Handboek Woningcorporaties 2012 Een handreiking voor de praktijk

Handboek Woningcorporaties 2012 Een handreiking voor de praktijk

Deloitte Accounting & Auditing Center Wilhelminakade 1 3072 AP ROTTERDAM Tel: (088) 288 18 02 Fax: (088) 288 99 24 www.deloitte.nl © December 2012 Deloitte The Netherlands

Handboek Woningcorporaties 2012 Redactie: drs. Ronald van Dijk RA Frank van Kuijck RA RO EMIA drs. Ruud van Moll RA Auteurs: Ronald Brouwer Mr. dr. Gerda Groeneveld-Louwerse Mr. Ben Janssen Ernst-Jan Jungheim Lennert Ketner Msc Frank de Koeijer RA drs. Gert-Jan de Ruiter drs. Katie Zwetsloot-de Bruijn RA De auteurs zijn allen werkzaam bij Deloitte. De auteurs zijn zich volledig bewust van hun taak een zo betrouwbaar mogelijke uitgave te verzorgen. Niettemin kunnen zij geen aansprakelijkheid aanvaarden voor onvolledigheden en/of onjuistheden die eventueel in deze uitgave voorkomen. Alle rechten zijn voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder voorafgaande toestemming van de uitgever. © Deloitte, december 2012

VI

6

Het bepalen van de historische kostprijs

6.1

INLEIDING

Het kostprijsmodel kan bij de waardering van onroerende zaken in exploitatie van een woningcorporatie volgens RJ 645.207 worden toegepast op zowel het sociaal vastgoed als het commercieel vastgoed. In dit hoofdstuk behandelen wij een aantal aspecten die een rol spelen bij de waardering van het woningbezit tegen historische kostprijs. Wij behandelen in dit hoofdstuk deze bepalingen, toegespitst op het bezit van woningcorporaties.

6.2

WELKE UITGAVEN BEHOREN TOT DE HISTORISCHE KOSTPRIJS VAN ONROERENDE ZAKEN?

De kostprijs van onroerende zaken bestaat uit de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs en overige kosten om het actief in de staat te krijgen noodzakelijk voor het beoogde gebruik (RJ 212.302). De verkrijgingsprijs omvat de inkoopprijs en de bijbehorende kosten, zoals de notariskosten. De vervaardigingsprijs omvat de aanschaffingskosten van de gebruikte grond- en hulpstoffen en de overige kosten die rechtstreeks aan de bouw kunnen worden toegerekend. In de vervaardigingsprijs kunnen daarnaast worden opgenomen een redelijk deel van de indirecte kosten en de rente op schulden over het tijdvak van de vervaardiging (art. 2:388, lid 1 BW). Dit is dus geen verplichting. De indirecte kosten die in de vervaardigingsprijs kunnen worden opgenomen betreffen indirecte fabricagekosten (dus geen overheadkosten). Indien grond is gekocht met opstallen met de intentie tot sloop of tenietgaan van de opstallen en tot het realiseren van nieuwbouw, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond (RJ 212.511).

6.2.1

Directe kosten en indirecte fabricagekosten

Voorbeelden van vervaardigings- en overige rechtstreeks toerekenbare kosten zijn (ontleend aan RJ 212.303): • • • • • • •

personeelskosten die rechtstreeks toerekenbaar zijn aan de bouw van de woningen; kosten voor het bouwrijp maken van het terrein; saneringskosten van de bouwgrond; sloopkosten van de oude woningen; verhuiskostenvergoedingen; aanneemsom en uitgaven voor meer- en minderwerk; honoraria van architecten.

69

Kosten die niet in de kostprijs kunnen worden verwerkt zijn (ontleend aan RJ 212.304 en 212.305): • kosten om nieuwe woningen onder de aandacht van potentiële huurders en kopers te brengen (met inbegrip van advertentie- en promotiekosten); en • verliezen door leegstand; • administratie- en andere algemene overheadkosten. De vervaardiging of de ontwikkeling van woningen kan aanleiding geven tot bedrijfsactiviteiten die niet noodzakelijk zijn om het actief in de staat te brengen voor de beoogde wijze van functioneren. Deze incidentele bedrijfsactiviteiten kunnen vóór of gedurende de vervaardiging of ontwikkelingsactiviteiten plaatsvinden. Een bouwterrein kan bijvoorbeeld tijdelijk opbrengsten genereren door dit als parkeerterrein te gebruiken totdat de bouw van start gaat. De opbrengsten en de daaraan gerelateerde kosten worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dergelijke incidentele bedrijfsactiviteiten zijn niet noodzakelijk om het bouwterrein in de staat te brengen voor de beoogde wijze van functioneren (RJ 212.306).

6.2.2

Activering uitgaven na eerste verwerking

Na eerste verwerking (verkrijging) zullen gedurende de gebruiksduur eveneens uitgaven aan het materieel vast actief worden gedaan. Bij deze uitgaven is van belang of sprake is van activeerbare kosten. Er dient dus een onderscheid te worden gemaakt tussen investeringsuitgaven en onderhoudskosten. Ook op laatstgenoemde uitgaven zijn dus de algemene activeringscriteria volgens RJ 212.206 (waarschijnlijkheid van economische voordelen) van toepassing. Volgens RJ 212 dient er voor de activering sprake te zijn van een verhoging van het prestatievermogen. Onder verhoging van het prestatievermogen wordt gerekend, levensduurverlengingen, huurverhogingen maar ook kosten met een (groot) onderhoudskarakter (dat wil zeggen instandhouding van het actief, bestemd om het - resterend - prestatievermogen te handhaven) kunnen in specifieke omstandigheden worden geactiveerd (RJ 212.204: 'kosten gemaakt om bestanddelen te vervangen of om het actief te onderhouden'). Dit past bij de componentenbenadering (het activeren en afschrijven van belangrijke onderdelen van het actief; zie hierna paragraaf 6.3.1) waarbij ook uitgaven die voor handhaving van het oorspronkelijke prestatievermogen zorgen, voor activering in aanmerking komen. Derhalve is de componentenbenadering (zie paragraaf 6.3.1) ook van toepassing op geactiveerde uitgaven na eerste verwerking. Bij uitgaven na eerste verwerking ter vervanging van bepaalde componenten dient volgens RJ 212.448 de boekwaarde van de te vervangen componenten ineens ten laste van de winst-en-verliesrekening te komen. Normaliter, bij een juiste inschatting van de levensduur van een component, zal de resterende boekwaarde van de component die vervangen wordt gering zijn. Ten aanzien van de soort van uitgaven bij woningcorporaties geldt het volgende onderscheid naar investeringsuitgaven en onderhoudskosten:

70

6 Het bepalen van de historische kostprijs

• Klachten- en mutatieonderhoud: conform RJ 212.447 zijn dit regelmatig voorkomende onderhoudskosten die niet verwerkt worden in de boekwaarde van het actief (m.a.w. niet geactiveerd worden) of niet in een onderhoudsvoorziening worden opgenomen, maar ten laste van de winst-en-verliesrekening worden gebracht wanneer zij gemaakt worden. • Groot onderhoud: dit is onderhoud dat telkens na een langere gebruiksperiode wordt uitgevoerd. De verwerking vindt als volgt plaats: – in de boekwaarde van het actief (af te schrijven als afzonderlijke component), indien wordt voldaan aan de algemene activeringsvereisten, anders – via een onderhoudsvoorziening dan wel – rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening. • Na-investeringen welke voldoen aan de algemene activeringscriteria volgens RJ 212.206 worden - indien relevant onder toepassing van de componentenbenadering - geactiveerd, bijvoorbeeld renovaties die leiden tot hogere huuropbrengsten en kwaliteitsverbetering met gebruiksduurverlenging.

6.2.3

Activering van rente

In de vervaardigingsprijs kan een redelijk deel van de rente op schulden over het tijdvak van de vervaardiging worden opgenomen (art. 2:388, lid 2 BW). Dit is dus geen verplichting. Het voordeel van het activeren van de rente op schulden die aan een bouwproject kunnen worden toegerekend, is dat zodoende de integrale kostprijs van het project zichtbaar wordt gemaakt. Het opnemen van rente in de vervaardigingsprijs is slechts aanvaardbaar voor kwalificerende activa. Dit zijn activa waarvoor noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd benodigd is om ze gebruiksklaar te maken (RJ 273.103). De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over de specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen over het tijdvak dat aan de vervaardiging van het actief kan worden toegerekend. Op de verschuldigde rente worden eventuele beleggingsopbrengsten die met tijdelijke beleggingen van deze opgenomen leningen zijn verkregen, in mindering gebracht. Als geen specifieke financiering is aangetrokken wordt de te activeren rente berekend op basis van een gewogen gemiddelde rentevoet van de op dat moment aanwezige financieringen (RJ 273.207). De renteactivering vangt aan op het moment dat voor het eerst uitgaven worden gedaan voor de bouw van de woningen. De renteactivering eindigt als de woningen gereed zijn voor gebruik (RJ 273.208). In het algemeen zal dit zijn op het moment van eerste oplevering. Indien gedurende langere tijd geen vervaardigingactiviteiten plaatsvinden wordt de renteactivering tijdelijk onderbroken. Wanneer de onderbreking van de vervaardiging noodzakelijk is om het actief (bijvoorbeeld grond) bouwrijp te maken of als er gedurende de periode van onderbreking belangrijk technisch en organisatorisch werk wordt verricht, wordt de renteactivering niet onderbroken (RJ 273.208-210). Dit kan bijvoorbeeld aan de orde zijn als het bouwrijp maken van de grond wordt onderbroken wegens verplicht onderzoek naar bodemverontreiniging. De woningcorporatie moet een vaste gedragslijn volgen voor het activeren van rentekosten voor kwalificerende activa (RJ 273.206).

71

6.3

WELKE ELEMENTEN SPELEN EEN ROL BIJ HET BEPALEN VAN DE AFSCHRIJVINGEN?

6.3.1

Componentenbenadering

De Raad voor de Jaarverslaggeving bepaalt in RJ 212.417 dat materiële vaste activa met een beperkte gebruiksduur dienen te worden afgeschreven. Wanneer een materieel vast actief kan worden gesplitst in afzonderlijke bestanddelen met een verschillende verwachte gebruiksduur, moeten deze bestanddelen afzonderlijk worden afgeschreven (RJ 212.418). Het afzonderlijk afschrijven van belangrijke bestanddelen van een materieel vast actief wordt aangemerkt als de componentenbenadering. Bij woningcorporaties kan worden gedacht aan de situatie dat het toepassen van een andere afschrijvingsduur op belangrijke onderdelen van complexen leidt tot een materieel effect op de totale afschrijvingslast. Volgens de RJ 645.211 zijn voor woningcorporaties de volgende belangrijke, te onderscheiden componenten van toepassing. Hierbij worden de afschrijvingstermijnen vermeld die daarbij doorgaans van toepassing zijn: • • • •

grond: geen afschrijvingen (niet-slijtend actief); casco (buitenschil): 50 jaar; installaties (cv-installatie, elektrische installatie, mechanische ventilatie e.d): 20 tot 25 jaar; inrichting (keuken, badkamer, toilet e.d.): afschrijving 10 tot 15 jaar.

Materaliteitsbeginsel Bij de toepassing van de componentenbenadering ten aanzien van het onderscheid naar casco, installaties en inrichting is het van belang het materialiteitsbeginsel in aanmerking te nemen. Hierbij kunnen volgens de Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011) de volgende stelregels als leidraad worden gehanteerd: 1. Financiële omvang van de component: Als de financiële omvang van één van de genoemde componenten niet meer dan indicatief 10% uitmaakt van de totale kosten van de woning, kan een onderscheid naar die betreffende component achterwege blijven. In de praktijk zal het casco in financiële zin de grootste component zijn en is daarmee in materieel opzicht een belangrijk te onderscheiden component. De componenten installaties en inrichting kunnen elk afzonderlijk minder dan 10% van de totale investering bedragen. Indien de beide componenten samen de 10%-drempel overschrijden, worden zij samengevoegd tot één component waarop een gewogen gemiddelde afschrijvingstermijn op basis van de beide componenten wordt toegepast. Blijven de beide componenten onder de 10%-drempel dan worden deze componenten bij het casco gevoegd en als één geheel afgeschreven. 2. Financiële omvang van de afschrijving inzake de componenten installaties en inrichting: Indien het verschil tussen: – de afschrijving op basis van de volgens punt a benoemde componenten (hetzij installaties en inrichting elk als afzonderlijke component, hetzij beide samengevoegd tot één component); en – de afschrijving van deze componenten op basis van de gebruiksduur van het casco bijvoorbeeld 50 jaar (in het geval de componentenbenadering niet wordt toegepast) 72

6 Het bepalen van de historische kostprijs

niet meer is dan indicatief 10%, kan toepassing van de componentenbenadering op installaties en inrichting achterwege worden gelaten. Bij het toepassen van de componentenbenadering en het 10%-criterium daarbij verdient het aanbeveling aan te sluiten bij het niveau van de kasstroomgenererende eenheid (complex). Voor een huurwoning (i.c. sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel/vastgoedbelegging en commercieel vastgoed) is het aannemelijk dat installaties en inrichting ieder als afzonderlijke hoofdcomponent binnen het 10%-criterium zullen blijven, zodat een onderscheid naar deze afzonderlijke componenten achterwege kan blijven. Samengevoegd kunnen zij wel het 10%-criterium overschrijden, waarmee de beide (sub)componenten tot één (hoofd)component moeten worden onderscheiden. Voor appartementen met liftinstallaties en maatschappelijk vastgoed zoals een woonzorgcomplex met bijzondere voorzieningen, zal het 10%-criterium op installaties of inrichting waarschijnlijk worden overschreden, waardoor afschrijving naar deze componenten van toepassing is. Daarnaast wordt activering van groot onderhoud aangemerkt als afzonderlijke component (RJ 212.448). Hierbij kan ook gebruik worden gemaakt van de hiervoor genoemde stelregels. Van groot onderhoud is geen sprake indien een specifieke component van het actief wordt vervangen (RJ 212.447).

6.3.2

Afschrijvingsmethode

De afschrijvingsmethode wordt gebaseerd op het verwachte gebruikspatroon van de activa (RJ 212.423). Een belangrijke wijziging van het verwachte gebruikspatroon leidt tot een aanpassing van de afschrijvingsmethode. Een aanpassing van de afschrijvingsmethode moet in de jaarrekening worden verwerkt als een schattingswijziging (zie hoofdstuk 3). De Raad voor de Jaarverslaggeving schrijft niet één bepaalde afschrijvingsmethode voor maar noemt daarentegen verschillende mogelijke systemen zoals lineaire afschrijving, degressieve afschrijving (bijvoorbeeld op boekwaarde) of afschrijving afhankelijk van de intensiteit van het gebruik. Voor de keuze van de methode is slechts relevant dat de vermindering van het verbruikte prestatievermogen van het actief zo goed mogelijk wordt benaderd. Deze keuze moet daarom voor gelijksoortige activa eenduidig zijn. Een progressief afschrijvingssysteem (bijvoorbeeld annuïtaire afschrijving) zal, gezien het gebruikspatroon, vrijwel nooit passend zijn. De woningcorporaties konden op grond van vroegere regelgeving in een groot aantal gevallen de annuïtaire afschrijvingsmethode hanteren. Toepassing van RJ 212 Materiële vaste activa heeft tot gevolg dat een annuïtaire afschrijvingsmethode vrijwel nooit passend is voor het vaststellen van het verwachte verbruikspatroon (RJ 645.212). De periodieke afschrijvingskosten dienen verwerkt te worden in de winst-en-verliesrekening.

6.3.3

Aanvangen en beëindigen van afschrijven

Wanneer de woning beschikbaar is voor de verhuur wordt gestart met de afschrijving. Het is dus niet relevant of de woning verhuurd is op dat moment. De afschrijving wordt beëindigd bij buitengebruikstelling of wanneer de woning is gedesinvesteerd (RJ 212.427). 73

6.3.4

Wijziging gebruiksduur en restwaarde

Onder de gebruiksduur wordt verstaan (RJ 212.106): • de periode gedurende welke een woning naar verwachting beschikbaar is voor gebruik; of • het aantal jaren dat de woningcorporatie verwacht opbrengsten uit de verhuur van de woningen te verkrijgen. De restwaarde van een woning is het bedrag dat een corporatie nu voor de woning zou ontvangen bij vervreemding, na aftrek van de geschatte vervreemdingskosten, ervan uitgaande dat de woning reeds de verwachte ouderdom zou hebben en in de staat zou verkeren die aan het einde van de gebruiksduur wordt verwacht (RJ 212.106). Bij woningcorporaties is bij doorexploitatie de restwaarde van het casco als onderdeel van het materieel vast actief aan het einde van de gebruiksduur in principe nihil (uitgezonderd zijn wellicht monumenten). De restwaarde van sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel (gewaardeerd volgens het kostprijsmodel) met verkoopbestemming (waarvan de verkoopopbrengst in de bedrijfswaarde voor de eerstkomende vijf jaar wordt ingerekend) zal vermoedelijk hoger zijn dan de boekwaarde van het actief. In dat geval zijn de afschrijvingskosten nihil omdat de restwaarde reeds bereikt is. De woningcorporatie kan de gebruiksduur en restwaarde van een woning alleen aanpassen wanneer zich wijzigingen in de omstandigheden voordoen of nieuwe informatie beschikbaar komt ten aanzien van de resterende gebruiksduur of de restwaarde van de woning (RJ 212.428). Zo kan de constatering van constructiefouten of betonrot leiden tot een verkorting van de resterende gebruiksduur. Bij het bepalen van de gebruiksduur moet ook rekening worden gehouden met factoren anders dan alleen het gebruik (RJ 212.432). Bij de bepaling van de gebruiksduur van woningen worden onder meer de volgende factoren in aanmerking genomen: • het verwachte gebruik (meer of minder intensief); • de verwachte fysieke slijtage; • de technische of economische veroudering van de huurwoningen. Indien de gebruiksduurverwachting of de restwaarde van huurwoningen wijzigt is sprake van een schattingswijziging. Deze mag niet retrospectief (ineens met terugwerkende kracht) worden verwerkt. De wijziging in gebruiksduur of restwaarde kan uitsluitend effect hebben op de afschrijvingen van het lopende jaar en de resterende gebruiksduur. Wel kan de kortere economische levensduur een indicatie zijn van een bijzondere waardevermindering (RJ 121) en zal in voorkomende gevallen een bijzonder waardeverminderingsverlies worden verantwoord. Indien sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies, dient dit verlies direct als last te worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Het toerekenen van een bijzonder waardeverminderingsverlies aan toekomstige perioden is niet toegestaan. In de bijlage wordt aan de hand van casus 7 aangegeven hoe een schattingswijziging als gevolg van het aanpassen van de afschrijvingsduur in de jaarrekening wordt verwerkt. 74

Handboek Woningcorporaties 2012 Woningcorporaties spelen een belangrijke rol in ons maatschappelijk bestel. Gezien de vele recente ontwikkelingen is actuele kennis op het gebied van de jaarverslaggeving, de fiscaliteit en andere relevante wetgeving voor bestuurders, commissarissen, controllers en accountants van woningcorporaties van belang. In het Handboek Woningcorporaties 2012 brengen wij u onder meer op de hoogte van alle wetenswaardigheden op het gebied van de verwerking en waardering van onroerende zaken in de jaarrekening en van voor woningcorporaties relevante belastingen. Het handboek bestaat uit drie delen In deel A van het Handboek Woningcorporaties 2012 stellen wij de jaarverslaggeving aan de orde. Uiteraard gaan wij in dit deel uitgebreid in op de nieuwe Richtlijn 645 welke met ingang van 1 januari 2012 verplicht moet worden toegepast. Wij behandelen de classificaties en kwalificaties (sociaal versus commercieel vastgoed en bedrijfsmiddel versus vastgoedbelegging) van het vastgoed en gaan in op het kostprijsmodel en het actuele waarde-model. Daarnaast behandelen we onderwerpen die in de praktijk soms vragen oproepen. Zo gaan wij in op de verwerking van financiële instrumenten (derivaten), de verwerking van vennootschapsbelasting in de jaarrekening en het kasstroomoverzicht. In deel B gaan wij in op andere relevante wetgeving. Wij behandelen de informatievereisten die voortvloeien uit de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens en gaan in op ontwikkelingen op het gebied van staatssteunactiviteiten. Deel C is gewijd aan de fiscale problematiek waarmee woningcorporaties te maken hebben. Wij behandelen de belangrijkste onderwerpen en actualiteiten op het gebied van de vennootschapsbelasting, de omzetbelasting, de overdrachtsbelasting en de loonheffing. Verder zijn diverse casussen opgenomen die een nadere verduidelijking en verdieping geven van de betreffende teksten uit de handleiding.

Om u te faciliteren bij het opmaken van uw jaarrekening, kunt u via onze website de Deloittechecklist jaarverslaggeving Woningcorporaties 2012 aanvragen. Kijk op www.deloitte.nl en ga naar Branches/Publieke Sector/Wonen en Ruimte.

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.com/about for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms. Deloitte provides audit, tax, consulting, and financial advisory services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally connected network of member firms in more than 150 countries, Deloitte brings world-class capabilities and high-quality service to clients, delivering the insights they need to address their most complex business challenges. Deloitte’s approximately 195,000 professionals are committed to becoming the standard of excellence. This publication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their related entities (collectively, the “Deloitte Network”) is, by means of this publication, rendering professional advice or services. Before making any decision or taking any action that may affect your finances or your business, you should consult a qualified professional adviser. No entity in the Deloitte Network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this publication. © 2012 Deloitte The Netherlands