GEMEENTE SINT-GILLIS-WAAS

GEMEENTE SINT-GILLIS-WAAS RUP Akkerkens Gedeeltelijke herziening ‘RUP 01 Blokstraat – Zwanenhoek’ ONDERZOEK TOT M.E.R Toelichtingsnota, stedenbouwkundige voorschriften en onderzoek tot m.e.r.

Definitief

Gemeentebestuur Sint-Gillis-Waas Kerkstraat 29 9170 Sint-Gillis-Waas

Grontmij Vlaanderen Gent, februari 2012

Verantwoording

Titel

:

RUP Akkerkens

Subtitel

:

Voorontwerp

Projectnummer

:

300263

Referentienummer

:

A/RAP/voorontwerp_4

Revisie

:

4

Datum

:

februari 2012

Auteur(s)

:

Griet Van Waes

E-mail adres

:

[email protected]

Gecontroleerd door

:

Griet Van Waes

Paraaf gecontroleerd

:

Goedgekeurd door

:

Paraaf goedgekeurd

:

Contact

:

Griet Van Waes

Meersstraat 138A B-9000 Gent T +32 9 241 59 20 F +32 9 241 59 30 [email protected] www.grontmij.be

RUP Akkerkens_voorontwerp_mer_def_2_SGO.doc Pagina 2 van 65

Inhoudsopgave

TOELICHTINGSNOTA ................................................................................................................. 5 1

Doel van het RUP ........................................................................................................ 6

2 2.1

Situering van het plangebied en beschrijving van de bestaande toestand.......... 7 Fotoreportage ............................................................................................................... 9

3 3.1 3.1.1 3.1.2 3.2

Historiek van de site en aanleiding tot herziening ................................................ 11 Eerste aanleiding tot herziening ................................................................................. 11 Historiek ...................................................................................................................... 11 Conclusie .................................................................................................................... 13 Tweede aanleiding tot herziening ............................................................................... 14

4 4.1 4.2

Planningscontext ...................................................................................................... 15 Relatie met bovenlokale ruimtelijke structuurplannen ................................................ 15 Relatie met het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan ................................................. 15

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7

Juridische context .................................................................................................... 19 Bestemmingsplannen en ruimtelijke uitvoeringsplannen............................................ 19 Verkavelingen en ruilverkavelingen ............................................................................ 20 Wegen en water.......................................................................................................... 20 Beschermings- en klasseringsbesluiten ..................................................................... 21 Natuurbeschermingsgebieden .................................................................................... 21 Andere......................................................................................................................... 21 Vergunningentoestand serrebedrijf en woning Akkerkens 4 ...................................... 21

6 6.1 6.2 6.3

6.5

Nieuwe visie op het plangebied............................................................................... 23 Ontwikkelingsmogelijkheden bieden voor het bestaande serrebedrijf ....................... 23 Ontwikkelingsmogelijkheden bieden voor de bedrijfswoning Blokstraat 26 ............... 24 Nieuwe agrarische bebouwing in de open ruimte sluit aan bij de bestaande bebouwing................................................................................................................... 24 Bestaande, zuiver residentiële woningen binnen het woonuitbreidingsgebied blijven qua bestemmingscategorie ‘wonen’. .......................................................................... 25 Voorstel aanpassing grafisch plan.............................................................................. 25

7 7.1 7.1.1 7.1.2 7.1.3 7.2 7.2.1 7.2.2 7.2.3 7.3 7.3.1 7.3.2

Onderzoek tot m.e.r .................................................................................................. 26 Alternatieven ............................................................................................................... 26 Het Nulalternatief ........................................................................................................ 26 Andere ontwikkelingsperspectieven ........................................................................... 27 Conclusie alternatieven............................................................................................... 27 Aftoetsing planMER-plicht van rechtswege ................................................................ 27 Project-m.e.r.-plicht..................................................................................................... 27 Noodzaak tot passende beoordeling .......................................................................... 27 Conclusie aftoetsing MER-plicht van rechtswege....................................................... 27 Scoping milieu-effecten............................................................................................... 28 Aard van het plan........................................................................................................ 28 Voorkomen van bijzonder beschermde gebieden ...................................................... 28

6.4


Doel van het RUP

7.3.3 7.4 7.5 7.6

Kwetsbaarheid plangebied.......................................................................................... 29 Eindconclusie .............................................................................................................. 34 Raadpleging ................................................................................................................ 35 Resultaten raadpleging ............................................................................................... 35

STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN ......................................................................... 36 1 1.1 1.2 1.3 1.4

Algemene stedenbouwkundige voorschriften....................................................... 37 Bestaande situatie ...................................................................................................... 37 Publiciteit..................................................................................................................... 38 Openbaar nut .............................................................................................................. 38 Archeologie ................................................................................................................. 38

2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 2.2.1 2.2.2

Specifieke stedenbouwkundige voorschriften ...................................................... 41 Zone voor wonen [Categorie 1: WONEN]................................................................... 41 Bestemmingsvoorschriften.......................................................................................... 41 Inrichtingsvoorschriften ............................................................................................... 41 Zone voor agrarische activiteiten [Categorie 4: landbouw]......................................... 45 Bestemmingsvoorschriften.......................................................................................... 45 Inrichtingsvoorschriften ............................................................................................... 49

3 3.1 3.2 3.3

Bijlagen ...................................................................................................................... 51 Akte aankoop Akkerkens 4 en Blokstraat 26 .............................................................. 51 Brief Truyens advocaten aan de gemeente Sint-Gillis-Waas ..................................... 53 Adviezen Mer-screening ............................................................................................. 57


TOELICHTINGSNOTA


1

Doel van het RUP

Op 14 december 2006 werd het ‘RUP 01 Blokstraat – Zwanenhoek’ goedgekeurd bij besluit van de Bestendige Deputatie. In navolging van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Sint-Gillis-Waas werd een deel van het plangebied toen herbestemd van woonuitbreidingsgebied tot agrarisch gebied, waardoor de mogelijkheden voor de betrokken eigenaars zijn veranderd. Hierdoor is een problematiek ontstaan omtrent een serrebedrijf die gelegen is binnen dit woongebied. Deze problematiek wordt verder in deze nota gedetailleerd beschreven. Om deze problematiek op te lossen, wil de gemeente daarom een deel van dit RUP opheffen en vervangen door het nieuwe “RUP Akkerkens”. Het nieuwe “RUP Akkerkens” houdt eveneens rekening houden met de gewenste ruimtelijke structuur van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan en met de bindende bepaling die stelt dat er een ruimtelijk uitvoeringsplan moet worden opgemaakt voor het woonuitbreidingsgebied van Sint-Gillis-Waas. Het oorspronkelijke ‘RUP 01 Blokstraat – Zwanenhoek’ bestaat uit twee delen:

1. Deel A: Deel A betreft het herbestemmen van het woonuitbreidingsgebied te Sint-Gillis-Waas. Een gedeelte werd aangesneden voor sociale woningbouw, gemeenschapsvoorzieningen, een supermarkt en een overstapplaats voor autobussen. Het andere gedeelte werd herbestemd tot open ruimte.

2. Deel B: Aangezien in deel A een deel van het woonuitbreidingsgebied herbestemd wordt tot open ruimte, wordt een compensatie voorzien in het oosten van de kern van Sint-Gillis-Waas, binnen de doortrekking van de Samelstraat. Het opzet was het bouwvrij houden van het agrarisch gebied om toekomstige ontwikkelingen niet te hypothekeren. Het nieuwe ‘RUP Akkerkens’ situeert zich in deel A. Het deel binnen de contouren van het RUP Akkerkens wordt opgeheven. De rest van het oorspronkelijke ‘RUP 01 Blokstraat – Zwanenhoek’ blijft bestaan.


2

Situering van het plangebied en beschrijving van de bestaande toestand

A B

Het plangebied van RUP Akkerkens, beslaat een deel van het RUP 01 Blokstraat-Zwanenhoek – deel A, ter hoogte van de hoek Blokstraat - Akkerkens: Het plangebied maakt deel uit van de kern van Sint-Gillis-Waas en is gelegen ten zuiden van de Watergang van de Hoge Landen en ten noorden van de Blokstraat. De noordelijke grens wordt gevormd door de Broekstraat, die vrij recent werd aangelegd, waarlangs zich een aantal recente alleenstaande nieuwbouwwoningen bevinden (foto 1). Vanaf het pompstation van Aquafin bevindt zich ten zuiden van de Watergang van de Hoge Landen een fietsen wandelpad, de Tragel, en ten noorden ervan de Broekstraat. Ten noorden van de Broekstraat is recent een nieuw serrecomplex vergund van ongeveer 15ha groot. Deze site is al deels gerealiseerd. Er worden ook windmolens voorzien binnen het project. De westelijke grens bestaat uit voornamelijk uit de grens met het nieuwe grootwarenhuis (Colruyt), die gebouwd is sinds de goedkeuring van het RUP 01 Blokstraat – Zwanenhoek. Ten zuiden van het plangebied ligt de Blokstraat die ten westen van de Akkerkens aansluit op de straten van het centrum (foto 2). De Akkerkens zelf is ongeveer 2 percelen diep geasfalteerd (foto 3), na deze bebouwing loopt ze over in een landweggetje dat uiteindelijk in de richting van de Broekstraat opnieuw aansluit bij een geasfalteerde ontsluitingsweg (foto 4). Het landweggetje wordt omringd door landbouwgronden (foto 5). Ten westen van de weg Akkerkens zijn twee woningen (Akkerkens 2 en Akkerkens 4) en een groot serrebedrijf gelegen dat ontsluit via de Blokstraat (Blokstraat 26). (Zie foto’s 6 tot 13)



RUP Blokstraat - Zwanenhoek DEEL A RUP Akkerkens

Luchtfoto van het plangebied RUP Akkerkens

Blokstraat 26

Akkerkens 4 nu colruyt Akkerkens 2

Situering verschillende woonhuizen binnen het plangebied RUP Akkerkens



2.1

Fotoreportage

Foto 1: Broekstraat

Foto 2: Centrumstraat

Foto 3: Akkerkens ter hoogte van huisnr. 2

Foto 4: Akkerkens richting Broekstraat

Foto 5: Landbouwgronden omgeving Akkerkens



Foto 6: Loods + woonhuis Blokstraat 26

Foto 7: Woonhuis Akkerkens 4 + Akkerkens 2

Foto 8: Waterbekken achter woningen Blokstraat Foto 9: Oprit richting Blokstraat 26

Foto 10: Rusthuis, Blokstraat 26, Colruyt

Foto 11: Achterkant serres

Foto 12: Binnenkant serres

Foto 13: Binnenkant serres


3

Historiek van de site en aanleiding tot herziening

3.1

Eerste aanleiding tot herziening

Binnen het RUP 01 Blokstraat – Zwanenhoek werd de woning ‘Akkerkens nr. 4’ opgenomen binnen de zone 5 ‘zone voor agrarische activiteiten’, evenals het aanpalende serrebedrijf. Tijdens de opmaak van het RUP is men ervan uitgegaan dat de woning ‘ Akkerkens nr. 4’ de bedrijfswoning was van het serrebedrijf. Dit is echter nooit geval geweest.

3.1.1

Historiek

Aan de hand van onderstaande historiek wordt verduidelijkt hoe de verschillende eigendommen zich ten opzichte van elkaar verhouden. Jaren ’60 - ’70

eerste serres

Akkerkens 2

De eerste serres worden gebouwd door de vader van de huidige eigenaar (Schelfhout). Het gezin woont op het adres ‘Akkerkens 2’. In de woning Akkerkens 4 (palend aan Akkerkens 2) woont een andere serrekweker.

04/11/1978 Het Gewestplan Sint-Niklaas-Lokeren wordt vastgesteld bij KB. De woning Akkerkens 2 ligt deels binnen woongebied en deels binnen woonuitbreidingsgebied. De serres en woonhuis Akkerkens 4 liggen in woonuitbreidingsgebied. Periode 1979-1982 Blokstraat 26

Akkerkens 4



De vader van de huidige eigenaar bouwt de loods en richt een deel van de loods in als woning. De titel van de vergunning spreekt enkel over ‘serres’, maar er werd ook een ‘loods’ aangevraagd. Op het grondplan van de vergunning werden de serre en een deel van de huidige woning en loods aangeduid (zie groene aanduiding). (zie bijlage 1: vergunning 72/79). Het adres van het woonhuis wordt Blokstraat 26. In 1982 verhuist gezin Schelfhout van Akkerkens 2 naar Blokstraat 26. Akkerkens 2 wordt verhuurd. 09/09/1984: Besluit vergunningsplichtige functiewijzigingen Bepaalde functiewijzigingen worden vergunningsplichtig. Vóór 1984 zijn functiewijzigingen (indien ze niet gepaard gaan met vergunningsplichtige werken) met andere woorden niet vergunningsplichtig. Æ Hieruit kunnen we besluiten dat een groot deel van de woning in principe geacht wordt vergund te zijn, gezien de hoofdstructuur van de woning is vergund, weliswaar als loods. Æ Hieruit kunnen we ook besluiten dat de functiewijziging van Akkerkens 2 van bedrijfswoning naar louter residentiële woning geacht is vergund te zijn. 1992 Blokstraat 26

Familie Schelfhout koopt woning Akkerkens 4 met serre en landbouwgrond, na faling van de eigenaar (ook serrebedrijf). De serres worden bij de serres van de Blokstraat 26 gevoegd. De woning Akkerkens 4 wordt niet bewoond.

Periode 1992 – 1997: Woning Akkerkens 4 staat leeg 1997 Zoon Bruno Schelfhout trouwt op 5 juli 1997. De ouders verhuizen een maand ervoor naar Akkerkens 4 en de zoon gaat met zijn vrouw in de Blokstraat 26 wonen. 1999 Zoon Bruno Schelfhout koopt het bedrijf over van zijn ouders, samen met woning Akkerkens 4 die hij verhuurt aan zijn ouders. Volgens de notaris blijkt alles in orde te zijn: Er blijken geen bouwovertredingen gekend voor de Blokstraat 26 (zie akte in bijlage 1), hoewel toch een deel van de woning niet vergund is (zelfs niet als loods). 2006 De gemeente maakt het RUP 01’Blokstraat-Zwanenhoek’ op, met als prioriteit het realiseren van een bustransferium, het realiseren van gemeenschapsvoorzieningen in het kader van de uitbreiding van het OCMW en het voorzien van sociale woningen in het woonuitbreidingsgebied. De gemeente en de ontwerpers gaan ervan uit dat Akkerkens 4 de bedrijfswoning is van het serrebedrijf, gezien er niet meteen een vergunning gekend is voor de ‘woning’ Blokstraat 26. De eigenaars worden niet gecontacteerd, waardoor deze historiek niet gekend is bij de opmaak van het RUP.



2009 Omdat zoon Bruno Schelfhout een reorganisatie van het bedrijf wil doorvoeren, komt boven water dat de woning Blokstraat 26 niet als bedrijfswoning kan dienen. Het RUP beschouwt namelijk enkel en alleen de woning Akkerkens 4 als bedrijfswoning. De woning Akkerkens 4 heeft echter nooit een functionele binding gehad met het serrebedrijf Blokstraat 26. Er is met andere woorden een discrepantie in de stedenbouwkundige voorschriften:

• •

Enerzijds worden er mogelijkheden geschapen voor vergunde of vergund geachte woningen die niet voldoen aan de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP Anderzijds wordt er bij de specifieke voorschriften vermeld dat voor het perceel dat grenst aan de zone voor wonen (zone 7) de bedrijfswoning dient gekoppeld te worden aan de aanpalende woning (dus aan Akkerkens 2; met andere woorden: Akkerkens 4 is de bedrijfswoning)

Deze situatie leidt tot onduidelijkheid, waardoor vergunningen voor Blokstraat 26 niet verkregen kunnen worden. Ook de woning Akkerkens 4 wordt ten onrechte verplicht verbonden aan het serrebedrijf, terwijl dit in realiteit niet het geval is. Bij eventuele verkoop van deze twee onroerende goederen leidt dit eveneens tot onduidelijkheid voor kopers. 2010 De gemeente wenst haar verantwoordelijkheid te nemen en het ‘RUP 01 BlokstraatZwanenhoek’ deels op te heffen en een nieuw RUP Akkerkens op te maken ter hoogte van het serrebedrijf. Hierin moet duidelijk worden dat het huis Blokstraat 26 de bedrijfswoning is en dat het woonhuis Akkerkens 4 een gewone, residentiële woning is die geen banden heeft met het serrebedrijf.

3.1.2

Conclusie

Het grootste deel van woonhuis Blokstraat 26 kan men eigenlijk beschouwen als ‘geacht vergund’, gezien de functiewijziging van loods naar woning plaats vond van voor 1984. Destijds werd door de notaris en de gemeente bovendien geen melding gemaakt van bouwmisdrijf aan de koper (zie bijlage 2: akte van aankoop). Het woonhuis Akkerkens 4 werd in 1999 niet aangekocht als de bedrijfswoning bij de serres aan de Blokstraat 26, maar als apart woonhuis om te verhuren. Verder pleit de eigenaar van de Blokstraat 26 en Akkerkens 4 bovendien dat het RUP niet strookt met de beginselen van behoorlijk bestuur, meer bepaald met het zorgvuldigheidsbeginsel (zie bijlage 3: brief advocaat Truyens dd. 29 april 2010). De woning in Akkerkens nr. 4 werd begin 20ste eeuw opgericht met een residentieel karakter. Voor alle naastliggende woningen in de Blokstraat en de Akkerkens werd de woonbestemming conform het gewestplan behouden (categorie wonen). De noordelijke woningen in de Akkerkens werden uit het RUP gesloten, zodat deze gronden automatisch hun woonbestemming behouden. Het perceel met de woning ten zuiden van de woning Akkerkens 4, werd door het RUP (her)bestemd tot woonzone. De percelen langs de Blokstraat werden eveneens uit het RUP gesloten, zodat ook deze woningen hun woonbestemming behouden. Enkel de woning ‘Akkerkens nr. 4’ werd herbestemd tot agrarisch gebied en werd dus ‘categorie landbouw’ in plaats van ‘categorie wonen’, wat een onterechte waardevermindering met zich meebrengt. Ook is de woning Akkerkens nr. 4 ten onrechte verplicht verbonden aan het serrebedrijf, terwijl dit in realiteit niet het geval is. Ook kunnen er geen vergunningen voor Blokstraat 26 meer verkregen worden, of zijn de voorschriften in alle geval niet eenduidig.



Het gemeentebestuur was zich op het moment van de opmaak van het RUP in 2006 niet bewust van het feit dat deze woning niet de bedrijfswoning was. Daarom wenst het gemeentebestuur deze fout recht te zetten via de herziening van het RUP.

3.2

Tweede aanleiding tot herziening

Een andere aanleiding tot herziening van het RUP is het feit dat de bestemmingsvoorschriften voor de zone 5 ‘zone voor agrarische activiteiten’ zeer strikt zijn gehouden. In 2006 was het nog niet gebruikelijk om de voorschriften te baseren op de ‘standaard typebepalingen’ van het Vlaams Gewest. In het RUP werd er daardoor weinig toegelaten rond ‘aan landbouw verwante functies’ zoals vermeld in het typevoorschrift voor agrarische gebieden. Wel creëert de Codex Ruimtelijke Ordening enkele afwijkingsmogelijkheden van bestemmingsvoorschrifen (vb. RUP’s) voor zonevreemde functiewijzigingen (zie ook gebiedsspecifieke typebepalingen). De gemeente wenst de voorschriften voor de zone 5 te herbekijken in het daglicht van deze typebepalingen opgesteld door het Vlaams Gewest en in het daglicht van eventuele mogelijke zonevreemde functiewijzigingen. Zaken zoals een paardenfokkerij, een manege of een tuinaanlegbedrijf zijn ruimtelijk gezien niet onaanvaardbaar op deze locatie, gezien het serrebedrijf aansluit bij de kern van Sint-Gillis-Waas en gezien dergelijke functies vaak minder impact hebben op de open ruimte dan een serrebedrijf. Ook het GRS sluit deze mogelijkheden niet uit.


4

4.1

Planningscontext

Relatie met bovenlokale ruimtelijke structuurplannen

In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) is Sint-Gillis-Waas geselecteerd als buitengebiedgemeente. De E34/N49/A11, die de gemeente van oost naar west doorsnijdt, wordt geselecteerd als hoofdweg. Volgens het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan van de provincie Oost-Vlaanderen (PRS) situeert Sint-Gillis-Waas zich in de deelruimte, noordelijk openruimtegebied, buitengebied tussen verstedelijkte zones. In het kader van de gewenste nederzettingsstructuur is de kern Sint-Gillis-Waas geselecteerd als hoofddorp. Binnen de gewenste natuurlijke structuur is de Watergang van de Hoge Landen geselecteerd als natuurverbinding (3E2).

4.2

Relatie met het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan

Volgens het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan maakt het plangebied deel uit van de deelruimte ‘zuidelijk landbouwgebied’. Binnen deze deelruimte staan volgende principes voorop: • • • • • • •

De waterlopen als ecologische infrastructuren Een gedifferentieerd landbouwbeleid ter vrijwaring van de open ruimte De hoofddorpen Sint-Gillis-Waas en Sint-Pauwels, de nederzetting Hoogeinde en een deel van het hoofddorp Kemzeke (Stekene) als goed afgebakende, leefbare kernen Kwalitatieve lintbebouwing Het voorzien van een uitbreiding van het lokale bedrijventerrein Het benadrukken en stimuleren van recreatie Het opnemen van uitbreidingsmogelijkheden inzake openbaar nut

In het kader van de gewenste nederzettingsstructuur streeft de gemeente naar een voldoende ruim en specifiek woonaanbod, kernversterking en beperking van lintbebouwing en verspreide bebouwing in de open ruimte. Voor het woonuitbreidingsgebied in het hoofddorp Sint-Gillis-Waas wordt voorgesteld het binnen deze planperiode deels te bestemmen voor sociale woningbouw, gemeenschapsvoorzieningen (onder meer in functie van een mogelijke uitbreiding van het SintHelenacentrum) en eventueel een supermarkt en deels te herbestemmen tot open ruimte aangezien het een vochtig gebied betreft. Een deel van dit woonuitbreidingsgebied zal in een latere fase in functie van woningbouw verplaatst worden naar het gebied dat gelegen is binnen de afbuiging van de Samelstraat en de doortrekking naar de Blokstraat. Voor het huidige woonuitbreidingsgebied wordt aldus voorgesteld om momenteel enkel het westelijke gedeelte te ontwikkelen en dit in functie van sociale woningbouw, gemeenschapsvoorzieningen en eventueel een supermarkt. Het aan te snijden gebied heeft een oppervlakte van slechts 3ha en kan landschappelijk beschouwd worden als een restgebied. Het gebied grenst immers rechtstreeks aan tuinen van de woningen langs de Herenstraat en aan reeds bestaande sociale woningbouw. Door de invulling ervan wordt het gebied verder afgewerkt en wordt het duidelijk afgelijnd naar het open landbouwlandschap. De voorziene functies hebben eveneens een kernversterkende betekenis voor het hoofddorp Sint-GillisWaas.


Planningscontext

Het is wenselijk het gebied naar het open landschap (oostwaarts) door bosfragmenten en bomenrijen in combinatie met grachtstructuren duidelijk af te baken. Op die manier wordt de open ruimte maximaal gevrijwaard. Om het gebied optimaal toegankelijk te maken worden diverse fietsen wandeldoorsteken voorzien van en naar het gebied. De belangrijkste doorsteek is deze ter hoogte van de Watergang van de Hoge Landen. De doorsteek maakt immers diverse aansluitingen op het lokale wegennet en heeft bijgevolg zowel recreatief alsook functioneel een belangrijke meerwaarde. Door deze doorsteek te combineren met een structurerende bomenrij wordt het gebied ook in het noorden duidelijk begrensd. De positionering van de gebouwen dient een aangename woonomgeving te creëren. Belangrijk hierbij is dat de privacy van de omwonenden alsook van toekomstige bewoners gegarandeerd is. Er wordt voorgesteld om te werken met een variatie in bouwvrije stroken en bouwvormen. Ook het voorzien van ruime doorsteken die van op de weg waarneembaar zijn vergroot de woonkwaliteit aangezien op die manier een vorm van sociale controle gecreëerd wordt. Inzake de gewenste dichtheid wordt als richtcijfer een 45-tal wooneenheden voorgesteld. Het betreft bijgevolg een kleinschalig project. Ter hoogte van de Blokstraat kan het voorziene complex zowel in functie van gemeenschapsvoorzieningen alsook in functie van een supermarkt worden ingericht. Een verkeersveilige en duidelijke ontsluiting op de Blokstraat is hierbij essentieel. Om het omgevende open landbouwlandschap maximaal te vrijwaren dient ook hier rondom de bebouwing een ruime landschapsbuffer te worden voorzien. Ook is het belangrijk dat er ten aanzien van de omwonenden garanties geboden worden inzake privacy. Het is bijgevolg wenselijk om ook ten aanzien van de woningen aan de Blokstraat voldoende groenvoorzieningen op te nemen.

Inzake de gewenste economische structuur worden volgende doelstellingen nagestreefd: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Leefbare landbouw met een economische doelstelling Verruiming van de landbouw Gebiedsgerichte invulling met landbouwactiviteiten Bouwvrije zones in onaangetaste open ruimten De Kluizenmolen als centrale bundeling van lokale bedrijvigheid Opvang van kleinhandel en bedrijvigheid in de kernen


Planningscontext

Voor de deelruimte, zuidelijk landbouwgebied, waartoe het plangebied behoort, worden gemengde landbouwactiviteiten toegestaan. Nieuwe bebouwing is toegestaan voor zover deze aansluit bij bestaande bebouwing. Ook de landschappelijke integratie van de gebouwen is een belangrijke randvoorwaarde. In de kernen wordt een verweving van wonen en werken gestimuleerd met als doel het garanderen van de aantrekkelijkheid en leefbaarheid van de kernen. Onder kernondersteunende kleinhandel en bedrijvigheid worden activiteiten verstaan die zowel naar ruimtegebruik als naar aard van de producten kleinschalig zijn en gericht op de plaatselijke bevolking. Voor zonevreemde bedrijven worden in het richtinggevend gedeelte een aantal ontwikkelingsperspectieven voorzien. Algemeen gelden volgende bepalingen: 1. De bedrijven mogen naar omvang en naar aard van activiteiten de ruimtelijke draagkracht van de omgeving niet overschrijden. 2. De aantasting van de natuurlijke, landschappelijke en agrarische structuur wordt beperkt tot een minimum. 3. De bedrijven zijn vlot bereikbaar zonder hinder voor omwonenden. Aandacht gaat uit naar de verkeersveiligheid en –leefbaarheid. 4. De aanwezigheid van de bedrijven levert een belangrijke bijdrage tot de verweving van functies en tot de tewerkstelling in de omgeving. Daarbij wordt ook rekening gehouden met het historisch karakter van de bedrijven. Bedrijven die gelegen zijn in of in aansluiting met de kern kunnen zich verder ontwikkelen in overeenstemming met de plaatselijke ruimtelijke draagkracht. Noodzakelijke uitbreidingen zijn toegestaan door middel van een gepaste bestemming. Bijkomend worden bepalingen opgelegd betreffende het minimaliseren van de hinder voor de omwonenden. Bovendien dient de inrichting op een kwaliteitsvolle wijze geïntegreerd te worden in het straatbeeld. Voor de bedrijven op de rand van de kern wordt eveneens een landschappelijk inpassing met de nodige groenvoorzieningen vooropgesteld zodanig dat de kern eenduidig afgelijnd wordt. Bindende bepalingen Het RUP 01 ‘Blokstraat – Zwanenhoek’ is een rechtstreekse uitwerking van de bindende bepaling binnen de nederzettingsstructuur: ‘Binnen deze planperiode gaat de gemeente van start met de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan voor het woonuitbreidingsgebied te Sint-Gillis-Waas.’ In het Besluit van de Bestendige Deputatie van 12 januari 2006 houdende goedkeuring van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan is volgende overweging aangaande voorliggend RUP opgenomen: …………’Overwegende dat in de gewenste nederzettingsstructuur een woningprogrammatie en een fasering inzake de aan te snijden woon(uitbreidings)-gebieden is opgenomen, dat hierin de optie opgenomen is om op korte termijn het woonuitbreidingsgebied aangeduid als ‘Wug 4’, gelegen in het noorden van het hoofddorp Sint-Gillis-Waas, voor een beperkt deel (westelijk deel) in te vullen met sociale woningbouw, gemeenschapsvoorzieningen en eventueel een supermarkt, en het oostelijk deel van dit woonuitbreidingsgebied, vooral omwille van de waterproblematiek in dit gebied, te herbestemmen tot open ruimte en niet langer te behouden als woonuitbreidingsgebied, dat in het GRS ook geopteerd wordt om aan de herbestemming van dit woonuitbreidingsgebied een verplaatsing te koppelen teneinde voor het hoofddorp Sint-Gillis-Waas een ‘potentiële reserve voor wonen’ (voor latere planperiodes) te behouden, dat concreet geopteerd wordt om het deel van het Wug 4 dat men wenst te schrappen en te verplaatsen naar een gebied aansluitend aan en ten oosten van de kern van Sint-Gillis-Waas, momenteel agrarisch gebied, dat deze locatie in het GRS ruimtelijk onderbouwd is, dat gesteld wordt dat een RUP zal opgemaakt worden voor dit gebied, en dit gekoppeld aan de


Planningscontext

herbestemming van het huidig woonuitbreidingsgebied, dat de voorschriften van dit RUP in de huidige context hoogstens een ‘reservering’ en/of een ‘vrijwaring van bebouwing’ kunnen inhouden, teneinde het gebied bouwvrij te houden met het oog op een reservering voor mogelijke ontwikkeling in latere planperiodes, dat een effectieve ontwikkeling van dit gebied in functie van het realiseren van bijkomende woongelegenheden op dit ogenblik geenszins kan verantwoord worden.’…………’ Conclusie Uit bovenstaande samenvatting van het GRS met betrekking tot het voorliggende RUP, kunnen we concluderen dat de herziening van het RUP Blokstraat – Zwanenhoek conform is met het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan. Specifiek over het serrebedrijf wordt er niets vermeld. Er wordt enkel vermeld dat het oostelijk deel van het woonuitbreidingsgebied herbestemd moet worden naar ‘open ruimte’. Serrebedrijven of andere aan landbouw verwante bedrijven maken deel uit van ‘open ruimte’. Bij de gewenste economische structuur wordt de nadruk gelegd op de ‘verruiming van de landbouw’. Binnen het zuidelijk landbouwgebied zijn de mogelijkheden voor de landbouw eerder ruim. Bijkomende bebouwing in functie van landbouw is mogelijk voor zover ze aansluiten bij bestaande bebouwing. Ook aan landbouw verwante activiteiten en verzoenbare functiewijzingen cfr. het uitvoeringsbesluit rond zonevreemde functiewijzigingen moeten dus mogelijk zijn, ook omdat het serrecomplex aansluit bij de kern van Sint-Gillis-Waas.


5

Juridische context

5.1

Bestemmingsplannen en ruimtelijke uitvoeringsplannen

TYPE PLAN

IN HET PLANGEBIED

gewestplan

Het RUP Akkerkens is volgens het gewestplan Sint-Niklaas – Lokeren (vastgesteld bij KB van 07/11/1978) gelegen binnen woonuitbreidingsgebied.

AANGRENZEND

algemeen plan van aanleg

geen

geen

bijzonder plan van aanleg

geen

geen

gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan

geen

geen

geen

geen

RUP 01 Blokstraat – Zwanenhoek

RUP 01 Blokstraat - Zwanenhoek

RUP Blokstraat Zwanenhoek DEEL A

RUP Akkerkens

Gewestplan Sint-Niklaas – Lokeren + afbakening RUP’s


Juridische context

RUP Akkerkens

Grafisch plan RUP 01 Blokstraat – Zwanenhoek – deel A

5.2

Verkavelingen en ruilverkavelingen

TYPE PLAN

IN HET PLANGEBIED

AANGRENZEND

verkavelingsvergunningen

geen

nvt

ruilverkavelingen

geen

Ja, zie plan juridische toestand

5.3

Wegen en water

TYPE PLAN

IN HET PLANGEBIED

AANGRENZEND

gewestwegen

geen

geen

provinciewegen

geen

geen

rooilijnplannen

nvt

buurtwegen

Zie plan juridische toestand Zie plan juridische toestand

voetwegen

Zie plan juridische toestand

nvt

bevaarbare waterlopen

geen

geen

onbevaarbare waterlopen

geen

Overstromingsgevoelige gebieden

geen

Watergang van de Hoge Landen (2de categorie) geen

nvt


Juridische context

5.4

Beschermings- en klasseringsbesluiten

TYPE PLAN

IN HET PLANGEBIED

AANGRENZEND

beschermde monumenten, landschappen en stads- en dorpsgezichten Inventaris bouwkundig erfgoed

geen

geen

geen

geen

5.5

Natuurbeschermingsgebieden

TYPE PLAN

IN HET PLANGEBIED

AANGRENZEND

vogelrichtlijngebieden

geen

geen

habitatrichtlijngebieden

geen

geen

gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk – 1°fase

geen

geen

TYPE PLAN

IN HET PLANGEBIED

AANGRENZEND

Gebieden met recht van voorkoop bouwovertredingen (het betreft de bij de gemeentelijke administratie gekende bouwovertredingen) onbewoonbare en ongeschikt verklaarde woningen geïnventariseerde leegstand en/of verwaarloosde bedrijfsruimten, woningen en andere gebouwen

geen

geen

geen gekende PV’s

nvt

geen

nvt

geen

nvt

5.6

5.7

Andere

Vergunningentoestand serrebedrijf en woning Akkerkens 4

Serrebedrijf: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

1965/70: 24/09/1965 bouwen serres (geen grafische gegevens teruggevonden) 1966/89: 27/01/1967 oprichten serres 1967/22: 7/04/1967 oprichten serres 1970/3: 3/04/1970 oprichten serres 1970/9: 18/02/1970 oprichten serres 1970/51: 15/07/1970 oprichten serres 1979/72: 12/6/1979 bouwen serres 1999/132: 13/09/1999 bouwen van waterreservoirs+plaatsen CO2-tank bij tuinbouwbedrijf met serres 9. 2000/302: 1/7/2002 regularisatie bouwen van regenwaterreservoir en verplaatsen CO2-tank


Juridische context

5 6

3

49A

8/9

8/9

8/9

4 2

50V

7

44V²

44S² 8/9

Hieruit kunnen we besluiten dat het serrebedrijf hoofdzakelijk vergund is als serrebedrijf. De bestaande woning Blokstraat 26 is in 1979 deels vergund als loods.In 1982 is een deel van de loods van functie gewijzigd in ‘woonhuis’. Voor 1984 was er geen vergunning nodig voor louter ‘functiewijzigingen’. Akkerkens nr. 4: Geacht vergund (gebouwd begin 20ste eeuw). In het blauw worden de kadasternummers weergegeven. De woning Akkerkens nr. 4 behoort tot een apart kadastraal perceel.


6

Nieuwe visie op het plangebied

6.1

Ontwikkelingsmogelijkheden bieden voor het bestaande serrebedrijf

Het serrebedrijf is volgens het gewestplan gelegen binnen woonuitbreidingsgebied. Het RUP Blokstraat –Zwanenhoek heeft dit woonuitbreidingsgebied herbestemd naar een zone voor agrarische activiteiten, namelijk (hobby) landbouw en tuinbouw (grondgebonden- en nietgrondgebonden). Het gemeentebestuur wil echter, zoals het Gemeentelijjk Ruimtelijk Structuurplan voorschrijft, maximale kansen bieden aan de bestaande landen tuinbouwbedrijven. Het tuinbouwbedrijf sluit immers ook volledig aan bij de kern van Sint-Gillis-Waas. Daarom wordt er geopteerd om de voorschriften iets ruimer te zien en de “typevoorschriften” te hanteren die zijn opgesteld door het Vlaams Gewest. In deze typevoorschriften zijn ook aan landbouw verwante bedrijven toegelaten, een verblijfsgelegenheid onder bepaalde voorwaarden, verkoop van eigen landbouwproducten, … Ook andere eventueel toelaatbare functiewijzigingen worden bij de voorgestelde gebiedsgerichte typebepalingen overwogen. Omdat tijdens de opmaak van het RUP 01 Blokstraat – Zwanenhoek weinig aandacht is besteed aan de ontwikkelingsperspectieven van het serrebedrijf – de nadruk lag op de andere ontwikkelingen binnen het woonuitbreidingsgebied – zijn deze overwegingen nooit gebeurd. Ook werden de typevoorschriften in 2005-2006 nog niet als hangbare norm gehanteerd. De volgende functies naast zuiver landen of tuinbouw zullen daarom mogelijk gemaakt worden (weliswaar onder bepaalde voorwaarden: zie toelichting bij de stedenbouwkundige voorschriften): Als nevenfuncties: • een bedrijfswoning (zie ook 6.4) • een verblijfsgelegenheid • verwerkende en dienstverlenende activiteiten aan de landbouw • educatief of recreatief medegebruik • kantoor- of dienstenfunctie van max. 100 m² in functie van agrarisch bedrijf Als hoofdfuncties: aan landbouw toeleverende, verwerkenden en dienstverlenende activiteiten en aan landbouw verwante bedrijven • zuiver wonen (maximum één eengezinswoning) + eventueel kantoor –of dienstenfunctie van maxi. 100m² • aan het wonen complementaire toeristisch-recreatieve verblijven tot een maximum van 8 verblijfseenheden, met uitsluiting van elke vorm van restaurant of café • de opslag van allerhande materialen en materieel • een paardenhouderij, manege, dierenasiel, dierenpension, dierenartsenpraktijk, dierenkliniek, tuinaanlegbedrijf, jeugdlogies, kinderboerderij of instelling waar hulpbehoevenden al dan niet tijdelijk verblijven

•



Deze opgesomde hoofd- en nevenfuncties kunnen alleen toegelaten worden als aan de volgende voorwaarden is voldaan:

• •

het nieuwe gebruik brengt de landbouwkundige bedrijfsvoering van de agrarische bedrijven in de omgeving niet in gedrang (afwijking van de typevoorschriften: ) voor deze functies kan een gebouw worden opgetrokken binnen deze overdruk aangeduid op het grafisch plan, dit énkel indien ter compensatie de achterste serre (zie ook aanduiding op grafisch plan) wordt afgebroken.

Op dit moment zijn dergelijke functiewijzigingen binnen bestaande gebouwen ook mogelijk, mits een afwijkingsprocedure bij de vergunningsaanvraag. De gemeente vond het noodzakelijk om de mogelijkheden voor de site meer in detail te bekijken en de mogelijkheden op maat van de site te schrijven. Op die manier wordt ook een latere meer gecompliceerde, afwijkingsprocedure vermeden. Bij het RUP “Zonevreemde woningen” voor de gemeente Sint-Gillis-Waas (in goedkeuringsprocedure) is een gelijkaardige afweging moeten gebeuren. De gemeente heeft moeten nadenken welke functiewijzigingen of nevenfuncties mogelijk zijn voor zonevreemde woningen of voor stopgezette landbouwbedrijven. Bij eventuele stopzetting van de tuinbouwactiviteiten binnen dit RUP, dient dus een gelijkaardige redenering gevolgd worden: Qua categorisering is het serrebedrijf gelegen in het zuidelijk landbouwgebied, volledig aansluitend bij de kern. De Blokstraat is een lokale weg II, met een ontsluitende functie op lokaal niveau. Voor landbouwbedrijven die onder deze voorwaarden vallen, wordt een categorie gekozen met ruime ontwikkelingsperspectieven qua functiewijzigingen. De ligging is namelijk zeer goed omdat de site aansluit bij de kern en langs een weg van iets hoger niveau is gelegen. Daarom is het verantwoord is om alle bovenvermelde functiewijzigingen toe te laten.

6.2

Ontwikkelingsmogelijkheden bieden voor de bedrijfswoning Blokstraat 26

Gezien bij de opmaak van het RUP door de gemeente niet was geweten dat Akkerkens nr. 4 niet de bedrijfswoning was, én gezien de bestaande woning Blokstraat 26 is in 1979 voor een groot deel is vergund als loods en in 1982 in gebruik is genomen als woning (voor 1984), wenst het gemeentebestuur de bepaling in het “RUP 01 Blokstraat-Zwanenhoek” dat stelt dat de woning Akkerkens nr. 4 als bedrijfswoning moet dienen, recht te zetten. Daarom wil het gemeentebestuur de bestaande bedrijfswoning ontwikkelingsmogelijkheden bieden zoals gebruikelijk is voor bedrijfswoningen bij agrarische bedrijven. Ook hier zullen de typevoorschriften gebruikt worden.

6.3

Nieuwe agrarische bebouwing in de open ruimte sluit aan bij de bestaande bebouwing

Binnen het woonuitbreidingsgebied is slechts één landbouwzetel (namelijk een serrebedrijf) gevestigd. Om het serrebedrijf maximale uitbreidingskansen te bieden, wordt de zone voor agrarische activiteiten iets ruimer ingetekend. Zo sluit de zone aan bij het nieuwe, deels gerealiseerde serrecomplex van 15ha aan de overkant van de Broekstraat. Ook door de geplande sociale woningen ten westen van de site, situeren we ons hier in een eerder ‘aangetast’ deel van het agrarisch gebied. Daarom is het te verantwoorden dat hier bijkomende agrarische bebouwing kan worden opgetrokken. In het RUP ‘Blokstraat-Zwanenhoek’ werd een ‘zone voor tuin’ aangeduid. In werkelijkheid is hier echter een bufferbekken gelegen in functie van het serrebedrijf (bufferbekken werd vergund



op 1 juli 2002). Daarom wordt deze zone voor tuin opgeheven en ook als zone voor agrarische activiteiten ingekleurd.

6.4

Bestaande, zuiver residentiële woningen binnen het woonuitbreidingsgebied blijven qua bestemmingscategorie ‘wonen’.

Gezien de woning Akkerkens nr. 4 niet de bedrijfswoning is van het serrecomplex wordt de woning op dezelfde manier behandeld als de andere residentiële woningen in de buurt: de bestemming woongebied wordt toegekend. De woning viel immers ook voor de opmaak van het RUP onder de categorie ‘wonen’ (woonuitbreidingsgebied).

6.5

Voorstel aanpassing grafisch plan

1. Vergroten van de zone voor agrarische activiteiten ter hoogte van de oorspronkelijke zone voor tuin en de zone voor grondgebonden agrarische activiteiten. 2. Vergroten van de zone voor wonen ter hoogte van de woning Akkerkens 4. 3. Aanduiden waar de bedrijfswoning zich situeert (rode arcering) 4.mogelijkheid voor uitbreiding loods (groene arcering) op voorwaarde van afbraak serre (blauwe arcering) bij toelaatbare functiewijzigingen aanduiden.


7

Onderzoek tot m.e.r

Kaart 1: Situering van het plangebied in de ruime omgeving Kaart 2: Situering van het plangebied op topografische kaart Kaart 3: Situering op othokaart Met de inwerkingtreding van het besluit van de Vlaamse regering van 11 april 2008 is er meer duidelijkheid geschapen omtrent de integratie van milieueffectenrapportage (m.e.r.) in het planproces van een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP). Vanaf 1 juni 2008 dient er bij de opmaak van RUP’s formeel rekening gehouden te worden met het onderzoek van milieueffecten die de realisatie van de bestemmingen in dit RUP kunnen teweegbrengen. In de praktijk betekent dit dat voor elk RUP minimaal een ‘onderzoek tot m.e.r.’ dient uitgevoerd te worden. De resultaten van het ‘onderzoek tot m.e.r.’ geven aan of de opmaak van een planMER al dan niet noodzakelijk is. Bijkomend worden de resultaten aangewend om de ruimtelijke keuzes die in de RUP’s gemaakt worden inhoudelijk te versterken en te onderbouwen. De opbouwende delen van een ‘onderzoek tot m.e.r.’ bij een RUP zijn dan de volgende:

• Aftoetsing m.e.r.-plicht van rechtswege; • Scoping van milieu-effecten; • Eindconclusie; Er werden verschillende kaarten opgemaakt voor het plangebied (zie achteraan hoofdstuk ‘onderzoek tot m.e.r.’).

7.1

Alternatieven

Vooraleer we het eigenlijke onderzoek tot m.e.r. starten voor de gekozen ontwikkelingsperspectieven, willen wij kort enkele alternatieven voorstellen, die uiteindelijk niet weerhouden werden.

7.1.1

Het Nulalternatief

Kaart 4: Gewestplan Kaart 5: BPA’s en RUP’s Het ‘nulalternatief’ houdt geen rekening met de historiek van het serrebedrijf – en dit is nu net de aanleiding van de herziening van het RUP Blokstraat – Zwanenhoek. Het nul-alternatief is met andere woorden geen optie.


Onderzoek tot m.e.r

7.1.2

Andere ontwikkelingsperspectieven

Mogelijke andere ontwikkelingsperspectieven:

•

minder uitbreidingsmogelijkheden voor het serrecomplex door bouwvrij houden van meest noordelijke deel Het voorliggende plan is het resultaat is van een weloverwogen visie. Hierbij werd rekening gehouden met de bestaande situatie en met eventuele toekomstscenario’s. Deze optie biedt te weinig toekomstmogelijkheden voor het bestaande serrecomplex. Ook is de uitbreiding van het serrecomplex op deze locatie verantwoordbaar door alle ruimtelijke ontwikkelingen in de onmiddellijke omgeving (ondere andere een zeer groot serrecomplex ten noorden van de site.

•

Meer of minder toegelaten nevenfuncties of functiewijzigingen Wat betreft mogelijke nevenfuncties hebben we ons beperkt tot wat aanvaardbaar is op deze locatie: agrarisch gebied, maar aansluitend bij de kern. Meer functies toelaten zou een uitholling van het kernversterkend beleid zijn, minder functies beperkt de toekomstmogelijkheden van de landbouwer, terwijl zijn bedrijf volledig aansluit bij de kern.

7.1.3

Conclusie alternatieven

De voorgestelde ontwikkelingsperspectieven houden rekening met de omgeving en de historiek van het bedrijf. Het nulalternatief is geen optie. Andere alternatieven zorgen minder voor evenwicht tussen de verschillende sectoren (landbouw, landschap, economie). Bijgevolg bieden de voorgestelde ontwikkelingsperspectieven de beste garanties voor kwaliteit.

7.2

Aftoetsing planMER-plicht van rechtswege

7.2.1

Project-m.e.r.-plicht

De project-m.e.r.-plicht wordt afgetoetst op basis van het besluit van de Vlaamse regering houdende vaststelling van de categorieën van projecten onderworpen aan milieueffectenrapportage, meerbepaald bijlagen 1 en 2 De activiteiten die binnen het planologisch kader van het RUP zullen kunnen gerealiseerd worden vallen hier niet onder.

7.2.2

Noodzaak tot passende beoordeling

Gezien er geen speciale beschermingszones (Natura 2000, Ramsar) gelegen zijn binnen het plangebied of in de onmiddelijke omgeving, is er geen noodzaak tot passende beoordeling.

7.2.3

Conclusie aftoetsing MER-plicht van rechtswege

De opmaak van een plan-MER wordt niet noodzakelijk geacht vanuit de project-m.e.r. plicht of de noodzaak tot een passende beoordeling.


Onderzoek tot m.e.r

7.3

Scoping milieu-effecten

7.3.1

Aard van het plan

Het planologisch initiatief van de gemeente betreft het verfijnen of beperkt aanpassen van de voorschriften bepaald in het RUP 01 Blokstraat-Zwanenhoek, als uitwerking van de in het gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan opgenomen visie. Het RUP moet herbestemmingen van het vorige RUP gedeeltelijk opheffen die ten onrechte nadelige gevolgen hebben voor een serrebedrijf, gelegen binnen dit plangebied.

7.3.2

Voorkomen van bijzonder beschermde gebieden

In het Besluit van de Vlaamse Regering houdende vaststelling van de categorieën van projecten onderworpen aan milieueffectrapportage wordt aangegeven wat er verstaan wordt onder ‘bijzonder beschermde gebieden’: • de speciale beschermingszones overeenkomstig het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu; • gebieden aangeduid overeenkomstig de Conventie van Ramsar inzake watergebieden van internationale betekenis; • beschermde duingebieden of voor het duingebied belangrijk landbouwgebied zoals aangegeven ter uitvoering van het decreet van 14 juli 1993 houdende maatregelen tot bescherming van de kustduinen; • natuurgebieden, natuurgebieden met wetenschappelijke waarde en de ermee vergelijkbare gebieden, aangewezen op plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen van kracht in de ruimtelijke ordening; • bosgebieden, valleigebieden, brongebieden, overstromingsgebieden, agrarische gebieden met ecologisch belang of ecologische waarde en de ermee vergelijkbare gebieden, aangewezen op plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen van kracht in de ruimtelijke ordening; • beschermde landschappen, stads- of dorpsgezichten, monumenten of archeologische zones; • waterwingebieden en bijhorende beschermingszones type I en II vastgesteld ter uitvoering van het decreet van 24 januari 1984 houdende maatregelen inzake het grondwaterbeheer; • het Vlaams Ecologisch Netwerk overeenkomstig het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu; • een volgens een plan van aanleg of ruimtelijk uitvoeringsplan vastgesteld erfgoedlandschap. Deze elementen worden nu voor het plangebied van het RUP Akkerkens onderzocht. a

VEN-gebieden

Kaart 6: VEN-gebieden Er zijn geen VEN-gebieden gelegen binnen het plangebied of in de onmiddellijke omgeving. b

Ramsar-gebieden

Er zijn geen Ramsar-gebieden gelegen binnen het plangebied. c

Beschermde duingebieden

Er zijn geen beschermde duingebieden aanwezig binnen het plangebied.


Onderzoek tot m.e.r

d

‘Ecologische’ gebieden volgens bestemmingsplannen

Kaart 4: Gewestplan Als ecologische gebieden volgens het gewestplan beschouwen we de groengebieden, parkgebieden, natuurgebieden, natuurgebieden met wetenschappelijke waarde, natuurreservaten, natuurontwikkelingsgebieden, bosgebieden, valleigebieden, brongebieden of agrarische gebieden met ecologisch belang of waarde volgens het vigerende gewestplan. Binnen het studiegebied komen geen van deze gebieden voor. e

Onroerend Erfgoed

Kaart 7: Inventaris bouwkundig erfgoed Binnen het plangebied bevinden zich geen beschermde monumenten, landschappen, stads- of dorpsgezichten. Geen van de aanwezige gebouwen is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed. f

Waterwingebieden

In het plangebied komen geen oppervlakte- of grondwaterwingebieden voor.

7.3.3

Kwetsbaarheid plangebied

De aanwezigheid van bijzonder beschermde gebieden geeft weliswaar een idee van belangrijke te beschermen waarden, maar geeft vaak onvoldoende de kwetsbaarheid van een gebied weer. De kwetsbaarheid van een gebied is echter in belangrijke mate bepalend voor de te verwachten milieueffecten. Een gedetailleerde beschrijving van de kenmerken van het plangebied (= gemeente) is in dit stadium van het onderzoek niet zinvol. Daarom wordt de kwetsbaarheid van het plangebied gekarakteriseerd aan de hand van beschikbaar kaartmateriaal, dat een ruwe indicatie hiervan weergeeft. Aangezien dit een eerder ruwe werkwijze is die de specifieke eigenheid van het gebied slechts beperkt in rekening brengt, wordt er uitgegaan van het voorzorgsbeginsel op dit vlak. Dit betekent dat – als er twijfel is over de kwetsbaarheid van – er wordt uitgegaan van een ‘worst case’ inschatting van de kwetsbaarheid. Om de kwetsbaarheid in kaart te brengen raadplegen we volgend kaartmateriaal:

• WATER:

Overstromingskaart, kaart van de overstromingsgevoelige gebieden, kaart van de infiltratiegevoelige gebieden, zoneringskaart, grondwaterkwetsbaarheid • BODEM: gebieden met een zeer slechte drainage en/of een bijzondere gevoeligheid (zeer natte gronden - drainageklasse f, g, h of i volgens de bodemkaart – en veen-en poelgronden); • BIOLOGISCHE WAARDE: waardevolle of zeer waardevolle gebieden volgens de Biologische Waarderingskaart;

• LANDSCHAPS- EN ERGOEDWAARDE: relictzones en ankerplaatsen volgens de landschapsatlas – aangevuld met informatie uit de inventaris van het bouwkundig erfgoed en de centraal archeologische inventaris (CAI);

• GELUID EN TRILLINGEN: Stiltegebieden;


Onderzoek tot m.e.r

• LANDBOUWWAARDE ° Landbouwgronden met een hoge of zeer hoge waardering volgens de landbouwtyperingskaart;

° Landbouwgronden gelegen binnen de herbevestigde agrarische gebieden. • INVLOED OP GEZONDHEID/VEILIGHEID MENS: Woonconcentraties (volgens topografische kaarten, gewestplan), mobiliteit

Rekening houdend met de aard van het planelement, de aanwezige en geplande ontwikkelingen in de omgeving en de aard van/afstand tot kwetsbare gebieden, wordt het risico op milieueffecten beoordeeld en de gewenste diepgang per milieudiscipline vastgesteld. a Overstromingsgebieden Kaart 8: Overstromingskaarten Kaart 9: Overstromingsgevoelige gebieden Kaart 10: Infiltratiegevoeligheid Om te weten welke gebieden gevoelig zijn voor overstromingen en welke milderende maatregelen er kunnen opgelegd worden bovenop de gewestelijke verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater worden de bovenstaande kaarten bekeken. De volgende analyse werd gemaakt: OVERSTROMINGSGEVOELIGHEID Ten zuidwesten van het plangebied, langsheen de Blokstraatbeek is een recent overstroomd gebied (ROG) en een risicozone voor overstroming (MOG) gelegen. Binnen de contouren van het RUP akkerkens komen geen overstromingsgevoelige gebieden voor. Bijkomende maatregelen bovenop de gewestelijke verordening zijn bijgevolg niet nodig. INFILTRATIEGEVOELIGHEID Het plangebied is infiltratiegevoelig. Dit houdt in dat water gemakkelijk in de bodem kan infiltreren en infiltratiesystemen kunnen worden voorzien om hemelwater van nieuwe constructies ter plaatse in de bodem te laten indringen. Het hemelwater van de aanwezige serres en loodsen wordt zo veel mogelijk opgevangen in regenwaterreservoirs om binnen het bedrijf te worden ingezet als gietwater. Ook in de toekomst zal regenwater binnen het bedrijf worden hergebruikt, waardoor de goedkeuring van het RUP een verwaarloosbare invloed zal uitoefenen op de waterhuishouding. HERBRUIK De potenties voor herbruik zijn zeer groot. Het hemelwater moet bijgevolg maximaal worden herbruikt, vervolgens moet maximaal geïnfiltreerd worden. b Oppervlaktewaterkwaliteit Kaart 11: Zoneringskaart De woningen akkerkens 2 en 4 zijn gelegen in “centraal gebied” (oranje arcering), waar alle woningen zijn aangesloten zijn op de bestaande riolering. Voor het serrebedrijf zal de aansluiting nog moeten worden gerealiseerd, maar deze is in de toekomst voorzien. Bij latere vergunningen zal hierbij automatisch rekening moeten worden gehouden, los van dit RUP. c Grondwaterkwetsbaarheid Kaart 12: Grondwaterkwetsbaarheid Kaart 13: Grondwaterstromingsgevoelige gebieden (watertoets) Voor het volledige plangebied is de grondwaterkwetsbaarheid weinig kwetsbaar en het terrein is slechts matig gevoelig is voor grondwaterstroming.


Onderzoek tot m.e.r

Door de goedkeuring van het RUP toegestane wijzigingen zullen op het terrein een verwaarloosbare invloed uitoefenen. d Bodem Kaart 14: Bodemkaart Kaart 15: Drainageklassen Kaart 16: Bodemsaneringen en -attesten In het volledige gebied komen matig droge en matig vochtige zand- en lemige zandbodems met structuur B-horizont voor. Langsheen de zuidelijke grens zijn geen gegevens bekend, maar hier valt dezelfde bodemsoort te verwachten. Bij dergelijke matig droge en matig natte zandgronden zijn geen problemen te verwachten voor infiltratie en stabiliteit. Grote delen van het plangebied zijn in de bestaande toestand verhard (serres), hieraan zijn grote waterreservoirs gekoppeld die het regenwater opvangen voor hergebruik binnen het bedrijf. Ook voor eventuele uitbreidingen van de serres zal het hemelwater als gietwater worden aangewend. De kaart van OVAM, die de bodemsaneringen en –attesten weergeeft, toont aan dat er binnen het plangebied een oriënterend bodemonderzoek is uitgevoerd. Van een verder beschrijvend bodemonderzoek is geen melding gemaakt Hieruit kunnen we concluderen dat er geen bodemverontreiniging aangetroffen is. De aangeduide bodemattesten wijzen niet op verontreiniging van de bodem. e Ecosyseem Kaart 17: Ecosysteemkaart verdroging Kaart 18: Ecosysteemkaart Verzuring Kaart 19: Ecosysteemkaart Eutrofiering Kaart 20: Ecosysteemkaart Ecotoopverlies Uit de kaarten kan worden opgemaakt dat het ecosysteem binnen het studiegebied niet kwetsbaar tot weinig kwetsbaar is. Het RUP zal hierop dus geen negatieve invloed kunnen uitoefenen. f Biologische waarde Kaart 21: Biologische waarderingskaart Het plangebied van het RUP is volledig gelegen binnen biologisch minder waardevol gebied. Er zijn geen negatieve effecten op de biologische waarde te verwachten. g Landschaps- en erfgoedwaarde en archeologische waarde Kaart 22: Landschapsatlas Het plangebied bevindt zich in het land van Waas, onderdeel van de zandstreek buiten de Vlaamse Vallei. Binnen het plangebied komen geen relictzones, punt- of lijnrelicten voor, noch maakt het deel uit van een ankerplaats. Het RUP laat de uitbreiding van het serrebedrijf toe. Dit is verantwoordbaar doordat het bedrijf aansluit bij de kern en aansluit bij andere ontwikkelingen (grootschalig serrecomplex, centrumfuncties). Bij de maximale invulling van het plangebied met serres, zal het landschap inderdaad transformeren. Door echter hier serres toe te laten, worden andere open ruimtes, niet aansluitend bij de kern of ander grootschalig serrecomplex, gevrijwaard van dergelijke ontwikkelingen. We kunnen bijgevolg besluiten dat het toelaten van serres op deze locatie ruimtelijk verantwoord is, gezien de aansluiting bji een reeds bestaand serrecomplex en bij de kern. Kaart 7: Inventaris bouwkundig erfgoed Op de inventaris van bouwkundig erfgoed komen geen woningen voor die gelegen zijn binnen de grenzen van het RUP.


Onderzoek tot m.e.r

Kaart 23: Ferrariskaart Kaart 24: Vandermaelenkaart Kaart 25: Atlas der buurtwegen Kaart 26: Inventaris archeologisch erfgoed Op de centraal archeologische inventaris is ten westen, aangrenzend aan het plangebied een archeologische site weergegeven. Op deze site werden tijdens de aanleg van het nieuwe bustransferium sporen aangetroffen van bewoning uit te ijzertijd en greppelbegrenzing van een Gallo-Romeinse weg met OW verloop. Zeer waarschijnlijk is binnen het plangebied van het RUP eveneens archeologisch erfgoed terug te vinden. Echter door “recente” realisaties van bebouwing en serres (vanaf ’65)), waarvoor gronden funderingswerken werden uitgevoerd, is het archeologisch erfgoed zeer waarschijnlijk reeds sterk verstoord of verwenen ter hoogte van de bestaande infrastructuren. Bovendien streeft het RUP hier vooral een bestendiging van de bestaande toestand na, waardoor er geen bijkomende impact zal zijn. Op de historische kaarten zoals Ferrariskaart (1771-1778), kaart van Vandermaelen (omstreeks 1850) en Atlas der buurtwegen (1840) zijn geen indicaties van bebouwing binnen de site weergegeven. Dit laat dus vermoeden dat de archeologische restanten in de onbebouwde delen van het terrein nog intact zijn. Potentieel is hier nog steeds archeologisch erfgoed in situ bewaard. Er zal in de toelichtingsnota opgenomen worden dat bij geplande grondwerken in het plangebied, voorafgaand overleg noodzakelijk is met de bevoegde archeologische diensten. Bij effectieve vondsten biedt de vigerende wetgeving een decretaal kader. h Landbouwwaarde Kaart 27: Landbouwtyperingskaart Gronden binnen het studiegebied hebben een matige waardering. Gezien deze in het RUP de agrarische bestemming behoudt, wordt het landbouwgebied niet verder aangetast. Kaart 28: Herbevestigde agrarische gebieden In uitvoering van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen (RSV) stelt de Vlaamse overheid een ruimtelijke visie op voor landbouw, natuur en bos. Doelstelling is te komen tot een afbakening van de agrarische, natuurlijke en bosstructuur van het buitengebied. Dit planningsproces resulteerde in het verleden reeds in een gedeeltelijke afbakening van de VEN-gebieden (fase 1). In de tweede fase wil de Vlaamse overheid op korte termijn ook reeds duidelijkheid geven over de percelen die zeker opgenomen worden in de agrarische structuur en die nu ook reeds gelegen zijn in een ‘agrarische bestemming’, de zogenaamde ‘herbevestigde agrarische gebieden’. De herbevestigde agrarisch gebied in Sint-Gillis-Waas valt niet binnen het plangebied van het RUP, maar grenst hieraan langs noordelijke en westelijk zijde. • •

•

zal de mobiliteit toenemen en kan geluidshinder ontstaan o.a. t.h.v. de ontsluiting op de Blokstraat. Deze discipline moet bijgevolg verder uitgewerkt worden. P.32, mobiliteit: aansluitend op opmerking hierboven. Het RUP is meer dan een bevestiging van de bestaande situatie op het terrein. De zone voor agrarische activiteiten wordt vergroot ten nadele van de zone voor grondgebonden agrarische activiteiten (m.a.w. meer mogelijkheden tot uitbreiding van serres). Ga na wat de impact is bij een worst-case scenario (bijv. maximale uitbreiding van serres of invulling volgens de andere mogelijkheden in de voorschriften). Deze discipline moet bijgevolg verder uitgewerkt worden. De effecten op gezondheid en veiligheid van de mens zijn niet zomaar nihil te noemen. De effecten van deze discipline zijn ondermeer afhankelijk van de resultaten van de disciplines geluid en mobiliteit. De aparte beoordeling t.a.v. mens dient nog opgenomen te worden in het onderzoek.


Onderzoek tot m.e.r

i Geluid en trillingen Binnen het plangebied en zijn onmiddellijke omgeving zijn er geen stiltegebieden gelegen. Ten opzichte van de aangrenzende woonzone is er evenmin overlast te verwachten. De huidige serres hebben nog geen aanleiding gegeven tot klachten. Serres zijn op zich slechts overdekte akkers, die niet meer of minder overlast zullen veroorzaken dan een standaard landbouwbedrijf. Er worden bijgevolg geen schadelijke effecten verwacht op het vlak van geluid en trillingen ten gevolge van het RUP. k Mobiliteit De uitbreiding van de serre die mogelijk gemaakt wordt met dit RUP zal geen grote impact hebben op de mobiliteit in het gebied. Gezien de aard van het werk dat een serrebedrijf met zich meebrengt en de beperkte omvang aan producten die moeten aan- en afgevoerd worden, worden er niet meer of minder effecten op mobiliteit verwacht dan bij een gebied voor grondgebonden agrarische activiteit. De woning Blokstraat 26 + serrebedrijf ontsluit via de Blokstraat, de Woningen Akkerkens 4 en 2 via de weg Akkerkens. Ter info geven we mee dat Sint-Gillis-Waas wordt bediend door diverse buslijnen: • De lijnen 21 en 22 verbinden Sint-Gillis-Waas, De Klinge, Meerdonk en Hulst met SintNiklaas. • Snelbuslijn 41S is een pilootproject en verbindt Moerbeke met Stekene, Sint-Gillis-Waas en Antwerpen. • Lijn 85 verbindt Sint-Gillis-Waas met Beveren en Antwerpen. Op het grondgebied van de gemeente Sint-Gillis-Waas zijn geen spoorwegen aanwezig. Ondertussen is Sint-Gillis-Waas gelegen binnen een belbusgebied, waardoor aan de frequentie basismobiliteit wordt voldaan j Effecten op de gezondheid en veiligheid van de mens/ ruimtelijke aspecten Gezien het plan voornamelijk een kader biedt voor bestendiging van de huidige agrarische activiteiten, zijn er geen bijkomende effecten te verwachten op de gezondheid en veiligheid van de mens. Ten aanzien van de mens in het algemeen kan hier verwezen worden naar de disciplines ‘geluid en trillingen’ en ‘mobiliteit’. Aangezien er ten gevolge van het RUP geen schadelijke effecten worden verwacht en deze momenteel ook onbestaande zijn, kunnen we besluiten dat de impact op de mens beperkt zal zijn.


Onderzoek tot m.e.r

7.4

Eindconclusie

De opmaak van een plan-MER wordt niet noodzakelijk geacht vanuit de project-m.e.r. plicht of de noodzaak tot een passende beoordeling. Uit de scoping van de milieueffecten kunnen we besluiten dat er binnen het plangebied geen ecologisch waardevolle gebieden voorkomen. Beschermde monumenten of landschappen zijn eveneens niet aangetroffen binnen of nabij de grenzen van het RUP. Geen enkel van de betreffende gebouwen is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed. Voor wat betreft de sites opgenomen in de inventaris van archeologische erfgoed (site van bustransferium, ten westen van het plangebied) zal in de toelichtingsnota opgenomen worden dat bij geplande grondwerken in het plangebied, voorafgaand overleg noodzakelijk is met de bevoegde archeologische diensten. Bij effectieve vondsten biedt de vigerende wetgeving een decretaal kader. Binnen de grenzen van het RUP komt geen overstromingsgevoelig gebied voor, wel in de onmiddelijke omgeving. De potenties voor herbruik zijn zeer groot. Het hemelwater moet bijgevolg maximaal worden herbruikt, vervolgens moet maximaal geïnfiltreerd worden. Het zoneringsplan voorziet dat alle gebouwen binnen het plangebied in de toekomst worden aangesloten op een waterzuiveringsinstallatie, waardoor de oppervlaktewaterkwaliteit en grondwaterkwaliteit op termijn enkel kan verbeteren. De biologische waarde, de landbouwwaarde en de landschapswaarde worden door dit RUP niet aangetast. De effecten op de gezondheid en de veiligheid van de mens zijn nihil. Wat betreft het ruimtelijk aspect kunnen we stellen dat het RUP stedenbouwkundige randvoorwaarden wil vastleggen voor eventueel verdere ontwikkelingen van het serrebedrijf, wat de ruimtelijke kwaliteit van de nabijgelegen kern van Sint-Gillis-Waas enkel maar ten goede kan komen. Bijgevolg kunnen we besluiten dat er geen plan-MER moet worden opgemaakt.


Onderzoek tot m.e.r

7.5

Raadpleging

Overeenkomstig het Besluit van de Vlaamse regering betreffende de milieueffectrapportage over plannen en programma’s werden de volgende instanties aangeschreven: Instantie Provinciebestuur Oost-Vlaanderen 3de directie Dienst 33 Ruimtelijke Ordening en Stedenbouw Agentschap Ruimte en Erfgoed Ruimtelijke Ordening Oost-Vlaanderen

Adres Gouvernementstraat 1 9000 Gent

Agentschap Ruimte en Erfgoed Onroerend Erfgoed Oost-Vlaanderen

Gebroeders Van Eyckstraat 4-6 9000 Gent

Departement MOW t.a.v. Fernand Desmyter, secretaris-generaal VMM Afdeling Operationeel Waterbeheer t.a.v. Bram Vogels Departement Landbouw en Visserij Afdeling Duurzame Landbouwontwikkeling Oost-Vlaanderen

Graaf de Ferrarisgebouw Koning Albert II-laan 20 bus 2 1000 Brussel Graaf de Ferrarisgebouw Koning Albert II-laan 20 bus 16 1000 Brussel Burgemeester Van Gansberghelaan 115 bus a 9820 Merelbeke

7.6

Gebroeders Van Eyckstraat 4-6 9000 Gent

Resultaten raadpleging

Het onderzoek tot m.e.r. werd voor raadpleging voorgelegd aan diverse adviesinstanties. Deze leidden ertoe dat het eerste document ‘onderzoek tot m.e.r.’ op een aantal punten werd aangepast/verder uitgewerkt. Instantie Provinciebestuur Oost-Vlaanderen 3de directie Dienst 33 Ruimtelijke Ordening en Stedenbouw Agentschap Ruimte en Erfgoed Ruimtelijke Ordening Oost-Vlaanderen

Agentschap Ruimte en Erfgoed Onroerend Erfgoed Oost-Vlaanderen

Opmerking / inhoudelijke bijsturing Gunstig, geen opmerkingen

Gunstig, wel wordt gevraagd in de verdere procedure de voorschriften beter af te stemmen op het programma en de historiek rond de woningen beter te staven. Gunstig, geen opmerkingen

Departement MOW t.a.v. Fernand Desmyter, secretaris-generaal

Gunstig, geen opmerkingen

VMM Afdeling Operationeel Waterbeheer t.a.v. Bram Vogels

Voorwaardelijk gunstig, opname van frase omtrent herbruik wordt gevraagd, ook wordt in de verdere procedure van het RUP aandacht gevraagd voor de aangrenzende overstromingsgevoelige gebieden. De nota werd aangevuld. Er werd geen advies ontvangen van deze instantie.

Departement Landbouw en Visserij Afdeling Duurzame Landbouwontwikkeling Oost-Vlaanderen U vindt de ingestuurde adviezen in bijlage terug.


STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN


1

Algemene stedenbouwkundige voorschriften

Verordenende voorschriften

1.1

Toelichting

Bestaande situatie

De op het ogenblik van de goedkeuring van dit RUP bestaande vergunde of vergund geachte en niet-verkrotte gebouwen, die niet voldoen aan de stedenbouwkundige voorschriften van dit ruimtelijk uitvoeringsplan, mogen verbouwd en gerenoveerd worden. Een uitbreiding van de bestaande bebouwing buiten de stedenbouwkundige voorschriften van dit ruimtelijk uitvoeringsplan is daarentegen niet toegelaten. Bij herbouw of nieuwbouw van een gedeelte of van het gehele gebouw, moet de nieuwe bebouwing beantwoorden aan de stedenbouwkundige voorschriften van dit ruimtelijk uitvoeringsplan. De bestaande vergunde activiteiten kunnen behouden blijven. Nieuwe activiteiten moeten beantwoorden aan de stedenbouwkundige voorschriften van dit ruimtelijk uitvoeringsplan.


Algemene stedenbouwkundige voorschriften


1.2

Publiciteit

Publiciteitsinrichtingen zijn toegelaten voor zover ze op het gevelvlak van de bebouwing worden bevestigd en sober zijn qua vormgeving en kleurgebruik. Het oppervlak van de publiciteitsinrichting is kleiner dan 2,5m². De publiciteitsinrichtingen moeten passen binnen het architecturaal concept van de gevel. Flikkerende lichtreclame en is niet toegelaten. De lichtsterkte is bovendien niet hoger dan die van de openbare verlichting.

1.3

Toelichting

Buiten het RUP, aan de ingang van de site, kan eventueel wel een publiciteitsinrichting worden geplaatst die niet is bevestigd op de gebouwen.

Openbaar nut

Het oprichten van beperkte gebouwen en infrastructuur voor openbaar nut is toegelaten in alle zones, ongeacht de bestemming, maar wel rekening houdend met de inrichtingsvoorschriften van desbetreffende zone. De inplanting mag de bestemming van de desbetreffende zone evenmin hinderen. Hun noodzaak moet om technische of maatschappelijke redenen kunnen aangetoond worden door een omstandig verklarende en verantwoordende nota, die wordt toegevoegd bij de vergunningsaanvraag.

1.4

Archeologie

Voorafgaand aan de afgraving, inrichting en ontwikkeling van het terrein wordt met het oog op het identificeren van de potentieel waardevolle zones een archeologisch detectieonderzoek uitgevoerd. Dit detectieonderzoek wordt verricht aan de hand van boringen en proefsleuven, die op statistisch relevante wijze verspreid worden over de gehele zone, waarbij 10% van de oppervlakte effectief verkend wordt. Bij aanwezigheid van archeologische sporen worden op de zones die als archeologisch waardevol worden aangeduid, bijkomende archeologische opgravingen uitgevoerd.



1.5

Toelichting

Waterhuishouding en integraal waterbeheer

In alle bestemmingzones zijn werken en handelingen, voorzieningen en inrichtingen toegelaten die nodig zijn voor het voorkomen van wateroverlast voor zover zij conform de principes van natuurtechnische milieubouw gebeuren en passen binnen een integraal waterbeheer. Het algemene uitgangsprincipe is dat hemelwater op volgende wijze (in volgende van prioriteit) wordt aangewend: 1. opvang voor hergebruik 2. infiltratie op eigen terrein 3. buffering met vertraagd lozen in een oppervlaktewater of een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater 4. lozing in de regenwaterafvoerleiding in de straat. Het afvalwater wordt gescheiden van het hemelwater en afgevoerd naar de openbare riolering.



2

Specifieke stedenbouwkundige voorschriften

2.1

Zone voor wonen [Categorie 1: WONEN]


2.1.1

Toelichting

Bestemmingsvoorschriften

De zone voor wonen is bestemd voor gekoppelde ééngezinswoningen (hoofdgebouw), waarbij de oprichting van bijgebouwen in functie van autostalplaats, berging, tuinaccommodatie of private sportinfrastructuur is toegestaan. De woonfunctie kan worden aangevuld met handel, dienstverlening, ambacht of kleinbedrijf voor zover ze de draagkracht van de buurt niet overschrijden en voor zover deze activiteiten maximum 50% van de grondoppervlakte van het hoofdgebouw innemen.

2.1.2

Inrichtingsvoorschriften

Bebouwingsvoorschriften: hoofdgebouw Inplanting Ten aanzien van de bouwvrije zijperceelsgrens dient een bouwvrije afstand van minimum 3,00m te worden gerespecteerd. Op de gemeenschappelijke zijperceelsgrens dient geen bouwvrije strook te worden gerespecteerd. De voorgevel moet in het verlengde van de voorgevel van de meest noordelijke woning (op het ogenblik van de goedkeuring van dit RUP) worden opgetrokken.

De voorgevel van Akkerkens 4 is dus maatgevend voor wat betreft de inplanting.




Toelichting

Bouwvolume Het bruto bouwvolume van het hoofdgebouw (met inbegrip van bijgebouwen die fysisch één geheel vormen met het hoofdgebouw) bedraagt maximum 1.000m³.

Bouwhoogte De maximale kroonlijsthoogte bedraagt 6,00m en de maximale nokhoogte 11,00m.

Bouwdiepte De bouwdiepte bedraagt minimum 9,00m en maximum 18,00m op het gelijkvloers. Op de verdieping bedraagt de bouwdiepte maximum 12,00m.

Dakvorm De dakvorm is vrij voor zover de bouwhoogte wordt gerespecteerd. In het geval van een hellend dak bedraagt de hellingsgraad maximum 45°.

Materiaalgebruik Vrije keuze voor zover de kleuren en de materialen de continuïteit in de omgeving ondersteunen of er positief mee contrasteren. De materiaalkeuze dient duurzaam en esthetisch verantwoord te zijn en de architectuur te ondersteunen. Bij aanbouw moeten alle zichtbare geveldelen, op de gemeenschappelijke perceelsgrens, die niet door een bouwdeel worden bedekt in hetzelfde of een positief contrasterend gevelmateriaal te worden uitgevoerd.




Toelichting

Bebouwingsvoorschriften: bijgebouwen Inplanting De bijgebouwen worden achter de voorbouwlijn ingepland. Ten aanzien van de zij- en achterperceelsgrenzen dient een bouwvrije afstand van 1,00m te worden voorzien. Bijgebouwen kunnen op de perceelsgrens worden gebouwd indien ze aangebouwd worden aan een gebouw op het buurperceel.

Terreinbezetting De gezamenlijke oppervlakte van de bijgebouwen bedraagt maximum 75m².

Bouwhoogte Het hoogste punt van het bouwvolume bedraagt maximum 3,00m.

Dakvorm Voor de bijgebouwen is ofwel een plat dak ofwel een lichthellend dak toegestaan.

Materiaalgebruik De materiaalkeuze dient esthetisch verantwoord te zijn en de architectuur te ondersteunen.




Toelichting

Niet bebouwde perceelsdelen Groenvoorzieningen en verhardingen De niet-bebouwde perceelsoppervlakte dient als tuin te worden aangelegd en als dusdanig gehandhaafd. De niet-bebouwde perceelsoppervlakte kan worden ingericht met open zwembaden, tuinaccommodatie en verhardingen in functie van opritten, tuinpaden en terrassen voor zover de afwatering gebeurt naar de niet verharde delen, of naar een eigen opvang, of dat er gebruik gemaakt wordt van waterdoorlatende materialen. In de voortuinstrook kan maximum 60% van de oppervlakte verhard worden. Minimum 10% van de zone-oppervlakte dient te worden aangelegd met groen.

Afsluitingen Volgende afsluitingen zijn toegestaan: • levende hagen al dan niet met metaaldraad versterkt; • draadafsluitingen begroeid met klimplanten; • paaltjes met eventueel een onderste vulplaat in beton (met een maximale hoogte van 0,50m) en verder met sierdraad afgewerkt; • houten afsluiting. In de voortuinstrook zijn, op minimum 0,50m van de rooilijn, als afsluiting enkel smeedijzer hekwerk, hagen of beplantingen toegestaan met een maximale hoogte van 0,60m. Bij de keuze van de afsluiting dient rekening te worden gehouden met aspecten zoals onder meer bezonning en esthetisch voorkomen ten opzichte van de aanpalende percelen.



2.2

Zone voor agrarische activiteiten [Categorie 4: landbouw]


Toelichting

2.2.1 Bestemmingsvoorschriften

Landbouw is de hoofdbestemming in dit gebied. Naast landbouw in de eigenlijke zin van het woord zijn de volgende activiteiten eveneens toegelaten: hoevetoerisme (dat valt onder de noemer verblijfsgelegenheid), verkoop van eigen landbouwproducten, zorgboerderijen en landbouweducatie voor zover dat een integrerend deel uitmaakt van een bedrijf, waterverzamelbekken op niveau van het bedrijf, kleinschalige werken om erosie te vermijden of te bestrijden

Het gebied is bestemd voor de beroepslandbouw of hobbylandbouw. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de landbouwbedrijfsvoering van landbouwbedrijven zijn toegelaten. Een landbouwbedrijfszetel mag alleen de noodzakelijke bedrijfsgebouwen en de woning van de exploitanten bevatten, alsook verblijfsgelegenheid, verwerkende en dienstverlenende activiteiten voor zover die een integrerend deel van het bedrijf uitmaken. In het gebied zijn ook aan de landbouw verwante bedrijven toegelaten voor zover hun aanwezigheid in het agrarisch gebied nuttig of nodig is voor het goed functioneren van de landbouwbedrijven in de omgeving en ze gevestigd worden in bestaande landbouwbedrijfzetels. Die bedrijven moeten een directe en uitsluitende relatie hebben met de aanwezige landbouwbedrijven door afname of toelevering van diensten of producten. Primaire bewerking of opslag van producten kan worden toegelaten. Verwerking van producten is uitgesloten. Er moet rekening gehouden worden met de schaal en de ruimtelijke impact van deze bedrijven. Daarbij wordt ten minste aandacht besteed aan:

• • • •

de relatie met de in de omgeving aanwezige functies; de invloed op de omgeving wat het aantal te verwachten gebruikers of bezoekers betreft; de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid; de relatie met de in de omgeving van het gebied vastgelegde bestemmingen.

Verblijfsgelegenheid moet aan de onderstaande voorwaarden voldoen: het gaat om verblijfsgelegenheid binnen de bestaande gebouwen en ondergeschikt aan het landbouwbedrijf. Het gaat geenszins om een hotel. Het voorzien in verblijfsgelegenheid moet proportioneel bekeken worden. Daarbij moet rekening worden gehouden met de sectorale wetgeving. Het gaat bijvoorbeeld om hoevetoerisme, het ter beschikking stellen van slaapruimten en sanitair voor jeugdkampen of het voorzien van sanitair voor hoevekamperen. Onder landbouw wordt verstaan, landbouw in de ruime zin van het woord, namelijk het kweken van planten of dieren voor de markt en niet voor recreatieve doeleinden. Daaronder vallen veeteelt, planten- en bomenkwekerijen, akkerbouw … Onder aan de landbouw verwante bedrijven worden verstaan: bedrijven die alleen aan de landbouwers producten toeleveren of van landbouwers afgenomen producten stockeren, sorteren of verpakken in verse toestand, tuinaanlegbedrijven die planten of bomen kweken of conditioneren over een minimumoppervlakte van




Toelichting

een halve hectare. Mestbehandeling of mestvergisting is niet toegelaten. Bedrijven met een groot hinterland horen niet thuis in het agrarisch gebied maar op een bedrijventerrein. Bestaande glastuinbouwbedrijven kunnen in het agrarisch gebied uitbreiden. Bebossing in agrarisch gebied is vergunningsplichtig op grond van artikel 35 van het Veldwetboek. Vergunningsaanvragen voor permanente bebossing moeten met de nodige omzichtigheid beoordeeld worden aangezien met dit ruimtelijk uitvoeringsplan het gebied bestemd wordt voor de landbouw. Dit geldt in mindere mate voor tijdelijke bebossing.

Het wijzigen van de functie van de bestaande agrarische bebouwing kan toegelaten worden, voor zover de nieuwe functie betrekking heeft op:

•

wonen, met een maximum van één eengezinswoning per gebouwencomplex;

•

kantoor- of dienstenfunctie die aan het landbouwbedrijf of wonen complementair is, tot een maximum van 100 m², en waarbij de landbouw- of woonfunctie een grotere oppervlakte beslaat dan de complementaire functie;

Tuinaanlegbedrijven waar geen planten of bomen gekweekt worden of die minder dan ongeveer een halve hectare nodig hebben voor het kweken van planten en bomen, vallen hieronder. Onder wonen wordt voor de functiewijzigingen, residentieel wonen bedoeld.

•

aan het wonen complementaire toeristisch-recreatieve verblijven tot een maximum van acht verblijfseenheden, met uitsluiting van elke vorm van restaurant of café;

Een gebouwencomplex is het geheel van gebouwen van een boerderij.

•

aan de landbouw toeleverende, verwerkende en dienstverlenende activiteiten en landbouwverwante activiteiten;

•

de opslag van allerhande materialen of materieel;

•

een paardenhouderij, manege, dierenasiel, dierenpension, dierenartsenpraktijk,

Aan het wonen complementaire toeristisch-recreatieve voorzieningen valt onder de noemer plattelandstoerisme en momenteel gaat dit om maximum acht verblijfseenheden voor maximum 32 personen. Toeristisch-recreatief verblijf is een tijdelijk verblijf.




Toelichting

dierenkliniek, tuinaanlegbedrijf, jeugdlogies, kinderboerderij of instelling waar hulpbehoevenden al dan niet tijdelijk verblijven en landbouwactiviteiten of aan de landbouw verwante activiteiten uitoefenen

De functiewijzigingen andere dan wonen, kunnen alleen toegelaten worden als aan de volgende voorwaarden is voldaan:

•

het nieuwe gebruik brengt de landbouwkundige bedrijfsvoering van de agrarische bedrijven in de omgeving niet in het gedrang;

•

de bestaande erfgoedwaarde van de bebouwing blijft ongeschonden of wordt verhoogd;

•

Een gebouw of gebouwencomplex is bouwfysisch geschikt voor een nieuwe functie als het aan gebouw of gebouwencomplex uit financieel of bouwtechnisch oogpunt geen ingrijpende werken uitgevoerd hoeven te worden voor de nieuwe functie. Daarmee wordt bedoeld dat de functie gerealiseerd kan worden als de bestaande structuur van het gebouw grotendeels wordt benut en gevaloriseerd, waarbij het gebouw aangepast kan worden aan hedendaagse comfort-, energie- of milieueisen. Als uitzondering hierop wordt toegestaan dat de noordelijke serre wordt afgebroken (zie overdruk noordelijke serre) om de loods aansluitend op bedrijfswoning uit te breiden binnen de overdruk loods. Zonder afbraak van de volledige noordelijke serre is de uitbreiding van de loods niet toegelaten.

Deze uitzondering wordt toegestaan voor de opgesomde functiewijzigingen wordt toegestaan, omdat dit een kleinere landschappelijke impact zal hebben dan het behoud van de serre.




Toelichting

Voor zover ze door hun beperkte impact de realisatie van de algemene bestemming niet in het gedrang brengen, zijn de volgende werken, handelingen en wijzigingen eveneens toegelaten:

Natuurbehoud, landschapszorg en recreatief medegebruik zijn ondergeschikte functies in het agrarisch gebied. Ondergeschikt betekent ‘van betrekkelijk minder grote betekenis’.

•

• • •

het aanbrengen van kleinschalige infrastructuur, gericht op het al dan niet toegankelijk maken van het gebied voor educatief of recreatief medegebruik, waaronder het aanleggen, inrichten of uitrusten van paden voor niet-gemotoriseerd verkeer; het herstellen, heraanleggen of verplaatsen van bestaande openbare wegen en nutsleidingen; de instandhouding, de ontwikkeling en het herstel van de natuur, het natuurlijk milieu en de landschapswaarden; het voorzien van windturbines in functie van de bedrijfsvoering ter plaatse.

Kleinschalige infrastructuur, gericht op het al dan niet toegankelijk maken van het gebied voor educatief of recreatief medegebruik, bestaat onder meer uit toegangspoortjes, wegwijzers, verbodsborden, wegafsluitingen ... Kleinschalige infrastructuur, gericht op recreatief medegebruik bestaat uit zitbanken, picknicktafels, vuilnisbakken, informatieborden, paden, kijk-of schuilhutten ... Niet-gemotoriseerd verkeer is onder meer wandelen, fietsen, paardrijden.... Verharde paden worden bij voorkeur aangelegd in een waterdoorlatende verharding. Onder openbare wegen worden ook verkeersveilige fietspaden begrepen. Afwegingselementen en randvoorwaarden die behandeld moeten worden in de lokalisatienota, worden meer in detail omschreven in een omzendbrief.




Toelichting

2.2.2 Inrichtingsvoorschriften Bebouwingsvoorschriften voor bedrijfsgebouwen en bijhorende woning Inplanting bedrijfsgebouwen Ten aanzien van de perceelsgrenzen dient een bouwvrije strook van 5,00m te worden gerespecteerd.

Inplanting van de (bedrijfs)woning* De bedrijfswoning bevindt zich ter hoogte van de “overdruk bedrijfswoning” op het grafisch plan). Bij herbouw of uitbreiding dient minsens 75% de bedrijfswoning binnen deze overdruk gelegen zijn.

Volume van de (bedrijfs)woning* De maximale grondoppervlakte van de woning bedraagt 180m². Het volume van de woning is maximaal 1000m³

Bouwhoogte en dakvorm van (bedrijfs)woning* Voor de bedrijfswoning bedraagt de maximale kroonlijsthoogte 6,00m en de maximale nokhoogte 11,00m. De dakvorm is vrij voor zover de bouwhoogten worden gerespecteerd. In het geval van een hellend dak bedraagt de hellingsgraad maximum 45°.




Toelichting

Materiaalgebruik Vrije keuze voor zover de kleuren en de materialen de continuïteit in de omgeving ondersteunen of er positief mee contrasteren. De materiaalkeuze dient duurzaam en esthetisch verantwoord te zijn en de architectuur te ondersteunen. Niet bebouwde perceelsdelen Groenvoorzieningen en verhardingen Minimum 50% van de niet-bebouwde oppervlakte dient te worden ingericht als tuin of gebied voor agrarische doeleinden. De aanplantingen (ten behoeve van de tuin of de agrarische activiteiten) bestaan uit laag- en hoogstammig groen. Verhardingen bestemd voor private parkeerplaatsen, een toerit, het intern functioneren en dergelijke meer zijn toegestaan voor zover de afwatering gebeurt naar de niet verharde delen, of naar een eigen opvang, of dat er gebruik gemaakt wordt van waterdoorlatende materialen. Afsluitingen Volgende afsluitingen zijn toegestaan: • levende hagen al dan niet met metaaldraad versterkt; • draadafsluitingen begroeid met klimplanten; • paaltjes met eventueel een onderste vulplaat in beton (met een maximale hoogte van 0,50m) en verder met sierdraad afgewerkt; • houten afsluiting. In de voortuinstrook zijn, op minimum 0,50m van de rooilijn, als afsluiting enkel smeedijzer hekwerk, hagen of beplantingen toegestaan met een maximale hoogte van 0,60m. Bij de keuze van de afsluiting dient rekening te worden gehouden met aspecten zoals onder meer bezonning en esthetisch voorkomen ten opzichte van de aanpalende percelen.


3

Bijlagen

3.1

Akte aankoop Akkerkens 4 en Blokstraat 26


Bijlagen


Bijlagen

3.2

Brief Truyens advocaten aan de gemeente Sint-Gillis-Waas


Bijlagen


Bijlagen


Bijlagen


Bijlagen

3.3

Adviezen Mer-screening


Bijlagen


Bijlagen


Bijlagen


Bijlagen


Bijlagen


Bijlagen


Bijlagen


Bijlagen


GEMEENTE SINT-GILLIS-WAAS

Recommend Documents