FINANCOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ ROK PO IMPLEMENTACI NOVÉHO OBČANSKÉHO ZÁKONÍKU ČSOB: Lenka Kostrounová, Antonín Pospíšil Baker & McKenzie: Libor Basl, Lukáš Hron
Trendy a příležitosti - ekonomika Trend nových zakázek v průmyslu
Trend hlavních odvětví české ekonomiky
•
110
170
105
150
Recese 90
Průmysl Stavebnictví
85
Služby 80
2007-2008 = 100
95
2007-2008
130
Recese Zakázky celkem Auta
110
Stroje Kovy
90
2007-2008
75 70 70 65
50 1-07
1-08
1-09
1-10
1-11
1-12
1-13
1-14
1-15
1-07
Trend stavební výroby
1-08
1-09
1-10
1-11
1-12
1-13
1-14
1-15
Trend bytové výstavby
130
120 110
120
100
110 Recese Stavebnictví
100
Inženýrské stav. Pozemní stav.
90
2007-2008 = 100
2007-2008 = 100
2007-2008 = 100
100
90 80 70 Recese
60
80
Nová výstavba Dokončená výstavba
50
Stavební povolení
70 1-07
1-08
1-09
1-10
1-11
1-12
1-13
1-14
1-15
40 1-07
1-08
1-09
1-10
1-11
1-12
1-13
1-14
1-15
Investiční trh v roce 2014 3000
2500 2000 1500 1000 500
0 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
• Rok 2013 překonán v objemu investic (+55%) i v počtu transakcí (+46%) • ČR (spolu s Polskem a do roku 2013 s Ruskem) dlouhodobě nejatraktivnější trh pro investory do nemovitostí v regionu (cca 15 % podíl na trhu CEE v roce 2014) • 2/3 objemu transakcí zajistili institucionální investoři • Nároky investorů na lokalitu, kvalitu a potenciál produktu
Investiční trh v roce 2014 Investoři dle objemu transakcí
Mix 12% Kanceláře 33%
GER 5%
Ostatní 12%
USA 33%
SVK 6% AUT 9%
Logistika 38% Obchodní centra 17%
• • •
UK 12% CZE 23%
Převaha investic do logistiky a kanceláří Relativně vysoký podíl domácích investorů na trhu (nižší objemy) Nejvýznamnější transakce 2014: Obchodní centra: Futurum H. Králové (EUR 87,6 M), Fashion Arena v Praze (EUR 71,5 M), Freeport Fashion Outlet u Znojma (EUR 29,1 M), AFI Palác v Pardubicích (EUR 83 M) (Prodej Palladia za 656 mil EUR dokončen až v 2015) Průmysl & Logistika: VGP portfolio (EUR 523 M), Rudná Logistics Park (EUR 90 M), Panattoni Airport Logistics Park (EUR 48,2 M) Kanceláře: City Tower (EUR 130 M), Palác Křižík (EUR 85 M), Prague City Center (EUR 51 M) Mix: Slovanský dům (EUR 90 M), Diamant (EUR 65 M), City Palais (EUR 46,5 M)
Investiční transakce 2014 (zdroj Knight Frank)
Datum
Nemovitost
Q1
Modletice, D1
Q1
Město Praha
Sektor
Plocha [m2]
Hodnota [EUR]
Yield [%]
Prodávající
Kupující
Národnost kupujícího
Logistika
17 174
6 500 000
-
Invista
Prologis
USA
Fashion Outlet Arena Praha
Obchodní centrum
25 125
71 500 000
-
TK Development JV
Meyer Bergman
UK
Q1
Florenc Office Centre Praha
Kanceláře
11 000
34 000 000
6,50
DEKA Immobilien
ZPF Investments
SVK
Q1
Arbes
Praha
Kanceláře
5 217
11 000 000
7,90
Immofinanz
RIMO
SVK
Q1
Praha City Centre
Praha
Kanceláře
18 000
51 000 000
7,00
GLL
Tristan Capital Partners
UK
Q1
Cubix
Praha
Kanceláře
13 876
34 500 000
6,80
S&B Gruppe
REICO
CZE
Q1
City Palais
Praha
Mix
7 000
46 500 000
5,00
Real consult
Aust/Rus
AUT
Q1
Palác Ara
Praha
Kanceláře
4 440
18 000 000
5,75
Lordship
Private Austrian
AUT
Q1
Národní 41
Praha
Kanceláře
2 350
6 500 000
-
Immorent
ECE Bau&Beteiligungs
AUT
Q2
Bang and Olufson
Ostrava
Industriální
18 250
11 500 000
9,00
Soukromá osoba
Palmer Capital
CZE
Q2
Euro / Astra
Praha
Kanceláře
3 755
42 000 000
-
Avestus
MINT
CZE
Q2
Palác Křižík
Praha
Kanceláře
19 000
85 000 000
6,00
Cecopra
Generali
CZE
Q2
Balabenka
Praha
Kanceláře
13 000
20 000 000
-
Skanska
CIB
CZE
Q2
City Tower
Praha
Kanceláře
49 000
130 000 000
-
Proxy Finance
PPF
CZE
Q2
Burzovní Palác
Praha
Kanceláře
8 866
26 800 000
7,75
Pramerica
VIG
AUT
Q2
Nupaky Logistics Park Nupaky
Industriální
18 000
9 500 000
-
Mosaic Property
CTP Investment
CZE
Q2
Havlíčkova Plaza
Mix
6 500
18 000 000
5,00
FIM
VIG
AUT
Praha
Investiční transakce 2014 (zdroj Knight Frank) Datum
Nemovitost
Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3
Panattoni Airport Logistics Park Diamant Tulipan River Gardens C Mec Westpoint Technopark logistics Vinohradská 8
Q4
VGP Portfolio
Q4 Q4 Q4
Riverview Polygon House Slovanský Dům
Q3
Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4
Město
Sektor
Plocha [m2]
Hodnota [EUR]
Praha
Logistika
54 900
48 200 000
Praha Praha Praha Kladno Praha Pardubice Praha Česká republika Praha Praha Praha
Mix Logistika Kanceláře Industriální Industriální Logistika Kanceláře
11 000
Industriální
627 000
Kanceláře Kanceláře Mix Obchodní AFI Palác Pardubice centrum D8 Logistics Park Praha Logistika Obchodní Freeport Znojmo centrum Rudná Logistics park Praha Logistika BB Centrum Alpha Praha Kanceláře Obchodní Gallerie Butovice Praha centrum Technopark Prague Praha Kanceláře Futurum Hradec Obchodní Hradec Králové (Mall) centrum Futurum Hradec Obchodní Hradec Králové (Tesco) centrum
Yield [%]
Kupující
Národnost kupujícího
Panattoni / Pramerica
Blackstone
USA
Mustella Standard Life HB Reavis C Mec Immofinanz
GLL Segro IAD Investments Private Central Group Conseq HB Reavis
GER UK SVK CZE CZE CZE SVK
Tristan Capital / VGP
Point Park Properties
USA
7 037 10 471 21 779
65 000 000 5,00 12 000 000 50 000 000 6,50 5 900 000 8,30 21 000 000 6 600 000 9 000 000 12,60 523 000 6,5 – 7,5 000 20 000 000 6,00 22 000 000 8,70 90 000 000 5,00
Skanska CPDP Invesco
Invesco MINT FID Group
GER CZE RUS
20 900
83 000 000
7,00
AFI
Atrium
ISR
20 125
11 000 000
-
AFI
CZE
21 000
29 100 000
-
Carlyle Group
163 000 12 730
90 000 000 29 100 000
8,00 -
Heitman Invesco
CTP Investment Hammerson, Meyer Bergman and APG. Prologis Passer Invest
USA CZE
36 000
42 000 000
9,00
ING
Valad
AUT
8 000
10 000 000
9,00
28 250
58 023 394
-
14 400
29 576 526
-
19 296 9 590 54 000 14 000 7 210
-
Prodávající
MIX
ITA Heitman/TK Development/GE Heitman/TK Development/GE
Meyer Bergman
UK
Meyer Bergman
UK
Logistika
Trendy 2015
– Poptávka tažena jak přesunem výroby (KION Group) či skladování (Primark) ze Z. Evropy, expanzí (Henniges, VF Corp.), tak i novou poptávkou (Amazon). – Struktura 5 leté poptávky: 40 % výroba, 31 % maloobchod, 29% logistické služby. – Ve výstavbě je již více ploch než v r. 2014, tj. očekáván pokrizový rekord (taženo nájemci, hl. Amazon a Primark). CTP (No. 1) by v prvním pololetí 2015 mělo dodat nejvíce průmyslových ploch ve své historii. – Brno zůstává tahounem výroby s vysokou přidanou hodnotou (AVG, FEI aj.) – Zdravý trh (85% obsazenost v nových budovách, resp. 92% obsazenost celkově). Poptávka tažená výrobními firmami byla překonána firmami z maloobchodu (vč. e-shopů) a distributory.
Kanceláře - Praha
•
•
•
Trendy 2015
Vyspělým kancelářským trhem je stále pouze Praha. Hladina neobsazenosti (15,3%) je stále nad úrovní považovanou za zdravou. (Neobsazenost v letech 2009-13 byla 11,9% 13,2%). Dokončená nová plocha (150 tis. m2) dosáhla předkrizovou úroveň. Trh je klasifikován jako trh nájemců. Očekáván nárůst nových ploch v Praze o 180 tis. m2 (BB Centrum Delta, Metronon, Enterprise, Aviatica, atd.), tj. na předkrizovou úroveň (horní hranice). A neobsazenost by mohla dosáhnout 16 % (+1%). Pokles nepronajaté plochy očekáván od 2016. Stabilní poptávka ze strany IT a služeb – tyto sektory by měly nadále být hlavními tahouny poptávky.
Investiční trh v roce 2014 Vývoj kapitalizační míry (prime yield) 10,00% 9,50% 9,00% 8,50% 8,00% 7,50% 7,00% 6,50% 6,00% 5,50% 5,00% 2004
2005
2006
2007 Kanceláře
• •
2008
2009 Obchodní centra
2010
2011
2012
2013
2014
Logistika
Rok 2014 ve znamení poklesu yieldu (výrazně u logistiky a obchodních center, mírně u kanceláří) Nemovitosti v centru Prahy (smíšené využití obchody a kanceláře) yield 5 %
Parametry financování: aktuální trendy
• • • •
Vysoká konkurence na trhu => agresivní LTC/LTV Rozvolnění splátkového plánu, DSCR, equity pro rata Likvidita => tlak na marži zvýšený zájem o tzv. „secondary assets“ v klíčových lokalitách, zejm. s potenciálem dalšího rozvoje • Poptávka po financování projektovými dluhopisy • Trh se zahřívá • musíme vědět CO a PROČ financujeme a KDO a PROČ staví či kupuje
Spojení vlastnictví pozemků a staveb – Banky obecně nefinancují staby na cizích pozemcích – Postup v případě portfolií nemovitostí – Věcné právo mít na pozemku stavbu, jehož součástí je stavba – Zkušenosti jsou zatím spíše problematické, banky jsou nadále opatrné – Problémy se zápisem v katastru
Materiální publicita katastru nemovitostí – Skončilo přechodné období, od 1. ledna 2015 nastala materiální publicita katastru nemovitostí – Je možné nabýt nemovitost od nevlastníka, ale zjednodušení due diligence přijde pro asset dealy od 1. ledna 2018 – Zatím se stále zkoumají nabývací tituly za 10 let
Formality – Schvalování zajištění valnou hromadou (u akciových společností ve formě notářského zápisu) – Schvalování zástavy podílu v s.r.o. jediným společníkem ve formě notářského zápisu – Plné moci ze zahraničí ve formě notářského zápisu – Prověřování rejstříku zástav před uzavíráním nového zajištění
Omezení dispozic s věcmi – S účinky vůči třetím stranám – Zákaz zcizení, zákaz zřídit zástavní právo, zákaz jiného zatížení – Zákazy lze formulovat jakkoli, včetně výjimek, není třeba se držet katastrálního zákona – Jako pojistka se zakazuje spojit uvolněné zástavní právo s novým dluhem a zaměnit zástavní právo
Privátní realizace zástavního práva –
Prodej z volné ruky
–
Ustaluje se tržní standard, založený na ocenění a kupní ceně odstupňované podle jednotlivých kol prodeje (např. 90% ocenění a při neúspěchu postupně 10% "sleva". Zatím jsme neviděli uskutečnit
– –
–
Propadnutí zástavy se ve smlouvách objevuje, ale záleží na typu majetku, banky samy se nechtějí stávat vlastníky zajištěného majetku U propadnutí nemovité zástavy je diskuse, jak přechod vlastnictví zapsat do katastru nemovitostí
Zástavy pohledávek – Stále se vede diskuse o zastavitelnosti souboru pohledávek – Je potřeba kontrolovat rejstřík zástav při plnění dluhů? – Problematické pravidlo o konkurenci zástavního práva k určité věci a k hromadné věci, jehož je taková věc součástí, je zde problém se současným zastavováním pohledávek z nájmů
Výkon hlasovacích práv u zástav podílů – Požadavek na přechod hlasovacích práv na věřitele se objevuje běžně u zástav akcií i podílů, často navázáno na nesplácení a uplynutí doby – Nebezpečí, že se zástavní věřitel stane vlivnou osobou ve smyslu ZOK a může ručit ostatním věřitelům
Osudy dalších novinek – Záměny zástavních práv v bankovní praxi nejsou – Způsob sdílení zajištění mezi věřiteli se nezměnil agent pro zajištění je nadále společným a nerozdílným věřitelem – Budoucí zástavní právo se ve financování investic do nemovitostí se dá obejít zástavním právem v druhém pořadí – Finanční záruka se v praxi příliš nepoužívá, přestože LMA zhruba obsahově odpovídá
Za pozornost děkují Lenka Kostrounová, Antonín Pospíšil Libor Basl, Lukáš Hron
