Financování nemovitosti vybranými finančními produkty

MENDELOVA ZEMĚDĚLSKÁ A LESNICKÁ UNIVERZITA V BRNĚ

Provozně ekonomická fakulta Ústav financí

Financování nemovitosti vybranými finančními produkty Bakalářská práce Řešitel :

Leopold Nováček

Vedoucí :

Doc. Ing Vlasta Kašparovská, Ph.D.

Brno 2009

Prohlášení : Prohlašuji, že jsem tuto bakalářskou práci na téma : Financování nemovitosti vybranými finančními produkty vypracoval samostatně a uvedl v seznamu literatury všechny použité literární a odborné zdroje.

V Brně dne 6.1.2009 1

Poděkování : Touto cestou chci poděkovat Doc. Ing. Vlastě Kašparovské, Ph.D., vedoucí bakalářské práce, za metodické vedené, odborné rady a konzultace v oblasti dané problematiky, které mi pomohly při zpracování bakalářské práce. 2

Abstrakt Tato bakalářská práce je zaměřena na vyhodnocení vybraných finančních produktů vhodných k financování bydlení. Konkrétně se jedná o srovnání stavebního spoření a hypotečního úvěru. V teoretické části práce popisuji především legislativní úpravu, základní vlastnosti

a

charakteristiky

produktu.

V praktické

části

seznámím

čtenáře

s konkrétními bankovními ústavy, kde by mohlo dojít k případné realizaci a podle kritérií, které si stanovil klient stanovuji pak nejoptimálnější variantu.

Abstract This bachelor thesis is aimed at an evaluation of some financial products, which can be used for funding of living. Selected products are savings and mortgage. Theoretical part in particular describes a legislative framework, basic and characterization of theese products. In practical part I will introduce specific company, where can make a realization. According to client´s requierements, at the andwe will choose the best option.

3

OBSAH 1.

Úvod.................................................................................................................................... 0

2.

Cíl práce a metodika ........................................................................................................... 6

3.

Teoretická část .................................................................................................................... 8 3.1 Stavební spoření............................................................................................................. 8 3.1.1 Charakteristika ......................................................................................................... 8 3.2.1 Překlenovací úvěr.................................................................................................. 10 3.2.2 Řádný úvěr ze stavebního spoření...................................................................... 11 3.2 Hypoteční úvěr ............................................................................................................. 13 3.2.1 Charakteristika a využití ........................................................................................ 13 3.2.2 Typy hypotečních úvěrů....................................................................................... 16 3.3. Zajištění návratnosti hypotečního úvěru a meziúvěru .......................................... 17 3.3.1 Bonita ...................................................................................................................... 17 3.3.2 Zajištění hypotečního úvěru ................................................................................. 18 3.3.3 Zajištění meziúvěru................................................................................................. 19

4.

Praktická část .................................................................................................................... 20 4.2 Stručná charakteristika jednotlivých finančních institucí ....................................... 20 4.2.1 Hypoteční banka................................................................................................... 20 4.2.2 Raiffeisen banka.................................................................................................... 21 4.2.3 Českomoravská stavební spořitelna................................................................... 22 4.2.4 Raiffeisen stavební spořitelna .............................................................................. 22 4.3 Parametry modelů financování nemovitostí u jednotlivých bank....................... 23 4.3.1 První modelová varianta financování – Hypoteční banka a. s. ..................... 23 4.3.2 Druhá modelová varianta financování – Raiffeisen banka a. s..................... 24 4.3.3 Třetí modelová varianta financování – Českomoravská stavební spořitelna ........................................................................................................................................... 25 4.3.4 Čtvrtá modelová varianta financování – Raiffeisen stavební spořitelna a. s. ........................................................................................................................................... 26 4.3.5 Shrnutí a vyhodnocení jednotlivých modelů .................................................... 28 4.3.6 Výpočet efektivní úrokové sazby........................................................................ 32

5.

Celkové vyhodnocení a závěr ........................................................................................... 33

4

6.

Seznam použité literatury.................................................................................................. 35

7.

Seznam použitých zkratek ................................................................................................ 36

8.

Seznam použitých obrázků ............................................................................................... 37

9.

Seznam použitých tabulek ................................................................................................ 37

10.

Seznam příloh................................................................................................................ 37

5

1. Úvod V profesi finančního poradce se já i mojí spolupracovníci téměř denně setkáváme s klienty, kteří chtějí řešit situaci v bydlení – ať už koupi nové nemovitosti, výstavbu nebo jen rekonstrukci. Financování je často podstatnou částí celého projektu a výběr vhodného finančního produktu a následně samotné finanční instituce je pro zdárné dokončení velmi důležité.

2. Cíl práce a metodika Cílem mé práce je vyhodnocení nákladovosti při financování bydlení vybranými finančními produkty: hypotečního úvěru a překlenovacího úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Klient se rozhoduje mezi nákladovostí jednotlivých typů úvěrů, nejnižší měsíční splátkou, variabilitou a délkou produktu. Vzhledem k měnícím se okolnostem je třeba budoucí výsledky interpretovat za podmínky ceteris paribus – tedy neměnnosti ostatních vlivů, jako je vývoj na trhu s nemovitostmi, změna příjmů, inflace a úrokové sazby. Všechny typy úvěrů, se kterými budu v rámci praktické části pracovat, mají určenou fixní sazbu, která byla převzatá z 6ti leté úrokové sazby. V praxi by to znamenalo, že po 6ti letech se u všech bank i stavebních spořitelen úroková sazba změní podle aktuálních úrokových sazeb na trhu. Protože nikdo není schopen predikovat výši úrokových sazeb v průběhu celého úvěru, budu pracovat v rámci svých výpočtů budu pracovat s fixní úrokovou sazbou, která je rovna 6ti leté sazbě. Je potřeba říci, že i v budoucnu se sazby hypotečních bank a stavebních spořitelen budou velmi podobat. Větší rozdíl následně nastane v době, kdy se meziúvěr stane řádným úvěrem, kde zůstane sazba zafixovaná až do konce. Hlavním ukazatel výpočtu nákladovosti bude vzorec vnitřního výnosového procenta. Vzorec pro výpočet :

ČSH = ∑t

CFt =0 (1 + i ) t

Vzorec [1] : vnitřní výnosové procento Zdroj : Finanční matematika pro každého

Kdy : CFt – peněžní toky v jednotlivých obdobích (výdaje bereme se záporným 6

znaménkem, příjmy s kladným) i – požadovaná výnosnost v úrokovém období Vzhledem k tomu, že je zkoumána úroková sazba jako hodnota nákladů na úvěr, budu tuto sazbu považovat za efektivní úrokovou sazbu.

Do CF v čitateli v rámci jednotlivých let zahrneme následující položky :

-

Vklady či úmor, který klient platí

-

Připsaná státní podpora ve stavební spoření v době meziúvěru

-

Výši daňových úspor z úroků případně IŽP

-

Sumu úroků

-

Úroky z vkladů ve stavební spoření

-

Poplatky spojené se založením úvěru a jeho vedením

-

Výdaje na životní či úrazové krytí klienta

-

Výdaje na pojištění nemovitosti

Pro výpočet vnitřního výnosového procenta nelze z výše uvedeného vzorce explicitně i vyjádřit. K řešení v praktické části použiji proto funkci MÍRA.VÝNOSNOSTI v MS Excel. Zdroj : Finanční matematika pro každého

Modelový klient má mít následující parametry: •

Muž, lékař, 30 let, svobodný, bezdětný, rodinu očekává do 2 let

•

Klient nemá založenou žádnou smlouvu stavebního spoření

•

Záměr je nákup nemovitosti – kupní cena 2.500.000,- Kč

•

Odhad nemovitosti 3.200.000,- Kč

•

Průměrný čistý měsíční příjem 48.000,- Kč

•

Bez dluhů a dalších závazků

Práce se skládá ze dvou nosných částí – teoretické a praktické části. V teoretické části se chci zaměřit na popis jednotlivých produktů, pojmů v dané problematice a také legislativní podmínky využití těchto produktů v České republice.

7

Následně, v praktické části, budu zpracovávat teoretické poznatky v praktické příklady, kde chci vyhodnotit samotnou nákladovost vybraného produktu a jeho komparace s ostatními.

3. Teoretická část

3.1 Stavební spoření

3.1.1 Charakteristika Stavební spoření je systém ukládání peněz, na jehož výnosech se přímo podílí stát, a proto jsou pravidla tohoto druhu střádání stanovena Zákonem č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře v platném znění (dále jen Zákon o stavebním spoření). Pojem „stavební spoření“ představuje zejména přijímání vkladů od účastníků tohoto druhu spoření, poskytování úvěru výhradně těm účastníkům, kteří již splnili stanovené podmínky, na zákonem vymezené stavební účely a zajišťování státní podpory. Účastníkem stavebního spoření může být fyzická osoba, ale i občan evropské unie s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky. Podle novely Zákona o stavebním spoření z roku 1995 se účastníkem stavebního spoření může stát i právnická osoba se sídlem na území České republiky a identifikačním číslem organizace přiděleným příslušným orgánem České republiky. Ta ovšem nemá právní nárok na státní podporu. Smlouvu o stavebním spoření uzavírá účastník se stavební spořitelnou písemně a zavazuje se v ní ukládat u spořitelny peněžní částky ve smluvené výši. Ukládané částky jsou úročeny úrokovou sazbou z vkladů, která musí být ve smlouvě uvedena. Fáze stavebního spoření jsou: spoření, přidělení úvěru a splácení. Spoření Osoba, která se chce stát účastníkem stavebního spoření, uzavře smlouvu o stavebním spoření na určitou cílovou částku. Po uzavření smlouvy poukáže úhradu za uzavření smlouvy a začne spořit. Platby na účet stavebního spoření je možno ukládat buď pravidelně, nebo nepravidelně. Částku lze složit také jednorázově buď za rok nebo i za celou dobu spoření. Přidělení (získání cílové částky) a úvěr 8

Pokud po určité době spoření účastník dosáhne přibližně poloviny své cílové částky a splní další podmínky pro přidělení cílové částky, vzniká mu při dostatečném zajištění právní nárok na úvěr ze stavebního spoření, úročený sazbou, která může být dle Zákona o stavebním spoření maximálně o 3 procentní body vyšší než je úročení vkladů. Úvěr může být použit pouze na bytové účely. Maximální výše tohoto úvěru je rozdíl mezi cílovou částkou a stavem konta účastníka. V případě, že účastník stavebního spoření nesplní všechny podmínky pro přidělení cílové částky, spořitelna mu může poskytnout překlenovací úvěr s příznivými podmínkami čerpání. Účastník, který po šesti letech nemá zájem o využití výhodného úvěru, může smlouvu o stavebním spoření vypovědět, své zhodnocené peníze (vklady, státní podpory, úroky z vkladů a státních podpor) vybrat a použít libovolně podle vlastního uvážení. Cílová částka je součet částek, které tvoří vlastní vklady střadatele, úroky z těchto vkladů, částky státních podpor, úroky ze státních podpor a výše úvěru. Státní podpora činí 15% z vkladů účastníka a připsaných úroků v daném kalendářním roce, maximálně však z částky 20 000 Kč, tj. 3 000 Kč ročně. Před novelou zákona platnou od 1.1.2004 byl základ pro výpočet státní podpory 18 000 Kč a státní příspěvek 25% z této částky, tedy 4 500 Kč. V současné době je na trhu ještě řada těchto smluv aktivních. Úspory nad 20 000 Kč resp. 18 000 Kč v jednom roce se z hlediska posuzování nároku na státní podporu převádějí do následujícího roku. Státní podporu získá pouze účastník, pokud jím je fyzická osoba. Je poskytována ze státního rozpočtu České republiky formou ročních záloh. Zálohy jsou evidovány na účtu vlastníka a jsou úročeny stejnou úrokovou sazbou jako základní vklad. Vyplacení státní podpory – zálohy jsou účastníkovi vyplaceny pouze za podmínky, že od uzavření smlouvy po dobu pěti nebo šesti let s vkladem nenakládal, s výjimkou případu, kdy byl vklad na stavební spoření po poskytnutí úvěru použit na bytové účely. Vypoví-li účastník smlouvu uzavřenou se stavební spořitelnou před vypršením celého zákonem stanoveného pětiletého či šestiletého období, nebude mu žádná z připsaných záloh na státní podporu přiznána a obdrží pouze svůj vklad s příslušným úročením stavební spořitelny. Splní-li účastník všechny stanovené podmínky pro poskytnutí úvěru dříve než za pět nebo šest let, požádá o úvěr a úvěr obdrží. Státní podpory mu budou státem přiznány za skutečnou dobu spoření.

9

Obrázek 1 : Peněžní toky ve stavebním spoření, zdroj: bulletin produktu ČMSS

3.2.1 Překlenovací úvěr Překlenovací úvěry jsou poskytovány těm účastníkům, kteří dosud nemají nárok na přidělení cílové částky stavebního spoření, tzn. na uvolnění naspořené sumy a na poskytnutí úrokově výhodného úvěru ze stavebního spoření, a přitom urychleně potřebují prostředky pro řešení své bytové potřeby. Na poskytnutí překlenovacího úvěru není právní nárok. Poskytnutím překlenovacího úvěru umožní stavební spořitelny účastníkovi stavebního spoření překlenout čekací dobu na přidělení cílové částky ze stavebního spoření. Pokud klient nesplňuje podmínky přidělení cílové částky a nevznikl mu tedy nárok na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření, může mu být poskytnut překlenovací úvěr, a to maximálně ve výši cílové částky. Pokud si klient vezme překlenovací úvěr, splácí z něj pouze úroky a nadále spoří, až do doby, kdy splní všechny podmínky pro přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření. V ten okamžik mu je přidělena celá cílová částka a tou pak jednorázově splatí překlenovací 10

úvěr a dále splácí úvěr ze stavebního spoření (úrok i jistinu), který je úročen zpravidla výhodněji než úvěr překlenovací. Úroková sazba z překlenovacího úvěru je zpravidla vyšší.

Podmínky poskytování překlenovacích úvěrů: 1) uzavření smlouvy o stavebním spoření 2) splnění stanovených podmínek pro poskytnutí překlenovacího úvěru 3) předložení písemné žádosti o poskytnutí překlenovacího úvěru 4) prokázání úvěruschopnosti (bonity) žadatele o překlenovací úvěr 5) zajištění překlenovacího úvěru 6) doložení účelového použití poskytnutého překlenovacího úvěru 7) uzavření smlouvy o poskytnutí překlenovacího úvěru 3.2.2 Řádný úvěr ze stavebního spoření Úvěr smí stavební spořitelna poskytnout účastníkovi nejdříve po 24 měsících spoření. Účastník stavebního spoření má podle zákona o stavebním spoření nárok na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření na financování bytových potřeb. Úvěr musí být použit pouze k tomuto účelu a musí být zajištěna jeho návratnost. Pro to, aby klientovi stavební spořitelny mohla být přidělena cílová částka a on tak zároveň případně získal řádný úvěr ze stavebního spoření, musí splňovat následující tři podmínky:

1) spořit minimálně 24 měsíců (podle zákona) 2) mít naspořeno minimálně 40 až 50 procent cílové částky (přesné procento záleží na podmínkách každé spořitelny) 3) dosáhnout bankou stanovené hodnoty tzv. hodnotícího čísla vyjadřující výkon účastníka ve fázi spoření. Jedná se o specifický číselný ukazatel, pomocí něhož spořitelny určují výkonnost a spolehlivost klienta z hlediska nároku na úvěr, příp. nároku na úrokové bonusy apod. Každá spořitelna má trochu odlišnou metodiku výpočtu tohoto ukazatele, ale v zásadě ho ovlivňuje doba, po kterou jsou vklady na účtu, jejich výše, výše cílové částky a zvolená tarifní varianta. Úvěr může účastník získat až po dosažení určité minimální hodnoty hodnotícího čísla. Například Stavební spořitelna České spořitelny konstruuje hodnotící číslo následovně: Bodové hodnocení = (UČ + SP + ÚF) / (0, 004 x CČ) 11

uspořená částka (UČ) plus zálohy státní podpory evidované na účtu účastníka (SP) plus úrokový faktor (ÚF) se dělí čtyřmi promilemi z cílové částky (CČ). Výsledek se v tomto případě porovná s hodnotou 220, která je limitem splnění podmínky pro přidělení úvěru. Úrokový faktor (ÚF) představuje násobek všech úroků z vkladů i ze státní podpory připsaných na účet účastníka ke dni hodnocení. Hodnota tohoto násobku je uváděna ve sděleních vydávaných pro klienty. Úroky, na něž má účastník nárok ke dni hodnocení a jež nejsou dosud připsány na jeho účet, se pro stanovení bodového hodnocení posuzují jako úroky již připsané. Zdroj: www.finance.cz

K samotnému vyřízení úvěru pak klient musí dodat :

1) Písemné přijetí přidělení cílové částky 2) Podání žádosti o poskytnutí úvěru 3) Prokázání úvěruschopnosti (bonity) žadatele 4) Zajištění návratnosti úvěru 5) Doložení účelového použití poskytnutého úvěru 6) Uzavření a podpis smlouvy o poskytnutí úvěru ze stavebního spoření

12

3.2 Hypoteční úvěr

3.2.1 Charakteristika a využití Dle zákona 190/2004 o dluhopisech je hypoteční úvěr charakterizován jako úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. Zastavená nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské Unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor. Před novelou zákona bylo možné hypoteční úvěry poskytovat pouze na investice do nemovitostí na území ČR, na jejich výstavbu či pořízení, a zajistit jeho splacení zástavním právem k nemovitosti. Nyní již tato podmínka výše uvedeným zákonem daná není a hypoteční úvěry jsou vlastně všechny úvěry zajištěné nemovitostí. Přes toto všechno i nadále hypoteční banky nabízejí hypoteční úvěry, které jsou účelově vázané na pořízení nemovitosti. Tyto hypotéky mají stále lepší parametry než neúčelové, tzv. americké hypotéky. Ale i tak, nové znění zákona umožnilo jednu zásadní změnu, kterou je možnost poskytování hypotečních úvěrů také na zajištění potřeb bydlení, které nebylo možno financovat klasickým hypotečním úvěrem - na koupi družstevního bytu, složení členského podílu do bytového družstva, zaplacení odstupného dosavadnímu uživateli družstevního bytu nebo zaplacení odstupného uvedeného v darovací smlouvě k nemovitosti, rekonstrukci bytu v majetku obce nebo družstva s cílem získání užívacího práva k bytu apod. Investicí do nemovitostí tak i nadále zůstává: - koupě nemovitosti, stavebního pozemku - výstavba nemovitosti - rekonstrukce, modernizace či opravy nemovitosti - splacení úvěru či půjčky použité na investice do nemovitosti - případně získání vlastnického podílu na nemovitosti (např. vypořádání společného jmění manželů - SJM, vypořádání dědictví atd.)

13

Objektem hypotečního úvěru k investici do nemovitosti může být například: - stavební pozemek - nemovitost sloužící k bydlení (např. rodinný dům či bytová jednotka) - nemovitost sloužící k individuální rekreaci - bytový dům, provozní dům - nemovité příslušenství, které je součástí výše uvedených nemovitostí (garáž, bazén, sauna, terénní úpravy pozemku atd.) - případně podnikatelské objekty

V České republice není zákonem ani jiným předpisem zúžen potenciální okruh žadatelů. O úvěr mohou požádat jak fyzické osoby při řešení svých bytových potřeb, tak právnické osoby při pořízení či rekonstrukci provozovny nebo např. obce při výstavbě nájemních bytů nebo při jejich revitalizaci. Tato variabilita klientely stanovuje, s ohledem na úvěrové riziko, pro banku rozdílné podmínky pro jednotlivé segmenty.

Hypoteční úvěry jsou podle financovaných subjektů členěny do tří základních kategorií : 1) Hypoteční úvěry pro fyzické osoby, a to jak s příjmy ze závislé činnosti, tak osoby samostatně výdělečně činné. Tyto subjekty tvoří dominantní část žadatelů o úvěr.

2) Hypoteční úvěry pro právnické osoby – podnikatele nebo obchodní společnosti. Tyto úvěry jsou pro banku nejvíce rizikové. Některé banky se proto na tento segment prakticky vůbec nezaměřují.

3) Hypoteční úvěry pro obce, sdružení obcí a družstva – souhrnně je tato kategorie označována pojmem municipality. Subjekty z této skupiny nejčastěji žádají o hypoteční úvěry účelně propojené s investicemi do nových bytů případně revitalizací.

Celou anabázi od úvah o financování nemovitosti hypotečním úvěrem až k získání prostředků z tohoto úvěru můžeme rozdělit na přibližně tři etapy :

14

1) Přípravná fáze Tato etapa v sobě zahrnuje pro klienta výběr samotné banky, která mu úvěr poskytne. Důležitým kritériem při výběru banky je výše úrokové sazby z poskytnutého úvěru společně s délkou její garantované doby – tzv. fixaci úrokové sazby. Klient je při návštěvě banky seznámen se základními informacemi o hypotečních úvěrech a požadavcích banky. Pravděpodobně obdrží i seznam nutných podkladů pro samotné vyřízení. Nedílnou součástí bude též orientační propočet, zda je vůbec klient ze svých příjmů úvěr schopen splácet. Tento propočet většinou obsahuje i informace o výši samotné splátky a nákladovosti úvěru. V případě, kdy si klient vybere banku – kompletuje veškeré doklady a podává žádost o hypoteční úvěr.

2) Podání žádosti o úvěr Po podání žádosti si banka nechává určitý čas na zpracování žádosti. Banky dneska mají možnost nahlédnout do registru dlužníků, zda klient již např. nečerpá jiné úvěry, které následně nesplácí. Takováto nesolventnost by samozřejmě vedla k neschválení úvěru. Banka též může vyzvat klienta v průběhu schvalovacího procesu k doplnění některých informací. V případě, že je úvěr schválen, je klient bankou vyzván k podpisu úvěrové smlouvy, zástavní smlouvy a zpravidla i smlouvy o vedení účtu.

3) Podpis smlouvy a čerpání úvěru V případě splnění všech podmínek čerpání poskytne banka klientovi peníze. V okamžiku, kdy se rozhoduje o hypotečním úvěru, musí být jasno o financování celého záměru. Hypoteční úvěr lze použít až po proinvestování – vyčerpání vlastních zdrojů, příp. úvěru ze stavebního spoření či dalších prostředků. Hypoteční úvěr přichází až jako poslední alternativa a čerpaným hypotečním úvěrem by se měla daná investice do nemovitosti již dokončit. Čerpání hypotečního úvěru je možné pokud jsou splněny podmínky pro čerpání, které jsou uvedeny v úvěrové smlouvě. Jednou z nejdůležitějších podmínek (v případě, že je úvěr schválen a je podepsána úvěrová smlouva) je potvrzení o vkladu zástavního práva banky k zastavované nemovitosti do katastru nemovitostí.

15

Čerpání hypotečního úvěru se provádí bezhotovostně, formou proplacení dodavatelských faktur, odesláním kupní ceny na účet prodávajícího podle kupní smlouvy apod. Bezhotovostní forma čerpání hypotečního úvěru zvyšuje možnosti kontroly hypoteční banky nad tím, na jaké účely klient půjčené peněžní prostředky skutečně používá. Soulad skutečného použití prostředků z hypotečních úvěrů s bankou odsouhlaseným záměrem je rovněž jednou z cest, jak snižovat úvěrová rizika.

Čerpání může být buď jednorázové nebo může probíhat postupně.

Jednorázové čerpání Jednorázové čerpání hypotečních úvěrů se obvykle užívá tehdy, jde-li o investici formou koupě již hotové, existující nemovitosti. Dále se užívá v případech, kdy je hypoteční úvěr použit ke splacení jiného úvěru použitého na financování investic do nemovitosti nebo k získání majetkového podílu na nemovitosti, např. při vyplacení dědického podílu.

Postupné čerpání K postupnému čerpání se přistupuje obvykle tehdy, dochází-li k vytváření nové nemovitosti formou její výstavby nebo ke zhodnocování již existující nemovitosti cestou její rekonstrukce, oprav apod. Pro postupné čerpání hypotečního úvěru platí následující pravidla: -

úrok se platí jen z té části úvěru, která již byla čerpána

-

čím je delší doba čerpání, tím více zaplatí dlužník na úrocích

-

čím více peněz z úvěru vyčerpá klient na počátku doby čerpání, tím větší úroky zaplatí a obráceně, čím větší část úvěru vyčerpá klient na konci doby splácení, tím méně zaplatí na úrocích

3.2.2 Typy hypotečních úvěrů Dle možností kombinace Některé banky nabízí také hypoteční úvěry v kombinaci s jinými produkty. Jedná se především o kombinaci se - stavebním spořením, - životním pojištěním, 16

V kombinaci se stavebním spořením dochází většinou při koupi nebo rekonstrukci nemovitosti. Tuto možnost lze využít v případě, kdy si klient nemůže např. půjčit všechny prostředky u jedné banky, nebo když má již běžící smlouvu stavebního spoření, kterou chce využít, aby si nebral tak velký úvěr u hypoteční banky. Ke kombinaci s životním pojištěním – ať už kapitálovým nebo investičním v praxi moc nedochází. Principielně, klient splácí bance pouze úroky a na konci úvěru je celá jistina splacena platbou z pojištění. Tato varianta je spíše pro bonitnější klienty, kterým nevadí vyšší měsíční zatížení a mají další prostředky, které jim umožní jistinu snižovat, čímž zaplatí méně na úrocích.

Dle způsobu splácení Hypoteční úvěry lze také rozlišit podle způsobu splácení a to na splácení : - anuitní (klient splácí po celou dobu úvěru stejnou výši měsíční splátky) - progresivní (klient ze začátku platí nižší měsíční splátky, které se mu postupně v průběhu let zvyšují) - degresivní (klient platí z počátku vyšší měsíční splátku, která se mu postupně snižuje)

Dle časového hlediska bychom mohli hypoteční úvěry rozdělit na střednědobé a dlouhodobé. Střednědobé hypoteční úvěry, i když jsou v menšině, jsou využívány zejména při opravách a rekonstrukcích již existujících nemovitostí. Rozhodující většinu představují hypoteční úvěry dlouhodobé, se splatností delší jak pět let. Nejvýhodnější jsou při tom hypoteční úvěry s dobou splatnosti mezi 10 až 20 lety. Vyplývá to ze vztahů mezi velikostí splátky a velikostí úroků a dobou splatnosti.

3.3. Zajištění návratnosti hypotečního úvěru a meziúvěru 3.3.1 Bonita Základní podmínkou pro poskytnutí hypotečního úvěru či meziúvěru je prokázání žadatele o úvěr, že je schopen poskytnutý úvěr ze svých příjmů splatit. Významným prvkem pro návratnost úvěru je samotné prověření žadatele o úvěr. Jedním z důležitých ukazatelů schopnosti klienta splácet úvěr je bonita. Od bonity žadatele se odvíjí nejen šance na úspěšné 17

schválení úvěru, ale i jeho další parametry, například úroková sazba. Bonita klienta je pro banku totiž tím nejzákladnějším ukazatelem, který ovlivňuje její rozhodnutí, zda úvěr klientovi schválí, či nikoliv. Součástí bonity je i úvěrová historie klienta, kterou banka a dnes už i ostatní finanční instituce zjišťují z úvěrových registrů. Dá se říct, že bonita klienta je v konečném důsledku pro banku stále nejdůležitější. 3.3.2 Zajištění hypotečního úvěru Zastavovaná nemovitost může být přímo objektem úvěru (hypoteční úvěr je čerpán na její koupi, výstavbu či rekonstrukci) nebo to může být jiná či jiné nemovitosti (v zástavě může být i více nemovitostí). Z již zmíněného zákona vyplývá, že pro řádné krytí souhrnu závazků ze všech hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem mohou sloužit pouze ty jeho pohledávky z hypotečních úvěrů nebo jejich části, které plní podmínky § 28 odst. 3 a 4. Tyto pohledávky nebo jejich části nesmí po dobu, kdy k takovému krytí slouží, převýšit 70 % zástavní hodnoty zastavených nemovitostí zajišťujících tyto pohledávky. Na nemovitosti, která má sloužit pro zajištění hypotečního úvěru, nesmí váznout jiné zástavní právo třetí osoby, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý např. stavební spořitelnou za předpokladu, že stavební spořitelna s přednostním pořadím svého zástavního práva dala emitentovi HZL ke zřízení zástavního práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas.

V

tomto

případě

lze

pro

účely

krytí

HZL

zahrnout

pohledávku

z hypotečního úvěru maximálně ve výši rozdílu mezi 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a pohledávkou z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou. Nemovitost musí být v zástavě celá, banky neakceptují např. polovinu domu. Na nemovitosti také nesmí váznout žádné věcné břemeno bránící užívání, což je většinou uvedeno v obchodních podmínkách banky nebo přímo v úvěrové smlouvě. Do zástavy lze dát i rozestavěnou nemovitost, která je jako rozestavěná zapsaná v katastru nemovitostí, a na níž je čerpán úvěr. Stavbu lze jako rozestavěnou stavbu zapsat do katastru nemovitostí, pokud má postaveno alespoň jedno nadzemní podlaží. Pokud je objekt úvěru a zástava totožná a jedná se o výstavbu, musí být v každém okamžiku vyčerpané peníze z úvěru zajištěny nejméně na 143 %, to znamená, že banka uvolňuje peníze postupně, podle toho jak roste cena nemovitosti v důsledku její výstavby. Dalším nástrojem zajištění, které banka vyžaduje je vinkulace pojištění zastavované nemovitosti ve prospěch banky. Banka někdy také může požadovat uzavření životního nebo úvěrového pojištění žadatele a vinkulaci tohoto pojištění opět ve prospěch banky. Banka může 18

též vyžadovat další spoludlužníky či ručitele pro případ, že by klient nebyl schopen úvěr splácet (nízká bonita, nebo vyšší věk klienta). 3.3.3 Zajištění meziúvěru Tak jako každá finanční instituce, požadují i stavební spořitelny příslušné zajištění návratnosti úvěru. Oproti hypotečním úvěrům, kde je možné zajištění pouze formou zástavního práva k nemovitosti, nabízí stavební spoření forem několik. Nejčastějšími instrumenty jsou: - ručitelský závazek - zástavní právo k pohledávce a již zmíněné - zástavní právo k nemovitosti

19

4. Praktická část

Jak již bylo zmíněno v metodické části této práce chci se nyní zaměřit praktickými modely financování bydlení. Modelový klient se rozhoduje mezi použitím hypotečního úvěru a meziúvěru a následně řádného úvěru ze stavebního spoření. Zástupci jednotlivých finančních institucí jsou následující. Byly vybrány na základě dostupnosti informací.

Hypoteční banky : 1) Hypoteční banka a. s. 2) Raiffeisen banka a. s.

Stavební spořitelny : 1) Českomoravská stavební spořitelna a. s. 2) Raiffeisen stavební spořitelna a. s.

4.2 Stručná charakteristika jednotlivých finančních institucí

4.2.1 Hypoteční banka Banka vznikla 10. ledna 1991 a původně působila jako univerzální obchodní banka regionálního charakteru. V září roku 1995 získala oprávnění k vydávání hypotečních zástavních listů a stala se tak první bankou specializovanou na hypoteční úvěry v České republice. V červnu roku 2000 se majoritním vlastníkem stala Československá obchodní banka, a.s. (ČSOB). Tímto krokem přešla Hypoteční banka do silné finanční Skupiny ČSOB. Od 1. ledna 2005 vystupuje pod novou značkou Hypoteční banka a s novým logem. Do 31. prosince 2005 to byla obchodní firma "Českomoravská hypoteční banka, a.s.". S účinností od 1. ledna 2006 došlo k její změně na "Hypoteční banka, a.s." Banka razí tzv. multibrandovou nebo-li víceznačkovou strategii, ve které jsou v českém hypotečním bankovnictví průkopníkem. Nabízí hypotéky nejen ve vlastní obchodní 20

síti, ale připravuje také hypoteční produkty pro mateřskou ČSOB, Poštovní spořitelnu a Citibank. V dubnu 2008 zahájila spolupráci s Českou Pojišťovnou a ING Životní pojišťovnou. Banka si dlouhodobě udržuje pozici jednoho z největších poskytovatelů hypotečních úvěrů. Je zároveň největším emitentem hypotečních zástavních listů v České republice. 4.2.2 Raiffeisen banka

Raiffeisenbank a.s. (RBCZ) poskytuje od roku 1993 v České republice široké spektrum bankovních služeb soukromé i podnikové klientele. V roce 2006 zahájila spojování s eBankou, integrační proces obě banky dokončily v létě roku 2008. Raiffeisenbank obsluhuje klienty v síti více než 100 poboček a klientských center, poskytuje rovněž služby specializovaných hypotečních center, osobních a firemních poradců. Nabídku kvalitních služeb obou bank potvrzuje celá řada domácích i mezinárodních ocenění. Raiffeisenbank v roce 2007 podruhé v řadě získala titul „Nejdynamičtější banka roku“ v prestižní soutěži MasterCard Banka roku, získala rovněž 3. místo v hlavní kategorii „Banka roku“. V soutěži Zlatá koruna banka letos získala první místo v kategorii přímé bankovnictví a celou řadu dalších cen. Majoritním akcionářem obou bank je s 51 procenty rakouská finanční instituce Raiffeisen

International

Bank

Holding

AG.

Dalšími

akcionáři

banky

jsou

Raiffeisenlandesbank Niederösterreich – Wien AGT s 24 procenty a RB PragBeteiligungs GmbH, která drží 25 procent. Na 17 trzích střední a východní Evropy obsluhuje Raiffeisen International více než 14 milionů klientů na 3000 obchodních místech. Od roku 2005 jsou akcie skupiny kótovány na vídeňské burze. Majoritním vlastníkem Raiffeisen International je se 68,5 procenty RZB Group, zbývající část se volně obchoduje. Raiffeisen International obdržela v červenci 2008 od časopisu Euromoney počtvrté v řadě cenu „Nejlepší banka ve střední a východní Evropě“, síťové banky navíc získaly ocenění pro nejlepší banky v šesti zemích regionu. Stejně tak získala cenu pro „Nejlepší banku ve střední a východní Evropě“ od časopisu Global Finance i magazínu The Banker. Raiffeisenbank a.s. od samého počátku aktivně nabízí služby s důrazem na zohlednění specifických potřeb klientů v různých regionech. Vedle svých ryze obchodních aktivit se 21

banka angažuje v souladu se 140letou tradicí jména Raiffeisen rovněž v řadě veřejně prospěšných aktivit, zahrnujících např. oblast kultury, vzdělávání či charitativní projekty. Emblémem a tradiční ochrannou známkou skupiny Raiffeisen je zvláštní architektonický prvek: dvě zkřížené koňské hlavy (tzv. Giebelkreuz). Giebelkreuz, který již po staletí zdobí štíty mnoha budov v Evropě, je symbolem ochrany rodin shromážděných pod společnou střechou před zlem a životním ohrožením.

4.2.3 Českomoravská stavební spořitelna Českomoravská stavební spořitelna byla založena 23.6.1993 a k dnešnímu dni nabízí svoje služby pro více než 2 miliony klientů a řadí se tak jednoznačně mezi největší stavební spořitelny na českém trhu. Při zabezpečování potřeb klientů čerpá Českomoravská stavební spořitelna z vynikajících zkušeností ČSOB a německé Bausparkasse Schwäbisch Hall, která je největší stavební spořitelnou v Německu a zároveň členem skupiny, která poskytuje rozsáhlé finanční služby mezi které patří i penzijní připojištění, rizikové pojištění a investice do podílových listů. 4.2.4 Raiffeisen stavební spořitelna Raiffeisen stavební spořitelna působí na českém trhu už od roku 1993. Tehdy se ale ještě jmenovala AR stavební spořitelna, a.s. Jejími zakladateli byly Agrobanka Praha a.s. a Raiffeisen Bausparkasse GmbH (Vídeň). Historickým mezníkem se pro spořitelnu stal rok 1998. Tehdejší menšinový akcionář Raiffeisen Bausparkasse GmbH navýšil svůj podíl ve stavební spořitelně na 75 % všech akcií, zbývajících 25 % akcií převzala Raiffeisenbank a.s. V návaznosti na tento krok změnila AR stavební spořitelna své obchodní jméno na Raiffeisen stavební spořitelna a.s. Svým názvem se tak plnohodnotně zařadila nejen do finanční skupiny Raiffeisen v České republice, ale i do největší soukromé finanční skupiny působící na rakouském trhu

22

Od roku 1998 se spořitelna profiluje jako Specialista na bydlení. Raiffeisen stavební spořitelna a.s. je jednou z významných institucí na trhu stavebního spoření, kterému nemalou měrou přispělo i sloučení s Hypo stavební spořitelnou a. s. v tomto roce.

4.3 Parametry modelů financování nemovitostí u jednotlivých bank Modely budou mezi sebou porovnávány z hlediska parametrů nákladovosti, které jsou uvedeny ve vzorci[1] pro určení vnitřního výnosového procenta, ale také dle dalšího podstatného parametru, kterým je výše měsíční splátky, od kterého se dále odvíjí celková doba celého úvěru. Pro klienta jsou parametry jednotlivých půjček důležité v tomto pořadí : 1) nákladovost – zjistíme pomocí efektivní úrokové sazby 2) výše měsíční splátky a následná doba úvěru

4.3.1 První modelová varianta financování – Hypoteční banka a. s. Následující parametry jsou zahrnuty ve výpočtu CF : -

Využití daňových odpočtů úroků z úvěru a jejich výše •

Celkově zaplacené úroky : 2.604.440,- Kč (viz. příloha - splátkový plán HB)

• -

-

-

Celková úleva na dani při sazbě 15% bude : 390.666,- Kč

Úroková sazba (v % p. a.) •

Fixace úrokové sazby : 6 let (po celou dobu splácení)

•

Základní : 5,74% p.a.

•

Se slevou : 5,49% p.a. (za pojištění a plat do ČSOB/PS)

Poplatky spojené se založením úvěru a jeho vedením •

0,8% z objemu úvěru (min. 8.000,-, max. 25.000,-)

•

V našem případě : 0,8% z 2,5mil. = 20.000,-

•

Vedení úvěrového účtu : 150,- Kč/měsíčně = 1.800,- Kč/ročně

Poplatky za mimořádné vklady či předčasné splacení 23

•

V době změny úrokové sazby – ZDARMA

•

5% z výše mimořádné splátky na každý rok před koncem platnosti úrokové sazby

-

Náklady na životní či úrazové krytí klienta •

3,4% z měsíční úvěrové splátky a poplatku za vedení úvěru (pojištění společně s HÚ na smrt a plnou invaliditu) = 487,20 Kč/měs. = 5.846,- Kč/rok

-

Náklady na pojištění nemovitosti •

Individuálně sjednávané společně s HÚ

•

Nebo u jiné pojišťovny Pojišťovna Generali : 166,70 Kč/měs. = ročně : 2.000,- Kč)

Dále, měsíční anuitní splátka, která vychází ze splátkového kalendáře banky, je 14.179,- Kč a celková doba úvěrového případu je 30 let.

4.3.2 Druhá modelová varianta financování – Raiffeisen banka a. s. Následující parametry jsou zahrnuty ve výpočtu CF: -

Využití daňových odpočtů úroků z úvěru a jejich výše •

Celkově zaplacené úroky : 3.153.146,- Kč (viz. příloha - splátkový plán RB)

• -

Celková úleva na dani při sazbě 15% bude : 472.971,90 Kč

Úroková sazba (v % p. a.) •


•

Základní : 6,14% p.a.

•

Vypočítaná : 6,44% p.a. (zrušení bezplatných mimořádných splátek, úvěr zajištěn 100% životním pojištěním)

-


Vyřízení HÚ zdarma

•

Vedení úvěrového účtu : 150,-/měsíčně = 1.800,- Kč/ročně

24

-

Poplatky za mimořádné vklady či předčasné splacení •

V době změny úrokové sazby – ZDARMA

•

Mimo termín konce platnosti úrokové sazby - poplatek ve výši 10 % z objemu mimořádně splacené částky

•

Turbo splátky – cena = +0,1% k úrokové sazbě – umožňuje bezplatné mimořádné vklady vždy po 12řádně uhrazených splátkách v max. výši 25% nesplacené jistiny

-


Rizikové životní pojištění a pojištění majetku – 5% z měsíční splátky hypotečního úvěru = 785,20 Kč/měs. = 9.422,- Kč/ročně

-


Individuálně sjednávané společně s HÚ

•

Nebo u jiné pojišťovny

Pojišťovna Generali : 166,70 Kč/měs. (ročně : 2.000,- Kč)

Dále, měsíční anuitní splátka, která vychází ze splátkového kalendáře banky, je 15.703,- Kč a celková doba úvěrového případu je 30 let.

4.3.3 Třetí modelová varianta financování – Českomoravská stavební spořitelna Následující parametry jsou zahrnuty ve výpočtu CF: -

Využití daňových odpočtů a jejich výše •

Celkově zaplacené úroky : 2.380.527,- Kč (viz. příloha - splátkový plán ČMSS)

• -

-

Celková úleva na dani při sazbě 15% bude : 357.079,- Kč

Úrokové sazby (v % p. a.) •


•

Překlenovací úvěr : 5,2% p.a.

•

Řádný úvěr : 4,8% p.a.

•

Úročení vlastních vkladů : 2% p.a.

Poplatky spojené se založením úvěru a jeho vedením 25

•

Založení smlouvy o SS – 1% z CČ max. 15.000,- = 15.000,- Kč

•

Zpracování žádosti o poskytnutí úvěru – 0,5% z objemu úvěru max. 15.000,- = 12.500,- Kč

-

•

Vedení meziúvěrového účtu : 24,16 Kč/měsíčně = 290,- Kč/ročně

•

Vedení účtu stavebního spoření : 24,16 Kč/měsíčně = 290,- Kč/ročně


Meziúvěru

Poplatek ve výši dvou měsíčních úroků (za předčasné splatení)

•

Úvěr

-

Bez poplatku


Rizikové životní pojištění – 785,50 Kč/měs. = 9.425,-/ročně) smrt, smrt úrazem

• -

Nebo u jiné pojišťovny

Náklady na pojištění nemovitosti – nelze pojistit přímo u ČMSS •

Řešeno u externí pojišťovny

Pojišťovna Generali : 166,70 Kč/měs. = ročně : 2.000,- Kč/ročně

Dále, měsíční splátka v meziúvěru 15.379,- Kč a v řádném úvěru 12.990,- Kč, která vychází ze splátkového kalendáře ČMSS. Délka úvěrového případu je celkem 28 let.

4.3.4 Čtvrtá modelová varianta financování – Raiffeisen stavební spořitelna a. s. Následující parametry jsou zahrnuty ve výpočtu ve výpočtu CF: -

Využití daňových odpočtů a jejich výše •

Celkově zaplacené úroky : 2.104.559,- Kč (viz. příloha - splátkový plán RSTS)

• -

Celková úleva na dani při sazbě 15% bude : 315.683,85 Kč

Úroková sazba (v % p. a.) 26

•


•

Překlenovací úvěr (základní sazba) : 5,1% p.a.

-

Při zajištění 100% životním pojištěním – sazba 5,0% p.a.

•

Řádný úvěr : 3,5% p.a.

•

Úročení vlastních vkladů : 1% p.a.


Založení smlouvy o SS – 1% z CČ = 25.000,- Kč

•

Zpracování žádosti o poskytnutí úvěru – 1% z objemu úvěru max. 10.000,- = 10.000,- Kč

-

•

Vedení meziúvěrového účtu : 27,60 Kč/měsíčně = 331,- Kč/ročně

•

Vedení účtu stavebního spoření : 26,60 Kč/měsíčně = 319,- Kč/ročně


Meziúvěru i úvěr

-

Bez poplatku


U RSTS lze pouze do výše 1,2 mil – nutno řešit jiným pojištěním

•

U jiné pojišťovny

– Amcico IŽP

– 1.835,- Kč/měs.

– Amcico RŽP – 1.383,- Kč/měs. – UNIQA RŽP

-

– 1.751,- Kč/měs.

•

Bude řešeno nejlevnější možnou variantou

•

V dalším modelu následně s využitím IŽP


Řešeno u externí pojišťovny

•

Pojišťovna Generali : 166,70 Kč/měs. = 2.000,- Kč/ročně

Dále, měsíční splátka v meziúvěru 15.420,- Kč a v řádném úvěru 17.500,- Kč, která vychází ze splátkového kalendáře RSTS. Délka úvěrového případu celkem 23 let.

27

4.3.5 Shrnutí a vyhodnocení jednotlivých modelů V následující tabulce jsou parametry jednotlivých úvěrů.

Parametry Daňová úspora (celkem) Úroková sazba (v % p. a.) Fixace úrokové sazby (v letech) Délka úvěru Měsíční splátka Řádná splátka Meziúvěr Řádný úvěr Pojištění života a úrazu majetkové Poplatky (v Kč celkem)

Hypoteční banka

Banky a stavební spořitelny Raiffeisen Českomoravská banka SS

390 666 Kč 5,49

472 971 Kč 6,44

357 079 Kč 5,2 a 4,8

315 683 Kč 5 a 3,5

5 30 let

6 30 let

6 28 let

6 23 let

14 179 Kč X X

15 703 Kč X X

X 15 379 Kč 12 990 Kč

X 15 420 Kč 17 500 Kč

263 900 Kč 56 000 Kč 39 680 Kč

381 708 Kč 46 000 Kč 47 302 Kč

175 387 Kč 60 000 Kč 74 000 Kč

282 672 Kč 54 000 Kč

Raiffeisen SS

Tabulka 1 : Parametry jednotlivých úvěrů, zdroj : vlastní zpracování Všechny modely jsou konstruovány na maximální možnou délku vzhledem k možnosti klienta rozložit takto splátky na delší dobu, což je učiní menšími. Ve většině případů klientovi nic nebrání tomu, aby splácel danou splátku a zároveň vytvářel další rezervy, například v podílových fondech. I z praxe vyplývá, že je lepší, když klient rozloží splácení na co nejdelší období. Například při rozložení úvěru na 30 let se výrazně sníží měsíční zatížení než třeba u úvěru na 10 let. V případě například ztráty příjmů nebo jiných neočekávaných události je dlužník povinen dodržet smluvní výši splátky, která je tak nejnižší možná a právě možné mimořádné vklady umožní úvěr zkrátit – to už je, ale na volbě klienta, zda volné prostředky takto použije či nikoliv.

V níže uvedené tabulce č. 2 jsou dále uvedeny veškeré příjmy a výdaje spojené s jednotlivými úvěry za celou dobu jejich splácení. Ovšem v případě, kdy se chceme rozhodovat na základě nákladovosti, je potřeba brát v potaz též časovou hodnotu peněz také proto, že každý úvěr končí v jinou dobu. Také vnitřní konstrukce splácení úvěru je podstatně 28

odlišná – kdy u hypotečního úvěru dochází k anuitní splátce, kdežto u meziúvěru se splácí úrok z celé částky do doby přidělení. V této fázi je proto meziúvěr méně výhodný, ale v řádném úvěru se tato nevýhodnost dále značně kompenzuje.

Banky a stavební spořitelny Hypoteční banka Raiffeisen banka Českomoravská SS Úroky z úvěru

Raiffeisen SS

2 604 440,00 Kč

3 153 146,00 Kč

X

X

Úroky z MÚ

X

X

1 799 066,00 Kč

1 875 000,00 Kč

Úroky z ŘÚ

X

X

581 461,00 Kč

229 559,00 Kč

Úroky z vkladů

X

X

-118 981,00 Kč

-74 819,00 Kč

Státní podpora

X

X

-42 000,00 Kč

-45 000,00 Kč

Daňová úspora

-390 666,00 Kč

-472 971,90 Kč

-357 079,05 Kč

-315 683,85 Kč

vedení účtu

54 000,00 Kč

54 000,00 Kč

12 180,00 Kč

12 302,00 Kč

vyřízení úvěru

20 000,00 Kč

0,00 Kč

27 500,00 Kč

35 000,00 Kč

56 000,00 Kč

46 000,00 Kč

263 900,00 Kč

381 708,00 Kč

2 222 046,95 Kč

2 144 066,15 Kč

Poplatky

Pojištění nemovitosti

60 000,00 Kč 282 672,00 Kč

Životní pojištění

175 387,00 Kč

∑

2 523 161,00 Kč

3 016 846,10 Kč

Tabulka 2 : Celkové příjmy a výdaje v jednotlivých úvěrech, zdroj : vlastní zpracování Z výše uvedené tabulky je dále patrné, že obě hypoteční banky mají větší nákladovost než stavební spořitelny – hlavně díky úrokům z celého úvěru, protože banky nezhodnocují vklady klienta, tak jako se to děje ve stavebním spoření. V této modelové variantě dále počítáme s tím, že klient na smlouvě o stavebním spoření čerpá státní podporu a díky dospořování je v plné výši – tedy 3.000,- Kč ročně. Určitou část výdajů pro klienta znamená životní či úrazové pojištění a také pojištění nemovitosti samotné. V případě, kdy je nemovitost v zástavě je pro klienta vždy pojištění nemovitosti povinností včetně vinkulace pojistného plnění. Životní či úrazové krytí mnohdy není ze strany věřitele striktně vyžadováno – určitě ne v plné výši celého úvěru. Banky, ale i stavební spořitelny se snaží motivovat svoje klienty tím, že jim například sníží úrokovou sazbu v případě, že je celý úvěr krytý pojištěním. Banka chce mít zajištěné splácení úvěru,

29

případně jeho doplacení a dlužník by si měl uvědomit, že 30 let je doba, během které se může dostat do platební neschopnosti nejen díky ztrátě příjmů, ale i díky nepředvídatelným okolnostem – úmrtí, úraz nebo invalidita. Zajímává situace nastala u Raiffeisen stavební spořitelny, a to hned z několika pohledů. U všech modelových úvěrů bylo možné klienta připojistit v rámci samotného úvěru. Výše pojistného závisí v tomto případě na podmínkách jednotlivých partnerů banky či stavební spořitelny – sazby jsou v těchto případech pro klienta vždy příznivější než kdyby chtěl stejné pojištění samostatně. Jediná výjimka je právě u zmíněné stavební spořitelny. Jejich úvěrové pojištění je maximálně na výši 1,2mil. Kč, což je pro náš model nedostačující. Klient má v tuto chvíli několik možností. První možností je zmíněné řešení přes jakoukoliv jinou pojišťovnu formou rizikového životního pojištění, které zde bude plnit ochranou funkci dlužníka. Z principu funkce rizikového životního pojištění a to platí nejen pro tuto variantu, ale i pro varianty pojištění ostatních společností – je to produkt, který kryje pouze riziko, ale klientovi již nevytváří žádnou kapitálovou hodnotu, kterou by na konci pojištění dostal. Dále není možné na smlouvách rizikového životního pojištění uplatňovat daňové odpočty jako tomu je např. u kapitálového či investičního životního pojištění. Klient má i další možnost než jen využit rizikové životní pojištění – může využít např. investiční životní pojištění. V následující tabulce je srovnání nákladovosti jednotlivých druhů pojištění. Rizikové životní pojištění Celkové náklady

Kapitálová Daňové hodnota odpočty

Celkem

Hypoteční banka

-175 000 Kč

0 Kč

0 Kč

-175 000 Kč

Raiffeisen banka

-192 240 Kč

0 Kč

0 Kč

-192 240 Kč

ČMSS

-263 900 Kč

0 Kč

0 Kč

-263 900 Kč

RSTS

-381 708 Kč

0 Kč

0 Kč

-381 708 Kč

Investiční životní pojištění Celkové Kapitálová Daňové hodnota odpočty Celkem náklady (6%)

-660 600 Kč

918 000 Kč

54 000 Kč

Tabulka č. 3 : Porovnání rizikové a investičního životního pojištění, zdroj : vlastní zpracování

30

311 400 Kč

V rámci Hypoteční banky a Českomoravské stavební spořitelny se jedná o produkty, které jsou nabízeny přímo společnostmi v rámci úvěru. Vzhledem k tomu, že u Raiffeisen banky nelze zcela přesně určit výši měsíční částky exaktně použité pro životní pojištění – stanovil jsem měsíční výši pojistného a z toho plynoucí celkový náklad na pojištění dle výše v hypoteční bance – tedy 3,4% z měsíční splátky. Dá se předpokládat, že sazby na těchto druzích pojištění budou obdobné. U Raiffeisen stavební spořitelny jsem použil rizikové životní pojištění u Amcico pojišťovny, protože zde jiná možnost, než to řešit samostatně přes pojišťovnu není. Z několika nabídek, které jsem měl k dispozic jsem vybral tu nejlevnější a to již zmíněné RŽP. Zde bych potvrdil tvrzení, že pojistné, které klient realizuje mimo samotný úvěr je nejdražší – viz. Tabulka č. 3, zde ovšem jiná možnost není. U investičního životního pojištění je to ovšem rozdíl. Dle tabulky je vidět, že nákladovost takového druhu pojištění je pro klienta opravdu velká – ovšem s jistou návratností. Dle investiční strategie, kterou si klient určuje na počátku pojištění a kterou může dle vývoje finančních trhů měnit má možnost, že na konci pojištění – v případě, že nebude vyplaceno pojistné plnění pro případ smrti, dostane klient pojistné plnění ve výši kapitálové hodnoty smlouvy. V modelovém příkladu se počítá s tím, že klient bude platit pojistku po dobu 30 let a bude mít zvolený vyvážený investiční profil s průměrným zhodnocením 6% p. a. Vzhledem ke konstrukci zmíněného profilu, která je tvořena jednak dluhopisy tak i akciemi je historicky tento výnos reálný. Před současnou finanční krizí takových to výsledků dosahovalo několik pojišťoven na trhu – např. UNIQA či GENERALI pojišťovna (viz. www.uniqa.cz, www.generali.cz). V takovém případě by mohl klient dostat plnění až ve výši přesahující 900.000,- Kč. K tomu všemu je potřeba ještě připočíst daňové odpočty v celkové výši 54.000,- Kč, které si klient na smlouvě může uplatnit. Toto jsou ovšem částky bez zohlednění inflace. V případě, že by IŽP dosahovalo zmíněného průměrného zhodnocení, tak i na úkor většího měsíčního zatížení klienta, by se podařilo na konci pojištění dostat pojistné plnění ve formě kapitálové hodnoty. Při realizaci RŽP by zatížení bylo sice menší, ale klient by nedostal nic. Tady se musí klient sám rozhodnout zda podstoupí riziko investice do fondů v pojištění nebo pouze pojištění. Délka pojištění je záměrně na 30let což kryje dobu hypotečních úvěru, ale oba úvěry v rámci stavebních spořitelen jsou kratší – znamená to tedy, že klient může od 23 resp. 28 roku těchto úvěrů snížit pojistné částky na nižší hodnoty a peníze takto vložené do pojištění budou alokovány více do investičních fondů než do rizika což vytvoří větší zisk. 31

4.3.6 Výpočet efektivní úrokové sazby Na základě vzorce [1] a funkce v MS Office MÍRA.VÝNOSNOSTI jsem sestavil následující tabulku č. 4, která vyhodnocuje jednotlivé typy úvěrů dle jejich příjmů a nákladů v jednotlivých letech. Konkrétní částky daného roku a jednotlivé kroky výpočtu jsou součástí přílohy č. 1. RSTS CF rok/dluh 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 6 rok 7 rok 8 rok 9 rok 10 rok 11 rok 12 rok 13 rok 14 rok 15 rok 16 rok 17 rok 18 rok 19 rok 20 rok 21 rok 22 rok 23 rok 24 rok 25 rok 26 rok 27 rok 28 rok 29 rok 30 rok VVP

2 500 000,00 -216 900,00 -181 294,00 -180 682,00 -180 064,00 -179 440,00 -178 809,00 -178 172,00 -177 529,00 -176 879,00 -176 223,00 -175 560,00 -174 891,00 -174 215,00 -173 532,00 -172 842,00 -221 737,00 -222 574,00 -223 440,00 -224 338,00 -225 266,00 -226 227,00 -227 222,00 -228 252,00

5,32426%

ČMSS CF 2 500 000,00 -200 467,00 -171 854,00 -170 719,00 -169 561,00 -168 381,00 -167 176,00 -165 948,00 -164 695,00 -163 417,00 -162 113,00 -160 783,00 -159 427,00 -158 044,00 -156 632,00 -146 943,00 -160 454,00 -161 077,00 -161 730,00 -162 415,00 -163 133,00 -163 884,00 -164 672,00 -165 498,00 -166 364,00 -167 271,00 -168 222,00 -169 218,00 -170 316,00

4,93958%

RB CF 2 500 000,00 -169 056,80 -169 327,00 -169 615,00 -169 921,00 -170 249,00 -170 598,00 -170 970,00 -171 367,00 -171 790,00 -172 251,00 -172 723,00 -173 326,00 -173 783,00 -174 367,00 -174 989,00 -175 652,00 -176 360,00 -177 114,00 -177 919,00 -178 777,00 -179 692,00 -180 667,00 -181 707,00 -182 815,00 -183 999,00 -185 260,00 -186 604,00 -188 039,00 -189 568,00 -191 199,00 5,61893%

HB CF 2 500 000,00 -179 333,70 -159 618,00 -159 920,00 -160 237,00 -160 572,00 -160 927,00 -161 302,00 -161 698,00 -162 117,00 -162 557,00 -163 024,00 -163 517,00 -164 037,00 -164 587,00 -165 169,00 -165 782,00 -166 429,00 -167 114,00 -167 837,00 -168 601,00 -169 407,00 -169 260,00 -171 160,00 -172 112,00 -173 116,00 -174 176,00 -175 297,00 -176 481,00 -177 731,00 -178 997,00 5,16599%

RSTS+IŽP CF 2 500 000,00 -220 523,00 -184 917,00 -184 305,00 -183 063,00 -183 687,00 -182 432,00 -181 795,00 -181 152,00 -180 502,00 -179 846,00 -179 183,00 -178 514,00 -177 838,00 -177 155,00 -176 465,00 -225 360,00 -226 197,00 -227 063,00 -227 961,00 -228 889,00 -229 850,00 -230 845,00 -169 260,00 -22 023,00 -22 023,00 -22 023,00 -22 023,00 -22 023,00 -22 023,00 898 103,00 4,69303%

Tabulka č. 4 Porovnání cashflow jednotlivých úvěrů, zdroj: vlastní tvorba 32

Ze samotných výsledků v tabulce můžeme interpretovat několik závěrů. Prvním z nich je to, že oba hypoteční úvěry jsou dražší než meziúvěry a následné řádné úvěry ze stavebního spoření. Jako nejdražší varianta realizace se ukazuje hypoteční úvěr u Raiffeisen banky následovaný Hypoteční bankou. Za povšimnutí stojí i vyhodnocení mezi stavebními spořitelnami. V tabulce č. 2 si můžeme povšimnout, že celkové absolutní náklady u ČMSS jsou větší než u RSTS. Přesto by dle výpočtů tabulky č. 4 byla rozumnější realizace přes ČMSS z důvodu nižších nákladů. Zcela samostatně je potřeba se podívat na poslední výpočet, a to kombinaci u RSTS společně s IŽP místo RŽP. Je vidět, že nákladovost je po celou dobu větší – právě díky platbě do IŽP. Následně je ovšem tato nevýhoda kompenzována, když v posledním roce pojištění dojde k výplatě předpokládané kapitálové hodnoty.

5. Celkové vyhodnocení a závěr Cílem práce bylo stanovit celkovou nákladovost jednotlivých typů úvěrů a na základě tohoto kritéria vybrat pro klienta nejoptimálnější variantu. Kritériem nákladovosti je efektivní úroková sazba dle vzorce [1]. Z hlediska nákladovosti se jako nejvýhodnější varianta jeví realizace u RSTS společně s IŽP. V případě, kdyby klient nechtěl riskovat investice do jednotlivých fondů v rámci pojištění, tak jako druhá varianta vychází nejlépe realizace přes ČMSS. Hypoteční úvěry bych v tomto případě vůbec neuvažoval. Pouze v případě, kdybych jako klient potřeboval např. část prostředků využít neúčelově – což mi realizace skrze stavební spoření neumožní. Pro klienta ovšem není vždy rozhodující pouze nákladovost půjčky, ale také měsíční zatížení – tedy samotná splátka a s tím spojená celková délka úvěru. V následující tabulce č. 5 je finální přehled jednotlivých typů úvěru a jejich výběr dle :

33

-

Nákladovosti

-

Měsíční splátky

-

Délky celého úvěru

Je patrné, že pokud by se klient řídil např. výší měsíční splátky zvolil by Hypoteční banku, pokud by to ovšem byla délka úvěru – volil by opět Raiffeisen stavební spořitelnu.

Závěrečné vyhodnocení Nákladovost

Měsíční splátka

Celková doba splatnosti

Hypoteční banka

5,16599%

14 179,00

30 let

Raiffeisen banka

5,61893%

15 703,00

30 let

ČMSS

4,93958%

RSTS

5,32426%

RSTS (vč. IŽP)

4,69303%

15 379,00 12 990,00 15 420,00 17 500,00 15 420,00 17 500,00

28 let 23 let 23 let

Tabulka č. 5 : Závěrečné vyhodnocení Jako finální řešení bych doporučil realizaci přes Českomoravskou stavební spořitelnu v kombinaci se zajištění prostřednictvím investičního životního pojištění. Důvodů, proč takto postupovat je hned několik : 1) v první fázi úvěru je výše splátky srovnatelná se všemi ostatními společnostmi = nejmenší zatížení klienta měsíční splátkou 2) ke změně úrokové sazby může dojít pouze dvakrát, a to v průběhu prvních 15ti let, v rámci řádného úvěru již zůstane zachována 3) celková nákladovost je nejmenší ze všech a v kombinaci s IŽP se ještě zlepšuje 4) délka celého úvěru je sice 28 let, ale klient může kdykoliv urychlit přidělení cílové částky mimořádnými vklady - podstatné je, že v úvěrové smlouvě je stanovená minimální výše měsíční splátky – mimořádné peníze může vložit kdykoliv, ale

34

v případě, kdyby klient měl splátku vyšší a došlo k nějaké neočekávané události – musí platit splátku uvedenou ve smlouvě. Dle mého názoru je lepší rozložit splácení do více let a mít nižší splátku a volné prostředky investovat. Toto investování nám pak pomůže provádět tvorbu rezerv na mimořádné vklady – podstatné je, že je to možnost volby. Klient může a nemusí do fondů nebo jiných instrumentů investovat, ale v případě vyšší splátky by mohl nastat problém s nemožností takto postupovat.

6. Seznam použité literatury [1] SMRČKA, L. Osobní a rodinné finance, Professional Publishing, Praha, 2007. 252 s. ISBN 978-80-86946-41-2 [2] RADOVÁ, J. Finanční matematika pro každého, Grada Publishing, Praha, 2008, 227 s. ISBN 978-80-247-2364-8 [3] Instruktážní sešit Českomoravské stavební spořitelny, a. s. – Produkt, červenec 2007 [4] Zákon č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře v platném znění [5] Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech [6] Všeobecné obchodní podmínky stavebního spoření – Raiffeisen stavební spořitelna a. s., platnost od 1.4. 2004 [7] Všeobecné obchodní podmínky stavebního spoření – Českomoravská stavební spořitelna, a. s., platnost od 1. 3. 2006 [8] Raiffeisen stavební spořitelna. Překlenovací úvěr – Nízká hyposplátka [online]. [cit. 200812-19].

Dostupné z:
zajistit/art_18780/uver-nizka-hyposplatka.aspx > [9] Raiffeisen stavební spořitelna. Kalkulačka – Nízká hyposplátka [online]. [cit. 2008-12-19]. Dostupné z: < http://www.rsts.cz/rsts-on-l ine-sluzby/kalkulacka/default.aspx# KalkulackaResult.> [10] Českomoravská stavební spořitelna. Meziúvěr [online]. [cit. 2008-12-19]. Dostupné z: [11] Hypoteční banka. Kalkulačka [online]. [cit. 2008-12-19]. Dostupné z: < http://www.hypotecnibanka.cz/kalkulacky/hypotecni-kalkulacka> [12] Hypoteční banka. O bance [online]. [cit. 2008-12-19]. Dostupné z: < http://www.hypotecnibanka.cz/informace-o-bance/> 35

[13] Raiffeisen banka. O bance [online]. [cit. 2008-12-19]. Dostupné z: < http://www.rb.cz/o-bance/profil-banky/> [14] Raiffeisen stavební spořitelna. O bance [online]. [cit. 2008-12-19]. Dostupné z: < http://www.rsts.cz/rsts-top/o-spolecnosti/o-rsts/historie/art_18889/article.aspx> [15] Raiffeisen stavební spořitelna. Intranet pro poradce RSTS [online]. [cit. 2008-12-19]. Dostupné z: < http://www.rsts.cz/rsts/prihlaseni-crs/default.aspx>, neveřejný portál [16] Raiffeisen banka. Intranet pro poradce RB [online]. [cit. 2008-12-19]. Dostupné z: < http://poradci.rb.cz/>, neveřejný portál [17] Hypoteční banka. Informatorium – neveřejný portál pro poradce [online]. [cit. 2008-1219]. Dostupné z <: http://www.hypotecnibanka.cz/v01/informatorium.php> [18] Českomoravská stavební spořitelna. Externí poradenství – neveřejný portál pro poradce [online]. [cit. 2008-12-19]. Dostupné z: https://expo.cmss.cz/>

7. Seznam použitých zkratek HZL – hypoteční zástavní list CČ – cílová částka ČMSS – Českomoravská stavební spořitelna, a. s. RSTS – Raiffeisen stavební spořitelna, a. s. HB – Hypoteční banka, a. s. RB – Raiffeisen banka a. s. MÚ – meziúvěr OHČ – ohodnocovací číslo HČ – hodnotící číslo p.a. – per annum (ročně) HÚ – hypoteční úvěr IŽP – investiční životní pojištění RŽP – rizikové životní pojištění ŘÚ – řádný úvěr CF – cashflow VVP – vnitřní výnosové procento ČSOB – Československá obchodní banka, a. s. PS – Poštovní spořitelna, a. s. 36

8. Seznam použitých obrázků Obrázek 1 : Peněžní toky ve stavebním spoření

9. Seznam použitých tabulek Tabulka č. 1 : Parametry jednotlivých úvěrů Tabulka č. 2 : Celkové náklady jednotlivých úvěrů Tabulka č. 3 : Porovnání rizikového a investičního životního pojištění Tabulka č. 4 : Porovnání jednotlivých úvěrů Tabulka č. 5 : Závěrečné vyhodnocení

10.Seznam příloh Příloha č. 1 – Přehled jednotlivých výpočtů cashflow (RSTS+RŽP, ČMSS+RŽP, RB+RŽP, HB+RŽP, RSTS+IŽP) Příloha č. 2 – Nabídka pojištění nemovitosti – pojišťovna Generali Příloha č. 3 – Nabídka RŽP Amcico Příloha č. 4 – Nabídka IŽP Amcico + modelace průběhu pojištění Příloha č. 5 – Splátkový kalendář ČMSS (program Model 6) Příloha č. 6 – Splátkový kalendář HB Příloha č. 7 – Splátkový kalendář RB Příloha č. 8 – Splátkový kalandář RSTS

37

Financování nemovitosti vybranými finančními produkty

Recommend Documents