gemeente

Sociale huur in kleine kernen Westhoek 10 aanbevelingen ifv inplanting en concept sociale huur Leader Westhoek - 18/11/2013

I. Aanbevelingen voor het lokaal woonbeleid

a) Bewust kiezen voor een onderbouwde inplanting 1.

Concentreer een zeker aandeel van de sociale huur1 in de beter uitgeruste kernen, hoofddorpen en in stedelijk gebied. In landelijke gemeenten en steden met slecht uitgeruste perifere dorpen kan het streefcijfer voor sociale huur in de goed uitgeruste woongebieden best overschreden worden ten gunste van de kleinere en minder goed uitgeruste kernen. Tot nader order blijft het bindend sociaal objectief op gemeentelijk niveau van kracht.

2.

Sluit geen woonkernen op voorhand uit. Wij zien weinig reden om bepaalde, qua voorzieningen en mobiliteit eerder zwak uitgeruste landelijke dorpen (met uitzondering van de heel kleine kernen) al op voorhand uit te sluiten van nieuwe sociale huur. Immers, ook in de kleinere kernen wonen rechthebbenden en mensen in (kans)armoede. Velen hebben er ook hun sociaal en familiaal netwerk. Als we al van bij het begin té selectief zouden zijn dan dreigt de uitvoering van het Grond & Panden-decreet in landelijke gebieden in het gedrang te komen, en daar is de doelgroep zeker niet bij gebaat.

3.

Voer een grondige discussie in het lokaal woonoverleg op basis van objectieve data. Voorafgaand aan een beslissing over nieuwe inplanting van sociale huur in kleinere kernen, moet in het lokaal woonoverleg in een open geest een discussie over de wenselijkheid vanuit het oogmerk van de huurder plaatsvinden. Dat gebeurt op basis van objectieve data, waarmee de nood aan sociale huur (aantal rechthebbenden en vraag, aanwezig aanbod op vlak van sociale huisvesting) en het uitrustingsniveau van de betreffende dorpen (aanwezigheid in de nabije omgeving van diensten en voorzieningen, tewerkstellingsmogelijkheden, afstand en mobiliteitsaanbod i.f.v. werk, opleiding, zorg...) ‘getaxeerd’ wordt.

1

Hieronder verstaan we sociale huurwoningen onder toepassing van het Kaderbesluit Sociale huur, en dus geen sociale koopwoningen of doelgroepwoningen van het OCMW/gemeente.

Sociale huur in kleine kernen Westhoek | Leader Westhoek - 18/11/2013

1|5

Bepaalde gunstige randvoorwaarden en ontwikkelingen kunnen eveneens nieuwe investeringen op het vlak van sociale huur, al dan niet gericht naar specifieke doelgroepen, verantwoorden (vb. betere ontsluiting of vaste lijn openbaar vervoer, nabijheid van beter uitgeruste kernen of centra, aanwezigheid van een rusthuis met verbrede werking…). Ook de dorpentypologie en ‘veerkracht’ van kernen spelen een rol in de beslissing, gaat het over stagnerende of zijn het dynamische kernen (waar bv. het functieverlies spontaan vervangen wordt door de woonfunctie in een aantrekkelijke woonomgeving binnen de regio). Omgekeerd dienen niet de ‘opportuniteiten’, een leegstaand gebouw of vrijkomende site, of de ‘leefbaarheid’ van het dorp, sociale huur als middel om de kern nieuw leven in te blazen, maar wel de objectieve criteria en kansen doorslaggevend te zijn in de keuze voor inplanting. Om een objectieve screening ifv wenselijkheid sociale huur en beoogde doelgroepen te kunnen opmaken, is een screeningsinstrument ontwikkeld. Het ‘meet’ op een overzichtelijke manier het uitrustingsniveau van een dorp en de nood aan sociale huur, en maakt een onderbouwd advies mogelijk.

b) Concept en woningtypes (ver)kiezen 4.

Sta een voorzichtige aanpak in kleine kernen voor. Nieuwe inplanting in zwak uitgeruste en verder afgelegen dorpen gebeurt best kleinschalig en via inbreidingsprojecten. Maar ook stapsgewijs, waarbij de evolutie van de vraag nauwgezet wordt opgevolgd.

5.

Durf in beter uitgeruste woonkernen ook gemengde woonwijken met een zeker aandeel sociale huur te realiseren. Naast kleinere inbreidingsprojecten, mag in de grotere, beter uitgeruste dorpen en het stedelijk gebied ook ingezet worden op grotere projecten met 10 à 20 sociale huurwoningen, met menging van verschillende woningtypes en van sociale huur en koop. Hierbij is er genoeg aandacht voor een goede aansluiting van de woningen en wijken bij het karakter en bij andere delen van het dorp of op het stadsweefsel (waardoor ze geen ‘eiland’ op zich vormen).

6.

Zet prioritair in op kleinere en aangepaste woningtypes én op grote gezinswoningen. Qua woningtype is er vooral een inhaalbeweging nodig van kleinere woningen voor alleenstaanden, kleinere éénoudergezinnen en kinderloze koppels, grondgebonden en appartementen, en van woningen aangepast aan een verminderde mobiliteit, bv. met een slaapkamer beneden. Ook zijn er bijkomende woningen nodig voor gezinnen van vijf of meer personen, zij het in beperktere mate. Behalve in kleinere dorpen die over gunstige troeven beschikken en/of waar een objectieve vraag vast te stellen is, planten we deze types woningen bij voorkeur in de grotere, beter uitgeruste kernen en het stedelijk gebied in, ook met het oog op mutaties naar beter uitgeruste woongebieden óf juist het voorkomen ervan.


2|5

c) Durven bijsturen 7.

Durf een bestaand aanbod in kleine kernen bijsturen. In de kleinere dorpen met een bestaand en proportioneel hoger aanbod sociale huur, maar met een lager uitrustingsniveau en zwakkere ontsluiting op vlak van openbaar vervoer, en waar de objectief vast te stellen vraag eerder laag ligt, dient het ‘overaanbod’ bijgestuurd. Het aanbod qua types woningen kan ook eenzijdig en niet afgestemd zijn op de vraag. Die bijsturing gebeurt door (een deel van) het aanbod in vervangingsbouw om te turnen in andere types woningen. Of door ze af te stoten en te verkopen, op voorwaarde dat er een meeraanbod in beter uitgeruste woongebieden gerealiseerd wordt.


3|5

II. Aanbevelingen voor de Vlaamse overheid

a) Van een gemeentelijke naar een regionale planning 8.

Regionale planning gevraagd! In de landelijke gemeenten met globaal een lager uitrustingsniveau en zwakke ontsluiting van het openbaar vervoer, moet het mogelijk zijn om de lat voor sociale huur minder hoog te leggen. Het ‘tekort’ dient dan gecompenseerd in de beter uitgeruste woongebieden en stedelijke centra van eenzelfde (sub)regio, en zeker daar waar regionale concentraties van voorzieningen, tewerkstelling, (middelbaar) onderwijs en knooppunten van mobiliteit te situeren zijn. Een dergelijk beleid vereist een bovenlokale aansturing en een (sub)regionale planning, waarbij streefcijfers of -percentages op de verschillende kernenniveaus zijn bepaald als richtsnoer voor de planning van sociale huur binnen een afgebakend gebied. Hierbij nemen het stedelijk gebied en de regionale knooppunten een proportioneel hoger aandeel op (bv. 10%), de beter uitgeruste (hoofd)dorpen een gemiddeld aandeel (bv. 7,5%), en de zwakker uitgeruste of verder afgelegen kernen nemen het kleinste aandeel van de sociale huur op zich (bv. 5%). Bij een dergelijke verdeling komt het gewicht automatisch te liggen op de stedelijke centra, regionale knooppunten en in tweede rang op de beter uitgeruste (hoofd)dorpen, met meer diensten en voorzieningen, en veel minder op de kleinere kernen (en dus ook de gemeenten die vooral uit kleinere dorpen bestaan en globaal een lager uitrustingsniveau hebben). De studie van de regionale woonmarkten in West-Vlaanderen kan richtinggevend zijn voor de indeling in (sub)regio’s en het bepalen van streefcijfers.

9.

Het bindend sociaal objectief voor sociale huur koppelen aan een regio. Een logisch gevolg van het vorige is het verlaten van de gemeentelijke naar een (sub)regionale invulling van het bindend sociaal objectief, ondersteund door een verdeelsleutel of streefcijfers op kernenniveau. Tot nader order wordt gewerkt binnen het huidige kader en bindend sociaal objectief, mits inbreng van de principes in de aanbevelingen voor het lokaal woonbeleid.

b) Koken kost (regionaal) geld 10. Vlaamse middelen dienen ingezet én verhoogd om samenwerking in een regionale landelijke context op vlak van sociale huur aan te moedigen. Om in het kader van een plattelandsbeleid tot een (sub)regionale planning van de sociale huur te kunnen komen, dient de financiering van sociale huur gekoppeld aan een (sub)regionale aanpak. Dit veronderstelt ook een bijkomende compensatie en verhoging van de middelen voor sociale huisvestingsmaatschappijen, aangezien er financiële consequenties verbonden zijn aan het bouwen in plattelandsgebied. Zo leiden de lagere markthuurwaarde en het breder toepassen van de patrimoniumkorting tot lagere


4|5

huren, die op hun beurt druk zetten op het financiële draagvlak van sociale huisvestingsmaatschappijen en de haalbaarheid om te bouwen in plattelandsgebied.

Jimmy Vancalbergh [email protected] T 051/24 29 28 | M 0474/91 97 07 Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen vzw Torhoutsesteenweg 100 A | 8200 Brugge T 050 39 37 71 www.samenlevingsopbouwwvl.be

• Met ondersteuning van Leader Westhoek:

• Met de medewerking van:


5|5

gemeente

Recommend Documents