Zorgwonen als beleggingsproduct Het ontwikkelaarsperspectief drs. ing. Bert Krikke
Conferentie Scheiden van Wonen en Zorg in een vergrijzende samenleving Delft, 12 juni 2012
Introductie • Strategie, advies, management en ontwikkeling op het gebied van maatschappelijk vastgoed: cultuur, zorg, onderwijs • Focus op gebouw en gebiedsontwikkeling • Grote ervaring met duurzame projecten • Werkzaam voor breed maatschappelijk veld op basis van innovatie en co-creatie
Wat was de rol van de ontwikkelaar Uitgangsituatie: • Zorginstellingen kregen betaald op basis van nacalculatie • Zorgwonen was veelal het domein van woningcorporaties • Of zorginstellingen hadden het vastgoed zelf op de balans • Langzame opkomst van privaat zorgwonen • De ontwikkelaar had een beperkte rol voor zorginstellingen, evenals de belegger • Aanbesteding was vaak traditioneel: architect, adviseurs en bouwers in opdracht van zorginstelling of corporatie
Wat is er gebeurd • Zorgvergoeding op basis van Wmo en Awbz • Scheiden van wonen en zorg voor ZZP categorieën 1 en 2 • Ook ZZP categorie 3 en 4 zijn ‘niet veilig’ • Van systeem van nacalculatie naar NHC Maar ook: • verslechterde positie voor veel corporaties • Afwaardering vastgoed door veel instellingen Gevolgen • Behoefte aan nieuw kapitaal om te investeren in woonzorg complexen, dus kansen voor de ontwikkelaars
Hoe kijken de ontwikkelaars Veel vragen: • Wat betekent het scheiden van wonen en zorg in de praktijk? • Wat wordt de rol van de zorgverzekeraar / cliënt? • Wat zijn de ‘spelregels’’ voor zorginstellingen wanneer zij zorgvastgoed voor ZZP 1 en 2 in huur/eigendom krijgen of hebben? • Wat betekent de NHC invoering voor de wijze waarop ik naar zorginstellingen moet kijken (solvabiliteit en continuïteit)? • Voor wie ontwikkel ik nu eigenlijk?
Hoe kijken ontwikkelaars nu • Ontwikkelaars zoeken zekerheden in gebruikers (zorginstelling en/of client) en beleggers Problemen die zich nu voordoen: • Intern: – Woningmarkt zit op slot – Financiering is lastig te krijgen – Beleggers willen te hoge rendementen
• Bij de klant: – Zorginstellingen zijn huiverig om risico’s aan te gaan inzake ZZP 1 en 2 (zowel huur als koop) – Ontwikkelaars lopen tegen een andere cultuur aan – Onduidelijk is wie nu voor welk product de klant moet zijn
Modellen voor samenwerking De ontwikkelaar: • Ontwikkelaars moeten samen met beleggers gaan optrekken om concepten te ontwikkelen en producten aan te bieden -> de belegger wordt meer leidend • Ontwikkelaars moeten leren in de huid te kruipen van zorginstellingen. Ze moeten de markt gaan snappen • Er moeten ten aanzien van ZZP 1 en 2 (extramuraal) keuzes worden gemaakt wie hiervoor de afnemer is • Er dienen samenwerkingen te komen waarin matig renderende onderdelen voor de ontwikkelaar gecombineerd worden met beter renderende onderdelen
Modellen voor samenwerking De zorginstelling: • Zorginstellingen dienen helder te krijgen op welke wijze zij met hun vastgoed om willen gaan (eigendom, huur, sale & lease back) • Zorginstellingen moeten keuzes maken hoe zij om willen gaan met ZZP 1 & 2: integraal onderdeel van een grotere ontwikkeling of toch maar naar de corporatie? • Zorginstellingen moeten voor de ontwikkelaar snel helderheid kunnen geven in hun lange termijn strategie, financiele positie en huisvestingsplannen • Naast genoemde partijen dient de nieuwe rol van corporaties te worden meegenomen
Conclusies • De ontwikkelaar is nu nog afwachtend, maar kan in het gat springen dat corporaties op het gebied van scheiden van wonen en zorg dreigen te laten • Woonzorg-projecten aan de onderkant van de markt (tot €650 per maand) wel in combinatie met onderdelen waarop beter rendement te behalen valt • Samenwerking in de keten is nodig vanaf de tekentafel tussen ontwikkelaar – zorginstelling en belegger • De rol van de ontwikkelaar is hierbij minder prominent dan bijvoorbeeld bij reguliere woningbouw of kantoorontwikkeling
