Raadsvergadering :
Besluit:
2 3 MRT 2010
d.£^>
k
Vooretelnummer CLQjJlOKO 02i H E E R H U G O ___. — Agendanr. Voorstelnr. Onderwerp
15
RB2010-027 Huurprijzen maatschappelijk vastgoed
W
A A •—
R
D of " O
y^.nt**^
v^'--
-^
'L oAV - *
T h,
Aan de Raad, Heerhugowaard, 2 februari 2010
Beknopt voorstel De huurprijzen voor maatschappelijk vastgoed waarvoor thans een symbolisch bedrag in rekening wordt gebracht zal moeten worden omgebogen naar marktconforme huurprijzen waardoor subsidiering van het maatschappelijk vastgoed transparant kan worden gemaakt.
Toelichtinq INLEIDING In 2008 heeft uw Raad het grondbeleid voor de Gemeente Heerhugowaard vastgesteld. In de eerste helft van 2009 heeft u ook het vervolg daarop, de nota "Grondprijsbeleid 2009: Prijsvorming op gegronde basis" vastgesteld. Een groot deel van het grondbeleid is nu dus aanwezig. Uitwerkingen op deelgebieden zullen de komende tijd worden voorbereid. Naast het grondprijzenbeleid zullen wij ook de prijzen voor bestaand onroerend goed de revue moeten laten passeren. Wij zijn ons ervan bewust dat met name de huidig gehanteerde verhuurprijzen voor gemeentelijk onroerend goed niet voldoen aan de uitgangspunten van markt-conformiteit en transparantie op het gebied van subsidiering. Hierbij willen wij u een voorstel doen om te komen tot een verbeterslag in de bepaling van de huur van een specifiek deel van ons vastgoed, namelijk het maatschappelijk vastgoed. NOODZAAK Al sinds de jaren '90 worden de Heerhugowaardse buurthuizen en jongerencentrum Komplex verhuurd aan de Stichting Welzijnsbevordering Heerhugowaard (SWH). Bij het aangaan van de overeenkomsten met de SWH werd een symbolisch en niette indexeren huurbedrag van fl 100,00 per jaar per accommodatie afgesproken. Dit bedrag is in 2002 omgezet naar de nieuwe munteenheid zodat momenteel nog steeds slechts € 45,37 per accommodatie per jaar aan huur in rekening wordt gebracht. Voor de beeldvorming vermelden wij de kapitaallasten van 3 buurthuizen en het jongerencentrum waarvoor de genoemde huurprijs van € 45,37 geldt (prijspeil 1-1-2010): 1) buurthuis de Boom: € 3.006,51 2) buurthuis de Ezel: € 3.577,81 3) buurthuis de Link: €3.187,94 4) jongerencentrum 't kompleks: € 976,41 5) voor buurthuis De Hoeksteen staat geen vermelding op staat C Het zal duidelijk zijn dat de verhouding tussen kapitaallasten en huurinkomsten al volledig zoek is en dan hebben wij de kosten van groot onderhoud nog niet eens meegerekend. Inmiddels is de SWH gefuseerd met Kern 8. Deze instelling wil de buurthuizen afstoten en is, in overleg met de gemeente en de buurthuisbesturen, de weg ingeslagen tot verzelfstandiging van de buurthuizen. E.e.a. impliceert dat er met ieder buurthuisbestuur een afzonderlijk huurcontract zal moeten worden afgesloten. Dit noopt ons nu kritisch naar deze huurcontracten te kijken en te proberen daar in een keer de gewenste marktconformiteit en transparantie op het gebied van de subsidiering in mee te nemen. Gestreefd wordt naar ontkoppeling van de buurthuizen per 1 januari 2010 maar het zal zeker niet lukken om alle buurthuizen op 1-12010 te verzelfstandigen.
Op dit moment gaan wij er van uit dat alleen de buurthuizen "De Ezel" en "De Boom" op 1 januari 2010 los van Kern8 zullen gaan functioneren. Zoals de zaken er nu voorstaan zal buurthuis De Hoeksteen willen opgaan in een nog op te richten wijkcentrum en zullen de organisaties van buurthuis Anton Bakker en vrouwencentrum Marianne worden opgenomen binnen de activiteiten van MFA "De Horst". Buurthuis "De Link" is altijd al een zelfstandig functionerend buurthuis geweest. INFORMATIE LEEMTE Daar waar over het vaststellen van huurprijzen voor woningen heel veel is geschreven, is er weinig tot niets te vinden over officiele methodieken om te komen tot vaststelling van huurprijzen voor buurthuizen (of andere accommodaties met maatschappelijke functie). Over deze "incourante vastgoedobjecten" zijn bij het CBS, de NVM-makelaars en het ministerie van VROM geen gegevens beschikbaar. Op de website van de Waarderingskamer Onroerend Goed is een protocol opgenomen op basis waarvan beoordeeld kan worden of de taxatie voor het vaststellen van de WOZ-waarde voor z.g. "incourante niet-woningen" op de juiste wijze is vastgesteld, maar over het vaststellen van huurprijzen voor deze objecten wordt niets vermeld. Moeten we dan geheel zelf het spreekwoordelijke wiel uitvinden? Nee, althans niet helemaal. Een handreiking is te lezen in het op internet te vinden accommodatiebeleid van de gemeenten Geldrop-Mierlo en Helmond. Ook deze gemeenten worstelden met de onderhavige materie en hebben een aantal methodieken op papier gezet op basis waarvan de huurprijs voor buurthuizen zou kunnen worden bepaald. Aan alle genoemde methodieken zitten voor- en nadelen. Een methodiek wordt echter genoemd als de makkelijkst hanteerbare en dat is op basis van de WOZ-waarde. Als belangrijkste reden kan daarbij worden aangegeven dat de WOZ-waarden al in huis zijn, deze door een onafhankelijke derde worden vastgesteld en bij het bepalen van deze waarden de meest relevante gebouw en omgevingsgegevens worden mee gewogen. UITWERKING OP BASIS VAN DE WOZ-WAARDE In overleg met een plaatselijke makelaar en gelet op de in de nota grondprijsbeleid opgenomen uitgangspunten bij verhuur van grand voor maatschappelijke doeleinden, is in een eerste ronde een huurprijsberekening gemaakt gebaseerd op 10% van de WOZ-waarde voor de 5 in deze nota genoemde objecten. In onderstaand schema vindt u de uitwerking van deze eerste berekeningsronde.
adres
Uitgangspunt huurwaarde O.b.v. 10%
Postcode bouwjaar
BVO
WOZwaarde
De Hoeksteen Amatist 13
1703AP
1983
373
€ 363.000,00
€ 36.300,00
€97,32
De Boom
Eikenlaan 8
1702 TB
1976
366
€301.000,00
€30.100,00
€ 82,24
De Ezel
C. Fabritiuspark 20
1701 VP
1976
364
€189.000,00
€18.900,00
€51,92
De Link
Standerdmolen 8a
1703 NK
1991
235
€282.000,00
€28.200,00
€120,00
Kompleks
Beukenlaan 1a
1701 DA
1987
480
€ 574.000,00
€ 57.400,00
€119,58
Buurthuis
huurprijs per m2
Dit schema is vervolgens weer aan de makelaar voorgelegd met het verzoek te adviseren op basis van deze uitkomsten. In zijn advies geeft hij aan dat de m2-prijs voor buurthuis De Ezel opgetrokken zou moeten worden naar € 80,00 per m2 en dat dan, mede gelet op bouwjaar en BVO de huurprijzen van de buurthuizen ONDERLING redelijk in overeenstemming met elkaar zijn. Zijn we er dan? Wij denken van niet. Het onderling in overeenstemming zijn MET ELKAAR wil o.i. nog niet zeggen dat de hoogte van deze huurprijzen ook "spoort" met de huurprijzen die wij voor ander maatschappelijk vastgoed in rekening brengen Als voorbeelden noemen wij de in 2009 geldende m2 huurprijzen voor 2 schoolgebouv.'sr. wscraar, of waarbinnen verhuurbare ruimte aanwezig is en waarvoor de huurprijs is gebaseerd op de stichtingskosten. 1) verzamelgebouw "Eclips", Sara de Bronovoland 7-9, bouwjaar 2004: huurprijs per m2 = € 86,95 2) schoolgebouw Columbus, Weegbree 2, bouwjaar 2007: huurprijs per m2 = € 93,10
Het gaat daarbij dus om zeer recente gebouwen waarin de modernste technologische installaties zijn aangebracht. Voor de Hoeksteen, een gebouw uit 1983 waarin nauwelijks technologische installaties aanwezig zijn en een groot gedeelte van het elektrisch circuit zelfs niet van randaarde is voorzien, zou o.b.v. bovenstaand schema voortaan zelfs ruim € 4,00 meer per m2 moeten worden betaald dan voor ons meest recent gebouwde schoolgebouw. NADERE UITWERKING HUURPRIJZEN Wij kunnen de door de makelaar voorgestelde verhoging van de m2 huurprijs voor buurthuis De Ezel billijken in relatie tot bijvoorbeeld buurthuis De Boom die van hetzelfde bouwjaar is en bijna dezelfde BVO heeft. Het bovenstaande in ogenschouw nemend kunnen de volgende uitgangspunten worden geformuleerd: a) bij nieuwbouw uit (blijven) gaan van een op de stichtingskosten gebaseerde m2 huurprijs zoals die ook voor genoemde schoolgebouwen is vastgesteld dan wel - in geval van doorde gemeente gehuurd maatschappelijk vastgoed - de huurprijs gelijkstellen aan die welke aan de gemeente door de verhuurder in rekening wordt gebracht; b) voor het bestaande maatschappelijk vastgoed uit te gaan van een m2 huurprijs gebaseerd op 10% van de huidige WOZ-waarde met een maximum van 75% van de huurwaarde van ons meest recente schoolgebouw Columbus - peildatum 1-11-2009, derhalve 75% van € 93,10 = € 69,83 per m2, c) gelet op de discrepantie tussen de WOZ-waarde van de Ezel t.o.v. die van de Boom, de huurwaarde van De Ezel op hetzelfde niveau vast te stellen als van De Boom waarmee, gelet op het onder b gestelde, voor beide buurthuizen een huurprijs per m2 van € 69,83 gaat gelden. Voor de 5 genoemde objecten zullen de huurprijzen per jaar dan als volgt kunnen worden vastgesteld: 1) de Hoeksteen: 373 x € 69,83 = € 26.046,59 2) de Boom: 366 x € 69,83 = € 25.557,78 3) de Ezel: 364 x € 69,83 = €25.418,12 4) de Link: 235 x € 69,83 = €16.410,05 5) "t Komplex: 480 x € 69,83 = € 33.518,40 CONSEQUENTIES HUURDERS EN INTERNE PROCESSEN Zoals al eerder vermeld moet de hierboven voorgestelde huurprijsaanpassing o.m. gezien worden als een directe uitwerking van de wens van uw Raad om subsidiering transparant te maken. Middels het hanteren van marktconforme huurprijzen is nu duidelijk hoeveel de gemeente Heerhugowaard op het gebied van huisvesting de afgelopen jaren heeft gesubsidieerd t.b.v. een deel van het maatschappelijk vastgoed. Dit proces is nadrukkelijk niet ingegeven om meer huurinkomsten te genereren en zodoende de buurthuizen op extra kosten te jagen. In eerste instantie gaan wij dus uit van budget neutraliteit voor de buurthuizen en het jongerencentrum. Onze subsidieverordening is gebaseerd op subsidiering van activiteiten. Huisvestingskosten vallen ook onder subsidiabele kosten omdat deze noodzakelijk zijn om de activiteiten te kunnen uitvoeren. Dit impliceert echter niet dat de extra uitgaven aan huurkosten via de subsidieverordening weer automatisch naar de buurthuizen zouden terugvloeien. Indien wij in de nieuwe, met de buurthuisbesturen en Kern 8 af te sluiten huurovereenkomsten de nieuwe huurprijzen opnemen, zullen die ook worden ge'i'nd en zal er dus extra geld bij de gemeente binnen komen. Deze hogere huurinkomsten zijn in de begroting 2010 niet meegenomen. Op grond van het budgetrecht, is het aan uw Raad om nieuwe inkomsten te bestemmen. Om te voorkomen dat de buurthuisbesturen van De Ezel en De Boom maar ook Kern 8 als huurder van de overige genoemde accommodaties door de nieuwe huurprijzen in financiele problemen komen adviseren wij u de hogere inkomsten uit verhuur voor de in dit voorstel genoemde accommodaties via subsidiering te compenseren, door middel van enerzijds toevoeging van de hogere huuropbrengsten voor De Boom en De Ezel aan het ISP en anderzijds de hogere huurinkomsten voor de overige accommodaties middels een wijziging van deelopdracht 1 van de meerjarenovereenkomst aan Kern8 toe te kennen. Op deze manierzijn o.i. de beoogde doelstellingen al in 2010 te realiseren, n.L a) er worden voor een deel van het maatschappelijk vastgoed huurcontracten afgesloten op basis van marktconforme huurprijzen; b) er is geen versluierde subsidiering meer en is er duidelijkheid over hoeveel het maatschappelijk vastgoed ons kost.
Op grand van net bovenstaande adviseren wij u dan ook 1) de huurprijzen voor bestaand maatschappelijk vastgoed waarvan de huur tot nu toe is gebaseerd op een symbolisch huurbedrag met ingang van 1 januari 2010 vast te stellen op een bedrag van 10 % van de huidige WOZ-waarde van de betreffende accommodatie met een maximum van € 69,83 per m2 per jaar en dit huurbedrag daarna jaarlijks te indexeren; 2) de huurprijs voor buurthuis De Ezel o.g.v. vergelijking met de overige buurthuizen gelijk te stellen aan de huurprijs voor buurthuis De Boom; 3) de hogere huurprijzen voor het bedoelde maatschappelijk vastgoed vanaf 1 januari 2010 te compenseren door: a) de hogere huurinkomsten voor de buurthuizen De Boom en De Ezel toe te voegen aan het ISP en b) de hogere huurinkomsten van de accommodaties die vooralsnog door Kern8 worden gehuurd via een wijziging van deelopdracht 1 van de meerjarenovereenkomst aan Kern8 toe te kennen.
< J3urgemeester en wethouders van Heerhugowaard, De^-seefetaris,
V
de burgemeester, «e
/Advies commissie Stadsontwikkeling djd."02 maart 2010 7
Bespreekstuk
H E E R H U G O
W
/\ A
R
D
Nr. RB2010-027
de Raad van de gemeente Heerhugowaard; gelezen net voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 2 februari 2010 - overwegende dat de gemeente Heerhugowaard af wil van zogenaamde "versluierde subsidiering" met betrekking tot het maatschappelijk vastgoed waardoor een beter inzicht verkregen wordt over de feitelijke daaraan verbonden kosten; - overwegende dat transparant maken van subsidiestromen niet tot gevolg mag hebben dat de huidige huurders daardoor in financiele problemen komen; - gelet op de advisering terzake van een onafhankelijke makelaar; - gelet op marktconforme huurprijzen die voor een deel van het recent opgeleverde maatschappelijk vastgoed worden gehanteerd;
be s I u i t 1) de huurprijzen voor bestaand maatschappelijk vastgoed waarvan de huur tot nu toe is gebaseerd op een symbolisch huurbedrag met ingang van 1 januari 2010 vastte stellen op een bedrag van 10 % van de WOZ-waarde van de betreffende accommodatie (peildatum 23-122009) met een maximum van € 69,83 per m2 per jaar en dit huurbedrag voortaan jaarlijks te indexeren; 2) de huurprijs voor buurthuis De Ezel o.g.v. vergelijking met de overige buurthuizen gelijk te stellen aan de huurprijs voor buurthuis De Boom; 3) de hogere huurprijzen voor het bedoelde maatschappelijk vastgoed vanaf 1 januari 2010 te compenseren door: a) de hogere huurinkomsten voor de buurthuizen De Boom en De Ezel toe te voegen aan het ISP en b) de hogere huurinkomsten van de accommodaties die vooralsnog door Kern8 worden gehuurd via een wijziging van deelopdracht 1 van de meerjarenovereenkomst aan Kem8 toe te kennen.
Heerhugowaard, 23 maart 2010
De Raad voornoemd, degnffier,
de voorzitter,
v
^.
/
