De politieke agenda omtrent starters op de woningmarkt Een onderzoek naar agendavorming van startersproblematiek op de woningmarkt ten tijde van de

De politieke agenda omtrent starters op de woningmarkt Een onderzoek naar agendavorming van startersproblematiek op de woningmarkt ten tijde van de Tweede Kamer verkiezingen van september 2012 en de vorming van het Regeerakkoord door het Kabinet Rutte II

S.M. van Groeningen Haarlem, 2013

Auteur: Studentnummer: E-mail:

Saskia Marije van Groeningen 5954096 [email protected]

Opleiding: Afstudeerrichting: Universiteit: Faculteit: Afdeling:

Bachelor Sociale Geografie en Planologie Planologie Universiteit van Amsterdam Faculteit der Maatschappij- en Gedragswetenschappen Geografie, Planologie & Internationale Ontwikkelingsstudies

Begeleider: Tweede lezer: Aantal woorden:

drs. N. Smit mr. J.J. van Zoonen 18.396 (exclusief bronvermelding en bijlagen)

2

1. Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Doelstelling en relevantie van het onderzoek 1.3 Probleemstelling en deelvragen 1.3.1 Probleemstelling 1.3.2 Deelvragen

6 6 7 8 8 9

2. Theoretisch kader 2.1 Agendavorming 2.1.1 Barrièrremodel van Bachrach en Baratz 2.1.2 Garbage can theorie van Cohen, March en Olsen 2.1.3 Stromenmodel van Kingdon 2.2 Conceptueel kader 2.3 Operationalisering 2.3.1 Agendavorming 2.3.2 Woningmarkt 2.3.3 Starters op de woningmarkt 2.4 Conclusie

10 10 11 11 12 14 15 15 17 18 19

3. Onderzoeksopzet 3.1 Type onderzoek en research design 3.2 Methode van data verzameling 3.3 Methode van data analyse

20 20 20 21

4. Problemenstroom

22

Knelpunten op de woningmarkt 4.1 Knelpunten op de woningmarkt 4.1.1 Lage aanbodelasticiteit en hoge huizenprijzen 4.1.2 Disbalans tussen vraag en aanbod 4.1.3 Hypotheekrenteaftrek en aflossingsvrije hypotheekvormen 4.1.4 Betaalbaarheid sinds de kredietcrisis 4.1.5 Knelpunt binnen de huursector; scheefwonen 4.2 Conclusie

22 22 22 24 24 27 29 30

5. Oplossingenstroom

32

Adviezen van wetenschappers en belangengroepen 5.1 De starter als probleemoplosser 5.1.1 Verhuisketen 5.1.2 Doorstroming 5.1.3 Doorstroming door starters 5.2 Adviezen van wetenschappers en belangengroepen 5.2.1 Zes Stappenplan samengesteld door 22 economen 5.2.2 Wonen 4.0 – vier organisaties met verschillende belangen komen met één plan 5.2.3 Nationale Stimuleringspakket Woningmarkt voorgesteld door de bouwsector 5.2.4 Interview directeur Stimuleringsfonds Volkshuisvesting 5.2.5 Interview Woonbond en Vereniging Eigen Huis 5.3 Conclusie

32 32 32 33 33 34 36 37 38 39 40 42

3

6. Politieke omgeving 6.1 Verkiezingsprogramma’s 6.2 Regeerakkoord 6.3 Conclusie

43 43 45 47

7. Bevindingen 7.1 Verbinding oplossingenstroom en politieke omgeving 7.1.1 In het Regeerakkoord opgenomen adviezen 7.1.2 Hoe komt een advies op de politieke agenda? 7.1.3 Adviezen die de politieke agenda niet hebben gehaald 7.2 Conclusie

48 48 48 49 51 52

8. Conclusie

54

Bibliografie

57

Bijlagen Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage

60 60 66 67 73 77

4

1: 2: 3: 4: 5:

Interview Jan Willem van Beek schriftelijk interview Vereniging Eigen Huis interview met de Woonbond tabellen politieke partijen Hoofdstuk X. Woningmarkt (uit Regeerakkoord)

Noot aan de lezer De ontwikkelingen in beleid voor hervorming van de woningmarkt zijn het afgelopen jaar in volle gang. Naast verkiezingsprogramma’s en een Regeerakkoord met een hoofdstuk over wonen is er op 13 februari 2013 een woonakkoord gesloten door de Minister van Wonen en Rijksdienst Stef Blok (VVD) en coalitiepartijen D66, SGP en CU. Er is echter gekozen om het onderzoek af te bakenen en te blijven bij de verkiezingsprogramma’s en het Regeerakkoord. De adviezen van wetenschappers en belangengroepen die na de vorming van het Regeerakkoord zijn verschenen zijn om dezelfde reden niet opgenomen in de scriptie.

5

1. Inleiding Dit hoofdstuk is de inleiding van de bachelorscriptie “De politieke agenda omtrent starters op de woningmarkt” een onderzoek naar agendavorming van startersproblematiek op de woningmarkt ten tijde van de Tweede Kamer verkiezingen van september 2012 en de vorming van het Regeerakkoord door het Kabinet Rutte II. De scriptie is het eindonderdeel van de Bachelor Planologie bij de Universiteit van Amsterdam. In paragraaf 1.1 wordt de aanleiding van het kiezen van dit onderwerp gegeven. Vervolgens wordt in paragraaf 1.2 de doelstelling van het onderzoek toegelicht. Tot slot wordt in paragraaf 1.3 de gehanteerde probleemstelling en deelvragen aangekondigd.

1.1 Aanleiding “D66 wil met starters woningmarkt vlottrekken” (ANP, 2012) staat er in de zomer van 2012 in een nieuwsbulletin op internet. Dit is slechts één van de vele verschillende meningen van politieke partijen die in de aanloop naar de Tweede Kamerverkiezingen van 12 september 2012 in het publieke debat te horen zijn. Met name de stagnatie op de woningmarkt is een thema waar veel partijen een standpunt over innemen. In mijn omgeving hoor ik regelmatig van aspirant-starters op de woningmarkt dat de wachtlijst voor een huurwoning enkele jaren bedraagt en dat een koopwoning vrijwel onbereikbaar is door de hoge huizenprijzen. Ook binnen het wetenschappelijk debat wordt gesteld dat jonge mensen het moeilijker hebben om een wooncarrière te starten dan eerdere generaties, voornamelijk sinds de financiële kredietcrisis (Ronald & Hirayama, 2009; Ronald & Elsinga, 2012, pp18). Wat ik de afgelopen jaren tijdens het lezen van en nadenken over de stagnerende woningmarkt altijd opvallend heb gevonden is dat wetenschappers en belangengroepen regelmatig publiekelijk adviezen geven aan de Nederlandse politiek, maar dat ik daar zelden resultaat van zie in overheidsbeleid. In februari 2012 presenteert een groep van 22 economen en hoogleraren op het gebied van de woningmarkt een zes stappenplan “Naar een duurzame financiering van de woningmarkt” (Bartelsman e.a., 2012). In mei 2012 presenteren de Woonbond, Vereniging Eigen Huis, Aedes en NVM een rapport wat ze Wonen 4.0 noemen, een “plan voor integrale hervorming van de woningmarkt” (Boelhouwer & Lamain, 2012). De hoogleraren Boelhouwer en Priemus, specialisten op gebied van de woningmarkt, schrijven in 2012 dat de Nederlandse regering de volgens hen broodnodige hervormingen op de woningmarkt vrijwel geheel negeerd heeft (Boelhouwer & Priemus, 2012). Deze contradictie - de alarmerende geluiden van experts over de woningmarkt aan de ene kant en de kennelijk afwijzende houding van de overheid aan de andere kant - doet bij mij de vraag rijzen of de politiek op de hoogte is van de adviezen van 6

wetenschappers en belangengroepen en of ze worden opgenomen in het programma. Bijvoorbeeld, wat zullen de politieke partijen in hun verkiezingsprogramma’s van 2012 schrijven over de woningmarkt? En zijn de adviezen van wetenschappers en belangengroepen daarin te herkennen? In het jaar dat ik mijn scriptie schrijf, van september 2012 tot en met juni 2013, komt er een nieuw kabinet: het Kabinet Rutte-II. Door het nauwgezet volgen van de recente ontwikkelingen krijg ik de mogelijkheid om naast verkiezingsprogramma’s ook het nieuw overeengekomen Regeerakkoord te onderzoeken op invloeden van de adviezen van woningmarktexperts. De aanleiding voor het kiezen van starters op de woningmarkt als onderwerp van mijn bachelorscriptie is kortom dat de situatie voor starters schrijnend lijkt te worden. Door die observatie, gecombineerd met de het collectief geuite besef dat de woningmarkt toe is aan hervorming lijkt het mij nuttig om te onderzoeken of de positie van starters op de woningmarkt op de politieke agenda is gekomen. Afbeelding 1: De woningmarkt is onderwerp van debat

Bron: urbantimes.co (z.j.)

1.2 Doelstelling en relevantie van het onderzoek De starter op de woningmarkt zal centraal staan in deze scriptie. De definitie van een starter op de woningmarkt is een persoon of huishouden met het voornemen om een zelfstandige woning te betrekken of vanuit een huurwoning een koopwoning te aanvaarden. Hier kunnen diverse groepen mensen of huishoudenstypen onder vallen. Het begrip starter op de woningmarkt wordt in hoofdstuk 2 verder uitgelegd. De moeizame weg van het vinden van een betaalbare woning voor deze groep huishoudens lijkt zo langzamerhand een maatschappelijk probleem te worden. Er zijn verschillende wetenschappers en belangengroepen die zich uitspreken over de positie van starters op de woningmarkt en die oplossingen aandragen om hun kansen om de woningmarkt te betreden te vergroten. Deze oplossingen worden in kaart gebracht en vervolgens wordt een analyse gemaakt welke van deze oplossingen zijn terechtgekomen op de politieke agenda. De wetenschappelijke relevantie van het onderzoek komt voort uit het gebruik dat er wordt gemaakt van agendavormingsmodellen aan de hand waarvan wordt gekeken naar de agendavorming van de startersproblematiek op de Nederlandse woningmarkt. Deze 7

agendavormingsmodellen worden beschreven in het theoretisch kader (hoofdstuk 2). Daarnaast wordt er gekeken naar de koppeling tussen adviezen van wetenschappers en belangengroepen en het voorgestelde beleid wat daaruit voortvloeit. Naast het feit dat het vervelend is om lang te moeten wachten op een woning hebben deze obstakels om de woningmarkt te kunnen betreden ook maatschappelijke gevolgen. Het maken van grote levensbeslissingen hangt in veel gevallen af van de woonsituatie van mensen. Het niet hebben van een zelfstandige woonruimte kan betekenen dat mensen hun kinderwens uitstellen. Vrouwen die op latere leeftijd kinderen krijgen hebben vaker een meer problematische zwangerschap en bevalling dan jonge moeders. Dat levert een gezondheidsrisico op, met als gevolg extra kosten voor de gezondheidszorg. Ook fertiliteitscijfers kunnen dalen als gevolg van een uitgestelde kinderwens. Met het oog op een steeds ouder wordende bevolking en de uitdagingen die deze vergrijzing voor de samenleving met zich meebrengt is het dalen van het aantal geboortes een niet wenselijke ontwikkeling. Onderzoeker Kim McKee van het Departement Geografie en Duurzame ontwikkeling van de Universiteit van St. Andrews formuleert dit als volgt; Housing wealth is central to securing the future well being of individuals and families in the context of an aging population. A worldwide trend, it is driven by low rates of fertility and mortality; it poses significant challenges for modern welfare states because it results not only in an expending number of retirees, but also in a decline in the working-age population (McKee, 2012, pp 856).

Het niet wonen in een zelfstandige woning kan niet de enige reden zijn van ouderschap op late leeftijd, maar dit voorbeeld laat zien dat er maatschappelijke gevolgen kleven aan een late start op de woningmarkt.

1.3 Probleemstelling en deelvragen 1.3.1 Probleemstelling Het onderzoek dat voor deze scriptie wordt verricht stelt zich tot doel om oplossingen in kaart te brengen die zijn aangedragen om de kansen van starters op de Nederlandse woningmarkt te vergroten en te onderzoeken in hoeverre ze op de politieke agenda zijn gekomen. Wetenschappers en belangengroepen op de woningmarkt hebben zich de afgelopen jaren bezig gehouden met het bedenken en uitdragen van oplossingen voor een stagnerende woningmarkt. De oplossingen die een stimulans zouden kunnen zijn voor starters op de woningmarkt worden in dit onderzoek uitgelicht. Zowel wetenschappers als belangengroepen hebben door middel van rapporten, stappenplannen en brieven aan de Tweede Kamer adviezen gegeven aan de overheid en gezorgd dat de gesteldheid van de woningmarkt binnen het publieke debat een besproken onderwerp blijft. Heeft de politiek deze adviezen overgenomen? Zijn de adviezen overgenomen in verkiezingsprogramma’s van 2012 en het huidige Regeerakkoord, met name de adviezen die de kans voor starters op de woningmarkt vergroten? 8

Deze vragen leiden tot de volgende probleemstelling: Welke oplossingen dragen wetenschappers en belangengroepen aan om de kansen voor starters op de Nederlandse woningmarkt te vergroten, zijn die terug te vinden in verkiezingsprogramma’s en het huidige Regeerakkoord en hoe zijn ze op de politieke agenda gekomen?

1.3.2 Deelvragen Uit de probleemstelling vloeien verschillende deelvragen voort die essentieel zijn om tot een gebalanceerde beantwoording van de hoofdvraag te komen. Deze deelvragen helpen de complexiteit van de hoofdvraag beter te begrijpen en hanteerbaarder te maken. De deelvragen zijn: 1. Welke maatregelen hebben wetenschappers en belangengroepen geadviseerd om de kansen voor starters op de woningmarkt te vergroten? 2. In hoeverre wordt er iets gezegd over starters op de woningmarkt in verkiezingsprogramma’s van politieke partijen die hebben meegedaan aan de Tweede Kamerverkiezingen van 12 september 2012, welke voorgestelde maatregelen zijn er in het huidige Regeerakkoord opgenomen en in hoeverre komt dat overeen met hetgeen is aangedragen door wetenschappers en belangengroepen? 3. Hoe zijn de de adviezen van wetenschappers en belangengroepen op de politieke agenda gekomen?

Afbeelding 2: Starters op zoek naar een woning

Bron: (Alles van Waalre, 2011)

9

2. Theoretisch kader Dit hoofdstuk is het theoretisch kader waarin theorieën aan bod komen die helpen bij het beantwoorden van de probleemstelling. Omdat er wordt onderzocht hoe maatregelen op de politieke agenda komen, wordt gebruik gemaakt van theorieën over agendavorming. Achtereenvolgens worden besproken het barrièremodel van Bachrach en Baratz (1970), de garbage can theorie van Cohen, March en Olsen (1972) en het stromenmodel van Kingdon (2002). Aan de hand van deze theorieën wordt een conceptueel kader gevormd waarmee het proces van politieke agendering van starters op de woningmarkt kan worden geanalyseerd. Vervolgens worden de begrippen uit de probleemstelling geoperationaliseerd. Tot slot een opsommende conclusie.

2.1 Agendavorming Bestuurskundigen van de Graaf en Hoppe beschrijven in hun boek Beleid en Politiek (1996) het proces van het maken van beleid als een interactieve beleidscyclus. Volgens hun definitie heeft beleid tot doel om een bepaalde verbetering te realiseren. Om dat doel te bereiken zijn er bepaalde middelen nodig. Zoals van de Graaf en Hoppe stellen: “In het beleidsproces zijn meerdere actoren, in relatie met elkaar, bezig met het vormgeven aan en uitvoeren van een plan: het beleid.” (cit: van de Graaf & Hoppe, 1996, pag. 101) Voordat beleid wordt uitgevoerd zijn er meerdere stappen nodig: het proces van beleidsvorming. De stappen binnen dat beleidsproces zijn agendavorming, beleidsvorming, beleidsuitvoering en uiteindelijk beleidsevaluatie. Centraal in het onderzoek voor deze scriptie staat politieke agendavorming van de problemen die starters op de woningmarkt ondervinden en hun oplossingen. Hoe gaat dit proces in zijn werk en wat voor invloed hebben belangengroepen en wetenschappers daar op? Van de Graaf en Hoppe stellen dat agendavorming het samenstellen van een lijst met vraagstukken is die urgent genoeg is om tot verbetering of een oplossing te komen. Het op de agenda zetten van een onderwerp betekent dat er een intentie is om die verbetering te bereiken (van de Graaf & Hoppe, 1996). Volgens Kingdon (2002) is agendavorming het proces van het stroomlijnen van een complex geheel aan (maatschappelijke) kwesties in de richting van één kwestie waar de focus op komt te liggen. Dit proces beschrijft hij in het stromenmodel wat verderop in deze paragraaf aan bod komt. Het stromenmodel van Kingdon vloeit voort uit andere agendavormingstheorieën die in deze paragraaf worden beschreven. Als eerste komt het barrièremodel van Bachrach en Baratz (1970) aan bod, gevolgd door de garbage can theorie van Cohen, March en Olsen (1972) en tenslotte wordt het stromenmodel van John Kingdon (2002) uitgelegd.

10

2.1.1 Barrièrremodel van Bachrach en Baratz De eerste agendavormingstheorieën ontstonden in de jaren 60 en 70 van de vorige eeuw in Amerikaanse politicologie als onderdeel van het gehele politieke systeem. Volgens Bachrach en Baratz (1970) is het proces van beleidsvorming een reeks van beleidskeuzes die worden weergegeven in verschillende fases. Alle fases in het proces kunnen een barrière tegenkomen, van de fase van probleemsignalering, tot het plaatsen op de agenda, tot de daadwerkelijke uitvoering. In de eerste fase gaat het om problemen die de samenleving bezighouden. Deze zaken staan in feite op de publieke agenda, voor zover je hier kunt spreken van een agenda. Om problemen aan de politiek kenbaar te maken moeten ze eerst in de juiste context worden geplaatst en goed worden geformuleerd. Als dit proces niet goed verloopt kan dit volgens de theorie van Bachrach en Baratz worden gezien als de eerste barrière. De volgende fase is het moment dat de adviezen hun weg moeten vinden naar de politieke agenda. Het omzetten van adviezen naar agendapunten kan de tweede barrière opwerpen. Agendavorming vindt plaats in de eerste fasen en moet twee barrières passeren voordat een onderwerp daadwerkelijk op de politieke agenda terecht komt. De fase van besluitvorming zal in deze scriptie niet worden behandeld. Afbeelding 3: Barrièremodel Bachrach en Baratz

Maker: Auteur (2013)

Het barrièremodel kan worden toegepast op het veronderstelde probleem voor starters op de woningmarkt omdat het de verschillende fases laat zien voorafgaand aan een agenderings- en een besluitvormingsproces. De context van het probleem voor de samenleving wordt in de scriptie beschreven, gevolgd door signalering door belangengroepen en wetenschappers die oplossingen en adviezen hebben aangedragen. Het barrièremodel laat enkel zien dat er een nieuwe barrière kan worden opgeworpen als men deze oplossingen vervolgens op de politieke agenda wil krijgen, maar niet zo zeer hoe die barrière kan worden opgelost.

2.1.2 Garbage can theorie van Cohen, March en Olsen Het barrièremodel gaat ervan uit dat het proces van beleidsvorming min of meer chronologisch de verschillende opeenvolgende fasen doorloopt, maar in de praktijk zijn beleidsvormingsprocessen nogal complex van aard. De agendavorming kan in latere fases aangepast of bijgesteld worden. Cohen, March en Olsen (1972) hebben dat beschreven in het ‘garbage can model’ waarin het beleidsvormingsproces als een vuilnisbak (garbage can) wordt gezien. Tussen actoren binnen complexe organisaties bestaat soms over problemen en oplossingen geen duidelijke overeenstemming. Op zogenoemde keuzemomenten 11

komen problemen en oplossingen van de actoren samen in een denkbeeldige vuilnisbak en kunnen ertussen verbindingen ontstaan die vooraf niet voorzien waren. De uitkomst van een beleidsvormingsproces is volgens het garbage can model vaak onzeker evenals het moment dat keuzes worden gemaakt. Als de garbage can theorie wordt toegepast op de onderzoeksgegevens van deze scriptie dan zouden alle problemen rondom starters op de woningmarkt en de adviezen van wetenschappers en belangengroepen, al dan niet toevallig, samenkomen. De volgende fase, het proces van agendering, lijkt in het barrièremodel iets waar weinig directe invloed op uit te oefenen is. Het garbage can model houdt geen rekening met de invloed van bepaalde gebeurtenissen in de samenleving die ervoor kunnen zorgen dat keuzemomenten ontstaan, terwijl landelijke verkiezingen misschien het juiste moment zijn om bepaalde zaken onder de aandacht te brengen.

2.1.3 Stromenmodel van Kingdon In het stromenmodel van Kingdon (2002) is wel aandacht voor de invloed van gebeurtenissen in de samenleving die het beleidsvormingsproces op gang brengen. Kingdon noemt bijvoorbeeld het in het vooruitzicht hebben van verkiezingen een kans om het op gang brengen te versnellen. Kingdon stelt zich in zijn onderzoek de vraag hoe bepaalde kwesties politieke aandacht krijgen en hoe ze op de politieke agenda komen. Het model is ontwikkeld in 1984, maar voor de scriptie een herziene editie van zijn boek gebruikt uit 2002. Afbeelding 4: Stromenmodel Kingdon

Maker: Auteur (2013)

Het stromenmodel borduurt voort op de garbage can theorie van Cohen, March en Olsen (1972) die voortborduurt op het barrièremodel van Bachrach en Baratz (1970). Zo onderscheidt Kingdon ook problemen en oplossingen en de verschillende partijen oftewel de politieke omgeving die daar iets mee moet doen, kortgezegd gaat het om verschillende stromen en hun verbinding. De problemen, de oplossingen en de politieke omgeving zijn ieder op zich ook aparte processtromen en kunnen zich onafhankelijk van elkaar ontwikkelen. Actoren die in de laatste fase van het beleidsvormingsproces besluiten moeten nemen, hebben actoren uit de andere 12

stromen nodig om wijs beleid te vormen. Kingdon heeft het stromenmodel gemaakt naar aanleiding van zijn onderzoek over beleidsvorming met een nadruk op de vraag hoe bepaalde kwesties op de politieke agenda terechtkomen. Voor de hoofdvraag in deze scriptie wordt in de theorie van Kingdon gekeken naar de factoren die van belang zijn bij het agendavormingsproces; problemen, oplossingen, politieke omgeving en de window of opportunity.

Problemen Binnen de maatschappij worden verschillende problemen herkend die ook samen weer voor nieuwe problemen kunnen zorgen. Een voorbeeld hiervan is de financiële crisis en stagnatie op de woningmarkt die samen vermoedelijk iets te maken hebben met de moeilijke toegang van starters tot die markt. Als het probleem herkend wordt en ook de context is duidelijk, moet het zodanig worden geformuleerd dat het kenbaar gemaakt kan worden aan actoren die de bevoegdheid hebben om besluiten te nemen. Er kan geen agendavorming tot stand komen als er geen helderheid is over het daadwerkelijke probleem. Aandacht vanuit de samenleving of de media kan helpen om het probleem op de kaart te zetten.

Oplossingen Kingdon stelt dat oplossingen worden geformuleerd binnen en buiten overheidsinstellingen die het juiste probleem moeten vinden. Dit gaat uit van de garbage can theorie van Cohen, March en Olsen, waar oplossingen en problemen samengebracht worden en er soms min of meer toevallig verbindingen kunnen worden gemaakt. Een potentiële oplossing moet passen bij de heersende waardestructuur van de politieke omgeving om kans te maken op een plek op de agenda.

Politieke omgeving De derde factor die van invloed is op het agendavormingsproces volgens Kingdon is de politieke omgeving, waarbij de heersende cultuur binnen een overheidsinstelling het uitgangspunt is. Door politieke ontwikkelingen als een op handen zijnde verkiezing, verkiezingsuitslagen of een verandering in de publieke opinie kan de politieke omgeving veranderen. Dit wordt door Kingdon een window of opportunity genoemd. In de volgende paragraaf wordt dat verder uitgelegd. Invloed uitoefenen op het proces van agendavorming door actoren kan zowel bewust als onbewust plaatsvinden. Enerzijds door zich ergens actief voor in te zetten en anderzijds door zich bewust afzijdig te houden.

Window of opportunity Volgens Kingdon komen agenda- en beleidsvormingsprocessen in beweging als de drie bovenstaande stromen - problemen, oplossingen en politieke omgeving samenvloeien. Op bepaalde momenten worden de stromen in beweging gezet, alleen dan kunnen ze met elkaar een verbinding aangaan. Zo’n moment wordt een 13

window of opportunity genoemd en kan het gevolg zijn van politieke gebeurtenissen of gebeurtenissen die de samenleving doen opschudden. Omdat agendavorming volgens Kingdon een dynamisch proces is stopt dit niet op het moment dat een probleem en mogelijk ook een oplossing de politieke agenda hebben bereikt. Vooral als er een window of opportunity open blijft staan kan agendavorming telkens opnieuw plaatsvinden. Probleem- of oplossingsstromen en cultuur binnen de politieke omgeving hoeven elkaar niet op te volgen, zoals in het barrièremodel van Bachrach en Baratz, maar kunnen elkaar tegenkomen, zoals in de garbage can theorie van Cohen, March en Olsen wordt uitgelegd. De aanvulling van Kingdon op de laatstgenoemde theorie zit hem in de invloed van gebeurtenissen van buitenaf op de mogelijkheid om een agendavormingsproces te beginnen. In deze scriptie zal het stromenmodel van Kingdon worden gebruikt om de agendavorming van de startersproblematiek op de woningmarkt te toetsen. In de volgende paragraaf wordt het conceptueel kader geïntroduceerd waarmee de theorie van het stromenmodel van Kingdon wordt toegepast op de startersproblematiek binnen de woningmarkt.

2.2 Conceptueel kader Afbeelding 5: Conceptueel model van het stromenmodel toegepast op agendavorming van startersproblematiek op de woningmarkt

Maker: Auteur (2013)

In afbeelding 5 is een visuele weergave gemaakt van het conceptueel kader van deze scriptie: het conceptueel model. Het stromenmodel is relevant voor het onderzoeken van agendavorming van startersproblematiek op de woningmarkt omdat het de factoren die invloed hebben op agendavorming uitgelicht. 14

De problemenstroom bevat de kwesties waar starters op de woningmarkt tegen aanlopen, zodat hun toegang tot de woningmarkt moeizaam verloopt. De problemenstroom bevat daarnaast de signalering van problemen door wetenschappers, belangengroepen en in sommige gevallen politieke partijen. De volgende stroom binnen het model is de oplossingenstroom. Hierin zitten de adviezen van wetenschappers en belangengroepen die de startersproblematiek op de woningmarkt zouden moeten oplossen. De laatste stroom is de politieke omgeving. Deze stroom gaat over de heersende beleidsnorm binnen de politieke partijen die aan de macht zijn. De consensus over de situatie voor starters op de woningmarkt bij beleidsmakers hoort ook in deze stroom thuis. Het kan zijn dat er geen aandacht is vanuit de politiek voor starters op de woningmarkt, ook dat hoort thuis bij de stroom van de politieke omgeving. Kingdon stelt dat voor het op gang brengen van een het stromenmodel een window of opportunity nodig is, een gebeurtenis die de politiek of de samenleving in beweging brengt. De landelijke verkiezingen en de vorming van het Regeerakkoord hebben een window of opportunity opengezet, waarbinnen de verschillende stromen hebben kunnen samenvloeien. In de window of opportunity kan vervolgens agendavorming plaatsvinden. Wetenschappers en belangengroepen die adviezen hebben aangedragen in de periode voorafgaand aan de verkiezingen hebben gebruik gemaakt van dit window of opportunity, door de situatie op de woningmarkt voor de op handen zijnde verkiezingen onder de aandacht te brengen, zowel de problemenstroom als de oplossingenstroom. De heersende cultuur binnen de politieke omgeving is in een periode van verkiezingen in beweging omdat er weer nieuwe beleidsdoelen worden gezocht. Het conceptueel model tracht inzichtelijk te maken hoe het stromenmodel van Kingdon wordt toegepast voor het onderzoek van deze scriptie. In de volgende paragraaf zullen de begrippen uit het stromenmodel verder worden uitgelegd en worden de indicatoren die het conceptueel model meetbaar maken geïntroduceerd.

2.3 Operationalisering In deze paragraaf worden de begrippen die in de probleemstelling worden gebruikt uitgewerkt. Daaronder behoren de begrippen agendavorming, woningmarkt en starters op de woningmarkt. Voor het begrip agendavorming wordt het stromenmodel van Kingdon gebruikt. De vragen die per stroom worden gesteld leveren meetbare variabelen op die in dit onderzoek helpen de hoofdvraag te beantwoorden.

2.3.1 Agendavorming Het begrip agendavorming wordt verder uitgewerkt in meetbare variabelen die concreet zijn te onderzoeken. Hiermee wordt duidelijk wat er precies onder agendavorming wordt verstaan en hoe het wordt gebruikt in het onderzoek. Maar eerst wordt de getracht de definitie van agendavorming te geven. 15

Agendavorming is het proces waardoor problemen en hun mogelijke oplossingen aandacht krijgen van beleidsbepalers die invloed uit kunnen oefenen op welke zaken er op de (politieke) agenda komen. Kingdon beschrijft agendavorming als het proces van het stroomlijnen van een complex geheel aan kwesties in de richting van één kwestie waar de focus op komt te liggen. De verschillende stromen uit het stromenmodel van Kingdon kunnen worden gezien als het complex geheel aan kwesties. De problemenstroom, oplossingenstroom, politieke omgeving en window of opportunity zijn de meetbare variabelen in zijn theorie over agendavorming. Door een aantal vragen aan de variabelen te verbinden kunnen ze worden gemeten.

Problemenstroom Voordat een probleem wordt gezien als probleem dient het eerst herkend te worden als zodanig. Hierin kunnen de media een rol spelen, bijvoorbeeld door het publiceren van artikelen in kranten die een situatie beschrijven die problematisch verloopt. • Welke aanwijzingen zijn er dat de situatie op de woningmarkt niet ideaal verloopt? • Welke aanwijzingen zijn er dat er problemen zijn voor starters op de woningmarkt? • Hoe zijn de omstandigheden voor starters op de woningmarkt ten opzichte van andere groepen, bijvoorbeeld doorstromers op de woningmarkt? • Op welke manier is de situatie op de woningmarkt voor starters afgedwaald van de ideale toestand? Om deze vragen te beantwoorden worden artikelen gebruikt van wetenschappers die de situatie op de woningmarkt beschrijven, zowel over de woningmarkt in het algemeen en de starter op de woningmarkt, als de knelpunten op de woningmarkt. Deze beschrijving wordt gedaan in hoofdstuk 4.

Oplossingenstroom De oplossingenstroom is volgens Kingdon een geheel aan ideeën waaruit door een natuurlijk selectieproces oplossingen naar voren komen en waar uiteindelijk een korte lijst van overblijft. Hiertoe maken deskundigen en wetenschappers steeds nieuwe combinaties van oude voorstellen. In het onderzoek over agendavorming van starters op de woningmarkt worden adviezen en maatregelen in kaart gebracht die worden aangedragen door wetenschappers en belangengroepen. • Welke adviezen dragen wetenschappers en belangengroepen aan? • Is er overeenstemming over deze adviezen bij verschillende wetenschappers en belangengroepen? Op deze vragen wordt een antwoord gegeven in hoofdstuk 5 waar de adviezen van wetenschappers en belangengroepen in kaart worden gebracht.

Politieke omgeving De stroom van de politieke omgeving bevat volgens Kingdon het politieke klimaat, georganiseerde politieke krachten, hoe bevoegdheden zijn verdeeld binnen 16

verschillende ambtelijke diensten of Ministeries en de wisseling van topambtenaren en bewindslieden. Het politieke klimaat kan worden beïnvloed door de publieke opinie. Vooral in tijden van verkiezingen zoeken politieke partijen naar zaken die leven onder de bevolking en waar ze kiezers mee kunnen winnen. De vraag is of politieke partijen in hun verkiezingsprogramma’s ook adviezen opnemen omtrent de vermeende startersproblematiek. • Staat de starter op de woningmarkt op de politieke agenda? In hoofdstuk 6 wordt de aandacht voor starters op de woningmarkt uit de verkiezingsprogramma’s en het regeerakkoord in een tabel gezet, waarna in hoofdstuk 7 wordt getoetst wat de mogelijke invloed van wetenschappers en belangengroepen kan zijn.

Window of opportunity De window of opportunity in het stromenmodel van Kingdon omvat het juiste moment waarop een omstandigheid zijn weg naar de agenda vindt. Dit moment kan ontstaan door een gebeurtenis in één van de stromen, bijvoorbeeld de financiële crisis in de problemenstroom of een crisis in de politieke omgeving, zoals het aftreden van een Kabinet. • Wat heeft de window of opportunity opengezet voor mogelijke agendavorming van startersproblematiek op de woningmarkt? • Zijn de adviezen van wetenschappers en belangengroepen omtrent startersproblematiek op de politieke agenda gekomen? In hoofdstuk 7 wordt de invloed van de window of opportunity, zoals die aan bod komt in het onderzoek voor deze scriptie, beschreven.

2.3.2 Woningmarkt De ‘Nederlandse woningmarkt’ of kortweg de ‘woningmarkt’ is uiteraard niet een fysieke markt waar men letterlijk naar toe kan gaan maar een fictieve plek. Het woord markt wordt gebruikt omdat op deze fictieve plek de vraag en het aanbod van woningen elkaar tegenkomen (Ekkers & Helderman, 2010). De woningmarkt is een combinatie van de koop- en de huursector. De koopsector is één geheel, maar de huursector is onder te verdelen in een deel sociale huurwoningen en een deel vrije sector huurwoningen. Naast de term ‘de Nederlandse woningmarkt’ wordt ook ‘woningmarkt’ gebruikt in de scriptie, met deze termen wordt hetzelfde bedoeld. Ondanks dat Nederland qua oppervlakte een klein land is, zijn er regionale verschillen in het functioneren van de woningmarkt, de huizenprijzen en de bereikbaarheid van woningen voor starters. Men kan dan eigenlijk ook niet spreken over ‘de Nederlandse woningmarkt’. Echter, deze term wordt wel gebruikt in de probleemstelling in hoofdstuk 1. Dit heeft als doel om een kader te stellen waarbinnen het onderzoek plaatsvindt, namelijk de woningmarkt van Nederland. Het woningmarktbeleid dat wordt geanalyseerd speelt zich af op nationaal niveau, geadviseerd aan de landelijke politiek en onder andere via verkiezingsprogramma’s geagendeerd in een Regeerakkoord. Het onderzoek zal 17

zich dus niet richten op regionale verschillen temeer daar het te ver gaat om deze verschillen in een bachelorscriptie uiteen te zetten. De typering waarmee woningmarkten zijn te beschrijven is voorraadmarkt. Een woning is een duurzaam goed dat enige tijd nodig heeft om te ontstaan (ontwikkeling en bouw) maar een lange tijd blijft bestaan. In Nederland worden er ten opzichte van de bestaande voorraad jaarlijks niet veel woningen toegevoegd of afgenomen (VROM-raad, 2007).

2.3.3 Starters op de woningmarkt Het begrip starters op de Nederlandse woningmarkt dat in de probleemstelling wordt gebruikt, wordt in de scriptie aangeduid met starters, starters op de woningmarkt of starters op de Nederlandse woningmarkt. Starter zal zowel in enkelvoud als in meervoud gebruikt worden. In de gehele scriptie wordt daarmee de starter op de Nederlandse woningmarkt bedoeld, tenzij anders is omschreven. Het is moeilijk om een eenduidige definitie van een starter op de woningmarkt te geven omdat een starter op de woningmarkt niet één type mens of huishouden is. Het belangrijkste kenmerk waarmee het begrip starter binnen deze scriptie wordt afgebakend is een persoon of huishouden met het voornemen om een zelfstandige woning te betrekken of vanuit een huurwoning een koopwoning te aanvaarden. De leeftijdscategorie van de starter ligt over het algemeen tussen de 20 en 35 jaar. Een gangbare levensweg is middelbare school à studeren à tijdelijke baan à vaste baan. De wooncarrière die in de veel gevallen bij die levensweg hoort is wonen in het ouderlijk huis à wonen op kamers à wonen in een huurwoning à wonen in een koopwoning. Natuurlijk zijn er vele variaties op dit thema mogelijk. Te denken valt aan regionale verschillen en verschillen in opleiding. In deze scriptie maak ik geen onderscheid tussen de verschillende huishoudenstypes waarin de starter op de woningmarkt zich kan bevinden. Wat wel belangrijk is, is de stap die het huishouden zet richting de woningmarkt. Als het een eerste stap is richting een zelfstandige woning vanuit het ouderlijk huis, een studentenkamer of een kamer bij een hospita, dan kan het huishouden in principe kiezen voor een start op zowel de huurmarkt als de koopmarkt. In beide gevallen is het huishouden dan een starter, alleen in het eerste geval een huurstarter en in het tweede geval een koopstarter. Woont het huishouden reeds in een zelfstandige huurwoning, dan wordt het een starter op de woningmarkt op het moment dat het huishouden een koopwoning gaat zoeken. Men kan ook spreken van een starter op de woningmarkt als een huishouden in een sociale huurwoning zich beweegt richting een woning in de vrije huursector. Dit komt doordat de sociale huursector en de vrij huursector twee relatief afzonderlijke systemen zijn. Samengevat zijn er drie manieren van starten op de woningmarkt; starten in een sociale huurwoning, starten in een vrije sector huurwoning en starten in een koopwoning. Een starter op de woningmarkt is een persoon of een huishouden dat zich beweegt van een onzelfstandige woning naar één van deze drie typen woningen of van één van deze typen woningen naar een ander type. 18

2.4 Conclusie Voor deze scriptie wordt de theorie van het stromenmodel van Kingdon (2002) over agendavorming ten opzichte van andere theorieën gekozen omdat in het stromenmodel wordt uitgelegd op welke momenten agendavorming kan plaatsvinden. Het stromenmodel van Kingdon is gebaseerd op het garbage can theorie van Cohen, March en Olsen, wat op haar beurt is gebaseerd op het barrièremodel van Bachrach en Baratz. Dit zijn beide agendavormingstheorieën, maar ze zijn voor het onderzoek over agendavorming van startersproblematiek op de woningmarkt niet uitgebreid genoeg. Het stromenmodel van Kingdon is relevant voor deze scriptie omdat het proces van agendavorming van starters op de woningmarkt maar ook het moment van agendavorming aan de hand van deze theorie kan worden getoetst. In het conceptueel kader is dit visueel inzichtelijk gemaakt. De operationalisering van de begrippen uit de probleemstelling levert meetbare concepten op die verderop in de scriptie zullen worden behandeld.

19

3. Onderzoeksopzet 3.1 Type onderzoek en research design Het onderzoek verricht voor deze scriptie is kwalitatief van aard. Er wordt onderzocht hoe adviezen van deskundigen op de politieke agenda komen. Om dat te onderzoeken zullen verschillende rapporten, artikelen en een aantal interviews op hun inhoud worden onderzocht waarna beschreven wordt welke adviezen wetenschappers en belangengroepen geven aan de politiek om de positie van starters op de woningmarkt te verbeteren. Daarna zal worden getoetst of deze adviezen door politieke partijen zijn geagendeerd in de verkiezingsprogramma’s van 2012 en uiteindelijk hun plek hebben gekregen in het Regeerakkoord dat is samengesteld door het huidige kabinet, het Kabinet Rutte II. Het research design van dit onderzoek is een comparative design: “A research design that entails the comparison of two or more cases in order to illumintate exixting theory or generate theoratical insights as a result of contrasting findings uncovered through the comparison (cit: Bryman, 2008, p 692)”.

Dit betekent dat er verschillende data met elkaar zal worden vergeleken. In het geval van het onderzoek voor deze scriptie bestaan de cases uit de verschillende agenda’s van diverse politieke partijen wat betreft woonbeleid, aangevuld met wetenschappelijke documenten en artikelen die daaraan gerelateerd zijn. Deze agenda’s, en achterliggende processen die hebben bijgedragen aan de totstandkoming daarvan, worden met elkaar vergeleken. Een nadeel van politieke agenda’s is dat de dataset per definitie vooringenomen en gekleurd zal zijn. Rapporten van belangengroepen en politieke partijen zijn niet onafhankelijk en zullen een bepaalde werkelijkheid weergeven die gunstig uitkomt. Om dit te ondervangen zal zoveel mogelijk worden geprobeerd de onderbouwing van de theorieën te toetsen aan de wetenschappelijke literatuur. Bovendien wordt er niet zozeer gekeken naar het ‘waarheidsgehalte’ van de verschillende politieke agenda’s, maar naar welke geadviseerde oplossingen op de agenda terecht komen. Vervolgens wordt data die te maken hebben met adviezen voor starters die in de verkiezingsprogramma’s en het regeerakkoord zijn terechtgekomen, verzameld uit Nederlandse dagbladen. Hoe vaak is een dergelijke oplossing of advies van één van de partijen uit het onderzoek in de media verschenen? Hiervoor wordt data verzameld met LexisNexis, een digitale krantenbank, door te zoeken hoe vaak maatregelen die het Regeerakkoord hebben gehaald in de Nederlandse dagbladen zijn verschenen in de verkiezingsperiode.

3.2 Methode van data verzameling Artikelen uit wetenschappelijke tijdschriften en het bredere publieke debat worden geanalyseerd en geselecteerd op de politieke adviezen die wetenschappers op het gebied van de woningmarkt geven. Gezien het aandachtspunt van dit onderzoek zal

deze zoektocht naar politieke adviezen van deze experts worden toegespitst op de mate waarin er gesproken wordt van maatregelen die de kans voor starters op de woningmarkt vergroten. Rapporten van actoren op de woningmarkt zoals de Woonbond, Vereniging Eigen Huis, Planbureau voor de Leefomgeving en het Economisch Instituut voor de Bouw worden tevens gebruikt om een duidelijk beeld te krijgen van het discours over de starter op de woningmarkt. Een andere manier van data verzamelen is het houden van semi gestructureerde interviews. Beleidsmedewerkers van Vereniging Eigen Huis, de Woonbond en de directeur van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting zijn bereid gevonden om mee te werken aan een interview. De verkregen data uit bovenstaande bronnen zullen een overzicht geven van de adviezen die gegeven worden over maatregelen die de kansen voor starters op de woningmarkt moeten vergroten. Vervolgens wil ik deze data vergelijken met zowel de verkiezingsprogramma’s als ook het huidige Regeerakkoord. Hierna worden de maatregelen die in het verkiezingsakkoord terecht zijn gekomen gezocht in kwaliteitskranten. De verkiezingsprogramma’s van alle politieke partijen die in de Tweede Kamer zijn vertegenwoordigd zijn geanalyseerd aan de hand van een aantal standaardkenmerken. Deze kenmerken zijn in een tabel verwerkt, zodat het mogelijk is om te tellen hoe vaak de verkiezingsprogramma’s aan bepaalde kenmerken voldoen. Het Regeerakkoord is inhoudelijk bekeken op stimulerende maatregelen die de kans voor starters op de woningmarkt vergroten.

3.3 Methode van data analyse Er wordt in dit onderzoek gebruik gemaakt van een contentanalyse, aangezien de inhoud van de artikelen, rapporten en verkiezingsprogramma’s wordt onderzocht. Bryman zegt over de contentanalyse: “An approach to the analysis of documents and texts that seeks to quantify content in terms of predetermined categories and in a systematic and replicable manner (cit: Bryman, 2008, p 692).”

Meerdere vergelijkingen zullen worden getrokken tijdens het analyseren van de data. Allereerst worden de adviezen over starters van wetenschappers en belangengroepen getoetst aan de verkiezingsprogramma’s van de partijen die op 12 september 2012 in de Tweede Kamer zijn gekozen. Daarna wordt gekeken of deze adviezen terecht zijn gekomen in het huidige Regeerakkoord. Vervolgens wordt onderzocht hoe vaak de maatregelen die het Regeerakkoord hebben gehaald in diverse kranten zijn verschenen. De politieke haalbaarheid en de technische verificatie van de adviezen van de wetenschappers en belangengroepen richting de politiek kunnen nog niet worden geanalyseerd omdat niet in de toekomst gekeken kan worden. Het is nu nog niet duidelijk wat het beleid uit het huidige Regeerakkoord gaat opleveren.

21

4. Problemenstroom Knelpunten op de woningmarkt In de voorgaande hoofdstukken is een aantal keer het woord startersproblematiek genoemd. Hoe startersproblematiek er uit kan zien wordt goed geïllustreerd in een opiniestuk in NRC Handelsblad van 2 juni 2012 van Floor Rusman, een afgestudeerde eind- twintiger. Rusman stelt dat de slaagkans om via Woningnet een woning in de regio Amsterdam te bemachtigen voor haar en anderen in een vergelijkbare situatie zeer laag is, ondanks dat ze al zes jaar staat ingeschreven (Rusman, 2012). Zij is daarnaast niet in de mogelijkheid om een huis te kopen, want ze heeft een tijdelijk arbeidscontract zoals tegenwoordig een groeiende groep jongeren en potentiele starters (NRC Handelsblad, 7 maart 2012). Daarmee is voor haar zowel de huurmarkt als de koopmarkt slecht bereikbaar. Naast lange wachttijden in de sociale huursector en hoge prijzen in de vrije huur- en de koopsector, zijn sinds de kredietcrisis de hypotheekregels aangescherpt, waardoor het lastiger is geworden de benodigde hypotheek te kunnen krijgen (Ministerie van Financiën, 2011). Welke aanwijzingen zijn er dat de situatie op de woningmarkt niet ideaal verloopt en wat voor invloed heeft dat op starters op de woningmarkt? Aan de hand van diverse artikelen wordt in paragraaf 4.1 geprobeerd antwoord te geven op die vragen. Diverse knelpunten op de huidige woningmarkt worden beschreven en de positie van starters wordt daarin opgenomen. Deze knelpunten zijn een aanwijzing of indicator van problemen op de woningmarkt en zijn onderdeel van de problemenstroom in het stromenmodel van Kingdon (2002).

4.1 Knelpunten op de woningmarkt 4.1.1 Lage aanbodelasticiteit en hoge huizenprijzen Wonen is een basisbehoefte van de mens. In de eerste plaats betekent wonen dat men ergens op een vaste plaats verblijft. Een woning is daarmee een plek die beschutting biedt, waar men eten kan bereiden en nuttigen, kan rusten en een huishouden kan vormen. Tegenwoordig is een woning in toenemende mate een plek die comfort en potentieel geluk biedt. Een woning is een duurzaam artikel. Als het eenmaal is gebouwd kan het tientallen jaren dezelfde functie vervullen, en als het goed wordt onderhouden kan het zelfs meerdere eeuwen meegaan. De gebruikers van een woning gaan echter minder lang mee. In eerste instantie omdat gebruikers natuurlijk niet het oneindige leven hebben, maar ook omdat hun woningbehoefte verandert. Deze behoefte verandert bijvoorbeeld doordat een huishouden groeit als er kinderen worden geboren of als er sprake is van inkomensstijging zodat men zich meer ruimte kan permitteren. Verandering in woningbehoefte betekent in zo’n geval dat er vraag naar andere woonruimte is, maar dat er ook automatisch een aanbod ontstaat van de huidige 22

woning. Er is sprake van een markt, waar vraag en aanbod elkaar tegen komen. In het geval van vraag en aanbod van woningen noemt men dat een woningmarkt (Ekkers & Helderman, 2010). Er is een bepaalde voorraad aan woningen, maar omdat er woningen aan de voorraad worden onttrokken door ouderdom en extra woningen nodig zijn door de groei van het aantal huishoudens, moeten er jaarlijks nieuwe woningen worden bijgebouwd. In een normale markt betekent dat over het algemeen dat een grotere vraag meer aanbod genereert. De relatie tussen vraag en aanbod noemt men aanbodelasticiteit. Als woningprijzen met 1% stijgen en het aanbod neemt ook toe met 1% dan is de aanbodelasticiteit één. Denk bijvoorbeeld aan een stijgende vraag naar een bepaalde grondstof waarna de prijs voor de desbetreffende grondstof stijgt. Meer partijen krijgen interesse om de grondstof te delven, waardoor het aanbod van de grondstof weer groter wordt. Een hoge aanbodelasticiteit zorgt er dan voor dat de prijs weer normaliseert. Het mechanisme van aanbodselasticiteit is in principe ook van toepassing op de woningmarkt, maar omdat de groei van het aanbod van woningen achterblijft lukt het niet om de prijs te normaliseren. Al jaren is er in Nederland een grotere vraag naar woningen dan het aanbod. De huizenprijzen zijn mede als gevolg daarvan gestegen. Volgens het principe van de aanbodelasticiteit zou het aanbod van woningen dan ook moeten zijn gestegen. Er zijn echter de laatste jaren nauwelijks extra woningen gebouwd. In afbeelding 6 is een grafiek van de koopprijsontwikkeling ten opzichte van de productie van woningen over de periode 1965 tot 2005 weergegeven. Opvallend is de stijging van huizenprijzen aan het begin van de 21ste eeuw en tegelijkertijd een dalende productie van woningen. Dit is in de afbeelding geaccentueerd met een eivormige figuur. Een grotere vraag naar woningen leidt tussen 2001 en 2006 niet tot een hoger aanbod maar wel tot het stijgen van de prijzen van de bestaande woningen. De Nederlandse woningmarkt heeft daarmee een lage aanbodelasticiteit (VROM-raad, 2007; Boelhouwer & Hoekstra, 2009). Afbeelding 6: Koopprijsontwikkeling en de productie van woningen in de periode 1965-2005 (1990=100)

Bron: VROM-raad (2007)

23

Het achterblijvende aanbod wat mede heeft geresulteerd in relatief hoge huizenprijzen is ongunstig voor starters op de woningmarkt omdat dit betekent dat starters voor hun eerste koophuis een forse financiering nodig hebben of een flink bedrag aan eigen geld moeten meenemen. In paragraaf 4.1.3 wordt verder ingegaan op financiering van woningen, maar eerst wordt uitgelegd hoe de disbalans tussen vraag en aanbod mogelijk is ontstaan.

4.1.2 Disbalans tussen vraag en aanbod Een disbalans tussen vraag en aanbod van woningen bestond al voor de mondiale kredietcrisis die in Nederland voelbaar werd in 2008, maar is sindsdien in omvang toegenomen. Er zijn diverse oorzaken voor de stagnatie van de bouw van nieuwe woningen. Allereerst zijn de huizenprijzen hoog waardoor potentiële kopers die te maken hebben met aanscherping van de normen van hypothecaire kredietverlening niet het benodigde bedrag kunnen lenen voor een hypotheek. De ontwikkeling van bouwlocaties wordt daardoor vertraagd, want projectontwikkelaars beginnen pas met bouwen als meer dan de helft van de te ontwikkelen woningen zijn verkocht. Zo is er een vicieuze cirkel ontstaan: het verschijnsel van de hoge huizenprijzen houdt de vertraagde ontwikkeling van bouwlocaties indirect in stand, want door de hoge huizenprijzen stellen potentiële kopers hun daadwerkelijke koop uit en hebben projectontwikkelaars niet voldoende kopers om de bouw te beginnen. Juist het bouwen van woningen zou de huizenprijzen kunnen laten dalen en verkoop op nieuwbouwlocaties kunnen bevorderen, maar het risico om met onverkochte woningen te blijven zitten is te groot voor projectontwikkelaars. Eén van de redenen van de hoge huizenprijzen op nieuwbouwlocaties is een feitelijk tekort aan bouwgrond op zeer gewilde locaties, onder andere door de starre inrichting van structuurvisies en bestemmingsplannen door provincies en gemeenten (VROM-raad, 2007). Verordeningen omtrent milieu, waterbeheer, ecosystemen, maar ook bouwreglementen en arbeidsomstandigheden op de bouwplaats hebben een vertragende werking. Bij de ontwikkeling van woningen komen verschillende onderdelen van de ruimtelijke ordening samen. De hoeveelheid aan instanties en de benodigde vergunningen maken ontwikkelingsprocedures van projecten vaak lang met een vertraging in aanbod van nieuwe woningen als gevolg. (Boelhouwer & Hoekstra, 2009)

4.1.3 Hypotheekrenteaftrek en aflossingsvrije hypotheekvormen De hypotheekrenteaftrek in Nederland wordt vaak in verband gebracht met hoge huizenprijzen. Wat hypotheekrenteaftrek is en waarom dit verband wordt gelegd wordt in deze paragraaf uitgelegd. Hypotheekrenteaftrek betekent dat een huishouden de rente die wordt betaald over de hypothecaire lening af kan trekken van het bruto inkomen. Dit systeem bestaat al sinds 1893, toen de wet Vermogensbelasting werd ingevoerd. Een eigen woning zorgde voor een fictief inkomen, want een huiseigenaar hoefde geen huur te betalen. Om dit fictieve inkomen te verkrijgen moest de huiseigenaar kosten maken, namelijk 24

de rente betalen over de hypothecaire lening. Deze rente kosten mogen sinds 1893 worden afgetrokken van de inkomstenbelasting. Vanaf halverwege de jaren 80 worden er hypotheekvormen verkocht waarbij de hoofdsom van de lening niet hoeft te worden afbetaald. Dit zijn bijvoorbeeld de spaarhypotheek, de beleggingshypotheek en de aflossingsvrije hypotheek. Aan het einde van de looptijd van de lening of bij verkoop van de woning moet de hele hoofdsom in een keer worden afgelost. Omdat op de lange duur van de geschiedenis huizenprijzen altijd zijn blijven stijgen lijken er weinig risico’s te zitten aan deze constructie. Hypotheken waarbij de hoofdsom blijft staan worden vanaf de jaren 90 steeds meer populair onder huishoudens die een eigen woning kopen, maar ook huishoudens die al een woning bezitten sluiten hun bestaande hypotheek over in hypotheekvormen waarbij de hoofdsom niet wordt afgelost. Als men voor een hypothecaire lening alleen maar maandelijks rente hoeft te betalen en deze rente kan worden afgetrokken van de inkomstenbelasting dan dalen de maandelijkse woonlasten (Hypotheek Aflossen, 2013). Figuur 1: Eigendomsrecht en huizenprijzen in Nederland 1975-2008

Bron: VROM (2010) in Ronald & Dol (2011)

De nieuwe hypotheekvormen maakt het voor een grotere groep huishoudens dan voorheen mogelijk om een huis te kopen dankzij de betere betaalbaarheid van woonkosten. Huishoudens die voorheen niet kapitaalkrachtig genoeg werden bevonden kunnen nu huiseigenaar worden. Tegelijkertijd neemt in de jaren 90 het aanbod van sociale huurwoningen af omdat woningcorporaties moeten privatiseren en zich meer gaan richten op duurdere huurwoningen. Dat maakt het in een aantal gevallen voor huishoudens gunstiger om een woning te kopen dan een duurdere woning te huren. In figuur 1 is de ontwikkeling tussen koop- en huurwoningen in beeld gebracht en is te zien dat vanaf de jaren 80 het aantal huurwoningen drastisch afneemt en het aantal koopwoningen stijgt. De groep huishoudens die op basis van het inkomen voor het invoeren van de nieuwe hypotheekvormen al wel in aanmerking komt voor een koopwoning, kan een hogere hypothecaire lening krijgen. Soms loopt die lening op tot wel tot 125% van de waarde van het huis, gebaseerd op de veronderstelling dat het huis (flink) in waarde vermeerdert (Ronald & Dol, 2011). 25

De ontwikkeling van de waardevermeerdering van woningen tussen 1975 en 2008 staat ook in figuur 1. Vanaf 1982 stijgt de vraag naar koopwoningen maar het aanbod stagneert door trage ontwikkelingsprocedures en hoge grondprijzen waardoor er te weinig woningen bijgebouwd worden (Boelhouwer & Hoekstra, 2009; Priemus, 2010). Relatieve schaarste aan koopwoningen, maar ook de hogere aankoopprijs die huishoudens voor een woning kunnen bieden omdat ze meer kunnen lenen, drijven samen de huizenprijzen op. Naast de lage aanbodelasticiteit die in paragraaf 4.1.1 wordt uitgelegd is er dus het toelaten van hypotheekvormen waarbij de hoofdsom niet hoeft te worden afgelost tevens een oorzaak voor de relatief hoge huizenprijzen in Nederland. Tabel 1: Verkoopprijzen bestaande koopwoningen; prijsindex 2010 = 100

Perioden 1995 2000 2005 2010 2012 januari 2013

Ontwikkelingen Prijsindex t.o.v. bestaande voorgaande koopwoningen periode 2010 = 100 % 37,5 70,9 94,2 100 91,5

18,2 3,9 -2 -6,3

86,1

-2,9

Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek/Kadaster (2013)

Deze bewering wordt ondersteund door gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek over de index van verkoopprijzen van bestaande woningen in tabel 1 waarin de prijsindex in verschillende perioden ten opzichte van de waarde van 2010 is bepaald. De periode van 1995 tot 2012 is de periode waarin de aflossingsvrije hypotheekvormen populair zijn. In de tabel zijn de huizenprijzen na 2010 aan het dalen. Dit is toe te schrijven aan de kredietcrisis die in 2008 is begonnen en de perspectieven op de woningmarkt onzeker maakt.

Uit deze paragraaf blijkt dat niet zozeer het bestaan van de hypotheekrenteaftrek, maar in grote mate het populair worden van aflossingsvrije hypotheekvormen de huizenprijzen in Nederland hebben doen stijgen. Daarmee wordt niet gezegd dat de hypotheekrenteaftrek geen blaam treft in de discussie rondom de huizenprijzen, want zonder de mogelijkheid om de hypotheekrente af te trekken van de inkomstenbelasting waren de aflossingsvrije hypotheekvormen waarschijnlijk een stuk minder populair geweest. Over de gehele looptijd van de hypotheek wordt over een aflossingsvrije hypotheek namelijk een veel hoger bedrag aan rente betaald dan wanneer er maandelijks wordt afgelost. Starters op de woningmarkt ondervinden last van de relatief hoge huizenprijzen in Nederland, in deze paragraaf wordt duidelijk dat het stijgen van het aantal aflossingsvrije hypotheekvormen hier mede aan ten grondslag ligt. In de volgende paragraaf wordt duidelijk wat voor effect de kredietcrisis heeft op de betaalbaarheid van woningen in Nederland.

26

4.1.4 Betaalbaarheid sinds de kredietcrisis Uit tabel 1 (vorige paragraaf) kan worden afgeleid dat de huizenprijzen sinds de kredietcrisis aan het dalen zijn. Hoge huizenprijzen is één van de redenen waardoor voor starters een koopwoning moeilijk bereikbaar is. De vraag is nu of met het dalen van de huizenprijzen de kans op een koopwoning voor starters groter is geworden. Het rapport Starters op de woningmarkt van Bouwfonds MAB stelt “het is uitermate lastig voor starters om een huurwoning te bemachtigen en de sprong naar een koopwoning is in veel gevallen financieel te groot (Luijten e.a., 2005)”. In Wonen 4.0, een gezamenlijk akkoord van de Woonbond, Aedes, Vereniging Eigen Huis en de Nederlandse Vereniging van Makelaars wordt het onvoldoende flexibel zijn van de woningmarkt in verband gebracht met “te weinig keuzemogelijkheden en te weinig kansen voor starters (Woonbond e.a., 2012)”. In het rapport Stap voor stap van de VROM-raad worden starters regelmatig genoemd als doelgroep die geholpen zou moeten worden met het betreden van de woningmarkt (VROM-raad, 2007). Ook andere bronnen geven een signaal af over starters op de woningmarkt en gebruiken daarvoor platitudes als “Vooral starters komen momenteel moeilijk aan een passend huis (D66, 2012)” en “Te weinig keuzemogelijkheden en te weinig kansen voor starters (Woonbond e.a., 2012). De positie van starters op de woningmarkt wordt aldus opgemerkt door verschillende partijen die zich enerzijds op de woningmarkt begeven en anderzijds er beleid over formeren. Een blik op de gegevens over hypothecaire regels (Ministerie van Financiën, 2011) en de gemiddelde prijzen voor koopwoningen bevestigt het beeld dat de starter in het huidige bestel voor een uitdaging staat. Figuur 2: Koopprijsontwikkeling en leencapaciteit in 2010, 2011 en 2012

Bron: van Hoek (2011), Centraal Bureau voor de Statistiek (2013)

In figuur 2 worden cijfers over leencapaciteit uit het rapport Dynamiek op de woningmarkt van het Economisch Instituut voor de Bouw (van Hoek, 2011) vergeleken met CBS-cijfers over koopprijsontwikkeling in dezelfde periode. Zowel de 27

gemiddelde huizenprijs als de leencapaciteit zijn gestaag aan het dalen. Er zit echter nog een grote afstand in euro’s tussen de gemiddelde huizenprijs en de leencapaciteit. De huizenprijzen zijn aan het dalen, maar tegelijkertijd daalt ook de leencapaciteit van middeninkomens. Starters met een middeninkomen ondervinden daardoor voorlopig geen voordeel van de dalende huizenprijzen, want de daling is tot nog toe even groot als de verminderde leencapaciteit. De verwachting is echter dat de huizenprijzen de komende jaren nog veel meer zullen dalen (RTL, 2012) zodat - mits de leencapaciteit niet even hard blijft dalen - het verschil tussen deze twee op den duur kleiner wordt. De gemiddelde huizenprijs zegt natuurlijk niet direct iets over de gemiddelde prijs voor starterswoningen. Echter, als er wordt gekeken naar gemiddelde prijzen van woningen per type zoals weergegeven in figuur 3, dan is er eveneens een daling te zien, maar blijven de gemiddelde prijzen nog steeds relatief hoog. Figuur 3: Koopprijsontwikkeling per type woning 2010-2012

Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek (2013)

Op basis van gegevens over leencapaciteit en koopprijsontwikkeling kan niet zonder meer worden gesteld dat de huidige huizenprijzen een knelpunt zijn voor starters op de woningmarkt. Voor starters met een middeninkomen echter lijkt op basis van de gemiddelde huizenprijs per type woning wel duidelijk dat het goed zoeken is naar een woning die past binnen het budget. De gemiddelde prijs van de goedkoopste woningtypen - een apppartement voor €180.000 en een tussenwoning voor €210.000 ligt tussen de €10.000 en €50.000 euro verwijderd van de maximale hypothecaire lening. Voor starters op de woningmarkt kan het problematisch zijn dat de leencapaciteit is verlaagd omdat ze daardoor waarschijnlijk niet de benodigde hyptoheek kunnen krijgen voor het huis dat ze willen kopen. Ondanks dat het voor huishoudens die willen starten op de woningmarkt ongunstig uitkomt, kan het voor de samenleving als geheel gunstig uitpakken dat de leencapaciteit is verlaagd. De kredietcrisis is immers ontstaan door de ruime mogelijkheden om kredieten aan te gaan en dat de ruimte 28

kredietmogelijkheden hebben huizenprijzen in het verleden mede doen opdrijven zoals is te lezen in paragraaf 4.1.3.

4.1.5 Knelpunt binnen de huursector; scheefwonen Tot nu toe zijn vooral starters op de koopwoningenmarkt aan bod gekomen terwijl er in de huursector ook knelpunten zijn die invloed hebben op starters. Een fenomeen dat binnen deze sector wordt gezien als problematisch is het scheefwonen; kortgezegd een huishouden huurt een goedkope sociale huurwoning, maar zou daar op basis van het inkomen niet (meer) voor in aanmerking komen (Aedes, 2012). Sociale huurwoningen zijn woningen met een maximale huurprijs van €681,02 die meestal in het bezit zijn van een woningcorporatie. Een voorwaarde om in aanmerking te komen voor zo’n woning is dat het huishoudinkomen niet te hoog mag zijn. Woningcorporaties moeten 90% van de vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een maximaal bruto jaarinkomen van €34.229,-. De overige 10% van de woningen mogen verhuurd worden aan huishoudens met een hoger inkomen (Rijksoverheid, 2013). De hoogte van het inkomen van de huurder werd tot juli 2013 alleen gecontroleerd bij de toewijzing van de woning. Als een huishouden in de loop der jaren meer gaat verdienen, dan kan de situatie ontstaan dat het inkomen stijgt tot boven de grens van €34.229,- en in verhouding tot de huurprijs te hoog wordt. Ondanks dat het vaak anders wordt voorgesteld zijn scheefwoners in de meeste gevallen huishoudens met een middeninkomen. De oorzaak van scheefwonen is het achterblijvende aanbod van betaalbare vrije sector huurwoningen voor middeninkomens en de hoge prijzen van koopwoningen (Aedes, 2012). Vrije sector huurwoningen zijn de woningen met een huurprijs vanaf €681,02, maar ze hebben vooral een marktconforme huurprijs. In het prijssegment tussen €700.- en €1000,- is te weinig aanbod. Dit is het prijssegment waar huishoudens met een middeninkomen op aangewezen zijn. Door het lage aanbod van woningen in deze categorie stagneert de doorstroming van de middenklasse huishoudens en dat heeft invloed op de instroom van huishoudens met een laag inkomen in de sociale sector. Huishoudens met een bruto jaarinkomen van € 34.229 tot circa € 45.600 kunnen op basis van hun inkomen een woning huren met een huurprijs tussen circa €682,- en €950,-. Deze cijfers zijn gebaseerd op de voorschriften van woningcorporatie Ymere, die als regel aanhoudt dat een woning maximaal één vierde van het bruto maandinkomen mag kosten (Ymere, z.j.). Aangezien de hoofdtaak van woningcorporaties het realiseren en in stand houden van sociale huurwoningen is, hebben zij zelf in deze prijscategorie relatief weinig aanbod. De particuliere markt van huurwoningen heeft in deze prijsklasse ook weinig aanbod. Scheefwonen heeft invloed op de positie van starters op de woningmarkt omdat de markt voor sociale huurwoningen stagneert en er lange wachttijden zijn ontstaan. Maar zoals uit bovenstaande blijkt is niet het scheefwonen op zichzelf het probleem wat dit veroorzaakt. Scheefwonen is een gevolg van de disbalans tussen vraag en aanbod binnen de huursector. Zowel starters met een laag inkomen als starters met een middeninkomen worden hierdoor gedupeerd. 29

4.2 Conclusie In dit hoofdstuk is getracht de problemenstroom in kaart te brengen voor de situatie omtrent starters op de woningmarkt. Het principe van de problemenstroom is ontleend aan het het stromenmodel van Kingdon (2002). Er is gezocht naar aanwijzingen die laten zien dat de situatie op de woningmarkt niet ideaal verloopt en de invloed daarvan voor starters op de woningmarkt is beschreven. Dit heeft geresulteerd in de beschrijving van een aantal knelpunten, die steeds zijn terug te leiden naar een disbalans tussen vraag en aanbod van woningen en de relatief hoge huizenprijzen in Nederland. Deze twee factoren hebben daarnaast een versterkende invloed op elkaar. In het kort volgen hieronder de verschillende knelpunten met hun werking op starters: • Allereerst is er het probleem van de lage aanbodselasticiteit en disbalans tussen vraag en aanbod wat de huizenprijzen in Nederland relatief hoog heeft gemaakt omdat er sprake is van schaarste aan woningen. De hogere huizenprijzen daarentegen hebben gezorgd voor een kleinere vraag naar nieuwbouwwoningen, zodat er nog minder woningen zijn gebouwd en de prijs en het aantal nieuwbouwwoningen steeds verder uit elkaar is komen te liggen. De kans op een koopwoning voor starters is hiermee verkleind doordat de stap naar een eerste woning financieel steeds moeilijker haalbaar is geworden. • Naast schaarste hebben ook aflossingsvrije hypotheekvormen een prijsopdrijvende werking voor woningen in Nederland. Tussen 1995 en 2010, de periode dat aflossingsvrije hypotheekvormen steeds meer aan populariteit wonnen, is de huizenprijs bijna met een factor drie vergroot. • Een ander knelpunt op de woningmarkt dat invloed heeft op de positie van starters is de leencapaciteit die de afgelopen jaren is gedaald. In paragraaf 4.1.4 worden de cijfers van de leencapaciteit van middeninkomens vergeleken met de cijfers van de ontwikkeling van de gemiddelde huizenprijzen. De koopprijsontwikkeling en de leencapaciteit lijken vooralsnog evenredig te dalen, maar de starter op de woningmarkt heeft een sterkere daling van de huizenprijzen nodig om de woningmarkt te kunnen betreden. Vooral voor starters met een middeninkomen wordt het steeds moeilijker om een koophuis te bemachtigen. • Een knelpunt op de woningmarkt binnen de huursector is scheefwonen, het verschijnsel waarbij een huishouden een goedkopere woning huurt dan het op basis van het inkomen zou kunnen betalen. Er is een redelijk groot bestand aan goedkope huurwoningen in Nederland, maar het aanbod aan huurwoningen voor huishoudens met een middeninkomen is ontoereikend. Huishoudens die een groei in hun inkomen meemaken kunnen daarom moeilijk doorstromen. Ook hier is dus sprake van en disbalans in vraag en aanbod en zijn de wachttijden voor sociale huurwoningen lang en de prijzen van vrije sector huurwoningen door schaarste hoog. Starters op de 30

•

31

woningmarkt met een relatief laag inkomen hebben te maken met lange wachttijden voor een sociale huurwoningen terwijl starters met een middeninkomen vaak een relatief hoge huurprijs moeten betalen. Starters op de woningmarkt staan vaak zowel aan het begin van hun arbeidscarrière als aan het begin van hun wooncarrière en dat heeft invloed op de te besteden woonlasten die ze kunnen dragen. Omdat de huizenprijzen relatief hoog zijn, zowel in de koop- als de huursector (sociale huurwoningen daargelaten) zullen starters hinder ondervinden van de huidige situatie op de woningmarkt.

5. Oplossingenstroom Adviezen van wetenschappers en belangengroepen In het voorgaande hoofdstuk is geschreven over knelpunten op de woningmarkt zoals relatief hoge huizenprijzen en een disbalans tussen vraag en aanbod. Hierbij is geprobeerd duidelijk te maken wat voor invloed deze knelpunten hebben op starters op de woningmarkt vanuit de gedachte dat zij problemen ondervinden bij het starten van hun wooncarrière. Gechargeerd gezegd is de starter op de woningmarkt in deze scriptie tot nu toe gezien als slachtoffer van de huidige omstandigheden. In het publieke debat en in diverse publicaties echter krijgt de starter ook een andere rol, namelijk als aanjager van de woningmarkt en dus als groep die de problemen op deze markt kan helpen oplossen (Boelhouwer e.a., 2012; Bartelsman, e.a., 2012; van Beek, 2012). In deze artikelen wordt gesteld dat als starters worden gestimuleerd om de woningmarkt te betreden, het de doorstroming van de markt als geheel ten goede komt. Dit hoofdstuk gaat over de oplossingenstroom, gebaseerd op het stromenmodel van Kingdon (2002), maar toegepast op het onderwerp van de scriptie: de agendavorming van startersproblematiek op de woningmarkt. In de eerste paragraaf wordt de theorie wordt uitgelegd die ten grondslag ligt aan de bewering dat starters de woningmarkt als geheel op gang kunnen brengen. In de volgende paragraaf worden de adviezen die wetenschappers en belangengroepen hebben aangedragen om de positie van starters op de woningmarkt te verbeteren in kaart gebracht.

5.1 De starter als probleemoplosser Om te begrijpen hoe de bewering dat starters als probleemoplosser kunnen fungeren in de stagnerende woningmarkt is ontstaan wordt dit proces in drie stappen uitgelegd. Eerst wordt het begrip verhuisketen uitgelegd gevolgd door doorstroming op de woningmarkt en doorstroming door starters.

5.1.1 Verhuisketen Volgens emeritus hoogleraar Volkshuisvesting Hugo Priemus is de definitie van een verhuisketen “een reeks direct met elkaar samenhangende verhuizingen (cit: Priemus, 1984, pag. 76)”. Een verhuisketen wordt gestart met het aanbod van een woning en eindigt als er geen lege woning meer wordt achtergelaten. Buys (2005) legt dit verder uit door te beschrijven dat de keten bestaat uit drie facetten: Allereerst is er het initiële aanbod, bijvoorbeeld door nieuwbouw of woningverlating. Vervolgens zijn er een aantal doorstromingen en tot slot is er het betrekken van een woning door een starter of het ontrekken van een woning aan de woningmarkt door sloop. Omdat een starter geen zelfstandige woning achterlaat heeft dit huishouden in de verhuisketen dezelfde status als het onttrekken van een woning door sloop, want in 32

beide gevallen blijft er geen woning over waar anderen naar toe door kunnen stromen. Een verhuisketen is afhankelijk van doorstroming op de woningmarkt. Volgens Renes en Jókövi van het Planbureau voor de Leefomgeving is doorstroming “het verschijnsel dat huishoudens verhuizen van de ene woning naar de andere; de verlaten woning komt hiermee beschikbaar voor anderen” (Renes & Jókövi, 2008).

5.1.2 Doorstroming Doorstroming is van het grootste belang voor het goed functioneren van de woningmarkt en dat wordt veroorzaakt door het verhuizen van huishoudens van de ene naar de andere woning (Luijten e.a., 2005). De Nederlandse woningmarkt heeft te maken met stagnatie, omdat er in veel gevallen sprake is van een moeizame doorstroming. Relatief veel huizen staan gedurende lange tijd te koop en de wachtlijsten voor huurwoningen zijn vaak lang. Huishoudens die al een woning hebben, stellen een eventuele verhuizing uit omdat het veiliger lijkt af te wachten tot de kredietcrisis voorbij is en de economie weer aantrekt. De slaagkans van starters op de woningmarkt wordt steeds lager door deze moeizame doorstroming, maar als een starter de markt van koopwoningen niet kan betreden ontbreekt deze schakel in de verhuisketen. Daarom kan men ook beweren dat de slechte toegang van starters de doorstroming van de woningmarkt als geheel doet stagneren (Vereniging Eigen Huis, 2012).

5.1.3 Doorstroming door starters Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft schrijft op 27 april 2012 in zijn column op gebiedsontwikkeling.nu: “Nog problematischer is de positie van starters. (…) waardoor zij minder toegang krijgen tot de koopwoningenmarkt. Een verdere afname van het aantal woningtransacties en een daling van de verkoopprijs op zowel de korte als de lange termijn liggen hierdoor in het verschiet (cit: Boelhouwer, 2012)”. In deze zin voegt Boelhouwer aan de voor starters moeizame toegang tot de woningmarkt toe dat juist deze starter het aantal woningtransacties kan doen stijgen. Een zelfde aanname is te lezen in het rapport Atlas koop- en financieringsvarianten van het Onderzoeksinstituut OTB, waarin het volgende wordt gesteld: “Bovendien is een continue vraag van starters noodzakelijk om de doorstroming op de woningmarkt in stand te houden (Dol, Hoekstra, & Elsinga, 2012).” De aanname dat starters op de woningmarkt invloed hebben op de doorstroming daarvan wordt opmerkelijk genoeg niet theoretisch onderbouwd. Wellicht is de theorie voor sommige partijen teveel een open deur om onderbouwd te worden. Toch is niet te zeggen dat deze aanname zonder onderbouwde theorie niet klopt aangezien de logica van de observatie overtuigend is. Deze bewering wordt inzichtelijk gemaakt in het concept ‘Door’ van de Vereniging Eigen Huis, wat is visueel in beeld is gebracht in afbeelding 10.

33

Afbeelding 7: Verhuisketen volgens VEH met concept "Door”

Bron: Vereniging Eigen Huis (2012) Uitwerking: auteur (2012) Toelichting afbeelding 10: Een startershuishouden wil een woning kopen maar het maximale hypotheekbedrag wat ze kan lenen is lager dan de verwervingskosten van het huis. De koop kan dus niet doorgaan. Dit betekent dat de huishoudens die hierop volgen in de verhuisketen niet verder kunnen omdat ze hun huis niet kunnen verkopen (bovenste plaatje). Als de doorstroomhuishoudens een percentage van hun winst afstaan aan de starter zal deze het eerste huis in de keten wel kunnen kopen en komt de verhuisketen in beweging. Zo kunnen alle huishoudens in de keten doorstromen naar de volgende woning.

Vermeende startersproblematiek op de woningmarkt is niet alleen een maatschappelijk probleem voor starters, maar heeft ook consequenties voor de woningmarkt als geheel. Dat zou de reden kunnen zijn dat er in 2012 drie keer een publiekelijk advies is gegeven aan de politiek over de situatie op de woningmarkt met daarin ook maatregelen die de positie van starters op de woningmarkt kunnen verbeteren. In de volgende paragraaf worden de adviezen die in het belang zijn van starters op de woningmarkt in kaart gebracht. Deze adviezen komen uit de drie eerder genoemde publicaties alsmede uit interviews met drie personen die werkzaam zijn binnen het huisvestingsbeleid.

5.2 Adviezen van wetenschappers en belangengroepen De woningmarkt is de afgelopen jaren vaak onderwerp van debat geweest. Voor en tijdens de verkiezingsperiode van 2012 is door verschillende groepen geprobeerd politieke aandacht te krijgen voor de problemen waar de woningmarkt mee te maken heeft. In deze paragraaf behandel ik de adviezen gericht op starters op de woningmarkt van vijf actoren. Deze adviezen zijn geëxtraheerd uit achtereenvolgens 34

een open brief (Zes Stappenplan) van 22 economen, een rapport (Wonen 4.0) van 4 belangenorganisaties, een brief aan de tweede kamer (Nationale Stimuleringspakket Woningmarkt) door NEPROM. Daarnaast komen er adviezen uit interviews met beleidsmedewerkers van de Vereniging Eigen Huis en de Woonbond en met de directeur van het Stimuleringsfonds voor de Volkshuisvesting. In tabel 2 worden de adviezen opgesomd. Tabel 2: Adviezen van wetenschappers en belangengroepen

Bron: zie paragraaf 5.2.1-5.2.5 Overzicht: Auteur (2013)

In de laatste kolom van de tabel staat een score waaraan kan worden gezien door hoeveel actoren het desbetreffende advies is aangedragen. Uit tabel 2 kan worden opgemaakt dat er door de wetenschappers en belangengroepen verschillend wordt gedacht over maatregelen die de positie van starters op de woningmarkt zouden kunnen verbeteren. Dat zou kunnen komen omdat de meeste besproken documenten zijn geschreven met als doel om de algehele situatie op de woningmarkt te verbeteren en met dat uitgangspunt staan startersbelangen niet voorop. Daarnaast zijn de adviezen soms ook gekleurd vanuit de belangen die worden vertegenwoordigt. Dit is bijvoorbeeld het geval met het advies van de Woonbond om huursombenadering in te voeren. De Woonbond behartigt de belangen van huurders en vanuit die positie is het logisch dat zij met zo’n advies komt. Een ander voorbeeld is het verbeteren van hypotheekcondities dat wordt voorgesteld door NEPROM. NEPROM is de vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling en haar leden ondervinden nadelen van de stagnerende woningmarkt omdat er minder bouwprojecten dan voorheen hun doorgang vinden. NEPROM verwacht dat door het verbeteren van de hypotheekrentestand een huis kopen betaalbaarder zal worden voor huishoudens en hoopt waarschijnlijk dat als gevolg daarvan weer meer nieuwbouwprojecten zullen worden gestart. 35

Twee adviezen worden meerdere keren genoemd: het afschaffen van de overdrachtsbelasting en het mogelijk maken van startersleningen. Dit wordt dus door meerdere actoren gezien als een oplossing. In het hoofdstuk 6 wordt duidelijk of dit is opgepakt door de politiek. De artikelen, interviews en rapporten waarop tabel 2 is gebaseerd worden nu verder uitgewerkt in de volgende paragrafen met een inleiding over de achtergrond van het document en de adviseur.

5.2.1 Zes Stappenplan samengesteld door 22 economen In februari 2012 wordt Zes Stappenplan. Naar een duurzame financiering van de woningmarkt (Bartelsman e.a., 2012) gepubliceerd door 22 wetenschappers op het gebied van de woningmarkt, voor een groot deel economen. Zij benoemen een aantal mogelijke problemen die ze signaleren op de woningmarkt. Deze problemen hebben als risico dat de nationale hypotheekschuld blijft stijgen terwijl de waarde van de huizen aan het dalen is. Dit zorgt voor onzekerheid bij individuele huishoudens, die als gevolg daarvan beslissingen omtrent hun woonsituatie zouden kunnen uitstellen, waardoor de woningmarkt in een nog minder stabiele situatie kan terechtkomen. In het voorgestelde Zes Stappenplan zien de wetenschappers een mogelijkheid om te komen tot een duurzame financiering van de woningmarkt, zowel voor de financiële sector, de overheid en individuele huishoudens.

Stimulerende maatregelen voor starters in het Zes Stappenplan: •

•

•

36

Afschaffen overdrachtsbelasting. Dit maakt de verwervingskosten van een woning lager waardoor er een minder hoge hypotheek nodig is. Ook voorkomt het dat een starter meer hypotheek op het huis neemt dan de daadwerkelijke waarde van het huis. Het kopen van een huis is zo minder risicovol. Huren naar marktconform niveau. Als de huren marktconform wordt het voor particuliere verhuurders interessanter om in huurwoningen in de vrije sector te investeren, aldus de auteurs van het Zes Stappenplan. Het aanbod zal daardoor groter worden waardoor een startende huurder met een middeninkomen een grotere kans heeft op een passende woning. Ook de startende huurder die is aangewezen op een sociale huurwoning zal vermoedelijk een minder lange wachttijd hebben, omdat de huursector in zijn geheel beter zal functioneren. Geleidelijke beperking van de hypotheekrenteaftrek. De auteurs van het Zes Stappenplan veronderstellen dat door de onzekerheid rondom het wel of niet verdwijnen van de hypotheekrenteaftrek huishoudens een afwachtende houding aannemen. Met de zekerheid dat de hypotheekrenteaftrek binnen een aantal jaren zal worden aangepast zullen starters de komende jaren nog kunnen profiteren van de mogelijkheid tot aftrek en zullen hun maandlasten in het begin relatief laag kunnen zijn.

In het Zes Stappenplan is vooral de financiële kant van de stagnatie van de woningmarkt belicht. Dit is niet verwonderlijk aangezien het grootste deel van de auteurs econoom is. De maatregel om de overdrachtsbelasting volledig af te schaffen is voor de starter op de woningmarkt interessant, maar is heeft ook een groot voordeel voor de Nederlandse economie. De nationale hypotheekschuld was in het jaar 2006 102,7% van het Bruto Nationaal Product (Ronald, 2012). Ten opzichte van andere landen is de hypotheekschuld van Nederland relatief hoog. De geleidelijke beperking van de hypotheekrenteaftrek is ook goed voor de Nederlandse economie. Enerzijds houdt de overheid meer geld over om te investeren, terwijl anderzijds de hypotheekschuld van Nederland zal dalen. Als huishoudens inderdaad weer vertrouwen krijgen in de woningmarkt door het geleidelijk afschaffen van de hypotheekrenteaftrek zal dat een positieve invloed hebben op de positie van starters op de woningmarkt, maar consumentenvertrouwen hangt van meer factoren af, dus is dit een onzekere factor. Het marktconform maken van huren zal op de lange duur waarschijnlijk wel invloed hebben op de doorstroming op de huurmarkt, maar dat kan alleen als er eerst nieuw aanbod van huurwoningen is gecreëerd. Tot die tijd zullen starters niet makkelijker kunnen instromen in de sociale of de vrije huursector. In algemene zin is het Zes Stappenplan ontwikkeld om de woningmarkt in beweging te brengen zodat de nationale hypotheekschuld vermindert en de kredietwaardigheid van de Nederlandse economie verbetert. De stimulerende maatregelen die zijn aangedragen zal het vermoedelijk relatief lang duren om de positie van de starter op de woningmarkt te verbeteren.

5.2.2 Wonen 4.0 – vier organisaties met verschillende belangen komen met één plan In het voorjaar van 2012 presenteren huurdersbelangenorganisatie Woonbond, belangenvereniging voor huiseigenaren Vereniging Eigen Huis, vereniging van woningcorporaties Aedes en makelaarsorganisatie NVM een plan genaamd Wonen 4.0 Plan voor integrale hervorming van de woningmarkt. Op zich is de overeenstemming in dit plan redelijk bijzonder omdat deze organisaties in principe tegengestelde belangen zouden hebben. Immers, de Woonbond wil van oudsher de prijzen laag houden terwijl de Vereniging Eigen Huis er belang bij heeft dat prijzen stijgen omdat huiseigenaren zo overwaarde kunnen genereren op hun woning. De vier genoemde organisaties stellen dit plan op met als doel de woningmarkt efficiënter te laten functioneren en huishoudens meer keuze te bieden. Dit zal volgens hen voordelen hebben voor zowel de samenleving als de economie, waardoor ook de overheid zal profiteren van de gevolgen van de hervormingen (Woonbond e.a., 2012).

Stimulerende maatregelen voor starters uit Wonen 4.0: •

37

Voldoende aanbod van woningen van de juiste soort op de juiste plek. Deze maatregel is voor starters gunstig omdat er dan ook voor hen wat te kiezen valt.

•

•

•

Van objectsubsidies naar subjectsubsidies. Subsidies worden op deze manier niet meer aan woningen verbonden, maar aan huishoudens die het zonder steun niet redden op de woningmarkt. Dat geldt meestal voor mensen met een laag inkomen, maar in de huidige markt zou dat ook kunnen gelden voor starters op de woningmarkt. Duurzame financiering. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) zou moeten gelden voor koopstarters en lagere middeninkomens. Als de NHG voor een grotere doelgroep beschikbaar is, leidt dit tot grotere risico’s die als gevolg zouden kunnen hebben dat de NHG op den duur niet meer beschikbaar is voor degenen die het echt nodig hebben. Voldoende mobiliteit. Dat wordt bereikt door het afschaffen van de overdrachtsbelasting en het gelijkmaken van woonlasten voor zittende en nieuwe huurders, aldus Wonen 4.0. Zoals ook aangegeven bij het Zes Stappenplan is het afschaffen van de overdrachtsbelasting gunstig voor starters op de woningmarkt omdat zij dan niet een hypotheek moeten afsluiten die hoger is dan de waarde van het huis. Gelijkstellen van de huren voor zittende en nieuwe huurders zou inderdaad tot gevolg kunnen hebben dat de mobiliteit binnen de huursector verbetert omdat het voor zittende huishoudens met een alsmaar stijgend inkomen op een gegeven moment rendabeler kan worden om te verhuizen naar een koopwoning. Deze prikkel is nu nagenoeg afwezig omdat een lage beginhuur relatief laag blijft.

Wonen 4.0 is bedoeld als een integraal plan voor hervorming van de woningmarkt. In de uitwerking van de plannen wordt op verschillende terreinen beleid geadviseerd. De samenwerking van vier partijen die allen andere belangen heeft geresulteerd in een compleet hervormingsplan voor de woningmarkt. Verbeteren van aanbod, niet alleen kwantitatief maar juist ook afgestemd op de behoefte van potentiële huurders en kopers is een gunstige maatregel voor starters op de woningmarkt. Een betere betaalbaarheid ontstaat door het afschaffen van de overdrachtsbelasting en het gelijktrekken van huurprijzen voor zittende en nieuwe huurders. Duurzame financiering van door middel van de Nationale Hypotheekgarantie verkleint het risico van het kopen van een huis en maakt de woningmarkt zo toekomstbestendig. Door de integrale aanpak die in Wonen 4.0 wordt voorgesteld kan de kans voor starters op de woningmarkt vergroten omdat meerdere knelpunten tegelijk worden aangepakt.

5.2.3 Nationale Stimuleringspakket Woningmarkt voorgesteld door de bouwsector Op 26 september 2012 stuurt de vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling NEPROM de Tweede Kamer een brief met daarin het Nationale Stimuleringspakket Woningmarkt. De beweegreden, als belangenvertegenwoordiger van de bouwsector, is vermoedelijk vooral bedoeld om de bouwsector weer vitaal te krijgen. Aangezien deze sector een belangrijke maatschappelijke bijdrage levert, zowel qua 38

werkgelegenheid als qua wonen, is dit niet onredelijk. Het citaat “Goed wonen is een basisbehoefte (NEPROM, 2012)” is een bewering die breed wordt ondersteund. De angst van NEPROM is dat de voorgestelde bezuiningsmaatregelen voor 2013 de woningmarkt “juist verder in mineur brengen.” Het Nationaal Stimuleringspakket Woningmarkt bevat een zestal maatregelen die de bouwsector en de woningmarkt weer in beweging zouden moeten kunnen brengen.

Stimulerende maatregelen voor starters uit het Nationaal Stimuleringspakket Woningmarkt: •

•

•

•

Normaliseer de financieringsmogelijkheden van huizenkopers. Door de strengere hypotheekregels kunnen vooral koopstarters minder lenen. Banken zouden meer maatwerk moeten kunnen leveren bij het verstrekken van een hypotheek. Een voorbeeld van maatwerk is kijken naar het carrière perspectief van een starter. Verbeter de condities waaronder hypotheken verstrekt worden. In Nederland lijkt in vergelijking met de omringende landen een te hoog percentage hypotheekrente te worden berekend. Met een lagere rente zal een huiseigenaar lagere maandlasten hebben en wordt het voor een koopstarter betaalbaarder om een huis te kopen. Lever een bijdrage aan startersleningen. Deze maatregel is gebaseerd op de aanname dat starters verhuisketens in beweging kunnen zetten en daardoor belangrijk zijn voor de doorstroming op de woningmarkt. Verlaag de btw op grond. Deze maatregel zou ervoor moeten zorgen dat bouwgrond goedkoper wordt en daaruit volgend zouden huizenprijzen van nieuwbouwwoningen betaalbaarder kunnen zijn, wat ook de betaalbaarheid voor starters vergroot.

De kernpunten die invloed hebben op starters op de woningmarkt uit het Nationale Stimuleringspakket Woningmarkt zijn samen te vatten in twee punten. Het eerste punt is verbeterde financieringsmogelijkheden zodat het kopen van een woning bereikbaarder wordt voor starters. Dit heeft echter als nadeel dat de huizenprijzen en de nationale hypotheekschuld relatief hoog blijven en dan wordt de stagnatie op de woningmarkt op de langere termijn niet opgelost. Het tweede punt is het goedkoper maken van bouwgrond zodat er de bouw van nieuwbouwwoningen op gang kan komen. Deze maatregel is gunstig voor starters op de woningmarkt. Er komen beter betaalbare woningen op de markt en tegelijkertijd wordt er gewerkt aan de het vergroten van de woningvoorraad en dat is voor de lange termijn goed voor starters op de woningmarkt.

5.2.4 Interview directeur Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Jan Willem van Beek, directeur van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting is een interview afgenomen omdat van hem een ingezonden brief in het Eindhovens Dagblad is gepubliceerd met de pakkende titel Starters kunnen de woningmarkt vlottrekken (van Beek, 2012). Een paar dagen voor het interview werd bekend dat er 39

in het Regeerakkoord is vastgesteld dat er een rijksbijdrage van 20 miljoen gaat naar de Starterslening die wordt gefaciliteerd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. De kernpunten uit het interview met de heer van Beek worden hieronder weergegeven, het gehele interview is terug te lezen in bijlage 1. • Van Beek vindt dat er stimulerende maatregelen voor starters op de woningmarkt nodig zijn om twee redenen. Allereerst zijn stimulerende maatregelen in zijn algemeenheid nodig in tijden dat er bezuinigd wordt zodat de economie niet stilvalt. Ten tweede is de woningmarkt op dit moment een zwakke schakel in de economie en een startersaankoop maakt vier vervolgaankopen mogelijk, aldus van Beek. • Van Beek heeft in augustus 2012 een ingezonden brief gestuurd naar het Eindhovens Dagblad omdat hij een breder “begrip wilde kweken voor de sleutelrol van de starter” en de politiek probeerde te beïnvloeden. • Gemeenten bieden hun inwoners de Starterslening aan, maar doordat het Rijk meebetaald verwacht van Beek dat meer gemeenten de Starterslening gaan aanbieden. • De Starterslening is van oudsher een “ideologische maatregel die ervoor zorgt dat bredere lagen van de bevolking in aanmerking kunnen komen voor een eigen woning, wat als verheffing van het volk werd beschouwd”. Tegenwoordig wordt het door gemeenten vooral gezien als een economische impuls. • Sommige partijen vinden dat de Starterslening een prijsopdrijvend effect heeft, namelijk hoe meer een huishouden kan lenen en hoe makkelijker dat gaat, hoe hoger de prijs is die een verkoper voor zijn woning kan vragen. De reactie van van Beek op die kritiek is dat dat argument in 2006 toen de markt meer in balans was misschien gold, maar in de huidige markt met een flinke onbalans tussen vraag en aanbod zal een verkoper niet meer vragen voor zijn woning, omdat de potentiële koper dan naar de concurrent gaat. Net als Boelhouwer e.a. (2012), Boelhouwer (2012), Dol, Hoekstra en Elsinga (2012) en Vereniging Eigen Huis (2012) hangt de heer van Beek de theorie aan dat starters zorgen voor doorstroming op de huidige woningmarkt. Om deze theorie politiek onder de aandacht te brengen heeft van Beek een brief gestuurd naar het Eindhovens Dagblad.

5.2.5 Interview Woonbond en Vereniging Eigen Huis De Vereniging Eigen Huis (VEH) en de Woonbond hebben samen met Aedes en NVM een akkoord geschreven voor een integrale hervorming van de woningmarkt. Dit akkoord - Wonen 4.0 - is eerder in dit hoofdstuk beschreven. Door interviews met Elke Smit van VEH en Jannie Komduur van de Woonbond wordt nog iets dieper ingaan op de situatie van starters op de woningmarkt. De uitgeschreven interviews zijn terug te lezen in bijlage 2 en 3, de kernpunten uit de vraaggesprekken worden hieronder weergegeven.

40

•

•

•

•

•

•

•

•

41

Huishoudens met een eigen woning die graag willen verhuizen, durven geen nieuwe woning te kopen omdat hun huidige huis nog niet is verkocht. Ze hebben een starter op de woningmarkt nodig die hun huis koopt, want dan komt de verhuisketen op gang. Het wordt op dit moment voor starters moeilijk gemaakt om een huis te kopen, aldus Elke Smit van VEH. Als starters geholpen worden met het starten van een transactie, kunnen vervolgtransacties plaatsvinden. Daarom heeft VEH ‘Door’ in het leven geroepen. Verkopers van een woning “dragen bij aan een bonus op de eerste woning zodat de hele keten haar woning kan verkopen”. Ook Jannie Komduur van de Woonbond signaleert dat de woningmarkt op dit moment niet goed functioneert. Mede om die reden heeft de Woonbond met de andere partijen meegewerkt aan Wonen 4.0. De Woonbond signaleert dat vooral zittende huurders een meer comfortabele positie hebben dan startende huurders. Ten eerste is het moeilijk om een woning te vinden voor een starter door lange wachtlisten en ten tweede verhogen corporaties de huur flink bij wisseling van huurders. Hier zit een zekere onrechtvaardigheid in aldus mevrouw Komduur, omdat vooral de starter op de huurmarkt de rekening betaald. Eén van de hoofdtaken van de Woonbond is het beïnvloeden van de betaalbaarheid van huurwoningen. De maximumhuur van woningen staat onder druk omdat zij is gestegen sinds de invoer van Donnerpunten die woningen in schaarste gebieden extra punten toekent wat resulteert in een hogere huur. Op landelijk niveau probeert de Woonbond in te spelen op het huurbeleid. Hiervoor heeft zij contacten met de ambtenaren van het Ministerie voor Wijken en Wonen en een paar keer per jaar met de Minister. Daarnaast is er contact met de woordvoerders op het terrein van wonen in de Tweede Kamer. Dit gaat via brieven met uitleg van standpunten, maar ook gesprekken. Op een lager schaalniveau onderhoudt de Woonbond contact met huurdersorganisaties. Ze probeert hen te informeren zodat “ze in overleg met de verhuurder beslagen ten ijs komen”, aldus mevrouw Komduur. De slechte doorstroming op de woningmarkt komt volgens de Woonbond door het slechte evenwicht tussen vraag en aanbod. Er zijn weinig alternatieven voor huishoudens die willen verhuizen omdat het meestal betekent dat men een veel hogere huur moet betalen voor relatief een beetje meer comfort of ruimte. Vooral in de prijscategorie tussen €686,- en €1000,- zou meer aanbod moeten komen. Het zou goed zijn als juist woningcorporaties in die categorie woningen bij gaan bouwen. Woningcorporaties bouwen nu goedkope huizen en juist veel duurdere huizen, maar geen huizen in de middencategorie. Een speerpunt van de Woonbond is huursombenadering. Met deze constructie wordt de totale huursom die een huurbestand van een corporatie mag stijgen op jaarbasis evenredig verdeeld onder de verhuurders. Zo kunnen de huren een beetje naar elkaar toe groeien en betalen mensen die nu heel weinig betalen een beetje meer en dan hoeft de huur bij de wisseling van huurders niet zoveel

omhoog te gaan. Dit zorgt voor een betere betaalbaarheid voor starters op de huurwoningenmarkt. Betaalbaarheid en een betere balans tussen vraag en aanbod komen in de gesprekken met de Woonbond en VEH sterk naar voren. Deze knelpunten waar de huidige woningmarkt mee te maken heeft hebben invloed op de positie van zowel de koopstarter als de huurstarter. De Woonbond zet zich vooral in voor de betaalbaarheid van huurwoningen voor huishoudens met relatief lage inkomens, huishoudens die zijn aangewezen op sociale huurwoningen. Om in te spelen op het huurbeleid deelt de Woonbond beschikbare kennis en informatie met zowel de landelijke politiek als met huurdersorganisaties.

5.3 Conclusie Dit hoofdstuk behandelt de oplossingenstroom rondom de vermeende startersproblematiek op de woningmarkt. Hiervoor is een antwoord gezocht op de vraag welke adviezen wetenschappers en belangengroepen aandragen ten aanzien van het verbeteren van de positie van starters op de woningmarkt. Vervolgens is er ook gekeken of er overeenstemming is bij verschillende wetenschappers en belangengroepen over deze adviezen. Wetenschappers en woningmarktexperts hebben publiekelijk adviezen aan de overheid gegeven voor een woningmarkt die aan hervorming toe is. Welke adviezen dit zijn is in kaart gebracht in tabel 2 op pagina 35. De meeste adviezen zijn grofweg in te delen in twee groepen; adviezen die erop zijn gericht om de betaalbaarheid van woningen te vergroten en adviezen omtrent het verruimen van het aanbod van woningen. Zowel de kwantitatieve voorraad als de afstemming van type aanbod zouden moeten verbeteren. Dit komt overeen met de inzichten over de knelpunten op de woningmarkt die in hoofdstuk 4 aan de orde zijn gekomen. Het akkoord Wonen 4.0 laat het meest complete beeld zien van hervormingen op de woningmarkt, wellicht komt dit omdat vier belangengroepen uit verschillende hoeken samen beleid hebben geformeerd. De adviezen zijn in tabel 2 in kaart gebracht. In de laatste kolom van de tabel is een scorelijst opgenomen. Hier kan in één oogopslag worden gezien hoeveel van de besproken actoren het betreffende advies hebben aangedragen. Er blijken maar twee adviezen te zijn die door meerdere actoren zijn aangedragen, het advies over overdrachtsbelasting en over de starterslening. De overige adviezen dragen voor een groot deel de achtergrond van de adviseur met zich mee en kijkt daardoor misschien niet genoeg in het algemeen belang van de starter op de woningmarkt. Het komende hoofdstuk gaat in op de politieke omgeving en zal de adviezen van de wetenschappers en belangengroepen naast de punten in de verkiezingsprogramma’s en het Regeerakkoord leggen.

42

6. Politieke omgeving Dit hoofdstuk gaat over de politieke omgeving waarbinnen de agendavorming omtrent startersproblematiek op de woningmarkt zich bevindt. De politieke omgeving is één van de stromen uit het model van Kingdon (2002). De politieke omgeving die wordt gebruikt voor het onderwerp van de scriptie zijn de politieke partijen uit de Tweede Kamer ten tijde van de verkiezingstijd tussen de val van het Kabinet Rutte I en de verkiezingen op 12 september 2012 en hun verkiezingsprogramma’s. Na de verkiezingen werd er een kabinet gevormd door de partijen VVD en PvdA. Het Regeerakkoord wat door dit kabinet is geschreven hoort ook bij de politieke omgeving die in dit hoofdstuk wordt geanalyseerd.

6.1 Verkiezingsprogramma’s In de verkiezingsprogramma’s van 2012 van de partijen die in de huidige Tweede Kamer zijn vertegenwoordigd staan voornemens die de betreffende partijen hebben met het Nederland. In het samenstellen van de urgente kwesties waar een politieke partij de komende regeerperiode aandacht aan wil besteden zijn uiteraard verschillen te zien per partij. Dat is inherent aan het politieke systeem van democratie: iedere partij kiest zijn eigen speerpunten. Op basis van geconstateerde knelpunten op de woningmarkt is het te verwachten dat er op enige manier oplossingen zijn terug te vinden in de verkiezingsprogramma’s van 2012 en het huidige Regeerakkoord. In deze scriptie worden de oplossingen die invloed hebben op de positie van starters op de woningmarkt in kaart gebracht. In tabel 3 wordt aangegeven of er in de verkiezingsprogramma’s over de woningmarkt wordt geschreven en of de starter op de woningmarkt specifiek wordt genoemd en hoe vaak. Ook wordt er gekeken of er stimulerende maatregelen voor starters zijn geformuleerd en hoeveel dat er zijn. Tabel 3: Starters in verkiezingsprogramma per politieke partij

Bron: Verkiezingsprogramma’s (2012)

Tabel 4: Stimulerende maatregelen in verkiezingsprogramma's per politieke partij

Bron: Verkiezingsprogramma’s (2012)

De stimulerende maatregelen om de positie van starters op de woningmarkt te verbeteren zijn per partij opgenomen in tabel 4. Deze komen uit de verkiezingsprogramma’s van de 11 politieke partijen die in de huidige Tweede Kamer zitten. Er zijn een aantal stimulerende maatregelen die in meerdere verkiezingsprogramma’s worden genoemd. Dit is bijvoorbeeld het voorstel om de overdrachtsbelasting af te schaffen vermeld bij maar liefst zeven partijen. In drie programma’s wordt voorgesteld om hypotheekverstrekking eenvoudiger te maken door arbeids- en loonperspectief weer te betrekken bij de aanvraag. De overige maatregelen komen twee of slechts één keer voor. Opmerkelijk is na analyse van de verkiezingsprogramma’s, dat er vrijwel geen aandacht is voor starters die zijn aangewezen op een huurwoning. De woningmarkt lijkt in de verkiezingsprogramma’s eenzijdig als een koopmarkt te worden beschouwd. Een ander opvallend gegeven is dat de meeste partijen starters belangrijk vinden voor de doorstroming van de woningmarkt. De reden daarvan is niet echt onderbouwd, maar wordt voornamelijk voor waar aangenomen. Zo zegt de PvdA: “als starters toegang tot de woningmarkt krijgen brengen ze een ketting aan verhuisbewegingen op gang” en noemt de SP het belang van starters “om de woningmarkt los te trekken”. D66 zegt “al jarenlang houdt de Nederlandse woningmarkt zittende kopers en huurders op hun plek en laat zij weinig ruimte voor starters” VVD en PvdA vormen samen een coalitie. Dat maakt het extra interessant om deze verkiezingsprogramma’s te vergelijken. Zowel de VVD als de PvdA hebben een aparte sectie voor de woningmarkt ingericht. Ook hebben beide partijen specifieke aandacht voor starters op de woningmarkt in een aparte alinea. De enige 44

overeenkomst in de verkiezingsprogramma’s is het voorstel tot het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters. Op basis van deze verkiezingsprogramma’s valt te verwachten dat deze maatregel in het huidige Regeerakkoord terug zal komen. In de volgende paragraaf wordt duidelijk of die verwachting klopt.

6.2 Regeerakkoord Als er na de verkiezingsuitslag een coalitie wordt gevormd, dan worden alle maatregelen rondom urgente kwesties bij elkaar gebracht. Dat betekent echter niet dat ze allemaal daadwerkelijk in het Regeerakkoord terecht komen. De coalitie partijen moeten met elkaar overeenstemming bereiken en interne belangen afwegen. Daarom is het mogelijk dat maatregelen in verkiezingsprogramma’s uiteindelijk een hele andere vorm krijgen dan oorspronkelijk de bedoeling was. Het is in de meeste gevallen belangrijker dat coaltiepartijen elkaar onderling vertrouwen, dan dat ieders speerpunten exact worden uitgevoerd zoals voorgesteld in het verkiezingsprogramma. Het is winst als een urgente kwestie een plek krijgt op de agenda, maar de uitwerking van het beleid kan in de praktijk anders uitvallen dan oorspronkelijk de bedoeling is geweest. Tabel 5: Stimulerende maatregelen per verkiezingsprogramma en Regeerakkoord

Bron: Verkiezingsprogramma’s (2012) en Regeerakkoord (2012)

Op 29 oktober 2012 wordt het Regeerakkoord VVD-PvdA ‘Bruggen slaan’ gepresenteerd door partijleiders Diederik Samsom en Mark Rutte. Eén van de maatregelen in het Regeerakkoord is het verlagen van de overdrachtsbelasting, 45

terwijl op basis van beide verkiezingsprogramma’s de verwachting was dat deze belasting zou worden afgeschaft voor starters. Dat betekent echter niet dat deze maatregel ongunstig is voor de positie van starters op de woningmarkt. Een lagere overdrachtsbelasting betekent dat de verwervingskosten van een woning lager uitpakken, waardoor de betaalbaarheid wordt vergroot. Een andere maatregel die gunstig lijkt te zijn voor de starter op de woningmarkt is dat er extra geld beschikbaar komt voor de Starterslening, gefaciliteerd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. Daarmee kan het verschil tussen de totale verwervingskosten van de woning en het maximale bedrag dat een huishouden aan hypotheek kan krijgen worden overbrugd. De hypotheekrenteaftrek blijft voorlopig bestaan, waardoor de maandelijkse kosten voor starters meer behapbaar zouden moeten blijven. Dit wordt echter in de komende jaren geleidelijk afgebouwd, dus alleen huidige starters zullen van dit voordeel profiteren. Tot slot bevat het Regeerakkoord een maatregel die op de langere termijn gunstig zou kunnen zijn voor starters in de huursector. Deze maatregel is echter niet opgenomen in de tabel 5 omdat de invloed op de positie van starters in dit geval nogal complex is. De maatregel houdt in dat de huurprijzen met 4,5 procent mogen stijgen. De hoop en de verwachting is dat huishoudens met een inkomen boven de €43.000 zo worden gestimuleerd hun goedkope huurwoning te verlaten zodat de doorstroming in de huursector verbetert. Afbeelding 8: Introductie van Regeerakkoord Bruggen slaan op 29 oktober 2012

Bron: NRC (2012)

46

6.3 Conclusie In de meeste verkiezingsprogramma’s van de politieke partijen die één of meer zetels hebben behaald bij de verkiezingen van 12 september 2012 wordt iets geschreven over starters op de woningmarkt. De in de inleiding van dit hoofdstuk gestelde vraag of de starter op de woningmarkt op de politieke agenda staat kan derhalve bevestigend worden beantwoord. Ook in het Regeerakkoord heeft de starter een plek op de agenda, al valt op dat er een ander voorstel is uitgewerkt dan op basis van de verkiezingsprogramma’s was verwacht. Binnen de politieke omgeving beschreven in dit hoofdstuk, is in verkiezingstijd een veel beweging en discussie is. De verkiezingen maken dit mogelijk. In de theorie over het stromenmodel van Kingdon is deze periode de window of opportunity, omdat dit het moment is dat agendavorming kan plaatsvinden doordat de verschillende stromen elkaar tegenkomen. In hoofdstuk 7 wordt dit samenkomen van de oplossingenstroom en de politieke omgeving beschreven.

47

7. Bevindingen Als we kijken naar het proces van agendavorming omtrent startersproblematiek op de woningmarkt, dan vormt de in het vorige hoofdstuk omschreven beweging in de politieke omgeving door de verkiezingen het zogenaamde window of opportunity waarover Kingdon spreekt in zijn theorie van het stromenmodel. De window of opportunity is opengezet toen het kabinet Rutte I viel op 21 april 2012 en alle partijen nieuwe kansen kregen om een nieuw programma van speerpunten te formuleren. Hierdoor ontstond een periode van verkiezingen en later een kabinetsformatie. In dit hoofdstuk worden de oplossingenstroom en de politieke omgeving samengebracht. Zo kan een antwoord worden gegeven op de vraag of er adviezen van wetenschappers en belangengroepen omtrent startersproblematiek op de woningmarkt op de politieke agenda zijn terechtgekomen. In paragraaf 7.1 wordt een analyse gemaakt van welke adviezen de agenda hebben gehaald en hoe het proces van agendavorming in zijn werk is gegaan.

7.1 Verbinding oplossingenstroom en politieke omgeving 7.1.1 In het Regeerakkoord opgenomen adviezen De drie stimulerende maatregelen voor starters op de woningmarkt die in het Regeerakkoord staan, zijn alle drie aangedragen als advies door wetenschappers en belangengroepen. Daarnaast staat een deel van de adviezen als programmapunt in één of meerdere verkiezingsprogramma’s. In tabel 6 is hier een overzicht van gemaakt. Tabel 6: Stimulerende maatregelen die de politieke agenda hebben gehaald

Bron: Verkiezingsprogramma’s en Regeerakkoord (2012)

48

Het lijkt er op dat de adviezen van wetenschappers en belangengroepen de politieke partijen hebben bereikt. Een belangrijke opmerking bij deze voorzichtige conclusie is dat dit verband toeval kan zijn, want de verkiezingsprogramma’s zijn niet onderzocht op achterliggende lobby of redenen van agendering. Dat adviezen van wetenschappers en belangengroepen in verkiezingsprogramma’s en het Regeerakkoord staan is daarom geen bewijs van causaliteit. Uit tabel 6 kan worden opgemaakt dat geleidelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek geen agendapunt is geweest in de verkiezingsprogramma’s maar dat het wel in het Regeerakkoord is terechtgekomen. Dit is redelijk opmerkelijk. Het zou kunnen dat om strategische redenen in geen enkel verkiezingsprogramma over hypotheekrenteaftrek is gesproken, doordat partijen zich ervan bewust zijn dat morrelen aan de hypotheekrenteaftrek voor een deel van de kiezers onaanvaardbaar is en men bang is hun stem te verliezen.

7.1.2 Hoe komt een advies op de politieke agenda? In de inleiding van paragraaf 7.1 is duidelijk geworden welke adviezen van belangengroepen en wetenschappers op de politieke agenda zijn gekomen. Er is echter nog geen antwoord op de vraag hoe die adviezen in het agendavormingsproces opgemerkt en daadwerkelijk geagendeerd worden. In het interview met mevrouw Komduur (bijlage 31) geeft zij aan dat de Woonbond, als belangenorganisatie, veel contact heeft met het Ministerie om uitleg te geven over haar standpunten. De Woonbond heeft zelfs vastere contacten als er over een specifiek onderwerp beleid moet worden gemaakt en in de Tweede Kamer heeft de Woonbond contact met woordvoerders op het terrein van wonen. De Woonbond probeert hiermee de agendavorming te beïnvloeden en ziet ook regelmatig terug dat haar adviezen zijn overgenomen. De heer van Beek, directeur van Stimuleringsfonds Volkshuisvesting, heeft de agendavorming op een andere manier proberen te beïnvloeden. Hij geeft in het interview (bijlage 12) aan dat het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting zich bewust mengt in de maatschappelijke discussie over de woningmarkt. Hij heeft daarvoor zelf een ingezonden brief over starters op de woningmarkt naar het Eindhovens Dagblad gestuurd, want zo zegt van Beek: “we proberen wel wat breder begrip te kweken voor de sleutelrol van de starter en je ziet ook, en dat is niet alleen doordat wij het zeggen, maar ook doordat andere partijen dat beginnen te onderkennen, dat er nog meer oog is voor de starter en de mogelijkheden om de starter een beetje te ondersteunen en het feit dat dat gebeurt is mede te danken aan het gegeven dat wij ons bij dat koor aansluiten.” Van Beek is niet de enige adviseur uit hoofdstuk 5 die de strategie van het publieke debat heeft gebruikt om invloed uit te oefenen op politieke agendavorming. Het Zes Stappenplan is ook een ingezonden stuk en is gepubliceerd in de Volkskrant. Wonen

1 2

Dit betreffende deel in bijlage 3 is tussen tekens gezet (<…>) Dit betreffende deel in bijlage 1 is tussen tekens gezet (<…>)

49

4.0 is een rapport dat publiekelijk is gepresenteerd en aandacht heeft gekregen in de media. Zelfs de brief die NEPROM aan de Tweede Kamer is gestuurd is opgemerkt door de media en er is over geschreven in de kranten. Dit lijkt een aanwijzing te zijn dat het opzoeken van de media door wetenschappers en belangengroepen een vruchtbare manier kan zijn om invloed uit te oefenen op agendavorming. Om deze bewering enigszins te onderbouwen is er een onderzoek naar vier Nederlandse kranten uitgevoerd, waarin de woorden die de maatregelen uit het Regeerakkoord voor starters op de woningmarkt samenvatten worden geteld. Deze woorden zijn overdrachtsbelasting, starterslening en hypotheekrenteaftrek. Het onderzoek is uitgevoerd in de landelijke kranten en om de data te vinden is gebruik gemaakt van LexisNexis Academic (2013). De uitkomsten van deze data analyse zijn weergegeven in figuur 4. Figuur 4: Vermelding woorden in landelijke kranten per kwartaal

Bron: Landelijke dagbladen via LexisNexis Academic (2013)

Uit figuur 4 komt een ander beeld naar voren dan op grond van bovenstaande bewering wordt verwacht. De figuur beslaat drie kalenderjaren waarin twee keer een verkiezingstijd en een tijd van kabinetsformatie is geweest. Dit zijn de momenten wanneer het window of opportunity volgens Kingdon open staat. In de verkiezingsperiode in 2010 is er een piek in vermelding in de landelijke kranten, maar als we kijken naar de verkiezingstijd voorafgaand aan de verkiezingen van september 2012 nemen de publicaties rondom hypotheekrenteaftrek en overdrachtsbelasting af. Een piek van vermeldingen is een aantal maanden voor de verkiezingen, tijdens de kabinetsperiode Rutte I. Naar een verklaring hiervoor is niet gezocht, omdat in de scriptie de laatste verkiezingsperiode wordt behandeld. De vermelding van de starterslening in landelijke kranten is vrijwel constant, maar wordt iets groter nadat het Regeerakkoord is bekend gemaakt. Het lijkt alsof het Regeerakkoord bekendheid heeft gegeven aan de desbetreffende lening.

50

Afgaand op deze informatie kan worden gesteld dat een overvloed aan informatie in landelijke kranten over kwesties waar politieke agendering voor gewenst is, geen aanwijsbare invloed heeft op agendavorming. De vraag hoe adviezen van wetenschappers en belangengroepen op de politieke agenda komen is hiermee niet beantwoord. Om deze vraag te kunnen beantwoorden wordt de werkwijze van de Woonbond opnieuw onder de aandacht gebracht. Mevrouw Komduur geeft aan dat haar organisatie rechtstreeks contact heeft met beleidsmakers in de Tweede Kamer en dat ze adviezen van de Woonbond regelmatig terugziet in beleid. Echter, de adviezen van de Woonbond ten aanzien van het verbeteren van de positie van starters op de woningmarkt, die in het interview naar voren kwamen, zijn niet geagendeerd in de verkiezingsprogramma’s en het Regeerakkoord. De starterslening wordt geadviseerd in het Nationaal Stimuleringspakket Woningmarkt wat NEPROM rechtstreeks aan de tweede kamer heeft gestuurd. Deze directe manier van adviseren lijkt in dit geval dus wel zijn vruchten te hebben afgeworpen alhoewel dit ook op louter toeval kan berusten. Kortgezegd is er niet voldoende bewijs geleverd in het onderzoek dat is gedaan voor deze scriptie om aan te tonen hoe de adviezen van wetenschappers en belangengroepen op de politieke agenda komen. Deze onderzoeksvraag is wellicht beter te beantwoorden als er toegang was geweest tot Tweede Kamerleden en lobbyorganisaties met wonen in hun portefeuille.

7.1.3 Adviezen die de politieke agenda niet hebben gehaald Er zijn adviezen uit de documenten die zijn gebruikt voor deze scriptie, die zowel de verkiezingsprogramma’s als het Regeerakkoord niet hebben gehaald. Daarnaast zijn er ook maatregelen opgenomen in de verkiezingsprogramma’s die niet in de documenten worden genoemd. Tabel 7 laat een opsomming zien van deze lijst. Tabel 7: Adviezen die de politieke agenda niet hebben gehaald

Bron: zie paragraaf 5.2.1-5.2.5 en Verkiezingsprogramma’s (2012)

51

Bij bestudering van het huidige Regeerakkoord valt op dat er weinig aandacht is voor stimulerende maatregelen voor starters. Dat is redelijk opmerkelijk omdat zowel de VVD als de PvdA meerdere punten in hun verkiezingsprogramma’s voor starters hebben opgenomen. Ook opmerkelijk is dat stimulerende maatregelen voor starters in veel gevallen zijn gericht op starters die een huis kopen en dat de huurstarter niet voorkomt in het Regeerakkoord. Zoals eerder in de scriptie is aangetoond staan starters op de woningmarkt vaak ook aan het begin van hun arbeidscarrière en hebben ze geen vast arbeidscontract. Hierdoor is het vrijwel onmogelijk om in aanmerking te komen voor een hypotheek. Als de overheid de kansen voor starters op de woningmarkt wil verbeteren zou er dus iets gedaan moeten worden aan het vergroten van het betaalbare huurwoningenbestand. De focus van de overheid op de koopsector houdt mogelijk verband met het ideaalbeeld dat zij hanteert omtrent het eigenwoningbezit. Het stimuleren van de koopsector en dus eigenwoningbezit is op rijksniveau in het jaar 2000 uitgedragen in de nota Mensen, Wensen, Wonen (Ministerie van VROM, 2000). Eén van de kernopgaven van beleid is het vergroten van zeggenschap over de woning en de woonomgeving. Door het bevorderen van het eigenwoningbezit kan dit gerealiseerd worden, aldus het Ministerie. Huiseigenaren zouden meer verantwoordelijkheid voelen voor de woning waar ze in wonen en meer betrokken zijn bij de woonomgeving. Een ander voordeel van het bevorderen van eigenwoningbezit wat in Mensen, Wensen, Wonen wordt genoemd is dat huishoudens met een midden- of hoog inkomen de stad minder snel verlaten. Om daar een groter aanbod van koopwoningen te realiseren moet de mogelijkheid om corporatiewoningen te kopen worden uitgebreid. Het streven in de nota is dat in 2010 65% van de woningvoorraad bestaat uit eigen woningen. Universitair hoofddocent aan de Universiteit van Amsterdam Richard Ronald beschrijft in zijn boek The Ideology of Home Ownership (2008) dat het ideaalbeeld van eigenwoningbezit is gebaseerd op “de theoretische veronderstelling dat eigenwoningbezit marktwerking stimuleert, de huishoudelijke afhankelijkheid van loonarbeid versterkt en het politiek conservatisme bevordert (cit: Ronald, 2008)”. Ondanks dat deze aanname breed wordt gedragen door overheden is er weinig wetenschappelijke onderbouwing voor deze theorie. Om beweging te houden in de complexe woningmarkt lijken juist zowel huurwoningen als koopwoningen belangrijk omdat de markt dan voldoende flexibel is om in economisch mindere tijden te blijven functioneren. De overheid zou beleid moeten maken om het aanbod betaalbare huurwoningen voor middeninkomens te vergroten, zodat huurstarters hun wooncarrière kunnen beginnen.

7.2 Conclusie Dit hoofdstuk probeert een antwoord te geven op de vraag welke adviezen van wetenschappers en belangengroepen over starters op de woningmarkt op de politieke agenda zijn gekomen en hoe dat in zijn werk is gegaan. In tabel 6 is een 52

overzicht gegeven van deze adviezen, terwijl in tabel 7 de adviezen zijn opgenomen waar geen agendavorming voor heeft plaatsgevonden. De adviezen zijn op de agenda gekomen in een tijd van verkiezingen en kabinetsformatie. Dit heeft te maken met de window of opportunity uit het stromenmodel van Kingdon. Deze window staat open ten tijde van verkiezingen en dan kan een agendavormingsproces in gang gezet worden. De verwachting dat aandacht in landelijke kranten voor stimulerende maatregelen voor starters op de woningmarkt de agendavorming kan beïnvloeden is niet aangetoond. De grafiek in figuur 4 laat niet zien dat er in verkiezingstijd en tijdens de kabinetsformatie, meer over de maatregelen die in het Regeerakkoord zijn gekomen is gepubliceerd. Hoe adviezen van wetenschappers en belangengroepen op de politieke agenda komen kan met de beschikbare onderzochte data niet worden geconcludeerd. Wellicht is het houden van diepte interviews met Tweede Kamerleden en lobbyorganisaties een betere manier om te onderzoeken hoe bepaalde kwesties op de politieke agenda komen. Tot slot wordt in dit hoofdstuk melding gemaakt van de focus op eigenwoningbezit door de overheid. Starters op de woningmarkt kunnen hier hinder van ondervinden want door een onzekere arbeidstoekomst kunnen ze vaak geen hypotheek krijgen om een huis te kopen. De overheid zou hen kunnen helpen met beleid voor betaalbare huurwoningen voor middeninkomens.

53

8. Conclusie Voor het onderzoek van deze scriptie is onderzocht welke oplossingen wetenschappers en belangengroepen aandragen om de kansen voor starters op de Nederlandse woningmarkt te vergroten, of die zijn terug te vinden in verkiezingsprogramma’s en het huidige Regeerakkoord en hoe ze op de politieke agenda zijn gekomen. Daarvoor is inzichtelijk gemaakt hoe het proces van politieke agendavorming in zijn werk gaat. De gebruikte theorie over agendavorming is die van het stromenmodel van Kingdon (2002). Dit model gaat uit van drie stromen die op een bepaald moment samenkomen en agendavorming kunnen realiseren. Deze stromen zijn een problemenstroom, een oplossingenstroom en een politieke omgeving. Het moment waar deze stromen elkaar raken wordt het window of opportunity genoemd. De problemenstroom in de scriptie bestaat uit de knelpunten op de woningmarkt die het voor starters moeilijk maken de markt te betreden. Deze knelpunten zijn beschreven in hoofdstuk 4. Vervolgens richt hoofdstuk 5 zich op de oplossingenstroom wat in het geval van het onderzoek de adviezen zijn van wetenschappers en belangengroepen. In tabel 2 op pagina 35 zijn de adviezen opgesomd, waarna er per actor is ingegaan op de beschrijving van zijn connectie met de woningmarkt en de achtergrond van de adviezen. Dit hoofdstuk is het antwoord op de eerste deelvraag: welke maatregelen hebben wetenschappers en belangengroepen geadviseerd om de kansen voor starters op de woningmarkt te vergroten? De meeste adviezen zijn grofweg in te delen in twee groepen: adviezen die erop zijn gericht om de betaalbaarheid van woningen te vergroten en adviezen omtrent het verruimen van het aanbod van woningen; waarbij zowel de kwantitatieve voorraad als de afstemming van het soort aanbod zou moeten verbeteren. Hoofdstuk 6 geeft antwoord op deelvraag twee, waarin wordt onderzocht in hoeverre er iets wordt gezegd over starters op de woningmarkt in verkiezingsprogramma’s van politieke partijen die hebben meegedaan aan de Tweede Kamerverkiezingen van 12 september 2012 en welke voorgestelde maatregelen er in het huidige Regeerakkoord zijn opgenomen. Dit wordt beschreven binnen de stroom van de politieke omgeving uit het stromenmodel van Kingdon (2002). Tabel 3 en 4 op bladzijde 43 en 44 geven een analyse weer van de stimulerende maatregelen voor starters op de woningmarkt in de verkiezingsprogramma’s. In tabel 5 op bladzijde 45 zijn daarbij de stimulerende maatregelen uit het Regeerakkoord opgenomen. Het laatste stuk van deelvraag twee gaat in op de overeenkomsten tussen de maatregelen in de verkiezingsprogramma’s en in hoeverre die overeenkomen met de adviezen die zijn aangedragen door wetenschappers en belangengroepen. Ook van deze uitkomst is een model gemaakt, namelijk tabel 6. Deze vraag wordt behandeld in hoofdstuk 7 over de bevindingen van het onderzoek. Hierin wordt ook de window of opportunity door verkiezingstijd en kabinetsformatie naar voren gehaald. 54

Hoe zijn de de adviezen van wetenschappers en belangengroepen op de politieke agenda gekomen? De derde deelvraag blijkt het moeilijkst te beantwoorden, een sluitend antwoord op deze vraag kan helaas niet worden gegeven. Het vermoeden bestond dat aandacht voor adviezen van wetenschappers en belangengroepen in landelijk kranten rondom verkiezingstijd en de tijd van kabinetsformatie de agendavorming zou kunnen beïnvloeden. De uitkomst van het onderzoek naar data uit de landelijke kranten blijkt niet direct in die richting te wijzen. Daarom is vervolgonderzoek nodig om een antwoord te geven op de vraag. Bijvoorbeeld door het interviewen van Tweede Kamerleden en lobbyisten over dit onderwerp. Het stromenmodel van Kingdon is bijzonder bruikbaar gebleken bij het onderzoek naar het proces van agendavorming. Het heeft inzichtelijk gemaakt dat problemen, oplossingen en een politiek klimaat rondom één bepaald thema naast elkaar kunnen leven zonder dat er een verbinding wordt gemaakt. Het moment van samenkomen is een gebeurtenis die de verschillende stromen doet verschuiven in de richting van elkaar. De toepasselijke term die hiervoor wordt gebruikt is de window of opportunity, vrij vertaald het “gelegenheidsraam”. In het proces van agendavorming wordt van de gelegenheid van een gebeurtenis gebruik gemaakt. In de bevindingen in hoofdstuk 7 zijn een tweetal zaken opgemerkt die het vermelden waard zijn in de conclusie, ondanks dat ze niet een antwoord geven op de hoofdvraag van de scriptie: • Bij bestudering van het huidige Regeerakkoord valt op dat er weinig aandacht is voor stimulerende maatregelen voor starters op de woningmarkt. Dat is redelijk opmerkelijk omdat zowel de VVD als de PvdA meerdere punten in hun verkiezingsprogramma’s voor starters hebben opgenomen. Het lijkt interessant om in eventueel vervolgonderzoek de agendavorming tijdens een kabinetsformatie onder de loep te nemen om te kunnen begrijpen waardoor gelijkgestemde programmapunten wegvallen tijdens het maken van een gezamenlijk landelijk beleid. • In de hele discussie rondom starters op de woningmarkt lijkt de huurstarter een beetje vergeten. Zowel in de adviezen van wetenschappers en belangengroepen, als de verkiezingsprogramma’s en het Regeerakkoord is weinig aandacht voor starters binnen de huursector. Dit is opmerkelijk omdat in hoofdstuk 4 over de knelpunten op de woningmarkt is aangetoond dat er te weinig doorstroming zit in de huurwoningenmarkt. Daarnaast is in figuur 2 op bladzijde 27 inzichtelijk gemaakt dat de leencapaciteit van starters met een middeninkomen is gedaald en de gemiddelde huizenprijs ten opzichte van de leencapaciteit nog steeds te hoog is om over te kunnen gaan tot het kopen van een woning. Een ander aspect waar starters op de woningmarkt in de huidige tijd mee te maken hebben is de onzekere arbeidstoekomst doordat er steeds minder vaste arbeidscontracten worden verstrekt. Vanuit de politiek

55

zouden maatregelen moeten komen om het aanbod betaalbare huurwoningen voor huishoudens met een middeninkomen te verhogen. Tot slot nog een korte opsomming van het antwoord op de hoofdvraag: De oplossingen die wetenschappers en belangengroepen in de vorm van adviezen aandragen om de kansen voor de starter op de woningmarkt te vergroten zijn gericht op het verbeteren van de betaalbaarheid van woningen en het vergroten van het woningaanbod. Een deel van de adviezen, die worden opgesomd in hoofdstuk 5, zijn terug te vinden in de verkiezingsprogramma’s van 2012 en een deel staat zelfs in het huidige Regeerakkoord. Het stromenmodel van Kingdon (2002) heeft inzichtelijk gemaakt dat de verkiezingen een katalyserende gebeurtenis zijn geweest om een nieuwe agenda te vormen rondom de vermeende startersproblematiek op de woningmarkt, maar het antwoord op de vraag hoe die adviezen dan daadwerkelijk op de agenda terecht zijn gekomen is niet gevonden. Vervolgonderzoek naar het proces van agendavorming met meer geschikte data kan mogelijk wel een antwoord op deze vraag formuleren en wordt aanbevolen.

56

Bibliografie ANP (2012) D66 wil met starters woningmarkt vlottrekken [online] (geraadpleegd op 27juli 2012) Aedes (2012) Wat is scheefwonen? [online] (geraadpleegd op 15 februari 2013) Bartelsman, Boelhouwer, Priemus, Wijffels, van Wijnbergen, e.a. (2012) Zes stappenplan. Naar een duurzame financiering van de woningmarkt Bachrach & Baratz (1970) Power en Poverty. Theory and Practice; New York: Oxford University Press. Beek, J. W. (2012) Starters kunnen de woningmarkt vlottrekken. Eindhovens Dagblad, 29 augustus 2012 Boelhouwer, P. & Hoekstra, J. (2009) Towards a better balance on the dutch housing market? Analysis and policy propositions, European Journal of Housing Policy, 9 (4): 457-475. Boelhouwer, P. (2012) Verspeel nooit een fijne crisis [online] (geraadpleegd op 1 mei 2012) Boelhouwer, P. & Lamain, C. (2012) De woningmarkteffecten van het plan voor een integrale hervorming van de woningmarkt: Wonen 4.0. Onderzoeksinstituut OTB. Delft: TU Delft. Boelhouwer, P. & Priemus, H. (2012) Housing system reform: the opinion of advisory boards versus political reality in the Netherlands, Journal of Housing and the Built Environment, (27): 527–542. Boelhouwer, P., van Nieuwenhuijzen, V., Schouten, C., van Meijs, P. & Pernot, M. (2012) Oplossingen woningmarktcrisis [online] (geraadpleegd op 15 september 2012) Bryman, A. (2008) Social research methods. Oxford: Oxford University Press 3rd [rev. and upd.] ed Buys, A. (2005) Verhuisketens in Amsterdam. Reconstructie en effectverkenningen. Amsterdam: RIGO Research en Advies BV Centraal Bureau voor de Statistiek (2012/2013) CBS Statline [online]

57

< http://statline.cbs.nl/statweb/> (geraadpleegd van 1 september 2012 – 15 maart 2013) Cohen, M. , J. March & J. Olsen (1972) A garbage can model of organizational choice. Administrative Science Quartely, 17 (1), p. 1-25 D66 (2012) Help starters de woningmarkt op Den Haag: D66 Dol, K., Hoekstra, J. & Elsinga, M. (2012). Atlas koop- en financieringsvarianten. Delft: Onderzoeksinstituut OTB Ekkers, J.K. & Helderman, P. (2010) Van volkshuisvesting naar woonbeleid Den Haag: Sdu uitgevers. van de Graaf, H. en Hoppe (1996) Beleid en politiek: een inleiding tot de beleidswetenschap en beleidskunde Bussum: Coutinho. van Hoek, T. (2011) Dynamiek op de woningmarkt Amsterdam: Economisch Instituut voor de Bouw Hypotheek aflossen (2013) Geschiedenis hypotheekrenteaftrek [online] Kingdon, J.W. (2002) Agendas, alternatives and public policies. New York: Longman 2nd [upd.] ed. Luijten, A., van der Kam, S. K., Ouwekerk, H. & Klinker, B. (2005) Starters op de woningmarkt Amsterdam: Bouwfonds MAB Ontwikkeling. McKee, K. (2012), Young people, homeownership and future welfare. Housing studies, 27:6, 853-862 Ministerie van Financiën (2011) Gedragscode Hypothecaire Voorzieningen Den Haag: Ministerie van Financiën Ministerie van VROM (2000) Mensen, wensen, wonen. Wonen in de 21ste eeuw Den Haag: Ministerie van VROM NEPROM (2012) Nationaal Stimuleringspakket Woningmarkt NRC (2012) Aantal vaste contracten nieuw personeel met 97 procent gedaald [online] (geraadpleegd op 7 maart 2012) Priemus, H. (1984) Verhuistheorieën en de verdeling van de woningvoorraad Delft: Delftse Universitaire Press. Priemus, H. (2010) Housing Finance Reform in the Making: The Case of the Netherlands, Housing studies, Vol.25(5): 755-764.

58

Renes, G. & Jókövi, M. (2008) Doorstroming op de woningmarkt. Van huur naar koop Rotterdam: NAi Uitgevers Ronald, R. (2008) The Ideology of Home Ownership: Homeowner Societies and the Role of Housing Palgrave Macmillan Ronald, R. and Hirayama, Y. (2009) Home alone: the individualization of young, urban Japanese singles, Environment and Planning A, 41, pp 2836- 2854 Ronald, R. & Dol, K. (2011) Housing in the Netherlands before and after the global financial crisis. In R. Forrest & M.N. Yip (red), Housing Markets and the Global Financial Crisis. Cheltenham: Edward Elgar Ronald, R. (2012) Mortgage debt outstanding to GDP% Lecture in de reeks Perspectives on Home and Housing, Amsterdam: 12 februari 2012 Ronald, R. and Elsinga, M. (2012) Beyond Home Ownership: an overview, in R. Ronald and M. Elsinga (red) Beyond Home Ownership: Housing Welfare and Society, London: Routledge, pp 1-27 RTL (2012) Huizenprijzen blijven tot in 2014 dalen [online] (geraadpleegd op 17 december 2012) Rusman, F. (2012) Nieuwe woningnood. Voor een woning ben je als pas afgestudeerde aangewezen op geld, connecties of geluk. NRC Handelsblad, 2 juni 2012 Rijksoverheid (2013) Huurwoning [online] (geraadpleegd op 17 februari 2013) Urbantimes (z.j.) [online] (geraadpleegd op 1 maart 2013) Vereniging Eigen Huis (2012) Samen kunnen we door [online] (geraadpleegd op 17 oktober 2012) VROM-raad (2007) Tijd voor Keuzes. Perspectief op een woningmarkt in balans Den Haag: VROM-raad Woonbond, Vereniging Eigen Huis, Aedes & Nederlandse Vereniging van Makelaars (2012) Wonen 4.0 Plan voor integrale hervorming van de woningmarkt. Akkoord. Woonbond, Aedes, VEH, NVM. Ymere (z.j.) Woonticket middeninkomens [online] (geraadpleegd op 26 12 2012)

59

Bijlagen Bijlage 1: Interview Jan Willem van Beek Interview Jan Willem van Beek in Hoevelaken 21 december 2012 Inleiding (SvG) U bent directeur van het stimuleringsfonds. Allereerst hartstikke fijn dat ik u mag spreken, dat is natuurlijk echt super dat ik gewoon bij de directeur terecht kan komen. De reden dat ik u heb ontdekt is omdat ik heb gegoogled op starters op de woningmarkt en toen kwam ik van u een stukje tegen uit het Eindhovens dagblad. Dat heeft u in augustus geschreven en daarin zegt u dat starters geholpen moeten worden en dat was ook nog voordat het nieuw kabinet aantrad, het was een reactie op het lenteakkoord en toen dacht ik u heeft er een mening over en ik zou daar graag meer over willen weten. (SvG) Waarom vindt u dat er stimulerende maatregelen voor starters nodig zijn op de woningmarkt? (JWvB) Ik denk in zijn algemeenheid dat het verstandig is om je te realiseren dat er stimulerende maatregelen juist nodig zijn in tijden dat er heel sterk bezuinigd wordt. Ehm.. want met bezuinigen help je de overheidsfinanciën wel weer op orde, maar daarmee organiseer je niet ook noodzakelijkerwijs ook een gezonde economie, en die economie zit in het slop. Dus juist waar je bezuinigt zal je om te voorkomen dat de bezuinigingen ertoe leiden dat de economie stil valt, zal je naast bezuinigen ook moeten stimuleren. Da’s één. Het tweede is als je kijkt naar waar onze economie op dit moment het zwakste is, dan zit de woningmarkt in ieder geval in de top drie. Dus stimuleren in de woningmarkt is vanuit dat principe wat ik zojuist schetste dan de aangewezen weg. Als je wilt stimuleren in sombere tijden, waar ook bezuinigd moet worden, dan moet je van goeie huize komen om daar een rechtvaardiging voor te verzinnen, want je moet er geld voor vrijmaken. Want dat betekent eigenlijk dat je nog meer moet bezuinigen dan je zou moeten doen als je niet zou stimuleren, want voor stimuleren is geld nodig. Dus je moet heel goed kunnen uitleggen waarom een bepaalde stimuleringsmaatregel ondanks die bezuinigingsnoodzaak toch voldoende rechtvaardigingsgrond heeft. Dan moet je kijken naar: is het nodig? Nou , de woningmarkt is heel erg slecht, dus het is nodig. Helpt het en zo mogelijk helpt het heel veel? En het stimuleren van het helpen van starters, het stimuleren van starters op de woningmarkt, heeft een hoge multiplier, want een aankoop door een starter maakt een aantal vervolgaankopen mogelijk. Als je ziet dat er nu een paar honderdduizend woningen te koop staan, dat is één grote verzameling, maar daar zit een soort van keten effect in en dat keten effect begint het makkelijkste bij een starter omdat een starter in de positie is om een aankoop te doen van een woning zonder dat ie eerst hoeft te verkopen. Als je daar het balletje aan het rollen brengt, als je daar de sneeuwbal aan het rollen brengt, dan is het effect maximaal. Dus Dan bereik je met weinig, mogelijk maken van een starters aankoop, bereik je een hele boel. (SvG) Want als je dat met een uitstromer zou doen, dan moet ie eerst dat huis wat ie heeft nog kwijtraken … (JWvB) Ja…..ja…dat is de logica die erachter zit. (SvG) Ja, oké, nou dat is heel mooi uitgelegd… U heeft bij de SVn de starterslening, maar zijn er ook nog andere stimulerende maatregelen bedacht om starters makkelijker de woningmarkt op te helpen?

60

(JWvB) eehm nee, wat wij voor de starter te bieden hebben dat is de starterslening, we hebben wel een aantal andere stimuleringsmaatregelen maar die richten zich niet zozeer op de starter, die richten zich op de verduurzaming van de woning, maar ook die richten zich op funderingsherstel. (SvG) ja… ja (JWvB) Dat weet je… (SvG) Ja, dat heb ik gelezen allemaal ja. Maar ik dacht misschien dat u gewoon sommige dingen, nou ja de starterslening is iets dat ook op de website staat, maar misschien dat jullie ook nog een andere …. Maar ik kan me ook voorstellen wat jullie pakket is wat jullie doen, dan zie ik daar ook niet in dat jullie een instituut zijn die van alles bedenkt, jullie voeren meer die Starterslening en Duurzaamheidslening enzovoort uit <(JWvB) Ja ja het is wel zo en daarom ben je ook op ons spoor gekomen, dat we ons mengen in de maatschappelijke discussie over de woningmarkt en we proberen op die manier, en ook dat is een antwoord op je vraag, we proberen wel wat breder begrip te kweken voor de sleutelrol van de starter en je ziet ook en dat is niet alleen doordat t wij het zeggen, maar ook doordat andere partijen dat beginnen te onderkennen dat er nog meer oog is voor de starter en de mogelijkheden om de starter een beetje te ondersteunen en het feit dat dat gebeurt is mede te danken aan het gegeven dat wij ons in dat koor aansluiten. (SVG) is dat ook de reden dat u in het Eindhovens Dagblad een artikel, is het een artikel of een ingezonden stuk, wat was het eigenlijk? (JWvB) Een ingezonden brief en inderdaad dat is de reden, we hebben dat destijds gedaan om de politiek te proberen te beïnvloeden, om invloed te hebben op het regeerakkoord. (SvG) Daar staan jullie nu in… (JWvB)… en dat is gelukt, met de verkeerde naam, maar toch. De manier waarop wij het vitale belang van de starter hebben aangekaart zorgt ervoor dat, nu dat wordt onderkend, dat we meepraten over hoe het verder moet met de woningmarkt.>3 (SvG) En jullie hebben natuurlijk ook een heleboel kennis over de starter omdat jullie een heleboel van die starters zien en hun financiële administratie ook zien. (JWvB) Ja en de starters komen hier letterlijk op bezoek. Een heleboel kan digitaal, maar er zijn ook documenten die moet je in origineel aanleveren, zoals een werkgeversverklaring, en mensen die een woning kopen die zitten altijd met een deadline van dan moet ik bij de notaris zijn, dat heb je met de verkoopmakelaar afgesproken en er zijn altijd mensen die dan op het allerlaatste moment maar even zelf dat formulier hier komen inleveren en die komen dan uit het hele land naar Hoevelaken. En zeker als ik mensen hier aantref, die net als jij daar op zo’n stoeltje zitten, die al of niet geholpen zijn en die van heel ver komen, dan vraag ik ze soms om een kopje koffie te komen drinken en dan vraag ik ook wat hun motieven zijn, en dan vraag ik ook, want ik probeer dan te achterhalen of mensen een hele beredeneerde beslissing nemen van ondanks hoe het nu is, ik koop toch of dat ze zonder na te denken kopen. Dus zo langzamerhand krijg ik wel inzicht in de beweegredenen van starters, dus ik denk ook echt dat we daarom recht van spreken hebben, want wij kennen hun situatie en we weten waarom ze doen wat ze doen. (SvG) Zou u daar nog iets over kunnen vertellen, over de beweegredenen. (JWvB) Ja, je kunt niet alle starters over één kam scheren, maar er zijn eigenlijk drie groepen potentiële starters. Er zijn de potentiële starters die denken vanwege wat er allemaal gebeurt, weet je wat, laat maar zitten, ik ga wel huren of nog een tijdje thuis wonen. Nou die komen hier dus niet. En dan heb je de starters die dus wel komen en die vallen voor mij in twee hoofdcategorieën uiteen. Er is een categorie die zegt: Bij eerste gelegenheid koop ik gewoon mijn eerste woning, want mijn hele familie heeft dat altijd gedaan en al mijn vrienden doen het.

3

De tekst tussen < en > is relevant voor voetnoot 2 op pagina 49

61

Ik ben geen fan van het openbaar vervoer, ik rij graag in mijn eigen auto, ik hou niet van huurwoningen, dus ik wil zo snel mogelijk kopen. Dus dat is meer een soort van vanzelfsprekendheid zonder daar echt diep over te hebben nagedacht. Het is wel zo dat die mensen dan aangeven mijn hele familie kocht altijd meteen hun eerste huis, hun vriendenkring ook. Die mensen hebben dus meegemaakt dat dat meestal gewoon goed gaat. De reden waarom anderen het niet doen van o jee wat gebeurt er, welk risico loop ik als ik iets doe, dat hebben die mensen minder omdat ze voldoende levenservaring hebben met vrienden en bekenden die het wel hebben gedaan en waarbij het gewoon goed gaat. De andere groep die zijn nog verstandiger, die hebben er echt over nagedacht. En als ik dan bijvoorbeeld de vraag stel :Realiseer je je nou dat wat je vandaag koopt voor prijs X dat dat misschien volgend jaar minder waard is, dan hebben die mensen daar een heel goed antwoord op. Die weten heel goed dat ze starters zijn op de koopwoningmarkt, en die zeggen dan, ik koop nu mijn eerste huis, ik ben niet meteen van plan om het morgen weer door te verkopen dus wat er met die prijs van die woning gebeurt op die markt, ik heb er niet zo erg veel angst bij. Maar meneer van Beek zeggen ze dan, het is mijn eerste woning en we gaan net samenwonen of het is in ieder geval ons eerste eigen huis, en ik ga echt wel een keer een tweede huis kopen. Ons volgende huis kopen. En dat huis, meneer van Beek, dan zijn er inmiddels kinderen of die komen er dan binnenkort, dat huis zal groter zijn dan het woninkje waar ik nu genoeg aan heb samen met mijn partner. Dus op een moment, meneer van Beek, als ik mijn tweede huis koop, als de markt dan nog steeds met dalende prijzen te maken heeft dan is mijn voordeel bij het aankoop van die grotere woning, dat voordeel is groter dan het nadeel van het prijsverlies van mijn eerste kleine woning. Dan denk ik, zo zit het dus voor een starter bijna altijd in elkaar. (SvG) Dat is waar ja. (JWvB) dus die mensen weten donders goed wat ze doen, daarom ben ik ook nooit zo benauwd om in sombere tijden mensen te adviseren en ik adviseer nooit consumenten afzonderlijk, maar het is meer zo als ik me meng in de discussie dat ik zeg het is absoluut verantwoord om starters te stimuleren een woning te kopen, want dit is gewoon hun perspectief. (SvG) Ja, ja, heel duidelijk. In het Regeerakkoord staat dat de starterslening wordt uitgebreid en in uw ingezonden brief staat dat er 4000 startersleningen per jaar er nu waren. Maar betekent dat in de praktijk dat er nu nog meer dan 400 Startersleningen kunnen worden verstrekt? (JWvB) IK denk het wel, de uitbreiding die in het Regeerakkoord vermeld staat is inmiddels concreet, we krijgen een potje van 20 miljoen om daarmee Startersleningen te helpen verstrekken. Het is een beetje ingewikkeld om uit te leggen hoe groot het belang is van die 20 miljoen, maar het is in ieder geval zo dat alle gemeenten die startersleningen beschikbaar stellen, dat voor die gemeenten 50 procent van de kosten worden weg gesubsidieerd. Bovendien is het zo dat volgend jaar de starterslening de enige hypothecaire lening is die zich onttrekt aan de nieuwe regel: U moet vanaf dag één al beginnen met aflossen. Vanwege dat laatste, dat die Starterslening zich onttrekt aan de versobering van de fiscale aftrekbaarheid verwacht ik een grotere populariteit van de Starterslening. Doordat het Rijk meebetaald verwacht ik dat meer gemeenten de Starterslening aan gaan bieden. Vanwege de duidelijkheid die er nu eindelijk is, ook meerjarig over de hypotheekrenteaftrek verwacht ik dat een heleboel mensen die de afgelopen jaren hebben geaarzel en een aankoop hebben uitgesteld, dat die nu in ieder geval weten waar ze aan toe zijn en dus over de drempel kunnen stappen. Die factoren bij elkaar zorgen ervoor dat ik er serieus rekening mee houdt dat we komend jaar in plaats van 4000- 5000, misschien wel 7000-8000 Startersleningen gaan verstrekken. En als dat zo is, en het is ook nog eens zo dat een startersaankoop vier vervolgaankopen mogelijk maakt, help me even, stel dat het er 8000 zijn, dan zorgen we ineens voor 40000 tot 50000 woningaankopen volgend jaar. Dat is heel wat, dat is de helft van wat er dit jaar aan woningaankoop transacties

62

is geweest. (SvG) Dat zou heel mooi zijn, dat zou ook voor de economie heel mooi zijn. (JWvB) Precies en daar doen we het allemaal voor. (SvG) O ja, dat is mijn volgende vraag ook, want ik vraag me af, is de Starterslening een economische maatregel of is het ook een sociale maatregel. Of is het allebei? (JWvB) Ja het is allebei. Het was van oudsher een beetje een volkshuisvestelijke ideologische stimuleringsmaatregel om te zorgen dat bredere lagen van de bevolking in aanmerking zouden komen voor eigen woonruimte, dat werd als verheffing van het volk beschouwd. En zo werkt dat natuurlijk ook, eigendom schept verantwoordelijkheid. En eigendom hebben zorgt dat je die verantwoordelijkheid gaat ontdekken, dat je die gaat voelen en dat je die in de praktijk gaat brengen. Zo gaat het ook echt denk ik. Inmiddels is het zo dat heel veel gemeenten die Starterslening proberen aan te bieden omdat ze heel goed in de gaten hebben dat het ook een economische impuls is. Ik denk zelfs dat op dit moment de motivatie om de Starterslening aan te bieden meer is gebaseerd op economische motieven dan op volkshuisvestelijke ideologische motieven. Maar het is eigenlijk allebei nog steeds. (SvG) Ja, oké, en gemeenten die er niet aan meedoen, kunt u die ook onder één noemer brengen, zijn het bijvoorbeeld kleine gemeenten die niet zoveel geld hebben of zitten die in krimpregio’s, is daar een lijn in te vinden? (JWvB) Nee, er zijn verschillende beweegredenen om de Starterslening niet te voeren, er geen geld voor hebben is een hele belangrijke natuurlijk. Alleen geen geld hebben daar moet je nog dieper over nadenken want gemeenten die wel potentiële bouwgrond in eigendom hebben die ze graag of met lopende projectontwikkelingen zitten en daar financieel belang bij hebben kunnen misschien beter wat geld vrijmaken voor de Starterslening dan afboeken op de waarde op hun balans van de grondpositie die ze hebben. En dan zijn er gemeenten die heel bewust zeggen we hebben geen behoefte aan nog meer koopwoningen, dat komt voor, die zeggen dat wat we hebben , het is mooi en het is af, we doen niets, we hoeven niet te stimuleren. Er zijn regio’s en dat heeft wel met de krimp die je noemt te maken waar de aanbodkant van de markt op zo’n laag prijsniveau zit dat de Starterslening nauwelijks nog lonend is. Noordoost Groningen, midden en Zuid Limburg, delen van Zeeland kun je voor 60000 euro een eengezinswoning kopen. Dan heb je niet echt veel stimulans nodig. En er zijn gemeenten die tegenstander zijn van de Starterslening. En dat zijn gemeenten die zeggen, de Starterslening helpt niet om mensen hun eerste woning te laten kopen, de Starterslening zorgt er alleen maar voor dat er een prijsopdrijvend effect is op de lokale woningmarkt. (SvG) Ja, ja! (JWvB) Daar had je je op voorbereid zie ik. (SvG) Ja, daar heb ik een vraag over bedacht inderdaad ja. (JWvB) Dat maken we mee, dat is een inhoudelijk argument, soms komt het bijna als een geloofsovertuiging op me over, en die doen dat om die reden niet. (SvG) Ja, er zijn inderdaad websites die daar heel erg tegen fulmineren, niet alleen de Staterslening maar ook tegen de hypotheekrenteaftrek. Wat natuurlijk ook wel een prijsopdrijvend effect heeft gehad, maar dat kan je niet als de enige reden van de prijsopdrijving noemen. (JWVB) Ja, maar dit is misschien wel iets om bij stil te staan, want je treft het geregeld en mijn antwoord daarop is altijd. Daar hebt u een heel belangrijk argument te pakken en dat is een argument waar we een hele goede discussie over zouden kunnen hebben als het nog 20006 was, want ik denk dat u gelijk hebt dat in 2006 bij een markt die meer in balans was dat als je de positie van de vraagkant van de markt versterkt terwijl er al veel vraag is, dan prikkel je eigenlijk de aanbodkant van de markt om meer te gaan vragen. In zo’n marktsituatie moet je je inderdaad afvragen of zo’n Starterslening inderdaad een prijsopdrijvend effect heeft. Maar in een markt anno 2008-9-10-11-12 en 13 ben ik er absoluut van overtuigd dat er zo’n onbalans is tussen vraag en aanbod op de woningmarkt, dat het versterken van degenen die een woning kunnen kopen absoluut niet leidt tot een prijsopdrijvend effect aan de aanbod kant. Want die

63

aanbodkant is zo enorm groot en moet zo hard met elkaar concurreren dat je heel erg dom bent om te denken dat als iemand over een Starterslening beschikt dat je daardoor meer kunt vragen dan dat je aan te bieden hebt. Het zit gewoon zo niet in elkaar, vraag en aanbod gaan op dit moment zo niet met elkaar om. (SvG) Dat klopt inderdaad, dat is wel goed dat u dat zegt. Als ik het goed heb begrepen overbrugt de Starterslening het verschil tussen de wervingskosten van een woning en het maximale bedrag dat een huishouden bij een bank kan lenen volgens de NHG normen. Dat betekent dus dat het nog bovenop het NHG bedrag komt. Maar die NHG is ervoor als mensen gaan scheiden of als er iemand overlijdt, dan wordt dat opgevangen, maar het laatste stukje van die Starterslening, hoe wordt dat opgevangen? (JWvB) ook door de Nationale Hypotheek Garantie. (SvG) Maar dan hebben mensen dus eigenlijk nog meer Nationale Hypotheek Garantie dan dat ze in eerste instantie zouden hebben. Hoe gaat dat dan in zijn werk? Hebben jullie daar afspraken mee? (JWvB) Ja, ja, het is in eerste instantie heel goed afgestemd met de leverancier van de NHG, dat is het waarborgfonds eigen woningen. Die verzint zijn norm niet zelf, dat gaat mede op basis van de indexering die het Nibud jaarlijks bijhoudt. Maar de belangrijkste bron om te bepalen wat is voor mensen verstandig om te kunnen lenen bij een bepaald inkomen, daar zijn gedragsregels over die de banken met mekaar verzinnen, en dan is het heel belangrijk om te weten dat je vroeger ongeveer 5 keer van je salaris kon lenen en nu nog 3 keer. In die orde grote moet je denken is het minder geworden wat je kunt lenen. Waarom kan het toch dat als je eerst bepaalt wat iemand maximaal kan/mag lenen, wat verstandig is om te lenen, hoe kan het dan dat een starter iets meer kan krijgen met een Starterslening? In de eerste plaats omdat die Starterslening je niets kost de eerste drie jaar en dat daarna alleen wel op die Starterslening alleen rente en aflossing betaald moet worden als aantoonbaar is dat je betaalcapaciteit is toegenomen omdat je inkomen is toegenomen of omdat er een partner is bijgekomen. De verruiming die wij bieden brengt mensen niet in de problemen omdat zolang ze op het inkomensniveau blijven zitten waarop die andere eerste hypotheek gebaseerd is, die Starterslening ze geen dubbeltje extra kost. En wat is nou het aardige, de ervaring leert in goeie tijden, maar ook in de huidige sombere tijden, dat mensen die voor het eerst een woning kopen door de bank genomen na drie jaar een flink stukje meer verdienen. En dus in meer dan 70 procent van de gevallen, misschien wel 80 procent, na drie jaar de volledige financiering van hun woning best kunnen betalen in rente en aflossing. We hebben ze over die drempel geholpen door eigenlijk een beetje vooruit te lopen op de toekomstige inkomsten en dat kan omdat er partijen zijn die dat geld beschikbaar stellen. Gemeenten en soms het Rijk, soms ook Provincies. En dat komt dan voor het geval het helemaal mis zou gaan, dat het niet ten koste gaat van degene die het geld heeft geleend, want die wordt opgevangen door het vangnet van de Nationale Hypotheek Garantie. En degene die het geld heeft uitgeleend ook wordt gered door de NHG. Dus het is eigenlijk risicoloos, daar komt het op neer. (SvG) voor degene die de Starterslening leent, maar het is niet risicoloos voor de SVn of voor een gemeente. (JWvB) Het kost een gemeente geld, dat geld moet je beschikbaar stellen en kan je niet voor iets anders gebruiken en je hebt het ook niet op de bank staan waar het rente voor jou op zou leveren, dus het kost de gemeente geld. (SvG) Als de starter het ooit niet meer kan betalen, dan krijgt de gemeente dat terug van de NHG (JWvB) Als iemand echt zijn hypotheek niet meer kan betalen en dat komt door echtscheiding, werkeloosheid, dan is zo iemand gedwongen om zijn huis te verkopen. Als de verkoop van het huis voldoende oplevert om alle leningen af te lossen, dan is er niets aan de hand. Levert de verkoop van de woning een tekort op, dan wordt die schuld bij de eigenaar, dus de starter,

64

kwijtgescholden en de hypotheekverstrekkers, dus de eerste hypotheek en de SVN met de Starterslening kunnen hun verliesdeclaratie indienen bij de Nationale Hypotheek Garantie. Zo werkt dat. Het is een hele mooie constructie en eigenlijk zou je kunnen denken het is bijna te mooi, want waarom betaalt de overheid via de NHG die schade? Maar als je er goed naar kijkt zie je dat iedereen die een hypotheek met een hypotheekgarantie afsluit betaalt daar een – provisie voor en de inkomsten van de NHG op jaarbasis uit provisie zijn nog altijd groter dan het totaal aan verliesdeclaraties in een jaar. Dus het is gewoon een verzekering waar je premie voor betaald en in het vervelende geval dat je dan een arm of een been breekt wordt uit die totale premie inkomsten de kosten betaald. (SVG) Ik ben eigenlijk ook wel benieuwd, mensen die aan het begin van hun arbeid carrière staan die hebben vaak een hoger inkomen na drie jaar, maar stel nou dat iemand die bijna gepensioneerd is zijn huurwoning wil kopen, kan hij dan ook een Starterslening krijgen? (JWvB) Als een gemeente een Starterslening aanbiedt en de gemeente heeft in zijn verordening geen leeftijdsgrens ingebouwd of iets dergelijks, of geen uitzondering heeft gemaakt voor huurders die hun woning kopen, dan kan het. (SvG) Maar dan kan het wel zijn dat diegene niet na drie jaar meer verdient. Dus dat is dan misschien een weeffoutje in de regels van de gemeente of zijn jullie zo coulant, want het zullen er waarschijnlijk niet zo heel veel zijn, dat jullie diegene er dan ook maar bij nemen. (JWvB) Dat laatste is zeker aan de orde, het zullen er niet veel zijn en een gemeente kan vinden dat ze niet aan leeftijdsdiscriminatie moet doen Maar dan betekent het eigenlijk dat je als gemeente, en wij zorgen er wel voor dat de gemeente zicht daar dan ook van bewust is, dat de gemeente dat dan voor lief neemt dat er in de hele massa van mensen die ze op deze manier richting het eigen woningbezit loodsen dat er een paar tussen zullen zitten die geen renten en aflossing op dat deel van hun financiering zullen gaan betalen. De gemeente zegt bijvoorbeeld, we vinden het prima, als die markt maar beweegt, en als die markt meer beweegt als ook oudere mensen van die faciliteit gebruik maken, dan vinden wij als gemeente het prima ook wanneer ons dat geld kost. Ook wanneer dat een bewuste keuze is dan is daar denk ik niets mis mee. (SvG) Dan is dat, waar we het net al over hadden, dus zowel een sociale als een economische maatregel. Dat vind ik heel mooi. Ik heb eigenlijk nog één laatste vraag. U zei in de ingezonden brief dat de gekrompen financieringsruimte te maken heeft met verscherpte regelgeving van de banken. Is dat echt zo en waar kan ik dat vinden. Ik heb zelf namelijk nog nooit te maken gehad met een hypotheek, anders had ik in mijn eigen papieren kunnen kijken. (JWvB) Niet? Hoe oud ben je? (SvG) Nee, niet. Ik ben 36, maar ik heb mijn leven een beetje andersom gedaan dan normaal. Mijn man heeft als eerste gestudeerd en die is inmiddels gepromoveerd. Nu studeer ik. Met zijn tweeën een huis kopen is nog niet gelukt. We wonen nu in een mooi grote huurwoning. Maar goed, terug naar het onderwerp, hoe kan je zien dat die regels aangescherpt zijn. Heeft u een tip waar ik dat kan vinden? (JWvB) Er is een gedragscode hypothecaire financiering en daar staat het in. In de nieuwste versie daarvan kan je de verscherping zien. (SvG) Soms moet je echt even weten hoe die dingen worden geformuleerd, anders weet je niet welke zoekterm je moet gebruiken. (JWvB) Het wordt aan de banken zelf overgelaten, maar het wordt door het ministerie bekrachtigd. Ik zie hier een brief van de Minister van Financiën van 21 maart 2011 “Aanscherping normen hypothecaire kredietverlenging” Daar vind je de vuistregel van je inkomen, het ligt vrij ingewikkeld. Het is niet zo dat je altijd drie keer je inkomen kunt lenen, want naarmate je meer verdient kun je ook meer van je inkomen aan wonen besteden omdat je ook meer hebt. Maar dat hoef ik je niet uit te leggen, jij bent slim. (SvG) Dank u.

65

Bijlage 2: schriftelijk interview Vereniging Eigen Huis Schriftelijk interview met Elke Smit van VEH over “door” 19 december 2012 1. Hoe is “Door” ontstaan? De doorstroming in de woningmarkt loopt stroef. Mensen wachten met de aankoop van een nieuwe woning tot ze hun eigen woning hebben verkocht. Daarom heeft Vereniging Eigen Huis een concept bedacht, Door. Hierbij dragen de verkopers in de keten bij aan de bonus op de eerste woning, zodat de hele keten haar woning kan verkopen. Zo ontstaat er weer doorstroming in de woningmarkt, waardoor Vereniging Eigen Huis haar maatschappelijke functie verder verstevigt en Door aan een maatschappelijke belang bijdraagt. 2. Waarom denkt VEH dat de starter de woningmarkt op gang kan brengen? Op dit moment wordt het starters erg moeilijk gemaakt om een woning te kopen. Wanneer starters ontbreken zal een keten van huizen nooit op gang worden gebracht. Op dit moment zijn er veel mensen die heel goed weten welk huis ze willen kopen maar niet durven te kopen omdat hun eigen huis nog niet is verkocht. Transacties komen niet op gang omdat de starter mist. Wanneer starters geholpen worden, kunnen transacties plaatsvinden. 3. Zijn er ook andere stimulerende maatregelen voor starters bedacht door VEH? Zie wonen 4.0, dit is een initiatief om op lange termijn de woningmarkt te stimuleren (niet alleen de starter) http://www.eigenhuis.nl/woningmarkt/woningmarktplan/ 4. Waarom is het nodig om iets als “Door” te bedenken, kan de markt het niet zelf oplossen? Vereniging Eigen Huis is als belangbehartiger van woningbezitters net als de gemeenschap gebaat bij een goede doorstroming van de woningmarkt. Op dit moment blijft de markt op slot zitten en lukt het blijkbaar niet om de markt door gewone marktwerking weer op gang te brengen. 5. Is “Door” bedacht vanuit een sociaal oogpunt of vanuit een economisch oogpunt? Door is bedacht vanuit sociaal oogpunt zie antwoord vraag 1!

Bijlage 3: interview met de Woonbond Interview met Jannie Komduur van de Woonbond 10 januari 2013 - Ik heb van tevoren met Jannie afgesproken dat we elkaar tutoyeren (SvG) Wat is jouw rol binnen de Woonbond? (JK) Ik ben beleidsmedewerker bij de afdeling belangenbehartiging. We zitten met zijn drieën op de afdeling belangenbehartiging en daar richten we ons vooral op de overheid en de politiek en het belang van huurders. En dat gaat dan vaak over plannen en voorstellen die in Den Haag zijn die de positie van huurders raken en waar wij op inspelen en op reageren en dat zo goed mogelijk proberen te beïnvloeden. Soms komen wij ook zelf met ideeën en voorstellen die we inbrengen op zoek naar bijvoorbeeld alternatieven voor voorstellen die er liggen of zelfs initiatieven om de positie van huurders te verbeteren. Daar ben ik vooral mee bezig. Plus dat de standpunten van de Woonbond die wij uitdragen in de belangenbehartiging wel gebaseerd zijn op besluitvorming in onze vereniging, wij zijn een vereniging van huurders en huurdersorganisaties, we zijn in dat opzicht ook wel een klassieke vereniging dat ook de leden bepalen wat de Woonbond vindt en doet. (SvG) Dus als de leden iets aandragen dan gaan jullie daar ook mee aan de slag? (JK) Vaak wel en officiële standpunten bediscussiëren we ook binnen de vereniging. Dat zijn twaalf provinciale vergaderingen, we komen een paar keer per jaar bij elkaar en we hebben een landelijke verenigingsraad waar officieel de standpunten vastgelegd worden. Dus daar kunnen alle leden bijvoorbeeld meepraten over onze standpunten en op basis daarvan behartigen wij belangen in Den Haag. Soms lukt het niet altijd om dingen op tijd te bediscussiëren in de vereniging en dan vullen we het zelf in zoals we denken dat het goed is en dan leggen achteraf verantwoording af aan onze leden. (SvG) Ik schrijf mijn scriptie over stimulerende maatregelen om de kans van slagen voor starters te vergroten. Jullie hebben samen met de Aedes, NVM en VEH Wonen 4.0 geschreven. Wat is de signalering van de Woonbond over starters op de huurwoningmarkt en hebben jullie daar dan ook beleid voor gemaakt, echt specifiek voor starters? (JK) Wij signaleren dat de woningmarkt niet goed functioneert, laten we zeggen erg slecht functioneert. En dat was voor ons ook de reden om met die andere partijen samen te werken aan een plan om de hele woningmarkt te verbeteren. Met dat oogpunt hebben we wel het belang van die starters ook meegenomen want mensen die nu al een woning hebben die komen er redelijk goed van af. Het zijn juist die starters die ten eerste al heel moeilijk een woning kunnen vinden. Juist ook op de huurmarkt vanwege de lange wachtlijsten plus dat als ze een woning toegewezen krijgen dat dat vaak ook hogere huren zijn omdat de corporaties en andere verhuurders bij wisseling van huurders de huren omhoog gooien. Zeker vergeleken bij huurders die al 15 tot 20 jaar ergens zitten, dan betalen die starters, de nieuwe huurders, behoorlijk wat meer. En daar zit een onrechtvaardigheid in waar we met onze plannen rekening mee willen houden hoe je naar elkaar toegroeit en dat niet één groep, namelijk de starters op de huurmarkt, de rekening betaald. Want dat zijn ook wel mensen die niet zoveel te besteden hebben. (SVG) Wat ik op jullie site zie staan is dat jullie streven naar betaalbare huren en het is inderdaad een kenmerk van starters op de woningmarkt dat ze vaak aan het begin van hun arbeidscarrière staan en dat ze inderdaad niet heel veel te besteden hebben. (JK) Voor ons brede werk zijn drie uitgangspunten altijd wel van belang die ook bij starters een rol spelen. Dat is keuzevrijheid, dus dat je ook daadwerkelijk een woning naar jouw keuze of die geschikt is voor je situatie kan vinden. Betaalbaarheid is voor ons heel belangrijk, dat het een realistische prijs is die mensen kunnen betalen. En het derde is zeggenschap, misschien

67

hier iets minder van belang, maar wel dat je ook zelf wat te zeggen hebt over je woning, over het beleid van je verhuurder dat je mee kan praten. Dat zijn drie belangrijke pijlers van de Woonbond. (SvG) Wat kunnen jullie als Woonbond praktisch gezien doen om betaalbaarheid van woningen te stimuleren? (JK) We besteden een groot deel van onze tijd om juist die betaalbaarheid te beïnvloeden. (SvG) Is dat dan gewoon veel praten met de politiek bijvoorbeeld? (JK) Met de politiek als het gaat om landelijk beleid, wat landelijk vastgelegd wordt zijn vooral de maximum huren. Zij proberen ook de maximum huren, ja, de laatste vooral omhoog te krijgen. Dat is door die Donnerpunten. In schaarste gebieden zijn er extra punten toegekend aan huurwoningen waardoor de maximumhuur is gestegen. Maximaal 25 punten extra en dat betekent 123 euro per maand erbovenop en dat is nogal wat. We zijn er heel erg mee bezig geweest om dat tegen te gaan en dat is ons niet gelukt. Dan heb je ook Monumentenpunten, dat is voor huren van monumentenwoningen. Er zijn een aantal mensen wel die de maximumhuren omhoog willen hebben. En er zijn ook mensen die vinden dat de huren veel te laag zijn. Wij proberen dat tegen te gaan, ook door te laten zien dat de mensen die aangewezen zijn op die woningen echt niet meer kunnen besteden. Daar hebben we ook onderzoeken naar gedaan, het blijkt dat die mensen allemaal ver boven het niveau zitten dat ze eigenlijk zouden kunnen betalen. (SvG) Wat is jullie norm voor wat iemand zou kunnen betalen? Ymere houdt aan je bruto maandsalaris gedeeld door vier. (JK) Ja, maar dat is voor de vrije sector. (SvG) Ja, maar zijn jullie niet voor de vrije sector huurders? (JK) Ja, we zijn wel voor de vrije sector hoor. (SvG) Ik dacht eigenlijk dat dezelfde regel voor de sociale sector gold, maar dat is dus niet zo? (JK) Nee. Bij de sociale sector heb je in ieder geval de inkomensgrens van 34.000 bruto per jaar. Als je daarboven zit wordt het heel moeilijk om een sociale huurwoning te krijgen want corporaties moeten 90% van de huizen toewijzen aan huishoudens onder die grens. (SvG) Moeten ze eigenlijk 90% van de nieuw te verhuren woningen aan deze doelgroep verhuren? (JK) Van de toewijzingen. (SvG) Ja want het kan natuurlijk heel goed zijn dat ze die 90% al hebben overschreden in hun huidige bestand? (JK) Ja, maar het gaat om nieuwe toewijzingen. En voor de sociale huurwoningen en dus niet de vrije sector. De vrije sectorprijs staat er los van die mogen ze helemaal zelf bepalen. Maar verder over de betaalbaarheid. Op landelijk niveau proberen we in het huurbeleid op de maximum huren in te spelen en verder hebben de huurdersorganisaties adviesrecht bij het huurbeleid van hun eigen verhuurder. Dus we proberen ook onze leden en de huurdersorganisaties te ondersteunen zodat zij in het overleg met de verhuurder ook beslagen ten ijs komen en zorgen voor een sociaal huurbeleid van hun verhuurder. Want veel verhuurders, veel corporaties vragen niet altijd de maximum huur, die hebben streefhuur, dat ze bijvoorbeeld bij nieuwe verhuringen 80% van wat is maximum toegestaan vragen. Tendens is dat zekere corporaties wel echt 100% gaan en alleen in uitzonderingsgevallen daarvan afwijken en wij proberen onze leden te ondersteunen zodat die streefhuren omlaag gaan. In ieder geval niet standaard stijgen. (SvG) Het is misschien een beetje kritisch maar ik denk dat het ook niet voor niets is dat streefhuren bijna tegen de maximum grens aanzitten. Als er inderdaad schaarste is dan is het toch logisch dat een woningcorporatie dat doet? (JK) Dat is logisch als zij winst als doelstelling hebben. Maar corporaties hebben geen winstdoelstelling, die hoeven niet het maximum te vragen want hun bestaansrecht is gebaseerd

68

op dat zij woningen genereren voor mensen die het anders niet kunnen betalen. Dat is hun doelstelling, daarom bestaan ze dus dat betekent dat zij moeten kijken naar ‘Wat kan onze doelgroep betalen?’ (SvG) Maar als die doelgroep het niet helemaal goed kan betalen dan kan die ook huurtoeslag krijgen. (JK) Ja, maar huurtoeslag is wel beperkt en daar is de afgelopen jaren ook behoorlijk op bezuinigd. Mensen moeten meer zelf betalen en krijgen minder huurtoeslag. Dat vangt niet alles op. (SvG) Dus als de streefhuur dichtbij de maximale huur komt dan wordt het altijd duurder voor huishoudens ondanks dat ze huurtoeslag krijgen. (JK) Ja, dan moeten ze toch meer zelf betalen. (SvG) Is het niet zo dat het vroeger zo was dat huishouden een bepaald bedrag betaalden en ook al steeg die huur dan kregen ze meer huursubsidie? (JK) Dat klopt nog steeds tot een bepaald niveau. Als een bepaald niveau hoger wordt dan betaal je een groter deel zelf en dan krijg je niet over alles huursubsidie. (SvG) En is dat dan voor een bepaald inkomensniveau of een bepaald huurprijsniveau? (JK) Huurprijsniveau. Dat heet de kwaliteitskorting grens. Onder een bepaald niveau krijg je alles vergoed, maar stijgt de huur daarboven dan krijg je maar een deel vergoed. (SvG) Is het eigenlijk niet zo dat die regels allemaal een beetje te ingewikkeld zijn geworden en dat dat zeg maar zorgt dat het niet lekker loopt in de woningmarkt? Of is dat juist wel goed om te reguleren? (JK) Ik vind dat de huurtoeslag wel heel goed is dat het voor de echt lagere inkomens betaalbare woonruimte garandeert en dat het een heel efficiënt instrument is. Je kan heel gericht geld geven aan die groep die het echt nodig heeft. Het is niet een heel generiek instrument, het is heel erg specifiek voor mensen met echt de laagste inkomens. Maar ik hoor ook wel corporaties die zeggen we verhogen de streefhuren want de echt lage inkomens die krijgen het toch wel gecompenseerd. Dus dan is het ook wel een legitimatie om de huren te gaan verhogen. (SvG) Dat is eigenlijk niet eerlijk. (JK) Nee want tot nu toe had je ook met de huurtoeslag budget op rijksniveau en als meer mensen er gebruik van maken dan wordt het budget niet groter. Dus als er meer mensen gebruik van gaan maken dan krijgt iedereen minder. Dus het toenemend beslag op huurtoeslag heeft geleid tot bezuinigingen. (SvG) Wat zonde. We hadden het er net al over dat de woningmarkt op slot zit en dat gaat meestal over de koopsector, maar ook in de huursector is ook weinig doorstroming. Hoe kijken jullie daar tegenaan en wat is volgens jullie de reden van die slechte doorstroming op de huurmarkt? (JK) De reden voor slechte doorstroming is dat er weinig alternatieven zijn voor mensen die willen verhuizen. En als er wel alternatieven zijn dan betekent dat een behoorlijke sprong in huur. De woonlasten gaan omhoog, als je gaat verhuizen ga je altijd veel meer huur betalen dan je nu betaald. (SvG) Dat betekent dat mensen die nu in een huurwoning wonen niet geprikkeld worden om naar een andere woning te gaan. Dat is wat je bedoelt toch? (JK) Die willen misschien wel verhuizen, willen misschien ook wel iets meer betalen maar willen niet twee/drie keer zoveel betalen voor iets meer comfort of ruimte. (SvG) Dat is echt wat gaande is, als je verhuist uit je huurwoning dan is het aanbod echt duurder? (JK) Ja, zowel in het sociale deel omdat door de mutatie verhuurders een hogere huur vragen dan ze bij de vorige huurder in rekening brachten en voor inkomens die net weer iets boven de inkomensgrens van 34.000 en nog wat zitten, die hebben helemaal geen recht meer op een

69

sociale huurwoning. Die zijn aangewezen op de vrije sector. Dan weet je wel wat voor prijzen daar gevraagd worden. Dan betaal je al gauw 1000 euro per maand. Dus dat is vaak niet aantrekkelijk voor mensen die net boven de inkomensgrens zitten want dan heb je niet zo’n royaal inkomen maar wel een hoge huur. Los van het feit dat verhuurders in de vrije sector ook nog wel inkomenseisen stellen. Dan kom je niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning omdat je teveel verdient en je komt niet in aanmerking voor een vrije sector woning omdat je te weinig verdient. Zeker in de Randstad is zo’n inkomen ook niet voldoende om te kopen. Misschien dat je nog ergens aan de rand van de stad een tweekamerappartement zou kunnen kopen. (SvG) Is dat dan ook zo dat er eigenlijk te weinig huurwoningen zijn of zijn er juist te weinig betaalbare vrije sector huurwoningen? (JK) Ik denk dat er juist in die tussencategorie te weinig is. Voor mensen in een sociale huurwoning die net iets meer zijn gaan verdienen om de volgende stap te zetten, daar kan je niet van verlangen dat ze 1000 euro of meer kunnen opbrengen. (SvG) Zouden corporaties zich niet juist op die groep moeten richten, dat ze voor die groep gaan bouwen? Er zijn bijvoorbeeld in een stad als Amsterdam heel veel sociale huurwoningen en er wordt gezegd dat er ook veel scheefhuur is, maar die scheefhuurders gaan niet verhuizen omdat ze geen woning willen huren van 1000 euro met een beetje extra ruimte of comfort. Omdat er al veel sociale huurwoningen zijn met een lage huur zouden woningcorporaties zich dan niet veel meer moeten richten op dat gat tussen 686 en 1000 euro? (JK) Ik denk dat dat goed is. Dat doen ze ook wel wat maar niet voldoende. Ik zie wel dat ze dan juist ook weer veel duurdere huizen bouwen. Een belangrijk punt in het woningmarktplan Wonen 4.0 is dat er wel geld vrij komt om juist te investeren om die schaarste op te heffen. Dat je structureel werkt aan het inlopen van die schaarste zodat er een gezondere woningmarkt komt met wat meer evenwicht tussen vraag en aanbod. Dat evenwicht wat er nu in grote delen van het land niet is. In sommige delen is het wel meer een evenwichtige woningmarkt maar in de Randstad helemaal niet. Als je meer evenwicht in de markt hebt dan zou je ook meer naar marktprijzen kunnen gaan. Dan is dat ook realistischer dan de marktprijzen die er op dit moment zijn. (SvG) Daar ben ik het mee eens. Wat voor gevolgen verwacht de Woonbond van de verhuurdersheffing? (JK) Desastreuze gevolgen en zeker voor starters. (SvG) Kan je ook zeggen wàt voor gevolgen? (JK) De verhuurdersheffing is heel erg fors, 2 miljard. Het Kabinet wil die 2 miljard in 2017 bereikt hebben. En dat gaat in stapjes. In het Lenteakkoord is al een verhuurdersheffing afgesproken, op basis daarvan is er een wetsvoorstel gemaakt dat nu het traject van de Eerste Kamer is gegaan. Het is vrij gemakkelijk door de Tweede Kamer geloodst maar de Eerste Kamer heeft kritisch gereageerd en gezegd die 50 miljoen voor 2013 is oké, maar voor 2014 en daarna moet er een beter plan komen waarin meer oog is voor investeringsruimte en voor corporaties en voor betaalbaarheid voor huurders. Ondertussen heeft het Regeerakkoord weer een schepje bovenop die bedragen uit het Lenteakkoord gedaan en die doet er elk jaar een stukje erbij op zodat je op 2 miljard zit in 2017. Dat is nog niet omgezet in een wetsvoorstel. (SvG) Wat voor consequenties verwacht je dat daar uit zullen komen? Zal dat ook zorgen voor een hogere huurprijs, dat woningcorporaties dat weg zullen halen bij de huurders? (JK) Ik denk dat ze dat op gaan lossen door twee dingen te doen. Door vrijwel te stoppen met investeren in nieuwbouw, dat gaan ze schrappen dus er komen weinig woningen bij. Anderzijds zullen ze maximaal via de huur opbrengsten maximaliseren om de heffing te kunnen betalen. Dus dat zowel de huidige huurders als de nieuwe huurders de maximum huur zullen moeten betalen. Als je inkomen tussen de 34.000 en 43.000 euro zit kan je huur flink stijgen en daarboven nog meer.

70

(SvG) Gaat dit alleen over de sociale huurwoningen? (JK) Ja. (SvG) Dus mensen die in een vrije sector huurwoning wonen met een inkomen van 43.000 euro of meer die hebben daar niet mee te maken? (JK) Nee, en daar hoeven verhuurders ook geen verhuurdersheffing over te betalen. Het gaat alleen over de heffing over de sociale huurwoningen. Dus ook de particuliere verhuurders moeten dat betalen, die hebben ook woningen in de gereguleerde huursector met een huurprijs onder de 665 euro. (SvG) De achterliggende reden van de overheid om die verhuurdersheffing te heffen dat is bezuiniging toch? (JK) Ja dat is om de overheidskosten terug te dringen. (SvG) Wat stelt de Woonbond als alternatief voor om te bezuinigen? (JK) Wij zijn wel bezig met een alternatief want je kan door juist te investeren kan de overheid ook veel geld binnenhalen. Het btw tarief is flink omhoog gegaan, als je veel bouwt moeten bouwers daar weer btw over betalen. Wij hebben een beetje berekeningen gemaakt van als je zoveel gaat investeren dan houdt de overheid ook wat aan over. Dan help je ondertussen ook de woningmarkt. Je helpt ook de economie en je bespaart werkeloosheidsuitkeringen. Maar goed het is wel ingewikkeld om dat te berekenen, we zitten nu te kijken of er ook economen zijn die het willen uitrekenen en kunnen aantonen dat juist een alternatief gunstig is. Zowel voor de rijksfinanciën als voor de woningmarkt. Daar praten we ook wel over met Aedes bijvoorbeeld en daarin gaan we gewoon gelijk op. Maar de overgrote meerderheid die zich bezighoudt met de bouwsector, volkshuisvesting, die ziet dat je juist naar zo’n alternatief zou moeten kijken. <(SvG) Ik heb nog één vraag en die gaat erover op welke manier jullie iets op de politieke agenda weten te krijgen. Hebben jullie een soort van lobbyapparaat of bepaalde mensen die je altijd aanspreekt in de Tweede Kamer. Hoe werkt dat? (JK) We hebben veel contacten met het Ministerie waar dingen voorbereidt worden en ook met de Minister, we praten een paar keer per jaar met de Minister. Met de ambtenaren hebben we regelmatig contact. En wat vastere contacten als we met een specifiek onderwerp bezig zijn. In de Tweede Kamer hebben we contact met de woordvoerders op het terrein van wonen. (SvG) Voelt het ook alsof jullie echt aan het lobbyen zijn bij hen? (JK) We schrijven brieven met uitleg van onze standpunten, we gaan ook langs en praten met die mensen. Er bellen ons ook wel mensen om te vragen wat wij ervan vinden en of wij informatie hebben. Of contact met de fractiemedewerkers of de ondersteuners van de Tweede Kamerleden om hen ook te informeren wat wij vinden en waarom wij dat vinden. En dat zie je wel terug. Je ziet regelmatig terug dat zij wat van ons hebben overgenomen. Maar dat zijn vaak wel de voorspelbare partijen, de partijen aan de linkerkant nemen eerder iets van ons over dan bijvoorbeeld de VVD. Maar wij hebben ook contacten met de VVD en ook met de PVV.>4 (SvG) Wat leuk dat je daar dan ook iets van terugziet. Maar de Woonbond is ook wel een instituut, jullie hebben wel een naam. (JK) Maar daar werken we ook hard voor, ook bij onze achterban zodat mensen in de samenleving zien waar de Woonbond voor staat. Ik heb nog één ding bedacht over de positie van starters ten opzichte van huidige huurders. Ons voorstel voor huursombenadering, dat is een vrij technisch verhaal, maar nu is het zo dat bij bestaande huurders maar beperkte huurverhoging mogelijk is. Ik heb net verteld wat een verhuurder kan doen om toch die huurprijs te verhogen namelijk bij nieuwe verhuringen toch die huurprijs meteen heel erg omhoog te gooien. Dan krijg je een ongelijkheid tussen de

4

De tekst tussen < en > is relavant voor voetnoot 1 op pagina 49

71

starters en de huidige huurders. Ons voorstel voor de huursombenadering is om de huurverhoging niet alleen te koppelen aan de woning en de huurder zelf maar aan de totale huursom die de verhuurder binnenkrijgt, dat die totale huursom met een bepaald deel mag stijgen per jaar en hoe de verhuurder dat dan verdeelt onder de huurders mag hij samen met de verhuurdersorganisatie vaststellen. Dat geeft meer flexibiliteit en dat geeft verhuurders de ruimte om bij de huidige huurders iets hogere huren te vragen. Zeker bij de huurders die relatief goedkoop zitten ten opzichte van de kwaliteit van hun woning. Dan moet je kijken naar de grootte van de woning en wat is de kwaliteit van de woning, wat betalen ze nu en wat is de maximum huurprijs. Als daar heel veel verschil tussen zit dan is het rechtvaardig dat zij iets meer huurverhoging gaan betalen. Om dat dan meer in evenwicht te brengen. In ruil daarvoor kan de huur van de starter wat omlaag. Bij nieuwe verhuringen kunnen die huren wat omlaag, dan gaat het wat meer naar elkaar toegroeien wat starters betalen en wat zittende huurders betalen. Altijd nog wel gerelateerd aan de kwaliteit van de woning. Dat concept van die huursombenadering hebben wij de afgelopen jaren wel proberen uit te dragen. Het is wel ingewikkeld om te doorzien, maar als het gaat om rechtvaardigheid en hoe verdeel je dat die huurverhogingen dan denken wij dat dat beter is dan hoe het nu geregeld wordt. Als je het hebt over de positie van starters is dit wel iets wat je mee moet nemen. Volgens mij heeft Aedes laatst een uitleg over de huursombenadering gegeven op haar website. (SvG) De huursombenadering is dus voor starters een hele goeie maatregel om de stap naar een huurwoning mogelijk te maken. Dit waren al mijn vragen. Dankjewel. Fijn dat je er tijd voor vrij wilde maken. Bedankt. JK) Graag gedaan.

72

Bijlage 4: tabellen politieke partijen VVD Wordt de woningmarkt genoemd in het verkiezingsprogramma? 12x totaal Wordt de starter op de woningmarkt genoemd in het verkiezingsprogramma? 7x totaal Worden er stimulerende maatregelen voor starters aangedragen? Zo ja, welke stimulerende maatregelen zijn dat?

Ja, in paragraaf “Woningmarkt” in het hoofdstuk “Omgeving”

Ja, in een tussenkopje “Startersoffensief”

Ja, “aanvullende maatregelen om eerste eigen woning dichterbij te brengen” • •

• • • •

PvdA Wordt de woningmarkt genoemd in het verkiezingsprogramma? 25x totaal Wordt de starter op de woningmarkt genoemd in het verkiezingsprogramma? 16x totaal Worden er stimulerende maatregelen voor starters aangedragen? Zo ja, welke stimulerende maatregelen zijn dat?

Ja, in hoofdstuk 6 “Onze keuzes voor wonen”

Ja, in “Onze keuzes voor wonen”, punt 2 “Starters verdienen steun” Ja, want “als starters toegang tot de woningmarkt krijgen brengen ze een ketting aan verhuisbewegingen op gang” • •

•

73

Afschaffen overdrachtsbelasting voor starters op de woningmarkt Makkelijker maken om een hypotheek te krijgen omdat banken het arbeidsmarkt- en loonperspectief weer mogen betrekken Starters jonger dan 35 jaar mogen hypotheek met duur van 35 jaar afsluiten Mogelijkheid om eerste vijf jaar het volledige rentebedrag af te trekken NHG moet zich meer richten op het garanderen van starters, in het bijzonder voor ZZP-ers Verruiming van belastingvrije schenkingen van ouders aan hun kinderen ten behoeve van hypotheek

Afschaffen overdrachtsbelasting voor starters De komende drie jaar verstrekking van Startersleningen tegen zeer lage rente van stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Meer betaalbare huur- en koopwoningen om het gat tussen huren en kopen te overbruggen.

PVV Wordt de woningmarkt genoemd in het verkiezingsprogramma? Wordt de starter op de woningmarkt genoemd in het verkiezingsprogramma? Worden er stimulerende maatregelen voor starters aangedragen? Zo ja, welke stimulerende maatregelen zijn dat? D66 Wordt de woningmarkt genoemd in het verkiezingsprogramma? 9x Wordt de starter op de woningmarkt genoemd in het verkiezingsprogramma? 2x Worden er stimulerende maatregelen voor starters aangedragen? Zo ja, welke stimulerende maatregelen zijn dat? CU Wordt de woningmarkt genoemd in het verkiezingsprogramma? 22x Wordt de starter op de woningmarkt genoemd in het verkiezingsprogramma? 9x Worden er stimulerende maatregelen voor starters aangedragen? Zo ja, welke stimulerende maatregelen zijn dat?

74

Nee, maar er wordt wel minimaal over wonen gesproken Nee

Nee _

Ja, in het hoofdstuk “Ruimte” in de paragraaf “Wonen”

Ja, in de paragraaf “Wonen”

Ja, want “al jarenlang houdt de Nederlandse woningmarkt zittende kopers en huurders op hun plek en laat zij weinig ruimte voor starters.” • de overdrachtsbelasting wordt geleidelijk afgeschaft, beginnend met starters.

Ja, in hoofdstuk 5 “Woningmarkt gezond en rechtvaardig”

Ja, in “Woningmarkt: gezond en rechtvaardig” Ja, het woningmarktbeleid moet rechtvaardiger want de hoogste inkomensgroepen profiteren buitenproportioneel van de hypotheekrenteaftrek, terwijl starters te weinig kansen hebben op een eigen dak boven hun hoofd. • Mensen voor wie het moeilijk is om huisvesting te bekostigen, zoals starters moeten een extra steuntje in de rug krijgen • Overdrachtsbelasting voor starters geheel schrappen • Meer belastingvrije schenkingen van ouders of andere familieleden ivm de aanschaf van een eigen woning of het vervroegd aflossen van hypotheekschulden

CDA Wordt de woningmarkt genoemd in het verkiezingsprogramma? 10x Wordt de starter op de woningmarkt genoemd in het verkiezingsprogramma? 1x Worden er stimulerende maatregelen voor starters aangedragen? Zo ja, welke stimulerende maatregelen zijn dat?

Ja, in hoofdstuk 7: Degelijke financiën, voornamelijk in de paragraaf “Woningmarkt”

Ja, in de paragraaf “Woningmarkt”

Ja, want “een aanvullend pakket voor starters op de woningmarkt is noodzakelijk” • • •

SP Wordt de woningmarkt genoemd in het verkiezingsprogramma? 4x totaal Wordt de starter op de woningmarkt genoemd in het verkiezingsprogramma? 3x totaal Worden er stimulerende maatregelen voor starters aangedragen? Zo ja, welke stimulerende maatregelen zijn dat?

Ja, in hoofdstuk 8: Een mooi en leefbaar land

Ja, in de paragraaf “Bouwen en wonen” in H8

Ja, “om de woningmarkt los te trekken” • •

Groenlinks Wordt de woningmarkt genoemd in het verkiezingsprogramma? 4x Wordt de starter op de woningmarkt genoemd in het verkiezingsprogramma? 3x Worden er stimulerende maatregelen voor starters aangedragen? Zo ja, welke stimulerende maatregelen zijn dat?

75

Introductie van een bouwspaarregeling Verhoging van wat belastingvrij geschonken mag worden Regels voor starters bij het verstrekken van een hypotheek zouden minder streng moeten zijn

een tijdelijke startersaftrek rondom de overdrachtsbelasting Starters krijgen bij de verkoop van corporatiewoningen een korting, in combinatie met een terugkoopregeling bij doorverkoop

Ja, in het hoofdstuk “Kansen eerlijk delen”en kernpunt “Woongeluk voor iedereen” Ja, maar de nadruk ligt op “woongeluk voor iedereen”, dus starters worden er niet extra uitgelicht Ja, “om ze de kans te geven makkelijker een woning te kopen en zo de bouwsector een impuls te geven.” •

Invoeren van een starterspremie

SGP Wordt de woningmarkt genoemd in het verkiezingsprogramma? 3x Wordt de starter op de woningmarkt genoemd in het verkiezingsprogramma? 6x Worden er stimulerende maatregelen voor starters aangedragen? Zo ja, welke stimulerende maatregelen zijn dat?

PvdD Wordt de woningmarkt genoemd in het verkiezingsprogramma? 4x Wordt de starter op de woningmarkt genoemd in het verkiezingsprogramma? 1x Worden er stimulerende maatregelen voor starters aangedragen? Zo ja, welke stimulerende maatregelen zijn dat? 50PLUS Wordt de woningmarkt genoemd in het verkiezingsprogramma? 2x Wordt de starter op de woningmarkt genoemd in het verkiezingsprogramma? 1x Worden er stimulerende maatregelen voor starters aangedragen? Zo ja, welke stimulerende maatregelen zijn dat?

Ja, in hoofdstuk 6 “Voor een duurzame samenleving” in de paragraaf “Wonen”

Ja, in de paragraaf “Wonen Ja, “de kern van de oplossing die de SGP voorstelt is (…) starters meer kansen geven zodat de doorstroming op gang komt.” • Starters op de woningmarkt kunnen een starterslening krijgen • Starters mogen de aflossing van hun hypotheekschulden over een langere periode uitsmeren, zodat maandlasten lager worden

Ja, in de paragraaf “Woningmarkt” in hoofdstuk 8 “De economische crisis als kans”

Ja, in de paragraaf “Woningmarkt”

Ja, maar niet direct voor starters, maar om de woningmarkt geleidelijk te hervormen •

Ja, in punt 6 en punt 22

Ja, in punt 6

Ja, “in verband met de situatie op de woningmarkt en de te verwachten koopkrachtvermindering de komende jaren” • •

76

Overdrachtsbelasting wordt afgeschaft

Overdrachtsbelasting niet geheven over woningen tot 300.000 euro Eerste drie jaar volledig hypotheekrente aftrek

Bijlage 5: Hoofdstuk X. Woningmarkt (uit Regeerakkoord) De woningmarkt zit op slot. Dat is slecht voor onze economie en buitengewoon belemmerend voor mensen die willen kopen, huren of verhuizen. Door annuïtair aflossen als voorwaarde te stellen voor belastingaftrek bij nieuwe hypotheken en de overdrachtsbelasting structureel te verlagen zijn de eerste belangrijke stappen gezet om de woningmarkt weer in beweging te krijgen. Als sluitstuk scheppen wij een helder en houdbaar kader voor de koop- en de huurmarkt. Zo maken we een einde aan de heersende onzekerheid en brengen we een eerlijke en goedlopende woningmarkt binnen bereik. Vanwege het grote belang en de grote complexiteit van de hervormingen wordt op het departement van BZK een nieuwe minister voor Wonen en Rijksdienst belast met het woondossier. • De hypotheekrenteaftrek blijft bestaan om de aanschaf van een eigen woning te stimuleren en wordt als volgt aangepast. Voor bestaande en nieuwe hypothecaire leningen wordt vanaf 2014 het maximale aftrektarief (vierde schijf), in stappen van een half procent per jaar, teruggebracht naar het tarief van de derde schijf. De opbrengst sluizen we jaarlijks budgettair neutraal terug naar de groep die door de maatregel geraakt wordt. Voor de helft door verlaging van het hoogste tarief in de inkomstenbelasting en voor de helft door verlenging van de derde belastingschijf in de inkomstenbelasting. De problemen met restschulden worden gericht aangepakt. De rente betaald op restschulden kan tijdelijk (maximaal 5 jaar) en onder voorwaarden blijven worden afgetrokken. De gunstige leningsfaciliteit voor starters van de Stichting Volkshuisvesting Nederland zal worden uitgebreid. • De huurtoeslag blijft intact om woningen voor lagere inkomens betaalbaar te houden. Dat maakt een gedifferentieerde huurverhoging mogelijk. Voor huurders met een huishoudinkomen tot 33.000 is dat 1,5 procent plus inflatie. Bij mensen met een inkomen tussen de 33.000 en 43.000 gaat het om 2,5 procent bovenop de inflatie. Boven de 43.000 is de huurverhoging 6,5 procent plus inflatie. Verhuurders mogen hierbij werken met een huursombenadering. De systematiek met een huurliberalisatiegrens blijft intact. Het systeem voor woningwaardering wordt sterk vereenvoudigd met als grondslag 4,5 procent van de waarde op basis van de wet waardering onroerende zaken. Daarmee komt een einde aan het ingewikkelde puntensysteem. Voor huurders met een inkomen boven 43.000 wordt de maximale huurprijs op basis van het woning waarderingssysteem tijdelijk buiten werking gesteld. Na vertrek van de zittende bewoners geldt de maximale huurprijs weer. Zo pakken we scheefwonen aan en blijft de sociale woningvoorraad in stand. • Woningbouwcorporaties moeten weer dienstbaar worden aan het publiek belang in hun werkgebied. Hun taak brengen we terug tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijke vastgoed. Corporaties komen onder directe aansturing van gemeenten. Gemeenten met meer dan honderdduizend inwoners krijgen extra bevoegdheden. De schaal van een woningbouwcorporatie moet in overeenstemming zijn met de schaal van de regionale woningmarkt en met de maatschappelijke kerntaak. De extra huuropbrengsten van corporaties die het gevolg zijn van de maatregelen in de huursector worden via een heffing afgeroomd. De beloning van bestuurders van woningbouwcorporaties wordt versneld aangepast op basis van de nieuwe wet normering topinkomens.