De starterswoning als beleggingsproduct Onderzoek naar een beleggingsproduct voor hoogopgeleide starters op de binnenstedelijke koopwoningenmarkt

   

       

De starterswoning als beleggingsproduct  Onderzoek naar een beleggingsproduct voor hoogopgeleide starters op de   binnenstedelijke koopwoningenmarkt                        ir. J.F.A. Krijnen    Amsterdam School of Real Estate  opleiding Master of Real Estate  jaargang 2005 – 2007 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Projectgegevens      Auteur:     Datum:     Opleiding:            Bedrijf:     Mentor: 

 

ir. J.F.A. Krijnen 

 

oktober 2007 

     

Amsterdam School of Real Estate  opleiding Master of Real Estate  jaargang 2005 – 2007 

 

BPF Bouwinvest te Amsterdam / ING Real Estate te Den Haag 

 

dhr. drs. G. Middelkoop   oprichter ‐ eigenaar Bureau Middelkoop / docent ASRE 

  Bedrijfsbegeleiding:          Status onderzoek:                                                               

dhr. drs. G. van Randeraat MCD  directeur Projecten BPF Bouwinvest  Niet‐vertrouwelijk 

 

De starterswoning als beleggingsproduct 

                                                                                                     

De starterswoning als beleggingsproduct 

Voorwoord      Het afstudeeronderzoek ‘De starterswoning als beleggingsproduct’ betreft de afronding van mijn opleiding  als Master of Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate.     Middels de opzet van dit rapport heb ik getracht om een koppeling te maken tussen de beperkte  financiële bereikbaarheid van de hoogopgeleide starter ten aanzien van de hedendaagse  (binnenstedelijke) koopwoningenmarkt en de meerwaarde die de ontwikkelende belegger hiertoe kan  geven. Deze koppeling tussen vraag en aanbod zal, op basis van de financiële, organisatorische en  markttechnische mogelijkheden moeten leiden tot een passend marktconform bedrijfseconomisch  beleggingsproduct waar zowel de ontwikkelende belegger als de hoogopgeleide starter (financieel)  voordeel uit moeten kunnen halen.    Dit rapport dient op de eerste plaats als informatiebron voor ontwikkelende beleggers, echter kan  eveneens relevant zijn voor andere actorgroepen die zich op de (binnenstedelijke) huur‐ en  koopwoningenmarkt begeven, waaronder ontwikkelaars, gemeenten en woningbouwcorporaties.    Voor het beschikbaar stellen van de facilitaire diensten ben ik BPF Bouwinvest en ING Real Estate veel  dank verschuldigd, evenals de interne begeleiding die ik tijdens mijn onderzoek kreeg van dhr. van  Randeraat. In het bijzonder gaat mijn dank uit naar de begeleiding die ik kreeg van dhr. Middelkoop, die  als docent verbonden aan de ASRE mij in de gelegenheid gesteld heeft veelvuldig over dit onderwerp en  ons vakgebied van gedachten te wisselen. Als laatste ben ik Amanda veel dank verschuldigd voor de  steun die zij mij tijdens deze opleiding gegeven heeft en onze zoon Noah Finn die sinds zijn komst een  paar maanden geleden de betrekkelijkheid van het werkende leven heeft laten zien.      John Krijnen  Delft, oktober 2007           

       

De starterswoning als beleggingsproduct 

Samenvatting      Doordat de Nederlandse koopwoningenmarkt en huurwoningmarkt in relatief korte tijd uit elkaar  gegroeid zijn en naar verwachting op korte termijn vanuit overheidswege geen structurele oplossingen  aangedragen zullen worden, is het voor een ontwikkelende belegger in financieel opzicht steeds  moeilijker om op basis van volledige huur nieuwe binnenstedelijke posities te verwerven in vergelijking  tot ontwikkelaars en bouwers voor de koopsector. Hierdoor kan het interessant zijn om juist als  ontwikkelende belegger in de koopwoningenmarkt een passend marktconform bedrijfseconomisch  beleggingsproduct aan te bieden aan een doelgroep dat aansluit op de strategie van de ontwikkelende  belegger: de ‘hoogopgeleide starter’. Een hoogopgeleide starter op de (koop)woningmarkt wordt hierbij  gedefinieerd als een één‐ of tweepersoonshuishouding dat sinds korte tijd werkzaam is op de  arbeidsmarkt met een recent afgeronde hbo of universitaire studie en voor het eerst zelfstandig in een  koopwoning wil of gaat wonen vanuit een onzelfstandige woonsituatie (studentenkamer of ouderlijk  huis). Deze doelgroep heeft hierbij een sterke voorkeur voor een dynamische stedelijke omgeving en  heeft (nog) geen kinderwens.     Kenmerkend aan de financiële positie van de hoogopgeleide starter is dat deze (veeleisende) doelgroep  zich bij het begeven op de arbeidsmarkt (te) weinig inkomen geniet om een gemiddelde binnenstedelijke  koopwoning te verwerven, terwijl binnen vijf jaar het inkomen van deze doelgroep aanzienlijk  toegenomen zal zijn. Ook het relatief lage ‘uitvalrisico’ van deze doelgroep ten aanzien van  arbeidsongeschiktheid en werkloosheid maakt deze doelgroep zeer aantrekkelijk voor ontwikkelende  beleggers op de koopwoningenmarkt.     Er blijkt uit eigen onderzoek in Nederland ca. 95.000 personen (0,6% van de Nederlandse bevolking) te  voldoen aan bovengenoemde definitie van de hoogopgeleide starter. Eveneens kan op basis van  statistische gegevens aangenomen worden dat de komende jaren (bij een ongewijzigd overheidsbeleid) er  in Nederland een jaarlijks structureel tekort zal zijn van ca. 2.000 woningen voor deze doelgroep. Als  echter gekeken wordt naar het woningaanbod in de vier grote steden blijkt dat op basis van deze  gegevens er geen sprake is van een tekort aan woningen in de prijsklassen die de hoogopgeleide starter  financieel kan opbrengen. Blijkbaar is er geen kwantitatief tekort aan woningen in stedelijke  agglomeraties voor hoogopgeleide starters, maar een kwalitatief tekort aan binnenstedelijke  koopwoningen in het lagere prijssegment. Op basis van deze constatering kan gesteld worden dat ten  aanzien van de financiële bereikbaarheid van de hoogopgeleide starter er sprake is van een  ‘woonvoorkeurenprobleem’.    Basis van een succesvol (beleggings)product voor zowel de ontwikkelende belegger als de hoogopgeleide  starter is dat beiden hier financieel voordeel uit moeten kunnen halen. Maatgevende parameters zijn  hierbij de inkomensgroei van de hoogopgeleide starter (dat zich vertaald in oplopende huurinkomsten  voor de ontwikkelende belegger) en de waardestijging van het onroerend goed gedurende de looptijd  van het beleggingsproduct. Deze parameters vormen dus de basisgegevens waarop het  beleggingsproduct voor hoogopgeleide starters ontwikkelend kan worden.    Door een betrekkelijke eenvoudige toepassing van het beleggingsproduct, beperkte afhankelijkheden van  andere marktpartijen en overheden, beperkte risico’s ten aanzien van de afzet en exploitatiekosten, hoge  continuïteit en fiscale voordelen, blijkt dat van de vijf gangbare Nederlandse koopvormen de koopvariant  KoopGoedkoop de meest aantrekkelijkste optie voor zowel de ontwikkelende belegger als de  hoogopgeleide starter. Het totaalrendement op de investering zal bij toepassing van deze koopvariant  voor de ontwikkelende belegger hoger zijn in vergelijking tot een normale verhuursituatie.     

De starterswoning als beleggingsproduct 

Het kenmerk van deze koopvariant is dat de hoogopgeleide starter alleen de opstal koopt, terwijl de  onderliggende grond door de ontwikkelende belegger in erfpacht uitgegeven wordt met een oplopende  grondhuur (dat in verhouding staat tot de inkomensgroei van de hoogopgeleide starter) gedurende de  looptijd van de overeenkomst. Hierdoor is er sprake van een gereduceerde marktprijs (en woonlasten) bij  aanvang van werkcarrière van de hoogopgeleide starter.    Voordeel van een dergelijk beleggingsproduct op de koopwoningenmarkt is dat deze constructie een  aanvulling kan zijn op huurbeleggingsproducten van de ontwikkelende belegger waardoor extra aanbod  of afzetmarkten gecreëerd kunnen worden (diversificatie van de beleggingsportefeuille). Verder kan  hierdoor het belegd vermogen in de vastgoedportefeuille toenemen doordat nieuwe markten aangewend  kunnen worden (schaalvergroting) en is de verwachting dat de vastgoedportefeuille beter bestand zal  zijn tegen conjuncturele schommelingen doordat deze huurwoningenportefeuille aangevuld wordt met  koopvarianten. Zoals eerder vermeld, is het totaalrendement op de investering hierbij voor de  ontwikkelende belegger hoger zijn in vergelijking tot een normale verhuursituatie. Dit wordt verklaard  door de winstuitkering bij aanvang van de exploitatie, die een aanzienlijke invloed heeft op het  totaalrendement van de ontwikkelende belegger.     De mogelijkheden voor de ontwikkelende belegger om het rendement te verhogen zijn overigens beperkt:  een bovenmatige groei van de waardeontwikkeling van de grond (amper beïnvloedbaar door de  ontwikkelende belegger) en het vervroegd laten stijgen van het rentepercentage van de grondhuur  (eenvoudig beïnvloedbaar door de ontwikkelende belegger) zijn opties die het rendement op de  investering voor de ontwikkelde belegger beperkt kunnen verhogen. De meest invloedrijke optie is echter  minder investeren in de grondkosten c.q. verwervingskosten. De vraag is echter of een grondaanbieder  (bijvoorbeeld een gemeente) in een nieuwbouwsituatie genegen is genoegen te nemen met lagere  grondopbrengsten om een dergelijke ontwikkeling (starterswoningen voor hoogopgeleiden) haalbaar te  kunnen maken.    Naast deze financiële beperkingen zijn er ook risico’s die de haalbaarheid van het beleggingsproduct  verkleinen en waar de ontwikkelende belegger geen of weinig invloed op kan uitoefenen zoals een  beperkt aanbod van geschikte locaties en/of panden in (historische) binnensteden, het concurrerende  aanbod van sociale en commerciële verhuurders, het concurrerende aanbod in de koopsector en  mogelijke stagnerende waardeontwikkeling van het onroerend goed.    Als eindconclusie kan dus gesteld worden dat het aanbieden van dergelijke financieringsconstructies  voor de ontwikkelende belegger in financieel opzicht aantrekkelijk kan zijn. De rendementsverwachting  van het voorgestelde beleggingsproduct zal om bovengenoemde redenen de rendementen van  soortgelijke beleggingsproducten in volledige verhuur eenvoudig kunnen evenaren. Hoewel het risico  qua afzet ten aanzien van de beoogde doelgroep zeer laag is, zijn de risico’s aan de kostenzijde door de  beperkte financiële ruimte voor het welslagen van dit beleggingsproduct aanzienlijk. De meerwaarde van  een dergelijk beleggingsproduct zal dus eveneens gevonden moeten worden in de organisatorische en  markttechnische eigenschappen.    Doordat ontwikkelende beleggers primair baat hebben bij een langdurige betrokkenheid in een specifiek  gebied of wijk omwille van de waardeontwikkeling van het door de belegger geïnvesteerde vermogen,  wordt aanbevolen bij binnenstedelijke ontwikkelingen allianties aan te gaan met partijen met dezelfde  lange termijn doelstellingen in een specifiek gebied: woningbouwcorporaties en gemeenten.  Ontwikkelende beleggers kunnen voor deze partijen een meerwaarde bieden door haar beschikbare  middelen (parate financiering), participatie in risicovolle onderdelen van projecten en langdurige en  actieve betrokkenheid in een gebied, waardoor de continuïteit en afzetbaarheid van binnenstedelijke  beleggingsproducten voor de ontwikkelende belegger gewaarborgd zijn. 

 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Inhoudsopgave      Hoofdstuk 1  Inleiding  § 1.1  Aanleiding tot onderzoek  § 1.2  Probleemstelling    § 1.3  Doelstelling      § 1.4  Afbakening onderzoek    § 1.5  Onderzoeksopzet    § 1.6  Opbouw van het rapport   

           

           

           

           

           

           

  1    2    2    3    3    5 

Hoofdstuk 2  Kenmerken van de Nederlandse woningmarkt   § 2.1  Inleiding                  § 2.2  De Nederlandse woningmarkt              § 2.3  Vraag en aanbod op de Nederlandse woningmarkt        § 2.4  Gescheiden markten voor koop‐ en huurwoningen        § 2.5  Trends en ontwikkelingen van (groot)stedelijke gebieden in Nederland    § 2.6  Conclusies                   

  7    7  10  11  13  17 

Hoofdstuk 3  Doelgroep: de hoogopgeleide starter   § 3.1  Inleiding                  § 3.2  Kenmerken van de hoogopgeleide starter          § 3.3  Positionering van de hoogopgeleide starter op de arbeidsmarkt      § 3.4  Het besteedbaar inkomen van de hoogopgeleide starter       § 3.5  De woonlasten van de hoogopgeleide starter           § 3.6  De financiële bereikbaarheid van de hoogopgeleide starter op de Nederlandse  koopwoningenmarkt                § 3.7  Conclusies                    Hoofdstuk 4  Marktpartij: de ontwikkelende belegger  § 4.1  Inleiding                  § 4.2  Kenmerken van de ontwikkelende belegger          § 4.3  Strategie van de ontwikkelende belegger in de Nederlandse woningmarkt  § 4.4  Risico’s van de ontwikkelende belegger in het vastgoedproces      § 4.5  De meerwaarde van de ontwikkelende belegger in het vastgoedproces    § 4.6  De ontwikkelende belegger en de hoogopgeleide starter       § 4.7  Conclusies                    Hoofdstuk 5  Betaalbare koopvormen  § 5.1  Inleiding                  § 5.2  Historie betaalbare koopvarianten            § 5.3  Eisen aan betaalbare koopvormen door het ministerie van VROM en de   Belastingdienst                 § 5.4  Koopvarianten en financieringsconstructies          § 5.5  Uitwerking koopvariant met een financieringsfaciliteit: KoopGoedkoop   § 5.6  Uitwerking koopvariant met korting en prijsregulering: GE Projecten /   Ooms Averhorn                § 5.7  Financiële vergelijking betaalbare koopvormen          § 5.8  Conclusies                   

19  19  21  25  25  27  33 

35  35  37  38  39  40  41 

43  43  46  47  50  51  52  55 

 

 

De starterswoning als beleggingsproduct 

 

    Hoofdstuk 6  Het beleggingsproduct  § 6.1  Inleiding              § 6.2  Selectiecriteria van het beleggingsproduct      § 6.3  De waardecreatie van het beleggingsproduct      § 6.4  Financiële randvoorwaarden aan het beleggingsproduct  § 6.5  Ruimtelijke randvoorwaarden aan het beleggingsproduct  § 6.6  Risico’s aan het beleggingsproduct        § 6.7  Implementatie van het beleggingsproduct      § 6.8  Conclusies               

               

               

57  57  57  61  62  63  64  65 

Hoofdstuk 7  Conclusies en aanbevelingen  § 7.1  Eindconclusie          § 7.2  Aanbevelingen           

   

   

   

   

67  73 

Literatuurlijst 

 

 

 

 

 

 

76 

Bijlagen 

 

 

 

 

 

 

78 

    Bijlage 1  Bijlage 2  Bijlage 3  Bijlage 4  Bijlage 5  Bijlage 6  Bijlage 7  Bijlage 8  Bijlage 9  Bijlage 10  Bijlage 11                                   

 

Bevolkingsopbouw en woningvoorraad in de vier grote steden van de Randstad in  vergelijking met Nederland  Ruimtelijke verdeling van het Nederlandse huishoudinkomen en woningvoorraad  Berekening grootte beoogde doelgroep ‘hoogopgeleide starters’  Berekening vraagzijde starterswoningen voor hoogopgeleide starters  Berekening aanbodzijde starterswoningen voor hoogopgeleide starters   Overzicht startsalarissen recent afgestudeerde hoogopgeleiden per sector  Overzicht waardestijging woningen bestaande bouw 1985 ‐ 2006  Overzicht hypotheekvormen  Rekenmodel onderzochte betaalbare koopvormen   Financiële vergelijkingen financieringsconstructie KoopGoedkoop  Financiële vergelijkingen financieringsconstructie Ooms Averhorn 

De starterswoning als beleggingsproduct 

   

De starterswoning als beleggingsproduct 

Hoofdstuk 1 

Inleiding 

    § 1.1  Aanleiding tot onderzoek    De Nederlandse koopwoningenmarkt en huurwoningmarkt zijn in relatief korte tijd uit elkaar  gegroeid. Waar de koopwoningen ook in verhouding tot de groei van de inkomens in de afgelopen  periode duurder zijn geworden, zijn de huurwoningen in verhouding tot de inkomensontwikkeling  wat goedkoper geworden, al dan niet door prijsregulering vanuit de overheid. Deze ‘scheefgroei’ in  marktwaarde tussen de huur‐ en koopsector leidt ertoe dat een ontwikkelende belegger als BPF  Bouwinvest in financieel opzicht steeds moeilijker nieuwe binnenstedelijke posities kan verwerven  in vergelijking tot ontwikkelaars en bouwers voor de koopsector. De oorzaken van de scheefgroei  in de koop‐ en huursector liggen in de verschillende wijzen waarop beide deelmarkten  functioneren, mede als gevolg van de uiteenlopende rol die de overheid op beide deelmarkten  vervult. Ten aanzien van de koopsector is er sprake van fiscale aftrek van de hypotheekrente, een  geringe prijselasticiteit van het woningaanbod en ruime hypotheekverstrekkingen wat de  koopwoningprijzen en daarmee eveneens de grondprijzen voor nieuwbouw omhoog duwt, terwijl  in de sociale huursector door huurtoeslagen de betaalbaarheid door de overheid kunstmatig laag  wordt gehouden1 . Hierdoor kan BPF Bouwinvest als ontwikkelende belegger van huurwoningen  bij verwervingen en openbare prijsvragen op basis van residuele grondwaardeberekeningen  minder bieden dan projectontwikkelaars die haar producten geheel in de koopwoningenmarkt  brengen.     Eveneens komt het in toenemende mate voor dat ontwikkelende beleggers mixed‐use projecten  (woningen, kantoren en winkels) voor haar beleggingsportefeuille ontwikkelen, waarbij dikwijls op  verzoek van gemeenten ook de realisatie van (een beperkt aantal) koopwoningen door deze  marktpartij gerealiseerd wordt. Aangezien dit niet de core‐business van de ontwikkelende belegger  is en fiscaal de winsten en verliezen tussen koop‐ en huurproducten door beleggingsstatus van  deze marktpartij niet verrekend kunnen worden, zou ik door middel van deze rapportage willen  onderzoeken of realisatie van binnenstedelijke woningen voor hoogopgeleide starters in de koopsfeer  niet omgezet kunnen worden naar een marktconform beleggingsproduct voor de ontwikkelende  belegger (met uiteindelijk verkoop na exploitatie op middellange termijn, bijvoorbeeld tien jaar).    De reden om specifiek woningen voor hoogopgeleide starters te onderzoeken is gelegen in het feit dat  dit mijns inziens voor BPF Bouwinvest als ontwikkelende belegger een interessant  beleggingsproduct kan zijn dat goed kan aansluiten op de core‐business‐activiteiten van BPF  Bouwinvest. Meest kenmerkend aan de ‘hoogopgeleide starter’ is dat deze (veeleisende) doelgroep  zich bij het begeven op de arbeidsmarkt (te) weinig inkomen geniet om een gemiddelde  koopwoning te verwerven, terwijl binnen vijf jaar het inkomen van deze doelgroep doorgaans  aanzienlijk toegenomen is. Op basis van dit gegeven zijn er mijns inziens interessante financiële  koopvormen mogelijk die financieel aantrekkelijk zijn voor zowel de hoogopgeleide starter als  afnemer van het beleggingsproduct evenals de ontwikkelende belegger als aanbieder hiervan, wat  ik graag met dit onderzoek wil bewerkstelligen.    De reden om binnenstedelijke starterswoningen te onderzoeken is het gegeven dat dit eveneens goed  aansluit op de strategische hoofddoelstellingen van BPF Bouwinvest om zich hoofdzakelijk te  begeven op binnenstedelijke locaties met meerdere beleggingsproducten.    1

Conijn, J., rede ‘Dansen op de vulkaan’, uitgesproken bij de aanvaarding van het ambt van bijzonder hoogleraar  Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam op 29 november 2006

1 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Mijn motivatie voor dit onderzoek is het vermoeden dat op basis van marktconforme financiële  constructies er meer economisch rendement gegeneerd kan worden met meerwaarde voor zowel de  ontwikkelende belegger (omzetting van een koopwoning naar een marktconform  beleggingsproduct) als de consument / hoogopgeleide starter (betaalbare koopwoning). Juist de  dynamiek en snelle inkomensgroei van de hoogopgeleide starter maakt deze doelgroep zo  interessant voor beleggingsproducten en ‐mogelijkheden.       § 1.2  Probleemstelling    Naar aanleiding van deze uitgangspunten en verwachtingen kan de onderzoeksvraagstelling als  volgt geformuleerd worden in een hoofdvraag:    ‘Wat is voor een ontwikkelende belegger (BPF Bouwinvest) in de koopwoningenmarkt een passend  marktconform bedrijfseconomisch beleggingsproduct bij het ontwikkelen, realiseren, beheren en  verkopen van binnenstedelijke woningen voor hoogopgeleide starters?’    Definities van de kernbegrippen zoals die in dit onderzoek gehanteerd worden:    Hoogopgeleiden:   Het aantal personen van de Nederlandse beroepsbevolking met een  afgeronde hbo en/of universitaire opleiding.    Hoogopgeleide starter:   Een één‐ of tweepersoonshuishouding dat sinds korte tijd werkzaam is op  de arbeidsmarkt met een recent afgeronde hbo of universitaire opleiding en  voor het eerst zelfstandig in een koopwoning wil of gaat wonen vanuit een  onzelfstandige woonsituatie (studentenkamer of ouderlijk huis).    Beleggingsproduct: Een aangeboden voorziening op de (economische) markt wat potentieel  kan voldoen aan een marktvraag waarbij de betreffende investering door  een aanbieder wordt vastgelegd voor langere of kortere tijd met als doel om  in de toekomst financieel voordeel te behalen.  Ontwikkelende belegger: Een instelling of onderneming dat haar activiteiten en (economische)  bestaansrecht ontleend aan het ontwikkelen, realiseren, beheren en  verkopen van vastgoed met als doel om in de toekomst hieruit financieel  voordeel te behalen en/of de financiële verplichtingen jegens derden te  kunnen voldoen.      § 1.3  Doelstelling    De centrale doelstelling van het onderzoek luidt als volgt:    ‘Het doel van dit onderzoek is het onderzoeken van betaalbare koopvormen op de woningmarkt voor  hoogopgeleide starters wat moet leiden tot een voor deze doelgroep passend marktconform bedrijfseconomisch  beleggingsproduct voor een ontwikkelende belegger’.    Bij het formuleren van bovengenoemde doelstelling rijst direct de vraag hoe het begrip  ‘betaalbaarheid’ gedefinieerd moet worden. Hoewel hier geen eenduidige definitie op te geven is,  kan mijns inziens in het kader van deze scriptie volstaan worden met de vergelijking tussen de  (aankoop)kosten van een koopwoning in relatie tot de gebruikskosten en inkomen van een 

2 

De starterswoning als beleggingsproduct 

huishouden. De gebruikskosten zijn hierbij alle (jaarlijkse) kosten die te maken hebben met het  wonen in een koopwoning.     De maximale gebruikskosten is dus direct afhankelijk van het besteedbare inkomen van de  hoogopgeleide starter. Onder het begrip ‘betaalbaarheid’ wordt in dit onderzoek naar betaalbare  koopvormen verstaan dat het (toekomstig) besteedbaar inkomen van de hoogopgeleide starter in  verhouding moet staan met de maximale kosten en gebruik van een hedendaagse koopwoning.    Doelstelling vanuit bedrijfsoptiek    Vanuit bedrijfsoptiek is de doelstelling het inzichtelijk maken van de organisatorische, financiële en  markttechnische consequenties van een marktconform bedrijfseconomisch beleggingsproduct in de  koopwoningenmarkt dat aansluit op de (binnenstedelijke) beleggingsactiviteiten van BPF  Bouwinvest als ontwikkelende belegger.    Doelstelling vanuit afstudeeroptiek    Vanuit afstudeeroptiek is de doelstelling het verkrijgen van inzicht in de begrippen  koopwoningenmarkt, hoogopgeleide starter en betaalbare koopvormen om een uitspraak te kunnen doen in  hoeverre een passend bedrijfseconomisch beleggingsproduct binnen de doelstellingen van BPF  Bouwinvest als ontwikkelende belegger kan bijdragen tot een succesvolle vastgoedportefeuille.    Resultaat    Het onderzoek zal resultaat geven aan een organisatorisch, financieel en markttechnisch  onderbouwd beleggingsproduct zijn dat zoveel mogelijk aansluit op de beleggingsdoelstellingen  van een ontwikkelende belegger.      § 1.4  Afbakening onderzoek    Om het ruimtelijke onderzoeksgebied betreffende ‘binnenstedelijke woningen’ nader te specificeren,  zal dit in deze paragraaf nader uiteengezet worden:    Het onderzoeksgebied betreft de woningmarkt (in het bijzonder appartementen in de koopsector)  in binnenstedelijke gebieden. De reden hiertoe is dat ontwikkelende beleggers in de woningbouw  in toenemende mate op basis van de gewenste modelportefeuilles, doelgroepanalyses en analyses  van demografische en economische ontwikkelingen kiezen voor investeringen voor enkele  specifieke doelgroepen in een aantal Nederlandse stedelijke agglomeraties. Vanuit het gezichtspunt  van de hoogopgeleide starter is mijn vermoeden dat deze de voorkeur heeft voor een voor een  dynamische stedelijke omgeving met voorzieningen direct in de woonomgeving. De wens tussen  vraag en aanbod kan hier dus in hoge mate op elkaar aansluiten, wat (indien mogelijk) kan leiden  tot een passend marktconform bedrijfseconomisch beleggingsproduct voor hoogopgeleide starters.      § 1.5  Onderzoeksopzet    Om een gericht antwoord te kunnen geven op de hoofdvraag, wordt het onderzoek onderverdeeld  in een aantal onderzoeksvelden, hetgeen gespecificeerd wordt door het opstellen van de volgende  deelvragen:   

3 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Macroniveau  1. Wat zijn de kenmerken van de Nederlandse woningmarkt?  2. Hoe functioneert de hedendaagse Nederlandse woningmarkt?  3. Wat zijn de bepalende factoren ten aanzien van de vraag‐ en aanbodverhoudingen op de  Nederlandse (koop)woningmarkt?  4. Wat zijn de economische en demografische ontwikkelingen in (groot)stedelijke gebieden in  Nederland en welke invloed heeft dit op de aanwezige stedelijke woningmarkt?    Mesoniveau beoogde doelgroep: hoogopgeleide starter  1. Welke kenmerken heeft de ‘hoogopgeleide starter’?  2. Welke definitie kan aan de doelgroep ‘hoogopgeleide starter’ gegeven worden?  3. Hoe groot is deze doelgroep?  4. Wat is de positionering van de hoogopgeleide starter op de arbeidsmarkt?  5. Wat is het besteedbaar inkomen van deze doelgroep en hoe verhoudt zich dit tot de  (maximale) woonlasten van de hoogopgeleide starter?  6. Hoeveel vraag is naar (binnen)stedelijke woningen voor deze doelgroep?  7. Waarom is de koopwoningenmarkt voor de ‘hoogopgeleide starter’ minder toegankelijk  geworden?     Mesoniveau marktpartij: ontwikkelende belegger  1. Wat zijn de kenmerken van een ontwikkelende belegger?  2. Wat is de meerwaarde van de ontwikkelende belegger in het vastgoedproces?  3. Waarom zou een ontwikkelende belegger zich op de (koop)woningenmarkt willen  begeven?  4. Waarom is juist de hoogopgeleide starter interessant voor een ontwikkelende belegger?  5. Waarom is de ontwikkelende belegger nu juist voor de hoogopgeleide starter een  interessante marktpartij?    Microniveau (‘matching’ vraag en aanbod)  1. Welke financiële mogelijkheden voor betaalbare koopvormen zijn of worden in Nederland  toegepast en wat zijn hiertoe de bevindingen?  2. Welke van de reeds ontwikkelde betaalbare koopvormen zijn geschikt voor een  ontwikkelende belegger om een marktconform bedrijfseconomisch beleggingsproduct voor  hoogopgeleide starters te kunnen aanbieden?  3. Waarom is deze zowel voor de ontwikkelende belegger als de hoogopgeleide starter  aantrekkelijk? Wat of welke specifieke elementen zijn hierbij voor beiden aantrekkelijk?  4. Onder welke omstandigheden is het beleggingsproduct financieel haalbaar voor de  ontwikkelde belegger?  5. Onder welke omstandigheden is het beleggingsproduct ruimtelijk haalbaar voor de  ontwikkelde belegger?  6. Welke risico’s zijn er voor de ontwikkelende belegger bij toepassing van het  beleggingsproduct?  7. Welke risico’s zijn er voor de hoogopgeleide starter bij toepassing van het  beleggingsproduct?  8. Welke netwerk‐ en samenwerkingsrelaties voor de ontwikkelende belegger noodzakelijk  voor het welslagen van de implementatie van het beleggingsproduct?    De antwoorden op bovengenoemde deelvragen zullen onderzocht worden aan de hand van  gegevens uit de literatuur (kenmerken Nederlandse woningmarkt, hoogopgeleide starter,  betaalbare koopvormen) en gegevens uit de praktijk (kenmerken ontwikkelende belegger).   

4 

De starterswoning als beleggingsproduct 

§ 1.6  Opbouw van het rapport    De opbouw van het onderzoeksrapport is analoog aan bovenstaande deelvragen, zoals deze in de  probleemstelling en onderzoeksopzet geformuleerd zijn:    Hoofdstukindeling    1. Onderzoeksopzet    2. Kenmerken van de Nederlandse woningmarkt (vraag en aanbod, ontwikkelingen)    3. Doelgroep: hoogopgeleide starter (kenmerken, profielschets, financiële positie, toegankelijkheid) ‐  vraagzijde    4. Marktpartij: ontwikkelende belegger (kenmerken, profielschets, strategie, meerwaarde) –  aanbodzijde    5. Betaalbare koopvormen voor hoogopgeleide starters (selectie koopvarianten en  financieringsconstructies, geschikt als beleggingsproduct voor de ontwikkelende belegger) –  matching vraag en aanbod    6. Het beleggingsproduct (selectiecriteria, eigenschappen, meerwaarde voor de hoogopgeleide starter  als de ontwikkelende belegger, financiële en ruimtelijke randvoorwaarden, inzetbaarheid)    7. Conclusies en aanbevelingen                                                     

5 

De starterswoning als beleggingsproduct 

                                                                                                     

6 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Hoofdstuk 2 

Kenmerken van de Nederlandse woningmarkt  

    § 2.1  Inleiding    Om in deze rapportage onder meer (de financiële bereikbaarheid van) betaalbare koopvormen voor  hoogopgeleide starters te onderzoeken wordt in dit inleidende hoofdstuk de vraag‐ en  aanbodverhoudingen op Nederlandse woningvoorraad beschouwd. Verder wordt in dit hoofdstuk  onderzocht wat de gevolgen zijn van de toenemende ‘scheefgroei’ tussen de huur‐ en koopsector in  de Nederlandse woningmarkt. Aangezien de woonwensen van de beoogde doelgroep in het  bijzonder een stedelijke omgeving betreft (wat nader belicht zal worden in hoofdstuk 3), zal in dit  hoofdstuk eveneens de trends en ontwikkelingen van (groot)stedelijke gebieden in Nederland  onderzocht worden.      § 2.2  De Nederlandse woningmarkt    Aan de Nederlandse woningmarkt zijn kenmerken verbonden die maken dat deze niet transparant,  inflexibel en vraag‐ en aanbodverhoudingen niet op elkaar aansluiten2  1. De woningmarkt is een voorraadmarkt;  2. De woningmarkt is zeer kapitaalintensief  3. De woningmarkt kent hoge transactiekosten;  4. Een woning is een menselijke basisbehoefte dat moeilijk te vervangen is;  5. Een woning is een heterogeen product;  6. Een woning is locatiegebonden;  7. De levensduur van een woning is doorgaans langer dan die van de meest andere duurzame  gebruiksgoederen.    De Nederlandse woningmarkt is een voorraadmarkt doordat er sprake is van een grote voorraad  woningen die jaarlijks in beperkte mate kan worden vergroot (door bouw van nieuwe woningen) of  verkleind (door sloop of samenvoeging van bestaande woningen) en waarvan slechts een klein  gedeelte wordt verhandeld. Door de kapitaalintensiviteit van de woningmarkt geldt dat bij  aanvang van een ontwikkeling binnen relatief korte tijd investeringen gepleegd moeten worden,  terwijl de beoogde rendementen veelal een lang termijnperspectief kennen. De hoge  transactiekosten (zowel in tijd als in financieel en sociaal opzicht) van de woningmarkt door  verhuizingen maakt de woningmarkt inflexibeler dan vele andere macro‐economische markten.  Ook de heterogeniteit van de betreffende woning is kenmerkend voor de woningmarkt, aangezien  geen twee woningen hetzelfde zijn en omdat elke woning op een andere plaats staat. Door deze  locatiegebondenheid is de relatie met grondmarkt essentieel. Ook kan door deze  locatiegebondenheid de consumptie van de woning alleen op die specifieke locatie plaatsvinden en  wordt de kwaliteit van de woonomgeving zeer bepalend voor de kwaliteit van de woning. Als  laatste maakt de lange levensduur van een woning dat de woning niet alleen als gebruiksgoed  gezien kan worden, maar ook als investerings‐ of beleggingsobject.    Naast het feit dat de woningmarkt een bijzondere markt is, is het eveneens een zeer complexe  markt. Dit wordt veroorzaakt doordat de woningmarkt niet op zichzelf staat, maar bestaat uit  verschillende op elkaar ingrijpende deelmarkten. Indien gekeken wordt naar eigendomsver‐ houding is er een onderscheid tussen de huur‐ en de koopwoningenmarkt. Deze deelmarkten 

 Ministerie van VROM, Directoraat‐generaal Wonen: ‘Ruimte geven, bescherming bieden – een visie op de woningmarkt’, Den  Haag, 2006  2

7 

De starterswoning als beleggingsproduct 

verschillen wat betreft de financiering, de partijen die actief zijn op deze markten en de wet‐ en  regelgeving die erop van invloed is. Naast verschillen in eigendomsverhouding zijn er regionale  verschillen in de woningmarkt, waardoor regio’s onderling moeilijk met elkaar te vergelijken zijn.    Ook het functioneren van de woningmarkt staat niet op zichzelf, de werking en invloed van de  Nederlandse woningmarkt heeft naast de aanzienlijke invloed van de overheid raakvlakken met  andere macro‐economische markten. De belangrijkste zijn hierbij3 :  1. de arbeidsmarkt  2. de grondstoffenmarkt  3. de grondmarkt  4. de financiële markten    De arbeidsmarkt heeft een directe relatie met de woningmarkt doordat het besteedbare inkomen  van huishoudens bepalend is het functioneren van de woningmarkt. Ook zorgt de woningmarkt  samen met aanpalende markten en toeleverende diensten voor veel werkgelegenheid. De  grondstoffenmarkt heeft een relatie met de woningmarkt doordat vraag‐ en aanbodverhoudingen  of deze markt direct weerslag heeft op de woningmarkt. De grondmarkt is hierin bijzonder te  noemen doordat deze nagenoeg niet reproduceerbaar is en de woningmarkt hierin voor het  verkrijgen van grond moet concurreren met andere ruimtegebruikende sectoren, zoals landbouw,  natuur, verkeer, kantoren en bedrijfsterreinen. Als laatste is de ontwikkeling op financiële  (kapitaal)markten en die van financiële dienstverleners (hypotheekverstrekkers, verzekeraars) van  invloed op de financieringsmogelijkheden van consumenten bij het verkrijgen van een woning.  Veranderingen op die markten (door bijvoorbeeld renteschommelingen, overheidsingrijpen,  nieuwe financieringsproducten e.d.) werken daarmee door op het gedrag van consumenten, maar  ook op het gedrag van aanbieders en investeerders.    Ook het overheidsbeleid heeft invloed op de woningmarkt. Het gaat hierbij om het woonbeleid als  andere beleidsterreinen. Voor het aandeel nieuwbouw van de woningmarkt is het ruimtelijk beleid  een belangrijke bepalende factor. Beleidsterreinen die eveneens invloed uitoefenen op het  functioneren van de woningmarkt zijn: milieu‐ en veiligheidsbeleid, inkomensbeleid, ruimtelijk‐ economisch beleid en fiscaal beleid. Een bijzonder beleidsterrein betreft in toenemende mate het  Europese beleid ten aanzien van milieuwetgeving (o.a. Habitatrichtlijn, luchtkwaliteit), maar ook  mededinging. Bij mededinging gaat het hierbij over onder meer over richtlijnen ten aanzien van  locatieontwikkeling (aanbestedingsregels en –procedures), maar ook over het gewenste speelveld  van woningbouwcorporaties ten aanzien van commerciële nieuwbouwontwikkelingen.    Om een gevoel te krijgen bij de kwantitatieve woningvoorraad worden hierna een aantal  statistische gegevens van de Nederlandse woningmarkt weergegeven:    Op 1 januari 2007 telde Nederland ruim 6,9 miljoen woningen. Op een bevolking van ca. 16,4  miljoen inwoners betekent dit een gemiddelde woningbezetting van 2,4 (ter vergelijking: in 1970 lag  de gemiddelde woningbezetting nog op 3,5). Deze woningvoorraad bestaat overigens voor ca. 71%  uit eengezinswoningen, veelal in landelijke gebieden. Verder blijkt dat van deze woningen de helft  na 1970 gebouwd is. De bestaande woningvoorraad bestaat anno 2007 voor 54% uit koopwoningen.              Ministerie van VROM, Directoraat‐generaal Wonen: ‘Ruimte geven, bescherming bieden – een visie op de woningmarkt’, Den  Haag, 2006  3

8 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Figuur 2.1: De Nederlandse woningvoorraad naar eigendomscategorie 4   

    Als naar de prijsklasse van de gehele Nederlandse woningvoorraad (zowel huur als koop) gekeken  wordt, blijkt dat gemiddeld 9,6% als ‘goedkope koop 5 ’ bestempeld wordt.   Als alleen gekeken wordt naar het percentage ‘goedkope koop’ als onderdeel van het eigen  woningbezit blijkt dat 18% van alle koopwoningen als goedkoop bestempeld kan worden 6 .     De Nederlandse woningvoorraad verandert in kwantitatieve zin door sloop, nieuwbouw en  verbouw. Jaarlijks wordt er een beperkt percentage nieuwbouwwoningen aan de bestaande  woningvoorraad toegevoegd. In 1995 waren dit er ca. 94.000, terwijl in 2006 dit aantal afnam naar  bijna 72.000 7 . Als percentage van de bestaande woningvoorraad is deze toevoeging marginaal te  noemen: een gemiddelde jaarlijkse toevoeging van 1,0%. Van het aantal voltooide  nieuwbouwwoningen in 2006 behoorden bij 4.300 voltooide nieuwbouwwoningen tot de categorie  ‘goedkope koop’. Dit betreft dus een percentage van ca. 6% van alle nieuwbouwwoningen 8 .     Figuur 2.2: De Nederlandse productie van nieuwbouwwoningen tussen 1975 – 2003 naar eigendomscategorie 9 

  4 RIGO Research en  Advies i.o.v. Directoraat‐generaal Wonen, directie bestuursdienst: ‘Marktimperfecties in woningbouw’;  Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Amsterdam, maart 2005  5 Onder goedkope koop vallen woningen tot € 186.000,‐‐ VON prijspeil 2006 (bron: artikel Senter Novem: ‘Feiten rond  starterswoningen in de huur‐ en koopsector’, mei 2006) 6 Marktplan Adviesgroep i.o.v. Directoraat‐generaal Wonen, directie bestuursdienst: ‘Cijfers over wonen 2002’; Ministerie van  Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Den Haag, 2002  7 website Centraal Bureau voor de Statistiek, StatLine, 2007 (www.cbs.nl)  8 website Centraal Bureau voor de Statistiek, StatLine, 2007 (www.cbs.nl)  9 Ministerie van VROM‐ Directoraat‐generaal Wonen: ‘Ruimte geven, bescherming bieden: een visie op de woningmarkt’, Den  Haag, juni 2006 

9 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Als gekeken wordt naar de toevoeging aan de bestaande woningvoorraad in de vier grote steden in  de Randstad, blijkt dat met name in Amsterdam, Rotterdam en Den Haag de jaarlijkse toevoeging  aan de bestaande woningvoorraad nog lager is, in 2005 bedroeg deze toevoeging respectievelijk  0,6%, 0,5% en 0,4%. Opmerkelijk hierbij is dat het aantal nieuwbouwwoningen voor de koopsector  in het centrum van Amsterdam in 2005 slechts 126 wooneenheden bedroeg 10 .    Tabel 2.1  Woningvoorraad en mutaties in de woningvoorraad, 2005 11    Amsterdam Rotterdam woningvoorraad 1 januari 2005 vermeerdering waarvan nieuwbouw vermindering saldo vermeerdering/vermindering woningvoorraad 1 januari 2006

376.233 5.696 2.897 3.597 2.099 378.507

285.982 2.933 2.670 1.629 1.304 287.260

Den Haag

Utrecht

Nederland

229.713 2.347 2.224 1.435 912 230.625

118.194 2.776 2.699 166 2.610 120.804

6.858.719 74.370 67.016 19.057 55.313 6.913.588

    § 2.3  Vraag en aanbod op de Nederlandse woningmarkt    Zoals elke markt in de economie kent de Nederlandse woningmarkt ‘producten’, ‘vragers’ en  ‘aanbieders’. Deze producten zijn de woningen inclusief de omgeving waar deze staan: de  woonomgeving of het woonmilieu. Starters zijn hierbij mensen die zelfstandig willen gaan wonen  in een woning. Doorstromers zijn al eigenaar van een woning, maar willen om allerlei redenen  binnen afzienbare tijd verhuizen naar een andere woning.     Zowel starters als doorstromers vallen dus onder de categorie ‘vragers’ van de Nederlandse  woningmarkt. Deze doorstromers zijn naast vragers ook ‘aanbieders’ in de woningmarkt.   Als zij daadwerkelijk verhuizen, komt er een woning beschikbaar voor anderen. Daarnaast komen  er woningen beschikbaar als mensen de woningmarkt verlaten, bijvoorbeeld ouderen die naar een  verzorgingstehuis gaan12 .   Huizenprijzen komen tot stand op een regionale woningmarkt en worden bepaald door vraag en  aanbod aan woningen. Als bij een bepaalde prijs het totale aantal gevraagde woningen gelijk is aan  het totale aangeboden woningen, is de woningmarkt in evenwicht. De verhouding tussen vraag en  aanbod is dus een graadmeter voor de krapte op de woningmarkt. Het statistische woningtekort is  hierbij het saldo van vraag en aanbod van ‘urgent verhuisgeneigden’. Urgent verhuisgeneigden zijn  mensen die actief op zoek zijn naar een woning én bereid zijn binnen een jaar een woning te  accepteren. Doordat doorstromers zowel aanbieders als vragers zijn op de Nederlandse  woningmarkt is de omvang van de vraag van de doorstromers daarmee gelijk aan de omvang van  het door hen vrijgemaakte aanbod. Hierdoor kan in theorie gesteld worden dat doorstromers geen  invloed op het woningtekort uitoefenen. Het tekort op de woningmarkt is in theorie dus gelijk aan  het verschil tussen het aantal starters en het aantal woningverlaters. In de praktijk dient hierbij  eveneens rekening gehouden te worden met toevoegingen aan de bestaande woningvoorraad door  nieuwbouw, woningsplitsingen, bestemmingsplanwijzigingen e.d. tezamen met de vermindering  aan de Nederlandse woningvoorraad door afbraak, sloop, verandering van bestemming etc.         website van de gemeente Amsterdam, 2007 (www.amsterdam.nl)   R. van der Wouden, Hamers, B., Verwest, F.: ‘Toekomstverkenning grotestedenbeleid: een beschouwing’, 2006, Ruimtelijk  Planbureau, Den Haag 12 RIGO Research en  Advies i.o.v. Directoraat‐generaal Wonen, directie bestuursdienst: ‘Gescheiden Markten: de ontwikkelingen  op de huur‐ en koopwoningmarkt’; Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Amsterdam, 2003  10 11

10 

De starterswoning als beleggingsproduct 

§ 2.4  Gescheiden markten voor koop‐ en huurwoningen    Zoals de statistische cijfers in dit hoofdstuk al lieten zien, werkt de Nederlandse woningmarkt niet  optimaal. Deze inefficiëntie kent in hoofdzaak drie oorzaken: 13  1. het aanbod op de woningmarkt kan zich onvoldoende snel aanpassen aan de vraagzijde  2. de vraagzijde van de woningmarkt wordt mede door overheidsbeleid onvoldoende  aangespoord om zich aan te passen aan veranderende (markt)omstandigheden;  3. de doorstroming op de woningmarkt stagneert door het uiteengroeien van de  koopwoningen‐ en huurwoningenmarkt.    Het aanbod op de woningmarkt kan zich onvoldoende snel aanpassen aan de vraagzijde  Opmerkelijk aan de Nederlandse woningmarkt is het feit dat stijgende prijzen op de  koopwoningenmarkt of langere wachtlijsten op de huurwoningenmarkt niet leidt tot meer aanbod.  De oorzaak hiervan komt door het feit dat de woningmarkt, zoals eerder beschreven, in hoofdzaak  een voorraadmarkt is, waardoor het aanbod op de woningmarkt ‘inelastisch’ is. Het aanbod  verandert dus nauwelijks wanneer de vraag toe‐ of afneemt. De oorzaken van dit beperkte  aanpassingsvermogen is gelegen in de relatief lange doorlooptijd van nieuwbouw, waardoor het  ontwikkelen en bouwen van een woning, al dan niet door vertragende regelgeving, snel 6 à 7 jaar in  beslag neemt. Hierdoor kan de productie niet snel reageren op de prijsontwikkeling en  vraagverschuivingen en ontstaan er onevenwichtigheden tussen vraag en aanbod. Bepalend hierbij  zijn de complexiteit van beleid en regels in de ruimtelijke ordening, de looptijd van planprocedures  en professionaliteits‐ en capaciteitsproblemen bij overheden en commerciële partijen.    Onvoldoende aanpassing aan de vraagzijde van de woningmarkt  De inefficiëntie van de Nederlandse woningmarkt wordt ook veroorzaakt doordat de vragers op de  woningmarkt door de overheid gestimuleerd worden om financiële keuzes te maken ten aanzien  van zijn of haar woonsituatie.   De oorzaken hiervan zijn dus voor een groot deel te vinden in het huidige overheidsbeleid, hetgeen  met een doorkijk op de koop‐ en huurwoningenmarkt nader belicht wordt.    Koopwoningenmarkt  De afgelopen decennia is de vraag naar koopwoningen aanzienlijk toegenomen, mede gestimuleerd  door de overheid. In de jaren negentig is hierin een versnelling gekomen door de dalende rente, een  stijging in de inkomens van huishoudens (tweeverdieners) en de gestegen huurprijzen (als gevolg  van bezuinigingsmaatregelen van de overheid) 14 . De toename van de bouwproductie en de  omzettingen van huur‐ naar koopwoningen die op gang kwamen, waren onvoldoende om de  gestegen vraag naar koopwoningen te voorzien. Het gevolg van het sterk achterblijvende aanbod  was een aanzienlijke stijging van de koopprijzen in de nieuwbouw, wat eveneens leidde tot een  evenredige stijging van de koopprijzen in de nieuwbouw. Door de samenhang met de grondmarkt  (wat tot uiting komt in de residuele grondwaardebepaling) was hierdoor eveneens sprake van een  stijging van de grondprijzen voor woningbouw. Hoewel de woningprijzen de afgelopen jaren  behoorlijk gestegen zijn, is de betaalbaarheid op landelijk niveau nauwelijks verslechterd, doordat  de woningprijsstijging grotendeels gecompenseerd zijn door rentedalingen en inkomensstijgingen.  De betaalbaarheid van koopwoningen is eerder de laatste jaren een probleem geworden van  vermogensvorming (financiële bereikbaarheid) dan van gebruikskosten15 . Dit probleem doet zich in 

13 Ministerie van VROM, Directoraat‐generaal Wonen: ‘Ruimte geven, bescherming bieden – een visie op de woningmarkt’, Den  Haag, 2006  14 Ministerie van VROM, Directoraat‐generaal Wonen: ‘Ruimte geven, bescherming bieden – een visie op de woningmarkt’, Den  Haag, 2006  15 Renes, G., M. Thisen en A. Segeren i.o.v. Ruimtelijk Planbureau: ‘Betaalbaarheid van koopwoningen en het ruimtelijk beleid’,  NAi Uitgevers, Rotterdam, 2006 

11 

De starterswoning als beleggingsproduct 

het bijzonder voor in de Randstad, een gebied waar zowel de huishoudinkomens, economische  groei als de vraag naar koopwoningen groot is en het aanbod gering.    Figuur 2.3: Regionale verschillen in de betaalbaarheid van koopwoningen, 1994 ‐ 2002 16   

    Huurwoningenmarkt  Na een aanzienlijke toename van de huren in de jaren negentig zijn de huren de laatste decennia  minder hard gestegen dan de koopprijzen. Gesteld kan worden dat door het karakter van de  huursector (deels veroorzaakt door overheidsregulering, zoals een gematigd huurverhogingbeleid)  de huur‐ en koopprijsontwikkeling uit elkaar gelopen is.   Doordat ongeveer 95% van de Nederlandse huurmarkt prijsgereguleerd is, wordt de  huurwoningenmarkt in hoofdzaak gedreven op kostenoverwegingen, terwijl de  koopwoningenmarkt benaderd wordt vanuit het begrip waarde(ontwikkeling). De algehele  rentedaling van de laatste jaren droeg bij dat in de huursector eveneens sprake was lagere  exploitatiekosten, waardoor er binnen de huursector geen noodzaak was om de  huurprijsontwikkeling aan te passen aan de koopprijsontwikkeling. Daarnaast hebben de  woningbouwcorporaties, mede onder druk van de politiek en huurders, weinig gebruik gemaakt  van de toegestane huurprijsruimte. De woningbouwcorporaties konden zich een dergelijk  gematigd huurbeleid veroorloven, omdat zij (onder invloed van de koopprijsontwikkelingen)  behoorlijke vermogens hebben opgebouwd17 .   Renes, G., M. Thisen en A. Segeren i.o.v. Ruimtelijk Planbureau: ‘Betaalbaarheid van koopwoningen en het ruimtelijk beleid’,  NAi Uitgevers, Rotterdam, 2006   17 Ministerie van VROM, Directoraat‐generaal Wonen: ‘Ruimte geven, bescherming bieden – een visie op de woningmarkt’, Den  Haag, 2006  16

12 

De starterswoning als beleggingsproduct 

De verschillen tussen de gereguleerde huurprijzen en marktprijzen hebben dus geleid tot  verschillen in woonlasten, waardoor de koopwoningenmarkt en huurwoningenmarkt in relatief  korte tijd uit elkaar gegroeid zijn. Waar de koopwoningen ook in verhouding tot de groei van de  inkomens in de afgelopen periode duurder zijn geworden, zijn de huurwoningen in verhouding tot  de inkomensontwikkeling wat goedkoper geworden 18 . Dit heeft tot gevolg dat voor een groot deel  van de woningzoekende starters en huurders de stap van huur naar koop niet kunnen en/of willen  maken.    Om een woning te kopen is het steeds belangrijker geworden dat men vermogen, al dan niet in de  vorm van overwaarde op de huidige koopwoning, beschikbaar heeft. Doordat de huidige eigenaar‐ bewoners veelal over dit vermogen beschikken, blijft de doorstroming binnen de koopsector  redelijk op peil. Een start maken in de koopsector is dus aanzienlijk lastiger geworden.      § 2.5  Trends en ontwikkelingen van (groot)stedelijke gebieden in Nederland    Zoals eerder vermeldt richt dit onderzoek zich op (starters)koopwoningen in stedelijke  agglomeraties. Om inzicht in de werking van de woningmarkt in deze grootstedelijke gebieden te  verkrijgen wordt in deze paragraaf de economische, demografische ontwikkelingen en de  aanwezige (groot)stedelijke woningvoorraad weergegeven.    Economische indicatoren  In een aantal opzichten is het naar verhouding goed gesteld met de grote steden in Nederland en  zeker met de grootstedelijke regio (Randstad) als geheel. In de Randstad is hierbij nog steeds sprake  van groei van de zakelijke dienstverlening. Uitzondering hierop is Rotterdam, dat nog steeds de  teleurgang van het industriële verleden met zich meedraagt en bovendien een relatief laag  opgeleide beroepsbevolking kent.    Tabel 2.2  Sociaal economische gegevens grote steden, 2004 19     

Amsterdam  Rotterdam  Den Haag  Utrecht  Nederland   

BRP¹ per hoofd   ( × € 1.000)      regio  42  28  33  35  28   

verhouding  banen/  beroepsbevolking    regio  1,20  0,93  1,02  0,93  0,92   

verhouding  banen/  beroepsbevolking    stad  1,23  1,26  1,12  1,49  0,92   

werkloosheid in  %² 

Uitkeringen  bijstand in %³ 

8,0  10,6  6,3  6,4  6,4   

8,0  10,1  7,0  4,7  3.3   

  ¹ Bruto Regionaal Product  ² Werkloze beroepsbevolking als aandeel van de totale beroepsbevolking  ³ Uitkering bijstand als aandeel van de bevolking tussen 15 – 64 jaar 

       

RIGO Research en  Advies i.o.v. Directoraat‐generaal Wonen, directie bestuursdienst: ‘Gescheiden Markten: de  ontwikkelingen op de huur‐ en koopwoningmarkt’; Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,  Amsterdam, 2003 19 R. van der Wouden, Hamers, B., Verwest, F.: ‘Toekomstverkenning grotestedenbeleid: een beschouwing’, 2006, Ruimtelijk  Planbureau, Den Haag 18

13 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Bovengenoemde tabel laat zien dat de vier grote steden relatief goed scoren op de economische  indicatoren (in de eerste drie kolommen). Het bruto regionaal product per hoofd van de bevolking  is hierbij hoger dan het Nederlandse gemiddelde en de verhouding tussen banen en  beroepsbevolking is eveneens gunstiger. Op sociaal‐economische indicatoren is het beeld van de  grote steden echter anders: de werkloosheid is in Amsterdam en Rotterdam hoger en de  bijstandsafhankelijkheid is in alle steden hoger dan het Nederlandse gemiddelde. De werkloosheid‐  en uitkeringpercentages zeggen overigens, zoals het volgende hoofdstuk laat zien, nog niets over  de werkloosheid en uitkeringen van hoogopgeleide starters.    Bevolking in (groot)stedelijke gebieden  Wanneer gekeken wordt naar de bevolkingssamenstelling naar huishoudtype, zijn er behoorlijke  verschillen tussen de grote steden en hun regio. Hierbij kan gesteld worden dat alleenstaanden zijn  oververtegenwoordigd in de grote steden. In 2005 bestond de helft van alle stadsbewoners uit  eenpersoonshuishoudens. In tegenstelling tot de alleenstaanden in de grote steden vormen in de  randgemeenten de gezinnen met kinderen de grootste bevolkingsgroep. Er lijkt echter een  ontwikkeling zichtbaar, waarbij de verschillen tussen stad en omliggende regio minder groot  wordt: in de grote steden wonen steeds meer gezinnen, terwijl in de randgemeenten het aantal  alleenstaanden toeneemt.    Als gekeken wordt naar de leeftijdsamenstelling van de bevolking, blijkt dat in de randgemeenten  relatief meer jongeren wonen dan in de grote steden, hetgeen verklaart wordt door het grote aantal  gezinnen dat in de randgemeenten woont.  Ten aanzien van de etniciteit in de grote steden blijkt  dat het aantal niet‐westerse allochtonen in de stedelijke omgeving toeneemt, terwijl het aantal  westerse allochtonen in de grote steden aan weinig veranderingen onderhevig zijn.   Wel is er een duidelijk verschil tussen de vier grote steden: het aandeel westerse allochtonen is in  Amsterdam en Den Haag aanzienlijk hoger dan in Rotterdam en Utrecht. Waarschijnlijk komt dit  door de aantrekkingskracht van deze steden op deze bevolkingsgroep (Amsterdam als economisch  centrum voor buitenlandse hoofdkantoren, Den Haag als het politiek centrum van Nederland).    Indien gekeken wordt naar inkomensverdeling van de bevolking in de grote steden en omliggende  regio’s, blijkt dat de laagste inkomensgroepen duidelijk vertegenwoordigd zijn in de grote steden.  Er is echter een ontwikkeling zichtbaar waarbij steeds meer hogere inkomensgroepen in de steden  blijven of gaan wonen. Opmerkelijk hierbij is dat de huishoudens die de grote steden (blijven)  verlaten, steeds minder vaak tot de hoogste inkomensgroep behoren.    Woningmarkt in (groot)stedelijke gebieden  Ten aanzien van de samenstelling van de woningvoorraad in de grootstedelijke gebieden is de  laatste jaren sprake van een toename van het aantal koopwoningen, zij het dat dit aandeel in  vergelijking met het Nederlandse gemiddelde nog steeds laag is (aandeel koopwoningen in  Nederland gemiddeld 55%, Amsterdam 20%(!), Rotterdam 28%, Den Haag 37% en Utrecht 48%)20 .  Deze stijging van het aantal koopwoningen komt vooral door verkoop van het aantal particuliere  huurwoningen en in mindere mate door nieuwbouwontwikkelingen. Voor de randgemeenten van  de grote steden is het aandeel koopwoningen ca. 70% en is het aantal toegevoegde koopwoningen  in de periode 1995 – 2004 eveneens hoger dan in de grote steden (gemiddeld 6% stijging in de  steden versus gemiddeld 12% in de omliggende randgemeenten) 21 .     

Hamers, B., R. van der Wouden: ‘Trends en ontwikkelingen in de vier grootstedelijke gebieden van de Randstad’, Ruimtelijk  Planbureau, Den Haag, 2006 21Hamers, B., R. van der Wouden: ‘Trends en ontwikkelingen in de vier grootstedelijke gebieden van de Randstad’, Ruimtelijk  Planbureau, Den Haag, 2006 20

14 

De starterswoning als beleggingsproduct 

  Figuur 2.3: Percentageverdeling eengezins‐ en meergezinswoningen in de Randstad en overige gebieden 22   

      De regionale verschillen in woningprijzen in Nederland zijn groot. Het onderzoek van het  Ruimtelijk Planbureau geeft hierbij als reden dat dit voor een aanzienlijk deel samenhangt met de  druk op de regionale woningmarkt, in het bijzonder in de provincies Noord‐Holland (Amsterdam)  en Utrecht. Deze druk op de woningmarkt hangt op zijn beurt weer sterk samen met het aanbod  van werkgelegenheid in de betreffende regio (‘hoe meer bereikbare banen in de nabijheid, hoe  hoger de woningprijs’). Ook de hoeveelheid nieuwbouw in een stad of regio is hierbij van belang:  veel nieuwbouw in een gemeente vergroot het woningaanbod, waardoor dit een prijsdrukkend  effect heeft op de plaatselijke en regionale woningprijzen.     Naast regionale verschillen in druk op de woningmarkt is er eveneens sprake van sterk gescheiden  deelmarkten voor grondgebonden koopwoningen en appartementen. Door onder meer een verschil  in leeftijd, huishoudensamenstelling en wensen in woonomgeving richten jongeren én ouderen in  eenpersoons‐ en tweepersoonshuishoudens) zich meer op de markt van appartementen, terwijl  vooral gezinnen op zoek zijn naar een grondgebonden woning. Deze verschillende voorkeuren  leiden dus tot andere afwegingen en dus tot verschillen in woningkeuzegedrag en –kenmerken.                   Ministerie van VROM, Directoraat‐generaal Wonen: ‘Ruimte geven, bescherming bieden: een visie op de woningmarkt’, Den  Haag, juni 2006  22

15 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Figuur 2.4: Regionale verschillen in woningprijzen, 2004 23 

 

      (Binnen)stedelijke appartementen  Aangezien dit onderzoek zich richt op koopwoningen in een stedelijke omgeving, zullen alleen de  appartementen nader belicht worden, aangezien deze een aanzienlijk deel van de (binnen)stedelijke  woningvoorraad uitmaken. Kenmerkend hierbij is dat de gemiddelde verkoopprijs van  appartementen een stuk lager ligt dan die van grondgebonden woningen (gemiddeld 20% lager per  m2 woonoppervlak) 24 . Ook de prijsverschillen tussen de appartementstypen zijn ook minder groot,  waarbij de gecombineerde boven‐ en benedenwoningen en de bovenwoningen gemiddeld voor de  hoogste prijs binnen dit segment verkocht worden. De galerij‐ en portiekflats kennen overigens  gemiddeld de laagste prijs.     Als naar de appartementsprijzen per provincie gekeken wordt, blijkt dat met name Noord‐Holland,  Utrecht en Noord‐Brabant fors duurder zijn dan gemiddeld. Opvallend hierbij is dat Zuid‐Holland  lager scoort dan gemiddeld, hetgeen verklaart wordt door het relatief groot aanbod van goedkope  appartementen in Den Haag en Rotterdam.     Renes, G., M. Thisen en A. Segeren i.o.v. Ruimtelijk Planbureau: ‘Betaalbaarheid van koopwoningen en het ruimtelijk beleid’,  NAi Uitgevers, Rotterdam, 2006   24 Visser, P en F. van Dam, Ruimtelijk Planbureau: ‘De prijs van de plek: woonomgeving en woningprijs’, Ruimtelijk Planbureau,  Den Haag, 2006  23

16 

De starterswoning als beleggingsproduct 

§ 2.6  Conclusie    Op basis van de in dit hoofdstuk beschreven analyse over de Nederlandse woningmarkt kan  geconcludeerd worden dat door het verschillend functioneren van zowel de (marktgedreven)  koopwoningenmarkt als de (prijsregulerende) huurwoningenmarkt deze door invloed van de  overheid (op beide woningmarkten) in relatief korte tijd uit elkaar gegroeid zijn. Dit probleem doet  zich met name voor in de koopwoningenmarkt in de Randstad, waar zowel de huishoudinkomens,  economische groei als de vraag naar koopwoningen groot is en het woningaanbod gering. Hierdoor  kan of wil een groot deel van de woningzoekende starters en huurders de stap van huur naar koop  niet maken. De betaalbaarheid van koopwoningen wordt dus steeds meer een probleem van  vermogensvorming (financiële bereikbaarheid) dan van gebruikskosten van de woonconsument  (woonlasten). Als specifiek gekeken wordt naar de Randstad, blijkt dat in de vier grote steden een  groter aandeel allochtonen en een groter aandeel eenpersoonshuishoudens wonen, de differentiatie  tussen de stedelijke gebieden groot is en naar verwachting verder zal toenemen en dat de huidige  samenstelling van de stedelijke woningvoorraad (weinig koopwoningen, veel sociale huur) nog  lange tijd in binnenstedelijke gebieden bepalend zullen zijn.       

                       Eenzijdige woningvoorraad? 

 

           

17 

De starterswoning als beleggingsproduct 

                                                                                                     

18 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Hoofdstuk 3 

Doelgroep: de hoogopgeleide starter  

    § 3.1  Inleiding    In dit hoofdstuk wordt de vraagzijde van het onderzoek nader belicht: de hoogopgeleide starter.  Als eerste worden de kenmerken van deze doelgroep beschreven op basis waarvan een algemene  definitie gegeven kan worden. Aansluitend wordt de positionering van de hoogopgeleide starter op  de arbeidsmarkt en het besteedbare inkomen van deze doelgroep onderzocht waarmee vervolgens  bekeken wordt hoe de woonlasten en hoogte van hypotheekbedrag zich hiertoe verhouden. Dit  hoofdstuk wordt afgesloten met een beschrijving van de huidige financiële bereikbaarheid van de  hoogopgeleide starter op de Nederlandse koopwoningenmarkt.      § 3.2  Kenmerken van de hoogopgeleide starter    De term ‘hoogopgeleiden’ kan gedefinieerd worden als het aantal personen met een hoge opleiding  (HBO en WO) als percentage van de beroepsbevolking25 . Een ‘starter’ op de koopwoningenmarkt  wordt door Senter Novem gedefinieerd als een eenpersoons‐ of meerpersoonshuishouden dat op  zoek is naar een zelfstandige woning vanuit een situatie van onzelfstandig wonen 26 .   Het ministerie van VROM 27   hanteert een andere definitie, volgens haar is een starter op de  koopwoningenmarkt iemand die:  ƒ voor het eerst zelfstandig gaat wonen in een koopwoning, of  ƒ al zelfstandig in een huurwoning woont en doorstroomt naar een eerste koophuis, of  ƒ zijn of haar huurhuis koopt.  In de definitie van het ministerie van VROM is een starter dus niet noodzakelijk een jongere.    Wanneer gesproken wordt over ‘starters’ in de woningmarkt, is eigenlijk sprake van drie  verschillende groepen met ieder ook een eigen vraag: jonge zelfstandigen, de samenwoners en de  jonge gezinnen. De eerste groep ambieert een goedkope woning met eigen voorzieningen in het  centrum van de stad. De tweede groep betreft in veel gevallen net afgestudeerden die gaan  samenwonen. Zij wonen graag in de stad, dicht bij alle voorzieningen. De jonge gezinnen zijn  vooral op zoek naar ruimte, een huis met een tuin en een school in de buurt. In dit onderzoek wordt  voornamelijk de tweede groep belicht.    De ‘hoogopgeleide starter’ heeft de volgende kenmerken28 / 29 :  ‐ één‐ en tweepersoonshuishouden  ‐ leeftijd 23 – 30 jaar  ‐ opleidingsgraad minimaal hoger beroepsonderwijs of wetenschappelijk onderwijs  ‐ starter op de arbeidsmarkt  ‐ (nog) oriënterend op de arbeidsomgeving  ‐ relatief laag startsalaris met groeimogelijkheden (carrièregericht)  ‐ overgang van een onzelfstandige woning (ouderlijk huis of studentenhuisvesting)  naar een zelfstandige woning 

 website Centraal Bureau voor de Statistiek, StatLine (www.cbs.nl)   artikel Senter Novem: ‘Feiten rond starterswoningen in de huur‐ en koopsector’, mei 2006  27 Brief van de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer aan de Voorzitter van de Tweede  Kamer der Staten‐Generaal d.d. 2 oktober 2006  28 The Smart Agent Company: ‘Rapport Woonbeleving 2000’, Amersfoort, december 2006  29 artikel USP Marketing Consultancy: ‘Starters op de woningmarkt in de knel’, mei 2006  25 26

19 

De starterswoning als beleggingsproduct 

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

voorkeur voor een dynamische stedelijke omgeving met voorzieningen direct in de  woonomgeving  eveneens belangstelling voor alternatieve woonvormen  behoefte aan privacy en anonimiteit  individualistisch  relatief veel tijdsbesteding voor het bezoeken van culturele voorzieningen  (‘cultuurparticipatie’) 30  (nog) geen kinderwens 

 

 

De hoogopgeleide starter?  

  Aanvullende kenmerken van de hoogopgeleide starter zijn verder de multi‐oriëntatie en  verhuisbereidheid van deze doelgroep voor het vinden van een passende baan. Vooral bij  samenwonende hoogopgeleide starters blijkt dat het voor deze doelgroep niet noodzakelijk is dat  beide partners in dezelfde regio werkzaam zijn. Wel wordt hierbij rekening gehouden met de  reistijd in vergelijking tot de woonomgeving. Van alle recent afgestudeerde hoger opgeleiden is  gemiddeld 45% bereid 100 kilometer te verhuizen voor een passende baan 31 . Opvallend hierbij is  overigens dat er meer afgestudeerde academici hiertoe bereid zijn dan HBO’ers en dat de  bereidheid hiertoe sterk afhankelijk is van de economische ontwikkelingen en daaropvolgend het  arbeidsmarktvertrouwen van deze doelgroep. Ook lijkt, in tegenstelling tot rapportages van  gevestigde onderzoeksbureaus als Smart Agent Company en Motivaction, dat de dynamiek van  een dergelijke doelgroep meer ingegeven is in de levensfase (1e baan, multi‐oriëntatie, carrière, nog  geen kinderwens) waarin de hoogopgeleide starter zich bevindt dan de sociale achtergrond.    Op basis van de gegeven definities over de termen ‘hoogopgeleiden’ en ‘starters op de  woningmarkt’ samen met bovengenoemde kenmerken kan voor de doelgroep ‘hoogopgeleide  starter’ in het kader van dit onderzoek de volgende definitie gegeven worden:    ‘Een hoogopgeleide starter op de (koop)woningmarkt is een één‐ of tweepersoonshuishouding dat sinds korte  tijd werkzaam is op de arbeidsmarkt met een recent afgeronde hbo of universitaire studie en voor het eerst  zelfstandig in een koopwoning wil of gaat wonen vanuit een onzelfstandige woonsituatie (studentenkamer of  ouderlijk huis). Hij of zij heeft hierbij een sterke voorkeur voor een dynamische stedelijke omgeving en heeft  (nog) geen kinderwens’.    Het aantal personen in Nederland dat voldoet aan de bovengenoemde kenmerken van  ‘hoogopgeleide starter’ is relatief klein: deze doelgroep bedraagt uit circa 95.000 personen32 . Als  gekeken wordt naar de vraagzijde blijkt dat voor de doelgroep ‘hoogopgeleide starter’ op basis van  genoemde definitie op basis van statistische gegevens in Nederland in 2002 vraag was naar  minimaal 2.650 woningen in zeer stedelijk gebied 33 .    Haan, de, J. en W. Knulst: ‘Het bereik van de Kunsten: een onderzoek naar veranderingen in de belangstelling voor beeldende en  podiumkunsten sinds de jaren zeventig’, Cultureel Planbureau, Den Haag, 2000  31 Berkhout, E.E., P.H.G. Berkhout, en F. Smits: ‘Studie & Werk 2007’, SEO i.o.v. Elsevier Thema, 2007 32 zie berekening bijlage 3  33 zie berekening bijlage 4  30

20 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Gezien de toenemende structurele schaarste en scheefgroei tussen vraag en aanbod is mijn  verwachting dat er de komende jaren vraag zal zijn naar minimaal 3.000 woningen per jaar voor  deze doelgroep.    Op basis van statistische gegevens kan aangenomen worden dat het stedelijke aanbod door  woningmarktverlaters en vermeerdering aan de woningvoorraad in de klasse ‘goedkope koop’ 34  in  2006 ca. 1.100 woningen 35  bedroeg. Als de vraag en aanbod tegen elkaar uitgezet wordt, kan  geconcludeerd worden dat er in 2006 een tekort was van ca. 1.900 woningen voor deze doelgroep 36 .  Aangenomen kan worden dat (bij ongewijzigd overheidsbeleid) de komende jaren er een  structureel tekort zal zijn van ca. 2.000 woningen voor hoogopgeleide starters.      § 3.3  Positionering van de hoogopgeleide starter op de arbeidsmarkt    Jaarlijks zijn er in Nederland ca. 65.000 37  afgestudeerden met een afgeronde voltijd HBO of WO‐ opleiding die zich op de arbeidsmarkt begeven. Als gekeken wordt naar de positie van deze  doelgroep op de arbeidsmarkt (recent afgestudeerden aan hoger beroepsonderwijs) kunnen een  aantal kenmerken gegeven worden. Op de eerste plaats blijkt dat de gemiddelde leeftijd van recent  afgestudeerden aan een HBO 23 à 24 jaar is, terwijl academici eerder 25 à 26 jaar oud zijn. Het  verschil in leeftijd wordt overigens verklaard door het feit dat HBO’ers doorgaans een jaar jonger  zijn wanneer zij aan een studie beginnen en het gegeven dat sommige academische studies (vooral  in landbouw, natuur en techniek) gemiddeld vijf jaar duren in plaats van vier jaar.38   

      De uitwonende student    Het aandeel thuiswonende studenten op 23‐jarige leeftijd is overigens hoog te noemen: ca. 35% van  de mannelijke studenten en 18% van de vrouwelijke studenten woont op deze leeftijd nog in bij de  ouders 39 .    

34 Onder goedkope koop vallen woningen tot  € 186.000,‐‐ VON (bron: artikel Senter Novem: ‘Feiten rond starterswoningen in  de huur‐ en koopsector’, mei 2006) 35 zie berekening bijlage 5 36 zie berekening bijlage 5 37 website Centraal Bureau voor de Statistiek, StatLine (www.cbs.nl), 2007  38 website Centraal Bureau voor de Statistiek, StatLine (www.cbs.nl), 2007  39 Jong, A., de e.a.: ‘Regionale huishoudensdynamiek: achtergronden bij de regionale huishoudenprognoses’, Ruimtelijk  Planbureau/Centraal bureau voor de Statistiek, 2006 

21 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Verder blijkt dat de baanzekerheid van hoogopgeleide starters nog niet logischerwijs hoog is:  ongeveer 40% van alle recent afgestudeerden aan hoger onderwijs heeft direct bij aanvang van de  werkcarrière een vaste aanstelling (zie grafiek 3.1). Opvallend hierbij is dat afgestudeerde HBO’ers  eerder een vast contract aangeboden krijgen en zich bij het begeven van de arbeidsmarkt doorgaans  minder tijdelijke banen hebben. Het type arbeidsovereenkomst is hierbij van invloed op de  zekerheden die hypothecaire instellingen wensen bij het verstrekken van een hypotheek: bij een  vast contract of uitzicht op een vast contract zijn hypotheekverstrekkers eerder bereid een hoger  hypotheekbedrag met de hoogopgeleide starter overeen te komen (maximaliseren van zekerheden).    Figuur 3.1: Type arbeidsovereenkomst recent afgestudeerden hoger beroepsonderwijs (bron: SEO 2007)   

vaste baan uitzicht op een vast contract Academici

tijdelijke baan

HBO-ers

zelfstandige detachering 0% 10% 20% 30% 40% 50%

    Uit onderzoek van SEO in 2007 40  blijkt eveneens dat er een verschil is in positionering tussen recent  afgestudeerde HBO’ers en academici. Academici doen er gemiddeld ruim een maand langer over  om een baan op niveau te vinden (HBO’ers gemiddeld 4,2 maanden, academici 3 maanden). Ook  hebben HBO’ers gemiddeld een grotere kans op een vaste baan binnen 18 maanden dan academici  (44% respectievelijk 37%).    Als gekeken wordt naar de startsalarissen van recent afgestudeerde hoogopgeleiden in vergelijking  tot voorgaande jaren, blijkt dat de relatieve startsalarissen lager zijn dat tijdens de economische  hoogconjunctuur in 2002. Weliswaar zijn hierbij onder invloed van inflatie de aanvangssalarissen  toegenomen, in vergelijking met de algemene prijsontwikkelingen is deze stijging anno 2007  minder sterk. Dit gegeven heeft dus, zoals in de volgende paragraaf nader belicht wordt, invloed op  het besteedbare inkomen van de hoogopgeleide starter.    De hoogte van de startsalarissen van recent afgestudeerde hoogopgeleiden is afhankelijk van een  aantal indicatoren, waaronder: leeftijd (bij afstuderen), geslacht, relevante werkervaring, regionale  verschillen, type arbeidsovereenkomst, aantal contracturen en bovenal de bedrijfssector waar de  hoogopgeleide starter werkzaam is. Uit het onderzoek van SEO41  blijkt onder meer dat mannen bij  aanvang van de werkcarrière gemiddeld 3% meer verdienen dan vrouwen en dat in het westen van  Nederland beter betaalde banen beschikbaar zijn dan in de noordelijke provincies.            40 41

 Berkhout, E.E., P.H.G. Berkhout, en F. Smits: ‘Studie & Werk 2007’, SEO i.o.v. Elsevier Thema, 2007   Berkhout, E.E., P.H.G. Berkhout, en F. Smits: ‘Studie & Werk 2007’, SEO i.o.v. Elsevier Thema, 2007 

22 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Als gekeken wordt naar de gemiddelde netto maandsalarissen van recent afgestudeerde academici  blijkt er een aanzienlijk verschil te zijn tussen de diverse sectoren:    Figuur 3.2: Netto maandsalaris recent afgestudeerde academici naar sector (bron: SEO 2007)  2.000

1.500

1.000

500

fi n an cie le

in tra st el ns lin po ge rt, n op in sla du g st ge & rie zo co nd m m he un id ic sat & ie za w el ke z ijn lijk sz e or di op e g en ns tv ba er ar le be ni bo ng st u uu w ni r& jve ov rh er ei he d id ov s d er ie ig ns e te be n dr ijfs ta kk en gr oo th an de l de ta ilh an de cu l ltu on ur d er ,s wi po js rt & re cr ea tie

0

    Financiële instellingen en industrie zijn sectoren waar de aanvangssalarissen het hoogst zijn (ca. €  1.925,‐‐/maand bij 38 contracturen per week), terwijl de sector cultuur, sport & recreatie de minst  betaalde sector is met een gemiddeld maandsalaris van € 1.200,‐‐ (bij 35 contracturen per week)    De gemiddelde netto maandsalarissen van recent afgestudeerde HBO’ers blijkt aanzienlijk lager  dan de aanvangsalarissen van academici: dit verschil bedraagt gemiddeld 17%:    Figuur 3.3: Netto maandsalaris recent afgestudeerde HBO’ers naar sector (bron: SEO 2007)  2.000 1.500 1.000 500

in du st rie bo uw n f tra in ijv an er ns he cie po id le rt, op in en op s te ba sla llin ar g ge & be co n st m uu m r& un ov ic at er ie h ei za ds ke di lijk en e st di en en st ve rle ni ng gr oo ov th er an ig e de be l dr ijfs ta kk ge en zo nd on he de id rw sijs & w el zi jn sz or g cu de ltu ta ilh ur an ,s po de l rt & re cr ea tie

0

    Voor recent afgestudeerde HBO’ers zijn in het bijzonder industrie en bouwnijverheid de sectoren  waar in verhouding tot andere sectoren een hoog aanvangsalaris realiseerbaar is (gemiddeld            

23 

De starterswoning als beleggingsproduct 

€ 1.550,‐‐/maand bij 39 contracturen per week, zie bijlage 6). Ook hier is cultuur, sport & recreatie de  minst betaalde sector is met een gemiddeld maandsalaris van € 1.025,‐‐ (bij 35 contracturen per  week). Opvallend tussen beide grafieken is dat de spreiding tussen aanvangssalarissen bij  academici groter is dan bij HBO’ers. Het verschil tussen de best en slechtst verdienende sector bij  academici bedraagt hierbij gemiddeld € 725,‐‐/maand, terwijl dit verschil bij HBO’ers gemiddeld €  525,‐‐/maand bedraagt.    De meest voorkomende secundaire arbeidsvoorwaarden op beide niveaus zijn flexibele werktijden,  winst/eindejaaruitkering en spaarloon/bedrijfssparen. In de sectoren industrie en financiële  instellingen komen deze secundaire arbeidsvoorwaarden overigens het meest voor42 . Ten aanzien  van het verwacht netto maandsalaris over vijf jaar blijkt dat deze over alle sectoren gemiddeld met  62% zullen stijgen (gemiddeld € 2.675,‐‐ per maand).     Als gekeken wordt naar de ‘uitval’ van hoogopgeleiden op de arbeidsmarkt blijkt dat uit onderzoek  van het Centraal Bureau voor de Statistiek blijkt dat hoogopgeleiden in de leeftijdgroep van 25 tot  44 jaar er gemiddeld 0,2% arbeidsongeschikt zijn (1 op 500 hoogopgeleiden). Ter vergelijking:  gemiddeld bedraagt de arbeidsongeschiktheid per werkende in de leeftijd van 25 – 44 jaar 0,3%43 .  Het werkloosheidspercentage van alle hoogopgeleiden in deze leeftijdgroep is aanzienlijk hoger:  0,5% (1 op 200 hoogopgeleiden) (tegen gemiddeld 4,8% van alle werkenden in de leeftijd van 25 –  44 jaar 44 ). Opmerkelijk hierbij is echter wel dat van alle hoogopgeleiden in dezelfde leeftijdsgroep  langer arbeidsongeschikt blijven dan ouderen en laagopgeleiden: 40 procent van de  hoogopgeleiden is na een jaar nog steeds afhankelijk van een werkloosheidsuitkering 45 .    Figuur 3.4: Dynamiek en inkomensstijging van de hoogopgeleide starter 

  Zoals eerder in dit hoofdstuk gemeld is één van de kenmerken van de hoogopgeleide starter dat  deze nog geen kinderwens heeft. De leeftijd waarop hoogopgeleide vrouwen hun eerste kind  krijgen is overigens 32 jaar. Als redenen hiertoe zijn overigens: de lange onderwijsduur en de  associatie met belemmeringen ten aanzien van de eigen arbeidscarrière46 .    Berkhout, E.E., P.H.G. Berkhout, en F. Smits: ‘Studie & Werk 2007’, SEO i.o.v. Elsevier Thema, 2007   jaarcijfers, 2006: website Centraal Bureau voor de Statistiek, StatLine, 2006 (www.cbs.nl)  44 jaarcijfers, 2006: website Centraal Bureau voor de Statistiek, StatLine, 2006 (www.cbs.nl)  45 website Centraal Bureau voor de Statistiek, StatLine (www.cbs.nl), peildatum april 2004  46 website Nederlands Interdisciplinair Demografisch Instituut, 2006 (www.nidi.nl)  42 43

24 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Gezien het feit dat er doorgaans vanaf het 32e levensjaar sprake is van gezinsuitbreiding met als  gevolg een directe ruimtebehoefte en een aanzienlijke afname aan de tijdsbesteding voor culturele  voorzieningen kan dus gesteld worden dat vanaf deze leeftijd en levensfase de term ‘hoogopgeleide  starter’ niet meer van toepassing is en men alleen zal spreken over ‘hoogopgeleiden’.      § 3.4  Het besteedbaar inkomen van de hoogopgeleide starter    Zoals de resultaten uit het onderzoek van SEO naar werk en inkomen van de hoogopgeleide starter  laat zien hebben recent afgestudeerde academici en HBO’ers een gemiddeld netto inkomen van €  1.510,‐‐ per maand47 . Aangezien dit onderzoek eveneens laat zien dat 49% van alle afgestudeerde  academici en 39% van alle HBO’ers een winst‐ of eindejaarsuitkering naast het netto jaarsalaris  ontvangt, wordt in de berekening van het gemiddelde netto jaarinkomen uitgegaan van 13x het  maandinkomen. Op basis van dit uitgangspunt is een reële inschatting dat het gemiddelde  jaarinkomen van de recent afgestudeerde hoogopgeleide starter ca. € 20.000,‐‐ bedraagt (13 × €  1.510.‐‐).     Uit onderzoek van het Centraal Bureau van de Statistiek in 2005 blijkt dat huishoudens met een  gemiddeld besteedbaar inkomen van € 20.000,‐‐ gemiddeld aan de navolgende bestedingen het  volgende percentage uitgaven:      Figuur 3.4: Verdeling bestedingen per jaarinkomen (bron: CBS, bestedingen naar huishoudkenmerken, 2005) 

  Totaal jaarlijkse bestedingen bij een inkomen van EUR 20.000 per jaar

voeding

28% 3%

woning

16% 8%

kleding en schoeisel hygiene en persoonlijke verzorging

5%

ontwikkeling, ontspanning en verkeer overige bestedingen 41%

    Uit deze bestedingsverdeling blijkt dus dat de gemiddelde besteding aan totale jaarlijkse  woonlasten 41% bedraagt, wat inhoudt dat de (maximale) woonlasten voor een gemiddelde  individuele hoogopgeleide starter € 8.220,‐‐ op jaarbasis of € 685,‐‐ per maand zullen bedragen. Dit  (maand)bedrag vormt dus de basis van de gemiddelde maximaal te besteden woonlasten van de  hoogopgeleide starter.      § 3.5  De woonlasten van de hoogopgeleide starter    De maximale hoogte van de woonlasten als eigenaar van een koopwoning moet passen in het  budget van de hoogopgeleide starter. Dit betekent dat de maximale hoogte van de hypotheek  afhankelijk is van het bedrag dat de (toekomstige) eigenaar nodig heeft voor de overige uitgaven.  Het residuele bedrag dat overblijft van het inkomen is dan beschikbaar voor de woonlasten.  47

 Berkhout, E.E., P.H.G. Berkhout, en F. Smits: ‘Studie & Werk 2007’, SEO i.o.v. Elsevier Thema, 2007 

25 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Op basis van onderzoek van Vereniging Eigen Huis 48  blijkt dat de bijkomende vaste maandlasten  inclusief reservering onderhoud gemiddeld 25% van de netto hypotheeklast bedraagt. Indien  aangenomen wordt dat door de renteaftrek bij een gemiddelde hypotheek conform het huidige  kabinetsbeleid het verschil tussen bruto en netto vaste maandlasten ca. 41% (IB 2007) bedraagt, kan  de volgende berekening gemaakt worden met de bevindingen van het maximaal besteedbaar  inkomen uit paragraaf 3.3:  ƒ De maximale woonlasten voor een gemiddelde individuele hoogopgeleide starter zullen op  jaarbasis ongeveer € 8.220,‐‐ of per maand € 685,‐‐ bedragen, dit kan als de maximale netto  maandlasten gezien worden;  ƒ De maximale bruto maandlasten voor de gemiddelde individuele hoogopgeleide starter  bedragen hierbij dus maandelijks € 685,‐‐ × 1,41 = € 965,‐‐;  ƒ Met aftrek van de bijkomende vaste maandlasten (inclusief reservering onderhoud, in  totaal ongeveer 25% van de totale bruto maandlasten) bedragen de netto maandlasten ten  behoeve van de hypotheek dus maximaal € 965,‐‐ × 0,75 = € 725,‐‐.   De hypotheekrenteaftrek die de hoogopgeleide starter als eigenaar van een woning geniet is dus  hoger dan de som van de bijkomende vaste lasten, waardoor het voordeel ca. € 40,‐‐ per maand        bedraagt ten opzichte van de maximale netto maandlasten (€ 725,‐‐ versus € 685,‐‐).    Bij de gegeven maximale netto hypotheeklasten van € 725,‐‐ kan het maximale leenbedrag voor de  diverse hypotheekvormen worden berekend op basis van de volgende vergelijkende  uitgangspunten (2007)49 :  ‐ bruto jaarinkomen: € 30.000,‐‐  ‐ rente 10 jaar vast: 5,2%  ‐ overlijdensrisicodekking 100%  ‐ looptijd 30 jaar    Tabel 1.3: Voorbeeld maximaal leenbedrag per hypotheekvorm    hypotheekvorm  spaarhypotheek  beleggingshypotheek  spaarbeleggingshypotheek  annuïteitenhypotheek  lineaire hypotheek  aflossingsvrije hypotheek   

 

maximaal leenbedrag bij een  hypotheeklast van € 725,‐‐/maand  € 178.000,‐‐  € 200.000,‐‐  € 185.000,‐‐  € 178.000,‐‐  geen gegevens voorradig  € 248.000,‐‐   

  Overigens zal het maximaal leenbedrag aanzienlijk teruglopen indien er sprake is van algehele  rentestijging. Indien de langlopende rente in bovenstaand voorbeeld van 5,2% naar 5,5% oploopt,  zal het maximaal leenbedrag voor bijvoorbeeld een spaarhypotheek teruglopen van € 178.000,‐‐  naar € 174.000, ‐‐ 50 .    Op basis van bovenstaande bevindingen kan geconcludeerd worden dat een aflossingsvrije  hypotheek bij de gestelde uitgangspunten het maximale leenbedrag voor een hypotheek geeft,  gevolgd door een beleggingshypotheek. Aangezien het aantal hoogopgeleide starters met een  startkapitaal op basis van eigen vermogen bij aanvang van de werkcarrière gering is, wordt verder  in dit onderzoek uitgegaan van het maximale leenbedrag op basis van een spaarhypotheek in plaats  van een aflossingsvrije hypotheek. De reden hiertoe is dat de spaarhypotheek nagenoeg geen risico  kent voor de hoogopgeleide starter ten aanzien van het eindkapitaal en een van de meest gangbare   Vereniging Eigen Huis: ‘De Hypothekengids’, Vereniging Eigen Huis, Amersfoort, 2003   website De Hypotheker 2007(www.dehypotheker.nl)  50 website De Hypotheker 2007(www.dehypotheker.nl) 48 49

26 

De starterswoning als beleggingsproduct 

hypotheken in Nederland is. De kenmerken van de gangbare hypotheekvormen wordt overigens  kort weergegeven in bijlage 8.      § 3.6  De financiële bereikbaarheid van de hoogopgeleide starter op de Nederlandse  koopwoningenmarkt    Zoals eerder in dit onderzoek vermeld is, is de woningmarkt een zeer complexe markt. In feite is de  Nederlandse woningmarkt een samenstel van verschillende (deel)markten die in een relatie tot  elkaar staan. In hoofdstuk twee is al geconstateerd dat de Nederlandse woningmarkt al enige jaren  kampt met structurele schaarste en scheefgroei tussen vraag en aanbod. Als oorzaken hiertoe  worden onder meer genoemd51 : de tekortschietende nieuwbouw van woningen, de imperfecties op  de woningbouwmarkt, de stagnatie in de doorstroming en het ontbreken van een aansluiting  tussen de huur‐ en de koopwoningmarkt. Om de beperkte financiële bereikbaarheid van de  hoogopgeleide starter op de Nederlandse koopwoningenmarkt nader toe te lichten, zal in  aanvulling op hoofdstuk twee het krachtsveld tussen de Nederlandse koopwoningen‐ en  huurwoningenmarkt en de ingrepen door de overheid nader belicht worden:    Volgens Johan Conijn, hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, kan de  Nederlandse koopwoningen‐ en huurmarkt niet los van elkaar gezien worden en zal de overheid in  haar beleid om de doorstroming in de koopwoningenmarkt op gang te brengen eveneens rekening  moeten houden met de invloed en gevolgen op de huurmarkt. Zijn conclusie is dat beide  deelmarkten uit balans zijn geraakt: in de huursector is sprake van een forse regulering van de  huurprijzen waardoor deze niet marktconform zijn, terwijl in de koopsector sprake is van een  omvangrijke fiscale bevoordeling voor de eigenaar‐bewoners. Kenmerkend is echter dat door de  stijgende koopprijzen de eigenaar‐bewoners geen voordeel meer hebben in de vorm van een  verlaging van de woonlasten en dat het disfunctioneren van de woningmarkt samengaat met een  omvangrijke betrokkenheid van de overheid52 .  Onderzoek van het Centraal Planbureau 53  heeft  hiertoe uitgewezen dat de fiscale bevoordeling voor woningbezitters (in de loop der jaren) geheel of  grotendeels gekapitaliseerd is in de prijs van een koopwoning.     De Nederlandse koopwoningenmarkt  Zoals in hoofdstuk twee reeds beschreven is, is de Nederlandse woningmarkt inefficiënt doordat de  vragers op de woningmarkt door de overheid (onbedoeld?) gestimuleerd worden om financiële  keuzes te maken ten aanzien van zijn of haar woonsituatie. De aanleiding hiervan is dus voor een  groot deel te vinden in het huidige overheidsbeleid, waarbinnen de volgende oorzaken ten  grondslag liggen:  1. de fiscale aftrek van de hypotheekrente  2. de geringe prijselasticiteit van het woningaanbod     Bij de hypotheekverstrekking aan (potentiële) woningbezitters is het paradoxaal te noemen dat de  fiscale aftrek van de hypotheekrente gepaard gaat met het maximaliseren van de hypotheekschuld.  Het is dan ook voor de hedendaagse eigenaar‐gebruiker aantrekkelijker om afzonderlijk te sparen  of te beleggen dan om het eigen vermogen aan te vullen aan de hypotheekschuld ter financiering of  aflossing van de eigen woning. Vermeldenswaardig is hierbij dat de (op termijn onvermijdelijke)  afschaffing van de aftrekbaarheid van de hypotheekrente voor de eigenaar‐bewoner twee 

Conijn, J., rede ‘Dansen op de vulkaan’, uitgesproken bij de aanvaarding van het ambt van bijzonder hoogleraar  Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam op 29 november 2006 52 Conijn, J., rede ‘Dansen op de vulkaan’, uitgesproken bij de aanvaarding van het ambt van bijzonder hoogleraar  Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam op 29 november 2006  53 Centraal Planbureau, persbericht 12 september 2001  51

27 

De starterswoning als beleggingsproduct 

belangrijke gevolgen zal hebben. In de eerste plaats neemt met het wegvallen van het fiscale  voordeel de gebruikerskosten van de woning toe, waardoor de woonconsumptie in de koopsector  duurder zal worden. In de tweede plaats zullen de koopwoningen in prijs dalen. Voor potentiële  starters op de markt voor koopwoningen, waaronder hoogopgeleide starters, zal hierdoor de vraag  toenemen, al zal dit positieve effect van de stijging van de gebruikskosten gedeeltelijk teniet  worden gedaan door het negatieve effect van de stijging van de gebruikskosten. Daarnaast zal voor  de huidige eigenaar‐bewoner de daling van de prijs van de koopwoning tot vermogensverlies  leiden.     Figuur 3.5: Schematische weergave van de effecten bij fiscale aftrek van de hypotheekrente 54 

 

 

 

Prijsverhoging door aftrek

    Een andere verstorende factor is de prijselasticiteit van het aanbod via nieuwbouw. Wanneer de  huizenprijzen stijgen, heeft dit niet als direct gevolg dat er meer nieuwbouwwoningen op de markt  komen om tegemoet te komen aan deze vraag. Hierdoor vindt er een extra stijging plaats van de  koopprijzen. Een belangrijke oorzaak hiervan is dat het aanbod van bouwrijpe grond doorgaans via  de gemeente loopt, waardoor er sprake is van lokale gemeentelijke monopolies. Het gemeentelijke  beleid is dus van doorslaggevende betekenis voor de omvang van de jaarlijkse toevoeging aan de  woningvoorraad55  met dien verstande dat in het bijzonder het stedelijk milieu maar in beperkte  mate reproduceerbaar is. In hoofdstuk twee is het tekort aan de jaarlijkse toevoeging aan de  Nederlandse woningvoorraad reeds belicht. Het is dus zeer waarschijnlijk dat de schaarste aan  woningen en stijging van koopprijzen bij een ongewijzigd ruimtelijk en financieel overheidsbeleid  de komende jaren nog blijft aanhouden.    Figuur 3.6: Stijging van koopprijzen als gevolg van zowel het inelastisch aanbod als de verschoven aanbod‐ en vraagcurve in de    Nederlandse koopwoningenmarkt 1995 ‐ 2004 56 

   Conijn, J., presentatie Encore: ‘Woningmarkt: een probleemanalyse’, Den Haag, 1 maart 2007   Laan, van der, Building Business, december 2006  56 Hilverink, H.G.: uitwerking van de voordracht ‘De Vastgoedlezing 2004, de inefficiëntie van de woningmarkt’, Amsterdam  School of Real Estate, Amsterdam, november 2004  54 55

28 

De starterswoning als beleggingsproduct 

De Nederlandse huurwoningenmarkt   Naast de koopsector is er een bijna even grote huursector die op basis van geheel andere  mechanismen functioneert. Hierbij kan gesteld worden dat er sprake is van een omvangrijke  huurprijsregulering door de overheid (sociale huurdeel). Het aandeel van de geliberaliseerde  huursector is klein en bedraagt slechts 5% van de huurwoningenmarkt. Dat dit aandeel zo laag is,  heeft verschillende oorzaken57 . In de eerste plaats kan (tot op heden) de huur niet worden  geliberaliseerd bij lopende huurcontracten. Pas als de zittende huurder verhuist, is er een  mogelijkheid dat de huurwoning kan worden geliberaliseerd. In de tweede plaats wordt in de  particuliere huursector bij verhuizing van de huurder de woning in veel gevallen niet  geliberaliseerd, maar vanuit winstoogmerk op de koopwoningenmarkt verkocht. Tot slot voeren  woningbouwcorporaties, die ca. 75% van alle Nederlandse huurwoningen in bezit hebben, van  oudsher een terughoudend huurbeleid dat de laatste jaren alleen versterkt is door de opgebouwde  reserves in de woningportefeuilles als gevolg van spectaculaire prijsontwikkelingen in de  koopwoningenmarkt.    Figuur 3.7: Schematische weergave van de effecten van prijsregulering op de Nederlandse huurwoningenmarkt 58   

    Het grote aandeel van gereguleerde huurwoningen op de Nederlandse woningmarkt en toepassing  van het door de overheid gereguleerde huurtoeslagregelingen hebben tot gevolg dat er praktisch  geen prijsmechanisme meer plaatsvindt in het op elkaar afstemmen van vraag en aanbod, zoals in  de koopsector wel het geval is.     Twee gescheiden deelmarkten  Zoals in hoofdstuk twee reeds beschreven is, zijn de koop‐ en huursector de afgelopen decennia  steeds meer gescheiden deelmarkten geworden. De oorzaken hiervoor liggen in de verschillende  wijzen waarop beide deelmarkten functioneren, mede als gevolg van de uiteenlopende rol die de  overheid op beide deelmarkten vervult. Hogere inkomensgroepen hebben door de fiscale  bevoordeling een voorkeur voor een koopwoning; lagere inkomensgroepen door de huurtoeslag  een voorkeur voor de huursector59 . Gevolg van het uit elkaar groeien van deze deelmarkten is dat  voor de gemiddelde huurder en starter de overstap naar de koopsector nauwelijks meer tot de  financiële mogelijkheden behoort.      

 Conijn, J., rede ‘Dansen op de vulkaan’, uitgesproken bij de aanvaarding van het ambt van bijzonder hoogleraar  Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam op 29 november 2006  58 Conijn, J., presentatie Encore: ‘Woningmarkt: een probleemanalyse’, Den Haag, 1 maart 2007  59 Conijn, J., rede ‘Dansen op de vulkaan’, uitgesproken bij de aanvaarding van het ambt van bijzonder hoogleraar  Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam op 29 november 2006  57

29 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Financiële bereikbaarheid van de hoogopgeleide starter op de koopwoningenmarkt   De financiële bereikbaarheid van de hoogopgeleide starter op de koopwoningenmarkt is de laatste  jaren in toenemende mate verslechterd. De gemiddelde inkomens in Nederland zijn weliswaar  toegenomen, maar hebben de stijging van de koopprijzen in de woningmarkt de laatste decennia  niet kunnen bijbenen. Ook het beperkte nieuwbouwaanbod heeft geleid tot schaarste in de  koopwoningenmarkt, terwijl de hypotheekrenteaftrek ervoor gezorgd heeft dat hoge prijzen in de  koopwoningenmarkt betaalbaar zijn gebleven voor doorstromers en hogere inkomengroepen.  Hierdoor kan geconcludeerd worden dat de financiering van een gemiddelde koopwoning steeds  moeilijker wordt zonder inbreng van eigen vermogen. Waar personen die reeds in de koopsector  zijn gehuisvest de overwaarde van hun woning kunnen inzetten bij de aankoop van een (duurdere)  woning, geldt dit niet voor de hoogopgeleide starters op de (koop)woningmarkt. Ook de  huurmarkt is voor deze doelgroep geen aantrekkelijk alternatief. Door het (modale) inkomen van  deze doelgroep en de zeer lange zogenaamde wachtlijsten is het voor de hoogopgeleide starter  praktisch onmogelijk om een sociale huurwoning te bemachtigen, terwijl vrije sector huurwoningen  geen financieel voordeel bieden ten opzichte van koop.     Om proefondervindelijk te achterhalen of er anno 2007 daadwerkelijk sprake is van een gebrek aan  ‘starterswoningen’ op de hedendaagse Nederlandse woningmarkt, heb ik het aantal beschikbare  binnenstedelijke koopappartementen met een woonoppervlakte van minimaal 50 m² vergeleken  met het totale woningaanbod in de vier grote steden: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en  Utrecht.    Tabel 1.4: Totaal aantal beschikbare woningen in de prijsklasse ≤ € 175.000 (bron: NVM – www.funda.nl, peildatum 19‐6‐2007)     

aanbod centrum ≤  € 175.000 

totaal aanbod ≤ €  175.000 

totaal aanbod  alle prijsklassen 

Amsterdam  Rotterdam  Den Haag  Utrecht   

7   206  54  2   

353  1.681  1.220  196   

2.966  3.808  3.266  1.185   

percentage woningen  ≤ € 175.000 / alle  prijsklassen  11,9%  44,1%  37,4%  16,5%   

Invoervelden website: ‘aanbod centrum’: appartement, woonoppervlakte ≥ 50 m², centrumlocatie      Afbeelding 3.1: Voorbeeld van een koopappartement tot € 175.000,‐‐ in de Utrechtse binnenstad 60   

            Haverstraat 26D, vraagprijs € 175.000,‐‐, woonoppervlak ca. 51 m2 (inclusief bergzolder) 

        60

 website Funda, www.funda.nl, peildatum 1september 2007 

30 

 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Op basis van deze steekproef kan het volgende gesteld worden:  ƒ Het aanbod binnenstedelijke appartementen tot € 175.000,‐‐ is in Utrecht en Amsterdam  zeer laag;  ƒ Er blijkt in de onderzochte steden binnen de stadsgrenzen voldoende aanbod te zijn ten  aanzien van woningen (zowel grondgebonden woningen als appartementen) tot € 175.000  ,vooral in Rotterdam en Den Haag;  ƒ Indien het aanbod ‘starterswoningen’ (prijsklasse ≤ € 175.000) vergeleken wordt met het  totale aanbod in de stad (alle prijsklassen), blijkt het aandeel woningen dat in aanmerking  komt als starterswoning aanzienlijk te zijn in de steden Rotterdam en Den Haag  (respectievelijk 44% en 37%).     Op basis van deze beknopte steekproef blijkt dus dat ten aanzien van het woningaanbod in de vier  grote steden er geen sprake is van een tekort aan woningen in de prijsklassen die de hoogopgeleide  starter kan financieren. Blijkbaar is er geen kwantitatief tekort aan woningen in stedelijke  agglomeraties voor hoogopgeleide starters, maar een kwalitatief tekort aan binnenstedelijke  koopwoningen in het lagere prijssegment. Op basis van deze constatering kan gesteld worden dat  ten aanzien van de financiële bereikbaarheid van de hoogopgeleide starter er sprake is van een  ‘woonvoorkeurenprobleem’. Een verklaring of reden hiertoe kan zijn dat de hoogopgeleide starter  zichzelf teveel refereert aan de woonsituatie van zijn of haar ouders.    Als aansluitend gekeken wordt naar de gemiddelde waardestijging van de Nederlandse  woningmarkt en de vier grote steden, zijn een aantal opvallende gege vens vermeldenswaardig:    Figuur 3.6: Waardestijging woningen in de periode 1985 – 2006 (bron: NVM 2007)   

Waardestijging koopwoningen

gem. transactieprijzen (x € 1.000)

250

200

Nederland Amsterdam

150

Rotterdam Den Haag

100

Utrecht 50

jaar 2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

0

 

  Op de eerste plaats blijkt uit figuur 1.1 de waardestijging van woningen in Amsterdam tussen 1998  en 2003 aanzienlijk hoger was dan het Nederlandse gemiddelde. Verder laat deze figuur zien dat de  waardestijging in Rotterdam en Den Haag gedurende de periode 1988 – 2006 lager is geweest dan  het Nederlandse gemiddelde.      

31 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Aansluitend zijn de volgende gegevens mijns inziens vermeldenswaardig:  ƒ De jaarlijkse waardestijging van woningen in Nederland bedroeg tussen 1985 en 2006  gemiddeld 6,5%;  ƒ Amsterdam en Utrecht kenden in deze periode een hogere jaarlijkse waardestijging dan het  Nederlandse gemiddelde: 7,0%;  ƒ Rotterdam en Den Haag hebben een lagere jaarlijkse waardestijging dan het Nederlandse  gemiddelde in de onderzochte periode 1985 ‐ 2006, respectievelijk 5,9% en 6,2%;  ƒ Als gekeken wordt naar de periode 2002 – 2006 (2002: invoering van de Euro, afstemming  Europees monetair stelsel) blijkt dat de gemiddelde jaarlijkse waardestijging in Nederland  3,9% bedroeg;  ƒ Utrecht heeft in deze periode een hoger gemiddelde jaarlijkse waardestijging gekend: 4,6%;  ƒ Amsterdam, Rotterdam en Den Haag hebben in de periode 2002 – 2006 een lagere  gemiddelde jaarlijkse waardestijging gekend dan het Nederlands gemiddelde:  respectievelijk 1,2%, 3,2% en 3,7%;  ƒ De Amsterdamse woningmarkt kent de meeste fluctuaties in waardestijging, als enige  gemeente heeft Amsterdam in de onderzochte jaren (1985 ‐ 2006) ook waardedaling gekend  (in 1990 en 2003), echter eveneens de hoogste jaarlijkse waardestijging (25% in 1990);  ƒ In de onderzochte jaren heeft de hoogste gemiddelde waardestijging in Nederland en de  onderzochte gemeenten zich voorgedaan in 1999 en 2000. Als redenen van deze  uitzonderlijke waardestijging kan de zeer sterke economische groei in deze jaren genoemd  worden, waardoor het consumentenvertrouwen op een hoog peil stond, de vraag het  woningaanbod ruim oversteeg en de voorwaarden voor hypotheekverstrekking in deze  periode zeer ruimhartig waren.    Een interessante vraag bij bovengenoemd onderzoek naar de gemiddelde waardestijging van de  Nederlandse woningmarkt is of nieuwbouwwoningen de eerste jaren na realisatie een hogere  waardestijging kennen dan de bestaande (verouderde) woningvoorraad. Hoewel dit in hoge mate  afhankelijk is van de vraag‐ en aanbodverhoudingen in een bepaalde stad of regio (waaronder het  aantal recent opgeleverde nieuwbouwwoningen in een stad of regio), het type woning, de  technische kwaliteit van de betreffende woning, de voorzieningen, inrichting en gebruik van de  openbare ruimte en beheer (omgevingskwaliteit van de nieuwbouwlocatie) kan dit een  aannemelijke stelling zijn. In de literatuur is hierover echter geen informatie voorradig.     Als gekeken wordt naar de toekomstige waardestijging van de Nederlandse woningmarkt zijn er  mogelijke ontwikkelingen die een dempend effect kunnen gaan hebben op (de stijging van) de  huizenprijzen. Volgens de lange termijnverwachting van het Centraal Planbureau zal de reële  huiswaardestijging van de Nederlandse woningmarkt gemiddeld 1,0% boven de algemene  prijsstijging (inflatie) liggen, in totaal dus 3,0%61 . Met name de zeer waarschijnlijke afbouw  van de  hypotheekrenteaftrek door de overheid in de nabije toekomst zal een van de meest invloedrijke  factoren zijn op het verloop van de waardeontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt. Gezien  het terughoudende beleid van het huidige kabinet ten aanzien van maatregelen ter vermindering  van de hypotheekrenteaftrek zal de algemene waardestijging op korte termijn naar verwachting  niet afwijken van de gemiddelde waardestijging van de afgelopen jaren.               Koning, M., R.S. Nistal en J. Ebregt: ‘Woningmarkteffecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning’, Centraal  Planbureau, september 2006  61

32 

De starterswoning als beleggingsproduct 

§ 3.7  Conclusie    Als gekeken wordt naar de kenmerken van de hoogopgeleide starter blijkt dat op basis van eigen  onderzoek dat er in Nederland ca. 95.000 personen (0,6% van de Nederlandse bevolking) voldoen  aan de in dit onderzoek gestelde definitie. Als gekeken wordt naar de vraagzijde voor deze  doelgroep in zeer stedelijk gebied, is de verwachting dat er jaarlijks vraag zal zijn naar minimaal  3.000 woningen. Indien het jaarlijks stedelijk aanbod hiertegen weggestreept wordt, blijkt dat  aangenomen kan worden dat de komende jaren (bij ongewijzigd overheidsbeleid) er een structureel  tekort zal zijn van ca. 2.000 woningen voor deze doelgroep.    De maandelijkse netto hypotheeklasten voor de hoopopgeleide starter bedraagt anno 2007 bij  aanvang van zijn of haar werkcarrière maximaal € 725,‐‐. Indien uitgegaan wordt van een  spaarhypotheek (zonder gedeeltelijke financiering met eigen vermogen) blijkt dat het maximale  leenbedrag van de recent hoogopgeleide afgestudeerde in 2007 ca. € 178.000,‐‐ kan bedragen. Indien  er sprake is van aankoop van een nieuwbouwwoning, betekent dit dat de maximale  verwervingsprijs voor de hoogopgeleide starter (na aftrek van eenmalige aankoop‐ en  financieringskosten) niet meer dan € 171.000,‐‐ zal kunnen zijn.     Ten aanzien van de financiële bereikbaarheid van de hoogopgeleide starter op de Nederlandse  koopwoningenmarkt blijkt dat de Nederlandse woningmarkt al enige jaren kampt met structurele  schaarste en scheefgroei tussen vraag en aanbod door onder meer de tekortschietende nieuwbouw  van woningen, de imperfecties op de woningbouwmarkt, de stagnatie in de doorstroming en het  ontbreken van een aansluiting tussen de huur‐ en de koopwoningmarkt. Voor de hoogopgeleide  starter betekent dit dat het kopen van een woning in financieel opzicht in toenemende mate  verslechterd.    Indien gekeken wordt naar het goedkope woningaanbod in de vier grote steden blijkt dat op basis  van deze gegevens er geen sprake is van een (kwantitatief) tekort aan woningen voor de  hoogopgeleide starter. Het aanbod binnenstedelijke appartementen in deze prijsklasse is echter wel  beduidend lager, met name in Utrecht en Amsterdam. Ogenschijnlijk is er geen kwantitatief tekort  aan woningen in stedelijke agglomeraties binnen het prijssegment van de hoogopgeleide starters,  maar een kwalitatief tekort aan binnenstedelijke koopwoningen in het lagere prijssegment.  Geconcludeerd kan worden dat ten aanzien van de financiële bereikbaarheid van de hoogopgeleide  starter er voornamelijk sprake is van een ‘woonvoorkeurenprobleem’ en dat de vraag‐ en  aanbodverhoudingen in de koop‐ en huurwoningenmarkt zeer regionaal gebonden zijn.    Ten aanzien van de gemiddelde waardestijging van de Nederlandse woningmarkt en de vier grote  steden in de afgelopen jaren, kan op basis van extrapolatie aangenomen worden dat bij een  ongewijzigd overheidsbeleid en blijvende schaarste op de koopwoningenmarkt de gemiddelde  waardestijging de komende jaren gemiddeld tussen 3,0 – 5,0% per jaar zal bedragen. Op de lange  termijn zal de reële huiswaardestijging van de Nederlandse woningmarkt gemiddeld 1,0% boven  de algemene prijsstijging (inflatie) liggen, waarbij de van overheidswege (zeer waarschijnlijke)  afbouw van de hypotheekrenteaftrek een van de meest invloedrijke factoren zal zijn op het verloop  van de waardeontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt.   

             

33 

De starterswoning als beleggingsproduct 

                                                                                                     

34 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Hoofdstuk 4 

Marktpartij: de ontwikkelende belegger 

    § 4.1  Inleiding    Waar in het vorige hoofdstuk de kenmerken en problematiek van de hoogopgeleide starter belicht  zijn, wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de kenmerken en kansen van een mogelijke aanbieder van  vastgoedproducten voor deze beoogde doelgroep: de ontwikkelende belegger. Allereerst worden  de bestaansredenen van deze actor in de vastgoedmarkt nader belicht. Vervolgens wordt een  beschrijving gegeven van de (gemeenschappelijke) strategieën van toonaangevende ontwikkelende  beleggers in Nederland. Aangezien de commerciële activiteiten van een ontwikkelende belegger  niet geheel zonder risico zijn, worden eveneens de afzonderlijke risico’s voor de ontwikkelende  belegger in het vastgoedproces nader beschreven. Ook wordt ingegaan op mogelijke (succesvolle)  samenwerkingsvormen die de ontwikkelende belegger kan aangaan met andere partijen in de  vastgoedmarkt op basis van gemeenschappelijke kenmerken. Als laatste wordt in dit hoofdstuk  uiteengezet op welke wijze woonconcepten van met name ontwikkelende beleggers goed kunnen  aansluiten op de woonbehoeften van hoogopgeleide starters.      § 4.2  Kenmerken van de ontwikkelende belegger    Projectontwikkeling kan omschreven worden als: ‘het risicodragend initiëren, organiseren,  uitvoeren (c.q. doen uitvoeren) en coördineren van alle taken die nodig zijn voor het vervaardigen  en/of opwaarderen van onroerende zaken, inclusief het aankopen van de daarvoor benodigde  o pstallen en/of grond’.62  De basiselementen om een gebouw te realiseren zijn hierbij grond, geld,  een bouwplan en bouwcapaciteit.     Grofweg kunnen in de projectontwikkeling een tweetal actorgroepen onderscheiden worden:  ƒ ontwikkelaars voor wie projectontwikkeling een middel is, waaronder (ontwikkelende)  beleggers, aannemers en eigenaar‐gebruikers;  ƒ ontwikkelaars voor wie projectontwikkeling een doel is, waaronder zelfstandige  projectontwikkelaars en gedelegeerde ontwikkelaars    Voor een ontwikkelende belegger zijn er een aantal redenen om zelfstandig projecten te (laten)  ontwikkelen en/of te participeren in een gebiedsontwikkeling:  1. Het (eerder kunnen) verkrijgen van objecten die voldoen aan de portefeuilledoelstellingen  van de beleggingsinstelling;  2. Het kunnen verkrijgen van een (strategische) positie in een gebied om in een latere fase  beleggingsproducten te kunnen exploiteren;  3. Het maximaal kunnen uitoefenen van invloed op de uitgangspunten en randvoorwaarden  voor de gebouwontwikkeling en de omgevingskwaliteit van de beleggingsproducten voor  de beleggingsinstelling (vanuit waardeontwikkeling en beheersperspectief);    De middelen die een ontwikkelende belegger inzet om de kwaliteit van bovengenoemde  beleggingsproducten te bewerkstelligen zijn doorgaans het aankopen van strategische  grondposities en/of publiekprivate samenwerkingsvormen. Hierbij kunnen vier hoofdvormen  worden onderscheiden:  1. risicodragend in gebiedsontwikkeling door middel van een samenwerkingsverband met  gemeenten en/of andere marktpartijen; 

62

 Kousemaeker, F.J.M. de: ‘Handboek onroerend goed, leidraad voor studie en bedrijf’, 1990 

35 

De starterswoning als beleggingsproduct 

2.

3. 4.

deelnemer in een gebiedsontwikkelingsproces als eigenaar van een strategische  (grond)positie die in ruil voor ontwikkelingsrechten worden ingebracht in een  gemeentelijke grondexploitatie;  deelnemer in een gebiedsontwikkeling waarbij (nog) geen rechten en plichten zijn  aangegaan met betrekking tot de opstalontwikkeling;  eigenaar van een strategische (grond)positie die als geheel tot ontwikkeling kan worden  gebracht. 

  Voor een ontwikkelende belegger zijn de volgende financiële indicatoren op haar objectspecifieke  investeringsbeslissingen maatgevend:  ƒ Het bruto aanvangsrendement (BAR), dat gedefinieerd kan worden als de bruto jaarhuur  op het moment van de investeringsaankoop als percentage van de totale investering  (inclusief aankoopkosten)63 ; De BAR moet gezien worden als een momentopname (de  mogelijke toekomstige waardeontwikkeling van het onroerend goed wordt hierbij  genegeerd) en is mijns inziens meer geschikt als vergelijkingsgetal met soortgelijke  vastgoedobjecten op een bepaald tijdstip dan een absoluut sturingsmechanisme bij  investeringsbeslissingen.  ƒ Internal Rate of Return (IRR); dit is de disconteringsvoet die als uitkomst een netto contante  waarde van nul oplevert van een reeks toekomstige kasstromen tezamen met de   verkoopopbrengst in vergelijking met de investeringskosten bij aanvang van de exploitatie.  De IRR moet hierbij gezien worden als het toekomstige rendement c.q. renteopbrengst die,  uitgedrukt in een percentage, minimaal van een investering wordt verwacht. De IRR wordt  ook wel omschreven als de maat voor de rentabiliteit (mate van winstgevendheid) van een  investering.    In tegenstelling tot de BAR‐methode zijn bij de berekening van de IRR zowel de invloed van de  samenstellende delen, de tijdsvoorkeur van geldstromen als de risicovoorkeur van de investeerder /  belegger opgenomen. De basisgedachte van deze methode is dat de waarde van een  beleggingsobject in de toekomst ligt en niet in het verleden. Keerzijde hierbij is dat de omvang van  de toekomstige cashflows moeilijk in te schatten zijn.     Figuur 4.1: Schematische weergave van de Internal Rate of Return (IRR)   

      In de vastgoedbranche wordt veelal de volgende cumulatie gehanteerd ter bepaling van het  minimale vereiste (IRR) rendement op vastgoedinvesteringen:  ƒ als basis een risicovrije rentevoet (doorgaans 10 jaar durende staatsobligaties);  ƒ een vergoeding (‘risico‐opslag’) voor het beleggen in onroerend goed;  ƒ een vergoeding voor de objectspecifieke risico’s    Tezamen kunnen deze samenstellende delen het minimaal vereiste rendement vormen op basis  waarvan een (ontwikkelende) belegger bereid is een investeringsbeslissing aan te gaan. Voor elke  63

 Definitielijst ROZ‐IPD, 2007 

36 

De starterswoning als beleggingsproduct 

investeerder kan de risico‐opslag evenals de objectspecifieke risico’s anders geschat worden,  vandaar dat geen eenduidige stelregel hiertoe te geven van de hoogte van het vereiste rendement.       § 4.3  Strategie van de ontwikkelende belegger in de Nederlandse woningmarkt    Ten aanzien van de hedendaagse strategie van de ontwikkelende beleggers is in dit onderzoek  gekeken naar een aantal toonaangevende ontwikkelende beleggers op de woningmarkt in  Nederland: BPF Bouwinvest, Vesteda en Amvest. Hoewel iedere ontwikkelende belegger een eigen  specifieke strategie hanteert, zijn er tussen bovengenoemde ondernemingen overeenkomsten te  noemen aangaande de hedendaagse visies over gebiedsontwikkelingen in Nederland 64 :  ƒ De ontwikkelende beleggers richten zich voornamelijk op de hogere huursector omdat  deze de grootste vraagdruk kent, de invloed van de overheid in dit segment beperkt is  (geliberaliseerd) en naar verwachting deze vraagdruk in dit segment de komende jaren zal  toenemen;  ƒ Tot de doelgroepen voor gestapelde bouw (appartementen) worden vooral vijftigplussers  en jonge alleenstaanden en tweeverdieners met een bovenmodaal inkomen gerekend;  ƒ Het acquisitiebeleid voor nieuwbouwontwikkelingen wordt door de aanbieders op basis  van de huidige vastgoedportefeuille, beschikbaarheid van acquisitiemogelijkheden en de  indicatoren economische groei, de volatiliteit binnen de (regionale) economische groei,  geografische spreiding en de ontwikkelingen in de (regionale) woningvoorraad vastgesteld;  ƒ Op basis van de gewenste modelportefeuilles en de demografische en economische  ontwikkelingen in de diverse regio’s kiezen de ontwikkelende beleggers duidelijk voor  investeringen in een aantal kerngebieden c.q. stedelijke agglomeraties: Randstad, Noord‐ Brabant (‘Brabantstad’), Arnhem – Nijmegen;  ƒ De ontwikkelende beleggers verwerven en ontwikkelen bij voorkeur zelfstandig  woningbouwprojecten om maximaal sturing te kunnen verkrijgen op de kwaliteit van het  beleggingsproduct en haar directe omgeving. Deze projecten laten zij doorgaans door  derden bouwen, waarbij de ontwikkelende beleggers de rol van de actieve opdrachtgever  vervullen;  ƒ De ontwikkelende beleggers onderscheiden zich van ontwikkelaars en bouwers op de  woningmarkt door haar lange betrokkenheid bij de gerealiseerde projecten; zij hebben  immers baat bij het realiseren van waardeontwikkeling van haar beleggingsproducten in de  nabije toekomst (indirect rendement);  ƒ Administratief, technisch en commercieel beheer wordt door de ontwikkelende belegger zo  veel mogelijk door haar eigen vastgoedmanagementafdeling gedaan. Reden hiertoe is dat  zij van mening zijn dat de beheersbaarheid in onder meer kosten en service van het  beleggingsproduct hierdoor gemaximaliseerd kan worden;  ƒ De ontwikkelende beleggers richten zich naast verhuur van wooneenheden steeds meer op  ondersteunende service‐/dienstverlening aan haar huurders. Dit betreft overigens  voornamelijk alleen het luxe huursegment (huurprijzen vanaf ca. € 1.000,‐‐/maand) op basis  van comfort, gemak en zorg. Voorbeelden hiertoe zijn: gemeubileerde appartementen voor  expats, de aanwezigheid van een (inpandig) zwembad, health center of gastenverblijven in  het appartementencomplex en daarnaast het aanbieden van onder meer stomerijdiensten,  klusdiensten en boodschappenservice. Reden hiertoe is dat de ontwikkelende beleggers  met de kernbegrippen ‘service’ en ‘gemak’ zich op de woningmarkt willen onderscheiden  van andere woonproducten en –aanbieders om zo de gewenste (vermogende) doelgroepen  aan zich te (blijven) binden.      64

 Jaarverslag Vesteda Groep 2006 / Jaarverslag BPF Bouwinvest 2006 / Jaarverslag Amvest 2006 

37 

De starterswoning als beleggingsproduct 

§ 4.4  Risico’s van de ontwikkelende belegger in het vastgoedproces    Het algehele proces waarin vastgoedprojecten tot stand komen, wordt het vastgoedproces genoemd  en kan onderverdeeld worden in de volgende fasen:  ƒ initiatieffase  ƒ locatieverwerving / acquisitie  ƒ planontwikkeling  ƒ realisatie  ƒ verhuur / verkoop  ƒ exploitatie en beheer    Voor een ontwikkelende belegger is, naast de benodigde aankopen van strategische grondposities  en/of publiekprivate samenwerkingsvormen (zie paragraaf twee van dit hoofdstuk), in het  bijzonder de planontwikkelingsfase en exploitatiefase van belang, omdat zij juist in deze fasen  invloed kan uitoefenen op de uitgangspunten en randvoorwaarden voor de gebouwontwikkeling  en de (blijvende) omgevingskwaliteit van haar beleggingsproducten.     Buiten het feit dat praktisch elke investering uiteindelijk om geld draait, kunnen bij  projectontwikkeling risico’s onderscheiden worden in een drietal hoofdcategorieën65 :  1. geld     (‘het product is te duur / levert te weinig op’)   2. tijd    (‘het product is te laat gereed’)  3. kwaliteit  (‘het product is niet goed’)    Bij de categorie ‘geld’ gaat het om de tweedeling kostprijs en opbrengst. Ten aanzien van de  kostprijs van een project of ontwikkeling is het risico vrij eenvoudig te onderkennen en is dit  prijsvormingsrisico onder te verdelen in een aantal kostengroepen: grondkosten, bouw‐ en  installatiekosten, bijkomende kosten en financieringskosten. De opbrengst van een project wordt  bepaald door het soort product (‘product‐markt‐combinatie’) en de marktsituatie (vraag en aanbod  / conjunctuur) en kent de volgende risico’s:  ƒ leegstandsrisico (door tegenvallende conjunctuur)  ƒ verhuurrisico / verkooprisico (door een verkeerde product‐markt‐combinatie)    Het tijdrisico is op twee manieren aanwezig: door kosten van vertraging met als gevolg oplopende  rentelasten of als gevolg van een in het projectontwikkelingsproces veranderende  marktomstandigheden. Concrete voorbeelden hiertoe zijn:  ƒ vertragingsrisico (vertragingen in ontwikkeling of bouw van het project)  ƒ planologisch risico (vertragingen door bouwvergunningen of andere vergunningen)  ƒ juridisch risico (eigendomsaanspraken of zakelijke rechten van derden)    Kwaliteit als risicofactor komt tot uiting in een drietal factoren:  ƒ de locatie  ƒ de technische‐ en ontwerpkwaliteit van het (te realiseren) gebouw  ƒ de functionaliteit van het gebouw    Het realiseren van een project start doorgaans met de beschikbaarheid van een mogelijke locatie.  Hierbij kan sprake zijn van het zoeken van een bestemming voor een locatie of juist het zoeken van  een locatie voor de betreffende bestemming. De kwaliteit van de locatie voor een bestemming kan  onder meer afhankelijk zijn van: de mate van geschiktheid van de locatie voor de geplande  ontwikkeling (o.a. bestemmingsplan), de bereikbaarheid per auto en/of openbaar vervoer, de  kwaliteit van de omgeving, de aanwezigheid van voorzieningen (winkels, groenvoorziening,  65

 Tartwijk, J.B.A.M., van en T. Croon: ‘Projectontwikkeling en risico’, collegedictaat Amsterdam School of Real Estate, 2005 

38 

De starterswoning als beleggingsproduct 

openbare dienstverlening) in de directe nabijheid, milieuaspecten van de locatie (grondvervuiling,  milieubelasting) en planologische wijzigingen in de directe omgeving die de kwaliteit van de  locatie kunnen beïnvloeden.    Indien sprake is van publiekprivate samenwerkingsvormen / risicoparticipatie tussen marktpartijen  en publiekrechtelijke instellingen (gemeenten, provincies, Rijk) bij een gebiedsontwikkeling kunnen  naast bovengenoemde risico’s nog de volgende risico’s onderscheiden worden66 :  ƒ publiekrechtelijk risico (‘inspanningsverplichting’ van gemeenten bij publiekprivate  samenwerkingsvormen)  ƒ organisatierisico (rollen, taken, instrumenten en bevoegdheden van partijen)  ƒ samenwerkings‐ en procesrisico (complexiteit van belangen en onderlinge verhoudingen  tussen partijen)  ƒ politiek risico (vermindering van het draagvlak binnen gemeentebesturen gedurende de  planvorming en/of ontwikkeling, al dan niet door bestuurlijke wisselingen)      § 4.5  De meerwaarde van de ontwikkelende belegger in het vastgoedproces    In de nieuwbouwmarkt voor huur‐ en koopwoningen kunnen naast de ontwikkelende belegger de  volgende actoren onderscheiden worden met elk hun eigen doelstellingen:  1. gemeenten  2. projectontwikkelaars  3. aannemers  4. beleggers  5. woningbouwcorporaties  6. eigenaar‐gebruikers    Het spreekt voor zich dat sommige actoren (waaronder ontwikkelende beleggers) niet specifiek in  te delen zijn in bovengenoemde actorgroepen. Veel commerciële ondernemingen hebben overigens  kennis én belangen in meerdere fasen van het vastgoedproces.    Aangezien het onderzoek zich mede richt op de ontwikkelende belegger en haar  (beleggings)doelstellingen is het mijns inziens interessant om te beschrijven van welke actoren de  ontwikkelende belegger afhankelijk is om beleggingsproducten te kunnen verwezenlijken. Grofweg  kan gesteld worden dat een ontwikkelende belegger in hoge mate afhankelijk is van de volgende  actoren:  ƒ gemeenten (grondposities, vastgoedbezit, gemeentelijk beleid)  ƒ projectontwikkelaars (bij turn‐key afname van beleggingsobjecten)  ƒ aannemers (bouwproductie, technische kwaliteit van het eindproduct)  ƒ eigenaar‐gebruikers (grondposities en/of vastgoedbezit)  ƒ makelaars (informatie)    Met name voor gemeenten kunnen ontwikkelende beleggers een interessante participant bij  (binnen)stedelijke ontwikkelingen zijn: (ontwikkelende) beleggers onderscheiden zich van andere  actoren in het vastgoedproces doordat zij, evenals gemeenten, specifiek baat hebben bij een  betrokkenheid op lange termijn in een specifiek gebied of wijk om de waardeontwikkeling,  duurzaamheid en stedenbouwkundige kwaliteit van haar vastgoedbezit en omliggende openbare  ruimte te waarborgen.    

66

Ministeries van VROM  en Financiën i.s.m. NEPROM, IPO en VNG: ‘Reiswijzer: Marktpartijen en Gebiedsontwikkeling’, 2006

39 

De starterswoning als beleggingsproduct 

In toenemende mate zijn ook woningbouwcorporaties een interessante marktpartij voor  ontwikkelende beleggers bij (binnen)stedelijke nieuwbouwontwikkelingen en/of stedelijke  herontwikkelingen. Door de toenemende verzelfstandiging in deze sector begeven  woningbouwcorporaties zich steeds meer op het terrein van de ontwikkelende belegger door het  aanbieden van vrije sector koopwoningen ter (gedeeltelijke) financiering van haar sociale  nieuwbouwportefeuille. Beide actoren hebben in hoge mate dezelfde bedrijfsdoelstellingen en  kenmerken: beiden ontwikkelen voor eigen rekening en risico woningen in een bepaald gebied,  beiden hebben een lange termijndoelstelling van het gerealiseerde bezit en beiden hebben een  relatief groot eigen vermogen om ontwikkelingen in een gebied ook daadwerkelijk te kunnen  initiëren. Voordeel voor de ontwikkelende belegger om een langdurige samenwerking met een  (plaatselijke) woningbouwcorporatie aan te gaan bij nieuwbouw‐ en herontwikkelingsinitiatieven is  dat woningbouwcorporaties doorgaans veel vastgoedobjecten in een stad of regio bezitten met een  zeer uitgebreid lokaal netwerk.    De meerwaarde van ontwikkelende beleggers voor gemeenten en woningbouwcorporaties is de  zoals eerder vermeldt haar directe betrokkenheid op lange termijn in een bepaald gebied, waardoor  de doelstellingen en belangen niet afwijken van die van woningbouwcorporaties en gemeenten en  een waarborging is voor een blijvend vertrouwen tussen partijen. Verder kunnen ontwikkelende  beleggers in hoge mate bijdragen in de verwezenlijking van het gemeentelijke beleid in een bepaald  gebied door het relatief groot eigen vermogen van ontwikkelende beleggers om ontwikkelingen in  een gebied of gemeente ook daadwerkelijk te kunnen initiëren. Aansluitend zijn ontwikkelende  beleggers in staat gedifferentieerde woningbouw (voor specifieke doelgroepen in met name het  geliberaliseerde huursegment) aan te bieden en kunnen zij risicovolle onderdelen van een project  (zoals winkels, kantoren, vrije sector woningen) doorgaans beter beheersen dan woningbouw‐ corporaties dat kunnen (kennis) en mogen (beleidsdoelstellingen) doen.      § 4.6  De ontwikkelende belegger en de hoogopgeleide starter    Een van de kernvragen van dit onderzoek is waarom de binnenstedelijke (koop)woningenmarkt  voor hoogopgeleide starters interessant kan zijn voor een ontwikkelende belegger. Hiervoor zijn  een aantal redenen aan te voeren: op de eerste plaats kan door het beperkte budget van een  hoogopgeleide starter bij aanvang van zijn of haar woon‐ en werkcarrière een interessant  beleggingsproduct aangeboden worden door de ontwikkelende belegger, die hierbij anticipeert op  zowel de waardeontwikkeling van haar beleggingsproduct als op de snelle inkomensstijging van  deze beoogde doelgroep. Op de tweede plaats is de koopwoningenmarkt voor de ontwikkelende  belegger interessant omdat hiermee een segment bediend kan worden dat verder reikt dan de  traditionele vrije huursector en aansluit op de ‘koopbehoefte’ van de hoogopgeleide starter.  Hierdoor kunnen dus meer en specifieke beleggingsproducten in de markt aangeboden worden en  daardoor dus meer afzet‐ c.q. beleggingsmogelijkheden voor de ontwikkelende belegger. Verder  komen de woonbehoeften van de hoogopgeleide starter voor het wonen in een dynamische en  stedelijke omgeving overeen met de gewenste modelportefeuilles van de ontwikkelende beleggers  in een aantal kerngebieden c.q. stedelijke agglomeraties waaronder de Randstad en Noord‐Brabant.   Als laatste richten de ontwikkelende beleggers zich bij voorkeur op doelgroepen met een inkomen  van 1,5× modaal; hoogopgeleide starters kunnen hier bij aanvang van hun werkcarrière niet aan  voldoen, maar hebben voldoende financiële potentie en kunnen in hoge mate zekerheid bieden om  binnen afzienbare tijd hieraan te kunnen voldoen.    Een andere reden voor ontwikkelende beleggers om woonconcepten voor hoogopgeleide starters  aan te bieden is dat dit marketingtechnisch zeer interessant kan zijn richting gemeenten en  woningbouwcorporaties: het woonconcept voldoet aan een hoge mate van maatschappelijke 

40 

De starterswoning als beleggingsproduct 

betrokkenheid in stedelijke ontwikkelingen, kan een deel van de stagnatie in de (regionale)  woningmarkt oplossen en bindt eveneens hoogopgeleide jongeren aan een specifieke stad, hetgeen  de leefbaarheid, differentiatie en culturele ontwikkelingen (en dus inkomsten voor de gemeente en  plaatselijke middenstand) bevordert.    Uiteraard zijn er ook risico’s voor de ontwikkelende belegger om zich te begeven op dit  marktsegment: op de eerste plaats moet de meerwaarde van het beleggingsproduct hoofdzakelijk  behaald worden op de waardegroei van het gerealiseerde vastgoed (indirect rendement) doordat  het directe rendement marginaal zal zijn in vergelijking tot reguliere huurobjecten. In feite zal  hierbij dus sprake zijn van een uitgestelde winst op de investeringen. Verder zal door de  ontwikkelende belegger geanticipeerd moeten worden op een verwachte werkcarrière van de  hoogopgeleide starter, met alle risico’s van dien (o.a. werkloosheid, arbeidsongeschiktheid).     Uit cijfermateriaal van het Centraal Bureau voor de Statistiek is, zoals eerder gemeld, onderzocht  dat van alle hoogopgeleiden er gemiddeld 0,2% arbeidsongeschikt raken (ter vergelijking:  gemiddeld bedraagt de arbeidsongeschiktheid per werkende in de leeftijd van 25 – 44 jaar 0,3% 67 )  en een werkloosheidspercentage van 0,5% (tegen gemiddeld 4,8% van alle werkenden in de leeftijd  van 25 – 44 jaar68 ).     Gezien het profiel van de hoogopgeleide starter en de gewenste modelportefeuilles van de  onderzochte ontwikkelende beleggers (op basis van onder meer de indicatoren economische groei,  werkgelegenheid, verzorgingsniveau, de volatiliteit binnen de (regionale) economische groei, de  ontwikkelingen in de (regionale) woningvoorraad, dynamiek en risico) zijn, zoals eerder  beschreven, een aantal kerngebieden c.q. stedelijke agglomeraties kansrijk voor een  beleggingsproduct voor hoogopgeleide starters: de grote steden in de Randstad (Amsterdam,  Rotterdam, Den Haag en Utrecht), universiteitssteden (Delft, Leiden, Tilburg, Eindhoven,  Maastricht, Nijmegen, Groningen, Enschede) en provinciale steden met aantrekkelijke culturele en  stedelijke voorzieningen zoals Haarlem, Breda, Ben Bosch, Arnhem en Zwolle.     Grofweg kan gesteld worden dat de aanwezigheid van een universiteit en/of hogeschool in  combinatie met voldoende draagvlak voor culturele en stedelijke voorzieningen voor met name  deze doelgroep (de betreffende stad dient dus een bepaalde omvang qua inwonersaantal te  bezitten), voldoende werkgelegenheid voor hoogopgeleiden en fysieke bereikbaarheid  (autoverkeer, openbaar vervoer) de bepalende factoren zijn om een succesvol beleggingsproduct  voor hoogopgeleide starters te kunnen aanbieden.      § 4.7  Conclusie    Ontwikkelende beleggers onderscheiden zich van de meeste commerciële partijen in het  vastgoedproces doordat zij (met name op financiële gronden) primair baat hebben bij een  langdurige betrokkenheid in een specifiek gebied of wijk. Reden hiertoe is dat de  waardeontwikkeling en het uiteindelijke financiële resultaat van het door de belegger geïnvesteerde  vermogen in het vastgoed in hoge mate afhankelijk is van de duurzaamheid en  (steden)bouwkundige kwaliteit van de gebouwen en de omliggende omgevingskwaliteit  (waaronder voorzieningen, inrichting, gebruik en beheer van de omliggende openbare ruimte).  Hierdoor zijn ontwikkelende beleggers een zeer interessante partij voor gemeenten en  woningbouwcorporaties, aangezien deze eveneens dezelfde ontwikkelings‐ en beheerbelangen in  een bepaald gebied of wijk kunnen hebben.   67 68

 Jaarcijfers, 2006: website Centraal Bureau voor de Statistiek, StatLine, 2006 (www.cbs.nl)   Jaarcijfers, 2006: website Centraal Bureau voor de Statistiek, StatLine, 2006 (www.cbs.nl) 

41 

De starterswoning als beleggingsproduct 

De koopwoningenmarkt kan voor de ontwikkelende belegger interessant zijn omdat binnen dit  segment meer en specifieke beleggingsproducten in de markt aangeboden kunnen worden naast  haar reguliere beleggingsproducten (diversificatie van de beleggingsportefeuille).    Voor de ontwikkelende belegger zijn hoogopgeleide starters een interessante doelgroep om hieruit  beleggingsproducten te verkrijgen: door de combinatie van een beperkt inkomen bij aanvang van  zijn of haar woon‐ en werkcarrière, de snelle inkomensstijging van de hoogopgeleide starter en het  relatief lage ‘uitvalrisico’ van deze doelgroep ten aanzien van arbeidsongeschiktheid en  werkloosheid zijn er voor de ontwikkelende belegger voldoende mogelijkheden om duurzame  beleggingsproducten voor betaalbare koopvormen aan deze doelgroep te kunnen aanbieden.     Voor de hoogopgeleide starter is de ontwikkelende belegger eveneens een interessante marktpartij,  aangezien deze primair baat heeft bij een duurzame exploitatie van het gerealiseerde bezit, zich  richt op het geliberaliseerde woningsegment (waar de hoogopgeleide starters zich bevinden) en een  relatief groot eigen vermogen bezit om beleggingsproducten voor hoogopgeleide starters ook  daadwerkelijk op grote schaal te kunnen initiëren. Eveneens kenmerkend is dat de woonbehoeften  van de hoogopgeleide starter voor het wonen in een dynamische en stedelijke omgeving in hoge  mate overeenkomt met de gewenste modelportefeuilles van de ontwikkelende beleggers.     Geconcludeerd kan worden dat de hoogopgeleide starter en ontwikkelende belegger zowel  financieel als ruimtelijk voldoende gemeenschappelijke belangen hebben om een succesvol  woonconcept voor beide partijen te kunnen ontwikkelen.     

 

                               

42 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Hoofdstuk 5 

Betaalbare koopvormen 

    § 5.1  Inleiding    Zoals in hoofdstuk twee reeds beschreven is, neemt het stimuleren van het eigenwoningbezit een  belangrijke plaats in het Nederlandse overheidsbeleid. De laatste jaren zijn er dan ook een  behoorlijk aantal initiatieven tot stand gekomen om de doorstroming op de woningmarkt en  daardoor eveneens het aanbod voor starters op de woningmarkt te bevorderen. De betrokken  partijen hierbij zijn zeer divers: gemeenten, woningbouwcorporaties, aannemers,  projectontwikkelaars, architecten maar ook bijvoorbeeld hypotheekverstrekkers.     De initiatieven van bovengenoemde partijen zijn grofweg in een drietal hoofdgroepen in te delen:  ƒ bouwkundige mogelijkheden / oplossingen  ƒ financiële mogelijkheden / oplos singen  ƒ regulerende mogelijkheden    De regulerende mogelijkheden van de overheid zijn, zoals eerder gemeld, erop gericht om het van  eigen (inkomensafhankelijke) woningbezit te stimuleren. Deze bestaat onder meer uit: een fiscaal  beleid (hypotheekrenteaftrek), de nationale hypotheekgarantie, een subsidiebeleid en de  stimulering van verkoop van sociale huurwoningen. Zonder de twee andere hoofdgroepen uit te  (kunnen) sluiten, zullen in dit onderzoek in het bijzonder de financiële mogelijkheden van  betaalbare koopvormen voor hoogopgeleide starters en ontwikkelende beleggers onderzocht  worden, die binnen de huidige Nederlandse wetgeving passen en ook op langere termijn  realiseerbaar zijn. Het kenmerk van betaalbare koopvormen is hierbij dat een tijdelijk gebrek aan  financieringscapaciteit (van de hoogopgeleide starter) door externe voorfinanciering en/of een  renteloze lening overbrugt wordt totdat naar verloop van tijd de hoogopgeleide starter voldoende  inkomen geniet en/of voldoende waardeontwikkeling van het onroerend goed tot stand gekomen is  dat de voorfinanciering (en eventuele rente) afgelost kan worden.    Om het hedendaagse woonbeleid van de overheid beter te kunnen doorgronden zal eerst een  historische schets gegeven worden van betaalbaar woningbezit door de jaren heen. Aansluitend  wordt kort uiteengezet welke eisen het ministerie van VROM en de Belastingdienst aan betaalbare  koopvormen stellen en worden de meest gangbare hedendaagse koopvarianten en  financieringsconstructies behandeld en met elkaar vergeleken. Als laatste zal op basis van de  hoofdkenmerken en financiële gevolgen (voor zowel de hoogopgeleide starter als de ontwikkelende  belegger) van de verschillende koopvormen, het verloop van woonuitgaven voor de hoogopgeleide  starter, huurinkomsten en vermogensontwikkeling van het onroerend goed (voor de  ontwikkelende belegger) een keuze worden gemaakt tussen de onderzochte betaalbare  koopvormen dat als basis zal dienen voor het gewenste beleggingsproduct.      § 5.2  Historie betaalbare koopvarianten    Betaalbare koopwoningen vinden in hoofdzaak hun oorsprong om (vooral vanuit overheidswege)  eigenwoningbezit voor zoveel mogelijk mensen bereikbaar te maken. De discussie over de diverse  eigendomsvormen op de woningmarkt is niet nieuw, al vanaf de invoering van de Woningwet in  1901 is dit een veelbesproken onderwerp.       

43 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Woningbezit begin 20ste eeuw  Aan het einde van de 19e eeuw overheerste het particuliere initiatief op de Nederlandse  woningmarkt. Ongeveer 85% van de Nederlandse huishoudens huurde destijds zijn woning 69 . De  industrialisatie en urbanisatie van de Nederlandse samenleving ging gepaard met sociale  problemen in diverse Nederlandse steden. Deze omstandigheden leidden in 1901 tot invoering van  de Woningwet. Kenmerkend hierbij was dat het aanbod in het huursegment hoofdzakelijk een  particuliere aangelegenheid was, woningbouwcorporaties waren destijds klein en hadden  doorgaans de vorm van een vereniging. Na de tweede wereldoorlog werd bij het inlopen van de  woningnood een grotere rol toegedicht aan woningcorporaties en gemeentelijke  woningbouwbedrijven, waarbij sinds 1953 een overheidsbeleid ontwikkeld is om het  eigenwoningbezit onder lagere inkomensgroepen te stimuleren. Als voordelen van  eigenwoningbezit worden in deze tijd bevordering van bezitsvorming en spaarzin, de bijdrage aan  goede gezinsbeleving en verhoging van het woonpeil als redenen genoemd 70 . Hiertoe treedt in 1956  het eerste stimuleringsbeleid voor woningbouw in werking: het Besluit bevordering  eigenwoningbezit en de Beschikking bevordering eigenwoningbezit.    Afbeelding 5.1    

Huisvesting Prinsenstraat Amsterdam, ca. 1900 

    Woningbezit in de jaren ’60 en ‘70  In de eerste helft van de jaren zestig wordt het structureel bevorderen van het eigenwoningbezit  een expliciete regeringsdoelstelling, waarbij nu ook de doorstroming uit de sociale huursector als  motief aangedragen wordt. Keuzevrijheid tussen kopen en huren krijgt in deze jaren een  belangrijke plaats in het overheidsbeleid, doordat de overheid de mening toegedaan is dat de  (kwantitatieve) woningnood opgelost is en er een marktevenwicht in de woningvoorraad in zicht  is.    

 RIGO Research en Advies i.o.v. het Ministerie van VROM: ‘Verkoop van huurwoningen in het ROA‐gebied: kansen en  belemmeringen’, Amsterdam, 2001 70 Bouwmeester, H.J.F.M., proefschrift Technische Universiteit Delft: ‘Duurdere koopwoning en wooncarrière: een modelmatige  analyse van de vraagontwikkeling aan de bovenkant van de Nederlandse koopwoningmarkt’, Delft University Press, Delft, 2004 69

44 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Zo wordt eind jaren zeventig het ‘Beschut eigenwoningbezit’ ontwikkeld. Het gaat hier om  nieuwbouwwoningen in de koopsector die gebruik konden maken van rijksleningen en gunstige  voorwaarden van woningwetleningen. Ook werd hier voorzien in een inkomensafhankelijke  toeslag en gold voor deze woningen een antispeculatiebeding.     In de jaren zeventig komt het stimuleringsbeleid steeds meer op gang. In de Nota Huur‐ en  Subsidiebeleid (1974) vindt er een verschuiving plaats van object‐ naar een meer subjectgerichte  subsidiëring. Het garantiebeleid voor nieuwbouwwoningen wordt verruimd en vanaf 1975 worden  de garanties ook verstrekt aan alle koopwoningen in de bestaande voorraad. Het aantal  gesubsidieerde koopwoningen neemt in deze periode hierdoor snel toe, waarbij eveneens sprake is  van een aanzienlijke groei van het aandeel koopwoningen op de Nederlandse woningmarkt. Ook  wordt de goedkeuringsbevoegdheid tot verkoop van sociale huurwoningen overgedragen aan de  betreffende gemeenten.    Jaren ’80: premiekoopregelingen  Wanneer in 1979 de koopwoningenmarkt door een recessie stagneert, leidt dit van overheidswege  tot een aanscherping van de voorwaarden voor zowel gemeentegaranties als hypothecaire leningen  en aanzienlijke steun aan de (sociale) huursector. De oorzaak van deze recessie in de  koopwoningmarkt is hierbij een samenspel van een krimpende economie, hoge werkloosheid,  verminderde stijging van het nominale inkomen en een hoge hypotheekrente tezamen met een zeer  gering consumentenvertrouwen met als gevolg scherp dalende verkoopprijzen van woningen71 .     De overheid probeert deze achteruitgang te verminderen door het invoeren van nieuwe  subsidieregelingen: de inkomensafhankelijke premiekoop A‐ en premiekoop B‐woningen. In beide  premiekoopregelingen worden maxima aan zowel het inkomen van de koper als de  stichtingskosten van de woning gesteld en is er sprake van een afnemende jaarlijkse bijdrage. In  1980 neemt de belangstelling vanuit de markt aanzienlijk toe als de subsidies verhoogd worden, de  inkomens‐ en stichtingskostengrenzen verruimd zijn en een eenmalige bijdrage van FL 5.000,‐‐        (€ 2.260,‐‐) aan de premiekoop A‐woningen toegevoegd worden72 .    Door onder meer de financiële risico’s van het eigenwoningbezit te verminderen en goedkope  koopwoningen aan de voorraad toe te voegen, probeert de overheid de koopwoningenmarkt begin  jaren tachtig te herstellen. Hierbij wordt een premiekoopstelsel (Nota Eigenwoningbezit) volgens  de netto contante waardemethode (DCF‐methode 73 ) met jaarlijks gelijkblijvende bijdragen  vormgegeven. De subsidieduur wordt hierbij variabel en in tegenstelling tot voorgaande regelingen  wordt hierbij wel rekening gehouden met het tweede inkomen. Dit leidt tot een behoorlijke  subsidiebesparing van de overheid en een gerichtere besteding van de subsidiebijdragen voor de  lage inkomensgroepen. Eveneens verschijnt in de Nota Eigenwoningbezit ook de premie C‐ regeling. Het doel van deze regeling is de goedkopere vrije sectorbouw in zowel de koop‐ als de  huursector te stimuleren. De belangstelling voor deze regeling is zo groot dat het aantal premie C‐ woningen in het bouwprogramma van 1985 (bijna 20.000 woningen) een verdubbeling is van het  aantal woningen in deze sector een jaar eerder. In 1988 wordt de premiekoop B‐regeling afgeschaft  vanwege de grote overlap in de doelgroepen die gebruik kunnen maken van de premie C‐regeling.      71 RIGO Research en  Advies i.o.v. Directoraat‐generaal Wonen, directie bestuursdienst: ‘Gescheiden Markten: de ontwikkelingen  op de huur‐ en koopwoningmarkt’; Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Amsterdam, 2003 72 Bouwmeester, H.J.F.M., proefschrift Technische Universiteit Delft: ‘Duurdere koopwoning en wooncarrière: een modelmatige  analyse van de vraagontwikkeling aan de bovenkant van de Nederlandse koopwoningmarkt’, Delft University Press, Delft, 2004  73 De Discounted Cash Flow (DCF)‐methode is een mathematische methode om de waarde van een onroerende zaak te  bepalen. Hierbij wordt de contante waarde van een onroerende zaak berekend op basis van de toekomstige geldstromen,  rekening houdend met het vereiste rendement, toekomstige verkoopopbrengst en exploitatieduur. 

45 

De starterswoning als beleggingsproduct 

De jaren negentig: decentralisatie en verzelfstandiging  Ten aanzien van het volkshuisvestingsbeleid treedt de rijksoverheid steeds meer terug (mede  vanuit het oogpunt van bezuinigingen), waardoor gemeenten en marktpartijen meer vrijheden en  verantwoordelijkheden krijgen (‘minder overheid, meer markt’) 74 . Hierbij is de aandacht van het  Rijk niet langer gericht op het onderscheid tussen kopen en huren, maar meer op de mate waarin  de overheid via subsidies moet bijspringen. De meerjarige exploitatiesubsidies in de jaren tachtig  worden echter per 1 januari 1995 vervangen door veel lagere eenmalige bijdragen. In de huursector  leidt de afbouw van objectsubsidies tot aanzienlijke huurverhogingen tussen 1991 en 1994. De  premiekoop A‐regeling wordt versoberd, echter de premie C‐regeling blijft gehandhaafd. Doordat  in de tweede helft van de jaren negentig de stimulering van het eigenwoningbezit zich steeds  nadrukkelijker richt op huishoudens met een middeninkomen, wordt eveneens in deze jaren een  groeiend tekort aan goedkopere koopwoningen geconstateerd.    Huidig beleid: eigenwoningbezit  De Nota ‘Mensen, wensen, wonen (VROM, 2001) zet in op een kwaliteitssprong in met name de  stedelijke woonmarkten en op meer keuzevrijheid van de woonconsument, hetgeen vertaald moet  worden naar meer eigenwoningbezit. Het in de nota genoemde streven is, dat in 2010 ca. 65%(!) van  de Nederlandse woningvoorraad uit eigen woningen bestaat (anno 2007 bedraagt dit percentage  overigens nog 55%) . Om dit te kunnen realiseren heeft de overheid het voornemen om meer dan  een half miljoen bestaande huurwoningen te verkopen en het merendeel van de nieuwbouw‐ productie aan de bovenkant van de koopwoningenmarkt te realiseren.      § 5.3  Eisen aan betaalbare koopvormen door het ministerie van VROM en de Belastingdienst     Grofweg kan gesteld worden dat het ministerie van VROM alleen eisen ten aanzien van de  ‘kortingen’ op de marktwaarde stelt aan woningen die vallen onder de sociale huursector75 . Het  ministerie van VROM staat hierbij niet toe dat woningbouwcorporaties woningen verkopen met  een korting die meer bedraagt dan 10% van de marktwaarde van de betreffende woning. Het  verlenen van meer korting is mogelijk, maar dan zal de betreffende aanbieder gebonden zijn aan  een aantal voorwaarden: er dient een redelijke verhouding te zijn tussen het kortingspercentage en  het percentage van de waardedeling en/of de korting moet worden terugbetaald bij vertrek van de  koper. Voor dergelijke eisen ten aanzien van deze kortingen hanteert het ministerie van VROM  overigens de benaming ‘Verkoop onder voorwaarden’ (VoV). Voor commerciële aanbieders,  waaronder ontwikkelende beleggers, zijn vanuit het Ministerie van VROM overigens geen  beperkingen.    Ook de Belastingdienst stelt op basis van wettelijke civielrechtelijke bepalingen eisen aan de  Verkoop onder Voorwaarden. De belastingdienst hanteert hier het principe dat de koper minimaal  50% van het risico op waardeverandering van het onroerend goed moet lopen, omdat volgens de  Belastingdienst anders geen sprake kan zijn van eigen woningbezit (met als verstrekkende gevolg  dat de koper de hypotheekrente niet van zijn of haar inkomen bij belastingaangifte zal kunnen  aftrekken). Een tweede (soortgelijke) eis is dat de koper minimaal 50% van het (economische)  eigendom moet hebben.        

74 Bouwmeester, H.J.F.M., proefschrift Technische Universiteit Delft: ‘Duurdere koopwoning en wooncarrière: een modelmatige  analyse van de vraagontwikkeling aan de bovenkant van de Nederlandse koopwoningmarkt’, Delft University Press, Delft, 2004  75 Artikel 11c, lid 1 BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) 

46 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Van een economisch eigendom bij een (koop)overeenkomst is overigens sprake indien 76 :  1. de zaak voor rekening en risico van de economische eigenaar is;  2. de economische eigenaar volledig beheers‐ en beschikkingsbevoegd is geworden;  3. de juridische eigenaar volledig onbevoegd is om welke handeling dan ook ten aanzien van  de zaak te verrichten;  4. de tegenprestatie door de economische eigenaar volledig is voldaan aan de juridische  eigenaar;  5. de juridische eigenaar volledig gevrijwaard is door de economische eigenaar voor alle  nadelige gevolgen verbonden aan de juridisch eigendom.    Fiscaalrechtelijk is er een onderscheid tussen bestaande woningen en nieuwbouwwoningen  (overdrachtsbelasting versus BTW‐heffing). Bij betaalbare koopvormen komt dit verschil bij tot  uiting in de besparing op de bijkomende kosten als gevolg van de aangeboden korting. Bij verkoop  onder voorwaarden betaalt de koper van een overheidslichaam of een toegelaten instelling  (woningbouwcorporatie) conform artikel 9 lid 5 WBR77  van een bestaande woning 6%  overdrachtsbelasting over de lagere koopprijs en niet over de marktwaarde. Zoals eerder gesteld is  een verkoopregulerend beding voor een reguliere marktpartij niet van toepassing en bedraagt de  verschuldigde overdrachtsbelasting voor commerciële aanbieders 6% van de transactieprijs of  hogere waarde van de overgedragen zaak (artikel 9 lid 1 WBR). Hierbij gaat het dus om de waarde  in het economisch verkeer, zijnde de maximale verkoopprijs die bij verkoop onder normale  marktomstandigheden kunnen worden gerealiseerd.    Om, indien gewenst, de betaalbaarheid voor opvolgende kopers te handhaven, zijn er twee  civielrechtelijke mogelijkheden die de koper (als economische eigenaar) en verkoper (als juridische  eigenaar) in de koopovereenkomst kunnen vastleggen:  1. Het opnemen van een kettingbeding → bijzondere bepalingen worden hierbij  (strafrechtelijk) opgelegd aan alle opvolgende kopers;  2. Het vestigen van een 2e hypotheekrecht → bescherming van het financiële belang voor de  aanbieder als juridisch eigenaar, de aanbieder is hierbij na de eerste hypotheekhouder  (bank) de tweede rechthebbende op haar deel van de opbrengst bij verkoop.      § 5.4  Koopvarianten en financieringsconstructies    De in dit hoofdstuk beschreven koopvarianten en financieringsconstructies zijn alle gebaseerd op  overdracht van een woning in (economisch) eigendom, al dan niet in de vorm van  appartementsrecht, erfpachtrecht en/of opstalrecht. Kenmerkend van de koopvarianten is dat er  door de (potentiële) koper bij aankoop van de woning minder gefinancierd hoeft te worden dan de  marktwaarde van de woning. Deze betaalbare koopvormen zijn er dus primair op gericht om een  tijdelijk gebrek aan financieringscapaciteit (van de hoogopgeleide starter) te overbruggen door het  verstrekken van externe voorfinanciering en/of een renteloze lening totdat naar verloop van tijd de  hoogopgeleide starter voldoende inkomen geniet en/of voldoende waardeontwikkeling van het  onroerend goed tot stand gekomen is dat de voorfinanciering (en eventuele rente) aan de aanbieder  (in dit geval de ontwikkelende belegger) afgelost kan worden.     

76 Breedveld, H. en B.G. Zadelhoff: ‘Praktijktoepassingen privaat‐ en fiscaal recht’, collegedictaat Amsterdam School of Real  Estate, 2005  77 Artikel 9 lid 5 Wet op Belastingen van rechtsverkeer (verkoopregulerend beding) luidt: ‘Indien voor een goed… een  verkoopregulerend beding geldt dat rechtstreeks of middelde jegens de verkrijger is gemaakt door een publiekrechtelijk lichaam of een  toegelaten instelling in de zin van artikel 70, eerste lid van de Woningwet, is de waarde gelijk aan de tegenprestatie en worden voor de  bepaling van de tegenprestatie de uit het beding voortvloeiende lasten buiten aanmerking gelaten’. 

47 

De starterswoning als beleggingsproduct 

  Figuur 5.1: Schematische weergave financieringstekort / opbouw financieringsvermogen van de hoogopgeleide starter 

  Om de hoge aanvangslasten bij aankoop van een woning te beperken bestaan er verschillende  mogelijkheden binnen deze koopvarianten: 78    ƒ het verstrekken van een objectsubsidie  ƒ korting op de koopprijs (= subsidie)  ƒ korting op de koopprijs in combinatie met winst‐ en verliesdeling  ƒ gezamenlijk eigendom  ƒ gedeeltelijk eigendom, gedeeltelijk huur    Bij deze mogelijkheden kan grofweg een tweedeling gehanteerd worden 79 :  ƒ koopvarianten met korting en prijsregulering  ƒ koopvarianten met financieringsfaciliteiten    Koopvarianten met korting en prijsregulering  Het primaire doel van deze koopvorm is om woningen betaalbaar te maken én ook in de toekomst  betaalbaar te houden. Deze variant wordt met name door woningcorporaties toegepast. Hierbij is  de (toekomstige) winstdeling cruciaal, waarbij de eigenaar van de woning de plicht heeft de  woning na exploitatie te verkopen aan de betreffende aanbieder, doorgaans een corporatie. Dit  betekent enerzijds dus een beperking voor de eigenaar om de woning vrijelijk over te dragen,  anderzijds is hier sprake van een risicobeperking voor de eigenaar bij een neergaande conjunctuur,  doordat de aanbieder zich doorgaans verplicht de woning binnen een bepaalde periode of waarde  af te nemen. Daarnaast kent een groot deel van deze koopvormen aandacht voor het (toekomstig)  onderhoud. Het gaat hierbij om onderhoud dat primair is ondergebracht in een vereniging van  eigenaren (VVE).    Voorbeelden van koopvarianten met korting en prijsregulering zijn onder meer Maatschappelijk  Gebonden Eigendom (MGE), koophuur en een koopvariant dat ontwikkeld is door GE Projecten /  Ooms Averhorn. Terwijl bij het MGE ingezet wordt op blijvend betaalbare en gereguleerde  koopwoning‐en door korting op de koopprijs (gedeelde winstdeling), is bij koophuur sprake van  78 Elsinga, M.: ‘Betaalbare en risicoarme koopwoningen: ontwikkelingen in Nederland en enkele buitenlandse ervaringen’,  DWG/NETHUR, Utrecht 2004  79 Elsinga, M.: ‘Betaalbare en risicoarme koopwoningen: ontwikkelingen in Nederland en enkele buitenlandse ervaringen’,  DWG/NETHUR, Utrecht 2004 

48 

De starterswoning als beleggingsproduct 

het combineren van de voordelen van huur en koop in één product door met name beperking van  de aanvangslasten door het huurdeel. Bij de koopvariant van GE Projecten / Ooms Averhorn, die  overigens nog geen productnaam heeft, wordt volledig geanticipeerd op de waardestijging van het  onroerend goed in de nabije toekomst (looptijd constructie bedraagt hier 15 jaar), waardoor de  deelnemende aanbiedende partijen in ruil voor een investering (of korting) bij aanvang van het  project het recht hebben om samen met de afnemer in de winst te delen bij verkoop van de  betreffende woning na de exploitatieperiode.     Zoals in de probleemdefinitie reeds gesteld is, is het doel van dit onderzoek het onderzoeken van  betaalbare koopvormen op de woningmarkt voor hoogopgeleide starters wat moet leiden tot een  voor deze doelgroep passend marktconform bedrijfseconomisch beleggingsproduct voor een  ontwikkelende belegger. Aangezien de koopvarianten koophuur en MGE oorspronkelijk  ontwikkeld zijn voor woningbouwcorporaties, kennen deze koopvarianten (te) veel regels ten  aanzien van onderhuur, bindende terugkoopverplichtingen en een te lage vermogensontwikkeling  c.q. rendement gedurende de looptijd om (financieel) aantrekkelijk te zijn voor zowel de  hoogopgeleide starter als de ontwikkelde belegger. Aansluitend kan de hoogopgeleide starter als  afnemer bij beide koopvarianten geen aanspraak maken op alle voordelen van de koopsector ten  aanzien van financiering, subsidies en fiscaliteiten. Op basis van deze argumentatie zullen de  koopvarianten koophuur en MGE in dit onderzoek niet nader onderzocht en vergeleken worden.    Koopvarianten met financieringsfaciliteiten  Deze koopvormen hebben als gezamenlijk kenmerk een (gedeeltelijke) renteloze of laagrentende  lening. Deze financieringsfaciliteiten zijn primair gericht op het bij aanvang betaalbaar maken van  koopwoningen. Doorgaans vindt hierbij een periodieke toetsing plaats en wordt, als blijkt dat het  inkomen stijgt, de renteloze of laagrentende lening gedeeltelijk omgezet in een marktconforme  rentedragende lening. Onder deze koopvorm valt ook het gebruik van erfpacht van de grond als  alternatief voor de renteloze lening. Indien de aanbieder de grond inbrengt in een erfpachtcontract  betekent dit dat de koper alleen voor de opstal een hypotheek hoeft af te sluiten en dus  aanvankelijk lagere woonlasten heeft. Het ‘gesubsidieerde’ erfpachtcanon wordt al naar gelang de  financiële constructie in de loop der jaren vereffend door onder andere een uitgestelde koop van de  grond (na bijvoorbeeld vijf jaar), een ‘ingroeiperiode’ (bijvoorbeeld tien jaar) en/of een  inkomensafhankelijke grondaankoop.     Voorbeelden van koopvarianten met financieringsfaciliteiten zijn onder meer KoopGoedkoop,  Starterslening en de Amsterdamse Middensegment Hypotheek (AMH). Bij de eerste constructie is  er sprake van koop van de opstal en erfpacht van de grond waarbij de grondhuur de eerste tien jaar  wordt gesubsidieerd (aflopend van 100% subsidie in het 1e jaar tot 0% in het 11e jaar). De  Starterslening daarentegen kan gezien worden als een aanvulling op de eerste hypotheek en  overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag dat de hoogopg eleide  starter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie.     Om voor een Starterslening in aanmerking te kunnen komen, moet de aanvrager aan een aantal  voorwaarden voldoen, waarvan de belangrijkste is dat de koopsom van de woning niet hoger mag  zijn dan € 236.600,‐‐ voor een bestaande woning en € 245.400,‐‐ voor een nieuwbouwwoning  (prijspeil 1 januari 2007)80 . Door toepassing van een Starterlening hoeft de starter de eerste drie jaa r  geen rente of aflossing te betalen, waardoor de maandlasten voor de afnemer bij aankoop  aanzienlijk verlaagd wordt.         80

 website Nationale Hypotheek Garantie, 2007 (www.nhg.nl) 

49 

De starterswoning als beleggingsproduct 

De Amsterdamse Middensegment Hypotheek (AMH) is gebaseerd op dezelfde constructie als de  Starterslening met als enige verschil dat de gemeente Amsterdam garant staat voor de aanvullende  hypotheek voor Amsterdamse huishoudens met een beperkt inkomen in plaats van een landelijk  opererende stichting.    Aangezien Startersleningen door gemeenten beschikbaar gesteld worden vanuit een fonds dat zij  aanhouden bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) is deze  koopvariant op voorhand niet interessant voor commerciële doeleinden zoals een  beleggingsproduct voor ontwikkelende beleggers. Op basis hiervan zullen de laatstgenoemde  varianten niet nader onderzocht en vergeleken worden. De vraag blijft dan nog bestaan waarom  een hoogopgeleide starter nu juist een (privaatrechtelijke) overeenkomst zou aangaan met een  ontwikkelende belegger in plaats van het aanvragen van een vanuit overheidswege te verstrekken  Starterslening. Op de eerste plaats kan de ontwikkelende belegger in tegenstelling tot de  gemeentelijke overheid een daadwerkelijk gereedgekomen beleggingsproduct voor de  hoogopgeleide starter aanbieden op een specifieke locatie zonder aanvullende bepalingen of  wachtlijsten (met uiteraard de restrictie dat het een beleggingsproduct betreft). Aansluitend  bepaald de desbetreffende gemeente wie of welke doelgroep binnen haar gemeentegrenzen voor  een Starterslening in aanmerking komt. Dit kan gekoppeld zijn aan bepaalde woningen of buurten,  soms aan een specifieke doelgroep of beide. Deze voorwaarden worden doorgaans vastgelegd in  een gemeentelijke verordening. Het is overigens wel mogelijk dat Starterleningen gekoppeld  kunnen worden aan de besproken koopvarianten81 . Hierdoor kan dus een cumulatieve  maandelijkse lastenverlaging voor de hoogopgeleide starter plaatsvinden. De vraag is dan echter  wel dit de goedkeuring kan dragen van betreffende overheidsinstanties, financieringsinstelling  en/of de ontwikkelende belegger, gezien het toenemende risicoprofiel van de hoogopgeleide starter  bij een zeer laag aanvangsinkomen.    Op basis van bovengenoemd onderzoek naar de hoofdkenmerken en aandachtspunten van de  verschillende eigendomsvormen, het verloop van woonuitgaven, vermogensontwikkeling van de  verschillende eigendomsvormen en de eisen die het Ministerie van VROM en de Belastingdienst  stellen aan betaalbare koopvormen kan gesteld worden dat van de vijf behandelende  koopvarianten er twee overblijven die op basis van ondergenoemde hoofdkenmerken (financieel)  interessant kunnen zijn als marktconform bedrijfseconomisch beleggingsproduct voor een  ontwikkelende belegger: KoopGoedkoop en GE Projecten / Ooms Averhorn.      § 5.5  Uitwerking koopvariant met een financieringsfaciliteit: KoopGoedkoop    KoopGoedkoop 82  is een initiatief van enkele woningbouwcorporaties, waaronder Dudok Wonen te  Hilversum. Zoals eerder beschreven koopt de koper de woning en ‘huurt’ deze de grond, doordat  deze door de aanbieder in erfpacht uitgegeven wordt. De (markt)waarde van de grond en de  waarde van de opstal wordt hierbij dus gesplitst, waarbij de waarde van de grond wordt vertaald  in een periodieke erfpachtcanon (‘grondhuur’). Op deze grondhuur wordt door de aanbieder in het  eerste jaar 100% korting gegeven, in het tweede jaar 90% etc. Er is bij deze koopvariant dus sprake  van een evenredig kortingspercentage, waarbij in het elfde jaar de volledige periodieke grondhuur  betaald wordt. De grondhuur wordt hierbij overigens jaarlijks op inflatie geïndexeerd.          81 82

 Noordenne, M. van, m.m.v. M. Vos: ‘Atlas koopvarianten: gids voor betaalbaar wonen’, Atrivé/SEV, Rotterdam, 2006   website KoopGoedkoop, www.koop‐goedkoop.nl 

50 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Schema 5.1: Cumulatieve kortingspercentages KoopGoedkoop    jaren  1e jaar  2e jaar  3e jaar  4e jaar  5e jaar  6e jaar  7e jaar  8e jaar  9e jaar  10e jaar  11e jaar   

percentage van de grondhuur 0%  10%  20%  30%  40%  50%  60%  70%  80%  90%  100%   

  Doordat de koper alleen voor de prijs van de opstal een hypotheek hoeft af te sluiten, kan de hoogte  van het leenbedrag tot 30% lager zijn dan bij een reguliere koopprijs 83 . Bijkomend voordeel is dat de  grondhuur in de vorm van een jaarlijkse erfpachtcanon aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting.    Deze koopvorm gaat dus uit dat de aangeboden woningen niet door de aanbieder worden  teruggekocht. De koper is dus vrij om de opstal c.q. erfpachtrecht door te verkopen aan een nieuwe  koper en ontvangt de volledige (mogelijke) waardeontwikkeling van de opstal. De opvolgende  koper koopt dus van de 1e (particuliere) koper, echter huurt de grond van de aanbieder  (woningbouwcorporatie of in dit geval de ontwikkelende belegger). Ten aanzien van de  huurconstructie zijn er twee mogelijkheden 84 :  1. elke opvolgende koper ontvangt de korting op de grondhuur (duurzame exploitatie)  2. alleen de eerste koper ontvangt de korting op de grondhuur    Bij de eerste mogelijkheid is het raadzaam dat de aanbieder zich te allen tijde kan beroepen op het  eerste kooprecht als kettingbeding, waardoor de koper een bindende aanbiedingsplicht heeft ten  opzichte van de ontwikkelende belegger. Door de erfpachtconstructie hebben de bijzondere  bepalingen, waaronder genoemde aanbiedingsplicht, zakelijke werking en gelden dus voor elke  opvolgende koper van de starterswoning. Bij toepassing van de tweede mogelijkheid krijgt de  opvolgende koper geen korting meer op de grondhuur en is er dus definitief sprake van verkoop  van de woning op marktwaarde. Hierbij vervalt dus het duurzame karakter van deze  beleggingsvorm.      § 5.6  Uitwerking koopvariant met korting en prijsregulering: GE Projecten / Ooms Averhorn    Naast de reeds bovengenoemde koopvarianten en financieringsconstructies is er sinds kort een  koopvariant op de markt dat evenals KoopGoedkoop uitgaat van korting met een zekere mate van  prijsregulering. Di t product  is op de markt gebracht door GE Projecten BV, dat in 2004 is  overgenomen door bouwbedrijf Ooms85 . Het verschil met de koopvariant KoopGoedkoop is dat  hierbij sprake is van samenwerkingsafspraken tussen gemeente, bouwer, ontwikkelaar en de  uiteindelijke koper (afnemer). In feite wordt met deze constructie volledig geanticipeerd op de  waardestijging van het onroerend goed in de nabije toekomst (de looptijd van deze  financieringsconstructie bedraagt hierbij 15 jaar), waardoor de aanbiedende deelnemende partijen  hierbij in ruil voor een investering bij aanvang van het project het recht hebben om in de winst te  delen bij verkoop van de betreffende woning na de overeengekomen exploitatieperiode.    Dudok Wonen, brochure ‘Koop Goedkoop’, Hilversum, 2006   Noordenne, M. van, m.m.v. M. Vos, ‘Atlas koopvarianten: gids voor betaalbaar wonen’, Atrivé/SEV, Rotterdam, 2006  85 Damen, T.: ‘Revolutie: spotgoedkope huizen’, blz. 56 ‐ 57, Building Business, september 2006  83 84

51 

De starterswoning als beleggingsproduct 

In feite is deze financiële constructie gebaseerd op een tweetal kortingsregelingen: op de eerste  plaats zien de aanbiedende deelnemende partijen (gemeente, bouwer en ontwikkelaar) af van  directe winstuitkering na verkoop van de grond en/of opstal. Deze zogenaamde ‘stille reserves’  worden hierbij in een gezamenlijke stichting gedeponeerd. Aansluitend financiert de belegger een  aanvullend bedrag in ruil voor de (vooraf vastgestelde) te incasseren winst na verwachte  waardetoename van het onroerend goed in de nabije toekomst. Voor de koper als afnemer betekent  deze constructie dat de koopsom van de betreffende woning door deze voorgecalculeerde  kortingen aanzienlijk lager is dan de marktwaarde met aansluitend de beperking dat de woning  buiten de stichting niet door de afnemer mag worden doorverkocht. Deze stichting kan overigens  besluiten om de woningen niet te verkopen, mocht de woningmarkt bij uitponding tevenvallende  verkoopopbrengsten opleveren, waardoor de investering (vooralsnog) niet verloren gaat.       § 5.7  Financiële vergelijking betaalbare koopvormen    In deze paragraaf worden de twee onderzochte kansrijke koopvarianten financieel op basis van  nagenoeg dezelfde voorwaarden en uitgangspunten met elkaar vergeleken. Uitgangspunt voor  deze vergelijking zijn de lasten van een reguliere spaarhypotheek op basis van het gemiddelde  maximale leenbedrag van een hoogopgeleide starter (zie paragraaf 4 van hoofdstuk 3).   Naast de aanvangsmaandlasten voor de hoogopgeleide starter en het verloop van deze  maandlasten over een referentieperiode van tien jaar wordt eveneens de waardeontwikkeling van  de woning en de financiële voordelen voor zowel de hoogopgeleide starter als afnemer als de  ontwikkelende belegger als aanbieder van het onroerend goed onderzocht. Het principe van deze  betaalbare koopvormen is, zoals eerder beschreven, gebaseerd op voorfinanciering: een  investeerder stelt middelen beschikbaar aan een afnemer die deze middelen bij aanvang van de  werkcarrière niet tot zijn of haar beschikking heeft. De investeerder, in dit geval de ontwikkelende  belegger, verkrijgt (bij de koopvariant Koopgoedkoop) na verloop van tijd een rendement op de  gemaakte investeringen door zowel huurinkomsten (direct rendement) als gevolg van de  inkomensgroei van de hoogopgeleide starter (als in beide varianten) door mogelijke waardegroei  van het onroerend goed (indirect rendement).    

Hoogopgeleide starter als afnemer    Tabel 5.1  De aanvangsmaandlasten en vermogensontwikkeling van de reguliere spaarhypotheek en onderzochte koopvarianten   van een nieuwbouwwoning bij een maximaal leenbedrag van € 178.000,‐‐ per wooneenheid    Spaarhypotheek € 178.000 € 7.120 € 170.880 €0 € 170.880 € 658

KoopGoedkoop € 178.000 € 7.120 € 170.880 -€ 42.720 € 135.280 € 500

Ooms Averhorn € 178.000 € 7.120 € 170.880 -€ 46.092 € 131.908 € 487

€ 27.217 €0

€ 20.413 € 6.804

€ 32.937€ 40.482

totale vermogensontwikkeling na 5 jaar*

€ 27.217

€ 27.217

€ 26.377

vermogensontwikkeling voor afnemer na 10 jaar vermogensontwikkeling voor aanbieder na 10 jaar

€ 58.768 €0

€ 44.076 € 14.692

€ 19.358€ 55.477

totale vermogensontwikkeling na 10 jaar*

€ 58.768

€ 58.768

€ 57.951

maximaal leenbedrag hoogopgeleide starter aankoop- en financieringskosten maximale koopprijs (VON) korting / grondwaarde / renteloze lening te financieren door eigenaar maandlast aanname jaarlijkse waardestijging woningen vermogensontwikkeling voor afnemer na 5 jaar vermogensontwikkeling voor aanbieder na 5 jaar

4% 25%

3,0%

* Bij Ooms Averhorn is eveneens de ontwikkelingswinst voor de betreffende gemeente in de waardeontwikkeling meegenomen.

52 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Bovenstaand schema laat zien dat de maandlasten in dit voorbeeld voor de hoogopgeleide starter  bij de koopvarianten KoopGoedkoop en Ooms Averhorn aanzienlijk lager zijn dan bij een reguliere  spaarhypotheek (gemiddeld € 500,‐‐/maand i.p.v. € 658,‐‐/maand). Verder blijkt bij de koopvariant  Ooms Averhorn (in tegenstelling tot de optie KoopGoedkoop) dat de waardeontwikkeling (indirect  rendement) voor de hoogopgeleide starter als afnemer zeer negatief is in dit voorbeeld met een  aangenomen gemiddelde waardestijging van 3% per jaar gedurende vijf respectievelijk tien jaar.    Als gekeken wordt naar het verloop van de maandlasten voor de hoogopgeleide starter over een  periode van tien jaar blijkt dat de variant Koopgoedkoop aanvankelijk lage woonlasten kent, die  echter naar verloop van tijd op gelijk marktniveau zal zijn als bij reguliere koop en deze zelfs  overtreft. De reden hiertoe is de oplopende grondrente die, in tegenstelling tot de variant Ooms  Averhorn, tezamen met het hypotheekbedrag van de opstal de totale maandlasten gedurende de  looptijd zal doen toenemen. Ook zijn de totaal betaalde maandlasten van de variant  KoopGoedkoop na tien jaar nagenoeg gelijk is aan de betaalde maandlasten bij een reguliere  spaarhypotheek (beide ca. € 79.000,‐‐).     Opmerkelijk is dat de totaal betaalde maandlasten bij Ooms Averhorn in dit referentievoorbeeld  veel lager is (€ 58.000,‐‐). Reden hiertoe is dat in tegenstelling tot KoopGoedkoop er gedurende de  looptijd geen aanvullende (cumulatieve) rente of aflossing door de aanbiedende partijen gevraagd  wordt, waardoor het verschil in maandlasten  tussen de t wee koopvarianten al naar gelang de  l ooptijd groter wordt (zie figuur 5.1).     Figuur 5.2: Vergelijking verloop maandlasten van de onderzochte hypotheekvarianten   

maanlasten

Verloop maandlasten hypotheekvarianten € 900 € 800 € 700 € 600 € 500 € 400 € 300 € 200 € 100 €0

Spaarhypotheek KoopGoedkoop Ooms Averhorn

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

jaren  

  Als gekeken wordt naar de vermogensontwikkeling voor de hoogopgeleide starter als afnemer van  het beleggingsproduct blijkt dat beide opties nagenoeg dezelfde vermogensontwikkeling kennen,  echter lager dan de vermogensontwikkeling bij reguliere koop. Kenmerkend hierbij is echter dat  ondanks een verschillende vaststelling of berekeningsmethodiek van de vermogensontwikkeling  beide koopvarianten dezelfde vermogensgroei kennen. Terwijl bij de variant KoopGoedkoop de  hoogopgeleide starter een vermogensgroei opbouwt uit de waardeontwikkeling van de opstal, is er  bij de optie Ooms Averhorn sprake van een residuele winst op basis van voorfinancieringen uit  waardeontwikkeling van zowel de grond als de opstal.           

53 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Ontwikkelende belegger als aanbieder  Vanuit de (ontwikkelende) beleggerszijde bekeken zijn er in vergelijking met de koopvarianten een  drietal parameters, dat het gewenste rendement op de investering kunnen doen gelden:  1. ontwikkelingswinst bij realisatie van de woningen  2. inkomsten uit rente gedurende de looptijd  3. vermogensontwikkeling van het onroerend goed gedurende de looptijd    Op welk tijdstip de ontwikkelingswinst uitgekeerd wordt, hangt af van de gekozen koopvariant: bij  KoopGoedkoop kan de ontwikkelingswinst direct na voltooiing van de realisatie aan de  ontwikkelende belegger uitgekeerd worden, bij Ooms Averhorn is het opnemen van de uitgestelde  ontwikkelwinst als stille reserve een basisvoorwaarde voor het welslagen van dit concept.    KoopGoedkoop  Indien de variant KoopGoedkoop vergeleken wordt met een vergelijkbare verhuursituatie  (identieke investeringskosten en huurlasten gelijk aan de huurliberalisatiegrens86 ) blijkt dat bij een  volledig verhuurde wooneenheid op basis van identieke woonlasten (= huurinkomsten) en  stichtingskosten in het referentievoorbeeld een BAR van 5,7% en over een periode van tien jaar een  IRR van 7,2% realistisch is. Hierbij wordt overigens uitgegaan van (in de beleggerhuursector veel  gebruikte) inputkengetallen (zie bijlage 10 – basisvergelijking), die zoals alle toekomstige  verwachtingen, kunnen afwijken van de achteraf geconstateerde statistische gegevens. Indien deze  uitgangspunten vergeleken wordt met de investeringskosten voor de grond in erfpacht bij de  koopvariant KoopGoedkoop blijkt dat het totale rendement (IRR) onder dezelfde uitgangspunten  8,1 % bedraagt. De BAR is in deze situatie uiteraard 0%, het eerste jaar is in deze variant immers  geen sprake van enige inkomsten uit grondhuur. Doordat de opstal bij aanvang van de  exploitatieperiode aan de hoogopgeleide starter als afnemer verkocht wordt, is ondanks een lager  direct rendement een hogere IRR realiseerbaar dan op basis van volledige verhuur ondanks de  oplopende grondhuurinkomsten.    Door het extra rendement van deze variant ten opzichte van reguliere huur is het relevant om te  onderzoeken bij welk (lager) rentepercentage de grondhuur dezelfde IRR oplevert in vergelijking  met een reguliere huursituatie. In dit voorbeeld blijkt dat het rentepercentage van de jaarlijkse  grondhuur ca. 7% van de vastgestelde grondwaarde (uitgangssituatie 10%) zal bedragen om  hetzelfde rendement te behalen (zie bijlage 10 – vergelijking 2). Voordeel van een lager  rentepercentage is dat de lasten van de hoogopgeleide starter als afnemer gemiddeld ca. € 50,‐‐ per  maand gedurende de aangenomen looptijd (tien jaar) zullen afnemen, waardoor het voordeel van  de lagere aanvangslasten ten opzichte van een reguliere spaarhypotheek voor de hoogopgeleide  starter nagenoeg toe zal nemen. Een nadeel hierbij is uiteraard dat de ontwikkelende belegger  hierbij genoegen moet nemen met een lager totaalrendement.    Gezien het hogere rendement van de variant KoopGoedkoop in vergelijking tot een reguliere  huursituatie kan het eveneens een optie zijn dat de ontwikkelende belegger meer investeert in de  grondkosten en/of bouwkosten bij gelijkblijvende rentekosten en huuropbrengsten. Uit vergelijking  3 van bijlage 10 blijkt dat indien de investeringskosten met € 3.250 toenemen, hetzelfde rendement  behaald wordt als in de huursituatie. Hetzelfde geldt (uiteraard) voor een toename van de  grondkosten: indien de ontwikkelende belegger in het rekenvoorbeeld (vergelijking 4 van bijlage  10) € 3.000 meer in de grond investeert, is een IRR haalbaar is conform een vergelijkbare  huursituatie (de grondquote kan hiertoe in het referentievoorbeeld verhoogd worden van 19% naar  21%).      De liberalisatiegrens voor zelfstandige huurwoningen is per 1 juli 2007 vastgesteld op een maandhuurprijs van € 621,78  (bron: circulaire MG 2006‐2 d.d. 13 april 2006 van de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening).   86

54 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Ten slotte kan uit eigen onderzoek geconcludeerd worden dat bij de koopvariant KoopGoedkoop  de stijging van de waardeontwikkeling minder effect heeft op het totaalrendement dan lagere  investeringskosten bij aanvang van de exploitatie.    Ooms Averhorn  Zoals eerder in dit hoofdstuk beschreven, is de koopvariant Ooms Averhorn volledig gebaseerd op  uitgestelde winstpotenties en beoogde waardestijgingen van het onroerend goed gedurende de  looptijd. Doordat de samenwerkende aanbiedende partijen (gemeente, bouwer, ontwikkelaar,  belegger) zoveel mogelijk zekerheden willen hebben op het rendement van de eerder gemaakte  investeringen, lijkt het erop dat deze de hoogopgeleide starter als afnemer van deze  koopconstructie nauwelijks profiteert of kan profiteren van de beoogde waardestijging:    Ooms Averhorn gaat in haar rekenvoorbeeld ervan uit dat de waardestijging van het onroerend  goed in de nabije toekomst gemiddeld 4,3% per jaar zal bedragen en dat de deelnemende belegger  een gegarandeerd rendement van 8% per jaar op haar investering zal ontvangen. Indien  aangenomen wordt dat de deelnemende gemeente, bouwer en ontwikkelaar genoegen neemt met  een rendement dat even hoog is als de waardestijging van het onroerend goed (in dit geval dus  4,3%), blijkt na extrapolatie naar het referentievoorbeeld (zie tabel 5.1) dat de residuele winst voor  de hoogopgeleide starter als afnemer bij bovengenoemde uitgangspunten na een looptijd van tien  jaar ca. € 6.600,‐‐ bedraagt oftewel gemiddeld € 660,‐‐‐ per jaar (feitelijk dus een waardestijging van  0,35% per jaar ten opzichte van de marktwaarde van de betreffende woning). Indien de gemiddelde  jaarlijkse waardestijging van het onroerend goed (realistisch) gesteld wordt op respectievelijk 3,0%  en 3,5% (zie mijn bevindingen in paragraaf 6 van hoofdstuk 2 naar de toekomstige waardestijging  van de Nederlandse woningmarkt) blijkt dat op basis van bovengenoemde uitgangspunten de  uiteindelijke afnemer verlies op de woning zal moeten nemen.     Geconcludeerd kan worden dat de investering in dit referentievoorbeeld van koopvariant Ooms  Averhorn voor de hoogopgeleide starter pas minimaal rendabel zal zijn indien de jaarlijkse  waardestijging van het onroerend goed groter is dan 4,0% (zie vergelijking 4 van bijlage 11).      § 5.8  Conclusies    Basis van een succesvol (beleggings)product voor zowel de ontwikkelende belegger als de  hoogopgeleide starter is dat beiden hier financieel voordeel uit moeten kunnen halen.  Als gekeken wordt naar de hoofdkenmerken en financiële gevolgen van de verschillende  koopvormen, het verloop van woonuitgaven voor de hoogopgeleide starter,  vermogensontwikkeling van het onroerend goed en de eisen die het Ministerie van VROM en de  Belastingdienst stellen aan betaalbare koopvormen, blijkt dat er in principe maar twee  koopvarianten interessant zijn om nader te onderzoeken als beleggingsproduct voor zowel de  hoogopgeleide starter als de ontwikkelende belegger: KoopGoedkoop en Ooms Averhorn.     Als de overgebleven koopvarianten KoopGoedkoop en Ooms Averhorn met elkaar vergeleken  worden blijkt dat de koopvorm KoopGoedkoop op een aantal fronten een hogere ‘waarde’ oplevert  voor zowel de ontwikkelende belegger als aanbieder en de hoogopgeleide starter als afnemer van  het beleggingsproduct.     Vanuit organisatorisch oogpunt bezien is bij KoopGoedkoop alleen sprake van een betrekkelijk  eenvoudige koop‐ (opstal) en huurovereenkomst (grond) tussen de ontwikkelende belegger en  hoogopgeleide starter, terwijl bij de koopvorm Ooms Averhorn sprake is c.q. moet zijn van een  samenwerkingsvorm tussen gemeente, bouwer c.q. ontwikkelaar en belegger (in de vorm van een 

55 

De starterswoning als beleggingsproduct 

gezamenlijk op te richten stichting). De vraag hierbij is hoe duurzaam een dergelijke participatie is   en/of gemeenten willen of mogen speculeren met overheidsgeld. Ook werkt een dergelijke  constructie mijns inziens alleen bij een (duurzame) samenwerking tussen partijen met de zelfde  doelstellingen en/of belangen (zoals een ontwikkelende belegger met een woningbouwcorporatie  en/of gemeente), aangezien het bestaansrecht van een bouwer en/of ontwikkelaar niet overeenkomt  met het beleggen en vastzetten van vermogen gedurende lange tijd.    Indien beide koopvarianten financieel met elkaar vergeleken worden, blijkt weliswaar dat het  beleggingsproduct van Ooms Averhorn een beter rendement voor de (ontwikkelende) belegger tot  stand kan brengen, echter niet voor de hoogopgeleide starter. Deze profiteert niet of nauwelijks van  waardestijgingen van het onroerend goed. Bij een daadwerkelijke waardestijging van het onroerend  goed van meer dan 4,0% per jaar zal (in het referentievoorbeeld) deze investering voor de  hoogopgeleide starter minimaal rendabel zijn. Op basis van dit gegeven is de vraag dus  gerechtvaardigd wat voor de hoogopgeleide starter als afnemer het voordeel is ten opzichte van  huren indien de waardestijging van het onroerend goed marginaal zal zijn. Bij huren is immers  eveneens sprake van relatief lage woonlasten (in het referentievoorbeeld € 500,‐‐/maand) en is er  geen participatie en risico in waardeontwikkeling van de betreffende woning.     Op basis van een betrekkelijke eenvoudige toepassing van het beleggingsproduct, beperkte  afhankelijkheden in samenwerking met andere deelnemers en financiële voordelen voor zowel de  ontwikkelende belegger als de hoogopgeleide starter maakt de koopvariant KoopGoedkoop tot de  aantrekkelijkste optie om een woning te ontwikkelen of te verkrijgen met lage aanvangslasten. Het  rendement op de investering zal hierbij voor de ontwikkelende belegger hoger zijn in vergelijking  tot een normale verhuursituatie (IRR ≥ 8,0%). Dat het totaalrendement hoger is ondanks een lager  direct rendement door de oplopende (grond)huurinkomsten overigens te verklaren door de  potentiële winst op de ontwikkeling van de starterswoning, die door uitkering bij aanvang van de  exploitatie aan de ontwikkelende belegger een aanzienlijke invloed heeft op het totaalrendement.    Ondanks deze ogenschijnlijke gunstige exploitatie zijn de mogelijkheden voor de ontwikkelende  belegger om het rendement van dit beleggingsproduct te verhogen beperkt en hebben maar tot op  zekere hoogte invloed op het totaalrendement. Met name een bovenmatige groei van de  waardeontwikkeling van de grond (amper beïnvloedbaar door de ontwikkelende belegger) en het  vervroegd laten stijgen van het rentepercentage van de grondhuur (eenvoudig beïnvloedbaar door  de ontwikkelende belegger en uiteraard financieel nadelig voor de hoogopgeleide starter) zijn  opties die het rendement op de investering voor de ontwikkelde belegger kunnen verhogen. De  meest invloedrijke optie is echter minder investeren in de grondkosten c.q. verwervingskosten. De  vraag is echter of een grondaanbieder (bijvoorbeeld een gemeente) in een nieuwbouwsituatie  genegen is genoegen te nemen met lagere grondopbrengsten om een dergelijke ontwikkeling  (starterswoningen voor hoogopgeleiden) haalbaar te kunnen maken.     

 

Ontwikkelingskansen voor het beleggingsproduct? 

56 

De starterswoning als beleggingsproduct 

 

Hoofdstuk 6 

Het beleggingsproduct 

    § 6.1  Inleiding    Zoals in het vorige hoofdstuk reeds beschreven is, is in het kader van dit onderzoek de koopvariant  KoopGoedkoop vanuit organisatorisch en financieel perspectief het meest geschikt als  beleggingsproduct voor de ontwikkelende belegger. Ook is gebleken dat deze variant eveneens  voor de hoogopgeleide starter als mogelijke afnemer het meest aantrekkelijk is. In dit hoofdstuk zal  onderzocht worden onder welke markttechnische omstandigheden het beleggingsproduct voor de  ontwikkelde beleggers haalbaar of juist niet haalbaar is en van welke factoren dit afhankelijk is.  Aansluitend worden de risico’s van het beleggingsproduct belicht en zal ter afsluiting een  beschrijving gegeven worden hoe het beleggingsproduct geïmplementeerd kan worden (ten  aanzien van samenwerkingsrelaties en benaderingswijze) om dit product voor de ontwikkelende  belegger succesvol te kunnen maken als aanvulling op de reguliere beleggingsactiviteiten.      § 6.2  Selectiecriteria van het beleggingsproduct    Om als beleggingsproduct meerwaarde te kunnen bieden voor zowel de ontwikkelende belegger  als aanbieder en de hoogopgeleide starter als afnemer, zijn de volgende selectiecriteria van  toepassing:  ƒ Het beleggingsproduct moet op lange termijn een (financiële) meerwaarde bieden voor de  ontwikkelende belegger (het creëren van beleggingswaarde);  ƒ Het beleggingsproduct moet transparant zijn;  ƒ Het beleggingsproduct moet het kopen van een (binnenstedelijke) woning betaalbaar  maken (en houden) voor de hoogopgeleide starter;  ƒ Het beleggingsproduct moet voorzien zijn van een aanbiedingsplicht van de (potentiële)  koper jegens de eigenaar (voordeel: meervoudige toepassing van het beleggingsproduct);  ƒ Het beleggingsproduct moet toepasbaar zijn op binnenstedelijke appartementen en  eengezinswoningen, zowel bestaand als nieuwbouw;  ƒ Het beleggingsproduct moet voldoen aan de regelgeving van het ministerie van VROM en  de Belastingdienst;  ƒ Het beleggingsproduct dient een zekere continuïteit te bezitten en in zekere mate  ongevoelig zijn voor gewijzigde regelgeving;  ƒ Het beleggingsproduct moet potentie hebben voor een bredere toepassing en mede  aantrekkelijk zijn voor gemeenten (als markeringinstrument voor de ontwikkelende  belegger)      § 6.3  De waardecreatie van het beleggingsproduct    In het vorige hoofdstuk zijn reeds een aantal organisatorische en financiële redenen gegeven  waarom dat de koopvariant KoopGoedkoop het meest geschikt zal zijn als beleggingsproduct voor  de ontwikkelende belegger en een aantrekkelijk alternatief is voor de hoogopgeleide starter:  1. eenvoudig principe door (juridische) scheiding van opstal en onderliggende grond;  2. beperkte (organisatorische) afhankelijkheden voor de ontwikkelende belegger, waardoor  een samenwerking met andere aanbiedende deelnemende partijen niet noodzakelijk is voor  het welslagen van het beleggingsproduct; 

57 

De starterswoning als beleggingsproduct 

3. 4. 5.

risicoreductie voor de ontwikkelende belegger door zowel direct (huurinkomsten) als  indirect rendement (waardestijging onroerend goed) op de investering;  zowel de ontwikkelende belegger als de hoogopgeleide starter hebben financiële voordelen  bij mogelijke waardeontwikkeling van het onroerend goed;   voor de hoogopgeleide starter zijn zowel de rente op de hypotheek als de betaalde  grondhuur fiscaal aftrekbaar. 

  Aansluitend kan gesteld worden dat met dit beleggingsproduct vrij eenvoudig aan  bovengenoemde selectiecriteria voldaan kan worden: een aanbiedingsplicht kan, zoals eerder  beschreven, door het vestigen van een 2e hypotheekrecht gewaarborgd worden. Verder kan het  opnemen van een kettingbeding voorkomen dat de betreffende woning uit deze gereguleerde  omgeving zal komen, hetgeen aantrekkelijk is voor zowel de ontwikkelende belegger (constante  langdurige huurinkomsten en mogelijke waardestijging o.g.) als ook gemeenten (blijvend aanbod  van starterswoningen binnen de gemeentegrenzen).     Aangezien het beleggingsproduct KoopGoedkoop niet afhankelijk is van subsidies van  overheidswege, bezit deze koopvariant voor zowel de ontwikkelende belegger als de  hoogopgeleide starter een hoge mate van continuïteit en zekerheid. Een ander voordeel van dit  concept is dat door de toenemende vraag naar betaalbare koopwoningen de afzet grotendeels  gewaarborgd is. Als laatste heeft deze beleggingsconstructie een groot voordeel voor de  ontwikkelende belegger dat door de verhuur van de onderliggende grond en verkoop van de opstal  er sprake is van minimale exploitatiekosten (behoudens administratiekosten), aangezien het  onderhoud van de bovengrond en opstal voor rekening en risico is van de hoogopgeleide starter als  eigenaar.    De vraag is echter wat de looptijd van een dergelijke privaatrechtelijke overeenkomst tussen  ontwikkelende belegger als aanbieder en de hoogopgeleide starter als afnemer zal zijn en onder  welke voorwaarden voortzetting van een dergelijke overeenkomst voor beide partijen wenselijk is.  Uit literatuuronderzoek blijkt dat demografische veranderingen in het huishouden een van de  belangrijkste redenen zijn voor de verhuismobiliteit87 . Zoa ls in hoofdstuk drie reeds beschreven is,  is  de gemiddelde leeftijd van recent afgestudeerden aan een HBO/WO‐opleiding 24 – 25 jaar en is  bij hoogopgeleide stellen vanaf het 32e levensjaar sprake van gezinsuitbreiding. Maar ook and ere  motieven om te verhuizen spelen een rol, waaronder (gewenste) veranderingen in de werk‐ en  woonomgeving 88 . Het is dus op basis van deze gegevens zeer aannemelijk dat de gemiddelde  looptijd van een dergelijke privaatrechtelijke overeenkomst van het beleggingsproduct korter zal  zijn dan tien jaar.     Als voortzetting op de beginselen van de koopvorm Koopgoedkoop is de hoogopgeleide starter bij  het beleggingsproduct onder voorbehoud vrij om de opstal c.q. erfpachtrecht door te verkopen aan  een nieuwe koper, waarbij deze in principe de volledige (mogelijke) waardeontwikkeling van de  opstal ontvangt. De opvolgende koper koopt de opstal dus van de eerste (particuliere) koper, echter  huurt de grond van de ontwikkelende belegger onder dezelfde condities als de eerste koper. Indien  aangenomen wordt dat de eerste koper na zeven jaar de opstal verkoopt aan een opvolgende koper,  de opvolgende koper eveneens een hoogopgeleide starter is (en dus eveneens de cumulatieve  kortingspercentages als in schema 5.1 ‐ hoofdstuk 5 ontvangt), zou dit dus betekenen dat de  ontwikkelende belegger geconfronteerd wordt met lagere huurinkomsten vanaf jaar acht en dus  87 Ekamper, P. en L.T. van Huis: ‘De relatie tussen verhuizingen en veranderingen van de huishoudensamenstelling in Nederland; een  verkennend onderzoek naar verhuismotieven’, Ruimtelijk Planbureau en Directoraat‐generaal Wonen van het Ministerie van  VROM, Den Haag, 2002  88 Ekamper, P. en L.T. van Huis: ‘De relatie tussen verhuizingen en veranderingen van de huishoudensamenstelling in Nederland; een  verkennend onderzoek naar verhuismotieven’, Ruimtelijk Planbureau en Directoraat‐generaal Wonen van het Ministerie van  VROM, Den Haag, 2002 

58 

De starterswoning als beleggingsproduct 

een lagere IRR zal behalen bij uitponding na bijvoorbeeld vijftien jaar (door deze vroegtijdige  wisseling van eigenaar van de opstal ‘daalt’ de IRR in het referentievoorbeeld van 8,1% in de  aanvangssituatie naar 7,1% (zie bijlage 10 – vergelijking 7)).     Om zichzelf te verzekeren van een optimaal rendement bij vroegtijdige contractovernames van het  opstalrecht kan het dus wenselijk zijn dat de ontwikkelende belegger als basisvoorwaarde voor de  duurzame exploitatie van het beleggingsproduct een (cumulatieve) winstdelingspercentage in de  vorm van een afkoopsom overeenkomt indien de eerste koper besluit de opstal vroegtijdig te  verkopen. Uit het referentievoorbeeld blijkt overigens dat bij verkoop van de opstal na jaar 7 het  winstdelingspercentage minimaal 29% van de waardeontwikkeling van de opstal (en de grond)  moet bedragen om een vergelijkbaar rendement te behalen in vergelijking met de uitgangssituatie  (IRR ≥ 8,1%)(zie bijlage 10 – vergelijking 8). Het meest geschikte moment voor uitponding en dus  beëindiging van het beleggingsproduct is voor de ontwikkelende belegger een langdurige  huurovereenkomst voor de grond (meer dan 15 jaar), waarbij (zoals verwacht) zo spoedig mogelijk  de volledige grondhuur in rekening gebracht kan worden.     Figuur 6.1: Schematische weergave van de opbouw van het totaalrendement van het voorgestelde beleggingsproduct 

 

    Om het beleggingsproduct zo aantrekkelijk mogelijk en marktconform te maken voor de  hoogopgeleide starter is het wenselijk dat de contractuele relatie tussen de hoogopgeleide starter als  eigenaar van de opstal en de ontwikkelende belegger als eigenaar van de onderliggende grond zo  min mogelijk een belemmering moet zijn voor de (opvolgende) afnemer. In het contract zal dus ten  aanzien van deze financieringsconstructie opgenomen moeten worden dat:  1. de hoogopgeleide starter als eigenaar van de opstal deze niet mag vervreemden zonder de  ontwikkelende belegger is kennis te stellen en/of goedkeuring te vragen;  2. de ontwikkelende belegger eveneens de hoogopgeleide starter in kennis moet stellen en/of  goedkeuring moet vragen om de grond te kunnen vervreemden;  3. de hoogopgeleide starter als eigenaar van de opstal niet zonder meer verbouwingen aan de  opstal mag plegen en/of handelingen te verrichten die waardeverminderend voor de opstal  en de grond kunnen zijn (deze bepaling komt overigens eveneens veelvuldig voor bij  hypothecaire leningen);  4. de hoogopgeleide starter bij vroegtijdige verkoop van de opstal de ontwikkelende belegger  een winstdelingspercentage in de vorm van een aflopende afkoopsom verschuldigd is,  afhankelijk van de exploitatieduur en uiteraard het rendementsperspectief van de  ontwikkelende belegger (zie bovengenoemd voorbeeld);  5. de opvolgende koper eveneens in verband met de continuïteit van het beleggingsproduct  een hoogopgeleide starter moet zijn met (potentiële) financiële mogelijkheden om  gedurende de exploitatie de oplopende grondhuren te kunnen voldoen; 

59 

De starterswoning als beleggingsproduct 

6.

de ontwikkelende belegger naast de hypothecaire verstrekker van de opstal een  hypotheekrecht verkrijgt om een mogelijke vordering te kunnen verhalen bij niet kunnen  voldoen van de grondhuur door de hoogopgeleide starter. 

  Bij aanvang van een overeenkomst kan vrij eenvoudig aan de hoogopgeleide starter een  afkoopopstelling voorgelegd worden met daarbij de afkoopbedragen per jaar. Om het rendement  van de ontwikkelende belegger te waarborgen, spreekt het voor zich dat een vroegtijdige  beëindiging van de huurovereenkomst door de hoogopgeleide starter een hogere afkoopsom met  zich meebrengt dan na bijvoorbeeld tien jaar.     Ik acht het  niet noodzakelijk dat op voorhand tussen de ontwikkelende belegger en hoogopgeleide  starter afspraken gemaakt moeten worden over de verwachte waardeontwikkeling van de opstal.  Aangezien de desbetreffende hoogopgeleide starter nu juist (in tegenstelling tot een huurwoning)  voor een koopvariant kiest omwille van (beginnende) eigendomverwerving, houdt in dat deze  doelgroep graag wil anticiperen op waardestijging van het onroerend goed. Voor de ontwikkelende  belegger is de waardestijging van zowel de opstal als de onderliggende grond eveneens van belang,  omdat anders het extra rendement van het winstdelingspercentage c.q. afkoopbedrag bij  vroegtijdige beëindiging van de overeenkomst en de uitpondwaarde van de grond bij einde  exploitatietermijn in gevaar komt (door het niet kunnen voldoen van de financiële verplichtingen  van de hoogopgeleide starter). Zoals in hoofdstuk drie reeds beschreven is, kan aangenomen  worden dat bij een ongewijzigd overheidsbeleid en blijvende schaarste op de koopwoningenmarkt  de gemiddelde waardestijging de komende jaren gemiddeld tussen 3,0 – 5,0% per jaar zal bedragen.     Wel kan het voor de ontwikkelende belegger interessant zijn om bij aanvang van een dergelijke  overeenkomst een bepaling op te nemen, waarbij de hoogopgeleide starter bij beëindiging van de  overeenkomst verplicht is de opstal als eerste aan de ontwikkelende belegger aan te bieden.  Hierdoor is er voor de ontwikkelende belegger de mogelijkheid om de woning alsnog om te zetten  in een huurwoning indien het (gewenste) rendement dit toelaat.    Ten aanzien van de gemiddelde waardestijging van de Nederlandse woningmarkt en de vier grote  steden in de afgelopen jaren, kan op basis van extrapolatie aangenomen worden dat bij een  ongewijzigd overheidsbeleid en blijvende schaarste op de koopwoningenmarkt de gemiddelde  waardestijging de komende jaren gemiddeld tussen 3,0 – 5,0% per jaar zal bedragen. Op de lange  termijn zal de reële huiswaardestijging van de Nederlandse woningmarkt gemiddeld 1,0% boven  de algemene prijsstijging (inflatie) liggen, waarbij de van overheidswege (zeer waarschijnlijke)  afbouw van de hypotheekrenteaftrek een van de meest invloedrijke factoren zal zijn op het verloop  van de waardeontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt.    Overigens blijkt uit dit onderzoek (zie bijlage 10) dat, naast een lage verwervingsprijs voor de  grond, de waardeontwikkeling van het onroerend goed (in dit geval dus de grondwaardestijging)  in tegenstelling tot de rentepercentage grondhuur de grootste invloed heeft op het totaalrendement  van dit beleggingsproduct. Een waardestijging van bijvoorbeeld 4,0% gedurende een  exploitatieperiode van tien jaar in plaats van de aangenomen 3,0% per jaar verbetert het  totaalrendement hierbij van 8,1% naar 8,6%.    Tenslotte rest nog de vraag of het beleggingsproduct voor de ontwikkelende belegger een blijvende  status van een betaalbare koopwoning moet bezitten. De keuze hiertoe is afhankelijk van het  verwachte rendement op een bepaald tijdstip en/of de gewenste vastgoedportefeuille van de  ontwikkelende belegger. Aandachtspunt hierbij is echter wel dat hiervoor eveneens medewerking  van de hoogopgeleide starter als eigenaar van de opstal noodzakelijk is. Op voorhand dienen  partijen hierover afspraken te maken. 

60 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Gezien de lage aanvangslasten en volwaardige participatie bij waardeontwikkeling van de opstal  voor de hoogopgeleide starter heeft dit beleggingsproduct voor de ontwikkelende belegger,  ondanks de relatief lage rendementsverwachtingen, een zeer laag risicoprofiel en lage  exploitatiekosten. Ook het feit dat de vastgoedportefeuille van beleggingshuurproducten  aangevuld wordt met een beleggingsproduct in de koopsector kan een positieve invloed uitoefenen  op de totale vastgoedportefeuille. Zoals in hoofdstuk 3 reeds besproken is, functioneren de  Nederlandse huurwoningen‐ en koopwoningenmarkt op een verschillende wijze, waardoor  negatieve veranderingen in de huursector juist positief kunnen werken voor de  koopwoningenmarkt en dus voor de ‘gemengde’ woningportefeuille van de ontwikkelende  belegger.      § 6.4  Financiële randvoorwaarden aan het beleggingsproduct    Zoals in hoofdstuk 4 beschreven is, bedraagt het maximale leenbedrag van de hoogopgeleide  starter (bij een hypotheeklast van € 725,‐‐/maand) gemiddeld € 178.000,‐‐ (prijspeil 2007) indien  uitgegaan wordt van een spaarhypotheek zonder eigen vermogen. De koop‐ of verwervingsprijs  voor de hoogopgeleide starter bij aankoop van een nieuwbouwwoning en/of –appartement mag bij  dit leenbedrag echter met aftrek van eenmalige aankoop‐ en financieringskosten (waaronder  makelaarscourtage, notariskosten, afsluitprovisie hypotheekverstrekker, kosten hypotheekakte e.d.)  maximaal € 171.000,‐‐ bedragen (uitgaande van 4% aankoop‐ en financieringskosten).     Voor de ontwikkelende belegger betekent een gemiddelde verkoopprijs van maximaal € 171.000,‐‐  VON dat de stichtingskosten exclusief BTW van dit beleggingsproduct niet meer dan € 144.000,‐‐  mogen bedragen om een beleggingsproduct aan de hoogopgeleide starter te kunnen aanbieden dat  voor deze doelgroep bij aanvang van de werkcarrière financieel haalbaar is.    Om te kunnen achterhalen of de maximale stichtingskosten op basis van de beoogde verkoopprijs  voor de ontwikkelende belegger realistisch zijn, wordt hierna een voorbeeldberekening gegeven.   Hierbij wordt uitgegaan van ca. € 32.500,‐‐ aan grondkosten (dus een grondquote van 19% op de  VON‐prijs). Voor de bouwkosten wordt hierbij uitgegaan van een nieuwbouwlocatie met € 950,‐‐ /m2 BVO bouwkosten (prijspeil 2007) en een bruto/netto‐verhouding van 0,75 (portiekontsluiting).  De bijkomende kosten zijn hierbij gesteld op ca. 30% van de bouwkosten. Gezien een bepaalde  zekerheid ten aanzien van de afzet c.q. vraag naar het beleggingsproduct kan mijns inziens volstaan  worden met een relatief lage risico‐opslag van 2,5%.    Verkoopprijs = € 171.000,‐‐ VON = € 171.000,‐‐ / 1,19 = ca. € 144.000,‐‐ stichtingskosten    grondkosten =                = € 32.500,‐‐  bouwkosten = € 950,‐‐/m2 BVO / 0,75 = € 1.267,‐‐/m2 GBO x 60 m2 GBO  = € 76.000,‐‐  bijkomende kosten = ca. 30% van de bouwkosten = 0,30 x € 76.000,‐‐   = € 22.800,‐‐    subtotaal                = € 131.300,‐‐  winst en risico = 7,5% + 2,5% = 10% van de stichtingskosten     = €   13.100,‐‐    Totaal                  = € 144.400,‐‐ excl. BTW         

61 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Deze eenvoudige berekening laat kort zien onder welke cumulatieve voorwaarden de ontwikkeling  en realisatie van het beleggingsproduct voor de hoogopgeleide starter financieel haalbaar is:   ‐ de wooneenheden moeten klein zijn (ca. 60 m²)   ‐ lage grondkosten: grondquote ≤ 19%  ‐ bouwkosten ≤ € 950,‐‐/m2 BVO  ‐ bruto/netto‐verhouding ≥ 0,75  ‐ relatief laag risico‐opslag      § 6.5  Ruimtelijke randvoorwaarden aan het beleggingsproduct    Zoals in paragraaf 6 van hoofdstuk vier reeds beschreven is, zijn een aantal kerngebieden c.q.  stedelijke agglomeraties kansrijk voor een beleggingsproduct voor hoogopgeleide starters. Hierbij  kan gesteld worden dat de aanwezigheid van een universiteit en/of hogeschool in combinatie met  voldoende draagvlak voor culturele en stedelijke voorzieningen, voldoende werkgelegenheid voor  hoogopgeleiden en fysieke bereikbaarheid (autoverkeer, openbaar vervoer) de bepalende factoren  zijn om een succesvol beleggingsproduct voor hoogopgeleide starters te kunnen aanbieden.     Gezocht zal dus moeten worden naar ontwikkelingsmogelijkheden in de binnensteden of in de  directe nabijheid van voorzieningen in stedelijke agglomeraties. In onbruik geraakte locaties (oude  universiteitsgebouwen, postkantoren e.d.) kunnen hiertoe voorbeelden zijn. De vraag is echter hoe  kansrijk deze acquisities of verwervingen zullen zijn, aangezien deze gebouwen door haar  karakteristieke kenmerken (ligging, historie, uitstraling, hoge plafonds) zeer gewild en geschikt zijn  voor herontwikkelingen voor duurdere prijssegmenten. Ook een factor die nader toegelicht moet  worden betreft de functionaliteit van de beoogde te herontwikkelen panden. Eén van de meest  kritische factoren voor het welslagen van een succesvolle transformatie van oude schoolgebouwen,  postkantoren e.d. betreft de indeelbaarheid en bruto/netto‐verhouding v an de te realiseren  appartementen. Veelal ligt het verhoudingsgetal tussen het te (her)bouwen en verkoopbaar totaal  aantal vierkante meters bij deze gebouwen lager (bvo / gbo = 0,5 – 0,6) dan bij nieuwbouwlocaties  met bijvoorbeeld een portiekontsluiting (bvo / gbo ≥ 0,75). Voor deel bij herontwikkeling is echter  wel dat de bouwkosten iets lager zijn door verbouwingswerkzaamheden met (doorgaans) behoud  van fundering, casco, gevel en dak, waardoor volstaan kan worden met een lager verhoudingsgetal  om minimaal hetzelfde rendement als bij nieuwbouw te kunnen bereiken.  Door deze financiële beperkingen van het beleggingsproduct kan dus geconcludeerd worden dat  de ontwikkelende belegger zich op de eerste plaats beter op kansrijke locaties met sloop en  nieuwbouw kan richten.    Als gekeken wordt naar de eisen die aan het betreffende appartement gesteld worden, is een eerste  beperking de grootte van de te ontwikkelen woningen. In de vorige paragraaf is reeds aangetoond  dat deze maximaal ca. 60 m² (exclusief gemeenschappelijke ruimten) mogen bedragen89 , wil de  ontwikkelende belegger op voorhand direct een marginale ontwikkelingswinst kunnen maken op  de investeringskosten. Uitgaande van een eenpersoonshuishouden kan op basis van dit  oppervlaktegegeven een globale ruimtelijke schets gegeven worden van het beoogde  beleggingsproduct bij nieuwbouw: een woonkamer met open keuken (ca. 24 m²) en (aangrenzende)  buitenruimte, 1 hoofdslaapkamer van ca. 14 m², een binnenberging, badkamer en een studeerkamer  van ca.  10 m². Het totale gebruiksvloeroppervlak zal hierbij dus totaal inclusief inpandige  verkeersruimten ongeveer 60 m² bedragen. Een parkeerplaats in de directe nabijheid van het 

89 Ook uit een kleinschalig onderzoek van beursgenoteerd vastgoedbedrijf Heijmans onder 425 personen is gebleken dat er  qua stedelijk wonen behoefte is aan een appartement van ten minste 60 m2 met een tuin of balkon. Eenderde van deze  ondervraagden gaf hierbij aan bereid te zijn € 700 per maand aan woonlasten te betalen (bron: BuildingBusiness, mei 2007) 

62 

De starterswoning als beleggingsproduct 

wooncomplex is gewenst, echter niet noodzakelijk (en naar verwachting financieel niet haalbaar) 90 .  Wel is de verwachting dat de beoogde doelgroep behoefte heeft aan een fietsenberging en een  gemeenschappelijke hal met videofooninstallatie. Qua architectuur van het gebouw zal de  hoogopgeleide starter op basis van de kenschets van deze doelgroep als genoemd in hoofdstuk drie  een gebouw appreciëren met een eigentijdse uitstraling.     

      § 6.6  Risico’s aan het beleggingsproduct     Risico’s voor de ontwikkelende belegger  Naast de geschetste financiële beperkingen zijn er ook risico’s die de haalbaarheid van het concept  verkleinen. Sommige van deze risico’s zijn te beïnvloeden, andere vallen buiten de invloedssfeer  van de ontwikkelende belegger. De volgende factoren zie ik als een risico of bedreiging waar de  ontwikkelende belegger geen of weinig invloed op kan uitoefenen:  ‐ aanbod geschikte locaties en/of panden in (historische) binnensteden  ‐ concurrerend aanbod sociale en commerciële verhuurders  ‐ concurrerend aanbod koopsector  ‐ stagnerende waardeontwikkeling van het onroerend goed    Het aanbod van geschikte locaties en/of panden in een stad of stedelijke omgeving is een gegeven  en kent doorgaans een lage transactiesnelheid. Ook zijn er andere concurrerende ondernemingen  (projectontwikkelaars, woningbouwcorporaties en lokale bouwbedrijven) in deze markt actief bij  het verwerven van geschikte locaties.     Het concurrerende aanbod van sociale en commerciële verhuurders kan eveneens een bedreiging  vormen voor het welslagen van het concept. Woningbouwcorporaties zijn ten gevolge van de  liberalisering en verzelfstandiging in deze sector zich steeds meer op het vlak van commerciële  partijen gaan begeven. Ook richten commerciële verhuurders zich steeds meer op specifieke  doelgroepen op binnenstedelijke locaties met een zwaartepunt op het aanbieden van service‐ en  gemaksdiensten. Hoewel deze ondernemingen zich meer richten op het duurdere huursegment,  zoeken zij ook naar geschikte locaties in binnenstedelijke gebieden. Als laatste blijft eveneens het  stedelijk aanbod in de koopsector een bedreiging voor het beleggingsproduct.     Door de toenemende ruimtedruk in Nederlandse binnensteden en mobiliteit en is er sprake van een toenemende vraag  naar binnenstedelijke parkeerplaatsen. Het bouwen van een (collectieve) ondergrondse parkeerplaats in binnensteden  (waardoor verhoogde bouwkosten) kost gemiddeld € 20.000,‐‐ ‐ € 30.000,‐‐ per parkeerplaats. De marktwaarde van een  dergelijke binnenstedelijke parkeerplaats kan overigens een veelvoud hiervan zijn (bijvoorbeeld in de Amsterdamse  binnenstad). 

90

63 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Hoewel de ontwikkelende belegger door (grootschalige) realisatie van het beleggingsproduct  invloed op de omgeving en daardoor invloed op het rendement kan uitoefenen, is  waardeontwikkeling van onroerend goed in hoge mate afhankelijk van (verandering in) het  besteedbaar inkomen van de Nederlandse huishouding, fiscale regelgeving (aftrekbaarheid  rentelasten) en (regionale) vraag‐ en aanbodverhoudingen. De ontwikkelende belegger kan op een  locatie op lange termijn, behoudens kwaliteit van het gebouw en de directe omgeving en het  afstemmen op de juiste doelgroep, relatief weinig invloed op de waardeontwikkeling van het  onroerend goed uitoefenen.    Risico’s aan het beleggingsproduct waar de ontwikkelende belegger in hoge mate invloed op kan  uitoefenen zijn de volgende:  ‐ contractuele relatie tussen hoogopgeleide starter en de ontwikkelende belegger  ‐ hoogte van de verwervingskosten (grondkosten en/of aankoopkosten o.g.)  ‐ planologische risico’s → artikel 19‐procedures WRO  ‐ functionaliteit van de beoogde nieuwbouw of te herontwikkelen panden (met name  bruto/netto‐verhouding)  ‐ juridische risico’s (eigendomsaanspraken of zakelijke rechten)  ‐ onverwachte milieurisico’s die leiden tot sanering (kosten) en vertraging (tijd en kosten)  ‐ risico van verhoogde prijsvorming door het bouwen in binnensteden (overlastbeperkende  maatregelen), bouwmethode, verhoogde bouwplaatskosten e.d.    De risico’s van het beleggingsproduct liggen dus voornamelijk aan de kostenzijde. In het bijzonder  de cumulatieve financiële randvoorwaarden voor de ontwikkeling en realisatie van het  beleggingsproduct (lage grondkosten, beperkt bouwbudget, beperkingen aan het bruto/netto‐traject  in verkoopbaar vloeroppervlakte) in samenhang met de aanvankelijke financiële beperkingen van  de beoogde doelgroep biedt voor het beoogde rendement nauwelijks financiële ruimte om  eventuele tegenvallende kosten op te vangen.    Risico’s voor de hoogopgeleide starter  De risico’s voor de hoogopgeleide starter zijn met dit beleggingsproduct relatief beperkt: de  hoogopgeleide starter zal een aanvangsmaandlast van minimaal € 500,‐‐/maand moeten kunnen  opbrengen en binnen tien jaar een stijging van het netto jaarinkomen moeten hebben van meer dan  70% (1,7 × € 20.000,‐‐ = € 34.000,‐‐). Ook zal de hoogopgeleide starter met dit beleggingsproduct  binnen tien jaar een vermogen opbouwen vanuit de waardeontwikkeling van de (destijds  verworven) opstal. Bij een woning c.q. appartement met een marktwaarde van ca. €171.000,‐‐  conform het rekenvoorbeeld zal de hoogopgeleide starter bij een realistische waardeontwikkeling  van 3,0% per jaar ongeveer € 44.000,‐‐ bij verkoop van de opstal ontvangen, wat ingezet kan worden  bij aankoop van de volgende koopwoning en een wooncarrière voor deze doelgroep kan  bewerkstelligen.      § 6.7  Implementatie van het beleggingsproduct     Netwerk‐ en samenwerkingsrelaties  Voor het welslagen van de implementatie van het beleggingsproduct zijn de volgende netwerk‐ en  samenwerkingsrelaties noodzakelijk:  ‐ gemeentebesturen  ‐ makelaars     

64 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Voor de ontwikkelende belegger is het noodzakelijk lokale bestuurders te overtuigen van de  voordelen die dit concept voor haar stad met zich meebrengt: het verminderen van de ‘scheefgroei’  in met name binnensteden, het vestigen van leefstijlgroepen die de aantrekkelijkheid van de stad  kunnen vergroten (leefbaarheid, functiemenging) en het versterken van de plaatselijke economie   (cultuur, uitgaan, creativiteit). Ook plaatselijke makelaars zullen een belangrijke bijdrage kunnen  leveren voor het ontwikkelen van het concept, zij zijn immers de partij met veel marktkennis in een  specifieke stad en hebben doorgaans eveneens een regionaal netwerk om op de hoogte te zijn welke  vastgoedontwikkelingen in een stad of regio gaande zijn en welke vastgoedobjecten op de markt  zullen komen.    Benaderingswijze / inzetbaarheid  Voor het welslagen van het woonconcept is het dus noodzakelijk dat lokale gemeentebestuurders  de meerwaarde van het (doelgroep)concept in hun stad erkennen, waardoor mogelijk exclusiviteit  en lagere grondprijzen bij gemeenten (bij aankoop van panden en/of gronden in gemeentelijk bezit)  bedongen kan worden. Ook gemeentelijke subsidies ter stimulering van binnenstedelijke wonen en  binnenstedelijke functiemenging kan de haalbaarheid van het concept voor de ontwikkelende  belegger vergroten.       § 6.8  Conclusie    De betrekkelijke eenvoudige koopvorm KoopGoedkoop kan als beleggingsproduct aantrekkelijk  zijn als aanvulling op de huurbeleggingsproducten van de ontwikkelende belegger. De belegger  kan hierdoor extra aanbod of afzetmarkten voor haar beleggingsproducten creëren (diversificatie).  Verder kan hierdoor het belegd vermogen in de vastgoedportefeuille toenemen doordat nieuwe  markten aangewend kunnen worden (schaalvergroting) en zal de vastgoedportefeuille beter  bestand zijn tegen conjuncturele schommelingen doordat deze huurwoningenportefeuille  aangevuld wordt met koopvarianten (zoals eerder beschreven reageert de Nederlandse  koopwoningenmarkt anders en niet gelijk met de huurwoningenmarkt). Als laatste heeft dit  product  een hoge mate van continuïteit en zekerheid voor de ontwikkelende belegger. Het  rendement op de investering zal hierbij voor de ontwikkelende belegger hoger zijn in vergelijking  tot een normale verhuursituatie, hetgeen verklaarbaar is door de potentiële ontwikkelingswinst, die  door uitkering bij aanvang van de exploitatie aan de ontwikkelende belegger een positieve invloed  heeft op het totaalrendement. Ook de risico’s ten aanzien van de afzet en exploitatiekosten zijn voor  de ontwikkelde belegger bij toepassing van dit beleggingsproduct marginaal.    Het beleggingsproduct is voor ontwikkelende beleggers eveneens aantrekkelijk als ‘marketingtool’  naar gemeentebesturen, aangezien het product voor hoogopgeleide starters kan voldoen om een  aantal probleemvelden in binnensteden op te heffen: het verminderen van de ‘scheefgroei’ op de  huurwoningenmarkt in met name binnensteden, het vestigen van leefstijlgroepen die de  aantrekkelijkheid van de stad kunnen vergroten (leefbaarheid, functiemenging) en het versterken  van de plaatselijke economie (cultuur, uitgaan, creativiteit).    De risico’s van het beleggingsproduct liggen voor de ontwikkelende belegger voornamelijk aan de  kostenzijde. Door de cumulatieve financiële randvoorwaarden voor de ontwikkeling en realisatie  van dit concept, biedt het beleggingsproduct ten aanzien van het beoogde rendement nauwelijks  financiële ruimte om eventuele tegenvallende kosten op te vangen. Nieuwbouwprojecten zijn  hierbij het meest kansrijk, waarbij lage grond‐ en/of verwervingskosten onontbeerlijk zijn voor het  welslagen van het product.     

65 

De starterswoning als beleggingsproduct 

  Voor de hoogopgeleide starter is dit beleggingsproduct zeer aantrekkelijk. De hoogopgeleide starter  heeft bij aanvang lage maandlasten, directe beschikkingsbevoegdheid en eigendomsrechten over de  opstal en profiteert volwaardig van de mogelijke waardeontwikkeling van het onroerend goed op  termijn. Eveneens zijn voor de hoogopgeleide starter zowel de rente op de hypotheek als de  betaalde grondhuur fiscaal aftrekbaar. Enige voorwaarde hiertoe is dat groei van het netto inkomen  gedurende de looptijd van de huurovereenkomst tot op zekere hoogte gewaarborgd moet zijn om  de toenemende maandlasten (door de oplopende grondhuur) te kunnen dragen.   

 

 Het beleggingsproduct? 

                             

66 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Hoofdstuk 7 

Conclusies en aanbevelingen 

    § 7.1  Eindconclusie    In de inleiding van dit onderzoek heb ik op basis van enkele uitgangspunten en verwachtingen  mijzelf de vraag gesteld wat voor een ontwikkelende belegger in de koopwoningenmarkt een  passend bedrijfseconomisch beleggingsproduct is bij het ontwikkelen, realiseren, beheren en  verkopen van binnenstedelijke woningen voor hoogopgeleide starters. Om antwoord op deze  hoofdvraag binnen dit onderzoeksgebied te kunnen geven is, analoog aan de opbouw van deze  scriptie, het onderzoek onderverdeeld in een aantal onderzoeksvelden met daarin de volgende  weergegeven deelvragen (zie paragraaf 4 van hoofdstuk 1). Deze deelvragen worden hieronder  herhaald en (waar mogelijk) kort beantwoord:    Wat zijn de kenmerken van de Nederlandse woningmarkt?  In feite is de Nederlandse woningmarkt een samenstel van verschillende economische  (deel)markten die in een relatie tot elkaar staan en naast de aanzienlijke invloed van de overheid  raakvlakken heeft met andere macro‐economische markten. De Nederlandse woningmarkt is hierin  een bijzondere en complexe voorraadmarkt die niet‐transparant, inflexibel is met vraag‐ en  aanbodverhoudingen niet op elkaar aansluiten.    Hoe functioneert de hedendaagse Nederlandse woningmarkt?  De Nederlandse woningmarkt functioneert niet optimaal:  ƒ het aanbod op de woningmarkt kan zich onvoldoende snel aanpassen aan de vraagzijde;  ƒ de vraagzijde van de woningmarkt wordt mede door overheidsbeleid onvoldoende  aangespoord om zich aan te passen aan veranderende (markt)omstandigheden;  ƒ de doorstroming op de woningmarkt stagneert door het uiteengroeien van de  koopwoningen‐ en huurwoningenmarkt.  In het bijzonder door het verschillend functioneren van de (marktgedreven) koopwoningenmarkt  en de (prijsgereguleerde) huurwoningenmarkt zijn beide deelmarkten door invloed van de  overheid op beide woningmarkten in relatief korte tijd uit elkaar gegroeid.    Wat zijn de bepalende factoren ten aanzien van de vraag‐ en aanbodverhoudingen op de Nederlandse  (koop)woningmarkt?  Huizenprijzen komen tot stand op een regionale woningmarkt en worden bepaald door vraag en  aanbod aan woningen. Als bij een bepaalde prijs het totale aantal gevraagde woningen gelijk is aan  het totale aangeboden woningen, is de woningmarkt in evenwicht. De verhouding tussen vraag en  aanbod is dus een graadmeter voor de krapte op de woningmarkt. Doordat doorstromers zowel  aanbieders als vragers in de woningmarkt zijn, is het tekort op de woningmarkt in theorie dus  gelijk is tussen het aantal starters en het aantal woningverlaters.    Wat zijn de economische en demografische ontwikkelingen in (groot)stedelijke gebieden in Nederland en welke  invloed heeft dit op de aanwezige stedelijke woningmarkt?  Door de aanhoudende groei van de zakelijke dienstverlening in de vier grote steden is het bruto  regionaal product per hoofd van de bevolking hoger dan het Nederlandse gemiddelde. Als gekeken  wordt naar de bevolkingssamenstelling in de Randstad, blijkt dat de vier grote steden een groter  aandeel eenpersoonshuishoudens bevatten. Als gevolg van deze economische en demografische  ontwikkelingen is de vraag naar koopwoningen groot en het aanbod gering, met als gevolg een  aanhoudende stijging van de woningprijzen in de Randstad. Hierdoor kan of wil een groot deel van  de woningzoekende starters en huurders de stap van huur naar koop niet maken. De betaalbaar‐

67 

De starterswoning als beleggingsproduct 

heid van koopwoningen wordt dus steeds meer een probleem van vermogensvorming (financiële  bereikbaarheid) dan van gebruikskosten van de woonconsument (woonlasten).    Welke kenmerken heeft de ‘hoogopgeleide starter’?   De hoogopgeleide starter heeft de volgende kenmerken:  ƒ één‐ en tweepersoonshuishouden in de leeftijd tussen 23 – 30 jaar  ƒ opleidingsgraad minimaal hoger beroepsonderwijs of wetenschappelijk onderwijs  ƒ starter op de arbeidsmarkt / (nog) oriënterend op de arbeidsomgeving  ƒ relatief laag startsalaris met groeimogelijkheden (carrièregericht)  ƒ overgang van een onzelfstandige woning (ouderlijk huis of studentenhuisvesting) naar een  zelfstandige woning  ƒ voorkeur voor een dynamische stedelijke omgeving met voorzieningen direct in de  woonomgeving / eveneens belangstelling voor alternatieve woonvormen  ƒ behoefte aan privacy en anonimiteit / individualistisch  ƒ relatief veel tijdsbesteding voor het bezoeken van culturele voorzieningen  (‘cultuurparticipatie’)  ƒ (nog) geen kinderwens    Welke definitie kan aan de doelgroep ‘hoogopgeleide starter’ gegeven worden?  Een hoogopgeleide starter op de (koop)woningmarkt is een één‐ of tweepersoonshuishouding dat  sinds korte tijd werkzaam is op de arbeidsmarkt met een recent afgeronde hbo of universitaire  studie en voor het eerst zelfstandig in een koopwoning wil of gaat wonen vanuit een onzelfstandige  woonsituatie (studentenkamer of ouderlijk huis). Hij of zij heeft hierbij een sterke voorkeur voor  een dynamische stedelijke omgeving en heeft (nog) geen kinderwens.     Hoe groot is deze doelgroep?  Op basis van de beschreven kenmerken van de hoogopgeleide starter blijkt op basis van eigen  onderzoek dat er in Nederland ca. 95.000 personen (0,6% van de Nederlandse bevolking) voldoen  aan bovengenoemde definitie.    Wat is de positionering van de hoogopgeleide starter op de arbeidsmarkt?  Als gekeken wordt naar de positie van deze doelgroep op de arbeidsmarkt (recent afgestudeerden  aan het hoger beroepsonderwijs in Nederland) blijkt dat de gemiddelde leeftijd van recent  afgestudeerden aan een HBO 23 à 24 jaar is, terwijl academici eerder 25 à 26 jaar oud zijn. Verder  blijkt dat de baanzekerheid van hoogopgeleide starters nog niet logischerwijs hoog is: ongeveer  40% van alle recent afgestudeerden aan hoger onderwijs heeft direct bij aanvang van de  werkcarrière een vaste aanstelling.    Ten aanzien van de gemiddelde netto maandsalarissen van recent afgestudeerde academici en  HBO’ers blijken er een aanzienlijke verschillen te zijn tussen de diverse sectoren: financiële  instellingen en industrie zijn sectoren waar de aanvangssalarissen het hoogst zijn terwijl de sector  ‘cultuur, sport & recreatie’ de minst betaalde sector is. Gemiddeld bedraagt het netto maandsalaris  van recent afgestudeerde academici hierbij € 1.650,‐‐/maand. De gemiddelde netto maandsalarissen  van recent afgestudeerde HBO’ers blijkt overigens aanzienlijk lager dan de aanvangsalarissen van  academici: dit verschil bedraagt gemiddeld 17%. Het verwacht netto maandsalaris over vijf jaar  voor deze doelgroep is overigens hoog te noemen: over alle sectoren zullen deze gemiddeld met  62% zullen stijgen (gemiddeld € 2.675,‐‐ per maand).       

68 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Als gekeken wordt naar de ‘uitval’ van hoogopgeleiden op de arbeidsmarkt blijkt dat het  arbeidsongeschiktheidspercentage gemiddeld 0,2% en het werkloosheidspercentage gemiddeld  0,5% bedraagt. Hierdoor kan gesteld worden dat het ‘uitvalrisico’ van deze doelgroep laag is in  vergelijking met alle werkenden op de Nederlandse arbeidsmarkt in de leeftijd van 25 – 44 jaar.    Wat is het besteedbaar inkomen van deze doelgroep en hoe verhoudt zich dit tot de (maximale) woonlasten van  de hoogopgeleide starter?  Op basis van bovengenoemde salarisindicaties is een reële inschatting dat het besteedbaar  jaarinkomen van de hoogopgeleide starter bij aanvang van de werkcarrière ca. € 20.000,‐‐ bedraagt  met als gevolg dat de maximale netto hypotheeklasten bij het verwerven van een koopwoning voor  de hoogopgeleide starter maximaal € 725,‐‐ per maand zullen bedragen (op basis van een reguliere  spaarhypotheek zonder inbreng van eigen vermogen).     Hoeveel vraag is naar (binnen)stedelijke woningen voor deze doelgroep?  Op basis van statische gegevens kan op basis van eigen onderzoek aangenomen worden dat (bij  ongewijzigd overheidsbeleid) de komende jaren er een structureel tekort zal zijn van ca. 2.000  woningen voor hoogopgeleide starters.    Waarom is de koopwoningenmarkt voor de hoogopgeleide starter minder toegankelijk geworden?   De gemiddelde inkomens in Nederland zijn in de loop der jaren weliswaar behoorlijk toegenomen,  maar hebben de stijging van de koopprijzen in de woningmarkt de laatste decennia niet kunnen  bijbenen (gemiddeld 6,5% per jaar tussen 1985 en 2006). Ook het beperkte nieuwbouwaanbod heeft  geleid tot schaarste in de koopwoningenmarkt, terwijl de hypotheekrenteaftrek ervoor gezorgd  heeft dat de hoge transactieprijzen in de koopwoningenmarkt betaalbaar zijn gebleven voor  doorstromers en hogere inkomensgroepen. Hierdoor kan geconcludeerd worden dat de  financiering van een gemiddelde koopwoning steeds moeilijker wordt zonder inbreng van eigen  vermogen. Waar personen die reeds in de koopsector zijn gehuisvest (‘doorstromers’) de  overwaarde van hun woning kunnen inzetten bij de aankoop van een (duurdere) woning, geldt dit  niet voor de hoogopgeleide starters op de (koop)woningmarkt. De financiële bereikbaarheid van de  hoogopgeleide starter op de koopwoningenmarkt is de laatste jaren dus in toenemende mate  verslechterd.    Wat zijn de kenmerken van een ontwikkelende belegger?  De ontwikkelende belegger is een investeerder in onroerend goed voor wie het risicodragend  initiëren, organiseren, uitvoeren (c.q. doen uitvoeren) en coördineren van alle taken die nodig zijn  voor het vervaardigen en/of opwaarderen van onroerende zaken (projectontwikkeling) een middel  is om duurzame beleggingsproducten voor de vastgoedportefeuille te verkrijgen.    Voor een ontwikkelende belegger zijn er een aantal redenen om zelfstandig projecten te (laten)  ontwikkelen en/of te participeren in een gebiedsontwikkeling:  ƒ Het (eerder kunnen) verkrijgen van objecten die voldoen aan de portefeuilledoelstellingen  van de beleggingsinstelling;  ƒ Het kunnen verkrijgen van een (strategische) positie in een gebied om in een latere fase  beleggingsproducten te kunnen exploiteren;  ƒ Het maximaal kunnen uitoefenen van invloed op de uitgangspunten en randvoorwaarden  voor de gebouwontwikkeling en de omgevingskwaliteit van de beleggingsproducten voor  de beleggingsinstelling (vanuit waardeontwikkeling en beheersperspectief).         

69 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Wat is de meerwaarde van de ontwikkelende belegger in het vastgoedproces?  Ontwikkelende beleggers onderscheiden zich van de meeste commerciële partijen in het  vastgoedproces doordat zij (met name op financiële gronden) primair baat hebben bij een  langdurige betrokkenheid in een specifiek gebied of wijk. Reden hiertoe is dat de  waardeontwikkeling en het uiteindelijke financiële resultaat van het door de belegger geïnvesteerde  vermogen in het vastgoed in hoge mate afhankelijk is van de duurzaamheid en  (steden)bouwkundige kwaliteit van de gebouwen en de omliggende omgevingskwaliteit  (waaronder voorzieningen, inrichting, gebruik en beheer van de omliggende openbare ruimte).  Hierdoor zijn ontwikkelende beleggers een zeer interessante partij voor gemeenten en  woningbouwcorporaties, aangezien deze eveneens dezelfde ontwikkelings‐ en beheerbelangen in  een gebied of wijk kunnen hebben. Verder zijn ontwikkelende beleggers in staat door haar relatief  groot eigen vermogen om ontwikkelingen in een gebied of gemeente ook daadwerkelijk te kunnen  initiëren en kunnen zij risicovolle onderdelen van een project (zoals winkels, kantoren, vrije sector  woningen) doorgaans beter beheersen dan woningbouwcorporaties dat kunnen (kennis) en mogen  (beleidsdoelstellingen) doen.    Waarom zou een ontwikkelende belegger zich op de (koop)woningenmarkt willen begeven?  De koopwoningenmarkt kan voor de ontwikkelende belegger interessant zijn omdat binnen dit  segment meer en specifieke beleggingsproducten in de markt aangeboden kunnen worden naast  haar reguliere huurbeleggingsproducten (diversificatie van de vastgoedbeleggingsportefeuille).     Waarom is juist de hoogopgeleide starter interessant voor een ontwikkelende belegger?  Voor de ontwikkelende belegger zijn hoogopgeleide starters een interessante doelgroep om hieruit  beleggingsproducten te verkrijgen: door de combinatie van een beperkt inkomen bij aanvang van  zijn of haar woon‐ en werkcarrière, de snelle inkomensstijging van de hoogopgeleide starter en het  relatief lage ‘uitvalrisico’ van deze doelgroep ten aanzien van arbeidsongeschiktheid en  werkloosheid zijn er voor de ontwikkelende belegger voldoende mogelijkheden om duurzame  beleggingsproducten voor betaalbare koopvormen aan deze doelgroep te kunnen aanbieden.     Waarom is de ontwikkelende belegger nu juist voor de hoogopgeleide starter een interessante marktpartij?  Voor de hoogopgeleide starter is de ontwikkelende belegger eveneens een interessante marktpartij,  aangezien deze primair baat heeft bij een duurzame exploitatie van het gerealiseerde bezit, zich  richt op het geliberaliseerde woningsegment (waar de hoogopgeleide starters zich bevinden) en een  relatief groot eigen vermogen bezit om beleggingsproducten voor hoogopgeleide starters ook  daadwerkelijk op grote schaal te kunnen initiëren. Eveneens kenmerkend is dat de woonbehoeften  van de hoogopgeleide starter voor het wonen in een dynamische en stedelijke omgeving in hoge  mate overeenkomt met de gewenste modelportefeuilles van de ontwikkelende beleggers.     Welke financiële mogelijkheden voor betaalbare koopvormen zijn of worden in Nederland toegepast en wat  zijn hiertoe de bevindingen?  De in dit onderzoek beschreven betaalbare koopvormen zijn alle gebaseerd op overdracht van een  woning in (economisch) eigendom, al dan niet in de vorm van appartementsrecht, erfpachtrecht  en/of opstalrecht. Kenmerkend aan deze betaalbare koopvormen is dat er door de (potentiële)  koper bij aankoop van de woning minder gefinancierd hoeft te worden dan de marktwaarde van de  woning. Deze betaalbare koopvormen zijn er dus primair op gericht om een tijdelijk gebrek aan  financieringscapaciteit (van de hoogopgeleide starter) te overbruggen door het verstrekken van  externe voorfinanciering en/of een renteloze lening totdat naar verloop van tijd de hoogopgeleide  starter voldoende inkomen geniet en/of voldoende waardeontwikkeling van het onroerend goed tot  stand gekomen is dat de voorfinanciering (en eventuele rente) aan de aanbieder (in dit geval de  ontwikkelende belegger) afgelost kan worden.    

70 

De starterswoning als beleggingsproduct 

In principe kunnen alle betaalbare koopvormen onderverdeeld worden in een tweetal  hoofdgroepen:  ƒ koopvarianten met korting en prijsregulering  ƒ koopvarianten met financieringsfaciliteiten    Welke van de reeds ontwikkelde betaalbare koopvormen zijn geschikt voor een ontwikkelende belegger om een  marktconform bedrijfseconomisch beleggingsproduct voor hoogopgeleide starters te kunnen aanbieden?  Basis van een succesvol (beleggings)product voor zowel de ontwikkelende belegger als de  hoogopgeleide starter is dat beiden hier financieel voordeel uit moeten kunnen halen. Als gekeken  wordt naar de hoofdkenmerken en financiële gevolgen van de verschillende koopvormen, het  verloop van woonuitgaven voor de hoogopgeleide starter, de vermogensontwikkeling van het  onroerend goed en de eisen die het Ministerie van VROM en de Belastingdienst stellen aan  betaalbare koopvormen, blijkt dat er in principe maar één koopvariant in financieel, organisatorisch  en markttechnisch opzicht interessant is zowel de hoogopgeleide starter als de ontwikkelende  belegger: KoopGoedkoop.    Waarom is deze zowel voor de ontwikkelende belegger als de hoogopgeleide starter aantrekkelijk? Wat of welke  specifieke elementen zijn hierbij voor beiden aantrekkelijk?  Op basis van een betrekkelijke eenvoudige toepassing van het beleggingsproduct, hoge continuïteit,  beperkte afhankelijkheden in samenwerking met andere participanten en (gelijkwaardige)  financiële voordelen voor zowel de ontwikkelende belegger als de hoogopgeleide starter maakt de  koopvariant KoopGoedkoop tot de aantrekkelijkste optie om een woning te ontwikkelen of te  verkrijgen met lage aanvangslasten. Het rendement op de investering is voor de ontwikkelende  belegger bij deze koopvariant overigens hoger in vergelijking met een normale verhuursituatie.    Onder welke omstandigheden is het beleggingsproduct financieel haalbaar voor de ontwikkelde belegger?  Onder de volgende cumulatieve voorwaarden kan de ontwikkeling en realisatie van het  beleggingsproduct financieel haalbaar zijn:  ƒ kleine wooneenheden  ƒ lage grondkosten (grondquote ≤ 19%)  ƒ bouwkosten ≤ € 950,‐‐/m2 BVO  ƒ bruto/netto‐verhouding ≥ 0,75  ƒ laag risico‐opslag     De mogelijkheden voor de ontwikkelende belegger om het rendement van dit beleggingsproduct  tijdens de exploitatieperiode te verhogen zijn beperkt en hebben tot op zekere hoogte invloed op  het totaalrendement. Met name een bovenmatige groei van de waardeontwikkeling van de grond  (amper beïnvloedbaar door de ontwikkelende belegger) en het vervroegd laten stijgen van het  rentepercentage van de grondhuur (eenvoudig beïnvloedbaar door de ontwikkelende belegger en  uiteraard financieel nadelig voor de hoogopgeleide starter) zijn opties die het rendement op de  investering voor de ontwikkelde belegger kunnen verhogen. De meest invloedrijke optie is echter  minder investeren in de grondkosten c.q. verwervingskosten.    Onder welke omstandigheden is het beleggingsproduct ruimtelijk haalbaar voor de ontwikkelde belegger?  Gezien het profiel van de hoogopgeleide starter en de gewenste modelportefeuilles van de  onderzochte ontwikkelende beleggers (op basis van onder meer de indicatoren economische groei,  werkgelegenheid, verzorgingsniveau, de volatiliteit binnen de (regionale) economische groei, de  ontwikkelingen in de (regionale) woningvoorraad, dynamiek en risico) zijn, zoals eerder  beschreven, een aantal kerngebieden c.q. stedelijke agglomeraties kansrijk voor een  beleggingsproduct voor hoogopgeleide starters: de grote steden in de Randstad (Amsterdam,  Rotterdam, Den Haag en Utrecht), universiteitssteden (Delft, Leiden, Tilburg, Eindhoven, 

71 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Maastricht, Nijmegen, Groningen, Enschede) en provinciale steden met aantrekkelijke culturele en  stedelijke voorzieningen zoals Haarlem, Breda, Ben Bosch, Arnhem en Zwolle. Grofweg kan gesteld  worden dat de aanwezigheid van een universiteit en/of hogeschool in combinatie met voldoende  draagvlak voor culturele en stedelijke voorzieningen, voldoende werkgelegenheid voor  hoogopgeleiden en fysieke bereikbaarheid (autoverkeer, openbaar vervoer) de bepalende factoren  zijn om een succesvol beleggingsproduct voor hoogopgeleide starters te kunnen aanbieden.    Op stedelijk niveau zal gezocht moeten worden naar ontwikkelingsmogelijkheden in de  binnensteden of in de directe nabijheid van voorzieningen in stedelijke agglomeraties, waarbij door  de hierboven genoemde financiële beperkingen sloop en nieuwbouw kansrijker is dan  herontwikkeling van in onbruik geraakte panden.    Welke risico’s zijn er voor de ontwikkelende belegger bij toepassing van het beleggingsproduct?  Naast de financiële beperkingen binnen de invloedsfeer van de ontwikkelende belegger, zijn de  volgende factoren een risico of bedreiging waar de ontwikkelende belegger geen of weinig invloed  op kan uitoefenen:  ƒ aanbod geschikte locaties en/of panden in (historische) binnensteden  ƒ concurrerend aanbod sociale en commerciële verhuurders  ƒ concurrerend aanbod koopsector  ƒ stagnerende waardeontwikkeling van het onroerend goed    De risico’s van het beleggingsproduct liggen voornamelijk aan de kostenzijde. Met name de  cumulatieve financiële randvoorwaarden voor de ontwikkeling en realisatie van het  beleggingsproduct (lage grondkosten, beperkt bouwbudget, beperkingen aan het bruto/netto‐traject  ten aanzien van het verkoopbaar vloeroppervlakte) in samenhang met de aanvankelijke financiële  beperkingen van de beoogde doelgroep biedt voor het beoogde rendement nauwelijks financiële  ruimte om eventuele tegenvallende kosten op te vangen.    Welke risico’s zijn er voor de hoogopgeleide starter bij toepassing van het beleggingsproduct?  De risico’s voor de hoogopgeleide starter zijn met dit beleggingsproduct relatief beperkt: de  hoogopgeleide starter zal een aanvangsmaandlast van minimaal € 500,‐‐/maand moeten kunnen  opbrengen en binnen tien jaar een stijging van het netto jaarinkomen moeten hebben van meer dan  70% (1,7 × € 20.000,‐‐ = € 34.000,‐‐).    Welke netwerk‐ en samenwerkingsrelaties voor de ontwikkelende belegger noodzakelijk voor het welslagen van  de implementatie van het beleggingsproduct?  Voor de ontwikkelende belegger is het noodzakelijk lokale bestuurders te overtuigen van de  voordelen die dit concept voor haar stad met zich meebrengt: het verminderen van de ‘scheefgroei’  op de huurwoningenmarkt in met name binnensteden, het vestigen van leefstijlgroepen die de  aantrekkelijkheid van de stad kunnen vergroten (leefbaarheid, functiemenging) en het versterken  van de plaatselijke economie  (cultuur, uitgaan, creativiteit). Ook plaatselijke makelaars zullen een  belangrijke bijdrage kunnen leveren voor het ontwikkelen van het concept, zij zijn immers de partij  met veel marktkennis in een specifieke stad en hebben doorgaans eveneens een regionaal netwerk  om op de hoogte te zijn welke vastgoedontwikkelingen in een stad of regio gaande zijn en welke  vastgoedobjecten op de markt zullen komen.    Alle financieringsconstructies voor betaalbare koopvormen gaan uit van het principe van  voorfinanciering: een investeerder stelt middelen beschikbaar aan een afnemer die deze middelen  bij aanvang van de werkcarrière niet tot zijn of haar beschikking heeft. De investeerder, in dit geval  de ontwikkelende belegger, verkrijgt na verloop van tijd een rendement op de gemaakte  investeringen door zowel huurinkomsten (direct rendement) als gevolg van de inkomensgroei van 

72 

De starterswoning als beleggingsproduct 

de hoogopgeleide starter als door mogelijke waardegroei van het onroerend goed (indirect  rendement). Doordat deze financieringsconstructies zich ‘bewegen’ tussen huur en koop, kunnen  hierdoor nooit alle (financiële) voordelen van beide woonopties voor zowel de aanbieder als de  afnemer tot uiting komen. Voor de ontwikkelende belegger betekent dit dat deze bij het aanbieden  van dergelijke financieringsconstructies genoegen zal moeten nemen met een lager totaal  rendement dan met soortgelijke beleggingsproducten in volledige verhuur. Voor de hoogopgeleide  starter betekent dit dat deze nooit volledig kan profiteren van de volledige waardestijging van het  onroerend goed. Desondanks kunnen dergelijke beleggingsproducten voor beiden interessant zijn:  de hoogopgeleide starter kan hiermee bij aanvang van de werkcarrière een koopwoning tot zijn of  haar beschikking krijgen die zonder een dergelijke financieringsconstructie niet mogelijk zou zijn  en de ontwikkelende belegger kan naast continuïteit en courantheid van het beleggingsproduct  extra aanbod of afzetmarkten met een zeer laag risicoprofiel naast haar reguliere  beleggingsproducten voor de beleggingsportefeuille creëren (diversificatie).     Van de onderzochte financieringsconstructies is uit dit onderzoek is dus gebleken dat de  koopvariant KoopGoedkoop het meest geschikt is als beleggingsproduct voor zowel de  ontwikkelende belegger als de hoopgeleide starter op basis van een aantal financiële,  organisatorische en markttechnische uitgangspunten. Met name het eenvoudige principe door  (juridische) scheiding van opstal en onderliggende grond bij toepassing van deze constructie,  continuïteit van het product, fiscale aftrekbaarheid van zowel de rente op de hypotheek als de te  betalen grondhuur en zeer lage exploitatiekosten (voor de ontwikkelende belegger) maken dit  beleggingsproduct aantrekkelijk voor zowel de ontwikkelende belegger als de hoogopgeleide  starter. Keerzijde van het beleggingsproduct zijn de financiële beperkingen: door de cumulatieve  financiële randvoorwaarden voor een rendabele ontwikkeling en realisatie, biedt het  beleggingsproduct ten aanzien van het beoogde rendement nauwelijks financiële ruimte om  eventuele tegenvallende kosten op te vangen. Ook zijn er naast financiële beperkingen risico’s die  de haalbaarheid van het concept verkleinen en waar de ontwikkelende belegger geen of weinig  invloed op kan uitoefenen zoals een beperkt aanbod van geschikte locaties en/of panden in  (historische) binnensteden, het concurrerende aanbod van sociale en commerciële verhuurders, het  concurrerende aanbod in de koopsector en mogelijke stagnerende waardeontwikkeling van het  onroerend goed.    Als eindconclusie kan dus gesteld worden dat het aanbieden van dergelijke  financieringsconstructies voor de ontwikkelende belegger, met inachtneming van de financiële  beperkingen, in financieel opzicht aantrekkelijk kan zijn. De rendementsverwachtingen van deze  beleggingsproducten kunnen door vroegtijdige uitkering van de ontwikkelingswinst de  rendementen van soortgelijke beleggingsproducten in volledige verhuur eenvoudig evenaren.  Hoewel de risico’s qua afzet aan de beoogde doelgroep zeer laag zijn, zijn de risico’s aan de  kostenzijde door de beperkte financiële ruimte aanzienlijk. De meerwaarde van een dergelijk  beleggingsproduct moet dus eveneens gevonden worden in de organisatorische en markttechnische  eigenschappen.      § 2  Aanbevelingen    Bij beantwoording van de hoofdvraag van dit onderzoek rijst eveneens de vraag of het  beleggingsproduct uniek is voor de doelgroep hoogopgeleide starter en de marktpartij  ontwikkelende belegger. Voor de beoogde doelgroep kan hierop bevestigend geantwoord worden,  de hoopopgeleide starter is mijns inziens de enige doelgroep die zich een levensfase bevindt  waarbij sprake is van een laag aanvangssalaris en een (met grote zekerheid) oplopende  inkomensgroei in een relatief kort tijdsbestek. Voor de ontwikkelende belegger is deze vraag 

73 

De starterswoning als beleggingsproduct 

moeilijker te beantwoorden, ook een woningbouwcorporatie zou dergelijke financierings‐ constructies kunnen aanbieden. De vraag is echter of het (voor)financieren van de doelgroep  hoogopgeleide starters aansluit op de doelstellingen van een sociaal‐maatschappelijke instelling.     Aansluitend is de vraag gerechtvaardigd of het voorgestelde beleggingsproduct nu een  financieringsconstructie of juist een beleggingsproduct betreft. Gezien de niet‐speculatieve  zekerheden die de ontwikkelende belegger kan vragen bij het innen van de grondhuurinkomsten  (direct rendement) zou men kunnen stellen dat hier sprake is van een ‘verkapte’  financieringsconstructie. Echter het feit dat bij deze constructie eveneens geanticipeerd wordt op  waardestijging van het onroerend goed (indirect rendement) maakt dat het aangeboden product  mijn inziens niet afwijkt van een normale beleggershuursituatie. Derhalve kan gesteld worden dat  hier sprake is van een beleggingsproduct.    Doordat ontwikkelende beleggers primair baat hebben bij een langdurige betrokkenheid in een  specifiek gebied of wijk omwille van waardeontwikkeling van het door de belegger geïnvesteerde  vermogen, wordt aanbevolen bij binnenstedelijke ontwikkelingen allianties aan te gaan met partijen  met dezelfde lange termijn doelstellingen in een specifiek gebied: woningbouwcorporaties en  gemeenten. Ontwikkelende beleggers kunnen voor deze partijen een meerwaarde bieden door haar  beschikbare middelen (parate financiering), participatie in risicovolle onderdelen van projecten en  langdurige en actieve betrokkenheid in een gebied, waardoor de continuïteit en afzetbaarheid van  binnenstedelijke beleggingsproducten voor de ontwikkelende belegger gewaarborgd zijn.    Gedurende het vervolmaken van dit onderzoek viel mij na bestudering van de benodigde literatuur  op hoe (bewust?) beperkt de kennis is van de Nederlandse vastgoedprofessional over de specifieke  ‘consument’. De kennis over de gewenste doelgroep(en) wordt schijnbaar alleen ingegeven voor  marketingdoeleinden, terwijl de kennis over de specifieke doelgroep tijdens de  productontwikkeling zeer beperkt is en blijft. Een verklaring hiertoe kan zijn dat, naast de van  overheidswege opgelegde planologische en sociale kengetallen bij vastgoed‐ en  gebiedsontwikkelingen, de vastgoedaanbieder in Nederland de verschillen in wensen en eisen  tussen diverse woonconsumenten zoveel mogelijk wil laten aansluiten op een zo groot mogelijk  publiek (afzetvergroting). Verder kan gesteld worden dat de gebruikelijke rapportages van  gevestigde onderzoeksbureaus als Smart Agent Company en Motivaction zeer statisch te noemen  zijn; mijn inziens is de dynamiek van een leefstijlgroep anno 2007 meer ingegeven in de levensfase  waar de woonconsument zich bevindt dan zijn of haar sociale achtergrond.    Als laatste heb ik bij bestudering van dit onderwerp meerdere malen geconstateerd hoe  gemakkelijk en ongefundeerd media berichten over de ‘problematiek van de starterswoning’. Ik  hoop dat ik met dit onderzoek de relativiteit en plaatsgebondenheid (‘woonvoorkeurenprobleem’)  ten aanzien van de financiële bereikbaarheid van deze doelgroep bij het zoeken naar een geschikte  koopwoning heb kunnen aantonen.                       

74 

De starterswoning als beleggingsproduct 

                                                                                                     

75 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Literatuurlijst     

Boeken / rapporten  ƒ Berkhout, E.E., P.H.G. Berkhout en F. Smits: ‘Studie & Werk 2007’, SEO i.o.v. Elsevier  Thema, 2007  ƒ Bouwmeester, H.J.F.M., proefschrift Technische Universiteit Delft: ‘Duurdere koopwoning en  wooncarrière: een modelmatige analyse van de vraagontwikkeling aan de bovenkant van de  Nederlandse koopwoningmarkt’, Delft University Press, Delft, 2004 ƒ Ekamper, P. en L.T. van Huis: ‘De relatie tussen verhuizingen en veranderingen van de  huishoudensamenstelling in Nederland; een verkennend onderzoek naar verhuismotieven’,  Ruimtelijk Planbureau en Directoraat‐generaal Wonen van het Ministerie van VROM, Den  Haag, 2002  ƒ Elsinga, M.: ’Betaalbare en risicoarme koopwoningen: ontwikkelingen in Nederland en enkele  buitenlandse ervaringen’, DWG/NETHUR, Utrecht 2004  ƒ Hamers, B. en R. Van der Wouden: ‘Trends en ontwikkelingen in de vier grootstedelijke gebieden  van de Randstad’, Ruimtelijk Planbureau, Den Haag, 2006 ƒ Kousemaeker, F.J.M. de: ‘Handboek onroerend goed, leidraad voor studie en bedrijf’, 1990  ƒ Marktplan Adviesgroep i.o.v. Directoraat‐generaal Wonen, directie bestuursdienst: ‘Cijfers  over wonen 2002’; Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,  Den Haag, 2002  ƒ Ministeries van VROM en Financiën i.s.m. NEPROM, IPO en VNG: ‘Reiswijzer:  Marktpartijen en Gebiedsontwikkeling’, 2006  ƒ Noordenne, van, M. m.m.v. Vos, M.: ‘Atlas koopvarianten: gids voor betaalbaar wonen’,  Atrivé/SEV, Rotterdam, 2006  ƒ RIGO Research en  Advies i.o.v. Directoraat‐generaal Wonen, directie bestuursdienst:  ‘Gescheiden Markten: de ontwikkelingen op de huur‐ en koopwoningmarkt’, Ministerie van  Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Amsterdam, 2003  ƒ RIGO Research en  Advies i.o.v. Directoraat‐generaal Wonen, directie bestuursdienst:  ‘Marktimperfecties in de woningbouw’, Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening  en Milieubeheer, Amsterdam, maart 2005  ƒ RIGO Research en Advies i.o.v. het Ministerie van VROM: ‘Verkoop van huurwoningen in het  ROA‐gebied: kansen en belemmeringen’, Amsterdam, 2001 ƒ Stichting Experimenten Volkshuisvesting: ‘Atlas Koopvarianten’, SEV‐publicatie, Rotterdam,  2006  ƒ The Smart Agent Company: ‘Rapport Woonbeleving 2000’, Amersfoort, december 2006  ƒ Vereniging Eigen Huis: ‘De Hypothekengids’, Vereniging Eigen Huis, Amersfoort, 2003  ƒ Visser, P. en F. van Dam, Ruimtelijk Planbureau: ‘De prijs van de plek: woonomgeving en  woningprijs’, Ruimtelijk Planbureau, Den Haag, 2006  ƒ Wouden, van der, R., B. Hamers en F. Verwest: ‘Toekomstverkenning grotestedenbeleid: een  beschouwing’, Ruimtelijk Planbureau, Den Haag, 2006    Artikelen  ƒ Conijn, J., red e ‘Dansen op de vulkaan’, uitgesproken bij de aanvaarding van het ambt van  bijzonder hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam op 29 november  2006  ƒ Damen, T.: ‘Revolutie: spotgoedkope huizen’, blz. 56 ‐ 57, Building Business, september 2 006  ƒ Senter Novem : ‘Feiten rond starterswoningen in de huur‐ en koopsector’, mei 2006  ƒ USP Marketing Consultancy: ‘Starters op de woningmarkt in de knel’, mei 2006     

76 

De starterswoning als beleggingsproduct 

      Brochures  ƒ Brochure ‘Koop Goedkoop’, Dudok Wonen, Hilversum, 2006    Websites  ƒ Centraal Bureau voor de Statistiek, StatLine, 2007 (www.cbs.nl)  ƒ De Hypotheker 2007(www.dehypotheker.nl)  ƒ Funda 2007 (www.funda.nl)  ƒ KoopGoedkoop (www.koop‐goedkoop.nl)  ƒ Nationale Hypotheek Garantie, 2007 (www.nhg.nl)  ƒ Nederlands Interdisciplinair Demografisch Instituut, 2006 (www.nidi.nl)    Diversen  ƒ Breedveld, H.A.M.Th. en B.G. Zadelhoff: ‘Praktijktoepassingen privaat‐ en fiscaal recht’,  collegedictaat Amsterdam School of Real Estate, 2005  ƒ Brief van de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer aan de  Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten‐Generaal d.d. 2 oktober 2006  ƒ Conijn, J., presentatie Encore: ‘Woningmarkt: een probleemanalyse’, Den Haag, 1 maart 2007  ƒ Definitielijst ROZ‐IPD, 2007  ƒ Hilverink, H.G.: uitwerking van de voordracht ‘De Vastgoedlezing 2004, de inefficiëntie van de  woningmarkt’, Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam, november 2004  ƒ Jaarverslag Amvest 2006  ƒ Jaarverslag BPF Bouwinvest 2006  ƒ Jaarverslag Vesteda Groep 2006  ƒ Tartwijk, van, J.B.A.M. en T. Croon: ‘Projectontwikkeling en risico’, collegedictaat Amsterdam  School of Real Estate, 2005                                               

77 

De starterswoning als beleggingsproduct 

   

Bijlagen    Bijlage 1  Bijlage 2  Bijlage 3  Bijlage 4  Bijlage 5  Bijlage 6  Bijlage 7  Bijlage 8  Bijlage 9  Bijlage 10  Bijlage 11   

Bevolkingsopbouw en woningvoorraad in de vier grote steden van de Randstad in  vergelijking met Nederland  Ruimtelijke verdeling van het Nederlandse huishoudinkomen en woningvoorraad  Berekening grootte beoogde doelgroep ‘hoogopgeleide starters’  Berekening vraagzijde starterswoningen voor hoogopgeleide starters  Berekening aanbodzijde starterswoningen voor hoogopgeleide starters   Overzicht startsalarissen recent afgestudeerde hoogopgeleiden per sector  Overzicht waardestijging woningen bestaande bouw 1985 ‐ 2006  Overzicht hypotheekvormen  Rekenmodel onderzochte betaalbare koopvormen   Financiële vergelijkingen financieringsconstructie KoopGoedkoop  Financiële vergelijkingen financieringsconstructie Ooms Averhorn 

78 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Bijlage 1 

Bevolkingsopbouw en woningvoorraad in de vier grote steden van de Randstad in vergelijking  met Nederland* 

    Woningvoorraad en mutaties in de woningvoorraad, 2005

woningvoorraad 1 januari 2005 vermeerdering w.o. nieuwbouw vermindering saldo vermeerdering/vermindering woningvoorraad 1 januari 2006

Amsterdam

Rotterdam

Den Haag

Utrecht

Nederland

376.233 5.696 2.897 3.597 2.099 378.507

285.982 2.933 2.670 1.629 1.304 287.260

229.713 2.347 2.224 1.435 912 230.625

118.194 2.776 2.699 166 2.610 120.804

6.858.719 74.370 67.016 19.057 55.313 6.913.588

Woningvoorraad naar eengezins- en meergezinswoningen en aantal kamers per woning, 1 januari 2005

eengezinswoningen meergezinswoningen 1-3 kamers 4 kamers 5+ kamers totaal

Amsterdam

Rotterdam

Den Haag

Utrecht

Nederland

56.352 323.791 252.920 91.949 35.274 380.143

78.550 207.432 138.725 102.904 44.353 285.982

57.542 172.171 113.359 69.305 47.049 229.713

59.097 59.097 44.236 40.056 33.902 118.194

4.880.479 1.978.240 1.888.060 2.322.671 2.647.988 6.858.719

Amsterdam

Rotterdam

Den Haag

Utrecht

Nederland

185.840 75.693 73.214 45.396 380.143

98.135 78.682 70.438 38.727 285.982

98.452 56.569 36.418 38.274 229.713

43.892 37.454 17.870 18.978 118.194

1.489.748 1.945.468 2.307.083 1.116.420 6.858.719

Amsterdam

Rotterdam

Den Haag

Utrecht

Nederland

79.946 199.035 101.162 380.143

86.243 152.283 47.456 285.982

104.266 81.666 43.781 229.713

62.399 46.232 9.563 118.194

3.867.562 2.303.920 687.237 6.858.719

21%

30%

45%

53%

56%

Woningvoorraad naar bouwperiode, 1 januari 2005 bouwperiode voor 1945 1945-1970 1971-1990 1991-2004 totaal

Woningvoorraad naar eigendom, 1 januari 2005 eigendom eigenaar/bewoner sociale verhuur particuliere verhuur totaal % eigendom

Gereedgekomen woningen naar eigendom en eengezins- en meergezinswoningen, 2005

huurwoningen eengezins meergezins eigen woningen eengezins meergezins totaal eengezins meergezins

   

Amsterdam

Rotterdam

Den Haag

Utrecht

Nederland

1.092 70 1.022 1.644 293 1.351 2.736 363 2.373

805 342 463 1.865 566 1.299 2.670 908 1.762

712 215 497 1.512 1.227 285 2.224 1.442 782

804 226 578 1.895 1.366 529 2.699 1.592 1.107

16.900 8.435 8.465 50.116 38.735 11.381 67.016 47.170 19.846

De starterswoning als beleggingsproduct 

      Stand en loop van de bevolking, 2005

stand 1 januari 2005 geboorte sterfte geboorteoverschot vestiging vertrek vestigingsoverschot groei absoluut % stand 1 januari 2006

Amsterdam

Rotterdam

Den Haag

Utrecht

Nederland

742.951 10.567 5.955 4.612 44.378 48.673 -4.295

596.597 7.275 5.814 1.461 29.490 37.701 -8.211

472.087 6.114 4.048 2.066 27.670 26.151 1.519

275.362 4.385 1.908 2.477 22.644 19.355 3.289

16.305.526 187.910 136.402 51.508 734.386 761.814 -27.428

76 0 743.027

-7.879 -1 588.718

3.493 1 475.580

5.649 2 281.011

28.684 0 16.334.210

                                                                            * Gemeente Amsterdam: ‘Kerncijfers 2005’ (www.wonen.amsterdam.nl) 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Bijlage 2 

Ruimtelijke verdeling van het Nederlandse huishoudinkomen en woningvoorraad 

  Figuur 1: Regionale verschillen in de betaalbaarheid van koopwoningen, 1994 – 2002*   

 

  Figuur 2: Regionale verschillen in woningprijzen, 2004*   

       

 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Figuur 3: Ruimtelijke verdeling van huishoudinkomen, 2002*   

      Figuur 4: Ruimtelijke verdeling van koopwoningen, 2004*   

             

De starterswoning als beleggingsproduct 

Figuur 5: Ruimtelijke verschillen in groei van de woningvoorraad, 1971 – 2005*  

 

                                                          *Renes, G., M. Thisen en A. Segeren i.o.v. Ruimtelijk Planbureau: ‘Betaalbaarheid van koopwoningen en het ruimtelijk beleid’, NAi Uitgevers,  Rotterdam, 2006 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Bijlage 3 

Berekening grootte beoogde doelgroep ‘hoogopgeleide starters’ 

    ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Aantal inwoners in Nederland = 16.360.000 (2007)  Aantal personen in Nederland tussen 20 – 40 jaar = 4.320.000  Aanname: aantal personen in Nederland tussen 20 – 30 jaar = ½ × 4.320.000 = 2.160.000  Aantal personen in Nederland in zeer sterk stedelijk gebied = 3.141.750 inwoners  Aantal werkzame personen in Nederland = 8.208.000  Aantal werkzame personen in Nederland met een HBO / WO‐opleiding (15 – 64 jaar) = 2.742.000  personen = 33,4% van de beroepsbevolking 1 

  Conclusie: het aantal personen in Nederland tussen 20 – 30 jaar met een HBO / WO‐opleiding bedroeg in 2006  dus (2.160.000 / 16.360.000) × 33,4% = 4,4% van de Nederlandse bevolking    ‐ Aantal inwoners in Nederland dat woont in een zeer sterk stedelijk gebied = 3.141.750 inwoners = 19,2%  van de Nederlandse bevolking    Conclusie: het aantal personen in Nederland tussen 20 – 30 jaar met een HBO / WO‐opleiding bedraagt dat  woont in een zeer sterk of sterk stedelijk gebied  is: 0,192 × 4,4% = 0,85% van de Nederlandse bevolking    ‐ Totaal aantal huishoudens in Nederland (2006)    = 7.146.088  ‐ Absoluut aantal eenpersoonshuishoudens    = 2.502.084  ‐ Absoluut aantal tweepersoonshuishoudens    = 2.328.134    Conclusie: het aantal een‐ en tweepersoonshuishouden in Nederland bedraagt 67,7% van het totale aantal  huishoudens in Nederland.    Eindonclusie: het aantal personen in Nederland tussen 20 – 30 jaar met een HBO / WO‐opleiding bedraagt dat  woont in een zeer sterk of sterk stedelijk gebied en een één‐ en tweepersoonshuishouden voert  is: 0,677 × 0,85%  = 0,58%     0,58% × 16.360.000 = ca. 95.000 personen (potentiële doelgroep)  De beoogde doelgroep bedraagt dus (na bijstelling van de leeftijdgrens) circa 95.000 personen    Eindconclusie: Het aantal personen dat voldoet aan de kenmerken van een ‘hoogopgeleide starter’ bestaat in  Nederland uit circa 95.000 personen.                                  

1

 Centraal Bureau voor de Statistiek, 2007, (www.cbs.nl)

De starterswoning als beleggingsproduct 

Bijlage 4 

Berekening vraagzijde starterswoningen voor hoogopgeleide starters 

  Bronnen:   ƒ Brief van de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer aan de Voorzitter van de  Tweede Kamer der Staten‐Generaal d.d. 2 oktober 2006);  ƒ CBS, 2007, www.cbs.nl  ƒ Woon Onderzoek Nederland, 2006    Aantal urgente starters 2  op de woningmarkt in 2002: 206.000 (één‐ en tweepersoons)huishoudens  Aantal urgente starters op de woningmarkt dat een koopwoning zoekt (2002) = 27% 3    Conclusie: het aantal urgente starters in Nederland dat een koopwoning zoekt op de woningmarkt bedroeg in  2002 27% × 206.000 = 55.600 (één‐ en tweepersoons)huishoudens.    Het aantal inwoners in Nederland dat woont in een zeer sterk stedelijk gebied = 3.141.750 inwoners 4  = 19,2%  van de Nederlandse bevolking    Conclusie: het aantal urgente starters in Nederland dat een koopwoning zoekt op de woningmarkt in zeer sterk  stedelijk gebied bedroeg in 2002 19,2% × 55.600 (één‐ en tweepersoons)huishoudens = 10.700 (één‐ en  tweepersoons)huishoudens.    Van de recent verhuisde starters was 74% in de leeftijdcategorie 18 tot 34 jaar 5 .    Conclusie: het aantal urgente starters in Nederland in de leeftijd van 18 – 34 jaar dat een koopwoning zoekt op  de woningmarkt in zeer sterk stedelijk gebied bedroeg in 2002 74% × 10.700 (één‐ en tweepersoons)huishoudens  = 7.900 (één‐ en tweepersoons)huishoudens.    Het aantal werkzame personen in Nederland met een HBO / WO‐opleiding (15 – 64 jaar) = 2.742.000 personen 6   = 33,4% van de beroepsbevolking    Conclusie: het aantal werkzame urgente starters in Nederland in de leeftijd van 18 – 34 jaar met een HBO / WO‐ opleiding dat een koopwoning zoekt op de woningmarkt in zeer sterk stedelijk gebied bedroeg in 2002 33,4% ×  7.900 (één‐ en tweepersoons)huishoudens = 2.650 (één‐ en tweepersoons)huishoudens.    Eindconclusie: voor de doelgroep ‘hoogopgeleide starter’ was op basis van statistische gegevens in 2002 vraag  naar minimaal 2.650 woningen in zeer stedelijk gebied.                   

2 Een urgente starter wordt door het Ministerie van VROM hierbij gedefinieerd als een huishouden dat is verhuisd binnen Nederland  zonder een lege woning achter te laten óf laat als hoofdbewoner een bewoonde (huur)woning achter (bijvoorbeeld als gevolg van een  scheiding) óf laat een sloopwoning achter die binnen twee jaar wil verhuizen en al minimaal een half jaar actief op zoek is en binnen een  jaar een passende woning zou accepteren. 3 Brief van de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten‐ Generaal d.d. 2 oktober 2006  4 Centraal Bureau voor de Statistiek, 2007, (www.cbs.nl)  5 Brief van de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten‐ Generaal d.d. 2 oktober 2006 6 Centraal Bureau voor de Statistiek, 2007, (www.cbs.nl) 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Bijlage 5 

Berekening aanbodzijde starterswoningen voor hoogopgeleide starters 

    Op basis van cijfermateriaal uit 2002 is mijn inschatting dat het woningaanbod voor urgente starters anno 2006  praktisch ongewijzigd is gebleven. Op basis van deze aanname houdt dit in dat het aanbod van woningen door  urgente woningmarktverlaters in 2006 ca. 40.000 7  eenheden bedroeg. Als gekeken wordt naar de toevoeging in  2006 aan de woningvoorraad, blijkt uit cijfermateriaal van het CBS dat er dit jaar 72.382 nieuwbouwwoningen  en 7.288 ‘anderszins’ 8  woningen aan de bestaande woningvoorraad toegevoegd zijn. Eveneens vond er in 2006  een vermindering 9  van de woningvoorraad plaats van 21.656 eenheden, hetgeen inhoudt dat de saldo  vermeerdering aan de woningvoorraad in 2006 58.014 eenheden bedroeg 10 .    Conclusie: Het aanbod woningen bedroeg door urgente woningmarktverlaters en vermeerdering aan de  woningvoorraad door nieuwbouw of anderszins bedroeg in 2006 ca. 98.000 wooneenheden.    Als gekeken wordt naar het aantal voltooide nieuwbouwwoningen naar sector en prijsklasse blijkt dat de laatste  jaren gemiddeld 6% 11  gebouwd is in de klasse ‘goedkope koop’ 12 . Het totale aanbod door woningmarktverlaters  en vermeerdering aan de bestaande woningvoorraad in de klasse ‘goedkope koop’ bedroeg dus in 2006  ongeveer 5.880 eenheden (6% × 98.000 woningen).    Ervan uitgaande dat het aanbod van de woningvoorraad overeenkomst met het aantal inwoners in Nederland  dat woont in een zeer sterk stedelijk gebied, bedroeg het stedelijke aanbod in de klasse goedkope koop in 2006  ca. 1.100 wooneenheden (19,2% × 5.880 wooneenheden).    Op basis van de berekening vraagzijde starterswoningen voor hoogopgeleide starters (bijlage 2) bleek dat in  2002 er vraag was naar minimaal 2.650 woningen in zeer stedelijk gebied voor de hoogopgeleide starter. Indien  aangenomen wordt dat deze vraag alleen maar toegenomen is, kan aangenomen worden dat deze vraag anno  2006 ca. 3.000 woningen betreft. In vergelijking met het aanbod van de woningvoorraad in deze klasse was er  een saldotekort van ca. 1.900 woningen in deze categorie.    Eindconclusie: voor de doelgroep ‘hoogopgeleide starter’ was op basis van een vergelijking tussen vraag en  aanbod in 2006 een saldotekort van ca. 1.900 woningen.                             

7 Brief van de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten‐ Generaal d.d. 2 oktober 2006  8 Het aantal woningen dat is toegevoegd aan de woningvoorraad door woonruimtesplitsing, bestemmingsplanwijziging en andere redenen.  9 Het aantal woningen dat is onttrokken aan de woningvoorraad door brand, afbraak, sloop, verbouw, onbewoonbaarverklaring,  verandering van bestemming en andere redenen.  10 Centraal Bureau voor de Statistiek, 2007, (www.cbs.nl)  11 Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Directoraat‐generaal Wonen, directie bestuursdienst: ‘Cijfers over  wonen 2002; feiten over mensen, wensen, wonen’, Den Haag 2002  12 Onder goedkope koop vallen woningen tot € 186.000,‐‐ VON (bron: artikel Senter Novem: ‘Feiten rond starterswoningen in de huur‐ en  koopsector’, mei 2006) 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Bijlage 6       

Overzicht startsalarissen recent afgestudeerde hoogopgeleiden per sector* 

Primaire arbeidsvoorwaarden peildatum: januari 2007 Netto maandsalaris en contracturen per week naar sector (WO) financiële instellingen 1.925 industrie 1.900 transport, opslag & communicatie 1.775 gezondheids- & welzijnszorg 1.750 zakelijke dienstverlening 1.725 bouwnijverheid 1.700 openbaar bestuur & overheidsdiensten 1.675 overige bedrijfstakken 1.675 groothandel 1.550 detailhandel 1.500 onderwijs 1.475 cultuur, sport & recreatie 1.200

38 39 37 35 38 39 36 37 38 34 36 35

gemiddeld

37

1.654

Netto maandsalaris en contracturen per week naar sector (HBO) industrie 1.550 bouwnijverheid 1.525 financiële instellingen 1.500 transport, opslag & communicatie 1.450 openbaar bestuur & overheidsdiensten 1.450 zakelijke dienstverlening 1.400 groothandel 1.400 overige bedrijfstakken 1.325 onderwijs 1.325 gezondheids- & welzijnszorg 1.300 detailhandel 1.150 cultuur, sport & recreatie 1.025

39 38 37 34 35 37 36 36 32 28 34 29

gemiddeld

35

percentueel verschil gemiddeld WO / HBO spreiding in maandsalaris WO spreiding in maandsalaris HBO

1.367 17% meer 725 525

                              * Berkhout, E.E., P.H.G. Berkhout, en F. Smits: ‘Studie & Werk 2007’, SEO i.o.v. Elsevier Thema, 2007 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Bijlage 7   

Overzicht waardestijging woningen bestaande bouw 1985 – 2006*  gem. stijging Amsterdam

jaar Nederland

gem. stijging Rotterdam

55,1

gem. stijging Den Haag

56,4

gem. stijging Utrecht

57,2

gem. stijging

1985

60,3

1986

63,0

4%

56,4

2%

57,9

3%

59,8

5%

53,0 56,7

7%

1987

65,3

4%

61,5

9%

57,9

0%

62,4

4%

62,3

10%

1988

68,2

4%

68,4

11%

59,7

3%

65,8

5%

66,9

7%

1989

72,4

6%

75,1

10%

63,0

6%

69,1

5%

70,2

5%

1990

73,9

2%

74,5

-1%

64,6

3%

72,6

5%

73,5

5%

1991

75,8

3%

77,5

4%

66,8

3%

75,1

3%

77,3

5%

1992

82,2

8%

83,4

8%

72,5

9%

81,3

8%

85,7

11%

1993

90,8

10%

89,9

8%

80,2

11%

84,8

4%

94,2

10%

1994

98,4

8%

96,5

7%

86,7

8%

91,7

8%

101,9

8%

1995

102,4

4%

101,2

5%

89,6

3%

92,4

1%

104,2

2%

1996

112,7

10%

113,7

12%

98,7

10%

104,3

13%

115,1

10%

1997

122,6

9%

127,3

12%

108,1

10%

106,3

2%

124,4

8%

1998

132,9

8%

143,6

13%

115,9

7%

113,1

6%

135,5

9% 22%

1999

156,9

18%

179,0

25%

132,5

14%

131,0

16%

165,1

2000

180,6

15%

206,5

15%

150,3

13%

159,6

22%

179,9

9%

2001

194,0

7%

223,5

8%

168,0

12%

174,2

9%

184,2

2%

2002

204,0

5%

224,6

0%

174,8

4%

178,5

2%

192,1

4%

2003

207,4

2%

216,4

-4%

175,4

0%

184,7

3%

201,2

5%

2004

214,9

4%

218,1

1%

183,4

5%

192,5

4%

211,9

5%

2005

224,0

4%

223,3

2%

189,4

3%

199,6

4%

221,3

4%

2006

235,2

5%

236,4

6%

196,6

4%

208,9

5%

230,3

4%

1985 - 2006

6,5%

7,0%

5,9%

6,2%

7,0%

2002 - 2006

3,9%

1,2%

3,2%

3,7%

4,6%

Opmerkingen: - Gemiddelde waardestijging woningen Nederland 1985 - 2006: 6,5% - Amsterdam en Utrecht hebben een hogere waardestijging dan het Nederlands gemiddelde: 7,0% - Rotterdam en Den Haag hebben een lagere waardestijging dan het Nederlands gemiddelde: respectievelijk 5,9% en 6,2% - Gemiddelde waardestijging woningen Nederland 2002 - 2006: 3,9% - Utrecht heeft een hogere waardestijging dan het Nederlands gemiddelde: 4,6% - Amsterdam, Rotterdam en Den Haag hebben een lagere waardestijging dan het Nederlands gemiddelde: respectievelijk 1,2%, 3,2% en 3,7% - De Amsterdamse woningmarkt kent de meeste fluctuaties in waardestijging, als enige gemeente heeft Amsterdam in de onderzochte jaren (1985 - 2006) ook waardedaling gekend (in 1990 en 2003), echter eveneens de hoogste jaarlijkse waardestijging (25% in 1990) - Tussen 1985 – 2006 heeft de hoogste gemiddelde waardestijging in Nederland en de onderzochte gemeenten zich voorgedaan in 1999 en 2000.

   

250 200

Nederland

150

Amsterdam Rotterdam

100

Den Haag Utrecht

50

2005

2003

2001

1999

1997

1995

1993

1991

1989

1987

0 1985

                 

Waardestijging koopw oningen

gem. transactieprijzen (x € 1.000)

     

jaar

  * Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM 2007, (www.nvm.nl) 

 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Bijlage 8 

Overzicht hypotheekvormen 

  In Nederland kennen we een aantal hypotheekvormen met elk hun eigen specifieke kenmerken. Uit deze  basishypotheekvormen zijn weer afgeleide combinaties mogelijk. In principe zijn er echter maar drie  basisvormen 13 :  ƒ de hypotheeknemer lost rechtstreeks af op de lening (annuïteiten‐ en lineaire hypotheek)  ƒ de hypotheeknemer bouwt een aflossing op via een levensverzekering die rechtstreeks aan de  hypotheek is verbonden (spaarhypotheek, beleggings‐ en spaarbeleggingshypotheek)  ƒ de hypotheeknemer lost niets af gedurende de looptijd (de aflossingsvrije‐ en krediethypotheken)    Spaarhypotheek   Bij een spaarhypotheek spaart de hypotheeknemer via een levensverzekering altijd exact de schuld bij elkaar  gedurende de looptijd van de hypotheek. Kenmerkend bij de spaarhypotheek is dat de rente over het  spaarkapitaal altijd even hoog is als de hypotheekrente van de hypotheekverstrekker.   

  Beleggingshypotheek  Bij een beleggingshypotheek is er doorgaans een keuzemogelijkheid om te beleggen via een levensverzekering  of (indirect) in beursgenoteerde aandelen. Beleggen via een verzekering komt het meest voor en is onder  bepaalde voorwaarden belastingvrij. Indirect beleggen is echter wel belast.   

  Spaarbeleggingshypotheek  Bij een spaarbeleggingshypotheek kiest de hypotheeknemer voor een combinatie van sparen en beleggen. Deze  keuze is doorgaans niet alleen bij aanvang van de hypotheek, maar ook tijdens de looptijd. 

  Annuïteitenhypotheek  Bij een annuïteitenhypotheek is de hypotheeknemer periodiek gedurende de looptijd telkens hetzelfde bedrag  aan de hypotheekgever verschuldigd. Omdat bij deze hypotheekvorm het aflossingsdeel gedurende de looptijd  oploopt en het rentedeel afloopt, wordt de renteaftrek steeds minder, waardoor de netto maandlasten  gedurende de looptijd voor de hypotheeknemer oploopt.   

          13

Vereniging Eigen Huis: ‘Bestaand huis kopen’, Vereniging Eigen Huis, Amersfoort, 2003

De starterswoning als beleggingsproduct 

Lineaire hypotheek  Bij een lineaire hypotheek betaalt de hypotheeknemer elke maand hetzelfde bedrag aan aflossing. Vergeleken  met andere hypotheekvormen is de hypotheeklast bij aanvang het hoogst, aangezien hierbij het aflossingsdeel  bovenop het hoge rentedeel komt.   

  Krediet‐ en aflossingsvrije hypotheek  Bij deze hypotheekvorm betaald de hypotheeknemer alleen rente over het hypotheekbedrag en wordt de  aflossing uitgesteld. Hierdoor zijn de maandlasten gedurende de looptijd in vergelijking tot bovengenoemde  hypotheekvormen het laagst. Keerzijde hierbij is dat deze hypotheek in zijn totaliteit duurder is door de  maximale rentebetaling over de uitgestelde aflossing en dat deze hypotheekvorm doorgaans alleen aangeboden  wordt bij inbreng van eigen vermogen.   

                                                                                

 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Bijlage 9 

Rekenmodel onderzochte betaalbare koopvormen 

  REKENMODEL BETAALBARE KOOPVORMEN Aanvangsmaandlasten en vermogensontwikkeling van een nieuwbouwwoning bij een maximaal leenbedrag van € 178.000,-- per wooneenheid Spaarhypotheek € 178.000 € 7.120 € 170.880

KoopGoedkoop € 178.000 € 7.120 € 170.880

Ooms Averhorn € 178.000 € 7.120 € 170.880

€0 € 170.880 € 658

-€ 42.720 € 135.280 € 500

-€ 46.092 € 131.908 € 487

€ 27.217 €0

€ 20.413 € 6.804

€ 32.937€ 40.482

totale vermogensontwikkeling na 5 jaar*

€ 27.217

€ 27.217

€ 26.377

vermogensontwikkeling voor afnemer na 10 jaar vermogensontwikkeling voor aanbieder na 10 jaar

€ 58.768 €0

€ 44.076 € 14.692

€ 19.358€ 55.477

totale vermogensontwikkeling na 10 jaar*

€ 58.768

€ 58.768

€ 57.951

Maximaal leenbedrag hoogopgeleide starter aankoop- en financieringskosten Maximale koopprijs (VON)

4%

Korting / grondwaarde / renteloze lening Te financieren door eigenaar Maandlast

25%

aanname jaarlijkse waardestijging woningen vermogensontwikkeling voor afnemer na 5 jaar vermogensontwikkeling voor aanbieder na 5 jaar

3,0%

* Bij Ooms Averhorn is eveneens de ontwikkelingswinst voor de gemeente in de waardeontwikkeling meegenomen. Uitgangspunten: 1. De gehele koopsom plus de bijkomende kosten wordt gefinancierd 2. Voor de eenmalige aankoop- en financieringskosten van de nieuwbouwwoning wordt uitgegaan van 4% van het maximale leenbedrag exclusief korting. 3. Ten behoeve van een goede vergelijking wordt telkens een voordeel berekend van 25% van de marktwaarde of het financieringsbedrag - voor de koopvariant KoopGoedkoop wordt uitgegaan van een grondwaarde die 25% is van de marktwaarde 4. In de vergelijking wordt uitgegaan van een spaarhypotheek met spaar- en risicopremie, waarbij in 30 jaar 100% van het hypotheekbedrag hypotheekbedrag bij elkaar gespaard wordt. 5. De hypotheekrente bedraagt 5,2% en is gedurende de eerste 10 jaar vast 6. De waardestijging van de woning is gesteld op gemiddeld 3% per jaar en niet gecorrigeerd voor inflatie (nominaal) 7. De eigenaarlasten (OZB, waterschapsbelasting, opstalverzekering) zijn niet in de maandlast begrepen 8. Er is rekening gehouden met een hypotheekrenteaftrek op basis van een belastingtarief van 41,45% (IB 2007)

  reguliere spaarhypotheek leenbedrag waarde nieuwbouwwoning looptijd lening rentepercentage spaarhypotheek

€ 178.000 € 170.880 30 360 5,20% 0,43%

jaar maanden per jaar per maand

De hoogte van het maandelijkse spaarbedrag € 178.000 864 € 206 Omdat gedurende de looptijd van de lening niets wordt afgelost, blijft de schuld gedurende de gehele looptijd € 178.000,--. Iedere maand dient hierover 0,43% aan rente betaald te worden totale schuld gedurende de looptijd € 178.000 0,43% € 771 totale annuiteit zonder hypotheekrenteaftrek € 977 renteaftrek 41,45% € 320 rente na fiscale renteaftrek € 452 maandelijkse kosten basis spaarhypotheek met renteaftrek € 658

       

aflossing

rente

De starterswoning als beleggingsproduct 

KoopGoedkoop leenbedrag waarde nieuwbouwwoning waarde grond waarde opstal looptijd lening

€ 178.000 € 170.880 € 42.720 € 128.160 30 360 5,20% 0,43% 10%

25% 75%

rentepercentage spaarhypotheek rentepercentage grondhuur

jaar maanden per jaar per maand per jaar (aanname)

De hoogte van het maandelijkse spaarbedrag € 135.280 864 € 157 Omdat gedurende de looptijd van de lening niets wordt afgelost, blijft de schuld gedurende de gehele looptijd € 178.000,--. Iedere maand dient hierover 0,43% aan rente betaald te worden totale schuld opstal gedurende de looptijd € 135.280 0,43% € 586 totale annuïteit zonder hypotheekrenteaftrek renteaftrek 41,45% rente na fiscale renteaftrek maandelijkse kosten spaarhypotheek met renteaftrek in jaar 1

Ooms Averhorn leenbedrag waarde nieuwbouwwoning looptijd lening rentepercentage spaarhypotheek aankoop- en financieringskosten

€ 131.908 € 171.000 30 360 5,20% 0,43% € 7.120

jaar maanden per jaar per maand

aflossing

rente

€ 743 € 243 € 343 € 500

€ 131.908

De hoogte van het maandelijkse spaarbedrag € 131.908 864 € 153 aflossing Omdat gedurende de looptijd van de lening niets wordt afgelost, blijft de schuld voor de afnemer gedurende de gehele looptijd € 139.028 Iedere maand dient hierover 0,43% aan rente betaald te worden totale schuld opstal gedurende de looptijd € 131.908 0,43% € 572 rente totale annuïteit zonder hypotheekrenteaftrek renteaftrek 41,45% rente na fiscale renteaftrek maandelijkse kosten spaarhypotheek met renteaftrek in jaar 1

                                 

€ 724 € 237 € 335 € 487

De starterswoning als beleggingsproduct 

    Verloop maandlasten in de eerste 10 jaar van een nieuwbouwwoning bij een maximaal leenbedrag van € 178.000,-- per wooneenheid. jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Spaarhypotheek € 658 € 658 € 658 € 658 € 658 € 658 € 658 € 658 € 658 € 658

KoopGoedkoop € 500 € 535 € 571 € 607 € 642 € 678 € 713 € 749 € 785 € 820

Ooms Averhorn € 487 € 487 € 487 € 487 € 487 € 487 € 487 € 487 € 487 € 487

€ 78.924

€ 79.206

€ 58.487

totaal betaalde maandlasten na 10 jaar

    Verloop maandlasten hypotheekvarianten

maanlasten

€ 1.000 € 800 Spaarhypotheek

€ 600

KoopGoedkoop € 400

Ooms Averhorn

€ 200 €0 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

jaren

                                             

   

 

Totale cashflow

Exploitatie huuropbrengst exploitatiekosten exit waarde

Investeringen grondkosten bouwkosten bijkomende kosten

jaar

looptijd exploitatie in jaren

bouwtijd in jaren

-43.900

0

-11.400 -43.900

-32.500

-2 2008

10

2

-43.700

0

-38.000 -5.700 -43.700

6.157

6.157

7.725 -1.568

3 2013

6.253

6.253

7.860 -1.607

4 2014

6.350

6.350

7.998 -1.647

5 2015

67.800

111.500 111.500

-38.000 -5.700 -43.700

0 2010

325

325

325 0

1 2011

650

650

650 0

2 2012

975

975

975 0

3 2013

1.300

1.300

1.300 0

4 2014

Door 'kale' verhuur van grond zijn, in tegenstelling tot huur, de exploitatiekosten nihil.

1.625

1.625

1.625 0

5 2015

conclusie: hogere IRR door voegtijdige winstneming opstalontwikkeling, BAR = 0% bij aanvang, stijging waardeontwikkeling heeft minder effect op het rendement door lagere investeringskosten.

8,1% (IRR eind jaar)

6.062

6.062

7.592 -1.530

2 2012

0,0%

5.969

5.969

7.461 -1.492

1 2011

IRR project

-43.700

0

-38.000 -5.700 -43.700

0 2010

BAR

-1 2009

-43.700

0

-38.000 -5.700 -43.700

-1 2009

7,2% (IRR eind jaar) 5,7%

investeringskosten marktwaarde wooneenheid marktwaarde wooneenheid VON marktwaarde grond marktwaarde opstal aanvangshuur grondprijs rentepercentage grondhuur (cumulatief) inflatie waardeontwikkeling per jaar exploitatiekosten exploitatiekostenstijging per jaar eindwaarde grond bij aanvang exploitatie eindwaarde grond bij verkoop

€ 131.300 € 144.000 € 170.880 € 32.500 € 111.500 €0 10,00% 1,75% 3,00% 0% 2,5% € 32.500 € 43.677

-43.900

0

-11.400 -43.900

-32.500

-2 2008

BAR

IRR project

Totaal rendement

IRR-model KoopGoedkoop

Totale cashflow

Exploitatie huuropbrengst exploitatiekosten exit waarde

Investeringen grondkosten bouwkosten bijkomende kosten

jaar

2 10

€ 131.300 € 144.000 € 170.880 € 621,78 1,75% 1,75% 3,00% 20% 2,5% € 144.000 € 193.524

BASISVERGELIJKING

1.950

1.950

1.950 0

6 2016

6.449

6.449

8.137 -1.688

6 2016

2.275

2.275

2.275 0

7 2017

6.549

6.549

8.280 -1.731

7 2017

6.754

6.754

8.572 -1.818

9 2019

200.383

8.722 -1.864 193.524 200.383

10 2020

11 2021

12 2022

totaal

2.600

2.600

2.600 0

8 2018

subtotaal winst risico

2.925

2.925

2.925 0

9 2019

€

€ 7,5% € 2,5% €

€

€

€

bouwkosten oppervlakte woning GBO / BVO totale bouwkosten bijkomende kosten totale bijkomende kosten

€ €

verkoopprijs woning totale grondkosten

46.927

3.250 0 43.677 46.927

10 2020

144.430

131.300 9.848 3.283

11 2021

13 2023

14 2024

15 2025

12 2022

(aanname) (aanname)

13 2023

14 2024

15 2025

€ 143.697 maximale stichtingskosten excl. BTW (aanname)

30% van de bouwkosten 22.800

950 / m2 BVO 60 m2 GBO 0,75 76.000

171.000 VON 32.500

Stichtingskostenopzet starterswoning conform blz. 62 onderzoeksrapport

6.651

6.651

8.425 -1.774

8 2018

Bijlage 10 

bouwtijd in jaren looptijd exploitatie in jaren

investeringskosten marktwaarde wooneenheid marktwaarde wooneenheid VON aanvangshuur (liberalisatiegrens) jaarlijkse huurstijging inflatie waardeontwikkeling per jaar exploitatiekosten exploitatiekostenstijging per jaar eindwaarde bij aanvang exploitatie eindwaarde bij verkoop

Totaal rendement

Reguliere IRR-model bij volledige verhuur

VERGELIJKING VOLLEDIGE HUURSITUATIE MET DE FINANCIERINGSCONSTRUCTIE KOOPGOEDKOOP

De starterswoning als beleggingsproduct 

Financiële vergelijkingen financieringsconstructie KoopGoedkoop 

  BASISVERGELIJKING 

 

 

 

     

-1 2009

Totale cashflow

Exploitatie huuropbrengst exploitatiekosten exit waarde

Investeringen grondkosten bouwkosten bijkomende kosten

jaar

looptijd exploitatie in jaren

bouwtijd in jaren

2

-43.900

0

-11.400 -43.900

-32.500

-2 2008

10

-43.700

0

-38.000 -5.700 -43.700

6.062

6.062

7.592 -1.530

2 2012

0,0%

7,2% (IRR eind jaar)

5.969

5.969

7.461 -1.492

1 2011

6.157

6.157

7.725 -1.568

3 2013

6.253

6.253

7.860 -1.607

4 2014

6.350

6.350

7.998 -1.647

5 2015

67.800

111.500 111.500

-38.000 -5.700 -43.700

0 2010

224

224

224 0

1 2011

449

449

449 0

2 2012

673

673

673 0

3 2013

897

897

897 0

4 2014

1.121

1.121

1.121 0

5 2015

conclusie: indien het rentepercentage van de grondhuur verlaagd wordt van 10,0% naar 6,9%, wordt hetzelfde rendement gehaald als exploitatie op basis van reguliere huur.

BAR

-43.700

0

-38.000 -5.700 -43.700

IRR project

-1 2009

-43.700

0

-38.000 -5.700 -43.700

0 2010

investeringskosten marktwaarde wooneenheid marktwaarde wooneenheid VON marktwaarde grond marktwaarde opstal aanvangshuur grondprijs rentepercentage grondhuur (cumulatief) inflatie waardeontwikkeling per jaar exploitatiekosten exploitatiekostenstijging per jaar eindwaarde grond bij aanvang exploitatie eindwaarde grond bij verkoop

€ 131.300 € 144.000 € 170.880 € 32.500 € 111.500 €0 6,90% 1,75% 3,00% 0% 2,5% € 32.500 € 43.677

-43.900

0

-11.400 -43.900

-32.500

-2 2008

Totaal rendement

IRR-model KoopGoedkoop

Totale cashflow

Exploitatie huuropbrengst exploitatiekosten exit waarde

Investeringen grondkosten bouwkosten bijkomende kosten

jaar

1.346

1.346

1.346 0

6 2016

6.449

6.449

8.137 -1.688

6 2016

1.570

1.570

1.570 0

7 2017

6.549

6.549

8.280 -1.731

7 2017

6.754

6.754

8.572 -1.818

9 2019

200.383

8.722 -1.864 193.524 200.383

10 2020

11 2021

12 2022

€

€

bijkomende kosten totale bijkomende kosten

totaal

1.794

1.794

1.794 0

8 2018

2.018

2.018

2.018 0

9 2019

€

€ 7,5% € 2,5% €

€

bouwkosten oppervlakte woning GBO / BVO totale bouwkosten

subtotaal winst risico

€ €

verkoopprijs woning totale grondkosten

45.920

2.243 0 43.677 45.920

10 2020

144.430

131.300 9.848 3.283

11 2021

13 2023

14 2024

15 2025

12 2022

(aanname) (aanname)

13 2023

14 2024

15 2025

€ 143.697 maximale stichtingskosten excl. BTW (aanname)

30% van de bouwkosten 22.800

950 / m2 BVO 60 m2 GBO 0,75 76.000

171.000 VON 32.500

Stichtingskostenopzet starterswoning conform blz. 62 onderzoeksrapport

6.651

6.651

8.425 -1.774

8 2018

 

2 10

BAR

VERGELIJKING 2

   

bouwtijd in jaren looptijd exploitatie in jaren

7,2% (IRR eind jaar) 5,7%

IRR project

investeringskosten marktwaarde wooneenheid marktwaarde wooneenheid VON aanvangshuur (liberalisatiegrens) jaarlijkse huurstijging inflatie waardeontwikkeling per jaar exploitatiekosten exploitatiekostenstijging per jaar eindwaarde bij aanvang exploitatie eindwaarde bij verkoop

€ 131.300 € 144.000 € 170.880 € 621,78 1,75% 1,75% 3,00% 20% 2,5% € 144.000 € 193.524

Totaal rendement

Reguliere IRR-model bij volledige verhuur

VERGELIJKING VOLLEDIGE HUURSITUATIE MET DE FINANCIERINGSCONSTRUCTIE KOOPGOEDKOOP

De starterswoning als beleggingsproduct 

VERGELIJKING 2 

 

   

 

 

 

 

Totale cashflow

Exploitatie huuropbrengst exploitatiekosten exit waarde

Investeringen grondkosten bouwkosten bijkomende kosten

jaar

looptijd exploitatie in jaren

bouwtijd in jaren

2

-43.900

0

-11.400 -43.900

-32.500

-2 2008

10

-45.200

0

-39.500 -5.700 -45.200

6.062

6.062

7.592 -1.530

0,0%

7,2% (IRR eind jaar)

5.969

5.969

7.461 -1.492

1 2011

2 2012

7,2% (IRR eind jaar) 5,7%

6.157

6.157

7.725 -1.568

3 2013

6.253

6.253

7.860 -1.607

4 2014

6.350

6.350

7.998 -1.647

5 2015

66.050

111.500 111.500

-39.750 -5.700 -45.450

0 2010

325

325

325 0

1 2011

650

650

650 0

2 2012

975

975

975 0

3 2013

1.300

1.300

1.300 0

4 2014

1.625

1.625

1.625 0

5 2015

conclusie: indien de investeringskosten met € 3.250,-- toenemen, zal hetzelfde rendement behaald worden in vergelijking tot exploitatie op basis van reguliere huur.

BAR

-43.700

0

-38.000 -5.700 -43.700

0 2010

IRR project

-1 2009

-43.700

0

-38.000 -5.700 -43.700

-1 2009

investeringskosten marktwaarde wooneenheid marktwaarde wooneenheid VON marktwaarde grond marktwaarde opstal aanvangshuur grondprijs rentepercentage grondhuur (cumulatief) inflatie waardeontwikkeling per jaar exploitatiekosten exploitatiekostenstijging per jaar eindwaarde grond bij aanvang exploitatie eindwaarde grond bij verkoop

€ 134.550 € 144.000 € 170.880 € 32.500 € 111.500 €0 10,00% 1,75% 3,00% 0% 2,5% € 32.500 € 43.677

-43.900

0

-11.400 -43.900

-32.500

-2 2008

Totaal rendement

IRR-model KoopGoedkoop

Totale cashflow

Exploitatie huuropbrengst exploitatiekosten exit waarde

Investeringen grondkosten bouwkosten bijkomende kosten

jaar

BAR

IRR project

1.950

1.950

1.950 0

6 2016

6.449

6.449

8.137 -1.688

6 2016

2.275

2.275

2.275 0

7 2017

6.549

6.549

8.280 -1.731

7 2017

6.754

6.754

8.572 -1.818

9 2019

200.383

8.722 -1.864 193.524 200.383

10 2020

11 2021

12 2022

€

€

bijkomende kosten totale bijkomende kosten

totaal

2.600

2.600

2.600 0

8 2018

2.925

2.925

2.925 0

9 2019

€

€ 7,5% € 2,5% €

€

bouwkosten oppervlakte woning GBO / BVO totale bouwkosten

subtotaal winst risico

€ €

verkoopprijs woning totale grondkosten

46.927

3.250 0 43.677 46.927

10 2020

144.430

131.300 9.848 3.283

11 2021

13 2023

14 2024

15 2025

12 2022

(aanname) (aanname)

13 2023

14 2024

15 2025

€ 143.697 maximale stichtingskosten excl. BTW (aanname)

30% van de bouwkosten 22.800

950 / m2 BVO 60 m2 GBO 0,75 76.000

171.000 VON 32.500

Stichtingskostenopzet starterswoning conform blz. 62 onderzoeksrapport

6.651

6.651

8.425 -1.774

8 2018

 

2 10

€ 131.300 € 144.000 € 170.880 € 621,78 1,75% 1,75% 3,00% 20% 2,5% € 144.000 € 193.524

VERGELIJKING 3

   

bouwtijd in jaren looptijd exploitatie in jaren

investeringskosten marktwaarde wooneenheid marktwaarde wooneenheid VON aanvangshuur (liberalisatiegrens) jaarlijkse huurstijging inflatie waardeontwikkeling per jaar exploitatiekosten exploitatiekostenstijging per jaar eindwaarde bij aanvang exploitatie eindwaarde bij verkoop

Totaal rendement

Reguliere IRR-model bij volledige verhuur

VERGELIJKING VOLLEDIGE HUURSITUATIE MET DE FINANCIERINGSCONSTRUCTIE KOOPGOEDKOOP

De starterswoning als beleggingsproduct 

VERGELIJKING 3 

 

 

 

   

Totale cashflow

Exploitatie huuropbrengst exploitatiekosten exit waarde

Investeringen grondkosten bouwkosten bijkomende kosten

jaar

looptijd exploitatie in jaren

bouwtijd in jaren

2

-46.900

0

-11.400 -46.900

-35.500

-2 2008

10

-43.700

0

-38.000 -5.700 -43.700

6.062

6.062

7.592 -1.530

0,0%

7,2% (IRR eind jaar)

5.969

5.969

7.461 -1.492

1 2011

2 2012

7,2% (IRR eind jaar) 5,7%

6.157

6.157

7.725 -1.568

3 2013

6.253

6.253

7.860 -1.607

4 2014

VERGELIJKING 4

6.350

6.350

7.998 -1.647

5 2015

64.800

108.500 108.500

-38.000 -5.700 -43.700

0 2010

355

355

355 0

1 2011

710

710

710 0

2 2012

1.065

1.065

1.065 0

3 2013

1.420

1.420

1.420 0

4 2014

1.775

1.775

1.775 0

5 2015

conclusie: indien € 3.000,-- meer voor de grond betaald is, wordt hetzelfde rendement behaald als exploitatie op basis van reguliere huur (grondquote op basis van marktwaarde wordt 21% i.p.v.19%)

BAR

-43.700

0

-38.000 -5.700 -43.700

0 2010

IRR project

-1 2009

-43.700

0

-38.000 -5.700 -43.700

-1 2009

BAR

IRR project

investeringskosten marktwaarde wooneenheid marktwaarde wooneenheid VON marktwaarde grond marktwaarde opstal aanvangshuur grondprijs rentepercentage grondhuur (cumulatief) inflatie waardeontwikkeling per jaar exploitatiekosten exploitatiekostenstijging per jaar eindwaarde grond bij aanvang exploitatie eindwaarde grond bij verkoop

€ 131.300 € 144.000 € 170.880 € 35.500 € 108.500 €0 10,00% 1,75% 3,00% 0% 2,5% € 35.500 € 47.709

-43.900

0

-11.400 -43.900

-32.500

-2 2008

2 10

€ 131.300 € 144.000 € 170.880 € 621,78 1,75% 1,75% 3,00% 20% 2,5% € 144.000 € 193.524

Totaal rendement

IRR-model KoopGoedkoop

Totale cashflow

Exploitatie huuropbrengst exploitatiekosten exit waarde

Investeringen grondkosten bouwkosten bijkomende kosten

jaar

bouwtijd in jaren looptijd exploitatie in jaren

investeringskosten marktwaarde wooneenheid marktwaarde wooneenheid VON aanvangshuur (liberalisatiegrens) jaarlijkse huurstijging inflatie waardeontwikkeling per jaar exploitatiekosten exploitatiekostenstijging per jaar eindwaarde bij aanvang exploitatie eindwaarde bij verkoop

Totaal rendement

Reguliere IRR-model bij volledige verhuur

VERGELIJKING VOLLEDIGE HUURSITUATIE MET DE FINANCIERINGSCONSTRUCTIE KOOPGOEDKOOP

2.130

2.130

2.130 0

6 2016

6.449

6.449

8.137 -1.688

6 2016

2.485

2.485

2.485 0

7 2017

6.549

6.549

8.280 -1.731

7 2017

6.754

6.754

8.572 -1.818

9 2019

200.383

8.722 -1.864 193.524 200.383

10 2020

11 2021

12 2022

€

€

bijkomende kosten totale bijkomende kosten

totaal

2.840

2.840

2.840 0

8 2018

3.195

3.195

3.195 0

9 2019

€

€ 7,5% € 2,5% €

€

bouwkosten oppervlakte woning GBO / BVO totale bouwkosten

subtotaal winst risico

€ €

verkoopprijs woning totale grondkosten

51.259

3.550 0 47.709 51.259

10 2020

144.430

131.300 9.848 3.283

11 2021

13 2023

14 2024

15 2025

12 2022

(aanname) (aanname)

13 2023

14 2024

15 2025

€ 143.697 maximale stichtingskosten excl. BTW (aanname)

30% van de bouwkosten 22.800

950 / m2 BVO 60 m2 GBO 0,75 76.000

171.000 VON 32.500

Stichtingskostenopzet starterswoning conform blz. 62 onderzoeksrapport

6.651

6.651

8.425 -1.774

8 2018

De starterswoning als beleggingsproduct 

VERGELIJKING 4   

 

     

 

 

-1 2009

Totale cashflow

Exploitatie huuropbrengst exploitatiekosten exit waarde

Investeringen grondkosten bouwkosten bijkomende kosten

jaar

looptijd exploitatie in jaren

bouwtijd in jaren

2

-43.900

0

-11.400 -43.900

-32.500

-2 2008

10

-43.700

0

-38.000 -5.700 -43.700

67.800

111.500 111.500

-38.000 -5.700 -43.700

0 2010

conclusie:

optie:

BAR

-43.700

0

-38.000 -5.700 -43.700

IRR project

-1 2009

-43.700

0

-38.000 -5.700 -43.700

0 2010

investeringskosten marktwaarde wooneenheid marktwaarde wooneenheid VON marktwaarde grond marktwaarde opstal aanvangshuur grondprijs rentepercentage grondhuur (cumulatief) inflatie waardeontwikkeling per jaar exploitatiekosten exploitatiekostenstijging per jaar eindwaarde grond bij aanvang exploitatie eindwaarde grond bij verkoop

€ 131.300 € 144.000 € 170.880 € 32.500 € 111.500 €0 10,00% 1,75% 3,00% 0% 2,5% € 32.500 € 43.677

-43.900

0

-11.400 -43.900

-32.500

-2 2008

Totaal rendement

IRR-model KoopGoedkoop

Totale cashflow

Exploitatie huuropbrengst exploitatiekosten exit waarde

Investeringen grondkosten bouwkosten bijkomende kosten

jaar

6.062

6.062

7.592 -1.530

2 2012

6.157

6.157

7.725 -1.568

3 2013

6.253

6.253

7.860 -1.607

4 2014

6.350

6.350

7.998 -1.647

5 2015

325

325

325 0

1 2011

650

650

650 0

2 2012

975

975

975 0

3 2013

1.300

1.300

1.300 0

4 2014

1.625

1.625

1.625 0

5 2015

Uitponding na 15 jaar na een huurovereenkomst met de eerste huurder, vanaf jaar 10 volledige grondhuur. IRR project wordt gunstiger in vergelijking met een exploitatieduur van 10 jaar (+0,3%).

0,0%

8,4% (IRR eind jaar)

5.969

5.969

7.461 -1.492

1 2011

1.950

1.950

1.950 0

6 2016

6.449

6.449

8.137 -1.688

6 2016

2.275

2.275

2.275 0

7 2017

6.549

6.549

8.280 -1.731

7 2017

6.754

6.754

8.572 -1.818

9 2019

6.859

6.859

8.722 -1.864

10 2020

6.965

6.965

8.875 -1.910

11 2021

7.072

7.072

9.030 -1.958

12 2022

€

€

bijkomende kosten totale bijkomende kosten

totaal

2.600

2.600

2.600 0

8 2018

2.925

2.925

2.925 0

9 2019

€

€ 7,5% € 2,5% €

€

bouwkosten oppervlakte woning GBO / BVO totale bouwkosten

subtotaal winst risico

€ €

verkoopprijs woning totale grondkosten

3.250

3.250

3.250 0

10 2020

144.430

131.300 9.848 3.283

3.250

3.250

3.250 0

11 2021

7.181

7.181

9.188 -2.007

13 2023

7.292

7.292

9.349 -2.057

14 2024

231.751

9.513 -2.109 224.347 231.751

15 2025

3.250

3.250

3.250 0

12 2022

(aanname) (aanname)

3.250

3.250

3.250 0

13 2023

3.250

3.250

3.250 0

14 2024

53.884

3.250 0 50.634 53.884

15 2025

€ 143.697 maximale stichtingskosten excl. BTW (aanname)

30% van de bouwkosten 22.800

950 / m2 BVO 60 m2 GBO 0,75 76.000

171.000 VON 32.500

Stichtingskostenopzet starterswoning conform blz. 62 onderzoeksrapport

6.651

6.651

8.425 -1.774

8 2018

 

2 10

IRR project loopt iets terug in vergelijking met een exploitatieduur van 10 jaar (-0,2%).

   

bouwtijd in jaren looptijd exploitatie in jaren

Uitponding na 15 jaar

5,7%

conclusie:

BAR

VERGELIJKING 5

optie:

IRR project

investeringskosten marktwaarde wooneenheid marktwaarde wooneenheid VON aanvangshuur (liberalisatiegrens) jaarlijkse huurstijging inflatie waardeontwikkeling per jaar exploitatiekosten exploitatiekostenstijging per jaar eindwaarde bij aanvang exploitatie eindwaarde bij verkoop

€ 131.300 € 144.000 € 170.880 € 621,78 1,75% 1,75% 3,00% 20% 2,5% € 144.000 € 193.524

Totaal rendement

7,0% (IRR eind jaar)

VERGELIJKING VOLLEDIGE HUURSITUATIE MET DE FINANCIERINGSCONSTRUCTIE KOOPGOEDKOOP

Reguliere IRR-model bij volledige verhuur

De starterswoning als beleggingsproduct 

VERGELIJKING 5 

 

 

 

   

bouwtijd in jaren

Totale cashflow

Exploitatie huuropbrengst exploitatiekosten exit waarde

Investeringen grondkosten bouwkosten bijkomende kosten

jaar

looptijd exploitatie in jaren

2

-43.900

0

-11.400 -43.900

-32.500

-2 2008

10

-43.700

0

-38.000 -5.700 -43.700

6.062

6.062

7.592 -1.530

2 2012

6.350

6.350

7.998 -1.647

5 2015

67.800

111.500 111.500

-38.000 -5.700 -43.700

0 2010

325

325

325 0

1 2011

650

650

650 0

2 2012

975

975

975 0

3 2013

1.300

1.300

1.300 0

4 2014

1.625

1.625

1.625 0

5 2015

IRR project wordt ongunstiger in vergelijking met een exploitatieduur van 10 jaar (-0,4%).

6.253

6.253

7.860 -1.607

4 2014

conclusie:

6.157

6.157

7.725 -1.568

3 2013

Uitponding na 7 jaar

0,0%

7,7% (IRR eind jaar)

5.969

5.969

7.461 -1.492

1 2011

optie:

IRR project

-43.700

0

-38.000 -5.700 -43.700

0 2010

BAR

-1 2009

-43.700

0

-38.000 -5.700 -43.700

-1 2009

IRR project is iets gunstiger in vergelijking met een exploitatieduur van 10 jaar (+0,1%).

investeringskosten marktwaarde wooneenheid marktwaarde wooneenheid VON marktwaarde grond marktwaarde opstal aanvangshuur grondprijs rentepercentage grondhuur (cumulatief) inflatie waardeontwikkeling per jaar exploitatiekosten exploitatiekostenstijging per jaar eindwaarde grond bij aanvang exploitatie eindwaarde grond bij verkoop

€ 131.300 € 144.000 € 170.880 € 32.500 € 111.500 €0 10,00% 1,75% 3,00% 0% 2,5% € 32.500 € 43.677

-43.900

0

-11.400 -43.900

-32.500

-2 2008

Uitponding na 7 jaar

conclusie:

Totaal rendement

IRR-model KoopGoedkoop

Totale cashflow

Exploitatie huuropbrengst exploitatiekosten exit waarde

Investeringen grondkosten bouwkosten bijkomende kosten

jaar

7,3% (IRR eind jaar) 5,7%

optie:

BAR

IRR project

1.950

1.950

1.950 0

6 2016

6.449

6.449

8.137 -1.688

6 2016

42.246

2.275 0 39.971 42.246

7 2017

183.651

8.280 -1.731 177.102 183.651

7 2017

9 2019

10 2020

11 2021

12 2022

€

€

bijkomende kosten totale bijkomende kosten

totaal

8 2018

9 2019

€

€ 7,5% € 2,5% €

€

bouwkosten oppervlakte woning GBO / BVO totale bouwkosten

subtotaal winst risico

€ €

verkoopprijs woning totale grondkosten

10 2020

144.430

131.300 9.848 3.283

11 2021

13 2023

14 2024

15 2025

12 2022

(aanname) (aanname)

13 2023

14 2024

15 2025

€ 143.697 maximale stichtingskosten excl. BTW (aanname)

30% van de bouwkosten 22.800

950 / m2 BVO 60 m2 GBO 0,75 76.000

171.000 VON 32.500

Stichtingskostenopzet starterswoning conform blz. 62 onderzoeksrapport

8 2018

 

2 10

€ 131.300 € 144.000 € 170.880 € 621,78 1,75% 1,75% 3,00% 20% 2,5% € 144.000 € 193.524

VERGELIJKING 6

   

bouwtijd in jaren looptijd exploitatie in jaren

investeringskosten marktwaarde wooneenheid marktwaarde wooneenheid VON aanvangshuur (liberalisatiegrens) jaarlijkse huurstijging inflatie waardeontwikkeling per jaar exploitatiekosten exploitatiekostenstijging per jaar eindwaarde bij aanvang exploitatie eindwaarde bij verkoop

Totaal rendement

Reguliere IRR-model bij volledige verhuur

VERGELIJKING VOLLEDIGE HUURSITUATIE MET DE FINANCIERINGSCONSTRUCTIE KOOPGOEDKOOP

De starterswoning als beleggingsproduct 

VERGELIJKING 6 

 

 

     

-1 2009

Totale cashflow

Exploitatie huuropbrengst exploitatiekosten exit waarde

Investeringen grondkosten bouwkosten bijkomende kosten

jaar

looptijd exploitatie in jaren

bouwtijd in jaren

2

-43.900

0

-11.400 -43.900

-32.500

-2 2008

10

-43.700

0

-38.000 -5.700 -43.700

6.062

6.062

7.592 -1.530

2 2012

6.350

6.350

7.998 -1.647

5 2015

67.800

111.500 111.500

-38.000 -5.700 -43.700

0 2010

325

325

325 0

1 2011

650

650

650 0

2 2012

975

975

975 0

3 2013

1.300

1.300

1.300 0

4 2014

1.625

1.625

1.625 0

5 2015

IRR project wordt ongunstiger in vergelijking met een exploitatieduur van 10 jaar (-0,9%).

6.253

6.253

7.860 -1.607

4 2014

conclusie:

6.157

6.157

7.725 -1.568

3 2013

Afnemer verkoopt na 7 jaar de opstal aan een opvolgend koper, waarbij deze in jaar 8 de aanvangs(grond)huur ontvangt, uitponding na 15 jaar.

0,0%

7,1% (IRR eind jaar)

5.969

5.969

7.461 -1.492

1 2011

optie:

IRR project

-43.700

0

-38.000 -5.700 -43.700

BAR

-1 2009

-43.700

0

-38.000 -5.700 -43.700

0 2010

investeringskosten marktwaarde wooneenheid marktwaarde wooneenheid VON marktwaarde grond marktwaarde opstal aanvangshuur grondprijs rentepercentage grondhuur (cumulatief) inflatie waardeontwikkeling per jaar exploitatiekosten exploitatiekostenstijging per jaar eindwaarde grond bij aanvang exploitatie eindwaarde grond bij verkoop

€ 131.300 € 144.000 € 170.880 € 32.500 € 111.500 €0 10,00% 1,75% 3,00% 0% 2,5% € 32.500 € 43.677

-43.900

0

-11.400 -43.900

-32.500

-2 2008

Totaal rendement

IRR-model KoopGoedkoop

Totale cashflow

Exploitatie huuropbrengst exploitatiekosten exit waarde

Investeringen grondkosten bouwkosten bijkomende kosten

jaar

1.950

1.950

1.950 0

6 2016

6.449

6.449

8.137 -1.688

6 2016

2.275

2.275

2.275 0

7 2017

6.549

6.549

8.280 -1.731

7 2017

6.754

6.754

8.572 -1.818

9 2019

6.859

6.859

8.722 -1.864

10 2020

6.965

6.965

8.875 -1.910

11 2021

7.072

7.072

9.030 -1.958

12 2022

totaal

325

325

325 0

8 2018

subtotaal winst risico

650

650

650 0

9 2019

€

€ 7,5% € 2,5% €

€

€

€

bouwkosten oppervlakte woning GBO / BVO totale bouwkosten bijkomende kosten totale bijkomende kosten

€ €

verkoopprijs woning totale grondkosten

975

975

975 0

10 2020

144.430

131.300 9.848 3.283

1.300

1.300

1.300 0

11 2021

7.181

7.181

9.188 -2.007

13 2023

7.292

7.292

9.349 -2.057

14 2024

231.751

9.513 -2.109 224.347 231.751

15 2025

1.625

1.625

1.625 0

12 2022

(aanname) (aanname)

1.950

1.950

1.950 0

13 2023

2.275

2.275

2.275 0

14 2024

53.234

2.600 0 50.634 53.234

15 2025

€ 143.697 maximale stichtingskosten excl. BTW (aanname)

30% van de bouwkosten 22.800

950 / m2 BVO 60 m2 GBO 0,75 76.000

171.000 VON 32.500

Stichtingskostenopzet starterswoning conform blz. 62 onderzoeksrapport

6.651

6.651

8.425 -1.774

8 2018

 

2 10

IRR project loopt iets terug in vergelijking met een exploitatieduur van 10 jaar (-0,2%).

   

bouwtijd in jaren looptijd exploitatie in jaren

Uitponding na 15 jaar

conclusie:

BAR

VERGELIJKING 7

optie:

7,0% (IRR eind jaar) 5,7%

IRR project

investeringskosten marktwaarde wooneenheid marktwaarde wooneenheid VON aanvangshuur (liberalisatiegrens) jaarlijkse huurstijging inflatie waardeontwikkeling per jaar exploitatiekosten exploitatiekostenstijging per jaar eindwaarde bij aanvang exploitatie eindwaarde bij verkoop

€ 131.300 € 144.000 € 170.880 € 621,78 1,75% 1,75% 3,00% 20% 2,5% € 144.000 € 193.524

Totaal rendement

Reguliere IRR-model bij volledige verhuur

VERGELIJKING VOLLEDIGE HUURSITUATIE MET DE FINANCIERINGSCONSTRUCTIE KOOPGOEDKOOP

De starterswoning als beleggingsproduct 

VERGELIJKING 7 

 

     

 

 

-1 2009

bouwtijd in jaren

Totale cashflow

Exploitatie huuropbrengst exploitatiekosten exit waarde extra winstdelig opstal door de belegger

Investeringen grondkosten bouwkosten bijkomende kosten

jaar

looptijd exploitatie in jaren

2

-43.900

0

-11.400 -43.900

-32.500

-2 2008

10

-43.700

0

-38.000 -5.700 -43.700

6.062

6.062

7.592 -1.530

2 2012

6.350

6.350

7.998 -1.647

5 2015

67.800

111.500

111.500

-38.000 -5.700 -43.700

0 2010

waarde opstal bij aanvang verkoop opstal na 7 jaar winst winstdelingspercentage

325

325

325 0

1 2011

650

650

650 0

2 2012

111.500 137.131 25.631 29%

975

975

975 0

3 2013

1.300

1.300

1.300 0

4 2014

1.625

1.625

1.625 0

5 2015

Indien de winstdelingspercentage voor de ontwikkelende belegger na contractovername in jaar 7 plaatsvindt, dient het winstdelingspercentage minimaal 29% te zijn om een vergelijkbare IRR van 6,0% te verkrijgen in vergelijking met de uitgangssituatie.

6.253

6.253

7.860 -1.607

4 2014

conclusie:

6.157

6.157

7.725 -1.568

3 2013

Afnemer verkoopt na 7 jaar de opstal aan een opvolgend koper, waarbij deze in jaar 8 de aanvangs(grond)huur ontvangt, uitponding na 15 jaar + extra winstdeling opstal voor de belegger bij vroegtijdige verbreking van de huurovereenkomst door de afnemer

0,0%

8,1% (IRR eind jaar)

5.969

5.969

7.461 -1.492

1 2011

optie:

IRR project

-43.700

0

-38.000 -5.700 -43.700

BAR

-1 2009

-43.700

0

-38.000 -5.700 -43.700

0 2010

investeringskosten marktwaarde wooneenheid marktwaarde wooneenheid VON marktwaarde grond marktwaarde opstal aanvangshuur grondprijs rentepercentage grondhuur (cumulatief) inflatie waardeontwikkeling per jaar exploitatiekosten exploitatiekostenstijging per jaar eindwaarde grond bij aanvang exploitatie eindwaarde grond bij verkoop

€ 131.300 € 144.000 € 170.880 € 32.500 € 111.500 €0 10,00% 1,75% 3,00% 0% 2,5% € 32.500 € 43.677

-43.900

0

-11.400 -43.900

-32.500

-2 2008

Totaal rendement

IRR-model KoopGoedkoop

Totale cashflow

Exploitatie huuropbrengst exploitatiekosten exit waarde

Investeringen grondkosten bouwkosten bijkomende kosten

jaar

IRR project loopt iets terug in vergelijking met een exploitatieduur van 10 jaar (-0,2%).

1.950

1.950

1.950 0

6 2016

6.449

6.449

8.137 -1.688

6 2016

9.790

7.515 9.790

2.275 0

7 2017

6.549

6.549

8.280 -1.731

7 2017

6.754

6.754

8.572 -1.818

9 2019

6.859

6.859

8.722 -1.864

10 2020

6.965

6.965

8.875 -1.910

11 2021

7.072

7.072

9.030 -1.958

12 2022

totaal

325

325

325 0

8 2018

subtotaal winst risico

650

650

650 0

9 2019

€

€ 7,5% € 2,5% €

€

€

€

bouwkosten oppervlakte woning GBO / BVO totale bouwkosten bijkomende kosten totale bijkomende kosten

€ €

verkoopprijs woning totale grondkosten

975

975

975 0

10 2020

144.430

131.300 9.848 3.283

1.300

1.300

1.300 0

11 2021

7.181

7.181

9.188 -2.007

13 2023

7.292

7.292

9.349 -2.057

14 2024

231.751

9.513 -2.109 224.347 231.751

15 2025

1.625

1.625

1.625 0

12 2022

(aanname) (aanname)

1.950

1.950

1.950 0

13 2023

2.275

2.275

2.275 0

14 2024

53.234

53.234

2.600 0 50.634

15 2025

€ 143.697 maximale stichtingskosten excl. BTW (aanname)

30% van de bouwkosten 22.800

950 / m2 BVO 60 m2 GBO 0,75 76.000

171.000 VON 32.500

Stichtingskostenopzet starterswoning conform blz. 62 onderzoeksrapport

6.651

6.651

8.425 -1.774

8 2018

 

2 10

Uitponding na 15 jaar

   

bouwtijd in jaren looptijd exploitatie in jaren

7,0% (IRR eind jaar) 5,7%

conclusie:

BAR

VERGELIJKING 8

optie:

IRR project

investeringskosten marktwaarde wooneenheid marktwaarde wooneenheid VON aanvangshuur (liberalisatiegrens) jaarlijkse huurstijging inflatie waardeontwikkeling per jaar exploitatiekosten exploitatiekostenstijging per jaar eindwaarde bij aanvang exploitatie eindwaarde bij verkoop

€ 131.300 € 144.000 € 170.880 € 621,78 1,75% 1,75% 3,00% 20% 2,5% € 144.000 € 193.524

Totaal rendement

Reguliere IRR-model bij volledige verhuur

VERGELIJKING VOLLEDIGE HUURSITUATIE MET DE FINANCIERINGSCONSTRUCTIE KOOPGOEDKOOP

De starterswoning als beleggingsproduct 

VERGELIJKING 8 

 

De starterswoning als beleggingsproduct 

Bijlage 11 

Financiële vergelijkingen financieringsconstructie Ooms Averhorn 

    VERGELIJKINGEN FINANCIERINGSCONSTRUCTIE OOMS AVERHORN

VERGELIJKING 1

Financiele constructie Ooms Averhorn

gemiddeld rendement belegger gemiddelde schatting waardestijging woning verkoopprijs grondkosten bouwkosten bijkomende kosten

looptijd = 15 jaar 8% 4,3%

30%

€ 43.000 € 230.000 € 171.000 € 32.490 € 76.000 € 22.800

subtotaal winst risico

7,5% 2,5%

€ 131.290 € 9.847 € 3.282

totale kosten BTW

19%

€ 144.419 € 27.440

19%

€ 132.000 € 432.506 € 2.850 gemiddelde verkoopprijs / m2 GBO

€ 171.859 VON-prijs aanname: gemeente en ontwikkelaar zien af van de winst aanname: aankoopprijs grond + bouwrijp maken

50%

€ 16.245 reserve of korting gemeente € 9.847 reserve ontwikkelaar € 26.092 € 20.000 € 46.092

totaal aanname: belegger schiet bedrag voor aan afnemer totale korting op de starterswoning Ooms Averhorn leenbedrag waarde nieuwbouwwoning looptijd lening

€ 131.908 € 171.000 30 360 5,20% 0,43% € 7.120

rentepercentage spaarhypotheek aankoop- en financieringskosten

jaar maanden per jaar per maand

De hoogte van het maandelijkse spaarbedrag € 131.908 864 € 153 aflossing Omdat gedurende de looptijd van de lening niets wordt afgelost, blijft de schuld voor de afnemergedurende de gehele looptijd € 139.028,-Iedere maand dient hierover 0,43% aan rente betaald te worden totale schuld opstal gedurende de looptijd € 131.908 0,43% € 572 rente totale annuiteit zonder hypotheekrenteaftrek renteaftrek 41,45%

€ 724 € 237 € 335 rente na fiscale renteaftrek maandelijkse kosten spaarhypotheek met renteaftrek in jaar 1 € 487 Deze maandlasten lopen dus gedurende de looptijd niet op totale lasten spaarhypotheek na 10 jaar € 58.487 totale lasten spaarhypotheek na 15 jaar € 87.731 na 10 jaar € 260.519 € 42.244 € 15.002 € 24.749 € 6.665

Geschatte waarde appartement winst naar de belegger winst naar de ontwikkelaar winst naar de gemeente residuele winst naar de koper / afnemer

na 15 jaar € 321.559 € 61.395 € 18.516 € 30.548 € 39.241

Conclusie: In deze constructie betaald de afnemer gedurende de vastgestelde looptijd (in dit geval 10 jaar) de laagste lasten (ca. € 21.000,-- minder dan KoopGoedkoop oftwel gemiddeld € 175,--/maand minder) Nadeel van deze constructie is dat de afnemer nauwelijks profiteert of kan profiteren van de beoogde waardestijging (bij een aangenomen waardestijging van gemiddeld 4,3% per jaar, bedraagt de residuele winst voor de afnemer ca € 6.000,--oftewel gemiddeld € 600,-- per jaar (feitelijk een stijging van 0,35% p.j. van de marktwaarde van het appartement) totaal betaalde rente op de grondkosten winst naar de belegger winst naar de ontwikkelaar

€ 0 huurinkomsten € 42.244 € 15.002

totale opbrengsten voor belegger/ontwikkelaar/gemeente na 10 jaar 91,8% rendement Aanname: bij een vereist rendement van 5% p.j. 6,7%

€ 57.246 op een woning met een marktwaarde van € 170.880 33,5% € 27.399 winst na 10 jaar € 36.002 minimale winst na 10 jaar op de investering € 57.246

Conclusie: het gemiddelde rendement van een ontwikkelende belegger op de investeringen bedraagt gemiddeld 6,7%

De starterswoning als beleggingsproduct 

VERGELIJKINGEN FINANCIERINGSCONSTRUCTIE OOMS AVERHORN

VERGELIJKING 2

Financiele constructie Ooms Averhorn

gemiddeld rendement belegger gemiddelde schatting waardestijging woning verkoopprijs grondkosten bouwkosten bijkomende kosten subtotaal winst risico totale kosten BTW aanname: gemeente en ontwikkelaar zien af van de winst aanname: aankoopprijs grond + bouwrijp maken totaal aanname: belegger schiet bedrag voor aan afnemer totale korting op de starterswoning Ooms Averhorn leenbedrag waarde nieuwbouwwoning looptijd lening rentepercentage spaarhypotheek aankoop- en financieringskosten

looptijd = 15 jaar 8% 3,0% 19% 30%

7,5% 2,5% 19%

50%

€ 43.000 € 230.000 € 171.000 € 32.490 € 76.000 € 22.800

€ 132.000 € 358.333 € 2.850 gemiddelde verkoopprijs / m2 GBO

€ 131.290 € 9.847 € 3.282 € 144.419 € 27.440 € 171.859 VON-prijs € 16.245 reserve of korting gemeente € 9.847 reserve ontwikkelaar € 26.092 € 20.000 € 46.092

€ 131.908 € 171.000 30 360 5,20% 0,43% € 7.120

jaar maanden per jaar per maand

De hoogte van het maandelijkse spaarbedrag € 131.908 864 € 153 aflossing Omdat gedurende de looptijd van de lening niets wordt afgelost, blijft de schuld voor de afnemergedurende de gehele looptijd € 139.028,-Iedere maand dient hierover 0,43% aan rente betaald te worden totale schuld opstal gedurende de looptijd € 131.908 0,43% € 572 rente totale annuiteit zonder hypotheekrenteaftrek renteaftrek 41,45% maandelijkse kosten spaarhypotheek met renteaftrek in jaar 1

€ 724 € 237 € 335 rente na fiscale renteaftrek € 487

na 5 jaar € 198.236

na 10 jaar € 229.810

na 15 jaar € 266.412

basisopstelling

verschil

% verschil

Geschatte waarde appartement winst naar de belegger winst naar de ontwikkelaar winst naar de gemeente

€ 29.067 € 11.415 € 18.832

€ 42.244 € 13.233 € 21.832

€ 61.395 € 15.341 € 25.309

€ 42.244 € 15.002 € 24.749

€0 -€ 1.768 -€ 2.917

0% -13% -13%

residuele winst naar de koper / afnemer totale winst ontwikkelende belegger

-€ 32.937 € 40.482

-€ 19.358 € 55.477

-€ 7.492

Conclusie: Indien de waardestijging gemiddeld 3,5% per jaar is i.p.v. de beoogde 4,3% zal de winst van de ontwikkelaar en de gemeente teruglopen met ongeveer 8% (dus 92%) van de beoogde winstprognose teruglopen met ongeveer 8% (dus 92%) van de beoogde winstprognose, de afnemer / koper zal echter een residueel verlies van bijna € 10.000 oplopen.

De starterswoning als beleggingsproduct 

VERGELIJKINGEN FINANCIERINGSCONSTRUCTIE OOMS AVERHORN

VERGELIJKING 3

Financiele constructie Ooms Averhorn

gemiddeld rendement belegger gemiddelde schatting waardestijging woning verkoopprijs grondkosten bouwkosten bijkomende kosten

looptijd = 15 jaar 8% 3,5%

30%

€ 43.000 € 230.000 € 171.000 € 32.490 € 76.000 € 22.800

subtotaal winst risico

7,5% 2,5%

€ 131.290 € 9.847 € 3.282

totale kosten BTW

19%

aanname: gemeente en ontwikkelaar zien af van de winst aanname: aankoopprijs grond + bouwrijp maken

19%

50%

totaal aanname: belegger schiet bedrag voor aan afnemer totale korting op de starterswoning Ooms Averhorn leenbedrag waarde nieuwbouwwoning looptijd lening

€ 144.419 € 27.440 € 171.859 VON-prijs € 16.245 reserve of korting gemeente € 9.847 reserve ontwikkelaar € 26.092 € 20.000 € 46.092

€ 131.908 € 171.000 30 360 5,20% 0,43% € 7.120

rentepercentage spaarhypotheek aankoop- en financieringskosten

€ 132.000 € 385.330 € 2.850 gemiddelde verkoopprijs / m2 GBO

jaar maanden per jaar per maand

De hoogte van het maandelijkse spaarbedrag € 131.908 864 € 153 aflossing Omdat gedurende de looptijd van de lening niets wordt afgelost, blijft de schuld voor de afnemergedurende de gehele looptijd € 139.028,-Iedere maand dient hierover 0,43% aan rente betaald te worden totale schuld opstal gedurende de looptijd € 131.908 0,43% € 572 rente totale annuiteit zonder hypotheekrenteaftrek renteaftrek 41,45% rente na fiscale renteaftrek maandelijkse kosten spaarhypotheek met renteaftrek in jaar 1

Geschatte waarde appartement winst naar de belegger winst naar de ontwikkelaar winst naar de gemeente residuele winst naar de afnemer bij waardestijging van 3,5% residuele winst naar de afnemer bij waardestijging van 3,0% verschil

na 10 jaar € 241.212 € 42.244 € 13.890 € 22.915

na 15 jaar € 286.485 € 61.395 € 16.497 € 27.216

-€ 9.695 -€ 32.937 -€ 23.242

€ 9.518

Conclusie: Indien de gemiddelde waardestijging voor de komende 10 jaar 3,5% zal zijn i.p.v. 3,0%, zal de afnemer verlies op de investering maken van € 10.000,-- i.p.v. € 33.000,---.

               

€ 724 € 237 € 335 € 487

De starterswoning als beleggingsproduct 

VERGELIJKINGEN FINANCIERINGSCONSTRUCTIE OOMS AVERHORN

VERGELIJKING 4

Financiele constructie Ooms Averhorn

gemiddeld rendement belegger gemiddelde schatting waardestijging woning verkoopprijs grondkosten bouwkosten bijkomende kosten

looptijd = 15 jaar 8% 3,98%

30%

€ 43.000 € 230.000 € 171.000 € 32.490 € 76.000 € 22.800

subtotaal winst risico

7,5% 2,5%

€ 131.290 € 9.847 € 3.282

totale kosten BTW

19%

aanname: gemeente en ontwikkelaar zien af van de winst aanname: aankoopprijs grond + bouwrijp maken

50%

totaal aanname: belegger schiet bedrag voor aan afnemer totale korting op de starterswoning Ooms Averhorn leenbedrag waarde nieuwbouwwoning looptijd lening rentepercentage spaarhypotheek aankoop- en financieringskosten

19%

€ 132.000 € 413.068 € 2.850 gemiddelde verkoopprijs / m2 GBO

€ 144.419 € 27.440 € 171.859 VON-prijs € 16.245 reserve of korting gemeente € 9.847 reserve ontwikkelaar € 26.092 € 20.000 € 46.092

€ 131.908 € 171.000 30 360 5,20% 0,43% €0

jaar maanden per jaar per maand

De hoogte van het maandelijkse spaarbedrag € 131.908 864 € 153 aflossing Omdat gedurende de looptijd van de lening niets wordt afgelost, blijft de schuld voor de afnemergedurende de gehele looptijd € 139.028,-Iedere maand dient hierover 0,43% aan rente betaald te worden totale schuld opstal gedurende de looptijd € 131.908 0,43% € 572 rente totale annuiteit zonder hypotheekrenteaftrek renteaftrek 41,45% rente na fiscale renteaftrek maandelijkse kosten spaarhypotheek met renteaftrek in jaar 1

Geschatte waarde appartement

na 10 jaar € 252.654

na 15 jaar € 307.107

winst naar de belegger winst naar de ontwikkelaar winst naar de gemeente

€ 42.244 € 14.549 € 24.002

€ 61.395 € 17.684 € 29.175

residuele winst naar de koper / afnemer

€0

€ 26.994

Conclusie: Indien de gemiddelde waardestijging voor de komende 10 jaar < 4,0%, zal de afnemer verlies op de investering maken

   

€ 724 € 237 € 335 € 487