Haalbaarheidstudie Energiesprong Slachthuisbuurt-Zuid Haarlem
Datum: Projectnr:
17 maart 2011 1138
Inhoudsopgave Samenvatting............................................................................................................................................... 4 1
Inleiding ............................................................................................................................................... 7
2
Uitgangspunten en context .................................................................................................................. 8 2.1
Projectinformatie ......................................................................................................................... 8
2.2
Landelijke ontwikkelingen en beleidskader ................................................................................... 8
2.2.1
Landelijk klimaatbeleid ......................................................................................................... 8
2.2.2
Energieprijsontwikkelingen ................................................................................................... 9
2.3
Plaatselijk beleidskader ...............................................................................................................10
2.4
Fasering en kenmerken van de woningblokken ............................................................................11
3
Ambitieniveaus ...................................................................................................................................12
4
Inventarisatie energieconcepten .........................................................................................................13 4.1
5
4.1.1
Variant: PV-panelen .............................................................................................................14
4.1.2
Variant: Individuele warmtepomp........................................................................................15
4.1.3
Variant: Collectieve warmtepomp ........................................................................................16
4.1.4
Utiliteitsbouw ......................................................................................................................17
4.1.5
Energiegebruik.....................................................................................................................17
4.2
Gebruikersgebonden energiereductie..........................................................................................18
4.3
Gebiedsgebonden energiereductie ..............................................................................................19
Financiële analyse ...............................................................................................................................20 5.1
6
Gebouwgebonden energiereductie .............................................................................................13
Investeringskosten ......................................................................................................................20
5.1.1
Investeringskosten gebouwgebonden maatregelen .............................................................20
5.1.2
Investeringskosten gebruikersgebonden maatregelen .........................................................21
5.1.3
Investeringskosten gebiedsgebonden maatregelen ..............................................................21
5.2
Exploitatiekosten gebouwgebonden maatregelen .......................................................................21
5.3
Rentabiliteit.................................................................................................................................23
5.4
Waardevermeerdering koopwoningen ........................................................................................24
5.5
Benadering meerkosten huurwoningen .......................................................................................25
5.6
Oprichten eigen energiebedrijf of outsourcing .............................................................................25
Proces aandachtspunten .....................................................................................................................26
Bijlage 1: Overzicht maatregelen referenties en varianten ..........................................................................29 Bijlage 2: Technische parameters ................................................................................................................31 Bijlage 3: Uitsplitsing investeringskosten.....................................................................................................32 2
Bijlage 4: Financiële parameters .................................................................................................................34
3
Samenvatting De gemeente Haarlem is samen met de betrokken woningbouwcorporaties voornemens om het gebied Slachthuisbuurt-Zuid de komende jaren te herontwikkelen, waarbij het de bedoeling is de bestaande voorraad te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Middels een subsidie wil de Stuurgroep Experimentele Volkshuisvesting (SEV) publiek-private consortia uitdagen om een grote stap in energiereductie in bestaand gebouwd gebied te realiseren. Om in aanmerking te komen voor deze subsidie hebben woningbouwcorporaties Ymere en Elan Wonen, in overleg de gemeente Haarlem, besloten om twee gebouwblokken (circa 200 woningen) in de Slachthuisbuurt-Zuid op te geven als mogelijke experimentlocatie. De minimale eis hierbij is om voor het totale gebiedsoppervlakte een energiegerelateerde CO2-emissiereductie van minimaal 45% te behalen ten opzichte van de oude situatie. Bovendien geldt dat voor nieuwbouw een maximale EPC van 0,4 dient te worden behaald. Om inzichtelijk te maken welke energieconcepten (gebouwgebonden, gebruikersgebonden en gebiedsgebonden) passen binnen deze eisen en wat hiervan de technische en financiële consequenties zijn, is deze haalbaarheidstudie uitgevoerd. Op basis van deze rapportage kunnen de woningbouwcorporaties een onderbouwd besluit nemen om al dan niet subsidie aan te vragen ter realisatie van het project. Gebouwgebonden energiereductie Om aan de maximale EPC-eis van 0,4 te voldoen, zijn een drietal varianten opgesteld: 1) Variant PV-panelen: Deze variant gaat uit van individuele HR-ketels per woning. De bouwkundige schil is hierbij geoptimaliseerd tot passiefhuis bouwen niveau. Om tot een EPC van 0,4 te komen wordt PV-panelen toegepast. Afhankelijk van het type woning zijn 11 tot 15m 2 benodigd. 2) Variant individuele warmtepomp: Deze variant gaat uit van een individuele elektrische warmtepomp per woning. De warmtebron hierbij is een collectief WKO-systeem. Ook voor deze variant is de bouwkundige schil geoptimaliseerd tot passiefhuis bouwen niveau. Aanvullende dienen, afhankelijk van het type woning, 2 tot 3 m2 aan PV-panelen te worden toegepast. 3) Variant collectieve warmtepomp: In deze variant wordt, naast een optimalisatie van de bouwkundige schil tot passiefhuis bouwen niveau, een collectieve gasabsorptiewarmtepomp toegepast in de appartementencomplexen. In de eengezinswoningen worden individuele elektrische warmtepompen toegepast. Voor zowel de appartementen als de eengezinswoningen wordt een collectief WKO-systeem als warmtebron gebruikt. Om tot een EPC van 0,4 te komen wordt aanvullend een energydak toegepast. Bovenstaande varianten zijn vergeleken met het pakket aan maatregelen zoals opgenomen in het ontwerp voor het gebouwblok Ritzen (EPC van 0,8) respectievelijk een huidig gangbaar pakket aan maatregelen voor het gebouwblok Elan Wonen (EPC van 0,6). In onderstaande tabel staan de meerinvesteringen weergegeven van de verschillende varianten. De weergegeven bandbreedte heeft betrekking op de verschillen tussen appartementen enerzijds en eengezinswoningen anderzijds. De weergegeven totale meerinvestering is inclusief de meerinvestering in utiliteitsbouw.
Ritzen
Per woning Totaal
Elan Wonen
Per woning Totaal
Variant PV-panelen
Variant ind. WP
Variant col. WP
€ 7.500 - € 11.000
€ 10.250 - € 12.750
€ 5.750 - € 11.750
€ 966.000
€ 1.351.000
€ 861.000
€ 6.250 - € 5.750
€ 9.000 - € 7.500
€ 4.500 - € 6.500
€ 627.000
€ 986.000
€ 595.000 4
Uit de financiële analyse is gebleken dat de variant met PV-panelen en de variant met collectieve warmtepomp, significant lagere investeringskosten met zich meebrengt dan de variant met individuele warmtepompen. De varianten met warmtepompen hebben de laagste jaarlijkse exploitatiekosten (energieen onderhoudskosten). Gebruikersgebonden energiereductie Naast de gebouwgebonden energiereductie, dient ook het gebruikersgebonden energiegebruik gereduceerd te worden. Om hiertoe te komen zullen de volgende maatregelen worden toegepast: -
Gebruikersbeïnvloeding; Energiezuinig verlichting; Standby killers; A++ label koelkasten.
Om bovenstaande maatregelen daadwerkelijk toe te passen, zullen de bewoners/huurders moet worden gestimuleerd en geïnformeerd. Om de energiereductie d.m.v. gebruikersbeïnvloeding te realiseren zal een voorlichtingscampagne deel uitmaken van de maatregelen. Om de overige gebruikersgebonden maatregelen te realiseren, zal per woning een subsidiebedrag worden gereserveerd van € 500 ter compensatie van de (hogere) investeringskosten. Naast de meerinvestering in gebouwgebonden energiemaatregelen, dient er daarom voor het gebouwblok Ritzen € 49.500 en voor het gebouwblok Elan Wonen € 42.500 te worden gereserveerd ter stimulering van de gebruikersgebonden energiereductie. Gebiedsgebonden energiereductie Om het gebiedsgebonden energiegebruik te reduceren, zal de openbare verlichting worden vervangen door LED-verlichting met bovendien dimbare uitvoeringen via stand-alone dynadimmer. Het totale op te stellen vermogen kan hiermee worden gereduceerd met als gevolg een energiereductie van circa 60%. De kosten van deze investering (circa € 40.000) zijn voor rekening van de gemeente. Rentabiliteit Voor het bepalen van de rentabiliteit van de verschillende varianten is een netto contante waarde berekening uitgevoerd. In onderstaande tabel staan de resultaten hiervan weergegeven. Referentie Ritzen NCW (30 jaar)
Referentie Variant PV- Variant ind. Variant col. Elan Wonen panelen WP WP
€ 17.200
€ 18.100
€ 18.700
€ 25.800
€ 21.000
NCW t.o.v. referentie Ritzen
-
-
€ 1.500-
€ 8.600-
€ 3.800-
NCW t.o.v. referentie Elan Wonen
-
-
€ 600-
€ 7.700-
€ 2.900-
Zonder subsidie, blijken alle varianten een onrendabele top te hebben ten opzichte van de referentiesituatie. Echter indien gebruik gemaakt zou worden van de subsidie ter realisatie van het project, dan komt de netto contante waarde van de verschillende varianten er anders uit te zien. Naar alle waarschijnlijkheid zal in dat geval zowel de variant PV-panelen, als de variant met collectieve warmtepomp rendabel worden.
5
Opgemerkt dient te worden, dat bij de varianten geen rekening gehouden is met de waardevermeerdering van de woningen als gevolg van een duurzame casco. Er is een trend waarneembaar dat meerinvesteringen in duurzame woningbouw zich in steeds grotere mate vertalen in hogere vastgoedwaarde (€ 5.000 - € 10.000). Hierdoor kunnen de meerkosten grotendeels worden opgenomen in de VON prijs. Bij de varianten met een warmtepomp wordt bovendien gratis” koeling geleverd. Voor de koopwoningen betekent dit dat de woning een hogere vastgoedwaarde vertegenwoordigt van € 2.500 - € 5.000. Bij huurwoningen kunnen deze varianten rendabel worden gemaakt door toepassing van het ‘niet-meer-dan-anders principe’ en/of een extra bijdrage bij de huurders in rekening te brengen voor de geleverde koeling. Hiervoor dient dan wel een eigen energiebedrijf te worden opgericht of de warmtevoorziening wordt geoutsourced aan een externe partij (bv. energiebedrijf).
6
1 Inleiding De gemeente Haarlem is, samen met de betrokken woningbouwcorporaties, voornemens om het gebied Slachthuisbuurt-Zuid de komende jaren te herontwikkelen; hierbij is het de bedoeling de bestaande voorraad te slopen en te vervangen door nieuwbouw. De circa 600 galerijwoningen uit 1957 bevinden zich in slechte staat en voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. Voor de herstructurering van het gebied wil de gemeente de woonkwaliteit en de energiezuinigheid van het gebied dan ook drastisch verbeteren. Om een grote stap in energiereductie op gebouw- en wijkniveau te realiseren, is door de Stuurgroep Experimentele Volkshuisvesting (SEV) het experiment Energiesprong kleinschalige Binnenstedelijke Gebieden uitgezet. Middels een financiële ondersteuning wil men publiekprivate consortia uitdagen om deze grote stap in energiereductie in bestaand gebouwd gebied ook daadwerkelijk te realiseren. Om in aanmerking te komen voor deze financiële ondersteuning hebben woningbouwcorporaties Ymere en Elan Wonen, in overleg de gemeente Haarlem, besloten om drie gebouwblokken (circa 300 woningen) in de Slachthuisbuurt-Zuid op te geven als mogelijke experimentlocatie. De minimale ambitie is om voor het totale gebiedsoppervlakte een energiegerelateerde CO2-emissiereductie van minimaal 45% te behalen ten opzichte van de oude situatie. Bovendien geldt dat voor nieuwbouw een maximale EPC van 0,4 dient te worden behaald. Doel van deze haalbaarheidstudie is, om inzichtelijk te maken welke energieconcepten kunnen worden toegepast op zowel gebouw- als gebiedsniveau om de gestelde ambitie ook daadwerkelijk te realiseren, en wat hiervan de technische en financiële consequenties zijn. Voor de uitvoering van deze haalbaarheidstudie is door de SEV reeds een subsidie verstrekt. Op basis van deze rapportage kunnen de woningbouwcorporaties een onderbouwd besluit nemen t.a.v. de gestelde ambitie, en zodoende om al dan niet subsidie aan te vragen ter realisatie van het project.
7
2 Uitgangspunten en context 2.1 Projectinformatie De volgende documenten zijn als bron gebruikt voor de haalbaarheidstudie: -
Handleiding Experiment Energiesprong kleinschalige Binnenstedelijke Gebieden; Visie Slachthuisbuurt-Zuid Haarlem, augustus 2007; Openbare Verlichting Slachthuisbuurt-Zuid, gemeente Haarlem, 13 december 2010; Ontwerpen gebouwblok Kuhne, Architektenburo Kuhne & Co, 28 mei 2010; Ontwerpen gebouwblok Ritzen, Ritzen Architecten, 15 september 2010; Bouwfysisch advies gebouwblok Ritzen, Wolf en Dikken adviseurs, 10 september 2010; Bouwfysisch advies gebouwblok Kuhne, Wolf en Dikken adviseurs, 17 september 2010; Massastudie gebouwblok Elan Wonen.
2.2 Landelijke ontwikkelingen en beleidskader 2.2.1
Landelijk klimaatbeleid
De gebouwde omgeving is met ruim 30% een van de grootste landelijke energiegebruikers en daarmee een belangrijke veroorzaker van de CO2-uitstoot in Nederland. De Nederlandse overheid zet in op een reductie van de uitstoot van broeikasgassen (waaronder CO2) van 20% in 2020 (t.o.v. 1990). Daarnaast wil het kabinet dat de inzet van duurzame energie van 3% oploopt naar 20% in 2020. Hiertoe zijn met de verschillende branches (Aedes, Woonbond, NEPROM, NVB en Bouwend Nederland) sectorakkoorden (“Energiebesparing woningcorporatiesector” en “Lente-akkoord”) afgesproken. In het Lente-akkoord is, onder andere, afgesproken dat voor nieuwbouwwoningen uitgegaan wordt van een EPC van 0,6 in 2011 en 0,4 in 2015 en gestreefd wordt naar energieneutrale woningen in 2020 (zie figuur 2.1). VROM zal overgaan tot wettelijk aanscherping van de genoemde waarden als de convenanten niet naar tevredenheid worden ingevuld. Ook de Europese wetgeving dwingt energiezuinig bouwen af. Recent (mei 2010) is afgesproken dat nieuwbouw vanaf 2020 energieneutraal gebouwd dient te worden.
8
Figuur 2.1 Verloop EPC woningbouw in de tijd sinds invoering in 1994
2.2.2
Energieprijsontwikkelingen
Energieprijzen stijgen harder dan de kosten voor levensonderhoud (zie figuur 2.2). De betaalbaarheid van de woonlasten hangt sterk samen met de energielasten. Figuur 2.2 Tariefontwikkeling energieprijzen (Bron: CBS)
Om de betaalbaarheid van de woonlasten voor de bewoners van de geplande nieuwbouw te borgen, is het dus zaak om de (gebouwgebonden) energiebehoefte zoveel mogelijk te beperken. Het verloop van de energieprijs is lastig te voorspellen. Het krachtenveld is hierbij divers en complex. De prijs is o.a. afhankelijk van geopolitieke, technische- en economische ontwikkelingen, de toekomstige energievraag en de gas- en oliereserves (zie volgende paragraaf). Een manier om met deze onzekerheid om te gaan, is te kijken naar het verleden. 9
Hierbij spelen de relatieve energieprijsstijgingen ten opzicht van de verschillende energiedragers een belangrijke rol. De onderstaande grafiek (figuur 2.3) geeft de prijsstijgingen van gas- en elektriciteit weer over de afgelopen 10 jaar in Nederland. Te zien is, dat in de afgelopen 10 jaar de gasprijs harder is gestegen dan de elektriciteitsprijs. De verwachting is dat deze trend zich voortzet. Figuur 2.3 Energiekostenstijging t.o.v. 1999
2.3 Plaatselijk beleidskader In 2007 is de raadsmotie Haarlem Klimaatneutraal vastgesteld. Hierin staat vermeld dat Haarlem in 2030 een klimaatneutrale stad wil zijn. Om deze ambitie daadwerkelijk te realiseren, sloot de gemeente in 2009 een convenant af met verschillende partners die een substantiële bijdrage willen leveren. Zowel woningcorporatie Ymere, als Elan Wonen zijn hierin partner. Door het stellen van hoge duurzaamheidambities aan nieuwbouw en renovatieprojecten, kan een belangrijke bijdrage worden geleverd aan de doelstellingen. Het project Energiesprong Slachthuisbuurt-Zuid is een gebiedsgerichte vertaling van de doelstellingen zoals vermeld in het convenant Haarlem Klimaatneutraal 2030.
10
2.4 Fasering en kenmerken van de woningblokken Woningbouwcorporatie Ymere heeft aangegeven dat het ontwerp van het gebouwblok Kuhne in een dusdanig vergevorderd stadium zit, dat aanpassingen hierin niet haalbaar worden geacht. Daarom is besloten de verdere studie te richten op de gebouwblokken Ritzen en Elan Wonen. In tabel 2.1 staat een overzicht van het aantal en type woningen die worden gerealiseerd in deze gebouwblokken. In de gebouwblokken zullen zowel huur- als koopappartementen en eengezinswoningen worden gerealiseerd. Bovendien zal een gedeelte worden gebruikt voor bedrijfsonroerend goed (BOG) in de vorm van winkels en mogelijk kantoorruimten. Tabel 2.1 Overzicht woningtypes Gebouwblok Type
Ritzen
Elan Wonen
Aantal
Eengezinswoning Appartement BOG (winkels)
11 88
Eengezinswoning Appartement BOG (winkels)
19 66
Totaal
BVO (m2) 10.963
GBO (m2) 9.443
1.587
1.587 7.485
2.100
Totaal oppervlak (m2) 9.443
7.485 2.100 20.615
De sloop-nieuwbouw van de Slachthuisbuurt-Zuid zal gefaseerd worden uitgevoerd. Deze studie heeft betrekking op de sloop en nieuwbouw van de twee gebouwblokken zoals aangegeven in onderstaand figuur. Uitgaande van de kleinst mogelijke rechthoek die getrokken kan worden rondom de buitenste rand van de binnen het gebied liggende aan te pakken gebouwen, bedraagt het gebiedsoppervlak ongeveer 13.650m2. Dit komt neer op een gebouwdichtheid van 1,5 m2 per m2 gebiedsoppervlak. Figuur 2.4 Fasering Slachthuisbuurt-Zuid
De start van de bouw van zowel het gebouwblok Ritzen als het gebouwblok Elan Wonen staat eind 2012 gepland. 11
3 Ambitieniveaus Om aan de eisen van de subsidie ter realisatie van het project te voldoen, dient een energiegerelateerde CO2-emissiereductie van minimaal 45% te worden behaald ten opzichte van de oude situatie. Voor de nieuwbouw geldt dat voor het referentiegebruik, en hiermee de uistoot in de referentiesituatie, dient te worden uitgegaan van forfaitaire waardes zoals opgegeven door de SEV (bouwjaar 2001-2009). Deze forfaitaire waardes hebben betrekking op zowel het gebouwgebonden energiegebruik als het gebruikersgebonden energiegebruik. Voor het gebiedsgebonden energiegebruik geldt de forfaitaire waarde voor de CO2-uitstoot van 0,5 kg CO2/m2/jaar. In onderstaande tabel staat weergegeven wat de totale CO2uitstoot is van het projectgebied in de referentiesituatie. CO2-uitstoot Gebouw- en gebruikersgebonden energiegebruik Gebiedsgebonden energiegebruik
Type Appartement Eengezinswoning Winkel Totaal
Forfaitaire waarde [kg CO2/m2 ] 42 40 68 0,5
Referentiesituatie [kg CO2] 574.728 129.760 253716 6.825 962.029
De totale CO2-uitstoot voor het gehele projectgebied bedraagt voor de referentiesituatie dus ongeveer 962.000 kg CO2. Om te voldoen aan de minimale energiegerelateerde CO2-emissiereductie van 45% dient er dus indicatief 432.900 kg CO2 bespaart te worden. Voor nieuwbouw geldt tevens dat een maximale EPC van 0,4 moet worden behaald. Voor het gebouwblok Ritzen is reeds voor 1 januari 2011 een bouwaanvraag ingediend. Hierdoor gold voor de woningen nog een EPC-eis van 0,8. Om aan de eisen van de subsidie ter realisatie van het project te voldoen, dient voor nieuwbouwwoningen een maximale EPC van 0,4 te worden behaald. Voor het gebouwblok Ritzen zal daarom worden geïnventariseerd op welke wijze deze EPC-eis kan worden behaald. Voor het gebouwblok van Elan Wonen is nog geen bouwaanvraag ingediend. Derhalve dient voor dit gebouwblok een EPC-eis van 0,6 te worden behaald. Ook voor het gebouwblok van Elan Wonen zal geïnventariseerd worden hoe aan de maximale EPC-eis van 0,4 kan worden voldaan.
12
4 Inventarisatie energieconcepten Om in aanmerking te komen voor de subsidie ter realisatie van het project, dient voor de totale gebiedsoppervlakte dus een energiegerelateerde CO2-emissiereductie van minimaal 45% te worden behaald ten opzichte van de referentiesituatie. Deze energiegerelateerde CO2-emissiereductie heeft betrekking op: 1) Het gebouwgebonden energiegebruik (verwarming, koeling, warm tapwater, ventilatie, etc.); 2) Het gebruikersgebonden energiegebruik (gebruikersapparatuur); 3) Het gebiedsgebonden energiegebruik (openbare verlichting); Per type energiegebruik wordt in dit hoofdstuk geïnventariseerd welke besparingsmogelijkheden er zijn.
4.1 Gebouwgebonden energiereductie Bij het samenstellen van perspectiefvolle energieconcepten voor de verschillende gebouwblokken wordt het vierstappenmodel gehanteerd (zie onderstaand figuur). Kern van dit model, dat vergelijkbaar is met het trias-energetica model, is dat eerst gekeken wordt of de energievraag zo ver mogelijk gereduceerd kan worden, alvorens na te denken over de duurzame invulling van de (resterende) energievraag. Bij een volledig klimaatneutraal gebouw (EPC=0) zal daarom stap 4 overbodig worden.
• Beperking energievraag Stap 1
(bijv. goede isolatie, HR++ glas, daglichttoetreding)
• Warmteterugwinning Stap 2
(bijv. warmterugwinning uit ventilatielucht)
• Duurzame energie Stap 3
(bijv. warmtepomp, energieopslag, zonne-paneel)
• Efficient fossiel Stap 4
(bijv. HR-ketel)
Op basis van bovenstaand model zijn voor de verschillende gebouwblokken (appartementen, eengezinswoningen en utiliteitsbouw) een samenhangend pakket aan bouwkundige en installatietechnische maatregelen opgesteld waarmee voldaan kan worden aan de eisen voor de subsidie ter realisatie van het project.
13
Als referentie voor het gebouwblok Ritzen is uitgegaan van het pakket aan maatregelen zoals opgenomen in het ontwerp, en waarmee voldaan wordt aan de EPC-eis van 0,8. Voor het gebouwblok van Elan Wonen is als referentie uitgegaan van een huidig gangbaar pakket aan maatregelen, waarmee voldaan wordt aan de EPC-eis van 0,6. Voor beide referenties wordt uitgegaan van individuele HR-ketels. Voor het gebouwblok van Elan Wonen betekent dit dat, ten opzichte van het gebouwblok Ritzen, extra cascomaatregelen moeten worden getroffen om de EPC-eis van 0,6 te realiseren. Voor de eengezinswoningen van Elan Wonen dient bovendien een zonneboiler te worden toegepast om, met individuele HR-ketels, te voldoen aan deze EPCeis. Als referentie voor de utiliteitsbouw is uitgegaan van het pakket aan maatregelen zoals opgenomen in het ontwerp van gebouwblok Ritzen. Uiteindelijk zijn, naast de referentie, drie varianten opgesteld waarmee een EPC van 0,4 kan worden behaald en dus aan de eisen van de subsidie wordt voldaan. De referenties en varianten staan samengevat weergegeven in tabel 4.1. Tabel 4.1 Overzicht referenties en varianten Referentie Maatregelen
Individuele HR-ketel
EPC CO2-uitstoot
[-] [kg CO2/m2]
0,8 17
EPC CO2-uitstoot
[-] [kg CO2/m2]
0,6 15
CO2-uitstoot
[kg CO2/m2]
50
Variant PVpanelen Duurzaam casco, individuele HRketel, PV-panelen Resultaten Ritzen 0,4 7 Elan Wonen 0,4 7 Utiliteitsbouw 25
Variant Individuele warmtepomp Duurzaam casco, individuele warmtepomp, PVpanelen
Variant Collectieve warmtepomp Duurzaam casco, collectieve warmtepomp, energydak
0,4 10
0,4 10
0,4 10
0,4 10
20
20
De varianten worden nader beschreven in onderstaande paragrafen. Een uitgebreid overzicht van de toegepaste maatregelen van de referenties en varianten staan in bijlage 1. 4.1.1
Variant: PV-panelen
Dit is in feite de referentievariant, maar dan met verbeterde isolatie en aangevuld met PV-panelen om te komen tot een EPC van 0,4. De isolatiemaatregelen bij deze variant zit op het niveau van passiefhuis bouwen. Dit betekent dat zowel het dak als de vloer en de gevel zeer goed zijn geïsoleerd (Rc-waarde > 6,5 m2*K/W), er HR+++ beglazing met goed geïsoleerde kozijnen wordt toegepast en er sprake is van een zeer hoge luchtdichtheid. Door deze optimalisatie van de bouwkundige schil zullen warmteverliezen worden beperkt tot een minimum en volstaat een verwarmingsinstallaties met een kleiner vermogen (3-4 kW per woning). Bijkomend voordeel door de toepassing van HR+++ beglazing is een hoger comfort (minder koudestraling) en een betere geluidswering wat i.r.t. de drukke Schipholweg een voordeel is. Om een EPC van 0,4 te realiseren, dienen naast het optimaliseren van de bouwkundige schil PV-panelen te worden toegepast. Randvoorwaarde voor deze variant is wel dat er voldoende ruimte moet zijn op het dak voor de plaatsing van PV-panelen. 14
Uitgaande van het appartementencomplex Ritzen, is het totale dakoppervlak circa 1.670 m 2 (incl. dak verkeersruimten). Hiervan ligt het dak op de 3de verdieping (+/- 385 m2) grotendeels in de schaduw, waardoor deze niet in zijn totaliteit benut kan worden voor de plaatsing van PV-panelen. Een vuistregel is dat het instralingverlies, als gevolg van belemmeringen (schaduw), maximaal 10% mag zijn. Dit betekent dat de belemmeringhoek niet meer dan 24o mag bedragen. Voor het dak op de 3de verdieping betekent dit dat ongeveer 155 m2 geschikt is voor de plaatsing van PV-panelen. De daken op de 4de en 6de verdieping hebben geen belemmeringen, waardoor in principe het volledige dakoppervlak geschikt is voor de plaatsing van PV-panelen. Echter, door onderlinge schaduwwerking en andere obstakels (liftschachten, glazenwasserinstallaties, etc.) is, in het meest gunstige geval, slechts 60% van dit dakoppervlak geschikt voor de plaatsing van PV-panelen. Dit komt neer op een bruikbaar oppervlak van 1.440 m2 voor het plaatsen van PV-panelen. Per appartement dienen circa 11 m2 PV-panelen te worden geplaatst om een EPC van 0,4 te realiseren. Dit betekent dat in totaal ongeveer 800 m2 PV-panelen moeten worden geplaatst voor het appartementencomplex. Er is dus voldoende dakoppervlak beschikbaar om te voldoen aan deze EPC. De daken van de eengezinswoningen zijn zuid-georiënteerd en worden slechts in beperkte mate beschaduwd door het appartementencomplex (belemmeringshoek is +/- 10o). Het dakoppervlak per woning bedraagt circa 32 m2. Om een EPC van 0,4 te realiseren zijn per eengezinswoning 15 m 2 PV-panelen benodigd. Ervan uitgaande dat 60% van het dakoppervlak (18 m2) kan worden benut voor de plaatsing van PV-panelen, is het realiseren van een EPC van 0,4 met deze variant dus een haalbare kaart. 4.1.2
Variant: Individuele warmtepomp
Ook in deze variant wordt de bouwkundige schil geoptimaliseerd tot passiefhuis bouwen niveau. De individuele HR-(combi)ketels worden vervangen door individuele elektrische (combi)warmtepompen. Deze warmtepomp verzorgt de ruimteverwarming en bereiding van warmtapwater middels het laden van een buffer/boiler. De grootte van de boiler kan variëren van 90 tot circa 200 liter en heeft een CW klasse tot 6. De afmeting van de combiwarmtepomp is 60x60cm (dxb) en afhankelijk van de uitvoering tot twee meter hoog. De warmtebron is hierbij een collectief energieopslagsysteem. De energieopslag bestaat uit een koude en warme bron, die afhankelijk van de opbouw 20 tot 100 meter diep is. De bronnen kunnen op maaiveldniveau in plantsoenen of straat worden weggewerkt. Voor de twee gebouwblokken samen zou één grondwatersysteem met twee bronnen (brondebiet van circa 35 m3/h) volstaan. Voor toepassing van een energieopslagsysteem in de bodem is een vergunning in het kader van de Grondwaterwet vereist. Als er geen sprake is van hinder van andere partijen, een drinkwatergebied of grondwatervervuiling wordt deze vergunning veelal verleend. Bij verstrekking van de vergunning dient een jaarlijkse rapportage te worden opgemaakt voor de provincie met daarin de verpompte grondwaterhoeveelheden en opgeslagen/onttrokken energie. Om te voorkomen dat er onbalans in de bodem ontstaat, dient de energiebalans over een jaar gezien netto nul te zijn. Gezien de verwachte grotere verwarmingsvraag zal er extra warmte moeten worden geladen om de energiebalans in de bodem te waarborgen. Dit betekent dat er voor deze varianten waarschijnlijk aanvullende maatregelen (asfaltcollectoren, energydak, etc.) moeten worden getroffen. Een andere mogelijkheid is om het overschot aan koude te gebruiken voor koeling van gebouwen in de buurt. In de berekeningen is hier echter geen rekening mee gehouden.
15
Naast het toepassen van een individuele warmtepomp is, afhankelijk van het type woning, nog 2 tot 3 m 2 PV-panelen nodig om een EPC van 0,4 te realiseren. Groot voordeel van deze variant is dat tevens “gratis” koeling wordt geleverd. Bij met name de appartementencomplexen en de commerciële ruimten zal hierdoor het gebruik van energie-inefficiënte airco’s worden voorkomen. Daarnaast heeft de aanwezigheid van koeling een waardeverhogend effect. Bovendien zal het plaatsen van een rookgasafvoer per appartement niet noodzakelijk zijn en vervallen de jaarlijkse vastrechtkosten voor de huurder/bewoner. Nadeel van deze variant is, dat er sprake is van een collectieve installatie die een collectieve beheervorm vraagt. 4.1.3
Variant: Collectieve warmtepomp
In deze variant wordt, naast het optimaliseren van de bouwkundige schil tot passiefhuis bouwen niveau, de individuele HR-combiketel in het appartementencomplex vervangen door een collectieve gasabsorptiewarmtepomp. Deze collectieve gasabsorptiewarmtepomp verzorgt de ruimteverwarming en verwarmt het warmtapwater voor. Door middel van aanvullende HR-ketels wordt het warmtapwater verder verwarmt tot een legionella-veilige temperatuur van 60oC. Middels een circulatienet wordt het warmtapwater gedistribueerd naar de verschillende appartementen. De aanvullende ketels dienen tevens om de piekvraag op te vangen, zodat het opgesteld vermogen aan warmtepompen kan worden beperkt. Ook bij deze variant wordt een collectief energieopslagsysteem gebruikt als warmtebron. Voor deze variant dient wel een centrale technische ruimte te worden gecreëerd van ongeveer 25m 2, bij voorkeur op maaiveldniveau. Het voordeel van een gasabsorptiewarmtepomp ten opzichte van een elektrische warmtepomp is dat de grootte van het WKO-systeem theoretisch gezien met ongeveer 40% kan worden verminderd. Met een elektrische warmtepomp (rendement van 400%), is 1 eenheid elektriciteit en 3 eenheden duurzame warmte uit de bron nodig om 4 eenheden warmte te produceren. Bij een gasabsorptiewarmtepomp (rendement van 170%) is 2,3 eenheden aardgas en 1,7 eenheden duurzame warmte uit de bron nodig om 4 eenheden warmte te produceren. Ten opzichte van een elektrische warmtepomp is bij een absorptiewarmtepomp dus ongeveer 40% minder duurzame warmte uit de bron nodig voor het produceren van 4 eenheden warmte. Met name wanneer de koudevraag beperkt is, kan dit aanzienlijk schelen in de brongrootte en hiermee in de investeringskosten. Naast het toepassen van een collectieve gaswarmtepomp wordt een energydak toegepast. Een energydak is een manier om duurzame energie te winnen via het dakoppervlak. Door middel van warmtewisselaars in het dakoppervlak onder de dakbedekking, wordt energie gewonnen uit zonnewarmte. Deze energie kan vervolgens gebruikt worden voor de voorverwarming van warmtapwater, maar ook om de bronnen van het energieopslagsysteem te laden (koude in de winter en warmte in de zomer) en de bodem in balans te houden. Doordat de warmtewisselaars in de dakbedekking zijn verwerkt, blijft het dakoppervlak vrij van extra installaties, wat de esthetische waarde verhoogt. Door het toepassen van een zogenaamd energydak (+/- 2 m2 per appartement) kan een EPC van 0,4 worden gerealiseerd. Voor de eengezinswoningen wordt wel een individuele elektrische warmtepomp toegepast. Door de relatief hoge distributieverliezen, is het voor deze woningen, vanuit energetisch oogpunt, niet aan te bevelen deze aan te sluiten op de collectieve warmtepomp van het appartementencomplex. Als warmtebron zal wel gebruik worden gemaakt van het collectieve energieopslagsysteem. Naast de
16
individuele warmtepomp dient nog circa 2 m2 energydak te worden toegepast om een EPC van 0,4 te behalen. Het grote voordeel van deze variant is dat er “gratis” koeling wordt geleverd. Bij met name de appartementencomplexen en de commerciële ruimten zal hierdoor het gebruik van energie-inefficiënte airco’s worden voorkomen. Naast comfortverhoging heeft dit tevens een waardeverhogend effect. Daar komt bij dat door het wegvallen van de technische ruimte per appartement, netto meer gebruiksoppervlak overblijft. Bovendien hoeft niet per appartement een rookgasafvoer te worden geplaatst en vervalt de jaarlijkse vastrechtkosten voor de huurder/bewoner. Nadeel van deze variant is, dat er sprake is van een collectieve installatie die een collectieve beheervorm vraagt. 4.1.4
Utiliteitsbouw
Om aan de eisen voor de utiliteitsbouw te voldoen, worden ook hier extra maatregelen getroffen om het energiegebruik te beperken. Aangezien de commerciële ruimten bij beide gebouwblokken zich onder het appartementencomplex bevinden, zal ook hiervoor de bouwkundige schil worden geoptimaliseerd volgens de principes van passiefhuis bouwen. Tevens zal hetzelfde verwarmingsysteem worden toegepast als gedefinieerd in de verschillende varianten. Ten opzichte van de referentie kan bovendien de verlichting worden geoptimaliseerd; en door toepassing van warmteterugwinning op het gebalanceerd ventilatiesysteem kan het energiegebruik verder worden teruggebracht. Doordat de utiliteitsbouw casco zal worden opgeleverd zullen deze maatregelen niet worden meegenomen in de financiële analyse. 4.1.5
Energiegebruik
Voor de referenties en de varianten is in beeld gebracht wat het daadwerkelijke energiegebruik is van de woningen en de commerciële ruimten voor warmteopwekking (tabel 4.2). Dit is dus exclusief het energiegebruik voor verlichting, ventilatie, huishoudelijke gebruik, etc., aangezien deze voor de referenties gelijk is als voor de varianten. Voor de commerciële ruimten zal het energiegebruik voor verlichting en ventilatie, door het toepassen van energiebesparende maatregelen, wel afnemen. Dit is echter niet meegenomen in de energieanalyse aangezien de commerciële ruimten casco zullen worden opgeleverd. De opgewekte elektriciteit van de PV-panelen in de variant PV-panelen is ook niet meegenomen in de energieanalyse, aangezien dit geen effect heeft op het energiegebruik m.b.t. de warmteopwekking. Het weergegeven energiegebruik dient als vertrekpunt voor het berekenen van de verschillen in exploitatiekosten. In bijlage 2 worden de gehanteerde aannames weergegeven.
17
Tabel 4.2 Overzicht energiegebruik Referentie Ritzen 3 Appartement m aardgas 526
Referentie Elan Wonen 504
Variant PVpanelen 450
Variant Ind. WP -
Variant Col. WP 337
kWh elek.
-
-
-
1171
-
936
897
801
663
600
716
533
546
-
-
kWh elek. CO2-uitstoot
1275
949
971
1409 798
1409 798
m3 aardgas
8
7
4
-
3
kWh elek.
-
-
-
10
-
13
12
8
6
5
CO2-uitstoot 3
Eengezinswoning m aardgas
Utiliteit
CO2-uitstoot
Het lagere energiegebruik van de eengezinswoning in de referentie van Elan Wonen ten opzichte van de variant PV-panelen valt te verklaren door de zonneboiler die wordt toegepast in de referentie. Bij de varianten met warmtepompen wordt “gratis” koeling geleverd (met alleen wat pompenergie). Als in de referenties en de variant PV-panelen, de woningen worden gekoeld met een aparte koelunit, dan kost dit extra elektriciteit. Door de koelunit zal per woning het elektriciteitsgebruik 250 tot 2.000 kWh per jaar toenemen. Deze stijging is afhankelijk van de grootte van de woning en de comfortwensen.
4.2 Gebruikersgebonden energiereductie Naast de gebouwgebonden energiereductie, dient ook het gebruikersgebonden energiegebruik drastisch te worden gereduceerd. Om het gebruikersgebonden energieverbruik te reduceren zullen de volgende maatregelen worden genomen: Maatregel Gebruikersbeïnvloeding Energiezuinig verlichting Standby killers A++ label koelkast
Besparingspercentage1 Reductie van 10% op totaal verbruik Reductie van 75% op 6 kWh/m2 Reductie van 5% op totaal verbruik Reductie van 8% op totaal verbruik
Uitgaande van een gebruikersgebonden elektriciteitsverbruik van 2.500 kWh, kan met bovenstaande maatregelen ongeveer 980 tot 1133 kWh worden bespaard, afhankelijk van het woningtype. Om bovenstaande maatregelen daadwerkelijk toe te passen, zullen de bewoners/huurders moet worden gestimuleerd en geïnformeerd. Om de energiereductie d.m.v. gebruikersbeïnvloeding te realiseren zal een voorlichtingscampagne deel uitmaken van de maatregelen. Om de overige gebruikersgebonden maatregelen te realiseren, zal per woning een subsidiebedrag van ongeveer € 500 worden gereserveerd ter compensatie van de (hogere) investeringskosten.
1
Gebaseerd op Voorbeeldenboek Kleinschalige Binnenstedelijke Gebieden, SEV 2010
18
4.3 Gebiedsgebonden energiereductie Om ook het gebiedsgebonden energiegebruik te reduceren zal de openbare verlichting in het projectgebied worden vervangen door LED-verlichting. Door de gemeente Haarlem is een inventarisatie gemaakt van de openbare verlichting in de Slachthuisbuurt-Zuid. Uit de inventarisatie is gebleken dat er voor de gehele Slachthuisbuurt-Zuid momenteel een vermogen van 3.426 Watt staat opgesteld. Door de oude verlichting te vervangen door LED-verlichting en bovendien dimbare uitvoeringen via standalone dynadimmer toe te passen kan 40% worden bespaart. Met het toevoegen van een dynadimmer in het armatuur is een bezuiniging in licht tijdens de nachtelijke uren mogelijk. Door de individuele instelling per armatuur is tevens een extra besparing mogelijk door het ontwerp te optimaliseren. De ideale mastafstanden en de ideale lampvermogens zijn niet altijd realiseerbaar respectievelijk te kopen, maar met een opmaat instelling van de dynadimmer is dit wel te benaderen (een extra besparing van ongeveer 5%). Hierbij moet gedacht worden aan kleinere mastafstanden door inritten, zijstraten, boomvakken, etc. Het totale op te stellen vermogen kan hiermee worden gereduceerd tot 1.285 Watt. Dit is overeenkomstig met een energiereductie van circa 60%. De kosten bedragen circa 2.000 €/mast. In het projectgebied staan circa 20 lichtmasten opgesteld. De kosten voor deze investering zijn voor rekening van de gemeente.
19
5 Financiële analyse In dit hoofdstuk worden de financiële consequenties in beeld gebracht voor de ontwikkelaar/woningcorporaties (realisatie) en de gebruiker (exploitatie).
5.1 Investeringskosten 5.1.1
Investeringskosten gebouwgebonden maatregelen
In onderstaande tabellen wordt de samenvatting gegeven van de indicatieve investeringskosten en de meerkosten van de gebouwgebonden maatregelen van de referenties en de varianten. De weergegeven bandbreedte heeft betrekking op de verschillen tussen appartementen enerzijds en eengezinswoningen anderzijds. De kosten verbonden met de optimalisatie van de verlichting in de utiliteitsbouw is niet meegenomen, aangezien deze casco zullen worden opgeleverd. Voor een uitsplitsing en totstandkoming van de getallen wordt verwezen naar bijlage 3. Prijzen zijn prijspeil maart 2011, maar exclusief BTW. Tabel 5.1 (Meer)investering referentie Ritzen en varianten Referentie Ritzen Variant PV-panelen Woningen Investeringskosten Meerinvestering
Investeringskosten Meerinvestering
Meerinvestering
Investeringskosten Meerinvestering
Variant Col. WP
€ 3.750 - € 4.250
€ 11.250 - € 15.250
€ 14.000 - € 17.000
€ 9.500 - € 16.000
-
€ 7.500 - € 11.000 Utiliteit
€ 10.250 - € 12.750
€ 5.750 - € 11.750
5 €/m2
25 €/m2
70 €/m2
60 €/m2
-
20 €/m2
65 €/m2
55 €/m2
Variant Ind. WP
Variant Col. WP
Tabel 5.2 (Meer)investering referentie Elan Wonen en varianten Referentie Elan Wonen Variant PV-panelen Woningen Investeringskosten
Variant Ind. WP
€ 5.000 - € 9.500
€ 11.250 - € 15.250
€ 14.000 - € 17.000
€ 9.500 - € 16.000
-
€ 6.250 - € 5.750 Utiliteit
€ 9.000 - € 7.500
€ 4.500 - € 6.500
20 €/m2
25 €/m2
70 €/m2
60 €/m2
-
5 €/m2
50 €/m2
40 €/m2
De referenties en de variant PV-panelen zijn niet voorzien van koeling. De varianten met warmtepompen zijn automatisch voorzien van koeling middels de bronnen van het energieopslagsysteem. Wil men voor de referenties en de variant PV-panelen ook uitgaan van koeling, dan bedragen de extra investeringskosten € 1.000 tot € 5.000 per woning, afhankelijk van grootte en uitvoering. 20
Uit tabel 5.2 komt naar voren dat de meerkosten voor appartementen hoger zijn dan voor de eengezinswoningen. Dit valt te verklaren door de zonneboiler die toegepast is in de referentie eengezinswoning om te voldoen aan de EPC-eis van 0,6. Uit de tabellen kan worden geconcludeerd dat voor de woningen de variant met een collectieve warmtepomp de laagste meerinvestering vraagt om te voldoen aan de subsidie-eis (EPC is 0,4) ter realisatie van het project. Voor de utiliteitsbouw geldt dat de variant met PV-panelen de laagste meerinvestering vraagt. In tabel 5.3 staan de totale meerinvesteringskosten (incl. BTW) van de verschillende varianten indien deze worden toegepast op de gebouwblokken Ritzen en Elan Wonen. Tabel 5.3 Totale meerinvestering varianten Variant PV-panelen
Variant ind. WP Variant col. WP
Ritzen
€ 966.000
€ 1.351.000
€ 861.000
Elan Wonen
€ 627.000
€ 986.000
€ 595.000
€ 1.593.000
€ 2.337.000
€ 1.456.000
Totaal
5.1.2
Investeringskosten gebruikersgebonden maatregelen
Om het gebruikersgebonden energiegebruik te reduceren zal bovendien 500 €/woning worden gereserveerd. Dit betekent dat voor het gebouwblok Ritzen nog € 49.500 en voor het gebouwblok Elan Wonen nog € 42.500 moet worden gereserveerd. 5.1.3
Investeringskosten gebiedsgebonden maatregelen
Om het gebiedsgebonden energiegebruik te reduceren zal de openbare verlichting worden aangepakt. Voor het projectgebied brengt dit een investering van ongeveer € 40.000 met zich mee. Deze kosten zijn voor rekening van de gemeente.
5.2 Exploitatiekosten gebouwgebonden maatregelen In de achterliggende 10 jaar zijn de elektriciteitsprijzen gemiddeld met 6% per jaar gestegen en de aardgasprijs met 9% per jaar. Het ligt in de lijn der verwachting dat de energieprijzen ook de komende jaren harder zullen stijgen dan de overall inflatie. De energiekosten zullen daarom een steeds groter deel gaan uitmaken van de levensonderhoudkosten. Investeringen in energiebesparende maatregelen hebben daarom tot doel om de energiekosten van huurders/bewoners zoveel mogelijk te beperken. In figuur 5.1 staan de exploitatiekosten (excl. kapitaallasten) voor een appartement weergegeven van de verschillende varianten over een periode van 25 jaar. De exploitatiekosten bestaan uit de energiekosten en de onderhoudskosten, en zijn dus de kosten die de huurder/bewoner zou hebben indien de woningcorporatie de meerinvestering betaalt. Voor de energieprijsstijgingen is een behouden stijging aangehouden, 4% voor elektriciteit respectievelijk 6% voor gas. Voor de gehanteerde aannames bij de exploitatieberekening wordt verwezen naar bijlage 4.
21
Figuur 5.1 Exploitatiekosten appartement (excl. kapitaallasten)
Exploitatiekosten appartement (excl. kapitaallasten) 1350
1150
Referentie Ritzen
950
Referentie Elan Wonen
750
Variant PV-panelen Variant ind. WP
550
Variant col. WP 350 2011
2016
2021
2026
2031
2036
Uit de grafiek komt duidelijk naar voren dat de variant met een collectieve warmtepomp in het begin de laagste exploitatiekosten heeft . De variant met een individuele warmtepomp heeft in het begin de hoogste exploitatiekosten. Dit kan worden verklaard door de relatief hoge onderhoudskosten. Echter, doordat de gasprijs harder stijgt dan de elektriciteitsprijs, zullen de exploitatiekosten van deze variant uiteindelijk het laagst zijn na 25 jaar. Na 25 jaar zal de het referentieappartement van het gebouwblok Ritzen de hoogste exploitatiekosten hebben. In voorgaande paragraaf en het bovenstaande zijn de investeringskosten en exploitatiekosten los van elkaar beschouwd. Interessant is te weten wat het verschil in de levensduurkosten van de varianten is. Dit kan door de kapitaallasten van de investeringen te betrekken bij de exploitatiekosten. In figuur 5.2 staan de exploitatiekosten (incl. kapitaallasten) voor een appartement weergegeven van de verschillende varianten over een periode van 25 jaar. De kosten met betrekking tot de gebruikersgebonden maatregelen zijn niet meegenomen in de grafiek. Bij de variant PV-panelen wordt er vanuit gegaan dat de opgewekte elektriciteit wordt verkocht door de woningbouwcorporatie aan de huurder/bewoner tegen een gereduceerd tarief van 10% t.o.v. een elektriciteitleverancier. Na 15 jaar vindt er een herinvestering in de installatietechnische maatregelen plaats. Figuur 5.2 Exploitatiekosten appartement (incl. kapitaallasten)
Exploitatiekosten appartement (incl. kapitaallasten) € 2.200 € 2.000 € 1.800 € 1.600 € 1.400 € 1.200 € 1.000 € 800 € 600
Referentie Ritzen Referentie Elan Wonen Variant PV-panelen Variant ind. WP Variant col. WP 2011
2016
2021
2026
2031
2036
22
Uit de grafiek blijkt dat de overall kosten van de varianten met warmtepomp gedurende 25 jaar hoger liggen dan voor de referentie. Echter uit grafiek 5.1 is gebleken dat de exploitatiekosten voor de huurder/bewoner wel lager liggen bij deze varianten dan voor de referentie. Dit voordeel voor de huurder/bewoner zou eventueel gebruikt kunnen worden voor de dekking van de hogere kapitaallasten. Hierop zal dieper worden ingegaan in paragraaf 5.6.
5.3 Rentabiliteit De initiële meerinvesteringskosten en de exploitatiekosten zeggen echter nog niets over de totale levensduurkosten cq. rentabiliteit van de verschillende varianten. Deze staan als netto contante waarde per appartement weergegeven in tabel 5.4 (excl. subsidie). De netto contante waarde vertegenwoordigt de som geld, die er nu moet zijn om de komende 30 jaar de energie- en onderhoudskosten en de kapitaallasten te kunnen betalen. De € 500 subsidie ter reductie van het energiegebruik van gebruiksapparatuur zit verdisconteerd in de NCW. De kosten die gepaard gaan met de reductie van het gebiedsgebonden energiegebruik zijn niet opgenomen in de NCW, aangezien deze investering door de gemeente gedaan moet worden. Bij de variant met PV-panelen is aangenomen dat de opgewekte elektriciteit door de woningcorporatie voor 100% wordt teruggeleverd aan de huurders/bewoners tegen een gereduceerd tarief van 10% ten opzichte van een energiebedrijf. Voor de gehanteerde aannames bij de netto contante waarde berekening wordt verwezen naar bijlage 4. Tabel 5.4 Netto contante waarde varianten per appartement (excl. subsidie) Referentie Referentie Variant PV- Variant ind. Variant col. Ritzen Elan Wonen panelen WP WP NCW (30 jaar) NCW t.o.v. referentie Ritzen NCW t.o.v. referentie Elan Wonen
€ 17.200 -
€ 18.100 -
€ 18.700 € 1.500-
€ 25.800 € 8.600-
€ 21.000 € 3.800-
-
-
€ 600-
€ 7.700-
€ 2.900-
Uit de netto contante waarde berekening blijkt dat, zonder subsidie, alle varianten een onrendabele top hebben ten opzichte van de referentiesituatie. Echter indien gebruik gemaakt zou worden van de subsidie ter realisatie van het project, dan komt de netto contante waarde van de verschillende varianten er anders uit te zien. Naar alle waarschijnlijkheid zal in dat geval zowel de variant met PV-panelen, als de variant met collectieve warmtepomp rendabel worden. Hierbij dient opgemerkt te worden, dat bij de varianten geen rekening gehouden is met de waardevermeerdering van de woningen als gevolg van een duurzame casco. Ook is er bij de varianten met warmtepompen geen rekening gehouden met de waardevermeerdering van de woningen als gevolg van “gratis” koeling.
23
5.4 Waardevermeerdering koopwoningen De gehanteerde benaderingswijze in bovenstaande paragrafen gaat uit van een conventionele marktbenadering, waarin de meerkosten in energiebesparende maatregelen zich gedurende de exploitatieperiode terug moeten verdienen. Dit is ook de wijze waarop de huizenconsument in toenemende mate duurzame woningbouw benaderd. Uit verschillende onderzoeken is gebleken dat de consument, onder duidelijke randvoorwaarden, in toenemende mate bereid is meer te betalen voor duurzamere woningen. Uit recent onderzoek door Bouwfonds, ‘Baat het niet dan Gaat het niet’, is het volgende gebleken (citaat): ‘De bereidheid te betalen voor het milieu is gering, zo blijkt. Onvoorwaardelijk, dat wil zeggen onafhankelijk van de terugverdientijd, blijkt dat nog niet de helft van de potentiële kopers (46%) bereid is 5.000 euro extra te betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning. Slechts één op de vier (28%) zegt 10.000 euro onvoorwaardelijk te betalen. Woonconsumenten willen echter best meer betalen als de terugverdientijd gegarandeerd wordt. Indien een energiezuinig systeem daadwerkelijk een lagere energierekening oplevert en de terugverdienperiode verzekerd is, dan zegt bijna tweederde (62%) van de potentiële kopers een meerprijs van 15.000 euro te accepteren.’ Deze bevindingen worden bevestigd door nog recenter onderzoek door Rotterdam School of Management en de Universiteit Maastricht. Uit dit onderzoek is gebleken dat: ‘huizenkopers gemiddeld 3,4 procent meer betalen voor een woning met een groen energielabel. (…) Het energielabel wordt veel gebruikt als uithangbord, vooral in moeilijke regionale markten en voor woningen in lastig te verkopen segmenten’ Uit (afstudeer)onderzoek van de TU Delft, faculteit Bouwkunde, De ‘willingness to pay’ voor een energiezuinige nieuwbouwwoning door A.J.L. van Eck, C.J. van Oel, P.W. Koppels, H. Westra blijkt het volgende: ‘Uit het onderzoek blijkt dat de meeste respondenten het eigen financiële en kwalitatieve gewin boven het milieu stellen als men rechtstreeks vraagt naar het belang van energiezuinigheid.(…) de enquête laat zien dat mensen voor een A+ woning 5% bovenop de kostprijsdekkende verkoopprijs willen betalen en zelfs 10% voor een A++ woning. Een prijs van 15% bovenop de kostprijsdekkende verkoopprijs is duidelijk te veel en is hiermee een goede bovengrens voor het onderzoek. (…) Als de marketingstrategie op een goede wijze wordt toegepast, dan kunnen er extra opbrengsten door de projectontwikkelaar worden gegenereerd, waardoor uiteindelijk het rendement op eigen vermogen toeneemt. Duurzaam bouwen is hierdoor niet meer een last maar een kans om extra rendement te behalen.’ Geconcludeerd kan dus worden dat de meerwaarde van het vastgoed als gevolg van de meerinvestering in energiezuinige woningbouw steeds meer door de markt erkend wordt. Het betreft hier wel een begin van een trend, waarvan verwacht wordt dat deze zich steeds meer zal profileren in de toekomst. De meerinvestering in duurzame woningbouw zal zich dus in steeds grotere mate vertalen in een hogere markt- en vastgoedwaarde. Met het oog op het bovenstaande is het dus een te verdedigen keuze om in duurzame woningbouw te investeren.
24
5.5 Benadering meerkosten huurwoningen In het geval van huurwoningen kunnen de meerkosten van duurzame woningbouw niet opgenomen worden in de VON prijs. De meerinvestering zal dus anders gedekt dienen te worden. De meerinvestering in duurzame warmteopwekking voor de woningbouwverenigingen kan gedekt worden in de exploitatiefase van de woningen. Deze (meer)investering kan gedekt worden door toepassing van het ‘niet-meer-dan-anders principe’. Dit principe, zoals gehanteerd in de Warmtewet, stelt dat de woningbouwvereniging de kosten voor de warmte bij de bewoners in rekening mag brengen ‘alsof de warmte opgewekt is door een gasketel’. Concreet betekent dit dat de woningbouwvereniging dus hogere kosten in rekening mag brengen voor de, relatief goedkoop opgewekte, warmte waarmee de investering in de warmtevoorziening gedurende de exploitatie fase gedekt worden. Ook kan overwogen worden een extra bijdrage bij de bewoners in rekening te brengen voor de geleverde koeling. Dit valt niet onder de warmtewet. Aanbevolen wordt dit een vaste bijdrage te laten zijn omdat het veelvuldig koelen van de woningen bijdraagt aan het goed functioneren van de warmte/koude opslag.
5.6 Oprichten eigen energiebedrijf of outsourcing Een manier om de meerinvestering te financieren is dus om deze gedurende de exploitatiefase te dekken volgens het ‘niet-meer-dan-anders principe’ en/of een extra bijdrage in rekening te brengen voor de levering van koeling. Hiertoe dient een eigen energiebedrijf te worden opgericht of de warmtevoorziening wordt geoutsourced aan een externe partij, bijvoorbeeld een energiemaatschappij. Het eigen energiebedrijf of de externe partij financiert de investering en exploiteert deze gedurende een looptijd van bijvoorbeeld 25 jaar. Bij het oprichten van een eigen energiebedrijf kan bovendien gebruik worden gemaakt van de Energie-investeringsaftrek (EIA).
25
6 Proces aandachtspunten Integrale benadering Het kiezen voor hoge energie-ambities gaat verder dan alleen het installatietechnische deel van een gebouw goed in te richten. Het kiezen voor hoge ambities betekent dat dit een leidend thema is in het gehele proces (van ontwerp tot en met gebruik) en vraagt om een integrale benadering. De woningen moet niet alleen energiezuinig, maar ook comfortabel en gezond zijn. Dit wordt bereikt door een optimale afstemming van bouwkundige en installatietechnische maatregelen. Onderstaande figuur laat zien hoe bouwkundige maatregelen en installatietechnische maatregelen elkaar beïnvloeden. Uiteindelijk bepaalt de kwaliteit van deze afstemming het resultaat t.a.v. gezondheid, comfort en energie. Het is daarom van belang dat deze afstemming goed is. Een belangrijke voorwaarde is dat bij het ontwerp naast architectuur vroegtijdig de disciplines bouwfysica en installatietechniek vertegenwoordigd zijn. Figuur 7.1 Integrale benadering
Verlichting Ramen Koeling
Gebouw massa
Verwarming Kierdichting
Ventilatie Orientatie
Isolatie
Koude bruggen
26
Procesmatige aandachtspunten Procesmatig zal de keuze voor een hoge ambitie vanaf het begin (tot eind) consequenties hebben: bij de selectie van de architect zal de bereidheid en de kennis van deze architect om een dergelijk gebouw te ontwerpen en te realiseren, cruciaal zijn. Bij de aanbesteding zal een energetisch programma van eisen opgesteld moeten worden om de energetische prestaties te borgen. Bij de oplevering van het vastgoed zal middels metingen vastgesteld moeten worden of deze eisen ook daadwerkelijk gehaald zijn. De huurders/kopers van het vastgoed dienen voorgelicht te worden over het gebruik van de systemen. Om het juiste resultaat te borgen worden de volgende stappen aanbevolen (zie tevens figuur 7.2) 1. Selectie op competentie Bekend is, dat er nogal eens een groot gat zit tussen afspraken op papier en datgene wat daadwerkelijk is gerealiseerd. Van groot belang is dat de juiste mensen bij het project betrokken worden in ontwerp en realisatiefase. Aanbevolen wordt om al bij de selectie de competentie van de betrokken partijen te borgen. 2. Visie vorming en DUBO PvE Het is van groot belang om duidelijke afspraken te maken met de ontwikkelende partijen over ambities en kwaliteitsniveau van de woningen ten aanzien van energie en binnenklimaat. Het alleen verwijzen naar een EPC of GPR is hier onvoldoende. Daartoe dient een energetisch programma van eisen te worden opgesteld. Daarbij moet er ruimte zijn voor de projectontwikkelaar om eigen expertise in te brengen en het, binnen bepaalde kaders, aandragen van alternatieve voorstellen. Deze DUBO-paragraaf in het programma van eisen bevat eisen die toetsbaar en verifieerbaar zijn, gedurende het ontwerpproces en bij oplevering. 3. Toetsen Voorontwerp Na het voorontwerp hebben de ontwerpende parijen de structuur van hun voorontwerp vastgelegd. De volgende werkzaamheden worden aanbevolen: toetsen van het VO van iedere partij t.o.v. het programma van eisen; toetsen of de ontwerpen integraal tot stand zijn gekomen en goed op elkaar zijn afgestemd; beoordelen of t.a.v. duurzaamheid geen zaken zijn blijven liggen, die wel meegenomen zouden moeten worden. 4. Toetsen Bestek In het bestek is het VO, na DO, vertaald naar een gedetailleerd ontwerp. De werkzaamheden zijn dezelfde als in de VO fase. Echter, daar waar bij het VO de hoofdlijnen zijn getoetst, wordt in deze fase de uitwerking ervan getoetst. Ook wordt aanbevolen te controleren of in het administratieve deel van het bestek, de prestaties ook contractueel voor de aannemers goed gedefinieerd zijn. 5. Toetsen eindresultaat Aanbevolen wordt bij oplevering het resultaat te testen. Hierbij valt te denken aan controle van de oplever- en inregelrapporten, maar ook het toetsen aan de hand van metingen. Dit betreft onder andere: Thermografische metingen om de thermische kwaliteit van de gevel te meten; Opblaastesten om de luchtdichtheid van de gevel te meten; Debietmetingen om te controleren of daadwerkelijk de lucht- en waterdebieten worden geleverd zoals voorgeschreven; Rendementsmetingen van warmtepompen, ketels, etc. om te controleren of daadwerkelijk beoogde energiegebruiken worden gerealiseerd; Steekproefsgewijze optische controle of maatregelen (goed) zijn toegepast; 27
Naast de kwaliteitsborging is zorgvuldige communicatie met de gebruikers van het gebouw van groot belang. Duidelijkheid moet gegeven worden t.a.v. wat ze kunnen verwachten. Te denken valt aan toelichting op het uiteindelijk verwarmingsconcept, gebalanceerde ventilatie (denk aan vooroordelen die aanwezig zijn n.a.v. problematiek bij Vathorst), etc. Het punt van communicatie naar de gebruikers van het gebouw wordt nogal eens onderschat. In de verkoopbrochures staan grote beloften, maar vaak treden problemen op als na enkele jaren het gebouw niet aan de verwachtingen bleek te voldoen. Dit komt vaak doordat er, of verkeerde verwachtingen worden geschapen, of dat er onvoldoende aandacht is besteed aan de gebruiksaanwijzing van het gebouw. Het is belangrijk dat de woningcorporatie hier oog voor heeft. Figuur 7.2 Stappenplan Bouwproces
Selectie
PvE
VO
Activiteiten Dubo borging
1. Dubo competentie check check Opnemen in PvE
2. Dubo -paragraaf
3. Toetsen VO
DO 4. Toetsen Bestek Bestek
Uitvoering 5. Toetsen eindresultaat Oplevering
28
Bijlage 1: Overzicht maatregelen referenties en varianten Woningen Referentie Referentie Elan Variant PVVariant ind. Variant col. Ritzen Wonen panelen WP WP Bouwkundige maatregelen Rc-waarde gevel [m2*K/W] 3,5 5 6,5 2 Rc-waarde dak [m *K/W] 5 5 6,5 Rc-waarde vloer [m2*K/W] 4 5 6,5 2 U-waarde raam [W/m *k] 1,64 (HR++ 1,1 (HR+++ 0,8 (HR+++ beglazing + geïsoleerde kozijnen) (kozijn+glas) beglazing) beglazing) Kierdichting [dm3/s*m2] 0,625 0,15 Installatietechnische maatregelen Ventilatie [-] Gebalanceerde ventilatie Warmteterugwinning [-] 95% Afgifte verwarming [-] HR 107 Ind. WP Col. WP + energydak (2m2) Warmteopwekking [-] LT vloerverwarming Koudeopwekking [-] Ja Warm tapwater [-] Combi HR107 Combi Combi HR107 Ind. combi Col. WP + HR107 + WP energydak + Z.B. HR ketel 2 2,8m PV-panelen [m2] 11-15 2-3 1 Resultaten App. 1-g App. 1-g App. 1-g App. 1-g App. 1-g2 EPC [-] 0,7 0,8 0,6 0,6 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 Energiegebruik [MJpr/j/m2] 305 389 269 288 175 203 180 203 184 201 CO2-uitstoot [kg CO2/j/m2] 15 19 15 16 7 8 10 11 10 11 1 Resultaten vanuit de EPN-berekening 2 Uitgaande van een individuele warmtepomp
29
Utiliteitsbouw Referentie
Rc-waarde gevel Rc-waarde dak Rc-waarde vloer U-waarde raam (kozijn+glas) Kierdichting Ventilatie Warmteterugwinning Afgifte verwarming Warmteopwekking Koudeopwekking Warm tapwater Verlichting Regeling verlichting Primair energiegebruik CO2-uitstoot
[m2*K/W] [m2*K/W] [m2*K/W] [W/m2*k]
Variant PVpanelen Bouwkundige maatregelen 3,5 5 4 1,64
Variant ind. WP
Variant col. WP
6,5 6,5 6,5 0,8
[dm3/s*m2] 0,625 0,15 Installatietechnische maatregelen [-] Gebalanceerde ventilatie [-] 95% [-] HR 107 Ind. WP [-] [-] [-] [W/m2] [-] [MJpr/j/m2] [kg CO2/j/m2]
Col. WP + energydak
LT vloerverwarming -
Ja Elektrisch
20 Vertrekschakeling Resultaten 845 48
10 Daglichtafh. regeling 410 24
330 20
370 21
30
Bijlage 2: Technische parameters Omschrijving Referentie Ritzen Energievraag verwarming appartement
Technische parameters Gehanteerde waarde Opmerking 7,4 GJ
Energievraag tapwater appartement
7,5 GJ
Energievraag koeling appartement
3,4 GJ
Energievraag verwarming 1-gezinswoning
12,4 GJ
Energievraag tapwater 1-gezinswoning
8,5 GJ
Energievraag koeling 1-gezinswoning
5,5 GJ
Energievraag verwarming utiliteit Vollasturen verwarmen Energievraag koeling utiliteit Vollasturen koelen Rendement ketel verwarming Rendement ketel tapwater Referentie Elan Wonen Besparing verwarmingsvraag betere schil Rendement ketel verwarming Rendement ketel tapwater Besparing zonneboiler Variant PV-panelen Energievraag verwarming passief bouwen Rendement ketel verwarming Rendement ketel tapwater Variant individuele warmtepomp Energievraag verwarming passief bouwen COP verwarmen COP tapwater Variant collectieve warmtepomp Energievraag verwarming passief bouwen Aandeel warmtepomp verwarming Aandeel HR-ketel verwarming Rendement warmtepomp verwarming Rendement ketel verwarming Aandeel warmtepomp tapwater Aandeel HR-ketel tapwater Aandeel energydak tapwater Distributieverliezen tapwater Rendement warmtepomp tapwater Rendement ketel tapwater
70 W/m2 1.000 uur 15 W/m2 500 uur 95% 70%
Conform referentiewoning AgentschapNL, gecorrigeerd voor GBO Conform referentiewoning AgentschapNL, gecorrigeerd voor GBO Conform referentiewoning AgentschapNL, gecorrigeerd voor GBO Conform referentiewoning AgentschapNL, gecorrigeerd voor GBO Conform referentiewoning AgentschapNL, gecorrigeerd voor GBO Conform referentiewoning AgentschapNL, gecorrigeerd voor GBO AgentschapNL Basis vloerkoeling Op basis van onderwaarde Op basis van onderwaarde
10% 95% 70% 3,6 GJ
Op basis van onderwaarde Op basis van onderwaarde Milieucentraal
15 kWh/m2 95% 70%
Op basis van onderwaarde Op basis van onderwaarde
20 kWh/m2 4 2,5
-
20 kWh/m2 80% 20% 162% 95% 30% 50% 20% 20% 162% 70%
Op basis van onderwaarde Op basis van onderwaarde
31
Bijlage 3: Uitsplitsing investeringskosten Appartementen Referentie Referentie Elan Ritzen Wonen Bouwkundig Meerkosten isolatie 3-dubbelglas + kozijnen Extra kierdichting
Variant PVpanelen
Variant ind. WP
Variant col. WP
-
€ 131 € 1.154 -
€ 250 € 1.442 € 270
€ 250 € 1.442 € 270
€ 250 € 1.442 € 270
Aansluitbijdrage gas HR combiketel + toebehoren Zonneboiler Individuele elektrische WP + WKO Collectieve gas WP + ketels + WKO Energydak PV-panelen Ontwerp&engineeringkosten
€ 750 € 3.000 -
€ 750 € 3.000 -
€ 750 € 3.000 € 5.005 € 505
€ 10.500 € 910 € 505
€ 7.266 € 280 -
Totaal
€ 3.750
€ 5.035
€ 11.222
€ 13.877
€ 9.508
-
-
€ 7.472 € 6.188
€ 10.127 € 8.843
€ 5.758 € 4.474
Variant PVpanelen
Variant ind. WP
Variant col. WP
Installatietechnisch
Meerinvestering t.o.v. Ritzen Meerinvestering t.o.v. Elan Wonen * Zie uitsplitsing collectieve warmtepomp Eengezinswoningen
Referentie Referentie Elan Ritzen Wonen Bouwkundig Meerkosten isolatie 3-dubbelglas + kozijnen Extra kierdichting
-
€ 661 € 1.720 -
€ 1.224 € 2.150 € 372
€ 1.224 € 2.150 € 372
€ 1.224 € 2.150 € 372
Installatietechnisch Aansluitbijdrage gas HR combiketel + toebehoren Zonneboiler Individuele elektrische WP + WKO Collectieve gas WP + ketels + WKO Energydak PV-panelen Ontwerp&engineeringkosten
€ 750 € 3.500 -
€ 750 € 3.500 € 3.000 -
€ 750 € 3.500 € 6.825 € 505
€ 11.500 € 1.365 € 505
€ 11.500 € 280 € 505
Totaal
€ 4.250
€ 9.631
€ 15.326
€ 17.116
€ 16.031
Meerinvestering t.o.v. Ritzen
-
-
€ 11.076
€ 12.866
€ 11.781
Meerinvestering t.o.v. Elan Wonen
-
-
€ 5.695
€ 7.485
€ 6.400
32
Commerciële ruimte Referentie Referentie Elan Ritzen Wonen Bouwkundig Meerkosten isolatie 3-dubbelglas + kozijnen Extra kierdichting
Variant PVpanelen
Variant ind. WP
Variant col. WP
-
€ 3.493 € 21.364
€ 8.909 € 26.705 € 4.761
€ 8.909 € 26.705 € 4.761
€ 8.909 € 26.705 € 4.761
€ 750 € 7.000 -
€ 750 € 7.000 -
€ 750 € 7.000 -
€ 70.000 -
€ 54.759
€5
€ 21
€ 25
€ 70
€ 60
Meerinvestering t.o.v. Ritzen
-
-
€ 21
€ 65
€ 55
Meerinvestering t.o.v. Elan Wonen * Zie uitsplitsing collectieve warmtepomp
-
-
€5
€ 49
€ 39
Installatietechnisch Aansluitbijdrage gas HR combiketel + toebehoren Zonneboiler Individuele elektrische WP + WKO Collectieve gas WP + ketels + WKO* Totaal
* Uitsplitsing col. WP WKO WP Ketels Aansluitbijdrage Distributieleiding Circulatieleiding Bouwkundige voorzieningen6 Engineering
Totaal € 75.000 € 120.000 € 35.226 € 1.500 € 164.250 € 146.000 € 20.000 € 50.000
App. € 45.750 € 96.000 € 21.488 € 915 € 164.250 € 146.000 € 16.000 € 40.000
Comm. € 11.000 € 24.000 € 5.284 € 225 € 4.000 € 10.000
Totaal
€ 611.976
€ 530.403
€ 54.759
-
€ 7.266
-
-
-
€ 35
Per appartement 2
Per m BVO 1
3
WKO (35 m /h): €150.000, per blok € 75.000; 2 Warmtepomp (90kW, incl. appendages, meet- en regeltechniek, etc.): €120.000; 3 Piekketels: 200€/kW 4 Distributieleiding: 2.250 €/app. 5 Circulatieleiding: 2.000 €/app. 6 Stichtingskosten 800 €/m2
Aannames: - Meerkosten gevelisolatie (Rc 3,5-5): - Meerkosten gevelisolatie (Rc 3,5-6,5): - Meerkosten vloerisolatie (Rc 4-6,5): - Meerkosten dakisolatie (Rc 5-6,5): - Meerkosten raam (1,64-1,1): - Meerkosten raam (1,64-0,8): - Meerkosten kierdichting: - PV-panelen (3,5 €/Wp): - Meerkosten Energydak:
5 €/m2 7,5 €/m2 2,5 €/m2 2,5 €/m2 40€/m2 50€/m2 3 €/m2 455 €/m2 140 €/m2
33
Bijlage 4: Financiële parameters Omschrijving Elektriciteitsprijs Gasprijs Verkoop elektriciteit uit PV-panelen Vastrecht gas Elektriciteitsprijsstijging Gasprijsstijging Inflatie Discontovoet Herinvestering verwarmingsinstallaties (na 15 jaar) Herinvestering PV-panelen/energydak (na 15 jaar) Onderhoud&Beheer Onderhoud ketel + vastrecht gas Onderhoud elektrische warmtepomp + WKO Onderhoud gaswarmtepomp, ketels + WKO Onderhoud energydak Onderhoud PV-panelen
Financiële parameters Gehanteerde waarde 0,22 €/kWh 0,60 €/m3 0,20 €/kWh 2,75 €/maand 4% 6% 2% 5% 20%
Opmerking Inclusief BTW en energiebelasting Inclusief BTW en energiebelasting 10% korting op gangbare elektriciteitsprijs Van de initiële investering (geïndexeerd)
10%
Van de initiële investering (geïndexeerd)
2% 2% 2% 0,5% 0,5%
Van de investering Van de investering Van de investering Van de investering Van de investering
34
