A
gemeente Eindhoven
Leden van de Gemeenteraad
Grond & Vastgoed, Tactisch Bedrijfsbureau Van C. Horsten Kamer 2.C1 Telefoon (040) 238 62 94 21 juni 2011
Memo Betreft: Nagekomen vragen PSV dossier
Geachte leden van de Raad, Afgelopen week zijn er nog een aantal technische vragen betreffende het PSV-dossier binnen gekomen. In deze memo de vragen en antwoorden op de vragen van het OuderenAppèl en GroenLinks Nagekomen vragen OuderenAppèl: Voor de tekst van het totale stuk van het OuderenAppèl verwijs ik u naar de bijlage. Vraag: Is bij de beoordeling van de risico”s de werking van de dwingendrechtelijke bepaling van artikel 5: 87 lid 2 BW in de overwegingen betrokken geweest? Antwoord: Ja, daar is rekening mee gehouden. Zie het antwoord op de volgende vraag. Vraag: Zo ja, hoe is het risico dat voor verkrijging van de opstallen een bedrag moet worden betaald afgedekt? Antwoord: Deze vraag gaat kennelijk uit van de veronderstelling dat bij het einde van de erfpacht op de voet van art 5:87, tweede lid, BW de waarde van de opstallen moet vergoeden. Er dienen echter 2 situaties onderscheiden te worden: 1) art 5:87, tweede lid, BW ziet op een vergoeding van de waarde van het erfpachtrecht. In de erfpachtovereenkomst zal een bepaling worden opgenomen op welke wijze deze waarde wordt getaxeerd; 2) art 5:99 BW ziet op een vergoeding voor de aanwezige gebouwen, werken en beplantingen. Zoals terecht wordt geconstateerd is deze bepaling van regelend recht. In de erfpachtovereenkomst wordt met PSV overeengekomen dat PSV afstand doet van dit recht.
A
Het is dus niet zo dat de gemeente de waarde van de opstallen moet betalen. Deze vallen door natrekking toe aan de gemeente bij het einde van de erfpacht en het (afhankelijk)opstalrecht.
Vraag: Wordt een dergelijke regeling (zie tekst bijlage) in de overeenkomst opgenomen? Antwoord: Zie hierboven. Vraag: Hoe lopen de jaartermijnen van de lening en de erfpachtovereenkomst? Is het hiervoor genoemde risico voldoende afgedekt? Antwoord: De canon is verschuldigd bij aanvang van een nieuw seizoen. Het is niet aannemelijk dat de seizoenkaarten zijn verkocht en PSV kort daarna failleert, aangezien dat risico zich logischerwijs meestal aftekent aan het einde van een seizoen. DE vraag heeft drie elementen: 1. Moet de canon worden terugbetaald ingeval een seizoen niet wordt afgemaakt? Een canonrestitutie zal zich in de praktijk met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid niet voordoen. Immers, ingeval van beëindiging na 2 jaar wegens wanbetaling is restitutie logischerwijs niet aan de orde. In geval van beëindiging op grond van een faillissement, zal er in de praktijk ook sprake zijn van wanbetaling. 2. Kunnen seizoenkaarthouders aanspraak maken u.h.v. een vordering (gederfde bezoeken) op de uitbetaalde canon? Neen 3. Heeft de gemeente rekening gehouden met het mislopen van 2 jaar canonbetaling. Dit risico is gezekerd door het vestigen van een stil pandrecht onder de seizoenkaarthouders en op de geblokkeerde rekening waarop de inkomsten uit de seizoenskaarten worden gestort (houders van een pandrecht zijn separatisten in faillissement en hebben een voorkeursrecht). Daarnaast is het risico gezekerd door het feit dat bij beëindiging van de erfpacht op de voet van art. 5:87, tweede lid, BW (zie hierboven) er een recht op verrekening ontstaat terzake de vergoeding van de waarde van de erfpacht en de vordering van de gemeente op PSV. Ten slotte wordt het risico beheerst doordat de gemeente het stadion kan exploiteren. Vraag: Is zelfs deze “conservatieve” insteek niet te optimistisch? Antwoord: Voor de overbrugging van een korte termijn zonder voetbal in het stadion is een conservatieve berekening gemaakt. Dit is geen uitputtend onderzoek maar is gedaan door een organisatie die voldoende zicht heeft om hierover een
2
A
betrouwbare uitspraak te kunnen doen. ZKA levert ondermeer kengetallen voor banken en verzekeraars.
Vraag: Wordt de lening aangegaan voor de uitvoering van een publieke taak? Antwoord: De lening wordt zuiver technisch aangegaan om een grondaankoop te doen. Het doen van grondaankopen is een volledig geaccepteerde overheidstaak en gemeenten doen dit al vele tientallen jaren. Gemeenten kopen grond aan om aan diverse publieke beleidstaken te kunnen voldoen. Hierbij moet u bijvoorbeeld denken aan de woningbouwtaakstelling of de taakstelling om voldoende werk, groen, sport en recreatiegebieden in de gemeente te hebben. Het simpele feit dat de grond van de Herdgang en onder het Philipsstadion de eerste jaren niet herontwikkeld zal worden voor nieuwe bestemmingen, doet aan de primaire doelstelling van de lening niets af. Of de lening een publiek belang of publieke taak dient is uiteindelijk aan uw gemeenteraad. Wij zijn van mening op de gronden in het raadsvoorstel genoemd dat er sprake is van een publiek belang. Vraag: Hoe denkt de gemeente dan te voldoen aan de renterisico norm? Antwoord: De renterisiconorm is gerelateerd aan het totale balanstotaal van de gemeente en aan de schuldenlast. Pas wanneer het balanstotaal afneemt daalt deze norm. De renterisiconorm bepaalt dat de som van de jaarlijks verplichte aflossingen en renteherzieningen van de vaste schuld niet meer mag bedragen dan 20% van het begrotingstotaal. Op basis van het werkprogramma 2011 bedraagt de renterisiconorm voor de gemeente Eindhoven €170 miljoen. Momenteel heeft de gemeente voor een bedrag van € 266 miljoen aan lang lopende leningen opgenomen. De verhouding tussen deze twee getallen geeft al aan dat hier geen probleem te verwachten is. Bij het aantrekken van eventuele nieuwe financiering via lange leningen, zal uiteraard rekening gehouden worden met de vervaldatum van de lening voor de aankoop van grondaankoop PSV. Vraag: Hoe past het voorstel in de kasgeldnorm van de Wet Fido? Antwoord: De kasgeldlimiet bepaalt dat de gemiddelde vlottende schuld in een kwartaal niet hoger mag zijn dan 8,5% van het balanstotaal. Onder vlottende schuld vallen o.a. opgenomen gelden met een oorspronkelijke rentetypische looptijd van korter dan 1 jaar. De lening t.b.v. PSV zal dus nooit vallen onder de kasgeldlimiet.
3
A Vraag Welke oplossingen staan de gemeente hier voor ogen?; Antwoord: Omdat de lening niet onder de kasgeldlimiet valt is er geen probleem (zie vorige vraag). Nagekomen vraag Groen Links: Vraag (van Groen Links) om reactie van college van B&W n.a.v. opiniestuk Dr. Arne Bongenaar in het Eindhovens Dagblad over de taxatie van de gronden onder het PSV stadion. In het Eindhovens Dagblad van donderdag 16 juni j.l. heeft een opiniestuk gestaan van Dr. Arne Bongenaar over de taxatie van de gronden onder het PSV stadion. Vanuit meerdere kanten in de vastgoed wereld wordt aangegeven dat zijn redenatie correct is. Vraag Ik wil het college dan ook vragen om in te gaan op het artikel van Dr. Arne Bongenaar m.b.t. de taxatie waarde van de gronden en te reageren op zijn stelling dat de waarde tot ca. 20 miljoen euro te hoog is ingeschat. Antwoord: Onlangs heeft onderstaand artikel van Dr. Arne Bongenaar – projectontwikkelaar in het ED gestaan: Opinie: ''Taxatie PSV-stadion deugt niet" door Arne Bongenaar
Dr. Arne Bongenaar - projectontwikkelaar en in zijn dagelijks werk bezig met taxaties van zowel grondposities als panden - vindt dat de waardeberekening van het PSV-stadion door Troostwijk twee foute aannames bevat. Volgens hem veronderstelt Troostwijk ten onrechte dat er op die plek een hoogwaardige bestemming kan komen zoals kantoren. Bovendien gaat die berekening uit van een ontwikkeling die onmiddellijk in gang kan worden gezet. Lees hier onder zijn opinieartikel. De heren Maas, Ploeg en Verberne slaan de spijker op hun kop in hun artikel over de taxatiegrondslag van de grond onder het PSV-stadion en de Herdgang (ED 9 juni). Zij zijn echter veel te bescheiden in hun conclusies. Er zijn geen twijfels: De door Troostwijk gehanteerde residuele waarde-berekening bevat een tweetal foute aannames. Dat betreft allereerst de gekozen toekomstige hoogwaardige bestemming en ten tweede de mogelijke voorgecalculeerde winst die een ontwikkelaar in zijn berekeningen zal en moet opnemen.
4
A Troostwijk waardeert alsof sprake is van een gemengde bestemming, voor onder andere kantoren en alsof een dergelijke ontwikkeling gelijk in gang kan worden gezet. De huidige bestemming past echter bij het stadiongebruik en een normale waardering voor een dergelijke bestemming ligt veel lager dan de 40 miljoen euro waarop taxateur Troostwijk het grondstuk waardeert. En het is juist de gemeente die een bestemmingswijziging kan initiëren en in het normaal economisch verkeer compensatie van een grondeigenaar kan vragen voor de forse waardestijging die het gevolg kan zijn van een bestemmingswijziging. Bovendien gaat PSV de terreinen langjarig terughuren en zal het onder normale omstandigheden dus nooit tot herontwikkeling komen. De gemeente Eindhoven betaalt nu alvast de hoofdprijs voor grond die ze over veertig jaar wellicht dankzij haar eigen inspanningen mag gaan ontwikkelen tot kantoren, woningen en wat winkels. Troostwijk veronderstelt voorts dat in de verre toekomst een project met een investeringssom van ruim 200 miljoen euro zou kunnen worden ontwikkeld op de plek van het stadion. Vervolgens hanteert Troostwijk een voorgecalculeerde winst van 6 procent in zijn berekeningen. Deze winstmarge doet geen recht aan de risico's die een dergelijk project met zich meebrengt. Er is vandaag geen enkele ontwikkelaar die zich een dergelijke aanname kan veroorloven en er is ook geen enkele bank te vinden die bereid is een project te financieren dat een zo dunne winst geeft. Een normale winstmarge van circa 15 procent (ruim 30 miljoen euro) laat onmiddellijk zien wat de gevolgen zijn voor de grondwaarde: die duikelt van 41 miljoen naar ruim 20 miljoen. De conclusie is onontkoombaar: De gemeente past directe staatssteun toe in de beoogde transactie van circa 20-25 miljoen. Dankzij de kredietcrisis en het verscherpte toezicht op staatssteun zal deze opmerkelijke waarderingstruc van Troostwijk naar alle waarschijnlijkheid sneuvelen in het thans veel scherper toeziende Brussel. Of mogelijk al op 28 juni als de zaak in de gemeenteraad wordt behandeld. Er staat de raad echt niets anders te doen dan onmiddellijk een taxateur in te huren die de stadiongronden gaat waarderen als stadiongronden. Het resultaat van een serieuze taxatie zal uitkomen op een bedrag van rond de 20 miljoen euro. PSV krijgt dan hooguit 25 miljoen uitgekeerd voor stadion en de Herdgang (die ook te hoog is gewaardeerd). Als doekje voor het bloeden mag PSV een lagere jaarlijks canon betalen van zeg 1,5 miljoen euro. Zo bespaart men toch nog een miljoen per jaar op de toekomstige vaste lasten, iets meer dan de helft van het jaarsalaris van Orlando Engelaar! - Dr. Arne Bongenaar heeft als projectontwikkelaar in zijn dagelijks werk te maken met taxaties van zowel grondposities als panden.
5
A
In antwoord op de vraag van Groen Links achten wij het verstandig een reactie op dit stuk te geven. Het blijkt dat bepaalde publieke reacties nogal wat los maken. De heren Maas, Ploeg en Verberne slaan de spijker op hun kop in hun artikel over de taxatiegrondslag van de grond onder het PSV-stadion en de Herdgang (ED 9 juni). Zij zijn echter veel te bescheiden in hun conclusies. Er zijn geen twijfels: De door Troostwijk gehanteerde residuele waarde-berekening bevat een tweetal foute aannames. Dat betreft allereerst de gekozen toekomstige hoogwaardige bestemming en ten tweede de mogelijke voorgecalculeerde winst die een ontwikkelaar in zijn berekeningen zal en moet opnemen. Troostwijk waardeert alsof sprake is van een gemengde bestemming, voor onder andere kantoren en alsof een dergelijke ontwikkeling gelijk in gang kan worden gezet. De huidige bestemming past echter bij het stadiongebruik en een normale waardering voor een dergelijke bestemming ligt veel lager dan de 40 miljoen euro waarop taxateur Troostwijk het grondstuk waardeert.
Bij de waardering van de marktwaarde van de grond is de residuele waardemethode toegepast, waarbij rekening is gehouden met de (her)ontwikkelingsmogelijkheden, de omgevingsfactoren, de economische vooruitzichten en de indeelbaarheid van de grond. Hierbij is een vergelijking gemaakt met de grondwaarde van gronden met vergelijkbare bestemmingen. De residuele waardemethode of de waardemethode waarbij rekening wordt gehouden met de bestemming en de kapitalisering van de verwachte opbrengsten, is een gangbare en geaccepteerde methodiek voor de bepaling van een marktconforme prijs voor gronden, waarbij een herontwikkeling in de toekomst te verwachten is. Een methodiek waarbij rekening wordt gehouden met de toekomstwaarde van gronden na herbestemming wordt ook gebruikt bij koop van landbouwgronden (Meerhoven), oude fabriekscomplexen (Strijp S) en zelfs door rechters bij onteigening van gronden. Troostwijk gaat inderdaad uit van de veronderstelling dat de ontwikkeling direct kan plaatsvinden. Dit is inderdaad niet mogelijk. De herontwikkeling van het stadion zal naar verwachting op zijn vroegst over 15 tot 20 jaar plaats kunnen vinden. Dit geeft Troostwijk ook aan. Dit geeft echter geen enkel probleem; de waarde van de herontwikkeling is nu al in de grond aanwezig. Bovendien moet de taxatie beoordeeld worden in het totaal van het gehele dossier. De grond kan door de gemeente jaren voorafgaand aan de herontwikkeling gekocht worden aangezien PSV gedurende deze jaren de dekking verzorgd (middels de canon-betaling) van de gemeentelijke financiering. De locatie zal dus tegen huidige aankoopprijs (eventueel verhoogd met inflatie) bij een herontwikkeling ingebracht kunnen worden. En het is juist de gemeente die een bestemmingswijziging kan initiëren en in het normaal economisch verkeer compensatie van een grondeigenaar kan vragen voor de forse waardestijging die het gevolg kan zijn van een bestemmingswijziging.
6
A Hier gaat de schrijver helaas volledig de mist in. Het is juist dat een grondeigenaar als gevolg van een bestemmingsplanwijziging een belangrijke waardestijging van de grond kan verkrijgen. Conform de nieuwe Wro is het de gemeente echter wettelijk slechts toegestaan aan kostenverhaal te doen. Helaas is het in Nederland niet mogelijk/toegestaan aan baatafroming te doen. Kostenverhaal betreft slechts de werkelijk door de gemeente te maken kosten. Bestemmingsplanwinst behoort toe aan de eigenaar van de grond. Bovendien gaat PSV de terreinen langjarig terughuren en zal het onder normale omstandigheden dus nooit tot herontwikkeling komen. Dit is exact wat het college wil. Zolang PSV op deze locatie blijft zitten en gewoon de erfpachtcanon blijft voldoen is er voor de gemeente geen enkel probleem. De gemeente Eindhoven betaalt nu alvast de hoofdprijs voor grond die ze over veertig jaar wellicht dankzij haar eigen inspanningen mag gaan ontwikkelen tot kantoren, woningen en wat winkels. Correct, echter de gemeente betaald absoluut niet de hoofdprijs. De gemeente betaald een correcte prijs, vastgesteld middels een correcte taxatie van een gerenommeerd taxatiebureau. Troostwijk veronderstelt voorts dat in de verre toekomst een project met een investeringssom van ruim 200 miljoen euro zou kunnen worden ontwikkeld op de plek van het stadion. Vervolgens hanteert Troostwijk een voorgecalculeerde winst van 6 procent in zijn berekeningen. Deze winstmarge doet geen recht aan de risico's die een dergelijk project met zich meebrengt. Er is vandaag geen enkele ontwikkelaar die zich een dergelijke aanname kan veroorloven en er is ook geen enkele bank te vinden die bereid is een project te financieren dat een zo dunne winst geeft. Een normale winstmarge van circa 15 procent (ruim 30 miljoen euro) laat onmiddellijk zien wat de gevolgen zijn voor de grondwaarde: die duikelt van 41 miljoen naar ruim 20 miljoen. De conclusie is onontkoombaar: De gemeente past directe staatssteun toe in de beoogde transactie van circa 20-25 miljoen. Een gemeente zal in een residuele waardeberekening nooit rekening houden met een winstmarge van 15%. We begrijpen dat een ontwikkelaar dit graag zou zien. Wie zou er niet graag grond kopen van een gemeente en voorcalculatorisch reeds 15% winst in de schoot geworpen krijgen? 6% is een acceptabel percentage waarbij de ontwikkelaar, vanwege zijn eigen deskundigheid, zelf in staat zal zijn een hogere winst te realiseren, bijvoorbeeld door het optimaliseren van het plan of door het aantrekken van vreemd vermogen.
7
A Dankzij de kredietcrisis en het verscherpte toezicht op staatssteun zal deze opmerkelijke waarderingstruc van Troostwijk naar alle waarschijnlijkheid sneuvelen in het thans veel scherper toeziende Brussel. Een gerenommeerd adviesbureau als Houthof Buruma heeft de gemeente inmiddels aanvullend geadviseerd over de staatssteun facetten die aan de deal zouden kunnen kleven. Houthof heeft, zoals u kunt lezen in de aan u ter beschikking gestelde stukken, geen enkele reden om te twijfelen aan de deal. Of mogelijk al op 28 juni als de zaak in de gemeenteraad wordt behandeld. Er staat de raad echt niets anders te doen dan onmiddellijk een taxateur in te huren die de stadiongronden gaat waarderen als stadiongronden. Het resultaat van een serieuze taxatie zal uitkomen op een bedrag van rond de 20 miljoen euro. PSV krijgt dan hooguit 25 miljoen uitgekeerd voor stadion en de Herdgang (die ook te hoog is gewaardeerd). Als doekje voor het bloeden mag PSV een lagere jaarlijks canon betalen van zeg 1,5 miljoen euro. Zo bespaart men toch nog een miljoen per jaar op de toekomstige vaste lasten, iets meer dan de helft van het jaarsalaris van Orlando Engelaar! - Dr. Arne Bongenaar heeft als projectontwikkelaar in zijn dagelijks werk te maken met taxaties van zowel grondposities als panden. Dr. Arne Bongenaar is volgens zijn Linkedin profiel sinds mei 2006 mede eigenaar van de ACTEEUM Group. Deze ontwikkelaar houdt zich volgens haar eigen website bezig met: “ACTEEUM group is a privately owned real estate development and asset management group of companies, which works for professional investors in emerging markets. Its focus is on retail real estate projects in Turkey, Central Europe, CIS and Scandinavia”. In haar projectenlijst staan overwegend winkelcentra in Oost/Centraal Europa en Turkije. De ACTEEUM Group noemt op haar website zelf géén activiteiten in Nederland. De conclusie dat dhr. Bongenaar in zijn dagelijks werk te maken heeft met taxaties van zowel grondposities als panden kan juist zijn, maar deze activiteiten vinden volgens zijn eigen website niet plaats op de Nederlandse markt. Namens de werkgroep PSV, met vriendelijke groet,
C.C.M. Horsten Strategisch beleidsadviseur Grond en Vastgoed
cho/JD11022877
8
A
Bijlage nagekomen vragen Ouderen Appèl: Juridisch Risico’s in de Deal, indien PSV niet aan haar verplichtingen voldoet. Een ieder is het erover eens dat de grootste risico’s worden gelopen, indien dit feit zich voordoet in de eerste periode van 10 jaar. In de onderbouwing van de deal en in de antwoorden op de technische vragen op dit punt wordt gesteld dat ingeval van faillissement of niet nakoming de volledige eigendom onroerende zaken (stadion en Herdgang grond + opstallen) “om niet” aan de gemeente zouden toevallen. Deze stelling is niet juist, althans op zijn minst gedeeltelijk onjuist. Dat wordt veroorzaakt door het feit dat de wettelijke regeling van het erfpachtrecht in het BW enkele dwingendrechtelijke bepalingen bevat waarvan in de te sluiten erfpacht-overeenkomst ten nadele van de erfpachter (PSV) niet kan worden afgeweken. Het belangrijkste artikel is het navolgende. Titel 7. Erfpacht Artikel 87 1. Een erfpacht kan door de erfpachter worden opgezegd, tenzij in de akte van vestiging anders is bepaald. 2. Een erfpacht kan door de eigenaar worden opgezegd, indien de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen. Deze opzegging moet op straffe van nietigheid binnen acht dagen worden betekend aan degenen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op de erfpacht in de openbare registers staan ingeschreven. Na het einde van de erfpacht is de eigenaar verplicht de waarde die de erfpacht dan heeft aan de erfpachter te vergoeden, na aftrek van hetgeen hij uit hoofde van de erfpacht van de erfpachter te vorderen heeft, de kosten daaronder begrepen. 3. Een beding dat ten nadele van de erfpachter van het vorige lid afwijkt is nietig. In de akte van vestiging kan aan de eigenaar de bevoegdheid worden toegekend tot opzegging, behoudens op grond van tekortschieten van de erfpachter in de nakoming van zijn verplichtingen. Uit het voorgaande blijkt dat bij een einde van de erfpachtovereenkomst door 2 jaar niet betalen van de canon de volledige eigendom geenszins “om niet” aan de gemeente toevalt. Deze bepaling is dwingend recht en daarvan kan in de overeenkomstniet worden afgeweken. Dit artikel is ook van belang is bij een faillissement van PSV. De waarde van de onroerende is namelijk voor de curator een aanzienlijk boedelbestanddeel.
9
A
Het risico bestaat derhalve dat bij een niet nakomen of faillissement binnen de eerste 10 jaar de gemeente met een lening van bijna 50 miljoen zit en tevens een aanzienlijk bedrag ( de waarde van de zaak minus de vordering op PSV) moet betalen. Vraag: Is bij de beoordeling van de risico”s de werking van de dwingendrechtelijke bepaling van artikel 5: 87 lid 2 BW in de overwegingen betrokken geweest? Vraag: Zo ja, hoe is het risico dat voor verkrijging van de opstallen een bedrag moet worden betaald afgedekt? Verder is het navolgende artikel van belang. Artikel 99 1. Na het einde van de erfpacht heeft de voormalige erfpachter recht op vergoeding van de waarde van nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen, die door hemzelf of een rechtsvoorganger zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding der waarde zijn overgenomen. 2. In de akte van vestiging kan worden bepaald dat de erfpachter geen recht heeft op de in het eerste lid bedoelde vergoeding: a. indien de in erfpacht gegeven grond een andere bestemming had dan die van woningbouw; b. indien de erfpachter de gebouwen, werken en beplantingen niet zelf heeft bekostigd; c. indien de erfpacht geëindigd is door opzegging door de erfpachter; d. voor zover de gebouwen, werken en beplantingen onverplicht waren aangebracht en hij ze bij het einde van de erfpacht mocht wegnemen. 3. De eigenaar is bevoegd van de door hem ingevolge dit artikel verschuldigde vergoeding af te houden hetgeen hij uit hoofde van de erfpacht van de erfpachter te vorderen heeft. In tegenstelling tot artikel 5:87 BW is dit artikel niet dwingend rechtelijk. In de erfpachtovereenkomst kan dus een regeling worden opgenomen waardoor aan het einde van de overeenkomst geen vergoeding verschuldigd wordt. Vraag: Wordt een dergelijke regeling in de overeenkomst opgenomen? Het boekjaar van de gemeente is gelijk aan het kalenderjaar. Het boekjaar van PSV loopt op grond van de KNVB reglementen van 1 juli tot en met 30 juni daaropvolgend. Seizoenkaarten worden meestal verkocht en betaald in de periode april tot augustus voor aanvang van een nieuw seizoen. Seizoenkaarthouders betalen vooruit voor het recht om een bepaald aantal wedstrijden van PSV bij te wonen.
10
A Wat als PSV kort na begin van het seizoen failliet gaat. Seizoenkaarthouders krijgen dan niet waarvoor ze betaald hebben en zullen hun geld geheel of gedeeltelijk terugvorderen. Voor zover ze nog niet betaald hebben, zullen ze ook niet betalen. Verder eindigt de erfpachtovereenkomst, zodat geen canon meerverschuldigd is. Als de canon voor het gehele jaar al geïncasseerd is zal wellicht een gedeelte moeten worden terugbetaald. Gemeente moet echter wel de rente van de lening blijven betalen. In het risico fonds zit dan nog niet zoveel geld. Vraag: Hoe lopen de jaartermijnen van de lening en de erfpachtovereenkomst? Is het hiervoor genoemde risico voldoende afgedekt? Antwoord 68 n.a.v. rapport Philips stadion zonder PSV. Als PSV als vaste bespeler van het stadion wegvalt zal de exploitatie van het stadion door het wegvallen van alle voetbal gerelateerde inkomsten en contracten niet voldoende zijn om de rente van de lening te betalen. Bovendien zullen de kosten voor het in stand houden van de voetbalstadion functie erg hoog zijn, in ieder geval veel te hoog voor incidentele voetbal evenementen als interlands en cup finales. Door de te kleine capaciteit is het een utopie te verwachten dat regelmatig belangrijke interlands of cup finales gespeeld zullen worden. In het antwoord wordt gesteld dat “conservatief”is ingestoken. Vraag: Is zelfs deze “conservatieve” insteek niet te optimistisch? Financieel Toetsing aan Wet Fido. De Wet Fido regelt de vorm waarin gemeenten geld kunnen lenen en uitlenen (d.i. uitzetten met name in een deposito bij een bank). Elementen uit de wet. Gemeenten mogen geen banken worden; ze mogen dus niet geld lenen met als enig doel om dit geld bij een ander tegen een hogere rente uit te zetten (NB: enig doel is dan behalen van een rentemarge - dat is hier niet het geval want steun van PSV is mogelijk een gemeenschappelijk belang); Artikel 2 1. Openbare lichamen gaan leningen aan, zetten middelen uit of verlenen garanties uitsluitend ten behoeve van de uitoefening van de publieke taak. Voor de uitvoering van de deal moet de gemeente een lening aangaan van zeg € 50 mln. Vraag: Wordt de lening aangegaan voor de uitvoering van een publieke taak?
11
A
Dit is, dacht ik, geen technische vraag. Het is zelfs de vraag of de gemeente vooraf deze vraag heeft gesteld. Een negatief antwoord op deze vraag, betekent dat de lening in strijd met dit artikel van de wet zou zijn. Voor een positief antwoord is de vraag gerechtvaardigd welke publieke taak het betreft.. In de voorgelegde notitie wordt gesproken over een gemeenschappelijk belang van de Gemeente en PSV, maar daarmee is nog niet gezegd dat de gemeente een publieke taak uitoefent. Het overeind houden van het bedrijf PSV lijkt mij geen publieke taak. In de notitie wordt ook gesteld dat de sale-and-lease back constructie materieel gezien een aflossingsvrije lening van de gemeente aan PSV zou zijn met de (onder) grond van het stadion en de Herdgang als onderpand. Ik vind het wat vergezocht, maar als het juist zou zijn, lijkt mij dat ook in strijd met artikel 2 lid 1 Wet Fido. Het PSV voorstel lijkt inderdaad een zgn. 'sale-and-lease-back' constructie: PSV verkoopt (sale) de grond onder het stadion en de Herdgang (blote eigendom) aan de gemeente voor € 50 mln. en de gemeente geeft de grond in erfpacht (lease back) en ontvangt jaarlijks een huur (te vergelijken met rente over die € 50 mln.). De gemeente krijgt de blote eigendom van de grond. Alle opstallen blijven eigendom van PSV. Met de sale-and-lease back constructie blijft de gemeente maximaal uit de buurt van de Wet Fido, maar de constructie is niet zonder risico: Risico 1 van de gemeente is dat PSV failliet gaat (uit krant blijkt dat de financiële situatie van de club beroerd is ook ten opzichte van andere clubs in het land) en dat de grond -na alle kosten van bouwrijp maken voor andere bestemmingen dan een voetbalstadion- onvoldoende is om de benodigde lening van € 50 mln. af te lossen; Dit risico is hiervoor al besproken. Belangrijk daarbij is dat door de werking van artikel 5:87 lid 2 De gemeente de opstallen geenszins “om niet” zal verkrijgen in geval van niet voldoen aan de verplichtingen door PSV. Er is dus een aanzienlijk risico dat bij een faillissement van PSV niet alleen de inkomsten uit de erfpacht wegvallen, maar dat een aanzienlijk bedrag betaald moet worden om de opstallen in eigendom te verkrijgen. Risico 2 van de gemeente is ook dat de rente op de € 50 mln. lening bij renteherziening na 20 jaar aanzienlijk omhoog gaat en hoger komt te liggen dan de huuropbrengst. In de erfpachtovereenkomst wordt voorzien in een verhoging van canon als de rente stijgt. Een vergelijking van de sale-and-lease back constructie met eenzelfde overeenkomst met een bank lijkt mij zinloos, omdat geen enkele bank op deze wijze een overeenkomst met PSV zal aangaan om de doodeenvoudige reden dat een bank niets heeft aan de blote eigendom van een stadion en de Herdgang. In het kader van de Wet Fido zou men met betrekking tot de Duitse kunnen vragen om een analyse van de gemeente inzake:
12
A
Hoe past het voorstel in de renterisico norm van de Wet Fido: wanneer de Gemeente Eindhoven bijvoorbeeld haar schuldenlast zou willen terugbrengen van de huidige € 387 mln. naar bijv. € 200 mln. (prudent omgaan met gemeenschapsmiddelen/duurzaamheid van de gemeentebegroting): Vraag: Hoe denkt de gemeente dan te voldoen aan de renterisico norm? Immers in jaar 20 vindt dan een renteherziening plaats over de € 50 mln. en dat is bij een (als dan) schuld van € 200 mln. al meer dan 20%? M.a.w. de lening moet zo gestructureerd zijn dat ze op zichzelf geen belemmering vormt om de gemeenteschuld terug te brengen; Vraag: Hoe past het voorstel in de kasgeldnorm van de Wet Fido? Immers 1 jaar voor de renteherziening- wordt de 'perpetuele' lening volgens de Wet Fido onderdeel van de vlottende schuld; in jaar 19 bedraagt de vlottende schuld dan met € 50 mln. meer dan 10% van de totale schuld (€ 387 mln. of beter met maatregelen uit vorige punt: € 200 mln.) en daarmee zou de gemeente de kasgeldnorm overschrijden. Vraag Welke oplossingen staan de gemeente hier voor ogen?;
13
