Gemeente Sint-Oedenrode

Gemeente Sint-Oedenrode

Sint-Oedenrode, mooi wonen in de Meierijstad Concept Eigenzinnig, inspirerend en vitaal 8 April 2015

DATUM

8 April 2015

TITEL

Sint-Oedenrode, mooi wonen in de Meierijstad concept

ONDERTITEL

Eigenzinnig, inspirerend en vitaal

Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem OPDRACHTGEVER

Gemeente Sint-Oedenrode

[email protected] www.companen.nl (026) 351 25 32 @Companen BTW NL001826517B01 IBAN NL95RABO0146973909 KVK 09035291

AUTEUR(S)

Geert Claessens

PROJECTNUMMER

846.102/G

Inhoud Samenvatting in 8 punten

1

1

Een actuele woonvisie voor Sint-Oedenrode 1.1 Totstandkoming van de visie 1.2 Relevante ontwikkelingen en kaders

3 3 3

2

Sint-Oedenrode: mooi wonen in Meierijstad

6

3

Vier pijlers van woonbeleid 3.1 Mooi wonen in Meierijstad 3.2 Bestaande voorraad aanpassen en verduurzamen 3.3 Passende woningen voor kwetsbare doelgroepen 3.4 Het is goed oud worden in Sint-Oedenrode, ook in de kleine kernen

8 8 12 15 18

4

Uitvoeringsprogramma 4.1 Uitvoeringsmaatregelen 2015 - 2018 4.2 Woningbouwprogrammering via een afwegingskader

20 20 25

5

Uitvoeringsparagraaf 5.1 Raad voor de kaders, college voert uit 5.2 Communicatie en afspraken

29 29 29

Bijlage 1. Analyse van de woningmarkt

31

Bijlage 2. Resultaten themasessie januari 2015

41

Bijlage 3. De kwaliteitsenvelop

45

Samenvatting in 8 punten Primaire basis voor deze woonvisie • •

De Rooi(s)e draad versterkt Visie Meierijstad

Het wensbeeld Een woonaantrekkelijke gemeente Sint-Oedenrode.

Hoe bereiken we dit wensbeeld? Door het inrichten van 4 woonpijlers. Deze 4 woonpijlers worden hieronder beschreven.

Mooi wonen in Meierijstad •

•

•

•

Tot 2025 voegen we jaarlijks gemiddeld 65 woningen toe (nieuwbouw minus sloop) voor eigen bewoners, terugkeerders en instromers. Om tussen plannen een rangorde te kunnen vaststellen is een afwegingskader in de concept-woonvisie opgenomen. Dit kader speelt met name een rol indien het aantal woningen in de aangeboden locaties de gemeentelijke doelstelling van gemiddeld 65 woningen per jaar overschrijdt. Alle nieuwbouw dient levensloopbestendig en duurzaam te zijn. In het centrum is met name gebouwd voor senioren en starters. Ten behoeve van de diversiteit wordt in het centrum voor senioren, starters en gezinnen gebouwd worden. Met name ontwikkelaars en vastgoedeigenaren zullen deze doelstelling moeten verwezenlijken. Functieverandering in het centrum zal door de gemeente positief benaderd worden. Op andere locaties buiten het centrum aantrekkelijke gezinswoningen bouwen voor doorstromers, instromers en terugkeerders. Op basis hiervan is een indicatief bouwprogramma weergegeven voor Sluitappel-Noord en Koningsvaren. Uiteindelijk dicteert de woningmarkt de feitelijke invulling van deze plannen. De kleine kernen pakken zelf de regie op woningbouw. Deze beweging is al in gang gezet.

Bestaande voorraad aanpassen en verduurzamen. Verreweg de meeste woningen staan er al. De geplande nieuwbouw tot 2025 is slechts ongeveer 9 % van de huidige voorraad woningen. Beleidsdoelstellingen dienen dan ook met name verwezenlijkt te worden in de bestaande voorraad woningen. Ouderen moeten zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. De huidige woningen zullen hierop aangepast moeten worden. Vanuit milieuperspectief en vanuit de gedachte van het beperken van de woonlasten streven we naar een energetisch duurzame woningvoorraad. De volgende maatregelen zijn opgenomen: Bewustmaking van de eigenaar/bewoner voor het levensloopbestendig en duurzaam maken van zijn woning. De verantwoordelijkheid ligt met name bij de eigenaar/bewoner. Meer ruimte voor mantelzorgwoningen. In 2020 zijn de woningen van Wovesto gemiddeld energielabel B. Onderzoek instellen naar het beschikbaar stellen van goedkope leningen voor het duurzaam en levensloopbestendig maken van woningen. Het huidige startersfonds zou eventueel omgezet kunnen worden naar een duurzaamheidsfonds. De gemeente neemt het initiatief tot een toolkit woningaanpassing en een toolkit verduurzamen samen met diverse lokale partijen.

846.102/G | Sint-Oedenrode, mooi wonen in de Meierijstad Concept

1

Passende woningen voor kwetsbare doelgroepen. •

• • • •

De komende 10 jaar komen er 150 sociale huurwoningen bij. Dit is een netto toevoeging. Indien er sociale huurwoningen verkocht worden, zullen er meer sociale huurwoningen gerealiseerd dienen te worden. De komende 10 jaar ongeveer 100 geliberaliseerde huurwoningen toevoegen. Dit zijn woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens (nu € 710). Het vergroten van het aantal vrijkomende sociale huurwoningen door het bevorderen van de doorstroming. Afspraken maken met Wovesto dat de huurprijzen in verhouding staan tot het inkomen. Dit om betaalbaarheidsproblemen te voorkomen. We streven naar gedifferentieerde wijken en kernen.

Het is goed oud worden in Sint-Oedenrode. • • • • •

Woningen realiseren voor senioren in het centrum. Positief staan ten opzichte van de transformatie van bestaand vastgoed naar wonen voor ouderen. Stimuleren levensloopbestendig maken bestaande koopwoningen. Met Wovesto afspraken maken over het levensloopbestendig maken van woningen. Ruimte bieden voor kleinschalige initiatieven voor wonen met intensieve zorg.

Uitvoeringsprogramma. Een uitvoeringsprogramma voor de komende 4 jaar is opgenomen. Jaarlijks stelt de gemeenteraad het uitvoeringsprogramma vast. BenW voeren het programma uit.


2

1 Een actuele woonvisie voor Sint-Oedenrode De gemeente Sint-Oedenrode heeft een nieuwe actuele en moderne woonvisie opgesteld. We gaan niet meer uit van een visie voor vier jaar, maar schetsen een ambitie voor de lange termijn en vertalen dit naar periodiek te actualiseren uitvoeringsprogramma’s. Dit past ook in de beoogde ontwikkeling waarin de gemeente Sint-Oedenrode naar verwachting per 2017 samengaat met de gemeenten Veghel en Schijndel en de nieuwe gemeente Meierijstad gaat vormen. Het is dus de laatste woonvisie voor de gemeente Sint-Oedenrode sec. De woonvisie vormt de basis voor strategische afwegingen die de gemeente maakt op het gebied van wonen. De visie is daarmee een belangrijke onderlegger voor de nieuwe woonvisie van de fusiegemeente. We schetsen hoe de woonaantrekkelijkheid van Sint-Oedenrode vergroot kan worden. De nadruk ligt op de bestaande voorraad. Nieuwbouw blijft nodig om in de behoefte te voorzien en in te kunnen spelen op de verwachte huishoudensgroei. Voorts omschrijven we welke inzet we plegen voor groepen die zonder steun moeite hebben om een passende woning te vinden. Voor een groot deel worden de beleidslijnen uit de vorige woonvisie voortgezet, op onderdelen zetten we nadrukkelijk - lering trekkende uit het verleden - andere accenten. Zo zien we nieuwbouw in de kleine kernen veel minder taakstellend, maar juist iets van de kernen zelf en willen we meer druk zetten op en sturing geven aan de ontwikkelingen in de kern Sint-Oedenrode. Een aantal ontwikkelingen heeft een plek gekregen in de keuzerichtingen van de woonvisie. Dit betreft veranderende regelgeving, waaronder Huisvestingswet, Herzieningswet, Wet langdurige zorg en de Wet maatschappelijke ondersteuning.

1.1 Totstandkoming van de visie Aan de ontwikkeling van de woonvisie hebben belanghebbenden, raads- en commissieleden een bijdrage geleverd via de themabijeenkomst (januari 2015, zie bijlage 2 voor een overzicht van de belangrijkste bevindingen, bijvoorbeeld: versterken wervend woonklimaat van de gemeente of het lang thuis kunnen blijven wonen, ook in de kleine kernen), waar zij hun standpunten en ideeën konden inbrengen. Zo hebben al deze partijen en personen een eerste richting meegegeven. In 2013 heeft de gemeente, mede als fundament voor deze woonvisie, een woonwensenonderzoek gehouden. Uiteraard nemen we die bevindingen mee in het opstellen van de koers. De woonvisie wordt voor inspraak voorgelegd aan de inwoners van Sint-Oedenrode en relevante belanghouders om tot slot door te geleiden naar de gemeenteraad voor besluitvorming.

1.2 Relevante ontwikkelingen en kaders Deze woonvisie is opgesteld tegen de achtergrond van een aantal relevante ontwikkelingen. We zetten de meest relevante ontwikkelingen en kaders hieronder op de rij.

Woningmarkt niet makkelijk stuurbaar Onze samenleving is continu in verandering, op het gebied van het wonen zijn we de afgelopen jaren in een stroomversnelling geraakt. Dit had grote impact op de woningmarkt. Regels zijn veranderd en de


3

economische crisis heeft vooral ook duidelijk gemaakt dat onzekerheid over de toekomst de belangrijkste zekerheid is. De kansen om bij te sturen in de woningbouw zijn fors afgenomen. De gemeente Sint-Oedenrode wil een evenwichtige bevolkingsopbouw behouden. Dit is niet (altijd) stuurbaar via woningbouw, zeker nu in relatief korte tijd de druk op de woningmarkt fors is afgenomen. Het beleid om autonome ontwikkelingen van vergrijzing en ontgroening te dempen, en in te spelen op gezinnen met kinderen is slechts zeer beperkt actief te plannen. Juist door strategische keuzes en een vraaggerichte benadering kunnen we wel accenten plaatsen in onze woningbouwontwikkeling. Naast passende woningen voor de verschillende doelgroepen is de betaalbaarheid van het wonen een belangrijkere rol gaan vervullen. Voor verschillende huishoudens die de afgelopen tien jaar een woning gekocht hebben, bestaat de kans dat deze ‘nog onder water staat’. Daarnaast is voor huishoudens met een dalend inkomen vanwege werkloosheid, ziekte of pensionering de betaalbaarheid van het wonen steeds meer een issue.

Bestaande voorraad wordt van groter belang Nieuwbouwtoevoegingen zijn ten opzichte van de bestaande voorraad relatief beperkt. Toch krijgt de bestaande voorraad in het algemeen weinig aandacht. Voor wat betreft duurzaamheid en geschiktheid voor de bewoning voor ouderen valt hierin winst te behalen. In deze geactualiseerde Woonvisie schenken wij daarom ook de gewenste aandacht aan de bestaande voorraad.

Nieuwe positie voor woningcorporaties 1

De Herzieningswet gaat uit van een andere verhouding tussen gemeenten en corporaties. De gemeente krijgt op basis van de woonvisie meer sturingsmogelijkheden, onder andere ten aanzien van de omvang van de sociale huurwoningvoorraad. De Herzieningswet gaat uit van het principe dat corporatie(s) wordt gevraagd door de gemeente een aanbieding te doen, waarin zij duidelijk maken welke bijdrage zij leveren aan de realisatie van de woonvisie. Uiteraard volgt de gemeente deze lijn en wordt Wovesto na vaststelling deze vraag voorgelegd.

Vergrijzing, extramuralisering en ontgroening zetten door Het aantal oudere huishoudens zal de komende jaren flink gaan toenemen, waarvan een deel vitaal en / of kapitaalkrachtig is. Dit vraagt om aandacht voor de nogal specifieke huisvestingswensen van senioren. De Wet Langdurige Zorg en nieuwe Wet maatschappelijke ondersteuning, bepalen dat meer mensen met een langdurige zorgvraag deze niet meer intramuraal ontvangen. Deze zorgvraag dient opgevangen te worden in de reguliere woning, woonomgeving of in beschutte woonplekken. Dit sluit overigens goed aan bij de wens van veel ouderen, maar vraagt wel om een afdoende extramuraal zorgaanbod (ook informele ondersteuning) en aanpassingen van de woning. Het liefst in een vertrouwde omgeving, de eigen buurt of het eigen dorp. Dit betekent tevens dat het beleid ruimere mogelijkheden gaat bieden voor huisvesting van mantelzorgers.

Kaders De woonvisie houdt naast voorgaande ontwikkeling rekening met een aantal kaders en uitgangspunten. Het betreft zowel nationale, provinciale als bestaande gemeentelijke kaders.

Nationale kaders Belangrijke recente wijziging daarin is de Herzieningswet, zoals hiervoor al genoemd. Deze is vooral van belang voor de relatie tussen overheden en woningcorporaties en geeft ook aan wat tot de kernactiviteiten van de corporaties behoort en wat niet. Op basis van de Herzieningswet verandert het lokale 1

De Tweede Kamer stemde op 11 december 2014 unaniem in. Op 17 maart 2015 is de wet door de Eerste Kamer aangenomen.


4

speelveld. Zo stelt de wet dat corporaties naar redelijkheid moeten bijdragen aan het gemeentelijke woonbeleid. Maar wat is dan redelijk? Hier liggen nog de nodige uitdagingen. Deze woonvisie is de basis om nadere afspraken met elkaar te maken. Inmiddels is ook de Huisvestingswet2014 van kracht. Deze wet heeft als uitgangspunt vrijheid van vestiging. Pas als er sprake is van schaarste op de sociale huurwoningmarkt, waardoor bepaalde doelgroepen niet meer goed geholpen kunnen worden, kan een gemeenteraad overgaan tot het instellen van een huisvestingsverordening. Dit wil zeggen dat delen van de woningtoewijzing gereguleerd worden en vergunningplichtig zijn. Weliswaar is er druk op (delen) van de sociale huurwoningvoorraad, echter deze is niet van dien aard dat via een verordening voorrang moet worden gegeven aan bepaalde doelgroepen of woningzoekenden lokaal of regionaal. In Sint-Oedenrode is sprake van volledige vrijheid van vestiging en vertrouwt de gemeente op zorgvuldige en eerlijke huisvesting van specifieke doelgroepen, zoals statushouders, woningzoekenden vanuit maatschappelijke opvang / zorg en mantelzorgers / ontvangers (zoals wettelijk aangewezen), en natuurlijk ook de regulier woningzoekenden. Een ander belangrijk kader is de Ladder voor duurzame verstedelijking. Vooral relevant voor het aanwijzen en prioriteren van (ver)nieuwbouwlocaties. Wat houdt die Ladder voor duurzame verstedelijking in? Het Besluit Ruimtelijke Ordening hanteert drie treden in de Ladder: • Trede 1: is er een regionale behoefte? • Trede 2: is (een deel) van de regionale behoefte op te vangen in bestaand stedelijk gebied, door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins? • Trede 3: kan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd, dan moet beschreven worden in hoeverre de voorziene locatie passend ontsloten wordt of kan worden, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer. De gemeente schaart zich achter deze uitgangspunten behorende bij de Ladder in het initiëren en prioriteren van ruimtelijke ontwikkelingen, waaronder woningbouw.

Provinciale kaders Belangrijk provinciaal kader waarmee de woonvisie rekening houdt is Verordening Ruimte. Deze verordening speelt vooral een rol voor het beleid rond wonen in het buitengebied, maar ook rond het maken van regionale kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwafspraken. Daarnaast speelt het verstedelijkingsbeleid en de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose een sturende rol door aan te geven hoeveel woningen er nog nodig zijn in de gemeente.

Gemeentelijke kaders De woonvisie past binnen het kader van Visie op de nieuwe gemeente Meierijstad (visiedocument van de gemeenten Schijndel, Sint-Oedenrode en Veghel) en de gemeentelijke visie De Rooi(s)e draad versterkt. Hierover in hoofdstuk 2 meer.

Analyse van de woningmarkt, zie bijlage 1 In bijlage 1 is een analyse van de woningmarkt opgenomen, waaronder de resultaten uit het woonwensenonderzoek 2013 samengevat. Daarin is te zien dat de hiervoor beschreven generieke ontwikkelingen ook gelden voor de gemeente Sint-Oedenrode. Deze visie geeft aan hoe de gemeente samen met andere partners een antwoord wil geven op de vraagstukken die er bestaan in de gemeente rond het wonen in brede zin.


5

2 Sint-Oedenrode: mooi wonen in Meierijstad Wensbeeld Belangrijkste onderdeel van de woonvisie is het wensbeeld van Sint-Oedenrode voor de toekomst. Bewust hangen we hier geen exact jaartal aan, maar is de tijdshorizon de komende 10 tot 20 jaar. In deze woonvisie werken we uit hoe we dit wensbeeld willen bereiken. Het wensbeeld sluit aan op de missie die is verwoord in De Rooise Draad Versterkt: Rooise Draad Versterkt Gemoedelijk, gastvrij en groen: geworteld in het groen. Bij de tijd, maar tegelijkertijd verbonden met historie. Dynamiek, behoud en herstel gaan hand in hand en verkeren niet op gespannen voet met elkaar. Het is de taak van de gemeente om in voortdurende samenspraak met haar inwoners een klimaat te scheppen waar economie, ecologie en esthetiek in balans worden gebracht. Zoekend naar een versterking van de identiteit van Sint-Oedenrode: een groen, mooi dorp aan de Dommel waar het plezierig wonen, werken en verblijven is. Dynamiek staat er in het teken van verrijking en het tegengaan van vervlakking. Sint-Oedenrode maakt het verschil! Aansluitend op deze missie is het wensbeeld van Sint-Oedenrode voor het wonen: • • • •

De bestaande woningbouwplannen in de kleine kernen worden overeenkomstig planning gerealiseerd. Het nieuwe wonen wordt geïntroduceerd: vraaggericht, flexibel, innovatief, duurzaam en energieneutraal. Het bouwprogramma verleidt jongeren en werknemers uit de regio om zich te gaan huisvesten in Rooi. Om de algemene leefbaarheidsvoorzieningen in het centrum voor alle inwoners te kunnen behouden wordt een accent gezet op het ontwikkelen van woningbouw in de hoofdkern.

Visie op de nieuwe gemeente Meierijstad Naast deze gemeentelijke visie, is recentelijk de visie Meierijstad opgesteld. Deze ziet de volgende toekomst voor het wonen in de Meierijstad: Onze inwoners verblijven in een veilige woon- en werkomgeving. Zij zijn betrokken en hebben direct invloed op de woonomgeving en de eigen woning. Maatwerk is de norm, met flexibiliteit en ruimte voor nieuwe ideeën. Er is een duurzame leefomgeving en een divers woningaanbod: koop, huur, meer-generatie-wonen (levensloopbestendig) en zorgconcepten. Het (hoogwaardig) openbaar vervoer is verbeterd en daardoor is de bereikbaarheid tussen de kernen goed.

Waar staan we nu? De gemeente Sint-Oedenrode telt bijna 18.000 inwoners en bestaat uit centrumkern Sint-Oedenrode en de kleinere kernen Nijnsel, Boskant en Olland. De kern Sint-Oedenrode kent een dorps karakter en herbergt belangrijke voorzieningen en een fraai centrum - een belangrijke functie voor de omliggende dorpen. Familie en vrienden vormen een sterk bindende factor. Er verlaten de laatste jaren meer starters en gezinnen de gemeente dan erbij komen. In het verleden heeft de gemeente bewezen bij voldoende nieuwbouw erg aantrekkelijk te zijn voor gezinnen en jonge huishoudens. Voor een deel is deze uitstroom niet te beïnvloeden omdat huishoudens verhuizen van-


6

wege studie of werk. Voor een ander deel ligt dit aan de aantrekkingskracht van omliggende gemeenten en wordt het gedeeltelijk ingegeven doordat starters en jonge gezinnen geen geschikte woning hebben kunnen vinden, met name in de kern Sint-Oedenrode.

Toewerken naar het wensbeeld De gemeente Sint-Oedenrode wil samen met de partners op het gebied van wonen het wensbeeld bereiken door te versterken waar we nu al goed in zijn en maatregelen te treffen om ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan. In deze woonvisie werken we uit hoe we de aantrekkingskracht van SintOedenrode kunnen versterken, voor de eigen bevolking én voor mensen van buiten. Om het wensbeeld te bereiken, hebben we vier pijlers benoemd: -

Mooi wonen in de Meierijstad

Kwaliteit bestaande voorraad verbeteren

Passende woningen voor meerdere doelgroepen Het is goed oud worden in SintOedenrode, ook in de kleine kernen

• Woonmilieus met onderscheidende kwaliteit toevoegen die letterlijk aantrekken vanuit de regio • Hoogwaardig centrum kern Sint-Oedenrode • Vitaal platteland met vitale kernen met ruimte om te leven en bouwen

• Meer aandacht voor het sociaal verduurzamen van de woningvoorraad, het levensloopbestendiger maken ervan om lang thuis te kunnen blijven wonen • Meer aandacht voor het energetisch verduurzamen van de woningvoorraad. Dit komt tegemoet aan beperking van de woonlasten en verhogen van kwaliteit en comfort van wonen.

• Op korte termijn meer sociale huurwoningen • Bedoeld om jongeren / starters meer instroommogelijkheden te bieden • Duurzame, betaalbare woningen • Gedifferentieerde wijken

• Mensen kunnen zelfstandig in de kernen blijven wonen, ook bij een zorgbehoefte • Er zijn voldoende voorzieningen om de zelfredzaamheid van kwetsbaren te waarborgen, hiervoor wordt aansluiting gezocht bij de Idops/Iwops • Senioren in (nieuwbouw) rondom het centrum én in de bestaande wijken


7

3 Vier pijlers van woonbeleid Het wensbeeld kunnen we bereiken door ons op vier pijlers te richten. Per “pijler” beschrijven we onze ambitie, kort wat er speelt en wat er eraan gaan worden om de ambitie te bereiken. Er wordt per ambitie beleid en een aantal maatregelen uitgewerkt.

3.1 Mooi wonen in Meierijstad Wat we willen Sint-Oedenrode is één van de mooiste woongebieden in de Meierij en wordt ook zo in de regio erkend. Er is een aantrekkelijk centrum in de kern Sint-Oedenrode. Hier zijn de laatste jaren woningen gerealiseerd die goed aansluiten op de wensen van senioren. De kwaliteit van de bestaande voorraad in Sint-Oedenrode is verbeterd en in de verschillende wijken zijn onderscheidende woonmilieus met een goede kwaliteit woningen ontstaan. De woningen die door verhuizende senioren vrijkomen, worden door jonge inwoners uit eigen gemeente of gezinnen van elders betrokken. De kernen Nijnsel, Boskant en Olland zijn vitaal en de kwaliteit van het buitengebied is versterkt. Door deze kwaliteitsimpuls weten huishoudens vanuit de regio of ver daarbuiten (maar wel werkzaam in de regio) de gemeente te vinden en blijven jonge gezinnen in de gemeente wonen.

Wat speelt er? • •

• •

•

Sint-Oedenrode heeft te maken met aanzienlijke vergrijzing en de kern Sint-Oedenrode trekt zelfs 65-plussers aan. De laatste jaren dreigen er meer gezinnen te vertrekken dan er instromen, dit is voor een gemeente als Sint-Oedenrode, met een aantrekkelijk woonmilieu, opvallend en zorgwekkend voor de toekomst. De vitaliteit van de kernen staat onder druk. Starters, lagere middeninkomens (vanwege relatief hoog aandeel dure woningvoorraad) en senioren (vanwege beperkt geschikt aanbod) kunnen moeilijk een passende woning vinden. In de gemeente Sint-Oedenrode is sprake van een toenemende agrarische leegstand door bedrijfsbeëindiging. Voormalig agrarisch vastgoed en bijbehorende woningen verliezen hun functie en kunnen verkrotten. Sommige gebouwen kunnen een andere bestemming krijgen, waaronder wonen. Kwaliteit woonomgeving (groen, infra, onderhoud, etc.) staat onder druk vanwege bezuinigingen. Zekere kwaliteit is nodig om woonaantrekkelijkheid te behouden.

Kansen zijn gelegen in de verwachte huishoudensgroei, er is ruimte voor 660 extra woningen - circa 65 per jaar - in de periode 2015 - 2024. De gemeente kan zich profileren als aantrekkelijke vestigingslocatie voor huishoudens die in de Brainport of in nabij gelegen steden werkzaam zijn. Voorwaarde is een zeer goede combinatie van een ruime woning, onderscheidende woonomgeving en goede prijs. Een tweede kansrijke groep betreft de “terugkeerders”. Zij hebben een band met de kernen. Voor hen is een gunstige prijs-kwaliteitverhouding van belang. Voor het vasthouden van de eigen bevolking, is een groter aanbod betaalbare woningen nodig. Aanbod kan ook gecreëerd worden door doorstroming te bevorderen.


8

Wat we gaan doen Bovenstaande ambitie werken we uit in beleid en een aantal ondersteunende maatregelen. Zij betreffen zowel de bouwopgave als verbeteringen in de bestaande voorraad. Aanvullend daarop worden beleid en maatregelen ten behoeve van het versterken van de kernenkwaliteit en het vestigingsklimaat benoemd.

Wie kan vooral waar terecht Onze groeimogelijkheden zijn niet oneindig. De prognoses laten zien dat we weliswaar nog 15 jaar kunnen groeien, daarna moet rekening worden gehouden met een stagnatie van het aantal huishoudens. Veel ruimte voor uitbreiding van onze woningvoorraad is er dan niet meer. We moeten daarom zorgvuldig omgaan met de nieuwbouwmogelijkheden die we nog hebben. Daarbij hoort een goede afweging voor welke doelgroepen nieuwbouw noodzakelijk is (omdat de bestaande voorraad onvoldoende mogelijkheden biedt). Ouderen en mensen met een zorgvraag In eerste instantie denken we daarbij aan de groeiende groep ouderen, waarvan een deel te maken krijgt met een hulp- of zorgbehoefte. Maar ook jonge zorgvragers behoren tot deze doelgroep, zij het in kleinere aantallen. Door de vergrijzing zal de vraag voor een aangepaste, maar zelfstandige woonvorm bij mensen met een zware zorgvraag toenemen. Dit is een doelgroep die graag dichtbij de voorzieningen woont, vanwege de beperkte mobiliteit. Nieuwbouw moet daarom vooral in de centra gezocht worden. Dat geldt ook voor ouderen die nog relatief vitaal zijn, maar wel preventief willen verhuizen naar een meer geschikte woning. Het woonwensenonderzoek laat zien dat veel ouderen een gezinswoning in de koopsector willen inruilen voor een appartement of seniorenwoning in de huursector. 20% van de verhuisgeneigden wil een woning vanaf € 700 in de huur. Gestapeld wonen geniet bij het merendeel de voorkeur. Gezinnen en vestigers Het woonwensenonderzoek toont aan dat gezinnen en jonge huishoudens langzaam aan weer gaan denken aan het maken van stappen in de wooncarrière. Dit wil zeggen dat ze vaker willen overstappen van huren naar kopen of kiezen voor meer ruimte. (Half)vrijstaande woningen tussen de € 200.000 en € 300.000 zijn populair. Uiteraard is er ook een aanzienlijk deel dat kiest voor een goedkope sociale huurwoning. Voor gezinnen en vestigers die op zoek zijn naar een ruime woning in een landelijk woonmilieu heeft onze woningvoorraad in potentie voldoende woningen. De praktijk laat alleen zien dat deze woningen maar mondjesmaat op de markt komen, doordat ouderen (die nu vaak in deze woningen wonen) niet snel tot een verhuizing te bewegen zijn. Bovendien zal een deel van de ouderen in een ruime tweekapper of vrijstaande woning ervoor kiezen om de eigen woning aan te passen, zodat men zolang mogelijk zelfstandig kan blijven wonen. Nieuwbouw blijft noodzakelijk zodat we huishoudens die op zoek zijn naar een (ruime) gezinswoning hier de komende jaren in kunnen voorzien. Starters Starten laten via het woonwensenonderzoek weten net iets vaker voor een koopwoning (55%), dan een huurwoning (45%) te kiezen. De wens gaat vrijwel altijd uit naar een gezinswoning. Het aanbod aan koopwoningen in het goedkopere segment is in Sint-Oedenrode bescheiden in omvang. Wel is het aanbod de laatste jaren vergroot door de verkoop van huurwoningen. We zijn geen voorstander van pure starterswoningen. Wel denken we dat er mogelijkheden liggen om goedkope (levensloopgeschikte) koopwoningen te ontwikkelen die voor meerdere doelgroepen (zowel jong als oud) aantrekkelijk kunnen zijn. Nieuwbouw voor starters zal vooral in dit brede en flexibele segment


9

plaats moeten vinden. Daarnaast liggen er mogelijkheden in het regulier huren van een woning of juist het kopen ervan. Relatie tussen doelgroepen, bestaande voorraad en locaties samengevat In onderstaand schema zijn onze belangrijkste doelgroepen afgezet tegen de mogelijkheden die we tot onze beschikking hebben om in de woningbehoefte van deze doelgroepen te voorzien; namelijk het aanbod in de nieuwbouw en bestaande voorraad. Hierbij maken we een nader onderscheid tussen inen uitbreidingslocaties in de kernen van de gemeente. Inzet per doelgroep op het vlak van bestaande voorraad en nieuwbouw (naar uit- en inbreidingslocaties)

Nieuwbouw Doelgroepen Starters Gezinnen Vitale senioren Zorgbehoevenden Lage inkomens Vestigers

Bestaande voorraad +++ + ++ + ++ ++

Uitbreiding + +++

+ ++

Inbreiding ++ + ++ +++ + +

Waar woningen toevoegen We zetten in op het vasthouden en aantrekken van huishoudens die in de gezinsfase zitten of dit naderen. Tot en met 2024 voegen we jaarlijks gemiddeld 65 woningen netto toe (in de periode 2015 tot en met 2024 een netto uitbreiding van 660 woningen, nodig voor eigen behoefte). We richten ons op de eigen bewoners, de terugkeerders en de instroom. Om de afzet van deze woningen te stimuleren moeten we sturen op een zo perfect mogelijke match tussen locatie / woonmilieu, woningtype en prijsstelling. Dit doen we door: 1.

2.

3.

Nieuwbouwwoningen in en om het centrum kern Sint-Oedenrode De locatie in en om het centrum zijn bij uitstek geschikt voor starters en senioren, maar ook gezinnen. De gemeente stuurt aan op de realisatie van nieuwbouwwoningen in en om het centrum, die aantrekkelijk zijn voor ouderen. Deze woningen worden zo gebouwd, dat zij inzetbaar zijn voor zowel starters als zelfstandig wonende ouderen. Overigens gaat het niet alleen om bouwen op lege plekken, maar wordt de nadruk gelegd op het herontwikkelen en herbestemmen van bestaand vastgoed. Zo bieden we starters ruimte: deels door woningen voor hen toe te voegen (zie paragraaf 3.2) en deels door doorstroming van senioren naar deze locaties te bevorderen. Aantrekkelijke gezinswoningen bouwen Op andere locaties bouwen we aantrekkelijke eengezinswoningen met een prijs die concurrerend is met de regio. Deze zijn gericht op de eigen doorstromers, instromers en op de terugkeerders, mensen die van oudsher een band met de gemeente hebben. Wij richten ons op de potentiële terugkeerders die in de gezinsfase komen, die in Sint-Oedenrode een goede woning voor een aantrekkelijke prijs kunnen vinden. Om hen te verleiden om naar Sint-Oedenrode te komen, vergroten we de woonkwaliteit van de gemeente. Kleine kernen pakken zelf regie op woningbouw De afgelopen jaren is gebleken dat het (te ontwikkelen) aanbod in de kernen Nijnsel, Boskant en Olland te weinig aansloot bij de lokale behoefte dan wel andere doelgroepen naar zich toe heeft weten te trekken. Dit is geen reden om de woningbouw op slot te zetten of te ontmoedigen. Wel is het reden om de regie op de woningbouw meer in en bij de kernen zelf te leggen. We nodigen de kernen uit om met initiatieven tot woningbouw te komen en daarvoor zo mogelijk ook al geïnteresseerden te werven. We geloven als gemeente sterk - met name als het gaat om kleine


10

kernen - in het draagvlak van onderop, waardoor per definitie maatwerk ontstaat en het juiste bouwtempo wordt aangehouden. Zoals in hoofdstuk 1 al gesteld, volgt de gemeente vanzelfsprekend de treden van de Ladder Duurzame Verstedelijking bij de invulling van nieuwe woning(ver)bouw of functieverandering van gebouwen.. Hoogwaardig centrum Sint-Oedenrode De kwaliteit van het centrum van de kern Sint-Oedenrode heeft absolute prioriteit. Een mooi centrum is de belangrijkste voorwaarde voor een onderscheidende woonkwaliteit. Een goed centrumplan vormt een impuls voor de woonaantrekkelijkheid van de gemeente. We ondernemen de volgende activiteiten: • In het centrum regisseren we dat ontwikkelaars en vastgoedeigenaren, een deel van de benodigde woningen voor starters en senioren realiseren. • We staan functieveranderingen in het centrum toe om leegstand te voorkomen. Zo creëren we meer ruimte voor wonen in het centrum. Denk aan omzetting van winkels of kantoren in woningen. • We zoeken samen met vastgoedeigenaren naar alternatieven voor leegstaande bebouwing. Gedifferentieerde uitleglocaties We spannen ons samen met initiatiefnemers in om het bouwtempo in de uitleglocaties SluitappelNoord en Kinderbos erin te houden en waar nodig erin te brengen. Het plan Sluitappel-Noord voorziet in de bouw van ca. 130 woningen, het plan Kinderbos ca. 60 woningen. In beide plannen willen we een onderscheidend woonmilieu met aantrekkelijke woningen realiseren, waarbij recht wordt gedaan aan het groene, bosrijke karakter van de gemeente. We zorgen dat ontwikkelaars woningen bouwen, die zeer goed aansluiten op woonwensen van de groep doorstromers binnen de gemeente, terugkeerders en instromers. Als richtsnoer voor de woningbouwdifferentiatie in de uitleglocaties houden we aan: • 25% rijwoningen, waarvan ca. de helft in de huursector; • 55% twee-onder-één-kapwoningen; • 20% vrijstaande woningen, waarvan de helft in particulier opdrachtgeverschap mogelijk moet zijn. Vitale kernen en platteland We zetten in op versterking van de vitaliteit van het platteland en waarborg van de vitaliteit in de kernen: • Het karakter van de kernen behouden we. De gemeente staat woningbouw toe als dit de lokale vraag aantoonbaar faciliteert. • De kwaliteit van het landschap en de agrarische bebouwing wordt op peil gehouden.

Bestaand beleid om rekening mee te houden Wonen in het buitengebied volgens de Provinciale Verordening Ruimte 1. Bedrijfswoningen De nieuwbouw van een eerste bedrijfswoning is onder voorwaarden toegelaten. In de eerste plaats moet de woning noodzakelijk zijn in verband met de aard van de bedrijfsvoering. Een tweede bedrijfswoning is uitgesloten. 2. Vervangende bouw en splitsingen Vervangende bouw is toegestaan mits overtollige bebouwing wordt gesloopt en feitelijk en juridisch wordt opgeheven; vestiging of splitsing van één of meer woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing (waaronder karakteristieke boerderijen) is mogelijk. Voorwaarde bij de tweede uitzondering is dat met deze vestiging of splitsing het belang van het behoud of herstel van deze waardevolle bebouwing gediend is.


11

3. Omzetten bestemming voormalige bedrijfswoningen Omzetten van een voormalige bedrijfswoning naar burgerwoning is onder voorwaarden mogelijk. Er mag geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvinden en overtollige bebouwing moet worden gesloopt. 4. Ruimte-voor-ruimte Het doel van deze regeling is om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren door in ruil voor de sloop van agrarische bedrijfsgebouwen de bouw van woningen op een passende locatie toe te staan. De regeling is een afwijking van de regel dat geen nieuwe (burger-)woningen mogen komen in het buitengebied. 5. Landgoederen Deze regeling is op de eerste plaats bedoeld voor nieuwe landgoederen. Onder een landgoed wordt verstaan: “een ruimtelijke eenheid bestaande uit bos en overige natuur al dan niet in combinatie met agrarische bedrijfsgronden en met een overwegende woonfunctie”. De landgoedregeling is niet alleen bedoeld om meer natuur in het buitengebied te realiseren, maar ook om kwaliteit en allure aan het buitengebied toe te voegen. In ieder geval moet het gaan om de aanleg van een landgoed van ten minste 10 hectare. Woningen op landgoederen vallen onder de regionale woningbouwafspraken. Bestemmingsplan Buitengebied Sint-Oedenrode. In het bestemmingsplan Buitengebied is een regeling opgenomen voor de hiervoor onder punt 1 t/m 3 genoemde situaties. Voor de onder 4 en 5 genoemde situaties is een afzonderlijke procedure vereist.

Aanvullende maatregelen 1.

2.

3.

Om bovenstaande doelstellingen te verwezenlijken, dus de gewenste kwaliteit, woningtoevoegingen en de daarmee samenhangende doorstroming te bereiken, stellen we een “afwegingskader woningbouw” op. Hierin staan een reeks kwalitatieve en kwantitatieve afwegingen. Nieuwbouw- en renovatieplannen vanaf vijf woningen, toetsen we aan dit afwegingskader. We actualiseren het normenkader voor levensloopgeschikte woningen die voor de doelgroep senioren (maar natuurlijk ook andere doelgroepen) geschikt moeten zijn. Deze hebben Woonkeur als basis. Denkbaar is dat bij nieuwbouw de voorwaarde wordt gesteld dat op de begane grond voorzieningen worden getroffen zodat op eenvoudige wijze het complete woonprogramma op de begane grond gerealiseerd kan worden. Bij woningaanpassing stimuleren we via aanvraag omgevingsvergunning zich bewust te zijn in het meenemen van levensloopgeschiktheid van de woning in de beoogde aanpassing. We nemen een aantal extra maatregelen om de woonaantrekkelijkheid regionaal uit te dragen. Daarin maken we gebruik van de gunstige ligging aan de A50, de aanwezige werkgelegenheid, de ontwikkeling van Brainport Eindhoven en omgeving. Daarin wordt op het vlak van wonen aansluiting gezocht bij het gemeentelijk marketingbeleid.

3.2 Bestaande voorraad aanpassen en verduurzamen Wat we willen Doordat Sint-Oedenrode vergrijst, groeit ook de behoefte aan verschillende vormen van wonen met zorg. Daar komt bij dat het Rijksbeleid erop gericht is dat ouderen en andere zorgbehoevenden steeds langer zelfstandig moeten blijven wonen. Mensen variërend van een lichte tot relatief zware zorg, komen niet meer in aanmerking voor intramurale huisvesting. Zij maken wel nog steeds aanspraak op zorg, maar dan in de thuissituatie. Hierdoor blijven mensen langer zelfstandig wonen. Onze woningvoorraad moet daarop worden aangepast. In eerste instantie door het geschikt maken van onze


12

bestaande woningvoorraad. Een groot deel van onze huidige woningvoorraad is namelijk met enkele aanpassingen levensloopgeschikt te maken, denk aan uit-, aan- of verbouw van de eigen woning. Vanuit milieuperspectief, maar vooral ook geredeneerd vanuit beperking van woonlasten en verhoging wooncomfort, streven we naar een energetische duurzame woningvoorraad. De corporatie neemt daarin het voortouw door in 2020 alle woningen op gemiddeld energielabel B te hebben gebracht. We streven ernaar in de eigendomswoningen ook te komen tot stevige verduurzaming, in de wetenschap dat we afhankelijk zijn van de eigenaar-bewoner. Kortom: als we het hebben over verduurzamen van de woning, kan dit betekenen dat de woning wordt aangepast om er langer zelfstandig en comfortabel te blijven wonen en / of de woning energetisch te verduurzamen.

Wat speelt er? Sint-Oedenrode telt steeds meer ouderen. Velen daarvan wonen naar volle tevredenheid. Velen zullen ook steeds langer in die eigen woning en woonomgeving moeten blijven wonen, ook als men meer hulp- of zorgbehoevend wordt. Dit vraagt om veel meer toegankelijke woningen, zowel in de huur- als in de koopsector. Het sociaal verduurzamen en verbeteren van de woning is een uitdaging. • Energieverbruik speelt een steeds belangrijkere rol bij het aantrekkelijk en betaalbaar houden van de bestaande voorraad. Naast voordelen in de woonlasten levert het ook meer wooncomfort op en maakt het de woningen couranter. Verduurzaming komt echter moeizaam Wat we gaan doen van de grond. Hoe de bewoner bewust te maken en in beweging te krijgen •

Veel bewoners zijn honkvast en slechts moeizaam in beweging te krijgen. Verschillende oorzaken liggen hieraan ten grondslag: de woning staat onder water, er is geen beter en betaalbaar alternatief, toegang tot intramurale zorg is moeilijker geworden, passiviteit in de houding, wil / kan niet investeren in de eigen woning, etc. Een andere reden is vaak dat men het uitstekend naar de zin heeft in de huidige woning. Om in te spelen op de uitdagingen binnen deze pijler is het zaak aan te geven op welke wijze de gemeente de bewoner die iets anders of meer passend zoekt, of het bestaande wil verbeteren, in beweging kan krijgen. Dat kan door de inwoner bewust te maken dat hij / zij in toenemende mate zelf aan zet is. De verantwoordelijkheid rond het lang zelfstandig kunnen blijven wonen en leven ligt bijvoorbeeld in de eerste plaats bij de burger zelf. Denk dan met name aan de eigenaar-bewoners. Hoe staan ze ten opzichte van het verduurzamen van de woning, zowel energetisch, sociaal (meer levensloopgeschikt maken)? Bewustmaking is een vanzelfsprekendheid. Hierna geven we aan hoe we als gemeente daarin verder willen faciliteren. Daarmee is ook helder wat de burger op dit vlak van de gemeente mag verwachten en vice versa. Aanpassen van de woningvoorraad Een deel van de ouderen wil zo lang mogelijk thuis blijven wonen, ook als hun fysieke gesteldheid met het ouder worden afneemt. We vinden het belangrijk dat deze groep daarom tijdig nadenkt over de mogelijkheden voor het aanpassen van de eigen woning of misschien toch tot besluit komt dat verhuizen de beste optie is. We denken dat een groot deel van onze bestaande voorraad met doordachte ingrepen levensloopgeschikt is te maken. Dat geldt zeker voor 2-onder-1-kap- en vrijstaande woningen, die ruim genoeg zijn om een slaapkamer en / of natte cel op de begane grond in te richten, zodat een compleet woonprogramma op één woonlaag ontstaat. Bewustmaking speelt hierin een belangrijke rol, daarin willen we als gemeente een faciliterende rol spelen. Burgers zullen tot actie moeten overgaan. Daarbij is het goed te vermelden dat dit - uitzonderingen daargelaten, bijvoorbeeld


13

vanwege chronische beperking na ongeval of ziekte - het de verantwoording van de burger zelf is om de woning aan te passen. Het idee dat vanuit de Wmo middelen voor woningaanpassing als gevolg van beperkingen vanuit ouderdom beschikbaar zijn, is verleden tijd. De toekomst moet uitwijzen in welke mate ouderen hun eigen woning gaan aanpassen, dan wel verhuizen Mantelzorgwoningen naar een aangepaste woning. We willen dit goed gaan Het nieuwe Besluit Omgevingsrecht maakt monitoren, om zonodig ons beleid bij te stellen. Blijkt het mogelijk tijdelijk mantelzorg te bijvoorbeeld dat de doorstroming onvoldoende op verlenen en de woonsituatie gedurende gang komt omdat ouderen veelvuldig hun huidige die mantelzorgrelatie aan te passen. Zo is woning aanpassen en daardoor dus het aanbod voor het plaatsen van een mantelzorgwoning of gezinnen en starters mogelijk in de knel komt, moeten aan-, uit- of verbouw van de woning voor we daar iets aan doen. Blijkt dat een deel van de dit doel vanaf 1 november 2014 ouderen kiest voor verhuizen naar nieuw of bestaand vergunningvrij. Mits er sprake is van een aanbod is dat prima. mantelzorgrelatie. Het maakt ook niet uit wie er in de woning of extra voorziening Meer ruimte voor mantelzorgwoningen woont, de zorger of ontvanger. De voorDe afgelopen tijd zijn de mogelijkheden om een ziening mag maximaal 15 jaar in gebruik aanbouw of tijdelijke mantelzorgwoning te creëren, zijn of korter als de mantelzorg eerder verruimd. Als gemeente willen we nader onderzoeken stopt. Daarna moet de woning in oude of we op het niveau van Sint-Oedenrode deze staat worden teruggebracht (lees: niet mogelijkheden nog verder kunnen verruimen, zodat meer geschikt voor bewoning). het makkelijker wordt voor ouderen of zorgbehoevenden om langer thuis te kunnen blijven wonen. Voorwaarde in deze is de basis van tijdelijkheid van mantelzorg, dit vereist actieve handhaving om te voorkomen dat tijdelijke woningen een permanente status gaan krijgen. Verduurzaming van de nieuwe en de bestaande woningvoorraad Voor de toekomstige betaalbaarheid van sociale huurwoningen maken we met Wovesto afspraken over verduurzaming van hun woningvoorraad. Uitgangspunt is gemiddeld energielabel B voor de totale huurwoningenvoorraad. Wovesto sluit daarmee aan op het landelijk convenant sociale huursector, waarbij corporaties in 2020 gemiddeld energielabel B nastreven. De uitgangspunten voor het duurzaamheidsbeleid van Wovesto liggen daarnaast vast in het regionaal convenant “samen werken aan duurzaamheid”. Ook zet Wovesto zich in om energie-nul woningen te realiseren. De gemeente zet in op bewustwording en het stimuleren van het nemen van verduurzamende maatregelen op gebied van hernieuwbare energie, energiereductie en levensloopbestendigheid van woningen. De deelname aan het VNG-programma ‘Brabant Woont Slim’ en het verstrekken van revolverende leningen kunnen hier een bijdrage aan leveren. Omdat deze visie steeds meer accent legt op het verbeteren van de bestaande woningvoorraad, is het voorstel om een onderzoek in te stellen betreffende het beschikbaar stellen om de financiële middelen die we tot heden beschikbaar hebben gesteld voor startersleningen, over te hevelen naar een revolverend fonds waaruit leningen kunnen worden verstrekt voor verduurzaming (sociaal en / of energetisch) van de woning. Daarmee blijft deze lening ook voor starters die een bestaande woning kopen en deze willen verduurzamen een optie. We dagen als gemeente lokale en regionale (maatschappelijke en private) initiatieven uit om met aantrekkelijke oplossingen te komen en een bijdrage te leveren aan verduurzaming van de bestaande en de nieuwe woningvoorraad. De gemeente wil hier een informerende en faciliterende rol in spelen.


14

In samenwerking met de fusiepartners wordt een duurzaamheidsvisie opgesteld voor gemeente Meierijstad, die naar verwachting op 1 januari 2017 van kracht zal zijn.


Om een groter deel van de woningvoorraad levensloopgeschikter te maken, neemt de gemeente het initiatief tot ontwikkeling van een toolkit woningaanpassing in samenwerking met marktpartijen en relevante organisaties op dit vlak. Om bij te dragen aan zowel verlaging van woonlasten, verhogen van wooncomfort en vanuit klimaatbeleid neemt de gemeente het initiatief tot ontwikkeling van een toolkit verduurzamen van de woning in samenwerking met lokale initiatieven op dit vlak en lokale marktpartijen. Gemeente onderzoekt of er behoefte is aan het beschikbaar stellen van laagrentende leningen (bijvoorbeeld via Svn) om de woning levensloopbestendig en / of duurzamer te maken.

2.

3.

3.3 Passende woningen voor kwetsbare doelgroepen Wat we willen De gemeente zorgt samen met Wovesto, dat er voldoende passende woningen zijn voor kwetsbare doelgroepen op de woningmarkt. De komende tien jaar vergroten we de voorraad sociale woningen, enerzijds bedoeld voor senioren die van een minder geschikte woning naar een geschiktere woning willen verhuizen (met name van huur naar huur) en woningen die starters en jongeren langer vast kunnen houden in de gemeente. Nu blijkt het vaak lastig toetreden. Voor lagere en middeninkomens vergroten we het aanbod betaalbare koopwoningen tot ca. € 200.000. Huurprijzen staan in verhouding tot het inkomen. Vanuit het Rijk wordt nagedacht om woningtoewijzing meer aan de hand van passendheidscriteria te laten verlopen: past de huurprijs bij het inkomen zonder op korte termijn in de problemen te komen. Uiteraard volgen we deze ontwikkeling. Sociale huurders wonen verspreid over de gemeente, in gedifferentieerde wijken. Om woonlasten ook op lange termijn betaalbaar te houden, wordt de energieprestatie van woningen beter, rekening houdend met de huurprijs.

Wat speelt er? • • • • •

In Sint-Oedenrode zit een aantal doelgroepen in de knel. Primair betreft dit huishoudens met lage inkomens, starters en huishoudens met een lager middeninkomen. Er zijn op kortere termijn meer sociale huurwoningen nodig. Dat zou op termijn minder kunnen zijn op voorwaarde dat scheefwonen wordt bestreden. De huurprijs van sociale huurwoningen blijkt in toenemende mate steeds vaker te hoog te zijn voor huishoudens met de echte lage inkomens, ondanks de huurtoeslag. Er is een groep huishoudens met een middeninkomen (€ 34.911 - € 43.000) die niet op de huuren niet op de koopwoningmarkt terecht kan. Energieverbruik speelt een steeds belangrijkere rol bij het aantrekkelijk en betaalbaar houden van de bestaande voorraad. Verduurzaming komt echter moeizaam van de grond.


15

Wat we gaan doen Voor een groot deel van de beleidsmaatregelen werken we samen met Wovesto. We nodigen hen uit om een aanbod te doen waarin ze duidelijk maken wat hun bijdrage aan deze woonvisie is. Deze bijdrage vertalen we in concrete prestatieafspraken. Onderstaand beleid en maatregelen vormen hiervoor de belangrijkste grondslag. Aanbod sociale en liberale huurwoningen vergroten De gemeente stimuleert Wovesto om de sociale huurwoningvoorraad (met huur onder de € 710) voor de komende jaren uit te breiden. We breiden in de periode 2015 – 2024 de sociale huurwoningvoorraad uit met ongeveer 150 woningen (nu 1.430 sociale huurwoningen). Dit betekent een netto toevoeging van 15 sociale huurwoningen per jaar. Zo creëren we een ruimte om de huidige wachttijden te verminderen. Uiteraard houden we er rekening mee dat Wovesto huurwoningen zal verkopen om de nieuwbouw mede te kunnen financieren. Per saldo gaan we uit van een uitbreiding van de sociale huurwoningvoorraad. Daarnaast vragen we ontwikkelaars / beleggers om aanvullend middeldure en dure huurwoningen (zogenaamde geliberaliseerde woningen vanaf € 710) via nieuwbouw toe te voegen. Uitgangspunt is 10 woningen op jaarbasis. Willen deze partijen niet investeren, vragen we Wovesto dit op te pakken. Dit moet leiden tot enerzijds een ruimer aanbod sociale en liberale huurwoningen en binnen de sociale voorraad een beter op de toekomstige huishoudenssamenstelling afgestemd aanbod (minder gezinswoningen en meer levensloopgeschikte woningen). We vergroten het aanbod (= aantal vrijkomende) sociale woningen door doorstroming te bevorderen. We nodigen Wovesto uit om de volgende maatregelen te nemen: • Realiseren van woningen die zeer goed aansluiten bij de vraag van senioren. • Senioren die bij verhuizing een grote huursprong maken, een huurgewenningsperiode aan te bieden. • Een verhuismakelaar verleidt ouderen te verhuizen naar een kleinere woning. • Woningruil toestaan, mits de woning passend is bij het huishouden. • Scheefheid bestrijden door huishoudens die meer huur kunnen betalen extra huurverhoging te vragen. Dit zetten we pas in op het moment dat er woningen voor lage inkomens beschikbaar zijn. Woonruimteverdeling, uitgangspunt is vrije vestiging We zijn van mening dat er geen aanleiding is om de woonruimteverdeling in de sociale huursector te organiseren via een huisvestingsverordening. Twee redenen spelen daarin een rol: er is weliswaar sprake van druk op de sociale huurmarkt, maar niet zodanig dat bepaalde doelgroepen continu in de knel komen. De andere reden is dat in deze visie is afgesproken dat het huurwoningaanbod per saldo wordt uitgebreid waardoor het aanbod toeneemt. Woonruimteverdeling en rangordening van woningzoekenden - buiten de wettelijke doelgroepen (statushouders, personen uit maatschappelijke opvang, mantelzorgers / ontvangers) - laten we over aan Wovesto. Wovesto doet jaarlijks verslag van haar resultaten van het toewijzingsbeleid. Mocht zich een zodanige schaarste ontwikkelen waardoor bepaalde doelgroepen blijvend in de knel komen, overweegt de gemeente alsnog de invoering van een huisvestingsverordening. Iedere jaar monitoren we de omvang van de doelgroep met lage inkomens en overleggen we met de corporatie of ingrepen in het aanbod van huurwoningen nodig zijn. De gemeente en Wovesto zijn aangesloten bij de regionale woningmarktmonitor van de regio Den Bosch. Deze monitor zit in de opbouwfase en in 2015 wordt een eerste rapportage verwacht. We bezien of de monitor voldoende en


16

afdoende informatie bevat om te kunnen beoordelen of sturing op de sociale huursector, maar op andere marktsegmenten, wenselijk is. Huurprijzen staan in verhouding tot het inkomen We spreken met de corporatie af dat zij de voorraad sociale huurwoningen van nu 1.380 woningen op peil houdt. Wij gaan in overleg met Wovesto om binnen deze sociale voorraad, een aantal echt goedkope woningen tot de lage aftoppingsgrens (€ 403) te reserveren. Deze worden beschikbaar gesteld voor de zogenaamde spoedzoeker, huishoudens die in de knel zitten en woningzoekend zijn. Via nader onderzoek en overleg met de corporatie wordt dit verder ingevuld. Wovesto en gemeente gaan na hoe ze, samen met andere partners (banken, energiebedrijven, etc.) betalingsproblemen kunnen opsporen en waar mogelijk vroegtijdig bespreekbaar kunnen maken. Woonlasten zijn (immers) niet de enige oorzaak van betalingsproblemen. Financiële problemen pakken we in een zo vroeg mogelijk stadium, waar nodig samen, aan en zo voorkomen we huisuitzettingen. Samen met de corporaties gaan we op zoek naar een nieuwe balans tussen kwaliteit en betaalbaarheid van woningen. Hierdoor blijft het mogelijk om lage huurprijzen te hanteren. Uitgangspunt is dat goedkope woningen een sobere kwaliteit mogen hebben, maar dat aan de buitenkant niet zichtbaar is dat het een goedkope huurwoning is. We stellen ondersteunend hieraan een tabel op met “passende huurprijzen”, waarbij we onderscheid maken naar huishoudenstypes en inkomensklassen. Hiervoor onderzoeken we wat de maximale bruto huur is die huishoudenstypes met een bepaald inkomen redelijkerwijs kunnen betalen (dus inclusief huurtoeslag). Door een gerichte toewijzing via de tabel zetten we de goedkope voorraad effectiever in. De ambitie is dat corporaties hun huurbeleid hierop aanpassen. Gedifferentieerde wijken We voorkomen wijken met een eenzijdige bevolkingsopbouw. We realiseren geen buurten met alleen maar sociale huurwoningen. In wijken met een eenzijdige bevolkingsopbouw en / of woningvoorraad, hanteren we als uitgangspunt dat renovatie, herstructurering, verkoop of inbreiding bijdraagt aan differentiatie. Daartoe brengen we in kaart waar goedkope huurwoningen gesitueerd zijn en wat de inkomens- en leeftijdsopbouw per wijk is. We bepalen samen met de corporatie welke wijken we als eenzijdig definiëren. In eenzijdige wijken streven we differentiatie na. Deze worden onderdeel van het “Afwegingskader Woningbouw”.


2.

We spreken met ontwikkelaars af om woningen te realiseren voor senioren, ter bevordering van de doorstroming, met name rond het centrum. Zo komen eengezinswoningen vrij voor jonge gezinnen. Zie ook paragraaf 3.1. We formuleren in afstemming met Wovesto en ontwikkelaars een eisenpakket ten aanzien van duurzaamheid, waaraan nieuwbouwwoningen moeten voldoen. Voorwaarde is dat woningen in de huren betaalbaar blijven en in de koop financierbaar voor de doelgroep blijven.


17

3.4 Het is goed oud worden in Sint-Oedenrode, ook in de kleine kernen Wat we willen Het is goed oud worden in Sint-Oedenrode, ook in de kleine kernen. Mensen kunnen zelfstandig in de kernen blijven wonen, ook bij een zorgbehoefte. Zo behouden ze hun sociale netwerk. Het voorzieningen- en dienstenaanbod is hierop voldoende ingericht. Senioren hebben daarnaast de keuze om zich rondom of in het centrum van de kern Sint-Oedenrode te vestigen als men dat zelf wenselijk vindt of in geval de zorgintensiteit hierom vraagt. Hier is een aantrekkelijk woon- en zorgaanbod voor senioren, met een volwaardig voorzieningen- en dienstenaanbod.

Wat speelt er? •

•

• •

Senioren (iedereen vanaf 65 jaar) vormen een steeds grote groep op de woningmarkt van SintOedenrode. Met name voor de oudere senioren wordt het moeilijk om de geschikte woning te kunnen vinden vanwege de “extramuralisering” in de zorg. Uit prognoses blijkt (zie toelichting) dat tientallen senioren niet meer in een verzorgings- of verpleeghuis terecht kunnen maar wel afhankelijk zijn van ondersteuning. Zij moeten óf in hun huidige woning blijven óf naar een gepast alternatief. Het aantal ouderen dat thuis of complexgewijs verzorging ontvangt, verdubbelt in 15 jaar. Het belang van voorzieningen, diensten en ondersteuning wordt veel groter om langer zelfstandig wonen mogelijk te maken. Dit betreft ook ondersteuning van vrijwilligers.

Wat we gaan doen Mensen kunnen zelfstandig in de kernen blijven wonen, ook bij een zorgbehoefte In 2006 is de beleidsnota “rapport Rooise route naar woonservicezones” vastgesteld. In deze nota zijn 6 woonzorgzones opgenomen. In elke kleine kern 1 en in de hoofdkern 3. Deze woonzorgzones hebben hun vertaling gevonden in iDOP’s (integraal dorspontwikkelingsplan) en iWOP’s (integraal wijkontwikkelingsplan). Voor elk van de kleine kernen is een iDOP vastgesteld. Voor de wijken Kienehoef, Cathalijne en Kinderbos geldt een iWOP. Voor de andere wijken in de hoofdkern is nog geen iWOP geldend. De kernvraag toen was: hoe kunnen ouderen en mensen met een beperking zo lang mogelijk in hun kern of wijk blijven wonen. Deze vraagstelling is nog steeds actueel. Het ondersteuning bieden aan senioren om in hun huidige woning te kunnen blijven wonen is een maatregel die past binnen de vastgestelde plannen voor de kernen en wijken. Ook een stimuleringsprogramma voor woningeigenaren om hun woning toegankelijker te maken (zie paragraaf 3.2) past binnen de vastgestelde iDOP’s en iWOP. Er zijn voldoende voorzieningen om de zelfredzaamheid van kwetsbaren te waarborgen Samen met maatschappelijke partners, organiseren we dat er een volwaardig voorzieningen- en dienstenaanbod is om lang zelfstandig te wonen. We onderzoeken bijvoorbeeld met de zorgpartners de mogelijkheid om een gecombineerde woonzorgvoorziening voor senioren en mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking te realiseren in één van de kleine kernen. Door zorgvragers te combineren ontstaat draagvlak voor een complex waarin ook basisvoorzieningen te realiseren zijn. Dit is aantrekkelijk voor overige bewoners van die kern. Zo wordt zelfstandig wonen in kleine kernen ook mogelijk.


18

Om de zorg en ondersteuning voor langer zelfstandig wonen te versterken, gaat het maatschappelijk netwerk samenwerken met het informele netwerk onder leiding van een sterke regisseur. De gemeente gaat na wie het beste deze rol kan pakken. Senioren in nieuwbouw rondom het centrum én in de bestaande voorraad We vergroten het aanbod woningen voor senioren. Rondom het centrum van de kern Sint-Oedenrode realiseren we woningen die (ook) geschikt zijn voor senioren. Met de grotere vastgoedeigenaren (beleggers, corporatie) gaan we in overleg over het toegankelijker maken van hun woningen. Met Wovesto maken we aanvullende afspraken over blijvende beschikbaarheid van voor senioren geschikte huurwoningen. We geven voorlichting aan bouwers over de geringe extra kosten van levensloopgeschikte bouw en de noodzaak ervan. Transformatie bestaand vastgoed Hiervoor willen we twee sporen volgen. Het eerste spoor betreft het op zoek gaan naar wooncomplexen of clusters van woningen waarin veel ouderen en / of hulp- / zorgbehoevende wonen. Gericht kan gekeken worden of in het woongebouw of in de nabijheid voorzieningen voor ontmoeting of hulpverlening gecreëerd kunnen worden. Denk aan het vrijmaken van ruimte in een plint of het beschikbaar stellen van een woning om - in samenspraak met de gebruikers - te komen tot flankerende voorzieningen die lang thuis blijven wonen ondersteunen. Het andere spoor moet leiden tot kansrijke opties in het transformeren van bestaand vastgoed voor huisvesting van ouderen of zorgvragers. Denk dan aan functieverandering van bestaande gebouwen of beter geschikt maken van bestaande woongebouwen. Oproep voor kleinschalige initiatieven wonen met intensieve zorg In bijlage 1 is aangegeven dat het aanbod intramurale zorg in de vorm van verpleegplaatsen op termijn wellicht erg beperkt is gerelateerd aan de lokale behoefte vanuit de gemeente aan ouderenzorg. Normatieve behoeftebepaling laat zien dat er het komend decennium nog plaats is voor ca. 50 zorgplaatsen. We zijn ons ervan bewust dat de gemeente niet kan sturen op intramurale zorgplaatsen omdat dit een taak is van het zorgkantoor. Niettemin doen als gemeente een uitnodiging aan partijen die willen investeren in kleinschalige initiatieven die creatief invulling willen geven aan wonen met zorg en daardoor bijdragen aan het zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen in de eigen woonomgeving of kern. Daarin beperken we ons niet alleen tot de doelgroep ouderen, maar willen ook zeker meedenken over het faciliteren van andere groepen zorgvragers.


19

4 Uitvoeringsprogramma 4.1 Uitvoeringsmaatregelen 2015 - 2018 In de onderstaande schema’s zijn de bovengenoemde acties weergegeven. In elk schema is aangegeven wat het beoogde effect is en welke partijen bij de verschillende acties een rol spelen. We maken onderscheid naar beleidsuitgangspunten. Hieraan toetsen we activiteiten. Daarnaast benoemen we de concrete activiteiten die we nemen en hebben een tabel toegevoegd met zaken die bij andere beleidsterreinen opgepakt (dienen te) worden.

Actoren Gemeente Woningcorporatie(s) Bewoners (belangenorganisaties) Dorpsraden / overleggen Welzijnsaanbieders Zorgaanbieder Marktpartijen, projectontwikkelaars

De nieuwe Rooise Aanpak De woonvisie maakt duidelijk met wie op welke wijze wordt omgegaan door de gemeente. Tegelijkertijd maakt de gemeente duidelijk wat de aard en reikwijdte van de inzet is. Voorbeeld: met de corporaties worden prestatieafspraken gemaakt. Met ontwikkelende partijen wordt de dialoog gevoerd om in beginsel te verleiden en wordt waar nodig instrumentarium ingezet om anders te differentiëren in nieuwbouw. Richting belanghouders wordt duidelijk gemaakt dat de gemeente zaken regelt, of coördineert of faciliteert. Daarmee kan de gemeente, afhankelijk van de thema’s, verschillende posities innemen passend bij de rol die de gemeente heeft. De gemeente heeft in haar visie Roois Draad Versterkt de volgende rollen beschreven: o Initiëren: opzetten en uitwerken van nieuwe initiatieven o Activeren: het zorgdragen dat anderen aan de slag gaan met (nieuwe) projecten en activiteiten o Regisseren: het zorgdragen dat opgezette projecten en activiteiten volgens plan verlopen o Uitvoeren: het zelf zorgdragen voor de uitvoering van projecten en activiteiten o Investeren: het financieel mogelijk maken van projecten en activiteiten o Faciliteren: het mogelijk maken dat anderen projecten en activiteiten opzetten en uitvoeren In het uitvoeringsprogramma geven we zoveel als mogelijk aan welke rol de gemeente bij welke actie of maatregel wil aannemen. Na vaststelling van de visie detailleren we het uitvoeringsprogramma 2015 - 2018 in een jaarprogramma voor 2015.

Inzet Wovesto Omdat deze woonvisie de basis is om afspraken te maken tussen gemeente en corporatie, is per actie waar relevant al opgenomen wat van Wovesto mag worden verwacht. Dit wordt gezien als een eerste aanzet die de woonvisie nog uitvoeringsgerichter maakt. Formele vastlegging gebeurt na vaststelling van de visie door de raad door middel van prestatieafspraken in de lijn van de nieuwe Herzieningswet.


20

Pijler 1. Sint-Oedenrode, mooi wonen voor iedereen Beleidsuitgangspunten Realisatie van gemiddeld 65 woningen per jaar en tot en met 2024: In en rond centrum, voor starters en ouderen (maar flexibel) tbv doorstroming • Eengezinswoningen met gunstige prijs, voor doorstromers, instromers en terugkeerders.

Beoogd effect Aantrekken instromers, • terugkeerders, doorstroming bevorderen en daarmee aanbod creëren voor eigen inwoners. • • • •

Kwaliteit centrum kern SintOedenrode versterken: • Toestaan functieveranderingen • Lege plekken opvullen

Realiseren hoogwaardig centrum ter versterking woonaantrekkelijkheid

•

Vitale kernen en platteland • De kwaliteit van het landschap en de agrarische bebouwing wordt op peil gehouden • De kernen blijven vitaal door passende huisvesting • Behouden van erfgoed

Versterking vitaliteit platteland: vergroten leefbaarheid

•


•

•

•

Activiteiten en maatregelen Toetsen actuele plannen op beleidsuitgangspunten conform afwegingskader (zie paragraaf 4.2); relatie woningtype en woonomgeving: voldoende aansluiting en wervend genoeg? Overleg met ontwikkelaars over eventuele aanpassing plannen Overleg met beleggers voor de ontwikkeling van middeldure huurwoningen Overleg met corporaties over bouw van sociale huurwoningen en opnemen in prestatieafspraken Maken van een gezamenlijk marketingplan rond Wonen in Sint-Oedenrode

Rol gemeente Activeren Uitvoeren Faciliteren

Rol Wovesto Wovesto wil 15-30 woningen per jaar bouwen, waarbij financiering met WSW-borging randvoorwaarde is.

Partner(s) Dorpsraden Ontwikkelaars Beleggers Planeigenaren

Met vastgoedeigenaren zoeken naar alternatieven voor leegstand en lege plekken Overleg met ontwikkelaars over eventuele aanpassingen.

Activeren Faciliteren

Wil panden inzetten voor herbestemming tot appartementen / woningen.

Ontwikkelaars

Kernen pakken zelf regie rond woningbouw (dit kan ook door een ontwikkelopdracht bij een bouwbedrijf / ontwikkelaar neer te leggen), gemeente faciliteert d.m.v. flexibele plannen Behoud karakter kernen, alleen woningbouw bij faciliteren lokale groei of aantoonbare behoefte / interesse Onderzoek starten naar haalbaarheid saneren leegstaand vastgoed buitengebied

Activeren Uitvoeren Faciliteren

Beziet de locaties Elzenpad (Boskant) en De Misse (Olland) voor herontwikkeling. Wil huurwoningen bouwen in alle kernen. Initiatieven vanuit de bevolking om zelf regie te pakken op huisvesting, worden ondersteund.

Bewoners Dorpsraden Ontwikkelaars Plan- of pandeigenaren

21

Beleidsuitgangspunten

Nieuwbouw wordt getoetst aan normenkader voor geschiktheid met Woonkeur als basis.

Beoogd effect Waarborgen kwaliteit (toegankelijkheid / flexibiliteit) nieuwbouw.

•

Activiteiten en maatregelen Actualiseren normenkader voor nieuwbouw met Woonkeur als basis, planning in 2016

Rol gemeente Uitvoeren

Rol Wovesto Pleit ervoor om niet altijd strikte normen te hanteren, omdat dit realisatie in de weg staat. Denk bijvoorbeeld aan stapeling van extra duurzaamheidseisen en Woonkeur.

Partner(s) Zorgaanbieders Ontwikkelaars

Pijler 2. Bestaande voorraad aanpassen en verduurzamen Beleidsuitgangspunten Creëren van meer levensloopgeschikte woningen door aanpassen van de woning

Beoogd effect Langer zelfstandig wonen • van ouderen en zorgvragers

Werken aan een duurzamere woningvoorraad

Enerzijds dienen van • klimaatdoelen, anderzijds beperken woonlasten en verhogen wooncomfort •

•

•


Activiteiten en maatregelen

Rol gemeente Om een groter deel van de woningvoorraad levens- Initiëren loopgeschikter te maken, neemt de gemeente het Activeren initiatief tot ontwikkeling van een toolkit woning- Faciliteren aanpassing in samenwerking met marktpartijen en relevante organisaties op dit vlak. Gemeente neemt het initiatief tot ontwikkeling van Initiëren een toolkit verduurzamen van de woning in samen- Activeren werking lokale initiatieven op dit vlak en lokale Uitvoeren marktpartijen. Investeren Gemeente onderzoekt of er behoefte is aan het Faciliteren beschikbaar stellen van laagrentende leningen (bijvoorbeeld via Svn) om de woning levensloopbestendig en / of duurzamer te maken. Starterslening wordt omgezet in duurzaamheidslening (woningaanpassing en / of energetisch verbeteren). Wovesto werkt aan een verduurzamingsplan dat ervoor zorgt dat de sociale huurwoningen in 2020 gemiddeld energielabel B hebben. Formuleren van eisenpakket ten aanzien van duurzaamheid nieuwbouw

22

Rol Wovesto Wil graag meedenken in bewustmaking.

Partner(s) Bewoners Zorg / welzijnsaanbieders

Wovesto werkt conform convenant sociale huursector: gemiddeld label B in 2020. In de nieuwbouw geldt regionaal convenant ‘samenwerken aan duurzaamheid’; beleid is gericht op realisatie energienul woningen.

Bewoners Energie coöperaties / initiatieven Dorpsraden Ontwikkelaars

Pijler 3. Passende woningen voor iedere doelgroep Beleidsuitgangspunten Voldoende passende woningen voor kwetsbare doelgroepen

Beoogd effect Aanbod sociale huurwoningen vergroten en laten aansluiten bij de vraag.

• • • • •

• • • Huurprijzen staan in verhouding tot inkomen

Het voorkomen van betalingsproblemen

• • • •

Gedifferentieerde wijken

Aantrekkelijkheid verbeteren.

• • •

Activiteiten en maatregelen Rol gemeente Activeren Overleg en afstemmen met corporatie Uitbreiden sociale huurwoningvoorraad met 150 tot 1.580 Faciliteren in 2024 Vierjaarlijkse monitoring doelgroep en herijken gewenste omvang sociale woningvoorraad Ruimte voor bouw extra sociale huurwoningen om verkoop en verhuur vrije sector mogelijk te maken Doorstroming in sociale woningvoorraad bevorderen o Huurgewenningsperiode senioren o Zetten verhuismakelaar in (doorstroming) o Staan woningruil (mits passend) toe o Bestrijden scheefheid door huurverhoging Handhaven minimaal 1.380 sociale huurwoningen Effectiever benutten bestaande woningvoorraad: maatwerkafspraken in woonruimteverdeling maken. Prestatieafspraken maken met corporatie

Rol Wovesto Wil 15-30 woningen per jaar bouwen, onder voorwaarde WSW-borging. Bevordert doorstroming door inkomensafhankelijke huurverhoging, staat woningruil toe. Wil afspraken maken over aantal woningen beschikbaar onder de aftoppingsgrens.

Partner(s) Dorpsraden

Activeren Reserveren écht goedkope woningen voor probleemgevallen, deze worden ingezet voor (tijdelijke) verhuur Faciliteren Goedkope woningen worden gereserveerd voor de laagste inkomens, zij kunnen hier tijdelijk in terecht Betere balans tussen prijs en kwaliteit woningen Betere toewijzing goedkope woningen aan lage inkomens

Heeft samen met de corporaties Huis&Erf en Sint Joseph woonruimteverdelingssysteem daarwilikwonen.nu opgesteld. Urgentieregels zijn daarin bepaald en toegepast. Op het moment dat helder is welke passenheidscriteria de Rijksoverheid heeft bepaald, stelt Wovesto deze conform bij. Onderschrijft dat eenzijdige wijken voorkomen moeten worden. Bij ontwikkelen van plannen is dit een uitgangspunt.

Welzijnsaanbieder

We voorkomen eenzijdige wijken In eenzijdige wijken draagt renovatie, herstructurering, verkoop en inbreiding bij aan differentiatie. Mate van eenzijdigheid wijken in kaart brengen en definiëren waar meer differentiatie nodig is.


Activeren Uitvoeren Faciliteren

23

Dorpsraden Welzijnsaanbieder

Pijler 4. Het is goed oud worden in Sint-Oedenrode, ook in de kleine kernen Beleidsuitgangspunten Het is goed oud worden in de kleine kernen

Beoogd effect Zelfstandig wonen in kernen mogelijk maken, ook bij zorgbehoefte.

• • • •

• Het is goed oud worden in de kern Sint-Oedenrode en haar wijken

Zelfstandig wonen in de wijken mogelijk maken, ook bij zorgbehoefte. Wonen rondom het centrum voor ouderen mogelijk maken.

• • • • • • •

Activiteiten en maatregelen Er is een volwaardig voorzieningen- en dienstenaanbod om lang zelfstandig te kunnen wonen. Formele en informele netwerk werkt samen tbv langer zelfstandig wonen Ontmoeting creëren in bestaande wooncomplexen Haalbaarheidsonderzoek woonzorgvoorziening voor senioren en gehandicapten in een kleine kern (ontwikkeling nieuwe woonzorgconcepten) Ruimhartig splitsingsbeleid

Rol gemeente Activeren Uitvoeren Faciliteren

We vergroten het aanbod woningen voor senioren. Activeren Garanderen blijvende beschikbaarheid toegankelijke Uitvoeren Faciliteren huurwoningen. Ontmoeting creëren in bestaande wooncomplexen Ontwikkelen nieuwe woonzorgconcepten; capaciteit voor intensieve zorg uitbreiden. Senioren in nieuwbouw rondom centrum én in bestaande voorraad. Stimuleringsprogramma geschikt maken woning / toolkit woningaanpassing Ruimhartig splitsingsbeleid


Rol Wovesto Neemt deel aan de werkgroep ‘samen zorgeloos Wonen’, geïnitieerd door Welzijn de Meierij. Willen op korte termijn visie neerleggen op zorgeloos wonen in de wijk voor senioren en anderen die zorg nodig hebben.

Partner(s) Bewoners Dorpsraden Welzijnsaanbieder Zorgaanbieder Plan- of pandeigenaren

Nieuwbouw ook ten behoeve van senioren. Woningen in het centrum gelabeld voor seniorenwoning, worden toegewezen aan 70-plussers of op medische indicatie. Vanuit de visie op ‘zorgeloos wonen’ wil Wovesto meedenken over nieuwe woonzorgconcepten en kleinschalig zelfstandig wonen met zorg ‘om de hoek’.

Bewoners Wijkcomité Welzijnsaanbieder Zorgaanbieder Plan- of pandeigenaren

24

4.2 Woningbouwprogrammering via een afwegingskader Toets (ver)bouwplannen op bijdrage aan ambities Een onderdeel van de woonvisie is de woningbouwprogrammering. De focus ligt weliswaar op bestaande voorraad, maar nieuwbouw blijft nodig om in de behoefte te voorzien. Via de programmering wil de gemeente bijdragen aan de realisatie van passende woningen voor de eigen behoefte en eventuele instroom. Anders dan in traditionele woonvisies kiezen we ervoor om die programmering niet in vaste percentages naar huur- of koopwoningen of gericht op doelgroepen op te pakken. We kiezen ervoor om kwaliteiten centraal te stellen waaraan plannen een bijdrage moeten leveren. Met de programmering in deze woonvisie willen we een handvat bieden om die integrale afweging te kunnen maken. Dit krijgt vorm in een afwegingskader. Dit afwegingskader is geen hogere wiskunde met een exacte uitkomst, maar vooral een hulpmiddel om met ontwikkelende partijen in gesprek te gaan over differentiatie, fasering en de gewenste kwaliteit van woningen, woonomgeving en woonmilieus.

Het sturingsmechanisme samengevat De volgende figuur geeft weer hoe we regie op woning(ver)bouw volgens het sturingsmechanisme willen gaan voeren. Geredeneerd vanuit het streven naar een gezonde verhouding tussen behoefte aan woningen en de daarvoor bestaande plannen voor (ver)nieuwbouw zijn er meerdere wegen te bewandelen. Bij een overcapaciteit aan plannen kunnen we bijvoorbeeld starten met het ‘saneren’ van zachte plannen, faseren en / of inzetten op de harde plancapaciteit. Maar het is ook mogelijk dat we ruimte geven om een zacht plan in kwaliteit te laten groeien zodat dit plan klimt in de ordening en op basis van kwaliteit kansrijker is in de markt. Een en ander is ook afhankelijk van de bereidheid van de planeigenaar om bijvoorbeeld in kwaliteit (differentiatie of aantallen woningen) te gaan schuiven. Dit alles kan per kern of locatie heel verschillend liggen. Het is dus een dynamisch proces, waarvoor deze woonvisie de spelregels verschaft. Het proces zelf is continu aan de orde en aan verandering onderhevig.

kader 1. kwantitatief

kader 2. kwalitatief

kader 3. ordening

• Is het een inbreidings- of uitleglocatie? • Hoeveel woningen zijn voorzien? • Past het plan binnen het kwantitatief kader?

• Wat is de beoogde kwaliteit van de woningen door de planeigenaar? • Hoe matcht die kwaliteit met de beoogde kwaliteit van de gemeente?

• Ordenen van de plannen per kern naar inbreidings- en uitleglocaties in aantallen • Ordenen van de plannen naar planstatus • Ordenen van de plannen op stedenbouwkundige en woonkwaliteit


25

In de wetenschap dat woningbouwprogrammering een dynamisch iets is, en we dit mechanisme ook e juist willen bevorderen, stellen we voor na vaststelling van deze woonvisie een 1 maal de plannen van de gemeente Sint-Oedenrode te toetsen en te ordenen. Hiermee zijn nog geen keuzes gemaakt, maar is dus wel sprake van een rangordening van de plannen volgens de gekozen criteria. Het betreft beslist geen black box, maar een transparante werkwijze die vervolgens door de gemeente zelf kan worden geactualiseerd bij gewijzigde omstandigheden. Voor de kwalitatieve sturing is een kwaliteitsenvelop opgesteld. Het ligt voor de hand dat in de toepassing van de toetsingskaders er een wisselwerking uitgaat tussen de kwantitatieve ordening (1) en de kwalitatieve afweging (2). Plannen die in de ordening laag scoren kunnen bij behoefte ‘opgestuwd’ worden door de kwaliteit die ze in zich hebben. Anderzijds ligt het voor de hand dat eerst wordt gekeken of de plannen die volgens kader 1 hoog scoren in kwaliteit verbeterd kunnen worden volgens de kwaliteitsenvelop (2). Regievoering op de nieuw- en verbouwprogrammering is bij uitstek een dynamisch proces.

Kader 1. kwantitatief kader In de visie (hoofdstuk 3) is gesteld dat we de prognose van de Provincie Brabant leidend laten zijn in het additioneel toevoegen aan de woningvoorraad. We stellen voor naar rato van de omvang van de huishoudensaantallen in de kernen, de toe te voegen woningen te verdelen over de kernen. Dit is zeker geen dictaat of taakstellende opgave, maar een richtsnoer. Voor de kleinere kernen geldt dat er wordt gebouwd naar behoefte en niet naar taakstelling. Is er meer vraag, wordt er meer gebouwd, is er minder vraag, minder nieuwbouw.

Wanneer spreken we over inbreiding of uitleg? We willen aansluiten bij de definitie(s) die worden gehanteerd in de provinciale verordening ruimte. Daarin is bestaand stedelijk gebied gedefinieerd als: gebied dat het bestaande ruimtebeslag van een kern bevat ten behoeve van een samenhangende ruimtelijke structuur van stedelijke functies.

Kwantitatief kader per kern en onderscheid naar in- of uitbreiding Onderstaand schema verdeeld de additionele woningbehoefte vanaf 2014 tot 2025 over de kernen. Periode 2015 t/m 2024 Sint-Oedenrode Nijnsel Boskant Olland Totaal

Totaal 490 85 50 35 660

Met dit schema is een kwantitatief sturend kader beschikbaar aan de hand waarvan aantallen woningen in bestaande en nieuwe plannen worden getoetst.

Kader 2. Kwalitatief sturen met de kwaliteitsenvelop De kwaliteitsenvelop geeft per kern een eerste richting ten behoeve van de kwalitatieve sturing van nieuw- of verbouwplannen, maar geeft ook de richting weer voor eventuele inzet in de bestaande woningvoorraad. Wat zit er in beginsel in de envelop: • Kwantitatieve opgave: wat binnen tien jaar aan de woningvoorraad toevoegen, (voor de kern SintOedenrode onderscheidend naar inen uitbreidingslocatie? • Nieuwbouwopgave: welke marktsegmenten worden als kansrijk aangemerkt?


26

• Ontwikkeling bestaande koopvoorraad: welke inzet willen we op dit vlak? Denk aan aandacht voor woningverbetering, levensloopgeschikter maken, energiezuiniger maken. • Ontwikkeling bestaande sociale huurvoorraad: welke accenten worden gezet in beoogde ontwikkeling en beheer van de sociale woningvoorraad? Welke plannen heeft de corporatie rond verbetering, upgrading, verkoop, etc?. • Zorg: waar zetten de zorgaanbieders op in? En waar zet de gemeente op in, ook in relatie tot ontmoeting of verwachtingen ten aanzien van de eigen kracht van een kern? Voor elke kern is de kwaliteitsenvelop ingevuld op basis van een 0-meting. Daarvoor is onder andere gebruik gemaakt van het woonwensenonderzoek 2013 en de analyses en bevindingen in de totstandkoming van deze woonvisie. Daar waar in de loop der tijd andere en betere bronnen beschikbaar komen, denk aan een actueel woningmarktonderzoek, prestatieafspraken met corporaties, de regionale woningmarktmonitor of dorpsontwikkelingsplannen, kan de envelop steeds meer op maat worden ingericht. Dit betekent dat de envelop een meer dynamisch sturingsinstrument wordt en bij beschikbaar komen nieuwe bronnen wordt geactualiseerd. Per kern geven we dus kwalitatief richting door accenten te zetten. De envelop geeft aan in welk marktsegment vooral gedacht moet worden. Deze kwaliteitsenvelop is overigens ook zinvol als onderlegger voor hernieuwde samenwerking tussen ons als gemeente en corporatie in het licht van de Herzieningswet en daarmee mede een basis voor de te maken prestatieafspraken. Voor de lokale kwaliteitsenveloppen per kern verwijzen we naar bijlage 3. Afspraak: Gemeente kan de kwaliteitsenvelop ‘verversen’ op het moment dat er actueel (consument)onderzoek voorhanden is, prestatieafspraken beschikbaar zijn, dorpsontwikkelingsplannen en dergelijke. Het mandaat daartoe ligt bij het college van B&W. Hierdoor blijft de toetswaarde actueel.

Kader 3. Ordenen van de plannen Met het kwantitatief toetsingskader (kader 1) is per kern helder gesteld hoeveel nog kan worden toegevoegd. Kader 2 geeft richting om kwalitatief te sturen. Om zowel kwantitatief als kwalitatief regie te voeren op de (ver)nieuwbouwprogrammering van woningen is nadere ordening gewenst. Dit doen we aan de hand van het derde kader: ordening van plannen.

Toetsingskader beoordelen planvoorraad Het is nodig om objectief een ordening aan te brengen in de plannen, omdat vaak niet alle plannen worden gerealiseerd en om nieuwe ‘goede’ initiatieven ook mogelijk te maken. Weliswaar is in onze gemeente hier nu nog geen directe aanleiding voor, omdat omvang van de planvoorraad achterblijft bij de te verwachten toename van de woningbehoefte. De behoeft ligt op ca. 660 woningen tot 2025. De plancapaciteit biedt nog ruimte voor enkele honderden woningen. Er is een kans aanwezig dat zich, zeker bij een aantrekkende markt, meerdere initiatieven zich tegelijkertijd gaan aandienen. Dan is het prettig hierop te kunnen anticiperen en met initiatiefnemers deze ordening door te spreken. Indien zich nieuwe plannen aandienen, zullen deze op dezelfde wijze gewogen worden en al dan niet aan de ordeningslijsten worden toegevoegd. Na vaststelling van de woonvisie worden de lijsten jaarlijks geüpdate. Hiermee wordt uiting gegeven aan de gewenste dynamiek.


27

De criteria zijn vanuit verschillende invalshoeken bepaald. Dit is nodig om het realistisch gehalte van de plannen onderling en vooral ook objectief te kunnen beoordelen. De plannen of initiatieven worden aan de hand van diverse criteria beoordeeld en krijgen scores toegekend. Ordening vindt aan de hand van een tweetal thema’s plaats: 1. Planstatus en positie gemeente / planeigenaar 2. Stedenbouwkundige en woonkwaliteit Hieronder het toetsingskader in detail weergegeven. Thema 1: Planstatus en positie gemeente / planeigenaar Punten te vergeven Planologische status

Contractuele status

Bouwclaim- of realisatieovereenkomst

hard = vigerend bestemmingsplan, omgevingsvergunning zacht = Geen directe bouwtitel. Van principebesluit tot aan vigerend (onherroepelijk) bestemmingsplan, binnenplanse afwijking, wijzigingsbevoegdheid, uit te werken bestemming hard = anterieure overeenkomst zacht = precontractuele verplichtingen (intentieovereenkomst, schriftelijke toezegging) en potentiële plannen realisatieovereenkomst = gemeente en ontwikkelende partij maken afspraken over aantal, type en termijn van bouwen bouwclaimovereenkomst = gemeente verwerft grond, maakt bouwrijp en ontwikkelaar neemt bij behoefte af

1

0

Hard

Zacht

Hard

Zacht

Realisatie ovk

Bouwclaim ovk

1

0

Ja

Nee

Ja

Nee

Ja

Nee

Ja

Nee

Ja

Nee

Thema 2: Stedenbouwkundige en woonkwaliteit Punten te vergeven Onderscheidend op basis van duurzaamheid

Levensloopbestendige woningen

Huur- of koopwoningen

zijnde: plannen waar meer dan gebruikelijk wordt geïnvesteerd in duurzaamheidsmaatregelen (als norm wordt een regionaal afgesproken GPR van minimaal 7 gehanteerd) zijnde: woningen waarvan het woonprogramma (woonkamer, slaapkamer, keuken, toilet en natte cel) op één woonlaag zijn gelegen), in realisatie, dan wel in het ontwerp rekening mee is gehouden Meer dan 50% is huur = Sociale huur tot € 710 en middeldure huur vanaf € 710

Hergebruik bestaand vastgoed zijnde: scholen, publieke accommodaties, kloosters en kerken, zorgvastgoed

Herontwikkeling rotte plekken zijnde: locaties waar sprake is van oplossen bodemverontreiniging, overlastsituaties, verpauperde woningen, hinderlijke bedrijvigheid. e.d. in bestaand stedelijk gebied

Totaal tussen 0 en 8 punten


28

5 Uitvoeringsparagraaf 5.1 Raad voor de kaders, college voert uit Gemeenteraad stelt de kaders vast, college voert uit De gemeenteraad stelt de woonvisie vast. Daarmee stelt ze de kaders vast en controleert op hoofdlijnen. Dit geeft het college bewegingsvrijheid om binnen de kaders van de raad een eigen uitvoeringsstrategie te voeren. Dat is vooral op het gebied van planontwikkeling nodig omdat collegeleden moeten onderhandelen, compromissen moeten kunnen sluiten met ontwikkelende en maatschappelijke organisaties of zelfs afscheid van plannen moeten kunnen nemen als dat nodig is. Afspraak • De woonvisie wordt vastgesteld door de gemeenteraad en dient als kader voor de lokale uitwerking en waar nodig of wenselijk voor het goedkeuren, veranderen, parkeren of elimineren van (ontwikkel)initiatieven en minder passende woning(ver)-bouwinitiatieven. • College van B&W is verantwoordelijk voor het uitvoeren van de woonvisie en daarin beschikbare toetsingskaders en daaruit voortvloeiende inzet van instrumentarium voor zover dat binnen haar bevoegdheden ligt. • College van B&W is gemandateerd tot actualiseren en opnieuw vaststellen van de lokale kwaliteitsenvelop. • Na vaststelling werkt de gemeente samen met betrokken partners het uitvoeringsprogamma (paragraaf 4.1) uit in een jaarprogramma voor het komende jaar (in dit geval voor 2015 dus). e • Jaarlijks vindt in 2 kwartaal door College van B&W verantwoording plaats aan de gemeenteraad en partners in het veld aan de hand van een monitorings- en voortgangsverslag. Tevens ligt dan het uitvoeringsprogramma van het volgende jaar voor.

5.2 Communicatie en afspraken We willen regelmatig overleggen met verschillende partijen. Uiteraard met de betrokkenen en belanghebbenden die bij de opstelling van de woonvisie zijn betrokken.

Gemeenteraad • •

e

Wordt jaarlijks in het 2 kwartaal geïnformeerd over de stand van zaken aan de hand van een verantwoordingsverslag. Na vier jaar (2019) wordt de stand van zaken van de uitvoering van de visie breder beschouwd.

Gemeente onderhoudt netwerk en faciliteert dit •

• •

We nemen actief deel aan lokale en regionale netwerken van corporaties, zorgaanbieders, makelaars en projectontwikkelaars. Zo vernemen we continu en tijdig welke ontwikkelingen spelen, en hoe dit helpt onze visie te verwezenlijken. We bestendigen de samenwerking met partners door periodiek overleg tussen aanbieders en de gemeente over de voortgang van het beleid. Op plan- of caseniveau worden directe afspraken gemaakt tussen gemeente en partner(s).


29

Afspraken op maat met de corporatie Streven is om in de loop van 2015 te komen tot prestatieafspraken met Wovesto waarin de verhoudingen zoals geschetst in de Herzieningswet in acht worden genomen.

Consumentenorganisaties We willen met de consumentorganisaties (denk aan de dorps- / wijkraden, huurdersorganisatie, ouderenbonden, etc.) omgaan zoals we ook met de aanbieders willen omgaan. De hiervoor beschreven aanpak met aanbiedende en uitvoerende partners gaat dus ook op voor de georganiseerde consumenten.

Regiogemeenten en Provincie Met deze woonvisie heeft Sint-Oedenrode de handschoen lokaal opgepakt en wil vanuit die positie graag mede invulling geven aan samenwerking op het vlak van wonen, zowel in het kader van de Meierijstad als in de regio. Daarover wil Sint-Oedenrode met de fusie-gemeenten, de regio en met de provincie graag concrete afspraken maken.


30

Bijlage 1. Analyse van de woningmarkt Terugblik rond het wonen Demografische terugblik In onderstaande figuur brengen we de demografische trends in de gemeente Sint-Oedenrode over de afgelopen acht jaar in beeld (geboorte, sterfte, migratie) en zetten we deze af tegen de nieuwbouwproductie (de zalmkleurige lijn). Gemeente Sint-Oedenrode: Bevolkingsontwikkeling en woningvoorraadontwikkeling 2006-2013

300 250 200 150 100 50 0 -50 -100 2006 2007 2008 2009 Bevolkingsontwikkeling Buitenlandse migratie Woningvoorraadontwikkeling

2010 2011 2012 Geboorteoverschot Binnenlandse migratie

2013

Bron: CBS (2014)

De gemeente Sint-Oedenrode telt per 1 januari 2014 circa 17.900 inwoners en is sinds 2006 met bijna 900 personen gegroeid. In dezelfde periode zijn er ongeveer 700 nieuwbouwwoningen toegevoegd aan de woningvoorraad, waarvan bijna 240 in 2009. Sint-Oedenrode heeft een sterke verhuisrelatie met de gemeente Eindhoven en de buurgemeenten Veghel en Schijndel. Gemeente Sint-Oedenrode: Migratiesaldi naar leeftijd 2006-2013

300 250 200 150

65+ 50-64

100 50 0 -50

25-49 15-24 0-14

-100 -150 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Bron: CBS, 2014


31

Hoofdzakelijk gezinnen (met kinderen) en 65+ers vestigen zich in Sint-Oedenrode, terwijl jongeren juist de gemeente verlaten. In het recente verleden heeft Sint-Oedenrode huishoudens aan weten te trekken op het moment dat er flink werd gebouwd, waaronder veel gezinnen met kinderen. Het jaar 2013 laat zien dat er dan zelfs meer gezinnen wegtrekken dan er instromen. Alle kans dat de beperkte nieuwbouw in de afgelopen jaren hiermee verband houdt.

Woningbouwproductie tijdens crisis zeer sterk terug gevallen De volgende figuur laat zien dat de woningproductie de afgelopen jaren marginaal is geweest in vergelijk met de periode 2006-2009. Gemeente Sint-Oedenrode: Nieuwbouwproductie naar eengezins (eg), meergezins (mg), koop- en huurwoningen 2006-2013 200

150

100

50

0

-50 2006

2007 Eg huur

2008 Mg huur

2009 Eg koop

2010 Mg koop

2011

2012

Sloop huur

2013 Sloop koop

Bron: CBS, 2014

De reden voor deze terugval kan uiteraard gezocht worden in de ontstane crisis en daarmee gepaard gaande dalende afzet. Met name in de kleine kernen is sprake van vraaguitval in vergelijk met de verwachte behoefte. In de kern Sint-Oedenrode is enkele jaren sprake geweest van te beperkte bouwrijpe plannen. Intussen is daarin een inhaalslag gepleegd.

Woningvoorraad: middeldure en dure koopvoorraad en goedkope huurvoorraad De woningvoorraad telt circa 7.300 woningen waarvan 80% een koopwoning is en 20% een huurwoning. Van de totale voorraad is 18% in bezit van Wovesto (ca. 1.330 woningen). Op basis van het gemeentelijk WOZ-bestand is te constateren dat ca. 2% van de woningvoorraad als particuliere huur is aan te merken, waaronder ook de woningen vallen die op basis van de leegstandswet tijdelijk in de verhuur staan. De gemeente Sint-Oedenrode kenmerkt zich vooral door haar middeldure en dure koopvoorraad. De helft van de woningen heeft een prijs tussen de 200.000-400.000 euro. Circa één op de vijf woningen heeft een woz-waarde van meer dan 500.000 euro. De huursector kenmerkt zich door een relatief lage huurprijs. Circa 75% van de woningvoorraad van Wovesto heeft een huurprijs lager dan €575. De gevolgen van de economische crisis op de woningmarkt zien we ook in Sint-Oedenrode duidelijk terug. Vanaf 2008 is het aantal transacties scherp gedaald, naar een niveau dat bijna 33% lager ligt dan in de periode ervoor. De gemiddelde transactieprijs lag in 2012 op ruim €246.000. Dit is €50.000 lager


32

dan de gemiddelde transactie prijs tussen 2007-2011. In vergelijking met andere gemeenten heeft de gemiddelde verkoopprijs van de woningen zich wel lang staande weten te houden. Veel vergelijkbare gemeenten kenden in de afname van transacties en daling van de verkoopprijs grotere terugvallen.

200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

€ 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000

Gem. transactieprijs (€)

Aantal transacties

Gemeente Sint-Oedenrode: Ontwikkeling transacties en verkoopprijs bestaande koopwoningen 2006-2012

€ 100.000 2006

2007

2008

2009

Aantal transacties

2010

2011

2012

Gemiddelde transactieprijs

Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2013

Vooruitblik rond het wonen Bevolkings- en woningvoorraadprognose 2014-2030 Eind 2014 heeft de Provincie Noord-Brabant een nieuwe bevolkings- en woningvoorraadprognose gepubliceerd. Zie de volgende figuren voor de te verwachten ontwikkeling in Sint-Oedenrode: Gemeente Sint-Oedenrode: Ontwikkeling aantal inwoners (2014-2030) volgens actuele provinciale prognose

18400 18300 18200 18100 18000 17900 17800 2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

17700

Bevolking Bron: Provincie Noord-Brabant (2014).

• •

De bevolking bereikt over ca. 15 jaar haar piek net boven de 18.300 inwoners. Dit betekent nog een groei van ca. 400 inwoners.


33

Gemeente Sint-Oedenrode: Ontwikkeling woningvoorraad (2014-2030) volgens actuele provinciale prognose

8200 8000 7800 7600 7400 7200 7000 6800 2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

6600

woningvoorraad Bron: Provincie Noord-Brabant (2014).

• •

In de prognose is te zien dat het aantal woningen in Sint-Oedenrode op ca. 7.150 ligt. Volgens de BAG zijn het er zelfs 7.340, provincie hanteert 7.150). De actuele prognose laat tot 2030 een groei van het aantal benodigde woningen in de gemeente zien, van nu 7.145 naar 8.060, een toename van ca. 915 woningen. Voor de komende 10 jaar geldt een toename van 660 woningen, of wel ca. 65 woningen op jaarbasis. Voor de komende tien jaar is sprake van een zekere groei, daarna vlakt deze af. Uitgangspunt: De gemeente hanteert de nieuwe woningvoorraadprognose van de provincie als reëel kwantitatief richtsnoer. Ten opzichte van de productie in de afgelopen jaren ligt daar zeker een uitdaging. Ten opzichte van einde jaren ’00 ligt de prognose relatief laag.

Aanbod sociale huurwoningen versus de doelgroep Ongeveer een derde van de huishoudens in Sint-Oedenrode heeft een inkomen tot €34.911 (is maximaal belastbaar inkomen om in aanmerking te kopen voor een sociale huurwoning tot maximaal €710). Dit noemen we ook wel de EU-doelgroep. Van deze huishoudens woont naar schatting 38% in een corporatiewoning en 62% in een particuliere huurwoning of een koopwoning. Veel mensen met een relatief lager inkomen hebben het verleden dus een koopwoning kunnen kopen. De verwachte ontwikkeling van de doelgroep volgens twee economische scenario’s (een 0-scenario, waarbij er dus sprake is van geen inkomensgroei, maar wel correctie voor inflatie en een voorzichtig positief economisch scenario en een licht groeiscenario) is hieronder weergegeven.


34

Gemeente Sint-Oedenrode: Prognose inkomensgroepen 2013-2023 2013

2023, 0% groei

2023, +1,2%

EU doelgroep tot € 34.911

2.555

2.650

2.405

EU-Doelgroep in een koopwoning

1.590

1.650

1.500

EU-Doelgroep in een huurwoning

965

1.000

905

Niet doelgroep in huur (> € 34.911) Beschikbare sociale huurvoorraad Schuifruimte in sociale huurvoorraad (kernvoorraad minus EU-doelgroep in een huurwoning)

375

340

375

1.340

1.340

1.340

375

340

435

Bron: CBS/RIO, bewerking Companen

Bij een economisch 0-scenario neemt de EU-doelgroep in Sint-Oedenrode toe met circa 100 huishoudens. Bij een lichte groei van de inkomens neemt deze groep in omvang af met circa 150 huishoudens. In kwantitatieve zin beschikt Wovesto over voldoende sociale huurwoningen om de EU-doelgroep te bedienen.

Scheiden van wonen en zorg 2013-2023 Ouderen of mensen met een langdurige ziekte of beperking kunnen niet altijd zelfstandig wonen. De zorg die zij nodig hebben, wordt beschreven in een zorgzwaartepakket (ZZP). Bij ZZP1 is sprake van een lichte vorm van zorg en bij de hogere ZZP’s is sprake van toenemende zorg. Het zorgzwaartepakket bepaalt ook hoeveel geld een verblijfinstelling krijgt voor de zorg aan de cliënt. Sinds 2013 zet het Rijk in op het scheiden van wonen en zorg. Dit betekent dat steeds meer zorgvragers zelf de woning huren of in eigendom hebben. De Wet Langdurige Zorg (Wlz) vergoedt alleen de geïndiceerde functies (de zwaardere zorg). Ondersteuning en lichte zorg is per 1 januari 2015 ondergebracht in de Wmo (Wet Maatschappelijke ondersteuning) of de ZorgVerzekeringsWet (Zvw). Sinds 1 januari 2013 wordt het principe van scheiden van wonen en zorg gefaseerd doorgevoerd voor nieuwe cliënten met een lichtere ZZP (de ZZP’s 1, 2 en 3 worden intussen niet meer geïndiceerd). Wat zijn de te verwachten consequenties van dit scheiden van wonen en zorg? In de praktijk kan dit betekenen dat zorginstellingen kamers of appartementen kunnen gaan verhuren en de (extramurale) zorg bieden. Juridisch scheiden dus. Daarnaast zullen steeds meer mensen die voorheen in een instelling zouden gaan wonen, nu thuis blijven wonen of in een complex gaan wonen waar de zorg naar toe wordt gebracht. Een andere optie is dat verzorgingsplaatsen worden omgebouwd naar verpleeghuisplaatsen. Gemeente Sint-Oedenrode: Behoefte aan wonen met zorg onder ouderen nu en in 2023 500 ZZP 1 en 2

450 400

ZZP 3

350

ZZP 4

300 250

ZZP 5 en 7 (PG)

200

ZZP 6, 8, 9, 10 (SOM)

150 100

zorg aan huis individueel

50 0 2013 Normatief

2023 zonder scheiden

2023 scheiden ZZP 1-4, 4 = 50%

verzorgd wonen complexgewijs

Bron: CIZ, bewerking Companen


35

De bovenstaande figuur laat zien hoe door de komende extramuralisering van de verschillende zorgvragersgroepen in de periode tot 2023 de behoefte verschuift naar complexgewijs verzorgd wonen en individueel wonen met zorg aan huis. De eerste twee staven geven de huidige normatieve situatie weer, De middelste twee staven geven aan wat er in 2023 normatief nodig zou zijn als er geen sprake is van scheiden wonen en zorg. De laatste twee staven geven voor de gemeente Sint-Oedenrode voor ouderen het beste weer waarmee in 2023 rekening moet worden gehouden: minder plaatsen intramuraal, maar wel zwaardere zorg en tegelijkertijd meer geschikte woningen om individueel of collectief zorg aan huis te ontvangen. Onderzoek toont aan dat steeds meer ouderen met een vraag steeds langer thuis willen blijven wonen. Waar lange tijd gedacht werd dat ‘verzorgd wonen’ de afnemende verzorgingshuisplaatsen zou gaan vervangen, blijkt dat veel ouderen de voorkeur geven aan het echt in de huidige woning te blijven wonen. Dit betekent dat de meest rechtse staaf, wat betreft verdeling naar zorg aan huis individueel en verzorgd wonen complexgewijs, opschuift in de richting van zorg aan huis individueel ten koste van verzorgd wonen. Navraag bij Brabantzorg (momenteel de enige aanbieder van intramurale zorg voor ouderen) leert ons dat er nu op de locatie Odendael 144 appartementen beschikbaar zijn. Daarvan zijn 61 aan te merken als intramuraal voor zwaardere zorg (40 plaatsen voor mensen met psychogeriatrische aandoening, 18 plaatsen voor mensen met somatische aandoening en 3 revalidatie of tijdelijke zorgplaatsen). 69 appartementen zijn nu nog in gebruik als intramurale capaciteit voor lichte zorg. Deze worden de komende jaren afgebouwd naar 39 intramurale plaatsen volgens scheiden wonen en zorg (van intramuraal worden ze dus extramuraal). Nu zijn er al 14 appartementen waar sprake is van scheiden wonen en zorg, in 2018 zijn dat er naar verwachting 44. De 100 overblijvende intramurale zorgplaatsen blijven achter bij de normatief bepaalde behoefte van ca. 150 plaatsen in 2023, waarbij al rekening is gehouden met scheiden van wonen en zorg.

Ontwikkeling vraag en aanbod in de huursector Kansrijke en risicovolle marktsegmenten in Sint-Oedenrode Door de woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens te confronteren met de huidige woonsituatie ontstaat een totaalbeeld van vraag en aanbod op de woningmarkt. Op deze manier zijn we in staat om potentiële kansrijke en risicovolle marktsegmenten in beeld te brengen. In deze analyse wordt rekening gehouden met de huishoudensontwikkeling van de gemeente, de samenstelling van de bestaande woningvoorraad en het vraagprofiel op basis van de woonwensenenquête.


36

Gemeente Sint-Oedenrode: Vraag en aanbod in de huursector 2013-2023

Vraag

Aanbod

Gezinswoning < 575 euro Gezinswoning 575-680 euro Gezinswoning > 680 euro Appartement < 575 euro Appartement 575-680 euro Appartement > 680 euro Seniorenwoning < 575 euro Seniorenwoning 575-680 euro Seniorenwoning > 680 euro -300

-200

-100

0

doorstromer <55

Starter

Vestiger

doorstromer gezinnen

Vertrekker

Finisher

100

200

300

doorstromer >55

Bron: Woonwensenonderzoek Sint-Oedenrode, 2013

Gemeente Sint-Oedenrode: Frictiebalans huursector 2013-2023

Kansrijke segmenten

Kwetsbare segmenten

Gezinswoning < 575 euro Gezinswoning 575-680 euro Gezinswoning > 680 euro Appartement < 575 euro Appartement 575-680 euro Appartement > 680 euro Seniorenwoning < 575 euro Seniorenwoning 575-680 euro Seniorenwoning > 680 euro -150

-100

-50

0

50

100

150


Kansrijke en risicovolle segmenten in de huursector • Er is in de komende jaren een toenemende vraag naar eengezinswoningen in het middensegment (tussen de €575-€680) en seniorenwoningen, zowel gestapeld als grondgebonden, in alle prijsklassen. In het segment appartementen lijkt voldoende beschikbaar te komen in de bestaande voorraad, grondgebonden woningen kunnen nog worden toegevoegd. • Voor de sociale huursector geldt dat de wens sterk wordt beïnvloed door de huidige regelgeving. Huishoudens met een inkomen hoger dan €34.911 kunnen immers nauwelijks meer verhuizen naar een sociale huurwoning,. Dit zal er bij deze middeninkomensgroepen (€34.911 en €43.000) als men


37

• •

al in een sociale huurwoning woont, toe leiden dat zij niet verhuizen. Als we kijken naar huishoudens die wel kunnen verhuizen, dan richt de vraag zich met name op seniorenwoningen. Er is in potentie meer aanbod dan vraag naar eengezinswoningen in het goedkope segment (<€575) en appartementen in alle prijsklassen in de huursector. In de vrije sector, met een huurprijs boven de €680 (per 1/1/2015 is dat € 710) per maand, is er summiere vraag. Kanttekening is tevens dat deze groep veelal in een koopwoning woont die momenteel moeilijk verkoopbaar is. Daarbij komt dat zij zich doorgaans kunnen veroorloven om te wachten.

Ontwikkeling vraag en aanbod in de koopsector Gemeente Sint-Oedenrode: Vraag en aanbod in de koopsector 2013-2023

Vraag

Aanbod

Rijwoning < 200.000 euro Rijwoning 200 - 300.000 euro Rijwoning 300 - 400.000 euro Rijwoning > 400.000 euro 2-1 kap/vrijstaand < 200.000 euro 2-1 kap/vrijstaand 200 - 300.000 euro 2-1 kap/vrijstaand 300 - 400.000 euro 2-1 kap/vrijstaand > 400.000 euro Appartement < 200.000 euro Appartement 200 - 300.000 euro Appartement 300 - 400.000 euro Appartement > 400.000 euro Seniorenwoning < 200.000 euro Seniorenwoning 200 - 300.000 euro Seniorenwoning 300 - 400.000 euro Seniorenwoning > 400.000 euro -500 -400 -300 -200 -100 doorstromer <55

Starter

Vestiger

doorstromer gezinnen

Vertrekker

Finisher

0

100 200 300 400 500 doorstromer >55



38

Gemeente Sint-Oedenrode: Frictiebalans koopsector 2013-2023

Kansrijke segmenten

Kwetsbare segmenten

Rijwoning < 200.000 euro Rijwoning > 200.000 euro 2-1 kap/vrijstaand < 200.000 euro 2-1 kap/vrijstaand 200 - 300.000 euro 2-1 kap/vrijstaand > 300.000 euro Appartement < 200.000 euro Appartement 200 - 300.000 euro Appartement > 300.000 euro Seniorenwoning < 200.000 euro Seniorenwoning 200 - 300.000 euro Seniorenwoning > 300.000 euro -300 -250 -200 -150 -100 -50

0

50 100 150 200 250 300


Kansrijke en risicovolle segmenten in de koopsector • In de komende jaren is met name het segment van de rijwoningen vanaf €200.000 kwetsbaar. Ook 2^1-kap woningen, vrijstaande woningen en appartementen vanaf €300.000 zijn kwetsbaar. De vraag naar deze woningen is in Sint-Oedenrode lager dan het potentiële aanbod. • Rijwoningen tot €200.000 blijven, ook op korte termijn, kansrijk. Hetzelfde geldt voor goedkopere en middeldure twee-onder-een-kap en vrijstaande woningen. Er geldt wel dat op korte termijn een zeer gefaseerde afzet noodzakelijk is. Deze woningen worden immers gevraagd door mensen die momenteel in een koopwoning wonen die moeilijk verkoopbaar is. Het devies is dan ook om in zeer geleidelijke mate deze woningen op de markt te zetten, omdat de vraag snel verzadigd kan zijn. • Er is een beperkte vraag naar seniorenwoningen in alle prijsklassen, met uitzondering van dure appartementen. Ook hiervoor geldt dat het verstandig is om de kansrijke woningen zeer gefaseerd op de markt te zetten, om de afzetrisico’s te verkleinen.

Geschiktheid woningvoorraad om lang thuis te blijven wonen Aan alle huishoudens is gevraagd of hun woning gelijkvloers is. Dit wil zeggen dat de woonkamer, keuken, badkamer, toilet en ten minste één slaapkamer zonder treden of opstap / drempels of met een lift te bereiken zijn. In de koopvoorraad is dit bij 16% van de woningen het geval. In de huurvoorraad ligt dit percentage een stuk hoger, 33% geeft aan dat de woning gelijkvloers is. Momenteel woont 33% van de 1- en 2 persoonshuishoudens ouder dan 55 jaar in een gelijkvloerse woning.


39

Thuis blijven wonen bij zorgbehoefte In totaal geeft 70% van alle huishoudens aan in hun woning te kunnen blijven wonen, al dan niet met aanpassingen aan de woning en/of zorg aan huis, als men zorgbehoevend wordt. Vooral oudere huishoudens geven dit aan. Het gaat bij hen voornamelijk om het aanbrengen van kleine aanpassingen (zoals een traplift) of een slaapkamer op de benedenverdieping. Een op de vijf huishoudens (21%) geeft aan dat zij niet in hun huidige woning kunnen blijven wonen als zij zorgbehoevend worden. Een klein deel (9%) geeft aan dit niet te weten. Als men vanwege de hulp- of zorgbehoefte toch niet meer thuis kan blijven wonen, dan verhuist de ruime meerderheid van alle huishoudens het liefst naar een woon-zorgcomplex.


40

Bijlage 2. Resultaten themasessie januari 2015 Thema 1: Aantrekkelijk houden / maken van Sint-Oedenrode Meerderheid aanwezigen kiest voor: We moeten meer bouwen, dan komen de mensen van elders vanzelf! • Meer bouwen is sowieso belangrijk, maar er zijn wel een aantal aandachtspunten waar we rekening mee moeten houden: o.a. concurrerende prijsstelling (i.v.m. omliggende gemeenten) • Het is wel belangrijk om vraaggericht te bouwen. Dus goed luisteren naar de consument. • De inwoner van St. Oedenrode is van nature op zoek naar een woning met traditionele architectuur. Maar er zijn mensen die wel behoefte hebben aan een woning met een moderne uitstraling. Het zou voor de aantrekkingskracht van St. Oedenrode goed zijn om de woningvoorraad aan te vullen met marktsegmenten die hier nu nog niet of nauwelijks te vinden zijn. Ruim de helft aanwezigen kiest voor: We moeten met name goedkopere woningen bouwen en ons richten op starters en jongeren! • Er is met name behoefte aan woningen in het segment €160.000 - €200.000 • Veel jongeren trekken nu uit de gemeente weg om elders te gaan werken of studeren. Een deel van hen keert na een aantal jaren terug als startend gezin. Daarom moeten we niet massaal nu voor starters bouwen, maar het goedkopere aanbod mag wel wat vergroot worden. • Maar een deel van de jongeren trekken ook voor goed weg naar goedkopere plaatsen in de regio als Son en Breugel en Veghel. • Men heeft het gevoel dat er veel scheefwoners in de huurvoorraad zitten. Hierdoor krijgen jongeren geen kans in de huursector. De huidige wachttijd van drie jaar voor een huurwoning vindt men te lang. • Zou de gemeente zelf moeten bouwen in het de goedkopere woningvoorraad te voorzien: vrijwel iedereen vindt van niet. Om rekening mee te houden: • Bij het aantrekkelijk houden van Sint-Oedenrode spelen goede wegen (infrastructuur), gemêleerde bevolkingssamenstelling, aanbod van voorzieningen (o.a. scholen) een rol. • Sint-Oedenrode beschikt nu al over een aantrekkelijk centrum, maar dit zou nog verdere verbeterd kunnen worden (o.a. rond de Markt). Hierin zouden centrumondernemers en de gemeente samen moeten optrekken. Gebeurt nu al deels via Natuurlijk St. Oedenrode. • We moeten meer aandacht hebben voor de bestaande voorraad. De huidige prijs/kwaliteit verhouding klopt niet. De prijzen zijn te hoog en de kwaliteit staat ook niet altijd in verhouding tot de prijs. Hierdoor is nieuwbouw voor veel mensen een stuk aantrekkelijker, waardoor veel woningen lang te koop staan. • Het is belangrijk om aan goede promotie te doen. De gemeente Best weet haar nieuwbouwprojecten met goede marketing goed aan de man te brengen. Daar kan St. Oedenrode wat van leren. • Sommige van onze nieuwbouwlocaties liggen er verlaten en slecht onderhouden bij (onkruid). SintOedenrode hoopt een graantje te kunnen meepikken van de komst van expats naar ASML in Veldhoven. In het verleden zijn mensen van ASML naar nieuwbouwlocaties in St. Oedenrode komen kijken, maar men is door de slecht onderhouden staat van nieuwbouwlocatie(s) snel vertrokken en elders gaan kijken.


41

Thema 2: Hoe richting geven aan woningbouw in kleine kernen? Taak van de gemeente of ontwikkelaar? • Het initiatief voor woningbouw in de kernen neerleggen bij de bewoners zelf vinden de meesten niet correct. Dan ben je als gemeente veel te reactief. • De gemeente zou een aanbod moeten neerleggen bij een vijftal ontwikkelaars, uitgaande van kavels van 180 m² per woning voor €160.000. Vervolgens aan de ontwikkelaars vragen om met een goed plan te komen. Hier is zeker vraag voor. • Belangrijk is dat je als gemeente ook flexibel blijft ten opzichte van plannen van ontwikkelaars. Zorg ervoor dat bestemmingsplannen niet in beton worden gegoten, maar mee kunnen bewegen als de vraag uit de markt na verloop van tijd toch mocht wijzigingen. Dat is noodzakelijk om woningbouw in de kernen mogelijk te houden! • De kleine kernen zijn niet alleen aantrekkelijk voor de inwoners uit deze dorpen, maar ook voor een (beperkt) deel van buiten de gemeente. Zo heeft het verleden bewezen dat op nieuwbouw in Boskant de nodige vraag uit Best is gekomen. Wel geldt dat het merendeel van de vraag gericht is en zal zijn op de mensen uit de eigen kern. • Het is belangrijk om het voorzieningenniveau in de kernen op peil te houden. Dat is nodig om ervoor te zorgen dat gezinnen ook in de toekomst in de kleinere kernen willen blijven wonen. Dus aandacht voor: speelgelegenheden, ondersteunen verenigingsleven. • Nijnsel heeft op dit moment al een goed profiel (goede sfeer /mentaliteit onder inwoners / men voelt zich er welkom als nieuwkomer), waardoor het aantrekkelijk is om er te blijven wonen / te vestigen. Taak van de bewoners? • Er zijn kernen met een sterke zelfbouwcultuur (zoals Nijnsel). Als daar vraag naar woningen is, komt dat vanzelf wel als initiatief van de inwoners.

Thema 3: Verduurzamen van de woningvoorraad: wat is daarvoor nodig? Levensloopbestendige woningen bouwen • Het verduurzamen van de woningvoorraad betreft meer dan alleen het energiezuiniger maken van de woningen. Het gaat ook om levensloopbestendige woningen maken, zodat ouderen en zorgbehoevenden zolang mogelijk thuis kunnen blijven wonen. • Risico daarin is de veranderende woningbehoefte van de mens? We moeten woningen bouwen / transformeren die voor de komende pakweg 40 jaar mee kunnen. Maar hoe weten we of de levensloopbestendige woning van nu nog wel voldoet aan onze wensen in 2040? Dus misschien toch maar voorzichtig zijn als het gaat om het levensloopbestendig maken van de voorraad. Starterslening inzetten voor energiezuinigheid • De starterslening zorgt er nu voor dat de prijs van een deel van de woningvoorraad kunstmatig hoog wordt gehouden. Als er geen starteslening was, hadden deze starters nog steeds wel een woning gekocht, maar dan in een lagere prijsklasse. De starterslening moeten we daarom nuttiger inzetten. Bijvoorbeeld door deze lening te verstrekken aan een starter met daaraan de verplichting dat hij / zij het geld gebruikt om energie besparende of isolerende maatregelen in de (bestaande) woning te treffen. • Het kan ook een optie zijn om de lening daarnaast ook van toepassing te laten zijn op de nieuwbouw. Lening is dan bedoeld om het niveau van energiebesparing op een nog hoger level te krijgen.


42

Duurzaamheid taak van….? • Is het energiezuiniger maken van onze woningen wel een taak van de gemeente. Meningen zijn verdeeld. Het blijft immers de woning van een corporatie of particuliere eigenaar. • Op dit vlak ligt er zeker ook een rol voor de banken weggelegd. Bijvoorbeeld door eigenaarbewoners bewust te maken van de (financiele) mogelijkheden om hun woning te verduurzamen (bijvoorbeeld door leningen met lage rente te verstrekken).

Thema 4: Toekomstbestendigheid van de woningvoorraad Niets doen is geen optie, oplossingen liggen erg divers • Het is zaak burgers bewust te maken rond de eigen verantwoordelijkheid in het langer thuis kunnen blijven wonen. Dit begint met goed informeren, daar ligt een taak voor de gemeente. • Nieuwbouw van levensloopgeschikte woning is zeker een oplossing om op termijn de groei van ouderen passend te huisvesten, echter niet blind staren op alleen nieuwbouw. • Andere opties zijn bijvoorbeeld splitsen van woningen en herbestemmen van (leegstaand) vastgoed. • Hulp- en zorgbehoevenden in kleine kernen worden steeds afhankelijker van beschikbare mobiliteit om gebruik te kunnen maken van ontmoeting, boodschappen, etc. Van belang is die mobiliteit waar nodig te faciliteren. • Kleine keren willen graag de handschoen oppakken om voorzieningen te initieren en creeren. Van belang is dit samen met de inwoners (de gebruikers) te doen. • Verhuizen is soms een goede optie, echter voor sommige huishoudens is de prijssprong die ze maken van een betaalbare huidige huurwoning naar een duurdere geschikte huurwoning te groot. • Een deel van de huishoudens heeft inkomen/vermogen en kan zich prima redden.

Thema 5: Zijn er voldoende woonzorgvoorzieningen? Meningen lopen uiteen, wel behoefte aan zekere spreiding • Met Odendael is een mooi complex in de kern van Sint-Oedenrode aanwezig. Zorgplaatsen worden omgezet in zelfstandige woningen volgens principe scheiden wonen en zorg. Dit leidt tot aanbod waarin wonen en zorg samen tussen de € 1.200 en € 1.600 kan gaan kosten. Niet voor iedereen weggelegd dus. • In nabijheid liggen complexen, van onder andere Wovesto, die een belangrijkere rol kunnen gaan spelen voor de huisvesting van huishoudens met een hulp/zorgvraag. Nagegaan moet worden om in deze complexen mogelijkheden gaan ontstaan voor ontmoeting. • Wovesto wil nagaan of ook in de kleine kernen wonen en zorg op een bepaalde manier kunnen worden aangeboden. • Waken voor stigmatisering van Odendael en omgeving als ‘grijze zone’; de praktijk wijst uit dat er sprake is van een gemeleerde samenstelling van de bevolking. Complexen van Wovesto in nabijheid bieden zowel woonruimte aan ouderen als aan jongeren.


43

Thema 6: Is betaalbaarheid van het wonen een issue in Sint-Oedenrode? Idee is dat dit zeker een issue is, van belang is de sociale huursector op peil te houden • Merendeel aanwezigen geeft aan dat het belangrijk is dat er voldoende sociale huurwoningen zijn om huishoudens met een kleinere beurs te kunnen huisvesten. In dat kader moet de huurwoningvoorraad minimaal op peil blijven of zelfs groeien.


44

Bijlage 3. De kwaliteitsenvelop KERN + indicatie # woningen per 1/1/2015 WOONMILIEU NIEUWBOUWOPGAVE

Sint-Oedenrode 5.400 centrumdorps Inbrei/ Uitleg Bestaand

Nijnsel 950 landelijk

Boskant 560 landelijk

Olland 370 landelijk

490

85

50

35

++ +

++ + + +

++ + + +

++ + + +

+ +++ ++

+ + +

+ + +

+ + +

V

V

V

V

V

V

V

V

V V V

V V V

V V V

V V V

V V V V V V

V

V

V

V V V

V V V

V V V

V

V

V

Normatief naar rato aantal huishoudens, periode 2015-2024 Kwalitatief accent op basis van woonwensenonderzoek 2013 Huur geschikt / senioren Huur gestapeld Huur eengezins Koop geschikt / senioren Koop gestapeld Koop rijwoning Koop 2-1 kap Koop vrijstaand TRANSFORMATIE KOOPVOORRAAD Verduurzamen door levensloopgeschikter maken Verduurzamen door energetische maatregelen Actieve stimulering aanpassing Actieve stimulering energetisch Woningsplitsing toestaan TRANSFORMATIE SOCIALE HUUR Verkoop toegestaan Sloop en nieuwbouw Verdunning Upgrading Renovatie en verduurzaming Uitbreiding WONEN EN ZORG Intramuraal ouderen Kleinschalige initiatieven wonen met zorg

+++ + + +

+

V V


45

Gemeente Sint-Oedenrode

Recommend Documents