GEMEENTE OLDEBROEK MAART 2002 BELEIDSNOTITIE STARTERS OP DE KOOPWONINGENMARKT
1. Inleiding In het kader van de behandeling van het raadsvoorstel tot wijziging van de woningverdeling in het plan Willem de Zwijger is afgesproken dat SavoWnv 16 zogenaamde starterswoningen in de goedkope koopsector in Wezep-Noord II zal realiseren. De koopprijs bedraagt ƒ 295.000,-- (€ 133.865,16) v.o.n. prijspeil 1 september 2001. In de verkoopvoorwaarden zal een antispecula-tiebeding worden opgenomen. Inmiddels zijn ook afspraken gemaakt met de projectontwikkelaar in Lage Weide II over de bouw van 7 goedkope(re) koopwoningen. Het is mogelijk dat in de toekomst meer van dit soort afspraken worden gemaakt. Daarom is het wenselijk een algemeen kader te formuleren. Het maken van dergelijke afspraken is ingegeven doordat de koopprijzen van bestaande en nieuwbouwwoningen de laatste jaren in de gemeente Oldebroek fors zijn gestegen. Voor starters op de koopwoningmarkt met een gering inkomen zijn veel koopwoningen financieel moeilijk haalbaar. Er is een tekort aan koopwoningen in de lagere prijsklassen. Het aanbod van koopwoningen onder de koopprijsgrens van € 158.823,08 (ƒ 350.000,--) is in de gemeente Oldebroek zeer gering. De gemeente kan met projectontwikkelaars overeenkomen om in plangebieden woningen voor verschillende marktsegmenten (doelgroepen) te realiseren waaronder koopwoningen voor minder draagkrachtigen. Voor deze doelgroep kunnen dan betaalbare woningen beschikbaar komen. Om te zorgen dat de woningen aan de juiste doelgroep wordt toegewezen, is het noodzakelijk de doelgroep te omschrijven c.q. de toewijzingscriteria te formuleren. Het afbakenen van de doelgroep betekent in feite het opstellen van de toewijzingscriteria. Binnen de geformuleerde doelgroep kunnen voorrangscriteria worden gehanteerd. Daarnaast is de toewijzingsprocedure van belang. Alvorens deze zaken worden besproken, zal eerst in het algemeen worden ingegaan op het maken van prijsafspraken met projectontwikkelaars.
2. Afspraken met projectontwikkelaars Met het maken van afspraken tussen gemeente en projectontwikkelaars wordt beoogd via privaat-rechtelijke weg te sturen op de woningmarkt. De afgelopen periode is hierover veel nieuwe jurisprudentie verschenen. Mede gelet op de aanstaande introductie van de gewijzigde Huisvestingswet is het wenselijk hierbij stil te staan. 2.1. Het stellen van bindingseisen Het Hof Arnhem (arrest van 28 augustus 2001) oordeelt dat het stellen van bindingseisen via de projectontwikkelaar niet mag als het gaat om gronduitgifte met daarop te realiseren woningen boven de in de Huisvestingswet vastgelegde koopprijsgrens. Dit Hof verwijst in de motivering naar de toekomstige wijziging van de Huisvestingswet, waarin privaatrechtelijke verdeling van koopwoningen en kavels boven de koopprijsgrens wordt uitgesloten. De Hoge Raad heeft een dergelijke vraag echter nog niet voorgelegd gekregen. De gemeente Oldebroek ligt in het werkgebied van het Hof Arnhem.
Het Hof verwijst naar de in de Huisvestingswet vastgelegde koopprijsgrens. De gemeente Olde-broek mag een hogere koopprijsgrens (€ 158.823,08 / ƒ 350.000,--) hanteren. Vooralsnog wordt er van uitgegaan dat bindingseisen mogen worden gesteld voor woningen tot de gemeentelijke koopprijsgrens. 2.2. Prijsafspraken/Mededingingswet Tussen gemeente en projectontwikkelaar mogen prijsafspraken worden gemaakt over de te bouwen woningen. Het Hof ’s Hertogenbosch (9 juli 2001) oordeelde in een dergelijke zaak dat een prijsbinding tot ƒ 270.000,-- (€ 122.520,66) mogelijk is en niet in strijd is met de Mededingings-wet. Boven dat bedrag is het onzeker of het mogelijk is prijsafspraken te maken. Vooralsnog wordt er van uitgegaan dat prijsbinding tot de koopprijsgrens van de gemeentelijke Huisvestingsverordening (€ 158.823,08 / ƒ 350.000,--) mogelijk is. 2.3. Antispeculatiebeding Antispeculatiebedingen op woningen onder de koopprijsgrens zijn mogelijk, mits er sprake is van schaarste. Belangrijk is de looptijd en of er een ontheffingsmogelijkheid is. Een dergelijk beding op woningen boven de koopprijsgrens ligt gevoeliger, maar is vooralsnog niet onmogelijk. Situationeel kan het billijk zijn, maar dan moet er wel sprake zijn van schaarste op de woningmarkt. Gelet op de situatie op de lokale woningmarkt, wordt er van uitgegaan dat de gemeente Oldebroek antispeculatiebedingen mag hanteren. 2.4. Wijziging van de Huisvestingswet De nieuwe wet zal, in tegenstelling tot de huidige, ook toezien op privaatrechtelijke toewijzing van woningen en kavels. De uitgifte van bouwkavels zal onder de werking van de gewijzigde Huisvestingswet vallen. Boven de wettelijke maximale prijsgrenzen zijn geen bindingseisen meer toegestaan bij de uitgifte van bouwkavels, ook niet in privaatrechtelijke voorwaarden bij gronduitgifte. In zijn algemeenheid geldt dat bindingseisen na inwerkingtreding van de wetswijziging alleen mogen worden gesteld in gebieden waarvoor een restrictief ruimtelijk beleid geldt. Bovendien mogen bindingseisen dan met name alleen in regionaal verband worden gesteld. Bij ministeriële regeling wordt jaarlijks voor iedere regio de grens voor de koopprijs vastgesteld. De invoering van de wijziging van de Huisvestingswet valt niet op korte termijn te verwachten. 2.5. Conclusie Met betrekking tot koopwoningen onder de gemeentelijke koopprijsgrens van € 158.823,08 (ƒ 350.000,--) kunnen onder de huidige Huisvestingswet bindingseisen, prijsafspraken en antispeculatiebedingen worden gesteld.
3. Omschrijving doelgroep/toewijzingscriteria De koopwoningen zijn bedoeld voor starters op de koopwoningenmarkt met een gering inkomen. De koopwoningen hebben een relatief lage koopprijs. Het is wenselijk bij de verdeling van deze koopwoningen specifieke toewijzingscriteria te hanteren. Hieronder wordt nader ingegaan op deze criteria, waarbij het begrip starter nader wordt geduid. 3.1. Leeftijdscriterium De koper of zijn partner moet de leeftijd van 18 jaar hebben bereikt. Voor alle duidelijkheid wordt hier opgemerkt dat bij partners één van beiden aan dit criterium dient te voldoen.
Dit toelatingscriterium is opgenomen in de Huisvestingsverordening. Dit criterium is niet in de Huisvestingswet voorgeschreven, maar vormt onderdeel van het gewoonterecht in volkshuisvestingsland. 3.2. Economische en maatschappelijk binding De woningen dienen terecht te komen bij economisch en/of maatschappelijk gebondenen aan de gemeente Oldebroek. Koopwoningen tot de huidige koopprijsgrens van € 158.823,08 (ƒ 350.000,--) zijn beschermd. De koper of zijn partner dient derhalve economische en/of maatschappelijk binding te hebben aan de gemeente Oldebroek overeenkomstig het gestelde in de gemeentelijke Huisvestingsverordening. De voor de doelgroep bestemde koopwoningen kunnen in principe in elke kern van de gemeente worden gerealiseerd. Het ligt voor de hand dat de koper of zijn partner bij voorrang afkomstig is uit de kern waarin wordt gebouwd. Afhankelijk van de kern waarin wordt gebouwd, wordt de rangorde van kernbinding nader bepaald. Kortheidshalve wordt verwezen naar paragraaf 4 voorrangscriteria. 3.3. Geen (mede-)eigenaar van een eigen woning De doelgroep is aangeduid als starters op de koopwoningmarkt die financieel minder draagkrachtig zijn. Voorkomen moet worden dat de koper of zijn partner recentelijk (mede-) eigenaar was van een woning en profiteert van het aanbod. Dit is niet de intentie van deze regeling. Derhalve wordt aangehouden dat de koper en zijn partner in de afgelopen 5 jaar, gerekend vanaf de datum waarop de verkoop van de woningen officieel start, geen (mede-)eigenaar van een eigen woning mag zijn geweest. Met de hantering van een periode van 5 jaar wordt aangesloten op de Regeling uitwerking artikel 7, lid 4 van de Huisvestingsverordening gemeente Oldebroek (zie bijlage). Bovenstaande impliceert dat de koper of zijn partner geen eigen woning achterlaat. Toewijzing vindt alleen plaats aan gegadigden die over een zelfstandige huurwoning beschikken en deze voor verhuur achterlaten of aan gegadigden die geen woning achterlaten (bijvoorbeeld inwonende kinderen). 3.4. Inkomensgrens De woningen zijn bedoeld voor financieel minder draagkrachtigen. Om de doelgroep ten aanzien van dit aspect te onderscheiden zal moeten worden gewerkt met inkomensgrenzen. De inkomensgrens wordt vertaald in een maximaal gezamenlijk bruto jaarinkomen in het jaar van aanbod van de koopwoningen. Het bruto inkomen wordt genomen omdat dit inkomen toetsings-grondslag is voor de NHG. Onder gezamenlijk bruto jaarinkomen wordt verstaan het bruto jaarinkomen van de koper en voor zo ver van toepassing het bruto jaarinkomen van zijn partner (of degene met wie de koper een gemeenschappelijk huishouding voert, niet zijnde de kinderen) alsmede de bruto inkomsten uit box 2 en uit box 3 (volgens de inkomstenbelasting) van koper en zijn partner. De inkomensgrens wordt als volgt bepaald. Aan de hand van de koopprijs van de woning wordt de inkomensgrens bepaald waarbij een volledige hypotheek (conventionele hypotheeklening) kan worden verkregen. Dit bedrag wordt opgehoogd met een marge van € 4537,-- (ƒ 10.000,--) bruto om bijvoorbeeld de inrichting van de woning te kunnen bekostigen of om aan andere financiële verplichtingen te kunnen voldoen.
Op basis van de toetsingsnormen van de Bemiddelende Organen moet het mogelijk zijn om binnen de aldus bepaalde inkomensgrens de woningen te kunnen financieren met een Nationale Hypotheekgarantie.
4. Voorrangscriteria Naast toewijzingscriteria (omschrijving doelgroep) kunnen ook voorrangsregels worden gesteld, waarbij binnen de doelgroep de ene categorie voorrang verkrijgt boven de andere. Voorgesteld wordt gegadigden binnen de doelgroep die op het moment van de start van de verkoop ingeschreven staan op de gemeentelijke bouwkavellijst voorrang te verlenen boven andere gegadigden. In dit verband wordt ook verwezen naar paragraaf 3.2. waarin wordt aangegeven dat de koper of zijn partner bij voorrang afkomstig is uit de kern waarin wordt gebouwd. Vorenstaande leidt tot de volgende voorrangsregels: a. De koper of zijn partner binnen de doelgroep die ingeschreven staat op de bouwkavelwachtlijst van de kern waarin wordt gebouwd, wordt als eerste gegadigde aangemerkt. b. De koper of zijn partner binnen de doelgroep die ingeschreven staat op de bouwkavellijst van de overige kernen, wordt als tweede gegadigde aangemerkt waarbij de rangorde van de kernen nader wordt bepaald. (NB Dit kan leiden tot extra groepen van gegadigden, waardoor de hieronder aangemerkte groepen van gegadigden kunnen opschuiven) c. De koper of zijn partner binnen de doelgroep die niet ingeschreven staat op een bouwkavellijst, maar wel een huurwoning in de gemeente Oldebroek achterlaat, wordt als derde gegadigde aangemerkt. d. De koper of zijn partner die niet valt onder de voorrangsregels onder a, b en c maar wel voldoet aan de toewijzingscriteria, wordt als vierde gegadigde aangemerkt. e. De volgorde van de gegadigden bedoeld onder de voorrangsregels a en b wordt als volgt bepaald: de koper of zijn partner met de langste inschrijvingsduur (wachttijd) wordt als eerste kandidaat aangemerkt. f. De volgorde van gegadigden bedoeld onder voorrangscriteria c en d wordt als volgt bepaald: de koper of zijn partner met de langste woonduur wordt als eerste kandidaat aangemerkt. De woonduur is de tijd gerekend vanaf de datum waarop de gegadigde in het bevolkingsregister als bewoner is geregistreerd in de huidige woning. Voor kopers of hun partners die geen huurwoning achterlaten (bijvoorbeeld inwonende kinderen), geldt als woonduur de jaren vanaf 18 jaar, waarop zij als bewoner zijn geregistreerd in de huidige woning. g. Wanneer binnen een voorrangscriterium kopers dezelfde inschrijvingsduur (wachttijd) c.q. woonduur hebben, wordt de oudste in leeftijd voorrang boven de andere koper(s) verleend.
5. Antispeculatiebeding nader bekeken De woningen die worden gerealiseerd zijn relatief goedkoop en bedoeld voor minder draagkrachtigen. Om te voorkomen dat gespeculeerd wordt met de woningen of om te voorkomen dat de woning wordt doorverkocht aan een ander (bijvoorbeeld een familielid) is het wenselijk een anti-speculatiebeding in te stellen. Het doel is dat de woning ten minste gedurende enkele jaren bewoond wordt en beschikbaar blijft voor de inkomensgroep. De antispeculatiebeding houdt in dat bij doorverkoop een gedeelte van de winst aan de gemeente dient te worden afgedragen, of een plicht tot zelfbewoning of een verbod op doorverkoop. Verplichting tot zelfbewoning/verbod op doorverkoop
De koper verplicht zich de woning uitsluitend te gebruiken voor zelfbewoning (met zijn eventuele gezinsleden) en die woning met de daartoe behorende grond niet aan derden te zullen doorverkopen. Dit beding geldt gedurende enkele jaren (meestal vijf jaar) en is voorzien van een boeteclausule. Ontheffingsclausule Bij antispeculatiebedingen dient voorzien te worden in een ontheffingsclausule, waarbij in ieder geval ontheffing wordt verleend bij verandering van werkkring van de koper, overlijden van koper of diens echtgeno(o)te, ontbinding van het huwelijk van de koper door echtscheiding of verhuizing waartoe wordt genoodzaakt door de gezondheid van de koper of een van zijn gezinsleden. Het beding is bovendien niet van toepassing bij verkoop op grond van een machtiging van de rechter als bedoeld in artikel 3:174 BW en bij executoriale verkoop door hypothecaire schuldeisers (artikel 3:268 BW) Opbrengst antispeculatiebeding De in dit kader door de gemeente te ontvangen bedragen van boeteclausules worden gestort in een fonds dat wederom wordt aangewend voor de doelgroep (bijvoorbeeld door aftopping van vrije sector kavels). Rol projectontwikkelaar De projectontwikkelaar zal in de te passeren akte voor deze woningen een antispeculatiebeding opnemen. De projectontwikkelaar pleegt overleg met de gemeente over de formulering van het antispeculatiebeding.
6. Toewijzingsprocedure De toewijzingsprocedure is gebaseerd op de voorrangsregels zoals deze zijn uitgewerkt in de uitwerkingsrapportage van het betreffende woningbouwplan. a. Aanbieding ingeschrevenen bouwkavelwachtlijst van de bouwkern De gemeente stelt aan de projectontwikkelaar de adressen beschikbaar van ingeschrevenen op de wachtlijst voor bouwkavels van de kern waarin wordt gebouwd. De projectontwikkelaar stelt een informatiebrief op die wordt toegezonden aan de ingeschrevenen. De ingeschreven kunnen aangeven of zij interesse hebben en kunnen reageren tot de in de brief vermelde datum waarop de inzendingtermijn sluit. De projectontwikkelaar en de gemeenten bepalen in onderling overleg de datum waarop de verkoop van de woningen officieel start. Deze datum ligt in principe enige dagen na de datum van sluiting inzendingtermijn. De projectontwikkelaar verstrekt aan de belangstellenden een inschrijvingsformulier. De projectontwikkelaar verwerkt de ingekomen inschrijvingsformulieren aan de hand van de door de gemeente opgestelde toewijzingscriteria èn voorrangsregels voor het betreffende bouwplan en stelt bij voldoende belangstelling in concept een voordrachtlijst op. De concept-voordrachtlijst, de inschrijvingsformulieren met bijlagen van de op de voordrachtlijst vermelde gegadigden worden aan de gemeente aangeboden. De gemeente stelt de definitieve voordrachtlijst op. De projectontwikkelaar is gehouden de woningen aan te bieden aan gegadigden op deze lijst. Bij onvoldoende belangstelling wordt de procedure vervolgd zoals hieronder is weergegeven. b. Aanbieding ingeschrevenen bouwkavellijst overige kernen De gemeente stelt aan de projectontwikkelaar de adressen beschikbaar van ingeschrevenen op de wachtlijst van bouwkavels in volgorde van de in de uitwerkingsrapportage opgenomen voorrangsregels. De procedure vermeld onder punt a wordt herhaald tot een volledige concept-voordrachtlijst
c.
aan de gemeente kan worden aangeboden. Indien hiervan nog geen sprake is, volgt een openbare aanbiedingsprocedure Openbare aanbiedingsprocedure In de huisvestingsverordening is voor wat betreft de aanbiedingsprocedure van nieuwbouwwoningen niets geregeld. Omdat het hier gaat om woningen onder de koopprijsgrens kan worden aangesloten bij de aanbiedingsprocedure van bestaande koopwoningen. De termijn van de vruchteloze aanbiedingsprocedure bij een koopwoning is in de Huisvestingsverordening gesteld op 13 weken. De periode van 13 weken wordt opgesplitst in een periode van 6 en een periode van 7 weken. Eerste aanbiedingsperiode van 6 weken Gedurende de eerste periode van 6 weken dient door de projectontwikkelaar de woningen minimaal 3 keer aan te bieden in nieuws- of huis-aan-huisbladen die in de gemeente Oldebroek verschijnen. Na de termijn van 6 weken sluit de inschrijftermijn. In de advertentie dient een peildatum te worden opgenomen. Tweede aanbiedingsperiode van 7 weken Indien binnen de eerste termijn van 6 weken onvoldoende belangstelling voor het bouwproject bestaat, wordt de aanbiedingsprocedure herhaald. Indien bij de gehanteerde inkomensgrens onvoldoende inschrijvingen worden genoteerd, kan het college een hogere inkomensgrens vaststellen. Derde aanbiedingperiode Indien na voornoemde aanbiedingsperioden van totaal 13 weken nog steeds onvoldoende belangstelling bestaat onder de doelgroep, kan de projectontwikkelaar een verzoek indienen tot uitbreiding van de doelgroep.
1 2 3
4
Algemeen De projectontwikkelaar is verantwoordelijk voor de verstrekking van informatie. Met betrekking tot de te voeren procedure worden met de projectontwikkelaar nadere afspraken gemaakt over bijvoorbeeld de op te stellen advertentie, de wijze van informatieverstrekking, start van eventuele vervolgstappen, et cetera. Elke gegadigde dient tegelijk met het inschrijvingsformulier een verklaring over te leggen inhoudende dat hij en/of zijn partner in de afgelopen 5 jaar, gerekend vanaf de datum waarop de verkoop van de woningen officieel is gestart, geen (mede-) eigenaar van een eigen woning is (zijn) geweest. Indien binnen 10 jaar na dagtekening koopcontract blijkt dat deze verklaring onjuist is, heeft de gemeente het recht van terugkoop tegen de oorspronkelijke koopprijs. De met de verkoop gemoeide kosten zijn voor rekening van de eigenaar. Elke gegadigde dient een opgave te verstrekken van zijn bruto inkomen (inclusief arbeidstoeslagen, inkomsten uit box 2 en uit box 3) en van zijn partner over het jaar voorafgaande aan het jaar van verkoop van de woningen. Aldus vastgesteld door burgemeester en wethouders van Oldebroek op 19 maart 2002. , burgemeester. , secretaris.
