zorgwonen en co-housing

n e l e d g n i n ? f Wo e i t a n r e t l oona g i d r a a w l o v een

w

Inleiding

Meerdere redenen waren de aanleiding tot de opmaak van deze bundel. Zowel de veelvuldige vragen van burgers, als het zoeken naar de juiste antwoorden van beleidsmakers en uitvoerders, en de eigen vaststellingen op het terrein en in de literatuur, hebben ons er toe aangezet een bundeling te maken van regelgeving en voorbeelden die betrekking hebben op het opdelen van bestaande woningen of gebouwen met als doel meerdere woongelegenheden te creëren.

1° Kangoeroewonen/zorgwonen en co-housing Een bestaande woning opdelen gebeurt regelmatig in familieverband mits kleine aanpassingen binnenshuis. Wanneer echter beide gezinnen of personen een domicilie aanvragen op hetzelfde adres, of de ingrepen een stedenbouwkundige vergunning vereisen, wordt het opdelen van de woning niet altijd toegestaan. De keuze voor deze vorm van samenwonen, in de volksmond kangoeroewonen genoemd, kan vanuit twee richtingen komen: Enerzijds zijn er de ouderen die liefst zo lang mogelijk zelfstandig in hun vertrouwde omgeving willen blijven wonen. Hun woning is ondertussen veel te groot en vraagt veel onderhoud. Door een verminderde mobiliteit komen delen van het huis leeg te staan. De woningen zijn ook toe aan een grondige renovatie. De grote villa's gebouwd in de jaren '60 en '70 worden dan eerder een last dan een lust voor deze bewoners. Daar tegenover staat dat jonge mensen steeds moeilijker hun eigen stek vinden door de steeds stijgende vastgoedprijzen en de dure bouwgronden. Startende gezinnen zijn vaak aangewezen op de almaar kleiner wordende huurmarkt. Woningen waarvan de aankoopprijs wel binnen het budget valt, vragen meestal nog grote renovatiewerken om te komen tot een minimum aan comfort, en om energiefacturen binnen de perken te kunnen houden. Zonder sponsoring van pa en ma wordt het dan heel moeilijk. Oud en jong samenbrengen maakt wonen voor beide aangenaam en betaalbaar. De onderlinge solidariteit wordt bevorderd, doch elk behoudt zijn privacy. Senioren die willen, kunnen op deze manier langer zelfstandig blijven wonen. Voor de vooruitziende medioren wordt meteen de stap gezet in de richting van levensloopbestendig bouwen en wonen. Doel is dat ze later niet hoeven te verhuizen, ook niet als de behoefte aan zorg toeneemt. Het intrekkende jonge koppel, meestal de kinderen en kleinkinderen, heeft een betaalbare woonst met tuin, die bovendien in de nabije omgeving van hun (eventueel hulpbehoevende) (groot)ouders ligt. Deze alternatieve woonsituatie kan tevens een oplossing bieden voor het onder druk staande tijdsgebruik van de tweeverdieners met kinderen. De (groot)ouders kunnen nu en dan bijspringen bij de opvang van de kinderen en het onderhoud aan de woning is beperkt vanwege het kleiner woonoppervlak en de gedeelde of verkleinde tuin.

1

Door de inbreiding wordt het (familiaal) patrimonium efficiënter gebruikt. De energiefactuur daalt. De lasten en het onderhoud worden verdeeld in functie van de draagkracht van elk gezin/bewoner. En iedereen behoudt zijn privacy. Met het inschrijven van de term "zorgwonen" in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (1 september 2009) is de onduidelijkheid die er bestond rond de definitie van kangoeroewonen nu voor een groot deel weggewerkt. Ook meerdere gelijkgezinde individuen of gezinnen kunnen besluiten om samen te wonen, en dit voor tal van redenen zoals betaalbaarheid, ecologische motieven en/of sociale contacten. Soms is het een bewuste keuze om zich af te zetten tegen het hyperindividualisme van de verkavelde maatschappij. De laatste jaren zijn er tal van groepen ontstaan die een plek zoeken om een cohousing-project op te starten. Cohousing staat in Vlaanderen nog in zijn kinderschoenen, maar is in andere landen al goed ingeburgerd. Het samenhuizen van meerdere gezinnen biedt praktische en sociale meerwaarden voor de bewoners, maar leidt veelal ook tot maatschappelijke en ecologische meerwaarden.

2° Discrepantie tussen vraag en aanbod Recente vastgoedstudies liegen er niet om. Nieuwbouw wordt stilaan onbetaalbaar door de hoge bouwgrondprijzen, de vraag naar kleinere woongelegenheden is groot, en villa's geraken moeilijk verkocht. Nochtans zijn het vooral de grotere woningen die op de markt komen: Zo is er het woningpatrimonium van de oudere bevolking dat vrij komt, hetzij door sterfte, hetzij door een noodzakelijke verhuis naar een rusthuis of serviceflat. Een groot deel van deze generatie had vroeger een kroostrijk gezin en woonde in grote huizen. Deze woningen zijn ondertussen verouderd, energetisch vaak heel slecht en ook het comfort is niet meer van deze tijd. Een grondige renovatie na aankoop is nodig. Daarnaast heb je de generatie actieve vijftigplussers, de babyboomers die net na de Tweede Wereldoorlog geboren werden. Zij zijn op het moment gekomen om met volle teugen van het leven te genieten. De kinderen zijn het huis uit, de leningen zijn afgelost en het pensioen wenkt. Deze groep van mensen verlangen vandaag steeds vaker naar een appartement in de stad of de dorpskern. Ze willen hun te groot geworden woning met tuin inruilen, en gaan op zoek naar een woonst die centraal gelegen is, niet te groot, waar ze de rest van hun dagen kunnen slijten rekening houdend met een verminderde mobiliteit. Gezinnen nu zijn doorgaans kleiner dan vroeger. De hoge vastgoedprijzen maken dat vooral de kleine woongelegenheden in trek zijn. Het verschil tussen vraag en aanbod zorgt ervoor dat de kleine rijhuizen en appartementen duur verkocht worden, terwijl de prijzen van de villa's en grotere huizen in dalende lijn zitten en langer te koop staan. Wie nu een huis wil kopen, moet daar twee tot drie keer langer voor werken dan halfweg de jaren tachtig. Met groepswoningen kan worden ingespeeld op de stijgende vraag naar comfortabele, kleinere woongelegenheden die betaalbaar zijn en gemakkelijk te onderhouden. Grote villa's, herenhuizen of hoeves krijgen dan een herbestemming tot meergezinswoning. Daarbij hoeft niet te worden ingeboet op privacy, want elke subwoning heeft zijn eigen ingang en is volledig

2

afgescheiden van de andere subwoningen. Samen kan men interessante panden in een iets hogere prijscategorie op de markt kopen.

3° Alternatief voor het verkavelingsmodel? Met de uitbouw van de welvaartsstaat in de vorige eeuw was de vrijstaande woning in het groen, het algemeen nagestreefde en ook bereikbare woonideaal voor de Vlaming. De vele verkavelingen waarmee de dorpskernen werden uitgebreid, zijn daar het resultaat van. De grondconsumptie van een doorsnee verkavelingswoning toen, is nu ondenkbaar. De bestaande verkavelingsvoorschriften zijn verouderd en laten een betere benutting van de ruimte niet toe. Door meer dan één woongelegenheid te realiseren (en administratief toe te laten) op een bestaand perceel, wordt vermeden dat steeds meer bouwgrond moet worden aangesproken. Het wonen in 'herverkavelde woningen' neemt de druk weg om nieuwe woonwijken te bouwen. Meteen worden ook de aanleg van bijkomende wegeninfrastructuren en uitbreiding van kostelijke dienstverleningen (belbus, postbedeling, thuiszorgdiensten, enz.) vermeden. Een meer compacte bebouwingsstrategie past perfect binnen het gevoerde beleid van duurzaam bouwen en wonen, en het verlagen van de ecologische voetafdruk. Een lokale visie op de ruimtelijke ontwikkeling van een dorp of gemeente moet de vraag voor verdichtingsprojecten in goede banen leiden en ervoor zorgen dat de eigenheid van het dorp bewaard blijft. Onderzoek heeft aangetoond dat verdichtingsprojecten in buitengebiedgemeenten al te snel worden afgewezen. Creativiteit en bereidwilligheid van de lokale overheid, de architect en bouwheer zijn absoluut noodzakelijk tot slagen en het bereiken van kwaliteitsvolle projecten. De beste projecten ontstaan daar waar mensen de behoefte hebben om nieuwe wegen te verkennen, en normen en voorschriften creatief te interpreteren. Verdichting is echter niet overal gewenst. In het kader van een duurzame ruimtelijke ontwikkeling wordt verdichting vooral toegelaten en gestimuleerd in de woonkernen, dicht bij alle voorzieningen. Een verhoging van de woondichtheid gaat namelijk gepaard met een verhoogde mobiliteit. De draagkracht van het gebouw en de omgeving zullen bepalen hoe de nieuwe bestemming kan worden ingepast. In steden wordt het opdelen van woningen in studio's of kamers vaak aan banden gelegd om het aanbod aan ééngezinswoningen in het centrum te behouden en een voldoende hoog aanbod voor gezinnen met kinderen in het centrum van de stad te voorzien.

4° Beeldbepalende gebouwen Historisch erfgoed dat zijn betekenis heeft verloren, kan nieuw leven worden ingeblazen door het een nieuwe functie te geven. Deze panden zijn vaak landschappelijk en architecturaal waardevol en dragen bij tot de herkenbaarheid van de stad, het dorp of de streek. Zij hebben doorgaans een grote volumecapaciteit en kunnen gemakkelijk meerdere woongelegenheden herbergen in functie van de ligging. De vele hoeves op het platteland zijn de stille getuigen van een rijk landbouwverleden. Wegens gebrek aan opvolging, zijn vele kleine landbouwbedrijven gestopt. Gronden worden verkocht en woningen en gebouwen komen geheel of gedeeltelijk leeg te staan en geraken in verval. De oudere eigenaars zien op tegen de kosten en de moeite.

3

Monumentenzorg is niet langer meer louter een zaak van vrijwaren en conserveren. Steeds meer ligt de nadruk op verantwoorde herbestemming en een verdere evolutie om de toekomst van het erfgoed te verzekeren zonder dat het aan waarde hoeft in te boeten. Geherwaardeerd patrimonium kan zijn rol als historische getuige spelen, terwijl het tegelijk ook opnieuw een toekomst heeft. De toekomst van de panden en het behoud van het waardevol patrimonium hangt af van een rendabele herbestemming. Het onderbrengen van meerdere woonentiteiten in het gebouw maakt het project meer rendabel. Op die manier kunnen aankoopprijs, renovatiekosten en onderhoudskosten worden gedeeld.

Ondanks de vele voordelen die het inbreiden en de functiewijziging van een woning of gebouw naar een meergezinswoning kunnen bieden, is een afweging binnen de ruimtelijke context steeds bepalend. (Ver)bouwprojecten worden getoetst aan de visie van de overheid. Het ontwikkelingsperspectief of de functiemogelijkheden wordt afgestemd op de ligging binnen de gewenste ruimtelijke structuur. De ingrepen worden afgewogen tegenover de draagkracht van het gebouw en zijn omgeving. Een nieuwe bestemming moet conform de wettelijke bepalingen en voorschriften zijn. Afwijkingen zijn enkel mogelijk voor beschermde monumenten of gebouwen die opgenomen zijn in de Inventaris van het bouwkundig erfgoed, om het behoud van deze waardevolle gebouwen te kunnen garanderen zonder dat het aan waarde hoeft in te boeten. De keuze voor een alternatieve woonvorm is vaak niet eenvoudig, en bovendien ook niet vrij van risico's. Op organisatorisch, financieel en juridisch vlak bestaan een aantal risico's die een juiste inschatting en benadering vragen. Onder meer voor de juridische vragen, maar ook met betrekking tot andere aspecten van deze nieuwe woonvormen bestaat er slechts een beperkt ondersteunend kader waarop initiatiefnemers of beleidsmakers beroep kunnen doen.

Met dit naslagwerk wil de provincie gemeenten inspireren en burgers informeren over de knelpunten en mogelijkheden van het woningdelen. Met de term "woningdelen" beogen we het opdelen van bestaande woningen of gebouwen in twee of meerdere wooneenheden. Nieuwbouw wordt in deze map dus niet behandeld, maar alle vormen van samenhuizen kunnen tot de doelstelling behoren, van kangoeroewonen tot cohousingprojecten.

Dit werk is opgebouwd uit meerdere hoofdstukken. Achteraan elk hoofdstuk wordt extra info over bepaalde voorbeelden meegegeven. We beginnen met een kort overzicht van de meest voorkomende vormen van samenhuizen. Alsook een korte stand van zaken van overheidsinitiatieven en bestaande literatuur over nieuwe woontypologieën en verdichtingsprojecten. Daarna volgt een ruimtelijk luik met aandacht voor de gemeentelijke bevoegdheden en mogelijke actiepunten mbt het woningdelen. Zoals reeds gezegd worden de mogelijkheden van woningdelen hoofdzakelijk bepaald door het ruimtelijk kader.

4

Een volgend hoofdstuk gaat dieper in op het woonbeleid. Het gemeentelijk instrumentarium dat hier aan bod komt, heeft eerder een onrechtstreeks verband met het aspect woningdelen en samenwonen. Het vierde en laatste hoofdstuk tenslotte is vooral gericht naar de burger. Er wordt getracht een antwoord te bieden op veel voorkomende vragen. Er wordt gewezen op de mogelijkheden en vooral de knelpunten waarmee rekening moet gehouden worden wanneer men kiest voor een bepaalde vorm van samenhuizen en het al of niet opdelen van een pand.

5

INHOUDSTAFEL Wat? ......................................................................................................................................... 9 Verschillende vormen van samenhuizen ..................................................................................... 9

Groepswonen ........................................................................................................................ 9 Tweegezinswoningen ......................................................................................................... 10 Onderzoek naar nieuwe woontypologieën ............................................................................... 11

Vlaams stimulerend beleid ................................................................................................. 12 Reconversie .......................................................................................................................... 14 Kangoeroewonen, een mens- en budgetvriendelijk woonidee...................................... 15 Studie van vzw Samenhuizen in opdracht van Koning Boudewijnstichting.................. 16 Ruimtelijk beleid ...................................................................................................................... 19

beleidsvisie ........................................................................................................................... 19 Instrumenten tot uitvoering ............................................................................................... 22 Woonbeleid ............................................................................................................................. 35

beleidsvisie ........................................................................................................................... 35 Instrumenten tot uitvoering ............................................................................................... 39 Particulier initiatief ................................................................................................................... 49

Info ivm het verbouwen van een pand ............................................................................. 49 Inschrijving in het rijksregister ............................................................................................ 52 Financieel ............................................................................................................................. 54 Juridisch ............................................................................................................................... 56 Verhuren en onderverhuren............................................................................................... 61 Nabeschouwing ....................................................................................................................... 64 Links ........................................................................................................................................ 65

6

n e l e d g n i n o W wat?

8

Wat?

Verschillende vormen van samenhuizen Er zijn vele vormen en variaties van samenhuizen of samenwonen. Vaak worden termen door elkaar gebruikt. Twee grote groepen die we kunnen onderscheiden zijn het groepswonen en de tweegezinswoningen.

Groepswonen Van zodra er meer dan twee gezinnen of alleenstaanden samenwonen, spreekt men van groepswonen. Naast sociale en economische redenen kunnen ook ecologische motieven een rol spelen om voor deze vorm van wonen te kiezen. Gemeenschapshuizen blijven fysisch één woning, doch het gebruik als gemeenschapshuis kan wel aanzien worden als een opdeling in kamers. Deze formule van samenwonen wordt vooral in (studenten)steden toegepast en wordt vaak als tussenstap naar het volledig zelfstandig wonen genomen. Het is dan ook hoofdzakelijk terug te vinden in de huursector. Wanneer één van de volgende drie basisvoorzieningen: WC, bad of douche, kookgelegenheid niet individueel voorzien is, wordt dit woongedeelte juridisch beschouwd als een kamer (ook al gaat het om meerdere lokalen). Niet de Vlaamse Wooncode, maar wel het Kamerdecreet is dan van toepassing. Dit decreet voorziet in specifieke veiligheids- en kwaliteitsnormen voor kamers en is van toepassing op elke verhuring of terbeschikkingstelling van om het even welke kamer. Centraal wonen en cohousing bestaan wel uit meerdere wooneenheden en komen vooral voor in de koopsector. Bij centraal wonen blijven de gemeenschappelijke ruimten eerder beperkt tot de buitenruimte en berging. Bij cohousing is dit uitgebreider zoals een gezamenlijke keuken, eetkamer, zithoek, .... om de sociale contacten te bevorderen. Deze vorm van groepswonen is dan ook niet meteen goedkoper dan het individuele kopen en verbouwen. Het probeert de voordelen van woningen in private eigendom te combineren met het delen van gemeenschappelijke voorzieningen en een verhoogd gemeenschapsgevoel. Een cohousing project wordt altijd voorbereid, opgericht en beheerd door de bewoners zelf. Democratische besluitvorming en het ontbreken van gemeenschappelijke commerciële projecten zijn de regel. Meerdere voorbeelden van centraal wonen zijn in België aanwezig, ook de eerste cohousing-projecten zijn opgestart en zullen in de nabije toekomst bewoond worden. voorbeelden: centraal wonen:-

De Molen van Rotselaar: 12 woonsten, mede-eigendom De Haringrokerij in Antwerpen: 11 woonsten, mede-eigendom CôtéKaNaL in Brussel: 19 woonsten, mede-eigendom (zie bijlage)

9

cohousing:

-

La Grande Cense in Clabecq: 19 woonsten, mede-eigendom, in bouwfase, eerste bewoning voorzien in zomer 2009 (zie bijlage) Ekkergem in Gent: 9 woonsten,mede-eigendom, in bouwfase, eerste bewoning voorzien midden 2010

Tweegezinswoningen Duowoningen, duplexwoningen en kangoeroewoningen zijn termen die gebruikt worden voor het samenwonen van twee gezinnen. Deze woonvormen zijn terug te vinden in de koop- en huursector. Indien 3 generaties aanwezig zijn onder één dak wordt ook over een meergeneratiewoning gesproken. Al deze termen worden vaak door elkaar gebruikt. Bij deze vormen van samen wonen speelt vaak het financiële een rol, en in veel gevallen is ook de zorgfactor essentieel. Een specifieke, welomschreven vorm van samenwonen met twee gezinnen is "zorgwonen". De definitie van zorgwonen is decretaal bepaald in het decreet tot aanpassing en aanvulling van het ruimtelijke plannings-, vergunningen- en handhavingsbeleid (TITEL III Vergunningenbeleid - HOOFDSTUK I - Definities - Artikel 92) en in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening : zorgwonen: een vorm van wonen waarbij voldaan is aan alle hiernavolgende voorwaarden: a) in een bestaande woning wordt één ondergeschikte wooneenheid gecreëerd; b) de ondergeschikte wooneenheid vormt één fysiek geheel met de hoofdwooneenheid; c) de ondergeschikte wooneenheid, daaronder niet begrepen de met de hoofdwooneenheid gedeelde ruimten, maakt ten hoogste één derde uit van het bouwvolume van de volledige woning; d) de creatie van de ondergeschikte wooneenheid gebeurt met het oog op het huisvesten van: 1) hetzij ten hoogste twee ouderen in de zin van de gecoördineerde decreten van 18 december 1991 inzake voorzieningen voor ouderen*; 2) hetzij ten hoogste twee hulpbehoevende personen, zijnde personen met een handicap, personen die in aanmerking komen voor een tenlasteneming door Vlaamse zorgverzekering, alsmede personen met een nood aan ondersteuning om zich in het thuismilieu te kunnen handhaven; e) de eigendom, of ten minste de blote eigendom, op de hoofd- en de ondergeschikte wooneenheid berust bij dezelfde titularis of titularissen. *: oudere = persoon van 60 jaar of ouder noot: De term zorgwonen werd ervoor ook al gebruikt binnen het algemeen welzijnswerk als een gespecialiseerde vorm van begeleid wonen voor thuislozen die omwille van hun leeftijd, ziekte of handicap binnen hun wonen een intensere omkadering vragen. De begeleiding heeft tot doel deze mensen zolang mogelijk in de vertrouwde omgeving te laten wonen. Wanneer voldaan wordt aan alle hierboven vermelde voorwaarden, kan het kangoeroewonen of duplexwonen in die zin ook aanzien worden als een woonformule van (particulier) zorgwonen. Toch wordt de keuze voor deze vormen van samenwonen niet altijd gemaakt op het moment dat men de leeftijd van 60 jaar al heeft bereikt of dat men al hulpbehoevend is. Wie

10

vooruitziend is, en garanties wil inbouwen om zo lang mogelijk zelfstandig in zijn vertrouwde omgeving te kunnen blijven wonen, kiest reeds vroeger voor deze woonformule. Het zorgwonen zoals decretaal bepaald, heeft dan ook eerder een tijdelijk karakter. De woning blijft aanzien als een ééngezinswoning, ook na eventuele aanpassingen om het zorgwonen mogelijk te maken. Het omvormen van een woning tot een zorgwoning is meldingsplichtig, het beëindigen van het zorgwonen eveneens. Alle andere vormen van samenwonen met 2 gezinnen wordt aanzien als een meergezinswoning. Voor het opdelen van de woning is een bouwvergunning nodig. Deze situatie is dan wel blijvend. Beide woonentiteiten kunnen afzonderlijk worden verkocht. Bronnen:

samenhuizen vzw Platform Wonen van Ouderen, nu Enter vzw Ruimtelijke Ordening Vlaanderen

Onderzoek naar nieuwe woontypologieën Begin februari 1996 verscheen in het algemeen cultuurtijdschrift Vlaanderen een themanummer "De rijwoning in Vlaanderen" (nr. 259), bedoeld als een pleidooi om dit woontype opnieuw te ontdekken en te wijzen op de grote voordelen van deze compacte woonvorm. In een onomwonden stijl legde Mark Dubois in één van de artikels de vinger op de wond. Een probleem dat spijtig genoeg ook vandaag nog brandend actueel is en kan doorgetrokken worden naar alle vormen van compact bouwen waaronder het woningdelen. Zoals in de inleiding reeds is benadrukt, moeten wij ons dringend vragen stellen op welke wijze de woningbouw in Vlaanderen zich kan en moet ontwikkelen. Het Structuurplan Vlaanderen drukt ons zonder omwegen op de essentie van de problematiek. Gaan wij verder met verkavelen, het opsouperen van de beschikbare ruimte, het stimuleren van de villabouw? Willen wij verder de komende generaties hypothekeren die niet meer in staat zullen zijn om het onderhoud van de uitdeinende infrastructuur te betalen. Als gevolg van diverse factoren komt het burgerlijk ideaal van de landelijke woning onder druk te staan, is het "huisje met het tuintje" aan grondige herziening toe. Ofwel blijft alles gelijk en dit onder de druk van de villaproducenten en de bouwindustrie op het beleid. Het is de taak van onze politici om deze problematiek niet te ontwijken, maar fundamenteel te bespreken. Welke politicus neemt het initiatief om in de Vlaamse Raad een intellectueel debat te starten waarbij de relatie tussen Structuurplan en een toekomstvisie op de huisvesting aan de orde komt? Dit is pas dienstbetoon, ditmaal voor de volledige Vlaamse bevolking! De huisvestingsmaatschappijen en privé-investeerders moet men stimuleren om aangeboden woningtypes beter te laten aansluiten met maatschappelijke evoluties, zoals de uitdunning van de gezinssamenstelling, de toename van alleenwonenden en de bejaarden. De wijze waarop vandaag overal sinjoriën worden opgetrokken en dit zonder enige vorm van fundamenteel onderzoek naar de mogelijkheden van een dergelijk bewoningstype, toont dat nieuwe uitdagingen die in een samenleving ontstaan louter vanuit een pragmatische invalshoek worden benaderd.

11

Om bijvoorbeeld de bouw van rijwoningen te bevorderen moet er in eerste instantie helderheid komen in een aantal juridische aspecten bij de muuroverdracht. Ook moet men aanpassing bepleiten van de huidige akoestische en thermische normen. Om de compacte bebouwingswijze te activeren zal de overheid op een kordate wijze initiatieven moeten nemen op fiscaal vlak. Om het verkavelingssyndroom in te dijken zal een overheidsvisie een absolute noodzaak zijn. Een ding is zeker, een kwalitatieve toekomst voor de woningbouw ligt zeker niet in Vilvoorde*. *: verwijzing naar het "Huis van de Toekomst", dat in 1995 werd geopend in Vilvoorde. De auteur bekritiseerde eerder in het artikel dat deze pompeuze villa wordt geprezen als het toekomstmodel voor de woningbouw op onze Vlaamse bodem. Hij noemt het pijnlijk dat de overheid dergelijke commerciële initiatieven patroneert, terwijl onderzoek naar alternatieve mogelijkheden nooit enige kansen krijgen.

Vlaams stimulerend beleid De ontwikkeling van alternatieve mogelijkheden in Vlaanderen is te weinig bestudeerd. Ongeveer iedereen woont in één van de drie types van bebouwing: het appartement, de vrijstaande villa of de rijwoning. De inspanningen van de overheid om alternatieve woonvormen te stimuleren zijn vrij beperkt. Maar in tegenstelling tot 15 jaar geleden, is het bewustzijn wel gegroeid dat nieuwe woontypologieën inspelen op de bestaande woonbehoefte van individuen en gezinnen, en tot tal van voordelen kunnen leiden, niet alleen voor de bewoners zelf maar ook voor de maatschappij. RSV en Vlaamse Wooncode In de toelichtingsnota van het RSV vindt men de term "nieuwe typologieën", doch zonder verdere precisering. Met de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening werd recent de term "zorgwonen" ingevoerd om maatschappelijk relevante vormen van kangoeroewonen via bepaalde ruimtelijke faciliteiten te ondersteunen. In de Vlaamse Wooncode krijgt de VMSW ondermeer de opdracht zelf woonprojecten te realiseren die vernieuwend of experimenteel zijn. (Art. 33 Vlaamse Wooncode). Zo is er in Kuurne het kangoeroeproject Ter Groenen Boomgaard, dat werd gestart in 1988. De Vlaamse Wooncode maakt ook melding van een Fonds voor de Huisvesting (art. 59). De middelen van dit Fonds moeten rechtstreeks bijdragen tot wat het woonbeleid ten goede kan komen, onder meer tot het wetenschappelijk onderzoek en tot vernieuwende of experimentele woonprojecten die aansluiten bij de doelstellingen van het woonbeleid of die bijdragen tot de ontwikkeling van het woonbeleid in internationaal verband. (Zie bijlage: ppt VMSW, Alternatieve woonvormen en sociale huisvesting - mei 2007) Dichter Wonen - voorbeeldenboek Onder de toenmalige Vlaamse ministers bevoegd voor respectievelijk Ruimtelijke Ordening, Dirk Van Mechelen, en Huisvesting, Jaak Gabriels, werd in 2001 een werkgroep opgezet

12

om te onderzoeken hoe de realisatie van meer betaalbare woningen in Vlaanderen kon worden versneld. Daarbij ging bijzondere aandacht naar het verhogen van de woning- en bouwdichtheid en het bevorderen van alternatieve of nieuwe woonvormen. Eén van de resultaten van de werkgroep is het voorbeeldenboek Dichter Wonen (uitgave maart 2002) om gemeenten, investeerders, architecten en burgers te overtuigen dat hoge densiteit en woonkwaliteit perfect kunnen samengaan. Het boek moet een inspiratiebron zijn om te experimenteren met diverse verdichte woonvormen en schakelformules die passen binnen de bestaande ruimtelijke context. Individuele projecten werden in het boek echter niet opgenomen voortkomend uit de idee dat individuele woningen een relatief beperkte impact hebben op de realisatie van verdichting. De projecten die wel werden weerhouden werden gerangschikt volgens thema's. De thema's die het meest aansluiten bij deze werkmap zijn: - herbestemming en herinrichting van niet-woongebouwen - reorganisatie van gesloten bouwblokken met behoud van enkele bestaande elementen in het gebied Maar ook het sluiten van bouwblokken door de invulling en inrichting van lege of onderbenutte percelen, en de invulling en reorganisatie van binnengebieden via nieuwbouw zijn interessante thema's die een aanvulling kunnen betekenen op het verbouwen van bestaande gebouwen. Resolutie Op 19 april 2006 werd een voorstel van decreet ingediend in het Vlaams Parlement voor een wijziging van de Vlaamse Wooncode om projecten van gemeenschappelijk wonen financieel te ondersteunen. De commissie Wonen van het Vlaams Parlement besprak op 14 februari 2008 dit voorstel en besloot om samen met de commissie Ruimtelijke Ordening, hoorzittingen over alternatieve woonvormen te organiseren. Uiteindelijk werd het voorstel van decreetswijziging in de commissie Wonen van 26 maart 2009 verworpen. Wel waren alle partijen er voor te vinden om sociale en ecologische vormen van gemeenschappelijk wonen te stimuleren en te ondersteunen. Daarop werd een resolutie opgesteld betreffende het nemen van maatregelen om cohousing te stimuleren en te ondersteunen, die wel werd aangenomen in plenaire vergadering van 30 april 2009.(zie bijlage)

Wonen in Meervoud De campagne Wonen in Meervoud die met steun van de Vlaamse overheid in de loop van 2009 werd gevoerd, schuift kwaliteitsvolle groepswoningbouw als nieuwe hedendaagse formule naar voren. In een boek werden voorbeelden van groepswoningbouw verzameld die meerwaarden realiseren, voor de bewoners, maar ook voor de maatschappij. Daartoe behoren ook

13

verbouwingsprojecten. Naast het ontwerp, gaat de aandacht ook naar de woonbeleving en het realisatieproces. Het boek moet een hefboomfunctie vervullen voor meer Wonen in Meervoud. Het moet een inspiratiebron zijn voor andere manieren van wonen en leven, niet enkel voor het ontwerp maar ook voor formules om deze te realiseren. Ook hier maakt de individuele bouwheer (de particulier) plaats voor overheden, projectontwikkelaars, collectief particulier opdrachtgeverschap (een groep mensen die samen bouwen), autonome gemeentebedrijven, intercommunales en sociale huisvestingsmaatschappijen. Een stand van zaken van de groepswoningbouw in Vlaanderen werd opgemaakt. Sterke punten en knelpunten kwamen aan het licht. Zo blijkt de reconversie zo goed als voltooid te zijn. Er is geen ondersteuning voor het samen bouwen (voorbeelden van particulier initiatief die in groep (ver)bouwen, zijn dezelfde als in het boek Dichter Wonen!). En groepswoningbouw komt in de kleinere steden en kernen niet van de grond, enerzijds door een schaalbreuk bij te ambitieuze projecten, en anderzijds door de afwijzende reacties vanuit stedenbouwkundige hoek tegenover verdichting. Er is niets mis met groepswoningbouw als pragmatisch alternatief voor (te) duur geworden individuele woningbouw. Maar vanuit samenleving, politiek en vakgemeenschap gezien is het belangrijk om ook onderzoek te doen naar de mogelijkheden die groepswoningbouw biedt voor het versterken van de inclusieve samenleving. Wat de oogst van Wonen in Meervoud duidelijk maakt, is dat de beste projecten daar ontstaan, waar mensen de behoefte hebben om nieuwe wegen te verkennen, om normen en voorschriften creatief te interpreteren en andere partijen mee te slepen door hun professionaliteit en enthousiasme. Vele buitengebiedgemeenten staan nog afkerig tegenover grootschalige verdichtingsprojecten. Creativiteit en bereidwilligheid van de lokale overheid, de architect, de investeerders en andere betrokkenen zijn absoluut noodzakelijk.

Reconversie Het woningdelen biedt oplossingen voor de herbestemming van waardevol erfgoed. Het laat toe het historisch patrimonium te behouden. Zij dragen vaak bij tot de herkenbaarheid van de stad, de gemeente of het dorp. Dergelijke projecten kunnen tevens passen in een ruimere stedenbouwkundige strategie die erop gericht is een dorpskern een nieuwe dynamiek te geven. Bestaande, grotere projecten van woningdelen zijn dan ook veelal reconversieprojecten. Het herbestemmen van grote gebouwen zoals oude fabriekspanden of beschermde monumenten, vereist vaak speciale, en dus dure bouwtechnieken wat meteen zulke projecten exclusief maakt. De hoge kostprijs en de complexiteit zorgen ervoor dat realisaties hoofdzakelijk gebeuren door private projectontwikkelaars. De kleinere projecten in deze categorie zoals bijvoorbeeld de herbestemming van een school of oude rijkswachtkazerne worden ook aangepakt door sociale huisvestingsmaatschappijen of autonome stads- of gemeentebedrijven.

14

Af en toe ontstaan ook initiatieven van particulieren, die zich groeperen om de kosten te dekken. Vooral boerderijen krijgen op die manier een nieuwe functie als woongelegenheid voor meerdere gezinnen. De complexiteit van deze projecten blijft immers beperkt. Schuren en stallen worden dan als bijkomende woonrruimten ingericht. Het voordeel bij historisch erfgoed is dat deze gebouwen meestal voldoende ruimte hebben voor gemeenschappelijke voorzieningen. De moeilijkheid is de opmaak van een technische en economische haalbaarheidsstudie. Wie ervoor kiest een oud pand te renoveren en aan te apssen aan het hedendaagse comfort, zal een middenweg moeten zoeken tussen de eigen wensen Voor grote projecten is de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan vaak nodig om een bestemmingswijziging door te voeren en van bepaalde stedenbouwkundige voorschriften te kunnen afwijken. Op die manier kunnen gebouwen een nieuwe functie krijgen zonder daarvoor aan kwaliteit in te boeten. Voor gebouwen die voorkomen in de Inventaris van het Bouwkundig Erfgoed is de regelgeving met betrekking tot vergunningen en herbestemmingen soepeler en is de opmaak van een RUP niet altijd nodig. Een basisisvoorwaarde blijft wel dat de goede ruimtelijke ordening niet wordt geschaad. De overheid zal bij het beoordelen van de vergunningsaanvraag rekening houden met de invloed van de nieuwe functie op het aantal te verwachten gebruikers of bezoekers, op verkeer en mobiliteit en de relatie met de in de omgeving aanwezige functies en vastgelegde bestemmingen. Tevens wordt beoordeeld in hoeverre het gebouw bouwfysisch geschikt is voor het nieuwe gebruik. De hierboven vermelde publicaties tonen aan dat de meest aantrekkelijke woningbouwprojecten juist gerealiseerd zijn op locaties met complexe randvoorwaarden. Transformaties van industrieel erfgoed, bouwen binnen de context van een stedelijk bouwblok, het benutten van binnenterreinen en vrijgekomen bouwlocaties op straathoeken bieden een goede voedingsbodem voor karakteristieke oplossingen. Niet alleen qua expressie, maar ook qua gebruiksmogelijkheden. (WIM, dichter wonen) Grote herbestemmingsprojecten worden soms in fragmenten verkocht. In dat geval is een voorontwikkeling noodzakelijk om problemen met de eigendomsstructuur te voorkomen. De aanpak van de totaliteit van een herbestemmingsproject vereist een centraal en professioneel beheer, zowel bij het ontwerp als bij de uitvoering en het beheer achteraf. Het gemis van een totaalconcept kan eventueel gedeeltelijk gecompenseerd worden door een of meerdere bepalingen in de koopakten op te nemen zoals het bewaren van de uiterlijke vorm, en voorwaarden in kleur en materiaalgebruik. (Dichter Wonen)

Kangoeroewonen, een mens- en budgetvriendelijk woonidee Wolfgang Verraes, zaakvoerder van Young Budget Homes, en journaliste Femke Coopmans bundelden in 2005 alles over kangoeroewonen in het boek 'Kangoeroewonen, een mens- en budgetvriendelijk woonidee': verhalen van bouwers, architectuur, stedenbouwkundige, juridische en financiële tips en een blik op de toekomst. Dit boekje werd gepubliceerd voor er sprake was van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening met daarin de definitie "zorgwonen". Vandaar dat sommige stukken achterhaald zijn, maar desalniettemin een belangrijke bron aan informatie.

15

Dit boekje kan besteld worden via de website van Young Budget Homes: http://www.ybh.be/2005/kangoeroeboek.asp

Studie van vzw Samenhuizen in opdracht van Koning Boudewijnstichting De vzw Samenhuizen is in het kader van de oproep "Luchtkasteelfonds" in 2009, van de Koning Boudewijnstichting, bezig aan een verkennend onderzoek over gemeenschappelijk wonen in België. Met een stand van zaken over startende of bestaande initiatieven, en knelpunten en mogelijke alternatieven van het samenhuizen. De resultaten van deze studie zijn op het moment van het schrijven van deze tekst helaas nog niet gekend. Zeker iets om naar uit te kijken!

Bijlagen:    

16

bijlage 1: info CôtéKaNaL in Brussel, bron: www.archimetamorfose.be/realisations/7cote-kanal bijlage 2 en 2b: info La Grande Cense, bron: www.lagrandecense.be bijlage 3: ppt VMSW: Alternatieve woonvormen en sociale huisvesting (mei 2007) bijlage 4: esolutie betreffende het nemen van maatregelen om cohousing te stimuleren en te ondersteunen

n e l e d g n i n Wo d i e l e b k j i l e t ruim

18

Ruimtelijk beleid

beleidsvisie De burger komt vaak met zijn plannen gedesillusioneerd terug van de gemeentelijke dienst stedenbouw. Ondanks de vele voordelen die het woningdelen biedt, is het niet op elke plaats mogelijk of gewenst. Gemeenten kunnen hun inwoners meer rechtszekerheid bieden door een duidelijk kader te creëren. Beleid vertrekt vanuit een visie. Bij de opmaak of herziening van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan dient de lokale overheid zich een beeld te vormen van de gewenste ruimtelijke structuur van haar grondgebied. Op vlak van wonen is verdichting daarbij een zeer belangrijk thema. Gemeentelijke ruimtelijke structuurplannen kunnen echter nooit in strijd zijn met deze op Vlaams en provinciaal niveau. Het ruimtelijk kader Het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen (RSV) formuleert een algemene beleidsvisie van duurzame ontwikkeling en stelt het streven naar stedelijkheid en naar openheid voorop. Dit wordt ondermeer geconcretiseerd door het principe van gedeconcentreerde bundeling; een selectieve concentratie van de groei van het wonen en andere maatschappelijke functies in de stedelijke gebieden en in de kernen van het buitengebied. Het ruimtelijk structuurplan van de provincie Vlaams-Brabant (RSVB) zorgt voor een verdere verfijning. Het RSV en RSVB bieden daarmee een kader waarbinnen gemeentebesturen in Vlaams-Brabant een invulling kunnen geven aan een kwalitatieve woonprogrammatie: Verdichting en het ontwikkelen van nieuwe woontypologieën worden gestimuleerd in de stedelijke gebieden en in goed ontsloten geselecteerde kernen van het buitengebied meer bepaald de hoofddorpen en woonkernen zoals bepaald in het RSVB. De bestaande huisvestingsmogelijkheden moeten daarbij maximaal worden gebruikt (inbreiding, renovatie, omvormen van gebouwen die hun functie hebben verloren tot woningen, ...). In de bebouwde perifere landschappen geldt een selectieve bundeling van groei. De dynamiek van wonen moet worden gebundeld in die plaatsen waar functionele en morfologische concentratie en verdichting bestaat of wenselijk is zoals dorpen, historische kernen, centra van wijken en stationsomgevingen. Een verdere groei van linten en een toename van verspreide bebouwing wordt niet meer aanvaard. Concreet is ook voor elke gemeente een kwantitatieve taakstelling van het aantal bijkomende woongelegenheden bepaald. De groei van bijkomende woongelegenheden in het buitengebied wordt enigszins afgeremd door een verdeling vast te leggen van het aantal bijkomende

19

woongelegenheden nl. 60% in stedelijke gebieden en 40% in de kernen van het buitengebied. Richtinggevend worden minimale woningdichtheden van 25 woningen/ha voor stedelijke gebieden en 15 woningen/ha voor kernen in het buitengebied voorgesteld. Voor de groot- en regionaalstedelijke gebieden gebeurt de taakstelling door het Vlaamse Gewest bij de afbakening van deze gebieden in gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen. Kleinstedelijke gebieden worden afgebakend via provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen. Naast de kwantitatieve taakstelling inzake woningbouw, maakt ook de gewenste ruimtelijke structuur en de vertaling ervan in concrete acties deel uit van de afbakening. De uitwerking van een verdeling van bijkomende woongelegenheden over de gemeenten waar een buitengebiedbeleid moet worden gevoerd, is opgenomen in de provinciale ruimtelijke structuurplannen. Het bestaande RSV is geldig van 1997 tot 2012. Het wordt momenteel voor de tweede keer herzien. Deze herziening zorgt hoofdzakelijk voor een actualisatie voor de periode tot 2012. Gemeentelijke bevoegdheden en initiatieven De lokalisatie van nieuw te bouwen woningen met fasering en na te streven minimale en maximale dichtheden worden aangegeven in de gemeentelijke ruimtelijke structuurplannen en nader uitgewerkt in de gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen. Tevens worden de ruimtelijke randvoorwaarden weergegeven die de natuurlijke en agrarische structuur en het landschap kunnen stellen ten aanzien van de ontwikkelingsmogelijkheden van de betrokken kernen in het buitengebied. Het is aan de gemeenten om in hun ruimtelijk structuurplan een schematische aanduiding te geven hoe en waar de bundeling van wonen in de kern wordt voorzien. Op basis van de bestaande toestand en trends, prognoses op hogere niveaus en hypotheses over de toekomstige ontwikkeling, kan een gemeente verantwoorde prognoses maken over onder meer de kwantitatieve behoefte aan bijkomende woningen. Aan de hand van een SWOTanalyse kunnen ook prioritaire aandachtsvelden worden bepaald die dan aanleiding kunnen geven tot uitvoerige sectorale of thematische analyses. Zo kan de problematiek van het opdelen van woningen/gebouwen verder uitgediept worden in een probleem/kansennota. Verdere studie kan resulteren in een behoeftestudie, een inventaris van panden geschikt voor woningdelen of een stedenbouwkundig ontwerp voor bepaalde deelgebieden van de gemeente. De langetermijnvisie vormt het referentiekader of perspectief waaraan een programma van beleidsacties en -maatregelen kan worden gekoppeld of waarmee andere ruimtelijke beleidsbeslissingen ten minste conform moeten zijn. De bindende bepalingen van een gemeentelijk ruimtelijk structuurplan kunnen onder meer volgende opties en taakstellingen bevatten:  de op te maken gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen met de inhoudsomschrijving  de op te maken gemeentelijke verordeningen  de uit te voeren deelonderzoeken  de intiatieven voor overleg met andere besturen over specifieke ruimtelijke opties  de actieprogramma's en stimulansen inzake de ruimtelijke aspecten van het grondbeleid, huisvestingsbeleid, ...

20

Het opnemen van bindende bepalingen is in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan echter niet verplicht.

Gemeentelijk beleidsproces Onze maatschappij en onze ruimte zijn voortdurend in evolutie. Visies groeien geleidelijk en worden geëvalueerd en bijgestuurd, dringende problemen en kansen dwingen tot actie. Het werken aan een langetermijnvisie op de ruimtelijke ontwikkeling houdt niet op bij de goedkeuring van het ruimtelijk structuurplan. Planning is meer dan het opmaken van een plan. Het is een permanente ingesteldheid die in elke beleidsbeslissing tot uiting moet komen. (uit: Wegwijs in het gemeentelijk ruimtelijk beleid) Concrete problemen zoals het woningdelen kunnen de aanleiding vormen om na te denken over de gewenste ruimtelijke ontwikkeling op het grondgebied van de gemeente, een langetermijnvisie schept dan een kader voor de toekomst. Daarnaast moet een gemeente echter ook kunnen inpikken op de dringende problemen en kansen op korte termijn. Het is immers niet realistisch om te veronderstellen dat alle aanvragen en knelpunten bevroren kunnen worden tot een langetermijnvisie is ontwikkeld waarrond een consensus bestaat. Ook op opportuniteiten moet een gemeente snel kunnen reageren. Zo hoeft men niet te wachten op het voltooien van een (nieuw) ruimtelijk structuurplan om concrete projecten op het terrein te ondernemen. Planning mag nooit een excuus zijn om niet op te treden. Essentieel is wel dat de beleidsbeslissingen en de langetermijnvisie (of de aanzet daartoe) elkaar niet doorkruisen. Samenhang tussen het lange en kortetermijndenken, alsook de integratie met andere beleidsdomeinen dienen aanwezig te zijn.

uit besluit deputatie ivm goedkeuring gRSP Geetbets De gemeente voert een gedifferentieerd beleid voor de woonlinten, waarbij een onderscheid wordt gemaakt tussen dense woonlinten, landelijke woonlinten en woonlinten. De mogelijkheid om in de dense woonlinten meergezinswoningen toe te laten, wordt beperkt op basis van typologische inpasbaarheid. Deze algemene bepaling vraagt een gebiedsgerichte uitwerking in een ruimtelijk uitvoeringsplan. Bijgevolg heeft de gemeente de opmaak van een RUP voor de differentiatie van de bouwzone in de dense woonlinten opgenomen bij de acties en prioriteiten binnen het gedeelte van de bindende bepalingen.

21

Instrumenten tot uitvoering

Planning Het gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (RSP) geeft het kader voor het gemeentelijk ruimtelijk beleid weer. Het heeft naar de burger géén verordenende kracht. Dat betekent dat een RSP als dusdanig geen beoordelingsgrond vormt voor individuele aanvragen voor stedenbouwkundige of verkavelingsvergunningen. Het vormt in principe wel de onderbouw voor de planningsinstrumenten die wel een verordenende kracht hebben. Verordenende planningsinstrumenten bevatten voorschriften voor het ruimtegebruik die bindend zijn voor de burger. Ze maken het mogelijk de keuzes over de ruimtelijke ontwikkeling en de beslissingen tot actie in de praktijk om te zetten. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen 1° plannen: bestaande uit een grafisch gedeelte en een tekstgedeelte; 2° verordeningen: bestaan enkel uit een tekstgedeelte.

verordenende plannen Momenteel bestaan er nog twee types van verordenende plannen die opgemaakt kunnen worden door gemeenten: de gemeentelijke plannen van aanleg en de gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's). Nieuwe plannen van aanleg worden enkel nog opgemaakt in gemeenten die nog niet over een goedgekeurd RSP beschikken. De bestaande plannen van aanleg worden, net als de gewestplannen, stelselmatig vervangen door RUP's. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen algemene plannen van aanleg (APA); een bestemmingsplan voor het gehele grondgebied van een gemeente, en bijzondere plannen van aanleg (BPA); een bestemmings- en inrichtingsplan voor een gedeelte van het grondgebied van de gemeente. APA's worden echter zelden opgemaakt. De mogelijkheden voor de opmaak en vaststelling van nieuwe plannen van aanleg worden verder afgebouwd. Sinds 1 mei 2008 worden geen BPA's meer aangenomen die afwijken van het gewestplan, ze kunnen enkel nog zorgen voor een verfijning van de gewestplanbestemmingen. Na 2011 kunnen helemaal geen BPA's meer definitief worden aangenomen. Ruimtelijke uitvoeringsplannen of RUP's worden opgemaakt ter uitvoering van een structuurplan. Ook wanneer de opmaak van het RUP niet expliciet werd voorzien in het RSP, kan het worden opgemaakt. Het moet dan minstens conform zijn met de algemene krijtlijnen van het RSP. Er bestaan 2 soorten RUP's: een gebiedsgericht RUP dat geldt voor een deel van het grondgebied, en een sectoraal RUP, dat enkel een specifieke ruimtelijke problematiek behandelt bv. zonevreemde gebouwen.

22

RUP's bevatten stedenbouwkundige voorschriften inzake de bestemming, de inrichting en/of het beheer voor een deel of delen van het grondgebied. Deze voorschriften vallen steeds onder een categorie van gebiedsaanduiding zoals bv. "wonen" of een subcategorie bv. "woongebied" of "gebied voor wonen en voor landbouw". Alle aangelegenheden die geregeld kunnen worden in stedenbouwkundige verordeningen (zie verder) kunnen in principe het voorwerp uitmaken van een stedenbouwkundig voorschrift van een RUP. Het grafisch plan dat aangeeft voor welk gebied of welke gebieden het RUP van toepassing is en de erbij horende stedenbouwkundige voorschriften hebben een verordenende kracht. Het is de kunst voorschriften op te stellen die een evenwicht houden tussen rechtszekerheid enerzijds en flexibiliteit anderzijds. Met de opmaak van een RUP kan afgeweken worden van de voorschriften van het gewestplan. Dit betekent ook dat aan een gebiedsaanduiding geen algemeen vastliggend stedenbouwkundig voorschrift meer gekoppeld is. De stedenbouwkundige mogelijkheden van een woongebied dat onderwerp uitmaakt van een RUP in gemeente X, zijn niet noodzakelijk dezelfde als deze van een woongebied dat valt onder een ander RUP in dezelfde gemeente X of een andere gemeente Y. Het is voor de burger dan ook niet altijd duidelijk waarom iets wel toegestaan wordt op de ene plaats en niet op een andere, gelijkaardige plaats. Gemeentelijke RUP's zijn hiërarchisch ondergeschikt aan de gewestelijke en de provinciale RUP's. Daar waar geen RUP, BPA of APA van kracht is, gelden de voorschriften uit de gewestplannen. Stedenbouwkundige voorschriften die zijn neergelegd in een RUP, BPA, APA of gewestplan worden ook bestemmingsvoorschriften genoemd. De afgelopen jaren speelt de sectorale regelgeving steeds meer een bepalende rol voor de inhoud van ruimtelijke plannen en de procedure waarop RUP's tot stand komen. Het gaat dan bv. om de regelgeving die er bestaat rond onroerend erfgoed, zonevreemde bebouwing, ...

stedenbouwkundige verordeningen Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen zijn verordenende planningsinstrumenten die uitsluitend bestaan uit een tekstgedeelte. Ze bevatten geen juridisch bindend grafisch gedeelte, zodat ze meestal van toepassing zijn op het ganse grondgebied van de gemeente of op gedeelten of gebiedscategorieën die zijn afgebakend in de plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen.



Stedenbouwkundige verordeningen kunnen de voorschriften voor het ruimtegebruik aanvullen of detailleren. Ze bevatten de nodige stedenbouwkundige voorschriften om te zorgen voor de bewoonbaarheid van de woningen en kunnen oa. functiewijzigingen die in beginsel toegelaten zijn, alsnog uitsluiten, of aan dergelijke functiewijzigingen voorwaarden verbinden;  het wijzigen van het aantal woongelegenheden in een gebouw regelen. Gemeentelijke (en provinciale) stedenbouwkundige verordeningen kunnen tevens:

23

 de vergunningsplichtige handelingen aanvullen;  voor meldingsplichtige handelingen een vergunningsplicht invoeren;  voor vrijgestelde handelingen een meldingsplicht invoeren, zij kunnen de vergunningsplicht echter niet vervangen door een meldingsplicht, of vergunnings- of meldingsplichtige handelingen niet vrijstellen van de vergunnings- of meldingsplicht. Lagere verordeningen moeten dus steeds in overeenstemming zijn met de voorschriften van een hogere stedenbouwkundige verordening of strenger. Hiërarchisch zijn de verordeningen ook ondergeschikt aan de plannen van aanleg en de RUP's. Een belangrijke Gewestelijke stedenbouwkundige verordening is deze betreffende de toegankelijkheid. Deze verordening is van krachts sinds 1 maart 2010 en heeft ondermeer betrekking op de publiek toegankelijke ruimte en toegangsdeuren van een meergezinswoning met minimum 6 woonentiteiten waarvan de toegangsdeuren over meer dan 2 niveaus gespreid zijn, en van kamerwoningen of gemeenschapshuizen met minimum 20 kamers waarvan de toegangsdeuren over meer dan 2 niveaus verspreid zijn.

In een antwoord van voormalig minister van ruimtelijke ordening Van Mechelen op een vraag van Femke Coopman, voor het boekje "Kangoeroewonen, een mens- en budgetvriendelijk woonidee" lazen we het volgende: Om het opdelen van woningen niet direkt uit te sluiten, is het aangewezen om in de nieuw uit te vaardigen stedenbouwkundige voorschriften het begrip "eengezinswoning" niet langer te hanteren, maar eerder de maximale gabarieten aan te geven waarbinnen wonen, onder welke vorm dan ook, kan worden ingepast. Daar kunnen we nog aan toevoegen dat er wel best een maximale dichtheid wordt vastgelegd om excessen te vermijden. Er dient m.a.w. een evenwicht gezocht te worden om de stedenbouwkundige voorschriften voldoende flexibel, maar toch ruimtelijk verantwoord te maken. Bv. Het klemen Dorp, Londerzeel (plenaire vergadering) x = terreinoppervlakte a = maximaal aantal woningen x b = maximaal aantal bouwlagen a b c = maximale bezettingscoëfficiënt (max. bebouwbare c d oppervlakte in %) d = maximale netto-vloer/terreinindex

Vergunningenbeleid Van de gemeenten wordt verwacht dat zij steeds meer zelf instaan voor de beoordeling van de stedenbouwkundige en verkavelingsvergunningen. De afgelopen jaren zijn daarom steeds meer handelingen vrijgesteld van een advies van een gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar. Bovendien is de adviestermijn van deze ambtenaar steeds korter geworden, zodat de kans

24

groter is dat gemeenten zonder dit advies de aanvraag moeten beoordelen. Het advies van de gewestelijke ambtenaar is echter erg belangrijk, omdat het bindend is voor de gemeente voor zover het advies de vergunning weigert of voorwaarden oplegt. Indien een gemeente voldoet aan een aantal voorwaarden, geeft zij blijk van een zekere maturiteit op het vlak van het ruimtelijk beleid en wordt zij ontvoogd. In dat geval is het advies van de gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar over bepaalde vergunningsaanvragen niet langer nodig. (uit: Wegwijs in het gemeentelijk ruimtelijk beleid)

beoordelingsgronden Wanneer er geen RUP, BPA of verkavelingsplan bestaat, zijn er geen gedetailleerde stedenbouwkundige voorschriften voorhanden en gelden enkel de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan. Zo maken de voorschriften van gewestplanbestemmingen geen melding van ééngezins- of meergezinswoningen, wel van dichtheden. Een stedenbouwkundige vergunning wordt dan wel of niet toegestaan op basis van het oordeel omtrent de ruimtelijke verenigbaarheid binnen de betrokken omgeving en de bezetting van en de impact op het eigen perceel, ook wel de goede ruimtelijke ordening genoemd. Een ruimtelijke appreciatie die door de administratie van de vergunningverlenende overheid gebeurt. In de praktijk worden meergezinswoningen meestal niet toegelaten buiten de kern, in bv.woongebied met landelijk karakter of in woonpark. Sinds de Vlaamse Codex RO, zijn de beoordelingsgronden voor de vergunningverlening uitgeschreven, zo ook de beginselen van een goede ruimtelijke ordening (Art. 4.3.1 §2): De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen: 1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4; 2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen; 3° indien het aangevraagde gelegen is in een gebied dat geordend wordt door een ruimtelijk uitvoeringsplan, een gemeentelijk plan van aanleg of een verkavelingsvergunning waarvan niet op geldige wijze afgeweken wordt, en in zoverre dat plan of die vergunning voorschriften bevat die de aandachtspunten, vermeld in 1°, behandelen en regelen, worden deze voorschriften geacht de criteria van een goede ruimtelijke ordening weer te geven. Een goede ruimtelijke ordening kan ook gegarandeerd worden door voorwaarden aan de vergunning te koppelen of beperkte planaanpassingen te vragen.

25

Meer concrete decretale beoordelingselementen bieden ook duidelijkheid over de mogelijkheid tot vergunnen van een aantal specifieke werken zoals de uitbreiding van een bedrijfswoning in geval van bewoning door meer dan één met het bedrijf verbonden gezin, of verbouwings- of uitbreidingswerken aan een door een rooilijn of achteruitbouwstrook getroffen constructie. Voor een ruimere beoordeling van de kwaliteit van het project verwijzen we ook graag naar de vijftien principes van "Wonen in Meervoud" als mogelijk toetsingskader. Wonen in Meervoud:  biedt meer dan de basiskwaliteit van het individuele huis  behoudt en creëert open ruimte  draagt bij aan de leefbaarheid van de steden  huist op bijzondere plekken  voorziet in wat men zich alleen niet kan veroorloven  zet de auto op zijn plaats  betekent meer wonen voor minder geld  redt en hergebruikt het patrimonium  realiseert een veelvoud aan woonvormen  integreert de meest uiteenlopende manieren van leven  verweeft functies  brengt schakering in ruimtes en sferen  brengt evenwicht tussen individu en gemeenschap  is Architectuur in Meervoud  tekent voor duurzaamheid Wonen in Meervoud biedt de belangrijkste woonkwaliteiten van het individueel gebouwde huis. Het garandeert privacy en intimiteit, biedt de kwalitatieve woonruimtes en een eigen buitenruimte

Vooroverleg Een lokaal bestuur kan zich de rol van bewaker van de woonkwaliteit toe-eigenen. Een functie die vooral bij de grotere herbestemmingsprojecten of bij reorganisaties van bestaande woonblokken geen overbodige ingreep is. Het lokale bestuur neemt dan een cruciale plaats in aan de overlegtafel met intiatiefnemers en architect. De ontwerpers en uitvoerders krijgen van bij de aanloopfase een stevige structuur en houvast aangereikt wat de stedenbouwkundige opties betreft. Vooroverleg tussen de gemeentelijke diensten, en de bouwheer en architect kunnen ook de slaagkansen van de kleinere, individuele projecten van woningdelen verhogen. Knelpunten kunnen zo in een vroeg stadium gedetecteerd worden, en via onderhandelingen kunnen mogelijke compromissen gezocht worden. Er bestaan verschillende mogelijkheden van overleg. Van beperkt officieus tot uitgebreid en officieel. Wat de meest aangewezen vorm van overleg is wordt vaak bepaald door de aard en de omvang van het project.

26

Het drie-partijenoverleg is een bestaande vorm van overleg waarbij naast de gemeente en de betrokkene (bouwheer, architect), ook het agentschap RO-Vlaanderen rond de tafel zit om te praten over een stedenbouwkundige aanvraag of een specifiek probleem aangaande ruimtelijke ordening of onroerend erfgoed. In het kader van een klantvriendelijk bestuur, kan de gemeente haar burgers informeren over de mogelijkheid van een vooroverleg, en dit eventueel op vaste dagen voorzien.

Uitvoeringsbesluit van 11/04/2008 Met het uitvoeringsbesluit van 11/04/2008 wordt de mogelijkheid gecreëerd dat handelingen in strijd met een bestemmingsvoorschrift van een plan van aanleg (gewestplan, APA of BPA) toch vergunbaar kunnen zijn indien zij in overeenstemming zijn met een typevoorschrift van een RUP. Dit betekent dat ook meergezinswoningen zouden kunnen toegelaten worden in buitengebieden bv. in woongebied met landelijk karakter.

Stads- of dorpskernvernieuwing Stads- of dorpskernvernieuwing is het middel om de kwaliteit van het estaande woningaanbod te verbeteren en de mogelijkheden van verlaten en/of verwaarloosde bedrijfsgebouwen of historische panden te benutten. De middelen worden planmatig vastgelegd en geconcentreerd in prioritaire projecten. Coördinatie en visie zijn de belangrijkste basisvoorwaarden om te komen tot succesvolle grotere herbestemmingsprojecten of reorganisaties van bestaande bouwblokken. De haalbaarheid van kwaliteitsvolle vernieuwende projecten hangt sterk af van het inzicht en de inzet van gedreven plaatselijke ambtenaren. Het lokale bestuur neemt dan de rol op van bewaker van de woonkwaliteit en neemt een cruciale plaats in aan de overlegtafel met intiatiefnemers en architect. Naast de architecturale kwaliteit kan ook de variatie in woningtypes en een gevarieerd bewonersprofiel belangrijke aandachtspunten zijn voor een lokaal bestuur. De impact van grotere projecten op de omliggende buurt dient te worden onderzocht. Ondermeer de parkeerdruk en de ontsluiting van het project, alsook de eventuele inwendige verkeersproblematiek moet worden geregeld. De projecten kunnen dan een aanleiding zijn om ook de directe omgeving en infrastructuur aan te pakken. Een dergelijke integrale aanpak creëert de mogelijkheid om stedenbouwkundig een en ander bij te sturen en verhoogt de woonkwaliteit dat zowel de toekomstige bewoners als de omwonenden ten goede. Strikte kwaliteitsbewaking in de ontwerpfase en tijdens de uitvoering leveren het beoogde resultaat. Principes voor een dynamische stads- of dorpskernvernieuwing zijn:  een projectsgewijze aanpak  gerichte, continue en vlotte inzet overheidsmiddelen  een nieuwe overheidsrol in actieve samenwerking met particuliere sectoren  betrokkenheid van de bewoners  kwaliteit op het vlak van woonomgeving, stadscultuur en architectuur

27

Stedenbouwkundige studie/masterplan/beeldkwaliteitsplan Door een beroep te doen op gemotiveerde deskundigen of door te kiezen voor een wedstrijd- of overlegformule kunnen de creatieve en administratieve aspecten van een verdichtingsproject naar een hoger niveau worden getild. Een beeldkwaliteitsplan is een instrument om de kwaliteit van de te realiseren en gerealisererde woonomgeving te bewaken. Het is een aanvulling op het bestemmingsplan en vormt mede de basis voor de te ontwikkelen bouwplannen. In een beeldkwaliteitsplan worden bindende randvoorwaarden opgenomen voor ondermeer de inrichting van de wegen en het groen, de overgang van privé-gebied naar openbaar gebied, maar ook voor de architectonische vormgeving van de te bouwen woningen. Kernbegrippen bij beeldkwaliteit zijn “structuur”, “identiteit” en “belevingswaarde”. Het beeldkwaliteitsplan is het toetsingskader bij de gemeentelijke beoordeling van de bouw- en inrichtingsplannen. Op basis van een stedenbouwkundige studie, masterplan of beeldkwaliteitsplan kunnen één of meerdere RUP's opgemaakt worden.

voorbeeld uit het boek Dichter Wonen: Voor een inbreidingsproject Kerkstraat in Burcht werd in een eerste fase een studiebureau gevraagd de structuur te onderzoeken van het gebied tussen de kern van de gemeente en de Schelde. Op basis van die studie werden een aantal basisdoelstellingen voor de structuur van dat gebied geformuleerd. Daarbij lag de nadruk op de verhoging van de woondichtheid en de relatie met de Schelde. Vervolgens werkte een ander studiebureau een stedenbouwkundig inrichtingsplan uit. Tijdens de studiefase die hieraan voorafging, werden de eigenschappen van de bestaande bebouwing tot in de details onderzocht. Dit leidde tot een reeks uitspraken over de meest geschikte typologie van de toekomstige bebouwing. De studie leverde ook aanbevelingen op over de aanleg van de publieke open ruimte. Het eindresultaat werd vastgelegd in een voorontwerpbundel waarin werd geprobeerd om de ontwikkeling van het studiegebied te ontleden in een aantal te onderscheiden componenten. De opeenvolgende beslissingen en stappen die moeten leiden tot het eindresultaat werden er eveneens in aangeduid.

Stadsarchitect Een stadsarchitect is een architect die in dienst van een stads- of gemeentebestuur concrete bouwprojecten en de fysieke ontwikkeling van de stad of gemeente in het algemeen begeleidt. Tegenwoordig is de rol van de stadsarchitect het geven van onafhankelijk advies aan het college van Burgemeester en Schepenen. Ook heeft de stadsarchitect een rol bij het ontwikkelen van de stedenbouwkundige visie en bij het proces van het bewaken van de architectonische en stedenbouwkundige kwaliteit van de stad of gemeente. Dat een stadsarchitect ook gebouwen ontwerpt voor het lokale bestuur is niet langer vanzelfsprekend. Een stad of gemeente kan ook de directeur van de technische dienst of de dienst ruimtelijke ordening benoemen tot stadsarchitect.

28

Behoud onroerend erfgoed Door het wegvallen van voormalige functies komt historisch patrimonium leeg te staan. Waardevol erfgoed kan op vele plaatsen perfect ingeschakeld worden in de realisatie van meergezinswoningen. De panden met erfgoedwaarde die worden herbestemd, dragen vaak bij tot de herkenbaarheid van de stad, de gemeente of het dorp. Ook deze projecten kunnen passen in een ruimere stedenbouwkundige strategie die erop gericht is een dorpskern een nieuwe dynamiek te geven. Ook buiten de dorpskernen, kan men als oplossing voor bijvoorbeeld de vierkantshoeves die veelal zonevreemd gelegen zijn, een thematisch RUP opstellen met een duidelijke visie en actiepunten voor deze historische panden. Na een screening kunnen de waardevolle hoeves opgelijst worden en de mogelijkheden tot herbestemming van elk van deze hoeves worden neergeschreven. bv. RUP zonevreemde woningen Landen > zie bijlage De regelgeving is trouwens soepeler voor de herbestemming van (voorlopig) beschermde monumenten, of gebouwen die deel uitmaken van een (voorlopig) beschermd stads- of dorpsgezicht of landschap. Mits gunstig advies vanuit het beleidsveld onroerend erfgoed kan van de stedenbouwkundige voorschriften worden afgeweken.

bronnen: Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening Wegwijs in het gemeentelijk ruimtelijk beleid Dichter Wonen Wonen in Meervoud

29

Voorbeelden: visies in RSP  



gRSP Bertem, Geetbets : verdichting in de kern of andere plaatsen waar voldaan wordt aan een aantal voorwaarden door meergezinswoningen toe te laten, het aantal woonlagen te verhogen (met max. van 3), ... gRSP Boutersem: In de kernen van de nederzettingsstructuur kan waardevol erfgoed ingeschakeld worden in de realisatie van meergezinswoningen. In de historische kernen wordt dit zelfs aangemoedigd om de nood aan appartementseenheden in te vullen, eerder dan onaangepaste nieuwbouw toe te laten met als doel de authenticiteit in deze kernen te behouden. advies provinciale dienst RO (op gRSP Herne): Opsplitsen van woningen is niet mogelijk als generieke maatregele voor zonevreemde woningen. Voor woningen en gebouwen met een cultuurhistorische waarde kan dit evenwel overwogen worden om het behoud ervan te waarborgen. Een sociale reden is onvoldoende om dit toe te laten. Na verloop van tijd kan deze reden immers verdwijnen maar de meergezinswoning blijft. Om deze reden wordt dit element best uit het gRSP gehaald en in gebiedsgerichte RUP's verder onderzocht!

Voorschriften vastleggen in RUP's, BPA's, verkavelingen territoriale RUP's of BPA's: 





30

BPA " De Boszone" in Keerbergen (plenaire vergadering): Het BPA moet een oplossing bieden aan de momenteel eenzijdige typologie van de bebouwing in het woonpark en moet duidelijkheid scheppen in de ongestructureerde inplantingsmogelijkheden en ruimtelijke randvoorwaarden voor meergezinswoningen. Vier zones voor wonen worden onderscheiden waaronder een zone voor duo-wonen. In deze zone worden twee wooneenheden in een gebouw per perceel toegelaten. Zowel bij nieuwbouw als bij verbouwing van een bestaande woning kan het huis in twee aparte woningen onderverdeeld worden bvb. één voor het ouder en één voor het jonger echtpaar. Het zorg-aspect wordt hier echter niet als een vereiste opgenomen. De realisatie kan gebeuren door bvb. een horizontale en/of verticale verdeling van het gebouw met één gemeenschappelijke toegang (inkom). De zone is voorzien langs een belangrijke verbinding naar het centrum van Keerbergen. RUP "Centrum" Bertem - (mei 2009): Woondichtheid kan verhoogd worden naar 20 woningen/ha omdat het plangebied aan een aantal opgelegde voorwaarden voldoet (volgens gRSP, richtinggevend gedeelte p. 155). Binnen het plangebied wordt duidelijk aangegeven waar woningen kunnen omgebouwd worden tot meergezinswoningen, wel met een maximum van 3 woonlagen om het landelijke karakter te behouden. De bijkomende woningen kunnen bestemd zijn voor zowel jonge gezinnen als bejaarden, alleenstaanden, ... Het RUP bevat een inschatting van het aantal woningen dat via woningdelen zal bijgecreëerd worden en het aantal nieuwbouwwoningen om te komen tot de gewenste dichtheid. Van de 94 woningen die mogen opgedeeld worden, wordt verwacht dat er maar een 30% effectief zal omgebouwd worden. (zie bijlage) herziening BPA Malderen Dorp Zuid: oa. voor het toelaten van meergezinswoningen

thematische RUP's: 

RUP Zonevreemde woningen Landen: oplossing voor vierkantshoeves. De stad heeft zelf een inventaris opgemaakt van alle zonevreemde gebouwen. Bij de afweging wordt er een onderscheid gemaakt naar gelang de kwetsbaarheid van een gebied, de eigenheid van een gebied of de interactie met bestaande woongebieden. Voor de waardevolle gebouwen behoort een herbestemming tot meergezinswoning tot de mogelijkheden. (zie bijlage)

verkavelingen: 

Landen: inschrijven van de term meergeneratiewoning als mogelijk alternatief voor de ééngezinswoning

stedenbouwkundige verordeningen 1° ivm opsplitsing van ééngezinswoningen bv. in Hasselt, Leuven, Kortrijk, Gent, Blankenberge, Mechelen, Sint-Niklaas, ... Uitzonderingen voor zorgwonen worden wel vaak toegestaan! Zie bijlage: 1 Blankenberge: stedenbouwkundige verordening Verbod op het opsplitsen van eengezinswoningen 2 Sint-Niklaas: stedenbouwkundige verordening voor het creëren en wijzigen van het aantal woongelegenheden 2° ivm parkeerplaatsen bij meergezinswoningen bv. Leuven, Evergem Voor elke woongelegenheid moet er een parkeerplaats op het perceel voorzien worden. Voor de initiatiefnemers betekent dit een verkleining van de beschikbare oppervlakte en een meerkost waarmee ze rekening moeten houden. Zie bijlage: stedenbouwkundige verordening gemeente Evergem inzake het voorzien van parkeerplaatsen bij meergezinswoningen (BS 6/11/2008) 3° ivm woonkwaliteit bv. Mechelen, Blankenberge, Ieper, Izegem, Eeklo, ... Door het opleggen van normen aan elke woongelegenheid (en de omgeving) kan de kwaliteit bewaakt worden. Zie bijlage: stedenbouwkundige verordening stad Mechelen inzake het versterken van de woonkwaliteit (BS 18/07/2007) 4° ivm toegankelijkheid Gewestelijke stedenbouwkundige verordening, dus van toepassing in elke Vlaamse gemeente. Voor meergezinswoningen, groepswoningbouwprojecten en gemeenschapshuizen van minimum 6 woonentiteiten respectievelijk 20 kamers, én met toegangsdeuren op meer dan 2 niveaus, moeten alle gemeenschappelijke delen met inbegrip van de toegangsdeuren tot elke wooneenheid of kamer toegankelijk zijn voor iedereen bij uitvoering van werken die onderworpen zijn aan een vergunningsplicht.

31

te raadplegen op: www.toegankelijkgebouw.be 5° algemene bouwverordening bv. Leuven Verschillende stedenbouwkundige verordeningen werden geïntegreerd in een nieuwe algemene bouwverordening. Zie bijlage: algemene bouwverordening Leuven

kader In Kortrijk werd een evaluatietabel ontwikkeld om gegrond na te gaan of een appartement wel het geschikte woontype op die specifieke locatie in de stad is. In Gent wordt in de woonstudie van 2009 voorgesteld om de grondgebonden woningen nog verder te beschermen door een maximumpercentage of verdeelsleutel te hanteren van appartementen versus grondgebonden woningen voor de woonprojecten die de volgende jaren op stapel staan.

Bijlagen:       

32

bijlage 1 en 1b: RUP Bertem bijlage 2: RUP Landen bijlage 3: SV Blankenberge bijlage 4: SV Sint-Niklaas bijlage 5: SV Evergem bijlage 6: SV Mechelen bijlage 7: brochure Leuven

n e l e d g n i n Wo d i e l e b woon

34

Woonbeleid

beleidsvisie Ondanks het feit dat het woningdelen al of niet mogelijk gemaakt wordt binnen het ruimtelijk ordeningsbeleid, is het ook een thema dat thuis hoort binnen het woonbeleid. Het is een woonbehoefte die leeft bij de burgers en het kan een middel zijn tot het realiseren van betaalbare huisvesting en meegroeiwonen. In het woonbeleid zoals we hier behandelen, wordt de sociale dimensie van het woningdelen en samenhuizen belicht. Duurzame ontwikkeling betekent namelijk ook een volledige integratie van alle bevolkingslagen via oa. een gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad, zowel naar grootte als naar type van de woning. Dit vereist het ontwikkelen van nieuwe woning- en woonomgevingsconcepten aangepast aan de woonbehoeften van individuen en gezinnen, en de noden van specifieke doelgroepen.

Het kader De Vlaamse Wooncode kan worden beschouwd als de grondwet voor het woonbeleid in Vlaanderen. Ze geeft het kader aan voor het woonbeleid. Het centrale uitgangspunt van de Vlaamse Wooncode is het recht op een behoorlijke huisvesting voor iedere burger. Het uiteindelijke doel is de verwezenlijking van dit recht door het bevorderen van de beschikbaarheid van aangepaste woningen, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid. Het grond- en pandenbeleid is gericht op een maatschappelijk gewenst en kwaliteitsvol ruimtegebruik en het voorzien in een voldoende ruim en kwalitatief aanbod aan woningen die nodig zijn voor het recht op menswaardig wonen. Het decreet grond- en pandenbeleid stelt dat overheidsinterventie gerechtvaardigd is indien het optreden van de overheid ten opzichte van private initiatieven kennelijk sociale, economische, financiële, ruimtelijke of milieugebonden voordelen of minderkosten inhoudt.

De krachtlijnen van het Vlaamse woonbeleid worden uitgezet in de Vlaamse beleidsnota Wonen, die wordt opgemaakt bij het begin van elke legislatuur. In de beleidsnota Wonen 2009-2014 van de Vlaamse minister van Wonen Freya Van Den Bossche, komt de problematiek van het woningdelen meermaals kort aan bod. Onder de strategische doelstelling 'Inzetten op een sociaal warmere samenleving', wordt gestreefd naar een woonaanbod op maat van iedere Vlaming. Daarbij dient nagedacht te worden over de manieren om het beschikbare woningpatrimonium rationeel te gebruiken. Kangoeroewonen en cohousing worden expliciet vermeld als slimme en solidaire oplossingen. Versterking van deze solidariteit ligt voor de hand, al wordt er ook gewezen

35

op de perverse effecten zoals het opdelen van gezinswoningen in opbrengsteigendommen voor bewoners die geen onderlinge band hebben. In de studentensteden wil de Vlaamse overheid werk maken van een verhoging van het aanbod aan studentenhuisvesting om de druk op de woningmarkt voor gezinnen te verminderen. Informatie-uitwisseling over goede praktijkvoorbeelden zal worden gestimuleerd. Een assertief en toekomstgericht woonbeleid moet aantrekkelijke woonwijken en vormen van groepswoningbouw in het voetlicht zetten. Huizen zijn duurzamer dan mensen. Ze overleven mensen, die vaak het grootste deel van hun leven in hetzelfde huis wonen, en zien verschillende bewoners komen en gaan. De keuzes die vandaag gemaakt worden, hebben dan ook een invloed op de huidige en toekomstige generaties. De huizen die vandaag gebouwd worden en de wijze waarop de wijken worden aangelegd, zullen een invloed hebben op de keuzemogelijkheden van de volgende generaties. Hoe meer mensen enthousiast worden over duurzame wijkontwikkeling, hoe groter het maatschappelijke draagvlak en hoe groter de kans dat mooie projecten daadwerkelijk gerealiseerd worden. Een denktank wonen-welzijn zal worden opgericht om het woonbeleid en het welzijns- en zorgbeleid verder op elkaar af te stemmen. Bedoeling is de kloof tussen het residentieel welzijns- en zorgaanbod en het zelfstandig wonen te dichten. De initiatieven die vandaag de dag genomen worden om de combinatie wonen-welzijnzorg voor senioren mogelijk te maken, leveren ervaring en kennis die welkom zijn bij nieuwe projecten voor andere mensen die baat hebben bij een aanbod op maat. Proeftuinen voor projecten van wonen en welzijn moeten lokale initiatiefnemers de mogelijkheid bieden om buiten de lijnen van de huidige wetgeving te werken om zo tot samenwerkingsinitiatieven te komen voor wonen en welzijn. De realisatie van dergelijke proeftuinen zal gekoppeld worden aan een goed evaluatiesysteem, zodat beleidssignalen kunnen vertaald worden in een aanpassing van de wetgeving.

Eén van de doelstellingen van de Vlaamse beleidsnota Wonen 2009-2014 is de opmaak van een Woonbeleidsplan Vlaanderen dat het bestaande aanbod, de woonnoden, de trends en de kansen van woonprojecten in kaart brengt ter stoffering van het grond- en pandenbeleid. Langetermijndoelstellingen voor een woonbeleid kunnen immers niet enkel op basis van ruimtelijke overwegingen worden genomen, maar moeten ook rekening houden met woonwensen, betaalbaarheid en demografische ontwikkelingen. Het woonbeleidsplan Vlaanderen zal een gefaseerd transitietraject uittekenen. Dit zal toelaten om zoveel mogelijk rekening te houden met de impact en gevolgen van de huidige beslissingen op alle betrokkenen. Met dit Woonbeleidsplan wil Vlaanderen de lokale besturen een kader bieden dat ze zelf kunnen invullen naargelang de eigen behoeftes.

Gemeentelijke bevoegdheden en initiatieven De Vlaamse Wooncode legt een expliciete rol bij de steden en gemeenten. Zij zijn, als regisseur van het lokaal woonbeleid, verantwoordelijk voor het uitwerken van het gemeentelijk

36

woonbeleid waarbij aandacht dient uit te gaan naar het stimuleren van sociale woonprojecten, het ondersteunen van woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden en het bewaken van de kwaliteit van het woonpatrimonium en de woonomgeving (VWC art. 28 §1). De lokale besturen beschikken over de vrijheid om een eigen woonbeleid te ontwikkelen en hebben de autonomie om zelf beleidskeuzes te maken die een oplossing bieden aan de problemen op de lokale woonmarkt of die inspelen op de lokale opportuniteiten. De krijtlijnen voor het toekomstig woonbeleid kunnen uitgetekend worden in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, in het lokaal sociaal beleidsplan, alsook in een geheel eigen woonbeleidsplan. Deze dienen uiteraard te passen binnen de lijnen van het Vlaamse woon- en ruimtelijk ordeningsbeleid Gemeentelijk woonbeleidsplan Een woonbeleidsplan is de aangewezen manier om het gemeentelijk woonbeleid uit te werken. Het is een door de gemeenteraad goedgekeurd gemeentelijk beleidsdocument dat de visie weergeeft van de gemeente op lange termijn over de verschillende aspecten van het lokaal woonbeleid. Het vormt het eindresultaat van een planningsproces met de verschillende lokale woonactoren, dat vertrekkende vanuit de kennis en analyse van de gegeven situatie, in een aantal stappen komt tot prioritaire beleidskeuzes en een tijdsgebonden actieprogramma. Zo kan binnen het woonbeleid een doelgroepenbeleid gevoerd worden voor bv. senioren om het zelfstandig wonen te bevorderen en de druk op de serviceflats en rusthuizen te verminderen, of voor starters en alleenstaanden om hen de kans te bieden een betaalbare woning in eigen streek te vinden. Het uitzoeken van de mogelijkheden tot woningdelen en de burgers daartoe informeren, kan een mogelijk actiepunt zijn om beide doelstellingen te helpen realiseren. In de reeks "Handleiding lokaal woonbeleid" handelt de eerste van de zes publicaties over het woonplan.

Lokaal sociaal beleidsplan Lokaal sociaal beleid is het resultaat van de acties die OCMW, gemeente, andere overheden, semi-publieke, private en privé organisaties ondernemen om de sociale grondrechten voor iedereen te realiseren, dus ook het recht op huisvesting. Via de opmaak van een lokaal sociaal beleidsplan worden alle acties gebundeld waarbij een integrale, geïntegreerde en inclusieve aanpak het uitgangspunt vormt. De problematiek rond het woningdelen en samenhuizen kan als subthema opgenomen worden onder huisvesting. Het zorgwonen of kangoeroewonen past specifiek in het doelgroepenbeleid naar ouderen. bv. Gent: Actiepunt 'samenhuizen eenvoudiger maken' als onderdeel van de beleidsuitdaging/operationele doelstelling 'het verhogen van de gelijkwaardige toegang tot de woningmarkt'

37

Een andere bevoegdheid van de lokale besturen die niet meteen onder het woonbeleid valt, maar er wel mee te maken heeft, is de inschrijving van hun inwoners in het bevolkingsregister. Het bevolkingsregister stelt de hoofdverblijfplaats vast. Deze wordt gedefinieerd als de plaats waar de leden van een huishouden dat uit verschillende personen is samengesteld gewoonlijk leven, ongeacht of die personen al dan niet door verwantschap verbonden zijn, of de plaats waar een alleenstaande gewoonlijk leeft. Krachtens artikel 16, § 2, van het koninklijk besluit van 16 juli 1992 betreffende de bevolkingsregisters en het vreemdelingenregister, mag geen enkele inschrijving als hoofdverblijfplaats geweigerd worden omwille van de veiligheid, de gezondheid, het urbanisme of de ruimtelijke ordening. De gemeente kan in zo een geval wel overgaan tot een voorlopige inschrijving voor een periode van maximum drie jaar en een administratieve of gerechtelijke procedure starten om een einde te maken aan de onregelmatige toestand (proces-verbaal, besluit tot onbewoonbaarheid, uitdrukkelijke beslissing van het schepencollege, indiening van een klacht, …). Na die termijn wordt de inschrijving definitief, ook wanneer geen enkele administratieve of gerechtelijke beslissing een einde heeft gemaakt aan de onregelmatige toestand.

Gemeentelijk beleidsproces Het woonbeleid heeft vele raakvlakken met andere beleidsdomeinen zoals het ruimtelijk beleid, het sociaal beleid en het stedenbeleid. Dit maakt dat het lokale woonbeleid het resultaat moet zijn van een breed overleg wil het kansen hebben tot slagen. De regie van het woonbeleid veronderstelt dat de gemeente stuurt en beleidslijnen uitzet. De visie op wonen, en de doelstellingen en acties moeten daarbij ook hun weerslag krijgen in de andere gemeentelijke beleidsplannen. Concrete vragen kunnen aanleiding geven tot ad-hocoverleg, doch wil men structurele oplossingen bieden voor steeds weerkerende problemen zoals bv. de vraag voor een tweede huisnummer en brievenbus, dan is structureel overleg met andere diensten zoals ruimtelijke ordening of stedenbouw en de dienst bevolking essentieel voor het uitzetten en toepassen van een gericht en consequent beleid. Een goed woonbeleid zal ook zijn repercussies hebben op het welzijns- en het gezondheidsbeleid en vice versa. Een voldoende groot aanbod aan kwaliteitsvolle, aangepaste woningen zal de zorgafhankelijkheid en daarmee samenhangend ook de gezondheidskosten doen afnemen. Het is aan te bevelen beide beleidsthema's op elkaar af te stemmen en eventueel gezamenlijke acties te ondernemen. Voor de voorbereiding, ontwikkeling en uitvoering van een lokaal woonbeleid is het noodzakelijk dat de lokale huisvestingsstructuren goed uitgebouwd worden. Vele gemeenten beschikken nog niet over een huisvestingsambtenaar. De beleidsvoorbereiding en -uitvoering en de dienstverlening aan de burger gebeurt dan eerder versnipperd vanuit verschillende diensten (zoals de (bouw)technische dienst, de dienst ruimtelijke ordening, de dienst welzijn, het OCMW, …). Met het oog op een kwalitatief en geïntegreerd lokaal woonbeleid kan er dan ook gepleit worden voor het uitbouwen van een (inter)gemeentelijke huisvestingsdienst of het aanstellen

38

van een (inter)gemeentelijke huisvestingsambtenaar die instaat voor het coördineren van de (werking van) deze diensten en van de lokale woonactoren.

Instrumenten tot uitvoering Ter uitvoering van het woonbeleid sensu stricto kunnen maatregelen genomen worden die gericht zijn op: de afstemming tussen vraag en aanbod, de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving, het samenleven van de bewoners in de wijk, de betaalbaarheid, en de dienstverlening naar de burger.

Dienstverlening Concrete instrumenten binnen het woonbeleid die het woningdelen kunnen faciliteren zijn er niet. De taak die de gemeente wel kan opnemen binnen haar woonbeleid, is de problematiek bespreekbaar maken en in overleg treden met de beleidsmakers van oa. ruimtelijke ordening en welzijn, alsook met andere diensten om bestaande hinderpalen weg te werken. Bedoeling is te komen tot een afgestemd en consequent beleid waarin het voor de burger duidelijk is wat kan en niet kan, en hoe het statuut van een alleenstaande die samenhuist met anderen, wordt geïnterpreteerd. Veel uitkeringen, vervangingsinkomens en premies maken namelijk gebruik van het gezamenlijk belastbaar inkomen als voorwaarde voor de toekenning of de hoogte van het bedrag. Bepaalde diensten nemen hiervoor de som van de inkomens van alle inwonenden. Bij nieuwe vormen van samenhuizen is het gebruik van het gezamenlijk inkomen echter verre van evident, en nadelig voor de personen in kwestie die vaak uit financiële overwegingen opteren om een huis te delen. Ook het zorgwonen wordt op die manier minder interessant. Sommige diensten kijken enkel naar het verblijfsadres, andere houden rekening met de inschrijving in het Rijksregister. Afstemming dient dus niet enkel intern te gebeuren binnen de gemeentelijke administratie maar ook met OCMW (ivm uitkeringen), politie (controle woonplaats voor inschrijving in rijksregister) en zelfs diensten van hogere overheden bv. RVA, FOD Binnenlandse Zaken. Niet alle problemen rond samenhuizen zijn op te lossen binnen de eigen administratie. Het is belangrijk de burgers te informeren over de mogelijkheden en knelpunten van het woningdelen en hen te wijzen op de juridische gevolgen van het samenhuizen. Steden en gemeenten kunnen hierin een rol spelen door zich degelijk te informeren en een gerichte communicatie te voeren naar haar burgers. Alle mogelijke knelpunten met betrekking tot het samenhuizen komen verder in een volgend hoofdstuk aan bod. (Zie bijlage: knelpuntennota vzw Samenhuizen)

39

Kwaliteitsbewaking Binnen het woonbeleid is er wel een belangrijk instrumentarium voorhanden op het gebied van kwaliteitsbewaking. De rol van de gemeente in de kwaliteitsbewaking van de woningvoorraad wordt duidelijk gesteld in de Vlaamse Wooncode en in andere wetgeving zoals de nieuwe gemeentewet en het heffingsdecreet. Woningkwaliteitsbewaking of -handhaving gebeurt door de gemeentediensten zelf in samenwerking met het Agentschap Wonen-Vlaanderen. Naast de verplicht uitvoerende taken m.b.t. leegstand, woningen die niet aan de kwaliteitsnormen voldoen, het afleveren van conformiteitsattesten e.d., kan de gemeente een eigen aanvullend kwaliteitsbeleid ontwikkelen door bijvoorbeeld strenger op te treden inzake leegstand, inzake normen voor kamers, het aanduiden van bijzondere gebieden en zo meer. Zoals reeds aangehaald kan het opdelen van een woning in meerdere woonentiteiten ook afbreuk doen aan de kwaliteit en het wooncomfort. Een risico die voornamelijk bestaat wanneer men de woning wenst te gebruiken als opbrengsteigendom. Door als gemeentebestuur in te zetten op woningkwaliteitsbewaking kunnen dergelijke praktijken ontmoedigd worden en problemen tijdig gesignaleerd worden. Ook als burger is het belangrijk te weten dat er normen en plichten bestaan rond woonkwaliteit. De regelgeving maakt daarbij een onderscheid tussen woningen en kamers: De kwaliteit van de woningen wordt geregeld volgens de Vlaamse Wooncode. De Vlaamse Regering legt veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsnormen vast. Ze kan daarbij rekening houden met specifieke woonvormen en met de situatie van specifieke bewonersgroepen, doch dit werd tot op heden niet gedaan. Een woning die niet beantwoord aan de vereisten kan ongeschikt, onbewoonbaar of overbewoond worden verklaard. Het verhuren van dergelijke woningen is strafbaar. Een woning waarin één van de volgende drie basisvoorzieningen: WC, bad of douche, en kookgelegenheid niet aanwezig is, en de bewoners hiervoor afhankelijk zijn van gemeenschappelijke voorzieningen in of aansluitend bij het gebouw waarvan de woning deel uitmaak, wordt juridisch beschouwd als een kamer (ook al gaat het om meerdere lokalen). Niet de Vlaamse Wooncode, maar wel het Kamerdecreet is dan van toepassing. Dit decreet voorziet in specifieke veiligheids- en kwaliteitsnormen voor de kamers en voor het gebouw, ook de kamerwoning genoemd. Een bijkomend onderscheid wordt gemaakt wanneer het om studentenkamers gaat. Volgende instrumenten kunnen gebruikt worden binnen de kwaliteitsbewaking of -handhaving: Conformiteitsattest De conformiteit van een woning, of van een kamerwoning en elke kamer afzonderlijk, aan de toepasselijke normen, wordt vastgesteld in een conformiteitsattest. Het vermeldt oa. de maximaal toegestane woning- en kamerbezetting. Een conformiteitsattest wordt aangevraagd door de verhuurder en afgegeven door het college van burgemeester en schepenen.

40

Met het oog op een afgestemd en consequent beleid, is het aangewezen bij de beoordeling tevens rekening te houden met de stedenbouwkundige regels die van toepassing zijn, en geen conformiteitsattest af te leveren voor een woning of kamer waarop een bouwovertreding rust. Voor woningen is een conformiteitsattest enkel van toepassing op woningen die als hoofdverblijfplaats worden verhuurd, én ouder zijn dan 20 jaar. Wanneer de woning tot stand is gekomen door de opsplitsing van een gebouw of woning in meerdere woningen of door de samenvoeging van meerdere panden tot woningen, speelt de ouderdom geen rol. (art. 14 VWC) In geval van een kamer is het van toepassing op elke verhuring of terbeschikkingstelling van om het even welke kamer. Het geldt m.a.w. ook wanneer de kamer niet als hoofdverblijfplaats wordt verhuurd, en zelfs wanneer de kamer gratis ter beschikking wordt gesteld. Het is niet verplicht om over een conformiteitsattest te beschikken om een woning of kamer te kunnen verhuren, maar voldoet de woning of kamer niet aan de normen dan is men strafbaar.

Ongeschikt-, onbewoonbaar- of overbewoondverklaring De burgemeester kan op eigen initiatief of op verzoek een woning of kamer ongeschikt, onbewoonbaar of overbewoond verklaren. Hij doet dit op basis van een advies van een gewestelijk ambtenaar die daartoe een technisch verslag opstelt van het gebouw, en na de eigenaar en bewoner te hebben gehoord. Een woning of kamer met een bezetting die groter is dan toegelaten volgens de normen, wordt overbewoond verklaard wanneer het aantal bewoners van de woning of kamer zo groot is dat het een veiligheids- of gezondheidsrisico inhoudt. In tegenstelling tot de andere kwaliteitsvereisten die opgelegd zijn, worden de brandveiligheidsvereisten niet verder uitgewerkt in het technisch verslag, en dit omdat de vaststelling van deze Vlaamse kwaliteitsnormen uitgevoerd wordt door de lokale brandweer. Als een controleverslag van de brandweer uitwijst dat er ernstige brandveiligheidsproblemen zijn, wordt dit wel opgenomen en meegerekend in het technische verslag. De gewestelijk ambtenaar kan zelf ook een onderzoek naar de brandveiligheid adviseren bij vermoedens van ernstige brandveiligheidsproblemen. In zijn besluit, formuleert de burgemeester eveneens de sancties en de te nemen maatregelen om zich in orde te stellen met de wet. De verhuurder die het nalaat het pand in orde te brengen, en de woning verder blijft verhuren, kan strafrechtelijk worden vervolgd. In geval van ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring wordt de woning geïnventariseerd. Zodra een woning een jaar op de inventaris staat, kan de gemeente een jaarlijkse heffing vragen. Bij een overbewoondverklaring heeft de burgemeester een herhuisvestingsplicht.

41

De bewoner of huurder kan het besluit ongeschikt en/of onbewoonbaar gebruiken om een verminderde huurprijs af te dwingen bij de vrederechter of om een deel van de huurgelden terug te vorderen. (Zie bijlage: technische verslagen van onderzoek van kwaliteit van woningen en van kamers)

Gemeentelijke reglementen Op grond van art. 9 van het kamerdecreet kunnen steden en gemeenten bij verordening strengere veiligheids- en kwaliteitsnormen opleggen voor (studenten)kamers en woningen en zelfs beslissen tot de invoering van een gemeentelijke verhuurvergunning voor kamers. De gemeentelijke verordeningen of beslissing tot verhuurvergunning moeten na goedkeuring in de gemeenteraad nog bekrachtigd worden door de Vlaamse Regering. De gemeente kan enkel strengere normen hanteren dan de gewestelijke. In totaal zijn er in Vlaanderen 18 gemeenten met een bekrachtigd Kamerreglement (oa. Diest). Het merendeel maakt gebruik van een voorafgaande vergunning, en voorziet hiertoe in een controle van de vergunningsvoorwaarden, meestal door de brandweer. Recente aanvullende normen bestaan onder andere uit:  de bouwtechnische normen, bv. het uitsluiten van de inrichting van kamers in een kelderverdieping;  de verlichtings- en verluchtingsmogelijkheden, bv. het uitsluiten van een kwalificatie van een dakkoepel als raam;  de verwarmingsinstallatie, bv. strengere normen voor de verwarmingsmogelijkheden of een extra controle door de brandweer;  de toegankelijkheid van de kamers en de voorzieningen; bv. van douche of bad, of de kookgelegenheden, of de aanwezigheid van één toilet per vier inwoners;  de modaliteiten van de bewoning, bv. het verbieden van stapelbedden;  de verplichting van een conformiteitsattest of extra brandveiligheidscontroles en attestering.

Premies De gemeente kan via een (aanvullend) gemeentelijk premiestelsel stimulerend optreden om bijvoorbeeld de kwaliteit van het woonpatrimonium te verhogen, om ouderen langer zelfstandig te laten wonen via woningaanpassing, of om nieuwe woontypologieën zoals kangoeroewonen te ondersteunen. De gemeente kan daar voorwaarden aan verbinden om zo het gewenste resultaat te bekomen.

bronnen: Vlaamse Wooncode Vlaams beleidsnota Wonen 2009-2014 www.bouwenenwonen.be

42

handleiding woonkwaliteitsbewaking

Voorbeelden:

uit lokaal sociaal beleidsplan 2008-2013 gemeente Hove: Door een bijgestuurd beleid ruimtelijke ordening moeten we het mogelijk maken op een eenvoudige wijze bestaande woningen om te vormen tot woningen voor meerdere gezinnen. Woonvormen die een optimale menging en bezetting van de woningen toelaten moeten gepromoot worden. Het is een middel om het wonen aantrekkelijker en vooral goedkoper te maken. Zo kunnen we jongeren met beperktere middelen de mogelijkheid geven toch in Hove te blijven wonen. Anderzijds maken we het voor ouderen eenvoudiger om te blijven wonen in hun vertrouwde omgeving. Het kader waarbinnen woningdelen kan, dient evenwel nauwlettend bewaakt: het comfort van anderen mag niet onder druk komen, zones en types van woningen waarbij woningdelen kan dienen limitatief afgebakend, buitenbouw (gevel) dient onaangetast te blijven, geen bijbouwen van garages, bergingen, … Het aansturen van woningdelen zal, indien enige effectiviteit gewenst, inzet van middelen vragen van de gemeente (info, sensibiliseren, adminstratieve en/of logistieke begeleiding en ondersteuning, …). Concreet kan een inventaris opgemaakt worden van alle woningen die geschikt zijn voor woningdelen en/of kangoeroewonen

Lokaal sociaal beleid Gent www.lokaalsociaalbeleidgent.be/samenhuizen 

Jaarprogramma 2008:

De Stad en OCMW gaan structureel overleggen met de diverse organisaties die gebruik maken van het gezamenlijk belastbaar inkomen als voorwaarde. Dit overleg moet uitmonden in een aanpassing van de bestaande reglementering inzake samenwonen. Ook in de bestaande woonwetgeving zijn nieuwe samenwoonvormen juridisch onvoldoende geregeld. In Gent gaan we structureel in overleg met de huurders- en eigenaarsbonden om hierover voorstellen te formuleren in de richting van de Vlaamse Overheid, goede praktijkvoorbeelden te promoten, modelcontracten en tools op te stellen. Beleidsuitdaging (OD 1.2.) het verhogen van de gelijkwaardige toegang tot de woningmarkt 

Overlegforum wonen 2008:

samenhuizen (Kris) – Het probleem van samenhuizen situeert zich vooral in 1. statuut van alleenwonende in relatie tot diverse sociale uitkeringen (bijv. leefloon, werkloosheidsuitkering, premies sociale correctie, …) en 2. onwetendheid bij samenhuizers over de juridische gevolgen van samenhuizen. Het eerste probleem ligt grotendeels op federaal en Vlaams niveau. Het tweede probleem kan via gericht communicatie aangepakt worden. De werkgroep zal voor de laatste initiatief nemen. 

Jaarprogramma 2009:

43

Actie 5 Samenhuizen in Gent: “Samenhuizen”, “kostendelend samenwonen”, “huisdelen”, “roommating”, “co-housing”, ... Er bestaat reeds heel wat terminologie die de nieuwe samenwoonvormen wenst te vatten. Er zijn wel een aantal (praktische, juridische of zelfs ideologische) verschillen, maar het knelpunt is voor iedereen hetzelfde: Hoe wikkelt een dergelijke aanvraagprocedure zich juridisch en administratief af? Hoe kan een Gentenaar rechten op vervangingsinkomsten behouden zonder “gestraft” te worden als hij/zij creatief omgaat met de hoge prijzen voor huisvesting in Gent? Dienst burgerzaken stelde hierover al meermaals vragen aan POD Binnenlandse Zaken, zonder gevolg. Binnen de werkgroep leefloon van OCMW Gent werd dit thema besproken. 2008 was een opstartjaar. Er werd een projectgroep samengesteld, de knelpunten werden in kaart gebracht en er werd een conceptnota opgemaakt. Beoogde resultaten voor 2009: • De verschillende relevante regelgevingen zijn uitgeplozen (“wonen in gemeenschap”, “rusthuizen”, ...) en geëvalueerd op hun kansen voor het project • De verschillende procedures zijn in kaart gebracht (politie, dienst burgerzaken, dienst wonen, ...) • Er is een aanzet gedaan tot afstemming van de verschillende procedures • Brochure “Samenhuizen in Gent” - voor Gentenaars (Welke aanvraag? Waar inschrijven? Wat vermelden? Wat zijn rechten en plichten?...) • Brochure “Samenhuizen in Gent” - voor betrokken diensten (consequenties van verschillende huurcontracten voor de huurder en verhuurder, oplijsting van betrokken diensten in Gent, mogelijkheden voor kandidaat samenhuizers,...) • Er zijn tegen eind 2009 een aantal beleidsvoorstellen aan Stad en OCMW Gent overgemaakt • Er zijn tegen eind 2009 een aantal beleidssignalen aan hogere overheden overgemaakt Beleidsuitdaging OD 1.2. het verhogen van de gelijkwaardige toegang tot de woningmarkt Coördinator: Kris De Vos, Welzijnsoverleg Regio Gent

uit Gentse woonstudie - mei 2009: Het "samen-huren" is in Vlaanderen een toenemende woonvorm bij jongeren om wonen betaalbaar te houden. In landen zoals Spanje en Groot-Brittannië komt deze woonvorm al jaren voor. De erkenning ervan zou kunnen gebeuren door de invoering van een "collectief samenlevingscontract" naar analogie met het bestaande samenlevingscontract. De invoering van een dergelijk systeem gaat best gepaard met het verplicht vastleggen van het maximaal aantal personen waarvoor de woning geschikt is in het conformiteitsattest voor de betrokken woning (of in een toekomstige verhuurvergunning). Een stedelijk reglement kan de maximum huurprijs vastleggen afhankelijk van de oppervlakte en het aantal personen. Op die manier kan het prijsopdrijvend effect van deze nieuwe woonvorm worden getemperd.

Bijlagen: 

44

Bijlage 1: knelpuntennota Samenhuizen vzw (juni 2007)

 

Bijlage 2: technisch verslag van onderzoek van kwaliteit van woning Bijlage 3: technisch verslag van onderzoek van kwaliteit van kamer

45

46

n e l e d g n i n Wo f e i t a i t i n i r e i l u c i t r a p

48

Particulier initiatief

In de vorige twee hoofdstukken werd vooral gefocust op de beleidsmakers en -uitvoerders. In dit laatste hoofdstuk richten we ons expliciet naar de burger. Zij die het initiatief tot woningdelen nemen. Zonder te willen beweren volledig te zijn, wordt een overzicht gegeven van allerhande aspecten en regelgeving die verband houden met het woningdelen en waarmee rekening dient gehouden te worden. Knelpunten en hinderpalen die men onderweg kan tegenkomen, worden benoemd. Waar mogelijk worden oplossingen aangereikt.

Info ivm het verbouwen van een pand Bouwvergunning nodig? Voor elke vorm van woningdelen is een bouwvergunning nodig, enkel wanneer voldaan is aan alle voorwaarden van zorgwonen (zie hoofdstuk 1) wordt dit versoepeld tot een meldingsplicht. Zelfs wanneer er geen (grote) verbouwingswerken worden uitgevoerd, is in principe een vergunningsaanvraag bij de dienst Stedenbouw van de gemeente noodzakelijk. Het feit dat een tweede gezin of alleenstaande zijn intrek neemt in de woning, betekent immers een omvorming van een ééngezinswoning tot een meergezinswoning. Dit brengt een wijziging van het gebruik en de bestemming van het gebouw met zich mee wat een bouwvergunning noodzakelijk maakt. Het inwonen van een kind, ouder of verwant die zal deel uitmaken van het gezin, geeft geen aanleiding tot een meergezinswoning. Een vergunningsaanvraag is dan niet nodig zolang er ook geen fysische ingrepen van die aard worden uitgevoerd zoals bv. het bijmaken van een inkomdeur of het dichtmetselen van inwendige verbindingen. Een zorgwoning wordt beschouwd als een tijdelijke situatie waarin mantelzorg mogelijk wordt gemaakt. De woning blijft men aanzien als een ééngezinswoning, ook na eventuele noodzakelijke aanpassingen. Deze situaties zijn steeds omkeerbaar, bij stopzetting van de samenlevingsvorm is de woning opnieuw een gewone ééngezinswoning. Het verschil met een meergezinswoning zit in het feit dat bij een meergezinswoning het huis en eventueel de grond opsplitsbaar is in 2 of meerdere delen die afzonderlijk kunnen verkocht of verhuurd worden. Indien bij een uitbreiding, de tweede woongelegenheid tot een apart functionerend geheel wordt omgevormd of omgebouwd en op een nieuw te creëren kavel binnen een verkavelingsvergunning wordt opgericht, is er voorafgaandelijk een verkavelingswijziging vereist.

49

Je hoeft in principe niet meer naar het gemeentehuis te stappen om te weten of een bouwvergunning nodig is. Een robot-ambtenaar werd daartoe in het leven geroepen en is te consulteren op het internet. Na het beantwoorden van enkele vragen, geeft hij u informatie aangepast aan uw situatie. http://www.bouwenenwonen.be/robotambtenaar/ Wanneer er twijfel bestaat of een bestaand huis wel degelijk ingeschreven staat als een meergezinswoning, kan u zich informeren bij de gemeentelijke dienst stedenbouw. Om te bepalen of het om een één- of meergezinswoning gaat, grijpt de administratie normaal terug naar de toestand in 1996, het jaar dat het verplicht werd een bouwvergunning aan te vragen voor een splitsing. Woonden er in dat jaar meer gezinnen, dan wordt het beschouwd als een meergezinswoning; stond er één gezin ingeschreven, dan is het een eengezinswoning.

Stedenbouwkundigke beperkingen? Los van het feit of het opdelen van een woning of gebouw kan, spelen nog andere factoren een rol bij het al of niet toekennen van een stedenbouwkundige vergunning. En dit voornamelijk wanneer de verbouwing ook een uitbreiding van het gebouw inhoudt. Elke bouwaanvraag vraagt een individuele beoordeling, een algemene oplossing kan dan ook niet aangereikt worden. Men kan daarom best vooraf informeren bij de gemeente welke de mogelijkheden zijn. Specifieke instrumenten voor de burger om stedenbouwkundige relevante informatie te krijgen, zijn het stedenbouwkundig uittreksel, het stedenbouwkundig attest en een vooroverleg. Vaak worden bouwheren en architecten geconfronteerd met minder actuele of zelfs onlogische en verouderde stedenbouwkundige voorschriften. Maar ook al zijn niet alle wettelijke bepalingen nog echt van deze tijd, zij behouden wel hun dwingende karakter. Er komt doorgaans dan ook heel wat creativiteit bij kijken om binnen het stedenbouwkundig kader te komen tot het gewenste resultaat.

Vooroverleg Vooroverleg met de adviesverstrekkende instanties kan eventueel soelaas bieden. Het drie-partijenoverleg is een semi-officiële vorm van overleg waarbij naast de gemeente en de betrokkene (bouwheer, architect), ook het agentschap RO-Vlaanderen rond de tafel zit om te praten over een stedenbouwkundige aanvraag of een specifiek probleem aangaande ruimtelijke ordening of onroerend erfgoed. Los daarvan kan het ook wenselijk zijn om bepaalde externe instanties te contacteren ivm diverse veiligheidsvoorzieningen en vergunningen:  brandweer (voor meergezinswoningen)  afdeling monumenten en landschappen (voor projecten aan of bij beschermde monumenten) De onderhandelingen tussen de verschillende partijen kunnen er voor zorgen dat het ontwerp (herhaaldelijk) dient aangepast te worden. De officiële vergunningsprocedure zou

50

in principe wel vlotter doorlopen kunnen worden, doch een sluitende garantie vormt het vooroverleg niet. In extremis kan de gemeente zelf via de opmaak van een RUP, de bestaande stedenbouwkundige voorschriften wijzigen met als doel het project mogelijk te maken. Voorbeeld: Een verdichtingsproject van 7 woongelegenheden op één kavel in de residentiële wijk De Beemden in Londerzeel. Laureaat provinciale architectuurprijs 2009, en genomineerd voor de prijs van Wonen in Meervoud. Het spreekt voor zich dat de architecten dit project niet konden realiseren zonder de expliciete steun van de lokale dienst Stedenbouw. Want zelfs al werd dit project in aanvang gemotiveerd door een mercantiel objectief van de opdrachtgever, namelijk financiële meerwaarde realiseren met een stuk bouwgrond om zodoende de verschillende kinderen elk een woning als erfenis te bezorgen, toch is het dankzij de precieze architectonische en stedenbouwkundige articulatie dat de woonkwaliteit het particuliere overstijgt en een bijdrage levert aan de straat en de wijk (bron: Wonen in Meervoud)

Voor gebouwen die door het Vlaams Instituut voor Onroerend Erfgoed (VIOE) geïnventariseerd zijn als Bouwkundig erfgoed (zie www.vioe.be/inventarisatie), is de regelgeving soepeler en kan afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften, voor zover de betrokken handelingen gunstig worden geadviseerd vanuit het beleidsveld onroerend erfgoed Herbestemming van woningen of gebouwen kunnen aanleiding geven tot tal van praktische problemen zoals brandbeveiliging, akoestische isolatie, technische installaties, parkeervoorzieningen en het eventuele behoud van historisch waardevolle elementen. Technieken die enkel voor nieuwbouw zijn bedoeld, kunnen afbreuk doen aan de essentie en authenticiteit van oude gebouwen. De kosten liggen vaak hoger dan bij nieuwbouw.

Normen toegankelijkheid? Om na te gaan of er voldaan moet worden aan de wetgeving rond toegankelijkheid (Vlaamse stedenbouwkundige verordening betreffende toegankelijkheid) kan je gebruik maken van de quickscan op de website van www.toegankelijkgebouw.be . Deze wet is van toepassing op de publiek toegankelijke ruimten zoals ook de gemeenschappelijke ruimte (bv. inkom- en trappenhal) in meergezinswoningen met minimum 6 woonentiteiten, of kamerwoningen met minimum 20 kamers, én wanneer er toegangsdeuren op meer dan 2 niveaus aanwezig zijn. In principe moet in dergelijke gebouwen, bij werken waarvoor een stedenbouwkundige vergunning vereist is, voldaan worden aan de normen die opgelegd zijn rond toegankelijkheid volgens de stedenbouwkundige verordening. De normen zijn dus niet van toepassing op bestaande gebouwen waarvoor geen structurele werken voorzien zijn. Bovenstaande website bevat ook een checklist die gevolgd kan worden. Op deze manier ben je zeker dat je niets vergeten bent. Het is wel nog aan de stedenbouwkundig ambtenaar om bij de bouwaanvraag na te gaan of aan alle normen is voldaan. Kadaster

51

De voltooiing van de werken die vergunningsplichtig zijn, moet binnen de 30 dagen spontaan gemeld worden aan de administratie van het Kadaster. Het Kadaster kan tot herschatting van het KI overgaan indien het gebouw onder meer wordt vergroot, verbouwd of aanzienlijk gewijzigd, en/of indien percelen worden, verenigd of verdeeld. Het verbouwen van een bestaande woning tot een meergezinswoning zal in principe een verhoging van het KI tot gevolg hebben.

Fiscale stimuli Er bestaan tal van premies en fiscale stimuli voor het verbouwen van woningen. Zowel de verschillende overheden, als de netbeheerders voorzien tegemoetkomingen die hoofdzakelijk tot doel hebben de kwaliteit van het woningpatrimonium te verhogen en het energieverbruik te verminderen. Op de website www.premiezoeker.be kan een geactualiseerd overzicht van alle tegemoetkomingen opgevraagd worden. Door het beantwoorden van enkele vragen, bekomt u een lijst van tegemoetkomingen die enkel van toepassing zijn in uw specifieke geval. Ook de provincie Vlaams-Brabant biedt een on-line hulpmiddel aan om na te gaan waarop u recht heeft . De huisvestingsgids vertrekt vanuit het standpunt van de gebruiker en bundelt alle informatie van de verschillende beleidsniveaus die nuttig is in het geval u bouwt, koopt, renoveert of verhuurt. http://www.vlaamsbrabant.be/wonen-milieu/wonen-en-ruimtelijke-ordening/huisvestingsgidsen-premiezoeker/

Inschrijving in het rijksregister Overeenkomstig de wet betreffende de bevolkingsregisters en de identiteitskaarten (19 juli 1991), moet elke persoon ingeschreven worden in de registers van de gemeente waar hij zijn hoofdverblijfplaats gevestigd heeft. De bepaling is gebaseerd op een feitelijke situatie, dat wil zeggen de vaststelling van een effectief verblijf in de gemeente gedurende het grootste deel van het jaar. Bij het overbrengen van de hoofdverblijfplaats naar een andere gemeente in België, moet u hiervan aangifte doen bij de dienst bevolking of burgerzaken van de nieuwe gemeente. Ook bij een verandering van hoofdverblijfplaats binnen dezelfde gemeente, moet hiervan aangifte worden gedaan. De aangifte moet in beide gevallen gebeuren binnen de acht werkdagen na het betrekken van uw nieuwe woonst. Als u nalaat dit te doen, kan de gemeente u ambtshalve inschrijven. Dit gebeurt nadat de wijkagent heeft vastgesteld dat u inderdaad op het aangegeven adres woont en u geen gevolg geeft aan de uitnodiging om u aan te bieden bij de dienst bevolking voor het aanpassen van de identiteitskaart. U wordt hiervan schriftelijk in kennis gesteld.

52

Krachtens artikel 16, § 2, van het koninklijk besluit van 16 juli 1992 betreffende de bevolkingsregisters en het vreemdelingenregister, mag geen enkele inschrijving als hoofdverblijfplaats geweigerd worden omwille van de veiligheid, de gezondheid, het urbanisme of de ruimtelijke ordening. De gemeente kan in zo een geval wel overgaan tot een voorlopige inschrijving voor een periode van maximum drie jaar en een administratieve of gerechtelijke procedure starten om een einde te maken aan de onregelmatige toestand. Na die termijn wordt de inschrijving definitief, ook wanneer geen enkele administratieve of gerechtelijke beslissing een einde heeft gemaakt aan de onregelmatige toestand. In België is elke administratieve handeling gebaseerd op de inschrijving in de bevolkingsregisters, die uw hoofdverblijfplaats vaststelt. Uw hoofdverblijfplaats moet gekend zijn door de administratie om u in de mogelijkheid te stellen als burger uw rechten uit te oefenen en te kunnen genieten van alle sociale voordelen. En daar wringt soms het schoentje. De hoofdverblijfplaats wordt gedefinieerd als de plaats waar de leden van een huishouden dat uit verschillende personen is samengesteld gewoonlijk leven, ongeacht of die personen al dan niet door verwantschap verbonden zijn, of de plaats waar een alleenstaande gewoonlijk leeft. Als de woning in het kadaster ingeschreven staat als één woning, een ééngezinswoning, zijn alle bewoners ingeschreven op één en hetzelfde adres en maken zij met andere woorden deel uit van hetzelfde huishouden. Het statuut van gezinshoofd kan dan slechts aan één enkele persoon worden toegekend. Gevolg is dat uitkeringen worden verminderd en tegemoetkomingen worden mislopen, en dat iedereen getroffen wordt bij een inbeslagname. Niet elke dienst echter houdt enkel en alleen rekening met de inschrijving in het bevolkingsregister: - OCMW's doen meestal een sociaal onderzoek naar de verblijfssituatie, het statuut van een alleenstaande of gezin wordt dan mede bepaald door de goodwill van het OCMW; - De Rijksdienst der Pensioenen kan zich ook beroepen op ambtelijke of administratieve documenten die erop wijzen of bepaalde personen wel degelijk samen wonen als koppel of niet, ook al spreekt het bevolkingsregister dit tegen; - de RVA en RVP kijken naar het verblijfsadres, en niet naar de inschrijving. Het gebruik van aparte huisnummers, door bijvoorbeeld een cijfer A en B toe te voegen, zou een mogelijke oplossing kunnen bieden. Doch een aantal gemeenten weigeren aparte huisnummers te geven indien de woning als ééngezinswoning ingeschreven staat. Voor deze gemeenten zijn aparte huisnummers gekoppeld aan aparte woongelegenheden en dus een verhoging van het aantal woongelegenheden. Nochtans betekent het inwonen van ouders, kinderen of verwanten in principe geen verhoging van het aantal woongelegenheden zolang er geen fysische ingrepen van die aard worden uitgevoerd. Een aparte brievenbus en huisnummer zou in dergelijke gevallen perfect mogelijk moeten zijn. Vb Genk: Het stadsbestuur van Genk heeft al enkele jaren de term meergeneratiewoning opgenomen in de bouwvoorschriften van een aantal BPA's en verkavelingen. Voor hen kunnen afzonderlijke busnummers gebruikt worden wanneer aan alle voorwaarden is voldaan. Indien de bewoners van één wooneenheid verhuizen of overlijden wordt het tweede busnummer terug ingetrokken. De wooneenheden kunnen niet afzonderlijk verkocht worden.

53

Financieel Wanneer de woning een ééngezinswoning blijft Veel uitkeringen, vervangingsinkomens en premies maken gebruik van het gezamenlijk belastbaar inkomen als voorwaarde voor de toekenning of de hoogte van het bedrag. Zoals hiervoor al werd meegedeeld, staan alle personen die een ééngezinswoning delen, in het bevolkingsregister ingeschreven op één en hetzelfde adres en zijn zij in principe 'samenwonend'. Het gezamenlijk belastbaar inkomen wordt in dit geval berekend als de optelsom van het inkomen van alle bewoners. Het gevolg is dat uitkeringen worden verminderd en tegemoetkomingen worden mislopen. Bij een eventuele inbeslagname kan elke bewoner worden aangesproken. Sommige diensten blijken echter bereid in mindere mate rekening te houden met de inschrijvingen in het bevolkingsregister indien uit de werkelijke situatie duidelijk blijkt dat deze personen of gezinnen een gescheiden huishouden vormen. Ondermeer getuigenverklaringen kunnen gevraagd worden om dit te staven. Andere diensten zoals de Rijksdienst der Pensioenen kunnen dan weer deze ambtelijke of administratieve stukken gebruiken om uit te maken of een persoon samen woont met een andere persoon als koppel of niet. Vb. pensioenuitkering De wetgever onderscheidt 2 categorieën van personen die recht hebben op twee verschillende bedragen - een lager basisbedrag voor diegenen, die eenzelfde hoofdverblijfplaats delen, - een verhoogd bedrag voor een alleenstaande die zijn hoofdverblijfplaats niet met anderen deelt. Volgende personen komen in aanmerking voor het basisbedrag: - een oudere die met één of meerdere personen samenwoont en met hen dezelfde hoofdverblijfplaats deelt, - een oudere die met een echtgenoot samenleeft, - een oudere die samenwoont met bloed- of aanverwanten (geen descendenten). Volgende personen genieten van een verhoging van 50% van het basisbedrag: - een oudere die alleen woont, - een oudere persoon die is opgenomen in een rust- of verzorgingstehuis - een oudere persoon die met zijn (schoon)kinderen, (schoon)kleinkinderen samenwoont. Worden geacht dezelfde hoofdverblijfplaats te delen, de aanvrager en iedere andere persoon met hem, die gewoonlijk op dezelfde plaats verblijven. Dit gewoonlijk verblijf blijkt, hetzij uit de inschrijving in de bevolkingsregisters van de gemeenten waar de verblijfplaats is gevestigd, hetzij uit ieder ambtelijk of administratief stuk dat op een werkelijk verblijf op hetzelfde adres duidt.

54

De Rijksdienst mag zich dus ook beroepen op ambtelijke of administratieve documenten die erop wijzen dat een bepaald persoon wel degelijk bij de aanvrager woont of niet woont, ook al spreekt het bevolkingsregister dit tegen. (bron: seniorennet) In een aantal andere gevallen betekent de interpretatie als één gezin dan weer wel een voordeel bv. voor de verzekeringspolissen, de kabel, kinderbijslag, KI,... Het delen van een woning betekent ook een belangrijke kostenbesparing omdat bepaalde aankopen kunnen gedeeld worden bv. wasmachine. Indien de tellers van water en electriciteit niet ontdubbeld zijn, zijn duidelijke afspraken rond de betaling van facturen essentieel. Zolang de bestemming niet veranderd en de verbouwing geen aanleiding geeft tot een uitbreiding met een oppervlakte die groter is dan het bestaande gebouw, blijft men ook genieten van de 6% btw - regel voor een gebouw ouder dan 5 jaar. Indien elk een deel van de onroerende voorheffing betaald, zal men ook de hypothecaire lening slechts gedeeltelijk fiscaal kunnen inbrengen.

Wanneer de woning wordt herbestemd tot een meergezinwoning Een herbestemming tot meergezinswoning maakt het duidelijk dat het om gescheiden huishoudens gaat. Een interpretatieprobleem stelt zich dan niet meer. Het opdelen van de woning gaat in principe gepaard met een verhoging van het KI, en met een hogere belasting in hoofde van de eigenaar van de woning tot gevolg. Bij verhuring, wordt het gedeelte dat niet door de eigenaars wordt gebruikt, juridisch als een tweede woonst beschouwd. Daardoor belandt de eigenaar in een ander, minder gunstig fiscaal stelsel. Indien in dit geval de woning voor de hoofdverblijfplaats gefinancierd wordt met een lening, kan geen gebruik meer gemaakt worden van de bijkomende aftrek voor de eerste 10 jaar, de zogenaamde woonbonus, omdat dit niet meer de enige woning is. De intresten en het kapitaal die afbetaald worden in het kader van een lening voor een tweede verblijf, geven slechts recht op de gewone intrestaftrek en op de fiscale vermindering voor het lange termijnsparen. Voor de tweede woning kan u ook enkel kapitaal en premies voor de schuldsaldoverzkering in aftrek brengen als deze korf niet volledig is opgevuld met uw eerste woning. Na opsplitsing kunnen de verschillende woonentiteiten afzonderlijk verkocht en/of verhuurd worden. Alle tellers zijn ontdubbeld.

In geval van groepswonen

55

Bij aankoop van een pand gevolgd door doorverkoop, kunnen de kosten oplopen doordat er telkens registratierechten moeten worden betaald. Voor deze formule bieden erfpachtovereenkomsten meer stabiliteit (minimum voor 27 jaar). Voor bejaarden bestaat een formule van levenslang huurcontract. Om een lening aan te gaan voor de (ver)bouwkosten kan een individuele lening of een algemene lening worden afgesloten. Bij een algemene lening wordt de woongroep als geheel gekwalificeerd. Banken zijn echter niet vertrouwd hiermee en bieden minder interessante voorwaarden en weinig keuzemogelijkheden. Meestal wordt dan als vereniging een hypotheek afgesloten en vindt er een borgstelling plaats door de afzonderlijke bewoners. Elk lid wordt m.a.w. financieel verantwoordelijk gesteld voor zijn proportie van de eventuele schulden van de vennootschap. Bij vertrek wordt de borgstelling overgenomen door de nieuwe bewoner. Een coöperatieve vennootschap wordt ook als een ongewone eigenaarsvorm ervaren waardoor banken niet zo snel een lening verstrekken en men financieel moeilijkheden kan ervaren. Een startkapitaal is vereist, maar dit is met een paar leden niet onoverkomelijk. Bij een vereniging van mede-eigenaars in verdeeldheid of condominium gaat iedereen zelf een individuele lening aan en de verkoopwaarde van de woning evolueert mee met de marktprijs waardoor mensen met een gemiddeld of hoger inkomen gemakkelijker in aanmerking komen. Banken lenen wel vlot voor deze goed gekende formule. (Zie bijlage La Grande Cense in eerste hoofdstuk)

Juridisch De zoektocht naar woonformules die een passend antwoord bieden op de behoeften en wensen, leiden tot een veelheid aan alternatieve oplossingen. Er zijn heel wat feitelijke en juridische factoren die kunnen variëren en resulteren in een ander systeem en een andere samenlevingsvorm. De betrokken partijen moeten zich bewust zijn van het feit dat de uiteindelijke keuze diepgaand ingrijpt op de juridische band tussen hen. De juridische structuur bij bewoning heeft belangrijke gevolgen ivm de aansprakelijkheid van de bewoners, mogelijkheden van uitstap, betaalbaarheid, de verkoopwaarde, en dergelijke meer. De talrijke mogelijkheden maken een extensieve juridische behandeling van alle varianten niet haalbaar. De meest voor de hand liggende situaties in de huur- en koopsector worden kort besproken.

Huursector Soms gebeurt het dat meerdere bewoners de huurovereenkomst samen ondertekenen. In dat geval spreekt de wet van een samengevoegde of solidaire verbintenis, wat betekent dat elk

56

van de ondertekenaars slechts voor zijn aandeel in de huurverplichtingen kan worden aangesproken. In veel huurovereenkomsten met verscheidene huurders wordt er echter een clausule ingelast waarbij de huurders niet alleen solidair maar ook hoofdelijk verbonden zijn. In dat geval kan elke huurder ook voor het geheel aangesproken worden. In de praktijk zal de verhuurder de meest solvabele huurder eruit kiezen en deze bij huurconflicten voor de rechter dagen. Deze huurder kan dan later het huurconflict verder afhandelen met de andere huurders. Hoewel niet wettelijk verplicht, is het aangewezen dat de verschillende huurders onderling een contract opstellen waarin hun wederzijdse rechten en plichten worden vastgesteld. Zo bijvoorbeeld ook een uitstapregeling die vaststelt onder welke modaliteiten een huurder de overige huurders kan dwingen toestemming te verlenen om de huurovereenkomst op te zeggen. Onder deze huurformule moet namelijk elke handeling gebeuren met akkoord van iedereen die de huurovereenkomst ondertekende. Wanneer de overeenkomst voor een huis of appartement door één persoon ondertekend wordt, is het duidelijk dat die ondertekenaar de huurder of hoofdhuurder is. Hij zal op zijn beurt kamers onderverhuren. Deze formule is juridisch veel minder complex en voor de onderhuurders interessanter dan de voorgaande mogelijkheden. De hoofdhuurder zal tegenover de verhuurder wel de volledige verantwoordelijkheid dragen voor het nakomen van de huurdersverplichtingen. Door het gebruik van een contract tussen hoofdhuurder en zijn onderhuurders, wordt deze verantwoordelijkheid toch gedeeld door elk lid van de groep. Zowel de huur- als onderverhuurovereenkomsten zijn onderworpen aan de dwingende bepalingen van de woninghuurwet. Deze wet legt de contractuele vrijheid van de partijen in grote mate aan banden.

Koopsector Alle formules gebaseerd op de gezamenlijke aankoop van een onroerend goed hebben gemeen dat een situatie van vrijwillige mede-eigendom (ook vrijwillige onverdeeldheid genoemd) ontstaat. Deze juridische vorm wordt slechts op summiere wijze geregeld in het Burgerlijk Wetboek (BW) en zijn aanvullend van aard. De eigenaars hebben aldus de vrijheid om zelf de modaliteiten vast te stellen in een contract. De nodige aandacht zal onder meer moeten besteed worden aan een uitstapclausule die zal bepalen wanneer en onder welke modaliteiten partijen een einde kunnen maken aan de mede-eigendom. Zonder deze clausule kan elke medeeigenaar immers op elk moment de verkoop van het geheel eisen om uit onverdeeldheid te treden. Via een contractuele clausule is uitstel van verdeling mogelijk voor maximaal 5 jaar, en kan gestipuleerd worden dat de anderen een voorkooprecht hebben. Het maximum van 5 jaar wordt bepaald door het Burgerlijk Wetboek (art. 885). Zelfs al staat in het contract 20 jaar, de wet gaat boven het contract. De clausule kan wel telkens vernieuwd worden voor 5 jaar. Het spreekt voor zich dat dergelijk vorderingsrecht een zware hypotheek legt op de woonzekerheid van alle mede-eigenaren. Deze formule vereist dan ook een grote mate van vertrouwen en solidariteit.

De kopers kunnen zich ook verenigen tot een coöperatieve, meestal met beperkte aansprakelijkheid (CVBA), die dan eigenaar wordt van het volledige gebouw met bijhorende

57

gronden. Elk individu of huishouden heeft woonrecht door het bezit van een aantal aandelen. De afzonderlijke bewoners staan borg voor hun aandeel, ze zijn geen eigenaar van een specifieke woning. De voordelen voor belasting en erfenis moeten hier afgewogen worden tegen het gevoel dat men geen eigenaar is. De statuten kunnen erg wendbaar worden opgesteld (in vergelijking tot een NV of BVBA), de vennootschapsformule kan een vlotte in- en uitstap van bewoners waarmaken, dit in tegenstelling tot de gewone mede-eigendomsformule. De coöperatieve vereniging zal beter kunnen waken over de basisideeën en een actief collectief beheer. Dit eigenaarschap wordt meestal gekozen wanneer de woongemeenschap zich in één gebouw bevindt of wanneer er sprake is van een hoge graad van gemeenschappelijkheid. De meest voorkomende formule zal echter de gedwongen mede-eigendom (of onverdeeldheid) zijn. In dit geval heeft elke koper twee soorten eigendomsrechten: enerzijds is hij mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen, en anderzijds is hij de individuele eigenaar van een private wooneenheid. Indien de koper de exclusieve eigendom heeft van één of meerdere private delen van een gebouw, waaronder zijn eigen wooneenheid en eventueel berging, kelder en/of garage spreekt men van een condominium of vereniging van mede-eigenaars in verdeeldheid. Dit is het meest voorkomende eigenaarschap bij de woongemeenschappen. Ze biedt een gunstige basis om de gemeenschappelijke ruimten collectief te beheren en geeft een individuele titel aan de woonentiteiten. Deze structuur zal gemakkelijk aanvaard worden door de bank omdat ze weinig verschilt van de traditionele appartementsformule. Er is een wettelijke structuur voorzien voor de afbakening van de eigen ruimtes en van de gemeenschappelijke ruimtes (klassieke basisakte voor appartementsgebouwen) Ze is geschikt voor alle woonvormen van vrijstaande woningen tot herbestemming van een bestaand gebouwencomplex. (vb. La Grande Cense) Voor een gebouw waarvan het eigendomsrecht verdeeld is tussen de verschillende personen volgens kavels die elke een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende delen bevatten, spreekt men van verdeling of afzonderlijke eigendommen. Elke koper is dan individuele eigenaar van zijn stuk grond en wooneenheid. De vereniging van mede-eigenaars is enkel eigenaar en beheerder van bepaalde gemeenschappelijke ruimten zoals tuin, buurthuis, ... Deze structuur verschilt het minst van het traditionele individuele eigenaarschap. Ze is daarom ook de meest kostelijke en vooral geschikt voor vrijstaande of rijwoningen. Beide vormen van gedwongen mede-eigendom worden op een dwingende wijze geregeld door de Wet op de Appartementsmede-eigendom die vervat zit in het Burgerlijk Wetboek. De onderlinge rechten en plichten van de mede-eigenaars worden tevens bepaald door de wet en laten geen afwijkingen toe. Een essentiële vereiste met betrekking tot een onroerend goed onderworpen aan het appartementenrecht is het opstellen van een basisakte en een reglement van mede-eigendom die samen de statuten van het gebouw vormen.

juridische oplossing voor ruimtelijke problemen

58

Indien het stedenbouwkundig niet mogelijk is een woning of kavel op te splitsen, dan kan via het oprichten van een juridische gemeenschap, het samenwonen en de verbouwingswerken toch nog toegelaten worden. De grond kan opgedeeld worden in 2 onverdeelde helften met bv. een gemeenschappelijke inkom. Via genotsrecht wordt bepaald wie gebruik maakt van welk stuk tuin. Voor de overheid blijft het 1 perceel. De woning kan omgebouwd worden en binnen de stedenbouwkundige voorschriften ook uitgebreid worden, maar het blijft een ééngezinswoning met slechts 1 voordeur. Voor stedenbouw woont er 1 gezin. Via een samenlevingscontract, opgemaakt door de notaris, kunnen dan afspraken gemaakt en vastgelegd worden tussen de feitelijke gezinnen/personen die samen onder hetzelfde dak wonen. Deze vorm van samenwonen biedt echter wel enkele nadelen ivm uitkeringen, belastingaftrek e.d. (zie later). Wanneer een meergezinswoning wel mogelijk is, kan de woning/het gebouw zowel verticaal als horizontaal worden gesplitst, de mede-eigendom ligt dan ofwel naast mekaar, ofwel boven mekaar. Ook de grond kan verdeeld worden. Juridisch wordt een dergelijke verdeling meestal in duizendsten uitgedrukt.

schriftelijke contractuele regeling: Menselijke verhoudingen zijn zelden een constante, daarom moeten de samenwonenden zich goed realiseren dat hun onderlinge relatie kan evolueren en niet noodzakelijk ten goede. Het getuigt van realiteitszin als men in hun contractuele regeling op dergelijke situaties probeert te anticiperen. Afspraken en beloftes die gemaakt werden in het enthousiasme van het begin, kunnen immers verzuren als financiële aspecten aan de orde komen. In de meeste gevallen wordt best beroep gedaan op de tussenkomst van een notaris die de verhoudingen tussen de partijen zal omzetten in een klare en omvattende contractuele regeling. Voor elke specifieke situatie is er een oplossing. Er zijn heel wat feitelijke en juridische factoren die kunnen variëren en resulteren in een andere samenlevingsvorm. Tweegezinswoningen Juridisch wordt best een formule uitgewerkt dat elkeen beschikkingsrecht kan houden op zijn eigen goed. Ouders en kinderen die kiezen voor een kangoeroewoning bouwen best meteen ook een systeem in met voorkooprecht voor de kinderen of met erfenis- en schenkingsrechten. Zo kunnen later de twee delen terug bijeen gebracht worden. Indien er geen verwantschap is, is er meer bewegingsvrijheid nodig zodat elke partij probleemloos kan verkopen zonder dat de ander daar last van ondervindt. Bij' tontine' koopt elke samenwonende de onverdeelde helft van het goed onder de ontbindende voorwaarde van zijn vooroverlijden en de andere onverdeelde helft onder de opschortende voorwaarde van zijn overleven. Bij het overlijden van één van de samenwonenden wordt de langstlevende door de uitwerking van de ontbindende en de opschortende voorwaarde geacht steeds eigenaar te zijn geweest van het gehele goed en wordt de eerststervende geacht nooit eigenaar te zijn geweest. Deze formule beschermt mede-eigenaars t.o.v. efgenamen van een overleden eigenaar en houdt efgenamen buiten dit eigendom. Bovendien worden dure erfenisrechten vermeden (wegens niet-verwantschap), enkel registratierechten moeten betaald worden. Als het de

59

bedoeling is de erfgenamen niet buitenspel te zetten, kan de tontine beperkt worden tot het vruchtgebruik van het deel van de overledene door de langstlevende(n). 'Beding van aanwas' is een alternatief voor de tontine waarbij wordt overeengekomen dat in geval van overlijden van één van de samenwonenden, het aandeel van de eerststervende van rechtswege door de langstlevende wordt verkregen. Het beperkt zich dus tot een verkrijging onder opschortende voorwaarde.

Groepswonen Vele projecten van groepswonen hebben een lange en vaak lastige ontstaansgeschiedenis. Dit heeft in belangrijke mate te maken met de moeilijkheden verbonden aan het meervoudige eigenaarschap, alsook tot het verkrijgen van de nodige vergunningen (project Prinsenhof in Gent - boek Dichter Wonen). Sommige initiatiefnemers beschikken uiteindelijk niet over voldoende doorzettingsvermogen en haken af. Wanneer de ruimtelijke knelpunten zijn weggewerkt, zit het succes van het groepswonen vervat in de leuze "Goede afspraken, maken goede vrienden". Het combineren van verschillende eigendomsvormen kan de voordelen van elk samenbrengen. Naast het tegemoetkomen aan de individuele wens naar eigendom, kan bij een formule gebaseerd op mede-eigendom ook een deel van de taken en verantwoordelijkheden worden opgenomen door een CV of door een vzw. Voor de gemeenschappelijke voorzieningen kan je dan meer medezeggenschap inbouwen, of er zijn betere formules voor subsidiering. Bij de bouw of verbouwingen kunnen de werken opgevolgd worden door bijvoorbeeld de vzw en middels een tijdelijke bouwmaatschap die samen wordt opgericht (vb. La Grande Cense). De basisakte vormt het charter van het gebouw en bestaat vaak uit twee delen: het reëel statuut en het reglement van interne orde. Het statuut omschrijft naast behoud en onderhoud van het gebouw onder andere ook de werking van de eventuele algemene vergadering en beheerraad. Het reglement bepaalt de wijze waarop de mede-eigenaars zullen samenleven. Het beheer gebeurt best op basis van een verenigingsstructuur. Bij een vereniging hebben namelijk alle leden stemrecht en is de algemene vergadering het beslissende orgaan, het is een officiële rechtspersoon. De vereniging van mede-eigenaars neemt vanaf de verdeling in kavels/woonentiteiten zijn wettelijk omschreven taken op zich van het beheer van de gebouwen en de gemeenschappelijke delen. Wanneer eigenaars hun woning verhuren, kan de betrokkenheid van de huurders gewaarborgd worden door de beslissingen rond het dagelijks samenleven te regelen via een afzonderlijke structuur (vb. La Grande Cense). (Zie bijlage La Grande Cense in eerste hoofdstuk)

60

bronnen:

YBH boekje kangoeroewonen www.lagrandecense.be

Verhuren en onderverhuren De huurwet (20 februari 1991) laat onderverhuring onder bepaalde voorwaarden toe; de volledige onderverhuring is verboden, gedeeltelijke onderverhuring is toegelaten, mits instemming van de eigenaar-verhuurder en mits de onderverhuurder zelf zijn hoofdverblijfplaats behoudt in het gedeeltelijk onderverhuurde goed. Zie ook onder juridisch, Huursector. Conformiteitsattest Verhuring van woonentiteiten die ontstaan zijn door het opdelen van een woning of gebouw, is steeds onderworpen aan de toepassingen van het conformiteitsattest, zoals bepaald in de Vlaamse Wooncode. De verhuurder vraagt dit aan bij het college van burgemeester en schepenen. Zodra de verhuurder een corformiteitsattest heeft bekomen, is hij verplicht om een afschrift ervan aan de huurder te bezorgen. De huurder en de kandidaat-huurder kunnen de overhandiging van dit afschrift eisen. Het conformiteitsattest is geldig voor een termijn van 10 jaar, maar kan ten alle tijde opnieuw ingetrokken worden wanneer wordt vastgesteld dat de woning niet langer voldoet aan de veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitseisen.

61

Bijlagen:  

62

knelpuntennota Samenhuizen vzw (juni 2007): zie bij Woonbeleid info La Grande Cense: zie bij Wat?

Nabeschouwing Het opdelen van woningen en gebouwen in meerdere woonentiteiten wordt regelmatig aangehaald als één van de oplossingen om de druk op de open ruimte en de woonmarkt weg te nemen. Bovendien neemt de vraag en de initiatieven tot het woningdelen toe. Het kangoeroewonen is een maatschappelijk fenomeen dat reeds enkele jaren aan een opmars bezig is, het inschrijven van een duidelijke definitie in de regelgeving van de ruimtelijke ordening kon dan ook niet meer afwezig blijven. Ondertussen worden ook meer en meer groepen voor cohousing opgericht. Het woningdelen heeft raakvlakken met meerdere beleidsdomeinen zoals wonen, ruimtelijke ordening en welzijn. Bovendien worden verschillende aspecten geregeld op verschillende beleidsniveaus waardoor een integrale benadering om het woningdelen te faciliteren geen evidente zaak is. Vele initiatieven geraken niet tot uitvoering omwille van de vele belemmeringen die nog aanwezig zijn in allerhande regelgeving. Om te slagen zijn doorzetting en creativiteit vaak een noodzaak. Dat alles maakt het zeker een uitdaging voor het gemeentelijk beleid om een visie en een gemeentelijk instrumentarium te ontwikkelen dat een antwoord kan bieden op particulier initiatief van woningdelen. De provincie Vlaams-Brabant wil de gemeenten hierin alvast ondersteunen. Dit naslagwerk vormt een eerste stap om alle info met betrekking tot het woningdelen te bundelen. Het is daarnaast bedoeld als aanzet tot verdere reflectie en overleg. Een kort overzicht van de bestaande knelpunten, voordelen en opportuniteiten wordt hieronder meegegeven.

Knelpunten sociale, juridische en financiële wetgeving: repercussies voor samenhuizers richtlijnen op vlak van RO en mobiliteit vaak een hinderpaal   



inschrijving in de gemeente: verschillende interpretatie en regels bij de gemeenten, de domiciliering is voor een aantal andere diensten de basis om je als alleenstaande of als samenwonende te beschouwen. sociale zekerheid: gevolgen voor pensioen, voor tegemoetkoming aan personen met een handicap, voor werkloosheidsuitkering en leefloon, ziekte- en invaliditeitsuitkering, ... → samenwonen (met gemeenschappelijke huishouding) wordt financieel afgestraft bestaande wetgeving is m.a.w. niet toepasselijk op nieuwe vormen van samenhuizen. Er bestaat niet zoiets als een tussenvorm tussen samenwonend en alleenstaand. De wetgeving houdt weinig tot geen rekening met mensen die samen wonen maar eigenlijk alleenstaand zijn. Bovendien hanteert elke overheid haar eigen criteria om te bepalen of iemand al dan niet 'samenwoont': wijkagent, maatschappelijk werker OCMW, verantwoordelijke RVA, vrederechter, ... → hangt af van goodwill of men die mensen als alleenstaande wil blijven beschouwen of niet opdelen en dus verdichten buiten de kernen druist in tegen de geest van het RSV, enkel bij erfgoedkundige waarde is herbestemming te aanvaarden

63

    

verplichting om per gerealiseerde woning ook een parkeerplaats te voorzien, betekent een verzwaring van het dossier, en houdt geen rekening met het eventueel delen van een auto wat niet ongewoon is bij zorgwonen en cohousing-projecten juridische, financiële en fiscale gevolgen niet altijd duidelijk opmaak sluitende contracten voor iedereen, vastleggen van afspraken lange doorlooptijd om project te kunnen realiseren weinig ondersteuning vanuit overheid

Voordelen financieel, sociaal, duurzaam ruimtegebruik, zorgsector, besparing tijd , ecologisch      

financieel: slechts 1 bouwgrond, delen van bepaalde ruimten en toestellen, professionele zorg uitstellen, verminderd KI, ... sociaal: uitsluiten van vereenzaming, wederzijdse zorg duurzaam ruimtegebruik: geen aansnijding van nieuwe percelen, betere benutting van de ruimte zorgsector: samenhuizen laat toe ouderen langer zelfstandig te laten wonen, professionele zorg kan worden uitgesteld besparing tijd: taken verdelen ecologisch: verantwoord gebruik van de ruimte

Opportuniteiten       

meer bekendheid van de alternatieve woonformules zorgwonen in decreet RO soepelere regelgeving voor gebouwen met erfgoedkundige waarde (inventaris VIOE) resolutie stimulering van cohousing opname problematiek in beleidsdocumenten en actieprogramma's goodwill van instanties bij interpretatie 'samenwonen' creativiteit van architecten, notarissen en juristen

Links www.samenhuizen.be www.woneninmeervoud.be www.lagrandecense.be www.bouwenenwonen.be www.ruimtelijkeordening.be www.toegankelijkgebouw.be www.lokaalsociaalbeleidgent.be/samenhuizen

64

n e l e d g n i n Wo n e g a l j bi

côtéKaNaL EEN VERHAAL VAN SAMEN-KOPEN UNE HISTOIRE D’ACHAT COLLECTIF

côtéKaNaL zoals wij het ontdekten: une belle vue.

côtéKaNaL

betreft het aankopen van een, aan zijn oorspronkelijke bestemming Het project onaangepast, industrieel pand en het verbouwen ervan tot woon- (17 woningen) en werkruimten (dokterskabinet, ateliers, architectenbureau...). Het project wenst duidelijk te participeren aan de sociale ontwikkeling van de buurt en de omliggende wijken. Het project wordt gedragen door een groep geïnteresseerden (privé personen) die deze vorm van stedelijk wonen willen promoten en die we verder de initiatiefnemers zullen noemen Het project is een resultaat van de Beurs voor Collectieve aankoop die door de Stad Brussel Afvaardiging voor de ontwikkeling van de Vijfhoek in juni 1998 georganiseerd werd.

ACHTIEN MENSEN RECYCLEREN EEN BROUWERIJ TOT WOONMACHINE DIX HUIT PERSONNES RECYCLENT UNE BRASSERIE EN MACHINE A HABITER

METAMORFOSE PROJECT TEAM

1

côtéKaNaL SITUERING Barthélemylaan, 26 - Hopstraat, 71 -Van den Brandestraat 21-23 Het gebouw is gelegen in de buurt van de Ninoofse Poort langs het kanaal op de hoek van de Barthélemylaan en de Hopstraat en grenst achteraan aan de Vandenbrandenstraat in 1000 Brussel. Stedenbouwkundig reglementair situeert het zich binnen de verschillende planniveau's als volgt: Gewestplan (1978): Gemengd Woon- en Bedrijfsgebied. Gewestelijk Bestemmingsplan (1998): Sterk Gemengd Gebied. Gewestelijk ontwikkelingsplan: Perimeter voor Herontplooiïng van de Huisvesting en de Bedrijven. Wijkcontracten: Wijkcontract Papenvest. Het gebouw situeert zich in de Brusselse kanaalzone waar de laatste jaren belangrijke evoluties merkbaar zijn: langs de Havenlaan (meer noordwaarts) situeert zich een gans nieuwe ontwikkeling met inplanting van kantoren (onder meer hoofdzetel KBC) en de heraanleg van wandelkaaien en infrastructuur voor het kanaaltoerisme. Op de Barthélemylaan zelf ontwikkelde zich een nieuw kunstgallerijen centrum (Kanal 20) met de aanwezigheid van de meest prestigieuze Belgische kunstgallerijen. De Ninoofse poort en de ruimte rond het kanaal zowel op het grondgebied van de stad Brussel als op het grondgebied van St Jans Molenbeek vormt een van de laatste groeipolen in het stadscentrum, aldus ook opgenomen in het Gewestelijk Ontwikkelingsplan.

côtéKaNaL

Het wijkcontract Papenvest waarbinnen het project zich bevindt moet helpen om aan deze buurt een nieuw élan te geven onder de vorm van belangrijke investeringen in de openbare ruimte.

CôtéKaNaL november 2000 deels bewoond

METAMORFOSE PROJECT TEAM

2

côtéKaNaL GESCHIEDENIS VAN HET GEBOUW Het gebouw dateert in zijn oorspronkelijke toestand van het midden van vorige eeuw (1849) maar werd verschillende malen grondig verbouwd (1907, 1920, 1937), de laatste keer in 1967. De gevel werd nog recenter gerenoveerd. Het gebouw blijkt oorspronkelijk een bierstekerij geweest te zijn, later uitgebreid tot brouwerij. Een coöperatieve vennootschap “sc Les Marchands de Bières Réunis” brouwde hier voor zijn verschillende leden, de lambik werd door de bierstekers verder tot geuze, kriek en faro gemengd, gerijpt en geproefd, elk in zijn eigen bierstekerij tot in Lembeek toe. Men vindt deels de typische structuur van een geuzebrouwerij terug met op het gelijkvloers gietijzeren kolommen en gemetselde gewelven waarbij op de hogere verdiepingen de houten vloeren bij de meest recente verbouwingen systematisch vervangen werden door welfsels (balkjes en potten). Langs de Hopstraat werd de oorspronkelijke structuur (gelijkvloers en eerste) vervangen door een zware betonstructuur. Van de brouwerij vonden we alleen nog de hoogst gelegen ruimte, het koelschip, terug. Het was de plaats waar het gekookte wort blootgesteld wordt aan de “zennevallei lucht” en waar de in de lucht levende gistculturen (Brentamices lambicus) zich over het brouwsel ontfermen om aldus een uniek bier van spontane gisting te doen ontstaan. Het gebouw werd vanaf einde jaren zestig als opslagplaats gebruikt (verf en behangpapier en later tijdelijk de archieven van het Ministerie van Stedenbouw) en meer recent als burelen en productieruimte voor een cosmetisch bedrijf. In 1996 werd de derde en vierde verdieping van de middentravee door brand geteisterd waarna het gebouw verlaten werd. Het aangetaste deel werd niet opgeruimd noch hersteld.

METAMORFOSE PROJECT TEAM

3

côtéKaNaL HET PROJECT Het project omvat 17 wooneenheden met een netto oppervlakte variërend van 100 tot 220 vierkante meter. Het gelijkvloers biedt plaats aan 5 parkeerplaatsen, een grote gewelfde ruimte die als atelierwerkruimte verhuurd zal worden, daarnaast een werkruimte-architectuuratelier, een medisch kabinet en een gemeenschappelijke ruimte die ter beschikking gesteld kan worden van wijkgebonden activiteiten. Het architecturaal concept vertrekt van de eigenheid van het industrieel gebouw en we maakten gebruik van de tengevolge van de brand noodzakelijke saneringswerken. Bij alle ingrepen werd vanuit de bestaande toestand en de kwaliteiten van het gebouw gedacht, het motto werd “het gebouw is onze gids”. Concreet werden raamopeningen en doorgangen aangepast aan de structuren die we al verbouwende ontdekten. Architecturale ambities waren ondergeschikt aan een belangrijk basisuitgangspunt namelijk gemakkelijk betaalbare woonruimte creëren (afbetalingen in de orde van huurkost). Dit had een bijzonder low budget tot gevolg, dat alleen maar gehaald kan worden door zoveel mogelijk tussenpersonen in het bouwproces uit te schakelen. Een lichtput. In het midden van het gebouw (plaats van de brand) werd een grote open ruimte (bovenaan 24.00 x 8.00 en gelijkvloers nog 10.00 x 7.00) gecreëerd waardoor alle aangrenzende ruimten licht en lucht krijgen. Aan bijna elke woonruimte werd een ruim terras voorzien (min 9.00 M2 tot meer dan 20.00 M2)

METAMORFOSE PROJECT TEAM

4

côtéKaNaL BOUWKUNDIGE GEGEVENS Aankoop en basisrenovatiewerken worden gezamenlijk door de initiatiefnemers gedragen. Onder basisrenovatiewerken verstaan we: alle opruimingswerken, alle afbraakwerken, ruwbouwwerken noodzakelijk om de verschillende eenheden van elkaar te scheiden en ruwbouwwerken noodzakelijk om het gebouw water en winddicht te maken, buitenschrijnwerk zowel in bestaande openingen als in de nieuwe, akoestische isolatie tov buitengeluiden en tussen eenheden onderling waar nodig geacht, isolatie en herstel van de daken, de volledige aanleg van de terrassen met borstweringen (deels gemeenschappelijk op dak), twee nieuwe trappen en één gerenoveerde lift, de nodige aansluitingen voor energie en water per eenheid, de nodige afvoerleidingen per eenheid en de renovatie van de gevel. Een gedetailleerde meetstaat en samenvattende raming van de voorziene werken werd al in een zeer vroeg stadium van voorstudie opgesteld. Tussen voorstudie en uiteindelijk ontwerp (bouwaanvraagdossier) is het project geëvolueerd, we hanteerden hierbij de regel van de minste beperkingen (ontwerpen is dromen, om te slagen ‘’volstaat’’ het ze te realiseren) De meetstaat werd volledig herbegonnen op basis van het bouwaanvraagdossier en er werd op basis van deze sterk geëvolueerde en meer nauwkeurige berekeningen en kennis van het gebouw een eerste budgetcontrole doorgevoerd. Deze eerste controle beantwoordde aan de verwachtingen.

Nieuwe hoek met terrassen langs de Vandenbrandenstraat (Duivelshoek)

METAMORFOSE PROJECT TEAM

5

côtéKaNaL DOELSTELLINGEN SAMEN KOPEN De eerste doelstelling van het project is door samen te kopen een interessantere, ruimere, originele en goedkopere woning te kunnen verwerven. Bijkomend investeert men voor zichzelf ipv huur te betalen. Bijkomend investeert men in de stad als vorm van sociaal engagement.

CHRONOLOGIE Samen Kopen : Alles begon op 13 juni 1998 : Tweede beurs voor Collectieve vastgoedaankopen. Op 1 juli 1998 vragen we per fax een gratis optie op het gebouw die we op 2 juli 1998 krijgen. De optie loopt tot 15 augustus 1998. (dat is veel te kort) Op 10 augustus 1998 sluiten de initiatiefnemers een onderlinge overeenkomst. Op 11 augustus 1998 laten we de optie registreren. We lichten de optie bij de deurwaardersexploot op 11 augustus 1998. Op 14 augustus 1998 krijgen we bevestiging van de eigenaar dat hij akkoord is met de verkoop. Op 27 oktober 1998 tekenen we een koopovereenkomst. Het verlijden van de akte wordt in het vooruitzicht gesteld voor 14 januari 1999. De akte wordt ondertekend op 24 februari 1999 (zes maanden en elf dagen na de beurs) Samen Plannen : De eerste schematische berekeningen (raming kosten en kostprijs) dateren van 17 juni 1998. De eerste schetsen van 24 juni 1998. De totstandkoming van de groep verloopt tussen augustus en december 1998. Er worden verschillende versies van ramingen en studieschetsen gemaakt tussen juni en oktober 1998. Om de waarde van de verschillende delen te bepalen wordt einde juli 1998 een wegingsmatrix ontworpen. (zie bijlage) Er wordt een ‘’gedetailleerde’’ meetstaat opgesteld eind juli 1998 (deze was de basis van de koopbeslissing). Eind december 1998 wordt een ‘’definitieve’’ prijsbepaling vastgelegd (de groep was toen volledig, –1 nog vrije ruimte). De voorstudie dateert van 10 oktober 1998. Een eerste voorontwerp wordt beëindigd op 16 november 1998. De bouwaanvraag wordt ingediend op 21 januari 1999. Het openbaar onderzoek heeft plaats tussen 15 en 29 maart 1999. De overlegcommissie komt samen op 6 april 1999 en brengt een gunstig advies uit. We kregen onze stedenbouwkundige vergunning op 27 augustus 1999.

METAMORFOSE PROJECT TEAM

6

côtéKaNaL De werf startte op 1 september 1999. De gemeenschappelijke werken voor de woningen (water- en winddichte ruwbouw) liepen tot eind 2000. Gemeenschappelijk werden volgende werken uitgevoerd: Afbraakwerken (in ons geval zeer omvangrijk), metselwerken, riolering, nieuwe daken en regenafvoer, buitenschrijnwerk, metalen trappen en passerellen, aan- en afvoer van water en aanvoer van gas en electriciteit tot in elke eenheid, herstel lift, gevelrenovatie. Samengevat in feite alle werken die men doorgaans begrijpt onder “casco” bouw. De inrichting van elke woning, (binnenmuren, verwarming, sanitair, electriciteit, afwerking van vloeren muren en plafonds) gebeurt door de individuele mede-eigenaar. Het resultaat is een grote verscheidenheid van woonvormen.

Zicht op de binnenkoer na afbraak ruwbouw en plaatsing van trappen en passerellen Bij de werfplanning werd de hoofdprioriteit op het klaarmaken van de woningen gelegd, de gemeenschappelijke ruimten, de garages, het afwerken van de gevels, liep mede daardoor langer uit dan oorspronkelijk gehoopt. De eerste bewoners trokken erin vanaf juli 2000 of 10 maanden na de start van de werf.

METAMORFOSE PROJECT TEAM

7

côtéKaNaL ENKELE ERVARINGEN OP DE WEG NAAR SAMEN-KOPEN In wat volgt overlopen we vluchtig een aantal ervaringen die toekomstige groepen eventueel nuttig kunnen gebruiken, een meer volledige versie vind je zo nodig bij de deelnemers.

Kopen :











De eigenaar contacteren. o Dikwijls zijn interessante gebouwen niet onmiddellijk te koop, zelf op zoek gaan naar schijnbaar leegstaande of niet gebruikte gebouwen kan dan ook lonend zijn, de eigenaar vindt je dan bij de Ontvanger van de Registratie, in Brussel is deze administratie gevestigd in de Regentschapsstraat. o Het kan dat de eigenaars erfgenamen zijn in onverdeeldheid, het vraagt dan ook nog enig speurwerk om te weten wie hun gezamelijke belangen verdedigd. o Het verdiend aanbeveling de eigenaar rechtstreeks en persoonlijk te contacteren én elk contact ook schriftelijk (per brief of fax) te bevestigen. Een optie nemen, twee opties ? ? ? o Als men tijd nodig heeft om stedenbouwkundige inlichtingen in te winnen, om medekopers te contacteren, om een begin van financiering te vinden,... maar men is akkoord over de prijs en men wil het pand kopen dan vraagt men dringend een optie. o Een optie is een overeenkomst waarbij de verkoper (eigenaar of zijn gemandateerde) zich verbindt het goed onder de afgesproken voorwaarden te verkopen aan de optienemer (potentiële koper). o Een eigenaar kan maar één optie verlenen want optie betekent verkoop zodra de optienemer de optie licht binnen de termijn dat de optie loopt. Toch gebeurt het dat er twee opties tot stand komen. o In geval van twee opties is diegene die het eerste licht de koper. Een optie lichten, per deurwaardersexploot ! ! ! o Normaal wordt de optie gelicht bij aangetekend schrijven (indien de eigenaar moeilijk bereikbaar is) of door ondertekening van de verkoopsovereenkomst. o Indien men het lichten van de optie tegenstelbaar wil maken aan derden(vb in geval van twee opties of twijfel aan de goede bedoelingen van de verkoper) is het geraden dit bij deurwaardersexploot te doen. Een verkoopsovereenkomst afsluiten. o Men kan uiteraard onmiddellijk kopen zonder optieperiode dan sluit men onmiddellijk een verkoopsovereenkomst en betaalt men een voorschot (10 %). o Het verdiend in elk geval aanbeveling, in afwachting van het verlijden van de koopakte, een verkoopsovereenkomst (compromis de vente) af te sluiten ondertekend door koper en verkoper, model en inhoud liefst laten opstellen door notaris.

Een goede creatieve notaris is absoluut noodzakelijk van bij de start.

METAMORFOSE PROJECT TEAM

8

côtéKaNaL Een groep samen stellen :









Vele gegadigden, uiteenlopende ideeën. o Tengevolge van de beurs voor collectieve aankopen kwamen wij tot een groep van kandidaten die als enig gemeenschappelijk punt het gebouw hadden. Binnen zo’n groep bestaan er uiteraard verschillende opvattingen over hoe men het gebouw aanpakt. Het kan enige vergaderingen duren vooraleer men tot een concept komt en niet noodzakelijk iedereen vindt zich in dat concept terug. Toeristen, kandidaten en echt geïnteresseerden. o Bij de begindiscussies zijn er altijd meer nieuwsgierigen dan kandidaten en soms ook meer kandidaten dan mede-initiatiefnemers. Een locomotief. o Om een project goed op gang te krijgen lijkt het ons noodzakelijk dat men over een basisgroep (minimum twee drie mensen – côtéKaNaL=6 mensen) beschikt die er samen willen voor gaan en die al een goede onderlinge vertrouwensrelatie hebben. Taakverdeling binnen groep initiatiefnemers. o Er moeten vele dingen tegelijkertijd gebeuren dus een taakverdeling is vanaf het begin belangrijk (werkgroepen: Kandidaturen, Plannen, Notaris, Financiering, …)

Een onderling vertrouwde kern initiatiefnemers helpt.

METAMORFOSE PROJECT TEAM

9

côtéKaNaL Plannen en Bouwen :











Wie neemt wat ? o Het gebeurt dat twee mensen dezelfde ruimte in het project ambiëren, indien ze er samen uit geraken is er geen probleem, zoniet moet de groep een procedure hanteren om de toewijzing te sturen. (wij hanteerden “regels” op basis van “anciënniteit” en inzet in de groep) Waardering der verschillende delen van het project. o Binnen één project zijn de verschillende eenheden (woningen of werkruimten) nooit gelijk: naast het verschil in vierkante meter (objectief meetbaar) zijn er veelvuldige eerder subjectieve verschillen die een onderlinge afweging noodzakelijk maken. Hoe weegt men af en kent men aan een deel een waardering toe? (Deze waardering drukt zich uiteindelijk uit in 1000sten die het aandeel aangeven van het deel ten opzichtte van het geheel) o Om de discussie daarover (waarbij iedereen “andere eigenbelangen” heeft) te objectiveren hebben wij een wegingsmatrix ontworpen waarin de meest subjectieve elementen gequoteerd werden op 10 punten en waaruit de relatieve waarde afgeleid werd. (zie bijlage) o De eerste invulling van de wegingsmatrix werd gedaan door een beperkte werkgroep. Les goûts et les couleurs. o Ook bij praktische keuzen moet men een procedure afspreken : vb keuze van materialen en kleur van de ramen. We werkten met verschillende stemronden waarbij telkens het minst gevolgde afviel. Collectief project en Burgerlijke Vennootschap. o Zolang de werf loopt blijft een collectieve groep een feitelijke vereniging. De Vereniging van mede-eigenaars zoals voorzien in de wet op de mede-eigendom treedt slecht in werking vanaf de oplevering van het gebouw. o Onze notaris raadde ons dus aan om tijdens de werfperiode een Burgerlijke Vennootschap op te richten die in elk geval zou kunnen optreden als juridisch bouwheer en ook rechtsgeldige beslissingen kan nemen. In geval van onenigheid kan een feitelijke vereniging dat moeilijker.

METAMORFOSE PROJECT TEAM

10

côtéKaNaL Financiering :













De banken staan niet te springen. o In 1998 stonden de traditionele banken vrij sceptisch tegenover een collectieve aankoop. Triodos was reeds vroeg geïnteresseerd maar had toen ook geen ervaring met de formule. Gunstige rentevoeten vergelijken. (moeilijk) o We zijn bij vele banken te rade geweest, het is niet evident om de leningvoorwaarden te vergelijken. Registratiekosten koop en doorverkoop. o Wij hebben met negen initiatiefnemers het gebouw gekocht en tijdens dezelfde notariële zitting doorverkocht aan de intussen (6 maand later) volledige groep (18 deelnemers) o De finesses van het terugkrijgen van een deel van de registratiekosten bij doorverkoop vindt je bij je notaris. Fiscale aftrekbaarheid. o Een deel van de leningskosten zijn fiscaal aftrekbaar. BTW tarieven en gesplitste facturering. o Om te kunnen genieten van het tarief van 6 % BTW op de werken voor woningen (niet op erelonen=21 %) moeten de werken rechtstreeks gefactureerd worden aan de eindgebruiker of met andere woorden de aannemers moeten zoveel facturen maken als er mede-eigenaars zijn. In côtéKaNaL zijn dat telkens 19 facturen. Premies aanvragen (individueel of collectief). o Wij vroegen onze premies voor de aankoop, de gezamelijke werken en voor de gevelrenovatie, collectief aan waarbij één dossier werd ingediend. o Ook de aanvraag tot uitbetaling van de eerste schijf van de premie (grotendeels gezamelijke werken) gebeurde gezamenlijk. o De premies voor de afwerking werden ook samen ingediend maar gezien het verschillend uitvoeringsritme wordt de aanvraag tot uitbetaling individueel opgelost.

We vonden een bank waarmee we uitstekend samenwerken: TRIODOS

Basisakte, Vereniging van mede-eigenaren, Huishoudelijk reglement.






Beperkingen op gebruik. o De basisakte omvat naast bepalingen die door de wet voorzien zijn ook bepalingen die de groep zichzelf en de toekomstige eigenaars kan opleggen. Zo bvb beperkingen op het gebruik van de delen: in côtéKaNaL kan geen horeca. Recht van voorkoop o De mede-eigenaars voorzagen ook in een recht van voorkoop ingeval iemand zijn deel zou verkopen, dit om een zekere cohesie te bewaren in de groep. Een syndicus aanstellen. o Elke vereniging van mede-eigenaars moet een syndicus aanstellen, deze heeft wettelijke verplichtingen en verantwoordelijkheden. o De syndicus kan een lid van de groep zijn, het is echter goed dat in dat geval deze persoon daarvoor vergoed wordt en dat de groep een verzekering afsluit die zijn verantwoordelijkheden dekt.

Notaris: Jo Debyser (Stationsstraat 69 – 8850 Ardooie – 051 74 42 32) Bank: Triodos Bank (Hoogstraat 139/3 – 1000 Brussel – 02 548 28 28)

METAMORFOSE PROJECT TEAM

11

côtéKaNaL NOODZAAK VAN EEN TECHNISCH RAADGEVER VAN IN DE PROSPEKTIEVE FAZE Het is nodig om zeer snel een technische doorlichting te maken van het gebouw, een raming te hebben van zijn ‘’marktwaarde’’, een eerste mogelijke verdeling en een eerste raming van de mogelijke bouw- en projectkosten specifiek aan het beoogde gebouw. De eerste evaluaties zijn doorslaggevend voor de koop, moeten zeer snel tot stand komen en moeten voldoende betrouwbaar zijn.

VOORDELEN VAN SAMEN KOPEN






Meer ruimte voor minder geld, Wij ramen deze formule 20 % goedkoper dan de gemiddelde marktprijs. Originele oplossingen. Onderlinge bijstand. Gezamenlijke initiatieven mogelijk.

METAMORFOSE PROJECT TEAM

12

côtéKaNaL GROEPSDYNAMIEK EN ZELFORGANISATIE

côtéKaNaL

is meer dan veertig algemene vergaderingen in ongeveer 9 maanden of één per week (vakantie inbegrepen). In de loop van de vergaderingen zijn er werkgroepen gevormd bestaande uit verschillende deelnemers mede-eigenaars : Financiën, Premies, Kandidaten, Basisakte, Notaris, Architectuur, Beheer gebouw, Schatbewaarder, Public Relations (tentoonstelling). De werkgroepen werken zolang ze nodig zijn met verschillende intensiteiten en verschillende samenstellingen. De werkgroepen bereiden de vergaderingen voor. Er worden verslagen gemaakt van alle algemene vergaderingen. De vergaderingen worden afgewisseld voorgezeten door een lid van de groep, alle leden komen aan bod, een ander lid maakt het verslag, hij/zij is de volgende voorzitter.

côtéKaNaL is een goed gevoel.

SOCIALE DIMENSIE REGENERATIE VIJFHOEK (afzonderlijk verhaal zie Afvaardiging voor Ontwikkeling van de Vijfhoek)

DUURZAME ONTWIKKELING (afzonderlijk verhaal)

METAMORFOSE PROJECT TEAM

13

côtéKaNaL INITIATIEFNEMERS Verschillende initiatiefnemers zijn sedert lang vrijwillig en/of professioneel betrokken bij de stadsontwikkeling en bij de strijd tegen de leegstand binnen organisaties als de Brusselse Raad voor het Leefmilieu en de Stadswinkel - Centre Urbain. Ze werkten reeds eerder mee aan andere gelijkaardige initiatieven die tot heden echter nog geen realisatie kenden maar verzamelden daarin enige deskundige ervaring (Baksteenkaai, Fabrieksstraat, Marcqstraat). Deze gezamelijke ervaring heeft echter wel tot de consolidatie van de groep geleid waardoor er een grote consensus en onderling vertrouwen heerst. Een van de belangrijkste lessen uit het verleden was dat er snel moet gewerkt worden, met duidelijke afspraken onderling en naar de andere betrokkenen in het project (eigenaar, financiers, architecten, aannemers). Daarom werd volgende werkwijze gevolgd: • het project uitwerken met een kerngroep • onmiddellijk een optie nemen op het gebouw • de renovatie kosten zo gedetailleerd mogelijk en niet te krap berekenen Deze werkwijze heeft in één maand geleid tot een dossier met de conclusie dat het project haalbaar is. Er werd een optie genomen, er kwam een voorstel voor de verdeling van de beschikbare ruimten en een eerste toewijzingsschema met prijzen per M2 gewogen volgens een aantal criteria. (zie tabel) De werkwijze toont aan dat zulke projecten van herbestemming van industriële ruimten tot woon en werkruimten, ook haalbaar zijn in Brussel aan redelijke prijzen. We rekenen er op dat dit project een voorbeeldfunktie zal hebben, er staat immers nog heel wat te herbestemmen in de Kanaalzone, en dat hierdoor ook andere groepen die op dit ogenblik gevormd worden hierdoor zullen gestimuleerd worden. De know how van de initiatiefnemers wordt ook aan deze groepen doorgegeven via verschillende kanalen (Stad Brussel Afvaardiging voor de ontwikkeling van de Vijfhoek = initiatiefnemer van de beurs voor collectieve aankopen, Stadswinkel = gewestelijk informatiecentrum voor wonen, premies, patrimonium en leefmilieu, Wonen in Brussel = informatiecentrum dat Brussel als Woonstad promoot).

METAMORFOSE PROJECT TEAM

14

côtéKaNaL BUDGET Het initiële budget 1998-1999 bedroeg: Voor de aankoop 15.000.000 BF (12.813.000 BF + kosten) Voor de gemeenschappelijke werken 40.000.000 BF SAMEN 55.000.000 BF of Hierin zijn registratie- en notariskosten, evenals btw IN BEGREPEN.

371.840 € 991.574 € 1.363.414 €

BIJ DE BUDGETKONTROLE BEGIN 2004 KWAMEN WE OP Voor de aankoop 15.583.410 BF Voor de gemeenschappelijke werken 44.420.162 BF SAMEN 60.003.572 BF De stijging is ongeveer gelijk aan de herzieningsindex der bouwwerken.

386.303 € 1.101.147 € 1.487.450 €

AFGEROND PER NETTO M2 17.800 BF/M2 MINDER DAN 450 € (netto m2 = gemeten tussen gemene muren en binnenkant buitenmuur, inbegrepen 1/3 netto terras) Om te kunnen vergelijken met de marktprijs moeten we dit omrekenen naar brutto M2 en dit brengt ons op iets minder dan 400 €/M2 (15.898 BF) De marktprijzen voor CASCO verkochte ruimten schommelde eind 2002 tussen 750 en 1000 €/M2 De individuele afwerking ramen wij op gemiddeld 13.500 BF/M2 335 € of globaal voor alle wooneenheden ± 45.500.000 BF

1.127.915€

Samen brengt ons dat op een totaal van 105.500.000 BF

2.615.000 €

32.000 BF/M2 of 800 €/M2 de marktprijs van casco voor een afgewerkte woning PREMIES Het project viel in het Wijkkontrakt Papenvest waardoor verhoogde premies van toepassing waren. We ramen de ontvangen premies als volgt: Aankooppremie: 10 % ongeveer 1.500.000 BF 37.185 € Renovatiepremie: afhankelijk van individ.inkomen samen ongeveer 10.000.000 BF 252.850 € Gevel renovatiepremie 50 % van de gevel opfrissingswerken: 750.000 BF 18.600 € ONROERENDE VOORHEFFING Wat voorafging was allemaal zeer positief, doch de laatste loodjes wegen altijd het zwaarst: We werden getroffen door een redelijk onverwacht zware aanslag vanwege de belastingen op de onroerende eigendommen, in de wandeling het Kadastraal Inkomen genoemd, we zullen allen samen 21.000 € jaarlijks ongeveer 850.000 BF of Onroerende voorheffing betalen. Marcel RIJDAMS architect stedenbouwkundige

architectenbureau METAMORFOSE PROJECT TEAM Hopstraat 71 1000 BRUSSEL architecte projectverantwoordelijke bij de uitvoering Veerle VAN RIE

[email protected] Brussel, 5 juni 2001 Aangevuld Budgetkontrole 12 2 2004

METAMORFOSE PROJECT TEAM

15

côtéKaNaL WERKTEN AAN HET PROJECT

côtéKaNaL

RUWBOUW • ALGEMEEN AANNEMER: WOCON (Karel Bogaerdstraat 21– 1020 Brussel – 02 475 45 80) • AFBRAAKWERKEN: LAUWERS (Antwerpsesteenweg 51 – 2840 Rumst – 015 31 55 98) • DAKWERKEN GROENDAK: EYCKENS FLORADAK (Toekomststraat 10b – 3560 Lummen – 011 42 40 29) ISOLATIE • ELTHERM (Kerkhoflaan 6 – 1910 Berg-Kampenhout – 016 65 51 80) BUITENSCHRIJNWERK • BRUYNSEELS VOCHTEN (Brasschaatsesteenweg 292 – 2920 Kalmthout – 03 666 57 86) BINNENSCHRIJNWERK • WALTER GORIS (Liststraat 16 – 1910 Nederokkerzeel – 016 65 02 72) TRAPPEN EN PASERELLEN • TRUYENS (Oostkaai 24 – 2170 Merksem – 03 645 19 11) GAS, WATER EN SANITAIRE LEIDINGEN • VAN DEN BROECK (Molenstraat 199 – 1880 Nieuwenrode) REGENWATERRECUPERATIE EN DISTRIBUTIE • DE NEEF (De Ridderlaan 17 – 1780 Wemmel – 02 270 24 25) ELECTRICITEIT • BUDTS RAFELEK (Wilderse dreef 29 – 1910 Kampenhout – 016 65 73 33) RENOVATIE LIFT • THYSSEN (Dobbelenberg 101 103 – 1130 Brussel – 02 247 35 11) POORTEN • NASSAU (Industriezone ‘De Bruwaan’ PB 75 – 9700 Oudenaarde – 055 31 61 01) GEVELRENOVATIE • BUITENGEVEL: JENNEN (Lindestraat 1 – 2490 Balen – 014 81 27 95) • BINNENGEVEL: SOBELTER ENGENEERING (Bosquetstraat 47-49 – 1060 Brussel – 02 542 10 40)

METAMORFOSE PROJECT TEAM

16

côtéKaNaL

METAMORFOSE PROJECT TEAM

17

côtéKaNaL

LENTE 2007

METAMORFOSE PROJECT TEAM

18

LA GRANDE CENSE www.lagrandecense.be de eerste cohousing in ons land Een prachtige vierkantshoeve met de uitstraling van een dorpspleintje wordt onze stek. Ze ligt aan de rand van het Waals dorpje Clabecq, net bij de taalgrens op 6 km van Halle. De hoeve met bijgebouwen gaan we verbouwen tot een volwaardige samenhuizing (cohousing) voor 21 gezinnen, met gemeenschappelijke ruimtes. Cohousing is een oorspronkelijk Deens concept, dat naast een eigen autonome woonst met keuken en sanitair, privé-tuintje of terras ook voorziet in grote gemeenschappelijke delen (zie www.cohousing.org). De bedoeling is een warm sociaal kader te scheppen en vereenzaming tegen te gaan. Voor de groepssamenhang spelen gezamenlijke maaltijden een grote rol. Een cohousing project wordt altijd voorbereid, opgericht en beheerd door de bewoners zelf. Democratische besluitvorming en het ontbreken van gemeenschappelijke commerciële projecten zijn de regel.

Wie zijn wij Onze pilootgroep van toekomstige bewoners trekt het project op gang en telt op dit moment (december 2008) 21 gezinnen (of alleenstaanden) of 51 personen van jong tot oud.

Hoe wordt het Wij creëren een gemeenschap voor gezinnen en alleenstaanden, jong en oud, mensen met diverse beroepen en interesses. We zorgen door het ontwerp en de organisatie tegelijk voor het bevorderen van sociale contacten onderling en het garanderen van voldoende privacy. De woningen zullen rond de binnenkoer van de hoeve liggen en zullen voorzover mogelijk een privé-buitenruimte hebben. We gaan onze hoeve verbouwen tot een volwaardig cohousing-project. We kiezen hiervoor omwille van het sociaal contact en het gevoel van samenhorigheid. De privé-woningen zijn volledig autonoom. Daarnaast komen er uitgebreide gemeenschappelijke delen zoals eetzaal, keuken, wasserette, kinderspeelruimten, verder nog hobbyruimte, werkatelier, stille ruimte, groot terras, gastenkamers, fietsenberging, gemeenschappelijke tuin e.a.

1

LA GRANDE CENSE Respect voor de natuur en gezond wonen zijn voor ons ook belangrijk. Daarom zal het project ecologisch en biologisch verantwoord zijn. We denken o.a. aan compacte bebouwing, goede isolatie, verantwoord energie- en waterbeheer, autovrije zone, car-sharing. We gaan uit van zelfbeheer en democratische besluitvorming (consensus). We hechten er ook belang aan ons goed te integreren in de plaatselijke samenleving. Mensen zullen de gelegenheid hebben om tijdens de weekdagen in gezelschap samen te eten of een warme maaltijd af te halen.

Financieel-juridisch De hoeve werd aangekocht in onverdeeld eigendom van de eerste initiatiefgroep van toekomstige bewoners. Zodra mogelijk worden de kavels verdeeld en aangekocht door de eigenaars-bewoners. Elk koopt dus zijn unit (huis, appartement of studio) en een part van de gemeenschappelijke delen en voorzieningen, volgens de klassieke basisakte voor appartementsgebouwen. De juridische structuur is dan eenvereniging van mede-eigenaars. Verder is elke deelnemer economisch onafhankelijk. Alle toekomstige bewoners worden eerst lid van de vzw ‘La Grande Cense’. (zie verder: ‘Statuten van de vzw La Grande Cense’) De VZW ‘La Grande Cense’ treedt op om de voorbereidende fase, de haalbaarheidsstudie en de aanloop tot de aankoop en indienen van de (ver)bouwaanvraag te realiseren. Vanaf de oprichting van de Burgerlijke Maatschap (april 2007) zal deze de bouwfase verzorgen. De VME (Vereniging van Mede-eigenaars) neemt vanaf de verdeling in kavels (april 2008) zijn wettelijk omschreven taken op zich van het beheer van de gebouwen en de gemeenschappelijke delen. De VZW neemt vanaf het samenwonen het beheer op zich van het dagelijks samenleven. De financiering van het project is de verantwoordelijkheid van elk lid. Van alle bewoners wordt een financieel engagement verwacht (in verhouding tot de oppervlakte van de private unit) voor het mee bekostigen van de bouw van het project en later bij bewoning een maandelijkse bijdrage voor gemeenschappelijke kosten.

wat zal het kosten? Elk gezin koopt zich in het project in en draagt voor een deel bij in de bouwkosten van het gemeenschapshuis. We kunnen ons door de uitgebreide gemeenschappelijke delen tevreden stellen met kleinere wooneenheden, zodat het eindresultaat overeenstemt met de kost van een normale gezinswoning. Volgens de meest recente (voorlopige) raming zou de kostprijs niet afwijken van de courante marktwaarde. Afhankelijk van de oppervlakte van de unit variëren de prijzen van 147.000 € tot 453.000 € . Hierin is alles inbegrepen : van aankoop tot en met afwerking volgens bio-ecologische normen, met standaard badkamer en keuken, ook bijdrage voor gemeenschappelijke delen, btw, erelonen, enz… Door zelfbouw kan deze prijs nog gedrukt worden. 4 Financieel juridisch

2

LA GRANDE CENSE Hoe ver staan we? De startgroep van 12 deelnemers heeft in 2005 de hoeve ‘La Grande Cense’ aangekocht in onverdeeldheid. We zijn nu in de laatste fase van het voorontwerp. Het stedenbouwkundig attest is bekomen. Op 13 april 2007 was er een eerste doorverkoop van onverdeeldheid naar individuele eigendommen. Nieuwe deelnemers kunnen instappen als stage-lid om in de komende maanden hun kavel aan te schaffen. Momenteel echter kunnen ze zich op een wachtlijst plaatsen om informatie te krijgen als een woning vrij komt. Alle woningen vonden immers een eigenaar. We houden vele vergadermomenten doch organiseren ook sociale activiteiten, zodat de toekomstige buren elkaar op een ontspannen manier kunnen leren kennen. Alle leden kopen dus hun woonsten aan met aankoopprijs in verhouding tot de oppervlakte van deze privé-woonst. Eenieder wordt dan mede-eigenaar in een VME (Vereniging MedeEigendom) zoals bij een appartementsgebouw. De start van de verbouwingswerken is voorzien voor september 2008. Momenteel schiet alles volgens planning zeer goed op. Deze zullen opgevolgd worden door de vzw en middels een tijdelijke bouwmaatschap die we samen oprichten. De verhuis plannen we voor de zomer 2010.

Voor meer informatie, neem contact met : Cohousing La Grande Cense Luk Jonckheere Alsembergsteenweg 1117 1650 Beersel Tel. 02/380.24.62

3

LA GRANDE CENSE 1. Historiek van het project In 1998 trokken Marie en Luk mee aan een initiatiefgroep in Antwerpen (A'penhuys, de voorloper van 'Samenhuizen' vzw. Deze periode was nuttig om het concept te verhelderen en te leren wat er zoal komt kijken bij het opzetten van een woongemeenschap. In de lente van 2000 maakten we kennis met het begrip 'Cohousing' en togen naar Denemarken om enkele bestaande cohousing communities te bezoeken. We ontdekten een goed uitgebouwd concept, dat in de praktijk ook werkt en hebben dit sindsdien niet meer losgelaten. Kort daarna kozen we ook onze regio (Zuid-west Brabant) en hielden een eerste info-avond. Het project was gestart.

overzicht 2001 17 maart: oprichting van de v.z.w. 'Samenhuizing West-Brabant' 28 maart: convenant met de gemeente Beersel en optie op een bouwterrein 2003 eind november: we vernemen dat het bouwterrein in Alsemberg vele jaren niet beschikbaar is 13 dec: 6 gezinnen besluiten samen uit te kijken naar een plek voor een kleine tijdelijke woongroep 2004 10 en 14 jan: 1ste bezoeken aan een hoeve in Clabecq : La Grande Cense februari: bij de haalbaarheidsstudie blijkt de plek geschikt voor een volledige cohousing 5 maart: ondertekening van de koopoptie 2005 15 april: bekomen van stedenbouwkundig attest (voor 20 woonsten en commonhouse) 21 april: aankoop van de hoeve door de startgroep 26 juni: opendeurdag voor de buren 16 juli-15 augustus: zomerkamp (klussen en genieten) 17 oktober: aanplanting van fruitbomen

4

LA GRANDE CENSE 2006 8 maart : buitengewone algemene vergadering met stemming over enkele belangrijke thema’s (organisatie bouwproces, keuze van architect, uitstapregeling) 8 juli : groepsproces begeleiding met externe facilitator 16 sept : inwijdingsfeest van de hoeve en kampvuur

recente ontwikkelingen In de eerste jaren evolueerde de pilootgroep tot een goed functionerend team en is er heel wat werk verzet. We kozen een architect, duidden een notaris aan en stelden een stappenplan op en een financiële kostenraming. Een jurist, een boekhouder en een groepsfacilitator werden gekozen om af en toe te raadplegen. We richtten een v.z.w. op voor de aanloopfase en stelden een juridisch kader op voor de bouw- en bewoningsfase. We organiseerden sociale activiteiten en studiereizen in binnen- en buitenland en documenteerden ons zoveel mogelijk over cohousing concept, over bouw en over bio-ecologie. We hebben contracten voorbereid en opgesteld, een aansluitingsovereenkomst ontworpen, basisteksten bijgehouden, enz… Sociale activiteiten met de groep vinden we zeer belangrijk zodat iedereen elkaar op een ontspannen manier kan leren kennen. en we hebben er veel aandacht aan geschonken. Daarom organiseren we weekends, pikniks, feestjes en wandelingen, we trekken samen naar bestaande projecten, bouwbeurzen en muziekfestivals. Regelmatig houden we klusjesdagen die vooral aangenaam moeten zijn. Vorig jaar was er echter een belangrijk conflict en de groep is gesplitst. Dit heeft voor heel wat vertraging gezorgd in onze planning. Vanaf oktober 2006 is het project met hernieuwde adem voortgegaan met 7 gezinnen. In maart 2007 verkregen we het stedenbouwkundig attest nr. 2 In april 2007 kopen we met 12 gezinnen de individuele (te verbouwen) kavels aan volgens de formule van basisakte appartementsgebouw. Elke deelnemer wordt dus volwaardig eigenaar van zijn woonst plus een deel van de gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen. In oktober 2007 dienden we onze bouwaanvraag in en verwachten ten laatste begin mei 2008 een antwoord.

5

LA GRANDE CENSE We trekken nu nieuwe deelnemers aan via info-namiddagen en werken met de architecten het ontwerp uit. Er zit opnieuw vaart in het project. Vooruitzichten en planning In de komende periode kiezen we de aannemer(s), werken de details van de plannen verder uit. Zodra de eigenlijke bouwvergunning verleend is kan de bouwwerf starten, dit plannen we voor de zomer 2008.

En eind 2010 is onze streefdatum om te verhuizen 2. Juridische structuur in functie van de fasen van het project Het gaat om de verbouwing van de hoeve ‘La Grande Cense’ te Clabecq. Deze werd aangekocht in onverdeelde eigendom van de eerste initiatiefgroep van toekomstige bewoners. Aankoop De ‘oude’ leden hebben de hoeve aangekocht in mede-eigendom. De nieuwe leden sluiten zich eerst aan bij de vzw als stage-lid en na het doorlopen van een stageperiode kunnen zij tot aankoop van een unit overgaan. Vanaf april 2008 worden de kavels verdeeld en aangekocht door alle eigenaars-bewoners. Elk koopt dus zijn unit, d.i. een huis, appartement of studio (verdeeldheid) en een part (onverdeeldheid) van de gemeenschappelijke delen en voorzieningen, dit alles volgens de klassieke basisakte voor appartementsgebouwen. De Vereniging van MedeEigendom treedt dus in werking vanaf april 2008. VZW ‘La Grande Cense’ De VZW ‘La Grande Cense’ treedt op om de voorbereidende fase, de haalbaarheidsstudie en de aanloop tot de aankoop en indienen van de (ver)bouwaanvraag te realiseren. (zie : ‘statuten van de vzw La Grande Cense’ ; zie : ‘convenant van mede-eigendom’) De VZW neemt vanaf het samenwonen het beheer op zich van het dagelijks samenleven. Bouwmaatschap Vanaf april 2007 zal de Burgerlijke Maatschap de taken op zich nemen om de bouwfase te verzorgen. Dit is een tijdelijke vereniging. VME (Vereniging van Mede-eigenaars) - De VME neemt vanaf de verdeling in kavels zijn wettelijk omschreven taken op zich van het beheer van de gebouwen en de gemeenschappelijke delen. Er is reeds een akkoord rond enkele elementen van de op te stellen statuten van de VME. - De vereniging van mede-eigenaars (VME) beheert het gemeenschapshuis en de gemeenschappelijke voorzieningen, waar het gaat om onderhoud, herstellingen of andere beslissingen met financiële implicaties, waarbij de wooneenheid-eigenaars beslissen via consensus en indien nodig via stemming volgens stem naargelang hun financiële inbreng (duizendsten) in het geheel. - De financiële lasten worden verdeeld in verhouding met de oppervlaktes van de privé-wooneenheid (duizendsten).

6

LA GRANDE CENSE - Als bewoners-eigenaars het project verlaten en hun unit verhuren of verkopen, zal er een voorkooprecht en een voorhuurrecht voorzien worden door de gemeenschap. - Elke unit zal recht krijgen op het vruchtgebruik van een tuintje of terras, deze oppervlaktes wordt dus niet meegerekend in de prijsbepaling van aankoop, verbouwing en onderhoud. De inrichting gebeurt op kosten van de vruchtgebruiker. Bij structurele veranderingen moet de goedkeuring gevraagd worden van de VME. - Berekeningswijze voor de oppervlakte van de unit : 1. Delen niet hoger dan 1,5m tellen niet mee voor berekening oppervlakte unit. 2. Oppervlakte unit wordt gemeten langs binnenmuren (dikte van de muren telt niet mee). 3. Terras en tuin tellen niet mee voor oppervlakte van de unit. De bewoner heeft vruchtgebruik voor de aangeduide buitenruimte en staat in voor afwerking en onderhoud. 4. Mezzanine of zoldervolume worden enkel als oppervlakte meegeteld bij de oppervlakte van de unit als zij benut worden door de bewoner. 5. Gedeelde en ook niet-gedeelde toegang tot de woning (trap, hall) is gemeenschappelijk bezit. Het vruchtgebruik en onderhoud gebeurt door de aanpalende bewoner(s). 6. Gemeenschappelijke of gedeelde technische ruimte voor bvb warmteketel telt niet voor berekening van de oppervlakte van de unit. 7. Een binnentrap behoort bij de eigen unit en wordt wel meegeteld voor de oppervlakte van de unit voor 50% van zijn oppervlakte (dus enkel 1 niveau). 8. Daken zijn gemeenschappelijk. 9. Potentiële gemeenschappelijke ruimte (bvb. niet door een unit benutte mezzanine, zolder, eventueel bebouwbaar tuin/terras, koertje) horen niet bij de unit, maar zijn eigendom van de VME. - Er zal voorlopig geen woonst worden gefinancierd door de VME om te worden verhuurd.

3. Financieel a. De financiering van het project is de verantwoordelijkheid van elk lid Er wordt uiteraard verwacht dat elke (toekomstige) bewoner financiële engagementen vervult, namelijk dat hij/zij mee-deelt in de gezamenlijke lasten. Dit gaat over het engagement in het mee bekostigen van de aanleg van de gemeenschappelijke delen en voorzieningen, in verhouding tot de oppervlakte van de private unit. Ook zal bij de bewoning een maandelijkse bijdrage voorzien worden voor lopende gemeenschappelijke kosten, eveneens in verhouding tot de oppervlakte van de private unit. b. Financiële engagementen in de aanloopfase (d.w.z. tot aan de aankoop van de kavels) - De leden storten een aansluitingsbedrag van 125 € per toekomstige woonst op rek. 979-2455162-97 van ‘Cohousing La Grande Cense’. Daarna wordt bijgedragen in de lopende kosten na beslissing van de pilootgroep. Het bedrag van deze bijdragen wordt door de algemene vergadering vastgelegd

7

LA GRANDE CENSE evenals de modaliteiten (wijze en termijn) en wordt via het verslag meegedeeld. Deze bijdragen lopen gelijk op voor elke unit in verhouding tot hun oppervlakte. - Bij de aankoop van de individuele kavels komen de oppervlaktes van de units vast te liggen (basisakte) en worden de bijdragen in de aanloopkosten herrekend volgens de verhoudingen van deze oppervlaktes, en worden ook de bij te dragen deelname in de gemeenschappelijke verbouwing berekend volgens de verhoudingen van deze oppervlaktes. - Nieuwe leden zijn gebonden een som (‘inhaalbijdrage’) te betalen die even hoog is als de tot dan toe gestorte bijdragen van de andere leden. Het bedrag en de modaliteiten van betaling van deze inhaalbijdrage worden vastgelegd door de Pilootgroep. - Nieuwe leden nemen ook een gelijk aandeel als de andere leden voor hun rekening in de nog te dragen kosten. - De vzw zal aan de leden vragen om hun financiële draagkracht voor deelname aan het project te bewijzen, door aantonen van reservekapitaal en/of toezegging voor hypothecaire lening. - In geval van ontslag (of uitsluiting uit de vzw) wordt het aansluitingsbedrag van 125 € in geen geval terugbetaald. De bijdrage in de kosten wordt terugbetaald zodra de toetreding van een ander lid werd aanvaard en het nieuwe lid zijn bijdrage betaald heeft. - Bij eventuele ontbinding van de groep, wordt het teveel in kassa proportioneel volgens inbreng verdeeld onder alle bestaande leden en alle uitgestapte leden die op dat moment nog een schuldvraag hebben op de groep, die groter is dan het aansluitingsbedrag van 125€. - Elk nieuw lid ontvangt een overzicht van de financiële situatie van de vzw op het moment van aansluiting. c. Financiële engagementen in de bewoningsfase Van zodra mogelijk worden de financiële lasten verdeeld door de statuten van de vereniging van mede-eigenaars (VME), en dit in verhouding met de oppervlaktes van de privé-wooneenheid volgens de basisakte appartementsgebouw.

4. De bevoegdheden m.b.t. de gemeenschappelijke voorzieningen en het samenleven : a. De vzw ‘La Grande Cense’ beheert de dagelijkse gang van zaken van de cohousinggemeenschap, het samenleven, de onderlinge afspraken. Hierbij beslissen de bewoners (eigenaars en huurders) via consensus en indien nodig via stemming volgens 1 stem per lid-bewoner met een maximum van 2 stemmen per unit (zie : ‘Statuten VZW La Grande Cense’). Aan eventuele nieuwe huurders of kopers wordt gevraagd de principes van cohousing te onderschrijven (‘Grondbeginselen’) en deel te nemen aan de gemeenschap. b. De vereniging van mede-eigenaars (VME) beheert het gemeenschapshuis en de gemeenschappelijke voorzieningen, waar het gaat om onderhoud, herstellingen of andere beslissingen met financiële implicaties, waarbij de wooneenheid-eigenaars beslissen zo mogelijk via consensus, wettelijk via stemming met een stem naargelang hun financiële inbreng (duizendsten) in het geheel. Als bewonerseigenaars het project verlaten zullen zij hun unit verhuren of verkopen. In geval van verkoop zal er een voorkooprecht voorzien worden door de gemeenschap.

Meer info op www.lagrandecense.be

8

1

Statuten “Cohousing La Grande Cense” Titel I. Naam - Zetel - Doel - Duur Art.1. de vereniging draagt de naam "Cohousing La Grande Cense" vereniging zonder winstoogmerk, afgekort La Grande Cense Art. 2. De vereniging is gevestigd Rue des Déportés 4, 1480 Tubize (Clabecq) in het gerechtelijk arrondissement Nivelles Art.3. De vereniging stelt zich tot doel voorbereidende stappen te zetten en voorwaarden te scheppen voor het opzetten van een ecologische woongemeenschap, en taken te vervullen die het bestaan en het functioneren ervan bevorderen. Deze opsomming is exemplarisch en niet beperkend. De vereniging kan alle middelen aanwenden die tot de verwezenlijking van dit doel rechtstreeks of onrechtstreeks bijdragen. De vereniging kan ter uitvoering van wat hierboven is bepaald, onder meer alle eigendommen of zakelijke rechten verwerven of in optie nemen, in huur nemen, verhuren, personeel aanwerven, overeenkomsten afsluiten, fondsen inzamelen, kortom alle activiteiten uitoefenen of laten uitoefenen die haar doel ondersteunen. In het kader van het realiseren van het maatschappelijk doel kan de vereniging zelfs daden van koophandel stellen, doch slechts op een bijkomstige wijze en voorzover de opbrengst hiervan uitsluitend wordt besteed aan het doel waarvoor de vereniging werd opgericht. Art.4. De vereniging wordt opgericht voor onbepaalde duur. Titel II. Leden Art.5. De vereniging telt leden-bewoners en leden-niet-bewoners. Leden-bewoners zijn leden die: a) -voordat een woonproject in werking getreden is: een verbintenis hebben ondertekend dat zij in een door de raad van bestuur geselecteerd woonproject willen wonen en bereid zijn bij te dragen in de kosten die zullen gedaan worden om dit project voor te bereiden. -eenmaal een woonproject bewoond is: in het project daadwerkelijk en permanent wonen en bereid zijn bij te dragen in de werkingskosten van de vereniging; b) en als zodanig aanvaard worden door de raad van bestuur. De ondertekening van voormelde verbintenis houdt in dat zij de principes van het woonproject goedkeuren en dat zij de statuten en het reglement van inwendige orde aanvaarden. In de verbintenis moeten de kandidaat-leden-bewoners vermelden of zij in een wooneenheid alleen zullen wonen dan wel met andere leden-bewoners, van wie zij dan de identiteit moeten opgeven en die ook als lidbewoner moeten aanvaard worden. De raad van bestuur kan de modaliteiten van de verbintenis verder preciseren. De leden-bewoners zijn de werkende leden. Leden-niet-bewoners kunnen zowel kandidaat-bewoners zijn als belangstellenden; ook zij moeten als lid aanvaard worden door de raad van bestuur. Art. 6. De leden noch de beheerders zijn persoonlijk aansprakelijk voor de verbintenissen van de vereniging. Art. 7. Het jaarlijks lidgeld wordt vastgesteld op maximum 1.000 Euro. Art. 8. Men houdt op lid te zijn: a. door ontslag, dat schriftelijk aangeboden werd aan de raad van bestuur; b. door uitsluiting; hierover beslist de algemene vergadering met twee/derden meerderheid. Een lid wordt geacht ontslag te hebben genomen als het zijn lidgeld en/of bijdragen niet betaalt binnen drie maanden nadat het daartoe schriftelijk in gebreke werd gesteld; het ontslag wordt geacht in te gaan drie maanden na deze ingebrekestelling. Een lid-bewoner wordt geacht ontslag te hebben genomen zodra het niet meer daadwerkelijk en permanent in het project woont (behoudens overmacht). De raad van bestuur stelt de datum van dit ontslag vast. Ontslag belet niet dat het lid gehouden blijft tot de bijdragen of lidgelden die werden beslist of opgeëist vóór de datum waarop het ontslag ingaat. Art. 9. Ontslagnemende of uitgesloten leden en hun rechtsopvolgers hebben geen deel in het vermogen van de vereniging, en kunnen nooit teruggave of vergoeding vorderen van gestorte bijdragen of gedane inbreng. Titel III. Algemene Vergadering Art.10. de Algemene Vergadering is samengesteld uit alle leden-bewoners en de leden-niet-bewoners. Zij wordt voorgezeten door de voorzitter van de raad van bestuur, of door de oudste in jaren van de aanwezige bestuurders. Een lid van de vereniging kan zich door een ander lid op de Algemene Vergadering laten vertegenwoordigen. Een lid kan evenwel slechts één ander lid vertegenwoordigen. De raad van bestuur kan de vorm van de volmachten vaststellen. Elk lid-bewoner beschikt over één stem op de Algemene Vergadering. Alle personen vanaf 18 jaar kunnen stemmen, met een maximum van twee stemmen per wooneenheid . Er is ook instemming nodig van 50 % van de wooneenheden. Deze beperking van stemkracht geldt ook voor de besluitvorming in de andere organen van de vereniging zoals de raad van bestuur en het orgaan van dagelijks bestuur. De leden-niet-bewoners hebben geen stemrecht; zij kunnen evenwel in de door de raad van bestuur te bepalen gevallen op de algemene vergadering worden uitgenodigd en met raadgevende stem deelnemen aan de beraadslaging over de punten die door de raad van bestuur zijn aangeduid. Zij worden in elk geval op de hoogte gehouden van de activiteiten van de vereniging en hebben voor het overige de rechten die hen door de statuten of het reglement van inwendige orde zijn verleend. Art.11.

2 De Algemene Vergadering is bevoegd voor : het wijzigen van de statuten, het benoemen en ontslaan van de beheerders, het goedkeuren van de begroting, de rekeningen en het jaarlijks beleidsplan, het ontbinden van de vereniging en het uitsluiten van een lid. Zij is ook bevoegd voor het goedkeuren en wijzigen van het reglement van inwendige orde en voor het definitief kiezen van een woonproject. Art.12. §1. De Algemene Vergadering wordt door de Raad van Bestuur bijeengeroepen telkens als het doel of het belang van de vereniging zulks vereist. Zij moet tenminste éénmaal per jaar worden bijeengeroepen voor het goedkeuren van de rekeningen van het afgelopen jaar en de begrotingen van het volgend jaar, en het benoemen van de beheerders. Dit gebeurt op een door de Raad van Bestuur te bepalen datum uiterlijk tegen 31 maart. Buitengewone algemene vergaderingen kunnen worden gehouden op verzoek van één/vijfde van de leden. §2. Alle werkende leden worden bij gewone brief, tenminste 10 werkdagen voor datum uitgenodigd op de Algemene Vergadering. De uitnodiging wordt ondertekend door de voorzitter of de secretaris. Ze vermeldt dag, plaats en uur van de vergadering. De oproeping bevat de agenda, die wordt vastgelegd door de Raad van Bestuur. Art.13. §1. De Algemene Vergadering kan slechts geldig beslissen indien minstens de helft van de wooneenheden aanwezig of vertegenwoordigd is. §2. De besluiten worden zoveel mogelijk genomen bij eenparigheid van stemmen. Indien geen consensus kan worden gevonden, wordt er beslist bij gewone meerderheid van stemmen van de aanwezige en vertegenwoordigde leden. Bij staking van stemmen is de stem van de voorzitter of van degene die hem vervangt, doorslaggevend. Voor de definitieve keuze van een project en voor de goedkeuring of wijziging van het reglement van inwendige orde is een twee/derden meerderheid vereist. §3. Ingeval van uitsluiting van een lid, van wijziging van de statuten of van ontbinding van de vereniging zal de in wet voorgeschreven procedure worden nageleefd. Art.14. Van elke vergadering worden notulen opgemaakt, die ondertekend worden door de voorzitter en de secretaris en in een register bewaard dat zich op de administratieve zetel bevindt en ter inzage van de leden worden geplaatst op de website van de vzw . Afschriften of uittreksels van de verslagen worden ondertekend door de voorzitter, de secretaris of twee bestuurders. Leden-bewoners alsook leden-niet-bewoners of derden die van een belang doen blijken, hebben het recht om inzage en/of afschrift van de notulen te vragen. Titel V. Raad van Bestuur - Dagelijks Bestuur Art. 15. De vereniging wordt beheerd door een Raad van Bestuur van tenminste drie bestuurders. Zij worden benoemd door de Algemene Vergadering en zijn te allen tijde door deze afzetbaar. Zij oefenen hun mandaat kosteloos uit, tenzij anders wordt beslist door de Algemene Vergadering. Benoeming en ontslag van een bestuurder worden binnen de maand in de bijlage tot het Belgisch Staatsblad bekendgemaakt. Enkel leden-bewoners die zich actief inzetten voor de vereniging kunnen bestuurder worden en blijven. De raad van bestuur wordt binnen de vereniging ook "pilootgroep" genoemd. Art. 16. De bestuurders worden benoemd voor een termijn van één jaar en zijn herkiesbaar. Indien door vrijwillig ontslag, verstrijken van termijn of afzetting, het aantal bestuurders is teruggevallen tot onder het statutair minimum, dan blijven de bestuurders in functie totdat regelmatig in hun vervanging is voorzien. Art. 17. §1. De Raad van Bestuur kiest uit zijn leden een voorzitter en eventueel één of meer ondervoorzitters, evenals een secretaris en een penningmeester. De voorzitter of de secretaris of #twee bestuurders roepen de Raad van Bestuur bijeen. De voorzitter zit de vergaderingen voor. Ingeval van afwezigheid wordt de vergadering voorgezeten door de oudste in jaren van de aanwezige bestuurders. §2. De Raad kan slechts geldig beslissen indien tenminste de helft van de bestuurders aanwezig of vertegenwoordigd is. Een bestuurder kan aan een andere bestuurder schriftelijk of per telefax volmacht geven om de vergaderingen bij te wonen; een bestuurder kan slechts één bestuurder vertegenwoordigen. De raad van bestuur kan de vorm van de volmachten vaststellen. De beslissingen worden zoveel mogelijk genomen bij eenparigheid van stemmen. Indien geen consensus kan worden gevonden, wordt er beslist bij gewone meerderheid van stemmen. Bij staking van stemmen is de stem van de voorzitter of van degene die hem vervangt, doorslaggevend. Indien meerdere leden van één wooneenheid deel uitmaken van de Raad van Bestuur kan bij een stemming slechts één van hen zijn stem uitbrengen. §3. Van elke vergadering worden notulen opgemaakt, die ondertekend en bewaard worden door de secretaris. De uittreksels die moeten worden overgelegd en al de andere akten, worden geldig ondertekend door de secretaris of een beheerder. Art. 18. De Raad van Bestuur bestuurt de vereniging en vertegenwoordigt deze bij alle gerechtelijke en buitengerechtelijke aangelegenheden. De raad van bestuur heeft de residuaire bevoegdheid: de raad van bestuur is bevoegd voor alles wat niet krachtens de wet of deze statuten tot de bevoegdheid van de algemene vergadering behoort. Tot haar bevoegdheid behoren onder meer: het selecteren en afgelasten van een woonproject ; het aanstellen van specialisten ; het uitwerken van studies, en de voorbereiding van de financiële, juridische, architecturale en stedenbouwkundige structurering van een woonproject ; het vaststellen (binnen de perken van de door de algemene vergadering goedgekeurde begroting) en innen van bijdragen ; de aanvaarding van nieuwe leden. Voor de definitieve keuze van een woonproject is enkel de algemene vergadering bevoegd. Art. 19. De raad van bestuur kan bepaalde taken onder zijn verantwoordelijkheid delegeren aan werkgroepen. De raad van bestuur kan het dagelijks bestuur overdragen aan één of meer van zijn leden; deze bestuurders vormen samen het "Dagelijks Bestuur". Hun taak bestaat voornamelijk uit het voorbereiden, plannen, coördineren en uitvoeren van de beslissingen van de raad van bestuur, en het dagelijks beleid van de vereniging. De raad van bestuur kan volmachten geven aan één of meer bestuurders of aan derden. Art. 20.

3 Ten aanzien van derden en in rechte wordt de vereniging geldig verbonden door de gezamenlijke handtekening van minstens twee bestuurders, die optreden namens de Raad van Bestuur, of, binnen de perken van de volmacht, van een gevolmachtigde. Titel VI. Begrotingen - Rekeningen Art. 21. Het boekjaar van de vereniging loopt van 1 januari tot 31 december. Het eerste boekjaar van de dag van de oprichting tot 31 december van het jaar 2001. De Raad van Bestuur bereidt de rekeningen en begrotingen voor en legt ze ter goedkeuring voor aan de Algemene Vergadering. Titel VII. Ontbinding - Vereffening Art.22. Behoudens de gevallen van gerechtelijke ontbinding en van ontbinding van rechtswege, kan slechts de Algemene Vergadering tot ontbinding besluiten op de wijze zoals bepaald is in artikels 19, tweede en derde lid, en artikel 20 van de Wet van 27 juni 1921. In geval van vrijwillige ontbinding benoemt de Algemene Vergadering, of bij gebreke daarvan de Rechtbank, een of meer vereffenaars. Zij bepaalt tevens hun bevoegdheid, alsmede de vereffeningsvoorwaarden. Art.23. In geval van ontbinding worden de activa, na aanzuivering van de schulden, overgedragen aan een vereniging die een gelijkaardig doel als dat van de vereniging nastreeft. Art.24. Voor alles wat in deze statuten niet uitdrukkelijk is geregeld, zijn de Wet van 27 juni 1921 zoals gewijzigd door de wet van 2 mei 2002 toepasselijk, de algemene wettelijke bepalingen, het reglement van inwendige orde en de gebruiken terzake.

Alternatieve woonvormen en sociale huisvesting Een visie vanuit de VMSW

Wat is de VMSW??? • Rechtsopvolger van de VHM. • VHM was voogdij-overheid voor sociale huisvestings maatschappijen (controle en goedkeuring).

• VMSW werkt enkel dienstverlenend: bankfunctie voor sociale huisvestingsmaatschappijen, technische ondersteuning voor shm’s en andere woonactoren. • Sociale huisvestingssector: 113 sociale huisvestingsmaatschappijen – bouwen huur- of koopwoningen. Circa 130.000 sociale huurwoningen in Vlaanderen (goed voor een kleine 6% aandeel op de Vlaamse woningmarkt).

Alternatieve woonvormen • slide 2 • 26 mei

pagina 1

VMSW en alternatieve woonvormen • Relatief weinig ervaring mee. Overgrote meerderheid van de gebouwde woongelegenheden zijn doorsnee appartementen of eengezinswoningen. • Als er al alternatieve woonvormen voorkomen dan is dat in woonzorgprojecten. Zorgsector benadert sociale huisvesting steeds meer om voor de wooncomponent in woonzorgcomplexen in te staan. • In de praktijk worden veel projecten gekelderd door niet aangepaste regelgeving en/of door halsstarrige ambtenaren. • Toch zijn er shm’ s die alternatieve woonvormen konden realiseren: kangoeroewoningen,…

Alternatieve woonvormen • slide 3 • 26 mei

Hinderpalen op dit moment: • Financiering: financieel en begrotings-technisch worden de meeste woonzorgprojecten gezien als afwending van middelen van wonen naar welzijn (de facto is dat soms ook zo, maar lang niet altijd). Voorbeeld: op dit moment kan je als shm onmogelijk subsidies verkrijgen voor wonen van ouderen. Absurde toestand gezien de vergrijzing van de bevolking. • Toewijzing van de woningen: woonzorgprojecten zijn bestemd voor één specifieke doelgroep (ouderen, personen met een handicap). Bij de toewijzing speelt de plaats op de wachtlijst een rol. Veel kans dat aangepaste woning door ander gezin dan dat van doelgroep bewoond wordt. In praktijk achterpoortjes. Alternatieve woonvormen • slide 4 • 26 mei

pagina 2

Zijn er perspectieven: • Financieel: via VMSW-programma kan één en ander al. In nieuw financieringssysteem misschien ruimte voor financieel gezonde shm’s. Het valt echter te vrezen dat het argument “afwending van middelen van middelen” zal blijven gebruikt worden. • Toewijzing van de woning (primordiaal in het geval van alternatieve woonvormen): nieuw sociaal huurbesluit laat meer ruimte om toe te wijzen. Shm krijgt de kans om eigen toewijzingsbeleid uit te werken na overleg met de gemeente. Alhoewel arbeidsintensief voor shm’s met ruim werkgebied, is dit een goede zaak.

Alternatieve woonvormen • slide 5 • 26 mei

De praktijk: • Er leeft duidelijk iets aan de basis. • Veel (vage) plannen. Weinig wordt uitgevoerd. Ligt niet alleen aan hinderende regelgeving.

• Projecten die wel verwezenlijkt worden zijn geen eenzijdig succes.

• Alternatieve vormen leggen zeer de nadruk op het aspect samen leven. Dit vloekt met toewijzingsreglement (volgorde als criterium ipv geschiktheid), kan veranderen. • Vloekt ook met gedeelte doelgroep sociale huisvesting. Kangoeroewoningen waar de jonge gezinnen uit de laagste inkomensgroep komen zorgen voor problemen. Ouderen haken af omdat zij meer moeten zorgen voor jongeren dan omgekeerd. Alternatieve woonvormen • slide 6 • 26 mei

pagina 3

Trends in sociale huisvesting • Inbreiding – kernversterkend – herwaardering. • Verdicht wonen. • Wonen en zorg (woonzorgcentra – zorg in de wijk – woonzorgzones – levenslang bouwen – meegroeiwonen – wonen van ouderen). • Reconversies en renovaties. • Ecologisch bouwen. • Vernieuwende concepten – wedstrijd Huisvesting Herbekeken.

Alternatieve woonvormen • slide 7 • 26 mei

De toekomst (1) • Meer aandacht voor alternatieve woonvormen: abbeyfield – aandacht voor particulier initiatief.

• Makkelijkst realiseerbaar via wonen van ouderen: bijvoorbeeld een reeks ouderen die de nestwoning verkopen en samen een aangepast zorgwoonconcept kunnen bestellen bij een sociale huisvestingsmaatschappij. • Door het bouwen voor zorgbehoevenden is het mogelijk permanent zorgkruispunten in de wijk te brengen. Zorgkruispunten worden echte gemeenschapshuizen waar mensen ook vrije tijd kunnen besteden.

Alternatieve woonvormen • slide 8 • 26 mei

pagina 4

De toekomst (2) • Op wijkniveau is een grotere diversiteit van woontypes nodig: mensen moeten hele woonloopbaan kunnen uitzitten in zelfde buurt of wijk. Daarbij moet plaats voorzien worden voor gemeenschapswonen (voor bijvoorbeeld jonge mensen, ouderen of mensen die zorg of begeleiding nodig hebben, maar ook voor wie het wil). • Er is nood aan een aanbod van nieuwe woonvormen zoals kangoeroewoningen, duplexwoningen, gemeenschapswonen, woonzorgzones. • Daartoe wettelijk kader voorzien: kan d.m.v.

Alternatieve woonvormen • slide 9 • 26 mei

Het Roetje Wuustwezel

Alternatieve woonvormen • slide 10 • 26 mei

pagina 5

Het Roetje - Wuustwezel

Alternatieve woonvormen • slide 11 • 26 mei

Ter Groene Boomgaard - Kuurne

Alternatieve woonvormen • slide 12 • 26 mei

pagina 6

Ter Groene Boomgaard - Kuurne

Alternatieve woonvormen • slide 13 • 26 mei

U zit met vragen??? • Gerd De Keyser: verantwoordelijke wonen-welzijn. • [email protected] • Telefoon: 02/505.43.38. • www.vmsw.be

Alternatieve woonvormen • slide 14 • 26 mei

pagina 7

Stuk 2219 (2008-2009) – Nr. 1

Zitting 2008-2009 1 april 2009

VOORSTEL VAN RESOLUTIE – van de dames Vera Dua en Dominique Guns, de heren Jan Roegiers, Ward Kennes en Mark Demesmaeker en mevrouw Els Van Weert – betreffende het nemen van maatregelen om cohousing te stimuleren en te ondersteunen

5622 WON

Stuk 2219 (2008-2009) – Nr. 1

2

alleenstaande ouders, ouderen en vrouwen hoger ligt dan bij de ‘klassieke’ gezinnen. Voor alleenstaande ouders bedraagt het armoederisico bijvoorbeeld 31%, wat betekent dat 31% van de alleenstaanden in een huishouden woont waar het beschikbare inkomen beneden de 9270 euro ligt4.

TOELICHTING

DAMES EN HEREN, 1. Wooncultuur van de 21ste eeuw Onze samenleving is continu in verandering, ook wat betreft samenlevingsvormen. Sinds de jaren 60 is de demografische samenstelling van de maatschappij heel erg veranderd. De levensverwachting is gestegen, het geboortecijfer is gedaald, er zijn meer echtscheidingen. Onze samenleving telt veel meer singles, met of zonder kinderen. Daarnaast is Vlaanderen ook een echte interculturele samenleving.

Bij samenhuizen staat betrokkenheid tussen bewoners centraal, zonder de privacy op te geven. Door kleiner te wonen en meer gedeelde publieke ruimte te voorzien, kunnen de woonkosten gedrukt worden. Samenhuizen kan met andere woorden een antwoord zijn op de veranderende gezinssamenstellingen die resulteren in veranderende woonbehoeften.

Deze demografische ontwikkelingen hebben als effect dat onze samenleving veel verschillende gezinstypes telt die bovendien erg dynamisch zijn. Dat heeft tot gevolg dat de woonbehoeften van Vlamingen veranderd zijn. De tijd dat een jong gezin een huis bouwt en daar heel zijn leven blijft wonen, ligt meer en meer achter ons. Het traditionele gezin is niet meer de meest dominante samenlevingsvorm, maar onze woningmarkt is er nog wel op afgestemd. Door de gezinsverdunning is de vraag naar woningen niet kleiner geworden, ondanks het afnemende geboortecijfer. In Vlaanderen zijn er 13% alleenwonende mannen en 15% alleenwonende vrouwen1. Volgens het Nationaal Instituut voor Statistiek (NIS) zijn er drie echtscheidingen per vier huwelijken2. In Vlaanderen maken moeders met kinderen 12% of 203.156 huishoudens uit van het totale aantal huishoudens3.

2. Projecten van gemeenschappelijk wonen: achtergrond Cohousing of samenhuizen is een vorm van gemeenschappelijk wonen waarbij verschillende mensen een eigen privéwoning hebben, en dus hun privacy behouden. Tegelijkertijd zijn er ook gemeenschappelijke ruimtes waar bewoners een aantal dingen samen doen. Het idee van cohousing ontstond in Denemarken in de jaren 60 op initiatief van een aantal vrienden. De zorg was om een gemeenschap te starten waar mensen samen wonen op maat van voetgangers en waar gemeenschappelijke faciliteiten en voorzieningen beschikbaar zijn voor alle leeftijden. De eerste projecten werden gerealiseerd eind jaren 70. Een dergelijk project omvat tientallen wooneenheden, meestal variërend van 12 tot 36. In 1980 waren er een tiental projecten. Door stimulerende maatregelen van de Deense overheid, zoals het verlenen van subsidies en het voorzien van gunstige voorwaarden bij leningen, nam het aantal cohousinginitiatieven fors toe en werd deze woonvorm ook toegankelijker voor een grotere doelgroep. Vandaag is cohousing in Denemarken een ingeburgerd concept dat op veel bijval kan rekenen: er zijn een tachtigtal initiatieven. Er is nog weinig scepticisme, nieuwe gemeenschappen worden nog steeds gestart en ondervinden geen moeite om bewoners te vinden. Voor de bouwwerken starten hebben

De woonbehoeftes zijn heel flexibel geworden. Veel mensen willen op een andere manier samenleven of samenhuizen. Sommige mensen willen terug in gemeenschap wonen, in oude of nieuwe zorgverbanden. De redenen daarvoor kunnen heel divers zijn: om langer zelfstandig thuis te kunnen blijven, om eenzaamheid tegen te gaan, voor extra steun of hulp enzovoort. Ook de betaalbaarheid van wonen kan een belangrijke factor zijn. Uit resultaten van de ‘European Union Statistics on Income and Living Conditions’ blijkt dat het armoederisico bij alleenstaanden, ______ 1

2

3

FOD Economie, Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie, http://www.statbel.fgov.be/figures/d24_ nl.asp. FOD Economie, Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie, Nieuwsflits 40, 12 juni 2003, http:// www.statbel.fgov.be/press/fl040_nl.asp. FOD Economie, Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie, http://www.statbel.fgov.be/figures/d24_ nl.asp.

______ 4

FOD Economie, Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie, De inkomens en levensomstandigheden van Belgische huishoudens, Resultaten van de SILC enquête, http://www.statbel.fgov.be/press/pr084_nl.asp.

3

80 tot 90% van de wooneenheden al een toekomstige eigenaar. De Deense overheid heeft het concept van cohousing geïntegreerd in masterplannen die opgemaakt worden bij de ontwikkeling van nieuwe gebieden. Vanuit Denemarken waaide het concept over naar Amerika en Engeland. In Nederland ontstonden ook verschillende projecten van centraal wonen. Projecten variëren in grootte, locatie, prioriteiten en graad van betrokkenheid van de bewoners. Samenhuisprojecten hebben wel vier gemeenschappelijke kenmerken: a)

een participatief proces: bewoners maken deel uit van een initiatiefgroep die de planning en het ontwerp van het project organiseert. De bewoners participeren dus actief aan het hele proces en nemen de beslissingen als groep;

b)

het stichten van een intentionele gemeenschap: de bewoners willen bewust een gemeenschap stichten. Dit uit zich in de constructie en organisatie van de site. Plaatsen waar kinderen kunnen spelen worden bijvoorbeeld centraal gepland zodat iedereen een oogje in het zeil kan houden;

c)

uitgebreide gemeenschappelijke voorzieningen: elk project heeft een gemeenschappelijke ruimte die de spil en het hart van de site uitmaakt. Bewoners kunnen er samen eten, kinderen kunnen er spelen enzovoort. Het lokaal kan ook opengesteld worden voor activiteiten uit de buurt. Gemeenschappelijke voorzieningen zijn niet beperkt tot de gemeenschappelijke ruimte. Er wordt vaak ook een ruimte voorzien die dienst doet als ‘werkplaats’, of een ruimte waar een wasmachine ter beschikking staat van de bewoners, en dergelijke meer;

d)

management van de site door de bewoners zelf: de belangrijke beslissingen worden genomen in een gemeenschappelijke vergadering van alle bewoners. Taken en verantwoordelijkheden (bijvoorbeeld het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimte of het organiseren van gemeenschappelijke activiteiten) worden verdeeld onder alle bewoners.

Geen van deze vier kenmerken is uniek. Ook bewoners van appartementsgebouwen moeten het gebruik en onderhoud van gemeenschappelijke delen onder elkaar regelen. Het unieke karakter van samenhuizen schuilt in de combinatie van die vier kenmerken.

Stuk 2219 (2008-2009) – Nr. 1

Naast het managen van de site wordt ook een sterke vorm van betrokkenheid gecreëerd. Bewoners kiezen er bewust voor om een gemeenschap te vormen en zijn meer dan gewoon maar buren in een gebouw, straat of verkaveling. Projecten kunnen sterk variëren, bijvoorbeeld wat de vorm van betrokkenheid betreft. Die kan minimaal zijn, bijvoorbeeld een gemeenschappelijke tuin of een vergaderlokaal, maar ze kan ook breder ingevuld worden. Zo kunnen bewoners ook samen kinderoppas organiseren of kunnen projecten zich inschakelen in de buurt of wijk, door de gemeenschappelijke ruimte ook ter beschikking te stellen voor wijkactiviteiten. Projecten zijn doorheen de geschiedenis ook geëvolueerd, bijvoorbeeld wat betreft de oppervlakte van de individuele wooneenheden. Bij de eerste projecten in Denemarken was de individuele oppervlakte tussen de 140 en 180 m²; tien jaar later was die geslonken tot 54 à 104 m². Tegelijkertijd nam de oppervlakte voor gemeenschappelijke voorzieningen toe. Bij cohousing wordt het gemeenschappelijke gezien als het verlengde van de privéruimte. Samenhuizen of cohousing koppelt dus privacy en individualiteit aan meer gedeelde ruimte en collectiviteit. Samenhuisprojecten hebben tal van voordelen. Ze kunnen de betrokkenheid tussen bewoners vergroten, mensen kunnen makkelijk zelfstandig blijven wonen, ze kunnen het samenlevingsproces activeren, tot zelfs een positieve bijdrage geven aan de ontwikkeling van een wijk enzovoort. Gemeenschappelijk wonen verdient dan ook meer aandacht in het woonbeleid op grond van de principes waar het op gestoeld is: a) vormen van gemeenschappelijk wonen creëren ruimte voor ontmoeting en vergroten de betrokkenheid tussen mensen. Nieuwe woonvormen kunnen het samenlevingsproces activeren, er ontstaat meer solidariteit tussen generaties en bevolkingsgroepen. Door dergelijke projecten kunnen ouderen bijvoorbeeld langer zelfstandig thuis blijven wonen. Dergelijke projecten kunnen ook een dam opwerpen tegen de vereenzaming van alleenstaanden of ouderen; b) door gemeenschappelijk te wonen kunnen een aantal kosten worden gedrukt. Doorgaans wordt er in dergelijke projecten veel compacter gebouwd.

Stuk 2219 (2008-2009) – Nr. 1

4

Een aantal voorzieningen worden gemeenschappelijk gedeeld, zoals bijvoorbeeld wasfaciliteiten, een werkplaats enzovoort. Gemeenschappelijk wonen zorgt dus ook voor een betere betaalbaarheid van wonen; c) gemeenschappelijke woonvormen zijn ecologisch. De ecologische voetafdruk van de bewoners is veel kleiner. Ze snijden minder open ruimte aan omdat ze veel compacter gebouwd worden. Door het delen van gemeenschappelijke voorzieningen wordt energie en water uitgespaard. Dergelijke ontwerpen bieden ook perspectieven om te werken met hernieuwbare energie, zoals het investeren in zonne-energie. Dergelijke woonprojecten versterken bijgevolg de sociale cohesie, beschermen de open ruimte, hebben een ecologische meerwaarde en realiseren de betaalbaarheid van wonen. Samenhuizen of cohousing biedt tal van voordelen, zowel aan de individuele deelnemers aan een samenhuisproject, als aan de samenleving in haar geheel. Desondanks blijkt uit de praktijk dat het niet zo simpel is om een samenhuisproject te starten. Hindernissen op financieel, juridisch en administratief vlak vertragen of belemmeren de vlotte realisatie5.

Vera DUA Dominique GUNS Jan ROEGIERS Ward KENNES Mark DEMESMAEKER Els VAN WEERT

–––––––––––––––

______ 5

Zie de knelpuntennota van de vzw samenhuizen: http:// www.samenhuizen.be/artikels/knelpuntennota.pdf.

5

VOORSTEL VAN RESOLUTIE

Stuk 2219 (2008-2009) – Nr. 1

3° om maatregelen te nemen om deze knelpunten en hindernissen aan te pakken en op te lossen;

Het Vlaams Parlement, – gelet op: 1° de grote meerwaarde van gemeenschappelijk wonen, zowel voor de individuele deelnemers als voor de maatschappij als geheel; 2° het feit dat nog tal van hindernissen op financieel, juridisch en administratief vlak de vlotte realisatie van dergelijke projecten in de weg staan; – overwegende dat: 1° elke burger in dit land recht heeft op kwaliteitsvol wonen; 2° er door allerlei demografische evoluties een groeiende behoefte aan woningen bestaat; 3° het voor steeds meer mensen onhaalbaar wordt om alleen of als gezin een eigen woning te verwerven; 4° door de schaarste aan woningen en bouwgrond enerzijds en de behoefte aan een goede ruimtelijke ordening anderzijds, er minder ruimte voor nieuwe woningen beschikbaar is; 5° projecten van gemeenschappelijk wonen grote voordelen bieden, zowel op individueel als op maatschappelijk vlak; – vraagt de Vlaamse Regering: 1° om een volwaardige plaats te geven aan het concept ‘gemeenschappelijk wonen’ in het Vlaams woonbeleid; 2° om een grondig onderzoek te laten verrichten naar de knelpunten en hindernissen voor een vlotte realisatie van projecten van gemeenschappelijk wonen;

4° om maatregelen uit te werken om projecten van gemeenschappelijk wonen actief te bevorderen en te ondersteunen.

Vera DUA Dominique GUNS Jan ROEGIERS Ward KENNES Mark DEMESMAEKER Els VAN WEERT

––––––––––––––––

Studiebureau bvba ir. F. Van Eycken mei 2009 Tervuursesteenweg 206, 3060 Bertem; Tel.: 016/490.411; Fax.: 016/490.412; [email protected]

______________________________________________________________________________________________

Toelichtingsnota

     ǦDzdz

GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR

Figuur 16: wisselwerking centra kern Bertem

De beide centrumpolen blijven bewaard, maar krijgen elk een duidelijke functie en de openbare ruimte kan daarop ingericht worden.

Op deze wijze krijgt de kern van Bertem een administratief centrum aan de Tervuursesteenweg en een sociaal centrum aan het Gemeenteplein.

duidelijk bestempeld als het sociaal-economische centrum van de gemeente.

Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘Centrum’ gemeente Bertem – toelichtingsnota – versie mei 2009 – Dos U-5680 46/ 65

____________________________________________________________________________________________

Door het beter definiëren van de begrenzing van het Gemeenteplein en door het verder uitbouwen van de handelsfuncties grenzend aan dit plein wordt dit centrum

Ten noordoosten van het Gemeenteplein wordt een bouwvolume voorzien zodat de pleinwand ter hoogte van het ‘Blok’ verder afgewerkt wordt. In dit bouwvolume worden commerciële activiteiten voorzien.

Door de inrichting van dit groengebied wordt de grens tussen het Gemeenteplein en het groengebied verduidelijkt.

De oostelijk aangrenzende groene ruimte wordt, volgens een op te maken inrichtingsplan, opnieuw ingericht en gestructureerd. De huidige mogelijkheden voor het organiseren van markten en evenementen op het Gemeenteplein en op de aangrenzende groene zone blijft behouden.

Door de herinrichting van het Gemeenteplein, het voorzien van parkeergelegenheid, de uitbreiding van het economisch netwerk wordt het Gemeenteplein opgewaardeerd.

Gelet op de centrale ligging van het Gemeenteplein en de nabijheid van het groene binnengebied wenst de gemeente het Gemeenteplein verder uit te bouwen als economisch – recreatief – sociaal - en functioneel centrum.

In het centrumgebied van Bertem kan men twee centra onderscheiden met name het administratieve centrum rondom het gemeentehuis aan de Tervuursesteenweg en het meer economische/sociale centrum aan de Dottermansstraat en het Gemeenteplein.

4.2.1 Voorzien van een kwalitatief centrum aan Bertem

4.2

Studiebureau bvba ir. F. Van Eycken Tervuursesteenweg 206, 3060 Bertem; Tel.: 016/490.411; Fax.: 016/490.412; [email protected] ____________________________________________________________________________________________________________________________________

Figuur 18: bebouwing gericht op N3

Deze woningen zijn volledig geënt op de Tervuursesteenweg.

Door de beperking van 3 woonlagen wenst het gemeentebestuur het landelijke karakter van de gemeente te behouden. De bijkomende woningen kunnen bestemd zijn voor zowel jonge gezinnen als bejaarden, alleenstaanden….

Gelet op de aanwezige infrastructuur en op de verbindingsfunctie van de Tervuursesteenweg is het ruimtelijk en functioneel verantwoord om hier expliciet meergezinswoningen toe te laten en het aantal woonlagen op maximaal 3 vast te leggen.

De vraag naar woningen wil de gemeente opvangen door de reeds bestaande bebouwingsstructuur verder uit te bouwen.

Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘Centrum’ gemeente Bertem – toelichtingsnota – versie mei 2009 – Dos U-5680 47/ 65

____________________________________________________________________________________________

Richtinggevend gedeelte Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan pg 155

14

Figuur 17: voorziene meergezinswoningen

- het gebied is gelegen in het volrood woongebied op het huidige gewestplan. - het gebied maakt, door de ligging van het gemeenteplein, de sportinfrastructuur, verschillende handelszaken, een horecazaak met potentie en de nabije ligging van het gemeentehuis, een functioneel deel uit van het kernleven. de bestaande typologische draagkracht wordt niet overschreden. - door de ordening en door het afwerken van het gemeenteplein en het structureren van de groenzone wordt een goede ruimtelijke inpassing nagestreefd.

De woondichtheid binnen het plangebied kan verhoogd worden naar 20 woningen per hectare14 aangezien het plangebied aan de opgelegde voorwaarden voldoet;

4.2.2 Voorzien van meergezinswoningen

Studiebureau bvba ir. F. Van Eycken Tervuursesteenweg 206, 3060 Bertem; Tel.: 016/490.411; Fax.: 016/490.412; [email protected] ____________________________________________________________________________________________________________________________________

Voor het inbreidingsgebied gelegen tussen de Tervuursesteenweg en de Sint-Fransiscusberg dient een inrichtingsplan opgemaakt te worden. Deze zone is voorzien voor eengezinswoningen.

Bij afbraak mogen deze vervangen worden door eengezinswoningen in halfopen verband zodat het bebouwingspatroon in de Sint-Fransiscusberg wordt afgewerkt.

Het perceel 194b4 gelegen tussen de nieuw aan te leggen weg en de Sint-Fransiscusberg is momenteel bebouwd met serres.

Figuur 20: inbreidingsgebied

De te voorziene openbare weg wordt uitgerust als een weg voor plaatselijk verkeer.

Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘Centrum’ gemeente Bertem – toelichtingsnota – versie mei 2009 – Dos U-5680 48/ 65

____________________________________________________________________________________________

Het binnengebied kan wegens het hoogteverschil aan de SintFranciscusberg geen doorsteek maken naar deze weg. Er wordt wel een voetgangersdoorsteek naar de Tervuursesteenweg voorzien die, in noodgevallen, eveneens dienstig kan zijn als nooduitweg.

In het binnengebied gelegen tussen de Tervuursesteenweg en de Voer worden meergezinswoningen voorzien waarvan vier blokken bestemd zijn voor sociale huisvesting (hiervoor werden reeds afspraken gemaakt).

Door het expliciet voorzien van meergezinswoningen aan deze straat en het voorzien van specifieke voorschriften voor de verdere uitbouw van de handelsactiviteiten wordt de aantrekking van meerdere handelszaken bevorderd en kan de woningdruk in het resterende gedeelte van het gebied vermeden worden.

Figuur 19: Dottermansstraat

De Dottermansstraat heeft in het plangebied een belangrijke centrumversterkende functie. Deze weg zorgt voor de verbinding tussen de Tervuursesteenweg, het Gemeenteplein en de Dorpstraat. De meeste handelszaken zijn aan deze straat gelegen.

Studiebureau bvba ir. F. Van Eycken Tervuursesteenweg 206, 3060 Bertem; Tel.: 016/490.411; Fax.: 016/490.412; [email protected] ____________________________________________________________________________________________________________________________________

Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘Centrum’ gemeente Bertem – toelichtingsnota – versie mei 2009 – Dos U-5680 49/ 65

____________________________________________________________________________________________

Figuur 22: relatie plein - omgeving

Figuur 21: relatie plein - omgeving

Het bouwblok voorzien aan het gemeenteplein voorziet op de gelijkvloerse verdieping de inplanting van lokale handel. Tevens dient dit blok zodanig ingeplant te worden dat de bestaande pleinwand verder afgewerkt wordt en het gemeenteplein verder gedefinieerd wordt.

Studiebureau bvba ir. F. Van Eycken Tervuursesteenweg 206, 3060 Bertem; Tel.: 016/490.411; Fax.: 016/490.412; [email protected] ____________________________________________________________________________________________________________________________________

14ha 12 a 06 ca (14) 147

28

23

Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘Centrum’ gemeente Bertem – toelichtingsnota – versie mei 2009 – Dos U-5680 50/ 65

____________________________________________________________________________________________

Totaal aantal woongelegenheden per HA na aftrek recreatiegebied: 284/12:

Algemeen Totaal opp. RUP – recreatiegebied: 12ha 22a 20ca

Totaal:

1ha 41a 22ca 37a 44ca 11a 20ca 1ha 89a 86ca

20

Totaal aantal woongelegenheden per HA : 284/14:

Oppervlakte recreatiegebied:

284

9

Totaal aantal woongelegenheden

Woonerf:

Invulling meergezinswoningen 72 48 x 2 x 75% (75% omdat het onwaarschijnlijk is dat het allemaal meergezinswoningen worden)

Opvulling in voorziene zones – eengezinswoningen:

28 94 x 30% (30% omdat het onwaarschijnlijk is dat alle bestaande woningen omgebouwd worden tot meergezinswoningen).

Bestaande woningen mogelijk om te vormen tot meergezinswoningen:

Oppervlakte van het RUP : Bestaande woningen binnen het RUP-gebied:

Berekening van het aantal woningen per HA.

Studiebureau bvba ir. F. Van Eycken Tervuursesteenweg 206, 3060 Bertem; Tel.: 016/490.411; Fax.: 016/490.412; [email protected] ____________________________________________________________________________________________________________________________________

PROVINCIE VLAAMS - BRABANT STAD LANDEN

GEMEENTELIJK RUIMTELIJK “ZONEVREEMDE WONINGEN”

UITVOERINGSPLAN

TOELICHTINGSNOTA BIJ HET R.U.P.

TECHNUM NV

AFDELING RUIMTELIJKE PLANNING HASSELT

OPGESTELD

4 maart 2005, voorontwerp 12 september 2005 ontwerp 7 maart 2006 definitief dossier

STAD LANDEN Toelichtingsnota: RUP “zonevreemde woningen”

63-35500

0.

INHOUD

1.

INLEIDING

3

1.1

Inleiding: opmaak van het Ruimtelijk Uitvoeringsplan

3

1.2

Doel van de opdracht en programma

6

1.3

Plan van aanpak

6

2.

SITUERING 2.1

3.

RANDVOORWAARDEN VANUIT PLANNINGSCONTEXT 3.1

4.

5.

‘Landen’ en zijn ruimere omgeving

Beleidsdocumenten

19 19

21 21

3.1.1

Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen

21

3.1.2

Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Vlaams - Brabant

23

3.1.3

Ruimtelijke ontwikkelingsperspectieven gesitueerd in het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan van de stad Landen 29

3.1.4

Afwijkingen ten opzichte van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan: verantwoording (artikel 19) 35

3.1.5

Watertoets

36

3.1.6

Hoogspanningsleiding

37

3.1.7

Planbaten

37

PERIMETERPLANNEN MET AANVULLEND VOORSCHRIFT 4.1.1

Situering en beschrijving van elk perimeterplan

4.1.2

Conclusie

38 38 101

GEBIEDSDEKKENDE RUIMTELIJKE UITVOERINGSPLANNEN 102 5.1.1

Inleiding

102

5.1.2

Bespreking van de gebiedsdekkende RUP’s

104

2 TECHNUM NV, Afdeling Ruimtelijke Planning

STAD LANDEN Toelichtingsnota: RUP “zonevreemde woningen”

1.

63-35500

INLEIDING

1.1 I N LE ID IN G : OP MA AK V AN HE T R U IM T EL IJ K U I T V O E R I N GS P L A N De stad Landen heeft aan Technum nv de opdracht gegeven om een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan op te stellen voor alle zonevreemde woningen – gebouwen op haar grondgebied. De stad heeft zelf een inventaris gemaakt van alle gebouwen die niet in de geëigende bestemmingszones zijn gelegen. Deze lijst is opgedeeld in zonevreemde woningen, landbouwbedrijven (hoeves) en andere gebouwen. Tijdens de terreinopnames is deze lijst geconcretiseerd. •

Globaal gemeentelijke lijst met alle zonevreemde woningen, het handelt niet alleen over woningen maar ook over bijgebouwen.

•

Globaal gemeentelijke lijst met alle zonevreemde hoeves, dit zijn alle landbouwbedrijven al dan niet waardevol. De historisch waardevolle hoeves worden opgenomen, de niet waardevolle die een actief landbouwbedrijf herbergen worden niet in de inventaris bij het plan opgenomen.

•

Globaal gemeentelijke lijst met alle zonevreemde gebouwen (andere gebouwen) die geen woonfunctie hebben, die zijn uitgeselecteerd. De woningen die er nog in voorkwamen zijn opgenomen. De kapellen, recreatievoorzieningen … maken al dan niet deel uit van een ander plan.

Het totaaloverzicht van deze woningen is gesitueerd op het gewestplan en de wegenkaart.

3 TECHNUM NV, Afdeling Ruimtelijke Planning

STAD LANDEN Toelichtingsnota: RUP “zonevreemde woningen”

63-35500

4 TECHNUM NV, Afdeling Ruimtelijke Planning

STAD LANDEN Toelichtingsnota: RUP “zonevreemde woningen”

63-35500

5 TECHNUM NV, Afdeling Ruimtelijke Planning

STAD LANDEN Toelichtingsnota: RUP “zonevreemde woningen”

63-35500

1.2 D OE L V A N DE OP D R AC HT EN P R O GR A MMA Deze studie kan opgedeeld worden in drie hoofddelen: 1. de totaal – inventaris: 7 perimeterplannen, dit is een inventaris die geactualiseerd is tot op 7 maart 2006, de woningen die in deze inventaris zijn opgenomen zijn door middel van een index gesitueerd op een plan bestaande toestand. 2. het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan: een grafisch plan met een aanvullend voorschrift op het gewestplan voor de “gewone” zonevreemde woningen 3. de gebiedsdekkende ruimtelijke uitvoeringsplannen voor de waardevolle gebouwen en de uitzonderlijke specifieke gevallen

Er zijn “gewone” zonevreemde woningen waarvoor een aanvullend voorschrift op het gewestplan geldt. Het gewestplan wijzigt niet. Er zijn “waardevolle sites” en specifieke uitzonderlijke situaties, die gemotiveerd zijn, waarvoor het gewestplan wordt gewijzigd. Hiervoor is een gebiedsdekkend RUP opgemaakt. In het ruimtelijk uitvoeringsplan zijn geen beschermde monumenten opgenomen, daar zij op basis artikel 195 bis § 2 van het decreet een wijziging van een functie kunnen bekomen.

1.3 P LAN V AN A ANP AK De woningen moeten zoals in het afwegingskader van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan is gesitueerd gebiedsgericht benaderd worden. Het GRS heeft de gemeente opgedeeld in “deelruimten”. Zie kaart bij dit document gevoegd. Het GRS spreekt van: •

Landen Centrum

•

De kleine kernen – de randzones van woonkernen

•

Open velden

•

Gebieden met KLE’s

•

Valleigebieden

De groene pijlen op deze kaart (GRS – deelruimten) pleiten voor het behoud van open ruimte verbindingen. In inventarisfase van de zonevreemde woningen zijn op basis van de deelruimten in het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan perimeterplannen afgebakend. Deze perimeterplannen zijn op de kaart aangegeven en het betreft de volgende plannen: •

Perimeterplan 1: de vallei van de Kleine Gete

•

Perimeterplan 2: de Waarbeekvallei

•

Perimeterplan 3: het noordelijk akkerland

•

Perimeterplan 4: het westelijk akkerland

•

Perimeterplan 5: de Molenbeekvallei Neerlanden – Attenhoven

•

Perimeterplan 6: de stad Landen

•

Perimeterplan 7: de Molenbeekvallei Walshoutem

6 TECHNUM NV, Afdeling Ruimtelijke Planning

STAD LANDEN Toelichtingsnota: RUP “zonevreemde woningen”

63-35500

Het perimeterplan 1 omvat de vallei van de Kleine Gete in de kernen Ezemaal, Eliksem en Wange. Het betreft een valleigebied, het is een gebied met KLE’s, er situeren zich de kleine kernen Ezemaal, Eliksem en Wange. Verder wordt op drie plaatsen voor het behoud van een open ruimte verbinding gepleit. Het perimeterplan 2 omvat de Waarbeekvallei in de kernen Laar, Neerwinden en Overwinden. Het betreft een valleigebied, het is een gebied met KLE’s, er situeren zich de kleine kernen Laar, Neerwinden en Overwinden. Tussen Neerwinden en Overwinden wordt gepleit voor het behoud van een open ruimte verbinding. Het perimeterplan 3 is het noordelijk akkerland. Dit is het noordelijk deel van de deelruimte “Open veld” gelegen tussen Neerwinden en Rumsdorp. Het perimeterplan 4 is het westelijk akkerland van Overwinden en Waasmont. De kleine kern Waasmont ligt hier middenin. Hier bevindt zich het valleigebied van de Zeype. Het betreft de deelruimte “Open veld”. Ten noorden van Waasmont treffen we een Open ruimteverbinding aan. Het perimeterplan 5 is de Molenbeekvallei Neerlanden – Attenhoven. Dit plan bevat de kleine kernen Neerlanden, Rumsdorp en Attenhoven. Het is een gebied met KLE’s en het valleigebied van de Molenbeek. Het perimeterplan 6 valt samen met de deelruimte “Landen – centrum”. Het perimeterplan 7 is de Molenbeekvallei Walshoutem. Dit plan bevat het valleigebied van de Molenbeek. Hier situeren zich de kleine kernen Walsbets, Wezeren en Walshoutem. We treffen er open ruimteverbindingen aan. Het is tevens een gebied met KLE’s. De afbakening in perimeterplannen gebeurt om alle zonevreemde woningen gebiedsgericht te benaderen. De voorschriften bij het plan geven inrichtingsprincipes van de tuinen en de buitenruimte aan naargelang de ligging van de woning in het open akkerland of in het valleigebied. Er zijn dus twee verschillende perimeterplan situaties: 1. Beekvallei (perimeterplan 1,2,5,7): de aanwezigheid van een beekvallei speelt in dit soort perimeterplannen de hoofdrol. Ook is er meestal een hogere natuurwaarde aanwezig, in vergelijking met de open akkerlandschappen. Deze natuurwaarde dient beschermd, verzorgd, ontwikkeld en waar nodig hersteld te worden. Ingrepen in dit perimeterplan hebben een grote impact op deze natuurwaarde. Visueel ruimtelijk storende elementen vormen een minder grote hinderbron. 2. De open akkerlandschappen (perimeterplan 3,4,6): in deze open akkerlandschappen vormen visueel, ruimtelijke ingrepen eerder het probleem. Een ingreep met gevolgen voor het milieu speelt een minder belangrijke rol.

Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan spreekt in het afwegingskader van verschillende situaties, namelijk: gemeentelijke kwetsbare gebieden of open ruimteverbinding, woongebiedskenmerken of volgens GRS in woonlint gelegen, verspreidliggend aansluitbaar, verspreidliggend niet aansluitbaar, . In de benadering voor opname in het ruimtelijk uitvoeringsplan wordt de toets gedaan aan dit afwegingskader. De juridische benadering wordt uitgedrukt in de voorschriften bij het RUP.

7 TECHNUM NV, Afdeling Ruimtelijke Planning

STAD LANDEN Toelichtingsnota: RUP “zonevreemde woningen”

63-35500

Zoals eerder gesteld kunnen we twee perimeterplan - situaties onderscheiden: namelijk de valleigebieden en de open akkerlanden. In ieder perimeterplan situeren zich wat de “gewone” zonevreemde woningen betreft vier soorten woningen. Dit is een beoordeling die gebeurt op basis van het afwegingskader in het GRS en een ruimtelijke afweging. We onderscheiden: o

Woningen in kwetsbaar gebied

o

Verspreid liggende woningen

o

Groepen woningen: clusters of linten

o

Woningen direct aansluitbaar aan het (landelijk) woongebied

Verder treffen we 15 waardevolle gebouwen – sites aan. Deze waardevolle gebouwen kunnen gebouwen zijn die als bakens in het GRS zijn opgenomen. Er zijn nog een zeer beperkt aantal onbebouwde percelen die als een gebiedsdekkend RUP in dit plan worden opgenomen. Dit zijn percelen aan de Tiensestraat, de St – Gillistraat en de Droogveldstraat. Ook de Sonvalwijk wordt wat de hele wijk betreft in landelijk woongebied opgenomen.

De “gewone” zonevreemde woningen krijgen een aanvullend voorschrift op het gewestplan. Er wordt een verschil gemaakt of deze woningen gelegen zijn in een valleigebied of dat ze zich situeren in het open akkerlandschap. Er bestaan immers twee soorten perimeterplannen: het valleigebied en het open akkerland. Er zijn een aantal “gewone” zonevreemde woningen (15 –tal) die direct aansluiten bij het landelijk woongebied. Hier wordt het gewestplan gewijzigd in landelijk woongebied. Deze percelen krijgen de voorschriften van het landelijk woongebied.

We onderscheiden met betrekking tot het valleigebied: o

Woningen gelegen in gemeentelijk kwetsbaar gebied: aanvullend voorschrift op het gewestplan – aanduiding groene parabool. Er kunnen geen nieuwe zonevreemde woningen bijkomen.

o

Verspreid liggende woningen aanvullend voorschrift op het gewestplan: alle woningen binnen blauwe contour, ook nieuwe zonevreemde woningen die nu nog niet in de inventaris zitten

o

Verspreid liggende clusters / linten: aanvullend voorschrift op het gewestplan – aanduiding rode parabool. Er kunnen geen nieuwe zonevreemde woningen bijkomen.

o

De woningen die aansluitbaar zijn aan de dorpsrand /lintrand: gebiedsdekkend RUP onderdeel van RUP zonevreemde woningen

o

De waardevolle sites: gebiedsdekkend RUP als onderdeel van RUP zonevreemde woningen

8 TECHNUM NV, Afdeling Ruimtelijke Planning

STAD LANDEN Toelichtingsnota: RUP “zonevreemde woningen”

63-35500

We onderscheiden met betrekking tot het open akkerland: o

Woningen gelegen in gemeentelijk kwetsbaar gebied: aanvullend voorschrift op het gewestplan – aanduiding groene parabool. Er kunnen geen nieuwe zonevreemde woningen bijkomen.

o

Verspreid liggende woningen aanvullend voorschrift op het gewestplan: alle woningen binnen blauwe contour, ook nieuwe zonevreemde woningen die nu nog niet in de inventaris zitten

o

Verspreid liggende clusters / linten: aanvullend voorschrift op het gewestplan – aanduiding rode parabool. Er kunnen geen nieuwe zonevreemde woningen bijkomen.

o

De woningen die aansluitbaar zijn aan de dorpsrand /lintrand: gebiedsdekkend RUP onderdeel van RUP zonevreemde woningen

o

De waardevolle sites: gebiedsdekkend RUP als onderdeel van RUP zonevreemde woningen

De “waardevolle gebouwen” (15 sites), al dan niet een baken in het GRS, worden opgenomen omdat ze historisch, landschappelijk en architecturaal waardevol zijn. Zij hebben betekenis voor kernen, sites in de open ruimte. Zij moeten voor de toekomst bewaard blijven. Daarom moet er voor velen een nieuwe functie gezocht worden. Deze bestemming reikt verder dan wonen. Er kunnen meer woongelegenheden worden toegestaan. Er kunnen verschillende mogelijke hoofd – en nevenfuncties in aanmerking komen. Deze panden zijn zeer waardevol en hebben een grote volumecapaciteit. Op dit moment zijn nog geen concrete initiatieven en concrete vragen tot bestemmingswijziging aan de orde, op enkele uitzonderingen na, nl. hoeve Avermaete daar is op dit moment al hoevetoerisme, de hoeve aan de Sint – Jobstraat, hier heeft de nieuwe eigenaar de vraag geuit om overnachtingen te kunnen voorzien in functie van het stallen van paarden, ruitertoerisme. Er wordt door het gemeentebestuur gekozen om een zo breed mogelijk gamma aan bestemmingen mogelijk te maken. Om de toekomstmogelijkheden van de sites niet te hypothekeren, en zoveel mogelijk open te laten. De toekomst van de panden, het behoud van het waardevol patrimonium hangt immers af van een rendabele herbestemming. Uiteraard moet de bestemming ook afgewogen worden op basis van de ligging. Het moet gebiedsgericht bekeken worden. In alle voorschriften bij de waardevolle panden is ingeschreven dat de toegelaten bestemmingen laagdynamisch moeten zijn en van lokale aard. Ze mogen de draagkracht van de omgeving niet overstijgen. Ze zijn van beperkte omvang. Ze mogen wat aard betreft het lokaal gemeentelijk niveau niet overstijgen. Onder laagdynamisch wordt verstaan: de activiteiten die omwille van hun intrinsieke aard, in hun onmiddellijke omgeving eerder beperkte veranderingen teweegbrengen in de bestaande ruimtelijke en sociaal – economische structuur en in het bestaande ruimtegebruik. Lokaal karakter wil zeggen dat de activiteit een verzorgend karakter heeft ten aanzien van de omgeving, dat wat schaal betreft de activiteit aansluit bij de omgeving en beperkt is van omvang.

9 TECHNUM NV, Afdeling Ruimtelijke Planning

STAD LANDEN Toelichtingsnota: RUP “zonevreemde woningen”

63-35500

Voor de waardevolle panden wordt voorgesteld een gebiedsdekkend RUP op te maken als een specifiëring – afwijking van het gewestplan. Dit altijd met het behoud van het patrimonium voor ogen. Alle nieuwe invullingen moeten gebeuren met respect voor alle karakteristieke architecturale en landschappelijke kwaliteiten van het gebouw. In de voorschriften is ingeschreven dat een bouwhistorisch onderzoek moet uitwijzen hoe er met het pand moet worden omgegaan als er sprake is van een nieuwe invulling.

Hoe wordt beoordeeld of een gebouw waardevol is of niet? Alle gebouwen die als bakens in het GRS zijn vastgelegd krijgen het statuut van “waardevol gebouw”. Tijdens het onderzoek op het terrein zijn meerdere panden ontdekt die in aanmerking komen voor dit statuut.

10 TECHNUM NV, Afdeling Ruimtelijke Planning

STAD LANDEN Toelichtingsnota: RUP “zonevreemde woningen”

63-35500

11 TECHNUM NV, Afdeling Ruimtelijke Planning

STAD LANDEN Toelichtingsnota: RUP “zonevreemde woningen”

63-35500

12 TECHNUM NV, Afdeling Ruimtelijke Planning

STAD LANDEN Toelichtingsnota: RUP “zonevreemde woningen”

63-35500

Hoe wordt het statuut “waardevol karakter” bepaald?

Beoordeling en selectie Beoordelings methodiek De beoordeling doorloopt een selectieve eliminatie. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de methodiek van het trechtermodel. Dit is een techniek die betrekking heeft op het ontwikkelen van een heldere en navolgbare redenering. Eerst worden de condities met betrekking tot de authenticiteit en het ruimtelijk voorkomen beoordeeld, hierbij wordt naar de ouderdom, de architectonische kenmerken, het historisch waardevol karakter, de site als merkwaardig geheel gekeken. Verder worden de graad van intactheid, de herkenbaarheid van het erf (indien van toepassing) en de inpasbaarheid in de omgeving bekeken.

Selectiecriteria De beoordeling en de selectie gebeuren op basis van:

CONDITIES = HOOFDSELECTIECRITERIA Aan de condities, hoofdselectiecriteria of onvoorwaardelijke voorwaarden moet zeker voldaan worden. Een positieve beoordeling zal leiden tot selectie, bij een negatieve evaluatie, wanneer de nederzetting niet voldoet aan de gestelde kenmerken zal deze uitgesloten zijn van selectie. Indien de waardering neutraal is zal de nederzetting naar de volgende trechter overgaan.

De afwegingsmotieven worden gewaardeerd van positief over neutraal naar negatief.

De tabel geeft dit aan:

Rood = negatief (-) Geel = is neutraal (+) Groen = positief (+/-)

Wanneer een rode = negatieve beoordeling voorkomt met betrekking tot het pand is de uiteindelijke evaluatie van de condities negatief. Dan komt dit pand niet in aanmerking voor opname als waardevol pand of gebiedsdekkend RUP. Het wordt opgenomen in de categorie : “gewone” zonevreemde woningen.

Wanneer de meerderheid van de zeven ( = vier) condities neutraal wordt beoordeeld dan krijgt het bij de evaluatie van de condities een gele beoordeling en moet het pand verder geëvalueerd worden in de serie nevenselectiecriteria.

13 TECHNUM NV, Afdeling Ruimtelijke Planning

STAD LANDEN Toelichtingsnota: RUP “zonevreemde woningen”

63-35500

Wanneer het bij de evaluatie van de condities groen wordt beoordeeld = positief dan wordt het pand zeker opgenomen als waardevol pand en wordt er een gebiedsdekkend RUP voor opgemaakt.

HOOFDSELECTIECRITERIA

AUTHENTICITEIT •

Ouderdom: Er wordt geprobeerd de ouderdom en het bouwjaar te achterhalen uit geschreven documenten, inscripties op de gevel, interviews met de bewoners, verschijning op oude historische kaarten (Ferraris ±1775, Vandermaelen ±1820, Atlas der buurwegen, ±1840, Militaire kaart 1939 ,...),... Een tijdslimiet voor de bouwperiode is niet strikt vastgelegd, de architectonische kenmerken en typologie geven de referentie aan, waar het exacte bouwjaar niet achterhaald kan worden.

•

Architectonische kenmerken: de gegevens met betrekking tot de oorspronkelijkheid van de typologie, en authenticiteit van de bouwstijl, de volumes en het materiaalgebruik. Zowel het woongedeelte als het bedrijfsgedeelte moeten dezelfde stijlkenmerken vertonen. Bij afzonderlijke volumes moeten beiden tot dezelfde bouwperiode en -stijl behoren. Een nederzetting met een recentere woning en nog oude bedrijfsruimte wordt maximum neutraal geselecteerd.

•

Historisch waardevol: bepaalde nederzettingen zijn belangrijk geweest in de geschiedenis van de gemeente Landen. Historisch waardevolle nederzettingen die beschermd zijn als monument worden zonder verdere beoordeling opgenomen. Deze voorwaarde is doorslaggevend voor een positieve selectie. Ook het feit dat als de hoeves opgenomen zijn in het fietsroutenetwerk, als ze belangrijk zijn voor het toerisme, of als ze voorkomen in boekwerken,... wordt naar waarde beoordeeld.

•

Merkwaardig geheel: hoeves met een esthetische waarde die door hun bouwstijl, volumes en materiaalgebruik zodanig beeldbepalend zijn in hun omgeving worden hier opgenomen. Voorbeelden zijn complexen van meerdere oude landbouwnederzettingen.

14 TECHNUM NV, Afdeling Ruimtelijke Planning

STAD LANDEN Toelichtingsnota: RUP “zonevreemde woningen”

63-35500

RUIMTELIJK VOORKOMEN •

Graad van intactheid: de graad van oorspronkelijkheid en intactheid van het geheel van de site wordt geëvalueerd. De detaillering van de architectonische kenmerken wordt beoordeeld. Hierbij wordt er getoetst aan de beschreven evolutie van de architectuur uit het vorige hoofdstuk. Ongeschonden nederzettingen krijgen een positieve evaluatie. De beoordeling zal neutraal zijn in geval dat er kleine aanpassingen plaats vonden bv. nieuwe ramen in ander materiaal, kleine vergrotingen van gevelopeningen, schuurpoorten die vervangen werden door ramen, een vernieuwde voorgevelsteen (vb. van mergel naar baksteen) of andere (vreemde) materialen die aangebracht werden... m.a.w. de wijzigingen zijn van die aard dat ze het oorspronkelijk karakter niet beïnvloeden of geen fundamentele stijlkenmerken hebben aangetast of niet onomkeerbaar zijn. In het andere geval zal de evaluatie negatief zijn. Zo zal de beoordeling negatief zijn indien een doorgedreven renovatie het oorspronkelijk karakter van de hoeve heeft aangetast. (vb. duidelijke verhoging van het volume met een extra bouwlaag, aanpassing van de dakvorm,...).

•

Herkenbaarheid van het erf: Het erf wordt als onderdeel van de hoeve geëvalueerd naar zijn typische kenmerken en de relatie met de bouwvolumes en de omgeving. Een goed erf ondersteunt immers de gebouwen. De verplaatsing van de oorspronkelijke mestvaalt naar buiten het erf wordt niet meer als criterium beschouwd, aangezien dit een logisch en bijna overal toegepast gevolg is van de hedendaagse hygiënische eisen. Wel kan hierbij de verdwijning of vervanging van eventuele traditionele elementen rondom de hoeve geëvalueerd worden (vb. van hoogstam naar laagstam, al dan niet aanwezigheid van linde of meidoornhaag,...). Dit criterium is niet altijd van toepassing, als dit het geval is wordt het als neutraal beoordeeld.

•

Inpasbaarheid in de omgeving: De inpasbaarheid in de omgeving heeft betrekking op de positieve of negatieve bijdrage van de nederzetting in zijn omgeving met name de open ruimte. De invloed van (recente) site - vreemde constructies of nieuwe inplantingen, b.v. een naastliggende nieuwe woning of hedendaagse stallingen, op de oorspronkelijkheid van de hoeve behoort tot deze voorwaarde. De klassering als dorpsgezicht is kenmerkend voor een waardevolle inpassing in de omgeving.

NEVENSELECTIECRITERIA Aan de meeste items in de hoofdgroep moet een positieve bijdrage geleverd worden om verder voor selectie in aanmerking te komen. De afwegingsmotieven kunnen ook hier gewaardeerd worden van positief over neutraal naar negatief.

Dit is niet van toepassing voor de waardevolle panden in Landen. Er is geen pand neutraal beoordeeld bij de evaluatie van de hoofdselectiecriteria.

15 TECHNUM NV, Afdeling Ruimtelijke Planning

STAD LANDEN Toelichtingsnota: RUP “zonevreemde woningen”

63-35500

BOUWFYSISCHE TOESTAND

De beoordeling van de bouwfysische toestand van het gebouw gebeurt op basis van de uitwendige schouwing van de nederzettingen naar onderstaande gebouwelementen. Woongedeelte en bedrijfsgedeelte (stallingen, schuren, opslagruimten,...) worden afzonderlijk beschouwd. Indien er aan de te onderzoeken bouwvolumes recente verbouwings- of vernieuwingswerken zijn uitgevoerd wordt dit aangegeven.

- dakbedekking De dichtingslaag wordt hier beoordeeld, niet de drager of de dakrandafwerking. Is het dakbedekkingsmateriaal nog geschikt voor zijn functie, bestaat het uit sterk verweerde materialen, is het geheel, gedeeltelijk of plaatselijk te vervangen,...

- dakgebinte Algemeen zal de vlakheid van de volledige draagconstructie onder de dakbedekking beoordeeld worden (gestrektheid van de nokken, doorbuigen van dakvlak, intactheid van draagbalken,...)

- goten, randen en doorboringen Goten, aflopen, dakranden, aansluitingen met opgaande muren, oversteken, geulen, dakdoorbrekingen, schouwen, dakkapellen, dakvlakramen krijgen een globale beoordeling.

- gevelvlak De volle wand van de gevel wordt bedoeld, niet de constructieve elementen. In de mate van het mogelijke (indien goed zichtbaar) worden al de gevels en gevelvlakken beoordeeld op uitbuikingen, ernstige verweringen, onstabiliteit, (grote) barsten, (te vervangen) voegwerk,...

- gevelelementen Dit zijn de constructieve elementen die deel uitmaken van de gevel zoals kolommen, balken, lintelen, console, uitkragende of inspringende constructies, raamomlijstingen, dorpels... In principe zijn gevelelementen meestal aanwezig. Ze worden geëvalueerd op eventuele gebreken, noodzakelijke (gehele of gedeeltelijke) vervangingen of afbraak.

- ramen en deuren Zowel ramen als deuren en poorten of de invulling van de gevelopeningen worden beoordeeld op hun bestaande toestand, nood aan vervanging, kleine herstellingen,...

De verschillende gebouwelementen worden afzonderlijk beoordeeld en krijgen een codering van volledig te vervangen tot geen gebreken. De uiteindelijke selectie gebeurt door het beschouwde landbouwgebouw toe te kennen aan één van volgende categorieën:

16 TECHNUM NV, Afdeling Ruimtelijke Planning

STAD LANDEN Toelichtingsnota: RUP “zonevreemde woningen”

•

63-35500

ruïne /bouwvallig: De hoeve is volledig vervallen en verkrot en is naar renovatie of herbestemming volledig onbruikbaar. Ze is onverbeterbaar of toch nog herstelbaar maar met een te hoge kostprijs in verhouding tot de totale waarde. Dit heeft een negatieve evaluatie tot gevolg (met uitzondering van historische waarde of merkwaardig geheel).

•

zware gebreken: De hoeve vertoont veel constructieve en vormelijke mankementen aan meerdere elementen, maar is nog renoveerbaar op een financieel haalbare en verantwoorde manier.

•

lichte of geen gebreken: De hoeve verkeert in een goede bouwfysische toestand of vertoont geen noemenswaardige gebreken. Kleine verbeterings - of aanpassings - of onderhoudswerken werken zijn eventueel nodig.

LANDSCHAPPELIJKE TOESTAND •

natuurgebied volgens het gewestplan

•

gemeentelijk kwetsbaar gebied

•

ROG

HINDERBRONNEN

De site en de omgeving wordt onderzocht naar eventueel aanwezige hinderbronnen, die betrekking hebben op visuele hinder, geluidshinder, reukhinder,... niet eigen aan het beroep, zoals (drukke) verkeerswegen, bedrijventerreinen, wateroverlast, ruilverkaveling.

17 TECHNUM NV, Afdeling Ruimtelijke Planning

STAD LANDEN Toelichtingsnota: RUP “zonevreemde woningen”

63-35500

Tabel

18 TECHNUM NV, Afdeling Ruimtelijke Planning

STADSBESTUUR BLANKENBERGE

Extrakt uit het notulenboek van de Gemeenteraad van de stad Blankenberge Zitting van 09 september 2008

R0/GDV/WM

Aanwezig: Philip Konings, voorzitter; Ludo Monset, burgemeester; Ignace Lauwagie, Patrick De Klerck, Pierre Bisschop, Catherine Verburgh en Catharine Van Ryssel, schepenen; Ivan De Clerck, schepen/voorzitter OCMW; Jeannine Stevens, Johan Van Eeghem, Piet Wittevrongel, Roger Catrysse, Nadine Pauwels-Devos, Jeannine Puype, Björn Prasse, Jurgen Content, Jeannine Jacobs, Charlotte Benoot, Jessie Vandenbon, Roland Heggerick, Lucien Lutters, Brigitte Dobbelaere-Van de Walle, Luc Simoens, Lydie Van Craeynest, Patrick Kina en Arthur Vandesande, gemeenteraadsleden; Peter Verheyden, stadssecretaris.

RUIMTELIJKE ORDENING – STEDENBOUWKUNDIGE VERORDENING SV 04 – VERBOD OP HET OPSPLITSEN VAN EENGEZINSWONINGEN. GOEDKEURING. STEMMING DE GEMEENTERAAD : Gelet op: het decreet van 18.05.1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, gewijzigd bij latere beslissingen; het tekort aan ééngezinswoningen binnen het kleinstedelijk gebied van Blankenberge; het tekort aan bouwgrond voor de oprichting van nieuwe ééngezinswoningen teneinde te voldoen aan de vraag; het streven naar het behoud van de eigenheid van het dorpskarakter; de toenemende druk op het stedenbouwkundig en architecturaal weefsel van het dorp; de noodzaak om het aantal bestaande ééngezinswoningen te vrijwaren voor opsplitsing in meergezinswoningen het advies van de GECORO d.d. 20 december 2007; het advies van Agentschap Ruimtelijke Ordening West-Vlaanderen Werkhuisstraat 9, 8000 Brugge met referentie 2.31/31004/101.1 Overwegende dat: In BPA 15 De Craene (MB 29.03.2002), BPA 12 Gedeeltelijke herziening Dorpskom Uitkerke (MB 29.11.2000) voorschriften opgenomen zijn inzake het verplichten tot realiseren van ééngezinswoningen in bepaalde zone’s; Deze verordening in overeenstemming is met de geest van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (BD 04.08.2005) Op voorstel van het College van Burgemeester en Schepenen; Bij 24 ja-stemmen; 0 neen-stemmen en 0 onthoudingen; BESLUIT : Artikel 1: Ontwerp Stedenbouwkundige verordening SV 04 – Verbod op het opsplitsen van bestaande ééngezinswoningen heeft als inhoud: 1.1: Definities. Onder "woonentiteit" dient men in deze verordening te verstaan elk lokaal of geheel van lokalen dat normaal bestemd is om als vaste of tijdelijke verblijfplaats te dienen voor een individu, voor een gezin of voor een groep samenlevende personen.

1/2

L:\doc\td\Wim\Gemeenteraad\Gemeenteraad 2008\2008.09.09\SV04\beslissing.doc

28-1-2009

Zijn geen woonentiteiten in de zin van deze verordening: de hotel- of pensionkamers, de campings en weekendverblijfparken, alsmede de kamers, slaapzalen of cellen die deel uitmaken van gebouwen die worden aangewend als collectieve verblijfplaats, zoals homes, tehuizen voor bejaarden, verpleeginstellingen, kazernes, pensionaten of kloosters, suitehotels, ...etc. Onder “eengezinswoning” wordt begrepen een woongebouw bestaande uit 1 woonentiteit. Onder “meergezinswoning” wordt begrepen een woongebouw bestaande uit 2 of meerdere woonentiteiten. 1.2: De rechtskracht van verordeningen van hogere overheden primeren op deze overeenkomstig art 55 §2 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening en latere wijzigingen. De voorschriften van uitvoeringsplannen primeren op die van de stedenbouwkundige verordening. De verordening is complementair aan andere reglementeringen en documenten met verordenende kracht. 1.3: De bestaande vergunde en de bestaande vergund geachte ééngezinswoningen, die zich binnen de gearceerde zone bevinden op het bij deze beslissing bijgevoegde plan, mogen niet opgesplitst worden in meergezinswoningen. Een uitzondering hierop betreffen de gebouwen die zich bevinden langs de Koning Albert-I-laan, Kerkstraat, Zuidlaan, Vredelaan en Brugsesteenweg. Artikel 2: De stedenbouwkundige verordening treedt in werking op de eerste dag van de maand volgend op de bekendmaking van de goedkeuringsbeslissing van de Bestendige Deputatie in het Belgisch Staatsblad. Artikel 3: Onderhavige beslissing ter kennisgeving aan de Hogere Overheid toe te sturen, overeenkomstig artikel 28 van het decreet van 28 april 1993, houdende regeling voor het Vlaamse Gewest, voor het administratief toezicht op de gemeenten, en ter goedkeuring aan de Bestendige Deputatie overeenkomstig art. 55§2 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening en latere wijzigingen.

De Secretaris, (get.) P. Verheyden

De Voorzitter, (get.) P. Konings VOOR EENSLUIDEND EXTRACT AFGELEVERD TE BLANKENBERGE OP.

2/2

De Secretaris,

De Voorzitter,

P.VERHEYDEN

P. KONINGS

L:\doc\td\Wim\Gemeenteraad\Gemeenteraad 2008\2008.09.09\SV04\beslissing.doc

28-1-2009

Huisvesting: stedenbouwkundige verordening voor het creëren en wijzigen van het aantal woongelegenheden Gecoördineerde versie 27-06-2008 Vaststelling verordening: gemeenteraadsbeslissing van 28 november 2003 Wijzigingsbesluit: gemeenteraadsbeslissing van 27 juni 2008 Goedkeuring door de deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen: 11 september 2008 Bekendmaking Belgisch Staatsblad: 20 oktober 2008

Hoofdstuk 1: Definities Artikel 1 Voor de toepassing van onderhavig besluit wordt verstaan onder: Aanvrager: De particulier of rechtspersoon die een stedenbouwkundige vergunning aanvraagt voor het creëren van woongelegenheden of het wijzigen van het aantal woongelegenheden. Woongelegenheid: Lokaal of geheel van aansluitende lokalen hoofdzakelijk bestemd voor de huisvesting van een persoon of een groep van samenlevende personen al dan niet in gezinsverband. Eengezinswoning: Elk gebouw bestaande uit één woongelegenheid. Wordt ook beschouwd als een ééngezinswoning: een gebouw bestaande uit enerzijds een woongelegenheid en anderzijds een nevenfunctie (vb kantoor- of handelsfunctie) die minder dan de helft van de totale vloeroppervlakte beslaat. Meergezinswoning: Gebouw bestaande uit meerdere woongelegenheden. Zijn meergezinswoningen: de kamerwoningen (gebouwen bestaande uit meerdere kamers in de zin van deze stedenbouwkundige verordening), de appartementsgebouwen, de studiocomplexen, de gebouwen waarin diverse types woongelegenheden (kamers, appartementen, studio’s) voorkomen. Woonlokaal: Een lokaal bestemd om gebruikt te worden als keuken, woon- of slaapkamer. De volgende lokalen kunnen geen woonlokaal vormen: voor- of inkomhallen; gangen; toiletten; badkamers; wasruimten; bergplaatsen; de niet voor bewoning ingerichte kelders; zolders en bijgebouwen; de garages; lokalen voor beroepsbezigheden; hobbyruimtes. Kamer: Woongelegenheid waarin één of meer van volgende voorzieningen ontbreken: wc; bad of douche; kookgelegenheid; en waarvan de bewoners voor deze voorzieningen afhankelijk zijn van de gemeenschappelijke ruimten in of aansluitend bij het gebouw waarvan de woongelegenheid deel uitmaakt. Studentenkamer: Elke individuele kamer in een studenten- of studentengemeenschapshuis. Studio: Zelfstandige woongelegenheid waarin alle woonlokalen geïntegreerd zijn in één ruimte, behoudens het sanitair dat wordt voorzien in een aangrenzende afgesloten aparte ruimte. Appartement: Zelfstandige woongelegenheid waarin de verschillende woonlokalen verdeeld zijn over verschillende ruimtes.

1

Woonoppervlakte: De som van de vloeroppervlaktes van de binnenruimtes met een plafondhoogte van minstens 250 cm bij vlakke plafonds in geval van nieuwbouw, minstens 230 cm bij vlakke plafonds in geval van verbouwing en minstens 180 cm bij hellende daken, gemeten tussen de begrenzende bouwdelen. Volgende functies komen in aanmerking bij het berekenen van de woonoppervlakte: keuken, woonkamer, slaapkamer, speelkamer, inkomhal, gang, toilet, badkamer, wasruimte, bergplaats in directe fysieke aansluiting bij één van voorvermelde functies, hobbyruimte, lokalen voor de uitoefening van een zelfstandig of vrij beroep. Functies die niét in aanmerking komen bij het berekenen van de woonoppervlakte zijn: bergplaatsen aangebouwd bij de woning en die enkel bereikbaar zijn via een al dan niet gemeenschappelijke buitenruimte of via een garage, berghokken in de tuin, bijgebouwen, kelders, niet ingerichte zolders, garages, handelsruimtes, magazijnlokalen, kantoren, serres... Fietsenberging: een overdekte, afsluitbare ruimte waar één of meerdere fietsen kunnen gestald worden. Toegankelijke en private buitenruimte: Buitenruimte: koer, tuin, terras, patio. Privaat: in aansluiting bij een zelfstandige woongelegenheid. Toegankelijk: rechtstreeks bereikbaar vanuit een zelfstandige woongelegenheid. Wordt niet in aanmerking genomen als toegankelijke en private buitenruimte: een gemeenschappelijke tuin of een gemeenschappelijke buitenruimte. Berekeningswijze van de looplijn: de looplijn wordt conventioneel als volgt bepaald: - bij steektrappen (dit zijn tussen twee evenwijdige zijkanten recht opgaande trappen) ongeacht hun breedte, ligt de looplijn in het midden van de trap; - bij spiltrappen en draaitrappen breder dan 0,75 m, ligt de looplijn op minstens 0,4 m en hoogstens 0,6 m van de binnenkant van de leuningzone of van de spil, en op minstens 0,35 m van de buitenranden van de treden; - bij spiltrappen en draaitrappen smaller dan 0,75 m ligt de looplijn in het midden. Draaitrap: wenteltrap of trap die spiraalvormig omhooggaat. Spiltrap: wenteltrap waarbij alle treden aan één kant vastzitten. Middelhoog gebouw: Gebouw waarvan de hoogte, dit is de afstand tussen het afgewerkte vloerpeil van de hoogste verdieping en het laagste peil van de door de brandweerwagens bruikbare wegen omheen het gebouw, gelijk is aan of begrepen is tussen 10 m en 25 m. Vervangingsnieuwbouw: het volledig slopen van een bestaand gebouw en het oprichten van een nieuwbouw.

Hoofdstuk 2: Algemene bepalingen Artikel 2 a. Deze verordening is van toepassing op elk gebouw dat bestemd is of zal bestemd worden voor één of meer woongelegenheden en waarin woongelegenheden gecreëerd worden of waarvan het aantal woongelegenheden gewijzigd wordt. b. Vallen niet onder de toepassing van deze stedenbouwkundige verordening: de hotel- of pensionkamers, alsmede de kamers, slaapzalen of cellen die deel uitmaken van gebouwen die worden aangewend als collectieve verblijfplaats zoals de tehuizen voor bejaarden, de verpleeginrichtingen, de kazernes, de internaten (verbonden aan onderwijsinstellingen van niet-hoger onderwijs), de kloosters, de opvangcentra, de gevangenissen. c. De sociale woonprojecten van de door de Vlaamse overheid erkende sociale huisvestingsmaatschappijen vallen enkel onder de bepalingen van deze stedenbouwkundige verordening wat betreft de bepalingen van artikel 3.

2

Artikel 3 §1. Bij bestaande ééngezinswoningen geldt: a. ééngezinswoningen met een woonoppervlakte kleiner dan 135 m²: het aantal woongelegenheden mag niet gewijzigd worden; b. ééngezinswoningen met een woonoppervlakte tussen 135 m² en 250 m²: er mag één bijkomende woongelegenheid gecreëerd worden van maximaal 45 m²: hetzij een studio, hetzij een appartement met één slaapkamer; c. ééngezinswoningen met een woonoppervlakte groter dan 250 m²: het aantal woongelegenheden mag gewijzigd worden. §2. Elke meergezinswoning met een totale woonoppervlakte groter dan 250 m², mag voor maximaal de helft van de oppervlakte uit studio’s en kamers bestaan. Artikel 4 §1. Bij vervangingsnieuwbouw is het toegestaan een ééngezinswoning te vervangen door een meergezinswoning indien aan minstens één van volgende voorwaarden is voldaan: - de achterbouwlijn van de bestaande ééngezinswoning valt samen met de perceelsgrens; - de kroonlijsthoogte van de aanpalende percelen is minstens één bouwlaag hoger dan de kroonlijsthoogte van de bestaande ééngezinswoning; - de kroonlijsthoogte van het potentieel te vergunnen gebouw is minstens één bouwlaag hoger dan de kroonlijsthoogte van de bestaande ééngezinswoning; - de totale woonoppervlakte op het perceel, berekend als de som van de woonoppervlaktes op het gelijkvloers én de verdiepingen en dit binnen het potentieel te vergunnen bouwvolume, is meer dan 250 m². §2. Het samenvoegen van meerdere ééngezinswoningen met als doel het creëren van een meergezinswoning is niet toegestaan, tenzij het gaat om vervangingsnieuwbouw. Artikel 5 Elke woongelegenheid moet rechtstreeks bereikbaar zijn via een toegangsdeur die uitgeeft op een gemeenschappelijke circulatieruimte.

Hoofdstuk 3: Oppervlaktenormen Artikel 6 Elke studentenkamer moet een woonoppervlakte van minstens 12 m² hebben. Artikel 7 Elke kamer moet een woonoppervlakte van minstens 18 m² hebben. Artikel 8 Elke studio moet een woonoppervlakte van minstens 30 m² hebben. Deze oppervlakte moet zich op één zelfde niveau bevinden. Artikel 9 Elk appartement met één slaapkamer moet een woonoppervlakte van minstens 40 m² hebben. Elk appartement met twee slaapkamers moet een woonoppervlakte van minstens 60 m² hebben. Artikel 10 Voor elk appartement moeten volgende oppervlaktenormen gerespecteerd worden: - de woonkamer moet minstens 16 m² zijn indien de keuken zich in een afzonderlijke ruimte bevindt; - de woonkamer moet minstens 20 m² zijn indien de keuken zich in dezelfde ruimte bevindt; - de keuken in een afzonderlijke ruimte moet minstens 6 m² zijn;

3

-

de slaapkamer moet minstens 10 m² zijn.

Artikel 11 §1. In meergezinswoningen met kamers of studentenkamers, moet een gemeenschappelijke berging voorzien zijn met een oppervlakte van 2 m² per woongelegenheid. §2. In meergezinswoningen met studio’s en/of appartementen, moet een gemeenschappelijke berging voor afvalsortering voorzien zijn met een oppervlakte van minstens 1 m² per woongelegenheid. Deze berging moet voldoende verlucht zijn. §3. Elke studio of appartement moet uitgerust zijn met een individuele berging die een oppervlakte heeft van minstens 2 m² én die rechtstreeks bereikbaar is vanuit een woonlokaal. §4. De gemeenschappelijke berging moet bereikbaar zijn vanuit een gemeenschappelijke circulatieruimte, al dan niet binnen het gebouw. De verplichting om een gemeenschappelijke berging te voorzien, vervalt bij meergezinswoningen waarin elke woongelegenheid voorzien is van een individuele berging of garage van minstens 6 m². §5. Elke meergezinswoning moet voorzien zijn van een fietsenberging met ruimte voor evenveel fietsen als er woongelegenheden zijn. De fietsenberging moet bereikbaar zijn vanuit een gemeenschappelijke circulatieruimte, al dan niet binnen het gebouw. De fietsenberging mag zich niet in een kelder bevinden maar wel in een ondergrondse garage. De verplichting om een gemeenschappelijke fietsenberging te voorzien, vervalt bij meergezinswoningen waarin elke woongelegenheid voorzien is van een individuele berging of garage van minstens 6 m² op het gelijkvloers. Artikel 12 Elk appartement moet uitgerust zijn met een private en toegankelijke buitenruimte van minstens 2 m². De kleinste afmeting van deze buitenruimte moet minstens 1 meter zijn. De verplichting om een private en toegankelijke buitenruimte te voorzien, vervalt indien aan elk van de volgende voorwaarden is voldaan: - het betreft de inrichting van een woongelegenheid op het gelijkvloers; - de achterbouwlijn valt samen met de perceelsgrens; - woonlokalen gelegen aan de achterbouwlijn kunnen rechtstreeks verlicht en verlucht worden door middel van opengaande dakkoepels.

Hoofdstuk 4: Technische bepalingen Artikel 13 Voor zelfstandige woongelegenheden geldt dat de sanitaire voorzieningen (badkamer of douche, wc) moeten ondergebracht zijn in een apart afgesloten lokaal, dat rechtstreeks vanuit de zelfstandige woongelegenheid toegankelijk is. Artikel 14 De meterkast van de elektriciteit moet ondergebracht zijn in een voor iedereen toegankelijke gemeenschappelijke ruimte.

Hoofdstuk 5: Brandveiligheidsnormen Artikel 15 Elke woongelegenheid moet voldoen aan alle vereisten inzake brandveiligheid.

4

Artikel 16 Woongelegenheden en gemeenschappelijke lokalen mogen zich niet bevinden in kelders waarvan de vloer lager is dan 100 cm onder het peil van de straat. Artikel 17 De ingangen van de verschillende woongelegenheden op de verdiepingen mogen niet meer dan 30 m verwijderd zijn van een trap. De maximale lengte van de doodlopende gangdelen van de evacuatiewegen is 15 m. Artikel 18 De meergezinswoning moet te allen tijde bereikbaar zijn voor brandweervoertuigen. De opstelling en de bediening van het materieel voor brandbestrijding en redding moet gemakkelijk kunnen uitgevoerd worden. Artikel 19 De evacuatiewegen moeten oordeelkundig verdeeld zijn over het gebouw en de plaats, de verdeling en de breedte van de evacuatiewegen, trappen, uitgangen en nooduitgangen moeten een vlugge en gemakkelijke ontruiming van personen mogelijk maken. De eerste vluchtmogelijkheid bestaat uit een binnen- of buitentrap. Een tweede vluchtmogelijkheid moet in overleg met de brandweer voorzien worden. Artikel 20 De deuren, evacuatiewegen, trappen en nooduitgangen moeten een minimale nuttige breedte van 70 cm hebben en een minimale hoogte van 220 cm. Plaatselijk kan een hoogte van 200 cm volstaan. De deuropeningen moeten minstens 70 cm breed zijn. Artikel 21 Trappen die als eerste vluchtmogelijkheid dienst doen, moeten minstens aan de volgende constructieeisen voldoen: - aantrede: minstens 20 cm op de looplijn; - optrede: maximum 18 cm; - elke open zijde voorzien van een stevige leuning die tenminste 100 cm hoog is; - in elk geval voorzien van minstens één degelijke handgreep. Spiltrappen zijn verboden. Draaitrappen kunnen toegelaten worden, op voorwaarde dat de aantrede op de looplijn minimum 20 cm bedraagt. Artikel 22 Trappen die als tweede vluchtmogelijkheid dienst doen, moeten minstens aan de volgende constructieeisen voldoen. Binnentrappen: moeten beantwoorden aan de bepalingen van voorgaand artikel. Buitentrappen: moeten minstens aan volgende karakteristieken beantwoorden: - hellingshoek: maximum 45°; - breedte: minstens 80 cm; - breedte treden: minstens 15 cm en aangepast aan de hellingshoek om een veilig gebruik te waarborgen; - hoogte treden: maximum 20 cm; - leuningen: stevig, met een hoogte van 100 cm en toegankelijk via een deur en een bordes; Buitenladders: moeten minstens aan volgende vereisten voldoen: - stevig bevestigd, al dan niet opklapbaar; - hoogte treden: maximum 30 cm; - bovenste trede: minimum 150 cm boven het hoogste toegangsniveau tot de ladder; Eventuele toegangsterrassen moeten voorzien zijn van een leuning met een hoogte van minstens 100 cm. Elke trap en ladder moeten gemakkelijk toegankelijk zijn vanaf elke bouwlaag en uitgeven op een plaats waar de gebruikers zich gemakkelijk in veiligheid kunnen stellen.

5

Artikel 23 In meergezinswoningen met meer dan 4 bouwlagen of in gebouwen die vallen onder de classificatie van een middelhoog gebouw, moet elke binnentrap ommuurd zijn. De deuren van trappenhuizen moeten open draaien in de richting van de vluchtzin. Op het evacuatieniveau leiden de trappen rechtstreeks naar buiten of via een evacuatieweg. De trappenhuizen die toegang verlenen tot de ondergrondse verdiepingen mogen niet rechtstreeks in het verlengde liggen van deze die leiden naar de bovenverdiepingen. Bovenaan in elk trappenhuis moet een ventilatieopening van tenminste 1 m² voorhanden zijn. Deze verluchtingsopening moet vanaf het normale evacuatieniveau met de hand volledig kunnen geopend worden. Artikel 24 De opslagplaatsen voor vloeibare brandstoffen binnen het gebouw moeten zodanig waterdicht ommuurd worden, dat de inhoud van de houder binnen deze ommuring kan opgevangen worden. Artikel 25 De gasmeter moet in een goed verlucht lokaal worden ondergebracht in een gemeenschappelijk deel van het gebouw. Artikel 26 De liftmachinekamers moeten vanuit de gemeenschappelijke delen te allen tijde gemakkelijk toegankelijk zijn.

Hoofdstuk 6: Strafbepalingen en opheffingsbepalingen Artikel 27 De overtredingen op deze stedenbouwkundige verordening worden overeenkomstig artikel 146 en 147 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening en zijn wijzigingen bestraft, onverminderd de toepassing van de artikelen 149 tot 150 van voormeld decreet. Alle bepalingen van het eerste boek van het Strafwetboek, met inbegrip van hoofdstuk VII en van artikel 85, zijn van toepassing op bovenvermelde overtredingen. Artikel 28 Onverminderd de bepalingen van deze stedenbouwkundige verordening, zijn de voorschriften van de betreffende wetten, decreten, reglementen en besluiten, van toepassing. Deze stedenbouwkundige verordening doet op geen enkele wijze afbreuk aan de bevoegdheden inzake veiligheid en openbare gezondheid die, ingevolge wettelijke bepalingen aan de burgemeester of een ander orgaan zijn toevertrouwd. Artikel 29 Gemotiveerde aanvragen tot afwijkingen zullen behandeld worden door het college van burgemeester en schepenen. Artikel 30 Het politiereglement op het verhuren van gebouwen ‘kamer per kamer’ van 28 november 1991 wordt opgeheven.

6

gemeente Evergem Besluit van de gemeenteraad houdende vaststelling van een stedenbouwkundige verordening inzake het voorzien van parkeerplaatsen bij meergezinswoningen goedgekeurd door de Deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen op 23 oktober 2008 (Belgisch staatsblad van 6 november 2008). Artikel 1 De verordening is van toepassing op elke aanvraag stedenbouwkundige vergunning voor het bouwen van meergezinswoningen op het grondgebied van de gemeente Evergem. Artikel 2 Onder meergezinswoning wordt verstaan een gebouw, dat meer dan één wooneenheid omvat, met uitzondering van bejaardentehuizen, seniories, serviceflats, verpleeginrichtingen, kloosters, hotels en internaten. Onder het bouwen van een meergezinswoning wordt verstaan de meergezinswoning die bekomen wordt door nieuwbouw (al dan niet na slopen van een of meer bestaande gebouwen), door verbouwing, opdelen, samenvoeging, of functiewijziging (of een combinatie hiervan) van een of meer bestaande gebouwen. Onder parkeerplaats wordt verstaan : De standplaatsen voor wagens welke opgericht wordt op het perceel waarop de meergezinswoning zal komen onder de vorm van hetzij een gesloten garage (box) hetzij een standplaats in een overdekte ruimte of een standplaats in open lucht, daartoe speciaal aangelegd en uitgerust. Artikel 3 Er dient bij het bouwen van meergezinswoningen op privaat domein één parkeerplaats per woongelegenheid te worden voorzien. Artikel 4 De parkeerplaats dient te worden aangelegd op de terreinen waarop de meergezinswoning geplant is. Artikel 5 Een garage (box) moet minstens 5 m lang, 2,75 m breed en 1,80 m hoog zijn. De standplaats in overdekte ruimte minstens 5 m lang, 2,25 m breed en 1,80 m hoog. Een standplaats in open lucht minstens 5,50 m lang en 2,50 m breed. Ze moet rechtstreeks toegankelijk zijn langs een weg van minimum : 5,50 m breedte als de standplaats een hoek tussen 90° en 60° vormt met die weg, 4,50 m breedte als de standplaats een hoek tussen 60° en 45° vormt met die weg, 3,50 m breedte als de standplaats een hoek tussen 45° en 0° vormt met die weg, Artikel 6 Bij elke aanvraag stedenbouwkundige vergunning voor het bouwen van meergezinswoningen dient een nota gevoegd, ondertekent door de architect en de bouwheer, waarbij het parkeren toegelicht wordt en waarbij in voorkomend geval de motivatie is opgenomen om af te wijken van deze normen. Deze motivatie kan enkel betrekking hebben op stedenbouwkundige argumenten en op de technische onmogelijkheid om de normen na te leven. Artikel 7 Indien uit de aanvraag blijkt dat aan deze normen niet kan voldaan worden zal de vergunning geweigerd worden, tenzij er stedenbouwkundige argumenten zijn om van bovengestelde normen af te wijken of indien blijkt dat er een technische onmogelijkheid is om de normen na te leven. De afwijking op het naleven van deze normen dient uitdrukkelijk door de vergunningverlenende overheid te worden gemotiveerd in de stedenbouwkundige vergunning. Bij afwijking op de normen blijft het gemeentelijk belastingreglement op het ontbreken van parkeerplaatsen evenwel van toepassing.

STEDENBOUWKUNDIGE VERORDENING INZAKE HET VERSTERKEN VAN DE WOONKWALITEIT TITEL 1: ALGEMENE BEPALINGEN Artikel 1 Definities Voor de toepassing van deze stedenbouwkundige verordening wordt verstaan onder: 1° woning of woongelegenheid Elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande. 2° kamer (= niet-zelfstandige woning) Woning waarin één of meer van de volgende voorzieningen ontbreken: WC, bad of douche, kookruimte, en waarvan de bewoners voor deze voorzieningen afhankelijk zijn van de gemeenschappelijke ruimten in of aansluitend bij het gebouw waarvan de woning deel uitmaakt. 3° zelfstandige woning Woning waarin de vier basisfuncties aanwezig zijn: leef- en slaapruimte, kookruimte, bad- of doucheruimte en WC. 4° verbouwing van een woning De uitvoering van ingrepen die betrekking hebben op de structuur, de stabiliteit of de veiligheid, aan een gebouw dat bestemd is om te worden bewoond. Dit kan al dan niet gepaard gaan met wijzigingen aan het volume van het gebouw en / of bijgebouwen zolang de oppervlakte van het oude gedeelte groter blijft dan de helft van de totale oppervlakte van de woning. 5° vernieuwbouw Twee categorieën: - Verbouwing van een woning waarbij meer dan 50% metselwerk wordt vervangen door nieuw metselwerk; - Verbouwing van een woning dat gepaard gaat met wijzigingen aan het volume van het gebouw en / of bijgebouwen en waarbij de oppervlakte van het oude gedeelte kleiner is dan de helft van de totale oppervlakte van de woning. 6° hoofdfunctie Het hoofdzakelijk feitelijk gebruik van een onroerend goed of een gedeelte daarvan. 7° nuttige bruikbare vloeroppervlakte van een ruimte De oppervlakte van een ruimte, gemeten tussen de muren, waarboven het plafond de volgende hoogte bereikt: - minimum 2,50 m voor de leefruimte (zit- en eetruimte) en de kookruimte; - minimum 2,40 m voor de slaapruimte; - minimum 2,20 m voor de overige ruimten (badkamer, bergruimte, …); - minimum 1,50 m bij hellende daken. Ruimten die lager zijn dan deze bovenvermelde normen worden niet opgenomen in de berekening.

1

8° buitenruimte De oppervlakte van het gedeelte van het perceel dat niet wordt ingenomen door bebouwing. Terrassen op verdiepingen en / of terrassen op platte daken zijn eveneens in de buitenruimte opgenomen. 9° bruto vloeroppervlakte van de woning De som van de oppervlakte van elke bewoonbare verdieping gemeten op vloerniveau langs de binnenomtrek van de opgaande constructies die de woning omhullen. Opmerkingen: - ruimten waarvan de vrije hoogte tussen de vloer en het plafond minder is dan 2,20 m zijn niet inbegrepen; - ruimten onder hellende daken worden gerekend vanaf 1,50 m vrije hoogte tussen de vloer en het plafond. TITEL 2: WOONKWALITEITSNORMEN Artikel 2 Toepassingsgebied Deze stedenbouwkundige verordening is van toepassing op elke zelfstandige woning gelegen op het grondgebied van de stad Mechelen. De verordening zal dienen bij de beoordeling van aanvragen voor het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning voor verbouwing, vernieuwbouw, nieuwbouw en wijzigingen van hoofdfunctie, voor het deel waarop de aanvraag betrekking heeft. Artikel 3 Functies Elke woongelegenheid moet minstens beschikken over: - een inkomruimte; - een leefruimte (zit- en eetruimte) en een kookruimte, al dan niet in één ruimte geïntegreerd; - een slaapruimte(n); - een bergruimte; - een badkamer, minimaal bestaande uit lavabo en douche en / of bad (voorzien van stromend koud en warm water), gelegen in de woongelegenheid en die niet rechtstreeks uitgeeft in een leefruimte (zit- en eetruimte) of een kookruimte; - een toilet met waterspoeling (al dan niet geïntegreerd in de badkamer), gelegen in de woongelegenheid en die niet rechtstreeks uitgeeft in een leefruimte (zit- en eetruimte), een kookruimte of een slaapruimte; - een buitenruimte. Artikel 4 Oppervlaktenormen voor functies binnen een woongelegenheid Elke woongelegenheid moet beschikken over de in artikel 3 vermelde functies waarvan de nuttige bruikbare vloeroppervlakte voldoet aan de oppervlaktenormen vermeld in bijgevoegde tabel (zie bijlage 1). De nuttige bruikbare vloeroppervlakte wordt bepaald in verhouding tot het aantal personen. De oppervlaktenormen zullen steeds getoetst worden aan de mogelijkheid tot het goed functioneren van de ruimten.

2

Artikel 5 Daglichtnorm De leefruimte (zit- en eetruimte) en slaapruimte(n) moeten rechtstreeks daglicht ontvangen langs glasvlakken in verticale wanden of schuine dakvlakken, met volgende minimumoppervlakte: - voor de leefruimte (zit- en eetruimte): minimum 1/8 van de vloeroppervlakte; - voor de slaapruimte(n): minimum 1/12 van de vloeroppervlakte. Niet rechtstreekse verlichte en verluchte kookruimten kunnen enkel toegestaan worden mits zij voorzien zijn van een efficiënt verluchtingssysteem en niet afgescheiden zijn van een rechtstreeks verlichte leefruimte. Artikel 6 Oppervlaktenorm voor buitenruimte Bij nieuwbouw en vernieuwbouw moet elke zelfstandige woning beschikken over een private bruikbare buitenruimte met een minimum oppervlakte die gelijk is aan 8% van de bruto vloeroppervlakte van de woning. Deze buitenruimte moet rechtstreeks bereikbaar zijn vanuit de woongelegenheid. Bij verbouwing moet elke zelfstandige woning beschikken over een bruikbare buitenruimte met een minimum oppervlakte die gelijk is aan 8% van de bruto vloeroppervlakte van de woning. Indien de buitenruimte niet privaat kan voorzien worden is er de mogelijkheid om met deze minimum oppervlakten een gemeenschappelijke buitenruimte te creëren mits ze bereikbaar is via gemeenschappelijke delen. Artikel 7 Fietsenstalling Bij nieuwbouw en vernieuwbouw moet elke zelfstandige woning beschikken over een fietsenstalling met een oppervlakte van minimum 2 m2 (2 fietsen). Bij verbouwing moet elke bijkomende zelfstandige woning (ten opzichte van het huidige aantal vergunde of vergund geachte woongelegenheden) beschikken over een fietsenstalling met een oppervlakte van minimum 2 m2 (2 fietsen). Artikel 8 Opslaan van huishoudelijk afval Elke zelfstandige woning moet beschikken over een voldoende verluchte ruimte voor het opslaan van huishoudelijk afval met een oppervlakte van minimum 1 m2 in het gebouw of buiten het gebouw. Deze ruimte mag niet rechtstreeks uitgeven in een ruimte opgesomd in de artikel 3 vermelde functies met uitzondering van de bergruimte en de buitenruimte. De bergruimte voor het opslaan van huishoudelijk afval kan individueel of gemeenschappelijk voorzien worden. Bij de gemeenschappelijke oplossing moet er in het gebouw of buiten het gebouw een overdekte verluchte ruimte voorzien worden van minimaal 1 m2 per woongelegenheid met een maximale oppervlakte van 21 m2.

3

Artikel 9 Gemotiveerde aanvraag tot afwijking Het college van burgemeester en schepenen kan op gemotiveerd verzoek van de aanvrager een afwijking toestaan op: - de in artikel 4 vermelde oppervlaktenormen voor functies binnen een woongelegenheid indien de historische structuur van het pand het niet toelaat één woongelegenheid voor 1 persoon te voorzien die voldoet aan de gestelde minimum oppervlaktenormen; - de in artikel 6 vermelde oppervlaktenorm voor buitenruimte; - de in artikel 7 vermelde fietsenstalling; mits de functionele bruikbaarheid van de woning is gegarandeerd. TITEL 3: SLOTBEPALINGEN Artikel 10 Strafbepalingen De overtredingen op deze verordening worden behandeld overeenkomstig de handhavingsmaatregelen bepaald in het decreet op de ruimtelijke ordening.

Goedgekeurd bij besluit van de gemeenteraad van Mechelen op 30 november 2006. Goedgekeurd door de Bestendige Deputatie van de provincie Antwerpen op 19 april 2007. Gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 18 juli 2007.

4

GR 30 november 2006

BIJLAGE 1: Oppervlaktenormen voor functies binnen een woongelegenheid NORMEN

RICHTLIJNEN

RUIMTEN

Minimum oppervlakte

Voorbeelden Bemeubelbaarheidsvoorbeelden afmetingen (cm)

Inkomruimte

1,5 m2

150x100 cm

Leefruimte

22 m2 + (1 m2 per persoon)

zitruimte min. 360 zithoek 3+2+1, eettafel 180x90, TVkast 200x50 cm breed

Vestiaire(-kast) minimum 60x80

eetruimte min. 320 cm breed Kookruimte

4 m2 (+ 0,5 m2 per persoon)

180x240 / 180x300 / 240x240

Koelkast, fornuis (met aan beide zijden vrije ruimte van 30 cm), dubbele spoelbak met verlek (vaatwasmachine), minimum 120 cm vrije aanrechtzone (totaal = minimum 360 cm) - standaard 120 cm tussen overliggende aanrechten (min. 100 cm)

Slaapruimte ouders

12 m2

340x360 / 280x420 / ...

bed 160x205, kast 250x60 - vrije circulatieruimte van 80 cm

Slaapruimte kind(- 8 m2 (1 persoon) eren)

240x360 / Per kind : bed 80x205, kast 100x60, 260x320 / bureau 70x100- vrije circulatieruimte 280x300 / ... van 80 cm (minimum breedte = 210 cm)

14 m2 (2 personen) Bergruimte

Badkamer

1 m2 / persoon voor algemene 150x100 / 120x120 / ... bergruimte 2 + 1 m voor wasmachine + 1 m2 voor opslaan huishoudelijk afval (zie art.8) 170x240 (voor 2 3 m2 (+ 0,5m2 per persoon) pers) / …

wasmachine & droogkast, CV, … Oppervlaktes van garages boven 18m2 mag verrekend worden als bergingoppervlakte Twee lavabo's vanaf 3 slaapkamers

Toilet dag

1 m2

80x130 cm

dagtoilet met handwasbakje

Toilet nacht

1 m2

80x130 cm

extra toilet vanaf 5 personen

Gangruimte

Breedte = minimum 90 cm

vrije wand voor bergkast

Binnentrap

Breedte = stapmodulus M=2H+A minimum 85 cm optrede H tussen 17,5-19 cm vrije aantrede A tussen 22-25 cm Met 60 cm < M < 63 cm Trapneus 4-5 cm

een woning (ver-)bouwen in Leuven de nieuwe algemene bouwverordening van de stad

geachte bouwheer geachte architect

Concept en realisatie brochure Communicatie stadsvernieuwing leuven april 2010 redactie geert antonissen i.s.m. muriel degelin Schetsen migel debakker en muriel degelin Fotografie staat steeds vermeld bij fotobijschrift, de publicatie “architectuurprijs leuven 2004-08” is opgemaakt door stad en architectuur vzw Lay-out geert antonissen Schepen van ruimtelijke ordening Herwig beckers Schepen van communicatie els van Hoof wd. ingenieur directeur Technische Dienst (ruimtelijke ordening) veronique Charlier Directeur communicatie alfons verdyck

de stad leuven heeft een nieuwe algemene bouwverordening. deze wil het wonen in de stad aangenamer maken en vooral jonge gezinnen meer mogelijkheden geven om in de stad te blijven wonen. voortaan heb je als bouwheer of architect onmiddellijk duidelijkheid over wat mag en niet mag. Het zijn geen regels om de regels, maar een reeks richtlijnen die een aantrekkelijk woon-, werk- en leefmilieu voor de huidige en toekomstige bewoners van leuven wil bewerkstelligen en bovenal de kwaliteit van jouw woning wil verbeteren. deze bouwverordening bundelt de bestaande voorschriften en voert enkele nieuwigheden in. Zo kan je in leuven voortaan kleinere rijwoningen meer en soepeler uitbreiden. niet enkel op de zolder of in de kelder, maar ook op de gelijkvloerse verdieping die tot honderd vierkante meter groot mag worden.toch kan ook een algemene bouwverordening niet alles in algemene regels vatten. daarom kan men in concrete en duidelijk geargumenteerde De bouwverorDenig wiL vooraL jonge gezinnen Meer MogeLijkheD geven oM in De STaD Te bLijven. gevallen de kwaliteit voor de bewoners en de omwonenden verbeteren, door af te wijken van de algemene regels aan de hand van een zogenaamde motiveringsnota. Hopelijk helpt deze nieuwe verordening om van jouw woning een verrijking te maken voor onze stad. vriendelijke groeten Herwig beckers schepen van ruimtelijke ordening

Met dank aan stad leuven: dienst ruimtelijke ordening, dienst ruimtelijke planning, College van burgemeester en schepenen, stad en architectuur vzw, swinnen Printing nv verantwoordelijke uitgever College van burgemeester en schepenen Meer info www.leuven.be/abl

abl 2

volledige tekst deze brochure is enkel een korte samenvatting van de algemene leuvense bouwverordening. de teksten van deze publicatie hebben dan ook geen enkele juridische waarde. de volledige, wettelijke tekst staat in pdf-versie op www.leuven.be/abl. in de brochure staat regelmatig dit logo met een bijhorend paginanummer. dat verwijst naar de pagina in het pdf-document, waar het thema behandeld wordt.

ik wil een woning (laten) (ver-) bouwen in leuven?

ja

neen

neen uiteraard mag je verder lezen, maar deze brochure is voor jou op dit moment niet zo relevant.

dit is niet zomaar toegelaten. lees hierover meer op bladzijde 17. voor de andere aspecten gelden de gewone regels van de algemene bouwverordening.

ik wil een sociale woning (laten) (ver-) bouwen in leuven?

ja

ja

sociale huur- en koopwoningen kennen andere voorschriften. Je kan ze vinden op de website van de vlaamse overheid: www.bouwenenwonen.be/

de woning ligt binnen een bestaand ja indien de woning in een gebied ligt geen waarop een ruP of bPa rust, moet ze ruimtelijk uitvoeringsplan (ruP) of ofidee voldoen aan de specifieke voorwaarden bijzonder plan van aanleg (bPa)? die in deze plannen staan. indien er geen uitspraken gedaan worden over bepaalneen de eigenschappen, geldt de algemene verordening zoals ze hieronder staat. de volledige lijst van de ruP’s en bPa’s wil u de functie van het gebouw staat op www.leuven.be/abl. veranderen of de woning opdelen?

neen ja Hiervoor gelden soepelere regels die ligt de woning boven een winkel in of geen het “boven-winkel-wonen” motiveren. idee het zogenaamde kernwinkelgebied? welke precies staan op bladzijde 19, net als de volledige lijst van straten die in het kernwinkelgebied vallen. neen

Hou rekening met drie verordeningen.

1. verordeningen van het vlaams gewest

2. verordeningen van de provincie vlaams-brabant

3. verordeningen van de stad Leuven

op dit moment: » het gewestplan » regels i.v.m. hemelwaterputten, weekendverblijven en voetgangersverkeer

op dit moment regels inzake: » de afkoppeling van hemelwater afkomstig van dakvlakken » de afkoppeling van hemelwater afkomstig van verharde oppervlakten » het overwelven van grachten, baangrachten en niet-gerangschikte onbevaarbare waterlopen.

staan in de algemene bouwverordening en regelen een aantal (informele) zaken als: » het opdelen van woningen » de minimale groottes » enz.

www. ruimtelijkeordening.be

www.vlaamsbrabant.be

= deze brochure & www.leuven.be/abl

abl 3

veeL geSTeLDe vragen over De aLgeMene bouwverorDening van Leuven

waaroM ?

waar geLDT ze ?

een algemene bouwverordening

de algemene bouwverordening

de algemene bouwverordening is een overzichtelijk en makkelijk te consulteren document, waarin alle regels in verband met bouwen en verkavelen in leuven op een gestructureerde manier zijn samengebracht.

de algemene bouwverordening is van toepassing op het hele leuvense grondgebied, tenzij er op het gebied een ruimtelijk uitvoeringsplan (ruP) of bijzonder plan van aanleg (bPa) rust.

tegelijk formaliseert de algemene bouwverordening een aantal voorschriften dat vandaag al informeel wordt gehanteerd. tenslotte zijn er ook bijkomende voorschriften die de minimumkwaliteit van woningen moeten garanderen.

in dat geval zijn de regels van de algemene bouwverordening ondergeschikt aan de regels van het ruP of het bPa. de volledige lijst van ruP’s en bPa’s in leuven en de bijhorende straten staat op www.leuven.be/abl.

waT zijn De verSChiLLenDe FaSeS?

van de algemene bouwverordening

fase1: januari 2010 de algemene bouwverordening wordt van kracht en bevat: nieuwe voorschriften over: » de inplanting en het bouwvolume van gebouwen » de minimale kwaliteitseisen voor woningen aangepaste voorschriften over: » het opdelen en wijzigen van de functie van woningen » het wonen boven winkels tegelijkertijd zijn een aantal oude verordeningen en reglementen van de deelgemeentes opgeheven, net als de verordening over beplantingen. andere regels blijven voorlopig bestaan. Concreet gaat het over: » de parkeerverordening » de verordening op vergunningsplichtige functiewijzigingen (nachtwinkels) » het reglement op reclame en uithangborden » de verordening op de stoepaanleg

latere fases een aantal verordeningen en reglementen worden later toegevoegd of aangepast aan de visie van de algemene bouwverordening. Concreet gaat het over: » de bestaande parkeerverordening » het reglement op reclame en uithangborden » een nieuw hoofdstuk over stedenbouwkundige lasten bij grote projecten » een nieuw hoofdstuk in verband met technische vereisten (vb. de aansluiting op het rioleringsstelstel)

02 abl 5

De buiTenkanT van heT gebouw inpLanTing, voLuMe en uiTziChT van gebouwen en hun DireCTe oMgeving

17 01.

toepassingsgebied

02.

inplanting van gebouwen

03.

benedenverdieping

04.

bouwdiepte op de verdiepingen

05.

Kelderverdiepingen

06.

Hoogte vloerpeilen

07.

Kroonlijsthoogte, aantal bouwlagen, nokhoogte en dakvorm

08.

uitzicht van gebouwen

09.

Constructies en inrichting van tuinen

De buitenkant van de woning beïnvloedt zowel de kwaliteit van de woning zelf, als de omgeving. Daarom zijn de voorschriften in de algemene bouwbrochure vrij precies. Invloed op de woning zelf Nieuw is dat vooral kleinere gesloten woningen iets soepeler kunnen worden verbouwd. Zo kunnen ze ondanks hun beperkte breedte nog steeds interessante woonplekken zijn. Daarnaast zijn er ook vrij specifieke regels voor de kelder- en zolderverdiepingen, omdat deze op zich een belangrijke meerwaarde kunnen zijn voor een huis. Invloed op de omgeving De buitenkant van een woning bepaalt niet alleen de kwaliteit van de woning zelf, maar ook de kwaliteit van de omgeving. Een goede renovatie of nieuwbouw houdt rekening met de privacy en de lichtinval van de naburige gebouwen. Ook in een bredere context wil de nieuwe bouwverordening ervoor zorgen dat de verschillende woongebieden met een specifiek karakter bewaard blijven.

woonproject cardenbergh: ontwerp architectenbureau imbrechts, foto stad Leuven abl 7

doelstelling 1: nieuwe woningen moeten zich zo goed mogelijk in de bestaande omgeving inpassen

de algemene bouwverordening wil voornamelijk dat nieuwe woningen het karakter van een bestaande straat of wijk respecteren en versterken. de bestaande bebouwing in de straat of omgeving vormt bij invulprojecten dan ook altijd een belangrijk uitgangspunt. dit betekent dat de inplanting en het volume van ieder nieuw gebouw zich zoveel mogelijk “inpast” in de gangbare bebouwingswijze. de gangbare bebouwingswijze wordt bepaald door: » het type bebouwing (rijwoningen, halfopen of open) » de bouwlijn » het aantal bouwlagen » de bouwhoogte » de dakvorm de algemene bouwverordening schrijft voor dat al deze eigenschappen zoveel mogelijk aansluiten bij de bestaande (aanpalende) bebouwing. dit hoofdstuk is overigens vooral een actualisering van een reeks bestaande regels. De bouwverorDenig wiL voornaMeLijk DaT nieuwe woningen heT karakTer van een beSTaanDe STraaT oF wijk reSpeCTeren en verSTerken.

Concreet voorbeeld

verduidelijkende figuren inpassing woning

abl 8

Concreet impliceert dit bijvoorbeeld dat er op een onbebouwd perceel in een straat met gesloten bebouwing met overal: » twee bouwlagen » een hellend dak » een kroonlijsthoogte X er alleen een rijwoning kan gebouwd worden (en dus geen villa) met: » dezelfde voorgevellijn als de buren (en dus niet voor- of achteruitspringend) » met twee bouwlagen (niet meer maar ook niet minder) » een hellend dak of een teruggetrokken dakvolume » dezelfde kroonlijsthoogte X Hoe homogener een omgeving, hoe strenger de ontwerprichtlijnen zullen zijn.

verduidelijkende figuren noklijn en kroonlijst

een straat voelt veiliger en aangenamer aan wanneer er voldoende contact is tussen publiek en privaat domein. Concreet mag er bijvoorbeeld tussen het straatniveau en het afgewerkt vloerpeil van de woning, maximum 70 centimeter hoogteverschil zijn. daarnaast is het niet toegestaan om volledig gesloten gevels op straatniveau te bouwen en zijn garagepoorten slechts toegestaan vanaf een gevelbreedte van 7 meter.

doelstelling 2: een nieuwe woning moet het omringende publiek domein respecteren en liefst nog versterken

verduidelijkende figuren geen gesloten gevel

sbk-woningen: ontwerp t’jonck-nilis. foto stad leuven abl 9

doelstelling 3: nieuwe of hernieuwde woningen moeten (her-) bruikbaar zijn als kwalitatieve gezinswoningen in de stad.

de nieuwe bouwverordening wil ook de kwaliteit van de woningen op zich verbeteren. vooral kleinere rijwoningen krijgen meer uitbreidingsmogelijkheden dan vroeger. gelijkvloers kan er overal een bruto vloeroppervlakte van 100m² - of bij bredere woningen 15 x de voorgevelbreedte - gerealiseerd worden, zonder dat hierbij een maximale bouwdiepte wordt opgelegd. Hierdoor zijn er bijvoorbeeld ook patiowoningen mogelijk. voor gesloten en halfopen bebouwing wordt een bouwdiepte van 12 meter op de verdiepingen gehanteerd. de verordening laat ook toe om bruikbare kelderverdiepingen en zolders te bouwen. vooraL kLeinere rijwoningen krijgen Meer uiTbreiDingSMogeLijkheDen Dan vroeger.

100m of b x 15

100m of b x 15

100m of b x 15

gegevens bebouwbare oppervlakte

huis vandael ontwerp: luc vandael. foto “architectuurprijs leuven 2004-08” abl 10

b

b

b gegevens bebouwbare oppervlakte

gegevens bebouwbare oppervlakte

tuinen zijn in een stedelijk milieu zowel belangrijk voor de woonkwaliteit van afzonderlijke woningen op zich, als voor de ruimere woonomgeving. daarnaast zorgen tuinen voor een ecologische basiskwaliteit en spelen ze een belangrijke rol in verband met de waterhuishouding. daarom moeten tuinen de woonfunctie ondersteunen ( met berging, terrassen, ...) maar ook voldoende onbebouwd, onverhard en groen blijven. de verordening doet dan ook concrete uitspraken over de inrichting van de (voor-) tuinzones.

doelstelling 4: er moet steeds een minimum aan onverharde en private buitenruimte zijn.

verduidelijkende figuur verharding buitenruimte

huis d’haeyens-van poucke ontwerp: volt architecten foto “architectuurprijs leuven 2004-08” © filip dujardin abl 11

De binnenkanT van heT gebouw woonkwaLiTeiT

42 01.

toepassingsgebied

02.

definitie en minimale oppervlaktes van de verschillende woningtypes

03.

gemiddelde netto vloeroppervlakte van de woningen in projecten met meergezinswoningen

04.

minimale netto vloeroppervlakte van lokalen in de woning

05.

individuele private buitenruimte

06.

vrije hoogte slaap- en leefruimten

07.

daglichttoetreding

Om een zekere leefkwaliteit in de woningen te waarborgen worden minimale eisen voor woningen vastgelegd. Deze gaan over : » de oppervlaktes van de woning en lokalen » de private buitenruimte » de vrije hoogte van leefruimten en slaapruimten » de daglichttoetreding in de woning Hierdoor zullen er in de toekomst geen minderwaardige woningen meer gebouwd kunnen worden. Daarnaast kunnen ook bestaande woningen door verbouwingen verbeterd worden.

huis d’haeyer-van poucke ontwerp: volt architecten. foto “architectuurprijs leuven 2004-08” © filip dujardin abl 13

doelstelling 1: iedere woning moet voldoende groot zijn en er moeten verschillende soorten woningen zijn voor verschillende soorten gezinnen.

de beschikbare oppervlakte heeft een grote invloed op de woonkwaliteit en meer bepaald op de bruikbaarheid, het comfort en de flexibiliteit van de woning. de gewenste grootte van een woning is echter afhankelijk van het type gezin (alleenstaande, koppel, gezin met kinderen, …) dat in deze woning zal wonen. om aan de behoeften van alle soorten gezinnen tegemoet te kunnen komen, wil de stad verschillende woningtypes laten bouwen. daarom onderscheidt en definieert de verordening verschillende woningtypes: » de kleine woning » de middelgrote woning » de grote woning » de grote woning met tuin » de ééngezinswoning met tuin deze types kunnen in ruimtelijke uitvoeringsplannen gehanteerd worden om een menging van woningtypes te bekomen.

doelstelling 2: de leef- en slaapkamers moeten voldoende groot zijn. Concreet voorbeeld

niet alleen de totale oppervlakte van een woning is belangrijk voor het wooncomfort, ook de oppervlakte van de leefruimtes en slaapkamer(s). tegelijk beïnvloedt het aantal inwoners de nodige oppervlakte van de leefruimte. Concreet voorziet de verordening bijvoorbeeld dat elke woning (uitgezonderd studio’s en studentenkamers) een leefruimte heeft van minimum 25m², vermeerderd met 5m² per slaapkamer en minstens één slaapkamer van minimum 12m². bijkomende slaapkamers zijn minimum 9m² groot. tenslotte moet er voldoende bergruimte zijn in de woning. de nodige bergruimte is afhankelijk van het type en de grootte van de woning. Zo moeten woningen met twee of meer slaapkamers, beschikken over een bergruimte van minimum 5m².

doelstelling 3: de leef- en slaapkamers moeten voldoende hoog zijn.

abl 14

niet alleen de grootte van de kamers is relevant, maar ook de vrije hoogte heeft een grote invloed op de bruikbaarheid en de ruimtelijkheid. de verordening bepaalt dat de vrije hoogte van leefruimten minimum 2,5m moet zijn en deze van slaapruimten minimum 2,4m. een uitzondering is mogelijk bij verbouwingen indien de bestaande toestand lager is en de vloeren behouden blijven.

een eigen buitenruimte (tuin, terras, dakterras, patio en koer) hebben, is bijzonder aangenaam. Ze geven het wonen een extra troef en zijn noodzakelijk om mensen in de stad te houden. de kwaliteit van deze buitenruimten wordt onder meer bepaald door : » de oppervlakte » de bruikbaarheid » de relatie tussen de buitenruimte en de leefruimte(n) van de woning » de bezonning » de privacy » het uitzicht

doelstelling 4: Private buitenruimte is belangrijk en moet daarom voldoen aan enkele basisvereisten.

de verordening formuleert dan ook enkele minimale eisen in verband met de oppervlakte, de bruikbaarheid en de relatie met de leefruimte(n) van de woning. Zo moeten eengezinswoningen beschikken over een private buitenruimte van minimum 50m² en moet deze buitenruimte gelijkvloers liggen en direct toegankelijk zijn vanuit de leefruimte.

Concreet

de leefruimten en slaapruimten moeten voorzien zijn van voldoende natuurlijk licht. lichten en zichten moeten dan ook op een oordeelkundige manier geplaatst worden, rekening houdend met: » de bezonning » de privacy » het visueel contact met de omgeving » de interne planschikking » de mogelijkheid om meubels te plaatsen

doelstelling 5: er moet voldoende natuurlijk licht zijn in een woning.

volgens de verordening is maximum 10% van de netto vloeroppervlakte van een leef - of slaapruimte meer dan 7,5 m verwijderd van lichten of zichten. de lichten en zichten moeten uitmonden in de open lucht.

Concreet

aLLe LeeF- en SLaapruiMTen MoeTen voorzien zijn van voLDoenDe naTuurLijk LiChT.

huis van conckelberge ontwerp: A33-architecten foto “architectuurprijs leuven 2004-08” © studio leemans abl 15

opDeLen en nieuwe FunCTie geven opDeLen in MeerDere woongeLegenheDen/FunCTieS wijziging van woningen & bovenwinkeLwonen

51 In Leuven is er ondanks een lange reeks van inspanningen nog steeds een tekort aan (betaalbare) woningen voor gezinnen met kinderen. Dit komt ondermeer omdat in het verleden grotere gezinswoningen massaal zijn opgedeeld in (studenten-) kamers, studio’s en kleine woningen, die uiteraard veel (huur-) geld opbrengen. Hierdoor is er vandaag een te beperkt aanbod aan gezinswoningen en zijn de prijzen navenant.

01.

toepassingsgebied

02.

opdelen van woningen

03.

Functiewijziging van woningen

04.

verbouwen, uitbreiden, vervangen, samenvoegen

05.

grote woningen

06.

bovenwinkelwonen (pdf blz. 57)

Omdat het huisvestingsbeleid gezinnen met kinderen in de stad wil houden, mag dit aanbod zeker niet verkleinen en moeten grotere woningen gevrijwaard blijven. Om dit idee hard te maken, omschrijft de nieuwe bouwverordening een reeks regels over dit thema. Toch zijn er twee uitzonderingen op deze regel: het kernwinkelgebied en de sociale koop- en huurwoningen. In het kernwinkelgebied is permanente bewoning sowieso minder vanzelfsprekend. Daarom trachten de specifieke regels in dit gebied de bovenverdiepingen van commerciële panden geschikt te maken voor ondermeer studenten. Ook de sociale huur- en koopwoningen zijn vrijgesteld van de voorschriften over de opdeling van de woningen, omdat zij een eigen wooncode hanteren.

abl 17

doelstelling 1: grotere woningen mogen niet zomaar opgedeeld worden in verschillende woongelegenheden.

om te voorkomen dat gezinswoningen verdwijnen, is het in principe niet toegelaten om woningen die in woongebied liggen en tussen de 90 en 250 m groot zijn, op te delen (voor bijvoorbeeld studentenkoten). deze regel geldt altijd en is niet gelinkt met het uitvoeren van vergunningsplichtige werken. om het wonen in grotere huizen financieel haalbaar te maken voor gezinnen is er wel een uitzondering voorzien wanneer ze zelf in de woning wonen. Concreet moet de eigenaar (of de houder van een ander zakelijk recht) zelf in het pand wonen en: » moet de eigen woning een netto vloeroppervlakte van meer dan 110 m² hebben » moet er een aaneengesloten individuele private buitenruimte van meer dan 16 m² zijn » mogen er ten hoogste drie kamers zijn die door anderen bewoond worden woningen die groter zijn dan 250m en een buitenruimte hebben van meer dan 16 m mogen ook opgedeeld worden in kamers, andere woningen of niet-woonfuncties, op voorwaarde dat ten minste één woning wordt behouden met een netto vloeroppervlakte van meer dan 110 m².

doelstelling 2: woningen mogen niet zomaar een andere functie krijgen.

een andere maatregel die het aantal gezinswoningen wil beschermen, is het verbod op een functiewijziging van de woningen in woongebied. Panden tussen de 90 en 250 m met een individuele buitenruimte van meer dan 16 m, mogen niet zomaar een andere functie krijgen.

het fochplein, het hart van het kernwinkelgebied: foto stad leuven abl 18

bovenwinkeLwonen de winkelpanden in het historische centrum hebben een eigen karakteristiek. daarom ontwikkelde de stad enkele jaren geleden het zogenaamde kernwinkelgebied, een gebied in het historische centrum van de stad waarin de winkels zich kunnen ontwikkelen. omdat in deze zone de gelijkvloerse verdiepingen de waarde van het pand bepalen, moesten er specifieke regels komen die het wonen bonen winkels aantrekkelijk maakt en de leegstand tegengaat. daarom gelden in dit gebied soepelere regels in verband met: » het opdelen in meerdere woongelegenheden » het wijzigen van de hoofdfunctie van woningen » het aanleggen van parkeerplaatsen en fietsenstallingen buiten de openbare weg tegelijk zijn er ook andere voorschriften die het bovenwinkelwonen makkelijker maken.

welke straten behoren tot het kernwinkelgebied? ’s meiersstraat / alfons smetsplein / boekhandelstraat / bondgenotenlaan / brusselsestraat van het kruispunt met de grote markt tot het kruispunt met de lei / Collegeberg / diestsestraat / dirk boutslaan van het kruispunt met de Pensstraat tot het kruispunt met de wandelingenstraat / drie-engelenberg / eikstraat / Franz tielemanslaan / grote markt / Hallengang / Hanengang / Herbert Hooverplein / Hogeschoolplein / Jan stasstraat / Jodenstraat / Kiekenstraat / Kortestraat / Krakenstraat / Kroegberg / lakenweversstraat / lavorenberg / leopold vanderkelenstraat / lepelstraat / liergang / louis melsensstraat / m. Fochplein/ margarethaplein / mathieu de layensplein / mechelsestraat van het kruispunt met de grote markt tot het kruispunt met de vismarkt / mgr. ladeuzeplein / muntstraat / naamsestraat van het kruispunt met de grote markt tot het kruispunt met de sint-michielsstraat / oude markt / Parijsstraat van het kruispunt met de brusselsestraat tot het kruispunt met de minderbroedersstraat / Pensstraat / Pierre Joseph van benedenstraat / Prof. Josse-J ean-Hubert vounckplein / savoyestraat / standonckstraat / tiensestraat van het kruispunt met het maarschalk Fochplein tot het kruispunt met het Herbert Hooverplein / vismarkt / vital decosterstraat van het kruispunt met de Jan stasstraat tot het kruispunt met de diestsestraat / wandelingstraat / Zeelstraat

tot slot: ruP & bPa de algemene bouwverordening regelt de algemene (ver-)bouwmogelijkheden. toch zijn er in leuven een reeks ruimtelijke plannen: ruimtelijke uitvoeringsplannen (ruP’s) en hun voorgangers de bijzondere plannen van aanleg (bPa’s). deze leggen de bestemming vast van een specifiek gebied en verduidelijken de inrichting, de grootte enzovoort van private en publieke delen. vaak worden deze plannen gemaakt om een ruimtelijke structuur en visie te steken in grotere gebieden. aangezien de regels van een ruP of bPa gelden boven de regels van de algemene bouwverordening, is het belangrijk om te weten of uw toekomstige woning(-complex) al dan niet in een gebied ligt waarop een ruP of bPa rust. uiteraard veranderen ruimtelijke plannen niet dagelijks. maar toch komen er regelmatig ruP’s bij of verdwijnen oude plannen. indien u wil weten of uw woning in een gebied ligt waarop vandaag een specifiek ruP of bPa rust, kan je best surfen naar de website www.leuven.be/abl en doorklikken op het blokje ruP’s en bPa’s.

abl 19

sinds januari 2010 is er nieuwe regeling voor iedereen die in leuven wil bouwen of verbouwen: de algemene bouwverordening (abl). Hierin staan de richtlijnen die zowel de kwaliteit van de woningen als de kwaliteit van de stad op zich moeten verbeteren. in deze brochure staan de uitgangspunten en enkele concrete voorbeelden. meer info en de meest actuele stand van zaken leest u op de website.

www.leuven.be/abl

Knelpuntennota Samenhuizen vzw

Knelpuntennota i.v.m. samenhuizen

Luk Jonckheere & Roland Kums versie juni 2007

Samenhuizen vzw [email protected] www.samenhuizen.be 02 380 24 62

Roland Kums & Luk Jonckheere / Samenhuizen vzw

-1-

25/06/2007

Knelpuntennota Samenhuizen vzw

Inleiding Een aantal demografische veranderingen sinds de jaren ’60 (afgenomen huwelijksfrequentie, toegenomen echtscheidingsfrequentie, kleiner geboortecijfer, toegenomen leeftijdsverwachting, langere adolescentie-periode, , ...) hebben voor een grotere verscheidenheid aan gezinssamenstellingen gezorgd. Bovendien is die gezinssamenstelling dynamischer geworden, ze gaat vaker over van het ene gezinstype in een ander. De gezinsverdunning leidde ertoe dat er momenteel méér huishoudens zijn van alleenstaanden (al dan niet met kinderen) dan familiekernen met een ouderpaar. Door een grotere mobiliteit, doordat bewoning minder stabiel is en door het verminderen van de openbare ontmoetingsruimte is het sociale weefsel van buurten erg verzwakt. Het huidige huizenbestand in België is niet afgestemd op de grote vraag naar meer (kleine) woningen, met stijgende huur- en koopprijzen als gevolg. Samenhuizen is een van de nieuwe woonvormen die aan populariteit wint. Friends-wonen komt meer en meer voor in de (studenten-)steden. Jonge mensen voelen zich ertoe aangetrokken om sociale en financiële redenen. Ook veel alleenstaande ouders voelen zich om dezelfde redenen aangetrokken tot een woongroep, die hen mogelijks ook wat meer structuur en gemakkelijkere opvangmogelijkheden biedt. Groepswonen geeft ouderen de mogelijkheid om langer zelfstandig te blijven wonen zonder externe hulp. Bij deze doelgroep neemt ook de belangstelling voor kangoeroe-wonen en duplex-wonen toe. Het grootste gedeelte van deze woonvormen bevindt zich in de huursector. Daarnaast worden er meer en meer initiatieven van gemeenschappelijk wonen gerealiseerd in de koopsector. Hier kiezen mensen duidelijk en langdurig voor een combinatie van privacy en collectiviteit. Hierbij spelen voor veel groepen naast sociale en economische redenen ook ecologische motieven een rol. Samenhuizen vzw wenst een samenleving waarin alle samenlevingsvormen kunnen gedijen. We stellen echter vast dat er nog heel wat knelpunten en hinderpalen zijn die het mensen bemoeilijken om meer collectief te wonen of om samenhuizen te realiseren. Zowel onze sociale, juridische als financiële wetgeving blijken regelmatig onverwachte (en ongewenste) repercussies te hebben voor samenhuizers. Ook richtlijnen op vlak van ruimtelijke ordening en mobiliteit blijken het organiseren van samenhuizen in de praktijk nogal eens in de weg te staan. Nochtans kan samenhuizen bijdragen tot een heel aantal doelstellingen die onze verschillende overheden zich stellen m.b.t. wonen en ruimtelijke ordening: betaalbaar wonen, participatie van bewoners, meer duurzame woningen, wooninbreiding en compact bouwen, kwaliteitsvollere verkavelingen, levenslang wonen, het realiseren van een sociale mix, enz… Samenhuizen vzw vindt het daarom belangrijk dat de overheden in ons land gemeenschappelijk wonen als waardevolle woonvorm erkennen en minstens de diverse hindernissen onderzoeken en trachten weg te werken. Graag zagen wij ook vanuit de verschillende beleidsniveaus initiatieven om de meer duurzame vormen van samenhuizen te stimuleren. De vereniging hoopt met deze knelpuntennota daartoe een eerste aanzet te geven.

Roland Kums & Luk Jonckheere / Samenhuizen vzw

-2-

25/06/2007

Knelpuntennota Samenhuizen vzw

Knelpunten i.v.m. inschrijving in de gemeente en sociale zekerheid / bijstand Mensen die samen huizen worden vooral geconfronteerd met moeilijkheden op het vlak van inschrijving in de gemeente en van sociale zekerheid en de sociale bijstand. Bovendien blijkt er op het terrein een vorm van rechtsonzekerheid te bestaan doordat de bevoegde diensten per regio (of soms per ambtenaar) de regelgeving anders interpreteren. inschrijving in de gemeente Gemeentebesturen blijken onderling verschillende regels te hanteren in verband met samenhuizen. Er bestaat daarentegen wel een erkenning van beter ingeburgerde vormen van samenwonen. Bejaardentehuizen, kloostergemeenschappen, beschut wonen, peda’s (studentenhuizen) worden zonder probleem erkend als gemeenschapshuis. In de regelgeving voor deze vormen van samenwonen kan wellicht inspiratie gevonden worden voor een beter statuut of meer erkenning voor samenhuizers. Voor alle andere situaties wordt je ofwel afzonderlijk gedomicilieerd (met eigen huisnummer (12 bus 1, 12 bus 2, 12 bus 3, … of 4A, 4B,4C,...) of wordt er uitgegaan van het systeem van één gezinshoofd en gezinsleden. In sommige gevallen treden er problemen op omdat samenhuizen beschouwd wordt als het opdelen van een ééngezinswoning in een meergezinswoning, wat in bepaalde woonzones om omwillen van lokale regelgeving niet kan. Als woongroep moet je dan kunnen aanvoeren dat je als een (uitgebreide) familie functioneert. Ambtenaren van ruimtelijke ordening blijken hier per regio op zeer verschillende wijze mee om te gaan. De domiciliering is voor een aantal andere diensten de basis om je als alleenstaande of als samenwonende te beschouwen. werkloosheid Samenhuizen kan belangrijke gevolgen hebben op het vlak van de werkloosheidsuitkering. Bij de R.V.A. gaat men uit van de volgende twee criteria om als samenwonend beschouwd te worden : - onder hetzelfde dak wonen - een gemeenschappelijke huishouding vorming, d.w.z. de belangrijkste huishoudelijke problemen samen regelen. Er wordt gelet op sanitair, keuken, bel, brievenbus en de praktische organisatie van de huishouding (al dan niet gemeenschappelijk eten, inkopen doen en poetsen). De RVA-controleurs zullen nagaan of je financieel voordeel haalt uit het samenhuizen, en meestal kan dit blijken uit een (gedeeltelijk) gezamenlijk budget voor het huishouden, een ‘huishoudpot’ dus. Indien elke bewoner zijn eigen huishouden regelt en geen kosten deelt met de andere bewoners, dan word je niet als samenwonend beschouwd maar als alleenwonende, ook al zijn er beperkte gemeenschappelijke voorzieningen zoals een badkamer, toilet of keuken. Deze laatste redenering wordt niet gevolgd als men bij bloedverwanten inwoont. Het is duidelijk dat veel gemeenschapshuizen twijfelgevallen vormen binnen deze definitie… De RVA kijkt naar de feitelijke situatie. Indien er een onderlinge taakverdeling bestaat voor het onderhoud of de voeding dan beschouwt men dit als samenwonen. De kern van het probleem is dat in een woongroep verschillende huishoudens (alleenstaanden of koppels, al dan niet met kinderen) kunnen beslissen om een deel van de huishouding (bv boodschappen, koken, schoonmaken) gemeenschappelijk te voeren. De manier waarop dit gebeurt is niet statisch en kan evolueren. De vraag is dan of mensen met een werkloosheidsuitkering financieel gestraft moeten worden omdat ze bewust gemeenschappelijk willen wonen.

Roland Kums & Luk Jonckheere / Samenhuizen vzw

-3-

25/06/2007

Knelpuntennota Samenhuizen vzw

leefloon (O.C.M.W.) Het leefloon is een uitkering die via het O.C.M.W. wordt toegekend aan al wie geen toereikende bestaansmiddelen heeft. Deze uitkering wordt gevoelig verlaagd in het geval van samenwonen, namelijk bij het “onder hetzelfde dak wonen van personen die hun huishoudelijke aangelegenheden hoofdzakelijk gemeenschappelijk regelen”; (wet van 26 mei 2002). De Openbare Centra voor Maatschappelijk Welzijn zullen zich steeds baseren op hun eigen vaststelling van de feitelijke toestand (en bvb. niet op de inschrijving in de gemeente) en zij gaan daarbij uit van een aantal criteria. Voor hen betekent samenwonen dat er gebruik wordt gemaakt van gemeenschappelijke delen, zoals woonkamer, keuken en badkamer. Dezelfde voordeur delen kan ook meetellen. In sommige gemeenten kan er ook rekening gehouden worden met het feit of er 1 dan wel meerdere huurcontracten zijn, en met de huurprijs die elkeen betaalt. Naast het leefloon kan je bij het O.C.M.W. ook beroep doen op een maatschappelijke bijstand. In dit geval wordt dan in rekening gehouden met een heleboel meer factoren, zoals de inkomsten en de lasten van de verschillende betrokkenen. Het draait bij het leefloon dus om het feit of je samenhuizers beschouwd worden als samenwonenden die hun huishoudelijke aangelegenheden hoofdzakelijk gemeenschappelijk regelen of niet. belastingen Voor de inkomstenbelastingen heeft het alleen belang of samenwonenden gehuwd of ongehuwd zijn. Men werkt aan een gelijkschakeling van de belastingen voor gehuwden en ongehuwden. Tot aan deze gelijkschakeling zijn de ongehuwd samenwonenden een beetje beter af. kinderbijslag Het recht op kinderbijslag wordt berekend op basis van het statuut van de aanvrager (werknemer of zelfstandige), van de leeftijd van het kind en zijn rangvolgorde in het gezin. De ouders van het kind moeten gehuwd zijn, samenwonend (of verwanten tot de derde graad. Maar het recht geldt ook voor samenhuizers, twee of meer personen die verklaren een feitelijk gezin te vormen, d.w.z. een gemeenschappelijk huishouden vormen en hun inkomens gedeeltelijk samen leggen. Daarbij moeten de kinderen ingeschreven zijn in het bevolkingsregister onder hetzelfde gezin. Dus hier voornamelijk goed nieuws voor mensen die in leefgemeenschap wonen, de rang van alle kinderen van deze samenwonenden wordt in rekening genome en de huishoudens kunnen gezamenlijk meer kinderbijlslag ontvangen. Er is ook slecht nieuws: een weduwe of weduwnaar die voor de kinderen nog wezenbijslag krijgt, verliest deze zodra hij/zij met een andere persoon een ‘feitelijk gezin’ vormt. pensioen Pensioenen vormen een gewaarborgde bron van inkomst. Het loutere feit van samen te wonen beïnvloedt de toekenning en de uitkering van het pensioen niet. Voor de Inkomens Garantie voor Ouderen (IGO) houdt men wél rekening met de inkomsten van de persoon met wie je een huishouden vormt. Hier gelden dezelfde normen als voor het leefloon (OCMW) en voor de tegemoetkomingen aan gehandicapten. ziekte- en invaliditeit Voor ziekte- en invaliditeitsuitkering gelden regels, waarbij verschillende factoren in rekening moeten worden genomen. De positie van gezinshoofd of gezinslid, de totale gezinslast, inkomsten uit andere bronnen, dit alles beïnvloedt de uiteindelijke uitkering. Het resultaat is erg afhankelijk van de individuele situatie. Je legt je situatie best voor aan de sociale dienst van je ziekenkas om te weten wat dit voor jou precies zou betekenen. Roland Kums & Luk Jonckheere / Samenhuizen vzw

-4-

25/06/2007

Knelpuntennota Samenhuizen vzw

tegemoetkoming aan personen met een handicap Ook hier kan de vorm van samenwonen verregaande consequenties hebben voor de uitkeringen. Als je beschouwd wordt als samenwonend in een ‘economische entiteit’ dan wordt er rekening gehouden met alle inkomsten van de samenwonenden die niet familiaal verwant zijn tot de derde graad, de uitkering kan in sommige gevallen zelfs compleet komen te vervallen. Je wordt wel als alleenstaande beschouwd als je door de gemeente als dusdanig wordt gedomicilieerd, bijvoorbeeld door het toekennen van aparte huisnummers. In dat geval wordt de tegemoetkoming enkel berekend in functie van je eigen situatie. Deze zaken worden geregeld door een recente wet, waarvan verwacht wordt dat ze binnenkort nog wijzigingen zal ondergaan. Dus steek best even je licht op bij de ‘Federale Overheidsdienst Sociale Zekerheid’. rechtsonzekerheid Verschillende diensten interpreteren bovenstaande informatie wel eens op een heel uiteenlopende wijze. Soms kan een beslissing afhangen van de gemeente waar je woont of van de ambtenaar die je die dag te spreken krijgt. Overleg is dikwijls aangewezen, wat voor minder assertieve en sociaal vaardige mensen zeker een extra drempel vormt. Bovendien is onze sociale wetgeving regelmatig aan verandering onderhevig. Het is niet verwonderlijk dat ambtenaren tot verschillende interpretaties komen als zij de laatste richtlijnen moeten toepassen op een minder klassieke en weinig bekende woonvorm als samenhuizen.

Knelpunten specifiek voor de huursector Mensen die gezamenlijk huren worden behalve met voorgaande problemen ook geconfronteerd met moeilijkheden rond de huurcontracten. Een aantal eigenaars is bereid huurcontracten af te sluiten met een groep personen (meerdere individuen). Vele eigenaars hebben een begrijpelijke weerstand om dit te willen doen. Zij sluiten contracten af met 1 persoon (1 aanspreekpunt, 1 aansprakelijke), die dan de volle verantwoordelijkheid draagt t.o.v. zijn medebewoners om betaling, onderhoud e.d. in orde te houden. Voor grotere, meer langdurige en meer stabiele woongroepen is het mogelijk onderling een juridische structuur af te spreken. Maar de grotere drempel voor oprichten van bvb. vzw’s en de moeilijkheid voor kleinere en meer tijdelijke woonvormen (studenten, jongvolwassenen, het ‘friends’wonen dus) om hieraan te voldoen zorgen wel eens voor problemen. Knelpunten specifiek voor de koopsector De belangrijkste knelpunten in de koopsector hebben te maken met ruimtelijke ordening. Nieuwbouw Een groep mensen die gezamenlijk wil bouwen en wonen kiest meestal voor een vorm als centraal wonen of cohousing. In deze woonvorm kiest men voor individuele en complete wooneenheden met daarnaast een aantal collectieve voorzieningen (bijv: tuin, ontspanningsruimte, werkplaats, wasplaats, keuken, eetzaal, gastenkamers, ...). Meestal kiest men hier voor een compacte manier van bouwen waarbij een soort woonerf gecreëerd wordt (auto parkeert aan de rand). Aldus verkrijgt men een veilige, sociale en groene woonomgeving met een sterke mate van bewonersparticipatie. Bovendien wordt regelmatig voor een duurzame bouwstijl met ecologische voorzieningen gekozen. Roland Kums & Luk Jonckheere / Samenhuizen vzw

-5-

25/06/2007

Knelpuntennota Samenhuizen vzw

Helaas botst deze visie op wonen regelmatig op stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsregels die bepalen hoe en waar men moet bouwen. Lokale beleidsverantwoordelijken zijn (soms zeer) opgetogen over samenhuizen-projecten. Zij zien er een kans in om het sociale weefsel in hun gemeente te verbeteren. Maar zelfs als zij graag bouwvoorschriften zouden willen ontwerpen, toegesneden op maat van dit soort initiatieven, aarzelen zij omwille van de onbekendheid bij andere niveaus en instanties waar de regelgeving en houding allerminst rekening houdt met dit voorlopig nog weinig bekend fenomeen. Daarnaast wordt bij nieuwe stadsontwikkelingsprojecten geen rekening gehouden met samenhuizen. Aangezien projectontwikkelaars dikwijls jaren op voorhand hun plannen uitwerken zijn initiatiefgroepen van bewoners dikwijls te laat om nog mee te denken over gedeeltelijke invulling van centraal wonen binnen een groter ontwikkelingsproject. Vernieuwbouw Grote leegstaande gebouwen, vierkantshoeves, kloosters, oude schoolgebouwen e.d. zijn aantrekkelijke panden voor initiatiefgroepen die aan samenhuizen willen gaan doen. Dikwijls liggen deze panden echter in een zone waar volgens het gewestplan geen bewoning of geen bewoning door meerdere huishoudens is toegelaten. Ongebruikte industriële panden liggen meestal in industriezones, verlaten scholen of pensionaten in zones van openbaar nut, failliete hotels in recreatiezones en vervallende kasteeltjes of villa’s doorgaans in parkzones. Bouwvoorschriften en verbod om er te wonen beletten om deze sites te kunnen benutten, terwijl zij vaak reeds jaren leeg staan en ongeschikt blijven voor enige andere functie. Bewoning door een groep mensen kan deze (soms waardevolle) panden dikwijls redden van verder verval of sloop. Financieel moeilijke aanloopfase Een bewonerscollectief (startende initiatiefgroep) heeft zelden de financiële middelen die een projectontwikkelaar wel heeft. Daardoor is de aanloop- en startfase van een samenhuizen-project erg moeizaam en kwetsbaar. Deze investeringen omvatten enerzijds lonen en erelonen van professionals, zoals notaris (juridische structuur van de vereniging, contracten en convenanten, voorstudie juridische structuur, opstellen contracten, …), architect (terreinbezoeken, bespreking en informatie, voorstudies, opmeting, …), boekhouder, groepsprocesbegeleider (occasioneel), grondboringen, technische studies, documentatie, enz… Anderzijds zijn er ook (weliswaar minder belangrijke) administratieve kosten, zoals intern secretariaat, informatieverstrekking naar lokale overheid en buurt, aantrekken van nieuwe belangstellenden, informatie- en documentatieverwerving, enz… De mankracht om de taken te vervullen die geen specifieke professionele deskundigheid vereisen berust natuurlijk op een belangrijke vrijwillige inzet. Deze extra kosten vallen buiten het bestek van de hypothecaire leningen waarmee de individuele leden hun deelname zullen bekostigen en kunnen dus niet worden opgevangen in het kader van deze leningen. Als tenslotte een kavel of pand wordt aangekocht (aanvankelijk in onverdeeldheid) is het voor een groep niet mogelijk hiervoor een lening te bekomen, tenzij mits belangrijke extra borgstellingen. Ofwel verzamelt een bewonerscollectief in deze fase uit eigen middelen de nodige gelden voor bovenvermelde noodzakelijke investeringen, ofwel wordt er gezocht naar geldschieters, maar dit blijkt geen eenvoudige zaak te zijn. Zo zouden in theorie sociale huisvestingsmaatschappijen of het Vlaams Woningfonds via een publiek-private samenwerking betrokken kunnen worden in het realiseren van nieuwe projecten van samenhuizen, zowel in de huurals de koopsector of in een mix van beide. In de praktijk blijkt dit erg moeilijk omwille van de strakke regelgeving en de onbekendheid met alternatieve vormen van wonen.

Roland Kums & Luk Jonckheere / Samenhuizen vzw

-6-

25/06/2007

Knelpuntennota Samenhuizen vzw

Kangoeroe wonen Kangoeroe-wonen is een vorm van solidair wonen waarbij een jong huishouden samenhuist met een oudere of ouder echtpaar. Door de toenemende vergrijzing neemt de vraag naar deze vorm van samenhuizen (en andere vormen van wonen in groepsverband waarbij ouderen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen) alsmaar toe. Voor kangoeroe-wonen (wat een feitelijke opsplitsing van een woning inhoudt) heeft men een stedenbouwkundige vergunning nodig. Zelfs wie bij de bouw van een woning het principe van kangoeroe-wonen voorziet moet bij de eigenlijke ingebruikname toch een bouwaanvraag indienen. Bepaalde stedenbouwkundige voorschriften sluiten kangoeroe-wonen uit. Samenhuizen vzw pleit voor een versoepeling van de procedure voor die gevallen waar de woonvorm de bedoeling heeft het zelfstandig wonen van ouderen te bevorderen. Er kan een uitzondering voorzien worden op de BPA’s die meergezinswoningen in bepaalde zones verbiedt. Deze uitzondering kan vervallen wanneer de woning niet langer voor kangoeroe-wonen wordt gebruikt. Precies hetzelfde doet zich trouwens voor bij woongroepen en ook bij grotere vormen van samenhuizen, zoals centraal wonen en cohousing.

Roland Kums & Luk Jonckheere / Samenhuizen vzw

-7-

25/06/2007

Knelpuntennota Samenhuizen vzw

Standpunten 1. Samenhuizen vzw is van mening dat mensen die voor samenhuizen kiezen dit moeten kunnen doen zonder dat dit gevolgen heeft voor hun sociale rechten. Wij zijn ook van mening dat samenhuizers die tijdelijk genieten van een werkloosheidsuitkering, leefloon of I.G.O. (Inkomensgarantie voor Ouderen) niet financieel gestraft mogen worden door een gedeelte van de uitkering in te houden. Er moet weliswaar een sluitende manier worden gezocht opdat effectief samenwonenden geen misbruik zouden kunnen maken van een nieuwe maatregel. De vereniging vindt dat bewoning door meerdere individuen/huishoudens in een ééngezinswoning moet kunnen mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Om een feitelijke opdeling in studio’s of appartementen tegen te gaan kan men bv. stellen dat er slechts 1 voordeur en keuken in de woning aanwezig mag zijn of dat er een bepaald percentage van de woonoppervlakte gemeenschappelijk beheerd en gebruikt wordt. Bovendien moet het huis bij vertrek van de woongroep zonder problemen opnieuw kunnen dienen als gezinswoning. Om overbewoning te voorkomen zou men een minimale oppervlakte privé-ruimte per persoon kunnen opleggen. 2. Naar het voorbeeld van de ‘Beurs Collectieve Aankoop’ die tot voor enkele jaren door de Stad Brussel (Afvaardiging voor de Ontwikkeling van de Vijfhoek) werd georganiseerd zouden er stimulansen en initiatieven kunnen worden opgezet om geschikte locaties te vrijwaren voor samenhuizen-projecten. Een andere mogelijkheid is bijvoorbeeld een beleidsmaatregel waarbij een percentage van de nieuwe woningen in grootschaliger stadsvernieuwingsprojecten of nieuwe verkavelingen in woonuitbreidingsgebieden wordt voorbestemd voor gemeenschappelijk wonen. 3. Samenhuizen vzw wenst dat de hindernissen op het vlak van ruimtelijke ordening kritisch worden onderzocht. De vereniging is van mening dat initiatieven van centraal wonen en cohousing sterk kunnen bijdragen tot een socialere en veiligere woonomgeving. Ingebreid in steden dragen ze bij tot een gevarieerd woonaanbod dat aantrekkelijkheid is voor een mix van gezinstypes. Bij het aansnijden van nieuwe woongebieden kan het compact bouwen dat de norm is in de meeste centraal wonen en cohousing-initiatieven een flink deel van de open (groene) ruimte behouden blijven en al dan niet toegankelijk blijven voor de buurt. 4. We verwelkomen initiatieven die de financieel moeilijke startfase vergemakkelijken. We denken aan het creëren van een fonds voor aanloopkosten, en aankoop en verbouwing van een kavel of pand. Een andere mogelijkheid zou zijn het verschaffen van leningsfaciliteiten aan startende groepen, waarbij een groep initiatiefnemers –mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan- gemeenschappelijk en voordeliger hypothecair zou kunnen lenen bij bijvoorbeeld het Vlaams Woningfonds. 5. We vragen ons af hoe samenwerking met sociale huisvestingsmaatschappijen kan worden mogelijk gemaakt, en welke mogelijkheden tot ondersteuning (kennis, logistiek, financieel) er voor bewonersverenigingen kunnen worden opgezet die initiatieven ontplooien op het vlak van samenhuizen. 6. Samenhuizen vzw verwelkomt elk initiatief dat hen in staat zal stellen op de door hen opgebouwde expertise en dienstverlening i.v.m. gemeenschappelijk wonen op een meer professionele wijze uit te dragen. We denken aan eigen werkingsubsidies of het oprichten van een kenniscentrum i.v.m. alternatieve vormen van wonen binnen bestaande overheidsdiensten.

Roland Kums & Luk Jonckheere / Samenhuizen vzw

-8-

25/06/2007

TECHNISCH VERSLAG VAN HET ONDERZOEK VAN DE KWALITEIT VAN WONINGEN Deel A: Identificatiegegevens A.1. Identificatiegegevens van het onderzoek Dossiernummer (van de woning in het gebouw): Datum van het onderzoek: Naam van de onderzoeker: Hoedanigheid van de onderzoeker: Administratieve eenheid: Adres: Telefoon:

Tijdstip:

Handtekening:

A.2. Identificatiegegevens van het gebouw (waarin de woning zich bevindt) Dossiernummer (gebouw): Adres: Kadastrale ligging: Algemene beschrijving van het gebouw:

A.3. Bijkomende identificatie van de woning (enkel in te vullen wanneer de woning slechts een deel van het gebouw uitmaakt)

Nummer, letter, verdieping: Beschrijving:

A.4. Identificatiegegevens van de houder van het zakelijk recht op de woning Naam van de houder: Adres: Geboortedatum of rijksregisternummer: Handelsregisternummer: BTW nummer: Aard van het zakelijk recht:

Onverdeeldheid:

RSZ nummer:

volle eigendom vruchtgebruik recht van opstal of erfpacht ja / neen (indien ja, vermeld in bijlage de andere houders van het zakelijk recht)

A.5. Identificatiegegevens van de eventuele verhuurder van de hoofdverblijfplaats of de kamer (enkel in te vullen als de verhuurder niet de hierboven vermelde houder van het zakelijk recht is) (vermeld in een bijlage de eventuele medeverhuurders)

Naam van de verhuurder: Adres: Geboortedatum of rijksregisternummer: Handelsregisternummer: BTW nummer:

RSZ nummer:

Deel B: Gebouw

x

In dit gedeelte wordt een globale beoordeling gedaan van het GEBOUW waarin zich de woning bevindt. De beoordeling van het gebouw gebeurt in principe van binnenuit. categorie

Zij is beperkt tot de waarneembare gebreken die een onmiddellijk negatief effect hebben op de bewoning van het ganse gebouw. OMHULSEL 1

I

II

III

IV

1

3

9

15

I

II

III

IV

DAK(EN) STABILITEIT van de dakstructuur (gebinte, draagbalken, dakplaat, ...) 11

aantasting en/of doorbuiging van de dragende dakelementen

ernstig / zeer ernstig

omschrijf (locatie):

2

12 buitendakse schouw onstabiel / … BUITENMUREN (en gemeenschappelijke muren) STABILITEIT 21

vervorming en/of scheurvorming van gevelvlak of gevelelementen

ernstig / zeer ernstig

omschrijf (locatie):

BINNENSTRUCTUUR 3

DRAGENDE BINNENMUREN STABILITEIT 31

vervorming en/of scheurvorming van dragende binnenmuren of elementen

ernstig / zeer ernstig

omschrijf (locatie): 4

DRAAGVLOER(EN) STABILITEIT 41

onderdimensionering en/of aantasting van de draagstructuur

ernstig / zeer ernstig

omschrijf (locatie):

TECHNISCHE INSTALLATIES 5

ELEKTRICITEIT 51

indicatie van ernstig risico op elektrocutie/brand omschrijf:

6

GAS- OF STOOKOLIE-INSTALLATIE 61 indicatie van ernstig risico op ontploffing/brand omschrijf:

7

WATER 71

8

hoofdkraan niet toegankelijk voor alle bewoners

BRANDVEILIGHEID 81

uit het verslag van de brandweer blijkt brandonveiligheid

EINDBEOORDELING DEEL B Aantal TOTAAL DEEL B = (kolom Ix1) + (kolom IIx3) + (kolom IIIx9) + (kolom IVx15) = Als het totaal van deel B 15 of meer punten bedraagt, wordt het conformiteitsattest geweigerd voor het GANSE GEBOUW.

Als het totaal van deel B 15 of meer punten bedraagt, adviseert de gewestelijke ambtenaar ALLE WONINGEN IN HET GEBOUW ongeschikt te verklaren. De gewestelijke ambtenaar adviseert de burgemeester een onderzoek naar de brandveiligheid te laten uitvoeren.

OPMERKINGEN:

Deel C: Woning In dit gedeelte wordt enkel een BEOORDELING gedaan van de afzonderlijke WONING binnen het gebouw.

verdieping:

De beoordeling gebeurt in principe van binnenuit.

nummer:

Zij is beperkt tot de waarneembare gebreken die een onmiddellijk negatief effect hebben op de bewoning.

locatie: categorie

OMHULSEL VAN DE WONING 9

DAK(EN) OF (hellende en vlakke) PLAFONDS VOCHT 91

insijpelend vocht

92

condenserend vocht met schimmelvorming

plaatselijk/op meerdere plaatsen niet-algemeen/algemeen

omschrijf (locatie): AFWERKING van de bovenste plafonds 93

beschadiging (excl. vochtschade) of verwering / noodzakelijke afwerking ontbreekt

beperkt/ernstig

10 BUITENMUREN (en gemeenschappelijke scheidingsmuren) VOCHT 101

opstijgend vocht

niet-algemeen/algemeen

102

doorslaand vocht

niet-algemeen/algemeen

103

condenserend vocht met schimmelvorming

niet-algemeen/algemeen

omschrijf (locatie): AFWERKING van de buitenmuren 104

beschadiging (excl. vochtschade) of verwering / noodzakelijke afwerking ontbreekt

beperkt/ernstig

11 RAMEN EN DEUREN 111

ernstige tekortkomingen (houtrot/corrosie/disfunctie)

niet-algemeen/algemeen

omschrijf (locatie): 12 ONDERSTE (draag)VLOER(en) VOCHT 121

vochtschade

niet-algemeen/algemeen

omschrijf (locatie): DEKVLOER 122

beschadiging (excl. vochtschade) of verwering / noodzakelijke afwerking ontbreekt

beperkt/ernstig

BINNENSTRUCTUUR 13 KELDER(S) VOCHT 131

vochtige keldermuren/-vloer

132

onder water / huis- of kelderzwam aanwezig

14 BINNENWANDEN VOCHT 141

opstijgend vocht

142

condenserend vocht met schimmelvorming

niet-algemeen/algemeen

omschrijf (locatie): AFWERKING van de binnenwanden 143

beschadiging (excl. vochtschade) of verwering / noodzakelijke afwerking ontbreekt

beperkt/ernstig

15 TUSSENVLOER(EN) binnen de woning AFWERKING van de plafonds 151

beschadiging (excl. vochtschade) of verwering / noodzakelijke afwerking ontbreekt

beperkt/ernstig

DEKVLOEREN 152

beschadiging (excl. vochtschade) of verwering / noodzakelijke afwerking ontbreekt

beperkt/ernstig

16 TRAPPEN, OVERLOPEN, BORSTWERINGEN 161

trappen,overlopen,borstweringen

162

trap naar een woonfunctie ontbreekt

met gebruiksonveilige elementen (te steil/ gebreken /...) beperkt/ernstig

I

II

III

IV

1

3

9

15

INSTALLATIES EN COMFORTEISEN 17 SANITAIRE FUNCTIES/KEUKENFUNCTIE 171

lavabo met aanvoer van warm en koud water (tenzij gootsteen aanwezig)

met gebreken/niet aanwezig

172

gootsteen (met aanvoer van warm en koud water)

met gebreken/niet aanwezig

omschrijf: 173

lig-, zit- of stortbad (met aanvoer van warm en koud water)

met gebreken/niet aanwezig

omschrijf: 174

badkamerfunctie niet verwarmbaar/niet vorstvrij

175

privé-wc (met aan- en afvoer) in of aansluitend bij de woning

met gebreken/niet aanwezig

omschrijf: 176

Het toilet is niet afgescheiden van woon/keukenfunctie

(Niet-functionerende installaties en installaties niet conform de regels van de kunst worden als onbestaande beschouwd in onderstaande vaststellingen) 18 ELEKTRICITEIT 181

geen stopcontact in de functie leefkamer

182

geen stopcontact in één of meerdere slaapkamerfuncties

183

geen 2 geaarde stopcontacten in de keukenfunctie

184

in een woonlokaal of sanitair lokaal ontbreekt een lichtpunt

185

indicatie van ernstig risico op elektrocutie omschrijf:

19 VERWARMING 191

de plaatsing van een vast verwarmingsapparaat in de leefkamer is niet mogelijk (aangepaste afvoer of energietoevoer (indien elektriciteit: aangepast apart circuit) ontbreekt of andere) omschrijf:

20 LICHT 201

ofwel: geen mogelijkheid tot natuurlijke verlichting in de woning ofwel: de totale glasoppervlakte boven het maaiveld (vertikaal + schuin) is minder dan 1 m² ofwel: onvoldoende natuurlijke verlichting in de functie leefkamer onvoldoende natuurlijke verlichting in één of meerdere slaapkamerfuncties

202

plafond in de woonlokalen ligt op minder dan 1 m boven het maaiveld

21 LUCHTKWALITEIT 211

er is onvoldoende verluchting mogelijk in de functie leefkamer

212

er is onvoldoende verluchting mogelijk in één of meerdere slaapkamerfuncties

213

er is onvoldoende verluchting mogelijk in de functie keuken

214

er is onvoldoende verluchting mogelijk in de functie badkamer

215

er is onvoldoende verluchting mogelijk in functie WC

216

indicatie van ernstig risico op CO-vergiftiging omschrijf:

22 TOEGANKELIJKHEID 221 222

de woning is niet rechtstreeks toegankelijk vanuit de gemeenschappelijke ruimte/openbaar domein de woning is niet veilig toegankelijk (vb. gebreken aan gemeenschappelijke gangen, trappen,...) omschrijf:

23

223

een andere woning is slechts toegankelijk via de beoordeelde woning

224

woning niet slotvast afsluitbaar

TOTALE NETTO-VLOEROPPERVLAKTE WOONLOKALEN 231 totale netto-vloeroppervlakte woonlokalen kleiner dan 18m² EINDBEOORDELING DEEL C

I

II

III

Aantal TOTAAL DEEL C = (kolom Ix1) + (kolom IIx3) + (kolom IIIx9) + (kolom IVx15) = + TOTAAL DEEL B (overdracht) = = EINDBEOORDELING WONING

TOTAAL DEEL B + DEEL C =

Als het totaal (deel B + deel C) 15 of meer punten bedraagt, wordt het conformiteitsattest geweigerd voor de WONING. Als het totaal (deel B + deel C) 15 of meer punten bedraagt, adviseert de gewestelijke ambtenaar de WONING ongeschikt te verklaren.

IV

OPMERKINGEN:

Deel D: Bezettingsnorm TOELICHTING D.1.

Bij de berekening wordt uitgegaan van het aantal woonlokalen (leefkamer(s), keuken en slaapkamer(s)) en de totale netto-vloeroppervlakte ervan. De netto-vloeroppervlakte wordt gemeten in de zone met een plafondhoogte van minstens 220 cm. Bijkomend wordt bij hellende plafonds de netto-vloeroppervlakte meegerekend met een vrije hoogte groter dan 180 cm. Met de volgende lokalen wordt geen rekening gehouden: - lokalen waarvan de in aanmerking te nemen netto-vloeroppervlakte kleiner is dan 4 m²; - lokalen die nergens een plafondhoogte van minstens 220 cm hebben. BEREKENING

D.2. totale netto-vloeroppervlakte (in m²)

van

mogelijk aantal personen (te omcirkelen)

0

18

27

40

50

60

70

79

87

96

tot 18

27

40

50

60

70

79

87

96

104 112

104

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Vanaf 96 m² netto-vloeroppervlakte geldt elke bijkomende 8m² voor één bijkomende persoon.

aantal woonlokalen

1

2

3

4

5

6

mogelijk aantal personen (te omcirkelen)

2

2

3

5

8

10

Vanaf 6 woonlokalen geldt elk bijkomend lokaal voor één bijkomende persoon.

BESLUIT D.3.

Deze woning is aangepast voor een bezetting van

personen (= kleinste aantal)

TECHNISCH VERSLAG VAN HET ONDERZOEK VAN DE KWALITEIT VAN KAMERWONINGEN Deel A: Identificatiegegevens A.1.

Identificatiegegevens van het onderzoek

Dossiernummer (van de kamer in het gebouw): Datum van het onderzoek: Naam van de onderzoeker: Hoedanigheid van de onderzoeker: Administratieve eenheid: Adres: Telefoon: A.2.

Tijdstip:

Handtekening:

Identificatiegegevens van het gebouw (waarin de kamer zich bevindt)

Dossiernummer (gebouw): Adres: Kadastrale ligging: Algemene beschrijving van het gebouw:

A.3.

Bijkomende identificatie van de kamer

Nummer, letter, verdieping: Beschrijving:

A.4.

Identificatiegegevens van de houder van het zakelijk recht op de woning

Naam van de houder: Adres: Geboortedatum of rijksregisternummer: Handelsregisternummer: BTW nummer: RSZ nummer: Aard van het zakelijk recht: volle eigendom vruchtgebruik recht van opstal of erfpacht Onverdeeldheid: ja / neen (indien ja, vermeld in bijlage de andere houders van het zakelijk recht)

A.5.

Identificatiegegevens van de eventuele verhuurder van de hoofdverblijfplaats of de kamer (enkel in te vullen als de verhuurder niet de hierboven vermelde houder van het zakelijk recht is) (vermeld in een bijlage de eventuele medeverhuurders)

Naam van de verhuurder: Adres: Geboortedatum of rijksregisternummer: Handelsregisternummer: BTW nummer:

RSZ nummer:

Deel B: Gebouw

x

In dit gedeelte wordt een globale beoordeling gedaan van het GEBOUW waarin zich de kamer bevindt. De beoordeling van het gebouw gebeurt in principe van binnenuit. Zij is beperkt tot de waarneembare gebreken die een onmiddellijk negatief effect hebben op de bewoning van het ganse gebouw. 1

OMHULSEL DAK(EN) STABILITEIT 11 aantasting en /of doorbuiging van de dragende dakelementen

I

categorie II III

IV

ernstig / zeer ernstig

omschrijf (locatie): 12 2

buitendakse schouw onstabiel / …

BUITENMUREN (en gemeenschappelijke muren) STABILITEIT 21

vervorming en/of scheurvorming van gevelvlak of gevelelementen

ernstig / zeer ernstig

omschrijf (locatie):

BINNENSTRUCTUUR 3

DRAGENDE BINNENMUREN STABILITEIT 31

vervorming en/of scheurvorming van dragende binnenmuren of elementen

ernstig / zeer ernstig

omschrijf (locatie): 4

DRAAGVLOER(EN) STABILITEIT 41

onderdimensionering en/of aantasting van de draagstructuur

ernstig / zeer ernstig

omschrijf (locatie):

TECHNISCHE INSTALLATIES 5

ELEKTRICITEIT 51

indicatie van ernstig risico op elektrocutie/brand omschrijf:

6

GAS- OF STOOKOLIE-INSTALLATIE 61

indicatie van ernstig risico op ontploffing/brand omschrijf:

7

WATER 71

hoofdkraan niet voor alle bewoners toegankelijk

BRANDVEILIGHEID 8

BRANDVEILIGHEID 81

uit het verslag van de brandweer blijkt brandonveiligheid

EINDBEOORDELING DEEL B

I

TOTAAL DEEL B = (kolom Ix1) + (kolom IIx3) + (kolom IIIx9) + (kolom IVx15) =

Als het totaal van deel B 15 of meer punten bedraagt, wordt het conformiteitsattest geweigerd voor het GANSE GEBOUW. Als het totaal van deel B 15 of meer punten bedraagt, adviseert de gewestelijke ambtenaar ALLE KAMERS IN HET GEBOUW ongeschikt te verklaren. De gewestelijke ambtenaar adviseert de burgemeester een onderzoek naar de brandveiligheid te laten uitvoeren. OPMERKINGEN:

II

III

IV

Deel C: Kamer In dit gedeelte wordt enkel een BEOORDELING gedaan van de afzonderlijke KAMER binnen het gebouw.

verdieping: nr.

De beoordeling gebeurt in principe van binnenuit. Zij is beperkt tot de waarneembare gebreken die een onmiddellijk negatief effect hebben op de bewoning. De kamer doet beroep op volgende gemeenschappelijke functie(s): gemeenschappelijke badkamer of douche gemeenschappelijke keuken gemeenschappelijk toilet

Opp.

m² categorie I

OMHULSEL EN BINNENSTRUCTUUR VAN DE KAMER 9

DAK(EN) OF (hellende en vlakke) PLAFONDS VOCHT 91 insijpelend vocht 92 condenserend vocht met schimmelvorming omschrijf (locatie):

niet-algemeen/algemeen niet-algemeen/algemeen

AFWERKING van de plafonds 93 10

beschadiging (excl. vochtschade) of verwering / noodzakelijke afwerking ontbreekt

beperkt/ernstig

WANDEN VOCHT 101 opstijgend vocht

niet-algemeen/algemeen

102 doorslaand vocht 103 condenserend vocht met schimmelvorming omschrijf (locatie):

niet-algemeen/algemeen niet-algemeen/algemeen

AFWERKING van de wanden 104 beschadiging (excl. vochtschade) of verwering / noodzakelijke afwerking ontbreekt 11

RAMEN EN DEUREN

12

(draag)VLOER(en)

111 ernstige tekortkomingen (houtrot/corrosie/disfunctie)

beperkt/ernstig niet-algemeen/algemeen

VOCHT 121 vochtschade

niet-algemeen/algemeen

omschrijf (locatie): DEKVLOER 122 beschadiging (excl. vochtschade) of verwering / noodzakelijke afwerking ontbreekt 13

beperkt/ernstig

TRAPPEN, OVERLOPEN, BORSTWERINGEN 131 trappen,overlopen,borstweringen

:gebruiksonveilige elementen (te steil/ gebreken /...) beperkt/ernstig

132 trap naar een woonfunctie ontbreekt

INSTALLATIES EN COMFORTEISEN 14

ELEKTRICITEIT 141 onvoldoende stopcontacten

niet in elk lokaal/minder dan 2 in totaal

142 in een woonlokaal of sanitair lokaal van de kamer ontbreekt een lichtpunt 143 indicatie van ernstig risico op elektrocutie omschrijf: 15

SANITAIR

16

VERWARMING

151 lavabo met aanvoer van warm en koud water ontbreekt in de kamer (tenzij gootsteen aanwezig) 161 de plaatsing van een vast verwarmingsapparaat in de kamer is niet mogelijk (aangepaste afvoer of energietoevoer (indien elektriciteit: aangepast apart circuit) ontbreekt of andere) 17

LICHT 171 ofwel: geen mogelijkheid tot natuurlijke verlichting in de kamer ofwel: de totale glasoppervlakte boven het maaiveld (vertikaal + schuin) is minder dan 1 m² ofwel: onvoldoende natuurlijke verlichting in de functie leefkamer onvoldoende natuurlijke verlichting in één of meerdere slaapkamerfuncties 172 plafond in de woonlokalen ligt op minder dan 1 m boven het maaiveld

18

LUCHTKWALITEIT 181 er is onvoldoende verluchting mogelijk 182 indicatie van ernstig risico op CO-vergiftiging/aanwezigheid niet-luchtdichte verwarmingstoestellen omschrijf:

II

III

IV

19

TOEGANKELIJKHEID 191 de kamer is niet rechtstreeks toegankelijk vanuit de gemeenschappelijke ruimte of het openbaar domein 192 de kamer is niet veilig toegankelijk (vb. onveilige gemeenschappelijke gangen, trappen, ...) 193 een andere kamer, woning of gemeenschappelijke ruimte is slechts toegankelijk via de beoordeelde kamer 194 de kamer is niet (slotvast) afsluitbaar

20

FIETSENBERGING (enkel wanneer het een studentenkamer betreft) 201 fietsenberging ontbreekt en er zijn minimum 4 studentenkamers in de kamerwoning INTERNE FUNCTIES (enkel indien aanwezig)

21

BADFUNCTIE 211 lig-,zit- of stortbad met koud en warm water met gebreken omschrijf: 212 onvoldoende verluchting 213 badkamerfunctie niet verwarmbaar/niet vorstvrij

22

KEUKENFUNCTIE 221 gootsteen met aanvoer van koud en warm water met gebreken 222 bijkomend geaard stopcontact ontbreekt

23

223 onvoldoende verluchting TOILETFUNCTIE 231 het toilet is niet afgescheiden van woon- en keukenfuncties 232 toilet met gebreken 233 onvoldoende verluchting omschrijf: EINDBEOORDELING DEEL C

I

TOTAAL DEEL C = (kolom Ix1) + (kolom IIx3) + (kolom IIIx9) + (kolom IVx15) = OPMERKINGEN:

II

III

IV

Deel D: Gemeenschappelijke functie Blad nr:

In dit gedeelte wordt enkel een BEOORDELING gedaan van een gemeenschappelijk functie binnen het gebouw. De beoordeling gebeurt in principe van binnenuit.

verdieping: nr.

Zij is beperkt tot de waarneembare gebreken die een onmiddellijk negatief effect hebben op het gebruik. Het te onderzoeken lokaal betreft een: gemeenschappelijke badkamer of douche gemeenschappelijke kook-/leefruimte gemeenschappelijk WC-lokaal

categorie I

II

III

IV

I

II

III

IV

OMHULSEL EN BINNENSTRUCTUUR VAN HET LOKAAL 24

DAK(EN) OF (hellende en vlakke) PLAFONDS VOCHT 241 insijpelend vocht

plaatselijk/op meerdere plaatsen

242 condenserend vocht met schimmelvorming

niet-algemeen/algemeen

omschrijf (locatie): AFWERKING van plafonds 243 beschadiging (excl. vochtschade) of verwering / noodzakelijke afwerking ontbreekt 25

beperkt/ernstig

WANDEN VOCHT 251 opstijgend vocht

niet-algemeen/algemeen

252 doorslaand vocht

niet-algemeen/algemeen

253 condenserend vocht met schimmelvorming

niet-algemeen/algemeen

omschrijf (locatie): AFWERKING van de wanden 254 beschadiging (excl. vochtschade) of verwering / noodzakelijke afwerking ontbreekt 26

beperkt/ernstig

RAMEN EN DEUREN 261 ernstige tekortkomingen (houtrot/corrosie/disfunctie)

niet algemeen/algemeen

omschrijf (locatie): 27

(draag)VLOER(en) VOCHT 271 vochtschade

niet algemeen/algemeen

omschrijf (locatie): DEKVLOER 272 beschadiging (excl. vochtschade) of verwering / noodzakelijke afwerking ontbreekt

beperkt/ernstig

INSTALLATIES EN COMFORTEISEN 28

ELEKTRICITEIT 281 er ontbreekt een lichtpunt 282 indicatie van ernstig risico op elektrocutie omschrijf:

29

LUCHTKWALITEIT 291 er is onvoldoende verluchting in het lokaal 292 indicatie van ernstig risico op CO-vergiftiging omschrijf:

30

TOEGANKELIJKHEID 301 het lokaal is niet rechtstreeks toegankelijk vanuit de gemeenschappelijke ruimte 302 het lokaal is niet veilig toegankelijk (vb. onveilige gemeenschappelijke gangen, trappen, ...) EINDBEOORDELING LOKAAL

TOTAAL LOKAAL = (kolom Ix1) + (kolom IIx3) + (kolom IIIx9) + (kolom IVx15) =

31

BADFUNCTIE 311 lig-, zit- of stortbad met koud en warm water

met gebreken/ontbreekt

312 badkamer niet verwarmbaar/vorstvrij 313 badkamer niet afsluitbaar EINDBEOORDELING BADFUNCTIE

I

II

III

IV

I

II

III

IV

I

II

III

IV

I

II

III

IV

TOTAAL BADFUNCTIE = (kolom Ix1) + (kolom IIx3) + (kolom IIIx9) + (kolom IVx15) = 32

KEUKENFUNCTIE 321 gootsteen met koud en warm water

met gebreken/ontbreekt

322 de plaatsing van een vast verwarmingsapparaat is niet mogelijk (d.w.z. aangepaste AFVOER ontbreekt of energietoevoer (elektriciteit(apart circuit)/gas) ontbreekt of andere) 323 minder dan 2 geaarde stopcontacten 324 aanrecht met kookplaten, branders,… ontbreekt 325 onvoldoende natuurlijke verlichting (koepel mag) 326 geen koelkast EINDBEOORDELING KEUKENFUNCTIE

TOTAAL KEUKENFUNCTIE = (kolom Ix1) + (kolom IIx3) + (kolom IIIx9) + (kolom IVx15) =

33

TOILETFUNCTIE 331 toilet

met gebreken /ontbreekt

332 het toilet is niet afsluitbaar EINDBEOORDELING TOILETFUNCTIE

TOTAAL TOILETFUNCTIE = (kolom Ix1) + (kolom IIx3) + (kolom IIIx9) + (kolom IVx15) =

EINDBEOORDELING DEEL D

TOTAAL DEEL D = (kolom Ix1) + (kolom IIx3) + (kolom IIIx9) + (kolom IVx15) =

BEZETTINGSNORM VOOR HET GEMEENSCHAPPELIJK LOKAAL 1. Gemeenschappelijke kookruimte oppervlakte:

m² / 1,5 =

bezettingsequivalent (BE)

Bij de berekening van de oppervlakte van de gemeenschappelijke kookruimte wordt uitgegaan van de totale netto-vloeroppervlakte ervan. De netto-vloeroppervlakte wordt gemeten in de zone met een plafondhoogte van minstens 220 cm. Bijkomend wordt bij hellende plafonds de netto-vloeroppervlakte meegerekend met een vrije hoogte groter dan 180 cm. Met lokalen die nergens een plafondhoogte van minstens 220 cm hebben, wordt geen rekening gehouden. 2. Gemeenschappelijke baden of douches aantal:

x 10 =

bezettingsequivalent (BE)

x6=

bezettingsequivalent (BE)

3. Gemeenschappelijke WC('s) aantal: OPMERKINGEN:

Deel E: EINDBEOORDELING VAN DE KAMER Puntentotaal deel B (Gebouw):

Puntentotaal deel C (Kamer): Locatie: Verdieping:

De kamer beschikt over volgende interne functies: keuken

Kamernummer:

bad

Omschrijving:

toilet

Puntentotaal delen D (Gemeenschappelijke functies) : Woonkwaliteit gemeenschappelijke delen: Keukenfunctie: Badfunctie: Toilet: Bezetting gemeenschappelijke delen: Keukenfunctie: Badfunctie: Toilet:

Eindbeoordeling kamer: TOTAAL: Als de eindbeoordeling van de kamer 15 of meer punten bedraagt, wordt het conformiteitsattest geweigerd voor de KAMER Als het totaal van deel E 15 of meer punten bedraagt, adviseert de gewestelijke ambtenaar de KAMER ongeschikt te verklaren

Deel F: BEZETTINGSNORM VOOR DE KAMER Toelichting Bij de berekening wordt uitgegaan van het aantal woonlokalen (leefruimte(n), kookruimte en slaapkamer(s)) en de totale netto-vloeroppervlakte ervan. De netto-vloeroppervlakte wordt gemeten in de zone met een plafondhoogte van minstens 220 cm. Bijkomend wordt bij hellende plafonds de netto-vloeroppervlakte meegerekend met een vrije hoogte groter dan 180 cm. Met de volgende lokalen wordt geen rekening gehouden: - lokalen waarvan de in aanmerking te nemen netto-vloeroppervlakte kleiner is dan 4 m²; - lokalen die nergens een plafondhoogte van minstens 220 cm hebben.

Berekening totale netto-vloeroppervlakte (in m²)

van

0

tot 12* mogelijk aantal personen (te omcirkelen)

0

12*

18

35

45

50

60

65

75

80

90

18

35

45

50

60

65

75

80

90

95

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Vanaf 95 m² netto-vloeroppervlakte geldt elke bijkomende 10 m² voor één bijkomende persoon. * ingeval studentenkamers: voor de studentenkamers opgericht voor 1.9.1998 geldt een minimumoppervlakte van 8 m² ingeval niet-studentenkamer: wanneer de kamer een keukenfunctie en/of een badfunctie bevat, dan wordt de minimumoppervlakte per functie verhoogd met 3 m² aantal woonlokalen mogelijk aantal personen (te omcirkelen) Vanaf 6 woonlokalen geldt elk bijkomend lokaal voor één bijkomende persoon.

1 2

2 2

3 3

BESLUIT inzake de bezettingsnorm Deze kamer is aangepast voor een bezetting van

personen (= kleinste aantal)

4 5

5 8

6 10

BIJLAGE: BEREKENING GEMEENSCHAPPELIJKE FUNCTIES Woonkwaliteit gemeenschappelijke delen FUNCTIES BAD

KEUKEN

TOILET

DEEL D Blad 1 DEEL D Blad 2 DEEL D Blad 3 DEEL D Blad 4 DEEL D Blad 5 DEEL D Blad 6 DEEL D Blad 7 DEEL D Blad 8 DEEL D Blad 9 Subtotaal: Subtotaal: Aantal functies (enkel <15ptn): Gewogen :

+ veiligheidsrisico

Resultaat

Bezetting gemeenschappelijke functies Keukenfunctie Bij de berekening van de oppervlakte van de gemeenschappelijke kookruimte wordt uitgegaan van de totale netto-vloeroppervlakte ervan. De netto-vloeroppervlakte wordt gemeten in de zone met een plafondhoogte van minstens 220 cm. Bijkomend wordt bij hellende plafonds de netto-vloeroppervlakte meegerekend met een vrije hoogte groter dan 180 cm. Met lokalen die nergens een plafondhoogte van minstens 220 cm hebben, wordt geen rekening gehouden. Totale oppervlakte van alle onderzochte keukenfuncties (enkel ruimten die minder dan 15 strafpunten toegekend werden): Aantal afhankelijke personen / entiteiten: opp.

m² / 1,5 =

bezettingsequivalent (BE)

-

strafpunten Toiletfunctie Totaal aantal toiletten voor gemeenschappelijk gebruik (enkel ruimten die minder dan 15 strafpunten toegekend werden): Aantal afhankelijke personen / entiteiten: Toiletfuncties

x

6

=

bezettingsequivalent (BE)

-

strafpunten

Badfunctie Totaal aantal badfuncties voor gemeenschappelijk gebruik (enkel ruimten die minder dan 15 strafpunten toegekend werden): Aantal afhankelijke personen / entiteiten: Badfuncties

x

10

=

bezettingsequivalent (BE)

strafpunten Strafpunten tengevolge van overbezetting van gemeenschappelijke functies worden toegekend aan elke van deze functies afhankelijke kamerwoning OPMERKINGEN:

informatie Provincie Vlaams-Brabant dienst Wonen Provincieplein 1 3010 Leuven 016-26 73 14 [email protected]

www.vlaamsbrabant.be