarde 1: Documentatie van de hedgerelatie Om hedge accounting te kunnen toepassen moet voldaan worden aan de documentatie-eis. Dit kan op basis van generieke documentatie of op basis van documentatie per individuele hedgerelatie. Toepassen van hedge accounting op basis van generieke documentatie heeft het nadeel dat bepaalde afgedekte risico's consistent (in tijd en naar soort hedgerelatie) volgens de regels van hedge accounting moeten worden verwerkt. In ons voorbeeld zou dan hedge accounting moeten worden toegepast op alle swaps die renterisico's afdekken. Documentatie per individuele hedgerelatie biedt de flexibiliteit om (vooraf) te kiezen welke individuele hedgerelaties wel en welke niet worden verwerkt volgens de regels van hedge accounting. Bij documentatie per individuele hedgerelatie moet de woningcorporatie bij aanvang van hedge accounting (RJ 290.615): • documenteren hoe de hedgerelatie past in de doelstellingen van risicobeheer en de hedgestrategie beschrijven, waar onder de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedgerelatie; en • het in de hedgerelatie betrokken afdekkingsinstrument en de afgedekte positie beschrijven.

Voorbeeld: Toerekening baten en lasten uit derivaten Woningcorporatie A is op 1 januari van jaar 1 een 4-jarige lening aangegaan van € 100 miljoen aan met een variabele rente. De variabele rente op de lening is LIBOR plus een opslag van 200 basispunten. LIBOR bij aanvang van de lening bedraagt 5%. De rente op de lening wordt op jaarlijkse basis berekend en wordt jaarlijks herzien op 31 december op basis van LIBOR. De verwachte aflossing van de lening bedraagt € 50 miljoen na 2 jaar en € 50 miljoen na 4 jaar. A heeft contractueel de optie om na 2 jaar de lening geheel of gedeeltelijk vervroegd af te lossen, of om een deel van de aflossingen (maximaal € 25 miljoen) uit te stellen en dat uitgestelde deel na vier jaar af te lossen. Tegelijkertijd met het aangaan van de lening zijn op 1 januari van jaar 1 2 renteswaps afgesloten met ieder een nominaal bedrag van € 50 miljoen, waarbij is overeengekomen dat gedurende de looptijd van het swapcontract A een vaste rente zal ontvangen in ruil voor de betaling van LIBOR rente. Een contract heeft een looptijd van 2 jaar en het andere contract heeft een looptijd van 4 jaar. De swaps zijn bij aanvang van de lening aangegaan en hebben op dat moment een reële waarde (en kostprijs) van nihil.

91


De swaps zijn bedoeld om het risico van de variabiliteit van de te betalen kasstromen af te dekken. De rentevoorwaarden van de lening en de swaps komen met elkaar overeen en ook de verwachte omvang en looptijd van de lening komen overeen met die van de swap. Derhalve worden de swaps als zeer effectief aangemerkt (dit zal voorts in ieder geval op iedere balansdatum beoordeeld moeten worden). In dat geval kan de hedgedocumentatie voor deze individuele hedgerelatie er als volgt uitzien: Doelstelling risicomanagement De doelstelling is om niet bloot te staan aan het risico van de variabiliteit van de te betalen rentekasstromen. Op grond van deze doelstellingen dienen leningen met een variabele rente te worden afgedekt door middel van een renteswap. Soort hedgerelatie Kasstroomhedge: afdekking van het risico van de variabiliteit van de te betalen kasstromen. Toegepast hedge-accountingmodel Kostprijshedge-accounting vanaf 1 januari jaar 1. Aard van het afgedekte risico Het risico van de variabiliteit van de te betalen kasstromen (renterisico). Identificatie van afgedekte positie De toekomstige rentebetalingen inzake een variabelrentende vierjarige lening met een hoofdsom van € 100 miljoen: • over periode 1 januari jaar 1 – 31 december jaar 4 worden de toekomstige rentebetalingen inzake de eerste helft van de hoofdsom afgedekt (toekomstige rentebetalingen inzake eerste leningdeel van € 50 miljoen); • over periode 1 januari jaar 1 – 31 december jaar 2 worden de toekomstige rentebetalingen op de andere helft van de hoofdsom afgedekt (toekomstige rentebetalingen inzake tweede leningdeel van € 50 miljoen). De variabele rente op de lening is LIBOR plus een opslag van 200 basispunten. Identificatie van het hedginginstrument Twee renteswaps afgesloten met ieder een nominaal bedrag van € 50 miljoen, waarbij is overeengekomen dat gedurende de looptijd van de swapcontracten een vaste rente zal worden ontvangen in ruil voor de betaling van LIBOR rente. Contract 1 heeft een looptijd van 4 jaar en contract 2 heeft een looptijd van 2 jaar. Testen van de effectiviteit De effectiviteit van de hedge zal aan het einde van ieder boekjaar worden beoordeeld door het vergelijken van de kritische kenmerken van de renteswaps en van de lening. Hierbij zal in het bijzonder aandacht worden geschonken aan de mate van waarschijnlijkheid dat toekomstige rentebetalingen zullen plaatsvinden. Voorwaarde 2: Vaststellen dat de hedgerelatie effectief is Voorwaarde voor het toepassen van hedge accounting is dat het afdekkingsinstrument effectief moet zijn. Dit is het geval indien het instrument het risico van de afgedekte positie voldoende vermindert. De verwachte effectiviteit moet vooraf worden beoordeeld en beschreven (zie het onderdeel 'documentatie') en dient daarna periodiek te worden getoetst. Eventuele ineffectiviteit moet in het resultaat verantwoord worden (zie hierna). De effectiviteit kan bijvoorbeeld worden gemeten (RJ 290.616) door het vergelijken van de kritische kenmerken van het afdekkingsinstrument en van de afgedekte positie. In de casus in deze paragraaf zijn de kritische kenmerken de rentevoorwaarden, de omvang van de hoofdsommen en de aflossingen c.q. looptijden.

Voorbeeld: Beoordeling effectiviteit ultimo jaar 1 (situatie 1) Woningcorporatie A verwacht ultimo jaar 1 dat in afwijking van de oorspronkelijke verwachting na 2 jaar € 25 miljoen zal worden afgelost. De omvang van de lening is tot ultimo jaar 2 derhalve € 100 miljoen en naar verwachting vanaf 1 januari jaar 3 tot ultimo jaar 4 € 75 miljoen. Dit houdt in dat over jaar 2 nog steeds het gehele renterisico 100% effectief is afgedekt. Voor jaar 3 en jaar 4 is voor een deel (50/75) van de uitstaande hoofdsom het renterisico afgedekt. De voor jaar 3 en jaar 4 resterende swap met een hoofdsom van € 50 miljoen is nog steeds 100% effectief en derhalve kan hierop kostprijshedge-accounting worden toegepast. Er is geen sprake van ineffectiviteit. Beide renteswaps zijn nog effectief in het afdekken van het risico van de variabiliteit van de te betalen rente op de lening.

92


Voorbeeld: Beoordeling effectiviteit ultimo jaar 1 (situatie 2) Woningcorporatie A verwacht ultimo jaar 1 dat ultimo jaar 2 een extra bedrag van € 25 miljoen vervroegd wordt afgelost. Hierdoor bedraagt de totale aflossing eind jaar 2 naar verwachting € 75 miljoen. Over jaar 2 bedraagt het saldo € 100 miljoen en is nog steeds het renterisico over de gehele lening effectief afgedekt. Over jaar 3 en jaar 4 bedraagt het saldo van de lening naar verwachting echter nog maar € 25 miljoen, terwijl een renteswap is afgesloten over een hoofdsom van € 50 miljoen. Over die jaren is derhalve de swap naar verwachting slechts voor de helft effectief. Op dat deel kan hedge accounting worden toegepast. Het andere deel van deze swap is ineffectief. Die ineffectiviteit moet worden verwerkt in de winst-en-verliesrekening (zie hierna). Voorwaarde 3: Verwerken van ineffectiviteit in de winst-en-verliesrekening Bij toepassing van hedge accounting op basis van individuele documentatie moet de ineffectiviteit uit hoofde van de individuele hedgerelatie in de winst-en-verliesrekening worden verwerkt (RJ 290.615). De ineffectiviteit is de mate waarin de waardeveranderingen van het afdekkingsinstrument die van de afgedekte positie niet compenseren.

Voorbeeld: Verwerken van ineffectiviteit (situatie 2) De afgedekte positie betreft de variabele rentebetalingen over een hoofdsom van € 100 miljoen gedurende jaar 2 respectievelijk € 25 miljoen gedurende jaar 3 en jaar 4. Het ineffectieve deel van de swap betreft het verschil tussen de vaste en variabele rente over jaar 3 en jaar 4 over een bedrag van € 25 miljoen (swap hoger dan lening). Voor dat deel kan geen kostprijshedge-accounting meer worden toegepast. Dat deel van de swap moet, gegeven de grondslag van de waardering van derivaten, worden gewaardeerd tegen kostprijs. In beginsel is die waardering nihil, maar bij een negatieve reële waarde van de swap (indien de vaste rente hoger ligt dan de verwachte variabele rente) moet een voorziening worden opgenomen. Bij een positieve reële waarde (indien de verwachte variabele rente hoger is dan de vaste rente) wordt dit positieve resultaat niet direct verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Dat is het gevolg van de keuze voor waardering van derivaten tegen kostprijs. Vanzelfsprekend heeft de swap wel invloed op het resultaat gedurende een periode door de renteverrekening op de renteswap voor die periode. A zal bij de bankier nagaan wat ultimo jaar 1 de prijs (= reële waarde) is voor een renteswap die gedurende jaar 3 en jaar 4 over een hoofdsom van € 25 miljoen de rentebetalingen swapt conform de in de renteswap (contract 1) overeengekomen voorwaarden. Voor de eventuele negatieve reële waarde ultimo jaar 1 wordt een voorziening ten laste van het resultaat gevormd. Dit wordt ultimo jaar 2 en ultimo jaar 3 herhaald. Uiteraard moet dan wel eerst weer de mate van effectiviteit ultimo die balansdatum worden bepaald.

9.5.3 Het beëindigen van hedge accounting Hedge-accounting moet worden beëindigd indien sprake is van: • afloop, verkoop, beëindiging of uitoefening van het hedge-instrument; hierbij wordt vervangen of telkens vernieuwen (roll-over) van een hedge-instrument in een ander hedge-instrument niet beschouwd als expiratie of beëindiging indien deze vervanging of vernieuwing deel uitmaakt van de gedocumenteerde hedgestrategie; • het niet langer voldoen aan de voorwaarden voor hedge accounting (zie hiervoor); of • het niet langer kiezen voor toepassing van hedge accounting op basis van het gedocumenteerde en consistent toegepaste beleid of een verandering daarvan. Verwerking beëindiging van kostprijshedge-accounting Indien kostprijshedge-accounting wordt beëindigd door afloop, verkoop, beëindiging of uitoefening van het hedgeinstrument wordt het cumulatieve gerealiseerde resultaat op het hedge-instrument dat nog niet in de winst-enverliesrekening was verwerkt (dit betreft de periode dat sprake was van een effectieve hedge) als overlopende post in de balans verwerkt tot het moment dat de afgedekte transactie plaatsvindt. Het voormalige hedge-instrument wordt gewaardeerd volgens de basisregels voor waardering en resultaatbepaling. Voorts kan kostprijshedge-accounting worden beëindigd omdat de toekomstige transactie niet meer zeer waarschijnlijk is. Indien de toekomstige transactie niet meer zeer waarschijnlijk is, maar naar verwachting nog plaatsvindt wordt hedge accounting stopgezet en blijft het cumulatieve niet verwerkte bedrag afhankelijk van de situatie 'off-balance' (bijvoorbeeld bij hedge van een toekomstige kasstroom) of op de balans (bijvoorbeeld bij balansposities in vreemde valuta). Afwikkeling vindt conform de normale afwikkeling van een kasstroomhedge plaats. Indien de toekomstige transactie naar verwachting niet meer plaatsvindt, dient het cumulatieve bedrag dat buiten de winst-en-verliesrekening of 'off-balance' is gehouden te worden overgebracht naar de winst-en-verliesrekening.

93


9.6 Toelichting 9.6.1 Toelichtingsvereisten op grond van RJ 290 Algemeen Het doel van het verstrekken van informatie over financiële instrumenten is tweeledig. Enerzijds moet informatie worden verstrekt om inzicht te geven in het belang van financiële instrumenten voor de financiële positie, het resultaat en de kasstromen van de woningcorporaties. Anderzijds om inzicht te geven in de bedragen, de tijdstippen en de mate van zekerheid van de toekomstige kasstromen van financiële instrumenten (RJ 290.901). Het bepalen van de mate van detail van de toelichtingen over bepaalde financiële instrumenten vereist een beoordeling waarbij rekening dient te worden gehouden met het relatieve belang van deze instrumenten (RJ 290.904). Een goed evenwicht zal moeten worden gezocht om enerzijds te voorkomen dat de jaarrekening wordt overladen met detailinformatie en anderzijds te voorkomen dat er sprake is van een te hoge mate van aggregatie. In RJ 290 zijn in aanvulling op de wettelijke toelichtingsvereisten nadere toelichtingsvereisten opgenomen. Vermelding van additionele informatie kan nodig zijn om te voldoen aan het door de wet vereiste inzicht. Hierbij dient tevens rekening te worden gehouden met de hiervoor genoemde doelstelling van het verstrekken van informatie over financiële instrumenten en de bijbehorende risico's. Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling De volgende gegevens inzake waardering en resultaatbepaling dienen te worden vermeld: • informatie over de aard en de omvang van de financiële instrumenten, inclusief belangrijke contractuele bepalingen die invloed kunnen hebben op zowel bedrag en tijdstip als mate van zekerheid van de toekomstige kasstromen (RJ 290.906 onder a); • de grondslagen van waardering en resultaatbepaling, inclusief de criteria voor opname van financiële instrumenten in de balans en de toegepaste waarderingsmethoden (RJ 290.906 onder b); • de methoden en veronderstellingen die gehanteerd zijn bij de bepaling van de reële waarde van de financiële instrumenten die worden gewaardeerd tegen reële waarde, separaat voor significante groepen van financiële activa (RJ 290.912 onder a); • of baten en lasten voortvloeiend uit veranderingen in de reële waarde van die financiële activa welke na eerste verwerking tegen reële waarde worden gewaardeerd, anders dan die welke voor handelsdoeleinden worden aangehouden, in het nettoresultaat over de periode worden opgenomen of direct in het eigen vermogen worden verwerkt tot vervreemding van het financieel actief (RJ 290.912 onder b); • of aankopen en verkopen van financiële activa in geval standaard marktconventies gelden, worden verantwoord op de transactiedatum of op de afwikkelingsdatum (RJ 290.912 onder c). Rente- en kasstroomrisico Voor elke categorie financiële activa en financiële verplichtingen, zowel in de balans opgenomen als niet in de balans opgenomen, dient de woningcorporatie informatie te geven over de mate waarin de woningcorporatie blootstaat aan renterisico, waarbij ten minste de contractuele renteherzienings- of aflossingsdata (voor zover de laatstgenoemde eerder liggen) en de effectieve rentevoeten, voor zover van toepassing, moeten worden vermeld (RJ 290.918). Kredietrisico Voor elke categorie financiële activa en financiële verplichtingen, zowel in de balans opgenomen als niet in de balans opgenomen, dient de woningcorporatie gegevens te verstrekken over de mate waarin de woningcorporatie kredietrisico loopt, door middel van informatie die ten minste omvat het bedrag dat op balansdatum het beste het maximale kredietrisico weergeeft ingeval tegenpartijen hun verplichtingen uit hoofde van financiële instrumenten niet nakomen (zonder rekening te houden met de reële waarde van verkregen zakelijke onderpanden) en vermelding van belangrijke concentraties van kredietrisico (RJ 290.928). Liquiditeitsrisico Het risico dat de woningcorporatie niet de mogelijkheid heeft om de financiële middelen te verkrijgen die nodig zijn om aan de verplichtingen uit hoofde van de financiële instrumenten te voldoen. Liquiditeitsrisico kan onder mee ontstaan doordat een financieel actief niet op korte termijn kan worden verkocht tegen nagenoeg de reële waarde. Reële waarde Voor elke categorie financiële activa en financiële verplichtingen, zowel in de balans opgenomen als niet in de balans opgenomen, dient de woningcorporatie informatie te geven over de reële waarde, tenzij het verschil tussen boekwaarde en reële waarde van geringe betekenis is. Deze informatie hoeft overigens niet te worden gegeven voor zover de

94


financiële activa of de financiële verplichtingen al tegen reële waarde zijn gewaardeerd in de balans. Op grond hiervan dient dus informatie te worden gegeven over de reële waarde (ook voor 'normale' vorderingen en schulden). Indien het niet mogelijk is binnen redelijke termijn of tegen redelijke kosten op voldoende betrouwbare wijze de reële waarde te bepalen van een financieel actief of een financiële verplichting, dient dat feit te worden vermeld samen met informatie over de belangrijkste kenmerken van het desbetreffende instrument die bepalend zijn voor de reële waarde (RJ 290.938). Bij het geven van informatie over de reële waarde van financiële instrumenten dient ook vermeld te worden of en op welke wijze met latente belastingverplichtingen rekening is gehouden (RJ 290.937). Als geen informatie over de reële waarde in de toelichting wordt gegeven, omdat de reële waarde niet voldoende betrouwbaar kan worden bepaald, dient zoveel als mogelijk (kwalitatieve) informatie te worden verschaft die gebruikers van de jaarrekening behulpzaam zijn bij het vormen van een eigen oordeel over de omvang van mogelijke verschillen tussen de boekwaarde van financiële activa en financiële verplichtingen en hun reële waarde (RJ 290.941). Financiële activa gewaardeerd tegen een hogere waarde dan de reële waarde Voor zover financiële activa zijn opgenomen tegen een boekwaarde die hoger is dan de reële waarde worden de boekwaarde en de reële waarde van de individuele activa of de relevante groepen van die individuele activa vermeld, alsmede de redenen voor het niet-verlagen van de boekwaarde, inclusief het gegeven waarop de leiding van de woningcorporatie de overtuiging baseert dat de boekwaarde kan worden gerealiseerd (RJ 290.943). Overige in de toelichting op te nemen gegevens Daarnaast worden onder meer de volgende toelichtingen vereist met betrekking tot hedge accounting: • een beschrijving van doelstellingen en beleid van de woningcorporatie inzake het beheersen van financiële risico's, inclusief het beleid inzake hedging van belangrijke soorten van verwachte transacties (RJ 290.913 onder a); • bij toepassing van hedge accounting dienen de volgende zaken te worden toegelicht (RJ 290.913 onder d): − een beschrijving van de hedgestrategie; − een beschrijving van de financiële instrumenten die als hedge-instrument zijn aangewezen voor de hedgetransactie en de reële waarde daarvan per balansdatum; − de aard van de af te dekken risico's; − voor hedging van verwachte transacties (kasstroomhedge-accounting): de perioden waarin naar verwachting deze transacties zich zullen voordoen, het moment waarop de transacties in het bepalen van het resultaat zullen worden meegenomen en een beschrijving van verwachte transacties waarvoor voordien gebruik werd gemaakt van hedge accounting, maar die zich naar verwachting niet meer zullen voordoen; • wanneer een winst of verlies op een hedge-instrument dat gebruikt wordt voor een kasstroomafdekking tijdelijk wordt verantwoord in het eigen vermogen, dient de volgende toelichting te worden verstrekt (RJ 290.913 onder c): − het bedrag dat gedurende de periode in het eigen vermogen is verantwoord; − het bedrag dat gedurende de periode uit het eigen vermogen is verwijderd en opgenomen in de winst-enverliesrekening; − het bedrag dat gedurende de periode uit het eigen vermogen is verwijderd en opgenomen in de eerste waardering van activa en passiva.

9.6.2 Wettelijke toelichtingsvereisten opgenomen in RJ 290 Algemeen Om een goed inzicht te geven in de wettelijke toelichtingsvereisten zijn deze hierna samengevat. Deze toelichtingsvereisten zijn tevens opgenomen in RJ 290 en zijn om die reden ook van toepassing op woningcorporaties. In RJ 290 zijn in aanvulling op de wettelijke toelichtingsvereisten nadere toelichtingsvereisten opgenomen. Deze additionele vereisten richten zich met name op het toelichten van de risico’s die verbonden zijn aan het gebruik van financiële instrumenten. Wettelijke toelichtingsvereisten bij waardering tegen actuele waarde Indien financiële instrumenten tegen actuele waarde worden gewaardeerd, dan vereist art. 2:381a BW specifieke informatie in de toelichting. Zodra de actuele waarde is bepaald met behulp van waarderingsmodellen en -technieken, moeten de uitgangspunten die daaraan ten grondslag liggen worden vermeld. Daarnaast moet per categorie van financiële instrumenten worden weergegeven wat de actuele waarde is en wat de gevolgen van de waardering tegen actuele waarde zijn voor de in de balans opgenomen reserves en de winst-enverliesrekening. Hiertoe vereist de wet dat zowel de waardeveranderingen die rechtstreeks zijn opgenomen in de winsten-verliesrekening worden toegelicht, als de waardeveranderingen die op de balans in de herwaarderingsreserve tot uiting zijn gebracht.

95


Per categorie afgeleide financiële instrumenten (derivaten) moet vanwege het risico dat zij met zich meebrengen een aanvullende toelichting worden gegeven. Van belang zijn de omvang en de aard van deze instrumenten. Ook de relevante voorwaarden die op het bedrag, het tijdstip en de zekerheid van toekomstige kasstromen van invloed kunnen zijn, moeten worden vermeld in de toelichting. Dit biedt de gebruikers van de jaarrekening de mogelijkheid zich een oordeel te vormen over de toekomstige actuele waarde. Wettelijke toelichtingsvereisten bij waardering tegen kostprijs Indien financiële instrumenten niet tegen de actuele waarde worden gewaardeerd, vermeldt de woningcorporatie op grond van art. 2:381b sub a BW voor iedere categorie afgeleide financiële (derivaten) instrumenten informatie in de toelichting over de aard, de omvang en de actuele waarde. Financiële instrumenten die behoren tot de financiële vaste activa, kunnen op grond van de tweede zin van art. 2:387 lid 4 BW tegen een lagere waarde dan de historische kostprijs worden gewaardeerd. Art. 2:381b sub b BW bepaalt welke informatie moet worden verstrekt indien bij dergelijke instrumenten die tegen kostprijs zijn gewaardeerd, geen gebruik is gemaakt van art. 2:387 lid 4 BW. Dit betekent dat de instrumenten in de jaarrekening van de woningcorporatie hoger gewaardeerd zijn ten opzichte van de actuele waarde. Een voorbeeld hiervan is een tot einde looptijd aangehouden obligatie die tegen de (geamortiseerde) kostprijs wordt gewaardeerd, waarbij de actuele waarde lager is dan deze kostprijs. Indien een dergelijke situatie zich voordoet, moet op grond van Art. 2:381b sub b BW in de toelichting melding worden gemaakt van: • de actuele waarde van de afzonderlijke activa of van passende groepen van de afzonderlijke activa; • de reden waarom de boekwaarde niet aan de actuele waarde is aangepast en dus waarom geen verlies is genomen. Hiertoe zet de woningcorporatie uiteen waarom hij overtuigd is dat de hogere boekwaarde kan worden gerealiseerd.

9.7 Beleidsregels derivaten vanaf 1 oktober 2012 Op 5 september 2012 heeft het ministerie van BZK beleidsregels inzake het gebruik van financiële derivaten door woningcorporaties gepubliceerd. Deze beleidsregels treden in werking met ingang van 1 oktober 2012. Vanaf die datum mogen uitsluitend nog rentecaps en payer swaps worden afgesloten. Voor de payer swaps geldt dat de looptijd niet langer mag zijn dan het lopende jaar en de eerstvolgende negen kalenderjaren daarna. Daarnaast is een aantal andere voorwaarden gesteld aan het afsluiten van nieuwe derivatentransacties. Voor bestaande derivatenportefeuilles is een overgangsregeling opgenomen. Alle bestaande derivatenproducten mogen gehandhaafd blijven. Op grond van de nieuwe beleidsregels krijgt het CFV een aantal nieuwe taken en bevoegdheden zoals de beoordeling van de opzet van de interne organisatie rond financiële derivaten bij woningcorporaties, de beoordeling van de liquiditeitsbuffers, het stellen van eisen aan de verantwoording over het gebruik van derivaten en de beoordeling van plannen inzake de afbouw van derivatenportefeuilles die niet in overeenstemming zijn met de beleidsregels. Het CFV zal alle woningcorporaties op korte termijn een brief sturen waarin wordt ingegaan op de nieuwe beleidsregels. Op 1 augustus 2013 zijn de gewijzigde beleidsregels derivaten in de Staatscourant gepubliceerd. Het betreft de wijzigingen zoals de minister voor Wonen en Rijksdienst had aangekondigd in zijn brief aan de Tweede Kamer van 7 juni 2013. De wijzigingen betreffen het weer toestaan van basisrenteleningen indien dat een bijdrage levert aan het voldoen aan de verplichtingen uit hoofde van artikel 8 (2%-punt norm) en artikel 10 (elimineren toezichtsbelemmerende bepalingen) van de beleidsregels derivaten. Verder zijn leningen met embedded derivaten (anders dan basisrentelingen in de situatie zoals voorgaand weergegeven) niet meer toegestaan. Ten slotte zijn met deze wijziging van de beleidsregels derivaten de modelovereenkomsten gepubliceerd zoals die gehanteerd dienen te worden bij het afsluiten van nieuwe derivatentransacties. De inwerkingtredingsdatum van de gewijzigde beleidsregels derivaten is 1 september 2013.

96


Bijlage 1 - Voorbeeld kostprijshedge-accounting Voorbeeld: Kostprijshedge-accounting (afdekken renterisico d.m.v. renteswap) Woningcorporatie A gaat op 1 januari jaar 1 een lening van € 100 miljoen aan met een variabele rente voor een termijn van 5 jaar. De variabele rente op de lening is LIBOR plus een opslag van 200 basispunten. LIBOR bij aanvang van de lening bedraagt 5%. De rente op de lening wordt op jaarlijkse basis berekend en wordt jaarlijks herzien op 31 december op basis van LIBOR. Op 1 januari jaar 1 gaat A een renteswap aan met een nominaal bedrag ter hoogte van € 100 miljoen, waarbij is overeengekomen dat A een vaste rente zal ontvangen in ruil voor de ontvangst van LIBOR rente voor een periode van 5 jaar. De swap is bedoeld om het risico van de variabiliteit van de te betalen rentekasstroom in te dekken. De renteswap is bij aanvang van de lening op de markt gebracht en heeft op dat moment een reële waarde van nihil. De voorwaarden van de renteswap zijn als volgt: Nominaal bedrag:

€ 100 miljoen

Transactiedatum:

1 januari jaar 1

Aanvangsdatum:

1 januari jaar 1

Vervaldatum:

31 december jaar 5

Woningcorporatie A betaalt:

5,5% rente per jaar

Woningcorporatie A ontvangt:

LIBOR

Betaal- en ontvangstdagen:

jaarlijks op de terugbetaalmomenten

Herzien van variabele rente (LIBOR):

jaarlijks op 31 december

Eerste betaal- respectievelijk ontvangstdag:

31 december jaar 1

Laatste betaal- respectievelijk ontvangstdag:

31 december jaar 5

De renteswap wordt als zeer effectief aangemerkt omdat de voorwaarden van de lening en de swap met elkaar overeenkomen. De effectiviteit van de hedge zal in ieder geval op balansdatum beoordeeld moeten worden. LIBOR

Reële waarde van swap (in €)

1 januari jaar 1

5,00%

0

31 december jaar 1

6,57%

4.068.000

31 december jaar 2

7,70%

5.793.000

31 december jaar 3

6,79%

2.303.000

31 december jaar 4

5,76%

241.000

A verwerkt de rentelasten op basis van LIBOR plus 200 basispunten en berekent de betalingen en ontvangsten uit hoofde van de swap op balansdatum als een aanpassing van de rentelasten. Het effect van de 2 componenten is een vaste rente van 7,5%. De reële waarde van de swap wordt verwerkt als een financieel actief of verplichting met een compenserend bedrag in het eigen vermogen ter hoogte van de effectieve indekking van de positie. Het ineffectieve deel dient direct verantwoord te worden in de winst-en-verliesrekening.

97


1 januari jaar 1 De volgende boeking dient te worden gemaakt van het aangaan van de lening: Liquide middelen

€ 100.000.000

Aan Langlopende schuld

€ 100.000.000

Wat betreft de reële waarde van de renteswap hoeven geen boekingen gemaakt te worden, omdat deze waarde nihil was bij aanvang van de swap. 31 december jaar 1 Gedurende het boekjaar zijn de interestpercentages gestegen wat geresulteerd heeft in een aanpassing van de reële waarde van de renteswap naar € 4.068.000. De effectiviteit van de hedge wordt beoordeeld op balansdatum en verondersteld wordt dat de hedge in hoge mate effectief is. Aangezien de ineffectiviteit nihil is wordt de verandering in de reële waarde van de ruil rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen (herwaarderingsreserve). A heeft de rente ten bedrage van € 500.000 afgelost op 31 december jaar 1. De variabele rente gebaseerd op LIBOR voor het komende jaar bedraagt 6,57%. Omdat kostprijshedge-accounting wordt toegepast, wordt de stijging van de reële waarde van de renteswap niet geboekt. Immers de renteswap wordt tegen kostprijs gewaardeerd. Van de betaling van de rente (LIBOR plus 200 basispunten, 5% plus 2%) op de 'oorspronkelijke' leningsovereenkomst en de betaling van de rente-aanpassing uit hoofde van de ruil (effectief 7,5%), dient de volgende boeking gemaakt te worden: Rentelasten

€ 7.000.000

Aan Liquide middelen Rentelasten

€ 7.000.000 € 500.000

Aan Liquide middelen

€ 500.000

31 december jaar 2 Gedurende het boekjaar zijn de interestpercentages gestegen wat geresulteerd heeft in een aanpassing van de reële waarde van de renteswap naar € 5.793.000. De effectiviteit van de hedge wordt wederom beoordeeld op balansdatum en andermaal wordt de hedge als effectief beoordeeld. Aangezien de ineffectiviteit nihil is wordt de verandering in de reële waarde van de swap rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen (herwaarderingsreserve). A heeft uit hoofde van de renteswap € 1.070.000 ontvangen op 31 december jaar 2. De variabele rente gebaseerd op LIBOR voor het komende jaar bedraagt 7,7%. Omdat kostprijshedge-accounting wordt toegepast, wordt de stijging van de reële waarde van de renteswap niet geboekt. Immers de renteswap wordt tegen kostprijs gewaardeerd. Van de betaling van de rente (LIBOR plus 200 basispunten, 6,57% plus 2%) op de 'oorspronkelijke' leningsovereenkomst en de betaling van de rente-aanpassing uit hoofde van de swap (effectief 7,5%), dient de volgende boeking gemaakt te worden: Rentelasten

€ 8.570.000

Aan Liquide middelen Liquide middelen Aan Rentelasten

€ 8.570.000 € 1.070.000 € 1.070.000

98


31 december jaar 3 Gedurende het boekjaar zijn de interestpercentages gedaald wat geresulteerd heeft in een aanpassing van de reële waarde van de renteswap naar € 2.303.000. De ineffectiviteit van de afdekking wordt beoordeeld op balansdatum en deze zal nihil zijn. Aangezien de ineffectiviteit nihil is wordt de verandering in de reële waarde van de swap rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen (herwaarderingsreserve). A heeft uit hoofde van de renteswap € 2.200.000 ontvangen op 31 december jaar 3. De variabele rente gebaseerd op LIBOR voor het komende jaar bedraagt 6,79%.Omdat kostprijshedge-accounting wordt toegepast, wordt de daling van de reële waarde van de renteswap niet geboekt. Immers de renteswap wordt tegen kostprijs gewaardeerd. Van de betaling van de rente (LIBOR plus 200 basispunten, 7,7% plus 2%) op de 'oorspronkelijke' leningsovereenkomst en de betaling van de rente-aanpassing uit hoofde van de swap (effectief 7,5%), dient de volgende boeking gemaakt te worden: Rentelasten

€ 9.700.000

Aan Liquide middelen Liquide middelen

€ 9.700.000 € 2.200.000

Aan Rentelasten

€ 2.200.000

31 december jaar 4 Gedurende het boekjaar zijn de interestpercentages gedaald wat geresulteerd heeft in een aanpassing van de reële waarde van de renteswap naar € 241.000. De ineffectiviteit van de afdekking wordt beoordeeld op balansdatum en er wordt vanuit gegaan dat deze nihil zal zijn. Aangezien de ineffectiviteit nihil is wordt de verandering in de reële waarde van de swap verwerkt in het eigen vermogen (herwaarderingsreserve). A heeft uit hoofde van de renteswap € 1.290.000 ontvangen op 31 december jaar 4. De variabele rente gebaseerd op LIBOR voor het komende jaar bedraagt 5,76%. Omdat kostprijshedge-accounting wordt toegepast, wordt de stijging van de reële waarde van de renteswap niet geboekt. Immers de renteswap wordt tegen kostprijs gewaardeerd. Van de betaling van de rente (LIBOR plus 200 basispunten, 6,79% plus 2%) op de 'oorspronkelijke' leningsovereenkomst en de betaling van de rente-aanpassing uit hoofde van de swap (effectief 7,5%), dient de volgende boeking gemaakt te worden: Rentelasten

€ 8.790.000

Aan Liquide middelen Liquide middelen

€ 8.790.000 € 1.290.000

Aan Rentelasten

€ 1.290.000

31 december jaar 5 De renteswap wordt beëindigd op 31 december jaar 5. A heeft uit hoofde van de renteswap € 260.000 ontvangen op 31 december jaar 5. Van de betaling van de rente (LIBOR plus 200 basispunten, 5,76% plus 2%) op de 'oorspronkelijke' leningsovereenkomst en de betaling van de rente-aanpassing uit hoofde van de swap (effectief 7,5%), dient de volgende boeking gemaakt te worden: Rentelasten

€ 7.760.000


€ 7.760.000

Liquide middelen Aan Rentelasten

€ 260.000 € 260.000

99


Recapitulatie Het indekken tegen een stijging van de rente door middel van het aangaan van de renteswap op 1 januari jaar 1 heeft het volgende effect gehad op de rentelasten: Zonder swap €

Met swap €

Rentelasten jaar 1

7.000.000

7.500.000

Rentelasten jaar 2

8.570.000

7.500.000

Rentelasten jaar 3

9.700.000

7.500.000

Rentelasten jaar 4

8.790.000

7.500.000

Rentelasten jaar 5

7.760.000

7.500.000

100

10 Kasstroomoverzicht 10.1 Begripsbepaling Een kasstroomoverzicht is een overzicht van de geldmiddelen die in de verslagperiode beschikbaar zijn gekomen en van het gebruik dat van deze geldmiddelen is gemaakt (RJ 360.101). Het kasstroomoverzicht heeft, in navolging van internationale ontwikkelingen, de traditionele Staat van herkomst en besteding van middelen (SHBM) vervangen. Een SHBM gaf slechts inzicht in mutaties in balansposten, die ingedeeld werden of als herkomst (afname van een actiefpost of toename van een passiefpost) of besteding (toename van een actiefpost of afname van een passiefpost). Een kasstroomoverzicht geeft inzicht in ingaande en uitgaande geldstromen ingedeeld naar verschillende activiteitencategorieën en heeft hiermee een toegevoegde waarde ten opzichte van de traditionele SHBM, omdat hierin informatie wordt verstrekt die niet op andere wijze uit de jaarrekening blijkt. Het kasstroomoverzicht heeft geen wettelijke basis. Art. 2:361 lid 1 BW geeft aan dat een jaarrekening bestaat uit de balans en de winst-en-verliesrekening met de toelichting. Het kasstroomoverzicht kan echter wel als een onderdeel van de jaarrekening worden beschouwd (RJ 360.101). Rekening houdend met de wettelijke definitie van een jaarrekening zou gesteld kunnen worden dat het kasstroomoverzicht een onderdeel vormt van de toelichting op de jaarrekening. In de praktijk van de jaarverslaggeving wordt het kasstroomoverzicht echter veelal opgenomen als het derde primaire overzicht naast de balans en de winsten-verliesrekening. Omdat er geen vrijstellingen van toepassing zijn dienen de woningcorporaties een kasstroomoverzicht in de jaarrekening op te nemen conform de bepalingen in hoofdstuk 360 Het kasstroomoverzicht (RJ 645.604). Indien een geconsolideerde jaarrekening wordt opgesteld, wordt het kasstroomoverzicht op geconsolideerde basis opgenomen. Een kasstroomoverzicht op vennootschappelijke basis hoeft alleen te worden opgesteld als een geconsolideerde jaarrekening ontbreekt (RJ 360.106).

10.2 Doel en functie van het kasstroomoverzicht Een kasstroomoverzicht vervult een andere functie dan een balans en winst-en-verliesrekening. De balans geeft de financiële positie weer aan het begin en aan het einde van de verslagperiode. De winst-en-verliesrekening toont het economische resultaat dat gedurende de verslagperiode is gerealiseerd. Omdat de gerapporteerde winst en de kasstromen van een organisatie op korte termijn sterk van elkaar kunnen verschillen, is aan het kasstroomoverzicht nuttige aanvullende informatie te ontlenen. Immers de continuïteit van een woningcorporatie is slechts dan gewaarborgd indien er blijvend positieve kasstromen worden gegenereerd. Aan het feit dat een woningcorporatie winst maakt, kan daarom niet zonder meer worden ontleend dat de continuïteit is gewaarborgd. Immers bekend is dat ook winstgevende woningcorporaties onder bepaalde omstandigheden (bijvoorbeeld snelle groei) in zodanige financieringsproblemen kunnen komen dat desondanks de continuïteit gevaar loopt. Er is daarom behoefte aan een overzicht dat inzicht geeft in de grootte en samenstelling van de inkomende en uitgaande geldstromen en aldus in het vermogen van de woningcorporatie om uit de bedrijfsuitoefening positieve kasstromen te genereren. Een dergelijk inzicht geeft het kasstroomoverzicht. Een kasstroomoverzicht, in samenhang met de balans en winst-en-verliesrekening, draagt bij aan het inzicht in: • de financiering van de activiteiten van de woningcorporatie; • de liquiditeit; • de solvabiliteit; en • de kwaliteit van het behaalde resultaat. Daarnaast geeft een kasstroomoverzicht inzicht in het vermogen van de woningcorporatie om geldstromen te genereren. Bij deze meer op de toekomstgerichte functie, wordt wel de kanttekening geplaatst dat hiervan slechts sprake is indien en voor zover de historische geldstromen kunnen bijdragen aan het inzicht in de geldstromen in toekomstige perioden (RJ 360.103).

10 Kasstroomoverzicht

10.3 Vorm en inhoud van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht dient te worden opgesteld in overeenstemming met de specifieke bepalingen opgenomen in RJ 360 over de inhoud van het kasstroomoverzicht en de toelichting op het kasstroomoverzicht (RJ 360.105).

10.3.1 Het middelenbegrip Het middelenbegrip is de post waarop het kasstroomoverzicht saldeert. In RJ 360 wordt geldmiddelen als middelenbegrip gehanteerd. Geldmiddelen betreffen (RJ 360.102): • kasmiddelen; • tegoeden op bankrekeningen; • wissels en cheques; • direct opeisbare deposito's; en • op korte termijn zeer liquide activa. De op korte termijn zeer liquide activa zijn die beleggingen die, zonder beperkingen en zonder materieel risico van waardeverminderingen als gevolg van de transactie, kunnen worden omgezet in geldmiddelen. Kortlopend bankkrediet wordt over het algemeen beschouwd als onderdeel van de financieringsactiviteiten. In dat geval wordt kortlopend bankkrediet niet in mindering gebracht op de geldmiddelen. Wij zijn van mening dat onder bepaalde voorwaarden het kortlopend bankkrediet wel tot het middelenbegrip mag worden gerekend. Hiervan is sprake als debetsaldi op bankrekeningen een integraal onderdeel vormen van het cashmanagement van een woningcorporatie en deze saldi direct opeisbaar zijn.

10.3.2 Indeling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt ingedeeld in drie verschillende activiteitencategorieën (RJ 360.201): • kasstromen uit operationele activiteiten; • kasstromen uit investeringsactiviteiten; en • kasstromen uit financieringsactiviteiten. Het voordeel van een indeling in activiteitencategorieën is dat hiermee een goed inzicht wordt verkregen in de achterliggende bronnen die de ingaande en uitgaande kasstromen hebben veroorzaakt.

10.3.3 Bruto- of nettokasstromen Voor een goed inzicht in het financiële beleid is van belang dat bij de weergave van de kasstromen de brutokasstromen worden opgenomen. Dit houdt in dat de ontvangsten en uitgaven afzonderlijk worden vermeld en dus niet worden gesaldeerd. Een voorbeeld betreft het afzonderlijk vermelden van de verkregen geldmiddelen afkomstig uit opgenomen nieuwe leningen en de uitgaven bestaande uit de aflossingen in het jaar op deze nieuwe en reeds in voorgaande jaren opgenomen leningen. Alleen voor posten met een korte looptijd, zoals opgenomen leningen die vervolgens in hetzelfde boekjaar zijn afgelost, kan in bepaalde gevallen de informatie die verstrekt wordt door middel van nettokasstromen voldoende zijn. Ontvangsten van geldmiddelen en uitgaven van geldmiddelen per groep van transacties en gebeurtenissen worden afzonderlijk weergegeven (RJ 360.202). Verder wordt per soort activiteit (operationele, investerings- en financieringsactiviteiten) de nettokasstroom vermeld. Dit is het saldo van ontvangsten en uitgaven voor die activiteit.

10.3.4 Kasstromen uit operationele activiteiten Algemeen Operationele activiteiten bestaan uit transacties en gebeurtenissen die veelal direct leiden tot opbrengsten en kosten in de winst-en-verliesrekening. Voorbeelden van kasstromen uit operationele activiteiten zijn (RJ 360.209): • ontvangsten voor levering van diensten (huur); • uitgaven voor de inkoop van goederen en diensten; • uitgaven in verband met betalingen van operationele leasetermijnen; • ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest; • ontvangsten uit hoofde van dividend van deelnemingen; • ontvangsten en uitgaven in verband met winstbelastingen. Aanbevolen wordt om bij de presentatie van de kasstromen uit operationele activiteiten een afzonderlijke tussentelling op te nemen voor de kasstroom uit bedrijfsoperaties. Dit betreft alle operationele ontvangsten en uitgaven met uitzondering van de kasstromen uit hoofde van interest, ontvangen dividend en winstbelastingen (RJ 360.216).

102


Voor het presenteren van de kasstroom uit operationele activiteiten bestaan twee methoden: de directe en de indirecte methode (RJ 360.210). Directe methode Bij de directe methode worden de operationele kasontvangsten en kasuitgaven als zodanig gepresenteerd. Bij omzetbelastingplichtige woningcorporaties vinden kasstromen plaats uit hoofde van omzetbelasting. Voor het presenteren van de kasstromen uit hoofde van omzetbelasting bij de directe methode worden twee alternatieven geboden (RJ 360.215). Bij het eerste alternatief worden brutokasstromen gepresenteerd, dus de ontvangsten van huurders inclusief de af te dragen omzetbelasting en de betalingen aan leveranciers inclusief de terug te vorderen omzetbelasting. Het saldo van de af te dragen en terug te ontvangen omzetbelasting wordt vervolgens op het moment waarop dit met de Belastingdienst wordt afgerekend als uitgave of als ontvangst opgenomen onder betalingen aan leveranciers. Bij het tweede alternatief worden alle ontvangsten en uitgaven uit hoofde van de omzetbelasting gesaldeerd opgenomen onder de uitgaven. In de praktijk wordt de voorkeur gegeven aan het tweede alternatief, omdat de ontvangsten en uitgaven uit hoofde van omzetbelasting niet leiden tot een vermeerdering of vermindering van het economische potentieel (de organisatie dient de per saldo ontvangen omzetbelasting door te betalen aan de Belastingdienst), zodat een nettopresentatie een beter inzicht geeft in het vermogen van de organisatie om kasstromen uit de bedrijfsuitoefening te genereren. De informatie voor de weergave van kasstromen uit operationele activiteiten volgens de directe methode kan op twee manieren worden verkregen (RJ 360.211): 1. rechtstreeks afleiden uit de administratie van de woningcorporatie. Dat wil zeggen vanuit alle kas- en bankmutaties van de woningcorporatie; 2. afleiding uit de administratie door een adequate aanpassing van de bedrijfsopbrengsten, de bedrijfslasten en andere onderdelen van de winst-en-verliesrekening. Dat wil zeggen vanuit de kolommenbalans van de woningcorporatie waarbij correcties worden aangebracht. Aanbevolen wordt om bij toepassing van de directe methode een aansluiting te geven tussen het bedrijfsresultaat en de kasstroom uit bedrijfsoperaties (RJ 360.211). Feitelijk wordt hiermee inzichtelijk gemaakt welke correcties zijn aangebracht bij gebruikmaking van de hiervoor genoemde tweede manier om de informatie voor de weergave van kasstromen uit operationele activiteiten volgens de directe methode te verkrijgen.

Voorbeeld: Directe methode Bij de directe methode kunnen de posten in het kasstroomoverzicht uit de administratie worden afgeleid door een adequate aanpassing van de diverse onderdelen van de winst-en-verliesrekening. De post ontvangsten van huurders kan als volgt worden afgeleid uit de administratie: Huuropbrengsten + overige bedrijfsopbrengsten – toename/+ afname huurdebiteuren (vóór aftrek voorziening dubieuze debiteuren) – afboeking van oninbare huurdebiteuren – toename/+ afname nog te ontvangen posten + toename/– afname vooruitontvangen posten + toename/– afname nog te betalen bedragen uit hoofde van creditnota's Bij de overige bedrijfsopbrengsten, nog te ontvangen posten en vooruitontvangen posten dienen slechts die posten geselecteerd te worden die samenhangen met operationele activiteiten.

103


De post betalingen aan leveranciers kan als volgt worden afgeleid uit de administratie: Kosten uitbesteed werk + andere externe kosten + overige bedrijfskosten (exclusief overige personeelskosten) – dotatie/+ vrijval voorziening dubieuze debiteuren – dotatie/+ vrijval voorziening incourante voorraden – dotatie/+ vrijval overige voorzieningen (bijv. onderhoudsvoorziening) + betalingen ten laste van overige voorzieningen (bijv. onderhoudsvoorziening) – toename/+ afname handelscrediteuren (excl. btw) – toename/+ afname nog te betalen posten + toename/– afname vooruitbetaalde posten + toename/– afname nog te ontvangen creditnota's + toename/– afname voorraden (vóór aftrek voorziening incourante voorraden) – toename/+ afname nog af te dragen btw + toename/– afname nog te vorderen btw Bij de overige bedrijfskosten, overige voorzieningen, nog te betalen posten en vooruitbetaalde posten dienen slechts die posten geselecteerd te worden die samenhangen met operationele activiteiten. De post betalingen aan werknemers kan als volgt worden afgeleid uit de administratie: Lonen en salarissen + sociale lasten + pensioenlasten + overige personeelskosten – toename/+ afname nog te betalen nettolonen – toename/+ afname nog te betalen vakantiegeld – toename/+ afname nog te betalen premies sociale verzekeringen – toename /+ afname nog te betalen loonbelasting – toename /+ afname nog te betalen pensioenpremies Indirecte methode Bij de indirecte methode voor de weergave van kasstromen uit operationele activiteiten wordt het gerapporteerde resultaat aangepast voor (RJ 360.212): • posten van de winst-en-verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in dezelfde periode; • mutaties in voorzieningen, overlopende posten, voorraden, handelsdebiteuren en handelscrediteuren; en • posten van de winst-en-verliesrekening waarvan de daarmee corresponderende ontvangsten en uitgaven geen deel uitmaken van de operationele activiteiten. Posten van de winst-en-verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven zijn kosten die geen uitgaven zijn. Bijvoorbeeld afschrijvingen en toevoegingen aan voorzieningen. En opbrengsten die geen ontvangsten zijn. Bijvoorbeeld nog te ontvangen huren.

104


Als voorbeeld van mutaties in voorzieningen en overlopende posten kunnen genoemd worden uitgaven die geen kosten zijn. Bijvoorbeeld betalingen van onderhoudsuitgaven ten laste van de voorziening groot onderhoud. En ontvangsten die geen opbrengsten zijn. Bijvoorbeeld vooruitontvangen huurpenningen. Ook moet de mutatie in de vlottende activa en vlottende passiva goed worden geanalyseerd op posten die geen onderdeel uitmaken van de bedrijfsoperaties. Denk hierbij bijvoorbeeld aan investeringsschulden, vorderingen uit hoofde van desinvesteringen en ook vorderingen en schulden aan verbonden partijen die een financieringskarakter hebben. De mutaties in deze posten moeten worden gecorrigeerd op de investeringskasstromen respectievelijk financieringskasstromen en niet op de operationele kasstromen. Het gerapporteerde resultaat waarop deze aanpassingen worden aangebracht is bij voorkeur het bedrijfsresultaat (RJ 360.212). Het is echter ook toegestaan om uit te gaan van het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening of het nettoresultaat. De voorkeur van de Raad voor Jaarverslaggeving voor het bedrijfsresultaat sluit aan bij de aanbeveling een afzonderlijke tussentelling op te nemen voor de kasstroom uit bedrijfsoperaties. Omdat baten en lasten uit hoofde van interest, ontvangen dividend en winstbelastingen geen deel uitmaken van het bedrijfsresultaat, is het bij deze wijze van presentatie niet nodig om bij de bepaling van de kasstroom uit bedrijfsoperaties voor deze posten aanpassingen aan te brengen.

Voorbeeld: Indirecte methode Bij de indirecte methode wordt de kasstroom uit bedrijfsoperaties op de volgende wijze bepaald: Bedrijfsresultaat + afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa + overige waardeverminderingen van immateriële en materiële vaste activa + toename/– afname voorzieningen – toename/+ afname debiteuren – toename/+ afname voorraden + toename/– afname crediteuren – toename/+ afname overige operationele vorderingen en operationele overlopende activa (exclusief interest en dividend) + toename/– afname overige operationele schulden en operationele overlopende passiva (exclusief interest en dividend) + toename/– afname te betalen belastingen en premies sociale verzekeringen (voor zover betrekking op bedrijfsoperaties en exclusief winstbelastingen) Voorkeursmethode Het voordeel van de directe methode is dat deze de werkelijke in- en uitgaande kasstromen (dus populair gezegd de mutaties in het kas- en bankboek van de woningcorporatie) laat zien. Zo wordt duidelijk hoe de middelen door de woningcorporatie gegenereerd worden. Een ander voordeel van de directe methode is dat deze het mogelijk maakt de operationele kasstromen van verschillende woningcorporaties te vergelijken. De effecten van verschillende waarderingsgrondslagen en afschrijvingssystemen spelen bij de directe methode geen rol. De directe methode is daarom begrijpelijker dan de indirecte methode. Een voordeel van de indirecte methode is dat deze de verschillen toont tussen het bedrijfsresultaat en de kasstroom uit bedrijfsoperaties. Hierdoor wordt duidelijk wat de bron is van de kasstroom uit bedrijfsoperaties. Op basis van deze informatie kan een oordeel gevormd worden over de kwaliteit van de winst en wordt een beter inzicht verkregen in het vermogen van de woningcorporatie om uit de bedrijfsuitoefening positieve kasstromen te genereren. Een lichte voorkeur bestaat voor de directe methode door aan te geven dat deze theoretisch de meest zuivere vorm is (RJ 360.210). Wel wordt aanbevolen om bij toepassing van de directe methode een aansluiting te laten zien tussen het bedrijfsresultaat en de kasstroom uit bedrijfsoperaties. Deze aansluiting komt overeen met de presentatie van de kasstroom uit bedrijfsoperaties volgens de indirecte methode. Op deze manier worden de voordelen van beide methoden benut.

105


10.3.5 Kasstromen uit investeringsactiviteiten Investeringsactiviteiten betreffen de investeringen in en desinvesteringen van (im)materiële en financiële vaste activa. Ook tijdelijke beleggingen in vlottende activa behoren tot de investeringsactiviteiten. Voorbeelden van kasstromen uit investeringsactiviteiten zijn: • uitgaven voor de aankoop van grond en gebouwen; • uitgaven voor zelfvervaardigde materiële vaste activa; • ontvangsten uit hoofde van de verkoop van vaste activa (al dan niet verkocht onder voorwaarden); • uitgaven en ontvangsten uit hoofde van de verstrekking en aflossing van door de rechtspersoon uitgegeven langetermijnleningen; • uitgaven en ontvangsten uit hoofde van de belegging in niet op korte termijn zeer liquide effecten. Daarnaast worden uitgaven uit hoofde van interest die zijn geactiveerd onder de vaste activa opgenomen onder de kasstromen uit investeringsactiviteiten (RJ 360.218).

10.3.6 Kasstromen uit financieringsactiviteiten Financieringsactiviteiten bestaan uit de activiteiten ter financiering van de operationele en investeringsactiviteiten. Financieringsactiviteiten hebben invloed op de grootte en samenstelling van het eigen vermogen of het vreemd vermogen. Voorbeelden van kasstromen uit financieringsactiviteiten zijn: • ontvangsten of aflossingen uit hoofde van opgenomen obligatieleningen, onderhandse leningen, hypothecaire leningen, leningen met verbonden partijen en andere korte- en langetermijnleningen; • uitgaven ter aflossing van de leningen; • uitgaven door een lessee voor de vermindering van de uitstaande verplichting voor een financiële lease; en • ontvangsten en uitgaven rekening-courant banken of rekening-courant verbonden partijen met financieringskarakter. Ook de ontvangst uit hoofde van een sale and financial leasebacktransactie wordt gepresenteerd als een kasstroom uit hoofde van financieringsactiviteiten (RJ 360.207). Afdekkingsinstrumenten Als onderdeel van het financiële beleid van een onderneming worden soms financiële instrumenten, zoals termijncontracten, opties, swaps en dergelijke, gebruikt voor het afdekken van ingenomen posities. De hiermee samenhangende kasstromen moeten in dezelfde categorie gepresenteerd worden als de kasstromen die samenhangen met de afgedekte positie (RJ 360.204).

10.3.7 Interest, dividend en winstbelastingen Interest Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest worden hetzij onder de kasstromen uit operationele activiteiten opgenomen, hetzij onder de kasstromen uit financieringsactiviteiten (RJ 360.213). De interest die is begrepen in de betaalde leasetermijnen van financiële leaseovereenkomsten wordt ook als een interestbetaling aangemerkt (RJ 360.213). RJ 360.207 bepaalt dat bij financiële leasing het interestbestanddeel wordt opgenomen onder de kasstromen uit operationele activiteiten. Dit is overigens niet consistent met hetgeen bepaald is in RJ 360.213. Gezien de in RJ 360.213 opgenomen bepaling zijn wij van mening dat het te verdedigen is om het interestbestanddeel van de leasetermijn van een financiële lease ook onder de kasstromen uit financieringsactiviteiten op te nemen. Dividend Kasstromen uit hoofde van ontvangen dividend van deelnemingen worden hetzij onder de kasstromen uit operationele activiteiten, hetzij onder de kasstromen uit financieringsactiviteiten gerangschikt (RJ 360.213). Opname van ontvangen dividenden onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten is ons inziens niet correct. Indien ontvangen dividenden niet worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten, lijkt opname onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten de enige juiste optie. Betaalde dividenden aan aandeelhouders (bezien vanuit de nevenstructuur) worden bij voorkeur opgenomen onder de kasstromen uit financieringsactiviteiten. Deze betaalde dividenden worden afzonderlijk gepresenteerd (RJ 360.221). Winstbelastingen Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van winstbelastingen worden opgenomen onder de operationele activiteiten, behalve voor zover deze praktisch toerekenbaar zijn aan investerings- en financieringsactiviteiten. Bijvoorbeeld: een belastinguitgave die samenhangt met een boekwinst op verkochte activa wordt gepresenteerd onder investeringsactiviteiten (RJ 360.214).

106


10.4 Toelichting op het kasstroomoverzicht Algemeen Een kasstroomoverzicht dient te worden voorzien van een toelichting (RJ 360.301). In de toelichting wordt aandacht besteed aan de aspecten die voor een goed begrip van het kasstroomoverzicht van belang zijn. In geval van financiële leasing wordt bij het aangaan van het leasecontract in de toelichting op het kasstroomoverzicht aangegeven voor welke bedragen uit dien hoofde activa en leaseverplichtingen wel in de balans zijn opgenomen, maar niet in het kasstroomoverzicht. Geldmiddelen Indien het begrip geldmiddelen in het kasstroomoverzicht afwijkt van het begrip liquide middelen in de balans, dient een cijfermatige aansluiting tussen beide begrippen in de toelichting op het kasstroomoverzicht te worden opgenomen (RJ 360.302). Voorts wordt aanbevolen afzonderlijk te vermelden welk bedrag van de hoeveelheid geldmiddelen op balansdatum aan belangen van derden kan worden toegerekend (RJ 360.305). Een zelfde aanbeveling geldt voor de vermelding van het aan derden toerekenbare bedrag van de kasstromen uit operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. Balansmutaties Indien zich belangrijke verschillen voordoen tussen enerzijds mutaties in balansposten zoals die blijken uit het kasstroomoverzicht en anderzijds mutaties in balansposten zoals die blijken uit de balansen aan het begin en het einde van de verslagperiode, wordt aanbevolen deze toe te lichten (RJ 360.303). De mutaties in balansposten worden zichtbaar in het kasstroomoverzicht bij toepassing van de indirecte methode of in het aanbevolen aansluitingsoverzicht tussen het bedrijfsresultaat en de kasstroom uit bedrijfsoperaties bij toepassing van de directe methode. Bij belangrijke verschillen tussen posten in het kasstroomoverzicht en mutatieoverzichten van activa en passiva wordt aanbevolen deze toe te lichten (RJ 360.301). Dit kan zich voordoen bij investeringen en desinvesteringen die reeds tot mutaties van activa en passiva hebben geleid, maar nog niet tot een uitgaande respectievelijk ingaande geldstroom. Bijzondere posten Bijzondere ontvangsten en uitgaven moeten nader worden toegelicht, tenzij deze kasstromen reeds als zodanig blijken uit het kasstroomoverzicht (RJ 360.304). Als voorbeelden van bijzondere ontvangsten en uitgaven worden genoemd: • kasstromen uit hoofde van bijzondere of buitengewone posten in de winst-en-verliesrekening; • kasstromen in verband met de expansie van de organisatie; • kasstromen die onder de operationele activiteiten zijn gerangschikt, maar tevens een financieringskarakter hebben. Vergelijkende cijfers Net als de balans en winst-en-verliesrekening wordt het kasstroomoverzicht voorzien van vergelijkende cijfers over het voorafgaande boekjaar (RJ 360.107). Jaarverslag Aanbevolen wordt om ook in het jaarverslag nader in te gaan op de in het kasstroomoverzicht gepresenteerde gegevens (RJ 360.301). Hierbij kan onder meer worden gedacht aan belangrijke kasstromen ten aanzien van investeringen in nieuwbouw en onderhoud en aangetrokken nieuwe financieringen.

107

11 Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) 11.1 Inleiding De Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) is in werking getreden met ingang van 1 januari 2013. De WNT regelt niet alleen de openbaarmaking van topinkomens in de publieke en semipublieke sector, maar stelt ook maxima aan de hoogte van de bezoldiging van topfunctionarissen en tevens aan de ontslagvergoedingen. Voor woningcorporaties is bovendien een specifieke regeling opgesteld door de Minister voor Wonen en Rijksdienst d.d. 22 november 2013, nr. 2013-0000717365 houdende vaststelling van de indeling van de toegelaten instellingen volkshuisvesting in klassen met daarbij toepasselijke bezoldigingsmaxima ten aanzien van hun topfunctionarissen (Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014). De indeling vindt plaats op grond van het aantal verhuureenheden en het aantal inwoners van de grootste gemeente waarin een toegelaten instelling op de peildatum minimaal 20% van haar verhuureenheden in eigendom of beheer heeft. Deze regeling is met ingang van 1 januari 2014 in werking getreden.

11.2 Werkingssfeer WNT De WNT is van toepassing op woningcorporaties uit hoofde van artikel 1.3 WNT, woningcorporaties zijn opgenomen in bijlage1 van de WNT. De WNT is mogelijk ook van toepassing op instellingen waarin een woningcorporatie participeert. Privaatrechtelijke rechtspersonen kunnen onder de WNT vallen: • waarvan een orgaan is bekleed met openbaar gezag; • waarvan door een overheidslichaam of publiekrechtelijke rechtspersoon één of meer leden van het bestuur worden benoemd of op andere wijze overheidsinvloed bestaat op het beheer of beleid; • die specifiek zijn genoemd in de bijlagen van de WNT; • aan wie voor een periode van minimaal drie opeenvolgende kalenderjaren overheidssubsidies is verleend, welke samen jaarlijks meer bedragen dan € 500.000 en ten minste 50% van de jaarlijkse inkomsten, onder het bereik van de WNT.

11.3 Begrip topfunctionaris De WNT kent het begrip topfunctionaris, dit wordt omschreven in artikel 1.1, onderdeel b. Voor bepaalde publieke lichamen is opgesomd welke functies kwalificeren als topfunctionaris. Dit is niet het geval voor woningcorporaties. Voor zover het instellingen betreft waarbij de functies niet bij naam worden genoemd, gaat het bij topfunctionarissen om: a. de leden van de hoogste uitvoerende en toezichthoudende organen (welke automatisch aan het hoofd staan van de gehele rechtspersoon of instelling); b. de hoogste ondergeschikte of de leden van de groep hoogste ondergeschikten aan dat orgaan én in deze rol (gezamenlijk) verantwoordelijk is voor de gehele rechtspersoon of de gehele instelling; c. degene of degenen belast met de dagelijkse leiding van de gehele rechtspersoon of instelling. Ook indien de functie van topfunctionaris anders dan in dienstverband wordt vervuld, is de WNT van toepassing. Dus ook indien sprake is van detachering, inhuur als zzp'er e.d. Het kan zijn dat een vestigings- of locatiedirecteur als topfunctionaris aangemerkt dient te worden, namelijk in het geval dat de vestigingsdirecteuren tezamen formeel het managementteam of het dagelijks bestuur uitmaken waarin beslissingen voor de gehele instelling of rechtspersoon worden genomen. Een directeur Financiën of een directeur P&O van een instelling valt alleen onder de definitie van topfunctionaris, als hij/zij formeel lid is van een centraal management- of directieteam en bij dat orgaan de leiding en/of gezamenlijke verantwoordelijkheid ligt voor de gehele instelling.

11 Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT)

Afhankelijk van het organogram, zullen bij de ene instelling of rechtspersoon de leden van slechts één managementlaag als topfunctionarissen aangemerkt worden, terwijl bij een andere instelling of rechtspersoon de leden van meerdere managementlagen als topfunctionarissen aangemerkt worden. Per instelling of rechtspersoon zal bezien moeten worden welke functionarissen als topfunctionaris aangemerkt moeten worden. Bij sommige instellingen worden zowel het bestuur als de leden van het directieteam, respectievelijk de directeur van de instelling als topfunctionaris aangemerkt. Indien bij een stichting ook sprake is van een raad van toezicht, zullen ook de leden van deze raad onder de definitie van topfunctionaris vallen.

11.4 Maximale bezoldigingsnorm en ontslaguitkering voor topfunctionarissen De WNT kent een maximale bezoldigingsnorm voor een topfunctionaris. Indien de maximale bezoldigingsnorm wordt overschreden, is sprake van een onverschuldigde betaling, die teruggevorderd moet worden. Het betreft hier een wettelijk verbod dat voorgaat op tussen partijen gemaakte civielrechtelijke afspraken en een van toepassing zijnde cao. Kwijtschelding van een onverschuldigde betaling door de instelling is overigens ook verboden op grond van de WNT. De algemene maximale bezoldiging mag voor een topfunctionaris niet meer bedragen dan € 230.474 per jaar (2014). De bezoldiging bestaat uit de volgende onderdelen: 1. beloning (bruto jaarsalaris inclusief loon in natura zoals bijtelling lease auto, vakantiegeld en overige bruto loonbestanddelen), maximaal € 187.340; 2. belaste vaste en variabele kostenvergoedingen (met uitzondering van vergoedingen/verstrekkingen die als eindheffingsbestanddeel zijn aangemerkt onder de werkkostenregeling), maximaal € 8.263; 3. beloningen betaalbaar op termijn (zoals werkgeversbijdrage pensioen e.d.), maximaal € 34.871. De drie genoemde bedragen moeten als communicerende vaten worden beschouwd, waardoor bijvoorbeeld een hogere beloning betaalbaar op termijn kan worden gecompenseerd met een lagere beloning, mits de som van de drie bedragen de maximale bezoldigingsnorm niet overschrijdt. Voor leden en de voorzitters van het hoogste toezichthoudende orgaan van een rechtspersoon of instelling geldt een maximale bezoldiging van respectievelijk 5% en 7,5% van het genoemde beloningsmaximum van de topfunctionaris voor de betreffende sector. Indien geen sprake is van een voltijds dienstverband dan wel indien de functie slechts een gedeelte van het jaar wordt vervuld, zal de maximale bezoldigingsnorm pro rata moeten worden aangepast. Volgens de Regeling bezoldiging topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 zijn de volgende verlaagde bezoldigingsmaxima van toepassing: Klasse

Bezoldigingsmaximum 2014

A

€ 82.100

B

€ 93.000

C

€ 103.900

D

€ 112.400

E

€ 130.600

F

€ 148.800

G

€ 167.000

H

€ 185.200

I

€ 203.400

J

bezoldigingsmaximum volgens artikel 2.3 van de wet

De minister deelt de woningcorporatie in een bepaalde klasse in. Een woningcorporatie kan een verzoek indienen bij de minister voor indeling in een andere klasse.

109


Interim-topfunctionaris Voor interim-topfunctionarissen, die hun functie in een periode van achttien maanden voor meer dan zes maanden vervullen, is het bezoldigingsmaximum van toepassing. De toepasselijke norm kan met de volgende formule worden berekend: x= y×a×b 365 x = individuele maximumbezoldiging functionaris zonder dienstbetrekking (ex. BTW) y = toepasselijke maximum WNT-jaarnorm voor de desbetreffende functie a = deeltijdfactor (bij fulltime functies: 1,0) b = totaal aantal kalenderdagen (niet: werkdagen!) waarop de functie in het jaar is vervuld. Bij topfunctionarissen, die niet in loondienst zijn, bedraagt de maximale vergoeding het voor de sector betreffende bezoldigingsmaximum exclusief btw, maar inclusief alle belastbare kosten die de WNT-instelling vergoedt voor de uitoefening van de functie. Voor interim-topfunctionarissen, die hun functie in een periode van achttien maanden voor meer dan zes maanden vervullen, is het bezoldigingsmaximum van toepassing. Ontslagvergoeding Ook kent de WNT voor topfunctionarissen een maximale ontslagvergoeding die partijen kunnen overeenkomen. Deze is gelijk aan de som van de beloning en de voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn over de twaalf maanden voorafgaand aan de beëindiging van het dienstverband, maar niet meer dan € 75.000. Alleen indien sprake is geweest van een ontslagprocedure via de rechter kan sprake zijn van een ontslagvergoeding die uitgaat boven deze norm. Een bovenwettelijke werkloosheidsuitkering (wachtgeld) is niet te beschouwen als ontslagvergoeding indien deze voortvloeit uit een wettelijk voorschrift of algemeen verbindend verklaarde cao. Een wachtgelduitkering wordt ook niet gezien als bezoldiging. Verder kent de WNT voor topfunctionarissen een verbod op: • winstdelingen, bonusbetalingen of andere vormen van variabele beloning, tenzij uitgezonderd bij algemene maatregel van bestuur; te weten gratificaties ter gelegenheid 12½, 25, 40 of 50 jarig dienstverband, eenmalige mobiliteitstoeslag of eenmalige bindingspremie; • non-activiteitsbepalingen (het vrijstellen van werk in combinatie met loondoorbetaling tot het moment dat het dienstverband eindigt), tenzij sprake is van schorsing, ziekte of opnemen vakantiedagen. Het is wel mogelijk een topfunctionaris in een andere functie aan te stellen en feitelijke werkzaamheden te laten verrichten. Als gevolg van de op 11 november 2014 door de Eerste Kamer aangenomen Reparatiewet WNT wordt de bezoldiging over een periode waarin de topfunctionaris vooruitlopend op de beëindiging van het dienstverband geen taken meer vervult, aangemerkt als uitkering wegens beëindiging van het dienstverband. De datum waarop de topfunctionaris de uitoefening van zijn taken beëindigt, wordt dan aangemerkt als datum waarop het dienstverband eindigt. Verder mag uit hoofde van artikel 2.1 lid 5 WNT in de situatie dat een topfunctionaris tevens werkzaam is bij een gelieerde rechtspersoon de som van bezoldiging, die hij ontvangt van beide rechtspersonen, de maximale bezoldigingsnorm niet overschrijden.

11.5 Overgangsregime WNT In de WNT zijn overgangsbepalingen opgenomen betreffende bestaande beloningsafspraken, die voor de inwerkingtreding van de WNT en/of voor de inwerkingtreding van de sectorspecifieke regeling zijn gemaakt, voor zowel topfunctionarissen in loondienst als voor interim-topfunctionarissen. Toepassing van het overgangsrecht hangt af van de datum waarop de bezoldigingsafspraken zijn gemaakt. Het moment van het aangaan van de afspraak (arbeidsovereenkomst, detacheringsovereenkomst etc.) is voor de toepassing van het overgangsrecht bepalend en niet het moment waarop de werkzaamheden voor het eerst aanvangen dan wel het moment van betalen. In de hierna opgenomen tabel is de toepassing van het overgangsrecht aangegeven ten aanzien van de in verschillende perioden gemaakte of gewijzigde afspraken.

110


Gemaakte afspraak

Bezoldiging

Duur dienstverband

Ontslagvergoeding, nonactiviteit, bonus of variabele beloning

Overeenkomst is aangegaan/afspraak is gemaakt vóór 6 december 2011 en daarna niet gewijzigd.

Overgangsrecht gedurende vier jaar vanaf 1-1-2013 daarna dient salaris in een periode van drie jaar te worden afgebouwd.

Gerespecteerd.

Vier jaar gerespecteerd vanaf 1-1-2013; geen afbouwperiode.

Overeenkomst is aangegaan/afspraak is gemaakt vóór 6 december 2011, maar is gewijzigd tussen 6 december 2011 en de inwerkingtreding van de WNT (1 januari 2013), waarbij sprake is van overschrijding van de WNT-norm.

Het met de WNT strijdige deel van de afspraken wordt niet gerespecteerd.

Afspraken zoals die zijn overeengekomen voor 6 december 2011 worden gerespecteerd; de overige niet.

Vier jaar gerespecteerd vanaf 1-1-2013.

Nieuwe overeenkomst aangegaan /afspraak gemaakt in de periode tussen 6 december 2011 en 1 januari 2013).

Overgangsrecht van vier jaar vanaf 1-1-2013 daarna een driejarige afbouwperiode.

Gerespecteerd.

Vier jaar gerespecteerd vanaf 1-1-2013; geen afbouwperiode.

Overeenkomst aangegaan/afspraak gemaakt ná inwerkingtreding WNT (na 1 januari 2013).

Geen overgangsrecht.

-

Geen overgangsrecht.

De bezoldiging is in 2013 binnen de algemene WNT-norm, maar overschrijdt in 2014 de norm van de klasse waarin de zorginstelling wordt ingedeeld.

Overgangsrecht gedurende vier jaar met ingang van 1-1- 2014 daarna dient salaris in een periode van drie jaar te worden afgebouwd.

Gerespecteerd.

Vier jaar gerespecteerd met ingang van 1-1-2013; geen afbouwperiode.

Het overgangsrecht van vier jaar met afbouwperiode van drie jaar is alleen van toepassing op de bezoldiging die reeds bestond vóór 6 december 2011.

Gedurende de gedoogperiode van vier jaar na inwerkingtreding van de WNT mag de bezoldiging alleen worden verhoogd als de wijziging en de wijze waarop deze wordt berekend al voor de inwerkingtreding van de WNT is overeengekomen. Na de gedoogperiode van vier jaar zal de bezoldiging in een periode van drie jaar moeten worden teruggebracht tot het geldende wettelijk maximum. Een (vrijwillige) verlaging, respectievelijk niet-verhoging, heeft geen invloed op de toepassing van het overgangsrecht, maar dient juist te worden aangemoedigd volgens de Beleidsregels toepassing WNT 2014. De afbouwregeling is als volgt: Jaar 1: verlaging 1/4 van het verschil tussen de huidige bezoldiging en het geldende maximum; Jaar 2: verlaging 1/3 van het verschil tussen de bezoldiging uit het eerste jaar en het geldende maximum; Jaar 3: verlaging 1/2 van het verschil tussen de bezoldiging uit het tweede jaar en het geldende maximum. Voor bonus, variabele beloning, non-activiteit en ontslagvergoeding is wel sprake van een overgangsregime, waardoor bestaande afspraken voor vier jaar worden gedoogd. Voor deze componenten is echter geen afbouwperiode van toepassing, waardoor de bestaande afspraken na de gedoogperiode direct nietig zijn.

111


11.6 Publicatieverplichting bezoldiging Uit hoofde van de WNT moet de bezoldiging van alle (gewezen) topfunctionarissen (dienstverband) worden verantwoord, ook als de bezoldigingsnorm niet is overschreden. Van overige medewerkers in dienstverband moet alleen een vermelding plaatsvinden bij overschrijding van de bezoldigingsnorm. Van hen moet de woningcorporatie op grond van de WNT het volgende opnemen: • de beloning; • de belastbare vaste en variabele onkostenvergoeding; • de voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn; • de functie of functies; • de duur en omvang van het dienstverband in het verslagjaar; en • een motivering voor de overschrijding van de maximale bezoldigingsnorm; • (indien norm is overschreden) de bezoldiging, de functie of functies en de duur van het dienstverband over het voorafgaande kalender. Van topfunctionarissen moet bovendien ook de naam openbaar worden gemaakt. Bij de niet-topfunctionarissen is dit niet verplicht en kan worden volstaan met het noemen van de functie(s). Een gewezen topfunctionaris is een topfunctionaris, die op of na 1 januari 2013 topfunctionaris in de zin van de WNT is geweest. Indien sprake is van externe inhuur van een topfunctionaris wordt het volgende opgenomen: • de naam; • de bezoldiging; • de functie of functies; en • de duur en omvang van de functievervulling in het boekjaar. Onder externe inhuur valt overigens niet het inhuren van extern advies. De publicatieverplichting voor interim-niet-topfunctionarissen is vervallen met de inwerkingtreding van de Reparatiewet WNT. De woningcorporatie moet alle voorgaande gegevens, die worden opgenomen in de toelichting in de jaarrekening, uiterlijk voor 1 juli volgend op het verslagjaar digitaal melden aan het ministerie van Wonen en Rijksdienst en daarbij een toelichting geven indien sprake is van overschrijding van de maximale bezoldigingsnorm.

11.7 Publicatieverplichting uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband Voor de openbaarmaking van uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband, geldt het volgende. Volgens de WNT zal voor elke (gewezen) topfunctionaris moeten worden vermeld: • de uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband; • de naam, functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed; • het jaar waarin het dienstverband is beëindigd; en • een motivering voor de overschrijding. Zoals al eerder opgemerkt, is sprake van een maximum norm voor ontslagvergoeding voor topfunctionarissen, die niet mag worden overschreden. Voor alle andere medewerkers zal een uitkering wegens beëindiging van het dienstverband moeten worden vermeld in de jaarrekening indien: 1. in enig voorafgaand jaar voor deze persoon een melding in de zin van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt)melding is gedaan; of 2. het totaal van de uitkeringen in verband met beëindiging van het dienstverband meer bedraagt of zal bedragen dan de maximale bezoldigingsnorm in het jaar waarin het dienstverband is beëindigd. De norm moet pro rata worden toegepast als geen sprake is van een fulltime dienstverband of als dit korter heeft geduurd dan een kalenderjaar. In dat geval moeten de volgende gegevens worden vermeld: • de uitkering wegens beëindiging dienstverband; • de functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed; • het jaar waarin het dienstverband is beëindigd; en • een motivering voor de overschrijding. De naam van de medewerker is niet noodzakelijk.

112


De woningcorporatie moet deze informatie voor alle topfunctionarissen en alle medewerkers, voor wie de ontslagvergoeding openbaar gemaakt moet worden, uiterlijk voor 1 juli volgend op het verslagjaar digitaal melden aan het ministerie van Wonen en Rijksdienst en daarbij een toelichting geven indien sprake is van overschrijding van de maximale norm.

11.8 Rol van de accountant De externe accountant stelt vast dat de woningcorporatie bij het opmaken van de jaarrekening voldoet aan de hiervoor geschetste eisen die worden gesteld in de WNT. De externe accountant dient voorts een onverschuldigde betaling van de woningcorporatie aan de betreffende topfunctionaris te melden aan het ministerie van Wonen en Rijksdienst. Een onverschuldigde betaling is de bezoldiging die een topfunctionaris heeft ontvangen boven de maximale bezoldigingsnorm dan wel een andere vorm van bezoldiging die niet is toegestaan uit hoofde van de WNT, zoals een bonus. De onverschuldigde betaling moet door de accountant worden gemeld in de volgende gevallen: 1. indien een vordering op een (gewezen) topfunctionaris uit onverschuldigde betaling niet in de jaarrekening is opgenomen; of 2. indien een vordering op een (gewezen) topfunctionaris uit onverschuldigde betaling op het tijdstip waarop de accountant zijn oordeel geeft over de jaarrekening door de betrokken topfunctionaris nog niet is terugbetaald. Indien de jaarrekening niet de juiste en voorgeschreven gegevens bevat, meldt de accountant de ontbrekende gegevens of het ontbreken van de motivering aan het ministerie van Wonen en Rijksdienst.

11.9 Handhaving Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties stelt een toezichthouder aan. Deze toezichthouder doet onderzoek na melding accountant, op eigen initiatief of na een signaal van een klokkenluider. Voor woningcorporaties wordt een nog nader aan te wijzen medewerker van het Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties als toezichthouder aangewezen. Indien sprake is van een overschrijding van de maximale bezoldigingsnorm of maximale ontslaguitkering is er een zachte en een harde handhavingsfase te onderscheiden. Alvorens de accountant een melding van een overschrijding doet, zal hij eerst de woningcorporatie op de overschrijding wijzen en in de gelegenheid stellen de overschrijding ongedaan te maken. Komt het toch tot een melding van de accountant aan de minister dan volgt er een onderzoek door de toezichthouder, die in overleg treedt met de woningcorporatie en een onderzoek instelt. De toezichthouder komt met een rapport van bevindingen. Als conclusie daarvan is dat sprake is van een overtreding van de WNT, volgt een hersteltermijn en vooraankondiging van het handhavingsbesluit. Dit is een concept-beschikking, waartegen dus geen bezwaar mogelijk is. Indien daarna nog geen herstel volgt, treedt de harde handhavingsfase in werking. Er volgt een handhavingsbesluit met daarin een last onder dwangsom, dit is een beschikking waartegen bezwaar mogelijk is. Dit wordt gepubliceerd in de Staatscourant. De last betreft het met terugwerkende kracht in overeenstemming met de WNT brengen van de bezoldiging. Het teveel betaalde moet door topfunctionaris worden terugbetaald aan de woningcorporatie. Volgt er nog geen herstel dan volgt er een publicatie in de Staatscourant en een invorderingsbeschikking, die zowel aan de topfunctionaris als de woningcorporatie wordt gericht. In deze fase zullen de opgelegde dwangsommen kunnen worden verrekend met bekostiging c.q. subsidie die de woningcorporatie ontvangt. De teruggevorderde bezoldiging van de topfunctionaris vervalt in deze fase aan de staat en dus niet meer aan de woningcorporatie. Er dient binnen drie weken te worden betaald anders wordt wettelijke rente berekend. De verjaringstermijn voor het opeisen van een onverschuldigde betaling is vijf jaar, te rekenen vanaf moment dat vordering bekend is geworden en uiterlijk twintig jaar nadat de vordering is ontstaan. De verjaringstermijn stuit: • bij last onder dwangsom; • nieuwe mededeling aan topfunctionaris. Dan begint een nieuwe verjaringstermijn van 5 jaar.

113


11.10 Wetsvoorstellen tot aanpassing WNT Ten tijde van het schrijven van dit hoofdstuk ligt het wetsvoorstel, genaamd WNT-2 in de Eerste Kamer ter behandeling, betreffende de verlaging van de maximale bezoldigingsnorm tot 100% van het ministerssalaris. De norm is thans 130% van het ministerssalaris. Beoogd wordt dat dit wetsvoorstel per 1 januari 2015 in werking treedt. De verdere verlaging van de bezoldigingsnorm zal ook leiden tot een wijziging van de regeling bezoldigingsmaxima van de minister van Wonen en ruimte. Na de inwerkingtreding van dit wetsvoorstel zal er wederom sprake zijn van overgangsrecht. Voor het jaar 2014 blijft echter, hetgeen in de paragrafen hiervoor is beschreven van kracht. De WNT-2 beoogt overigens wel (na de inwerkingtreding) een verhoging van de vergoeding van de toezichthouders naar 10% (leden) of 15% (voorzitter) van de voor de betreffende instelling van toepassing zijnde bezoldigingsnorm. In de brief van 10 juli 2013 is door de minister van BZK daarnaast een tweede wetsvoorstel aangekondigd dat betreft het uitbreiden van de reikwijdte van de WNT naar alle functionarissen. Er is nog geen wetsontwerp verschenen. Beoogd is dat dit wetsvoorstel uiterlijk per 1 januari 2017 in werking treedt.

11.11 Handige link De tekst van de WNT, kunt u downloaden van de website: www.topinkomens.nl. Op deze website staat ook een aantal veel voorkomende vragen en uitgewerkte antwoorden aangaande deze regeling.

114

12 Staatssteun en Europese aanbesteding 12.1 Woningcorporaties en staatssteun 12.1.1 Inleiding Op het terrein van staatssteun aan woningcorporaties zijn belangrijke ontwikkelingen gaande. Vanaf 1 januari 2011 is de 'Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting' (Tijdelijke regeling DAEB) van kracht. De 'Tijdelijke regeling DAEB' geeft vanaf 1 januari 2011 uitvoering aan de belangrijkste elementen van het besluit van de Europese Commissie (EC) van 15 december 2009. Tevens wordt gewerkt aan wijziging van de Woningwet. Voorstellen daarvoor zijn in de 'Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting' opgenomen. De Tweede Kamer heeft op 5 juli 2012 de 'Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting' met algemene stemmen aangenomen en naar de Eerste Kamer gestuurd. In het regeerakkoord van het kabinet Rutte staan afspraken die niet stroken met de Herzieningswet. Om die reden heeft minister drs. S.A. Blok voor Wonen en Rijksdienst een novelle opgesteld als correctie op de Herzieningswet. Deze novelle wordt eind 2014 in de Tweede Kamer behandeld en mogelijk ook nog in de Eerste Kamer. De verwachting van het ministerie voor Wonen en Rijksdienst is dat de aangepaste Woningwet (als alles meezit) 1 juli 2015 van kracht wordt. Zolang er nog geen nieuwe (aangepaste) Woningwet is, blijft de Tijdelijke regeling DAEB van kracht. Het voorstel van het kabinet de inkomensgrens voor een sociale huurwoning binnen de Europese voorwaarden tijdelijk 5 jaar te verruimen tot 10% extra ruimte voor inkomens tussen € 34.000 en € 38.000 kan worden uitgevoerd als de Eerste en Tweede Kamer hiermee akkoord gaan. De verwachting is dat dit na 2014 zal zijn. Volgens de Raad van State is het niet op voorhand duidelijk of een dergelijke verhoging van de inkomensgrens voor de Europese Commissie aanvaardbaar is. Nederland moet voldoen aan de Europese mededingingsregels die eisen dat in een formeel besluit wordt vastgelegd welke diensten van algemeen economisch belang (DAEB) aan woningcorporaties worden opgedragen. Alleen voor deze 'DAEB' mag de overheid - onder voorwaarden - overheidsmiddelen (staatssteun/compensatie) ter beschikking stellen.

12.1.2 Compensatie Van staatssteun/compensatie is in de Tijdelijke regeling DAEB sprake bij: 1. Het met een borgstelling door het WSW of borgstelling door een overheid door woningcorporaties kunnen aantrekken van leningen op de kapitaalmarkt. 2. Reguliere projectsteun en bijzondere projectsteun alsmede saneringssteun van het CFV. 3. Steun door gemeenten in de vorm van een verlaging van de grondkosten ten behoeve van de uitvoering van diensten van algemeen economisch belang door woningcorporaties (art. 1, sub a Tijdelijke regeling DAEB). Compensatie aan een woningcorporatie voor DAEB-activiteiten is toegestaan, 'overcompensatie' niet. Dat wil niet zeggen dat een woningcorporatie geen andere dan de in de Tijdelijke regeling DAEB genoemde compensatie van bijvoorbeeld een gemeente kan ontvangen, dit indien en voor zover die gemeente voor een dergelijke steunverlening toestemming van de EC heeft verkregen.

12.1.3 Belangrijke onderdelen van de Tijdelijke regeling DAEB Belangrijke onderdelen van de Tijdelijke regeling DAEB: • WSW-borging is mogelijk voor DAEB-activiteiten. Deze DAEB betreffen woongelegenheden met een huur tot de huurprijsliberalisatiegrens (€ 699,48 per maand in 2014), maatschappelijk vastgoed (bijlage 1) en de daarbij behorende infrastructuur. • Woningcorporaties moeten 90% gereguleerd bezit toewijzen aan een specifieke doelgroep: huishoudens met een inkomen tot ten hoogste € 34.678 per jaar in 2014 of aan personen die op grond van het Zorgindicatiebesluit en het Besluit zorgaanspraken AWBZ in aanmerking komen. • Van de toewijzing moeten woningcorporaties een administratie bijhouden. Deze dient te worden voorzien van een mededeling van de accountant (zie bijlage in het Bbsh). • Woningcorporaties mogen kiezen tussen een administratieve of een juridische scheiding voor hun DAEB en nietDAEB activiteiten. Per wanneer deze scheiding moet plaatsvinden is afhankelijk van het wetgevingstraject.

12 Staatssteun en Europese aanbesteding

• • •

•

Compensatie die de woningcorporatie krijgt voor het maatschappelijk vastgoed is bestemd voor de huurder/gebruiker. De bouw van maatschappelijk vastgoed moeten woningcorporaties aanbesteden. Woningcorporaties hebben zelf de keuze of zij Europees, openbaar of onderhands aanbesteden. Als de 90% toewijzingsnorm niet wordt gehaald kan de Inspectie Leefomgeving en Transport (I.L.T.) één of meerdere projecten aanwijzen die niet voor staatssteun in aanmerking komen. Bovendien kan de woningcorporatie geconfronteerd worden met een verplichting tot terugbetaling van teveel genoten staatssteun (de zogenoemde ‘overcompensatie’). Er is geen ruimte meer voor de 1/3 - 2/3 regel van het WSW. Binnen die regel was het voor het WSW mogelijk beperkte gedeelten van een complex die niet voldoen aan de borgingsnormen wel te borgen voor zover sprake was van één bouwstroom. Woningen boven de huurliberalisatiegrens en winkels in de plint zijn sinds 1 januari 2011 niet meer financierbaar onder WSW-borging.

12.1.4 Diensten van algemeen economisch belang (DAEB) Een DAEB betreft een overheidsactiviteit die een ‘publiek belang’ heeft. De overheid is verantwoordelijk voor het (doen) uitvoeren van ‘publieke taken’. DAEB-activiteiten betreffen activiteiten die met marktfalen te maken hebben. Voor commerciële partijen is het kennelijk niet aantrekkelijk (genoeg) deze DAEB-activiteiten op te pakken. Het voorzien in sociale woningbouw – zoals bepaald door de Europese Commissie in de EU-beschikking - wordt als DAEB beschouwd. De compensatie voor deze DAEB moet ‘staatssteunproof' zijn: alleen de noodzakelijke extra kosten om de DAEB op de gewenste wijze uit te voeren zijn toegestaan (Altmarkcriteria). Overcompensatie is niet toegestaan.

12.1.5 Overcompensatie Bij meer dan redelijke winst is sprake van overcompensatie. Redelijke winst is een vergoeding op het eigen kapitaal waarbij rekening wordt gehouden met het risico van de onderneming of het ontbreken daarvan, door het optreden van de lidstaat, met name wanneer deze uitsluitende of bijzondere rechten verleent. Compensatie moet worden gebruikt voor het beheer van de DAEB. Kosten voor DAEB mogen in aanmerking worden genomen, andere kosten niet. De aan de DAEB toegerekende kosten kunnen alle variabele kosten voor het verstrekken van de DAEB omvatten, een evenredige bijdrage in de gemeenschappelijke vaste kosten van de DAEB en de andere activiteiten en een redelijke winst; de kosten verband houdende met investeringen, met name ten behoeve van de infrastructuur mogen in aanmerking worden genomen wanneer deze voor het beheer van de DAEB noodzakelijk zijn. Wanneer een onderneming activiteiten verricht die zowel binnen als buiten de werkingssfeer van de DAEB vallen, moeten in de interne boekhouding de kosten en inkomsten die met de DAEB verband houden en die van de andere diensten, alsmede de parameters voor de toerekening van die kosten en inkomsten gescheiden worden opgenomen [uit art. 5 van EU-Besluit van de Commissie van 20 december 2011 (C (2011) 9380 (2012/21/EU)].

12.1.6 Eisen voor toewijzing van huurwoningen •

•

De woningcorporatie moet het inkomen van het huishouden toetsen voor de toewijzing van een huurwoning met een huur van ten hoogste € 699,48 (2014) per maand aan 90% huishoudens met inkomen tot € 34.678 per jaar (2014). Het 'huishoudinkomen' betreft het gezamenlijke inkomen van de huurder en overige bewoners die bij aanvang van de bewoning meerderjarig zijn. Het inkomen van inwonende kinderen die in belangrijke mate door de ouders worden onderhouden hoeft niet te worden meegeteld. Regionale compensatie van de 90% norm is mogelijk; de woningcorporatie is zelf verantwoordelijk voor het behalen van de 90% norm. Landelijk moet sprake zijn van een 90% norm. Het ministerie van BZK verstrekt de woningcorporaties jaarlijks een Stroomschema toetsing huishoudinkomen (2014) waarin is aangegeven hoe de woningcorporaties de inkomensvaststelling kunnen uitvoeren. De woningcorporatie moet criteria opstellen voor toewijzing van huurwoningen met een huur van maximaal € 699,48 per maand aan de (overige) 10% huishoudens met een inkomen hoger dan € 34.678 per jaar die een sociale prioritering hebben. Voorrang moet worden gegeven aan woningzoekenden die met urgentie woonruimte nodig hebben uit het oogpunt van gezondheid, veiligheid, sociale factoren, overmacht of calamiteiten. Indien er daarna nog ruimte overblijft binnen de 10%-grens kunnen woningcorporaties op transparante wijze woonruimte verhuren aan andere huishoudens met een inkomen hoger dan € 34.678 per jaar op basis van door de woningcorporatie vastgesteld beleid. Hierbij kan worden gedacht aan huishoudens die als gevolg van renovatie of sloop bij voorrang een andere woning nodig hebben, pas gescheiden mannen of vrouwen met kinderen die urgent moeten worden gehuisvest, bepaalde beroepsgroepen die voor de stad behouden moeten worden, of in situaties dat in eenzijdig door lagere inkomens bewoonde wijken een minder eenzijdige inkomensopbouw is gewenst.

116


•

•

• •

•

Sommige woongelegenheden verhuren corporaties door tussenkomst van een andere rechtspersoon of vennootschap, een intermediair genaamd, bijvoorbeeld verhuur door een zorginstelling van aanleunwoningen die bij een zorginstelling liggen en eigendom zijn van een corporatie of verhuur van woongelegenheden door instellingen voor daken thuislozen. Vanaf 1 januari 2013 zijn de intermediairs zelf verplicht de door hen van de corporaties gehuurde woongelegenheden volgens de regels toe te wijzen en de 90% toewijzingsregels zelf na te leven. De corporatie dient er voor te zorgen dat een intermediair de regels ook naleeft. Het ontbreken van een afspraak daarover in een overeenkomst tussen een corporatie en een intermediair heeft niet meer tot gevolg dat de intermediair niet tot die toetsing gehouden is. De corporatie dient zich er van te verzekeren dat die gegevens juist en volledig zijn en de corporatie er voldoende over wordt geïnformeerd. Een corporatie dient zich er maximaal voor in te spannen, bijvoorbeeld door de verplichting te regelen in de overeenkomst die zij met de intermediair sluiten, dat toereikende afspraken worden gemaakt over de (juistheid en volledigheid van de ) verantwoording over de woningtoewijzing door intermediairs. Er is nog steeds een overgangssituatie. Dit systeem zal in de praktijk geleidelijk ingang vinden. Bestaande situaties worden in ruime mate geëerbiedigd. Pas wanneer na 1 januari 2013 een overeenkomst of wijziging van een overeenkomst met een intermediair tot stand komt, moet de corporatie zich het eerstvolgende volledige verslagjaar verantwoorden voor de toewijzing door intermediairs. Vanaf 1 januari 2013 zijn reeds de vereisten voor de inkomenstoets voor verhuur van woongelegenheden aan buitenlandse studenten, die zich hebben ingeschreven bij een universiteit of hogeschool, versoepeld. De student kan volstaan met het afgeven van een verklaring ten behoeve van de toewijzing, die inhoudt dat de student uit het buitenland komt om in Nederland en studie te volgen en daartoe bij die universiteit/hogeschool is ingeschreven. De eis dat alleen een definitieve aanslag voor de inkomstenbelasting gebruikt kan worden is vanaf 1 januari 2013 vervallen. Ook een voorlopige aanslag van de belastingdienst volstaat. De compensatie voor maatschappelijk vastgoed dient aan de huurder/gebruiker toe te komen. De woningcorporatie moet nagaan of de compensatie met de huurprijs wordt verrekend (lager is dan de marktprijs) of dat een andere keus wordt gemaakt. De woningcorporatie moet een administratie bijhouden van de toewijzing (bijlage in het Bbsh); de accountant zal hierover een assurance-rapportage moeten verstrekken.

12.1.7 Leningen De Tijdelijke regeling DAEB maakt onderscheid tussen leningscontracten die met WSW-borging of directe gemeentelijke borging vóór of ná de inwerkingtreding van de Tijdelijke regeling DAEB tot stand zijn gekomen. a. Voor de inwerkingtreding van de Tijdelijke regeling DAEB (dus voor 1 januari 2011): • Het gaat vaak om langlopende leningen met momenten van renteherziening of herfinanciering. De leningen kunnen ongewijzigd geborgd doorlopen, onafhankelijk van de werkzaamheden waarop zij betrekking hebben. • Bij herziening van de voorwaarden of bij herfinanciering moet aanpassing plaatsvinden: de niet-DAEBactiviteiten (bijv. commerciële registergoederen, zoals een commerciële plint) mogen geen onderpand meer vormen voor te borgen lening. b. Na de inwerkingtreding van de Tijdelijke regeling DAEB (dus na 1 januari 2011): • WSW-borging is mogelijk voor werkzaamheden en onroerende zaken/maatschappelijk vastgoed zoals vermeld in de Tijdelijke regeling DAEB (zie paragraaf 12.1.3 eerste aandachtpunt en de Tijdelijke regeling DAEB artikel 2, artikel 3 en bijlage 1). • De woningcorporatie krijgt geen WSW-borging meer voor leningen die (mede) betrekking hebben op andere werkzaamheden dan DAEB-werkzaamheden.

12.1.8 Inrichten van de administratie Een woningcorporatie moet haar administratie zo inrichten dat daaruit blijkt dat zij voldoet aan de Tijdelijke regeling DAEB. • De woningcorporatie moet voldoen aan de criteria voor de steun/compensatie voor de DAEB; dit betreft de toewijzing van 90% van de woningen met een huur tot ten hoogste € 699,48 per maand aan de huishoudens met een inkomen tot en met € 34.678 per jaar en de overige 10% aan huishoudens met een inkomen hoger dan € 34.678 per jaar met een prioritering (2014). • De woningcorporatie is verplicht maatschappelijk vastgoed (zoals opgenomen in bijlage 1 bij de Tijdelijke regeling DAEB) aan te besteden, maar mag daarbij kiezen voor Europese, openbare of onderhandse aanbesteding. Een accountant moet over de verslaglegging van de toewijzing van de woningen met een huur tot ten hoogste € 681,02 per maand conform het 90%-10% criterium een assurance-rapportage verstrekken. De woningcorporatie wordt geacht deze gegevens adequaat te archiveren.

117


Toetsing door de accountant van de verantwoording door de woningcorporatie over de aanbesteding van het maatschappelijk vastgoed zal worden geïntegreerd in de jaarlijkse accountantscontrole. Per wanneer een woningcorporatie een gescheiden administratie moet voeren voor de DAEB en de niet-DAEBactiviteiten hangt af van het wetgevingstraject.

12.1.9 De Novelle op de Herzieningswet en de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB Woningcorporaties hebben de keuze tussen een administratieve scheiding en een juridische scheiding. Bij een administratieve scheiding vindt splitsing in twee bedrijfsonderdelen de Daeb-tak en de niet-Daeb-tak plaats binnen de t.i. De Daeb-tak kan een interne startlening verstrekken aan de niet-Daeb-tak voor een goede startsolvabiliteit in beide takken. De minister van BZK dient zijn goedkeuring te geven voor de startbalans. Bij een juridische scheiding blijft alleen de Daeb in de t.i. de niet-Daeb wordt ondergebracht in de woningvennootschap(pen) die de rechtsvorm van een BV of NV hebben. Direct na de juridische scheiding is de t.i. enig aandeelhouder van de woningvennootschap(pen). Voor een juridische scheiding is overleg nodig met de huurdersorganisaties, en met de gemeenten waar de t.i. werkzaam is. De minister van BZK dient zijn goedkeuring te verlenen. Voor de juridische scheiding kan de t.i. kiezen tussen een activa/passiva transactie of een juridische splitsing. In de wet worden extra eisen gesteld aan de statuten van de woningvennootschappen, bijvoorbeeld een blokkeringsregeling bij verkoop van aandelen of majeure bestuursbesluiten, verplichte dividend uitkeringen en uitgifte van preferente aandelen aan de t.i. Een t.i. kan vanuit de Daeb een startlening verstrekken aan de niet-Daeb met een looptijd van 15 jaar en een lineair of annuïtair karakter. In AMvB’s vindt verdere uitwerking van de scheiding tussen Daeb en niet-Daeb plaats (zie voor de Kamerstukken nr. 32 769).

12.2 Woningcorporaties en Europese aanbesteding 12.2.1 Inleiding In de Tijdelijke regeling DAEB is bepaald dat woningcorporaties werken i.c. gebouwen met een maatschappelijke gebruiksbestemming (zoals opgenomen in bijlage 1 bij de Tijdelijke regeling DAEB) moeten aanbesteden. Woningcorporaties kunnen op grond van de Tijdelijke regeling DAEB zelf bepalen of zij Europees, openbaar of onderhands aanbesteden. In artikel 2.150 van de Aanbestedingswet zijn bijzondere voorschriften opgenomen over de bouw van een complex sociale woningen. Het artikel regelt het gebruik maken van een bijzondere procedure voor de gunning van overheidsopdrachten betreffende het ontwerpen en bouwen van een complex sociale huurwoningen. Artikel 2.150 betreft regelend recht; een woningcorporatie mag gebruik maken van de procedure, maar is hiertoe niet verplicht. Woningcorporaties kunnen indirect betrokken zijn bij Europese aanbesteding. Dit is bijvoorbeeld het geval in samenwerkingssituaties met gemeenten bij gebiedsontwikkeling en bij het maken van prestatieafspraken met een gemeente.

12.2.2 Europese aanbestedingsplicht gebiedsontwikkeling Gronduitgifte is op zich niet aanbestedingsplichtig, maar in geval van bijkomende eisen en transacties kan toch een Europese aanbestedingsplicht ontstaan. Volgens het Europese Hof moet bij uit te voeren werken een rechtstreeks economisch belang voor een gemeente zijn, wil de opdracht Europees moeten worden aanbesteed. Bovendien moet de marktpartij zich aan de gemeente tot uitvoering van de werken hebben verbonden. Gronduitgifte zonder bouwplicht is niet aanbestedingsplichtig. Het louter verlenen van publiekrechtelijke medewerking aan een bouwplan is geen aanbestedingsplichtige opdracht (Müllerarrest).

12.2.3 Prestatieafspraken tussen gemeenten en woningcorporaties Zolang een gemeente niet als opdrachtgever optreedt ten opzichte van een woningcorporatie, vallen prestatieafspraken niet onder de Europese aanbestedingsregels. De prestatieafspraken betreffen overeenkomsten tussen gemeenten en woningcorporaties en geen opdrachten.

118


12.2.4 Conclusie Door het opnemen van de verplichting tot het aanbesteden van opdrachten voor het maatschappelijk vastgoed in de Tijdelijke regeling DAEB krijgen woningcorporaties niet direct te maken met een verplichting tot Europese aanbesteding van werken die het maatschappelijk vastgoed (bijlage 1) betreffen. Zij zijn wel verplicht tot aanbesteding, maar mogen kiezen tussen Europese, openbare en onderhandse aanbesteding. Zowel bij gebiedsontwikkeling als bij prestatieafspraken tussen gemeenten en woningcorporaties gaat het bij het verstrekken van opdrachten om de Europese aanbestedingsplicht van een gemeente en niet om de aanbestedingsplicht van de woningcorporatie. Hierbij is de feitelijke inhoud van de opdracht die de gemeente geeft bepalend. In deze situaties is niet de woningcorporatie, maar de gemeente de aanbestedende dienst, maar is wel aandacht geboden. Bronnen: • Europese beschikking over staatssteun in de vorm van compensatie voor de openbare dienst van met DAEB belaste ondernemingen van 28 november 2005, (2005/842/EG). • Europese staatssteunbeschikking van 15 december 2009: ‘Steunmaatregelen nr. E 2/2005 en N 642/2009 – Nederland Bestaande steun en bijzondere projectsteun voor woningcorporaties’. • Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting. • Regeling van de minister van BZK van 6 juni 2011, nr. 2011-2000218049, Staatscourant 11161, 27 juni 2011 (vervallen verplichting Europese aanbesteding). • Herzieningbeschikking (30 augustus 2010 C(2010)5841 final). • Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting ( Kamerstukken 32 769). • Wijziging van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting (Kamerstukken 33 966). • HvJ EG inzake Müller, 25 maart 2010, zaak C-451/08. • www.europadecentraal.nl. • www.wsw.nl. • www.cfv.nl.

119

Deel C - Fiscaliteiten

13 Vennootschapsbelasting in de jaarrekening 13.1 Inleiding Door de parlementaire aanvaarding van het Belastingplan 2008 zijn woningcorporaties met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Kern van de integrale vennootschapsbelastingplicht is dat een woningcorporatie bij wetsfictie, alleen vanwege de status van toegelaten instelling, geacht wordt haar onderneming met haar gehele vermogen te drijven. Ofwel: een toegelaten instelling wordt – ondanks de rechtsvorm stichting of vereniging – voor de vennootschapsbelastingplicht volledig gelijkgesteld met een BV of NV. In VSO 2 zijn ten aanzien van de implementatie van de integrale vennootschapsbelastingplicht afspraken gemaakt tussen de Belastingdienst en de corporatiesector die formeel uiteraard alleen gelden voor woningcorporaties die tot deze vaststellingsovereenkomst zijn toegetreden. De belangrijkste onderwerpen in VSO 2 betreffen de waarderingsregels voor activa en passiva op de openingsbalans, alsmede de projectontwikkeling (in het bijzonder de gemengde projecten) en de zogenoemde kooptussenvormen. Vanaf 1 januari 2012 zijn, als gevolg van het vervallen van de zorgvrijstelling voor instellingen die naast het verschaffen van huisvesting géén zorg leveren, ook de zorgcorporaties integraal belastingplichtig geworden. Tussen de zorgcorporatiesector en de Belastingdienst is eveneens een VSO uitonderhandeld (VSO 2A). Tot 1 oktober 2014 konden de zorgcorporaties tot deze VSO 2A toetreden. Pas na ondertekening van VSO 2A en het uitvoeren van de in deze VSO 2A afgesproken taxaties, is de omvang van de vennootschapsbelastingplicht vanaf 2012 voor deze zorgcorporaties helder. Dit zal bij het uitbrengen van de jaarrekening over 2014 derhalve naar verwachting het geval zijn. In dit hoofdstuk besteden wij aandacht aan de hoofdlijnen van de vennootschapsbelastingplicht van woningcorporaties en de actuele ontwikkelingen daarin. Wij hebben een en ander verduidelijkt met enkele voorbeelden. In de jaarrekening 2014 worden net als in de voorgaande jaren de volgende effecten van de Vpb-plicht verwerkt: • Belastingschuld of vordering als gevolg van de (verwachte) fiscale aangiften tot en met 2014; zie paragraaf 13.2. • Belastinglatenties als gevolg van afwijkingen tussen de commerciële en fiscale waardering en commerciële en fiscale resultaatbepaling; zie paragraaf 13.2. • (Latente) belastingvorderingen uit hoofde van verliescompensatie; zie paragraaf 13.2.3. De hoofdlijn van de werkwijze waarop latenties worden bepaald is in de volgende paragrafen van dit hoofdstuk beschreven. Deze werkwijze is ook bij woningcorporaties van toepassing. Voor woningcorporaties zullen de latenties zich met name bij de volgende onderdelen voordoen (niet limitatief): • Verschillen tussen commerciële en fiscale waardering van vastgoed; zie hiervoor het onderdeel corporatiespecifieke latenties in paragraaf 13.2.6 en hierna onder ‘actieve latentie fiscaal hogere waardering’. • Verschillen tussen commerciële en fiscale waardering van langlopende schulden en andere financiële instrumenten. • Waarderingsverschillen onderhanden werk (onderhanden projecten); de uitgangspunten genoemd in VSO 2 voor het verantwoorden van resultaten op projectontwikkeling kunnen afwijken van de commerciële uitgangspunten. • Gebruik fiscale herinvesteringsreserve of herbestedingsreserve; deze kan in beginsel leiden tot een passieve belastinglatentie (paragraaf 13.3.2). Bij het bepalen van de bedrijfswaarde wordt conform RJ 121.318 geen rekening gehouden met de te verwachten uitgaande kasstroom voor vennootschapsbelasting. Daarnaast wordt conform RJ 121.323 de disconteringsvoet bepaald vóór belastingen. Het verwerken van belastingen in de jaarrekening is een complexe materie. In de praktijk zullen zich diverse vraagstukken voordoen waarvoor tijdig overleg tussen de corporatie en de accountant noodzakelijk is. In dit handboek hebben wij als handreiking enkele (mogelijke) vraagstukken uit de praktijk opgenomen.

13 Vennootschapsbelasting in de jaarrekening

13.2 Vennootschapsbelasting in de balans De vennootschapsbelasting komt in de balans van de woningcorporatie via de volgende posten tot uitdrukking: Direct verschuldigde of te vorderen vennootschapsbelasting Verschuldigde vennootschapsbelasting over het lopende verslagjaar en de voorgaande verslagjaren wordt als verplichting in de balans opgenomen (onder de kortlopende schulden). Indien voor deze verslagjaren meer is betaald dan het voor die verslagjaren verschuldigde bedrag, wordt dit verschil als vordering opgenomen (RJ 272.201) (onder de vorderingen). Een toelichting op de bepaling van het fiscaal resultaat voor de vennootschapsbelasting is opgenomen in paragraaf 13.3. Latent verschuldigde of te vorderen vennootschapsbelasting Latente belastingverplichtingen: in de toekomst te betalen belastingbedragen in verband met tijdelijke verschillen. Deze latente belastingverplichtingen worden als voorziening in de balans gepresenteerd. Latente belastingvorderingen: in de toekomst te verrekenen belastingbedragen in verband met tijdelijke verschillen, of met beschikbare voorwaartse verliescompensatie en/of met beschikbare fiscale verrekeningsmogelijkheden. Deze vordering wordt als financieel vast actief of als kortlopende vordering in de balans gepresenteerd. Een toelichting op de bepaling, verwerking en waardering van latente belastingen is in de volgende paragrafen opgenomen.

13.2.1 Latente belastingen: algemeen Algemene benaderingswijze Bij de verwerking van latente belastingen wordt een balansgerichte benadering gevolgd. Hierbij wordt als basis voor de boeking van latente belasting uitgegaan van de tijdelijke verschillen tussen commerciële en fiscale boekwaarden van balansposten. Ultimo ieder boekjaar wordt op basis van de dan blijkende waarderingsverschillen beoordeeld in hoeverre een belastinglatentie aan de orde is. Stappenplan bepalen en waarderen van belastinglatenties Voor het bepalen en waarderen van belastinglatenties, kan het volgende stappenplan worden gehanteerd. Stap 1: In beeld brengen van de verschillen tussen de commerciële balans en de fiscale balans (aangifte) Aan de hand van de (voorlopige) aangifte en de opgestelde commerciële balans en winst-en-verliesrekening worden de verschillen in beeld gebracht waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen tijdelijke verschillen en permanente verschillen. Belangrijk hierbij is dat deze analyse en registratie dusdanig plaatsvindt dat de tijdelijke verschillen ook volgtijdelijk kunnen worden gevolgd (in de loop der jaren) en per actief of passief. Stap 2: Bepalen van de aard van de verschillen: •

•

Tijdelijke verschillen: hiervoor in beginsel latenties vormen. Bijvoorbeeld verschillen tussen de bedrijfseconomische en fiscale afschrijvingsmethodiek, ander moment van winst nemen op projecten en fiscaal aanwezig zijn van een herinvesteringsreserve. Permanente verschillen: hiervoor geen latenties vormen. Permanente verschillen leiden tot een andere belastingdruk in de commerciële jaarrekening dan het reguliere tarief (de belastinglast uitgedrukt in een percentage van het commerciële resultaat wijkt dan af van het huidige belastingtarief). Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen bij toepassing van fiscale faciliteiten zoals de deelnemingsvrijstelling, maar ook bij beperkte aftrekmogelijkheden van kosten. Een voorbeeld van deze laatste categorie is de zogenoemde Vogelaarheffing (tot en met het jaar 2012) of de saneringsheffing bij woningcorporaties, beide geheven door het Centraal Fonds Volkshuisvesting.

Stap 3: Waarderen van de belastinglatenties: •

•

Passieve latentie (latente verplichting): keuze tussen nominale of contante waarde. Deze keuze wordt consistent toegepast voor alle latenties. De oprenting bij contante waarde wordt in de jaarrekening verwerkt als Vpb-last. De contante waarde wordt bepaald op basis van de nettorente (het werkelijke rentetarief verminderd met de effectieve vennootschapsbelastingdruk) en over de verwachte afwikkelperiode van de latentie. Actieve latentie (vordering): eveneens de keuze nominaal of contant. Bij de waardering moet worden nagegaan of er voldoende fiscale winsten worden gemaakt om actieve latentie te laten aflopen: als er geen fiscale winst wordt gehaald, ontstaat nooit een vennootschapsbelastingvordering. De actieve latentie wordt dan gewaardeerd op nihil. De contante waarde wordt bepaald op basis van de nettorente (het werkelijke rentetarief verminderd met de effectieve vennootschapsbelastingdruk) en over de verwachte afwikkelperiode van de latentie.

122


13.2.2 Latente vennootschapsbelasting: tijdelijke verschillen Inleiding Tijdelijke verschillen zijn verschillen tussen de commerciële en de fiscale boekwaarde van balansposten die leiden tot een latente belastingverplichting dan wel latente belastingvordering. Gezien de balansgerichte benadering spelen tijdelijke verschillen een grote rol in de verwerking van latente belastingen. Tijdelijke verschillen zijn onder te verdelen in belastbare tijdelijke verschillen, verrekenbare tijdelijke verschillen en overige tijdelijke verschillen. Belastbare tijdelijke verschillen Belastbare tijdelijke verschillen worden geacht bij toekomstige realisatie of afwikkeling van het actief of passief te leiden tot over die toekomstige verslagjaren te betalen belasting. Voor alle belastbare tijdelijke verschillen moet een latente belastingverplichting worden opgenomen (RJ 272.301).

Een cijfervoorbeeld ter illustratie van het ontstaan en de afwikkeling van een passieve belastinglatentie Gegevens: • • •

Aanschafwaarde op 1 januari jaar 1 € 200.000, commerciële afschrijvingsperiode tien jaar. Dus: de commerciële boekwaarde op 31 december jaar 1 bedraagt € 180.000. Fiscale afschrijvingsperiode vijf jaar. Dus: de fiscale boekwaarde op 31 december jaar 1 bedraagt € 160.000. Er wordt in de komende jaren naar verwachting winst gemaakt.

Bij een Vpb-tarief van 25% bedraagt de latente belastingverplichting op 31 december jaar 1: € 5.000, zijnde de uitgestelde betaling van deze Vpb. Immers, de commerciële winst is in jaar 1 € 20.000 hoger dan de fiscale winst als gevolg van de lagere afschrijving. De journaalpost luidt: Vennootschapsbelasting (W & V)

€ 5.000

Aan: passieve belastinglatentie

€ 5.000

Deze boeking vindt jaarlijks plaats tot het moment dat de fiscale winst hoger is dan de commerciële winst. Dit is in dit voorbeeld het geval in het zesde jaar. De fiscale afschrijving is in dat jaar nihil terwijl de commerciële afschrijving nog € 20.000 bedraagt. Vanaf het zesde jaar wordt dan jaarlijks geboekt: Passieve belastinglatentie Aan: Vennootschapsbelasting (W & V)

€ 5.000 € 5.000

Ook bij de herwaardering van het bezit naar reële waarde (bedrijfswaarde), ontstaat een belastbaar tijdelijk verschil (uiteraard voor zover de reële waarde fiscaal niet wordt gevolgd en de fiscale boekwaarde hierdoor lager komt te liggen dan de boekwaarde van het desbetreffende actief in de jaarrekening van de woningcorporatie). Art. 2:390 lid 5 BW schrijft voor dat in de toelichting wordt uiteengezet of en op welke wijze in samenhang met de herwaardering rekening wordt gehouden met de invloed van belastingen op vermogen en resultaat. Hieruit kan worden afgeleid dat de wet het vormen van een latentie niet verplicht stelt. De Raad voor de Jaarverslaggeving spreekt echter een sterke voorkeur uit voor het vormen van een latentie in relatie tot een herwaardering (RJ 272.304). Bij woningcorporaties kan het voorgaande zich voordoen indien de materiële vaste activa in exploitatie gewaardeerd worden op bedrijfswaarde en er verkopen zijn ingerekend in de bedrijfswaarde. Uitgaande van de bepalingen van VSO 2 zijn de sociale huurwoningen op de fiscale openingsbalans opgenomen voor 70% van de WOZ-waarde. De vrije verkoopwaarde zal over het algemeen boven 70% van de WOZ-waarde liggen. Indien de corporatie een bepaald complex aanwijst voor de verkoop en deze verkoop inrekent in haar bedrijfswaarde kan de aldus berekende bedrijfswaarde van het complex hoger zijn dan de fiscale boekwaarde. In het jaar van commerciële herwaardering hoeft nog geen belasting te worden betaald over deze herwaardering, maar de herwaardering maakt wel onderdeel uit van het commerciële resultaat. Er ontstaat dus een tijdelijk belastbaar verschil omdat pas belasting wordt betaald op moment van fiscale realisatie van de herwaardering (feitelijke verkoop van de woning). Verrekenbare tijdelijke verschillen Verrekenbare tijdelijke verschillen worden geacht bij toekomstige realisatie of afwikkeling van het actief of passief te leiden tot over die toekomstige verslagjaren te verrekenen belasting. Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen wordt een actieve belastinglatentie gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening (RJ 272.306). Het is in ieder geval waarschijnlijk dat er voldoende fiscale winst beschikbaar zal

123


zijn om de verrekenbare tijdelijke verschillen te compenseren indien er voldoende belastbare tijdelijke verschillen zijn die dezelfde fiscale eenheid betreffen, en deze (RJ 272.309): • aflopen in dezelfde periode als de verwachte afloop van het verrekenbare tijdelijke verschil; of • aflopen in verslagjaren waarin een resulterend fiscaal verlies door carry-forward of carry-back kan worden verrekend. Dit is begrijpelijk: immers indien en voor zover er actieve belastinglatenties zijn leiden deze er in de toekomst toe dat de passieve belastinglatenties per saldo niet tot betaling van belasting leiden. Overigens worden hierbij belastbare tijdelijke verschillen uit hoofde van herwaardering buiten beschouwing gelaten (RJ 272.310). De reden hiervoor is dat de waardeverschillen uit hoofde van herwaardering, anders dan bij de andere tijdelijke belastbare verschillen, bij de vorming of afwikkeling niet leiden tot een lagere of hogere fiscale verplichting dan in de situatie dat geen herwaardering was doorgevoerd. Door middel van het cijfervoorbeeld bij belastbare tijdelijke verschillen is inzicht gegeven in het ontstaan en afwikkeling van een passieve belastinglatentie (waarbij de fiscale boekwaarde tijdelijk lager is dan de commerciële boekwaarde). Uiteraard kan de situatie zich voordoen dat de fiscale boekwaarde hoger is dan de commerciële boekwaarde. Er ontstaat dan in beginsel een actieve belastinglatentie. Deze situatie kan zich bij woningcorporaties voordoen als fiscaal onrendabele toppen niet worden geaccepteerd maar wel in de commerciële jaarrekening verantwoord worden. Daarnaast is op de fiscale balans per 1 januari 2008 het sociale bezit gewaardeerd op 70% van de WOZ-waarde. Fiscaal gezien mag op aan derden verhuurde onroerende zaken (slechts) worden afgeschreven totdat de WOZ-waarde van het onroerend goed is bereikt. Dit betekent dat met ingang van 1 januari 2008 voor een groot deel van het bezit er fiscaal geen afschrijvingslast bestaat. Als de corporatie haar bezit waardeert op historische kostprijs wordt wel afgeschreven in de commerciële jaarrekening. Doordat er fiscaal niet wordt afgeschreven en commercieel wel ontstaat in de commerciële jaarrekening in beginsel een actieve belastinglatentie. Deze actieve belastinglatentie wordt opgebouwd gedurende de bedrijfseconomische afschrijvingsperiode en wordt afgewikkeld bij verkoop of overige desinvestering van het bezit. In de praktijk wordt deze latentie voor het bezit in exploitatie veelal op nihil gewaardeerd, omdat het moment van realisatie onvoldoende zeker is, aangezien het uitgangspunt is dat het bezit wordt geëxploiteerd tot nadere besluitvorming. Overige tijdelijke verschillen Overige tijdelijke verschillen worden geacht bij toekomstige realisatie of afwikkeling van het actief of passief niet te leiden tot over die toekomstige verslagjaren te betalen of te verrekenen belasting. Hierbij wordt onder meer gedoeld op de afwikkeling van verschillen die vallen onder de deelnemingsvrijstelling. Dergelijke situaties leiden, net als bij permanente verschillen, tot een belastingdruk die niet overeenkomt met het nominale belastingpercentage. Er wordt dus geen passieve belastinglatentie opgenomen voor onder de deelnemingsvrijstelling vallende belangen.

13.2.3 Latente vennootschapsbelasting bij voorwaartse verliescompensatie Inleiding Bij voorwaartse verliescompensatie speelt de mogelijkheid tot het opnemen van een actieve belastinglatentie. Bij het al dan niet toekennen van een waarde hieraan wordt de waarschijnlijkheid van realisatie van toekomstige fiscale winsten in de beoordeling betrokken. Indien er in de toekomst geen fiscale winst wordt gemaakt zijn ook de verliezen niet te compenseren en zal de actieve latentie niet leiden tot een instroom van middelen. In een dergelijke situatie wordt bij het opnemen van een actieve latentie (vordering) niet voldaan aan de activeringscriteria. Voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie en nog niet gebruikte fiscale verrekeningsmogelijkheden wordt dus een actieve belastinglatentie opgenomen, voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden worden benut (RJ 272.311). De criteria voor het opnemen van actieve belastinglatenties uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie zijn dezelfde als voor die uit hoofde van verrekenbare tijdelijke verschillen. Inschatting waarschijnlijkheid van realisatie Duidelijk is dat de inschatting van de waarschijnlijkheid van de realisatie van het recht op voorwaartse verliescompensatie niet eenvoudig is. Hierbij speelt namelijk een rol dat de aanleiding tot deze inschatting bestaat uit het feit dat er in het verleden (fiscale) verliezen zijn geleden. Dat gegeven is daarom op zich al aanleiding de vraag te stellen of er in de toekomst voldoende fiscale winst zal worden behaald. Dat betekent daarom dat het aanbeveling verdient te onderzoeken wat de oorzaak van de geleden verliezen is geweest. Zijn het bijvoorbeeld incidentele verliezen of min of meer structurele verliezen geweest? Indien dat laatste het geval is, is ook relevant of er inmiddels al dan niet maatregelen zijn getroffen die aan de verliesgevende situatie een einde moeten maken. Uiteraard is een positieve inschatting van de toekomst op zich nog niet voldoende om een actieve belastinglatentie in de balans op te nemen. Alle omstandigheden moeten in aanmerking worden genomen bij de beoordeling van de waarschijnlijkheid van de realisatie. Voor het voldoen aan het criterium ‘waarschijnlijkheid van de realisatie’ is derhalve meer onderbouwing nodig van de in

124


de toekomst naar verwachting voldoende te realiseren fiscale winsten. De onderbouwing van de waarschijnlijkheid van toekomstige fiscale winsten kan worden aangetoond via bijvoorbeeld de (meerjaren) begroting en de beleidsplannen. Belangrijk daarbij is dat de meerjarenbegroting van de woningcorporatie ook vertaald wordt naar de uitgangspunten die worden gehanteerd voor het bepalen van het fiscale resultaat. Om verliezen te kunnen compenseren zijn immers binnen de wettelijke verliesverrekeningstermijn toekomstige fiscale winsten noodzakelijk. De begrote resultaten op basis van de commerciële grondslagen kunnen hiervan (aanzienlijk) afwijken. Voldoende belastbare tijdelijke verschillen Indien er voldoende belastbare tijdelijke verschillen zijn in de periode tot het moment dat de verliescompensatie of verrekening afloopt, zullen deze passieve belastinglatenties niet leiden tot belastingbetaling voor zover dezelfde fiscale eenheid actieve belastinglatenties heeft. Gevolg is dat daarmee tot het bedrag van de passieve belastinglatenties, voor zover deze betrekking hebben op dezelfde periode, uit hoofde van tijdelijke verschillen altijd wordt voldaan aan het waarschijnlijkheidscriterium. Aangezien de voorwaartse verliescompensatietermijn in de tijd is beperkt, is het mogelijk dat op grond van het waarschijnlijkheidscriterium de passieve belastinglatentie slechts beperkt in aanmerking wordt genomen. Overigens, zoals eerder vermeld stelt RJ 272.310 expliciet dat de passieve belastinglatenties uit hoofde van herwaardering hierbij niet in aanmerking mogen worden genomen. Mogelijkheid creëren fiscale winst Bij de beoordeling dient rekening te worden gehouden met het feit dat de corporatie in veel gevallen de mogelijkheid heeft fiscale winst te creëren in de verslagperiode waarin de beschikbare voorwaartse verliescompensatie moet worden gerealiseerd c.q. de verrekeningsmogelijkheden moeten worden benut. Als het bijvoorbeeld voor de corporatie een reële optie is om stille reserves in fiscale winst om te zetten door verkoop van onroerende zaken en de corporatie daar ook op wil sturen, dan wordt hiermee bij de beoordeling van de waarschijnlijkheid rekening gehouden. Inschatting op iedere balansdatum te beoordelen Op iedere balansdatum moet de inschatting van waarschijnlijkheid van realisatie worden gemaakt (RJ 272.314). Duidelijk zal zijn dat indien er over het dan afgelopen jaar wederom een verlies is geleden, dit negatief uitwerkt op de opnieuw te maken schatting van de mogelijkheid tot het realiseren van toekomstige winst. Ook het omgekeerde geldt vanzelfsprekend. Dus indien in het dan afgelopen jaar sprake is geweest van een naar het schijnt structurele verbetering van de resultaten, zal dit positief uitwerken op de inschatting van de mogelijkheid om in de toekomst voldoende fiscale winst te genereren. Dat kan zelfs aanleiding zijn om een tot dan toe niet opgenomen actieve belastinglatentie alsnog op te nemen. Andersom geldt natuurlijk ook.

Voorbeeld: verwerking actieve belastinglatentie uit hoofde van verliescompensatie Een actieve belastinglatentie uit hoofde van voorwaartse verliescompensatie bedraagt € 200 en een passieve belastinglatentie uit hoofde van tijdelijke verschillen bedraagt € 300. Deze tijdelijke verschillen lopen in 20 jaar af met gelijke bedragen (€ 15) per jaar. De verwerking van de actieve belastinglatentie wordt hierna achtereenvolgens uitgewerkt voor een onbeperkte en een beperkte termijn van voorwaartse verliescompensatie. Termijn voorwaartse verliescompensatie is onbeperkt. Zelfs indien in de toekomst (afgezien van de afloop van tijdelijke verschillen) steeds een fiscaal resultaat van nihil wordt behaald, leidt de afloop van de tijdelijke verschillen tot een jaarlijks commercieel resultaat van € 15. De voorwaartse verliescompensatie wordt dus met zekerheid geheel gerealiseerd. Zelfs als in de toekomst een fiscaal verlies wordt geleden, leidt de afloop van het tijdelijke verschil waarvoor een passieve belastinglatentie is gevormd niet tot een fiscale betaling. Dat vormt voldoende reden om een actieve belastinglatentie te vormen. Termijn voor voorwaartse verliescompensatie is negen jaar. In dit geval wordt de verliescompensatie met zekerheid gerealiseerd voor € 135 (= 9 x 15). Voor dit bedrag dient dus een actieve belastinglatentie te worden gevormd. Voor het bedrag van € 65 (= 200 – 135) moet worden bezien of er aanleiding is om dit te waarderen, mede op grond van de beoordeling van de waarschijnlijkheid dat er binnen de verliescompensatietermijn fiscale winst beschikbaar zal zijn.

125


13.2.4 Waardering van latente belastingen Tarief De waardering van belastinglatenties wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de corporatie per balansdatum voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de desbetreffende posten (RJ 272.403). Deze waardering wordt tegen het meest actuele belastingtarief uitgevoerd. Dat wil zeggen dat wijzigingen in de tarieven waartoe in feite (materieel) reeds op balansdatum is besloten bij de waardering worden betrokken (RJ 272.401). Nominale of contante waarde Belastinglatenties worden gewaardeerd tegen hetzij de nominale waarde hetzij de contante waarde (RJ 272.404). Indien gekozen wordt voor nominale waarde dan geldt de eis van gelijktijdige stelselmatigheid. Alle belastinglatenties worden dan tegen nominale waarde gewaardeerd. Indien waardering tegen contante waarde wordt toegepast, dient dit duidelijk in de toelichting te worden uiteengezet (RJ 272.404). Bij waardering tegen contante waarde vindt discontering plaats op basis van de nettorente (RJ 272.405). Onder dit laatste wordt verstaan de voor de corporatie geldende rente voor langlopende leningen onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Mutaties in belastinglatenties als gevolg van rentetoevoeging moeten worden verantwoord als belastinglast of -bate. Indien voor waardering tegen contante waarde is gekozen, is de samenhang tussen latenties en de activa en passiva waarop zij betrekking hebben bepalend voor de berekening van de contante waarde. In veel gevallen is een verband te leggen met individuele activa of passiva. Bij de berekening van de contante waarde dient rekening te worden gehouden met de levensduur van de activa en passiva waarop de latenties betrekking hebben (RJ 272.405). Op praktische gronden mag voor latenties met een korte looptijd de nominale waarde worden toegepast, ook indien andere latenties tegen contante waarde zijn opgenomen. Het is uit de praktijk bekend dat er geregeld geen berekening van de contante waarde van latent verschuldigde belastingen plaatsvindt, doch dat deze wordt bepaald op basis van een vuistregel, waarbij een percentage van 20 geregeld voorkomt. Op zich hoeft dat niet fout te zijn, maar wel geldt dat de hantering van dit percentage in beginsel door middel van een berekening moet worden onderbouwd. Voorts is het mogelijk dat de contante waarde van een belastinglatentie inzake de herwaardering van grond als gevolg van de veronderstelling dat de grond niet verkocht zal worden bij benadering nihil is. In feite is er dan sprake van een ‘oneindige’ gebruiksduur. Indien dat het geval is, wordt dit feit in de toelichting uiteengezet. Beoordeling waardering actieve belastinglatentie op iedere balansdatum Op iedere balansdatum wordt de boekwaarde van een actieve belastinglatentie opnieuw beoordeeld. De boekwaarde van een actieve belastinglatentie moet worden verminderd als het niet langer waarschijnlijk is dat voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn om de actieve belastinglatenties geheel of gedeeltelijk te realiseren (RJ 272.406). Zodra dit weer wel waarschijnlijk is geworden, wordt deze vermindering teruggedraaid. De waardevermindering moet afzonderlijk blijken uit de winst-en-verliesrekening of de toelichting.

13.2.5 Presentatie en toelichting Op de balans of in de toelichting zijn in beginsel afzonderlijk opgenomen (RJ 272.601): • belastingvorderingen en -verplichtingen; • latente belastingvorderingen (actieve belastinglatenties); • de over de verslagperiode of een voorafgaande verslagperiode terug te vorderen belastingen; • latente belastingverplichtingen (passieve belastinglatenties); • de over de verslagperiode of een voorafgaande verslagperiode verschuldigde belastingen. Actieve belastinglatenties worden op een afzonderlijke regel opgenomen onder de financiële vaste activa of onder de (kortlopende) vorderingen (RJ 272.602). In de toelichting wordt het bedrag dat vermoedelijk binnen één jaar verrekenbaar zal zijn afzonderlijk vermeld. Passieve belastinglatenties worden opgenomen onder de post voorzieningen, waarbij in de toelichting zoveel mogelijk wordt aangegeven in welke mate deze als langlopend worden beschouwd. Indien de vennootschapsbelasting wordt samengevoegd met andere belastingen moet in de toelichting een specificatie worden opgenomen (RJ 272.603). In de toelichting moet de volgende informatie worden opgenomen: • afzonderlijke vermelding van verschuldigde vennootschapsbelasting onder de subrubriek belastingen en premies sociale verzekeringen (art. 2:375 lid 1 sub h BW); • afzonderlijke vermelding van latente belastingverplichtingen als voorziening voor belastingverplichtingen (art. 2:374 lid 4 sub a BW); • een uiteenzetting, of en op welke wijze in samenhang met een herwaardering rekening wordt gehouden met de invloed van belastingen op vermogen en resultaat (art. 2:390 lid 5 BW);

126


• • • • •

•

•

afzonderlijke vermelding van het bedrag van de op het resultaat en het buitengewone resultaat betrekking hebbende belastingen (art. 2:377 lid 1 sub a en b BW); uiteenzetting van de gehanteerde methode van waardering van latente belastingen alsmede, voor zover van toepassing, het totaalbedrag aan belastingen dat rechtstreeks in het eigen vermogen is verwerkt (RJ 272.701); afzonderlijke toelichting van de belangrijkste componenten van de belastinglast of -bate (RJ 272.702); vermelding van het effectieve en het toepasselijke belastingtarief (RJ 272.703); vermelding van bedragen van de verliezen die voor voorwaartse verliescompensatie in aanmerking komen alsmede van de tijdelijke verschillen voor zover deze niet zijn verwerkt in de waardering van de belastinglatentie (RJ 272.707); vermelding van het bij de discontering toegepaste percentage nettorente wanneer belastinglatenties worden gewaardeerd tegen contante waarde. Bovendien moet er een toelichting op de gemiddelde looptijd worden aangegeven. Tevens moeten de nominale waarde van belastinglatenties die in de verslagperiode zijn ontstaan en de nominale waarde van belastinglatenties die op balansdatum aanwezig zijn worden vermeld (RJ 272.712); een mutatieoverzicht van de voorziening voor latente belastingen.

13.2.6 Voorbeelduitwerking corporatie specifieke latenties Veel voorkomende latenties uit de praktijk zijn de latentie als gevolg van het waarderingsverschil op het vastgoed en de latentie als gevolg van het waarderingsverschil op de leningenportefeuille. Naast een tekstuele toelichting op de vorming van de latenties volgt voor beide latenties een voorbeelduitwerking. De latentie in de voorbeelduitwerking als gevolg van de fiscaal hogere waardering van het vastgoed is op nominale waarde gewaardeerd. De latentie in de voorbeelduitwerking als gevolg van het waarderingsverschil op de leningen is op contante waarde gewaardeerd. Actieve belastinglatentie als gevolg van fiscaal hogere waardering vastgoed Als gevolg van de gemaakte afspraken met de fiscus over de jaren 2006 en 2007 (VSO 1) en 2008 en verder (VSO 2) ontstaan verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering van het vastgoed. Op grond van VSO 2 zijn bijvoorbeeld de sociale huurwoningen voor 70% van de WOZ-waarde op de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 opgenomen. Bij woningcorporaties die commercieel waarderen tegen historische kostprijs zal over het algemeen de fiscale boekwaarde van het vastgoed dan hoger liggen dan de commerciële boekwaarde. Dit verschil in boekwaarde verdwijnt op het moment dat het vastgoed wordt gedesinvesteerd (bijvoorbeeld door verkoop). Er is dus in beginsel sprake van een tijdelijk verrekenbaar verschil. Bij de desinvestering (verkoop) van het vastgoed zal fiscaal een lagere (boek)winst worden gerealiseerd dan commercieel. Toepassing van de RJ 272 Belastingen naar de winst leidt ertoe dat een forse actieve latentie (vordering) over de verschillen tussen de fiscale en commerciële boekwaarde van het vastgoed wordt opgenomen in de (commerciële) jaarrekeningen vanaf 2008. Dit betekent dat de vermogenspositie van verschillende woningcorporaties door de invoering van de vennootschapsbelasting aanzienlijk is toegenomen. Het karakter van de bedrijfsvoering van woningcorporaties brengt met zich mee dat bij de waardering van de latenties goed rekening moet worden gehouden met het karakter van het bezit (de activa) waaraan de actieve belastinglatentie is gekoppeld. Woningcorporaties hebben de keuze deze latentie te waarderen tegen nominale waarde of contante waarde (zie ook paragraaf 13.2.4). Gelet op de doorgaans nog lange economische levensduur van het vastgoed, heeft, naar onze mening, waardering op contante waarde de voorkeur. Let wel: dit dient dan voor alle belastinglatenties te worden toegepast. Een praktisch aanknopingspunt voor het waarderen van de actieve belastinglatentie op contante waarde is het voorraadbeleid van de woningcorporatie. Het vastgoed van woningcorporaties is (grofweg) op te delen in drie bestemmingen: 1. Complexen (vastgoed) op grond van het vastgestelde beleid bestemd om te verkopen. 2. Complexen (vastgoed) op grond van het vastgestelde beleid bestemd om te slopen en te herontwikkelen. 3. Complexen (vastgoed) zonder een specifieke bestemming (doorexploiteren tot nadere besluitvorming). Hierna geven wij per categorie aan op welke wijze (praktisch gezien) de berekening van de contante waarde van de latentie kan plaatsvinden. 1. Complexen bestemd voor de verkoop Op basis van de verkoopplannen kan een inschatting worden gemaakt van het moment van verkoop van het vastgoed en dus van het moment van realisatie van de latentie. De mate van onzekerheid ten aanzien van het realisatiemoment is in dit geval beperkt. Uitgaande dat woningcorporaties een deugdelijk beleid formuleren en hier ook naar handelen, zal verkoop van het vastgoed immers binnen de ingeschatte tijd plaatsvinden. Ook in de berekening van de bedrijfswaarde van het vastgoed wordt met deze verkopen doorgaans rekening gehouden. De actieve latentie gerelateerd aan het vastgoed dat bestemd is voor verkoop voldoet aan de eisen om tot waardering in de jaarrekening te komen. Voorwaarde hiervoor is de beschikbaarheid van een deugdelijk onderbouwd en realistisch verkoopplan en dat de realisatie van de latentie voldoende zeker is.

127


De latentie wordt berekend door het verschil te bepalen tussen de commerciële en de fiscale boekwaarde op balansdatum en dit bedrag vervolgens contant te maken tegen de netto rente over de periode balansdatum tot verwachte verkoopdatum. Wel zal hierbij beoordeeld moeten worden of er voldoende fiscale winsten beschikbaar zijn in de toekomst om de verschillen te kunnen verrekenen. 2. Complexen bestemd voor sloop en herontwikkeling Op basis van de sloopplannen kan een inschatting worden gemaakt van het moment van sloop van het vastgoed en dus van het moment van realisatie van de latentie. De mate van onzekerheid ten aanzien van het realisatiemoment is in dit geval beperkt. Ervan uitgaande dat woningcorporaties een gedegen beleid formuleren en hier ook naar handelen zal sloop en herontwikkeling van het vastgoed immers binnen de ingeschatte tijd plaatsvinden. Ook in de berekening van de bedrijfswaarde van het vastgoed wordt met deze sloop rekening gehouden (einde exploitatie van het desbetreffende complex). In tegenstelling tot vastgoed bestemd voor verkoop is de berekening van de latentie gecompliceerder. Fiscaal gezien is het onzeker, of bij sloop en herontwikkeling de volledige restant boekwaarde bij sloop direct ten laste van het fiscale resultaat gebracht kan worden. De hoofdregel is dat alle kosten die worden gemaakt om een bedrijfsmiddel in de gewenste toestand te brengen moeten leiden tot activering. Daardoor gaat de restant boekwaarde tot de kostprijs van het nieuwe bedrijfsmiddel behoren en leidt dit dus – in tegenstelling tot verkoop – tot een lagere vermindering van de fiscale winst. De fiscale boekwaarde van het oude gesloopte vastgoed wordt gezien als onderdeel van de fiscale kostprijs van het nieuwe gerealiseerd vastgoed. Vervolgens kan op grond van de Wet op de inkomstenbelasting (die doorwerkt in de wet op de vennootschapsbelasting) in fiscale zin niet worden afgewaardeerd tot lagere bedrijfswaarde. Overigens blijkt uit de rechtspraak een uitzondering op deze hoofdregel, namelijk ingeval in de bedrijfsuitoefening versleten opstallen worden gesloopt en vervangen door functioneel dezelfde opstallen, kan afboeking van de boekwaarde van de opstallen fiscaal wel aan de orde zijn. De reikwijdte van deze rechtspraak staat niet geheel vast. De heersende gedachte is dat kan worden afgewaardeerd naar lagere bedrijfswaarde (in fiscale zin), juist voorafgaand aan de sloop. Daarbij moet rekening gehouden worden met de grondwaarde. Onduidelijk is, of het sloopbesluit nu wel of niet de bedrijfswaarde in fiscale zin beïnvloedt. Als ervan wordt uitgegaan dat de bedrijfswaarde in deze constellatie een objectieve waarde is, dan zal er voor een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde weinig ruimte zijn. Bij de berekening van de contante waarde van de actieve latentie dient met deze fiscale verwerkingswijze rekening te worden gehouden. Ervan uitgaande dat voor een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde geen ruimte is, geldt het volgende. Het fiscale afschrijvingspotentieel bij sloop en vervangende nieuwbouw = fiscale inbrengwaarde (= de fiscale boekwaarde van het oude complex, dus voor vastgoed dat per 1/1/2008 in de belaste sfeer terechtkomt de fiscale openingsbalanswaarde per 1/1/2008), + fiscaal geactiveerde verbeteringsuitgaven + fiscale bouwkosten nieuwe complex -/- WOZ-waarde nieuwe complex. Bij de berekening van de actieve latentie bij sloop zal dus naast een inschatting van het realisatiemoment een inschatting gemaakt moeten worden van de fiscale desinvestering. Deze fiscale desinvestering is niet eenvoudig te bepalen en is sterk afhankelijk van de ontwikkeling van de jurisprudentie en inschattingen over toekomstige bedrijfswaarden bij bestemming sloop. Bij vergevorderde plannen zal deze informatie veelal beschikbaar zijn. Bijvoorbeeld als onderliggende documentatie voor een investeringsbeslissing. Bij alleen een besluit tot sloop van het huidige complex en nog geen inzicht in het nieuw te realiseren vastgoed is deze schatting vermoedelijk nog niet te maken en bestaat dus onzekerheid ten aanzien van de waardering van de actieve latentie. De actieve latentie gerelateerd aan het vastgoed dat bestemd is voor sloop voldoet op grond van het voorgaande in beginsel aan de eisen om tot waardering in de jaarrekening te komen (realisatiemoment is voldoende zeker en de latentie kan betrouwbaar worden geschat c.q. gewaardeerd). Wel wordt opgemerkt dat de berekening van de latentie van complexen die wel bestemd zijn voor sloop, maar waarbij de aard en omvang van de herontwikkeling nog onzeker is dit in de meeste gevallen niet zal leiden tot een betrouwbaar te maken schatting van de contante waarde van de latentie en deze daarom veelal op nihil zal worden gewaardeerd. 3. Complexen zonder specifieke bestemming Bij complexen zonder specifieke bestemming is over het algemeen sprake van een hoge mate van onzekerheid ten aanzien van het moment van realisatie van de latentie en de wijze waarop deze wordt gerealiseerd. Zoals hiervoor aangegeven heeft de bestemming van het vastgoed (sloop of verkoop) belangrijke invloed op de waardering van de actieve latentie. Zolang niet zeker is wat de bestemming van het vastgoed zal zijn, is het veelal vanuit het oogpunt van voorzichtigheid verdedigbaar voor het vastgoed zonder specifieke bestemming de actieve latentie op nihil te waarderen. Het is niet duidelijk wanneer er sprake is van verrekening van de tijdelijke verschillen omdat bij uiteindelijke sloop de

128


fiscale boekwaarde van het gesloopte vastgoed wordt doorgeschoven in de fiscale boekwaarde van het nieuw ontwikkelde vastgoed en deze cyclus van sloop en herontwikkeling zich in theorie oneindig zou kunnen voordoen. Verwezen wordt naar de hiervoor opgenomen casus bij complexen met sloopbestemming. Echter ook in die situatie kan het, afhankelijk van de concrete situatie bij de corporatie, toch zo zijn dat er redelijke inschattingen over de mogelijke bestemming kunnen worden gemaakt, bijvoorbeeld op basis van ervaringscijfers van de vernieuwing van het bezit en de wijze waarop dit gebeurt. Het is dus niet zo dat per definitie waardering van de actieve latentie op nihil aan de orde is. De actieve latentie gerelateerd aan het vastgoed zonder specifieke bestemming (doorexploitatie) zal op grond van het voorgaande doorgaans niet voor waardering in de jaarrekening in aanmerking komen (realisatiemoment is onvoldoende zeker en/of de latentie kan niet betrouwbaar worden geschat c.q. gewaardeerd). De specifieke situatie kan van corporatie tot corporatie verschillen. Consequentie van het waarderen op contante waarde van deze actieve latentie en het daarbij voor delen van het bezit waarderen van deze latentie op nihil, is dat het uitgangspunt dat jaarlijkse een belastingdruk van circa 25% zal worden gepresenteerd, wordt losgelaten. Bij wijziging van het strategisch beleid, bijvoorbeeld omdat een complex voor verkoop is aangewezen, zal immers alsnog de latentie worden gewaardeerd. Overigens wordt in dit kader opgemerkt dat deze effecten goed kunnen worden toegelicht in de jaarrekening bij de toelichting op de fiscale positie. Dit past het beste bij de aansluiting van het commercieel versus het fiscaal resultaat en analyse van de belastingdruk in de commerciële jaarrekening. Voor het juiste inzicht zal in de waarderingsgrondslagen en/of de toelichting op de jaarrekening altijd de wijze van waardering van de actieve latentie, de gemaakte inschattingen, gehanteerde uitgangspunten en de nominale waarde van de actieve latentie moeten worden toegelicht.

Voorbeeld: Opbouw en afloop actieve latentie nominale waarde verkoop vastgoed Uitgangspunten: Bedrijfseconomische boekwaarde vastgoed openingsbalans 2008: € 1.000.000. Fiscale boekwaarde commercieel vastgoed openingsbalans 2008: € 2.000.000 (ook gelijk aan de WOZ-waarde). Commercieel wordt per jaar lineair € 100.000 afgeschreven, echter fiscaal niet (fiscale afschrijving beperkt tot WOZwaarde). Verkoop van het vastgoed vindt plaats ultimo 2012 voor € 2.250.000. Het belastingtarief bedraagt 25%. Uitwerking: Per 1/1/2008 bedraagt het verschil in waardering € 1.000.000. Over dit verschil wordt een actieve belastinglatentie (vordering) gevormd van € 250.000 (25% van € 1.000.000). Hiervan wordt de volgende journaalpost gemaakt: Actieve latentie (financieel vast actief)

€ 250.000

Aan Belastingen (Winst-en-verliesrekening)

€ 250.000

De vorming van de actieve belastinglatentie vormt een resultaat. Dit op grond van RJ 272.506. Door het ontstaan van de belastingplicht ontstaat een fiscaal afschrijvingspotentieel, hetgeen een waarde heeft voor de corporatie. In de periode 2008 t/m 2012 wordt fiscaal niet meer afgeschreven. Bedrijfseconomisch wel. Het verschil in fiscale en bedrijfseconomische waardering neemt dus toe. Ook de latentie neemt hierdoor toe (jaarlijks 25% over € 100.000). Jaarlijks wordt hiervan de volgende journaalpost gemaakt: Actieve latentie (financieel vast actief)

€ 25.000

Aan Belastingen (Winst-en-verliesrekening)

€ 25.000

Ultimo 2012 bedraagt de boekwaarde van de actieve latentie dan € 375.000 (€ 250.000 + 5 x € 25.000). Het vastgoed wordt ultimo 2012 verkocht voor € 2.250.000. De bedrijfseconomische boekwinst bedraagt dan € 1.750.000 (€ 2.250.000 – € 500.000).

129


De fiscale boekwinst bedraagt € 250.000. De hierover verschuldigde (te betalen Vpb) bedraagt dan € 62.500. De verschuldigde Vpb uitgaande van de bedrijfseconomische boekwinst bedraagt € 437.500. Het verschil tussen de verschuldigde Vpb uitgaande van de bedrijfseconomische winst en fiscale winst bedraagt € 375.000 (dit bedrag is gelijk aan de boekwaarde van de actieve latentie ultimo 2012 voor feitelijke verkoop). Van de verkoop worden de volgende journaalposten gemaakt: Liquide middelen

€ 2.250.000

Aan boekwaarde MVA

€

500.000

Aan verkoopopbrengsten onroerende zaken

€ 1.750.000

+ Belastingen (winst-en-verliesrekening)

€

437.500

Aan actieve latentie (balans)

€

375.000

Aan te betalen Vpb (balans)

€

62.500

Door de vrijval van de actieve belastinglatentie bij de verkoop ten laste van de winst-en-verliesrekening wordt in het jaar van verkoop in de winst-en-verliesrekening een normale belastingdruk (zijnde 25% van € 1.750.000) getoond. Over alle jaren heen wordt per saldo in de winst-en-verliesrekening een belastinglast getoond van € 62.500, zijnde de werkelijk betaalde vennootschapsbelasting. Belastinglatentie als gevolg van fiscaal afwijkende waardering leningenportefeuille Als gevolg van de gemaakte afspraken met de fiscus over 2008 en verder (VSO 2 en VSO 2A) ontstaan verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering van de leningenportefeuille. Op grond van VSO 2 zijn de leningen per 1 januari 2008 herrekend naar marktwaarde. Deze marktwaarde is berekend door het contant maken van de toekomstige kasstromen per jaar tegen de zero coupon rente per 31 december van dat jaar zoals in de VSO 2 opgenomen, rekening houdend met eventuele toekomstige renteherzieningen en leningconversies of door het opvragen van een bankwaardering. Bijna altijd zal de fiscale waarde van de lening per 1 januari 2008 hierdoor afwijken van het nominale bedrag van de schuld en daarmee de commerciële waardering van de lening. Deze berekening van de marktwaarde heeft in beginsel tot gevolg gehad dat er een agiopost of disagiopost op de fiscale balans is ontstaan. Op deze post wordt (veelal lineair) afgeschreven dan wel deze valt geleidelijk vrij in de winst. Indien de berekening tot een agiopost heeft geleid op de fiscale balans, dan valt jaarlijks gedurende de resterende looptijd van de schuld een deel vrij in de winst. Dit betekent dat meer fiscale winst wordt behaald. Bij een disagiopost op de fiscale balans kan hierop jaarlijks ten laste van het fiscale resultaat worden afgeschreven gedurende de resterende looptijd van de schuld. Dit leidt in beginsel tot een lagere winst. Dit zelfde principe geldt ook indien er voor de fiscale waardering per 1 januari 2008 van de leningenportefeuille gebruik is gemaakt van een bankwaardering. Doorgaans is het agio/disagio op de leningenportefeuille alsmede de jaarlijkse vrijval/afschrijving daardoor reeds berekend. Indien een lening niet regulier wordt afgelost, dan wel indien de lening wordt geherfinancierd, heeft dit invloed op het aan die lening toe te rekenen (dis)agio. Er zal afhankelijk van de wijziging van de aflossing, een herberekening van het (dis)agio gemaakt moeten worden. Voor de zorgcorporaties die VSO 2A hebben getekend, geldt het vorenstaande analoog. Het waarderingsmoment van de leningenportefeuille wijkt uiteraard af, omdat de belastingplicht van deze corporaties per 1 januari 2012 is aangevangen. Afgezien van een technische aanpassing is de berekeningssystematiek vrijwel gelijk. Wel zullen als gevolg van de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt (sterk gedaalde rente) zorgcorporaties eerder met een agio-post, dus een hogere fiscale winst, geconfronteerd worden dan de ‘reguliere’ woningcorporaties. Dat betekent veelal een passieve belastinglatentie. Toepassing van de RJ 272 Belastingen naar de winst leidt ertoe dat een latentie over de verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering van de leningenportefeuille wordt opgenomen in de (commerciële) jaarrekeningen vanaf 2008. Woningcorporaties hebben de keuze deze latentie te waarderen tegen nominale waarde of contante waarde (zie ook paragraaf 13.2.4). Let wel: dit dient dan voor alle belastinglatenties te worden toegepast.

130


Op basis van de fiscale waardering en de looptijd van de lening is de realisatie van de latentie goed te bepalen. Het realisatiemoment van de latentie is in dit geval nauwkeurig te bepalen aan de hand van de berekende vrijval/afschrijving van het waarderingsverschil op de lening. De latentie wordt berekend door het verschil tussen commerciële en fiscale waardering te bepalen en dit bedrag contant te maken tegen de netto rente over de periode van balansdatum tot de datum van de vrijval/afschrijving. Ter verduidelijking is hierna een voorbeeld opgenomen.

Voorbeeld: Bepaling contante waarde latentie waarderingsverschil op de leningenportefeuille Woningcorporatie Beter Wonen heeft een lening met een nominale waarde van €1.000.000 met een looptijd tot 31 december 2015. Ten behoeve van de fiscale balans heeft woningcorporatie Beter Wonen de fiscale waarde van deze lening bepaald op € 800.000. Dit betekent dat er op de fiscale balans per 1 januari 2008 een disagiopost is opgenomen van €200.000. Deze disagiopost wordt fiscaal lineair afgeschreven over de restant looptijd van 8 jaar. De rente bedraagt 5,3% en het belastingtarief 25%. De netto rente bedraagt dus 4% (= 75% van 5,3%). De berekening van de contante waarde van de belastinglatentie (vordering) luidt dan als volgt: Jaar

Afschrijving fiscaal

Belasting hierover

Contante waarde van deze belasting tegen een disconterings -factor van 4%

2008

25.000

6.250

6.009

2009

25.000

6.250

5.778

2010

25.000

6.250

5.556

2011

25.000

6.250

5.342

2012

25.000

6.250

5.137

2013

25.000

6.250

4.939

2014

25.000

6.250

4.749

2015

25.000

6.250

4.567

Totaal

200.000

50.000

42.097

Nominale waarde

Contante waarde

25%

21%

Relatieve waardering latentie

13.3 Vennootschapsbelasting in het resultaat De vennootschapsbelasting wordt als afzonderlijke post in de winst-en-verliesrekening opgenomen (RJ 272.502 en RJ 272.608). Mutaties in belastinglatenties, inclusief de mutaties als gevolg van rentetoevoeging bij waardering op contante waarde (RJ 272.405), worden in de belastinglast of -bate meegenomen. Wanneer sprake is van een afwaardering van een actieve belastinglatentie moet deze afzonderlijk blijken uit de winst-en-verliesrekening of de toelichting (RJ 272.406). Een fiscaal verlies mag volgens Nederlandse fiscale regels gecompenseerd worden met een fiscale winst van het jaar voorafgaande aan het verliesjaar. Een belastingbate die ontstaat omdat een verlies als gevolg van achterwaartse verliescompensatie leidt tot teruggave van over een voorafgaande periode betaalde belastingen, wordt als vordering opgenomen (RJ 272.202). Wanneer er geen mogelijkheid is om een verlies achterwaarts te compenseren, kunnen deze fiscale verliezen beschikbaar blijven voor compensatie met de eerste negen op het verliesjaar volgende winstjaren. In dat geval is er sprake van een belastingvordering die latent is.

131


Voor het jaar 2011 bestond net als voor de jaren 2009 en 2010 de mogelijkheid om fiscale verliezen in plaats van één jaar, drie jaar achterwaarts te compenseren met voorgaande winstjaren. Dit was een tijdelijke maatregel vanwege de economische crisis. Mocht hiervoor zijn gekozen, dan geldt een carry forward mogelijkheid van zes jaar. Vanaf het jaar 2012 is deze tijdelijke maatregel niet meer van toepassing, zodat vanaf 2012 geleden verliezen slechts één jaar teruggewenteld kunnen worden. Wel moet – ondanks het vervallen van de regeling – bij de waardering van de actieve latentie wel rekening gehouden worden met de beperkte voorwaartse verliesverrekening van zes jaar in plaats van negen jaar. In de volgende paragraaf wordt nader ingegaan op de bepaling van het fiscale resultaat, waarbij corporatie specifieke elementen nader worden toegelicht.

13.3.1 Fiscale jaarwinst: goed koopmansgebruik Zodra is vastgesteld dat een bepaald resultaat tot de fiscale winst behoort (met andere woorden: deel uitmaakt van de totaalwinst) moet dit resultaat vervolgens aan de jaren worden toegerekend. De vennootschapsbelastingheffing vindt namelijk per (boek)jaar plaats. De Wet inkomstenbelasting 2001 – waarin de ook voor de vennootschapsbelastingplichtigen van belang zijnde winstbepalingsartikelen zijn opgenomen – bepaalt dat de in een jaar genoten winst wordt bepaald volgens goed koopmansgebruik, met inachtneming van een bestendige gedragslijn die onafhankelijk is van de vermoedelijke uitkomst. Enkele op de woningcorporaties gerichte praktische toepassingen van het begrip ‘goed koopmansgebruik’ alsmede enkele fiscale faciliteiten komen in de volgende paragraaf aan de orde.

13.3.2 Enkele kwesties rondom de fiscale winstbepaling Een voordeel van de integrale vennootschapsbelastingplicht is dat de afbakening tussen het belaste gedeelte en het niet-belaste gedeelte van de woningcorporatie niet meer aan de orde is. Daardoor is de toerekening van kosten en opbrengsten aan belaste respectievelijk vrijgestelde activiteiten sinds 1 januari 2008 niet meer van belang. Ook de toetsing van de hoogte van de tarieven tussen toegelaten instellingen en dochter-BV aan de verrekenprijsvoorschriften in de VSO kan, uitgaande van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting, feitelijk gezien buiten beschouwing blijven. Bij het bepalen van de fiscale winst dient ook rekening gehouden te worden met de fiscale faciliteiten die de wetgever in het leven heeft geroepen. Te denken valt aan bijvoorbeeld de (energie-)investeringsaftrek, de herinvesteringsreserve en de egalisatiereserve. Daarnaast gelden voor de vennootschapsbelasting specifieke faciliteiten, zoals de deelnemingsvrijstelling, de fiscale eenheid, de fusiefaciliteiten en de giftenaftrek. Tot slot is van belang dat een juist fiscaal winstbepalingsstelsel wordt gekozen. Zeker met betrekking tot de afschrijvingen, de waardering van en de winstneming op het onderhanden werk, de afwaardering van activa en de vorming van voorzieningen alsmede de behandeling van onderhoudskosten zijn er belangrijke verschillen tussen het bedrijfseconomische en het fiscale winstbegrip. Ook zal - zeker in relatie tot de nevenstructuur - rekening gehouden moeten worden met de renteaftrekbeperkingen die in de Wet Vpb zijn opgenomen. De voor woningcorporaties belangrijkste elementen uit de fiscale winstbepaling worden hierna aangestipt. De herinvesteringsreserve Indien bedrijfsmiddelen worden verkocht, wordt de gerealiseerde boekwinst direct in de heffing van vennootschapsbelasting betrokken. Onder omstandigheden kan dit de continuïteit van de onderneming nadelig beïnvloeden, omdat slechts de netto-opbrengst na aftrek van vennootschapsbelasting voor de herinvestering beschikbaar is. Met het oog hierop is in de Wet Vpb de faciliteit van de herinvesteringsreserve opgenomen. Deze faciliteit houdt in dat de gerealiseerde boekwinst mag worden afgeboekt op de kostprijs van het bedrijfsmiddel waarin wordt geherinvesteerd tot maximaal het bedrag van de boekwaarde van het afgestoten bedrijfsmiddel. Daardoor schuift de fiscale claim door naar het nieuwe bedrijfsmiddel en wordt directe afrekening met de fiscus voorkomen. Om de herinvesteringsreserve te kunnen gebruiken, dient wel een voornemen tot herinvestering van de opbrengst te bestaan. De bewijslast hiervoor rust op de belastingplichtige. Voorts dient de herinvestering uiterlijk aan het einde van het derde jaar na de vervreemding van het bedrijfsmiddel plaats te vinden. Aan deze faciliteit zijn wel enkele voorwaarden verbonden. De belangrijkste voorwaarde is dat sprake moet zijn van een bedrijfsmiddel, ofwel er mag géén sprake zijn van voorraad. Toegespitst op onroerende zaken betekent dit dat de herinvesteringsreserve niet kan worden toegepast op voor de verkoop ontwikkelde of aangehouden onroerende zaken, ook al worden deze in afwachting van de verkoop tijdelijk geëxploiteerd. Daardoor kan de herinvesteringreserve niet

132


worden gebruikt om de heffing over projectontwikkelwinsten uit te stellen. Wel kan de herinvesteringsreserve worden afgeboekt op zelf ontwikkelde onroerende zaken die duurzaam geëxploiteerd gaan worden. Tot de bedrijfsmiddelen behoren ook de in de eigen onderneming aangewende onroerende zaken (het kantoorpand) alsmede het beleggingsvastgoed (de verhuurportefeuille). De toepassing van de herinvesteringsreserve ter zake van zogenoemde tussenvormen, is problematischer. Niet valt uit te sluiten dat dergelijke woningen het karakter van voorraad hebben, waardoor de herinvesteringsreserve niet van toepassing is. Tijdens de parlementaire behandeling in de Tweede Kamer heeft de staatssecretaris van Financiën enkele toezeggingen gedaan betreffende de toepassing van de herinvesteringsreserve op de verkoop van tussenvormwoningen. Daarvoor is met name van belang dat de woningcorporatie ten aanzien van een verkochte tussenvormwoning een terugkoopverplichting heeft. Als daarvan sprake is, dan kwalificeert de tussenvormwoning als bedrijfsmiddel en is de toepassing van de herinvesteringsreserve in beginsel mogelijk. Van belang is op te merken dat deze discussie niet relevant is als een tussenvormwoning uit bestaand bezit wordt verkocht. In die situatie zal steeds sprake zijn van de verkoop van een bedrijfsmiddel, zodat dan de herinvesteringsreserve van toepassing is. De problematiek doet zich vooral voor in situaties van terugkoop en wederverkoop van een tussenvormwoning of een verkoop van tussenvormwoningen uit een project. Van groot belang is ook dat de herinvesteringsreserve – als het verkochte bedrijfsmiddel een onroerende zaak is – alleen kan worden afgeboekt op bedrijfsmiddelen die eenzelfde economische functie hebben. Uit de jurisprudentie blijkt dat dit relatief ruim mag worden uitgelegd. Als sprake is van beleggingsvastgoed, dan is eigenlijk niet meer van belang wat het karakter van dit vastgoed is. De boekwinst op een verkochte huurwoning kan dus worden afgeboekt op de kostprijs van een ontwikkeld medisch centrum dat duurzaam wordt verhuurd. Op grond van de huidige rechtspraak is het nog steeds niet mogelijk dat de boekwinst op een verkocht kantoorpand dat in eigen gebruik was afgeboekt wordt op de kostprijs van huurwoningen (en omgekeerd). Het eigen gebruik van een pand verschilt wat economische functie betreft te zeer van een exploitatie door middel van verhuur aan derden. In de bijlage is in casus 8 een cijfervoorbeeld opgenomen over de herinvesteringsreserve. Onderhoudskosten en de egalisatiereserve/onderhoudsvoorziening Onderhoudskosten zijn in de regel aftrekbaar. Aftrek is niet toegestaan voor zover in het onderhoud tevens een vorm van verbetering schuil gaat. Deze verbetering wordt bouwkundig-technisch getoetst. Of het onderhoud tot een waardevermeerdering leidt (of tot een levensduurverlenging), is in beginsel niet relevant. Kosten van verbetering dienen – in tegenstelling tot de onderhoudskosten – geactiveerd te worden. In de corporatiesector worden onderhoudsuitgaven geactiveerd als sprake is van een waardevermeerdering van het actief, een huurprijsverhoging of een levensduurverlenging. Fiscaal is dit criterium niet van belang; onderhoudskosten zijn in principe gewoon aftrekbaar ten aanzien van onroerende zaken die tot de belaste sfeer behoren. Een nuancering op dit standpunt geldt ingeval sprake is van achterstallig onderhoud op een aangekochte onroerende zaak. In die situaties is activering veelal verplicht. Vervolgens kan – rekening houdend met de afschrijvingsbeperking – op deze geactiveerde kosten worden afgeschreven. In het kader van de fiscale winstbepaling kan een reserve worden gevormd tot gelijkmatige verdeling van kosten en lasten. Deze zogenoemde egalisatiereserve (in het spraakgebruik vaak nog aangeduid als ‘kostenegalisatiereserve’) kan bijvoorbeeld worden toegepast op de toekomstige onderhoudsuitgaven van onroerende zaken. Een belangrijke voorwaarde hierbij is dat er een zogenoemde ‘piek’ in de uitgaven dient te zijn. Het zal daarbij dus met name gaan om de toekomstige uitgaven ter zake van groot c.q. planmatig onderhoud. De onderbouwing hiervan kan men leveren door middel van een onderhoudsbegroting. Het is niet toegestaan een egalisatiereserve te vormen voor toekomstige uitgaven die niet het karakter van onderhoudskosten dragen, maar als een verbetering moeten worden beschouwd. Alleen ten aanzien van de kosten die gemaakt moeten worden om de onroerende zaak in de oorspronkelijke staat te herstellen en de achteruitgang wegens veroudering en slijtage op te heffen mag een reservering gepleegd worden. Het is evenmin toegestaan te reserveren voor slijtage die is ontstaan in de bezitsperiode van de vorige eigenaar. Bij het bepalen van de omvang van de reservering mag geen rekening gehouden worden met toekomstige prijsstijgingen. Overigens wordt opgemerkt, dat in fiscale zin voor dergelijke onderhoudskosten ook vaak een voorziening kan worden gevormd waarvoor minder strikte eisen gelden. Daardoor heeft de faciliteit van de egalisatiereserve een beperkte betekenis gekregen. Op grond van de bepalingen in VSO 2 respectievelijk VSO 2A behoeft op de fiscale openingsbalans geen voorziening onderhoud opgenomen te worden, omdat de staat van onderhoud geacht wordt verdisconteerd te zijn in de waardering van het betreffende vermogensbestanddeel. Het is wel mogelijk een nieuwe voorziening onderhoud op te bouwen. Het is daarbij niet toegestaan een inhaaldotatie te plegen over de periode voor 1 januari 2008 respectievelijk 1 januari 2012.

133


Slechts ten behoeve van het opheffen van slijtage etc. die vanaf 1 januari 2008 respectievelijk 1 januari 2012 ontstaat, mag aan de voorziening onderhoud gedoteerd worden. Vanwege het vervallen van de faciliteit van de herbestedingsreserve (vanaf 2012 is het vormen van een dergelijke reserve niet meer mogelijk, bestaande reserves kunnen nog wel volgens de oude regels worden afgewikkeld, zie nader paragraaf 13.4.2.3) zal de discussie over het fiscale karakter van de onderhoudsuitgaven nieuwe impulsen kunnen krijgen. Immers, met name via de voorziening onderhoud zal het fiscale resultaat belangrijk kunnen worden gedrukt en belastingheffing zo veel als mogelijk kunnen worden uitgesteld. Afschrijving op onroerende zaken Fiscaal gezien is afschrijving geoorloofd ingeval sprake is van een bedrijfsmiddel. Dat betekent dat op onroerende zaken die voor de verkoop bestemd zijn niet mag worden afgeschreven. De Hoge Raad heeft hierop echter een nuancering aangebracht: op onroerende zaken die voor de verkoop zijn bestemd maar in afwachting daarvan worden geëxploiteerd, kan wel worden afgeschreven, ook al kwalificeren zij niet als bedrijfsmiddel. Een en ander betekent dat op woningen die ten verkoop zijn aangewezen niet afgeschreven mag worden, tenzij de betreffende woningen in afwachting van de verkoop worden verhuurd. Als afschrijvingsstelsel is de lineaire afschrijving fiscaal geoorloofd. De afschrijving wordt bepaald door de historische kostprijs te verminderen met de geschatte restwaarde en de uitkomst daarvan te delen door de verwachte economische levensduur. Daarbij is belangrijk dat op de ondergrond niet kan worden afgeschreven, doch dat de restwaarde van de ondergrond wel invloed heeft op de afschrijvingsbasis. In 2007 is het afschrijvingsregime weer aan de Hoge Raad voorgelegd. Daarbij ging het met name om het antwoord op de vraag of en in hoeverre met een stijging van de restwaarde van de ondergrond rekening gehouden dient te worden bij het bepalen van de afschrijving. De Hoge Raad besliste dat bij het bepalen van de afschrijving geen rekening behoeft te worden gehouden met de toekomstige of verwachte waardestijgingen van de ondergrond. Wel moet rekening gehouden worden met een aanmerkelijke verandering van de feitelijke (rest)waarde van de grond. Hierop bestaan overigens enkele uitzonderingen. Ten aanzien van de hiervoor genoemde kostprijs wordt opgemerkt dat, in het specifieke geval van het ontstaan van de belastingplicht, deze kostprijs niet bestaat uit de oorspronkelijke historische kostprijs bij verwerving maar uit het bedrag waarvoor de onroerende zaak per 1 januari 2006 respectievelijk 1 januari 2008 op de fiscale openingsbalans verschijnt. De degressieve afschrijving – veelal in de vorm van een vast percentage van de boekwaarde – is fiscaal toegestaan als het netto-rendement van het object in de tijd gezien daalt. Dit kan het geval zijn als de onderhoudskosten stijgen, terwijl de huuropbrengst gelijk blijft. In de sfeer van de onroerende zaken wordt de degressieve afschrijving in de rechtspraak overigens veelal niet gehonoreerd. Afschrijving op basis van de (afschrijvingscomponent binnen de) annuïteitenmethode leidt er toe dat de afschrijvingslast naar de toekomst wordt verschoven. Vanuit fiscaal oogpunt is deze methode veel minder gunstig en overigens niet verplicht. Tot slot nog een opmerking over erfpachtgrond. Als een deel van de ondergrond bestaat uit erfpacht dan betekent dit dat de waardestijging van de ondergrond de woningcorporatie niet aangaat. Wel zou een meerwaarde kunnen worden toegekend aan de eventuele omstandigheid dat de woningcorporatie geen marktconforme erfpachtcanon (meer) betaalt. Dit aspect is ook voor de waardering op de openingsbalans van belang. Vanaf 1 januari 2007 is de afschrijving op gebouwen sterk beperkt. Deze wijziging houdt allereerst in dat een gebouw, de ondergrond en de aanhorigheden als één bedrijfsmiddel worden beschouwd. De consequentie daarvan is dat de waardestijging van de ondergrond direct invloed heeft op het afschrijvingspotentieel. Voorts is de zogenoemde componentenbenadering vervallen, zodat afzonderlijke afschrijving op de onderdelen van een gebouw niet meer is toegestaan. Wel mag een mengpercentage gebruikt worden, zodat in de totale afschrijvingslast rekening gehouden wordt met de sneller slijtende onderdelen. Of dit gunstig is, is overigens maar de vraag, aangezien er dan geen ruimte meer is voor de aftrek van onderhoudskosten ter zake van de vervanging van het onderdeel. De vervanging leidt dan tot activering. Een tweede belangrijke wijziging is dat op een gebouw niet verder mag worden afgeschreven dan tot op de zogenoemde ‘bodemwaarde’. Deze bodemwaarde is voor aan derden ter beschikking gestelde gebouwen gelijk aan 100% van de WOZ-waarde (in feite het hele verhuurde bezit). Voor een gebouw in eigen gebruik (het kantoorpand) is dit 50% van de WOZ-waarde.

134


Als gevolg van het ontstaan van de vennootschapsbelastingplicht en de daarmee gepaard gaande waardering op de fiscale openingsbalans tegen de waarde in het economische verkeer (in VSO 2 voor sociale huurwoningen vertaald naar 70% van de WOZ-waarde), zal van een fiscale afschrijving op de verhuurde woningen feitelijk geen sprake zijn. Immers, de openingsbalanswaarde zal vermoedelijk lager liggen dan de WOZ-waarde. Slechts bij substantiële dalingen van de WOZ-waarde komen de fiscale afschrijvingen weer in beeld. Voor het in eigen gebruik zijnde kantoorpand kan een afschrijving vanaf 1 januari 2008 nog wel aan de orde zijn, omdat de openingsbalanswaarde is gebaseerd op een taxatie. Hetzelfde geldt voor verhuurd bedrijfsmatig vastgoed. Afschrijven komt vaak wel aan de orde bij (vanaf 2008) nieuw opgeleverd vastgoed, zeker als sprake is van een sloop-nieuwbouwproject waarin geen koopwoningen zijn opgenomen. In de bijlage (casus 9) is een cijfervoorbeeld opgenomen over afschrijvingen. Een afwaardering op lagere bedrijfswaarde (in fiscale zin) blijft mogelijk, ook al resulteert daardoor een boekwaarde die lager ligt dan de bodemwaarde. Wel dient hierbij rekening gehouden te worden met de in het Belastingplan 2008 opgenomen wetswijziging, inhoudende dat een afwaardering op lagere bedrijfswaarde onder omstandigheden niet meer is toegestaan. Ook door toepassing van de zogenoemde herinvesteringsreserve kan de boekwaarde lager komen te liggen dan de bodemwaarde. Tot slot nog een opmerking over de willekeurige of vervroegde afschrijving. Deze stimuleringsmaatregel geldt normaliter in een aantal specifieke gevallen (zoals voor milieu-investeringen) die hier niet verder zullen worden behandeld. In het licht van de kredietcrisis is de regeling voor de vervroegde afschrijving echter uitgebreid. Op grond van deze regeling kunnen investeringen waarvoor in 2009 en/of 2010 verplichtingen zijn aangegaan in twee jaren vervroegd tot op de restwaarde worden afgeschreven. In het Belastingplan 2011 is voorgesteld deze regeling uit te breiden tot investeringen die zijn verricht in 2011. Niet ieder bedrijfsmiddel komt in aanmerking voor toepassing van de regeling voor de willekeurige afschrijving; zo zijn gebouwen hiervan uitgesloten. Voor investeringen die in 2012 plaatsvinden, geldt deze bijzondere afschrijvingsregeling niet meer. Voor de periode 1 juli 2013 tot 31 december 2013 is als extra stimuleringsmaatregel de willekeurige afschrijving opnieuw van stal gehaald. De betreffende faciliteit heeft nu meer het karakter van een vervroegde afschrijving: er mag maximaal 50% van de aanschaffingskosten worden afgeschreven in 2013; voor de restantboekwaarde geldt het normale afschrijvingsregime. Waardering van en winstneming op onderhanden werk De waardering van het onderhanden werk is met ingang van 1 januari 2007 fiscaal ingrijpend gewijzigd. Tot die datum behoefde het zogenoemde constante deel van de algemene kosten niet geactiveerd te worden. Voorts mocht ook de activering van (toerekenbare) financieringskosten achterwege blijven. Vanaf 1 januari 2007 is de waardering van het onderhanden werk gesteld op het gedeelte van de overeengekomen vergoeding dat is toe te rekenen aan de stand van het onderhanden werk. Ofwel: het onderhanden werk wordt gewaardeerd tegen de opbrengstwaarde. In feite betekent dit de toepassing van de ‘percentage of completion method’. Daardoor mag de winstneming op onderhanden werk in fiscale zin niet meer worden uitgesteld tot het moment van de materiële (deel)oplevering. Ook de regel dat de activering van het constante deel van de algemene kosten achterwege kan blijven is hierdoor vervallen. Wel blijft het mogelijk een voorziening te vormen voor een op het onderhanden werk voorzienbaar verlies. Deze aanpassing geldt niet voor voorraden en zelf voortgebrachte bedrijfsmiddelen, doch alleen voor in opdracht van derden ontwikkeld vastgoed (zoals koopwoningen). Omdat waardering op de opbrengstwaarde niet altijd even eenvoudig is en niet direct aansluit bij de commerciële waardering van het onderhanden werk, is het ook toegestaan de voorgecalculeerde winstmarge naar rato van de voortgang van het werk aan de winst toe te voegen. Deze voorgecalculeerde winstmarge wordt dan in de verhouding werkelijke kosten: voorgecalculeerde kosten bij het onderhanden werk geactiveerd. Ondanks de wettelijke regeling is nog niet in alle omstandigheden helder hoe de fiscale waardering van onderhanden werk verloopt. Met name in situaties waarin de grond apart aan de kopers wordt geleverd, mag rekening gehouden worden met een arrest van de Hoge Raad uit 2009 waarin is beslist dat de winstneming op de grond mag worden uitgesteld tot het moment van oplevering van het gehele werk. In die situaties zal er alleen voortschrijdend winst genomen moeten worden op de bouw van de opstal.

135


De waardering van voorraden en bedrijfsmiddelen Afgezien van de eerste waardering op de fiscale openingsbalans met als grondslag waarde in het economische verkeer, is het gangbare waarderingsstelsel voor voorraden de kostprijs of de lagere marktwaarde op de inkoopmarkt. Voor bedrijfsmiddelen geldt als waarderingsstelsel de kostprijs (minus afschrijvingen) of lagere bedrijfswaarde. In beide gevallen geldt als kostprijs het bedrag waarvoor het actief voor het eerst op de fiscale (openings)balans verscheen; dus niet het oorspronkelijk feitelijk opgeofferde bedrag. De bedrijfswaarde is de hoogste van directe of indirecte opbrengstwaarde. Voor geëxploiteerd vastgoed geldt evenwel dat de bedrijfswaarde gelijk is aan de marktprijs op de verkoopmarkt, vermeerderd met overdrachtskosten. In het verlengde van het vorenstaande is van belang hoe fiscaal moet worden omgesprongen met sloopkosten in het kader van de herstructurering c.q. herontwikkeling van bestaand bezit. Uitgangspunt is dat de sloopkosten deel uitmaken van de stichtingskosten van het nieuwe object. Als daardoor de kostprijs hoger ligt dan de bedrijfswaarde, kan een afwaardering plaatsvinden. Dit is anders, als het in de volgende paragraaf te bespreken afwaarderingsverbod aan de orde komt. Indien het gaat om de vervanging van een in de bedrijfsuitoefening versleten bedrijfsmiddel dat wordt vervangen door een functioneel zelfde bedrijfsmiddel waarbij de omvang niet (of nauwelijks) wijzigt, mogen de boekwaarde van de oude opstal en de sloopkosten ineens ten laste van het resultaat worden gebracht. Afwaardering naar lagere bedrijfswaarde per 1 januari 2008 Vanaf 1 januari 2008 is in de Wet Vpb de volgende bepaling opgenomen: ‘omstandigheden die reeds bekend zijn ten tijde van het investeren in een bedrijfsmiddel kunnen geen aanleiding zijn voor een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde’. Deze bepaling richt zich tegen het afboeken van de zogenoemde onrendabele top ten laste van de fiscale winst. Zonder deze bepaling zouden woningcorporaties de voortgebrachte bedrijfsmiddelen kunnen afwaarderen naar lagere bedrijfswaarde, waarbij deze afwaardering het verschil vormt tussen de kostprijs van het voortgebrachte bedrijfsmiddel enerzijds en de waarde in verhuurde staat anderzijds. Daarbij gaat het dan met name om de sociale huurwoningen die vanaf 1 januari 2008 in de belaste sfeer zijn getrokken. De consequentie van deze bepaling is dat de sociale huurwoningen tegen kostprijs gewaardeerd blijven. Als deze kostprijs hoger ligt dan de WOZ-waarde, dan kan nog worden afgeschreven volgens de normale daarvoor geldende regels. Dat zal zich veel bij sloop-nieuwbouwprojecten voordoen. De reikwijdte van de bepaling is niet in alle opzichten even helder. Zo is niet duidelijk op welke omstandigheden wordt gedoeld. Is dat de calculatie waaruit blijkt dat er onrendabel geïnvesteerd wordt? Daarnaast kunnen ook als gevolg van tegenvallers tijdens de bouw of veranderende weten regelgeving waardeverminderingen ontstaan. Dergelijke waardeverminderingen lijken op grond van deze bepaling wel te leiden tot een afwaardering tot op lagere bedrijfswaarde. Waardedalingen ná de investering (ingebruikname) kunnen wel leiden tot een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde. Voor op de fiscale openingsbalans opgenomen huurwoningen is in VSO 2 een specifieke afwaarderingsbepaling opgenomen, waarbij de afwaardering is gekoppeld aan de relatieve daling van de WOZ-waarde. Investeringsfaciliteiten Ter bevordering van de investeringen bestaan er enkele investeringsfaciliteiten. De bekendste daarvan is de investeringsaftrek. Deze investeringsaftrek valt in drie categorieën uiteen, te weten de kleinschaligheidsinvesteringsaftrek, de energie-investeringsaftrek en de milieu-investeringsaftrek. Voor woningcorporaties is van belang, dat de investering in grond, woonhuizen en personenauto’s niet voor investeringsaftrek in aanmerking komt. Voor de kleinschaligheidsinvesteringsaftrek is nog van belang dat bedrijfsmiddelen die worden verhuurd niet kwalificeren voor deze vorm van investeringsaftrek. Dit betekent, dat de kleinschaligheidsinvesteringsaftrek voor woningcorporaties zich praktisch gesproken alleen zal beperken tot inventaris en bestelauto's, waarbij ook rekening gehouden moet worden met het feit dat het bedrag van de totale investering in bedrijfsmiddelen die op zich kwalificeren voor de kleinschaligheidsinvesteringsaftrek niet hoger mag zijn dan € 240.000 (bedrag 2009). In 2011 is dit bedrag opgehoogd naar € 301.800, waarbij ook de percentages voor de investeringsaftrek zijn gestroomlijnd en verhoogd. Het grensbedrag voor 2012, 2013 en 2014 is € 306.931. In 2010 is voorts de toegang tot kleinschaligheidsinvesteringsaftrek geopend voor zeer zuinige personenauto's en 'nul-emissieauto's'. Vanaf 2014 is dit weer afgeschaft.

136


De energie-investeringsaftrek (EIA) en de milieu-investeringsaftrek (MIA) zijn voor woningcorporaties vaak interessanter. De toepassing van deze faciliteiten is aan een strikte meldingsprocedure gebonden. De EIA leidt tot een investeringsaftrek van 44% van de kwalificerende investering, terwijl kwalificerende MIA-investeringen – afhankelijk van het bedrijfsmiddel waarin wordt geïnvesteerd – aftrekpercentages van 15%, 30% of 40% kennen. Deze percentages zijn voor de jaren 2011 tot en met 2013 tijdelijk verlaagd. Het verlaagde EIA-percentage bedraagt 41,5% terwijl de verlaagde MIA-percentages respectievelijk 13,5%, 27% en 36% belopen. De verlaging is in 2014 evenwel niet meer teruggedraaid, zodat de verlaagde percentages structureel zijn geworden. Voorts zullen de EIA en de MIA, in samenhang met de vervroegde afschrijving milieu-investeringen (VAMIL) vóór 1 januari 2019 geëvalueerd worden, waarna een beslissing zal worden genomen of deze regelingen na die datum worden gecontinueerd. De regelingen hebben dus een tijdelijk karakter gekregen. Belangrijk is dat investeringen in woningen in beginsel niet leiden tot EIA of MIA. Hiervoor werd tot 1 december 2010 een belangrijke uitzondering gemaakt. Voor de EIA gold tot 1 december 2010 dat een pakket aan maatregelen dat leidt tot een investering in bestaande woningen waarbij energielabel B wordt bereikt of een verbetering van twee labelstappen wordt gerealiseerd ook in aanmerking komt voor EIA (tot maximaal € 15.000 per woning). Wel is daarbij van belang dat sprake moet zijn van een investering in bestaande woningen (in het kader van nieuwbouw is deze regeling niet van toepassing). Daarnaast kan reguliere EIA worden verkregen voor investeringen in bedrijfsmiddelen niet zijnde woningen (zoals een WKO-installatie zolang deze niet kan worden beschouwd als een onderdeel van een woning) en – onder voorwaarden – voor investeringen in zelfstandige onderdelen van een woning (zoals een zonneboiler of een zonnecollector). De einddatum van 1 december 2010 is hierop niet van toepassing. Vanaf 2014 is de MIA uitgebreid. De uitsluiting voor woningen geldt vanaf 1 januari 2014 niet meer voor de MIA. Of een investering in een woning kwalificeert voor de MIA, is afhankelijk van het antwoord op de vraag of de betreffende investering op de Milieulijst is opgenomen. Blijkens de Milieulijst kunnen woningcorporaties ook MIA krijgen voor bijvoorbeeld asbestsanering, al dan niet in combinatie met de plaatsing van zonnepanelen, als dit investeringen in (bestaande) woningen betreft. Daarvoor was nog wel een specifieke goedkeuring benodigd, omdat onderhoudskosten op zich niet kunnen kwalificeren voor de MIA (is geen investering in fiscale zin). Voor zover nodig keurt de staatssecretaris in dit kader goed dat bij het vervangen van een asbesthoudend dak sprake is van een verbetering (investering) en niet van onderhoud. De woningcorporatie moet dus afwegen of de MIA meer oplevert dan de directe kostenaftrek. Voor investeringen in niet-woningen (bijvoorbeeld bedrijfsruimten of – onder omstandigheden – zorgvastgoed) gelden ruimere mogelijkheden tot toepassing van de MIA. Het Blok-akkoord leidt er toe dat er voor de corporatie-sector twee maal € 200 miljoen beschikbaar komt voor milieumaatregelen. Dit heeft niet geleid tot een verdere verruiming van de MIA of de EIA, maar tot een geheel nieuwe regeling, te weten de Stimuleringsregeling energieprestatie huursector die loopt vanaf 1 juli 2014 tot 1 juli 2019. Op grond van deze regeling kunnen woningcorporaties voor de verbetering van de energieprestatie van gereguleerde huurwoningen subsidie krijgen. Deze subsidie is afhankelijk van het aantal gerealiseerde verbeterde ‘labelstappen’. Vanuit vennootschapsbelastingperspectief zal deze subsidie in beginsel afgeboekt moeten worden op de geactiveerde uitgaven.

13.4 Enkele specifieke deelonderwerpen In het vorenstaande is een algemene uiteenzetting gegeven ten aanzien van de vennootschapsbelastingheffing, waarbij het accent lag op de fiscale winstbepaling. In het hierna volgende zullen enkele specifieke deelonderwerpen worden besproken.

13.4.1 De zorgcorporatie In de Wet Vpb is een zogenoemde zorgvrijstelling opgenomen. Tot 1 januari 2012 vielen lichamen die als instelling van weldadigheid of algemeen nut uitsluitend of nagenoeg uitsluitend werkzaamheden verrichten welke bestaan uit het verschaffen van een onderkomen aan bejaarden, gebrekkigen of wezen ook onder de zorgvrijstelling. Wel gold daarbij als additionele voorwaarde dat - zo geen sprake is van een publiekrechtelijk lichaam - de winst alleen mag worden aangewend ten bate van een vrijgesteld lichaam of een algemeen maatschappelijk belang. Sommige woningcorporaties konden aan deze eisen voldoen, omdat deze uitsluitend bejaardenwoningen en/of verzorgingshuizen exploiteren. Eind 2009 heeft de staatssecretaris van Financiën zijn beleid gepubliceerd ten aanzien van de toepassing van de zorgvrijstelling op woningcorporaties. Kern van dit beleid is dat de zorgvrijstelling alleen van toepassing is als de woningcorporatie anders dan als intermediair zelf ook zorg verleent. Gezien het feit dat deze eis in strijd lijkt te komen met de volkshuisvestelijke regels, betekent zulks dat de toepassing van de zorgvrijstelling voor woningcorporaties feitelijk is uitgesloten. De vraag is echter, of het standpunt van de staatssecretaris houdbaar is. De eis die de

137


staatssecretaris stelt is in ieder geval niet in de wettekst terug te vinden. Onder druk van de Eerste Kamer heeft de staatssecretaris de uitvoering van zijn beleid moeten uitstellen tot 1 januari 2012. In het wetsvoorstel Overige fiscale maatregelen 2012 heeft de staatssecretaris zijn beleid omgezet in wetgeving door de zorgvrijstelling zelf aan te passen; als gevolg van deze aanpassing valt het verschaffen van een onderkomen aan een specifieke zorgbehoeftige doelgroep niet meer onder de zorgvrijstelling. Ondanks de nodige kritiek heeft het parlement dit wetsvoorstel aanvaard. Het gevolg hiervan is dat zorgcorporaties vanaf 1 januari 2012 integraal vennootschapsbelastingplichtig zijn geworden, mits zij de status van toegelaten instelling hebben. Voor de stichtingen en verenigingen die zorgvastgoed exploiteren en niet de status van een op de voet van de Woningwet toegelaten instelling hebben, zal eerst moeten worden getoetst of er sprake is van het drijven van een onderneming. Als slechts passief zorgvastgoed wordt verhuurd, is dat niet vanzelfsprekend en komt - ondanks de aanscherping van de zorgvrijstelling - vennootschapsbelastingplicht voor die categorie in beginsel niet aan de orde. Zorgcorporaties die kwalificeren als toegelaten instelling, zullen met dezelfde invoeringsproblemen worden geconfronteerd als de 'reguliere' woningcorporaties. Enerzijds kan daarbij lering worden getrokken uit de ervaringen die bij die woningcorporaties zijn opgedaan. Anderzijds kennen de zorgcorporaties ook specifieke vraagstukken, zoals bijvoorbeeld de waardering van zorgvastgoed op de fiscale openingsbalans. De generieke regels die in VSO 2 zijn opgenomen, zullen daarvoor niet toereikend zijn. De Belastingdienst en vertegenwoordigers van de zorgcorporaties hebben onderhandeld over een vaststellingsovereenkomst die specifiek is toegesneden op de zorgcorporaties en de vennootschapsbelastingplicht per 1 januari 2012. Deze VSO 2A is ter ondertekening aangeboden aan de zorgcorporatiesector. Uiterlijk 1 oktober 2014 dienen de zorgcorporaties tot ondertekening te beslissen. De inhoud van VSO 2A is in hoge mate vergelijkbaar met die van VSO 2; met name voor de waardering van zorgvastgoed en woningen bevat VSO 2A afwijkende waarderingsvoorschriften.

13.4.2 Enkele overige bepalingen Ter afsluiting van dit hoofdstuk over de vennootschapsbelasting behandelen wij nog enkele overige bepalingen en recente ontwikkelingen inzake de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties.

13.4.2.1 De fiscale eenheid Een BV (moeder) die ten minste 95% van de aandelen in een andere BV (dochter) houdt, kan met die BV een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting vormen. Dit houdt in dat de vennootschapsbelasting wordt geheven van de moeder, die het vermogen en het resultaat van de dochter krijgt toegerekend. Hieruit blijkt dat stichtingen en verenigingen niet tot een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting kunnen behoren. De Nota van wijziging op het Belastingplan 2008 bevat een belangrijke uitbreiding op de mogelijkheid een fiscale eenheid te vormen. Op grond van deze wijziging is het mogelijk dat een (integraal vennootschapsbelastingplichtige) toegelaten instelling samen met haar dochtervennootschappen een fiscale eenheid vennootschapsbelasting gaat vormen. Het belangrijkste voordeel van de fiscale eenheid is dat onderlinge transacties tussen de tot de fiscale eenheid behorende lichamen voor de heffing van vennootschapsbelasting genegeerd worden. Voorts kunnen de resultaten van de lichamen die tot de fiscale eenheid behoren direct met elkaar worden verrekend. Zo wordt voorkomen dat een dochter-BV verlies lijdt, terwijl de toegelaten instelling winst behaalt met de exploitatie van haar vastgoed. Een ander belangrijk voordeel betreft de verrekenprijs-problematiek. Nu de transacties tussen toegelaten instelling en dochter-BV voor de heffing van vennootschapsbelasting niet zichtbaar zijn, is de zakelijkheid van de prijsstelling ter zake van onderlinge transacties minder van belang. Aan de vorming van de fiscale eenheid zijn ook nadelen verbonden. Het belangrijkste nadeel is de hoofdelijke aansprakelijkheid: alle tot de fiscale eenheid behorende lichamen zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de vennootschapsbelastingschuld van de fiscale eenheid. Daarnaast heeft de fiscus ruimere mogelijkheden om belastingschulden en belastingvorderingen in een situatie van een fiscale eenheid met elkaar te verrekenen. Andere nadelen bestaan uit het feit dat het tariefopstapje slechts één keer wordt toegepast en niet per belastingplichtige. Voorts worden voor de toepassing van de investeringsaftrek de investeringen van de fiscale eenheid samengeteld, waardoor de investeringsaftrek lager zal kunnen uitvallen. In het kader van de fiscale eenheid bestaan nog bijzondere voorschriften die betrekking hebben op de verliesverrekening en de beëindiging van de fiscale eenheid. Met name in situaties van beëindiging van de fiscale eenheid kan een sanctiebepaling in werking treden die inhoudt dat (alsnog) afgerekend dient te worden ter zake van binnen de fiscale eenheid plaatsgehad hebbende transacties.

138


13.4.2.2 Beperking verliesverrekening Tot 1 januari 2007 was een fiscaal verlies verrekenbaar met de winsten van de drie aan het verliesjaar voorafgaande jaren en alle toekomstige winstjaren. In het kader van de aanpassing van de Wet Vpb per 1 januari 2007 is dit beperkt tot de winst van het jaar voorafgaande aan het verliesjaar en de negen op het verliesjaar volgende winstjaren. Dit zal voor woningcorporaties belangrijke consequenties kunnen hebben, omdat de horizon vaak langer is en investeringen op langere termijn worden beoordeeld. Zeker als projectontwikkeling in dochter-BV’s buiten een fiscale eenheid met de woningcorporatie wordt ondergebracht zal kritisch gekeken moeten worden naar de periode waarbinnen het verlies gecompenseerd dient te worden en moet de planning hierop worden afgestemd. In het kader van de maatregelen tegen de gevolgen van de kredietcrisis is voor de jaren 2009 en 2010 voorzien in een keuzemogelijkheid: belastingplichtigen die dit wensen kunnen kiezen voor een achterwaartse verliesverrekening van drie jaren in plaats van de gebruikelijke één jaar. In ruil daarvoor wordt de voorwaartse verliesverrekening van negen naar zes jaar bekort. Men levert dus per saldo één jaar verliesverrekening in om deze maatregel toe te kunnen passen. Op grond van het Belastingplan 2011 geldt deze regeling ook voor verliezen die in 2011 zijn geleden, vanaf 2012 is deze keuzemogelijkheid weer vervallen.

13.4.2.3 De herbestedingsreserve De normale regels van de fiscale winstbepaling kunnen er toe leiden dat vennootschapsbelasting wordt verschuldigd over exploitatieresultaten die in volgende jaren zullen worden aangewend voor de financiering van verlieslatende activiteiten of de investering in activa. Fiscaal kan met deze toekomstige verliezen geen rekening gehouden worden, omdat voor toekomstige verlieslatende activiteiten in principe (nog) geen voorziening op de balans kan worden opgenomen. Ook het gaan verrichten van investeringen leidt niet tot een fiscale aftrekpost. De investering zal pas op termijn en wel door middel van de afschrijving invloed hebben op het exploitatieresultaat. Vorenstaande problematiek kan worden opgelost indien er een faciliteit kan worden benut die het mogelijk maakt de winsten gelijkmatig over de diverse jaren te spreiden. Daardoor worden pieken in het resultaat en de daarbij behorende consequenties zo veel als mogelijk voorkomen. De faciliteit van de herbestedingsreserve strekt hier toe. Hierna wordt nader op de herbestedingsreserve ingegaan. De herbestedingsreserve is bedoeld voor lichamen waarbij een algemeen maatschappelijk of sociaal belang op de voorgrond staat. Daarbij is voorts van belang dat deze lichamen géén aandeelhouders of deelgerechtigden mogen hebben. Dat betekent dat deze faciliteit met name voor stichtingen en verenigingen van toepassing kan zijn. Als de leden van de vereniging via hun lidmaatschap financiële rechten tegenover de vereniging geldend kunnen maken, is de faciliteit evenwel niet op de vereniging van toepassing. De faciliteit houdt in dat ten laste van de winst van het kwalificerende lichaam een herbestedingsreserve kan worden gevormd. Dat kan echter alleen ten laste van de winst die wordt behaald met de ondernemingsactiviteiten die in lijn liggen met het maatschappelijke of sociale belang van het betreffende lichaam. Ofwel: de herbestedingsreserve kan niet worden gevormd ten laste van de winst die met een volledig buiten het hoofddoel liggende activiteit wordt behaald. Aan de vorming van de herbestedingsreserve zijn enkele nadere voorwaarden verbonden. Daarop wordt hier niet verder ingegaan. Voor investerende woningcorporaties kan de toepassing van de herbestedingsreserve een interessante faciliteit zijn. De facto worden door toepassing van de herbestedingsreserve namelijk investeringen (inclusief onrendabele toppen) rechtstreeks ten laste van de fiscale winst gebracht. De te beantwoorden vraag is uiteraard of de herbestedingsreserve wel kan worden toegepast door woningcorporaties. Met name is daarbij van belang of een woningcorporatie kan worden aangemerkt als een 'lichaam waarbij een algemeen maatschappelijk belang op de voorgrond staat' hoe de status van Algemeen Nut Beogende Instelling (ANBI) zich tot deze kwalificatie verhoudt. Over deze kwestie is volop geprocedeerd en op 13 januari 2012 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een toegelaten instelling in beginsel kwalificeert als ANBI. Naar aanleiding van dit arrest heeft de Belastingdienst de toepassing van de herbestedingsreserve door woningcorporaties geaccepteerd. Alleen ten aanzien van de winst uit activiteiten die een te ver verwijderd verband hebben met de volkshuisvesting kan nog een discussie over de toepassing van de herbestedingsreserve ontstaan. In de praktijk zal dit hoogst zelden aan de orde zijn. Wel moet aan de overige wettelijke vereisten van de herbestedingsreserve worden voldaan waarvan het hebben van voldoende investeringen de belangrijkste is. In het Belastingplan 2012 heeft de staatssecretaris van Financiën het zekere voor het onzekere genomen en vooruitlopend op het arrest de reikwijdte van de herbestedingsreserve drastisch ingeperkt. De tot bestedingsreserve omgedoopte herbestedingsreserve is alleen van toepassing op ANBI-instellingen die tevens kwalificeren als culturele instelling. Daarnaast kan de bestedingsreserve worden toegepast door lichamen die een sociaal belang op de

139


voorgrond hebben staan, mits de winst hoofdzakelijk met vrijwilligers wordt behaald. De bestedingsreserve mag niet worden afgeboekt op investeringen in voor de verhuur aan derden bestemde onroerende zaken. Door deze eisen kan een woningcorporatie de (her)bestedingsreserve vanaf 1 januari 2012 niet meer toepassen. Een tot 1 januari 2012 gevormde herbestedingsreserve kan nog wel in de jaren 2012 en volgende binnen de geldende driejaarstermijn worden afgeboekt op investeringen in bedrijfsmiddelen. De toepassing van de herbestedingsreserve heeft er voor gezorgd dat woningcorporaties tot en met 2011 feitelijk geen vennootschapsbelasting hebben betaald. Vanaf het jaar 2012 zal de vennootschapsbelasting nadrukkelijker in beeld gaan komen, zodat de fiscale planning en de liquiditeitsbegroting verder aan belang winnen.

13.4.2.4 Renteaftrekbeperkingen In de Wet Vpb zijn diverse renteaftrekbeperkingen opgenomen. Fiscaaltechnisch is dit gecompliceerde materie. In dit kader wordt volstaan met de opmerking dat bij het verstrekken van geldleningen aan dochter-BV's en ook het verwerven van aandelen daarin kritisch beoordeeld zal moeten worden of en in hoeverre de rente aftrekbaar is. Dit geldt zowel op het niveau van de BV als de aandeelhouder-woningcorporatie zelf. De vorming van een fiscale eenheid vennootschapsbelasting tussen woningcorporatie en dochter-BV zal overigens veel van deze renteaftrekbeperkingen kunnen voorkomen. Echter, niet in alle situaties is een fiscale eenheid mogelijk of gewenst (zie ook paragraaf 13.4.2.1).

13.5 Corporatiespecifieke ontwikkelingen inzake de vennootschapsbelasting Als onderdeel van het wetgevingspakket rond het Belastingplan 2013 wordt wel een nieuwe belasting geïntroduceerd die van verhuurders van sociale huurwoningen wordt geheven, te weten de verhuurderheffing. Deze heffing zal, gelet op het Blokakkoord dat door de woningcorporatiesector in meerderheid is aanvaard, ook in de periode 2014 tot en met 2017 worden doorgevoerd. De wetgeving daarvoor is door het parlement aanvaard, waarbij het van belang is te vermelden dat de betreffende wet die de verhuurderheffing regelt géén einddatum kent. Ofwel: de verhuurderheffing vervalt niet per 1 januari 2018. Gezien de substantiële bedragen die met name vanaf 2014 worden geheven, is het van belang te weten dat deze heffing bij de fiscale winstbepaling tot de aftrekbare kosten kan worden gerekend. Dit is anders dan de heffingen die het CFV oplegt ten behoeve van bijzondere projectsteun (Vogelaarheffing) en saneringssteun. Deze laatstgenoemde heffingen zijn op grond van een specifieke bepaling in de Wet Vpb niet aftrekbaar. Op 13 september 2012 verscheen een kabinetsnota over de fiscale behandeling van woningcorporaties. Deze nota vormde de uitwerking van de motie Groot/Omtzigt die inhoudt dat de regering in een nota aan de Tweede Kamer haar visie dient te geven op de maatschappelijke rol van woningcorporaties en de daarbij passende fiscale behandeling. Uit de nota blijkt, dat het kabinet niet van plan is het vennootschapsbelastingregime voor woningcorporaties te verzachten c.q. aan te passen. Er komen geen specifieke vrijstellingen voor DAEB-activiteiten; daarnaast worden ook geen maatregelen voorgesteld die de investeringen door woningcorporaties kunnen stimuleren. Het lijkt er dus op dat de woningcorporatiesector het voorshands met de huidige regels in de Wet Vpb zal moeten doen. Wel heeft de Staatssecretaris van financiën de Eerste Kamer toegezegd als onderdeel van de parlementaire behandeling van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting in discussie te willen gaan over een vrijstelling voor de vennootschapsbelasting voor woningbouwcorporaties voor zover ze zich met sociale huisvesting bezighouden. Of dat daadwerkelijk iets op zal leveren, zal alleen de tijd kunnen leren.

140

14 Omzetbelasting 14.1 Inleiding De omzetbelasting (hierna aangeduid als btw) vormt voor woningcorporaties in de praktijk van alle dag een lastig vraagstuk. Enerzijds houdt dit verband met de aard en complexiteit van de activiteiten die worden verricht. Anderzijds is de regelgeving in de loop van de jaren niet doorzichtiger geworden en maakt de onophoudelijke stroom van rechtspraak duidelijk dat veel bepalingen voor meer dan één uitleg vatbaar zijn. In dit hoofdstuk wordt onder meer ingegaan op het btw-ondernemerschap, de aftrek van btw en tal van andere activiteiten die een woningcorporatie kan verrichten. Naast de bepalingen van de Wet op de omzetbelasting 1968 (Wet OB) wordt het kader van de btw-heffing ook bepaald door de Btw-richtlijn, een Europese richtlijn die voor alle lidstaten van de Europese Unie een uniform btw-stelsel voorschrijft. Het Hof van Justitie van de Europese Unie in Luxemburg wijst met grote regelmaat arresten over de uitleg van de Btw-richtlijn. Deze arresten raken ook direct – in meer of mindere mate – de Nederlandse btw-problematiek. De btw-heffing wordt sterk beïnvloed door de feiten en omstandigheden van het geval. Deze feiten en omstandigheden moeten dan ook van geval tot geval worden beoordeeld. Eén nuancering in de feiten kan tot een totaal ander fiscaal gevolg leiden. Het is daarom niet mogelijk om in dit handboek een uitputtende beschrijving van alle mogelijke situaties op te nemen. Volstaan wordt met enkele hoofdlijnen.

14.2 Het ondernemerschap 14.2.1 Ondernemerschap woningcorporatie Btw-heffing is alleen aan de orde wanneer sprake is van ondernemerschap. Van ondernemerschap is sprake als regelmatig en zelfstandig economische activiteiten worden verricht. Economische activiteiten zijn alle werkzaamheden die in ruil voor een tegenprestatie worden verricht. De exploitatie van een lichamelijke of een onlichamelijke zaak om er duurzaam opbrengst uit te verkrijgen wordt ook beschouwd als een economische activiteit en zelfs het doen van de eerste investeringsuitgaven ten behoeve van een onderneming kunnen als economische activiteiten worden aangemerkt. Het oogmerk of resultaat van de economische activiteit is in beginsel niet relevant. Ook bij verlieslatende activiteiten kan dus sprake zijn van ondernemerschap en daarmee van btw-plicht. Het ondernemerschap voor de btw is een zelfstandig begrip dat los staat van de belastingplicht voor andere belastingen. Het ondernemerschap moet worden beoordeeld aan de hand van de daadwerkelijke activiteiten van de desbetreffende organisatie.

Conclusie: vanwege de aard en omvang van de activiteiten van een woningcorporatie zal in alle gevallen sprake zijn van ondernemerschap voor de btw. Daarmee is echter nog niet gezegd dat over alle ontvangsten btw moet worden voldaan.

14.2.2. Ondernemerschap commissarissen Per 1 januari 2013 is de btw-regelgeving ten aanzien van commissarissen gewijzigd. Vanaf 1 januari 2013 moet aan de hand van de gebruikelijke criteria voor het btw-ondernemerschap worden bepaald of sprake is van btwondernemerschap voor bij een commissaris. De gewijzigde regelgeving leidt er toe dat in beginsel al sprake is van ondernemerschap voor de btw bij het vervullen van één commissariaat, waardoor de commissaris btw moet voldoen over de ontvangen commissarisbeloning. Een commissaris is in ieder geval ondernemer als de commissariaatswerkzaamheden nauw verbonden zijn met, of in het verlengde liggen van, de overige in het bedrijf of beroep plaatsvindende activiteiten. Afhankelijk van de feitelijke situatie kan samenloop van btw en loonheffing optreden. Als een commissaris moet worden aangemerkt als een ondernemer voor de btw, dan moet hij voldoen aan de eisen van het btw-ondernemerschap. Zo zal hij zich moeten aanmelden bij de Belastingdienst, facturen met btw moeten uitreiken en een btw-administratie bijhouden. Mogelijk kan de commissaris een beroep doen op de kleine ondernemersregeling. Op grond van de kleine ondernemersregeling bestaat echter de mogelijkheid om de Belastingdienst te verzoeken om ontheffing van administratieve verplichtingen. Dit houdt in dat de commissaris geen btw-aangiften hoeft in te dienen en dat de boekhoud- en factuurverplichtingen vervallen. Ook mag de commissaris dan geen facturen met btw uitreiken. Doet de commissaris dat toch, dan vervalt de ontheffing.

14 Omzetbelasting

Als de Belastingdienst de ontheffing toekend, dan hoeft de commissaris geen facturen (met btw) te reiken, geen btwaangiften te doen en geen btw-administratie te voeren. De ontheffing kan alleen worden toegepast als de commissaris in totaal niet meer dan € 1.345 aan btw per jaar verschuldigd is. De kleine ondernemersregeling geldt daarnaast alleen voor natuurlijke personen woonachtig in Nederland. Als de commissaris vanuit zijn BV factureert, dan is de kleine ondernemersregeling daardoor niet van toepassing. Als een commissaris meer dan € 1.345 aan btw per jaar verschuldigd is, dan kan een commissaris niet verzoeken om ontheffing van administratieve verplichtingen. Als de commissaris echter per saldo in totaal tussen € 1.345 en € 1.883 aan btw per jaar verschuldigd is, dan mag een commissaris op grond van de kleine ondernemersregeling nog wel de verschuldigde btw verminderen met 2,5 x (€ 1.883 -/- btw-bedrag). Als de Belastingdienst akkoord gaat met verzoek van de commissaris om ontheffing, dan gaat de ontheffing in beginsel in bij het begin van het eerstvolgende boekjaar. Als de commissaris het verzoek heeft gedaan op of voorafgaand aan de dag dat de commissaris start met het verrichten van werkzaamheden als commissaris, dan kan de ontheffing worden verleend met ingang van de dag waarop met deze werkzaamheden worden gestart. Voor de commissaris en de woningcorporatie kan het gemakkelijker zijn als niet de commissaris de factuur opmaakt, maar de woningcorporatie (in verband met verloning). De commissaris en de woningcorporatie kunnen dan kiezen voor “self-billing”. Aan self-billing worden een aantal eisen gesteld. Eén van die eisen is dat op de factuur “factuur uitgereikt door afnemer” moet worden vermeldt. Deze aanduiding is wettelijk verplicht.

Voorbeeld: Een commissaris neemt zitting in twee commissariaten. Over de vergoeding die de commissaris ontvangt moet de commissaris € 1.000 en € 1.500 aan btw afdragen. Verder maakt de commissaris kosten waarop € 500 aan btw drukt. Het totaalbedrag aan btw dat de commissaris is verschuldigd bedraagt meer dan € 1.883 (€ 1.000 plus € 1.500 minus € 500) en dus heeft hij geen recht op ontheffing van administratieve verplichtingen of een belastingvermindering.

14.3 De gevolgen van het ondernemerschap 14.3.1 Inleiding Als uitgangspunt geldt, dat de prestaties die een woningcorporatie verricht btw-belaste prestaties zijn. Een tweede uitgangspunt daarbij is, dat de btw verschuldigd is naar het algemene tarief. Het algemene btw-tarief is 21%. Bij wijze van uitzondering kan voor een prestatie een vrijstelling gelden, of het lage btw-tarief (6%) van toepassing zijn (bijvoorbeeld het schilderen van een woning ouder dan 2 jaar), of zelfs een 0%-tarief (uitvoer of intracommunautaire goederenleveringen). Volgens vaste rechtspraak moeten deze uitzonderingen beperkt worden uitgelegd. De btw wordt geheven over de vergoeding. Dit is het totale bedrag dat voor de prestatie in rekening wordt gebracht. Hier wordt dus aansluiting gezocht bij hetgeen tussen partijen wordt overeengekomen (de subjectieve vergoeding). Voor btw-heffing over een geobjectiveerde vergoeding (de ‘normale waarde’) is slechts plaats in een beperkt aantal situaties waarvoor de wetgever dit uitdrukkelijk heeft bepaald. In Nederland geldt op dit moment de normale waarde alleen als vergoeding voor nog nader aan te wijzen ‘interne diensten’ waarvoor – als deze diensten van derden zouden worden afgenomen – géén (volledig) recht op aftrek van voorbelasting zou bestaan. Tot op heden zijn dergelijke ‘interne diensten’ echter nog niet aangewezen. Het feit dat belaste activiteiten worden verricht (de hoogte van het tarief is daarbij niet relevant) betekent ook dat de woningcorporatie de btw die door derden in rekening wordt gebracht (de voorbelasting), voor zover die kan worden toegerekend aan de belaste activiteiten, in mindering kan brengen op het bedrag van de verschuldigde btw. Wanneer een activiteit is vrijgesteld van btw (bijvoorbeeld verhuur van woningen) geldt er géén recht op aftrek van de toerekenbare voorbelasting. Deze btw werkt in die situatie kostenverhogend.

14.3.2 Enkele formele aspecten van het ondernemerschap De woningcorporatie dient haar btw-schuld zelf te bepalen (formaliseren). Zij doet dit door het inzenden van een elektronische btw-aangifte waarop zowel de verschuldigde btw als de voor aftrek in aanmerking komende voorbelasting moet worden vermeld. De fiscale wetgeving bevat een scala aan formele bepalingen die bij het doen van aangifte in acht moeten worden genomen. In deze paragraaf worden de volgende voorschriften kort toegelicht: 1. aangifteplicht; 2. administratieplicht; 3. factuurstelsel;

142

14 Omzetbelasting

4. 5.

naheffing; verlegging.

Ad 1. Aangifteplicht De in een tijdvak (doorgaans een maand of kwartaal) verschuldigde btw moet op aangifte worden voldaan. De aangifte en betaling moeten – behoudens verleend uitstel – binnen een maand na afloop van het aangiftetijdvak (jaar, kwartaal of maand) door de Belastingdienst zijn ontvangen. Ad 2. Administratieplicht De woningcorporatie moet onder andere nauwkeurig aantekening houden van de aan haar en door haar verrichte leveringen van goederen en verleende diensten. De administratie (boeken, bescheiden en andere gegevensdragers) moet gedurende zeven jaar, op een voor de Belastingdienst toegankelijke wijze, worden bewaard. Voor documenten betreffende (de aankoop en verkoop van) onroerende zaken geldt een bewaartermijn van in totaal tien jaar. Ad 3. Factuurstelsel De Wet OB hanteert (in beginsel) het factuurstelsel. De btw wordt verschuldigd op het moment dat de factuur wordt uitgereikt (tijdstip dagtekening), dan wel, indien de factuur niet tijdig wordt uitgereikt, uiterlijk op de 15e dag van de maand volgende op die waarin de prestatie is verricht. Het recht op aftrek van voorbelasting is gekoppeld aan het beschikken over een correcte factuur. De aftrek dient plaats te vinden in het tijdvak waarin de dagtekening van de factuur ligt. De factuur moet aan een aantal voorwaarden voldoen. Zo moet de factuur onder meer zijn voorzien van naam en adresgegevens van de presterende ondernemer en zijn afnemer, een omschrijving van de prestatie bevatten, aangeven wat de vergoeding is en hoeveel btw in rekening wordt gebracht. Voldoet een factuur niet aan alle factuurvereisten, dan bestaat in beginsel geen recht op aftrek van btw. Kleine fouten leiden echter niet tot een aftrekbeperking. Het gaat hierbij om fouten die de factuur niet wezenlijk aantasten, zoals een kleine spellingsfout.

Let op: De staatssecretaris van Financiën is van mening dat een notarisafrekening niet als factuur geldt, tenzij deze alle verplichte gegevens bevat, wat doorgaans niet het geval blijkt. Bij aankoop van onroerende zaken in de btw-sfeer is het dus ook nodig om over een correcte factuur van de verkoper te kunnen beschikken om met succes aanspraak te kunnen maken op aftrek van voorbelasting. Wordt ten onrechte btw in rekening gebracht, dan is deze toch verschuldigd. Wanneer deze btw aan de afnemer wordt gecrediteerd kan onder voorwaarden teruggaaf van de teveel betaalde btw worden verkregen. Ad 4. Naheffing Ingeval er te weinig btw is betaald of teveel btw is terugontvangen kan er een naheffingsaanslag, verhoogd met Belastingrente en eventueel een boete, worden opgelegd. De boete kan een verzuimboete of een vergrijpboete zijn. Voor de verzuimboete is de constatering dat een verzuim is begaan (bijvoorbeeld te late betaling) voldoende grond om de boete op te kunnen leggen. Voor het opleggen van een vergrijpboete moet sprake zijn van grove schuld of opzet van de woningcorporatie. Ad 5. Verlegging Ingeval de verleggingsregeling van toepassing is (zie paragraaf 14.3.7), moet de woningcorporatie de door de dienstverrichter of leverancier naar haar verlegde btw als door haar zelf verschuldigd aangeven. Hierbij is met name de tariefstoepassing van belang. Als recht op aftrek van voorbelasting bestaat, moet dit recht in hetzelfde tijdvak worden geëffectueerd. Deze verlegging kan zich ook voordoen als een buitenlandse ondernemer in Nederland een prestatie verricht waarover btw verschuldigd is, maar niet in Nederland woont of is gevestigd.

Voorbeeld: Een Belgische ondernemer schildert voor een woningcorporatie haar woningen in Nederland. Hiermee verricht de Belgische schilder in Nederland een belaste prestatie. Als de Belgische schilder geen vestiging in Nederland heeft, moet de woningcorporatie de door de schilder verschuldigde btw aangeven. Overigens geldt voor het schilderen van woningen, die ouder zijn dan twee jaar, het 6% tarief.

143

14 Omzetbelasting

14.3.3 De overdracht van een onderneming Bij overgang van het geheel of een gedeelte van een algemeenheid van goederen (dit is de definitie voor het begrip onderneming), al dan niet tegen vergoeding, is géén btw verschuldigd. Dit speelt bijvoorbeeld bij een juridische fusie tussen twee of meer woningcorporaties of bij overdracht van activiteiten aan een dochtervennootschap of bij de overdracht van een woningcomplex (inclusief de huurcontracten) aan een andere woningcorporatie. De overnemende partij treedt voor de btw-heffing in de plaats van de verkopende partij. Hierdoor blijven eventuele herzieningstermijnen (zie paragraaf 14.3.6) intact. Hoewel dat niet expliciet in de Wet OB is bepaald, valt uit de rechtspraak op te maken dat de verkrijger de bedoeling moet hebben om de overgedragen handelszaak of het bedrijfsonderdeel te exploiteren en niet om de desbetreffende activiteit onmiddellijk zonder meer te vereffenen en in voorkomend geval de voorraden te verkopen.

Voorbeeld: De levering van woningcomplexen door woningcorporaties aan een (gelieerde) stichting kan als de overdracht van het geheel of een gedeelte van een algemeenheid van goederen worden aangemerkt.

14.3.4 Btw-vrijstellingen Voor de btw-heffing geldt als hoofdregel dat de door een woningcorporatie verrichte handelingen zijn belast met btw. Een vrijstelling van btw vormt een uitzondering op deze hoofdregel. Om die reden zijn de vrijstellingen expliciet en limitatief opgenomen in de Wet OB. Over het algemeen gaat het om vrijstellingen die verbonden zijn aan concrete prestaties (bijvoorbeeld levering of verhuur van een onroerende zaak). Het is inmiddels constante jurisprudentie dat deze vrijstellingen, als uitzonderingen op de hoofdregel, beperkt moeten worden uitgelegd. Indien een uitzondering op de vrijstellingsbepaling van toepassing is, moet deze uitzondering juist weer ruim worden uitgelegd. In die situatie herleeft de hoofdregel dat de prestaties van de woningcorporatie belast zijn met btw. In dit onderdeel worden de volgende vrijstellingen nader toegelicht: 1. de verhuur van onroerende zaken; 2. de levering van onroerende zaken; 3. de levering van roerende zaken, uitsluitend gebruikt voor vrijgestelde prestaties. Ad 1. De verhuur van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld van btw. Op deze vrijstelling bestaan enkele uitzonderingen. Eén van de uitzonderingen is de zogenoemde optie belaste verhuur. De optie belaste verhuur kan alleen worden toegepast als partijen daarvoor kiezen, hetzij door een verzoek daartoe aan de Belastingdienst, hetzij door de optie belaste verhuur op te nemen in een schriftelijke huurovereenkomst (meest voorkomend). Als de huurder en verhuurder kiezen voor de optie belaste verhuur via een schriftelijke huurovereenkomst, dan zijn de volgende vermeldingen in de huurovereenkomst verplicht: • omschrijving gehuurde ruimte; • plaatselijke en kadastrale aanduiding; • datum aanvang boekjaar huurder; • verklaring huurder over gebruik. De optie belaste verhuur is slechts mogelijk als de huurder in het verzoek of de schriftelijke huurovereenkomst verklaart dat hij het gehuurde voor ten minste 90% zal gebruiken voor met btw belaste prestaties. De huurder zal dan ook daadwerkelijk aan deze eis moeten voldoen. Daalt de omvang van de belaste prestaties op enig moment onder de 90% dan is de huurder verplicht om de verhuurder daarover schriftelijk te informeren. Daarnaast moet de huurder een afschrift van die melding aan de Belastingdienst toezenden. Voor de verhuur van woningen kan niet worden geopteerd. Op grond van een beleidsbesluit konden ondernemers met (volledig) aftrekrecht bij kortdurende verhuur van ruimtes aan steeds wisselende huurders uitgaan van belaste verhuur, zonder dat per huurder een optie belaste verhuur overeengekomen moest worden. Aangezien woningcorporaties (door de vrijgestelde verhuur van woningen) geen volledig aftrekrecht hebben, nam de Belastingdienst het standpunt in dat woningcorporaties deze goedkeuring niet konden toepassen. De Hoge Raad heeft echter geoordeeld dat een dergelijk onderscheid een niet te rechtvaardigen strijd met het gelijkheidsbeginsel oplevert. Woningcorporaties kunnen in beginsel een beroep doen op deze goedkeuring, zolang het besluit niet wordt ingetrokken.

144

14 Omzetbelasting

Een andere uitzondering op deze vrijstelling betreft de verhuur van parkeerruimte voor voertuigen. Deze uitzondering kan zich bijvoorbeeld voordoen bij woningcorporaties die naast woningen ook zelfstandige parkeerboxen verhuren, tenzij deze verhuur nauw verband houdt met de vrijgestelde verhuur van de woning.

Opmerking Bij de verhuur van congres-, vergader- en/of tentoonstellingsruimten is vaak sprake van kortdurende verhuur aan steeds wisselende huurders, waarbij niet alle huurder zullen voldoen aan het 90%-criterium. Daarom is onder voorwaarden goedgekeurd dat de verhuur van congres-, vergader- en/of tentoonstellingsruimte onder voorwaarden belast met btw kan plaatsvinden zonder dat de verhuurder en de huurder hoeven te kiezen voor de optie belaste verhuur. Ad 2. De levering van onroerende zaken is vrijgesteld. Hierop bestaan de volgende uitzonderingen: • De levering van een bouwterrein. Het gaat hier om voor bebouwing bestemde onbebouwde grond: − waaraan bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden; of − ten aanzien waarvan voorzieningen worden of zijn getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond; of − in de omgeving waarvan voorzieningen worden of zijn getroffen; of − ter zake waarvan een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is verleend; − elk met het oog op de bebouwing van de grond. Het Hof van Justitie van de Europese Unie heeft in een Nederlandse zaak (Don Bosco) geoordeeld dat de levering van een nog niet volledig gesloopt gebouw onder bepaalde omstandigheden toch kwalificeert als de levering van onbebouwde grond, ondanks dat feitelijk nog een gebouw aanwezig is. De Hoge Raad heeft naar aanleiding van het oordeel van het Hof van Justitie beslist dat voor de kwalificatie van bouwterrein beslissend is de staat waarin en de omstandigheden waaronder het terrein uiteindelijk door de verkoper aan de koper is opgeleverd. De Hoge Raad heeft de Don Bosco-zaak verwezen naar het gerechtshof, dat heeft geoordeeld dat in de Don Bosco-zaak een bouwterrein is geleverd. Deze ontwikkelingen brengen met zich dat onder omstandigheden de levering van grond waarop een gebouw staat, voor de btw toch kwalificeert als de levering van een bouwterrein. De Don Bosco-zaak heeft ook gevolgen gehad voor de zogenoemde koop-aannemingsovereenkomsten, waarbij eerst de grond wordt geleverd in de overdrachtsbelastingsfeer en vervolgens gebouwd wordt in de btw-sfeer. De Hoge Raad heeft met zijn uitspraak van 22 maart 2013 een verandering gebracht in de kwalificatie van koop/aannemingsovereenkomsten. De levering van de grond en het gebouw door dezelfde ondernemer worden nu gezien als één gezamenlijke belaste levering. Met de uitspraak van de Hoge Raad is aan het onderscheid tussen de grond (met 6% overdrachtsbelasting) en het gebouw (21% btw) een einde gekomen en drukt op de levering van de grond en het gebouw door dezelfde ondernemer 21% btw op het moment dat er geleverd wordt. In een besluit is een overgangsregeling getroffen voor koop-/aanneemovereenkomsten. Deze overgangsregeling houdt in dat onder voorwaarden de levering van de grond en de oplevering van een onroerende zaak op basis van een koop/aannemingsovereenkomst met dezelfde ondernemer tot 1 januari 2016 als afzonderlijke prestaties mogen worden behandeld. Naar aanleiding van het Don Bosco-arrest is in de literatuur verder de vraag opgeworpen of de Nederlandse regelgeving met betrekking tot bouwterreinen wel conform de Europese Btw-richtlijn is. In de zaak Woningstichting Maasdriel besliste het Hof van Justitie dat een onbebouwde grond kwalificeert als bouwterrein wanneer uit een globale beoordeling van de omstandigheden die heersten op het tijdstip van de levering, met inbegrip van de intentie van partijen, mits ondersteund door objectieve gegevens, blijkt dat de grond daadwerkelijk bestemd is om te worden bebouwd. Na deze beslissing van het Hof van Justitie heeft de Hoge Raad in de zaak Woningstichting Maasdriel geoordeeld dat door de sloop vrijgekomen grond aangemerkt kan worden als bouwterrein. Met deze beslissing van de Hoge Raad zal in de praktijk dus eerder sprake kunnen zijn van een bouwterrein, waarvan de levering belast is met btw.

145

14 Omzetbelasting

•

De levering van een gebouw, of een gedeelte van een gebouw, inclusief het erbij behorende terrein, voor, op of binnen twee jaar na het moment van eerste ingebruikneming. Als het erbij behorende terrein wordt beschouwd ieder terrein dat naar maatschappelijk opvattingen behoort tot of dienstbaar is aan het gebouw. De Hoge Raad heeft prejudiciële vragen gesteld aan het Hof van Justitie van de Europese Unie of de levering van een appartementsrecht met betrekking tot een winkelcentrum, moet worden aangemerkt als de levering van een onroerende zaak vóór eerste ingebruikneming, in het geval de verkoper een aanvang heeft gemaakt met verbouwingswerkzaamheden, de verbouwing door koper is voltooid en waarbij door de verbouwingswerkzaamheden een nieuw goed is ontstaan. Het Hof van Justitie heeft inmiddels uitspraak gedaan en heeft geoordeeld dat de desbetreffende levering van het winkelcentrum is vrijgesteld van btw. Het Hof van Justitie achtte van belang dat de verkoper voor overdracht slechts gedeeltelijk had gesloopt en het winkelcentrum op het moment van overdracht nog in gebruik was. De Hoge Raad heeft in de einduitspraak de zaak conform het oordeel van het Hof van Justitie afgedaan. De verbouwing van een onroerende zaak kan onder omstandigheden worden aangemerkt als een levering van een gebouw voor de eerste ingebruikneming. Dit is het geval als door de verbouwing een bestaand gebouw zo ingrijpend wordt veranderd, dat naar maatschappelijke opvattingen sprake is van een nieuw vervaardigd goed. Volgens de Hoge Raad is bij onroerende zaken sprake van vervaardiging van een goed, indien door de werkzaamheden aan de onroerende zaak in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden. Het gaat hierbij voornamelijk om de uiterlijke wijzigingen van een onroerende zaak. Ook kunnen onder andere een functiewijziging en een ingrijpende veranderingen aan de binnenkant een rol spelen.

•

De belaste levering 'op verzoek'. Deze 'optie belaste levering' kan alleen worden toegepast als partijen daarvoor kiezen, hetzij door een verzoek daartoe aan de Belastingdienst voorafgaand aan de levering, hetzij door de optie belaste verhuur op te nemen in de notariële akte. Hierbij moet de koper schriftelijk verklaren de te kopen zaak voor ten minste 90% te zullen gebruiken voor met btw belaste prestaties en de koper zal ook daadwerkelijk aan deze eis moeten voldoen. Indien later blijkt dat de koper niet aan deze eis heeft voldaan, vervalt de optie belaste levering. Tot 10 oktober 2013 kon de belasting die in verband met de optie belaste levering door de verkoper in aftrek is gebracht, nageheven worden bij de koper. Op 10 oktober 2013 heeft het Hof van Justitie echter bepaald dat het in strijd is met het EU-recht als herzienings-btw wordt nageheven bij de koper. Het gevolg van deze uitspraak is dat de herzienings-btw van de verkoper bij de onterechte toepassing van de optie voor een belaste levering niet kan worden nageheven bij de koper en dus zal worden nageheven bij de verkoper. Het gaat hierbij overigens niet alleen om de herzienings-btw, maar ook de btw die ziet op de verkoopkosten van de verkoper, zoals de makelaarskosten. Gelet op het bovenstaande is het advies dat koper en verkoper, in het geval van een optie belaste levering, er verstandig aan om (contractueel) vast te leggen waar het financiële risico ligt als de koper niet voldoet aan de eisen van de optie belaste levering. Verder geldt in dit geval voor de door de verkoper verschuldigde btw een verleggingsregeling, zodat de koper de btw ter zake van deze transactie in zijn aangifte moet opnemen.

Ad 3. De levering van roerende zaken die door de woningcorporatie uitsluitend zijn gebruikt voor vrijgestelde prestaties is ook vrijgesteld van btw. Voorbeeld: de verkoop van een computer die uitsluitend is gebruikt voor de bewonersadministratie betreffende de huurwoningen.

14.3.5 Grensoverschrijdende transacties Voor de btw-heffing in Nederland geldt het uitgangspunt dat de btw ‘slechts’ verschuldigd is wegens leveringen en diensten die binnen het grondgebied van Nederland plaatsvinden. De plaats van de prestatie is om die reden nauwkeurig vastgelegd in de wettelijke bepalingen. Voor leveringen van goederen geldt als hoofdregel dat de plaats van levering is gelegen op de plaats waar het vervoer van de goederen een aanvang neemt. Als het goed niet wordt vervoerd in verband met de levering geldt de plaats waar het goed zich bevindt op het moment van de levering als plaats van levering. Voor diensten die door een ondernemer worden verricht voor een andere ondernemer geldt als hoofdregel dat de plaats van dienst is daar waar de afnemende ondernemer is gevestigd. Voor diensten die door een ondernemer worden verricht aan een niet-ondernemer geldt als hoofdregel dat de plaats van dienst is daar waar de presterende ondernemer is gevestigd. Rechtspersonen, die geen ondernemer zijn, maar wel voor btw-doeleinden zijn geïdentificeerd, worden voor de plaats van dienst bepalingen als ondernemer aangemerkt.

146

14 Omzetbelasting

Op deze hoofdregel bestaat een groot aantal uitzonderingen. Een daarvan is die voor diensten ten aanzien van onroerende zaken. Deze worden verricht op de plaats waar de onroerende zaak is gelegen. In combinatie met de verleggingsregeling (zie paragraaf 14.3.2) kan voor deze prestaties dus btw-plicht ontstaan voor de woningcorporatie. Zodra goederen worden geleverd door een ondernemer in de ene lidstaat van de Europese Unie, naar een ondernemer in een andere lidstaat, spreken we over intracommunautaire transacties (bijvoorbeeld een woningcorporatie koopt bouwmaterialen in België). De verkopende ondernemer verricht daarbij een zogeheten intracommunautaire levering, belast met 0% btw (let op: dit is géén vrijstelling) en de woningcorporatie een belaste verwerving.

Let op: De kopende woningcorporatie verricht in Nederland dan een intracommunautaire verwerving, waarover zij btw verschuldigd is. Deze btw zal gelijktijdig weer als voorbelasting in aftrek kunnen worden gebracht, voor zover deze is toe te rekenen aan belaste prestaties (bijvoorbeeld de bouw van koopwoningen). Diensten over de grenzen heen zijn geen intracommunautaire transacties. Op basis van de voorschriften over de plaats van dienst moet worden bepaald in welk land btw verschuldigd is.

14.3.6 Het recht op aftrek van voorbelasting Woningcorporaties hebben het recht om de btw die door derden aan hen in rekening is gebracht wegens aan hen verrichte leveringen van goederen en verleende diensten (de voorbelasting) in mindering te brengen op de door hen verschuldigde btw, voor zover de ingekochte goederen en diensten worden gebruikt voor belaste prestaties. Er is géén recht op aftrek van voorbelasting voor vrijgestelde prestaties. Om het recht op aftrek van voorbelasting geldend te kunnen maken, moet de woningcorporatie beschikken over een factuur die voldoet aan al de wettelijke eisen. De factuur hoeft nog niet te zijn betaald om de voorbelasting al in aftrek te kunnen brengen. Is de factuur na een periode van twee jaar echter nog steeds niet betaald, dan wordt de in aftrek gebrachte btw weer verschuldigd. Verricht een woningcorporatie zowel belaste als vrijgestelde prestaties naast elkaar, dan moet voor een splitsing van de voorbelasting de volgende methodiek worden gevolgd: • voor uitgaven die uitsluitend toerekenbaar zijn aan belaste prestaties kan de voorbelasting volledig in aftrek worden gebracht; • voor uitgaven die uitsluitend toerekenbaar zijn aan vrijgestelde c.q. niet belaste prestaties bestaat in het geheel géén recht op aftrek van voorbelasting; • is een toerekening aan één van beide categorieën niet mogelijk, dan zijn de uitgaven dus dienstbaar aan zowel belaste als vrijgestelde prestaties (ook wel: gemengd gebruik of algemene kosten). De verdeling van de voorbelasting vindt dan plaats op basis van een verdeelsleutel. Deze verdeelsleutel wordt gevormd door het totaal aan vergoedingen voor belaste prestaties in verhouding tot het totaal aan vergoedingen voor de belaste en vrijgestelde prestaties tezamen. De uit deze pro rata berekening voortvloeiende uitkomst mag – als ze is berekend op basis van omzetten – op hele procenten naar boven worden afgerond. Deze berekening dient jaarlijks te worden gemaakt. Als aannemelijk is dat het werkelijk gebruik van alle goederen en diensten voor gemengd gebruik als geheel genomen niet overeenkomt met de omzetverhouding, dan moet de splitsing plaatsvinden op basis van het werkelijk gebruik. Volgens de Hoge Raad dient de vaststelling van het werkelijke gebruik te berusten op objectief en nauwkeurig vast te stellen gegevens. Hier geldt nadrukkelijk: wie stelt, bewijst.

Voorbeeld: Een woningcorporatie dient de omvang van het recht op aftrek van voorbelasting te bepalen met betrekking tot de algemene uitgaven. Hiervoor geldt de volgende berekeningsmethode. De ‘belaste omzet’ van een woningcorporatie bedraagt € 1.375.000, de ‘vrijgestelde omzet’ bedraagt € 24.987.000. De pro-rata berekening komt dan uit op 1.375.000/ 26.362.000 * 100% = 6% Dit aftrekpercentage mag dan worden toegepast op de btw die is begrepen in de ‘gemengde uitgaven’. Omdat de Wet OB dit niet voorschrijft, worden subsidies buiten de berekening gelaten. Ze hebben dus geen nadelig effect op de pro rata. De verkoop van (gebruikte) bedrijfsmiddelen blijft in beginsel eveneens buiten de pro rata berekening. De Hoge Raad is daarbij tot het oordeel gekomen dat onder omstandigheden ook de verkoop van bestaand bezit niet meegenomen hoeft te worden in de pro rataberekening. De verkoop van woningen was namelijk in die situatie geen gebruikelijke economische activiteit van de onderneming. De verkoop van de huurwoningen staat op zichzelf en is

147

14 Omzetbelasting

geen noodzakelijk verlengstuk van de bedrijfsactiviteiten van de woningcorporatie, te weten de verhuur van woningen. Het oordeel van de Hoge Raad heeft tot gevolg dat door woningcorporaties een hoger percentage btw op algemene kosten in aftrek kan worden gebracht omdat de omzet behaald met verkoop van bestaand bezit niet meegenomen hoeft te worden in de noemer van de pro rata (mits de verkoop van woningen geen gebruikelijke activiteit is die in het verlengde ligt van de reguliere activiteiten. Wel zal per situatie beoordeeld moeten worden in hoeverre de verkoop van bestaand bezit daadwerkelijk géén gebruikelijke activiteit is. De omvang van het recht op aftrek van voorbelasting wordt op de volgende momenten beoordeeld: • allereerst op het moment dat de factuur wordt ontvangen. Op dat moment moet op basis van de bestemming worden beoordeeld of en in hoeverre recht op aftrek van voorbelasting bestaat; • vervolgens wordt het recht op aftrek opnieuw beoordeeld op het moment waarop het goed of de dienst in gebruik wordt genomen, op basis van de dan bekende gegevens. De teveel of te weinig in aftrek gebrachte btw moet dan worden gecorrigeerd; • het derde moment is het einde van het kalenderjaar waarin de ondernemer het goed of de dienst is gaan gebruiken. Op dat moment moet op basis van de voor het gehele jaar geldende gegevens de omvang van het aftrekrecht worden beoordeeld; • voor onroerende zaken en roerende zaken waarop een ondernemer normaliter afschrijft, wordt de aftrek van voorbelasting nog gedurende een langere tijd gevolgd. Dit gebeurt tijdens de zogeheten herzieningsperiode. Voor onroerende zaken omvat de herzieningsperiode het jaar van ingebruikneming en de negen daarop volgende boekjaren. Voor roerende zaken is de totale herzieningsperiode vijf jaar: het jaar van ingebruikneming en de vier daaropvolgende boekjaren. Als op basis van de voor het desbetreffende jaar geldende gegevens blijkt dat het recht op aftrek niet meer dan 10% verschilt van de oorspronkelijke in aftrek gebrachte btw, blijft een correctie van de oorspronkelijk in aftrek gebrachte btw achterwege. De hiervoor beschreven regels zijn bijvoorbeeld van belang bij verkoop van huurwoningen binnen de tweejaarsperiode. In dat geval kan de woningcorporatie vanwege de herzieningsbepalingen alsnog een tijdevenredig deel van de investerings-btw in aftrek brengen. Een punt van aandacht betreft het recht op aftrek van btw ingeval sprake is van (gedeeltelijke) leegstand.

Voorbeeld: De btw betreffende de bouw van een huurwoning bedraagt € 40.000. De woning wordt na enkele maanden verhuurd te zijn geweest op 1 januari van het daarop volgende jaar verkocht. De levering van deze woning is van rechtswege belast met btw. Vanwege de herzieningsregels kan de woningcorporatie alsnog 90% van € 40.000 = € 36.000 als voorbelasting terugvragen.

14.3.7 De verleggingsregeling In de Wet OB is voor een aantal gevallen een verleggingsregeling opgenomen. De verleggingsregeling vindt haar oorsprong in antimisbruikwetgeving bedoeld om situaties tegen te gaan waarin de verschuldigde btw niet werd betaald, maar wel aanspraak werd gemaakt op aftrek van voorbelasting. In latere jaren is de verleggingsregeling ook van toepassing verklaard om de uitvoeringspraktijk te vereenvoudigen. Wanneer de verleggingsregeling van toepassing is, is de btw verschuldigd door de afnemer van de prestatie en niet door degene die de prestatie verricht. Hieronder worden een aantal voorbeelden van verleggingsregelingen genoemd. Ad 1. Een verleggingsregeling kan van toepassing zijn als een presterende ondernemer niet in Nederland is gevestigd, maar in Nederland wel een belaste levering of een dienst verricht aan een daar gevestigde woningcorporatie. Ad 2. Als koper en verkoper kiezen voor een belaste leveringen van een onroerende zaak is een verleggingregeling van toepassing (optie belaste levering, zie paragraaf 14.3.4). Ad 3. Een verleggingsregeling kan ook van toepassing zijn bij de uitvoering van een werk van stoffelijke aard door een onderaannemer in het geval de woningcorporatie optreedt als 'eigenbouwer' (een eigenbouwer wordt gelijk gesteld met een aannemer).

148

14 Omzetbelasting

Een woningcorporatie kan worden aangemerkt als eigenbouwer als een woningcorporatie zonder opdracht van een opdrachtgever in de normale uitoefening van haar bedrijf een werk van stoffelijke aard uitvoert dat betrekking heeft op onroerende zaken. De beoordeling of sprake is van eigenbouwerschap kan per werkzaamheid worden beoordeeld. Zo kan het voorkomen dat de woningcorporatie voor nieuwbouw wel eigenbouwer is, maar voor klantenonderhoud niet. Mocht een woningcorporatie kwalificeren als eigenbouwer, dan zijn ook de bepalingen van de Invorderingswet 1990 van toepassing over de aansprakelijkheid voor de door de onderaannemer verschuldigde loonbelasting en premies werknemersverzekeringen. Een woningcorporatie kwalificeert in ieder geval niet als eigenbouwer indien: • werk geheel of grotendeels wordt uitgevoerd op plaats waar onderaannemer is gevestigd (voor meer dan 50% in arbeidsuren); • het werk ondergeschikt is aan de verkoop van een bestaand goed (bijv. het afhangen van deuren door een deurenfabrikant). Ondergeschiktheid blijkt vaak uit verhouding tussen bijkomende kosten en de koopprijs van goederen.

Voorbeeld: Een woningcorporatie die af en toe een nieuwbouwproject realiseert zal niet worden aangemerkt als eigenbouwer. In dat geval behoort het realiseren van een nieuwbouwproject niet tot de normale bedrijfsuitoefening van de woningcorporatie. Mocht een woningcorporatie regelmatig nieuwbouw realiseren en daarbij als algehele leiding optreden, dan is wel sprake van eigenbouwerschap. Als een woningcorporatie besluit om het onderhoud aan woningen uit te besteden, terwijl zij dit onderhoud normaal gesproken zelf uitvoert met eigen werknemers, dan zal de woningcorporatie worden aangemerkt als eigenbouwer. Als een woningcorporatie normaal geen onderhoud uitvoert en ook onvoldoende kennis daarvoor in huis heeft, dan zal de woningcorporatie voor het uitbesteden van het onderhoud niet worden aangemerkt als eigenbouwer. Ad 4. Als laatste is een verleggingsregeling van toepassing bij het ter beschikking stellen van een werknemer, die werkzaam is bij de uitvoering van een werk van stoffelijke aard.

14.3.8 Fiscale eenheid omzetbelasting Wanneer een woningcorporatie aandeelhouder is van één of meer besloten vennootschappen, kan onder voorwaarden tussen hen sprake zijn van een fiscale eenheid voor de btw. Het bestaan van een fiscale eenheid voor de btw is afhankelijk van de feitelijke situatie en niet van het wel of niet aanwezig zijn van een beschikking van de Belastingdienst. Een fiscale eenheid tussen de woningcorporatie en haar dochtermaatschappij(en) is aanwezig, wanneer: • naast de woningcorporatie ook de dochtermaatschappij btw-ondernemer is. Dit aspect verdient in het bijzonder aandacht bij een holdingvennootschap; en • de woningcorporatie en de dochtermaatschappij verweven zijn in financieel, organisatorisch en economisch opzicht. Deze vereisten van verwevenheid zijn cumulatief. Financiële verwevenheid wordt aanwezig geacht, wanneer de woningcorporatie meer dan 50% van het geplaatste aandelenkapitaal in de dochtermaatschappij bezit. Voor het aanwezig zijn van organisatorische verwevenheid is het kort samengevat nodig dat er eenheid in leiding is. De verwevenheid in economisch opzicht wordt veelal uitgelegd als een situatie waarin het ene lichaam in hoofdzaak handelingen verricht ten behoeve van het andere lichaam, dan wel dat beide zich richten op een zelfde doelgroep/klantenkring. In de VSO 2 is voor woningcorporaties die de VSO 2 hebben ondertekend het vereiste van de economische verwevenheid nader uitgewerkt en gelden – cumulatief – hiervoor de volgende criteria: • de woningcorporatie houdt zich met name bezig met de verhuur van sociale huurwoningen, terwijl de dochtervennootschap(pen) zich vooral bezig houd(t)(en) met de verhuur van andere woningen en bedrijfsmatig vastgoed of met projectontwikkeling. • De verhuur van sociale huurwoningen en de verkoop van woningen die voorafgaand aan de verkoop minimaal 5 jaar verhuurd zijn geweest als sociale huurwoning bedraagt per boekjaar ten minste 50% van de totale gezamenlijke omzet van de woningcorporatie en de dochtervennootschap(pen). Hierbij blijft de omzet tussen de woningcorporatie en deze dochtervennootschap(pen) en de ‘omzet’ van de integratieheffing buiten beschouwing.

149

14 Omzetbelasting

•

De woningcorporatie en de dochtervennootschap(pen) komen met de indiening van het verzoek tevens overeen: 1. dat ze op de hoogte zijn van de hoofdelijke aansprakelijkheid die volgt uit de toepassing van artikel 43 van de Invorderingswet 1990 ten aanzien van de fiscale eenheid; en 2. dat ze met die hoofdelijke aansprakelijkheid instemmen.

Zodra het bestaan van een fiscale eenheid is geformaliseerd in een beschikking van de Belastingdienst, zijn de onderdelen van die eenheid elk hoofdelijk aansprakelijk voor eventuele btw-schulden van de fiscale eenheid. Na beëindiging van de fiscale eenheid blijft de aansprakelijkheid ook voor nieuwe schulden doorlopen als de beëindiging niet wordt gemeld. Vanwege dit aansprakelijkheidsrisico moet men de Belastingdienst tijdig informeren, wanneer niet meer wordt voldaan aan de vereisten voor het bestaan van een fiscale eenheid.

14.4 Uitgangspunten bij de beoordeling van prestaties 14.4.1 Inleiding Het meest duidelijke voorbeeld van een prestatie is de levering van goederen, als uitvloeisel van een overeenkomst tussen twee partijen. Bij goederen gaat het dan om alle, voor menselijke beheersing vatbare, stoffelijke objecten. Als voorbeeld kan de verkoop van hout of stenen worden genoemd. De meeste activiteiten van woningcorporaties liggen echter in de sfeer van de dienstverlening. Diensten zijn gedefinieerd als prestaties, niet zijnde leveringen van goederen. Het onderscheid tussen leveringen van goederen enerzijds en diensten anderzijds kan vooral relevant zijn bij de beoordeling van de plaats van de prestatie, de tariefstoepassing en de toepassing van de herzieningsbepalingen. Bijvoorbeeld het leveren van verf voor een woning ouder dan 2 jaar is belast met het algemene tarief, het schilderen van die woning is daarentegen belast met het verlaagde tarief (thans 6%). Uit de definitie van het begrip ‘diensten’ volgt dat er een rechtstreeks verband moet bestaan tussen de prestatie enerzijds en de vergoeding anderzijds. Ontbreekt dit verband, of is er slechts sprake van een zeker verband, dan is er voor btw-heffing geen plaats. Wordt voorafgaand aan de uit te voeren werkzaamheden met de opdrachtgever een vergoeding overeengekomen, dan is het verband duidelijk aanwezig.

14.4.2 Btw-heffing bij subsidies Bij subsidies past iedere keer de vraag of sprake is van een vergoeding voor een prestatie. Uit de rechtspraak blijkt dat van een - niet aan de btw-heffing onderworpen - subsidie sprake is wanneer de handelingen waarvoor de financiële bijdrage wordt gegeven eigen activiteiten van de bevoordeelde zijn, dat wil zeggen activiteiten die deze niet verricht omdat hij zich jegens de subsidiegever bij overeenkomst daartoe heeft verbonden. Dat de bevoordeelde moet voldoen aan de door de subsidiegever met betrekking tot de gesubsidieerde handelingen gestelde voorwaarden, brengt dan volgens de Hoge Raad niet mee dat de handelingen diensten jegens de subsidiegever zijn. In de praktijk worden de volgende subsidievormen onderscheiden: • exploitatiesubsidies: hieronder worden verstaan subsidies die dienen om de exploitatie van bepaalde activiteiten sluitend te maken. In het algemeen wordt aangenomen dat dergelijke subsidies niet de vergoeding voor een prestatie vormen. De omstandigheid dat de subsidiegever toezicht houdt op een effectieve besteding van de verstrekte gelden door de ontvanger ervan, is op zichzelf niet voldoende om een prestatie tegen vergoeding aan te nemen; • budgetsubsidies: hierbij wordt in het algemeen een bepaalde hoeveelheid geldmiddelen beschikbaar gesteld, waartegenover de subsidieontvanger zich verplicht een aantal concreet benoemde activiteiten te zullen uitvoeren. Bij budgetsubsidies kan sprake zijn van een vergoeding voor een prestatie. Wanneer deze vergoeding wordt ontvangen voor vrijgestelde prestaties, blijft btw-heffing over de subsidie achterwege; • prijssubsidies: deze vormen een onderdeel van de prijs die voor een bepaalde prestatie moet worden betaald en vormt daarmee onderdeel van het bedrag waarover bij belaste prestaties btw wordt geheven. Voor een prijssubsidie is vereist dat deze invloed heeft op de prijs van de prestatie. Het moet duidelijk zijn dat de voor de levering of de dienst in rekening gebrachte prijs lager is dan de normale prijs vanwege het ontvangen van de subsidie. Wanneer de overheid bij het verstrekken van een subsidie handelt in het algemeen belang, zonder dat goederen of diensten voor eigen gebruik worden verworven, levert dit volgens de huidige inzichten géén belastbare prestatie van de subsidieontvanger op. De omstandigheid dat het initiatief voor het verlenen van een subsidie uitgaat van de subsidiegever, kan erop duiden dat sprake is van een prestatie van degene die de subsidie ontvangt en dat de subsidie de vergoeding vormt voor die prestatie.

150

14 Omzetbelasting

14.4.3 Schadevergoeding Algemeen wordt aangenomen dat schadevergoedingen géén vergoedingen voor verrichte prestaties zijn. Anders gezegd, er bestaat géén rechtstreeks verband tussen de vergoeding en de prestatie. Btw-heffing is dan niet aan de orde. Enkele voorbeelden uit de rechtspraak maken duidelijk dat een verschil in de feitelijke situatie een ander btw-gevolg kan hebben: • wanneer een overeenkomst wordt ontbonden tegen betaling van een overeengekomen afkoopsom, is sprake van een prestatie tegen vergoeding; • in een geval waarin partijen overeenkomen de lopende procedures te beëindigen tegen betaling van een bedrag door de partij die een onrechtmatige daad heeft gepleegd, is beslist dat geen sprake is van een vergoeding voor een prestatie; • het tegen vergoeding afstand doen van een huurrecht is een prestatie waarop het btw-regime van toepassing is dat geldt voor de verhuur (vrijgesteld, tenzij is geopteerd voor btw-heffing); • een betaling door een aannemer wegens te late oplevering stond in rechtstreeks verband met de door die aannemer uitgevoerde koop-aannemingsovereenkomst en deze betaling kon de aannemer in mindering brengen op de door deze aannemer verschuldigde btw. Als voorbeeld van een schadevergoeding geldt het kostenverhaal bij mutatie-onderhoud. Zie paragraaf 14.5.2 hierna. Verzekeringsuitkeringen zijn niet aan te merken als een vergoeding voor een prestatie van de verzekerde. Hierover is dus geen btw verschuldigd.

14.4.4 Sponsoring Voorstelbaar is, dat een woningcorporatie een geldbedrag beschikbaar stelt, met het oog op een te houden (maatschappelijk) evenement dat aansluit op de activiteiten van de woningcorporatie. In een dergelijke situatie kan in fiscale zin sprake zijn van ‘sponsoring’. Sponsorgelden vormen de vergoeding voor een prestatie, zodra de begiftigde zich jegens de sponsor verplicht bepaalde werkzaamheden te verrichten. Die werkzaamheden zullen veelal bestaan in het maken van reclame voor de sponsor. Enkele voorbeelden uit de rechtspraak: • het in gebruik geven van een zeiluitrusting voor het deelnemen aan zeilwedstrijden met een jacht, waarbij de naam van het jacht werd aangepast; • het verstrekken van wielerkleding aan een wielerploeg; • het geven van ruchtbaarheid aan een bijdrage van een derde voor de aanschaf van apparatuur. De enkele vermelding van de naam van de goede gever behoeft overigens niet in alle gevallen direct te leiden tot het aannemen van een prestatie tegen vergoeding; • een bijdrage voor het houden van concerten, met als tegenprestatie het vermelden van de naam van de sponsor op programmafolders en op posters is aangemerkt als vergoeding voor een prestatie. Van een prestatie tegen vergoeding kan ook sprake zijn als bepaalde prestaties tegen een lagere dan de gebruikelijke prijs worden verricht. Dat is het geval wanneer het prijsverschil is aan te merken als de vergoeding voor een andere prestatie. In zoverre is er dan sprake van betaling in natura. Bij sponsoring in natura wordt de waarde van de tegenprestatie over het algemeen gewaardeerd op de kostprijs van de beschikbaar gestelde goederen.

14.4.5 De integratieheffing Per 1 januari 2014 is de integratieheffing komen vervallen. Dit houdt in dat het vanaf 1 januari 2014 niet langer mogelijk is om de btw op de kosten van de nieuwbouw (of zeer ingrijpende verbouwing), dat voor btw-vrijgestelde prestaties gebruikt gaat worden, in aftrek te brengen. Dit is met name het geval voor de bouw van nieuwe huurwoningen. Vanaf 1 januari 2014 kan de woningcorporatie de btw op de bouw van nieuwe huurwoningen niet langer meer in aftrek brengen. Op basis van de overgangsregeling is de al in aftrek gebrachte btw uiterlijk weer verschuldigd bij de ingebruikname van het nieuwbouwproject. De aftrek van de btw op kosten gemaakt tot en met 31 december 2013 blijft dus ook na 1 januari 2014 in stand tot uiterlijk het moment van ingebruikname van het nieuwbouwproject.

151

14 Omzetbelasting

De Nederlandse Wet OB / overgangsregeling afschaffing integratieheffing geeft aan dat bij de eerste ingebruikname van een onroerende zaak, die voor vrijgestelde prestatie wordt gebruikt (zoals huurwoningen), de btw die tot en met 31 december 2013 in aftrek is gebracht, in één keer moet worden herzien. De vraag is echter of dit in overeenstemming is met de Europese Btw-richtlijn. De Europese Btw-richtlijn lijkt namelijk niet toe te staan dat de btw in één keer moet worden terugbetaald, maar moet worden gespreid over een periode van (in Nederland) 10 jaar. Mocht een woningcorporatie de tot en met 31 december 2013 in aftrek gebrachte integratie-btw terug moeten betalen, dan is het advies om contact op te nemen met uw btw-adviseur. Een beroep op de Btw-richtlijn en jurisprudentie kan namelijk mogelijk tot een substantieel (financierings)voordeel leiden.

Voorbeeld: Een woningcorporatie is in 2012 gestart met een nieuwbouwproject (woningen). Omdat de woningcorporatie verwachtte een integratieheffing te moeten aangeven, heeft zij gedurende de bouw alle btw in aftrek gebracht tot 31 december 2013. Deze btw zal de woningcorporatie bij ingebruikneming van het nieuwbouwproject in beginsel in één keer terug moeten betalen. Als de woningcorporatie in 2014 ook nog de btw in aftrek heeft gebracht, dan zal die btw ook gecorrigeerd moeten worden.

14.4.6 Mededeling 26 Per 1 januari 2010 is Mededeling 26 vervallen. Op grond van Mededeling 26 was het voor woningcorporaties mogelijk om de integratieheffing achterwege te laten. Door de Belastingdienst was daarbij goedgekeurd dat woningcorporaties die mededeling 26 toepasten de voorbrengingskosten van het goed waar de integratieheffing betrekking op had tot de belaste omzet mochten rekenen. Dit was voordelig omdat de belaste omzet daardoor hoger werd, waardoor het recht op aftrek ook hoger werd. Ondanks dat Mededeling 26 per 1 januari 2010 is vervallen, kan de toepassing van Mededeling 26 mogelijk nog van belang zijn als een woningcorporatie vóór 1 januari 2014 onroerende zaken in gebruik heeft genomen. Er is namelijk een overgangsregeling getroffen die inhoudt dat Mededeling 26 mag worden toegepast in de gevallen waarbij vóór 31 december 2009 een aanvang is gemaakt met de realisatie van de onroerende zaken en deze onroerende zaken vóór 2014 in gebruik worden genomen. Er is een aanvang gemaakt met de realisatie als met het oog op deze realisatie kosten zijn gemaakt die rechtstreeks en objectief aantoonbaar zijn toe te rekenen aan die realisatie, dan wel voor de realisatie van deze onroerende zaken contractueel vastgelegde verplichting zijn aangegaan. Het louter in bezit hebben of verkrijgen van grond, zonder dat sprake is van zo’n rechtstreekse en aantoonbare relatie, is onvoldoende voor toepassing van de overgangsregeling.

14.5 Enkele voor woningcorporaties kenmerkende prestaties nader beschouwd Voor woningcorporaties gelden naast de algemene voorschriften ook enkele meer specifieke bepalingen. Deze zijn voor een deel vastgelegd in wettelijke bepalingen en voor een andere deel in ministeriële besluiten. Hierna worden verschillende van die specifieke bepalingen nader toegelicht.

14.5.1 Vrijstelling voor samenwerkingsverbanden In de Wet OB is een specifieke vrijstelling opgenomen voor diensten verleend aan hun leden door samenwerkingsverbanden van toegelaten instellingen, voor zover die diensten rechtstreeks nodig zijn voor het beheer of het onderhoud van woningwet- en premiewoningen. Deze vrijstelling is alleen van toepassing wanneer het samenwerkingsverband ter zake van de aan hun leden verleende diensten slechts terugbetaling vordert van het aandeel van die leden in de gezamenlijke uitgaven. Deze vrijstelling geldt niet voor de volgende prestaties: 1. het ter beschikking stellen van personeel. Er zijn echter wel andere mogelijkheden om de heffing van btw bij de uitleen van personeel te voorkomen; 2. het ontwikkelen van geautomatiseerde informatie- en communicatiesystemen; 3. het voor de in onderdeel 2 bedoelde systemen ontwikkelen van programmatuur, alsmede ter beschikking stellen daarvan; 4. het begeleiden van dan wel het leiding geven aan de toepassing van de in onderdeel 2 bedoelde systemen; 5. het ter beschikking stellen van computerapparatuur; 6. advisering, begeleiding, onderzoek en andere diensten op het gebied van onderhoudsbeheersing van woningen en andere gebouwen;

152

14 Omzetbelasting

7. 8.

expertisewerkzaamheden, onderzoeken, inspecties, taxaties, arbitrage en advisering in het kader van een verzekering of een schadegeval; het verlenen van bijstand als bedoeld in artikel 14, derde lid, van de Arbeidsomstandighedenwet 1998.

Ter toelichting op de werkzaamheden genoemd in punt 6 kunnen de volgende werkzaamheden worden genoemd: • het opstellen van uitgangspunten waaraan de onderhoudsplanning dient te voldoen; • het inventariseren en inspecteren van gebouwen ter advisering van de te plegen onderhoudsmaatregelen binnen een gestelde termijn; • het opstellen van kostenbegrotingen; • het opstellen van onderhoudsrapporten (onderhoudsbehoefte); • het adviseren over toe te passen materialen; • begeleiden van de uitvoering van onderhouds- en verbeteringswerkzaamheden; • het opstellen van een programma van eisen voor groot onderhoud en renovatie; • het verrichten van onderzoek verband houdende met de instandhouding van woningen en gebouwen; • het verzorgen van opleidingen op het terrein van onderhoudsbeheersing. Veelal zullen deze activiteiten leiden tot een beheersen beleidsplan voor het onderhoud en een meerjarenbegroting van de onderhoudsbehoefte. Worden deze prestaties dus verricht door een samenwerkingsverband van woningcorporaties, dan moet dit samenwerkingsverband hiervoor btw in rekening brengen. Deze btw is voor de woningcorporatie over het algemeen niet aftrekbaar. Dienstverlening door de woningcorporatie aan het samenwerkingsverband is in de regel ook belast met btw.

14.5.2 Verschillende prestaties van de woningcorporatie nader bezien Beheer en onderhoud van woningen Voor het beheer en onderhoud van aan woningcorporaties of gemeenten toebehorende woningwetwoningen en premiewoningen kon de heffing van btw achterwege blijven, mits ter zake van deze werkzaamheden geen aanspraak werd gemaakt op aftrek van voorbelasting. Deze goedkeuring was verwerkt in de reeds vervallen Mededeling 26.Voor deze werkzaamheden gold echter een overgangsregeling die inhield dat de per 31 december 2009 lopende contracten werden geëerbiedigd tot uiterlijk 1 januari 2014. Het bovenstaande houdt in dat het beheer en onderhoud van aan woningcorporaties of gemeenten toebehorende woningwetwoningen en premiewoningen vanaf 1 januari 2014 niet meer vrij van btw kunnen worden verricht maar in beginsel belast zijn met 21% btw. Mogelijk kan een woningcorporatie op bepaalde prestaties echter het verlaagde btwtarief toepassen.

Voorbeeld: Een woningcorporatie (a) heeft met een andere woningcorporatie (b) een contract gesloten waarbij de woningcorporatie (a) het beheer en onderhoud verzorgd van de woningen die aan woningcorporatie (b) toebehoren. Hiervoor krijgt woningcorporatie (a) een vergoeding van woningcorporatie (b). Woningcorporatie (a) moet vanaf 1 januari 2014 btw afdragen over de ontvangen vergoeding. Dit zal in beginsel 21% btw zijn, voor bepaalde prestaties geldt echter het verlaagde tarief (bijvoorbeeld schilderen). Schilderen, stukadoren en tijdelijk verlaagde tarief voor renovatie en herstel van woningen Het schilderen en stukadoren van woningen ouder dan twee jaar en het aanbrengen van op energiebesparing gericht isolatiemateriaal (met uitzondering van glas, vloeren, muren en daken) op woningen ouder dan twee jaar, is belast met het verlaagd btw-tarief van 6%. Vanwege de gevolgen van de kredietcrisis op de woningmarkt gold het 6%-tarief tijdelijk ook voor arbeidskosten op de renovatie en het herstel van woningen die ouder zijn dan twee jaar. Uit het belastingplan 2015 blijkt dat het 6%-tarief voor de herstel en renovatie van woningen ouder dan twee jaar wordt verlengd tot 1 juli 2015. Het verlaagd tarief zou eigenlijk gelden tot 1 januari 2015. Onder het 6%-tarief valt onder andere: • het ontwerpen en vervaardigen van bouwtekeningen door architecten en dergelijke ondernemers mits zij tevens de renovatie van de woning begeleiden; • de arbeidskosten van de in opdracht van de opdrachtgever op maat gemaakte goederen die een onderdeel gaan vormen van de woning (bijvoorbeeld inbouwkasten, deuren, kozijnen en dakkapellen); • de arbeidskosten van hoveniers voor het aanleggen en onderhouden van bij de hiervoor bedoelde woningen behorende tuinen.

153

14 Omzetbelasting

Voor het aanbrengen van op energiebesparing gericht isolatiemateriaal in woningen geldt dat het verlaagd tarief alleen mag worden toegepast op het arbeidscomponent. Het verlaagd tarief kan ook worden toegepast als de werkzaamheden onderdeel zijn van een grotere opdracht. Hierbij geldt als voorwaarde dat de aannemer een offerte en een factuur uitreikt met aparte vermelding van energiebesparende isolatiewerkzaamheden. Vanaf 1 januari 2014 mag het verlaagde tarief ook worden toegepast op de arbeidscomponent van het aanbrengen van (isolatie)glas. Verlaagd tarief voor schoonmaak woningen Voor schoonmaakwerkzaamheden binnen woningen geldt het verlaagde btw-tarief. Schoonmaakwerkzaamheden aan de buitenkant van woningen, zoals gevelreiniging en glazenwassen, alsmede specifieke schoonmaakdiensten binnen woningen zoals schoorsteenvegen en CV-reiniging en andere niet tot de normale werkzaamheden van een schoonmaker behorende diensten, vallen buiten het verlaagde btw-tarief. Gemeubileerde appartementen Verhuur van gemeubileerde appartementen voor een korte periode aan eigen werknemers of aan werknemers van andere ondernemers, kan onder omstandigheden belast zijn met 6% btw. Dit is slechts mogelijk wanneer de verhuur plaatsvindt in concurrentie met het hotel- en pensionbedrijf, waarbij het begrip ‘hotelbedrijf’ ruim moet worden uitgelegd. Mutatieonderhoud Het verhaal van kosten van zogeheten mutatie-onderhoud moet worden beschouwd als een schadeloosstelling wegens het niet nakomen van de verplichting van de huurders om na de huurperiode het gehuurde over te dragen in de, op grond van de huurovereenkomst, vereiste staat. Btw-heffing dient achterwege te blijven. Wanneer de werkzaamheden echter worden uitgevoerd in opdracht van de vertrekkende of vertrokken huurder, dan moet wel btw in rekening worden gebracht. Onderhoudsabonnementen De vergoeding die de huurder betaalt voor een onderhoudsabonnement is volgens de Belastingdienst belast tegen het algemene btw-tarief. Parkeerruimte De verhuur van parkeerruimte voor voertuigen is uitgezonderd van de btw-vrijstelling die geldt voor de verhuur van onroerende zaken (zie paragraaf 14.3.4). De verhuur van parkeerruimte is dus belast met btw. Een parkeerruimte is een onroerende zaak die naar haar aard bestemd is om te worden gebruikt als parkeerruimte en het gebruik als parkeerruimte niet is uitgesloten. Ook een ruimte die niet naar haar aard is bestemd om als parkeerruimte te worden gebruikt, kan als parkeerruimte worden aangemerkt. Dit is het geval als verhuurder en huurder zijn overeengekomen dat de parkeerruimte voor de overeengekomen periode uitsluitend als parkeerruimte mag worden gebruikt. De verhuur van parkeerruimte is vrijgesteld als deze verhuur in een nauw verband staat met de van btw vrijgestelde verhuur van een andere onroerende zaak, bijvoorbeeld een woning. Dit is het geval als de parkeerruimte en de woning deel uitmaken van hetzelfde gebouwencomplex en de parkeerruimte en de woning door dezelfde eigenaar aan dezelfde huurder worden verhuurd. Ook in andere situaties is het mogelijk dat de verhuur van de parkeerruimte in een nauw verband staat met de verhuur van een woning of een andere onroerende zaak. Dit nauwe verband zou kunnen blijken uit het feit dat sprake is van één huurovereenkomst. VVE-beheer De woningcorporatie is btw verschuldigd over de vergoeding die zij ontvangt voor het verrichten van bestuurswerkzaamheden en het voeren van de administratie voor een VVE, ook al is zij zelf lid van die VVE. Daarnaast is de woningcorporatie btw verschuldigd over het tegen vergoeding verrichten van onderhoudsdiensten aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. In voorkomend geval valt te overwegen de VVE slechts de kosten door te rekenen voor zover deze betrekking hebben op de overige bewoners.

154

15 Overdrachtsbelasting 15.1 Inleiding Bij de verkrijging van onroerende zaken is de verkrijger overdrachtsbelasting verschuldigd. De overdrachtsbelasting treedt echter veelal terug als voor dezelfde transactie bij de verkoper omzetbelasting (btw) wordt geheven. Daarnaast gelden voor bijzondere situaties nog faciliteiten, die alle tot doel hebben om dubbele heffing van belasting (btw en overdrachtsbelasting) zo veel mogelijk te vermijden. Om onaangename verrassingen te voorkomen is het belangrijk om bij onroerendezaaktransacties vroegtijdig de gevolgen voor de overdrachtsbelasting te analyseren. Dit hoofdstuk behandelt een aantal aspecten van de overdrachtsbelasting die van belang (kunnen) zijn voor woningcorporaties. Daarbij komen onder meer aan de orde de overdrachtsbelasting bij verkrijging van aandelen in onroerendezaakrechtspersonen, de vrijstellingen van overdrachtsbelasting bij verkrijging van onroerende zaken en de overdrachtsbelasting bij een fusie van woningcorporaties.

15.2 Waarover wordt overdrachtsbelasting geheven? In tegenstelling tot de btw wordt de overdrachtsbelasting niet geheven bij de verkoper van een onroerende zaak, maar bij de verkrijger (koper) daarvan. Er wordt ook overdrachtsbelasting geheven bij de verkrijging van rechten op onroerende zaken, zoals een recht van erfpacht en een recht van opstal. De overdrachtsbelasting wordt geheven naar een tarief van 6% of een tarief van 2% als het woningen betreft. De rechten van grondrente, pand en hypotheek vallen buiten het bereik van de overdrachtsbelasting evenals de verkrijging door middel van natrekking. Bij de verkrijging van een onroerende zaak kan sprake zijn van verkrijging van de volle eigendom, de blote eigendom, de juridische eigendom of de economische eigendom. De volle eigendom, de blote eigendom en de juridische eigendom worden verkregen op grond van een notariële akte die wordt ingeschreven in de openbare registers. Voor de overdrachtsbelasting vindt de verkrijging in beginsel plaats op het moment dat de notariële akte wordt opgemaakt (verleden). De notaris is in de regel ook degene die voor de koper aangifte doet van de verschuldigde overdrachtsbelasting. Voor de verkrijging van de economische eigendom is een notariële akte niet vereist. Deze kan ook overgaan op grond van afspraken die zijn neergelegd in een onderhandse overeenkomst. Onder ‘economische eigendom’ wordt voor de heffing van overdrachtsbelasting verstaan een samenstel van rechten en verplichtingen met betrekking tot een onroerende zaak, dat een belang bij die zaak vertegenwoordigt. Het belang dient ten minste enig risico van waardeverandering te omvatten dat toekomt aan een ander dan de eigenaar of beperkt gerechtigde. De verkrijging van uitsluitend het recht op levering (dit vloeit voort uit de zogeheten voorlopige koopovereenkomst) leidt niet tot het verschuldigd worden van overdrachtsbelasting. Indien in de (voorlopige) koopovereenkomst meer rechten worden verkregen dan uitsluitend het recht op levering, kan dus al sprake zijn van de verkrijging van de ‘economische eigendom’. Dit zou het geval kunnen zijn als de koper na het sluiten van de koopovereenkomst, tevens het recht krijgt om voorafgaand aan de feitelijke levering bijvoorbeeld sloopwerkzaamheden aan de betreffende onroerende zaak te verrichten. De koper verkrijgt dan voorafgaand aan de feitelijke levering van de juridische eigendom reeds de economische eigendom. In de btw heeft het begrip ‘economische eigendom’ geen zelfstandige betekenis. Een verkrijging van de ‘economische eigendom’ in de overdrachtsbelasting is niet altijd een levering voor de btw. Voor de btw is van belang of de macht om als eigenaar over het goed te beschikken is overgedragen. Bij een overdracht van de economische eigendom van een onroerende zaak, zonder dat ter zake een notariële akte is opgemaakt en ingeschreven, moet de verkoper de economische eigendomsoverdracht binnen twee weken melden aan de Belastingdienst. Daarnaast geldt, in afwijking van de reguliere naheffingstermijn van vijf jaar, voor de overdrachtsbelasting in relatie tot verkrijgingen van de economische eigendom een verlengde naheffingstermijn van twaalf jaar. De overdrachtsbelasting wordt geheven over de waarde in het economisch verkeer. Is de tegenprestatie hoger, dan is overdrachtsbelasting verschuldigd over dit hogere bedrag.

15 Overdrachtsbelasting

Verlaagd tarief overdrachtsbelasting voor woningen Om de stagnerende woningmarkt te stimuleren, heeft het kabinet de overdrachtsbelasting verlaagd van 6% naar 2% voor de verkrijging van woningen. Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die naar hun aard zijn bestemd voor bewoning door particulieren. Het maakt geen verschil of de verkrijger de woning zelf gaat bewonen of dat de verkrijger de woning verhuurt aan een particulier. De ondergrond van de woning, de tuin en aanhorigheden (zoals garages en schuren) die zich bevinden op hetzelfde perceel als de woning, vallen ook onder het begrip woning. Hetzelfde geldt voor een garage die deel uitmaakt van hetzelfde complex als de woning. Ook aanhorigheden die tot een woning gaan behoren vallen onder het lage overdrachtsbelastingtarief van 2%. Bij onroerende zaken die niet volledig zijn bestemd voor bewoning kan het tarief van 2% alleen worden toegepast op het deel dat voor bewoning is bestemd. Als de onroerende zaak qua oppervlakte nagenoeg geheel (90% of meer) bestemd is voor bewoning, kan voor de verkrijging van de gehele onroerende zaak het tarief van 2% worden toegepast.

15.3 De verkrijging van aandelen in onroerendezaakrechtspersonen Een woningcorporatie kan besluiten één of meer besloten vennootschappen op te richten en daaraan onroerende zaken overdragen. Voor onder meer deze situaties is het volgende relevant. Naast de verkrijging van onroerende zaken, of rechten daarop, kan ook de verkrijging van aandelen in zogeheten onroerendezaakrechtspersonen onderworpen zijn aan de heffing van overdrachtsbelasting. Heffing van overdrachtsbelasting bij rechtspersonen kan aan de orde zijn als de rechtspersoon na de verkrijging of uitbreiding van de aandelen, al dan niet samen met een verbonden lichaam of een verbonden natuurlijk persoon, voor ten minste een derde gedeelte belang in het lichaam heeft. Ook bij de verkrijging van aandelen geldt het verlaagde 2%-tarief overdrachtsbelasting indien en voor zover de onroerende zaken die de vennootschap bezit, bestaan uit woningen. Als onroerendezaakrechtspersoon wordt onder meer aangemerkt een lichaam met een in aandelen verdeeld kapitaal, waarvan de bezittingen van het lichaam voor ten minste 50% (berekend naar de waarde in het economische verkeer) bestaan uit onroerende zaken, met dien verstande dat Nederlandse onroerende zaken wel minstens 30% van de bezittingen moeten uitmaken. Ook geldt de eis dat deze onroerende zaken als geheel genomen, op het tijdstip van verkrijging van de aandelen, voor ten minste 70% dienstbaar zijn of waren aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van die onroerende zaken. De Hoge Raad is medio 2011 teruggekomen op een oud arrest dat de samenloopvrijstelling (zie paragraaf 15.6) niet zou kunnen worden toegepast op de verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon. De samenloopvrijstelling is dus ook van toepassing op de verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon, voor zover daarbij geheven zou worden over de waarde van onroerende zaken, waarvoor bij een verkrijging van de onroerende zaak zelf een beroep zou kunnen worden gedaan op de samenloopvrijstelling. Op het moment als een “deelneming” wordt verkregen in een samenwerkingsverband dat geen rechtspersoon vormt, waarbij het samenwerkingsverband eigenaar is/recht heeft op inkomsten/waarde verandering uit onroerende zaken, kan de verkrijging van de deelneming wellicht worden aangemerkt als de verkrijging van de economische eigendom van de onroerende zaak zelf. Hierbij geldt dan niet de regel dat pas vanaf een belang van een derde belang geheven wordt. Het in deze gevallen pas heffen van overdrachtsbelasting vanaf een minimaal een derde belang geldt alleen onder zeer specifieke voorwaarden.

15.4 Rechten op onroerende zaken Het vestigen, overdragen, opzeggen of wijzigen van de rechten, zoals rechten van erfpacht en opstal, maar ook erfdienstbaarheid en vruchtgebruik, kan eveneens aanleiding geven tot heffing van overdrachtsbelasting. Deze rechten worden in tegenstelling tot het recht van eigendom ook wel beperkte rechten genoemd. De waarde van deze rechten wordt bepaald aan de hand van de canon, de retributie of de huur. Deze wordt met behulp van wettelijke rekenregels herleid tot de waarde in het economisch verkeer waarover de overdrachtsbelasting wordt berekend.

156


15.5 Opeenvolgende verkrijgingen Voor op elkaar volgende verkrijgingen gelden enkele faciliteiten. Onder andere de volgende faciliteiten worden onderscheiden: • bij een verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging, van dezelfde goederen, door een ander, wordt de waarde bij de tweede verkrijging verminderd met het bedrag waarover ter zake van de vorige verkrijging overdrachtsbelasting of btw (die in het geheel niet als voorbelasting in aftrek kon worden gebracht) was verschuldigd. In verband met de kredietcrisis en de gevolgen hiervan op de woningmarkt is per 1 september 2012 de termijn voor alle onroerende zaken en rechten daarop tijdelijk verlengd van 6 maanden naar 36 maanden. Dit houdt in dat als een onroerende zaak of een recht waaraan deze is onderworpen in de periode van 1 september 2012 tot 1 januari 2015 wordt verkregen, bij een opeenvolgende verkrijging door een ander binnen 36 maanden slechts overdrachtsbelasting is verschuldigd over de meerwaarde. • ingeval een verkrijging van de economische eigendom wordt gevolgd door een verkrijging van de juridische eigendom (of andersom) door dezelfde persoon, wordt de waarde bij de tweede verkrijging verminderd met het bedrag waarover ter zake van de eerste verkrijging overdrachtsbelasting was verschuldigd. Dit geldt ook als bij de eerste verkrijging btw was verschuldigd die in het geheel niet aftrekbaar bleek. Voor deze faciliteit geldt – in tegenstelling tot de hiervoor beschreven regeling – geen bepaalde termijn.

15.6 Vrijstellingen Voor een aantal verkrijgingen geldt een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Deze vrijstellingen zijn limitatief in de wet vastgelegd. In het algemeen gelden voor de toepassing van een vrijstelling aanvullende voorwaarden. De wet kent onder andere de volgende vrijstellingen: • de vrijstelling wegens een verkrijging van een onroerende zaak waarbij ter zake van de levering van rechtswege (en dus niet bij een optie voor een btw belaste levering) btw is verschuldigd (de samenloopvrijstelling). Deze vrijstelling geldt niet als de onroerende zaak al als bedrijfsmiddel is gebruikt en de verkrijger de btw geheel of gedeeltelijk kan terugvorderen; • de vrijstelling voor een verkrijging door de Staat, een provincie, een gemeente, een waterschap, een politieregio of een openbaar lichaam; • de vrijstelling wegens verkrijging door een wijkontwikkelingsmaatschappij in het kader van stedelijke herstructurering; • de vrijstelling voor de verkrijging ná voltooiing van de herstructurering door de oprichters van een wijkontwikkelingsmaatschappij van onroerende zaken die daarvan worden (terug)gekocht; • de vrijstelling voor de verkrijging van monumenten is per 1 januari 2010 komen te vervallen. Hiervoor in de plaats is een subsidieregeling van het ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschappen (OCW) voor het in stand houden van monumenten gekomen; • de vrijstelling voor de verkrijging van een onroerende zaak door de oorspronkelijke vervreemder, omdat de koopovereenkomst wordt ontbonden doordat een daarin opgenomen ontbindende voorwaarde wordt ingeroepen. Bijzondere aandacht verdient de toepassing van de samenloopvrijstelling wanneer de verkrijging van een onroerende zaak het gevolg is van een levering die heeft plaatsgevonden binnen een fiscale eenheid voor de btw. Omdat voor transacties binnen een fiscale eenheid géén btw verschuldigd is (er is dan sprake van een interne transactie), geldt de wettelijke vrijstelling niet. De staatssecretaris van Financiën heeft onder bepaalde voorwaarden voor deze situaties echter goedgekeurd dat heffing van overdrachtsbelasting toch achterwege mag blijven. Een vergelijkbare goedkeuring geldt indien de verkrijging van de onroerende zaken heeft plaatsgevonden in het kader van de overdracht van een onderneming (zie paragraaf 15.3.3). Strafheffing overdrachtsbelasting Als gevolg van antimisbruikwetgeving kan niet met succes een beroep worden gedaan op een vrijstelling van overdrachtsbelasting wanneer: • de levering of dienst krachtens welke de verkrijging plaatsvindt, belast is met btw; en • de koper de btw niet voor ten minste 90% in aftrek kan brengen; en • de koopsom lager is dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer wordt hierbij ten minste gelijkgesteld aan de kostprijs van de onroerende zaak, zoals deze zou ontstaan bij voortbrenging door een onafhankelijke derde op het tijdstip van de verkrijging. Wanneer deze situatie zich voordoet, wordt er bij eenzelfde transactie dus zowel btw als overdrachtsbelasting geheven. De overdrachtsbelasting draagt dan het karakter van een strafheffing.

157


In de volgende situaties blijft volgens de staatssecretaris van Financiën de strafheffing achterwege (onder specifieke voorwaarden): • De levering van een bouwterrein, dat vóór de levering is gesaneerd, waarbij de kosten van de reiniging van de grond niet geheel konden worden doorberekend in de (zakelijke) verkoopprijs. • De verkoop door een aannemer van de laatste woningen beneden de kostprijs binnen een bouwproject dat als geheel winstgevend blijft. De verkoop moet uit zakelijke overwegingen hebben plaatsgevonden. • De verkoop van zogenoemde 'maatschappelijk gebonden eigendom'. Het gaat hier om onroerende zaken die woningcorporaties verkopen beneden de waarde in het economische verkeer om toegang tot de eigen woningmarkt te bevorderen voor lagere inkomensgroepen. • De situatie waarin een woningcorporatie in het kader van een nieuwbouwproject gemeenschapsvoorzieningen aan een gemeente overdraagt voor een bedrag dat lager is dan de waarde of de kostprijs van die voorzieningen. Van deze goedkeuring zijn uitgesloten gemeenschapsvoorzieningen waarvoor de gemeente geen recht heeft op een bijdrage uit het BTW-compensatiefonds, als die voorzieningen met btw aan de gemeente zouden worden geleverd. • De verkoop van (nieuwe) onroerende zaken tegen de waarde in het economische verkeer, die onder de kostprijs (inclusief btw) ligt door de teruglopende marktomstandigheden. Tijdelijke goedkeuring voor gebruik voorafgaande aan verkoop bij samenloopvrijstelling De samenloopvrijstelling mag verder ook worden toegepast bij de verkrijging van een onroerende zaak die voor de verkoop is gebouwd, maar voorafgaand aan de verkrijging al geheel of gedeeltelijk als bedrijfsmiddel in gebruik is genomen (verhuur of eigen gebruik). Voor verkrijgingen vóór 1 november 2012 gold de volgende regeling. Voorwaarden: De verkrijging (passeren notariële akte of registratie onderhandse akte ingeval van economische eigendom) moet plaatsvinden binnen zes maanden na: • het tijdstip van de eerste ingebruikneming; of • de ingangsdatum van de verhuur als deze vóór het tijdstip van de eerste ingebruikneming ligt. Deze goedkeuring zag uitsluitend op situaties van onroerende zaken die in de verkoop staan. Het moet dus gaan om panden die gebouwd zijn met het oog op verkoop. In het kader van de neergaande onroerend goed markt is de voorgaande regeling ingetrokken en is bepaald dat voor verkrijgingen tussen 31 oktober 2012 en 1 januari 2015 toch een beroep kan worden gedaan op de samenloopvrijstelling bij een gebruik als bedrijfsmiddel, waarbij de termijn is verlengd van 6 maanden naar 24 maanden. Verder is de voorwaarde dat de panden moeten zijn gebouwd met het oog op de verkoop komen te vervallen. Hoe de regeling na 1 januari 2015 er uit komt te zien is onduidelijk, mede gezien het feit dat de oude regeling (met de 6-maandstermijn) is ingetrokken. Goedkeuring voor heffingsgrondslag bij samenloop Ingeval de verkrijger de btw in aftrek kan brengen, is het mogelijk dat de verkrijger geen beroep kan doen op de samenloopvrijstelling. In dat geval zal zowel btw als overdrachtsbelasting worden geheven. De staatssecretaris acht het niet wenselijk dat in die gevallen overdrachtsbelasting wordt geheven over de btw zelf en heeft om die reden goedgekeurd dat voor het bepalen van de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting de btw buiten beschouwing kan worden gelaten. Goedkeuring bij verkoop onder voorwaarden Woningcorporaties verkopen regelmatig via verschillende formules (nieuwbouw) woningen aan particulieren met een korting op de marktwaarde, waarbij de woningcorporatie de koper verplichtingen oplegt, ook wel verkoop onder voorwaarden of maatschappelijk gebonden eigendom (MGE) genoemd. De korting op de marktwaarde heeft tot gevolg dat diverse antimisbruikbepalingen moeten worden toegepast. De particuliere koper zal worden geconfronteerd met de strafheffing overdrachtsbelasting. Ingeval de woningcorporatie een beperkt recht vestigt ten behoeve van de koper (erfpacht), zal de woningcorporatie geen recht op aftrek hebben van de btw op de realisatiekosten, omdat de vestiging van het beperkte recht als een van btw vrijgestelde dienst wordt aangemerkt. De staatssecretaris acht de toepassing van de antimisbruikbepalingen bij MGE niet wenselijk en heeft daarom goedgekeurd dat onder voorwaarden de strafheffing overdrachtsbelasting achterwege kan blijven. Bij de vestiging van beperkte rechten, mag de woningcorporatie uitgaan van een levering van een onroerende zaak. Ingeval van nieuwbouw is deze levering belast met btw en heeft de woningcorporatie dus recht op aftrek van de btw op de kosten van de realisatie.

158


In 2011 heeft de staatssecretaris een nieuw MGE-besluit gepubliceerd. De goedkeuring geldt nu niet alleen voor woningcorporaties, maar ook voor andere ondernemers. In het MGE-besluit is aangegeven dat het besluit van toepassing is bij de verschillende MGE-formules, ook als geen terugkoopplicht maar een terugkooprecht is overeengekomen. Het MGE-besluit geldt ook voor situaties waarin de ondernemer in het kader van de MGE aan particulieren grond levert - of ten gunste van particulieren een beperkt zakelijk recht op grond vestigt - en de particuliere koper zelf verantwoordelijk is voor de bouw van de woning (bouwen in eigen beheer). In het MGE-besluit zijn tevens nadrukkelijke voorwaarden opgenomen, waaraan moet worden voldaan. Een van die voorwaarden is dat de goedkeuring alleen nog kan worden toegepast als de marktwaarde van de woning met bijbehorende grond in volle eigendom, na aftrek van de koperskorting, niet hoger is dan € 240.000. Van belang is dat ook aan de overige voorwaarden van het MGE-besluit wordt voldaan. Het MGE-besluit ziet met name toe op de levering van nieuwe woningen, omdat in die gevallen de antimisbruikbepalingen van toepassing zullen zijn. Woningcorporaties kunnen echter ook woningen ouder dan twee jaar onder voorwaarden verkopen aan particulieren. De verkoop van woningen ouder dan twee jaar is vrijgesteld van btw en belast met overdrachtsbelasting. Als de verkoopvoorwaarden kunnen worden aangemerkt als een verkoopregulerend beding, is de waarde waarover overdrachtsbelasting wordt geheven die van de tegenprestatie, het bedrag dat de koper betaalt. Lasten die voortvloeien uit het verkoopregulerende beding kunnen buiten beschouwing worden gelaten. Het is mogelijk dat de woningcorporatie een woning met toepassing van MGE verkoopt, maar later terugkoopt en doorverkoopt. Afhankelijk van het moment waarop de woning wordt teruggekocht en doorverkocht zijn in het MGEbesluit nadere goedkeuringen opgenomen over de heffing van btw en overdrachtsbelasting bij terugkoop en doorverkoop. Als de ondernemer geen gebruikmaakt van zijn terugkooprecht en de doorverkoop door de oorspronkelijke koper plaatsvindt binnen de herzieningstermijn en deze koper de koperskorting geheel of gedeeltelijk moet terugbetalen aan de ondernemer, moet deze ondernemer btw voldoen over deze (gedeeltelijk) terugontvangen koperskorting.

15.7 Fusie van woningcorporaties Bij een juridische fusie tussen woningcorporaties (beide toegelaten instelling in de zin van de Woningwet) is ook heffing van overdrachtsbelasting aan de orde. De onroerende zaken van de verdwijnende woningcorporatie gaan door de fusie immers over op de verkrijgende woningcorporatie. De heffing van overdrachtsbelasting kan onder voorwaarden achterwege blijven op grond van twee vrijstellingsbepalingen. Er geldt een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor de verkrijging van onroerende zaken als gevolg van een juridische fusie tussen rechtspersonen, waarbij het vermogen onder algemene titel is overgegaan naar de verkrijgende rechtspersoon, mits de fusie hoofdzakelijk plaatsvindt op zakelijke gronden. Aan de toepassing van de vrijstelling zijn wel nadere voorwaarden verbonden. Tevens geldt een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor de verkrijging van onroerende zaken door een ANBI, indien de verkrijging plaatsvindt in het kader van een juridische fusie of taakoverdracht tussen ANBI’s. Het was heel lang onzeker of woningcorporaties als een ANBI zouden kunnen worden aangemerkt. De Hoge Raad heeft echter begin 2012 geoordeeld dat een woningcorporatie het algemeen nut beoogd. Het kabinet heeft op Prinsjesdag 2012 een wetsvoorstel ingediend op grond waarvan woningcorporaties inderdaad als een ANBI kunnen worden aangemerkt, mits aan de overige voorwaarden is voldaan. Indien de leverende en de verkrijgende instelling is aangemerkt als een ANBI, kan de vrijstelling worden toegepast, uiteraard voor zover aan de overige voorwaarden van de vrijstelling is voldaan.

15.8 Overdracht aan/door dochtervennootschap Bij overdracht van onroerende zaken door een woningcorporatie aan een besloten vennootschap waarvan zij enig aandeelhouder is (en omgekeerd), geldt een wettelijke vrijstelling van overdrachtsbelasting (de reorganisatievrijstelling). Aan deze vrijstelling is onder meer de voorwaarde verbonden dat de verkrijgende vennootschap ten minste drie jaar deel blijft uitmaken van het ‘concern’. Deze drie jaarstermijn geldt overigens niet bij een overdracht die “bottom-up” plaatsvindt. Dus bij een overdracht binnen een concern van een rechtspersoon aan haar (middelijke) aandeelhoudster geldt deze drie jaarstermijn niet. Er is in dit kader pas sprake van een concern als er een belang van 90% of meer is.

159

16 Loonheffingen 16.1 Inleiding Met betrekking tot de loonheffingen is met name de juistheid van de loonaangiften, afdekking van de ketenaansprakelijkheid (eigenbouwerschap) alsmede afdekking van de zogenoemde pseudo-eindheffing voor regelingen voor vervroegde uittreding bij afvloeiing van personeel relevant. Dat betekent dat de vraag gesteld moet worden of alle personen die aan de heffing onderworpen zijn daadwerkelijk in de loonadministratie zijn opgenomen. Daarnaast is de vraag van belang in hoeverre de woningcorporatie als eigenbouwer is aan te merken en daardoor als opdrachtgever aansprakelijk gesteld kan worden voor niet afgedragen loonheffingen door de (onder)aannemer(s). Voorts kan de woningcorporatie een pseudo-eindheffing ad 52% verschuldigd zijn indien zij personeel laat afvloeien, zoals bij een reorganisatie, waarbij sprake is een regeling tot vervroegde uittreding. Per 2011 is bovendien de regeling in de loonbelasting ten aanzien van fiscaal vrijgestelde vergoedingen en verstrekkingen gewijzigd. In 2011 is de zogenoemde ‘werkkostenregeling’ in werking getreden, waarbij gedurende vier jaar een overgangstermijn gold waarin de woningcorporatie de nieuwe regeling nog niet hoefde toe te passen. Vanaf 1 januari 2015 is de werkkostenregeling verplicht. Dit betekent dat de werkkostenregeling in 2014 volledig dient te zijn geïmplementeerd in de organisatie van de woningcorporatie. Het jaar 2015 zal voor woningcorporaties gebruikt kunnen worden om de geïmplementeerde werkkostenregeling te monitoren en daar waar nodig keuzes, arbeidsvoorwaarden, boekingsinstructies et cetera te optimaliseren.

16.2 Juistheid van de loonadministratie Iedere inhoudingsplichtige moet loonheffing (loonbelasting en premies volksverzekeringen) inhouden op de betalingen aan haar werknemers en afdragen aan de Belastingdienst. Daarnaast moet de inhoudingsplichtige werkgeversheffing Zorgverzekeringswet (Zvw) en premies werknemersverzekeringen afdragen aan de Belastingdienst. Soms is het niet direct duidelijk of loonheffing ingehouden moet worden. Zo moet men zich bijvoorbeeld afvragen of bijvoorbeeld bestuurders, commissarissen of zzp’ers wel of niet in dienstbetrekking werkzaam zijn. De heffing van loonbelasting, premies volksverzekeringen en werkgeversheffing Zvw komt aan de orde indien er sprake is van een dienstbetrekking of vroegere dienstbetrekking waaruit loon wordt genoten. De dienstbetrekking kan een privaatrechtelijke dienstbetrekking zijn, een publiekrechtelijke dienstbetrekking of een fictieve dienstbetrekking. De werknemer is de belastingplichtige en de werkgever is in vrijwel alle gevallen de inhoudingsplichtige. De inhoudingsplichtige dient de loonbelasting en de premies volksverzekeringen op het loon in te houden en deze samen met de werkgeversheffing Zvw en premies werknemersverzekeringen aan de Belastingdienst op aangifte af te dragen. Voor de verzekeringsplicht voor de werknemersverzekeringen gelden andere wettelijke bepalingen dan voor de loonbelasting, premies volksverzekeringen en werkgeversheffing Zvw. Ook wijkt het begrip dienstbetrekking voor de werknemersverzekeringen af. Loonbelasting, premies volksverzekeringen, premies werknemersverzekeringen en de werkgeversheffing Zvw worden gezamenlijk ‘de loonheffingen’ genoemd. Wanneer sprake is van een dienstbetrekking dient de werknemer vóór zijn eerste werkdag geïdentificeerd te worden aan de hand van een origineel en geldig identiteitsbewijs. Ook dient een opgaaf gegevens voor de loonheffingen gedaan te worden (hiervoor is geen voorgeschreven model). Deze stukken zullen dus steeds in het personeelsdossier aanwezig moeten zijn (vanaf de eerste dag van indiensttreding). Daarnaast is relevant dat dienstverleners die niet in de loonadministratie zijn opgenomen (en waarvan dus geen dienstbetrekking is vastgesteld) in elk geval beschikken over een geldige verklaring arbeidsrelatie winst uit onderneming (VAR-wuo) of verklaring arbeidsrelatie voor rekening en risico van de eigen vennootschap (VAR-dga). Deze beide verklaringen geven vrijwaring ten aanzien van de inhoudingsplicht door de woningcorporatie. De werkzaamheden vermeld op deze verklaring dienen in overeenstemming te zijn met de feitelijk ten behoeve van de woningcorporatie uitgevoerde werkzaamheden. Verder dient een kopie van de VAR en een kopie van een geldig identiteitsbewijs van de opdrachtnemer bij de loonadministratie te worden bewaard. Andere VAR-verklaringen (VAR-resultaat uit overige werkzaamheden en VAR-loon) bieden deze vrijwaring niet. Deze personen dienen (in beginsel) in de loonadministratie betrokken te worden. U moet hierbij namelijk steeds toetsen of een dienstbetrekking aanwezig is.

16 Loonheffingen

Op Prinsjesdag 2014 is het wetsvoorstel Wet invoering Beschikking geen loonheffingen aan de Tweede Kamer gestuurd. Dit wetsvoorstel houdt een vervanging in van het hiervoor beschreven stelsel van de VAR. Als gevolg van dit wetsvoorstel komt de huidige VAR te vervallen, en wordt deze vervangen door de Beschikking geen loonheffingen (BGL). Deze BGL zal als volgt worden vormgegeven: 1. Aanvraag van de BGL geschiedt door de opdrachtnemer via een webmodule. In deze webmodule dient de opdrachtnemer een aantal vragen te beantwoorden. 2. Op basis van de gegeven antwoorden beoordeelt de Belastingdienst of sprake is van inhoudingsplicht voor deze opdrachtnemer bij de woningcorporatie als opdrachtgever. Is het oordeel dat geen sprake is van inhoudingsplicht, geeft de Belastingdienst een BGL af. Is het oordeel dat wel sprake is van inhoudingsplicht, dan wordt de BGL afgewezen. 3. Op de BGL worden de volgende zaken vermeld: a. de werkzaamheden waarvoor de BGL geldt; b. de wijze waarop en de condities waaronder die werkzaamheden voor de woningcorporatie als opdrachtgever worden verricht; c. het kalenderjaar waarvoor de BGL geldt. 4. Het feit dat bovenstaande gegevens op de BGL worden vermeld, houdt een medeverantwoordelijkheid van de woningcorporatie als opdrachtgever in: de woningcorporatie dient aan de hand van de gegevens op de BGL immers na te gaan of hetgeen de opdrachtnemer bij de aanvraag heeft ingevuld, overeenkomt met de feitelijke werkwijze en afspraken die tussen de woningcorporatie en de opdrachtnemer zijn gemaakt. 5. De woningcorporatie dient een kopie van de BGL en van een geldig identiteitsbewijs in te administratie te bewaren. De aard en het nummer van het identiteitsbewijs moeten ook in de administratie worden opgenomen dan wel uit de kopie blijken. 6. De BGL zegt alleen iets over de vraag of sprake is van inhoudingsplicht bij de woningcorporatie als opdrachtgever. In tegenstelling tot de eerdere VAR zegt de BGL dus niets meer over de arbeidsverhouding van de opdrachtnemer in de inkomstenbelasting. Dit betekent dat er geen onderscheid meer wordt gemaakt tussen opdrachtnemers met verschillende arbeidsverhouding (denk aan het hiervoor aangegeven onderscheid in rechtszekerheid met betrekking tot de VAR-WUO/VAR-DGA aan de ene kant en de VAR-ROW/VAR-Loon aan de andere kant). Als een BGL wordt afgegeven, biedt deze voor de woningcorporatie als opdrachtgever altijd rechtszekerheid dat er geen sprake is van inhoudingsplicht voor de loonheffing, uiteraard mits de BGL in overeenstemming met de feitelijke invulling van de opdracht. Het onderscheid tussen ondernemers en resultaatgenieters is daarmee komen te vervallen. 7. Het wetsvoorstel zal in werking treden op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip, hetgeen zal liggen ná publicatiedatum in het Staatsblad. In de tussenliggende periode wordt dan aan de praktijk de mogelijkheid geboden voorbereidingen te treffen op de nieuwe systematiek. 8. Er is overgangsrecht aangekondigd op de volgende punten: a. Een reeds afgegeven VAR over het kalenderjaar 2014 blijft geldig totdat het wetsvoorstel BGL in werking is getreden (zoals hiervoor aangegeven op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip). b. Zodra het wetsvoorstel in het Staatsblad is gepubliceerd, kan alvast een BGL worden aangevraagd en afgegeven, ook al is het wetsvoorstel op dat moment nog niet in werking getreden. De loonadministratie dient overigens te voldoen aan de regels die de Wet op de loonbelasting 1964 als zodanig stelt aan hetgeen te belasten is en aan de administratieve regels.

16.3 Werkkostenregeling De Werkkostenregeling is per 1 januari 2011 in werking getreden en houdt in dat alle vergoedingen en verstrekkingen die een werkgever aan of ten behoeve van zijn personeel doet als loon worden aangemerkt. Elke werkgever had tot 2015 de mogelijkheid om jaarlijks te besluiten om nog geen gebruik te maken van deze nieuwe regeling. Sinds 1 januari 2015 is de werkkostenregeling voor iedere werkgever verplicht. De systematiek van de werkkostenregeling brengt met zich mee dat iedere vergoeding, verstrekking of terbeschikkingstelling loon vormt voor een werknemer. Met andere woorden, al hetgeen uit de dienstbetrekking wordt genoten vormt werknemersloon met uitzondering van een aantal de in de Wet op de loonbelasting 1964 opgenomen vormen van vrijgestelde loon(aanspraken), intermediaire kosten en onder voorwaarden geschenken wegens piëteit en/of persoonlijke feestdagen. Intermediaire kosten zijn kosten die de werknemer ten behoeve van zijn werkgever maakt en derhalve tijdelijk voorschiet.

161

16 Loonheffingen

Daarbij heeft de inhoudingsplichtige (lees: werkgever) de mogelijkheid om werknemersloon om te zetten naar werkgeversloon. Deze keuze heeft tot gevolg dat sprake is van zogenoemd eindheffingsloon waarover de werkgever loonbelasting (in de vorm van een eindheffing) is verschuldigd. Deze eindheffingsregeling betreft de werkkostenregeling. Ook ten aanzien van dit eindheffingsloon in de werkkostenregeling kent de Wet op de loonbelasting 1964 een aantal uitzonderingen. Deze uitzonderingen betreffen: 1. gerichte vrijstellingen, dit betreft een limitatieve opsomming van kosten die na aanwijzing door de werkgever als werkkosten onder de betreffende gerichte vrijstelling vallen; 2. een werkkostenforfait van 1,5% (2014)/1,2% (2015) van de fiscale loonsom. Bij overschrijding van het werkkostenforfait is de werkgever 80% eindheffing verschuldigd over de overschrijding, welke niet mag worden verhaald op de werknemers. In het werkkostenforfait vallen de door de werkgever als eindheffingsbestanddeel aangewezen vergoedingen, verstrekkingen en terbeschikkingstellingen, met uitzondering van de gerichte vrijstellingen. Deze aangewezen vergoedingen, verstrekkingen en terbeschikkingstellingen vallen in beginsel tegen factuurwaarde inclusief btw in het werkkostenforfait. Ten aanzien van de factuurwaarde inclusief btw bestaat een tweetal uitzonderingen, namelijk: • nihilwaarderingen, dit zijn ter beschikking gestelde faciliteiten op de werkplek van de werknemer die na aanwijzing als werkkosten tegen nihilwaardering in het werkkostenforfait betrokken worden. Per saldo vindt hierover dus geen heffing plaats. Vergoedingen of verstrekkingen van deze faciliteiten vallen volledigheidshalve niet onder deze nihilwaardering, deze vallen dus wel in het werkkostenforfait tegen factuurwaarde inclusief btw. • forfaitaire waarderingen, dit zijn in de wet nader bepaalde faciliteiten op de werkplek van de werknemer die na aanwijzing als werkkosten tegen een forfaitaire waardering in het werkkostenforfait betrokken worden. Per saldo kan hierover dus wel heffing plaatsvinden. Met Prinsjesdag 2014 is aangekondigd dat de werkkostenregeling op een aantal punten per 1 januari 2015 zal worden gewijzigd dan wel verduidelijkt zal worden. Het betreft hier de volgende wijzigingen/verduidelijkingen: • er komt een gerichte vrijstelling voor gereedschappen, computers, mobiele communicatiemiddelen en dergelijke apparatuur, inclusief het bijbehorende datatransport en benodigde apparatuur en dergelijke, die in de ogen van de werkgever noodzakelijk zijn voor de behoorlijke vervulling van de dienstbetrekking; • er komt een gerichte vrijstelling voor branche-eigen producten tot een bedrag van ten hoogste 20% van de waarde in het economisch verkeer van deze producten, maar niet meer dan € 500 per werknemer per kalenderjaar; • er komt een gerichte vrijstelling voor vergoedingen, verstrekkingen en ter beschikking stelling van bepaalde nog nader te bepalen voorzieningen op de werkplek. Gevolg hiervan is dat ook vergoedingen en verstrekking van deze voorzieningen na deze wijziging buiten het werkkostenforfait kunnen blijven, waar tot op heden alleen ter beschikking stellingen er buiten konden worden gehouden op basis van de nihilwaardering die hiervoor gold. Welke voorzieningen het gaat betreffen, wordt nog bij ministeriële regeling nader benoemd, deze zijn nu dus nog niet bekend; • het werkkostenforfait wordt verlaagd van 1,5% naar 1,2% van de fiscale loonsom; • er komt een concernregeling inhoudingsplichtigen die als concern kwalificeren (meer dan 95% eigendom in een andere inhoudingsplichtige) gebruik van kunnen maken. Zij mogen dat het werkkostenforfait berekenen over de totale fiscale loonsom van alle kwalificerende inhoudingsplichtigen binnen dat concern. Voor woningcorporaties zal deze wijzigingen over het algemeen niet veel gevolgen hebben, omdat deze (op dit moment) meestal slechts over één loonheffingennummer beschikken; • in plaats van het maandelijks doen van aangifte voor de eindheffing onder de werkkostenregeling, hoeft deze eindheffing nog maar één keer per jaar te worden aangegeven, namelijk in de eerste loonaangifte van het jaar volgend op het kalenderjaar. De eindheffing in de werkkostenregeling over 2015 hoeft dus pas in de eerste loonaangifte van 2016 te worden aangegeven en afgedragen. Aangeven in eerdere loontijdvakken gedurende het kalenderjaar is overigens wel toegestaan, in dat geval dient in de eerste loonaangifte van het eerstvolgende kalenderjaar een eindafrekening te worden gemaakt; • in een brief van de Staatssecretaris van 3 juli 2014 is aangekondigd dat er een verduidelijking zal komen ten aanzien van het btw-deel dat meegenomen moet worden bij de waardering van vergoedingen, verstrekkingen en terbeschikkingstellingen in het werkkostenforfait tegen factuurwaarde inclusief btw, voor die werkgever die exclusief btw boeken. Zij kunnen hierover desgewenst afspraken maken met hun loonbelastinginspecteur. Voor woningcorporaties zal dit over het algemeen overigens niet spelen, omdat vaak al inclusief btw wordt geboekt waardoor zich bij de waardering geen problemen voordoen.

162

16 Loonheffingen

Gevolgen voor het Woondiensten Cafetariasysteem (WCS) Als zodanig brengt de werkkostenregeling geen wijziging van een ‘cafetariaregeling’ met zich. Werkgever en werknemer kunnen na invoering van de werkkostenregeling nog steeds afspraken maken voor een kostenneutrale uitruil van loonbestanddelen tegen onbelaste vergoedingen of verstrekkingen zoals een fiets van de zaak of vakbondscontributie. Gelet op de beperkte ruimte (1,2% van de fiscale loonsom in 2015) die de werkgever beschikbaar heeft voor het doen van onbelaste vergoedingen of verstrekkingen kan deze arbeidsvoorwaarde er echter toe leiden dat de forfaitaire ruimte wordt overschreden. Het fiscale voordeel dat de werknemer wenst te realiseren, in combinatie met alle overige vergoedingen en verstrekkingen door de werkgever, leidt immers bij overschrijding van de forfaitaire ruimte tot een extra heffing van 80% bij de werkgever. Het is in dat verband zeer aan te bevelen om te beoordelen om als woningcorporatie additionele voorwaarden te stellen aan het WCS, ter vermijding van de 80% eindheffing, uiteraard met inachtneming van de bepalingen zoals hieromtrent opgenomen in de Cao Woondiensten 2013. Persoonlijk loopbaanontwikkelingsbudget In de Cao Woondiensten 2013 zijn afspraken gemaakt omtrent loopbaanontwikkeling. Deze afspraken houden in dat iedere werknemer die in 2010 minimaal 5 jaar fulltime in dienst is bij een woningcorporatie voor de periode 2010 tot en met 2015 een eigen ontwikkelingsbudget ontvangt van € 4.500. Voor werknemers die korter dan 5 jaar in dienst zijn, wordt dit maximale ontwikkelingsbudget gekort. Voor nieuwe werknemers geldt dat zij een ontwikkelingsbudget opbouwen van (maximaal) € 900 per jaar startende in het jaar na indiensttreding. Jaarlijks mag maximaal het opgebouwde ontwikkelingsbudget besteed worden. De medewerker mag zelf bepalen hoe, wanneer en waaraan het budget wordt besteed (bijvoorbeeld opleiding, verlof etc.). De werknemer heeft na besteding van het loopbaanbudget geen terugbetalingsverplichting. In de vrijheid die de werknemer heeft zit een potentieel fiscaal risico voor de woningcorporatie. Indien een opleiding met het oog op het verwerven van inkomen wordt gevolgd, is sprake van een vrije vergoeding of verstrekking (dan wel van een gerichte vrijstelling als de woningcorporatie al is overgestapt op de werkkostenregeling). Indien de betreffende opleiding niet wordt gevolgd met het oog op het verwerven van inkomen, is sprake van een belast loonbestanddeel, dan wel moet de vergoeding in het werkkostenforfait worden ondergebracht. Wij adviseren u hier rekening mee te houden. In de cao is overigens wel een bepaling opgenomen dat de werknemer rekening moet houden met de fiscale weten regelgeving. Indien de werknemer hier onvoldoende rekening mee houdt, zijn de fiscale gevolgen volledig voor zijn/haar rekening. Dit kan echter gemakkelijk leiden tot discussies van de woningcorporatie met haar werknemers. Wij adviseren u hier op voorhand goed doordacht beleid op te ontwikkelen, dat mogelijke discussie in de toekomst over de fiscale behandeling uitsluit.

16.4 Wijzigingen per 1 januari 2015 16.4.1 Vervallen crisisheffing (pseudo-eindheffing hoge lonen) De pseudo-eindheffing voor hoge lonen, een heffing van 16% over het loon van een werknemer voor zover dat loon een bedrag van € 150.000 overstijgt, wordt niet verlengd in 2015. Dat betekent dat woningcorporaties in 2015 niet langer de pseudo-eindheffing voor hoge lonen hoeven af te dragen.

16.4.2 Wijziging bijtellingspercentages in relatie tot de CO2-uitstoot voor het privégebruik auto Indien de woningcorporatie na 1 januari 2015 een auto ter beschikking stelt aan haar werknemer, dan gelden de volgende bijtellingspercentages in relatie tot de CO2-uitstoot:

CO2-uitstoot per kilometer

Soort brandstof

Percentage van de cataloguswaarde

0 gram

Alle brandstoffen

4%

50 gram of minder en meer dan 0 gram

Alle brandstoffen

7%


Alle brandstoffen

14%


Alle brandstoffen

20%

Meer dan 110 gram

Alle brandstoffen

25%

163

16 Loonheffingen

Ten opzichte van 2014 wordt dus niet langer onderscheid gemaakt op basis van brandstof (diesel/benzine) in samenhang met de CO2-uitstoot, maar uitsluitend op basis van CO2-uitstoot. De CO2-uitstootgrenzen zijn namelijk gelijk getrokken in 2015.

16.5 Premiedifferentiatie Ziektewet en WGA-flex Met ingang van 1 januari 2014 is - naast de huidige premiedifferentiatie Wet gedeeltelijk arbeidsgeschikten (WGA) voor vast personeel - een premiedifferentiatie ingevoerd voor de Ziektewet (ZW) en voor de WGA voor werknemers zonder dienstverband (verder WGA-flex). De financiële prikkels voor woningcorporaties om zieke en arbeidsongeschikte werknemers weer aan het werk te helpen wordt hierdoor uitgebreid. Bij de premievaststelling voor de ZW wordt een onderscheid gemaakt naar omvang van de woningcorporaties. Voor grote woningcorporaties (loonsom boven € 3.140.000) gaat een individuele premiedifferentiatie plaatsvinden. Voor middelgrote woningcorporaties (loonsom tussen € 314.000 - € 3.140.000) wordt de premie deels sectoraal en deels individueel bepaald. Voor kleine woningcorporaties (loonsom tot € 314.000 ) wordt de premie sectoraal bepaald. Voor de ZW is een minimumpremie en een maximumpremie vastgesteld. De minimumpremie voor een grote werkgever is voor 2015 vastgesteld op effectief 0,1136%, voor de maximumpremie geldt een percentage van 1,40%. Een woningcorporatie kan ook kiezen voor het eigenrisicodragerschap van de ZW. In 2014 is bij Algemene Maatregel van Bestuur een terugkeerpremie opgenomen in de Wet financiering sociale verzekeringen (Wfsv). Woningcorporaties die in 2014 eigenrisicodragerschap waren voor de ZW en in 2015 terug wensen te keren naar het publieke bestel (UWV), zullen worden geconfronteerd met een terugkeerpremie, die de helft van de sectorale premie bedraagt. Hiervan wordt afgeweken indien de helft van de sectorale premie lager is dan het individuele risico dat het UWV kan berekenen op basis van lasten van de eerder bij het UWV verzekerde periode (lasten in t-1 en t-2); in dat geval geldt de hogere individuele premie. Voor 2015 is de sectorale premie voor woningcorporaties (zakelijke dienstverlening III) vastgesteld op 0,31%. Dit betekent een terugkeerpremie ZW-flex van 0,155%, tenzij het UWV de individuele premie kan vaststellen aan de hand van het individuele risico en deze individuele premie hoger is. Naast de ZW-uitkeringen worden ook WGA-uitkeringen aan woningcorporaties toegerekend van werknemers die ziek uit dienst gaan. Per 1 januari 2016 is het voor het eerst mogelijk om eigenrisicodrager te worden voor de WGA-flex. Tot 1 januari 2016 is uw woningcorporatie verplicht de gedifferentieerde premie verschuldigd. Deze premie ziet in het jaar 2015 op voormalige vangnetters die in 2013 in de WGA zijn ingestroomd en aan u als woningcorporatie worden toegerekend. Voor het kunnen controleren van de juistheid van vastgestelde premie voor de ZW en de WGA-flex is het van belang dat woningcorporaties ook voor de werknemers met een tijdelijk dienstverband een registratiesysteem opzetten. Alleen met deze registratie kan de juistheid van de vastgestelde premie gecontroleerd worden.

16.6 Eigenbouwer en ketenaansprakelijkheid Hoewel dit geen nieuwe maatregel betreft, blijkt het eigenbouwerschap nog steeds een actuele problematiek voor woningcorporaties mede gezien het grote aantal faillissementen bij (onder)aannemers. Voor woningcorporaties is van belang of zij voor haar bouwactiviteiten dan wel onderhoudswerkzaamheden als eigenbouwer aangemerkt dient te worden. De btw-verleggingsregeling is hierbij relevant. Veel woningcorporaties gaan er van uit dat zij voor alle werkzaamheden als eigenbouwer moeten worden aangemerkt. Vaak is het echter mogelijk met de Belastingdienst afspraken te maken voor welke werkzaamheden van een woningcorporatie geen sprake is van eigenbouwerschap. In dat geval bestaat voor deze werkzaamheden voor de woningcorporatie geen risico in het kader van de ketenaansprakelijkheid. Voor de werkzaamheden waarvoor de woningcorporatie wel als eigenbouwer wordt aangemerkt is zij aansprakelijk voor de door de (onder)aannemers niet afgedragen loonheffingen (ketenaansprakelijkheid). De woningcorporatie kan dit risico beperken door een aantal (fiscale) maatregelen te treffen. Zo is het raadzaam om voorafgaande aan de opdrachtverstrekking een aannemer te screenen. Dit kan bijvoorbeeld door het opvragen van het nummer van de Kamer van Koophandel, de omvang van de aannemer in relatie met de omvang van de opdracht te beoordelen, verklaringen van betalingsgedrag op te vragen, scherpe prijsaanbiedingen kritisch te beoordelen, afgifte van een bankgarantie en ervaringen bij andere woningcorporaties op te vragen. Voorts kan de woningcorporatie een deel van de gefactureerde bedragen storten op de zogenoemde G-rekening (en in de toekomst het depot bij de Belastingdienst) van de aannemer. Voor zover de woningcorporatie op de juiste wijze loonheffingen heeft gestort is zij gevrijwaard voor de aansprakelijkheid van niet afgedragen loonheffingen door de

164

16 Loonheffingen

aannemer. Dit effect kan tevens worden bereikt door rechtstreeks bij de Belastingdienst te storten. Verder adviseren wij u, onder andere ter vermijding van het anoniementarief, van alle werknemers van de (onder)aannemer een manurenregistratie bij te houden, de identiteit van de werknemers van de (onder)aannemers vast te stellen en in uw administratie op te nemen. In de praktijk blijkt behoefte te bestaan aan praktische handvatten, waarmee snel en eenvoudig kan worden beoordeeld of een bepaalde (onder)aannemer betrouwbaar is.

16.7 Risico pseudo-eindheffing bij ontslagvergoedingen (o.a. bij fusies en reorganisaties) Verschillende woningcorporaties zijn op dit moment verwikkeld in een fusie of reorganisatie. Bij een reorganisatie en in mindere mate ook bij fusies vindt afvloeiing van boventallige werknemers plaats. In veel gevallen maken deze boventallige werknemers aanspraak op een ontslagvergoeding. Deze ontslagvergoeding kunnen zij voor tal van doeleinden gebruiken. Met name oudere werknemers zullen deze ontslagvergoeding mogelijk willen inzetten om de periode tussen het ontslag en de reguliere pensioendatum (financieel) te overbruggen. Deze (financiële) regelingen rondom afvloeiing van oudere werknemers worden onder voorwaarden aangemerkt als een zogenoemde Regeling voor vervroegde uittreding (RVU). Wanneer sprake is van een RVU zal een pseudoeindheffing van 52% over de uitgekeerde ontslagvergoeding worden geheven van de woningcorporatie als werkgever. Deze heffing wordt naast de reguliere loonheffing(en) geheven van de werkgever en mag niet worden verhaald op de werknemers. Hierbij staat voorop dat de Belastingdienst de bewijslast heeft voor het aannemelijk maken dat sprake is van een RVU. Onder strikte voorwaarden kan een dergelijke pseudo-eindheffingen achterwege blijven, bijvoorbeeld in de situatie dat kan worden aangetoond dat sprake is van niet-leeftijdsgerelateerd ontslag (op basis van objectieve ontslagcriteria), individueel disfunctioneren of dat op basis van actuariële berekeningen blijkt dat de hoogte van de ontslagvergoeding niet voldoende is om de periode tussen het ontslag en de reguliere pensioendatum (financieel) te overbruggen. Regelmatig wordt in de sociale plannen bij reorganisaties een zogenoemde plaatsmakersregeling of vrijwillige vertrekregeling opgenomen. Deze plaatsmakersregeling maakt het mogelijk dat werknemers vrijwillig plaats maken en uit dienst treden in plaats van een collega die boventallig is verklaard. Vaak ziet men in deze situatie dat een oudere werknemer die bijna met pensioen kan gaan, vrijwillig vertrekt, zodat een boventallige, jongere werknemer de plaats van de oudere werknemer kan innemen. Een dergelijke plaatsmakersregeling houdt in dat een reorganisatie niet langer op basis van objectieve ontslagcriteria geschiedt, maar dat individuele (werknemers)intenties ten grondslag liggen aan de afvloeiing van het personeel. Dit heeft tot gevolg dat de Belastingdienst in beginsel voor alle oudere werknemers (ook de oudere werknemers die afvloeien zonder dat zij gebruik hebben gemaakt van de plaatsmakersregeling) het standpunt inneemt dat sprake is van een RVU en dat de woningcorporatie pseudo-eindheffing is verschuldigd over de ontslagvergoedingen die aan deze oudere werknemers zijn betaald. Mogelijk kan in die situatie nog gebruik gemaakt worden van een goedkeuring van de Staatssecretaris van Financiën met betrekking tot een doelmatigheidsmarge voor plaatsmakersregelingen in relatie tot objectieve ontslagcriteria, dan wel kan aangetoond worden dat sprake is van disfunctioneren of dat de hoogte van de ontslagvergoeding niet voldoende is om de periode tussen het ontslag en de reguliere pensioendatum (financieel) te overbruggen, zodat de woningcorporatie geen pseudo-eindheffing is verschuldigd. Mede gezien de hoogte van de pseudo-eindheffing is het voor woningcorporaties van belang om tijdig in het reorganisatieproces te fiscale gevolgen in beeld te brengen en eventuele risico’s tot een minimum te beperken.

165

17 Wet waardering onroerende zaken (WOZ) De WOZ-waarde speelt een steeds belangrijkere rol. Zo hebben woningcorporaties te maken met diverse lokale heffingen gebaseerd op de WOZ-waarde maar tevens is de WOZ-waarde en /of WOZ-afbakening de heffingsgrondslag voor de verhuurderheffing, energiebelasting, belasting op leidingwater en vennootschapsbelasting (bodemwaarde). Ook buiten de fiscaliteit kan de WOZ-waarde een rol spelen voor financiering en/of intern beleid. Gemeenten bepalen jaarlijks de WOZ-waarde van alle onroerende zaken binnen hun grondgebied. Afnemers van de WOZ-waarde zijn gemeenten zelf, waterschappen, provincies en het Rijk. De WOZ-waarde wordt door de gemeente gebruikt voor de lokale heffingen als heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelastingen (OZB) van gebruikers en eigenaren, en voor bijvoorbeeld de rioolheffing en de Bedrijven Investeringszorg (BIZ)-bijdrage. Door het waterschap wordt de WOZ gebruikt voor de watersysteemheffing en wegenheffing. Tevens vormt de WOZ-waarde door het Rijk gebruikt voor de verhuurderheffing en voor de bodemwaarde voor de fiscale afschrijving op gebouwen voor de Vpb. De WOZ-objectafbakening is van belang bij de Rijks energiebelasting en de belasting op leidingwater. Een woningcorporatie kan tegen een afgegeven WOZ-beschikking en/of aanslagen/aangiften bezwaar maken. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de WOZ-waarde van onroerende zaken bij woningcorporaties wordt bepaald.

17.1 Waardepeildatum De WOZ-waarde wordt bepaald naar de waarde en de staat op de waardepeildatum. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. De waardepeildatum voor belastingjaar 2014 ligt derhalve op 1 januari 2013. Indien de onroerende zaak in het jaar voorafgaande aan dat kalenderjaar opgaat in een andere onroerende zaak, dan wel wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, wordt de waarde echter bepaald naar de staat van de onroerende zaak bij het begin van het kalenderjaar. Deze wijzigingsgronden zijn limitatief. In geval van bijvoorbeeld aan- of verkoop van een naastgelegen perceel, nieuwbouw, verbetering, brand of bestemmingswijziging, wordt derhalve gekeken naar de staat aan het begin van het jaar waarvoor de WOZ-beschikking geldt. Groot onderhoud kwalificeert niet als verbetering en wordt pas een jaar later in de WOZ-waarde verdisconteerd.

17.2 Objectafbakening De waardebepaling van een onroerende zaak vangt aan met de objectafbakening van een onroerende zaak. Binnen de eigendomsgrenzen wordt gezocht naar het meest kleine zelfstandige geheel van de onroerende zaak dat naar zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. In de Wet WOZ is niet nader gedefinieerd aan welke criteria een dergelijk zelfstandig geheel dient te voldoen. Dit is uitgekristalliseerd in jurisprudentie. Verschillende WOZ-objectafbakeningen kunnen daarbij onder omstandigheden (wanneer er sprake is van eenzelfde gebruiker en de objecten kunnen naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen) op grond van de zogenaamde samenstelbepaling tot één WOZ-object worden afgebakend.

17.3 Waarde in het economische verkeer of gecorrigeerde vervangingswaarde Voor woningcorporatiesvastgoed wordt de WOZ-waarde voor woningen (en garages) en rijksmonumentale delen vastgesteld middels de waarde in het economische verkeer. Voor niet-woningen (commercieel vastgoed) geldt dat de WOZ-waarde wordt vastgesteld middels de waarde in het economische verkeer of de gecorrigeerde vervangingswaarde (de hoogste van de twee). Objecten in aanbouw worden daarentegen altijd gewaardeerd via de gecorrigeerde vervangingswaarde en een daar aan gekoppeld gereedheidspercentage. Zowel voor de waarde in het economische verkeer als voor de gecorrigeerde vervangingswaarde worden om reden van uniformiteit en doelmatigheid twee ficties gehanteerd. De eerste fictie is dat wordt uitgegaan van het feit dat de volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen. Dit betekent dat gewaardeerd wordt alsof alle rechten in één hand zijn en dat geen afzonderlijke waarden worden bepaald voor het recht van bloot eigendom enerzijds en het recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal anderzijds. Hierbij gelden twee uitzonderingen, namelijk huur- en pachtafhankelijke

17 Wet waardering onroerende zaken (WOZ) en verhuurderheffing

rechten. De tweede fictie is dat wordt uitgegaan alsof het object leeg staat en onmiddellijk in gebruik kan worden genomen. Zo wordt geabstraheerd van huurbescherming en dergelijke. Er zijn talloze omstandigheden die van invloed kunnen zijn op de WOZ-waarde, zoals bestemming, erfdienstbaarheden, overlast van (spoor)wegen, slechte bereikbaarheid, onvoldoende parkeervoorzieningen, bodemverontreiniging, asbest, slechte isolatie, slechte plekken in houtwerk, betonrot of lekkende riolering, leegstand, luxe- en voorzieningenniveau, weten regelgeving etc.

17.4 Waarde in het economische verkeer De waarde in het economische verkeer is in feite de verkoopwaarde op waardepeildatum van het object waarbij rekening wordt gehouden met de twee ficties. De verkoopwaarde kan worden bepaald aan de hand van: • een rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoop; • vergelijking met verkoopcijfers van vergelijkbare objecten; • kapitalisatie van de huurwaarde; • toepassing van de discounted cash flow methode. De verkoopwaarde dient objectief te worden bepaald. Voor woningen wordt veelal gebruikt gemaakt van de vergelijkingsmethode. Aan de hand van relevante marktgegevens van rond de peildatum wordt de WOZ-waarde afgeleid. Daarbij dient rekening te worden gehouden met verschillen in objectkenmerken als kubieke meter inhoud (of vierkante meter woonoppervlakte), vierkante meter perceeloppervlakte, eventuele bijgebouwen (garage, dakkapel, berging, balkon etc.) en overige kenmerken als ligging, kwaliteitsniveau van de woning en onderhoudsniveau. Bij gemeenten wordt modelmatig gewaardeerd en wordt veelal onvoldoende rekening gehouden met verschillen tussen woningen van woningcorporaties en de onderliggende relevante marktgegevens die veelal particuliere verkopen betreffen. Een intensieve controle van deze WOZ-waarden is derhalve noodzakelijk. Voor commercieel vastgoed die als courant aangemerkt wordt (b.v. kantoren) wordt veelal gebruik gemaakt van de huurwaarde kapitalisatie methode. Hierbij wordt de huurwaarde vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor.

17.5 Gecorrigeerde vervangingswaarde Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de waarde van de grond en de opstallen afzonderlijk bepaald. In het algemeen kan worden gesteld dat het gaat om de investeringen die gedaan moeten worden voor een identiek vervangend object, inclusief ondergrond. Incourant vastgoed (zoals verzorgen verpleeghuizen) worden veelal gewaardeerd middelde de gecorrigeerde vervangingswaarde.

17.5.1 Grondwaarde Voor de berekening van de grondwaarde zijn navolgende elementen van belang: • bestemming, kavelgrootte, ligging en grootte van het object; • verkoopprijzen (en eventueel uitgifteprijzen van de gemeente) voor grond met een zelfde bestemming op een vergelijkbare locatie.

17.5.2 Vervangingswaarde opstal

Op de vervangingswaarde van de opstal worden correcties toegepast wegens technische veroudering en functionele veroudering. De technische veroudering wordt bepaald aan de hand van de levensduur en de restwaarde. In het algemeen worden de vervangingswaarde en de technische veroudering afzonderlijk bepaald voor de componenten ‘ruwbouw’, ‘afbouw’ en ‘installaties’. De herbouwwaarde bij een (nieuwe) het vastgoed van verzorg/verpleeginstelling zijn vaak de stichtingskosten. Voor een (langer) bestaande verzorg/verpleeginstelling kunnen verschillende berekeningen worden gebruikt. Onder andere kan gebruik worden gemaakt van de Taxatiewijzer Verzorging, De Taxatiewijzer Verzorging bevat kengetallen voor verzorgings- en bejaardentehuizen, verpleeghuizen, gezinsvervangende tehuizen, alsmede dagverblijven.

167


17.5.3 Toepassing uitzonderingen Een gemeente dient een WOZ-object te waarderen en onder omstandigheden, wordt van deze waarde delen uitgezonderd. In de Wet WOZ zijn een aantal uitzonderingen opgenomen die mogelijk van toepassing kunnen zijn bij woningcorporaties, waaronder een uitzondering voor NSW-landgoederen 4, natuurterreinen, openbare wegen en werktuigen.

17.5.4 Technische veroudering De opstalwaarde wordt per component, ruwbouw, afbouw en installaties, bepaald. Nadat de vervangingswaarde is bepaald, wordt technisch afgeschreven. In een notitie van de Waarderingskamer wordt opgemerkt dat de waardebepaling van een object, dat in afwachting van sloop leeg staat, moet geschieden op basis van de grondwaarde (rekening houdend met de nieuwe bestemming van de grond) minus de sloopkosten. Indien de werkelijke levensduur op de waardepeildatum voorzienbaar korter of langer is dan de normlevensduur, kan van de werkelijke levensduur worden uitgegaan. In de taxatiewijzer gaat men bij overschrijding van de beoogde levensduur uit van de resterende (verlengde) levensduur. Dit resulteert in een lagere afschrijving vanaf dat moment. Aangezien de verkoopwaarde van relatief nieuwe zorgcentra in het algemeen al vrij beperkt is, kan worden afgevraagd wat de (economische) restwaarde aan het eind van de levensduur is. Bij sloop is de (economische) restwaarde overigens veelal nihil. De opbrengsten wegen immers meestal niet op tegen de sloop- en verwijderingskosten.

17.5.5 Functionele veroudering Nadat de technische veroudering is toegepast, wordt de waarde verder verlaagd door de functionele veroudering toe te passen. De correctiefactor voor het bepalen van de functionele veroudering is te herleiden naar vier te onderscheiden elementen: 1. economische veroudering; 2. verandering in bouwwijze; 3. belemmering in gebruiksmogelijkheden/ondoelmatigheid; en 4. excessieve gebruikskosten. Ad 1. Economische veroudering De economische veroudering wordt bepaald door de mate waarin door technologische, economische en maatschappelijke ontwikkelingen nog behoefte bestaat aan een bepaald product en de mate waarin de capaciteit toereikend is. Als door maatschappelijke ontwikkelingen bijvoorbeeld sprake is van structurele overcapaciteit, dient een correctie te worden toegepast voor economische veroudering. Ad 2.Verandering in bouwwijze Een waardevermindering door verandering in bouwwijze is afhankelijk van de mate waarin het huidige gebouw niet meer overeenstemt met de manier waarop vergelijkbare objecten momenteel worden gebouwd. Berekend wordt het verschil tussen de actuele bouwkosten van de oorspronkelijke bouwwijze en de actuele bouwkosten van de huidige bouwwijze. De veranderde bouwwijze brengt dus tot uitdrukking dat het object op de waardepeildatum met minder kosten kan worden gebouwd dan vroeger. Ad 3. Belemmering in gebruiksmogelijkheden/ondoelmatigheid Er is sprake van belemmering van de gebruiksmogelijkheden als er door een ondoelmatige inrichting van de ruimte of door een tekort of overschot aan ruimte een negatief effect is op de normale activiteiten van de organisatie. De bepaling van de correctie voor de belemmering in gebruiksmogelijkheden geschiedt niet alleen aan de hand van een tekort of overschot aan ruimte, maar bijvoorbeeld tevens aan de hand van onder meer een ongunstige locatie en bereikbaarheid, inflexibiliteit van het gebruik, ongunstige verdeling van de organisatie over meerdere locaties, geluidsoverlast, gebrek aan klimaatbeheersing, slechte routing, onvoldoende automatiseringsgraad, achterhaalde afmetingen, etc. Ad 4. Excessieve gebruikskosten Excessieve gebruikskosten zijn de meer dan normale gebruikskosten. De correctie kan worden bepaald door een vergelijking te maken met een volledig functioneel vergelijkbaar object. Hierbij kunnen ook de kosten worden betrokken die het gevolg zijn van achterstallig onderhoud. Excessieve gebruikskosten kunnen onder andere worden veroorzaakt door bovenmatige stookkosten, onderhoudskosten en schoonmaakkosten. Indien de excessieve gebruikskosten niet kunnen worden berekend als gevolg van een gebrek aan informatie, kan een standaardcorrectie worden toegepast.

4 NSW staat voor Natuurschoonwet; Met het uitvoeren van een rangschikking onder de Natuurschoonwet kan een grondbezitter gebruik maken van alle (fiscale-) faciliteiten die toebehoren aan de natuurschoonwet 1928.

168


17.6 Btw Ook de btw speelt een belangrijke rol in de waardebepaling van onroerende zaken. Van groot belang is of een WOZwaarde in- of exclusief btw moet worden bepaald. Dit kan 21% in waarde schelen. Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde gelden andere regels dan bij de waarde in het economische verkeer.

17.6.1 Gecorrigeerde vervangingswaarde Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde is de positie van de juridische eigenaar maatgevend. Indien de btw niet verrekend kan worden behoort de btw tot de kosten van de onroerende zaak. Wanneer de btw wel verrekend kan worden, blijft deze buiten beschouwing.

17.6.2 Waarde in het economische verkeer / woningen Of de waarde van de onroerende zaak dient te worden vermeerderd met btw wordt de wetssystematiek van de Omzetbelasting gehanteerd. Dit betekent dat voor de waardering in het economisch verkeer dat de waarde een onroerende zaak met btw dient te worden vermeerderd voor, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming. Na deze twee jaar wordt de onroerende zaak exclusief btw gewaardeerd.

169

18 Verhuurderheffing 18.1 Inleiding De verhuurderheffing is een belasting die in 2013 is ingevoerd. De verhuurderheffing is vanaf 2014 neergelegd in de Wet Maatregelen Woningmarkt II (hierna verhuurderheffing). Er zijn voor de verhuurderheffing 2014 ten opzichte van het jaar 2013 een aantal wijzigingen doorgevoerd. De verhuurderheffing treft met name woningcorporaties en particuliere verhuurdersorganisaties en eventueel zorginstellingen. Het is vooral van groot belang een nauwgezette administratie bij te houden en een goede voorbereiding te treffen op de jaarlijkse aangifte. In dit hoofdstuk besteden wij aandacht aan de verhuurderheffing.

18.2 Belastingplichtigen De verhuurderheffing wordt geheven van belastingplichtigen (rechtspersonen of natuurlijke personen) die alleen of binnen een groep bij aanvang van het kalenderjaar het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van meer dan 10 woningen (conform de uitgangspunten van de Wet WOZ) die voor de verhuur bestemd zijn. Uitsluitend de woningen die worden verhuurd onder de liberalisatiegrens komen in aanmerking voor de te bepalen grondslag voor de verhuurderheffing. Onder genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht wordt de eigendomssituatie aangeduid. Er wordt niet gekeken naar het economisch eigendom van het vastgoed. De onderverhuurder zal niet als belastingplichtige voor de verhuurderheffing worden aangemerkt. In de verhuurderheffing is gedefinieerd wat onder een groep moet worden verstaan. Een groep is de combinatie van rechtspersonen (nv's, bv's, stichtingen of verenigingen) als 1 van deze rechtspersonen voor meer dan 50% direct of indirect deelneemt: • aan de leiding van een ander rechtspersoon die deel uitmaakt van die combinatie; of • aan het toezicht op die andere rechtspersoon; of • in het kapitaal van die andere rechtspersoon.

18.3 Grondslag voor de verhuurderheffing De op 1 januari van het betreffende kalenderjaar verschuldigde verhuurderheffing wordt berekend over de som van de vastgestelde WOZ-waarden van de huurwoningen minus 10 maal de gemiddelde WOZ-waarde van een huurwoning. Daarbij dient de huurwoning aan de volgende voorwaarden te volgen: • de onroerende zaak is in Nederland gelegen; • de onroerende zaak is bestemd voor de verhuur; • de huur is per 1 januari van het betreffende kalenderjaar niet hoger dan de liberalisatiegrens (ter informatie per 1 januari 2014 bedroeg liberalisatiegrens € 699,48 excl. servicekosten etc.); • de huurwoningen moeten als zelfstandige woning in de zin van de Wet WOZ kwalificeren; • de huurwoningen voor kortdurend verblijf in het kader van hotel-, pension-, kamp- en vakantiebedrijf zijn van de heffing uitgesloten. Onzelfstandige huurwoningen (de appartementen kwalificeren niet als zelfstandig WOZ-object conform art. 16 Wet WOZ) vallen niet onder de verhuurderheffing. Voor onzelfstandige huurwoningen legt een gemeente (indien de Wet WOZ correct wordt toegepast) ook geen WOZ-beschikking op. Er zijn een aantal aandachtspunten te benoemen voor de grondslag voor de verhuurderheffing. Deze worden behandeld in paragraaf 16.6.

18.4 Heffingsvermindering Onder omstandigheden kan op het te betalen bedrag voor de verhuurderheffing een heffingsvermindering worden toegepast. Een heffingsvermindering kan worden verleend onder de volgende omstandigheden: a. Om huurwoningen te bouwen of verbouwen (groot- en kleinschalig) in de deelgemeenten Charlois, Feijenoord en IJsselmonde van de gemeente Rotterdam. Deze kan onder omstandigheden worden toegepast van € 15.000 (bouw huurwoningen), € 15.000 (grootschalige verbouw) en € 10.000 (kleinschalige verbouw). De (voorgenomen) investering in de betreffende woning dient bij bouw en grootschalige verbouw € 37.500 te bedragen. De investering in de betreffende woning dient bij kleinschalige verbouw € 25.000 te bedragen.

18 Verhuuderheffing

b.

c.

Om vanaf 1 januari 2014 huurwoningen te slopen of huurwoningen samen te voegen in enkele deelgemeenten van de gemeente Rotterdam, of in de gemeente Appingedam, Beek, Bellingwedde, Brunssum, De Marne, Delfzijl, Eemsmond, Eijsden-Margraten, Gulpen-Wittem, Heerlen, Hulst, Kerkrade, Landgraaf, Loppersum, Maastricht, Meerssen, Menterwolde, Nuth, Oldambt, Onderbanken, Pekela, Schinnen, Simpelveld, Sittard-Geleen, Sluis, Stadskanaal, Stein, Terneuzen, Vaals, Valkenburg aan de Geul, Veendam, Vlagtwedde of Voerendaal. Dan kan onder omstandigheden een heffingsvermindering worden toegepast van € 15.000 (sloopwoning) of € 15.000 (samenvoeging van huurwoningen). De investering in de sloop en samenvoeging van huurwoningen om één huurwoning te verkrijgen per huurwoning dient € 37.500 te bedragen. Om niet voor bewoning bestemde ruimten om te bouwen tot huurwoningen. Dit geldt voor alle (belastingplichtige) instellingen onder bepaalde omstandigheden. Het gaat om een heffingsvermindering bij verbouw van € 10.000 per gerealiseerde huurwoning. De investering in de betreffende gerealiseerde huurwoning dient € 25.000 te bedragen. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat het ombouwen van (leegstaande) verzorgingscapaciteit/kantoren tot zelfstandige woningen voor deze heffingsvermindering in aanmerking komt.

Instellingen kunnen overigens uitsluitend voor deze heffingsverminderingen in aanmerking komen indien zij als belastingplichtige voor de verhuurderheffing worden aangemerkt en in het bezit zijn van een definitieve investeringsverklaring. Deze wordt uitsluitend afgegeven na aanvraag van een voorlopige investeringsverklaring die bij een voorgenomen investering (maximaal tot 31 december 2017) kan worden aangevraagd bij het RVO. Een voorgenomen investeringsverklaring blijft (onder omstandigheden) maximaal drie tot vijf jaar gelden. Ook kan de minister een voorlopige of definitieve investeringsverklaring onder omstandigheden intrekken (bij niet voldoen aan de voorwaarden of wanneer onjuist ingevuld). Voor eenzelfde woning kan niet twee keer een definitieve investeringsverklaring worden afgegeven. De heffingsvermindering (op basis van de definitieve investeringsverklaring) kan worden toegepast ten hoogste drie jaar voor het heffingsjaar of voor 1 oktober in het heffingsjaar zelf. De heffingsvermindering komt dan in mindering op het te betalen bedragen aan verhuurderheffing.

18.5 Tarief Het tarief voor de verhuurderheffing bedroeg/bedraagt voor kalenderjaar: 2013 0,014% 2014 0,381% 2015 0,449% 2016 0,491% 2017 0,536% Van de totaal vastgestelde WOZ-waarde van de woningen die vallen onder de liberalisatiegrens verminderd met tien maal de gemiddelde WOZ-waarde per woning.

18.6 Enkele formele aspecten aangifte verhuurderheffing De instelling dient haar verhuurderheffing zelf vast te stellen. Zij doet dit door het inzenden van een elektronische verhuurderheffing-aangifte. De fiscale wetgeving bevat meerdere formele bepalingen die bij het doen van aangifte in acht moeten worden genomen. In deze paragraaf worden de volgende voorschriften kort toegelicht: 1. aangifteplicht; 2. administratieplicht; 3. naheffing; 4. bezwaar en beroep. Ad 1. Aangifteplicht De per 1 januari van een kalenderjaar verschuldigde verhuurderheffing moet op aangifte worden voldaan. De aangifte en betaling moeten – behoudens verleend uitstel – binnen negen maanden na het tijdstip waarop de belastingschuld is ontstaan worden voldaan. Dit is dus 1 oktober van elk jaar. Ook de betaling moet daarvoor geschieden. Indien er sprake is van een groep dan mag één rechtspersoon als aangifteplichtige worden aangemerkt. Dit is een vrije keuze van de belastingplichtige. In de aangifte wordt vervolgens aangegeven namens welke rechtspersonen aangifte wordt gedaan.

171

18 Verhuuderheffing

Ad 2. Administratieplicht De woningcorporatie moet onder andere nauwkeurig aantekening houden van de huurwoningen die naar de mening van de woningcorporatie onder de verhuurderheffing vallen. De administratie (boeken, bescheiden en andere gegevensdragers) moet gedurende zeven jaar, op een voor de Belastingdienst toegankelijke wijze, worden bewaard. Voor documenten betreffende onroerende zaken geldt een bewaartermijn van in totaal tien jaar. Ad 3. Naheffing Ingeval er te weinig verhuurderheffing is betaald kan er een naheffingsaanslag, verhoogd met heffingsrente en eventueel een boete, worden opgelegd. De boete kan een verzuimboete of een vergrijpboete zijn. Voor de verzuimboete is de constatering dat een verzuim is begaan (bijvoorbeeld te late betaling) voldoende grond om de boete op te kunnen leggen. Voor het opleggen van een vergrijpboete moet sprake zijn van grove schuld of opzet van de belastingplichtige. Bij afwezigheid van alle schuld mag geen boete worden opgelegd. Overigens kan een boete alleen worden opgelegd wanneer de gronden waarop die boete rust vooraf en tot in bijzonderheden aan de woningcorporatie zijn meegedeeld. Ad. 4. Bezwaar en Beroep Ingeval een woningcorporatie de aangifte verhuurderheffing betwist, dient binnen 6 weken na betalingstelling van de verschuldigde verhuurderheffing bezwaar worden aangetekend. Het is aan te raden om in ieder geval bezwaar tegen de aangifte verhuurderheffing aan te tekenen indien op het moment van het indienen van de aangifte Verhuurderheffing, een eventuele WOZ-bezwaarprocedure nog niet is afgerond. Dit is eventueel ook op ambtshalve gronden mogelijk. Ambtshalve vermindering wordt dan alleen toegekend op verzoek van de belastingplichtige (dit geschiedt niet automatisch). Indien en voorzover een horizontaal toezicht overeenkomst met de belastingdienst is gesloten, is het van belang contact op te nemen voor het indienen van de aangifte, wanneer een afwijkend standpunt van de zienswijze van de belastingdienst wordt ingenomen. Indien het bezwaar ongegrond wordt verklaard, kan de woningcorporatie overwegen om in beroep te gaan. Het is mogelijk om in beroep te gaan binnen zes weken na dagtekening van de uitspraak op bezwaar.

18.7 Aandachtspunten Verhuurderheffing De vastlegging van de grondslag voor de verhuurderheffing verdient de nodige aandacht. Niet in de laatste plaats omdat de voorgestane werkwijze van de belastingdienst een goede administratievoering vereist. Onderstaand hebben wij een aantal (niet limitatieve) aandachtspunten weergegeven die van belang zijn voor woningcorporaties.

18.7.1 Zelfstandige woning bestemd voor verhuur Voor belastingjaar 2013 bestond onduidelijkheid over de criteria die de belastingdienst hanteerde voor het begrip zelfstandigheid. Deze was niet per sé overeenkomend met de Wet WOZ. Dit lijkt voor belastingjaar 2014 te zijn aangepast. Volgens de website van de belastingdienst dient een zelfstandige woning in 2014 aan de volgende criteria te voldoen:

“Een zelfstandige woning is een woning met een eigen toegangsdeur die de bewoner van binnen en buiten op slot kan doen. In de woning moeten in elk geval aanwezig zijn: • een eigen woon(slaap)kamer; • een eigen keuken met aanrecht, aan- en afvoer voor water en een aansluitpunt voor een kooktoestel; • een eigen douche of bad en toilet met waterspoeling.”

18.7.2 Voor verhuur bestemde woning In de eerste plaats hanteert de belastingdienst het uitgangspunt dat de woning bewoonbaar moet zijn (indien er geen eigen woon(slaap)kamer is, geen eigen keuken of sanitaire voorzieningen wordt de woning niet bewoonbaar geacht). De belastingdienst bekijkt daarbij niet naar de toekomstige bestemming van de woning (namelijk is het voor verhuur bestemd). Maar of de woning op peildatum (mogelijk kan) worden verhuurd. Hierdoor is de belastingdienst van mening dat een woning die wordt verhuurd of leegstaat, volgens de belastingdienst bestemd voor verhuur, ook als deze feitelijk bestemd is voor verkoop, sloop of renovatie of in het kader van leegstandsbeheer wordt bewoond. De belastingdienst geeft naar onze mening met deze interpretatie een veel te ruimte invulling aan het begrip voor verhuur bestemd. Maar hierover bestaat gezien de korte looptijd van de Verhuurderheffing nog geen jurisprudentie.

172

18 Verhuuderheffing

18.7.3 Zelfstandige woningen die bewoond worden door bewoners waarbij de wooncomponent wordt gefinancierd vanuit de AWBZ, WMO of zorgverzekeraar Uit een Vraag & Antwoorden Verhuurderheffing overzicht zoals door de belastingdienst gepubliceerd op hun website op 15 juli 2014 blijkt dat intramurale verhuur van zelfstandige woningen niet onder de verhuurderheffing valt. Dat wil zeggen dat die zelfstandige woningen buiten beschouwing worden gelaten die bewoond worden door bewoners met een indicatie voor intramurale zorg en waarvan de wooncomponent gefinancierd wordt vanuit de AWBZ of de WMO of door een zorgverzekeraar. Verhuur van een complex met (on)zelfstandige woningen en gedeelde ruimten. Indien u een complex met (on)zelfstandige woningen en gedeelde ruimten in één huursom verhuurt aan een woningcorporatie zijn hiervoor de volgende aandachtspunten: 1. U dient eventueel alleen verhuurderheffing te betalen voor de zelfstandige woningen binnen het complex. 2. Of de zelfstandige woning voldoet aan de criteria van de verhuurderheffing, dient de belastingplichtige bij de (onder)verhuurder het werkelijke gebruik per zelfstandige woning op te vragen. Daarvoor is van belang hoe de zelfstandige woning is gebruikt op 1 januari van het betreffende kalenderjaar (intramuraal, extramuraal of leegstand) en of de werkelijke huur (excl. servicekosten) boven of beneden de liberalisatiegrens ligt. 3. Indien de belastingplichtige deze gegevens niet (op tijd) ontvangt van zijn (onder)verhuurder dient de belastingplichtige de huur en het gebruik (pleitbaar) in te schatten. 4. De door de belastingplichtige ingenomen standpunten dienen inzichtelijk te worden vastgelegd in de administratie.

18.7.4 Leegstand In beginsel hanteert de belastingdienst het uitgangspunt dat bij leegstand op de eerste dag van het belastingjaar de woning onder de verhuurderheffing valt, tenzij sprake is van leegstand in verband met renovatie, sloop of verkoop én uiterlijk 31 augustus van het jaar is begonnen met de renovatie, sloop danwel een (voorlopige) verkoopovereenkomst is gesloten. Bij leegstand van (zelfstandige) woningen in zorgcomplexen heeft de belastingdienst aanvullende argumenten geformuleerd. Wanneer op de eerste dag van het belastingjaar sprake is van leegstand en de woning voorheen werd bekostigd vanuit de AWBZ, WMO of zorgverzekeraar, dan valt de woning niet onder de verhuurderheffing, mits de woning uiterlijk op 31 augustus van hetzelfde belastingjaar in gebruik is genomen door een bewoner van wie de wooncomponent gefinancierd wordt vanuit de AWBZ, WMO of zorgverzekeraar. Wanneer op de eerste dag van het belastingjaar sprake is van leegstand en de woning voorheen werd bewoond door mensen zonder indicatie voor intramurale zorg (en de huurprijs onder de liberalisatiegrens blijft) dan valt de zelfstandige woning onder de verhuurderheffing. Ook hiervoor geldt dat de belastingdienst niet zozeer kijkt naar het beoogde gebruik (voor verhuur bestemd) maar meer naar het werkelijke gebruik.

173

19 Heffingen lagere overheden Jaarlijks worden er heffingen lokale overheden (lokale belastingen) opgelegd aan woningcorporaties. Deze heffingen zijn gebaseerd op de Gemeentewet, de Waterschapswet of de Provinciewet. Een lagere overheid mag uitsluitend een belasting/heffing opleggen indien hiervoor een verordening is vastgesteld en dit gebaseerd is op een wettelijke grondslag. Elke lagere overheid is autonoom om wel/geen lokale heffingen / belastingen in te voeren, welke heffingen zij wenst in te voeren en tegen welke tarieven. De lagere overheden zijn daarbij vaak ook autonoom in het bepalen van de heffingsgrondslag, indien en voorzover deze niet afhankelijk is van het inkomen, de winst of het vermogen. Daarnaast mag de heffingsmaatstaf niet onredelijk of willekeurig zijn. Voor woningcorporaties zijn met name de volgende belastingen / heffingen relevant*: a. onroerendezaakbelastingen; b. rioolheffing; c. rechten (w.o. leges omgevingsvergunningen); d. precariobelasting; e. baatbelasting; f. watersysteemheffing; g. wegenheffing. * = Deze opsomming is niet limitatief.

19.1 Onroerendezaakbelastingen Gemeenten heffen onroerendezaakbelastingen. De heffingsgrondslag is de voor dat jaar vastgestelde WOZ-waarde van een WOZ-object. Er is een heffing voor niet-woning én een heffing voor woningen voor het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht. Daarnaast geldt een heffing voor het gebruik van niet-woningen. Woningcorporaties kunnen zo te maken krijgen met zowel onroerendezaakbelasting voor genot als onroerendezaakbelasting voor gebruiker. Indien en voor zover een WOZ-object als woning wordt aangemerkt, wordt er geen aanslag onroerendezaakbelasting voor gebruikers geheven en wordt de onroerendezaakbelasting voor genot opgelegd naar het (lagere) woning tarief. Indien een WOZ-object als niet-woning wordt aangemerkt, kunnen nog wel delen van het object vrijgesteld worden van onroerendezaakbelasting voor gebruikers (de zogenaamde woondelenvrijstelling). Het tarief blijft alsdan voor zowel gebruikers als eigenaren naar het (hogere) niet-woningen tarief.

19.1.1 toepassen woondelenvrijstelling Deze woondelenvrijstelling speelt met name een rol bij verzorgen/of verpleeghuizen. De woondelenvrijstelling is in 2006 facultatief ingevoerd. Vanaf het jaar 2007 zijn gemeenten verplicht deze toe te passen. Van oudsher bestond er veel onduidelijkheid of ruimten voor (permanente) bewoners in woningcorporaties ook onder de woondelenvrijstelling viel. In het jaar 2013 heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen inzake de toepassing van de woondelenvrijstelling bij woningcorporaties. De Hoge Raad hanteert de volgende uitgangspunten: • een duurzaam verblijf in een verzorgings- of verpleeghuis heeft het karakter van wonen; • dat naar behoefte hulp, verzorging en verpleging wordt geboden aan bewoners of dat regels worden gesteld die de handelingsvrijheid of privacy van bewoners beperken, neemt het karakter van wonen niet weg; • een verblijf in het kader van kortdurende behandeling, dagbehandeling of palliatieve zorg heeft niet het karakter van wonen; • gedeelten van een verzorgings- of verpleeghuis die dezelfde functie hebben als vergelijkbare gedeelten van een woning, zijn vrijgesteld. Het gaat om de functies dagbesteding, slapen, wassen en eten; • vrijgesteld zijn: de eigen (zit/slaap)kamers van bewoners, gezamenlijk gebruikte ruimten (woonkamers, eetzalen, recreatieruimten, (mede) door bewoners gebruikte keuken en sanitaire ruimten) en verkeersruimten die voor toegang van die ruimten dienen (gangen, hallen, liften, trappenhuizen); • de mate van medegebruik van deze ruimten door anderen dan bewoners is niet van belang voor de vrijstelling; • geen onderscheid moet worden gemaakt op grond van de mate van verzorging of verpleging die aan de bewoners wordt geboden; • de waarde van de ondergrond moet naar evenredigheid worden toegerekend aan de vrijgestelde en de nietvrijgestelde gedeelten van de onroerende zaak;

19 Heffingen lagere overheden

•

de waarde van parkeerterreinen en parkeergarages moet naar evenredigheid worden toegerekend aan de vrijgestelde en de niet-vrijgestelde gedeelten van de onroerende zaak, tenzij gedeelten uitdrukkelijk zijn toegewezen aan personeel (dan niet-vrijgesteld) of bewoners (dan vrijgesteld).

Binnen zes weken na dagtekening van de aanslag OZB (voor gebruikers en genothebbers) kan bezwaar worden ingediend. Indien en voor zover in een bezwaar- of beroepsprocedure wordt geoordeeld dat de aanslag onroerende zaak belasting te hoog is vastgesteld, kan ambtshalve een teruggave verzoek worden gedaan. Deze zijn veelal mogelijk tot vijf jaar terug. Gemeenten behoeven een ambtshalve verzoek niet te honoreren.

19.2 Rioolheffing Gemeenten kunnen een rioolheffing heffen ter bestrijding van de kosten die voor de gemeenten verbonden zijn aan: • inzameling en het transport van huishoudelijk afvalwater en bedrijfsafvalwater, alsmede de zuivering van huishoudelijk afvalwater; en • inzameling van afvloeiend hemelwater en de verwerking van het ingezamelde hemelwater alsmede voor het treffen van maatregelen teneinde structureel nadelige gevolgen van de grondwaterstand voor de aan de grond gegeven bestemming zoveel mogelijk te voorkomen of te beperken. Er kan zowel rioolheffing worden geheven van eigenaren als gebruikers. De rioolheffing kan plaatsvinden op basis van verschillende heffingsmaatstaven. Veelal wordt een rioolheffing gebaseerd op een vast bedrag per onroerende zaak, een percentage van de WOZ-waarde, een bedrag per m3 verbruik etc. De laatste jaren is een toenemende trend waarneembaar dat er een verplaatsing vindt van de rioolheffing van gebruikers (de huurders) naar eigenaren (de woningcorporaties). Dit kan tot een verhoging van de financiële lasten van de woningcorporatie leiden. De rioolheffing mag niet meer dan kostendekkend zijn. Daarom moet de gemeente de kosten en opbrengsten van het rioolstelsel en de grondwaterstandmaatregelen ramen. Op basis van deze raming wordt een tarief vastgesteld. Indien de overschrijding van de begrote baten ten opzichte van de begrote lasten ter zake minder is dan ‘in betekenende mate’ (10% of minder) en dit is de gemeente vooraf kenbaar geweest, dan wordt de verordening rioolheffing partieel onverbindend verklaard en wordt de aanslag rioolheffing verminderd. Is er een overschrijding van de begrote baten ten opzichte van de begrote lasten ter zake van meer dan ‘in betekenende mate’ (meer dan 10%) en wordt geoordeeld dat dit vooraf kenbaar is geweest voor de gemeente, dan wordt de verordening geheel onverbindend verklaard en wordt de aanslag vernietigd. Of de begrote baten de begrote lasten ter zake overstijgen, dient te worden beoordeeld aan de hand van aan de begroting ten grondslag liggende stukken. De afgelopen jaren is er zeer veel jurisprudentie verschenen over de kostenonderbouwing die ten grondslag ligt aan het tarief van de rioolheffing en leges omgevingsvergunningen (zie onderstaand). Uit het merendeel van deze jurisprudentie bleek enerzijds dat gemeente onvoldoende informatie konden aanleveren op basis waarvan gecontroleerd kon worden of de begrote baten de begrote lasten ter zake overstegen. De verordeningen van deze gemeenten werden dan ook geheel onverbindend verklaard. Anderzijds kwam uit deze jurisprudentie naar voren dat gemeenten veelal foutief grootboekposten aan begroten baten of lasten ter zake toerekenden. Ook in deze gevallen resulteerde dit vaak in het geheel onverbindend verklaren van de verordening rioolheffing omdat na correctie de begrote baten de begrote lasten ter zake in meer dan betekenende mate oversteeg en dit volgens de rechtbank op voorhand kenbaar moest zijn voor de gemeente. Bij ontvangst van de aanslag rioolheffing is het van belang de heffingsmaatstaf te controleren. Indien b.v. de heffingsmaatstaf is gebaseerd op het m3 water verbruik en hiervoor een te hoog m3 verbruik is aangegeven op uw aanslag kan dit tot een (gedeeltelijke) teruggave van de aanslag rioolheffing leiden. Ook indien de rioolheffing is gebaseerd op de WOZ-waarde, en er met succes bezwaar is aangetekend tegen de WOZ-waarde, kan dit tot een teruggave van rioolheffing leiden. Daarnaast is het van belang de bovengenoemde tariefstelling te (laten) controleren. Binnen zes weken na dagtekening van de aanslag rioolheffing kan bezwaar worden ingediend.

19.3 Rechten (waaronder reinigingsrechten en leges omgevingsvergunning) Woningcorporaties dienen rechten te betalen voor het genot van door of vanwege het gemeentebestuur verstrekte diensten. Een voor woningcorporaties veel voorkomende recht is de leges omgevingsvergunning. Het in behandeling nemen van een bouwaanvraag of sloopvergunning zijn veel voorkomende rechten (leges omgevingsvergunning). Het heffen van leges omgevingsvergunning dient te worden vastgelegd in een gemeentelijke verordening. Als belastingplichtige wordt aangewezen degene die de aanvraag indient. De gemeenten zijn vrij om de heffingsmaatstaf vast te stellen, de heffingsmaatstaf mag daarbij niet als onredelijk of willekeurig worden aangemerkt.

175


Veelal wordt een percentage van de bouwsom als leges omgevingsvergunning in rekening gebracht. Dit kan een vast percentage zijn, maar veel gemeenten kennen een degressief tarief bij een hogere bouwsom. Ook voor de rechten geldt dat de begrote baten de begrote lasten ter zake niet mogen overstijgen (zie daarvoor opmerkingen bij paragraaf 18.2 inzake de Rioolheffing). Na indienen van de aanvraag voor een activiteit zoals benoemd in de omgevingsvergunning, volgt een afwijzing of een goedkeuring. Bij een afwijzing van de aanvraag kunnen alsnog leges in rekening worden gebracht. De goedkeuring of afwijzing wordt gevolgd door een legesnota. Indien de legesnota wordt betwist, kan binnen 6 weken na oplegging van de legesnota bezwaar worden aangetekend. Het is enerzijds van belang om (bij nieuwbouw) de bouwsom nader te controleren en anderzijds om met name de kostenonderbouwing die ten grondslag ligt aan het tarief te controleren. Ook voor de leges omgevingsvergunning geldt dat de begrote baten de begrote lasten ter zake niet mogen overstijgen (zie onderdeel rioolheffing). De laatste jaren is veel jurisprudentie gewezen waaruit blijkt dat gemeenten de kosten niet (voldoende) kunnen onderbouwen. Dit heeft als gevolg dat de verordening als onverbindend wordt aangemerkt en daarmee tot vernietiging van de gehele aanslag. Ook provincies kunnen rechten (leges) heffen.

19.4 Precariobelasting Ter zake van het hebben van voorwerpen onder, op of boven voor de openbare dienst bestemde gemeentegrond, kan een precariobelasting worden geheven. ‘Het hebben van voorwerpen’ vereist een zekere duurzaamheid. Voor een container die eens per week aan de weg wordt gezet kan geen precariobelasting worden geheven. Daarnaast dient sprake te zijn van ‘voor de openbare dienst bestemde gemeentegrond’. Indien verschillende voorwerpen zich boven elkaar, onder, op of boven de grond bevinden, kunnen ze alle in de precariobelasting worden betrokken. Geen precariobelasting kan worden geheven voor voorwerpen die de gemeente niet kan verbieden. Precariobelasting wordt van woningcorporaties vaak geheven tijdens bijvoorbeeld bouwwerkzaamheden waarbij tijdelijk gemeentegrond in gebruik is voor en bouwkeet, wegafzettingen, opslag bouwmaterialen en dergelijke. Gemeenten zijn vrij om de heffingsmaatstaf en het tarief te bepalen en daarnaast om vrijstellingen in de verordening op te nemen. Meestal wordt geheven naar oppervlakte, lengte of breedte van de voorwerpen. Ook kan er een vast bedrag per voorwerp worden geheven. Binnen zes weken na dagtekening van de aanslag Precariobelasting kan bezwaar worden ingediend.

19.5 Baatbelasting Ter zake van een onroerende zaak die gebaat is door voorzieningen die tot stand worden of zijn gebracht door of met medewerking van het gemeentebestuur, kan van degenen die van die onroerende zaak het genot hebben krachtens eigendom, bezit of beperkt recht, een baatbelasting worden geheven. Aan de invoering van een baatbelasting zijn veel strikte voorwaarden verbonden, waardoor gemeenten terughoudend zijn in het toepassen van de baatbelasting. In principe wordt de baatbelasting in een keer geheven, maar op verzoek van een belastingplichtige kan deze in de vorm van een jaarlijkse belasting worden geheven. Indien er sprake is van een aanslag baatbelasting is het van belang de totstandkoming van deze belasting en de voorwaarden daarop goed te laten toetsen. Indien de belasting niet correct is geheven, kan dit tot een volledige onverbindendheid van de verordening leiden en zo ook tot een vernietiging van de aanslagen. Vanwege de grote administratieve verplichtingen die aan de baatbelasting zijn verbonden wordt deze heffing niet vaak meer toegepast. Binnen zes weken na dagtekening van de aanslag Baatbelasting kan bezwaar worden ingediend.

19.6 Watersysteemheffingen gebouwd en ongebouwd Watersysteemheffingen worden door het waterschap geheven. Voor de bepaling van de aanslagen watersysteemheffing is het van belang dat de WOZ-object afbakening van een woningcorporatie op een goede manier geschiedt. Er wordt namelijk een apart tarief berekend voor de watersysteemheffing gebouwd en ongebouwd. Op grond van de Wet WOZ valt onder een gebouwd eigendom een gebouw en de daarbij behorende aanhorende grond. Naar verwachting worden overige gronden als ongebouwd aangemerkt.

176


19.6.1 Watersysteemheffing gebouwd eigendom Waterschappen heffen de watersysteemheffing genothebbers krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van gebouwde onroerende zaken. De heffing is een vast percentage van de WOZ-waarde. Naarmate de WOZ-waarde lager is, is de watersysteemheffing eveneens lager. In 2012 bedraagt het gemiddelde tarief voor de watersysteemheffing gebouwd 0,0280 %. Bij een WOZ-waarde van € 5.000.000 is de watersysteemheffing gebouwd gemiddeld € 1.400.

19.6.2 Watersysteemheffing ongebouwd eigendom Als er geen gebouwde onroerende zaken zijn, wordt van de eigenaar watersysteemheffing ongebouwd geheven. Voor de heffing ongebouwd wordt een bedrag per hectare gerekend. Deze heffing is dus niet afhankelijk van de WOZwaarde. De Waterschapswet bepaalt dat zaken die op grond van de WOZ zijn vrijgesteld ongebouwd zijn. Binnen zes weken na dagtekening van de aanslag watersysteemheffing kan bezwaar worden ingediend.

19.7 Wegenheffing In de Waterschapswet is ook een heffing opgenomen ter bekostiging van het wegenbeheer (populair gezegd de wegenheffing). Niet alle waterschappen hebben deze wegenheffing in hun verordening opgenomen. Ook voor de wegenheffing kan een wegenheffing gebouwd en ongebouwd worden vastgesteld. Voor de wegenheffing gebouwd dient de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf.

177

Bijlage 1: Cases Cases In deel A van dit handboek zijn wij ingegaan op de theoretische achtergrond van de jaarverslaggeving van woningcorporaties. In deze bijlage geven wij aan de hand van enkele cases en voorbeelden weer hoe deze theorie in de praktijk kan worden toegepast. Het merendeel van de vraagstukken uit de praktijk komt in deze cases aan de orde. De cases zijn zo opgesteld dat de hoofdlijn van de verwerkingswijze duidelijk naar voren komt. Het is logisch dat de praktijk weerbarstiger is dan in deze cases kan worden weergegeven. Wij adviseren u daarom tijdig met uw accountant verslaggevingsvraagstukken te bespreken, zodat bij het opstellen en de controle van de jaarrekening geen onduidelijkheid bestaat over de juiste verwerkingswijze. Situatieschets Woningcorporatie Beter Wonen is een middelgrote woningcorporatie met de volgende kenmerken: • Woningbezit in één van de veertig prachtwijken; • Actieve houding ten opzichte van projectontwikkeling, zowel op uitbreidingslocaties (Vinex) en in herstructureringsgebieden (waaronder de probleemwijk); • Woningcorporatie Beter Wonen is tot op heden redelijk traditioneel in haar jaarverslaggeving. Zo worden de materiële vaste activa in exploitatie gewaardeerd op historische kostprijs en worden de onderhoudslasten geëgaliseerd via een voorziening onderhoud. De huidige ontwikkelingen hebben het bestuur echter gemotiveerd om de huidige uitgangspunten voor het opstellen van de jaarrekening te heroverwegen. Zo worden de mogelijkheden onderzocht om het woningbezit te waarderen op actuele waarde, omdat dit in de jaarrekening leidt tot een beter inzicht in de terugverdiencapaciteit en de financiële effecten van beleidskeuzes; • De investeringen in de nieuwe huurwoningen op de Vinex-locaties en de herstructureringsgebieden zijn meestal onrendabel. Om deze onrendabele investeringen op te vangen is een deel van het huidige bezit aangemerkt om te verkopen en worden koopwoningen ontwikkeld en verkocht; • Woningcorporatie Beter Wonen heeft haar bezit ingedeeld in tien kasstroomgenererende eenheden. Zij waardeert op dit moment haar bezit op basis van historische kostprijs. Zij hanteert een gebiedsgerichte sturing en heeft haar kasstroomgenererende eenheden ook op die wijze ingedeeld; • Beter Wonen heeft haar commerciële activiteiten, bestaande uit projectontwikkelingsactiviteiten (Projectontwikkeling BV) en dure huurwoningen (Dure huurwoningen BV) ondergebracht in een nevenstructuur. Onderhoud BV is een joint venture samen met woningcorporatie Ons Huis. De opzet van de organisatie ziet er als volgt uit:

•

Beter Wonen is integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting.

Achter de titel van de casus is een verwijzing opgenomen naar de paragraaf in het handboek waarin de theorie is behandeld.

178

Bijlage 1 Cases

Casus 1 Stelselwijziging (paragraaf 3.3) Zoals in de situatieschets aangegeven leiden wijzigingen in de omgeving van de woningcorporatie Beter Wonen tot andere keuzen met betrekking tot de jaarverslaggeving. Zo ook met betrekking tot de verwerking van de uitgaven voor groot onderhoud. De meeste woningcorporaties verwerken de uitgaven voor groot onderhoud rechtstreeks ten laste van het resultaat en passen geen voorziening onderhoud meer toe om de uitgaven voor groot onderhoud te egaliseren. Om tot een betere financiële vergelijking te komen met andere woningcorporaties heeft Beter Wonen besloten om met ingang van boekjaar jaar 1 de onderhoudsuitgaven rechtstreeks ten laste van het resultaat te brengen in het jaar waarin de prestatie heeft plaatsgevonden. Daarnaast heeft Beter Wonen inmiddels een zodanige omvang dat de uitgaven voor groot onderhoud een gelijkmatig verloop in de tijd heeft. In de hierna opgenomen casus wordt aangegeven hoe deze stelselwijziging in de jaarrekening jaar 1 verwerkt moet worden en welke toelichtingen in de jaarrekening hierover worden opgenomen.

Oude situatie Tot en met verslagjaar jaar 1-1 bracht Beter Wonen de kosten van groot onderhoud ten laste van een voorziening voor groot onderhoud. Op basis van de meerjarenonderhoudsbegroting werd jaarlijks € 700.000 gedoteerd aan de voorziening en werden de werkelijke onderhoudsuitgaven ten laste van de voorziening gebracht. In jaar 1-1 bedroegen de werkelijke onderhoudsuitgaven € 200.000 en in jaar 1 € 500.000. De volgende gegevens zijn beschikbaar over de voorziening voor groot onderhoud en de resultaten voor stelselwijziging: Voorziening groot onderhoud ultimo jaar 1-2:

€ 2.500.000

Voorziening groot onderhoud ultimo jaar 1-1:

€ 3.000.000

Voorziening groot onderhoud ultimo jaar 1:

€ 3.200.000

Resultaat jaar 1-1 voor stelselwijziging:

€ 500.000

Resultaat jaar 1 voor stelselwijziging:

€ 600.000

Nieuwe situatie Ten behoeve van deze stelselwijziging wordt het eigen vermogen ultimo jaar 1-1 herrekend op basis van de gewijzigde grondslagen. Dit cumulatieve effect wordt door de woningcorporatie als een rechtstreekse mutatie van het eigen vermogen verwerkt in het beginvermogen van jaar 1 en worden de vergelijkende cijfers jaar 1-1 aangepast. Om de vergelijkende cijfers over jaar 1-1 te kunnen aanpassen, dient ook het eigen vermogen ultimo jaar 1-2 te worden herrekend op basis van de gewijzigde grondslag. Het cumulatieve effect dat betrekking heeft op de jaren voorafgaand aan jaar 1-1 dient te worden gepresenteerd als een mutatie in het beginvermogen van jaar 1-1: Cumulatief effect op beginvermogen jaar 1-1 (toename)

€ 2.500.000

Cumulatief effect op beginvermogen jaar 1 (toename)

€ 3.000.000

Effect op resultaat over jaar 1-1 (€ 700.000 -/- € 200.000)

€ 500.000

Effect op resultaat over jaar 1 (€ 700.000 -/- € 500.000)

€ 200.000

Het effect op het resultaat wordt veroorzaakt doordat in het nieuwe stelsel: • •

de uitgaven voor groot onderhoud ten laste van het resultaat worden geboekt en niet meer ten laste van de voorziening voor groot onderhoud (jaar 1 € 500.000; jaar 1-1 € 200.000); geen dotatie aan de voorziening voor groot onderhoud meer ten laste van het resultaat wordt geboekt (jaar 1 € 700.000; jaar 1-1 € 700.000).

179

Bijlage 1 Cases

Het mutatieoverzicht eigen vermogen over jaar 1 met vergelijkende cijfers over jaar 1-1 in de jaarrekening over jaar 1 luidt nu als volgt: Jaar 1

Jaar 1-1

Eigen vermogen 1 januari

€ 4.000.000

€ 3.500.000

Invloed van stelselwijziging (cumulatieve effect)

€ 3.000.000

€ 2.500.000

Herrekend eigen vermogen 1 januari

€ 7.000.000

€ 6.000.000

Resultaat boekjaar: •

voor stelselwijziging

•

effect stelselwijziging

€

Resultaat boekjaar na stelselwijziging Eigen vermogen 31 december

€ 600.000

€

500.000

200.000

€

500.000

€ 800.000

€ 1.000.000

€ 7.800.000

€ 7.000.000

De toelichting in de jaarrekening jaar 1 naar aanleiding van deze stelselwijziging zou als volgt kunnen luiden: Beter Wonen heeft in jaar 1 besloten niet langer een voorziening voor groot onderhoud in haar jaarrekening op te nemen. De reden hiervoor is dat de woningcorporatie inmiddels een zodanige omvang heeft dat de uitgaven voor groot onderhoud een gelijkmatig verloop in de tijd geven (de komende 10 jaar liggen deze uitgaven jaarlijks tussen de € 450.000 en € 500.000 per jaar). De vergelijkende cijfers over jaar 1-1 zijn aangepast aan de gewijzigde waarderingsmethode. De stelselwijziging is retrospectief verwerkt en leidt tot een toename van het eigen vermogen per 1 januari jaar 1 van € 3.000.000 en per 1 januari jaar 1-1 van € 2.500.000. Door de stelselwijziging zijn de resultaten toegenomen met € 200.000 in jaar 1 en € 500.000 in jaar 1-1. Casus 2 Eerste waardering complex sociale huurwoningen (paragraaf 5.4) In jaar 2 is in de Vinex-wijk een stuk bouwgrond beschikbaar gekomen. Op dit stuk grond wordt het nieuwbouwcomplex ‘Het Eiland’ gebouwd. Woningcorporatie Beter Wonen heeft besloten dit complex toe te voegen aan de bestaande kasstroomgenererende eenheid ‘Vinex’. Bij het nieuwbouwcomplex is sprake van een zogeheten onrendabele top (bijzonder waardeverminderingsverlies) van € 3 miljoen.

De boekwaarde en bedrijfswaarde van de bestaande kasstroomgenererende eenheid (KSGE) en van het nieuwe complex bedragen: Historische kostprijs (in miljoenen euro’s)

Bedrijfswaarde (in miljoenen euro’s)

Bestaande KSGE Vinex

40

50

Nieuwbouwcomplex ‘Het Eiland’

12

9

Hoe vindt de eerste waardering plaats van deze investering? Uitwerking bij historische kostprijs: Doordat nieuwbouwcomplex ‘Het Eiland’ wordt toegevoegd aan de bestaande kasstroomgenererende eenheid Vinex kan het boeken van een bijzonder waardeverminderingverlies van € 3 miljoen achterwege blijven. Immers, de boekwaarde na de investering bedraagt € 52 miljoen terwijl de bedrijfswaarde € 59 miljoen bedraagt. Dit betekent dat de overwaarde tussen de bedrijfswaarde en de historische kostprijs van € 7 miljoen ruimte laat om het bijzonder waardeverminderingverlies op nieuwbouwcomplex ‘Het Eiland’ te compenseren. Dit bijzonder waardeverminderingverlies mag dan ook niet in de winst-en-verliesrekening worden verwerkt. De waardering in de jaarrekening van deze kasstroomgenererende eenheid is dan ook € 52 miljoen.

180

Bijlage 1 Cases

Wanneer nieuwbouwcomplex ‘Het Eiland’ als een nieuwe kasstroomgenererende eenheid zou worden aangemerkt (zie paragraaf 5.3), zou, na afwaardering van de onrendabele top, onder de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor verhuur een bedrag van per saldo € 9 miljoen worden geactiveerd. De reden hiervoor is dat de bedrijfswaarde lager is dan de historische kostprijs zodat een bijzondere waardevermindering van € 3 miljoen moet worden verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Uitwerking bij actuele waarde: Wanneer Beter Wonen haar bezit zou waarderen op actuele waarde, dan neemt de bedrijfswaarde (en dus de balanswaarde) als gevolg van de investering toe met € 9 miljoen. De historische kostprijs is echter € 12 miljoen. Bij waardering tegen actuele waarde wordt dan onder de post ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa’ in de winst-en-verliesrekening een verlies verantwoord van € 3 miljoen. In journaalposten ziet dit er als volgt uit: Materiële vaste activa in exploitatie

€ 9 miljoen

Overige waardeveranderingen MVA

€ 3 miljoen


€ 12 miljoen

Casus 3 Onroerende zaken in exploitatie bestemd voor verkoop (paragraaf 5.5) Met het oog op de financiering van toekomstige herstructurering van de probleemwijk besluit de directie van Beter Wonen eind jaar 1 om 100 woningen te gaan verkopen in één van de bestaande wijken. Omdat de directie overweegt te gaan waarderen tegen bedrijfswaarde is zij benieuwd welk effect dit besluit heeft op de jaarrekening jaar 1 als gewaardeerd wordt tegen historische kostprijs en welk effect als gewaardeerd wordt tegen actuele waarde. Hierna behandelen wij de uitwerking tegen historische kostprijs en actuele waarde en geven wij aan hoe de feitelijke verkoop van de woningen in de jaarrekening wordt verwerkt vanaf jaar 1.

Casus: Verwerking verkoopwinst op koopwoningen historische kostprijs De verwachting is dat in jaar 1 de eerste woningen zullen worden verkocht. Het complex heeft een mutatiegraad van 10%. De resterende levensduur van de woningen wordt geschat op 30 jaar. Bij waardering tegen historische kostprijs blijven de woningen in de jaarrekening jaar 1 gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen en eventuele bijzondere waardeverminderingen. In jaar 1 en volgende jaren wordt de verkoopwinst op de woningen die in dat jaar zijn verkocht en geleverd in de winst-en-verliesrekening geboekt. Van woningen waarvoor een voorlopig koopcontract is getekend, maar die nog niet notarieel zijn geleverd moet de verkoopwinst worden geboekt wanneer het economisch risico is overgedragen aan de koper. Hiervoor moeten in ieder geval alle mogelijk ontbindende voorwaarden uit het voorlopig koopcontract niet meer van toepassing zijn. Het is niet noodzakelijk dat de verkoopakte per balansdatum bij de notaris is gepasseerd, mits kan worden vastgesteld dat alle belangrijke risico’s met betrekking tot de koopwoningen aan de kopers zijn overgedragen. Casus: verwerking verkoopwinst op koopwoningen actuele waarde - sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel Dezelfde gegevens zijn van toepassing als bij waardering tegen historische kostprijs. Doordat het bestuursbesluit tot verkoop van 100 woningen eind jaar 1 is genomen, worden deze woningen vanaf dat moment aangemerkt als onroerende zaken in exploitatie bestemd voor verkoop. De waardering van de woningen vindt plaats tegen bedrijfswaarde waarbij niet langer wordt uitgegaan van de resterende levensduur van 30 jaar, maar van de verwachte exploitatieduur tot het moment van verkoop (rekening houdend met de mutatiegraad). De restwaarde van de woningen wordt gelijkgesteld aan de verwachte verkoopopbrengst. De geschatte verkoopopbrengsten van de voor verkoop aangewezen huurwoningen dienen voor een periode van maximaal vijf jaar in de bedrijfswaardeberekening te worden betrokken, tenzij een langere periode kan worden gerechtvaardigd (RJ 121.310). De mutatie in de bedrijfswaarde van de woningen wordt rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt.

181

Bijlage 1 Cases

In jaar 1 worden de eerste woningen feitelijk verkocht. Als gevolg van de verkopen zal de bedrijfswaarde van het complex dalen in jaar 1 (de inkomende kasstromen uit de verkoop is immers gerealiseerd). Hierna geven wij een cijfervoorbeeld: In jaar 1 besluit tot verkoop. De woningen die verkocht worden hebben allen een boekwaarde op basis van historische kostprijs van € 100.000. De bedrijfswaarde voor besluit tot verkoop op basis van doorexploiteren bedroeg ook € 100.000. Door het besluit tot verkoop neemt de bedrijfswaarde toe tot € 150.000 omdat de contante waarde van de verwachte verkoopopbrengst nu onderdeel uitmaakt van de bedrijfswaarde. Hiervan worden in jaar 1 de volgende journaalposten gemaakt: Materiële vaste activa (B)

€ 50.000

Aan Overige reserves

€ 50.000

In jaar 1 wordt de woning feitelijk verkocht voor € 152.000. Hiervan wordt de volgende journaalpost gemaakt: Liquide middelen (B)

€ 152.000

Aan materiële vaste activa (B)

€ 150.000

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

€ 2.000

+ Overige reserves

€ 50.000

Aan Gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille

€ 50.000

Casus: Verwerking verkoopwinst op koopwoningen actuele waarde - commercieel vastgoed Dezelfde gegevens zijn van toepassing als hiervoor. In jaar 1 besluit tot verkoop. De woningen die verkocht worden hebben allen een boekwaarde op basis van historische kostprijs van € 100.000. De actuele (reële) waarde voor besluit tot verkoop bedroeg ook € 100.000. Door het besluit tot verkoop stijgt de actuele waarde tot het bedrag van de directe opbrengstwaarde, zijnde € 150.000. Hiervan wordt in jaar 1 de volgende journaalpost gemaakt: Commercieel vastgoed in exploitatie (B)

€ 50.000

Aan Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed portefeuille (V&W)

€ 50.000

In jaar 1 wordt de woning feitelijk verkocht voor € 152.000. Hiervan wordt de volgende journaalpost gemaakt: Liquide middelen (B) Aan netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille (W&V) Aan Commercieel vastgoed in exploitatie (B)

€ 152.000 € 2.000 € 150.000

In de toelichting op het eigen vermogen wordt het niet-gerealiseerde deel van de herwaardering inzichtelijk gemaakt. Deze wijzigt door het realiseren van een deel als gevolg van de verkooptransactie. Casus 4 Sociaal vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie (paragraaf 5.6) Woningcorporatie Beter Wonen is in jaar 1 een verplichting aangegaan voor de bouw van een complex woningen in een bestaande wijk. De stichtingskosten bedragen € 1.500. De bedrijfswaarde van de woningen is berekend op € 1.300. Ultimo jaar 1 is een bedrag van € 90 aan de architect en de aannemer betaald. Het complex woningen zal worden toegevoegd aan de bestaande kasstroomgenererende eenheid (complex) Nieuwhorst. De woningcorporatie waardeert haar onroerende zaken tegen historische kostprijs. De boekwaarde van complex Nieuwhorst op basis van historische kostprijs per 31 december jaar 1 bedraagt € 20.350, terwijl de bedrijfswaarde € 20.400 bedraagt. De directie is vanwege de nog te maken keuze waardering tegen actuele waarde of historische kostprijs benieuwd naar de verschillen in het resultaat en de balans. Hierna wordt het hiervoor genoemde feit uitgewerkt in beide varianten.

182

Bijlage 1 Cases

Casus: Verwerking sociaal vastgoed in ontwikkeling bij prijsgrondslag historische kostprijs De verwachte bedrijfswaarde van het in aanbouw zijnde complex woningen is € 200 lager dan de stichtingskosten. De kasstroomgenererende eenheid waartoe het in aanbouw zijnde complex gaat behoren, biedt ruimte om een deel van de onrendabele top te activeren (€ 20.400 – € 20.350 = € 50). Het resterende deel van de onrendabele top (€ 150) dient als last in de winst-en-verliesrekening te worden verantwoord onder de post overige waardeveranderingen van materiële vaste activa. De post sociaal vastgoed in ontwikkeling per 31 december jaar 1-1 is nihil. Aan de creditzijde van de balans wordt een voorziening opgenomen van € 60. De boekingen in jaar 1 zijn als volgt: Onroerende zaken in ontwikkeling

€ 90


€ 90

+ Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa

€ 150

Aan voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw

€ 60

Casus: Verwerking sociaal vastgoed in ontwikkeling bij waardering tegen actuele waarde Wanneer de woningcorporatie uit het voorgaande voorbeeld voor haar sociaal vastgoed in exploitatie de prijsgrondslag actuele waarde toepast, is er geen ruimte om een deel van de onrendabele top te activeren. Immers, de kasstroomgenererende eenheid Nieuwhorst is dan in de jaarrekening opgenomen tegen € 20.400. Dat betekent dat het gehele verwachte verlies van € 200 als last in de winst-en-verliesrekening moet worden opgenomen onder de post overige waardeveranderingen van materiële vaste activa. De boekingen in jaar 1 zijn als volgt: Onroerende zaken in ontwikkeling

€ 90


€ 90

+ Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa

€ 200

Aan Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw

€ 200

Casus 5 Verwerking van een verkoopproject bij de PoC-methode RJ 221 (paragraaf 5.7) Beter Wonen heeft een plan ontwikkeld voor de bouw van 20 woningen. Beter Wonen verkoopt deze woningen voor € 230.000. Deze verkoopprijs bestaat voor € 80.000 uit grond en € 150.000 voor de bouw. De grondprijs is door de koper verschuldigd bij het notariële transport van de grond. De bouwrijpe grond is door de toegelaten instelling gekocht in jaar 1 voor € 1,2 miljoen. De verkoop van het project start in jaar 1. Eind jaar 1 is 70% van de woningen (14 stuks) verkocht en is de grond hiervan via de notaris aan de kopers geleverd. De bouw start in jaar 2 en is in jaar 3 afgerond. Eind jaar 3 zijn er 18 woningen verkocht en is de bouw voor 60% gereed. Ultimo jaar 2 zijn de cumulatieve stichtingskosten (excl. de grond) € 1.680.000. De totale stichtingskosten voor de toegelaten instelling zijn € 2,8 miljoen.

183

Bijlage 1 Cases

Samengevat: Grondkosten per woning

€ 60.000

Grondopbrengst per woning

€ 80.000

Winst op de grond per woning

€ 20.000

Prognose bouwkosten per woning bij aanvang

€140.000

Vergoeding koper voor de bouw

€ 50.000

Winst op de bouw per woning

€10.000

Totaal te verwachten winst op project

20 x (€ 10.000+€ 20.000) =€ 600.000

Toelichting resultaat jaar 1 Eind jaar 1 zijn 14 woningen verkocht en hiervan is de grond geleverd. De bouw is nog niet gestart. In jaar 1 worden daarom alleen de grondopbrengsten en de grondkosten van deze 14 woningen (€ 1.120.000 respectievelijk € 840.000) verantwoord. Per saldo dus een resultaat van € 280.000. Toelichting resultaat jaar 2 In jaar 2 zijn 4 woningen verkocht en is hiervan de grond geleverd. In jaar 2 worden voor deze 4 verkochte woningen de opbrengsten en de grondkosten verantwoord: Opbrengsten 4 x € 80.000 = € 320.000 en kosten € 240.000. Per saldo dus een resultaat op de grondtransactie van € 80.000. In jaar 2 is € 1.680.000 uitgegeven aan de bouw van de woningen. Deze kosten zijn evenredig toe te wijzen aan de reeds verkochte (18 woningen) en de onverkochte woningen (2 woningen). De bouw van de woningen is voor 60% gereed. Op grond van RJ 221 kunnen dus voor de ultimo jaar 2 verkochte woningen 60% van de te verwachten projectopbrengsten en de hiermee samenhangende kosten worden verantwoord. Eind jaar 2 zijn totaal 18 woningen verkocht. De hiermee samenhangende t/m jaar 2 te verantwoorden projectopbrengsten zijn 18 x 60% van € 150.000 = € 1.620.000. De hiermee samenhangende kosten t/m jaar 1 bedragen 18/20 x € 1.680.000 = € 1.512.000. Per saldo dus een resultaat van € 108.000. Toelichting resultaat jaar 3 In jaar 3 zijn de laatste 2 woningen verkocht en is hiervan de grond geleverd. In jaar 3 worden voor deze 2 verkochte woningen de opbrengsten en de grondkosten verantwoord. Opbrengsten 2 x € 80.000 en kosten € 120.000. per saldo dus een resultaat op grondtransactie van € 40.000. In jaar 3 is € 1.150.000 uitgegeven aan de bouw van de woningen. De totale bouwkosten voor het project komen hierdoor uit op € 2.830.000 (geraamd was € 2,8 miljoen). De winst op het project wordt dus € 30.000 lager dan oorspronkelijk verwacht. De woningen zijn in jaar 3 opgeleverd. Eind jaar 3 zijn alle woningen verkocht. In jaar 3 worden daarom de resterende stichtingskosten verantwoord (€ 2.830.000 € 1.512.000 = € 1.318.000). In jaar 3 wordt ook het resterende deel van de projectopbrengsten verantwoord (40% van de totale opbrengsten voor de bouw van de reeds t/m jaar 2 verkochte woningen en 100% van de opbrengsten van de in jaar 3 verkochte woningen). De winst-en-verliesrekening over jaar 1 t/m 3

Verkoop onroerende zaken Kosten uitbesteed werk

Jaar 1

Jaar 2

Jaar 3

Totaal

€ 1.120.000

€ 1.940.000

€ 1.540.000

€ 4.600.000

€0

€ 1.512.000

€ 1.318.000

€ 2.830.000

Grondkosten

€ 840.000

€

240.000

€

120.000

€ 1.200.000

Resultaat

€ 280.000

€

188.000

€

102.000

€

570.000

184

Bijlage 1 Cases

Belangrijk om te constateren is dat eventuele gebouwde, maar nog niet verkochte woningen door het toepassen van de herziene RJ 221 tegen vervaardigingspijs op de balans blijven staan (deze worden dan gerubriceerd onder voorraden, zie RJ 221.321). Dit bijvoorbeeld in tegenstelling tot het verantwoorden van resultaat naar rato van alleen de fysieke voortgang. Dan wordt immers ook winst verantwoord op nog niet verkochte woningen. Op grond van de RJ is dit niet toegestaan. Stel dat ultimo jaar 3 de twee laatste woningen nog niet waren verkocht maar wel opgeleverd, dan zou de winst-enverliesrekening er als volgt uitzien:

Verkoop onroerende zaken

Jaar 1

Jaar 2

Jaar 3

Totaal

€ 1.120.000

€ 1.940.000

€ 1.080.000

€ 4.140.000

€0

€ 1.512.000

€ 1.035.000

€ 2.547.000

Kosten uitbesteed werk Grondkosten

€

840.000

€

240.000

€

0

€ 1.080.000

Resultaat

€

280.000

€

188.000

€

45.000

€ 513.000

Het verschil tussen de totale betaalde stichtingskosten (bouwen grond) van € 4.030.000 en de totale t/m jaar 3 via de winst en verliesrekening verantwoorde kosten ad € 3.627.000 bedraagt € 403.000. Dit bedrag is gelijk aan de vervaardigingskosten van de twee nog onverkochte woningen en wordt op de balans ultimo jaar 3 opgenomen als ‘voorraad nog te verkopen woningen’. Casus 6 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (paragraaf 5.9) Beter Wonen verkoopt, vanuit haar bestaande woningbezit, woningen onder voorwaarden met een terugkoopplicht. Beter Wonen waardeert haar onroerende zaken in exploitatie op bedrijfswaarde. Ook de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden op actuele waarde gewaardeerd. In jaar 1 is één woning onder voorwaarden verkocht. De relevante gegevens zijn: • Boekwaarde o.b.v. historische kostprijs € 10.000 • Bedrijfswaarde € 50.000 • Verkoopprijs (bij verkoop onder voorwaarden) € 180.000 • Marktwaarde op moment van verkoop (bij verkoop zonder voorwaarden) € 200.000 • Marktwaarde per 31 december jaar 1 (bij verkoop zonder voorwaarden) € 220.000 • Marktwaarde per 31 december jaar 2 (bij terugkoop) € 230.000 • De verdeelsleutel van de waardesprong is als volgt: − Ultimo jaar 1: 80% woningcorporatie; 20% koper − Ultimo jaar 2: 60% woningcorporatie; 40% koper − Ultimo jaar 3: 40% woningcorporatie; 60% koper − Ultimo jaar 4: 20% woningcorporatie; 80% koper − Ultimo jaar 5: 0% woningcorporatie; 100% koper • De woning krijgt bij terugkoop de bestemming om te worden doorverkocht in de vrije markt (zonder voorwaarden). De journalisering van de verkoop, bij eerste verwerking, is als volgt: Debet Onroerende zaken VOV

Credit

€ 180.000

Aan/Onroerende zaken in exploitatie

€ 50.000

Aan/Eigen vermogen

€ 130.000

+ Liquide middelen Aan/Verplichting VOV

€ 180.000 € 180.000

185

Bijlage 1 Cases

De terugkoopverplichting ultimo jaar 1 bedraagt € 180.000 + 20% van de waardemutatie (marktwaarde ‘zonder voorwaarden’) = € 180.000 + (€ 220.000 -/- € 200.000) * 20% = € 184.000. De actuele waarde van de verkochte woning is gelijk aan de contractwaarde (marktwaarde -/- kortingspercentage). Het verleende kortingspercentage bij de VOV bedraagt 10% ([€ 180.000 -/- € 200.000]/€ 200.000). De contractwaarde van de VOV bedraagt derhalve € 220.000 * 90% = € 198.000. Bij het opstellen van de jaarrekening jaar 1 vinden naar aanleiding van de toegenomen marktwaarde van de woning de volgende journaalposten plaats.

Onroerende zaken VOV

€ 18.000

Aan/Waardeverandering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (W&V) Waardeverandering terugkoopverplichting VOV (W&V)

€ 18.000

€ 4.000

Aan/Verplichting VOV

€ 4.000

De terugkoopverplichting ultimo jaar 2 bedraagt € 180.000 + 40% van de waardemutatie (marktwaarde ‘zonder voorwaarden’) = € 180.000 + (€ 230.000 -/- € 200.000) * 40% = € 192.000. Dit betekent een toename van € 8.000 ten opzichte van ultimo jaar 1. De actuele waarde van de verkochte woning bedraagt € 230.000 * 90% = € 207.000; een stijging van € 9.000. Journaalposten waardemutaties jaar 2

Onroerende zaken VOV

€ 9.000

Aan/Waardeverandering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (W&V)

€ 9.000

+ Waardeverandering terugkoopverplichting VOV (W&V)

€ 8.000

Aan/Verplichting VOV

€ 8.000

Journaalposten terugkooptransactie ultimo jaar 2 De woning wordt na terugkoop verkocht op de vrije markt. De grondslag is actuele waarde. De teruggekochte woning bestemd voor de verkoop wordt daarom gewaardeerd op de directe opbrengstwaarde.

Verplichting VOV

€ 192.000

Aan/Liquide middelen

€ 192.000

+ Voorraad woningen

€ 230.000

Aan/Onroerende zaken VOV

€ 207.000

Aan/Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (W&V)

€ 23.000

Casus 7 Schattingswijziging afschrijvingstermijn (paragraaf 6.3.4) In jaar 1 heeft Beter Wonen besloten om één van de slecht verhuurbare complexen in de probleemwijk te slopen. De sloop zal plaatsvinden in jaar 6. In jaar 6 zijn de woningen 40 jaar oud. Tot en met het sloopbesluit ging Beter Wonen uit van een levensduur van 50 jaar. De inschatting van de levensduur is dus gewijzigd en zal in de jaarrekening jaar 1 als een schattingswijziging verwerkt moeten worden. Hierna geven wij weer welke effecten deze schattingswijziging heeft op de jaarverslaggeving van Beter Wonen.

186

Bijlage 1 Cases

De woningen hebben een historische aanschafprijs van € 1.000.000. De woningcorporatie schrijft lineair af. Op basis van de oorspronkelijke inschatting van de levensduur was de jaarlijkse afschrijving € 20.000 per jaar (€ 1.000.000 : 50). Ultimo jaar 1-1 is 35 jaar afgeschreven en is de boekwaarde € 300.000. In jaar 1 wordt de verwachting omtrent de resterende economische levensduur op basis van het besluit tot sloop bijgesteld naar vijf jaar. De resterende boekwaarde moet dus worden goedgemaakt in de komende vijf jaar. In de jaarrekening over jaar 1 moet de afschrijvingslast op de woningen worden aangepast van € 20.000 naar € 60.000. Ook in de jaarrekeningen van de komende 4 jaar zal jaarlijks € 60.000 worden afgeschreven, ervan uitgaande dat geen verdere veranderingen optreden in de verwachtingen omtrent de resterende economische levensduur. De boekwaarde ultimo jaar 1-1 wordt dus als uitgangspunt genomen om de nieuwe jaarlijkse afschrijvingslast te bepalen. Er vindt conform RJ 145.301 dus in jaar 1 geen inhaalafschrijving plaats, om de achteraf gezien te lage afschrijvingen in de voorgaande 35 jaar te corrigeren. In de jaarrekening wordt toegelicht wat het effect is van de schattingswijziging op het resultaat van jaar 1 en op de komende boekjaren. Casus 8 Voorbeeld herinvesteringsreserve (paragraaf 13.3.2) De in het hiervoor opgenomen voorbeeld gebouwde koopwoningen kwalificeren niet als bedrijfsmiddel. Ten aanzien van de verkoopwinst kan derhalve geen herinvesteringsreserve worden gevormd. Stel dat er (andere) huurwoningen op de fiscale balans staan die op de openingsbalans zijn gewaardeerd op € 130.000. Vervolgens worden deze huurwoningen verkocht voor € 200.000 per woning. De boekwinst van € 70.000 kan in beginsel aan een herinvesteringsreserve worden toegevoegd. Als er een herinvestering in een nieuw bedrijfsmiddel met eenzelfde economische functie plaatsvindt, dan kan de herinvesteringsreserve op de kostprijs van dit nieuwe bedrijfsmiddel worden afgeboekt. In het hiervoor genoemde voorbeeld zou dat kunnen op de nieuw ontwikkelde huurwoningen met een kostprijs van € 201.250. Wel is van belang, dat door de afboeking van de herinvesteringsreserve de boekwaarde van het nieuwe bedrijfsmiddel niet mag dalen onder de boekwaarde van het oude bedrijfsmiddel. In deze situatie is daar geen sprake van. Na afboeking van de herinvesteringsreserve van € 70.000 per woning resteert nog een boekwaarde van € 131.250. Casus 9 Voorbeeld afschrijvingen (paragraaf 13.3.2) De huurwoningen die uit het project afkomstig zijn, worden op de fiscale balans gewaardeerd tegen € 201.250 (uitgaande van de periode van integrale belastingplicht). Als de WOZ-waarde van de woningen € 195.000 is, dan is de bodemwaarde ook € 195.000, aangezien het aan derden verhuurd vastgoed is. Stel dat de fiscale afschrijving van deze woning – uitgaande van een periode van 50 jaar en rekening houdend met de grondwaarde – € 3.500 per jaar is. Bij een gelijkblijvende WOZ-waarde kan dan nog geen 2 jaar op de woning worden afgeschreven. Als de herinvesteringsreserve op deze woningen is afgeboekt, is er overigens geen afschrijvingsruimte meer. Casus 10 Voorbeeld projectontwikkeling Een woningcorporatie heeft op 1 januari 2004 een stuk grond gekocht voor een bedrag van € 360.000. Op deze grond worden 4 sociale huurwoningen en 6 koopwoningen gebouwd. De bouwkosten van de sociale huurwoningen belopen € 700.000; de 6 koopwoningen worden gebouwd voor € 200.000 per woning. Verkoopprijs van de koopwoningen is € 265.000. De bouw is in de loop van 2006 gestart, oplevering vond 1 februari 2007 plaats. Op basis van de rekenregels van de VSO is de projectwinst als volgt te berekenen (afgezien van toerekening van algemene kosten en rente). Het resultaat op de opstalexploitatie bedraagt in de VSO-periode 2% van de voortbrengingskosten van de koopwoningen; in dit geval derhalve € 24.000. Omdat de bouw na 1 januari 2006 is gestart, kan geen deel toegerekend worden aan de vrijgestelde periode. Het resultaat op de grondexploitatie bestaat uit de opbrengst van de koopwoningen, verminderd met de bouwkosten daarvan, verminderd met de grondkosten die niet aan de sociale huurwoningen zijn toe te rekenen en ten slotte verminderd met het resultaat op de opstalexploitatie. De genormeerde grondkosten voor de sociale huurwoningen bedragen volgens de VSO 15% van de voortbrengingskosten daarvan, derhalve € 105.000. Aan de koopwoningen valt dus € 255.000 grondkosten toe te rekenen.

187

Bijlage 1 Cases

Resultaat op de grondexploitatie is in deze situatie derhalve € 1.590.000 – € 1.200.000 – € 255.000 – € 24.000 = € 111.000. Dit resultaat dient nog lineair toegerekend te worden aan de vrijgestelde en de niet-vrijgestelde periode. In de periode grondverwerving – oplevering behoren 24 maanden tot vrijgestelde sfeer en 13 maanden tot de belaste sfeer. Belast resultaat uit de grondexploitatie is derhalve 13/37 × € 111.000 = € 39.000. Totaal belast resultaat van opstal- en grondexploitatie bedraagt € 63.000 (€ 39.000 + € 24.000). Zou deze hele ontwikkeling (inclusief de verwerving van de grond) in de periode van de integrale vennootschapsbelastingplicht hebben plaatsgevonden, dan geldt op grond van VSO 2 eenzelfde uitkomst. De totale winst op het koopdeel zal in die situatie ook € 135.000 belopen (te splitsen in de grondexploitatie en de opstalexploitatie). De bepalingen in de VSO voorkomen een discussie over de wijze van toerekening van de grondwaarde. Zou bijvoorbeeld gekozen zijn voor een toerekening op basis van oppervlakte en de grondkosten voor de sociale huurwoningen zouden dan € 112.000 hebben belopen leidt dit tot een winst van het koopdeel van het project van € 142.000 (€ 1.590.000 – € 1.200.000 – € 248.000 = € 142.000). De huurwoningen verschijnen op de fiscale balans voor € 201.250 (€ 175.000 plus grondkosten ad € 26.250). Als de marktwaarde (bedrijfswaarde in fiscale zin) van deze woningen in verhuurde staat lager is dan € 201.250, mag op grond van het Belastingplan 2008 geen afwaardering naar lagere bedrijfswaarde plaatsvinden. Mogelijk wordt op basis van een door de Tweede Kamer ingediende motie (de motie Tang) nog geregeld dat een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde mag plaatsvinden voor zover in een project een belast resultaat wordt behaald. In dit project zou dan maximaal € 135.000 op de vier huurwoningen gezamenlijk afgewaardeerd kunnen worden. Deze motie bewerkstelligt dat er fiscaal geen heffing optreedt ter zake van een per saldo bedrijfseconomisch onrendabel project. Casus 11 Voorbeeld kooptussenvormwoningen Stel dat een sociale huurwoning voor € 100.000 op de openingsbalans is opgenomen per 1 januari jaar 1. Vervolgens wordt na een periode van verhuur de woning (fiscaal een bedrijfsmiddel) als kooptussenvorm verkocht. De waarde in het economische verkeer van de woning beloopt op dat moment € 150.000. De koper krijgt een korting van 25% en de woningcorporatie blijft voor 50% meedelen in de waardeontwikkeling van de woning (zowel ten positieve als ten negatieve, gemeten ten opzichte van de waarde in het economische verkeer bij uitgifte). Bij de verkoop ontvangt de woningcorporatie € 112.500 in geld en daarnaast een winstrecht. Dit winstrecht wordt gewaardeerd op nihil. Dit leidt tot de volgende journaalpost:

Bank

€ 112.500

Aan Woning

€ 100.000

Aan Winst

€ 12.500

De woning stijgt in waarde naar € 180.000; de woningcorporatie koopt de woning terug. De woningcorporatie koopt de woning voor de oorspronkelijke uitgifteprijs èn het deel van de waardestijging dat voor rekening van de koper-bewoner is. Voorts realiseert de koper haar eigen aandeel in de waardeontwikkeling. Dat leidt tot de volgende journaalpost: Woning

€ 142.500

Aan Bank

€ 127.500

Aan Winst

€ 15.000

Bij de uitwerking wordt verder niet ingegaan op de mogelijke toepassing van de herinvesteringsreserve.

188

Deloitte Professional Practice Department Wilhelminakade 1 3072 AP Rotterdam Postbus 2031 3000 CA Rotterdam Nederland Tel: Fax:

+31 (0)88 288 1802 +31 (0)88 288 9924

www.deloitte.nl

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee (“DTTL”), its network of member firms, and their related entities. DTTL and each of its member firms are legally separate and independent entities. DTTL (also referred to as “Deloitte Global”) does not provide services to clients. Please see www.deloitte.nl/about for a more detailed description of DTTL and its member firms. Deloitte provides audit, tax, consulting, and financial advisory services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally connected network of member firms in more than 150 countries and territories, Deloitte brings world-class capabilities and high-quality service to clients, delivering the insights they need to address their most complex business challenges. Deloitte’s more than 200,000 professionals are committed to becoming the standard of excellence. This communication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their related entities (collectively, the “Deloitte network”) is, by means of this communication, rendering professional advice or services. No entity in the Deloitte network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this communication. © 2014 Deloitte The Netherlands

Handboek Woningcorporaties 2014 Een handreiking voor de praktijk

Recommend Documents