gemeente Eindhoven
Raadsnummer
14R5928
Inboeknummer
14Bbst01116
Beslisdatum B&W
8 juli 2014
Dossiernummer
14.28.351
Raadsvoorstel Gebouw 3 NRE gereedmaken voor verhuur en onderbrengen Erfgoed in Gebouw 3 Inleiding Mei 2013 heeft het college besloten om Gebouw 3, Nachtegaallaan 15, op het NRE terrein te handhaven. Om het gebouw verhuurgereed te maken is het noodzakelijk om achterstallig onderhoud te plegen en een aantal verbeteringen door te voeren. Eén van de toekomstige huurders is het Erfgoedhuis. Het erfgoedhuis is de werkplaats van het gemeentelijke team archeologie. Hier worden archeologische opgravingen verwerkt. Samen met de Archeologische Vereniging Kempen- en Peelland (AVKP) wordt gewerkt aan een landelijk pilot voor laagdrempelige toegankelijkheid van archeologie via een zogenaamde ArcheoHotspot. Om deze dienst te kunnen huisvesten moet een gedeelte van het pand geschikt gemaakt worden voor hun exploitatie. Het NRE-terrein begint stap voor stap een creatieve hotspot van niveau te worden. Met de invulling van gebouw 3 krijgen we hierbij een passende creatieve invulling. Het gebouw wordt een soort materialenhuis. Een gebouw waar door diverse actoren op allerlei manieren met materialen wordt omgegaan. En die zonder uitzondering aangeven dat zij samen willen werken en gebruik willen maken van elkaars talenten en faciliteiten
a Wettelijke taak
b
Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college Draagt bij aan een maximale exploitatie van Gebouw 3. Draagt bij aan de realisering van de doelstelling uit programmaonderdeel 7.3 ‘Organisatie en bedrijfsvoering (vastgoed)’ en de doelstelling uit programmaonderdeel 8.9 ‘Erfgoed’.
b
Onvermijdelijk Voor Gebouw 3 gevolg van het besluit om Gebouw 3 te handhaven.
A
Raadsnummer
14R5928
Doelstelling Gebouw 3: - Het gebouw in stand houden en onderhoud plegen zodat het voor de komende 10 jaar casco geëxploiteerd kan worden tegen een (minimaal) kostendekkende huur. Erfgoedhuis: - Het realiseren van huisvesting voor de verwerking van archeologische vondsten. - Het archeologisch materiaal en het verwerkingsproces op een aantrekkelijke manier toegankelijk maken voor een breder publiek en zo de geschiedenis van de stad beter ontsluiten. Voorstel 1. - Instemmen met het verhuurgereed (eigenaarsonderhoud) maken van Gebouw 3 NRE aan de Nachtegaallaan 15. - Voor het eigenaarsonderhoud voor het gehele gebouw 3 aan de Nachtegaallaan 15 in 2014 € 911.000,- aan kredieten beschikbaar te stellen en daaruit voortvloeiende kapitaallasten en overige exploitatielasten uit hoofde van het eigenaarschap te dekken uit de taakstellende huurinkomsten. - Instemmen met de verhuizing en exploitatie (gebruiker) van het Erfgoedhuis naar Gebouw 3 NRE aan de Nachtegaallaan 15. - Voor het gebruikersonderhoud van het Erfgoedhuis een krediet van € 492.000 beschikbaar te stellen en daaruit voortvloeiende kapitaallasten en overige exploitatielasten uit hoofde van de gebruiker te dekken uit de beschikbare reguliere budgetten voor huisvesting van Archeologie. - De bijgevoegde begrotingswijziging vast stellen. Argumenten 1.1 Collegebesluit mei 2013: handhaving Gebouw 3 NRE aan de Nachtegaallaan 15. Op 21 mei 2013 heeft het College het besluit genomen om (dossier Marktconsultatie en gebiedsontwikkeling NRE-terrein inboeknummer 13bst00265), in tegenstelling tot eerder besluit ambtelijke huisvesting, Gebouw 3 op het NRE terrein te handhaven. 1.2 Behoud van gebouw 3 is een waardevolle aanvulling van het creatieve aanbod op het NRE-terrein. Het NRE-terrein begint stap voor stap een creatieve hotspot van niveau te worden; de huidige tijdelijke invulling met ateliers, vestzaktheater en Fifth (de Jazztempel), CPO met ateliers in gebouw 2 en een aantal creatieve biedingen in de diverse te koop staande panden staan hiervoor garant. De invulling van gebouw 3 krijgt een hierbij passende creatieve invulling. Het gebouw wordt een soort materialenhuis. Een gebouw waar door diverse actoren op allerlei manieren met materialen wordt omgegaan. Vooralsnog zijn de huis-
2
A
Raadsnummer
14R5928
vesting van Beeldenstorm, Marlies Crooijmans (keramiek), Denovo (metalen) en het Erfgoedhuis (o.a. archeologische materialen en beeldmateriaal) de kandidaten. Actoren die zonder uitzondering aangeven dat zij samen willen werken en gebruik willen maken van elkaars talenten en faciliteiten. 1.3 Voor de exploitatie is uitgegaan van een onderhoudsperiode van 10 jaar. Om aansluiting mogelijk te maken op de, nog uit te werken, visie voor ambtelijke huisvesting op middellange termijn is voor het onderhoud uitgegaan van een periode van 10 jaar. 1.4 Het pand verhuurgereed maken en voorzien van nutsaansluiting. Om het gebouw casco te kunnen verhuren zijn een aantal (minimale) onderhoudsinvesteringen en de aanleg van nutsvoorzieningen voor de individuele bedrijfsunits noodzakelijk. Casco wil zeggen dat alleen de gevels en het dak door de gemeente zullen worden onderhouden. De hele binnenafwerking, inclusief installaties, is voor rekening van de huurders. Om dit mogelijk te maken moet de gemeente per gebruiker nutsvoorzieningen aanleggen (gas, water & elektra). De huurders kunnen de door hen aan te leggen installaties (of te hergebruiken bestaande installaties) hierop aansluiten. Zij dienen ook zelf contracten te sluiten met energieleveranciers. Hierdoor hoeven er geen servicekosten in rekening gebracht en/of verrekend te worden. 1.5 Door vestiging van het Erfgoed in gebouw is de huisvesting voor erfgoed voor langere tijd geborgd. Archeologie is momenteel tijdelijk gevestigd in een pand aan de Deken van Somerenstraat en heeft daarin slechts een klein gedeelte in gebruik. Dit bemoeilijkt optimale verhuur/herontwikkeling en mogelijk verkoop. Door verhuizing naar Gebouw 3 is de huisvesting van Archeologie voor langere tijd geborgd. 1.6 Toegankelijk maken van archeologische vondsten. Naast het opslaan en verwerken van archeologische vondsten wil de gemeente deze vondsten toegankelijk maken voor een breder publiek (visie Erfgoed, Raad 10 april 2012). Verder moet de opslag en verwerking van archeologische vondsten voldoen aan de wettelijke eisen volgens de KNA (Kwaliteitsnormen Nederlandse Archeologie). Na het doorvoeren van de aanpassingen voldoet de huisvesting van het Erfgoedhuis in Gebouw 3 aan de gestelde eisen. 1.7 Onderlinge samenwerking en synergie. In het Erfgoedhuis worden verschillende organisaties gehuisvest, elk met een creatieve doelstelling. Er wordt hier samengewerkt met archeologen, vrijwilligers, AVKP) en EiB (Eindhoven in Beeld). Dit biedt, conform de visie Erfgoed (Raad 10 april 2012), de mogelijkheid voor onderlinge samenwerking en het delen van faciliteiten. De kandidaten voor het Erfgoedhuis geven ook aan dat sa-
3
A
Raadsnummer
14R5928
menwerking met de overige partners in gebouw 3 en de kandidaten op de rest van het NRE-terrein tot aantrekkelijke proposities kan leiden Kanttekeningen 1.1 De ingangsdatum van de huurinkomsten is gekoppeld aan de aanleg van de nieuwe riolering en nutsaansluitingen. Het aanleggen van de nieuwe riolering en nutsaansluitingen kan pas plaatsvinden na afronding van de noodzakelijke bodemsanering ter plaatse van de weg aan de voorzijde van het gebouw. De kosten hiervan lopen via de planexploitatie van het NRE-terrein. De voorbereidingen hiervoor zijn reeds in gang gezet. Zolang de bedrijfsruimten niet voorzien zijn van een eigen nutsaansluiting zal met de gebruikers, ter compensatie van het ongemak, een gebruiksovereenkomst worden gesloten waarbij alleen voor de vaste lasten (zoals gas, water en elektra) betaald wordt. De daadwerkelijke huur gaat in op het moment dat de nutsvoorzieningen (verbruiksmeters) aangebracht zijn. 1.2 Voor de exploitatie is uitgegaan van een onderhoudsperiode van 10 jaar. Het onderhoud is afgestemd op een periode van 10 jaar dit in tegenstelling tot de 25 jaar die normaliter wordt gehanteerd. Bij een exploitatie langer dan 10 jaar moet rekening worden gehouden met aanzienlijke investeringen om de exploitatie van het pand voort te kunnen zetten. Voor het eind van de exploitatieperiode van 10 jaar zal een dossier m.b.t. de toekomst van Gebouw 3 bestuurlijk worden voorgelegd. 1.3 Huuropbrengsten Op basis van de huidige vastgoedmarkt wordt de markthuur voor vergelijkbare objecten (casco bedrijfsruimte) marktconform geraamd. De geschatte huurinkomsten en lopende gesprekken met potentiële huurders (waarvan sommige in een vergevorderd stadium zijn) komen uit op € 135.000,-, waardoor Gebouw 3 in potentie budgettair neutraal is. Voor 2.847 m2 bvo lopen er nu gesprekken, waarvan in dit dossier 900 m2 bvo voor het Erfgoedhuis voor een totaal bedrag van € 45.000,- (indien wordt ingestemd met voorliggend voorstel) wordt gegarandeerd. Voor 485 m2 bvo, welke een geraamde huurwaarde heeft van € 25.000,-, moet nog invulling gevonden worden en dit vormt vooralsnog een exploitatierisico.
4
A
Raadsnummer
14R5928
Kosten Investering eigenaar voor gehele gebouw, 3.332 m2 bvo (Grond en Vastgoed) Voor het verhuurgereed maken van het gehele Gebouw 3 op casco-basis is een investering uit hoofde van het eigenaarsonderhoud benodigd van € 911.000,-, als volgt gespecificeerd: Bouwkosten Nutsvoorzieningen en leges Architect, constructeur, diverse adviseurs en projectmanagement Overige kosten en prijsstijgingen Aanloopkosten (1ste schoonmaak en communicatie) Subtotaal Niet verrekenbare BTW Totaal
€ 626.000,€ 49.000,€ 47.000,€ 48.000,€ 9.000,€ 799.000,€ 7.000,€ 806.000,-
Overname grond: Totaal
€ 105.000,€ 105.000,-
Totaal investeringen sector Grond en Vastgoed
€ 911.000
Exploitatie eigenaar voor gehele gebouw, 3.332 m2 bvo (Grond en Vastgoed) Uitgaande van verhuur (verhuur=afschrijvingstermijn) van 10 jaar resulteert dit in een kapitaalslast van € 102.000,- per jaar. Voor het onderhoud is voor een periode van 10 jaar een aflopende onderhoudsplanning opgesteld. De onderhoudskosten op jaarbasis zijn geraamd op € 30.000,- rekening houdend met de diverse fiscale regimes. De verzekeringspremie is geraamd op € 1.000,- per jaar en de belasting op € 2.000,- per jaar. Hiermee komen de totale jaarlijkse eigenaarslasten op € 135.000,- per jaar. Kapitaallasten over € 911.000,Onderhoud Belastingen Verzekeringen Totaal jaarlijkse eigenaarslasten:
€ 102.000,€ 30.000,€ 2.000,€ 1.000,€ 135.000,-
Raming huurinkomsten
€ 135.000,-
Daartegenover staan de diverse (huur-)vergoedingen van de (mogelijke) toekomstige gebruikers van Gebouw 3. Op basis van de huidige vastgoedmarkt wordt de markthuur voor vergelijkbare objecten (casco bedrijfsruimte) marktconform geraamd. De geschatte huurinkomsten en lopende gesprekken met potentiële huurders (waarvan sommige in een vergevorderd stadium zijn) komen uit op € 135.000,- voor het gehele gebouw, waardoor Gebouw 3 in potentie budgettair neutraal is. Voor
5
A
Raadsnummer
14R5928
2.847 m2 bvo lopen er nu gesprekken, waarvan in dit dossier 900 m2 bvo voor het Erfgoedhuis voor een totaal bedrag van € 45.000,- (indien wordt ingestemd met voorliggend voorstel) wordt gegarandeerd. Voor 485 m2 bvo, welke een geraamde huurwaarde heeft van € 25.000,-, moet nog invulling gevonden worden en dit vormt vooralsnog een exploitatierisico. Investering Erfgoed voor gebruikersonderhoud, 900 m2 bvo (ORVM) Bouwkosten € 488.000,Nutsvoorzieningen en leges € 15.000,Architect, constructeur, diverse adviseurs en projectmanagement € 50.000,Overige kosten en prijsstijgingen € 54.000,ste € 2.000,Aanloopkosten (1 schoonmaak en communicatie) Subtotaal € 609.000,Niet verrekenbare BTW € 18.000,Subtotaal € 627.000,Bijdrage uit exploitatie 2014 en reservering 2013 (ORVM) € 135.000,Totaal € 492.000,Exploitatie Erfgoedhuis voor gebruikersonderhoud, 900 m2 bvo (ORVM) Voor gebruikgeschikt maken van het Erfgoedhuis, welke casco ter beschikking wordt gesteld, is krediet benodigd van in totaal € 492.000,-. Uitgaande van een exploitatie van 10 jaar en bijkomende exploitatiekosten: Kapitaallasten over € 492.000,Energiekosten Belastingen Water Verzekeringen Overige diensten en vergoedingen Gebruiksvergoeding gebouw Totaal jaarlijkse lasten
€ 22.000,€ 23.000,€ 1.000,€ 2.000,€ 1.000,€ 11.000,€ 45.000,€ 105.000,-
De exploitatielasten worden ten laste gebracht van de beschikbare reguliere budgetten voor huisvesting van Archeologie, dekking is budgettair neutraal. MKBA-advies Er is geen belang om Gebouw 3 op het NRE-terrein op zich te behouden. Het MKBAadvies is positief omdat door de huisvesting van het Erfgoedhuis in het gebouw voor de komende 10 jaar zowel een budgettair neutrale exploitatie van het gebouw mogelijk is, als een eveneens budgettair neutrale en geschiktere huisvesting van het Erfgoedhuis.
6
A
Raadsnummer
14R5928
Communicatie Gebouw 3: Er is met verschillende externe partijen gesproken met betrekking tot het huren van bedrijfsruimte. Erfgoedhuis: Over het voorstel heeft overleg plaats gevonden met extern betrokkenen: Regionaal Historisch Centrum, Eindhoven Museum en de vrijwilligersorganisaties Archeologische Vereniging Kempen- en Peelland (AVKP) en Eindhoven in Beeld (EiB) Planning en uitvoering Sluiten gebruiksovereenkomsten met creatieve ondernemingen. Voorbereiden en uitvoeren noodzakelijk onderhoud Voorbereiden bodemsanering en aanleg nieuwe weg. Verbouw t.b.v. Archeologie Aansluiten op eigen nutsvoorzieningen Tekenen huurovereenkomsten met creatieve ondernemingen
juli ‘14 okt ’14 – dec ‘14 juni ‘14 – mei ‘15 okt ’14 – dec ‘14 mei ‘15 mei ‘15
Evaluatie Het functioneren van het Erfgoedhuis zal jaarlijks geëvalueerd worden. Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: b Begrotingswijziging b Toelichting op begrotingswijziging b Financieel plan : Aanpassen Gebouw 3 NRE terrein, Nachtegaallaan te Eindhoven voor Archeologie excl. Eindhoven in beeld. b Financieel plan : Aanpassen Gebouw 3 NRE terrein, Nachtegaallaan te Eindhoven voor Eindhoven in beeld excl. Archelogie. b Financieel plan : Gebouw 3 Casco, Nachtegaallaan Eindhoven b Exploitatiekosten; Gebouw 3 Casco, Nachtegaallaan Eindhoven b MKBA-advies gebouw 3 NRE-terrein (eigenaarsdeel + erfgoedhuis) b Dossier Marktconsultatie en gebiedsontwikkeling NRE-terrein (13bst00265)
b
De bijlagen worden meegestuurd
a De bijlagen liggen ter inzage in de leeskamer Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,
, secretaris.
7
A
Raadsnummer
14R5928
Ontwerp Raadsbesluit
De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van ; Gebouw 3 NRE gereedmaken voor verhuur en onderbrengen Erfgoed in Gebouw 3 besluit: 1 - Instemmen met het verhuurgereed (eigenaarsonderhoud) maken van Gebouw 3 NRE aan de Nachtegaallaan 15. - Voor het eigenaarsonderhoud voor het gehele gebouw 3 aan de Nachtegaallaan 15 in 2014 € 911.000,- aan kredieten beschikbaar te stellen en daaruit voortvloeiende kapitaallasten en overige exploitatielasten uit hoofde van het eigenaarschap te dekken uit de taakstellende huurinkomsten. - Instemmen met de verhuizing en exploitatie (gebruiker) van het Erfgoedhuis naar Gebouw 3 NRE aan de Nachtegaallaan 15. - Voor het gebruikersonderhoud van het Erfgoedhuis een krediet van € 492.000 beschikbaar te stellen en daaruit voortvloeiende kapitaallasten en overige exploitatielasten uit hoofde van de gebruiker te dekken uit de beschikbare reguliere budgetten voor huisvesting van Archeologie. - De bijgevoegde begrotingswijziging vast stellen. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van
, voorzitter.
, griffier.
8
