Focus op 24 kantorenmarkten. Baken van sereniteit

BIJLAGE BIJ

Focus op 24 kantorenmarkten

DE TIJD

1

VRIJDAG 24 OKTOBER 2008 Foto © iStock.com

Zoals elk jaar vergelijken we de prestaties van de 24 steden aan de hand van een beproefd meetinstrument, de European Office Rental Index (EOI – huurprijzen), die de gewogen evolutie aangeeft van de tophuurprijzen voor de kantoorgebouwen. Die index stond op 30 juni 2008 op 404 punten. Het mag verwonderlijk heten dat de index nog altijd stijgt op jaarbasis (+3,9%), ook al ligt de stijging lager dan in 2007 (+11%).

Een nieuwigheid is dat we dit jaar ook 24 Europese steden met elkaar vergelijken via een andere graadmeter: de European Office Capital Value Index (EOI – investeringswaarde), die de gewogen evolutie aangeeft van de investeringswaarde, met andere woorden de prijzen voor kantoorruimte van topkwaliteit. Op 30 juni 2008 stond die index op 554 punten, 12 procent lager dan in het tweede trimester van 2007. Wat stellen we vast? Dat de Europese markt door elkaar wordt geschud door de kredietcrisis die nu iets meer dan een jaar geleden in de Verenigde Staten is ontstaan. En dat zowel de huurprijzen als de prijzen voor de kantoren enorm onder druk staan, vooral in Parijs, Londen, Dublin en Madrid. Dat de druk precies in die steden het grootst is, is niet verwonderlijk: het is ook daar dat de prijzen de jongste jaren het sterkst waren gestegen.

Baken van sereniteit Er is op de Europese kantoormarkt ontegensprekelijk een correctie aan de gang. Maar naargelang de economische context heersen er ook belangrijke verschillen van stad tot stad. Zo zijn tussen 30 juni 2007 en 30 juni 2008 de huurprijzen nog aanzienlijk gestegen in Warschau, Milaan, Moskou en Luxemburg. In Centraal- en OostEuropa, maar ook in Duitsland blijft de vraag naar kantoorruimte stijgen. De investeringswaarde voor kantoorgebouwen dalen in twintig steden, amper in één stad zijn ze stabiel en in drie steden stijgen ze. Kortom, het minste dat gezegd kan worden, is dat de situatie op de Europese markt gespannen is. Middenin de onrustige marktbewegingen blijft Brussel als Europese hoofdstad een baken van sereniteit. Als de prijzen en huurprijzen in de andere Europese hoofdsteden als een raket de hoogte in

Russie

Suède

Irlande

Royaume-Uni

330

Wat leert de European Office Index (EOI) ons? 300

Pays-Bas

Belgique

Allemagne

Pologne

Luxembourg

Rep. Tchèque

Hongrie

500

Espagne

PAGINA 8-12 www.tijd.be/eoi

U

hebt nu de vijfde editie in handen van onze analyse over de evolutie van de Europese kantoormarkt. Een momentopname van de toestand op 30 juni 2008. Deze editie biedt u met andere woorden zeer recente gegevens en dat voor liefst 24 Europese steden, met daarbij telkens een overzicht van de huurmarkt, de investeringsmarkt en de verwachtingen.

1111

1759

Italie

PAGINA 13 Wilt u dit dossier ook online raadplegen

Trends in Europa France

PAGINA 6-7

Huurmarkt, investeringsmarkt en vooruitzichten

Interview Vincent H. Querton

schieten, blijft Brussel aantrekkelijk. En in de huidige omstandigheden zal Brussel normaal gezien niet het slachtoffer worden van een zware prijscorrectie. De kantorenmarkt wordt er immers ondersteund door drie belangrijke factoren: het statuut van Brussel als hoofdstad van Europa en hoofdkwartier van de NAVO, het statuut van Brussel als federale en regionale hoofdstad en het statuut van Brussel als zakencentrum. Brussel mag als nationale en internationale hoofdstad dan nog de thuishaven zijn van heel wat administratieve hoofdkwartieren, het blijft vooral een levensbelangrijk economisch knooppunt. Dat vertaalt zich in het feit dat de vraag naar kantoorruimte op de Brusselse markt voor zo’n 60 procent blijft komen van de ondernemingen. En dat is alvast een geruststellende vaststelling.

Analyse België Brussel en België, bakens van stabiliteit?

Analyse Europe Hoe reageren de 24 Europese kantorenmarkten?

Actualiteit Brussel staat aan de vooravond van grote werken

Onder de verantwoordelijkheid van JONES lANG lASALLE

in het hart van Europa

PAGINA 4-5

PAGINA 2-3

Brussel

Wat wilt u momenteel het liefst in handen hebben?

2

BIJLAGE BIJ DE TIJD

Brussel in het hart van Europa

VRIJDAG 24 OKTOBER 2008

INTERVIEW MET VINCENT H. QUERTON, INTERNATIONAL DIRECTOR, MANAGING DIRECTOR JONES LANG LASALLE.

« Wat wilt u momenteel het liefst in handen hebben? Aandelen, obligaties of bakstenen? » Het zijn zware tijden voor de financiële markten en, als we het goed begrepen hebben, is dat allemaal te wijten aan vastgoed… Ik stel voor dat we even terugkomen op wat we gezegd hebben bij onze ontmoeting in september vorig jaar: ‘2007 zal zeer goed eindigen, 2008 zou goed moeten zijn, maar 2009… Deze zomer (2007, ndlr) hebben we op een kredietcrisis op wereldschaal meegemaakt – ook al komt die uit de Verenigde Staten – waarvan we pas vandaag de effecten beginnen in te schatten en waardoor velen ongerust zijn. Dat valt niet te ontkennen.’ Verder in het gesprek verklaarde ik dat kredieten veel moeilijker toegankelijk zouden worden: ‘De banken gaan grotere

marges aanrekenen. Bovendien hebben bepaalde banken de rekening al voorgeschoteld aan hun klanten of bereiden ze zich erop voor.’ En verder: ‘Bestaat de kans dat het laatste trimester (2007, ndlr) teleurstelt? In elk geval wordt het minder goed, maar niet slecht genoeg om een gevoelige daling te veroorzaken van de prestaties van dit jaar (2007, ndlr), die gebaseerd zijn op uitstekende fundamenten: een goede conjunctuur in de wereld, in Europa en in België, hoge economische groeicijfers en redelijke interestvoeten, zelfs al zijn die gestegen.’ En ten slotte nog dit: ‘Het is voor 2008 en 2009 dat men zich terecht vragen kan stellen. Zal de kredietcrisis een impact hebben op de groeicijfers? En zo ja, in welke mate? Op korte termijn sluit ik niet

uit dat bepaalde rendementen opnieuw zullen toenemen en dat bepaalde prijzen zullen dalen. Maar daar heeft Brussel een troef in handen. Onze markt is minder gevoelig voor de conjunctuur dan de andere. Ze heeft een defensief karakter en dat is de reden waarom de beleggers er actief zijn of zelf ook een defensief karakter vertonen.’ De markt heeft ons gelijk gegeven! Inderdaad, maar de crisis die we sinds het einde van de zomer meemaken, is toch veel erger dan voorzien, niet? Ja. Iedereen is ondersteboven van de omvang en de complexiteit van deze crisis. Het gevaar schuilt in het zogehete ‘domino-effect’ dat zich al enkele keren gemanifesteerd heeft. De val van de ene veroorzaakt die

van de andere, enzovoort. De hele financiële sector wordt met het probleem geconfronteerd. De crisis treft het volledige systeem. Ze veroorzaakt een debat tussen wie vindt dat de overheid moet tussenkomen en wie de werking van de markten de vrije loop wil laten. Ik stel vast dat men toevlucht neemt tot beide formules. De centrale banken zijn tussengekomen om de opdroging van kapitaal te vermijden, want de markt moet over de nodige liquide middelen beschikken om te functioneren. De Verenigde Staten hebben geen tijd meer te verliezen. We bevinden ons overduidelijk in een credit crunch-fase, waarin de kredietvoorwaarden strenger worden en de interestvoeten stijgen. De kredieten zijn zeldzaam en zeer duur. Plots wordt er minder gekocht. En omdat

bepaalde investeerders problemen ondervinden, in het bijzonder die die veel geleend hebben en hun kosten zien toenemen, zetten ze meer panden te koop. Wat gebeurt er als er meer verkopers dan kopers zijn? De prijzen dalen. Globaal gezien stellen we het volgende vast: sinds begin dit jaar is de vastgoedindex MSCI World Real Estate 25 procent gedaald. Dat is veel. Maar wat mij het meest verontrust, is dat bepaalde mensen zeggen dat het ergste achter de rug is, terwijl anderen pessimistisch blijven. Wie kan ons echt zeggen hoe het zit? Eén ding staat vast, de prijzen dalen. Ja, voornamelijk op de vastgoedmarkt voor kantoren en de residentiële markt, om er maar twee te noemen. De residentiële markt heeft te lijden onder de koopkrachtdaling en ook onder het feit dat de gezinnen minder vertrouwen in de toekomst hebben. Ze zijn niet meer even bereid om verbintenissen aan te gaan zoals één of twee jaar geleden. En dat gebrek aan vertrouwen heeft ook zijn weerslag op de markt voor consumptiegoederen, een markt die in de loop der jaren een aanzienlijk belang heeft verworven in onze economieën. Plotseling worden de beursmarkten negatief beïnvloed en aangezien die anticiperen, gaan ze op hun beurt ook dalen.

Zenith Building in de Noordwijk (30.000 m²) is ontwikkeld door Codic en verkocht aan het Duitse fonds MEAG. Het kantoorproject wordt begin 2009 opgeleverd.

Kortom, het is crisis. Overal? Nee. De algemene context is ongunstig, maar elke markt heeft ook haar eigen dynamiek. De prijzen voor bedrijfsvastgoed dalen, zelfs zeer sterk, in Parijs, Londen en Duits-

“

zou moeten zijn en mijn twijfels uitgedrukt voor 2009. Het is op het einde van vorig jaar dat de zaken echt minder goed zijn beginnen te gaan, maar omdat de resultaten tijdens de eerste drie trimesters goed waren, was 2007 een uitstekend jaar, na het jaar 2006 dat ook zeer goed was. Voor 2008, wat Jones Lang LaSalle Belux betreft, zullen we ook een goed jaar optekenen omdat onze activiteiten goed gediversifieerd en gepositioneerd zijn en we nog profiteren van de dynamiek van de jaren 2006-2007. Wanneer de rendementen stijgen van 5,65 naar 5,80 procent, zoals we gezien hebben in de Leopoldwijk in Brussel, is het zeker nog mogelijk om goede zaken te doen met degelijke panden. De verkopers worden niet te hard benadeeld wanneer de rendementen 10-20 basispunten stijgen. Het blijkt dus eens te meer dat in moeilijke marktomstandigheden de beste producten tevoorschijn komen. En morgen? Waar gaan we naartoe? Ik denk dat een voorzichtig antwoord u niet zal verbazen. Er heerst echt onzekerheid op de markten. Hebben de bankiers nog nood aan vers kapitaal of niet? En wat met de inflatie? Als die op het einde van dit jaar of begin 2009 afneemt, zal dat gunstigere omstandigheden creëren voor de vastgoedmarkt, en dus ook voor de banken, en dus ook voor de economie. De bankiers worden momenteel geconfronteerd met een inversie van de rentevoetcurve in euro. Kapitaal ophalen kost hen veel geld,

afleiden dat alles goed gaat, dat de crisis zich niet laat voelen en dat niemand problemen ondervindt. Laten we het voorbeeld van de vastgoedbevaks nemen, een uitstekende constructie waaraan niemand twijfelt. Ze zijn trouwens zeer goed bestand tegen de crisis, maar ook zij worden geconfronteerd met de credit crunch. Bij een vergelijking van twee markten moeten ook hun sociaaleconomische modellen vergeleken worden. Als in Londen alles goed gaat, volgen er aanwervingen. Als het minder goed gaat, vallen er ontslagen. En dat in beide gevallen op een spectaculaire manier. In Brussel heerst eerder een visie op lange termijn die een bepaalde stabiliteit garandeert. De aanwezigheid van de Europese instellingen, die eigenaar zijn van 60 procent van hun kantoorruimte, draagt nog bij tot die stabiliteit. De crisis die we momenteel meemaken, is ook een crisis van de globalisering, niet? In dat opzicht zou ik zeer voorzichtig zijn, omdat mensen heel snel vervallen in het vellen van een waardeoordeel. Ze hebben de globalisering graag als alles goed gaat. Het is een feit dat de globalisering bedrijfsactiviteit, waarde en werkgelegenheid heeft gecreëerd. Maar wanneer alles minder goed gaat, wijst iedereen met een beschuldigende vinger naar de globalisering. Dat is een beetje gemakkelijk. In feite heeft de globalisering ook een positieve kant in tijden zoals we die vandaag beleven: ze ‘distilleert’ de crisis door ze te verspreiden, wat bepaalde problemen matigt en dus

Sommigen zeggen dat het ergste voorbij is, terwijl anderen pessimistisch blijven. Wie zal het zeggen?

Foto © Codic Group

land. Maar ze stijgen nog altijd in Moskou, Polen en Luxemburg. Natuurlijk ontsnappen die markten niet aan de invloed van de conjunctuur, al was het maar via de financiële markten, maar de lokale voorwaarden en in het bijzonder de verhouding tussen kopers en verkopers zijn niet overal dezelfde. In Luxembourg is de beschikbaarheidsgraad maar 2 à 3 % tegenover 10% in Brussel! En nog is Brussel enigszins gespaard gebleven, elders in Europa loopt het nog verder op! U moet er ook rekening mee houden dat op bepaalde markten het evenwicht tussen nieuwe en oude gebouwen in het voor- of het nadeel van de markt speelt. De stad Brussel is gespaard gebleven, zegt u… Ja, in het bijzonder door een relatief gunstige verhouding tussen nieuwe en oude gebouwen. We bespreken dat in de analyse die aan die markt werd gewijd en die u in dit supplement vindt. Ik kom terug op wat ik vorig jaar heb gezegd, namelijk dat 2007 goed zou eindigen. Het was effectief een recordjaar. Ik heb u vorig jaar ook gezegd dat 2008 goed

vooral in landen – waaronder het onze – waar er een oorlog om de spaarboekjes aan de gang is. Maar de financiering op lange termijn gebeurt aan minder interessante voorwaarden voor de banken. Als de inflatie afneemt en er opnieuw een klassiekere rentevoetcurve komt, zal dat het werk van de bankiers aanzienlijk vergemakkelijken. Maar globaal is het niet altijd gemakkelijk om de bomen door het bos te zien. De financiële producten die op de markt gebracht worden, zijn almaar complexer en hun neveneffecten in geval van moeilijkheden zijn steeds moeilijker te voorspellen. Maar ik vrees dat als het ophalen van spaargeld zo duur blijft, de hypothecaire ontlener uiteindelijk de rekening gepresenteerd zal krijgen. Laten we eventjes terugkomen op Brussel en haar geruststellend vermogen in tijden van crisis. ‘Een stabiele markt, die het schitterend doet in een tegenvallende periode’, dat is wat u schrijft in de volgende artikels. Ik denk dat dat statement volledig gegrond is, maar u mag er niet uit

een soort van ondergane solidariteit creëert. Ik denk trouwens dat door de huidige crisis de consolidatie in de vastgoedsector nog zal toenemen. De reuzen van de sector zullen nog groter worden. U moet ook rekening houden met de verschillen tussen de Verenigde Staten en Europa. Aan de andere kant van de Atlantische Oceaan is er sprake van een structurele crisis, bij ons heeft de crisis vooral betrekking op de conjunctuur. En wat gebeurt er in de bedrijven, die toch het overgrote deel uitmaken van de vraag naar kantoorruimte? Zetten ze een hoge rug op? Er worden vragen gesteld. Hoeveel ruimte hebben we precies nodig? Wat zou onze toekomstige groei kunnen zijn? Moeten we rationaliseren? Ik denk ook dat de trend van sale and lease back nog sterker zal worden, omdat die techniek gepaard gaat met besparingen van eigen middelen en een goede financieringsvorm vormt. Ze gaat uit van outsourcing, wat niet nieuw is, maar tegelijkertijd stopt ze de credit crunch af, wat positief is.

Brussel in het hart van Europa

BIJLAGE BIJ

DE TIJD

“

3 Photo © Jerry De Brie


Ik denk dat de huidige crisis zal leiden tot een versnelde consolidatie in de vastgoedsector.

Kunnen we in de huidige tijden spreken van een terugkeer naar de baksteen? Ik ga u antwoorden met een boutade. Verscheidene banken zijn de

voorbije weken bijna failliet gegaan. Waaraan geeft u de voorkeur? Obligaties? Aandelen? Of eigenaar zijn van het pand waar de banken gevestigd waren? Het antwoord

spreekt voor zich. Bakstenen zijn een vorm van activa die altijd een investeringswaarde behoudt. Wie vastgoed aanhoudt vraagt zich niet afvraagt óf zijn pand op een dag zijn

waarde terugwint, maar wanneer. Ik stel u de vraag: wanneer? Als we het dieptepunt van de crisis bereikt hebben en het optimisme

en het vertrouwen opnieuw de bovenhand krijgen. Ik stel vast dat de meeste marktspelers zeer voorzichtig zijn voor 2008, maar geloven in een verbetering voor 2009. Op kor-

te termijn valt er bijna niets te voorspellen. Op middellange termijn denk ik dat vastgoed zal blijven renderen voor de beleggers, niet alleen door de intrinsieke kracht er-

van maar ook door de vermoedelijke stabilisering en een nieuwe start van de Amerikaanse vastgoedmarkt.

GEBRUIKSAANWIJZING

Wat leren de EOI en de nieuwigheid van dit jaar, de European Office Capital Value Index, ons? De European Office Index (EOI) van Jones Lang LaSalle is een barometer die de evolutie aangeeft van de kantorenmarkt op 24 grote Europese markten. In afwachting dat er naar het voorbeeld van de IPD (1) een Europese benchmark komt, heeft Jones Lang LaSalle die index gecreëerd om over een lange periode (de eerste cijfers dateren van 1980) de prestaties van de markten

aangezien het gewoon om een regel van drie gaat: de nominale investeringswaarde (capital value) wordt berekend op basis van de huurprijs en is gelijk aan de tophuurprijs (prime rent) gedeeld door het toprendement (prime yield). Laten we een voorbeeld geven: een huurprijs (rent) van 10, gedeeld door een rendement van 10% (yield) geeft een investeringswaarde

de situatie weer in elke geanalyseerde stad, maar kunnen ook worden gegroepeerd volgens verschillende criteria: Europa, West-Europa, Europese Unie enzovoort. De steden die zijn opgenomen in de EOI, zijn die met de belangrijkste kantorenmarkten in elk land. In de mate van het mogelijke, met andere woorden voor zover betrouwbare gegevens beschikbaar waren, hebben

aangezien de vijf steden op de Duitse markt samen goed zijn voor 68 miljoen m² kantoorruimte. De twee betrokken indexen en de afgeleiden ervan zijn algemene indexen

die de evolutie weergeven van de prestaties van het kantoorvastgoed. Het is belangrijk om ze op die manier te zien en ze niet te vergelijken met de evolutie van de huurprijs voor

een specifiek gebouw. Bovendien evolueren de indexen constant, zodat ze elk ogenblik kunnen worden herbekeken. Ze vormen altijd maar een momentopname van de markt.

(1) Investment Property Databank, afgekort IPD, is een databank die aan de vastgoedsector een onafhankelijke prestatieanalyse levert.

De steden die zijn opgenomen in de EOI, zijn die met de belangrijkste kantorenmarkten in elk land te vergelijken op basis van de toprendementen en de tophuurprijzen van kantoorgebouwen, namelijk die voor de beste kantoren op elke markt, met de beste uitrusting en de beste ligging. De prestatie van een markt wordt uitgedrukt via twee indexen: de European Office Rental Index, gebaseerd op de tophuurprijzen voor kantoren die Jones Lang LaSalle in elke stad heeft opgetekend, en dit jaar ook de European Office Capital Value Index, die de waarde van de gebouwen weergeeft op basis van de gangbare tophuurprijzen en toprendementen in elke stad. De berekening daarvan is relatief eenvoudig

(capital value) van 100. Dat laatste cijfer is belangrijk omdat het de evolutie van de investeringswaarde weergeeft voor de gebouwen van topkwaliteit, met name de nieuwe oppervlaktes die in elke stad op de markt komen. Het is dan ook niet verwonderlijk dat dat cijfer door een toenemend aantal investeerders, zowel lokaal als grensoverschrijdend, almaar vaker wordt gebruikt. Sinds 1980 worden die cijfers elke drie maand op de West-Europese markt verzameld. Voor de vier markten in Centraal- en Oost-Europa die in deze studie zijn opgenomen, is het inzamelen van de cijfers pas begonnen in 1990. De cijfers geven

European Office Index (EOI)

Volume Europese directe vastgoedinvesteringen

European Office Rental Index (1980 = 100) European Office Capital Value Index (1980 = 100)

we ook bepaalde lokale markten opgenomen met meer dan 2 miljoen m² beschikbare kantoorruimte. Hun prestaties worden afgewogen op basis van hun gewicht in de Europese markt in haar geheel. Dat houdt in dat de index sterk wordt beïnvloed door de ontwikkelingen in Parijs (50 miljoen m²) en groot-Londen (32 miljoen m²). Een voorbeeld maakt dat duidelijk: als de huurprijzen met 1 procent stijgen of dalen in Parijs, moeten ze met 9 procent stijgen of dalen in Amsterdam of met 5 procent in Brussel, om een identieke verschuiving in de EOI teweeg te brengen. Ook Duitsland werpt in de index veel gewicht in de schaal,

800

Lokaal

Grensoverschrijdend

700

156

600 500 400

56

300 200 100

1980 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 2008 Kw2 Bron: Jones Lang LaSalle

In miljard euro

26 40

25 48

34 51

74

74

77

153

91 29 40

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 H1 08 Bron: Jones Lang LaSalle

BEFIMMO COMM.VA is een Vastgoedbevak die een strategie als Pureplayer investeerder in kantoren in stadscentra ontwikkelt. Als Asset Manager beheert Befimmo een portefeuille van kwaliteitskantoren die hoofdzakelijk in Brussel gelegen zijn (75%). De waarde ervan bedraagt meer dan 1,8 miljard €. Meer dan 65% van de portefeuille is op lange termijn verhuurd aan openbare instellingen. Dit past in Befimmo's strategie om te zoeken naar langdurige, regelmatige, geïndexeerde en veilige inkomsten. Door de aandacht die ze schenkt aan haar klanten welke haar gebouwen betrekken, ontwikkelt ze een strategie die aangestuurd wordt door de maximalisering van haar cashflows en door de creatie van onroerende meerwaarden. PORTEFEUILLE OP 30 JUNI 2008: • Totale oppervlakte: 857.000 m² • Waarde (“fair value”): 1 889 miljoen € • Bezettingsgraad: 97,5%

150

97

CREATING VALUE IN REAL ESTATE

250

100 77

Uitbreiding Justitie [Arcade]

300

200

97

Central Gate [Lahon Dachy Devos]

50

TOESTAND OP 30 SEPTEMBER 2008: • Beurskoers: 71,53 € • Brutorendement op dividend: 6,3%

0

www.befimmo.be

[email protected]

foto’s: Jean-Michel Byl


BIJLAGE BIJ DE TIJD

4 VRIJDAG 24 OKTOBER 2008

1759 1496

31,8 1.496 (0%) 4,50-5,25 (100bp) 33.236 (-22,2%)

Nederland/Utrecht Kw2 2008

2008

2007

210 230

Kantoorvoorraad (mio m²) Tophuurprijs (€/m²/jr) Vork Toprendementen (%)

10,9 464 (+7,3%) 4,65-4,85 (40bp) 9.984 Topinvesteringswaarde (€/m²) (-1,9%)

1111 1079

Rusland/Moskou Kw2 2008




8,3 1.079 (+13,3%) 8,00-8,50 (0bp) 13.487 Topinvesteringswaarde (€/m²) (13,3%)

1111

2007

Topinvesteringswaarde (€/m²)

443 464 2007

2008

2007


2008


2008

2007

Kw2 2008

Kw2 2008


456 394

Zweden/Stockholm

Verenigd Koninkrijk/Londen

Kw2 2008

2008

Verenigd Koninkrijk/Edinburgh

Nederland/Den Haag Kw2 2008


Tsjechië/Praag

330


2008

Nederland

300

Hongarije/Boedapest Duitsland

Kw2 2008

Polen 264 264

Luxemburg Tsjechië

Kw2 2008

2008

België

Kantoorvoorraad (mio m²) Tophuurprijs (€/m²/jr) Vork Toprendementen (%) Topinvesteringswaarde (€/m²)

2,4 264 (0%) 5,75-6,50 (0bp) 4.591 (0%)


Frankrijk

Duitsland/München Kw2 2008

Hongarije

Kw2 2008

Italië

500

Luxemburg

Duitsland/Hamburg

246 258


16,6 258(+4,9%) 5,00-6,00 (25bp) 5.160 Topinvesteringswaarde (€/m²) (-0,4%)

264 282

2008

2,8 480 (+14,3%) 5,50-6,40 (15) 8.727 (11,2)

2007

2007


Kw2 2008

Kw2 2008

2008

420 480


2008


Duitsland/Berlijn

Kw2 2008

Spanje


2007

2008

240 250


2007

348 366


2008

2008


Frankrijk/Lyon

2007


240 258

2007

12,2 285 (-5%) 5,75-6,15 (10bp) 4.957 (-6,7%)

Frankrijk/Parijs

825 830


7,1 330 (0%) 5,25-5,75 (50bp) 6.286 (-9,5%)

2007

2008

2007

2008

2007

Kw2 2008

2007

330 330


2,8 396 (+22,2%) 5,75-5,75 (25bp) 6.887 Topinvesteringswaarde (€/m²) (16,9%)

Kw2 2008

België/Brussel

2007

Kw2 2008

2008



324 396

Nederland/Amsterdam


Verenigd Koninkrijk


Kw2 2008

Kw2 2008

Ierland

300 285

Polen/Warschau

Nederland/Rotterdam

190 195


Zweden

2007

2007

1759

3,2 646 (0%) 4,75-4,75 (105bp) 13.597 (-22,1%)


2008

2007


2008

Kw2 2008

646 646

215 215

Rusland

4,5 215 (0%) 5,50-6,00 (50bp) 3.910 (-9,1%)

2008

Ierland/Dublin


Kw2 2008

Kw2 2008


11,7 570 (+14%) 4,75-4,95 (62bp) 12.000 Topinvesteringswaarde (€/m²) (-0,9%)

11,6 444 (+5,7%) 4,80-5,15 (+60bp) 9.250 Topinvesteringswaarde (€/m²) (-7,5%)

264 270

2008

500 570 2008



2007

Kw2 2008


2007

2007

306 324 2008

2007


2008

456 489

14,1 489(+7,2%) 5,25-5,50 (135bp) 9.314 (-20,3%)

420 444 2008

Kw2 2008

Kw2 2008


Italië/Milaan

2007

Spanje/Barcelona


Duitsland/Düsseldorf

Duitsland/Frankfurt Spanje/Madrid



8,5 270 (+2,3%) 5,00-5,50 (50bp) 5.400 Topinvesteringswaarde (€/m²) (-8%)

LEGENDE (x%) = jaarlijkse verandering in lokale valuta (x bp) = jaarlijkse verandering in basispunten (1% = 100bp)

DE TRENDS IN EUROPA

Kw2 2007 t.o.v. Kw2 2006

Kw2 2008 t.o.v. Kw2 2007

In % (in lokale valuta)

Verandering van het toprendement in Europa

Jaarlijkse veranderingen van de tophuurprijs

Jaarlijkse veranderingen van de topinvesteringswaarde 50

Kw2 2007 t.o.v. Kw2 2006

Kw2 2008 t.o.v. Kw2 2007

In % (in lokale valuta)

40

25

30

20

20

15

10

10

-10

5

-20

0

-30

-5

A m Bruss s t e el rd De am nH a Du ag Bo blin ed ap Lon est de n E d Pa r inb ijs u Dü rgh sse Ro tte ldorf rda m Ly o n Be r Mü lijn Fr a n c h e nk n Ba furt rc Ha elona mb ur Ma g Sto d ckh rid olm Pr Utr aag ec Mo ht s ko u Lu Milaa xe n mb Wa u r g rsc ha u

Ed

i n b Pa r i j s urg h Lo nd Du en bli n Ba Mad rce rid Am lona st Mü erda nch m De en Dü n Ha sse a ldo g Fr a r f n Br kfurt us Ro sel Sto tterd ckh am olm P Ha raag mb urg Mi la Be an rlij n U t r Ly o n Bo echt Lu edap xe mb est ur Mo g Wa s ko u rsc ha u

0

Bron: Jones Lang LaSalle

30


Land Boedapest Moskou Brussel Luxemburg Lyon Berlijn Warschau Hamburg Stockholm Praag Düsseldorf Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht Frankfurt Milaan München Londen Dublin Parijs Barcelona Madrid Edinburgh

Kw2 07 (in%) 5,75 8,00 5,65 5,35 5,50 4,75 5,50 4,50 4,25 5,25 4,50 4,75 5,00 5,00 5,00 4,20 4,13 4,10 3,50 3,70 3,50 4,00 3,90 4,50


Kw2 08 (in%) 5,75 8,00 5,75 5,50 5,75 5,00 5,75 4,85 4,65 5,75 5,00 5,25 5,50 5,50 5,50 4,80 4,75 4,75 4,50 4,75 4,75 5,25 5,25 6,00

Jaarlijkse verandering in bp 0 0 10 15 25 25 25 35 40 50 50 50 50 50 50 60 62 65 100 105 125 125 135 150


BIJLAGE BIJ DE TIJD


EUROPA

Heel Europa in een oogopslag ➤➤ Warschau : kampioen van de stijgende huurprijzen De European Office Rental Index (EOI – huurprijzen), die de gewogen evolutie weergeeft van de tophuurprijzen voor kantoorgebouwen in 24 Europese steden, stond op 30 juni 2008 op 404 punten. Dat is 3,9 procent hoger dan een jaar voordien, terwijl de stijging tussen juni 2006 en juni 2007 nog uitkwam op 11 procent. De sterkste stijgingen van de huurprijzen werden opgetekend in Warschau (+22,2% en +28,6% het jaar voordien), Luxemburg (+14,3% en +5,0% het jaar voordien), Milaan (+14,0%, stabiel het jaar voordien) en Moskou (+13,3% en +25,0% het jaar voordien).

➤➤ Globale vraag blijft vrij hoog Ondanks de verslechtering van de economische toestand en de vertrouwenscrisis op de financiële markten blijft de vraag naar kantoorruimte relatief hoog. Maar de huurders houden de geboden financiële voorwaarden steeds scherper in het oog. Tussen juni 2007 en juni 2008 is de take-up met 5,7 procent gedaald. Dat globale cijfer geeft niet weer dat er van markt tot markt grote verschillen gelden. Zo blijft de vraag naar kantoorruimte toenemen in Centraal- en OostEuropa en in Duitsland, terwijl ze in het Verenigd Koninkrijk, Spanje, Ierland en in België (Brussel) aan het dalen is. Een en ander moet wel wat worden genuanceerd. 2007 was immers een recordjaar, aangezien de take-up in het eerste semester van vorig jaar hoger lag dan het gemiddelde van vijf jaar. In heel wat Europese steden wordt tegen het einde van het jaar een verdere daling van de take-up verwacht.

➤➤ De leegstandsgraad verschilt fors

➤➤ Een knik in de stijgende huurprijzen

Zowel in het tweede kwartaal (1,8 miljoen m²) als over heel 2007 (bijna 7 miljoen m²) lag de netto-absorptie van kantoorruimte in heel Europa beduidend hoger dan het gemiddelde op vijf jaar. Uiteindelijk kwam de gemiddelde leegstandsgraadsgraad op het einde van het tweede kwartaal uit op 7,1 procent, tegenover nog 7,7 procent op het einde van het tweede trimester van 2007. Maar er zijn wel aanzienlijke verschillen van stad tot stad: in Warschau bedraagt de leegstandsgraad bijvoorbeeld maar 2,1 procent, in Frankfurt 12,6 procent. In 13 steden is de leegstandsgraad aan het dalen, in 8 andere is hij aan het stijgen.

De toename van het toekomstige aanbod in 2009 en 2010 zal een opwaartse druk zetten

➤➤ Toekomstig aanbod onder controle In 2009 en 2010 zal in West-Europa normaal respectievelijk 5,4 miljoen en 5,3 miljoen m² nieuwe kantoorruimte op de markt komen, terwijl dat in 2007 nog 3,1 miljoen was. Voor de volledige Europese markt gaat het om 8,7 miljoen m2 in 2009 en 10 miljoen m 2 in 2010. In Moskou alleen al komt er in 2009 2,2 miljoen m 2 bij en in 2010 nog eens 3,4 miljoen m². Die cijfers liggen veel hoger dan die voor Londen, waar er in 2009 en 2010 respectievelijk maar 0,5 miljoen en 0,4 miljoen meter nieuwe kantoorruimte wordt aangeboden. In Parijs zal er in 2009 en 2010 dan weer respectievelijk 1,3 miljoen en 1,5 miljoen m² bij komen.

Europese kantorenmarkt, maar die gebeurt niet overal aan hetzelfde ritme. In feite komt de gemiddelde rendementsstijging min of meer overeen met de gemiddelde daling van de investeringswaarde, terwijl de variatie van de

De strakkere kredietvoorwaarden wogen zwaar op het investeringsvolume op de leegstandsgraad, temeer omdat de Europese economie tegen dan zeker nog niet opnieuw in topconditie zal zijn. Geleidelijk aan mag dus verwacht worden dat de huurprijzen zullen stabiliseren of zelfs dalen in Madrid, Barcelona en Londen. Omdat de conjunctuur sterk blijft in Centraal- en Oost-Europa, zullen de huurprijzen er in 2009 en 2010 wellicht nog stijgen, zij het maar lichtjes.

➤➤ Dalende prijzen De European Office Capital Value Index (EOI – investeringswaarde) die de gewogen evolutie weergeeft van de investeringswaarde (= prijzen) in 24 Europese steden, stond op het einde van het tweede kwartaal op 554 punten. Dat is 12 procent lager dan op het einde van het tweede trimester van 2007. Sinds de zomer van 2007 zijn de toprendementen voor de kantoorgebouwen gemiddeld met 80 basispunten gestegen. Er is duidelijk een correctie aan de gang op de

huurprijzen de zaken aanpassen in een of andere richting. In ieder geval zijn de prijzen in 20 steden aan het zakken. In Boedapest blijven ze stabiel en in Warschau, Moskou en Luxemburg stijgen ze nog. De sterkste dalingen kunnen worden opgetekend in Parijs (-25,9%, maar het jaar voordien waren daar nog recordstijgingen met 45,3%), Edinburgh (-23,8%) en Londen, vooral in de City (-28,9%) en iets minder in West End (-22,2%). In Dublin liggen de prijzen 22,1 procent lager, terwijl de huurprijzen niet stegen. In Madrid (-20,3%) en Barcelona (-19,3%) kon een sterkere daling van de prijzen worden vermeden door de relatief hoge huurprijsstijging tijdens het afgelopen jaar.

➤➤ 44 procent minder investeringen De strakkere kredietvoorwaarden (credit crunch) wogen zwaar op het investeringsvo-

lume. De totale investeringen in bedrijfsvastgoed bedroegen in het eerste semester van 2008 maar 69 miljard euro, 44 procent minder dan in het eerste semester van 2007. Aangezien krediet duurder is geworden en minder gemakkelijk wordt toegekend, zijn er voor de investeerders twee mogelijkheden: ofwel willen ze niet meer kopen ofwel willen ze het niet meer doen tegen de prijzen van 2007. En ze krijgen te maken met verkopers die voorlopig nog weigeren om hun vraagprijs te laten zakken. Dat creëert een patstelling op de markt, zeker voor omvangrijke transacties. Hoewel niemand immuun is voor de credit crunch, zijn toch vooral de Amerikaanse en West-Europese markt erdoor getroffen. Azië leek er in eerste instantie nog aan te kunnen ontsnappen, maar werd uiteindelijk ook aangetast, vooral op de meest mature markten.

➤➤ Verwachtingen Niemand verwacht dat de economische toestand dit jaar, of zelfs begin volgend jaar nog zal verbeteren. De investeringswaarde blijft dus normaal afkalven. Maar het volume van de investeringen zou normaal opnieuw moeten opleven. Niet omdat de vraag opnieuw zal stijgen, wel omdat de verkopers uiteindelijk toch wel moeten plooien. De kopers zullen vooral fondsen zijn die over de nodige liquiditeit beschikken. Er zijn nog wel instellingen die krediet verschaffen, vooral voor kleine operaties, maar het gebruik van het hefboomeffect zal normaal relatief beperkt blijven tot de hypotheekmarkt zich herstelt. En dat zal wellicht nog enkele jaren duren. Markten waar de prijzen het

EEN PROJECTONTWIKKELAAR DIE DE STAD OPNIEUW TOT ZIJN RECHT LAAT KOMEN www.atenor.be

Avenue Reine Astrid 92 - 1310 La Hulpe - België T : + 32 2 387 22 99 - F : +32 2 387 23 16 [email protected]

sterkst zijn gedaald, zoals in de Londense City, zullen zich het snelst herstellen, samen met de minst transparante markten in de groeilanden, waar de economische groei aanzienlijk blijft.

Steeds meer groene certificaten Conform een ad hoc Europese richtlijn moeten er vanaf volgend jaar overal in de Europese Unie certificaten worden afgeleverd voor de energieprestatie van gebouwen (EPB). In heel wat landen zullen die certificaten echter al eerder van kracht worden. Dat betekent dat de regelgeving en het tijdschema van land tot land zullen verschillen. De eerste echte tests rond dat nieuwe gegeven zullen gebeuren als er voor bestaande gebouwen een verandering van eigenaar of van huurder optreedt. Maar het ziet er niet naar uit dat die test problemen kan opleveren voor de investeerders die zich goed hebben voorbereid op de EPB. Investeerders die geen zorgvuldige strategie hebben opgezet rond het concept, de renovatie en de bouw van hun gebouwen en niet genoeg rekening hebben gehouden met de materiaalvereisten, zouden voor een lange periode financieel kunnen worden afgestraft, met name als ze hun gebouw willen verkopen of weer willen verhuren. De veralgemening van de EPB kan zelfs tot een markt met twee snelheden leiden, of liever twee soorten gebouwen: aan de ene kant de energie-efficiënte en aan de andere kant deze die dat niet zijn.

6

BIJLAGE BIJ DE TIJD

Focus op België


BRUSSEL

Een structurele stabiliteit waardoor men beter het hoofd kan bieden aan de crisis

1. Het statuut van Brussel als Europese hoofdstad. Brussel herbergt ook de NAVO, verscheidene diplomatieke vertegenwoordigingen, de hoofdzetels van veel multinationals, duizenden journalisten – naar verluidt de tweede grootste concentratie ter wereld na Washington – lobbyisten en diverse belangengroepen. Nu de markt kennis heeft genomen van de definitieve beslissing van de Europese instellingen om nog een bijkomende 30.000 m² kantoorruimte in te nemen, zoals was voorzien in de vastgoedprognoses van 2007, is zij begonnen met een prospectie voor de oprichting van een nieuwe ‘inplantingspool’ in Brussel. Parallel daarmee vroegen de Europese instellingen een bestek op voor respectievelijk 18.000 m² in 2009 en 70.000 in 2012. Voor de Leopoldwijk is samen met de betrokken partijen een hoofdschema uitgewerkt waardoor de perimeter langs de Wetstraat met zo’n 230.000 m² kantoorruimte kan worden uitgebreid. Gemiddeld zijn de Europese instellingen en de andere internationale administraties goed voor 20 procent van de jaarlijkse take-up. 2. Het statuut van Brussel als Belgische federale hoofdstad. Na de reorganisatie van de Belgische administratie zijn de diensten gegroepeerd in grote gebouwen vlak bij de stations. De Nationale Belgische Spoorwegmaatschappij (de NMBS) en de NMBS Holding namen belangrijke posities in nabij het Brusselse Zuidstation. Over enkele maanden zal de volledige Federale Overheidsdienst (FOD) Financiën gehuisvest zijn in de bekende Financietoren. Dat betekent dat er in de zakenwijk gebouwen vrij komen. Die zullen wel gerenoveerd moeten worden vooraleer ze weer op de verhuurmarkt kunnen worden gebracht. De markt wacht ook nog een beslissing af van het Brusselse stadsbestuur, dat zijn administratie wil onderbrengen in een nieuw kantoorgebouw van zo’n 25.000 m². Gemiddeld staan de Belgische administraties, met daarbij ook de overheidsbedrijven, in voor 20 procent van de jaarlijkse take-up. 3. Het statuut van Brussel als zakencentrum. De belangrijkste vraag naar kantoorruimte – ongeveer 60 procent van de take-up – blijft komen van ondernemingen die de jongste jaren belangrijke herstructureringen hebben doorgevoerd, met name in de financiële sector.

De huurmarkt

De huurmarkt heeft tijdens de eerste helft van 2008 geleden onder de vertraging van de vraag van de Belgische en Europese administratie die hun bijkomende opname van 30.000 m² in het gebouw Covent Garden pas in de tweede jaarhelft van 2008 hebben voltrokken. De take-up bedroeg in het eerste semester maar 208.000 m², een daling met 30 procent ten opzichte van 2007. De activiteit van de internationale administraties (vertegenwoordigingen van landen, regio’s en steden), nam toe met een take-up van meer dan 20.000 meter in het eerste semester. De zwakke opname door de Belgische administratie (federaal, regionaal en lokaal) kan deels worden verklaard door de huidige politieke toestand. De opname door de bedrijven was in het eerste semester goed voor 70 pro-

cent van het totaal, maar de gemiddelde oppervlakte van de transacties daalt (640 m² tegenover 890 m²) in 2007. Terwijl vroeger de bancaire en financiële sector het voortouw namen, kwam die rol in het eerste semester van 2008 toe aan de dienstverlenende bedrijven, gevolgd door de productiesectoren, de technologie, de media en de communicatie (TMT). De financiële sector volgde pas daarna. Aangezien de oplevering van nieuwe oppervlakte afneemt (zie verder), en aangezien er vorig jaar veel werd voorverhuurd, is de globale leegstandsgraad in het eerste semester gedaald tot 9,2 procent, het laagste cijfer sinds 2002. Terwijl het gemiddelde van de nieuwe beschikbare ruimte de jongste vijf jaar op 400.000 m² lag, was dat in 2007 maar 257.000 m² en ook in 2008 zal het cijfer lager liggen dan het gemiddelde. Door de economische situatie zijn

gen. Axa Belgium toonde zich de meest actieve speler. Aangezien de banken hun kredieten hebben beperkt en hun marges hebben verhoogd, ontstaan er nieuwe opportuniteiten voor spelers die over aanzienlijke eigen middelen beschikken, zeker als bepaalde investeerders, die veel schulden zijn aangegaan, beginnen te verkopen. In het zakencentrum stijgen de rendementen voor de traditionele 3-6-9huurcontracten met 10 tot 25 basispunten en elders nog meer. In de Leopoldwijk, dé toplocatie in Brussel, stegen de rendementen met 10 basispunten. Aangezien ook de huurprijzen daar met 5 procent zijn gedaald, zijn de topinvesteringswaarden de jongste 12 maanden met 6,7 procent gedaald. Dat is erg weinig in vergelijking met Parijs (-26%), Londen (-22%), Madrid (-20%) en Barcelona

Tophuurprijs (€/m 2/jr)

Brussel (1980=100) EOI (1980=100)

Huurprijs Hoogste Kwartiel (€/m 2/jr) Huurprijs Gewogen Gemiddelde (€/m 2/jr)

Investeringswaarde index Kantoren België 500

Brussel (1980=100) EOI (1980=100)

300

700 400

600 500

300

250

400 300

200

200

800

100

1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 2008 Kw2 Bron: Jones Lang LaSalle

200 100


150

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Bron: Jones Lang LaSalle

Opleveringen en toekomstig aanbod Brusselse kantorenmarkt Opleveringen Speculatief

Niet-speculatief

in duizend m 2 600

500 400

Kenmerkend vandaag voor de investeringsmarkt is de combinatie van stijgende rendementen en dalende activiteit sommige projecten immers uitgesteld tot 2009. Het totaal voor 2008 wordt nu geraamd op 340.000 m², waarvan in het eerste semester maar een derde werd opgeleverd. Daar zou tegen eind dit jaar nog 217.000 m² moeten bijkomen, met inbegrip van de 133.000 m² van de Financietoren. Van de voor de tweede jaarhelft voorziene oplevering is nog maar 46.000 m² speculatief. Dat impliceert dat de leegstandsgraad voort zal dalen. Na een periode van stijgende huurprijzen tot 300 euro per m², zijn de jaarlijkse tophuurprijzen voor de kantoorgebouwen in het Leopoldkwartier, ondanks de sinds half 2006 dalende leegstandsgraad, in het eerste semester met 5 procent gedaald. De recente delokalisatie van sommige diensten van de Europese instellingen, voornamelijk de agentschappen, weegt op de take-up in de wijk. Elders zijn de tophuurprijzen voor kantoren stabiel gebleven of, zoals voor de gebouwen in de Gedecentraliseerde Zone en Louizawijk, zelfs gestegen. Dat is het gevolg van de daling van de leegstandsgraad en van de hogere kwaliteit van de beschikbare producten. Al bij al kunnen we stellen dat de topkwartielhuurprijzen in Brussel gemiddeld 1 procent zijn gedaald, van 209 euro/m² tot 207 euro/m². De gevraagde huurprijzen voor nieuwe projecten buiten het centrum en in de rand zijn gevoelig gestegen als gevolg van de toegenomen bouwkosten. Wellicht zal die trend zich in de toekomst ook in andere wijken doorzetten. We merken nog op dat de toenemende gezondheidsindex (meer dan 5 procent op jaarbasis in september 2008) een aanzienlijke impact heeft op de huurprijzen van de lopende huurcontracten.

De investeringsmarkt

In het eerste semester kwam het totale volume van de investeringen in bedrijfsvastgoed in België uit op het respectabele cijfer van 1,8 miljard euro. Dat cijfer ligt weliswaar 30 procent lager dan in het recordjaar 2007, maar het valt te vergelijken met dat van de periode 2004-2006. Dat houdt in dat Brussel minder is aangetast door de crisis dan de andere Europese steden. Investeerders zijn geïnteresseerd in alle categorieën van activa, maar de kantoren zijn toch goed voor meer dan 50 procent van het totaal. Belgische investeerders alleen staan in voor 52 procent van de investerin-

(-19%). Gezien de huidige context verwachten we in het derde kwartaal een verdere bijkomende correctie.

Verwachtingen

De financiële crisis die onze economie aantast zal zeker een impact hebben op de toekomstige huisvestingsnoden van de bedrijven. Hoewel, de zwakke takeup van het eerste semester wordt tegen het einde van het jaar gecorrigeerd door een heropleving van de vraag van de Europese instellingen. Meer dan 360.000 m² zitten voor 2009 in de pijplijn, waarvan drie vierden speculatief zijn, voornamelijk in het stadscentrum en in de Leopoldwijk, met daarbij ook het het JECL-complex van 60.000 m2 aan het Schumanplein. Dat impliceert dat de leegstandsgraad geleidelijk aan zal toenemen. Kenmerkend vandaag voor de investeringsmarkt is de combinatie van de stijgende rendementen en de dalende activiteit. Hoewel alle marktsegmenten daardoor zijn getroffen, houdt het topsegment toch iets beter stand. Nu al staat vast dat 2009 een moeilijk overgangsjaar wordt op weg naar een normalisering van de markten vanaf 2010 en later.

300 200 100 0

2000

1998

2002

2004

2006


2008e 2010e e=schatting

Evolutie investeringsvolume direct vastgoed in België - S1 2008 Investeringen In miljoen euro

Desinvesteringen

-600 -300

0

600

900 1200 1500

5

Frankrijk

-29

12

Ierland Spanje Duitsland Verenigd Koninkrijk

35 12

Verenigde Staten

-13

Nederland International Joint Venture België

300

Saldo

100 29 70 107 85 22 132 12 120 141 155 152 101 50 213 52 160 915

-393

1.308


Energieprestatie van gebouwen

Er zijn belangrijke wetswijzigingen op til rond de energieprestatie van gebouwen (EPB), een gewestelijke materie. Er zijn verscheidene soorten certificaten. In de eerste plaats ontvangen alle nieuwe gebouwen die de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning hebben ingediend, na 2 juli 2008 na de werkzaamheden een energiecertificaat. In de tweede plaats is er het befaamde prestatiecertificaat dat moet worden voorgelegd bij elke verandering van eigenaar of huurder (huur- of leasecontract) van residentiële en niet-residentiële gebouwen. De datum waarop de certificaten van kracht worden, staat nog niet vast, maar wellicht wordt dat tegen het einde van 2009. Ten derde zal het certificaat voor de overheidsgebouwen wellicht van kracht worden in de loop van de lente van 2009. Maar ook daarvoor is nog geen precieze datum vastgelegd.

Photo © doc

De kredietcrisis en het gebrek aan vertrouwen op de financiële markten hebben in heel Europa een niet geringe impact. Maar in Brussel, waar omwille van de legendarische stabiliteit de jongste jaren geen speculatieve prijsstijgingen vielen te noteren zoals in het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk, Ierland en Spanje, zullen normaal gezien ook geen forse prijscorrecties optreden. De Brusselse kantoormarkt wordt ondersteund door drie factoren:

Huurindex Kantoren België

Evolutie huurprijzen kantoren Brussel

Focus op België

BIJLAGE BIJ DE TIJD


ANTWERPEN

RETAIL

De «andere» Belgische De Belgische winkelvastgoedmarkt kantorenmarkt is in volle bloei blijft het goed doen

Om zichzelf aantrekkelijker te maken publiceerde de stad in 2005 een ‘Office Note’ die haar visie beschrijft op de toekomstige ontwikkeling van de kantoormarkt en ook een ‘Leidend Mobiliteitsplan’ bevat met de strategische verwachtingen voor Antwerpen voor de komende 15 jaar. De stedenbouwkundige reglementering wordt herbekeken en er zal voorrang worden gegeven aan de stedelijke ontwikkeling via specifieke projecten. De recente komst van de HST naar het station van Antwerpen Centraal – dat trouwens volledig is gerenoveerd – gaat in dezelfde richting, net als de projecten om het wegverkeer te kanaliseren. Er woedt ondertussen een enorm debat over de Lange Wapper, het nieuwe viaduct dat over de Schelde zal worden gebouwd om de rand rond de stad beter te ontsluiten. Parallel met de tweede fase van de renovatiewerken van de Antwerpse leien is de openbare vervoermaatschappij De Lijn begonnen met de heraanleg van een (pre)metrotunnel, die in de jaren tachtig al werd gebouwd maar tot nu toe nooit werd gebruikt. De take-up in het eerste kwartaal kwam uit op 56.700 m², tegenover 107.000 m² voor heel 2007. Het gaat om het hoogste halfjaarcijfer van de laatste vijf jaar. De vraag is dus vrij aan-

zienlijk en slaat vooral op oppervlaktes van gemiddeld zo’n 500 m², in de haven of in de stadsrand. De leegstandsgraad daalde van 11,6 procent op 30 juni 2007 tot 10,2 procent op 30 juni 2008. Na negen maanden zonder opleveringen nam de stock in het eerste semester opnieuw toe. En die trend moet normaal aanhouden: in totaal zou er dit jaar 27.300 m² moeten bijkomen, waarvan 21.700 m² speculatief. Met ongeveer 110.000 m² in de pijplijn zou dat cijfer volgend jaar verdrievoudigen. Daarvan zijn wel al

de ring, 125 euro/m² in de rand van de stad en 100 euro/m² in de haven. Voor nieuwe gebouwen kunnen ze oplopen tot 130 of 136 euro/m². Op korte termijn zit er geen stijging in, maar omdat kwaliteitsoppervlakte almaar schaarser wordt, zullen de huurprijzen ook niet dalen. De strengere kredietvoorwaarden, het feit dat er minder liquiditeiten beschikbaar zijn en de toegenomen risicoaversie veroorzaken stijgende rendementen. De economische onzekerheid ondermijnt het vertrouwen, maar toch blijft het investeringsvolume in België

De vraag slaat vooral op oppervlaktes van gemiddeld zo’n 500 m2 44.000 m2 voorverhuurd. Het gaat met name om de vroegere zetel van Alcatel, waarin de administratie van de stad Antwerpen haar intrek neemt. Kenmerkend voor de Antwerpse markt is het grote aantal oude, lege gebouwen. Minder dan 15 procent van de beschikbare gebouwen zijn minder dan 5 jaar oud. De jaarlijkse huurprijzen voor de toplocaties zijn sinds vorig jaar stabiel en schommelen rond de 144 euro/m² in het stadscentrum, 136 euro/m² langs

Antwerpen

Vork Tophuurprijzen (€/m²/jaar) Kw2 2008 - Antwerpse Kantorenmarkt District Centrum Haven Ring Periferie

Bottom 75 80 100 90

Top 144 110 136 125


behouden: met 1,8 miljard euro in het eerste semester – een daling met 30 procent tegenover een uitzonderlijke eerste jaarhelft in 2007 – blijven we in de lijn van het gemiddelde van de jaren 2004 tot 2006. Het gros van de investeringen in Antwerpen gebeurde in het kader van transacties van nationale portefeuilles. Omdat recente vergelijkingspunten ontbreken en als gevolg van de huidige economische toestand op de Belgische en internationale markt, kwamen de rendementen in Antwerpen voor gebouwen van goede kwaliteit die volgens een 3-6-9-contract worden verhuurd, op 30 juni 2008 uit op 6,60 procent. Eigenlijk stegen die rendementen in twee keer: eind 2007 bedroegen ze nog 6,20 procent. Ze stegen met 30 basispunten in het eerste trimester en met 10 basispunten in het tweede kwartaal.

SEMI-INDUSTRIEEL EN LOGISTIEK

Vraag verzwakt amper en kwaliteitsproducten worden schaarser De vraag

Na een recordjaar 2007 (een takeup van 713.000 m² in logistiek en van 732.000 m² in semi-industrieel vastgoed), bedroeg het totaal op het einde van het eerste semester van dit jaar nog amper 554.000 meter, waarvan 320.000 m² voor logistieke gebouwen (die het dus erg goed doen) en 235.000 m² voor semi-industriële gebouwen. De

Logistiek & Semi-Industrieel Vork Tophuurprijzen Logistiek Kw2- België (€/m²/jaar) Bottom Top Brussels - Antwerpen 45 60 Antwerpen-Gent 40 45 Antwerpen-Limburg-Luik 40 43 Luik-Charleroi-Bergen 39 42 Vork Tophuurprijzen Semi-industrieel Kw2 2008- België (€/m²/jaar) Provincie Bottom Top Vlaams-Brabant 50 60 Brussels - 19 Geweenten 50 60 Antwerpen 43 48 West-Vlaanderen 38 42 Oost-Vlaanderen 38 42 Luik 35 40 Limburg 35 40 Waals-Brabant 50 65 Namen 35 40 Henegouwen 35 42 Luxemburg 35 40 Bron: Jones Lang LaSalle

twee sectoren blijven wel boven hun gemiddelde op drie jaar. De huurders in de logistieke sector hebben allemaal een internationale status, terwijl in het semi-industriële segment de verhouding tussen de lokale en de internationale spelers zowat 50-50 is. Op die laatste markt hebben vooral de lokale ondernemingen zich de jongste twee jaar heel actief getoond. Op de meest strategische locaties is er een sterke vraag, maar de jaarlijkse huurprijzen blijven relatief stabiel. Enkel in de noordoostelijke rand van Brussel stegen ze van 48 tot 60 euro/m². Dat cijfer kon met name worden opgetekend bij Brucargo-West (Machelen, luchthaven van Brussel).

Het aanbod

Er is weinig oppervlakte beschikbaar, maar er zitten projecten in de pijplijn voor bijna 1,5 miljoen m². Met de effectieve bouw van die gebouwen zal pas worden begonnen als alle oppervlakte voordien verkocht of verhuurd is. De projecten situeren zich vooral in secundaire regio’s zoals Limburg en Luik, die zo logistieke bedrijven proberen aan

Retail

Tophuurprijzen hoofdwinkelstraten (€/m²/jaar) Kw2 2008 - België Stad Brussel Antwerpen Gent Luik Brugge Hasselt Knokke Leuven

Straat Nieuwstraat Meir Veldstraat Vinave d'Ile Steenstraat Hoogstraat Kustlaan Bondgenotenlaan

Huurprijs 1.600 1.600 1.350 1.200 1.100 1.000 1.000 800

Tophuurprijzen Retail Warehousing (€/m²/jaar) Kw2 2008 - België Stad Brussel Antwerpen Brugge Gent Luik Charleroi

Straat Huurprijs Drogenbos 175 Bredabaan 160 Maalsesteenweg 120 Kortrijksesteenweg 130 Rocourt 135 Gosselies 110

Tophuurprijzen winkelcentra (€/m²/jaar) Kw2 2008 - België Stad Brussel

Winkelcentrum €/m²/jaar Oppervlakte (m²) Woluwe SC 1.700 42.000 City II 1.300 51.000 Antwerpen Wijnegem 1.600 57.000 St Niklaas Waasland 850 45.000 Luik Galerie Saint Lambert 1.000 35.000 Ilot St Michel 700 19.500 Belle Ile 800 30.000 Bergen Grands Pres 750 26.000 Bron: Jones Lang LaSalle

jaar zal zijn, blijft koffiedik kijken. De take-up is vergelijkbaar met die van het eerste semester van 2007 met een marktaandeel van 20 procent voor de winkelcentra, 50 procent voor de winkelstraten en 30 procent voor de retail warehousing, de zogenaamde ‘baanwinkels’. De laatste twee markten kampen met een toenemend gebrek aan beschikbare gebouwen. Nochtans zitten voor 2008, 2009 en 2010 projecten met een totale oppervlakte van

Brussel relatief stabiel blijven. In de winkelstraten van andere steden stijgen ze wel. Baanwinkels, meer bepaald de alleenstaande en minder goed gelegen winkels, zullen echter te lijden hebben onder de komst van nieuwe baanwinkelparken. In totaal werd in het eerste semester 502 miljoen euro geïnvesteerd in Belgische winkeloppervlakte. Dat is niet zoveel minder dan het recordbedrag van 825 miljoen euro, voor heel

De huurprijzen zijn eerder opwaarts gericht, op alle markten en in alle sectoren liefst 1,3 miljoen m² in de pijplijn. Maar het blijft de vraag hoeveel er daarvan precies zullen worden gerealiseerd, aangezien er momenteel nog maar voor 29 procent van die oppervlakte bouwvergunningen zijn toegekend. Op 30 juni 2008 had nog maar een tiende van de voor dit jaar aangekondigde projecten concreet gestalte gekregen: het Frun Park in Wetteren (25.000 m²), het Julianus Shopping Center in Tongeren (8.900 m²) en de tweede fase van het Stadsplein in Genk (4.269 m²). In de tweede jaarhelft zouden ook het B-Park (36.000 m²) in Brugge en het Hornu Park in de gelijknamige gemeente (22.000 m²) klaar zijn. Er is al veel oppervlakte voorverhuurd, met name in de twee commerciële centra die in 2009 worden geopend, K in Kortrijk (34.000 m²) en MédiaCité (41.000 m²) in Luik. Vandaar dat de huurprijzen op alle markten en in alle sectoren opwaarts gericht zijn. We merken evenwel op dat de huurprijzen voor de toplocaties in de winkelstraten in Antwerpen en

2007. Kwaliteitsvolle producten worden schaarser. De drie belangrijkste transacties van het tweede kwartaal van dit jaar zijn de aankoop door Axa Belgium van B-Park in Brugge (ongeveer 100 miljoen euro), de aankoop door Prowinko van een winkelportefeuille (ongeveer 80 miljoen euro) en de aankoop door Irish Life van het shoppingcenter Ilot Saint-Michel in Luik. De grensoverschrijdende vraag blijft sterk en ondanks de huidige economische omstandigheden zijn de rendementen vrij laag. De beschikbare commerciële centra zijn zeldzaam, maar als ze te koop zouden worden aangeboden, zouden ze ongetwijfeld tegen hoge prijzen en dus lage rendementen van de hand gaan. De verkoop van sommige kleine commerciële centra gebeurde tegen een rendement tussen de 4,9 en de 5,9 procent. Ook voor retail warehousing blijft de vraag hoog bij stabiele rendementen van rond de 5,6 procent, maar in het geval van BPark was het rendement minder dan 5,5 procent.

Investeringen

Al enkele jaren maakt logistiek deel uit van de gediversifieerde portefeuille van veel vastgoedinvesteerders. Die markt heeft zich geleidelijk aan geprofessionaliseerd en is rijper en transparanter geworden. In enkele jaren tijd is het aandeel van dat segment in de totale investeringen in bedrijfsvastgoed gestegen van 5 tot 10 procent: 326 miljoen euro in 2006, 442 miljoen euro in 2007. Het cijfer van 185 miljoen euro (zonder gemengde portefeuilles) op 30 juni 2008 is dan ook bemoedigend. De rendementen van de gebouwen van topkwaliteit zijn lichtjes gestegen (+20 basispunten) en situeren zich nu tussen de 6,35 en de 6,55 procent (as Brussel-Antwerpen) en iets hoger elders. De belangstelling van de investeerders voor dat segment blijft groot, maar de beschikbare kwaliteitsproducten worden schaarser.

Vier belangrijkste assen • De as Brussel-Antwerpen (A12-E19) is de belangrijkste en richt zich op de nationale distributie. • De as Antwerpen-Gent (E17) . • De as Limburg-Luik (E313 + E19, E34, E314 via Nederland) kadert in de Europese context. Ze bevindt zich dicht bij de Antwerpse haven,

Ondanks de huidige moeilijke econo-

mische context lijkt de huurmarkt goed weerstand te bieden. Maar na een relatief goed eerste semester zijn de consumptiebestedingen sinds het begin van de zomer minder sterk aan het stijgen. Hoe de toestand over een

te trekken. In het eerste semester van dit jaar kwam zowat 245.000 meter logistieke oppervlakte op de markt, waarvan alleen al 150.000 meter voor het project van Katoen Natie in de Antwerpse haven.

WAAR EN WAAROM?

De Belgische markt van de logistieke - en distributieoppervlaktes situeert zich rond vier belangrijke assen :

1,3 miljoen m2 nieuwe winkeloppervlakte zitten in de pijplijn. De vraag is hoeveel er daarvan werkelijk worden gerealiseerd.

een van de belangrijkste toegangswegen tot het Europese hinterland en biedt toegang tot de Nederlandse en de Duitse markt. • De as Bergen-Charleroi-Luik (E42) is zich via de intensieve ondersteuning van de gewestelijke Waalse overheid en privépartijen volop aan het ontwikkelen. Het Zweedse kledingbedrijf H&M bijvoorbeeld, dat al over een site beschikt in het Vlaamse Puurs, wil op die as een distributiecentrum bouwen dat de markten in Zuid-Europa moet bedienen.

Een klantgerichte eigenaar Een onderneming met oog voor haar aandeelhouders Met een portefeuille van € 3,4 miljard, goed voor meer dan 1,5 miljoen m², en een beurskapitalisatie van € 1,6 miljard is Cofinimmo de belangrijkste Belgische beursgenoteerde vastgoedonderneming (NYSE Euronext Brussels [BEL20] & Paris). Haar patrimonium omvat hoofdzakelijk kantoren maar eveneens rusthuizen en de Pubstone portefeuille. Cofinimmo biedt aan haar klanten kwaliteitsgebouwen, flexibiliteit betreffende de lopende huurovereenkomsten en menig vastgoeddiensten. Haar aandeelhouders zijn hoofdzakelijk Belgische en buitenlandse particulieren en institutionele investeerders, die een gematigd risicoprofiel met een hoog dividendrendement beogen. Op 30.09.2008 bedraagt het bruto dividendrendement 6,34%. Voor 2008 wordt een bruto dividend van € 7,80 verwacht.

www.cofinimmo.com design © www.hdmh.eu

Antwerpen is de tweede grootste stad van België; maar vooral ook de tweede grootste Europese haven, de tweede grootste petrochemische cluster ter wereld en de thuishaven van een diamantindustrie van wereldformaat. De stad is ook de vestigingsplaats van heel wat ondernemingen die zich richten op de lokale of de Beneluxmarkt.

8

Focus op 24 Europese kantorenmarkten

BIJLAGE BIJ DE TIJD


RECHTSTREEKS VANUIT PARIJS

PARIJS

De Parijse markt is de grootste van Frankrijk en Europa Met wat goede wil van beide kanten vinden vraag en aanbod elkaar nog altijd. De regio Île-de-France (Parijs en omgeving) is de belangrijkste Europese regio voor de werkgelegenheid, maar ook economisch het belangrijkste gebied van Frankrijk en een van de belangrijkste in Europa. Kenmerkend is het zeer dichte netwerk van kleine en middelgrote ondernemingen, die een brede waaier van activiteiten ontplooien. De werknemers zijn over het algemeen zeer hoog gekwalificeerd. Zo werkt meer dan de helft van de Franse kaderleden in de regio en bijna 35 procent van de mensen die actief zijn in onderzoek en ontwikkeling. Île-de-France beschikt voorts ook over een zeer goede ontwikkelde transportinfrastructuur. Het luchthavenen waterwegenplatform is het tweede belangrijkste in Europa. Bovendien is er een uitstekende verbinding met het HST-spoorwegnetwerk en een zeer dicht wegennetwerk.

van dit jaar werden gecommercialiseerd, vertegenwoordigen wel een lichte stijging (+ 2%) tegenover het vorige kwartaal, dat nochtans traditioneel wordt beschouwd als een periode met een grotere activiteit. Die sterke prestatie in het tweede trimester was vooral te danken aan de markt van La Défense, die op zich al 22 procent (of bijna 128.000 m²) vertegenwoordigt van de getekende huurcontracten, dankzij het belang van de transacties voor meer dan 5.000 meter. Na een fase waarin de leegstandsgraad stabiliseerde op 5 procent, is die nu op het einde van het tweede trimester gestegen tot 5,2 procent. Dat komt omdat het wat langer duurt om huurders

Huurindex Kantoren Frankrijk Parijs (1980=100) EOI (1980=100)

Investeringswaarde index Kantoren Frankrijk 500

Parijs (1980=100) EOI (1980=100)

800 700

400

600 500

300

Huurmarkt

De take-up van het eerste semester 2008 haalt het voor Europa uitzonderlijke niveau van 1.175.500 m², wat nochtans 19 procent lager is dan in het eerste semester van 2007. De 594.000 m² die alleen al in het tweede trimester

te vinden (hoewel het niveau van de vraag vrij hoog blijft). De leegstandsgraad is het hoogst in de wijken rond La Défense (Nanterre, Suresnes, Courbevoie hors La Défense, RueilMalmaison, Puteaux hors La Défense) en de noordelijke lus (Clichy, Gennevilliers, La Garenne Colombes, Bois Colombes, Villeneuve La Garenne, Asnières sur Seine, Colombes). Ook in Parijs ‘intra muros’ neemt de leegstandsgraad toe, want het beschikbare kantorenpark raakt er almaar meer verouderd. De gemiddelde jaarlijkse huurprijzen zijn gestegen van 312 tot 318 euro/m² tijdens het eerste semester. De tophuurprijzen in de centrale zakenwijk worden na een stijging met 0,6 procent nog

400 300

200

200 100


100


“Kandidaat-kopers geven niet toe en ze hebben gelijk”

altijd rond de 830 euro/m² betaald. Een andere trend is dat de grote ondernemingen alsmaar preciezere eisen stellen: die huurders verwachten in de eerste plaats een totale beheersing van het financiële plaatje en zoeken performante vastgoedoplossingen.

Investeringsmarkt

Het bedrag van de investeringen in Îlede-France kwam in het eerste semester van dit jaar uit op 4,65 miljard euro, 57 procent minder dan in de eerste jaarhelft van 2007. Maar vorig jaar was heel sterk door een uitzonderlijke transactie (Cour Défense, een kantorencomplex dat werd verkocht voor 2 miljard euro). De 2,1 miljard euro die in het tweede trimester van dit jaar werd geïnvesteerd, ligt 17 procent lager dan het investeringsbedrag in het eerste kwartaal. Er is een algemene rendementsstijging merkbaar. Voor kwaliteitsgebouwen situeert de vork zich momenteel tussen de 4,75 en de 5,25 procent (Triangle d’Or). Ten opzichte van begin dit jaar betekent dat een stijging met 25 basispunten. De prijzen bereikten een dieptepunt in 2003 en een plafond in het tweede trimester van 2007, met een verschil van zo’n 120 procent tussen het dal en de piek. Nu zijn ze opnieuw aan het dalen (-26 procent ten opzichte van het tweede trimester van 2007). Dat komt door de ren-

Benoît De Blieck staat aan het hoofd van de vastgoedbevak Befimmo. ‘De Belgische markt voelt voor ons al sinds enige tijd als een te krap jasje’, zegt hij. Daarom zoeken we uitbreiding in de buurlanden om te grote culturele en reglementaire verschillen te vermijden en om geen problemen te ondervinden van wisselkoersrisico’s of dubbele belastingen. Na een vergelijking van de Nederlandse randstad met Luxemburg, Duitsland en de stad Parijs beslisten we om onze inspanningen op de Franse hoofdstad te richten.’ Kloppen de geruchten dat de prijzen in Parijs met 25 procent gedaald zijn? ‘In sommige gevallen wel’, zegt Benoît De Blieck. ‘Dat sommige rendementen die gedaald waren tot 4 procent, nu weer zijn gestegen tot 5 procent, wijst inderdaad op zo’n prijsdaling met een kwart. Maar kopers moeten zich niet al te veel illusies maken, want die prijsdalingen zijn geen

dementsstijging, die geraamd wordt op 125 basispunten, én door de lichtjes hogere huurprijzen (+ 0,6% tussen het tweede trimester van 2007 en het tweede trimester van 2008). Toch blijft de markt zeer liquide en zowel Franse als Duitse investeerders blijven blijk geven van een hernieuwde belangstelling voor activa van hoogstaande kwaliteit. Met het oog op de striktere kredietvoorwaarden is het niet onlogisch dat de investeerders met eigen middelen het voortouw nemen. Zij maken dat de activa van topkwaliteit weerstand kunnen bieden aan de marktdruk.

Verwachtingen

Normaal zal de huurmarkt tegen het einde van het jaar vertragen. Toch zal

algemeen verschijnsel. Maar we zitten duidelijk op een goed moment in de cylus. De markt is de excessen uit het verleden aan het corrigeren en die correctie is nog niet achter de rug.’ Benoît De Blieck en zijn team zijn naar eigen zeggen dan ook ‘heel waakzaam’. ‘Sinds kort noteert Befimmo ook op Euronext Parijs (1). Dat zal ons meer zichtbaarheid geven. Daardoor kunnen we ons profileren als een geloofwaardige speler. Nogal wat speculanten stappen nu uit de markt, terwijl klassieke institutionele spelers met solide balansen terugkeren. Maar er gebeuren weinig transacties omdat de verkopers blijven vasthouden aan de prijzen van vorig jaar en omdat de kopers daar niet aan toegeven. Ze hebben trouwens overschot van gelijk. Waarom zouden ze nu kopen wat morgen minder duur zal zijn?’ (1) Sinds 23 september 2008.

de vraag in 2008 meer dan behoorlijk zijn. Île-de-France beschikt immers over diverse troeven die de activiteit ondersteunen. Enerzijds is de markt door de grote diversiteit van de huurders weinig blootgesteld aan het risico op een zware appelflauwte van één bepaalde sector, en anderzijds beantwoordt de markt aan de verwachtingen van de gebruikers inzake kostenvermindering. Inderdaad, het centrum van Parijs tegenover de dichtste voorsteden, die zich met het openbaar vervoer maar op 20 minuten bevinden, houdt een forse huurprijs vermindering in. Minstens even belangrijk is dat er geen overaanbod heerst op de markt, zoals wel het geval was in de jaren 90. Op de investeringsmarkt is ook vandaag nog een ‘match’ mogelijk tussen vraag

en aanbod, voor zover aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Zo moeten investeerders in de eerste plaats bereid zijn om te arbitreren. Ook de verwachting dat toekomstige waardebepalingen gewag maken van prijsdalingen, kan de activiteit een duwtje in de rug geven. En ten slotte vormt de aanwezigheid van liquiditeiten die meteen kunnen worden geïnvesteerd, een echte opportuniteit voor de komende maanden. In die optiek zullen de OPCI (organismes de placement collectif en immobilier, collectieve instellingen voor beleggingen in vastgoed) nieuwe soorten kopers naar de markt brengen. Het investeringsvolume zal dit jaar tussen de 10 en de 12 miljard euro liggen in Île-de-France en tussen de 3 en de 4 miljard euro in de rest van het land.

DUITSLAND

Gelukkig zijn er de befaamde Duitse fondsen!

De Duitse hoofdstad maakte in de jaren 90 een ongebreidelde groei mee door de hereniging van het land en de boom in de vraag naar kantoorruimte die daaruit voortvloeide. Later is de situatie op de markt wat kalmer geworden en net als in veel andere hoofdsteden komt de vraag vandaag vooral van de dienstensector en de overheid. Eind juni 2008 bedroeg de take-up 234.000 m² (+ 15% op één jaar, + 10% ten opzichte van het gemiddelde van de laatste vijf jaar). Dit jaar wordt er wellicht maar 68.000 meter kantoorruimte opgeleverd, waarvan de helft al is voorverhuurd. Ook van de 97.000 m2 ruimte die er in 2009 bijkomt, is al de helft voorverhuurd. Eind juni 2008 was de leegstandsgraad teruggevallen tot 9 procent. Dat is het laagste cijfer sinds 2003 en het zal tegen eind dit jaar wellicht nog verlagen. De jaarlijkse tophuurprijzen voor kantoren liggen rond de 258 euro/m² (+ 5% op één jaar) en zullen wellicht stijgen tot 264 euro/m² tegen eind dit jaar.

DÜSSELDORF De belangrijkste stad van het gebied Rijnland-Westfalen herbergt bedrijven uit veel sectoren. Op 30 juni 2008 kwam de take-up uit op zowat 215.000 m² (+ 5% ten opzichte van 2007, +

FRANKFURT In de financiële hoofdstad van Duitsland is de kantorenmarkt het meest volatiel. In het eerste semester kwam de take-up uit op 274.000 m² (+ 26% tegenover een jaar geleden en + 38% tegenover het gemiddelde van de laatste vijf jaar). De financiële sector zet de toon (41% van de take-up). De leegstandsgraad daalt en bedraagt momenteel 12,6 procent. In bepaalde marktsegmenten neemt het aanbod af. Maar dat zal enigszins worden verholpen door de nog 266.100 meter speculatieve pijplijn die in 2009 en 2010 op de markt komt. De jaarlijkse tophuurprijzen voor kantoorruimte zijn sinds een jaar stabiel (244 euro/m²).

HAMBURG De beroemde havenstad is het centrum voor de mediabedrijven. Er is dan ook een grote vraag naar kantoorruimte. In juni kwam de take-up er uit op 282.000

m² en tegen het einde van het jaar zal probleemloos de kaap van de 500.000 m2 worden gerond. Dat zal de derde beste jaarprestatie zijn van de afgelopen tien jaar. Elk jaar komt er bij de bestaande stock zo’n 200.000 m2 nieuwe oppervlakte bij. 86.000 m2 is al opgeleverd, waarvan de helft was voorverhuurd, en tegen december wordt nog eens 125.000 m2 opgeleverd. Het gros van de nieuwe kantoren bevindt zich in het zakencentrum en in HafenCity. De leegstandsgraad bedraagt 7,1 procent. Dat cijfer is aan het dalen en die trend zou zich doorzetten. De jaarlijkse huurprijzen voor de toplocaties bedragen nu 282 euro/m² (+7% in vergelijking met vorig jaar) en zullen tegen eind dit jaar normaal stijgen tot 288 euro/m².

MÜNCHEN De kantorenmarkt in de Beierse hoofdstad, die economisch het sterkst presteert, is de grootste van Duitsland. Er is dan ook een hele grote vraag: op 30 juni 2008 bedroeg de take-up 393.000 m² (+ 36% ten opzichte van het gemiddelde van de vijf jaar voordien). Er heerst een schrijnend gebrek aan grote vloeroppervlaktes van hoge kwaliteit in kantoorgebouwen, maar de 260.000 m 2 die dit jaar is opgeleverd, en de 650.000 m2 die gebouwd wordt, moeten het aanbod verruimen. De leegstandsgraad is sinds 2004 aan het dalen en bedraagt nu nog 8,2 procent. Achter dat gemiddelde gaan grote verschillen schuil (2,6% in de zakenwijk, 17% in de noordelijke

rand). De jaarlijkse tophuurprijzen kwamen in het eerste semester uit op 366 euro/m² (+ 5,2% in zes maanden) en zouden tegen eind dit jaar moeten stijgen tot 372 euro/m².

Huurindex Kantoren Duitsland Duitsland 5 steden (1980=100) EOI (1980=100)

500 400 300 200 100

1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 2008 Kw2

Investeringsmarkt

Ook de Duitse markt ontsnapt niet aan de financiële crisis. De investeringen in professioneel vastgoed (dus zonder residentieel vastgoed) bedroegen in het eerste semester amper 11,9 miljard euro (-57% tegenover vorig jaar en -15% tegenover het gemiddelde van de laatste vier jaar). De befaamde Duitse open fondsen blijven ondertussen de belangrijkste marktpijlers: met een stabiel gebleven investeringsvolume van ongeveer 1 miljard euro stijgt hun marktaandeel van 4,7 (eind juni 2007) tot 8,5 procent (eind juni 2008). Ook de internationale investeerders zijn trouw: ze hebben nog altijd een marktaandeel van zowat twee derden. De rendementen hebben zich aan die nieuwe situatie aangepast.

De prijzen waren sinds 2003 constant aan het stijgen, maar de jongste tijd staan ze onder een neerwaartse druk die op gemiddeld 5 procent mag worden geraamd. Maar de gemiddelde waardedaling ligt beduidend lager dan het Europese gemiddelde (-12%) en gaat van -0,4 procent in Berlijn tot -9,2 procent in München.

Verwachtingen

In de belangrijke steden moet de leegstandsgraad normaal gezien blijven dalen, maar het hoge percentage van het aantal voorverhuringen zou een opwaartse druk kunnen creëren op de leegstandsgraad, aangezien oude gebouwen steeds vaker worden verlaten. Op 30 juni 2008 was

maar 276.000 m² nieuwe ruimte op de markt gebracht (26% minder dan vorig jaar), maar daar zou in het tweede semester 552.000 m² moeten bijkomen, waarvan al de helft is voorverhuurd, zodat het aanbod van echt nieuwe ruimte al bij al beperkt blijft. Vandaar dat wordt verwacht dat de huurprijzen voor de topgebouwen zullen stijgen. Op de investeringsmarkt hebben vraag en aanbod het moeilijk om elkaar te vinden. De verkopers zullen hun prijzen moeten verlagen om de markt opnieuw op gang te krijgen. Het investeringsvolume tegen eind dit jaar wordt geraamd op 30 miljard euro, of 45 procent minder dan in 2007.


Investeringswaarde index Kantoren Duitsland Duitsland 5 steden (1980=100) EOI (1980=100)

TAKE YOUR OFFICE TO THE TOP THE BEST ADDRESS IN BRUSSELS AND PARIS OR DUBAI, BEIJING, TOKYO, SYDNEY...

700 600

In less than an hour Servcorp will provide:

500

■ ■ ■ ■

400 300 200

Fully equipped office for the 1-10 person business High speed internet access Receptionist, secretaries & IT assistance as required Technology to make your business life easier

BRUSSELS

Bastion Tower, Levels 20 & 21 5 Place du Champ de Mars B-1050 Bruxelles

100

1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 2008 Kw2

Tel: +32 (0) 2 550 35 30


PARIS

Bd Hausmann Louis Vuitton Building Champs Elysées Square Edouard VII

INSTANTLY IN BUSINESS

CHOOSE THE VIRTUAL OFFICE PACKAGE THAT BEST SUITS YOUR SPECIFIC NEEDS

■ ■ ■ ■

A receptionist to answer your calls in your company name A multilingual personal assistant A prime business address for your company An office or meeting space as required

FROM 80€/MONTH

Trial a Virtual Office, No Set up fees, no minimum term, no catch!

Tel: +32 (0) 2 550 36 30

www.servcorpvirtual.be

FIRST AT H MONT RICE P HALF

■ EUROPE ■ MIDDLE EAST ■ ASIA ■ JAPAN ■ INDIA ■ AUSTRALIA ■ NZ

8997

BERLIJN

52% ten opzichte van het gemiddelde van de laatste vijf jaar), waarvan een derde was voorverhuurd. Dit jaar zal er ongeveer 123.000 m² kantoorruimte worden opgeleverd, en volgend jaar zelfs 365.000 m², een cijfer dat tot nu toe nooit werd gehaald. De leegstandsgraad is al een jaar aan het dalen en schommelt nu rond de 11 procent. Er is vooral weinig aanbod van kantoren van topkwaliteit. De jaarlijkse tophuurprijs steeg daardoor dan ook met 2 procent in een jaar. Hij bedraagt nu 270 euro/m² en zal wellicht stijgen tot 276 euro/m² tegen eind dit jaar.

Foto © iStock.com

De Duitse vastgoedmarkt rust op vijf pijlers: Berlijn, Dusseldorf, Frankfurt, Hamburg en München.


BIJLAGE BIJ DE TIJD


LONDEN

De duurste kantoren ter wereld houden goed stand in moeilijke omstandigheden In West End blijft de markt in de wijken Mayfair en St. James’s erg sterk presteren. In de City en de Docklands is de situatie meer gespannen. De centraal Londense kantoormarkt is eigenlijk opgesplitst in drie belangrijke districten: 1. West End, waarvan de ankerpunten wereldwijde bekendheid genieten: Buckingham Palace, Oxford Street en Piccadilly Circus. Die markt omvat zowat 8,2 miljoen m² kantoorruimte. De wijken Mayfair en St. James’s staan erom bekend dat ze de duurste kantoren ter wereld herbergen. 2. De City, waar het financiële hart van Londen klopt. Hier hebben onder meer de Bank of England, grote financiële instellingen en heel wat advocatenkantoren hun hoofdzetel. De kantoorvoorraad wordt er geraamd op 9,4 miljoen m2. 3. De Docklands, met 1,7 miljoen m2, voornamelijk in Canary Wharf, het kleinste Londense district. Die markt aan de rand van Londen is ook de jongste, want haar ontwikkeling begon pas op het einde van de jaren 80. De projectontwikkelaars richten hun pijlen vooral op de financiële

sector, zodat de Docklands en de City mekaar beconcurreren.

Huurmarkt

De kredietcrisis weegt volop op de take-up. Op 30 juni 2008 hadden huurders 394.000 m² opgenomen in centraal Londen, wat neerkomt op een daling van 25 procent tegenover vorig jaar. West End hield nog redelijk goed stand, maar de Docklands en vooral de City (- 35% op het semester) vonden moeilijk nieuwe huurders. Dat het marktaandeel van de financiële sector in de take-up gedaald is van gemiddeld 28 procent tijdens de jongste tien jaar tot 16 procent nu, is daar natuurlijk niet vreemd aan. Een andere belangrijke factor is dat er in Londen en voornamelijk in de City 92.100 m2 nieuwe speculatieve oppervlakte bijkwam, en dat het aanbod daar nog zal toenemen. In West End is dat veel minder het geval. Nieuwe kantoorruimte in de twee duurste wijken, Mayfair en St. James’s, is eerder schaars. Dat verklaart meteen ook waarom de daling van de huurprijzen er veel minder uitgesproken was. Dat alles vertaalt zich in een daling van de leegstandsgraad in het centrum van Londen (van 4,3% naar

4,1%) en in een lichte stijging ervan in de City (van 4,9% naar 5% als gevolg van het hogere aanbod). De jaarlijkse tophuurprijzen bereikten in het derde trimester van 2007 een piek van 1.776 euro/m² en waren op 30 juni 2008 teruggevallen tot 1.496 euro/m² (- 4,4% in lokale munt), hetzelfde niveau als een jaar geleden. In de City daalden de jaarlijkse huurprijzen in het tweede trimester van 2008 tot 850 euro/m² (- 3,9% in lokale munt) en in de Docklands tot 646 euro/m² (- 5,0% in lokale munt). Opmerkelijk is voorts dat de milieuoverwegingen minder belangrijk zijn dan een jaar geleden. Ze zijn naar de achtergrond verschoven omdat alle aandacht nu uitgaat naar de economische prioriteiten.

Investeringsmarkt

Ook op deze markt lieten de gevolgen van de kredietcrisis zich voelen. Maar ook al vóór de kredietvoorwaarden strenger werden, was het transactievolume gedaald en waren de rendementen gestegen. De strengere kredietvoorwaarden hebben enkel het proces versneld. In juni 2008 stond de investeringsteller op 5,2 miljard euro, 63 procent minder dan in

LUXEMBURG

De take-up van het eerste semester van dit jaar bedraagt 116.000 m², waarvan 69.900 alleen al in het tweede trimester. Ondanks de heersende onzekerheid op de markten blijven banken, verzekeraars en pensioenfondsen vragende partij. Nadat de leegstandsgraadsgraad vorig jaar terugviel van 3,5 tot 2,1 procent, stabiliseerde hij in het eerste semester rond de 2,2 procent. Het gaat om een van de laagste cijfers in heel Europa en dat legt vanzelfsprekend een zware druk op de gemiddelde huurprijzen. De jaarlijkse tophuurprijzen voor goede locaties van 480 euro/m² (15 % op jaarbasis) zijn dan ook niet ongebruikelijk.

Investeringsmarkt

Na twee records van respectievelijk 1,3 miljard euro in 2006 en 2,8 miljard euro in 2007 (jaartotalen) is de Luxemburgse markt in het eerste semester van dit jaar in elkaar geklapt. De investeringen bedroegen maar 200 miljoen euro, een cijfer dat nochtans in de lijn ligt van het gemiddelde van 2004 en 2005. Er is een schaarste aan goede investeringsproducten in Luxemburg. De rendementen stegen

Huurindex Kantoren

Investeringswaarde index Kantoren Verenigd Koninkrijk

Verenigd Koninkrijk

Londen (1980=100) EOI (1980=100)

600

Luxemburg (1980=100) EOI (1980=100)

800 700

500

600

400

500

300

400 300

200 100


200 100


‘Wat we nu meemaken, is een financiële crisis en geen vastgoedcrisis. Er zijn trouwens weinig investeerders die proberen te verkopen en langs de andere kant bevinden zich maar weinig kandidaat-kopers. De markt is in feite helemaal geblokkeerd.’ Met die woorden vat Tony Smedley, het Head of Continental European Funds bij Invista Real Estate, de situatie op de Londense markt voor het bedrijfsvastgoed samen. ‘Sterker nog’, voegt

hij eraan toe. ‘We hebben een crisis van dit type nog nooit eerder meegemaakt. Het is dus heel moeilijk om te vergelijken met andere situaties. Het enige wat enigszins in de buurt komt, is het uiteenspatten van de internetzeepbel in 2000.’ Om dezelfde reden is het ook heel moeilijk om prognoses te riskeren. Toch waagt Tony Smedley het erop: ‘Ik denk niet dat de markt zich voor de tweede jaarhelft van 2009 of zelfs voor begin 2010 zal hers-

tellen. Het herstel zal traag gaan omdat het basisprobleem zit in het geschonden vertrouwen. De banksector bevindt zich in het oog van de storm en zolang die zijn kruissnelheid niet terugvindt, blijven ook de andere sectoren het moeilijk hebben. Omdat het in wezen om een puur financiële crisis gaat, zal de mist maar heel langzaam optrekken.’

500 400 300 200 100

1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 2008 Kw2

Wommelgem, België


Investeringswaarde index Kantoren Luxemburg Luxemburg (1980=100) EOI (1980=100)

Essentiel, Brussel Monterey, Luxemburg

700 600 500 400 300 200

Beleg in gediversifieerd vastgoed met een hoog rendement* * uitkering op 15/10/2008 van een bruto interim-dividend van € 3,85 (€ 3,27 netto, vrij van 15% roerende voorheffing).

100

1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 2008 Kw2

Monterey, Luxemburg


RECHTSTREEKS VANUIT LUXEMBURG

CFM, Groothertogdom Luxemburg

Wachten… De situatie in Luxemburg is eigenlijk een soort mirakel: zelfs op een ogenblik dat de beurs en de financiële markten, die zowat 30 procent van het Luxemburgse bruto binnenlands product vertegenwoordigen, door elkaar geschud worden door een nooit geziene crisis, blijft de strijd op de vastgoedmarkt aanhouden. Stephan Sonneville, de afgevaardigd bestuurder bij Atenor, houdt de situatie nauwlettend in het oog, omdat ‘hier de bankensector, met de daarbij aanleunende bedrijven zoals audit- en advocatenkantoren, de markt maakt en Europa moet volgen, terwijl het in Brussel precies omgekeerd verloopt’. De vraag is nog altijd hoger dan het aanbod, maar wel maar tot op zekere hoogte. ‘Kandidaat-huurders hebben soms een alternatief, maar nooit meer dan

Londen (1980=100) EOI (1980=100)

wachten dat de huurprijzen tot 2010 blijven dalen in de City en in West End, zij het in mindere mate. Daarna zullen ze normaal gezien weer stijgen, en zelfs behoorlijk fors in de City. Dat komt omdat er als gevolg van de economische vertraging, de hogere bouwkosten en de hogere financiële lasten, tegen 2010 weinig nieuwe ontwikkelingen gepland zijn. Tot eind dit jaar zal het investeringsvolume volgens ons voort krimpen, temeer omdat er weinig kans bestaat op soepelere kredietvoorwaarden. Na het faillissement van Lehman Brothers brandt het vertrouwen in de financiële instellingen immers op een laag pitje, zodat de banken bijzonder terughoudend zijn om geld te lenen aan elkaar, of om kredieten toe te staan voor de vastgoedprojecten van de promotoren. Toch is er genoeg kapitaal op de markt dat vraagt om geïnvesteerd te worden. De investeerders hebben het enorme potentieel van de City heel goed begrepen. Van zodra ze in staat zijn om hun beschikbare middelen aan te vullen met krediet, zullen ze opnieuw kopen en zo de activiteit op de investeringsmarkt fors ondersteunen. In afwachting daarvan zullen de rendementen tot het einde van het jaar nog blijven toenemen.

Huurindex Kantoren Luxemburg

Verwachtingen

In theorie moet het toekomstig aanbod van 2009 volstaan om aan de gemiddelde jaarlijkse vraag van 150.000 m² te voldoen. Maar de lage leegstandsgraadsgraad maakt dat de huurders snel reageren, zo snel zelfs dat het percentage van de voorverhuur voor de gebouwen die in 2009 worden opgeleverd, tegen het einde van het jaar gevoelig zal stijgen. Met vlag en wimpel heeft Luxemburg een plaats veroverd op de Europese investeringsmarkt in vastgoed. Maar het aanbod kan niet volgen. Toch gaan in de algemene context van de stijgende rendementen ook de rendementen in het GrootHertogdom de hoogte in. Behalve dan voor gebouwen die verhuurd worden aan ondernemingen waarvan de financiële stabiliteit en de rating niet al te zeer werden aangetast door de crisis.

tal ondernemingen opnieuw kantoorruimte zal nodig hebben, omdat hun huidige locatie niet meer voldoet, of omdat hun huurcontract afloopt. De situatie is volgens ons dan ook minder zorgwekkend dan bij de vorige forse terugval van de markt. De vraag was toen immers gebaseerd op expansieprojecten die uiteindelijk nooit concreet gestalte hebben gekregen. Het aanbod van nieuwe kantoorruimte zal tegen 2010 nog toenemen, voornamelijk in de City. Maar zoals we al zegden, de situatie is minder zorgwekkend dan bij de vorige crisis. We ver-

We verwachten dat de huurmarkt in de City nog meer klappen krijgt. Kandidaathuurders weten dat de huurprijzen aan het dalen zijn en haasten zich niet om een beslissing te nemen. Bovendien is het in de huidige economische omstandigheden voor de ondernemingen bijzonder moeilijk om voorspellingen te maken en te plannen hoeveel kantoorruimte ze nodig hebben. De recente gebeurtenissen op Wall Street hebben dat sentiment van onzekerheid trouwens versterkt. Op middellange termijn verwachten we nochtans dat een aan-

“Nog nooit meegemaakt”

Ook de Luxemburgse economie ontsnapt niet aan de wereldwijde financiële crisis, maar ze houdt wel beter stand dan in de rest van de Europese Unie. De belangrijkste motor is nog altijd de financiële sector, die vandaag goed is voor bijna 30 procent van het bruto binnenlands product. maar lichtjes (+15 basispunten), om uit te komen tussen de 5,50 en de 6,40 procent. (indicatief cijfer omdat er te weinig marktgegevens bekend zijn). Maar door de gestegen tophuurprijzen (+ 14%, zie hoger) is de investeringswaarde op toplocaties in de centrale zakenwijk nog gestegen (+ 11,2%).

Verwachtingen

RECHTSTREEKS VANUIT LONDEN

Het Groot-Hertogdom veroverde met vlag en wimpel een plaats op de Europese markt. Huurmarkt

2007. In vergelijking met 30 juni 2007 zijn de rendementen in West End met 100 basispunten gestegen tot 4,50 procent. In de City stegen ze zelfs met 150 basispunten tot 5,75 procent. Dat de tophuurprijzen afgelopen jaar niet stegen, deed de investeringswaarde 22,2 procent dalen in West End en in de City zelfs nog meer. Dat West End toch relatief goed standhoudt, is te danken aan de wijken Mayfair en St. James’s. Ondanks de beperkte oppervlakte blijven ze immers buitenlandse investeerders aanspreken. We willen terloops ook opmerken dat in Londen momenteel de rendementen nog altijd lager liggen dan het gemiddelde op 10 jaar (5,71%). De Britse investeerders zijn momenteel vooral geneigd om te verkopen. De Duitse blijven zich aangetrokken voelen door de rendementen die de City biedt. In het eerste semester kochten ze voor een bedrag van zo’n 762 miljoen euro, terwijl de Britse netto voor 1,4 miljard euro verkochten. In West End zijn het vooral de Ieren die de toon zetten met investeringen voor een bedrag van 215,9 miljoen euro.

één’, verklaart Stephan Sonneville. Eigenlijk zit het probleem in de basis. ‘Tussen 2004 en 2007 verdubbelden de grondprijzen in Luxemburg, maar aangezien de verkopers familiale eigenaars zijn die de gronden al lang bezitten, zijn ze niet gehaast om te verkopen. Persoonlijk neem ik dezelfde afwachtende houding aan’, voegt hij daaraan toe. Waarop wordt er dan gewacht volgens hem? ‘Er zijn drie mogelijke scenario’s: de wereldeconomie veert opnieuw op, de verkopers verlagen hun prijzen of de vraag blijft stijgen en de hogere huurprijzen stellen promotoren zoals wij in staat om risico’s te nemen en nieuwe projecten te lanceren.’ Kortom, het is wachten op opklaringen, zoals bij het lossen van de duiven.

Leasinvest Real Estate is een vastgoedbevak met een portefeuille van meer dan € 500 miljoen, die investeert in kantoren, logistieke- en retailgebouwen in België (68%) en het Groothertogdom Luxemburg (32%). De bevak ontwikkelt creatieve oplossingen op maat van haar huurders, waaronder sale en leaseback constructies, optimaliseren van ruimte, e.a.

www.leasinvest.be

LEAS LISTED NYSE

EURONEXT SM


BIJLAGE BIJ DE TIJD


NEDERLAND

STOCKHOLM

De markt biedt weerstand, maar voor hoelang nog?

De Nederlandse Randstad: een markt die op vier pijlers rust

Net zo min als de andere landen ontsnapt Scandinavië aan de huidige conjuncturele moeilijkheden. Maar sommige ondernemingen blijven er kennelijk sterk presteren en de werkgelegenheid lijkt beter weerstand te bieden dan elders. Maar niets zegt dat dat blijft duren (zie verder). Dat de huurprijzen in Stockholm hoog blijven, komt door de lage leegstandsgraad en door de grote

Nederland 4 steden (1980=100) EOI (1980=100)

vastgoed in Stockholm. De scherpere kredietvoorwaarden hebben het aandeel van de buitenlandse investeerders teruggeschroefd. De rendementen stegen met 40 basispunten tot 4,60 procent. Aangezien de huurprijzen hoog blijven, wijst dat op een beperkte prijsdaling (- 1.9% op één jaar). Hoewel de Zweedse economie beter standhoudt dan de rest van

Europa, mag om dezelfde redenen een verdere rendementsstijging verwacht worden. Temeer omdat de verwachte stijging van de werkloosheid de vraag naar kantoorruimte de rest van dit jaar en in 2009 zal doen dalen. Het investeringsvolume zal normaal wel ongeveer even hoog blijven als de voorbije twee jaar.

Huurindex Kantoren Zweden

Huurindex Kantoren Nederland

Stockholm (1980=100) EOI (1980=100)

500

700 600

400

500 400

300

300 200

200

100

1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 2008 Kw2

100

1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 2008 Kw2


vraag naar kantoorruimte, vooral vanwege de dienstensector. Toch zal de take-up lager zijn dan vorig jaar. De opleveringen van nieuwe oppervlakte is laag, maar een stijging wordt verwacht in 2009. De take-up bereikte in 2007 het recordniveau van 585.000 m². Hij daalde in het eerste semester tot 233.000 m². De leegstandsgraad is nochtans aan het dalen: 9,9 procent in Stockholm tegenover 12,2 procent een jaar geleden en 8,9 procent in het zakencentrum tegenover 9,9 procent een jaar geleden. De opleveringen van nieuwe oppervlakte blijven relatief bescheiden: maar 77.000 m² in het eerste semester. De tophuurprijzen voor kantoorruimte stijgen: in het zakencentrum bedragen ze nu 458 euro/m², of 7,3 procent meer dan een jaar geleden. De eerste zes maanden werd 5,6 miljard geïnvesteerd in bedrijfs-

Investeringswaarde index Kantoren Nederland Nederland 4 steden (1980=100) EOI (1980=100)

700 600 500 400 300 200 100 0


Investeringswaarde index Kantoren Zweden Stockholm (1980=100) EOI (1980=100)

1200 1000 800 600 400 200

Foto © iStock.com


Foto © iStock.com

Het is onmogelijk om het over de Nederlandse markt te hebben zonder te spreken over de Randstad, het stedelijke gebied dat behalve Amsterdam en Rotterdam ook Den Haag en Utrecht omvat, met in het centrum ervan de luchthaven van Schiphol. In totaal beschikken die vier markten over 17,7 miljoen m² kantoorruimte die als volgt is verdeeld: Amsterdam 7 miljoen, Den Haag 4,5 miljoen, Rotterdam 3,75 miljoen en Utrecht 2,4 miljoen m2. Op de huurmarkt moest Amsterdam in het eerste semester een daling van de take-up laten optekenen (-12% tegenover een jaar geleden), maar de leegstandsgraadsgraad (12%) daalt. De jaarlijkse tophuurprijzen voor kantoorruimte blijven stabiel rond de 330 euro/m². In Den Haag ligt de take-up van het eerste semester (49.300 m²) een derde lager dan een jaar geleden. Ook de leegstandsgraadsgraad (4,5%) daalt terwijl de jaarlijkse tophuurprijzen stabiel blijven op 215 euro/m². In Rotterdam echter ligt de halfjaarlijkse take-up (91.640 m²) gevoelig hoger (+26%) dan een jaar geleden, waardoor de leegstandsgraadsgraad (7,7%) daalt. De jaarlijkse tophuurprijzen stijgen dan ook lichtjes: van 190 euro/m² in juni 2007 tot 195 euro (+2,7 %). In Utrecht is de take-up (87.000 m²) vergelijkbaar met die van vorig jaar, maar de leegstandsgraadsgraad is fors gedaald van 12,3 tot 8,5 procent. De jaarlijkse tophuurprijzen stegen hierdoor van 210 euro/m² tot 203 euro/m² (+ 9,5%). De Nederlandse investeringsmarkt ontsnapt niet aan de zwakke internationale conjunctuur. Eind juni 2008 situeerden de toprendementen in Amsterdam zich tussen de 5,25 en de 5,75 procent (+50 basispunten). In de andere steden van de Randstad stegen ze met meer dan 25 basispunten variërend tussen 5,50 tot 6,00 procent. Tussen januari en juni liep het investeringsvolume in Nederland in totaal op tot 5,7 miljard euro, tegenover 11,2 miljard voor heel 2007. Dit jaar zal de vraag naar kantoorruimte minder hoog oplaaien, maar toch blijft de take-up boven het langetermijngemiddelde liggen. De nieuwe oppervlakte die op de markt komt, is grotendeels voorverhuurd, zodat de leegstandsgraadsgraad die al relatief stabiel is, dat ook op korte en middellange termijn zal blijven. Het investeringsvolume zal beginnen af te nemen en de rendementen zullen blijven stijgen.

0


DUBLIN

De vertraging wordt voelbaar De kantorenmarkt in Dublin (3,2 miljoen m²) is sinds de tweede helft van de jaren 90 en tot in 2001 uitzonderlijk sterk gegroeid, als gevolg van de beresterke economische prestaties van de ‘Keltische tijger’. Maar ondertussen is de markt flink gekalmeerd en sinds 2007 begon Dublin te lijden onder de economische groeivertraging. De huurmarkt raakt verzadigd. De take-up kwam in het eerste semester uit op 107.350 m², een daling van 21 procent tegenover vorig jaar. Maar de marktspelers hebben begre-

pen wat er aan de hand is: over nieuwe projecten denken ze nu meer na voor ze te lanceren. Vandaar dat de markt in de Ierse hoofdstad wellicht niet wordt geconfronteerd met een overaanbod. Eind juni 2008 bedroeg de leegstandsgraad 12,4 procent tegenover 11,8 procent een jaar voordien. De jaarlijkse tophuurprijzen liggen nog altijd dicht bij de 645 euro/m². In de vastgoedmarkt in Dublin werd in het eerste semester zo’n 260,4 miljoen euro geïnvesteerd (- 2,2% in één jaar), waarvan 47 procent in de

kantorenmarkt. Tussen 2004 en 2007 zijn de prijzen verdubbeld, maar tussen juni 2007 en juni 2008 daalden ze met 22 procent. De bouw van kantoren (424.000 m² op 30 juni 2008) is nog aan de gang, maar een derde van die oppervlakte is al voorverhuurd. De algemene verwachting is dat de huurprijzen op korte termijn weinig evolueren. Tegelijk wordt verwacht dat de prijzen van de gebouwen voort dalen zolang het vertrouwen op de internationale markten niet terugkeert.

Dromen zijn er om gerealiseerd te worden. Profiteer van onze expertise in de sector Real Estate – www.ing.be/business Mail naar [email protected] Huurindex Kantoren Ierland

financiële vraagstukken, zowel qua wetgeving als op het vlak van kredieten. Bij ING kunt u rekenen op een ervaren gesprekspartner die thuis is in uw sector en die de specifieke behoeften en reglementering door en door kent. U overlegt steeds met een specialist die u gefundeerde oplossingen aanbiedt. Zo bent u zeker dat uw droom niet ophoudt bij een ruwe schets op papier.

Dublin (1980=100) EOI (1980=100)

Investeringswaarde index Kantoren Ierland 900

Dublin (1980=100) EOI (1980=100)

700

500

500

300 100


1100 900

700

Foto © iStock.com

Een bedrijf runnen in de vastgoedsector is een vak apart. Immers, tussen het droomplan op papier en de uiteindelijke realisatie is de weg vaak lang en bezaaid met obstakels. Meer nog dan in andere bedrijven krijgt u namelijk vaak te maken met ingewikkelde

300 100



BIJLAGE BIJ DE TIJD

11 Foto © doc


MILAAN

SPANJE

Spaanse markt beleeft moeilijke tijden Spanje beleeft woelige economische tijden. De economie lijdt, meer nog dan in andere landen, onder de wereldwijde financiële crisis na het uiteenspatten van de Amerikaanse vastgoedzeepbel.

MADRID Op 30 juni 2008 bereikte de take-up in Madrid 207.500 m², of 37 procent minder dan in de eerste jaarhelft van 2007. Bovendien werden de belangrijkste transacties uitgevoerd door overheidsinstellingen. De lage leegstandsgraadsgraad nam lichtjes toe: van 3,4 procent vorig jaar tot 4,2 procent in het eerste semester van dit jaar. Dit jaar zou zowat 370.000 m2 nieuwe kantoorruimte op de markt moeten komen, reeds 170.000 m2 is opgeleverd in de eerste jaarhelft. Het gros van het saldo van 200.000 m2 is speculatief. De pipeline in 2009 is minder sterk: zowat 255.000 m². Ondanks de gevoelig lagere take-up dan in 2007, blijven de huurprijzen intact. In het zakencentrum en de stadsrand stijgen ze zelfs. De tophuurprijzen liggen zelfs 7,2 procent hoger dan een jaar geleden: 456 euro/m² vorig jaar, tegenover 489 euro/m² op het einde van het eerste semester van dit jaar.

Investeringsmarkt

1500

1500

1000

1000

markt. Gelukkig kon de stijging van de huurprijzen (+7,2% in een jaar, zie hoger) de daling van de investeringswaarde gedeeltelijk compenseren. Toch kan de prijsdaling geraamd worden op 20,3 procent. In Barcelona daarentegen is het investeringsvolume gehalveerd: 800 miljoen euro in het eerste semester van 2007 tegenover 400 miljoen in hetzelfde semester van 2008. De rendementen zijn aanzienlijk gestegen (+ 125 basispunten), maar aangezien de huurprijzen ook stegen (+ 5,9%), bleef de daling van de investeringswaarde beperkt tot 19,3 procent in één jaar. Het aanbod van de investeringsproducten neemt toe, maar de vraag ligt lager dan een jaar geleden en de investeerders stellen zich terughoudender op, vooral rond de prijzen. Heel wat waarnemers menen dat de rendementen nog zullen toenemen. De meest actieve kopers zijn met name Duitse investeringsfondsen, dus diegene die over voldoende eigen middelen beschikken.

500

500

Verwachtingen

0

0

BARCELONA In Barcelona bedroeg de take-up in de eerste jaarhelft 167.600 m², een daling met 27 procent ten opzichte van juni 2007. De leegstandsgraad steeg lichtjes (van 5,1% tot 6,2%). Terwijl er in 2007 maar 128.000 m² opgeleverd werd, zal dat in 2008 en 2009 respectievelijk 208.000 en 300.000 m2 zijn. Dat zal ongetwijfeld ook een impact hebben op de leegstandsgraad. Hoewel de huurprijzen op de toplocaties tussen juni 2007 en juni 2008 gestegen zijn van 306 tot 324 euro/m², lijken ze nu te stabiliseren. Sterker nog, ze staan onder neerwaartse druk.

Investeringswaarde index Kantoren Spanje

Huurindex Kantoren Spanje Spanje 2 steden (1980=100) EOI (1980=100)

2000


In tegenstelling tot de huurmarkt bereikte de Madrileense investeringsmarkt in het eerste semester een nieuw record: 2,7 miljard euro. En dat terwijl het geïnvesteerde bedrag over heel 2007 niet hoger lag dan 2,8 miljard euro. Al moet daar onmiddellijk worden aan toegevoegd dat het zeer hoge cijfer van de eerste jaarhelft grotendeels te danken valt aan een sale and lease back-operatie (ongeveer 2 miljard euro) voor het hoofdkwartier van de bankgroep Santander. De toprendementen stegen met 135 basispunten. Het gaat om een van de sterkste stijgingen op de Europese

Espagne 2 steden (1980=100) EOI (1980=100)

2000


Het lijkt almaar duidelijker dat de stijging van de huurprijzen in het eerste semester niet kan aanhouden. Temeer omdat er bijna geen transacties meer gebeuren tegen de hoogste

prijzen en omdat de vraag niet hoog genoeg lijkt om de huurprijzen aan te zwengelen of zelfs op hetzelfde niveau te houden. Hooguit mag worden gemikt op een stabilisering van de take-up, of zelfs een lichte daling tegen eind dit jaar. Daar staat wel tegenover dat er weinig nieuw aanbod is en dat het aanbod volgend jaar nog kleiner zal zijn. Dat zou de dalende vraag wat kunnen compenseren. Tot nu toe heeft de kantoormarkt in Barcelona altijd blijk gegeven van een grote mate van zelfregulering. Voor de projecten van 2009 en a fortiori voor die van dit jaar zijn de bouwwerken al gestart, maar de projecten die voorzien zijn vanaf 2010, zullen opnieuw grondig worden bestudeerd, of zelfs worden afgeblazen als ze niet aan de voorwaarden van de promotoren voldoen. Voor de investeringen geldt in Spanje momenteel: wait and see. De rendementen zouden verder kunnen stijgen tijdens de tweede jaarhelft. De verwachting luidt immers dat sommige eigenaars tegen het einde van het jaar zullen moeten verkopen. We zien meer kwaliteitsvolle investeringsproducten aangeboden worden op de investeringsmarkt daar de secundaire producten het moeilijker hebben.

De prijzen dalen weinig in de Italiaanse zakenhoofdstad Huurindex Kantoren Italië Milaan (1980=100) EOI (1980=100)

500 400 300 200 100


Investeringswaarde index Kantoren Italië Milaan (1980=100) EOI (1980=100)

800 700 600 500 400 300 200 100

RECHTSTREEKS VANUIT MADRID

“Een moment met mooie kansen op de vastgoedmarkt” Thierry Behiels, de CEO van Codic International, leidt de in België gevestigde promotor Codic, die ook actief is Luxemburg, Frankrijk en Zuid- en Oost-Europa. Spanje is een van de landen waarvan wordt gezegd dat het momenteel een diepgaande vastgoedcrisis doormaakt. Volgens Thierry Behiels klopt het dat de huidige economische situatie een impact heeft op de kantoorverhuurmarkt. ‘Maar fundamenteel blijft de markt gezond. De huurprijzen zijn heel redelijk, de daling van de volumes

heeft tot nu toe geen impact gehad op de prijzen en de leegstand is laag, want die bedraagt in Madrid maar 6,1 procent.’ Hoe zit het dan op de Spaanse residentiële markt? ‘Die heeft het inderdaad behoorlijk zwaar te verduren, net als in Ierland en Engeland’, geeft Thierry Behiels aan. ‘Die vertraging heeft uiteraard een impact op de economie, vooral op de groei en de werkgelegenheid, en van de weeromstuit ook op de kantorenmarkt, aangezien de gezondheid daarvan

rechtstreeks afhangt van de economische toestand, net als de markt van de commerciële centra erg gevoelig is voor de daling van de consumptiebestedingen. Maar op het vlak van prijzen en onevenwicht tussen vraag en aanbod zijn de problemen voor de kantoren en de commerciële centra al bij al veel minder groot dan voor residentieel vastgoed.’ Hoewel beelden van verlaten gebouwencomplexen die op kopers wachten, de wereld rondgingen, ‘bestaat de Spaanse economie niet enkel uit de residen-

tiële markt’, verduidelijkt Behiels. ‘De jongste twintig jaar is Spanje dankzij een enorme economische dynamiek de achtste economie ter wereld en de vijfde grootste in Europa geworden. Na Parijs en Londen is Madrid de derde grootste Europese metropool. De huidige toestand biedt als gevolg van de financiële moeilijkheden bij enkele grote marktspelers ook mooie kansen.’

0


Milaan is misschien niet de Italiaanse hoofdstad, maar de stad is wel degelijk het zakencentrum van het schiereiland. Daar bevinden zich de hoofdkwartieren van de ondernemingen en de grote financiële instellingen. Milaan en de regio errond zijn op zich al goed voor ongeveer 10 procent van het Italiaanse bruto binnenlands product. Milaan heeft dan ook de belangrijkste vastgoedmarkt van het land. Op 30 juni 2008 kwam de take-up uit op bijna 141.000 m², of ongeveer 53 procent

Met Faceo facility management solutions kan u zich nóg beter concentreren op uw core business! www.faceo.com

van het cijfer van heel 2007. Er is echter sprake van een terugval van de vraag vanwege de financiële sector. Ook hier liet de subprimecrisis dus sporen na. Er werd weinig kantooroppervlakte opgeleverd tijdens de eerste jaarhelft, maar tegen het einde van het jaar zal er nog zowat 130.000 m2 bijkomen, waarvan maar 43 procent voorverhuurd is. De leegstandsgraad is gedaald van 7,2 procent een jaar geleden, tot 6,2 procent nu, maar dat is enkel te danken aan het feit dat een aantal kantoren die als leegstandsgraad werden beschouwd, nu uit de markt werden gehaald voor renovatie. De jaarlijkse tophuurprijzen voor kantoorruimte stijgen: van 500 euro/m² eind juni 2007 tot 570 euro/m² (+14%) een jaar later. De investeringsmarkt lijdt onder het feit dat steeds minder kopers een beroep doen op krediet. Het totale geïnvesteerde bedrag in Milaan kwam in het eerste semester uit op 1,5 miljard euro, waarvan 700 miljoen in kantoren. Dat is 43 procent minder dan vorig jaar. De rendementen stegen op één jaar met 62 basispunten, en zullen nog stijgen, maar uiteindelijk zullen verkopers en kopers elkaar wel blijven vinden. De investeerders die de grootste activiteit aan de dag leggen, zijn de Duitse fondsen en de overheidsfondsen. De prijzen dalen traag (-0,9% op één jaar) aangezien vooral de sterke stijging van de huurprijzen de hogere rendementen compenseert. Milaan zal blijven profiteren van een stabiele take-up en er wordt verwacht dat het jaar 2008 uiteindelijk in dezelfde grootteorde zal liggen als 2007. Aangezien de oplevering van kantoorruimte lichtjes zal dalen, zou de leegstandsgraad stabiel moeten blijven en zouden de huurprijzen zich stabiliseren. Op de investeringsmarkt moet geen herstel van de markt in Milaan worden verwacht zolang de internationale crisis blijft duren.

Faceo NV - Havenlaan 86c bus 201 - 1000 Brussel Tel: 02 422 26 11 - Fax: 02 422 26 45


BIJLAGE BIJ DE TIJD


BOEDAPEST

PRAAG

Investeringsmarkt krijgt klappen

De vraag blijft hoog Boedapest is een grote stad geworden: 2,5 miljoen inwoners (met inbegrip van de randstad) en 2,4 miljoen m² moderne kantoorruimte. Sinds de toetreding van Hongarije tot de Europese Unie in mei 2004 is er heel wat veranderd door de komst van buitenlandse bedrijven zoals Morgan Stanley, GE, IBM, InBev, Exxon en Vodafone. De huurmarkt beleefde een uitstekend eerste semester met een take-up van 137.900 m², opnieuw een sterk cijfer na het record 325.000 m² voor heel 2007. Tot 30 juni 2008 waren er zowat 132.000 m² nieuwe kantoorruimte opgeleverd. Tegen eind dit jaar zit er dus een cijfer van 300.000 m² in. De leegstandsgraad stabiliseert al drie jaar op 10,3 procent. De jaarlijkse tophuurprijzen zijn ook stabiel: net als in 2007 draaien ze rond de 264 euro/m².

Huurindex Kantoren Hongarije Boedapest (1991=100) EOI (1991=100)

Investeringswaarde index Kantoren Hongarije 150

Boedapest (1991=100) EOI (1991=100)

120

De kantorenmarkt in Praag zag pas begin de jaren 90 het levenslicht. De vraag concentreert zich vooral in de centrale zakenwijk. De totale kantoorvoorraad is zo’n 2,3 miljoen m², waarvan 68 procent nieuwe ruimte en het saldo gerenoveerde gebouwen.

200

150

90 100

60 30

1991 1994 1997 2000 2003 2006 2008 Kw2 Bron: Jones Lang LaSalle

De vraag bleef in het eerste semester hoog en dat zal ook de rest van het jaar zo blijven. De take-up bedroeg 135.100 m² (+ 91 % op één jaar). Dat verklaart ook de lage leegstandsgraad (5,6%). De huurprijzen voor de topgebouwen in het stadscentrum liggen rond de 240 à 258 euro/m² (+ 7,5% in één jaar). In de stadsrand liggen de huurprijzen beduidend lager.

50


Praag (1991=100) EOI (1991=100)

Praag (1991=100) EOI (1991=100)

150 120

200

150

90 100

60 30

50

1991 1994 1997 2000 2003 2006 2008 Kw2



Geen enkel risico op verzadiging De kantorenmarkt in Moskou is en blijft de geliefkoosde trekpleister van heel wat internationale en Russische bedrijven. Zowel kwantitatief als kwalitatief is de markt de jongste jaren sterk gegroeid, maar de omvang ervan blijft bescheiden in vergelijking met de grote Europese markten. Foto © iStock.com

De VRV®III van Daikin, voor een optimaal binnenklimaat

PUBLIREPORTAGE

De VRV® III-systemen zijn innovatieve klimaatsystemen voor intelligente gebouwen, zoals hotels, banken, kantoren en overige bedrijfsgebouwen en zijn beschikbaar in 3 uitvoeringen: Omkeerbare warmtepomp (verwarmen of koelen)

De andere details die het verschil maken: Installatie van de VRVIII is vereenvoudigd. De warmterecuperatiesystemen zijn het summun wat comfortprestaties betreft: in tegenstelling tot andere VRF-systemen worden koude luchtstromen in de ruimtes vermeden. VRV-systemen zijn energiezuiniger dan klassieke verwarmingsinstallaties gecombineerd met een lucht/water koelinstallatie. Met VRV kan een besparing tussen 30 en 35% gerealiseerd worden.

investeringen kwam uit het buitenland, tegenover nog 48 procent in het voorgaande semester. De rendementen zijn stabiel, maar aangezien de huurprijzen zijn gestegen, stegen ook de prijzen mee.

een aantal van hen met financieringsproblemen kampen, kunnen sommige projecten worden uitgesteld. Er dreigt geen oververzadiging aangezien de vraag wellicht nog met 20 tot 22 procent per jaar zal stijgen. De huurprijzen blijven onder opwaartse druk staan. Buitenlandse investeerders blijven de lijnen uitzetten.

Door de stijgende vraag lanceren de promotoren nieuwe projecten, maar doordat

De vraag naar kantoorruimte vloeit voort uit een sterke economische groei. Op 30 juni 2008 rondde de take-up de kaap van de 1,1 miljoen m² (+ 22 % in een jaar) terwijl de opleveringen van nieuwe kantoren 831.000 m² bedroeg. De leegstandsgraad stijgt, maar blijft op een redelijk niveau (6,1%). De jaarlijkse tophuurprijzen draaien nu rond het uitzonderlijk hoge bedrag van 1.700 euro/m² (+ 13,3% in een jaar, in lokale munt).

Investeringswaarde index Kantoren Rusland

Huurindex Kantoren Rusland

Moskou (1991=100) EOI (1991=100)

Moskou (1991=100) EOI (1991=100)

200

500 400

150

300 200

100

100

Tot 30 juni 2008 werd een recordbedrag van 1,787 miljard euro geïnvesteerd, bijna twee keer zoveel als in heel 2007. Kantoorruimte was goed voor twee derden van dat bedrag. Bijna 70 procent van de

0

50

1991 1994 1997 2000 2003 2006 2008 Kw2

1991 1994 1997 2000 2003 2006 2008 Kw2


WARSCHAU

Europese records voor de take-up, de huur- en de verkooprijzen

Warmteterugwinning (gelijktijdig verwarmen en koelen)

Huurindex Kantoren Polen Warschau (1991=100) EOI (1991=100)

Investeringswaarde index Kantoren Polen 150

Warschau (1991=100) EOI (1991=100)

120

200

150

90 Enkel Koelen

Grote bedrijfszekerheid door permanente bewaking en bediening via het Internet. Snel de juiste temperatuur. Het systeem heeft minder dan 2 uur nodig om — bij overgang van weekend- naar dag-programmatie — de ruimtes op de juiste temperatuur te brengen. Als marktleider anticipeert Daikin snel op de komende of geldende milieuvoorschriften. Dit blijkt uit de unieke koelmiddel lekdichtheidsfunctie van VRVIII tijdens het vullen en tijdens de werking van het systeem. Door deze unieke voorziening kan de hoeveelheid extra koelmiddel tijdens de inbedrijfstelling automatisch gecontroleerd worden.

Een vermogensbereik van 12,5 tot 170 kW verwarmingsvermogen (11,2 tot 147 kW koelvermogen) en keuze tussen 13 modellen binnenunits verhogen de flexibiliteit. Ook bij het ombouwen of herindelen van kantoren, kan het systeem snel mee aangepast worden. Een VRV-installatie die bij volle capaciteit een COP (Winstfactor of rendement) van 4,17 in verwarmingsmodus en 3,80 in koelmodus kan garanderen, mag energie-efficiënt genoemd worden.

U wenst meer informatie, advies of een vrijblijvend voorstel? Ons team staat voor u klaar! Bel ons op 0800 840 22 of stuur een email naar [email protected].

100

60 30

Foto © iStock.com

Energiezuinigheid, hernieuwbare verwarmingssystemen en flexibele configuratiemogelijkheden, het zijn annoo 2008 ook wel de key words in de bouwen immobiliënsector.

Investeringswaarde index Kantoren Tsjechië

Tsjechië

MOSKOU

Tegen eind 2009 komt 400.000 m² nieuwe oppervlakte op de markt en de verwachting luidt dat het aantal bouwprojecten niet zal dalen. Maar de vraag blijft heel hoog, vooral van de regering en de zogenaamde SSC (shared service centres).

De VRV® III (Variable Refrigerant Volume ofwel variabel koelvolume)-systemen van Daikin vullen deze noden perfect aan. De derde generatie VRV® heeft de beste kenmerken van de eerdere VRV-systemen behouden en onderging een trendsettende vernieuwing op het vlak van energiezuinigheid, comfort, installatie- en onderhoudsvoordelen.

Het stijgende aanbod van nieuwe kantoorruimte zal de leegstandsgraadsgraad doen toenemen. Dat zal niet beletten dat de huurprijzen op de toplocaties blijven stijgen. Ook de prijzen kunnen stijgen, zij het in mindere mate.

Huurindex Kantoren

De Praagse investeringsmarkt ontsnapt niet aan de dalende trend die heel Europa treft. Het transac-

De investeringsmarkt vertraagde in het eerste semester van 2008: het totale geïnvesteerde bedrag in bedrijfsvastgoed daalde tot 252 miljoen euro (- 66% in één jaar) waarvan 74 miljoen euro in kantoorruimte. Maar de rendementen, die weliswaar al op een hoog niveau stonden (5,75 à 6,5%), stonden niet onder dezelfde opwaartse druk als die op de meeste Europese markten. De prijzen bleven stabiel.

De laatste jaren is de aandacht voor een gezond binnenklimaat in commerciële en openbare gebouwen alsmaar toegenomen. Er bestaat immers een correlatie tussen het binnenklimaat en de productiviteit van de werknemers. Ook de recente EPB (EnergiePrestatie en Binnenklimaat)wetgeving legt heel wat accenten op de energieen comfortprestaties van klimaatsystemen.

tiebedrag voor het eerste semester bedroeg amper 0,44 miljard euro (- 68% tegenover vorig jaar). De toprendementen liggen rond de 5,75 à 6 procent (+ 50 basispunten in een jaar); zodoende zijn de prijzen zo’n 1,8 procent gedaald.


De vastgoedmarkt in Warschau kon profiteren van het feit dat de Poolse economie in de eerste jaarhelft bleef groeien. Door de hoge take-up (244.000 m² in het eerste semester van 2008), bereikte de leegstandsgraad een bodemniveau van 2,1 procent, een Europees record. De kantorenmarkt in Warschau is dankzij de extra 300.000 m² van dit jaar goed voor een totale oppervlakte van meer dan 3

50


miljoen m2. Uitgedrukt in de lokale munt stegen de jaarlijkse tophuurprijzen in een jaar met 22 procent (een Europees record) tot 360 à 396 euro/m².

zen met 22 procent, maakt dat de prijzen tussen juni 2007 en juni 2008 in lokale munt 16,9 procent stegen. Dat is nergens anders in Europa vertoond.

Met een volume van 1,115 miljard euro voor de eerste acht maanden van 2008 is Polen de meest dynamische investeringsmarkt van Centraal-Europa. De lichte rendementsstijging met 25 basispunten, gelinkt aan de stijging van de tophuurprij-

De leegstandsgraadsgraad en de huurprijzen zullen stabiel blijven. Maar de internationale crisis zal zich tegen het einde van het jaar en ongetwijfeld ook in 2009 wel laten voelen.

Actualiteit

BIJLAGE BIJ DE TIJD


URBANISME

HUISVESTING

Als hoofdstad van een klein land, hoewel dat een van de stichtende lidstaten was van de Europese Unie, heeft Brussel, dat nauwelijks meer inwoners telt dan Lyon, in een kwarteeuw een merkwaardig parcours afgelegd. Zonder dat zijn grootste troef – het hoogstaande levenspeil – in het gedrang kwam, groeide Brussel uit tot de Europese hoofdstad. Een dergelijke forse wijziging met veel moeilijk te voorspellen factoren gaat gepaard met diepgaande sociale - wordt immers niet gezegd dat in Brussel nog maar één inwoner op twee een native is? – en stedenbouwkundige omwentelingen, die stuk voor stuk grote uitdagingen vormen. Sociaal gezien is die evolutie zonder al te veel problemen verlopen, maar urbanistisch komt het er nu op aan de verloren tijd weer in te halen. Er zullen in de stad dan ook nog meer bouwwerven verschijnen, maar gelukkig tekenen zich ook de eerste signalen af van een echt urbanistisch beleid.

Europa

Dat er zoveel tijd over ging, is misschien spijtig, maar de manier waarop de Europese wijk rond de Wetstraat in Brussel nu wordt aangepakt, valt revolutionair te noemen: voorrang aan kantoorruimte – met name voor de Europese Commissie – zonder de andere functies van de stad (woonruimte, handelsruimte) te verwaarlozen, samenvoegen van gebouwen om kritische massa te bereiken, reflectie over de skyline en de hoogbouw – dat durft men nu eindelijk! – volledige heraanleg van de Wetstraat zelf, die de toekomstige ruggengraat moeten worden van een Europese wijk. Een wijk die ook een groene wijk wil zijn, waaruit het autoverkeer definitief zal worden verbannen en waarin bovengronds de ‘zachte transportmiddelen’ de bovenhand krijgen. Europa zal dus ook buiten zijn officiële hoofdkwartier laten merken dat het in de stad thuis is, net als zijn ambtenaren. Dat werd tijd…

volop over gespeculeerd. Ook al omdat Brussel nog nood heeft aan een voetbalstadion voor de nationale ploeg en voor zijn bekendste ploeg, Anderlecht, waarvan het huidige stadion niet langer beantwoordt aan de Europese veiligheidsnormen. Maar het spectaculairste project is het multifunctionele complex dat door de vastgoedpromotor Uplace aan de rand van de stad wordt gepland in de nabijheid van de luchthaven: 190.000 m² waarvan 25 procent voor retail is bestemd, een investering van 600 miljoen euro.

Congressen

Brussel is een congresstad (de derde belangrijkste ter wereld wordt wel eens gezegd, maar die rangschikking is nauwelijks betrouwbaarder dan de sterren die aan hotels worden toegekend), die nochtans al vijf jaar geen Congrespaleis meer heeft. Het nieuwe congrespaleis met de naam ‘Square’ opent pas over een jaar zijn deuren. Maar ondertussen

duikt een andere nood op: Brussel heeft geen groot congrescentrum met 10.000 plaatsen, en zelfs als zo’n centrum gebouwd wordt op de Heizelvlakte, zal Europa nooit aanvaaarden niet over zo’n centrum te beschikken in de onmiddellijke omgeving van zijn hoofdkwartier. Daarom wordt overwogen “ergens” aan de Heizel een internationaal congrescentrum te bouwen. Dat zou kunnen op de site van de Trade-mart, waar ook een commercieel centrum zou kunnen komen, wat twee vliegen in één klap zou betekenen. Het kleinere congrescentrum waar Europa nood aan heeft, zou in de driehoek Blijde Inkomstlaan - Kortenberg - Wetstraat kunnen komen of zelfs op het Shumanplein. Maar de eigenaar, Axa, was het Europese getreuzel beu en heeft de site omgebouwd tot een klassiek kantorencomplex. Axa bezit ook nog een verouderd kantoorgebouw in de Wetstraat en gaat ervan uit dat de Europese Commissie voor de inplanting van het congrescentrum daarvoor een aanbesteding kan uitschrijven. JBl

De eerste signalen van een echt urbanistisch beleid tekenen zich eindelijk af.

Wat ook beweerd wordt, de residentiële vastgoedmarkt en de markt voor bedrijfsvastgoed (kantoren, retail, semi-industrie en logistiek) kunnen niet los van elkaar worden gezien. Beide markten zijn immers cyclisch en hoewel hun cycli niet altijd samenvallen, reageren ze wel op dezelfde stimuli: de graad van optimisme en het beschikbare inkomen van gezinnen en ondernemingen. Want in tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, en met name in de residentiële markt, zijn het niet de inkomsten die zich aanpassen aan de huizenprijzen, maar de huizenprijzen die zich moeten aanpassen aan de inkomens. Dat is een van de redenen – volgens sommigen zelfs de belangrijkste – waarom huizen in Waals-Brabant duurder zijn dan in de buurt van Charleroi.

Speculatief

De koppeling tussen de residentiële vastgoedmarkt en de markt van het bedrijfsvastgoed blijkt ook uit het feit dat die markten in elk land op een specifieke manier evolueren. De voorbeelden van het Verenigd Koninkrijk en België geven dat duidelijk aan. In Londen is de waarde van kantoorgebouwen in West End met 22 procent gedaald en in de City zelfs nog meer. In Brussel bedroeg de daling 6 à 7 procent in de Leopoldwijk en zo’n 10 procent elders. Op de Britse residentiële markt zouden de hui-

Winkels

Brussel en België blijven goed gespaard, zowel voor residentieel als voor bedrijfsvastgoed. zenprijzen volgens de algemene consensus met 15 tot 20 procent gedaald zijn, terwijl steekproeven van het kantorennetwerk van ERA uitwijzen dat ze in België sinds de zomer van 2007 zo goed als onveranderd zouden zijn gebleven. We kunnen daar twee conclusies aan vastknopen. Ten eerste is de Britse markt heel wat speculatiever dan de Belgische, zowel voor residentieel als voor bedrijfsvastgoed. En ten tweede blijft zowel de residentiële als de bedrijfsmarkt in België ondanks de huidige crisis relatief goed gespaard. Volgens de cijfers die ERA eind september publiceerde, is de Belgische residentiële vastgoedmarkt – als referentie wordt een traditionele eengezinswoning met drie kamers genomen – het afgelopen jaar nauwelijks geëvolueerd, aangezien de gemiddelde prijsverschillen ten opzichte van een jaar geleden niet meer dan 1 procent bedragen. Maar achter dat gemiddelde cijfer gaan soms grote regionale verschillen schuil.

Stijging in Wallonië

Die verschillen werpen soms een verrassend licht op de toestand. Zo blijkt dat de prijzen in het noorden en het zuiden van het land in een verschillende richting evolueren. Volgens de gegevens van ERA is de gemiddelde prijs van de eengezinswoningen in Vlaanderen tussen augustus 2007 en augustus 2008 met 1,15 procent gedaald, terwijl hij in Wallonië met 8 procent steeg. Er is in Wallonië dus duidelijk een inhaalbeweging aan de gang. En aangezien de vastgoedprijzen de evolutie van de inkomens volgen, stijgen wellicht ook de Waalse inkomens. Op de appartementenmarkt – met een tweekamerflat als referentie – stellen we vast dat de prijzen op nationaal niveau tussen augustus 2007 en augustus 2008 zowat 7,5 procent stegen. Maar ook in dat geval verbergt het gemiddelde cijfer tegenstrijdige evoluties, want in Oost-Vlaanderen bijvoorbeeld zijn de prijzen voor appartementen in een jaar met 7,5 procent gedaald.

Komt het omdat ook de inkomens in die provincie zijn gedaald? Neen, in dat geval speelde een andere factor: de verhouding tussen vraag en aanbod. Er zijn in Oost-Vlaanderen te veel appartementen gebouwd en dat woog op de prijzen. Een wijd verbreide mening is ook dat de prijzen voor appartementen aan zee permanent fors stijgen. Welnu, tussen augustus 2007 en augustus 2008 kwam die stijging maar uit op 7,5 procent. Rekening houdend met de inflatie, die vorige zomer rond de 5 procent schommelde, komt dat dus neer op een reële prijsstijging van 2,5 procent. Dat beschouwen de vastgoedprofessionals als een normaal cijfer. En als de markt aan de kust normaal reageert, dan geldt dat zeker ook voor de markt in de rest van het land.

Duizelingwekkend

Hoe zit het op de woningmarkt? De gemiddelde prijzen stegen tussen augustus 2007 en augustus 2008 met ongeveer 2,5 procent. Gezien de al eerder aangehaalde inflatie, komt dat neer op een reële prijsdaling. Ook daar rijst dus de conclusie dat Belgische eigenaars bevoorrecht zijn, aangezien de waarde van hun eigendom zelfs in tijden van crisis al bij al goed standhoudt. Volgens de steekproeven van het gespecialiseerde studiebureau Stadim is er in ons land enkel tussen 1980 en 1986 sprake geweest van een daling van de prijzen voor residentieel vastgoed. Nadien zijn de prijzen permanent mooi blijven stijgen. Dat ze in die periode daalden, was vooral het gevolg van de sterk gedaalde vraag, aangezien de rente toen duizelingwekkend hoog lag: zowat 14 procent voor een hypotheeklening. Volgens ERA zijn de terugbetalingslasten, rekening houdend met de hogere prijzen voor de woningen, de evolutie van de intresten en het gewicht dat ze in de schaal leggen, het laatste jaar maar met zo’n 3,5 procent gestegen. Dat is minder dan de inflatie. De Belgische eigenaars blijken trouwens niet de enigen die door de crisis gespaard worden. Ook voor de kandidaat-kopers blijft de markt ondanks alles relatief stabiel. Sommigen vinden het misschien jammer niet te kunnen kopen als de prijzen dalen en niet te kunnen verkopen als ze stijgen, maar zoiets hoort nu eenmaal niet tot de Belgische mentaliteit. In het Verenigd Koninkrijk daarentegen… JBL

ARCHITECTEN

Twee ordes, twee benaderingen, twee verschillende markten? De wet van 1963 voor de Orde van de architecten werd gewijzigd. De Orde wordt opgesplitst. Maar een coördinatieorgaan zou de twee vleugels kunnen ondersteunen om dysfuncties te vermijden.

Foto © Skyline Europe by Jaspers-Eyers Architects

Het andere grote probleem van Brussel is dat de commerciële infrastructuur onvoldoende is uitgebouwd. In de bovenstad, waar zich vroeger de tophandelszaken bevonden, woedt nog altijd de kanker van het vroegere Heron-project, waarover gespecialiseerde advocaten een juridische strijd uitvechten. Veel klanten schieten er niet meer over, aangezien de meeste al lang hebben begrepen dat ze hun boodschappenmandje beter elders vullen. Maar de situatie verbetert: de Nederlandse groep ING en de familie Gillon zijn begonnen met de renovatie van de Gulden Vlies-galerij (16.500 m²), en aan de overkant wordt de Waterloolaan stilaan opnieuw wat ze altijd had moeten blijven, namelijk dé afspraakplaats om te winkelen in tophandelszaken. Dat is te danken aan de grote Franse groep Nexity (op de site van het vroegere Beroepskrediet) en aan de Belgische groep Alkimmo (twee herenhuizen die al jarenlang schandalig waren verwaarloosd). Ideaal gezien zouden de twee kanten van de kleine ring samen één commerciële ruimte vormen. Dat is ook de bedoeling van de Brusselse minister van Economie, Benoît Cerexhe (cdH). Die is begonnen met een project om het autoverkeer te bannen en de laan tot een commercieel centrum in een soort lightversie om te bouwen. In de benedenstad beëindigt Fortis Real Estate de ‘Nieuwe Galeries Anspach’, 31.000 m² retail in hartje Brussel op 500 meter van de beroemde Grote Markt. Dat complex wordt ook de thuishaven van het eerste Brusselse casino, het Grand Casino Brussels, dat wordt beheer door de Oostenrijkse groep Casino Austria. Maar de Brusselsaars vragen zich vooral af waar het vierde shoppingcentrum van de stad zal komen: 60.000 m² ergens ten noorden van de hoofdstad, het gedeelte van de stad dat tot nu toe altijd wat werd verwaarloosd? Op de Heizel? Op de site van het station van Schaarbeek-Opleiding? Er wordt in ieder geval

Foto © iStock.com

Brussel staat aan de voor- Residentiële markt en kantorenmarkt: één strijd avond van belangrijke werkzaamheden

Alea iacta est. Het hing al meer dan drie jaar in de lucht, en in tegenstelling tot wat je misschien zou denken, was niemand echt gekant tegen de opsplitsing van Orde van architecten in twee vleugels, een Nederlandstalige en een die de Franstalige en Duitstalige architecten groepeert. De leden van de nationale raad van de Orde van architecten keurden immers unaniem het voorstel goed om hun legale entiteit die over de deontologie en de toegang tot het beroep gaat, te reorganiseren (lees: te splitsen). De federale minister voor kmo’s en zelfstandigen, Sabine Laruelle, was het daar duidelijk mee eens. ‘Als de architecten unaniem voor zo’n reorganisatie pleiten, waarom zou ik er me dan tegen verzetten?’ Nochtans was dat niet echt waar het om draaide, zegt Jos Leyssens, de huidige en dus laatste nationale voorzitter van de Orde, maar wel om de noodzaak om de kerk in het midden te houden. ‘Ik wil daar de nadruk op leggen’, verklaarde hij in een interview

met L’Echo (1). ‘Ik meen dat we op nationaal niveau contacten moeten blijven onderhouden voor alle materies die nationaal blijven, zoals de deontologie, de discipline en het stagereglement. Uiteindelijk is het perfect mogelijk dat een Franstalige architect zijn stage doet in Vlaanderen en een Vlaamse in Wallonië. Daarom is de reglementering daarover beter overal dezelfde. En voorts is het ook belangrijk dat onze stem ook op internationaal niveau gehoord wordt, bij de Internationale Unie van architecten en bij de Raad van Europese architecten, instellingen die enkel staten erkennen en geen gewesten. Zit los daarvan het echte gevaar - en onder gevaar worden bijkomende moeilijkheden voor de vastgoedprofessionals verstaan - niet in het feit dat de internationale en grensoverschrijdende spelers moeten wennen aan een nieuwe splitsing op een grondgebied dat in Europa maar een zakdoek groot is? ‘Daar is iets van aan’, antwoordt een professional op die vraag, ‘maar eigenlijk is dat nu al zo. Jos Leyssens zegt het trouwens zelf. Heel wat materies rond de architecten vallen al onder de bevoegdheid van de gemeenschappen, zoals bijvoorbeeld onderwijs en cultuur, terwijl andere, zoals de de inrichting van het grondgebied en het milieu, geregionaliseerd zijn.’

Coördinatie

Dat is een argument dat Jos Leyssens gebruikt om te rechtvaardigen dat hij altijd een voorstander is geweest van de splitsing. ‘De oprichting van twee raden met een aparte rechtspersoonlijkheid is vooral gerechtvaardigd omwille van de efficiëntie. Aangezien heel wat materies die voor ons belangrijk zijn, vandaag al onder de bevoegdheid vallen van de Gemeenschappen en Gewesten, is het normaal dat wij beslist hebben om daar ook in onze organisatie rekening mee te houden.’ Dat is alvast klaar en duidelijk. En wat als de twee vleugels van de Orde van architecten van mening verschillen op het grondgebied van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, waar de mogelijkheid bestaat dat een Nederlandstalige en een Franstalige architect samenwerken? (2) Wie zal in dat geval de zaken coördineren en de scherpe kantjes afronden? Dat zal ongetwijfeld een taak zijn voor een eventueel overlegplatform, waar Jos Leyssens alleszins niet tegen gekant is. Al is er ook een ‘maar’. ‘Ik vind dat het geen zin heeft onnodige structuren op te richten’, verduidelijkt hij. Er zal hoe dan ook federaal overleg blijven bestaan, om de eenvoudige reden dat de voorzitters van de Nederlandstalige en Franstalige raden afwisselend nationaal voorzitter worden en mogen deelnemen aan de vergaderingen van de ‘andere’ raad. Met name als

daar gesproken wordt over federale materies, zoals de stages en de vertegenwoordiging in het buitenland. JBL (1) Zie L'Echo van 11 april 2008. (2) De Brusselse architecten mogen (of moeten?) kiezen en naargelang het geval hun Franstalige of Nederlandstalige collega’s vervoegen.

COLOFON Onder de verantwoordelijkheid van Jones Lang LaSalle Verantwoordelijke uitgever: Vincent Querton Rue Montoyer 10 1000 Brussel Bron:

Jones Lang LaSalle EMEA Research

Coördinatie research:

Patricia Lannoije, Head of Research Belux

Een realisatie van Mediafin Publishing Info: [email protected] Project Manager: Veronique Soetaert Redactie:

Jean Blavier

Lay-out:

Patrick Cornelis

Fotograaf:

Jerry De Brie

Foto’s:

iStockphoto

Uitgever:

Dieter Haerens

Real value in a changing world When the markets are uncertain, it’s important to see the bigger picture. At Jones Lang LaSalle we do just that. We continue to invest in developing the very best expertise to ensure that whatever the market conditions, our clients achieve real value from their real estate.

www.joneslanglasalle.be

Focus op 24 kantorenmarkten. Baken van sereniteit

Recommend Documents