De koopwoning bereikbaar voor starters

De koopwoning bereikbaar voor starters

Overzicht van beproefde koopstartersinstrumenten voor professionals

De koopwoning bereikbaar voor starters | 1

2 | De koopwoning bereikbaar voor starters

Inhoudsopgave

1. Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Doel en opbouw

04 05 05

2. Starters op de woningmarkt 2.1 De startersproblematiek 2.2 Maatwerk nodig

06 07 08

3. Instrumenten: een overzicht 3.1 Partijen en instrumenten 3.2 Eerste kennismaking 3.3 Wie kan wat?

10 11 11 11

4. Beleidsinstrumenten: meer aanbod faciliteren

15

5. Bouwinstrumenten: goedkoper bouwen 5.1 Bouwconcepten voor starters 5.2 Collectief Particulier Opdrachtgeverschap

15 14 15

6. Verkoopinstrumenten: goedkoop verkopen 6.1 Verkoop van huurwoningen 6.2 Verkoop onder voorwaarden

15 18 19

7. Financiële instrumenten: starter financieel ondersteunen 7.1 Grondprijskorting 7.2 Koopsubsidie 7.3 Starterslening 7.4 Hypotheekvormen voor starters 7.5 Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

15 22 23 25 28 29

8. Goede voorbeelden 8.1 Provincie Noord-Brabant - Paul Rüpp 8.2 Gemeente Bladel - Cees van Hintum 8.3 De Alliantie - Jim Schuyt 8.4 Gemeente Apeldoorn - Loet Otto 8.5 Gemeente Rotterdam - Rogier Bruijning

31 31 32 34 35 36

Colofon

39

1. Inleiding


1.1 Aanleiding Het ministerie van VROM/WWI (kortweg WWI) vindt dat iedere woningzoekende de woning en woonsituatie moet kunnen kiezen en vinden die het best bij hem past. Voor starters op met name de koopmarkt is dat al enige jaren niet vanzelfsprekend. Zeker in regio’s met een gespannen woningmarkt slagen zij er niet of nauwelijks in een betaalbare woning te vinden. De hoge huizenprijzen zorgen ervoor dat daar een matige doorstroming is vanuit bestaande woningen. Hierdoor komt er weinig nieuw aanbod voor starters beschikbaar. Dit werd de laatste jaren nog enigszins gecompenseerd door de relatief lage hypotheekrente en de inkomensgroei die starters doormaakten. Of dit in de komende jaren zo blijft, is onzeker. De mogelijkheden voor koopstarters hangen af van moeilijk te voorspellen factoren zoals de rentestand, de voorwaarden waaronder banken hypotheken verstrekken, de inkomensontwikkeling, de woningprijzen en het (nieuwbouw-) aanbod. WWI spant zich in om de mogelijkheden voor koopstarters te vergroten. Het ministerie trekt jaarlijks enkele tientallen miljoenen euro’s uit voor instrumenten als de VROM Starterslening en de Koopsubsidie. Daarnaast maakt het bouwen van betaalbare koopwoningen onderdeel uit van de verstedelijkingsafspraken die het ministerie maakt met de stedelijke regio’s. Ook wet- en regelgeving moet bijdragen aan het vergroten van de mogelijkheden voor koopstarters. Zo is medio 2008 de Afdeling Grondexploitatie als onderdeel van de nieuwe Wro in werking getreden. Gemeenten hebben hiermee een instrument gekregen om, ook als ze de grond niet zelf in eigendom hebben, het bouwen van betaalbare koopwoningen, al dan niet in (collectief ) particulier opdrachtgeverschap, te stimuleren dan wel af te dwingen.

In hoofdstuk 2 volgt een nadere toelichting op de startersproblematiek en het begrip koopstarter. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van de verschillende instrumenten die voorhanden zijn en de partijen die ze kunnen inzetten. We maken daarbij een onderscheid tussen instrumenten die: • het tot stand komen van meer aanbod voor starters faciliteren (beleidsinstrumenten); • het bouwen van goedkope woningen mogelijk maken (bouwinstrumenten); • de verkoop van goedkope woningen stimuleren (verkoopinstrumenten); • het starters makkelijker maakt een woning met een bepaalde prijs te kopen (financiële instrumenten); • voorlichting geven over de mogelijkheden voor starters (voorlichtingsinstrumenten). In de hoofdstukken 4 tot en met 7 staan de eerste vier instrumenten nader uitgewerkt, met verwijzingen naar relevante websites. Voorlichtingsinstrumenten zijn niet toegelicht. Hoofdstuk 8 behandelt enkele goede voorbeelden die laten zien hoe een provincie, enkele gemeenten en een corporatie een combinatie van verschillende startersinstrumenten inzetten. Het zijn voorbeelden die, gelet op de goede resultaten, navolging verdienen. Wellicht ten overvloede: deze brochure gaat alleen over instrumenten voor koopstarters. Voor de leesbaarheid is voor koopstarters in het vervolg het begrip ‘starter’ gehanteerd. Starters op de huurmarkt, die het in veel regio’s eveneens moeilijk hebben om een betaalbare woning te vinden, blijven hier buiten beschouwing.

Naast het ministerie kunnen ook andere partijen koopstarters op allerlei manieren ondersteunen: mede-overheden (provincies, gemeenten en regionale samenwerkingverbanden), woningcorporaties, ontwikkelaars, bouwers en financiers. Het ontbreekt echter aan een samenhangend beeld van de manieren waarop zij dit doen. Daarom heeft WWI opdracht gegeven tot het laten opstellen van een overzicht van goede en beproefde startersinstrumenten, die navolging verdienen.

1.2 Doel en opbouw Deze brochure is bedoeld om de bestaande en in de praktijk bruikbaar gebleken maatregelen en instrumenten bij elkaar te brengen, zodat partijen die kansen voor starters op de woningmarkt willen vergroten niet zelf het wiel opnieuw hoeven uit te vinden. Zo kunnen ze makkelijker kiezen of, en zo ja met welke instrumenten, ze aan de slag kunnen. WWI heeft dit overzicht niet opgesteld met als doel een analyse te maken van de woonwensen van starters, of aanbevelingen te doen over de kenmerken van een starterswoning.


2. Starters op de woningmarkt


2.1 De startersproblematiek Legenda Betaalbaarheidsindex 33,4 - 40,0 40,1 - 46,0 46,1 - 47,5 47,6 - 50,0 50,0 - 56,5

Dat starters het de afgelopen jaren op de koopwoningmarkt steeds moeilijker hebben gekregen, blijkt uit de cijfers. In 1998 konden nog ruim 153.000 huishoudens starten op de koopwoningmarkt. In 2006 waren dit er nog maar 106.000 (bron: WOoN 2006). Uiteraard hebben niet alle starters moeite met de stap naar een koopwoning: met een hoog inkomen is het niet moeilijk een leuke woning te vinden. Bovendien - in regio’s waar de woningmarkt ontspant, nemen de kansen voor starters toe. De problematiek voor starters is dus niet overal in Nederland even groot en heeft niet overal dezelfde oorzaak. In de grote steden zijn de inkomens lager en is er weinig aanbod beschikbaar. Woningen die wel beschikbaar zijn voor starters, zijn kwalitatief vaak onder de maat. In de gewilde plattelandsgemeenten is er veelal nog minder beschikbaar aanbod. Woningen die in de bestaande voorraad vrijkomen, zijn doorgaans te duur. Nieuwgebouwd wordt er maar weinig in het landelijk gebied. De nieuwbouw is ook vaak eenzijdig van aard, met veel grote en dure woningen. Het Planbureau voor de Leefomgeving (vroeger het Ruimtelijk Planbureau) heeft een betaalbaarheidsindex ontwikkeld die de regionale verschillen in de betaalbaarheid van koopwoningen duidelijk illustreert. De index geeft het percentage woningen in een woningmarkt aan dat een huishouden met een gemiddeld inkomen niet kan kopen met het maximaal te financieren hypotheekbedrag. In heel Nederland kon rond 2004 ongeveer 46 procent van de huishoudens de gemiddelde woning niet kopen. Onderstaande figuur geeft aan dat dit percentage per regio sterk verschilt. Ook binnen de regio’s zijn verschillen tussen stad en platteland: in dorpen is het aanbod van goedkopere woningen vaak erg klein of ontbreekt helemaal.

Figuur 1: Ruimtelijke verdeling van betaalbaarheid van woningen 2002/2004. Bron: PBL (RPB)

1

Uitgaande van één persoon, het ontbreken van overige financiële verplichtingen zoals een persoonlijke lening, doorlopend krediet en/of alimentatieverplichtingen, en een hypotheek waarbij 20% aflossingsvrij is.

2

Soms weliswaar verhuizend uit een eigen woning, maar gezien de nieuwe start die wordt gemaakt, rekenen we ook deze groep tot de koopstarters.

3

WWI publiceerde in 2007 het rapport ‘Bouwen voor de schuifpuzzel. Analyse van de woningmarkt, op zoek naar betere doorstroming’. Het bevat een uitgebreide analyse van het landelijke onderzoek WoON 2006.


Figuur 2: Netto maandlasten in euro’s, aankoopprijs en maximale hypotheek bij bestaande en nieuwbouwwoning (NHG, 5,6%) Bruto jaarinkomen Maximale hypotheek (o.b.v. NHG) Aankoopprijs bestaande woning bij volledige financiering Netto maandlasten bestaande bouw Aankoopprijs nieuwbouwwoning bij volledige financiering Netto maandlasten nieuwbouw

21.600

26.500

100.000 89.286

36.800

41.500

125.000

150.000

175.000

200.000

111.607

133.929

156.250

178.571

420

525

630

735

840

92.593

115.741

138.889

162.037

185.185

430

540

645

755

860

De betaalbaarheidsindex gaat over huishoudens met een gemiddeld inkomen. De inkomens van starters liggen daar in het algemeen onder. Daarmee daalt ook de prijs die voor hen nog betaalbaar is. Figuur 2 geeft weer hoe sterk de leencapaciteit (maximale hypotheek) verkleint naarmate het inkomen lager wordt1. Uitgangspunt daarbij zijn de normen voor de Nationale Hypotheek Garantie uit 2009. De figuur laat ook zien hoe de leencapaciteit de maximaal betaalbare koopsom beïnvloedt. Daarbij maken we onderscheid tussen bestaande en nieuwbouwwoningen. Bij nieuwbouw zijn de bijkomende kosten lager waardoor een hogere aankoopprijs mogelijk is. We laten daarbij buiten beschouwing dat in een nieuwe woning de inrichtingskosten (voor keuken, badkamer, tuin, vloeren en/of stoffering, etc.) doorgaans hoger zijn. De figuur laat tot slot zien welke maandlast hoort bij de betreffende (maximale) hypotheek, uitgaande van volledige financiering c.q. het ontbreken van eigen geld.

2.2 Maatwerk nodig Wat verstaan we onder een koopstarter? Dat is een huishouden dat voor de eerste keer een woning koopt. Het gaat om een tamelijk diverse groep huishoudens, waarvan het woonverleden heel verschillend kan zijn: • een huishouden dat voor het eerst zelfstandig gaat wonen in een koopwoning; • een huishouden dat zich vanuit het buitenland in Nederland vestigt en zelfstandig gaat wonen in een koopwoning; • een huishouden dat een huurwoning achterlaat om naar een koopwoning te verhuizen, of • een huishouden dat de ‘eigen’ huurwoning koopt. Dé starter bestaat niet. Jonge een- en tweepersoonshuishoudens, gescheiden partners2, immigranten en huishoudens met kinderen die vanuit een huurwoning voor het eerst naar een koopwoning willen verhuizen, het zijn allemaal koopstarters. Daarom bestaat er ook niet zoiets als dé starterswoning: de starter laat zich niet in een hokje of doelgroep stoppen. Zijn wensen kunnen sterk verschillen en dat geldt ook voor de situatie waarin hij verkeert. Een starter in Amsterdam krijgt met een totaal ander woningaanbod te maken dan een starter in een dorp in Drenthe. Oplossingen voor de startersproblematiek moeten dus lokaal en regionaal worden bedacht. Dat vraagt om slim onderzoek en een 08 | De koopwoning bereikbaar voor starters

31.500

goede analyse. Slim onderzoek is bijvoorbeeld om je rechtstreeks tot starters te wenden en hen uit te nodigen hun wensen en ideeën op tafel te leggen. Een goede analyse van de lokale, regionale of landelijke3 onderzoeken kan richting geven aan de oplossingen die worden ingezet. De uitdaging aan partijen is om op basis van de informatie over de lokale situatie een juiste mix van instrumenten te vinden.


3. Instrumenten: een overzicht


3.1 Partijen en instrumenten De starter staat er niet alleen voor. Diverse partijen zetten zich in voor het vergroten van het aanbod en het verbeteren van de bereikbaarheid/toegankelijkheid en betaalbaarheid van koopwoningen voor starters. Hieronder een overzicht4. • Rijk5 • Provincies • Regionale samenwerkingsverbanden • Gemeenten • Woningcorporaties • Ontwikkelaars en bouwers • Financiers • Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) • Waarborgfonds Eigen Woningen (verstrekker van de Nationale Hypotheek Garantie)

Beleidsinstrumenten kunnen betrekking hebben op zowel de woning als de koper. Bouw- en verkoopinstrumenten zijn gekoppeld aan de woning. Financiële en voorlichtingsinstrumenten zijn gericht op de koper.

3.2 Eerste kennismaking Beleidsinstrumenten Overheden kunnen beleidsinstrumenten inzetten om te faciliteren dat voor starters meer aanbod beschikbaar komt. Dat kan bijvoorbeeld via een structuurvisie, woonvisie, dorpenplan, exploitatieplan, exploitatieovereenkomst en/of huisvestingsverordening. Ook andere partijen kunnen uiteraard gericht beleid maken en uitvoeren.

Bouwinstrumenten Deze partijen hebben verschillende instrumenten ontwikkeld om starters te ondersteunen. Ze zijn te verdelen in vijf categorieën, elk met een eigen doel: • beleidsinstrumenten, gericht op het faciliteren van meer aanbod voor starters; • bouwinstrumenten: gericht op de bouw van goedkope en betaalbare koopwoningen; • verkoopinstrumenten: gericht op de verkoop van goedkope en betaalbare koopwoningen; • financiële instrumenten: gericht op het financieel ondersteunen van de starter; • voorlichtingsinstrumenten: gericht op het bekend maken van de mogelijkheden voor starters.

Bouwinstrumenten zijn bedoeld om de bouw van goedkope en betaalbare woningen te bevorderen. Hiervoor bestaan diverse mogelijkheden: • bouw van kleinere grondgebonden woningen, die al dan niet gemakkelijk (modulair) zijn uit te breiden; • bouw van kleinere appartementen zoals studio’s; • in woningbouwprojecten meer differentiatie naar woninggrootte aanbrengen; 4

Buiten beschouwing blijven partijen die weliswaar opkomen voor de belangen van starters, maar zelf geen instrumenten hebben, zoals de Vereniging Eigen Huis of makelaars.

5

In paragraaf 6.4 zal ook worden ingegaan op de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Deze wordt verstrekt door het Waarborgfonds Ei-gen Woningen, waarvoor rijk en gemeenten de achtervang vormen.


• v erbouw van bijvoorbeeld kantoren, scholen en kloosters tot (kleine) starterswoningen; • door slim ruimtegebruik besparen op de grondkosten (bijvoorbeeld de Verandawoning); • goedkoper bouwen door het slim organiseren van het bouwproces (bijvoorbeeld met prefab-elementen); • collectief particulier opdrachtgeverschap, waarbij de regie bij de koper ligt; • toepassen van casco-(ver)bouw met zelfwerkzaamheid van de kopers (bijvoorbeeld de kostprijswoning); • herpositioneren van bestaande (portieketage-)appartementen voor starters.

Verkoopinstrumenten Deze instrumenten zijn gericht op de woning en beogen de verkoop van goedkope woningen te bevorderen. Hiervoor is de inzet van koopvarianten op talloze manieren mogelijk: • korting verlenen op de prijs van de woning en/of de grond (Koopgarant, Slimmer Kopen, etc.); • alleen de woning (de opstal) verkopen, en niet de grond (Koop Goedkoop); • uitgestelde betaling, tijdelijk (Betaalbare Koopwoning) of langdurig (Sociale Koop); • goedkoop aanbieden van een ‘kluswoning’ met renovatieplicht.

Financiële instrumenten Financiële instrumenten zijn gericht op de starter en maken het hem gemakkelijker een woning met een bepaalde prijs te kopen. Deze instrumenten maken te dure woningen alsnog betaalbaar. Voorbeelden van financiële instrumenten: • grondprijskorting; • subsidie van de maandlast (Koopsubsidie); • tijdelijke korting op de rente en/of aflossing (bijvoorbeeld de VROM Starterslening); • (groot)ouders, familie of derden garant laten staan (bijvoorbeeld de Generatiehypotheek); • (groot)ouders, familie of derden dragen bij (schenking, renteloze lening, zakelijke lening); • Nationale Hypotheek Garantie.

Voorlichtingsinstrumenten Hieronder valt het mondeling, schriftelijk en elektronisch verstrekken van informatie, bijvoorbeeld via een brochure, handleiding, website, nieuwsbrief, informatiedag, netwerkdag of symposium. Zoals al aangegeven in de inleiding blijven deze instrumenten in het vervolg van deze brochure buiten beschouwing.


3.3 Wie kan wat? Tabel 1 biedt een overzicht van welke partij welke startersinstrumenten kan inzetten. Een aantal van deze instrumenten is in de tabel voorzien van een paragraafverwijzing en in de volgende hoofdstukken nader uitgelegd. Het zijn instrumenten die extra aandacht verdienen: ze zijn succesvol, ten onrechte vaak over het hoofd gezien, leveren veel vragen op, of zijn simpelweg onbekend.

Tabel 1 – overzicht van startersinstrumenten per partij Meer aanbod faciliteren

Goedkoper bouwen

Goedkoper verkopen

Starter financieel ondersteunen

• Verstedelijkingsafspraken: aandeel sociale koop, particulier opdrachtgeverschap

• Koopsubsidie (7.2) • VROM Starterslening (7.3) • Participatie-middelen

Rijk

• Verstedelijkingsafspraken: aandeel sociale koop, particulier opdrachtgeverschap

Provincie

• Contingenten of speciale programma’s voor bijzondere doelgroepen • Stimuleren (collectief) particulier opdrachtgeverschap (5.2) • Bouw voor bijzondere doelgroepen stimuleren door subsidies of bijdragen uit een speciaal fonds

• Subsidie begeleiding kopersvereniging (5.2)

•B ijdrage aan VROM Starterslening (7.2) • Volkshuisvestingsfonds

Regio

• Regionale woonvisie met startersparagraaf • Programma’s voor bijzondere doelgroepen • Huisvestingsverordening (4) • Prestatieafspraken met gemeenten en corporaties over toepassing verkoopvarianten in bestaande voorraad en bij nieuwbouw (4)


• Volkshuisvestingsfonds

Gemeente

• Woonvisie met startersparagraaf (3) • Exploitatieovereenkomst/plan met voorwaarden over sociale koop en (collectief) particulier opdrachtgeverschap (3) • Beleidsnota starters • Kavels uitgeven voor collectief particulier opdrachtgeverschap (5.2) • Beleidsregels in bestemmingsplannen • Bouw voor bijzondere doelgroepen stimuleren door subsidies of fondsbijdragen • Huisvestingsverordening (4) • Prestatieafspraken met corporaties over bijvoorbeeld toepassing verkoopvarianten, woonruimteverdeling en nieuwbouw (4)


• Lagere grondprijzen (7.1) •B ijdrage aan VROM Starterslening (7.3) •V olkshuisvestings- of startersfonds

Corporatie

• Beleidsnota starters • Verkoopbeleid/labeling (6.1) • Te Woon-concept (6.1)

• Bouw van woningen bestemd voor starters (5.1) • Startersconcepten (5.1) • Begeleiden collectief particulier opdrachtgeverschap (5.2) • Subsidie begeleiding kopersvereniging (5.2)

• Verkoop bestaande huurwoningen, al dan niet met korting (6.1) • Verkoop onder voorwaarden (6.2)

• Corporatie-Starterslening (7.3)

• Startersconcepten (5.1)

•V erkoop onder voorwaarden (6.2)

• Bijdrage voor startersfonds

Ontwikkelaar Financier

•S tarters-/generatiehypotheken (7.4) • Aanvraag NHG (7.5) • Woonlastenfaciliteit (7.5)


4. Beleidsinstrumenten: meer aanbod faciliteren


Provincies, regio’s en gemeenten kunnen beleidsinstrumenten inzetten om te sturen op de kwantiteit en kwaliteit van de woningvoorraad. Daarmee kunnen zij ook een impuls geven aan het woonbeleid voor starters. Dit kunnen zij doen met bijvoorbeeld een structuurvisie, bestemmingsplannen, woonvisie, prestatieafspraken en het toekennen van contingenten.

- een bepaald percentage van de nieuwbouw gereserveerd is voor (collectief ) particulier opdrachtgeverschap of medeopdrachtgeverschap; - woningcorporaties een deel van hun woningbezit (bij mutatie) verkopen, al dan niet met toepassing van koopvarianten; - overige grondeigenaren een deel van de te bouwen woningen realiseren als (duurzame) sociale koopwoning of met (collectief ) particulier opdrachtgeverschap; - nader onderzoek dient plaats te vinden naar de (omvang en) aard van de woningbehoefte en woonwensen van onder meer starters. • In een exploitatieplan kan de gemeente, in de situatie dat zij de gronden niet zelf in eigendom heeft, het percentage - en uiteindelijk de locatie - van sociale koopwoningen afdwingbaar vastleggen. • In een huisvestingsverordening kan de regio of gemeente opnemen dat starters (tijdelijk) voorrang hebben bij de toewijzing van koopwoningen onder een bepaalde verkoopprijs. • In een prestatieovereenkomst kan de gemeente met de lokale corporatie(s) afspraken maken over tal van zaken die het aanbod voor starters kunnen vergroten, zoals nieuwbouw, woningtoewijzing, maatregelen voor doorstroming, verkoop van huurwoningen en de toepassing van koopvarianten.

Doel

Ervaringen

Deze instrumenten vormen de basis om afspraken te maken met de overige partijen om zich in te zetten voor starters. Door de starter een bijzondere plek te geven, kunnen provincies, regio’s en gemeenten het startersbeleid breed verankeren in de beleidsontwikkeling. Door de huidige situatie in bijvoorbeeld een woonvisie goed in beeld te brengen, zijn partijen beter in staat passende instrumenten te vinden. De lokale overheid kan daarover vervolgens prestatiefafspraken maken met woningcorporaties. Ook kan ze de bouwproductie sturen door middel van bestemmingsplannen.

De structuurvisie is bij de invoering van de Wet ruimtelijke ordening (1 juli 2008) in de plaats gekomen van het streekplan en het gemeentelijk structuurplan. Er zijn nog weinig ervaringen mee. Hetzelfde geldt voor de exploitatieverordening. De overige instrumenten bestaan al langer en zijn dus ook veelvuldig toegepast. Een belangrijke tip: maak duidelijke, meetbare afspraken en monitor en evalueer ze.

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

Dorpenplan Exploitatieovereenkomst/-plan

Financier

Gemeente

X

Woonvisie

Nota Wonen

Ontwikkelaar

Regio

Structuurvisie

Beleidsinstrument

Rijk

Provincie

Corporatie

In te zetten door

X

Huisvestingsverordening

X

X

Prestatieovereenkomst

X

X

X

X

Beschrijving

Door wie Iedere overheid heeft haar eigen mogelijkheden. Zij bereikt het beste resultaat in samenwerking met de diverse betrokken partijen, met hen haar visie en ambities deelt, onderzoek doet, de dialoog aangaat met woonconsumenten en constructieve afspraken maakt.

Combinatiemogelijkheden met andere instrumenten De overige startersinstrumenten uit deze catalogus kunnen in veel beleidsinstrumenten een plaats krijgen. De combinatiemogelijkheden zijn dus groot.

Meer informatie • w ww.vng.nl (onder andere Publicatie: Handreiking Van Woonvisie tot Prestatieafspraken)

Voorbeelden van instrumenten • I n een structuurvisie kan de provincie, gemeente of regio, als uitwerking van het beleid om (bijvoorbeeld) de leefbaarheid op het platteland te bevorderen, een doelstelling over het bouwen van starterswoningen opnemen. • In een woonvisie kan de gemeente opnemen dat: - een bepaald percentage van de nieuwbouw of van de (vrijkomende) huurwoningen van corporaties bestemd is voor starters; - de prijs van een bepaald percentage van de nieuwbouw aan een maximum gebonden is, waardoor de betreffende woningen bereikbaar blijven voor starters;


5. Bouwinstrumenten: goedkoper bouwen


5.1 Bouwconcepten voor starters

Voorbeelden

Gemeente

X

X

X

X

X

Financier

Regio

Goedkope bouwconcepten stimuleren

Ontwikkelaar

Provincie

X

Goedkope bouwconcepten realiseren

Corporatie

Rijk

In te zetten door

Er zijn vele voorbeelden van goedkope bouwconcepten, zoals de BAM-Starterswoning, de Timpaan Verandawoning, de TrentoKameleon van Nijhuis Bouw en de Wegawoning. Er zijn ook voorbeelden van specifieke appartementencomplexen voor alleen studerenden en starters, zoals City Campus Max in Utrecht. Dit complex bevat 1.000 een- en tweekamerappartementen, waarvan 75% huur en 25% koop. Een deel van de appartementen is te koop met Koopgarant, met verschillende kortingsmogelijkheden (zie par. 6.2).

Ervaringen Beschrijving Ontwikkelaars en woningcorporaties spelen in op de startersproblematiek. Dat doen ze onder meer door goedkope en flexibele woonconcepten te ontwikkelen. Slim ruimte- en materiaalgebruik en aangepaste bouwmethoden maken het mogelijk betaalbare nieuwbouwwoningen te bouwen. De uitdaging is om deze woningen enerzijds te laten voldoen aan de mogelijkheden en wensen van de huidige starters, en anderzijds voldoende flexibiliteit en toekomstwaarde mee te geven, zodat ze ook aantrekkelijk blijven voor toekomstige starters of andere bewoners. Er zijn diverse manieren om betaalbare woningen te bouwen. Enkele voorbeelden: • bouwen op een klein oppervlak. De grondkosten zijn dan lager; • toepassen van collectief particulier opdrachtgeverschap, waarbij de regie bij de koper ligt (zie par. 5.2); • bouwen met kant-en-klare modules. In een gerationaliseerd bouwproces met de nadruk op prefabricage en beperkt afstemmingsverlies zijn de bouwkosten lager; • bouwen in hogere dichtheden. Door gestapeld te bouwen of grondgebonden met een ‘slimme’ verkaveling gaan de grondkosten per woning omlaag; • energiearme woningen. De totale woonlasten zijn lager, zeker als de meerkosten van de energiemaatregelen beperkt blijven.

De provincie Gelderland heeft in 2005 de woon- en bouwtechnische kwaliteit van twaalf startersconcepten laten analyseren. Daaruit bleek dat de functionele kwaliteit van concepten toeneemt naarmate ze een ruimer en uitgebreider woonprogramma aanboden. Hoe beperkter het programma daarentegen, hoe meer zaken als indelingsvrijheid, flexibiliteit en ruimtegebruik onder de maat blijven. De provincie Utrecht heeft in 2006 de ‘Competitie beste ontwerp starterswoning’ georganiseerd. Uit zeventig inzendingen verkoos een jury de Trento Kameleon tot beste ontwerp.

Combinatiemogelijkheden met andere instrumenten Woningcorporaties kunnen goedkoop gebouwde woningen onder bijzondere voorwaarden verkopen om de betaalbaarheid verder te verbeteren (zie hoofdstuk 6). Ook kan de starter Koopsubsidie of een VROM Starterslening aanvragen, dan wel een hypotheekvorm voor starters gebruiken (zie hoofdstuk 7). Ook hiermee neemt de betaalbaarheid toe.

Meer informatie • w ww.wooninnovatiereeks.nl (Nr 7: Consumentgericht ontwikkelen, haalbaar betaalbaar bouwen) • www.kei-centrum.nl (Publicatie: Goedkope bouwconcepten voor starters op de woningmarkt, in opdracht van de Provincie Gelderland)

Doel Bouwconcepten voor starters maken het mogelijk betaalbare nieuwbouwwoningen te bouwen, zonder in te boeten op de woonkwaliteit.

5

I n samenwerking met Plegt-Vos Bouwgroep, Architectenbureau van Manen, Hak en Rein Vos Notarissen en de Rabobank Flevoland.

6

ls bron van informatie over de Golf en Countryclub Buitenhof is gebruik gemaakt A van de website www.buitenhof-lelystad.nl. Woonwijk Golf & Countryclub Buitenhof

7

alisium is een onafhankelijke onderneming die bestaat uit Palisium BV en Palisium P Beheer. Woonzorg Nederland en BAM Vastgoed zijn de belangrijkste stakeholders van het concept Palisium.

Door wie

8

De ontwikkelaar of corporatie neemt het initiatief om betaalbare woningen voor starters te bouwen. Gemeenten kunnen hierop invloed uitoefenen door middel van hun beleidsinstrumenten, zoals bestemmingsplannen, de exploitatieovereenkomst, expliotatieplan en prestatieovereenkomsten.

ls bron van informatie over Palisium is gebruik gemaakt van de website www. A palisium.nl en het artikel ‘Eerste Palisium-project opgeleverd in Eerbeek’(2005) van Aedes-Arcares.

9

ls bron van informatie over Eemstein / Zonnestein is gebruik gemaakt van de A website www.forta.nl en de website www.debakens.nl.

10

ls bron van informatie over Resort Zonnestraat is gebruik gemaakt van de website A www.tgooi.info, de website www.resortzonnestraal.nl en de website www.latei.nl/ projecten-verkoop-zonnestraal.html

Doelgroep De bouwconcepten komen in beginsel ten goede aan iedere koopwoningzoekende die een betaalbare nieuwbouwwoning zoekt. Door middel van toewijzingscriteria kan de doelgroep worden beperkt tot starters.


5.2 Collectief Particulier Opdrachtgeverschap

CPO stimuleren

X

X

X

Ontwikkelaar

X

X

X

Financier

Corporatie

CPO initiëren

Gemeente

Regio

Provincie

Rijk

In te zetten door

X

groep kopers veel werk zelf, een project in CPO vraagt van de begeleidende partij veel voorbereiding en inspanning. Overigens is er inmiddels wel veel informatie beschikbaar over CPO. Initiatiefnemers hoeven het wiel dus niet opnieuw uit te vinden. De ervaring leert verder dat woningen die in CPO zijn gebouwd bij doorverkoop voor een veel hoger bedrag weer op de markt komen. Dit betekent dat de betaalbaarheid alleen voor de eerste koper is geborgd. Dit effect is te verkleinen of te beheersen door aan de eerste koop voorwaarden te verbinden (zie par. 6.2). De corporatie koopt de woning dan altijd terug, en biedt deze aan de volgende kandidaat aan, tegen een opnieuw betaalbare prijs.

Beschrijving

Combinatiemogelijkheden met andere instrumenten

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is een variant op de traditionele zelfbouw op een eigen kavel. Particulieren verenigen zich in een stichting of vereniging en verwerven in groepsverband een bouwkavel met een woonbestemming. De stichting of vereniging is opdrachtgever voor de architect en aannemer en particulieren ontwikkelen dus feitelijk gezamelijk de woningen, los van de overheid.

De betaalbaarheid van woningen die in CPO worden gebouwd, kan verder toenemen door een combinatie met andere instrumenten. Een gemeente kan bijvoorbeeld in haar grondprijsbeleid gunstige voorwaarden opnemen voor CPO-projecten (zie par. 7.1). Ook is het mogelijk om bijzondere voorwaarden te stellen aan de verkoop van de woningen, zoals hierboven aangegeven, bijvoorbeeld met korting en een terugkoopregeling (zie par. 6.2). Op die manier blijft ook de betaalbaarheid voor de volgende kopers verzekerd. Tot slot kan de starter wellicht gebruik maken van Koopsubsidie of een VROM Starterslening (zie par. 7.2 en 7.3).

Doel CPO kan verschillende doelen dienen. Het geeft de koper meer zeggenschap over de toekomstige woning en verhoogt zijn betrokkenheid bij de eigen woonomgeving. Daarnaast blijkt CPO een aanzienlijk kostenvoordeel op te leveren. Volgens een recent SEV-experiment ligt dit in de orde van grootte van 25% tot 40% van de stichtingskosten van een ‘normaal’ ontwikkelde woning.

Doelgroep CPO is geschikt voor diverse doelgroepen. Vaak wordt het toegepast in startersprojecten. Ook senioren en woongroepen kunnen zich echter verenigen en zo optreden als collectief particulier opdrachtgever.

Door wie Zowel gemeenten, corporaties als inwoners kunnen CPO-projecten initiëren. Daarnaast kunnen gemeenten, regio’s of provincies CPO stimuleren door het verstrekken van subsidies (voor de begeleiding van de kopersvereniging) of het maken van afspraken over het aandeel CPO in bijvoorbeeld een overeenkomst. Via het exploitatieplan kan de gemeente, in de situatie dat zij de gronden niet zelf in eigendom heeft, CPO ook afdwingbaar vastleggen. Gemeenten die zelf grond in bezit hebben, kunnen er voor kiezen bepaalde kavels alleen uit te geven aan collectief particuliere opdrachtgevers.

Ervaringen CPO leidt tot goede resultaten. Het instrument wordt vooral toegepast in kleine kernen, maar kan ook in grotere kernen en stadsvernieuwingsprojecten toegevoegde waarde leveren. In Rotterdam is CPO bijvoorbeeld ingezet bij de renovatie van een complex. De woningen werden beter betaalbaar en de kopers bleken zeer betrokken te zijn bij de woning en de woonomgeving. Er kleven overigens ook nadelen aan CPO. De collectieve projecten gaan gepaard met een intensief traject dat veel tijd vraagt. Al verzet de 18 | De koopwoning bereikbaar voor starters

Meer informatie • w ww.sev.nl (Publicaties: Evaluatie Wallisblok; CPO in renovatie (2008), Zelfbouw van droom naar daad; Evaluatie particulier opdrachtgeverschap Roombeek (2007), Bewoners aan zet; Vijf jaar experimenteren met particulier opdrachtgeverschap (2006), Quick scan: prijs bij particulier opdrachtgeverschap (2006)) • www.iceb.nl (Informatiecentrum eigen bouw) • www.brabant.nl (Handboek CPO: onder Wonen > Subsidies en regels voor wonen en bouwen > Subsidie voor collectief bouwen) • www.wooninnovatiereeks.nl (Nr 20: Co-ontwikkeling, het corporatiealternatief voor particulier opdrachtgeverschap, Nr 10: Participatie en personalisatie, praktijkkader voor particulier opdrachtgeverschap) • www.hetpon.nl (Publicatie: Bouwen in eigen beheer werkt. Een handleiding voor dorpsraden om betaalbare nieuwbouwwoningen voor starters op de woningmarkt mogelijk te maken.) • www.bouwenineigenbeheer.nl


6. Verkoopinstrumenten: goedkoper verkopen


6.1 Verkoop van huurwoningen

Doelgroep

Financier

Ontwikkelaar

X

Verkoop met korting Afspraken over verkoop huurwoningen

Corporatie

Gemeente

Regio

Provincie

Rijk

In te zetten door

X

X

X

X

X

De woningcorporatie bepaalt welke woningen en welke kopers in aanmerking komen. Het koopaanbod kan gericht zijn op woningen met zittende huurders of (ook) vrijkomende woningen. In het laatste geval zou de corporatie de vrijkomende woningen specifiek kunnen bestemmen voor alleen starters.

Door wie De corporatie kan als eigenaar van de huurwoningen beslissen ze te verkopen. Daarnaast kunnen gemeenten in hun prestatieovereenkomsten met corporaties afspraken opnemen over (het intensiveren van) de verkoop van huurwoningen.

Beschrijving Sociale huurwoningen hebben gemiddeld een lagere WOZ-waarde dan koopwoningen. Bij verkoop van sociale huurwoningen neemt het aantal woningen in het goedkope(re) koopsegment toe. Op grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) mag een corporatie huurwoningen met een korting van maximaal 10% van de marktwaarde verkopen. Als de koper gebruik maakt van Koopsubsidie is de maximaal toegestane korting hoger. Deze bedraagt maximaal 20% van de marktwaarde als de nieuwe eigenaar voordien nog niet in de woning woonde en 30% als het een zittende huurder betreft. Dit vergroot de betaalbaarheid en stimuleert daardoor de verkoop van de woningen.

Doel Door huurwoningen te verkopen, neemt het aanbod betaalbare koopwoningen aan de onderkant van de markt toe. Meer woningen zijn daardoor bereikbaar voor starters. Het instrument kan veel opleveren, omdat via de bestaande voorraad grotere aantallen betaalbare koopwoningen op de markt kunnen komen dan via nieuwbouw.

Ervaringen Corporaties verkochten de laatste jaren gemiddeld 13.600 huurwoningen per jaar, circa 0,6% van hun voorraad6. Dit doen zij om verschillende redenen. Eén daarvan is de maatschappelijke overweging om meer starters de mogelijkheid te bieden een woning te kopen. Daarnaast spelen vaak ook financiële of portefeuillestrategische overwegingen een rol. Zo levert verkoop liquide middelen op die de corporaties goed kunnen gebruiken voor bijvoorbeeld de herstructurering van wijken. Huurwoningen vallen in het algemeen, door het type woningen en de grootte daarvan, in een andere prijscategorie dan koopwoningen. De verkoop geeft daarom vaak een impuls aan het koopaanbod in het lage en middensegment van de markt.

Combinatiemogelijkheden met andere instrumenten Gemeenten kunnen met corporaties afspraken maken over de aantallen te verkopen huurwoningen (zie hoofdstuk 4). Een aantal 6

Bron: ‘Van huur- naar koopwoning. Effecten van verkoop van huurwoningen.’, Rigo, in opdracht van VROM, april 2008.


corporaties biedt een (groot) deel van het woningbezit Te Woon aan: een zittende huurder of kandidaat voor een vrijgekomen woning kan kiezen of hij wil (blijven) huren of kopen. Bij de verkoop bedingt de corporatie een terugkooprecht of –plicht, zodat ze de woning duurzaam als betaalbaar op de markt kan blijven zetten. Het breed toepassen van Te Woon heeft voor koopgeïnteresseerden het voordeel dat een veel groter deel van de woningen voor aankoop beschikbaar komt. Vaak wordt dit bovendien gecombineerd met kortingvarianten (zie par. 6.2). De starter kan een woning die hij koopt van de corporatie mogelijk (deels) financieren met een (VROM) Starterslening (zie par. 7.3) of een startershypotheek (zie par. 7.4). Ook kan hij eventueel Koopsubsidie aanvragen (zie par. 7.2).

Meer informatie • • • •

www.aedes.nl www.senternovem.nl www.veh.nl www.vrom.nl

Doelgroep De woningcorporatie bepaalt welke woningen zij aan welke klanten onder voorwaarden aanbiedt. Ze kan deze vormen specifiek alleen voor starters inzetten. Belangrijk is verder dat de verkoop onder voorwaarden toepasbaar is bij zowel nieuwbouw als bestaande (huur-)woningen.

Corporaties bieden al een ruim aantal jaren diverse vormen van verkoop onder voorwaarden aan. Deze mogelijkheid staat echter ook open voor ontwikkelaars.

Ervaringen

X

X

Ontwikkelaar

X

X

X

X

Financier

Corporatie

Gemeente

Regio

Provincie

Rijk

In te zetten door

X

Beschrijving Dit is een bijzondere vorm van verkoop van corporatiewoningen, waarbij de koper een korting ontvangt van meer dan 10% van de marktwaarde7. Hiervan zijn inmiddels meerdere varianten op de markt. De meest toegepaste zijn gebaseerd op het Fair Valueprincipe8: in ruil voor de korting op de marktwaarde deelt de corporatie bij terugkoop in de waardeontwikkeling. WWI duidt deze varianten aan met ‘verkoop onder voorwaarden’ (voorheen maatschappelijk gebonden eigendom). Verkoop onder voorwaarden vindt onder diverse merknamen plaats. De bekendste zijn Koopgarant, Slimmer Kopen en Kopen met Korting. Daarnaast bestaan er koopvarianten die zijn gebaseerd op het splitsen van de grond, en de opstal en de koper niet of tijdelijk minder betaalt voor de grond. De bekendste daarvan zijn Koop Goedkoop en Sociale Koop.


Door de verkoop onder voorwaarden verbetert, al dan niet tijdelijk, de betaalbaarheid van een woning. De maandlasten kunnen voor de koper tot 50% lager uitvallen. Door toepassing van een terugkoopplicht kan de corporatie de woningen meer dan één maal bereikbaar op de markt zetten. Als de corporatie de woning immers terugkoopt en opnieuw met korting aanbiedt, profiteert niet alleen de eerste koper, maar blijft de woning ook voor de volgende kopers betaalbaar.

Door wie

6.2 Verkoop onder voorwaarden

Koopvarianten gebaseerd op verkoop onder voorwaarden Koopvarianten gebaseerd op splitsen grond en opstal Afspraken over toepassing van koopvarianten

Doel

Meerdere corporaties passen vormen toe van ‘verkoop onder voorwaarden’ als Koopgarant en Slimmer Kopen; deze zijn dan ook het meest wijdverbreid. Daarnaast zijn er ook corporaties die een eigen product hebben ontwikkeld. Het aantal corporaties dat deze vormen toepast, loopt naar schatting tegen de tweehonderd. Sommige corporaties nemen een koopvariant op in het door hen toegepaste Te Woon-concept: een zittende huurder of kandidaat voor een vrijgekomen woning kan kiezen of hij wil (blijven) huren, kopen, of kopen onder voorwaarden.

Combinatiemogelijkheden met andere instrumenten De betaalbaarheid van de woning kan verder toenemen door een combinatie met Koopsubsidie (zie par. 7.2), de VROM Starterslening (zie par. 7.3) en/of een startershypotheek (zie par. 7.4). Ook woningen in CPO-projecten (zie par. 5.2) kunnen onder voorwaarden worden verkocht, eventueel in combinatie met een grondprijskorting (zie par. 7.1).

Meer informatie • • • • • •

www.opmaat.net www.slimmerkopen.nl www.koop-goedkoop.nl www.socialekoop.nl www.aedes.nl www.kei-centrum.nl (Publicatie Woonbron: Evaluatie Te Woon, 2005) • www.sev.nl (Publicatie: Atlas koopvarianten, 2006)


7. Financiële instrumenten: starter financieel ondersteunen

9

Uiteraard binnen de kaders van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen.


7.1 Grondprijskorting

Door wie

X

X

X

X

X

X

X

Financier

Ontwikkelaar

Afspraken maken over grondprijskorting

Corporatie

Grondprijskorting verlenen

Gemeente

Regio

Provincie

Rijk

In te zetten door

Beschrijving Als gemeenten beschikken over eigen grond kunnen zij deze met korting verkopen ten behoeve van de bouw van woningen voor starters. Dit drukt de koopprijs van de woning. De gemeente kan als voorwaarde voor de korting op de grondprijs met de corporatie of ontwikkelaar afspreken dat deze de woningen alleen verkopen aan starters, en daarbij de korting volledig doorgeven.

Korting op de grondprijs is een instrument dat iedere gemeente kan inzetten, die grondpositie heeft en bouwgrond uitgeeft. Het ligt voor de hand met de corporaties en ontwikkelaars af te spreken dat zij de korting volledig doorberekenen in een lagere koopprijs.

Ervaringen Gemeenten passen grondprijskorting toe bij zowel huur- als koopprojecten. Bij sociale huurwoningen is het effect duurzaam: de huurprijs is niet alleen voor de eerste huurder, maar structureel verlaagd. Als de grondprijskorting wordt toegepast bij koopwoningen, bestaat het risico dat het voordeel uitsluitend en volledig ten goede komt aan de eerste koper, die dit te gelde maakt zodra hij de woning doorverkoopt. Om dit te voorkomen, moet de gemeente nadere voorwaarden stellen bij de grondverkoop. In combinatie met verkoop onder voorwaarden kan de grondprijskorting zo (wel) een meer duurzaam karakter krijgen

Combinatiemogelijkheden met andere instrumenten Doel Een grondprijskorting is bedoeld om de betaalbaarheid van nieuwbouwwoningen te verbeteren. In de meest zuivere vorm verstrekt een gemeente deze korting alleen als de woningen daadwerkelijk bestemd zijn voor starters. Daarmee is dit een instrument dat is gericht op (het financieel ondersteunen van) de koper, ook al is het effect hetzelfde als dat van verkoopinstrumenten: het verlagen van de koopprijs.

Doelgroep Een gemeente kan dit instrument inzetten als grondeigenaar, afgestemd op de lokale situatie. Zij spreekt in een overeenkomst met de grondafnemer en ontwikkelende partij af dat zij de woningen bijvoorbeeld verkopen onder een bepaalde maximum prijs, en/ of enkel aan een specifieke doelgroep zoals starters.

De betaalbaarheid van de woningen op goedkopere grond, kan verder verbeteren door middel van CPO (par. 5.2) en/of verkoop onder voorwaarden (zie par. 6.2). Ook kan de starter die de woning betrekt wellicht gebruik maken van Koopsubsidie (zie par. 7.2), de VROM Starterslening (zie par. 7.3) en/of een speciale hypotheekvorm (zie par. 7.4).

Meer informatie Op www.vng.nl onder ‘praktijkvoorbeelden’ zijn diverse gemeentelijke grondbeleidnota’s te vinden die specifieke aandacht besteden aan (koop)starters.


7.2 Koopsubsidie

Door wie Het Rijk is verantwoordelijk voor de Wet bevordering eigenwoningbezit en de jaarlijkse vaststelling van het beschikbare budget. Corporaties, gemeenten en financiers kunnen een rol spelen bij het informeren en voorlichten van starters.

Koopsubsidie verstrekken Voorlichting over Koopsubsidie

X X

Financier

Ontwikkelaar

Corporatie

Gemeente

Regio

Provincie

Rijk

In te zetten door

Voorwaarden Koopsubsidie (2009) X

X

X

X

X

X

Beschrijving Koopsubsidie is een maandelijkse bijdrage van de rijksoverheid in de hypotheeklasten van mensen met een lager of middeninkomen. De subsidie wordt, onder bepaalde voorwaarden, toegekend bij de aankoop van een woning. Iedere vijf jaar toetst het Rijk het inkomen om vast te stellen of de koper nog steeds in aanmerking komt voor Koopsubsidie. De regels voor Koopsubsidie zijn vastgelegd in de Wet bevordering eigenwoningbezit (BEW). Het Rijk stelt jaarlijks een maximaal te besteden budget vast. Is dit budget op, dan neemt het Rijk geen aanvragen meer in behandeling.

Doel Met Koopsubsidie wil de rijksoverheid bevorderen dat mensen met een bescheiden inkomen een eigen woning kunnen kopen. Koopsubsidie verhoogt de leencapaciteit, waardoor de koper een hoger bedrag aan hypotheek kan krijgen. Rekenvoorbeeld Koopsubsidie Koper Alleenstaand, 25 jaar Bruto jaarinkomen € 29.000 Koopsom bestaande woning € 145.000 Hypotheekrente 5,6% Benodigde hypotheek € 162.400 (inclusief 12% bijkomende kosten) Maximale hypotheek € 137.655 (op basis van normen NHG, 2009) Maandelijkse bijdrage Koopsubsidie € 95,21 Maximale hypotheek met Koopsubsidie € 169.228 Met behulp van de Koopsubsidie kan deze koper € 31.573 meer lenen. Hij krijgt de eerste vijf jaar maandelijks € 95,21 subsidie.

Doelgroep De hoogte van de Koopsubsidie is afhankelijk van het inkomen, de leeftijd van de aanvrager, de koopprijs van de woning, de hoogte van de hypotheeklast en de toepassing van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG, zie par. 7.5). In het kader staan de voorwaarden waaraan de aanvrager moet voldoen, wil hij in aanmerking kunnen komen voor Koopsubsidie. 26 | De koopwoning bereikbaar voor starters

1. Koper is tenminste achttien jaar. 2. Koper is de afgelopen drie jaar geen eigenaar geweest van een koopwoning. 3. Koper gaat de woning zelf bewonen. 4. Het vermogen van de koper bedraagt maximaal EUR 20.315 (of maximaal EUR 40.630 als de koper een fiscale partner heeft). 5. De koopsom van de woning bedraagt maximaal EUR 163.625. 6. De hypotheek bedraagt maximaal EUR 176.715. 7. Over de hypotheek moet Nationale Hypotheek Garantie worden afgegeven door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. 8. De hypotheek heeft een rentevaste periode van tenminste tien jaar. 9. De hypotheek heeft een looptijd van maximaal dertig jaar. 10. De koper heeft op de datum van passeren al zijn overige betalingsverplichtingen afgelost. (Bron: SenterNovem, 2009)

Ervaringen In 2008 heeft het Rijk de voorwaarden verruimd om in aanmerking te komen voor Koopsubsidie: zowel de maximale koopprijs als de maximum-hypotheek is verhoogd. Dit heeft geleid tot een toename van het aantal gehonoreerde aanvragen.

Combinatiemogelijkheden met andere instrumenten Koopsubsidie is niet gekoppeld aan een instrument, maar aan de koper. Zo kunnen ook starters die een woning kopen onder voorwaarden (zie par. 6.2) Koopsubsidie aanvragen.

Meer informatie • D e uitvoering van de Koopsubsidie is in handen van SenterNovem, www.senternovem.nl • www.nhg.nl • www.vrom.nl (dossier Koopsubsidie)

7.3 Starterslening

krijgen, en de hypotheek die hij nodig heeft voor de aankoop van zijn woning. Hierdoor zijn meer woningen voor hem bereikbaar. In te zetten door

Rijk

Provincie

Regio

Gemeente

Corporatie

Ontwikkelaar

Financier

Verstrekken (VROM) Starterslening Financieel stimuleren (VROM) Starterslening Voorlichting over (VROM) Starterslening

Doelgroep

X X

X X

X X

X X X

X X X

X X

X

Niet elke starter kan een Starterslening aanvragen. Dat kan alleen in gemeenten die de VROM Starterslening voeren, of bij woningen van corporaties die de Corporatie-Starterslening toepassen. De gemeente of de corporatie kan gedeeltelijk zelf bepalen aan welke voorwaarden de starter moet voldoen. Zij bepalen bijvoorbeeld zelf de doelgroep, het woningsegment en/of de wijk(en).

Door wie Beschrijving De Starterslening is een renteloze lening die de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten verstrekt (SVn). Hij wordt afgesloten als tweede hypotheek en heeft een looptijd van maximaal dertig jaar. De eerste drie jaar van de looptijd betaalt de starter geen rente en geen aflossing over de lening. Daarna doet hij dat wel, op basis van een annuïteitenlening. Als het inkomen dat niet (geheel) toelaat, kan de starter een hertoets aanvragen. Blijkt het inkomen dan inderdaad te laag, dan blijft de Starterslening (deels) rentevrij. De volgende momenten waarop een hertoets kan plaatsvinden, zijn na het 6e, 10e en 15e jaar. Zonder de hertoets zijn dat ook de momenten waarop de starter wel rente en aflossing gaat betalen.

Gemeenten verstrekken VROM Startersleningen. Daarnaast mogen sinds 1 juli 2007 ook woningcorporaties Startersleningen verstrekken. Provincies kunnen een stimulerende rol spelen bij de Starterslening. De provincies Limburg, Gelderland, Overijssel en Utrecht hebben een stimuleringsregeling in het leven geroepen volgens welke ze de gemeentelijke inleg verdubbelen. In dat geval betaalt VROM 50% van de kosten van de uiteindelijke VROM Starterslening en gemeente en provincie beide 25%. Provincies kunnen aan hun bijdrage voorwaarden verbinden. Zo draagt de provincie Limburg alleen bij aan een gemeentelijk startersfonds als ook de plaatselijke corporaties een inspanningsverplichting aangaan om de starters op de woningmarkt met speciale instrumenten tegemoet te komen.

Ervaringen Als een starter gebruik maakt van de Starterslening bestaat de totale financiering van de woning uit twee leningen: de normale (eerste) hypotheek bij een geldverstrekker naar eigen keuze en, als aanvulling hierop, de Starterslening als tweede hypotheek bij de SVn. Beide leningen moeten voldoen aan de normen voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG, zie par. 7.5). Tot 2007 financierden de gemeenten de Starterslening uit een eigen, gemeentelijk budget. VROM heeft in 2007 € 40 miljoen ter beschikking gesteld, waarmee het ministerie 50% van de kosten van de door gemeenten verstrekte VROM Startersleningen voor haar rekening neemt.

Ultimo 2008 hebben 205 van de 443 Nederlandse gemeenten de VROM Starterslening ingevoerd. In totaal zijn er sinds 2002 circa vierduizend Startersleningen verstrekt. Gemeenten zijn enthousiast over het instrument, omdat het heel gericht de doelgroep ondersteunt. De inkomenstoets geeft bovendien de garantie dat degene die gebruik maakt van de Starterslening deze ook daadwerkelijk nodig heeft. SVn beziet regelmatig het verloop van de Startersleningen en de vervroegde aflossingen daarop. Daaruit blijkt dat meer dan een kwart van de starters al na drie jaar overgaat tot aflossen of oversluiten van de Starterslening, omdat het inkomen inmiddels voldoende is gestegen. Dit geld kan terugvloeien in het fonds, dat daarmee een volgende starter kan helpen. De (VROM) Starterslening is niet in alle gemeenten even succesvol.

Doel Met een Starterslening kan een starter het gat overbruggen tussen de maximale hypotheek die hij op basis van zijn inkomen kan

10

http://www.brabant.nl/upload/documenten/b/brochure_betaalbaar_bouwen.pdf.

11

http://www.brabant.nl/upload/documenten/h/handboek%20cpo.pdf.

Rekenvoorbeeld VROM Starterslening (gemeente) Koper Samenwonend, beiden 24 jaar, voldoet aan de criteria van de gemeentelijke Verordening VROM Startersre-geling. Gezamenlijk bruto jaarinkomen € 20.000 + € 15.000 = € 35.000. Koopsom nieuwbouwwoning €160.000 v.o.n. Hypotheekrente 5,6% Benodigde hypotheek € 172.800 (inclusief 8% bijkomende kosten) Maximale hypotheek € 155.466 (op basis van NHG-normen, 2009) Hoogte mogelijke VROM Starterslening € 17.334


Dit hangt met name af van de voorwaarden die een gemeente stelt. Gemeenten zijn vrij om het instrument in te zetten waar het volgens hen nodig is (doelgroep, woningen, eventueel wijk). Idealiter sluiten de voorwaarden goed aan bij de lokale situatie. Is dat niet zo en zijn ze te strikt, dan zal blijken dat het instrument maar een zeer kleine groep deelnemers bereikt. Gemeenten die relatief veel VROM Startersleningen verstrekken, zijn op dit moment onder andere Apeldoorn, Arnhem, Eindhoven, Katwijk, Purmerend, Steenbergen en Veldhoven. Zij passen niet alleen ruime voorwaarden toe, maar communiceren ook intensief over de lening. Naast de VROM Starterslening faciliteert SVn sinds februari 2008 ook de Corporatie-Starterslening. Onder andere De Alliantie, Ymere en Volksbelang Made maken hier gebruik van. SVn verwacht een toename van het aantal deelnemende corporaties. Ook voor de Corporatie-Starterslening geldt dat deze meer succes oogst als de voorwaarden niet te strikt geformuleerd zijn.

Combinatiemogelijkheden met andere instrumenten De VROM Starterslening of Corporatie-Starterslening is te combineren met vormen van verkoop onder voorwaarden, zoals Koopgarant en Slimmer Kopen (zie par. 6.2), Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (zie par. 5.2) en/of startersconcepten (zie par. 5.1).

ruil voor de afname van meerdere diensten (zoals woonverzekeringen of een betaalrekening).

Doel Al deze hypotheekvormen beogen meer woningen binnen het bereik van de starter te brengen. Dat gebeurt door een hoger hypotheekbedrag mogelijk te maken, dan wel de maandlasten (tijdelijk) te verlagen9.

Doelgroep In principe kunnen alle starters een speciale startershypotheek aanvragen. De geldverstrekker bepaalt daarbij de voorwaarden. Als de starter ook Koopsubsidie of een VROM Starterslening aanvraagt, is financiering met Nationale Hypotheek Garantie verplicht (zie par. 7.5).

Door wie Het ontwikkelen en toepassen van speciale startershypotheken is een zaak van de financiers. De verkopende partijen – corporaties, ontwikkelaars of andere – kunnen starters zelf informeren en voorlichten over de mogelijkheden, of hen door te verwijzen naar bijvoorbeeld de Vereniging Eigen Huis. Ook kan een corporatie met een geldverstrekker gunstige voorwaarden afspreken voor de woningen die zij onder bijzondere voorwaarden verkoopt (bijvoorbeeld met korting en terugkoopgarantie, zie par. 6.2).

Ervaringen Meer informatie

Diverse geldverstrekkers besteden in hun communicatie (website of brochures) nadrukkelijk aandacht aan de startersproblematiek c.q. de eerste aankoop van een woning. Sommigen hebben daadwerkelijk een hypotheekvorm voor starters op de markt gebracht, al dan niet met de term ‘starter’ eraan verbonden. In de advisering daarover nemen zij ook nadrukkelijk instrumenten als Koopsubsidie, de VROM Starterslening en de Nationale Hypotheek Garantie mee. Ondanks dat op dit gebied grote vorderingen zijn geboekt, kan de advisering van starters nog wel een stuk beter en transparanter. Starters zijn doorgaans nog onervaren en zouden het advies moeten krijgen zich breed te oriënteren.

• www.svn.nl • www.nhg.nl • www.veh.nl (Onderzoek Vereniging Eigen Huis naar Starterslening SVn, 2004) • www.vrom.nl

7.4 Hypotheekvormen voor starters Ontwikkelaar

Financier

Gemeente

Regio

Combinatiemogelijkheden met andere instrumenten

Corporatie

Startershypotheek aanbieden Voorlichting over startershypotheken en NHG

Provincie

Rijk

In te zetten door

X

X

X X

Beschrijving Diverse geldverstrekkers hebben speciale hypotheekvormen voor starters ontwikkeld. De werking kan verschillen. Zo zijn er vormen die gebaseerd zijn op de medewerking van (groot)ouders in de vorm van een borgstelling, lening, schenking of mede-eigenaarschap. Andere vormen gaan uit van het perspectief van een stijgend inkomen van de starter die aan het begin van zijn carrière staat. Dit zorgt voor lagere maandlasten in de beginjaren van de hypotheek. Tot slot zijn er financiers die een korting op de rente verlenen, in 28 | De koopwoning bereikbaar voor starters

De keuze voor een hypotheekvorm ligt altijd bij de koper. Dat maakt het mogelijk het instrument te combineren met Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (zie par. 5.2), Koopsubsidie (zie par. 7.2), verkoop met korting (zie par. 6.1) en verkoop onder voorwaarden (zie par. 6.2). Er zijn verder mogelijkheden om bijdragen van (groot)ouders, andere familieleden en/of derden in te zetten bij de financiering, via een schenking, renteloze lening of zakelijke lening. Hiervoor gelden bijzondere fiscale spelregels. Starters kunnen voor informatie hierover terecht bij een notaris, financiers, hypotheekbemiddelaars en de Belastingdienst.

Meer informatie • • • •

websites van geldverstrekkers en hypotheekbemiddelaars websites van notarissen www.belastingdienst.nl www.nhg.nl

7.5 Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

heid, echtscheiding of het overlijden van de partner. Dit bedragt dient in de toekomst uiteraard weer terugbetaald te worden aan de geldgever via een terugbetalingsregeling.

Ontwikkelaar

Financier

Gemeente

Regio

Corporatie

Informatie over NHG

Provincie

Rijk

In te zetten door

X

X

X

NHG verstrekken (alleen door het WEW)

Combinatiemogelijkheden met andere instrumenten De Nationale Hypotheek Garantie is te koppelen aan elke hypotheek, dus ook aan een startershypotheek. Bij de toepassing van Koopsubsidie of een VROM Starterslening is financiering met Nationale Hypotheek Garantie verplicht. Ook corporaties kunnen bij verkoop financiering met NHG als voorwaarde hanteren.

Beschrijving

Meer informatie

De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) verstrekt in bepaalde gevallen bij het afsluiten van een lening voor het kopen of verbouwen van een woning de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Daarmee krijgt de geldverstrekker de garantie dat hij de door hem verstrekte hypothecaire lening altijd terugkrijgt. Als de hypotheeknemer niet aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen, neemt de WEW die over.

• websites van geldverstrekkers en hypotheekbemiddelaars • www.nhg.nl

Doel De Stichting WEW beoogt een duurzaam gunstig klimaat voor de financiering van het eigen woningbezit in Nederland te creëren. De Nationale Hypotheek Garantie staat daarbij voor veilig, voordelig en verantwoord lenen.

Doelgroep In principe kan iedereen NHG aanvragen, mits het hypotheekbedrag lager is dan een bepaald maximum. In 2009 is dit vastgesteld op € 265.000. Het maximum is inclusief de bijkomende kosten zoals notariskosten, afsluitprovisie en overdrachtsbelasting. Bij bestaande woningen stelt NHG het percentage bijkomende kosten standaard op 12%, bij nieuwbouwwoningen op 8%.

Door wie Het Waarborgfonds Eigen Woningen is de enige partij die de NHG verstrekt. De starter kan NHG aanvragen via een hypotheekadviseur of geldverstrekker. Komt hij ervoor in aanmerking, dan wordt de aanvraag tegelijk met die van de hypotheek bij de geldverstrekker ingediend. De starter hoeft dus zelf geen actie te ondernemen.

Ervaringen Sinds de introductie van de Nationale Hypotheek Garantie in 1995 hebben al een miljoen huishoudens hun eigen woning gefinancierd met NHG. De ervaringen zijn goed. Tegen een eenmalige provisie, in 2009 0,45% van het hypotheekbedrag, ontvangt de koper meerdere voordelen: • een korting (oplopend tot 0,6%) op de hypotheekrente waardoor de maandlast lager uitvalt; • kwijtschelding van de restschuld bij gedwongen verkoop na betalingsproblemen buiten eigen schuld; • de Woonlastenfaciliteit: het WEW staat borg voor een bijschrijving van maximaal 9% op de bestaande lening met NHG als de koper tijdelijk de hypotheeklasten niet volledig kan voldoen, bijvoorbeeld als gevolg van werkloosheid, arbeidsongeschiktDe koopwoning bereikbaar voor starters | 29

8. Goede voorbeelden


Alle beschreven instrumenten zijn in gebruik, soms op grote schaal, soms zijn slechts enkele voorbeelden beschikbaar. In dit laatste hoofdstuk komen vijf partijen aan het woord, die een combinatie van instrumenten inzetten om de startersproblematiek aan te pakken. WWI is van mening dat deze voorbeelden navolging verdienen.

8.1 Provincie Noord-Brabant Gedeputeerde Paul Rüpp is portefeuillehouder Ruimtelijke ontwikkeling en volkshuisvesting in Noord-Brabant. Deze provincie zet zich in voor meer aandacht en actie op het gebied van betaalbaar bouwen, onder andere voor starters.

Hoe is de situatie voor starters op de Brabantse woningmarkt? “Starters hebben het ook in Noord-Brabant lastig op de koopwoningmarkt. Wij monitoren de bouwplannen van de 68 Brabantse gemeenten nauwkeurig. Hieruit is gebleken dat slechts acht tot tien procent van de gemeentelijke plancapaciteit wordt ingevuld met de bouw van goedkope koopwoningen. In 2008 zijn dit woningen tot € 175.000. Nieuwouwplannen lijken zich dus te concentreren in de segmenten goedkope huur en dure koop. Ik realiseer me dat het moeilijk is betaalbaar te bouwen, maar het is niet onmogelijk. Met wat creativiteit en lef kom je een heel eind. De provincie probeert met een financiële impuls die creativiteit bij gemeenten en ontwikkelaars los te trekken.”

Waarom voert de provincie specifiek beleid voor deze doelgroep? “Dat doen we omdat ook starters recht hebben op een betaalbare woning. Bovendien is een eigen woning een goede investering voor de toekomst. Juist in tijden waarin het wat minder gaat met de economie is het van belang dat woningen bereikbaar blijven, speciaal voor starters. Net zo belangrijk is dat er wordt gebouwd.”

Op welke manier zet de provincie zich in voor starters? “We volgen twee sporen: voorlichten en kennis delen, én specifieke stimuleringsregelingen inzetten. Zo hebben we in 2006 de brochure ‘Betaalbaar Bouwen’10 uitgebracht. Hierin worden dertien projecten in elf gemeenten uitgelicht waarbij het op verschillende manieren is gelukt om goedkope koopwoningen te bouwen. De brochure biedt een dwarsdoorsnede van creatieve oplossingen die navolging verdienen. Daarmee willen we partijen inspireren en duidelijk maken dat betaalbaar bouwen mogelijk is. We realiseren ons dat je de weerbarstige praktijk van betaalbaar bouwen niet oplost met een brochure. Deze heeft er echter wel voor gezorgd dat de discussie op gang is gekomen en het thema hoog op vele lokale en regionale woonagenda’s is geplaatst. Naast voorlichting stimuleren we actief twee specifieke ontwikkelingen: CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) en het bouwen van goedkope starterswoningen. In mei 2008 is de stimuleringsregeling CPO van start gegaan. De provincie heeft hiervoor een subsidiebudget van vier miljoen euro gereserveerd. De subsidies worden toegekend aan het collectief en zijn met name bedoeld om de aanloopkosten mee te financieren.

12

Sinds 1 juli 2007: voor nieuwbouwwoningen tussen €168.1000 en de koopsomgrens van NHG, € 245.000 v.o.n.


Onderdeel van deze stimuleringsregeling is ook het ‘Handboek Bouwen met Burgers’11. Dit boek geeft antwoord op veel praktische vragen rond CPO. In november 2008 is verder de stimuleringsregeling goedkope koopwoningen van kracht geworden. Voor deze subsidieregeling stelt de provincie zestien miljoen euro beschikbaar. Doel is de bouw van in totaal circa 11.000 nieuwe starterswoningen tot 2011. Dit komt neer op bijna een verdubbeling van het in de bestaande bouwplannen opgenomen aantal van 6.000 goedkope koopwoningen. De provincie daagt de gemeenten uit dit aantal te verhogen. Het zijn de gemeenten die de subsidie ontvangen. Zij bepalen zelf hoe ze deze middelen inzetten om de bouw van starterswoningen te stimuleren.”

Werkt het ook? “Er is veel vraag naar de stimuleringsregeling CPO. Een half jaar na invoering van de regeling heeft de provincie al de helft van het subsidiebudget aan initiatieven kunnen toekennen. De stimuleringsregeling goedkoop bouwen is nog te vers om er duidelijke uitspraken over te kunnen doen, maar ik verwacht er veel van. Gemeenten kunnen er goedkoper mee ontwikkelen en dat moet zich uiteindelijk vertalen in een lagere vraagprijs voor woningen.”

Heeft u tips voor andere provincies die zich willen inzetten voor starters? “Doe als wij. Werk samen met gemeenten en particulieren. Stimuleer en beloon creativiteit, versoepel je procedures. Kortom, benut de ruimte die je als provincie hebt om je doelen op dit terrein te realiseren. De ervaring leert dat er meer mogelijk is dan je op het eerste gezicht denkt.”

8.2 Gemeente Bladel Cees van Hintum is beleidsmedewerker en projectleider Ruimtelijke ordening bij de gemeente Bladel. Bladel is een van de zeven gemeenten die door de provincie Noord-Brabant zijn aangewezen als pilotgemeente op het gebied van wonen. Zij mogen vrij bouwen binnen rode contouren en zijn dus niet langer gebonden aan contingenten. Bij de bestemming van de nieuwbouw staan starters in Bladel hoog op de agenda.

Bladel is flink aan het bouwen? “Door de status als pilotgemeente wordt de nieuwbouw in Bladel niet meer belemmerd door contingenten. Daar staat de afspraak tegenover dat we uitsluitend inbreiden en dus niet meer bouwen in de wei. Dit heeft in alle vijf kernen van de gemeente tot behoorlijke bouwimpulsen geleid. De gemeenteraad heeft daarbij gezegd dat we met name moeten bouwen voor de aandachtsgroepen starters en senioren.”


Waaruit blijkt dat starters een aandachtsgroep zijn? “Dat starters aandacht nodig hebben, was duidelijk. Daarvoor hoefden we geen uitgebreid onderzoek te doen. De signalen werden duidelijk genoeg afgegeven door de kernen: onze jongeren trekken weg uit het dorp omdat ze er geen betaalbare woning kunnen vinden. Dus bouw meer starterswoningen en zorg ook dat deze duurzaam betaalbaar blijven. In het verleden bouwden we ook wel goedkope woningen, maar omdat ze onder de marktwaarde werden verkocht, profiteerde alleen de eerste bewoner. Die woont er drie of vier jaar en verkoopt de woning dan met dikke winst. Dan is het meteen geen starterswoning meer.”

Hoe maken jullie de woningen duurzaam betaalbaar? “Wij proberen het bouwen van starterswoningen – dat zijn woningen tot € 160.000 – aantrekkelijker te maken door lagere grondprijzen te hanteren. De gemeente steekt daar geld in, in ruil voor de garantie dat de woning in de toekomst betaalbaar blijft. Daarvoor wordt de constructie van Koopgarant toegepast. De woning wordt bij verkoop terugverkocht aan de corporatie, die deze vervolgens opnieuw met korting aanbiedt. Een mooi voorbeeld hiervan is het project in Casteren dat ook landelijk aandacht heeft gekregen. Hier is een project van 24 woningen in collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) gecombineerd met een grondprijskorting en Koopgarant. Meer zeggenschap en betrokkenheid dus in combinatie met een betere betaalbaarheid. De gemiddelde stichtingskosten van de woningen, voor grond en woning samen, bedroegen slechts € 122.000. Daarvoor zijn kwalitatief hele goede woningen neergezet, in een mix van woningtypen met drie-, vier- en zes-onder-een-kapwoningen in diverse ontwerpen. We zien daar nu de eerste mensen verhuizen. De woningen die voor de tweede keer worden verkocht, gaan opnieuw naar starters. Het werkt dus! In Casteren kunnen nu eigenlijk alle starters in het eigen dorp een betaalbare woning vinden. We passen het systeem daarom nu ook in de andere kernen toe.”

En als de grond niet van de gemeente is? “Dan kunnen we uiteraard geen grondprijskorting toepassen. In plaats daarvan maken we in een PPS-constructie of een realisatieovereenkomst afspraken met de ontwikkelaar. Zo’n afspraak is bijvoorbeeld dat de ontwikkelaar naast vrije sectorwoningen ook duurzame starterswoningen bouwt, met Koopgarant. Of dat hij in een project ook ruimte biedt aan particulier opdrachtgeverschap. Op die manier kunnen we, ondanks dat we geen eigenaar zijn, toch invloed uitoefenen op de woningbouwontwikkeling die we het liefste hebben!”

Bent u tevreden over het resultaat? “Ja. Zeker in de kleine kernen hebben we een behoorlijke inhaalslag gemaakt. Dit heeft een positief effect op de leefbaarheid. Doordat we de jongeren in het dorp kunnen houden, kunnen bijvoorbeeld ook de scholen blijven bestaan. Dit houdt de dynamiek in het dorp in stand.”

Heeft u een tip voor andere gemeenten?

Hoe doet de Alliantie dat?

“Het project in Casteren verdient absoluut navolging. De combinatie van een korting op de grondprijs, CPO waardoor de jongeren weliswaar onder professionele begeleiding - intensief worden betrokken bij hun nieuwe woning en Koopgarant heeft uitstekende resultaten opgeleverd.”

“Het belangrijkste is te zorgen dat er aanbod komt voor starters. Dit doen we met name door huurwoningen te koop aan te bieden. Starterswoningen – woningen met een prijs-kwaliteitverhouding die bij starters past - zijn er voor een belangrijk deel al. Dit betekent niet dat we in de nieuwbouw deze groep helemaal overslaan, maar het accent ligt toch op de verkoop van woningen in de bestaande voorraad. Het houdt daarbij voor ons niet op met het plaatsen van het ‘Te Koop’ bord in de tuin. Wij doen uitgebreid aan voorlichting en begeleiden starters bij hun aankoop. De voorlichting geven we in eerste instantie collectief en indien gewenst ook individueel.”

In Bladel werken diverse partijen samen aan het vergroten van de mogelijkheden voor starters op de woningmarkt. Juist door deze gezamenlijke aanpak is het mogelijk concrete resultaten te boe-ken. Provincie Loslaten contingenten (jaarlijkse maxima voor het aantal te bouwen wonin-gen) Subsidieregeling CPO Subsidieregeling betaalbare bouw Gemeente CPO initiëren Grondprijskorting Afspraken met corporatie over toepassing Koopgarant Afspraken met kopersvereniging Afspraken met ontwikkelaar over bouw betaalbare koopwoningen Corporatie Uitvoeren Koopgarant-regeling Voorfinanciering en garantstelling bij CPO

8.3 De Alliantie Jim Schuyt is voorzitter van de directie van De Alliantie. Deze corporatie is een koploper bij het aanpakken van de startersproblematiek. De Alliantie stond onder andere samen met drie andere corporaties aan de wieg van het product Koopgarant. Daarnaast ging ze het gesprek aan met de belastingdienst om de Corporatie Starterslening mogelijk te maken.

Waarom zet De Alliantie zich in voor starters? “Starters zijn een belangrijke doelgroep voor De Alliantie. Corporaties zijn in het leven geroepen om degenen die de minste kansen hebben op de woningmarkt te ondersteunen. En dat geldt op dit moment zeker voor de groep woningzoekenden die voor het eerst een woning willen kopen. We onderscheiden daarbij verschillende categorieën starters. De groep starters die van huur naar koop doorstroomt, is voor ons de belangrijkste. Hun mogelijkheden fungeren als een soort thermometer voor het functioneren van de woningmarkt. En die markt functioneert niet goed. Een van de gevolgen is dat de huursector en de koopsector steeds meer gescheiden segmenten zijn geworden. Vooral starters zijn daarvan de dupe. Kortom: geredeneerd vanuit zowel de doelgroep als de woningmarkt hebben wij de ambitie om starters te helpen.”

“Belangrijk is verder dat je aanvullende instrumenten hebt. Wij vinden Koopgarant een belangrijk product voor starters. Daarnaast bieden wij onze klanten de Starterslening aan. We zetten deze instrumenten in om voor een grotere groep de stap van huur naar koop mogelijk te maken.”

Wat is het resultaat van deze inspanningen? “Bij de verkoop van woningen aan zittende huurders scoren wij ten opzichte van andere corporaties relatief hoog. Toch mag er van ons nog een tandje bij. We blijven daarom informatiecampagnes inzetten om de verkoop te stimuleren. Ook zien we dat het product Koopgarant nu echt de kinderschoenen ontgroeid is. Het is inmiddels erg goed bekend bij corporaties. Het product is beproefd en vertrouwd. Ik voorzie een grote toekomst. Datzelfde hopen wij te realiseren met de Starterslening, een ander instrument waarmee we net een andere groep hopen te helpen.”

Wat kunt u andere corporaties meegeven? “Maak werk van het bieden van huisvesting aan starters en draag daarmee bij aan de gezondheid van de woningmarkt. De doorstroming van de huur- naar de koopwoningmarkt is een graadmeter voor het functioneren van de woningmarkt. Een corporatie kan daar een belangrijke bijdrage aan leveren!”

8.4 Gemeente Apeldoorn Loet Otto is medewerker financiële regelingen bij de Dienst Ruimtelijke Ontwikkeling van de gemeente Apeldoorn. Hij is een specialist op het gebied van de VROM Starterslening. Apeldoorn voert met deze lening een actief en succesvol beleid.

Hoeveel VROM Startersleningen zet Apeldoorn per jaar af? “Wij hebben samen met een aantal andere gemeenten aan de wieg gestaan van de Starterslening en voeren het product vanaf het begin. In 2004 zijn we begonnen met een voorzichtig programma van dertig leningen. Omdat we merkten dat het erg aansloeg, is het programma in de jaren daarna opgevoerd. In 2008 zetten we maar liefst 150 VROM Startersleningen af.”


Waarom doet de gemeente dat? “De Starterslening is een hulpmiddel om de grote stap van huur naar koop mogelijk te maken. We spreken er met name jonge huishoudens mee aan. Uit de monitoring blijkt dat 95% van de aanvragers van een Starterslening jonger is dan 35 jaar. Daarmee komt de lening tegemoet aan onze doelstellingen. Wij hebben geconstateerd dat in de demografische samenstelling van de Apeldoornse bevolking de groep van 20 tot 35 jaar is ondervertegenwoordigd. Dit willen we graag veranderen en daarom vinden we het belangrijk dat deze groep in onze gemeente een betaalbare koopwoning kan vinden.”

Hoe zetten jullie de VROM Starterslening in? “Wij hebben er bewust voor gekozen om deze regeling generiek in te zetten, dus niet gekoppeld aan een project, doelgroep of wijk. We houden de regeling ook zo eenvoudig mogelijk door niet te werken met een leeftijds- of inkomensgrens. De enige restrictie is de aankoopprijs van de woning. Deze is afgestemd op wat jonge mensen met iets meer dan een startinkomen kunnen betalen en bedraagt nu € 183.600, inclusief bijkomende kosten. Met deze voorwaarden regelt de markt zichzelf. Huishoudens met een hoger inkomen kiezen voor een duurdere woning, starters voor een goedkopere woning. En gelukkig zijn er in Apeldoorn voldoende woningen die onder de grens van de regeling vallen. In het prijssegment van de starterslening staan doorlopend zeventig tot tachtig woningen te koop.”

Wat betekent de VROM Starterslening financieel voor de gemeente? “Uiteraard heeft de regeling financiële consequenties. Bij grote aantallen Startersleningen gaat het om een behoorlijk bedrag. De groei van de regeling hebben we de afgelopen jaren kunnen betalen omdat VROM deels meebetaalt aan het fonds en ook de provincie een budget beschikbaar had. We zien nu dat het revolving fund begint te werken. De eerste hertoetsen zijn uitgevoerd en daaruit blijkt dat ongeveer een derde van de starters de lening na de eerste drie jaar aflost. Dat betekent dat ze op dat moment voldoende verdienen om de volledige rentelast te dragen. Als het geld op deze manier weer snel in het fonds terugkomt, kunnen wij er meer starters mee bedienen! Op den duur moet de regeling zichzelf zo in stand kunnen houden.”

Voldoet de VROM Starterslening aan de verwachtingen? “Zij overtreft zelfs onze verwachtingen. De populariteit is groot en we zien dat de regeling echt bijdraagt aan de doorstroming op de woningmarkt. We willen het product daarom graag blijven voortzetten en proberen de regeling nu ook meer strategisch in te zetten, door ze bijvoorbeeld onder de aandacht te brengen bij bedrijven die personeel moeten aantrekken. De VROM Starterslening kan helpen om jonge werknemers over te halen in Apeldoorn te komen werken en wonen. Verder wordt de VROM Starterslening gecombineerd met de Koopgarant-regeling die de Apeldoornse corporaties aanbieden. Door de combinatie wordt een eigen koopwoning voor nog meer huishoudens bereikbaar. Een woning van € 220.000 die met 30% Koopgarant-korting wordt 34 | De koopwoning bereikbaar voor starters

verkocht, valt ineens binnen het bereik van de VROM Starterslening.”

Zou u andere gemeenten de VROM Starterslening adviseren? “Zeker. Het werkt heel goed en nadelen heb ik nog niet ontdekt!”

8.5 Gemeente Rotterdam Rogier Bruijning is beleidsadviseur Wonen bij de dienst Stedebouw & Volkshuisvesting (dS+V), afdeling Wonen, van de gemeente Rotterdam. Hij is onder meer betrokken bij de woningbouwprogrammering en de stimulering van het gebruik van de Starterslening en Koopsubsidie. Kees Hogervorst, eveneens beleidsadviseur bij de dS+V, komt aan het woord als projectleider van de campagne ‘Koop je huurhuis’.

Zijn koopstarters een belangrijke doelgroep voor Rotterdam? “Speerpunten in het woonbeleid van Rotterdam zijn het toevoegen van betere woningen aan de voorraad en het vasthouden en aantrekken van mensen met midden- en hogere inkomens, bijvoorbeeld gezinnen met kinderen, maar ook jonge afgestudeerden. Koopstarters zijn als zodanig geen expliciete doelgroep voor de gemeente, omdat ze al een redelijke positie hebben. Ook zij profiteren echter van de kansen die de gemeente en andere partijen creëren. Met evenementen als de Startersmarkt Wonen in 2007, met een heus Startersdebat, hebben we de gemeente wel als Startersstad op de kaart gezet.”

Welke instrumenten zet Rotterdam in, en voor wie? “We hebben de VROM Starterslening, promoten de Koopsubsidie, maken afspraken met de corporaties en voeren eigen campagnes, zoals ‘Koop je huurhuis’. We sturen vrij precies, rekening houdend met de specifieke Rotterdamse woningmarkt. In principe zijn er voor huishoudens met lagere inkomens en pas afgestudeerden voldoende betaalbare koopwoningen beschikbaar in de bestaande voorraad. Dit komt mede doordat een aantal corporaties veel woningen in verkoop heeft, onder andere met Maatschappelijk Verantwoord Eigendom en Koopgarant. Het nieuwbouwprogramma bevat geen specifieke starterswoningen. Wel staat in het collegeprogramma dat in en om het centrum vijfhonderd bereikbare (koop)woningen voor starters worden gebouwd. Verder willen we in de huidige collegeperiode opnieuw bij vierhonderd nieuwbouwwoningen een VROM Starterslening verstrekken. Bij de introductie van de lening vroegen we ontwikkelaars om een bijdrage per woning. Hiervoor konden ze zelf projecten voordragen. De corporaties brachten vooral de ‘mindere’ projecten in. Hierdoor kreeg de Starterslening een bepaald imago. We hebben de bijdragen daarom afgeschaft. Inmiddels geldt de VROM Starterslening voor alle middeldure nieuwbouwwoningen12. Onze ervaring is dat we goed moeten blijven communiceren met

alle betrokken partijen. Zo hebben we ook een bijeenkomst georganiseerd met banken en hypotheekbemiddelaars.”

Zetten ook corporaties Startersleningen in? “Dat kunnen ze doen maar ze zijn hier terughoudend in. Het op peil houden van de kwaliteit van een verkochte huurwoning vergt behoorlijk wat onderhoud. Daarnaast blijkt dat kopers bijvoorbeeld na de eerste inkomenstoets én meer moeten gaan betalen voor de lening én meer lasten krijgen vanwege het onderhoud. Bovendien struikelen veel kandidaat-kopers in Rotterdam over de NHG-eis. De toepassing van de Corporatie Starterslening bij aangekocht en verbeterd bezit is daarom kansrijker.”

aan het denken gezet om te kopen en 12% heeft daartoe concrete stappen ondernomen. Overigens worden veel van de huurwoningen leeg verkocht, bij mutatie. Dit gebeurt nagenoeg altijd door koopstarters, jonge mensen waarvan de gemiddelde leeftijd lager is dan dertig jaar.” “De afgelopen jaren hebben geleerd dat het succes van een campagne als ‘Koop je huurhuis’ staat of valt met de beschikbaarheid van woningen en, als tweede, de kwaliteit daarvan. We zijn nu bezig om voor de volgende collegeperiode tot een meer gebiedsgerichte aanpak te komen, en werken nu aan een communicatiestrategie om starters nog gerichter te benaderen.”

Wat doet Rotterdam nog meer? “In 2008 heeft de gemeente meegedaan aan een groot woonwensenonderzoek onder starters, samen met alle andere gemeenten in de Stadsregio Rotterdam. Eén van de uitkomsten is het belang van een goede match tussen type starter, woning én woonmilieu. Rotterdam is verder natuurlijk bekend van de kluswoningen, waarbij kopers voor een heel laag bedrag een woning kopen, in ruil voor de verplichting in de woning te investeren. Dit biedt soms ook kansen voor starters, vooral in de meer collectieve projecten. We studeren nog op de mogelijkheden die de Afdeling Grondexploitatie van de nieuwe Wro biedt om te sturen op het bouwprogramma voor locaties waar de grond niet in eigendom is van de gemeente.”

Wat houdt de campagne ‘Koop je huurhuis’ in? “De gemeente en de corporaties hebben enkele jaren geleden een mediacampagne gelanceerd, ter ondersteuning van hun doel om 25.000 huurders hun woning te laten kopen. We hopen zo bij te dragen aan het veranderen van de huurcultuur in Rotterdam, en aan te geven dat kopen in Rotterdam een goed alternatief is. We hebben vele media gebruikt om ons tot de doelgroep te wenden: een speciale website (www.koopjehuurhuis.nl), reclame op metro’s, billboards, radio en tv, bijeenkomsten en artikelen in de bewonersbladen van corporaties. In de huidige collegeperiode verwachten we 6.800 corporatiewoningen te verkopen, in de volgende streven we naar 7.200. Daartoe maken we afspraken met de corporaties, die worden bijgehouden in directieoverleggen. Als we achter blijven bij de planning, bekijken we of er meer complexen voor verkoop kunnen worden aangewezen. Verder blijft communicatie erg belangrijk. Toen mensen die van hun corporatie een woning onder voorwaarden kochten ook Koopsubsidie konden aanvragen, hebben we daar uitgebreid over gecommuniceerd.”

Heeft de campagne gewerkt? “Het directe effect van de campagne blijft moeilijk meetbaar. In de jaarlijkse omnibusenquête van de gemeente staat ook de vraag of men het een goed idee vindt dat corporaties huurwoningen verkopen. Zo’n 60% van de Rotterdammers vindt dat een goed idee. Dat wil niet zeggen dat ze ook allemaal interesse hebben hun huidige woning te kopen. De interesse onder huurders voor aankoop is de afgelopen jaren licht gedaald, van iets boven de 20% naar net eronder. Uit de enquête van 2006 bleek dat ruim de helft van de respondenten de campagne kende, 19% is door de campagne De koopwoning bereikbaar voor starters | 35


Colofon

Deze brochure is een uitgave van het ministerie van VROM/WWI, directie Aandachtswijken, Betaalbaarheid en Corporaties. Papieren exemplaren zijn op te vragen bij Postbus 51 (0800-8051) onder vermelding van publicatienummer 9171. Met dit publicatienummer is deze brochure ook op www.vrom.nl te vinden. Fotografie: Goos van der Veen, Flip Franssen, Jiri Büller, Sijmen Hendriks, Judith Dekker, Rob Huibers, Patrick Post, Inge Yspeert, Marja Flick-Buijs. Den Haag, 2009.

VROM 9171 | mei 2009

Dit is een publicatie van: Ministerie van VROM Rijnstraat 8 | 2515 XP Den Haag | www.vrom.nl

De koopwoning bereikbaar voor starters

Recommend Documents