GEMEENTE LANGEDIJK
Secretariaat Huize Middenburg Westeinde 28
Vereniging voor ontwikkelaars 81 bouwondernemers 2 1
MEI
2014
2275 AE Voorburg Telefoon (070) 386 02 04
[email protected] www.nvb-bouw.nl
CLnr. AFD.
/BW/RAAD A B N A M R O NL89ABNA02576227I3 KvK nummer 40407750 BTW nr. NL 0027.08.498.B.01
Gemeente Langedijk T.a.v. De gemeenteraad en het college van B & W Postbus 15 1723 ZG NOORD-SCHARWOUDE
Datum:
Ons kenmerk:
20 mei 2014
044/NR/CN
Postadres Postbus 620 2270 AP Voorburg
Uw kenmerk:
Onderwerp: Woonthermometer
Geachte wethouders en gemeenteraadsleden, Als gevolg van de economische crisis en het gevoerde beleid van de rijksoverheid heeft de woningbouw in Nederland gevoelige klappen gekregen. Mede hierdoor is de woningmarkt structureel veranderd en zullen alle partijen zich moeten aanpassen aan een nieuwe realiteit. Gemeenten spelen hierbij een belangrijke rol. Daarom richten wij ons juist in deze periode - zo vlak na de gemeenteraadsverkiezingen - tot u. Velen van u zullen ongetwijfeld een beeld hebben van de belangrijkste trends en ontwikkelingen op de woningmarkt. Voor sommigen zal het echter een relatief nieuw dossier vormen. Bijgaand stuurt N V B Vereniging voor ontwikkelaars 8L bouwondernemers u daarom de 'Vijf Minutenversie'
van de
Woonthermometer van N V B toe. In deze Thermometer wordt twee keer per jaar een actueel beeld gegeven van de woningmarkt, in welk opzicht deze markt veranderd is, welke opgaven er liggen en welke strategieën kunnen worden ingezet om te kunnen inspelen op de vraag uit de bevolking. Uiteraard ontbreken ook de feiten, cijfers én prognoses niet en wordt een overzichtelijk beeld gegeven van het rijksbeleid. Kortom, in een notendop een 'roadmap',
of zeg maar een hulpmiddel bij het bepalen van uw
eigen visie aangaande het dossier volkshuisvesting en stedenbouw. Hoewel het accent in de Thermometer ligt op de koopwoningenmarkt (zoals woningverkopen, vraag- en aanbodverhoudingen, verkooptijden van nieuwe en bestaande woningen, landelijk en tevens uitgesplitst per regio) wordt ook de markt van huurwoningen allesbehalve vergeten. Ieder halfjaar brengt N V B de Woonthermometer uit.
NVB Vereniging voor ontwikkelaars 8L bouwondernemers is de brancheorganisatie voor Ontwikkelend Nederland. NVB staat lidbedrijven al meer dan 80 jaar dagelijks bij met het mooiste vak ter wereld, namelijk het ontwikkelen van vastgoed. En dit alles onder het motto: Samen Ondernemend. Belangenbehartiging, kennisuitwisseling, individuele ledenservice en netwerken zijn dé sellingpoints van de organisatie.
Vereniging voor ontwikkelaars 81 bouwondernemers
W i j hopen dat deze 'Vijf Minutenversie'
u alvast voldoende inspireert tot het lezen van het integrale rapport
(versie voorjaar 2014). Speciaal voor deze gelegenheid stelt N V B u graag in de gelegenheid om dit integrale rapport als wethouder/raadslid gratis digitaal te downloaden. Het enige dat u hiervoor hoeft te doen is ons een email te sturen aan
[email protected] met daarop de vermelding 'gratis N V B Thermometer'. W i j wensen u alvast veel succes in uw nieuwe college/gemeenteraad. Met vriendelijke groet, N V B Vereniging voor ontwikkelaars 8L bouwondernemers
Nico Rietdijk Directeur
het team van uc
ţ Op. te ontwikkelaars uwe koopwoninn in 2012. De lich•rug, maar spectaļg allerminst. Vojr ire stijging van lS.000 woninp li. L
- ,
M Datwi
1
rm pwonmgen
hjfjari^flj
minuien voorjaar 2014
I e
r e m
DE THERMOMETER ALGEMEEN Woningverkoop veert op
degenen die beschikken over baanzekerheid en overwaarde. Tenslotte is er een
De woningverkoop van ontwikkelaars en bouwondernemers veert op. In 2013 verkochten de gezamenlijke ontwikkelaars en bouwers 14.769 nieuwe koopwoningen. Dat is 3% meer dan in 2012. De richting omhoog is dus terug, maar spectaculair is het herstel nog allerminst. Voor 2014 wordt een verdere stijging van de verkoop verwacht tot 18.000 woningen.
groep, die jarenlang de aankoop h e e f t uitgesteld en n u het juiste m o m e n t acht o m i n te stappen. Het gaat dus onmiskenbaar beter. M a a r daarmee is een voortgaand tieel) herstel allerminst
(substan-
gegarandeerd.
Ook 2014 zal nog i n het teken staan v a n de wedstrijd tussen de 'stimulansen' en de 'bedreigingen'. Waarschijnlijk zal het t e a m v a n de 'stimulansen' gaan w i n n e n ,
De w o n i n g m a r k t i n Nederland is zo
maar het t e a m v a n de 'bedreigingen' is
lang é é n doffe ellende geweest, dat elk
allerminst bij voorbaat uitgeschakeld.
straaltje zon met graagte w o r d t om-
Dat w i l zeggen, een vergaand herstel is
a r m d . A a n v a n k e l i j k w a r e n de v e r w a c h -
nog geen gelopen race. Een belemmering
t i n g e n voor het afgelopen jaar 2013 niet
is bijvoorbeeld de grote groep doorstro-
hoog gespannen. Gevreesd w e r d zelfs,
mers met een restschuld. Zij blijven voor-
dat de w o n i n g v e r k o o p - na het toch al
lopig geconfronteerd met een verdere
dramatische jaar 2012 - verder zou weg-
verlaging v a n de m a x i m a l e hypotheek
glijden. Gelukkig is die voorspelling niet
v a n 105/6 naar 104/6 d i t jaar en naar uit-
uitgekomen. Na een (nog wel) z w a k
eindelijk ï o o X i n 2018. Ook het gegeven
voorjaar trok de verkoop
gaandeweg
dat per 1 j a n u a r i 2014 bij een zelfde i n -
het jaar aan, w a a r b i j het laatste kwar-
komen vaak tienduizenden euro's m i n -
t a a l het beste k w a r t a a l v a n het jaar
der geleend k a n w o r d e n dan eind vorig
was. Over heel 2013 k w a m de verkoop
jaar draagt niet echt bij. Daarnaast is de
v a n de gezamenlijke ontwikkelaars en
werkloosheid aanzienlijk hoger dan vóór
bouwondernemers u i t op 14.769 nieu-
de crisis. En de v e r w a c h t i n g is dat deze
w e k o o p w o n i n g e n . Dat is
meer d a n
verder b l i j f t oplopen dit jaar. De hypo-
i n het jaar ervoor. De r i c h t i n g omhoog
theekrente staat op een historisch (zeer)
is dus terug, maar echt spectaculair is
laag niveau. Als deze gaat stijgen, k a n dat
het herstel nog allerminst. Als w e de
eveneens het herstel i n de k i e m smoren.
huidige verkoopaantallen vergelijken
Tot slot k u n n e n op lokaal niveau de ver-
met de verkoopaantallen v a n e i n d j a r e n
koopprogramma's v a n h u u r w o n i n g e n
negentig - 52.000 - en v a n vóór de crisis
v a n corporaties roet i n het eten gooien.
- 43.000 - w o r d t duidelijk dat er slechts sprake is v a n het begin v a n een zeer voorzichtig herstel. Dat er n u meer positivisme is, heeft meerdere oorzaken. De lage hypotheekrente en het toegenomen tenvertrouwen
zijn
de
consumenvoornaamste
d r i j f v e r e n . Ook het huurbeleid v a n de re-
Regionaal grote verschillen De zogeheten overloopprovincies als Gelderland, Noord-Brabant en Overijssel scoren - net als in voorgaande jaren - beter dan de andere provincies.
gering speelt een rol. Door d i t beleid k r i j gen vooral de zogeheten scheefhuurders
Vaak w o r d t gedacht dat de w o n i n g -
forse huurverhogingen voor de kiezen,
m a r k t e n i n de Randstad het meest v i -
waardoor het alternatief v a n de koop-
t a a l zijn. En hoewel dat i n beginsel zo
w o n i n g aantrekkelijker wordt. Niet op
is, betekent het niet automatisch dat
de laatste plaats is er volop keuze en k a n
de verkoop m de Randstad n u ook het
de huizenkoper weer genieten v a n heer-
snelste aantrekt. Het zijn de
lijk lage huizenprijzen. Rationeel bezien
ten overloopprovincies als Gelderland,
zogehe-
is er eigenlijk geen beter m o m e n t o m
Noord-Brabant en Overijssel, die v o r i g
een huis te kopen d a n 2014, zeker voor
jaar het meest verrassende herstel bij de
w o r d e n geconcurreerd m e t het aanbod
ductie nodig o m de groei v a n het aantal
v a n bestaande w o n i n g e n . Veel gemeen
huishoudens te faciliteren. Recente prog
t e n missen vanwege de stagnatie die
noses v a n het CBS laten zien dat het aan
zij j u i s t mede zelfveroorzaken i n k o m
t a l huishoudens de eerstkomende jaren
sten u i t de grondexploitatie, alsmede
nog flink zal toenemen, met bijna 60.000
u i t de bouwleges. Een aantal gemeen
op jaarbasis. O m daarna geleidelijk af te
ten, waaronder
probeert
nemen tot 30.000 i n 2030. Daarnaast is er
dat vervolgens te 'compenseren' door de
voor het proces v a n sloop en v e r v a n g i n g
bouwleges per project (fors) te verhogen.
ook altijd productie nodig.
Rotterdam,
En zo draait de sector rond i n een uiterst ongemakkelijke spiraal.
Vooral i n de jaren zestig en zeventig v a n de vorige eeuw zijn er enorme aantallen
Een groeiend aantal gemeenten beseft
kleine, hokkerige en slecht geïsoleerde
dat het roer o m moet. Echter zo vlak
huizen neergezet. Alles bij elkaar onge
voor de gemeentelijke verkiezingen
veer 2,3 m i l j o e n w o n i n g e n die toen zijn
is er w e i n i g a n i m o o m de daad bij het
gebouwd. Veel v a n deze huizen k u n n e n
w o o r d te voeren. Toch is het v a n belang
door een gecombineerde renovatie/ver
dat gemeenten h u n b o u w g r o n d gaan
duurzaming p r i m a uptodate gemaakt
afprijzen. Alle hoop is n u gevestigd op
worden. Maar even zo vaak zal er ge
de situatie n á de gemeentelijke verkie
sloopt en n i e u w terug gebouwd moeten
zingen.
worden. Het probleem bij een w o n i n g t e k o r t is,
Woningtekort stijgt door achterblijvende bouwproductie Tegenover de gekrompen bouwproductie staat nog altijd een stevige demografi sche groei. Drijvende krachten hierachter zijn de aanhoudende stroom migranten uit (Oost) Europese landen, de gezinsver dunning en de driedubbele vergrijzing. Ook het gegeven dat per jaar door het nieuwe zorgbeleid 10.000 ouderen, 1.300 gehandicapten en 800 psychiatrische pa tiënten, die vroeger wel voor een tehuis in aanmerking kwamen, geacht worden voortaan zelfstandig te blijven wonen, jaagt het woningtekort op.
dat het nooit direct zichtbaar is. Het openbaart zich pas na verloop v a n t i j d . Kinderen b l i j v e n langer thuis w o n e n , gaan op kamers, of delen een w o n i n g met anderen. Ingeval v a n een scheiding geldt hetzelfde. De vraag is of dit past bij een evenwichtige samenleving. Eén ding is zeker, zodra de economie aan trekt neemt de behoefte aan zelfstan dige r u i m t e toe, gevolgd door een p i j n l i j k 'correctieproces v a n snelle productie groei, hoge kosten, lange w a c h t t i j d e n , etc. De Tijdelijke Commissie Huizenprij zen v a n de Tweede Kamer heeft daarom eerder gezegd, dat zo'n o n t w i k k e l i n g te gen elke prijs moet w o r d e n voorkomen. En toch l i j k t het kabinet 'horende doof en ziende blind'. Volgens de Raad voor de
Er dreigt de komende jaren een serieus
Leefomgeving zullen door het n i e u w e
probleem op de w o n i n g m a r k t te gaan
zorgbeleid elk jaar 10.000 ouderen, 1.300
ontstaan, n u de productie v a n w o n i n
gehandicapten en 800 psychiatrische
gen zo sterk inzakt. Een probleem, dat
p a t i ë n t e n , die voorheen voor een tehuis
volgens Capital Value en ABF Research
in
vooral voelbaar zal w o r d e n i n het wes
moeten b l i j v e n w o n e n . Alleen al hier
ten v a n het land. Uit onderzoeksgege
door zal er een (extra) tekort gaan ont
a a n m e r k i n g k w a m e n , zelfstandig
vens v a l t op te m a k e n dat het statistisch
staan v a n 40.000 tot 80.000 w o n i n g e n
tekort op dreigt te lopen naar gemiddeld
voor deze ouderen en gehandicapten.
0
voor Nederland r u i m ą A (ofwel r u i m 300.000 w o n i n g e n ) i n 2020. Een klein tekort v a n 1 of 2X was i n Nederland altijd acceptabel, omdat dat er enkel toe leidde dat jonge starters iets langer
De n i e u w e werkelijkheid vraagt tege lijk w e l een andere bouwproductie. Veel meer gedacht v a n u i t de bestaande voor raad en v a n u i t de mtegraliteit. Dat w i l
moesten w a c h t e n dan ze zelf w i l d e n .
zeggen: renovatie, transformatie, herbe s t e m m i n g , sloop en n i e u w b o u w zullen
De werkelijkheid w i l , dat voor een gezon
steeds vaker complementair é n u i t w i s
de m a r k t een jaarproductie v a n 73.000
selbaar w o r d e n dan n u het geval is.
huizen nodig is. Ook het kabinet k o m t i n z'n 'Hervormingsagenda W o n i n g m a r k t ' tot een zelfde aantal. Allereerst is pro
rishetheistelnc wotdt een velde oopveiwachttot i
woningmarkt" één dofíe ellende j «e zon wet graag) vankelfjk waren c het afgelopen jaa en. Gevreesd w verkoop-na iretį 2on verder zo^ die voorspelling (nog wel) zwak gaandeweg he laatste kwarta^ het jaar was. ö koop van de g* enbouwondej koopwonj inlretiaarer dus terug, n herstel nog \ verkoopaan 3 e
n
w
e
verkoop v a n nieuwe w o n i n g e n hebben koop v a n n i e u w e k o o p w o n i n g e n m e t
Waarom koopwoningenmarkt in 2014 (iets) verbeterd., toch zijn er ook spelbrekers
1596 t.o.v. v a n 2012, i n Overijssel m e t n.%
Plussen en minnen voor ontwikkelaars en bouwers van koopwoningen in 2014
laten zien. I n Gelderland steeg de ver
en i n NoordBrabant m e t 8*20. Ook Zuid Holland zit aardig i n de l i f t en pluste het
Pril positivisme
afgelopen jaar met g9ó. Zwaar tegenval
Zeer lage hypotheekrente
lende verkoopprestaties zien w e daar
Forse huurverhoging voor (vooral) scheef huurders
entegen i n Limburg, Zeeland en ook de
Rationeel uitstekend 'instapmomenť door lage
Randstadprovincies NoordHolland en
verkoopprijzen, lage hypotheekrente, royaal aanbod en
Utrecht vallen tegen. G rote verschillen
relatief duur alternatief in huursector
ook tussen de verkoop v a n eengezins
Fiscale schenkingsvrijstelling tot 100.000 euro
w o n i n g e n ţ+10%) en die v a n apparte
Efficiencyslag ontwikkelaars en woningbouwers
menten
Beste kansen bij kleine projecten en flexibele
(S.%).
bestemmingsplannen
Woningprijzen stabiel Restschuldproblematiek; 1 miljoen huishoudens 'onder
In de vorige Thermometers voorspelden we het al: de prijzen van de verkochte nieuwe woningen zouden weldra gaan stabiliseren. En zo is het ook gegaan.
water' Werkloosheid stijgt nog in 2014 Groeiend aantal zzp'ers (dus problemen bij hypotheekver krijging) Aangescherpte hypotheekregels in 2014, waardoor opnieuw
In de 2e h e l f t v a n 2013 w e r d gemiddeld
minder leencapaciteit
voor een n i e u w e k o o p w o n i n g volgens
Verlaging NGHgrens tot C 265.000 vanaf 1 juli 2014
i n f o r m a t i e v a n W o n i n g b o r g C 225.000
Stijging NHGpremie naar i7o in 2014
betaald. Dat is nagenoeg even veel als
Verkoop huurhuizen door corporaties op sommige locaties
een jaar eerder, maar w e l beduidend
Concurrentienadeel nieuwbouw t.o.v. bestaande bouw door
m i n d e r dan v ó ó r de crisis.
Regeerakkoord en Woonakkoord Terughoudende banken bij bedrijfs en projectfinanciering
Voor een vergelijkbare w o o n k w a l i t e i t
Nieuwbouwprojecten niet zelden onrendabel door bureau
i n de n i e u w b o u w , dus gecorrigeerd voor
cratie, hoge bouwleges en hoge gemeentelijke grondkosten
w o n i n g t y p e , regio en andere kwaliteits kenmerken, w o r d t gemiddeld 2590 m i n der betaald d a n vóór de crisis. I n reële prijzen (dus met een correctie voor i n f l a
per 1 j a n u a r i 2014 stevig zijn aange
tie) bedraagt de totale prijsdaling r u i m
scherpt. Hierdoor leent de consument
30/6. I n de tussentijd is de hypotheek
soms vele t i e n d u i z e n d e n euro's m i n d e r
rente gezakt, en w e l met zo'n 3696. De be
( m a x i m a a l ) d a n eind vorig jaar. Het is
taalbaarheid is dus al geruime t i j d niet
a f w a c h t e n hoe d i t u i t e i n d e l i j k gaat uit
meer het grootste struikelblok voor de
pakken. Veel zal ook a f h a n g e n v a n w a t
consument. Integendeel, de k l a n t heeft
er m e t de hypotheekrente gebeurt. De
bij een zelfde k w a l i t e i t 1396 lagere netto
hypotheekrente is aan het b e g i n v a n
maandlasten d a n v ó ó r de crisis, w a a r b i j
2014 onder de 4/6 gedoken, maar zodra
h i j aan het eind v a n 'de r i t ' (dus aan het
deze terugveert naar
eind v a n de looptijd) ook nog eens z'n hy
eens een terugslag k u n n e n geven. Het
potheekschuld volledig heeft afgelost.
betekent dat o n t w i k k e l a a r s , bouwers,
In de afgelopen jaren is de gemiddelde
de i n d u s t r i e e n gemeenten gezamenlijk
h u u r w o n i n g hiernaast vele tientjes i n
nog é c h t alle zeilen bij zullen m o e t e n
de m a a n d duurder geworden. Tegelij
(blijven) zetten, o m te k o m e n t o t een
k e r t i j d lopen ontwikkelaars en bouw
nog e f f i c i ë n t e r e p l a n o n t w i k k e l i n g en
ondernemers steeds vaker aan tegen de
b o u w i n 2014, o m daarmee dus afzet en
grenzen w a t betreft h u n kostprijs; liever
marge v e i l i g te stellen.
ąV IX
zal dat even
halen zij p l a n n e n v a n de m a r k t d a n dat zij deze m e t (fors) verlies verkopen. Dit alles bij elkaar legt een b o d e m i n de prijs
Woningaanbod neemt af
van nieuwe koopwoningen. Of de sector prijsstijgingen
b i n n e n k o r t a l (kleine) tegemoet
m a g zien
zou f i j n zijn, maar is lastig te zeggen. Temeer omdat de h y p o t h e e k n o r m e n
Sinds de woningmarkt in een transitie fase is gekomen (met licht stijgende ver koopaantallen) is er een eind gekomen aan de jarenlange trend van almaar stij gend aanbod. De daling is (vooralsnog)
w i n n e n d e hand, maar het t e a m v a n de 'bedreigingen' is a l l e r m i n s t uitgescha keld. Bovendien is de focus v a n de cor poratiesector nog steeds gericht op het 'rempedaal'. Dat is dus allesbehalve een
Door inzakkende bouwproductie stijging woningtekort naar 300.000 woningen in 2020
ideale combinatie voor krachtig herstel... m a a r w a t niet is k a n komen. Laten w e het hopen.
Bij huidig hoge grond prijzen van gemeenten geen nieuwbouw Als gemeenten de grondprijs met 20*^ tot ļoX verlagen, kan de woningbouw weer op gang komen. Uit eerder onderzoek b l i j k t dat als na een crisis de economie weer gaat groeien, de w o n i n g b o u w naijlt. Dat zal deze keer niet anders zijn. De crisis heeft ervoor gezorgd dat de vrijopnaamprijs per m
2
v a n een bestaande w o n i n g snel lager is geworden. En dat is een lastig verschijn sel. Het h e e f t er mede voor gezorgd, dat zoveel b o u w b e d r i j v e n i n de rode cijfers
Woningtekort
groter dan Ą.73%
zijn geraakt, met i n het ergste geval 3,804,7570
een faillissement tot gevolg. Jarenlang was het anders. Toen lagen
2,8s3,8oX
mensen
i n slaapzakken voor de deur en w a r e n
i,go2,8ļ7o
n i e u w b o u w w o n i n g e n (bij een zelfde
Kleiner dan
kwaliteit)
goedkoper
dan
ï.goX
bestaande
woningen. BRONI
M e t m a n en m a c h t is de sector d a a r o m
Primos,
"De woning(beleggings)markt
2013, Capital V alue en
in beeld",
februari
ABFResearch
n u bezig o m de kosten omlaag te bren gen. Het duidelijkst is dat te zien aan de gemiddelde p r o d u c t i e t i j d . Die is aan zienlijk korter d a n voorheen. Moderne
b o u w i n g e n . En de n i e u w b o u w zelf? Die
bedrijfsprocessen als B I M en ketenin
kreeg een stevige b t w v e r h o g i n g voor de
tegratie dragen hiertoe bij. Het gevolg
kiezen. Door de 'steun' v a n de m i n i s t e r
is dat de pure b o u w k o s t e n v a n een
is de concurrentiekracht v a n de nieuw
modale n i e u w b o u w k o o p w o n i n g m e t
b o u w i n plaats v a n verbeterd j u i s t ver
r u i m 2o9o zijn a f g e n o m e n vergeleken
der op achterstand gezet.
m e t v ó ó r de crisis. En t o c h is het i n veel gevallen nog n i e t genoeg. D i t k o m t o m
Ook gemeenten hebben invloed op de
dat de kostprijs v a n een n i e u w b o u w
kostprijs v a n een w o n i n g . En helaas is
w o n i n g behalve door de b o u w k o s t e n
die invloed e v e n m i n altijd positief. De
door een groot aantal andere factoren
grondkosten die gemeenten i n rekening
w o r d t bepaald.
brengen zijn i n de meeste gevallen na melijk nog niet aangepast aan de nieu
M i n i s t e r Blok laat geen
gelegenheid
w e realiteit. De m a r k t w a a r d e v a n nieu
voorbij gaan zonder te b e n a d r u k k e n dat
we w o n i n g e n is terug op het niveau v a n
h i j "alles" aan steunmaatregelen voor
2001, maar met dit verschil dat toen ge
de b o u w h e e f t gedaan w a t i n zijn ver
middeld C 50.000 (inclusief b t w ) voor de
mogen ligt. H i j vergeet er echter steeds
grond w e r d afgetikt, tegen n u C 78.000
bij te vermelden, dat een verlaging v a n
(inclusief b t w ) . G emiddeld moeten de
de overdrachtsbelasting bij bestaande
grondkosten 2ļX residueel omlaag. A n
w o n i n g e n verre v a n steun biedt aan
ders k a n onvoldoende
n i e u w b o u w p r o d u c e n t e n . En hetzelfde
geleverd worden, zullen projecten on
geldt voor het lagere b t w t a r i e f op ver
nodig blijven stranden en k a n er dus niet
bouwkwaliteit
klein. Aan het begin van 2014 staan on
prille herstel bij koopwoningen wordt zo
geveer 17.000 nieuwe koopwoningen te
voor veel bedrijven teniet gedaan door de
koop, Dat is nagenoeg 1.000 woningen
mineurstemming bij corporaties.
minder dan begin 2013. Deze daling is Woningcorporaties b o u w e n en beheren
conform eerdere voorspellingen.
van
oudsher
sociale
huurwoningen.
Dat de j a r e n l a n g e t r e n d v a n s t i j g e n d
M a a r als een dorp o f een w i j k gebaat
w o n i n g a a n b o d b e g i n t o m te slaan,
is bij een betere m i x v a n verschillende
heeft twee
huizen, k u n n e n corporaties t o t n u toe
v e r k l a r i n g e n . Allereerst
zijn o n t w i k k e l a a r s en b o u w e r s door
ook duurdere h u u r w o n i n g e n of koop
de crisis t e r u g h o u d e n d e r g e w o r d e n b i j
w o n i n g e n b o u w e n . Zij slopen d a n de
het op de m a r k t brengen v a n n i e u w e
slechtste huizen en b o u w e n er andere
p l a n n e n . I n 2013 hebben zij voor m i n
voor terug. Dat is voor c o m m e r c i ë l e
nieuwe
p a r t i j e n i n zo'n w i j k meestal f i n a n c i e e l
p l a n n e n i n g e d i e n d b i j de garantie
niet interessant. I n het afgelopen najaar
i n s t i t u t e n , het laagste a a n t a l ooit ge
m a a k t e n de corporaties, verenigd i n Ae
registreerd. De p a r t i j e n lopen tegen
des, afspraken m e t het kabinet over de
hoge kosten a a n en hebben tevens de
voorwaarden
marktwaardes van h u n bouwplan
d i t soort a c t i v i t e i t e n k u n n e n b l i j v e n
n e n f l i n k zien t e r u g l o p e n . Het gevolg
uitvoeren. Deze v o o r w a a r d e n moesten
is een spagaat m e t n i e t zelden (hoge)
voorkomen dat corporaties investerin
onrendabele toppen, hetgeen h e n te
gen zouden doen, die ook door commer
r u g h o u d e n d m a a k t . Een 2e factor voor
ciële p a r t i j e n gedaan zouden k u n n e n
de omslag is het p r i l l e p o s i t i v i s m e a a n
w o r d e n . Tot zover w e i n i g onenigheid,
der
d a n 16.000
woningen
waaronder
corporaties
de vraagzijde op de w o n i n g m a r k t ,
m a a r volgens Aedes is m i n i s t e r Blok i n
t o t u i t i n g k o m e n d i n stijgende ver
f e b r u a r i teruggekomen op die eerdere
koopaantallen.
afspraken. "Totaal
onvoorstelbaar",
dus Aedes, "omdat
nu daardoor
al kwets
Desondanks is het a a n b o d v a n n i e u
bare wijken volledig aan hun lot worden
w e w o n i n g e n i n 2014 b u i t e n g e w o o n
overgelaten".
groot. Vergeleken m e t b i j v o o r b e e l d
is het e v e n m i n goed n i e u w s , w a n t be
Voor de w o n i n g b o u w e r s
5 jaar t e r u g k o m t het ļiX hoger u i t .
tekende 2013 al een 'alltimelow' als
V a n t o e n 13.000 naar n u 17.000 w o
het gaat o m de aanvragen v a n b o u w
n i n g e n i n het aanbod. Iets m i n d e r
v e r g u n n i n g e n door corporaties voor de
d a n de h e l f t v a n het aanbod bestaat
b o u w v a n n i e u w e w o n i n g e n , het ziet er
u i t a p p a r t e m e n t e n . O p v a l l e n d is dat
niet naar u i t dat 2014 beter w o r d t , inte
het a a n b o d v a n a p p a r t e m e n t e n m o
gendeel. Dit legt een geweldige r e m op
m e n t e e l sterker a f n e e m t d a n dat v a n
het (anders) prille herstel v a n de w o
e e n g e z i n s w o n i n g e n . Dat is positief,
n i n g p r o d u c t i e d i t jaar.
o m d a t j u i s t de m a r k t v a n apparte m e n t e n j a r e n l a n g e x t r e e m verstoord was. Logisch dat o n t w i k k e l a a r s nog m a a r m o n d j e s m a a t n i e u w e apparte m e n t e n op de m a r k t brengen. Terecht w i l l e n zij eerst de zekerheid v a n een c o m m e r c i ë l e afzet.
2014 wordt voor veel productiebedrijven (nog) loodzwaar jaar
I n het h u i d i g e
Menig productiebedrijf in de woning
v e r k o o p t e m p o d u u r t het ongeveer 19
bouw snakt naar herstel. Het ziet er ech
m a a n d e n voordat de h u i d i g e voor
ter niet naar uit dat dit herstel al snel in
raad a p p a r t e m e n t e n
2014 komt. Weliswaar verloopt de ver
verkocht is. Bij
e e n g e z i n s w o n i n g e n vergt dat circa 11
koop van nieuwe koopwoningen vlotter
maanden.
dan voorheen en groeit ook de belang stelling bij beleggers uit binnen en bui tenland voor huurwoningen. Daar staan
Mineurstemming bij corporaties houdt aan
de slinkende bouwplannen bij corpora ties tegenover. In heel 2013 zijn slechts in totaal 26.184 bouwvergunningen afge
De schermutselingen tussen corporaties
geven, een 'alltimelow'. Daardoor blijft
en het kabinet over o.a. de verhuurders
2014 voor veel productiebedrijven nog
heffing hebben de investeringscapaciteit
een jaar van 'krabben en bijten'.
van corporaties geen goed gedaan. In 2013 is het aantal woningbouwplannen van
Bijzonder veel mensen w a r e n er niet blij
corporaties in rap tempo afgenomen. Het
mee toen N V B i n 2011 voorspelde dat er
n i e u w zwaar weer op komst was voor
73.000 n i e u w e w o n i n g e n nodig heeft.
de w o n i n g b o u w . Volgens
sommigen
Dit i n verband m e t demografie, vergrij
zou dat niet gebeuren en hadden w i j
zing, huishoudensgroei en sloop. Het
dat daarom ook nooit mogen zeggen.
probleem is alleen dat w e dat aantal v a n
Ook het EIB had een andere verwach
73.000 voorlopig niet halen. W e l i s w a a r
t i n g dan w i j en voorspelde destijds i n
vertoont de m a r k t v a n k o o p w o n i n g e n
2012 nog heel o p t i m i s t i s c h dat het
weer tekenen v a n herstel en groeit ook
aantal v e r g u n n i n g e n voor huur
en
de belangstelling bij beleggers i n huur
aantrek
w o n i n g e n , maar de tekenen zijn tegelijk
ken tot 76.000 i n 2013. De werkelijkheid
broos. Voorts slinken de plannen bij cor
b l i j k t ons helaas te hebben ingehaald.
poraties i n rap tempo. Waren de geza
k o o p w o n i n g e n krachtig zou
De situatie sindsdien
voor w o n i n g b o u w e r s onherkenbaar
is
menlijke corporaties i n 2009 nog goed
veranderd.
voor 25.000 b o u w v e r g u n n i n g e n , i n 2013
Ontwikkelaars zagen de verkoop i n rap
ging het nog maar o m 7.000 v e r g u n n i n
tempo inzakken en het zelfde gebeurde
gen voor corporaties. Aangezien produc
met de opdrachten v a n corporaties. M e t
tiebedrijven altijd lang na ijlen, betekent
als triest resultaat: i n 2013 is het aantal
dit dat 2014 voor veel productiebedrij
verleende v e r g u n n i n g e n voor huur en
ven nog een loodzwaar jaar zal blijven.
k o o p w o n i n g e n uitgekomen op een 'all t i m e l o w ' v a n 26.184 w o n i n g e n . Ach
Uiteraard h u n k e r t iedereen naar berich
teraf is het a l t i j d vervelend o m je gelijk
ten dat het snel beter gaat. Elk stukje
te krijgen, zeker als b l i j k t dat er zoveel
positivisme w o r d t m e t graagte o m a r m t .
Laatste kwartaal 2013 maakte veel goed voor de verkoop Aantal verkochte nieuwbouwwoningen (op basis van garantiecerticicaten)
6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 c
BRONNEN
| Stichting
GIWRotterdam,
SWKRotterdam
en Womngborg
Gouda
slachtoffers zijn gevallen: de vele f a i l
Toen het EIB b e g i n d i t jaar dan ook ver
lissementen v a n soms zeer innovatieve
klaarde dat de w o n i n g b o u w v a n a f 2015
bedrijven en het immense aantal v a n
krachtig zal herstellen, w e r d dat ook
75.000 verloren (directe) arbeidsplaat
begrijpelijk met enthousiasme
sen i n de bouw.
M a a r laten w e niet vergeten, dat het
begroet.
EIB zich t w e e jaar terug ook zwaar 'ver
Síŭ bouwondernemer
Op zich zou het te b i l l i k e n zijn als gelijk
slikt' heeft en uiteindelijk er maar liefst
t i j d i g sprake was v a n een structureel
50.000 v e r g u n n i n g e n naast zat. Uiter
kleinere vraag naar w o n i n g e n . M a a r dat
aard zal herstel ooit zeker gaan plaats
is niet het geval. Ook het kabinet erkent
v i n d e n . M a a r NVB w i l niet meegaan i n
dit. M i n i s t e r Blok schreef i n 2013 i n zijn
ongefundeerd optimisme, zonder dat er
'Hervormingsagenda
Woningmarkt'
werkelijk zicht is op serieus herstel. Zo
dat Nederland de eerstkomende t i e n jaar
als gezegd is op de k o o p w o n i n g e n m a r k t
jaarlijks nog de b o u w v a n gemiddeld
het t e a m v a n de 'stimulansen' aan de
Als Gulliver Een journalist van een groot landelijk ochtendblad vertrouwde ons laatst toe, dat hij "alleen nog maar oog heeft voor positief nieuws. Want mensen willen geen slecht nieuws meer". Kijk, dat alleen al draagt bij aan een positieve spiraal. Jarenlang was het anders. En zo kan het gebeuren dat mede door deze 'nieuwswending' het vertrouwen van de Nederlandse consument een boost heeft gekregen. En wat betekent dit voor de psyche op de woningmarkt? Die lift heerlijk mee omhoog. Het laatste kwartaal van 2013 was dan ook het beste kwartaal voor de verkoop van nieuwe woningen in de afgelopen twee jaar. Menig marktvorser gaat er van uit dat het vanaf nu alleen maar beter kan gaan. En ook wij verwachten dat de woningverkoop in 2014 zich verder kan herstellen. Maar iegelijk willen we waarschuwen voor een al te uitbundige euforie. De goede oude tijd komt niet meer terug. Daarvoor zijn er te veel instituties overhoop gehaald. In de Thermometer worden zij toegelicht. Geurt Keers en Rob de Wildt van RIGO vergeleken laatst de woningmarkt treffend met de reus Gulliver. "Rond 2008 was de verkoop van bestaande woningen goed voor een jaaromzet van zo'n 52 miljard euro, nu 23 miljard. De verkopen in de nieuwbouwmarkt vielen gelijktijdig terug van ca. 14 miljard euro naar nu 3-4 miljard euro. Met bijbehorende investeringen is dit goed voor een daling van het bbp van 2 Zo. Als een Gulliver ligt de woningmarkt er ingekneld bij: minder leenruimte, begrenzing van de renteaftrek, afbouw van de nhg, afroming van de huuropbrengsten, etc: het heeft effect gesorteerd". Het is dat de hypotheekrente heerlijk laag is, wat een prachtige compensatie biedt. Maar het maakt ons gelijktijdig wel kwetsbaar voor rentestijgingen. En wie helpt Gulliver dan uit de touwen? c
postadres: Postbus 620 2270 AP Voorburg telefoon: (070) 386 02 04
Van het kabinet valt weinig steun te verwachten, senator Adri Duivesteijn kan er over meepraten. De sector zal dus grotendeels zelf de touwen los moeten maken. Dan is het goed te beseffen dat er in structureel opzicht eveneens veel veranderd is. We koersen af op een compleet nieuwe samenleving, die vooral gestuurd zal gaan worden door ICT. Wat betekent dat voor onze economie en voor onze eigen businessmodellen? Kunnen we op dezelfde manier doorgaan of moeten we ons aanpassen? En wat betekent dat aanpassen dan? Als tot de verbeelding sprekend voorbeeld voor een snelle aanpassing aan nieuwe ontwikkelingen wordt wel de zangeres Lady Gaga genoemd. In krap 4 jaar tijd wist zij uit te groeien tot de absolute nummer één van de wereldwijde entertainmentindustrie. Als een schoolvoorbeeld van de moderne tijd heeft zij optimaal gebruik gemaakt van de moderne technologische ontwikkelingen en de hedendaagse media. Maar wat voor Lady Gaga en de entertainmentindustrie geldt, gaat ook op voor de bouw. Wie succesvol wil blijven, moet zich aanpassen en investeren. Maar dat vereist wel diepe zakken. En veel ondernemingen uit het midden- en kleinbedrijf beschikken daar niet over. Dus er zullen (andere) netwerken en coalities gaan ontstaan. Door samenwerking te zoeken, kun je kosten delen en business vermenigvuldigen.
[email protected] internet: www.nvb-bouw.nl
Nico Rietdijk Leendert Meijers Directie NVB Vereniging voor ontwikkelaars 8Í bouwondernemers
voor
maart 2014
