Beleidsnotitie. Huisvestingsmogelijkheden voor starters. Sliedrecht. Huisvestingsmogelijkheden voor Starters in Sliedrecht 19 maart

Beleidsnotitie Huisvestingsmogelijkheden voor starters in

Sliedrecht

Sliedrecht, 3 maart 2009

Huisvestingsmogelijkheden voor Starters in Sliedrecht

19 maart 2009

1

Huisvestingsmogelijkheden voor starters

1.

Inleiding

2.

Wat is een starter? 2.1 2.2. 2.3. 2.4

3.

Definitie van een starter Hoeveel starters zijn er? Hoeveel doorstarters zijn er? Conclusies

5 5 6 6

Huurstarters 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7

4

4

Definitie van een huurstarter Aanbod en verdeling van de huurwoningen in het algemeen Aanbod van huurwoningen voor huurstarters jonger dan 23 jaar Aanbod van huurwoningen voor huurstarters ouder dan 23 jaar Aantal mutaties in 2007 Verdeling huurwoningen voor huurders van 23 jaar en ouder Conclusies

7 7 7 8 8 8 8

Koopstarters 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5 4.6 4.7

4.8

Definitie koopstarter Betaalbare koopwoning voor koopstarter Benodigd inkomen voor betaalbare woning voor koopstarter Normen hypotheek Bestaand en betaalbaar aanbod van koopwoningen voor starters Beperkt aanbod betaalbare starterswoningen vraagt om creatieve oplossingen Creatieve oplossingen voor vergroten betaalbaar woningaanbod voor starters 4.7.1 Vergroten betaalbaar woningaanbod middels verkoop bestaande huurwoningen starters 4.7.2. Nieuwbouwmogelijkheden starterswoningen op gemeentegrond 4.7.3 Nieuwbouwmogelijkheden starterswoningen niet op gemeentegrond 4.7.4 Planconcepten voor goedkoper bouwen (lagere bouwkosten) 4.7.5 Verbouw bestaande (bedrijfs)gebouwen tot starterswoningen 4.7.6 Koopgarant 4.7.7. Conclusies Creatieve oplossingen voor vergroten financieringsmogelijkheden starters 4.8.1. Starterslening 4.8.2. Koopsubsidie 4.8.3 Aanpassingen in de hypotheek 4.8.4 Tarieven hypotheekverstrekkers, makelaars en notarissen 4.8.5. Eigen geld of geld ouders 4.8.6 Conclusies


19 maart 2009

9 9 9 9 10 11 11 11 12 12 12 12 13 13 14 14 15 15 15 15 16

2

5

Conclusies en aanbevelingen 5.1

5.2

Conclusies 5.1.1 Aantal potentiële starters en doorstarters per jaar 5.1.2 Huisvestingsmogelijkheden voor huurstarters 5.1.3 Beperkte huisvestingsmogelijkheden voor koopstarters 5.1.4 Creatieve oplossingen benodigd voor vergroten huisvestingsmogelijkheden koopstarters 5.1.5 Creatieve oplossingen voor vergroten betaalbaar woningaanbod voor koopstarters 5.1.6 Creatieve oplossingen voor vergroten financieringsmogelijkheden starters Aanbevelingen 5.2.1 Huisvestingsmogelijkheden voor huurstarters 5.2.2 Nieuwe huisvestingsmogelijkheden voor koopstarters 5.2.3 Creatieve oplossingen voor vergroten betaalbaar woningaanbod voor koopstarters 5.2.4 Creatieve oplossingen voor vergroten financieringsmogelijkheden starters


19 maart 2009

17 17 17 17 18 18

19 19 20 20

3

1.

Inleiding

Al jaren wordt er bij diverse gelegenheden gesproken over het feit dat er te weinig huizen zouden zijn voor “starters”. In 2007 is de Woonvisie Sliedrecht gerealiseerd en begin 2008 bestuurlijk vastgesteld. In de Woonvisie konden op basis van feiten hierover bestaande mythes deels worden ontzenuwd, maar bleef bestuurlijk toch de behoefte bestaan aan een nader onderzoek naar de huisvestings(on)mogelijkheden voor onze starters. Na vaststelling van de Woonvisie heeft wethouder Lavooi specifiek met dit doel een werkgroep in het leven geroepen. In deze werkgroep hadden zitting: de heer J. van der Aa ( Makelaar); de heer D. van ’t Hoff ( Senior projectleider) de heer E. Jonkers (Tablis Wonen); de heer W. Labee (Manager Afdeling ROBM); de heer J. Lavooi, (Voorzitter); de heer R. Verbeet (Rabobank); mevrouw C.S. Verkerk (Beleidsmedewerkster Volkshuisvesting ) de heer G. de Widt (Op persoonlijke titel); Deze notitie is in nauwe samenwerking met de werkgroep tot stand gekomen. In het volgende hoofdstuk wordt nader beschreven wat in deze notitie onder een starter wordt verstaan en hoeveel (potentiële) starters Sliedrecht heeft en jaarlijks mogelijk een beroep zullen doen op de Sliedrechtse woningmarkt. Aansluitend hieraan wordt achtereenvolgens een hoofdstuk gewijd aan de zogenaamde huurstarter en een hoofdstuk aan de zogenaamde koopstarter. In het laatste hoofdstuk vinden we de conclusies en aanbevelingen


19 maart 2009

4

2.

De starter

2.1 Definitie van een starter Het begrip starter kan op velerlei wijzen nader worden ingevuld en omschreven. Bij een starter kan gedacht worden aan een jongere die nog bij zijn ouders inwoont, een eerste baan heeft en voor het eerst op zoek gaat naar een zelfstandige woonruimte. Bij een starter kan ook gedacht worden aan mensen die hun relatie hebben beëindigd of aan mensen die vanuit een huurwoning willen doorstromen naar een eerste koopwoning. In deze notitie wordt onder een starter verstaan iedereen in de leeftijd van 18 tot 35 jaar, die in Sliedrecht woonachtig is en op zoek is naar zijn eerste huur- of koopwoning. Een essentieel verschil tussen de ‘huurstarter’ en ‘koopstarter’ is dat bij een koopstarter ook sprake kan zijn van een zogenaamde doorstart. Ook iedere Sliedrechtse huurder in de leeftijd tot 35 jaar wordt aangemerkt als starter in zijn zoektocht naar zijn eerste koopwoning. In de hoofdstukken 3 en 4 zal achtereenvolgens separaat aandacht worden besteed aan de zogenaamde huur- en koopstarters. 2.2 Hoeveel starters zijn er? Ten behoeve van de woonvisie heeft het Onderzoekcentrum Drechtsteden de onderstaande Cijfermatige onderbouwing: Aantal huishoudens naar leeftijd per 1-1-2008 en Uitsplitsing naar groepen opgesteld . Cijfermatige onderbouwing: Aantal huishoudens naar leeftijd per 1-1-2008

Leeftijd

18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 Totaal

Aantal inwoners 266 306 298 252 312 318 317 291 315 320 292 278 269 299 281 254 305 4973

Aantal waarvan huishou- alleendens staand 0 0 12 12 20 22 16 21 32 47 52 76 51 89 78 115 78 131 87 167 82 139 70 136 64 146 64 154 60 147 34 126 50 153 1681


waarvan gehuwd/ samenwonend (met of zonder kinderen)

850

19 maart 2009

Aantal Aantal nog thuis of in in huishouden “tehuis” wonend wonend

0 0 2 5 15 24 38 37 53 80 57 66 82 90 87 92 103

0 12 24 26 62 100 127 152 184 247 196 202 228 244 234 218 256

266 294 274 226 250 218 190 139 131 73 96 76 41 55 47 36 49

831

2512

2461

5

Uitsplitsing naar groepen:

Leeftijd

18 t/m 22 23 t/m 28 29 t/m 34 Totaal

Aantal inwoners

1434 1853 1686 4973

Aantal huishou- waarvan alleendens staand 102 717 862 1681

80 428 342 850

waarvan Aantal gehuwd/ in huishouden samenwonend wonend (met of zonder kinderen) 22 124 289 1006 520 1382 831 2512

Aantal nog thuis of in “tehuis” wonend 1310 847 304 2461

Uit bovenstaande overzichten kan worden opgemaakt dat Sliedrecht op 1 januari 2008 4973 personen telt in de leeftijd van 18 en 35 jaar. De groep van 18 tot en met 22 jaar telt 1434 personen, de groep van 23 tot en met 28 jaar 1853 personen en de groep van 29 tot en met 34 jaar 1686 personen. Uit deze overzichten kan voorts worden opgemaakt dat de groep van 18 tot en met 22 jaar voor circa 91 % nog thuis woont en de behoefte van deze groep aan zelfstandige woonruimte derhalve nog minimaal is. Van de groep van 23 tot en met 28 jaar woont nog circa 45 % thuis. Van de groep van 29 tot en met 34 jaar woont nog slechts 18% niet zelfstandig. Op een leeftijd van 34 jaar woont zelfs 85 % zelfstandig. Kortom uiterlijk op 34-jarige leeftijd zal 85% van de 2.461 personen die op 1 januari 2008 nog thuis wonen een zelfstandige huur- of koopwoning moeten kunnen vinden (85 % van 2461 = 2092). Uitgaande van het gegeven dat uiteindelijk circa de helft van het aantal huishoudens bestaat uit eenpersoonshuishoudens, zal derhalve over een periode van 16 jaar aan circa 1569 huishoudens een zelfstandige woonruimte moeten kunnen worden aangeboden. Dit komt neer op een kleine 100 starters per jaar. De praktijk leert voorts dat de huidige woonsituatie van de al zelfstandig wonende jongeren in de leeftijd van 18 t/m 34 jaar afwijkt van het gemiddelde. Veel jonge starters wonen in een huurwoning, maar naar mate de starter ouder wordt groeit het aandeel kopers tot ongeveer 50%. Dit houdt in dat de andere helft in een huurwoning blijft wonen. Dit hangt samen met de huishoudensituatie (alleenstaand), leeftijd en inkomen. Onder de jongeren tot en met 24 jaar woont 72% in een huurwoning., bij de leeftijd 25 t/m 28 jaar zal de woonsituatie gemiddeld zijn (50% huur en 50% koop) en in de leeftijdscategorie 29 t/m 34 jaar zal het merendeel in een koopwoning wonen. 2.3 Hoeveel doorstarters zijn er De doorstarter is de Sliedrechtse huurder in de leeftijd tot 35 jaar die zijn eerste woning wil gaan kopen. Op dit moment woont 60% van de huishoudens in de leeftijdscategorie van 18 t/m 34 jaar in een huurwoning, dat zijn 1000 huishoudens. Wanneer we uitgaan van een gemiddeld aantal verhuizingen per jaar, waarbij de helft voor een koopwoning kiest, kunnen we vaststellen dat gemiddeld 35 thans hurende jongeren alsnog voor een koopwoning zullen kiezen. (bron: OCD, J.MA. Schalk)

2.4 Conclusies Jaarlijks komen er ca 100 starters op de woningmarkt, gelijkelijk verdeeld over huur- en koopwoningen. In eerste instantie hebben de starters vooral belangstelling voor de huurmarkt, maar naar mate zij ouder worden gaat meer dan de helft van de starters in een koopwoning wonen. Daarnaast komen er jaarlijks nog 35 huurders op de markt die alsnog voor het eerst een (betaalbare) koopwoning wensen. Dit brengt het totale aantal starters op 135. In de leeftijdsgroep 18-22 willen de meeste starters nog niet zelfstandig wonen, en degene die wel thuis weg willen vinden een prima aanbod in gelabelde starterswoningen. Tussen de 23 en 29 jaar gaan de meeste starters het huis uit, de ene helft naar een huurwoning, de andere helft naar een koopwoning. Vanaf 29 jaar zijn de meeste starters zelfstandig en is men vooral in koopwoningen geïnteresseerd.


19 maart 2009

6

3.

Huurstarters en hun huisvestingmogelijkheden

3.1 Definitie van een huurstarter Onder een huurstarter wordt verstaan iedereen in de leeftijd van 18 tot 35 jaar, die in Sliedrecht woonachtig is en op zoek is naar een eerste huurwoning. Hierbij kunnen voorts worden onderscheiden de huurstarters in de leeftijd van 18 tot en met 22 jaar en de huurstarters in de leeftijd van 23 tot en met 34 jaar. Dit onderscheid wordt gemaakt, omdat een aantal huurwoningen specifiek zijn aangewezen voor de huisvesting van huurstarters in de leeftijd van 18 tot en met 22 jaar. 3.2 Aanbod en verdeling van de huurwoningen in het algemeen Voor hun huisvesting zijn alle huurstarters in principe grotendeels aangewezen op het aanbod van de huurwoningen in eigendom van Tablis Wonen. Woningcorporatie Tablis Wonen is de grootste verhuurder van Sliedrecht en verhuurt ca 4500 woningen. Het grootste deel behoort tot het zogenaamde betaalbare segment met een huurprijs tot maximaal € 535,33 per maand (per 1 juli 2008). De woningen van Tablis Wonen worden verhuurd op basis van het regionale woningverdelingssysteem. Door middel van de website www.woonkeus.nl en een digizine worden de woningen aangeboden aan een ieder die staat ingeschreven als woningzoekende. De verdeling geschiedt op basis van punten die verkregen worden door de woonduur, een punt per jaar, vanaf 18 jaar en gecombineerd met punten voor de inschrijfduur (1 punt per maand). Daarnaast bestaat er nog een voorrangsregeling, maar deze is niet van toepassing op mensen die inwonen en blijft dan ook verder buiten beschouwing. Ook wanneer een jongere buiten Sliedrecht, of zelfs buiten de Drechtsteden woont, kan hij zich inschrijven als woningzoekende bij Woonkeus. Hiermee kan bereikt worden dat een jongere ook na een periode buiten Sliedrecht voor studie of opleiding, toch binnen redelijke termijn een huurwoning kan vinden in Sliedrecht. Vestia Midden Nederland verhuurt 78 appartementen aan de Geulstraat. Deze worden op basis van een wachtlijst verhuurd. De woningen zijn aan te merken als betaalbare huurwoningen en zijn daarmee zeker aantrekkelijk voor starters. 3.3 Aanbod van huurwoningen voor huurstarters jonger dan 23 jaar Huurstarters kunnen worden onderscheiden in personen jonger en ouder dan 23 jaar. De grens van 23 jaar wordt gehanteerd bij Woonkeus voor gelabelde jongerenwoningen. Starters tot 23 jaar kunnen een echte ‘jeugdwoning’ huren. Dit gaat om woningen die speciaal voor de groep tot 23 jaar worden bestemd. De volgende woningen zijn door Tablis Wonen als jongerenwoning gelabeld: Duplexwoningen Troelstralaan 52 Duplexwoningen Middenstraat 20 Appartementen Karekietflat 62 Overige duplexwoningen 200 Totaal 334 In beginsel komen alle duplexwoningen met een huurprijs lager dan € 348,99 hiervoor in aanmerking. Dit zijn in totaal 404 woningen. Van de nog 132 duplexwoningen die nog niet als jongerenwoning zijn gelabeld, zal echter maximaal 50 % op het moment dat zij vrij komt als jongerenwoning worden gelabeld. Tablis heeft derhalve thans circa 334 woningen voor jongeren gelabeld en op termijn zal dit aantal maximaal 400 kunnen gaan bedragen. Dit komt neer op ongeveer 43 % van de voorraad goedkope huurwoningen huurwoningen. Kortom jngeren in de leeftijdscategorie tot 23 jaar hebben een relatief grote slagingskans. 15% van de actief doelgroep, mensen die actief op zoek zijn naar een woning, is jonger dan 23 jaar. Binnen de regio gaat 16% van de beschikbare woningen naar de doelgroep, in Sliedrecht is dat 21%. (bron: rapportage st. Woonkeus d.d. 4 september 2008).


19 maart 2009

7

3.4 Aanbod van huurwoningen in Sliedrecht voor huurstarters ouder dan 23 jaar Het aanbod van huurwoningen in Sliedrecht bedraagt 4669, bestaande uit 1698 eengezinswoningen, 2406 appartementen met en zonder lift en 555 flats/bovenwoningen met of zonder lift. Hiervan zijn er 3672 eigendom van Tablis Wonen. Op 40 á 50 woningen na kunnen alle huurwoningen worden aangemerkt als een betaalbare sociale huurwoning met een huurprijs tot maximaal € 535,33 per maand bedoeld voor de primaire doelgroep. Binnen de woonruimteverdeling van de Drechtsteden worden de toetsingsinkomens van de Huurtoeslag als norm gebruikt om te bepalen of iemand tot de primaire doelgroep behoort. Ligt het inkomen boven deze grens, dan hoort deze persoon niet tot de primaire doelgroep. De grens voor eenpersoonshuishoudens is € 20.600, voor meerpersoonshuishoudens € 27.950. Deze doelgroep telt circa 2800 huishoudens. De meeste huurstarters in de leeftijd van 23 tot en met 34 jaar zullen tot deze doelgroep behoren. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat Sliedrecht in principe beschikt over meer dan voldoende huurwoningen voor de doelgroep en de huurstarters tot en met 34 jaar die tot deze doelgroep behoren. Ondanks een relatief laag nieuwbouwprogramma in de afgelopen jaren bestaat er in Sliedrecht in vergelijking met andere gemeenten minder druk op de sociale woningmarkt. Voor de huurwoningen met een maximale huurprijs van € 535,33 kan de huurder in principe in aanmerking komen voor huurtoeslag en zijn daardoor mede geschikt voor de primaire doelgroep, waarvan ook huurstarters in hoofdzaak deel vanuit maken. (bron: jaarverslag Tablis Wonen 2007, woonvisie Sliedrecht)

Binnen de voorraad betaalbare sociale huurwoningen kent Sliedrecht in totaal zelfs 912 woningen met een huurprijs van minder dan € 348,99. Woningen met een dergelijke huurprijs worden als goedkoop aangemerkt. De meeste woningen in deze categorie zijn portiekflats, duplexwoningen en seniorenwoningen. Deze goedkope huurwoningen zijn uiteraard ook bij uitstek geschikt voor de huurstarters 3.5 Aantal mutaties in 2007 In 2007 zijn er relatief veel mutaties (verhuringen) geweest in Sliedrecht. Dit is nog zonder de verhuizingen als gevolg van de oplevering van de Thorbeckehof en het Rondeel. In 2007 waren dat 464 woningen (exclusief woningen die uit exploitatie zijn genomen wegens sloop en verkoop) = 10%. Dit aantal mutaties biedt in principe voldoende perspectief voor de circa 100 starters die jaarlijks een plaats zoeken op de Sliedrechtse woningmarkt, gelijkelijk verdeeld over huur- en koopwoningen. 3.6 Verdeling van de huurwoningen voor huurders vanaf 23 jaar De regionale woningverdeling biedt ook overigens voldoende perspectief voor onze huurstarters van 23 tot en met 34 jaar. De huurstarters van 23 jaar of ouder moeten samen met alle andere huurders een beroep doen op de reguliere voorraad. De concurrentie is voor deze groep huurders dan ook veel groter. Om binnen een redelijke termijn aan een woning te komen is het verstandig dat een jongere die van plan is te zijner tijd een woning te gaan huren zich vanaf zijn 18e jaar inschrijft als woningzoekende. Op deze wijze spaart hij het maximale aantal punten. Op deze wijze kan een jeugdige woningzoekende op zijn 23e jaar al 65 punten hebben vergaard. Uit de verantwoording van Stichting Woonkeus blijkt dat voor 17-25 punten (zeg maar 2 jaar inschrijfduur) een woning in de 10-hoog flats te huren is. Een eengezinswoning “kost” echter gemiddeld 40 punten, met uitschieters tussen de 20 en 120 punten. 3.7 Conclusies Over het algemeen kan geconcludeerd worden dat starters die willen huren in principe binnen een redelijke termijn over een zelfstandige huurwoning kunnen beschikken. Het aanbod hiervoor is ruim, maar bestaat in hoofdzaak uit kleine portiek- en flatwoningen, met een-, twee of drie kamers. Doordat 334 huurwoningen specifiek zijn aangewezen voor de huisvesting van de huurstarter in de leeftijd van 18 tot en met 22 en deze groep woningzoekenden relatief beperkt is, kan met name deze jongere huurstarter vrij snel aan een woning komen.


19 maart 2009

8

Voor de groep huurstarters van 23 jaar en ouder is het weliswaar moeilijker om aan een huurwoning te komen, maar ook hier geldt dat wanneer de wensen niet al te bijzonder zijn, men vrij vlot aan een woning kan komen. Het gebruik van een wachtlijst door Vestia biedt ook huurstarters die niet vanaf hun 18e in Sliedrecht hebben gewoond voldoende gelegenheid toch nog redelijk vlot aan een woning te komen. De gemiddelde tijd dat men op deze wachtlijst staat bedraagt ca. 1 jaar.

4

Koopstarters en hun huisvestingmogelijkheden

4.1 Definitie koopstarter Onder een koopstarter wordt hier verstaan de persoon in de leeftijd van 18 tot 35 jaar, die in Sliedrecht woonachtig is en op zoek is naar zijn eerste koopwoning. Onder een koopstarter wordt ook verstaan de Sliedrechtse huurder in de leeftijd van 18 tot 35 jaar, die op zoek is naar zijn eerste koopwoning. 4.2 Betaalbare koopwoning voor koopstarter In de Drechtsteden wordt een woning als sociale koopwoning aangemerkt, als de maximale kosten voor het in eigendom verkrijgen van een woning niet meer bedragen dan € 168.100, inclusief BTW en vrij op naam (per 1 januari 2009 is dit bedrag € 174.000). Tot de primaire doelgroep voor de sociale huurwoningen behoren eenpersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens met een bruto-inkomen van maximaal respectievelijk € 20.600 en maximaal € 27.950. Met inachtneming hiervan wordt het redelijk gevonden om van een betaalbare starterswoning te spreken, als de maximale kosten voor het in eigendom verkrijgen niet meer bedragen dan € 157.976 vrij op naam. Een dergelijk bedrag correspondeert met een woning, waarvan de kosten voor het in eigendom verkrijgen kosten koper maximaal € 140.000 bedragen. Het is niet reëel om te veronderstellen dat koopwoningen goedkoper zouden moeten kunnen worden gebouwd, aangeboden en gekocht. 4.3 Benodigd inkomen voor betaalbare koopwoning voor koopstarter Om een betaalbare starterswoning van € 140.000 kosten koper of € 157.976, vrij op naam te kunnen kopen is een bruto-inkomen benodigd van circa € 33.000 per jaar. Dit komt overeen met netto maandlasten van ca. € 600 per maand (dus met voorschot belastingaftrek). Met een bruto jaarinkomen van € 33.000 kan op basis van Nationale Hypotheekgarantie maximaal een hypotheek worden verkregen en van € 157.976. (bron : gegevens gebaseerd op berekening op de site van de NHG). Een starter (alleen of met zijn tweeën) zou tenminste over een brutojaarinkomen van ca € 33.000 moeten beschikken, voordat hij zich een koopwoning kan veroorloven. Zonder andere bronnen van inkomen of vermogen, zal een deel van de starters moeten concluderen dat het kopen van een huis niet tot de mogelijkheden behoort. Het verplichte gebruik van de Nationale Hypotheek Garantie is dan ook bedoeld om te voorkomen dat starters financieel te veel hooi op hun vork nemen. De huurwoningvoorraad van Sliedrecht biedt voldoende mogelijkheden om toch zelfstandig te gaan wonen, in afwachting van betere tijden.

4.4 Normen hypotheek Vanaf 1 januari 2007 dienen hypotheekverstrekkers zich te houden aan de vernieuwde Gedragscode Hypothecaire Financiering (GHF). De code houdt in dat eenzelfde toets wordt gebruikt die is gebaseerd op Nibud-cijfers en een maximum stelt aan het deel van inkomen dat opgaat aan de hypotheeklasten. Op deze wijze blijft er voldoende over voor andere uitgaven zoals voeding en kleding. In uitzonderingsgevallen mogen banken van deze Nibud-normen afwijken.


19 maart 2009

9

De in de media genoemde norm van 4,5 keer het bruto jaarinkomen is een onvolledige weergave. De factor varieert met inkomen en rentestand. Huishoudens met hogere inkomens kunnen relatief meer lenen, omdat zij meer belastingvoordeel van de hypotheekrenteaftrek hebben. Ook is de rentestand van belang. Bij een lagere rentestand kan men meer lenen dan bij een hogere rentestand. De factor varieert van net 3 keer het bruto jaarinkomen bij minimuminkomens en een hoge rentestand tot ruim 5,5 keer een bruto jaarinkomen van 100.000 euro en een lage rentestand 4.5 Bestaand en betaalbaar aanbod van koopwoningen voor starters In theorie bestaat er ruim voldoende aanbod voor de koopstarter. Hiervoor kijken we eerst naar het totale aanbod in Sliedrecht. Aan de hand van de tabel op basis van de WOZ-waardes, blijkt dat ca 35% van de totale woningvoorraad een WOZ-waarde heeft van minder dan € 163.000. Totaaloverzicht Woningvoorraad naar prijs en type 1-1-2008 (peildatum 2007) Geschakelde EengezinsVrijstaande en 2^1 kapwoning Flat met Flat zonwoning woning hoek en rij lift der lift Totaal Tot 163.000 euro 68 46 472 2355 659 3600 163.000-200.000 138 217 1794 90 75 2314 200.000-250.000 239 184 1788 45 24 2280 250.000-350.000 198 330 309 73 17 927 350.000 en meer 417 209 7 32 5 670 Totaal 1060 986 4370 2595 780 9791 Overzicht woningen met WOZ-waarde tot € 163.000, naar type en eigendomssituatie, per 1-1-2008 (peildatum 2007)

Eigendom

Woningtype Eengezins meergezins met lift meergezins zonder lift Totaal

corporatie 254 1874 500 2628

overig huur 102 412 45 559

koop 230 69 114 413

Totaal 586 2355 659 3600

Het voor een koopstarter bestaande betaalbare aanbod van woningen bestaat dus in hoofdzaak uit huurwoningen, die gehuurd/bewoond worden door de doelgroep van starters of mensen uit de primaire doelgroep. Het voor een starter beschikbare aanbod van bestaande betaalbare koopwoningen bedraagt in Sliedrecht per 1 januari 2008 413, bestaande uit 230 eengezinswoningen, 69 meergezinswoningen met lift en 114 meergezinswoningen zonder lift. Op dit moment staan er 2 woningen te koop in deze prijscategorie. (Bron: www.startmakelaar.nl, 20 november 2008). In de praktijk valt het aanbod c.q. de beschikbaarheid van bestaande betaalbare koopwoningen voor de starters dus tegen. Niet alleen de economische situatie heeft invloed op de verhuisbereidheid van starters, maar ook de mogelijkheid tot doorstroming naar de volgende stap in hun wooncarrière. Wanneer een starter alleen met veel hulp een starterswoning heeft kunnen kopen, is het voorts de vraag of hij ook de volgende stap kan maken, zonder starterslening en/of koopgarant. Ook het reële toekomstig woningaanbod voor starters is beperkt te noemen. Voor het einde van 2008 zal vooralsnog uitsluitend bouwvergunning kunnen worden afgegeven voor de realisering van 10 starterswoningen op de Van Drunenlocatie. Samen met 16 woningen voor de ASVZ zullen ter plaatse 10 starterswoningen (appartementen) worden gebouwd die door middel van Koopgarant door Tablis Wonen in de markt zullen worden gezet. Om deze woningen op deze wijze voor een bedrag van € 140.000 kosten koper aan de starter te kunnen verkopen draagt ook de gemeente aan de financiering van deze woningen een bedrag per woning bij.


19 maart 2009

10

4.6. Beperkt aanbod betaalbare koopwoningen voor starters vraagt om creatieve oplossingen Uitgaande van de veronderstelling dat een woning van ca. € 140.000 financieel haalbaar zou moeten kunnen zijn voor een starter met een bruto jaarinkomen van tenminste € 33.000, moet wel beseft worden dat het aantal beschikbare woningen met een dergelijke koopprijs € 140.000 beperkt is. Om de starter een voldoende aanbod te kunnen bieden zijn extra maatregelen nodig. Het betaalbaar maken van een koopwoning voor een starter is van twee kanten te benaderen. Enerzijds kan gedacht worden aan het treffen van maatregelen met als doel starters voldoende woningen te kunnen aanbieden met een koopsom van circa € 140.000 k.k. Anderzijds kan gedacht worden aan het treffen van maatregelen met als doel een starter in staat te stellen op een verantwoorde wijze ook een duurdere koopwoning te kunnen kopen. De voorkeur gaat in principe uit naar de maatregelen die tot doel hebben om starters voldoende woningen te kunnen aanbieden met een koopsom van circa € 140.000 k.k. Deze verwervingsprijs wordt door vele elementen bepaald, waaronder de marktwaarde van de woning, het type woning en de locatie van de woning. De koopprijs wordt gevormd door de markt. Is er veel vraag stijgen de prijzen, is er weinig vraag naar woningen, dan dalen de prijzen. Genoemde grens van € 140.000 kk wordt gehanteerd om overkreditering van de koper(s) te voorkomen. Bij nieuwbouwwoningen spelen elementen als bouwkosten, grondprijzen, uitvoering van de woning een rol in de prijsbepaling. Hierbij is erg belangrijk wie de eigenaar van de grond is, omdat deze positie invloed geeft op de prijsbepaling. Zo kan een gemeente die bouwgrond in eigendom heeft afdwingen dat er goedkope woningen worden gebouwd. Ook kan de gemeente er voor kiezen de grond voor een laag bedrag ter beschikking te stellen onder voorwaarde dat een bepaald type woning wordt gebouwd. De gemeente Sliedrecht heeft niet of nauwelijks bouwgrond in eigendom, dus die optie is in Sliedrecht nauwelijks aan de orde. 4.7.

Creatieve oplossingen voor vergroten betaalbaar woningaanbod voor starters

4.7.1 Vergroten betaalbaar woningaanbod middels verkoop bestaande huurwoningen Een groot deel van de woningen in Sliedrecht heeft een WOZ-waarde van minder dan € 163.000 (bron: WOZ 2008). Deze groep woningen is voor een aanzienlijk deel in eigendom bij Tablis Wonen. Tablis Wonen kent al jaren beleid dat zittende huurders van bepaalde woningen (zoals de woningen in de Hofjesbuurt, Koningsweer e.o., Sperwerstraat en de Crayenstein) hun woning kunnen kopen met 10% korting op de getaxeerde waarde. Met ingang van 1 januari 2009 moet dit aanbod ook gaan gelden voor andere huurders van Tablis Wonen. Van de bestaande huurwoningen van Tablis Wonen waren met name de woningen aan de Crayenstein en de Sperwerstraat geschikt voor starters. Van het gehele complex aan de Crayenstein van 316 woningen heeft Tablis Wonen er inmiddels 303 verkocht. De nog resterende 13 huurwoningen zullen na vertrek van de zittende huurder verkocht worden. Al diverse starters hebben met behulp van een starterslening in dit complex hun eerste woning kunnen kopen. Van het complex aan de Sperwerstraat, bestaande uit 80 woningen, zijn er inmiddels 61 verkocht. Tablis Wonen heeft geruime tijd geleden besloten om ook het resterende deel van de Sperwerstraat te gaan verkopen bij mutatie. Na vertrek van de zittende huurders zullen er nog maximaal 19 woningen beschikbaar komen voor de verkoop. De marktconforme koopsom van een 10-hoogflat aan de Sperwerstraat bedraagt ongeveer € 140.000 (kk) (afhankelijk van de locatie en staat van de woning). Wel kunnen de redelijk hoge maandelijkse VVE-lasten een probleem vormen. Hierbij moet echter de kanttekening worden gemaakt dat een deel van deze lasten vaste lasten betreffen, zoals warm water en verwarming. Anderzijds wordt door middel van het sparen van de VVEbijdrage gebouwd aan een financiële reserve voor onderhoud van de woning. Inmiddels zijn tenminste drie van deze woningen met een starterslening gefinancierd.


19 maart 2009

11

In de Oude Uitbreiding West zullen 10 woningen gerenoveerd worden en vervolgens als starterswoningen worden verkocht. Door middel van koopgarant wordt de aanschafprijs van deze woningen op het bedrag van € 140.000 gebracht. 4.7.2 Nieuwbouwmogelijkheden starterswoningen op gemeentegrond Binnen de bebouwde kom bevindt zich vooralsnog slechts één locatie in eigendom van de gemeente, die zich leent voor de bouw van starterswoningen. Het betreft de locatie Van der Wiel aan de Kerkbuurt. Onderzocht wordt tevens of het mogelijk is om in het project Benedenveer ca 20 sociale huur/koopwoningen te realiseren, waarvan een deel voor starters bestemd zou kunnen worden. Ook de bouw van starterswoningen op gemeentegrond zal in principe uitsluitend mogelijk zijn middels een financiële bijdrage in de bouwkosten van de gemeente dan wel door geheel of gedeeltelijk af te zien van het in rekening brengen van de reële grondprijs. Ter voorkoming dat het hiermee door een starter te verkrijgen voordeel uitsluitend aan hem toekomt en blijft voorbehouden, zal dit alles gecombineerd moeten worden met een passende juridische en financiële constructie. Hiervoor zal mogelijk een beroep gedaan kunnen worden op de ‘Stimuleringsreserve voor de woningbouw’ en/of de gelden die de gemeente nog heeft uitstaan bij de SVn’. 4.7.3 Nieuwbouwmogelijkheden starterswoningen niet op gemeentegrond Voor het einde van 2008 zal naar verwachting een bouwvergunning worden afgegeven voor de realisering van 10 starterswoningen op de locatie Van Drunen. Samen met 16 woningen voor de ASVZ zullen ter plaatse 10 starterswoningen (appartementen) worden gebouwd die door middel van Koopgarant door Tablis Wonen in de markt zullen worden gezet. Om deze woningen op deze wijze voor een bedrag van € 140.000 kosten koper aan de starter te kunnen verkopen draagt de gemeente aan de financiering van deze woningen een bedrag van € 10.000 per woning bij. Hiervoor is al geld gereserveerd, ten laste van de stimuleringsreserve. In Baanhoek-West zullen voorts in opdracht van Tablis Wonen sociale koopwoningen worden gerealiseerd. 14 van deze woningen zullen met behulp van Koopgarant als starterswoning in de markt gezet worden voor een prijs van ca. € 165.000. Met behulp van de starterslening komen ook deze woningen uit op een verwervingsbedrag van ca. € 135.000 – 140.000. 4.7.4 Planconcepten voor goedkoper bouwen (lagere bouwkosten); Dit is een fraaie optie, vooral wanneer er sprake is van zelfwerkzaamheid. Het voordeel van een goedkopere woning ligt dan bij de persoon die er veel eigen werk in heeft gestopt. Dit zou een oplossing voor een kleine groep mensen kunnen zijn, maar geen structurele oplossing voor starters. Niet alleen heeft lang niet iedereen de benodigde gouden handjes, maar ook hier slaat de stijging van de marktwaarde voor de tweede koper weer toe (hoewel in deze variant de winst terecht komt bij degene die de winst heeft gecreëerd, dit in tegenstelling tot woningen met een lage/geen grondprijs). Tot op heden zijn hiervan nog geen (geslaagde) voorbeelden te noemen in Sliedrecht. 4.7.5 Verbouw van bestaande (bedrijfs)gebouwen tot starterswoningen; Het verbouwen van bestaande bedrijfspanden is een veelgenoemde optie die echter mooier klinkt dan zij is. Realiteit is dat bij het ombouwen van een bedrijfspand naar woningen er voldaan moet worden aan de eisen van het geldende bouwbesluit. Hierbij moet met name gedacht worden aan eisen op gebied van brandveiligheid en isolatie, maar ook bepalingen met betrekking tot bijvoorbeeld de plafondhoogte kunnen roet in het eten gooien. Uitvoerig onderzoek voordat er geïnvesteerd wordt is dan ook zeer aan te bevelen. Inmiddels is “De Korf” verbouwd in een zestal woningen die kaal worden opgeleverd. Daarnaast wordt thans onderzocht of in de Blauwe School een viertal starterswoningen gerealiseerd zouden kunnen worden. De Blauwe School is nog eigendom van de ASVZ, maar zal naar verwachting eigendom worden van een projectontwikkelaar en/of bouwbedrijf. De realisering hiervan is overigens alleen reëel te achten, indien de hiervoor te maken verbouw- c.q. restauratiekosten niet te duur zullen uitvallen dan wel hiervoor een passende bijdrage kan worden ontvangen.


19 maart 2009

12

Een gemeentelijke bijdrage met als doel enerzijds vier starterswoningen te realiseren en anderzijds een historisch pand te behouden zou hiervoor een oplossing zijn. Ook deze woningen zullen dan middels een passende juridische en financiële constructie verkocht moeten worden, bijvoorbeeld met ‘koopgarant’, ten einde deze starterswoningen ook beschikbaar c.q. betaalbaar te houden voor een volgende generatie starters 4.7.6 Koopgarant Koopgarant is een financiële constructie waarbij een starter een woning met korting koopt van een projectontwikkelaar, bouwer, woningbouwcorporatie en/of gemeente. De starter krijgt het in mindering gebrachte bedrag natuurlijk niet cadeau. Als de woning verkocht wordt, betaalt de starter de korting terug. Blijkt bij de verkoop dat er ook nog een overwaarde is, dan wordt die volgens een van tevoren afgesproken verdeelsleutel tussen de verkoper en de starter verdeeld. Een eventueel verlies wordt ook gedeeld. Koopgarant biedt starters op de huizenmarkt een mooie gelegenheid een woning te kopen, die anders misschien buiten hun financiële bereik zou vallen. Indien je wenst dat een starterswoning ook beschikbaar blijft voor de volgende generatie potentiële koopstarters, kan hierbij bepaald worden dat de starter de woning verplicht is deze bij verkoop eerst aan de oorspronkelijke verkoper te koop aan te bieden. Koopgarant is een maatwerkregeling. Per complex en zelfs per contract kan een andere afspraak gemaakt worden omtrent korting, onderhoud en terugkoopgarantie en/of – plicht. Het is derhalve nog niet te zeggen hoe de regelingen er exact uit gaan zien. Tablis Wonen is hier volop mee bezig. Een mogelijk voorbeeld is: Stel een woning kost € 170.000,-- vrij op naam. Een woningbouwcorporatie koopt de woning voor € 170.000 en verkoopt de woning door aan een starter voor een lager bedrag, bijvoorbeeld € 140.000. In het koopcontract kan dan worden opgenomen, dat de koper de woning moet terugverkopen aan de woningbouwcorporatie tegen de dan vast te stellen taxatiewaarde. Het verschil in opbrengst (zowel winst als verlies) wordt volgens een bepaalde sleutel verdeeld tussen koper en verkoper. De volgende starter kan de woning nu weer tegen een verlaagde prijs kopen. Het voordeel van deze wijze van verkopen is dat alle opvolgende kopers het voordeel van de relatief lage aankoopprijs hebben, terwijl ze toch tot op zekere hoogte meedelen in de waardestijging. Het is niet één starter, de eerste koper, die er met `de winst vandoor gaat`, maar meerdere generaties van starters krijgen zo de gelegenheid hun eerste huis tegen een redelijke prijs te kopen. Meer informatie is te vinden op www.koopgarant.com. 4.7.7. Conclusies De mogelijkheden om het aanbod van betaalbare starterswoningen te vergroten middels de verkoop van bestaande huurwoningen is beperkt. Na mutatie zullen in de naaste toekomst door Tablis Wonen aan de Crayenstein en de Sperwerstraat vooralsnog slechts respectievelijk 13 en 19 huurwoningen als starterswoning worden verkocht. De mogelijkheden om te komen tot de bouw van nieuwe betaalbare starterswoningen op gemeentegrond dan wel grond van derden zijn ook in meerdere opzichten beperkt te noemen. In de eerste plaats moet worden vastgesteld dat de in bestaand stedelijk gebied hiervoor geschikt te achten en te maken ruimte fysiek beperkt is te noemen. Indien de fysieke ruimte hiervoor wel beschikbaar is of komt, vormen de voor de bouw van de starterswoningen te maken reële bouwkosten veelal een serieus probleem. De bouw van betaalbare starterswoningen is in principe uitsluitend mogelijk met een financiële bijdrage in de te maken bouwkosten van de gemeente, woningbouwcorporatie en/of derden. Bijvoorbeeld door bij de bouw van een starterswoning geheel of gedeeltelijk af te zien van het in rekening brengen van de grondprijs. Om te voorkomen dat het hiermee door een starter te verkrijgen voordeel uitsluitend aan hem toekomt en blijft voorbehouden, zal dit alles dan gecombineerd moeten worden met een passende juridische en financiële constructie, bij voorkeur met koopgarant.


19 maart 2009

13

Het voordeel van het verkopen met een koopgarantconstructie is dat alle opvolgende koopstarters het voordeel van de relatief lage aankoopprijs hebben, terwijl ze toch tot op zekere hoogte meedelen in de waardestijging. Het is niet één starter, de eerste koper, die er met `de winst vandoor gaat`, maar meerdere generaties van starters krijgen zo de gelegenheid hun eerste huis tegen een redelijke prijs te kopen. Wanneer de gemeente er voor kiest bij te dragen in de Koopgarantconstructie, ontstaat ook de mogelijkheid te sturen op de kopers. Een gemeente mag geen bindingseisen stellen, een woningbouwcorporatie wel. Door nu de gelden beschikbaar te stellen onder de voorwaarde dat eerst Sliedrechtse starters aan bod komen, kan dit eventueel gerealiseerd worden De gemeente zal per project bezien of door middel van een financiële bijdrage in de exploitatie meer starterswoningen zijn te realiseren. Voor de financiering van deze bijdrage in de realisering van nieuwe starterswoningen zal mogelijk een beroep gedaan kunnen worden op de ‘Stimuleringsreserve voor de woningbouw’ en/of de gelden die de gemeente nog heeft uitstaan bij de SVn’. 4.8

Creatieve oplossingen voor vergroten financieringsmogelijkheden starters

4.8.1. Starterslening Sinds februari 2007 verstrekt de gemeente Sliedrecht startersleningen aan inwoners van Sliedrecht die aan een aantal eisen voldoen (oa. leeftijd tussen de 21 en 35 jaar, het aan te schaffen huis moet zich in Sliedrecht bevinden, NHG-garantie, niet eerder een huis in eigendom gehad hebben). Een starterslening kan gebruikt worden om het gat tussen de hypotheek die de starter op basis van zijn inkomen kan krijgen en de koopsom van de woning te overbruggen. Bij de aanvraag wordt door de SVn onderzocht hoeveel hypotheek een starter kan krijgen met behoud van de Nationale Hypotheekgarantie. Daarboven kan hij onder voorwaarden en op een financieel verantwoorde wijze nog een starterslening ontvangen. De starterslening bedraagt maximaal € 30.000. Gedurende de eerste 3 jaar is deze lening rente- en aflossingsvrij. Daarna wordt bezien of de starter wel zijn rente/aflossing kan betalen. Indien nodig kan de starterslening aansluitend nogmaals voor meerdere periodes van 3 jaar rente- en aflossingvrij worden voortgezet tot maximaal 30 jaar. Indien mocht blijken dat een starter bijvoorbeeld na 3 jaar wel zelf de rente en aflossing kan betalen, vormt de relatief hoge rente en het gegeven dat de starterslening een annuïteitenlening is een prikkel voor de starter om zijn starterslening zo spoedig mogelijk volledig af te lossen dan wel elders te herfinancieren. Veel starters laten hun eerste hypotheek hoger inschrijven, zodat de starterslening, zodra er rente en aflossing betaald moeten worden, in een keer kan worden afgelost en onder de eerste hypotheek kan worden gebracht. Tussentijdse aflossing kan altijd en is kosteloos. Hiermee komt het geld van de lening weer beschikbaar voor de volgende starter. Voorbeeld: Een starter heeft een woning op het oog die € 150.000 (inclusief kk) kost. Hij/zij kan een hypotheek met NHG krijgen van € 125.000. De starter kan dan een starterslening krijgen van € 25.000. De starterslening bedraagt maximaal € 30.000 en is de eerste 3 jaar rente- en aflossingsvrij. Daarna wordt bezien of de starter wel zijn rente/aflossing kan betalen. Het saldo van VROM Startersfonds van de gemeente Sliedrecht bedraagt per 31 december 2008 € 364.503,78. Van iedere verleende starterslening betaalt VROM de helft. VROM heeft hiervoor een bedrag van € 42 miljoen beschikbaar gesteld aan de SVn. Zolang het VROM-geld beschikbaar is, kan de gemeente Sliedrecht nog ca. 25 startersleningen verstrekken. Met het oog op de vele bouwprojecten die op korte termijn worden opgeleverd zal als gevolg van de doorstroming vermoedelijk meer geld nodig zijn voor het kunnen blijven verstrekken van startersleningen. De Stimuleringregeling voor de woningbouw biedt ook hier mogelijkheden. Op de langere termijn kunnen de leningen worden gefinancierd door afgeloste startersleningen.


19 maart 2009

14

4.8.2. Koopsubsidie Koopsubsidie is een maandelijkse belastingvrije bijdrage in de hypotheeklasten, die verstrekt wordt door VROM (Senternovem). De hoogte van deze bijdrage hangt onder andere af van het toetsinkomen. Bij het bepalen van het toetsinkomen wordt naast het bruto jaarinkomen van de aanvrager ook het bruto jaarinkomen van de eventuele medebewoner meegeteld. Het toetsinkomen wordt bepaald aan de hand van werkgeversverklaringen. Voor de Koopsubsidie gelden in ieder geval de volgende voorwaarden: 18 jaar of ouder niet eerder een koopwoning in eigendom gehad of bewoond in de drie jaar die voorafgaand aan de aankoop van de woning. de woning wordt door de starter zelf bewoond; het vermogen over 2008 is niet hoger dan € 20.315 (en niet hoger dan € 40.630 als er een tweede bewoner is); de koopsom mag niet meer bedragen dan € 163.625 de hypotheek mag niet meer bedragen dan € 176.715; NHG is verplicht; een rentevaste periode van ten minste 10 jaar voor de hypotheek; Nog meer informatie vindt u op www.koopsubsidie.nl 4.8.3. Aanpassingen in de hypotheek Ook de banken hebben een open oor voor de startersproblematiek. De Rabobank bijvoorbeeld ontwikkelde nieuwe vormen van hypotheken, waardoor de starter een hoger bedrag kan lenen dan zijn inkomen op het moment van aangaan van de hypotheek rechtvaardigt: de Springplank-hypotheek is een speciale hypotheek waarbij op een speciale manier de eerste jaren wordt bijgedragen aan de maandlasten uit een fonds waaraan ondermeer corporaties bijdragen; bij de Generatiehypotheek staan de ouders garant voor een deel van de maandlasten of dragen daadwerkelijk bij aan de maandlasten. Ook nu kan de starter meer hypotheek krijgen dan zijn inkomen op moment van aankoop van de woning eigenlijk dragen kan. 4.8.4 Tarieven hypotheekverstrekkers, makelaars en notarissen Een niet onaanzienlijk deel van de bijkomende kosten betreft kosten voor het inschakelen van een makelaar, hypotheekverstrekker en -tussenpersoon, notaris en taxateur. Deze kosten zijn over het algemeen onderhandelbaar, maar lang niet iedereen realiseert zich dat, of durft daar gebruik van te maken. Onderzocht zal worden of het mogelijk is dat genoemde partijen aangepaste tarieven hanteren voor starters, om hiermee de bijkomende kosten te beperken. De gemeente neemt de inspanningsverplichting op zich om in overleg met makelaars, notarissen en banken de gebruikelijke tarieven zo laag mogelijk te krijgen. 4.8.5 Eigen geld of geld van ouders Uiteraard kan ook gekozen worden voor de ouderwetse oplossing van sparen. Door te sparen kan een startkapitaal worden gevormd, waarmee een lagere hypotheek nodig is (of de inrichting kan worden betaald, zodat er niet extra geleend hoeft te worden). Het zo goed als schuldenvrij zijn is een eerste voorwaarde om een zo hoog mogelijke hypotheek te kunnen krijgen. Ook de belastingdienst denkt met de starter mee. Ouders mogen hun kinderen tussen de 18 en 35 jaar eenmalig een bedrag van € 22.379 (2008) schenken zonder dat er schenkingrecht verschuldigd is. Meer schenken kan ook, maar dan is er belasting verschuldigd over het meerdere. (bron: www.belastingdienst.nl)


19 maart 2009

15

4.8.6 Conclusies Het aanbod van bestaande betaalbare koopwoningen is beperkt. In de woningbouwplannen voor de periode tot 2015 zijn eveneens weinig betaalbare nieuwbouwwoningen voor starters voorzien. Dit houdt in dat koopstarters in hoofdzaak zijn en blijven aangewezen op het duurdere segment. Hiervoor zijn maatregelen nodig die starters in staat te stellen op een verantwoorde wijze ook een duurdere koopwoning te kunnen kopen. Het instrument van de zogenaamde starterslening is hiervoor inmiddels uitermate geschikt gebleken. Het is essentieel dat voor het in stand houden en mogelijk zelfs uitbreiden van de startersregeling nu en in de toekomst de benodigde gelden worden gereserveerd. Op dit moment zijn 14 startersleningen verstrekt en zouden op basis van de huidige inzichten en spelregels nog circa 22 startersleningen kunnen worden verstrekt Het instrument van de zogenaamde koopsubsidie is vooralsnog onbekend gebleken. Onderzocht zal moeten worden op welke wijze ook dit instrument naast dan wel aanvullend aan de starterslening optimaal benut kan worden. Naast de verstrekking van startersleningen is de gemeente voornemens om per project te onderzoeken of door een bijdrage in de exploitatie (meer) starterswoningen kunnen worden gerealiseerd. Aan deze bijdrage zullen wel de nodige eisen worden gekoppeld, zoals het gebruik van koopgarant, om de beschikbaarheid van de woning voor starters te garanderen. De doelgroep voor de starterswoning is, jawel, de Sliedrechtse Starter. Dit is een persoon die tussen de 21 en 35 jaar is en woonachtig in Sliedrecht. Ook de Sliedrechter die elders is gaan studeren en nu weer terug wil naar Sliedrecht behoort tot de doelgroep, maar dient aan te tonen dat hij in de afgelopen 10 jaar tenminste 5 jaar in Sliedrecht heeft gewoond. Deze voorwaarden gelden overigens alleen als de gemeente een bedrag heeft bijgedragen in de exploitatie. Door middel van Koopgarant wordt gegarandeerd dat de korting niet alleen aan de eerste starter ten goede komt, maar ook aan daaropvolgende starters. Een en ander zal in de overeenkomst met Tablis wonen nader worden uitgewerkt. Overigens is de combinatie van een financiële bijdrage en de Koopgarant-constructie essentieel. Mocht na 6 maanden nog geen Sliedrechtse starter gevonden zijn die de starterswoning wil en/of kan kopen, zal de woning aan starters van buiten Sliedrecht worden aangeboden. Deze starters komen overigens niet in aanmerking voor een starterslening.


19 maart 2009

16

Hoofdstuk 5 5.1

Conclusies en aanbevelingen

Conclusies

5.1.1 Aantal potentiële starters en doorstarters per jaar Jaarlijks zoeken ca 100 nieuwe starters op de Sliedrechtse woningmarkt hun weg. Hun belangstelling gaat uit naar huur- en koopwoningen. In eerste instantie hebben de starters vooral belangstelling voor de huurmarkt, maar naar mate zij ouder worden gaat hun belangstelling meer en meer uit naar een koopwoning. Daarnaast komen er jaarlijks nog 35 huurders, de zogenaamde doorstarters, op de markt die alsnog voor het eerst een (betaalbare) koopwoning wensen. 5.1.2 Huisvestingsmogelijkheden voor huurstarters Onder een huurstarter wordt verstaan iedereen in de leeftijd van 18 tot 35 jaar, die in Sliedrecht woonachtig is en op zoek is naar een eerste huurwoning. Hierbij kunnen voorts worden onderscheiden de huurstarters in de leeftijd van 18 tot en met 22 jaar en de huurstarters in de leeftijd van 23 tot en met 34 jaar. Dit onderscheid wordt gemaakt, omdat een aantal huurwoningen specifiek zijn aangewezen voor de huisvesting van huurstarters in de leeftijd van 18 tot en met 22 jaar Over het algemeen kan geconcludeerd worden dat huurstarters in principe binnen een redelijke termijn over een zelfstandige huurwoning kunnen beschikken. Het aanbod hiervoor is ruim, maar bestaat in hoofdzaak uit kleine portiek- en flatwoningen, met een-, twee of drie kamers. Doordat 334 huurwoningen specifiek zijn aangewezen voor de huisvesting van de huurstarter in de leeftijd van 18 tot en met 22 en deze groep woningzoekenden relatief beperkt is, kan met name deze jongere huurstarter vrij snel aan een woning komen. Voor de groep huurstarters van 23 jaar en ouder is het weliswaar moeilijker om aan een huurwoning te komen, maar ook hier geldt dat wanneer de wensen niet al te bijzonder zijn, men vrij vlot aan een woning kan komen. Om binnen een redelijke termijn aan een woning te komen is het verstandig dat een jongere die van plan is te zijner tijd een woning te gaan huren zich vanaf zijn 18e jaar inschrijft als woningzoekende. Het gebruik van een wachtlijst door Vestia biedt ook huurstarters die niet vanaf hun 18e in Sliedrecht hebben gewoond voldoende gelegenheid toch nog redelijk vlot aan een woning te komen. De gemiddelde tijd dat men op deze wachtlijst staat bedraagt ca. 1 jaar. 5.1.3 Beperkte huisvestingsmogelijkheden voor koopstarters Onder een koopstarter wordt hier verstaan de persoon in de leeftijd van 18 tot 35 jaar, die in Sliedrecht woonachtig is en op zoek is naar zijn eerste koopwoning. Onder een koopstarter wordt ook verstaan de Sliedrechtse huurder in de leeftijd van 18 tot 35 jaar, die op zoek is naar zijn eerste koopwoning. De problemen met betrekking tot de huisvestingsmogelijkheden van starters doen zich met name voor in de koopsector. Over het algemeen kan worden gesteld dat het bestaande en toekomstige woningaanbod te weinig betaalbare starterswoningen heeft. Kortom de aandacht dient zich primair te richten op de starters die op zoek gaan naar hun eerste betaalbare koopwoning. 5.1.4 Creatieve oplossingen benodigd voor vergroten huisvestingsmogelijkheden koopstarters Uitgaande van de aanname dat een woning van ca. € 140.000 kosten koper (k.k.) financieel haalbaar zou moeten zijn voor een starter met een bruto jaarinkomen van tenminste € 33.000, moet worden vastgesteld dat het aantal beschikbare woningen met een koopprijs € 140.000 (k.k.) beperkt is. Om de starter een voldoende aanbod te kunnen bieden zijn extra maatregelen nodig of moet gezocht moeten worden naar creatieve oplossingen. Het betaalbaar maken van een koopwoning voor een starter is van twee kanten te benaderen. Enerzijds kan gedacht worden aan het treffen van maatregelen met als doel starters voldoende woningen te kunnen aanbieden met een koopsom van circa € 140.000 k.k. Anderzijds kan gedacht worden aan het treffen van maatregelen met als doel een starter in staat te stellen op een verantwoorde wijze ook een duurdere koopwoning te kunnen kopen.


19 maart 2009

17

5.1.5 Creatieve oplossingen voor vergroten betaalbaar woningaanbod voor koopstarters De mogelijkheden om het aanbod van betaalbare starterswoningen te vergroten middels de verkoop van bestaande huurwoningen is beperkt. Na mutatie zullen in de naaste toekomst door Tablis Wonen aan de Crayenstein en de Sperwerstraat vooralsnog slechts respectievelijk 13 en 19 huurwoningen als starterswoning worden verkocht. De mogelijkheden om te komen tot de bouw van nieuwe betaalbare starterswoningen op gemeentegrond dan wel grond van derden zijn in de eerste plaats beperkt te noemen, omdat hiervoor in bestaand stedelijk gebied fysiek vooralsnog weinig tot onvoldoende mogelijkheden bestaan. Indien de fysieke ruimte hiervoor wel beschikbaar is dan wel beschikbaar komt, vormen de voor de bouw van de starterswoningen te maken reële bouwkosten veelal een serieus probleem. De bouw van betaalbare starterswoningen is in principe uitsluitend mogelijk met een financiële bijdrage in de te maken bouwkosten van de gemeente, woningbouwcorporatie en/of derden. Om te voorkomen dat het hiermee door een starter te verkrijgen voordeel uitsluitend aan hem toekomt en blijft voorbehouden, zal dit alles gecombineerd moeten worden met een passende constructie, bij voorkeur met koopgarant. Het voordeel van het verkopen met een koopgarantconstructie is dat alle opvolgende koopstarters het voordeel van de relatief lage aankoopprijs hebben, terwijl ze toch tot op zekere hoogte meedelen in de waardestijging. Het is niet één starter, de eerste koper, die er met `de winst vandoor gaat`, maar meerdere generaties van starters krijgen zo de gelegenheid hun eerste huis tegen een redelijke prijs te kopen. De gemeente is voornemens om bijdragen in de exploitatie te gaan verstrekken om de verkoop van starterswoningen mogelijk te maken. De hoofdvoorwaarde hierbij is het gebruik van Koopgarant om de langdurige beschikbaarheid voor de starter te kunnen garanderen. Daarnaast zullen eisen gesteld worden aan de koper van de woning, met name “woonachtig in Sliedrecht”, dan wel in de afgelopen 10 jaar tenminste 5 jaar in Sliedrecht te hebben gewoond. Pas wanneer de woning na zes maanden nog niet is verhuurd, kan de starterswoning ook aan andere starters worden verkocht. 5.1.6 Creatieve oplossingen voor vergroten financieringsmogelijkheden starters Het aanbod van bestaande betaalbare koopwoningen is beperkt. In de woningbouwplannen voor de periode tot 2015 zijn eveneens weinig betaalbare nieuwbouwwoningen voor starters voorzien. Dit houdt in dat koopstarters in hoofdzaak zijn en blijven aangewezen op het duurdere segment. Hiervoor zijn maatregelen nodig die starters in staat te stellen op een verantwoorde wijze ook een duurdere koopwoning te kunnen kopen. Het instrument van de zogenaamde starterslening is hiervoor inmiddels uitermate geschikt gebleken. Het is essentieel dat voor het in stand houden en mogelijk zelfs uitbreiden van de startersregeling nu en in de toekomst de benodigde gelden worden gereserveerd. Op dit moment zijn 12 startersleningen verstrekt en zouden op basis van de huidige inzichten en spelregels nog circa 24 startersleningen kunnen worden verstrekt Het instrument van de zogenaamde koopsubsidie is vooralsnog onbekend gebleken. Onderzocht zal moeten worden op welke wijze ook dit instrument naast dan wel aanvullend aan de starterslening optimaal benut kan worden. Er zijn gemeenten die het gebruik van koopsubsidie “verplichten” voor woningen die goedkoper zijn dan € 163.625 (inclusief kosten koper). In deze gemeenten kan pas gebruik gemaakt worden van een starterslening, wanneer de woning duurder is dan € 163.625 (inclusief kosten koper). Het gebruik van de starterslening wordt hiermee beperkt. Vervolgens kan overwogen worden om de regeling van de starterslening van de gemeente Sliedrecht hier ook op aan te passen, bij voorbeeld door het instellen van een ondergrens van bijvoorbeeld € 163.625 en het verhogen van het maximale aankoopbedrag (inclusief kosten koper) tot bij voorbeeld € 230.000. Koopsubsidie kan sinds kort wel samen met Koopgarant, maar niet samen met de starterslening worden gebruikt.


19 maart 2009

18

5.2

Aanbevelingen

5.2.1 Huisvestingsmogelijkheden voor huurstarters Om binnen een redelijke termijn aan een woning te komen is het verstandig dat een jongere die van plan is te zijner tijd een woning te gaan huren zich vanaf zijn 18e jaar inschrijft als woningzoekende. Op deze wijze spaart hij het maximale aantal punten. Zo kan een jeugdige woningzoekende op zijn 23e jaar al 65 punten hebben vergaard. Uit de verantwoording van Stichting Woonkeus blijkt dat voor 17-25 punten (zeg maar 2 jaar inschrijfduur) een woning in de 10-hoog flats te huren is. Een eengezinswoning “kost” echter gemiddeld 40 punten, met uitschieters tussen de 20 en 120 punten. Geadviseerd wordt om jongeren over het belang van het zich tijdig inschrijven als woningzoekende actief en voortdurend te informeren. Voorstel 1:

5.2.2

In de nieuwe prestatieafspraken met Tablis Wonen afspraken te maken omtrent het verstrekken van voorlichting aan de Sliedrechtse jongeren over hun belang bij het tijdig inschrijven als woningzoekende.

Nieuwe huisvestingsmogelijkheden voor koopstarters

Voorstel 2

In de nieuwe prestatieafspraken met Tablis Wonen afspraken te maken over het te koop aanbieden van bestaande huurwoningen als koopwoning met koopgarant en/of starterslening in het algemeen en de navolgende huurwoningen in het bijzonder: Sperwerstraat/10-hoogflat 19 huurwoningen met of zonder koopgarant. Startersleningen mogelijk voor kopers Maisonnettes aan de Weren/13 huurwoningen met of zonder koopgarant. Startersleningen mogelijk voor kopers

Voorstel 3

In het overleg met Tablis Wonen is gesproken over een aantal projecten die de mogelijkheid bieden om starterswoningen te realiseren. Deze projecten moeten in de komende drie tot vier jaar gerealiseerd worden en liggen ondermeer in Baanhoek-West, Benedenveer, Kerkbuurt-Oost en de Oude Uitbreiding West. Dit betreffen zowel nieuwbouwwoningen als gerenoveerde woningen. De woningen kunnen door middel van Koopgarant op een prijs gebracht worden die door starters te betalen is, al dan niet met behulp van een starterslening of koop-sub sidie. Bestuurlijk en financieel de inspanningsverplichting aan te gaan om te komen tot de realisering van minimaal 20 starterswoningen en deze op te nemen in de nieuwe prestatieafspraken met Tablis Wonen.

Reeds toegezegd/krediet verleend 10 starterswoningen van Drunenlocatie 10 woningen Oude Uitbreiding West

€ 100.000 € 250.000 € 350.000

Te reserveren voor nog te realiseren projecten In totaal 20 woningen op de locaties Baanhoek-West, Benedenveer, en/of Kerkbuurt-Oost of bij overige initiatieven (20 x max. € 25.000) € 500.000 Totaal € 850.000


19 maart 2009

19

Voorstel 4:

Per project te onderzoeken op welke wijze koopwoningen door Tablis Wonen en/of de gemeente met koopgarant en/of een starterslening kunnen worden aangeboden aan starters tegen een prijs van minimaal € 140.000 kosten koper en wel op de volgende wijze: Met koopgarant de aankoopkosten maximaal te verlagen tot een bedrag van € 163.625 kosten koper. De bijdrage van de gemeente bij koopgarant te bepalen op maximaal € 25.000,-- per woning. Met een starterslening de aankoopkosten zo nodig verder te verlagen tot een bedrag van minimaal € 140.000,-- k.k.

5.2.3 Creatieve oplossingen voor vergroten betaalbaar woningaanbod voor koopstarters Voor de financiering van de reële bouwkosten van de nieuw te realiseren starterswoningen c.q. de mogelijkheid om hierin een bijdrage te verlenen een nader te bepalen bedrag te reserveren uit de ‘Stimuleringsreserve voor de woningbouw’. Om te voorkomen dat een hiermee door een starter te verkrijgen voordeel uitsluitend aan hem toekomt en blijft voorbehouden, zal dit alles gecombineerd moeten worden met de Koopgarant-constructie. . 5.2.4 Creatieve oplossingen voor vergroten financieringsmogelijkheden starters Geadviseerd wordt de mogelijkheden te onderzoeken voor een verdere optimalisering c.q. uitbreiding van de starterslening. Op dit moment (19 maart 2009) zijn er, er van uit gaande dat de bijdrage van VROM aan de verstrekte startersleningen gehandhaafd blijft, nog 24 leningen beschikbaar. Wanneer de bijdrage van VROM stopt, betekent dit dat het aantal (nog) te verstrekken leningen halveert. Op de langere termijn worden nieuw te verstrekken leningen ook gefinancierd middels de aflossing van de eerder verstrekte startersleningen. Geadviseerd wordt voorts om de mogelijkheden van de koopsubsidie voor starters nader te onderzoeken en de starters hierover ook actief te informeren. Om het instrument van koopsubsidie ook optimaal te benutten, wordt geadviseerd de regeling voor de starterslening in die zin aan te passen dat starters die een woning willen kopen van minder dan € 163.625 eerst een beroep moeten doen op de koopsubsidie. Een dergelijke aanpassing biedt mogelijk ook ruimte om de huidige grenzen van de starterslening te verleggen, bijvoorbeeld naar € 230.000 kk als bovengrens. Voorstel 5:

De verordening “Gemeenterekening VROM Starterslening” waarin de verstrekking van de starterslening is geregeld in die zin aan te passen, dat starters bij aankoop van woningen met een aankoopsom van € 163.625 en minder, eerst gebruik maken van de Koopsubsidie. Tevens te onderzoeken of de grenzen van de starterslening aangepast dienen te worden.

Voorstel 6:

In totaal een bedrag te reserveren ten laste van de Stimuleringsreserve voor de woningbouw ten behoeve van mogelijke bijdragen van maximaal € 25.000 per te realiseren starterswoning.


19 maart 2009

20

Beleidsnotitie. Huisvestingsmogelijkheden voor starters. Sliedrecht. Huisvestingsmogelijkheden voor Starters in Sliedrecht 19 maart

Recommend Documents