Handboek Woningcorporaties 2012 Een handreiking voor de praktijk

Handboek Woningcorporaties 2012 Een handreiking voor de praktijk

Deloitte Accounting & Auditing Center Wilhelminakade 1 3072 AP ROTTERDAM Tel: (088) 288 18 02 Fax: (088) 288 99 24 www.deloitte.nl © December 2012 Deloitte The Netherlands

Handboek Woningcorporaties 2012 Redactie: drs. Ronald van Dijk RA Frank van Kuijck RA RO EMIA drs. Ruud van Moll RA Auteurs: Ronald Brouwer Mr. dr. Gerda Groeneveld-Louwerse Mr. Ben Janssen Ernst-Jan Jungheim Lennert Ketner Msc Frank de Koeijer RA drs. Gert-Jan de Ruiter drs. Katie Zwetsloot-de Bruijn RA De auteurs zijn allen werkzaam bij Deloitte. De auteurs zijn zich volledig bewust van hun taak een zo betrouwbaar mogelijke uitgave te verzorgen. Niettemin kunnen zij geen aansprakelijkheid aanvaarden voor onvolledigheden en/of onjuistheden die eventueel in deze uitgave voorkomen. Alle rechten zijn voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder voorafgaande toestemming van de uitgever. © Deloitte, december 2012

VI

8

Het bepalen van de marktwaarde

8.1

INLEIDING

In hoofdstuk vijf zijn op basis van het keuzeschema een aantal keuzemogelijkheden weergegeven voor de waardering van het sociaal vastgoed. Indien gekozen wordt het commercieel vastgoed en/ of het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging tegen actuele waarde te waarderen, dient het actuelewaardemodel van RJ 213 Vastgoedbeleggingen te worden toegepast. Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed, zoals bepaald in de beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009. Het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging betreft de totale vastgoedportefeuille sociaal vastgoed wanneer de woningcorporatie vanuit sturing of andere afweging de keuze maakt om zich te richten op het realiseren van een zo optimaal mogelijk rendement. De actuele waarde van het sociaal gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed wordt bepaald volgens RJ 645.209 (i.c. de marktwaarde voor commercieel vastgoed en sociaal vastgoed als vastgoedbelegging). De mogelijkheid voor classificatie als vastgoedbelegging en de waardering tegen marktwaarde is met ingang van het verslagjaar 2011 nieuw voor woningcorporaties op basis van de herziene RJ 645. In dit hoofdstuk gaan wij nader in op de bepaling en de verwerking van de marktwaarde en de aandachtspunten die hierbij gelden.

8.2

HET BEGRIP MARKTWAARDE

Onder de actuele waarde van een vastgoedbelegging wordt verstaan de reële waarde (in het Besluit actuele waarde (BAW) marktwaarde genoemd) (RJ 213.503). De marktwaarde wordt gedefinieerd als het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn (art. 4 BAW). Aanbevolen wordt de marktwaarde te bepalen op basis van de waardering door een onafhankelijke en deskundige taxateur (RJ 213.502). De reële waarde wordt bepaald op basis van de geschatte transactieprijs, indien het onroerend goed daadwerkelijk verkocht zou worden. Deze waarde dient op balansdatum te worden vastgesteld. Als benadering van de reële waarde kan de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen worden gehanteerd (art. 11, lid 1 BAW).

89

8.2.1

Marktwaarde bij commercieel vastgoed

De marktwaarde kan het best worden vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt (indien aanwezig) voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat (RJ 213.508). Omdat er vaak geen sprake is van een actieve markt, zoals hiervoor beschreven kan op basis van (RJ 213.509 a en b) de waardering van het commercieel vastgoed plaatsvinden op basis van aan de actieve markt voor gelijksoortig vastgoed ontleende bruto aanvangsrendementen en/of netto-aanvangsrendementen per te onderscheiden segment van de commerciële vastgoedportefeuille. De marktwaarde wordt idealiter vastgesteld door een onafhankelijk en deskundig taxateur. Indien de waardering van een commerciële vastgoedbelegging niet afgeleid kan worden van courante/recente prijzen op de vastgoedmarkt, kan de waardering op basis van de contante waarde van geprognosticeerde kasstromen gebaseerd op betrouwbare schattingen, plaatsvinden (RJ 213.509 c). Gebruikelijke methode voor de bepaling van de contante waarde is het Discounted Cashflow (DCF)-model. Bij de bepaling van de marktwaarde met een DCF-model worden de actuele marktgegevens voor gelijksoortig onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat betrokken.

8.2.2

Marktwaarde bij sociaal vastgoed als vastgoedbelegging

Met betrekking tot het sociaal vastgoed dat wordt gekwalificeerd als een 'vastgoedbelegging' geldt veelal dat er geen courante prijzen op een actieve markt beschikbaar zijn. RJ 645.209 geeft aan dat de waardering van sociaal vastgoed dient te geschieden op basis van een modelmatige benadering om te komen tot een adequate invulling van de bepaling van de marktwaarde van de vastgoedobjecten van woningcorporaties. RJ 645 verwijst daarbij naar RJ 213.509 c waarbij wordt uitgegaan van genormeerde kasstromen: "de contante waarde van de kasstromen zijn gebaseerd op betrouwbare schattingen, ondersteund door bepalingen in de bestaande huur- en andere contracten en (waar mogelijk) extern bewijsmateriaal zoals actuele huurprijzen voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat en gebruik makend van een disconteringsvoet, die de onzekerheid ten aanzien van de hoogte en het realisatietijdstip van de kasstromen weerspiegelt". De DCF-benadering is hierbij het meest gebruikelijke model voor de bepaling van de contante waarde van de kasstromen.

8.3

Hoe wordt de marktwaarde bepaald bij toepassing van de DCFmethode?

RJ 645.209 geeft aan dat: “de reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH”, Daarnaast bepaalt RJ 213.507: “de waarde van de vastgoedbelegging dient de actuele marktsituatie en omstandigheden weer te geven op balansdatum en niet die op enige datum in het verleden of toekomst.”. Uit deze richtlijnen blijkt dat in het DCF-model de actuele marktsituatie per balansdatum het uitgangspunt moet zijn. Dit impliceert dat wordt uitgegaan van lopende huurcontracten met alle daaraan verbonden rechten en

90

8

Het bepalen van de marktwaarde

verplichtingen en genormeerde jaarlijkse exploitatiekasstromen die op balansdatum zijn afgeleid van de 'marktgegevens'. De marktwaarde van vastgoedbeleggingen dient te worden bepaald als de meest waarschijnlijke prijs, die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is op balansdatum (RJ 213.505). Dit betekent dat als waardebegrip de marktwaarde in verhuurde staat wordt gehanteerd. Volgens de Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011) kan de marktwaarde in verhuurde staat worden berekend op basis van het scenario doorexploiteren en op basis van een uitpondscenario. De marktwaarde in verhuurde staat dient te worden bepaald als hoogst realiseerbare waarde die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is (i.c. de meest waarschijnlijke prijs), berekend op basis van een doorexploitatie en uitpondscenario. Indien uitponden op basis van actuele juridische en feitelijke verplichtingen binnen de beschouwde periode (veelal vijftien jaar, zie hierna) niet mogelijk is, dient de marktwaarde van de vastgoedportefeuille te worden bepaald op basis van het scenario doorexploiteren. Volgens de Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011) kan voor de waardering, naast het laten uitvoeren van taxaties, (op onderdelen) worden aangesloten bij gangbare principes zoals Investment Property Databank (IPD). Hierbij worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: • een exploitatietermijn van vijftien jaar; • een tienjaars interest rate swap als basis voor de investering; • de bepaling van de exit yield (rendementseis die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de DCF-periode wil kopen).

8.3.1

Marktwaarde in verhuurde staat - scenario doorexploiteren

Bij het scenario doorexploiteren wordt het uitgangspunt gehanteerd dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Voor de exploitatieperiode wordt veelal een periode van vijftien jaar gehanteerd. Voor de waarde na deze periode wordt één eindwaarde bepaald als het quotiënt van een rendementseis (exit yield) en de jaaropbrengst van het vastgoed aan het einde van de exploitatieperiode. De jaaropbrengst kan zijn de jaarhuur minus de kosten (nettorendementseis) of de jaarhuur (bruto-rendementseis). Het DCF-scenario doorexploiteren betreft een contante waardeberekening, waarbij wordt aangenomen dat alle woningen blijvend verhuurd worden. Na beëindiging van een huurcontract zal dan wederom worden verhuurd aan een derde, maar dan tegen een markthuurprijs. In de DCF berekening (scenario doorexploiteren) kunnen volgende elementen worden onderscheiden: 1. huur; 2. onderhoud; 3. verhuur en beheerlasten; 4. directe exploitatielasten; 5. eindwaarde. 91

Daarnaast zijn van belang voor de berekening van de DCF: 1. de disconteringsvoet; 2. de exploitatieperiode. Ten aanzien van de hiervoor vermelde elementen worden in de Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011) de volgende richtlijnen gegeven: Huurinkomsten • De huurinkomsten worden gebaseerd op de lopende huurcontracten per balansdatum. Na de ingeschatte beëindiging van het lopende huurcontract (is mutatiemoment) zal, indien het object niet wordt verkocht, het vastgoed opnieuw worden verhuurd aan een derde onder marktconforme condities, rekening houdend met de vigerende kaders van de Huurwet. • Er wordt een generiek percentage huurstijging gehanteerd, gebaseerd op het wettelijk vastgestelde huurbeleid. • Er wordt - voor de onderscheiden complexen - een percentage huurderving gehanteerd op basis van gegevens, zoals deze voor dit type vastgoed van de markt zijn afgeleid. Onderhoudslasten • De ingerekende onderhoudslasten worden genormeerd tot een vaste onderhoudsnorm per woning, uitgaande van onderhoud gericht op een instandhoudingsdoelstelling van het te waarderen object, gegeven de onderhoudsconditie per balansdatum. • Hierbij dient te worden uitgegaan van een marktconforme exploitatie en uitgangspunten, die typerend zijn voor de exploitatie van dit type vastgoed onder marktconforme omstandigheden. Hierbij kan aangesloten worden op de externe normen afgeleid van de vastgoedmarkt. In de praktijk ook wel aangeduid als 'VEX-normen'. • Indien de externe norm materieel afwijkt van de intern gehanteerde norm en deze afwijking veroorzaakt wordt omdat het complex in de huidige staat niet aan de markteisen voldoet, dan zal de externe norm (voor de periode waarop dit van toepassing is) worden aangepast. • Voor zover aanwezig dienen de contractuele en feitelijke aangegane verplichtingen op het terrein van onderhoudsverplichtingen van de corporatie voor de vastgoedportefeuille te worden ingerekend. • De (prijs)stijging van de in te rekenen onderhoudsnorm is gelijk aan de inflatie voor de bouwkostenontwikkeling. Verhuur en beheerlasten • De ingerekende verhuur en beheerlasten worden genormeerd tot een vaste norm voor verhuur en beheerlasten per woning. De VEX-normen kunnen hierbij bijvoorbeeld worden gebruikt als externe onderbouwing van de gehanteerde normen. • De intern gehanteerde normen voor verhuur en beheerlasten worden veelal bepaald en afgeleid van de apparaatskosten en overhead van de corporatie. Deze interne normen worden vergeleken en worden geanalyseerd met de omvang van de externe normen. Indien de externe norm materieel afwijkt van de intern gehanteerde norm en deze afwijking wordt veroorzaakt omdat het complex in de huidige staat niet marktconform verhuurt en beheert kan worden, dan zal de 92

8

Het bepalen van de marktwaarde

externe norm (voor de periode waarop dit van toepassing is) worden aangepast naar een norm die wel gebaseerd is op deze markt eis. Volgens de Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011) dienen corporatie- c.q. bedrijfsspecifieke 'overhead' niet in de bepaling van de marktwaarde te worden betrokken, omdat er geen causale relatie wordt verondersteld tussen deze uitgaven en de (marktconforme) exploitatie van het bezit van de woningcorporatie. • De ingerekende jaarnorm wordt in het DCF-model jaarlijks met de prijsinflatie verhoogd. Directe exploitatie uitgaven • De overige directe exploitatie uitgaven worden genormeerd tot een vaste norm voor directe exploitatie uitgaven per woning. De VEX-normen kunnen hierbij bijvoorbeeld worden gebruikt als externe onderbouwing van de gehanteerde normen. • De lasten bestaan primair uit lasten direct veroorzaakt door exploitatie van de vastgoed objecten, zoals WOZ-belastingen en opstalverzekeringen. • De directe exploitatie uitgaven worden veelal ook uit het eigen primaire informatie systeem worden afgeleid, waarbij deze worden vergeleken en worden geanalyseerd met de omvang van de externe normering. Indien de externe norm materieel afwijkt van de intern gehanteerde norm en deze afwijking wordt veroorzaakt omdat het complex in de huidige staat niet marktconform verhuurt en beheert kan worden dan zal de externe norm (voor de periode waarop dit van toepassing is) worden aangepast naar een norm die wel gebaseerd is op deze markt eis. • De ingerekende jaarnorm wordt in DCF model jaarlijks met de prijsinflatie verhoogd. Eindwaarde Aan het einde van de beschouwde periode waarin de genormeerde kasstromen contant worden gemaakt wordt een eindwaarde ingerekend. Deze eindwaarde wordt bepaald aan de hand van het quotiënt van een exit yield (rendementseis die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de DCF-periode wil kopen) en de netto genormeerde exploitatie kasstroom aan het einde van de beschouwde periode. Voorbeeld berekening eindwaarde Als we uitgaan van een netto-rendementseis dan zal de laatste waarde (eindwaarde) in het model bij een maandhuur van € 850, een kosten niveau van € 200 per maand en een rendementseis (exit yield) van 5,5% als volgt zijn: 12 * (€ 850-€ 200) / 5,5% = € 141.818. Disconteringsvoet De disconteringsvoet wordt bepaald op basis van de som van: 1. risicovrije rentevoet; 2. opslag vastgoedrisico; 3. opslag marktsegment; 4. opslag objectrisico.

93

Risicovrije rentevoet: Als basis voor de disconteringsvoet wordt het 24-maandsgemiddelde van de 10-jaars IRS (Interest Rate Swap). Het 24-maandsgemiddelde wordt bepaald door de IRS zoals deze geldt op het moment van waardebepaling op peildatum en de IRS op de laatste dag van de 23 daaraan voorgaande kalendermaanden te middelen. Opslag vastgoedrisico: Opslag ter compensatie van het verschil tussen het generieke onroerend goed risico van het te waarderen object en de generieke risicovrije rentevoet. Opslag marktsegment: Opslag voor de in te schatten exploitatierisico's van het object, die specifiek voortvloeien uit het gebied en de markt waar het vastgoedobject in is gelegen, ten opzichte van het eerder bepaalde generieke onroerend goed risico; Opslag objectrisico: Opslag voor het specifieke vastgoedsegment waartoe het object behoort, ten opzichte van het eerder onderscheiden generieke vastgoedrisico en het specifieke marktrisico. Het objectrisico is afhankelijk van het imago van de omgeving van het betreffende complex, de omvang van het complex, het type woning, het bouwjaar en eventueel vergelijkbare transacties. De opslag voor het objectrisico wordt door de woningcorporatie bepaald. Hoe hoger het ingeschatte risico van het object hoe hoger het te hanteren percentage. Het is aan te bevelen om de opbouw van de gehanteerde disconteringsvoet(en) in de verslaggeving nader in detail toe te lichten en eventueel intern vastgelegde procesvoorwaarden voor de bepaling van het objectrisico, als onderdeel van de bepaling van de disconteringsvoet, jaarlijks door een externe taxateur te laten valideren. Exploitatieperiode De beschouwde periode waarover de genormeerde kasstromen contant worden gemaakt bedraagt in beginsel vijftien jaar. Deze beschouwde periode is in lijn met de internationale richtlijnen van de International Valuation Standards (IVS).

8.3.2

Marktwaarde in verhuurde staat - scenario uitponden

Wanneer het scenario uitponden kan worden gevolgd is het uitgangspunt dat bij de eerste mutatie de woning direct wordt verkocht, tegen de leegwaarde van de individuele woning. Hierbij wordt expliciet opgemerkt dat het niet relevant is of (dit deel van) de vastgoedportefeuille beleidsmatig ook daadwerkelijk gelabeld is voor verkoop. Bij de bepaling van de marktwaarde, wordt immers in tegensteling tot de bedrijfswaarde geen rekening gehouden met eigen beleid van de woningcorporatie, tenzij dit beleid op basis van actuele juridische en feitelijke verplichtingen kan worden afgedwongen. De volgende genormeerde kasstromen worden in de DCF berekening (scenario doorexploiteren) onderscheiden:

94

8

Het bepalen van de marktwaarde

• de verkoopkasstroom; • de exploitatiekasstroom; • de eindwaarde. De verkoopkasstroom is gebaseerd op de mutatiegraad en de leegwaarde van de individuele woningen. Voor de exploitatiekasstroom geldt in principe hetzelfde als bij het scenario doorexploiteren (zie paragraaf 8.3.1). De exploitatiekosten en -uitgaven op basis van marktuitganspunten, worden voor een periode van vijftien jaar zo goed mogelijk ingeschat, conform het doorexploitatie scenario, voor de niet verkochte woningen. Lopende contracten dienen echter wel in aanmerking te worden genomen. De eindwaarde wordt ingeschat voor de ultimo het vijftiende jaar nog niet verkochte woningen. De eindwaarde wordt gebaseerd op de rendementseis (exit yield) die een marktpartij heeft als hij het bezit aan het einde van de DCF periode wil kopen (cf. paragraaf 8.3.1).

8.4

VALIDATIE VAN DE MARKTWAARDEN

Op basis van RJ 213.802, lid e dient de mate waarin de reële waarde van vastgoedbeleggingen is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur te worden vermeld. Indien de waardering niet op deze wijze tot stand gekomen is, dient dit feit toegelicht te worden. De gehanteerde generieke uitgangspunten voor het bepalen van de marktwaarde zullen als gevolg jaarlijks moeten worden getoetst. Deze toetsing is noodzakelijk om vast te stellen of wijzigingen ten opzichte van eerdere taxaties hebben plaatsgevonden en ter validering van de uitkomsten. In de Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011) 645 wordt aanbevolen de getaxeerde waarde van de vastgoedportefeuille - evenredig verspreid in deze periode - eens in de drie jaar integraal door een onafhankelijke en externe taxateur te laten valideren, ofwel per jaar 1/3 deel van de vastgoedportefeuille. Indien de marktwaarde van de vastgoedportefeuille intern is bepaald, zonder gebruik te maken van de toetsing van de uitgangspunten, c.q. van de validatie van de uitkomst van de bepaling van de berekende marktwaarde door een erkende externe en onafhankelijke taxateur, dan dient dit expliciet te worden toegelicht, waarbij de wijze waarop de interne taxatie is bepaald nader in detail wordt toegelicht (RJ 213.802, lid e). Verwerking van juridische en feitelijke verplichtingen in de marktwaarde Inzichtelijk dient te zijn in welke mate bij de bepaling van de marktwaarde rekening is gehouden met alle juridische en feitelijke verplichtingen. Hiertoe dient een beoordeling uitgevoerd te worden in hoeverre de bestaande convenanten, beleidskeuzes en beklemmingen uit het Bbsh kwalificeren als een juridische dan wel feitelijke verplichting.

95

Een feitelijke verplichting is een verplichting die voortvloeit uit handelingen van de rechtspersoon, waarbij (RJ 252.110): • de rechtspersoon aan andere betrokkenen door een in het verleden gevolgde gedragslijn, gepubliceerde beleidsregels of een voldoende specifieke, actuele uitspraak heeft aangegeven zekere verantwoordelijkheden te aanvaarden; en • als gevolg daarvan, de rechtspersoon bij deze betrokkenen de gerechtvaardigde verwachting heeft gewekt dat hij die verantwoordelijkheden zal nakomen. Tevens dient de woningcorporatie te beoordelen in hoeverre deze verplichtingen direct of indirect verbonden zijn aan het vastgoed. Verplichtingen van de woningcorporatie (in rechte afdwingbaar of feitelijk) die het vastgoed volgen (bijvoorbeeld bij verkoop) en derhalve direct zijn verbonden aan het vastgoed, dienen opgenomen te worden in de vastgoedwaardering (bijvoorbeeld: de prestatieafspraken met de gemeente, het huur- en verkoopbeleid en relevante afspraken met overige stakeholders). Voor de verplichtingen van de woningcorporatie (in rechte afdwingbaar of feitelijk) die niet direct zijn verbonden aan het vastgoed dient te worden onderbouwd in hoeverre deze indirect aan het vastgoed toegerekend moeten worden en derhalve in de totale vastgoedwaardering dienen te worden betrokken.

8.5

HET VERWERKEN VAN WAARDEMUTATIES BIJ WAARDERING TEGEN MARKTWAARDE

Waardemutaties als gevolg van de periodieke bepaling van de marktwaarde van tegen marktwaarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen worden in de winst-en-verliesrekening in een afzonderlijke post opgenomen gebruikmakend van de relevante benamingen van de posten uit de modellen voor de jaarrekening zoals deze zijn opgenomen als bijlage bij de herziene RJ 645. Ook voor vastgoedbeleggingen die tegen reële waarde zijn gewaardeerd geldt de wettelijke bepaling dat voor het positieve verschil tussen de reële waarde en de historische kostprijs een herwaarderingsreserve moet worden gevormd. De herwaarderingsreserve wordt gevormd ten laste van de vrije reserves of uit het resultaat van het boekjaar (art. 2:390, lid 1 BW). Gegeven het feit dat op basis van het Bbsh het woningcorporaties niet toegestaan is een herwaarderingsreserve in de balans op te nemen, wordt de omvang van en de mutatie in de ongerealiseerde/herwaardering van de vastgoedportefeuille, als onderdeel van de overige reserves, in de toelichting opgenomen. De gehele herwaarderingsreserve moet op individuele basis per vastgoedbelegging worden bijgehouden (art. 2:390, lid 3 BW). Indien voor een vastgoedbelegging wordt vastgesteld dat de reële waarde lager is dan de verkrijgings- of vervaardigingsprijs (rekening houdend met afschrijvingen) vindt verwerking van de afwaardering plaats via de winst-en-verliesrekening. In tegenstelling tot geherwaardeerd onroerend goed voor eigen gebruik, mag over de tegen reële waarde opgenomen vastgoedbeleggingen niet worden afgeschreven.

96

8

8.5.1

Het bepalen van de marktwaarde

Afstoting en buitengebruikstelling

Bij verkoop of buitengebruikstelling van een vastgoedbelegging vindt niet langer activering plaats en wordt het resultaat verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de netto-opbrengst en de boekwaarde (RJ 213.703). Daarbij wordt tevens rekening gehouden met de kosten verbonden aan de verkoop of buitengebruikstelling.

8.5.2

Vast vastgoedbelegging naar een andere categorie

Bij het overgaan van een vastgoedbelegging, gewaardeerd op reële waarde, naar een andere categorie, hetzij als vastgoed voor eigen gebruik, hetzij als voorraad, zal de eerste waardering in de nieuwe bestemming overeenkomen met de reële waarde van het object op het moment van overgang. Er vinden derhalve geen waardemutaties plaats op dat moment (RJ 213.604).

8.5.3

Van vastgoed voor eigen gebruik naar vastgoedbelegging

Indien het eigen gebruik van een object wordt gestaakt en het vervolgens wordt aangehouden als vastgoedbelegging en de rechtspersoon waardeert zijn vastgoedbeleggingen tegen reële waarde, moet een dan blijkend waardeverschil tussen boekwaarde en de reële waarde conform RJ 212 worden verwerkt (RJ 213.605). Dit houdt in dat (RJ 213.606): • een eventuele waardevermeerdering van de boekwaarde van vastgoed als gevolg van een herwaardering rechtstreeks in het eigen vermogen (herwaarderingsreserve) wordt verwerkt. De waardevermeerdering wordt echter in de winst-en-verliesrekening verwerkt, voor zover deze een terugneming van een waardevermindering van hetzelfde vastgoed betreft die voorheen als last was verwerkt in de winst- en verliesrekening. De terugneming van een waardevermindering in de winst-en-verliesrekening mag niet leiden tot een hogere boekwaarde dan de boekwaarde die zou zijn bepaald indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het vastgoed zou zijn verantwoord; en • een eventuele waardevermindering van de boekwaarde van vastgoed in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt; de waardevermindering wordt echter ten laste van de herwaarderingsreserve verwerkt, voor zover de waardevermindering niet groter is dan het bedrag met betrekking tot het desbetreffende vastgoed dat in de herwaarderingsreserve is opgenomen.

8.5.4

Van voorraad naar vastgoedbelegging

Bij de overgang van een als voorraad geclassificeerd object naar vastgoedbeleggingen gewaardeerd tegen reële waarde, wordt het verschil tussen de huidige boekwaarde en de reële waarde in de winst-en-verliesrekening verantwoord (RJ 213.607). Deze verwerking is consistent met de behandeling van een verkoop van een van de voorraad deel uitmakende onroerende zaak. Opwaardering naar de hogere reële waarde betreft een waardevermeerdering waarvoor op grond van art. 2:390 BW een herwaarderingsreserve moet worden gevormd.

97

8.6

TOELICHTINGSVEREISTEN

Waarderingsgrondslagen reële waarde Vermeld worden de grondslagen van de waardering en resultaatbepaling, aangevuld met gegevens over de wijze van bepaling van de reële waarde van vastgoedbeleggingen. Indien de waarde van vastgoedbeleggingen wordt benaderd, wordt in de toelichting vermeld (art. 11, lid 2 BAW): • welke benaderingsmethode is toegepast; en • indien de waarde is geschat op basis van de contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen, de aannames waarop de verwachtingen zijn gebaseerd en de gehanteerde rentevoet. Indien bij waardering tegen reële waarde één of enkele objecten zijn opgenomen tegen historische kosten omdat geen betrouwbare informatie over de reële waarde (marktwaarde) te verkrijgen is, wordt dit feit per object toegelicht, waarbij ook de oorzaak wordt vermeld en indien mogelijk ook een inschatting van de range waar binnen de reële waarde zich bevindt, wordt vermeld (RJ 213.804). Op grond van art. 2:368, lid 2 BW wordt voor vastgoedbeleggingen die tegen reële waarde worden gewaardeerd, de som van de herwaarderingen per balansdatum vermeld. Bij waardering tegen historische kosten wordt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in de toelichting vermeld (RJ 213.805). Overige toelichtingen Verder dienen de volgende elementen te worden toegelicht: • de mate waarin gebruik is gemaakt van externe taxateurs (RJ 213.802); • de criteria aan de hand waarvan de classificatie is bepaald (RJ 213.802); • de cijfermatige toelichting van de in de winst-en-verliesrekening opgenomen huurinkomsten en exploitatiekosten gesplitst in die welke betrekking hebben op verhuurd en niet verhuurd onroerend goed (RJ 213.802); • in geval van herwaarderingen of een latente belastingverplichting is gevormd (art. 2:390, lid 5 BW); • het bedrag aan rente dat is geactiveerd gedurende de verslagperiode. Op grond van art. 2:366, lid 2 BW wordt vermeld of de rechtspersoon op of met betrekking tot vastgoedbeleggingen slechts een beperkt zakelijk of persoonlijk duurzaam genotsrecht heeft.

98

8

8.7

Het bepalen van de marktwaarde

HANDIGE LINKS

De handreiking voor het toepassen van RJ 645 opgesteld door de werkgroep van de Raad voor de Jaarverslaggeving kunt u downloaden vanaf de website van het CFV (www.cfv.nl) (onder wetten en regels, Raad voor de Jaarverslaggeving). De publicatie Deloitte Richtlijn 645, een vernieuwde verantwoording voor woningcorporaties vragen en antwoorden. U kunt deze downloaden vanaf de website van Deloitte (www.deloitte.nl).

99

Handboek Woningcorporaties 2012 Woningcorporaties spelen een belangrijke rol in ons maatschappelijk bestel. Gezien de vele recente ontwikkelingen is actuele kennis op het gebied van de jaarverslaggeving, de fiscaliteit en andere relevante wetgeving voor bestuurders, commissarissen, controllers en accountants van woningcorporaties van belang. In het Handboek Woningcorporaties 2012 brengen wij u onder meer op de hoogte van alle wetenswaardigheden op het gebied van de verwerking en waardering van onroerende zaken in de jaarrekening en van voor woningcorporaties relevante belastingen. Het handboek bestaat uit drie delen In deel A van het Handboek Woningcorporaties 2012 stellen wij de jaarverslaggeving aan de orde. Uiteraard gaan wij in dit deel uitgebreid in op de nieuwe Richtlijn 645 welke met ingang van 1 januari 2012 verplicht moet worden toegepast. Wij behandelen de classificaties en kwalificaties (sociaal versus commercieel vastgoed en bedrijfsmiddel versus vastgoedbelegging) van het vastgoed en gaan in op het kostprijsmodel en het actuele waarde-model. Daarnaast behandelen we onderwerpen die in de praktijk soms vragen oproepen. Zo gaan wij in op de verwerking van financiële instrumenten (derivaten), de verwerking van vennootschapsbelasting in de jaarrekening en het kasstroomoverzicht. In deel B gaan wij in op andere relevante wetgeving. Wij behandelen de informatievereisten die voortvloeien uit de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens en gaan in op ontwikkelingen op het gebied van staatssteunactiviteiten. Deel C is gewijd aan de fiscale problematiek waarmee woningcorporaties te maken hebben. Wij behandelen de belangrijkste onderwerpen en actualiteiten op het gebied van de vennootschapsbelasting, de omzetbelasting, de overdrachtsbelasting en de loonheffing. Verder zijn diverse casussen opgenomen die een nadere verduidelijking en verdieping geven van de betreffende teksten uit de handleiding.

Om u te faciliteren bij het opmaken van uw jaarrekening, kunt u via onze website de Deloittechecklist jaarverslaggeving Woningcorporaties 2012 aanvragen. Kijk op www.deloitte.nl en ga naar Branches/Publieke Sector/Wonen en Ruimte.

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.com/about for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms. Deloitte provides audit, tax, consulting, and financial advisory services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally connected network of member firms in more than 150 countries, Deloitte brings world-class capabilities and high-quality service to clients, delivering the insights they need to address their most complex business challenges. Deloitte’s approximately 195,000 professionals are committed to becoming the standard of excellence. This publication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their related entities (collectively, the “Deloitte Network”) is, by means of this publication, rendering professional advice or services. Before making any decision or taking any action that may affect your finances or your business, you should consult a qualified professional adviser. No entity in the Deloitte Network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this publication. © 2012 Deloitte The Netherlands