Handboek Woningcorporaties 2012 Een handreiking voor de praktijk
Deloitte Accounting & Auditing Center Wilhelminakade 1 3072 AP ROTTERDAM Tel: (088) 288 18 02 Fax: (088) 288 99 24 www.deloitte.nl © December 2012 Deloitte The Netherlands
Handboek Woningcorporaties 2012 Redactie: drs. Ronald van Dijk RA Frank van Kuijck RA RO EMIA drs. Ruud van Moll RA Auteurs: Ronald Brouwer Mr. dr. Gerda Groeneveld-Louwerse Mr. Ben Janssen Ernst-Jan Jungheim Lennert Ketner Msc Frank de Koeijer RA drs. Gert-Jan de Ruiter drs. Katie Zwetsloot-de Bruijn RA De auteurs zijn allen werkzaam bij Deloitte. De auteurs zijn zich volledig bewust van hun taak een zo betrouwbaar mogelijke uitgave te verzorgen. Niettemin kunnen zij geen aansprakelijkheid aanvaarden voor onvolledigheden en/of onjuistheden die eventueel in deze uitgave voorkomen. Alle rechten zijn voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder voorafgaande toestemming van de uitgever. © Deloitte, december 2012
VI
12 Staatssteun en Europese aanbesteding 12.1
WONINGCORPORATIES EN STAATSSTEUN
12.1.1
Inleiding
Op het terrein van staatssteun aan woningcorporaties zijn belangrijke ontwikkelingen gaande. Vanaf 1 januari 2011 is de 'Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting' (Tijdelijke regeling DAEB) van kracht. De 'Tijdelijke regeling DAEB' geeft vanaf 1 januari 2011 uitvoering aan de belangrijkste elementen van het besluit van de Europese Commissie (EC) van 15 december 2009. Tevens wordt gewerkt aan wijziging van de Woningwet. Voorstellen daarvoor zijn in de 'Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting' opgenomen. De Tweede Kamer heeft op 5 juli 2012 de 'Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting' met algemene stemmen aangenomen en naar de Eerste Kamer gestuurd. De verwachting van het ministerie van BZK is dat de aangepaste Woningwet (als alles meezit) 1 januari 2014 van kracht wordt. Nederland moet voldoen aan de Europese mededingingsregels die eisen dat in een formeel besluit wordt vastgelegd welke diensten van algemeen economisch belang (DAEB) aan woningcorporaties worden opgedragen. Alleen voor deze 'DAEB' mag de overheid - onder voorwaarden overheidsmiddelen (staatssteun/compensatie) ter beschikking stellen.
12.1.2
Compensatie
Van staatssteun/compensatie is in de Tijdelijke regeling DAEB sprake bij: 1. Het met een borgstelling door het WSW of borgstelling door een overheid door woningcorporaties kunnen aantrekken van leningen op de kapitaalmarkt. 2. Reguliere projectsteun en bijzondere projectsteun alsmede saneringssteun van het CFV. 3. Steun door gemeenten in de vorm van een verlaging van de grondkosten ten behoeve van de uitvoering van diensten van algemeen economisch belang door woningcorporaties (art. 1, sub a Tijdelijke regeling DAEB). Compensatie aan een woningcorporatie voor DAEB-activiteiten is toegestaan, 'overcompensatie' niet. Dat wil niet zeggen dat een woningcorporatie geen andere dan de in de Tijdelijke regeling DAEB genoemde compensatie van bijvoorbeeld een gemeente kan ontvangen, dit voor zover die gemeente voor een dergelijke steunverlening toestemming van de EC heeft verkregen.
149
12.1.3
Belangrijke onderdelen van de Tijdelijke regeling DAEB
Belangrijke onderdelen van de Tijdelijke regeling DAEB: • WSW-borging is mogelijk voor DAEB-activiteiten. Deze DAEB betreffen woongelegenheden met een huur tot de huurprijsliberalisatiegrens (€ 664,66 per maand), maatschappelijk vastgoed (bijlage 1) en de daarbij behorende infrastructuur. • Woningcorporaties moeten 90% gereguleerd bezit toewijzen aan een specifieke doelgroep: huishoudens met een inkomen tot ten hoogste € 34.085 per jaar of aan personen die op grond van het Zorgindicatiebesluit en het Besluit zorgaanspraken AWBZ in aanmerking komen. • Van de toewijzing moeten woningcorporaties een administratie bijhouden. Deze dient te worden voorzien van een mededeling van de accountant (zie bijlage in het Bbsh). • Woningcorporaties moeten uiterlijk 1 januari 2014 een scheiding hebben aangebracht tussen DAEB en niet-DAEB wat betreft hun werkwijze, hun administratie en zo nodig in hun statuten. • Compensatie die de woningcorporatie krijgt voor het maatschappelijk vastgoed is bestemd voor de huurder/gebruiker. • De bouw van maatschappelijk vastgoed moeten woningcorporaties aanbesteden. Woningcorporaties hebben zelf de keuze of zij Europees, openbaar of onderhands aanbesteden. • Als de 90% toewijzingsnorm niet wordt gehaald kan het CFV één of meerdere projecten aanwijzen die niet voor staatssteun in aanmerking komen. Bovendien kan de woningcorporatie geconfronteerd worden met een verplichting tot terugbetaling van teveel genoten staatssteun (de zogenoemde ‘overcompensatie’). • Er is geen ruimte meer voor de 1/3 - 2/3 regel van het WSW. Binnen die regel was het voor het WSW mogelijk beperkte gedeelten van een complex die niet voldoen aan de borgingsnormen wel te borgen voor zover sprake was van één bouwstroom. Woningen boven de huurliberalisatiegrens en winkels in de plint zijn sinds 1 januari 2011 niet meer financierbaar onder WSWborging.
12.1.4
Diensten van algemeen economisch belang (DAEB)
Een DAEB betreft een overheidsactiviteit die een ‘publiek belang’ heeft. De overheid is verantwoordelijk voor het (doen) uitvoeren van ‘publieke taken’. DAEB-activiteiten betreffen activiteiten die met marktfalen te maken hebben. Voor commerciële partijen is het kennelijk niet aantrekkelijk (genoeg) deze DAEB-activiteiten op te pakken. Het voorzien in sociale woningbouw – zoals bepaald door de Europese Commissie in de EU-beschikking - wordt als DAEB beschouwd. De compensatie voor deze DAEB moet ‘staatssteunproof' zijn: alleen de noodzakelijke extra kosten om de DAEB op de gewenste wijze uit te voeren zijn toegestaan (Altmarkcriteria). Overcompensatie is niet toegestaan.
12.1.5
Overcompensatie
Bij meer dan redelijke winst is sprake van overcompensatie. Redelijke winst is een vergoeding op het eigen kapitaal waarbij rekening wordt gehouden met het risico van de onderneming of het ontbreken daarvan, door het optreden van de lidstaat, met name wanneer deze uitsluitende of bijzondere rechten verleent. 150
12 Staatssteun en Europese aanbesteding
Compensatie moet worden gebruikt voor het beheer van de DAEB. Kosten voor DAEB mogen in aanmerking worden genomen, andere kosten niet. De aan de DAEB toegerekende kosten kunnen alle variabele kosten voor het verstrekken van de DAEB omvatten, een evenredige bijdrage in de gemeenschappelijke vaste kosten van de DAEB en de andere activiteiten en een redelijke winst; de kosten verband houdende met investeringen, met name ten behoeve van de infrastructuur mogen in aanmerking worden genomen wanneer deze voor het beheer van de DAEB noodzakelijk zijn. Wanneer een onderneming activiteiten verricht die zowel binnen als buiten de werkingssfeer van de DAEB vallen, moeten in de interne boekhouding de kosten en inkomsten die met de DAEB verband houden en die van de andere diensten, alsmede de parameters voor de toerekening van die kosten en inkomsten gescheiden worden opgenomen (uit art. 5 van EU-beschikking 2005).
12.1.6
Eisen voor toewijzing van huurwoningen
• De woningcorporatie moet het inkomen van het huishouden toetsen voor de toewijzing van een huurwoning met een huur van ten hoogste € 664,66 (was: € 652,52) per maand aan 90% huishoudens met inkomen tot € 34.085 (was: € 33.614) per jaar (2012). Het 'huishoudinkomen' betreft het gezamenlijke inkomen van de huurder en overige bewoners die bij aanvang van de bewoning meerderjarig zijn. Het inkomen van inwonende kinderen die in belangrijke mate door de ouders worden onderhouden hoeft niet te worden meegeteld. Regionale compensatie van de 90% norm is mogelijk; de woningcorporatie is zelf verantwoordelijk voor het behalen van de 90% norm. Landelijk moet sprake zijn van een 90% norm. Het ministerie van BZK heeft de woningcorporaties een schema verstrekt waarin is aangegeven hoe de woningcorporaties de inkomensvaststelling kunnen uitvoeren. • De woningcorporatie moet criteria opstellen voor toewijzing van huurwoningen met een huur van maximaal € 664,66 per maand aan de (overige) 10% huishoudens met een inkomen hoger dan € 34.085 per jaar die een sociale prioritering hebben. Voorrang moet worden gegeven aan woningzoekenden die met urgentie woonruimte nodig hebben uit het oogpunt van gezondheid, veiligheid, sociale factoren, overmacht of calamiteiten. Indien er daarna nog ruimte overblijft binnen de 10%-grens kunnen woningcorporaties op transparante wijze woonruimte verhuren aan andere huishoudens met een inkomen hoger dan € 34.085 per jaar op basis van door de woningcorporatie vastgesteld beleid. Hierbij kan worden gedacht aan huishoudens die als gevolg van renovatie of sloop bij voorrang een andere woning nodig hebben, pas gescheiden mannen of vrouwen met kinderen die urgent moeten worden gehuisvest, bepaalde beroepsgroepen die voor de stad behouden moeten worden, of in situaties dat in eenzijdig door lagere inkomens bewoonde wijken een minder eenzijdige inkomensopbouw is gewenst. • De compensatie voor maatschappelijk vastgoed dient aan de huurder/gebruiker toe te komen. De woningcorporatie moet nagaan of de compensatie met de huurprijs wordt verrekend (lager is dan de marktprijs) of dat een andere keus wordt gemaakt. De woningcorporatie moet een administratie bijhouden van de toewijzing (bijlage in het Bbsh); de accountant zal hierover een assurance-rapportage moeten verstrekken.
151
12.1.7
Leningen
De Tijdelijke regeling DAEB maakt onderscheid tussen leningscontracten die met WSW-borging of directe gemeentelijke borging vóór of ná de inwerkingtreding van de Tijdelijke regeling DAEB tot stand zijn gekomen. a. Voor de inwerkingtreding van de Tijdelijke regeling DAEB (dus voor 1 januari 2011): – Het gaat vaak om langlopende leningen met momenten van renteherziening of herfinanciering. De leningen kunnen ongewijzigd geborgd doorlopen, onafhankelijk van de werkzaamheden waarop zij betrekking hebben. – Bij herziening van de voorwaarden of bij herfinanciering moet aanpassing plaatsvinden: de niet-DAEB-activiteiten (bijv. commerciële registergoederen, zoals een commerciële plint) mogen geen onderpand meer vormen voor te borgen lening. b. Na de inwerkingtreding van de Tijdelijke regeling DAEB (dus na 1 januari 2011): – WSW-borging is mogelijk voor werkzaamheden en onroerende zaken/maatschappelijk vastgoed zoals vermeld in de Tijdelijke regeling DAEB (zie paragraaf 12.1.3 eerste aandachtpunt en de Tijdelijke regeling DAEB artikel 2, artikel 3 en bijlage 1). – De woningcorporatie krijgt geen WSW-borging meer voor leningen die (mede) betrekking hebben op andere werkzaamheden dan DAEB-werkzaamheden.
12.1.8
Inrichten van de administratie
Een woningcorporatie moet haar administratie zo inrichten dat daaruit blijkt dat zij voldoet aan de Tijdelijke regeling DAEB. • De woningcorporatie moet voldoen aan de criteria voor de steun/compensatie voor de DAEB; dit betreft de toewijzing van 90% van de woningen met een huur tot ten hoogste € 664,66 per maand aan de huishoudens met een inkomen tot en met € 34.085 per jaar en de overige 10% aan huishoudens met een inkomen hoger dan € 34.085 per jaar met een prioritering (2012). • De woningcorporatie is verplicht maatschappelijk vastgoed (zoals opgenomen in bijlage 1 bij de Tijdelijke regeling DAEB) aan te besteden, maar mag daarbij kiezen voor Europese, openbare of onderhandse aanbesteding. Een accountant moet over de verslaglegging van de toewijzing van de woningen met een huur tot ten hoogste € 664,66 per maand conform het 90%-10% criterium een assurance-rapportage verstrekken. De woningcorporatie wordt geacht deze gegevens adequaat te archiveren. Toetsing door de accountant van de verantwoording door de woningcorporatie over de aanbesteding van het maatschappelijk vastgoed zal worden geïntegreerd in de jaarlijkse accountantscontrole. Iedere woningcorporatie moet vanaf 1 januari 2014 een gescheiden administratie voeren voor de DAEB en de niet-DAEB.
152
12 Staatssteun en Europese aanbesteding
12.1.9
Herzieningswet en de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB
Binnen een jaar na inwerkingtreding van de aangepaste Woningwet dienen woningcorporaties hun statuten, rechtsvorm en organisatie met de Woningwet en de AmvB in overeenstemming te brengen. Organisatie Woningcorporaties dienen de voorschriften over de wijze van beschikbaarstelling van baten, lasten, activa en passiva voor de DAEB-tak en de niet-DAEB-taak na te leven (zie ook bijlage 2 artikel 49.3; https://zoek.officielebekendmakingen.nl/blg-159690.html). Initiële scheiding van de activa en de passiva Toewijzing DAEB en niet-DAEB: • De huurwoningen met een huur onder de € 664,66 (in 2012) behoudens de huurwoningen waarvoor de minister toestemming heeft verleend om deze in de niet-DAEB-tak te verhuren, worden aan de DAEB-tak toegewezen. • De huurwoningen in ontwikkeling met een voorgenomen huurprijs van € 664,66 (in 2012) of lager worden toegewezen aan de DAEB-tak. • Leegstaande huurwoningen voor de verkoop, waarvan de laatste huurprijs € 664,66 of lager was, worden toegewezen aan de DAEB-tak. • Het maatschappelijk vastgoed en in het maatschappelijk vastgoed dat in ontwikkeling is wordt toegewezen aan de DAEB-tak. • Al het overige onroerend goed wordt toegewezen aan de niet-DAEB-tak. Waardering materiële activa: • De materiële activa worden gewaardeerd tegen 70% van de WOZ-waarde. • De materiële activa die in ontwikkeling zijn worden gewaardeerd op de geïnvesteerde kosten. Toewijzing en waardering financiële activa en vlottende activa: • Te vorderen subsidies worden toegewezen aan de DAEB-tak. • Dochters en deelnemingen worden toegewezen aan de niet-DAEB-tak (behoudens door de minister goedgekeurde wijkontwikkelingsmaatschappijen, deze worden verdeeld naar rato van de DAEB-niet-DAEB-verdeling in de wijkontwikkelingsmaatschappij). Waardering vindt plaats tegen de intrinsieke waarde van de dochter of deelnemer. • Overige activa worden voor zover mogelijk toegewezen aan de DAEB- of niet-DAEB-tak waarvoor ze worden ingezet of waarvoor ze waren gereserveerd. • Niet direct aan een tak toewijsbare activa worden aan de DAEB- en niet-DAEB-tak toegewezen in verhouding tot de omvang van de balanspost materiële activa in beide takken.
153
Toewijzing van de passiva: • De door het WSW geborgde leningen en de door andere overheden geborgde leningen worden toegewezen aan de DAEB-tak (incl. de rentabiliteitscorrectie). • De overige ongeborgde leningen en de kortlopende leningen worden toegewezen aan de nietDAEB-tak. • Overige passiva worden toegewezen aan de DAEB- of niet-DAEB-tak waarvoor ze worden aangewend of waarvoor ze waren gereserveerd. • Niet direct aan een tak toewijsbare passiva worden aan de DAEB- en niet-DAEB-tak toegewezen in verhouding tot de omvang van de balanspost materiële activa in beide takken. Toewijzing van het eigen vermogen en de bepaling van de hoogte van de interne lening van de DAEB-tak aan de niet-DAEB-tak: • Uitgangspunt is dat op moment van de initiële administratieve scheiding de DAEB-tak een gelijke solvabiliteit dient te kennen als de niet-DAEB-tak. • Om dit te bereiken zal de niet-DAEB-tak een interne lening nemen van de DAEB-tak. • Deze interne lening zal een dusdanige hoogte hebben, dat het uitgangspunt van een gelijke solvabiliteit op het moment van administratieve scheiding wordt gerealiseerd. Opstelling startbalans Op basis van de hiervoor genoemde scheidingsvereisten wordt er een startbalans opgesteld voor de DAEB-tak en voor de niet-DAEB-tak van de woningcorporatie. Zie voor de verdere regeling van de AMvB's op hoofdlijnen Kamerstuk 32 769 nr. 7 bijlage 2 via de volgende permanente link: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/blg-159690.html.
12.2
WONINGCORPORATIES EN EUROPESE AANBESTEDING
12.2.1
Inleiding
In de Tijdelijke regeling DAEB is bepaald dat woningcorporaties werken i.c. gebouwen met een maatschappelijke gebruiksbestemming (zoals opgenomen in bijlage 1 bij de Tijdelijke regeling DAEB) moeten aanbesteden. Woningcorporaties kunnen op grond van de Tijdelijke regeling DAEB zelf bepalen of zij Europees, openbaar of onderhands aanbesteden. Woningcorporaties kunnen indirect betrokken zijn bij Europese aanbesteding. Dit is bijvoorbeeld het geval in samenwerkingssituaties met gemeenten bij gebiedsontwikkeling en bij het maken van prestatieafspraken met een gemeente.
154
12 Staatssteun en Europese aanbesteding
12.2.2
Europese aanbestedingsplicht gebiedsontwikkeling
Gronduitgifte is op zich niet aanbestedingsplichtig, maar in geval van bijkomende eisen en transacties kan toch een Europese aanbestedingsplicht ontstaan. Volgens het Europese Hof moet bij uit te voeren werken een rechtstreeks economisch belang voor een gemeente zijn, wil de opdracht Europees moeten worden aanbesteed. Bovendien moet de marktpartij zich aan de gemeente tot uitvoering van de werken hebben verbonden. Gronduitgifte zonder bouwplicht is niet aanbestedingsplichtig. Het louter verlenen van publiekrechtelijke medewerking aan een bouwplan is geen aanbestedingsplichtige opdracht (Müllerarrest).
12.2.3
Prestatieafspraken tussen gemeenten en woningcorporaties
Zolang een gemeente niet als opdrachtgever optreedt ten opzichte van een woningcorporatie, vallen prestatieafspraken niet onder de Europese aanbestedingsregels. De prestatieafspraken betreffen overeenkomsten tussen gemeenten en woningcorporaties en geen opdrachten.
12.2.4
Conclusie
Op grond van de tussentijdse aanpassing van de Tijdelijke regeling DAEB krijgen woningcorporaties niet direct te maken met een verplichting tot Europese aanbesteding van werken die het maatschappelijk vastgoed (bijlage 1) betreffen. Zij zijn wel verplicht tot aanbesteding, maar mogen kiezen tussen Europese, openbare en onderhandse aanbesteding. Zowel bij gebiedsontwikkeling als bij prestatieafspraken tussen gemeenten en woningcorporaties gaat het bij het verstrekken van opdrachten om de Europese aanbestedingsplicht van een gemeente en niet om de aanbestedingsplicht van de woningcorporatie. Hierbij is de feitelijke inhoud van de opdracht die de gemeente geeft bepalend. In deze situaties is niet de woningcorporatie, maar de gemeente de aanbestedende dienst, maar is wel aandacht geboden. Bronnen: • Europese beschikking over staatssteun in de vorm van compensatie voor de openbare dienst van met DAEB belaste ondernemingen van 28 november 2005, (2005/842/EG). • Europese staatssteunbeschikking van 15 december 2009: ‘Steunmaatregelen nr. E 2/2005 en N 642/2009 – Nederland Bestaande steun en bijzondere projectsteun voor woningcorporaties’. • Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting. • Regeling van de minister van BZK van 6 juni 2011, nr. 2011-2000218049, Staatscourant 11161, 27 juni 2011 (vervallen verplichting Europese aanbesteding). • Herzieningbeschikking (30 augustus 2010 C(2010)5841 final). • Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting (gewijzigd voorstel van wet) d.d. 5 juli 2012. • Kamerstuk 32 769 nr. 7 bijlage 2 (https://zoek.officielebekendmakingen.nl/blg-159690.html). • HvJ EG inzake Müller, 25 maart 2010, zaak C-451/08. 155
• www.europadecentraal.nl. • www.wsw.nl. • www.cfv.nl.
156
Handboek Woningcorporaties 2012 Woningcorporaties spelen een belangrijke rol in ons maatschappelijk bestel. Gezien de vele recente ontwikkelingen is actuele kennis op het gebied van de jaarverslaggeving, de fiscaliteit en andere relevante wetgeving voor bestuurders, commissarissen, controllers en accountants van woningcorporaties van belang. In het Handboek Woningcorporaties 2012 brengen wij u onder meer op de hoogte van alle wetenswaardigheden op het gebied van de verwerking en waardering van onroerende zaken in de jaarrekening en van voor woningcorporaties relevante belastingen. Het handboek bestaat uit drie delen In deel A van het Handboek Woningcorporaties 2012 stellen wij de jaarverslaggeving aan de orde. Uiteraard gaan wij in dit deel uitgebreid in op de nieuwe Richtlijn 645 welke met ingang van 1 januari 2012 verplicht moet worden toegepast. Wij behandelen de classificaties en kwalificaties (sociaal versus commercieel vastgoed en bedrijfsmiddel versus vastgoedbelegging) van het vastgoed en gaan in op het kostprijsmodel en het actuele waarde-model. Daarnaast behandelen we onderwerpen die in de praktijk soms vragen oproepen. Zo gaan wij in op de verwerking van financiële instrumenten (derivaten), de verwerking van vennootschapsbelasting in de jaarrekening en het kasstroomoverzicht. In deel B gaan wij in op andere relevante wetgeving. Wij behandelen de informatievereisten die voortvloeien uit de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens en gaan in op ontwikkelingen op het gebied van staatssteunactiviteiten. Deel C is gewijd aan de fiscale problematiek waarmee woningcorporaties te maken hebben. Wij behandelen de belangrijkste onderwerpen en actualiteiten op het gebied van de vennootschapsbelasting, de omzetbelasting, de overdrachtsbelasting en de loonheffing. Verder zijn diverse casussen opgenomen die een nadere verduidelijking en verdieping geven van de betreffende teksten uit de handleiding.
Om u te faciliteren bij het opmaken van uw jaarrekening, kunt u via onze website de Deloittechecklist jaarverslaggeving Woningcorporaties 2012 aanvragen. Kijk op www.deloitte.nl en ga naar Branches/Publieke Sector/Wonen en Ruimte.
Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.com/about for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms. Deloitte provides audit, tax, consulting, and financial advisory services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally connected network of member firms in more than 150 countries, Deloitte brings world-class capabilities and high-quality service to clients, delivering the insights they need to address their most complex business challenges. Deloitte’s approximately 195,000 professionals are committed to becoming the standard of excellence. This publication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their related entities (collectively, the “Deloitte Network”) is, by means of this publication, rendering professional advice or services. Before making any decision or taking any action that may affect your finances or your business, you should consult a qualified professional adviser. No entity in the Deloitte Network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this publication. © 2012 Deloitte The Netherlands
