COHOUSING OOSTAKKER > Kandidatuurstelling architect < deadline indiening: 4 december 2013
>> Inhoud Voorwoord Opdrachtgever: Cohousing Oostakker Projectleider en aannemer Projectbeschrijving > locatie > richtlijnen vanuit de groep > stedenbouwkundige voorwaarden > timing Opdrachtbeschrijving Ereloon Wedstrijdprocedure
2 3 3 4 4 5 6 7 8 9 9
Bijlages
–1-
>> Voorwoord In Oostakker, deelgemeente van Gent, willen een paar enthousiaste gezinnen een uniek cohousingproject realiseren met 15 laagenergie en passieve woningen. Naast die volledig uitgerust privéwoningen bouwen we samen ook een paviljoen: het kloppend hart van de wijk waar een aantal faciliteiten gedeeld worden. Voor het ontwerp van onze huizen én het paviljoen zijn we nog op zoek naar een architect die ervaring heeft met energiezuinig en compact bouwen. Cohousing is de naam voor een nieuw woonconcept dat probeert een antwoord te geven op de vervreemding in de huidige maatschappij. De site is ontworpen opdat er plaats is voor sociale interactie en buren een hogere betrokkenheid hebben. Cohousing probeert het buurtgevoel van een traditionele dorpskern te restaureren. In een Cohousingproject kennen de buren elkaar en leeft er een sociale bewogenheid. Naast een privéhuis en -tuin hebben cohousers ook een gemeenschappelijke tuin en een paviljoen waarin ruimtes gedeeld worden. Een cohousingwijk wordt door de bewoners zelf uitgetekend. Cohousingkernen bestaan uit 8 tot 34 volledig uitgeruste privéwoningen met hun eigen keuken en badkamer, met daarnaast uitgebreide gemeenschappelijke voorzieningen. De gemeenschappelijke delen omvatten een ‘paviljoen’, een voetgangersstraat, speelpleintjes, ontspanningsruimtes... Het programma van het paviljoen wordt bepaald door de wensen van de groep. Veelvoorkomende functies zijn: een zaaltje met keuken, een kinderspeelkamer, een televisiekamer, een coworkingspace, een muziekkamer, een atelier, logeerkamers, wassalon... De architectuur biedt een verhoogde kans op interactie met de buren. De huizen worden gegroepeerd langs een voetgangersweg of een plein. Je parkeert aan de rand waardoor meer verkeersvrije ruimte en open groen ontstaat. Typisch siteplan van een cohousing:
–2-
>> Cohousing Oostakker Het startschot van Cohousing Oostakker werd gegeven op 21 oktober 2013. Op dit ogenblik zijn er al acht kandidaat-leden en een paar gasten die regelmatig samenkomen om het project vorm te geven. We merken dat er in en dichtbij Gent heel wat vraag is naar een slimmere manier van wonen. Jonge gezinnen zijn aangetrokken tot de stad, maar missen vaak een buurtgevoel of wat groen in de omgeving waar ze hun kroost met een gerust gevoel kunnen laten ravotten. De iets oudere generatie wil ook opnieuw genieten van het bruisende stadsleven, maar vinden de soms bijbehorende drukte storend. Deze locatie in Oostakker leent zich perfect tot het verenigen van al deze wensen. Met een dag- en nachtbussennetwerk richting Gent is de stad vlakbij en bereikbaar. Terwijl de wijk rond de Goedlevenstraat een levendige woonbuurt is ver weg van de drukte. Een unieke combinatie om deze doelgroep te bedienen en daarmee een voorbeeldproject op vlak van sociale duurzaamheid neer te zetten. Op het moment dat de bouwgrond aangekocht zal worden – na de bouwvergunning – zal er een vereniging van mede-eigenaars opgericht worden die de eigendom van de woningen en de gemeenschappelijke delen zal bepalen. Tijdens de bouwfase wordt er een Burgerlijke Maatschap opgericht om gezamenlijk als bouwheer te kunnen optreden.
>> Projectcoördinator en aannemer > Cohousing Projects cvba
Het project Cohousing Oostakker werd geïnitieerd en wordt begeleid door Cohousing Projects. Op deze manier krijgt de groep extra draagkracht om het project in goede banen te leiden. Zo is er ook een pak cohousingexpertise voor handen. Cohousing Projects coördineert de communicatie met de externe partners (architect, grondeigenaars, overheid...). Beslissingen gebeuren echter door de bouwheer: Cohousing oostakker. Tijdens de bouwfase zal Cohousing Projects optreden als afgevaardigd bouwheer voor alle gemeenschappelijke delen. Het uittekenen van de privéwoning gebeurt in overleg met de bewoners.
> Bostoen De Drongense bouwfirma Bostoen heeft optiecontracten met de verschillende huidige eigenaars van de bouwgrond. Het is ook de bedoeling dat Bostoen de uitvoering van het project verzorgt en de huizen bouwt. Het ontwerp van die woningen en het paviljoen gebeurt echter door de architect die aangestuurd wordt door de bewonersgroep.
–3-
>> Projectbeschrijving > Locatie
De site bevindt zich tussen de Goedlevenstraat, de Krijtestraat en Aan de Ratte. Het is binnenwoongebied. Het terrein is samengesteld uit verschillende percelen, allemaal stukjes tuin van bewoners van de Goedlevenstraat. Momenteel zijn er op de percelen nog moestuinen, bergingen en dieren, maar ook al kerselaars en andere fruitbomen die behouden kunnen worden. Er zijn 2 toegangswegen voor het terrein. De hoofdingang is via Aan De Ratte, een doodlopende verkavelingsstraat. Dit is de enige toegangsweg voor wagens. De parking wordt dan ook aan die kant van de site voorzien. De tweede toegangsweg is via de Goedlevenstraat. Dit is enkel een voetgangers- en fietsersweg, maar is een meerwaarde doordat je sneller bij het schooltje en de hoofdweg bent die naar het station en de busverbindingen leidt.
De totale grond heeft een oppervlakte van 6.149,27 m². Er werd door studiebureau Barst en Ecolab al een eerste schets gemaakt van het inplantingsplan. Deze diende als een soort
–4-
voorstudie naar de mogelijkheden van de site. Op dit inplantingsplan zal de groep verder werken samen met hen. Mogelijke wijzigingen in functie van de architectuur zijn mogelijk. Samenvoegen of splitsen van bouwblokken, breedte of diepte van de woningen aanpassen en kleine verschuivingen van de bouwblokken zijn mogelijk. Aangezien voor dit inplantingsplan een stedenbouwkundig attest werd aangevraagd zijn we terughoudend om grote aanpassingen aan het inplantingsplan toe te staan.
Voorlopig inplantingsplan, voor grote versie, zie bijlage.
> Richtlijnen vanuit de groep
De site ligt in randstedelijk gebied. Hoewel de oppervlakte van het terrein beperkt is, vinden we het creëren van een groene parktuin met ruimte voor ontmoeting en spel belangrijk. De cohousingprincipes passen we onverminderd toe: > 15 individuele wooneenheden die per 2, 3 of 4 fysiek gegroepeerd zijn gecombineerd met vrijstaande woningen (indien gevraagd door de bewoners) en een architecturaal geheel vormen. > Ongeveer 1885m² bewoonbare oppervlakte in totaal (verdeeld over de 15 woningen), en daarbovenop 100 à 340m² gemeenschappelijke ruimtes. > Mix van verschillende typologiën van 80m² tot 170m², afgestemd op de vraag van de toekomstige bewoners. > Elke woning heeft zijn privétuintje, de grootte daarvan zal duidelijk worden bij het verder uittekenen van het siteplan en gebeurt in overleg met de groep. We vragen niet om deze tuintjes te ontwerpen, maar er wel rekening mee te houden bij het ontwerp van de woning. > De gemeenschappelijke binnenruimte (paviljoen) wordt samengesteld door de toekomstige bewoners. We kiezen zelf hoe groot we het programma gedeelde faciliteiten willen. Voorbeelden van die gedeelde functies zijn: grote eetruimte met een uitgeruste restaurantkeuken erbij, coworking space, gastenkamers, wassalon, lounge, vergaderruimte, kinderspeelruimte, etc. Op 7 december vindt een workshop paviljoen plaats waarop het programma voor het gemeenschappelijk huis bepaald zal worden.
–5-
> Hoeveel slaapkamers er in een woning zijn en hoe deze vanbinnen eruit zal zien, dat beslist elke bewoner zelf in overleg met de architect. Iedere unit heeft maximaal twee privégesprekken met de architect voor het binnenontwerp van zijn woning. Het buitenontwerp gebeurt ook door de architect zodat we een harmonieus, rustig terrein scheppen. > Belangrijke selectiecriteria waarop we de architect zullen beoordelen zijn een strakke, moderne lay-out, ervaring met duurzaam bouwen, creatief compact bouwen. Bij de bewoners is de vraag naar energiezuinig en compact bouwen groot. Er is ook de vraag om zoveel mogelijk te standaardiseren tussen de verschillende units en te ontwerpen met aandacht voor standaardafmetingen voor bvb. binnendeuren om van budgettaire redenen.
> Stedenbouwkundige bepalingen
Er zijn reeds gesprekken geweest met de administratie en de bepalingen van stedenbouw aangaande de densiteit en bouwvoorschriften liggen vast. Op dit moment wachten we op feedback op het stedenbouwkundig attest dat in juli werd ingediend bij Stad Gent. Voorlopig moet rekening gehouden worden met volgende bepalingen: > De terreinbezetting bedraagt maximaal 25% > De bouwvolumes moeten begrepen zijn binnen het maximale gabarit. De dakvorm is vrij te kiezen maar dient ondergeschikt te zijn aan het hoofdvolume en begrepen te zijn binnen de gestippelde zone van het profiel.
> Naast grondgebonden wooneenheden, kunnen gestapelde wooneenheden voorzien worden binnen het vastgelegde profiel. > De wooneenheden worden vrij ingeplant binnen de grenslijnen van de zone non aedificandi. De voor- en achterbouwlijn dient op minstens 8 meter van de perceelsgrens te worden voorzien, de zijbouwlijn op minstens 3 meter. > De tussenafstanden tussen de wooneenheden in een groepsbouwproject zijn vrij te kiezen, maar dienen te voldoen aan de bepalingen rond lichten en zichten in het Burgerlijk Wetboek. > Het materiaalgebruik van alle gevels moet constructief en esthetisch verantwoord zijn. De aard en de kleur van de gevel- en dakmaterialen moeten harmonisch zijn met de ruimtelijke context. Gevelbekleding: kleinschalige materialen. Dakbedekking: pannen en leien.
–6-
> Timing Op dit moment heeft zich een kerngroep gevormd. We organiseren regelmatig infosessies om de groep verder te laten groeien. Ook de buurt is geïnformeerd over onze plannen op de site.
Onze ambitie is om de bouwaanvraag in te dienen voor het bouwverlof van 2014.
–7-
>> Opdrachtbeschrijving De zoektocht naar een architect die aansluit bij onze visie is een eerste stap in het bouwproces. We hopen begin 2014 samen met de geselecteerde architect van start te gaan met het tekenen van de individuele woningen en het paviljoen, zodat voor de zomer de bouwaanvraag ingediend kan worden. Van zodra het project vergund is, kopen we de grond aan. Dit voorzien we voor eind 2014 opdat in 2015 de effectieve bouw aangevat kan worden. Volgende taken behoren tot de opdracht van de gekozen architect: > De architect zal alvorens de tekenopdracht te starten samenzitten met aannemer Bostoen om hun bouwmethode toe te lichten en een aantal afspraken te maken. > Cohousing Projects verzamelt de individuele bouwprogramma's. > Elke unit krijgt 2 individuele gesprekken voor het ontwerp van hun woning. In een eerste gesprek wordt een ontwerp van de privéwoning opgemaakt rekening houdend met de gevraagde oppervlaktes, woonbehoeftes en budget van de toekomstige bewoners. In een tweede gesprek wordt het ontwerp verfijnd. > De architect zorgt voor een harmonieus buitenaanzicht van alle woningen op de site. Vanaf het voorontwerp verbindt de groep zich ertoe om het concept van de winnende architect te respecteren en volgen in de verdere detaillering. > De architect ontwerpt het paviljoen, het programma wordt samengesteld door de groep. Hier zijn mogelijk meer dan 2 overlegmomenten nodig. > De architect werkt de bouwaanvraag voor de woningen en het paviljoen uit conform de goedgekeurde plannen en de specificaties van de overheid. Naast het aantal vereiste exemplaren van de bouwaanvraag voor de overheid vraagt de groep ook 1 exemplaar. Volgende zaken vallen buiten de opdracht: > Het ontwerp, de bouwaanvraag en de werfcontrole van de wegenis, infrastructuur en omgevingsaanleg. > stedenbouwkundige attesten > plaatsbeschrijvingen, topografische opmetingen, deskundig onderzoek, as-builtplannen > onderzoek en technische studies inzake stabiliteit, bodem, waterhuishouding > Alle persoonlijke technieken (water, elektriciteit, gas, warmptepompen, domotica) én de technieken in het paviljoen worden getekend door de studiedienst van Bostoen. > Coördinatie van de nutsvoorzieningen (Eandis, Waterlink, brandweer...) > Budget, meetstaten en een formele goedkeuring van de plannen door de groep (voor het paviljoen) en door de individuele eigenaars (voor de eigen woning) alvorens de
–8-
bouwaanvraag in te dienen behoort tot het takenpakket van Bostoen. > EPB-dossier en verslaggeving > veiligheidscoördinatie > Werfopvolging en oplevering.
>> Erelonen Op dit moment werd in het budget een ereloon voorzien van maximaal 4.250€ per unit (excl. btw). Dit relatief beperkte ereloon ligt in lijn met de beperkte opdracht die de architect krijgt. Meerprijzen zijn bespreekbaar, maar moeten in het kandidatuurdossier vermeld worden.
>> Wedstrijdprocedure
Wil je je graag kandidaat stellen voor het ontwerpen van de huizen en het paviljoen van dit unieke cohousingproject? > Bevestig dan uw kandidatuurstelling voór 1 december aan Eef Tanghe,
[email protected] of 0472/504522. > Het dossier wordt ten laatste woensdag 4 december elektronisch ingediend op
[email protected]. Het dossier bevat > een voorstelling van het architectenbureau, korte motivatie en referentieportfolio > Een ereloonvoorstel > Op 7 december selecteren we een 3-tal kandidaten die zich komen presenteren op een selectiedag. > De selectiedag vindt plaats op 14 december 2013 vanaf 10u in de Bergstraat 14, 9921 Vinderhoute. Daarop wordt een drietal kandidaten uitgenodigd om hun bureau, motivatie en referentieportfolio te komen toelichten in een presentatie van 30 à 45 minuten. Gelieve deze dag beschikbaar te zijn.
Meer info:
[email protected], 0499/20 10 89 of
[email protected], 0472/50.45.22 Bijlages: link naar de motivatienota verzonden naar administratie, voorlopig inplantingsplan
–9-
Voorlopig inplantingsplan Cohousing Oostakker Onder invloed van het ontwerp van de woningen – vrijstaand, halfopen, rijwoningen – en bewoonbare oppervlakte, kan dit plan nog wijzigen.
– 10 -
